上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初76265号原告：上海东南郊环高速公路投资发展有限公司，住所地上海市杨浦区大连路1548号201室。法定代表人：阮华夫，总经理。委托诉讼代理人：刘喆敏，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵顺烨，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告：上海欧灏实业有限公司，住所地上海市浦东新区前哨路55号202室D座。法定代表人：包小妹，执行董事。委托诉讼代理人：黄贤明，上海高达律师事务所律师。原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司诉被告上海欧灏实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵顺烨、被告委托诉讼代理人黄贤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2006年9月签订的《广告阵地租赁合同》；2、判决被告向原告支付自2015年9月至判决解除合同日止的租金人民币480,000元（暂算至2016年9月28日）；3、判决被告向原告支付至被告实际支付租金日止的违约金157,950元（暂算至2016年9月28日）；4、判决被告将搭建的广告柱予以拆除。庭审中，原告将第二、三项诉讼请求明确为：判决被告向原告支付自2015年9月29日起至判决解除合同日止的租金，2016年9月28日前按照每年60,000元/只，共8只计算，2016年9月29日起按照每年87,860元/只；判决被告向原告支付以480,000元为本金自2016年8月29日起算至被告实际支付租金日止按照日万分之六计算的违约金。事实和理由：2006年9月16日，原、被告签署《广告阵地租赁合同》，约定将原告管理的A30东南郊环高速公路51公里范围内，所属辖区为原南汇和奉贤境内的以两区规划局批准为准的高炮广告阵地26只租赁给被告，租赁期限自2006年9月29日至2021年9月28日，共15年。关于广告阵地的租赁费用、支付方式、逾期支付的违约责任等合同也作相应约定。合同签订后，原告积极履行自身义务，但被告自2009年9月起开始拖欠租金。2015年，原告曾起诉被告，要求其支付自2009年9月至2015年9月间的租金、违约金及保证金，法院判决被告应在判决书生效后10日内给付租金2,480,000元、违约金800,000元、保证金240,000元、诉讼费17,480元。但被告未履行生效判决书的各项义务，亦未支付原告自2015年9月起至今的费用，故涉诉。庭审中，原告确认被告已支付的保证金100,000元于合同解除后冲抵租金。被告上海欧灏实业有限公司辩称，对双方签订合同的效力有异议。原告无权将该土地作为出租标的物租给被告，这是在国家公共绿化带，原告是否对土地享有管理、经营权、许可权等在之前的诉讼中原告没有出具，因此被告对该合同效力存疑。合同无效，原告损害国家利益，用国家利益牟利。虽然被告和原告签订合同，但和被告联系的是案外公司，被告并不知道案外公司和原告的关系。在前案中虽然没有提及合同效力问题，但法院认定合同有效。然而判决后，案外公司一直给被告提示，该地方纳入了市政府整治范围。原告提出解除合同的依据是被告违约，如果存在租赁关系，原告却从未书面催收，故应当由法院裁决合同是否要解除。按照原来合同原来租金未给付确实存在，但被告在前案二审诉讼中接到口头通知，说要拆除。2016年10月10日，被告接到书面函，被告知要整治拆除，双方就该问题交涉。按照合同约定，拆除的话原告要给被告钱，结算多少租金从中扣，60,000元/年/只，8月28日应该付款。对于原告主张的违约金，应该往后推三个月，即从11月29日起算。另外，违约金的比例过高，上个案件法院酌情调整为800,000元，本案亦应下调。对拆除广告柱的诉请，因现在进入特别程序，原告要履行合同约定后再实施该行为。故租金不应该按照原合同履行，国家对A30东南郊环实际拆除补偿费还未定下来。本院经审理认定事实如下：被告原名上海汇商广告有限公司，于2015年3月更名为现在的名称。2006年9月16日，原、被告签订《广告阵地租赁合同》，约定：原告将位于A30东南郊环高速公路51公里范围内（奉贤区境内和原南汇区境内）高速公路两边绿化带中禁入栅内的26只高炮广告阵地出租给被告，由被告用于设置广告设施，并进行广告牌及设施出租、与他人合作或自行发布广告等经营活动，所开展的各类经营活动需报原告备案；租赁期限为2006年9月29日至2021年9月28日，共15年；第1至5年，租金为40,000元/年/只，第6至10年，租金为60,000元/年/只，第11至15年，租金为87,860元/年/只，合同总金额为24,421,800元；签订合同后7天内支付第一年的租金，以后每年租赁日到期前一个月即8月28日前支付次年的租金；为了确保被告对本合同的履行，被告应向原告交纳保证金总额计500,000元，具体交纳方式为合同签订后7日内支付原告保证金100,000元，以后每年各支付30,000元，直至满500,000元为止，保证金于合同解除后归还被告；（第五条第二款）租赁期内由于国家有关政策法规的变更或市政建设、市容整治，需要拆移阵地广告设施，被告需无条件执行（原告按国家对A30东南郊环实际发生的广告拆迁补偿费给被告），原告则按被告实际租赁期结算租金；未经合同双方以书面形式商定，任何一方均不得单方面变更或解除本合同（除政策和法规发生变化和本合同第五条第二款的情况外），否则违约方承担支付合同总金额的5%作为违约金；被告逾期支付租金和保证金每超过一天应支付日违约金为年租金的万分之三，超过三个月不付租金和保证金，被告应加倍支付违约金，超过六个月不付租金和保证金，原告认为被告没有执行合同的能力，有权终止合同……。合同签订后，被告即向原告付款1,140,000元，其中100,000元为保证金。2007年9月9日，被告向原告发出《广告阵地租费调整报告》一份。内容为：由于政府审批的原因，被告直到目前才得到有效批准，建设了8处广告阵地，在双方合同签署后的一年时间里，由于广告阵地审批和最终交付未到位，给被告造成一定程度的损失和影响，除了得到批准建造的8处阵地外，仍有18处阵地未得到有关部门的许可和批准，故被告就原来于2006年9月16日向原告缴纳的26处阵地租金1,040,000元提出调整方案，方案为被告在2007年9月16日前后暂不向原告缴纳新的阵地租金，已缴纳的1,040,000元中的640,000元抵付已建造的8处阵地自2006年9月至2008年9月的租金，余下的400,000元留作未来批准建造后的阵地租金用，按实际批准数量计算，届时如该费用不足则被告另行根据所批准的阵地数量交齐。原告在该报告上批注:同意按上述方案调整租金。2015年7月22日，原告起诉至本院，请求判令被告支付租金、违约金及保证金。法院查明上述事实，作出（2015）浦民二（商）初字第2957号民事判决书，认为：原、被告之间签订的《广告阵地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，法院依法予以确认，双方均应恪守。并判决被告支付原告2009年9月29日至2015年9月28日期间的租金2,480,000元、违约金800,000元、2007年至2015年的保证金240,000元。该判决经二审维持，现已生效。另查明，本案的诉讼材料于2016年11月18日送达被告。以上事实由原告提供的《广告阵地租赁合同》、《广告阵地租费调整报告》、（2015）浦民二（商）初字第2957号民事判决书、（2015）沪一中民四（商）终字第2702号民事判决书，以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原、被告签订的《广告阵地租赁合同》的效力经生效的民事判决书确认，在被告无证据推翻此的情况下，本院亦认定合同合法有效，双方应当根据约定履行各自的义务。合同约定被告超过六个月不付租金和保证金，原告认为被告没有执行合同的能力，有权终止合同。此赋予原告解除合同的权力。原告现向被告主张2015年9月29日至今的租金，而被告则抗辩广告拆迁补偿款未结算。本院认为，被告提供的案外人函告的复印件未经原告确认，且被告在本院给予的时间内未提交证据原件供核实，故本院对此证据的真实性不予采信，被告的相关抗辩并不成立，其逾期不付租金显属违约。现被告未付租金远超六个月，原告以起诉的形式通知被告解除合同，于法有据，本院予以支付。本案的诉讼材料于2016年11月18日送达被告，故合同自该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告主张按60,000元/年/只计算2015年9月29日至2016年9月28日的租金，按87,860元/年/只计算2016年9月29日至判决解除合同日，共8只计算的租金，有事实依据，本院予以支持，即被告应支付原告2015年9月29日至2016年11月18日的租金578,210.63元。又因合同约定保证金于合同解除后归还被告，原告也认可予以冲抵，故扣除被告已支付的保证金100,000元后，被告还应支付原告租金478,210.63元。原告另主张被告支付以480,000元为本金自2016年8月29日起算至被告实际支付租金日止按照日万分之六计算的违约金，被告则抗辩违约金比例过高，请求调整。本院认为，考虑到被告至今未履行生效判决，其过错程度已高于前案，原告主张的计算标准系双方自愿订立，未违反法律法规的规定，故本院酌情将本金基数调整为478,210.63元后对于原告的此项主张亦予支持。合同解除后，被告搭建的广告柱仍占据了约定的场地，缺乏事实依据，原告要求被告拆除8根广告柱，并无不当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司与被告上海欧灏实业有限公司于2006年9月16日签订的《广告阵地租赁合同》自2016年11月18日解除；二、被告上海欧灏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司2015年9月29日至2016年11月18日的租金478,210.63元；三、被告上海欧灏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司以478,210.63元为本金自2016年8月29日起算至实际支付租金日止按照日万分之六计算的违约金；四、被告上海欧灏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除安装在A30东南郊环高速公路51公里范围内（奉贤区境内和原南汇区境内）高速公路两边绿化带中禁入栅内的8只广告柱。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,180元，减半收取计5,090元，由被告上海欧灏实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆茵二〇一七年二月十六日书记员  宗华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。