上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终25号上诉人(原审被告)：姚军民，男，1969年11月16日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：沈华炳，上海正毅国华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张雄健，男，1992年8月15日出生，汉族，住上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：赵引娣，女，1949年9月9日出生，汉族，住上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：张正强，男，1969年11月20日出生，汉族，住上海市青浦区。上述三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。上述三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：张钟俊，上海市方正律师事务所律师。原审被告：上海青浦住宅开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：顾佳斌，董事长。委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳芳，上海市白玉兰律师事务所律师。原审被告：上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：匡放，董事长。委托诉讼代理人：奚亚静，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳光，上海市白玉兰律师事务所律师。原审被告：上海芳韵娱乐有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：姚军民。上诉人姚军民因与被上诉人张雄健、赵引娣、张正强及原审被告上海青浦住宅开发有限公司(以下简称“青浦住宅开发公司”)、上海凤翔房地产开发有限公司(以下简称“凤翔公司”)、上海芳韵娱乐有限公司(以下简称“芳韵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初8395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚军民上诉请求：撤销一审判决主文第一项部分内容，改判由芳韵公司腾退搬离青浦区盈港路XXX号XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)。事实和理由：芳韵公司自2014年11月20日取得营业执照后开始正常经营至今，系争商铺与同层面的其他商铺均由芳韵公司作为经营场所使用，并非姚军民使用，一审法院认定姚军民和芳韵公司共同使用房屋是错误的。此外，姚军民签订租房合同是代表芳韵公司的行为，而非个人行为，根据沪高法民二【2003】15号《关于审理涉及公司诉讼案件若干问题的处理意见(二)》第一条，腾退房屋的法律后果应当由芳韵公司承担。被上诉人张雄健、赵引娣、张正强共同辩称，对于一审法院认定的事实无异议，请求予以维持。原审被告青浦住宅开发公司述称，姚军民应根据租赁合同承担返还义务。尊重一审判决，请求予以维持。原审被告凤翔公司述称，同意青浦住宅开发公司意见。尊重一审判决，请求予以维持。原审被告芳韵公司未发表意见。张雄健、赵引娣、张正强向一审法院起诉请求：1、判令青浦住宅开发公司、凤翔公司、芳韵公司、姚军民支付资产使用费暂计48,564元(参照原合同约定的月租金标准4,047元，自2015年5月1日起算至实际腾退之日止，暂计至2016年4月30日)；2、判令青浦住宅开发公司、凤翔公司委托有资质的测绘部门根据张雄健、赵引娣、张正强房屋所有权证上标明涉案商铺的四至范围，测绘确认后返还张雄健、赵引娣、张正强；3、判令姚军民、芳韵公司立即腾退位于青浦区盈港路XXX号系争商铺；判令青浦住宅开发公司、凤翔公司、芳韵公司、姚军民依约恢复涉案商铺所在商城内基本设施，如中央空调、中央空调机房、消防设施、卫生间、屋顶等。一审法院认定事实如下：2005年12月5日，张关亨及张雄健(甲方)与青浦住宅开发公司(乙方)签订了《上海市商品房租赁合同》，约定甲方自愿将青浦区盈港路XXX号的商业用房2层2080号商铺出租给乙方，该房屋实测建筑面积为37.94平方米，用途为综合。甲乙双方确认，该房屋已由凤翔公司直接向乙方交付，该房屋原有装修和附属设施、设备状况由甲乙双方在本合同附件一中列明，该附件作为本合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据。房屋租赁期限截至2015年4月30日止。双方约定自2009年5月1日起算租金。房屋月租金人民币4,047元(以下币种均为人民币)，支付方式：每半年支付一次，支付限期：乙方应于每半年中的第三个月的28日之前向甲方支付半年的租金，甲方应承担的税费，由乙方在租金中代扣代缴。甲方指定乙方将租金付至甲方指定的银行账户。租赁期间，乙方可以根据实际经营的需要，自行对该房屋进行装修及改扩建，但不得破坏房屋的主体结构。乙方对该房屋享有绝对的使用权，并有权将房屋的部分或全部转租给他人或进行招商活动。甲方完全理解并明确同意，在租赁期间，乙方可以其具备相应资质的母公司、子公司、同一法定代表人或股东的其他公司(以上总称“关联公司”)，取代本合同中乙方的法律地位。乙方可以采取单方的法律行为将本合同的全部权利和义务转让给关联公司，届时，甲方需配合签署所有相关之协议及其他法律文件。但应该履行而没有履行应尽义务之前，不得转让。乙方合同主体变更的前提是不得因此改变甲、乙双方相互之间的权利和义务关系。关联公司不能履行本合同的义务时，乙方应承担连带责任。甲方承诺，在租赁关系提前终止或租期届满后给予乙方30日免租撤场期，并同意乙方投资的可移动设施、设备归乙方所有。乙方应在30日内拆除及取回上述可移动的设施、设备之全部或部分，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体及甲方的设施、设备；乙方逾期未拆除取回之物品，视为乙方放弃所有权，悉归甲方所有任其处理。乙方保证该房屋返还时，该房屋及附属设施均处于良好的可使用状态。该《上海市商品房租赁合同》后附“附件一现有装修和附属设施、设备状况”：1、结构：框架结构，一楼层高7米，二楼三楼层高5米；……5、屋顶：新型环保隔热材料，机动车停车屋面；6、安防：自动喷淋装置，综合消防报警系统；7、电梯：中外合资KONE(通力)无机房电梯，一楼至二楼设自动坡道梯。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，张雄健方与青浦住宅开发公司、凤翔公司虽有就租金迟延支付问题涉诉，但其他基本能各自按约履行。且，租赁期间，张雄健等业主向青浦住宅开发公司委托的上海青住物业管理有限公司(以下简称“青住物业”)出具《授权委托书》，全权授权青住物业在2013年8月至2021年4月30日期间对外招租、签署相关租赁合同，从2013年8月起租金为2.50元/平方米/天以上，同意出租，以后所有费用与业主无关，达不到以上要求，此授权委托书无效。一审另查明，2013年8月16日，青浦住宅开发公司委托青住物业(甲方)与姚军民(乙方)签订《租赁合同》，约定由甲方将包括系争商铺在内的青浦区盈港路XXX号二楼港隆广场百家店南侧商铺(具体位置详见平面图)，建筑面积3,170平方米出租给乙方使用；仅用于娱乐行业(KTV)用途；租期自2013年9月1日至2015年4月30日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。合同另对其他内容进行了约定。姚军民承租上述面积的商铺后，部分区域用于开设芳韵公司经营KTV业务，部分用于开设咖啡吧(目前因涉诉被法院查封)。2015年5月8日，青住物业向姚军民发送《催告函》，表示：租期已届满，姚军民应于2015年5月3日前返还房屋，但至今未搬离未返还。若要继续承租经营的，务必于2015年5月15日前与全部业主谈妥并签订新的租赁合同……如无法满足的，最迟于2015年5月16日搬离返还房屋，逾期返还的，有权主张占用使用费并强行收房……事实上，在2015年4月30日租期届满之前后，青浦住宅开发公司等与业主进行了由姚军民、芳韵公司继续租赁事宜的磋商，但终因租金的标准、被查封的咖吧使用等问题未能达成全部一致意见，其中约有十七八户业主接受了姚军民、芳韵公司按照2元/平方米/天的标准领取了自2015年6月1日起的三个月租金，但未签订书面租赁合同，其余业主未与姚军民、芳韵公司达成一致意见而诉至一审法院作如上诉请。一审又查明，就涉案商铺同层二楼其他区域另有青浦住宅开发公司租赁期间转租他人开设游戏机房、KTV期满后就返还房屋等问题涉诉，一审法院以(2015)青民三(民)初字第4351号立案受理。该案审理中，一审法院委托对青浦区盈港路XXX号2068室商铺(建筑面积37.94平方米)2015年4月30日至2016年3月11日期间的出租人权益价值进行评估。司法评估结论为：2015年出租人权益价值2,539元/月，2016年出租人权益价值2,620元/月。对此，张雄健方表示：目前系争商铺的市场价格确实低于原租赁合同约定的租金标准，也注意到了(2015)青民三(民)初字第4351号案件评估的市场价格。但是KTV与咖吧必须同租或同不租，不能差别对待。青浦住宅开发公司、凤翔公司表示：尊重(2015)青民三(民)初字第4351号评估的市场价格，如考虑整体商谈，可做适当调整浮动。姚军民、芳韵公司表示：(2015)青民三(民)初字第4351号评估的市场价格仍然过高，认为1.50-1.60元/平方米/天的价格比较合理。而且评估的是单个房屋参考价，如果整体出租就不会有这么高。一审再查明，一审法院已生效的民事判决，确认了青浦住宅开发公司、凤翔公司应向张雄健等业主承担租金的共同支付责任。一审还查明，张关亨于2016年3月27日死亡，其法定继承人妻子赵引娣、儿子张正强作为原告诉讼。一审法院认为，张雄健方与青浦住宅开发公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容未有法律法规禁止内容，应为合法有效，双方均应按约履行。租赁合同约定的租期已于2015年4月30日届满，租期届满后青浦住宅开发公司理应按照合同之约定，将“房屋及其附属设施处于良好的可使用状态”返还给张雄健、赵引娣、张正强，同时张雄健、赵引娣、张正强亦应按照合同之约定“在租期届满后给予30日的免租撤场期”。现涉案商铺仍由姚军民、芳韵公司实际占有使用未予返还，故姚军民、芳韵公司应及时腾退系争商铺，青浦住宅开发公司应及时按照产权证登记的面积和范围将系争商铺返还予张雄健、赵引娣、张正强；逾期未返还的，青浦住宅开发公司、凤翔公司应自2015年5月31日起支付张雄健、赵引娣、张正强实际占有房屋的使用费。关于商铺占有使用费标准问题。张雄健等业主要求继续按照原租金标准计算占有使用费，青浦住宅开发公司、凤翔公司、姚军民、芳韵公司表示异议。而原租金标准是根据青浦住宅开发公司方承诺租赁期间每年以总购房价的8%或6%作为固定回收收益来确定的；从张雄健等业主在庭上的陈述以及业主出具给青住物业的授权委托书，也能看出张雄健等业主亦已意识到原租金标准要远高于商铺的一般市场价，不具有市场价格参考作用。既然张雄健等业主就租期届满后的占有使用费标准未有达成一致的约定，一审法院则遵循民事主体间公平合理的原则，参照一审法院关联案件审理中司法评估涉及的同时期同地段同类型商铺的一般市场租金价值来计算占用费。关于恢复基本设施问题。张雄健方与青浦住宅开发公司在租赁合同中约定“甲乙双方确认，该房屋已由凤翔公司直接向乙方交付，该房屋原有装修和附属设施、设备状况由甲乙双方在本合同附件一中列明，该附件作为本合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据”，而租赁合同“附件一”中未有中央空调及空调机房之记载，中央空调系青浦住宅开发公司在承租期间自愿对房屋的有价添附，并非青浦住宅开发公司负有合同义务的返还或恢复内容。目前房屋内消防设施、卫生间及屋顶等均事实存在、仍在有效使用中，亦符合租赁合同约定的“乙方保证房屋返还时，该房屋及附属设施均处于良好的可使用状态”。故此，对于张雄健方要求青浦住宅开发公司方对中央空调、空调机房、消防设施、卫生间、屋顶等进行恢复之诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、姚军民、上海芳韵娱乐有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退搬离青浦区盈港路XXX号XXX号商铺；二、上海青浦住宅开发有限公司应于判决生效之日起三十日内委托有资质的测绘部门按照产权证登记的面积位置测绘四至范围后，将上述青浦区盈港路XXX号XXX号商铺返还给张雄健、赵引娣、张正强；三、上海青浦住宅开发有限公司、上海凤翔房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内支付张雄健、赵引娣、张正强房屋占有使用费(按照2.25元/平方米/天*37.94平方米*30天/月=2,560.95元/月，自2015年5月31日起算至实际返还日止)；四、张雄健、赵引娣、张正强其余诉讼请求不予支持。本院认为，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点是姚军民是否应承担腾退系争商铺的义务。根据查明的事实，姚军民作为承租人签订有关系争商铺的租赁合同，由姚军民担任法定代表人的芳韵公司为系争商铺实际使用人。姚军民与青住物业的租赁合同第10项载明，无论何种原因，租赁关系终止后，乙方(姚军民)应当在3日内撤离该房屋，将该房屋返还甲方。姚军民作为合同相对方，应按约履行合同义务，与系争商铺实际使用人芳韵公司共同承担腾退系争商铺的义务。综上所述，姚军民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人姚军民负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一七年二月九日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……