上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初21886号原告：上海虹流投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：毛宝琴，经理。委托诉讼代理人：陈皓，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：GOHCHAIKHIM(吴财琴)，董事长。被告：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑信明，董事。以上两被告共同的委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。原告上海虹流投资管理有限公司与被告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘志宏独任审判，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告上海虹流投资管理有限公司的委托诉讼代理人陈皓，被告上海天顺经济发展有限公司和被告上海通安房地产开发有限公司共同的委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹流投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同返还原告租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)175,667元；2.两被告共同赔偿原告损失33,675元(包括：1.借款利息暂定为14,052元，自2016年5月3日起算，按借款本金的月息2%计算，暂计算至起诉日为4个月；2.公证费4,000元；3.律师服务费15,623元)。事实和理由：2016年4月下旬，原告获悉本市愚园路XXX号晶品购物广场(以下简称“晶品广场”)6楼有两个可经营餐饮的商铺招租信息。原告对其中一个被走廊分隔为两块、门外有100多平方米露台的商铺较为满意，经与两被告协商，双方达成签订租赁合同的条件是：原告承租该商铺、独家使用前述露台用作餐饮，该露台免租金和按照平台二分之一面积支付物业管理费等。4月29日，两被告向原告电邮函、《租赁意向书》和《信息表》，因意向书缺少关于露台等的主要内容，原告对意向书提出了6条修改意见，但被告却表示，原告在意向书上盖公章和支付保证金后，才能看到晶品广场的租赁合同，6条修改意见作为租赁合同的内容应该不会有问题。原告遂于5月3日向被告支付了保证金175,667元。2016年5月7日，原告收到了被告电邮给原告的全部文件之后，认为被告在缔约过程中没有遵循诚实信用原则，具体表现在：1.两被告提供的租赁合同明显没有按照公平原则确定各方的权利和义务；2.原告使用露台没有保障；3.账单中有的收费项目在多次洽谈时从未提及；4.围挡制作费61,800元，原告没有委托被告操办，被告也未征询原告意见，且该围挡的制作单价是行情的10倍。为此，原告发函被告表示，原告不能与被告签订《房屋租赁合同》，要求两被告退还保证金175,667元。但两被告却拒绝退还保证金。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告上海天顺经济发展有限公司(以下简称“天顺公司”)和上海通安房地产开发有限公司(以下简称“通安公司”)辩称，原告支付的意向金175,667元具有订约定金的性质，双方未能签订正式租赁合同的原因在于原告，原告在收到两被告提供的合同草本之后即明确表示不承租系争房屋，两被告多次表示同意就租赁合同相关条款进行协商，但原告直接拒绝，不同意协商，仅要求退还意向金，导致租赁房屋空置，造成两被告损失，根据意向书约定，因承租方单方原因未于规定期限内签订租赁合同的，意向金将被出租方没收而不予退还，故不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年4月，原告有意租赁晶品广场的房屋。2016年4月29日，两被告将意向书通过电子邮件方式发送给原告，并要求原告加盖骑缝章及公章后，寄还两被告，同时要求原告尽快缴纳首期保证金。同年5月2日，原告通过电子邮件方式向两被告提出意向书中的6点修改意见，要求予以修改。2016年5月3日，原告向被告天顺公司支付了保证金175,667元，并在两被告提交的《租赁意向书》加盖公章，落款日期为“2016年5月3日”。该份《租赁意向书》约定，两被告(出租方)向原告(承租方)提供上海市愚园路XXX号6层06-02、06-09单元，愚园路XXX号XXX层XXX-XXX、XXX-XXX单元(以下简称“系争房屋”，租赁面积约为248平方米)，该房屋仅限用作经营餐饮之用途，原告须以春川一只鸡之商业名称经营前述业务；预计交付日为2016年5月9日，具体交付日由出租方书面通知承租方，具体交付日可早于或晚于预计交付日；租期为四年，该房屋租期第一年的月基本租金为120,693元，第二年的月基本租金为135,780元，第三年的月基本租金为143,323元，第四年的月基本租金为150,867元，系争房屋每月提成租金为承租方营业额之15%，该房屋每月实际租金为前述基本租金与提成租金中较高者；免租装修期届满之次日起，物业管理费收费标准为每月每平方米100元，免租装修期物业管理费收费标准为每月每平方米50元，该管理费不包含水、电、煤等公用事业费，承租方应按实际支付费用；租赁保证金为三个月最高基本租金及物业管理费之和，首期租赁保证金为一个月最高租金及物业管理费之和，即175,667元，承租方应在签署本意向书之前或同时支付；承租方应于签署本意向书且已缴付首期租赁保证金后7天内(双方另有约定除外)签妥租赁合同，若因承租方原因未能在本条规定的期限内完成租赁合同的签署，出租方有权终止本意向书并没收承租方已缴付之首期租赁保证金，另行出租该房屋；承租方应于2016年5月3日前签回本意向书，否则本意向书自动失效，不构成任何约束力；本意向书自双方签署，且承租方按约缴付首期租赁保证金后生效，租赁合同签署后，本意向书自动失效。2016年5月4日，原告将已加盖原告公章的《租赁意向书》交给两被告。两被告于庭审中声称，两被告在盖完公章后的几天内，又将意向书寄还给了原告。2016年5月5日，两被告通过电子邮件向原告发送了《上海市房屋租赁合同》、《场地使用许可协议》及《露台许可使用协议》的文本，要求原告在2016年5月7日之前就租赁合同、许可协议文本的内容给予答复。2016年5月6日，两被告通过电子邮件方式向原告发送《商铺交付通知书》，内容为，根据双方签订《租赁意向书》的约定，两被告将于2016年5月9日向原告交付系争房屋，要求原告于2016年5月9日至晶品物业服务中心办理商铺交付手续。该份邮件同时还附有《交付须知》、《公司授权书》、《付款通知书》、《收费项目明细表》、《租户二次装修保证金收/支确定表》。2016年5月8日，原告通过电子邮件向两被告发送《关于不能签订房屋租赁合同的函》，内容为，关于《补充条款》，原告认为不能签，理由如下：1.《补充条款》最大的特点是出现了20多次“包括但不限于”，原告反对，在双务合同中不应该出现如此之多的“包括但不限于”；2.《补充条款》的14.26(3)和14.27(1)，原告不能接受，因为，原告在履行合同中如有任何无意的闪失，两被告只要“想”终止合同，就可能“按照约定”终止合同；3.《补充条款》的法律关系混乱，租赁合同加入联营合同或合作合同条款(“指共享利润”等等)，原告不能接受；4.如果两被告坚持将“共享利润”作为租赁合同条款，并且不同意承担原告的经营风险，显然违反了合同权利义务一致性的原则，原告不能接受。关于《露台许可使用协议》，两被告在招商时承诺，在原告租赁期内，露台交原告单独经营，不收租金面积和176平方米只收一半的物业管理费，现在的《露台许可使用协议》表明，原告使用露台是没有保障的。鉴于上述不能签订租赁合同的理由，原告正式答复两被告，原告不能与两被告签订《房屋租赁合同》，因不能签订《房屋租赁合同》的原因不是原告造成的，因此，请两被告收到本函后三日内退回首期保证金175,667元。逾期退回，原告将依法主张利息损失。另：《收费项目明细表》中的围挡制作费，原告不予认可。2016年5月11日，两被告通过电子邮件方式向原告发送了《回复函》，内容为，双方签订的《租赁意向书》对双方均有约束力，任何一方违反意向书的约定，应按照意向书的约定承担不利责任。被告于2016年5月8日通过邮件向两被告发送了《关于不能签订房屋租赁合同的函》，书面告知两被告不再签署租赁合同，如该函确为原告的真实意思表示，那么根据生效的意向书的约定，原告将需承担因未能如期签署租赁合同而需承担的违约责任。2016年5月16日，两被告通过电子邮件发函原告，称，针对原告的顾虑，两被告现向原告发送《确认函》，详见附件。如之前沟通，《场地使用许可协议》已经作了相应的修改。如原告对于协议内容确认无误，烦请尽快回复两被告，两被告将即可准备纸质签署版租赁合同、许可协议，以供双方签署。而《确认函》的内容为，在原告承租房屋开业日前，两被告同意为原告办理以承租房屋地址办理工商登记手续及其他证照/批准/许可相关事宜提供必要的协助；在原告按照双方签署的房屋租赁合同的约定如期完成承租房屋之装饰装修工程，且原告申请证照/批准/许可所需原告提供的所有文件资料均已合格的情形下，若因承租房屋之地址存在先登记而导致原告之证照/批准/许可无法及时受理的，两被告同意尽一切努力与政府主管部门进行协调，以使前述事宜不对原告在承租房屋内按时开业构成妨碍；若因前述原因，原告在承租房屋内延迟开业，两被告同意免予追究原告在房屋租赁合同项下因开业延迟所产生的违约责任。2016年5月20日，原告向两被告发送《要求退还保证金的函》，再次要求两被告退还保证金175,667元。2016年5月23日，两被告向原告发送《回复函》，内容为，双方签署《租赁意向书》之后，原告就是否同被告签署房屋租赁合同的意思表示含糊，一方面于2016年5月8日向两被告致函，表示不再同两被告签署《房屋租赁合同》，另一方面却于2016年5月10日告知两被告愿意签署房屋租赁合同，并于2016年5月13日约见两被告负责租赁洽谈的人员，出示了原告对该房屋的初步的装修设计效果图，表达了继续承租该房屋，同两被告进行合作的强烈愿望；两被告已在2016年5月11日函告原告，按照租赁意向书中的约定，如因原告原因无法如期签署租赁合同，那么原告须承担租赁意向书项下的一切违约责任，如原告欲同两被告精诚合作，两被告亦愿意秉承互谅互让的态度，接受原告就许可协议文件提出的修改意见，为此两被告于2016年5月15日向原告发送了经修改的许可协议文本；现原告在2016年5月23日的来函中要求退回已缴付的首期保证金款项，以书面形式明确表明原告终止租赁合同的谈判。两被告特此函告原告：1.两被告同意解除双方签署的《租赁意向书》，该《租赁意向书》于2016年5月23日提前解除；2.因原告单方面终止租赁合同的谈判，属于租赁意向书约定的因原告原因未能在约定期限签妥租赁合同的情形，应当按照租赁意向书的约定承担违约责任，即原告作为违约方，已缴付的首期租赁保证金不予退还；3.两被告额外为原告保留该房屋达十三日，原告应按照该房屋市值日租金金额为标准向两被告另行支付额外保留该房屋期限内的全部租金损失。之后双方协商未果，原告遂起诉来院，要求判如所请。上述事实，有原告提供的《租赁意向书》、付款凭证、《上海市房屋租赁合同》和补充条款以及《场地使用许可协议》的合同文本、《商铺交付通知书》及附件、《关于不能签订房屋租赁合同的函》、《回复函》、《确认函》、《要求退回保证金的函》、《回复函》、公证书、双方往来的邮件以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告与两被告签订的《租赁意向书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方在《租赁意向书》中约定原告已支付给两被告的租赁保证金175,667元，若因承租方原因未能在约定期限内签订房屋租赁合同，出租方有权没收该笔租赁保证金，可见该租赁保证金的性质为立约定金，其目的在于保证双方在约定的期限内订立正式的房屋租赁合同。给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，本院认定系因原告之故导致双方未能订立正式房屋租赁合同，理由如下：首先，关于租赁标的物、租金标准、租赁期限等租赁系争房屋的重要事项，在《租赁意向书》中双方已有明确约定，可见双方对租赁合同的主要条款已协商一致，如果就其他条款存有争议，原告可与两被告继续磋商，以达到订立正式的房屋租赁合同之目的，然而原告在支付定金、收到租赁合同、补充条款以及《场地使用许可协议》文本后，未与两被告进行过任何磋商即向两被告表示不愿承租系争房屋，显然不妥；其次，在原告发函通知两被告不再承租房屋后，两被告针对原告的顾虑，对《场地使用许可协议》也做了相应的修改，可见两被告仍希望与原告订立正式租赁合同，然而原告却未提出任何实质性的修改意见，仅反复要求两被告返还已付钱款，应认定原告已无订立正式租赁合同之诚意。综上，原告因自身之故导致双方未能订立正式房屋租赁合同，无权要求两被告返还已支付的定金，故本院对原告要求两被告返还意向金175,667元及赔偿损失33,675元的诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：原告上海虹流投资管理有限公司要求被告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司返还租赁保证金175,667元及赔偿损失33,675元的诉讼请求不予支持。案件受理费4,440.10元，减半收取，计2,220.05元，由原告上海虹流投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一七年二月二十七日书记员  黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。