山西省闻喜县人民法院民 事 判 决 书(2017）晋0823民初1314号原告：山西杰锋环保设备制造有限公司，住所地：运城市闻喜县候村乡。法定代表人：杨红杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：余启昌，山西旭辰律师事务所律师。被告：山西中信燎原机械制造有限公司，住所地：闻喜县侯村乡。法定代表人：刘诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙光辉，山西同诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇筱婷，山西同诚律师事务所实习律师。原告山西杰锋环保设备制造有限公司与被告山西中信燎原机械制造有限公司合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告山西杰锋环保设备制造有限公司委托诉讼代理人余启昌、被告山西中信燎原机械制造有限公司委托诉讼代理人孙光辉、仇筱婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告山西杰锋环保设备制造有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告送达的解除合同通知无效；2.判令双方签订的《厂房租赁合同》继续履行并使用至2023年9月9日；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年9月，原、被告协商一致，被告将其公司原机修车间生产区2000㎡、办公区400㎡及原办公楼一楼西侧8间租赁给原告生产经营使用。租赁期限自2013年9月10日至2023年9月9日，为期十年，租金每年15.5万元，自第四年起随行就市。2017年6月20日，被告突然以原告拖欠租金为由，书面通知原告“在三个月内撤离我公司生产厂区”，单方解除租赁合同，原告认为被告的理由不能成立，事实是：自2013年9月原告承租被告厂房场地以来，到2014年底支付了全部租金，被告也开具了税务局通用机打发票，自2015年开始，原告已支付了租金12万元，被告却不给开具合法发票。为此，原告于2015年1月26日致函被告要求开具发票，以免影响租金的给付，被告收到公函后置之不理。由于原告支付租金后，被告拒开合法发票，造成支付不能报销，不能通过财务审计，故2015年的租金未能全额支付被告。原告曾于2015年12月22日、2016年12月22日分两次致函被告，要求开具发票，以便缴纳租金，被告仍然置之不理。事实证明，造成租金不能及时给付的原因是被告拒不开具合法发票造成的，被告负有过错。因此被告依据租赁合同第四条第四项单方解除租赁合同，既无事实依据，又无法律依据，其理由不能成立，该通知应依法认定无效。鉴于被告单方面解除合同的理由不能成立，在被告开具税务机关通用机打发票后，原告将足额支付租金，双方签订的《厂房租赁合同》应继续履行。被告山西中信燎原机械制造有限公司辩称，原告所诉不应得到支持，答辩人向其送达的解除合同通知合法有效，原告应立即支付拖欠的租金并如期搬离。一、由于原告长期拖欠租金，答辩人依据合同约定和法律规定通知其解除合同。原告对其拒付租金的行为提出的理由是答辩人未能开具发票，然而，未能开具发票不能成为原告拒付租金的合理事由：1.按照合同法规定，租赁合同出租方以交付房屋并维持其可用性为主要义务，享有获取租金的权利，承租人则应当按照约定的期限、方式和金额支付租金。本案中，答辩人作为出租方已履行合同的主要义务，原告在持续使用租赁物的情况下，有义务按照约定支付租金；2.双方所订立的合同，并未约定原告支付租金以答辩人开具发票为前提。从双方的交易习惯看，原告自2013年10月起至2014年年底先后分三次交付租金，答辩人于2015年1月22日方开具发票。可见，在合同实际履行中，对于租金的支付不以答辩人开具发票为前提。因此答辩人开具发票事项并非合同主要义务，原告以此为由拒绝支付租金，其理由不能成立。二、答辩人享有合同解除权。合同法第九十三条明确规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《厂房租赁合同》第四条第4款约定：“乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除合同，并按照第二条第3款执行……”。所以，答辩人通知原告解除合同依法有据，应予支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告方提交的第三组证据（水电费收据、《关于办公楼做防水处理的协议》及发票），被告方认为均无原件，故不予质证，经审核认为，该组证据证明内容与本案争议事实无关联性，不予认定；2.对原告方提交的第五组证据（开票申请三份），被告方辩称没有见到申请，经审核认为，该三份开票申请上均加盖被告公司公章，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为甲方、被告作为乙方签订了《厂房租赁合同》一份，合同约定：“甲方将位于进入厂门左侧第一栋厂房（原机修车间，以下简称租赁物）租赁于乙方使用，租赁物面积经甲、乙双方认可确定为：生产区2000平方米、办公区400平方米、另原办公楼一楼西侧8间。”、“租赁期限为10年。即从2013年9月10日起至2023年9月9日止”、“该厂房年租金总额为15.5万元，三年内租金不变。第四年根据当地租赁价格情况重新调整。”、“在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并按第二条第3款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。”等事项。合同底部加盖被告公司印章，并有甲、乙双方代表刘诚、杨红杰签字，但未写明签订日期。租赁合同签订后，原告分别于2013年10月10日向被告交纳2013年度租赁费34000元及押金38000元、于2014年3月31日交纳2014年上半年租赁费75000元、于2014年10月13日交纳2014年下半年租赁费10万元（多付2万元）、于2015年12月24日交纳2015年度租赁费10万元，2016年3月29日被告同意原告免交2016年1至6月租赁费。至此，原告共向被告交纳租赁费309000元及押金38000元。被告于2015年1月22日向原告出具2013年度、2014年度场地租赁费发票两张，其中：票号为00002159的发票载明场地租赁费34000元，票号为00002160的发票载明场地租赁费155000元。原告于2015年1月26日向被告发出开票申请，请求被告开具2015年的厂房租赁费发票，又于2015年12月22日向被告发出两份开票申请，请求被告开具2015年、2016年、2017年的厂房租赁费发票。被告于2017年6月20日向原告发出通知，载明：“因你公司在租赁我公司厂房期间拖欠租金，根据我公司与你公司签订的《厂房租赁合同》第四条第4款中的规定，限你公司从即日起缴清所有拖欠费用，并在三个月内自行搬离我公司生产厂区。”另查明，截止2017年9月，原告应交租金53.775万元，实交租金309000万元，已交押金38000元，现欠交租金228750元，被告已为原告开具189000元租金的发票，尚有120000元租金未开具。以上为本案事实。本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应依照约定严格履行各自的义务。原告在依约向被告交纳了押金及2016年7月1日之前的租赁费后，被告仅向原告出具了2013年和2014年租赁费发票，未向原告出具2015年之后的租赁费发票，尽管关于被告的开具发票义务未在合同中明确约定，但从交易习惯及双方的实际履行情况来看，开具租赁费发票应系出租方的一项附随义务，被告应遵循诚实信用原则积极履行。被告不全面履行义务的行为，是导致原告停止支付租赁费的原因，原告据此行使不安抗辩权，停止向被告履行支付2016年7月1日后的租赁费的合同义务并无不当。被告在收到原告三次开票申请后，均未予以回应，原告自2016年7月1日停付租金至今，被告也未按合同约定书面通知原告交纳租赁费，其上述行为不当地促成了合同约定解除条件的成就，应视为解除条件不成就。在合同不存在已经出现了不可抗力致使合同无法履行的情况下，被告通知原告解除合同的理由不充分。现原告请求确认被告发出的解除合同通知无效，本院依法予以支持。关于原、被告双方签订的《厂房租赁合同》今后是继续履行或解除，原、被告双方在不能达成一致意见的情况下可另案起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第七十五条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告山西中信燎原机械制造有限公司于2017年6月20日向原告山西杰锋环保设备制造有限公司发出的通知无效。案件受理费100元，由被告山西中信燎原机械制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判长  王文生审判员  杜云凯审判员  马浩洁二〇一七年十一月十二日书记员  梁 珊