江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终7330号上诉人（原审原告）:姚建河。委托诉讼代理人：曹俊杰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈斌林。委托诉讼代理人：陈红艳，系原审被告配偶。委托诉讼代理人：王微微，江苏六典律师事务所律师。原审第三人：昆山助邦房产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇花园路1860号。法定代表人：董永明，该公司经理。委托诉讼代理人：邱素英，该公司员工。委托诉讼代理人：高锦超，该公司员工。上诉人姚建河因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2017）苏0583民初6228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚建河上诉请求撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人在本案中无违约行为。第三人所发通知内容与涉案房屋买卖合同约定不符，通知内容增加了上诉人义务，且上诉人对该通知内容并不认可，该通知对上诉人不具有约束力。根据合同约定首付款支付时间为合同生效之日起45日内，上诉人未同意变更付款时间。被上诉人提供的付款流程与合同约定不符，对上诉人不具有约束力。导致涉案房屋买卖合同不能履行的原因是政策限制。因被上诉人贷款未还清，不能办理网签手续。上诉人根据合同约定筹集资金，无法提前支付，也无这一义务。对于贷款审批尚未办理，上诉人并未以此为由拒绝支付首付款。一审法院以上诉人在合同中承诺因自身原因造成贷款无法放贷或贷款额度不足时以现金方式补足为由认为上诉人的行为构成违约无事实和法律依据。陈斌林二审辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉人的上诉请求。昆山助邦房产经纪有限公司二审称，当时我方进行过调解，没有达成协议。我方对上诉人和被上诉人的意见均不同意。具体经办人已经离职，具体细节不清楚。姚建河向一审法院提出诉讼请求：1.判令原审被告立即返还原审原告定金70000元；2.判令原审被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2016年9月21日，原审原被告在第三人居间下，签订《房屋买卖居间合同》一份，约定原审被告将位于昆山市玉山镇××楼××室房屋及相应车位出售给原审原告，建筑面积91.12平方米，价款155万元；签约时原审原告向原审被告支付定金2万元，在合同生效之日起45天内，原审被告将首付款104万元支付给原审被告，购房定金在付首付时冲抵，双方于2016年11月7日前办理过户手续；原审原告贷款51000元，由第三人代为办理贷款手续，……原审原告承诺，因自身原因造成贷款无法放贷或贷款额不足以现金方式补足；过户前如房屋存在抵押，银行贷款未还清时个人还清，原审原告有义务付首付款给原审被告还清银行贷款；补充约定：原审原告于签合同之日支付原审被告定金2万元，于2016年9月26日再支付原审被告定金5万元……合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原审原告支付现金20000元给第三人代管，2016年9月23日，第三人通过支付宝转账方式支付给原审被告。2016年9月25日，原审原告支付现金原审被告20000元，2016年9月23日原审原告支付现金原审被告30000元。双方约定，原审原告的首付款用于原审被告偿还银行贷款，第三人给原审被告出具手写的104万首付款的支付时间为：2016年9月26日，7万；2016年10月20日，45万还银行贷款；2016年11月7日50万（2万押在丙方）。关于交易过程，第三人在庭审中陈述：双方于2016年9月21日签订了房屋买卖合同，当时是原审被告的妻子代为签订的，因当时原审被告方没有带房产证，定金压在中介，原审原告给的是现金2万，9月23日房东带了房产证过来，我方就把2万元给了他们。后来我方通知原审原被告准备资料，然后新政下来了，在昆山缴纳社保不满一年不能购房，买卖双方知道后原审原告说他不具备购房资格，后交易中心又出了一个政策，说在10月4日之前经过中介机构购买的房屋，凭定金合同和转账凭条是可以买的，我方就通知了买方说可以交易，买方要求我方出具保证书，因为他们没有之间转给房东的定金凭条，所以我们也没有出。后于10月4日后我方约了买卖双方过来协商，但没有协商成功，之后原审原告就起诉了。三方在2016年10月6日进行了协商，关于协商内容，原审被告陈述：10月6日三方协商时，当时原审原告是说新政不符合购房条件，要求退还定金，但是中介表示政策还不明朗，要等放假结束新政明确后再确定，所以后面没有商量下去，我方表示新政明确后再来协商，协商不成到法院解决。原审原告陈述：10月4日时中介打电话给我表示现在限购，我可能买不了了，我要求中介方与房东联系，实在不能买的话要对方退定金，然后约了10月6日三方在中介处面谈，说如果实在不能交易，要求原审被告把定金退还，但是原审被告明确表示，即使是因为限购政策不能交易，也不会退还定金。2016年10月20日，昆山市房产交易管理中心发出告知书，载明：根据苏州市人民政府文件《市政府引发关于进一步加强全是房地产市场调控的意见的通知》苏府[2016]150号的文件及最新的苏州指示精神，对于10月4日0:00之前已经签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方知己银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清算，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易管理中心交易窗口确认，予以认可。（其中，经经纪机构转账等需在10月31日前办理网签手续）。2016年10月22日，第三人（丙方）向原审原告（乙方）、原审被告（甲方）发出《通知》，载明：1.甲乙双方通过丙方（昆山助邦房产经纪有限公司）于2016/09/21签定房屋买卖合同，合同编号：0001205，乙方有支付甲方定金，条约详见房屋买卖合同；2.2016/10/20昆山房管局房屋买卖政策公告2016/10/40:O0am前签定的房屋买卖合同按2016/10/040:O0am前政策执行，丙方依据2016/10/20昆山房管局房屋买卖政策和房屋买卖合同#0001205条约，通知甲乙双方于2016/10/31前完成网签才能确保交易进行。为保证交易顺利进行，现通知甲乙双方务必按以下步骤及日期进行操作：1)乙方须于2016/10/24去中信银行还清甲方房屋贷款，甲方配合前去协助处理；2)如甲方房屋贷款于2016/10/24还清，中信银行于2016/10/28出他项权证，当日甲乙丙三方去房管局做网签；3)2016/10/31房管局出具网签报告。4）网签后相关交易和银行贷款申请按政府及银行正常程序进行。以上事项，丙方于2016/10/21电话通知甲乙双方执行，2016/10/22丙方再次电话通知甲乙双方是否确定执行以上事项，甲方表示全力配合执行，但乙方对此不理睬，现特发此书面说明通知甲乙双方务必按以上时间及操作流程完成相关房屋交易手续，如甲、乙双方任何一方不按房管局政策2016/10/20和拒绝以上通知配合过户程序，造成房屋买卖交易无法进行，则算违约。违约方将承担合同编号：0001205中约定的一切责任。原审原告未在通知上签字。2016年10月24日，原审原告称正在为其父亲办理出院手续，未到场。2017年1月13日，原审被告向原审原告发出解除合同通知，载明：本人姚建河于2016年9月21日与你签订一份房屋买卖居间合同，昆山助邦房产经纪有限公司为居间方，涉案房屋坐落于昆山市玉山镇××楼××室，但根据政府部门及银行出台的限购、限贷政策，现本人姚建河及配偶均不符合购房条件，导致上述房屋买卖居间合同无法履行，本人姚建河虽多次与你及居问方联系商量处理方案，但你一直未予理睬，现因政策原凶导致合同无法履行、合同目的无法实现，故本人通知你在接到本通知当日即解除上述房屋买卖居间合同，并请你接到本通知后三日内将购房定金返还于本人姚建河。庭审中，原审原告提供交易流程表一份，商业贷款流程为：评估——贷款审批——付首付还贷款——注销原房东他证——网签——过户办不动产证——办不动产登记证明——不动产登记证明送银行放款。第三人认可流程表的真实性，称所有交易都会给这样的流程表。庭审中，双方就合同解除达成合意。上述事实由原审原告提供的《房屋买卖居间合同》、定金收据、房产证、土地证、房屋买卖委托书、解除合同通知书、邮寄凭证、苏府（2016）150号通知、昆山市房产交易管理中心告知书、中介方交给原审原告的房产交易流程表、出院记录及病理报告单、买卖双方提供材料单、告知书、通知、通话录音、书面解除合同通知、微信聊天记录及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：原审原被告双方签订《房屋买卖居间合同》，系双方的真实意思表示，应属合法有效双方均应恪守。第三人在2016年10月22日向双方发出通知，要求双方按照通知要求配合办理相关交易流程，该份通知是针对原审原被告双方在限购正常出台后的本次交易而出具，比通用的流程表更加具有针对性。且根据原审被告提供的付款流程，原审原告在2016年10月20日就应当支付45万元首付款供原审被告还款。不管是按照付款流程操作，还是按照通知操作，原审原告均存在违约。原审被告在合同履行过程当中不存在过错。原审原告按约支付了7万元定金，其中2万元定金由第三人通过支付宝转账的方式转交给原审被告。双方的交易行为符合2016年10月20日昆山市房产交易管理中心告知书的条件，可以按照老政策执行，双方的交易具备继续履行的条件。双方在合同中约定：原审被告承诺，因自身原因造成贷款无法放贷或贷款额不足以现金方式补足。对于交易的风险，原审原告作为买方应该有充分的估计，即使客观上存在政策限制，根据该项约定原审原告的行为依然构成违约。现双方的合同丧失了继续履行的基础，双方也一致确认解除合同，一审法院确认双方的房屋买卖居间合同于2017年6月7日解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应该抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由于原审原告在合同履行过程中存在违约，无权要求返还定金，故一审法院对于原审原告主张原审被告返还定金7万元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定，一审法院判决如下：驳回原审原告姚建河对原审被告陈斌林的诉讼请求。案件受理费1550元，由原审原告姚建河负担。姚建河二审中提交了微信聊天记录一份，用以证明通知并非是第三人的意思，而是被上诉人所写。陈斌林质证认为对微信记录不清楚，通知是中介所发。昆山助邦房产经纪有限公司认为当时通知盖章时公司领导并不同意，是业务员盖的章。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据涉案房屋买卖合同的约定，上诉人应在合同生效后45日内支付首付款。涉案通知上诉人于2016年10月24日还清房屋贷款，显然与涉案房屋买卖合同约定不符，亦未得到上诉人的同意，上诉人认为对其不具有法律约束力正确。在政策变动后，按照双方房屋买卖合同的约定的首付款付款截止日期付款，银行抵押贷款未能及时还清导致涉案房屋不能及时办理网签手续，涉案房屋买卖合同将不能履行。上诉人认为按照合同约定的时间付款并无不当，故本案房屋买卖合同属于因政策变动原因导致不能履行，双方当事人对此均无过错。在合同解除后，被上诉人应向上诉人返还定金70000元。综上所述，姚建河的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人在二审中提供了新证据，一审判决有误，二审中予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初6228号民事判决；二、陈斌林于本判决生效后十日内向姚建河返还定金70000元。一审案件受理费1550元，二审案件受理费1550元，均由陈斌林负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年十一月七日书记员  毛莉莉