成都市郫都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0124民初3313号原告：鲜迎春，男，1971年2月19日出生汉族，住四川省南部县东坝镇。原告：姚会君，女，1970年6月10日出生，汉族，住四川省南部县东坝镇。委托诉讼代理人：马姣，四川泰仁律师事务所律师，系一般授权。被告：成都恒全置业有限责任公司，住所地成都市郫都区郫筒镇一里阳光街博园世家2，11号。法定代表人：彭建国。委托诉讼代理人：秦利平，四川亚峰律师事务所律师，系特别授权。原告鲜迎春、姚会君与被告成都恒全置业有限责任公司（以下简称恒全公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员牛果适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鲜迎春、姚会君委托诉讼代理人马姣，被告成都恒全置业有限责任公司的委托诉讼代理人秦利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲜迎春、姚会君诉称，原、被告于2014年2月26日签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，原告购买位于成都市郫都区红光镇广场路北三段中铁银杏广场xx幢x单元xx层xxxx号商品房一套，房屋总价为455321元。原告已经支付了相应的房款，履行了合同义务。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告于2015年10月22日交付房屋，交付之次日起365日内取得房屋产权证书，如不能按期取得房屋产权证书，逾期按银行同期存款利率0.35%年计算。截止目前，被告仍未办理该房屋的产权证书，其已经严重违反合同约定，被告应当配合原告办理产权证书及承担相应违约责任原告多次与被告协商，被告却拒不配合，遂诉至法院，请求法院判令：1、被告立即为原告办理房屋产权证书；2、判令被告立即支付原告违约金969.27元（以房款455321元为基数，逾期按银行同期存款利率0.35%/年计算。）；3、被告承担本案诉讼费。被告成都恒全置业有限责任公司辩称，1、原告的诉讼请求不符合实际情况。2016年9月8日后，不动产登记中心对证件办理实行了改革，将土地使用权证和房屋产权证合一，因此，现已无法办理房屋产权证书，原告的请求在客观上无法实现。2、被告不能在约定时间内办理房屋产权证系客观原因导致。根据合同约定，被告在合同约定的时间内将相关材料交予房产管理局，但因不动产改革后对办理房屋产权证的流程、手续全部进行了调整，统一不动产登记证由国土局下辖的不动产登记中心进行办理，办理时需具备房屋产权证、土地证等所有条件，而办理土地使用权证的时间普遍在办理房产证后2年时间，因此，被告无法提前将为原告办理具备房屋不动产功能和土地使用权功能的不动产登记证。且原被告双方并没有对不动产证书办理作出约定。3、被告不应承担迟延办证的违约责任。根据《房屋买卖合同》补充协议约定，如因政策变动的原因导致的迟延，被告不承担违约责任。4、被告已充分履行了自身义务。被告对不动产办证中心进行了多次催促，但不动产登记制度改革以后实行限号、排号和发号办理。5、相同案例的处理均会减轻或免除开发商责任。目前成都市此类案件数量众多，法院在处理此类案件的时候均会考虑到开发商违约系政策改革所致，因此一般不要求开发商承担责任或者减轻开发商的责任，使原被告共同承担改革产生的风险。经审理查明，原、被告于2014年2月26日签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告购买被告建设开发的中铁银杏广场xx幢x单元xx层xxxx号商品房一套，套内建筑面积为71.01平米的房屋总价为455321元，鲜迎春、姚会君以按揭的方式购买。同时约定，“1、出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，验收交接后，双方签署商品房交接单。2、商品房交付使用后，双方同意按照（2）总方式处理：….（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记….3、如因买受人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）方式处理：（1）…（2）合同继续履行，自合同约定的买受人应当在取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照该商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付等。”《商品房买卖合同》补充协议约定“第九条，出卖人为按揭贷款的买受人办理完毕房屋所有权证后，出卖人可以直接将房屋所有权证直接交付给按揭贷款银行，以便银行办理他项权抵押登记。第十条，买受人的分户国有土地使用权证，由出卖人在买受人的房屋所有权证办理完毕后24个月内，协助买受人办理完毕。如因出卖人的原因导致逾期办理分户国有土地使用权证的，每逾期一日，由出卖人按照合同总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人。”合同签订后，原告向被告支付了相应房款。被告于2015年10月20日向原告交付了房屋。随后，原告支付被告契税、维修基金、办证费用等。2016年8月31日郫都区国土资源局发出公告“根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》以及国家和省、市关于不动产统一登记工作要求，经郫县人民政府统一，自2016年9月8日起，在郫县范围内实施不动产统一登记，现将有关事项告知如下：……三、因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，决定自2016年8月31日17:00起，县国土局、县房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。四、自2016年9月8日起，郫县启用不动产登记证…..”2017年9月21日恒全公司已经将办证材料提交不动产登记中心，2017年11月1日鲜迎春、姚会君所购房屋完成了所有权转移登记，取得不动产权证书。以上事实，有原、被告双方在庭审中的陈述、双方身份信息；《商品房买卖合同》及附件、购房发票、收据；《成都商报》2015年9月1日版；交房流程表、收房确认书；郫县国土资源局《关于在郫县实施不动产统一登记的通告》及郫县房产管理局《关于不动产登记工作职能移交的通告》的网站截图、信息告知处理意见、房地产开发项目办理分户产权明细表；商品房不动产登记办理清单、情况说明以及本院依职权向郫都区不动产登记中心调取的恒全公司递件时间、办结出证日期等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，原告鲜迎春、姚会君与被告成都恒全置业有限责任公司应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告成都恒全置业有限责任公司是否有办理不动产登记证的义务。本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了办理房屋所有权证的义务，而目前因不动产政策调整，已不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证和土地使用权证已双证合一变更为不动产权证，加之双方并未对何时办理不动产统一登记证书达成一致约定，因此鲜迎春、姚会君作为债权人，仍有权要求被告履行协助办理不动产权证书的义务。但原告已于2017年11月1日取得不动产权证书。因此原告办理并交付房屋产权证书的请求，本院不予支持。关于被告成都恒全置业有限责任公司是否承担逾期办理不动产权证的违约责任。本案中，根据双方合同约定，若因被告成都恒全置业有限责任公司原因，买受人未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书的，被告应当承担违约责任。本案案涉房屋的房屋产权证书未在约定时间内办理，原告请求被告恒全公司承担违约责任，本院予以支持。关于违约金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件，但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，原告未明确其因被告逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向本院提交所受损失的证据。本院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合本案被告的违约情形、原告的实际损失等因素，酌情认定违约金为800元据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成都恒全置业有限责任公司在本判决生效之日起30日内支付原告鲜迎春、姚会君逾期办理房屋权属证书违约金800元；二、驳回原告鲜迎春、姚会君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告成都恒全置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 牛 果二〇一七年十一月二十三日书记员 方媛媛