上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10173号原告：上海第三机床厂，住所地上海市徐汇区。法定代表人：倪胜明，厂长。委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，上海市诚至信律师事务所律师。被告：夏清，男，1965年1月19日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。第三人：盛三根，男，1944年11月29日生，汉族，住上海市松江区。第三人：付金娟，女，1948年12月23日生，汉族，住上海市松江区。上述两名第三人的共同委托诉讼代理人韩一品，上海一凡律师事务所律师。上述两名第三人的共同委托诉讼代理人朱麟坤，上海一凡律师事务所律师。原告上海第三机床厂与被告夏清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2016年3月16日作出(2016)沪0117民初2814号民事裁定，驳回了原告的起诉。后原告针对该民事裁定提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年4月29日作出了撤销上述民事裁定，指令本院进行审理的裁定。本院于2016年6月1日重新立案，并依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。审理中，本院根据原告的申请，依法追加了盛三根、付金娟作为第三人参加诉讼。本案于2016年9月22日、10月25日两次公开开庭进行了审理。原告上海第三机床厂的委托诉讼代理人陈军，被告夏清及其委托诉讼代理人刘廷祥、李祥美，两名第三人的共同委托诉讼代理人韩一品、朱麟坤两次到庭参加诉讼。原告上海第三机床厂的委托诉讼代理人薛敏到庭参加第一次庭审。本案经本院院长批准，审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告上海第三机床厂向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告租赁合同关系于2015年12月23日解除，被告及第三人腾退并返还原告系争房屋(上海市松江区乐都路XXX号XXX幢XXX室)；2、被告支付原告欠付的2005年1月1日至2015年12月23日期间的房租3,960元和2015年12月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每月30元计算)。审理中，原告撤回上述第2项诉请，并表示保留追索的权利。事实和理由：1993年2月25日，上海第四机床厂为解决松江职工结婚无房和居住困难与被告签订《上海第四机床厂鸳鸯楼租赁协议书》，约定将松江区乐都路XXX号XXX幢XXX室(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，期限3年，从1993年2月25日起至1996年2月24日，租金每月30元。之后双方未签订新的租赁协议，但被告一直使用房屋至今，双方为不定期租赁关系，期间欠缴租金3,960元。上海第四机床厂依法注销后，系争房屋所有权人上海电气(集团)总公司委托原告上海第三机床厂行使系争房屋占有使用、租赁管理、租金收取等权利。被告向原告支付水电等费用。2015年11月23日，原告通知被告要求其在一个月内将系争房屋返还原告，双方租赁关系于2015年12月23日解除。但被告及第三人至今未能搬离，故原告提起上述请求。被告夏清辩称，1992年上海第四机床厂根据政策、工龄等通过了分房条例。经过上海第四机床厂内部层层评议打分，被告分配到系争房屋，并支付改造费2,500元。因此本案并非商品房租赁，而为计划经济时代的福利分房租赁关系。系争房屋的租金之前一直是原告在被告工资中扣缴，现被告仍在原告单位上班，因此不存在被告恶意拖欠的事实。目前，系争房屋出于动迁阶段，上级单位上海电气(集团)总公司明确了历史遗留问题分别处理，其中集体宿舍货币化解决，鸳鸯房以市场方式即落实房源和货币化，其他承租户清退处理。同时，上海电气(集团)总公司对集体宿舍、鸳鸯房处理的资金来源、住房来源分别作出了指示和规定。综上，被告不同意原告解除合同、返还房屋等诉讼请求。第三人盛三根、付金娟述称，系争房屋为公有制计划经济体制下福利性分房基础上的租赁房，属于公房范围。原告无权终止租赁关系。本案的产生系基于系争房屋所处地块的动拆迁，原告为侵占被告的动拆迁利益而提起诉讼。第三人分别为被告的岳父母，因身患疾病，出于便于照顾的考虑，于2013年底居住系争房屋。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明：上海市松江区乐都路XXX号XXX幢原为上海第四机床厂所有。被告夏清原为上海第四机床厂职工。1992年9月，上海第四机床厂审议通过了有关鸳鸯楼分房条例。1993年2月25日，上海第四机床厂与被告夏清签订《上海第四机床厂鸳鸯楼租赁协议书》约定：“一、房屋所有权1、修建鸳鸯楼是我厂为重点解决大龄青年结婚无房，以及少数松江职工居住特殊困难而采取的过渡性措施的用房。故鸳鸯楼的产权属于上海第四机床厂，职工居鸳鸯楼属租赁性质(但没有个人房卡)。户口属厂集体户口。2、租赁人今后通过分房、购房(包括家庭其他成员单位分房、购房)自然减员，从而解决了居住困难的，则必须退出鸳鸯楼。……二、一次性付费或二年贴息付费1、鉴于厂部为改建鸳鸯楼投入大量资金(24万元)并为每户安装浴缸、水表、火表、共用天线等设施。租赁人应当承担部分费用。现定每户2,500元，原则上在办理租赁手续时一次性付清。如确有困难也可分二年贴息付费，但第一次必须付1/2,即1,250元。……3、如本协议终止，在住户搬出鸳鸯楼时承担的改造费2,500元按每年10%扣除，余款归还。液化气可带走，或转让新用户。4、租金、水电费(1)租金：本厂双职工每户暂定月租20元，另一方为外单位的则暂定月租为30元。今后随公房租金调整再作升降，租金有总务科每月收取；……四、本厂鸳鸯楼改造，属本厂职工福利，亦是厂的共有财富。因而被批准居住鸳鸯楼者，必须从租赁日起至少为本厂服务十年。否则除收回鸳鸯房外，还要收1-2万元房屋综合补偿费。五、合同期暂定三年。一经双方签字，立即生效。……”上述协议中的“鸳鸯楼”即为上海市松江区乐都路XXX号XXX幢房屋。上述协议书签订后，上海第四机床厂将上海市松江区乐都路XXX号XXX幢XXX室交付被告使用。现上海市松江区乐都路XXX号XXX幢XXX室由第三人盛三根、付金娟实际使用。2015年11月23日，原告向被告送达通知书，通知双方不定期租赁合同于2015年12月23日解除。原告于2015年12月25日向被告送达了律师函，要求被告于2015年12月31日前搬离并返还上海市松江区乐都路XXX号XXX幢XXX室。现被告仍未返还房屋，故原告诉讼至法院。另查明：2000年12月6日，上海电气(集团)总公司作出《关于上海第四机床厂划归上海机床厂有限公司管理的通知》，明确自2001年1月1日起将上海第四机床厂划归上海机床厂有限公司管理，并由上海第三机床厂对上海第四机床厂进行重组。上海第三机床厂为全民所有制企业。上海第四机床厂为全民所有制企业，该厂已经于2008年11月26日注销。上海市松江区乐都路XXX号XXX幢房屋现登记的权利人为上海电气(集团)总公司，登记的房屋类型为工厂，登记的房屋用途为厂房。2015年12月20日，上海电气(集团)总公司出具《情况说明》，言明：“上海电气(集团)总公司系上海市松江区乐都路XXX号房产的所有权人。我集团下属企业原上海第四机床厂为解决松江职工结婚无房和居住特殊困难的情况，将松江区乐都路XXX号XXX幢共三层作为职工过渡性用房，我集团委托上海第四机床厂对上述房屋进行占有使用、租赁管理、收取租金等。上海第四机床厂依法注销后，我集团委托上海第三机床厂继续履行对松江区乐都路XXX号XXX幢三层职工宿舍进行占有使用、租赁管理、收取租金，如因该房屋发生纠纷由上海第三机床厂行使调解、起诉、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等权利。……”还查明：2015年6月3日，上海电气(集团)总公司曾形成会议纪要，其中载明：“……(2)鸳鸯房：先形成整体方案，以市场方式解决，即落实房源和货币化，房源主要是解决无房户的问题；房源落实由置业公司在洽谈方塔北路收储时，要求松江区政府予以落实，成本纳入方塔北路收储成本内。……”以上事实，有上海市房地产登记簿、情况说明、上海第四机床厂鸳鸯楼租赁协议书、通知书、律师函、房屋所有权证、关于上海第四机床厂划归上海机床厂有限公司管理的通知、工商资料、上海电气(集团)总公司公司领导专题会会议纪要、上海第四机床厂会议记录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的主要问题是被告使用系争房屋是否基于福利分房。判断当事人的意思表示，书面合同是重要的评判依据。根据本案所涉的《上海第四机床厂鸳鸯楼租赁协议书》中写明修建系争房屋的目的在于“解决大龄青年结婚无房，以及少数松江职工居住特殊困难而采取的过渡性措施”，并明确“职工居鸳鸯楼属租赁性质”，同时合同中亦对产权的归属、租金多少、退出鸳鸯楼的条件及租赁期限等均作了约定。根据上述协议内容，可以认定双方当事人之间形成的是房屋租赁关系。被告及第三人均提出本案系争房屋的性质应为福利分房，但在《上海第四机床厂鸳鸯楼租赁协议书》中明确了属于租赁性质，没有个人房卡，也明确租赁该房屋是有期限的，对此被告在签订协议书时即已知晓。故被告及第三人上述意见，本院难以采信。因上海第四机床厂已经注销，其上级单位同时也是产权人上海电气(集团)总公司明确系争房屋由原告进行管理并处理诉讼事宜。故原告提起诉讼，并无不当，本院予以确认。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告已经于2015年11月23日通知被告于2015年12月23日解除合同，故原、被告之间的租赁合同关系已经于2015年12月23日解除。合同解除后，被告应当向原告返还系争房屋，而实际居住在房屋内的第三人亦应承担腾退并返还的义务。但需要说明的是，根据2015年6月3日上海电气(集团)总公司的会议纪要，鸳鸯房应先形成整体方案，以市场方式解决。但目前尚未形成具体的安置、补偿方式，故本案中无法对被告是否应当得到安置或补偿作出一并处理，被告可另循合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告上海第三机床厂、被告夏清之间的房屋租赁合同关系已于2015年12月23日解除；二、第三人盛三根、付金娟于本判决生效之日起十日内腾退上海市松江区乐都路XXX号XXX幢XXX室房屋；三、被告夏清，第三人盛三根、付金娟于本判决生效之日起十日内将上海市松江区乐都路XXX号XXX幢XXX室房屋返还给原告上海第三机床厂。案件受理费80元，由被告夏清负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一七年二月十三日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。