山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终2851号上诉人（原审被告）：山东菏建建筑集团房地产开发有限公司。住所地：菏泽市广州路****号。统一社会信用代码：91371700743362336T。法定代表人：赵斌，董事长。委托诉讼代理人：李登华，男，1982年11月10日出生，汉族，该公司法律顾问，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：张宏强，山东君诚仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雪菊，女，1953年10月29日出生，汉族，市民，住单县。委托诉讼代理人：牟尊岱，山东诚维律师事务所律师。上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司因与被上诉人王雪菊商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审原告王雪菊向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还多收房款413600元；2、支付逾期交房违约金166000元；3、赔偿原告数码大厦地下一层20个车库或者补偿被告应装修而未装修造成的以鉴定为准相应经济损失、鉴定费等717020.2元；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2012年4月5日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的菏建·数码大厦裙楼五楼，原告依据合同约定付清了房款。2012年10月26日被告授权大华物业有限公司对房屋进行物业管理，2012年11月13日原告与被告公司人员在联合验收房屋时对应由被告公司安装和处理而未安装和处理的如下事项予以确认：1、电器开关未装置；2、各种插座未装置；3、水龙头未装置；4、排水管道东部、北部管道未安装，其余部分给排水管道未配置；5、公共走廊未吊顶，未铺地砖，屋面顶棚未刮腻子；6、房间内墙面未粉刷；7、中央空调未装置；8、所有房间防水未做；9、未配备灭火器；10、强弱电线管、电线未配置；11、卫生间未装瓷砖；12、五楼东与四楼接洽处有间隙未封闭；13、五楼水面窗户下墙半米未叠。原告与被告公司项目负责人顾经理多次协商，最终达成如下协议：上述问题由原告在装修房屋时一并处理解决，由被告以数码大厦地下20个车库或者补偿相应经济损失，双方协商好后，原告进行了装修，至今被告未履行承诺。另房屋面积短缺94.01平方米，被告应退还多交房款413600元（最终按照实际测量为准）；被告逾期交房166天，应支付违约金166000元。原审被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司辩称，1、对于涉案房屋的实际面积以鉴定为准；2、对逾期交房的天数答辩人不认可，交房天数的计算依据是未经公司授权的物业公司出具楼宇验收记录、认可表计算出来的，即使依据验收认可表计算逾期天数应为164天；3、赔偿经济损失过高，不予认可。一审法院经审理查明，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对《商品房买卖合同》、房款收据、房屋分层分户平面图、菏泽市房地产勘查测绘中心鉴定费发票、菏泽广联达工程咨询有限公司鉴定费发票、图纸，被告对该证据真实性无异议，一审法院予以确认并在卷佐证。上述证据证明2012年4月5日，原告王雪菊与被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定原告王雪菊作为买受人购买出卖人被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司开发建设的菏建·数码大厦第1幢裙楼5层的商品房，该商品房建筑面积1445.78平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米4400元，总金额6361432元。2012年4月5日，原告支付被告房款500万元，2012年10月16日支付被告100万元，余款361432元已付清。《商品房买卖合同》第五条约定：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，1、双方自行约定：1）本合同约定面积仅作双方签约之用，最终产权面积以政府有关部门实测面积为准；2）买受人按政府有关部门实测面积计算最终房款，原单价不变，按实际面积差异在测量后多退少补……”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人按双方约定的标准为买受人配齐。”第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：“1、供水、供电设施、排水在商品房交付时同时达到使用条件；2、出卖人承诺电话线、宽带网、有线电视在入住时达到安装条件（开户费由买受人自理）……”合同附件三载明：“装饰、设备标准1、外墙：保温材料、涂料，局部装饰面板。2、内墙：水泥砂浆抹平、刮腻子。3、顶棚：水泥砂浆抹平、刮腻子。4、地面：毛地面、公共部分为地板砖。5、门窗：入户门为木质入户门。6、厨房：做防水。7、卫生间：做防水、墙地面贴砖。8、阳台：无。9、电梯：品牌电梯。10、其他：中央空调、有线电视、宽带、电话等端口入户，开户费客户自理。”合同还对其他事项进行了约定。菏泽市房地产勘察测绘中心出具的房屋分层分户平面图载明，涉案房屋套内建筑面积1013.35平方米，共有分摊面积413.02平方米，产权面积1426.37平方米。原告向菏泽市房地产勘查测绘中心支出鉴定费3880元，向菏泽广联达工程咨询有限公司支出鉴定费6000元。对有异议的证据，一审法院认定如下：1、2012年11月13日菏泽大华物业服务有限公司出具的楼宇验收记录、认可表。该证据载明：裙楼五层业主在物业管理处的陪同下对本单元验收，检查了建筑质量和初装修情况认为：“1、门窗，门正常，窗纱未装置。2、各种门锁，正常。3、电器开关，电器开关未装置。4、各种插座，插座未装置。5、水龙头，水龙头未装置。6、排水管道、给水管道，排水东部北部管道安装，其余部分给排水管道未配置。7、阀门。8、地面、屋面，公共走廊未吊顶、未铺地砖，屋面顶棚未刮腻子。9、墙面，房间内墙面未粉刷，10、中央空调，中央空调未装置。11、智能化，无。需开发商解决问题的记录备注：卫生间防水未做，五层未配灭火器，强弱电、电线管、电线未配置，所有房间防水未做，卫生间未装置瓷砖，五楼东面窗户与四楼搭汇处有空间未封闭，五楼北面窗户下墙半米未叠。”原告王雪菊在该楼宇验收记录、认可表落款业主处签字，郭勇在物业陪同人员落款处签字，并加盖了菏泽大华物业服务有限公司印章。被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司对该证据真实及证明目的有异议，称该认可表并没有被告公司公章，并未委托菏泽大华物业服务有限公司交付房屋并验收。一审法院经审查认为，根据《商品房买卖合同》第十一条的交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司称未委托物业公司进行交房验收，但未提交其何时交付及如何交付房屋的相关证据，故对其辩解不予采信。一审法院确认楼宇验收记录、认可表的真实性。2、菏广鉴字[2016]002号司法鉴定意见书。经原告申请一审法院委托，2016年6月16日菏泽广联达工程咨询有限公司就涉案商品房买卖合同约定内容部分未发生工程部分的造价出具菏广鉴字[2016]002号司法鉴定意见书，鉴定结论为：1、电器开关造价为：1235.81元。2、各种插座造价为：2889.22元。3、东部、北部排水管道造价为：2962.85元。4、南部、西部排水管道造价为：2018.72元。5、南部、西部给水管道造价为：3265.08元。6、屋面顶棚腻子造价为：9769.49元。7、房间内墙面刮腻子造价为：25464.88元。8、卫生间防水造价为：15241.08元。9、干粉灭火器造价为：1200元。10、强弱电线管、电线造价为122384.59元。11、卫生间墙、地面砖造价为47726.26元。12、走廊、楼梯地面砖造价为45902.51元，共计280060.49元。2016年8月10日，补充鉴定意见为东部北部给水管道造价为6457.52元。原告对菏广鉴字[2016]002号司法鉴定意见书质证认为，该鉴定报告对鉴定项目的估价明显偏低，有诸多漏项没有纳入鉴定中。被告质证认为，该鉴定报告以原告提交的房屋楼宇验收记录、认可表作出，该依据的真实性其不予认可。一审法院认为，该鉴定意见书由符合资格的专业机构所作，鉴定程序合法，具有较高的权威性，应予采信。结合《商品房买卖合同》和楼宇验收记录、认可表，对东部、北部排水管道造价和干粉灭火器造价不予认定。即确认如下未发生工程的造价：1、电器开关造价为：1235.81元。2、各种插座造价为：2889.22元。3、南部、西部排水管道造价为：2018.72元。4、南部、西部给水管道造价为：3265.08元。5、屋面顶棚腻子造价为：9769.49元。6、房间内墙面刮腻子造价为：25464.88元。7、卫生间防水造价为：15241.08元。8、强弱电线管、电线造价为122384.59元。9、卫生间墙、地面砖造价为47726.26元。10、走廊、楼梯地面砖造价为45902.51元。11、东部北部给水管道造价为6457.52元，共计282355.16元。3、菏泽正大工程经济咨询有限公司菏正结字[2016]038号报告书，鉴定结论为数码大厦裙楼5层通风空调项目工程造价307122.28元。被告不予认可，认为系原告单方委托，且不属于新证据，未在举证期限内提出。一审法院认为，因被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司未提交相关图纸，原告申请一审法院调取亦未能取得，致使法院委托鉴定的鉴定报告无法就中央空调端口入户部分的造价进行评定，被告对鉴定结论虽有异议，但未提供足以推翻鉴定结论的有力证据，应承担相应的不利后果，一审法院对该报告书的合法有效性予以确认，对原告为此支出的鉴定费1500元予以认定。4、法正项目管理集团有限公司出具的鉴定报告书，结论为卫生间墙面防水、走廊吊顶等项目工程造价为116162.76元。被告认为系原告单方委托，该鉴定报告书未附鉴定人资质证书，造价师仅有一人，且公司经营范围不包括工程造价。一审法院认为，法正项目管理集团有限公司的经营范围并无工程造价咨询业务，且未附具鉴定人员相关证书，对该鉴定报告书及相应鉴定费的合法有效性不予认定。对原告提交的房屋租赁合同、装修费用抵扣房租协议书、说明等其他证据，被告提出异议，无法到达原告的证明目的，一审法院不予采信。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方关于面积差异处理的约定及菏泽市房地产勘察测绘中心出具的面积材料，被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司应退还原告购房款85404元[（1445.781426.37）×4400]。关于涉案房屋的交房时间问题，被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司辩称未委托物业公司进行交房验收，但未提交其何时交付房屋的相关证据，对其辩解一审法院不予采信。一审法院认定楼宇验收记录、认可表中载明的时间即2012年11月13日为交房时间，依据合同约定被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司构成逾期交房应向原告支付违约金170400元（5000000元×165天×0.0002/天+1000000元×27天×0.0002/天），原告主张166000元，依法予以支持。关于涉案房屋的装饰、设备标准差异问题，原告认为应以楼宇验收记录、认可表载明的未发生工程作为依据，一审法院认为，该记录认可表仅仅是对交房时现状的客观记录，被告就装饰、设备配套等是否应向原告赔偿及向原告赔偿数额的大小，应根据原被告签订的商品房买卖合同中关于装饰、设备标准及基础设施、公共配套建筑的约定，根据菏广鉴字[2016]002号司法鉴定意见书、补充鉴定及菏正结字[2016]038号报告书，数额确定为589477.44元（282355.16元+307122.28元），鉴定费数额确定为11380元。对原告主张过高的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司返还原告王雪菊购房款85404元，支付原告王雪菊违约金166000元，赔偿原告王雪菊装饰等损失及鉴定费600857.44元，以上共计852261.44元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告王雪菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16470元，保全费5000元，共计21470元，由原告王雪菊负担4148元，被告山东菏建建筑集团房地产开发有限公司负担17323元。上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决向本院上诉称，被上诉人王雪菊提交的物业公司楼宇验收记录和认可表未加盖上诉人公章，不能证明涉案房屋交房时的初始状态，不能作为认定本案事实的依据，以此为依据的菏广鉴字[2016]002号司法鉴定意见书应不予采信；涉案合同附件三中约定的是上诉人将中央空调端口入户，但菏正结字[2016]038号报告书的鉴定结论为通风空调造价，且该报告系被上诉人王雪菊单方委托所出具，不应作为定案依据。请求二审法院撤销原审判决第一项中赔偿被上诉人王雪菊装饰等损失及鉴定费600857.44元，依法改判上诉人不承担赔偿责任或将本案发回重审。被上诉人王雪菊答辩称，一审判决认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。楼房验收记录及认可表是被上诉人与物业公司所签，物业公司是受上诉人委托，上诉人虽有异议，但其未提交其他交付房屋的相关证据，该证据应作为有效证据使用。菏广鉴字[2016]002号司法鉴定意见是通过一审法院委托，程序合法，应作为有效证据使用。菏泽正大工程经济咨询有限公司菏正结字[2016]038号报告书是在一审中因上诉人拒不提交相关图纸，经一审法院同意比照涉案房产下层同户型、同结构委托有资质机构绘制而成的图纸所出具，鉴定机构有相应资质，因此该报告书也应作为有效证据使用。本院二审审理查明的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，经审查，2012年4月5日，被上诉人王雪菊与上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司与被上诉人王雪菊均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于菏泽大华物业服务有限公司出具的楼宇验收记录及认可表，上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司上诉称未加盖其公章，不能证明涉案房屋交房时的初始状态，不能作为认定本案事实的依据，但其未提交确实充分的证据证明其何时交付涉案房屋及如何交付房屋，故一审法院确认楼宇验收记录及认可表的真实性并作为认定本案事实的依据，并无不当。菏广鉴字[2016]002号司法鉴定意见书系由一审法院依法委托有资质的专业机构所出具，鉴定程序合法，具有较高的权威性，该鉴定意见一审法院予以采信亦无不当。关于菏正结字[2016]038号报告书，一审时上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司未提交相关图纸，被上诉人王雪菊申请一审法院调取亦未能取得的情况下，一审法院依法委托菏泽正大工程经济咨询有限公司依据涉案房产下层同户型、同结构而绘制而成的图纸所出具的菏正结字[2016]038号报告书，在上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司未提供足以推翻该报告书证据的情况下，一审法院对该报告书的合法有效性予以确认，并无不当。上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司上诉称涉案合同约定的是中央空调端口入户，并不包括通风空调，但其亦未提交确实充分的证据予以证明，故对该项上诉请求，本院不予采信。综上所述，上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9809元，由上诉人山东菏建建筑集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴树峰代理审判员  李 锋代理审判员  张宪明二〇一七年二月二十七日书 记 员  刘启国