四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0703民初4286号原告：王玲，女，1964年4月25日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。原告：刘凡必，男，1956年5月9日出生，汉族，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。二原告共同委托诉讼代理人：衡山，四川守信律师事务所律师。被告：四川凯信房地产开发有限公司，住所地：绵阳科创园区孵化大楼。法定代表人：陈清平，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖骑虎，四川科通律师事务所律师。原告王玲、刘凡必与被告四川凯信房地产开发有限公司（以下简称“凯信房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员田浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玲、刘凡必及其委托诉讼代理人衡山、被告凯信房地产公司的委托诉讼代理人廖骑虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玲、刘凡必向本院提出诉讼请求称：1、依法判决被告向不动产办证部门提交办理权属转移登记的相关资料，协助办理凯信·水韵滨江二期5幢2单元22层2号、5幢2单元22层5号房属权登记证书；2、依法判决被告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，违约金按房款1356000元为基数，从2014年4月1日起算，按每日万分之一支付违约金至2015年12月31日86919.6元；从2016年1月1日起按每日万分之二支付违约金至取得转移登记之日止（暂计算至起诉之日为162177.6元）；3、依法判决被告退还应由被告承担的安置房公摊面积超过12%部分的房屋价款31188元，其中5幢2单元22层2号：19182元；5幢2单元22层5号：12006元；4、依法判决被告交付由税务部门开具的不动产销售发票给原告；5、依法判决被告交付维修基金专用票据给原告；6、依法判决被告将收取的契税19256.29元退还给被告；7、诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议》、《补充协议》，原告将绵阳市涪城区滨河北路38号滨河小区B区4幢1单元第2层1号房交被告拆迁开发商品房。被告于2013年12月1日将其开发的位于凯信.水韵滨江二期5幢2单元22层2号面积139㎡、5幢2单元22层5号面积87㎡商品房交付原告作为拆迁补偿，按绵府发（2010）14号第三条第一款第（七）项规定，经查：被告还房面积公摊率为14.3%超出规定的12%；又：被告安置补偿房屋、代收维修基金，应提供不动产销售发票、维修基金专用票据；依据国家税收政策，拆迁还房免征契税，被告收取的契税应退还；按法律规定被告应当在商品房交付之日起90日内办理房屋所有权证，逾期，应支付违约金并继续履行。为维护合法权益，诉至来院，要求判如所请。庭审中，原告明确第1项诉讼请求为：请求判令被告向不动产登记机关提交凯信·水韵滨江二期5幢2单元22层2号、5幢2单元22层5号房屋的不动产销售发票、商品房买卖合同、开发商提供税务局出具的契税免税的证明、维修基金的正式票据，并代原告领取不动产登记证书。变更第2项诉讼请求为：违约金按转移登记的违约金以1356000元为基数，从2014年3月1日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2016年5月31日止，计169500元。从2016年6月1日起以1356000元为基数按每日万分之二计算违约金至取得所有权证书之日止。增加一项诉讼请求为：8、要求被告向原告支付办理初始登记违约金，从2015年7月1日起按照1356000元为基数按日万分之一计算至2015年12月30日止，计24814.8元。并自愿放弃了第4、5项诉讼请求。被告凯信房地产公司辩称：1、关于要求我方提交不动产销售发票、商品房买卖合同、开发商提供税务局出具的契税免税的证明、维修基金的正式票据，我们认为被告没有权利也办不到在没有缴纳相应税费的情况下出具发票，本案是拆迁关系不应当出具商品房买卖合同，契税免税证明我们认为不应当由被告出具，维修基金正式票据应当由房屋维修基金管理部门出具，最后我们认为被告没有义务代原告领取证书，原告方可以自行领取；2、转移登记违约金我们不应当支付，因为办理转移登记需要原告方提交相应的资料，根据双方签订的权属登记补充协议，原告应当举证证明已经提交相应的办证资料，否则应当承担举证不利的相应后果；3、公摊面积，原告方出具的文件已经废止，取代的是棚户区改造和旧城改造的相关文件，我们认为双方的权利义务应当以拆迁安置协议为准；4、对代收契税我方愿意退还，代收契税的原因是按照拆迁安置补偿协议的约定由被告方协调相关政府部门争取税费减免，而不能认为我方附有相关的办证义务以及必须减免税费责任；5、对初始登记的违约金，双方签订的权属登记协议，其内容是针对普通买房人签订的，该协议的条款明确指向依据商品房买卖合同补充协议再次制定的，事实上是原告趁我方工作人员疏忽，误签该协议，并不是我方真实意思表示，因此我认为不应当支付初始登记违约金。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定，2010年12月25日，原告王玲、刘凡必作为乙方（被拆迁人）与被告凯信房地产公司签订《房屋拆迁安置协议》一份，约定二原告将其所有的位于绵阳市涪城区滨河小区B区4幢1单元第2层1号房交由甲方拆迁后进行开发，该房建筑面积为141.73平方米，双方约定采用产权调换安置的方式补偿，应还建房建筑面积为283.46㎡，合同第八条约定：“办证税费及维修基金由乙方承担，甲方负责人向政府房管部门协调契税补缴新增面积部份；维修基金补缴扣除原已缴部份后的差额”，合同第九条约定：“乙方若选择两套房，除按本协议的第六条计算补交或补退房款后，还应补交另一套房屋的水、电、气等入户费、安装费（约1.5万元）”等，二原告在合同乙方处签名捺印，被告在甲方处盖章。同日，二原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋拆迁安置补充协议》一份，约定二原告自愿选择甲方开发的凯信.水韵滨江二期5幢2单元22层2号（面积约139平方米）、5幢2单元22层5号房屋（面积约87平方米）两套。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定被告向二原告应还房建筑面积为283.46平方米，二原告选房建筑面积共226平方米，剩余57.46平方米以现金6000元/平方米为单价由被告向二原告进行补偿，计344760元，另加过渡费、装修补偿费、空调移机费、拆迁奖励等费用200000元，由被告一次性向二原告补偿544760元等。上述协议签订后，二原告向被告交付了房屋及房屋所有权证书等，被告向二原告支付了上述约定款项，并对案涉房屋进行了拆迁开发建设。2013年11月14日，原告王玲向被告缴纳了5-2-22-2号房屋代收维修基金10620元、面积补差款13980元、5-2-22-5号房屋代收维修基金6503.25元、配套设施费15000元、代收契税、贴花税、办证费用、工本费19256.29元，并向小区物业中心缴纳了上述两套房屋的物业服务费，接收了上述房屋。经查，被告交付二原告凯信.水韵滨江二期5幢2单元22层2号房屋建筑面积141.62平方米。其中套内面积121.61平方米、公摊面积20.01平方米；被告交付二原告凯信.水韵滨江二期5幢2单元22层5号房屋建筑面积86.72平方米。其中套内面积74.47平方米、公摊面积12.25平方米。两套房屋公摊率均为14.13%。2015年10月26日，二原告与被告签订《关于四川凯信房地产开发有限公司办理权属登记协议书》一份，约定：“……一、按原各业主所订《房屋买卖合同》应于2015年6月30日前取得权属证明，但是由于开发商自身原因造成逾期，其责任在开发商，应由开发商向房屋管理部门申请办理权属登记，业主予以配合。二、四川凯信房地产开发有限公司已构成违约行为，承诺于2015年7月1日至2015年12月31日前将水韵滨江二期房屋权属证明（房屋总登记）办理完毕，同时按《商品房买卖合同》补充协议第四条第1项一次性现金支付各业主所付房款总价的每日万分之一的违约金（违约金结算天数计算方法为：从2015年7月1日至房屋权属证明办理完毕并公示各业主之日止的合计天数；违约金支付方式：在房屋权属证明公示各业主当日以现金方式支付）。……四、四川凯信房地产开发有限公司应于2016年3月1日起90天内提交办理房产证资料齐全的所有业主的资料到地税局、住建局等有关部门办理房屋产权转移登记。即办妥《房屋所有权证》后，凭《房屋所有权证》向国土局办妥《国有土地使用权证》。资料未交齐的业主耽误办证责任自负。五、2016年3月1日至2016年5月31日，因四川凯信房地产开发有限公司未能向地税局、住建局等有关部门提交房屋产权转移登记资料，造成再次违约，应按各业主房款总价的每日万分之二现金支付违约金。违约金结算天数计算方法为：从2016年6月1日起至四川凯信房地产开发有限公司将登记资料提交至相关部门为止。违约金支付方式：每月底在原售房部财务室以现金方式支付”等。原、被告分别在合同上签名和盖章。被告在2015年12月30日取得案涉房屋的总产权证。另查，原、被告双方未签订《商品房买卖合同》，被告未向二原告出具不动产销售发票、维修基金专用票据。被告凯信房地产公司向绵阳市涪城区地方税务局提交《凯信公司“水韵滨江”项目拆迁还建房（个人）应缴契税统计表》于2017年11月13日经审批并出具结论，二原告名下的案涉小区5-2-22-2号房屋核定房屋发票金额为486826.86元，应缴纳契税14604.81元；5-2-22-5号房屋核定房屋发票金额为456188.34元，应缴纳契税8943.78元，并注明“以上数据已核属实，本次不符合政策性迁策契税优惠政策”。上述契税合计金额23548.59元。再查，如委托被告办理产权转移登记，二原告须向被告提供拆迁协议及补充协议原件、身份证明等，并向被告出具授权委托书，庭审中，二原告未举证证明将上述资料交由被告。再查，二原告主张被告退还超过公摊面积房款，并提交绵阳市人民政府绵府法[2010]14号《关于印发的通知》，该《通知》第三条拆迁补偿安置规定“……（七）实行房屋产权调换的，非住宅按被拆迁房屋和安置房屋的市场评估价结算差价；住宅按被拆迁房屋和安置房屋的市场评估价结算差价，拆迁非电梯住宅安置电梯住宅，安置公摊面积超过12%部分的价款由拆迁人承担”；第七条附则规定：“……（三）本办法自发布之日起施行，有效期一年”。本院认为，原、被告签订的拆迁补偿安置协议及其补充协议以及《关于四川凯信房地产开发有限公司办理权属登记协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，各方都应当遵照执行。依照双方的合同约定，被告逾期办理案涉房屋产权初始登记，应当向二原告支付违约金。因本案不属于商品房买卖合同纠纷，二原告未与被告签订商品房买卖合同，无计算违约金的基数，但根据双方签订的拆迁安置补偿协议及补充协议，可以比照房屋单价6000元/平方米确定案涉房屋违约金计算基数，即本案违约金计算基数标准为1370040元[6000元/㎡×（141.62+86.72）㎡]，经计算，被告应当向原告支付的办理初始登记违约金为24934.73元(1370040元×0.0001/日×182日)，原告主张被告支付24814.8元未超过上述金额，本院予以支持。原告主张由被告向不动产登记机关提供案涉商品房买卖合同，因本案系拆迁安置合同关系，双方未签订《商品房买卖合同》，故原告的该项主张，本院不予支持。原告未举证证明被告有义务代原告领取不动产登记证书，故其主张被告代其领取证书的主张，本院不予支持。原告向被告缴纳了维修基金和收取了还建的房屋，被告应当向原告出具相应的不动产销售发票和维修基金专用票据，被告称上述票据系由行政主管机关出具的意见与查明的事实不符，被告应当自取得上述票据后及时交付给原告，现原告未举证证明被告有向不动产登记机关提交维修基金正式票据和不动产销售发票的义务，故其该项主张，本院不予支持。因案涉房屋不属于免税范围，故原告要求被告提交免税证明的主张，本院亦不予支持。根据查明的事实，原、被告双方约定了办理转移登记的时间，但也同时约定了被告只有将交齐符合办理转移登记条件资料业主的办证资料交付不动产权登记机关的义务。本案中，二原告房屋应当出具购房发票金额以及应当缴纳契税金额均在2017年11月13日才由国家地方税务机关所确定，而不动产销售发票和契税发票的出具均系办理产权转移登记的前提。二原告向被告提前预交的契税、印花税、工本费、办证费用总额为19256.29元，而实际确定的二原告应缴纳的契税金额就已经达到23548.59元，该差额应当由二原告补足，并取得契税发票来作为办理产权转移登记的前提条件。同时原告也未向被告提交拆迁协议及补充协议原件、身份证明、授权委托书等，其对于案涉房屋未办理产权转移登记亦负有责任。故其在未提供完全办证资料的情况下要求被告承担逾期办证违约责任，于法无据，本院不予支持。二原告要求被告退还超过规定公摊面积房款的主张，因其依据的政府政策已经失效，现又未能举证证明被告应当退还该费用，对原告的该主张，本院不予支持。原告主张被告退还收取的契税、印花税、工本费、办证费用19256.29元，被告对该主张认可，本院予以支持。原告应收到该款后自行向税务机关缴纳案涉房屋的相应税费。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川凯信房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王玲、刘凡必支付逾期办理初始登记违约金24814.8元；二、被告四川凯信房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王玲、刘凡必返还代收的契税、印花税、工本费、办证费用19256.29元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王玲、刘凡必的其他诉讼请求。案件受理费7294元，减半收取计3647元，由原告王玲、刘凡必负担2970元，由被告四川凯信房地产开发有限公司负担677元。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  田浩二〇一七年十一月二十日书记员  刘洋