广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0502民初3696号 原告：汪啟元，男，汉族，1985年1月2日出生，住所地安徽省宁国市。 委托代理人：王方明，安徽皖宁律师事务所律师。 被告：北海馨平广洋房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区办公楼430号。 法定代表人：李树平，董事长。 委托代理人：麻寒盛，广西宇盛律师事务所律师。 委托代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师 原告汪啟元诉被告北海馨平广洋房地产开发有限公司（以下简称馨平广洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月9日受理后，依法适用简易程序，于2017年2月14日公开开庭审理了本案。原告汪啟元的委托代理人王方明、被告馨平广洋公司的委托代理人杨能盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪啟元提出如下诉求：1、依法判令解除原被告于2009年12月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（附件五），并判令被告返还原告购房款345168元、契税27266元及利息（按银行同期贷款利率计算自2009年12月12日起至起诉之日止，合计约120808元），上述合计493242元；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由如下：被告与原告在2009年12月12日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以总价865168元的价格购买原告开发的位于茶亭路49号北部湾壹号海悦阁2单元2805号房。原告于签订合同当日按照约定支付合同总价款38%的首付款（即345168元）给被告，并向被告提供一份按揭材料清单，由被告协助原告向银行办理担保贷款。被告向当地银行提交了原告申请担保贷款的按揭材料后，未通过银行按揭审批。以上原告并不知情，直至2016年6月17日，原告收到被告律师函才知担保贷款未获批，即赶往被告处进行磋商，并按被告要求再次带齐所有材料，被告又提出变更合同条款的要求，需原告增加按揭首付款。另查明，被告已将原告所购房屋，即位于茶亭路49号北部湾壹号海悦阁2单元2805号房，登记至被告名下，现为被告自有房屋。原告认为，原告按照被告要求向当地银行提供材料未获批准，其责任不在原告，而是被告明知原告非当地户口，也无法开具当地收入证明、银行流水，隐瞒办理按揭的重要事实恶意骗取原告与其签订购房合同，在当天银行未获批准担保贷款合同后，被告也未及时向原告履行通知催告义务，故意拖延时间并单方提出变更合同条款，要求被告接受原告增加首付款的不合理条件；同时，被告已将原告所购房屋登记为被告自有房屋，其行为直接只是双方所签《商品房买卖合同》变更为二手房交易，本案合同已无法继续履行。综上，原告认为，原被告双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告的合法权益应当受到法律保护，而被告的行为已构成根本违约，直接导致合同目的无法实现，为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告馨平广洋公司辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，内容合法有效，原告没有按约向银行提交符合按揭贷款的材料，在2016年10月份，原告才向按揭贷款银行提交部分的贷款材料，所以原告的违约行为在先，根据双方签订的合同，被告有权拒绝交付房屋；原告当庭增加的诉讼请求，要求被告返还契税，契税的金额是有误差的，27266元中含1311元的办证费用，契税和办证费用是由被告代为办理案涉房屋的过户所产生的契税和办证费用，并不是被告的应收款，在商品房买卖合同中也是要发生的，27266元有部分已经发生了。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉求。 经审理查明：2009年12月12日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，主要约定原告向被告购买位于北海市，建筑面积65.18平方米，单价每平方米13273.52元，总金额865168元；合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算房价款；付款方式为银行按揭贷款，买受人应在本合同签订后当日支付合同总价款的38%作为首付款，即345168元，剩余的商品房价款520000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。若因买受人原因导致贷款银行不能给买受人发放贷款或不能将贷款付至出卖人银行账户的，买受人应在接到出卖人或银行通知后20日内付清剩余未付的购房款，否则视为违约，出卖人有权单方解除合同，退还买受人所交款项，但定金作为违约金归出卖人所有；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人有权将交房时间按买受人逾期付款天数延迟（如买受人逾期十日支付房款，则出卖人有权将交房时间往后推迟十日）；出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人等内容。上述合同签订后，原告按约支付了345168元首付款,另于2009年12月11日向被告交付了25955元的房屋契税及办证费用1311元。2016年6月17日被告向原告发送《律师函》，该函主要载明，被告向原告所购买的上述房屋原告只交付了首付款345168元，原告未能在合同签订后10日内向银行交齐符合办理贷款要求的资料，且一直不配合被告公司办理按揭手续。经被告公司员工多次联系原告未能按银行要求完善资料，银行无法完成原告的按揭贷款审核，致使原告剩余房款未能付清，原告逾期未交齐办理银行按揭材料即不付清购房款余款的行为已构成违约，须承担违约责任。为此，被告要求原告于2016年6月24日前与被告联系，配合银行将按揭资料补齐，尽快办结银行按揭贷款，或把上述未付购房款一次性支付给被告等内容。自被告向原告发出上述的《律师函》后，从被告公司员工与原告的聊天记录中可知，原告在签订上述的合同后，向被告公司提交了办理银行按揭贷款的手续材料，后因原告系外地户籍，受北海房地产交易政策的影响，原告办理银行按揭的贷款材料未能通过银行审批，双方对此均是知情的。现因原告未能按银行要求增加首付款或未能提供充足的银行流水的原因导致未能办理银行按揭贷款。原告未能通过办理银行按揭贷款的方式向被告支付剩余的购房款至今，其亦未通过其它的方式向被告支付完剩余的购房款。 另查明，上述房屋于2012年1月12日办理了房产证，登记在被告名下，登记的建筑面积为65.51平方米。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。签订合同后，原告向被告支付了购房首付款345168元，按照合同约定：“若因买受人原因导致贷款银行不能给买受人发放贷款或不能将贷款付至出卖人银行账户的，买受人应在接到出卖人或银行通知后20日内付清剩余未付的购房款”，因原、被告双方在签订上述合同后，原告向被告提交了办理银行按揭的材料，被告主张其在原告所提交的按揭材料没有通过银行的审核后就电话通知了原告，但原告不予认可，为此，本院确认被告知原告所提交的按揭材料没有通过银行审核的时间应以2016年6月17日被告向原告发出《律师函》正式告知被告为准。在被告向原告发出上述的《律师函》告知其银行按揭材料未通过银行审批要求原告支付剩余购房款后，原告因自身原因导致未能办理得了银行贷款，其亦未自行向被告支付剩余的购房款，原告拒付剩余购房款的行为构成违约，为此，对于原告请求解除上述的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并请求被告返还购房款、办证费用及支付利息的诉求于法无据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告汪啟元的诉讼请求。 案件受理费8154元，减半收取4077元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8154元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  王警芳 二〇一七年二月二十八日 书 记 员  杨励坚