江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初9215号原告：吴葵芬，女，1957年8月7日出生，汉族，住江苏省溧阳县。被告：惠健，男，1962年7月29日出生，汉族，住江苏省泗洪县。第三人：昆山国仁置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号,机构代码：91320583592593013B。法定代表人：张国强,系该公司总经理。委托代理人：丁金娟，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：韩玲，女，系该公司员工。第三人：招商银行股份有限公司昆山��公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路2－6号，统一社会信用代码91320583677601123N。负责人：江晓华，该银行总经理。原告吴葵芬与被告惠健，第三人昆山国仁置业有限公司、招商银行股份有限公司昆山支公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，后因需公告向被告惠健送达应诉材料、开庭传票，本院依法于2017年7月12日将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告吴葵芬、第三人昆山国仁置业有限公司的委托代理人丁金娟到庭参加了诉讼，被告惠健、第三人招商银行股份有限公司昆山支公司经本院依法送达开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴葵芬向本院提起的诉讼请求为：���、请求法院依法判决被告履行《房屋买卖合》义务，将江苏省昆山市花桥裕花园XX号XXXX的房屋所有权属证书过户给原告；二、请求法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金人民币370000元；三、本案诉讼费由被告承担。在庭审中原告将诉讼请求变更为：一、请求判令惠健立即办理昆山市花桥裕花园XX幢X单元XXXX室房屋的产证；二、将昆山市花桥裕花园XX幢X单元XXXX室房屋产证过户至原告吴葵芬名下；三、逾期交房违约金370000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月30日，原告经江苏昆山华帮房产经纪有限公司介绍与被告签订了关于江苏昆山花桥裕花园XX号XXXX室（三单元26层）的《买卖合同》并于当日交付了定金及房屋首付款770000元（内含已付定金260000元）。双方约定被告配合原告在一个月内（即2016年9月30日前）办理还清银行贷款及��理完毕该房屋过户事宜。后原告多次催被告履行合同义务，进行网签及后续房屋过户手续，被告均以各种借口予以拖延。现原告已联系不上被告，导致原告至今未通办理过户手续，按合同约定被告已构成违约，应支付原告逾期办理房屋过户的违约金370000元。原告购买房屋是为自己居住，被告迟迟不履行房屋过户义务，已民给原告造成了诸多损失，故原告特起诉至法院，请求法院依法判决。被告惠健未到庭，没有答辩意见。第三人昆山国仁置业有限公司辩称：原告吴葵芬是替被告惠健向我公司交纳各种款项合计266249.90元，现涉案房屋已由我公司向原告进行了交付，但房屋产权证尚未办理。第三人招商银行股份有限公司昆山支公司未到庭参加诉讼。经审理查明：涉案房屋位于昆山市××镇××楼××室，房屋建筑面积122.12平方米，不动产权证号：FGXXXX28,现权利人登记为昆山国仁置业有限公司。2015年10月9日，被告惠健（买方，下文同）与第三人昆山国仁置业有限公司（卖方，下方同）签订了《昆山市商品房购销合同》一份，约定被告向第三人购买了昆山市××镇××楼××室房屋。合同约定：第三条：买受人购商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第XX幢X单元XXXX号房。第四条：合同双方约定按建筑面积计算该商品房价款；住宅单价每平方米9939.9770元，1213671.1917元。该商品房总价款为零千壹百贰拾万叁千陆百柒拾壹元整（1213671元）。第七条（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续发行。合���附件四补充协议第二条约定：2015年10月9日前，付款364671元；（首付款）（大写叁拾陆万肆仟陆佰柒拾壹元整）。2015年12月25日前，付款849000元；（贷款）（大写捌拾肆万玖仟元整）。该两份合同下方有惠健签字，昆山国仁置业有限公司盖章确认。2016年7月25日，买受方（乙方）吴葵芬（即本案原告，下文同）愿意委托居间方以下列条件居间购买出卖方（甲方）惠健（即本案被告，下文同）的房地产。协议第1.2坐落：昆山市花桥镇花桥裕花园XX号楼XXXX室，建筑面积122.1平方米（以产权证为准）。协议第1.3房地产权利人：惠健。第1.5是否设定了抵押：是，抵押银行招商银行。第2.1条总房款：人民币壹佰捌拾伍万元整（RMB1850000.00）。且甲乙双方在此确认，本款约定之总房款不受评估机构的评估影响。第2.2条房款的支付方式：a.在甲乙双方签订合同当日，乙方向甲方支付首期房款人民币柒拾柒万元整（RMB770000.00）(内含已付定金人民币贰拾陆元整）。b.在甲方办理完结该房屋抵押注销手续后7个工作日内，甲、乙、丙三方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续（送件），送件后当日乙方应向甲方支付购房款人民币一百零叁万元整（RMB1030000.00元）。C.在甲方向乙方办理交房手续:交房当日，乙方在因甲方持有该房屋期间所产生的费用结清及验收后将剩余购房款计人民币伍万元整（RMB50000.00）交由丙方结清物业水电费后支付给甲方。第2.3条：在甲、乙双方签订本合同后30个工作日内，甲方应向其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款。在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后一个工作日内申请办理注销该房屋抵押登记事项。第2.5条：交房前的及其他因使用该房屋所产生的费用均由甲方承担，���房后使用该所产生的费用均由乙方承担。第2.8条：甲乙双方约定本次交易过程中产生的税费由乙承担。第2.11条：甲乙双方签订本合同当日，甲方应将该房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》原件交由居间方暂为保管至甲、乙双方前往昆山市房地产交易中心办理产权过户手续当日止。保管期间，甲方不得对该《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》进行挂失补办。第三条：甲乙双方任何一方违反上述约定的即属违约。违约方应按总房款额的日万分之5向守约方支付滞纳金；如逾期超过10日，违约方仍未履行合同的，则违约方除应向守约方支付滞纳金外，守违约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房款额的20%作为违约金。第四、其它：甲方将房屋于2016年8月30日交房给乙方。《房地产买卖合同》有惠健、吴葵芬签字确认。协议签订��，被告出具说明要求原告将该购房款汇入其指定的账户内，该说明载明：请购买花桥裕花园XX幢XXXX室的买受方吴葵芬转购房款人民币伍拾贰万元整（）入惠昱程工行卡62×××82，说明人：惠健，2016.8.30。开户行：江苏泗洪县工商银行营业部。2016年8月30日，原告吴葵芬通过其银行卡号：62×××75的中国工商银行向惠昱程的卡号为62×××82转账支付50000元。2016年8月31日，原告吴葵芬通过其银行卡号：62×××75的中国工商银行向惠昱程的卡号为62×××82转账支付470000元。2016年8月30日原告又代被告支付给第三人昆山国仁置业有限公司首付款244320元（该款包含被告惠健支付首付款时向第三人所借的款项及逾期归还的滞纳金）、代办产证费300元、代收的契税18207.9元、房屋补差款199元、维修基金3053元、产证登记费170元，共计266249.9元。2017年8月3日第三人招商银行股份有限公司昆山支公司通过江苏新苏律师事务所雷宁律师向第三人昆山国仁置业有限公司发送律师函，律师函载明：为购买贵司开发的位于××镇××开发区裕花园（国仁）第XX幢X单元XXXX号房屋，惠健作为借款人向招行申请住房贷款。贵司作为担何人对其在招行借款承担连带保证责任，三方签订有相应借款及担保合同。招行已按照合同约定向借款人惠健发放贷款，但上述房屋的抵押登记手续至今未办理，致使招行抵押债权无法实现；且借款人惠健也未按照合同约定履行还款义务，该贷款现已逾期，构成违约。因此，本律师郑重要求贵司：自收到本函之日起十五日内承担连带保证责任，向招行清偿借款人惠健贷款全部利息。第三人昆山国仁置业有限公司收到该律师函后又通过建滔化工集团华东法律部向被告惠健发了告知函，载明：致惠健：受我集团旗下昆山国仁置业有���公司（以下简称我司）委托，就您未按合同约定履行还款义务速写，郑重致函如下：您向我司购买花桥××开发区裕花园（国仁）第XX栋X单元XXXX号房屋，您作为借款人向招行申请住房贷款，招行已按合同约定发放贷款，但您未按合同约定履行还款义务，该贷款已逾期。现招行要求我司承担连带保证责任，我司向您郑重函告，请尽快归还银行贷款。为合同的完全履行，同时为避免因此产生的诉累，请您收函后必及时归还银行贷款。特此函告。原告在本案审理过程中于2017年10月30日自愿向本院提存了1080000元。上述事实有房地产买卖合同、银行卡明细清单、说明、转账凭证、收据、不动产权属登记查询、昆山市商品房购销合同、律师函、告知函，原告、第三人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告惠健签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当依法、依约行使各自的权利和履行各自的义务。原告在签订《房地产买卖合同》后已依约及时履行了其义务，但被告惠健未能依约归还涉案房屋原有的贷款及协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告惠健继续履行合同，将涉案房屋的产权过户至原告名下，因原、被告双方签订的《房地产买卖合同》现已由开发商交付给原告实际占有，且原告对于涉案房屋办理产证费用已向房产开发商交纳。另原告也自愿向本院提存108万元用于支付剩余的购房款及偿还涉案房屋的按揭贷款，故原、被告的《房地产买卖合同》具有继续履行的条件，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告支付总房价款20%即37万元的违约金。本院认为，原告未能向本院提供证据证明被告违约给其造成的实际损失,且双方合同约定的总房价款20%的违约金适用的条件应是因被告违约，原告主张解除合同，被告才承担总房价款的20%的违约金。根据双方合同，被告的违约行为应按原告已支付的购房款合计786249.90元(该款为原告按被告惠健指示支付给惠昱程的520000元及原告代被告向房屋开发商支付的266249.90元)的日万分之五自合同约定的办理房屋产权过户手续日计算至被告涉案房屋产权过户至原告名下之日止。因原、被告双方在合同中未明确约定房屋产权过户手续时间，且双方约定的日万分之五约定过高，本院酌情调整为日万分之三，故本院对于逾期办理产权过户的滞纳金计算自本案立案受理日起按原告已付款786249.90元的日万分之三计算至产证实际过户至原告名下时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告惠健继续履行其与原告吴葵芬签订的《房地产买卖合同》，于本判决生效后十日内协助原告吴葵芬办理昆山市花桥镇安博路XX号裕花园XX号楼XXXX室房屋的不动产权过户手续；二、被告惠健按786249.90元的日万分之三自2017年5月16日计算至昆山市花桥镇安博路XX号裕花园XX号楼XXXX室房屋的不动产权证过户至原告吴葵芬时止（限本判决生效后十日内履行完毕）；三、驳回原告吴葵芬的其他诉讼。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华���民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由被告惠健负担，该款原告已预交，本院不再退还，该款由被告惠健在履行上述判决给付义务时一并支付给原告吴葵芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年十一月七日书 记 员  唐 亮