广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤09民终1464号上诉人（原审被告）吴成安，男，汉族，1954年7月6日出生，住茂名市茂南区。被上诉人（原审原告）茂名市市区公房管理所，住所地：茂名市茂南区宾南路**号。法定代表人陈荣进，所长。诉讼代理人张学清，广东粤茂律师事务所律师。上诉人吴成安因与被上诉人茂名市市区公房管理所（下称市公房管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院(2016)粤0902民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：市公房管理所系负责政府保障性住房（廉租房、公租房等）的管理的事业法人单位。2010年12月10日，市公房管理所（甲方）与吴成安（乙方）签订《廉租住房租赁合同》一份，主要内容为：市公房管理所将坐落在茂名市新建二巷20号202房（廉租房编号5栋202房），房屋建筑面积55.27平方米出租给吴成安使用。廉租住房和单车房月租金按建筑面积计算，每平方米1元，合计租金为55.27元，租金按月结算。租赁期限自2011年1月1日至2012年6月30日止。租用廉租住房的特困户实行资格年审制度，经审查不再符合廉租住房资格的廉租户，应腾退廉租房，暂时无法腾退的，可给予三个月的过渡期，过渡期按当年市场平均租金交租，三个月后必须腾退廉租房。有下列情况之一的，承租的廉租房要按规定退回廉租办：1、年审不符合资格条件的；……5、不按规定缴交房租的。违约责任约定任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权解除本合同。乙方在租赁期内，要配合甲方做好环境卫生保洁工作和保安服务工作，甲方收取每户28元每月，缴交房租时一并缴交。吴成安在承租前按合同交了租赁保证金250元。合同签订后，市公房管理所将该住房、车库交付给吴成安使用，合同期满后，双方没有续签租赁合同，吴成安继续使用该房屋，吴成安已将租金交至2013年6月。2013年6月例行廉租年审时，市公房管理所发现吴成安收入超标，不再符合廉租标准，茂名市市区廉租房建设领导小组办公室作出2013年第一批被取消住房保障资格的家庭名单，取消包括吴成安在内的308户不符合保障条件的家庭的保障资格。2013年8月16日市公房管理所书面通知吴成安，内容为经市廉租办公室审查，吴成安因有每月672.92元退休金，已不符合市区廉租房保障条件，自2013年7月1日起取消其保障资格，要求退出所住的廉租房。如因特殊原因暂时无法退出的，给予三个月的过渡期，时间从2013年8月16日至2013年11月15日止。过渡期内必须退出廉租房，并按逾期实际居住时间，执行按直管公房租金标准缴交租金，时间从2013年7月1日起。但吴成安没有退出住房，也没有按规定缴交租金。市公房管理所多次催收无果，2016年5月11日，市公房管理所会同居委会、司法所等部门上门催收租金，但吴成安至今仍未交纳租金。市区公租房租金标准2014年4.63元/月·平方米，2015年1至5月为4.8元/月·平方米，2015年6月至2016年4月为5.76元/月·平方米。2016年7月4日，吴成安向市公房管理所交纳了280元物业管理费。原审法院认为：市公房管理所与吴成安签订的《廉租住房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。双方签订的租赁合同约定租赁期限为2011年1月1日起至2012年6月30日止，租赁合同期届满后，吴成安继续使用承租房屋，市公房管理所亦未提出异议，双方形成持续性的房屋租赁关系，故原租赁合同应当继续有效。双方在租赁合同中约定年审不符合资格条件的或不按规定缴交房租的，承租的廉租房要按规定退回廉租办，一方未能履行合同规定的条款，另一方有权解除合同。吴成安经审查自2013年7月起不符合廉租条件，及未交纳房屋租金，经市公房管理所多次通知并给予过渡期，但吴成安至今没有腾退房屋，应没有按要求交纳租金等费用，故原审法院对市公房管理所要求吴成安腾退房屋的诉讼请求予以支持。关于市公房管理所要求吴成安支付2013年7月起至实际退出该房之日止的房屋租金及各项费用，根据双方的合同约定，不再符合廉租住房资格的廉租户，应腾退廉租房，暂时无法腾退的，可给予三个月的过渡期，过渡期按当年市场平均租金交租。吴成安自2013年7月起不符合廉租条件，未能腾退房屋期间应按照当年市场平均租金交租，市公房管理所以低于市场平均租金的公租房标准收取2013年7月起的租金，对市公房管理所该请求予以支持。2013年7月至2016年4月的租金和保安费用共9763.28元，扣减市吴成安已缴交的280元，应付9483.28元，2016年5月起租金及各项费用按5.76元/月·平方米计算至实际退出该房之日止。至于市公房管理所请求判令吴成安支付利息，因合同中的违约责任没有对利息进行约定，该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限吴成安于判决生效之日起三十日内退出茂名市****并交还给市公房管理所。二、限吴成安于判决生效之日起十日内支付市公房管理所2013年7月至2016年4月的租金、各项费用9483.28元（2016年5月1日至吴成安实际腾退之日按照5.76元/月·平方米计算）。三、市公房管理所应于判决生效之日起十日内返还吴成安保证金250元，该款可与判决第二项之费用进行冲抵。四、驳回市公房管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元，由市公房管理所所负担20元，吴成安负担25元。上诉人吴成安不服原审判决，向本院提起上诉称：根据《租赁住房管理办法》第十九条、第二十条规定，租金数额应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房标准确定。2013年6月，被上诉人声称吴成安的收入已超标，不再符合廉租房保障条件，发文取消吴成安租赁廉租的资格。但茂名市物价局茂价函[2014]48号复函并不是在2013年6月出台的，其对于在2013年6月所设定的廉租房租金没有溯及力。故此，被上诉人于2013年6月所设定的价格，未经茂名市物价局审批，不具有法律效力。而茂名市房产管理局茂房纪要[2015]9号会议纪要不是市政府出台的文件，也不是物价局出台的文件，且该纪要中对上诉人的情况只提不论，同样不具有法律效力。综上，请求驳回被上诉人的诉讼请求，对于本案纠纷导致上诉人所造成的经济损失、精神损失，都应由被上诉人赔偿。对于上诉人按原合同所需付的租金，上诉人可补交。被上诉人市公房管理所答辩称：一、上诉人在上诉状中承认从2011年至2012年之后再无支付租金，符合公租房退房条件。二、房租是按照全市统一的标准进行定价的，不存在由被上诉人自行定价的情况。三、被上诉人在一审已经当庭说明租赁合同已经履行完毕，起诉要求的租金是按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定计算出来的租赁使用费。被上诉人市公房管理所对其陈述，在二审中提交如下证据：1.《关于新建路二巷20号202房吴成安房屋使用费计算情况的补充说明》及《新建二巷20号202房吴成安租金计算公式》各1份；2.《关于调整河东片和华山直街楼房部分的直管住宅公房租金标准的批复》[茂名市物价局文件茂价（2002）239号]复印件1份；3.《广东省人民政府关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》[粤府（2008）3号]复印件1份；4.《茂名市人民政府关于公布2008年茂名市市区廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象标准的公告》[茂府公（2008）1号]复印件1份；5.《茂名市出台政府圆特困户住房梦市区廉租房1元/平方米·月》复印件1份。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是涉案房屋租金的标准如何认定。吴成安上诉称市公房管理所在2013年6月后变更租金收取标准，没有依据，其只同意按原《廉租住房租赁合同》约定的租金标准缴交租金。经查，2010年12月10日，市公房管理所与吴成安签订的《廉租住房租赁合同》约定，年审不符合资格条件的或不按规定缴交房租的，承租的廉租房要按规定退回廉租办。暂时无法腾退的，可给予三个月的过渡期，过渡期按当年市场平均租金交租，三个月后必须腾退廉租住房。2013年6月，市公房管理所对廉租房住户资格进行年审时，发现吴成安已不符合市区廉租房保障条件，自2013年7月1日起取消其保障资格。吴成安经市公房管理所多次通知并给予过渡期后至今仍没有腾退房屋，亦没有按要求交纳租金等费用。由此可见，吴成安于2013年7月起已不符合市区廉租房保障条件，根据上述合同的约定，吴成安应按当年市场平均租金缴纳未能腾退廉租房屋期间的租金。因此，市公房管理所根据茂名市物价局茂价[2002]239号文件的批复意见，以公租房标准收取吴成安自2013年7月至2016年4月的租金及各项费用共9483.28元，理据充足，本院予以支持。吴成安主张其仍应按涉案《廉租住房租赁合同》的租金标准交纳租金，没有依据，本院不予支持。综上所述，原审判决处理正确，本院予以维持。上诉人吴成安的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人吴成安已预交），由上诉人吴成安负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈春何代理审判员  赖慧嫦代理审判员  巫 钊二〇一七年二月二十日书 记 员  梁 哲速 录 员  林海金