山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终4360号上诉人（原审原告）：孙恒明，男，1952年9月4日出生，汉族，山东百安居置业咨询有限公司董事长，住济南市。委托诉讼代理人：刘士森，北京市隆安（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晴，北京市隆安（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中润物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：边玉军，总经理。委托诉讼代理人：马雷，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：管清杰，山东平正大律师事务所律师。上诉人孙恒明因与被上诉人中润物业管理有限公司（以下简称中润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015)历商初字第3038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙恒明上诉请求：1.撤销一审判决第三项，要求中润物业公司返还孙恒明2013年3月1日至2013年3月22日的水费、电费及2013年3月23日至2014年2月28日的物业费，电梯费、水费及电费共计5964.9元;2.撤销一审判决第四项，要求中润物业公司返还孙恒明2014年3月1日至2015年3月31日的物业费、电费、电梯费、水费共计3834.3元，以及赔偿孙恒明50000元的经济损失；3.一、二审诉讼费用由中润物业公司承担。事实和理由：一、孙恒明要求中润物业公司返还原租户毛某梅或原房主欠缴纳的物业水电费，事实清楚，合理合法。一审法院依据《物业管理条例》第四十二条之规定，属于适用法律和认定事实错误。孙恒明于2013年3月22日通过法院拍卖取得了涉案房屋的所有权，一直到2014年3月22日才将房屋收回。在2014年3月22日之前，毛某梅一直是涉案房屋真正的使用人，期间的物业服务等费用，应由实际使用人毛某梅或原房东承担。涉案房屋的物业费、水、电费，中润物业公司应继续向毛某梅或原房主收取。按照中润物业公司的物业管理规定，每两个月即应向业主或租户收一次物业和水电费用，并且不交清物业公司的欠款，业主或租户不得搬走。自2013年3月1日至2014年3月25日，中润物业公司没有向毛某梅或原房主收取物业水电费，在该租户没有交清欠款的情况下，让其搬走,由此造成的损失，完全是中润物业公司失职和不作为所导致的。二、孙恒明要求中润物业公司返还断水断电期间的物业水、电费，事实清楚，理由充分，合理合法。因孙恒明拒交原租户欠交的物业水电费，中润物业公司从2014年3月26日至2015年3月25日，对涉案房屋进行了停水停电，中润物业公司已经停止提供物业服务，不应向孙恒明收取物业电梯费。三、孙恒明要求中润物业公司赔偿经济损失，有充分的事实和法律依据，一审中，孙恒明提交了与济南奔豪经贸有限公司的房屋租赁合同原件，《解除房屋租赁合同的协议》以及《收据》的原件，这些证据足以证明因中润物业公司断水断电给孙恒明带来的经济损失。退一万步来讲，即使没有上述证据，中润物业公司擅自长时间断水断电必然导致涉案房屋无法正常使用、出租和转卖，这本身就是对孙恒明财产权益的侵犯。根据《侵权责任法》第六条的规定，业主与物业公司之间只是物业服务的法律关系，物业公司无权对业主断水断电，由此给业主造成的损失，业主有权追究物业公司的侵权责任，并有权要求其赔偿。四、本案从立案到判决用了近一年半的超长时间，且审理采用的是简易程序，明显违反了审限规定。综上所述，一审法院适用法律、认定事实错误，程序违法，判决不公。中润物业公司辩称，孙恒明作为中润物业公司提供物业服务的小区业主，应该缴纳物业服务费以及期间产生的水电等消耗费用。孙恒明没有证据证明因为中润物业公司的原因导致其产生经济损失，孙恒明不但没有产生经济损失，而且还因该房屋的出售获得了经济利益。孙恒明向一审法院起诉请求：1.中润物业公司返还孙恒明2013年3月1日至2014年2月28日的物业费、电梯费、水费、电费共计6159.81元；2.中润物业公司返还孙恒明2014年3月1日至2015年3月31日的物业费、电费、电梯费、水费，共计3834.3元；3.中润物业公司返还2015年9月1日至2015年9月30日的物业费、电梯费共279元；4.中润物业公司赔偿孙恒明50000元的经济损失；5.本案诉讼费用全部由中润物业公司承担。一审法院认定事实：孙恒明于2013年3月22日通过法院拍卖方式取得了案外人翟某峰名下位于济南市经十东路中润世纪城*号楼*室（以下简称涉案房屋）的所有权，并自当日取得了涉案房屋产权证书。2013年3月28日，一审法院发布通知，载明：涉案房屋所有人已变更为孙恒明，根据有关法律规定，该房屋的现住人应当腾出房屋，如有异议请于本通知张贴之日起5日内向一审法院提出异议，逾期一审法院将依法强制腾房。2013年4月1日，案外人毛某梅以其与翟某峰曾于2011年12月5日就涉案房屋签订过房屋租赁合同为由，向一审法院提出执行异议申请，该房屋租赁合同约定：翟某峰将涉案房屋租赁给毛某梅使用，租赁期限为10年，自2011年12月5日起至2021年12月5日止，租赁期间房屋的水电费用由毛某梅缴纳。后孙恒明与毛某梅于2014年2月23日达成治安调解，由孙恒明一次性补偿毛某梅52000元，毛某梅自收款之日起30日内腾房，孙恒明付款后，毛某梅依约将涉案房屋腾空交付孙恒明。2015年7月23日中润物业向孙恒明发出律师函，载明：孙恒明欠付中润物业2013年3月份至2014年2月份的物业服务费2642.4元，2013年3月1日至2014年2月28日的水费401.25元、电梯费699.6元、电费2410.65元、电费损失6.6元及按照物业合同约定的违约金，上述费用本金共计6160.5元。后孙恒明向中润物业交纳了2013年3月至2015年10月的物业及电梯费、2013年2月21日至2015年8月20日的水电费共计11994.3元。2014年3月26日，孙恒明与济南奔豪经贸有限公司签订了房屋租赁合同，约定孙恒明将涉案房屋租赁给济南奔豪经贸有限公司使用，租期自2014年4月1日起至2016年3月31日止，房屋年租金为60000元，合同签订之日济南奔豪经贸有限公司支付孙恒明3个月的租金及押金共计20000元。后双方以孙恒明并未在约定的时间内解决涉案房屋停水停电的问题为由，于2014年4月11日解除了该房屋租赁合同，孙恒明返还收取的济南奔豪经贸有限公司的租金及押金20000元，并赔偿济南奔豪经贸有限公司2000元。后孙恒明将涉案房屋出卖给案外人马某，马某于2015年7月29日取得了涉案房产权证书。另查明，涉案房屋物业管理服务费收费标准为2015年9月份之前为220.16元/月，2015年9月份为220.2元/月；电梯费收费标准2015年9月份之前为58.28元/月，2015年9月份为58.30元/月。一审法院认为，供水、供电合同的当事人是供水、供电部门和用水、用电人，业主作为涉案房屋所有权人，系合同中用水、用电人一方当事人，其应根据供水、供电合同缴纳相应的水费、电费，中润物业公司系受供水、供电部门委托向业主代收水、电费，其并非供水、供电合同的当事人，孙恒明要求中润物业公司返还已交纳的水电费，没有事实和法律依据，故对其要求中润物业公司返还水电费的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，孙恒明自2013年3月22日起取得了涉案房屋所有权，其理应自2013年3月22日起交纳物业管理服务费及电梯费，孙恒明要求中润物业公司返还其已交纳的2013年3月22日至2015年3月31日的物业费、电梯费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。2013年3月22日之前的物业管理服务费及电梯费，应由涉案房屋原所有权人交纳，中润物业公司应返还孙恒明交纳的2013年3月1日至2013年3月21日的物业管理服务费154.11元（220.16元÷30天×21天）及电梯费40.8元（58.28元÷30天×21天），两项合计194.91元，故对孙恒明的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。2015年7月29日，涉案房屋所有权人变更为马某，涉案房屋所有权人变更之后的物业管理费及电梯费应由新的房屋所有权人交纳，故中润物业公司应返还孙恒明2015年9月1日至2015年9月30日的物业费220.2元、电梯费58.3元，两项合计278.5元，故对孙恒明的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。孙恒明没有证据证明其与济南奔豪经贸有限公司就涉案房屋达成的房屋租赁合同，确系因中润物业擅自停水停电而解除，也没有证据证明其因此向济南奔豪经贸有限公司支付了违约金2000元，孙恒明要求中润物业赔偿50000元经济损失，没有事实和法律依据，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定及国家有关民事政策之规定，判决：一、被告中润物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孙恒明2013年3月1日至3月21日的物业管理服务费154.11元、及电梯费40.8元，两项合计194.91元；二、被告中润物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孙恒明2015年9月1日至9月30日的物业费220.2元、电梯费58.3元，两项合计278.5元；三、驳回原告孙恒明超出部分的诉讼请求；四、驳回原告孙恒明其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元，由被告中润物业管理有限公司负担10元，原告孙恒明负担1300元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，孙恒明作为完全民事行为能力人，对自己的行为应具有判断力，应当知晓行为的后果。孙恒明向中润物业公司交纳了物业费，该支付行为系出于孙恒明的意愿，现孙恒明要求中润物业公司返还其交纳的物业费，则应以其支付行为系受到欺诈、胁迫或显失公平为前提。房屋的所有权人为业主，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条以及《物业管理条例》第七条的规定，业主具有按时交纳物业费的义务。孙恒明作为涉案房屋曾经的业主，在其对房屋享有所有权的期间内依法应承担交纳物业费的义务，孙恒明支付物业费的行为系履行其法定义务，该行为不存在可撤销的法定情形。一审判决并无不当，应予维持。综上所述，孙恒明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1310元，由孙恒明负担。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一七年十一月二十一日书记员  郭凯旋