上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初7077号原告：刘玉芝，女，1963年10月19日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：蔡明法，男，1947年12月26日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：黄贤，上海市恒远律师事务所律师。被告：上海欣佑房地产有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：汤琴，总经理。原告刘玉芝与被告蔡明法、上海欣佑房地产有限公司(以下简称欣佑公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月17日公开开庭进行了第一次审理，嗣后转适用普通程序，于2017年1月12日再次公开开庭进行了第二次审理。原告刘玉芝、被告蔡明法委托诉讼代理人黄贤及被告欣佑公司法定代表人汤琴两次开庭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘玉芝向本院提出请求：1、要求被告蔡明法继续履行合同；2、要求被告欣佑公司赔偿原告律师费、中介费50,000元。事实与理由：2016年5月2日原告与被告蔡明法经被告欣佑公司中介商定买卖上海市崇明区长兴镇凤凰三苑XXX号XXX室房屋，原告并向被告蔡明法支付定金15,000元，2016年5月8日原告和被告蔡明法就上述房屋签订了房屋买卖合同，原告并依约支付了首付款100,000元(当日支付85,000元，加上之前支付的15,000元定金，转为预付款，合计首付款100,000元)。同年7月30日当原告依约准备支付第二期房款时，遭被告蔡明法拒绝，并明确表示不再出售房屋。故提起上述请求。审理中，原告变更诉请为：1、要求被告蔡明法返还原告购房款100,000元及至归还之日止计算的贷款利息；2、要求被告蔡明法承担房屋差价损失1,000,000元；3、要求被告蔡明法从2016年9月起按每月3,000元标准承担原告的房屋租金损失；4、要求被告蔡明法承担违约金100,000元；5、要求被告欣佑公司承担补充赔偿责任。原告为主张其诉称的事实，向本院提供如下证据：1、2016年5月2日定金收据一份。证明被告蔡明法收取定金15,000元的事实；2、2016年5月8日原、被告签订的房屋买卖合同一份。证明原、被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同；3、2016年5月8日转账收据。证明于合同签订当日原告按约支付了房款85,000元，加上之前支付的15,000元定金折抵房款，实际支付房款100,000元；4、2016年7月30日汤琴的证明。证明被告蔡明法因房价上涨不同意出售房屋的事实；5、原告和汤琴的微信记录。证明双方因被告蔡明法违约双方交涉的情况；6、买卖定金合同一份。证明原告为了在长兴岛购房给其母亲居住，已将其母亲在新疆的房屋出售的事实；7、照片一组，证明原告母亲来长兴岛看房的事实；8、原告在长兴岛房屋中介询价的情况。证明长兴岛地区2016年10月份房屋的市场价格；9、录音资料。证明被告违约事实及原告去相关部门投诉咨询的情况。被告蔡明法辩称，涉案的房屋在建房的时候没有办理相关手续，系当地政府建造后作为无证房出售，故无法办理有效的房屋产权证，根据相关法律规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同应为无效。同意返还预付购房款并同意按存款利率计算利息，但本被告在7月30日已明确告知原告不再转让涉案房屋，但原告仍坚持要求履行合同，此后发生的利息损失应由原告自行承担。因合同无效原告主张的违约金没有法律依据。原告主张的租金事实无事实依据，与本案亦无必然因果关系。同时因涉案房屋本身不具备转让条件，且原告明知该房屋无法交易，故不能将房屋的差价作为原告损失的依据。被告欣佑公司辩称，本被告在提供居间活动时已明确告知原告涉案房屋的性质，双方是在自愿的基础上达成买卖意向，在双方发生纠纷后，本被告也多次从中协调，由被告补偿原告100,000元，因原告反悔，终没有解决纠纷，责不在本被告，而且本被告也未收取双方任何的居间费用，故不同意原告针对本被告要求赔偿的诉讼请求。两被告均未提供书面证据材料。经审理本院确认如下事实：2016年5月8日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定由被告将坐落于上海市崇明区长兴镇凤凰三苑XXX号XXX室房屋转让给原告，转让价格为770,000元。合同签订后，原告按合同约定于当日支付首付购房款100,000元(实际支付85,000元，加上已付定金15,000元转购房款)，此后因房价上涨，被告蔡明法以其房屋转让未征得其妻同意，且该房屋无有效房地产权证无法正常交易为由，明确表示拒绝转让涉案房屋，遂成本讼。庭审中，原告当庭陈述：“在支付定金的第二天我咨询了朋友，答复涉案房子无法取得大产证，而且国家规定限制买卖，我就与被告说不买了，但被告不同意退还定金，还要我支付2%的中介费，我没有办法，只好继续履行。”本院认为，因涉案房屋属“小产权房”的性质，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，故原、被告签订的房地产买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿另一方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担责任。本案合同无效的原因，首先是房屋的性质，其次是买卖双方及居间人共同行为所致，三方当事人均错误的认为此类房屋通过买卖可以实现产权转让。作为出卖人的被告理应知晓其不具备出让争议房屋的权利，仍与原告签订合同，具有过错。作为买受人的原告在收取定金后明知涉案房屋无合法产证，不能交易转让，在此情况下原告对可能发生的房价上涨的损失应有合理的预见和止损义务，完全可以终止交易另行他处购买，以避免不必要的风险，但原告仍执意与被告签订合同，对其自身所致损失的扩大具有不可推卸的责任。居间人在整个交易过程中未尽审查义务，未尽提醒告知风险的义务，一昧地促成交易，导致本案合同的无效，亦具有相应的过错。结合上述过错责任，本院认为，一、原告主张返还购房款100,000元于法有据，本院予以支持，同时结合被告方的过错本院确定由被告按同期贷款利率赔偿原告的利息损失，并应计算至被告归还之日，被告蔡明法辩称其已于2016年7月30日告知原告不再出售房屋，故自2016年7月30日之后因原告坚持要求履行合同而导致的利息损失，应由原告自行承担，本院认为，因购房款始终在被告蔡明法处持续占有，故根据公平原则，被告理应赔偿原告持续占有期间的利息损失；二、原告主张所谓的差价损失，本院认为，首先因涉案房屋的性质不能交易的情况，即使存在所谓的差价当然不能等同于有证房屋正常上涨的差价。其次因合同本身无效，亦不能等同于因合同有效情况下而客观上不能履行的房屋差价损失，原告不能基于无效的合同以房屋的差价作为其主张损失的依据。再次本案结合原告自身的过错，明知房屋不能上市交易仍签订合同，其自身未尽到止损义务，故对其主张的所谓差价损失应由原告自行承担。审理中被告表示愿意仍按之前协调的结果自愿补偿原告100,000元，本院予以确认。三、关于原告主张的租金损失，原告未能提供足够的证据证明该损失的存在，即使存在租金损失亦不能证明该租金和本案买卖存在必然关联，且原告对合同无效致无法履行合同具有过错，故对此主张本院难以支持；四、关于原告主张的违约金，因合同无效，故合同中约定的违约条款亦属无效，原告再按约主张由被告承担违约责任，于法无据，本院不予支持；五、关于被告欣佑公司是否应承担责任的争议，本院认为，如前所述欣佑公司在整个房屋买卖签订过程中具有一定过错，但欣佑公司在付出劳务的情况下已经不收取中介费用，结合原告自身的过错，原告再主张被告欣佑公司承担赔偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八第六项之规定，判决如下：一、被告蔡明法于本判决生效之日起十日内归还原告刘玉芝购房款100,000元；二、被告蔡明法于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉芝从2016年5月8日起以100,000元为本金按同期银行贷款利率计算至判决确定还款之日的利息；三、被告蔡明法于本判决生效之日起十日内补偿原告刘玉芝100,000元；四、原告刘玉芝的其他诉讼请求，本院不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,237元，由原告刘玉芝负担2,000元，被告蔡明法负担2,237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 健审 判 员  王秋红人民陪审员  施照祥二〇一七年二月二十八日书 记 员  刘琦琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…