新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书2017豫07**民初85号原告田波，男，汉族，1964年2月13日出生，委托代理人：经元庆，卫滨区胜利法律服务所，被告新乡市汇佳置业有限公司法定代表人：高昕委托代理人：段志刚、牛帅，河南天坤律师事务所律师被告周皓泽，男，汉族，2000年2月29日出生，住上海市浦东区，委托代理人：牛帅，河南天坤律师事务所律师原告田波诉被告新乡市汇佳置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告新乡市汇佳置业有限公司、周皓泽于2017年5月2日在本院另行以同一事实发生的纠纷起诉原告田波，本院于5月17日下达（2017）豫0703民初325号民事裁定书，裁定合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田波、被告新乡市汇佳置业有限公司、周皓泽委托代理人牛帅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月29日，原告为经营餐饮与被告签订了其开发所有的位于新乡市××号美丽星城小区门面房面积为188平米的租房协议。原告在缴纳了三个月租金11100元及7400元押金后，对该租房内部和门面进行了装修并购置了冰箱、冰柜、空调、灶具，桌椅板凳等所有餐饮必备用品开始经营，仅装修费就用去了54000元。然而在原告经营到7月底时突然停电五天，使原告所备原料悉数变质腐坏。其时，原告认为停电只是偶尔为之，并未计较，谁知又经营不到一个月，又连续停电36天，不单让原告在菜品及用工上遭受重大损失，更在经营声誉上受到无可挽回的重创，无奈原告告知被告生意无法再做，原告其他损失不予追究，仅对原告装修费用给予合理补偿即可双方终止租赁协议，然被告只同意让原告对该租赁房屋转租或出售，此后原告多次找被告协商，被告总是避而不见或找寻理由推脱至今。原告认为：原告已正式通知协议终止，协议解除于法有据，原告不计其他损失仅仅请求合理支付装修款合情合理，由于被告没有尽到合同附随义务，属于合同违约。故起诉1、依法解除原被告之间的租房协议，判令被告赔偿原告装修款4万元及利息；判令被告返还原告租赁押金7400元。二被告辩称：对原告的请求解除原被告之间的租房协议不认可，原告没有解除的权利,也没有相应的事由。对装修款我们不承担，押金已冲抵了房费。二被告反诉称：2015年4月29日，我公司与原告田波签订的《租房协议》，约定：原告租赁我公司房屋的租金，以六个月为节点向我公司提前15天缴纳下次房租；并约定，在租赁期间，原告有权正常销售此房屋（不影响乙方正常使用），若我公司将房屋正常销售，原告应与新业主继续履行本协议至期满，本合同期满后与新业主另行协商租赁事宜。协议履行过程中，原告屡屡拖延支付租金，甚至于自2015年9月以后再不支付租金，我公司多次催告其尽快支付租金，原告仍无动于衷。在双方僵持过程中，我公司于2015年12月21日将该房屋销售给了周皓泽，后周皓泽及其监护人周炜也屡次通知原告期限缴纳租金并腾离房屋，但原告至今仍强占该房屋不与归还。被告反诉请求解除原、被告之间签订的《租房协议》；判令原告立即将其承租的房屋返还给周皓泽；判令原告向被告支付自2015年9月15日至实际腾退之日止的房屋租金（暂计算至2017年1月15日，共计59200元）并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期支付期间的利息2525元（暂计算至2017年1月15日）以上共计61725元；判令原告向周皓泽支付其租期间未缴纳的电费、物业费（现被告已欠缴4501元，之后发生的以实际发生额为准）。原告对二被告反诉辩称：周皓泽我都不知道是谁，我只能将房返还给被告新乡市汇佳置业有限公司。不同意支付房租。因租赁房屋停电，造成我无法经营，我找被告公司的工作人员李海刚（租赁合同被告单位的经办人），要求解除租赁关系，他让我转让，我认为合同违约责任不在我。不同意被告的反诉请求。原告向本院提交的证据材料有：1、《租房协议》一份，以此证明原告租赁被告开发所有的位于新乡市××号美丽星城小区门面房，约定租期、租金等。2、收据二张，证明原告在2015年4月29日向被告公司缴纳了2015年6月6日至2015年9月5日的房租11100元及租房押金7400元。3、美丽星城小区物业办公室证明一份，证明美丽星城小区因维修变压器，2015年7月-9月两次长时间停电。二被告向本院提交的证据材料有：1、周皓泽的房产证；证明案涉租赁房屋被告已于2015年12月21日出售给周皓泽；2、河南省福润德物业服务有限公司情况说明；证明小区因维修变压器，2015年7月-9月两次长时间停电是事实。依据原告的申请，本院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司对新乡市××号美丽星城小区门面装修工程造价进行鉴定，鉴定意见为：被评估房屋装修价值为46580.33元。经庭审质证，被告对原告提交的证据1-3的真实性予以确认；原告对被告提交的证据1、2真实性无异议。原被告对本院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司的鉴定意见无异议。本院对原告提交的证据1-3的，被告提交的证据1、2及本院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司的鉴定意见的真实性、合法性和与本案关联性予以确认，可以作为本案定案的依据。依据证据材料及庭审查明，可以确定以下案件事实：2015年4月29日，原告为经营餐饮与被告新乡市汇佳置业有限公司签订了一份《租房协议》，约定：原告租赁被告开发的位于新乡市××号美丽星城小区门面房，面积为188平米，租期自2015年5月6日至2020年6月5日，租金每月3700元，签订合同时缴纳三个月租金11100元，及押金7400元，押金不可用于抵付房租。以后每六个月提前15天交一次租金。在租赁期间，被告有权正常销售此房屋（不影响乙方正常使用），若被告将房屋正常销售，原告应与新业主继续履行本协议至期满，本合同期满后与新业主另行协商租赁事宜。原告租赁期间进行的装修、装饰等设施，合同期满后，被告不负责赔偿及补偿。合同签订当日，原告在缴纳了三个月租金11100元及7400元押金后，开始对该租房进行了装修并经营，2015年7月24日，租赁房屋突然停电至28日，8月24日又突然停电至9月29日(两次停电均因变压器故障)，造成原告无法经营，原告随即向被告新乡市汇佳置业有限公司租赁合同签订人李海岗提出解除合同，双方未达成协议。原告既不在经营和使用该房屋。另：2015年12月21日，被告新乡市汇佳置业有限公司将新乡市××号美丽星城小区门面房出让给被告周皓泽。2017年10月12日,在法院的协调下，原告将租赁房屋内自己所有的物品取走，双方移交租赁房屋。本院认为：1、关于合同解除及造成合同解除的责任。房屋租赁合同即是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。因此，房屋出租人交付承租人的房屋应当能够保证承租人正常合理使用，实现合同目的。案涉房屋自交付被告使用之日不久，2015年7月24日-28日，8月24日-9月29日，即因变压器故障发生两次长时间停电，造成原告的餐馆无法经营，致使原告签订租赁合同的目的无法实现，原告有权提出解除合同和减少或不付租金的请求，然原告未依法采取措施保护自己的利益，直至2017年2月才向人民法院起诉；被告新乡市汇佳置业有限公司在原告自缴纳了三个月租金11100元后，也未按合同约定“每六个月提前15天”向原告催缴租金，原、被告均存在怠于行使权利的行为，故对被告造成的租赁费、物业费损失，原被告均有责任，被告做为出租方应承担主要责任，原告做为承租方也应承担次要责任。2、关于合同解除时间的认定。原告起诉要求解除双方租赁合同是在2017年2月，被告在其反诉过程中亦明确要求解除该合同，双方在诉讼过程中就解除案涉合同已经形成合意，故应认定双方租赁合同于2017年2月予以解除。3、原告要求被告赔偿装修损失及返还保证金。合同解除后，原告有权对装修损失要求赔偿。原告装修房屋经有关部门鉴定损失为46580.33元，原告要求被告新乡市汇佳置业有限公司赔偿，本院应予以支持；因该房屋被告新乡市汇佳置业有限公司已转让给被告周皓泽，被告周皓泽对原告装修利益是实际获得者，故被告周皓泽应对被告新乡市汇佳置业有限公司赔偿原告装修损失承担连带责任。原告要求返还7400元押金，因合同双方约定缴纳的押金系为了保证合同能够依约履行，在案涉合同被依法解除的情况下，被告不具有继续占有原告所缴纳的押金的理由，故原告要求被告归还押金的主张，本院亦予支持。被告反诉要求原告支付电费，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除2015年4月29日，原告田波与被告新乡市汇佳置业有限公司签订的《租房协议》。二、原告田波（反诉被告）于本判决生效后十日内支付被告新乡市汇佳置业有限公司（反诉原告）租赁费、物业费损失24670.8元（租赁费自2015年8月-2017年2月共计18个月为3700元X18=66600元，物业费180平方米X1.2元X18=3888元，原告承担35%即24670.8元，被告承担65%即45817.2元）。三、被告新乡市汇佳置业有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内赔偿原告田波（反诉被告）装修损失46580.33元。四、被告新乡市汇佳置业有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内返还原告田波（反诉被告）押金7400元。五、被告周皓泽对本判决第三项承担连带责任。六、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费985元，反诉费1455元，由原告承担860元，被告承担1580元；鉴定费2000元，由被告新乡市汇佳置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  蒋东义审 判 员  延 辉人民陪审员  闫恒州二〇一七年十一月五日书 记 员  赵福萍