山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0791民初58号原告：兴业银行股份有限公司潍坊分行，驻潍坊高新区东方路2801号，组织机构代码：68066225-0。负责人：吴永林，该行行长。委托诉讼代理人：张国伟，男，1985年6月25日生，汉族，该单位职工，住。委托诉讼代理人：吴华，山东鸢都英合律师事务所律师。被告：刘桂芬，女，1982年1月5日生，汉族，住山东省寿光市。被告：花国强，男，1980年12月8日生，汉族，住山东省寿光市。二被告共同委托诉讼代理人：郑希之，山东联邦律师事务所律师。被告：潍坊泰和置业有限公司，驻潍坊市奎文区宝通街13288号宝通陆号小区2号综合楼1401室，统一社会信用代码：9137070575176057XY1-1。法定代表人：朱九州，该公司经理。委托诉讼代理人：代强，男，1970年6月6日生，汉族，系该单位职工，住。被告：山东黑石投资担保发展有限公司，驻潍坊市奎文区潍州路以东、胜利东街以北潍坊金融服务区1号楼A座1606、1607号。法定代表人：郑杜刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛令志，男，1974年11月15日生，汉族，系该单位职工，住。原告兴业银行股份有限公司潍坊分行（以下简称“兴业银行潍坊分行”）与被告刘桂芬、花国强、潍坊泰和置业有限公司（以下简称“泰和置业公司”）、山东黑石投资担保发展有限公司（以下简称“黑石担保公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行潍坊分行的委托代理人张国伟和吴华、被告刘桂芬和花国强的委托代理人郑希之、被告泰和置业公司委托代理人代强、被告黑石担保公司委托代理人辛令志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘桂芬、花国强立即归还原告贷款本金7610510.95元、利息56377.9元、罚息258.19元（利息、罚息计算至2016年8月15日，此后的利息、罚息按约定继续计算至还清之日止）并赔偿原告实现债权的费用20万元；2、确认原告对被告刘桂芬抵押的潍房预市属字第00327755号下的房屋享有优先受偿权；3、被告泰和置业公司、黑石担保公司对该笔借款承担连带担保责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月25日，被告刘桂芬、花国强签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：被告刘桂芬、花国强向原告借款767万元，借款期限自2015年11月25日至2045年11月25日，共计360月，并约定将自有的潍坊高新区宝通东街9999号76号楼1号房抵押给原告，抵押期间自2015年11月25日至2045年11月25日，并办理了预告抵押登记，在办理正式抵押前，由被告泰和置业公司承担阶段性担保责任。2015年11月25日，被告黑石担保公司与原告签订《零售借款保证合同》，为涉案借款提供连带保证责任。2015年12月3日，原告按约向被告刘桂芬、花国强发放借款767万元。截至2016年8月15日，被告刘桂芬、花国强共拖欠原告借款本金、利息、罚息共计7667147.04元，担保人亦未承担担保责任。为此，原告按约宣布该笔贷款提前到期，要求判如所请。被告刘桂芬、花国强辩称，利息及罚息数额过高，实现债权费用（律师代理费）20万元不应当由被告承担，其他意见在质证后发表。被告泰和置业公司辩称，担保属实，具体数额待原告举证后依法质证。被告黑石担保公司辩称，担保属实，具体数额待原告举证后依法质证。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了庭审质证。本院经审理依法认定事实如下：2015年11月25日，被告刘桂芬、花国强、泰和置业公司与原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：被告刘桂芬、花国强为购买潍坊高新区宝通东街9999号泰和上筑76号楼1号房屋向原告贷款767万元，并用购买的上述房屋为该笔借款提供抵押担保；贷款期限360月，借款定价利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次乘系数0.95，实行固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历年的第一天；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；实行固定日按月等额本息还款，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日；借款人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，贷款人有权对逾期的借款计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人不按合同规定按时偿还借款本息，贷款人有权解除借款合同，要求借款人提前清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。对于抵押，双方约定抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现债权的费用等。对于保证，被告泰和置业公司对该笔借款提供阶段性连带责任保证，如果债务人已经办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押登记权利凭证正本等交由债权人收执起，其保证责任免除，但对于该日之前的债务以及因保证人、债务人违约而引起的本合同项下的债务仍应承担违约责任。同日，被告黑石担保公司与原告签订《零售借款保证合同》，对该笔借款提供连带责任保证。二保证人的保证范围均为：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。保证期间为本合同项下主债务履行期届满之日起两年；贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。该合同签订后，由于房屋不具备办理抵押登记的条件，被告刘桂芬对用于抵押担保的上述预购房屋办理房屋抵押预告登记，证号为潍房预市属字第00327755号，预告登记权利人为兴业银行潍坊分行。2015年12月3日，兴业银行潍坊分行按约发放贷款767万元。放款后，被告刘桂芬、花国强多次逾期还款，截至2016年8月15日，二被告累计逾期本金为20138.76元、逾期利息56377.9元、逾期罚息258.19元，该笔借款累计未还本金为7610510.95元。因被告刘桂芬、花国强的违约行为，原告诉来本院，要求二被告提前清偿全部贷款本金7610510.95元、利息56377.9元、罚息258.19元（利息、罚息计算至2016年8月15日，此后的利息按约定继续计算至还清之日止），要求对涉案房屋享有优先受偿权，被告泰和置业公司和黑石担保公司承担连带保证责任。至今，上述抵押房屋未能办理正式抵押登记手续。对于律师代理费，原告未提交证据证明。本院认为，原、被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、《零售借款保证合同》系各方的真实意思表示，且不违背法律规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行权利义务。截至2016年8月15日，被告刘桂芬、花国强累计多次未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，原告依约有权宣布借款提前到期，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，故原告要求判令被告刘桂芬、花国强提前全部结清贷款本金7610510.95元、利息56377.9元、罚息258.19元（该利息、罚息计算至2016年8月15日），于法有据，本院予以支持。利息和罚息因为随时间计算并不固定，本院不宜直接确定数额，仅确定具体的计算方式。就上述借款，被告刘桂芬、花国强虽然用涉案预购房屋提供抵押担保，并办理房屋抵押预告登记，但预告登记依法不具有抵押物权的设立效力，故原告据此主张对上述房屋实行优先受偿，于法无据，本院不予支持。被告泰和置业公司为涉案借款提供阶段性连带责任保证，现免除保证责任的条件尚未成就，其仍应对涉案借款承担连带保证责任。被告黑石担保公司为该笔借款提供连带责任保证，原告要求其对被告刘桂芬、花国强上述债务承担连带偿还责任，于法有据，本院予以支持。原告主张的律师代理费20万元，未提交证据证明，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、被告刘桂芬、花国强偿还原告兴业银行股份有限公司潍坊分公司借款本金7610510.95元、利息56377.9元、罚息258.19元（利息、罚息计算至2016年8月15日，此后的利息、罚息至付清之日止按照合同约定继续计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告潍坊泰和置业有限公司、山东黑石投资担保发展有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任，承担清偿责任后，有权向被告刘桂芬、花国强追偿；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66870元，减半收取33435元，保全费5000元，由原告负担700元，由四被告负担37735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  曹玉玲二〇一七年二月二十八日书记员  檀国旭