.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省五寨县人民法院民事判决书（2017）晋0928民初93号原告：张某某，男，1959年4月30日生，住五寨县。委托代理人：于新民，山西卓阳律师事务所律师。委托代理人：冯晋苏，山西卓阳律师事务所律师。被告：何某某，男，1951年8月25日生，住五寨县。委托代理人：李普泽，山西鑫荣律师事务所律师。被告：魏某某，女，1954年11月21日生，住五寨县。委托代理人：王茂林。第三人：高某，男，1977年6月29日生，住五寨县。第三人：戴某，男，1977年11月4日生，住五寨县。第三人：刘某某，男，1966年12月21日生，住五寨县。第三人：张某，男，1961年10月14日生，住五寨县。原告张某某诉被告何某某、魏某某、第三人高某、戴某、刘某某、张某房屋买卖确权一案，本院于2017年3月24日受理后，于2017年8月9日适用普通程序，对此案进行了公开开庭审理，原告张某某及其委托代理人于新民、冯晋苏、被告魏某某及其委托代理人王茂林、第三人高某、张某全到庭参加了诉讼，被告何某某经传唤未到庭，其代理人到庭参加了诉讼，第三人戴某、刘某某未到庭，本案现已审理终结。原告诉称：原告张某某与第三人刘某某、高某，戴某于2004年农历9月26日和被告何某某、魏某某签订了《买卖楼房契约》，将被告所有的的位××县共12间及房内设施卖予原告，作价人民币50万元，当即原告即第三人支付了被告人民币50万元，被告将房产证、国有土地使用证交付了原告及第三人高某、戴某、刘某某。后于2006年12月26日，第三人高某、戴某、刘某某将从被告处购得的房产卖予原告张某某，现该房的房产证及土地证均由张某某所持。该房下面的六间门面房从2004年开始就由原告及第三人收取租金，后原告张某某要求被告腾房并催促其协助办理房屋过户手续，被告以无房居住请求暂住，另原告购买被告的房院中有四米土地系第三人张某转给被告何某某的。现要求张某协助办理过户手续。原告认为：原告等与被告签订的《卖楼房契约》合法有效，原告等实际支付了卖楼房价款，该房屋的所有权应归原告享有。被告应履行其交房的法定义务并协助原告办理房屋过户手续。故提出如下诉讼请求：①请求法院依法确认原告张某某及第三人高某、戴某、刘某某于2004年农历9月26日与被告何某某、魏某某夫妻签订的《卖楼房契约》合法有效。②判令二楼被告何某某、魏某某及第三人张某协助原告办理房屋及土地使用权过户手续。③判令二被告立即腾空所占二层房屋并交付原告。④本案诉讼费用由二被告承担。被告何某某、魏某某辩称：请法院依法认定该《卖楼房契约》是无效合同。其事实是，因被告何某某原从事建筑业，资金周转拮据，向原告及第三人于2003年借款23万元，约定利息是7分。到2004年底，由于经济运转不景气，无能力还本付息，四个出借人采取威逼措施，逼何某某交出位于五寨县阳苛东路楼房的土地使用权、房产证，后于2004年9月20日，强行在原告及第三人炮制的《卖楼房契约》书上，让何某某、魏某某签字按手印，该楼房一直由被告居住占有，原告张某某从2004年至今收取门面租金35万元。综上事实，被告认为，该房屋买卖合同无效，其事实理由如下：（一）一方的欺诈，胁迫使对方在违背真实意思表示情况下所为；（二）价值与价格不对等；（三）债权与物权有区别；（四）以合法形式掩盖非法目的，导致合同无效；（五）魏某某在《卖楼房契约》未签字；（六）合同关系成立，是依交付价款为前提条件，双方无支付凭证。综上事实和理由，被告认为该《卖楼房契约》是无效合同。原告所收取的房屋和租赁费是以清偿债务，故请求法院驳回原告诉讼请求，撤销《卖屋契约》。第三人：高某陈述意见，请依法判决。第三人：张某陈述意见，请依法处理。在庭审过程中，双方提供证据有：原告提供证据如下：（1）卖楼房契约：内容为，甲方、何某某，乙方、刘某某、张某某、高某、戴某，经双方协商，甲方愿将五寨县阳苛东路商品二层楼房（底层6间，上层6间共计12间）及房内房外一切设施售与乙方做价人民币50万元整，笔下一次全部付清，事后，永不反悔，空口无凭，立约为证。四至，北至官道，南至空地，东至张某，西至郑某某。（2）张某证明：我将我本人地基四米（邻何某某）卖给何某某，地基上建筑物与我无关（阳苛东路）。2005年5月22日。（3）归房协议，甲方张某某，乙方刘某某，高某，戴某。甲乙双方就购买何生财上六下六房产进行归并达成如下协议：此房做价50万元，归张某某一人名下，由张某某向刘某某、高某、戴某支付12.5万元，刘等三人出面协助张某某向何某某夫妇主张权利。房产契约、房产证、土地证等全部手续归张某某所有。（4）何某某土地使用证；（5）何某某房屋所有权证。（6）提供的房屋租赁合同，证实此房屋（一屋六间）由张某某掌管并收取房租。被告提供证据如下：（1）管某、华某某证言2份，证实，十几年前刑侦队曾接本单位何某报警称其父何某某被三岔四大金刚的几个人因债务绑走了，接到报案后，我单位出警，在三岔一宾馆内找到何某某和几名陌生男子，何某某称他们商谈债务，不是绑架,介于这样，我们经过询问撤走了；（2）房屋租赁证明及清单十份，证明人李某某、魏某某、刘某某、马某某、徐某某、牛某某、闻某某、郝某某、李某某等证实一楼房租一直由张某某收取，清单注明，张某某收取房屋租金35万元。双方质证情况：被告对原告证据的质证意见，买房契约与事实不符，房价人民币50万元，当时市场价并不是50万元，而是100万元，而且原告未付一分钱。张某证言合法性不予认可，归房协议与本案无关，土地证使用权，房产证认可，租房协议中原告张某某与郝某某、张某某租房协议上明确注：如房主要房，房租按月计算，证明了存在真正的房主。原告方对被告证据的质证意见，第一组证据真实性、合法性，证明力都不予认可，既然是证人应当出庭作证，应附带证明人身份信息，该证明只有书面证言，没有相关户籍证明且二份证言内容一致时间一致，所写内容是否真实依法确认，如公安机关接警，应当出具出警记录，而办案人所写”四大金刚”无法表明与原告由任何关系，即使公安机关处理也与本案无关。第二组证据，从形式上来讲，只提供了一个证言，证人身份信息未提供，证言是否是证人的真实意思不能确定，证言中提到租房是租的被告的，租金由原告收取，逻辑不通，租房应当有租房协议，我方提供的证据上表明租赁方是原告，我方有合法手续，因此证据的三性不予认可。证据真实性不能确定，事实本身没有讲清楚谁在要钱，且我方是由买卖合同的与债权债务没有关系，被告算了租金三十五万元，对于原告来说，买的房子是原告的，租金收取多少是原告的权利。根据双方陈述以及提供的证据，本院确定的事实如下：经审理查明，2004年农历9月26日原告张某某、第三人刘某某、高某、戴某与被告何某某、魏某某签订了一份卖楼房契约，内容为甲方何某某、乙方张某某、刘某某、高某、戴某（四人）经双方协定，甲方愿将五寨县阳苛东路商品二层楼房（底层6间、上层6间共计12间）及房内房外一切设施与乙方作价人民币50万元整，...笔下一次全部付清，事后永不反悔，空口无凭，立约为证。四至，北至官道，南至空地，东至张某，西至郑某某。甲方何某某、魏某某、张某某、刘某某、高某、戴某，2004年农历9月26日。房屋买卖成立后，一层六间的房子由原告张某某及第三人刘某某、高某、戴某四人掌管并收取房租。在2006年12月26日，原告与第三人刘某某、高某、戴某又签订了归房协议，此房屋作价50万元，归在张某某名下，张某某向第三人每人支付现金12.5万元，原购买何某某五寨县阳苛东路上六下六房产契约、房产证、土地证等全部手续归张某某所有，后此房屋一层全部由张某某掌管，并向人出租，收取租金。二层六间一直由魏某某居住。此楼房有国有土地使用证编号为五国用（98）字第号，占地面积400㎡，建筑面积160㎡；有房屋所有权证，证号为（90）字第号。所有权人何生财楼房间数为16、结构为砖混，二层共320㎡。在诉讼过程中，被告提出，是因原所欠原告及第三人等人欠款，在逼迫之下，将楼房写给的原告及三个第三人的，原告及第三人高某对此事实予以否认，被告也未提供，原始被告欠原告及第三人欠款的直接相关证据，此被告所提理由，本院无法认定。同时，在诉讼过程中，本院根据原告张某某申请，于2017年5月，对原登记在何某某名下的土地使用权，以房屋所有权予以查封，查封期限为二年。现原告诉讼请求为：（一）要求确认房屋买卖契约合法有效；（二）判令被告及第三人张某协助原告办理房屋及土地使用权过户手续；（三）判令被告立即腾空所占房屋并交付原告。本院认为：原告张某某及第三人刘某某、高某、戴某虽与被告何某某、魏某某签订过卖楼房契约，但买卖手续不完备，无出卖人收款收据，双方间买卖合同形不成完整的证据链，故认定其买卖合同无效，对原告诉讼请求应予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张某某诉讼请求。案件受理费300元，由原告张某某承担。如不服本判决，可于判决书送达后第二天起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判长王有明人民陪审员杨春荣人民陪审员刘劲松二〇一七年十一月十九日书记员张瑞芳