阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1704民初65号原告：中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行，住所地广东省阳江市阳东区。负责人：陈国超，该支行行长。委托诉讼代理人：林善炯，男，该支行工作人员。委托诉讼代理人：莫宏欢，男，该支行工作人员。被告：杨华兰，女，1978年3月19日出生，苗族，户籍地湖南省新宁县，现住广东省阳江市江城区。被告：温亮，男，1976年8月18日出生，汉族，户籍地广东省五华县，现住广东省阳江市江城区。被告：阳江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地阳江市江城区。法定代表人:杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司工作人员。原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行（以下简称农行阳东支行）与被告杨华兰、温亮、阳江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告农行阳东支行的委托诉讼代理人林善炯、莫宏欢，被告杨华兰、碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼。被告温亮经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行阳东支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告杨华兰、温亮、碧桂园公司所签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告杨华兰立即偿还借款本金2976853.89元及利息44699.73元（利息计至2016年11月15日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；3.判令被告温亮对上述款项承担连带清偿责任；4.判令被告碧桂园公司承担连带保证责任；5.判令原告在处置抵押物价款中优先受偿；6.被告负责本案诉讼费用。事实和理由：被告杨华兰于2016年1月15日在我行办理个人一手房贷款302.4万元正，期限20年，年利率4.508%，采用按月等额本息还款法，以杨华兰所有的座落在阳江市江城区新江东路733号碧桂园钻石湾三街1号的房地产为该笔贷款作抵押担保，碧桂园公司为该笔贷款作阶段性保证担保，且各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》，原告依约借款给被告杨华兰，被告杨华兰依约清偿了6期贷款本息，但从2016年8月16日起至今连续4期没有清偿贷款本息，至2016年11月15日止，尚欠贷款本金2976853.89元,利息44699.73元。被告杨华兰违反了《个人购房担保借款合同》中违约责任第十一条第11.4项的约定。为了更有效控制我行贷款风险，维护我行的合法权益，故向法院起诉，请支持原告的请求。杨华兰辩称，对原告的诉讼请求没有异议，同意解除合同。因为我经营的生意惨淡，难以偿还借款，现要求与原告解除贷款合约，与碧桂园公司解除房产的买卖合同，我将房子退还给碧桂园公司。碧桂园公司辩称，碧桂园公司并非对杨华兰、温亮的全部债务承担连带责任，而是仅就涉案商品房被处置后杨华兰、温亮未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，理由如下：根据《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，农行阳东支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。碧桂园于2011年9月28日与农行阳东支行之间签订《一手楼按揭业务担保合作协议》，协议第五条第（三）款第4项约定：“若出现购房者连续未支付四期贷款本息的……等不承担连带责任保证”。原告并没有根据约定向碧桂园公司进行书面通知，故碧桂园公司对购房者即杨华兰、温亮连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。综上所述，碧桂园公司应就涉案商品房被处置后杨华兰、温亮未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，并且不包括杨华兰、温亮连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等。温亮未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：碧桂园公司是阳江市江城区新江东路733号碧桂园商住楼的开发商。被告杨华兰、温亮是夫妻关系，双方于2011年2月11日登记结婚。2015年8月31日，杨华兰与碧桂园公司签订碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》，杨华兰向碧桂园公司购买阳江市江城区新江东路733号碧桂园钻石湾三街1号商品房。商品房总价格为4321218元。2016年1月15日，农行阳东支行与杨华兰、碧桂园公司签订一份《个人购房担保借款合同》，杨华兰向农行阳东支行借款，用于购买上述商品房，杨华兰用该房产作抵押担保，碧桂园公司为借款提供保证担保。合同约定，借款金额为3024000元，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，每月的15日为还款日，年利率为4.508%。合同第十一条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权解除合同，提前收回借款。合同约定，担保方式为连带责任保证，采用阶段性保证+抵押的形式，碧桂园公司作为阶段性保证人，其保证期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证责任范围是合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。合同第九条约定，借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。被告温亮也在合同中“抵押人”一栏中签名确认。被告温亮向农行阳东支行出具一份《保证担保书》，自己愿意为杨华兰的借款作连带责任保证担保，《保证担保书》签写时间为2015年12月28日。2016年2月1日，农行阳东支行与杨华兰在阳江市住房和城乡规划建设局就阳江市江城区新江东路733号碧桂园钻石湾三街1号房地产办理商品房买卖（预购）登记证明手续，登记号为粤房地预登阳预押字第0100043538号。阳江市住房和城乡规划建设局向农行阳东支行出具了房地产预告登记证书，该证书载明：预告登记权利人为农行阳东支行，预告登记义务人为杨华兰，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记。2016年1月15日，农行阳东支行依约向杨华兰支付借款3024000元（直接划入碧桂园公司的账户）。借款后，被告杨华兰依约清偿了六期贷款本息，因经济困难，杨华兰未能按约定期限偿还贷款，从2016年8月16日起至2016年11月15日止，已连续四期没有清偿贷款本息，尚欠贷款本金2976853.89元,利息44699.73元。由于杨华兰未能按约定期限偿还贷款，农行阳东支行分别于2016年8月26日、2016年11月14日向杨华兰发出《贷款逾期催收通知书》，于2016年6月21日、2016年7月18日、2016年8月16日、2016年9月17日、2016年10月7日、2016年11月13日、2016年12月16日向碧桂园公司发出《担保人履行责任通知书》及《欠款清单》，于2016年11月21日向碧桂园公司发出《2016年11月13日一手房贷款逾期清单》、于2016年12月16日向碧桂园公司发出《阳东支行客户部截止至2016年12月15日止逾期清单》。由于杨华兰未取得上述商品房的房地产权权属证书，故未能办理房地产抵押登记手续。另查明，在农行阳东支行与碧桂园公司于2014年11月28日签订的《一手楼按揭业务担保合作协议》中第五条第（三）款第4项约定：“若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方（即农行阳东支行）应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的二十个工作日内以书面形式通知乙方（即碧桂园公司）。如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证……”。本院认为，原告农行阳东支行与被告杨华兰、碧桂园公司在平等、自愿，协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。农行阳东支行与杨华兰之间形成了借款合同和抵押合同关系，农行阳东支行与碧桂园公司之间形成了保证合同关系。关于《个人购房担保借款合同》的解除及还款责任问题。合同签订后，农行阳东支行依约履行了发放贷款的义务，但杨华兰从2016年8月16日起至2016年11月15日止已连续四期没有清偿贷款本息，其行为已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》第十一条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，现原告农行阳东支行请求解除《个人购房担保借款合同》，并请求被告杨华兰偿还所欠的借款本金2976853.89元及利息（计至2016年11月15日止的利息44699.73元，2016年11月16日至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算），合法有理，本院应予支持。被告杨华兰、温亮是夫妻关系，上述借款是其婚姻存续期间发生的，且用于购买房产，温亮也以“抵押人”的身份在《个人购房担保借款合同》签名表示自己是房产的共有人，同时，杨华兰在庭审中也承认是夫妻的共同借款，据此，本院应认定上述借款为杨华兰、温亮的夫妻共同债务，双方应共同偿还。关于农行阳东支行对杨华兰提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行阳东支行就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农行阳东支行、杨华兰双方就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行阳东支行、杨华兰双方并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行阳东支行、杨华兰享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，农行阳东支行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于碧桂园公司的保证责任问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，碧桂园公司与农行阳东支行形成了合法有效的保证合同关系。由于合同约定了的碧桂园公司担保是阶段性担保，即用于抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，碧桂园公司的担保责任免除，现抵押的商品房至今尚未办理正式抵押登记手续，碧桂园公司担保责任不能免除，因此，碧桂园公司应按约定在保证担保范围内对借款人杨华兰的债务承担连带保证责任。碧桂园公司承担保证责任后，有权向杨华兰追偿。本案的借款，既有杨华兰提供的房产作担保，也有碧桂园公司提供保证担保，由于《个人购房担保借款合同》第九条约定了作为债权人的农行阳东支行可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告农行阳东支行请求碧桂园公司对杨华兰的借款承担连带保证责任，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……”的规定。被告碧桂园公司主张只就抵押的房产被处置后，杨华兰、温亮尚未能偿还的剩余债务承担连带保证责任，本院不予采纳。另外，借款人杨华兰出现违约偿还借款时，农行阳东支行即时以书面形式通知碧桂园公司，因此不符合《一手楼按揭业务担保合作协议》中第五条第（三）款第4项的约定，碧桂园公司主张承担的连带责任不包括杨华兰、温亮连续未支付的第五期（含第五期）后的贷款利息、逾期利息，没有事实依据，本院不予采纳。被告温亮经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为放弃答辩和举证、质证的诉讼权利，本院依法应作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行与被告杨华兰、阳江市碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告杨华兰、温亮在本判决生效后七日内偿还借款本金2976853.89元及利息（计至2016年11月15日止的利息为44699.73元，2016年11月16日至本判决确定的给付之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行；三、被告阳江市碧桂园房地产开发有限公司对被告杨华兰的上述借款本息承担连带清偿责任。被告阳江市碧桂园房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告杨华兰、温亮追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15486元（已减半收取，原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行预交），由被告杨华兰、温亮、阳江市碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  林睦飞二〇一七年二月十七日书记员  李钊莹