江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终7314号上诉人（原审被告）：李霞，女，1965年3月14日生，汉族，住上海市静安区��委托诉讼代理人：杨铮，江苏九胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙红梅，女，1980年5月12日生，汉族，住山东省郯城县。委托诉讼代理人：常浩，江苏六典(上海)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟云仙，女，1937年11月7日生，汉族，住上海市静安区。上诉人李霞因与被上诉人孙红梅、钟云仙房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2016)苏0583民初8891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李霞上诉请求：1、依法改判孙红梅与钟云仙签订的房屋买卖合同无效；2、依法改判钟云仙返还孙红梅购房定金20000元；3、本案一、二审诉讼费用由孙红梅、钟云仙承担。事实和理由：1、钟云仙无权代理房屋产权人签订房屋买卖合同，因此房屋买卖合同无效。钟云仙无书面授权，一审法院仅凭中介公司人员提供的与李霞生日一致的微信号和头像就推定是李霞本人不符合证据规则，因微信内容与中介单方面口头表述一致，就推定房屋买卖合同有效，更加不符合法律规定。钟云仙在合同上签字，不构成表见代理。无权代理行为在被代理人拒绝追认的情况下无效，本案所涉房屋买卖合同无效。2、本案孙红梅证据来源均来源于中介人员，因中介人员与本案有重大利害关系，其证据不具有证明效力。3、钟云仙收取定金，应承担返还定金责任。本案最大过错为中介人员，应由其承担相应损失。李霞并补充认为，讼争房屋系其与其丈夫佐野和敏共同共有，钟云仙代理李霞签订昆山市存量房买卖合同并未代理佐野和敏签订该合同。佐野和敏也是本案的适格被告，应参与本案诉讼。一审法院未通知佐野和��参与诉讼，遗漏了诉讼当事人。孙红梅辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回李霞的上诉。关于是否属于无权代理其一审时已经进行了阐明。关于是否追加左野和敏为当事人，因本案是买卖合同纠纷，作为买卖合同的相对人是李霞，李霞所提上诉理由不成立。孙红梅向一审法院起诉请求：1、判令李霞、钟云仙返还定金20000元及支付违约金233000元；2、李霞、钟云仙承担律师费15000元；3、诉讼费用由李霞、钟云仙承担。一审法院认定事实：昆山开发区世茂东一号新城XX号楼1104室房屋（产权证号30××63）为李霞及其配偶佐野和敏共同所有，产证登记日期为2013年8月8日；钟云仙系李霞之母。2016年3月9日，孙红梅作为卖方（乙方）、李霞作为卖方（甲方）、钟云仙作为卖方代理人在昆山理想家园房地产咨询有限公司（丙方）居间下签订《昆��市存量房买卖合同》一份，约定：甲方同意将坐落在昆山开发区世茂东一号新城XX号楼1104室房屋出售给乙方，转让价格为1165000元，签约时乙方向甲方支付定金20000元，签约后甲乙双方于4月15日前备齐所有资料，配合丙方到银行（或公积金中心）申请贷款，在办理过户当日支付房款475000元，在银行放贷后三日内支付房款650000元，尾款20000元在交房时结清；若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书，若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行则代理人需承担本合同之违约责任；甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违��金；如因合同纠纷起诉至法院的，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等）；补充约定：1、钟云仙承诺已经取得本房产产权人李霞、佐野和敏的合法授权，若因产权人不同意，本合同中的条款无法履行本合同正常交易，由甲方承担赔付乙方孙红梅两倍定金；2、乙方知晓本房屋存在租赁，时间2017年3月8日到期。该合同还约定有其他内容并由孙红梅、钟云仙（代李霞）签字确认。合同签订后，钟云仙收取孙红梅定金20000元。后各方因房屋买卖合同履行发生争议，李霞及钟云仙均未再配合孙红梅办理相应房屋过户手续，孙红梅遂诉诸一审法院。另查明：孙红梅就合同签订和履行过程申请中介方人员狄峰、程彬出庭作证。狄峰出庭陈述：当时涉案房屋是房东李霞挂在我公司出售的，但是价格一直不稳，后来2016年3月9日双方价格谈好了，根据李霞的要求到上海找她母亲签合同，签完合同后因为房东违约不想卖了，所以孙红梅起诉要求违约赔偿。涉案房屋大概2012年或者2013年就挂着了，当时我在涉案房屋所在小区做物业，所以和李霞认识的，后来出来做中介，李霞和我打电话说想将房屋出售，所以就把房子挂起来了。合同签订房东李霞和她母亲沟通好了，让我去上海找钟云仙签订房屋买卖合同，在上海签合同的时候李霞有打电话和发微信给我，合同签订的时候有孙红梅及其姐夫、李霞母亲、李霞嫂子、还有我和程彬，一直谈到晚上9点半钟。程彬出庭陈述：2016年3月9日下午，狄峰联系客户和房东说价格谈妥了去上海签字，孙红梅是在大润发取款机里取了定金，取完定金房东说要涨价，后来双方做工作协商好之后孙红梅及亲戚，我还有狄峰��车去上海，在高速上李霞打电话要求再次涨价，我和孙红梅说到地方再看看，如果谈妥就签，谈不妥就算了，我们过去的时候就是在钟云仙小区门口停的车，当时钟云仙还有李霞嫂子，她们两个人在小区门口一个便利店，大概在小区门口300米左右，里面是一个很大的商场，虽然李霞本人没有在场，因为产权人是李霞和她老公，当时所有情况李霞嫂子都用微信和她联系，最后客户比较中意这套房屋，后来还是谈妥了，在做合同的时候我告知钟云仙虽然你不是产权人，但是签字也是要负法律责任的，钟云仙说清楚。因为李霞在国外不方便，所以把准备资料的时间改到4月15日，因为前段时间昆山房价一直在涨，李霞感觉她卖亏了。庭审中，孙红梅提供中介方狄峰微信聊天记录、邮件发送记录。微信聊天记录显示2016年3月9日晚上18点36分，账号为“lixia19650314”的微信用户申请添加中介狄峰微信为好友，双方在当日的微信聊天记录中商定房屋成交价格为1165000元，其后2016年3月10日至3月23日的微信聊天记录中双方就在国外办理授权委托事宜进行沟通，2016年3月25日该微信用户提出有下家出价123万元购买房屋，需要买家加价至122万元，狄峰回复客户不同意加价，该微信用户表示不同意继续卖房；邮件发送记录显示狄峰于2016年3月23日向收件人为李霞的账号为“Sasahome1@ttv.ne.jp”的邮箱发送“夫妻委托公证昆山版”的邮件。孙红梅还提供其2016年4月22日与手机号为189××××9565的通话记录，孙红梅指认该手机为钟云仙手机号，通话对象为李霞，李霞在通话中陈述：房子我现在不卖了，本来是想卖的，但是房子他们做了网签，我现在卖不出去了，现在房子都涨价了，签合同时我妈妈经过我的同意的，当时我给中介说，你们不要来��等我回来再签，你们当天非要过来跟我妈妈签了，我知道跟我妈妈签了都没有用的，现在不是这个价钱了，这个合同是没有效力的，合同上不是我的名字，房产证上不是我妈妈的名字。李霞与钟云仙对孙红梅提供的上述证据及证人证言均不予认可，不认可“Sasahome1@ttv.ne.jp”的邮箱及“lixia19650314”的微信使用者为李霞，但认可189××××9565的手机号为钟云仙使用。孙红梅申请对其提供的通话录音对象是否为李霞本人进行鉴定，但鉴定机构因录音资料时长较短，资料中有效语音数量不足，语音特征反映不充分，且被鉴定人李霞不在国内，无法采集对比样本，故退回该鉴定。再查明：案涉房屋已于2016年6月15日过户至案外人黄燕燕名下，李霞认可案涉房屋已经转让给案外人。钟云仙为证明其签订合同时神智不清提供其2015年12月2日出院小结载明：钟云仙���冠状动脉粥样硬化性心脏病，高血压病（极高危）入院治疗，出院时症状为患者无胸闷胸痛，无头晕，无气急，神清气平。孙红梅对该证据真实性认可，但认为该记录中表明钟云仙意识清醒，具有完全民事行为能力。孙红梅为证明其律师费损失15000元，提供其《聘请律师合同》及律师费发票。李霞、钟云仙对此不予认可，认为李霞、钟云仙一直愿意退还20000元定金，且诉讼不是必然要请律师，孙红梅完全有能力自行诉讼，且律师费过高。上述事实由孙红梅提供的《房屋买卖居间合同》一份、定金收据一份、房产证复印件一份、微信聊天记录一组、邮件一份、通话录音一份、李霞、钟云仙提供户籍信息一份、房产证复印纸一份、出院小结一份及本案庭审笔录在案作证。一审法院认为，合法有效的房屋买卖关系受法律保护。本案争议焦点���于李霞是否为合同相对方。根据孙红梅提供的证据一审法院认为钟云仙以李霞代理人的身份与孙红梅签订房屋买卖合同，虽然钟云仙与李霞未签订书面的授权委托书，但根据孙红梅提供的中介方狄峰微信聊天记录、邮件发送记录、通话记录等证据，已经足以推定李霞在双方签订合同时是知情的且事后在相当长的一段时间内都在积极办理相应委托手续，理由如下：1、狄峰、程彬作为案涉房屋买卖合同居间方昆山理想家园房地产咨询有限公司的员工，与合同双方均无利害关系，二人对合同签订及履行过程的陈述完成、连续，具有较高的证明力；2、狄峰于2016年3月9日18点36分开始的与微信号为“lixia19650314”的微信聊天记录与孙红梅及中介方陈述的合同签订及履行的过程能够吻合，且李霞的出生年月即为1965年3月14日，与该微信号一致；3、中介方狄峰向账户名为李霞的“Sasahome1@ttv.ne.jp”的邮箱发送了“夫妻委托公证昆山版”的邮件，该邮箱尾缀“.jp”经查为日本的邮箱后缀，这与本案当事人陈述的李霞常年居住在日本的事实也能够对应；4、孙红梅提供的其与手机号为189××××9565用户的通话记录，李霞、钟云仙认可该手机号为钟云仙使用。李霞、钟云仙虽对孙红梅提供的微信聊天记录、邮件发送记录、通话录音及中介方证人证言均不予认可，但孙红梅提供的上述证据已经形成完整的证据链，在证据证明效力上具有高度盖然性，一审法院据此足以认定钟云仙在签订合同时取得了李霞的授权，李霞在合同签订后也在积极办理相应手续，故李霞应为案涉房屋买卖合同的相对方，孙红梅与李霞之间的房屋买卖关系合法有效，双方均应当按约定履行合同约定权利义务。李霞及钟云仙认为该合同未取得房屋另一共有人佐野和敏的追认应为无效合���，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，李霞、钟云仙的辩称无法律依据，一审法院不予采纳。李霞、钟云仙辩称钟云仙在签订合同时神智不清，但其提供的出院小结中未见载明钟云仙神智不清，不能证明其的主张，一审法院对此不予采纳。现李霞以房屋涨价为由拒绝履行与孙红梅之间的房屋买卖合同，且案涉房屋在2016年6月15日已经过户至他人名下，李霞的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。现孙红梅要求解除合同由李霞、钟云仙返还定金20000元并赔偿违约金233000元，一审法院认为李霞的行为构成根本违约，孙红梅有权解除案涉合同并要求李霞返还定金20000元；合同中约定的违约金为合同���价的20%即为233000元，因昆山市房屋价格在2016年3月至今房屋价格上涨幅度远高于20%系众所周知的事实，故孙红梅该诉请合理，一审法院对此予以支持。孙红梅还要求李霞、钟云仙支付律师费15000元，双方合同中虽约定违约方应承担守约方支出的律师费，但孙红梅已经选择要求李霞、钟云仙以支付违约金的方式承担违约责任，故孙红梅该项主张无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。钟云仙作为李霞的代理人，在此房屋买卖合同的行为均系代理李霞所为，故钟云仙在本案中不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告孙红梅与被告李霞双方于2016年3月9日签订的《房屋买卖��间合同》解除。二、被告李霞于本判决生效之日起十日内一次性归还原告孙红梅购房定金20000元并支付原告孙红梅违约金233000元。三、驳回原告孙红梅其余诉请。案件受理费5320元，由被告李霞负担5022元，由原告孙红梅自行负担208元。该款原告孙红梅已经预交，被告李霞在履行上述付款义务同时一并支付原告。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证和交换。李霞提交下列证据：1、佐野和敏的身份证明；2、李霞和左野和敏的婚姻关系证明；3佐野和敏要求参与诉讼的信函，证明佐野和敏和李霞是合法夫妻关系，同时证明佐野和敏未收到任何昆山法院的通知参与诉讼；4、注销存量房买卖合同备案申请表，证明当时中介昆山理想家园房地产咨询有限公司承认对于双方买卖的委托并未经李霞和孙红梅的授权进行了网签备案，现申请撤销，若产生任何纠纷由该公司负责。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在李霞无订立合同的意思表示情况下，孙红梅与中介人员无从联系到钟云仙订立合同。从涉案房屋买卖合同订立过程来看，孙红梅系在中介人员的陪同下，前往李霞之母钟云仙在上海的居住地处订立合同。合同订立过程，与孙红梅提供的中介方狄峰微信聊天记录、邮件发送记录、通话记录、以及证人证言能够相互印证，能够证明钟云仙经李霞授权，代为订立涉案房屋买卖合同。一审认定李霞为合同相对方，并无不当。李霞就此所提上诉理由不能成立。该合同合法有效，合同双方应按约履行。李霞现拒绝履行涉案房屋买卖合同，且涉案房屋已经过户至他人名下，构成根本违约，应承担相应的违约责任。现孙红梅要求解除合同，返还定金并赔偿违约金，一审判决予以支持，并无不当。佐野和敏并非合同相对方，李霞主张一审判决遗漏当事人的上诉理由不能成立。中介方昆山理想家园房地产咨询有限公司并非本案当事人，李霞认为中介方存在过错，应由其承担相应损失的主张，不属本案审理范围，该上诉理由本院不予采纳。综上，李霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5022元，由上诉人李霞负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十一月七日书记员  姜 瑛