上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初43290号原告：庄际，男，1972年5月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：程梅芬，女，1982年1月11日生，汉族，住上海市浦东新区张江镇香楠路XXX弄XXX号XXX室。被告：王伟，男，1972年11月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：唐建，上海市为平律师事务所律师。原告庄际诉被告王伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月8日、12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程梅芬，被告王伟及其委托代理人唐建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄际诉称，原、被告于2015年10月17日签订售房定金协议书，约定被告向原告出售位于上海市浦东新区高斯路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价198万元(人民币，以下币种相同)，并约定原告支付定金10万元，2015年10月24日第二次付款90万元，2016年3月30日以贷款方式支付第三笔付款98万元，交房期限为2015年10月25日。之后，原告按约支付了定金和第二笔付款，但被告一直拖延交房日期，先提出由原告方为其租住一个月的酒店，后提出原告为其租住半年过渡房，但原告认为被告的要求均与协议无关。之后交房期限过后，因与被告协商未果，而原告家中老人无房可住，无奈于2015年10月26日报警要求被告交房，但被告拒不履行协议。原告认为被告违反了合同约定未按时交付房屋，借故终止售房，已构成违约，故原告诉请来院，要求被告双倍返还定金10万元。审理中，原告变更其诉请为：1、要求被告返还定金2万元；2、要求被告支付赔偿金10万元。被告王伟辩称，不同意原告诉请。理由是：10月26日双方协商不成，原告提出解除，被告当天将包括10万定金在内的98万元退还原告，剩余2万元是应中介公司要求留存，当天合同解除，被告并没有违约；未退的2万元中，1万元已经交至中介公司，应由中介公司退还原告；另外1万元余款，同意退还原告；双方签订的是定金协议书，也没约定什么时候签订购房合同，被告也没有借故终止售房，所以被告没有违约。经审理查明：2015年10月17日，程梅芬代理原告庄际，与被告王伟，在上海友博房地产经纪事务所(以下简称友博房产)居间下签订《售房定金协议书(以下简称“定金协议”)》一份，约定由甲方(被告)向乙方(原告)出售系争房屋，总价198万元，乙方于2015年10月24日支付90万元，于2016年3月30日以银行贷款支付98万元，交房期限为2015年10月25日。协议第三条约定，甲方收到定金后，中途不得借故终止售房，否则双倍返还定金20万元。协议第五条约定，如因乙方原因不能如期签订售房合同，付清所有的售房余款，则支付给甲方的定金不予退还。协议第七条约定，乙方支付定金10万元。同日，被告向原告出具“收条”一张，言明收到原告支付的定金10万元。2015年10月24日，被告再向原告出具“收条”一张，言明收到原告购房款90万元。庭审中，原、被告一致确认：定金协议签订后，双方在协商中约定在2015年10月26日交房；2015年10月26日，原、被告协商不成，双方一齐至银行，被告将已收房款中的98万元退还给原告。原告表示，当天原告向被告提出签订正式买卖合同或补充协议，或者交房，但被告均不同意，并提出先退还钱款再解决户口问题，所以双方至银行，由被告退还98万元，留下2万作为定金继续磋商。被告则表示，当天原告提出解除合同，被告同意，所以双方一齐至银行退款，因为友博房产致电被告要求留下2万元的中介费，所以被告只退还了98万元，并将2万元交至友博房产，但友博房产只收了1万元。庭审中，原告提供了2015年10月26日友博房产出具的“收条”，其中言明收到王伟1万元，收款事由为“王伟退庄际购房款”。被告对该证据真实性无异议。王伟向法庭提供友博房产的证明，内容涉及：2015年10月17日原、被告双方签订定金协议，当日被告收到定金10万元；2016年10月24日被告收到第一笔购房款90万元；当日，王伟、程梅芬、友博房产三方约定在2015年10月26日再付38万元，剩余60万元办理公积金贷款，当天交房；2016年10月26日，程梅芬不愿再付38万元，因此发生纠纷，程梅芬提出不买，被告当场退款，留2万元办理后续手续。原告对该证据不予认可。原告为证明其主张，提供了龚某的书面证明。该证明内容涉及：再付38万元是友博房产和王伟的单方提议，程梅芬未予认可；2015年10月17日签订定金协议时，王伟明确表示系争房屋内没有户口，后友博房产协助其去派出所核实后才承认有上上家的户口遗留在内；程梅芬提出增加合同条款，补充约定2016年3月30日前户口未迁出或者产证未办出等的违约责任，王伟予以拒绝，要求以已签协议为准；2015年10月24日前，程梅芬要求签订正式合同，友博房产称没有现成合同而未签订；2016年10月26日，证人和程梅芬一起到友博房产店内，要求王伟落实签署户口迁出日期的补充条款，王伟拒绝。被告对该证明不予认可。原告还提供(2016)沪0115民初字第13370号案件的庭审笔录一份，其中内容涉及，2016年4月25日，龚某到庭接受原、被告质证时称：原、被告签订合同后，双方对交房等发生争议，友博公司协商不成，王伟说当天可以把钱还给原告，原告方认可，之后龚某陪同双方到银行退款；为何只退98万元的事情，龚某不清楚；当天交房没有成功是因为房屋里面有户口，且王伟来不及搬，交房之前王伟提出要求多付38万元首付，原告方不同意，但是原告方的一个哥哥同意的；交房当天，原告要求被告补充约定户口迁移的问题，但被告不肯，原告也就不同意多付38万元，所以没有交房；被告曾告诉证人，房屋内没有被告的户口，但没有提到房屋内还有他人户口；被告的房屋没有满五(年)，原告是二套房，所以签订定金协议时说好要晚点网签，支付90万元当天原告提出要当天网签，友博公司说来不及打印合同。被告对该证据真实性无异议。审理中，原告还提供了王伟和程梅芬的微信聊天记录，内容简要摘录如下：2015年10月18日，王伟：“叫你前夫订一个月酒店，我现在就打包，和你们交接”。程梅芬：“酒店的钱，不是已经给了吗”。王伟：“你们想早点搬进来么”。程梅芬：“最早是你说酒店做最后方案，接着是我提议提前启动，但是同时我也提前一半房款啊，怎么后来补充让我们订一个月酒店呢”。王伟：“我是提议”，“你们不同意的话，那就23号付款，24号交房吧”。2015年10月30日，程梅芬：“请问一下，我们的定房协议，未正式解除，购房款也还拖欠，你现在什么想法？”，“先是违约交房，且隐瞒户口，再加上拖欠购房款协商无果，我只能下周起诉”，“我不知道户口问题，是你们有利益在里面，故意隐瞒，还是你也上当，蒙在鼓里”，“他们愿意马上迁户口吗”。王伟：“他说尽快迁走户口”。程梅芬：“我们一切还按原协议办，我也不追究你交房违约”，“有两个户口，你到底知情不知情”。王伟：“我们可以互相摆摆双方利益，不要纠结原来的协议，我们可以整理出一个更优质的协议”，“但是户口问题你们怎么看”。程梅芬：“你呢，把户口最晚迁出时间确定下来，这一条要加进协议”。王伟：“我觉得这个时间稍放长一点比较好”，“如果再签，交房时间不会有问题”。程梅芬：“若因甲方原因，2016年3月30日前产证未办出或未迁出户口或终止售房，甲方需按已付房款金额双倍支付违约金”。王伟：“中止售房的违约条款我可以接受的”，“还有别的方法没？”。程梅芬：“那如果迁不出，我退房，你退款。大家不追究？”。王伟：“你们为什么这么在意户口问题？”。程梅芬：“你户口问题不解决，任何人，都不会买你房子”。王伟：“你怎么算我违约呢？”。程梅芬：“按协议啊，签字生效”，“我按约付款，你却未按时交房”。王伟：“我只是觉得还款给你，这是我们协商的结果”，“退款给你不就是解除嘛”。2015年10月31日，程梅芬：“其实，这个事情往简单了处理，只要你户口迁得掉，我们诚心买，你诚心卖，一切没问题”。原告还提供了程梅芬和龚某之间的微信聊天记录，其中涉及：2015年10月18日，程梅芬发，“我想了一下，合同大概等二三个月再签，过户差不多要半年，所以我想备注下，我们应该也要加上一条，产证前未迁出户口或终止售房，甲方需按已付房款金额双倍支付违约金”。2015年10月23日，程梅芬发，“请转告，通知房东明天签合同……明天合同先签好，我转账”。2015年10月25日，程梅芬发，“等到房东12月中旬满5年，我们再签合同的话，之后才能申请贷公积金，你们推算过，在明年三月月底之前，能放贷了吧？房产证二月底应该改过户成我们名字了吧？”“明天交房，应该有份交接单的吧”。2016年10月26日，程梅芬发，“房子里面有二个人的户口，本地人的，他居然又骗我们”。当天龚某回，“是吗，他前几天不是说没有户口吗”。程梅芬回，“怪不得，让他昨天加条款，不肯加”。证人沈某某到庭作证称：沈某某系原、被告之间房屋买卖合同的中介公司友博房产的经办人；原、被告签订定金协议后，就交房时间产生争议，被告提出由原告补偿租金支出，原告则提出余款不通过贷款一次性支付给被告，被告同时交房，之后交房期限到了，原告又反悔，随后双方自行去银行办了退款；友博房产的其他人员曾致电给被告，要求留下2万元，后来只收了1万元作为未了结费用。原告对该证人证言有异议，认为证人并未提及户口问题，当时是因为被告没法解决遗留户口问题，所以提出退款。以上事实由“定金协议”、收条、证人证言、微信记录等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的“定金协议”，系双方真实意思表示，合法有效，其性质为预约合同；预约合同签订后，当事人即负有在约定期限内缔结本约之义务，违反者应承担预约合同约定的违约责任。具体到本案中，则如双方的约定，在被告“中途借故终止售房”，或者原告“不能如期签订售房合同”的情况下，适用定金罚则。现原告据此提出诉请，要求被告赔偿10万元并退还2万元，而被告则抗辩称“定金协议”已经合意解除，所收款项除2万元之外全部退还，其也没有借故终止售房。因此，归根究底，本案的争议焦点在于：1、“定金协议”是否解除；2、如是，则能否进一步认定其解除是因被告“借故终止售房”所致。首先，关于定金协议是否解除的问题。综合双方的庭审陈述，并结合原、被告提供的证人龚某、张某某的证言及中介公司出具的收据等证据查明，10月26日是双方协商确定的实际交房日期，当日双方经过磋商后未能达成一致，于是被告提出退款，原告予以同意，双方齐至银行办理退款手续。原告此前支付的款项，包括10万元定金在内，共计100万元，被告退还了98万元，剩余2万元系中介公司要求留存而未予退还。也就是说，双方在约定的交房当日，被告提出退款后，原告并未坚持继续磋商或交房，却接受了被告的退款，双方意在解除定金协议的意思表示明确具体，故定金协议已在当日由双方合意解除。原告在庭审中认为，退款后定金协议并未解除，留下2万元系定金并用于继续磋商，系原告单方陈述，并无证据印证，也与上述证据所证明内容相悖，本院不予采信。其次，关于定金协议的解除是否因被告“借故终止售房”所致的问题。对此，本案原告所主张的理由有四：1、被告逾期不交房；2、被告隐瞒遗留户口，并不愿意就户口问题签订补充协议；3、被告违反定金协议约定，要求多支付38万元首付款；4、原告曾提出签订正式合同，而中介公司推说没有合同文本而未签订成功。对原告主张的第1点理由，因26日是双方协商确定的实际交房日期，当日也是双方合意解除合同的日期，合同既已解除，亦无所谓逾期交房的问题，故原告认为被告交房违约的理由并不成立。对于原告主张的第4点理由，因为原告并未直接向被告提出签约，且双方合同中未明确约定签订正式本约合同的具体日期，根据证人龚某的证言，“被告的房屋没有满五(年)，原告是二套房，所以签订定金协议时说好要晚点网签”，因此不能认定被告在约定的签约期限届满之时拒绝签订本约合同，该理由亦不成立。对于原告主张的第3点理由。被告在签订“定金协议”后又提出变更首付金额，无疑是违反“定金协议”约定的行为。即便被告在提出以后确实征得了原告方其他人员的口头同意，因为没有原告本人或者其代理人的最终认可，被告坚持要求对“定金协议”中成文内容的变更，应认定被告违反了“定金协议”的约定。关于户口问题，也就是原告主张的第2点理由。首先，原告认为被告有意隐瞒遗留户口，但根据证人龚某的证言，“被告曾告诉证人，房屋内没有被告的户口，但没有提到房屋内还有他人户口”，因此并不能认定被告对此具有主观故意。而且，即使“定金协议”是被告故意欺诈，致使原告在违背真实意思情况下所签订，根据法律规定，原告仅能请求撤销合同和赔偿相应损失，而不能继续依据“定金协议”主张赔偿双倍定金。其次，原告还提出在协商过程中要求就户口问题签订补充条款，经审理查明，原告在与被告沟通过程中，确曾提出要求被告限期迁出遗留户口和约定相应违约责任，但被告“予以拒绝，要求以已签协议为准”。因为双方在定金协议中未约定过遗留户口如何处理及相应责任，双方可以就“定金协议”成文之外的内容继续磋商，但被告并无义务承诺具体的迁出时间或逾期迁出的违约责任，原告坚持要求添加这一补充条款，并不符合合同约定和法律规定。如上所述，在原告坚持要求签订补充条款，被告要求变更首付金额情况下，“双方……发生争议，友博公司协商不成”，被告退款，原告接受，“定金协议”由双方合意解除，且不能认定为系被告“借故终止售房”所致，故原告诉请要求被告赔偿10万元定金，并无合同和法律依据，本院予以驳回。同时，因合同解除后，被告根据合同履行情况负有将所收款项全部返还原告之义务，原告诉请要求被告退还剩余2万元的主张，于法有据，应予支持。被告辩称其已将其中1万元交至中介公司，因为该款并非是已经实际发生的应由原告负担的中介费用，根据合同相对性原则，被告可在向原告返还后另行向中介公司主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告王伟应于本判决生效之日起十日内返还原告庄际2万元；二、驳回原告庄际的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元(原告已预付)，由原告庄际负担2,000元，被告王伟负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  张 斌人民陪审员  曹 璐二〇一七年二月三日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。