江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0902民初705号原告：谢波，男，1992年10月12日出生，汉族，住宜春市袁州区，委托代理人：江南宇，江西华晟律师事务所律师。委托代理人：邹娟，江西华晟律师事务所律师。被告：宜春市大儒世家置业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区学府路凤凰街凤凰巷73号，统一社会信用代码：360900210011447。法定代表人：唐小平，该公司董事长。委托代理人：许昌晖，男，系该公司销售经理。原告谢波（以下简称原告）与被告宜春市大儒世家置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢波的委托代理人邹娟、被告宜春市大儒世家置业有限公司的委托代理人许昌晖到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：YC20140XXX982）并支付违约金2792元，归还原告购房款349000元及其他已向被告缴纳的配套费用共计8849元。2、向原告赔偿贷款利息损失至被告向原告支付全部退款、违约金及赔偿金为止（截止2016年1月，已产生贷款利息共计人民币23987.61元）。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年2月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：YC20XXX10982)约定：原告向被告购买宜春学府路568号“大儒世家”小区16幢1-1403号房，建筑面积91.27平方米，单价3823.82元，总价349000元购房款，原告以按揭贷款方式付款，首付129000元，剩余220000元办理贷款。合同约定被告应于2015年8月31日之前交房。签订合同后，原告按约支付了购房首付款129000元及契税、维修基金、办证费等配套费8849元，随后原告如约办理了按揭贷款，于2014年4月起开始归还贷款本息。但是，截止2016年1月31日，被告仍未取得竣工验收备案表，未向原告交房。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告辩称：1、被告因不可抗力导致未能按双方合同约定时间交房，根据合同约定被告可据实予以推迟交房，原告请求解除双方合同缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。大儒世家楼盘16号楼总层高32层，截止2014年1月16日止，16号楼已建设至第17层，按正常施工进度，每月可完成4层建设，据此，4个月内16号楼即可竣工封顶，后续墙体分割、外墙装饰在6个月内即可完成，即可达到交付使用条件。按照小区设计规划图，进入16号楼所设计的小区通道途经14、15号楼所在地块进行施工建设。因政府对大儒世家楼盘所在地块的拆迁户的拆迁安置补偿不妥善的原因，导致自2014年7月开始，小区15号楼地块边上一张姓拆迁户以政府拆迁安置补偿未谈妥，以小区14、15号楼土地平整会影响其房屋安全为由，屡次到小区14、15号楼地块闹事，期间还拿锄头要打砸施工挖掘机，并躺到挖掘机下面，强行阻止施工。为避免事态的冲突升级，造成不必要的流血伤亡事件，被告无奈只好搁置14、15号楼的土地平整。期间，被告曾找公安机关、拆迁办、规划局等部门协调此事，但一直未能解决，只要被告一对14、15号楼土地进行平整施工，该拆迁户就到工地闹事，阻止施工，导致施工根本无法进行，这便是造成16号楼无法如期交付的根本原因。被告是通过合法的政府招标程序，合法竞得大儒世家楼盘土地，并缴纳了全部土地出让金，政府部门理应处理好该地块的拆迁安置补偿问题，确保土地无纠纷，确保被告能正常顺利地进行房地产开发。但事实上，因政府部门一直没有处理好与张姓拆迁户的拆迁安置补偿事宜，导致其阻碍被告正常施工建设至今，而出现这种暴力阻碍被告施工的行为，对被告而言是不可预见不可控的，且也没有办法避免或克服，属于《合同法》第117条规定的不可抗力情形，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。同时，根据双方签订的合同第八条约定，遭遇不可抗力的，被告可据实予以延期交房。故此，原告请求解除合同，返还购房款缺乏依据，恳请法院驳回其诉讼请求。2、因被告诉请解除合同返还购房款缺乏依据，故被告也不存在返还原告办证费用及承担违约责任的情形。3、为了应对拆迁户阻碍施工的突发状况，被告及时变更施工方案，现16号楼已经具备装修条件，延期交房给原告造成困扰，非被告过错与本意，希望原告能予体谅。原告为证明其诉讼请求，提交了如下证据：《商品房买卖合同》一份、收款收据两张、《个人购房借款/担保合同》及银行《收本收息明细》。被告对买卖合同及收据均无异议，但对担保合同及银行收取利息的关联性、证明目的有异议。被告为证明其主张，提交了如下证据：《大儒世家楼盘平面图》一份、《商品房买卖合同》一份、宜春市城乡规划建设局督查科现场检查笔录、派出所证明、土地使用权证复印件、大儒世家14、15号楼施工许可证复印件各一份。原告对上述证据中派出所证明有异议，认为不能证明真实情况，对其他证据的证明目的有异议，认为不能证明逾期交房属于不可抗力情形。本院经审理查明：被告取得由宜春市房地产管理局颁发的宜房预售许字（2014）E06号商品房预售许可证，进行商品房预售。2014年2月11日，原告与被告签订了备案合同编号为YC20XXXX10982的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买宜春学府路568号“大儒世家”小区XX幢XXX号房，建筑面积91.27平方米，单价3823.82元，总价349000元。约定按揭贷款付款：原告于签合同当日支付首付款129000元、银行按揭220000元，并于签约后7日内办理完毕银行按揭手续。合同第八条约定：被告应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、市政、燃气、供电、给水配套工程延期的。同时，在《商品房买卖合同》第九条还约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告公司未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告公司按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告公司应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告公司按日向原告支付已付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房首付款129000元，并交纳办证费用8849元。嗣后，原告按约办理了220000元银行按揭贷款手续。2014年4月21日，原告开始偿还贷款，截止2016年1月21日，原告共向银行偿还银行贷款利息23987.61元。直至原告起诉至法院前的2016年1月31日，被告未依约将取得竣工验收备案表的商品房交付原告，逾期已超过60天，原告遂诉至法院。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、税务局通用预收款收据、农商银行贷款个人购房借款/担保合同、农商银行收本收息明细、宜春市大儒世家置业有限公司收款收据及庭审笔录在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告于2014年2月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约支付了首付款129000元，并办理了剩余220000元房款的银行按揭贷款手续，并交纳办证费用8849元，合计人民币357849元。被告公司未依约在2015年8月31日前将取得竣工验收备案表的商品房交付给原告，被告在庭审过程中辩称，逾期交房系因政府拆迁原因导致张姓拆迁户闹事而影响工程进度，系不可抗力。本案中，原告没有书面通知被告解除合同，亦没有充分证据佐证其口头明确具体通知了被告解除合同。本案被告知道2016年1月才具备交房条件，2016年2月4日开始通知交房，其逾期事实清楚。但是，无充分证据佐证被告逾期交房完全是其自身原因和主观故意所致，涉案房屋逾期竣工交付使用，其原因虽不能认定为不可抗力，但本案客观存在注入土地出让方即当地政府相关部门没有解决的拆迁难等问题，而且本案延期交房并非不能实现原告合同目的。在此情况下，完全归责于被告认定其构成根本违约而解除合同，显然既有失公平，亦不利于房地产市场的健康发展和房地产交易安全。因此，原告要求解除合同退还购房款、支付利息损失的诉请理由不充分，于法不符，本院不予支持。被告逾期交房构成一般违约，根据双方合同约定，应当按已付房款承担每日万分之一的违约金，原告实际已付购房款及办证费用共计357849元，被告应承担逾期（2015年9月1日至2016年2月4日）交房违约金5612.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告宜春市大儒世家置业有限公司偿付原告谢波逾期交房违约金5618元，限本判决生效后十日内付清。二、驳回原告谢波其他诉讼请求。如果被告公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7069元，减半收取计币3534.5元，由被告宜春市大儒世家置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费7069元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××48；开户行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处）。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理。代理审判员  范春根二〇一七年二月二十二日代书 记员  何 钏