上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初24702号原告：陈诚，男，1988年1月23日出生，汉族，户籍地浙江省临安市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：王强，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：单训平，北京大成(上海)律师事务所律师。原告：江晓晖，女，1988年4月26日出生，汉族，户籍地浙江省临安市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：王强，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：单训平，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：徐之舟，男，1975年12月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吴宇，上海市新闵律师事务所律师。被告：吴婷婷，女，1980年4月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐之舟(系被告吴婷婷的丈夫)，身份同上。原告陈诚、江晓晖与被告徐之舟、吴婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈诚及两原告之共同委托诉讼代理人单训平、被告徐之舟(暨被告吴婷婷之委托诉讼代理人)及其委托诉讼代理人吴宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈诚、江晓晖向本院提出诉讼请求：1.确认解除2016年6月18日签署的《房地产居间合同(买卖)》；2.两被告连带双倍返还定金20万元；3.两被告连带赔偿因房价上涨所遭受的差价损失74万元。主张的事实和理由：原、被告及居间方上海世景房地产经纪事务所(以下简称世景事务所)于2016年6月18日签订《房地产居间合同(买卖)》，约定两被告将坐落于上海市闵行区莘松路958弄大浪湾道39号1002室房屋(以下简称1002室)以总价336万元出售给两原告，并对房屋坐落及面积、总价、付款期限和方式、交房时间、过户条件等做了明确约定，具备了房屋买卖合同必备条款。因此原被告就该房屋的买卖合同关系已经成立并生效。原告依约支付定金10万元，于2016年8月20日按合同约定备妥首付款，并于当日联系被告及居间方要求按照合同约定签署上海市房地产买卖合同格式样本，被告明确告知已在链家接照375万元价格挂牌，如果原告不加价则拒绝将争议房屋卖给原告。后被告发出律师函明确表示不愿意履行合同，为保障合同目的的实现，故诉至法院要求继续履行合同，将房屋交付并过户给原告。但诉讼期间其考虑为避免房价上涨导致损失扩大的风险，遂在2016年9月7日与他人订立买卖合同的居间合同，现变更诉请要求解除合同并追究被告的违约责任，即要求双倍返还定金并赔偿合同价与合同解除之日市场价值的价差损失，解除时点应以变更诉讼请求的2016年9月20日为准。被告徐之舟、吴婷婷辩称，同意解除合同及双倍返还金定，但不同意赔偿损失。解除合同的时点应以被告明确通知原告无法出售房屋的时间即2016年8月23日为准，原告主张差价损失的时点有误。讼争合同的抬头是房地产买卖居间合同，其内是居间协议的内容，且约定违约按定金罚则赔偿，证明原告交付10万元定金的性质是订约定金，故本案讼争实为定金纠纷。原告在签订《房地产居间合同(买卖)》时，尚不具备购房资格，根据2016年房屋政策中社保需满五年的规定，要到2016年9月才符合，但原告隐瞒限购的情况，故合同无法履行的原因在于原告，被告有权没收定金。被告并非想转卖他人谋利，由于讼争房屋内居住的老人不愿改变居住环境，在被告家庭内部产生矛盾，被告基于此原因而在2016年8月23日发出解除合同函，同时发现原告不具备购房资格，故原告主张赔偿损失之诉请缺乏依据，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月18日两原告陈诚、江晓晖为买受方(乙方)与1002室产权人即被告徐之舟、吴婷婷为出售方(甲方)、案外人世景事务所为居间方(丙方)签订《房地产居间合同(买卖)》，主要载明乙方经丙方居间介绍，就购买甲方所有的1002室转让事宜签订本合同；乙方为表示购买该房地产之诚意，于签署本合同时，直接支付甲方购房定金10万元整；甲方已经取得房地产权证，房屋面积116.27平方米；转让总价款336万元，为房东净到手价格；乙方与甲方签署买卖合同后当日内，支付甲方175万元整(其中包含乙方已支付给甲方的全部购房定金)；乙方申请贷款159万整，该款项由银行直接划入甲方账户(若银行审批不足乙方申请额度的，乙方应于办理该房地产过户手续之日前以现金形式补足)；乙方于甲乙双方交房缴清水电物业费，支付甲方２万元整；甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于2016年11月31日，至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续；本合同签订后，除甲、乙双方另行达成一致外，双方应于约定时间按本合同所列条件签署买卖合同，任何一方未按时签署或拒绝本合同所列条件签署《上海市房地产买卖合同》的，即视为该方违约；甲方同意在本合同交易条件不变的前提下，乙方可增加、减少买卖合同的“买受人”；甲、乙双方任何一方违约时，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿；甲、乙双方一方违约或双方合意解除本合同，违约方向守约方及丙方赔偿或合意解除方签订解约协议并向丙方赔偿后，本合同终止；甲、乙双方约定于2016年9月5日之前，至丙方签约中心签署上海市房地产买卖合同；如果乙方社保不够五年，甲方愿意等一个月时间(其余内容略)。原、被告及世景事务所在合同尾部签名或盖章。同日被告徐之舟出具房款收据，载明收到陈诚、江晓晖支付本人款项计10万元，本人确认，上述款项系陈诚、江晓晖用于购买1002室的购房房款。同年8月原告陈诚备妥首付款之后，与被告徐之舟联系，陈称“房子的首付款已经准备好了”，徐称“我现在正看房子，我现在肯定不能跟你签”、“我一定要找到下家我才能跟你签的，是吧，那付款条件人家同意我才能跟你签的”，陈称“你现在那个房子有没有挂出去啊？”，徐称“我是挂了的”、“我挂了375”，陈称“就是336万元你肯定不卖了”，徐称“对，这肯定是的”等内容。同月23日原告收到被告的委托律师函，该函载明由于在签订上述《房地产居间合同(买卖)》之前，徐之舟、吴婷婷与家中老人缺乏有效的沟通，且老人由于长期居住，已经习惯于周边环境，因此家中老人强烈反对出售，鉴于此，即日起解除徐之舟、吴婷婷与你们签订的1002室《房地产居间合同(买卖)》，并退还支付的定金10万元，并按照双方签订的《房地产居间合同(买卖)》之约定赔偿定金10万元。原告收函后即诉至本院要求被告继续履行合同。2016年9月7日原告为另行购买房屋与案外人签订房地产买卖居间协议。同月20日向本院申请变更诉讼请求即要求解除合同。经当事人申请，本院委托上海国城土地房地产估价有限公司对1002室于2016年9月20日时点的市场价值进行评估，结论为412.80万元。此次评估费用为11,538元，由原告预交。另查明，原告陈诚于本市参加基本养老保险，起止时间为2011年9月至2016年10月，实际缴费月数为74个月。本院认为，上述《房地产居间合同(买卖)》中关于原、被告之间买卖合同关系成立的各项要素完备，具有本约性质，且系双方真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守合同约定的各项义务。被告以家庭矛盾为由要求解除合同之理由缺乏合同或法律依据，且从原被告交谈内容可知，被告不愿意履约的原因中明显有涨价谋利的因素，故其解约理由不能成立。被告擅自要求解约的行为构成根本违约，其不享有合同解除权。原告举证证明在约定的过户时间之前符合购房条件，合同继续履行并无障碍，其并无过错。原告作为守约方有权选择继续履行合同或解除合同，现其决定以诉讼通知方式解除合同并无不当，经到达被告后产生解除合同的后果。因被告违约导致合同解除，原告有权主张对方双倍返还定金。根据评估结论可知，从签订合同至解除合同期间讼争房屋的价格有明显上涨的趋势，因此给原告造成的损失超出定金金额，仅适用定金罚则明显不利于维护市场诚信。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定被告再赔偿损失20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告陈诚、江晓晖与被告徐之舟、吴婷婷就上海市闵行区莘松路958弄大浪湾道39号1002室房屋订立的房屋买卖合同予以确除；二、被告徐之舟、吴婷婷于本判决生效之日起十日内返还原告陈诚、江晓晖双倍定金计20万元；三、被告徐之舟、吴婷婷于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈诚、江晓晖损失20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,600元(已减半收取)，由原告陈诚、江晓晖负担3,791.49元，被告徐之舟、吴婷婷负担2,808.51元；财产保全费5,000元、评估费11,538元，由被告徐之舟、吴婷婷负担(被告徐之舟、吴婷婷负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告陈诚、江晓晖支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王静波二〇一七年二月二十二日书记员  万 涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。