上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终65号上诉人(原审原告)：吴奕谨，男，1980年12月19日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：杜宏杰，男，1978年4月17日出生，汉族，住上海市。上诉人吴奕谨因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初15021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴奕谨上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴奕谨的一审诉请。事实与理由：第一，一审判决称被上诉人杜宏杰未及时迁出户口并未直接导致吴奕谨产生相关经济损失，与事实不符。吴奕谨名下只有一套房产，出售后购买上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，本来户口可以直接报入系争房屋，但由于杜宏杰原户口未迁出，导致吴奕谨及家人的户口无法迁入。吴奕谨因此被家人责骂，精神几近崩溃；且多次往返派出所查询户口情况，时间及路费亦存在损失；若系争房屋内有户口不能迁出，对吴奕谨将来交易房产亦有影响。而双方房屋买卖合同明确约定了逾期迁出户口违约金的计算标准，即使约定标准过高，那么按照银行逾期还款利息计算也要64,960元。一审判决结果缺乏依据，显失公平。第二，关于杜宏杰拆除应该附属于房地产一起转让的附属设施、设备的问题，房地产经纪公司工作人员蔡某某可以作证，杜宏杰当初是承诺将附属设施、设备转让给吴奕谨的。被上诉人杜宏杰辩称：不同意上诉人的上诉请求。吴奕谨在一审审理中已承认杜宏杰未迁出户口并未造成吴奕谨的实际损失，吴奕谨也未提供证据证明存在损失。关于附属设施、设备，合同约定以附件为准，但附件中并无明确约定，且4,000元的金额是吴奕谨自行估算，没有依据。杜宏杰已于2016年7月26日将户口全部迁出，而吴奕谨至今未支付购房尾款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴奕谨向一审法院起诉请求判令：1、杜宏杰自2016年5月31日双方申请办理产权过户之日起，按照房地产总价款480万元的日万分之五向吴奕谨支付违约金，直至原有户口迁出时止；2、杜宏杰拆除应该附属于房地产一起转让的附属设施、设备估值约4,000元，为此，根据约定，杜宏杰应按该估值一倍即8,000元向吴奕谨支付违约金。一审法院认定事实：2016年3月4日，吴奕谨与杜宏杰签订《定金合同》，约定：吴奕谨向杜宏杰购买系争房屋，建筑面积85.06平方米；房屋总价480万元，于签订合同当日支付200万元，2016年3月11日前支付40万元，以贷款方式支付238万元，交房当日支付2万元；双方应于2016年6月4日前共同向房地产交易中心申请办理产权过户手续；随同系争房屋一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，杜宏杰应在正常可使用的状态下交付吴奕谨，若非固定装修、家具、电器(含空调、热水器)等一并随同转让，则详见附件约定；若系争房屋上有户口，则杜宏杰应于过户之前办理迁出手续，否则每逾期一日，应按总房价款的万分之五向吴奕谨支付违约金，直至原有户口迁出之日止；该合同还对其它相关内容进行了约定。当日，双方还签订了《房地产买卖合同之补充协议》，内容为：系争房屋的成交价格480万元为出售方到手价；双方约定合同价为400万元，吴奕谨除应按合同价付款外，还应于签约当日向杜宏杰支付装修补偿款80万元。同月24日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，对系争房屋的交易条件再次进行约定：除房价款400万元，签订本合同当日支付125万元，2016年3月11日支付35万元，通过贷款方式支付238万元，房屋交付且杜宏杰将户口迁出后当日支付尾款2万元；杜宏杰承诺自本合同签订之日起至房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值一倍向吴奕谨支付违约金；杜宏杰应于过户前办理原有户口的迁出手续，否则应按照总房价款的日万分之五向吴奕谨支付违约金，直至原有户口迁出时止。其中合同附件二约定内容为：设备固定，装饰固定，以上所列设备和装修费用包括在合同约定的房价款内，吴奕谨不需另行支付费用，杜宏杰不得拆除并应随房屋交付吴奕谨。上述合同签订后，双方开始履行合同，吴奕谨共计向杜宏杰支付了除2万元尾款外的房款，双方于2016年5月31日共同向房地产交易中心申请办理系争房屋所有权过户登记手续，将所有权人登记为吴奕谨。2016年7月3日，双方签署了《业主进户签约单》，吴奕谨在系争房屋所在小区物业服务单位处办理了业主登记并签署了《住宅防火协议书》。此后，吴奕谨认为杜宏杰未按约交付固定设施设备，且户口未按约及时迁出，遂起诉至法院。一审法院另查明，系争房屋内原有杜宏杰及其母亲、女儿三人户口，2016年7月26日，上述三人户口均已迁出系争房屋。一审审理中，吴奕谨明确其第1项诉讼请求所涉的附属设施、设备估值约4,000元系其自行估算；鉴于杜宏杰在审理中已将户口迁出，故将第2项诉讼请求的违约金金额明确为136,800元。杜宏杰认可第1项诉讼请求所涉的附属设施、设备被其拆除的事实，但认为相关物品已使用多年，折旧后价值应按照400元计算；并提出若法院认定杜宏杰应承担延迟迁出户口的违约金，则认为由于户口未迁出不会给吴奕谨造成经济损失，合同约定的违约金计算方式过分高于实际损失，请求法院予以调低。一审法院认为：双方当事人签订的《定金合同》、《房地产买卖合同之补充协议》和《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。针对吴奕谨认为杜宏杰在履行合同过程中存在两点违约行为并要求其承担相应违约责任，一审法院结合案情分析如下：第一，吴奕谨认为杜宏杰已拆除了应该附属房地产一起转让的附属设施、设备，具体包括空调两个、热水器一个、脱排油烟机一个及燃气灶一个，并自行估价4,000元，要求杜宏杰支付违约金8,000元，法院注意到在双方就此问题的具体约定在《定金合同》中表述为“随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常可使用的状态下交付乙方，若非固定装修、家具、电器(含空调、热水器)等一并随同转让，则详见附件约定”，而双方并没有签订相关附件来明确应当移交的物品。在《上海市房地产买卖合同》中表述为“甲方承诺自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值壹倍向乙方支付违约金”，而附件二的内容是“设备固定，装饰固定”，也没有明确原告所称的物品是否应当移交。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，吴奕谨应当举证证明杜宏杰负有交付其所主张物品的责任，否则应当承担相应的不利后果。现吴奕谨提供的证据不足以证明杜宏杰应当交付相关物品，因此即使杜宏杰将上述物品拆除，也未违反合同约定，吴奕谨要求杜宏杰承担违约责任无相关法律依据。第二，吴奕谨认为杜宏杰未按约在过户前办理原有户口迁出手续，要求其支付违约金136,800元，杜宏杰虽认可其迟延迁出户口之事实，但提出约定违约金过分高于实际损失，请求法院予以调低的意见，一审法院认为关于杜宏杰若迟延迁出户口则应承担支付违约金的违约责任的约定系当事人真实意思表示，合法有效，故杜宏杰应当承担迟延迁出户口的违约责任。然而根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。杜宏杰未及时迁出户口并未直接导致吴奕谨产生相关经济损失，吴奕谨按照合同约定的计算方式主张违约金136,800元明显过高，一审法院结合案件实际情况以及杜宏杰的违约程度，酌情将违约金金额调整为11,400元。据此，一审法院作出判决：一、杜宏杰应于判决生效之日起十日内支付吴奕谨迟延迁出户口的违约金11,400元；二、吴奕谨的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，吴奕谨申请证人蔡某某出庭作证，欲证明杜宏杰确曾承诺转让附属设施、设备给吴奕谨。蔡某某述称，出卖方应当依合同约定将固定设备、装饰随房屋一并交付给买受方。按照一般理解，空调、油烟机、热水器这类不能移动的设施算是固定的，冰箱、洗衣机这类可以移动的不算是固定的。双方当时没有具体地协商空调、油烟机、热水器等是否属于固定设备。杜宏杰认为证人所称的一般理解，并无相应依据。本院认为：第一，关于逾期迁出户口的违约赔偿问题，因吴奕谨未提供其遭受直接经济损失的依据，其依合同约定的计算方式主张违约金136,800元明显过高，故一审法院依杜宏杰的申请，结合本案实际情况，酌情将违约金金额调整为11,400元，尚属合理。第二，关于双方争议的空调、热水器、脱排油烟机及燃气灶拆除问题，根据双方签订的《定金合同》的相关约定，若非固定装修、家具、电器(含空调、热水器)等一并随同房地产转让的，详见附件约定。但双方未签署相应附件作出明确约定。在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中亦未对该问题予以明确。二审中，吴奕谨申请的证人蔡某某也表示双方于房屋买卖磋商当时并没有具体地谈及空调、热水器、油烟机等是否属于应随同房地产一并转让的固定设备。因此，吴奕谨认为空调、热水器、脱排油烟机及燃气灶应当随同房地产一并交付的主张，依据不足，本院难以支持。综上所述，吴奕谨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,196元，由上诉人吴奕谨负担。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  余 艺审判员  邬海蓉二〇一七年二月二十四日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……