云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0181民初235号原告：倪波，现住云南省XXXXX市XXXXX，公民身份号码：XXXXX。委托诉讼代理人：王开，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵菡麟，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南乾泰投资有限公司。统一社会信用代码：XXXXXX。住所地：云南省XXXXX市XXXXX。法定代表人：吴国江，执行董事长。委托诉讼代理人：袁佳，云南乾泰投资有限公司副总经理，特别授权代理。被告：云南润物商业管理有限公司。统一社会信用代码：XXXXX。住所地：云南省XXX市XXXXX。法定代表人：吴国江，执行董事长。委托诉讼代理人：鲁银章，男，云南润物商业管理有限公司职工，特别授权代理。原告倪波诉被告云南乾泰投资有限公司（以下简称乾泰公司）、云南润物商业管理有限公司（以下简称润物公司）房屋租赁合同一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序由审判员冯琳琳独任审判，于2017年2月14日公开开庭进行了审理，原告倪波的委托诉讼代理人王开、赵菡麟，被告乾泰公司的委托诉讼代理人袁佳、被告润物公司的委托诉讼代理人鲁银章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪波向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原告与两被告签订的《安宁乾泰世贸广场租赁合同》；二、判令两被告向原告连带返还履约保证金22043元、商业管理保证金6613元及质量保证金10000元，并且承担因占用上述款项所产生的利息（以中国人民银行同期贷款利率计至款还清时止）；三、判令第二被告向原告返还商业管理费79352元，并且承担因占用上述款项所产生的利息（以中国人民银行同期贷款利率计至款还清时止）；四、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由:2014年6月11日，原告与第一、第二被告签订了《安宁乾泰世贸广场租赁合同》，合同约定由第一被告在安宁X**广场建设完成后将XXX号楼XXX层XX、XX号商铺出租给原告使用，租赁期为8年，进场日期为2014年7月1日。合同签订后，原告按照约定履行了给付义务，包括：向两被告支付了履约保证金22043元、商业管理保证金6613元及质量保证金10000元，并向第二被告支付了为期一年的商业管理费79352元。时至今日，两被告既没有将租赁物如期交付给原告使用，更没有提供任何商业管理服务，完全没有履行合同义务，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼。被告乾泰公司辩称：一、我公司与倪波签订的租赁合同中出租的我公司开发的安宁世贸广场楼盘，合同7-1条约定为现状交付，且已经具备了适用条件，随时可以交付使用；二、倪波提出终止租赁合同属违约行为，合同22-3条明确约定，乙方要终止合同需提前90天书面通知甲方。另约定违约终止合同，甲方有权没收合同项下的保证金。倪波违反合同约定，未经两被告及物业管理公司书面批准，擅自转租[安宁市人民法院（2016）云0181民初1632号判决为证]，为严重的违约行为，应承担违约责任，按合同6-1条的约定：“如不存在合同22-3条款下的情形，保证金才无息退还。综上，我公司要求倪波继续履行租赁合同，若要提前终止合同需承担没收保证金的违约责任。被告润物公司辩称：我公司要求倪波继续履行租赁合同，若要提前终止合同需承担没收保证金的违约责任。理由同乾泰公司一致。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告倪波提交的证据：1．《安宁乾泰世贸广场租赁合同》，欲证实原、被告签订租赁商铺并交纳商业管理费的情况；2．收据二张，欲证实原告已按合同约定履行了义务，向两被告支付了履约保证金22043元、商业管理保证金6613元及质量保证金10000元，并向第二被告支付了为期一年的商业管理费79352元；3．安宁市人民法院（2016）云0181民初1632号民事判决书，欲证实两被告至今未能履行其合同义务，致使租赁目的不能实现。被告乾泰公司提交的证据：1．《安宁乾泰世贸广场租赁合同》，欲证实原、被告签订租赁合同，合同约定商铺为现状交付，故被告没有违约，相反，倪波未按合同约定，擅自转租，为违约方。被告润物公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月11日,倪波(乙方)与乾泰公司(甲方)签订《安宁乾泰世贸广场(商业物业)租赁合同》，约定：甲方将位于安宁市金方路安宁乾泰世贸广场XXX号楼XXX层X、X号商铺（面积1102.11平方米）出租给乙方使用，乙方作为网络娱乐休闲会所业态的专业经营商，承租该房屋。租赁期共计8年，自计租日（免租装修期届满次日）开始计算，租金逐年递增，平均为每月每平方米18.13元，半年支付一次租金，第一期租金的缴付时间为进场日后15个工作日内。约定合同生效时间为双方签署之日生效。润物公司为合同的丙方，系接受甲方委托，对包括该租赁房屋在内的世贸广场实施商业营运管理的企业。另外，合同还约定了进场及房屋交付标准为现状交付（第七条）；转租、分租限制条款（第二十条）；缴纳履约保证金22043元、商业管理费保证金6613元（第六条）、商业管理费79352元/年、质量保证金10000元（第十条）；违约责任…。2014年6月11日，润物公司向倪波出具收条，载明收取倪波合同保证金22043元、商业管理费保证金6613元、质量保证金10000元。2014年6月19日，润物公司向倪波出具收条，载明收取倪波商业管理费（一年）79352元。2014年6月24日，倪波将世贸广场XXX号楼XXX层X、X号商铺转租给乔鹏，因合同不能履行，乔鹏起诉倪波、润物公司等要求返还其支付的租房及相关费用，经安宁市人民法院（2016）云0181民初1632号民事案件判决，解除了乔鹏、倪波签订的商铺租赁协议，由倪波向乔鹏返还收取的租房订金100000元、赔偿商业管理费79352元，物业管理费66127元并利息。本院认为，倪波与乾泰公司签定的《安宁乾泰世贸广场(商业物业)租赁合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，未违反国家法律法规的强制性规定，合同自成立时生效。乾泰公司为经营该物业，委托了润物公司进行商业管理、委托了云南依诺物业管理有限公司进行物业管理，乾泰公司无违约行为。乾泰公司系世贸广场的建设方，虽尚未取得房屋权属证明，但仍可出租该物业，故合同有效。倪波主张涉案商铺尚未通过政府有关部门的验收，确系事实，被告亦未提供证据证实已经验收合格的证据，租赁合同虽约定为“现状交付”，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，该规定为管理性强制性规定而非效力强制性规定，故承租人因此无法使用该商铺的，承租人有权解除合同。本院对倪波提出因尚未验收而无法实现商业目的，请求解除原告与两被告签订的《安宁乾泰世贸广场(商业物业)租赁合同》的主张予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，本案原、被告双方并未履行合同，倪波未使用商铺亦未交付商铺租金，故应终止履行租赁合同。倪波依据租赁合同向润物公司缴纳的合同保证金、商业管理费保证金、质量保证金其本质为保证金，为担保合同履行和今后开展经营进行管理的担保金、商业管理费系提供商业综合管理的服务费，均不是租赁合同中租赁本质义务，现因租赁合同未实际履行且具有法律规定的其他情形而解除，保证金及管理费均应原数返还。原告要求被告承担资金占用损失的诉请，因两被告均无违反合同约定的情形存在，合同解除后，尚未履行的，效果为终止履行，故原告提出的各类保证金及商业管理费资金占用期间的利息主张于法无据，本院不予支持。被告提出的倪波擅自转租为违约方，应没收保证金的承担违约责任的辩解，本院认为，双方合同约定，甲方具有解除权，乾泰公司未依法行使解除权的，不能依据该约定主张提前终止合同的违约责任。关于被告乾泰公司、润物公司是否应对返还义务承担连带责任，本院认为，根据合同相对性原则，原、被告三方均系《安宁乾泰世贸广场(商业物业)租赁合同》的签订主体，润物公司系接受乾泰公司委托，以自己的名义收取保证金及管理费，故两被告应连带承担返还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：一、原告倪波与被告云南乾泰投资有限公司签订的《安宁乾泰世贸广场(商业物业)租赁合同》于本判决生效后予以解除并终止履行；二、由被告云南润物商业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告倪波合同保证金22043元、商业管理费保证金6613元、质量保证金10000元、商业管理费79352元，合计人民币118008元，被告云南乾泰投资有限公司承担连带责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2952元，减半收取为1476元，由原告倪波承担163元，由被告云南乾泰投资有限公司和被告云南润物商业管理有限公司共同承担1313元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  冯琳琳二〇一七年二月二十四日书记员  董呢喃