江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0202民初2497号原告（反诉被告）无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司，住所地无锡市广泽路**。法定代表人楼超钢，该公司总经理。委托代理人崇斯源，北京观韬（苏州）律师事务所律师。委托代理人陈丽，北京观韬（苏州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司，住，住所地无锡市旺庄路湘江路**金源国际**/div>法定代表人顾钧贤，该公司总经理。委托代理人于晓仲，江苏倍思特律师事务所律师。原告(反诉被告)无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司(以下简称龙瑞公司)诉被告(反诉原告)无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司(以下简称爱妃玛丽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)龙瑞公司的委托代理人崇斯源、陈丽、被告(反诉原告)爱妃玛丽公司的委托代理人于晓仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)龙瑞公司诉称：2014年12月31日，其与爱妃玛丽公司签订了《无锡天合婚典婚恋广场租赁合同》，约定其将天合婚典婚庆广场的F1层F127、F148号商铺出租给爱妃玛丽公司，租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日，月租标准为10500元，每三个月缴纳一次，租赁合同同时就房租交付、租金拖欠、合同解除及违约责任等条款进行了约定。合同签订后，其按约向爱妃玛丽公司交付房屋并全面履行租赁合同项下义务，但爱妃玛丽公司自2015年5月1日起未向其支付租金，经多次催讨无果，现要求判令：一、原被告签订的编号HSIN-SY-ZS(WX)-0034《无锡天合婚典婚恋广场租赁合同》于2016年5月18日解除；二、爱妃玛丽公司向龙瑞公司支付拖欠租金90758.50元（10500元每月*2个月*3期+10815元每月*2个月+10815元每月/30天*17天）及拖欠的租金违约金57281.83元（根据合同第16.4条的约定，每逾期一天收取欠费金额的千分之三作为违约金；根据合同附件二第二条的约定爱妃玛丽公司应当在每个交租期最后一个月的20日前支付下一个租期的租金，所以分段计算每次自交租期的21日起开始计算违约金，暂计算至2016年5月17日，实际主张至爱妃玛丽公司支付之日止，详见所欠费用明细表）；三、爱妃玛丽公司向龙瑞公司补交免租期租金42000元（根据合同第25.3.1条的约定，2015年5月、8月、11月、2016年2月为免租期，租金为每月10500元）；四、爱妃玛丽公司承担解除合同违约金31500元（根据合同第16.3条的约定），五、爱妃玛丽公司向龙瑞公司支付拖欠场地占用费（以10500元每月*2个月为基数，自2016年5月25日开始至爱妃玛丽公司撤场完成之日止）；六、爱妃玛丽公司向龙瑞公司支付拖欠POS机使用费4500元及拖欠POS机使用费违约金3674.7元（依据租赁合同附件8第3条第一、二款，使用费为300元每月*15个月；违约金按照租赁合同附件8第3条第三款的约定，每逾期一天收取欠费金额的千分之三作为违约金，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前支付下一个租期的租金，所以分段计算每次自交租期的21日起开始计算违约金，自2015年2月21日起至2016年5月17日止，详见明细表）；七、本案诉讼费由被告承担。被告(反诉原告)爱妃玛丽公司辩称：一、其认为双方之间的租赁合同存在欺诈有撤销的情节，故不同意支付任何租金；二、对龙瑞公司主张的租金计算方式及金额无异议，但龙瑞公司的欺诈诱骗行为导致其重大经济损失，在经营期间，龙瑞公司也未按招商时的承诺进行整个广场的营销推广，导致合同目的无法实现，故不同意支付租金；三、不同意支付违约金，且龙瑞公司主张的违约金计算标准超过了法律规定的上限，请法院予以调整，对免租期租金计算方式和金额无异议，但不同意支付，龙瑞公司欺诈在前，解除合同违约金与上述拖欠租金的违约金属于重复计算，叠加超过了法律规定的上限，不同意支付解除合同违约金；四、2016年6月下旬，龙瑞公司采用暴力手段对其店铺进行了关店处理，其已无法进行营业活动，故其不同意支付场地占用使用费，对场地占用费的计算方式有异议；五、已支付租金4400元，履约保证金6600元；六、对POS机使用费及违约金金额均有异议，合同约定的POS机使用费为每月200元，且不清楚POS机是否使用及归还。现要求判令：1、撤销双方签订的编号为HSIN-SY-ZS(WX)-0034的《无锡天合婚典婚恋广场租赁合同》；2、诉讼费用由龙瑞公司承担。原告(反诉被告)龙瑞公司辩称：其不存在爱妃玛丽公司所述的欺诈行为，租赁合同系双方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，爱妃玛丽公司在签订租赁合同后也实际开门营业了，实际履行了租赁合同，且前期的招商宣传是由无锡红星商业管理有限公司(以下简称红星公司)进行的，故不同意撤销双方签订的租赁合同。经审理查明：2014年12月31日，爱妃玛丽公司与龙瑞公司签订了编号为HSIN-SY-ZS(WX)-0034的《无锡天合婚典婚恋广场租赁合同》，该合同约定：龙瑞公司将位于无锡市××（现××）的天合婚典婚庆广场的F1层F127、F148号商铺出租给爱妃玛丽公司，租赁期限自2015年3月1日起至2018年2月28日；2015年3月1日至2016年2月29日租金为10500元/月，2016年3月1日至2017年2月28日租金为10815元/月，2017年3月1日至2018年2月28日租金为11139元/月；租金每三个月缴纳一次，爱妃玛丽公司应在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金；为扶持爱妃玛丽公司经营，龙瑞公司给予爱妃玛丽公司6个月的免租期，即：自2015年5月1日至2015年5月31日、自2015年8月1日至2015年8月31日、自2015年11月1日至2015年11月30日、自2016年2月1日至2016年2月29日、自2016年8月1日至2016年8月31日、自2017年2月1日至2017年2月28日，若因爱妃玛丽公司的原因导致合同提前终止（包括爱妃玛丽公司违约导致龙瑞公司解除合同的情形），则爱妃玛丽公司应在合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交免租月的租金。租赁合同同时约定若因爱妃玛丽公司违约而提前解除或终止合同的，龙瑞公司有权没收合同项下的履约保证金，且爱妃玛丽公司应按合同解除/终止前六个月平均租金标准向龙瑞公司支付三个月的租金作为提前解除/终止合同违约金；若爱妃玛丽公司延迟交纳租金及其他费用，每日应按所欠金额的千分之三支付延迟履行违约金，延迟超过三十日，龙瑞公司有权单方解除合同；龙瑞公司可将合同中部分或全部权利义务委托给商业管理公司代为行使和履行，无须再通知爱妃玛丽公司，爱妃玛丽公司应予接受，不得异议，合同中关于商业管理公司的权利，直接由商业管理公司行使，无须龙瑞公司再出具授权；合同因任何原因而终止后7日内，爱妃玛丽公司应当将商铺交还龙瑞公司，因爱妃玛丽公司违约导致合同终止的，在上述交还期内，爱妃玛丽公司仍应按届时所在租赁年度租金标准向龙瑞公司支付占用费，交还期满后爱妃玛丽公司仍未能将商铺交还龙瑞公司的，自交还期届满之日的次日起，爱妃玛丽公司应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向龙瑞公司支付占用费；爱妃玛丽公司应自计费日（商铺计算租金之日）起向龙瑞公司支付收银系统使用费，标准为200元/台/月，使用费自计费日开始计算，按季支付，支付时间与租金交费日相同，如计费日所在月份不足15天（含），该月按半个月收费，如超过15天，该月按一个月收费，爱妃玛丽公司逾期支付使用费，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.3%向龙瑞公司支付逾期违约金。2016年7月18日，龙瑞公司诉至本院称爱妃玛丽公司自2015年5月1日起未付租金。就本诉部分，龙瑞公司提供证据如下：1、房屋初始登记证原件，证明其有权将涉案商铺出租给爱妃玛丽公司。2、租赁合同原件，证明其与爱妃玛丽公司之间存在租赁合同关系以及双方权利义务内容。3、欠费明细复印件，证明爱妃玛丽公司的欠费情况。4、催款函原件、快递单，证明其因爱妃玛丽公司拖欠租金而催讨欠费的事实。5、解约函复印件、EMS邮寄单，证明红星公司向爱妃玛丽公司发出解约通知，爱妃玛丽公司于2016年5月18日收到该份解约函，该解约函载明：“自2016年5月18日起，贵司与我司签订的《租赁合同》解除，双方租赁关系终止”。爱妃玛丽公司针对龙瑞公司提供的证据发表如下质证意见：1、房屋初始登记证载明的房屋座落与本案租赁合同婚恋广场是否一致无法确认，且初始登记证载明的登记日期为2015年8月20日，双方履行租赁合同之前龙瑞公司并非合法产权人；2、龙瑞公司提供的租赁合同原件与其提供的合同复印件不一致，但爱妃玛丽公司未在本院限定的期限内提供其持有的合同原件进行比对；3、欠费明细表系龙瑞公司单方制作，不予认可；4、对催款函及EMS邮寄单无异议，但催款单位为红星公司；5、对解约函无异议，但发出解除通知的主体是红星公司而非龙瑞公司。龙瑞公司就其关于本诉提供的证据补充意见如下：1、初始登记证载明的日期虽为2015年8月20日，但实际的权利人就是龙瑞公司，并不因为其在涉案合同签订时未取得初始登记就否认双方租赁合同效力；2、租赁合同中约定涉案商铺的管理由红星公司进行，该公司发出的通知函、解约函应视为其发出；3、双方就POS机使用费口头约定变更为每月300元，但未提供相应证据。就本诉部分，爱妃玛丽公司提供函件、EMS快递单原件，证明2016年5月27日，其向红星公司发出函件，针对涉案商铺所在广场招商开业及管理混乱等情况提出诉求。经质证，龙瑞公司称爱妃玛丽公司的函件只是其单方面的诉求，与反诉请求无关联，且该函件也说明爱妃玛丽公司认可红星公司有权向其发出解除合同的通知函。就反诉部分，爱妃玛丽公司提供无锡天合婚典婚恋广场招商手册复印件，证明该招商手册中进行了夸大、虚假的宣传，导致其基于错误认识承租了涉案商铺，造成损失，具体表现在：一、招商手册称类似项目进入的城市至今也无类似项目；二、招商手册称天合婚恋广场是无锡红星国际广场自持商业地块，也与其承租管理的实际现状相矛盾，其并不持有该物业的产权；三、招商手册中其他商业配套、餐饮配套等相关宣传也均未实现。经质证，龙瑞公司称对招商手册真实性无异议，但该手册只是前期招商的宣传，属于要约邀请，并不构成租赁合同的附件，招商手册载明的内容也不应该作为双方权利义务。诉讼中，龙瑞公司与爱妃玛丽公司确认涉案商铺于2015年3月1日正式营业，2016年6月30日已清场，目前无人使用。上述事实，有租赁合同、房屋初始登记证、催款函、解约函、招商手册及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：爱妃玛丽公司称龙瑞公司提供的租赁合同原件与复印件不一致，但未提供其所持有的合同原件予以比对，故对其抗辩意见本院不予采纳，本院以龙瑞公司提供的合同原件为准。龙瑞公司与爱妃玛丽公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。爱妃玛丽公司自2015年5月1日起未按约缴纳租金，属违约方，应当承担违约责任。根据合同约定，爱妃玛丽公司延迟交纳租金超过三十日，龙瑞公司有权单方解除合同，且爱妃玛丽公司对龙瑞公司主张的租金金额及计算方式无异议，故本院对龙瑞公司要求解除租赁合同及要求爱妃玛丽公司支付拖欠租金90758.50元的诉讼请求予以支持。关于合同解除日期，龙瑞公司主张为2016年5月18日，爱妃玛丽公司对其于该日收到解约函未提出异议，本院依法予以确认。爱妃玛丽公司辩称解约函的发送主体为红星公司，本院认为，红星公司系租赁合同中约定的商业管理公司，租赁合同约定龙瑞公司可将合同项下部分或全部权利义务委托商业管理公司代为行使和履行，无须通知爱妃玛丽公司，且爱妃玛丽公司收到解约函后，于2016年5月27日向红星公司发出建议函的行为亦是对约定的确认，故本院对爱妃玛丽公司的该节辩称意见不予支持。关于租金违约金，龙瑞公司主张按日千分之三计算明显超出法律规定，本院依法予以调整为按中国人民银行同期贷款利率的130％计算。龙瑞公司要求爱妃玛丽公司补交免租期租金的主张符合合同约定，且爱妃玛丽公司对龙瑞公司主张的免租期租金金额及计算方式无异议，故对龙瑞公司要求爱妃玛丽公司支付免租期租金42000元的诉讼请求，本院予以支持。关于爱妃玛丽公司辩称龙瑞公司主张的解除合同违约金系重复计算一节，租赁合同中载明的解除合同违约金系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，故本院对爱妃玛丽公司的该节辩称意见不予采纳，且龙瑞公司主张的解除合同违约金金额符合合同约定，故对龙瑞公司主张爱妃玛丽公司承担解除合同违约金31500元的诉讼请求本院予以支持。关于爱妃玛丽公司辩称龙瑞公司暴力清场导致其无法正常营业，故不同意支付场地占用费一节，本院认为，该辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。涉案商铺清场时间为2016年6月30日，龙瑞公司主张自2016年5月25日至清场之日的场地占用费符合合同约定，场地占用费金额应为25741.94元(10500元/月*2÷31*7+10500元/月*2)。关于POS机使用费及违约金，因龙瑞公司未就使用费进行口头约定变更提供相应证据，故本院以合同约定的每月200元为准，计算15个月，金额应为3000元。龙瑞公司主张按日千分之三计算POS机使用费违约金明显超出法律规定，本院依法予以调整为按中国人民银行同期贷款利率的130％计算，为146.47元。爱妃玛丽公司反诉称龙瑞公司在招商时存在虚假宣传，已经构成欺诈，要求撤销双方签订的租赁合同。关于爱妃玛丽公司诉称招商手册存在虚假宣传一节，本院认为招商手册系对外宣传、展示所用，且手册中关于商业生态、配套等内容表述较为模糊，未明确约定双方权利义务，双方权利义务关系应以书面合同为准。关于爱妃玛丽公司诉称天合婚恋广场系无锡红星国际广场自持商业板块一节，本院认为与爱妃玛丽公司的反诉请求并无关联。关于爱妃玛丽公司诉称于2016年5月27日向红星公司发出函件一节，该函件系爱妃玛丽公司在经营过程中的单方诉求，也无法证明龙瑞公司在招商中存在欺诈。爱妃玛丽公司关于龙瑞公司存在欺诈行为要求撤销租赁合同的诉讼请求无法律和事实依据，本院对爱妃玛丽公司的反诉诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司与无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司签订的编号为HSIN-SY-ZS(WX)-0034的《无锡天合婚典婚恋广场租赁合同》于2016年5月18日解除。二、无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司租金90758.50元、免租期租金42000元、解除合同违约金31500元、场地占用费25741.94元及租金违约金(分别以21000元为基数，自2015年5月21日起至实际支付之日止；以21000元为基数，自2015年8月21日起至实际支付之日止；以21000元为基数，自2015年11月21日起至实际支付之日止；以27758.50元为基数，自2016年2月21日起至实际支付之日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率的130％计算)。三、无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司POS机使用费3000元及违约金146.47元。四、驳回无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司的其他诉讼请求。五、驳回无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费4820元，由无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司负担37元，由无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司负担4783元，该款已由无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司预交，无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该负担部分直接给付无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司。反诉部分案件受理费40元（已减半收取），由无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  祝 翔人民陪审员  潘万才人民陪审员  张秀英二〇一七年二月十七日法官助理王晨曦书记员闵嘉佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的（二）：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。