上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初22385号原告上海丽兴房地产有限公司。住所地上海市淮海中路XXX号XXX楼。法定代表人林建岳。委托代理人顾文祺，该公司员工。委托代理人李琬倩，该公司员工。被告上海小南国海之源餐饮管理有限公司。住所地上海市杨浦区国和路XXX号底层。法定代表人冷怡佳。委托代理人马冰清，该公司员工。委托代理人李军，该公司员工。原告上海丽兴房地产有限公司诉被告上海小南国海之源餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琬倩、被告委托代理人马冰清及李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海丽兴房地产有限公司诉称：原、被告于2014年签订租约，原告将名下位于上海市淮海中路XXX号南座SL3-04C单元房屋出租予被告使用，租期5年。租赁期间，被告于2016年7月31日擅自停止经营并关闭门店，且未将系争房屋恢复原状。鉴于租约因被告擅自退租而致提前解除，原告遂诉请要求(1)确认所涉租约于2016年7月31日予以解除；(2)被告变更或注销以系争房屋地址进行登记的相应证照；(3)被告支付装修恢复费用人民币113,116.46元；(4)被告支付房屋空置期之租金、物业管理费及推广费共计人民币401,066.25元(自2016年8月1日起，按3个月空置期计)；(5)被告支付2014年6月16日至2014年10月4日装修期期间之租金人民币407,550元。对于被告所付租赁保证金人民币411,687.24元，要求由原告予以没收。原告提供以下证据：1、上海市房地产权证及《香港广场房屋租赁合同》，以证明(1)原、被告之间租赁合同关系合法、有效；(2)合同对滞纳金、原告追偿权利等均作约定；(3)被告对房屋负有装修恢复之责任。2、原、被告所发相关函件，以证明原告向被告催讨欠款情节。3、装修恢复报价单，以证明所主张之装修恢复费用产生依据。4、被告下属分公司经营证照及相关许可证，以证明被告以系争房屋地址登记成立下属分公司并注册经营证照及相关许可证。被告上海小南国海之源餐饮管理有限公司辩称：被告确于2016年7月31日停止经营并关闭门店，但之前被告就此曾书面通知原告，现被告确认租约已经解除。对于所登记之经营证照及许可证，被告现正在办理注销登记手续。对于原告诉请之装修恢复费用，鉴于被告迁离后，系争房屋内所有装修均已归属原告，故被告无须再予恢复原状，亦不应承担装修恢复费用。对于原告诉请之空置期损失，租约中确有此项约定，但原告所称空置期过长，且被告已经实际迁离，故不同意承担此项费用。对于原告诉请之装修期租金，鉴于该装修免租期系针对全部租期所约定，故原告该项租金损失应当按照实际履行之租期比例进行折算。至于被告所付租赁保证金，要求予以抵充欠款。被告对原告提供证据1、2、4均无异议；对原告提供证据3认为被告并无将系争房屋恢复原状之合同义务，故不予认可；对原告提供证据4称目前正在办理注销登记手续。被告提供2016年8月16日《公证书》，以证明被告已将系争房屋钥匙通过特快专递方式寄送原告。原告对被告提供《公证书》及其证明内容予以确认。经审理查明：原告系上海市淮海中路XXX号房屋权利人。2014年6月12日，原、被告签订《香港广场房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市淮海中路XXX号香港广场商场南座SL3-04C室房屋出租予被告使用(合同1-1)；(2)合同终止时，原告有权决定并要求被告将房屋恢复原状，亦有权决定并要求被告全部或部分按现状交还房屋，但原告须以书面形式予以特别明示，否则被告仍应恢复原状(合同1-3)；(3)未经双方协商一致，被告单方面要求提前终止合同，或因被告违约行为导致原告提前解除合同时，原告可不予退还被告已付保证金，且原告有权向被告追偿A、因提前解除合同所形成房屋空置期之租金、物业管理费及推广费损失；B、原告基于被告完全履行合同考虑而给予被告享有之装修期、免租期租金损失(合同17-3-1、3)。《租赁合同》附件约定(1)租期自2014年10月5日起至2019年10月4日止，原告于2014年6月16日前将系争房屋交付被告(附件二第二、三部分)；(2)装修期自2014年6月16日起至2014年10月4日止，装修期内免租金(附件二第四部分)；(3)2014年10月5日起至2016年10月4日期间月保底租金为人民币112,693.75元，租期内月物业管理费及月推广费分别为人民币18,525元及人民币2,470元(附件五第一、二、三部分)；(4)被告于签约时缴交租赁保证金人民币411,687.24元，相当于3个月保底租金及物业管理费数额(附件五第四部分)。签约后，原、被告履行各自合同义务。2014年6月24日，被告以系争房屋地址作为营业场所地址登记成立下属分公司。2014年10月，下属分公司取得在系争房屋处从事餐饮服务经营活动之餐饮服务许可证及卫生许可证。2016年7月，被告致函原告将租金支付方式调整为提成租金，并称如原告不同意调整租金，则被告希于同月停止营业并解除合同。对此，原告函复被告明确表示对被告意见不予认可。2016年7月31日，被告停止营业并关闭店铺。之后，被告未再实际使用系争房屋，亦未将系争房屋恢复原状。2016年8月11日，被告通过国内特快专递方式将系争房屋钥匙寄送原告。现原告称被告擅自退租并导致《租赁合同》提前解除，且被告退租时未将系争房屋恢复原状，原告遂以此为由起诉来院。审理中，原、被告签订《协议书》一份，约定原告负责将系争房屋恢复至毛坯状态，被告则向原告支付装修恢复费用人民币100,000元。签约后，被告履行上述付款义务。另被告注册登记予系争房屋处之下属分公司现已注销工商登记，所涉《食品经营许可证》亦已予以注销。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《租赁合同》、往来函件、工商登记资料、许可证、被告提供的《公证书》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《租赁合同》系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，被告于2016年7月31日在未与原告协商一致情形下即停止经营并关闭店铺，被告该擅自退租之违约行为实际导致《租赁合同》提前解除，现原告诉请要求确认该日系合同解除日并无不当，本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告诉请之3个月空置期租金、物业管理费及推广费，由于《租赁合同》系因被告违约退租而导致提前解除，在此情形下，合同约定被告须承担原告因解约而遭受之空置期租金、物业管理费及推广费损失，因被告提前退租，原告另寻租户期间将导致产生房屋空置期，现原告将该空置期定为3个月并无不当，故本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告诉请之装修期租金，鉴于原告该项主张与合同约定无悖，本院依法予以支持。至于被告辩称该项费用应予折算一节，鉴于合同中对该项违约赔偿责任已作明确约定，故本院对被告辩称意见依法不予采纳。对于原告诉请之装修恢复费用，鉴于原、被告就该项费用在审理过程中已达成协议，且被告已按达成之协议实际履行付款义务，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告要求被告注销或变更工商登记及许可证之诉请，因工商登记事宜不属法院处理范围，故本院对原告该项诉请亦依法予以驳回。对于被告所付租赁保证金，《租赁合同》约定在合同因被告违约行为而导致提前解除情形下，原告可不予退还保证金，故本院对原告所述租赁保证金之处理意见依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海丽兴房地产有限公司与被告上海小南国海之源餐饮管理有限公司就上海市淮海中路XXX号香港广场商场南座SL3-04C室房屋于2014年6月12日所签《香港广场房屋租赁合同》于2016年7月31日予以解除；二、被告上海小南国海之源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司3个月房屋空置期租金、物业管理费及推广费损失人民币401,066.25元；三、被告上海小南国海之源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司2014年6月16日至2014年10月4日期间之装修期租金损失人民币407,550元；四、原告上海丽兴房地产有限公司不予退还被告上海小南国海之源餐饮管理有限公司租赁保证金人民币411,687.24元；五、驳回原告上海丽兴房地产有限公司要求被告上海小南国海之源餐饮管理有限公司支付装修恢复费用、变更或注销相关证照的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,017元(原告上海丽兴房地产有限公司已预付)，适用简易程序减半收取为人民币6,508.50元，原告上海丽兴房地产有限公司负担人民币25.50元，被告上海小南国海之源餐饮管理有限公司负担人民币6,483元，本院退还原告上海丽兴房地产有限公司人民币6,508.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一七年二月十六日书记员 薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……