黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终108号上诉人（原审被告）：哈尔滨市南岗区精工铁艺门窗经销部，住所地哈尔滨市南岗区。经营者：李淑艳，女，1983年4月6日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李娜，黑龙江高盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨夏甜酒业有限公司，住所地哈尔滨市道外区。法定代表人：张势军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王燕君，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。原审第三人：杨海龙，男，1973年5月31日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨市南岗区精工铁艺门窗经销部（以下简称精工铁艺经销部）因与被上诉人哈尔滨夏甜酒业有限公司（以下简称夏甜酒业公司）、原审第三人杨海龙租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初第106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人精工铁艺经销部的经营者李淑艳及其委托诉讼代理人李娜、被上诉人夏甜酒业公司的委托诉讼代理人王燕君到庭参加诉讼，原审第三人杨海龙经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。精工铁艺经销部上诉请求：撤销原判，驳回夏甜酒业公司的诉讼请求。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。夏甜酒业公司起诉时，精工铁艺经销部并未拖欠房屋租金，截至上诉日，精工铁艺经销部已经缴纳全部电费，偶尔迟延交付，不能构成解除合同的事由。精工铁艺经销部入驻时，杨海龙已经在该厂房内经营，其与夏甜酒业公司的租期到2015年4月，精工铁艺经销部与夏甜酒业公司口头约定，杨海龙与夏甜酒业公司的租赁合同到期后，如杨海龙续租，租金由精工铁艺经销部收取，2015年4月以后，精工铁艺经销部收取杨海龙的房租，由杨海龙继续租用厂房，夏甜酒业公司知晓并同意。双方签订了长达十年的合同，精工铁艺经销部投资35万元进行装修，只租赁了半年，夏甜酒业公司即捏造拖欠租金的事实、隐瞒默认转租的事实，提前解除合同，违反法律规定和合同约定；2.原审法院开庭当日，精工铁艺经销部的代理人刘刚从外地赶往法院，因路遇堵车，电话请求延期审理未获准，剥夺了精工铁艺经销部的诉讼权利，程序违法。夏甜酒业公司辩称，一、原审法院依法下发两次传票，精工铁艺经销部均知晓，原审法院并不违反民事诉讼法关于缺席审理、缺席判决的规定，不存在违反法定程序的情形；二、夏甜酒业公司完全按照合同约定履行义务，而精工铁艺经销部一再违反合同约定，其上诉主张没有证据证实，原审判决事实认定清楚，法律适用正确；三、精工铁艺经销部称夏甜酒业公司“涉嫌恶意欺诈”的理由不成立。1.案涉合同的租赁期限是10年，精工铁艺经销部交付第一年租金后，一直强占厂房且拒付租金。2.对于精工铁艺经销部提出对案涉厂房进行修缮的巨额费用，其在一审阶段并未提出反诉请求，自行放弃法律赋予的诉讼权利。四、关于法律适用的问题。夏甜酒业公司基于《合同法》中租赁合同解除权行使的规定，作为起诉的请求权基础，并围绕着该项基础请求权向人民法院举示相关的证据。原审判决依该请求权的法律规定，作为法律适用的依据，其实体法的引用正确、适当。综上，请求驳回上诉，维持原判。夏甜酒业公司向一审法院起诉请求：1.解除夏甜酒业公司与精工铁艺经销部于2014年11月5日签订的厂房租赁协议书；2.判令精工铁艺经销部赔偿自2015年11月5日起占用夏甜酒业公司厂房的租金（每年以365天为标准、按实际发生的天数计算、年租金为120,000元，日租金为329元）；3.判令精工铁艺经销部迁出租赁场地；4、案件受理费由精工铁艺经销部承担。一审法院认定事实：2014年11月5日，夏甜酒业公司与精工铁艺经销部签订了厂房租赁协议书，约定：夏甜酒业公司将自有厂房（13000平方米土地包括住房、道路、80千瓦变压器动力电及上下水）租赁给精工铁艺经销部使用，租期10年，其中2015年-2017年年租金为120,000元、2018年至2020年年租金为150,000元、2021年至2023年年租金为200,000元，2024年继续承租给精工铁艺经销部，年租金随行就市。每年提前一个月支付租金，夏甜酒业公司提供固定银行账户，到月精工铁艺经销部给夏甜酒业公司汇款，租赁期间一切税费由精工铁艺经销部负责，如精工铁艺经销部不按协议执行合同，不按期缴纳房租款，夏甜酒业公司有权单方面终止合同。同时约定：精工铁艺经销部向夏甜酒业公司交纳水电使用费保证金10,000元，并保证不拖欠水电费等所有费用，到期精工铁艺经销部无拖欠水、电费，夏甜酒业公司如数退还其保证金，如房屋以及相关设施损坏则从保证金中扣除，并约定了其他权利义务。协议签订后，精工铁艺经销部于当日交付了2014年11月5日至2015年11月4日期间的租金120,000元，后未如约交付下年度租金。房屋租赁期间，因精工铁艺经销部未及时交付电费，夏甜酒业公司多次以短信形式催告；另外，精工铁艺经销部在租赁期间未经夏甜酒业公司同意擅自将夏甜酒业公司自用的库房门锁撬开，将库存的酒挪动，精工铁艺经销部于2015年7月29日向库房所在地辖区派出所报警，派出所于同年8月4日认定不构成刑事案件，同年8月18日精工铁艺经销部工作人员刘刚亦出具了情况说明，并承诺在租赁期间对夏甜酒业公司自用库房进行保管等。另查明，2015年初，精工铁艺经销部将其租赁的部分厂房出租第三人，租期为1年即2015年4月10日至2016年4月10日，租金为40,000元。后夏甜酒业公司于2015年7月29日、2015年11月10日，二次以书面形式向精工铁艺经销部主张解除合同，并要求其搬离租赁的厂房，但至今涉案厂房仍由精工铁艺经销部及第三人占有使用。一审法院认为，租赁合同中，承租人应当按照约定期限、约定的金额支付租金，无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租期间，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，夏甜酒业公司与精工铁艺经销部所签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务，现夏甜酒业公司已依约交付了租赁物，而精工铁艺经销部未依约给付租金并在使用租赁物期间拖欠电费，且在未经夏甜酒业公司同意的情况下擅自将租赁物转租他人，其行为既违反双方约定又违反法律规定，故夏甜酒业公司诉请精工铁艺经销部给付使用期间的租金并解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、待判决发生法律效力后，哈尔滨夏甜酒业有限公司与哈尔滨市南岗区精工铁艺门窗经销部于2014年11月5日签订的《厂房租赁协议书》立即解除；二、待判决发生法律效力后，哈尔滨市南岗区精工铁艺门窗经销部立即给付哈尔滨夏甜酒业有限公司租金（自2015年11月5日起按双方合同约定的租金标准，计算至判决确定的实际给付之日止）；三、待判决发生法律效力后三十日内，哈尔滨市南岗区精工铁艺门窗经销部迁出租赁的厂房。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由哈尔滨市南岗区精工铁艺门窗经销部负担，此款哈尔滨夏甜酒业有限公司已预交，哈尔滨市南岗区精工铁艺门窗经销部连同上述款项一并给付哈尔滨夏甜酒业有限公司。本院本院示的证据，不足以证明董再成与新一公司间存在房屋买卖、房屋赠与二审期间，精工铁艺经销部围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。证据一、宗地图。拟证明：夏甜酒业公司将其厂房所在的土地宗地图作为租赁协议的附件，《厂房租赁协议书》中约定的厂房及土地均在宗地图的范围内，精工铁艺经销部有权使用相关厂房及土地；证据二、收条。拟证明：夏甜酒业公司已经收到2015年1月1日至2016年1月1日的房租12万元及保证金一万元，其在起诉状中所述的精工铁艺经销部拖欠房租没有事实依据；证据三、商品混凝土供货单20张；证据四、情况说明2份，营业执照复印件2份；证据五、水暖维修承包协议书、完工证明；证据六、哈尔滨市鑫源钢材订货单；证据七、哈尔滨宏达金属名片一张、收据一张；证据三到证据七拟证明：精工铁艺经销部在租赁夏甜酒业公司的厂房及土地后，先后于2014年11月、2015年4月分别以黑龙江万康精工装饰工程有限公司、现代金属装饰有限公司名义订购混凝土，所订购的混凝土全部用于厂房内、厂区道路铺装硬化地面。证据八、哈尔滨夏甜酒业有限公司电费明细表。拟证明：租赁期间（2015年1月-2016年7月），夏甜酒业公司电表用电量及电费使用情况；证据九、微信聊天记录截图打印件15张。拟证明：夏甜酒业公司拒不提供电费票据；证据十、客户名称为李淑艳的银行流水明细6页；拟证明：精工铁艺经销部先后向陈凤英的账户支付电费共计42,674.82元（仅只有票据部分）；证据八到证据十拟证明：夏甜酒业公司无正当理由拒不提供电费票据，也不提供精工铁艺经销部拖欠电费的相关证据，可能存在私收电费的情形，并且其收取电费的标准与电业局收取电费的标准不同，其电表显示的用电量和电费均与实际不符。夏甜酒业公司对精工铁艺经销部举示的证据质证认为：对证据一的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，该份宗地图没有明确由精工铁艺经销部承租的房屋，不能否定其未经同意擅自撬门锁的事实；对证据二的真实性、合法性无异议，但是关于租厂房费的期限，应该根据其他证据来共同质证；对证据三到证据七的真实性有异议，该组证据中除了两份情况说明之外，均没有工程地址的详细说明，如果精工铁艺经销部对其装修费用主张的话，应另行起诉；对证据八、证据九的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明其主张的事实；对证据十的真实性、合法性无异议，但该证据不能证明精工铁艺经销部不欠电费的事实。本院认证意见为：夏甜酒业公司对精工铁艺经销部举示的证据一、证据二、证据十的真实性、合法性均无异议，本院予以采信。对证据三到证据九不予采信。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下。精工铁艺经销部将部分厂房转租给杨海龙之后，夏甜酒业公司直接收取了杨海龙的电费，2015年7月29日夏甜酒业公司发给精工铁艺经销部的解除合同通知第二条内容为：“甲方未经我公司同意，擅自将承租房转租给第三人使用并收取租金，该行为已侵害到我公司合法权益。”。二审庭审中，双方一致承认，截止夏甜酒业公司向哈尔滨市道外区人民法院起诉时，精工铁艺经销部已经交齐所拖欠的电费。二审庭审时，精工铁艺经销部仍未缴纳所欠租金。本院认为,夏甜酒业公司与精工铁艺经销部于2014年11月5日签订的厂房租赁协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方当事人均应当按照协议约定履行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，2015年4月10日，精工铁艺经销部将部分房屋转租给杨海龙，2015年7月29日，夏甜酒业公司以未经其同意擅自转租为由发出解除租赁协议的通知，符合法律规定。协议约定精工铁艺经销部每年提前一个月以汇款的方式支付租金，双方对交付下一年度租金的时间虽有争议，精工铁艺经销部认为夏甜酒业公司起诉时其并未欠付租金，但即使按精工铁艺经销部主张的交付时间，其收到起诉状时，已经超过了其认为应该交纳下一年度租金的时间，但精工铁艺经销部至今仍占有使用承租的厂房而没有支付租金，其关于夏甜酒业公司拒收租金的主张，没有证据证实。夏甜酒业公司虽起诉请求解除合同，但诉讼期间并未影响精工铁艺经销部使用其承租的厂房，精工铁艺经销部以此为由不予支付租金，没有法律依据。综上，精工铁艺经销部的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费261元，由上诉人哈尔滨市南岗区精工铁艺门窗经销部负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  王晓东审判员  梁红玉二〇一七年二月二十七日书记员  于文娟