江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4899号上诉人（原审被告）：李兆明，男，1955年7月10日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李涛，男，汉族，1980年11月14日生，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市云兴小学，住所地在徐州市复兴南路***号。法定代表人：刘婷，该校校长。委托诉讼代理人：张鑫燕，江苏茂通律师事务所律师。上诉人李兆明因与被上诉人徐州市云兴小学(以下简称云兴小学)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李兆明的委托诉讼代理人李涛、张德武，被上诉人云兴小学的委托诉讼代理人张鑫燕到庭接受询问。本案现已审理终结。李兆明上诉请求：1、撤销原判、依法改判驳回云兴小学的各项诉讼请求。2、诉讼费由云兴小学承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清。早在2012年底，李兆明就不再租赁云兴小学的房屋。2006年左右李兆明开始租赁云兴小学的房屋，后云兴小学在2010年12月31日和李兆明开始签订租赁合同，在李兆明租赁房屋时，均由李兆明个人缴纳租赁费，由云兴小学出具收据。在2012年底就将四季沐歌店铺转让给王姓老板之后，李兆明就不再租赁云兴小学的房屋。一审法院曾到现承租人董某处调查落实情况，但一审法院却没有依法认定该事实。（二）一审法院适用法律错误。在李兆明转让四季沐歌店铺后，从2012年起云兴小学一直未按四季沐歌店铺名称收取租赁费，足以证明云兴小学和李兆明之间的合同早已解除，应认定为云兴小学和受让人之间建立了租赁合同关系。一审认定李兆明和云兴小学仍然存在事实租赁合同关系错误。云兴小学对李兆明提起诉讼，属于滥用诉权。据董某证实：云兴小学从2015年就开始要求租赁户退房，四季沐歌店铺实际租赁人在2016年6月就退房给云兴小学，并由董某通知云兴小学主管房屋租赁的主任。四季沐歌店铺实际租赁人与云兴小学租赁合同关系也已经解除。云兴小学在一审诉讼过程中出示的2015年12月22日收款收据，系其为了诉讼而伪造的虚假证据，该证据与董某持有的收条内容相冲突。该收据注明的租赁期间与董某持有的收条的期间一致，证明云兴小学故意隐瞒事实，恶意对李兆明提起诉讼。云兴小学二审答辩称：2012年后李兆明是否将涉案房屋转租给第三人，云兴小学不清楚，即便是其存在转租行为，也未经过云兴小学同意，未履行相应手续，该转租行为对云兴小学不生效，李兆明仍应向云兴小学支付其占有使用房屋期间的费用。李兆明主张云兴小学出具虚假收据的理由不能成立，该收据是云兴小学统一用于租赁管理所出具的收款收据。请求二审法院依法驳回李兆明上诉，维持原判。云兴小学向一审法院诉请：1.判令李兆明向云兴小学支付房屋使用费33600元（自2016年1月暂计至2016年12月31日，后续计算至实际返还之日止）及违约金5000元；2.本案诉讼费用由李兆明承担。事实和理由：云兴小学、李兆明于2010年12月31日签订房屋租赁合同，租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。合同到期后，云兴小学、李兆明未重新签订合同。自2016年1月至今，李兆明并未向云兴小学支付租金，期间云兴小学曾多次通知李兆明，要求返还房屋，但李兆明拒不返还。无奈之下，故诉至法院，请求判如所请。李兆明一审辩称：2011年李兆明与云兴小学签订协议。在2012年或2013年某个时间李兆明不干了，有个王姓老板要干，李兆明计算装修的门脸费用7000元、押金5000元、装修钱8000元，一共2万元，转让给姓王的经营。云兴小学也没有找李兆明续签协议。李兆明对云兴小学的诉请不认可。一审法院查明：2010年12月31日，云龙区校办工商业服务处（甲方）与李兆明（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同载明：甲方自愿将坐落在云龙区复兴南路227号的房屋出租给乙方作营业使用，房屋租金每月2800元，租赁期限自2011年1月1日至2011年12月31日止，租金按季结算，由乙方在每季的前五日内支付给甲方；房屋租赁期限内，乙方如需转租、转让、转借第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须征得甲方同意；违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收违约金。徐州市云龙区教育体育局出具证明，证明徐州市云龙区复兴南路227号一层沿街门面房（南第二间），建筑面积约20平方，房屋产权系徐州市云兴小学所有，涉案房屋系由徐州市云兴小学委托徐州市云龙区校办工商业服务处负责租赁事宜。李兆明租赁该房屋经营四季沐歌太阳能。租赁期内，李兆明履行了支付租金的合同义务。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，李兆明继续使用该房屋。后李兆明称将房屋转让给王某继续经营，自己不再经营，租金也是店内的营业员董某代经营者向云兴小学支付。2016年起，未再向云兴小学支付租金。2016年1月，云兴小学通知董某收回门面房，但董某仍然使用涉案房屋，至2016年12月20日前搬离。一审法院认为：云兴小学、李兆明签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同依法成立并生效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。云兴小学口头向李兆明发出门面收回通知，双方之间的不定期租赁合同于该通知送达之日解除。李兆明经云兴小学催告后未返还房屋，并持续占有使用涉案房屋至2016年12月20日，故李兆明应参照原房屋租赁合同约定的租金数额每月2800元支付占有使用涉案房屋期间的相应费用，2016年1月1日以前的房屋使用费李兆明已向云兴小学支付完毕，故云兴小学主张李兆明支付2016年1月1日至2016年12月30日期间的房屋使用费应计算至2016年12月20日，计32667元的房屋使用费，予以支持。李兆明辩称2012或2013年之后房屋已转让给其他的经营者经营，应由实际经营者承担相应责任。李兆明的上述抗辩不能成立。首先，李兆明未能提供其将涉案房屋转让给他人经营的相关证据；其次，即使如李兆明所说，其将涉案房屋转让给他人经营，该转让行为未经云兴小学同意或追认，租赁权转让合同也不生效，李兆明仍应向云兴小学支付租金或占用费。故对其辩解不予支持。由于云兴小学、李兆明之间的房屋租赁合同已解除，双方未再签订新的房屋租赁合同，也未对违约金进行约定，故云兴小学要求李兆明支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、李兆明于判决生效之日起十五日内给付徐州市云兴小学房屋使用费32667元。二、驳回徐州市云兴小学其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费725元，由徐州市云兴小学负担100元，李兆明负担625元。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：云兴小学要求李兆明支付相关房屋使用费有无事实和法律依据。二审中，李兆明提供如下证据：1、李兆明与云兴小学签订的《租赁合同》五份（复印件），证明李兆明在与云兴小学建立租赁关系时，每年都签订书面合同。2012年年底，李兆明与云兴小学解除租赁关系后，双方就不再有书面租赁合同，也不存在租赁关系。2、证人董某出庭作证的证人证言。董某陈述：从2006年、2007年左右开始，董某给李兆明店铺作营业员。李兆明租赁房屋时每年签订书面合同。后来李兆明将店铺转给姓王老板。董某继续给王老板干营业员。王老板经营时，开始半年交一次房租。到该交房租时，学校就来催要，董某问王老板要房租后再交给学校。王老板经营后，第一次交租赁费时，董某和学校沟通说换老板了，要求重新签合同，学校说现在都不签合同了。王老板就没有签合同。后来董某就不再说签合同的事了，因为学校不给签合同。董某是给学校总务科科长任静说签合同事宜。2016年3月底，刘校长和任静到店里来，说这个店要收回，董某给王老板说了。后来王老板把店转给董某经营。2016年6月份，董某对任静说要搬走，任静也知道董某在对面租了房子。任静让董某把店铺门关好。董某问任静押金钱5000元怎么退，任静不愿意退。该押金是李兆明最初交的，一开始交3000元，后来又补交2000元。5000元押金条还在董某手上。李兆明将店面及设备转让给王老板（包括5000元押金条），董某接手王老板的设备和押金条，店面设备和押金抵了2万元。云兴小学质证意见：证据1真实性无异议，与本案无关联性，不能达到李兆明证明目的。租赁期限届满后，双方虽未签订书面合同，但涉案房屋仍在占有使用状态，双方形成不定期租赁关系，不影响云兴小学要求李兆明支付费用。证据2证人证言不能全部作为定案依据。李兆明发问时诱导证人，证人董某与李兆明曾存在雇佣关系，证人董某与本案存在利害关系。证人董某在庭审中提过的5000元押金条等材料，与本案无关联性。二审中，被上诉人云兴小学未提交新证据。本院对上诉人李兆明二审提交证据认证意见：证据1真实性予以认定。证据2形式真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审庭审中，双方均认可：该房屋面临拆迁，房屋已经被围挡围起来。本院认为：云兴小学、李兆明签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示。租赁期间届满，承租人李兆明继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。李兆明二审提供的此前租赁合同，不能达到2012年或2013年之后李兆明不再使用涉案房屋的证明目的。证人董某与李兆明存在一定利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，与当事人存在利害关系的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。李兆明未提供有效证据证明其在2012至2013年就将房屋交还给云兴小学。即使李兆明存在商铺转让情形，李兆明也未提交证据证明其转让行为经过云兴小学同意，云兴小学也不认可李兆明转让行为经过其口头或书面同意。故李兆明仍应支付房屋占有期间的使用费。根据云兴小学诉请，一审法院判决李兆明支付云兴小学2016年1月1日至2016年12月20日期间32667元的房屋使用费（按照原合同约定的每月2800元租金标准），并无不当。综上所述，上诉人李兆明的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人李兆明负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  单德水二〇一七年十一月二十二日书记员  张 扬