上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初76437号本诉原告(反诉被告，以下简称原告)周丹，女，1979年4月11日生，汉族，户籍地四川省成都市金牛区蜀汉路XXX号XXX栋XXX单元XXX号，现住上海市浦东新区康桥路XXX弄XXX号XXX室。本诉原告(反诉被告，以下简称原告)何瑞东，男，1974年11月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室，现住上海市浦东新区康桥路XXX弄XXX号XXX室。上列两原告的共同委托代理人荣金良，远闻(上海)律师事务所律师。上列两原告的共同委托代理人于水影，远闻(上海)律师事务所律师。本诉被告(反诉原告，以下简称被告)常在民，男，1971年5月10日生，汉族，住河北省廊坊市大城县权村镇石家务村5街街面第328号。本诉被告(反诉原告，以下简称被告)常树旺，男，1990年6月6日生，汉族，住河北省廊坊市大城县权村镇石家务村5街街面第328号。上列两被告的共同委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。原告周丹、何瑞东与被告常在民、常树旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，被告常在民、常树旺提起反诉，本院予以受理。后依法组成合议庭，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告周丹、何瑞东及两原告的共同委托代理人荣金良、被告常在民、常树旺的共同委托代理人吉建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，经满懿(上海)房地产咨询有限公司之居间介绍，原、被告于2015年7月13日就登记于周丹、何瑞东名下的坐落于上海市浦东新区新场镇新环西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，原告周丹、何瑞东将系争房屋出售给被告常在民、常树旺，约定于2016年11月9日之前办理过户手续。后，被告支付了合同首付款551,684元(人民币，下同)，并办理了房屋抵押手续。2016年4月初，被告告知原告其按照上海市的购房新政已经失去购房资格。原告随即要求被告解除《上海市房地产买卖合同》及抵押，但遭到被告拒绝。2016年9月10日，原告再次书面告知被告解除《上海市房地产买卖合同》，双方互不追究责任，但再遭被告拒绝。现诉请法院：1、判令解除原、被告于2015年7月13日就系争房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、判令解除原、被告于2015年7月14日签订的《抵押借款协议》，责令被告涤除设立在系争房屋上的抵押权登记；3、判令被告赔偿因恶意拖延合同解除给原告造成的经济损失20万元；4、判令被告将系争房屋交付原告。两被告答辩并反诉称，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》后，被告即依约支付了部分房价款，系争房屋已经实际交付，被告已经装修并入住。《上海市房地产买卖合同》约定过户时间为2016年11月9日，原告不愿配合过户并要求解除合同的真正原因在于房价上涨，故其不同意原告的诉求，并反诉要求判决确定原、被告于2015年7月13日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，两原告(反诉被告)协助办理系争房屋的过户手续。两原告对被告的反诉请求辩称，被告常在民自2014年5月开始在上海市缴纳社保，被告常树旺自2013年12月开始在上海市缴纳社保，所以在《上海市房地产买卖合同》签订时两被告就没有购房资格，自2016年3月购房新政出台后，对非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限从2年延长至5年，故两被告至现在仍没有购房资格，故两原告具有《上海市房地产买卖合同》的法定解除权，《上海市房地产买卖合同》自2016年9月3日两原告向两被告发出书面解除通知之时已经解除，故反诉原告(本诉被告)的反诉请求不能成立。经审理查明，2015年6月24日，经满懿(上海)房地产咨询有限公司之居间介绍，原告周丹作为出卖方(甲方)与被告常树旺作为以买受方(乙方)就登记于周丹、何瑞东名下的坐落于上海市浦东新区新场镇新环西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)及《房屋买卖合同》。《居间协议》约定：总房价款(含车位价格)为168.8万元(实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向居间方支付意向金1万元，作为与甲方进行洽谈之用；如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议7日内补足定金至5万元。《居间协议》还特别约定：房东到手价169万元，合同价168.8万元，其中0.2万元中介费中补贴给房东。《房屋买卖合同》约定：房屋转让价168.8万元；乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续后10日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(包含定金)50万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款，办理抵押注销手续；乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续后7日内向贷款银行申请贷款支付第二期房价款117.8万元；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款帐户后7日内，于2015年9月1日前对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款1万元；若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值向乙方支付违约金；甲、乙双方应于2015年8月10日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；还补充约定：房东到手价169万元，合同价168.8万元，其中0.2万元中介费中补贴给房东。同日，被告常树旺向满懿(上海)房地产咨询有限公司签署了《佣金确认书》，确认被告常树旺就系争房屋的买卖成交后应支付居间方佣金14,880元，其中0.2万元补贴给房东，实际佣金12,880元。当日，被告常树旺支付1万元定金。2015年7月13日，经满懿(上海)房地产咨询有限公司之居间介绍，原告周丹、何瑞东作为卖售人(甲方)与被告常树旺、常在民作为买受人(乙方)就登记于周丹、何瑞东名下的系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,831,684元；第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2015年8月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年11月9日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同的《补充条款(一)》第6条约定：若因有关行政机关执行境外人购房相关政策或法规，而导致本次交易无法履行的，则甲、乙双方均有权书面通知另一方解除本合同。本合同解除后，甲方已收取的钱款应当返还乙方，乙方已接收的房屋应当返还甲方。除此外，双方互不承担其他任何责任。该合同的《附件三》第1条约定：待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款计541,684元整，本合同签订前乙方已支付的定金1万元整亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款551,684元整。第4条约定：甲方同意乙方通过向贷款银行申请128万元贷款的形式支付第二期房价款。2015年7月14日，被告常树旺以银行转账方式向原告周丹支付首期房价款541,684元。同日，原、被告在房地产交易中心办理了系争房屋的抵押担保，将上述首期房价款551,684元登记为原告欠被告常在民借款。另查，两原告系夫妻关系，两被告系父子关系。还查，系争房屋建筑面积140.59平方米，自2014年9月23日起登记在原告周丹、何瑞东名下。原告周丹、何瑞东以此为抵押公积金贷款40万元。再查，被告常在民自2014年3月起在上海市缴纳个人所得税；被告常树旺自2013年12月起在上海市缴纳个人所得税。在审理中，两被告对系争房屋装修而产生费用不要求在本案中一并解决。以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、电费发票、个人所得税缴纳清单、上海市房地产登记簿信息、告知书、律师函、抵押借款协议、银行转账凭证以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。但两被告无论是在就系争房屋与两原告签订《上海市房地产买卖合同》时，还是至本案庭审时，均没有满足上海市有关非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保障的年限规定，即两被告没有取得购房资格，系争房屋无法进行产权过户登记，故原、被告间就系争房屋达成的《上海市房地产买卖合同》目的无法得以实现。现原告诉请要求解除《上海市房地产买卖合同》、返还系争房屋的理由正当，应予以支持；被告反诉请求没有依据，不予支持。因该系争房屋无法进行过户的原因在于政府的相关政策发生变化，并不能归责于原、被告任何一方，故双方都不应对合同解除承担违约责任。根据在案证据，原、被告无法就解除合同达成一致意见系因双方就有关购房政策的解读有不同的理解，不存在两被告恶意拖延合同解除的事实，故原告要求被告赔偿经济损失的诉求不予支持。原、被告间虽签订了《抵押借款协议》，但事实上并没有发生借款，其标的即为两被告根据《上海市房地产买卖合同》的约定向两原告支付的首期房价款，在《上海市房地产买卖合同》予以解除的情况下，该《抵押借款协议》也应予解除，两被告应当涤除设立在系争房屋上的抵押权登记，两原告则应当将该款返还两被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告周丹、何瑞东与被告常在民、常树旺于2015年7月13日就坐落于上海市浦东新区新场镇新环西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、解除原告周丹、何瑞东与被告常在民于2015年7月14日签订的《抵押借款协议》；三、原告周丹、何瑞东应于本判决生效之日起十日内内退还被告常在民、常树旺房屋首付款551,684元；四、被告常在民、常树旺应于收到原告周丹、何瑞东退还的上述房屋首付款之日起一个月内涤除设立在上海市浦东新区新场镇新环西路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；五、被告常在民、常树旺应于收到原告周丹、何瑞东退还的上述房屋首付款之日起三个月内将上海市浦东新区新场镇新环西路XXX弄XXX号XXX室房屋交还给原告周丹、何瑞东；六、驳回原告周丹、何瑞东的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告常在民、常树旺的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费21,285.16元、保全费5,000元，合计26,285.16元(原告周丹、何瑞东已预交)，由原告周丹、何瑞东负担4,300元，由被告常在民、常树旺负担21,985.16元；案件反诉受理费11,316元(被告常在民、常树旺已预交)，由被告常在民、常树旺负担。应负的上述款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 平审 判 员  闵振华人民陪审员  姚 静二〇一七年二月六日书 记 员  朱佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。