上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终871号上诉人(原审原告)：吴国元，男，1963年2月19日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：上海市虹口区中原证券大厦业主委员会，住所地上海市。负责人：苏健生，主任。被上诉人(原审被告)：上海华莺物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：金梨薇，董事长。委托诉讼代理人：周耀铭，男，公司员工。原审原告：黄凯，男，1972年7月19日出生，汉族，住上海市。上诉人吴国元因与被上诉人上海市虹口区中原证券大厦业主委员会(以下简称“中原大厦业委会”)、上海华莺物业管理有限公司(以下简称“华莺公司”)及原审原告黄凯物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴国元上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴国元一审中的诉讼请求，判令中原大厦业委会与华莺公司于2012年3月6日签订的《物业管理委托合同》无效。事实和理由：中原大厦业委会没有作出过续聘华莺公司的决定，现也没有证据证明中原大厦业委会曾有此决定，故一审法院认定该节事实错误，由于不存在上述决定，也就不存在撤销的问题，一审法院要业主起诉撤销决定是错误的，中原大厦业委会在未得到业主授权或同意的情况下，无权代表业主与华莺公司签订物业服务合同，所签合同应属无效，一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予以纠正。中原大厦业委会辩称，中原大厦业委会是按照法律规定程序续聘华莺公司的，当时发送了征询单，有74%的业主签名同意，还进行了公告，业主大会的决定对全体业主都有约束力，吴国元对聘用华莺公司是知道了，请求维持原判。华莺公司辩称，华莺公司与中原大厦业委会所签的合同是真实有效的，在居委会及主管部门都是备案的，同意中原大厦业委会的意见。黄凯述称，同意吴国元的意见。吴国元向一审法院起诉请求：要求确认中原大厦业委会与华莺公司于2012年3月6日签订的《物业管理委托合同》无效。一审法院认定事实：吴国元、黄凯为上海市中原证券大厦业主。中原大厦业委会于2008年3月成立，华莺公司在业委会成立后成为该小区物业管理方至今。2008年4月25日，中原大厦业委会委托华莺公司对中原证券大厦小区进行物业管理，双方为此签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限4年，自2008年4月7日起至2012年4月6日。2012年3月6日，中原大厦业委会(甲方)与华莺公司(乙方)续签一份《物业管理委托合同》，约定，委托管理期限5年，自2012年4月7日起至2017年4月6日；甲方权利义务：1、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；2、委托乙方对小区维修项目的招投标及管理和相关支持；3、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：(1)房屋建筑质量；(2)房屋附属的设备设施；4、协助乙方做好物业管理工作的宣传教育、文化活动，对业主不遵守业主公约的必须批评教育；5、提供乙方物业管理用房；乙方权利义务：1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定相应的物业管理方案；2、对业主和物业实际使用人违反法规的行为按本合同第十五条进行处理；3、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；4、向业主和物业实际使用人书面告知有关规定，当业主和物业实际使用人装修物业时，书面告知限制条件，并负责监督；5、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商批准后方可实施；6、负责对乙方员工进行岗位职责、安全教育培训，按有关规定录用和解聘员工；7、负责承担乙方员工因公人身伤害的赔偿责任；物业管理服务费实行包干制，停车费由乙方代收代付，完税后与甲方三七分成，甲方七成，乙方三成，如有变动则以新补充协议为准：物业管理费由乙方按每平方米1元/月向业主(住宅产权人及实际使用人)收取；物业管理费由乙方按每平方米人民币(以下币种均为人民币)2.58元/月向业主(办公、商业用房、居改非产权人及实际使用人)收取。一审审理中，中原大厦业委会提供《关于专项维修资金使用及其它方案的表决结果的公告》(以下简称“《公告》”)及中原证券大厦业委会会议关于续聘、选聘物业公司的征询单(以下简称“征询单”)各一份。征询单共5页，第1页载明：中原证券大厦业主大会选聘的华莺公司，自2008年4月10日接收中原证券大厦的物业管理工作以来，受本业委会委托对本大楼原有的现状进行了如下管理工作，逐步改变了本大楼的旧貌。1、华莺公司宋海龙协助业委会向开发商追回维修金、停车费等累计168万余元；2、华莺公司接管后对本大楼进行自来水管更换的询价协助和管理等工作，使居民生活用水的水质得以改善；3、协助本大楼消防设施的更新改造工程，出水系统已改造完毕；4、配合供电局对本大楼的临电改造工程进行所需的各项工作。以上四个项目的顺利完成，使本大楼原来的烂尾楼现已得到解决，业委会提出，希望华莺公司进一步加强大楼内部管理，加强治保，进一步搞好大楼的清洁工作，使管理能跟上目前大楼外来人员增加的现状。目前华莺公司于2012年4月10日合同到期，同意其继续管理的可在表内表决，如有不同意见，或认为有更合适的物业公司的可以在下列表决栏内表决，本业委会将尊重广大业主意见，作出选择。同意的请打“√”，不同意的打“0”，弃权的打“△”，表格内列有室号、业主签名、业主意见的栏目。征询单第2-5页抬头均载明：中原证券大厦业主意见征询单，同意请打“√”，不同意请打“0”，弃权请打“△”，表格内列有室号、业主签名、业主意见的栏目。征询单上显示有部分打“√”的业主签名，打“0”、打“△”的业主签名没有显示。《公告》载明：中原证券大厦业主(全体/门牌幢)：本小区于2012年2月2日以书面形式征询意见的方式召开中原证券大厦业主大会，对关于续聘、选聘物业管理公司工程项目及其它方案进行了表决，本小区中原证券大厦(全体业主)所持投票总计发放208张表决票，在截止日期前回收154张表决票，占74%，专有部分建筑面积19,563.34平方米，占建筑总面积69.2%，符合中原证券大厦(业主大会)会议召开条件，现将表决结果公告如下：同意票154票，占74%，专有建筑面积19,563.34平方米，占建筑总面积69.2%，不同意票∕票，占∕专有部分建筑面积，占建筑面积∕，弃权票∕票，占∕%，专有部分建筑面积/平方米，占建筑面积∕%。同意实施此项目的投票权数及专有部分建筑面积2/3，超过总投票数及建筑面积的三分之二。为此，本小区中原证券大厦业主大会，决定实施该工程项目，并根据有关规定委托物业服务企业具体组织实施该工程项目及其它方案。《公告》落款处盖有中原大厦业委会的章，落款时间为2012年3月1日。对上述征询单及《公告》，吴国元、黄凯称投票意见是业主的隐私，业委会不应上门征询意见并由业主当面签字，征询单上未载明征询事项，也无不同意和弃权的业主签字，部分业主为维修屋顶而并非为续聘华莺公司而签字，部分签字也非业主本人签字，征询单应为一户一票，业委会提供的征询单违反了相关规定格式，应为无效。吴国元、黄凯也从未看到《公告》。吴国元、黄凯对征询单及《公告》均不予认可。一审法院认为，根据我国《物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由此可见，对于业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，法律规定的司法救济方式是请求人民法院予以撤销。关于续聘华莺公司是否“双过半”的争议，主张权利的相关业主应当专此提出撤销之主张，现吴国元等以直接请求确认中原大厦业委会与华莺公司签订的《物业管理委托合同》无效的方式，维护其合法权益，既缺乏事实依据，也不符合法律规定。中原证券大厦业主大会已作出续聘被告华莺公司的决定，并在此基础上签订续聘后的《物业管理委托合同》，吴国元等并未就中原大厦业委会续聘华莺公司的决定提出撤销之诉，该决定是否应被撤销的法律事实尚不确定。且中原大厦业委会与华莺公司在《物业管理委托合同》中就各自权利义务及物业管理服务费收取方式的约定也无不当，并无免除华莺公司的责任、加重业主或业委会责任、排除业主或业委会主要权利的条款。现吴国元等以中原大厦业委会续聘华莺公司未召开业主大会及业委会会议，未经“双过半”以上业主表决同意，合同格式不符合国家规定标准为由，主张续聘后签订的《物业管理委托合同》无效，起诉意见难以成立。对吴国元、黄凯要求确认2012年3月6日签订的《物业管理委托合同》无效的请求，依法应予驳回。判决：驳回吴国元、黄凯要求确认上海市虹口区中原证券大厦业主委员会与上海华莺物业管理有限公司于2012年3月6日签订的《物业管理委托合同》无效的诉讼请求。一审法院认定事实清楚，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据相关法律规定，业主认为业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益的，可以主张撤销。中原大厦业委会明确其依照相关程序作出续聘华莺公司的决定，并签订物业管理委托合同。吴国元在未对中原大厦业委会的决定提出撤销主张之前，直接起诉要求确认中原大厦业委会与华莺公司签订的物业管理委托合同无效，不符合相关法律规定。一审法院据此认定吴国元的起诉意见不能成立，判决对吴国元的诉讼请求不予支持，并无不妥。吴国元上诉认为中原大厦业委会未作出过续聘决定，无需撤销，仍坚持要求确认2012年3月6日签订的物业管理委托合同无效，理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴国元负担。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一七年二月十七日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……