四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川11民终1420号上诉人（一审被告、反诉原告）：乐山金怡源置业有限公司，住所地：四川省乐山市市中区凤洲路1821号。法定代表人：殷琦，总经理。委托诉讼代理人：李波，四川三江汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭小波，四川三江汇律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：王彪，男，1991年4月15日出生，汉族，现役军人，户籍所在地：江西省丰城市，现住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：罗勤林（王彪的岳父），住四川省峨边彝族自治县。上诉人乐山金怡源置业有限公司（以下简称金怡源公司）因与被上诉人王彪商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人金怡源公司的委托诉讼代理人李波，被上诉人王彪及其委托诉讼代理人罗勤林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金怡源公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判王彪支付金怡源公司违约金76,633.2元。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。金怡源公司不存在同意或与王彪协商通过首付＋部队住房公积金贷款的方式支付购房款的行为；2、王彪未按照约定条件支付款项，并在本诉中单方面提出解除合同等行为，其已构成违约，应承担违约责任。王彪答辩称：认购书上有金怡源公司员工的签字，要求王彪缴清的是首付款并非全部房款；承诺书上同时有两位负责人签名，依法具有法律效力；如果前期没有协商的行为，那买卖是如何形成的，真相是房价38万多元，一个月以内王彪用公积金贷款付清，双方所有的履约行为��是基于这个事实；金怡源公司的上诉请求不予认可，其上诉理由不是事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王彪向一审法院起诉请求：1、解除王彪与金怡源公司签订的《商品房买卖合同》（编号：2015120500127）；2、金怡源公司返还王彪首付款115,166元及利息（利息从2015年12月5日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际返还时止）；3．金怡源公司承担总房款的违约赔偿责任76,633元（383,166元×20%）；4．金怡源公司承担本案诉讼费。金怡源公司向一审法院反诉请求：1.判令解除金怡源公司与王彪于2015年12月5日签订的《商品房买卖合同》；2.判令王彪向金怡源公司承担违约金76，633.2元；3.本案诉讼费等相关费用由王彪承担。一审法院认定事实：2015年11月28日，王彪、罗慧到金怡源公��询问购房事宜，王彪、罗慧选中位于乐山青江世豪广场城市综合体的4幢1单元21层4号房屋总价款为383,166元，面积约89.14平方米，总房价款为528,600元。金怡源公司工作人员吕杨根据王彪、罗慧所选中房屋的户型面积计算出两种付款方案：一、一次性付款，房价为383,166元；二、如按揭或分期付款，房价为393,738元；以上两种付款方式均应交首付款115,166元；现有的政府优惠政策17,600元。王彪、罗慧认为一次性付款的优惠加上政府优惠政策后的房价较为适合，但又无力一次性付款，想以公积金贷款方式完成付款并出示了《军人住房公积金贷款手册》。在签订《乐山世豪广场商品房认购书》时，王彪看见认购书上载明是一次性付款并要求在2015年12月5日付清，随即提出异议并拒绝签字。工作人员吕杨在该认购书上手写“客户于2015年11月28日交定金1千元，剩余2015年12月5日前交清���如未交清则挞定。”后，王彪和罗慧在该认购书上签字。同日，王彪交了1,000元的认购金。2015年11月30日，王彪向金怡源公司交了19,000元。2015年12月5日签订《商品房买卖合同书（预售）》当天，王彪交了95,166元，合计115,166元，即房屋首付款。在签订《商品房买卖合同书（预售）》时，王彪看到合同中约定：“第九条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人交付款项20,000元，该款于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取一次性付款，在2015年12月5日前支付全部价款。”当即向吕杨提出，合同中约定的一次性付款方式同双方口同约定不一致，双方口头约定于2015年12月5日交清首付款115,166元，余款268,000元要在一个月左右用部队的住房公积金贷款支付；在2015年12月5日签订合同时已支付首付款115,166元，合同中载明的2万元与事实不符。王彪拒绝在合���上签字，并讲明：“我不敢签，我今天才交完首付，剩余的钱要用住房公积金贷款，是之前协议好的，而且也是开发商到场表态同意的，你们允诺同意我付首付后用住房公积金贷款我才把十多万元交给你们，而你们现在这份合同却变成一次性付款。而且是今天（2015年12月5日）就付清，你们之前的允诺和现在合同的意思完全不同，按这份合同的意思等于我今天签字就已开始逾期违约了？”吕杨遂拿来一份《延期付款承诺书》其内容为：本人（王彪、罗慧）已于2015年12月5日与贵公司签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议，购买了世豪广场项目4-1-21-4号房屋，合同价款383,166元，累计付款115,166元，剩余未付房款268,000元。本人自身原因，特向贵公司申请于2015年12月31日前支付剩余房款268,000元。若未按时签约，视为根本性违约等。王彪拒签，认为虽然把付款期限从2015年12月5日延期2015年12月31日，与双方约定的办理贷款时间不符，且在这20天时间无法办理好住房公积金审批手续，要求金怡源公司延长至2016年1月20日左右。吕杨找来张宇杨、刘海。张宇杨对王彪说：“按公司规定时间只能签到12月31日，不能跨年。给你们延期办理贷款的事情大家知道就行，多几天、十多天都可以。但如果因为部队审批不过，在银行征信等问题办不了贷款，签不了约就要承担根本性违约责任。”王彪要求张宇杨、刘海在协议上签上他们的名字见证同意王彪延期办理住房公积金的事实。于是张宇杨、刘海都在协议上签字。王彪和罗慧也在购房合同和延期付款承诺书上签字。王彪于2015年12月8日办理公积金贷款审批手续，因王彪与罗慧在确定商品房买卖合同时不是夫妻关系，王彪不能以二人签订的合同在部队办理公积金贷款。2015年12月11日，王彪找到吕杨说明���要更改的原因后，金怡源公司在2015年12月14日安排职员罗月利与王彪一起到房管部门进行了变更。在合同上取消了共有人罗慧，变更为王彪一人。2016年1月10日，王彪所在单位经审核批准其向中国建设银行分支机构申请军人住房公积金贷款，贷款限额26.8万元，贷款期限10年。同日，王彪与所在单位签订《委托转账还款授权书》。王彪于2016年1月11日在中国建行肖坝分行办结了住房公积金的相关手续后通知了吕杨。2016年3月10日，王彪收到金怡源公司按揭专员窦小林短信：“麻烦你在3月20日前来售楼部处理你购买的住房事宜。公积金管理中心的规定从受理业务开始算起3个月内如仍未上报的，则处以2年以内不能使用公积金办理房贷事宜。本房开司也会对你所购的住房以拟定处理，为保证你的权利和利益。请联系置业顾问尽快办理并完善。”并要求王彪按首付款加公积金贷款的付款方式到公司补交105,720元的房款。王彪不同意，经多次协商未果，王彪向法院起诉提出上述请求。一审庭审中，王彪（反诉被告）和金怡源公司（反诉原告）均同意当庭即2017年5月19日解除双方于2015年12月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015120500127）。一审法院认为，王彪（反诉被告）和金怡源公司（反诉原告）双方同意解除于2015年12月5日签订的合同编号为2015120500127号的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方解除合同的行为与法律规定相符，予以确认。该院确定王彪（反诉被告）和金怡源公司（反诉原告）于2015年12月5日签订的合同编号为2015120500127的《商品房买卖合同》于2017年5月19日解除。王彪（反诉被告）为购房到金怡源公司（反诉原告）售楼部与其工作人员进行咨询、询价以及付款方式等内容进行商量，金怡源公司工作人员向其推荐了不同方式的付款，公司给予的优惠不同，反映到房价是不一样的。王彪认为以一次性付款的房价款性价比较高，向金怡源公司工作人员提出想以一次性付款的房价款购买所选中的房屋，在支付首付款后，剩余的房款需要用公积金贷款方式完成。金怡源公司工作人员为促成交易，对王彪提出的付款方式没有否认。为此王彪支付首付款115,166元。可见，在此期间双方的行为系一个要约和承诺的过程。双方在正式签订书面《商品房买卖合同书（预售）》时，王彪看见合同书上的约定与双方协商不一致，提出异议，王彪坚持认为剩余付款需用住房公积金贷款支付，拒绝在合同书上签字。此时，表明双方对合同书上约定的内���未达成一致的合意。金怡源公司作为房地产开发企业，应当如实告知王彪和罗慧一次性付款和按揭贷款的区别以及相应法律后果，不应当使用模棱两可的语言以及签订《延期付款承诺书》方式，使王彪误认为金怡源公司同意其以按揭贷款的形式来履行一次性付款是可行的，致王彪在商品房买卖合同书上签字。可见，对于格式合同条款，金怡源公司在签约过程中未尽到解释说明的义务，存在一定过错。作为王彪，购买房屋是家庭生活中重要的事情，王彪为实现购房需求，其在购房时是选择一次性付款购房还是按揭贷款的形式购房应该对自己的经济能力有一个全面的权衡。王彪在签订合同时，工作人员告知了采用一次性付款和按揭贷款形式付款，公司给予的优惠条件不同。王彪作为购房者，应当知道一次性付款和按揭贷款的区别以及会产生不���的法律后果，因自身的经济承受能力，仍然坚持用按揭贷款方式完成付款，显然与金怡源公司的初衷有出入。双方对付款方式未进行更改的前提下，王彪在合同上签字，自身也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”王彪和金怡源公司均要求对方支付违约金的诉请，不予支持。基于王彪和金怡源公司均同意对双方签订的合同予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王彪诉请金怡源公司退还首付款115,166元及利息（利息从2015年12月5日起按中国人民银行同期贷款���准利率计算至实际返还时止），符合法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十九条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）王彪与被告（反诉原告）乐山金怡源置业有限公司于2015年12月5日签订的合同编号为2015120500127号的《商品房买卖合同》于2017年5月19日解除；二、被告（反诉原告）乐山金怡源置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）王彪购房款115,166元及利息（利息从2015年12月5日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际返还时止）；三、驳回原告（反诉被告）王彪与被告（反诉原告）乐山金怡源置业有限公司的其他诉讼请求。本案本诉部分的案件受理费减半收取3,524元，由原告（反诉被告）王彪承担1,410元，被告（反诉原告）承担2,114元；反诉部分的案件受理费减半收取858元，由被告（反诉原告）乐山金怡源置业有限公司被告负担。（七日内缴纳）二审中，王彪为进一步证明吕扬系金怡源公司员工，向本院提交了印制有“世豪广场”的信封一个，该信封上书写有：“12月5号前签合同、吕扬”。金怡源公司质证意见：对该证据的三性均有异议，世豪广场这样的信封很多，不排除这是对方拿到信封后自己写的。本院认证：王彪仅凭该证据，不能达到其证明目的，对该证据本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：因双方当事人对一审判决第一项无异议，本院予以确认。根据���方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：双方在签订商品房预售合同中，是否存在过错，有无违约行为。根据查明的事实，王彪为购房到金怡源公司售楼部向其工作人员咨询，其内容包括房价、付款方式等。金怡源公司工作人员向王彪推荐不同方式的付款，其房价也不同；王彪提出想以一次性付款的房价款购房，在支付首付款后，剩余的房款需要用公积金贷款的方式来完成，金怡源公司工作人员为促成该笔交易，对王彪提出的要求未持异议，为此王彪向金怡源公司支付了首付款115,166元。在双方签订书面《商品房买卖合同书（预售）》时，因合同内容与双方之前协商的不一致，王彪对此提出异议并拒绝签字，在此情况下，金怡源公司工作人员又制作了《延期付款承诺书》，其管理人员张宇杨、刘海在承诺书上签名，在王彪认为是按照之前协商的房价及付款方式履行的情况下，在《商品房买卖合同书（预售）》和《延期付款承诺书》签上了自己的名字。由于一次性付款和按揭贷款所享受的房价不同的，致使合同无法履行。金怡源公司作为房地产开发企业，应当如实告知王彪一次性付款和按揭贷款的区别及带来的法律后果，对于格式合同条款，金怡源公司在签约过程中未尽到解释说明的义务，存在一定过错。王彪作为购房者，应当权衡自己的经济能力后，选择一次性付款还是按揭贷款，其选择按揭贷款方式付款与合同约定不一致，在双方对付款方式未进行变更的情况下，仍在《商品房买卖合同书（预售）》和《延期付款承诺书》上签名，自身存在一定过错。导致合同无法履行系双方过错造成的，《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”现金怡源公司要求王彪支付违约金的请求，与本案查明的事实及上述法律规定不符，其上诉请求本院不予支持。综上所述，金怡源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,048元，由金怡源公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘一铭审判员  周 全审判员  伍 健二〇一七年十一月一日书记员  张 瑞