上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初58519号原告：上海原融实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：翁金松，执行。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告：平安股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号XXX层。负责人：杨华，分行行长。委托诉讼代理人：蒋坷，男。委托诉讼代理人：何妍妍，上海市民生律师事务所律师。原告上海原融实业有限公司(以下简称原融公司)与被告平安股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原融公司的委托诉讼代理人陈骥，被告平安行上海分行的委托诉讼代理人蒋坷、何妍妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原融公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对上海市松江区九干路XXX号XXX、XXX幢房屋(以下简称系争房屋)享有合法有效的租赁权，停止对系争房屋的执行或带租约拍卖；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告与案外人上海丽德置业有限公司(以下简称丽德公司)强制执行【(2014)浦执字第25081号，以下简称25081号案】一案，浦东法院将原告依法享有承租权的系争房屋予以执行，原告依法提出案外人执行异议申请。浦东法院于2016年7月20日作出了(2016)沪0115执异165号(以下简称165号案)执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告于2016年7月25日收到执行裁定书，认为该裁定书事实认定和法律适用错误，现依法提出执行异议之诉。自2013年起，原告开始向丽德公司承租系争房屋，并实际占有、使用了系争房屋。2013年12月23日，原告与丽德公司签订《租赁合同》，确认由原告向丽德公司承租系争房屋。2013年9月3日，系争房屋办理了抵押权登记。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“占有”对于认定租赁权具有重要参照价值。故尽管原告于2013年12月23日才与丽德公司签订《租赁合同》，但原告应自2013年起即享有租赁权，原告的租赁权早于被告的抵押权的。现《租赁合同》尚未到期，且上述系争房屋由原告之外的第三方公司或者个人在实际占有、使用，浦东法院裁定执行的系争房屋若予以拍卖，将影响第三方公司或者个人的正常经营及使用，侵害原告及第三方公司或者个人的合法权益，且系争房屋涉及范围广，一旦拍卖将会影响很大。故原告提出如上诉讼请求。被告平安银行上海分行辩称：不同意原告的诉请，租赁权不能对抗银行的抵押权。原告主张的租赁权是晚于查封的，不能对抗执行。原告提供的租赁合同虚假，不享有租赁权。原告没提供证据证明其实际占有过租赁物，也无证据证明其提供过相应的租金。原告主张的租赁关系的基础债权债务关系不存在。本院经审理，由原、被告举证了本院(2016)沪0115执异165号执行裁定书、编号A105号的《租赁合同》及《5号楼客户移交清单》、《补充合同》、《协议》等证据，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：系争房屋登记在丽德公司名下。平安银行上海分行于2013年9月3日取得对系争房屋的抵押权，2014年3月6日，本院依法查封了系争房屋。2014年7月22日，本院依法作出(2014)浦民六(商)初字第236号民事判决书(以下简称236号判决)，判决：一、上海晨氏贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内归还平安银行上海分行贷款本金人民币(以下币种同)40,000,000元；二、上海晨氏贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还平安银行上海分行截至2013年12月24日的利息755,333.33元、逾期利息5,177.94元，以及自2013年12月25日起至实际清偿之日止的利息及逾期利息(利率及计算方式按照平安银行上海分行与上海晨氏贸易有限公司签订的《贷款合同》的约定计算)；三、上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青对上海晨氏贸易有限公司的上述第一、第二项判决义务承担连带保证责任，上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青履行连带保证责任后，有权向上海晨氏贸易有限公司追偿；四、如上海晨氏贸易有限公司届期未履行上述第一、第二项判决义务，平安银行上海分行可以与丽德公司协议，以其所有的坐落于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号XXX-XXX幢、XXX-XXX幢房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额40,000,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归丽德公司所有，不足部分由上海晨氏贸易有限公司继续清偿；案件受理费245,602元，财产保全费5,000元，公告费60元，三项共计251,212元，由上海晨氏贸易有限公司、上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青共同负担。236号判决生效后，平安银行上海分行向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2015年10月10日在系争房屋处张贴《上海市浦东新区人民法院公告》，后原融公司向本院提出执行异议申请，本院于2016年7月20日作出(2016)沪0115执异165号执行裁定书，裁定驳回原融公司的异议。载明日期为2013年12月23日、原融公司与丽德公司签订编号A105号的《租赁合同》，《租赁合同》约定：原融公司向丽德公司租赁系争房屋(出租的系争房屋在产证上标为17、18两幢，实际为5#、6#幢)，租赁期限自2013年12月23日起至2027年6月23日止(其中2013年12月23日至2014年3月4日为客户移交免租期，2014年3月5日至2014年10月23日为装修免租期)；首次租金一年一付，按照先付后用的原则；原融公司应于免租期到期前将租金380万元划入丽德公司或丽德公司指定账户，第三年的租金为399万元，后每二年递增5%，每一年支付一次，先付后用，次年租金必须在房租付租日到期前3日内缴清；……。因签订《租赁合同》时，丽德公司已经将系争房屋出租给实际承租人，故《租赁合同》附件五为《5号楼客户移交清单》、《6号楼客户移交清单》，《5号楼客户移交清单》、《6号楼客户移交清单》与编号A105号的《租赁合同》盖有骑缝章，《5号楼客户移交清单》、《6号楼客户移交清单》中出现了起租日为2014年3月1日、2014年5月1日、2014年8月11日、2014年8月15日、2014年10月11日的租户。载明日期为2014年3月3日、案外人上海雄航物业管理有限公司(以下简称雄航公司)与原融公司、陆新余签订的编号为XHLXXXXXXXX-B的《协议》约定：雄航公司与丽德公司已于2014年3月1日签订合同编号为XXXXXXXXX号的《房屋租赁合同》，根据合同内容，雄航公司应支付陆新余欠款2,583.50万元，现经雄航公司、陆新余协商同意以上述欠款一次性抵扣陆新余租赁雄航公司的系争房屋10年(2014年3月3日至2024年3月2日)租赁期租金；陆新余作为系争房屋的使用权人，陆新余委托雄航公司将系争房屋代为招商、出租并签订租赁合同，雄航公司保证拥有系争房屋的合法所有权及出租权，陆新余承诺未到期的房屋将按原租赁合同履行相关的权利义务；雄航公司受陆新余委托，将系争房屋全部租赁给原融公司使用，原融公司按年租金380万元缴纳给陆新余，每三年递增5%，雄航公司只负责系争房屋的管理，收取物业管理费，不收取任何租金，租金由原融公司直接划入陆新余或陆新余指定人员账户；陆新余委托雄航公司租赁期为10年，从2014年3月3日至2024年3月2日；在此抵扣租金期间，实际发生的水、电、清洁、治安、物业、垃圾清运费等由原融公司自行缴纳，租赁期间租赁场地内水、电、通讯设备等的日常维修由原融公司负责。2014年3月5日，丽德公司、雄航公司、原融公司及陆新余共同签订《补充合同》，《补充合同》约定：根据2013年12月23日丽德公司与原融公司签订的编号A105号的《租赁合同》及2014年3月3日雄航公司与原融公司、陆新余签订的编号为XHLXXXXXXXX-B的《协议》，经四方协商一致，在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，补充以下条款；编号A105号的《租赁合同》中出租方的权利和义务由雄航公司承担，丽德公司不再享有和承担《租赁合同》项下出租方的权利和义务，原融公司作为承租人继续履行《租赁合同》，享有和承担《租赁合同》项下的权利和义务；原融公司的租赁期自2013年12月23日至2027年10月23日止；由于陆新余委托雄航公司租赁期限为10年，故原融公司于2014年3月3日至2024年3月2日期间的房屋租金交由陆新余或陆新余指定人员；从2024年3月3日至2027年10月23日期间的房屋租金交由雄航公司或雄航公司指定人员。本院认为，原融公司提起执行异议之诉的，原融公司应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原融公司请求法院确认原融公司对系争房屋享有合法有效租赁权并要求停止对系争房屋的执行或带租约拍卖的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。理由为：一、编号为A105号的《租赁合同》至少签订日期虚假，不能采信。A105号的《租赁合同》载明的签订日期为“2013年12月31日”，而该《租赁合同》附件五《5号楼客户移交清单》、《6号楼客户移交清单》中出现了起租期晚于2013年12月31日的若干租户。因签订《租赁合同》时，丽德公司已经将系争房屋出租给实际承租人，故《租赁合同》附件五《5号楼客户移交清单》、《6号楼客户移交清单》中各承租户的起租期只能在原融公司的承租期之前，不可能在后。因此，《租赁合同》虚假，不足采信。二、即使编号为A105号的《租赁合同》真实可信，原融公司基于该《租赁合同》取得的对系争房屋的租赁权也不能对抗平安银行上海分行对系争房屋的抵押权。因为编号为A105号的《租赁合同》的载明时间为2013年12月23日，而平安银行上海分行取得系争房屋抵押权的时间为2013年9月3日，平安银行上海分行取得系争房屋抵押权的时间先于原融公司取得租赁权的时间，原融公司的该租赁权不得对抗平安银行上海分行的抵押权。三、原融公司并未实际租赁占用系争房屋。在原融公司签订编号为A105号的《租赁合同》前，系争房屋已由丽德公司出租给他人，并在《租赁合同》后附有《5号楼客户移交清单》、《6号楼客户移交清单》，系争房屋系由许多客户实际租赁使用，而非由原融公司实际租赁使用。四、原融公司与丽德公司所签的《租赁合同》、雄航公司与原融公司、陆新余签订的《协议》及丽德公司、雄航公司、原融公司及陆新余所签的《补充合同》，主要目的是为了以租金或租赁权抵债，这些合同和协议均形成于抵押权登记之后，妨碍了平安银行上海分行行使合法抵押权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回原告上海原融实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海原融实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  顾建民人民陪审员  曹 璐二〇一七年二月三日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。