广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0307民初8685号 原告：深圳市龙城物业管理有限公司。 法定代表人：徐永平。 委托诉讼代理人：苏海波。 委托诉讼代理人：王亦寰。 被告刘晓兵。 原告深圳市龙城物业管理有限公司诉被告刘晓兵物业服合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏海波到庭参加了诉讼。本案被告刘晓兵，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理服务费6415.46元（币种：人民币，下同）、房屋本体维修基金891.14元（暂计至2016年5月）、代缴水费9.86元（暂计至2016年4月），并支付逾期付款违约金1078.2元（暂计至2016年5月30日，并计至实际付款日），以上合计8394.66元；2、被告承担本案所有诉讼费用。 被告未应诉、未答辩、未参与庭审。 本案相关情况 一、物业公司与业主签订物业管理合同的时间： 原告提交其与深圳市龙岗区茵悦之生花园业主委员会签订的《深圳市龙岗区茵悦之生花园物业服务与管理合同》，合同有效期自2009年12月16日至2012年12月15日。 原告提交其与深圳市龙岗区茵悦之生花园第四届业主委员会签订的《深圳市龙岗区茵悦之生花园物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同有效期自2014年6月1日至2017年5月31日。 原告称，2012年12月16日至2014年5月31日期间没有相关物业服务合同，是因为业主大会不能及时召开导致的，但是物业服务实际上仍在继续，所有约定与此前物业服务合同无异，并提交深圳市龙岗区布吉街道中海怡翠社区工作站出具的《证明》，证明其于2009年12月16日至今，一直为茵悦之生小区提供物业管理服务。 二、涉案房产小区情况：茵悦之生花园小区三期，位于深圳市龙岗区布吉街道松源路**。 三、双方约定的物业管理费、本体维修基金标准：《物业服务合同》第5.2.1条约定三期物业管理费为每月每平方米1.8元；第5.3.2条约定本体维修基金收取标准：带电梯住宅每月每平方米0.25元。 四、双方约定的物业管理费的交纳日期： 原告提交其与被告签订的《前期物业管理服务协议》，签订时间为2007年3月30日，其中第五条第六款约定物业管理费用缴纳时间为当月10日前。 原告称，虽然之后签订的《物业服务合同》中并未明确约定物业管理费的交纳时间，但是其接管涉案小区后，于每月月初将收费通知单投递至全体业主邮箱，告知业主于每月10日前缴纳上月的费用，同时《物业服务合同》第5.2.2条约定，小区物业管理费由原告直接向业主收取，于每月15日前向交纳业主提供上月物业管理服务费明细账单和发票，并接受业主查询。故原告主张，每月10日前缴费为小区缴费的惯例。 五、双方约定拖欠物业管理费、本体维修基金及其他费用逾期付款滞纳金的计算标准：《物业服务合同》第10.4条约定，业主违反本合同约定的相关义务，逾期交纳物业管理费或公用设施维修资金的，应按照每日万分之三的标准支付滞纳金。 六、被告房产位置：茵悦之生花园小区三期（带电梯），XX号楼X单元XX。 七、被告取得房产产权日期：原告提交的《不动产资料电脑查询结果表》，显示被告于2006年12月18日取得涉案房屋产权。 八、被告房产用途：自住。 九、被告房产建筑面积：104.83平方米。 十、被告每月应交纳物业管理、本体维修基金、水费数额：原告主张每月物业管理费188.69元，本体维修基金每月26.21元，每月水费以原告提交的明细表及收费通知单为准。 十一、被告拖欠物业管理费、本体维修基金、水费期间：原告主张前两项期间为2013年8月至2016年5月，后一项期间为2013年8月至2016年4月。 十二、被告拖欠物业管理费、本体维修基金及其他费用数额、滞纳金：原告主张物业管理服务费6415.46元、本体维修基金891.14元、代缴水费9.86元、逾期付款违约金1078.20元（暂计至2016年5月30日，实际按照每日万分之三的标准计算至实际还款之日止）。 十三、原告主张水费的内容、权限、具体计算方式： 原告称，其主张的水费包含了实际用水费用、垃圾处理费、排污费，具体计算方式如下：用水量22吨以下的，水费按2.3元/月收取，排污费按0.9元/吨/月收取；……用水量超过2吨，垃圾处理费按0.59元/吨/月收取…… 原告提交《深圳市供水用水合同》两份（编号：布ZH130036、布ZH130037），由深圳市龙城物业管理有限公司茵悦之生分公司与深圳市布吉供水有限公司签订，证明涉案小区用水费用由原告统一向供水公司按期缴纳。故原告主张其拥有向业主代收水费的权限。 原告提交《收费通知单》若干，但仅仅载明每月应收水费金额，无被告签名确认，也无具体的抄表读数，无法证明被告实际用水量，因实际用水量无法明确，其在实际用水量基础上计算的垃圾处理费、排污费亦无法明确。原告称，因资料保管漏失的问题，现仅能提交2016年水表抄表记录，该记录显示涉案房屋2016年1月至2016年4月期间用水量为0。 十四、其它情况：原告提交快递单号两张，收件人为被告，收件地址为涉案房产，邮寄内容为累计拖欠物业管理费明细及催缴律师函，其中一张寄出时间为2014年8月20日，未显示是否签收，另一张寄出时间为2016年5月10日，签收时间为2016年5月11日，显示为他人代签。 裁决结果 本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明，如不能提供证据，则应由其自行承担举证不能的不利法律后果。被告在诉讼中有提供答辩意见及相关证据反驳原告请求的权利，但被告在本院向其送达诉状及证据副本后未提供答辩及证据，亦未出庭答辩及举证，视为被告对相关权利的放弃。综合本案现有的证据及庭审情况，综合分析如下： 关于物业管理费。原告作为涉案小区的物业服务企业，与业主管理委员会签订的《物业服务合同》，对作为涉案小区房屋的业主之一的被告具有约束力，虽然原告提交的相关物业服务合同在2012年12月16日至2014年5月31日期间存在空档期，但其提交的深圳市龙岗区布吉街道中海怡翠社区工作站出具的《证明》，可以证明自2009年12月16日起，被告一直为涉案小区实际提供物业管理服务，且原告提交的空档期间前后的两份物业服务合同内容基本一致，故对于原告关于空档期间一直为涉案小区提供物业服务且相关约定可参照该两份物业服务合同内容的主张，本院依法予以采信。本院认为，在物业服务合同中，物业管理公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳管理费，两者互为对待给付义务，现原告已实际享受原告提供的物业管理服务，就应当交纳相关费用。被告现自2013年8月至2016年5月30日未交纳管理费6415.59元（1.8元×104.83平方米×34个月）、本体维修基金891.11元（0.25元×104.83平方米×34个月），亦未提出任何抗辩理由，原告诉求的管理费6415.46元未超出被告拖欠范围，属于原告对自身权利的处分，本院依法予以支持。原告诉求的本体维修基金891.14元超出被告拖欠范围，本院仅支持891.11元，超出部分不予支持。 关于水费。原告提交的《深圳市供水用水合同》证明了原告有代收水费的权限，但原告提交的每月收费通知单和明细表并未显示涉案房屋的抄表读数，无法证明被告是否实际用水，另原告提交的2016年水表抄表读数显示被告2016年1月至2016年4月期间用水量为0，故对被告要求原告支付2013年8月至2016年4月的水费9.86元的诉求，本院不予支持。 关于滞纳金。原告提交的与被告签订的《前期物业管理服务协议》明确约定每月10日之前为上月物业管理费的交纳时间，后《物业服务合同》虽未对这一时间进行再次明确，但约定了原告有于每月15日前向缴纳了物业管理费的业主提供发票及查询的义务，与此前约定的交纳物业管理费的时间相互印证，可以视为双方遵照之前的约定，且每月10日之前为上月物业管理费的交纳时间，已经是各方默认并遵照执行的惯例，被告应当按照此前的约定及惯例及时交纳相关费用。《物业服务合同》对滞纳金标准有明确约定，逾期按每日万分之三的标准计算，此条款对被告具有约束力。被告明知上述条款，依然违反合同约定不按惯例及时交纳物业管理费，应当支付相应滞纳金，合同约定的滞纳金标准未超出法律规定，本院依法予以支持。缴纳管理费的日期默认为每月10日前，故每月滞纳金于次月的11日开始计付，以每月拖欠的物业管理费214.90元为基数，按每日万分之三予以计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项、第四十四条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘晓兵应于本判决生效之日起5日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付拖欠的自2013年8月至2016年5月期间的管理费6415.46元、本体维修基金891.11元； 二、被告刘晓兵应于本判决生效之日起5日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付滞纳金(自2013年9月开始每月11日计上月物业管理费214.9元的滞纳金，共计34期;按照每日万分之三利率，分别计算至实际付清之日止)； 三、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告刘晓兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  许 光 人民陪审员  梁子才 人民陪审员  詹 明 二〇一七年二月十六日 本件与原本核对无异 书 记 员  黄贞萍