河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1081民初4107号原告：张树会，男，1962年11月26日出生，汉族，住霸州市。委托诉讼代理人：刘志华，河北圣鼎律师事务所律师。被告：魏福强，男，1968年6月24日出生，汉族，住霸州市。委托诉讼代理人：张巍，河北天禹律师事务所律师。被告：刘国忠，男，1969年10月27日出生，汉族，住霸州市。被告:尹雨龙,男,1970年8月3日出生，汉族，霸州市人，住霸州市。原告张树会诉被告魏福强、刘国忠、尹雨龙为财产权属纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理，依法由审判员张会义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张树会的委托诉讼代理人刘志华、被告魏福强及其委托诉讼代理人张巍、被告刘国忠到庭参加诉讼。被告尹雨龙经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张树会诉称，原告与杨云平、吕艳茹夫妻为民间借贷纠纷一案通过诉讼和执行程序将他们二人所有的两处房产折账抵偿给了原告，这两处房产位于霸州市，分别是地号092-194、土地证号02××98和地号092-176、土地证号02××20。被告魏福强、刘国忠曾经以购买了上述两处房产为由向法院提出查封异议，后被法院依法驳回。被告魏福强、刘国忠置法律于不顾，背着原所有人擅自入住上述两处房产，强占房屋，原告得到上述两处房产后多次向被告魏福强、刘国忠主张权利，要求他们退出，均遭拒绝。为此起诉要求：1、要求被告魏福强、刘国忠立即停止侵权，并从地号为092-194、土地证号为02××98和地号为092-176、土地证号为02××20的两处房产中搬出，将上述两处房产返还原告。2、诉讼费由二被告承担。在案件审理过程中，被告魏福强、刘国忠主张就上述两处房产与被告尹雨龙签订买卖协议，将上述两处房产卖给了被告尹雨龙，提交了与被告尹雨龙的房屋买卖协议，现在汪建伟租住涉案两处房产，并交了租金，向法院提交了与被告尹雨龙的租房协议复印件，据此，原告申请追加尹雨龙作为共同被告参加诉讼并依法承担责任。被告魏福强辩称，原告要求被告魏福强、刘国忠搬离诉争的房产，但是二被告并没有在诉争的房屋居住。该两处房产，我已于2015年11月9日将城一街的房产出售给尹雨龙，刘国忠已于2015年11月6日将城一街的房产出售给尹雨龙。具体现在谁在诉争的房产处居住，我并不清楚。我购买的是杨某2（又名杨某1）的房产，张树会起诉杨云平、吕艳茹的借款纠纷与我购买杨某2的房产也没有关系。当时我是从杨某2手中买的杨某2的房产，此与杨云平没有任何关系。现在张树会起诉我没有依据，我不应成为被告。被告刘国忠辩称，我买杨云平位于城一街的房产，是以30万元的价格购买的，并以现金的形式支付了房款，当时魏福强和王秀峰是中人，买房时间是2011年12月13日。因为张树会与杨云平的抵押协议在后，所以杨云平的位于城一街的房产已经卖给了我，杨云平再与其他人签订的买卖和抵押协议是无效协议，张树会与杨云平的经济纠纷与我没有关系。我于2015年11月6日已经将该房产卖给了尹雨龙，对于谁在居住该房产，我并不清楚。对于原告起诉我侵权，要求我搬离该处住房是不对的。原告张树会补充称，1、被告刘国忠、魏福强与尹雨龙签订的房屋买卖协议是无效的，尹雨龙实际控制房屋并进行收益，实质上也侵犯了原告对该两处房屋的所有权，所以被告尹雨龙应当承担停止侵权的责任，并赔偿原告的经济损失，被告尹雨龙所收益的房租应当返还原告。2、涉案的两处房屋于2015年8月24日至2015年9月29日期间进行了资产价格评估，在法院主持下，各方当事人到房产进行了实地勘察，这一时间段内，房屋的实际所有人就是杨云平，被告魏福强、刘国忠所称的于2011年就购买了两处涉案房屋是虚假的，原告提交的资产价格评估书记载各方当事人均到涉案房屋处进行实地勘察，被告魏福强、刘国忠与该房屋没有任何关系。被告魏福强补充答辩，涉案房屋登记在杨某2名下，是杨某2将涉案房屋卖给的被告魏福强，杨云平不是权利人，没有权利处分，杨云平与原告达成的和解协议是无效协议，不符合相关法律规定。原告针对自己的主张向法庭提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份。2、2015年11月9日张树会与杨云平、吕艳茹和解协议一份、资产评估报告书（廊鑫评字【2015】109号）一份，在霸州市人民法院的执行下，原告与杨云平、吕艳茹就（2014）霸民初字第3810号民事判决书履行的情况达成和解协议，该协议显示：被执行人杨云平、吕艳茹享有所有权的两处房产分别登记在杨某2、张明月名下，经过法院依法委托评估，价格为870495元，折给张树会抵欠款本金、利息、保全费等673712元，余款折抵给胡玉芳，通过折抵该两处房产归属于张树会，杨云平、吕艳茹协助过户。证明原告通过法定程序，取得了该两处房产的所有权，虽然两处房产登记在杨某2、张月明名下，但是经法院查明，该两处房产系杨云平的财产。3、张树会诉杨云平、吕艳茹为民间借贷纠纷一案（2014）霸民初字第3810号民事判决书复印件一份、胡玉芳诉霸州市华辰塑胶模具制品有限公司、吕艳茹、杨云平为民间借贷纠纷一案（2014）霸民初字第1642号民事判决书复印件一份，两份判决书对证2佐证。4、（2014）霸民初字第3810-1号民事裁定书及法律生效证明书、（2014）霸民初字第3810-2号民事裁定书及法律生效证明书各一份，针对案外人刘国忠、魏福强二人对张树会起诉杨云平、吕艳茹一案查封财产提出异议后，经法院查明出具的裁定书，裁定驳回了刘国忠、魏福强对本院查封裁定的异议；证明二被告对涉案房屋不享有合法的物权，因为其提供的买卖协议与房产证书都是虚假的，二被告的答辩意见已经被当庭提交的两份裁定书所否认。5、2016年5月11日杨云平的书面证明一份，主要内容：我原有城一街师河巷15号、17号民房经法院判给张树会，已执行。现魏福强将门锁换掉，未通知我，我不知情，与我无关。证明原告在取得房屋后不能入住是因本案被告魏福强、刘国忠换掉两处房产的门锁，霸占房屋，导致原告不能行使所有权。被告刘国忠、魏福强质证意见，对证1无异议。对证2与被告无关。对证3被告不清楚，该两份判决与被告没有关系。对证4不认可法院驳回二被告查封异议的裁定，被告认为法院传唤被告只是了解情况，不是开庭；就该两份裁定，因为被告有其它事情没有在霸州，所以没有对两份裁定提出起诉，等被告回到霸州之后已经过了期限。对证5杨云平的书面证明属实，其中一处门锁是在杨云平同意的情况下换的，另一处住房门锁是在杨某2同意的情况下换的，我是在2014年换的，具体时间记不清了，证明人是王秀峰。被告刘国忠根据自己的答辩意见提交证据如下：1、被告刘国忠身份证复印件各一份，证明被告刘国忠的身份。2、杨云平的身份证复印件一份、房产证（证号为廊房权证霸字第××号、登记所有权人为杨云平、记载土地证号为霸集建96字第02××98号）复印件一份、2011年12月13日刘国忠与杨云平买卖协议复印件一份、2015年11月6日刘国忠与尹雨龙房屋买卖协议复印件一份，并称房产证原件、刘国忠与杨云平买卖协议的原件均在在尹雨龙手中，因为该处住房被告刘国忠已经卖给尹雨龙。证明杨云平名下位于霸州市的房产土地证号为霸集建96字第02××98号，该处住房是杨云平卖给了被告刘国忠，被告刘国忠又卖给尹雨龙。经当庭询问，魏福强称刘国忠与杨云平的买卖协议当中，杨云平的签名不是杨云平签的，是中人魏福强替杨云平签的，当时是杨云平委托魏福强签的，手印是杨云平按的，房产证是杨云平交给的刘国忠。原告质证意见，对证1无异议。对证2均有异议，杨云平在之前接受法庭调查时对杨云平与被告刘国忠协议不认可其真实性，杨云平称协议上杨云平的签字不是其本人所签；对于房产证复印件，在上一次法庭对查封异议审查时已经查明，该房产证在房管局没有登记，是虚假的证据；对2015年11月6日刘国忠与尹雨龙房屋买卖协议的真实性无法核实，不具有合法性，因为刘国忠不是该处房屋的合法所有人，其无权处分该处房屋。被告魏福强根据自己的答辩意见提交证据如下：1、被告魏福强身份证复印件一份，证明被告魏福强的身份。2、杨某2的身份证复印件一份、房产证（证号为廊房权证霸字第××号、所有权人为杨某2、记载土地证号为霸集建96字第02××20号）复印件一份、2011年12月28日魏福强与杨某2买卖协议复印件一份、2015年11月9日魏福强与尹雨龙房屋买卖协议书复印件一份，并称房产证原件、魏福强与杨某2的买卖协议原件均在尹雨龙手中，因为该处住房被告魏福强已经卖给尹雨龙。证明杨某2名下位于霸州市的住房土地证号为霸集建96字第02××20号，该处住房是杨某2卖给了被告魏福强，被告魏福强又卖给了尹雨龙。3、（1）2015年11月2日杨某2、任玉兰出具声明一份，主要内容：在我名下房屋，已与魏福强签订了买卖协议，我名下的土地证在杨云平手上拒不交回。我与魏福强2011年12月28日买卖协议签字生效后，凡是利用我名下的土地证、身份证做借款抵押的一律无效；（2）2016年9月30日杨某2、任玉兰出具声明一份，主要内容：2011年12月28日杨某2、魏福强房屋买卖协议情况属实，不存在任何纠纷。购房款25万元现金当时一次性付清，由杨云平收取。证明位于霸州市的房产是杨某2的，不是杨云平的，杨云平无权处分该处房产。经当庭询问，魏福强称被告魏福强与杨某2的买卖协议卖方签字是杨某2签的，手印也是他按的。房产证也是杨某2交给魏福强的。声明是杨某2和任玉兰夫妻二人出具的，签字也是他们本人签的，手印也是他们按的。4、证人杨某1（又名杨某2，男，1954年10月3日出生，汉族，住霸州市，身份证号）出庭证言一份，主要内容为：只认识被告魏福强，没有亲属关系，不认识其他当事人。杨某2与魏福强的房屋交易是真实的，别人无权干涉；张树会不应该起诉魏福强，这个案件不应该成立；涉案房屋早已经出卖给魏福强了，杨云平、吕艳茹不应该再将房屋出卖一次；上次来法庭作笔录，是杨云平、吕艳茹让我那么说的，上次的笔录不是我的真实意思；要求法庭把给我作的笔录抹掉，我不承认了，我要求法庭把土地证给我要回来。经当庭询问，证人杨某2陈述他在1987年左右申请的位于霸州市的宅基地，办理了宅基地证就交给了杨云平，证件一直由杨云平持有，房子是杨云平出资建设的，由杨云平居住使用，是杨云平将房产证交付给的魏福强，收取的魏福强的购房款。原告质证意见，对证1无异议。对证2、3的真实性均有异议；对于房产证复印件的质证意见与对刘国忠房产证复印件的质证意见一致；证明人王秀峰在接受法庭调查时，已经证实两处房产均是杨云平的；而且杨某2本人在接受法庭调查时，一直认可师河巷15号的房产是其弟弟杨云平的房产，所以其为魏福强出具的两次声明都不具有真实性；魏福强与尹雨龙的买卖协议不具有合法性。对杨某2证言：通过杨某1当庭陈述的内容，能够证实他不是涉案房屋的所有权人，因为该处房屋出资建造系杨云平，多年来房子的实际占用、控制均系杨云平，一直是杨云平行使所有权，证人虽然当庭陈述曾于2011年在买卖协议上签过字，但是全部所谓的卖房款25万元也都被杨云平拿走掌控，与证人没有任何关系，杨云平、吕艳茹夫妻与魏福强之间是否是真正的房屋买卖关系，证人并不知道情，结合法庭调取的其它证据，能够证实杨云平、吕艳茹和魏福强之间实质上是借贷关系，而不是真正的房屋买卖关系，所以被告方提供的证人证言并不能达到其举证目的，我方与杨云平通过法院签订的执行和解协议，取得该房屋所有权时，被告魏福强并不是该房屋的合法购买人，因此，在法院查封期间，被告魏福强又将该房屋转卖给尹雨龙，更是无权处分，也是违法的。本院依法调取如下证据：1、2014年9月28日魏福强向法院提交的查封异议申请一份与2014年10月29日刘国忠向法院提交的查封异议申请一份。2、在魏福强、刘国忠提出查封异议申请之后2015年2月11日本院听证会笔录一份。3、本院于2014年9月28日分别对杨云平、杨某2所做询问笔录各一份。4、本院于2014年10月11日对王秀峰询问笔录一份。5、本院2016年9月18日从房管局调取的证明两份。6、本院2016年9月28日对案外人汪建伟做询问笔录一份及汪建伟提供的2015年11月15日被告尹雨龙与汪建伟签订的租房合同一份。经审理查明，2014年9月22日，本院根据原告张树会的保全申请，做出（2014）霸民初字第3810号民事裁定书，依法查封了杨云平、吕艳茹所有的位于霸州市土地证号02××98登记在张明月名下的房产及土地使用权；地号为092-176、土地证号02××20登记在杨某2（又名杨某1）名下的房产及土地使用权。2014年10月9日，被告魏福强、刘国忠对该查封裁定提出异议，主张被告杨云平已经于2011年12月28日将本院查封的一处房屋以25万元的价格卖给了被告魏福强，并将该房屋的房产证交付给了被告魏福强，房产证号为廊房权证霸字第××，登记所有权人为杨某2，该房屋已属于被告魏福强所有，与原告和杨云平、吕艳茹纠纷无关；杨云平已经于2011年12月13日将本院查封的另一处房屋以30万元的价格卖给了被告刘国忠，并将该房屋的房产证交付给了被告刘国忠，房产证号为廊房权证霸字第××，登记所有权人为杨云平，该房屋已属于被告刘国忠所有，与原告和杨云平、吕艳茹纠纷无关。要求解除对位于霸州市，产权证号为廊房权证霸字第××房屋和产权证号为廊房权证霸字第××房屋的查封。经审查核实，本院查封的杨云平、吕艳茹所有的两处房产，均没有办理房产证，被告魏福强、刘国忠持有的两份房产证在房管局均没有登记。杨云平、吕艳茹主张与被告魏福强、刘国忠之间是民间借贷关系，不是房屋买卖关系，提交了2012年至2014年吕艳茹向被告魏福强银行转款50多万元偿还被告魏福强、刘国忠借款的证据。本院于2016年8月1日做出（2014）霸民初字第3810-1号和（2014）霸民初字第3810-2号民事裁定书，驳回了被告魏福强、刘国忠的异议，被告魏福强、刘国忠在法定期限内均没有提起诉讼，两份裁定书均已生效。2015年11月6日，被告刘国忠与被告尹雨龙签订房屋买卖协议书，将本院查封的位于霸州市房产一处以36万元的价格卖给了被告尹雨龙，将2011年12月13日杨云平与被告刘国忠的房屋买卖协议和房产证号为廊房权证霸字第××的房产证一并交付给了被告尹雨龙。2015年11月9日，被告魏福强与被告尹雨龙签订房屋买卖协议书，将本院查封的位于霸州市房产一处以35万元的价格卖给了被告尹雨龙，将2011年12月28日杨某2与被告魏福强的房屋买卖协议和房产证号为廊房权证霸字第××的房产证一并交付给了被告尹雨龙。2015年11月15日，被告尹雨龙与案外人汪建伟签订租房合同一份，约定被告尹雨龙将将涉案两处房产租赁给案外人汪建伟使用，租赁期限自2015年11月15日起至2025年11月15日止，每月租金600元，案外人汪建伟先一次性向被告尹雨龙交纳五年租金，并预交保证金三万元，租赁期间一方要求终止合同，提前一个月通知对方，案外人汪建伟未经被告尹雨龙同意无权转租或者转借租赁房屋。2015年9月29日，在执行本院张树会诉杨云平、吕艳茹为民间借贷纠纷一案已生效的（2014）霸民初字第3810号民事判决书过程中，经本院委托，河北诚鑫价格评估有限公司对本院查封的本案争议的两处房产做出廊鑫评字（2015）109号资产价格评估报告书，以2015年8月27日为基准日，地号为092-194、土地证号02××98登记在张明月名下的房地产评估值为460723元；地号为092-176、土地证号02××20登记在杨某2名下的房地产评估值为409772元。2015年11月9日，经本院主持张树会与杨云平、吕艳茹达成执行和解，上述两处房地产以评估价870495元折给原告张树会，抵偿杨云平、吕艳茹欠原告张树会的借款本金、利息、违约金等673712元，余款折抵给胡玉芳，通过折抵该两处房产归属于原告张树会，杨云平、吕艳茹协助过户。本院认为，在审理原告张树会诉杨云平、吕艳茹民间借贷纠纷一案中，依照原告张树会的保全申请，本院于2014年9月22日依法查封了杨云平、吕艳茹所有的位于霸州市土地证号02××98登记在张明月名下的房产及土地使用权；地号为092-176、土地证号02××20登记在杨某2名下的房产及土地使用权。被告刘国忠、魏福强在法院查封期间，与尹雨龙签订买卖合同，将法院依法查封的房产出售给被告尹雨龙，违反法律强制性规定，属于无效性民事行为，被告尹雨龙依据无效合同占有本院查封的房产不具有法律效力，与第三方汪建伟订立租赁合同，将涉案房产租赁给汪建伟使用也是无效民事行为。本院在执行过程中，将涉案房产及其土地使用权作为执行标的，依法折给原告张树会，原告张树会依法取得对涉案房产所有权及其土地使用权，原告张树会有权对涉案房产及其土地使用权行使权力。被告刘国忠、魏福强买卖涉案房产、被告尹雨龙出租涉案房产，为无效民事行为，侵犯了原告张树会的合法权益，应当停止侵权，将涉案房产恢复原状，返还原告张树会。被告尹雨龙占有并出租涉案房产，侵犯了原告张树会对涉案房产占有收益的民事权利，应按所获得租金标准赔偿原告张树会损失。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告魏福强、刘国忠、尹雨龙停止侵权行为，将位于霸州市土地证号02××98登记在张明月名下的房产；地号为092-176、土地证号02××20登记在杨树森名下的房产返还原告张树会，不得妨碍原告对上述两处房产和土地使用权行使权力，限本判决生效之日起七日内履行完毕。二、被告尹雨龙自2015年11月15日起按每月600元赔偿原告张树会经济损失至本判决指定的房产返还之日止，限本判决生效之日起七日内付清。案件受理费100元，减半收取50元，由被告魏福强、刘国忠、尹雨龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张会义二〇一七年二月二十七日书记员  李东旺