上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终13523号上诉人（原审被告）：尤浩，男，1989年6月21日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邱颖皓，女，1977年8月28日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：陈琳，上海市龙光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈根宝，男，1957年6月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。上诉人尤浩、邱颖皓因与被上诉人沈根宝房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初54016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尤浩上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回沈根宝的原审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由沈根宝承担。事实与理由：一、原审关于尤浩与邱颖皓恶意串通损害沈根宝利益的认定，没有事实根据。涉案的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）成交价格为200万元，该情况已经反映：尤浩系本着维护沈根宝利益的宗旨，将系争房屋出售给邱颖皓。尤浩本案中出售房屋的举动完全符合尤浩与沈根宝及债权人之间的约定。在沈根宝到期不向债权人还款的情况下，关于系争房屋是否需要出售，只有债权人有权决定，系争房屋最终200万元的成交价，是经过房产交易中心税务部门核准的市场价格，故不存在尤浩低价抛售房屋的情形。尤浩与邱颖皓此前从不认识，双方系在中介公司的主持下签署合同，完成交易。现并无任何证据证明双方存在串通。原审以邱颖皓未至现场看房、尤浩与邱颖皓修正、变更合同内容等属于违背生活常理的行为为由，认定尤浩与邱颖皓存在恶意串通，系按照对专业人员的职业要求来评价作为普通百姓的尤浩、邱颖皓的行为，进而得出错误的结论。二、原审要求尤浩向邱颖皓退还161万元的判决内容无相应依据。退一步说，若关于系争房屋的买卖合同无效，则161万元房款应由实际取得人张某等退还。尤浩并未实际取得任何利益，既无义务，亦无能力向邱颖皓支付如此巨款。上诉人邱颖皓上诉请求：撤销原审判决，改判驳回沈根宝的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由沈根宝承担。事实与理由：一、原审关于邱颖皓与尤浩存在恶意串通的认定明显不当。沈根宝出具给尤浩的公证授权委托书未明确系争房屋的出售价格，但该点与邱颖皓、尤浩之间是否存在恶意串通没有任何关联性；邱颖皓在确定购房后，曾明确向中介公司提出看房请求，但中介人员带邱颖皓到了房屋现场后，中介公司表示房屋内暂时无人，且钥匙不在中介处，在中介人员的提议下，邱颖皓遂查看了同小区同户型房屋；邱颖皓在与尤浩签署系争房屋的《上海市房地产买卖合同》时，已经注意到房屋买卖合同约定的付款时间、过户时间与之前签订的《房地产买卖三方协议》不一致、房屋中介一致。为此，邱颖皓提出过异议。在邱颖皓的强烈要求下，尤浩向邱颖皓出具了一份书面承诺，表示同意按照原《房地产买卖三方协议》约定的付款时间、过户时间履行，不会依据《上海市房地产买卖合同》的约定追究邱颖皓的违约责任；邱颖皓在签订《房地产买卖三方协议》后，对房屋买卖能否顺利进行、房屋是否可以正常过户是存在疑问的，所以向中介表示在签订房屋买卖合同时支付意向金，中介也表示接受；邱颖皓对于尤浩委托书中授权范围的审核也是尽了善意买受人的合理注意义务。在沈根宝出具给尤浩的授权书中有“其他相关事宜”当然应包括代为收取房屋买卖款的权利。因此，原审认定邱颖皓与尤浩之间存在恶意串通之处的几点理由均不成立。二、原审认定邱颖皓与尤浩存在恶意串通，并依据合同法第五十二条第二款之规定判决系争房屋的买卖合同无效，系适用法律错误。尤浩对于邱颖皓的上诉请求予以同意。邱颖皓对于尤浩的上诉请求亦予以同意。被上诉人沈根宝辩称，不同意尤浩、邱颖皓的上诉请求，原审判决无误，要求维持原判。沈根宝向一审法院起诉请求：确认尤浩、邱颖皓就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将系争房屋恢复登记至沈根宝名下。一审法院认定的事实：系争房屋原登记在沈根宝名下。2015年11月17日，沈根宝与案外人沈某签订《借款合同》，约定沈根宝向沈某借款100万元，借款期限为2015年11月17日至2016年1月16日，借款利率为年利率24%。同日，沈根宝出具《委托书》，委托尤浩为代理人，就系争房屋代表沈根宝办理12项事项，分别为：1、代为签订定金协议/买卖合同；2、代为办理房地产转移登记、过户手续，代为签署相关文件；3、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》及初始密码凭证、领取他项权证；4、代为办理买卖上述房地产过程中的其他相关事项（包括公证、保险、缴费等）；5、代为交房、办理上述房屋水、电、煤、电话、宽带、有线电视及物业过户手续；6、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关费用（包括相关税费、向物业管理部门支付物业管理费、维修基金等费用）；7、代为办理抵押登记手续，代为办理变更或抵押登记注销手续；8、代为办理还贷手续、退保、领取保险金、代为办理转按揭相关手续；9、代为偿还银行贷款（包括正常还款和提前还款，开具银行活期存折及银行卡）；10、代为办理所售房屋的房产证遗失的补办手续；11、代为办理所售房屋的密码遗失的补办手续；12、代为办理抵押登记的一切手续并领取相关文件，代为办理房地产买卖过程中其他相关事宜。上述委托的期限自2016年1月17日至2017年1月16日止。该委托书于2015年11月26日经上海市黄浦公证处公证。2016年2月29日，沈根宝出具借条一份，载明：今本人沈根宝XXXXXXXXXXXXXXXXXX因生意周转急需向张某（XXXXXXXXXXXXXX4856）借款人民币现金陆拾万元正（600,000）定于2016年3月28日一次性归还，并自愿支付利息。审理中，沈根宝、尤浩确认系争房屋上设定了债权数额为100万元的抵押，抵押权人为张某。2016年4月20日，尤浩以沈根宝（卖售人，甲方）名义与邱颖皓（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋以200万元的价格转让给乙方，乙方于2016年4月19日前支付10万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2016年5月10日前支付160万元，乙方于2016年5月30日前支付30万元，2016年5月10日之前办理转让过户手续，2016年5月30日腾出房屋并通知乙方进行验收交接。2016年6月2日，系争房屋上设定的抵押登记被申请注销，尤浩、邱颖皓申请办理了系争房屋的产权过户手续。同日，邱颖皓向尤浩账户转款161万元。2016年6月14日，经核准，系争房屋登记在邱颖皓名下。一审法院另查明，邱颖皓在签订《上海市房地产买卖合同》过程中未至系争房屋看房。现系争房屋由沈根宝及家人居住。一审审理中，邱颖皓提供沈根宝（代理人尤浩，甲方）、邱颖皓（乙方）、上海XX有限公司（丙方）于2016年4月15日签订的《房地产买卖三方协议》一份，其中约定沈根宝将系争房屋以200万元价格转让给邱颖皓；乙方为表示对丙方提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金1万元；全款无贷方式支付房款，第一笔160万元于过户当天支付，第二笔40万元于实际交付时支付；如甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。邱颖皓表示签订该三方协议时没带现金，故协议约定的意向金1万元并未支付，在签订合同时，看过《委托书》。尤浩、邱颖皓又表示，《上海市房地产买卖合同》是2016年4月20日在交易中心当天签订的，中介已经打印好合同文本，中介没有就买卖合同文本的内容与邱颖皓沟通过，双方对付款时间有争议，但合同文本已经打印好无法修改，故双方约定按照三方协议操作，并由尤浩出具《承诺书》一份，载明：尤浩与邱颖皓在2016年4月15日就XX路XX弄XX号XX室房屋买卖签订了房地买卖三方协议，双方关于付款的方式作了约定，现房屋买卖合同与房地产买卖三方协议的付款方式不同，现双方都表示按房地产买卖三方协议约定来付款，实际交房日为过户后的1个月内尤浩保证不会追究邱颖皓的违约责任。本案一审庭审中，法院向双方释明合同无效后果，沈根宝提出要求恢复产权登记在沈根宝名下；邱颖皓提出要求返还房款。一审法院认为，本案的争议焦点在于如何认定尤浩以沈根宝名义与邱颖皓签订的《上海市房地产买卖合同》的效力。2015年11月17日，沈根宝向尤浩出具经公证的委托书，该委托书载明尤浩有权出售系争房屋。因此，尤浩代理沈根宝与邱颖皓签订系争房屋买卖合同的行为不构成无权代理。然而，尤浩应当本着维护被代理人沈根宝的合法权益的宗旨行为，邱颖皓在购买系争房屋时也应当尽到必要的谨慎义务，更不得与尤浩恶意串通损害沈根宝的利益。从本案分析，尤浩、邱颖皓的行为存在如下问题：首先，委托书并未明确出售房屋的价格，现没有证据证明尤浩在出售房屋过程中曾就出售价格征询沈根宝同意。对于个人而言，购买房屋属于重大事项，因此，至系争房屋进行实地看房，据此确定房屋内的实际居住人等情形对个人而言显然具有重大意义。然而，邱颖皓在购买系争房屋时从未至现场进行查看，有违一般生活常理；其次，2016年4月20日，尤浩、邱颖皓签订《上海市房地产买卖合同》，对付款时间、过户时间等做了约定，然双方实际交易中并未按约定进行。尤浩、邱颖皓称买卖合同系中介事先打印好，邱颖皓并称中介事先并未就相关内容与其沟通，且打印好的合同无法修改，故双方口头约定按事先签订的《房地产买卖三方协议》的内容履行。根据一般生活常理，买卖双方签订居间协议后，会对付款、过户及交房时间、违约责任等作进一步磋商以便签订买卖合同，中介亦应根据买卖双方协商结果打印房地产买卖示范文本，若打印文本错误也可修改，故现尤浩、邱颖皓的辩称，有违常理，法院难以采信；再次，尤浩、邱颖皓所称的《房地产买卖三方协议》中约定邱颖皓向中介方支付意向金1万元，根据生活常识，该意向金的支付也是三方协商的前提，然邱颖皓并未实际支付；最后，关于委托书，邱颖皓在第一次庭审中称签订买卖合同时看过该委托书，根据委托书的记载，尤浩并无收取系争房屋转让价款的权限，更无代沈根宝归还借款的权限。然邱颖皓却将房款支付给尤浩，尤浩也未将收到的房款交给沈根宝。法院结合上述事实，认定尤浩与邱颖皓之间恶意串通，损害了沈根宝的合法权益。故沈根宝诉请尤浩、邱颖皓就系争房屋签订的买卖合同无效，法院予以支持。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故沈根宝要求将系争房屋恢复登记，法院亦予支持。关于邱颖皓提出的房款返还问题，沈根宝并未收取该房款，根据现有证据邱颖皓将161万元房款转账至尤浩账户，尤浩辩称其替沈根宝向案外人还款，然尤浩并无证据证明沈根宝授权其将钱款支付给案外人，故应由行为人即尤浩负责返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告尤浩以原告沈根宝名义与被告邱颖皓就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告邱颖皓应于判决生效之日起十五日内协助原告沈根宝办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记至原告沈根宝名下的手续；三、被告尤浩应于判决生效之日起十五日内返还被告邱颖皓161万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，由被告尤浩、邱颖皓共同负担。财产保全费5,000元，由被告尤浩、邱颖皓共同负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，沈根宝出具给尤浩的经过公证的授权委托书中第12项中有“代为办理抵押登记的一切手续并领取相关文件，代为办理房地产买卖过程中其他相关事宜”，但结合授权委托书中前11项对于各项委托权限的具体授予，第12项中“代为办理房地产买卖过程中其他相关事宜”不能理解为涵盖了对于代办房地产买卖过程中涉及委托人重要权益的卖房款的代收与转付权限的授予，因此，尤浩作为委托代理人，其在代理沈根宝出售房屋给邱颖皓的过程中，其代收房款和转付房款的行为并未得到沈根宝的明确授权。邱颖皓作为房屋的买受人，其在本案系争房屋的买卖过程中的相关行为确实与通常的买受人有所不同：其并未实际看房即与出卖人签订了买卖合同并办理了过户手续；其也未仔细审查尤浩的委托权限即将购房款支付给尤浩。因此，尤浩是否本着维护被代理人沈根宝的合法权益的宗旨进行代理行为，邱颖皓在购买系争房屋时是否也尽到必要的谨慎义务，是本案需要考察的。对此，一审法院对于尤浩、邱颖皓在买卖合同中的行为进行了分析，指出存在四个方面的问题。本院认为一审法院以查明的《房地产买卖三方协议》、《上海市房地产买卖合同》及授权委托书载明的内容为基础进行的分析论证合乎情理，据此得出的尤浩、邱颖皓之间存在恶意串通，损害沈根宝的合法权益的结论是有相应事实根据的。上诉人尤浩、邱颖皓有关一审法院指出的其行为存在四个方面问题的解释与说明或缺乏事实根据或无合理逻辑性，其上诉理由均不成立，相应的上诉请求，本院难以支持。原审在确认尤浩以沈根宝名义与邱颖皓就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》无效的基础上，对于合同无效的后果予以一并处理，判令系争房屋恢复登记至沈根宝名下，并由行为人尤浩返还161万元的购房款给邱颖皓，亦属于法有据，本院予以确认。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确，原判应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,800元，由上诉人尤浩、邱颖皓各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年二月十七日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……