河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1681民初5298��原告：周某某，女，汉族，1978年8月11日出生，住项城市。委托诉讼代理人：张怀林，河南平原律师事务所律师。被告：付某，女，汉族，1966年7月13日出生，住项城市。被告：韩某某，男，1977年5月8日出生，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：张新征，河南豫龙律师事务所律师。原告周某某与被告付某、韩某某确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人张怀林、被告付某到庭参加诉讼。被告韩某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。周某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告于2015年4月21日所签订的房屋买卖协议无效，庭审中增加诉讼请求为要求被告付某返还房产证、土地证；2、���讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告韩某某原系夫妻关系，二人于2002年11月7日共同生活，2015年4月14日补办了结婚登记手续，后因感情不和于2015年5月4日协议离婚。双方婚姻存续期间，有位于项城市城郊乡××房产一处（房产证号：市区字××号）。然而，就在2017年10月份付某起诉韩某某要求韩建关将上述房产过户给付某时，原告才得知，被告韩某某于205年4月21日时背着原告将上述房产出卖给了被告付某，而且他们二人也签订了房屋买卖协议。原告认为，上述房产原告和被告韩某某婚姻关系存续期间的共同财产，被告韩某某在未经原告同意的情况下，擅自将双方的共同财产出卖给第三人，侵害了原告的合法权益，也违反了我国有关法律的强制性规定，系属无效的法律行为。为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，请法庭查明���实，并判如所请。被告付某辩称，一、被告付某与被告韩某某签订房屋买卖合同时，并不知道被告韩某某与原告周某某之间存在婚姻关系，且二人于2015年5月4日已协议离婚，被告付某有理由认为二人在离婚时已对当时的财产进行了分割，且《合同》第四条中“甲方保证交接时该房屋没有产权纠纷和债务纠纷”。被告付某基于对被告韩某某的信任签订了合同，并支付了购房款。二、被告付某已向被告韩某某足额支付了购房款，但由于韩某某的原因迟迟不予过户，被告付某的行为符合善意取得。三、原告周某某与被告韩某某系串通合谋起诉被告付某，损害被告付某的合法权益，侵占已支付的购房款。原告周某某与被告韩某某的行为严重违背了民法的诚实信用原则。请求法院驳回原告诉讼请求。韩某某辩称，一、答辩人于2015年4月21日与被答辩人付某签订房屋买卖协议，实际上是当时答辩人因为嗜好赌博而向被答辩人付某借款10万元，付某要求答辩人提供财产抵押，所以，当时为了借到那笔款项，在付某的一再要求下，答辩人就无奈之下和付某签订了份房屋买卖协议，本想着很快就能把借付某的钱偿还给她，然后，房屋还是自己的。因此，答辩人的本意并不是要把答辩人与被答辩人共有的那套房屋出卖给付某。二、正是基于上述情形，所以答辩人在与付某签订该份房屋买卖协议时以及在签订协议之后，答辩人始终就没有告诉过被答辩人周文风房屋被答辩人已经出卖的事实，当然，更没有征求过周文风的意见，获得过周某某的同意。答辩人与付某签订的该份房屋买卖协议，完全是背着周某某所签，完全是在周某某不知情的情况下与付某而签订的。三、协议签订后，答辩人因为资金周转困难，没有能够及时偿还付某的10万元借款，但这期间，付某也只是向答辩人追要该借款，从没有向答辩人提出房屋过户的事宜。只是到前不久，付某起诉答辩人要求履行房屋买卖协议约定义务，要求配合办理房屋过户时，答辩人不得已将该房屋抵押、出卖给付某的情况才告知被答辩人周某某。在答辩人与被答辩人周文风于2015年5月份办理离婚后，就由周某某带着孩子在该房屋居住生活至今。综上，答辩人不认为该房屋已经出卖给了付某，答辩人与付某签订的买卖协议因为侵犯了被答辩人周文风的共有权，依法应当认定为无效。本院经审理认定事实如下：原告与被告韩某某原系夫妻关系，二人于2002年1月7日办理了结婚证，后因感情不和于2015年5月4日协议离婚，办理了离婚证。1995年7月21日，项城市人民政府颁发了土地使用者为韩某某、地址为城郊吕店的项集建（土）字第Xx号集体土地���设用地使用证，于2007年5月7日颁发了房屋所有某某于市区××、房产证号为市区字第××号的房屋所有权证。2015年4月21日，被告韩某某为甲方与被告付某为乙方签订了房屋买卖协议书一份：甲方自愿将坐落在市区吕店的房屋一套，建筑面积77.79平方米，出售给乙方；房屋成交价为10万元整等等。房屋买卖协议书签订当天，被告韩某某向被告付某出具了收到卖房款10万元的收条一份。被告韩某某也将土地证、房产证交给了被告付某。后因二被告一直没有办理房屋过户手续，被告付某向法院提起诉讼，要求被告韩某某办理房屋过户手续。原告以上述房产系原告和被告韩某某婚姻关系存续期间的共同财产，被告韩某某在未经原告同意的情况下，擅自将双方的共同财产出卖给第三人，侵害了原告的合法权益为由，诉至法院，本院认为，本案的焦点是1.诉争房产是否属���夫妻共同财产？2.被告付某购买诉争房产是否构成善意取得？3.未经原告同意，被告韩某某擅自出卖属于夫妻共有房产的行为是否有效？1.《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定了夫妻一方个人财产的范围：(1).一方的婚前财产；(2).一方因身体受到伤害获得的医疗费、××人生活补助费等费用；(3).遗嘱或赠与合同中确定的只归夫或妻一方的财产；(4).一方专用的生活用品；(5).其他应当归一方的财产。”第十七条、第十九条第一款规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有；夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式。本案中，原告与被告韩某某没有对诉争房产的归属作过任何约定,也不属于被告韩某某个人一方的财产。因此，根据上述法律规定，��争房产显然属于夫妻共同财产。2.被告付某购买诉争房产是否构成善意取得？《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”对于不动产，《物权法》明确规定了可以适用善意取得制度，但是要构成房屋的善意取得，必须符合三个条件：主观上是善意的；行为上是以合理的价格购买；办理了房屋的所有权变更登记，三者缺一不可。本案中二被告虽然签订了房屋买卖协议，被告韩某某也将土地证、房产证交给了被告付某，但双方并未交付房屋，也未办理房屋过户手续，被告付某没有取得该房产的所有权，因此，被告付某不构成善意取得，也不能成为善意第三人。按照物权优先于债权的原理，房屋买受人不能取得房屋所有权，买受人只能按照合同约定，追究行为人的违约责任。3.未经原告同意，被告韩某某擅自出卖属于夫妻共有房产的行为是否有效？（1）.《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项也规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”这些规定均系法律的强制性规定，确保了不动产所有权人享有物权的绝对性。部分共有人擅自处��共有房产，没有征得其他共有人的同意，其处分行为属于无权处分，其效力待定，根据《中华人民共和国合同法》第五十一、五十二条的规定，当其他共有人明确反对时，其处分行为就是无效的。(2).《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条对此作出明确的解释“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。可见，夫妻双方的家事代理权仅限于日常生活需要，���屋买卖属于处分家庭财产的重大事项，因此，夫妻之间没有法定的代理权限，夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋应属于无权处分。本案中，出卖夫妻房产显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形，那么被告韩某某在原告不知情的情况下，私自将夫妻房产“出卖”，显然违反了婚姻法的上述规定。(3).最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”综上所述，被告付某也承认在2015年4月21日与被告韩某某签���房屋买卖合同时，并不知道被告韩某某与原告周某某之间存在婚姻关系，原告与被告韩某某于2015年5月4日办理的离婚证，被告韩某某在原告周某某不知情的情况下擅自处分该共有财产，侵害了共有人的合法权益，韩某某与付某的房屋买卖行为应认定无效，对于周某某要求确认二被告于2015年4月21日所签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求法院应予支持。但其要求被告付某返还房产证、土地证的诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，本院不予支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一、五十二条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第89条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告韩某某与被告付某于2015年4月21日所签订的房屋买卖协议无效；驳回原告周某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原、被告各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市人民法院。审判员  李景申二〇一七年十一月二十八日书记员  聂梓惠