四川省江油市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0781民初4540号原告：赵红，女，生于1963年5月30日，汉族，住四川省江油市。原告：朱安刚，男，生于1960年3月3日，汉族，住四川省江油市。二原告共同委托代理人：周华明，四川道融民舟律师事务所律师。被告：郑洪斌，男，生于1966年2月10日，汉族，住四川省绵阳市。被告：何伟，男，生于1977年7月30日，汉族，住四川省绵阳市。被告：文明，男，生于1972年1月29日，汉族，住四川省绵阳市。被告：陈晓军，男，生于1969年6月11日，汉族，住四川省绵阳市。四被告共同委托诉讼代理人：刘剑南，四川鼎天律师事务所律师。被告：张小凤，女，生于1982年6月16日，汉族，住四川省江油市。被告：四川江油五星投资（集团）有限公司。住所地：四川省江油市太平镇新华路中段*号。法定代表人：林顺才，董事长。委托诉讼代理人：陈茂林、魏家琳，四川太白律师事务所律师。赵红、朱安刚诉郑洪斌、何伟、文明、陈晓军、张小凤、四川江油五星投资（集团）有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月19日立案受理，依法由审判员赵从亮、审判员丘赠祥、人民陪审员尚福廷组成合议庭，于2017年2月9日进行了公开审理，原告赵红、朱安刚及委托代理人周华明，被告郑洪斌、何伟、文明、陈晓军的委托代理人刘剑南，被告张小凤，被告四川江油五星投资（集团）有限公司的委托代理人陈茂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵红、朱安刚诉称，2006年4月28日，赵红与四川江油五星投资（集团）有限公司签订了《营业用房购房协议》。赵红、朱安刚于2006年收房并使用至今，并于2009年向四川江油五星投资（集团）有限公司全额付清购房款。经赵红、朱安刚多次催促，四川江油五星投资（集团）有限公司至今不将该房屋产权登记至赵红、朱安刚名下，赵红、朱安刚在2016年10月起诉四川江油五星投资（集团）有限公司履行合同义务给赵红、朱安刚办理产权转移登记，才知道江油市人民法院已将赵红、朱安刚的营业用房进行了查封。赵红、朱安刚对此提出执行异议，江油市人民法院作出（2016）川0781执异80、81号裁定驳回。起诉请求：一、停止对江油市中坝镇东大街243号五星花园B区1楼19号门面房一间的强制执行，并解除查封；二、确认位于江油市中坝镇东大街243号五星花园B区1楼19号门面房一间为赵红、朱安刚所有，并由四川江油五星投资（集团）有限公司立即办理该房屋转移登记至赵红、朱安刚名下；三、诉讼费由被告承担。被告郑洪斌、何伟、文明、陈晓军辩称，赵红、朱安刚与四川江油五星投资（集团）有限公司签订的《营业用房购房协议》无效，赵红、朱安刚基于无效合同主张房屋所有权不合法。江油市人民法院的执行裁定书合法有效，赵红、朱安刚的诉讼请求不能成立，请求依法驳回赵红、朱安刚的诉讼请求。被告张小凤辩称，不动产所有权以登记为准，江油市人民法院查封的房屋系登记在四川江油五星投资（集团）有限公司名下，是合法的，请求依法驳回赵红、朱安刚的诉讼请求。被告四川江油五星投资（集团）有限公司辩称，赵红、朱安刚与四川江油五星投资（集团）有限公司签订的《营业用房购房协议》合法有效，请求判决支持赵红、朱安刚的诉讼请求。审理查明，2006年4月28日，赵红与四川江油五星投资（集团）有限公司签订了《营业用房购房协议》。协议约定：四川江油五星投资（集团）有限公司将其所有的位于五星花园工农街门面房屋出售给赵红，售房款为25万元，赵红一次性付清全部购房款后，该房屋产权属赵红所有。五星集团公司负责在三个月左右办理完房屋产权并交于赵红。赵红于2006年4月28日向四川江油五星投资（集团）有限公司支付购房款150000元，后四川江油五星投资（集团）有限公司向赵红、朱安刚交付了该房屋。2009年8月26日，赵红向四川江油五星投资（集团）有限公司交付购房款50000元，2009年9月3日赵红向四川江油五星投资（集团）有限公司交付购房款计59320元。后赵红、朱安刚委托其女朱瑜将该营业用房进行出租，2010年9月1日，朱瑜与严文彬签订《房屋租赁合同》，朱瑜将该营业用房和其自有房屋一并租赁给严文彬开网吧营业使用，租赁期限为2010年9月16日至2020年9月15日止。该营业用房由严文彬使用至今。2014年6月4日，赵红、朱安刚再次与四川江油五星投资（集团）有限公司签订了《江油市存量房屋买卖合同》，至今四川江油五星投资（集团）有限公司未与赵红、朱安刚办理该房屋的产权转移登记手续。赵红、朱安刚系夫妻关系。江油市中坝镇东大街243号某房屋于2004年5月21日登记的房屋所有权人为四川省江油市五星房地产开发有限公司，2004年10月29日房屋所有权人变更为四川江油五星投资（集团）有限公司，2004年12月9日房屋所有权人变更为四川江油五星投资（集团）有限公司的董事长林顺才，2005年1月7日房屋所有权人变更为四川江油五星投资（集团）有限公司董事长林顺才之母王玉华，2011年6月23日房屋所有权人变更为四川江油五星投资（集团）有限公司。另查明，郑洪斌、何伟、文明、陈晓军与四川江油五星投资（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，绵阳市中级人民法院（2016）川07民终914号民事判决书已经发生法律效力。郑洪斌、何伟、文明、陈晓军向本院申请执行。张小凤与四川江油诗城大酒店管理有限公司、四川江油五星投资（集团）有限公司民间借贷纠纷一案，本院（2015）江油民初字第3479号民事调解书已经发生法律效力。张小凤向本院申请执行。本院于2016年9月22日向江油市不动产登记中心送达（2016）川0781执1365号执行裁定书、协助执行通知书和（2016）川0781执1444号执行裁定书和协助执行通知书，查封了登记产权人为四川江油五星投资（集团）有限公司的位于江油市中坝镇东大街243号五星花园某区房屋。2016年11月21日，赵红、朱安刚向本院提出执行异议。本院作出（2016）川0781执异80、81号执行裁定书，驳回了赵红、朱安刚的执行异议。上述事实，有二原告的身份证、结婚证，被告的身份证、人口信息、营业执照，江油市人民法院（2016）川0781执1444号执行裁定书、（2016）川0781执1365号执行裁定书及协助执行通知书、查封登记信息，《营业用房购房协议》、收据三张、房地产登记信息、房屋租赁合同、结婚证、个人活期明细信息，江油市存量房屋买卖合同，江油市人民法院（2016）川0781执异80、81号执行裁定书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，赵红、朱安刚与四川江油五星投资（集团）有限公司于2006年签订《营业用房购房协议》，赵红、朱安刚购买四川江油五星投资（集团）有限公司所有的位于江油市中坝镇东大街243号某区房屋，该营业用房购房协议自合同成立时生效，其未办理物权登记不影响合同效力；合同签订后四川江油五星投资（集团）有限公司向赵红、朱安刚交付了房屋，赵红、朱安刚于2009年向四川江油五星投资（集团）有限公司付清了购房款，该房屋由赵红、朱安刚租赁给他人至今，后因四川江油五星投资（集团）有限公司未履行人民法院判决确定的义务，该房屋于2016年9月被本院查封，按照物权法的相关规定赵红、朱安刚已享有该房屋物权，本院查封该房屋不当，赵红、朱安刚的停止执行、解除查封并确认其物权的诉讼请求应当予以支持；其请求办理房屋产权转移登记的请求系另一法律关系，本院在本案中不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，判决如下：一、停止对江油市中坝镇东大街243号五星花园某区房屋的查封；二、确认江油市中坝镇东大街243号五星花园某区房屋系原告赵红、朱安刚所有；三、驳回原告赵红、朱安刚的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告郑洪斌、何伟、文明、陈晓军、张小凤、四川江油五星投资（集团）有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于绵阳市中级人民法院。审 判 长  赵从亮审 判 员  丘赠祥人民陪审员  尚福廷二〇一七年二月十七日书 记 员  王晓倩