上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9525号上诉人(原审原告、反诉被告)：赵珏，女，1970年10月20日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨惠德(系赵珏丈夫)，男，1965年11月2日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海胤祥资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李刚强，总经理。委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴清毅，公司员工原审第三人：上海庙行经纪发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨正伟，总经理。委托诉讼代理人：龚三华，北京安博(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄黎明，公司员工。上诉人赵珏因与被上诉人上海胤祥资产管理有限公司(以下简称“胤祥公司”)、原审第三人上海庙行经纪发展有限公司(以下简称“庙行经发公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初5159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵珏上诉请求：撤销一审法院判决主文第一项、第三项、第四项。改判赵珏与胤祥公司签订的《商铺租赁合同》予以解除，胤祥公司支付2015年11月1日起至实际腾退宝山区长江西路XXX号商铺(以下简称“2305号商铺”)之日，按约定租金支付房屋使用费。或将本案发回一审法院重审。事实和理由：一、赵珏和胤祥公司签订的《商铺租赁合同》已经生效。赵珏承租2305号商铺后，经庙行经发公司同意对2305号商铺进行装潢、装修。赵珏自行承担人民币(以下币种均为人民币)200,000元的装潢费用后，于2015年4月8日与胤祥公司签订《商铺租赁合同》，将从庙行经发公司承租的商铺转租给胤祥公司。上述事实庙行经发公司都是口头确认的，后庙行经发公司出尔反尔提起诉讼，经法院调解赵珏和庙行经发公司确认签订的《商铺租赁合同》合法有效并继续履行。二、胤祥公司无权向法院提起确认《商铺租赁合同》无效的反诉请求。胤祥公司自认并不存在法律规定可以解除租赁合同的情形，且赵珏和庙行经发公司都未强制性关闭胤祥公司承租的2305号商铺。为此，只要赵珏与庙行经发公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，即能保证赵珏与胤祥公司签订的转租合同的效力。三、无论转租合同是否有效，胤祥公司都没有免付租金的权利。根据相关司法解释，即使转租合同无效，赵珏要求胤祥公司支付房屋占有使用费也是受法律保护的。四、胤祥公司私自对2305号商铺部分改动未经赵珏书面同意。五、胤祥公司明知赵珏与庙行经发公司签订的商铺租赁合同中无转租权。且庙行经发公司对转租行为是默认的，胤祥公司也明知2305号商铺的权利人是庙行经发公司。六、赵珏的行为是履行上海乾维物资有限公司法定代表人的职务行为，不是个人行为。综上，请求二审法院支持赵珏的上诉请求。胤祥公司辩称，不同意赵珏的上诉请求，赵珏与胤祥公司之间的转租合同应属无效，且胤祥公司早将2305号商铺返还给了赵珏。故不存在房屋使用费的情况。请求二审法院驳回上诉，维持一审法院判决。庙行经发公司述称，要求将2305号商铺尽快归还庙行经发公司，胤祥公司应处理好善后事宜。请求法院依法判决。赵珏向一审法院起诉请求：要求解除《商铺租赁合同》，胤祥公司按每月28,140元计算，支付从2015年11月1日起至实际腾退之日的租金，及按日千分之三计算的逾期支付租金的滞纳金，并要求没收保证金28,140元。胤祥公司反诉请求：要求确认《商铺租赁合同》无效，赵珏返还胤祥公司保证金28,140元，并赔偿装修损失153,571元。一审法院认定事实：2305号商铺的房地产权利人登记为庙行经发公司。2011年12月2日，上海乾维物资有限公司(乙方)与庙行经发公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将2305号商铺出租给乙方，租期从2012年1月1日起至2021年12月31日止，月租金为22,010元，租金每两年环比递增5%；乙方保证在租赁期内未经甲方书面同意不得擅自改变约定的用途，不得改变商铺结构，不得擅自转租转让或以其他形式转借给第三方。2015年4月8日，赵珏(甲方)与胤祥公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将2305号商铺出租给乙方，租期从2015年5月1日至2022年4月30日，自2015年4月15日至2015年4月30日为免租期；月租金28,140元，租金每两年环比递增5%，租金按月支付，2个月为一期，先付后用，首期租金支付时间为2015年4月8日，总数为84,420元，以后每期租金在下一使用期开始前15天支付完毕；每期超过使用期日视为逾期支付，每逾期一日按月租金的百分之三支付滞纳金；乙方于签订本合同同时支付甲方保证金28,140元；在租赁期限内，甲方应提供乙方办理营业执照所需的应当由甲方提供的各项文件，同时甲方有义务协助乙方办理相关手续；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回商铺，保证金不予退还，乙方在房屋内的装潢装修视为放弃：逾期支付房租、物业、水、电费或者未足额支付租金超过一个月的；甲方确认有出租该商铺之权利，若甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付两个月租金之和作为违约金，违约金不足以抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿。合同签订后，胤祥公司支付了赵珏保证金28,140元及至2015年10月31日的租金。一审法院审理中，经胤祥公司申请，法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对2305号商铺内的添附现值进行审价。鉴定意见书载明，无争议部分金额为109,950元。争议部分包括木门，金额为605元；门厅外广告牌基层钢结构，金额为5,404元；石膏板和龙骨基层、木踢脚，金额为7,719元；地坪漆、栏杆油漆，金额为2,226元。赵珏表示，木门系赵珏装修时安装，胤祥公司在装修时仅移动了木门的位置；门厅外广告牌基层钢结构原来就存在，并非胤祥公司制作；石膏板隔墙和龙骨基层、木踢脚也是赵珏安装的，非胤祥公司装修；地坪漆、栏杆调和漆系赵珏装修的，并非胤祥公司新喷漆。胤祥公司表示，木门系胤祥公司新购后安装；胤祥公司在原有的钢结构基础上高度增加了1.5米；石膏板隔墙和龙骨基层、木踢脚线是胤祥公司装修的，地坪、栏杆进行了重新喷漆。鉴定单位表示，木门究竟由谁购买由法院确定，基层钢结构隐藏在广告牌内现场无法确认；现场对石膏板隔墙和龙骨基层、木龙骨已经无法确认；现场使用一年多，无法确认地坪、栏杆油漆是否重新刷过。庙行经发公司表示，庙行经发公司出租的2305号商铺系毛坯房。一审法院审理过程中，胤祥公司提供了报价单，其中有一项为原有木门安装。赵珏表示，从报价单可见木门是赵珏原先安装的。一审法院认为：赵珏未经出租人庙行经发公司同意将2305号商铺转租给胤祥公司，庙行经发公司得知此事后提出了异议，胤祥公司主张与赵珏签订的《商铺租赁合同》无效，符合法律规定，法院予以准许。合同确认无效后，胤祥公司应当将2305号商铺返还给赵珏，赵珏也应当将保证金28,140元返还给胤祥公司。《商铺租赁合同》约定，赵珏应提供胤祥公司办理营业执照所需的各项文件，同时有义务协助胤祥公司办理相关手续。庙行经发公司明确表示不同意胤祥公司在2305号商铺办理工商登记，赵珏未能协助胤祥公司办理相关手续，对胤祥公司的经营造成影响，赵珏要求胤祥公司支付全部租金，法院不予准许。考虑到胤祥公司已经支付了部分租金，赵珏要求胤祥公司支付2015年11月1日起的租金及滞纳金，法院不予准许。《商铺租赁合同》约定，赵珏保证有权出租商铺，若无权出租，造成胤祥公司损失的应当赔偿。赵珏未经庙行经发公司同意转租房屋，造成胤祥公司无法继续租赁，胤祥公司要求赵珏赔偿添附损失，符合法律规定，法院予以准许。赵珏对2305号商铺进行过装修，而胤祥公司无确切证据证明其增高了门厅外广告牌基层钢结构，进行了石膏板隔墙和龙骨基层、木踢脚线施工，及对地坪、栏杆进行重新喷漆，胤祥公司主张上述损失，法院不予准许。胤祥公司提供的装修报价单上载明木门系原有，故其主张木门费用法院不予准许。胤祥公司主张的添附损失109,950元，有鉴定意见书为证，法院予以准许。一审法院判决：一、赵珏与胤祥公司就2305号商铺签订的《商铺租赁合同》无效；二、胤祥公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给赵珏；三、赵珏于判决生效之日起十日内，返还胤祥公司保证金28,140元，并赔偿损失109,950元；四、赵珏的其他诉讼请求，不予支持；五、胤祥公司的其他反诉请求，不予支持。二审中当事人未提供新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于赵珏与胤祥公司签订的《商铺租赁合同》之性质应当如何认定，及合同当事方的权利义务应如何处理。胤祥公司与赵珏签订《商铺租赁合同》将2305号商铺转租赵珏，现依据一审法院查明的事实，庙行经发公司对该转租行为表示异议，且庙行经发公司与胤祥公司间的租赁合同约定赵珏不得将2305号商铺对外转租，故一审法院认定胤祥公司与赵珏签订的《商铺租赁合同》无效，本院认为并无不当，予以确认。赵珏主张该转租行为已得到庙行经发公司的默许，但并未提供充分证据予以证明，本院对该主张难以支持。《商铺租赁合同》无效后，胤祥公司应当将2305号商铺返还给赵珏，赵珏也应将保证金28,140元返还胤祥公司。鉴于赵珏并未按照《商铺租赁合同》的约定，协助胤祥公司办理工商登记等相关手续，对胤祥公司的经营确系造成影响，且双方间《商铺租赁合同》无效之主要责任在于赵珏的无权转租行为，故赵珏要求胤祥公司支付2015年11月1日起至实际腾退房屋之占有使用费的主张本院无法支持。至于胤祥公司主张的添附损失，一审法院依据鉴定意见确定为109,950元，本院认为亦无不当，予以确认。综上所述，赵珏的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,154元，由上诉人赵珏负担。本判决为终审判决。审判长 张 松审判员 邬海蓉审判员 余 艺二〇一七年二月二十七日书记员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……