广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0304民初16515号原告深圳市彩云居物业管理有限公司,住所地深圳市福田区福田南路38号福盛大厦A栋29楼D室,统一社会信用代码91440300728575181U。法定代表人邹旭武。委托代理人ＸＸ，广东德纳律师事务所律师。被告深圳市通产集团有限公司，住所地深圳市南山区朗山路28号，统一社会信用代码91440300715273299G。法定代表人李刚。委托代理人戴伟敏，广东晟典律师事务所律师。委托代理人陈紫昭，广东晟典律师事务所律师。原告深圳市彩云居物业管理有限公司诉被告深圳市通产集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年8月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人ＸＸ，被告委托代理人戴伟敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2005年8月15日，原告深圳市彩云居物业管理有限公司与被告深圳市通产集团有限公司达成了物业管理服务合同，合同期限自2005年5月1日至2011年12月31日出。服务合同约定：被告深圳市通产集团有限公司委托原告深圳市彩云居物业管理有限公司管理位于深圳市福田区××福××大厦××层商场，共计面积6437平方米的物业，同时约定由被告深圳市通产集团有限公司向原告深圳市彩云居物业管理有限公司缴纳物业管理费，管理费按3.5元每平方米计算，凡空置期，管理费按2.5元每平方米计算。物业出租后，由物业使用人(承租方）直接向原告缴纳。2011年12月31日服务合同到期后，原告深圳市彩云居物业管理有限公司与被告深圳市通产集团有限公司的物业管理服务一直延续至今。从2004年8月开始，被告将上述福盛大厦1-4层共计6437平方米的物业租赁给深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心使用，物业管理费、本体维修基金亦由深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心缴纳，但自2015年11月起，该按摩中心就一直拖欠上述物业管理费、本体维修基金的缴纳，为此，原告就2015年11月至2016年7月的物业管理费、本体维修基金等向深圳市福田区人民法院起诉要求被告支付，昨日原告收到该案（案号为2016粤0304民初20891号）一审的民事判决书，判决被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2015年12月、2016年1月至4月、2016年6月的物业管理费157706.5元，本体维修金11264.75元。从2016年8月至今，福盛大厦1-4层的物业管理费、本体维修基金等，被告仍没有支付。2016年2月，深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心已关门停业，但仍占有着上述房屋。从上述事实可以看出，深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心仍占有着福盛大厦1-4层、上述房屋没有空置，其物业管理费应按每平方米3.50元、本体维修基金应按每平方米0.25元计算。请求法院判令：1、被告向原告支付2016年8月至2017年5月的物业管理费225295元、本体维修基金16092.5元，合计241387.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、被告与原告签订的物业管理合同已于2011年12月31日到期，此后双方之间不存在物业服务合同关系。被告与原告于2005年8月15日签订了《福盛大厦商场物业管理合同》，委托原告管理涉案物业，合同约定的期限是从2005年5月1日起至2011年12月31日止。该合同到期后，双方未续签。而且，在涉案物业承租人拖欠物业管理费，原告向被告催收时，被告明确回复“我司与贵司管理合同已到期终止”，由此表明，被告没有与原告续签合同的意愿，双方之间也不存在事实上的物业服务合同关系。前述物业管理合同到期以后，涉案物业一直由深圳市福田区新嘉洋城保健按摩中心（下称“嘉洋城”）实际使用，嘉洋城接受原告的服务，向原告缴纳物业管理费。因此，2011年12月31日以后的物业服务合同关系的双方是原告和嘉洋城。二、根据被告与原告签订的物业管理合同的约定，物业管理费应由物业承租方向原告缴纳，被告仅负责协助原告向承租方追缴物业管理服务费。即使被告与原告签订的《福盛大厦商场物业管理合同》到期后继续履行，根据该合同的约定，涉案物业出租后的管理费，由物业使用人（承租方）直接向原告交纳，被告“协助乙方向承租方追缴物业管理服务费”。根据该合同的约定，嘉洋城是物业服务费的交纳义务人，被告只承担协助原告向嘉洋城追缴物业管理服务费的义务，并不对嘉洋城拖欠的物业管理费承担连带责任。三、2016年8月至2017年5月期间涉案物业处于空置状态，应按空置期的标准计算物业管理费。根据被告与原告签订的《福盛大厦商场物业管理合同》的约定，管理费按3.50元每平方米计收，凡空置期，管理费按2.50元每平方米计收。2016年8月至2017年5月期间，涉案物业处于空置状态，应按2.50元每平方米计收物业管理费。四、原告无权向被告主张本体维修基金。根据相关规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，物业服务企业只是代收。2017年6月涉案物业所在区域的业主委员会已与原告终止物业服务合同关系，原告已无权代收本体维修基金。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。经本院审理查明，2005年8月15日，原告与被告签订《福盛大厦商场物业管理合同》，约定被告委托原告管理位于福田南路××福××大厦××商场××6437㎡的物业，合同期限从2005年5月1日起至2011年12月31日止；被告向原告交纳物业管理费，管理费按3.5元/㎡计收，凡空置期，管理费按2.5元/㎡计收；出租后，有物业使用人直接向原告交纳，如承租方承租期满或提前解约，管理费由被告继续向原告交纳。2010年8月30日，原告出具一份情况说明，内容为原告与福盛大厦开发商签订的前期物业服务合同于2008年8月31日止。但此时福盛大厦业主委员会已经到期，没有合同续签的主体。根据深圳市物业管理条例第69条，原告至今仍在为该小区提供物业服务。该说明经深圳市福田区福田街道办圩镇社区工作站、深圳市福田区福田街道、深圳市福田区建设局确认，情况属实。涉案房屋此前出租给深圳市福田区新嘉洋保健按摩中心（以下简称新嘉洋中心）使用，被告主张其与新嘉洋中心租赁合同于2016年2月到期。虽然被告与新嘉洋中心没有办理交接手续，2016年6月，新嘉洋中心已实际搬离涉案物业。此后涉案房产处于空置状态，没有另行出租。原告则主张目前涉案物业仍由新嘉洋中心租赁使用，虽然新嘉洋中心目前没有营业，但物品、设备仍保留在涉案物业内，至今还有人在涉案物业内办公。2016年5月13日，新嘉洋中心向原告出具《保证书》，内容为新嘉洋确认其拖欠原告2015年10月至2016年4月的物业管理费、本体维修基金等费用，相关费用将于2016年10月份前向原告还清，并保证从同年5月起，正常缴纳物业管理费33029元，本体维修基金1609.25元及其他相关费用。另查，物业管理合同到期后，原告向涉案房屋提供物业服务管理至今。被告当庭主张涉案小区已成立业主委员会，且已召开业主大会，选聘了新的物业公司。被告与原告的物业服务合同已于2017年6月终止，原告已非涉案物业的物业管理单位。原告则称至庭审之日止，原告仍为涉案物业的物业管理单位，新的物业公司尚未进驻。且原告已就业主大会的决议向本院提出撤销权诉讼，案号为（2017）粤0304民初18716号。在原告提出上述诉讼后，业主委员会也向本院提出要求原告撤出涉案物业管理区域的诉讼，案号为（2017）粤0304民初27995号。截止本判决作出之日止，上述两案一审尚未审结。另查，2016年9月1日，本案原告以本案被告为被告，以新嘉洋中心为第三人向本院提起民事诉讼，案号为（2016）粤0304民初20891号。在该案中，请求被告向原告支付2015年11月至2016年7月的物业管理费和本体维修基金。本院于2017年5月11日做出民事判决书，判决被告向原告支付2015年12月、2016年1-4月、2016年6-7月物业管理费157706.5元、本体维修基金11264.75元。双方当事人在本案中当庭陈述均未就上述民事判决书提起上诉。本院认为，原告与被告签订的《福盛大厦商场物业管理合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。原告、被告均应遵循合同的约定履行各自的义务。虽然该合同已于2011年12月31日到期，但至2017年5月止，原告仍在涉案房屋服务至今，根据《深圳经济特区物业管理条例》，视为原合同继续履行。被告主张2011年12月31日合同到期后，其与原告不存在物业服务合同关系，本院不予支持。原告按照合同约定对涉案房屋进行了物业管理，提供了物业服务，虽然涉案房屋由被告出租他人使用，但被告作为业主应对物业服务费和物业专项维修资金的交纳承担连带责任。被告抗辩根据合同约定，物业管理费用支付的义务人应该为第三人而非被告，本院亦不予支持。关于管理费计收标准的问题。被告主张涉案房屋已于2017年6月处于空置状态，应该按照合同约定的空置期标准（2.5元/㎡）进行收费。但被告并未提供充分的证据证明，本院不予支持。因此，被告应向原告支付2016年8月至2017年5月物业管理费225295元（6437平方米×3.5元/平方米×10个月），本体维修基金16092.5元（6437㎡0.25元/㎡10个月）。被告虽抗辩原告与被告物业服务合同已终止，原告作为代收企业，无权代收上述本体维修基金。但被告在本院中并未提交任何证据证明双方物业服务合同已终止，原告已未在涉案物业服务区域内提供物业服务。而事实上截止本判决作出之日止，原告并未实际撤出涉案物业服务区域。对于被告的上述抗辩，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、的规定，判决如下：被告深圳市通产集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市彩云居物业管理有限公司支付2016年7月-2017年5月的物业管理费225295元，本体维修基金16092.5元。如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4921元（已由原告预交），由被告负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一七年十一月二十日书 记 员 俞婷婷（代）郑纯敏茶丽梅