北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终592号上诉人（原审被告）：李同兰，女，1987年1月25日出生。委托诉讼代理人：花义亮（李同兰之夫），1988年6月18日出生。被上诉人（原审原告）：北京恒信捷通商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇十二村甲17号。法定代表人：杜建军，经理。委托诉讼代理人：郭洪江，男，1964年7月9日出生。上诉人李同兰因与被上诉人北京恒信捷通商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初11549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李同兰上诉请求撤销原审判决，依法改判，北京恒信捷通商贸有限公司（下称恒信捷通公司）赔偿因其无法履行合同给我造成的一切损失。上诉费由恒信捷通公司承担。事实和理由：一、我认为我与恒信捷通公司签订合同属于真实有效的，因为签订合同时双方都是真实存在的，合同中所签署的房屋也是真实存在的。二、恒信捷通公司是与我签订合同的公司，也是真实存在的，且恒信捷通公司的住所与双方签订合同时的房屋是同一地址，恒信捷通公司在此办理公司注册手续，可见是国家、政府认可的房屋，我认为此房屋不属于没有手续或违建的。三、合同签订后，我与恒信捷通公司自2011年1月1日至2015年10月6日，一直按照合同履行应尽义务（包括房租、水电费、卫生费、照明费、消防检查费等）。四、我在合同租赁期内因办理暂住证手续时，暂住证登记地址与双方所签订合同房屋地址一致，证明公安机关对此房屋是知情并认可的，办暂住证还要村委会流动人口管理办公室登记，村委会也是知情并认可的。在房屋租赁期内每年都有消防部门检查，其中还有公司要求所有租户缴纳消防罚款支出，因此，我认为消防部门对双方合同签订租赁的房屋也是知情并认可的。合同租赁期间内，曾有镇政府领导主持的会议，与恒信捷通公司签订合同的所有租户都到场并签名签到，且此房屋距离镇政府一公里左右，因此我认为镇政府对合同签订房屋是认可并知情的。五、2014年10月初，恒信捷通公司在未经我及所有租户同意在院内共用地面上搭建简易房，后因所有租户不同意其施工并及时阻止，但恒信捷通公司没有就已经施工的不安全隐患消除，给我经营带来诸多安全隐患，经营环境恶劣，给我造成经济损失。要求恒信捷通公司给我赔偿。我认为恒信捷通公司就是为了争取更多国家赔偿，其行为是违法的。六、因我与恒信捷通公司签订合同的房屋需要拆迁导致我无法经营，且恒信捷通公司在没有与我沟通的情况下强制停水停电，给我的经营和生活造成很大的损失及影响，因此我要求恒信捷通公司赔偿我因拆迁导致我所经营房屋的装修损失、经营损失及搬迁所产生的一切费用。恒信捷通公司辩称，同意一审判决，不同意李同兰的上诉请求。我们的诉讼请求就是合同无效，合同无效是因为房屋缺乏手续。至于是否赔偿，是另外案件来解决。恒信捷通公司向一审法院起诉请求：确认我公司与李同兰双方于2010年11月26日签订的房屋租赁合同无效。一审法院认定事实：2010年11月26日，恒信捷通公司（合同甲方）与李同兰（合同乙方）签订房屋租赁合同，约定“1-1、甲方将坐落在北京市大兴区西红门村福兴路2号院内的房屋出租给乙方使用；1-2、出租房屋为1号楼一层共21间，建筑面积约580平方米；3-1、该房屋租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2021年1月1日止；4-1、该房屋的租金为每年10000元；4-2、租金按半年为壹期支付，第一期租金共计50000元，应于2010年11月26日前付清，以后的租金应于每期提前10天支付，先付后租，租金每6年递增12%；5-、乙方在租赁期间，应缴纳交房的电费每度暂定1.3元，禁止盗电，一经发现应赔偿2000元整，甲方每月15日查表时一并收费；5-2、水费每户按水表计价每月每吨3元，卫生费每户每月200元，与电费一起交纳；6-3、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构装修，禁止私自搭盖棚房等，违者予以拆除，经甲方同意改建的，费用乙方自付，合同到期后不得拆除，完整交给甲方；8-3、因国家需要，乙方租赁的房屋需要拆除的，合同自行解除，甲方按合同规定退还乙方多余的租赁费……”。租赁上述房屋后，李同兰对房屋进行了改造、装修，此后用于经营公寓。2014年10月8日，北京市大兴区西红门城乡结合部改造试点领导小组办公室出具致西红门工业大院1号地项目范围内被腾退人的一封信，说明涉诉房屋自2014年10月8日起开始启动调查清登工作；2015年10月6日，恒信捷通公司向租户发出通知，写明“现我公司接北京市大兴区西红门城乡结合部改造试点领导小组办公室通知，我公司出租给各租户的西红门村福兴路2号院在拆除腾退范围内，要求我公司尽快完成腾退工作；现通知各位租户，我公司与各租户的租赁合同自本通知发出之日起满30日后自动解除，请各租户于本通知发出之日起30日内到我公司办公室办理解除合同、腾退房屋、领取剩余租金事宜，逾期我公司将除不退剩余租金、收取额外房屋占用费，并将采取断水、断电等进一步措施”。通知发出后恒信捷通公司与李同兰未就腾退事宜协商一致，故李同兰一直未将涉案房屋腾空。庭审中，恒信捷通公司向法庭诉称涉诉房屋无政府相关部门的准建审批手续，并据此向法院请求判令租赁合同无效，李同兰认为合同是有效的，双方均按合同约定履行，且李同兰租赁房屋后对房屋进行了装修改建。对于涉诉房屋是否拆迁及现状，经核实，涉诉房屋现暂未拆迁，承租人现居住涉案房屋中。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，恒信捷通公司在法庭辩论终结前未能提交政府相关部门的准建审批手续，该公司亦自诉涉案房屋系其自行改造而成、并未履行相关手续，故依据相关法律规定，对恒信捷通公司起诉要求确认其与李同兰于2010年11月26日签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，法院予以支持。庭审中，经法院释明，双方一致同意就合同无效后的各自损失另行解决，对此法院不持异议。据此，一审法院于2016年11月判决如下：北京恒信捷通商贸有限公司与李同兰于二〇一〇年十一月二十六日签订的房屋租赁合同无效。本院查明的事实与一审一致。二审期间，双方均未提交新证据。本院认为：依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。恒信捷通公司在一审法庭辩论终结前直至本院审理中仍未能提交涉案房屋的政府主管部门的准建审批手续。恒信捷通公司亦自诉涉案房屋系其自行改造而成、并未履行相关手续，故依据法律规定，恒信捷通公司起诉要求确认其与李同兰于2010年11月26日签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，应予以支持。李同兰上诉要求恒信捷通公司赔偿合同不能履行造成的损失。鉴于李同兰系原审被告，其未针对原审原告的本诉提出反诉，且一审中，经法院释明，双方一致同意就合同无效后的各自损失另行解决，因此，本案中不应对李同兰赔偿损失的请求予以审理。综上所述，李同兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李同兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李蔚林审判员  曹 雪审判员  王军华二〇一七年二月二十七日法官助理董红书记员马丽雅