江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民初442号原告：何广振。委托诉讼代理人：霍颖，江苏京楚律师事务所律师。被告：中住佳展地产（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山新区x号路西x号路南（供销社x楼）。法定代表人：赵伟，该公司总经理。被告：郁斌强。委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所。委托诉讼代理人：李井胜，江苏逸诚律师事务所。原告何广振与被告中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住佳展公司）、郁斌强案外人执行异议一案，本院于2016年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月28日、12月26日公开开庭审理了本案。原告何广振的委托诉讼代理人霍颖两次开庭均到庭参加诉讼，被告郁斌强的委托诉讼代理人李井胜第一次开庭到庭参加诉讼、屈庆功第二次开庭到庭参加诉讼。被告中住佳展公司经本院传票传唤两次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何广振的诉讼请求：一、请求法院停止对涉案房屋（即徐州市泉山森林海DPxx幢x单元xxx号）及xxx车库的执行；二、确认涉案房屋归原告何广振所有；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告中住佳展公司开发的泉山森林海项目（含森林海DPxx楼整楼）交予南通市昌盛建筑安装工程有限公司（以下简称南通昌盛公司）承建施工。在付款节点，被告中住佳展公司因资金周转困难，与南通昌盛公司协商，以中住佳展公司开发的并由南通昌盛公司承建的森林海DP22楼整楼抵偿，实现南通昌盛公司的建设工程款优先受偿权。南通昌盛公司将该权利转让给案外人王xx并获得被告中住佳展公司认可。2010年1月9日案外人王xx在被告中住佳展公司办理了书面的以房抵款手续，被告中住佳展公司即后将该房交付给了案外人王xx。因该楼的位置与前楼的间距存在问题，开发方一直无法完成该楼的竣工验收手续，该房屋无法在产权部门办理登记备案手续，所以无法对签订的购房合同进行网备。2010年1月31日原告何广振购买案外人王xx以工程款抵账的涉案房屋。后为办理产权登记需要，被告中住佳展公司亦与原告补签了该房屋的认购协议书，并开具了房屋付清全款的收据（仅为以后办理房屋权属登记之用，该账目以中住佳展公司与王世勤2010年以房抵款协议的价格为准，原告不向中住佳展公司实际付款），原告实际占有该房屋后即进行了改造，于2011年11月在徐州西宇嘉业物业公司办理了正式的上房手续，并对涉案房屋及xxx车库进行了改造及维修。由于开发方当时房屋设计存在瑕疵造成了房屋的防水问题、排水管渗漏现象及结构设计不合理，改造后房屋面积比登记的面积多出了60多平方米，且维修了防水及开裂部分，投资26万余元。后又制作了南面花园及西面种植珍贵花草树木。在此期间，未有其他人对该房存在产权异议。被告郁斌强答辩称：一、在人民法院对涉案房屋查封前，原告与被告中住佳展公司并没有签订有效的书面买卖合同。2012年5月被告中住佳展公司向郁斌强借款时已将涉案房屋作为抵押物签订了商品房买卖合同并且办理了网上备案。该房屋经过备案起到了公示的效力，应当属于被告中住佳展公司所有；查封前原告没有向被告中住佳展公司交付购房款，也没有实际占有使用涉案房屋，没有办理产权登记；原告购买的是以房抵债的房产，其不能获得所有权。退一步讲，即使原告所述都是真实的，也不能确认涉案房屋属于原告所有。二、郁斌强与中住佳展公司就涉案房屋签订的合同已经在产权部门进行了预告登记。原告自认2012年9月29日与中住佳展公司就涉案房屋签订认购书，根据物权法的规定，原告的认购书不具有法律效力。另外原告未合法占有该不动产，也未支付相应的对价，该房屋也未办理产权登记，所以应驳回原告要求停止执行的诉讼请求。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告中住佳展公司未到庭也未向法庭提交书面答辩状。经审理查明，2013年5月15日被告郁斌强和被告中住佳展公司签订《协议书》一份，约定“2012年5月16日中住佳展公司向郁斌强借款6381900元，年利率22.32%，借款期限截至2013年5月15日；中住佳展公司向郁斌强借款时，提供了涉案房产和车库以销售备案的方式作为借款抵押”等内容。由于被告中住佳展公司未按期足额归还借款本息，郁斌强向本院提起诉讼，本院经审理于2014年9月29日作出（2014）徐民初字第00083号民事判决，判决内容为：（一）被告中住佳展公司于本判决生效之日起十日内向原告郁斌强偿还借款本金5886427.81元，给付2012年6月19日至2013年11月15日期间利息1750886.81元，并按照银行同期贷款基准利率四倍给付自2013年11月16日起至本判决确定的给付之日期间的应付利息及违约金之和。（二）被告中住佳展公司于本判决生效之日起十日内给付原告郁斌强律师费170000元。（三）中佳（徐州）房地产开发公司对上述被告中住佳展公司应承担的债务承担连带责任。（四）驳回原告郁斌强的其他诉讼请求。因中住佳展公司、中佳（徐州）房地产开发公司未按生效判决履行义务，郁斌强向本院申请强制执行，本院受理后，于2015年9月14日作出（2015）徐执字第00587号执行裁定书，裁定：冻结、扣划中住佳展公司、中佳（徐州）房地产开发公司银行存款1050万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产，后本院查封了涉案房产及车库。2016年1月14日，本院作出（2015）徐执字第587号民事裁定书，裁定拍卖涉案房产及车库等。何广振不服上述执行行为，向本院提出执行异议。经本院审查，于2016年7月22日作出（2016）苏03执异33号驳回何广振异议请求的执行裁定。何广振不服该执行裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，被告中住佳展公司开发的泉山森林海项目的部分工程由案外人王xx实际施工。在案外人王xx施工过程中，由于中住佳展公司欠付王xx工程款，遂于2010年1月9日以其开发的包括涉案房屋在内的6套房屋及车库冲抵王xx的工程款。2010年1月31日，案外人王xx与原告何广振签订了《购房协议》，约定原告何广振以合计596000元的价格购买涉案房屋和车库。2012年9月29日，原告何广振与被告中住佳展公司签订了《泉山森林海认购书》一份，该认购书对何广振购买中住佳展公司的涉案房屋进行了具体约定，包括房号、面积、价格、定金等。2013年1月30日被告中住佳展公司向原告何广振开具了453975元涉案房屋的房款收据一份，及42180元涉案107车库的房款收据一份。以上事实由判决书、裁定书、徐州中亚机械化工公司出具的说明、备忘录、北京新松投资集团有限公司报批件、抵房明细表、收款收据、协议书、认购书、商品房买卖合同、照片、当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案房屋及车库的权属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该法律规范确立了不动产物权变动登记生效原则。也就是说，当事人之间虽然签订了不动产买卖合同，但由于未完成不动产过户登记，买受人并不能取得不动产物权，其仅享有债权，在物权归属上该不动产仍属于出让人。本案中，涉案房屋及车库因被告中住佳展公司开发、建造行为而原始取得物权，虽然被告中住佳展公司因欠付工程款问题，与案外人王xx签订以涉案房屋及车库冲抵工程款的协议，但由于涉案房屋及车库并没有进行产权过户登记，故案外人王xx没有获得涉案房屋及车库的物权；在案外人王xx对涉案房屋及车库不享有物权的情况下，王世勤与原告何广振签订涉案房屋及车库的买卖合同，原告何广振也就不享有涉案房屋的物权，仅享有债权，事实上涉案房屋及车库也未登记在原告何广振名下，故原告何广振主张其对涉案房屋及车库享有所有权不能成立，本院不予支持。二、关于原告何广振能否排除法院执行涉案房屋及车库的问题。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了案外人对于登记在他人名下的不动产排除法院执行的具体情形。那么，原告何广振能否基于上述司法解释的规定排除法院对涉案房产执行？首先，原告何广振不能根据上述司法解释的第二十九条规定排除法院执行。该司法解释规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋买卖协议是原告何广振与案外人王世勤签订，并不是与被告中住佳展公司签订，原告何广振与被告中住佳展公司并不存在合法有效的房屋买卖协议。虽然何广振在2012年9月29日与被告中住佳展公司签订了涉案房屋的认购书，但是根据原告何广振的陈述，其与中住佳展公司签订认购书是为了办理房屋登记，并非实际履行的认购书。另外，原告何广振也自认其购买涉案房屋及车库的合同相对人是案外人王xx，不是被告中住佳展公司。由于何广振与中住佳展公司并不存在涉案房屋及车库的买卖合同关系。故何广振不能根据该司法解释的规定，排除法院对涉案房屋及车库的执行。其次，原告何广振也不能根据上述司法解释第二十八条规定排除法院执行。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋由被告中住佳展公司因建造而原始取得物权，虽然被告中住佳展公司因欠付工程款问题，与案外人王xx签订了以涉案房屋及车库冲抵工程款的协议，但由于涉案房屋及车库并没有进行产权过户登记，没有登记在王世勤的名下，案外人王世勤也不是执行案件的被执行人，故何广振不能根据该司法解释的规定，排除法院对涉案房屋及车库的执行。三、关于原告何广振对涉案房产的添附问题。本院认为，本案是案外人执行异议纠纷，原告何广振对涉案房产的是否进行添附及如何添附，不属于本案审理的范围。退一步，既使原告何广振对涉案房屋进行了添附，但是原告何广振对涉案房屋的添附行为并不能排除人民法院对涉案房屋及车库的执行，原告何广振的添附行为也不能改变涉案房屋及车库的权属。综上，原告何广振请求停止对徐州市泉山森林海DPxx幢x单元xxx号房及xxx车库的执行及确认归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告何广振的诉讼请求。案件受理费8742元（该款原告何广振已预交）由原告何广振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：a）。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年二月七日书记员 王倩倩