上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初4798号原告（反诉被告）:上海星裕石材装饰工程有限公司。法定代表人：龚某某，执行董事。委托代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司。法定代表人：陈萍，执行董事。委托代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托代理人：戴静，上海廖得律师事务所律师，被告（反诉原告）：上海易家丽家居市场经营管理有限公司。法定代表人：陈萍，执行董事。委托代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师，原告（反诉被告）上海星裕石材装饰工程有限公司（以下简称星裕公司）诉被告（反诉原告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称奉贤同福公司）和被告上海易家丽家居市场经营管理有限公司（以下简称易家丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，先适用简易程序，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，转为普通程序组成合议庭，分别于2016年10月13日和2017年1月11日再次公开开庭进行了审理。原告星裕公司法定代表人龚某某及其委托代理人何建安、被告奉贤同福公司委托诉讼代理人廖佩娟、戴静和被告易家丽公司委托代理人邓斯玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）星裕公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认星裕公司与奉贤同福公司于2011年5月19日、2012年5月24日、2013年5月20日、2014年4月23日、2015年4月6日签订的《租赁合同》无效；2、判决奉贤同福公司赔偿原告厂棚、办公用房的搭建及装修、装修损失1,408,800元；3、判令奉贤同福公司赔偿原告添置的机械设备及基础损失3,865,000元；4、判令奉贤同福公司赔偿原告石材转移搬迁费用500,000元；5、判令奉贤同福公司退还原告租金2,500,000元；6、判令易家丽公司对奉贤同福公司应返还及应赔偿给原告的损失承担连带清偿责任；7、由奉贤同福公司、易家丽公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年5月19日，原告法定代表人龚某某代表原告与被告奉贤同福公司签订该场地的《租赁合同》，租用其开办的“同福易家丽国际石材产业城”内6加-08共6,238.2平方米的场地作为原告石材生产加工的经营场所。2011年5月19日、2012年5月24日、2013年5月20日、2014年4月23日、2015年4月6日原告与被告奉贤同福公司所签《租赁合同》约定的年租金分别为1,047,394元、1,275,088元、1,275,088元、1,411,705元、1,411,705元。原告共向被告奉贤同福公司支付了5,009,275元。因生产经营需要，经与奉贤同福公司协商一致，原告在租用的场地上另加建了厂棚、办公用房及进行装修装饰，费用总计1,408,800元。同时原告添置了相关机械设备，费用计4,365,000元。2015年4月，原告收到了上海市奉贤区金汇镇人民政府、上海市奉贤区规划和土地管理局等七个部门联合发出的《告知书》及上海市奉贤区金汇镇人民政府发出的《泰顺产业园区石材企业综合整治方案》，认定包括“同福易家丽国际石材市场”在内存在违法用地及违法建筑，限令石材企业全部退出。2015年6月16日，金汇镇政府联合相关部门将“同福易家丽国际石材市场”的堆场部分强制拆除。被告奉贤同福公司给各商户的场地居然属于“违法用地”和“违法建筑”令原告十分吃惊。2015年7月29日，奉贤区金汇镇人民政府向被告奉贤同福公司发出《告知书》，认定包括“同福易家丽国际石材市场”在内的泰顺产业园区存在违法用地、违法建筑等情况，要求被告奉贤同福公司自查自纠。被告奉贤同福公司于2015年7月31日向原告发出了《合同到期不再续约通知书》，通知原告从2015年7月1日起停止向原告收取租金，并不再与原告续约，要求原告自行无条件搬离。2015年9月18日被告奉贤同福公司又发出《通知》声称“将于2015年11月1日起，对1加、2加、6加全体商户实施全面关停”。按被告奉贤同福公司这些通知，原告必将破产，陷入绝境。被告奉贤同福公司因“违法用地”及“违法建筑”问题被政府部门整治，居然想把原告等商户一赶了之，而丝毫不考虑由此给原告等商家造成的巨额损失的赔偿问题，被告此举有悖于情，有亏于理，更有违于法。被告奉贤同福公司故意隐瞒其出租的标的物存在“违法用地”、“违法建筑”及不具有合法权源等问题，原告受骗与之形成了长期租赁关系并进行了巨额的投资。被告奉贤同福公司与原告所签的《租赁合同》均属无效合同，被告奉贤同福公司违法占用金汇镇乐善村的土地每亩每年所支付的费用不到10,000元，而其违法转租牟取暴利的行为无效应将大部分租金退还给原告，被告奉贤同福公司并应赔偿由此而给原告造成的巨额损失。被告奉贤同福公司系被告易家丽公司独资的一人有限责任公司，被告奉贤同福公司、易家丽公司在股权、财产、人事等方面存在高度混同，被告易家丽公司应对奉贤同福公司应返还及应赔偿给原告的损失承担连带清偿责任。为此，现依据我国民法通则、合同法、公司法、民事诉讼法之有关规定，诉讼法院。被告（反诉原告）奉贤同福公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的租赁合同中2011年和2013年的系被告奉贤同福公司与案外人龚某某签订；2012年和2014年的租赁合同已经履行完毕；2015年的租赁合同因原告违约已经解除。被告奉贤同福公司也就拖欠的租金及水电费提起了反诉。原告赔偿请求没有法理依据。被告易家丽公司辩称，其与原告不存在合同关系，且并不知情。两被告是互相独立的主体。被告奉贤同福公司提出反诉诉讼请求：1、确认原、被告于2015年4月6日签订的租赁合同于2015年10月7日解除；2、判令星裕公司将承租区域交还奉贤同福公司；3、判令星裕公司向奉贤同福公司支付合同期内租金576,285元；4、判令星裕公司向奉贤同福公司支付差别化电费37,686元；5、判令星裕公司向奉贤同福公司支付2015年10月至2016年2月的水、电费38,228元；6、判令星裕公司向奉贤同福公司支付2015年10月7日合同解除后至星裕公司搬离之日止的占用使用费，按每年1,411,705元计算；7、诉讼费由星裕公司承担。事实与理由：原、被告于2015年4月6日签订《租赁合同（石材）》一份，约定星裕公司承租奉贤同福公司大叶公路XXX号石材城加工房6加-08，租赁期限从2015年5月12日起至2016年5月11日止，租赁总面积为6,238.2平方米，租金为1,411,705元。同时，该合同第八条第三款约定：合同期内，星裕公司逾期一个月未按合同约定缴纳租金和相关费用的，奉贤同福公司可单方提前解除合同。合同签订后，星裕公司未支付租金分文。另，奉贤区电力公司依据奉贤区经委关于淘汰、限制类设备实行差别化电价的文件精神于2014年12月起对奉贤同福公司商场开始实行了差别化电价，加价标准0.4元/千瓦时。迄今为止星裕公司仍拖欠奉贤同福公司上述2014年12月至2015年7月加价部分电费37,686元，系奉贤同福公司一直为星裕公司向电力公司垫付。经奉贤同福公司多次催告协商未果，奉贤同福公司于2015年10月7日通知星裕公司租赁合同解除，并要求星裕公司腾退搬离并交还场地。但星裕公司置若罔闻且实际占用租赁场地和拖欠相关费用至今，星裕公司此举造成了奉贤同福公司巨大经济损失，也给奉贤同福公司的租赁管理工作造成严重影响。为此提起反诉。星裕公司辩称，奉贤同福公司将租赁承租的耕地出租牟取暴利的行为违法，原、被告之间的租赁合同亦无效，奉贤同福公司要求支付租金、使用费的请求不应支持。2015年4月起相关部门开始对租赁场所进行整治，但奉贤同福公司仍与星裕公司签订租赁合同，出租主观恶意，现星裕公司为保全证据索赔，租赁场所已经不具有生产使用功能及价值。对于差别化电费待行政诉讼结果决定是否承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2011年5月11日，星裕公司（以法定代表人龚某某的名义）与奉贤同福公司签订《租赁合同》，约定由星裕公司承租奉贤同福公司位于上海市大叶公路XXX号国际石材产业城内场地加工区6加-08，租赁期限：从2011年5月12日至2012年5月11日止，年租金1,047,394元。双方依约履行完毕后，又逐年签订《租赁合同》。2012年5月22日签订的《租赁合同》，租赁期限：从2012年5月12日至2013年5月11日止，年租金1，275,088元；2013年5月12日星裕公司（以法定代表人龚某某的名义）与奉贤同福公司签订的《租赁合同》，租赁期限：从2013年5月12日至2014年5月11日止，年租金1，275,088元；2014年4月23日签订的《租赁合同》，租赁期限：从2014年5月12日至2015年5月11日止，年租金1，411,705元；2015年4月1日签订的《租赁合同》，租赁期限：从2015年5月12日至2016年5月11日止，年租金1，411,705元。该租赁合同约定：乙方（星裕公司）在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施。对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归甲方（奉贤同福公司）所有。如遇国家有关电价等公共事业费调整，则相关电费、水费、空调费等也作相应调整，乙方应及时补足差额。数年来，双方逐年依约履行合同，星裕公司交付租金至2015年5月11日止。2015年4月16日，由上海市奉贤区金汇镇人民政府、上海市奉贤区规划和土地管理局等七个部门联合对泰顺产业石材企业业主发出的《告知书》，要求存在违法违规情形的业主于2015年5月15日之前停止相关违法违规行为，拒不改正的，相关部门将开展联合执法整治。2015年4月20日，上海市奉贤区金汇镇人民政府发出的《泰顺产业园区石材企业综合整治方案》，限令石材企业全部退出。2015年7月29日，上海市奉贤区金汇镇人民政府向奉贤同福公司发出《告知书》，要求对石材企业存在的违法用地、违法建筑等情况自查自纠，自行拆除违法建筑，停止未经环评审核通过的生产加工行为。2015年5月7日，上海市奉贤区规划和土地管理局发出《消除违法用地通知书》，认定金汇镇乐善村光泰路北侧约70亩的土地属非法占用土地，望结合泰顺产业园区石材综合整治，予以消除，恢复土地原状。2015年7月31日，奉贤同福公司向星裕公司发出了《合同到期不再续约通知书》：一、凡截止到2015年6月30日前仍未结清租金的商户必须交清所欠租金，2015年7月1日起，市场全面停止向贵方收取租金，以尽可能减轻贵方搬离场地的经济压力；二、贵方与我司2015年5月12日签订的6加-08场地租赁协议于2016年5月11日到期终止，不再续约；三、合同一旦终止，将全面停止提供服务（包括供电、供水、通讯），并收回场地。2015年9月18日，奉贤同福公司对1加、2加、6加全体商户《通知》：定于2015年11月1日起对1加、2加、6加合同到期商户正式停止供电，并定于2016年1月1日对1加、2加、6加全体商户实施全面关停；对未付清2015年6月前租金的商户，市场将定于2015年10月10日停止供电。2016年6月上海市奉贤区金汇镇人民政府向星裕公司发出责令限期拆除违法建筑决定书，责令星裕公司于2016年6月9日前自行拆除违法建筑。本院认为，星裕公司和奉贤同福公司签订的《租赁合同》，所租用的场地属于农村集体所有的耕地，现双方就该土地形成租赁合同关系用于商业生产经营，显然违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》无效。故对星裕公司要求确认双方租赁合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。关于星裕公司请求奉贤同福公司赔偿搭建及装修、装修损失1,408,800元、添置的机械设备及基础3,865,000元及石材搬迁运费50,000元的诉讼请求，本院认为，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案租赁期限已经届满；且根据双方《租赁合同》的约定，在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归奉贤同福公司所有，故原告的上述诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于星裕公司提出的返还不当得利，即返还星裕公司合同履行期间支付的部分使用费，星裕公司未能提供证据证明在合同履行期间存在影响其使用的情形，故奉贤同福公司参照租赁合同约定的租金标准收取星裕公司占用使用系争场地的费用，于法无悖，故本院对于星裕公司要求奉贤同福公司该返还租金的诉讼请求，不予支持。关于星裕公司请求易家丽公司对奉贤同福公司赔偿损失承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，一、两被告系独立的企业法人，属不同主体；而星裕公司主张两被告在公司股权、财产、人事等方面高度混同的事实也未能举证证明，故该连带清偿责任的请求于法无据。二、鉴于上述对星裕公司主张奉贤同福公司的诉请未予支持，易家丽公司的连带清偿责任也丧失了基础。故本院对该诉讼请求不予支持。《租赁合同》无效，星裕公司应当返还租赁场地，但星裕公司占有系争场地至今未完全搬离，故对奉贤同福公司要求星裕公司腾退并归还场地的诉讼请求，本院依法予以支持。对于奉贤同福公司主张的占用使用费，鉴于奉贤同福公司在通知书中明确告知2015年7月1日起全面停止收取，故对于奉贤同福公司要求星裕公司支付2015年7月1日起至合同到期期间（即2016年5月11日期间）的使用费的请求不予支持。2016年5月12日租赁期限到期后，星裕公司应当及时搬离，其仍占有系争场地，应当承担占用使用费；另由于奉贤同福公司已经对系争场地进行停电、停水，系争场地已无法用于生产经营，故本院酌定2016年5月12日起至星裕公司实际搬离日止，系争场地的占有使用费按每年282,341元标准计算。对奉贤同福公司要求星裕公司支付差别化电费和2016年10月至2017年2月期间的水、电费的请求，于法无悖，本院亦依法予以支持。对于星裕公司提出案外人就差别化电费在行政诉讼，要求待行政诉讼结束后就差别化电费是否承担再行解决的辩解意见，本院认为，双方合同中对于电费的调整星裕公司予以补差有约定，故对星裕公司的该辩解意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海星裕石材装饰工程有限公司与被告（反诉原告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司于2011年5月19日、2012年5月24日、2013年5月20日、2014年4月23日和2015年4月6日签订的《租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）上海星裕石材装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号6加-08号场地腾空并归还被告（反诉原告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；三、原告（反诉被告）上海星裕石材装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司使用费（使用费的计算方式：其中2015年5月12日至2015年6月30日期间使用费按年1,411,705元计算；自2016年5月12日起至实际搬离日止，按每年282,341元计算）；四、原告（反诉被告）上海星裕石材装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司差别化电费37,686元；五、原告（反诉被告）上海星裕石材装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2015年10月至2016年2月的水、电费38,228元；六、对原告（反诉被告）上海星裕石材装饰工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币48,830元，保全费5,000元均由原告（反诉被告）上海星裕石材装饰工程有限公司负担。反诉案件受理费人民币5,260元，由上海星裕石材装饰工程有限公司和上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  屠朝辉人民陪审员  任新海二〇一七年二月二十一日书 记 员  严文琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。