江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0206民初4491号原告：无锡华广物业服务有限公司，统一社会信用代码91320206660084297N，住所地无锡惠山经济开发区堰新路311号商务中心B区1319-2室。法定代表人：任秋宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：章小颖、李彦敏，江苏景丰律师事务所律师。被告：叶欣，男，1971年2月26日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：吴敏红，叶欣配偶，女，1972年7月10日生，汉族，住无锡市惠山区。原告无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广物业公司）诉被告叶欣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告华广物业公司委托代理人章小颖、被告叶欣的委托代理人吴敏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华广物业公司诉称：叶欣系无锡市惠山区洛社镇橙园小区业主。因未按约交纳物业服务费，请求判令叶欣支付物业管理服务费2093元（2015年7月1日至2016年6月30日）及违约金160元。原告华广物业公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、2009年9月30日，无锡市惠山区物价局关于橙园住宅小区前期物业管理公共服务费收费标准的批复一份，证明：华广物业公司对橙园住宅小区进行物业服务，收取每月每平方米建筑面积1.1元的公共物业服务费。用于住宅区内的电梯使用费、公共水电费实行合理分摊，按实收取。2、2012年7月22日，叶欣与华广物业公司签订前期物业服务协议一份。证明：叶欣所有的坐落于橙园3号1102室的房屋面积为116.31平方米；物业服务费（含公共能耗费）为每月1.5元／平方米；每次交纳三个月的物业费，交纳时间为每季度结束之前一周，如逾期交纳，自逾期之日起每日按1%交纳违约金。3、2012年10月8日，叶欣配偶吴敏红与华广物业公司签订装修管理服务协议一份及水电表读数照片打印件两页，证明：叶欣已经对房屋进行装修并入住。4、2014年8月15日，江苏省住房和城乡建设厅向华广物业公司颁发的证书，证明：准予华广物业公司从事物业管理活动，资质等级为贰级，有效期至2017年8月14日。庭审中，被告叶欣对原告华广物业公司提供证据的质证意见为：1、核定的标准无效，业主委员会成立后应重新明确收费标准。2、业主委员会成立后，应重新签订物业服务合同，所以该前期物业服务协议已经终止。3、真实性无异议。4、该资质于2012年取得，之前的资质不是贰级资质。被告叶欣辩称：2015年5月29日小区业主委员会成立后，华广物业公司因未与业主委员会签订物业服务合同，所以与华广物业公司之间不存在法律关系。物业服务费已交纳至小区业主委员会代管。被告叶欣为支持其答辩理由提供了以下证据：1、业主委员会备案回执一份，证明：橙园第一届业主委员会于2015年5月22日成立，并经无锡市惠山区住房保障和房产管理局备案。2、前期物业服务协议最后一页复印件（落款处书写有“为了拿钥匙只能签字陈维”的字样），证明：业主并非自愿签署该协议。3、业主大会表决投票公告一份，证明：华广物业公司必须重新与业主委员会签订合同，才有权在小区从事物业服务事宜。4、收据两份，证明：已将物业费2093元交纳至小区业主委员会。庭审中，原告华广物业公司对被告叶欣提供证据的质证意见为：1、真实性无异议，但与本案无关。2、真实性无法确认，且与本案无关。3、真实性无法确认，且与本案无关，更不能达到其证明目的。4、真实性无法确认，华广物业公司未授权业主委员会收取物业服务费。经审理查明：2009年9月30日，无锡市惠山区物价局批复华广物业公司对橙园住宅小区进行物业服务，收取每月每平方米建筑面积1.1元的公共物业服务费。用于住宅区内的电梯使用费、公共水电费实行合理分摊，按实收取。2012年7月22日，叶欣与华广物业公司签订前期物业服务协议一份。双方约定主要内容：1、叶欣所有的坐落于橙园3号1102室的房屋面积为116.31平方米；2、华广物业公司提供保安、卫生、交通秩序等物业服务；3、物业服务费为每月1.1元／平方米，每次交纳三个月的物业费交纳时间为每季度结束之前一周，如逾期交纳，自逾期之日起每日按1%交纳违约金；4、本协议自签字之日起生效。2012年10月8日，叶欣配偶吴敏红与华广物业公司签订装修管理服务协议。2014年8月15日，江苏省住房和城乡建设厅向华广物业公司颁发准予华广物业公司从事物业管理活动的资质等级为贰级，有效期为三年。庭审中，华广物业公司与叶欣均确认：之前叶欣按每月1.5元／平方米为标准交纳物业服务费，叶欣未向华广物业公司交纳自2015年7月1日起的物业服务费。另查明：橙园第一届业主委员会于2015年5月22日成立，并经无锡市惠山区住房保障和房产管理局备案。2015年10月17日，叶欣向洛社镇橙园业主委员会交纳物业费1000元，2016年5月29日，叶欣向洛社镇橙园业主委员会交纳物业费1093元。2016年2月26日，洛社镇橙园业主大会和业主委员会发布业主大会表决投票公告，表决内容包括同意开展选聘物业公司工作和物业费由业委会代管。庭审中，华广物业公司称未收到业主委员会关于已成功选聘新物业公司的通知。叶欣称业主委员会正在与新的物业公司洽谈，也向华广物业公司发函，相关部门阻止选聘新物业公司的活动。上述事实，有前期物业服务协议、装修管理服务协议、批复、资质证、业主委员会备案回执、业主大会表决公告、收据及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为业主委员会成立后，前期物业服务合同是否随即终止。华广物业公司与叶欣签订的前期物业服务合同未约定合同终止时间，该合同并不因业主委员会的成立而当然自动终止。业主大会决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该物业服务合同生效后，前期物业服务合同方终止。本案中，叶欣未提交证据证明业主大会选聘物业服务企业的结果，也未提交证据证明业主委员会已代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且该合同已生效，却主张前期物业服务合同已因业主委员会的成立而终止，该辩称因无法律依据，本院不予支持。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，否则应承担违约责任。叶欣结欠华广物业公司物业服务费（含公共能耗费）的金额应认定为2093.58元（自2015年7月1日起至2016年6月30日止，1.5元／月/平方米×116.31平方米×12月），华广物业公司仅主张2093元，属处分权利，本院予以确认。华广物业公司主张的违约金160元不违反相应强制性规定，也未超出合同约定的范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：叶欣于本判决生效后十日内向华广物业公司支付物业服务费（含公共能耗费）2093元（自2015年7月1日起至2016年6月30日止）及违约金160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由叶欣负担。该款已由华广物业公司预交，叶欣于本判决生效后十日内将应负担款项直接给付华广物业公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌审 判 员  薛 雨人民陪审员  冯建良二〇一七年二月十七日书 记 员  任海珠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。