成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初5498号原告：谭劲松，男，1972年5月14日出生，汉族，住四川省成都市双流区。原告：高蓉，女，1973年7月22日出生，汉族，住四川省成都市双流区。委托诉讼代理人：谭劲松（系原告高蓉之夫），住四川省成都市双流区。被告：成都林森房地产开发有限公司，住所地四川省成都市双流区九江镇北街。法定代表人：贺晓霞，董事长。委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。原告谭劲松、高蓉与被告成都林森房地产开发有限公司（以下简称“林森公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭劲松，被告林森公司委托诉讼代理人吴明富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭劲松、高蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告在90日内为两原告办理不动产权证书；2.判令被告从2015年6月18日起以购房款1029042元为基数，按每日万分之一向两原告支付支付逾期办证（逾期办理房屋所有权转移登记证书）违约金至两原告取得双证（或不动产权证书）之日止，其中从2015年6月18日起至2017年5月31日止共计490天的违约金为50423元。事实与理由：2013年9月24日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将位于四川省成都市双流区九江街道×社区×组×城×栋×单元×楼×号商品房预售给两原告，房屋预测面积为188.49平方米，总房价1029042元，两原告委托被告代为办理房屋所有权证和国有土地使用权证。之后，两原告向被告支付了购房首付款309042元，剩余720000元通过银行按揭贷款方式支付。2014年6月18日，被告将房屋交付两原告，交房当日两原告向被告支付专项维修基金、物管费、代收产权费等费用。根据合同约定，被告应在2015年6月18日前办理权属证书，但被告一直未予办理，截至2017年5月31日止已逾期490天，被告应按已付房款每日万分之一的标准向两原告支付违约金。原告多次要求被告履行合同义务，被告均拖延。被告未履行合同义务，应承担违约责任。被告林森公司辩称，1.两原告诉请主张的第一项诉讼请求不能成立，相关部门已为两原告购房的案涉房屋办理了产权证，因两原告以该房屋作抵押担保向银行按揭贷款，产权证在银行处。2.被告不存在违约情形，是两原告迟延了半年向被告递交办证的相关资料及双流行政区划调整、办证机构办公地点搬迁等政府原因，耽误了案涉房屋产权证的办理。3.造成逾期办证的根本原因是两原告的房屋存在违规搭建，接相关部门通知对其产权证延迟办理，后经被告多方努力才完成案涉房屋产权证的办理，逾期办证责任不在被告。4.即使被告存在违约，违约金应以首付购房款为基数计算，且逾期办证行为并未影响两原告对房屋的居住和使用等相关权利，仅使两原告对房屋的处分权受到局部限制，因此两原告主张的违约金过高，请求予以调减。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2013年6月25日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于双流区九江街道×社区×组“×城”小区×栋×单元×号商品房屋，房屋总价为1029042元。；出卖人以出让方式取得位于双流区九江镇泉水凼社区二组地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2010］13550号，商品房预售许可证号为13036；出卖人应当在2014年6月18日前向买受人交付该商品房。同时，该买卖合同第十九还约定：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内取得房屋退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。《商品房买卖合同补充协议》约定：买受人应于签订合同及补充协议的当日内，以自有资金向出卖人一次性付清首期款309042元；其余购房款720000元，自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付。同时，该补充协议第十二条还约定：1.买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续；未提供书面委托手续的，视为买受人未委托出卖人代为办理房屋所有权证，本补充协议另有约定的除外；2.在出卖人为买受人办理产权转移的相关手续前，买受人应付清合同及补充协议约定的全部款项，包括但不限于购房总价款、政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及其它应当由买受人交纳的费用；买受人应按照出卖人通知的时间办理交付手续，提供办理转移登记所需的全部手续、资料等；如买受人未按合同及补充协议约定支付上述款项或提供相关手续，买受人每日按已付房款万分之一向出卖人支付违约金，至买受人支付上述款项或提供相关手续之日止，同时，办理权属登记的时间相应顺延，出卖人不承担违约责任……4.凡出卖人为买受人的商品房抵押贷款提供保证担保的，视为买受人已委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记的相关手续；上述委托为不可撤销之委托且买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续；买受人在向出卖人缴齐办理房屋所有权证等的手续所需各项资料及费用（包括但不限于契税、维修资金、办证手续费、登记费）后，由出卖人代买受人向相关部门缴纳；如买受人提供上述资料不齐全或费用未全额缴纳的，出卖人有权相应推迟该房屋权属转移登记的办理时间而无须承担延迟办证的责任；5.办理房屋权属登记的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算；如因买受人原因或不可抗力原因导致权属登记时间超过合同第二十条约定期限延期的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款1029042元，被告也于2014年6月18日向原告实际交付了涉案房屋，在交房当日原告向被告支付了相关办证所需费用。被告也认可双方在合同实际履行中（原告接收房屋时）均由原告委托被告方协助办理相关缴费及办证手续。2017年3月10日，成都市双流区国土资源局完成案涉房屋的不动产登记。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。本案在审理过程中，被告向本院提出调查取证申请，本院依职权向四川省成都市双流区地方税务局第九税务所调取了《关于房开企业代办代缴契税的办税流程》、《购房者委托开发商代办申报契税需提交资料》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》，其中该信息证明上载明的打印日期为“2016年9月5日”。以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《不动产权证书》、销售不动产统一发票、交纳契税、房屋维修基金等收据、成都市双流区不动产登记中心相关复函、个人及家庭房屋登记记录信息证明、相关办证流程资料以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告谭劲松、高蓉与被告林森公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1、被告是否存在逾期办理房屋所有权转移登记的违约行为并承担违约责任；2、原告主张的违约金是否过高。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、被告是否存在逾期办证（逾期办理房屋所有权转移登记证书）的违约行为并承担违约责任。本院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，同时双方在《商品房买卖合同补充协议》又补充约定买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续；未提供书面委托手续的，视为买受人未委托出卖人代为办理房屋所有权证。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告也按约向原告交付了涉案房屋，在交房当日原告向被告支付了相关办证所需费用，且被告也认可双方在合同实际履行中（原告接收房屋时）均由原告委托被告方协助办理相关缴费及办证手续。按照原、被告双方合同约定，被告应于商品房交付之日起365个工作日内协助原告办理完毕房屋所有权证书。本案中被告未在合同约定的办理房屋所有权转移登记的期限届满前为原告办理相关的房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。关于被告抗辩认为因原告房屋存在违章搭建才导致办证延迟，但被告对此并未提供充分证据证明，故对该抗辩主张本院不予支持。虽然被告主张原告延迟了半年递交办证资料，且于2016年9月5日才向其补充提交查房证明（个人及家庭房屋登记记录信息证明），但因被告没有提供充分的证据证明其于何时以合理充分有效的方式向购房业主履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，被告也应承担相应的违约责任。综上，被告存在逾期办理房屋所有权证书的违约行为，应承担相应的违约责任。二、关于原告主张的违约金是否过高的问题。本院认为，被告逾期办理房屋所有权转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。按照原、被告双方合同及补充协议约定，被告应于商品房交付及买受人完成相关缴纳完毕税费等手续之日起365个工作日内协助原告办理完毕房屋所有权证书，故本案违约金的计算时间应自商品房实际交付之日起365个工作日之次日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容，故被告从2016年10月30日起不应按照合同中关于逾期办理房屋所有权转移登记违约条款承担迟延办理房屋权属证书的违约责任。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，原告未举出被告逾期办理房屋所有权证书造成实际损失的有效证据，但被告违约的事实客观存在，故本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为11916元为宜。对于被告方提出的其他抗辩主张，因缺乏充分的事实及法律依据，故本院在本案中不予支持。综上，被告未在约定时间内协助原告办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担相应的违约责任；结合原告的实际损失及本案实际，本院酌情确定违约金数额为11916元。因案涉房屋已办理《不动产权证书》，故对原告要求办理房屋不动产权证的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告成都林森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭劲松、高蓉支付逾期办证（逾期办理房屋所有权转移登记证书）的违约金11916元；二、驳回原告谭劲松、高蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，由被告成都林森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 蒋春燕二〇一七年十一月二十七日法官助理 李小涛书 记 员 夏倩茹