上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初13162号原告：盛亚(上海)管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈军，董事长。委托代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。被告：苏滔，男，1972年10月27日生，汉族，户籍地福建省。委托代理人：张其满，金博大(上海)律师事务所律师。委托代理人：贾轶财，金博大(上海)律师事务所律师。原告盛亚(上海)管理有限公司与被告苏滔房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛亚(上海)管理有限公司的委托代理人陈应春、被告苏滔及其委托代理人张其满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛亚(上海)管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2016年7月6日解除；2、判令被告归还商铺给原告，并将商铺恢复至交付时状态；3、判令被告按照每月61,109元计算，向原告支付自2015年9月1日开始至实际归还商铺之日止的租金和使用费；4、判令被告支付租金逾期付款违约金，标准为未付款的日万分之五，均计算至判决生效日止，其中2015年9月-11月租金从2015年7月26日起算，2015年12月到2016年2月租金从2015年10月26日起算，2016年3-5月租金从2016年1月26日起算，2016年6-8月从2016年4月26日起算，2016年9-11月从2016年7月26日起算，2016年12月-2017年2月租金，从2016年10月26日起算；5、判令被告支付扣除保证金(相当于两个月租金)后的合同违约金122,218元；6、判令被告支付免租装修期的租金488,872元(为八个月租金金额)。事实和理由：2014年9月30日，原被告签订了香逸湾会所租赁合同，约定，原告将宝山区莲花山路XXX弄XXX号XXX、XXX室商铺出租给被告，期限为十年。2014年10月1日至2024年9月30日止，租金自2015年6月1日起算，付款为每三个月支付一次，先付后用，租金为每月61,109元。原告按约交付了商铺，但被告仅仅支付了三个月租金和两个月租金金额的押金，嗣后未在支付任何租金。经原告多次催讨，被告均不予理睬。根据合同约定，原告有权行使单方解除权，故原告在2016年7月6日向被告寄发解除合同通知函，当日被告签收。鉴于被告上述严重违约事实，故涉讼。被告苏滔辩称，双方确实签订了租赁合同，但要求继续履行，不同意原告的全部诉请。合同签订后，被告支付了三个月租金和相当于两个租金的保证金，2015年9月1日开始后，被告就没有支付租金。被告同时与原告签订了两份合同，一个是莲花山路，一个是在水产路。但是水产路那边因为原告与物业有纠纷，所以不愿意正式移交给被告，仅仅出借给被告钥匙。系争租赁合同签订后，因为被告需要开展经营，为了通过消防验收并取得营业执照，原告作为出租方应该提供被告原建筑消防批文、建筑平面图、建筑消防平面系统图，但是原告一直没有提供，导致消防通不过，营业执照办不下来。虽然合同中没有约定这部分，但被告认为这属于原告的义务，直接导致了被告合同目的无法达成。第二，原告没有按照合同约定指示被告去付款。原告第一次收付三押二的时候，也没有提供发票，收据也不盖章。被告一直要求原告指定账户，但是原告不予理睬。系争商铺中被告自用20-30%部分，用于开设餐饮，其余都租出去了，大概转租了5、6家，美容美发、酒的销售、足疗按摩等。这些都是通过原告同意的。因为消防没有通过，所以整个二楼都空着，有承租面积的一半。楼下是店铺面积小，消防也不管。楼上面积大的话，消防肯定通不过。被告和各承租户的租期还有三、四年。综上，要求原告提供办理消防验收的各类证照并提供正规的帐户以便付租金，双方的租赁合同继续履行。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，原、被告签订了香逸湾会所租赁合同，约定，原告将宝山区莲花山路XXX弄XXX号XXX、XXX室商铺出租给被告，期限为十年。2014年10月1日至2024年9月30日止，租金自2015年6月1日起算，免租期八个月。付款为每三个月支付一次，先付后用。免租期不因任何原因而延长。在租赁期内，如因承租方原因导致本合同无法继续履行或者因承租方违约导致出租方单方解除合同，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，承租方应在本合同解除后5个工作日内按照本合同约定的第一个租赁年度的租金标准向承租方补缴免租期内的全部租金。合同18.3规定，承租方逾期支付租金，每逾期一日，应自逾期之日起按照逾期交付金额日千分之三计算滞纳金。在租赁期内，承租方拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或者累计超过30日的，出租方有权单方面终止合同，收回该商铺，由此造成出租方损失的，承租方应予赔偿。出租方单方面终止合同的，若剩余的租赁期限超过四个月的，承租方应按照当年度平均月租金标准承担4个月租金的违约金。合同签订后，原告按约于2014年10月1日向被告交付了商铺。被告向原告付清了2015年6月1日起至2015年8月31日止的租金和押金，嗣后未再支付任何费用。原告于2016年7月6日向被告发出解约通知函，主要表示，因被告长期拖欠租金，经催告仍不履行付款义务，已经构成根本违约，故原告通知被告合同提前终止，并要求被告在一周内搬离承租的商铺并返还给原告。被告当日收到该份函件。另查明，2014年4月2日，上海东方康桥房地产发展有限公司出具授权委托书，载明，兹授权委托原告管理我司所有的莲花山路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，水产路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、地下01室、地下02室的商铺及配套设施。原告有权出租前述不动产，以自己名义与承租人签订租赁合同。审理中，原告称，被告从来没有要求原告提供有关审批消防的材料，合同中也没有约定原告的义务。而且经营消防需要被告自行办理相关证照，不需原告配合。从现场的经营来看，也是正常经营。被告也不存在支付租金的障碍。原告坚持要求解除合同，不考虑继续履行。被告对原告主张的违约金标准提出异议，表示过高。原告还表示，从2016年7月7日至返还商铺日止，被告应该按照租金标准给付原告房屋占有使用费，延期给付也应该参照合同标准支付滞纳金。本院认为，原被告就系争商铺签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均具有法律约束力。根据查明的事实，被告签订后至今仅支付了一季度租金及押金，长期拖欠租金未付，根据合同约定，被告的行为构成严重违约，原告作为出租方享有单方解除合同的权利。被告以原告未配合提供材料以便被告办理消防验收手续以及未提供付款便利为由拒付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告于2016年7月6日向被告寄发解除函，被告当日收到，故双方签订的租赁合同法律关系于该日终止履行。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告将商铺恢复原状并返还给原告，并付清2015年9月1日起至实际迁出日止的租金和使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。关于迟延付款违约金问题，被告对原告主张的违约金标准提出异议，认为过高并要求法院进行调整，考虑本案中双方当事人履行合同的诚信、违约方的违约事实、守约方造成的实际损失等因素，将违约金酌情调整为未付款的日万分二点一。同时，鉴于2016年7月6日双方的租赁合同已经终止，故该日后的逾期付款违约金缺乏合同依据，本院不予准许。至于原告主张的免租期租金的补缴以及解约违约金的主张，均符合双方合同中的真实意思，亦享有相应合同条款作为依据，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告盛亚(上海)管理有限公司与被告苏滔就宝山区莲花山路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订的商铺租赁合同于2016年7月6日解除；二、被告苏滔于本判决生效之日起十日内，将上述商铺恢复原状，从商铺中腾退并返还给原告盛亚(上海)管理有限公司；三、被告苏滔于本判决生效之日起十日内，以合同约定的月租金标准计算，向原告盛亚(上海)管理有限公司支付自2015年9月1日至实际归还商铺之日止的租金和使用费；四、被告苏滔于本判决生效之日起十日内，向原告盛亚(上海)管理有限公司支付逾期付款违约金，标准为未付款的日万分之二点一，均计算至判决生效日止，其中2015年9月-11月租金从2015年7月26日起算，2015年12月到2016年2月租金从2015年10月26日起算，2016年3-5月租金从2016年1月26日起算，2016年6月1日到2016年7月6日租金从2016年4月26日起算；五、被告苏滔于本判决生效之日起十日内，向原告盛亚(上海)管理有限公司支付合同违约金122,218元(已扣除押金)；六、被告苏滔于本判决生效之日起十日内，向原告盛亚(上海)管理有限公司支付免租装修期的租金488,872元；七、原告盛亚(上海)管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,496元，保全费5,000元，由被告苏滔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳审 判 员  刘 姗人民陪审员  时金兰二〇一七年二月八日书 记 员  茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。