江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终2089号上诉人(原审被告、反诉原告)：江西立信置业投资集团有限公司，住所地：瑞昌市黄金工业园南园。法定代表人楼健栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢伟彬，该公司副总裁。委托诉讼代理人：张志浩，江西泰极律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：柯亚香，女，1987年3月16日出生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：潘红兵，江西擎天律师事务所律师。上诉人江西立信置业投资集团有限公司因与被上诉人柯亚香商品房预售合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2016）赣0481民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江西立信置业有限公司上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人没有逾期交房的行为，上诉人实际报备的时间为2013年9月30日，完成报备即可以交房，上诉人实际能交房时间远早于合同约定的交房时间，上诉人没有逾期交房。同时，在合同约定的交房时间内，业主不按照约定收房，原因较为复杂，有更改合同预留联系电话导致上诉人联系不上，有不愿意过早承担物业费，也有恶意拒收要求赔偿；二、一审法院适用法律错误。1、一审法院在上诉人已经具备交房使用条件并通知上诉人收房，而被上诉人拒收的实际情况下，判令上诉人支付违约金明显适用法律错误；2、根据合同法解释（二）第二十七条和第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过份高于造成的损失，根据商品房买卖合同司法解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少，及合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决，故逾期违约金应按实际损失即租金损失的30%计算；三、一审判决没有兼顾法律效果和社会效果的统一，将加剧上诉人公司的困难，甚至导致破产，也会影响当地经济的发展；四、上诉人在2013年9月30日完成报备时即是上诉人通知被上诉人交房的时间，被上诉人明显违约，一审认为“被上诉人违约则承担逾期期间物业管理费用，并没有约定违约金”，反诉请求不予支持，这是对法律理解的错误，有悖法律公平公正原则，显失公平，被上诉人违约收房承担物业管理费并非违约惩罚，是业主本应承担的费用，除此之外，还应当要按法律规定承担相应的违约责任。柯亚香辩称，一、上诉人认为其行为不构成违约，理由是涉案房屋报备时间是2013年9月30日，其认为报备时间就是房屋达到合格标准的时间，该说法是不成立的。上诉人1#、2#、3#楼单体验收的时间是2013年12月2日，4#、5#、6#单体验收时间为2014年10月13日，一个小区不可能未通过对房屋的单体验收就通过对小区的整体验收。2013年9月30日只是报备时间，报备不等于通过验收，最后通过综合验收的时间应当是竣工验收备案表获得瑞昌市建设局认可的2014年11月19日，这个时间已经超过了约定的交房时间，上诉人称其行为不构成违约说法错误；二、违约金不存在过高问题。房屋买卖合同是一份格式合同，是上诉人提供，所有的购房户都是用该一份合同，上诉人提供格式合同是经过慎重考虑的，被上诉人对于违约金反而是外行，所以在这种情况下，上诉人称违约金过高是不合理的；三、反诉与违约问题相关联，如果上诉人行为构成违约，反诉即不成立。就算是上诉人的房屋在2013年9月30日可以交付使用，其也必须按照合同约定书面通知被上诉人，这个约定可能要求过高，但上诉人起码要电话通知被上诉人，上诉人没有提供证据证明其履行了通知交房的义务，故其反诉不成立。综上，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。柯亚香向一审法院起诉请求：判令本诉被告支付逾期交房违约金并承担本案受理费。江西立信置业有限公司向一审法院反诉请求：判令反诉被告支付逾期售房违约金并承担本案反诉费。一审法院对于当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、原告提交票据，证明收房时间；被告提交1#-6#楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建设工程规划单体验收单和建设工程规划管理验收记录，证明1#-6#楼于2013年9月30日报备，1#-3#楼于2013年12月2日通过单体验收，4#-6#楼于2014年10月13日通过单体验收，2014年11月19日1#-6#楼通过综合竣工验收合格；当事人对上述证据真实性均无异议，一审法院予以认定；2、被告提交投资项目协议书、电力设备工程承包合同、瑞昌市供电公司送电通知书、用电指标报告，证明被告逾期交房系因电力工程等造成；原告对真实性无异议,但认为不能构成违约理由；一审法院对真实性予以认定；3、被告提交法院民事判决书一份，证明对瑞昌同地段房屋租金每月每平方米10元的标准已为生效的法律文书确认；原告对关联性表示异议；一审法院认为，该份判决书证明的事实是租金标准，与本案不具关联性，对被告的证明目的不予认定。其他事实如下：《商品房买卖合同》第九条约定，被告应将经综合验收合格的1#、2#、3#楼商品房在2013年10月1日前（其中江权俊约定2014年1月1日）、4#楼在2013年12月1日前、5#、6#楼在2014年1月1日前交付原告使用(柯亚香、程开智、李婷分别约定2014年3月1日、7月1日、9月1日)；第十条约定，被告逾期交房的，按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金；第十二条约定，买受人（反诉被告）在接到交房通知后未办理交房手续的，承担交房通知之日起相应的物业管理等费用。合同签订后，原告各自按约定支付了房价款。徐新火、程雪枚（余锦斌）、江权俊分别于2014年2月19日、2014年7月17日、2015年4月8日收房，其他原告收房时间与诉状一致。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应全面履行合同义务，被告未按约定的期限交付房屋，属违约行为，应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者赔偿额计算方法，逾期交付房屋的违约金数额或者赔偿数额可以参照人公布或评估的同地段同类房屋租金标准确定；当事人签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交房的违约金计算方法，且被告反诉要求江权俊等按逾期收房时间承担每日万分之三的违约金，证明被告对该标准并无异议，故被告应按逾期交房的时间承担每日万分之三的违约金，其按租金支付违约金的抗辩理由不成立。合同约定买受人（反诉被告）如逾期收房则承担逾期期间物业管理费用，并未有约定支付违约金，被告的反诉请求不成立，一审法院不予支持。2014年11月19日1#-6#楼通过综合竣工验收合格，达到交房条件，绝大多数购房户已在此前收房，仅有原告祝发祥、胡应征、刘春梅、孙镔、谈泽华（王宇平）、刘伟（谈丹华）、周恩熙、郭遗志、程开智、李婷、万升明（陈朝阳）、王丽荣（杜敏）、周晓芳、张凡、文遗兴、李艳华、江权俊、王伟、何仁雷、张小女（陈雪冬）、陈小智、陈舟（黄志丽）、陈世杰、柯新江、阮敦梅、文新国等26户在此后收房，由此可见，被告在未取得综合验收合格之前即已通知购房户收房，同理也会通知原告祝发祥等26户收房，被告从其商业利益出发，取得综合验收合格后必然要求原告祝发祥等26户及时收房，否则有悖常情，原告祝发祥等26户的交房时间可计算至2014年11月20日止。综上所述，被告逾期交房，按约应向原告支付逾期交房违约金，被告的反诉请求不成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告江西立信置业投资集团有限公司在本判决生效后三十日内向原告雷福元等支付逾期交房违约金2684398元（各购房户详见明细表）。二、驳回反诉原告江西立信置业投资集团有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65509元，由原告徐新火等负担17667元（详见明细表），由被告江西立信置业投资集团有限公司负担47842元，反诉案件受理费19899元，由反诉原告江西立信置业投资集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。被上诉人按约支付购房款后，上诉人应当按照约定期限交付房屋。根据双方合同第十二条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，又根据该合同第九条约定，“出卖人应当在2014年3月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:2、该商品房经综合验收合格”，故根据双方合同约定，上诉人必须在取得综合验收合格后才符合交付使用条件。经一审法院向瑞昌市规划局取证，瑞昌市规划局出具说明，内容为“经查阅档案，该项目满足相关验收条件，并由我局局组织建设局城建科、园林处和城市管理局分别于2013年11月5日、2014年11月19日对该项目（一期）12#楼和1#-10#楼进行了综合竣工验收，并通过了综合竣工验收”，故该项目于2014年11月19日最终完成综合竣工验收，上诉人符合交付使用条件的时间应为2014年11月19日，该时间晚于合同约定的2014年3月1日，故上诉人存在延期交房违约行为，应当承担相应的违约责任。上诉人上诉提出其在2013年9月30日完成报备手续后即符合交房条件，该主张不符合合同约定，上诉人认为其未逾期交房的上诉理由，本院不予采纳。根据双方签订的合同第十条约定，“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，因上诉人逾期交房，一审判决上诉人按照该合同条款约定承担已付房款日万分之三的违约金正确。上诉人上诉提出，根据合同法解释（二）第二十七条和第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，根据商品房买卖合同司法解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成30%为标准适当减少，合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决，故逾期违约金应按实际损失即租金损失的30%计算。经查，根据当事人意思自治原则，在商品房买卖合同中已经明确约定了违约金额或违约金的计算方法时，应当以约定优先法定，依据合同的约定确定违约金额，只有在未约定违约金额或违约金计算方法时，方可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定确定违约金，即卖方逾期交房，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案上诉人与被上诉人的合同中已经明确约定了违约金的计算方法，故应当优先适用该约定；其次，如果违约方提出违约金过高要求调整的，应当由违约方就违约金高于给守约方实际造成的损失承担举证责任，本案上诉人未能就此提供证据，且被上诉人未能及时取得房屋，其购房款的资金成本和未能及时、完整取得房屋所有权造成的损失客观存在，故上诉人要求按照租金调整约定的违约金标准的上诉理由，本院不予采纳。上诉人上诉提出其在2013年9月30日完成报备时即是上诉人通知被上诉人交房的时间，被上诉人明显违约，一审认为“被上诉人违约则承担逾期期间物业管理费用，并没有约定违约金”，反诉请求不予支持，这是对法律理解的错误，有悖法律公平公正原则，显失公平，被上诉人违约收房承担物业管理费并非违约惩罚，是业主本应承担的费用，除此之外，还应当要按法律规定承担相应的违约责任。经查，上诉人的行为已经构成逾期交房，且上诉人也未能提供证据证明被上诉人逾期收房，故其反诉要求被上诉人承担逾期收房违约责任的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人江西立信置业投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费406元，由上诉人江西立信置业投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈江颖审判员  周 炜审判员  熊 涛二〇一七年十一月二十二日书记员  陈沁榕