广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终2294号上诉人（一审被告）：陈实，女，汉族，1978年10月29日出生，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：陈军，广东银华律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈宛露，女，汉族，1990年12月24日出生，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈双光，男，汉族，1969年6月1日出生，住河北省沙河市。系陈宛露的父亲。委托诉讼代理人：郭小川，男，汉族，1970年8月26日出生。住上海市宝山区。上诉人陈实与被上诉人陈宛露房屋买卖合同纠纷一案，陈实不服珠海市斗门区人民法院作出的（2016）粤0403民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭审理了本案。上诉人陈实委托诉讼代理人陈军，被上诉人陈宛露委托诉讼代理人陈双光、郭小川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈实的上诉请求为：请求撤销（2016）粤0403民初2360号民事判决第1项，维持第2项。事实与理由：一、被上诉人无权要求我方支付房屋使用费；本案系被上诉人因房价上涨毁约，将我方赶出诉争房产，违约方在被上诉人，故其无权主张房屋使用费。即使如法院认定，双方均无证据证明系对方违约，则判决合同解除，恢复原状即可，所谓的房屋使用费不应得到支持。同时，涉案房屋本系空置，并未出租，亦未向他人收取租金，故不存在损失，更不应将房屋使用费作为陈宛露方的损失。被上诉人主张按2000元/月租金计算房屋占用费，但既非官方发布的指导租金，也远高于市场租金，法院采信其单方所述标准明显没有法律依据；根据谁主张谁举证的原则，被上诉人主张按2000元/月租金标准，即应提供官方发布的指导租金标准，或者提供第三方机构出具的同地段同时期租金为2000元的相关证据。但本案被上诉人未提供任何证据证明，法院仅凭其一面之词认定租金按2000元计算，没有任何法律依据。法院裁判本应遵循同一标准和尺度，但原审法院在同一法律关系的本案和（2016）粤0403民初1643号案件中，却采取了截然不同的两个标准，有违基本的公平和正义。我方与陈宛露房屋买卖合同解除后，陈宛露主张的房屋占用期间的房屋使用费，与我方所附房款被陈宛露占用期间的利息，均属于同一性质，同一法院处理，应遵循同一原则，即要么支持，要么都不支持。在我方诉陈宛露房屋买卖合同纠纷（2016）粤0403民初1643号案件中，对于我方主张的27万元房款利息，原审法院以双方提交的证据均不能证明对方是导致合同解除的过错方，故对此主张不予支持。本案与上述案件本系同一法律关系，也认定双方提交证据均不能证明对方是导致合同解除的过错方，但却要求陈实支付房屋占用期间的使用费。这种同一法律关系，却适用二种裁判标准和尺度的判法。补充：1.根据合同法第97条规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状采取其他措施并有权要求赔偿损失。原审支持的被上诉人的房屋占用费并非合同法规定的损失，同时涉案房屋本来就是空置的，未向外出租，所以也不存在损失一说。2.本案之所以发生房屋占用费，原因是双方约定了房屋买卖交易，我方支付了30万元的购房款（法院认定是27万元），被上诉人占有了购房款，所以才将房屋交给我方居住，被上诉人的房屋占用费和我方支付的购房款的利息是同时发生的，其性质也是相同的，如说损失，双方都有损失。3.我方认为同一法律关系应该适用相同的裁判规则，何况都是在珠海市的人民法院，双方争议的另一案件即1643号案件中，陈实除主张购房款以外还要求被上诉人支付占用购房款期间的利息，但是原审法院认为双方都没有证据证明对方导致合同解除，所以对占用购房款的利息没有支持，我方认为基于适用同一审判规则的原则，在本案中对被上诉人主张的房屋占用费不应得到支持。被上诉人陈宛露辩称：2014年10月我父亲陈双光与陈实达成涉案房屋的口头合同后，全家就此处分陈宛露的财产问题发生过争执。父亲陈双光说收受的陈实14万元属合同定金性质，如不履约或毁约将双倍返还给陈实。因此，在2015年春节来临之际，仍然为陈实的新居不辞劳苦的奔忙。为的就是重合同、守信誉。2015年一年中我方也多次向陈实索要合同的房价余款。2016年在陈实多次延迟、推诿、拒绝支付情况下。2016年5月18日在与陈实母亲陈明玲沟通的时候，陈双光已经向她说出，她们以少量钱款获得整体房屋却又拒付的做法已经符合中华人民共和国《刑法》中诈骗罪的行为特征，将让警察介入。所以陈明玲在5月25日径直将系争房屋交还陈双光。但对如何处理双方权利的后续却未达成协商。现在通过阅取公安机关对陈双光被伤害一案的卷宗，可见陈实一伙在5月19日就把犯罪凶手田双林从湖北调至珠海斗门预备对陈双光下毒手。在5月20日没找到陈双光的情况下。归还涉案房屋是对陈双光实施人身侵犯布下的陷阱（可以锁定我父亲的所在位置）是一系列有计划、有策略的犯罪预备。6月10日对陈双光人身伤害是严重刑事犯罪，陈实不但亲临现场并对现场的凶手田双林颐和气指，在现场有小区录像为证，人民法院说是另一法律关系令人难以信服和接受。试问合同法第122条的规定是调整另一法律关系的其他部门法律了吗？所以我们认为一审法院认定事实有误，显属违法和违约合同行为不予认定。再有对实际合同履行中依陈实指令房屋装修和家具采购部分的认定完全背离了事实和无视我方为履行合同而付出的损失。不但不认定完全是陈实所用的家具和装修风格而为此支出，反而认定我们没有损失的滑稽论调。一审法院认定我方提出陈实毁约后对占用房屋每月2000元并无不妥。可是却从2015年3月11算至5月25日，并计算14.5个月。提请法院关注：1.我方不是开设酒店，房屋租借的交易习惯也是按月计算，不足部分应由租客承担。2.计算应从2014年11月算起，包括应从实际出发我方为履行合同对系争房屋原先自己的物品进行了清空工作上述发生了费用，是我方为履行合同的损失。11月26日的装修工作是整个合同的紧前工程。否则谈不上春节后的交付陈实母女居住。因从11月计算19个月的不当得利返还并计算清空房屋费用40000元。综上所述：一审法院对事实认定悖理事实、将合同纠纷的原定事实粗暴认定，将动摇合同违约事实和人身侵犯的主要事实割舍适用法律规定；司法不能正确适用和实践，不能起到真正的止纷息讼。陈宛露向一审法院起诉请求：1.陈实违约赔付陈宛露违约补偿金14万元（按案涉房屋的合同总价款70万元的20%计算）；2.赔偿因陈实指定案涉房屋的二次装修、家具采购的总价16.5万元；3.2014年11月至2016年5月，陈实不当得利占用陈宛露名下案涉房屋的占用使用费4万元；4.一审案件诉讼费由陈实承担。一审法院认定事实：陈双光、陈宛露是父女关系。涉案房屋位于珠海市××区××大道××单元××房（粤房地权证珠字第××号），登记产权人为陈宛露。陈实与陈宛露不相识，与陈宛露的父亲陈双光相识，2014年11月左右，陈实通过陈双光购买案涉房产，双方没有签订书面合同。案涉房屋原为毛坯房，由陈宛露的父亲装修后于2015年3月11日交付给陈实使用，陈实的母亲陈明玲于2016年5月25日将案涉房屋钥匙交还给陈双光。陈实通过银行转账方式，分别于2014年11月18日、11月19日、2015年1月21日、4月10日向陈双光的银行账户支付100000元、40000元、30000元、100000元，合计270000元。2016年6月27日，陈实向一审法院起诉陈宛露及其父亲陈双光，要求解除双方的购房协议（口头），陈宛露、陈双光退还陈实购房款300000元并支付利息，陈宛露、陈双光向陈实支付窗户及室内设施安装费10000元。在该案庭审中，陈双光向法院提交了定金收据的原件供核对，对于陈宛露、陈双光关于定金14万元的主张，陈实不予认可。一审法院于2016年9月13日作出（2016）粤0403民初1643号民事判决，判决如下：一、解除陈实与陈宛露的口头房屋买卖协议；二、陈宛露于本判决生效之日起七日内向陈实返还款项270000元；三、驳回陈实的其他诉讼请求。陈宛露、陈双光不服，提起上诉，珠海市中级人民法院作出了（2016）粤04民终2897号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、陈实是否存在违约行为并承担违约责任；二、合同解除后陈宛露是否有权根据合同履行情况要求陈实赔偿损失。关于争议焦点一，陈宛露主张系由于陈实无力支付剩余房款而主动解除合同，陈实则主张系由于陈宛露擅自提高价款导致合同无法继续履行。一审法院认为，双方均未提交充分证据证明对方存在违约行为，且双方并未对违约责任进行约定。陈宛露提交的定金收据系由陈宛露的父亲陈双光自行书写并持有，陈实不予认可，陈宛露主张该收据的原件由陈实隐匿，这一主张与陈宛露的父亲陈双光在（2016）粤0403民初1643号案中提交定金收据的原件供核对的事实明显相互矛盾，故一审法院对陈宛露关于与陈实约定了14万元定金的主张不予采信，对陈宛露主张陈实违约请求陈实赔偿违约金14万元的诉讼请求不予支持。关于陈宛露主张的陈双光被殴打致伤的刑事案件，属另一法律关系，并不是合同解除的原因，一审法院对陈宛露以此主张陈实违约的主张不予采纳。关于争议焦点二，双方在庭审中确认案涉房产的总价款70万元包含了装修费用15万元，在双方合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，陈宛露应将已经收取的房款返还陈实，陈实亦应将房屋返还陈宛露，至于陈宛露父亲按照陈实的要求对案涉房屋进行的装修及采购的家具（其中沙发已用于折抵陈实购置的纱窗、铝窗、床、床垫），因附着于案涉房屋上已一并返还给陈宛露，陈宛露对此并没有损失，故陈宛露请求陈实赔偿装修及家具采购的费用没有依据，一审法院不予支持。案涉房屋在2015年3月11日至2016年5月25日期间由陈实占有使用，因案涉房产买卖协议已被解除，陈实理应向陈宛露支付该使用期间的房屋占用费，陈宛露请求参照2000元/月的租金标准计算并无不妥。经一审法院核算，陈实应向陈宛露支付2015年3月11日至2016年5月25日期间的房屋占用费为29000元（2000元/月×14.5个月）。陈宛露主张其他期间的房屋占用费没有依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、陈实于本判决生效之日起七日内向陈宛露支付2015年3月11日至2016年5月25日期间的房屋占用费29000元；二、驳回陈宛露的其他诉讼请求。本案一审案件受理费9300元，财产保全费1903元，合计11203元（陈宛露已预交），由陈宛露负担10612元，由陈实负担591元。本院二审期间，陈宛露当庭提交两份证据:珠海市公安局斗门分局作出的笔录。陈实认为上述证据是复印件，又不属于新证据，对其真实性不予确认。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。综上所述，本案二审期间的争议焦点问题是陈实是否应向陈宛露支付房屋占用费的问题。本院作如下分析认定：本案是房屋买卖合同纠纷引发的房屋占用费纠纷，本院(2016)粤04民终2897号生效民事判决书认定在涉房屋买卖合同履行过程中，双方提交的证据均不足以证明对方是导致合同解除的过错方,并驳回了陈实请求支付房款的利息的请求。本院认为，本院(2016)粤04民终2897号生效民事判决书认定双方在房屋买卖合同履行过程中在都没有过错的情况下，陈实于2014年11月18日、11月19日、2015年1月21日、4月10日分别向陈宛露的父亲陈双光支付了270000元购房款，履行了购买方主要义务，陈宛露将涉案的房屋交付给陈实使用是卖方的主要义务。本案中，陈实占有、使用房屋，陈宛露占有、使用资金，根据对等原则，陈实不应再支付涉案房屋占用费给陈宛露，原审判决陈实支付涉房屋占用费不当，本院予纠正。陈实的上诉请求是驳回陈宛露房屋占有用费29000元，该上诉请求应收诉讼费525元。一审法院按全部标的额计算诉讼费没有法律依据，多收的诉讼费应退还给陈实。综上所述，陈实的上诉请求成立，本院予以支持。陈宛露的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原审法院认定事实错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初2360号民事判决。二、驳回陈宛露的其他诉讼请求。本案一审案件受理费9300元、财产保全费1903元，合计11203元，由陈宛露负担。二审案件受理费人民币525元，由陈宛露负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十一月八日书记员 谭慧莹