呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2016）内0102民初4062号原告（反诉被告）：徐良雨，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：党金波，内蒙古百宁律师事务所律师。被告：维多利投资控股有限公司，住所地呼和浩特市回民区首府广场写字楼7层4-5号。法定代表人：邹招斌，该公司总经理委托诉讼代理人：聂元灵，内蒙古文义律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区车站东街8号。法定代表人：高邦仔，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘福成，内蒙古信真律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑞军，内蒙古信真律师事务所律师。被告：内蒙古维多利商业（集团）有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：卢小娟，该公司董事长。原告（反诉被告）徐良雨与被告维多利投资控股有限公司（以下简称维多利控股公司）、被告（反诉原告）内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司（以下简称中城飞祥公司）、被告内蒙古维多利商业（集团）有限责任公司（以下简称维多利商业公司）所有权确认纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐良雨及其委托诉讼代理人党金波，被告维多利控股公司的委托诉讼代理人聂元灵，被告（反诉原告）中城飞祥公司的委托诉讼代理人刘福成、胡瑞军到庭参加诉讼。被告维多利商业公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。原告徐良雨向本院提出诉讼请求：1、确认位于呼和浩特市××区以东的维多利时尚广场迎宾华庭西侧附楼三楼楼顶500平方米屋顶平台的使用权归原告所有，被告将该屋顶平台交付原告；2、判令被告赔偿其违约行为给原告造成的经济损失共计20万元（迎街广告牌出租收益年5万元×4年）；3、判令被告中城飞祥公司为原告办理房屋所有权证并承担逾期办理房屋所有权证的违约金19289元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年至2012年，被告共同开发了位于呼和浩特市××区以东的维多利时尚广场迎宾华庭房地产项目。该项目一至三层为商业，四层以上为住宅，该项目开发销售过程被告共同运作，并在北方新报等平面媒体以维多利商业影响力作为卖点大作广告进行宣传。2013年10月该项目竣工。2013年1月15日，原告与被告中城飞祥公司签订三份《商品房买卖合同》，约定原告购买了维多利迎宾华庭小区第一幢西单元4011、4012、4013三套商品房，建筑面积分别为124.67平方米、99.93平方米、99.89平方米，总建筑面积324.49平方米，总价款1928958元。该三套房屋在同一单元位于四楼，南侧窗户前方是该项目西侧商业楼三楼楼顶的房顶平台，平台面积500平方米。鉴于该房顶平台具有一定使用价值，原告决定以一次性付全款的方式购买该三套房屋，条件是该房屋窗前的500平方米屋顶平台使用权全部归原告。经双方协商后，被告同意以该屋顶平台500平方米使用权赠送给原告作为附加条件达成双方的商品房买卖合同，并于当日以《补充协议》的方式确定该房顶平台使用权归原告所有，《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告依约交付了全部购房款1928958元。被告先期向原告交付了上述三套房屋，因房顶平台当时尚未完成施工暂未向原告交付。此后，原告多次向被告提出要求交付屋顶平台使用权，被告均以种种理由推脱。2015年，原告发现被告在该屋顶平台搭建了400平方米的钢结构彩钢房。该房屋高度350厘米，后墙距离原告三套住宅的前窗户仅280厘米，严重遮挡了原告三套住宅的通风和采光。由于被告拒不交付屋顶平台致使原告在楼顶西侧迎街面树立广告牌的计划落空，减少预期广告牌出租租金收入20万元。同时，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2014年3月31日前为原告办理产权登记相关手续，但至今仍未办理，应当承担违约金19289元，综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，是双方真实意思表示，并符合国家法律法规规定。原告已经履行了全部合同义务，但被告拒绝履行交付屋顶平台的义务。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告维多利控股公司辩称，原告所述与事实不符，被告公司成立日期是2011年，原告所述2007年投资建房，被告公司还未成立，并未在北方新报做过宣传；原告所称的项目是由维多利商业集团运营的，原告的商品房买卖及协商的行为，与被告无关；交付房屋也不是被告交付的，原告也未向被告主张过平台；根据原告的主张，关于平台的协议应当是无效的，因使用权不是开发商的，而是全体业主的；综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告中城飞祥公司辩称，1、双方的合同及补充协议是无效的协议，依据相关规定，双方约定的出售平台损害了业主的合法权益，属于合同无效的情形，原告应当返还，因此基于无效合同，不存在履行的问题，原告的诉讼请求不成立；2、原告的诉讼请求中办理房屋产权证是否包括平台不明确，赔偿损失没有事实和法律依据，签订无效的合同，双方是明知的，均存在过错，被告公司不认可这种行为；3、平台不允许在公共部分做广告，被告未实际做过，损失不存在；4、本案与被告维多利控股公司无关，该项目是被告独立开发经营的，应当驳回原告对被告维多利控股公司的诉讼请求。被告中城飞祥公司向本院提出反诉请求：1、请求确认原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议》无效；2、判令被告立即将维多利迎宾华庭小区第一幢西单元4011、4012、4013号三套商品房腾空退还被告中城飞祥公司；3、本案本诉及反诉诉讼费由原告徐良雨负担。事实与理由：原告欲向被告购买被告开发建设的维多利迎宾华庭小区第一幢西单元4011、4012、4013号三套商品房，可一次性付款，前提条件是在价格不变的情况下，原告必须将该三套房所在的500平方米的外屋平台使用权一起卖给原告，被告为了回笼资金，于2013年1月15日，与原告签订了三份《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发建设的维多利迎宾华庭小区第一幢西单元4011、4012、4013号商品房，建筑面积分别为124.67平方米、99.93平方米、99.89平方米。总价款为1928958元。被告将原告购买房屋所在的外屋面平台，面积约500平方米的使用权作为优惠条件赠送给原告，该赠送面积不在合同约定范围之内且不办理产权，原告允许被告在所购房屋的外平台搭建阳光房。被告认为，根据物权法及相关法律规定，上述面积约500平方米的外屋面平台，其所有权人并非被告，被告无权对其使用权进行处分，原、被告于2013年1月15日签订的三分《商品房买卖合同》及补充协议，对上述面积约500平方米的外屋平台使用权进行了处分，原、被告的行为均损害了其他业主的合法权益，违反了法律的强制性规定，应属无效。原告徐良雨对被告中城飞祥公司的反诉请求辩称，被告的反诉请求不能成立，补充协议与商品房买卖合同是相对独立的合同，签订合同过程中，原告并不知道三楼的业主是谁，被告中城飞祥公司仅是将平台的使用权作为赠送的条件，不能影响合同的效力，对于原告来说，要求赠送是原告的条件，买房的时候是否有其他业主，原告并不知情，应当予以驳回。被告维多利商业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月15日，原告与被告中城飞祥公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于呼和浩特市××区以东维多利迎宾华庭第1幢西单元4011号、4012号、4013号房屋，建筑面积分别为124.67平方米、99.93平方米、99.89平方米；被告应当在2012年10月31日前，将商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告与被告中城飞祥公司签订了《补充协议》，约定：被告中城飞祥公司承诺将原告购买房屋所在的南侧外屋平台，面积约为480平方米的使用权作为优惠条件赠送给原告，该赠送面积不在合同约定范围之内，且不办理产权；原告应根据被告中城飞祥物业要求搭建阳光房，建筑施工应符合被告的要求确保安全无误并保证不影响下方商场营业需求。被告中城飞祥公司向原告徐良雨出具了《收据》七张，原告共向被告中城飞祥公司缴纳房款人民币1928958元。本院认为，原告与被告中城飞祥公司签订的关于商品房买卖合同的《补充协议》，约定被告将原告购买的房屋外屋平台的使用权赠送给原告，侵害了其他业主的合法权益，合同无效。《补充协议》的无效不影响双方买卖合同的效力，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。对于原告请求确认平台的使用权归原告所有，赔偿原告经济损失的诉请，本院不予支持；对于被告中城飞祥公司反诉请求确认《补充协议》无效的诉请，本院予以支持；对于被告中城飞祥公司反诉请求确认《商品房买卖合同》无效，返还房屋的诉请，本院不予支持；对于原告请求被告为原告办理房屋所有权证并承担违约金的诉请，因本案系确权之诉，原告的诉请属于房屋买卖合同纠纷，应另案起诉解决。依照《中国人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐良雨与被告（反诉原告）内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司于2013年1月15日签订的关于平台使用权的《补充协议》无效；二、驳回原告（反诉被告）徐良雨的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司的其他反诉请求。诉讼费：案件受理费收取人民币4590元，反诉案件受理费200元，由原告（反诉被告）徐良雨负担4690元，被告（反诉原告）内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司负担人民币100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 韩 宇人民陪审员 云耀志人民陪审员 孟丽旌 二O一七年二月十七日书 记 员 杨 婷