云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0622民初61号原告蒙乡莲，女，生于1965年10月10日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人孔凡聪，云南团锦律师事务所律师（特别授权）。被告陆文琼，女，生于1984年10月7日，云南省巧家县人，住巧家县。被告巧家纪贝广告传媒商贸有限公司。法定代表人余胜平，该公司执行董事。统一社会信用代码915306220776392675。地址：巧家县白鹤滩镇过境路。委托代理人邓国荣，男，生于1973年9月6日，云南省巧家县人，巧家纪贝广告传媒商贸有限公司员工，住巧家县。原告蒙乡莲诉被告陆文琼、巧家纪贝广告传媒商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月11日向本院起诉。本院受理后，依法追加巧家纪贝广告传媒商贸有限公司为被告，组成合议庭公开开庭审理了本案。原告蒙乡莲及其委托代理人孔凡聪，被告巧家纪贝广告传媒商贸有限公司的委托代理人邓国荣到庭参加诉讼。被告陆文琼经本院公告传唤后未到庭亦未委托代理人出庭，本案缺席审理，现已审理终结。原告蒙乡莲诉称：2013年8月10日其与被告陆文琼签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为十五年，每年租金288000元。被告不得将房屋转租，如果转租必须经原告同意。被告至今没有交房租，且房屋被他人占用没有经过原告的同意，严重侵害了原告的合法权利，被告存在违约行为。因此，请求法院判决解除原、被告于2013年8月10日签订的《房屋租赁合同》，判决被告陆文琼承担20000元的违约金。被告巧家纪贝广告传媒商贸有限公司辩称：陆文琼与原告签订的《房屋租赁合同》，实际是陆文琼与余胜平共同出资成立巧家纪贝广告传媒商贸有限公司的前置条件，因为公司的成立首先需要确定经营地址，然后以出租人拥有的房屋产权证在工商办理备案登记。被告陆文琼租房的目的就是为了办公司开酒店。合同成立后，陆文琼的个人行为已被公司认可吸收，所以陆文琼与原告签订的租房合同是代表巧家纪贝广告传媒商贸有限公司的行为，房屋的使用主体是巧家纪贝广告传媒商贸有限公司而非被告陆文琼个人。且合同订立后房屋租金一直是以巧家纪贝广告传媒商贸有限公司的名义支付给原告蒙乡莲的，至今已支付三年，原告并未对此提出异议。2015年9月，因经营需要公司内部发生股权转让并在巧家县工商行政管理局作了备案登记，被告陆文琼转让的是她在公司的股份而非租赁房屋，被告未改变房屋用途，并未对原告造成任何损失，因此不存在私自转租的行为。如果原告愿意继续按照合同履行，公司也愿意继续履行合同的约定。如果原告不愿意，则公司申请对酒店装修以及附属设施建设进行评估，由原告赔偿公司的损失后公司才会搬离原告的房屋。被告陆文琼未到庭亦未作答辩。原告蒙乡莲为证明其主张成立，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件，用以证实原告的基本身份情况；2、2013年8月10日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告双方存在租赁合同关系，被告陆文琼以个人名义与原告签订合同，合同第四条和第六条约定了被告有相关义务，但被告没有遵守，存在违约的行为；3、《房屋租赁合同告知书》两份，用以证实因被告陆文琼的违约行为，原告已提出解除租赁合同的通知，并且给予了被告相应的搬离时间。经质证，被告巧家纪贝广告传媒商贸有限公司对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3有异议，公司没有收到告知书。被告巧家纪贝广告传媒商贸有限公司为反驳原告的主张，提交了以下证据：1、营业执照一份，用以证明陆文琼是纪贝传媒商贸有限公司的第一任法定代表人，与原告签订合同的是陆文琼，陆文琼签订合同的目的为了注册公司，酒店是公司的一个下属单位；2、公司设立登记审核表一份，用以证明成立公司必须确定一个地点，陆文琼是公司股东之一，房屋不存在转租；3、租金支付凭证一份，用以证明对蒙乡莲的租金一直由该公司支付，而不是由陆文琼支付；4、收条一张以及银联发票一张，用以证实2015年4月11日被告公司支付了欠原告2014年的房租费15314元，其中包含了340元水费，并支付了水电费4719元。经质证，原告对证据1关联性有异议，被告租房不是成立公司而是开设宾馆，被告提出宾馆是公司的下属单位，应该先有公司再有宾馆，逻辑上也是有问题的；对证据2关联性有异议，与本案没有内在的关系；对证据3的证明目的有异议，租金不管是谁支付都是受陆文琼委托的，这是一个代理行为；对证据4有异议，原告收到款是事实，但是余国林在收条上的签字是过后签写，原告不知情与原告没有关系。本院认为，原告提交的证据1、2被告无异议，本院予以采信；被告否认收到过《房屋租赁合同告知书》，且原告没有证据证明其已经送达给被告，因此本院对证据3不予采信。被告提交的证据1、2、3、4，虽然原告对其关联性及证明目的存有异议，但这些证据载明的内容能够相互印证，证明被告陆文琼作为巧家纪贝传媒商贸有限公司的发起人之一，以其个人名义与原告蒙乡莲签订房屋租赁合同的事实。证明了被告巧家纪贝传媒商贸有限公司先后于2015年4月11日支付了欠原告2014年的房租费及水电费15314元，2015年10月14日向原告蒙乡莲支付了房屋租金288000元的事实。上列证据本院予以采信。综合原、被告提供的证据以及庭审中双方的相关陈述，本院确认如下法律事实：2013年8月10日，原告蒙乡莲与被告陆文琼签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为十五年，前四年每年租金288000元，租金的支付时间为每年的8月10日。被告不得将房屋转租，合同有效期内被告转租房屋必须经原告同意。房屋转租后，被告必须按合同条款按时向甲方支付房屋租金，违反合同条款，甲方有权终止合同。违约方除承担一切损失外，还需承担2万元的违约金。2013年9月18日，被告陆文琼作为发起人之一向巧家县工商行政管理局申请设立登记巧家纪贝传媒商贸有限公司并任公司法定代表人，公司设立成功后，房屋租金及水电费由被告巧家纪贝传媒商贸有限公司支付，被告巧家纪贝传媒商贸有限公司于2015年4月11日支付了欠原告蒙乡莲2014年的房租费及水电费15314元，2015年10月14日向原告蒙乡莲支付了房屋租金288000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合同成立生效。原、被告应当按照合同的约定行使各自的权利，承担相应的义务。被告陆文琼通过租赁合同取得房屋的使用权后向巧家县工商行政管理局申请设立巧家纪贝广告传媒商贸有限公司，并担任公司首任法定代表人，实际上房屋的使用人是被告巧家纪贝广告传媒商贸有限公司而非被告陆文琼个人。被告陆文琼作为巧家纪贝传媒商贸有限公司发起人之一，为了设立公司的需要以其个人名义与原告蒙乡莲签订房屋租赁合同，是符合公司设立登记的程序及一般商业习惯的，因此被告陆文琼不存在未经原告同意的转租行为。巧家纪贝广告传媒商贸有限公司成立后，陆文琼承租的房屋租金及水电费等费用由被告公司实际支付。综上，可以看出被告陆文琼的个人租赁行为已经被被告公司吸收转化为公司的法人行为。因此，原告蒙乡莲与被告巧家纪贝广告传媒商贸有限公司作为房屋租赁合同的实际出租方和承租方应当继续履行房屋租赁合同。2015年8月10日，被告巧家纪贝广告传媒商贸有限公司没有按时交纳下一年度租金，直到2015年10月14日原告蒙乡莲才收到被告巧家纪贝广告传媒商贸有限公司支付的房屋租金288000元，被告的行为违反《房屋租赁合同》的约定。根据合同法的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告没有充分的证据证明其已经通知承租人在合理期限内支付租金，从保护正常商业活动的角度考虑，应当尽量保持房屋租赁合同的稳定性，给承租人补救违约行为的机会。同时结合本案实际情况，不宜就此解除合同。但是对于原告要求被告支付20000元违约金的诉讼请求，《房屋租赁合同》中有明确的约定且没有过分高于合同标的额，因此本院予以支持，确定由房屋实际使用人被告巧家纪贝传媒商贸有限公司支付原告蒙乡莲违约金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告巧家纪贝传媒商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒙乡莲合同违约金人民币20000.00元；二、驳回原告蒙乡莲其余诉讼请求。案件受理费人民币350.00元，由被告巧家纪贝传媒商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 陆 开 莲审 判 员 王  磊人民陪审员 刘 宗 华二〇一七年二月十二日书 记 员 王安莫离