上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初16402号原告：孙广庠。委托诉讼代理人：孙素琴(系原告之女)，住同上。委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。被告：程凤。第三人：黄建海。委托诉讼代理人：崔鹏，上海金沁律师事务律师。第三人：广发银行股份有限公司上海分行。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：郭颂宁。原告孙广庠与被告程凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。后由于案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序审理。2016年12月26日，本院依法追加黄建海、广发银行股份有限公司上海分行(以下简称广发银行)作为第三人参加诉讼，并于2017年1月24日公开开庭进行了审理。原告孙广庠之委托诉讼代理人孙素琴、李璐佳，第三人黄建海之委托诉讼代理人崔鹏，第三人广发银行委托诉讼代理人郭颂宁到庭参加诉讼。被告程凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙广庠向本院提出诉讼请求：1、被告程凤继续履行《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)，协助原告将上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告名下；2、被告支付原告逾期过户违约金，以150万元(人民币，下同)为本金，按日万分之三计算至实际过户之日为止；被告另行支付逾期过户违约金8万元；3、第三人黄建海、广发银行协助办理涤除抵押登记手续。事实与理由：2015年6月16日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，被告将上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室的房屋(涉案房屋)转让给原告，房屋转让总价款280万元，以及装修补偿款50万元。合同对于房款支付期限、过户期限、违约责任等作了约定。原告按约向被告支付了到期应付款项，但被告至今未能协助原告办理过户手续。在签订合同时，原告知晓第三人广发银行对房屋享有抵押权。然在原、被告签订合同后，被告又办理了抵押手续，将房屋抵押给了第三人黄建海。现为维护原告合法权益，故诉至法院。被告程凤未作答辩。第三人黄建海陈述：其就涉案的抵押之债权已在其他法院提起了相关诉讼。被告所享有的抵押权优先于原告的债权。只要其在实现抵押债权的情况下，愿意办理注销抵押登记手续。第三人广发银行陈述：被告与广发银行之间有抵押贷款合同关系，由于被告拖欠借款本息，故广发银行已向法院提起了诉讼。如果原告能代被告结清银行的借款本息，则愿意注销抵押登记。经审理查明，被告程凤系涉案房屋产权人。被告在购买涉案房屋时，向第三人广发银行申请了90万元的购房贷款。第三人广发银行于2008年2月办理了抵押权登记。2015年6月16日，经上海汉宇房地产顾问有限公司居间介绍，原告作为买受方(合同乙方)、被告作为出售方(合同甲方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定，甲方将涉案房屋(建筑面积98.12平方米)转让给乙方，转让价款280万元；双方确认，在2015年9月30日之前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的每日万分之三计算。合同补充条款(一)约定：1、在甲、乙双方签订本合同前，乙方已向甲方支付定金30万元。在双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付购房款120万元。乙方支付甲方的上述款项构成乙方的首期购房款共计150万元；2、在双方签订本合同当日，甲方应将该房地产的权证原件交由上海汉宇房地产顾问有限公司暂为保管至双方共同赴房地产交易中心办理产权过户手续当日止。房地产权证保管期间，甲方不得挂失补办产证；3、在甲、乙双方签订本合同后三个工作日内，甲方与其贷款银行预约还贷时间并及时将银行确定的还贷日期告知上海汉宇房地产顾问有限公司与乙方。甲方应在与其贷款银行约定的还贷当日去银行还清贷款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记材料后的三个工作日内向房地产交易中心提交齐全材料办理注销抵押登记事项；4、在甲方办理完结注销抵押登记手续后最晚不迟于2015年9月30日，甲、乙双方共同赴房地产交易中心办理产权过户手续；……6、在该房地产交易中心出具以乙方为申请权利人的收件收据当日，乙方将第二期购房款125万元支付给甲方；7、甲方在收到上述各期购房款后三个工作日内，向乙方办理交房手续。合同对其他事项亦作了约定。原、被告另行约定，原告除应向被告支付购房款280万元外，还应支付被告装修补偿款50万元。2015年3月22日，原告向被告支付购房定金1,000元。同月26日，原告向被告再次支付定金299,000元。2015年6月16日，原告向被告支付购房款120万元。2015年底，被告将涉案房屋交付给了原告。原告另向支付被告支付了50万元的装修补偿款。另查，2014年5月6日，被告程凤作为抵押人，与案外人马某某(借款人)、黄建海(出借人、抵押权人)签订一份《房地产抵押借款合同》，合同约定，马某某向黄建海借款200万元，程凤以涉案房屋为马某某的借款提供担保。2015年6月7日，程凤作为抵押人，黄建海作为抵押权人，双方签订一份《房屋抵押借款合同》，约定，程凤以涉案房屋为抵押向黄建海借款200万元。同日，第三人黄建海办理了涉案房屋的抵押权登记手续，并于同月15日取得抵押权登记证明。2015年10月18日，被告程凤以及案外人凌某(程凤之丈夫)向原告出具一份承诺书，表示由于程凤的原因未能在合同约定的期限内注销抵押登记，故现承诺：办理房产过户手续最晚不迟于2015年12月30日；因延迟办理过户手续，程凤愿意承担8万元作为对孙广庠的补偿，支付时间为办理过户手续当日；程凤丈夫凌某愿意对上述事项承担连带责任。此后，被告程凤及其丈夫凌某又向原告出具一份承诺书，表示：由于程凤个人原因，资金短缺，不能按时归还银行贷款，故定于2016年1月30日前办理产权过户手续。因被告程凤未能按期向第三人广发银行清偿借款本息，广发银行已向法院提起诉讼。第三人黄建海因其抵押债权至今未实现，亦向法院提起了相关诉讼。由于被告程凤未能归还抵押债务并涤除抵押登记，此后，被告仍未能涤除抵押登记并协助原告办理产权过户手续。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，在办理涉案房屋过户手续中所需缴纳的税费由原告负担。对于被告结欠第三人黄建海、广发银行的借款，原告可以代为清偿。上述事实，由原告提供的涉案房屋产权登记信息及抵押登记信息、上海市房地产买卖合同、定金及房款收据、被告及凌某出具的承诺书、被告程凤与第三人黄建海签订的房屋抵押借款合同等，第三人黄建海提供的抵押权登记证明以及抵押借款合同、第三人广发银行提供的被告结欠借款本息清单，以及当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付了购房首付款150万元，但被告却未能按约涤除抵押登记，并协助原告办理产权过户手续，已构成违约。涉案房屋存在抵押登记，原、被告在办理涉案房屋产权过户手续之前，必须先行涤除抵押登记。被告应当履行此项义务，以便房屋交易的正常进行。第三人黄建海、广发银行的抵押权受法律保护，只有两位第三人的抵押债权实现后，第三人方有义务办理注销抵押登记手续。本案庭审中，两位第三人均向本院表示已就抵押之债权向法院提起了诉讼，故在本案中，本院就抵押权人与被告程凤之间的债权债务关系不再作出相关处理。而第三人在实现抵押债权后，应当履行注销抵押登记的相关义务。被告程凤在第三人注销了抵押登记后，应当及时协助原告办理产权过户手续。在办理产权过户过程中所应缴纳的相关税费全部由原告负担。由于原告尚有剩余购房款130万元未支付，故在办理产权过户当日，原告将剩余购房款支付给被告。由于被告逾期办理过户手续，应当承担违约责任。买卖合同中对于逾期办理过户手续的违约金计算方式作了明确约定。另外，被告确实曾向原告承诺由于迟延办理过户手续，愿意补偿原告8万元。此8万元实为被告迟延履行办理过户手续的违约金。而现原告主张按已付款的每日万分之三计算逾期过户违约金，已涵盖了该8万元的违约金，故原告要求被告另行支付8万元违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告孙广庠与被告程凤就上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、第三人黄建海、广发银行股份有限公司上海分行于被告程凤清偿了抵押担保的债权及相关费用后十日内，协助被告程凤办理注销上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记手续；三、被告程凤于第三人黄建海、广发银行股份有限公司上海分行办理注销抵押登记手续后十日内，协助原告孙广庠办理上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房屋产权变更登记至原告孙广庠名下。在办理产权过户登记过程中所应缴纳的全部税费均由原告孙广庠承担；四、原告孙广庠于被告程凤办理上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日，支付被告程凤购房款人民币130万元；五、被告程凤于本判决生效之日起十日内偿付原告孙广庠自2015年10月1日起至实际办理过户手续之日为止，以人民币150万元为本金，按每日万分之三计算的逾期办理过户的违约金；六、驳回原告孙广庠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,500元，财产保全费5,000元，合计21,500元，由被告程凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  张 莉人民陪审员  邓红霞二〇一七年二月二十二日书 记 员  周佳慧附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。