.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2017）宁04民终699号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏晨光实业有限公司。住所地：宁夏固原经济技术开发区原州路。法定代表人：肖招峰，系该公司执行董事。上诉人（原审原告、反诉被告）：固原晨光物业管理有限公司。住所地：宁夏固原经济技术开发区原州路。法定代表人：廖天福，系该公司经理。上列二上诉人的委托诉讼代理人：刘清，男，1984年7月15日出生，汉族，高中文化，宁夏固原市人，该单位工作人员，住宁夏固原市经济技术开发区文化路（西）荣华园小区**号楼*单元***室。代理权限为特别授权。上列二上诉人的委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李德永，男，1976年11月24日出生，汉族，大学文化，宁夏固原市人，中石化职工，住宁夏固原市。上诉人宁夏晨光实业有限公司（以下简称晨光实业公司）、固原晨光物业管理有限公司（以下简称晨光物业公司）因与被上诉人李德永房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晨光实业公司、晨光物业公司的共同委托诉讼代理人刘清、杨小勤和被上诉人李德永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨光实业公司、晨光物业公司上诉请求：1、变更宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初3241号民事判决第一项为：判令被上诉人李德永向上诉人晨光实业公司、晨光物业公司支付拖欠的租金158886元、物业管理费37440元、采暖费8625.50元；2、撤销宁夏回族自治区固原市原���区人民法院（2017）宁0402民初3241号民事判决第二项、第三项；3、判令被上诉人李德永向上诉人晨光实业公司、晨光物业公司支付逾期支付租金的违约金，此违约金从逾期之日起至实际付清之日止，每日按拖欠租金总金额的0.5%计算；4、判令被上诉人李德永向上诉人晨光实业公司、晨光物业公司支付逾期交纳物业管理费的违约金，此违约金从逾期之日起至实际付清之日止，每日按拖欠物业管理费总金额的0.5%计算；5、判令被上诉人李德永向上诉人晨光实业公司、晨光物业公司支付逾期交纳采暖费的违约金，此违约金从逾期之日起至实际付清之日止，每日按拖欠采暖费总金额的0.5%计算；6、本案一审、二审案件受理费由被上诉人李德永负担。事实与理由：一、原判决事实认定错误。错误一，原判决认定2015年9月，二上诉人不给被上诉人经营的商铺购电，被上��人停止经营与客观事实不符。错误二，原判决认定二上诉人自2015年9月起不给被上诉人经营的商铺购电导致被上诉人无法经营，故确定被上诉人支付租金和交纳物业管理费、采暖费的截止日期为2015年8月31日与客观事实不符。错误三，原判决认定被上诉人应当支付的租金为56277元，再减除被上诉人已支付的租金23634元，被上诉人应当支付租金32643元与客观事实不符。错误四，原判决认定被上诉人应当交纳物业管理费11544元与客观事实不符。错误五，原判决认定被上诉人应当交纳采暖费3068元与客观事实不符。二、原判决适用法律错误。（一）对于计算租金、物业管理费和采暖费的截止时间，应当适用《合同法》第四十四条和第六十条确定为2016年12月27日，但原判决却错误地认定为2015年8月31日,按照《租赁协议》的约定，租赁期限应为2013年12月28日至2016年12月27日。原判决本���认定《租赁协议》合法有效，被上诉人应当向上诉人支付与租赁期限相应的租金、物业管理费和采暖费。（二）《租赁协议》第十条第3款约定：”丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件”，该约定合法有效。被上诉人不能按照《租赁协议》中的优惠办法计算租金。据此，租赁期限内，被上诉人应付租金182520元，已付23634元，现拖欠158886元。（三）被上诉人不能按照《租赁协议》中的优惠办法计算物业管理费。租赁期限内，被上诉人应付物业管理费37440元，但分文未付。（四）租赁期限内，被上诉人应付采暖费13708.50元，已付5083元，现拖欠8625.50元。（五）《租赁协议》第三条、第四条、第五条分别约定了违约金，该违约金不存在”过分高于造成的损失”的情形，被上诉人一审中也未请求人民法���予以适当减少，应当判令被上诉人支付违约金。所谓上诉人不给被上诉人购电并非事实，没有证据能够证实。原判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求，既无法律依据也不合情理。三、被上诉人在一审中未将退还押金、商品保证金作为自己的反诉请求，原判决判令上诉人退还押金15210元、商品保证金5070元，严重违反法定程序。被上诉人李德永辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。晨光实业公司、晨光物业公司向一审法院提出诉讼请求:1.被告向二原告支付拖欠的租金共计158886元；2.被告向二原告支付逾期支付租金的违约金（每日按拖欠租金总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至实际支付之日）；3.被告向二原告支付拖欠的物业管理费共计37440元；4.被告向二原告支付逾期支付物业管理费的违约金（每日按拖欠物业管理费总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至实际支付之日）；5.被告向二原告交纳拖欠的采暖费共计8625.50元；6.被告向二原告支付逾期交纳采暖费的违约金（每日按拖欠采暖费总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至实际交纳之日）；7.案件��理费等全部诉讼费用由被告负担。李德永向一审法院提出反诉请求：1.二原告赔偿被告展品损失共计119588元；2.反诉费用由二原告承担。一审法院认定的事实：2013年9月28日，被告（丙方）与原告晨光物业公司（甲方）、晨光实业公司（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方、乙方将固原市原州区固原晨光商业广场家居建材城负二楼的B028号(建筑面积为130平方米)展厅出租给丙方；租赁期限自2013年12月25日至2016年12月14日，租赁起始日期以甲方通知的实际开业或试营业日期为准，如遇开业延期，则租赁期限顺延；第一年租金按6个月计收，第二年租金按9个月计收，月租金为4560元，半年结算一次，先付后用，首期租金4560元应于协议签订之日付清，其余租金于每期开始的上月20日前付清；租金由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠付租金每天0.5％的标准计收违约金，延期支付10日以上，甲方、乙方有权单方面解除合同并要求丙方赔偿由此引起的一切损失；合同签订后，丙方按三个月的租金额交纳签约押金13680元，如丙方违约或者单方面提前终止合同，甲方、乙方有权没收押金，不退还押金；丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费；丙方在开业前必须向甲方交纳商品质量保证金4560元，如丙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后退还该保证金；丙方特别承诺丙方未按本协议规定的期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让于甲方所有，如甲方接受展品则以实际变卖额为准，变卖额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、租金、违约金等及损失赔偿，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的展品作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置；物业管理费第一年免收，第二年按固原市房管局物业处和固原市物价局核准的收费标准的50%收取，第三年全额收取。《租赁协议》签订后，商场实际于2013年12月28日开业，被告交纳了押金15210元、商品保证金2070元，支付了租金共计23634元。物业管理费每平方米每月为8元，被告未交纳物业管理费。租赁商铺每年度采暖费为4075.50元，被告交纳了采暖费共计5083元。2015年9月，二原告不给被告经营的涉案租赁商铺购电，被告停止营业。一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。二原告自2015年9月起不给被告经营的租赁商铺购电导致被告无法经营，故确定被告向二原告支付租金和交纳物业管理费、采暖费的截止日期为2013年12月28日至2015年8月31日。二���告要求被告支付租金158886元，合同约定第一年免收6个月租金，第二年免收3个月租金，减除免收的租金后，被告应当支付的租金为56277元，再减除被告已支付的租金23634元，被告应当支付租金32643元。二原告要求被告支付物业管理费37440元，合同约定第一年免收物业管理费，第二年按50%的标准收取，减除免收的物业管理费后，被告应当交纳物业管理费11544元。二原告要求被告交纳采暖费8625.50元，被告应当交纳的2013-2014年度、2014-2015年度的采暖费共计8151元，减除被告已交纳的采暖费5083元，被告应当交纳采暖费3068元。二原告要求被告支付逾期支付租金和交纳物业管理费、采暖费的违约金，因二原告不给被告经营的租赁商铺购电行为构成违约，同时，在被告违约后二原告未按照合同约定及时采取解除合同等措施以防止损失的扩大，故二原告该诉讼请求理由不能成立，��予支持。合同期限现已届满，同时，被告自2015年9月起未再营业，现亦已超过一年，二原告应当将收取的押金15210元、商品保证金5070元退还给被告。被告反诉要求二原告赔偿展品损失119588元，因提交的证据不能证明，故被告该反诉请求证据不足，不予支持。被告辩称二原告的起诉已过诉讼时效，因涉案租赁期限于2016年12月28日届满，二原告的起诉未过诉讼，对被告该辩称不予支持。综上所述，二原告的诉讼请求部分成立，被告的反诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、被告（反诉原告）李德永于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）���夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金32643元，交纳物业管理费11544元、采暖费3068元；二、驳回原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）李德永退还押金15210元、商品保证金5070元；四、驳回被告（反诉原告）李德永的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4374元，减半收取2187元，由原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担1683元，被告（反诉原告）李德永负担504元。案件反诉受理费（按减半收取）1346元，由被告（��诉原告）李德永负担。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。李德永在二审中陈述：上诉人以我未按时缴纳租金和物业费不给购买电，我不交租金与物业费的原因是上诉人内部股东之间发生矛盾，另一个股东黄金惠阻挡着不让我��交纳。黄金惠给我们发的购置商户缴纳摊位的优惠通知中，免交6个月的租金，上诉人给我们优惠3个月租金。在2015年9月份把场地交回，因为无法经营。上诉人在二审中陈述：我们是在2016年年底发现被上诉人撤场的。二审经审理查明：2013年10月28日，上诉人晨光实业公司（甲方）、晨光物业公司（乙方）与被上诉人李德永（丙方）签订了《租赁协议》、《装修协议》。双方约定：1、甲方、乙方将固原市原州区的固原晨光家居建材城负一楼的B027号(建筑面积为130平方米)场地出租给丙方经营橱柜；2、租赁期限自2013年11月28日至2016年11月27日；3、租金每平方米39元即每月租金4560元。付款方式按半年一次结算，先付后用。优惠期：第一年租金按6个月计收，第二年租金按9个月计收，首期租金3939元应于协议签订之日付清，其余租金于每期开始的上月20日前付清下期应交租金。租金由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金，延期支付10日以上，甲方、乙方有权单方面解除合同并要求丙方赔偿由此引起的一切损失（包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费）。丙方按三个月的非优惠期租金额交纳押金15210元，如丙方违约或者单方面提前终止合同，甲方、乙方有权没收押金，不予退还。公摊比例第一年按10%计算公摊即第一年面积为101平方米，第二年按20%计算公摊即第二年面积为114平方米，第三年按30%计算公摊即第三年面积为130平方米；4、物业管理优惠政策：免收丙方第一年签约期内物业管理费，第二年按固原市房管局物业处和固原市物价局核准的收费标准的50%收取，第三年全额收取。物业管理费应于上月20日前付清下月费用。全部由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金；5、丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费，如延期支付，甲方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金；6、丙方在开业前必须向甲方交纳商品质量保证金5070元，如丙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后退还该保证金；7、丙方特别承诺丙方未按本协议规定的期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让于甲方所有，如甲方接受展品则以实际变卖额为准，变卖额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、租金、违约金等及损失赔偿，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的展品作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置；8、丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件；9、违约责任：未按协议约定期限付款，甲方、乙方有权解除协议。《租赁协议》签订后，丙方李德永交纳了押金15210元、商品保证金5070元，先后多次交纳租金共计23634元，采暖费共计5083元，物业管理费未交纳。2015年9月，因被上诉人未足额交清租金与二上诉人发生矛盾，二上诉人不给被上诉人供电而停��营业，但至今未办理撤出租赁场地手续。2017年6月8日，晨光实业公司、晨光物业公司起诉要求李德永支付租赁期限自2013年11月28日至2016年11月27日不享受优惠条件的租赁费158886元、物业费37440元、采暖费8625元及以上述款项每天0.5％违约金。同年7月17日，李德永反诉要求晨光实业公司、晨光物业公司赔偿展品损失共计119588元。本院认为，1、关于如何按《租赁协议》约定的优惠办法计算租赁费、物业费等费用的问题。《租赁协议》约定租赁期限为三年，三年内的优惠期，第一年按六个月计收租费，第二年按九个月计收租费。同时约定，被上诉人解除协议提前撤场，则不享受上诉人所给予的优惠条件。那么，如果按照提前解除租赁协议不享受该优惠办法计算费用，租赁费（计算至2016年8月底）是5070×33＝167310元，物业费130×8×33＝34320元，采暖费是13708.50元，三项合计215338.50元。如果按三年期满享受优惠办法，计算租赁费是（101×39×6+114×39×9+130×39×12＝124488元，物业费是130×8×18＝18720元，采暖费是13708.50元，三项合计156916.50元。两种计算方法相差58422元。优惠办法是出租方鼓励承租方长期稳定租赁的��种措施，提前解除租赁协议并非承租方优惠的本意。提前解除租赁协议享受分段优惠明显与协议约定不符，且对出租方明显不公平。但被上诉人租赁商铺期限离合同期限满仅剩三个月，按照实际使用时间不享受优惠又明显对承租方不公平。如果李德永将合同履行期满，三年的优惠费用也远比相差三个月不享受优惠的费用少58422元。两害相权取其轻，两利相权取其重。为了平衡双方利益，李德永按照履行期满三年计算费用既有利于自己，也不损害对方利益。因此，李德永按照履行期满应交租赁费124488元、物业费18720元、采暖费13708.50元，合计156916.50元。其已交纳租金65658元、采暖费8455元、押金15210元、商品保证金5070元，合计94393元。实际拖欠租金、物业管理费、采暖费共计62523.50元。2、关于被上诉人李德永是否构成违约、应否承担违约责任的问题。依照《租赁协议》约���，如延期支付，甲方按欠付租金、物业费、采暖费每天0.5％的标准计收违约金，被上诉人未按约定及时交纳上述费用，构成违约。但是，如果每天按0.5％的标准计收违约金明显过高，本院结合银行贷款利率和民间借贷利率，酌情下调每天为0.5‰，换算成月利率为15‰的标准计收违约金，而且应从合同履行期满次日起计算至判决生效之日。3、关于一审法院判决上诉人退还被上诉人李德永押金、质量保证金是否超出诉讼请求的问题。被上诉人李德永在一审中反诉并未要求上诉人给其退还押金、质量保证金，一审法院判决退还确实超出了其诉讼请求，但为了减少诉累，节约诉讼资源，一并判决折抵租金更有利于化解纠纷，并无不当。综上所述，上诉人晨光实业公司、晨光物业公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初3241号民事判决第二项、第四项，即”二、驳回原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨���物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李德永的反诉请求。”；二、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初3241号民事判决第一项、第三项，即”一、被告（反诉原告）李德永于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金2832643.00元，交纳物业管理费11544.00元、采暖费3068.00元；三、原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）李德永退还押金15210.00元、商品保证金5070.00元；”三、由被上诉人李德永于本判决生效后十日内向上诉人宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付拖欠租金、物业管理费、采暖费共计62523.5元及违约金（从2016年12月28日起按照每月15‰利率计算至判决生效之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2187元，由上诉人宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担1520元，由被上诉人李德永负担667元；一审案件反诉受理费1676元，由被上诉人李德永负担。二审案件受理费3144元，由上诉人宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负���2185元，由被上诉人李德永负担959元。本判决为终审判决。审判长刘克雄审判员苟改莉代理审判员闫儒红二○一七年十一月二十四日书记员刘蓉蓉