贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初40号原告：万东东，男，1984年2月18日出生，住三穗县。委托诉讼代理人（特别授权）：万家明，男，1957年11月16日出生，苗族，住贵州省三穗县。（系原告父亲）被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市金泉国际新城售楼部。法定代表人方加民，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张斌、何冠尧，贵州兄弟律师事务所执业律师。原告万东东诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年1月4日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告万东东的委托诉讼代理人万家明、被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人何冠尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万东东向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令恒丰房产公司支付自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金人民币47191.57元；2、请求法院判令恒丰房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月28日，我向恒丰房产公司购买凯里金泉国际新城第19栋17—3室商品房，并签订了《商品房买卖合同》。该商品房建筑面积为122.91平方米，我已向恒丰房产公司支付了总房价款560470元。按合同约定，恒丰房产公司应当在2013年4月13日前将验收合格并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付给我，直到2013年9月25日，恒丰房产公司才将房屋交付给我，为取得商品房所有权初始登记，2013年9月24日，我按照恒丰房产公司的要求，到凯里市有关部门办理相关手续和缴纳了维修基金11213.96元。之后我多次督促和要求恒丰房产公司早日办理商品房所有权相关手续，但直至2016年6月15日才给我办理房屋所有权证，恒丰房产公司一直以各种原因为由，故意拖延办理商品房所有权相关手续。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，恒丰房产公司承诺于2013年12月31日取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；恒丰房产公司违约超过30日后，万东东不退房的，恒丰房产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向万东东支付已交付房价款万分之一的违约金。违约时间：2013年12月24日至2016年4月15日，共计842日违约金：560470.00元×0.1‰∕日×842日＝47191.57元。万东东为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、营业执照复印件，拟证明恒丰房产公司的诉讼主体资格；2、房产证复印件，拟证明其办理房产证的时间；3、《个人购房借款/担保合同》复印件，拟证明万东东购房后通过银行按揭贷款，已经将购房款支付完毕的事实；4、《商品房买卖合同》复印件，拟证明万东东与恒丰房产公司签订合同的事实，及合同约定的权利义务关系；5、各项收费一览表复印件，拟证明上述费用万东东已经交清；6、个人住房贷款凭证复印件，拟证明已经通过贷款将购房款全部支付给恒丰房产公司；7、收据及发票复印件，拟证明万东东所交付的相关费用；8、《凯里金泉国际新城前期物业服务委托合同书》复印件，拟证明万东东已经与恒丰房产公司的物业公司签订了物业合同的事实；9、《商品房预售合同登记备案》、《金泉国际新城认购书》复印件，拟证明万东东向恒丰房产公司购买房屋的事实；10、区域防火责任书复印件，拟证明万东东在接房时与物业公司签订了责任书的事实。恒丰房产公司辩称，第一、我公司早已准备好办理房屋初始登记的全部材料，只因缺少应由施工单位缴纳“砂石税”（国税）的完税证明，才导致不能办理房屋初始登记。二、我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少我公司的开支，对我公司也是有利的。三、我公司虽未能完成房屋初始登记的办理，但不可归责于我公司，我公司并无过错，更无拒绝办理房屋产权证的主观恶意。四、我公司请求法院依法变更商品房买卖合同中关于逾期办证的违约责任，免除逾期办理违约金，或者减少逾期办证违约金。因为凯里市人民政府的内部规定对我公司应属于情势变更，逾期办证违约金对我公司明显不公平。恒丰房产公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人居民身份证》复印件各一份共5页，拟证明恒丰房产公司的企业性质、工商登记信息和诉讼主体资格；2、凯里市人民政府《凯府发[2010]48号通知》复印件一份4页，拟证明该文件是凯里市人民政府的内部文件，仅向地税局、国税局、房管局等享有相应行政权利的工作部门发布，并未向纳税主体或行政相对人（即恒丰房产公司）告知或送达，没有公示，不具有公信力；恒丰房产公司与万东东签订商品房买卖合同时并不知道凯里市政府存在该文件；3、《建设工程施工合同》、《金泉新城一期场平工程施工合同》复印件各一份共10页，拟证明万东东在恒丰房产公司处所购买的房屋与施工单位签订建设工程施工合同时，凯里市人民政府的文件尚未向房管局等职能部门发出，恒丰房产公司对该文件的作出不具有任何的可预见性；4、《凯里市国家税务局税务事项通知书》、《缴纳税金2006891.70元明细》复印件各一份共4页，拟证明本案工程的施工单位没有缴纳砂石税，砂石税的纳税主体是施工单位；市国税局系要求施工单位纳税，并未要求或通知建设单位纳税的事实；5、《关于房产证办理情况的说明》、《关于逾期交房和逾期办证有关情况的复函》复印件各一份共4页，拟证明恒丰房产公司在因凯里市政府内部规定未能办理房屋初始登记后，已多次向万东东说明原因、始末的事实；6、2016年1月21日恒丰房产公司出具的《说明》、《贵州省建设工程竣工规划许可证》、黔东南州城乡规划管理委员会州规办审[2010]5号《关于凯里·金泉国际新城规划设计方案的评审意见》、《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表》、《建筑物拨地测量报告单》、《凯里市人防工程免建证》、《产品质量保证险（保单）》、《商品房屋预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《房屋面积测绘报告》、《环境保护验收批复》复印件各一份共141页，拟证明恒丰房产公司在工程竣工后已经具备符合《房屋登记管理办法》第三十条之规定的办理房屋初始登记的全部材料；恒丰房产公司以该套完整的材料提交给凯里市房管局办理房屋初始登记，但凯里市房管局以缺少施工单位缴纳砂石税的证明为由，拒绝为恒丰房产公司办理产权初始登记。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：恒丰房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、装饰装修材料销售等。2012年10月28日，以万东东为买受人、恒丰房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2012004031）。合同约定：万东东购买恒丰房产公司开发建设位于凯里市仰阿莎广场东侧“凯里·金泉国际新城”小区第19幢17层17-3号商品房一套，属框架结构，建筑面积为122.91平方米，房屋总价款为560470元，付款方式为首付168470元、银行按揭贷款392000元；房屋交付期限为2013年4月13日前；恒丰房产公司在2013年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；恒丰房产公司不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过30日后，万东东不退房的，恒丰房产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向万东东支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，万东东交纳购房首付款168470元。同年11月21日，凯里市房地产管理局为万东东购买的涉案房屋办理了《商品房预售合同登记备案》。万东东通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款39.2万元。2013年10月28日，万东东向凯里市住房资金管理委员会办公室交纳维修资金11213.96元，同日，恒丰房产公司向万东东出具《销售不动产统一发票（自开）》，2016年4月15日万东东接到恒丰房产公司提供的商品房转移登记的有关文书后，其自行于2016年6月16日办理了凯房权证凯里市字第××号房屋所有权证。庭审中，因恒丰房产公司不同意调解，故本院调解未果。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案万东东、恒丰房产公司签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。现恒丰房产公司违反《商品房买卖合同》第二十二条第三项即“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定。未能按时提交相关办理商品房转移登记材料，导致万东东未能及时办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，恒丰房产公司应对万东东承担违约责任。恒丰房产公司辩称是凯里市政府文件导致其违约符合情势变更要件，不应承担责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”关于情势变更的规定，本案中，双方签订《商品房买卖合同》之时，已存在凯里市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以及发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害恒丰房产公司的权益，是恒丰房产公司在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由恒丰房产公司自己处理的事务及应当承担的责任转嫁到万东东承担，故不适用情势变更原则，对恒丰房产公司的辩解本院不予采纳。对恒丰房产公司要求对违约金进行调整的问题，本院作如下分析。因万东东未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，首先，万东东是采取银行按揭抵押的方式购买该房屋，办理房产证后，也是交银行进行抵押，故房产证取得的时间并不能改变其用于抵押的事实。其次，如果万东东买房是为了投资，结合近几年凯里市商品房买卖的行情下滑现实，也不一定给万东东带来预期收益。再次，如果万东东是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，综合本案万东东未提供实际损失证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五的违约金。万东东诉称违约金应从逾期之日（2013年12月24日）计付至2016年4月15日，但双方签订的《商品房买卖合同》约定的是“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”故违约金起算时间应从逾期之日即2014年1月1日起计算，万东东计算错误，本院予以调整。综上，恒丰房产公司应向万东东支付违约金23427.65元（560470元×0.00005×836天）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告万东东逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金23427.65元。二、驳回原告万东东的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序已减半收取为490元，由原告万东东负担250元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  王莹二〇一七年二月十日书记员  胡锐