济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初5746号原告：张嫚曼，女，1986年11月18日出生，汉族，山大地委软件集团有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：陈旭峰，山东鲁泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：逯见涛，山东鲁泉律师事务所律师。被告：百替集团有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：李孝平，经理。委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。原告张嫚曼与被告百替集团有限公司（以下简称百替公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员段军勇独任审判，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告张嫚曼及其委托诉讼代理人陈旭峰、逯见涛，被告百替公司的委托诉讼代理人沈建勇到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，双方当事人均同意继续适用简易程序进行审理，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。张嫚曼向本院提出诉讼请求：1、请求百替公司支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日（自2015年1月1日—2016年8月15日违约金数额为：196675.0元整）。2、请求百替公司支付张嫚曼为实现债权所花费律师费3701元。3、诉讼费由百替公司承担。事实与理由：张嫚曼于2014年5月购买百替公司开发的商品房一套，该房屋坐落于“百替御园华府内。双方于2014年5月10日签订商品房买卖合同。该合同第八条明确约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将房屋交付买受人使用。但百替公司至今仍未交付房屋。该合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。百替公司逾期交付的行为已经违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。双方签订的合同补充协议中第十五条明确约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费用、评估费用等一切费用。百替公司逾期交房行为已经违反了《商品房销售管理办法》等相关法律规定，且双方在合同中也明确约定了违约责任承担方式。因此，请求贵院依法判决。百替公司辩称，一、因双方约定的违约金过高，约定的违约金已超过给业主造成损失的数倍，百替公司无能力承担，故请求降低违约金，并请求法院依法按张嫚曼购买的同地段同类型房屋的租金标准，确定张嫚曼实际受到的损失以及百替公司应支付的违约金数额。由于未获得质检部门的《综合验收备案证明》、受国家政策影响以及房地产市场情势发生重大变更等种种原因，是百替公司难以预见、不能避免的，现已购百替公司商品房的业主均陆续向法院提起支付延期交房违约金的诉讼，这使本已无资金交付“配套设施”的百替公司陷入恶性循环的状态，这样不仅会给百替公司造成不能承担违约损失的后果，而且对购房人也毫无益处。为此，请求法庭依照我国合同法第114条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；第十七条规定，逾期交付使用房屋的，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的规定，降低原百替公司双方过高的违约金数额，依法按张嫚曼损失的实际数额予以赔偿，以达到最佳的社会效果。二、张嫚曼要求百替公司支付律师费的诉讼请求不符合法律规定。首先，张嫚曼既然要求百替公司支付违约金，则依法不能再要求承担其他损失，律师费是张嫚曼的损失，张嫚曼就同一延期交房的事实可以选择要求百替公司承担违约金，也可以选择要求百替公司承担赔偿损失，但无权既要求百替公司支付违约金又要求百替公司赔偿损失，张嫚曼的该项诉求没有法律依据，不能成立。其次，双方在合同中没有明确约定百替公司承担律师费的基准数额和计算方式，张嫚曼单方确定律师费的数额并要求百替公司赔偿，对百替公司显示公平。张嫚曼支付的律师费、委托代理合同明确约定的是一、二审的诉讼代理费，现在是一审，不能包括二审的诉讼代理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对以下当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证：2014年5月10日，张嫚曼与百替公司签订济南市商品房买卖合同一份，张嫚曼出资1105537元购买由百替公司百替公司开发的百替御园华府一套。房屋建筑面积为143.15平方米，地下室面积为18.08平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：1、出卖人逾期交房不超过180日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件时后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；4、暖气管道及设备在商品房交付时安装完毕，在达到供暖部门的要求（如入住率、缴费率及办理相关手续等）后满足使用条件，具体使用时间以供热公司相关规定为准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。合同附件三约定：装饰、设备标准中外墙进人区为天然石材，其他为真石漆。附件五合同补充协议第十五条争议解决约定：合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费用、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。合同签订后，张嫚曼按该商品房买卖合同的约定向百替公司支付了购房款1105537元。2014年12月31日，百替公司交房期限届满时未能按合同约定向张嫚曼交付房屋。2016年9月9日，百替公司取得房屋建筑工程竣工验收备案单。2016年10月19日，百替公司取得房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明。案件审理中，百替公司于2016年10月25日向张嫚曼交付了涉案房屋。另查明张嫚曼为本次诉讼支付了律师代理费3701元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：诉讼中，百替公司百替公司委托山东信源土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产租赁价格进行估价。2016年10月13日，山东信源土地房地产评估咨询有限公司作出的鲁信源（房估）第201611322号房地产租赁价格评估报告，估价结果为：张嫚曼所购买的百替御园华府房地产于价值时点（2016年9月23日）的完整权利下的房地产租赁价格为0.57元/平方米/天，月租金为2448元。经质证，张嫚曼认为该评估价格偏低，不予认可。济南市中级人民法院（2016）鲁01民终1709号案件中，法院委托鉴定机构重新评估的租金标准对违约金进行调整。山东国润资产评估有限公司在该案中接受法院委托作出的《商品房租金项目价值评估报告》评估结论为：百替御园华府A区5号楼2单元1101号房屋面积107.38平方米，租金评估价值：2015年1月1日至2015年11月20日期间为20300元，2015年11月21日至2016年9月30日期间为21790元，储藏室的租金价格为0.25元/日/平方米。对此，张嫚曼认为上述评估的租金标准依旧偏低，不予认可，主张百替公司应按照合同约定承担违约责任。本院认为，张嫚曼与百替公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行。双方在商品房买卖合同中明确约定了交付房屋的条件、具体时间及违约责任，百替公司未按照合同约定条件、期限向张嫚曼交付房屋，属违约行为，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。百替公司认为该商品房买卖合同约定逾期交房超过180日的按照已交付房款的日万分之三支付违约金过高，申请法院予以调整。济南市中级人民法院在审理同一住宅小区同类案件中，委托山东国润资产评估有限公司对涉案小区内房屋租金进行评估，百替公司同意本案参照该租金标准对违约金进行调整。张嫚曼认为评估的租金标准过低，不同意按此标准计算。本院认为，张嫚曼未提交证据证实其实际损失的数额，也不申请进行司法鉴定，且根据类似案件评估的租金标准，合同约定的违约金高于张嫚曼所受损失的130%，故百替公司要求予以下调违约金，符合法律及司法解释的规定，应予支持。济南市中级人民法院的判决中认定争议房屋同一小区相邻房屋租金略高于百替公司提交的评估报告中评估的张嫚曼房屋的租金，本院认为参照类似案件生效判决中评估的租金标准为宜。参照该租金标准的130%，本院认定百替公司应支付张嫚曼2015年1月1日至2016年10月25日逾期交房违约金79830元（包含储藏室）。张嫚曼主张百替公司赔偿其因本案产生的律师代理费3701元，符合双方合同约定，且提交了相应证据予以证实，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付张嫚曼逾期交房违约金79830元。二、百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张嫚曼律师代理费3701元。三、驳回张嫚曼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2153元，由百替集团有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  段军勇二〇一七年二月二十八日书记员  张肖亭