江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初667号原告（反诉被告）：江西省嘉好运实业有限公司，住所地：南昌市西湖区永叔路8号，组织机构代码：68345739-1。法定代表人：丁文辉，系该公司董事长。委托代理人：李小平，江西明实律师事务所律师，执业证号：13601199810142094。委托代理人：陈睿，江西明实律师事务所律师，执业证号：13601201310806896。被告（反诉原告）：江西盘龙山实业发展有限公司，住所地：南昌市洪都北大道179号，组织机构代码：66476940-2。法定代表人：范明华，系该公司董事长。委托代理人：张小明，江西华事达律师事务所律师，执业证号：13601198910256937。被告：江西省海威投资担保有限公司，住所地：南昌市西湖区二七南路495号海林大厦1401室，注册号：360000210006598。法定代表人：赵建明，系该公司总经理。委托代理人：王小萍，江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601200111905656。委托代理人：曾永刚，江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601198810972164。原告（反诉被告）江西省嘉好运实业有限公司（以下简称嘉好运公司）诉被告（反诉原告）江西盘龙山实业发展有限公司（以下简称盘龙山公司）、被告江西省海威投资担保有限公司（以下简称海威公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉好运公司的委托代理人李小平，被告盘龙山公司的委托代理人张小明、被告海威公司的委托代理人王小萍、曾永刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉好运公司本诉诉称:2006年11月2日，海威公司与上饶信昌服务中心签订租赁合同，约定由海威公司承担原南昌上饶宾馆的主楼和副楼，租期15年。海威公司在承租该物业后，于2007年9月13日将该物业的裙楼分租给被告盘龙山公司并签订了一份租赁合同，合同约定裙楼租期为14年零6个半月，自2007年10月15日至2023年4月30日止；前三年租金为100万元，第4-5年每年租金为35万元，第6-10年每年租金为38.5万元，第11-15年每年租金为42.35万元，支付方式为第五年起每半年支付一次并提前三个月支付，如拖欠租金超过15日后按每日千分之五支付滞纳金；同时也约定乙方拖欠房租累计3个月以上甲方有权单方解除租赁合同等。上述租赁合同签订后，由于海威公司经营不善、无力维持，经过协调海威公司拟将酒店经营权转让给原告，经上饶信昌服务中心同意后，三方在2010年1月23日签订了一份协议书，确认由原告受让上饶宾馆的全部经营权，原合同的权利义务不变，并确认在双方交接完后，由原告与上饶信昌服务中心重新签订租赁合同。2012年7月6日，原告与上饶信昌服务中心就上饶宾馆的租赁重新签订了一份租赁合同，确定由原告继续承租上饶宾馆。海威公司退出租赁后，于2010年4月10日向被告盘龙山公司发函，告知宾馆经营权变更事宜，并通知被告如继续承租与原告接洽。盘龙山公司在得知情况后未提出终止合同并实际使用租赁物，原告认为案涉租赁物系原告合法承租并向出租方支付了合理的对价，而被告自2007年10月15日开始实际使用租赁物，依据该公司签订的租赁合同约定理应支付租赁费，而被告以各种理由拒付租赁费构成违约，应按合同约定向原告承担逾期付款的违约责任，鉴于被告恶意拖欠租赁费的行为，原告通过律师函告知被告解除了租赁合同。现请求：1、依法解除2007年9月13日海威公司与盘龙山公司签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告立即支付拖欠至2016年2月15日的租赁费合计为145.125万元，此后租赁费按合同约定支付至被告实际交付房屋给原告时止；3、依法判令盘龙山公司向原告承担逾期付款的滞纳金暂定为30万元，实际滞纳金自2012年11月15日起算，以逾期付款额为基数并按利率日万分之四计算至被告付清拖欠的租赁费止；4、本案的诉讼费全部由被告承担。被告盘龙山公司本诉辩称：原告的诉讼请求依法不能成立，理由是盘龙山公司不予支付2010年10月15日的租金是依法行使抗辩权。盘龙山公司承租海威公司转租上饶宾馆物业后，第一笔租金150万元分别在2015年10月24日分三笔支付给海威公司，之后的租金不支付事出有因，2010年8月至2011年10月，原告将主楼承租作汉庭酒店，原告将建筑材料堆放在被告盘龙山公司经营的咖啡厅门口，造成了260万元的损失，盘龙山公司多次要求原告、海威公司赔偿解决原告装修造成盘龙山公司咖啡厅不能经营的损失，原告不予理会，海威公司多次积极协调未果，故盘龙山公司根据租赁合同行使抗辩权未支付租金。被告海威公司本诉辩称：原告嘉好运公司与被告盘龙山公司的租赁合同纠纷与答辩人无关，答辩人不应该承担法律责任。2006年11月2日，海威公司与上饶信昌服务中心签订租赁合同，约定由海威公司承租原南昌上饶宾馆的主楼和副楼，租期15年。海威公司承租该物业后，于2007年9月13日将该物业的裙楼分租给盘龙山公司，双方签订租赁合同，合同约定该房屋租赁期为十四年零六个半月，自2007年10月15日至2022年4月30日止；该房屋前三年租金为100万元，第4、5年每年35万元。上述合同签订后，经上饶信昌服务中心同意，2010年1月23日上饶信昌服务中心、海威公司、嘉好运公司三方签订协议书，确认由嘉好运公司受让原南昌上饶宾馆的主楼和副楼全部租赁经营权，原合同的权利与义务关系不变，包括盘龙山公司承租的裙楼部分。2012年4月1日起海威公司正式退出原南昌上饶宾馆的承租经营，全权由嘉好运公司承租经营。海威公司将原南昌上饶宾馆转让给嘉好运公司承租经营的事实，海威公司、上饶信昌服务中心均通过口头及书面形式告知了盘龙山公司，盘龙山公司也未提出任何异议且实际使用租赁物至今。因此，盘龙山公司有关租赁原南昌上饶宾馆裙楼物业所产生的一切问题系盘龙山公司与嘉好运公司的事情，与海威公司无关，海威公司更不应该承担盘龙山公司所谓的经营损失，请求法院查明本案客观事实，支持答辩人的答辩请求。反诉原告盘龙山公司反诉称：被反诉人嘉好运公司诉称其是依据2010年1月23日嘉好运公司、海威公司、上饶信昌服务中心三方签订的协议书取得上饶宾馆全部经营权，原合同权利不变。如果嘉好运公司同时承接原合同的权利，根据合同法权利义务对等原则，嘉好运公司也同时承接原合同的义务。反诉人与海威公司签订的租赁合同约定：甲方（海威公司）有以下行为之一的，乙方有权解除合同，并可向甲方追讨经济赔偿，（1）甲方不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，影响使用的；（2）甲方未按合同履行义务的（见合同第十条第2款）；甲方单方面不能履行本合同而解除合约，应支付乙方赔偿金叁佰万元整（见合同第十一条第1款）。嘉好运公司2010年8月至2011年5月装修上饶宾馆主楼期间，造成反诉人经济损失262万元。反诉人与海威公司签订的租赁合同约定，该损失全部原应由海威公司承担，现嘉好运公司言明愿意加入承担，反诉人也同意。综上，反诉人根据《民事诉讼法》第140条、《最高人民法院关于适用的解释》第232、233条之规定，向贵院提起反诉，请求法院依法支持反诉人的诉讼请求：判决被反诉人嘉好运公司赔偿反诉人经济损失262万元人民币；本案反诉费和其他合理费用由被反诉人承担。反诉被告嘉好运公司反诉辩称：原告只是承接了海威公司与上饶信昌服务中心三方签订的承租权，没有承接海威公司与盘龙山公司，根据合同相对应原则，原告从来没有承诺要去承接海威公司与盘龙山公司之间合同的违约责任，依据原告与海威公司签订的合同第六条约定，经营权转让的债权债务与乙方无关，所以盘龙山公司要求原告承担赔偿没有合同约定，这是盘龙山公司偷换合同的概念。盘龙山公司主张262万元的经济损失没有事实和法律依据。盘龙山公司向法庭主张的原告经营宾馆造成被告的损失与事实不符，原告装修期间没有堵到老树咖啡经营，原告使用场地经营是原告的权利，因为该场地本身涵盖在原告经营使用范围，盘龙山公司提交的证据是其单方制作的，没有事实依据，我方不予确认。我方认为盘龙山公司主张老树咖啡的经济损失主体不适格，老树咖啡与盘龙山公司没有直接关系，不是由盘龙山公司直接开发，这种损失存在瑕疵，我方要求法庭驳回盘龙山公司的反诉请求。本诉被告海威公司反诉辩称：海威公司将南昌上饶宾馆的承租经营权已全部转让给原告这个事实，原告和上饶信昌服务中心通过口头及书面的形式告知了盘龙山公司，盘龙山公司也一直使用该物业至今。盘龙山公司所谓的经营损失不是海威公司造成，该损失海威公司不予认可，更不应当承担任何法律责任。原告（反诉被告）嘉好运公司针对本诉和反诉一并提交了如下证据：证据一、2010年1月13日上饶信昌服务中心与原告、海威公司三方共同签订的协议书一份，证明经上饶信昌服务中心确认并同意海威公司将上饶宾馆的经营权转让给原告。证据二、2010年4月1日海威公司向盘龙山公司发出的函告复印件，证明就该经营权转让及房屋租赁通过书面形式函告了盘龙山公司，并告知若贵方需继续租赁经营老树咖啡，请与原告接洽，做好移交工作，移交前的债权债务由我们双方结算，与原告无关。证据三、租赁经营权转让合同一份，证明通过协商原告就海威公司承租的上饶宾馆资产进行转让并作出了相应对价，同时也确认了案涉老树咖啡属于本案中转让租赁物范围内。证据四、上饶信昌服务中心与原告签订的租赁合同、函告，证明经上饶信昌服务中心同意案涉的宾馆场地由原告承租，并由原告向上饶信昌服务中心支付租金，同时就上述事实向盘龙山公司进行了书面函告。证据五、海威公司与盘龙山公司签订的租赁合同以及逾期交纳租金的滞纳金计算表，证明租金145.125万元是依据合同约定要求盘龙山公司支付，滞纳金42.804万元（截止至2016年2月15日）是按照合同约定计算。证据六、律师函，证明原告通过书面形式告知了解除海威公司与盘龙山公司之间的合同。被告（反诉原告）盘龙山公司针对本诉和反诉一并提交了如下证据：证据一、盘龙山公司与海威公司签订的租赁合同一份，证明房屋出租方不能履行合同需赔偿承租方300万元损失；出租方违约。证据二、2009年12月16日原告与海威公司签订的租赁经营权转让合同一份，证明海威公司与原告签订该经营权转让合同未告知盘龙山公司，构成违约；之后对已承租上饶宾馆物业装修造成盘龙山公司损失。证据三、盘龙山公司给海威公司赵总的索赔函，证明原告承接汉庭酒店于2010年8月至2011年5月装修给盘龙山公司造成262万元损失。证据四、原告承接汉庭酒店装修图片复印件，证明原告装修汉庭酒店围挡盘龙山公司经营的咖啡厅外，造成营业损失。证据五、用电、用水系统改造损失及停车费损失单据，证明原告承接汉庭酒店装修对盘龙山公司经营的咖啡厅用电用水系统改造的损失及停车费损失。被告海威公司未提交证据。本案经审理，确认如下事实：2006年11月2日，上饶信昌服务中心与被告海威公司签订一份租赁合同，合同约定：上饶信昌服务中心将位于南昌市永叔路8号的原南昌上饶宾馆现有资产租赁给海威公司独立经营，包括主楼和副楼总面积约10000平方米；租赁期限为15年，自2007年5月1日起至2022年4月30日止。租金第1-5年每年租金200万元；第6-10年每年租金220万元；第11-15年每年租金240万元。在合同签订后10个工作日内，海威公司支付第一个半年度租金100万元。2007年9月13日，被告海威公司与被告盘龙山公司签订一份租赁合同，合同约定：海威公司将位于南昌市永叔路8号（上饶商务酒店西附裙楼，除四间商铺），面积约800平方米的房屋出租给盘龙山公司使用，租赁期为14年零6个半月，自2007年10月15日至2022年4月30日止；盘龙山公司装修期间，海威公司免收一个月房租；该房屋前3年租金为100万元，第4、5年每年租金为35万元，第6-10年租金为每年38.5万元，第11-15年租金为每年42.35万元，盘龙山公司一次性预付给海威公司房屋租金150万元，从第5年租金支付方式为每半年支付一次，提前3个月支付（前预付余款抵冲）。盘龙山公司拖欠房租累计3个月以上，海威公司有权解除合同，盘龙山公司拖欠房租超过15天后按每日千分之五支付滞纳金。合同签订后，盘龙山公司支付了150万元租赁费给海威公司，之后未再交纳过租赁费。盘龙山公司在租赁地经营老树咖啡至今。2009年12月16日，被告海威公司与原告嘉好运公司签订一份租赁经营权转让合同，合同约定：海威公司将取得的为期15年的南昌上饶宾馆原有资产的独立经营权、承租上述物业后投资约1000万元装修改造所形成的资产权益及与上饶信昌服务中心双方移交租赁标的时登记造册清单所在资产等租赁标的100%的经营权转让给嘉好运公司，转让期限为自合同签订后移交经营标的物之日起至2022年4月30日止。双方约定2010年3月30日前整体交接，到时不能以任何理由改变，上饶信昌服务中心承诺在双方经营权转让后，2010年2月28日前嘉好运公司与上饶信昌服务中心重新签订租赁合同。2010年1月23日，上饶信昌服务中心、海威公司与嘉好运公司三方签订协议书，约定：上饶信昌服务中心与海威公司2006年11月2日签订的租赁合同仍在履行期间，经三方协商同意，海威公司将上饶宾馆100%租赁经营权转让给嘉好运公司，由嘉好运公司代替海威公司履行租赁合同，出租房和承租方的权利义务不变。嘉好运公司负责原租赁合同继续履行，并按合同要求向上饶信昌服务中心交纳租金，原海威公司所欠上饶信昌服务中心租金，海威公司同意上饶信昌服务中心在代收的转让款中扣除。2010年2月10日，上饶信昌服务中心向盘龙山公司出具函告，告知其上饶信昌服务中心于2010年2月1日终止了与海威公司的租赁合同。2010年4月1日，海威公司向盘龙山公司出具函告，告知其自2010年4月1日起海威公司终止宾馆经营权，由嘉好运公司继续履约并经营上饶宾馆，若盘龙山公司需继续租赁经营老树咖啡，请与嘉好运公司接洽，做好移交工作，移交前的债权债务由海威公司与盘龙山公司结算，与嘉好运公司无关。2010年8月，嘉好运公司开始对承租物业进行装修，原告称装修期8个月，被告盘龙山公司称10个月。2012年7月6日，上饶信昌服务中心与嘉好运公司签订租赁合同，合同约定：鉴于南昌原上饶宾馆因经营不善，导致上饶信昌服务中心与海威公司签订的租赁合同不能履行，2010年1月23日承租方海威公司主体变更为嘉好运公司，2010年4月1日上饶信昌服务中心与嘉好运公司签订的协议书进一步明确经营权转让，原租赁合同承租方的权利义务由嘉好运公司承继，故上饶信昌服务中心与嘉好运公司重新签订新租赁合同，约定上饶信昌服务中心将位于南昌市永叔路8号的原上饶宾馆现有资产租赁给嘉好运公司独立经营，租赁期限为17年，自2010年5月1日起至2027年4月30日止。租金第1-2年每年租金200万元；第3-7年每年租金220万元；第8-12年每年租金240万元；第13-17年每年租金252万元。因嘉好运公司承租该物业后，盘龙山公司未向嘉好运公司交纳过租赁费，故酿成本案诉讼。原告于2016年3月向被告发出律师函，要求盘龙山公司支付拖欠租金。以上事实，由原、被告陈述及提供的证据所证实。本院认为：上饶信昌服务中心与海威公司的租赁合同、海威公司与盘龙山公司的租赁合同、海威公司与嘉好运公司的租赁经营权转让合同、上饶信昌服务中心与嘉好运公司的租赁合同，以及上饶信昌服务中心、海威公司与嘉好运公司三方签订的协议书，均是当事方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故应认定上述合同、协议书合法有效。合同签订后，双方均应全面、正确履行合同义务。被告盘龙山公司承租了面积约800平方米的房屋物业，理应及时足额交纳租赁费。因海威公司将经营权整体转让给了嘉好运公司，嘉好运公司也支付了相应的对价获取经营权，并已通知到盘龙山公司，盘龙山公司收到通知后未提异议、也没有与原告签订新的租赁合同，故本案原告承继了海威公司与被告盘龙山公司2007年9月13日签订的租赁合同中海威公司一方的权利和义务，现嘉好运公司要求盘龙山公司向其支付物业租赁费145.125万元（截止到2016年2月15日，之后租赁费按合同约定计付至租赁物实际交接之日止）的诉请合理合法，本院予以支持。被告盘龙山公司辩称因为嘉好运公司装修导致其经营损失达262万元并提出要求嘉好运公司向其赔偿经济损失262万元的反诉请求，考虑到嘉好运公司装修酒店是客观事实，对盘龙山公司经营的老树咖啡营业确实会造成一定影响，但其提供的证据不足以证明其损失，本院综合考虑后酌定盘龙山公司的经营损失为20万元，由嘉好运公司支付。因原、被告对租赁费的支付一直存在争议，且均怠于行使自己的权利，原告要求被告支付租赁费逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于海威公司与盘龙山公司签订的租赁合同，因盘龙山公司未支付房租累计3个月以上，嘉好运公司要求解除海威公司与盘龙山公司之间的租赁合同，盘龙山公司也同意在损失得到赔偿后解除合同，故原告要求解除海威公司与盘龙山公司的租赁合同的诉请请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）江西盘龙山实业发展有限公司与被告江西省海威投资担保有限公司签订的租赁合同；二、被告（反诉原告）江西盘龙山实业发展有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）江西省嘉好运实业有限公司支付房屋租赁费1451250元（截止到2016年2月15日，之后租赁费按合同约定计付至租赁物实际交接之日止）；三、原告（反诉被告）江西省嘉好运实业有限公司自本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）江西盘龙山实业发展有限公司支付经营损失200000元；四、驳回原告（反诉被告）江西省嘉好运实业有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）江西盘龙山实业发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费20660元，由原告江西省嘉好运实业有限公司承担5660元，由被告江西盘龙山实业发展有限公司承担15000元；案件反诉费13800元，由被告江西盘龙山实业发展有限公司承担，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长 王 奇人民陪审员 孙 旭人民陪审员 李玉玲二〇一七年二月二十二日书 记 员 张 圆