上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终13218号上诉人（原审原告）：上海思菲诺家居用品有限公司，住所地上海市浦东新区上南路5498号第1幢。法定代表人：韦双牛，执行董事。委托诉讼���理人：张念宏，上海康程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐羿伟，男，1969年7月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈剑雄，上海宸豪律师事务所律师。原审第三人上海羿鑫金属制品有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇鹤长路501号。法定代表人：徐羿伟，总经理。委托诉讼代理人：陈剑雄，上海宸豪律师事务所律师。原审第三人上海航地商业投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇行政路18号。法定代表人：陈文军，总经理。委托诉讼代理人：周明权，航头镇土地减量化复垦工作办公室工作人员。委托诉讼代理人：钱建国，航头镇土地减量化复垦工作办公室工作人员。上诉人上海思菲诺家居用品有限公司（以下简称“思菲诺公司”）因与被上诉人徐羿伟、原审第三人上海羿鑫金属制品有限公司（以下简称“羿鑫公司”）、原审第三人上海航地商业投资发展有限公司（以下简称“航地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初50176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人思菲诺公司的委托诉讼代理人朱玉龙、张念宏，被上诉人徐羿伟及其与原审第三人羿鑫公司的共同委托诉讼代理人陈剑雄，原审第三人航地公司的委托诉讼代理人周明权、钱建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人思菲诺公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判被上诉人支付上诉人拆迁补偿款共计人民币1,014,451.75元（以下币种均为人民币）。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同所约定的“评估的标准”，不应限于评估报告确定的范围，还应包括上诉人的停产停业损失、速迁奖励费等内容；上诉人是唯一在涉案厂房中进行实际经营的主体，厂房拆迁给上诉人造成了极大损失，故上诉人理应获得公平合理的补偿；上诉人在一审中对诉请的计算有误，总金额应以上诉请求为准；上诉人因自身理解错误，故在原审中只向被上诉人主张50%的支付比例，现考虑到被上诉人已领取的补偿款金额足以全额支付上诉人应得的款项。故要求被上诉人全额给付。被上诉人徐羿伟辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，二审应维持原判。原审第三人羿鑫公司、航地公司的意见均与被上诉人徐羿伟一致。思菲诺公司向一审法院起诉请求判令：1.徐羿伟支付房屋征收补偿款1,066,616.75元，具体包括：喷漆间37,895元，装修及附属设施补偿43,140元，机器设备搬迁补偿227,960元，物资搬迁费50,000元，奖励费257,317元，停产停业补偿450,304.75元；2.徐羿伟补偿一年厂房租赁费81,700元；3.本案诉讼费由徐羿伟负担。一审法院认定事实：1.2013年1月11日，羿鑫公司作为承租方与上海市浦东新区航头镇长达村民委员会作为出租方签订《租赁合同》，约定租赁物坐落位置：长达6组，房屋建筑面积为955.9平方米，年租金为81,700元。2.2015年7月10日上海市浦东新区航头镇土地减量化办公室发布《航头镇建设用地减量化清拆实施方案》。其中约定第四条对企业的补偿：2、合同未到期的承租人，一次性补偿一年租赁费。3.2015年8月4日，上海市浦东新区航头镇人民政府发布《航头镇非居住房屋动迁补偿的操作口径》。其中约定三、停产停业补偿，根据沪规土资法（2011）1096号文《关于贯���实施的若干意见》，拆迁非居住房屋经批准生产、经营的，被拆除房屋合法建筑面积每平方米100至350元的补偿标准。……2、搬迁奖励费：①速迁奖励费：在规定时间内签约并交出钥匙的按有证房屋用于生产、经营的评估总额的8%-10%，或按有证面积每平方米补偿200元。……3、营业执照变更补偿：……（二）在《拟征地告知书》公布前，已办理私营企业经营执照，给予一次性执照变更补偿……；对停产停业的损失费，以注册时登记相符的有证建筑面积为准，按每平方米100至350元补偿；设施设备及货物的搬迁按实结算。4.清拆人航地公司及实施单位航头镇土地减量化复垦工作办公室，双方约定的其他事项：3、与企业相关的债权债务及企业内的承租户由被清拆企业自行解决，与甲方无关。企业员工的遣散费用包括在停产停业、奖励等费用中，不再另行补偿。……5.2015年12月22日，航地公司作为甲方清拆人与羿鑫公司（徐羿伟）作为乙方被清拆企业签订《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》。其中约定：一、乙方羿鑫公司（所有或承租）的房屋坐落在XX村XX组，房屋类型砖混，房屋用途经营，建筑面积1345.47平方米。三、甲方应当支付给乙方货币补偿款计3,102,103元。包括：1、被清拆房屋及构筑物评估建安重置价补偿，2、附属物及装饰等补偿，3、生产设备搬迁、安装、调试等补偿，4、原、辅料、产品杂物等搬迁补偿，5、停产、停业等补偿，6、营业执照变更或歇业补偿，7、补偿相应土地使用权取得费用补偿，8、速迁奖励费，9、其他补偿费。四、乙方应当在签订本协议后45日内，即2016年2月8日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。九、双方约定的其他事项：1、签约后30天内支付总额的20%，交房、交地后30天内支付总额的30%，余额在2年内付清；2、企业员工的遣散费用包括在停产停业、奖励等费用中，不再另行补偿。……。6.上海XX有限公司出具针对上海华沙铸造厂（羿鑫公司）坐落于上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（以下简称“501号”）集体土地上非居住房屋协议搬迁建安重置价评估的估价结果一览表，记载建筑面积为1435.03平方米，估价时点为2014年12月11日，估价结果包括房屋、装修及附属设施、机器设备搬迁补偿、物资搬迁，总计1,754,409元。一审法院认为：本案的争议焦点之一在于，除评估报告中确定的项目及评估内容之外，思菲诺公司还向徐羿伟主张停产停业损失、奖励费及一年租赁费补偿，思菲诺公司的该项主张是否有依据？对此，法院认为，思菲诺公司、徐羿伟双方签订的租赁合同明确约定，租期内如遇动迁，对思菲诺公司的动迁赔偿由评估的标准为依据，此系双方针对思菲诺公司动迁赔偿的约定，该项约定并未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应履行。现在针对合同约定的“评估的标准”理解发生分歧，思菲诺公司称评估标准不限于评估报告，徐羿伟辩称该条款系思菲诺公司方手写添加的，评估标准就是评估报告。对此，法院认为，在双方对于合同条款理解发生歧义的时候，从该条款的字面含义及通常含义来理解，拆迁中的评估即由专业的评估机构根据科学的评估方法经过一定的评估程序，对拆迁对象进行评价、估量、测算，最终由评估机构出具评估报告。所以评估报告作为评估的结果和评估内容的载体，其中体现评估对象、评估标准、评估价值。故此处合同约定的评估标准，应理解为评估报告确定的标准，即对思菲诺公司动���赔偿的依据是评估报告确定的标准。因此，除评估报告中确定的项目及评估内容之外，思菲诺公司还向徐羿伟主张停产停业损失、奖励费，思菲诺公司的该项主张没有合同依据，法院不予支持。关于思菲诺公司主张的一次性补偿一年租赁费81,700元，虽然航地公司称其已经将该笔租赁费补偿给了徐羿伟，但是其解释了该笔补偿的依据—清拆实施方案的4.2条。即该笔租赁费补偿是针对徐羿伟与村委会之间第一手租赁关系的补偿，并非针对徐羿伟次承租人的租赁费补偿，因此航地公司向徐羿伟支付的租赁费补偿中未涵盖对思菲诺公司的租赁费补偿。也就是说根据清拆人对拆迁方案的解释，该项补偿款与思菲诺公司无关，且思菲诺公司主张该笔租赁补偿费，没有合同依据，因此对于思菲诺公司的该项诉请，法院也难以支持。争议焦点之二在于，由于评���报告是对拆迁的501号内全部厂房的评估，思菲诺公司承租的部分只是其中的部分，那么对于思菲诺公司主张的评估报告中的四大部分：房屋、装修及附属设施、机器设备及搬迁补偿、物资搬迁中的内容及价值如何确定？徐羿伟确认思菲诺公司修建了喷漆间，同意支付思菲诺公司喷漆间补偿款37,895元。徐羿伟确认思菲诺公司接收厂房后，对厂房进行了部分装修，添置了机器设备，在厂房内进行生产经营，在搬迁过程中，思菲诺公司搬离了其原材料、半成品、产品等。因此，徐羿伟确认装修及附属设施中的35,775元，机器设备搬迁补偿中的203,160元，并自愿补偿思菲诺公司物资搬迁费30,000元。以上四项徐羿伟确认其应支付思菲诺公司的补偿款共计306,830元，法院依法予以支持。目前，徐羿伟根据清拆协议，确认只收到拆迁补偿款的50%，庭审中，思菲诺公司在了解到此情���后，据此变更诉讼请求，要求徐羿伟支付相应比例的补偿款，法院依法予以支持。本案现支持徐羿伟应付思菲诺公司补偿款306,830元的50%，其余补偿款可待徐羿伟从相关部门获取拆迁补偿款后，思菲诺公司另行主张。至于思菲诺公司主张的装修及附属设施、机器设备及搬迁补偿、物资搬迁中其他项目，因为徐羿伟不予确认，思菲诺公司又无证据予以证明，因此法院难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二〇一六年九月三十日作出判决：一、徐羿伟于判决生效之日起十日内支付思菲诺公司补偿款153,415元；二、驳回思菲诺公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9,950元，减半收取计4,975元，由思菲诺公司负担3,731元，由徐羿伟负担1,244元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，思菲诺公司与徐羿伟签订的《厂房租赁合同》第七条载明：“3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。（租赁期间如遇动迁，乙方动迁赔偿由评估的标准为依据）。”前述括号中的内容为手写字迹，即本案系争条款。该节事实有思菲诺公司在一审中提交、并经一审庭审质证的《厂房租赁合同》为证，应予认定。二审中，各方当事人没有提供新的证据。本院认为，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，涉案的《厂房租赁合同》第七条原本约定，在因动迁而导致合同无法履行的情况下，出租人（即被上诉人）与承租人（即上诉人）之间互不承担责任；但双方在前述约定之后以手写方式添加了系争条款，从而赋予了承租人可在遭遇动迁时获得一定补偿的权利，此应为双方添加系争条款的目的。现上诉人与被上诉人对系争条款中“评估的标准”一词产生分歧，原审基于系争条款的字面含义和交易惯例，将“评估的标准”理解为评估报告确定的标准，在现有证据条件下应属合理有据，且与当事人添加系争条款的目的无悖，本院予以认同。上诉人虽坚持一审中主张的观点，但在二审中并无新的事实和新的证据可予佐证，故本院对其上诉主张不予采信。至于被上诉人在本案中给付补偿款的比例，原审法院根据当事人在一审庭审中的自认陈述，将之确定为50%，具有相对合理性。上诉人在二审中恢复要求被上诉人全额给付，但仅以“一审中理解有误”作为理由，显非充分，本院��予支持。综上所述，上诉人思菲诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,950元，由上诉人上海思菲诺家居用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  刘 佳二〇一七年二月十六日书记员  李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……