江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终3608号上诉人（原审被告）：淮安市龙华房地产开发有限公司，住所地淮安市清安街道延安东路北侧书香华庭C03号楼。法定代表人：孙慧荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐新宇，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王庆勇，男，1973年10月30日出生，汉族，淮安体校工作人员，住淮安市清河区。被上诉人（原审原告）刘祥兰，女，1973年2月10日出生，汉族，淮安体校工作人员，住址同上。委托代理人王庆勇（系刘祥兰丈夫），男，1973年10月30日出生，汉族，淮安体校工作人员，住淮安市清河区。上诉人淮安市龙华房地产开发有限公司（以下简称龙华公司）因与被上诉人王庆勇、刘祥兰商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安市清浦区人民法院于2016年11月2日作出的(2016)苏0811民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案受理后，依法组成合议庭于2017年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人龙华公司的委托诉讼代理人徐新宇、被上诉人王庆勇（同时系被上诉人刘祥兰的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人龙华公司向本院提起上诉，请求改判其向被上诉人支付2014年8月4日起至2016年8月3日止的逾期交房违约金39420元并由被上诉人承担本案诉讼费用。主要理由为：1、每日产生的逾期交房违约金均具有独立的诉讼时效，该债务属于连续性债务而非一时性债务，被上诉人无证据证明其自2013年7月29日起每天均向上诉人主张违约金，则其要求的违约金只能支持自起诉之日往前推算两年，共计39420元。原审认定被上诉人提出的诉讼请求全部未超过诉讼时效是错误的；2、被上诉人未按上诉人的通知受领房屋，判决之后的违约金不应再向其支付。被上诉人王庆勇、刘祥兰共同答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告王庆勇、刘祥兰提起一审诉讼，请求判令：1、被告支付原告延期交房至2016年7月8日的违约金98550元，并按该标准顺延计算违约金至实际交房日止；2、被告承担本案诉讼费用。原审认定事实为：2010年1月27日，双方当事人订立商品房买卖合同1份，约定：原告购买被告开发并预售的位于淮安市清浦区欧州城小区35栋205号房屋，建筑面积134.93平方米，房屋总价54万元；被告应在2011年7月28日前向原告交付房屋。合同第九条约定，如果被告逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日按原告已付房价款万分之一承担违约金，自合同约定的最后交付期限的第二天起算至房屋实际交付之日止。合同签订后，原告在2010年1月至5月分期支付了全部购房款54万元；但被告却未能在合同约定的期限履行交付合格房屋的义务。原告要求被告交房并主张违约金，但被告由于该幢房屋验收问题未能及时解决，故一直予以搪塞、拖延，引致本案诉讼。案件审理期间，被告虽主张曾于2013年3、4月份多次通知原告交房，但原告否认，被告却无充分证据证明其已经履行了交房通知义务。被告主张原告部分违约已经超过了诉讼时效，对此，原告陈述其在一直向被告索要，只是被告一直在搪塞，为了证明自己的主张，向法庭提供证人董某到庭作证，证明曾与其一起至被告处索要过违约金。原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，并应受法律保护。原告在合同签订后，履行了自己的交纳房款义务，被告却未按约履行交房义务，故被告的行为构成违约，应当按合同约定承担违约责任。原告要求被告以合同约定按日向原告支付总房价的万分之一的违约金的诉讼请求，不违反法律规定，对此予以支持。对被告提出的关于原告部分违约金请求超过诉讼时效的主张，原审认为：一方面，原告一直在找被告要求交房及支付违约金，诉讼时效不断重新起算；另一方面，被告逾期交房的违约行为也一直处于延续状态，不存在超过诉讼时效问题，故对被告的主张不予采纳。对于被告主张曾于2013年3、4月份多次通知原告交房，但原告均未至其公司办理相应手续问题，由于被告无充分证据证明自己履行了交房通知义务，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告淮安市龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告王庆勇、刘祥兰逾期交房违约金98550元（已经计算至2016年7月28日，该日之后的违约金，仍按54万元为基数，由被告按日万分之一标准承担直至本案所涉欧州城小区35栋205号房屋实际交付给原告之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2261元(原告预交)，减半收取1130.5元，由被告负担。二审期间，上诉人当庭陈述：案涉房屋于2016年10月14日交付了，该房屋有无经过验收合格需要核实，但目前没有证据证明房屋已经验收合格。约定交付期限达到后上诉人没有与被上诉人结算过违约金，更未支付过。被上诉人二审期间当庭陈述：双方于2016年10月14日办理了房屋交接手续，当时签了一份协议书，内容大致是上诉人自己认可不具备交付条件，是被上诉人因为急需使用房屋，认可符合交付条件，所以同意接收房屋。约定交付期限到达后，被上诉人向上诉人的多个工作人员主张过，当时只是答复说很快就要验收合格了，一起结算，所以到目前没有拿到逾期交房违约金，其他有的买受人拿了房屋后，以逾期交房违约金来冲抵物业费了。受理房屋时需要缴纳物业管理费、保证金。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、被上诉人提出的诉讼主张是否超过了法定诉讼时效；2、本案判决后的违约金是否应当继续支付。关于争议焦点一，本院认为：首先，双方当事人订立商品房买卖合同后将近七年，上诉人未向被上诉人交付房屋，被上诉人主张其与上诉人交涉要求交付房屋并要求支付违约金，该陈述合乎常理，纵然无充分证据证实，也具有高度可信度，更何况被上诉人在一审期间已经申请证人出庭作证，证明了其向上诉人主张违约金的事实；其次，上诉人逾期交房的违约行为，是同一个行为的延续，至目前仍处于延续状态，不存在超过诉讼时效问题。故对上诉人该主张，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为：双方当事人在商品房买卖合同中约定，上诉人应向被上诉人交付经验收合格的房屋。但上诉人既无充分证据证明自己履行了交房通知义务，更因上诉人无证据证明案涉房屋已经验收合格，因而其即使履行了交房通知义务，也因未符合约定的交付条件而通知无效。虽然案涉房屋至今未经验收合格，但双方当事人于2016年10月14日合意变更了交付条件为现状交付，并实际办理了房屋交付，因而该日应作为上诉人逾期交房违约责任的终止之日，被上诉人在原审提出的诉讼请求中，对2016年7月28日之后的违约金请求应计算至该日。原审判决已作出上诉人应承担的违约责任至房屋实际交付之日止的表述，故对上诉人称被上诉人未按其通知受领房屋，判决之后的违约金不应再向其支付的主张，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2261元，由上诉人淮安市龙华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝代理审判员  王 伟代理审判员  刘玉娟二〇一七年二月二十三日书 记 员  ＸＸ平