上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0117民初14356号 原告：上海亮祖机械制造有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：陈建祖，总经理。 委托诉讼代理人：李涛，上海尚简律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小林，上海尚简律师事务所律师。 被告：谢召林，男，1952年10月12日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人张华，上海市宝恒律师事务所律师。 原告上海亮祖机械制造有限公司(以下简称“亮祖机械”)与被告谢召林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，并于2016年10月25日公开开庭进行审理。原告上海亮祖机械制造有限公司的委托诉讼代理人李涛、被告谢召林的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。 原告亮祖机械向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年4月29日所签订的《厂房买卖协议书》无效；2.判令被告返还购房款60万元。事实与理由：2014年4月29日，原、被告签订《厂房买卖协议书》，约定位于松江区新桥镇新凯路XXX号XXX-XXX号原养殖场南侧王国清租用的厂房出售给原告，厂房建筑面积1,510平方米，土地使用面积3.1亩、动力照明用电30KV左右，转让价格60万元。原告按约支付了被告60万元。2015年6月29日，新桥镇政府下达强制拆除违法建筑决定书，包括涉案厂房在内的建筑物被认定为违章建筑。2016年5月，涉案房屋被有关部门强制拆除。在此期间原告了解到，案外人上海新闵资产经营有限公司曾于2013年12月10日发布公告称，所有与上海文荣特种养殖有限公司或沈文荣签订的协议无效，而二被告故意隐瞒了该事实。故原告诉至本院，请求判如诉请。 被告谢召林辩称：不同意原告的诉请。1.原、被告都是有民事行为能力的主体，在充分协商、意见一致的情况下签订的协议书应属合法有效。2.至于原告所称房屋是违章搭建的问题，虽然房屋没有房地产权证，但并没有妨碍原告对房屋的使用，且原告在签订买卖协议书时已充分认识到没有房地产权证的法律、政策风险。3.原告的起诉超过了诉讼时效，应驳回原告的诉讼。 经审理查明：2012年1月15日，被告谢召林(乙方)与案外人上海文荣特种养殖有限公司(甲方)签订《厂房买卖协议书》，约定甲方将本区新桥镇新凯路XXX号原养殖场东南侧、王国清租用的厂房和厂区围墙内的各种设施等出售给乙方，合同第一条约定，出售内容为厂房(房屋)建筑面积1,510平方米；厂区的土地使用面积总计3.1亩，动力照明用电30KV左右，日常生活自来水每天日用量10吨，甲方必须免费提供进出道路，不准堆物，保持通畅。合同第八条约定，厂房(房屋)买卖价格按照厂房(房屋)建筑面积每平方单价600元，合计906,000元，其他设施，包括围墙在内所有设施，不做计算依据。合同另对其他相关事宜进行了约定。 2014年4月29日，原、被告签订《厂房买卖协议书》，约定被告将本区新桥镇新凯路XXX号XXX-XXX号地块原养殖场东南侧、王国清租用的厂房和厂区围墙内的各种设施等出售给原告。合同第一条约定，出售内容为厂房(房屋)建筑面积1,510平方米；厂区的土地使用面积总计3.1亩，动力照明用电30KV左右，日常生活用水。合同第五条约定，厂房(房屋)总计1,510平方米，总计60万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。协议落款处有陈亮的签名及原告公司的盖章。 2014年5月5日，原告(乙方)与案外人上海新闵资产经营有限公司(以下简称“新闵公司”)(甲方)签订《土地租赁协议》，约定乙方向甲方租赁本区新凯路XXX号区域内编号为10.11.30的土地，面积3.07亩，每年每亩1万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。 2014年4月29日，被告向原告出具《收条》一份，载明今收到陈亮购房款20万元。 2014年5月19日，原告交付被告谢召林20万元的支票一张，支票号码为XXXXXXXXXXXXXXXX，被告谢召林在支票存根上收款人处签名。2014年5月23日，案外人上海新禾旅行社有限公司通过该支票向案外人上海咨洪贸易有限公司支付了20万元。 2014年8月19日，案外人高某代被告收取购房款20万元，并向原告出具了相应《收条》。 2014年9月8日，被告谢召林向原告出具《收条》，载明今收到陈亮购房款20万元，总计60万元已收齐。 2014年9月9日，原告通过中国农业银行向被告转账支付10万元，银行出具了相应转账凭证。 审理中，原告还提交如下证据材料： 1.强制拆除违法建筑决定书复印件、通知及清退清单复印件、上海市公安局接报回执单复印件，拟证明涉案房屋系违章搭建，政府决定将其拆除，因拆违还引发了纠纷并报警。对此被告认为，因为原告没有提供证据原件，故真实性不清楚，被告也不知情，且与本案无关；涉案房屋确实被拆除了，但是不清楚是谁拆除的。 2.上海新闵资产有限公司的公告复印件，拟证明被告隐瞒了系争房屋是上海文荣特种养殖有限公司的场地，与上海新闵资产有限公司有诉讼纠纷的事实。对此被告认为，因为原告没有提供证据原件，故真实性不清楚，被告也不知情，且与本案无关。 庭审后，原告提交《情况说明》，称2014年8月19日的收条并非被告签字，被告也未收到该款项，原告无法出示相应付款凭证；2014年9月8日的收条虽然是被告的签字，但该收条实际是2014年9月9日签字，“9月8日”系笔误，且实际仅对应收到了9月9日农业银行转账的10万元，对另外10万元原告无法提供相应付款凭证。 另查明，本院于2012年9月5日作出(2012)松民三(民)初字第1378号民事判决书，该判决书查明2007年12月28日，新桥镇马汤村村民委员会(以下简称“马汤村委会”)作为甲方，上海文荣特种养殖有限公司(以下简称“文荣养殖公司”)作为乙方，签订一份《土地租赁协议书》，约定甲方将座落于马汤村北良泾高家队的土地租赁给乙方，用于养殖生产加工，面积为100亩，租赁期间暂定5年，自2008年1月1日至2013年12月31日。根据松江区规划和土地管理局新桥所出具的证明材料，涉案土地属于基本农田范围内的养殖业用地。后经现场勘察，双方确认涉案土地现在的位置为“松江区新桥镇新凯路XXX号”，现有地上建筑物、构筑物、堆放物等均由上海文荣特种养殖有限公司承租后搭建或由次承租人搭建，无合法建造手续。后本院判令：确认新闵公司承继的原松江区马汤村委会与文荣养殖公司于2007年12月28日签订的《土地租赁协议书》于2012年6月30日解除；文荣养殖公司于本判决生效之日起三十日内将松江区新桥镇新凯路XXX号土地恢复原状(拆除所有土地上建筑物、构筑物、堆放物)后返还给新闵公司；……。本院于2016年7月12日作出(2016)沪0117民初6909号民事判决书，查明2016年5月，涉案房屋被有关部门强制拆除。该二份判决现均已发生法律效力。 以上事实，由厂房买卖协议书、银行转账凭证、收据、土地租赁协议、厂房租赁协议、收条、民事判决书、支票存根、银行明细以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同。本案中，根据我国《土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”；《基本农田保护条例》第十七条的规定，“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动……”。鉴于涉案买卖合同标的物为不合法建筑，法律禁止其建造与转让，故原、被告所签合同应当依法被确认为无效合同。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案合同关系无效，被告理应将收取的购房款返还原告。根据2014年9月8日被告出具的已全部收清60万元的收条，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称对于2014年5月19日的20万元并未收到，但被告谢召林已经在支票存根上作为收款人签字，即表明原告已经将20万元的支票交付被告，且被告数年间从未就所谓的未收房款提出主张，有悖一般常理，故应视为原告已经完成了20万元的支付义务。被告辩称2014年8月19日的收条中载明的20万元被告并未收到，但被告在庭审中明确表示对于2014年8月19日的收条没有异议，即认可了案外人高某代被告收取购房款20万元的事实，庭审后被告又称原告无法出示相应付款凭证，对此事实又予以否认，有违诚实信用原则。被告辩称2014年9月8日的收条中载明的20万元，被告仅收到了10万元，但被告已确认2014年9月8日的收条系被告所签，本院据此可以认定。被告辩称原告的起诉超过了诉讼时效，但上述60万元系在经依法认定合同无效后的返还责任，并未超过2年的诉讼时效，被告的抗辩缺乏依据，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、《基本农田保护条例》第十七条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告上海亮祖机械制造有限公司与被告谢召林于2014年4月29日签订的《厂房买卖协议书》无效； 二、被告谢召林于本判决生效之日起十日内返还原告上海亮祖机械制造有限公司购房款600,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由被告谢召林负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 孜 二〇一七年二月九日 书记员 邵玲玲 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 …… 四、《基本农田保护条例》 第十七条禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。 ……