上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初12397号原告：施学，男，1979年1月19日出生，汉族，户籍所在地上海市崇明县。委托诉讼代理人：赵文霞，上海嘉颖炜明律师事务所律师。被告：黄统杰，男，1976年1月22日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市。委托诉讼代理人：洪流，上海润言律师事务所律师。第三人：上海银行股份有限公司白玉支行，住所地上海市肇嘉浜路XXX号。负责人：宋利群，行长。委托诉讼代理人：李吉，男。原告施学诉被告黄统杰房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。2016年11月28日，经原告申请，本院依法追加上海银行股份有限公司白玉支行作为第三人参加诉讼。本案于2016年12月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵文霞、被告委托代理人洪流到庭参加诉讼。第三人上海银行股份有限公司白玉支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告施学向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告协助原告办理上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)产权变更手续，将上述房产过户至原告名下，所涉税费各自承担；3.判令被告支付原告逾期过户违约金[以已付房款人民币(以下币种均为人民币)65万元为基数，按照日万分之三的标准，自2016年10月1日起算至实际过户之日止]；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX、XXX室的房产登记在被告名下,并设有第三人的抵押登记。2016年3月16日，经上海正升房地产经纪事务所居间介绍，原告(乙方)与被告(甲方)就上述房屋及102车位出售事宜签署《委托购买意向书》，约定甲方将上述房产出售于乙方，购房总价款为345万元，与甲方签订买卖合同时，乙方支付房款104万元；乙方若需贷款的，则贷款金额240万元整应在银行审批核准后按银行规定的形式与期限直接将乙方贷款款项划入甲方账号，贷款金额不足的部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方；待贷款银行将上述房价款支付指定账户且青浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应支付甲方房价款一万元；该房屋交易过程中的甲乙双方税、费均由乙方承担；乙方可在本协议期内变更买受人。协议另对其他内容进行了约定。2016年5月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲方将系争房产售予乙方，转让价款为215万元；甲方应于2016年5月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认在2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定：乙方应根据国家法律、法规等规定在房价款之外承担本交易所产生的税费；乙方逾期未付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十一日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十一日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十一日后甲方仍未交房的，除甲方应向乙方支付二十一日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的百分之二十。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：1、乙方应在2016年6月2日之前(含当日)，直接付给甲方部分首期房价款50万元整，加上定金计15万元整转付甲方，共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款65万元整；2、待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，并由从抵押权人处取得的房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，并办理抵押注销手续；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请150万元整贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订买卖合同后十五日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；4、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方至贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后其他工作日内，甲乙双方亲自或委托上海正升房地产经纪事务所赴上海市青浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并由上海正升房地产经纪事务所收执收件收据。待青浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后20个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。合同另对其他内容进行了约定。签订《上海市房地产买卖合同》后当天，原告并代表案外人黄国新作为乙方与被告(甲方)就赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX、XXX室两套房屋另行签署了《补充协议》，约定：乙方在2016年8月7日之前付给甲方全部房价款计345万元整。若乙方在2016年8月8日至8月31日支付全部房价款，须再加三万元整。9月1日至9月30日支付全部房价款，须再加伍万元整，以此类推。上述合同及协议签订后，原告按约支付了首期购房款，被告亦将系争房屋提前交付给了原告居住使用，且原告已按约办理了相关贷款手续获批通过。履约过程中，双方约定于2016年9月11日至房产交易中心办理过户登记手续，但由于房产价格上涨，被告于9月10日明确表示不再办理交易过户手续，并希望解除双方买卖合同。原告对被告的要求不认同，后经与被告多次沟通，被告仍坚持解除合同，并表示愿承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，作如上诉请。被告黄统杰辩称：对原告主张的除贷款申请外的事实没有异议，但不同意原告的诉讼请求。根据补充协议，双方约定的最后付款日期为2016年8月7日，在原告逾期超过21日后，经双方协商原告不同意支付部分违约金的前提下，被告按照合同约定行使了解除权，于2016年9月10日明确告知原告解除合同，并将系争房屋收回自用；原告所述贷款银行与之前被告配合办理贷款手续的银行并非同一家，且未提供证据原件，故对贷款情况不予认可。第三人上海银行股份有限公司白玉支行书面述称：被告在第三人的贷款已于2016年3月29日全部结清，且第三人已为被告办理了抵押物注销手续，被告也已领取了他项权利凭证及结清证明等材料。根据交易中心规定，被告需本人申请并将上述材料一并提交才能完成整个抵押注销手续。本案抵押未注销极有可能是因为被告未进行上述操作，实际抵押对应的债务已全部结清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，系争《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应按约履行。被告认为根据补充协议，原告应于2016年8月7日前付清全部房款，逾期二十一日仍未付清的，被告可依约行使合同解除权，故于2016年9月10日告知原告解除系争房屋买卖合同。原告对被告的主张不予认可，认为补充协议对付款时间进行了约定，但并未赋予被告合同解除权，而是明确了原告未及时支付房款应承担的补偿责任。根据双方当事人庭审陈述，并结合相应证据材料，本院认为补充协议在明确原告需在2016年8月7日前付清全部房价款的同时，对原告迟延支付需支付补偿款的法律后果也进行了约定，并载明“以此类推”，故对被告提出的基于此约定享有合同解除权的主张本院不予认可，本院认定被告应继续履行系争房屋买卖合同，配合原告办理系争房屋的抵押登记注销及产权登记变更手续。第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。原告主张的逾期过户违约金，于法有据，本院予以支持。审理中，原告已将剩余全部购房款150万元支付至本院，并同意在本案中一并予以处理，本院予以认可。第三人上海银行股份有限公司白玉支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告黄统杰应继续履行原、被告于2016年5月18日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告黄统杰、第三人上海银行股份有限公司白玉支行应于本判决生效之日起十日内办理上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记注销手续；三、被告黄统杰应于房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告施学办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告施学名下(房屋登记过户所产生的税费均由原告施学负担)；四、被告黄统杰应于本判决生效之日起十日内支付原告施学逾期过户违约金(以65万元为本金，按照日万分之三的标准，自2016年10月1日起算至实际过户之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，诉讼保全费5,000元，共计5,040元，由被告黄统杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张分二〇一七年二月二十八日书记员  王菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。