上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初7609号原告(反诉被告)：徐晓燕，女，1989年9月17日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：汪涛，上海勋业律师事务所律师。被告(反诉原告)：王祥庆，男，1981年3月15日生，汉族，住福建省福安市。被告(反诉原告)：缪碧芳，女，1981年5月13日生，汉族，住福建省福安市。被告(反诉原告)：王梓涵，男，2009年10月6日生，汉族，住福建省福安市。法定代理人：王祥庆，系被告的父亲暨本案被告。上述三被告的共同委托诉讼代理人：黄正桥，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司上海五角场支行，住所地上海市杨浦区。法定代表人：徐雪兴，行长。原告(反诉被告)徐晓燕与被告(反诉原告)王祥庆、缪碧芳、王梓涵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年6月16日受理被告王祥庆、缪碧芳、王梓涵的反诉，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。本院2016年12月18日应原告申请追加中国农业银行股份有限公司上海五角场支行为第三人，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告徐晓燕及其委托诉讼代理人汪涛以及三被告的共同委托诉讼代理人黄正桥到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及院长审批，在简易程序审限到期后延长3个月。本案现已审理终结。原告徐晓燕向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原被告于2016年1月29日签订的《上海市房地产买卖合同》，将位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；2.被告向原告支付违约金45.80万元。事实和理由：三被告是坐落于上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的登记权利人。原被告在中介公司居间服务下，于2016年1月24日签订了《房地产买卖居间协议》，并于2016年1月26日签署了网签版本的《上海市房地产买卖合同》以及在2016年1月27日签署了《协议书》。合同签订后，原告按约支付了房款及代缴房产税，但是被告却因为房价上涨的原因拒绝履行合同，故原告诉至本院请求判如所请。三被告共同辩称：不同意原告诉请。系争房屋转让总价款是245万，但是2016年1月27日签订的补充协议将245万元做成229万加上16万装修补偿款，根据该补充协议约定第二笔10万元应于2016年3月20日支付，但是原告逾期支付该笔10万元，直至2016年4月6日被告向原告发出解除合同的电话通知后，原告才将该10万元汇至被告账户，因此原告逾期付款在先，被告有权单方解除合同。第三人述称，被告王祥庆就系争房屋于2011年8月9日以系争房屋做抵押向第三人借得个人住房按揭贷款120万元，期限30年，2016年3月3日王祥庆已经提前还清全部贷款，第三人与被告王祥庆法律上的利害关系已不存在。同时三被告提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)于2016年4月12日解除；2.原告支付被告违约金134,750元。事实和理由同本诉答辩意见等。原告针对三被告的反诉辩称：不同意全部反诉诉请，原告没有违约，装修款10万元不是房款，也是根据被告的要求支付的。协议书中的16万元就是装修补偿款，并非为了做低房价。根据原被告提供的证据，本院认定事实如下：三被告为系争房屋的登记产权人。2016年1月26日，被告作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积89.09平方米，转让价款为229万元；2.甲、乙双方同意，甲方于2016年5月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；3.甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.乙方未按本合同约定期限付款的或未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外还需支付相当于总房价款20%的违约金；5.甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的或甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行等；6.乙方应支付首期房价款69万元：乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付定金2万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款18万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，甲方自行补足)；乙方应于2016年2月5日前直接支付甲方部分首期房价款19万元；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后15日内直接支付给甲方剩余首期房价款30万元；7.乙方应支付甲方第二期房价款160万元通过申请贷款方式支付；8.交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方一收到全额房价款后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准；等。2016年1月27日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《协议书》约定：1.甲乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为229万元，现乙方所需支付的合同房价款仍然按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；2.乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计16万元，该笔款项乙方分两笔支付给甲方，第一笔，乙方应于2016年2月5日之前直接支付给甲方部分装修补偿款6万元，第二笔乙方应于2016年3月20日之前直接支付给甲方剩余装修补偿款10万元；3.本协议第1条和第2条所述价格合计为245万元为甲方出售系争房屋净到手价格，甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担；4.若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起的七日内将装修补偿款16万元一次性返还给乙方；5.甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行；6.其他文本于本协议不一致的以本协议书为准；等。合同签订后，原告分别于2016年1月26日向被告缪碧芳转账16万元，于2016年2月3日通过中介向被告支付2万元，2016年2月5日向被告王祥庆转账30万元、25万元，于2016年4月6日向被告王祥庆转账10万元，同时原被告均确认在签订网签合同之前原告已经支付了定金2万元，故原被告均确认原告向被告实付的款项合计为85万元，原告称其中16万元为协议书项下的装修补偿款，被告于2016年3月2日出具收到69万元的收据。2016年3月2日，原告为被告支付了房产税1,207.35元。2016年3月23日，中介人员刘宇与被告王祥庆电话联系表示原告的钱款要周五打到被告账户，被告当下没有提出异议并表示“没事”并表示过户时间要在4月10日，理由是老婆在坐月子。2016年4月11日，被告通过代理律师向原告发送《律师函》称直至2016年4月，被告未收到原告支付的房款余款10万元，故自本通知到达原告处时解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》等。截止到2016年4月21日，系争房屋上第三人的抵押权未注销。审理过程中，系争房屋上的第三人抵押权注销。再查明，原告系本市户籍居民，自述名下无房不限购。根据原告提供的存款证明书，截止到2016年11月22日，原告名下存款170万元。上述事实，主要有《上海市房地产买卖合同》、不动产登记簿信息、收条、银行凭证、律师函、录音及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同以及协议书，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。关于协议书上的16万元装修补偿款，被告认为系为了做低房价进行避税，但是原告对此不予认可，也没有其他证据表明双方在229万元的房价款之外所加的16万元系为避税做低房价，故本院不予采信被告的意见，系争房屋的转让价款为合同约定的229万元，同时原告还需支付装修补偿款16万元。本案的争议焦点在于被告在2016年4月6日支付10万元的逾期支付装修补偿款之行为是否构成被告可以主张解除合同，对此本院认为不构成，理由如下：第一，该16万元的约定是双方以协议书的形式进行的约定，该价款的逾期支付的后果双方没有做出明确的约定，如果该笔装修补偿款确实属于逾期支付，那么《上海市房地产买卖合同》中关于逾期支付房款的违约责任并不当然适用于该16万元装修补偿款，因此在原告逾期支付该笔款项时被告并不具有单方解除权；第二，从被告与中介人员之间的电话交流看，被告对于原告逾期付款是明知且不持异议的，并且表示因为自身客观原因要推迟进行过户的时间，这表明双方对于付款和过户曾经有过约定，诚然合同约定的过户时间是4月30日之前，但是从原告方已经付清首付款、代缴了房产税的角度看，原告必然是希望尽快过户为好，而且原告也已经在着手办理贷款事宜，被告也没有证据表明其就该10万元进行了催缴甚至还没有完成抵押权的注销，因此，本院认为尽管原告支付10万元装修补偿款不符合协议书的约定，但是被告对此是同意或至少不持异议的。综上，本院认为，被告并没有主张单方解除合同的权利，被告据此要求不再继续履行合同及主张违约金没有依据，本院不予支持。被告应继续与原告履行《上海市房地产买卖合同》，协助办理房屋过户并交付，原告也应向被告支付剩余未付房款160万元。审理中，第三人的抵押权因被告的还款行为注销，因此就抵押权方面无需第三人再行配合。关于原告主张的违约金，本院认为，被告拒绝继续履行合同进行过户交易构成违约理应承担违约金，但因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，对违约金酌情作出适当的调整。故本院认定被告按照229万元为基数，日万分之一为标准支付自2016年5月1日起至本判决生效之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)徐晓燕与被告(反诉原告)王祥庆、缪碧芳、王梓涵的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)王祥庆、缪碧芳、王梓涵于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)徐晓燕办理房屋产权过户手续，将上海市松江区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权转移登记至原告(反诉被告)徐晓燕名下并交付房屋；三、原告(反诉被告)徐晓燕于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)王祥庆、缪碧芳、王梓涵支付房款1,600,000元；四、被告(反诉原告)王祥庆、缪碧芳、王梓涵于本判决生效之日起十日内以2,290,000元为基数、日万分之一为标准向原告(反诉被告)徐晓燕支付自2016年5月1日开始至本判决生效之日止的违约金；五、驳回被告(反诉原告)王祥庆、缪碧芳、王梓涵的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,784元，减半收取14,392元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费1,537.50元，合计诉讼费20,929.50元，由原告(反诉被告)徐晓燕负担1,557元(已付)、被告(反诉原告)王祥庆、缪碧芳、王梓涵负担19,372.50元(已付2,995元，余款16,377.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年二月二十日书记员  李 胜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……