山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1003民初756号原告：田平，女，汉族，城镇居民。委托诉讼代理人：姚喜娟，文登侯家法律服务所法律工作者。被告：房建明，城镇居民，现下落不明。被告：于波，农民。委托诉讼代理人：鞠远光，文登开发法律服务所法律工作者。原告田平与被告房建明、于波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田平及其委托诉讼代理人姚喜娟，被告于波及其委托诉讼代理人鞠远光到庭参加了诉讼。被告房建明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院已缺席进行了审理，现己审理终结。原告田平向本院提出诉讼请求：要求依法判令两被告之间的位于文登区环山东路×-×号×单元×××室的房屋买卖合同无效。事实和理由：原告与被告房建明原系夫妻，2005年原告与被告房建明共同购买涉诉房产，且原告一直居住至今。2012年1月，原告诊断患癌，2013年被告房建明离家出走。2015年4月，原告得知被告房建明将涉诉房屋转让给被告于波。2015年11月23日原告与被告房建明离婚。原告主张涉诉房产系夫妻共同财产，且原告一直居住至今，二被告之间以超低价进行交易，对原告进行恶意隐瞒，损害了原告的合法权益。被告于波辩称，原告所诉其与被告房建明的关系以及我与被告房建明办理房屋过户的经过属实，但二被告之间的房屋买卖合同关系双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的规定，且已办理了产权变更登记手续。2013年5月，二被告进行产权变更登记的情况，原告知情并且同意，因此并不存在恶意串通的情形。故不同意原告的诉讼请求。被告房建明未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告田平与被告房建明原系夫妻关系，二人于1988年7月12日登记结婚。2005年5月12日，原告田平与被告房建明共同购买位于威海市文登区环山东路×-×号×单元×××室房屋一套。2013年5月30日，二被告至房管部门签署“房屋所有权转移登记申请书”及“存量房屋买卖合同”，合同约定被告房建明将涉诉房产以25万元价格出卖给被告于波，被告于波于当日一次性付款给被告房建明，税务部门开具了25万元的销售不动产统一发票。2013年6月4日，涉诉房产变更登记至被告于波名下，房权证号为：文房权证市区字第××号。2015年11月23日，原告与房建明经本院判决解除了婚姻关系，但并未对夫妻共同财产进行分割。被告于波本人于2016年6月13日到庭自述的购房经过如下：2013年春季的某一天，被告于波乘坐房建明驾驶的出租车相识，双方互留联系方式后经过多次协商达成一致，被告房建明以30万元的价格将上述房产卖给被告于波。办理过户手续当日，被告于波其将30万元现金交付给被告房建明，但未出具收条，为节省交易税，因此开具了25万元购房款发票，实际成交价格为30万元。被告于波主张其在购房时并不了解且未询问被告房建明其家庭情况，直至2015年冬，原告主动找到被告于波，方得知被告房建明与原告的关系。自其购买房屋至今，未曾入住该房屋。2016年10月24日第一次庭审中，被告于波本人未出庭，其委托诉讼代理人陈述原告一直居住在涉诉房屋内，且提交了被告房建明出具的收条一份，证实被告房建明于2013年5月30日收到被告于波的购房款35万元，被告于波的委托诉讼代理人陈述该收条系2013年6月左右形成于房管局大厅，其将35万元购房款分两笔向被告房建明支付，但未提供该笔款项的资金来源和收条形成过程的相关证据。原告田平对该收条的真实性提出异议，因被告房建明经本院合法传唤拒不到庭，无法确认该收条的真实性。2016年12月5日第二次庭审中，被告于波本人出庭，其表示本人在办理涉诉房产过户手续时，知道被告房建明与原告田平系夫妻关系。且二被告在办理房屋过户手续时，被告于波曾要求被告房建明之妻即原告田平到场签字，但由于该房屋原登记在被告房建明个人名下，房管部门不要求原告必须到场签字。庭审中，原告田平为证实自己的主张，提供了原告与被告于波的电话录音一份，被告于波认可了该录音的真实性但否认了其在录音所称的协议的存在。被告于波解释其在办理购房手续后一个月，被告房建明曾联系过他，被告于波要求房建明腾房，房建明表示原告患病，提议让被告于波再等三年，期间的损失由被告房建明承担。被告于波拒绝该建议并要求退房退钱，但随后与被告房建明失去联系。另外，原告田平主张被告于波以25万元的价格购买诉争房屋并非支付了合理对价，申请对诉争房屋在2013年5月30日交易时的价格进行评估。经过本院委托，原、被告共同选定，威海圣达土地房地产评估咨询有限公司于2016年11月8日出具了圣达房估[2016]字第4099号房地产估价报告，估价结果为38万元。原告为此花销评估费1900元。原告对该评估结论的真实性无异议，但认为评估结果过低，但不申请重新鉴定且未有其他证据推翻该结论。被告对该评估报告书的真实性无异议，但认为其内容与被告于波无关，拒绝发表质证意见。另查，被告房建明系威海市文登区高村镇高村人，该村村委会出具证明证实被告房建明于两年前出国打工，下落不明，至今未归。以上事实,有原告、被告于波的陈述、（2015）威文民一初字第222号民事判决书一份、电话录音材料一份、收条一份、评估报告书一份、“房屋所有权转移登记申请书”及“存量房屋买卖合同”一份、威海市文登区高村镇高村村民委员会出具的证明一份等证据在案为凭。本院认为，物权法规定无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，被告于波虽主张其已向被告房建明支付了35万的合理对价，但被告房建明拒不到庭，无法证实收条的真实性且被告于波在庭审中的陈述前后矛盾，结合其提供的证据无法形成完整的证据链条证实其真实出资情况。因此本院认定二被告之间系以25万元的价格进行了房屋买卖交易。根据法律规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。被告于波以低于市价38万元的70%的交际价格与被告房建明确立买卖合同，并在此后并未实际占有该房屋，可以认定被告于波的购房动因并非善意。而在2013年5月30日进行房屋买卖的过程中，被告于波明知被告房建明与原告田平当时系夫妻关系，仍处在婚姻关系的存续期间，并无理由相信被告房建明系涉诉房屋的单独的所有权人。另外，被告于波于2013年5月购得涉诉房产后至其应诉未主动向原告田平提出要求其搬离房屋，不合情理，因此对其辩称，本院不予采信。因此，本院综合上述已查明的事实认定被告于波对房屋的取得并非善意取得。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”其中“恶意串通”即为谋取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。其构成要件有二：一是主观心态是故意为之，即明知某行为会损害他人权益，仍积极促成该行为发生或实施；二是为了谋取利益，即通过实施该行为可以获取一定收益，包括直接增加自身收益，以及通过减少支出而间接增加自身收益。被告于波在明知被告房建明尚有妻子的情况下，仍与被告房建明签订房屋买卖合同及办理产权登记手续，可以认定其在实施买卖涉诉房屋的行为时具有主观故意的心态；另外，二被告以明显不合理的低价订立房屋买卖合同，由此被告房建明直接增加了自身的收益而被告于波则通过减少支出而间接增加了自身的收益，二被告之间所签署的房屋买卖合同损害了原告田平的利益，符合确认合同无效的法定情形。因此原告要求确认二被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告房建明未出庭应诉，亦未提交书面答辩，视为放弃质证和答辩权利。因此依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告房建明与被告于波签订的关于威海市文登区环山东路8-9号1单元302室的房屋买卖合同无效。案件受理费7000元、评估费1900元、保全费2020元、公告费560元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  王华潇人民陪审员  于建海人民陪审员  刘云强二〇一七年二月二十四日书 记 员  刘 芳