上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初27282号之一原告：上海海元经营服务部，住所地上海市。法定代表人：江秋华，负责人。委托诉讼代理人：黄晓舒，上海市协力律师事务所律师。被告：上海鸣苑园林绿化工程有限公司，住所地上海市沪青平公路XXX弄XXX号67宗地29幢三层F区。法定代表人：汪国民，经理。原告上海海元经营服务部与被告上海鸣苑园林绿化工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海海元经营服务部的委托代理人黄晓舒、被告上海鸣苑园林绿化工程有限公司的法定代表人汪国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海元经营服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市东长治路XXX号海员医院西侧商务楼商铺(以下简称系争房屋)；2、判令被告支付原告按人民币(以下币种均为人民币)3,000元/月支付自2015年1月1日至实际迁出之日止的占有使用费。3、判令被告支付自2015年1月1日至实际迁出之日止每日按年租金0.1%计算的滞纳金；4、判令被告支付原告违约金3,000元。事实和理由：2006年4月25日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于上海市东长治路XXX号上海海员医院西侧商务楼底层商铺(房屋独立门牌号：509号)出租给被告开设“海顺花店”使用，租赁期自2006年5月15日至动拆迁时为止。且被告与原告在《房屋租赁合同》中约定，每月租金为1,500元整，每月管理费为1,500元整，逾期支付的，每日按年租金的0.1%缴纳滞纳金；如有违约，违约一方应向另一方支付违约金3,000元整。《房屋租赁合同》还约定，如与国家或者有关上级部门的规定相抵触，或者医院要收回、挪作他用必须终止履行时，则不作违约论处。2014年12月24日，上海海员医院经上海市卫生和计划生育委员会沪卫医歇字(2014)第9号文的批准，自2014年12月31日起正式歇业。原告作为上海海员医院下属单位，将停止医院西侧商务楼商务租赁业务。被告与原告签订的《房屋租赁合同》已自动终止，2015年1月9日向该商务楼所有承租人出具《告知书》，宣布《房屋租赁合同》终止，并要求所有租赁人搬离商务楼。其后原告又通过《上海海元经营服务部商务楼终止合同方案》向商务楼全部承租人提供搬迁优惠政策，与被告协商搬迁事宜，被告未配合。鉴于此，原告于2016年10月12日向被告发送《律师函》，敦促被告尽快移出系争房屋。自2015年1月1日起被告未向原告支付任何费用，至今仍在租赁房屋内经营，现原告要求被告搬离并支付相关费用。被告上海鸣苑园林绿化工程有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，不同意搬离系争房屋以及支付房屋租金和管理费，被告与原告未就补偿达成一致意见，所以不同意搬离。2006年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》。2015年1月9日原告发出通知要求中止合同，被告支付2015年1月的房租后原告又将该租金退还，原告提出不再收取租金，让其办理搬迁手续。2015年5月8日原告提出补偿方案，赔偿被告三个半月租金，被告不同意原告的补偿方案。2015年7月15日原告停水停电关闭了厕所，门房收发件退回，商务楼大门锁掉，使得被告不能经营，在此之后被告没有再使用房屋。现系争房屋属于动迁范围内，原告请求停业的原因就是因为动迁，而被告的门牌号为东长治路XXX号，属于动迁范围内。要求按照市政府的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)》第三十五条、第三十六条、第四十七条、第五十一条第二段和《市府办发(2014)13号》第八条法规办理执行。因与原告未就补偿问题达成一致意见，而非被告不肯搬离，故要求原告支付被告2015年7月15日之后的经济损失。原告停止收取房屋租金，被告也不存在违约行为，故不同意支付滞纳金及违约金。本院经审理认定事实如下：1、系争房屋为公租房，管理单位为上海北外滩物业管理有限公司，由上海海员医院租赁，原告对外出租管理。2012年4月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，出租方为上海海元经营服务部(甲方)，承租方为海顺花店(乙方)，合同约定：“乙方承租房屋面积为16.6平方米，租赁期限为动拆迁为止，自2006年6月15日至动拆迁为止。”第三条约定：“乙方须向甲方交纳租房押金叁仟元正，在第一次付款时一并交纳。租赁期满，在结清乙方的费用后押金予以退还。”第四条约定：“乙方必须按期按额向甲方交纳租金、管理服务费及有关费用，月租金壹仟伍佰元、管理服务费壹仟伍佰元，合计陆仟元正人民币……逾期支付，每日按年租金的0.1%交纳滞纳金。”第五条约定：“乙方承租甲方的经营场地所需门面装潢及内部设施等各项费用由乙方承担。租赁期满，房屋内的财产(由乙方添置的财产)归乙方所有，但门面及室内装潢乙方不得拆迁，也不得向甲方索要装潢费用。若甲、乙双方有意再合作，可续签租赁协议。”第十条约定：“本合同自生效日起，甲乙双方必须认真履行各项条款，如有违约，违约方应向另一方支付违约金叁仟元正人民币。”2、被告支付房租至2014年12月31日，原告收取被告押金3,000元。3、上海市卫生和计划生育委员会出具准予停业通知书，同意上海海员医院停止医疗执业活动，停业地点为上海市东长治路XXX号，停业时间自2015年12月31日至2016年6月30日。4、2015年4月22日原告提出上海海元经营服务部商务楼终止合同方案：“根据上海市卫计委沪卫医歇字(2014)第9号文件精神，上海海员医院于2014年12月31日歇止医疗执业活动，上海海元经营服务部作为医院的三产部门，亦将停止商务租赁业务……合同已到期的租客如若在院方告知后，仍继续违约占用租赁场地，将不在享受医院给租客的搬迁优惠政策。按合同约定承担违约责任。医院将采取相应措施收回房屋，直至追究其相应法律责任。”。审理中，本院向上海市北外滩物业管理有限公司调查相关情况，该公司表示系争房屋不涉及市政动拆迁，土地的收回是土地储备，由上海市虹口区土地发展储备中心与海运集团签订意向书，但正式的协议以及补偿方案都还在洽谈之中。现因中国海运集团与中国远洋集团合并成立中远海运(集团)有限公司，以后的正式协议也是有上海市虹口区土地发展储备中心与中远集团签订，受补偿方也是中远集团。系争房屋在上海海员医院的租赁期内不会拆除。本院认为，土地的收储和动拆迁有所不同，主要在于收储是政府将土地的使用权收回，动拆迁是取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿。但从实质上来说都是政府将系争房屋收回。现系争房屋遇收储，故土地收储日亦为租赁合同约定的合同到期日，即租赁期限届满的条件已经成就，被告应当搬离。因此，原告主张被告搬离系争房屋，理由充分，本院予以支持，对原告收取的押金3,000元应予以退还被告。关于房屋占用费，根据双方当事人的庭审陈述，可确定双方自2015年1月起就房屋租赁合同解除一事反复协商，原告于2015年4月22日基于系争房屋遇土地收储，向包括被告在内的租客提出终止合同方案，故本院以此确定本案所涉租赁合同于2015年4月22日到期。被告在庭审中明确其支付租金至2014年12月，被告主张原告在协商解除合同事宜中未提及支付租金问题，故原告主张被告支付租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，原、被告之间的《房屋租赁合同》自2015年4月22日起终止，自该日起被告应向原告支付房屋使用费，故2015年1月1日至2015年4年22日的房屋租金已超过诉讼时效，本院不予支持，但2015年4月23日起的房屋使用费未超过诉讼时效。且被告在租赁合同期满后仍实际占用，故原告主张被告支付房屋占用费，理由充分，本院可予支持。但双方于2015年1月已就租赁事宜终止进行协商，对合同的正常履行产生一定影响难以避免，且根据原、被告陈述，原告对系争房屋采取停水、停电的措施，致被告实际无法正常使用系争房屋，故房屋占用费应适当减少。现综合考虑租赁合同约定的租金标准及原告对系争房屋停电、停水的事实等因素，本院酌情确定房屋占用费为1,500元。关于滞纳金、违约金，鉴于双方自2015年1月起就房屋租赁合同解除问题进行协商的事实，且对被告继续租赁系争房屋确实造成一定影响。因此，被告由于该原因未向原告支付租金，亦属于事出有因，故本院对原告的该项主张不予支持。关于被告主张原告应补偿经济损失，因本案法律关系为租赁合同纠纷，故该主张不属本案处理范围。被告若有证据可另觅途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海海元经营服务部与被告上海鸣苑园林绿化工程有限公司2012年4月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月22日终止；二、自本判决生效之日起十五日内，被告上海鸣苑园林绿化工程有限公司应携物品迁出上海市东长治路XXX号海元医院西侧商务楼商铺(房屋独立门牌号509号)，将上述房屋返还原告上海海元经营服务部；三、自本判决生效之日起十五日内，被告上海鸣苑园林绿化工程有限公司应支付原告上海海元经营服务部房屋使用费，自2015年4月23日起至实际迁出日止(按照每月1,500元计算)；四、自本判决生效之日起十五日内，原告上海海元经营服务部返还被告上海鸣苑园林绿化工程有限公司押金3,000元；五、驳回原告上海海元经营服务部其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由被告上海鸣苑园林绿化工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一七年二月二十八日书记员  肖 人附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。