山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0303民初6357号原告（反诉被告）：淄博翰林文化发展有限公司，住所地，淄博市张店区华光路58号中房大厦13层。法定代表人：潘军，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：高健博，山东前方律师事务所律师。委托诉讼代理人：马钦果，山东前方律师事务所律师。被告（反诉原告）：李广义，男，1965年2月28日生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：崔杰保，山东杰盟律师事务所律师。原告（反诉被告）淄博翰林文化发展有限公司诉被告（反诉原告）李广义房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人高健博、马钦果，被告（反诉原告）李广义及委托诉讼代理人崔杰保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）淄博翰林文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交还其承租的翰林文化广场A外北号房，并支付非法占用原告房屋期间的占用费（按合同约定租赁费用计算，自2016年10月31日至实际交还房屋日）；2、判令被告支付拖欠的两个月租金15000元，支付电费5000元、违约金7250元（含不退保证金5000元），合计27250元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年9月15日签订租赁合同，合同期限三年，约定每半年缴纳一次租赁费用（需提前一个月缴纳）。因被告已经逾期二个月未缴纳租赁费用并拖欠电费，原告依合同约定于2016年10月29日委托律师发函通知被告解除合同。合同解除后，被告拒不腾房，其行为严重侵害原告的合法权益，为保护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李广义辩称，原告诉求无法律依据，其诉称我违约与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李广义向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告退还房租、保证金并承担违约金、营运损失等损失共计17.9万元或继续履行双方的《经营协议》；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年9月15日，原被告双方签订《经营协议》一份，原告向被告租赁外北商铺，协议约定租金半年一交；被告并有其他书面和公开承诺。合同履行过程中，原告没有任何违约情况，被告在本诉中主张我方不交租金并由此要求解除合同与事实不符。事实情况是被告经营不善想单方解除合同，又不想承担违约责任。被告为达到零成本驱离商铺的目的，恶意的拒收房租，试图将违约责任转嫁至包括原告在内的30余户商铺经营者身上。但是有的业主为了经营投入了大量的财力物力装修和营销，实在无法接受仅仅不到一年的时间就要被赶走而拒绝搬离。因此，被告不惜采取停水停电、破坏门锁、恐吓威胁等非法手段，造成商铺主无法经营，产生了高额的运营损失。现在反而要求经营业主承担违约责任，属于典型的混淆事实和转嫁责任。原告为保护自身合法权益，提起反诉，请求法院依法支持原告的反诉请求。原告（反诉被告告）淄博翰林文化发展有限公司辩称，反诉原告的反诉无法律依据，请求驳回其诉讼请求。原告（反诉被告）围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：1、租赁合同一份，证明：双方签订合同的权利义务、期限、年租金、租金交纳方式、违约责任、单方解除合同的条件；2、快递回执单一份，证明：2016年10月29日，原告向被告邮寄了解除合同通知书，同时附律师函一份；3、租金收据二份，证明：2016年3月28日至2016年9月27日，被告应该缴纳房租45000元，实际缴纳37500元；4、水电费收据、水电表抄表照片各二份，证明：自2016年7月4日后，被告应缴纳水电费，其中，电费4107元，水费303元，共计4410元；5、承诺书一份、广告合同一宗，证明：原告提供承诺书，并不是向每一个人提供的，被告不能证实所有业主有该承诺书，在承诺书期间，原告方有广告投入，因被告拒绝交纳房租，导致原告在无法进行广告投入。被告（反诉原告）对上述证据提出以下质证意见：对证据1真实性无异议，但对证明内容有异议，根据合同中第五条第二款约定，我方没有任何违约，原告不应收回商铺；对证据2，我方已收到该邮寄文件，但不认可文件所载内容，该陈述内容与事实不符，是原告单方陈述；对证据3无异议，该证据可以证实被告方在双方发生纠纷时，按时交纳了房租，但是被告不认可原告方陈述的被告拒绝交纳房租的陈述，至所以原告方主张的45000元与被告缴纳的37500元存在差额，是因为被告方与原告方签订优惠激励补充协议，该协议明确约定，减免2016年3月28日至2016年9月27日一个月的租金，该协议与原告方收取被告方租金37500元这一事实相互印证，注意证实原告方同意按照该协议减免被告方一个月的租金，原告随后已没有对被告进行催缴，足以证实双方在履行该协议中，因此缴纳时间发生了变更；对证据4的真实性和证明内容均有异议，被告已经缴清了水电费，庭后向法院提交交款收据，照片不能证明是被告家的，原告方在2016年9月27日安排自己的保安强行给被告的店铺上锁，并不允许被告进入商铺，自2016年9月27日其至今，被告商铺一直被原告非法控制，被告餐厅停业至今，因被告无法进入该餐厅，所以自2016年9月27日，该餐厅的水电受控于原告方。被告（反诉原告）围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、经营协议一份，证明：李广义对翰林文化广场一楼外北商铺有合法使用权利；2、翰林文化广场招商手册、承诺书各一份，证明：淄博翰林文化发展有限公司在经营合同之外，对包括李广义在内的全体承租商铺业主有明确的商业承诺；3、徐建国、盛某、孔凡杰、关丽、郭某、刘大维等人的证人证言、律师函一份，证明：淄博翰林文化发展有限公司恶意促成合同解除条件、单方违约并将合同解除的责任转嫁给包括李广义在内的全体承租商铺业主，同时恶劣的采取停水停电、破坏大门造成李广义无法经营的事实；4、照片、视频等资料，证明：在淄博翰林文化发展有限公司非法封堵李广义商铺之前，李广义商铺营业正常且食材完备的情况；5、收据两张、POS机刷卡单一张、激励补充协议一份，证明：李广义缴纳租金时间是2016年4月23日，该激励补充协议已实际履行，原告收取租金并减免一个月后并未向李广义催缴租金。原告（反诉被告）对上述证据提出以下质证意见：对证据1真实性无异议，但对证明内容有异议，被告已经收到了解除合同通知书，就应该搬离租赁地，自2016年10月31日起被告就属于非法占用了；对证据2招商手册的真实性无异议，但对证明内容有异议，该项内容并没有列入合同中，双方合同第九条第一款明确约定，乙方（被告）自负盈亏，对承诺书有异议，我方没有向所有业主发放过此承诺书，该承诺书我方只向案外人黄居亮出具过；对证据3证人证言有异议，郭某的商铺是转租的，未经我方同意，对盛某的证人证言，我们双方已经解除了租赁合同，解除合同后，我方有权对房屋进行处置，对律师函的真实性无异议，但对证明内容有异议，被告证据不能证实原告恶意促成解除合同条件；对证据4真实性无异议，但对证明内容有异议，该视频录制时，双方已经解除合同，因此不存在阻碍被告正常经营，是被告拒不腾房，是原告采取的一种自救措施，对其陈述的堵锁眼的说法不认可，是原告自行换了一把锁，是被告将原告的锁破坏了，破坏卷帘门不认可，卷帘门现在依然完好无损；对证据5的真实性无异议，但是该收据是缴纳的2016年3月16日之前的水电费，不能证明之后的，该租金收据是缴纳的2016年3月28日至2016年9月27日的租金，不能证实被告不欠一个月的租金7500元，对优惠激励协议的真实性无异议，但被告均不符合优惠条件，协议中明确约定被告要在2016年3月31日前缴纳租赁费才可以享有减免一个月租金的优惠，租金费收据上的缴纳时间是2016年4月27日，相关证据也显示，截止2016年9月28日前不发生欠费，才享有优惠。证人盛某（原原告承租方）出庭作证，证明自己已预交原告到2017年6月的租金，而原告于2016年10月29日发律师函通知自己退房走人，自己在原告断水断电的情况下被迫撤离涉案房屋；证人郭某（原原告承租方）出庭作证，证明自己与当时的业主于2016年10月初，即合同履行期内向原告方支付半年租金，而原告方工作人员以等等看到时通知为由拒收租金。原告于2016年11月18日断水断电关门，同时被告还出具视频及书面证人证言二份，证明内容与出庭证人所证相同，对此原告认为证人与被告有利害关系，且部分证言不实，不予认可。经审理本院认定如下：原、被告于2015年9月15日签订经营协议（租赁合同），约定被告租赁原告位于张店区华光路58号翰林文化广场一楼房屋一间，租赁期限自2015年9月28日至2018年9月27日，每年租金为9万元，合同签订时交清第一个半年租金，后续每半年到期前一个月交清下一半年周期租金。合同第六条对合同的终止、解除作出了多项约定，其中一条约定的条件是，乙方（被告）应交费形成拖欠30天以上的。合同签订的同时，被告向原告支付保证金5000元。合同履行中，被告支付了原告部分租金及相关费用尚欠一个月租金7500元、电费5000元。2016年10月29日，原告向被告发出律师函，告知被告因其拖欠租金已超过一个月，违反了协议约定，构成违约，故与被告解除协议，要求被告支付拖欠的租金，支付违约金；并于2016年11月6日从涉案房屋中搬出。为此，原告组织人员到涉案房屋要求被告搬离，并阻碍被告经营。诉讼中，原告变更、增加诉讼请求将原诉求数额变更为租金15000元。本院认为，原、被告所签订的经营协议系双方真实意思表示，合法有效，应恪守履行。本案双方争议的焦点是双方是否违约，对此，双方均认为对方违约，各执己见。被告辩称原告恶意拒收租金，虽有证人出庭作证，但证人出庭作证只能证明自己向原告支付租金，原告拒收，尚不能有效地证实原告拒收被告租金，证据不够充分，且已构成拖欠原告租金1个月以上的事实，原告已向被告发出解除合同的通知，按合同约定，合同已实际解除，从客观上讲，按合同约定，被告构成违约，但拖欠租金的数额不大时间不长，也非主观恶意，严格地讲，虽达到解除合同的条件，但如果被告承担违约责任，即支付违约金、保证金原告不予退还有失公允。现因原被告双方已互不信任，关系僵持难以继续合作，加之被告拖欠租金1个月以上，继续履行合同双方损失将进一步扩大，合同目的难以实现，故对原告要求被告交还涉案房屋的诉讼请求本院应予支持；对原告要求不退还保证金，被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告于2016年10月29日向被告发出解除合同通知，11月11日要求被告16日搬出租赁地，给被告的时间过短，应给被告合理的时间，而在被告未搬出的情况下，采取过激行为，势必给被告造成一定损失，对此，原告有一定的责任，对被告应采取一定补救措施，除退还被告保证金外，也应不再要求被告支付租金与电费。故对原告要求被告支付租金与电费的诉讼请求，本院不予支持。被告诉称原告给自己造成高额的营运损失，但未出具相关证据予以证实，本院对此也无法考量。综合上述事实、证据，对被告要求原告退还房租的诉讼请求本院不予支持；原告虽对被告有过激行为，但尚未构成违约，故对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；对被告要求原告承担营运损失17.9万元的诉讼请求，本院不予支持；对被告要求原告退还保证金的诉讼请求，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第四款、第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）李广义于本判决生效之日起十日内从涉案房屋中搬出。原告（反诉被告）淄博翰林文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李广义保证金5000元。驳回原告（反诉被告）淄博翰林文化发展有限公司的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）李广义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费479元、申请费370元，由原告（反诉被告）淄博翰林文化发展有限公司承担，反诉案件受理费1940元，由被告（反诉原告）李广义承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判长  于东镇二〇一七年二月二十日书记员  吕桐芳