.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4053号上诉人（原审被告）：陈桂花，无固定职业，住乌海市。被上诉人（原审原告）：内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司。法定代表人：安钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婞，内蒙古新广律师事务所律师。上诉人陈桂花因与被上诉人内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司（以下简称凯蒙五鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初3011号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈桂花，被上诉人凯蒙五鑫公司的委托诉讼代理人王婞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈桂花上诉请求：撤销一审判决，依法改判并支付相应的违约金。事实与理由：1、2010年10月25日双方签订《旺第嘉华认购协议书》时凯蒙五鑫公司口头承诺证件很快办好，并在”认购协议书”第一条房屋基本情况中增加第四条证件正在办理中，证明证件很快就能办好。陈桂花就相信以上承诺签订了认购协议。协议约定：陈桂花购买位于呼和浩特市××区东户房屋。付款方式为协议签订当日交首付款197193元整，余款28万元作为银行按揭。协议签订后，陈桂花按时付了首付款，剩余房款因凯蒙五鑫公司的证件不全无法办理银行按揭贷款，导致陈桂花无法按时偿还剩余房款。购买房屋签订合同时陈桂花50岁能办理10年期的按揭贷款，因凯蒙五鑫公司证件不齐全导致陈桂花丧失10年期的贷款资格，增加了经济压力，丧失了偿还能力。因此，是凯蒙五鑫公司违约在先。2、签订《旺第嘉华认购协议书》时凯蒙五鑫公司承诺的××层影响了陈桂花的采光，损害了合法的采光日照权，经几次协商无法达成一致，导致陈桂花无法继续履行合同。3、因为房屋尾款及采光问题，凯蒙五鑫公司所属的小区物业公司私自对陈桂花断电13次，断水1次，严重影响了陈桂花的正常生活，并因凯蒙五鑫公司及所属物业公司监管不到位导致陈桂花家里被盗两次，丢失现金1.5万元。综上，购买房屋签订”认购协议书”时因凯蒙五鑫公司的虚假承诺及欺骗行为导致陈桂花无法办理银行按揭贷款、丧失10年期贷款资格、增加陈桂花经济压力，是凯蒙五鑫公司违约在先。因此，凯蒙五鑫公司应承担违约责任。凯蒙五鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以支持，驳回陈桂花的上诉请求。1、凯蒙五鑫公司要求陈桂花支付全部价款有法律依据；2、陈桂花的行为已经构成违约，应支付逾期给付房款的利息；3、陈桂花的上诉理由与本案无关。陈桂花认为凯蒙五鑫公司所盖的房子影响其采光，但本案的案由是房屋买卖合同纠纷，采光权不是本案审理的范围，故应另案处理；陈桂花认为凯蒙五鑫公司私自给其断水断电，影响其正常生活，是没有法律依据的。根据陈桂花提供的证据予以证明其断水断电是因陈桂花没有正常缴纳费用导致的，与凯蒙五鑫公司无关；陈桂花认为因物业公司监管不到位导致其家中被盗，首先这是刑事案件与本案无关，物业公司与凯蒙五鑫公司属于两个公司。凯蒙五鑫公司向一审法院起诉请求：陈桂花给付凯蒙五鑫公司购房款28万元，并支付利息（自2017年5月24日至实际给付房款之日止，按照年利率6%）。一审法院认定的事实：2010年10月25日，凯蒙五鑫公司（甲方、卖方）与陈桂花（乙方、买方）签订《”旺地嘉华”认购协议书》。第一条约定，乙方自愿认购甲方开发建设的旺第嘉华小区第10号楼2单元1层东户房；证件正在办理中。第二条约定，该房屋建筑面积约102.6平方米，该商品房单价为每平方米4651元，总金额为477,193元；签署正式商品房合同时，以最终房管局审定房屋面积确定总价款。第三条约定，乙方选定上述房屋，于签订本协议时按以下第3种方式向甲方交付购房款：......3、银行按揭：协议签订当日交房款197193元，首付已清，余款28万元作为银行按揭，在办理按揭时按银行要求付清首付。第六条第二款约定，乙方签署本认购协议后，在得到甲��通知之日七日内，携带本认购协议书及买方的身份证、印章到本销售部与卖方签署正式《商品房买卖合同》及相关文件。如乙方逾期不与卖方签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，则甲方无须通知乙方，有权将该房屋另行出售于他人，乙方所交定金不予退还。第六条第四款约定，交房时间为2010年10月31日前，由于不可抗力因素造成工期延误，甲乙双方确认后可合理顺延。第六条第六款约定，本协议约定内容与双方今后的《商品房买卖合同》不一致时，以《商品房买卖合同》的约定为准。陈桂花已��凯蒙五鑫公司支付购房款197193元。2010年11月26日，凯蒙五鑫公司向陈桂花交付房屋。呼和浩特市标准房产测绘所就旺第嘉华10号楼出具《房屋面积测绘成果报告书》，案涉房屋建筑面积为102.04平方米。凯蒙五鑫公司于2014年11月27日取得旺第嘉华小区的商品房预销售许可证。陈桂花自认，其于2016年4月已经得知案涉房屋具备办理按揭贷款条件。一审法院认为，凯蒙五鑫公司、陈桂花签订的《”旺第嘉华”认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。凯蒙五鑫公司已于2010年11月26日向陈桂花交付房屋且使用至今，现案涉房屋已取得预售许可证，具备办理银行按揭的条件，陈桂花对此知情，故凯蒙五鑫公司主张陈桂花支付剩余购房款的诉讼请求，应予支持，陈桂花可选择银行按揭或现金方式支付。因案涉房屋测绘面积为102.04平方米，故陈桂花还应支付剩余购房款277,395元。关于凯蒙五鑫公司主张陈桂花支付逾期付款的利息的请求，一审法院认为，协议签订后的一段时间，由于陈桂花案涉房屋并不具备办理银行按揭的条件，且协议就剩余房款的支付时间并未作明确约定，故凯蒙五鑫公司主张支付利息的诉讼请求，不予支持。陈桂花辩称，凯蒙五鑫公司迟延取得证件导致陈桂花丧失十年期贷款的资格，一审法院认为，陈桂花在签订认购书时已知凯蒙五鑫公司证件不全，且双方未约定按揭贷款的办理时间，故���该抗辩理由，不予采信；陈桂花辩称，凯蒙五鑫公司盖起七层临街房，影响其采光，一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，采光权纠纷不属于本案审理范围，对此可另行主张。陈桂花辩称，凯蒙五鑫公司、物业公司对陈桂花断水、断电，存在家中被盗等情况，一审法院认为，该纠纷亦不属于本案审理范围，故对该抗辩理由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈桂花于本判决生效之日起三十日内向内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司支付购房款277,395元；二、驳回内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取计2750元（内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司已预交），由陈桂花负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、一审判决判令陈桂花支付内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司购房款277395元是否有事实及法律依据；2、陈桂花主张的采光权等理由能否得到支持。针对第一个争议焦点，凯蒙五鑫公司与陈桂花于2010年10月25日签订《”旺第嘉华”认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，陈桂花按照合同约定向凯蒙五鑫公司支付了首付款。2010年11月26日，凯蒙五鑫公司向陈桂花交付房屋且陈桂花使用至今，但陈桂花未履行合同义务办理银行按揭手续。现涉案房屋已取得预售许可证，具备办理银行按揭的条件，陈桂花应按照合同约定可选择银行按揭或现金方式支付剩余款项。因本案��涉房屋测绘面积为102.04平方米，故陈桂花还应支付剩余购房款277,395元。故一审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。陈桂花认为凯蒙五鑫公司因迟延取得证件，导致其错失银行按揭贷款10年期的资格，未能办理银行按揭，凯蒙五鑫公司存在违约，应承担违约责任。本案中，因陈桂花在签订认购书时已知凯蒙五鑫公司证件不全，且双方未约定按揭贷款的办理时间，故对于陈桂花主张凯蒙五鑫公司的违约责任，本院不予支持。故一审法院对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。针对第二个争议焦点，陈桂花主张凯蒙五鑫公司盖起七层临街房，影响其采光，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，采光权纠纷不属于本案审理范围，陈桂花对此可另行主张。陈桂花主张凯蒙五鑫公司所属小区的物业公司私自对其断水、断电，存在家中被盗等情况，本院认为，该纠纷亦不属于本案审理范围。故一审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，陈桂花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人陈桂花负担。本判决为终审判决。审判长戴玉英审判员苏毅审判员鄂晓红二〇一七年十一月七日书记员蔡曦琛