重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初549号原告重庆品盛物业管理有限公司，住所地重庆市江北区五红路2号龙庭蓝天苑A栋2-3号。统一社会信用代码：915001056992530355。法定代表人周光智，经理。委托代理人梁雯（特别授权），重庆张弛律师事务所律师。被告张乾菊，女，住所地重庆市南岸区。原告重庆品盛物业管理有限公司（以下简称“品盛物业公司”）诉被告张乾菊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员田涛独任审判，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告品盛物业公司的法定代表人周光智及委托代理人梁雯，被告张乾菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告品盛物业公司诉称，其于2015年7月31日与重庆市南岸区迎龙镇倒座庙社区居民委员会签订北星小区物业服务合同，约定原告向被告张乾菊所在的北星小区（二期）提供物业服务。原告按约完全履行了维护秩序、保洁、绿化养护、设施设备维护等服务义务，被告也享受了原告所提供的服务，但却未按合同约定履行其支付物业服务费的义务。2015年8月至2017年9月期间，被告欠付原告物业服务费4385元。原告经催收未果，遂起诉来院，请求判令被告支付原告物业服务费4385元，并从2015年9月1日起按未付物业服务费的万分之五的日利息支付违约金，同时本案的诉讼费用由被告承担。原告品盛物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、营业执照；2、企业名称变更情况；3、房屋登记信息查询证明；4、北星小区物业服务合同；5、北星小区（二期）物业意见征询表；6、情况说明；7、物业服务合同备案证明；8、维修值班记录表；9、客服巡逻记录表；10、照片；11、律师函；12、催款快递单。被告张乾菊辩称，其名下房屋只占50%的份额，相应物业费也只应该缴纳50%；附近朝天门市场建设施工造成其房屋破损漏水，被告品盛物业公司至今未解决；其未与被告签订物业合同；其自己出钱开通的天燃气，开通之前的损失被告至今未解决；小区经常停水停电。综上，被告不同意向原告支付物业服务费。被告张乾菊为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：照片。经审理查明，2015年4月，北星小区（二期）前期物业企业重庆润州物业管理有限公司撤场，该小区处于无物业服务企业状态。2015年7月3日，重庆市南岸区迎龙镇人民政府鉴于北星小区（二期）无物业管理情况，即制作《北星小区（二期）物业意见征询表》，向该小区业主征询选聘物业服务企业。经小区业主投票及结果公示，并经过半业主同意，决定选取重庆远亿物业管理有限公司对该小区进行物业管理。2015年7月31日，重庆市南岸区迎龙镇倒座庙社区居民委员会作为甲方，与作为乙方的重庆远亿物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由乙方对北星小区（二期）提供物业管理服务；合同期限为3年，自2015年8月1日起至2018年7月30日止；物业服务费包括：住宅物业按建筑面积每月每平方米0.7元，住宅公摊费每月每户5元，电梯费每月每户10元；业主应于每月5日起交纳物业服务费；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲乙双方还就物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。2015年8月1日，重庆远亿物业管理有限公司进驻北星小区（二期），依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告张乾菊系重庆市南岸区迎龙镇银河路4号北星小区（二期）7号楼11层5（跃1）号房屋（住宅）业主，其房屋建筑面积为231.18平方米，其每月应缴纳的物业服务费（含公摊费、电梯费）为176.83元。其拖欠原告品盛物业公司2015年8月至2017年9月期间的物业服务费（含公摊费、电梯费）共计4597.58元。2017年10月17日，原告品盛物业公司以被告张乾菊拖欠其物业服务费为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，北星小区（二期）至今未成立业主委员会。2016年11月23日，经工商行政管理部门核准“重庆远亿物业管理有限公司”更名为“重庆品盛物业管理有限公司”。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依据《重庆市物业管理条例》第十二条之规定，未依法成立业主大会和选举业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅业主意见并取得过半业主书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。小区业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，北星小区（二期）所在地重庆市南岸区迎龙镇人民政府在该小区未成立业主委员会，且无前期物业企业提供物业服务的情况下，依法经征询小区业主意见，并经该小区过半业主同意，选聘被告品盛物业公司对该小区实施物业管理服务，指定物业所在地倒座庙社区居民委员会代行业主委员会职责，与被告签订了《物业服务合同》，该合同是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同对包括被告张乾菊在内的所有北星小区（二期）业主具有约束力。被告拖欠原告2015年8月至2017年9月期间的物业服务费（含公摊费、电梯费）共计4597.58元，事实成立，被告应予支付，并承担给付原告逾期支付物业费违约金的法律责任。鉴于原告起诉主张该期间的物业服务费为4385元，差额部分视为原告权利的放弃。被告关于其名下房屋只有50%的份额，其物业费只应缴纳50%，附近工地施工造成其房屋破损漏水，被告至今未解决，其未与被告签订物业合同，其自己出钱开通的天燃气，开通之前的损失被告至今未解决，小区经常停水停电，其不同意向原告支付物业服务费的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业费予以对抗。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告张乾菊于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆品盛物业管理有限公司2015年8月至2017年9月期间的物业服务费（含公摊费、电梯费）计4385元及违约金（以被告张乾菊当月所欠物业服务费金额为基数，从欠付该金额的次月1日起，按日万分之五的利率计算至该金额付清之日止）。案件受理费25元，由被告张乾菊负担（此款已由原告重庆品盛物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  田涛二〇一七年十一月三十日书记员  陈彬