四川省遂宁市安居区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0904民初755号原告：张明国，男，汉族，生于1969年10月8日,住遂宁市安居区。特别授权委托代理人：范杰，四川文林律师事务所律师。被告：遂宁市经纬房地产开发有限公司，住所地遂宁市船山区凯旋中路159号，统一社会信用代码91510903708989299T。法定代表人：黄志刚，该公司经理。被告：莫先政，男，汉族，生于1970年8月3日,住遂宁市安居区。原告张明国与被告遂宁市经纬房地产开发有限公司（以下简称经纬房地产开发公司）、莫先政房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，于2017年10月19日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告张明国的特别授权委托代理人范杰，被告莫先政到庭参加了诉讼，被告遂宁市经纬房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张明国向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《商品房预定合同》有效；2、请求判令二被告继续履行《商品房预定合同》义务，为原告办理遂宁市安居区xxx2单元4楼4号房屋的所有权证、国土使用证；3、请求判令二被告支付逾期办理房屋过户手续的违约金人民币48991.7元；4、请求判令二被告立即为原告所属房屋安装天然气入户；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告莫先政借用被告经纬房地产开发公司资质修建房屋出售。2008年3月17日，原告与二被告签订《商品房预定合同》，原告购买被告经纬公司开发的遂宁市安居区xxxx2单元4楼4号房屋，建筑面积约104.8平方米，房价106686.4元，代收水电气等费用9700元，约定2008年10月1日前将交易的房屋交付给原告使用，交房后一年内办理产权证和土地使用证。原告依据合同中的约定履行了自己作为买受人的义务，被告也按照合同约定交付房屋，但被告至今未为原告办理房屋过户手续和天然气安装入户。故请求法院判如所请。被告经纬公司未到庭参加诉讼，亦未予答辩。被告莫先政辩称，对原告主张的事实无异议，认可双方签订的《商品房预定合同》有效。因安居区xx未按照招商合同约定对被告开发土地上的临街住户进行拆迁，被告无法按照规划修建办理房屋“xxxx”1单元商住楼，安居消防大队以未按照规划施工，消防通道不合格，故未对已竣工的xxxx2单元（原告系2单元4楼2号住户）进行竣工验收，致无法到质检部门办理竣工备案，也无法办理国土证和产权证，责任不在被告，被告不应承担违约金。天然气公司因无法对未按规划施工、未进行竣工验收的商住楼供气，被告10余年来多次向有关部门、信访办、街道办反映拆迁和用气问题，并请求万通燃气有限公司按特殊情况给予解决，但至今仍未得到该公司明确答复。故请求驳回原告第2、3、4项诉讼请求，对于本案诉讼费被告愿意承担一半，其余部分由原告承担。原告张明国为证明其主张向本院提交了以下证据：1、《商品房认购合同》一份、“交房要求”一份及收款收据五份等原件，用于证明原、被告存在买卖合同关系，原告按照合同约定履行付款义务，被告应当为原告办理房屋所有权、国土使用权证及履行安装天然气入户的义务。2、《工程项目备案通知书》等报建、立项文件原件，用于证明“xxxx”项目业主系经纬房地产开发公司，莫先政是该工程项目经理。3、《国有土地使用权成交确认书》和《申报登记申请书》原件各一份，用于证明本案涉及的国有土地使用权，登记所属权利人系被告莫先政，同时莫先政对该土地用途进行变更，将商业服务用地变更为住宅用地。4、建设工程规划许可证副本存根一份，用于证明该工程建设单位经纬房地产开发公司按照相关规定合法进行建设。5、和谐佳苑中1、5、7楼三楼住户商品房认购合同复印件各一份，用于证明该三份合同均有被告经纬房地产开发公司盖章，而原告认购合同没有该公司盖章，但均是同一幢住房的不同买受人，法院应当按照相同的裁判尺度裁判，并且办理产权证等手续必须是具有相应资质的开发公司即本案被告经纬房地产开发公司才能办理。对于原告提交的证据，经被告莫先政质证，其质证意见为：对原告的证据1、2、3、4、5三性均无异议，予以确认。被告莫先政为证明其主张向本院提交了如下证据：1、《招商项目合同书》、《国有土地使用权出让合同》各一份，用于证明被告开发建设房地产所取得的土地合法来源。2、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》各一份，用于证明相关部门对该土地项目建设规划、报建的审批。3、《申请书》一份，用于证明xxxx2单元全体住户多年来未安装天然气的原因和请求，造成目前现状的责任不在被告。4、《项目联合开发合同》一份，用于证明二被告联合开发“xxxx”项目。5、《委托书》一份，用于证明被告莫先政委托被告经纬房地产开发公司，以被告经纬房地产开发公司名义开发建设“xxxx”商住楼，双方约定了相应的权利义务。对于被告莫先政提交的证据，经原告张明国质证，其质证意见为：对证据1中的招商合同的三性均不认可，因合同相对方不是二被告，而是遂宁市xx汽车修理厂，不能达到被告证明目的；对国有土地出让合同真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因为工程项目备案通知书工程规模和建设工程规划许可证均显示面积2530.4平方米显示开发完毕，不存在因为政府原因没有拆迁导致后续工程无法进行，无法办理产权证。对证据2的三性无异议，但更能证明国有土地使用权系莫先政，建设单位系被告经纬房地产开发公司，被告莫先政借用被告经纬房地产开发公司资质进行开发建设。对证据3的三性无异议，但不能达到被告证明目的。对证据4《联合开发合同》的三性无异议，但更能证明被告莫先政借用被告经纬房地产开发公司资质进行开发建设，由被告莫先政对开发项目进行运作、建设、销售等，并由被告莫先政自负盈亏。对证据5的真实性、合法性无异议，能够证明二被告的挂靠关系，但对该证据的关联性有异议，不能达到被告系项目主管的目的。被告莫先政与被告经纬房地产开发公司签订的联合开发合同违反相关法律规定应属于无效。对原、被告提交的证据，经综合审查认定如下：原告的证据1，真实性、关联性予以确认，但并不能证明双方建立的买卖合同合法有效。原告的证据2，系工程项目报建的有关审批文件，来源合法，予以确认。原告的证据3，系被告莫先政取得土地使用权的确认依据，来源合法，予以确认。原告的证据4，系有关部门对开发项目规划许可，来源合法，予以确认。原告的证据5，虽系原告所购房屋同单元的其他买受人签订的被告经纬房地产开发公司签章的合同文本，具有真实性，但与本案无关联性。被告莫先政的证据1，系其合法取得所开发的土地依据，予以确认。被告莫先政的证据2，系有关部门对项目颁发的行政许可，来源合法，予以确认。被告莫先政的证据3，系被告开发并出售的所有买受人请求解决天然气安装的申请，但只能证明被告开发的商住楼无法安装天然气的事实和原因。被告莫先政的证据4，系二被告形成挂靠关系，被告莫先政借用被告经纬房地产开发公司资质对项目进行开发和销售，真实性、关联性予以确认，但不具有合法性。被告莫先政的证据5，系被告莫先政以被告经纬房地产开发公司名义完成项目所有具体事务，被告经纬房地产开发公司只收取3万元管理费，该证据的真实性、关联性予以确认，但不具有合法性。根据认定的证据及庭审调查，本院确认如下案件事实：2006年4月5日，被告莫先政与案外人蒋海军通过挂牌方式共同取得安居区临318国道线地块1，规划地块面积2300.5平方米，土地用途为商业用地，后被告莫先政取得其中的851.16平方米国有土地使用权，并于2006年9月25日办理了遂安国用2006第01403号国有土地使用权证。2007年11月16日，被告莫先政（乙方）与被告经纬房地产开发公司（甲方）签订《项目联合开发合同》，合同载明：“一、项目概况。1、项目名称：和谐佳苑2、……。二、项目运作方式。1、项目建设的开发资金双方共同筹集，甲乙双方按出资比例分担风险，享受利润……。三、工程建设。1、甲乙双方共同办理本项目规划、建设、设计、销售、办证等相关手续，直至项目开发完全结束，甲方提供开发立项、施工建设等证照。办理手续的一切费用，由乙方承担。2、……。3、由乙方组织设计施工……。四、开发销售及售后服务。1、甲方负责办理商品房预售许可证，乙方负责房屋销售。2、乙方项目开发小区配套的一切设施，并承担相关费用。3、……。五、财务管理。1、……。2、本项目开发过程中的土地出让金及一切相关税费由乙方全部负责承担。3、乙方必须接受甲方财务的全面管理。一切开发建设资金和销售房款应收入甲方指定账户，并按照甲方的财务制度进行管理、核算、报账、支款。六、……”同时，被告莫先政以委托方身份与被告经纬房地产开发公司以受托方身份又签订一份《委托书》，约定：“经委托方、受托方双方协商，委托方委托受托方，以受托方的名义对遂宁市安居区宗地编号xxxxx面积为1.3亩商住用地进行建设开发xxxx商住楼。现将有关委托事项，达成如下协议：一、委托方委托受托方，以受托方的名义对委托方自有的遂宁市安居区宗地编号xxxx面积为1.3亩商住用地进行开发建设。并以遂宁市经纬房地产开发有限公司的名义由委托方自行办理国有土地使用权证、立项报批、开发、建设及服务销售手续。同时受托方又以书面合同的形式出具法人委托书，委托委托方作为该开发项目的项目经理，独立核算、自负盈亏，独立承担民事救济法律责任。二、委托方只以自己的名义签署对外的各类协议，所签协议中约定的全部内容完全由委托方独立负责履行，并承担签约后的全部经济责任和法律责任。若在法律关系上需要以受托方名义承担的经济和法律责任，概由委托方全部承担，受托方不承担任何具有实质性的责任和义务。三、该宗土地的开发权和房屋所有权（建筑施工合同另签）属委托方所有，由委托方自行销售。按照国家有关规定，房屋开发、销售和办理房产、土地两证分户和应缴纳的各种税费及办理有关手续所需的费用，全部由委托方承担。委托方同等享受受托方安居新区开发的优惠政策。四、……六、委托方需向受托方缴纳开发管理费和建安管理费共叁万元。签定（订）本委托书时，一次性预交两项管理费工壹万五仟元，待销售办完权证后，付清余款。七、……。”2007年12月27日，遂宁市安居区发改委出具《关于修建xxxx商住楼工程的核准意见》（遂安发改〔2007〕xxxx号），意见载明：“遂宁市经纬房地产开发有限公司：……经研究，同意你司与安居镇莫先政联合修建和谐佳苑商住楼工程，现将有关事项核准如下：一、项目名称：xxxx商住楼工程。二、项目地址：安居区头陀寺村（国道318线）。三、建设内容及规模：用地1.3亩，修建商住楼2600平方米……。六、项目负责人：莫先政……”2008年1月3日，遂宁市安居区建设局对“xxxx2＃楼”完成设计文件审查备案。2008年3月26日，遂宁市安居区规划局办理了xxxx1、2＃楼《建设工程规划许可证》。2008年7月17日，遂宁市安居区建设局办理了xxxx1、2＃楼《建设工程施工许可证》，该工程施工单位系遂宁市经纬建筑工程有限公司。2008年3月17日，原告张明国（乙方）与被告莫先政（甲方）签订《商品房预定合同》，合同约定：“一、位置：商品房位于2单元4楼4号商品房（D户型），面积计算：该商品房建筑面积约为104.8平方米，最终按竣工面积并经房地产产权登记机关认定面积为准。三、价格及金额：该商品房计价为每平方米1018元，总金额为106686.4元。四、付款时间约定：签订合同时付56686.4元，主体封顶时交房款肆万元，余款壹万元在交房时一次性付清……。五、交付使用时间：该商品房于2008年10月1日以内交付乙方使用……。六……。八、房屋的附属设施：水、电安装入户，照明线路只作暗管敷设；五通由甲方负责安装，其费用由乙方承担：收费标准约为9700元，最终以主管部门收费为准……。九、由甲方负责联系办理权属登记，承诺在交房后一年内办理完备……。十、违约责任：本协议生效后，甲、乙双方任何一方不履行协议中的条款，应视为违约，违约方应向对方偿付房款总额的10%违约金……。”该合同没有加盖被告经纬房地产开发公司印章，被告莫先政在合同上签署自己名字。合同签订后，原告即向被告莫先政缴纳房屋预付款56686.40元，此后原告按约定陆续交清购房尾款，并于2008年11月22日向被告莫先政缴纳10000元水、电、气代收款。但因被告开发的xxxx2＃商住楼项目至今未竣工验收和取得商品房预售许可证，致使该项目无法办理天然气入户和不动产登记。审理中，本院向原告释明：如果其合同目的无法实现，是否请求变更诉讼请求？原告明确表示仍坚持其诉讼请求。因被告经纬房地产开发公司未到庭应诉，致本案无法调解。本院认为，本案争论的焦点有：一、被告莫先政与被告经纬公司的法律关系；二、《商品房预定合同》的效力。一、被告莫先政与被告经纬房地产开发公司的法律关系。莫先政以其取得的国有土地开发xxxx商住楼项目，虽然与被告经纬房地产开发公司签订《项目联合开发合同》及《委托书》，但从双方合同和《委托书》约定的内容及庭审查明的情况来看，该项目实质是被告莫先政个人独立完成开发、资金筹集乃至项目的承包与建设施工等商品房开发、建设的全部事项，被告经纬房地产开发公司只收取相应的项目管理费，提供相关资质证照和协助办理报建手续等事务，并不实际参与项目的开发与销售。同时，二被告间既无劳动合同关系，也无股权关系，被告经纬房地产开发公司与被告莫先政在本案中是一种挂靠关系，其实质是被告莫先政借用被告经纬房地产开发公司的商品房开发资质从事房地产经营，其目的是规避国家法律对房地产经营的资质要求和监管，因而是一种非法的民事关系。二、《商品房预定合同》的效力。虽然本案《商品房预定合同》对原告购买房屋坐落的位置、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等买卖房屋的重要事项均有明确约定，已初步具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，被告莫先政也按合同约定收取了购房人支付的购房款，并交付了房屋，该合同应当认定为商品房买卖合同。而根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”虽然被告开发的xxxx2#商住楼项目取得了相应土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等建设手续，但截止本案法庭辩论终结时，该项目既未竣工验收，被告经纬房地产开发公司也未取得xxxx商住楼项目商品房预售许可证，即便被告莫先政认可预定合同有效，但所签订的《商品房预定合同》违反法律、行政法规的禁止性规定，是无效合同。本案根据合议庭评议后意见向原告释明：即原告是否因合同目的无法实现而变更诉讼请求后，原告书面表示坚持其起诉的诉讼请求，不予变更。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告张明国的全部诉讼请求。本案案件受理费1024元，由张明国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  刘 伟审 判 员  刘 静人民陪审员  唐坤童二〇一七年十一月十三日书 记 员  刘 宇