上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终13739号上诉人（原审被告）：陈传根，男，1969年6月4日出生，汉族，（户籍地：江苏省东台市东台镇）住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李国宝，男，1970年8月21日出生，汉族，住同陈传根。被上诉人（原审原告）：上海市堤防（泵闸）设施管理处，（注册地：上海市江苏路389号7、8楼）住所地上海市吴淞路**号。法定代表人：胡欣，处长。委托诉讼代理人：王永平，上海市申华律师事务所律师。上诉人陈传根与被上诉人上海市堤防（泵闸）设施管理处（以下简称堤防管理处）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初17241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈传根上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人堤防管理处原审诉讼请求。事实和理由：被上诉人提供给上诉人的经营用房无产权证、规划许可，属违章建筑，如被迫搬离标的房屋将导致上诉人2001年起投入的事业“化为乌有”；租赁合同无效，被上诉人应赔偿上诉人装潢损失28,000元；租赁期间，由于被上诉人未履行维修义务，上诉人自行维修水管费用400元应由被上诉人赔偿等。被上诉人堤防管理处辩称，不同意上诉请求。上诉人以本案标的房屋属违章建筑，导致合同无效为由，已是再次起诉要求我方赔偿，且另案中其庭审明确表示认可本案判决，本案上诉只是拖延时间（已递交前案庭审笔录）一审判决正确，要求维持原判。被上诉人堤防管理处诉至一审法院，请求判令：1、解除双方之间房屋租赁合同；2、陈传根搬离涉案房屋并按年租金24,000元的标准向堤防管理处支付自2015年1月1日起至2016年4月30日止的租金。本案审理过程中，堤防管理处撤回第1项诉请，并调整第2项诉请中的“租金”为“房屋使用费”。一审法院认定事实：2001年起，陈传根即向上海市A管理所承租涉案房屋。为此，陈传根于同年6月20日向上海市A管理所支付押金500元。陈传根按约支付租金并使用涉案房屋。2005年11月26日，上海市机构编制委员会发布沪编〔2005〕173号《关于同意组建上海市水务行政执法总队等单位的通知》，该通知载明，撤销上海市A管理所事业单位建制，转制改企；组建上海市堤防（泵闸）设施管理处（即本案被上诉人），该机构为事业单位。2005年12月27日，上海市XX局发布沪水务〔2005〕1306号《关于机构改革中撤销单位资产（财物）归属等事项的处理意见》，该意见载明：大治河西B管理所撤销后，资产并入新组建的上海市XX管理处（即本案被上诉人）。2013年12月27日，陈传根（签约乙方）与上海市堤防（泵闸）设施管理处大治河泵闸运行管理所（签约甲方）签订《房屋物业管理协议》，约定甲方向乙方提供涉案房屋供乙方使用，物业管理期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，全年物业管理费为24,000元，签订本协议后，乙方全额交纳全年物业管理费；乙方按季交纳水电等相关费用，逾期十天未交，甲方有权采取停水、停电措施；乙方对涉案房屋进行内部装修，必须征得甲方同意，合同期满，乙方装修物一律不得破坏拆除，不得以装修物抵充其他费用；如有乙方需提前终止本协议的，需提前3个月书面通知对方，并由提出方向对方支付3个月为物业管理费解除协议赔偿款，并将涉案房屋归还甲方；如乙方物业管理协议到期需要续签的，应在到期前三个月通知甲方，根据甲乙双方协商，另行办理手续等内容。同日，双方还签署《房屋物业管理安全协议书》一份。前述协议签订后，陈传根按约支付全年物业管理费。合同期满，双方未能续约，上海市堤防（泵闸）设施管理处大治河泵闸运行管理所要求陈传根搬离，但遭陈传根拒绝。上海市堤防（泵闸）设施管理处大治河泵闸运行管理所于2015年9月24日向陈传根邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，表示双方签订的房屋租赁合同已于2014年12月31日到期，根据本市水闸安全运行管理和水利设施建设需要，以及本市事业单位改革的实际情况，涉案房屋将不再出租，故通知陈传根：1、原签订的房屋租赁合同即日解除；2、陈传根于2015年10月31日前将涉案房屋归还本所；3、逾期陈传根仍拒不归还，本所将采取停电停水的措施，并依法追究法律责任。陈传根收到该函后，仍拒不搬离并占用涉案房屋至今，遂成讼。另查明，上海市堤防（泵闸）设施管理处大治河泵闸运行管理所系本案被上诉人的内设机构，不具有法人资格。再查明，涉案房屋无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，属违章建筑。上述事实，由堤防管理处提供的《房屋物业管理协议》、《房屋物业管理安全协议书》、《房屋租赁合同解除通知书》、《关于同意组建上海市水务行政执法总队等单位的通知》、《关于机构改革中撤销单位资产（财物）归属等事项的处理意见》，陈传根提供的押金收据等证据及双方当事人的陈述所证实。一审法院认为：上海市堤防（泵闸）设施管理处大治河泵闸运行管理所系堤防管理处的内设机构，不具有法人资格，其民事责任应由堤防管理处承担。因此，陈传根与上海市堤防（泵闸）设施管理处大治河泵闸运行管理所签订的《房屋物业管理协议》的合同相对方为本案双方。故陈传根辩称堤防管理处不具有诉讼资格的意见，不符合法律规定，法院不予支持。涉案合同名为“房屋物业管理协议”，但从合同约定的内容来看，陈传根依约支付固定的费用，堤防管理处提供指定的经营场所，双方并无合作经营、共负盈亏之意思表示，可见双方当事人实则具有房屋租赁之真实意思表示，因此涉案合同实为房屋租赁合同。但因涉案房屋无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，属违章建筑，故涉案合同依法属无效合同。无效合同自始无效，依据无效合同取得的财产应予返还。故陈传根应当搬离涉案房屋。因此，堤防管理处诉请要求陈传根搬离涉案房屋的意见于法有据，法院予以支持。堤防管理处要求陈传根参照合同约定的租金标准（即24,000元/年）支付自2015年1月1日起至2016年4月30日非法占用期间的房屋使用费（共计32,000元），亦于法有据，法院亦予以支持。至于陈传根支付的押金，堤防管理处同意退还，法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，于二〇一六年八月三十日作出判决：一、陈传根于判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区XX镇XX公路XX号桥北西侧二楼房屋；二、陈传根于判决生效之日起十五日内向上海市堤防（泵闸）设施管理处支付房屋使用费32,000元；三、上海市堤防（泵闸）设施管理处于判决生效之日起十五日内向陈传根返还押金500元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计300元，由陈传根负担（该款由陈传根于判决生效之日起十五日内直接向堤防管理处支付）。二审中，被上诉人向法庭递交（2016）沪0112民初31763号民事案件庭审笔录，以证明上诉人在该案庭审当中确认其对本案判决认可，上诉只是拖延时间。上诉人经质证对其真实性并无异议，法庭予以确认，该证据可资采信并形成本案法律事实。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，上诉人以（2016）沪0112民初31763号案件在原审法院起诉被上诉人，就本案标的房屋请求被上诉人赔偿其营业损失75,000元、装修费28,000元、搬迁费45,000元等。本院认为，根据查明事实，上诉人陈传根与被上诉人堤防管理处以《房屋物业管理协议》为基础形成的房屋租赁合同关系，因标的房屋缺乏规划即建设批准程序，亦未取得产权登记，依法应属无效。无效合同取得的财产依法应予返还，不能返还的部分应折价补偿。承租人陈传根应当搬离涉案房屋，并比照租赁合同约定的原租金标准支付实际占用的房屋使用费，原审裁判符合法律规定。上诉人所谓维修费未提供任何证据证明其客观性及与本案关联性，上诉人上诉主张缺乏事实及法律依据，本院依法难予采纳。上诉人装修费主张已在另案中告诉，本案显然不能再行处置。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人陈传根的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币600元，由上诉人陈传根负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  刘 佳二〇一七年二月二十二日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……