湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂28民终1781号上诉人（原审被告）：咸丰县怡人生态旅游投资有限公司。住所地：湖北省咸丰县高乐山镇南门商城Ⅰ栋*单元***室。法定代表人：杨超，公司经理。委托诉讼代理人：邬树清，咸丰县开元法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：樊秀珍，女，1977年7月18日出生，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：邬明成，湖北楚屏律师事务所律师。上诉人咸丰县怡人生态旅游投资有限公司（以下简称怡人生态公司）因与被上诉人樊秀珍租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2016）鄂2826民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人怡人生态公司的委托诉讼代理人邬树清、被上诉人樊秀珍及其委托诉讼代理人邬明成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。怡人生态公司上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项，改判由樊秀珍承担；二、一、二审诉讼费由樊秀珍全部承担。事实及理由：樊秀珍违约在先，怡人生态公司要求樊秀珍支付下余的租金19710元，多次催收无果。樊秀珍以独家经营蹦蹦床要求怡人生态公司对引进的迷宫组合离场为由，拒不缴纳下欠的租金。樊秀珍没有合法经营手续。本次纠纷是因樊秀珍挑起，责任全在樊秀珍，不应当由怡人生态公司承担樊秀珍的设备款、律师费、取证费等。樊秀珍答辩称：怡人生态公司违反合同约定，在A3、B4区增加蹦蹦床项目，双方协商无果，樊秀珍才拒绝交纳余下的租赁费用，目的是督促怡人生态公司履行合同义务。律师费、取证费是双方在合同中约定的，怡人生态公司应当承担。设备款是双方在合同订立后，樊秀珍为履行合同而购买的设备，怡人生态公司采取停电、打人、暴力搬离设备并自行保存且把樊秀珍承租的场地转租他人，其行为系根本违约，依照合同法规定，应当承担赔偿责任。樊秀珍在试营业期间不需要办理任何经营手续，而且所有营业手续应当由怡人生态公司办理，怡人生态公司上诉理由不成立。一审判决对把怡人生态公司强行停电期间的租费也计算给樊秀珍是不公平的。樊秀珍向一审法院起诉请求：解除双方于2015年10月16日签订的《场地租赁合同书》，赔偿樊秀珍设备损失43412元，返还樊秀珍已交的租费19000元，退还保证金3000元；怡人生态公司自2016年1月4日起至解除合同判决生效之日止按每天978.11元的营业收入赔偿樊秀珍损失，并赔偿樊秀珍支付的查证费用、律师代理费6500元；诉讼费由怡人生态公司负担。一审法院认定事实：2015年10月16日，樊秀珍（乙方、承租人）与怡人生态公司（甲方、出租人）签订《场地租赁合同书》一份，主要约定：“樊秀珍承租甲方位于咸丰县金烟路原烟厂广场内第A区A-2号场地，面积245平方米，租赁期限自2015年11月15日至2018年11月15日；租金共计38710元，实行一年支付制，首期支付19000元，余款于2015年12月1日前支付完成，确定经营项目为蹦蹦床；乙方交纳保证金3000元，合同解除后，甲方一次性退还乙方；甲方的责任及义务：按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常使用，除有明确约定外，不得干涉乙方的正常活动；其他违约责任：1、甲方未按约定提供场地或用水、用电设施等条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同。2、如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等；争议的处理：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成的，按下列方式解决：1、提交仲裁委员会仲裁，2、依法向人民法院起诉。”樊秀珍于2015年10月14日交保证金3000元，2015年10月16日交租金4000元，2015年10月19日交租金15000元。双方签订租赁合同后，樊秀珍购买了以下设施设备：充气蹦蹦床价值31200元，海洋球池套餐价值7800元，发电机价值2500元，配件价值1552元，搬运费等360元，共计43412元。樊秀珍于2015年12月1日开始试营业，在履行合同过程中，樊秀珍认为怡人生态公司允许第三家在该广场内经营蹦蹦床，违反了双方的约定，怡人生态公司要求樊秀珍交纳剩余的租金，双方发生纠纷。怡人生态公司于2015年12月30日左右停止樊秀珍经营的蹦蹦床的用电，樊秀珍于2016年1月1日自行购买发电机自行发电经营。2016年1月3日，怡人生态公司不允许樊秀珍自行发电经营，双方发生拉扯，导致樊秀珍受伤住院治疗，经咸丰县公安局高乐山派出所处理，怡人生态公司法定代表人杨超被处以行政拘留及罚款。樊秀珍于2016年1月4日停止经营。之后，怡人生态公司将樊秀珍设施设备搬出经营场地，并将樊秀珍经营场地转租给他人。一审法院另查明，樊秀珍于2016年4月19日与湖北楚屏律师事务所签订《委托代理合同书》，约定樊秀珍因与怡人生态公司租赁合同纠纷一案，委托湖北楚屏律师事务所代理，樊秀珍向湖北楚屏律师事务所交纳代理费6000元。樊秀珍于2016年4月26日支付代理费6000元。樊秀珍支付取证费用140元。一审法院认为，樊秀珍与怡人生态公司签订的《场地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力应当予以确认。一审法院归纳双方的争议焦点为：怡人生态公司在履行合同过程中是否有违约行为；如何承担违约责任。一、签订合同后，双方均应当依法按照合同约定履行各自的权利义务。根据双方对本案事实的陈述：樊秀珍认为怡人生态公司允许第三家在该广场内经营蹦蹦床，违反了双方的约定而不支付剩余租金，怡人生态公司要求樊秀珍支付剩余的租金未果，双方发生纠纷，怡人生态公司遂停止樊秀珍经营的蹦蹦床的用电，导致樊秀珍无法正常经营，于是樊秀珍购买发电机自行发电经营，引发双方发生拉扯，怡人生态公司将樊秀珍设施设备搬出经营场地，并将樊秀珍经营场地交由他人经营。双方发生纠纷并导致租赁合同不能继续履行是因怡人生态公司不依法行使自己的权利，不管樊秀珍出于什么原因不支付剩余租金，怡人生态公司均应依法行使自己的权利，而不能擅自停电。正因为怡人生态公司的停电行为，才发生之后的购买发电机发电、双方发生拉扯、《场地租赁合同书》无法继续履行等后果。其二、怡人生态公司在双方未协商一致解除租赁合同的情况下将樊秀珍经营的场地转交给他人经营，单方终止合同的履行。虽然樊秀珍在2015年12月1日前未按时交纳剩余的租金，但樊秀珍未按时交纳租金的行为并不必然导致双方的租赁合同不能履行，且怡人生态公司在本案中未主张樊秀珍有违约行为及要求承担违约责任的诉求。综上，怡人生态公司对双方租赁合同的不能履行有违约行为，应承担本案合同不能履行的违约责任。二、樊秀珍租赁的位于咸丰县高乐山镇金烟路原烟厂广场的儿童游乐园A区A-2场地现已由他人在经营，双方已无履行租赁合同的基础，樊秀珍要求解除双方的租赁合同，怡人生态公司亦同意解除合同。对樊秀珍主张解除与怡人生态公司签订的《场地租赁合同书》予以支持。由于怡人生态公司的违约，双方签订的《场地租赁合同书》已无法继续履行，怡人生态公司应承担赔偿相关损失的责任。樊秀珍的租赁期限自2015年11月15日至2018年11月15日，每年租金38710元，每日的租金为106.05元（38710元÷365天），樊秀珍于2016年1月4日停止经营，2015年11月15日至2016年1月3日的租金为5302.50元（106.05元×50天）。樊秀珍主张返还已交的租费19000元，因怡人生态公司单方终止合同的履行，樊秀珍所交的租金应予返还，但应扣除樊秀珍使用期间的租金，即怡人生态公司返还樊秀珍租金13697.50元（19000元－5302.50元），樊秀珍所交的保证金3000元应予以返还。樊秀珍主张怡人生态公司赔偿设施设备损失43412元，樊秀珍提交了相应的票据，怡人生态公司在单方终止合同后又未将设施设备退还给樊秀珍，且未与樊秀珍协商一致，怡人生态公司应赔偿设施设备损失43412元。樊秀珍与怡人生态公司签订的《场地租赁合同书》违约责任中约定了违约方应承担守约方支出的律师费、取证费等，樊秀珍在起诉怡人生态公司后，与湖北楚屏律师事务所签订了《委托代理合同书》，樊秀珍为此支付了律师费6000元，樊秀珍为收集证据用去了取证费140元，按双方的约定，怡人生态公司应赔偿樊秀珍支付的律师费6000元及取证费140元。樊秀珍要求赔偿自2016年1月4日起至解除合同判决生效之日止按每天978.11元的营业收入损失，樊秀珍仅提供了其在2015年12月1日至2016年1月3日期间共10天的营业收入情况，且是樊秀珍单方记录的，其要求按10天营业收入的平均数作为每天的损失计算依据不充分，其请求不予支持。对于超过认定数额的部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、解除樊秀珍与咸丰县怡人生态旅游投资有限公司于2015年10月16日签订的《场地租赁合同书》；二、咸丰县怡人生态旅游投资有限公司返还樊秀珍租金13697.50元，保证金3000元；三、咸丰县怡人生态旅游投资有限公司赔偿樊秀珍设施设备损失43412元；四、咸丰县怡人生态旅游投资有限公司赔偿樊秀珍律师费6000元及取证费140元；五、驳回樊秀珍的其他诉讼请求。以上内容限本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4958元，减半收取计2479元，由樊秀珍负担1000元，咸丰县怡人生态旅游投资有限公司负担1479元。本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：怡人生态公司是否赔偿樊秀珍的损失。本院认为，2015年10月16日樊秀珍与怡人生态公司签订的《场地租赁合同》对租赁期限、租赁场地区域、租金的支付等进行了明确约定，对于租金的支付，该合同载明：“租金共计38710元，实行一年支付制，首期支付19000元，余款于2015年12月1日前支付完成。确定经营项目：蹦蹦床。”关于合同解除问题，合同第八条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（3）逾期15日未支付租金或水电及物业管理等费用的。”本案中在双方约定的第二期租金支付期限到期后，樊秀珍以怡人生态公司违反约定允许其他区域经营蹦蹦床为由拒绝支付下余租金，怡人生态公司按照合同约定享有约定的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条对合同解除权的行使方式进行了明确规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”怡人生态公司依据《场地租赁合同》第八条的约定行使合同解除权，应提前通知樊秀珍。在双方对于其他区域经营的“迷宫组合”是否为“蹦蹦床”存在争议的情况下，怡人生态公司未采取协商或向相关部门寻求合法的救济方式，而是擅自停止供电，单方将樊秀珍的设施设备拆离租赁场地的方式，将涉案场地转租给其他人，导致合同不能继续履行，合同目的不能实现，造成樊秀珍损失，怡人生态公司应当予以赔偿。对于樊秀珍是否办理合法经营手续的问题，不属于民事案件审查范围，也不影响怡人生态公司在本案中的责任承担。怡人生态公司上诉认为樊秀珍所购买的设施设备费用缺乏正式发票予以证实，经审查，樊秀珍所购买的儿童游乐设施设备虽无正式发票，但其在一审中提供有出卖方开具的收据以及相关物流凭证、证人证言等证据予以证实，证据之间能相互印证。相反怡人生态公司认为该游乐设施设备等费用存在不实，未举出相应的证据予以反驳，一审判决认定樊秀珍的设施设备损失费为43412元、律师费6000元、取证费140元并无不当。综上所述，怡人生态公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4958元，由上诉人咸丰县怡人生态旅游投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  吴 卫审判员  侯著韬二〇一七年二月十三日书记员  张晶晶