贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2632民初798号原告：潘远祥，男，1979年8月15日生，水族，贵州省榕江县人，现住贵州省榕江县，原告：李芳芳，女，1986年3月13日生，瑶族，贵州省榕江县人，住址同上，共同委托诉讼代理人：龙胜培，男，贵州省榕江县法律服务中心法律工作者。被告：榕江县诚乐房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522632055026267U。住所地：贵州省榕江县古州镇西环北路18号,现办公地点：榕江县古州镇水榭榕城售楼部。法定代表人：程良伟，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，男，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小春，男，贵州维律律师事务所律师。原告潘远祥、李芳芳诉被告榕江县诚乐房地产开发有限公司（以下简称诚乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘远祥、李芳芳委托诉讼代理人龙胜培，被告榕江县诚乐房地产开发有限公司法定代表人程良伟及其委托诉讼代理人田景成、王小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘远祥、李芳芳向本院提出诉讼请求：判决诚乐公司支付违约金34509.14元。事实和理由：2015年12月4日，我与诚乐公司签订《商品房买卖合同》，向诚乐公司购买水榭榕城9栋504号商品房，该房建筑面积119.89平方米，总价值335692元。根据合同第十一条规定交房时间为2015年12月31日，同时约定交房应符合三个条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。我们已按合同支付了全部价款，但诚乐公司未按合同约定的时间和条件交付商品房。在合同约定的交付日期2015年12月31日，诚乐公司电话通知我们交房，但该商品房未达到合同第十一条、第十二条约定的条件，未能提供该商品房建筑工程合格证明文件和面积实测技术报告书，也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。到2017年6月30日，诚乐公司仍未获得该房《质量监督报告》和获准竣工验收备案，共计超过514天，应按照合同第十三条约定支付违约金，即每日支付已付款万分之二的违约金，514天违约金为34509.14元。被告诚乐公司辩称，首先，潘远祥、李芳芳未交清公共维修基金，我公司有权拒绝交房。其次，潘远祥于2016年2月1日交清房价款，我公司于2016年3月28日向其交付房屋，在合理期间内。第三，我公司交房时虽未出示相关文件，但该房已经主管部门验收合格，也未给潘远祥、李芳芳造成经济损失。综上，我公司没有违约，请驳回潘远祥、李芳芳的诉讼请求。双方围绕诉讼请求向法庭提交了相关证据，本院组织双方对证据进行了交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的事实，本院认定如下：诚乐公司通过出让方式取得位于榕江县××大道内侧××号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为添怡名城，又名水榭榕城。2015年10月20日，潘远祥向诚乐公司订购水榭榕城8栋5层4号商品房，支付定金20000元；同年11月21日，又支付购房款83703元。2015年12月4日，双方签订《商品房买卖合同》，该房屋建筑面积119.89平方米，总价格335692元。2016年2月1日，潘远祥、李芳芳向贵州省榕江县农村信用合作联社申请抵押贷款220000元，向诚乐公司支付了全部价款。双方在合同第十一条中对交房时间和条件作了约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付时应当符合下列第1、2、3种条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定：上下水、供电达到使用条件；电话、有线电视、宽带网络线路敷设到户；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时必须按设计要求建成，取得建设、城市规划等有关部门出具的认可或者批准文件，并经房地产主管部门备案。第十三条对逾期交房责任约定：逾期在90天之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。双方在合同附件十二《合同补充协议》第三条第1项约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“证明文件”指该商品房经设计、施工、监理和建设单位验收合格出具的单位（子单位）工程质量竣工验收记录。2016年3月28日，原告李芳芳在《业主物品领用登记表》中签字确认收房。办理交接手续时，诚乐公司未出示该商品房符合第十一条、第十二条约定交房条件的相关文件。2016年4月5日，诚乐公司建设的添怡名城（水榭榕城）建筑工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收，确认工程质量合格。本院认为，双方争议的焦点为：如何认定违约方及其责任？双方在合同中约定的交房时间为2015年12月31日前，诚乐公司于2016年3月28日将房屋交付使用，且房屋于2016年4月5日才经竣工验收合格，故诚乐公司已违约。公共维修基金是到行政机关办理房屋产权登记时购房者应当交纳的费用，潘远祥、李芳芳委托诚乐公司代缴该费用，是另一法律关系，诚乐公司不能以未交清公共维修基金为由而拒绝交房，故此，诚乐公司应承担逾期交房违约责任。双方在合同第十三条第（二）项约定，对支付违约金的期间明确写明为“自第十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止”，该条约定的违约责任是指逾期交房的责任，对将不符合交付条件的商品房交付使用的情形如何处理，合同约定并不明确。我国《建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程以验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”诚乐公司将未经验收合格的商品房交付使用，违反了《建筑法》和《城市房地产开发管理条例》的规定，应当承担《城市房地产开发管理条例》第三十六条的行政法律责任，房地产开发企业如何承担民事责任则应当依照合同法及双方在合同中的约定来处理。我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。该商品房现已达到合同约定条件，潘远祥、李芳芳也不主张存在其他损失，故潘远祥、李芳芳要求诚乐公司按合同第十三条支付实际交房以后的违约金，本院不予支持。本案逾期交房期间应为双方约定交房期限届满的次日至实际领取房屋钥匙之日，即2016年1月1日至2016年3月28日，共88天，诚乐公司应当承担违约金为2954.09元（335692元×0.0001×88天=2954.09元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：榕江县诚乐房地产开发有限公司支付潘远祥、李芳芳违约金2954.09元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元，由榕江县诚乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  杨通智审 判 员  龙家勇人民陪审员  龙见雅法官 助理  彭丝丝二〇一七年十一月十日书 记 员  赵治芳