辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽07民终1804号上诉人（原审被告）：锦州亿隆置业有限公司，住所地辽宁省锦州市松山新区。法定代表人：王国宪，该公司董事长。委托诉讼代理人：骆景宏，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：毛利军，男，1968年2月17日出生，满族，公务员，现住辽宁省锦州市古塔区。被上诉人（原审原告）：金卓，女，1974年2月16日出生，汉族，工人，现住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：毛利军（被上诉人金卓丈夫），1968年2月17日出生，满族，公务员，现住辽宁省锦州市古塔区。上诉人锦州亿隆置业有限公司因与被上诉人毛利军、金卓房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人锦州亿隆置业有限公司委托诉讼代理人骆景宏、被上诉人毛利军（即被上诉人金卓委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州亿隆置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：原审判决对争议房屋已经过验收合格的事实没有依法进行认定，上诉人在一审开庭审理过程中已经向人民法院提交了竣工验收报告等文件，证明了该房屋已经过验收合格，即上诉人向被上诉人交付的房屋系经过验收合格的房屋，被上诉人应根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定接收该房屋。上诉人于2015年4月17日即向被上诉人发出入住通知，通知被上诉人办理相关入住手续，被上诉人至今未办理。按照双方签订的商品房买卖合同，被上诉人应当视为统一接收房屋并承担相应费用，一审判决认为被上诉人不能提供房屋相关的验收合格手续，不能交付被上诉人合同约定的验收合格的房屋应承担违约责任系法律适用错误。综上，上诉人依法提出上诉，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人合法权益。毛利军、金卓辩称，我去过物业好几次，让他们整改，我没有办法办理入住，2015年4月17日通知我了，但是房屋不合格无法办理入住。认可一审判决认定的时间。毛利军、金卓向一审法院起诉请求：请求判令被告继续履行商品房买卖合同，支付违约金87201.92元，承担诉讼费。一审法院认定事实：原告毛利军、金卓系夫妻关系。2013年9月18日，原告毛利军与被告锦州亿隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的锦州亿隆国际广场8号楼一单元10层58号居住式公寓，建筑面积48.82平方米，房屋价款为463839元人民币，后原告用按揭贷款方式向被告支付了全部房款，并支付了担保服务费、专项维修资金以及契税。原、被告签订的合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的；2、遭遇非出卖人的过错造成的技术原因导致工程受阻。合同第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。同日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议。该协议第五条对交付期限的补充约定，“1、《商品房买卖合同》第八条所指的特殊原因，除包括本合同第八条第1款（即遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的）外，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任。2、本补充协议双方一致同意特别约定如下情况且出卖人无需通知买受人，出卖人可凭锦州市人民政府有关主管部门或其他相应单位（包括但不限于公证机关及其他能证明不可抗力存在或发生的单位）出具的证明文件，据实予以延期；（1）市政配套引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的。”2014年4月18日，锦州两锦电力发展有限公司出具证明称，“两锦电力发展有限公司与锦州亿隆置业有限公司就市政供电配套工程在2013年9月签订了施工合同，约定完工时间日期为2013年11月30日。在外网配套工程施工过程中因规划线路更改停工25天左右。规划线路更改后因沿线商家占地补偿一事多次阻挠施工，近二个月时间，施工时路基复杂施工难度极大，又逢冬季施工，致使外网工程拖至2014年4月10日得以完工。”故市政供电配套工程延期交工131天。2014年6月30日，毛利军与被告锦州亿隆置业有限公司签订《亿隆国际广场居住式公寓委托装修管理服务协议》，协议约定，被告应在2014年8月31日完成商品房装修，并通知原告验收。2015年4月17日，被告锦州亿隆置业有限公司通知原告办理入住手续，原告未办理。至被告通知原告办理入住手续时止，被告延迟交付房屋229天，至原告起诉之日止，被告共延迟交付房屋949天。一审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同第八条约定承担违约责任的前提是排除第八条规定的特殊情况，原、被告签订的补充协议中约定了双方一致同意特别约定如下情况且出卖人无需通知买受人，出卖人可凭锦州市人民政府有关主管部门或其他相应单位（包括但不限于公证机关及其他能证明不可抗力存在或发生的单位）出具的证明文件，据实予以延期。两锦电力发展有限公司出具的证明内容符合商品房买卖合同第八条及补充协议中有关延期交房的相关约定，出卖人可以据实延期交房131天，不承担违约责任，但扣除131天交房期限后，至原告起诉之日止，被告虽已通知原告可以办理入住手续，但因其不能提供房屋相关的验收合格手续，以致其不能交付给原告合同当中约定的“经验收合格”的房屋，故被告应当承担违约责任，应当依据合同约定给付原告因延期交房818天按原告已交房屋总价款的日万分之二计算的违约金75884元。关于原告请求被告继续履行合同一项请求，现原、被告签订的商品房买卖合同，双方并未协议解除或采取其它方式解除，亦无证据证实被告未履行该合同，故原告请求被告继续履行合同的诉讼请求，并无事实依据，本院不予调整。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告锦州亿隆置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告毛利军、金卓违约金75884元；二、驳回二原告其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，减半收取990元，二原告负担129元，被告锦州亿隆置业有限公司负担861元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人对于一审法院认定上诉人未能依照合同约定交付被上诉人经验收合格的房屋构成违约，应当承担违约责任无异议，但主张一审法院确定的违约时间过长。2015年4月17日，上诉人通知被上诉人入住，但被上诉人以案涉房屋未经验收合格故为由拒绝办理入住。被上诉人购买的案涉房屋是居住式公寓，是精装修房屋，而非清水房。一审时上诉人提交了竣工验收报告证明案涉房屋已经验收合格。但竣工验收报告只能证明案涉楼房的主体工程部分经验收合格，不包含装修工程部分。对于装修工程部分的验收上诉人主张质检部门不负责验收房屋装修工程，都是由业主自己验收。本案中被上诉人作为业主对案涉房屋装修工程的质量提出异议，不同意办理入住，可见对于业主而言案涉房屋未验收合格。因此，虽然2015年4月17日上诉人已通知被上诉人入住，但案涉房屋未验收合格，此后的延迟交付应当归责于上诉人，上诉人应当承担违约责任。故一审法院确定的上诉人违约时间并无不当。综上所述，锦州亿隆置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1980元，由上诉人锦州亿隆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张卫东审判员  张楠楠审判员  赵洪全二〇一七年十一月二十日书记员  暴思洋