江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0681民初6927号原告：倪静，女，1966年2月19日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。委托诉讼代理人：蒋松成（系原告之子），男，1993年10月1日生，汉族，住址同上。被告：启东安润和投资有限公司，住所地启东市汇龙镇人民中路608号。法定代表人：陆海峰，董事长。委托诉讼代理人：胡勇、奚佳蓓，上海福湾律师事务所律师。原告倪静与被告启东安润和投资有限公司（以下简称为安润和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪静及其委托诉讼代理人蒋松成、被告安润和公司的委托诉讼代理人奚佳蓓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告倪静向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付位于启东市汇龙镇东方明珠商业广场第1幢3层Z3-13号商铺，提供办理产权登记所需资料并协助原告办理产权登记手续；2、判令被告自2010年6月1日起至实际交房之日止以362628元为基数按每日万分之二计算的逾期交房违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年11月20日，原告与江阴精亚房地产置业有限公司启东分公司（以下简称精亚启东分公司）签订了商品房买卖合同。合同约定其向精亚启东分公司购买启东市汇龙镇东方明珠商业广场第1幢3层Z3-13号的商业用房，合同约定的价款为362628元。合同订立后，原告按约履行了应尽的付款义务。精亚启东分公司系江阴精亚房地产置业有限公司（以下简称精亚公司）设立的分公司，精亚公司于2012年7月变更为安润和公司，精亚启东分公司于2013年6月变更为启东安润和投资有限公司启东分公司（以下简称安润和启东分公司）。原告认为，安润和启东分公司未能按合同约定向原告提供商品房交付使用批准文件及办理交房手续，其行为已构成违约，需承担逾期交房的违约责任，因其不能对外独立承担相应民事责任，故相应的民事责任由被告来承担。被告安润和公司辩称，一、由于现在的消防分割方案与出售房屋时的方案不一致，因此原告诉请的房屋位置有变动，按原有合同无法履行，只能按目前通过的消防分割方案中原告的商铺位置办理相应的产权证；二、案涉物业的大部分业主同意委托被告出租及经营管理他们的商铺，因本案所涉商铺是一个整体，如果有个别小业主从中阻扰将影响商铺的整体出租，进而影响包括原告在内的小业主的利益，因此，原告要求按原有协议无法履行；三、由于原告已经取得前三年的投资回报收益，因此前三年对原告没有产生损失，应以原告实际交付的房款为基数计算违约金。请求法庭按实际情况及大部分业主的要求作出符合实际的裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2006年11月20日，原告与被告安润和公司启东分公司（原精亚启东分公司）签订了商品房买卖合同（合同编号为2006S136）一份，载明：原告向被告购买东方明珠商业广场第1幢3层Z3-13号商业用房，建筑面积为28.78㎡，商品房价款为290103元。合同第六条约定2006年11月20日首付150103元（壹拾伍万零壹佰零叁元整），2006年5月11月底付140000元（壹拾肆万元整）办理贷款。合同第八条约定，出卖人应在2007年5月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同订立后，原告已实际向被告支付房款150103元。另查明，2008年5月26日，南通市公安局消防支队对被告申报的“东方明珠”商业广场地上一至三层整体消防工程出具通公消验[2008]第0146号建筑工程消防验收意见书，意见为：被告开发建设的启东市汇龙镇“东方明珠”商业广场地上一至三层工程消防验收合格。2012年8月3日，针对被告申报的东方明珠商业广场一层分隔方案，南通市公安消防支队出具了通公消审[2012]第0455号建设工程消防设计审核意见书，意见为：不同意启东安润和投资有限公司启东市东方明珠分隔工程消防设计方案，并载明申报方案主要存在的问题。事后，被告依据消防审核意见完成整改工作并向消防部门重新申报审核。2016年3月1日，针对被告安润和公司申报的东方明珠地下一层、地上一至六层平面布局变更工程消防设计图纸及相关申请资料，南通市公安消防支队出具了通公消审字[2016]第0103号建设工程消防设计审核意见书，意见为：该工程消防设计审核合格。在履行买卖合同过程中，由于被告建设的商铺分割方案未能通过消防验收等原因，致原告等业主无法进行产权登记，双方为此产生纠纷。2009年4月3日，被告安润和公司启东分公司（原精亚启东分公司）向其开发建设的东方明珠广场各业主作出公开承诺，内容为：一、尽最大努力，在2009年12月31日前办理商铺房产权证。二、购房合同约定的5年返租期不变，前3年的返租收入已在购房款中扣除，剩余2年的返租资金按合同约定到时如数兑现。三、先前签订的购房合同，保证按合同约定到时严格履行。四、加大招商力度，保证2009年12月30日前大型商家入驻东方明珠商业广场，确保业主投资长期利益。五、上述条款中第一、四条须同时满足，否则允许无条件退房。被告安润和公司（原精亚公司）作为担保人在承诺书上加盖印章。审理过程中，原、被告均同意将商品房买卖合同（合同编号为2005S047）中原商铺位置由第1幢3层Z3-13号变更为B313号商铺，原告未付的购房款140000元在被告交房的同时一并付清。又查明，江阴精亚公司启东分公司系江阴精亚公司设立的领有营业执照的分支机构，江阴精亚公司于2012年7月名称变更为安润和公司。江阴精亚公司启东分公司于2013年6月24日名称变更为安润和公司启东分公司。本院认为，原告与被告安润和启东分公司签订的商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应受其拘束，依法履行义务。案涉商铺法定交付条件已成就，安润和启东分公司应当依照合同约定向原告交付房屋并向原告提供办理案涉商铺产权登记所需资料，协助原告办理产权登记手续。被告辩称因部分业主未与被告签订委托出租及经营管理协议导致东方明珠无法整体对外招商出租。本院认为，被告的该项抗辩意见并非其无法向原告交付商铺的法定事由，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。关于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方当事人均应受其拘束，依法履行义务。安润和启东分公司未依合同的约定交付商铺，已构成违约，需承担相应的法律责任。因安润和启东分公司系被告安润和公司（原精亚公司）设立的领有营业执照的分支机构，故相应民事责任由被告安润和公司承担。原告要求被告支付逾期交房违约金,依法有据,被告应按双方所订合同约定的标准予以支付，故对原告要求被告支付其2010年6月1日起至被告实际交付房屋之日止以362628元为基数的每日万分之二的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。被告庭审中辩称其三年投资回报不应计入房款，本院认为，原告与被告虽未有明确书面约定前三年投资回报利益的计算方法和比例，但综合安润和启东分公司在商铺促销期间印发的宣传资料中关于前三年投资回报利益为20%（6%、7%、7%）的承诺和安润和公司启东分公司与涉案原告以外的购房户签订的签约备忘录上所确定的前三年投资回报利益为商铺实际总价款的20%的约定、双方签订的商品房买卖合同对分期付款的约定和安润和启东分公司在向东方明珠商业广场各业主的承诺书中载明的前三年返租金已从房价款中扣除等相关行为分析，同时据以被告作为开发商在促销期间对外公开销售优惠政策对不特定购房户一致性的商业惯例，故本院确认案涉双方前三年投资回报利益为商铺实际总价款的20%。该款系房屋总价款的一部分，理应计入原告已付房价款中，作为计算安润和启东分公司承担违约金的基数。因此，被告关于原告三年投资回报收益不应计入房款的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告启东安润和投资有限公司向原告倪静交付位于启东市汇龙镇东方明珠商业广场第1幢3层Z3-13号（新编号B313）商业用房及该商业用房产权登记所需资料，并协助原告办理产权登记手续。二、被告启东安润和投资有限公司向原告倪静支付自2010年6月1日起至实际交房之日止每日以362628元为基数的万分之二的逾期交房违约金。以上一、二项均限于本判决生效之日起十日内履行。本案受理费5652元（原告已预交），由被告启东安润和投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5652元（该院开户行：中国银行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长  陈春花代理审判员  朱莲花人民陪审员  黄 辉二〇一七年二月二十七日书 记 员  顾琳琳