徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初5466号原告：陈祖权，男，1963年10月2日生，汉族，个体户。委托诉讼代理人：杜庆珠，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，江苏淮海正大律师事务所律师。被告：丁前波，男，1993年5月27日生，汉族，无业。委托诉讼代理人：张莉，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，江苏红杉树律师事务所实习律师。原告陈祖权与被告丁前波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈祖权及其共同委托诉讼代理人杜庆珠，被告丁前波的委托诉讼代理人张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈祖权向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2017年4月4日签订的房屋买卖合同及2017年4月12日签订的存量房买卖合同；2、由被告赔偿原告损失150000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月4日，经中介介绍，原被告签订房屋买卖协议，原告将名下位于泉山区湖西雅苑房屋一套卖给被告，协议约定总价480000元，乙方首付10000元，余款办好房证时一次性付清。2017年4月6日，原被告一起至产权办理变更登记，办理完成后，被告支付80000元，同时被告承诺，余款办理贷款，最多半个月就可以支付完毕，但至今已近4个月的时间被告迟迟不支付剩余房款，已严重违约。原告已经配合被告在4月份办理的产权变更手续，如监管资金到位，产权证一周就可以办理完毕，被告现在虽未拿到房证，但原因在于被告自身资金不到位，原告无任何过错。另，在2017年4月1日，原告在同小区同栋楼10楼购买房子一套，房主是苗某，协议房价是530000元，原告出售涉案房屋的目的就是用卖房的钱付给苗某。由于被告迟迟未能支付剩余房款，加上近半年徐州房价上涨的状况，苗某以房款不能及时支付为由想解除合同，经多次协商，给原告以多支付房款55000元的代价，才未解除合同。同时原告为了使苗某的购房协议得以履行，多方借款，并承诺给予月息2分的利息，导致原告巨大损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告丁前波辩称，原告陈述被告迟迟不支付剩余房款是因为银行限贷政策的影响，不能规则于被告，且双方签订的房屋买卖合同被告已经履行完所有付款义务。双方于2017年4月12日到徐州市产权处办理产权变更登记，被告将120000元打入产权处监管帐户，80000元交付给原告，同日向中国农业银行徐州泉山支行申请280000元贷款，该贷款银行于2017年9月1日发放至产权处监管账户。2017年8月18日之前，原告未对银行贷款提出异议。因此，原告要求解除合同的诉请不应支持。被告要求赔偿损失没有事实与法律依据，应予驳回。原告陈祖权为证实其诉讼主张，提交了如下证据：1、2017年4月4日原被告双方签订的《房屋买卖合同书》、2017年4月12日原被告双方签订的《存量房买卖合同》。证明双方经中介邵红介绍原告将涉案房产出售给被告，当时商定的总价款为480000元，被告及中介明确告知原告全部房款于办理产权过户后15日内就能支付完毕，2017年4月4日的合同书条款并未经过原告签字确认。后在2017年4月6日原、被告及中介共同到不动产登记部门办理变更登记手续，当时被告承诺先付房款80000元，余款在15日内办理完再支付。2017年4月12日为了办理变更登记手续，签订了存量房买卖合同，合同对付款方式约定为余款280000元于2017年6月12日前办理完银行贷款批准手续支付，原告将相关房产变更手续办理完毕后被告拖延至今已经超过4个月仍未付款；经质证，被告丁前波对该组证据真实性无异议。对于《房屋买卖合同书》中为何是邵红代原告签字被告不清楚，但是该份合同事后是得到原告追认的，陈涛是原告的曾用名。《存量房买卖合同》不能证明被告承诺15日之内办理贷款，因为被告也是通过邵红进行的贷款申请。2、2017年4月2日原告与案外人苗某签订的《售房合同》、2017年6月15日原告与案外人苗某签订的《售房合同》、登记为原告儿子陈博林的泉山区湖西雅苑不动产权证书。证明原告出售本案争议房产的目的是为了筹集资金购买在同小区同栋楼1001室房产用于儿子结婚用房，因当时被告及中介承诺银行贷款最多15日就能批下来，原告才将涉案房产出售给被告，因被告迟迟不能支付剩余房产造成原告无法向苗某支付购房款，后因为房价上涨，苗某打算解除合同，因考虑到原告儿子结婚的需要，经多次协商最终以多支付55000元的价格购得苗某的房产；经质证，被告丁前波对证据2中的产权证真实性无异议，但是对两份售房合同的真实性无法确定，并且该购房行为是原告的个人行为，被告对此并无过错，不应承担责任。3、2017年8月19日原告向马某借款480000元的借条复印件。证明因被告未能及时支付购房款造成原告向马某借款480000元用于支付购买苗某的房款。经质证，被告丁前波对证据3的真实性无法确认，借款的目的也无法体现，借条是否履行被告不知晓。4、4份录音及书面整理资料，2017年8月25日、8月27日、8月28日的录音是原告与被告的录音，2017年9月1日的是原告与被告委托贷款的乔经理录音。证明被告购买原告房屋时承诺银行贷款在15日内能获得批准，在2017年8月25日当时原告已经多次催促被告，但是被告声称所有贷款手续委托中介办理，目前贷款手续办不下来，被告也没有能力支付房款，后双方就解除合同事宜进行了商谈，被告也找到中介要求退还中介费，录音说明被告已经不具备履行能力，原告出售房产的目的不能获得实现，双方的合同应当解除；经质证，被告丁前波认为8月25日的录音能说明原被告双方均是找中介邵红办理的买卖相关事宜，也是中介给被告承诺的房屋买卖及贷款等由中介包办，并且被告也是积极配合把相关该花的费用包含税款、手续费等均及时缴纳了；8月27日被告准备到中介协商中介费的事宜，并没有明确不履行原、被告双方的买卖合同；8月28日被告也再三催促中介并亲自到贷款行去询问，银行答复是国家政策控制，因此，足以证明是不能归责于被告的缘由。9月1日的录音恰恰能反映当事各方均为贷款的事情着急，并也经过努力了，被告也到银行催促多次，而事实是国家现在政策的实施造成今天这样的后果。5、证人苗某、马某出庭作证。证人苗某陈述，原告买证人湖西雅苑1001室的房子，签合同约定价款为530000元，但是6月份到期后没有给钱，证人便不同意卖了，最后与原告协商将房价加了55000元。现在房子已经过户，房款是8月份给清的。房款是监管资金300000元银行转款，其余都是现金。证人马某陈述，原告想买房子，钱不够，向证人借款480000元，100000元是转账，其余380000元是7月份一次性付的现金。8月19日打的借条，约定月息2分。经质证，被告丁前波对证人苗某的证言，就原告与苗某4月2日签订的合同来看，是在原被告签订卖屋买卖合同之前就已经与苗某达成买房协议，并且也是在原被告签订房屋买卖合同之前原告就已经与苗某履行了买房协议，并且该协议第五条约定原告于2017年6月15日之前付清余款给苗某，否则承担违约金，足以说明，原告与苗某没有必要在6月15日当日又签订另一份售房合同且提高55000元的购房款，不合情理，被告对证人陈述事实的真实性不予认可。买房行为是原告的个人行为，应充分考虑商业风险。责任不应归责于被告，扩大的损失应由其本人承担。对证人马某证言的真实性不予认可，证人与原告有利害关系，从出借480000元不打欠条就可以看出亲密的关系，并且只有100000元的银行记录，剩余380000元是现金也不能足以说明客观事实，不符合常理。并且该借条是产生于2017年8月19日，是原告与苗某房屋买卖主要义务履行完毕之后。被告丁前波为证实其辩称主张，提交了如下证据：1、2017年4月4日签订的《房屋买卖合同书》、2017年4月12日签订的《存量房买卖合同》、2017年4月13日的进账单、2017年4月12日原告出具的收房款的收据。证明2017年4月4日到4月13日原被告如约履行了房屋买卖合同，被告共计向原告支付20万元购房款；经质证，原告陈祖权认为2017年4月4日的《房屋买卖合同书》没有原告签字确认，对2017年4月12日的《房屋买卖合同书》真实性无异议，但是两份合同对付款方式的约定与双方口头承诺的不一致，被告承诺在房屋产权过户后十五日内支付完毕；对4月12日80000元房款已经收到，收据真实性无异议；对4月13日的进账单，因印章不清晰，无法确认该款项是否进入监管账户，且与合同约定的付款方式不一致。2、中国农业银行借款凭证、银行明细、短信提示打印件、个人购房担保借款合同、不动产抵押合同。证明被告是在中介邵红的安排和承诺下购买原告的房产，并及时申请办理了涉案房屋余款280000元的贷款，经过农业银行股份有限公司泉山支行审核通过于2017年5月24日签订了借款和抵押合同，但由于政府实施现在政策使280000元的贷款于2017年9月1日发放到产权处监管账户，现被告已经履行与银行的上述合同并进行了还贷行为；经质证，原告陈祖权对借款凭证真实性无异议，但是该借款是在原告起诉之后；对银行的明细真实性无异议；短信提示是打印件，对真实性不予认可；担保合同及不动产抵押合同显示的时间是5月24日，距离原告为被告办理过户手续超过一个半月，说明被告存在迟延办理贷款手续的行为。3、2017年6月4日被告丁前波（甲方）与案外人马丽（乙方）签订的《租赁合同书》、微信转账记录打印件，租赁合同甲方签名处由邵红代签。证明原告已经将涉案房产交付被告，并由中介邵红介绍租赁给案外人使用，案外人向被告支付了部分租房款，2017年6月4日开始出租及给付租金4090元。经质证，原告陈祖权对租赁合同及微信转账记录的真实性均不认可，租赁合同是否是合同约定的当事人本人签字还是邵红签字需要邵红及承租方到庭核实；微信转账是打印件应提供原件，否则不能作为证据使用。通过以上原、被告双方的举证、质证与双方当事人当庭陈述，本院经审查确认如下事实：原告曾用名为陈涛，系涉案徐州市泉山区湖西雅苑X-X-XXX4室房屋的所有权人。2017年4月4日，经中介邵红介绍，邵红代原告陈祖权（陈涛）（甲方卖方）与被告丁前波（乙方买方）签订《房屋买卖合同书》，约定：房屋坐落泉山区湖西雅苑X-X-XXX4室，房屋建筑面积87㎡，附属设施未装修；房屋总成交价480000元，首付定金10000元，余款办好房证时一次性付清；双方同意于2017年4月4日由甲方将房屋交付给乙方；乙方违约不得索要购房定金，甲方违约三日内退还乙方购房定金，并支付乙方定金同等金额的违约金。该合同甲方显示为陈涛，合同下甲方处由邵红代签。2017年4月12日，被告向原告支付房款80000元，原告出具收据一张。同日，原告陈祖权（出卖方）与被告丁前波（买受方）签订编号为XXX52的《存量房买卖合同》，约定：陈祖权、王素芹将坐落于泉山区湖西雅苑X号楼X-XXX4房屋出售给买受方，建筑面积86.31平方，房屋用途为住宅，房屋所有权证号为0029028；成交单价4634.46元/平方米，合同总价400000元；房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户；房屋权属核准转移登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款；买受方于2017年4月12日前，支付人民币120000元，买受方于2017年6月12日前，办理完相关银行贷款批准手续280000元；出卖方应当在2017年4月15日前，将房产交付给买受方。房产移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给买受人；土地使用权变更登记时如需要缴纳土地出让金、土地收益金或土地增值税等税费的，买受方承担；房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，买受方自愿承担本应双方缴纳的税费。原告陈祖权在出卖方处签字，出卖方共有人处陈祖权代王素芹签字，被告丁前波在买受方处签字，买受方共有人处王梦签字。同日，原告陈祖权（甲方、卖方）、被告丁前波（乙方、买方）与徐州市房屋置换中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》（编号为XXX249），约定：甲方与乙方在2017年4月12日签订《存量房买卖合同》，合同号：XXX152，将坐落于泉山区湖西雅苑X号楼1-704室的房屋（原房屋所有权（或不动产权）证号：XXX8）成交价格400000元，建筑面积86.31平方米出售给乙方；甲、乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责甲、乙双方办理不动产权证移交和资金交割手续；乙方将购房款400000元存入开户银行中国农业银行股份有限公司徐州分行，开户账号。同时卖出方在银行以陈祖权名义开设结算账号。买进方在指定银行以丁前波名义开设结算账户。房款存入监管账户，并经丙方核实后，丙方可受理买卖标的不动产转移登记申请。买方向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入资金结算账户；乙方在领取《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证，填写《徐州市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续。资金领款手续由丙方审核直接划至卖方开设的资金监管账户。涉及银行贷款的，需抵押房屋的不动产登记证办妥并领取后方可办理监管资金领款手续。该协议另就其他事项进行了约定。2017年4月13日，被告将120000元汇入账号的徐州市房屋置换中心托管账户。2017年5月24日，被告作为借款人与案外人王梦作为共同抵押人与中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行分别签订《个人购房担保借款合同》和《徐州市不动产抵押合同》各一份，约定：借款人丁前波为购买位于徐州市泉山区的住房借款280000元，期限为240个月，该借款划入徐州市房屋置换中心客户交易结算资金账号为的农行账户中；为确保上述《个人购房担保借款合同》的履行，抵押人丁前波、王梦愿意以其位于徐州市泉山区、建筑面积86.31平方米、价值400000元的合法房地产抵押给抵押权人中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行，被担保主债权数额为280000元，债务履行期限自2017年5月24日至2037年5月23日止。2017年9月1日，中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行发放了前述丁前波、王梦签订的《个人购房担保借款合同》中约定的贷款280000元并将该款存入原、被告及徐州市房屋置换中心约定的账号为的资金托管账户。其中《中国农业银行借款凭证》载明：该到期日期为2037年8月31日，还款日为每月1日，扣款账户为，还款方式等额本息还款，执行利率4.050800%，逾期利率6.76200%。2017年10月1日，被告向中国农业银行还款1772.63元。另查，原告与案外人苗某于2017年4月2日签订《售房合同》，约定苗某将坐落于泉山区湖西雅苑X-X-XXX1室房产出售给陈祖权，房产总价为530000元，预付定金100000元，在6月15日前付完余款。因陈祖权未能按时支付余款，双方于2017年6月15日重新订立《售房合同》，约定房产总价为585000元，购房余款在7月1日前付清。该售房合同现已履行完毕，并已将该房屋登记为原告之子陈博林为房屋所有权人。本案审理过程中，原告陈祖权陈述，一两年前涉案房屋的钥匙就在中介处，一直由中介出租，现在还是中介出租的。从4月份签订买卖合同之后租金就没有给过原告。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定并遵循诚实信用的原则行使权利、履行义务。本案中，虽2017年4月4日由中介邵红代原告与被告签订《房屋买卖合同书》，但原告随之于同年4月12日与被告又签署了《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》追认了邵红的代理行为，上述合同系双方为买卖位于徐州市泉山区房屋而达成的真实意思表示，对双方均产生法律拘束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告于合同签订后即由中介向被告交付了涉案房屋并由被告对外出租收益，被告亦应按合同约定及时向原告支付购房款。被告丁前波于2017年4月12日向原告陈祖权支付房款80000元，于2017年4月13日按双方约定存入资金托管账户120000元后，于2017年5月24日与中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行签订了《个人购房担保借款合同》和《徐州市不动产抵押合同》，以涉案房屋作为抵押向银行贷款280000元，系依约履行合同的行为且该履行行为并不违反合同约定。原被告双方在签订的《存量房买卖合同》明确约定除首付款外余款以银行贷款形式支付，被告于2017年6月12日前办理完相关银行贷款批准手续。被告已在《存量房买卖合同》约定的2017年6月12日前办理完有关贷款手续的情况下银行贷款未发放至双方约定的资金托管（监管）账户并不能归责于被告，不能认定被告存在违约行为。基于被告并不存在违约行为也没有怠于履行合同义务的行为，原告依法并不享有合同解除权。本案诉讼过程中，被告为购买房屋在银行所贷款项280000元已发放至双方约定的资金监管账户，加上被告此前已支付到该资金监管账户的首付款120000元及支付给原告的80000元，应当认为被告已经履行了合同约定的给付义务，因此，涉案房屋买卖合同应当继续履行。关于原告主张的损失，虽本案被告未有违约行为，但结合原被告及原告与办理贷款的中介的谈话录音显示，原告系基于相信本案房款正常情况下能够及时到位而购买他人房屋，确系因涉案购房款未能及时收到而产生了一定经济损失。考虑到原告至今未收到房款、而被告于合同签订后已实际占有涉案房屋并收取租金收益至今，及目前徐州市房价上升的多种情况，根据公平原则，本院酌定由被告补偿原告经济损失30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：一、被告丁前波于本判决生效后十日内向原告陈祖权补偿损失30000元；二、驳回原告陈祖权的其他诉讼请求。案件受理费8500元，减半收取4250元，保全费2520元，合计6770元，由原告陈祖权负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 车 勤二〇一七年十一月二十二日书记员 李欣睿