福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初2515号 原告：泉州骏德机械有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械产业基地。 法定代表人：陈幸远，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪达思，福建中言律师事务所执业律师。 被告：王洪，男，1982年5月21日出生，汉族，住湖北省恩施市。 被告：李春艳，女，1986年1月2日出生，土家族，住湖北省恩施市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：黄亚珊，福建高融律师事务所执业律师。 被告：泉州英派箱包有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江工业区滨江大道**。 法定代表人：王典华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：涂宗全，福建高融律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：康根祥，福建高融律师事务所实习律师。 原告泉州骏德机械有限公司诉被告王洪、李春艳、泉州英派箱包有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理。本院依法组成合议庭，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告泉州骏德机械有限公司的法定代表人陈幸远及其委托诉讼代理人倪达思、被告王洪、李春艳的共同委托诉讼代理人黄亚珊、被告泉州英派箱包有限公司的委托诉讼代理人涂宗全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州骏德机械有限公司向本院提出诉讼请求：1、王洪、李春艳、泉州英派箱包有限公司共同偿还租金616000元及违约金（自起诉之日至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、王洪、李春艳、泉州英派箱包有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：王洪、李春艳、泉州英派箱包有限公司共同向泉州骏德机械有限公司租赁位于南安市霞美镇滨江工业区滨江大道七号，范围为主厂房的二楼、三楼、四楼及五楼，宿舍为靠厂房的第一个楼梯的全部钢结构房的500㎡，租赁面积7000平方米。租金为第一、二、三年为6.5元/㎡，第四、五年为8元/㎡，租金应在每月5日前向原告支付。租赁期限自2015年3月1日起至2020年3月1日止，租赁期5年。泉州骏德机械有限公司与王洪、泉州英派箱包有限公司均在《租赁合同》上签名盖章予以确认。合同签订后，泉州骏德机械有限公司依约将租赁物交由被告使用，但王洪、李春艳、泉州英派箱包有限公司多次拖欠租金，截至2016年2月5日，结欠泉州骏德机械有限公司租金250000元，王洪、李春艳在欠条上签名予以确认。之后，经泉州骏德机械有限公司多次催讨，王洪、李春艳、泉州英派箱包有限公司陆续支付部分租金，截至2017年3月5日，王洪、李春艳、泉州英派箱包有限公司尚欠泉州骏德机械有限公司616000元。 王洪辩称，答辩人不是本案的适格被告，应当驳回对答辩人的起诉。本案的实际承租人是泉州英派箱包有限公司，答辩人是泉州英派箱包有限公司的员工，其在租赁合同及欠条上签字是履行职务行为。且租赁合同的承租人处已加盖泉州英派箱包有限公司的公章，租赁合同的实际承租人为泉州英派箱包有限公司应依法予以认定。泉州骏德机械有限公司提供的欠条是答辩人作为泉州英派箱包有限公司的员工代公司出具的租金欠条，该欠条的支付义务应当由泉州英派箱包有限公司承担。欠条上载明的欠款金额是25元，并非泉州骏德机械有限公司主张的25万元。 李春艳辩称，答辩人不是本案的适格被告，应当驳回对答辩人的起诉。本案的实际承租人是泉州英派箱包有限公司，租赁物的实际使用人和租金的实际交付人是泉州英派箱包有限公司，答辩人是泉州英派箱包有限公司的法定代表人，其在欠条上签字是履行职务行为。且租赁合同的承租人处已加盖泉州英派箱包有限公司的公章，租赁合同的实际承租人为泉州英派箱包有限公司应依法予以认定。泉州骏德机械有限公司提供的欠条是答辩人作为泉州英派箱包有限公司的法定代表人代公司出具的租金欠条，该欠条的支付义务应当由泉州英派箱包有限公司承担。欠条上载明的欠款金额是25元，并非泉州骏德机械有限公司主张的25万元。 泉州英派箱包有限公司辩称，一、本案承租方为泉州英派箱包有限公司，这种法律关系从书面签订的《租赁合同》上加盖公司的公章即为清楚。王洪、李春艳的签字行为是职务行为，其责任由公司承担；二、2015年4月10日，租赁双方又签订《场地租赁合同》，变更了租赁的内容，故实际的租赁关系只能以变更后的内容确定权利义务关系；三，泉州骏德机械有限公司在履行合同的过程中，存在违约行为，泉州骏德机械有限公司安装的电梯经常运作不畅，导致答辩人经常无法使用电梯，严重影响答辩人的生产和经营、导致答辩人无法经营；四、本案合同存在部分无效的情形，从泉州骏德机械有限公司提供的产权证上可以看出，1幢1-3层，2幢1-2层，3幢1层有办理产权证，其余没有办理产权证，未获得产权证而出租的内容是无效合同；五、泉州骏德机械有限公司起诉答辩人的租金数额是错误的，泉州骏德机械有限公司已经确认在2016年2月5日有结算一张《欠条》，该《欠条》上明确尚欠的房租是25元(泉州骏德机械有限公司结算该欠条的用意是要以此起诉王洪、李春艳)，从答辩人提供的《场地租赁合同》可见每月租金27500元，从2016年2月5日至2017年3月5日共13个月，总共为27500*13=357500元，加25元，等于357525元，从2016年2月5日至2017年1月2日泉州骏德机械有限公司共收取的金额为25万元，因此尚欠的租金款为357525-250000=107525元。 本院经审理认定事实如下：2014年12月16日，泉州骏德机械有限公司的法定代表人陈幸远与泉州英派箱包有限公司的员工王洪签订《租赁合同》一份（后有附件一张），该合同约定：出租方租给承租方的厂房坐落在南安大霞美滨江工业区滨江大道七号，租赁建筑面积为7000平方米，厂房租赁期限自2015年3月1日起至2020年3月1日止，租赁期5年，支付日期在支付月5日前向出租方支付租金等等；该《租赁合同》后附附件一张约定：从2015年3月1日起开始为起租时间，起租后的头三个月为免费租赁，但水电费需由承租方自行支付；租赁期间的房屋租金变化为第一、二、三年为6.5元/㎡，第四、五年的房租为8元/㎡等等。合同签订后，泉州骏德机械有限公司依约将厂房出租给泉州英派箱包有限公司使用。2016年2月5日，泉州骏德机械有限公司的法定代表人陈幸远与泉州英派箱包有限公司的员工王洪、李春艳进行对账结算，并由王洪、李春艳出具《欠条》一份给陈幸远收执，该《欠条》内载：“欠条本人李春艳、王洪今欠陈幸远房租人民币贰拾伍元整。欠条人：王洪、李春艳2016.2.5”。结算后，泉州英派箱包有限公司陆续向泉州骏德机械有限公司支付租金人民币250000元，有泉州英派箱包有限公司提供的《租金收条》及《收款收据》为证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院对双方争议的事实认定如下： 一、关于签订租赁合同的主体问题。原告主张本案系三被告共同向原告共同承租厂房，并提供王洪在承租方处签字的《租赁合同》1份及王洪、李春艳共同出具的《欠条》1张为据，欲证明租赁合同第一页体现租赁方是王洪，后面的租赁方是王洪和泉州英派箱包有限公司，欠条是欠款人王洪、李春艳以个人名义结欠的，且王洪、李春艳及其家人也均在厂房宿舍中居住。对此，王洪、李春艳均主张他们是泉州英派箱包有限公司的员工，他们在租赁合同及欠条上签字系履行职务行为；泉州英派箱包有限公司也主张王洪、李春艳是其公司员工，王洪、李春艳在租赁合同及欠条上的签字行为是职务行为，其责任应由公司负担。 本院认为，原告提供的《租赁合同》中的承租方处虽有王洪的签字，但加盖有泉州英派箱包有限公司的公章；且根据租赁合同中签订的租赁面积为7000平方米及其他约定内容可知，本案租赁厂房实际系用于泉州英派箱包有限公司的生产经营；结合原告出具给泉州英派箱包有限公司的关于租金支付的《收款收据》及《收条》上明确记载支付租金的单位为泉州英派箱包有限公司，综上足以认定王洪、李春艳在租赁合同或者欠条上签字的行为系他们作为泉州英派箱包有限公司的员工的履行职务的行为，本案租赁合同的签订主体是泉州骏德机械有限公司与泉州英派箱包有限公司。 二、关于租赁合同是否存在变更的情形。 泉州英派箱包有限公司主张双方于2015年4月10日又签订《场地租赁合同》，变更了双方于2014年12月16日签订的《租赁合同》的内容，并提供落款时间为2015年4月10日的《场地租赁合同》1份为证；对此，原告对该合同的三性均有异议，主张其没有与泉州英派箱包有限公司签订该份《场地租赁合同》,且2015年4月10日原告还在使用旧公章，而非使用《场地租赁合同》中加盖的这枚新公章，并提供泉州市公安局鲤城分局治安大队出具的《证明》（该证明内载：“兹证明泉州骏德机械有限公司于2016年1月28日因印章名称旧损，到我大队申请重新刻制新印章1枚，旧印章由我大队收回销毁。”）为证，并向本院申请对《场地租赁合同》中“泉州骏德机械有限公司”公章的真实性及合同下方“甲方”、“乙方”是否是在“泉州骏德机械有限公司”公章加盖之后打印的进行鉴定。本院依原告的申请依法委托福建历思司法鉴定所泉州分所进行鉴定，福建历思司法鉴定所泉州分所于2017年12月25日作出闽历思司鉴所泉州分所[2017]文鉴字第208号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：1、送检的落款时间为“2015年4月10日”的《场地租赁合同》中加盖的“泉州骏德机械有限公司”印章印文与所提供的样本中加盖的“泉州骏德机械有限公司”印章印文是同一枚印章所盖印；2、送检的落款时间为“2015年4月10日”的《场地租赁合同》中加盖的“泉州骏德机械有限公司”印章印文与打印字迹“甲方”、“乙方”交叉重叠部分为印章印文形成在先，打印字迹形成在后。对此，原告对该份鉴定意见无异议，认为可以证明《场地租赁合同》是伪造的，不能作为证据使用，至于为何2014年12月16日签订的《租赁合同》上的“泉州骏德机械有限公司”的公章是新公章，是原告为了起诉才事后加盖的，并提供2014年12月16日签订的《租赁合同》复印件（未加盖泉州骏德机械有限公司公章）为证，对此，王洪、李春艳均表示对《场地租赁合同》不清楚，但《场地租赁合同》中的原告公司的公章是真实的，因此原告就应当对该份合同承担责任；泉州英派箱包有限公司主张鉴定意见中已经确认了原告公司的公章的真实性，但对鉴定意见第二项中“印章印文形成在先，打印字迹形成在后”有异议，顺序应当是打印的内容在前，公章加盖在后，且如果先在打印好的文字上加盖公章是对文字的确认，那么原告先加盖公章在白纸上才打印文字，也是授权行为，不能以此推定《场地租赁合同》是伪造的或者以当时的意思表示相矛盾，且从彩照图片中看出鉴定存在错误，打印的内容是喷墨彩印，具有立体感，而盖章是油印，具有渗透性，印章没有盖到的部分碳粉就是暗淡的，因此应当是文字打印在先，印章加盖在后才更符合实际。此外，在庭审中泉州英派箱包有限公司亦表示对双方于2014年12月16日签订的《租赁合同》中“泉州骏德机械有限公司”的公章是原告在事后自行加盖的这一事实并不否认。 本院认为，一者，关于落款时间为2015年4月10日的《场地租赁合同》与泉州骏德机械有限公司提供的2014年12月16日签订的《租赁合同》上的原告公司的公章相同（均是2016年1月28日才刻制使用的新公章）的问题，原告主张2014年12月16日签订的《租赁合同》上的“泉州骏德机械有限公司”的公章是原告在起诉时才事后加盖的，对此，泉州英派箱包有限公司表示对《租赁合同》中“泉州骏德机械有限公司”的公章是事后加盖的事实并不否认，结合原告当庭提供2014年12月16日签订的《租赁合同》复印件（未加盖泉州骏德机械有限公司公章），且泉州英派箱包有限公司在法庭释明后未能提供其所持有的那份《租赁合同》进行比对，综上，对原告的主张本院予以采信。二者，根据本院委托福建历思司法鉴定所泉州分所作出的《司法鉴定意见书》可知，《场地租赁合同》中加盖的“泉州骏德机械有限公司”印章印文与打印字迹“甲方”、“乙方”交叉重叠部分为印章印文形成在先，打印字迹形成在后，也就是说，落款时间为2015年4月10日《场地租赁合同》的形成是先在纸张上加盖该枚2016年1月28日才刻制使用的新公章，后才在盖有该枚新公章的纸张上打印合同内容，因此，《场地租赁合同》的形成过程不符合正常的规则，这与双方于2014年12月16日签订的《租赁合同》是先打印合同内容，后由原告在打印好的合同上加盖公章进行确认的行为有本质区别。综上，泉州英派箱包有限公司提供的《场地租赁合同》存在严重瑕疵，不能单独作为认定案件事实的依据，对其证据三性本院不予认定；泉州英派箱包有限公司主张签订《场地租赁合同》变更原来《租赁合同》内容的主张，在其没有提供更有利的旁证予以佐证的情况下，本院不予采信。 三、关于截至2016年2月5日出具《欠条》时被告尚欠原告多少租金的问题。 原告主张截至2016年2月5日被告尚欠租金25万元，《欠条》上记载的“25元”是笔误；且当时实际尚欠租金是三十多万元，但由于王洪称经济困难，双方才协商同意按25万元进行结算，并提供王洪、李春艳出具的《欠条》1张及申请证人李某时出庭作证（证人李某时陈述如下：“我是江滨工业基地的负责人。我到庭证明2015年2月5日，那天是要过年了，我在值班时，碰到了泉州英派箱包有限公司的老板没有钱发工人工资，工人在堵路，镇政府、调解办到现场处理这件事，调解室的老黄与我做陈幸远的调解工作，让陈幸远借钱给王洪他们先发工资，后来陈总拿现金10万元到基地办，由我发放给泉州英派箱包有限公司的工人。协商时，房东陈总有提到王洪有欠他房租，为何还要借钱给他去发工资。我们作为工作人员，让陈总与王总具体写一张欠条确认到底还欠多少租金。陈总口头说是30多万元，我没有具体看到这张欠条写了多少。欠条是王洪那边写的，我没有看到这张欠条，因为我当时主要是协调农民工问题，不是协调他们的房租问题。当时王洪他们欠陈幸远的房租，还要在拿出10万元给王洪去付工资，条子是王洪写的，在他办公室。”）。对此，王洪、李春艳均认为2016年2月5日前结欠的租金是欠条上记载的25元，而非25万元，证人不能详细陈述欠条的形成过程，其证言与本案无关；泉州英派箱包有限公司认为2016年2月5日前结欠的租金是欠条上记载的25元，而非25万元，对于2016年2月5日前的租金除了25元外其都已经支付了，且2016年2月5日出具欠条时原告已将之前的所有收条收回。 本院认为，一者，泉州英派箱包有限公司主张2016年2月5日前的租金除了欠条上记载的25元未付外其余的均已经支付，且2016年2月5日出具欠条时原告已将之前的所有收条收回，但未能举证，鉴于原告对此不予认可，且泉州英派箱包有限公司也未能详细陈述其支付租金的具体时间及支付方式，可见，其应当承担举证不力的后果，故本院对泉州英派箱包有限公司的该主张不予采信。二者，根据双方签订的《租赁合同》可知，租赁期间自2015年3月1日起计算至2016年2月5日止（共计11个月又5天，但应扣除免费租赁的3个月），租金金额应为7000平方米×6.5元/㎡×（8＋5/30）≈371583.33元，与原告的庭审陈述及证人证言中的租金金额基本相符。三者，根据双方交易的规模及一般人常识可知，双方仅凭欠款25元即出具《欠条》也明显不符合常理及交易习惯。综上，本院依法认定2016年2月5日出具的《欠条》中“贰拾伍元整”应系笔误;鉴于2016年2月5日双方结算并出具《收条》前，泉州英派箱包有限公司未能举证证明其有向原告支付过任何租金，因此，自2015年3月1日起计算至2016年2月5日止（共计11个月又5天，但应扣除免费租赁的3个月）的尚欠租金金额应为7000平方米×6.5元/㎡×（8＋5/30）≈371583.33元。 综上事实，本院认为，泉州英派箱包有限公司与泉州骏德机械有限公司签订《租赁合同》，该《租赁合同》内容并没有违背有关法律、法规的规定，双方之间的租赁关系合法有效。王洪、李春艳作为泉州英派箱包有限公司的员工，在租赁合同及欠条上签字的行为系履行职务行为，应由泉州英派箱包有限公司承担相应的民事责任。现原告请求王洪、李春艳共同支付租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于泉州英派箱包有限公司尚欠原告租金的数额问题，鉴于租赁关系发生后至2016年2月5日双方结算并出具《收条》前，泉州英派箱包有限公司未能举证证明其有向原告支付过租金，直自2016年2月5日双方结算并出具《收条》后，泉州英派箱包有限公司才陆续向原告支付租金金额计人民币250000元。因此，本院认定泉州英派箱包有限公司尚欠租金的金额应为:(1)自2015年3月1日起至2016年2月5日止（共计11个月又5天，但应扣除免费租赁的3个月），泉州英派箱包有限公司尚欠原告的租金金额为：7000平方米×6.5元/㎡×（8＋5/30）≈371583.33元，现原告自愿请求尚欠租金金额按双方结算的250000元计算，这是原告对其权利的处分，本院依法予以准许；(2)自2016年2月5日起至2017年3月5日（共计13个月），租金金额为7000平方米×6.5元/㎡×13=591500元；(3)扣除自2016年2月5日双方结算并出具《收条》后，泉州英派箱包有限公司陆续向原告支付租金金额计人民币250000元。至此，泉州英派箱包有限公司尚欠原告租金金额为250000元＋591500元－250000元＝591500元。综上，截至2016年3月5日，泉州英派箱包有限公司应支付泉州骏德机械有限公司租金人民币591500元，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付自起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金的问题，鉴于泉州英派箱包有限公司未能按时支付租金，可见，泉州英派箱包有限公司存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”，因此，泉州骏德机械有限公司该请求本院予以支持，但计息时间应调整为至本判决生效后确定的还款之日止为妥，且不得超过年利率6%。泉州英派箱包有限公司主张原告在履行合同的过程中存在违约行为，但未能举证，本院对该主张不予采信，但若其有新证据，可另行主张。泉州英派箱包有限公司主张未获得产权证而出租的内容是无效合同，鉴于本案租赁关系事实存在，且泉州英派箱包有限公司对未办理房产证的厂房已实际使用，已对该部分厂房产生了既得利益，因此，本院对该主张不予采信。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第六十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 一、泉州英派箱包有限公司支付泉州骏德机械有限公司租金人民币591500元及违约金（违约金自2017年3月28日起至本判决生效后确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但不得超过年利率6%），款项应于本判决生效后十五日内一次性付清； 二、驳回泉州骏德机械有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币9960元，由泉州骏德机械有限公司负担人民币396元，由泉州英派箱包有限公司负担人民币9564元，泉州英派箱包有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄永茂 审 判 员  庄慧虹 人民陪审员  洪槟玲 二〇一七年二月二十三日 书 记 员  刘超群 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -14- -15-