广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5457号上诉人（原审原告）：赖浩森，男，1991年10月14日出生，香港特别行政区居民，住香港。委托诉讼代理人：郭亮、姚灿明，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市江亭阁大酒店有限公司（以下简称江亭阁酒店），住所地广州市越秀区沿江西路81号4-5层。法定代表人：肖国雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦景欣、刘国华，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市豪喜餐饮管理有限公司（以下简称豪喜餐饮公司），住所地广州市越秀区沿江西路71、73、75、79、81号三楼北半部。法定代表人：王广丰。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区以和棋牌中心（以下简称以和棋牌中心），住所地广州市越秀区沿江西路**号第*层。法定代表人：石喜宏。委托诉讼代理人：张昌勋，该中心职员。原审第三人：王广丰，男，1963年2月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。上诉人赖浩森因与被上诉人江亭阁酒店、豪喜餐饮公司、以和棋牌中心及原审第三人王广丰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人赖浩森及其委托诉讼代理人姚灿明、被上诉人江亭阁酒店的委托诉讼代理人麦景欣、被上诉人豪喜餐饮公司的法定代表人即原审第三人王广丰、被上诉人以和棋牌中心的委托诉讼代理人张昌勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赖浩森上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、判令江亭阁酒店、豪喜餐饮公司、以和棋牌中心立即迁出广州市越秀区沿江西路77号3-4层房屋，将上述房屋腾空交还赖浩森，迁出时将上述房屋内的装修全部拆除；3、判令江亭阁酒店向赖浩森支付房屋使用费（其中2015年9月20日至2015年11月30日按每月15000元计算；自2015年12月1日起至实际迁出之日止，每月按3万元计算）；4、判令豪喜餐饮公司、以和棋牌中心对江亭阁酒店支付房屋使用费承担连带清偿责任；5、判令江亭阁酒店、豪喜餐饮公司、以和棋牌中心承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、涉案房屋的房地产权证所附的测绘所绘制的平面图已清楚载明房屋界址，且结合现场梁柱位置，完全能确定房屋界址而不会存在界址不清的问题。二、涉案房屋没有按界址间隔的责任不在赖浩森，而是由江亭阁公司、案外人广州市旅业公司及广州市国土资源和房屋管理局造成，涉案房屋原状是存在墙体间隔的。三、赖浩森已明确表示将在涉案房屋自行搭建楼梯通行，但一审判决对赖浩森的解决方案置之不理，错误认定赖浩森无法自行解决房屋通行问题。四、江亭阁酒店现在的通行需要是因广州市国土资源和房屋管理局、广州市旅业公司及其自身任意的行为导致，不属于历史遗留的通行现状，不符合通行权的构成条件，一审法院对此不应保护。沿江西路71号-75号3-4层房屋通行问题可通过另开通道的方式解决，一审判决认定该问题必须由赖浩森解决是错误的。五、江亭阁酒店签订合同时已清楚知悉租赁期限届满所引起的法律后果就是需要将涉案房屋交还给赖浩森，亦即自愿承担该房屋交还后导致须自行解决沿江西路71-75号3-4层房屋通行问题，江亭阁酒店拒不交还房屋违反合同约定及法律规定，一审判决认定涉案房屋不适宜强制履行属于法律适用错误。六、一审判决驳回赖浩森收回房屋的诉请及仅支持判决生效之日止的房屋使用费，违反了公平原则，损害了赖浩森作为涉案房屋所有权人的合法权益。江亭阁酒店辩称：若赖浩森收回涉案房屋，将切断71-75号和79-81号之间的连接，赖浩森使用涉案房屋3-4层也只能通过我方承租的81号电梯及楼梯，若强行分割和砌墙将严重损害各方利益。豪喜餐饮公司、王广丰分别辩称、述称：对本案处理无意见，因本案与其无关。以和棋牌中心辩称：若赖浩森收回涉案房屋，会导致我方装修损失。2015年11月20日，赖浩森向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认赖浩森与江亭阁酒店于2012年1月1日签订的协议书于2015年9月19日解除；2.江亭阁酒店、豪喜餐饮公司、以和棋牌中心立即迁出广州市越秀区沿江西路77号3-4层房屋，将上述房屋腾空交还赖浩森，迁出时将上述房屋内的装修全部拆除；3.江亭阁酒店向赖浩森支付房屋使用费（其中2015年9月20日至2015年11月30日按每月15000元计算；自2015年12月1日起至实际迁出之日止，每月按3万元计算）；4.豪喜餐饮公司、以和棋牌中心对江亭阁酒店支付房屋使用费承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2012年1月1日，赖浩森（甲方）与江亭阁酒店（乙方）签订《协议书》。主要内容为：2010年8月1日乙方与沈朝彤签订了《广州市房屋租赁协议书》约定由乙方向沈朝彤承租广州市越秀区沿江西路77号3-4层房屋，租赁期限自2010年8月1日至2011年12月31日，乙方向沈朝彤交纳17000元保证金，沈朝彤应在租赁期满或解除协议书之日将保证金退回乙方等。后甲方向上述房屋的原产权人购买了上述房屋，鉴于乙方在租赁期限届满后仍继续使用上述房屋，为此甲乙双方就上述房屋的租赁事宜补签协议如下：一、乙方向甲方承租广州市越秀区沿江西路77号3-4层房屋作商业用途，承租期限自2012年1月1日起至2012年6月30日止。二、每月租金15000元。三、乙方于本协议签订当日向甲方支付2012年1月1日起至2012年4月30日的租金共6万元，此后在每月5日前向甲方付清当月应付的租金……七、乙方逾期支付租金的，乙方每日按应付款项的2%向甲方支付逾期付款违约金至实际付清之日止；逾期支付租金超过15日的，甲方有权解除本协议，立即要求乙方交还房屋，没收乙方支付的保证金17000元，乙方且须向甲方支付至实际交还房屋之日止的房屋使用金（协议解除前的租金按照15000元/月标准收取，协议解除后至实际交还房屋之日止的房屋使用金按双倍租金计算即3万元/月）……九、除双方另行协商一致外，乙方在租赁期限届满后应立即将房屋交还甲方。如乙方逾期迁出上述房屋，甲方没收乙方支付的保证金17000元，乙方且须向甲方支付至实际交还房屋之日止的房屋使用金（按双倍租金计算即3万元/月）等。2012年3月1日，赖浩森取得广州市国土资源和房屋管理局核发粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》，载明：越秀区沿江西路77号1-4层，权属人为赖浩森，房屋规划用途为商业，建筑面积613.64平方米。2015年9月18日，赖浩森以EMS特快专递的方式向江亭阁酒店寄送《解除租赁合同及收回场地通知书》，称：双方在2012年1月1日签订的《协议书》约定的租赁期限届满后没有再签任何合同，属不定期租赁关系并持续至今；现赖浩森正式通知江亭阁酒店，自该通知书送达之日起双方的租赁合同予以解除，请江亭阁酒店尽快将该房屋腾空交还赖浩森，并在收到通知书之日起5日内向赖浩森书面回复撤场方案等。该邮件于同年9月19日妥投，江亭阁酒店确认收到上述通知书。2015年10月15日，赖浩森再次以EMS特快专递的方式向江亭阁酒店寄送《交还场地催告函》，称：江亭阁酒店没有向赖浩森提交撤场方案，亦未交还房屋，故再次发函催告，要求其在收到催告函之日起30日内将房屋腾空交还赖浩森，否则赖浩森将按协议的约定自行收回该房屋、清理该房屋内物品后进行间隔处理，如因此导致的损失由江亭阁酒店自行承担等。该邮件于同年10月16日妥投，江亭阁酒店确认收到上述催告函。此后，江亭阁酒店仍继续使用该承租场地，并按15000元/月的标准向赖浩森支付了截止至2016年1月31日的租金。一审中，江亭阁酒店又分别于2016年6月20日、2016年11月18日以银行转账方式向赖浩森支付了租金75000元及45000元。如按《协议书》约定的15000元/月的标准计算，江亭阁酒店已付租金至2016年9月30日。一审另查明：在与赖浩森签订《协议书》前，江亭阁酒店已向案外人广州市旅业公司承租了广州市越秀区沿江西路71-81号（不含77号）3-5层房屋，连同涉案沿江西路77号3-4层房屋打通整体使用。2014年1月1日，江亭阁酒店与以和棋牌中心签订《营业场地租赁合同》，约定将上述沿江西路71-81号3楼部分面积大概500平方米及平顶大概15平方米出租给以和棋牌中心，租赁期限从甲乙双方签字生效起至2015年12月31日止等。2014年4月1日，江亭阁酒店又与王广丰签订《租赁协议》，约定将沿江西路81号（江亭阁大酒店）三楼北面面积约400平方米出租给王广丰经营餐厅，为不定期租赁，在私人业主或旅业公司不收回租赁场地经营权的情况下，双方的租赁协议自动延续，如遇私人业主或旅业公司收回场地经营权，该协议自然终止等。2016年11月15日，一审法院组织各方当事人到涉案房屋进行勘查。现场可见沿江西路71-81号3、4楼目前由江亭阁酒店打通使用，由位于东侧的沿江西路81号位置的两部楼梯和一部电梯上下通行；其中4楼由江亭阁酒店作客房自用；3楼南侧（含涉案沿江西路77号的南部）做棋牌室使用；3楼北侧（含涉案沿江西路77号的北部）原为豪喜餐饮公司使用，查看现场时该餐厅没有营业，玻璃门上锁；现场仅能根据梁柱位置推测沿江西路77号房屋的界址，实际并未按该房屋权属证书附图进行间隔。江亭阁酒店称原豪喜餐饮公司使用的部分已由江亭阁酒店收回，由江亭阁酒店在晚上自行经营。当日，江亭阁酒店拿出钥匙打开了餐厅门锁，餐厅内仍摆放有餐厅桌椅等物品，但未悬挂营业执照。由于现场地勘查可见涉案沿江西路77号3-4层并无实际按界址间隔，且没有独立的楼梯，需要借道沿江西路79、81号范围通行，沿江西路71-75号3-4层同样未按界址间隔，也没有独立楼梯，需要借道沿江西路77、79、81号的范围通行，因此一审法院询问赖浩森如单独收回沿江西路77号3-4层，如何解决该房屋界址及通行问题，又如何解决沿江西路71-75号3-4层房屋通行的问题？赖浩森称沿江西路77号3-4层房屋界址可由其自行按房产证砌墙，并在77号范围内自建楼梯，至于沿江西路71-75号的通行问题赖浩森无法处理，不管了，应由该房屋所有权人自行解决。一审中，赖浩森称其大概于2012年3月左右购买涉案房屋，购买时已经是现状，但是上手业主曾和房管局协商要求广州市旅业公司等单位恢复原状。为证明该情况，赖浩森向一审法院提交2007年10月17日《广州市国土资源和房屋管理局业务处室联席会议纪要》复印件作为证据。该会议纪要记载：沿江西路77号房屋，册记属双隅4层。经租期间，该房屋与沿江西路71号、73号、75号、79号和81号共6间经租房屋作为“117旅业用房”，被改建为一栋混合结构七层的旅业用房，现申请人提出按原界址办理发还手续，为了理顺发还问题，会议讨论决定：1.产权地籍处提供沿江路77号房屋的历史档案资料，由测绘所会同房安所到现场按沿江路77号原界址及层楼进行实测，出具一式三份房地产平面附图；2.请越秀区分局审核相关资料，按实测面积办理撤管手续、下发撤管通知单，并通知产权人；3.请市旅业公司协助间墙、按申请人要求搭建楼梯……江亭阁酒店对该证据真实性无异议，但认为是不同法律关系，与本案无关。一审法院认为：赖浩森与江亭阁酒店签订的《协议书》是双方真实意思表示，为有效合同。该合同约定的租赁期限届满后，赖浩森继续将涉案沿江西路77号3-4层房屋出租给江亭阁酒店，并按原标准收交租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此外，根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。因此，赖浩森享有合同解除权，赖浩森与江亭阁酒店签订的上述《协议书》自赖浩森发出的《解除租赁合同及收回场地通知书》到达江亭阁酒店时即2015年9月19日起解除。关于江亭阁酒店是否应当向赖浩森交还房屋的问题。赖浩森与江亭阁酒店之间的租赁关系已经解除，江亭阁酒店本应将房屋交还赖浩森。但根据现场勘查的情况，涉案沿江西路77号3-4层没有按界址间隔，没有独立楼梯，必须借助沿江西路81号一侧的楼梯或电梯及借道沿江西路79、81号范围通行。同样，沿江西路71-75号3-4层也存在同样问题，赖浩森如单独收回沿江西路77号3-4层房屋，则沿江西路71-75号房屋3-4层则无法通行。根据赖浩森举证的会议纪要，该状况属历史遗留问题，在发还原业主时即为如此，赖浩森购买涉案房屋时亦十分清楚该状况。因此，在未解决沿江西路77号3-4层的界址、通行及相邻房屋的通行问题前，该房屋不具备单独收回的条件，不适宜强制履行。关于房屋使用费的标准问题。虽然沿江西路77号3-4层房屋目前不适宜单独收回，但该房屋的状况江亭阁酒店亦是十分清楚的，在此情况下，江亭阁酒店仍与赖浩森签订《协议书》，约定如其逾期迁出上述房屋，须按双倍租金即3万元/月的标准向赖浩森支付房屋使用费，因此应当依约履行。赖浩森要求自2015年12月1日起按照3万元/月的标准计付房屋使用费符合双方合同约定，于法有据，予以支持。由于涉案房屋未来交还情况无法准确预计，本案仅处理至本判决生效之日止的房屋使用费，之后的相关费用，当事人可根据实际情况另循合法途径解决。豪喜餐饮公司、以和棋牌中心与赖浩森无直接合同关系，赖浩森要求豪喜餐饮公司、以和棋牌中心对江亭阁酒店支付房屋使用费承担连带责任于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2016年12月26日作出如下判决：一、确认原告赖浩森与被告广州市江亭阁大酒店有限公司2012年1月1日签订的《协议书》已于2015年9月19日解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市江亭阁大酒店有限公司向原告赖浩森支付广州市越秀区沿江西路77号3-4层房屋2015年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按照3万元/月的标准计付，被告广州市江亭阁大酒店有限公司已付的2015年12月至2016年9月租金15万元可从中抵扣）；三、驳回原告赖浩森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，由原告赖浩森负担50元、被告广州市江亭阁大酒店有限公司738元。二审中，上诉人赖浩森提交了广州市越秀区沿江西路77号1-4层楼梯建造设计图，拟证明其为解决涉案房屋通行问题，委托广东省建工设计院出具了该设计图，其可自行解决涉案房屋通行问题，无须再借道沿江西路79-81号房屋范围内通行。被上诉人江亭阁酒店质证不认可该设计图的真实性、合法性，且该设计方案仅解决上诉人赖浩森自身的通行问题，并未考虑71、73、75号楼业主的通行问题，并未妥善、合理的处理在上诉人赖浩森收回涉案物业后影响其他物权人使用的事实。被上诉人豪喜餐饮公司、原审第三人王广丰及被上诉人以和棋牌中心均质证表示对该设计图没有意见，由法院认定。二审中，被上诉人江亭阁酒店提交了其于2016年12月7日通过交通银行以付款人黄柏文的名义向上诉人赖浩森转账45000元的《客户回单》，证明被上诉人江亭阁酒店已支付了2016年10月-12月的租金给上诉人赖浩森。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人赖浩森与被上诉人江亭阁酒店签订的涉案《协议书》为有效合同正确，本院予以确认。该合同约定的租赁期限届满后，一审判决认定租赁期限为不定期亦正确，本院亦予以确认。上诉人赖浩森与被上诉人江亭阁酒店之间的租赁关系已经解除，被上诉人江亭阁酒店应将涉案房屋交还上诉人赖浩森。虽然根据一审法院的现场勘查情况，涉案房屋3-4层没有按界址间隔，没有独立楼梯，必须借助沿江西路81号一侧的楼梯或电梯及借道沿江西路79、81号范围通行，且沿江西路71-75号3-4层也存在同样问题。但是，上诉人赖浩森已取得了涉案房屋的房地产权证，该证附有涉案房屋的《广州市房地产查丈原图（总图）》，且根据上诉人赖浩森在一审中举证的相关会议纪要已对上述的一审法院现场勘查的状况作出了相应的处理决定，上诉人赖浩森在收回涉案房屋后各方可根据该处理决定解决通行问题。因此，一审判决关于涉案房屋不具备单独收回的条件，不适宜强制履行的认定有误，本院予以纠正。上诉人赖浩森是涉案房屋的所有权人，在涉案租赁关系已解除的情况下，其有权收回涉案房屋。一审判决已就被上诉人江亭阁酒店自2015年12月1日起按照3万元/月的标准计付房屋使用费的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。根据二审查明的事实，被上诉人江亭阁酒店按15000元/月的标准还支付了2016年10月-12月的房屋使用费，该费用可从被上诉人江亭阁酒店自2015年12月1日起按照3万元/月的标准计付的房屋使用费中抵扣。另，被上诉人豪喜餐饮公司、以和棋牌中心与上诉人赖浩森并无直接合同关系，被上诉人江亭阁酒店在一审法院现场勘查中亦承认涉案房屋是其在占有使用，故一审判决认定上诉人赖浩森要求被上诉人豪喜餐饮公司、以和棋牌中心对被上诉人江亭阁酒店支付房屋使用费承担连带责任于法无据而不予支持正确。上诉人赖浩森在没有新证据的情况下，上诉再次提出该主张，本院不予采纳。综上，上诉人赖浩森的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2562号民事判决第一项、第三项；二、变更广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2562号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，被上诉人广州市江亭阁大酒店有限公司向上诉人赖浩森支付广州市越秀区沿江西路77号3-4层房屋2015年12月1日起至实际交还该房屋之日止的房屋使用费（按照3万元/月的标准计付，被上诉人广州市江亭阁大酒店有限公司已付的2015年12月至2016年12月使用费19.5万元可从中抵扣）；三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被上诉人广州市江亭阁大酒店有限公司将广州市越秀区沿江西路77号3-4层房屋腾空交还给上诉人赖浩森，迁出时将该房屋内的装修全部拆除并不得破坏该房屋的主体结构。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费50元，由被上诉人广州市江亭阁大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十一月二十七日书记员  党春婷