广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2178号 原告：杨澄耀，男，汉族，1954年11月2日出生，住北海市海城区。 原告：汪中兰，女，汉族，1957年5月1日出生，住北海市海城区。 委托代理人：陈崇娟，广西汇百川律师事务所律师。 被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市四川南路明珠花园内。 法定代表人：张一明，总经理。 委托代理人：车军，女，汉族，1971年9月28日出生，住北海市海城区。 被告：北海惠珠房地产开发有限公司，住所地北海市西南大道与湖南路交汇西北角。 法定代表人：陈灏天，总经理。 委托代理人：梁春雷，广西群智律师事务所律师。 原告杨成耀、汪中兰诉被告北海市实业开发有限公司（以下简称“实业公司”）、北海惠珠房地产开发有限公司（以下简称“惠珠公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。经被告惠珠公司申请，本院于2016年9月19日作出（2016）桂0502民初2178号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。中止诉讼的事由消除后，本院于2017年1月9日公开开庭审理了本案，原告杨澄耀、汪中兰的委托代理人广西汇百川律师事务所陈崇娟律师、被告实业公司的委托代理人车军、被告惠珠公司的委托代理人广西群智律师事务所梁春雷律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨澄耀、汪中兰向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告北海实业开发有限公司签订的位于广东宅基地购买合同有效；2.判令被告北海实业开发有限公司、北海惠珠房地产开发有限公司协助原告杨澄耀、汪中兰办理广东建设用地土地使用权证、房产证。土地价值为人民币71280元；3.判令被告北海实业开发有限公司承担违约金2000元和办证费用；4.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2002年8月19日，原告与被告实业公司签订《旺盛家园宅基地购买合同》，原告购买位于广东宅基地，合同约定实业公司于2004年10月30日前把土地、房屋产权证办理到原告名下，办理费用由实业公司负责。原告已交付购地款，并经旺盛家园售地处在宅基地平面图上确认A21号土地使用权为原告名下。原告经实业公司许可，于2003年8月1日开工建房，11月1日建房竣工，后经有关部门竣工验收备案，经测绘公司做出了测绘成果报告书，说明A21号建房用地上建造的房屋系原告所建。被告至今没有为原告办理土地使用权证和房产证。另外，旺盛家园整幅地的土地权利人初始是惠珠公司，2002年以合作开发的形式将上述土地转让给实业公司，实业公司将整幅土地分户后二次转让给旺盛家园业主。虽然该幅土地从未办理土地使用权登记，但惠珠公司也有义务协助原告办证。为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 原告对其陈述在举证期限内向本院提交的证据有: 身份证复印件，拟证明原告具有事实主体资格； 2.电脑咨询单，拟证明被告实业公司、惠珠公司的诉讼主体资格； 3.宅基地购买合同、A21号宅基地确认图，拟证明原告与被告实业公司于2002年签订的《旺盛家园宅基地购买合同》购买位于北海市宅基地，并经旺盛家园售地处确认A21号地为原告名下； 4.购地款凭证，拟证明原告已于2002年8月20日交付购地款； 5.竣工验收备案表、房产测绘成果报告书，拟证明21号房屋已竣工验收测绘； 6.合作协议书、搬迁安置申请报告、施工图保健报告、承诺书，拟证明被告惠珠公司以其使用权的位于北海市亩的土地与北海实业公司合作,作为实业公司旺盛路拆迁回建用地，被告实业公司可以修建旺盛路政府补偿土地的40%给惠珠公司； 7.建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程临时许可证，拟证明惠珠公司具有建设用地许可证，实业公司有建设工程临时许可证； 8.国土资源局关于旺盛家园业主办理土地证意见，拟证明旺盛家园小区显示惠珠公司转让给实业公司，后由实业公司二次转让给该小区业主，旺盛家园小区整幅地未办理入地使用权初始登记。 9.（2014）海民一初字第1832号、（2016）桂0502民终646号民事判决书，拟证明类似于本案的案件已经做出了判决两被告协助原告办理土地证和房产证到原告的名下。 被告惠珠公司辩称，原告要求惠珠公司协助原告办理建设用地的土地使用权证、房产证及要求惠珠公司承担本案诉讼费的诉讼请求，没有事实和法律依据。1.惠珠公司不是本案适格的被告。本案纠纷是基于原告与被告实业公司在履行《旺盛家园宅基地购买合同》过程中发生争议而产生的，而惠珠公司不是该合同的任何一方主体，惠珠公司与原告之间也不存在其他任何合同关系，惠珠公司没有任何约定之义务，也没有任何法定义务要协助原告办理建设用地使用权证、房产证；2.惠珠公司与实业公司之间签订的《合作协议书》实为土地使用权转让合同，并且已经依法解除，已有生效的法律文书予以确认。惠珠公司认为：原告与实业公司之前签订的《旺盛家园宅基地购买合同》是一个独立的交易行为，惠珠公司既不是该合同任何一方主体，也没有实际承建旺盛家园，原告因履行该合同所发生的一切纠纷与惠珠公司无关，根据合同的相对性原则，原告只能要求实业公司协助办理土地使用权证及房产证，而非惠珠公司。另，惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》已经生效的法律文书定性为土地使用权转让合同，至于转让后实业公司如何处置该土地则与惠珠公司无关。如果实业公司依法履行合同支付相应的对价那么惠珠公司需要协助将涉案土地使用权证过户至实业公司名下，然而由于实业公司的违约行为导致合同目的无法实现已被依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，即使是实业公司也无权要求惠珠公司协助办理土地使用权证过户，更不存在协助原告办理土地使用权证及房产证的问题。 被告实业公司辩称，该案件所涉及的问题属于历史遗留问题，被告实业公司对该案件的案情也还未详细了解，但实业公司愿意配合处理历史遗留问题，不过费用问题实业公司没有能力承担。 两被告对其辩解均未提供有任何证据。 经过开庭质证，各方质证意见如下： 被告惠珠公司对原告提交的证据1、2、4、5、7、8、9证据的三性均无异议；对证据3、证据6的合法性、真实性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，认为该合同是原告与被告实业公司签订的，惠珠公司不清楚，且《合作协议书》因实业公司违约已经依法判决解除。此外，原告不是原旺盛路拆迁户，与拆迁事宜无关。 被告实业公司述称因对该案件案情不了解对原告举证的证据不予质证。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据本院确认以下法律事实： 2002年8月19日，原告与被告实业公司签订《旺盛家园宅基地购买合同》，约定实业公司将其所有的位于广东宅基地转让给原告，建筑面积为64.8平方米；双方于本合同签订之日起，原告应一次性付给实业公司购地款71280元；实业公司保证上述地产权属清楚，并于2004年10月30日前将土地、房屋产权证办理到原告名下，若发生与实业公司相关的产权纠纷或债务纠纷，实业公司负责赔偿，并且原告书面通知三日起每日处以已付总额万分之三的违约金；双方协定该宅基地的三通一平及报建、分户办证等费用和手续由实业公司负责；该合同还约定了其他相关内容。合同签订后，原告向实业公司支付了购地款。原告于2004年5月8日在上述土地上建房，于2005年11月16日通过竣工验收。2014年10月18日，北海市新高程测绘有限公司对位于旺盛家园A区21号房屋进行测绘，并出具了《北海市房产测绘成果报告书》。被告至今没有协助原告办理上述房屋的土地使用权证书及房产证，为此原告诉至法院，提出上诉诉讼请求。 另查明，旺盛家园用地位于，该宗地未办理土地使用权初始登记，无查封、抵押、转让记录。2001年11月22日，惠珠公司取得用地位置为湖南路以西、西南大道北侧91570.96平方米的《建设用地规划许可证》。2002年4月20日，两被告签订一份《合作协议书》，内容为：根据北海市人民政府北证办函[2002]023号文件精神及旺盛路改造工程指挥部的意见，双方决定用惠珠公司位于疏港（原西南）大道以北、市十二小南侧、宏大花园西侧一幅65.948亩土地的使用权作为北海市旺盛路拆迁回建用地；惠珠公司同意以其上述土地与实业公司合作作为实业公司旺盛路拆迁回建用地，实业公司同意以其修建旺盛路政府补偿的40%补偿给惠珠公司；双方约定，该土地按旺盛路改造工程指挥部的需要和意见由惠珠公司以双方名义协助办理规划报建，所需税费由实业公司承担；惠珠公司保证用于旺盛路拆迁用地的土地产权清晰，无争议；上述用地的三通一平工程，在同等条件下优先由惠珠公司承担。 2004年4月28日，惠珠公司取得位于北海市.7平方米的国有出让土地的《建设用地批准书》，用地单位为惠珠公司，有效期为2002年4月至2004年4月，经北海市国土资源局确认该宗土地的权利人为惠珠公司。2013年4月25日，北海市规划局更换惠珠公司原有的《建设用地规划许可证》，上述43965.7平方米包含在该证记载的用地面积91570.96平方米土地中。2002年6月28日，惠珠公司与实业公司共同向北海市规划局提交《关于北海市旺盛路搬迁安置小区方案报审的申请报告》，要求对两公司联合开发的北海市旺盛路搬迁安置小区项目的方案申请北海市规划局审批。2002年7月3日，惠珠公司向北海市规划局提交《承诺书》，表明其与实业公司开发的旺盛路拆迁回建用地中按照规划要求缺项的或不足的部分，在惠珠公司剩余的48604.3平方米用地中补足。2003年3月24日，实业公司与惠珠公司作为建设单位，取得位于土地的《北海市建设工程临时规划许可证》。 惠珠公司于2014年12月31日向北海市中级人民法院起诉，要求判令：1.解除惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》；2.被告向原告返还位于西南大道以北、市十二小南侧、宏达花园西侧的65.948亩土地使用权。案件审理期间，惠珠公司撤销了第二项诉讼请求。原告作为第三人参加到诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。北海市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）北民一初字第4号民事判决书，认为实业公司已构成根本违约，判决解除惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》；第三人与实业公司之间因土地转让形成的另一法律关系，第三人并非《合作协议书》的当事人，惠珠公司与实业公司的《合作协议书》解除是由于实业公司违约导致合同目的无法实现，在惠珠公司不要求返还土地的情况下，该案件的处理结果并不影响第三人与实业公司因出售宅基地形成的合同利益，因此对第三人的主张不予支持。该判决现已发生法律效力。 针对原被告双方的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：1.惠珠公司是否为本案适格的被告；2.原告与被告实业公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》是否合法有效；3.原告要求两被告协助办理涉案房屋的土地使用权证月房产证是否具有是事实和法律依据。 关于惠珠公司是否为本案适格的被告的问题，本院认为，本案诉讼虽是基于原告与实业公司在履行《旺盛家园宅基地购买合同》过程中发生争议而产生，惠珠公司不是该合同的相对人，但上述合同的签订是源于惠珠公司与实业公司的合作开发行为，惠珠公司与实业公司签订的《合作协议书》约定双方联合开发北海市旺盛路搬迁安置小区项目。因该项目用地的权属登记在惠珠公司名下，故双方约定由惠珠公司协助以两被告的名义办理规划报建。《合作协议书》签订后，惠珠公司已协助实业公司办理了规划和报建手续，申领的《建设工程临时规划许可证》也载明建设单位为两被告，上述证据对外公示的信息为北海市旺盛路搬迁安置小区项目是由两被告联合开发和建设。而原告在本案中诉请办理涉案宅基地以及地上建筑的权属证书是基于涉案土地权属登记情况及两被告上述的合作事实，惠珠公司与原告的该诉讼主张具有利害关系，故惠珠公司为本案适格的被告，被告惠珠公司以其非本案适格的被告的抗辩本院不予采纳。 关于原告与被告实业公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》是否合法有效的问题，本院认为，原告与实业公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，实业公司在签订该合同时虽未取得该涉案土地的使用权证，但根据实业公司与惠珠公司签订的《合作协议书》（经生效判决认定其法律性质名为合作开发，实为土地使用权转让）约定，惠珠公司以其涉案65.948亩土地与实业公司合作作为旺盛路拆迁回建用地。该合同签订后，双方以联合开发的名义办理了规划和报建手续，惠珠公司已依约将该土地交付了实业公司，随后实业公司将该土地以分块的方式转让给了各业主（包括拆迁户和非拆迁户），各业主已在地块上建造了房屋，十多年来，惠珠公司对实业公司的该处分行为没有提出异议，期间也协助了旺盛家园20多户拆迁户业主办理了房屋权属证书。综上所述，实业公司对其受让的涉案土地是享有处分权利的。实业公司将涉案宅基地出售给非拆迁户的原告并不违反法律法规强制性规定，故原告与被告实业公司签订的《旺盛家园宅基地购买合同》为合法有效合同，本院予以确认。 关于原告要求两被告协助办理涉案房屋的土地使用权证与房产证是否具有是事实和法律依据的问题，本院认为，涉案《旺盛家园宅基地购买合同》为合法有效合同，签订合同后，原告向实业公司交付购地款，虽然原告提交的收据交款人处有涂改，但该涂改处加盖有实业公司的公章，可视为已得到实业公司的认可。原告在涉案土地上建好房屋并经过验收及测绘，被告实业公司没有按照合同约定协助原告办理土地使用权证及房产证，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告实业公司协助办理涉案房屋的土地使用权证及房产证的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《旺盛家园宅基地购买合同》约定“实业公司保证上述地产权属清楚，并于2004年10月30日前把土地、房屋产权办理到原告名下，若发生与实业公司相关的产权纠纷或债务纠纷，由实业公司负责处理，若因此给原告造成经济损失，实业公司负责赔偿，并且原告书面通知三日起每日处以已付款总额万分之三的违约金”，实业公司没有依约将土地、房产证办理至原告名下，应支付违约金，故原告要求实业公司支付违约金的诉请，与法有据，本院亦予以支持，但合同约定的违约金过高，本院依法调整为参照银行同期贷款利率，从原告起诉之日开始计算。另，被告惠珠公司是否应协助原告办理土地使用权证和房产证的问题，本院认为，根据《合作协议书》的约定，惠珠公司将其名下65.948亩土地以名为合作开发实为转让的方式转让给实业公司作为旺盛路拆迁回建用地，其对该旺盛路搬迁安置小区项目的规划报建负有协助的合同义务。对于该安置小区建设完成后相关物业的产权办理问题，惠珠公司作为项目用地的权属登记人和该项目的名义合作方，应负有协助办理的附随义务。本案中两被告签订的《合作协议书》虽然已被生效判决解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，实业公司已将受让的土地分块出售给各业主并已建房，已不具备恢复原状、返还土地的条件，故对已经履行的该部分，惠珠公司仍应遵循诚实信用原则，在实业公司为各业主办理土地使用权证和房产证时提供必要的协助义务。对于实业公司在履行《合作协议书》过程中因违约行为造成惠珠公司的损失，惠珠公司可依法另行主张。故被告惠珠公司对其不是《旺盛家园宅基地购买合同》的相对人不负协助义务的抗辩，本院不予采纳，对于原告要求被告惠珠公司协助办理土地使用权证及房产证的诉请，本院予以支持。 综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告杨澄耀、汪中兰与被告北海实业开发有限公司于2002年8月19日签订的《旺盛家园宅基地购买合同》合法有效； 二、被告北海实业开发有限公司、北海惠珠房地产开发有限公司协助原告杨澄耀、汪中兰将位于北海市房屋的国有土地使用权证书及房屋权属证书办理到原告杨澄耀、汪中兰名下；办理土地使用权证的费用由被告北海实业开发有限公司承担，办理房屋权属证书由原告与被告北海实业开发有限公司根据国家法律规定各自承担（涉案房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查）； 三、被告北海实业开发有限公司向原告杨澄耀、汪中兰支付违约金[违约金计算标准：以71280元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，自2016年7月26日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止（如该违约金超出原告杨澄耀、汪中兰请求的2000元，以2000元为准）]。 案件受理费1632元，由被告北海实业开发有限公司承担。（该费用原告已向本院预交，被告北海实业开发有限公司在支付上述款项时一并付还给原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1632元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  武清华 人民陪审员  黄小兵 人民陪审员  傅春燕 二〇一七年二月二十八日 书 记 员  冯伟兰 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。