上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初14416号原告：张明仙，女，1962年11月2日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：黄倩云，上海理帅律师事务所律师。被告：陆丽华，男，1962年5月18日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海静安支行，住所地上海市静安区愚园路XXX号。负责人：陈磊，行长。委托诉讼代理人：沈金康，男。委托诉讼代理人：周齐海，男。第三人：黄亚珍，女，1963年6月28日生，汉族，住上海市奉贤区奉城镇永益村XXX号。原告张明仙与被告陆丽华、第三人中国建设银行股份有限公司上海静安支行(以下简称建行静安支行)、第三人黄亚珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张明仙及其委托诉讼代理人黄倩云、被告陆丽华及其委托诉讼代理人陈渊、第三人建行静安支行的委托诉讼代理人沈金康、周齐海、第三人黄亚珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张明仙向本院提出诉讼请求：一、准予原告行使涤除权，代被告向第三人建行静安支行偿还抵押贷款及利息，第三人协助办理涤除抵押手续；二、被告协助原告办理上海市奉贤区奉城镇申丰新村6幢11号501室(即本案讼争房屋)的产权过户手续。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2004年4月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买本案讼争房屋，价款为人民币(下同)282,800元。原告向被告支付房款52,800元，剩余230,000元房款，以原告代被告每月按期归还贷款的方式支付。后原告按约支付了购房款52,800元，被告亦将本案讼争房屋、产证原件、支付贷款的存折交给了原告，原告一家实际居住至今，并每月按期归还贷款。2014年，被告的存折记录已满，需更换，然被告表示了拒绝，要求把存折收回，并表示不会过户至原告名下，以致涉讼。被告陆丽华辩称，双方签订的合同是真实的，但合同约定的过户及履行期限已超过。且当时约定的初期款项30,000元交付不久，原告表示不要房子了，被告也同意，但因为30,000元被告已拿去还债，无力返还给原告，双方就口头约定，由原告继续居住使用房屋，以租金来抵扣购房款，另贷款也由原告继续帮助被告归还。另，整件事均由被告一人处理，第三人黄亚珍毫不知情，现其认为这属于夫妻共同财产，不同意由被告擅自出售。综上，被告要求解除合同。第三人建行静安支行述称，对原、被告之间的事情，其不清楚。只要按正常流程提前归还贷款的，其同意协助办理涤除抵押的手续。第三人黄亚珍述称，买房子和办理贷款的事情，其知道的。但因当时夫妻已分居，后来被告如何处理其毫不知情，离婚的时候，这个房子也忘记处理了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对原告提供的证据：房屋买卖合同两份、收条、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、个人贷款还款单、被告建行建安支行存折一本、居委会出具的证明、离婚登记审查处理表及声明书、协议书、个人住房抵押借款合同，被告对此真实性无异议，两位第三人均表示不清楚，本院对其真实性予以确认。被告对原告提供的对账单，对转帐部分表示无异议，对现金部分表示不认可，两位第三人均表示不清楚。本院认为结合原告提供的存款凭条，对其真实性予以确认。对第三人建行静安支行提供的证据，当事人均无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年1月10日，被告与建行静安支行签订《中国建设银行上海市分行个人住房抵押借款合同》一份，约定被告向第三人借个人住房商业性贷款，金额为230,000元，并以本案讼争房屋作为抵押，借款期限为240个月。2004年4月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将本案讼争房屋转让给原告，转让价格为282,800元。自合同签订之日起，原告支付购房定金30,000元。自本合同签订之日起30天内，原告将上述房款分二次付给被告，最后余款金额252,800，付清期限为2004年5月2日。双方在第八项“其他”中约定：“1、从2004年4月2日起，该房屋权证是张明仙房主。2、原告应付房屋款52,800元给被告。”当天原告向被告支付定金30,000元，被告出具收条一份。2004年4月4日，原、被告就本案讼争房屋又签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将上述房屋及一个车库转让给原告，转让价格为282,800元，付清期限为2004年4月4日。合同第八项“其他”中约定：“1、该房屋款全部付清。2、到2004.6.30号交房屋。”之后，被告将该房屋及该房屋的产权证原件、中国建设银行上海市分行个人住房抵押借款合同原件及归还贷款的存折原件交付给原告，原告一家在本案讼争房屋中居住至今，并由原告按期每月归还贷款，个人贷款还款单也一直邮寄至本案讼争房屋处。另查明，被告与第三人黄亚珍于2006年7月11日经民政局协议离婚，在自愿离婚协议书中，双方处置的婚后共同财产未涉及到本案讼争房屋。再查明，原告于2016年12月29日将剩余贷款一次性提前还贷，第三人建行静安支行出具结清证明，并协助涤除了设于本案讼争房屋上的抵押。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2004年4月2日、2004年4月4日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称，双方曾就解除合同达成口头协议，因被告将原告的已付购房款用于还债，一时无力归还，故双方约定房屋由原告继续居住使用，租金抵已付款，贷款也由原告继续归还，等以后一起结算。对购房款的支付被告也有异议，认为原告只支付了定金30,000元而不是52,800元。本院认为，被告并无任何证据证明双方曾口头约定解除合同，原告对此也不认可；被告对为何双方口头解除合同后，房屋仍由原告继续居住并归还贷款的解释，亦不符合常理；关于付款，被告对合同约定“该房屋款全部付清”的解释含糊不清，庭审中，其对原告现金存入存折归还贷款表示不认可，并表示其曾归还过贷款，但始终未能提供相应的支付凭证，故本院对被告的辩称均不予采信。反观原告提供的个人住房抵押借款合同、房产证、存折等证据原件，以及归还贷款的存折明细、转账凭证，再结合其十几年来一直实际居住使用的事实，已形成证据链，就其主张双方之间系房屋买卖合同关系、原告已付清购房款的事实存在高度可能性，本院予以确认。关于第三人黄亚珍对出售房屋不知情的述称，本院认为，第三人自述其知晓被告购买了本案讼争房屋并进行了贷款，然在双方2006年协议离婚分割财产时，并未涉及该套房屋，且十几年来，其也从未对该房屋进行过任何主张，故对该述称，本院不予采信。被告于法庭辩论结束后，向法院提起反诉，要求解除合同并返还房屋，本案中不予受理。综上，原告已履行了付款义务，被告拒不履行过户的义务，显属违约，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：被告陆丽华于本判决生效之日起十日内协助原告张明仙将位于上海市奉贤区奉城镇申丰新村6幢11号501室房屋过户至原告张明仙名下。案件受理费人民币5,542元，财产保全费人民币1,934元，均由被告陆丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  裴孙英人民陪审员  顾秀英二〇一七年二月十七日书 记 员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。