上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1988号上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：季学东，该公司员工。委托诉讼代理人：付先来，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孔庆福，男，1960年1月17日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周安安，上海刁骅律师事务所律师。原审被告：上海春申汽配市场有限公司，注册地上海市闵行区银都路2988号，实际营业地上海市闵行区银都路2688号。法定代表人：王德斌，董事长。上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人孔庆福及原审被告上海春申汽配市场有限公司（以下简称春申公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初18370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司之委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼。被上诉人孔庆福、原审被告春申公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，故本院进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判按其欠付租金的30%计算违约金。事实和理由：上诉人欠付租金是事实，但一审判决的违约金过高。被上诉人孔庆福书面答辩称，违约金已经比合同约定降低了很多，完全合理，一审判决正确，要求维持原判。原审被告春申公司未作陈述。2016年7月1日，孔庆福诉至一审法院，请求判令：1、金盛公司支付孔庆福2015年1月1日至2016年9月底的含税租金人民币63,054.25元（以下币种相同）；2、金盛公司支付孔庆福违约金30,000元；3、春申公司就金盛公司的上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：孔庆福系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺的产权人。2008年1月21日，孔庆福（出租方，签约甲方）与金盛公司（承租方，签约乙方）签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（52.49/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年1月12日，金盛公司出具租金支付承诺书，承诺内容如下：1、2016年1月12日及以前在我公司登记的业主2014年租金在1月16日前付清，其余业主2016年2月8日前付清2014年租金；2、在2016年5月30日前业主2015年全年的租金付清；若有违反上述内容，按原合同违约责任承担违约后果。2016年6月15日，金盛公司与春申公司共同出具支付欠租承诺担保书，内容如下：鉴于金盛公司与XX家居20、21、22、23、24、25、26、27（除31、32号已收回除外）28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41等每栋中XX号商铺的业主签订的商铺租赁合同将于2016年12月31日到期。金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司（包括以金盛家居在建二期工程）以公司全部资产予以一般保证担保，且担保人未经被欠租业主同意，不得转让任何担保义务，另外，若春申公司出现转让情形，则受让人将受本《支付欠租承诺担保书》中所有条款的约束，承担本担保书项下全部法律责任。2016年6月30日，金盛公司出具通知，要求各业主支付拖欠的燃气费。合同履行过程中，金盛公司长期拖延支付租金。现金盛公司已支付租金至2014年底，2015年1月1日起的租金至今未付。孔庆福经多次催讨未果，遂成讼。一审法院认为：孔庆福与金盛公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，金盛公司租赁商铺，应按时向孔庆福支付租金。然在实际履约过程中，金盛公司长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，应承担相应的责任。根据合同约定，金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对孔庆福构成实质性违约，应向孔庆福支付200,000元违约金。给对方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。一审法院综合考虑金盛公司拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对孔庆福造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，认为孔庆福主张的违约金金额30,000元尚在合理范围之内，故一审法院对于孔庆福要求金盛公司支付租金及违约金的诉讼请求予以支持。春申公司出具书面文书同意承担一般保证担保，但审理中明确同意承担连带担保责任，故孔庆福要求春申公司对金盛公司的债务承担连带清偿责任符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，于二〇一六年九月二十八日作出判决：一、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付孔庆福自2015年1月1日起至2016年9月30日止的租金63,054.25元；二、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付孔庆福违约金30,000元；三、上海春申汽配市场有限公司就上海金盛家居市场经营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,063.18元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人拖欠租金，已经构成违约，理应按约支付违约金。被上诉人一审主张的违约金已经低于合同约定标准，一审认定金额并无不当；上诉人称一审认定的违约金过高，无事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛海波审 判 员  李 兴代理审判员  何 建二〇一七年二月十六日书 记 员  曹 靖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……