湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘31民终1108号上诉人（原审原告）：田仁智，男，1964年12月22日出生，土家族。被上诉人（原审被告）：刘锦珍，女，1948年8月5日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：曾立，男，1969年9月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：段文桦，湖南民生律师事务所律师。原审被告：龙芳，女，1972年10月19日出生，苗族。上诉人田仁智因与被上诉人刘锦珍、曾立、原审被告龙芳租赁合同纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2016）湘3123民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人田仁智的上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、请依法判决停产停业损失费110508元、装饰装修费37742元、搬迁费1000元、押金3000元，共计152250元归上诉人所有；3、请求依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，主要表现在以下几个方面：一审法院对证据认定错误。上诉人在一审提交的第十份证据应予以采信，因此份证据是2015年4月15日经凤凰县第十六届人民政府第二十九次常务会议通过发布执行的，时间上早于上诉人与被上诉人发生纠纷的2016年3月15日。该份证据规定搬迁费、搬迁奖励、停产停业损失补偿给承租人。至于2016年10月9日凤凰县人民政府作出的凤政发[2016]13号《凤凰县人民政府关于公布规范性文件清理结果的规定》废止了凤政办发[2015]19号《关于印发凤凰县棚房区改造房屋征收补偿安置管理办法的通知》，此凤政发[2016]13号文件上诉人并没有看到，同时被上诉人在一审中也没有提出该文件作为反驳证据，就算凤政发[2016]13号文件是真实的，也不能对抗之前发生的纠纷，而应适用凤政办发[2015]19号文件来进行认定。二、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人2016年3月15日发生纠纷时此案的房屋买卖就已经停止营业，因上诉人与被上诉人无法达成补偿协议，所以上诉人一直没有交付钥匙。事实上停产停业就是从2016年3月15日开始，而不能从上诉人2016年6月3日把钥匙交付给法院算起。按凤政办发[2015]19号文件的规定，由此产生的110508元停产停业费应全额补偿给上诉人，而不应按合同的剩余期限来算。三、一审判决适用法律错误，一审法院在本案中不能适用《民法通则》第四条的规定，因为此案被上诉人所主张的权利无法律法规及相关文件的规定，没有依据不应支持，而上诉人的诉讼请求完全符合政策文件的规定，理应支持。被上诉人刘锦珍、曾立共同辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告龙芳未答辩。上诉人田仁智向一审法院起诉请求：1、请依法解除原、被告双方签订的合同；2、请依法判决被告补偿原告停产停业损失费110508元；3、请依法判决被告补偿原告装修费69758.9元；4、请依法判决被告补偿原告搬迁费1000元；5、请依法判决被告退还原告押金3000元；6、请依法判决被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：被告曾立系刘锦珍之子，被告曾立与龙芳系夫妻关系。2013年8月25日，原告田仁智与被告曾立签订一份《门面租赁合同》，合同约定田仁智承租刘锦珍所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层107号门面，租赁时间为2013年8月25日至2016年8月24日。租金一年一付，每年28000元整，另原告田仁智交付被告方押金3000元整。原告已交租金至2016年8月24日。为改善市民居住环境，完善城市服务功能，凤凰县人民政府拟对中心片区棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）范围内房屋实施征收，并于2015年3月20日发布凤政公（2015）2号《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》，被告刘锦珍所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层107号门面在征收范围内。2015年11月23日，凤凰县人民政府发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图。2015年12月21日，凤凰县房屋征收办公室与被告刘锦珍签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了刘锦珍所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层107号门面（产权证号为000070**），被告刘锦珍自愿选择货币补偿方式，凤凰县房屋征收办公室共计补偿被告刘锦珍1622574元（房屋及临配建房、附属设施1315582元，室内装饰装修75484元，搬迁费1000元，限期签约、搬迁费80000元，停产停业损失110508元，按时签协议奖20000元，按时腾房奖20000元）。《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》发布之后，被告方告知原告田仁智，要求解除合同，但双方为合同终止后的补偿等问题发生纠纷，被告刘锦珍向该院起诉原告田仁智，但于2016年5月23日向该院撤回了对田仁智的起诉，该院作出（2016）湘3123民初276号民事裁定书，准许刘锦珍撤回对田仁智的起诉。2016年6月3日，原告田仁智向该院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、被告补偿原告停产停业损失110508元；3、被告补偿原告装修费69758元；4、被告补偿原告搬迁费1000元；5、被告退还原告押金3000元；6、被告承担本案诉讼费。另查明，原、被告所签订的《门面租赁合同》中租赁门面凤凰县兴华步行街A栋4号（临河边）门面由凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层105、107号门面组成，凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层105号门面的所有权人为案外人韩翅翎所有，凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层107号门面的所有权人为被告刘锦珍。刘锦珍所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层107号门面的房屋面积为39.43平方米，经张家界泰业房地产评估咨询有限公司评估该房屋价值为1315582元。室内装饰装修及室外附属物、构筑物的折旧价值为75484元（含案外人韩翅翎所有的凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层105号门面装饰装修折旧价值）。2016年6月3日原告田仁智已将所租赁被告刘锦珍门面的钥匙交付该院，该院已转交给凤凰县棚户区改造指挥部。一审法院认为：一、因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告田仁智与被告曾立于2013年8月25日签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。现因凤凰县人民政府于2015年11月23日发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图，而原告田仁智所承租被告刘锦珍所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层107号门面在棚户区改造范围之内，致使原、被告所签订的合同目的不能完全实现，故原告田仁智主张解除与被告曾立所签订的《门面租赁合同》符合法律规定，依法应予以解除。二、关于原告田仁智要求被告补偿停产停业损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。从公平原则考虑，原告田仁智已交付2015年8月25日至2016年8月24日的租金，在2016年6月3日原告田仁智已将所租赁被告刘锦珍门面的钥匙交至凤凰县棚户区改造指挥部后，故被告刘锦珍应补偿原告田仁智2016年6月3日至2016年8月24日的停产停业损失25129元[110508元×（365／83）]。三、关于原告田仁智要求被告补偿装饰装修费69758元的诉讼请求，因原告田仁智所承租的凤凰县兴华步行街A栋4号（临河边）门面由凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层105、107号门面组成，两间门面的装饰装修费总评估折旧价值为75484元，而凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层105号门面的所有权人为案外人韩翅翎，故该院酌情考虑被告刘锦珍补偿原告田仁智凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层107号门面的装饰装修费37742元。四、关于原告田仁智要求被告补偿搬迁费1000元、退还押金3000元的诉讼请求，因在被告答辩时，被告同意补偿原告田仁智搬迁费1000元、退还押金3000元，故这两项诉讼请求依法应予以支持。综上。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告田仁智与被告曾立于2013年8月25日签订的《门面租赁合同》；二、被告刘锦珍应在判决生效后10日内给付原告田仁智停产停业损失25129元、装饰装修费37742元、搬迁费1000元、押金3000元，共计66871元；三、驳回原告田仁智的其他诉讼请求。案件受理费3985.35元，由原告田仁智承担2985.35元，被告刘锦珍承担1000元。本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订《门面租赁合同》，双方均同意解除，且该合同的解除未违反法律规定，故原审判决解除双方所签订的门面租赁合同，本院予以确认。上诉人田仁智上诉请求依法判决装饰装修费37742元、搬迁费1000元、押金3000元，原审法院对该三项已经作出与其上诉请求相同数额的判决，本院予以确认。现本案的争议焦点是停产停业损失110508元归谁所有。关于该焦点，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十四条等，均规定了停产停业损失费是由征收人补偿给被征收人即房屋产权人的损失，并未涉及房屋承租人，规定征收人仅与房屋所有权人发生关系，承租人不属于被征收人的范畴，也即在国有土地上房屋征收与补偿的法律关系中，承租人不是被征收和补偿的主体。本案中，被上诉人系涉案房屋的所有权人，而上诉人是房屋承租人，因此，根据上述规定，停产停业损失本应归房产所有人。上诉人田仁智认为凤凰县人民政府凤政办发[2015]19号文件规定停产停业损失归承租人，与上述规定不符，本院不予采纳。虽然国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》规定房产所有人是被征收人，但这只是针对国有土地上房屋征收与补偿这层法律关系而言，对于出租人与承租人而言，其之间仍受租赁合同的约束，应受合同法的调整。本案中，上诉人与被上诉人所签订合同的期限为2013年8月25日至2016年8月24日，上诉人田仁智已付清整个租赁期的租金，其合同义务已经履行完毕，故其权利应受保护。但本案合同之所以不能继续履行，是因为政府对出租门面进行棚户区改造所致，不能归因于上诉人，且双方对因棚户区改造而解除合同均无异议，故合同解除后造成的损失应按公平原则进行处理。本案中，上诉人田仁智于2016年6月3日将所租赁的被上诉人门面钥匙交至凤凰县棚户区改造指挥部，自该日后，上诉人田仁智不能在其所租门面进行经营，而上诉人田仁智与被上诉人所签订合同的截止期限为2016年8月24日，那么在2016年6月3日至2016年8月24日这段期间，上诉人田仁智无疑具有损失，故原审法院按2016年6月3日至2016年8月24日这段期间计算上诉人田仁智的损失，继而判决被上诉人予以补偿，并无不当。上诉人田仁智称其与被上诉人之间发生纠纷的时间应是2016年3月15日，因田仁智交钥匙的时间系2016年6月3日，故原审法院从2016年6月3日计算其损失的起点，并无不当。综上所述，上诉人田仁智的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3985.35元，由上诉人田仁智承担。本判决为终审判决。审判长  彭志友审判员  龙少松审判员  张安成二〇一七年二月九日书记员  张 艺附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……