江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终10096号上诉人（原审被告）：徐明，男，1964年4月6日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：高骏，江苏金长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏普捷物业有限公司，住所地南京市六合经济开发区。法定代表人：刘洪，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋桂青，男，1993年10月15日生，汉族，该公司职员，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：叶林，江苏开昌律师事务所律师。上诉人徐明因与被上诉人江苏普捷物业有限公司（以下简称普捷公司）物业服务合同纠纷一案,不服江苏省南京市六合区人民法院(2016)苏0116民初2386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐明上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定“涉案的香林水筑26幢01室负一楼分为两个独立的空间，一部分为通风设备所在房屋，另一部分为上诉人使用的房屋”这一事实是错误的。首先，根据上诉人提供的商品房买卖契约第一条1、2款“该房屋的套型及分层平面位置见附件5，该房屋包括其占用的土地范围内国有土地使用权”的规定，以及土地使用权证载明的房屋占用土地平面图能够证明，该负一楼层并非原本为两个独立的空间，是后来被人为地隔开变成两个空间，其中一个被用作摆放通风设施设备。上诉人根据房屋套型及分层平面位置图和土地使用权证所载明的房屋占用土地平面图，对涉案房屋的负一层应具有完全的使用权，而不是对其中一部分具有使用权。其次，原审法院现场勘察所看到的通风设施设备被拆除、所在房屋墙体被改造是上诉人在发现自己的物业专有部分被人为地分割，物业的使用权被侵害后自行采取的恢复原状、排除妨碍的行为，是由他人的侵权行为导致。通风设施设备拆除、房屋墙体被改造后的样子才是该房屋的原状。再次，原审庭审中，对于被上诉人提出通风设施设备所在的房屋为原先设计即存在且应有相应权利证明文件，原审法院要求被上诉人在规定的举证期限内提供证明上述事实的证据，但经过第二次开庭直到一审判决，上诉人也未看到被上诉人所述证据。二、涉案通风设施设备所在房屋应为上诉人所有或专有使用。首先，原审法院以涉案通风设施设备所在房屋分属两个独立空间，各有独立的门窗来认定非上诉人所有或专有使用，显然是错误的。原审法院通过勘察仅以表面看到的情况来认定上诉人没有使用权，而对上诉人提供的商品房买卖契约、土地使用权证、房屋套型及分层分布图却视而未见。从表面上看，该负一楼的确是两个独立的空间，各有独立的门窗，但原审法院并未注意到该空间是被人为地隔开，也未查明该行为是否对上诉人物业专有使用权的侵犯。其次，关于涉案通风设施设备所在房屋的所有权或专有使用权的归属，上诉人已经完成了举证行为，且上诉人提供的证据材料应能证明其对该房屋具有专有的使用权，但如前所述，被上诉人在法庭要求举证期限内并未能提供其对该房屋具有所有权或专有使用证据。再次，上诉人认为法院既要保护公众利益，也应保障公民私有财产的相关权益，本案中的通风设施设备虽然具有公益性、公共性，但其存在是以侵害他人合法权益为前提的，既然是侵犯他人权益的行为，作为权利人当然可以自行采取相应措施排出妨害。综上所属，上诉人认为涉案房屋内的通风设施设备被拆除，墙体被改造并不是违约行为，而是维护业主自身合法权益的正当行为，请求二审法院在查明事实后依法改判。普捷公司辩称，我方认为上诉人称对涉案房屋的负一层具有完全的使用权没有事实依据。通风设备所在房屋为上诉人所有亦无事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。普捷公司向一审法院起诉请求：1、徐明将已拆除的通风设备设施及通风房恢复原状；2、徐明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：（一）普捷公司系六合区龙池街道华欧大道1号香林水筑小区物业服务公司，徐明系香林水筑26幢01室业主，该房屋主体建构为四层，地上三层，地下一层。普捷公司在庭审中认可房屋所有权证载明的房屋状况为三层、建筑面积为172.62平方米系地上三层，涉案通风设施设备及其所在房屋位于地下一层。（二）双方当事人于2016年1月19日签订了《前期物业管理服务协议》、《香林水筑临时公约》、《承诺书》及《消防安全责任协议书》等相关文件，《前期物业管理服务协议》在“甲方”即徐明权利义务中约定徐明“不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿”；在物业管理服务内容中约定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋”。《香林水筑临时公约》第六条中约定“……2、由单幢建筑物的全体业主共有的设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。”（三）2016年3月12日，普捷公司发现徐明私自拆除了位于香林水筑26幢01室地下一层的排风设施设备，将会给地下室及小区带来安全隐患，并损害了全体业主的利益。普捷公司于当日报警后，又分别于2016年3月13日、2016年4月21日向徐明发出《违章整改通知》，要求徐明及时恢复原样，但徐明一直未恢复，遂向法院起诉，要求徐明将通风设施设备及通风房恢复原状，并承担本案诉讼费。（四）一审法院于2016年5月4日前往涉案的香林水筑26幢01室进行现场勘查并拍照，发现该幢房屋负一楼分为两个独立空间，一部分系涉案的通风设施设备所在房屋（通风房），可从地下车库进入该房屋；另一部分为业主即徐明所使用的房屋，有两楼梯分别进入地上一层和地下车库。现通风设施设备已被拆除、堆放在地下车库，通风设施设备所在房屋墙体被改造。一审法院认为,(一)合法的民事合同法律关系受法律保护。签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。本案中，徐明将负一楼通风设施设备拆除，并占有通风设施设备所在房屋，违反了《前期物业管理服务协议》的相关约定，已构成违约，普捷公司要求徐明将涉案的通风设施设备及其所在房屋恢复原状，于法有据，予以支持。（二）关于涉案通风设施设备是否为共用设施问题。涉案的通风设施设备不在《前期物业管理服务协议》、《香林水筑临时公约》列举的共用设施设备范围之中，但根据涉案的通风设施设备所处位置，以及对地下车库进行通风、排尘的作用，具有公益性、公共性，应认定其为全体业主共有的共用设施设备，徐明抗辩通风设施设备不是共用设施设备理由不能成立，不予采信。（三）关于涉案通风设施设备所在房屋，即通风房是否为徐明所有或专有使用问题。涉案通风设施设备所在房屋与徐明所有房屋的负一层同处一层，但分属两个独立的空间，各有独立的门窗，且徐明提供的证据不足以证明涉案通风设施设备所在房屋系个人所有或专有使用，故徐明主张涉案通风设施设备所在房屋为其所有或专有使用，没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决：徐明于本判决生效之日起十五日内将位于六合区龙池街道华欧大道1号香林水筑26幢01室地下一楼的通风设施设备及通风房恢复原状。案件受理费80元，减半收取计40元，由徐明负担（此款普捷公司已垫付，徐明在履行上述义务时加付此款）。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人徐明对一审查明的“涉案的香林水筑26幢01室负一楼分为两个独立的空间，一部分为通风设备所在房屋，另一部分为上诉人使用的房屋”有异议，认为该房负一楼并非两个独立的空间，而是一大一小被人为隔开的两个房间。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉通风设施设备所在房屋虽与徐明所有房屋的负一层同处一层，但分属两个独立的空间，各有独立的门窗，上诉人徐明主张涉案通风设施设备所在房屋为其所有或专有使用，但其提供的证据不足以证明该主张，本院不予支持。双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》，系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上诉人徐明将位于负一楼的通风设施设备拆除，并占有通风设施设备所在房屋，违反了《前期物业管理服务协议》中关于共用设施设备的相关约定，已构成违约，故被上诉人普捷公司要求上诉人徐明将涉案的通风设施设备及其所在房屋恢复原状，于法有据，本院予以支持。上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，徐明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由徐明负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  龚 震审判员  郑 慧二〇一七年二月二十四日书记员  吴 迪