广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初602号原告:戴祥，男，1988年9月6日出生，汉族，住广州市天河区，委托代理人：陈启环、左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州市丰拓房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道12号1805房，统一社会信用代码：914401153105391249。法定代表人：岑兆雄，职务：总经理。委托代理人：周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：巢颖怡，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。原告戴祥诉被告广州市丰拓房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴祥的委托代理人左韵琦，被告广州市丰拓房地产开发有限公司的委托代理人周石文、巢颖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年10月4日签订《商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于广州市南沙区板头村双山大道北侧时代云图花园自编号xx栋xxx号商品房（以下统称“涉案商品房”）。双方约定该商品房建筑面积为98.29平方米，层高3米，成交价为1003668元。被告应于2016年12月15日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但被告已经建成的房屋自称层高只有2.8米，层高比合同约定缩减了0.2米，致使房屋居住空间缩小，且在一定程度上影响通风、采光，降低了住宅的档次，压缩了房屋的升值空间。被告在签订合同时，将明知设计层高为2.8米的房屋按3米的层高向原告出售，违反了诚实信用原则，损害了原告的利益。由于法律没有就层高缩减问题如何赔偿作出相关规定，且原、被告在合同中也没有对此作出相应约定，故本案应结合房屋实际层高及空间缩小的比值及其程度，由被告赔偿原告的损失。据此，请求判令被告向原告支付损失赔偿款20073元（按1003668元×2%计算）及承担本案诉讼费用。被告辩称:被告不存在违约行为，不应承担违约责任。理由如下：首先，双方签订的《商品房预售合同》是由阳光家缘网系统根据被告报送的信息生成的，签订合同时双方不能对生成的层高数据进行更改。时代云图花园商品房实际层高为2.8米，被告按实报送，并提交相关材料给主管部门审核，但生成的《商品房预售合同》中层高写为3米，实际上是阳光家缘网系统运行错误所致。其次，《商品房预售合同》显示商品房层高为3米，并非被告有意所为。对此可从如下方面证明：1.被告开发的时代云图花园的商品房在报建、施工、竣工验收时的层高均为2.8米，符合规范要求，被告未作更改，没有虚报的行为；2.时代云图花园的样品房层高为2.8米，被告也一直以该层高标准对外销售，无任何诱导消费者购房的行为；3.被告在销售过程中没有对外宣传时代云图花园商品房有3米层高，并未作虚假宣传；4.房屋层高不是决定商品房房价的因素，不影响房屋的价格，被告不可能冒法律风险交付层高不足的房屋给原告。最后，原告所主张支付的赔偿款没有依据，且数额过高，不符合公平原则。具体为：1.双方在合同中未对层高不符的违约责任作出约定，故应以实际损失大小作为衡量违约金数额的依据，但原告并未举证证明其实际损失，而且房屋面积差异和层高差异对房屋价值的影响并不相同，原告以面积差异的方式计算赔偿金没有事实和法律依据，也不符合公平原则；2.房屋层高对房屋价格的影响甚小，涉案商品房的价款并未因层高为2.8米而下降，原告没有实际损失；3.涉案商品房是符合国家标准《住宅设计规范》中“住宅层高宜为2.8米”的规定，并未对原告使用和居住造成不便；4.双方在签订认购书时并未对涉及房屋的层高进行约定，说明层高并非原告在购房时所主要考量的因素，层高不符不会导致原告产生损失；5.房屋层高缩减0.2米，不影响原告的使用和房屋的价值，而被告也仅减少每平方米39.43元的工程成本，从中获益甚少。另外，被告在发现合同层高数据差异后，积极与原告进行协商，说明合同中的层高约定是系统出错所致，并非被告故意违约。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明:被告是广州市南沙区板头村双山大道北侧时代云图花园的房地产开发商，涉案楼宇已取得《商品房预售许可证》。被告在开发过程中，时代云图花园涉案楼宇报建、施工图、竣工图记载的商品房层高均为2.8米，符合住宅设计规范关于层高宜为2.8米的规范要求。而涉案商品房的《商品房预售合同》是由被告上报包括房屋层高在内的预售商品房概况等基本信息，并通过网上填写其他合同条款内容，再由阳光家缘网生成后打印给原、被告双方签订。原、被告双方签有《时代云图花园认购书》，约定原告向被告认购涉案商品房。双方确认被告在销售现场对即将签订的内容完整、条款齐全的《商品房买卖合同》等示范文本进行了公示。双方在认购书中未对房屋层高作出约定。2015年10月4日，原、被告签订《商品房预售合同》。合同约定：原告向被告购买涉案商品房，该商品房用途为住宅，层高为3米，建筑面积为98.29平方米，总房价款为1003668元。被告应于2016年12月15日前将房屋交付给原告使用。对于面积差异处理，合同约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权选择单方解除合同或继续履行合同。继续履行的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由被告返还原告，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告等。庭审中，原被告确认双方在合同中未对层高差的违约责任进行约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。广东省工程勘察院受被告委托，对时代云图花园的样品房天花净高度进行测量，并于2016年3月28日出具《观测报告》，报告结果显示时代云图花园样品房的客厅、主卧、客房套内天花净高平均值均为2.6米至2.7米之间。2016年7月26日，被告向包括原告在内的业主发出《致业主的一封信》，表示双方网签的合同层高数据有误，被告并无欺骗业主的故意，鉴于填写的层高数据确实有误，故向原告提出调解方案，希望双方协商处理。因双方协商不成，原告遂起诉至本院。在庭审过程中，被告陈述其是通过样品房向购房者展示房屋实际层高，原告没有提供证据证明被告在销售过程中对房屋层高为3米进行突出宣传。本院认为:根据原告与被告的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：一、被告应否承担涉案商品房未符合层高约定的违约责任；二、违约责任的计算标准应如何确定。关于争议焦点一的问题。原、被告之间的《商品房预售合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原、被告应按合同的约定全面履行义务，一方履行义务不符合合同约定的，应承担相应的违约责任。根据被告提交的涉案楼宇竣工图等证据材料，可以认定涉案商品房实际层高为2.8米，与合同所约定的3米层高不符，故被告应对此承担违约责任。由于合同中的涉案商品房概况信息及相关条款内容均是由被告负责填写和报送后，通过阳光家缘网系统自动生成，因此，在被告未能举证证明的情况下，对其提出的因阳光家缘网系统运行有误而导致合同层高数据出错的主张，本院不予采信。由于原告并非专业人士，不具备对样品房进行准确测量的条件和能力，无法对实际建设商品房的层高作出准确判断，而且被告在签订合同时也并未向原告提供涉案楼盘报建、施工等相关资料，故被告以涉案楼盘的层高是以2.8米的标准报建、施工，且样品房实际层高也为2.8米，其并无故意违约及隐瞒房屋实际状况的情形为由，主张应免除其责任的意见，本院不予采纳。另外，签订认购书，仅表明原告有签订合同购买涉案商品房的意向，而涉及到包括层高在内的其他具体内容，还有待双方在合同中予以明确约定，故认购书中没有约定层高，并不等于原告对房屋的层高没有要求。综上，对于被告提出的抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点二的问题。鉴于原、被告并未就层高不符应承担的违约责任进行约定，法律对此也没有明确规定，而涉案商品房层高现已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，故本案应当根据被告的违约程度和原告受损程度酌情确定赔偿数额。被告认为可参考0.2米层高的建筑成本计算原告的损失，但被告因建筑成本减少的得益并不等同于原告的损失，而且涉案商品房是以2.8米层高报建，被告按报建施工，实际上亦不存在因调整层高、减少建筑成本而得益的问题，故其以此确定赔偿数额亦不具有合理性。原告未举证证明被告在主观上存在故意违约、隐瞒房屋实际状况的情形，而且被告在客观上也没有故意降低原来的建设标准从中获利的事实。虽然涉案房屋实际层高比合同约定缩减0.2米，对原告使用房屋和生活居住的舒适度确有一定的影响，但该影响相对有限，且涉案商品房的实际层高符合报建、施工和住宅设计规范标准，足以满足正常居住的要求。综合考虑上述情形，现原告主张由被告按总房屋价款的2%支付赔偿款，具有合理性，本院予以支持。具体支付金额为20073元（按1003668元×2%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告广州市丰拓房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付20073元给原告戴祥。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费151元，由被告广州市丰拓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇一七年二月二十八日书记员 陈洁莹