江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0602民初6307号 原告李小琴，女，1983年4月16日生，汉族，住南通市如东县。 原告周建冬，男，1983年9月26日生，汉族，住南通市如东县。 委托代理人李小琴(周建冬之妻)，女，1983年4月16日生，汉族，住南通市如东县。 原告共同委托代理人张捷（特别授权），江苏南黄海律师事务所律师。 被告吴桂军，男，1982年7月26日生，汉族，住无锡市滨湖区。 被告帅玉英，女，1984年2月27日生，汉族，住杭州市滨江区。 被告共同委托代理人徐健、黄静，江苏健行律师事务所律师。 原告李小琴、周建冬与被告帅玉英、吴桂军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小琴及两原告委托代理人张捷，被告吴桂军及两被告委托代理人徐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小琴、周建冬提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，交付房屋并协助办理过户。2.判令被告承担律师费13000元及案件受理费、保全费。事实与理由：2016年10月22日，被告帅玉英、吴桂军与原告李小琴、周建冬通过南通创世纪房产经纪有限公司（以下简称创世纪中介）签订了房屋买卖合同，原告当场支付被告定金10万元，被告将房屋的房产证、土地证押存在中介机构，合同约定2016年11月30日前首付款到位，2016年11月15日原告和中介公司均约被告提前见面交付首付或提供银行账户给原告，但被告始终寻找各种理由，不见面也不提供银行账户。2016年11月17日晚被告向原告提出毁约要求，并以各种托词既不愿履行首付约定又不愿赔付违约金，拒不履行合同。 被告帅玉英、吴桂军辩称：合同约定2016年11月31日前交付第二次房款，11月只有30天，截止11月30日被告未收到原告第二笔款项，原告诉称被告不见面不提供账户不是事实，11月25日、26日、27日被告均通过中介要求原告根据合同履行义务，所以12月8日未能办理过户手续，原告违约在先，被告不存在违约。第一次的房款原告是打入被告建行账户，不存在没有告知账户情况。请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：2016年10月22日房屋买卖合同、收条、存款明细、2016年11月16日微信记录、2016年11月17日微信记录、短信、创世纪中介吴庆丛、陈路路与帅玉英、吴桂军的微信记录、短信记录、电话录音、中介告知函、快递回单、代理合同、发票、收据、网银截图、支付宝付款通知短信、吴桂军与陈路路联系的短信记录、过路费发票、2016年11月27日帅玉英与李小琴的短信记录、汇款记录，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.原告提供的佣金确认书、收据，证明支付佣金32400元。该组证据与房屋买卖合同的约定能够相互印证，本院予以确认。 2.原告提供的创世纪中介的证明、申请证人创世纪中介职员陈路路、吴庆丛出庭作证，证明原告2016年11月15日前已准备好资金，被告提出涨价所以毁约。被告提出异议认为，佣金是原告一方支付给中介公司，因此创世纪中介公司职员的证人证言不可信。本院认为，创世纪中介作为房屋买卖合同的居间方实际参与了合同的订立与履行，中介公司的经办职员陈路路、吴庆丛当庭发表的证人证言基本一致，与原告提供的被告与中介公司职员的微信记录、短信记录能够相互印证，本院对于创世纪中介的证明以及其职员的证人证言予以确认。被告提出吴庆丛出庭作证时所陈述的佣金交付时间与佣金收据的时间不一致，从而得出吴庆丛作伪证的结论，对此吴庆丛当庭做出解释“除了佣金支付时间有点模糊，其他都属实”，本院认为吴庆丛的解释符合常理，该瑕疵不影响其证言的效力。 3.原告提供的网页截图，用于证明2016年11月23日被告已将案涉房屋在南通中联房产代理公司挂卖，价格为195万。被告吴桂军对此予以否认，认为其并未委托南通中联房产代理公司销售案涉房屋。原告未能提供截图的原件，也未能进一步举证证明被告与南通中联房产代理公司的关系，对于该组证据，本院无法确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年10月22日，被告帅玉英、吴桂军（甲方）与原告周建冬、李小琴（乙方）经创世纪中介居间签订房屋买卖合同一份。合同约定，甲方自愿将座落于南通市崇川区世纪大道1号中南世纪花城17幢2楼2单元204室出售给乙方，成交价为162万元，此房屋有装修。甲乙双方商定的房款交接方式如下：乙方于2016年10月21日前支付购房定金为10万元，由丙方转交于甲方，或由甲方直接收取，如本协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款。乙方于2016年11月31日前第二次交付房款为39万元（用于甲方还贷）。乙方于2017年1月25日前第三次交付房款为113万元整（以银行放款时间为准）。乙方因购房资金有缺口，需贷款113万元，贷款期限为30年乙方以此房屋作为抵押，乙方因贷款发生的费用自理，乙方应于上述房产办理过户手续之日起将贷款材料交与丙方。乙方委托丙方直接转交相应房款与甲方，或由甲方直接收取。双方约定的交房时间：2017年1月25日前。交房时甲方应结清原用水、电、煤气、数字电视、物管等费用。双方约定的上述房产办理过户手续的时间为：2016年12月8日前，由此买卖行为产生的费用和契税由乙方负担。双方约定房款交接的其他事宜：款清交房。中介费用的约定：甲乙双方在本合同签订之日，乙方支付32400元作为丙方为双方达成本协议而进行的工作报酬和成本支出。违约责任：（1）如甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金20万元。特别承诺：任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费，甲乙双方对此均无异议。甲方承诺于2016年12月1日前将该房屋所有户籍全部迁出，否则支付80元/日的补偿金，如延期不超过30天且按本条约定支付补偿金后不作为违约处理。三方另行约定的其他事项：（1）甲方保证产权清晰，此房屋满2年非唯一。（2）乙方保证资金到位。（3）若违约则由违约方支付丙方佣金。（4）此房屋里家俱家电全留，丙方已留照片。（5）若乙方未支付尾款则将此房继续转户给甲方，过户费用由乙方承担。合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订当日，周建冬向帅玉英支付了定金10万元，其中5万元打入帅玉英尾号4583的建行银行卡，1万元通过支付宝转账。周建冬向创世纪中介支付佣金2万元。2016年11月29日，李小琴、周建冬向创世纪中介支付剩余佣金12400元。 2016年11月15日，李小琴准备好首付款39万元后，通过微信约帅玉英付首付款、办理过户、贷款。帅玉英回复：“下周抽个时间吧”。11月16日，李小琴向帅玉英发出微信：“你确定这周日能来的吧要是确定我周五给你转账你把银行账号给我”。 2016年11月17日、18日，吴桂军通过微信与李小琴联系，以工作可能会有变动为由对李小琴的过户请求提出考虑一下，同时建议李小琴“你们有空，房子也先看起来，不要耽搁你们了”。李小琴在微信中明确表示拒绝。 2016年11月18日，李小琴通过短信告知帅玉英：“我们的首付款已经准备好，如果你们决定违约房子不卖了，就这两天回来去中介赔偿我们违约金吧，没有什么可以商量的！否则我们就直接法院起诉了。我们没有时间和你们拖延，要重新看房买房了。如果决定房子还卖的话也尽快约时间给首付和过户。” 2016年11月19日，创世纪中介吴庆丛通过微信通知帅玉英“你把卡号发一下，他们把首付款打给你”。 2016年11月20日左右，帅玉英、吴桂军将创世纪中介陈路路、吴庆丛约至中南世纪花城17幢204室内，告知由于其他公司有客户愿意出价到195万元购买案涉房屋，向陈路路、吴庆丛询问关于违约事宜，并要求中介工作人员退还产权证。陈路路、吴庆丛当场拒绝，告知帅玉英、吴桂军一房多卖造成的后果极其严重。帅玉英、吴桂军还让陈路路、吴庆丛帮忙解决违约事宜，并给予创世纪中介补偿，陈路路、吴庆丛未答应，随后离开。 其后，吴桂军通过短信与创世纪中介陈路路联系，希望中介帮忙与原告沟通赔偿违约金、承担中介费后解除合同。陈路路短信告知原告不同意。2016年11月23日，吴桂军通过短信向陈路路表示：“我不想卖给她，我赔她违约金，他也不同意，那我们只能通过这个理由状告她了，所有损失她自己承担吧，现在法律也不支持强买强卖吧。” 2016年11月25日，吴桂军从杭州回南通，通过短信联系创世纪中介陈路路：“陈经理，约定在明天下午吧，你安排一下。”陈路路在出庭作证时陈述，吴桂军在11月25日通过其约原告时“没有说见面谈什么”“应该是要谈违约的事情，李小琴不同意，所以没来”。 2016年11月27日下午，帅玉英在微信中回复李小琴“请按照合同约定执行”李小琴提问：“是按合同继续履行首付的意思吗？”并催促“按照合同约定执行就是我们首付过户，那就请约个时间首付或给个银行账户，我们的首付早就准备好，否则过了月底我们就正式起诉。”同时，吴桂军短信联系创世纪中介陈路路“按合同约定执行”，陈路路回复“那么我们30号就要还款了，她30号来”。 之后，帅玉英、吴桂军未再回复，在2016年11月30日前亦未至创世纪中介办理收款手续。 2016年11月30日，李小琴至创世纪中介处未能解决付款事宜，遂诉至本院。 2017年1月12日的庭审中，吴桂军提出抗辩认为定金中的5万元是从李小琴的账户汇入帅玉英尾号4583的建行银行卡，并已告知对方该账号用于收款。创世纪中介吴庆丛出庭作证时陈述，其陪周建冬至银行参与办理了5万元汇款，帅玉英、吴桂军没有明确以后付款付至帅玉英的建行银行卡，双方对于之后的付款方式没有明确。庭审中，吴桂军的委托代理人对于是否同意继续履行合同的回答是“原告已违约，不可能再继续履行”，吴桂军当庭未否认其代理人的意见。 2017年1月16日，李小琴根据庭审中对方确认的建行银行卡账号，向帅玉英汇款39万元，帅玉英以未在合同约定期间内打款为由将39万元退回。1月17日，李小琴再次汇款39万元给帅玉英，再次被退回。 另查明，李小琴、周建冬为诉讼聘请律师支付律师费13000元。 本院认为，原、被告及创世纪中介签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应为有效。 被告帅玉英、吴桂军在合同的履行过程中存在以下违约行为：1.在原告要支付首付款时，直接向原告并通过创世纪中介提出要求解除合同。2.未能按照诚信原则履行合同附随义务。根据合同法第60条第2款的规定，债权人对债务人的履行应当提供必要的协助，如给予指示、提供履行条件、协助办理特定手续、接受交付等，对于上述附随义务债权人应依诚信原则，适当履行。被告于2016年11月27日明确表示按合同约定执行后，在原告提出付款要求时未能履行其应尽的附随义务。3.对于原告依据被告在第一次庭审中明确的收款账号支付的首付款，被告予以退回，拒绝接收付款并明确表示不再继续履行合同。由于被告的原因导致原告迟延付款，不能认定原告违约在先。即便原告违约在先，被告也未享有法定或合同约定的解约权，被告应继续履行合同。 关于被告提出的原告违约在先的抗辩理由不能成立。首先，在合同约定的履行期即2016年11月30日前，原告方从未表示过不支付首付款39万元，原告方提前在11月15日便准备好资金，多次主动要求被告提供银行账号以便付款。其次，在合同未能确定付款方式，被告又未能明确银行账号或确定其他付款方式的情况下，原告延期付款并不构成违约。再次，在被告通过创世纪中介转达了能否解除合同的要求后，原告对被告能否继续履行应享有不安抗辩权。最后，原告在多次催促被告协助其履行付款义务而未得到明确答复的情况下，直接于其最后履行期限的当日（2016年11月30日）向本院起诉要求继续履行合同；在被告于庭审中明确了收款账号后，原告及时向被告汇付了首付款。上述行为充分表达了原告的履行意愿，绝无违约或毁约的意思表示。综上，原告方在客观上具备按期付款的能力，主观上具有付款的意愿，仅仅由于缺乏被告的配合导致付款的延迟，不能认定为违约。 综上所述，被告吴桂军、帅玉英在合同履行过程中构成违约，原告周建冬、李小琴要求继续履行合同并由被告赔偿律师费损失的诉讼请求，本院予以支持。同时，原、被告的合同义务应继续履行，合同约定的履行期限相应顺延。至于案涉房屋上存在被告方的抵押贷款，根据物权法的规定，原告作为房屋受让人可以代为清偿债务消灭抵押权，房屋买卖合同的履行不受影响。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告周建冬、李小琴与被告帅玉英、吴桂军签订的房屋买卖合同继续履行，原告于本判决生效之日起三日内给付被告房款39万元，被告于本判决生效之日起十一日内协助原告办理过户手续，原告于本判决生效之日起六十日内付清余款113万元（以银行放款时间为准），被告于原告交清房款之日向原告交付房屋。 二、被告帅玉英、吴桂军于本判决生效之日起十日内赔偿原告周建冬、李小琴律师费13000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9690元（减半收取）、保全费5000元，合计14690元，由被告帅玉英、吴桂军共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19380元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行)。 审判员  余雪松 二〇一七年二月二十八日 书记员  朱路遥