河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀03民终281号上诉人（原审被告）：秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地:秦皇岛市海港区河北大街西段92号。统一社会信用代码：91130300601102627B。法定代表人：崔月明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：李倩，女，汉族，1985年10月3日出生，现住秦皇岛市海港区。上诉人秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（以下简称海洋置业公司）因与被上诉人李倩房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2016）冀0302民初11514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。海洋置业公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销（2016）冀0302民初11514号民事判决书，发还重审或予以改判；2、一、二审诉讼费用全部由李倩承担。事实和理由：一、一审判决缺乏事实依据，李倩一审中只证实延迟办证的事实，未提交任何证据证明海洋置业公司存在过错。本案不属于举证责任倒置案件，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人需举证证明我公司存在“出卖人责任”。因政府免征基础设施配套费请示拖延问题造成不能按期办理权属证明，非海洋置业公司的责任。二、双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及附件四《补充协议》对不可抗力的约定适用于合同全部条款，是双方的共同约定，根据“契约自由”原则，应予遵守。因政府行政原因导致迟延办理产权证属于双方约定的不可抗力免责条款，应免除或减轻海洋置业公司责任。三、一审判决认定了我公司2004年8月29日与秦皇岛市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》享有免收大配套费的权利，及我公司向政府提交报告及申请验收审批的事实。因不可抗力导致延期办理，应免除或减轻海洋置业公司的责任。李倩向一审法院起诉请求：1、判令海洋置业公司支付李倩逾期办理房地产权属证书违约金人民币5759.2元；2、本案诉讼费用由海洋置业公司承担。一审法院认定事实：2014年12月31日,李倩与海洋置业公司签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，约定李倩购买海洋置业公司开发的海港区西部旧城改造项目5号地块一期工程212201号房屋、21103号下房，建筑面积为135.43平方米，价款为1043839元。合同第十七条关于产权登记约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、（略）2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。车位合同约定延期办证违约金的比例为1%。合同附件四为《合同》补充协议，第十三条关于不可抗力的补充约定为：……3、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误……。同日，双方签订合同，李倩购买被告开发的B区地下车库135号，价款为108000元，其他条款与房屋买卖合同一致。签订前李倩按照合同约定付清购房款，被告于2013年5月4日显原告出具房屋及下房发票，于2014年12月31日为原告出具车位发票。2013年12月23日，海洋置业公司将房屋及车库交付李倩使用。至李倩起诉之日，海洋置业公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于海洋置业公司抗辩因政府审批免收“城市基础设施配套费”而导致的办证延迟的情况，现查明：2004年8月29日海洋置业公司与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第九条约定有“大配套（包括该项目的供水、供电、供暖、供气以及道路建设和通讯等）由乙方出资建设，政府不收取配套费……”。2012年3月29日，海洋置业公司向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。2013年11月31日海洋置业公司再次向秦皇岛市城乡规划局申请为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续，同时向规划局说明未交配套费的情况。2013年12月26日致文秦皇岛市政府《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》，恳请市政府同意并协调相关市直部门免收该项目城市基础设施配套费。2014年1月17日秦皇岛市国土资源局致文市政府《关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见》，说明海洋置业公司与其签订的土地使用权出让合同情况，建议是否收取城市基础设施配套费一事由市规划部门提出意见。2014年4月2日秦皇岛市城乡规划局致文市政府，建议由有关部门明确大配套建设项目内容后可予以免收。2014年7月7日，海洋置业公司再次向秦皇岛市城乡规划局申请，先行规划验收早已竣工的涉案51地块，并承诺如市政府不予免收，海洋置业公司会在其他地块开发中予以补交。2014年9月15日海港区人民政府致函市规划局《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》函请市规划局为涉案地块51、41办理规划验收手续。2014年10月16日秦皇岛市城乡规划局发函《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》给市政府，明确涉案工程地块已具备竣工验收条件，并建议先行办理竣工规划验收手续，暂不考虑城市基础设施配套费问题。秦皇岛市政府于2014年11月10日批复同意先行验收。一审法院认为，李倩、海洋置业公司签订的《合同》为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但海洋置业公司从房屋交付之日已经超过360日，仍未能履行完产权登记备案工作，海洋置业公司的行为已经构成违约；海洋置业公司抗辩因政府部门的原因导致办证延误，但是合同中对不可抗力的约定，以及补充协议中对不可抗力的解释针对的是延期交房行为，对于延期办证没有约定。并且到2014年11月政府已经批复同意先行验收，海洋置业公司在获得批复后又超过了360日，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，海洋置业公司的免责抗辩不能成立；李倩要求海洋置业公司支付逾期办证违约金5759.20元应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李倩支付迟延办证违约金5759.20元。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，由被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明事实本院予以确认。本院认为，李倩与海洋置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，为合法有效之合同，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。合同第十七条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。而本案的事实，海洋置业公司并没有依约履行该项义务，并且到2014年11月政府已经批复同意先行验收，海洋置业公司在获得批复后又超过了360日，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故海洋置业公司已经违约。现海洋置业公司主张李倩未能提供证据证明其在违约中存在过错，对于合同纠纷而言，守约方只需证明违约方存在违约行为，而此违约行为究竟是否存在过错应由违约方举证证明，故本案中应由海洋置业公司举证其对于违约不存在过错。关于不可抗力条款，不可抗力法律上有严格界定，应作严格的限制解释，且合同中对不可抗力的约定，以及补充协议中对不可抗力的解释针对的是延期交房行为，对于延期办证没有不可抗力的约定，故其所主张的因不可抗力而造成的违约应免除其违约责任理据不足，不予支持。综上所述，海洋置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一七年二月十七日书 记 员 孙秀丽