上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4810号原告(反诉被告)：上海梦娜日用化学品厂，住所地上海市闵行区。法定代表人李ag。委托诉讼代理人：周晓宇，男。委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锦喆投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人杨jx。委托诉讼代理人：王海鹏，上海理帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，上海理帅律师事务所律师。原告(反诉被告)上海梦娜日用化学品厂(以下简称梦娜化学品厂)与被告(反诉原告)上海锦喆投资管理有限公司(以下简称锦喆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月10日公开开庭进行审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭审理。锦喆公司于答辩期内提起反诉，本院受理后于2017年1月19日公开开庭予以合并审理。原告的委托诉讼代理人周晓宇、陆艳，被告的委托诉讼代理人王海鹏、高源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梦娜化学品厂向本院提起诉讼请求：1.确认与锦喆公司签订的《仓库租赁协议》于2015年12月14日解除；2.锦喆公司立即迁出上海市华济路XXX号永联工业园区x号楼靠东南边第x间与第x间仓库，将仓库恢复原状并返还；3.锦喆公司支付自2015年9月1日起至2015年12月14日的租金人民币(币种下同)60,624元；4.锦喆公司按照每日576元的标准支付自2015年12月15日起至2016年3月31日止的房屋占用使某费62,208元；5.锦喆公司支付水费5,000元及电费33,633.80元；6.本案诉讼费由锦喆公司负担。本案审理过程中，因系争房屋被拆除，锦喆公司已搬离，故梦娜化学品厂撤回了第一、第二项诉讼请求。事实与理由：2013年12月6日，梦娜化学品厂与锦喆公司签订了《仓库租赁协议》，梦娜化学品厂将其位于永济路XXX号永联工业园区9号楼靠东南边第二间与第四间共计720平方米的仓库租赁给锦喆公司使某，租赁期限自2013年9月1日起至2015年12月14日止，该仓库租赁价为每天0.80元/平方米。年租金为210,240元，一个季度房屋租赁价为52,560元，租金按3个月一付，先付后用。协议时间内锦喆公司逾期1个月不支付租金，梦娜化学品厂有权终止协议。自2015年9月1日至今，锦喆公司一直未支付租金、水电费，更没有支付自2015年12月15日至今的仓库占用费及水电费。多次催款未果后，梦娜化学品厂发送律师函，但锦喆公司仍未能按约履行，故以讼称事由诉至本院。锦喆公司辩称，1、系争房屋无产证也无规划许可证，租赁协议应为无效合同；2、梦娜化学品厂并非适格原告，在合同无效情况下原告无转租权，应由业主方向锦喆公司收取租金等费用。自2015年6月拆违通知张贴后业主方已经免除了锦喆公司的租金及水电费，锦喆公司的租金及水电费是与业主方的水电费同步增减的；3、梦娜化学品厂的货物堆放在系争房屋通道内及公共场地上，导致无法正常使某房屋。现租金支付至2015年8月31日，水电费也支付至8月31日，水电费按照读数与原告结算的。同时，锦喆公司向本院提起反诉诉讼请求：1.梦娜化学品厂支付拆迁补偿款416,000元，其中搬迁费72,000元，速签费72,000元，速迁费72,000元，装饰装修费20万元；2.梦娜化学品厂赔偿房屋分隔及4个门敲除和重做费用34,000元；3.梦娜化学品厂退还2015年7月、8月租金共计36,720元；4.梦娜化学品厂开具已收租金的发票；5.本案诉讼费由梦娜化学品厂负担。事实与理由：2015年6月，闵行区华济路XXX号永联工业园区恰逢拆迁，锦喆公司承租的x号楼靠东南边第x间和第x间房屋在拆迁范围内，共计720平方米。后相关部门对系争房屋进行了装饰装修及附属设施等评估，评估过程中，梦娜化学品厂未通知锦喆公司参加，业主方直接与梦娜化学品厂协商补偿方案。据悉，此次拆迁的补偿标准为300元/平方米，即搬迁费100元/平方米、速签费100元/平方米、速迁费100元/平方米。锦喆公司为房屋实际使某人，在承租期间对房屋进行了装饰装修，故应获得相应的拆迁补偿。自2015年6月30日拆迁通知发出后，业主方已不再收取梦娜化学品厂的房租，锦喆公司已交的7、8月房租，梦娜化学品厂应予退还。另针对承租期间已付的租金，梦娜化学品厂总以种种托辞一直不开发票，造成锦喆公司无法做账，梦娜化学品厂应依法开票补齐已收款的发票。同时，双方签订的《仓库租赁协议》第四条第一款明确约定“甲方负责移交房屋，分隔及开4个门由乙方负责施工”，则锦喆公司只负责施工，梦娜化学品厂作为出租方应做好与业主的沟通工作，因梦娜化学品厂怠于履行此项义务，导致锦喆公司在完工后被业主方要求将分隔及4个门敲除，后锦喆公司与业主协商沟通，征得同意后重做，损失共计34,000元。故锦喆公司以讼称事由诉至本院。针对反诉梦娜化学品厂辩称，不同意锦喆公司的反诉诉讼请求。1、锦喆公司主张的补偿费并不存在，其使某房屋至11月份，故其要求退还7、8月份的租金并无依据；2、关于房屋分隔费用，在双方签订租赁协议中已经约定，在第一期租金中扣除了34,000元，实际上锦喆公司使某系争房屋一直持续到2016年3月底，梦娜化学品厂代锦喆公司垫付费用，就该节事实次承租人可出庭作证。经审理查明，2013年12月6日，梦娜化学品厂(签约甲方)与锦喆公司(签约乙方)签订《仓库租赁协议》一份，约定：甲方提供永联工业区9号楼靠东南边第二间与第四间共计720平方米仓库，给乙方作仓库使某；提供仓库所需的用电(30千瓦)、用水设施，水电费由乙方支付，乙方随生产发展需要增加用电量时，甲方可协助乙方办理申请，费用由乙方承担；甲方积极配合乙方认真做好上级主管部门的监督和考核工作；租赁期间，乙方需合法经营，遵守国家法令、法规；乙方电、水费用按月支付，水费、排水费及电费按村规标准；租赁期自2013年9月1日至2015年12月14日止，仓库租赁价为每天0.80元/平方米，年租金为210,240元，一个季度房屋租赁价为52,560元，期满后在同等条件下乙方优先继续租赁，租金涨价按村委会涨价同步再加五分钱每平方；三个月一付，先付后用；协定时间内，乙方逾期1个月不支付租金，甲方有权终止协议，甲方每月向乙方收取卫生费200元与房租同时收取；乙方所承租仓库由乙方自行维修，费用由乙方自己承担，甲方不负责费用；甲方需保证交给乙方房屋时，房子是完好无损的不漏，如乙方用过以后有什么问题，由乙方负责维修；双方约定，甲方现状移交房屋，分隔及开4个门由乙方负责施工，费用为34,000元，在第一期房租交付时扣减；村里对甲方租金涨价时，甲方也对乙方作相同增长，第二期房租由上海梦娜日用化学品厂收取；在租赁期内，如遇国家等有关部门需征收土地和房屋等费用和国家征地或集体建设用地时，乙方必须无条件服从，乙方在租用厂房内搭建的临时用房必须无条件拆除，搬迁时甲方不给予任何赔偿，但甲方应提前三个月通知乙方，让乙方作好准备，如乙方因各种原因不能承租时，乙方也会提前3个月通知甲方等。合同还对其他内容进行了约定，合同签订后，梦娜化学品厂将系争房屋交付锦喆公司使某。锦喆公司在租赁过程中将部分房屋转租于案外人使某，锦喆公司支付了至2015年8月31日止的租金。2015年6月23日，闵行区梅陇镇永联村民委员会及上海A实业有限公司于租赁房屋处张贴通知，表示：为配合本市外环生态专项工程的快速建设，现接到闵行区人民政府、梅陇镇人民政府及外环生态工程指挥部的有关通知，要求永联村外环生态捆绑用地于2015年12月31日前场地平整、清退所有地上物，具体范围：东至长华路(规划道路)、南至春申塘、西至平驰路(规划道路)、北至华济路；在此用地范围内的所有厂房、仓库及临时场地的租赁户必须在收到本通告后至2015年12月31日期间全部清退(不能续约)，把场地归还给永联村实施场地平整；永联村、上海A实业有限公司将在2015年7月31日前与在此用地范围内的所有厂房、仓库及临时场地的租赁户签订《场地清退协议》等。2015年11月26日梦娜化学品厂委托律师向锦喆公司发函表示，因锦喆公司租金及水电费均未按约支付，故要求其支付拖欠费用并表示租期至2015年12月14日止，期满不再续约，要求锦喆公司返还场地。锦喆公司收到函件后未能向梦娜化学品厂交还房屋，2016年3月系争房屋被拆除。上述事实，由梦娜化学品厂提交的《仓库租赁协议》、律师函、《租赁合同》，由锦喆公司提交的通知等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，梦娜化学品厂向本院提交水电费收据一组，旨在证明代锦喆公司垫付水电费，锦喆公司未予认可，本院认为该组水电费收据并非发票，又抬头载明系梦娜化学品厂，未能证明系由锦喆公司使某之水电费，对于该组证据本院不予采信；锦喆公司为证明房屋拆迁情况向本院提交照片一组，梦娜化学品厂未予认可，本院认为照片拍摄时间无法确认，且也无法证明使某系争房屋受阻，对该组证据本院难以采信。本院认为，梦娜化学品厂将未经合法批准的房屋出租给锦喆公司，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方之间就永联工业区9号楼房屋签订的《仓库租赁协议》应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。关于梦娜化学品厂主张的房屋使某费，锦喆公司认为应返还七月、八月的使某费。本院认为，虽双方的租赁协议无效，但实际履行过程中房屋交付后一直由锦喆公司占有使某，直至2016年3月系争房屋被拆除，该期间梦娜化学品厂主张按照租金标准支付使某费，于法不悖，本院予以支持。锦喆公司要求返还租金的反诉诉讼请求，本院不予支持。又系争房屋于2016年3月被拆除，但关于拆除时间双方存在争议，考虑到后期房屋拆除对使某存在影响，故本院确认锦喆公司向梦娜化学品厂支付自2015年9月1日起至2016年2月29日止的房屋占有使某费104,832元。关于梦娜化学品厂主张的水电费，如前所述其提供的单据并无法反映系由锦喆公司使某，本院难以支持。关于锦喆公司主张的拆迁补偿款，本院认为双方的租赁协议虽无效，但双方约定的租期至2015年12月14日，锦喆公司承租系争房屋时应明确该租期而处理相应租赁事宜。现双方约定之租期已届满，且涉案房屋已作为违法建筑被强制拆除，梦娜化学品厂亦否认已取得任何拆违补偿，锦喆公司的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于锦喆公司主张之房屋分隔费用34,000元，本院注意到双方于租赁合同中曾约定：“甲方现状移交房屋，分隔及开4个门由乙方负责施工，费用为34,000元，在第一期房租交付时扣减”，双方对该笔费用作出处分，已在租金中予以扣除，锦喆公司重复主张并无依据，本院不予支持。关于锦喆公司主张的租金发票，双方在租赁合同中并无约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海锦喆投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海梦娜日用化学品厂支付自2015年9月1日起至2016年2月29日止的房屋占有使某费104,832元；二、驳回原告(反诉被告)上海梦娜日用化学品厂的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海锦喆投资管理有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,183.80元，反诉案件受理费减半收取计4,300元，二项合计6,483.80元，由被告(反诉原告)上海锦喆投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  殷 雪人民陪审员  邓红霞二〇一七年二月二十八日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。