江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0924民初6802号原告：中国银行股份有限公司射阳支行，住所地：射阳县合德镇人民路71号。法定代表人：陈春林，行长。委托诉讼代理人：张永中，江苏德佳律师事务所律师。被告：张友华，男，1956年12月25日出生，汉族，现在常州溧阳监狱服刑。被告：陆治（系张友华妻子），女，1955年1月5日出生，汉族，现在南京女子监狱服刑。被告：潘先凤，女，1965年2月17日出生，汉族，住射阳县。被告：射阳威尔玛房地产有限责任公司，住所地：射阳县合德镇振阳街东侧中心商业广场。法定代表人：陈保良，董事长。委托诉讼代理人：尤志标，射阳县沿海法律服务所法律工作者。原告中国银行股份有限公司射阳支行（下称中行射阳支行）与被告张友华、陆治、潘先凤、射阳威尔玛房地产有限责任公司（下称威尔玛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月3日、2月4日公开开庭进行了审理。本案原告中行射阳支行的委托诉讼代理人张永中，被告张友华、陆治，被告威尔玛房地产公司的委托诉讼代理人尤志标均到庭参加诉讼，被告潘先凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中行射阳支行向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决张友华、陆治偿还中行射阳支行借款115504.45元，利息9006.13元，罚息20380.83元（截止2016年8月8日），合计144891.41元，并以本金115504.45元为基数，从2016年8月9日起，按月利率7.14‰支付利息至实际履行之日；2.潘先凤、威尔玛房地产公司承担连带清偿责任；3.中行射阳支行对张友华、陆治购买的用于抵押的位于射阳县合德镇兴阳广场H座4楼412－418号房屋享有优先受偿权。事实和理由：张友华、陆治于2005年10月11日同中行射阳支行签订了借款合同，办理了390000元购房贷款。合同约定等额本息还款法，约定利率为月利率5.1‰。张友华、陆治用射阳县合德镇兴阳广场H座4楼412－418号房屋作为抵押。潘先凤及威尔玛房地产公司作连带责任担保。但张友华、陆治仅按约定还本付息至2013年7月份。陆治辩称，我不是不还，而是因为没有人身自由，利息应该还按照月利率5.1‰。等我房子拍买时这笔钱优先偿还。张友华辩称，欠银行的贷款还按照合同履行，我打算在2017年4月底前一次性结清。潘先凤辩称，我签字担保属实，但请法院审查担保期限是否已经过了。威尔玛房地产公司辩称，1.中行射阳支行没有在保证期间内主张权利，已超过了保证期间；2.威尔玛房地产公司是基于中行射阳支行与张友华、陆治之间的抵押借款合同为前提进行的担保，但张友华、陆治用于抵押借款的房屋，在抵押借款时没有办理他项权证书，实际上没有形成抵押，故担保人的担保条件不成就，属无效担保，中行射阳支行存在过错；3.如果确认其抵押成立，则威尔玛房地产公司应在张友华、陆治财产不足以清偿的情况承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中行射阳支行向本院提交了1.房屋买卖合同1份，主要内容为威尔玛房地产公司将位于兴阳广场第H座4层H－412－418号房屋出售给张友华，合同中H－412－418号房屋系经过改动形成，改动部位加盖威尔玛房地产公司印章（该合同系由中行射阳支行收执）；2.中行射阳支行楼宇按揭（抵押）贷款合同1份，主要内容为，借款用途：张友华、陆治购买座落于兴阳广场H－412－418房地产，建筑面积为450.03平方米，总价款390000元。借款金额为390000元，借款期限为10年，从2005年10月起至2015年10月，月利率为5.1‰。还款方式为等额本息还款法，张友华、陆治须在每月14日之前将当月应还本息额存入还款账户，保证中行射阳支行在每月15日实施扣款。如未按本合同规定归还贷款本息，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起计收罚息，直至借款人完全清偿本息为止，贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的基础上加40%。如张友华、陆治借款期内存在连续三个月或累计六个月未按合同约定归还借款本息的，视为贷款自动全部提前到期，中行射阳支行有权提前收回全部贷款本息。威尔玛房地产公司为该借款提供了连带责任担保，保证范围为贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿款、实现贷款债权的费用以及诉讼费、律师公正费等其他相关费用的总额。保证期间，从本合同项下债务到期之日起至威尔玛房地产公司协助借款人取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》、《国有土地使用权证》交由中行射阳支行执管为止；如张友华、陆治在本合同项下的债权又有物的担保的，在债权人行使担保债权时，保证人放弃要求债权人先行使担保物权的抗辩；3.贷款借款借据1份，证明中行射阳支行向张友华支付390000元；4.《中国银行个人商业用房贷款保证合同》1份，主要内容为，潘先凤为张友华、陆治向中行射阳支行的390000元借款提供连带责任担保，保证范围为390000元本金、利息、罚息、赔偿金、及实现贷款债权的费用（包括诉讼费、律师费），保证期限为自本合同生效之日起至借款合同履行期届满后两年；5.《中国银行贷款抵押合同》1份，主要内容为，张友华、陆治以座落在兴阳广场H－412－418号房产作为390000元贷款的抵押，张友华、陆治到期不能偿还债务，中行射阳支行以抵押财产优先受偿。张友华、陆治对证据1.2.3.4.5.的质证意见为无异议。威尔玛房地产公司对证据1.2.3.4.5.的质证意见为，真实性无异议，但不同意中行射阳支行的举证目的，张友华从2013年7月份开始就停付本息，中行射阳支行从未向威尔玛公司主张过权利。威尔玛房地产公司向本院提交6.商品房买卖合同3份，第一份合同主要内容为，威尔玛房地产公司于2005年7月4日将座落于兴阳广场第H－426号房屋出售给张友华；第二份合同主要内容为，威尔玛房地产公司于2005年7月4日将座落于兴阳广场第H－426－1号房屋出售给陆治；第三份合同主要内容为，威尔玛房地产公司于2010年12月30日将座落于兴阳广场第H－404－423号房屋出售给陈建学、钱利月（含H－412－418号房屋）。中行射阳支行对证据6.的质证意见为，对威尔玛公司与陈建学、钱利月订立的房屋买卖合同真实性不予认可，因为合同当中的H－412－418号房屋已于2005年出售给张友华、陆治，并在房产管理部门办理了房产登记手续，同时威尔玛房地产公司也为张友华、陆治的借款提供了担保；对威尔玛房地产公司与张友华、陆治订立的房屋买卖合同真实性不清楚，张友华、陆治并没有以该房屋抵押向我行贷款。本案在审理中，本院依职权在射阳县房产管理所查询，没有兴阳广场H－412－418号房屋登记信息和房产档案。本院认为，中行射阳支行提供和威尔玛房地产公司提交的证据中，证据5.因张友华、陆治不享有H－412－418号所有权，其贷款抵押合同应认定的无效合同，其余证据具有真实性、合法性、与本案有关联性，能够证明本案事实，均具有证明效力。本院认为，1.中行射阳支行张友华、陆治及威尔玛房地产公司签订的楼宇按揭（抵押）贷款合同不违背法律、法规的规定，应认定为有效合同，该合同中约定的借款用途为张友华、陆治购买座落于兴阳广场H－412－418房屋，但事实上张友华、陆治并未购买该处房屋，不是该处房屋的产权所有人，故张友华、陆治与中行射阳支行签订的以该房产作为抵押的贷款抵押合同应认定为无效合同；2.从威尔玛房地产公司提供给本院的三份商品房买卖合同来看，兴阳广场H－412－418号房屋于2010年12月30日由威尔玛房地产公司出售并交付给陈建学、钱利月，该房产并未向张友华、陆治出售，而威尔玛房地产公司向本院提交的与张友华签订的商品房买卖合同显示威尔玛房地产公司系将H－426号房屋出售给张友华，而交给中行射阳支行的商品房买卖合同将H－426号改写成H－412－418号，并加盖了威尔玛房地产公司的印章，故张友华、陆治和威尔玛房地产公司对导致中行射阳支行与张友华、陆治签订贷款抵押合同无效有过错，中行射阳支行无过错，威尔玛房地产公司及张友华、陆治对中行射阳支行的经济损失，承担连带赔偿责任；3.关于担保期间，双方约定以《房屋他项权证》、《国有土地使用权证》交由中行射阳支行执管时为担保期间届满日，而威尔玛房地产公司没有协助张友华、陆治取得《房屋所有权证书》、《国有土地使用权证》，并办理完正式抵押登记手续将《房屋他项权证》、《国有土地使用权证》交由中行射阳支行执管，按照合同约定，威尔玛房地产公司的保证责任不能免除；张友华、陆治停止偿还借款本息的时间是2013年7月份，按照合同约定，贷款全部自动到期日为2013年10月31日，中行射阳支行于2015年3月30日向本院起诉，本院于2015年3月31日受理，于2015年4月7日立案，没有超过双方约定的2年保证期间。虽然中行射阳支行于2015年12月18日撤诉，但本案应从2015年3月30起开始计算诉讼时效，中行射阳支行于2016年10月20日再次向本院起诉，亦不超过诉讼时效期间；综上，威尔玛房地产公司关于本案已超过保证期间的辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳；潘先凤的担保亦未超过约定的保证期间。威尔玛房地产公司及潘先凤作为连带责任保证人，应对张友华、陆治的还款义务承担连带清偿责任。综上，中行射阳支行要求张友华、陆治偿还借款本息，威尔玛房地产公司、潘先凤承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法应予支持。中行射阳支行要求对兴阳广场H－412－418号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张友华、陆治在本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司射阳支行借款115504.45元，利息9006.13元，罚息20380.83元，合计144891.41元以及2016年8月9日之后的利息（以本金115504.45元为基数，从2016年8月9日起按月利率5.1‰ⅹ（1+40%）＝7.14‰标准计算至实际履行之日）；二、被告射阳威尔玛房地产有限责任公司、潘先凤对被告张友华、陆治的上述还款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告射阳县威尔玛房地产有限责任公司、潘先凤承担保证责任后，有权向被告张友华、陆治追偿。案件受理费3258元，由被告张友华、陆治、射阳威尔玛房地产有限责任公司、潘先凤负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张洪兵代理审判员  成 云代理审判员  王雄文二〇一七年二月二十七日书 记 员  丁小玲附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.最高人民法院关于适用《中华人共和国担保法》若干问题的解释第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。4.《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。