江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4694号上诉人（原审原告）：徐州天成建筑安装公司，住所地睢宁县睢城镇中山北路。法定代表人：乔玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡清华，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：睢宁县睢城街道胡元社区居民委员会，住所地：睢宁县睢城街道胡元社区。法定代表人：王建，该居委会主任。委托诉讼代理人：薛启龙，睢宁县文昌法律服务所法律工作者。上诉人徐州天成建筑安装公司（以下简称天成公司）因与被上诉人睢宁县睢城街道胡元社区居民委员会（以下简称胡元居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初4177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天成公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持天成公司一审诉讼请求，一二审诉讼费用由胡元居委会承担。事实和理由：1、天成公司认为土地的性质可以根据发展需要进行调整，县里每年都会新增建设用地指标，土地性质不是一成不变的，涉案合同也约定在办理审批手续后开始建设，且租期是自天成公司实际建设使用时开始计算，因此涉案合同为附履行条件的合同，并非无效合同。一审法院仅以违反法律、行政法规的强制性规定判决涉案合同无效是错误的。胡元居委会并未将涉案土地交付天成公司，天成公司不存在过错，不应该承担缔约过失责任。2、胡元居委会在一审时未主张因合同履行产生损失，亦未提供证据证明因此涉案合同履行造成的损失。一审法院亦未支持天成公司利息诉请。胡元居委会辩称，其虽未对一审判决提起上诉，但仍坚持认为应驳回天成公司的诉讼请求。理由：1、天成公司的诉求已经超过诉讼时效；2、胡元居委会在一审中主体不适格，因为涉案土地租金已发放到社区李庄和刘庄村民小组群众手中。天成公司向一审法院起诉请求判令：1、解除天成公司、胡元居委会于2008年2月15日签订的土地租赁合同；2、胡元居委会返还租金15万元及利息31.2万元（自2007年10月27日按月利率2%计算至起诉之日）；2、本案的诉讼费用由胡元居委会承担。一审法院查明，2008年2月15日，天成公司（乙方）与胡元居委会（甲方，原胡元居委会）签订土地使用合同书1份，该合同书载明：一、乙方使用甲方土地用于社会主义新农村建设，地块面积100000平方米，折150亩（见附图）。二、土地使用期限为20年，租期自乙方实际开工建设使用甲方土地时起。三、乙方使用甲方土地的每年租金为1000元，年使用费共计150000元。租金标准五年为一阶段，每过五年租金按照原标准递增10%。签订合同时乙方支付一年使用费作为预付款，已支付15万元。乙方实际使用甲方土地后，上述预付款自实际使用之日起折抵第一年租金，从实际使用后第二年其乙方每年于上述折抵日起前一次性付清当年租金。乙方逾期支付的，甲方每月可按年租金的千分之一收取滞纳金。新农村建设完成后，所有租赁费用由购房者按土地使用面积比例分担。四、甲方应为乙方提供良好的建设经营环境，出面协调处理好新农村建设过程中所需的相关审批手续，防止部门干预，处理好来自群众中的各种矛盾，确保投资方正常建设、经营，否则甲方愿意承担因此给乙方造成的全部损失并认可乙方可从土地租金中扣除上述损失。……。七、甲方建成的房屋应优先出售与乙方村民。八、合同签订后，因政策变化导致新农村建设搁浅的，乙方可选择解除合同或在租赁土地上进行其他经营，但均应书面告知甲方。乙方通知甲方甲方解除合同的，甲方应返还乙方的预付款并按月利率2%计算利息一并返还。合同结束后甲方可将土地使用权出租或出售与第三人，但所得价款应先赔付乙方损失，包括预付款本金及利息及乙方的其他损失。乙方通知甲方在租赁土地上经营其他项目的，若乙方需要变更租赁土地范围的，甲乙双方可就土地使用范围重新确定，本合同其他条款继续有效。2008年3月20日，胡元居委会将该款分发给该合同约定的土地所属的本村刘庄组与李庄组的村民，并制作了补偿明细表。后新农村建设项目因相关原因未实际建设，胡元居委会亦未向天成公司整体交付土地。2015年12月18日，胡元居委会出具收条（补）1份，收条载明：2008年2月26日，徐州天成建筑安装公司付给胡元村壹拾伍万元整，用于兑付胡元村刘庄、李庄土地租金预付款。注：预付款壹拾伍万元租金两组居民已领取，尚差拾玖户。至于该新农村建设项目未实际开工建设的原因，天成公司主张：系胡元居委会未能为天成公司办理相关审批手续，且胡元居委会一直没有将土地交付给天成公司。胡元居委会认为：1、新农村建设这个项目是镇里同天成公司在磋商，能不能建设，不是胡元居委会所能决定的，胡元居委会仅仅是协助天成公司办理审批手续的义务，并不能代替天成公司办理手续；2、因为告知要搞新农村建设，2008年6月麦收之后至2009年6月玉米种植前，刘庄组和李庄组的村民有两季农作物没有耕种，因为只发了一年的租金，两组的老百姓才接着种植，这15万元作为老百姓的补偿，不应返还。一审法院认为，天成公司与胡元居委会于2008年2月15日订立土地租赁合同，合同目的系在胡元居委会下辖的刘庄组与李庄组耕地上进行新农村房屋建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十一条“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”等相关法律法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该合同应为无效合同。合同既为无效，自始即没有约束力，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的的，应当各自承担相应的责任。本案中，天成公司、胡元居委会双方对于土地性质均为明知，故对该土地租赁协议的形成均具有过错，从合同的形成过程考量，双方各承担50%的缔约过失责任为宜。该无效合同导致的损失即是胡元居委会下辖的刘庄组与李庄组在2008年6月至2009年6月两个种植季没有耕种，胡元居委会支付了15万元用于支付两组村民的租金损失以弥补，该部分损失应由天成公司、胡元居委会共同承担，结合双方各占50%的缔约过失责任，故胡元居委会应向天成公司返还75000元（15万元*50%），遂依照《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、三十三条、四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、睢宁县睢城街道胡元社区居民委员会于判决生效后十日内返还徐州天成建筑安装公司75000元。二、驳回徐州天成建筑安装公司的其他诉讼请求。案件受理费8230元，由徐州天成建筑安装公司负担4115元，睢宁县睢城街道胡元社区居民委员会负担4115元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审认定的事实与一审认定事实一致。本案二审争议焦点是：1、涉案土地租赁合同是否合法有效；2、一审判决判令胡元居委会返还的款项数额是否适当，天成公司的利息主张应否得到支持。本院认为：一、关于涉案土地租赁合同是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，天成公司与胡元居委会签订的土地租赁合同所涉土地属于农民集体所有，且土地性质为耕地。合同约定涉案土地用于新农村房屋建设，改变了涉案土地的耕地用途，该土地租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”，故天成公司、胡元居委会于2008年2月15日签订的《土地使用合同书》属无效合同。二、关于一审判决判令胡元居委会返还的款项数额是否适当，天成公司的利息主张应否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于天成公司主张的31.2万元利息，双方虽签订的《土地使用合同书》第八条约定“合同签订后，因政策变化导致新农村建设搁浅的，乙方可选择解除合同或在租赁土地上进行其他经营，但均应书面告知甲方。乙方通知甲方甲方解除合同的，甲方应返还乙方的预付款并按月利率2%计算利息一并返还。”但因双方签订的涉案土地租赁合同无效，故合同中关于利息约定的条款无效，且在合同履行过程中，天成公司在将近十年中没有主张返还，亦未能对此进行合理的说明，对于损失的扩大，天成公司自身具有一定的责任，故天成公司要求胡元居委会支付利息的诉请无充分事实依据及法律依据，本院不予支持。涉案土地租赁合同签订时，天成公司、胡元居委会均清楚涉案土地性质为耕地，双方对《土地使用合同书》的无效应负有同等过错，一审法院酌定双方各自承担50%的过错责任并无不当。涉案土地租赁合同签订后，胡元居委会主张涉案土地所属的李庄、刘庄两组村民为履行合同而两个种植季没有耕种，天成公司支付的涉案预付款15万元已用于弥补种植损失发放给李庄、刘庄两组村民，天成公司对此表示不清楚。鉴于胡元居委会的陈述具有一定合理性，结合本案中天成公司提交的载明“预付款壹拾伍万元租金两组居民已领取……”的收据等其他相关事实，本院对该损失予以确认。一审法院综合考虑双方对于无效合同的过错，认为该损失应由天成公司、胡元居委会按照各自过错责任比例分担，判令双方各应承担75000元损失，胡元居委会应返还天成公司75000元并无不当。综上所述，徐州天成建筑安装公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7100元，由上诉人徐州天成建筑安装公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 娟审 判 员  杜 林审 判 员  周美来法官助理  王亚南二〇一七年十一月二十三日书 记 员  李思雨