上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29154号原告：上海圣伦兰餐饮管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人叶德嘉。委托诉讼代理人：王建东。被告：上海仁安齿科技术有限公司，住所地上海市金山区。法定代理人：陈向明。委托诉讼代理人：吴兵克，男。第三人：上海缔虹口腔门诊部有限公司，住所地上海市闵行区金汇路XXX号。法定代表人茅艳云。委托诉讼代理人：吴兵克，男。原告上海圣伦兰餐饮管理有限公司(以下简称圣伦兰公司)与被告上海仁安齿科技术有限公司(以下简称仁安公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，本院以与本案的处理结果有法律上的利害关系为由，通知上海缔虹口腔门诊部有限公司(以下简称缔虹公司)作为本案第三人参加诉讼。原告圣伦兰公司的委托诉讼代理人王建东，被告仁安公司及第三人缔虹公司的委托诉讼代理人吴兵克到庭参加诉讼。原告圣伦兰公司向本院提出本诉诉讼请求：1、被告给付拖欠的房屋使用费人民币(币种下同)17,950元(2013年2月1日至2015年5月29日；按生效判决已减半计算使用费)，电费837.63元。诉讼中，圣伦兰公司放弃了要求仁安公司支付电费的诉讼请求。事实与理由：原告与第三人订立有租赁合同，由第三人承租位于本市闵行区金汇路XXX号的门面房用于经营牙医诊所。在第三人要求下，原告于2010年1月1日就其中38.42平方米的二间房屋与被告订立租赁合同。2015年1月4日，第三人起诉原告房屋租赁合同纠纷一案，闵行法院审理后作出(2015)闵民五(民)初字第94号民事判决书，判令第三人向原告支付房屋占用使用费，但因本案涉案区域的房屋系原告与被告所签订，故原告在上述案件的二审审理过程中撤回了就该部分面积房屋使用费的起诉。自2013年至2015年5月29日，被告应向原告支付的租金为83,900元，已经支付48,000元，尚欠35,900元，考虑到涉案房屋无产证等因素，原告诉请法院判令被告支付欠付金额的二分之一即17,950元，现诉至法院，望判如所请。被告仁安公司辩称，被告与原告的租赁合同在2013年3月28日已经到期，被告在合同期满后即已搬离(双方未办理书面交接手续凭)，故不存在欠付原告使用费。第三人缔虹公司述称，第三人与原告之间没有合同关系，而第三人与被告则系各自独立经营、核算的企业法人，故本案与第三人无关。经审理查明，2010年1月1日，原告圣伦兰公司(为签约甲方即出租方)与仁安公司(为签约乙方即承租方签订了一份《上海市房屋租赁合同》。双方约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区金汇路XXX号B室，建筑面积38.42平方米，乙方承诺该房屋作为办公及义齿加工使用；租赁期限自2010年1月1日起至2013年2月28日止；双方约定该房屋月租金为3,000元，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，乙方支付租金的方式为转帐或支票；租赁期间，使用该房屋所发生的电费、通讯费用由乙方承担。此外，双方还就房屋使用要求和维修责任，房屋返还时的状态，解除本合同的条件等内容进行了约定。签约后，圣伦兰公司交付了上述房屋，仁安公司缔虹公司在向圣伦兰公司支付了租金后按约承租经营。另查明，缔虹公司于2015年1月4日起诉圣伦兰公司，请求法院确认圣伦兰公司于2014年6月3日单方解除《房屋租赁(续签)合同》的行为无效。该案审理过程中，缔虹公司将上述诉讼请求变更为：1、确认双方就上海市闵行区金汇路XXX号签订的房屋租赁合同无效；2、判令圣伦兰公司赔偿缔虹公司经济损失964,101元(其中装修损失97,840元；搬迁费用3,000元；设备储存费3个月共7,125元；员工工资费用604,136元；营业损失252,000元)；3、判令圣伦兰公司返还缔虹公司2013年3月至2014年6月不正当租金收入504,000元。该案经本院审理查明，2004年2月24日，圣伦兰公司与缔虹公司签订的《上海市房屋租赁合同》约定，圣伦兰公司出租给缔虹公司的房屋座落于本市闵行区金汇路XXX号2号楼，建筑面积250平方米，租赁期限自2004年5月1日起至2013年2月28日止。2012年12月27日，圣伦兰公司与缔虹公司签订了一份《房屋租赁(续签)合同》，即将上述合同的租赁期限延长至2016年2月28日。该案审理期间，缔虹公司述称，圣伦兰公司在合同履行期间对其承租场所进行封门，导致其无法使用租赁房屋。圣伦兰公司认为可能是房东内部装修而在外围搭建了广告牌，且外围的广告牌留有进出的门，不影响进出。2015年5月29日，缔虹公司与圣伦兰公司办理了租赁房屋交接手续，并签订了《租赁物交接书》。该案本院审理后认为，圣伦兰公司将未经合法批准建造的房屋转租给缔虹公司，因该租赁标的物不具有合法性，故圣伦兰公司与缔虹公司签订的房屋租赁合同》无效。关于圣伦兰公司要求缔虹公司支付自2014年7月1日起至2015年5月29日止的房屋使用费的反诉请求，考虑到缔虹公司承租场所外围被广告牌封围，客观上会给其经营造成一定影响，本院根据本案的实际情况，为平衡当事人的利益，酌定由缔虹公司减半向圣伦兰公司支付该时间段的房屋使用费计190,675元。2016年12月29日，本院就该案作出判决。判决后，缔虹公司不服向上海市第一中级人民法院提起上诉。二审中，缔虹公司向二审法院出具书面意见，表示案外人仁安公司和圣伦兰公司签订的租赁合同与本案无关，法院不应当处理。圣伦兰公司向本院出具书面意见，表示其原审反诉请求中由缔虹公司关联单位仁安公司出面租赁的房屋的租金，考虑到系两份合同构成的租赁关系，其可另案主张权利，本案中不再主张，即原审判决的各半承担的17,950元，可以于本案中减除。二审法院认为，鉴于在庭审中圣伦兰公司表示仁安齿公司租赁房屋的租金其可另行主张，并同意于本案中减除17,950元，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，故二审法院予以准许。2016年10月19日，圣伦兰公司以诉称之理由向本院提起诉讼。以上事实，由圣伦兰公司与仁安公司签订的《上海市房屋租赁合同》，仁安公司支付租金的凭证及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。本院认为，圣伦兰公司将未经合法批准建造的房屋转租给圣伦兰公司，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，圣伦兰公司与仁安公司签订的《上海市房屋租赁合同》无效。同时，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人支付房屋占有期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。圣伦兰公司要求仁安公司支付房屋占有使用费的诉讼请求成立，本院予以支持。被告仁安公司由于未提供其在租赁合同期满后与圣伦兰公司办理租赁房屋交接手续的相关凭证，故其关于不存在欠付原告使用费的辩称理由不能成立，本院不予采信。第三人缔虹公司关于其与本案无关的述称意见成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、原告上海圣伦兰餐饮管理有限公司与被告上海仁安齿科技术有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》无效；二、被告上海仁安齿科技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海圣伦兰餐饮管理有限公司支付房屋占有使用费17,950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计124.38元，由原告上海圣伦兰餐饮管理有限公司负担5.55元，被告上海仁安齿科技术有限公司负担118.83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋鸣良二〇一七年二月二十八日书记员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。