上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初24624号原告(反诉被告)梁华，男，1962年4月8日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)肖珏，女，1988年2月14日出生，汉族。住上海市牟平路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)梁俊伟，男，1988年1月30日出生。族，住上海市旬阳新村XXX号XXX室。三原告共同委托代理人葛宁鹤，上海市东吴律师事务所律师。被告(反诉原告)周莉莉，女，1968年4月4日出生。族，住上海市常德路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人朱文文、赵瑜，上海市汇业律师事务所律师。原告梁华、肖珏、梁俊伟与被告周莉莉及反诉原告周莉莉与反诉被告梁华、肖珏、梁俊伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘怡文独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)梁华及三原告的委托代理人葛宁鹤、被告(反诉原告)周莉莉的委托代理人朱文文、赵瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁华、肖珏、梁俊伟诉称，2016年8月6日，经中介公司的居间介绍，原被告签订了上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议。协议签订后，原告向被告支付房款人民币375万元。2016年8月23日，原告经向房地产交易中心咨询得知原告属限购对象，为此原告申请撤换了动迁安置房的预告登记。由于中介公司为了促成系争房屋交易成功，擅自更改房地产买卖合同的买受人，致原被告需重新签订房地产买卖。嗣后，中介公司要求被告签订房地产买卖合同却遭其拒绝。为此原告诉至法院要求判决被告配合原告办理系争房屋的交易登记手续，并腾出系争房屋，将系争房屋交付原告；同时要求被告从2016年10月1日起，以人民币375万元为本金，按照每日万分之五的标准计算迟延履行的违约金，直到被告实际履约为止。被告周莉莉辩称，不同意原告的诉讼请求。签订房地产买卖合同时原告属限购对象，不符合过户条件。嗣后，原告擅自变更了房地产买卖网签合同的购买人，去掉了原告梁华的名字。在办理系争房屋过户手续时，原告要求被告在空白的房地产买卖合同上签字，对此被告拒绝。在约定的交易过户日子里，原被告持最初签订的房地产买卖合同去办理过户手续，但交易中心不予受理。被告已履行了房地产买卖合同的主要义务，故不能同意原告的诉讼请求。反诉原告周莉莉诉称，反诉原被告签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及补充协议后，反诉被告支付反诉原告房款人民币375万元。系争房屋上的抵押权于2016年9月5日被撤销。2016年9月30日，反诉原被告依约办理系争房屋的过户手续，由于反诉被告梁华属限购对象，双方签订的房地产买卖合同无法继续履行。为此反诉原告认为系争房屋的房地产买卖合同无法继续履行的原因在反诉被告，反诉被告明知属限购对象却仍与反诉原告签订房地产买卖合同的行为构成违约，故诉至法院要求判令双方签订《上海市房地产买卖合同》及补偿协议自反诉状送达之日解除，反诉被告支付反诉原告违约金人民币136万元。反诉被告梁华、肖珏、梁俊伟辩称，反诉被告梁华有套动迁安置获得的房屋在交易中心做产权预告登记，反诉被告向中介公司咨询过，答复为不属于限购对象。但房地产买卖合同签订后，经向房地产交易中心咨询后得知反诉被告梁华属限购对象，为此反诉被告申请变更了动迁安置房屋的权利人。2016年9月30日，反诉原被告持双方签订的房地产买卖合同去房地产交易中心办理产权过户手续，但房地产交易中心要求反诉原被告重签房地产买卖合同，因为中介公司为居间成功更改了网签合同的系争房屋买受人，对此反诉被告并不知情。现反诉被告对反诉原告的诉讼请求不能同意，要求继续履行双方签订房地产买卖合同和补偿协议。经审理查明，2016年8月6日，在居间公司的介绍下，原被告签订了坐落上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议。房地产买卖合同约定：房屋成交价为人民币570万元。房地产买卖合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补偿协议第一条约定：乙方(原告)同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施，设备另行补偿甲方(被告)人民币壹佰壹拾万元整，并于签约当日支付甲方。第二条约定：本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付。《上海市房地产买卖合同》和补偿协议签订后，原告分三次支付被告房款计人民币375万元(其中人民币110万元为装潢补偿款)。2016年8月26日，原告方被告知，产权预告登记中的动迁安置房也属于名下有房，因此原告方属于限购对象。嗣后，原告方变更了动迁安置房的所有人。2016年9月30日，原被告持双方签订的《上海市房地产买卖合同》至房地产交易中心办理系争房屋的过户手续时被告知，系争房屋的网签合同的买受人和原被告递交的房地产买卖合同不一致，要求原被告重新签订系争房屋的房地产买卖合同。此举遭到被告拒绝。为此原告诉至法院要求法院判决如其诉请。审理中，被告表示愿意履行双方签订的房地产买卖合同，但原告擅自更改网签合同的买受人，并要求被告在空白合同上签字，原告的行为构成了违约。原告称，居间公司急切促成交易，私自变更了网签合同的买受人，对此原告事先并不知情。原告更换了动迁安置房的权利人，故在约定的过户时间内，原告可以办理系争房屋的过户手续，而要求被告重签的房地产买卖合同内容与双方过户时提供和合同内容并无区别。庭审中，原告表示可将房屋余款人民币305万元交法院代管，同时申请撤销了要求被告支付违约金的诉讼请求。反诉的事实同本诉。审理中，反诉原告称，反诉被告擅自变更了房地产买卖合同主体，并隐瞒限购情况，反诉被告的不诚信及违约，导致房地产买卖合同不能继续履行，反诉被告应对此承担责任。因此反诉原告要求解除双方签订房地产买卖合同及补偿协议。同时，反诉原告要求反诉被告支付违约金人民币136万元，违约金金额是依据人民币680万元的20%计算得出。庭审后，反诉被告向本院表示，根据本案的实际情况自愿补偿反诉原告人民币60000元。本院认为，原被告签订的上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议系双方真实意思表示，应为有效。现系争房屋产权过户不存在障碍，且原被告对2016年8月6日签订的《上海市房地产买卖合同》为系争房屋买卖的唯一合同不持异议，故原告要求被告协助办理系争房屋产权过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，原告应给付被告剩余房款人民币305万元。依照前述，原告要求被告交付系争房屋的诉讼请求，符合合同约定，本院应予准许。至于反诉，反诉原告称系争房屋的房地产买卖合同无法完成过户的原因是反诉被告所致，故其行为构成违约。由于反诉原被告对继续履行双方于2016年8月6日签订的房地产买卖合同均不持异议，而房地产网签合同的买受人变更及反诉被告为继续履行房地产买卖合同要求反诉原告重签房地产买卖合同的行为系为履行系争房屋的房地产买卖合同的补救行为。就房地产买卖合同相对方而言，属反诉被告方履行系争房屋的房地产买卖合同过程中存在瑕疵，其行为不构成违约。故反诉原告要求解除双方签订的房地产买卖合同及补偿协议的诉讼请求，于法无据，本院不予准许。依据前述，反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。现反诉被告自愿补偿反诉原告人民币60000元，无不妥，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、被告周莉莉应于本判决生效之日起十日内协助原告梁华、肖珏、梁俊伟办理上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续；二、原告梁华、肖珏、梁俊伟应于本判决生效之日起十日内给付被告周莉莉房款人民币XXXXXXX元；三、被告周莉莉应于本判决生效之日起十日内将上海市长寿路XXX弄XXX号604房屋交付原告梁华、肖珏、梁俊伟；四、反诉原告周莉莉要求解除《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》的诉讼请求，不予支持；五、反诉原告周莉莉要求反诉被告梁华、肖珏、梁俊伟支付违约金的诉讼请求，不予支持；六、反诉被告梁华、肖珏、梁俊伟于本判决生效之日起十日内给付反诉原告周莉莉人民币60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼保全费人民币5000元，由原被告各半负担。本案受理费人民币31200元，减半收取，计人民币15600元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘怡文二〇一七年二月二十八日书记员  蒋 平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。