吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终449号上诉人（原审被告）：长春市南关区建新塑料机械厂，住所地长春市南关区东岭街*****号。代表人：张健，经理。委托诉讼代理人：张敬山，男，1938年12月16日生，汉族，现住长春市南关区滨河西区***栋***室。委托诉讼代理人：郑平，吉林万公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市环保设备修造厂，住所地长春市南关区东岭街*****号。主要负责人：刘福生，经理。。委托诉讼代理人：刘莹，女，1977年10月18日生，汉族，系南关区教师进修学校教师，现住长春市南关区亚泰大街中环十一区9栋2门606室。委托诉讼代理人：包冠三，吉林卓行律师事务所律师。上诉人长春市南关区建新塑料机械厂（以下简称机械厂）与被上诉人长春市环保设备修造厂（以下简称修造厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2016年11月29日作出的（2015）南民初字第2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人机械厂代表人张健、委托诉讼代理人张敬山、郑平，被上诉人修造厂委托诉讼代理人刘莹、包冠三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。机械厂上诉请求：请求撤销（2015）南民初字第2121号民事判决第一、二项，改判机械厂不支付房屋占有使用费；在房屋所有权不明的情况下机械厂不同意搬迁；诉讼费由修造厂承担。事实和理由：1.一审判决部分事实认定错误，修造厂违反租赁合同约定导致机械厂损失，因司法程序需要及库房所有权不明，机械厂无法按期腾房，不应支付房屋使用费：(1)合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，租期内，修造厂房屋火灾引燃机械厂库房，致使机械设备、库存原料损毁，无法继续生产，租赁物不再符合约定的用途，是修造厂违约，因修造厂对损失不想承担责任，双方发生纠纷，且被烧毁库房所有权不明，致使机械厂无法搬离房屋。（2）一审法院于2015年12月16日以“为保留现场必须以（2015）南民初字第2917号案件鉴定后再行审理”为由中止诉讼。2016年8月鉴定完毕，机械厂8月13日收到《资产评估报告书》。保留现场是司法鉴定的需要，是诉讼程序需要的合理时间，也是按照法院要求保留现场，故2016年8月13日以前的房屋使用费不应支付。（3）火灾发生后，修造厂掐断现场电源，无法生产，场地无使用价值，机械厂不应支付房屋使用费；2.一审时，机械厂以修造厂违约应赔偿损失为由提起反诉，与原诉讼租赁合同纠纷是同一法律关系，当事人相同，诉讼请求之间具有因果关系，但一审法院未予受理，违反《最高人民法院关于适用的解释》232、233条规定。修造厂辩称：原审判决事实清楚，程序合法，应驳回上诉。修造厂向一审法院起诉请求：1.判令解除修造厂、机械厂签订的租房协议书；2.判令机械厂立即从承租修造厂长春市东岭街15-19号两间库房、两间房屋搬出（两间库房80平方米、两间房屋90平方米）；3.判令机械厂给付修造厂租期届满至实际搬出期间的租金；4.诉讼费由机械厂承担。庭审中，修造厂变更诉讼请求为：1.判令机械厂立即从承租修造厂长春市东岭街15-19号占用的两间房屋搬出；2.判令机械厂给付修造厂租期届满2015年1月1日至2016年11月末占用房屋使用费共计21000元。一审法院认定事实：修造厂、机械厂主要负责人于2014年1月1日签订《租房协议书》一份，修造厂将位于东岭北街15-19号院内四间房屋及土地使用面积共约200平方米出租给机械厂机械加工使用，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，计12个月；房屋年租金为人民币17000元，按年结算，租金逐年递增，每年12月15日前，机械厂向修造厂支付年租金；机械厂租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由机械厂居住而产生的一切费用由机械厂负担；租赁结束时，机械厂须交清欠费。因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由机械厂承担。合同履行期间，其中一间房屋于2014年12月29日因案外人家中着火蔓延被烧。另查，1999年1月8日，原长春市环保设备修造厂将企业全部资产产权转让给修造厂主要负责人刘福生，由刘福生自主经营、自负盈亏，刘福生承担企业的全部债权、债务，独立承担民事责任。刘福生独立享有企业的全部财产所有权。刘福生接管后，企业原统计报表，工商注册，纳税渠道不变。再查，修造厂、机械厂主要负责人签订的租赁合同到期后，机械厂除于2015年10月腾出一间房屋外，仍占用修造厂住房至今（其中：一间库房、一间住宅）。庭审中，修造厂变更诉讼请求为1.判令机械厂立即从承租修造厂长春市东岭街15-19号占用的两间房屋搬出；2.判令机械厂给付修造厂租期届满2015年1月1日至2016年11月末占用房屋使用费共计21000元。一审法院认为：修造厂、机械厂主要负责人于2014年1月1日签订《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。该合同已于2014年12月31日届满，机械厂理应将所有承租房屋交由修造厂，故修造厂要求机械厂从所占用的房屋中迁出的诉讼请求，予以支持。关于修造厂要求机械厂给付修造厂租期届满后自2015年1月1日至2016年11月末占用房屋使用费人民币21000元一节，因机械厂所承租的四间房屋其中一间被烧毁，机械厂就财产损失另案告诉，申请鉴定需保留现场，另机械厂占用一间房屋用来看护现场，加之修造厂于2015年6月6日给机械厂断电，致使机械厂无法工作，应从机械厂占用房屋费中酌减，综合考虑，机械厂应给付修造厂自租赁合同届满后至2016年末占用房屋使用费人民币12000元为宜。关于机械厂提出主体不适格一节，因修造厂系该企业主要负责人刘福生从原企业长春市环保设备修造厂全部资产产权转让所得，并延用原企业名称及营业执照。且双方均以企业的名义经营，结合合同约定及双方履行情况，修造厂主体适格。关于机械厂抗辩称所租四间房屋其中两间厂房系其所建一节，因无充分证据加以证明，且双方签订的《房屋租赁合同》已明确写明机械厂承租修造厂四间房屋，应视为机械厂认可，故机械厂的抗辩理由不能成立。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十一条、第二百三十五条之规定，判决：一、长春市南关区建新塑料机械厂于本判决生效后10日内从租用长春市环保设备修造厂的房屋中搬出；二、长春市南关区建新塑料机械厂于本判决生效后立即给付长春市环保设备修造厂租期届满自2015年1月1日至2016年11月末占用房屋使用费人民币12000元；三、驳回长春市环保设备修造厂的其他诉讼请求。案件受理费5928元由长春市环保设备修造厂负承担1000元，长春市南关区建新塑料机械厂承担4928元（长春市环保设备修造厂已垫付）。本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为：1.关于机械厂应否从案涉租赁房屋搬离问题。根据案涉《租房协议书》约定，修造厂为出租人，机械厂为承租人。租期届满后，在双方未达成续租合意的情形下，机械厂作为承租人应负有及时向出租人返还租赁房屋的义务。虽然机械厂抗辩称，因火灾损失鉴定需要保留现场，且案涉四间房屋中的两间库房是其自建，故在库房所有权不明的情况下，机械厂无法从案涉房屋搬离，但因案涉《租房协议书》第一条明确写明修造厂出租给机械厂的房屋为四间，且存在争议的两间库房亦坐落于使用权属于修造厂的土地上，在无其他充分证据证明，而修造厂又不认可库房归属于机械厂的情况下，机械厂以租赁房屋所有权不明不同意搬出的主张不能成立。另，火灾损失司法鉴定报告于一审判决前已出具且经质证完毕，相关损失赔偿事宜待另案判决确定，现场亦无需再保留，因此机械厂应当从案涉租赁房屋中搬离；2.关于租期届满后机械厂应否向修造厂支付房屋占有使用费问题。租期届满后，机械厂作为承租人负有及时返还案涉租赁房屋的义务，但案涉四间房屋除被烧毁的一间外，机械厂占用其中一间房屋至2015年10月，剩余两间占用至今。因机械厂逾期占用房屋的行为会给修造厂造成一定的损失，故承租人机械厂应当向出租人修造厂支付案涉房屋占有使用费。对于数额问题，原审法院参照双方租赁合同约定的租赁期内租赁费的数额，并综合考虑了机械厂逾期返还租赁物的时间、原因以及双方因发生火灾引起的损害赔偿诉讼及损失鉴定等因素，将逾期占用使用费确定为1.2万元公平合理，并无不当，应予维持；3.关于原审程序是否违法问题。虽然原审审理中原审法院对机械厂关于损失赔偿问题提出的反诉未予受理，但机械厂已就火灾损失赔偿事宜另案告诉，原审未予受理并未影响机械厂的实体权利。综上，机械厂的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人长春市南关区建新塑料机械厂承担。本判决为终审判决。审 判 长  绳继萍审 判 员  王晓艳代理审判员  梁 芳二〇一七年二月二十日书 记 员  米志娜