上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初58676号原告：汪洁，女，1982年10月16日生，汉族，户籍地江苏省常州市，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱激雷，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马永明，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：周学斌，男，1975年3月29日生，汉族，户籍地浙江省宁波市，住上海市浦东新区。原告汪洁诉被告周学斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序,于2016年10月26日公开开庭进行了审理。后本院于2016年11月7日依法转为普通程序，并于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告汪洁的委托诉讼代理人马永明(仅参加第一次庭审)、朱激雷，被告周学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪洁向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房地产买卖定金合同》及变更协议；2、被告返还定金人民币(以下币种同)20万元；3、被告返还预付款80万元；4、被告以100万元为基数，按银行贷款利率的四倍支付自2016年8月2日起至被告实际给付之日止的补偿金(即2016年1月10日的变更协议第4条中约定的补偿金，现原告自行下调计算标准)；5、被告赔偿损失250万元(合同约定的80万元不足以弥补损失)；6、被告赔偿原告聘请律师的费用5万元。事实与理由：2015年7月30日，原、被告在中介处签订了《房地产买卖定金合同》，约定被告将其所有的上海市浦东新区台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以400万元的价格出售给原告，并约定了款项支付时间、网签时间等。因被告涉及(2015)浦民一(民)初字第7010号案件，系争房屋被查封。故原、被告将网签时间约定为2016年1月31日。合同签订后，原告按约向被告支付了定金及预付款共计100万元。后被告预感前述案件在2016年1月31日前无法终结，故原、被告于2016年1月10日签订了《台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖变更协议》，将网签及交房时间变更为2016年7月30日前。2016年春节后，房价上涨，被告要求涨价到700万元，原告不同意。原告于2016年6月23日得知系争房屋已解除查封，故要求被告履行合同，但被告一直拒绝。后被告又将系争房屋抵押给案外人，债权数额为597万元。被告恶意违约，致原告合同目的无法实现，故原告起诉来院，诉请如前。被告周学斌辩称：签订涉案买卖定金协议时，原告知晓房屋查封无法网签的事实。签订变更协议时，原告承诺会提供资金协助被告解除查封，相关款项冲抵房款，正因为如此，被告对之前拟定的房价无异议，并被迫同意了原告提出的高额索赔金和利息的极端条款。2015年5月20日，被告收到查封案件二审判决结果，故要求原告支付300万元(不足部分被告承担)用于解除查封，但原告表示只能提供一部分资金，且出于资金安全要求先冻结被告其他房产为前提，对此被告拒绝，后原告提出将房屋价格上调70万元，被告自行解决解封款项。在此协商过程中，因涉及款项支付方式和价格变化，之前签订的买卖定金协议和变更协议事实上已作废。2016年6月19日，被告明确告知，若原告不能及时支付款项而由被告筹措资金，将会解封后对房屋抵押。2016年8月5日，被告向原告寄送了解除通知函。综上，同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求。本院经审理确认如下事实：系争房屋所有权人为被告。2015年7月30日，就原告向被告购买系争房屋，原告(乙方、买受方)、被告(甲方、出售方)、丙方上海佳歆房地产投资顾问有限公司台儿庄路分公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖定金合同》，其中第二条“成交价格”约定，甲、乙双方协商后的实际成交价格为400万元，该价格包括：维修基金、燃气终端、有线电视、室内固定装修及设备。第三条“付款方式和期限”约定，乙方于签订本合同当日向甲方支付20万元作为定金，签订《上海市房地产买卖合同》时抵作房款；2015年8月10日，乙方向甲方支付80万元作为预付购房款；在签订《上海市房地产买卖合同》时，乙方向甲方支付130万元；乙方向银行申请贷款170万元……第四条“相关事宜”约定，甲、乙双方约定，2016年1月31日之前签订《上海市房地产买卖合同》当日，将该房屋交付乙方使用。第六条“违约责任”约定，如甲、乙双方任何一方不履行本合同，或不完全履行本合同的，均构成违约，由违约方向守约方支付20万元的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失……上述定金合同签订当日，原告向被告支付定金20万元。2015年8月5日，原告向被告支付部分房款80万元。2016年1月10日，原、被告签订《台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖变更协议》，将原定网签时间及转让过户时间分别变更为2016年7月30日之前和2016年9月30日之前；违约责任部分变更为……甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为本合同总价款的20%……甲方未能按约定在2016年7月30日之前签订《上海市房地产买卖合同》，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为80万元。甲方应在2016年8月1日向乙方支付赔偿金并退回乙方已支付的定金及房款，逾期则按每日1,000元的标准向乙方支付补偿金，至实际支付之日止。2016年8月上旬，被告向原告发出通知函，以原告违背承诺，未在2016年7月30日之前提供解封资金为由，通知原告解除涉案买卖定金合同和买卖变更协议。另查，根据2016年6月23日的上海市房地产登记簿记载信息，系争房屋已无司法查封；根据2016年7月30日的上海市房地产登记簿记载：2016年7月27日，系争房屋上设定了抵押权人为陈萍、债权数额为597万元、债务履行期限为2016年7月25日至2016年10月31日的抵押权登记信息。审理中，根据原告申请，本院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋价值进行估价。估价结论为：以2016年7月30日为价值时点，系争房屋的价值为640万元。评估费16,650元，由原告预缴。原告称，在签约时确实知晓系争房屋被查封的事实，但原告并未承诺提供资金以解除查封，双方谈过提供解封资金的事，当时原告表示若提供资金的，则被告应提供担保，但被告未同意，故双方未达成一致意见；本案系被告违约，其无合同解除权；鉴于上述估价结论，原告将诉请5变更为要求被告赔偿损失240万元。被告为证明自己的主张，提供了2016年5月22日其与中介陶经理的通话录音以及2016年8月1日原、被告的通话录音。庭后，原告撤回了第4项补偿金的诉请，但保留诉权。以上事实，有上海市房地产登记簿、《房地产买卖定金合同》、《台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖变更协议》、收据、交易明细、通知函、房地产估价报告、估价费发票及庭审笔录在案佐证。本院认为，涉案买卖定金合同及变更协议均系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。本案中，经原、被告协商变更，双方最终约定于2016年7月30日之前进行网签。从2016年6月23日的房地产登记信息可见，当时系争房屋上已无司法查封，客观上双方具备了网签条件，但届时被告拒绝网签，并于2016年7月27日在系争房屋上设定抵押登记，不久又发函明确表示不再履行买卖合同，被告的行为已构成根本违约。原告据此主张解除合同、被告返还已付款，均具有事实和合同依据，本院予以支持。被告辩称涉案变更协议是在原告承诺提供解封资金的情况下签订，否则房价需重新确定，原签订的协议废止。对此，原告不认可，涉案变更协议内容未涉及，被告提供的录音资料即便属实，内容上也无法证明双方曾就解封资金达成过明确协议。事实上，从原、被告的诉辩意见来看，被告确曾要求原告提供解封资金，双方有过协商，但最终并未达成一致，故被告仍应按照之前签订的协议切实履行。被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。涉案房屋买卖合同因被告违约而解除，原告要求被告赔偿实际差价损失，具有法律依据。从合同签订至解除，系争房屋价格发生了较大幅度上涨，就具体损失数额，本院依据估价结论结合房款支付等合同实际履行情况，酌情确定为200万元。对原告诉请主张的律师费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。审理中，原告撤回了补偿金的诉请，系当事人对自身民事诉讼权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告汪洁与被告周学斌于2015年7月30日就上海市浦东新区台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖定金合同》及《台儿庄路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖变更协议》；二、被告周学斌于本判决生效之日起十日内返还原告汪洁定金20万元；三、被告周学斌于本判决生效之日起十日内返还原告汪洁预付房款80万元；四、被告周学斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪洁经济损失200万元；五、驳回原告汪洁的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,000元，保全费5,000元，评估费16,650元，合计55,650元，由原告汪洁负担3,200元，被告周学斌负担52,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政人民陪审员 曹 璐人民陪审员 高天明二〇一七年二月十三日书 记 员 卞贵龙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。