天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0105民初8683号原告：天津泰新房地产经营有限公司，住所地天津开发区晓园路3号。法定代表人：刘莉娜，该公司经理。委托诉讼代理人：赵云红，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张杰，天津元平律师事务所律师。被告：刘敏，女，1964年4月27日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李家泉（现与被告系同事关系），男，住天津市红桥区。原告天津泰新房地产经营有限公司与被告刘敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津泰新房地产经营有限公司的委托诉讼代理人赵云红、张杰，被告刘敏及其委托诉讼代理人李家泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津泰新房地产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向我公司支付其拖欠的2012年10月1日至2016年12月31日的租金4863.4元及自2012年10月1日至被告实际付款之日止的逾期付款违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住天津市河北区××里21门601室是原粮食局企业产房屋的租户。2009年1月上述房屋由我公司托管，被告长期不缴纳房屋租金，经我公司多次催缴，仍拒不缴纳，严重损害了我公司的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告刘敏辩称，坐落天津市河北区××里21门601室房屋原属天津市粮食局企业产房屋，2009年1月由原告托管，现该房由我承租使用。2011年夏季至今该房厕所及居室出现不同程度的渗漏，我曾多次要求原告维修，但原告拖延维修且一直没有彻底修复，造成房屋损坏程度日益严重并给我及家人的生活带来不便。原告没有尽到维修义务，已构成实际违约。原告主张的违约金是依据津国土执法性文件，此文件已废止，原告因此收缴违约金无依据。租房合同约定5%违约金也过高，况我没有违约，不同意支付违约金。另外，本案诉讼时效为一年，原告要求我支付2012年10月至2016年12月租金的诉请，已明显超过诉讼时效。原告称在我处曾张贴过催款通知属无中生有，我没有见到任何催款通知，更没有在通知上签过字或盖过章，原告也没有提供证据证明我收到了催款通知，本案不存在诉讼时效中断的情形。综上，请法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月9日，天津市滨海新区工商行政管理局出具《证明》，内容为：天津开发区泰鑫房地产经营服务有限公司名称变更为天津泰新房地产经营有限公司，已在我局办理名称变更手续。2009年5月11日，天津开发区泰鑫房地产经营服务有限公司与案外人天津市津粮房产经营管理中心签订《托管企业产住宅协议书》，约定：一、天津市津粮房产经营管理中心自2009年1月1日起将坐落在河北区××里44-46门（现改为19-21门）企业住宅房屋委托原告管理，其产权不变。二、托管期限暂定11年，即自2009年1月1日至2019年12月31日止。三、天津开发区泰鑫房地产经营服务有限公司对被托管的房屋按照国家及房管相关政策，进行维修保养及房租收缴，本着节约精神，以租养房，做好托管期内的各项房屋相关工作；维修项目：天津开发区泰鑫房地产经营服务有限公司承担的范围为托管期间内，按期对所有托管房屋进行日常维修，由其保证玻璃门（玻璃一次性）窗、上下水管道及截门、室内电路、房屋屋顶防水工程、化粪井及住宅配套公共设施和消防安全等设施的正常使用。2010年9月26日，原、被告签订《天津市公有住房租赁合同》，约定：原告将坐落于河北区××里21门601号房屋计租面积41.1平方米租给被告使用，租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日，每月租金额为人民币81.8元，原告按月收取租金，不得强行预收租金，被告应当在每月25日交租日之前向原告交付当月租金，不得拖欠；租赁期限内，原告应当保证住房及其附属设施设备能够正常使用。住房及其附属设施设备自然损坏或者出现故障时，由原告按照本市公有住房修缮有关规定及时维修，被告应当合理使用住房及其附属设施设备，自觉接受原告的监督检查，被告发现住房及其附属设施设备自然损坏时，应及时通知原告进行维修；被告逾期未交租金的，自交租日起原告每月加收5%的违约金，原告加收违约金总额最高不超过所欠租金总额的2倍。现原告以诉称为由来院起诉。被告以辩称理由不同意原告诉讼请求。庭审中，原告提交了催款照片5张、催款单4张，证明其没有超过诉讼时效。被告刘敏自认讼争房房租交至2012年9月底，并提交了录像视频光盘一份，证明讼争房一直在漏水。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告在居住使用讼争房过程中，厨房顶部、卧室顶部是否存在漏水的情况；如果该事实存在，是否构成被告拒绝交纳房租的合理理由；二、原告要求被告交纳房租及承担逾期违约金是否有合同或者法律依据；三、原告诉请是否超过一年诉讼时效期间。对于本案争议焦点一，被告庭审中提交了视频光盘一份，该光盘显示讼争房内厕所及居室确有漏水水痕，虽原告称其曾多次对讼争房进行维修，并提交维修单据，但是根据视频显示及原告庭审中陈述讼争房漏水问题多次发生并未彻底解决。被告作为讼争房的承租人有义务按照《天津市公有住房租赁合同》约定向原告缴纳房租。虽被告承租的房屋存在漏水情形，但可依合同约定向原告报修解决。原告未将讼争房漏水问题彻底解决，但非被告拒付原告房租的法定事由。对于争议焦点二，被告庭审中认可讼争房房租仅缴纳至2012年9月，虽原、被告签订的《天津市公有住房租赁合同》约定了被告逾期未交租金，自交租日起原告每月加收5%的违约金，原告加收违约金总额最高不超过所欠租金总额的2倍，但该合同亦约定原告应当保证住房及其附属设施设备能够正常使用，住房及其附属设施设备自然损坏或者出现故障时，由原告按照本市公有住房修缮有关规定及时维修。根据双方陈述和提交的证据，被告逾期缴纳房租构成违约，原告没有根本解决讼争房漏水问题亦属违约，双方均存在违约行为，故对于原告向被告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。对于争议焦点三，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告虽提交了催款照片5张及催款单4张，以证明其诉讼请求未超过诉讼时效。庭审中，被告陈述自己近年很少在讼争房居住，亦未看到原告张贴的催款单。而原告提交的催款单上并未有被告签收字迹，亦不能显示张贴时间，原告亦未提交被告收到催款单的证据。故原告所提交的证据不能证明其已将催款单通知送达被告，从而不能证明在诉讼时效期间内，其向被告主张权利，故不存在诉讼时效中断的情形。因此，原告主张被告给付2012年10月1日至2015年12月26日期间的房租诉请，已超过诉讼时效，不予支持。但本案于2016年12月26日立案，对于原告主张被告支付2015年12月27日至2016年12月31日房屋租金1292.2元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告刘敏给付原告天津泰新房地产经营有限公司2015年12月27日至2016年12月31日的房屋租金1292.2元；二、驳回原告天津泰新房地产经营有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，减半收取82.5元，由原告天津泰新房地产经营有限公司负担57.5元，被告刘敏负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  吴凤侠二〇一七年二月二十八日书记员  陈 镭附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。