山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终68号上诉人（原审被告，反诉原告）文登嘉鸿房地产开发有限公司，住所地威海市环山街道办事处秀山路170号。法定代表人王继顺，董事长。委托代理人孙贻辉，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）管丽华，女，汉族，1979年1月24日出生，住威海市文登区。委托代理人于跃波，男，汉族，1975年9月9日出生，住址同上，系被上诉人管丽华之夫。上诉人文登嘉鸿房地产开发有限公司与被上诉人管丽华房屋买卖合同纠纷一案，上诉人文登嘉鸿房地产开发有限公司不服威海市��登区人民法院（2014）文民一初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年10月15日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告位于威海市文登区天恒龙泽苑居民小区8号3单元406室楼房，价款370083元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清房款370083元，原告按被告要求向被告支付了住宅专项维修资金5538元，后于2012年9月24日用收据换取文登市住宅专项维修资金管理办公室正式发票。被告于2011年12月26日交付房屋给原告后，未按约定在房屋交付使用后180日内将办理权属登���需提供的资料报产权登记机关备案，即未在约定时间内办理房屋所有权初始登记，致原告不能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得房地产权属证书。2014年2月18日，原告诉至原审法院，要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金11102.49元。被告则反诉要求原告赔偿37562.40元，其理由为：基于买卖合同附件第十六条、十七条的规定，原告未按规定提交相关材料，应自2011年10月22日计算至2012年9月19日共333日按每日万分之三计算为37562.40元，且认为原告违约行为延续至今。对此原告不予认可，认为其一，原告基于买卖合同根据被告的要求向银行贷款，提供了所有材料，被告也取得了全部的房屋款项，所以原告不存在违约行为，在银行办理贷款手续时的相关资料可以证实；其二，被告依据的合同补充协议系其提前拟定好的条款，签订合同当时没有向业主告知，也未作出解释，对于买受人的相关义务没有明确说明，对合同中买受人义务也未做出特殊的明确标识，且其所依据的第十六条中没有明确买受人所应提交文件的具体明细，包括税费也未明确，该两条约定明显加重了买受人的责任，故该两条约定无效。同时合同十六条约定的合同签订七日内，在房屋达不到交付条件也无法办理房屋权属登记手续的情况下，要求买受人提交办理房地产权属证件的文件及税费属于无法成就的一个条件，加重了买受人的责任；其三，合同第十七条约定的银行贷款手续是在被告作为担保人的前提下，原告按被告的要求已依约履行，不存在违约行为；其四，被告主张的合同附件第十六条、第十七条的约定，其目的均系用以补偿被告因担保责任的延长而产生的或然债务风险，而原告已按时还款，对此被告不存在任何损失，更不存在任何风险，故���告不应承担违约责任；五，约定的违约金数额过高，且双方违约金的约定明显不对等，加重了买受人的责任；六，被告的主张自知道之日起计算已超过诉讼时效。原审诉讼中,被告对房屋买卖金额、房款交付时间、及本案房屋于2011年12月26日交付及被告未在合同约定的180天内完成备案的事实均无异议。关于是否存在原告未及时申请办证的问题，被告认可未能在合同约定的时间内完成备案，同时认可原告申请办证的时间不影响被告办理登记备案的时间。另查，被告提交文政发[2010]32号文登市人民政府于2010年12月27日关于印发《文登市住房住宅专项维修资金管理办法》的通知复印件，主张根据该通知后附的《文登市住宅专项维修资金管理办法》第十一条内容“业主应当在办理房屋产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。本办法实施前未办理初始登记的商品住宅，开发建设单位应予以代收代缴，未按规定代收、代缴住宅专项维修资金的，产权登记部门不给予办理初始产权登记。开发建设单位与买受人订立商品房买卖合同时，应当约定首期住宅专项维修资金缴存事项。业主未按规定交付首期住宅专项维修基金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。”主张在所有购房的业主均缴纳了住宅专项维修基金后，相关部门方可办理初始产权登记手续。而由于包括原告内的部分其他业主没有按时缴纳住宅专项维修基金，从而导致逾期办证。原告主张其于2011年10月15日与被告签订房屋买卖合同，并于2012年9月24日前缴纳了住宅专项维修资金，并不存在未按时缴纳住宅专项维修资金的情形，且被告所提交的印发《文登市住房住宅专项维修资金管理办法》的通知复印件并不能证实其他业主存在未按时缴纳���发《文登市住房住宅专项维修资金管理办法》的通知复印件的情形。原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、购房发票、房屋验收清单、业主资料/钥匙交接单、住宅专项维修资金收据及专用收据发票等证据在案为证。原审法院认为，被告未按双方签订《商品房买卖合同》约定的180天内在产权登记部门完成房屋权属登记备案，致原告不能在规定时间内取得房地产权属证书，按双方合同约定，被告应按原告已实际支付房款370083元的3%即11102.49元向原告支付违约金。被告虽主张依据文政发[2010]32号文登市人民政府于2010年12月27日关于印发的《文登市住宅专项维修资金管理办法》第十一条内容，导致原告逾期办理房屋权属登记的原因并不在于被告，但该条款中所规定的“初始产权登记”与本案原告诉争的“房屋权属登记”并��同一概念，“初始产权登记”是指“新建房屋竣工后或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。”另外，原、被告于2011年10月15日签订房屋买卖合同，而《文登市住宅专项维修资金管理办法》于2011年1月1日开始施行，原、被告之间签订合同时，被告即已知道部分业主未及时缴纳住宅维修基金可能会影响初始登记的办理，在此情况下，双方依然约定出卖人需在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由此说明，被告已经认可其在商品房交付后180日内能够办理涉案楼盘的初始产权登记，配合原告办理房屋产权登记。故导致原告逾期办证的违约责任在被告，被告应当按照合同约定支付原告逾期办证违约金。故对于被告的辩解不予采纳。原告之诉，于法有据，予以支持。关于被告的反诉部��，被告所依据的合同附件四补充协议部分并非专门针对本案双方所作的约定，其中包含了在房屋买卖过程中可能或必然出现的多种情形，且协议中不存在就某一特定事项双方可协商选择的内容，故该补充协议符合《合同法》规定的“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”条件，应属于格式条款。该协议条款存在明显加重买受人责任的情形，且被告作为出卖人和补充协议的提供者没有以明显符号、文字等作出特别说明，也没有证据证实向买受人履行了说明告知义务，且被告无法明确补充协议第十六条中约定的买受人应提交的文件及税费的具体内容，应属无效条款。其次，原告只有在所有资料齐全的情况下才可以办理银行贷款，在此情况下原告是否向被告提交银行指定机构及买受人签字的资料交接单并不会给上诉人造成实质性损失，其要求原告承担违约责任，有失公平。故被告的反诉请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条之规定，判决：一、被告文登市嘉鸿房地产开发有限公司给付原告管丽华违约金11102.49元，于判决生效后十日内付清。二、驳回反诉原告文登市嘉鸿房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，反诉案件受理费391元，均由被告文登市嘉鸿房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人文登嘉鸿房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，初���产权登记虽然与房屋权属登记不属于同一概念，但根据《中华人民共和国房屋登记管理办法》等法律规定，办理初始产权登记是办理房屋权属登记的前提条件，本案中，包括被上诉人在内的部分业主未及时交纳住宅专项维修基金，导致上诉人不能办理初始登记，亦不能为被上诉人办理房屋产权登记，故上诉人不存在违约行为，不应承担逾期办证违约金。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人管丽华答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。案经二审审理查明，涉案房屋于2012年9、10月左右办理房屋产权证书。上诉人主张因部分业主未缴纳住宅专项维修基金，上诉人自筹资金，将剩余的住宅专项维修基金缴纳至文登市房管局，办理房屋初始登记。上诉人认可被上诉人于涉案商品房预售合同签订同时即缴纳了住宅专项维修基金，后将开具的收据更换为正式发票。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，上诉人认可被上诉人已经在涉案商品房预售合同签订同时缴纳了住宅维修基金，并将此前开具的收据收回后为被上诉人出具了发票，对该自认事实本院予以确认。诉讼中，上诉人无证据证实被上诉人缴纳住宅专项维修基金的行为已违反合同约定或对上诉人办理房屋初始登记构成妨碍，不能认定导致上诉人逾期办理初始产权登记的原因和责任在被上诉人。此外，根据《文登市住宅专项维修资金管理办法》第十一条规定，业主应当在办理房屋产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。本办法实施前未办理初始登记的商品住宅，开发建设单位应予以代收代缴，未按规定代收、代缴住宅专项维修资金的，产权登记部门不给予办理初始产权登记。从上述规定中可以看出，即使是有部分业主未缴纳住宅维修基金，上诉人可以代缴住宅维修基金方式办理初始登记，从上诉人关于办理初始登记过程的陈述看，上诉人在部分业主未及时缴纳住宅维修基金的情况下依然通过代缴住宅维修基金的方式办理初始产权登记，继而为业主办理房屋产权登记，亦可印证被上诉人是否及时缴纳维修基金不影响上诉人办理初始产权登记。另外，被上诉人与上诉人签订的合同是在2011年8月12日签订的，《文登市住宅专项维修资金管理办法》于2011年1月1日开始施行，上诉人与被上诉人签订合同时，上诉人即已知道部分业主未及时缴纳住宅维修基金会可能会影响初始登记的办理，在此情况下，双方依然约定出卖人需在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由此说明，上诉人已经认可其在商品房交付后180内能够办理涉案楼盘的初始产权登记，配合被上诉人办理房屋产权登记。综上，原审法院认定导致被上诉人逾期办证的违约责任在上诉人，上诉人应当按照合同约定支付被上诉人逾期办证违约金并无不妥，本院予以照准。上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予采纳。原判正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由上诉人文登嘉鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一七年二月二十八日书 记 员  刘双双