广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初812号原告（反诉被告）：佛山市名禅房地产策划代理有限公司，住所：佛山市禅城区绿景路玫瑰名园1号楼A8铺。统一社会信用代码：9144060475366440XF。法定代表人莦以照。委托诉讼代理人：李玉华，女，汉族，1976年2月10日出生，住佛山市顺德区。系原告的职员。被告（反诉原告）：唐帆，1974年7月10日出生，住佛山市禅城区。委托诉讼代理人：王红五，广东天骅律师事务所律师。原告佛山市名禅房地产策划代理有限公司诉被告唐帆居间合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并于2017年2月21日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人莦以照及委托诉讼代理人李玉华、被告的委托诉讼代理人王红五到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2016年12月27日，原、被告以及买方何丽桃、蔡什华签订《房地产买卖合同》，约���由何丽桃、蔡什华向被告购买位于佛山市禅城区鸿翔北二街14号1403房，房屋售价为1280000元，后买方何丽桃、蔡什华向被告支付定金20000元，但被告却以家里老人家不同意出售房产为由拒绝出售房屋。原告认为，原告已完成居间义务，有权收取居间报酬，买卖双方的合同不能正常履行并非原告的原因造成，被告作为违约方，理应按合同约定支付违约金，但被告拒绝支付，为此，特起诉请求判令：1、被告向原告支付违约金38400元；2、诉讼费由被告负担。被告辩称并反诉称，一、原告在未签订书面的《房地产经纪服务合同》并明确告知被告合同的各项内容的情况下诱使被告匆促签订《房地产买卖合同》，造成被告20000元的直接经济损失，其无权要求被告支付违约金。被告仅委托其他中介出租涉案房屋，并未委托出卖，但在2016年12月27日上午9:05分，原告打电话给被告，说有人有意向购买涉案房屋。当天下午3点许，原告即带领客人到被告的房屋内看房，看完房后大概半个小时左右即打电话给被告，告知被告其客人要签约，并要求被告带上房产证和土地证。然后原告就拿出事先拟定的格式合同让被告签字，并告知如果被告不想卖房，只需双倍返还2万元定金。为此，被告在原告的催促下匆匆签完《房地产买卖合同》。二、原告未告知被告应当提供已取得被告配偶的有权处置涉案房屋的委托书及未取得该委托书可能存在的风险，并直接导致被告擅自决定与买方签订了原告提供的格式合同《房地产买卖合同》后，因被告配偶不同意卖房而合同无法履行并导致赔偿买方20000元定金的损失。首先，被告并未书面同意原告对外发布房源信息，其次，原告没有编制房屋状况说明，并告知被告需要征得被告配偶的同意才可以出卖及过户涉案房屋。原告隐瞒涉案房屋需被告夫妻共同同意才能出卖的事实，对不符合交易条件的房屋提供经纪服务，显然也违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，其依法无权要求被告支付佣金。三、原告故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成被告与买方签订合同以至于房屋买卖合同不能履行，并直接导致被告损失20000元，其诉请被告支付违约金于法无据，于理不合。被告并未委托原告放盘，原告也没有编制涉案房屋状况及与被告签订书面的《房地产经纪服务合同》，更为严重的是，原告没有查验被告作为出卖方的当事人资格、未告知被告需要被告夫妻共同同意才可签订房屋买卖合同及办理过户等重要事实。原告故意隐瞒真实情况、违规操作，在未征得被告配偶同意的情况下恶意促成被告与买方签订商品房买卖合同，严重损害了被告的利益。四、原告不与被告签订书面的《房地产经纪服务合同》，也未告知被告原告作为经纪方应该提供的各项服务及收费标准，原告制作的格式合同《房地产买卖合同》存在加重被告的责任、免除自己责任的格式条款，违反了《合同法》第四十条，该格式条款无效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求并请求判令：1、原告立即返还被告房产证和国土证原件各一本（房地产权证号：粤房地证字第××号）；2、原告赔偿被告经济损失20000元；3、本案诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，1、原、被告之间确实没有签委托代理合同和独立的居间合同，但被告签订了涉案《房地产买卖合同》就表示被告确认原告的代理行为；2、被告主张其出售涉案房屋其配偶不知情与事实不符，在办理银行抵押贷款时原告已告知被告要取得其配偶同意，并需其配偶配合并带相关证件办理抵押贷款手续，被告也已经向原告提供其配偶签名的身份证、结婚证和户口簿复印件，且被告是以其家里老人家不同意出卖房屋为由才不卖房屋，并未提及是因其老公不同意出卖房屋；3、房屋买卖合同是有效的，被告违约导致房屋买卖合同无法进行，其支付给买家的20000元经济损失应由被告自行承担。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、原告的营业执照。拟证明原告的诉讼主体资格。2、被告及其丈夫叶旺元的身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件、二手房贷款转入账户确认书复印件。拟证明被告的主体资格，被告的配偶知道被告要出卖涉案房屋，被告违约导致合同解除，被告主张的经济损失应由其自行承担。3、房地产买卖合同。拟证明原、被告及买家签订三方合同，约定若买卖一方违约则应由违约方向中介方支付成��价的3%作为违约金。4、微信截图。拟证明2016年12月20日，原告曾要被告提供配偶的身份证件等，原告已告知被告要配偶配合办理相关手续，被告出卖涉案房屋其配偶是知情的；2017年1月6日，被告是以家里老人家不同意出售为理由拒绝履行合同；被告应向原告支付违约金。5、房地产权证。拟证明涉案房屋登记在被告名下。转账记录。拟证明被告确认违约，向买家返还定金20000元及支付违约金20000元。蔡什华、何丽桃的身份证、户口簿、结婚证复印件，购买方承诺书。拟证明原告促成被告与买家签订房地产买卖合同，原告已经完成居间义务并有权收取中介费，现因被告违约导致原告无法收取中介费，被告应支付原告违约金。诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：1、通话清单、2016年12月27日的短信、收件清单、收款收据。拟证明被告没有在原告处放盘、没有签订房地产服务合同的情况下，原告仓促促成被告与买家签订房地产买卖合同；上午看房，下午一个多小时就签订了合同，原告违规操作仓促促成合同。2、房地产权证、土地证、结婚证。拟证明涉案房屋是夫妻共同财产，原告没有尽到审查和审慎义务导致涉案房地产买卖合同无法履行。3、中国银行汇款凭证。拟证明因原告违规操作的合同导致被告向买家双倍返还定金，损失20000元。经庭审质证，本院认证如下：原、被告双方对对方证据的真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年12月27日，被告（出售方、甲方）、案外人黎什华、何丽桃（购买方、乙方）、原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》，主要约定如下：一、甲、乙双方经经纪方介绍，甲方同意按如下条件出售其合法拥有之房产给乙方，乙方亦同意按如下条件购买：1、房产地址：佛山市禅城区鸿翔北二街14号1403房，建筑面积为120.77平方米。二、付款方式为按揭付款（商业贷款），甲、乙双方签署本合同时，乙方须向甲方支付20000元作为购房定金，乙方于税局完税并拿到房产回执后当天支付该房产的二期款项370000元给甲方，余款890000元在办理好乙方的房产证时向银行按揭，由银行直接划入甲方账户。三、各方责任：1、在甲方直接收取乙方定金时，甲方须将该房产证、国土证、原购房发票及有关文件的原件交由经纪方代为保存，以确保甲、乙双方的利益，同时甲乙双方须在接到经纪方通知三日内配合经纪方提供关于办理交易过程中所需文件及配合经纪方办理该房产的一切手续。任何一方不配合可作违约。2、甲方须保证对上述房产享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该房主张权利的情况，如存在隐瞒与该房产买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因甲方导致该房产无法办理产权登记交易过户手续的，卖方应赔偿由此给乙方及经纪方造成的全部损失。基于经纪方已提供各项服务，甲乙双方在签署合同后，均需支付各自承诺的佣金给经纪方，该佣金最迟交纳日期不得超过签署正式买卖合同当天。甲乙双方任何一方不得借故拒付或拖欠佣金，如买卖双方逾期支付中介服务及咨询费，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至全部支付完毕之日止。签署本合同后，甲、乙一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该房产，违约方应向经纪方支付成交价3%的违约金，给经纪方造成的损失���违约方负责。原告在合同下方“经纪方”处盖章，被告在“甲方”处签名，案外人何丽桃在“乙方”处签名。同日，被告出具收款收据一份，确认收到蔡什华、何丽桃交纳涉案房产的定金20000元。2016年12月28日，被告将其丈夫叶旺元的身份证复印件、家庭户口簿复印件以及结婚证复印件交给原告，复印件上书写：“仅用于鸿翔北二街1403房银行贷款用，复印无效。”2016年12月29日，原告向被告发微信：“记得发户口簿和结婚证给我，谢谢！”同日，案外人蔡什华向原告出具《购买方承诺书》一份，内容如下：“本人蔡什华、何丽桃通过佛山市名禅房地产策划代理有限公司介绍成功购买位于佛山市禅城区鸿翔北二街14号1403房的房产，本人承诺愿意支付给经纪方人民币20000元作为中介服务费，最迟于签订房地产买卖合同后一周内付清，如本��违反承诺，愿意承担由此引起的一切责任或法律后果，本承诺书与于2016年12月27日签收的房地产买卖合同具同等法律效力。”2016年12月30日，被告协助案外人蔡什华、何丽桃相约到广州银行股份有限公司佛山分行申请办理按揭贷款。被告向银行提供叶旺元的身份证复印件、家庭户口簿原件以及结婚证原件，双方签订了《二手房贷款转入账户确认书》。2017年1月6日，原告向被告发微信：“唐小姐，你再与家人商量下，房价无可能一直升，现在是卖房的好时机，你商量好后再给我答复吧，我等你答复后再跟买家说，谢谢。”被告回复：“无关房价升降，屋企老人不同意出售，说以后要搬过去住，你跟买家说吧，谢谢。”原告回复：“买家那边的贷款下周一要出同贷书了。你们再商量一下吧”。被告陈述：“评估价还没有出来，怎么出同贷书？已经商量好了，不好意思。”原告回复：“今天评估价已出来了。”被告回复：“评估价最快应该下周才出，不过不重要了，老人家不同意就不卖了。”2017年1月16日，被告向蔡什华转账支付40000元，并载明“返还蔡什华双倍购房定金”。另查明，据粤房地证字××号《房地产权证》上载：位于佛山市禅城区鸿翔北二街14号1403房的产权人为被告，占有份额为全部，建筑面积为120.77平方米，房屋来源为2003年7月购买。被告唐帆与案外人叶旺元为夫妻关系，于1998年10月8日登记结婚。原告陈述，因被告违约导致买家蔡什华、何丽桃没有向原告支付中介费，原告放弃向被告主张中介费，只要求被告支付违约金。原告曾询问被告，如果原告将房屋价格谈到1270000元，被告可否向原告支付中介费5000元，被告原来是同意，后来被告打电话告知原告，其丈夫不同���支付中介费，如果要支付中介费就不卖房了。被告陈述，被告是实收购房款的，没有与原告约定中介费。被告丈夫的身份证复印件、家庭户口簿复印件以及结婚证复印件上手写的“仅用于鸿翔北二街1403房银行贷款用，复印无效”是被告书写的。本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告及案外人蔡什华、何丽桃签订的《房地产买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同。被告抗辩认为涉案《房地产买卖合同》中存在加重被告责任、免除原告责任的无效格式条款。经查，涉案《房地产买卖合同》虽为格式条款，但纵观全文并未有单方免除原告责任、加重被告责任的情形，被告亦未具体提出哪一条款属无效格式合同条款，故被告应承担举证不能的不利后果。被告再抗辩认为其未委托原告放盘、未与原告签订书面《房地产经纪服务合同》，但上述事由均不影响涉案合同的成立。涉案三方签订的合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案的争议焦点为：原告在居间活动中是否已尽到合理审查的义务？原告有无存在隐瞒真实情况、违规操作、恶意促成房屋买卖合同的情形？被告抗辩认为原告未告知其应当提供配偶同意处置房屋的委托书，导致因被告配偶不同意出售房屋而无法履行涉案房屋买卖合同的理由不能成立，分析如下：首先，涉案《房屋产权证》上虽载明涉案房屋登记在被告一人名下，但在买卖双方签订合同的次日，被告便将其丈夫的身份证复印件、家庭户口簿复印件以及结婚证复印件交给原告，并在上述复印件中备注“仅用于鸿翔北二街1403房银行贷款用”，被告的行为可印证原告此前已告知被告其卖房���为需其丈夫同意并配合办理相关手续的事实，且原告再于2016年12月29日向被告发微信提示发送户口簿和结婚证，再次印证原告已向被告履行如实告知和合理审查的义务；其次，被告已于协助买方办理抵押贷款的当天出示了其丈夫的身份证复印件、家庭户口簿原件以及结婚证原件供银行核对，买方或是原告据此均有理由相信被告有权代理其丈夫出售涉案房屋，被告的行为已构成表见代理；再次，从被告发给原告的微信可知，被告不予继续出售房屋的原因是“家里老人不同意出售、说以后要搬过去住”，并非其诉讼中抗辩的因其丈夫不同意出售，故本院确认原告对房产的权属情况已履行合理审查的义务。另，被告虽抗辩认为原告存在隐瞒真实情况、违规操作、恶意促成被告与案外人蔡什华、何丽桃签订《房地产买卖合同》，但未举证证明，本院不予采纳。因此，对被告诉请原告支付经济损失20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的违约金。三方合同约定由买方蔡什华、何丽桃向原告支付中介费用，被告作为卖方实收房款，由于被告拒绝出售房屋导致原告没能向买方收取中介费用，依据涉案《房地产买卖合同》第三条的约定，原告有权向被告主张违约金。至于违约金的数额，应以违约所造成的损失为基准，被告的违约行为给原告造成的损失应为原告从买方处收取的中介费用，且被告亦就原告主张的违约金提出异议，故本院酌定被告应向原告支付违约金20000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。诉讼中，被告以原告已交还房屋产权证与土地使用权证为由，向本院申请撤回第一项诉请，是对自身诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告唐帆于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市名禅房地产策划代理有限公司支付违约金20000元；驳回原告佛山市名禅房地产策划代理有限公司的其他诉讼请求；驳回被告唐帆的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取380元，由原告佛山市名禅房地产策划代理有限公司负担182元，被���唐帆负担198元，反诉受理费150元，由被告唐帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年二月二十四日书记员  李若梅附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。