四川省南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1302民初287号原告：何娟，女，1984年9月出生，汉族，住南充市顺庆区。委托诉讼代理人：李知疾，四川川乾律师事务所律师。被告：南充市仁和春天投资有限公司，住所地南充市顺庆区。法定代表人：廖方斌，董事长。委托诉讼代理人：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。原告何娟与被告南充市仁和春天投资有限公司（以下简称仁和春天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈叙瑺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何娟的委托诉讼代理人李知疾、被告仁和春天公司的委托诉讼代理人蒙艳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担原告因无法使用可变空间的违约责任，赔偿原告经济损失60210.63元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月13日，原告到被告位于顺庆区交汇处的仁和春天花园销售中心，被告销售人员接待原告并向原告推介3幢B2户型，称该户型建筑面积139.67平方米，实得面积153平方米的房屋，该户型包含可变空间一块，可由业主自行装修。该销售中心内展示的该户型销售模型也是制作成将可变空间装修成书房格局，同时现场提供用于计算购房价款的《户型品鉴》资料中的平面结构图中明确标示，该户型内包含该处可变空间。原告考虑到该户型利用率高，可弥补户型公摊面积大的不足，加之被告再三承诺，该处空间不写入合同但确实由买受人使用。原告由此与被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《车位认购协议》，购买了被告开发的仁和春天花园房屋。合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但原告欲对该处空间进行装修改造时，同户型先装修住户在该空间内施工被城管部门叫停，并将已经装修成功的楼板等予以强制拆除，并告之不得通过装修利用该处空间。为此，被告应当承担相应违约责任，现诉至本院提出上述诉请。被告仁和春天公司辩称，1、原告基于品鉴宣传资料、装修模型，认为合同中包含对可变空间的约定，我方不予认可。品鉴图和模型仅为宣传资料，且宣传资料上有仅供参考的字样；2、品鉴图案涉部分为斜线，其表明为镂空天井，原告无证据证明被告是将该部分作为房屋出售，由此业主产生可作房屋使用的行为属认知错误，被告未明确要约或承诺该处镂空空间业主有权作为房屋功能使用；3、原告在品鉴图中标识的建筑面积约139.67平方米，实得面积约153平方米，153平方米实际指可使用面积，包括实际合同中载明面积139.67平方米以及阳台、飘窗部分（阳台面积按50%计算、飘窗不计算面积），该面积不包含镂空部分。同时合同中未约定可变空间部分属于实得面积约153平方米内，双方应以书面合同为准。双方签订的补充协议也明确原广告、宣传、模型等不作为约定和验收依据；4、本案中实际为原告对可变空间实施改造，并受到相应行政处罚，其实施改造的责任主体不是被告公司。请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告仁和春天公司经批准开发位于南充市顺庆区潆华工业园“仁和春天花园”小区。仁和春天公司在楼市开盘时设置了房屋模型，并公开向购房人广泛发放了户型品鉴图册。在上述图册中，户型品鉴图册明确标示：建筑面积约139.67平方米，实得面积约153平方米，品鉴图册装修方案示意图上显示厨房旁以空白框架的方式标示一处可变空间，品鉴图册平面结构图上显示以蓝色标注阳台为半赠送，以绿色标注飘窗为全赠送，但未明确其具体赠送面积。品鉴图册尾部提示，本户型图册所标尺寸、装修风格及家具陈设仅为参考建议，交房标准以《商品房买卖合同》约定为准。相同户型房屋，可能因楼层、单元、外立面等差异，造成局部结构和面积的不同，具体以《商品房买卖合同》中的约定为准。被告在仁和春天花园销售中心设置的房屋模型中装修方案示意图上模型显示厨房旁空白框架则明确设置为书房并附带装修风格及家具陈设。2014年5月13日，原告何娟与被告仁和春天公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告何娟购买由被告仁和春天公司开发的位于顺庆区潆华工业园“仁和春天花园”住宅一套，其建筑面积139.67平方米，其中套内建筑面积110.02平方米。房屋总价款为753550元，付款方式为按揭付款。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。规划行政部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的设计变更（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。该合同于2016年8月6日在南充市房地产管理局办理了备案登记。二原告与被告仁和春天公司在签订《商品房买卖合同》的当天又签订《补充协议》，其中第十六条约定：“双方的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。出卖人发布的广告、宣传单、模型等宣传资料上记载的内容和非出卖人加盖公章确认的书面承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。未经出卖人书面授权，出卖人雇佣的任何人员所出具或签署的任何文件均属无效。”上述合同签订后，原告按约履行了付款义务，被告亦向原告交付了房屋，但原告准备对该处空间进行装修改造时，同户型先装修住户在该空间内施工被城管部门予以强制拆除。现原告为维护其合法权益，故诉至本院提出上述诉请。另查明，南充市顺庆区人民法院（2016）川1302行初99号行政判决书判决认定：业主的建修行为系违法搭建，南充市城市管理行政执法局的强制拆除行为因程序不合法，确认其强制拆除行为违法。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点，被告仁和春天公司所进行的商品房销售广告应认定为要约邀请还是要约？被告仁和春天公司是否应当承担虚假广告的损害赔偿责任？本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从该条司法解释可以看出，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。本案中，虽然被告仁和春天公司在宣传资料和房屋模型中对可变空间可设置为书房的允诺确定、具体，但对该处空间进行装修改造因存在外界因素的影响，本身具有不确定性，其内容不能被明确地预期，同时原告并未举证证明该允诺的内容对合同的订立及房屋的价格有重大影响，故销售广告和宣传资料中对可变空间可设置为书房的宣传内容应视为要约邀请，不应当视为合同内容。同时双方在《补充协议》中约定：“双方的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。出卖人发布的广告、宣传单、模型等宣传资料上记载的内容和非出卖人加盖公章确认的书面承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。未经出卖人书面授权，出卖人雇佣的任何人员所出具或签署的任何文件均属无效。”该约定进一步明确被告的宣传内容应视为要约邀请，故被告仁和春天公司对此不应承担违约责任，原告主张被告仁和春天公司赔偿因虚假宣传受到的损害的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：驳回原告何娟的诉讼请求。本案诉讼费653元，由原告何娟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  陈叙瑺二〇一七年十一月十五日书记员  汪 希