山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)鲁17民终2687号上诉人（原审被告）：菏泽豪联房地产开发有限公司。住所地：菏泽市青年路****号。统一社会信用代码913717026745214192L。法定代表人：韩允朝，该公司执行董事。委托代理人：贾西全，山东敬人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁海峰，男，1988年8月4日出生，汉族，户籍地菏泽市牡丹区。现住址菏泽市牡丹区。委托代理人：李莲芬，山东天清律师事务所律师。委托代理人：孙小莹，山东天清律师事务所实习律师。上诉人菏泽豪联房地产开发有限公司（以下简称“豪联房地产公司”）因与被上诉人袁海峰商品房预售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2016）鲁1702民初242号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人豪联房地产公司的委托代理人贾西全，被上诉人袁海峰及其委托代理人李莲芬、孙小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告袁海峰诉称：2013年7月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的金御华府房屋及储藏室。被告没有按合同约定交付房屋，要求被告支付违约金，按已付房款和储藏室款日万分之三自2013年11月1日起计算至实际交付之日止（暂计算至2015年11月1日），其住房违约金为78248.92元，储藏室违约金10000元，共计款88248.92元。原审被告豪联房地产公司辩称：被告已于2016年1月份将涉案房屋所在的六号楼钥匙交付给买受人，但原告经多次通知前来交房领钥匙，原告至今未领钥匙，现正式通知原告到被告处领取房屋钥匙办理交房手续。因原告自身的原因致使房屋未交付，所以原告的逾期违约金应计算至2016年1月31日。原审法院认定：2013年7月11日原、被告签订《商品房买卖合同》一份。按照合同约定，原告购买被告开发的“金御华府”商品房第6幢01单元18002号房。每平方3698元，共计357301元。原告银行贷款250000元，首付107301元，房款已付清。合同第八条约定：被告应当在2013年10月31日前交付涉案房屋。合同第九条第二项约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定了其他条款。2013年8月28日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议书》一份，按照该协议书的规定，被告转让金御华府1#6#栋之间102029号储藏室的使用权。其中建筑面积为10.28平方米，每平方米2600元，共计26728元。储藏室款已付清。协议第五条约定：被告在将楼上住宅交付给原告时，一并将原告所购储藏室交付。协议第七条约定：违约方支付违约金壹万元。协议还约定了其他条款。涉案房产及储藏室现均没有交付。原审法院认为:首先，原、被告于2013年7月11日签订的“商品房买卖合同”是双方真实意思的表示。双方应当按照合同的约定履行其义务。原告依照合同约定将涉案房屋价款357301元（包括首付及银行贷款）缴清，被告理应按照合同约定于2013年10月31日前将房屋交付原告，但被告至今没有将房屋交付原告。被告的行为构成合同违约，理应承担违约责任。原告要求被告支付违约金，按已付房款日万分之三自2013年11月1日起计算至实际交付之日止（暂计算至2015年11月1日）诉讼请求应予支持。违约金的计算按合同约定从2013年11月1日至2015年11月1日止，共计730天，已付房款357301元，按日万分之三计算，违约金数额为78248.92元。其次，原、被告于2013年8月28日签订“储藏室使用权转让协议书”是双方真实意思的表示。双方应当按照协议的约定履行其义务。原告依照协议约定将储藏室款26728元缴清，被告理应按照协议约定交付楼上住宅时交付储藏室，楼上住宅的交付时间为2013年10月31日前，被告也应当于2013年10月31日前将储藏室交付，但被告没有交付原告。被告的行为构成违约，理应承担违约责任。“储藏室使用权转让协议书”约定如违约，违约方支付违约金10000元。原告请求，应予支持。被告辨称之理由，没有提交证据，不予采信。原告要求被告支付违约金共计款88248.92元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：被告菏泽豪联房地产开发有限公司支付原告袁海峰违约金88248.92元（楼房2013年11月1日至2015年11月1日止的违约金78248.92元、储藏室违约金10000元）。于判决书生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2006元，由被告菏泽豪联房地产开发有限公司负担。上诉人豪联房地产公司不服原审判决，向本院提出上诉称：原审判决按照双方所签订《商品房买卖合同》的约定交房日期计算违约金是错误的。引起交房严重违约的原因是政府不能按时完成拆迁，致使上诉人无法对供排水管道、消防管道和道路、强弱电、绿化、天然气管道、地下车库等小区配套设施进行按时施工导致的。逾期交房的原因不在于上诉人，而在于政府。根据双方签订《商品房买卖合同》第八条规定，因其他非出卖方所能控制的因素致使逾期交房的，出卖人可据实予以延期的约定，原审判决认定违约金的起算时间错误。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人袁海峰答辩称：上诉人将逾期交房的原因归结为政府不能按时完成拆迁，是不能成立的。1、双方签订的商品房买卖合同的第八条第二款中并没有列举政府拆迁的因素，上诉人将“政府拆迁”囊括在“其他非出卖方所能控制的因素”中没有依据。2、上诉人在原审中从未提及因政府未能完成拆迁致逾期交房，上诉人以此理由上诉没有依据，是在拖延诉讼时间。3、原审中，上诉人已自认逾期交房的事实。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审审理期间，上诉人豪联房地产公司向法庭提交菏泽市金御华府项目建设工程指挥部出具的书面证明一份，拟证明根据商品房买卖合同第八条第二款的约定，非属于出卖方的因素导致逾期交房，出卖方不承担违约责任。该证据经由被上诉人质证提出异议，认为该证据不属于二审新的证据，且该证明上的书写日期是手填的，没有书写人及经办人的签字。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，其列举的因素中，并没有政府拆迁的因素。根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，既然商品房已经预售，施工进度和竣工交付日期就已经确定，已经将政府拆迁的因素考虑在竣工交付的日期。本院经审查认为，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该书证虽加盖有“菏泽市金御华府项目建设工程指挥部”印章，但该指挥部负责人或经办人均未在该证明材料上签名、盖章，故该证据客观性存疑，对其证明力本院不予确认。本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为：本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》对双方权利义务做了明确约定，各方应依约履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，上诉人豪联房地产公司对其逾期交房的事实无异议，但主张逾期的原因系政府未按时完成拆迁，故上诉人不应承担违约责任。因上诉人原审时并未提出该项抗辩理由，二审期间亦未提供充分有效的证据证明其该项主张，故对其该项上诉理由本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2006元，由上诉人菏泽豪联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟代理审判员  于 辉代理审判员  李 兴二〇一七年二月七日书 记 员  陈亚南