上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初15153号原告(反诉被告)：胡小群，男，1975年10月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)：张轶，女，1978年9月19日出生，汉族，住上海市长宁区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：赵振华，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：于永蓉，女，1958年9月6日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：岑星鹤，男，1954年9月30日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市徐汇区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：岑昳(系被告的女儿)，女，1984年9月11日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘冰，上海申亚律师事务所律师。原告张轶、胡小群与被告于永蓉、岑星鹤房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告于永蓉、岑星鹤诉反诉被告张轶、胡小群房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张轶、胡小群及其共同委托诉讼代理人赵振华，被告(反诉原告)于永蓉、岑星鹤及其共同委托诉讼代理人岑昳、刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张轶、胡小群向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行合同，办理完税和房屋产权过户手续。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认被告发出的解除合同函不发生法律效力；2.判令被告继续履行合同，协助办理系争房屋的产权过户手续。事实和理由：2015年10月23日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的上海市徐汇区龙漕路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，价格为220万元，装修补偿款25万元。合同签订后，原告支付被告113万元。2016年3月11日，原告收到被告于2016年3月10日发出的催告函，被告当时是知道原告有一套房屋在出售。2016年3月15日，被告向原告发出解除合同通知，原告于2016年3月16日收到，此时原告已经可以履行合同。于永蓉、岑星鹤辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是按合同约定向原告发出了催告函及解除合同通知，且已送达原告，故双方的合同已经解除。原告并没有告知被告其有一套房屋在出售。原告一直隐瞒其限购的事实，导致双方的合同到了过户的时间不能按时过户，是原告的违约行为导致合同的解除，原告应该承担责任。在2016年3月10日前，房屋中介明确告知被告，原告不能按时过户，被告也联系不到原告，所以被告向原告发出了催告函及解除合同通知。于永蓉、岑星鹤向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议已解除；2.原告按照总房价款的20%向被告支付解约违约金49万元。事实和理由：2015年10月13日，原、被告就系争房屋的购买协商一致，并签订《上海市房地产买卖合同》。原告承诺自身不限购，符合购房条件，并按照买卖合同及相关协议的约定，于2016年10月25日向被告支付了购房首付款(含定金)共计113万元。按照合同约定，2016年3月10日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。为此，被告提前两个月就催促原告办理审税审限购手续，原告却以各种理由拖延。2016年3月9日晚，原告在电话里自述其由于限购无法过户。3月11日，被告向原告送达了过户催告函，催促原告于2016年3月13日到交易中心一起办理过户手续，然而原告并未按约前往过户，直到2016年3月15日，被告见催告无果，遂在2016年3月16日向原告送达了解约通知。被告认为，原告故意隐瞒限购身份，且到期不过户，不支付剩余房款，其行为违反了合同的约定，也有违诚实信用原则，且给被告造成了巨大的经济损失和身心伤害，故提起反诉，请求判如所请。张轶、胡小群对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，原告要求继续履行合同。鉴于上海的房价一直在上涨，被告只有获利，没有经济损失，且被告也没有提供其受到经济损失的证据。根据合同法的规定，违约金远远高于被告的实际损失，要求驳回该诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告为系争房屋的共同共有产权人。2015年10月13日，被告于永蓉与原告张轶通过上海家标堂房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：由原告张轶购买系争房屋，转让价格245万元，定金10万元；并约定按本协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》；等等。该协议第六条约定：甲乙双方应当于2016年3月10日前共赴房地产交易中心办理过户手续，在过户前，甲乙双方应积极配合办理审税、审限购，并办妥过户所需的其他手续(如抵押注销、贷款、合同公证等)。2015年10月16日，被告于永蓉出具收到张轶定金10万元的《定金收据》。同日，双方签订《补偿条款》一份，于永蓉承诺：“系争房屋是满五年唯一一套房屋，并且此房的学区房户口五年内没有用过”。2015年10月23日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》一份，约定：系争房屋的房地产转让价款共计220万元；双方确认，在2016年3月10日前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理过户手续；原告逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向被告支付违约金，直至实际履行之日；自逾期之日起，被告有权催告原告履行，在被告催告的宽限期届满后原告仍未履行的，被告有权以书面形式解除本合同，并要求原告赔偿总房价款的20%；被告可从原告已付款中扣除违约金，余款返还给原告，已付款不足违约金的，原告应在接到书面通知之日起5日内向被告支付。该合同补充条款(一)约定：双方应当及时准备过户所需的手续和材料，并积极配合办理审税审限购手续(若有)，若因一方未能履行上述义务导致无法在本合同约定的时间内(2016年3月10日前)办理过户手续的，应由该方承担违约责任；被告应于2016年6月1日之前，将系争房屋交付给原告，双方验看无误后签订房屋交接书，若被告迟延交付系争房屋的，每逾期一日应按照总房价款万分之五支付违约金；原告应确保自身具有当前政策下的购房资格；若因原告方不具有购房资格导致合同无法履行的，原告应承担违约责任；若原告变更买受人可以继续履行本合同的，被告应配合重新签订合同并办理过户手续；因原告变更买受人导致过户时间延迟的，原告应当按照每日万分之五向被告承担违约金；若迟延30日仍然无法过户的，被告有权解除合同并追究原告的违约责任；本补充条款若与正文内容不一致的，以本补充条款为准。合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，原、被告均已知晓国家和本市住房限购规定，如因违反限购规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，原、被告双方同意双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于原告责任，造成被告经济损失的，原告应赔偿相应的损失。合同附件三(付款协议)约定：本合同签订后，原告已支付的定金10万元转为部分首期房价款，待原、被告双方签订合同并办理公证手续(若需)后当日内，原告再向被告支付部分首期房价款78万元，以上款项共同构成原告的首期房价款88万元；待双方办理过户手续(送件)，取得收件收据后当日内，原告应支付给被告第二期房价款127万元；系争房屋交付且被告将户口迁出后当日内，原告应支付给被告尾款5万元；双方对合同其他事项亦做了约定。2016年10月25日，原、被告又签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定：原告于签订买卖合同当日内向被告支付装修补偿款25万元；被告出售上述房屋实际净到手价为245万元(包括上述装修补偿及房屋买卖合同房价款)；本交易所产生的税、费及其他相关费用均由原告承担。被告承诺系争房屋为满5年生活唯一住房，如果不是，所产生的1%个税由被告承担。协议若与合同发生冲突，以此条款为准。合同签订当日，被告于永蓉出具收到原告装修补偿款25万元、首付款78万元的《收据》。2016年3月10日上午10时，被告致原告《过户催告函》，称：“您至今未完成房屋交易过户。现已书面形式通知您支付逾期部分违约金，我们将给予您两个工作日的宽限期，以书面通知您支付尾款及违约金，并根据合同在2016年3月13日上午9点前往徐汇区房地产交易中心办理过户手续。如未按约定前往，我们将以书面形式解除本合同，之前所产生的税费、中介费以及其他相关费用将由您全部承担”。原告于2016年3月11日收到该函件。2016年3月14日，原告致被告《对的复函》，表示：原告于2016年3月11日收到被告的《过户催告函》，当即发送短信给被告，要求于3月12日到交易中心办理审税手续，但被告短信回复3月12日去中介谈合同。后原告又电话与被告联系，被告仍回答3月12日去中介谈，被告并一再强调合同已经违约，不能再履行，不会去交易中心。故要求被告在3月17日上午9点去交易中心办理相关手续。该函件，被告于当日下午收到。2016年3月15日14时，被告致函原告，称：原告在签订合同时故意隐瞒限购身份，导致在合同约定期限内不能正常审税及过户交易，且原告明知通知被告审税时，合同已过最晚过户日，该合同已不具备审税条件，但原告依旧故意要求陪同审税。由于原告的行为给被告造成了极大的损失，故被告与原告解除合同。次日，原告收到该函。2016年3月19日，原告向被告发出《通知函》，称：原告曾多次催告被告配合办理过户相关手续，但被告一直未积极配合，故正式通知被告于2016年3月21日下午13时30分前去上海市徐汇区房地产交易中心，与原告一起办理审税过户等相关手续。该《通知函》被告收到。2016年3月21日，被告发短信给原告，称原告隐瞒了限购情况，且合同已经到期，故解除合同。该短信原告收到。2016年3月25日，原告向本院提起诉讼。又查明：2015年11月29日，原告张轶与案外人邓某某签订上海市虹梅南路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称虹梅南路房屋)的《上海市房地产买卖合同》。2016年2月，房地产交易中心受理了虹梅南路房屋的产权过户手续。同年3月11日，虹梅南路房屋的产权人被核准为案外人邓某某。审理中，原、被告均确认2016年3月12日，双方至中介处。原告称：2016年3月12日在中介处，被告提出要求解除合同，重新签订合同，房价变更为330万元，原告则不同意解除合同，也不同意新的价格，于是2016年3月13日未去交易中心。被告称：2016年3月12日，被告到中介处，告诉原告已经发出催告函，因原告隐瞒了限购事实，双方发生了争吵，且3月12日当天，被告已提出解除合同，所以不需3月13日去交易中心。审理中，被告称：因系争房屋的租约是至2016年5月31日届满，所以双方在合同中约定2016年6月1日之前交房。审理中，被告提供被告于永蓉的女婿赵某某与原告张轶于2015年3月9日晚上通话的录音文字资料，并由证人赵某某出庭参加了庭审质证。在该电话录音中，原告张轶称：其与被告签约时是“没有买房资格的，手上还有套房是准备卖、正在卖”；“现在卖掉了，然后那家贷款可能有点问题”；“今天已经10天了，我今天特地查了一下产证还没出来，我特地问了一下，大概明后，明天吧，产证可以出来了”；“我已经加急办了，我想加急出来了我马上就审税，我想审税我已经和中介说了，审税我也做加急，然后办产证的时候我也想那个赶紧处理掉、我想争取在3月底之前把这件事给办掉”；“其实我当时答应于阿姨的，审税时候会给她几十万，我现在其他钱都准备好了，我准备审税时候和她见面，打一笔钱给她的，还剩余点的话打算过户时候再给她”。审理中，原告表示：如果法院判决继续履行合同，愿意补偿被告20万元，并以现金方式支付剩余房款。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。按照合同约定，系争房屋应于2016年3月10日前办理过户手续，然届时并未办理过户。根据本院查明的事实，原告签订合同时存在限购事实，后原告虽然将其名下的虹梅南路房屋出售给他人，但因产权核准变更的时间晚于2016年3月10日，以致原、被告双方未能按时办理过户手续，对此原告存在过错。根据我国的法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同的约定，原告逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向被告支付违约金，直至实际履行之日；自逾期之日起，被告有权催告原告履行，在被告催告的宽限期届满后原告仍未履行的，被告有权以书面形式解除本合同，并要求原告赔偿总房价款的20%，但该合同中并未约定催告的宽限期为多久。根据本院查明的事实，2016年3月10日上午10时，被告致原告《过户催告函》，称原告未完成房屋交易过户，给予原告2个工作日的宽限期，要求原告在2016年3月13日上午9点前往徐汇区房地产交易中心办理过户手续。该催告函的内容可以证明被告给予了原告2天的宽限期。根据被告在审理中的自认，被告在2016年3月12日已提出解除合同，所以其认为3月13日不需去交易中心。可见，虽然被告在以《过户催告函》的形式给予原告2天的宽限期，但事实上，被告在2天宽限期未届满前已经表示解除合同，不同意合同继续履行。正是由于被告的拒绝履行，导致双方在2016年3月12日未能协商一致，而此时，原告被限购的事实已经消除，该合同已存在继续履行的可能。因此，被告于2016年3月12日提出解除合同的行为无效。由于原、被告间合同约定的过户期间及被告给予的宽限期均已超过，而原告未进一步提供已办理审税、审限购手续及被告拒绝协助办理上述手续的相关证据，且在双方对过户时间未再达成一致的情况下，原告在2016年3月14日向被告发出《对的复函》，要求被告在3月17日上午9点去交易中心办理相关手续，属于新要约，在被告未承诺的情况下，对被告没有约束力。2016年3月15日，被告致函原告，表示解除合同。鉴于此时被告已经具备解除合同的条件，且原告在2016年3月16日收到被告关于解除合同函件，故双方的合同于2016年3月16日解除。综上所述，本院认为，当事人行使权利履行义务，应当遵循诚实信用的原则，应当按照约定履行自己的义务。原告曾存在限购，导致双方交易时间的延误，原告的行为构成违约，依法应承担相应的民事责任。鉴于双方的合同在2016年3月16日已经解除，故原告关于确认被告发出的解除合同函不发生法律效力以及要求被告继续履行合同，协助办理系争房屋的产权过户手续的诉请，本院不予支持，对被告要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议已解除的反诉诉请，本院予以支持。鉴于双方的合同已经解除，故被告应当将收取的房款(包括定金、装潢补偿款)返还给原告。至于被告要求原告按照总房价款的20%向被告支付解约违约金49万元的反诉请求，鉴于双方的合同因为原告违约而在2016年3月16日解除，且原告反诉辩称被告主张的违约金远远高于被告的实际损失，而被告未提供其实际损失的依据，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定原告给付被告解除合同违约金14万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、合同法解释二第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、胡小群、张轶与于永蓉、岑星鹤签订的关于上海市徐汇区龙漕路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》于2016年3月16日解除；二、于永蓉、岑星鹤应于本判决生效之日起十日内返还胡小群、张轶房款113万元(包括定金、装潢补偿款)；三、驳回胡小群、张轶的诉讼请求；四、胡小群、张轶于本判决生效之日起十日内给付于永蓉、岑星鹤违约金14万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费16760元、反诉案件受理费4365元、财产保全费5000元，由张轶、胡小群负担18288元，于永蓉、岑星鹤负担7837元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一七年二月二十八日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。