上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初2581号原告：王丽，女，1988年12月7日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：柳凯文(系原告丈夫)，住四川省。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。被告：张月好，男，1981年12月28日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：阳胜，上海川汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋可雄，上海川汇律师事务所律师。原告王丽与被告张月好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周颖独任审判。2016年3月，原告向本院递交了司法鉴定申请书，要求对相关房屋装修残值进行鉴定。本院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海中世建设咨询有限公司对原告提出的申请进行司法鉴定。2016年6月27日，该司向本院出具了《司法鉴定意见书》。后因本案案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告王丽的委托诉讼代理人柳凯文、黄志宏，被告张月好的委托诉讼代理人阳胜、宋可雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王丽向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2015年12月11日解除；2.被告返还押金人民币100,000元(以下币种均为人民币)；3.被告返还自2015年12月11日起至2016年4月20日止的租金180,600元；4.被告赔偿原告装修损失350,000元；5.被告赔偿原告贱卖物品损失20,000元。事实与理由如下：2015年3月29日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定由原告承租坐落于上海市闵行区永平路XXX号和XXX号二楼房屋(以下简称涉案房屋)经营餐饮，租赁期限自2015年4月21日起至2018年4月20日止，押金100,000元，租金每年500,000元，被告同意原告转租、转让。因原告承租房屋是用于经营餐饮，但涉案房屋存在以下情形导致原告签订《租赁合同》的目的无法实现：一是在向环评部门申请环评审批时，环评部门告知涉案房屋因下水道不符合要求，不予颁发环评报告，而环评通不过就不能办理营业执照及卫生许可证，在没有上述证件的情况下，随时会被责令停业。二是涉案房屋内另有营业执照，原告根本无法再行办理营业执照，无法开具发票。三是涉案房屋的煤气至今未开通导致原告无法经营。四是涉案房屋屋顶一直漏水，且漏水处靠近配电箱，存在较大的安全隐患。原告多次催告被告修缮，但被告一再拖延至今未修。五是被告未同意原告将涉案房屋转租、转让。2015年12月，原告欲将涉案房屋转租、转让，与下家谈好转让条件，且已收取了下家定金，遣散了员工。但被告突然反悔不让原告转租、转让，导致原告不能和下家签订转让合同，设备也无法转让，因原告已遣散员工自己也无法继续经营。六是原告于近期得知被告所取得的涉案房屋的租赁期限至2017年4月届满，届满后被告将不再取得房屋的续租权，且从未取得涉案房屋的转租权。换言之，原、被告间的《租赁合同》处于随时可能被解除、无法履行完毕的状态。综上所述，被告的上述行为导致《租赁合同》的签约目的无法实现，且给原告造成了重大损失。原告已于2015年12月10日致函被告，告知被告《租赁合同》于2015年12月11日解除。因被告至今不返还押金、租金，且不进行赔偿，原告遂向法院提起诉讼，望法院判如诉请。被告张月好辩称，一、原告未按期缴纳租金，存在违约行为，基于原告系于2016年4月22日将涉案房屋返还给被告，被告同意解除《租赁合同》，合同的解除日应为2016年4月22日。二、原告无合同解除权。首先，关于营业执照的问题。原告在签约前就明知涉案房屋用于经营餐饮，有相关证照，被告从未有隐瞒。合同签订后，被告与房东曾配合原告去办理营业执照，客观上确实无法办理。过了几个月，被告的上家要带原告去办营业执照，但原告表示不需要办理。其次，关于燃气的问题。被告已替上一家承租人偿还了燃气欠款，但原告又表示不要燃气。关于涉案房屋的渗漏水问题。被告向原告交付涉案房屋时不存在房屋的渗漏水问题，且被告表示原告可以通知物业公司进行修理，修理费用可以找房东商量，但原告未进行修理。关于不允许原告将涉案房屋转租他人的问题。原告欲将涉案房屋转租给新疆人，其不同意。况且，新疆人要与房东签合同，而不是与被告签订合同。同时，需说明的是，被告未收到原告于2015年12月10日发出的解除函。三、原告的行为给被告造成了损失，故不同意返还100,000元押金。四、原告实际使用涉案房屋至2016年4月25日，而被告仅支付租金至2016年4月20日，故不同意返还租金。五、原告系因自身经营不善才要求解除《租赁合同》，由此造成的损失理应由其自行负担，故其不同意赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2015年3月29日，被告(出租方、作为甲方)与原告(承租方，作为乙方)签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于上海市闵行区永平路XXX号和174号二楼房屋出租给乙方。房屋租赁期限自2015年4月21日至2018年4月20日止。房屋租金为500,000元/年，付款方式为付六押二。租赁期限内的水电煤物业等费用由乙方支付。乙方支付甲方押金为100,000元。该合同下方，手写有“在本租赁合同期限内，房东利益不受损情况下，乙方有权转让或转租该房屋”的内容，并由被告签字确认。合同签订后，原告向被告支付了500,000元租金和100,000元押金。原告遂将涉案房屋用于经营餐饮。2015年4月16日，原、被告就涉案房屋办理营业执照事宜进行交涉。原告称涉案房屋不能继续装修，理由有以下三点：一是涉案房屋上有他人注册登记的营业执照，原告无法在同一地点再行办理营业执照。二是煤气有大量欠费，无法开通。三是再继续对涉案房屋进行装修将会扩大损失。被告主要作了以下几点回应：一是在签订合同时其明确知晓原告承租涉案房屋是用于经营餐饮。二是原告提出的问题其会协助解决，原告可继续对涉案房屋进行装修，即使将来无法开展经营活动，其亦会对原告的损失进行赔偿，其所承担的损失将会向上家进行追偿。2015年12月8日，原告的丈夫与被告就原告将涉案房屋转让、转租给他人事宜进行交涉，被告表示不同意原告转租，要求原告将已收取的定金退还给受让人。2015年12月10日，原告委托律师发《律师函》给被告，以被告在履行合同中存在以下违约行为为由，通知被告《租赁合同》于2015年12月11日正式解除：1.被告不同意原告转让涉案房屋；2.涉案房屋未开通煤气，原告无奈使用植物油作为燃料，因不符合安全规定，被国家明令禁止，致其无法经营；3.涉案房屋持续漏水，漏水处靠近配电箱，存在极大安全隐患，致使其无法正常使用；4.在原告承租前，上海CS餐饮管理有限公司(以下简称川膳公司)在此经营并与他人发生纠纷，法院在门口张贴传票，致供应商和公众误认原告饭店与人发生纠纷，严重影响原告饭店声誉和生意；5.房屋产权人明确告知原告，其出租房屋时不允许转租，对被告及其上家的转租行为不认可，且被告与其上家的租赁期限到2017年，到期一定不会再续租，原、被告的租赁合同处在随时可能被解除的状态。该律师函中，原告还要求被告及时联系原告交接房屋、返还押金和租金、协商赔偿事宜。次日，原告又发短信给被告，内容为“我要与你解除合同，律师函已发到你永平路XXX(号)YH水果屋了”，原告还将上述律师函的照片一并发给被告，被告回复“那就打官司吧”。另查明，上海市闵行区永平路XXX-XXX号房屋权利人为孙LL。被告系从案外人何XZ手中承租上述房屋，并在本市闵行区永平路XXX号一楼以YH水果批发行的招牌经营。本市闵行区永平路XXX号1、2楼原注册有CS公司的企业法人营业执照，执照有效期为2012年2月13日至2020年4月22日。因川膳公司欠缴燃气费110,000余元，故涉案房屋的燃气被关闭，至2015年8月14日上述燃气费结清，但涉案房屋的燃气仍处于未开通状态。2016年4月22日，原告将涉案房屋交还给了被告。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《上海市房地产登记簿》、收条、银行交易明细、《律师函》及快递单据、短信截图、原、被告之间的录音光盘及文字整理材料、川膳公司企业法人营业执照、照片，由被告提供的《租赁合同》以及双方当事人的庭审陈述在卷佐证。审理中，因双方就涉案房屋内的装修价值意见不一，原告遂向本院递交了司法鉴定申请书。本院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海中世建设咨询有限公司对涉案房屋的装修残值进行司法鉴定，该司于2016年6月27日向本院出具了《司法鉴定意见书》，鉴定结论为涉案房屋装修工程总造价为351,487元，截止2016年3月该工程折旧后的残值为298,767元。原告为此次鉴定预付司法鉴定费10,800元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言,原、被告间签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守。本案争议焦点：原告是否有权解除《租赁合同》？《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。就本案而言，原、被告在签订《租赁合同》的过程中虽未对租赁涉案房屋的目的以书面方式予以体现，但根据双方的通话录音及庭审时的陈述，被告对于原告租赁涉案房屋系用于经营餐饮并需办理营业执照应是明知的。原告在装修涉案房屋时亦向被告提出因上家川膳公司已在涉案房屋内登记注册了营业执照，故其无法在涉案房屋中再行办理营业执照以及燃气未能接通等问题。而被告明确表示原告可先使用涉案房屋并继续对涉案房屋进行装修，被告会帮助原告解决上述问题，若今后确实无法经营，被告会赔偿原告损失。此后，被告并未能按其承诺为原告解决上述问题，致使原告在涉案房屋内长期处于无燃气、无证经营的状态。上述情形，可视为不能实现合同目的。现原告于2015年12月10日发函给被告，通知被告双方的《租赁合同》于2015年12月11日解除，且于2015年12月11日再次以短信的方式告知被告解除《租赁合同》，故双方的《租赁合同》自2015年12月11日解除。被告抗辩称原告没有解约权，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。基于以上理由，本院对原告提出的各项诉讼请求逐一作如下处理：一、装修损失的问题。《租赁合同》的解除，虽系因涉案房屋内已注册有其他企业法人，导致原告无法办理营业执照、开通燃气，但本院注意到以下两节事实：1.双方系于2015年3月29日签订的《租赁合同》。2.原告于2015年4月16日(涉案房屋装修期间)发现在涉案房屋中办理有川膳公司的营业执照致其无法办理营业执照，亦无法开通燃气，原告遂询问被告其是否应继续装修。被告让原告继续装修，并承诺若最后确实无法经营，由此产生的损失由其负担。根据以上两节事实可知，被告在得知原告无法办理营业执照、燃气无法开通时，仍鼓励原告继续对涉案房屋进行装修，并承诺由此产生的后果由其负担，而原告在上述问题未能得以解决的情况下，轻信被告的承诺，对涉案房屋继续投入装修，致使损失进一步扩大。因此，在涉案房屋已注册有其他法人企业、无法开通燃气的情况下导致《租赁合同》的解除，作为出租人的被告应对装修损失承担主要赔偿责任。鉴此，本院酌情判令被告赔偿原告装修损失计210,000元。二、返还租金(实为房屋占有使用费)的问题(自2015年12月11日起至2016年4月20日止)。原告称其自2015年12月11日起未再经营，被告称原告于2015年12月仍处于经营状态，此后其就不清楚了。本院综合考虑原、被告在履行合同过程中的行为对于《租赁合同》解除所应负担的民事责任，原告欲转租涉案房屋、发律师函请被告交接房屋、原告就其经营状况举证的情况酌定被告退还原告房屋占有使用费计130,000元。三、返还押金及贱卖物品损失的问题。合同解除后，被告理应将收取的押金予以返还。至于原告主张的贱卖物品的损失，因提供的证据不足以证明上述损失的发生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条规定，判决如下：一、原告王丽与被告张月好签订的《租赁合同》于2015年12月11日解除；二、被告张月好于本判决生效之日起十日内返还原告王丽押金人民币100,000元；三、被告张月好于本判决生效之日起十日内返还原告王丽款项人民币130,000元；四、被告张月好于本判决生效之日起十日内赔偿原告王丽装修损失人民币210,000元；五、驳回原告王丽其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费10,800元，由原告王丽负担3,240元，被告张月好负担7,560元。案件受理费10,306元，由原告王丽负担3,336元，被告张月好负担6,970元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  曹文进人民陪审员  石定伟二〇一七年二月二十七日书 记 员  朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。