上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初47381号原告(反诉被告)上海航空机械有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨建利。委托代理人张百鸣，男。委托代理人刘瑛，女。被告(反诉原告)上海索菲玛工业过滤器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人CIORGIOCIROXDI。委托代理人张宏，上海恒峰律师事务所律师。委托代理人徐立平，上海恒峰律师事务所律师。原告上海航空机械有限公司诉被告上海索菲玛工业过滤器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，被告依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，分别于2016年8月30日、12月26日公开开庭进行了审理。原告上海航空机械有限公司的委托代理人刘瑛、张百鸣，被告上海索菲玛工业过滤器有限公司的委托代理人张宏、徐立平均到庭参加诉讼。审理中，经当事人申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告上海航空机械有限公司诉称，2015年4月30日，原、被告签订租赁合同，被告承租位于上海市浦东新区宣桥镇园迪路XXX号约5000平方米的房屋作为仓库使用(以下简称租赁房屋)，月租金为人民币(以下币种同)106,458元，租期2年。2016年初，被告提前解除合同，经原告同意，双方解除了租赁合同，在办理房屋交接时原告发现被告在使用房屋过程中对房屋进行了损害，原告要求被告恢复房屋原状，被告向原告支付了50,000元作为维修保证金，后被告于2016年4月30日搬离。随后，原告多次发函要求被告进行修理，被告回函称同意原告用其所缴纳的保证金以及房屋押金自行修理，金额超过保证金应告知被告。原告随后委托第三方提供恢复原状的工程报价，并将报价单送达被告，被告回函不同意该报价。由于被告不同意原告提供的报价，又不对原告的房屋恢复原状，致使原告的房屋至今无法使用，故原告起诉，要求：1、请求判令被告依法恢复承租原告的租赁物原状；2、赔偿原告损失，自2016年5月1日至恢复原状期间的租金损失，按照每月106,458元租金计算；3、被告承担本案诉讼费用。被告上海索菲玛工业过滤器有限公司辩称，不同意原告诉请。被告愿意恢复原状并提出了方案，但都被原告拒绝，原告提出不合理的方案要求被告恢复。现在仍然同意恢复原状，只是双方对于怎样恢复有争议。租赁物没有恢复是原告造成的，租赁物能否出租跟被告也没有关系，故也不同意第二项诉讼请求。反诉原告上海索菲玛工业过滤器有限公司诉称，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，合同履行过程中，反诉被告屡次违反合同，阻止反诉原告的员工和设备进出租赁场地，导致反诉原告生产中断，向第三方供货延迟，为了减小对第三人的违约损失，反诉原告被迫将与第三人约定的海运方式改为空运，从而导致运费大幅度增加。另外，反诉被告超出合同约定向反诉原告收取额外的人员费用。在反诉被告首先违反合同约定提出解除合同的情况下，双方一致同意解除合同并达成书面解除协议，此时，反诉被告不但无理扣除合同项下的租赁押金，还以限制反诉原告货物移出租赁房屋的方式向反诉原告要求额外的维修保证金。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，要求：1、请求判令被反诉人返还押金106,458元，维修保证金50,000元、航空运费606,146.48元、停产损失106,310元、超出合同约定多收取的人头费80,800元，以上共计949,714.48元；2、请求判定被反诉人承担反诉的全部诉讼费用。反诉被告上海航空机械有限公司辩称，不同意退还押金和维修保证金，反诉原告至今未将房屋修复，保证金不具备返还条件。2016年4月8日反诉原告突然提出要求解除合同，反诉被告也同意了，双方于4月20日签约解除合同。按照合同约定，反诉原告应提前15天提出解除，反诉被告认为反诉原告违约，所以不同意返还押金。反诉原告要求反诉被告赔偿损失依据不足，合同对于人员数额进行了限制，超出部分人员需要办理手续，反诉原告超出部分人员没办手续。经审理查明：2015年4月20日，原、被告就被告承租租赁房屋签订租赁协议，约定原告将租赁房屋出租给被告做仓库使用。协议第2.1约定，房租每月为106,458元，每三个月一付，上述租赁费包括用于照明、电脑及叉车充电的电费、15人以内的生活用水水费及生活垃圾清理费(如超过15人且该超额人员在租赁场所停留满一天的，超额人数在15-25人之间时，原告有权按每人每月100元的标准对超额人员额外收费，超过25人时，原告有权按每人每月1,000元的标准对超额人员额外收费)。第3条约定，双方同意每三个月支付一次租金，支付日期为该支付期前的最后10天，原告在被告支付前10天内开具等额发票给原告，如被告延迟开具发票，前述原告的支付时间相应顺延，同时被告应提供相当于一个月租金的押金给原告，原告出具等额收据，租赁协议届满且被告把租赁物移交给原告后，押金应由原告无息返还给被告。第9.4条约定，在提前15天书面通知原告后，被告可终止本协议。2016年4月11日，被告发函给原告，通知原告将于2016年4月26日搬出位于南汇工业园区园迪路XXX号的仓库，该日期为租赁合同终止的最后一天。2016年4月11日，原告发函给被告，表示由于被告提前终止协议，故原告不再归还被告押金，要求被告于2016年4月15日前汇入原告公司5万元作为维修保证金，在所有损坏设施由被告全部修缮后退还维修保证金，同时要求被告支付2016年2月及3月进出人员费用共计26,300元，至于2016年4月人员进出费用如何结算由双方在被告于4月26日全部搬离后再协定，并要求被告于2016年4月26日上午9时与原告进行检查移交等。2016年4月20日，原、被告达成《解除合同协议》，被告同意：“1、乙方(被告)同意于2016年4月22日前支付50,000元人民币维修保证金，甲方(原告)出具等额收据，在乙方维修设施完成后通知甲方验收，验收合格后的2天内由甲方全额退还给乙方；2、租赁费支付到2016年4月30日，租金按照现有合同标准(共计35,486元人民币)，但甲方同意可延长5天(免费)。该笔费用由乙方在结束搬离仓库当天支付，甲方开具等额发票；3、甲乙双方对乙方已经支付的保证金(共计106,458元人民币)的处置存在争议，现一致同意由法院进行裁决是否要由甲方返还给乙方；4、乙方于2016年4月22日前支付二月份和三月份超额人员费用共计26,300元人民币；5、甲乙双方于2016年5月10日前完成检查移交，移交标准见合同附件。”2016年4月30日，被告从租赁房屋内搬出。2016年5月10日，原告发送邮件给被告催要租金35,488元，同时表示双方已于5月5日对厂房进行检查，被告承诺于5月10日拿出维修方案，原告也要求维修期控制在一个月内，最晚不能超过2016年6月10日等。2016年5月18日，原告发函给被告，要求被告接到函件后15日内完成厂房修缮义务，恢复厂房原状；如被告在接到函件后15日未开始进行上述修缮义务，原告有权自行修缮施工，由此产生的施工费用及因施工造成的租赁利益损失，被告应当承担赔偿责任；如被告在接到函件后15日内未能完成上述修缮义务，造成原告延期租赁利益损失，视为未能完整、合格交付租赁物，应当向原告赔偿延期交付损失。2016年5月27日，原告再次发送邮件给被告，表示因原告发函给被告，被告未有明确答复，故原告于5月26日已请施工方对损坏设施进行报价，期间又发现进大门左边第一根钢结构立柱撞坏及钢结构拉杆弯曲，请被告于5月30日前派人现场查看等。2016年5月30日，被告发函给原告，表示被告已按2016年4月20日协议支付原告5万元维修保证金，原告可以委托第三方用该维修保证金修理维修清单中所列项目，并在扣除维修费用后将余额退还被告，另原告仍欠被告106,458元保证金未归还，如维修费用超过5万元，要求原告就维修及其性质与被告商谈，如维修费用真实可信，原告可从原保证金中扣除维修费用。2016年6月1日，原告发函给被告，表示根据被告的回函原告已委托第三人上海驭阳装饰工程有限公司按照双方确认的维修签订进行报价，工程费用为450,140.50元，该费用已超过被告所留保证金及押金，故致函被告进行确认，如有异议可在收到函件后3日内委托其他公司进行报价并进行修缮工程，逾期原告视为被告同意该工程价格，立即开始进行施工建设；报价清单为：1、玻璃窗玻璃2块合计640元，2、南大门一扇，合计8,500元，3、西南大门1扇，合计8,500元，4、西南边门门框1个，合计1,200元，5、供应室门框1个，合计1,200元，6、东小房间门锁1把，合计150元，7、房顶吊灯3盏，合计255元，8、应急灯20盏，合计6,400元，9、安全门灯3盏，合计450元，10、女厕所吸顶灯1盏，合计150元，11、女厕所外吊灯1盏，合计130元，12、女厕所水泵总阀1个，合计850元，13、固定消防栓2只，合计1,300元，14、男厕所小便阀4只，合计720元，15、男厕所大便阀2只，合计300元，16、桥架2处，合计17,200元，17、风扇调速开关3只，合计150元，18、动力柜门锁1把，合计120元，19、男厕所隔断门1扇，合计860元，20、膨胀螺丝去除3,930个，合计38710.5元，21、地坪螺丝孔修补3,930个，合计13,755元，22钢结构拉杆2支，合计8,500元，23、钢结构立柱修复1个，合计2,600元，24环氧地坪4500平方米，合计337,500元。2016年6月2日，被告回函原告，认为原告提供的报价不合理不公平，请原告提供合理报价，如原告按提供给被告的报价对地坪重新施工，原告将承担所有费用及责任。2016年6月7日，原告发函被告，表示原告基于被告要求原告自行维修仓库而委托第三方报价，如被告不接受该报价，被告应自行完成维修义务；被告如不能完成修缮义务，导致原告无法正常使用租赁物，损失由被告承担，赔偿损失计算方式为自2016年5月1日起至恢复原状之日，按每月租金计算。2016年6月12日，被告发函给原告，表示被告同意由原告委托第三方维修，但维修应在必要范围内，原告提供的维修中对地面重建部分不可接受，要求将其从报价中删除，如原告向对地面重建，原告应自行承担费用，因此导致的任何租赁延误与被告无关，只有原告确认上述内容，被告才能批准报价的其余部分。2016年6月15日，原告回函给被告，表示如被告认为施工单位报价过高，请被告委托第三方施工单位进行该工程，并承担相应费用。另查明，被告于2015年4月21日向原告支付押金106,458元。被告于2016年4月20日向被告支付维修设备保证金5万元。审理中，原告认为地坪修复具体方案为：拔出螺丝钉，修补地面漏洞，磨平地面，铺设纱网，对于租赁的4500平方米地坪做环氧地坪漆；被告则认为修复方案有两种，一种为将螺丝钉割断，然后将地面磨平，做小范围修复，第二种为拔出螺丝钉，填补漏洞，磨平地面。为此，本院根据原告申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对被告承租的约4500平方米厂房地坪修复出具方案，该公司于2016年11月24日出具司法鉴定意见书。意见书第3.6条明确，根据原告方提供的有关《车间地坪油漆工程合同》环氧地坪施工面积为4000平方米(按实结算)，四道总厚度1毫米，颜色为飞机灰，单价28元每平方米；经现场复核，被告租赁的场地地坪，在建筑构造最上层为细石混凝土层，其中约2420平方米范围铺设环氧面层(另约2000平方米地坪为原混凝土层地坪)，堆场区域环氧地坪被膨胀螺栓打孔破坏，南侧大门入口处地面环氧地坪油漆已脱落。第4.2条明确，修复方案1)除掉地坪内膨胀螺栓：采用拉拔设备拔除膨胀螺栓，对于难以拔出，或螺栓紧挨分布的，可采用切割设备对包含螺栓在内的小范围混凝土加以切割，切割深度应达到螺栓埋置深度；2)混凝土表面处理：对拔除膨胀螺栓造成地坪损伤的，应凿除干净，剔除疏松的混凝土，检查砼是否密实，采用压力水冲洗干净孔洞，在孔洞侧壁和底部涂刷聚合物砂浆界面剂；3)浇筑加固用聚合物砂浆：采用加固用聚合物砂浆(Ⅱ级)对孔洞进行填补，表面应抹平，确保新老材料结合牢固，在分仓缝处，按原要求留置分仓缝；4)养护、维护：5)待加固用聚合砂浆强度达到要求后，清理干净地坪面层，清理已疏松、起壳的环氧地坪层，洗刷表面油污，在原部位按原做法做环氧地坪。鉴定工程师到庭表示，修复地坪实际有环氧地坪和未做环氧地坪，未做环氧地坪部分修复即按照去除螺栓修复方案做，环氧地坪部分需对整改环氧地坪重新做；环氧地坪施工大概需要一到二周，加上拔钉子的时间会长一些，现场查看发现取出过一些钉子，但钉子露出地面部分全部被打弯了，所以取钉时间可能更长一些。原、被告对鉴定意见均无异议，被告提出当时原告出具的修复方案是对4500平方米都要重新做环氧地坪，故双方发生争议，地坪未修复原因主要在于原告；原告则表示当时告知被告的方案是第三方出具，当时也没有说整个地面都要做环氧地坪，原告当时提出自己修复，但被告仅同意支付5万元，故没有去修。另原告表示就租金标准问题，鉴于本案实际情况，为便于案件处理，同意按照9万元/月标准计算原告不能正常使用租赁物的损失。上述事实，由租赁协议、收据、双方往来函件等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋转让签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。本诉部分，双方就解除合同达成了一致意见，对于解除合同后的相关维修问题也达成一致意见，被告理应积极履行义务。对于修复的内容被告并无异议，但双方对修复方案存有异议。根据鉴定意见，对于环氧地坪部分确需整体重做，结合被告在审理中的意见，本院认为导致未能就被告确认修复并未进行修复的主要原因在于被告，故原告要求被告支付相应损失的请求本院据实予以支持。对于标准，原告参照原双方租金标准予以调整后，尚属合理，本院予以支持。反诉部分，原、被告对解除合同及维修等达成一致意见，反诉被告理应在反诉原告完成相关的维修义务后及时将押金及维修保证金返还给反诉被告。反诉被告提出因反诉被告提出解除合同故押金不予退还，但根据双方合同约定，反诉原告提前15天通知反诉被告后即可终止租赁协议，而反诉原告亦依约提前发函通知了反诉被告，双方事后对租赁协议的解除达成了一致意见，故反诉被告以此为由不退押金的抗辩本院不予采信。对于维修保证金，根据双方约定反诉被告应于维修设施完成并验收合格后2天内将该保证金返还反诉原告。对于反诉原告提出的航空运费、停产损失及原告多收被告人头费，该事实均发生在双方租赁协议履行过程中，且对于反诉原告人员进出人数等双方在合同中均有约定，反诉原告对于由此可能造成的问题应有预见性，且对于损失问题在租赁合同期间反诉原告亦从未主张，且在双方解除合同对于此均未涉及，相反反诉原告仍同意按照反诉被告的要求缴纳相应月份的超额人员费用，可见双方对于租赁合同该部分问题已处理完毕，无其他争议，故反诉原告再行要求主张该部分费用本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海索菲玛工业过滤器有限公司于本判决生效之日起十五日内对其原承租的上海浦东新区园迪路XXX号厂房玻璃窗玻璃2块、南大门1扇、西南大门1扇、西南边门门框1个、供应室门框1个、东小房间门锁1把、房顶吊灯3盏、应急灯20盏、安全门灯3盏、女厕所吸顶灯1盏，女厕所外吊灯1盏、女厕所水泵总阀1个、固定消防栓2只、男厕所小便阀4只、男厕所大便阀2只、桥架2处、风扇调速开关3只、动力柜门锁1把、男厕所隔断门1扇、钢结构立柱1处及地坪进行修复，其中地坪修复按照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的修复方案进行修复；二、被告上海索菲玛工业过滤器有限公司于本判决生效之日起十五日赔偿原告上海航空机械有限公司损失(自2016年5月6日起至上述第一项内容修复完毕之日止，按照90,000元/月标准计算)；三、反诉被告上海航空机械有限公司于本判决生效之日起十五日返还反诉原告上海索菲玛工业过滤器有限公司押金106458；四、反诉被告上海航空机械有限公司于反诉原告上海索菲玛工业过滤器有限公司完成上述第一项修复内容并经验收合格后二日内，返还反诉原告上海索菲玛工业过滤器有限公司维修保证金50000元；五、驳回反诉原告上海索菲玛工业过滤器有限公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,493.74元，减半收取计2,246.87元，由被告上海索菲玛工业过滤器有限公司负担；鉴定费50,000元，由被告上海索菲玛工业过滤器有限公司负担；反诉案件受理费6,648.50元，由反诉原告上海索菲玛工业过滤器有限公司负担5,553.50元，反诉被告上海航空机械有限公司负担1,095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一七年二月十五日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。