上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初18212号原告：高昱天，男，1995年6月29日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。被告：陈艳，女，1967年1月30日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住日本。委托诉讼代理人：陈中华。第三人：上海乐居房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区冠生园路XXX号。法定代表人：阳建生，总经理。委托诉讼代理人：孙婷婷，女。原告高昱天与被告陈艳、第三人上海乐居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海乐居房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼。后本案转为适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人葛锐、葛文昱，被告陈艳及委托诉讼代理人陈中华，第三人委托诉讼代理人孙婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高昱天向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，协助原告办理上海市徐汇区斜土路XXX号XXX幢XXX室房屋的产权交易过户手续，并交付房屋；2.判令被告支付逾期过户的违约金394000元。事实和理由：2015年12月31日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定：原告以510万元的价格向被告购买上海市徐汇区斜土路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)，其中190万元为首付款，313万元通过贷款支付，7万元尾款于交易过户当天支付；2016年3月1日前办理转让过户手续等。合同签订后，原告支付了首期房款、装修补偿款计190万元。后原告又根据被告要求提前支付尾款7万元。2016年1月29日，原告按补充协议的约定至中介门店，准备与被告一同赴房产交易中心交易过户时，被告突然称不想出售系争房屋，要求解除合同。2016年2月5日，原告再次约被告至中介门店，由中介方居间协调履行系争房屋的过户事宜，然被告仍拒绝配合。原告因与被告多次交涉未果，遂提起诉讼，要求判如诉请。被告陈艳辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在2016年年初急需一大笔资金周转，故拟出售系争房屋。当时被告请案外人黄某某联系购房者，要求购房款在2016年2月5日前全部到位，否则不卖。2015年12月23日，由案外人黄某某代替被告在定金合同上签名。2016年1月29日，因被告知贷款合同尚未核准审批，过户手续未办成，被告即告知第三人终止和解除房屋买卖合同和补充协议。2016年2月3日，被告接到第三人的通知后，再次回沪。2016年2月5日，被告因贷款合同是否获批，全额款项能否支付根本无法明确，故系争房屋又未能办理过户手续。被告认为，第三人、黄某某等人利用被告长期侨居国外，对国内房屋买卖毫无经验，急需一大笔资金周转，误导被告将系争房屋按照低于市场价格200多万元的价格卖给原告，构成了欺诈行为，且原告签约时年仅20岁，正在国外读书，无工作、无经济来源，故银行迟迟未批准原告贷款。现双方签订的合同因为原告违约已于2016年1月30日解除，且被告已通知原告。由于合同被解除，被告不需要支付违约金，不同意原告的诉请。第三人上海乐居房地产经纪有限公司述称，同意原告的诉请。原、被告之间的交易是由第三人居间办理。原告支付款项都是按时的，没有迟延，原告支付房款190万元及尾款7万元，然被告没有交房。根据正常的交易习惯，银行在过户前是不会放款的，被告一定要银行放款后再过户是不可能的。第三人通过关系才从银行处拿到了贷款合同，被告也看到了贷款合同，但2016年2月4日被告仍不愿意过户。2月4日第三人让原告的母亲直接去交易中心，让被告直接到第三人处，由第三人处工作人员陪被告前去过户。虽然经办人不在，但第三人安排了他人陪同。原告另付给第三人的钱款与被告无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为系争房屋的产权人。2015年12月23日，案外人黄某某代被告(甲方)与原告(乙方)、第三人签订合同一份，约定：由乙方向甲方购买系争房屋，房价款为510万元；乙方支付定金20万元；乙方按房屋成交价的2%比例支付中介费给第三人；签订本定金协议当日乙方支付甲方定金20万元；甲乙双方于2016年1月5日前签订房屋买卖合同，签约当日原告首付135万元(含定金20万元)，剩余房款315万元为乙方的贷款部分；过户当日，乙方补贴甲方房屋装修款58万元；交房当日乙方支付甲方剩余房款2万元；双方交易过程中所产生的所有税、费均由原告承担。2016年1月2日，原、被告在第三人的居间下签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告向被告购买系争房屋，房地产转让价款共计448万元；被告于2016年4月1日前腾出系争房屋并通知原告进行交接验收；2016年3月1日前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理过户手续；原告未按合同约定期限付款的，双方同意按第九条第一款内容处理，即每逾期一日，原告应向被告支付逾期未付款的20%的违约金，合同继续履行；被告未按合同约定期限交接房地产的，双方同意按第九条第一款内容处理，即每逾期一日，被告应向原告支付已收款20%的违约金，合同继续履行(合同第十条)；补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)约定：原、被告双方应在原告的贷款申请获得银行通过且贷款银行出具审核结果后三个工作日内共同赴徐汇区房地产交易中心办理产权过户手续(即送件)；如果原告的申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则原告应在银行作出不予通过的决定后十个工作日内将不足部分补足，而送件日期则相应顺延至原告将贷款不足部分补足之日后五个工作日内；被告在收到原告贷款款项后的三日内，腾出系争房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到该通知之日起三日内，对系争房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；该房产内的装修、家具及其他附属配套设施都已包含在总房价内，随该房产一并转让给原告；原、被告根据国家规定各自承担交易产生的税、费；如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约，被告违约的，应参照本合同第十条的约定承担违约责任。原告违约的，应参照本合同第九条的约定承担违约责任。合同附件三付款协议约定：在签订本合同当日，原告向被告支付首付款135万元，此款由被告向原告书面签收后直接收取；被告同意原告以银行贷款方式向被告支付余下部分房款，原告贷款银行以原告出具的贷款合同为准，贷款金额为313万元。该《上海市房地产买卖合同》第九条第三款、第十条第三款处均为空白，且双方在该合同的尾页落款签署日期为2015年12月31日。同日，原、被告又签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定：本协议为《上海市房地产买卖合同》的补充协议；本次交易中原、被告双方按国家及本市有关规定应缴纳的所有税、费均由原告承担；本次交易中，原告愿支付62万元作为装修补偿款给被告，其中55万元于签约当日支付，剩余7万元于过户当日一次性支付；如有一方未按本协议约定履行上述各项条款的，则属违约，被告违约的，应按原合同第十条第三款的约定向原告承担违约责任，被告违约的，应按原合同第九条第三款的约定向被告承担违约责任；本协议与原合同其他约定有不一致的，以本协议为准，本协议未约定的其他事项，仍按照原合同继续履行；被告房屋带租约出售给原告，原、被告双方交易结束后，租金由原告按合约收取；双方约定于2016年1月4日到上海市徐汇区房地产交易中心进行房屋交易审税，并于2016年1月29日前到房地产交易中心办理房屋过户手续，当天见产证收件收据一周内，被告可收到剩余所有房款。该补充协议的落款日期也写为2015年12月31日。又查明，2015年12月21日，原告将定金5万元转账给第三人工作人员雷某。12月24日，原告又将定金15万元转账给第三人工作人员雷某。2016年1月2日，原告将145万元房款转账给被告，将15万元房款转账给第三人工作人员雷某。同日，被告向原告出具其本人签名的收到系争房屋首付款135万元、装修补偿款55万元的收条各一张。1月4日，原告将5万元房款转账给第三人工作人员雷某，并将5万元房款转账给被告。同日，原告转账支付第三人工作人员孙婷婷代理费3万元。1月19日，原告又转账给第三人工作人员雷某35万元。1月28日，第三人工作人员雷某转账给被告5万元。再查明，2016年1月31日、2月1日，被告分别微信给案外人黄某某和第三人的工作人员孙婷婷，表示因原告银行贷款手续没有办妥，致使交割时限已超过，所以原告违约了，系争房屋“买卖合同中止”。3月8日，被告又微信给第三人工作人员孙婷婷，称其于2016年1月29日下午已经在第三人处将被告的决定告知原告和孙婷婷，也微信给黄某某，2月5日仍没有看到“任何可交割的要素，对方也没有履行约定的事项，故最终决定并通告贵司和我方中介终止此交易”。另查明，2016年2月3日，案外人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行(下简称中银支行)与原告签订了《个人二手住房贷款合同》，记载：原告向中国银行贷款313万元，贷款期限为2016年2月5日至2043年2月5日；购买的房屋为系争房屋；抵押物为系争房屋。原告在该合同借款人处签署的日期为2016年1月4日。同日，案外人中银支行出具《委托书》和《上海市房地产登记申请书》。《上海市房地产登记申请书》中记载：债权数额为313万元；抵押人为原告；债务履行期限为2016年2月5日至2043年2月5日；商业贷款313万元，期限从2016年2月5日至2043年2月5日。案外人中银支行在该《上海市房地产登记申请书》上的抵押权人处盖章。《委托书》中记载：委托期限为2016年2月3日至2017年2月1日；委托事项为办理系争房屋的抵押登记事项、领取系争房屋的房地产登记证明事项。还查明，2016年1月2日，案外人黄某某开具内容收到“T1-20B”“买卖此房屋的中介费及税费”现金10万元的《收据》一张。2016年4月，上海市徐汇区天平法律服务所接受被告委托致函原告，称被告未能按合同约定支付房款应属违约，故根据被告的诉求，应终止双方的房屋买卖合同。审理中，被告称收到180万元房款和尾款7万元，另10万元被告并没有收到，是原告直接支付给案外人黄某某。审理中，原、被告及第三人确认：《房地产买卖合同之补充协议》第三条中的“应按原合同第十条第三款的约定”、“应按原合同第九条第三款的约定”系笔误，应为“应按原合同第十条第一款的约定”、“应按原合同第九条第一款的约定”。审理中，黄某某到庭陈述，其已经将收到的20万元定金中的10万元交付被告，剩余的10万元是被告支付给其的中介费。审理中，原告表示，如果合同继续履行，其愿意以现金方式支付剩余房款。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《个人二手住房贷款合同》、《委托书》、《上海市房地产登记申请书》、银行明细、《收条》、函件、定金协议、微信、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，与原告签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，是被告的自愿行为，被告无证据证明签订上述合同受欺诈或胁迫，且上述合同的内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故均为有效合同，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。虽然《上海市房地产买卖合同》中约定2016年3月1日前原、被告共同向房地产交易中心申请办理过户手续，该合同补充条款(一)又约定，双方应在原告的贷款申请获得银行通过且贷款银行出具审核结果后三个工作日内共同赴徐汇区房地产交易中心办理产权过户手续，但鉴于双方在《房地产买卖合同之补充协议》中约定，双方于2016年1月29日前到房地产交易中心办理房屋过户手续，当天见产证收件收据一周内，被告可收到剩余所有房款，且《房地产买卖合同之补充协议》与原合同约定有不一致的，以《房地产买卖合同之补充协议》为准，因此本院认定被告在2016年1月29日以原告贷款未办妥而拒绝办理系争房屋过户手续的行为构成了合同违约，依法应承担相应责任。事实上，中银支行在2016年2月3日签署了《个人二手住房贷款合同》，并向原告出具了相应的《委托书》和《上海市房地产登记申请书》等，故双方的合同仍可以继续履行。鉴于系争房屋办理过户目前尚不存在法律上的障碍，故原告要求继续履行合同、协助办理过户手续以及交付房屋的诉请，于法有据，本院应予支持。至于原告要求被告支付逾期过户的违约金的诉请，鉴于双方在《上海市房地产买卖合同》约定被告未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款20%的违约金，故原告此诉请于法有据，本院应予支持。但该合同约定的已付款并非197万元，而是135万元，故此违约金应当按照135万元的20%进行计算，即违约金金额应为27万元，并非原告所诉之394000元。至于被告称未收到定金中的10万元，鉴于黄某某当时是代表被告收款，黄某某的10万元收据并非是开具给原告，故该10万元应由被告与黄某某之间自行解决，与本案纠纷无关，而且，被告于2016年1月2日出具的二张收条，明确收到首付款135万元、装修补偿款55万元，被告自认后又收到原告尾款7万元，故本院认定原告已付被告的款项为197万元，原告剩余应付被告的房款应为313万元，原告应按照合同的约定予以支付。至于交易税、费，根据双方约定，应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、高昱天与陈艳于2016年1月2日签订的2015年12月31日《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、陈艳于本判决生效之日起十日内与高昱天共同至上海市徐汇区不动产登记事务中心办理上海市徐汇区斜土路XXX号XXX幢XXX室房屋的产权过户手续(因交易发生的相关税、费由高昱天承担)；三、陈艳于本判决生效之日起三十日内向高昱天交付上海市徐汇区斜土路XXX号XXX幢XXX室房屋，高昱天同时向陈艳支付房款313万元；四、陈艳于本判决生效之日起三十日内支付高昱天逾期过户违约金27万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34992元，财产保全费5000元，共计39992元，由高昱天负担794元，陈艳负担39198元。如不服本判决，高昱天可在判决书送达之日起十五日内，陈艳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一七年二月十四日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。