上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初5140号原告上海淳洲酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘忠俤。委托代理人马晓旻，上海市金石律师事务所律师。委托代理人马秀梅，上海市金石律师事务所律师。被告上海新华利房屋动拆迁有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人单业荣。委托代理人马伟文。委托代理人吴铭，上海恒民律师事务所律师。第三人上海伟鹏房地产有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人贾时平。第三人上海芦潮港房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人金培忠。原告上海淳洲酒店管理有限公司(下称淳洲酒店公司)诉被告上海新华利房屋动拆迁有限公司(下称新华利公司)、第三人上海伟鹏房地产有限公司(下称伟鹏公司)、上海芦潮港房地产开发经营有限公司(下称芦潮港公司)案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭进行审理。因芦潮港公司下落不明，本院依法公告送达，且伟鹏公司法定代表人贾时平已收监服刑，故本院于2016年12月29日赴上海北新泾监狱公开开庭进行了审理。原告委托代理人马晓旻、被告委托代理人吴铭、第三人伟鹏公司法定代表人贾时平、第三人芦潮港公司法定代表人金培忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月3日，原告(案外人)收到金山法院送达的(2016)沪0116执异12号《执行裁定书》(下称裁定书)，裁定驳回原告(案外人)请求终止(2014)金执字第2716号案件执行、解除涉诉房屋查封的执行异议申请。原告认为裁定书驳回原告提出的执行异议，缺乏事实依据。2014年4月28日，原告与第三人芦潮港公司签订《房地产权益转让协议》(下称协议书)，约定将位于浦东新区芦潮港镇桃园三村的四套花园住宅(房地产权证编号为：沪房地南字(2006)第010970、010982、011000、011107)(下称系争房屋)转让给原告。该房产为第三人上海国际港务(集团)股份有限公司(下称上港集团)处受让，原告与第三人签订协议时，第三人正与上港集团沟通办理产权过户手续，因此与第三人约定在协议签订之日起两个月内，积极与上港集团协调，为原告办理完成产权过户手续。2014年5月20日，原告已付清全部购房款。2014年8月，第三人将系争房屋的钥匙交给原告，原告已合法占有涉诉房屋并派人对房屋进行看管，限制他人进入，对系争房屋进行了积极管理。原告与第三人签订协议书时，系争房屋虽登记在上港集团名下，但并不存在查封等权利限制的情况，(2014)金执字第2716号执行案件所依据的调解书产生于协议书签订后，因此，客观上系争房屋可以过户到原告名下，且协议中明确约定了第三人为原告办理完成过户手续的时间，后因其他原因第三人未履行合同义务，原告于2014年10月即向浦东新区人民法院提起诉讼要求第三人协助办理过户手续〔案号：(2014)浦民一(民)初字第37666号〕。另外，被告申请执行所依据的法律文书产生于原告与第三人的交易之后，原告对此无法预见。同时，第三人对(2014)金执字第2716号执行案件所依据的调解书有异议，认为是代理人未经委托人同意越权代理的行为，已经向法院提起再审。综上，原告与第三人签订协议书时，系争房屋可以完成过户手续，原告已积极行使自己的权利，并不存在过错。裁定书以原告与第三人签订协议书时系争房屋未过户至第三人名下为由，认为原告存在过错。贵院在查封系争房屋时，系争房屋亦登记在第三人名下，相同情况下不应适用双重标准，现原告的权利能够排除对系争房屋的执行，为此，原告诉讼来院，请求：1、判决停止对原告购买的浦东新区芦潮港镇桃园三村的四套花园住宅(房地产权证编号为：沪房地南字(2006)第010970、010982、011000、011107号)的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、第三人芦潮港公司继续履行与原告签订的协议书，协助原告办理产权过户手续。被告新华利公司辩称，原告没有实际占有系争房屋，原告对房屋没有过户存在过错，原告没有实际支付过房款，37666号案件就是为了对抗执行，里面认定的事实是错误的，我们不认可。第三人伟鹏公司辩称，新华利公司和芦潮港公司之间的纠纷我们不清楚，我司与新华利公司之间有债权债务纠纷，芦潮港公司是否担保已经没有印象了，芦潮港公司自己承认担保，我们也没有异议。第三人芦潮港公司辩称，担保是事实，但是达成调解我们不知道，而且在调解时代理人超越代理权限，全权代理的权限是张曙光自己手写的，公司不认可，现在张曙光人已经找不到了，我们认为有串通嫌疑，调解书我是2016年6月收到的。经审理查明，2014年4月28日，原告淳洲酒店公司作为受让方、第三人芦潮港公司作为转让方、案外人金培忠、季龙根、上海华琛建筑装饰有限公司(下称华琛公司)、上海锦奇建筑装饰有限公司(下称锦奇公司)作为担保方共同签订协议书一份。协议约定，芦潮港公司将其从上港集团受让但尚未过户至其名下的包括系争房屋在内的房地产以3,905,000元的价格出让给淳洲酒店公司，淳洲酒店公司将房屋转让款直接支付给芦潮港公司的债权人兰凌锋。该协议还约定，如芦潮港公司在2014年5月15日前向其债权人兰凌锋支付6,000,000(含之前已付款部分)款项的，本协议书解除。该协议书还约定了其他事项。协议书签订后，2014年5月15日，芦潮港公司未清偿对兰凌峰的债务。2014年5月20日，淳洲酒店公司按照协议约定的账号向案外人兰凌峰账户中分别转入1,500,000元、705,000元及1,700,000元。同年8月芦潮港公司将系争房屋的钥匙交付给淳洲酒店公司。2014年10月20日，淳洲酒店公司作为原告将芦潮港公司、金培忠、华琛公司、锦奇公司、季龙根诉至浦东新区法院，要求芦潮港公司继续履行与淳洲酒店公司间签订的协议书，协助办理系争房地产的过户手续并支付逾期办理过户的违约金；金培忠、华琛公司、锦奇公司、季龙根对芦潮港公司的违约金责任承担连带清偿责任。浦东新区法院经审理后认为协议书合法有效，对于淳洲酒店提出的过户的请求，因系争房屋存在司法查封，故不具备产权变更的条件，但对于淳洲酒店公司主张的违约金责任，予以支持。另查明，新华利公司与伟鹏公司、芦潮港公司间的委托合同纠纷案〔案号为(2014)金民三(民)初字第1439号〕，经本院调解后达成一致意见。后新华利公司申请本院强制执行，本院根据新华利公司申请，于2014年9月26日查封了登记在上港集团名下但出售给芦潮港公司的系争房屋。案外人淳洲酒店公司依法提出执行异议，本院于2016年4月25日作出裁定，驳回淳洲酒店公司的异议申请。淳洲酒店公司对该执行异议裁定不服，故提起异议之诉。以上事实由原告提供的《房地产权益转让协议书》、银行业务回单3份、《房地产转让协议书》、支付凭证5份、房地产登记薄4份、(2014)浦民一9(民)初字第37666号民事判决书一份、(2016)沪0116执异12号执行裁定书一份；被告提供的(2014)浦民一(民)初字第10369号民事判决书、强制执行申请书、照片4份、芦潮港公司提供的委托书以及当事人的陈述、本案庭审笔录为证，并经查证属实。本院认为，关于协议书及淳洲酒店公司与芦潮港公司间的房地产买卖事宜，浦东法院在已生效的(2014)浦民一(民)初字第37666号民事判决书中已确认，现新华利公司辩称该判决系虚假诉讼，实为对抗执行，本院认为，在未有其他证据推翻上述判决的情况下，本院对浦东法院认定的事实及作出的判决予以尊重。根据法律规定，在金钱债权执行中，本案原告作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出了异议，应当符合以下四种情形：一是在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点有二：一是在本院查封前淳洲酒店公司是否已合法占有系争房产；二是淳洲酒店公司对系争房产不能过户是否存在过错。首先，关于原告是否已合法占有的问题。本院认为，对于是否“占有”的理解不应片面，原告淳洲酒店公司仅仅是取得系争房屋的钥匙，从查明的事实来看，其并未对系争房屋进行实际的管理、支配或使用，淳洲酒店公司也未能提供证据证明其在本院查封前积极利用和管理了系争房屋，在此前提下，淳洲酒店公司主张其已合法占有系争房屋，本院难以采信。其次，关于原告是否存在过错的问题。本院认为，原告淳洲酒店公司与第三人芦潮港公司签订协议书时，系争房产尚未过户至芦潮港公司名下，芦潮港公司对系争房屋的物权存在一定权利障碍与瑕疵，在此情况下，原告仍与之签订《房地产权益转让协议书》，其未对交易风险尽到相应的注意、防范义务，应对系争房屋不能过户承担相应的过错责任。综上，对于原告停止对其购买的浦东新区芦潮港镇桃园三村的四套花园住宅(房地产权证编号为：沪房地南字(2006)第010970、010982、011000、011107号)的强制执行并解除对涉诉房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。相应地，对于原告的第二项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告上海淳洲酒店管理有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费38,000元，由原告上海淳洲酒店管理有限公司负担(已预缴)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强审 判 员  王 超人民陪审员  智雪忠二〇一七年二月二十日书 记 员  宋 骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）再人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。