江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民终10429号 上诉人（原审被告）：苏州市万诚物业管理有限公司，住所地苏州市绣线港8号。 法定代表人：叶军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯怡，江苏尔雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚虹伶，江苏尔雅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王乐蒂，女，1964年6月2日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：喻锋，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱晓娟，江苏智择律师事务所实习律师。 上诉人苏州市万诚物业管理有限公司（以下简称万诚公司）因与被上诉人王乐蒂承包合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 万诚公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费由王乐蒂承担。事实和理由：一、一审法院认定王乐蒂与万诚公司签订的《师惠花苑2015年度物业服务目标承包书》（以下简称《目标承包书》）系双方真实意思表示，该承包责任书中载明的有关双方债权债务事项应受法律保护错误。2013年1月1日苏州工业园区师惠花苑业主大会与万诚公司签订的《苏州市物业服务合同》第二十七条第（七）项约定“选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方”；《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托他人”。而《物业管理条例》属于行政法规，双方签订的《目标承包书》实质上属于物业转包合同，该合同违反了上述强制性规定，应属无效，一审认定该合同中保证金条款有效是错误的。二、《目标承包书》无效，王乐蒂应将因该合同取得的财产返还给万诚公司。双方签订的《目标承包书》无效，王乐蒂应向万诚公司返还其收取的所有物业费，一审法院对王乐蒂应向万诚公司返还的财产不予处理，损害了万诚公司的利益。 王乐蒂辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回万诚公司的上诉请求。《目标承包书》是万诚公司与王乐蒂之间的内部承包管理措施，且已经实际履行了三年，双方对此均没有异议。因此，该承包书并不属于违反行政法规强制性规定进而无效的情形，合法有效，对双方具有约束力。 王乐蒂向一审法院起诉请求：1、判令万诚公司返还65000元保证金及逾期还款利息（自起诉之日起，按银行同期同档贷款利率计算值实际还款日止）；2、判令万诚公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年1月1日，案外人苏州工业园区师惠花苑业主大会（甲方）与万诚公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方将苏州工业园区师惠花苑委托乙方实行物业服务。委托服务期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。 2015年2月16日，王乐蒂与万诚公司签订《2015年度师惠花苑承包责任书》一份，约定：1、为提高师惠花苑项目物业服务的物业管理水平，更好地为业主服务，实现公司的社会、经济和环境三个效益的同步发展，充分调动员工和项目经理（承包人）的责任心和积极性，根据公司2015年度的管理目标，特制定师惠花苑物业管理目标承包书。2、由于连续两年财务收入不够理想，使承包人和总公司都存在一定经济压力和不确定因素，故公司决定和项目承包人采取保证金的形式进行合作管理。保证金为65000元，在2015年7月10日付3万元，余下3.5万元于9月10日前付款完毕，此保证金为专款专用，用于小区万一发生劳务纠纷的赔偿问题，如与小区合同结束后3个月内无任何劳动仲裁事项，公司则在第4个月的10日全额退回，公司不得以任何理由拖欠扣押。 2015年7月14日、8月8日、9月5日，王乐蒂分三次向万诚公司交纳保证金15000元、15000元、35000元，合计65000元。 2015年11月23日，苏州工业园区师惠花苑业主委员会向万诚公司发送《通知》一份，载明：“就贵司作为我小区目前物业管理公司，我业委会已经于2015年11月17日向贵司送达了不再续约的通知，依照贵司与我业委会签订的物业服务合同，合同将于2015年12月31日期满，请贵司于2016年2月28日前向我业委会办理完毕移交手续。自2016年2月28日起，我小区将由新的物业管理企业进行管理。” 2015年12月23日，万诚公司与王乐蒂（师惠花苑项目管理处）签订《师惠花苑2016年度补充承包协议说明》一份，载明：“万诚公司与师惠花苑业委会的合同于2015年12月31日到期。2015年11月23日，接到小区业委会通知，不再与本公司续签2016年度的服务合同，根据合同的相关条约，本公司将于3个月后（即2016年2月28日）撤离小区。故本公司与项目处的2015年度承包协议也将根据上述总合同一起延续至2016年2月28日，望你项目部做好延续的相关工作，一如既往的做好小区日常的服务管理，并做好各自、各点的文件和台账的移交事项以及相关的人员的安置问题。延续期间的各项经济指标参照2015年度的承包协议，不做任何变动。”该说明手写部分：“保证金同步延长。叶军”。 一审法院另查明，王乐蒂原系万诚公司员工，于2014年6月退休。2015年1月1日，万诚公司（雇主）与王乐蒂（雇员）签订《雇佣合同》一份，载明：万诚公司因项目经理业务工作需要，雇佣王乐蒂为临时工，合同期限为2015年1月1日起至2015年12月31日，工作岗位和工作职责为王乐蒂为万诚公司提供劳动服务，具体工作岗位和职责按万诚公司安排而定。一审庭审中，王乐蒂、万诚公司确认王乐蒂于2016年2月27日已从万诚公司辞职。 一审法院认为，王乐蒂与万诚公司签订的《师惠花苑承包责任书》系双方的真实意思表示，该承包责任书中载明的有关双方的债权债务事项应受法律保护。根据该份责任书，涉案65000元保证金用途为解决小区劳务纠纷的赔偿问题，该保证金的退还条件为小区合同结束后3个月内无任何劳动仲裁事项，则万诚公司须在第4个月的10日全额退回。根据师惠花苑业委会向万诚公司送达的合同结束通知、王乐蒂、万诚公司签订的补充协议以及一审庭审中王乐蒂、万诚公司的自认，万诚公司与师惠花苑之间的物业服务合同关系于2016年2月28日已结束；且至今没有任何劳务仲裁纠纷，故目前返还保证金的条件已成就。 至于万诚公司认为王乐蒂应向万诚公司支付剩余的物业费以及王乐蒂对外只是万诚公司的项目经理，其从法律上不具备收取物业费的资格，万诚公司才是师惠花苑小区合法的物业收费主体，具有相应的物业服务合同，王乐蒂收取的所有物业费应予以全部返还给万诚公司的观点，因万诚公司并未提供充分、有效证据予以证明，且该承包责任书也无此约定，属于另一法律关系问题，故本案中不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：苏州市万诚物业管理有限公司于判决发生法律效力后10日内返还王乐蒂保证金人民币65000元及逾期付款的利息损失(自2016年6月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止)。如未按判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，减半收取713元，由苏州市万诚物业管理有限公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，首先，王乐蒂原系万诚公司员工，其在退休后仍与万诚公司签订《雇佣合同》，故王乐蒂与万诚公司之间签署《目标承包书》的行为，并不能认定属于违反了《物业管理条例》第三十九条规定中“不得将该区域内的全部物业管理委托给他人”的情形，且该条规定亦不属于法律、行政法规中的效力性强制性规定，故万诚公司以此主张《目标承包书》无效，依据不足，不能成立。 其次，《目标承包书》中就保证金的交纳及退还有明确的约定，现王乐蒂在双方约定的保证金退还的条件已成就的情形下要求万诚公司退还保证金，有相应事实依据，一审法院予以支持并无不当。万诚公司以王乐蒂未向其返还收取的物业费为由拒绝返还保证金，但本案中其对此并未提交充分的证据予以证明，一审法院对其该项抗辩未予采纳，亦无不当。 综上，万诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1426元，由上诉人苏州市万诚物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  俞水娟 代理审判员  韩小安 代理审判员  陆 庆 二〇一七年二月十四日 书 记 员  郭聪敏