安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0705民初83号原告：铜陵瑞祥物业管理有限公司，住所地：安徽省铜陵市福景东方城69栋101号，统一社会信用代码：913407000636412942。法定代表人：郑贤生，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏海涛，铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨丽君，铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被告：田毅，男，汉族，1971年5月14日出生，住安徽省铜陵市铜官区，委托诉讼代理人：田露露，男，汉族，1990年11月15日出生，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵瑞祥物业管理有限公司诉被告田毅物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杨丽君、被告委托诉讼代理人田露露到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铜陵瑞祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费3227.6元（24个月×物业综合服务费1.05元/㎡·月×房屋建筑面积128.08㎡）及违约金184.7元（从2015年6月28日起，暂计算至2016年12月27日止，至实际交付之日止），合计3412.3元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月21日，原告与铜陵世联置业有限责任公司签订了《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，2016年8月12日，双方又签订了增补合同，约定由原告继续承接福景东方苑小区的物业服务管理事宜。被告是福景东方苑56栋2单元1104室的小区业主，该房屋的建筑面积室128.08平方米。2014年6月28日，原告与被告签订了《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》，双方协定，原告为被告提供该房屋的物业服务，被告按高层住宅物业综合服务费1.05元/平方米月的标准按月向原告交纳费用，缴费时间为业主提前半年缴纳下个半年度的物业费，被告若不按约定标准和时间交纳，自逾期之日起按每天千分之五承担违约金等合同主要条款。但被告从2015年6月28日开始无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。被告享受了原告提供的物业管理服务，理应按《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》向原告交纳物业管理费，但被告从2015年6月28日至今已拖欠24个月的物业服务费。原告多次向被告发出《催告函》，但被告一直不交，故诉至法院请求判决。被告田毅辩称：第一、答辩人拿房时交了第一年物业费，但小区总共面积有40万平方米，原告的物业资质是否能管理这么大的面积。第二、答辩人的弟弟曾被困在电梯里，然后报警才被救出来，电梯没有报警系统。答辩人的电动车放在门口被偷，找物业要摄像看，物业回答没有。大门也没有保安负责，答辩人生命和财产都得不到保障。第三、小区有一电动车发生爆炸要用水灭火，小区里的消防设施无水。第四、被告将公共地方租给别人开服装厂，没有经过业主同意，而且服装厂与居民在一起，给业主带来不安全因素。本院经审理认定事实如下：2014年5月21日原告铜陵瑞祥物业管理有限公司与铜陵世联置业有限责任公司签订《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，由原告对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止，2016年8月12日，双方又签订了增补合同，约定由原告继续承接福景东方苑小区的物业服务管理事宜。被告田毅系福景东方苑56栋2单元1104室业主，其房屋建筑面积128.08㎡平方米。2014年6月28日原告与被告双方签订了《[福景东方城（二期）]服务协议临时管理规约》和《承诺书》。该协议对原、被告之间双方的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中协议第一条第一项甲方的权利义务：1、对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二项乙方的权利义务：依据本协议向甲方按时、足额缴纳物业管理费用。第二条物业管理服务内容对房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、公共绿化等进行了约定。第四条第二项物业管理费用：1、乙方交纳费用时间每年6月份交当年7-12月费用，每年12月份交纳次年1-6月费用。2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准交纳物业管理服务费（不含电梯、水泵运行能耗费）；公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元标准交纳。第九条违约责任：第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期全部补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交违约金。被告自2015年6月28日以后即未交纳物业费。原告陈述于2016年11月20日向被告下达《催告函》，要求被告交纳2015年6月28日至2016年12月27日的物业费。期间原告曾电话告知被告催缴物业费。被告以原告在物业服务过程中存在服务不到位现象拒交物业费。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的证据和被告提供的证据及被告提供的照片一组在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为：原告铜陵瑞祥物业管理有限公司与铜陵世联置业有限责任公司签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。被告田毅在入住时向原告交纳了部分物业费并在《[福景东方城（二期）]服务协议临时管理规约》和《承诺书》上签字确认，上述行为已经表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区的物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。合同履行期间，铜陵瑞祥物业管理有限公司依约为包括被告田毅在内的小区业主提供了物业服务，被告田毅作为业主，在接受原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此根据双方合同约定和法律的规定，原告向被告主张收取物业服务费用，符合法律规定，被告田毅未能按时交纳物业管理费，显已构成违约，故原告主张物业服务费请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金，由于原告没有完全履行合同的义务，故该请求不予支持。自2015年6月28日至2017年6月27日被告欠交的物业服务费为3227.6元[（128.08㎡×1.05元/㎡·月×24个月）]。由于原告在服务过程中存在不足，属于不完全履行物业合同的约定，故在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，被告田毅应支付原告物业服务费为2582.08元（3227.6元×80%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告田毅于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵瑞祥物业管理有限公司物业服务费2582.08元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告田毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王梦宁二〇一七年二月二十一日书记员  包利霞附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。