济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初616号原告：王军，男，汉族，1973年7月5日出生，汉族，无业，住山东省博兴县委托诉讼代理人：任秀粉，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于淼，北京市君致（济南）律师事务所律师。被告:济南华强广场置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：练斌，董事长。委托诉讼代理人：刘国祥，山东新润律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小云，山东新润律师事务所律师。第三人:泥春林，男，汉族，1973年2月13日出生，住济南市，户籍地址山东省博兴县。原告王军与被告济南华强广场置业有限公司（以下简称华强置业公司）及第三人泥春林商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王军及其委托诉讼代理人任秀粉、于淼，被告华强置业公司的委托诉讼代理人刘国祥到庭参加了诉讼。第三人泥春林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军诉称：2011年5月王军及第三人泥春林与华强置业公司签订《商品房买卖合同》，王军及第三人购买了华强置业公司销售的“济南华强广场”C号楼9号3-911室商品房一套，总价款653377元。合同签订后，王军及第三人共向华强置业公司支付了333377元首付款，余款在中信银行股份有限公司济南分行办理了按揭贷款。2015年7月9日，华强置业公司向贵院提起诉讼，贵院作出（2014）历商初字第2220号民事判决书，判决“双方解除《商品房买卖合同》，王军返还房屋并支付违约金”，但未处理华强公司退还购房款事宜。现商品房买卖合同已经解除，华强置业公司也已经将房屋收回，华强置业公司应将总房款扣除银行扣款287943.37元、诉讼费及保全费14019元、10%违约金65337.7元后的一半余额143038.47元返还给王军。但王军多次与华强置业公司协商还款事宜，华强置业公司却拒不配合，拒不返还王军已经支付的购房款。诉讼请求：1、判令华强置业公司返还王军购房款143038.47元，并向王军支付自2015年10月7日起至判决确定的履行期限届满之日止，按同期中国人民银行贷款利率计算的利息。2、判令被告承担本案诉讼费用。被告华强置业公司辩称：一、王军主张我公司向其返还购房款143038.47元并支付相应利息没有事实和法律依据。1、我公司曾与王军、泥春林两人共同签署《商品房买卖合同》12份，王军、泥春林两人共同购买我公司销售的12套房屋,分别为“济南华强广场”C号楼9号3-901至912室。但从付款凭证看，该涉案12套房屋首付款均由泥春林账户支付。而贷款则由王军、泥春林分别办理，其中901-906套房屋按揭贷款以王军名义办理，907-912套房屋按揭贷款以泥春林名义办理。本案中，涉案房屋“济南华强广场”C号楼9号3-911室首付款333377元由泥春林支付，余款32万元以泥春林名义办理了按揭贷款。王军无权以其个人名义主张返还相应购房款。2、在上述合同履行过程中，因王军与泥春林未按期归还银行贷款，我公司向银行承担担保责任，代为清偿按揭贷款总计4420987.14元。3、我公司于2014年10月23日就上述涉及本案的房屋买卖合同向贵院提起诉讼，经贵院审理作出（2014）历商初字第2220号民事判决书，判令解除上述合同、收回房屋，王军与泥春林向我公司支付违约金65337.7元、诉讼费用14019元，共计79356.7元。根据本案涉案购房合同附件五合同补充协议第3条第五项规定，我公司有权解除买受人签订的《商品房买卖合同》并扣除买受人10%的违约金及相应损失后将剩余款项退还至买受人。同时，《合同法》第100条之规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。综上，假设王军和泥春林有理由要求返还相应购房款的话，上述费用应首先在已付购房款中予以抵销。4、王军主张利息损失无任何依据。本案涉案购房合同因王军与泥春林违约而解除，但给我公司造成巨大经济损失。王军无权主张利息损失，且其还应在上述判决中的全部费用范围内承担逾期付款而产生的相应滞纳金责任。二、因王军、泥春林的责任，导致我公司向博兴县法院代为清偿债务155万元，就该部分款项应在已付购房款中予以扣除。1、因案外人曹剑华与泥春林民间借贷纠纷案件，博兴县法院于2015年11月18日查封泥春林支付的首付款约500万元，并于2015年12月17日提取上述查封费用中的155万元，该笔费用应在已付购房款中予以扣除。2、王军、泥春林已付购房款现处于查封期限内，我公司无权向任何人退付该款项。三、因王军与泥春林在上述判决生效后，未及时协助我公司办理撤销网签手续，未及时将涉案房屋返还我公司，导致我公司至今未能收回涉案房屋，由此给我公司造成房屋占用费用等实际损失，应由王军承担，我公司有权向其主张权利。综上所述，王军的主张缺乏事实和法律依据，请求贵院依法查明案件事实，维护我公司的合法权益。第三人泥春林未到庭，亦未提交书面答辩意见。王军为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据1、济南市历下区人民法院作出的（2014）历商初字第2220号《民事判决书》。1、证明判决已经确认王军和第三人共同购买了被告销售的“济南华强广场”C号楼9单元3-901—3-912室房屋12套的事实。2、证明判决已经确认王军和第三人已向被告支付商品房首付款，并已向中信银行办理按揭贷款，被告已收到王军及第三人支付的全部购房款项。3、证明判决已经确认被告承担连带保证责任时，代王军和第三人向中信银行偿还贷款的金额。4、证明判决确认的王军、第三人应当承担的违约金数额。5、证明判决确认的王军、第三人应当承担的诉讼费数额。6、证明判决已经确认解除王军、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，王军、第三人已将所购房屋返还给被告，被告应当返还王军、第三人相应购房款项。证据2、济南市历下区人民法院送达回证。1、证明（2014）历商初字第2220号《民事判决书》判决已经生效及生效时间。2、证明判决生效后，《商品房买卖合同》就已解除，被告应当返还王军和第三人支付的购房款。证据3、《商品房买卖合同》、网上银行电子回单（50万）、电汇凭证（200万）及滨州市大通工贸有限公司出具的证明一份，王军借记卡账户交易明细清单。1、证明王军、第三人共同购买了被告销售的12套商品房，12套房首付款共计5000000元，王军共计转账支付了2500000元。2、证明王军自购房后按月偿还房屋按揭贷款的金额及明细。证据4、被告出具的901-912号房屋价款明细、被告开具的商品房首付款收据12份。1、证明王军及第三人共同购买的12套商品房的总价款及首付款明细，2、证明王军及第三人共同向被告共同支付了5000000元商品房首付款。证据5、中信银行个人购房借款合同，证明王军及第三人共同向中信银行办理了所购商品房的按揭贷款，购房全款已向被告结清。证据6、中信银行股份有限公司济南分行通知函及济南华强广场置业有限公司的回执。1、证明因贷款提前到期，被告承担连带保证责任时，中信银行划扣被告账户的金额及明细，2、证明被告认可中信银行通知函中列明的代偿款项金额。华强置业公司对王军提交的证据1、2的真实性无异议但对其证明目的有异议，判决书和送达回证无法证明王军可以以其个人名义向被告主张相应的购房款，且判决中也无法显示被告应向其退付购房款以及其所主张的数额。对于证据1所证明的1-5的事实证明目的没有异议，对于第6项证明目的有异议，事实上王军及第三人至今未向被告返还房屋，执行返还问题目前在执行中。对证据3中的《商品房买卖合同》没有异议，对其他证据的真实性无法核实，与本案没有关联。对证据4的真实性有异议，与被告出具的收据形式上不一致，内容上也不一致，对证据5、6真实性没有异议。华强置业公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，证明被告与王军、泥春林于2011年5月25日就“济南华强广场”C号楼9号3-911室房屋签订商品房买卖合同及补充协议，并约定商品房买卖合同解除后，退付已付购房款时应扣除王军、泥春林应支付的违约金及给被告造成的相应损失；证据2、首付款单据1份，证明第三人泥春林于2011年4月25日就涉案房屋向被告支付首付款333377元；证据3、个人借款凭证1份，证明第三人泥春林以其名义就涉案房屋在中信银行办理按揭贷款共计32万元；证据4、（2014）历商初字第2220号民事判决书，证明因王军、泥春林逾期归还银行贷款，导致被告承担担保责任，代为清偿12套房屋按揭贷款共计4420987.14元，该判决判令解除本案涉案房屋商品房买卖合同，同时判令王军应返还房屋并向被告支付违约金65337.7元、案件受理费14019元，共计79356.7元。但至今王军未能返还房屋，且前述费用应当在返还款中予以扣除；证据5、博兴县法院执行裁定书及协助执行通知书等相关手续材料一宗，证明2015年11月18日，因案外人曹剑华与泥春林等民间借贷纠纷一案，博兴县法院冻结王军、泥春林已付12套房屋购房款约500万元；证据6、博兴县法院执行裁定书及协助执行通知书等相关手续材料一宗及划款记录一份，证明2015年12月17日，因案外人曹剑华与泥春林等民间借贷纠纷一案，博兴县法院提取王军、泥春林已付购房款155万元，被告已实际代为清偿上述款项。王军对华强置业公司提交的证据1《商品房买卖合同》认可其真实性，但王军认为该证据还可以证明房屋的买受人为泥春林、王军，补充协议的第二页规定扣除买受人10%的违约金及相应损失后将剩余款项退还至买受人，商品房交付使用后如因买受人原因导致合同解除的在出卖人发出解除合同通知之日起15日内出卖人将以收取房价款返还买受人，该证据可以证实王军的诉求符合合同规定；对证据2虽然该证据显示交款人为泥春林，但是根据合同及补充协议买受人为泥春林及王军，该证据不能证明泥春林所交款项为其个人款项。对证据3只能证明王军委托泥春林办理二人共同购房事宜，王军有其他证据可以证明泥春林所支付款项为其二人共同款项，且最终与中信银行签订贷款合同的也是王军、泥春林二人。对证据4判决书的真实性没有异议，被告可凭判决书到房管部门办理变更网签事宜，或申请房管部门协助执行，不能说王军不配合办理，因为购房人为王军及泥春林，泥春林失踪后王军不可能单独与被告变更网签，涉案房屋原本就不由王军管理，被告已经实际掌管了涉案房产，另外本判决书中王军的违约责任及赔偿责任已经判决确认，本案无需再重复审理，本案审理的是判决解除合同后被告应当承担的解除合同后的相应责任，包括返还购房款及赔偿相应利息，之所以产生赔偿责任是因为被告在判决解除合同后没有按照法律规定以及合同的约定按期返还剩余购房款，本案被告应当承担赔偿责任，全部购房款已在被告处，被告直接扣除即可，而且被告在庭审中提出抵销一词，被告按照其自己的说法抵销即可，王军不必另外支付。对证据5、6的法律文书是针对泥春林个人，与王军没有关联，法院只是要求协助并非强制划扣，被告无权在确定泥春林与王军的份额之前用所谓的代扣来支付这部分款项，反之既然被告已经支付了泥春林在其账户中的剩余款项就说明被告已经认可其应当返还剩余购房款。付款凭证载明的是退泥春林、王军部分房款，付款凭证针对的是上述协助执行通知书，再次说明被告已经认可应当退还剩余购房款，但是对于被告在付款凭证中记录的退还泥春林、王军内容不予认可，因为协助执行的内容是泥春林的个人债务与王军无关。经审查，本院认为，王军及华强置业公司提交的证据均符合证据的真实性、关联性与合法性，本院对双方当事人提交的证据均予以采信，确认为有效证据。经审理本院认定：2011年5月25日，王军与泥春林作为共同买受人与出卖人华强置业公司签订《商品房买卖合同》一份，王军与泥春林购买济南华强广场C号楼9单元3-911室房屋一套，总价款653377元。上述合同签订后，王军与泥春林向华强置业公司支付首付款333377元，余款320000元在中信银行济南分行办理了按揭贷款，由华强置业公司承担保证责任。华强置业公司依约于2012年10月将该套房屋交付给王军与泥春林。因王军与泥春林未按约向中信银行济南分行偿还贷款，中信银行济南分行宣布贷款提前到期，并要求华强置业公司履行担保责任，于2012年12月5日从华强置业公司的账户中扣划了4420987.14元，其中与本案所涉房屋有关的款项是287943.37元。华强置业公司于2014年向本院提起诉讼，请求判令解除和王军与泥春林签订的商品房买卖合同，由王军与泥春林返还房屋，支付违约金及赔偿经济损失。本院于2015年6月29日作出（2014）历商初字第2220号民事判决书，判决：1、解除华强置业公司与王军、泥春林签订的本案商品房买卖合同；2、王军与泥春林向华强置业公司返还涉案房屋；3、王军与泥春林向华强置业公司支付违约金65337.7元；4、驳回华强置业公司要求王军与泥春林支付租赁费赔偿款的诉讼请求。案件受理费11630元，由华强置业公司负担2000元，由王军与泥春林负担9630元；保全费4389元，由王军与泥春林负担。另查明，有多家法院向华强置业公司发出协助执行通知书，要求华强置业公司协助法院冻结王军与泥春林的债权。2016年1月14日，王军到本院起诉，本院正式立案。本院认为，本案争议焦点是：一、华强置业公司应否向王军返还购房款？二、如返还，返还的具体数额是多少？一、华强置业公司应否向王军返还购房款1、本案共同买受人是王军与泥春林，现王军主张返还其所应得的购房款，能否得到支持。《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”根据上述规定，王军主张华强置业公司向其返还一半的购房余款，本院予以支持。2、在多家法院要求华强置业公司协助法院冻结王军与泥春林的债权的情况下，能否支持王军的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。”根据上述规定，虽然多家法院要求华强置业公司协助法院冻结王军与泥春林的债权，但该债权能否得到执行，取决于该债权是否到期和协助义务人华强置业公司是否对此有异议。王军的债权是否存在及是否到期，正是本案需要解决的问题。3、关于华强置业公司提出王军与泥春林在涉案合同解除后，没有与华强置业公司撤销网签手续，没有返还房屋的抗辩问题。本院认为，本院（2014）历商初字第2220号民事判决书已经对解除合同，返还房屋作出处理，该问题能否得到最终解决，是该案的执行程序应该解决的问题，与本案无关。二、涉案房屋退还购房款的具体数额济南华强广场C号楼9单元3-911号房屋商品房的总价款是653377元，王军及泥春林支付的首付款金额为333377元，贷款金额32万元，根据（2014）历商初字第2220号案件判决书，华强置业公司代偿的数额是287943.37元，判决确定的违约金为65337.7元，诉讼费及保全费共计14019元。计算方法为：应返还购房款=商品房总价款减去华强置业公司代偿贷款，再减去王军同意抵销的（2014）历商初字第2220号民事判决书判决的违约金、诉讼费、保全费，因王军占应返还款项的50%，所以再除以2，经计算为143038.47元。华强置业公司并应向王军支付利息，利息起算日应为王军主张权利之日即起诉之日，王军主张自（2014）历商初字第2220号判决书生效之次日起计算利息，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条之规定，判决如下：一、被告济南华强广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王军购房款143038.47元；二、被告济南华强广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王军支付利息，以143038.47元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年1月15日起计算至本判决生效之日止；三、驳回原告王军超出部分的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元，财产保全费1240元，由被告济南华强广场置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张海涛代理审判员  邓明明人民陪审员  赵德荣二〇一七年二月五日书 记 员  刘玉宁