成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0104民初2726号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，原成都天府时代广场物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。 被告：杨文清，男，1956年2月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：冯明，四川科全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟，四川科全律师事务所律师。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）与被告杨文清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月9日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人张杰，被告杨文清的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2011年10月1日至2016年3月31日期间的物业管理服务费用17207.64元及违约金至全部付清欠费之日止（违约金的计算方式为以被告每月拖欠的物业服务费用的本金为基数，按照每日万分之二计算，暂计至2016年3月31日为2860.03元），合计20067.67元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2007年9月29日签订《天府时代广场A2区前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告位于成都市锦江区东大街芷泉段188号“时代豪庭”2栋1单元15层4号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、公用设施的绿化、环境卫生、卫生秩序等提供服务与管理。按照该《协议》第四条第一项之约定“被告应按其所购房屋的建筑面积（房屋所有权证载明面积为106.22平方米）按3元/月/平方米的标准向原告缴纳物业服务费用”；同时按照该《协议》第四条第八项之约定“被告每次交纳物业服务费用的时间是每月的5日前”。协议签订后，原告依约履行了物业管理和服务协议的义务，但被告怠于支付物业服务费用，经原告多次催收，被告均拒绝支付。 被告杨文清辩称，被告的房屋在2011年时被盗过，损失为7、8万元，被告当时和原告公司经理进行口头协议，以物业服务费用进行抵扣被盗损失，故被告之后就没有缴纳物业服务费用。原告所请求的2011年至2014年的物业服务费用已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2007年9月29日，被告与龙茂房地产开发(成都)有限公司(以下简称龙茂房地产公司)签订《天府时代广场商品房买卖合同》，约定被告购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区东大街芷泉段188号2栋1单元15层1504号房屋，建筑面积106.22平方米。龙茂房地产公司依法选聘的前期物业服务企业为原告。同日，原、被告签订《天府时代广场B区前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。被告所购房屋位于成都市锦江区东大街芷泉段188号2栋1单元15层1504号房屋，建筑面积106.22平方米，该协议就双方权利义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费以及违约责任等方面进行约定，其中关于物业管理服务费用的规定为：物业收费实行酬金制。物业管理服务费由被告按其拥有物业的建筑面积按3元/平方米/月的标准交纳。被告应在房屋办理交接手续时向原告提前一次性付清3个月的物业服务资金，金额为3元/平方米/月。3个月之后的物业服务资金按月交纳，每次交纳费用时间为每月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。其违约责任中约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。 2010年5月24日，被告所拥有的位于成都市锦江区东大街芷泉段188号2栋1单元15层1504号房屋取得所有权登记，该登记证书上显示房屋建筑面积为106.22平方米。 被告缴纳物业服务费至2011年9月，被告称其房屋在2011年被盗损失约7、8万元，与原告公司经理达成口头协议，以物管费抵扣被盗损失，故未缴纳之后的物业服务费。2014年4月，原告向被告寄送催收物业服务费的公函，要求被告交纳2011年10月1日起至2013年6月30日,2013年10月1日起至2013年12月31止的物业服务费7647.84元。2014年9月30日，四川衡平律师事务所接受原告委托向被告寄送律师函，载明截至2014年9月，被告欠付物管费共计 11471.76元，要求被告在收到律师函的七个工作日内支付。 另查明，天府时代物业公司于2016年9月18日经国家工商总局核准，企业名称变更为九龙仓物业公司。 上述事实，有双方当事人的陈述及以下证据在案为证：原告提交的原被告身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房屋所有权权属证明、中通快递详情单证明、关于催收物业服务费的公函复印件、律师函复印件、中通快递详情单及截图、成都中通速递锦江分部出具的《证明》、《前期物业管理服务协议》、缴费发票、欠费明细。关于原告提交的欠费统计表，拟证明原告于2012年8月通过电话催收的方式要求被告支付物业费用，被告也知晓拖欠的物业费用，被告对上述证据不予认可，该统计表系原告自行制作，真实性无法核实，本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，被告作为天府时代广场小区的业主，原告作为天府时代广场小区的物业管理公司，向包括被告在内的天府时代广场小区提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，被告作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务。至于被告辩称其房屋在2011年被盗损失约7、8万元，与原告公司经理达成口头协议，以物业服务费抵扣被盗损失，故以此拒绝交纳物业服务费用。本院认为，被告未提交证据证明其与原告达成物业服务费用抵扣被盗损失的协议，如果案涉房屋存在被盗损问题，被告可另案向原告主张相关权利，但与本案不属同一法律关系，本院对此不予审查。故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”之规定，被告在交纳了2011年9月的物业管理服务费后，未向原告交纳2011年10月1日至2016年3月31日的物业管理服务费，其行为已构成违约。 关于被告应当交纳的物业管理服务费金额。被告认为原告主张2011年至2014年的物业服务费用已过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案系物业服务合同纠纷，原告向被告主张支付物业服务费的诉讼请求诉讼时效为二年。根据原、被告签订的《天府时代广场B区前期物业管理服务协议》中“被告应在房屋办理交接手续时向原告提前一次性付清3个月的物业服务资金，3个月之后的物业服务资金按月交纳，每次交纳费用时间为每月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。”的约定，原告应自被告每月逾期交纳物业服务费之日起知道权利被侵害，故原告向被告主张支付物业服务费诉讼请求的诉讼时效应当自被告未按协议约定逾期交纳物业服务费之日起算。原告于2014年4月、2014年9月30日通过向被告邮寄书面文书方式向被告提出交纳欠付物业服务费用的要求，原告对其向被告提出交纳欠付物业服务费要求的事实负有举证责任，原告未能提供证据证明其2014年4月邮寄书面文书的具体时间，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”故本院认定原告主张的2011年10月1日至2012年4月30日的物业服务费已过诉讼时效，2012年5月1日至2016年3月31日的物业服务费未过诉讼时效。根据被告拥有的物业的建筑面积和物业管理服务费标准，本院确认被告每月应交纳物业管理服务费为106.22平方米×3元∕平方米=318.66元，被告应支付2012年5月1日至2016年3月31日的物业服务费共计14977.02元。 关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和原、被告签订的《天府时代广场B区前期物业管理服务协议》中“被告应在房屋办理交接手续时向原告提前一次性付清3个月的物业服务资金，3个月之后的物业服务资金按月交纳，每次交纳费用时间为每月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日。”、“被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金”的约定，原告主张逾期支付物业服务费的违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。物业服务费的逾期付款违约金系主债务物业服务费的从债务，其依附主债务物业服务费而存在，因原告主张的2011年10月1日至2012年4月30日的物业服务费已过诉讼时效，其产生的逾期付款违约金也过诉讼时效，故原告主张的2011年10月1日至2012年4月30日物业服务费产生的逾期付款违约金，本院不予支持。原告要求被告支付的2012年5月1日起至2016年3月31日全部费用支付之日止的违约金，本院予以支持，同时本院根据公平原则结合合同履行情况，酌情认定被告以上述尚欠的物业管理服务费为基数，从本案起诉之日即2016年4月14日起，按每日万分之二的标准向原告支付违约金。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨文清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付物业管理服务费14977.02元，并支付违约金(以尚欠物业管理服务费为基数，从2016年4月14日起至给付清结之日止，按每日万分之二计算)； 二、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取151元，由原告成都九龙仓（中国）物业管理有限公司负担11元，由被告杨文清负担140元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 范 薇 二〇一七年二月二十一日 书记员 李燕婷 记录员 周冬梅