上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0109民初20524号 原告(反诉被告)：上海晶钰源投资管理有限公司，住所地上海市。 法定代表人：陈建伟，总经理。 委托诉讼代理人：汪漪，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈衍平，上海市锦天城律师事务所律师。 被告(反诉原告)：**，男，1984年10月19日出生，汉族，住上海市。 被告(反诉原告)：袁卫星，女，1957年12月1日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：陈建平(系袁卫星之夫，男，住上海市。 被告(反诉原告)：陈建平，男，1952年12月26日出生，汉族，住上海市。 原告上海晶钰源投资管理有限公司(以下简称晶钰源公司)与被告**、袁卫星、陈建平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，被告**、袁卫星、陈建平对原告晶钰源公司以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晶钰源公司的委托诉讼代理人汪漪，被告**、陈建平暨被告袁卫星的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晶钰源公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年12月1日至2016年9月30日期间的物业管理费共计10,246.2元；2、被告按照每日千分之三的比例支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金共计3,687元(2015年12月的物业管理费滞纳金从2015年12月11日起计算至2016年8月11日止；2016年1月起的物业管理费滞纳金的计算方式为以当季度物业管理费为本金从该季度的第一个月11日开始计算至2016年8月11日止)。事实与理由：2015年11月1日，宝山路XXX号海伦国际大厦的开发商与原告签订了《物业服务管理合同》，合同约定原告作为唯一的物业管理公司向全体业主提供包括保安、保洁、公共区域管理等内容的物业管理服务，原告有权按照建筑面积8.58元/平方米的标准收取物业管理费。被告**、袁卫星、陈建平系上海市宝山路XXX号XXX室房屋(以下简称宝山路1204室房屋)的预购房屋权利人。被告自2015年12月1日起未按约定支付物业管理费，原告按合同约定为宝山路1204室房屋所在小区提供了物业管理服务，但被告在享受服务的同时拒不履行缴纳物业费的义务，原告曾分别于2016年7月5日、2016年8月12日向被告发函催缴物业费，但被告仍拒不缴纳，故原告现起诉至法院，要求判如所请。关于逾期支付物业管理费的滞纳金，原告仅主张至2016年8月11日。 被告**、袁卫星、陈建平辩称，购房时开发商承诺替被告支付前三年的物业费，即2012年11月30日至2015年11月30日的物业费由开发商替被告支付，收费标准为8.58元/平方米/月，被告自2015年12月1日开始没有支付物业费。被告对原告是否系物业服务单位存有异议，被告与开发商签订的预售合同显示物业公司为上海澳森普瑞特物业管理有限公司(以下简称澳森普瑞特公司)，合同约定变更物业公司要通知业主，变更物业公司的时候没有通知被告。2012年11月交房后不到一年，宝山路1204室房屋开始漏水、渗水，东北面墙体有三处漏水点：最东北侧角、东南角、居中位置，被告将漏水情况向物业报修，物业公司于2013年3、4月上门维修过一次，但2013年6月进入梅雨季节后下雨天仍有漏水问题，2015年11月底在进行大楼外墙清洗时，物业公司指派外墙擦窗工人在擦窗时向外墙缝隙打硅胶，2016年10月8日上午维修工人上门维修过一次，维修方法仍是打硅胶，从2013年至今一直存在渗水问题，屋内内墙和地板霉变损坏。原告直至起诉才向被告出示物业管理合同，此前并未将物业管理合同向业主出示，涉嫌逃避业主监督，原告的物业费收费标准未公开，而国家规定物业收费应当合理公开。大楼的动力通风设备基本闲置，照明设备未全部开启。2013年物业公司擅自划地紊乱机动车行驶线路，车辆从地下车库驶出，被强制沿大楼绕行一圈后驶离大楼。只要修好漏水问题，被告就同意支付物业费。 被告**、袁卫星、陈建平向本院提出反诉请求：1、要求原告对宝山路1204室房屋漏雨部位进行修复；2、要求原告对受雨水损坏的宝山路1204室房屋的内墙和地板进行修复；3、要求原告在修复期间提供房屋给被告居住。事实与理由：根据原告与开发商签订的《物业管理服务合同》约定，开发商拒绝或拖延应当履行保修及维修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托原告修复，在房屋漏水时，被告多次向原告要求修复，原告故意隐瞒应负的修复责任，始终用向开发商汇报作为托词，原告未能履行物业服务合同的约定，导致宝山路1204室房屋从2013年至今长期漏水，内墙、地板在长时间潮湿环境中遭受损坏、霉变。 原告晶钰源公司反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告的反诉诉请与房屋质量有关，应当向房屋建造商即开发商追究责任。原告已经尽力维修，其诉请与原告无关。 本院经审理认定事实如下：2011年12月2日，三被告(乙方)与上海金华成置业有限公司(甲方)就宝山路1204室房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买该房屋的相关事宜，该房建筑面积暂测119.42平方米，甲方于2012年11月30日前将该房屋交付给乙方，并约定甲方已选聘澳森普瑞特公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》，因该房屋规划用途为办公用房，甲乙双方已签订了《前期物业使用公约》。该合同附件五《海伦国际大厦临时管理规约》约定：本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决，建设单位拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担；业主未按规定交付物业管理服务费的，业主委员会应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收缴情况，并注明欠缴费用的业主室号进行催缴，仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉；物业服务合同届满前3个月、因其他原因物业服务合同终止的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论物业服务企业选聘事宜；业主按建筑面积向物业公司缴纳物业服务费8.58元/平方米/月；物业服务费用按季度缴纳，业主应当在每季度首月的十日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，每逾期一日按应缴纳金额的千分之三支付滞纳金；本人(单位)承诺已详细阅读并理解建设单位上海金华成置业有限公司制定的《临时管理规约》，同意遵守本规约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。合同补充条款一约定自房屋交付之日第二日起，由乙方承担物业管理费用。2012年11月13日，三被告被登记为宝山路1204室房屋的预购房屋权利人。 2015年11月1日，原告(乙方)与上海金华成置业有限公司(甲方)签订《物业服务管理合同》，约定，甲乙双方就海伦国际大厦的物业管理服务事宜订立本合同，物业名称为海伦国际大厦，物业类型为商办楼(非住宅)，坐落位置为上海虹口区宝山路XXX号；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护，物业共有设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方保修，也可以自行维修，经保修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；在本合同履约期内，甲方根据国家相关政策规定，尽到维修义务(第六条)；乙方根据下述约定，按建筑面积8.58元/平方米/月向业主收取物业服务费：综合管理服务费3.35元/月/平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1.14元/月/平方米，公共区域的清洁卫生服务费用1.57元/月/平方米，公共区域绿化养护费用0.15元/月/平方米，公共区域秩序维护服务费用1.93元/月/平方米，税金0.44元/月/平方米；本合同生效之日起，乙方在本物业管理区域提供物业管理服务期间发生的物业管理费用，由物业买受人按照物业出售合同及本物业管理服务合同的约定承担；物业管理期间，乙方按包干制确定物业服务费用；甲方在物业销售前，应在其制定的《业主临时管理规约》中向业主明示物业管理服务收费的标准，督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用，对业主或物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为予以劝阻、制止；乙方设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；在物业管理服务过程中，乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，乙方不承担责任；甲方违反本合同第六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和标准，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；甲方拒绝或拖延应当履行保修及维修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担，本合同为壹年，自2015年11月30日起至2016年11月29日止。 2012年12月起，被告未支付物业管理费。2016年7月5日，原告以挂号信形式向被告寄送催款通知书，催缴2015年12月至2016年6月的物业管理费7,172.3元，要求被告于2016年7月15日前至物业管理处缴清所有欠款。2016年8月12日，原告再次以挂号信形式向被告寄送催款通知书，催缴2015年12月至2016年9月的物业管理费10,246.2元以及产生的滞纳金3,687元，要求被告于2016年8月20日前至物业管理处缴清所有欠款。后由于原告催讨无果，现诉至本院要求判如所请。 另查明，宝山路1204室房屋所在的海伦国际大厦至今尚未成立业主委员会。 审理中，被告表示其房屋位于12层，因外墙渗水，被告多次报修，物业方从2012年12月至今共上门维修过两次，其中于2016年10月8日上门维修过一次，另外2015年年底大楼外墙清洗时工人在大楼外墙缝隙处打了硅胶，但一直没有修好。原告表示在2016年6、7月维修过一次，10月维修过一次，并表示在被告报修后，原告通知开发商工程部人员前来查看，为此提供了一份2016年5月9日的《海伦国际大厦物业工作日志》，载明2016年5月9日开发商负责人带维修啥时给你来大厦查看漏水人家，其中包括了宝山路1204室房屋。 本院认为，公民及法人的合法权益受法律保护。原告自2015年11月30日起接受海伦国际大厦的房地产开发商的委托对海伦国际大厦进行物业管理，被告作为海伦国际大厦1204室房屋的预购房屋权利人应当按约支付物业管理费。被告认为房屋外墙自2013年起即存在渗漏水，但从双方的陈述可见，原告接被告报修后确实已上门维修并采取适当措施，原告作为物业管理单位已尽到基本义务，被告以外墙尚存在渗水为由拒绝支付物业管理费缺乏依据。至于被告认为原告在公用部位管理、公共设施保养等方面不到位，被告可以向原告提出整改意见，要求其按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，努力改进工作中存在的不足和差距，提升服务质量和水平。但不能以不付物业服务费来对抗物业服务中存在的瑕疵。原告作为物业公司应增强服务意识，认真听取业主的批评和建议，加强与业主的交流与沟通，为构建和谐文明小区作出努力。被告提出的拒付物业管理费的其他意见，亦缺乏依据，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付物业管理费，本院依法予以支持。原告与开发商签订的《物业服务管理合同》约定原告在物业管理区域提供物业管理服务期间发生的物业管理费用，由物业买受人按照物业出售合同及物业管理服务合同的约定承担，现原告按照被告与开发商签订的《上海市商品房预售合同》的附件《业主临时管理规约》的约定主张2015年12月1日起至2016年8月11日期间的逾期支付物业管理费的滞纳金，并无不当。被告认为滞纳金过高，本院结合原告实际损失和合同实际履行情况酌情认定。 关于被告的反诉请求，被告自述宝山路1204室房屋自2013年即开始存在渗漏水问题，而原告自2015年11月30日起受海伦国际大厦的房地产开发商的委托对海伦国际大厦进行物业管理后，原告维修义务不以此为因果关系，且确已上门维修并采取适当措施，若确因房屋质量问题引起的相关损失，原告可向建设单位主张。综上对被告的反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起15日内，被告**、袁卫星、陈建平应支付原告上海晶钰源投资管理有限公司2015年12月1日至2016年9月30日期间的物业管理费人民币10,246.20元； 二、自本判决生效之日起15日内，被告**、袁卫星、陈建平应支付原告上海晶钰源投资管理有限公司逾期支付自2015年12月1日至2016年9月30日期间物业管理费的滞纳金1,500元； 三、对被告**、袁卫星、陈建平的全部反诉请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费157.59元，减半收取78.80元，由被告**、袁卫星、陈建平负担；反诉受理费40元，由被告**、袁卫星、陈建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  赖维娜 二〇一七年二月二十日 书记员  戴 燚 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。