内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内08民终1768号上诉人（原审被告）：路勇，男，1977年12月22日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。上诉人（原审被告）：淡伟，男，1983年2月12日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇。委托诉讼代理人：路萍（系淡伟妻子），女，1984年6月12日出生，汉族，现住址同上。以上二上诉人的委托诉讼代理人：张蕾，内蒙古民胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨文慧，男，1979年11月18日出生，汉族，个体司机，现住内蒙古自治区乌拉特前旗。委托诉讼代理人：刘玉珍（系杨文慧母亲），女，1952年11月23日出生，个体，现住内蒙古自治区乌拉特前旗。委托诉讼代理人：贺俊梅，内蒙古俊逸律师事务所律师。上诉人路勇、淡伟因与被上诉人杨文慧房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2016）内0823民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，并于2016年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人路勇及其与淡伟的委托诉讼代理人张蕾、淡伟的委托诉讼代理人路萍、被上诉人杨文慧的委托诉讼代理人刘玉珍、贺俊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路勇、淡伟的上诉请求：撤销原判，发回重审。事实与理由：一、一审判决解除杨文慧与路勇签订的《售楼合同》属事实认定错误，适用法律不当。2012年10月19日，杨文慧与王红离婚，约定乌拉特前旗乌拉山镇瑞泰新城小区21号楼2单元xx室归杨文慧。2014年12月28日，杨文慧与路勇签订的《售楼合同》，杨文慧将上述房屋出售给路勇，约定总价款为35万元，其中银行贷款16万元，在2015年2月前路勇支付杨文慧8万元，其中1万元为杨文慧向路勇借款，折抵总房款。合同签订后，路勇通过银行转账及现金共计支付了杨文慧10万元。因杨文慧一直未将房贷的银行卡交给路勇，导致路勇无法支付房贷。一审判决既然认定杨文慧与路勇签订的《售楼合同》有效，那么就应该继续履行。路勇如果未按合同约定支付房款，应按照合同约定承担违约责任即可，而非解除合同。且杨文慧未举证证明路勇迟延履行主要债务，也未举证证明其向路勇催告过，更未举证证明路勇在合同期限内不履行合同义务。因此，一审判决解除杨文慧与路勇签订的《售楼合同》属事实认定错误，适用法律不当。二、一审判决认定路勇共支付杨文慧房款2.2万元的事实错误。在杨文慧与路勇签订售楼合同后，路勇通过银行转账及现金共计支付了杨文慧10万元，并非2.2万元。综上，请求二审法院依法支持路勇、淡伟的上诉请求。杨文慧辩称：一、一审判决认定事实清楚。2014年12月28日，杨文慧与路勇签订的《售楼合同》约定，房屋总价款为35万元，其中银行贷款16万元，由路勇于2015年2月份开始接手偿还；剩余19万元房款中，有1万元为杨文慧向路勇的借款；10万元为投资款，每年按年息2分进行分红，年底结算。如杨文慧如要求归本，应提前3个月向路勇申请；剩余8万元由路勇支付给杨文慧。之后杨文慧向路勇交付了房屋，但是路勇不但未按约定给付杨文慧房款，银行贷款也分文未付，仍然一直由杨文慧偿还。二、一审判决适用法律正确。路勇与杨文慧签订的《售楼合同》是在双方平等、自愿的原则基础上签订，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，杨文慧按照约定将房屋交付路勇，但路勇至今未按约定偿还银行贷款，也未向杨文慧支付剩余房款，亦未按约定的每年按月利息2分给杨文慧结算10万元投资款的利息。路勇在上诉状中所称支付杨文慧10万元购房款不属实。根据《合同法》第九十四条之规定，杨文慧享有对该《售楼合同》的法定解除权。综上，路勇、淡伟的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持一审判决。杨文慧向一审法院起诉请求：依法判令解除其与路勇签订的《售楼合同》，由路勇、淡伟返还占有其位于乌拉特前旗乌拉山镇瑞泰小区21号楼2单元7楼xx号楼房一套及楼房内财产，本案诉讼费由路勇、淡伟承担。一审法院经审理查明：2012年10月19日，杨文慧与王红协议离婚，约定位于乌拉特前旗乌拉山镇瑞泰新城21号楼2单元xx室楼房归杨文慧。2014年12月28日，杨文慧与路勇签订了《售楼合同》，甲方（杨文慧）将位于乌拉特前旗乌拉山镇瑞泰小区21号楼2单元xx室售予乙方（路勇），约定：“一、楼房总价经甲、乙两方协商为35万元，其中银行贷款16万元，由乙方在2015年元月份开始接手，每月给银行偿还贷款。二、剩余的房款乙方在2015年2月份以前支付给甲方杨文慧8万元。其中的10万元为甲方向乙方的借款，在房款中扣除。其他的10万元作为投资款项，每年按年息2分进行分红，年底结算分红。甲方如须归本，应提前三个月向乙方申请。三、甲方附带将楼里面的所有财产全部留给乙方，其中包括电视机一台、冰箱一台、沙发、茶几、电视柜一套、空调一台、床两张、衣柜、写字台、书柜各一套、餐桌一套……”。后杨文慧将房屋交付于路勇，路勇支付了部分房款22000元，但银行贷款一直由杨文慧偿还。2015年12月12日，路勇与淡伟签订了《售楼合同》，约定路勇将本案争议房屋以34万元出售给淡伟，其中银行贷款16万元，由淡伟开始接手每月给银行偿还贷款，淡伟一次性向路勇支付房款8万元，剩余的房款于2016年底付清。现杨文慧诉至该院，要求确认其与路勇签订的合同无效，要求路勇、淡伟立即返还占有杨文慧的楼房及楼房内财产，本案诉讼费由路勇、淡伟承担。审理中，杨文慧将诉讼请求变更为：依法判令解除其与路勇签订的《售楼合同》，由路勇、淡伟返还占有杨文慧位于乌拉特前旗乌拉山镇瑞泰小区21号楼2单元7楼xx号楼房一套及楼房内财产，本案诉讼费由路勇、淡伟承担。另查明，本案争议房屋于2012年10月31日向中国银行股份有限公司乌拉特前旗支行抵押贷款，抵押人为杨文慧、王红，该房屋现由淡伟居住。一审法院经审理认为，杨文慧与路勇在平等、自愿的原则上签订的《售楼合同》，内容不违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，故该《售楼合同》合法、有效。对于有效的合同，双方当事人应当恪守。路勇未按合同约定付清购房款，且未向银行偿还房贷，其行为已构成违约，应承担违约责任。杨文慧的房屋在银行办理了抵押贷款，杨文慧未经抵押权人银行的同意，转让房屋的所有权，且该房屋转让并未办理登记，故物权不发生效力。路勇无权将该房屋出售给淡伟，故对杨文慧的诉讼请求予以支持。路勇辩称，房款已付清，但其未能提供相应的证据加以佐证，故对其辩驳理由不予支持。经该院释明，淡伟对该房屋所添附的财产未提出反诉，故本案不作调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条之规定，判决：解除杨文慧与路勇签订的《售楼合同》；二、路勇、淡伟于本判决生效后七日内向杨文慧返还位于乌拉特前旗乌拉山镇瑞泰小区21号楼2单元7楼xx号楼房及楼房内的财产（电视机、冰箱、空调各一台；沙发、茶几、电视柜、衣柜、写字台、书柜、餐桌各一套；床两张）；三、杨文慧返还路勇已付房款22000元，于本判决生效后七日内给付。案件受理费100元，由路勇、淡伟负担。本院二审期间，路勇、淡伟提供中国建设银行流水账单一份，证明路勇于2015年2月3日给杨文慧的姐姐杨柳打款10000元；农业银行流水记录一份，证明路勇于2015年11月30日给杨文慧转账6000元。其他是现金转账到杨文慧建设银行账号xxxxxx8卡上，证明路勇一直在按照合同约定履行给付除银行贷款外其余房款的义务。经质证，杨文慧对上述证据的真实性认可，对举证意图不认可，认为路勇给杨柳打款10000元只要是真实的，就认可。认为路勇在给杨柳打款的当日发生了三笔取款，不能证明该款是否给付了杨文慧、是否包括在一审中已认可的22000元中。本院于2016年12月29日向杨文慧的委托诉讼代理人贺俊梅核实路勇于2015年2月3日给杨柳打款10000元的事实，杨文慧的委托诉讼代理人贺俊梅认可路勇给杨柳打款10000元是真实的，同意核减。本院对上述证据予以确认。二审中，路勇、淡伟申请证人郝强、吕二飞、达楞太出庭作证。郝强的证言为“2014年在北京办事时，路勇在海淀区大柳树附近的建设银行自动存款机上给杨文慧转过一次7000元，具体时间记不清楚了。2015年2月份，路勇在北京丰台区五岳宾馆给杨文慧20000元现金。杨文慧的姐夫去路勇店里拿了两个花盆架售价8000元”。吕二飞的证言为“2015年路勇给杨文慧3000元、6000元、8000元，时间记不清了。最后一次是2015年过年时，给了3000元，在乌拉特前旗东风大街建设银行存款机存的（具体跟前没有什么建筑物，建设银行的存款机是在平房里）”。达楞太的证言为“2015年腊月二十八或二十九的上午，在建设银行东风大街二医院旁的自动存款机上打了3000元，当时是我和路勇一起去的。打了好几次钱，但具体的金额、时间我都记不清了”。经质证，杨文慧对上述三位证人的证言均不认可，认为该三位证人的证言缺乏真实性，郝强说的2014年路勇给了杨文慧的7000元与本案无关，郝强说的2015年在五岳宾馆路勇给杨文慧20000元不是事实，路勇在五岳宾馆给杨文慧现金，在一审中路勇与杨文慧有过核实，数额不是20000元。一审中认定20000元，四次给付一共是22000元，其中一次现金，就是在宾馆给付的现金，其余的是转账。再也没有提过给杨文慧现金的事实。吕二飞所说的建设银行的特征与实际不符。建设银行是三层楼，对面是小区。对达楞太的证言有一部分是认可的，对2015年的3000元，我们是认可的。不认可的是达楞太、吕二飞到底是谁和路勇一起去打的款。说明吕二飞的证言是虚假的。本院对上述郝强的证言因杨文慧不认可，且证言并未对付款的时间、场景等进行清晰地描述，亦无其他证据相佐证，对其证言不予采信；对吕二飞和达楞太的证言所证实的在2015年年底时路勇通过银行给杨文慧转账3000元的事实，已包含在杨文慧在一审认可的给付金额中，对其证言予以采信。本院二审查明，路勇于2015年2月3日通过其建设银行账户给杨文慧的姐姐杨柳的账号xxxxxx1转款1万元；于2015年7月22日、2015年8月28日通过其卡号xxxxxx2分两次给杨文慧账号xxxxxx8转款10000元和5000元，共计15000元；于2015年11月30日通过其账号xxxxxx7给杨文慧转款6000元。另查明，杨文慧在一审的2016年8月29日庭审中出庭陈述“……至今他（路勇）给我2万多元（包括我借他的1万元）其中有1.9万元是银行转账的（分3次转账，一次1万元，一次6000元，一次3000元），还有2次现金，一次1000元，一次2000元……”。本院二审查明的其余事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为路勇与杨文慧签订的《售楼合同》是否应予解除；路勇、淡伟是否应向杨文慧返还本案诉争房屋。路勇、淡伟上诉称，路勇在与杨文慧签订《售楼合同》后，共给付杨文慧10万元购房款。经审查，路勇通过银行转账的方式于2015年7月22日给付杨文慧10000元，于2015年11月30日给付杨文慧6000元，与杨文慧在一审庭审中认可路勇通过银行转账的方式给付其10000元和6000元相稳合，可以认定路勇通过银行转账的方式给付杨文慧16000元，加上杨文慧认可的其在出售房屋前向路勇借款10000元和在一审庭审中认可的路勇通过银行转账的方式给付其3000元及通过现金方式两次给付其3000元，再加上路勇于2015年8月28日给付杨文慧5000元，于2015年2月3日通过银行转账的方式给付杨文慧的姐姐杨柳10000元，可以认定路勇共给付杨文慧购房款47000元。至于路勇称其在北京五岳宾馆给杨文慧现金20000元，杨文慧不认可，路勇仅提供了郝强的证言，再无其他证据相佐证，其该项主张依据不足。故路勇、淡伟认为路勇给付杨文慧10万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，路勇在与杨文慧签订《售楼合同》后，未按合同约定从2015年2月份起开始接手偿还银行贷款16万元，也未在合同约定的付款期限内付清剩余房款8万元，亦未按合同约定每年按年息2分给付杨文慧10万元投资款的利息，故路勇已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，一审判决解除路勇与杨文慧签订的《售楼合同》，并判决路勇、淡伟返还杨文慧诉争房屋，并无不当。一审判决认定路勇已给付杨文慧22000元属认定事实错误，在二审中应予纠正。故路勇、淡伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2016）内0823民初1577号民事判决第一项即“解除杨文慧与路勇签订的《售楼合同》”、第二项即“路勇、淡伟于本判决生效后七日内向杨文慧返还位于乌拉特前旗乌拉山镇瑞泰小区21号楼2单元7楼xx号楼房及楼房内的财产（电视机、冰箱、空调各一台；沙发、茶几、电视柜、衣柜、写字台、书柜、餐桌各一套；床两张）”；二、变更内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2016）内0823民初1577号民事判决第三项即“杨文慧返还路勇已付房款22000元，于本判决生效后七日内给付”为“杨文慧返还路勇已付房款47000元，于本判决生效后七日内给付”。一、二审案件受理费共计200元，由路勇、淡伟负担。本判决为终审判决。审判长  霍淑珍审判员  刘广政审判员  徐文军二〇一七年二月十四日书记员  黄彬彬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……