广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初3650号 原告：韩建平，男，1990年1月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。 委托代理人：栾志勤，男，1953年12月16日出生，汉族，住黑龙江省双城市。 委托代理人：栾云曦，黑龙江承旭律师事务所律师。 被告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地：南宁市昆仑大道**嘉和城，组织机构代码：73995456-6。 法定代表人：钟山，该公司董事长。 委托代理人：梁颖，女，1987年5月5日出生，汉族，住广西横县，该公司职员。 原告韩建平与被告广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告韩建平的委托代理人栾志勤，被告嘉和公司的委托代理人梁颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩建平向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年5月12日签署的商品房买卖合同补充协议；2、解除原告与被告于2015年5月12日签署的商品房买卖合同；3、被告退还原告交付的购房款85116元；4、被告赔偿原告80000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于南宁市昆仑大道995号嘉和城温莎北郡27栋2205号商品房一套。涉诉合同履行过程中，被告存在以下违约行为：1、涉诉房屋是预售的，被告按现房销售存在违约；2、被告并不是向买受人直接交房，而是先交付案外人广西筑邦建设工程有限公司继续建设，被告交付给原告的房屋与最后取得房产证不一致，面积差额达到30%且还需补交房价款26万元；3、被告存在销售欺诈行为，首付款30%中20%由被告下属的物业公司出借给原告并由原告支付利息；4、2015年5月12日被告将交款及相关费用的票据全部开具了，而原告实际向嘉和物业借款时间为2015年5月22日，2015年7月15日向原告发放通知要求原告至银行贷款，在2015年8月28日银行直将剩余房款支付被告。5、被告所收的预付款、银行贷款不能直接将支付给被告账户，应支付于被告专用的预付款账户，被告存在违法。6、案外人贷款银行与被告支付房款及利息时，我方同意与被告协商解决，但被告一直不同意。综上所述，被告违规销售商品房存在重大违约。 被告嘉和公司辩称：原告诉状中主张内容与事实不符，且不符合法律规定。被告与原告签订涉诉合同，按约定原告向被告支付首付款和贷款，被告已按合同约定履行，现原告提出解除合同被告无异议，但原告主张的赔偿损失及诉讼费用不予认可。被告无任何违约行为，原告存在违约，应当由原告向被告支付违约金，被告保留向原告主张违约金的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市昆仑大道995号嘉和城温莎北郡27栋2205号商品房，建筑面积134.11平方米，套内105.17平方米，房屋总价822116元。该合同第六条载明“……该商品房单价保持不变，实际成交总价款按产权等级的套内建筑面积调整，多退少补，不计利息。任何一方不得以面积差异为由要求解除合同……”；第七条载明“……为保证预售款专用于工程建设，买受人应将商品房预售款支付至以下商品房预售款专用帐户.专用帐户开户行：中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行；专用帐户帐号：21×××88”；第九条载明“出卖人应当在2017年2月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…….”；第十一条载明“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：……（4）该商品房空间尺寸发生变化导致层高变化或合同约定建筑面积发生变化的……”。该合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付购房款85116元。 同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定原告采用按揭贷款的方式购买涉诉房屋，首付房价总款30%即247116元，其余房款575000元由原告采用银行按揭贷款的方式支付给被告。该补充协议还就房屋交接、权证办理等事项进行了约定。 同日，原告向案外人南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）签订《借款协议》，由案外人嘉和物业公司借款162000元给原告用于支付涉诉房屋首付款。原告委托案外人嘉和物业公司将借款支付至被告所属帐户。合同签订后，案外人嘉和物业公司于当日将该借款支付于被告制定帐户。 同日，原告向被告交纳涉诉房屋专修维修资金10326.47元。 同日，原告与案外人广西筑邦建筑工程有限公司签订《房屋改造协议》。 2015年7月21日，本案涉诉合同已办理商品房买卖合同登记备案证明。 2015年8月28日，原告与案外人中国农业银行股份有限公司广西区分行（以下简称“农行广西区分行”）签订《个人购房担保借款合同》，原告向案外人农行广西区分行贷款575000元用于剩余房款的支付，被告嘉和公司提供担保。该款项已经支付至被告农行南宁新竹支行帐户，帐号：20×××17。 本院认为，一、关于涉诉合同效力的问题。原、被告于2015年5月12日签订《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》已经取得商品房买卖合同登记备案证明，系缔约双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对此本院予以确认。 二、关于涉诉合同解除的问题。在本案审理中，原、被告就涉诉《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的解除均无异议。原、被告有权依法享有处分其民事权利，现原、被告自愿解除涉诉合同，未违法法律、行政法规的强制性规定且系双方真实意思表示，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告恢复原状退还购房款符合法律规定，本院予以支持；但原告已向被告支付完全部购房款，而在本案中原告仅主张退还其中的85116元，经本院释明后，原告仍主张其他购房款在本案中先不予处理，本院认为，诉请请求的确定系原告个人民事权利，原告主张被告退还购房款85116元符合法律规定应予以支持。原告主张被告赔偿80000元的诉讼请求中包含涉诉房屋的专修维修资金10326.47元。本院认为，涉诉合同已经解除且涉诉房屋尚未交付，原告交纳的专修维修资金10326.47元也应予以退还。 三、关于被告是否存在违约责任的问题。1、原告主张涉诉房屋是预售的，被告按现房销售存在违约。本院认为，涉诉《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》明确约定涉诉房屋并非现房，交房日期为2017年2月18日，原告以此为由主张被告存在违约无事实依据，本院不予支持。2、原告主张被告交付给原告的房屋与最后取得房产证不一致，面积差额达到30%且还需补交房价款26万元，故被告存在违约。本院认为，涉诉房屋尚未交付使用，原告亦未能提交证据证明上述事实，故原告以此为由主张被告存在违约无事实依据，本院不予支持。3、原告主张其所交纳的首付款30%中20%由被告下属的物业公司出借给原告并由原告支付利息，故被告存在销售欺诈行为，构成违约。本院认为，原告未能提交证据证明被告的销售行为致使原告陷入错误意识而购买涉诉房屋，故原告主张被告存在销售欺诈证据不足，本院不予支持；至于原告向案外人借款行为系其真实意思表示，亦不足以证明被告存在欺诈。4、原告主张被告出具发票时间落款等行为与事实不符，被告构成违约。本院认为，原告应对其主张的事实承担举证责任，现原告未能提交证据证明其所主张的事实，故对原告的主张本院不予采信。5、原告主张被告所收的预付款、银行贷款未支付与被告专用预付款账户，逃避行政监管，被告存在违法。本院认为，被告资金监管问题系行政机构监管责任，被告售房时所收取的预付款未存入转款帐户不够成对原告的违约。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，现原告主张被告存在违约，但未能提供证据予以证明，本院不予支持；原告未能证明被告存在违约，故原告主张赔偿承担违约赔偿责任，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定条之规定，判决如下： 一、解除原告韩建平与被告广西嘉和置业集团有限公司于2015年5月12日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告韩建平与被告广西嘉和置业集团有限公司于2015年5月12日签订的《合同补充协议》； 三、被告广西嘉和置业集团有限公司退还原告韩建平购房款85116元、专修维修资金10326.47元； 四、驳回原告韩建平的其他诉讼请求。 案件受理费1850元，由原告韩建平负担1300元，被告广西嘉和置业集团负担550元。 上述应付义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘哲 二〇一七年二月二十一日 书记员  刘艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。