江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1484号上诉人(原审原告)：扬州金业城建开发有限公司,住所地扬州市江都区人民路19号兴业大厦5楼。法定代表人：赵春阳，该公司董事长。委托代理人：顾增平，北��市高朋（扬州）律师事务所律师。委托代理人：唐亮，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姜才桂,男，1954年1月27日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人扬州金业城建开发有限公司（以下简称金业公司）因与被上诉人姜才桂房屋迁让纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2015）扬江民初字第02589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金业公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持金业公司诉讼请求或发回重审。事实和理由：原审判决认定姜才桂已经交付C20房屋属于事实认定错误。1、姜才桂已经自认C20房屋由其对方货物，实际占用至今。原审判决认为姜才桂的答复函与C20房屋的交付没有关联性，属于事实认定错误。2、金业公司2005年8月1日���具的收条不能作为认定金业公司收取C20房屋的依据，收条是为了体现C20房屋价格，为房屋置换后办理权证及财务记账需要，姜才桂也出具收款收条对冲。姜才桂辩称，1、C20房屋已经交付，双方调剂房屋协议签订后，姜才桂依约将C20房屋钥匙交付给赵春阳，赵春阳依约将C8、C9、C10、C16、C17房屋交付给姜才桂，姜才桂与赵春阳在完成上述房屋互相交接后，并且赵春阳在收到C20房屋钥匙及房屋后，向姜才桂出具了收条一份，同时姜才桂向赵春阳出具承诺书一份，在此前提下，赵春阳向姜才桂开具了时尚广场C8、C9、C10、C16、C17房屋的销售不动产发票和购买商品房证明，自此姜才桂已经完成全部义务，与赵春阳的房屋调换已经全部结束。2、关于答复函，除了本案以外，双方关于利民南路2、4、6号门市房存在诸多争议，答复函属于另一个案由，与本案无关。金业公司向一审法院起诉请求：金业公司、姜才桂于2005年8月1日达成调剂房屋的约定，用金业公司持有的江都区利民南路底层C8、C9、C10、C16、C17五间房屋置换姜才桂所有的C20房屋。其后，金业公司依约向姜才桂交付了C8、C9、C10、C16、C17五间房屋。但姜才桂接收房屋后，一直占用C20房屋，拒绝交付。金业公司多次催告，并于2007年5月8日发出催交通知。姜才桂于2007年5月10日明确答复拒绝交付房屋。截止目前，C20房屋依旧由姜才桂占用并堆放杂物。故金业公司诉请要求姜才桂立即让出C20房屋，并赔偿金业公司房屋租金损失（租金损失应自房屋侵占之日即2005年8月1日起计算至实际让出之日时止，暂定为215000元，具体以司法鉴定机构鉴定的损失金额为准）。一审法院认定事实：2005年8月1日，金业公司、姜才桂达成调剂房屋约定，主要约定由金业公司将位于扬��市江都区利民南路C8、C9、C10、C16、C17房屋置换姜才桂所有的C20房屋。协议订立后，金业公司依约向姜才桂交付C8、C9、C10、C16、C17五间房屋。金业公司法定代表人赵春阳亦向姜才桂出具收条一张，该收条载明“今收到姜老板C20门市房壹间（人民币叁拾肆万陆仟捌百元整）”。同日，姜才桂向金业公司出具承诺一份，明确时尚广场C20房屋产权归金业公司所有。后金业公司向姜才桂开具了时尚广场C8、C9、C10、C16、C17五间房屋的销售不动产发票，并开具了购买商品房证明。2007年5月8日，金业公司向姜才桂送达通知一份，该通知主要内容为“根据姜才桂20**年8月1日作出的承诺，时尚广场C20房屋产权归我公司所有，我公司已将调剂的房屋交付给你。经我公司多次催促，你至今未能按承诺将时尚广场C20房产交付给我公司。现我公司通知你于接到本通知之日起三日内将时尚广场C20房产交付给我公司，逾期未交付，我公司将解除与你的调剂房屋约定”。2007年5月10日，姜才桂回复（被告姜才桂系江都市新花雨商场有限公司法定代表人，该回复系以该公司名义作出）金业公司，答复主要内容为“本公司至今没有全部让出房屋，有诸多原因，本公司不同意贵公司通知中的说法，贵公司如不为我公司尽快办理产权转移手续，由此造成的一切后果由贵公司承担”。现金业公司认为C20房屋被姜才桂占用并堆放货物，故起诉要求姜才桂迁让出侵占的C20房屋，并赔偿房屋租金损失。另查明，2015年1月21日，姜才桂曾以商品房买卖合同纠纷起诉金业公司,2015年8月4日，原审法院作出（2015）扬江民初字第00299号民事判决，认定双方均不承认占有C20房屋，且该房屋一直关门上锁，后判决金业公司于判决生效之日起十日内让出C16、C17、C18、C19四间房屋，并给付姜才桂租金损失208400元。后金业公司不服判决，提起上诉。2015年12月15日，扬州市中级人民法院于作出（2015）扬民终字第01906号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，双方达成的房屋调剂协议，系双方真实意思表示，该协议合法有效，应受法律保护，该调剂房屋协议对双方当事人具有法律约束力。姜才桂将其原有的时尚广场C20房屋与金业公司的C8、C9、C10、C16、C17房屋置换后取得调换后房屋的权利，同时姜才桂向金业公司书面承诺所调换的C20房屋归金业公司所有，金业公司法定代表人亦向姜才桂出具收到C20房屋的收条，姜才桂已履行将C20房屋交付给金业公司的义务，金业公司未能提供证据证明房屋调换后姜才桂仍占有使用上述房屋，亦未提供证据证明行使C20房屋权利时受到姜才桂的阻碍，姜才桂明确否认房屋调换后仍占用C20房屋。金业公司于房屋调换后2007年5月8日所送达的通知内容系其单方制作，姜才桂明确否认其所提供的2007年5月10日答复函与C20房屋的关联性，该答复函亦未认可占用C20房屋，且不同意通知中的说法。据此，金业公司主张姜才桂侵占C20房屋的依据不足，对其要求姜才桂让出C20房屋的诉讼请求，依法不予支持，金业公司可自行处分上述C20房屋。基于前述理由，对金业公司要求姜才桂赔偿租金损失的诉讼请求，依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回扬州金业城建开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2260元，保全费1595元，合计3855元，由扬州金业城建开发有限公司负担。当事人在二审中均未提交证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2015年11月4日，在（2015）扬民终字第01906号案件庭审中，姜才桂陈述“C20房屋使用是对方的权利。里面的货物与我没有关系。”二审期间，经本院现场勘验后，案涉C20房屋已经于2016年8月3日由双方当事人确认，交由金业公司自行处理。本院认为，《最高人民法院》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这里的占有为一种事实状态的占有，占有的转移必须同时具备转让的意思表示和交付标的物两种特征。姜才桂为证明其已经交付C20房屋，提交了2005年8月1日金业公司法定代表人赵春阳出具的收条。对此，本院认为，姜才桂认可双方调剂房屋的约���达成后，金业公司即向其交付了置换房屋，故姜才桂也应依约向金业公司交付房屋。但综合本案证据情况，第一，2005年8月1日姜才桂也出具了收条，载明“今收到金业公司房款三十四万陆仟捌佰元”，这一收条与金业公司的收条是相互对应的关系，同时姜才桂另出具承诺，载明C20房屋产权归金业公司所有，该两张收条与承诺的出具，表明当日双方只是达成了互相转让的合意，并未表明标的物已经实际交付。第二，2007年5月8日，金业公司向姜才桂发出通知，该通知明确仅针对C20房屋要求姜才桂交付，而姜才桂在答复函中认可了没有全部让出房屋并陈述相应理由，这一陈述与其在2014年10月8日（2014）扬民终字第1396号案件庭审中陈述其在C20房屋中堆放有货物是相符合的。姜才桂提出答复函并非针对C20房屋的主张，与通知和答复函的对应性以及文字表述含义均不相符，该��张不能成立。因此，姜才桂提交的证据并不足以证明其已经向金业公司交付了C20房屋，金业公司要求姜才桂迁让C20房屋并支付从2005年8月1日起的占用期间租金损失的请求应予支持。对于金业公司可主张租金损失的期间，首先，由于案涉C20房屋已经于2016年8月3日由双方当事人确认，交由金业公司自行处理，故2016年8月3日之后的租金损失金业公司无权主张。同时，金业公司要求姜才桂迁让C20房屋的主张也已经得到了实际履行。其次，由于2015年11月4日，姜才桂在（2015）扬民终字第01906号案件庭审中陈述“C20房屋使用是对方的权利。里面的货物与我没有关系。”该陈述应视为姜才桂已经明确C20房屋由金业公司使用，其不再就房屋内的货物进行主张，故当日金业公司即应清楚上述状况，因此对2015年11月4日至2016年8月3日的租金损失，姜才桂与金业公司应各半承担责��。综合上述期间，本院参考(2015)扬民终字第01906号判决书确认的扬江价证鉴（2015）124号关于C16、C17、C18、C19号商铺租金的价格鉴证结论，对于金业公司租金损失的数额酌定为168854.41元。综上所述，一审判决认定部分事实不清，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市江都区人民法院（2015）扬江民初字第02589号民事判决；二、姜才桂于本判决生效之日起二十日内一次性给付扬州金业城建开发有限公司168854.41元；三、驳回扬州金业城建开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4520元��依法减半收取2260元，由姜才桂负担1775元，由扬州金业城建开发有限公司负担485元。二审案件受理费4520元，由姜才桂负担3550元，由扬州金业城建开发有限公司负担970元。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  柏 鸣审判员  韩 冰二〇一七年二月四日书记员  王 媛