浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0483民初9140号原告：姚建芬，女，1971年11月4日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：孙耀强，男，1970年9月7日出生，汉族，住桐乡市，系姚建芬之丈夫。委托诉讼代理人：陈英，浙江嘉洲律师事务所律师。被告：汪浩，男，1975年8月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：陈岚，浙江根旺律师事务所律师。被告：桐乡银通置业有限公司（以下简称银通公司），住所地：桐乡市濮院镇工贸大道369号802-803室，组织机构代码：79649322-5[反对案外人异议的被执行人]。法定代表人：钱炯，执行董事。委托诉讼代理人：沈黎明、周红丽，浙江缘缘律师事务所律师。原告姚建芬与被告汪浩、银通公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月8日公开开庭，与曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬提起的另外九个案外人执行异议之诉案件进行了合并审理。原告姚建芬之委托诉讼代理人孙耀强、陈英、被告汪浩及其委托诉讼代理人陈岚、被告银通公司之委托诉讼代理人周红丽到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告姚建芬诉称，2014年1月20日，原告与被告银通公司签订商品房买卖合同，原告支付了全部购房款，银通公司也已将房屋交付原告占有使用。原告多次催告银通公司办理权属转移登记，银通公司一直未予配合。后被告汪浩因与银通公司之间的债权债务申请强制执行，法院查封了涉案房屋。原告提出执行异议，被裁定驳回。涉案房屋虽然登记在银通公司名下，但已由原告购买，原告对未办理过户手续不存在任何过错，涉案房屋所有权应确认为原告所有。被告汪浩之债权属普通债权，不能对抗原告作为房屋买受人的权利。请求判决：1、确认位于桐乡市××路××都××单元××室系原告所有；2、停止对上述涉案房屋的执行并解除查封；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告汪浩辩称，1、根据物权法规定，不动产转让经登记发生效力，原告仅以房屋买卖合同不能证明涉案房屋归原告所有；涉案房屋登记在银通公司名下，其所有权人仍为银通公司；2、原告故意不支付剩余房款，存在重大过错；原告仅以房屋买卖合同对抗强制执行，没有事实和法律上的依据；3、原告与银通公司签订的房屋买卖合同，价格远远低于市场价格，明显不符合常理，存在欺诈或故意损害汪浩利益而签订的情况；4、如银通公司不能履约，原告基于房屋买卖合同，只能根据合同相对性要求银通公司承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告银通公司辩称，2009年9月汪浩向银通公司购买涉案10套商品房，2013年下半年因资金需要转让涉案房屋。汪浩与曹春风、孙耀强协商后，确定汪浩将涉案房屋转让与曹春风、孙耀强，总转让价为6861920元。因办理房屋产权登记需要，银通公司与汪浩签署退房协议，解除原购房备案合同，再由银通公司与曹春风、孙耀强签订新的购房合同。银通公司与曹春风、孙耀强于2013年12月30日签订晶都花苑认购书一份，约定将涉案10套商品房以6861920元的价款转让给曹春风、孙耀强。嗣后，银通公司与曹春风、孙耀强及其指定人员谢鸿燕、姚建芬签订了用于备案的商品房买卖合同10份。曹春风、孙耀强已支付转让款248万元，银通公司已将此款转交给汪浩。之后，曹春风、孙耀强等人未按认购书要求支付房款6861920元，以各种理由拖延付款。本案涉案房屋未发生所有权转移登记，房屋所有权人应为银通公司。原告要求排除执行异议不具备最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定的条件和情形，不享有排除执行的权利；银通公司与原告所签备案合同，不发生任何物权效力。原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。针对自己的主张，原告姚建芬向本院提交了如下证据：证据一、（2016）浙0483执异19号执行裁定书1份，证明原告提出执行异议后被驳回的事实；证据二、商品房买卖合同1份（备案编号12014000622），证明被查封的涉案房屋晶都花苑9幢4单元402室已由原告向银通公司购买的事实；证据三、付款凭证6份，证明原告姚建芬等人已支付部分购房款248万元的事实。证据四、2014年1月23日物业费收款收据1份，证明涉案房屋已交付原告合法占有并由原告缴纳物业费的事实。经质证，被告汪浩认为，证据一执行裁定书已确认本案原告不是涉案房屋所有权人；对证据二、三、四的三性没有异议，只能证明原告与银通公司存在一个房屋买卖合同以及原告付款的情况，不能证明涉案房屋归原告所有。经质证，被告银通公司认为，对证据一同意被告汪浩的质证意见；对证据二、四的关联性有异议；对证据三没有异议，证实原告等人付款的时间与认购书约定的时间相一致。针对自己的主张，被告汪浩向本院提交了如下证据：证据五、本院（2015）嘉桐濮民初字第250号、嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1111号民事判决书各1份，证明生效裁判文书已判决确认银通公司需支付汪浩退房款4391765.12元的事实。证据六、房屋产权证复印件1份（桐字第00××98号房权证），证明涉案房屋晶都花苑9幢4单元402室登记在银通公司名下的事实。经质证，原告姚建芬对证据五的真实性、客观性没有异议，证实银通公司与汪浩之间是普通债权关系；对证据六，涉案房屋实际所有人是原告，银通公司迟迟未办理过户登记，原告不存在过错。经质证，被告银通公司对证据五、六没有异议，证据五、六与银通公司的主张相印证。针对自己的主张，被告银通公司向本院提交了如下证据：证据七、2013年12月30日银通公司与曹春风、孙耀强签订的晶都花苑认购书1份，主要内容为：“1、曹春风、孙耀强声明对银通公司开发的晶都花苑项目之情况已经充分了解，并与原业主汪浩达成价格意向。并自愿与银通公司签订本《晶都花苑认购书》（以下简称‘本认购书’）；2、曹春风、孙耀强与银通公司达成的意向房屋为晶都花苑9幢4单元（桐乡市濮院镇凯旋路1275号、1277号、1279号一至四楼），总面积为857.74平方米（备案号略），房屋价格为8000元/平方米×857.74平方米，总价为6861920元整。3、曹春风、孙耀强支付银通公司98万元整（汇入银通公司指定账户农行37×××75，以汇款凭证为证）。银通公司收到曹春风、孙耀强定金后需完成以下几点：一、将该房屋的所有的钥匙交给曹春风、孙耀强，并由曹春风、孙耀强使用；二、银通公司收到曹春风、孙耀强定金后一个月内，银通公司将该房屋的所有证件变更于曹春风、孙耀强名下。4、银通公司完成以上手续后，曹春风、孙耀强在汇入银通公司指定37×××75农行账户150万元整，以汇款凭证为证；然后银通公司在两月内给曹春风、孙耀强办理好房产证（除房产证附加税以外）其余一切费用与曹春风、孙耀强无关；5、曹春风、孙耀强收到房产证后30天内付清余款4381920元整，汇入银通公司指定农行账户37×××75，以汇款凭证为证。6、违约责任为房屋总价的每天千分之3，逾期每月支付”。银通公司以此证明原告姚建芬等人已按认购书而非房屋买卖合同实际履行。证据八、2013年12月29日银通公司与汪浩签订的退房协议书，主要内容为：“因汪浩经济原因，要求把桐乡市濮院镇晶都花苑的房屋退还银通公司（备案号略），退房价格6861920元整。本协议以收到退房定金后生效，并在30天内办理退房手续，逾期支付1%的违约金。汪浩同意支付银通公司6万元退房金，并结清所有的物业费用。本协议一旦生效，中途不得停止，否则支付双倍的定金作为违约金。”银通公司以此证明其与汪浩就10套商品房退还事宜所作约定的情况。证据九、汪浩于2014年8月20日出具的证明1份，主要内容为：“本人汪浩于2009年9月向桐乡银通置业有限公司购买晶都花苑第9幢第1层S17号商铺、第9幢4单元的4-201号、4-202号、4-203号、4-301号、4-302号、4-303号、4-401号、4-402号、4-403号的住宅，共10套商品房。签订商品房买卖合同时购买人为本人汪浩及汪玉霞。嗣后，本人接收房屋后，对房屋进行了装修并使用。2013年下半年，本人因急需使用资金，需要将上述商品房进行转让。曹春风、孙耀强与本人协商后，确定上述10套房屋，包括房款和装修款在内，全部转让价共计6861920元。由于办理房屋产权登记的需要，本人与银通公司解除了原购房备案合同，再由银通公司与曹春风与孙耀强签订转让协议和新的购房备案合同，银通公司收到曹春风与孙耀强支付的房屋转让款后，将转让款支付本人，至今已经收到银通公司支付的房屋转让款248万元”。银通公司以此证明汪浩向银通公司购房、退房以及汪浩与曹春风、孙耀强协商转让涉案房屋的经过情况。证据十、银通公司收到原告姚建芬等人支付的248万元后付给汪浩的汇款凭证、农行电子交易回单、农行进账单等，证明银通公司已将收到的涉案房款转交给汪浩的事实。经质证，原告姚建芬认为证据七认购书仅仅是购房意向，不符合商品房销售管理办法规定，不属于商品房买卖合同，不符合交易习惯及常理。原告姚建芬本人没有在认购书上签字，应以商品房买卖合同为准。对证据八、九的真实性无法确认，该内容与两被告在建设局签订的内容不一致；证据八退房协议书上手写部分内容不真实，落款时间2013.12.29，而认购书落款时间是12月30日；29日认购书都不存在，何来的退房协议书？对证据十的真实性、客观性没有异议，但只能证明汪浩与银通公司之间的关系，与本案无关。经质证，被告汪浩对证据七的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，与本案无关；对证据八、九、十无异议，该组证据恰好证明了汪浩与银通公司存在的债权债务关系以及汪浩与银通公司履行退房协议的情况。本院依职权调取的证据有：证据十一、2014年8月1日银通公司通知曹春风、孙耀强协助办理产权登记的通知和投递证明等材料[保存于（2015）嘉桐濮民初字第203号银通公司诉曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬商品房预售合同纠纷案卷宗]，银通公司提供以证明其曾通知曹春风、孙耀强办理产权登记，曹春风、孙耀强对未能办理产权过户登记存在过错。证据十二、2014年8月1日银通公司通知曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬解除商品房买卖合同的通知和投递证明等材料[保存于（2015）嘉桐濮民初字第203号案卷宗]，银通公司提供以证明其已经通知姚建芬解除商品房买卖合同。证据十三、曹春风、孙耀强支付涉案房屋房款现金缴款单5份、银通公司收款收据2份[保存于（2015）嘉桐濮民初字第203号案卷宗]，银通公司提供以证明原告方根据认购书支付了部分房款248万元。证据十四、曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬要求银通公司履行合同、解决房屋质量问题等事宜的通知书和投递证明、照片打印件等材料[保存于（2015）嘉桐濮民初字第203号案卷宗]，曹春风等四人提供以证明银通公司交付的房屋中203室、303室、403室存在严重的房屋质量问题，这三套房屋款项未结清的原因是房屋质量问题，并不是原告方的过错。其它7套购房款已经全部支付，不同意解除合同。证据十五、汪浩、汪玉霞与银通公司《商品房买卖合同》解除协议书、备案注销审核表复印件各10份[保存于（2016）浙0483执异19号曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬与汪浩、银通公司执行异议案卷宗第1卷]，银通公司提供以证明其与汪浩、汪玉霞解除备案购房合同的情况。证据十六、专项维修资金专用收据11份、个人贷款结清证明7份、购房款收据3份、个人贷款证明7份、购房款收款收据记账联11份[保存于（2016）浙0483执异19号案卷宗第2卷]，汪浩提供以证明其购买涉案10套房屋的价格是345万元，加上利息、维修资金等已经超过400多万元。经质证，原告对证据十一、十二有异议，合同履行存在争议，不同意解除合同；对证据十三、十四、十五没有异议；对证据十六的真实性没有异议，关联性有异议，与本案无关联性。经质证，被告汪浩认为证据十一至十四与本案没有关联性，证据十五、十六反映了汪浩与银通公司房屋买卖及退房的过程。经质证，被告银通公司对证据十一至十三、十五、十六没有异议，对证据十四有异议，银通公司未收到该份通知，涉案房屋不存在任何质量问题。在庭审过程中，除上述质证意见外，原告姚建芬还作了如下自认和解释：2013年11月，曹春风、孙耀强看到银通公司的售房通告后，通过电话与银通公司钱炯取得联系，然后洽谈购房事宜的。2013年12月30日，双方经协商在晶都花苑认购书上签字确认购房意向，认购书一式三份，银通公司、曹春风、孙耀强各执一份。认购书签订后，原告方打听到周边房屋价格没有那么高，只有200多万元，要求解除购房合同。经与银通公司钱炯商谈后，双方签订了新的房屋买卖合同，变更房屋总价格为300多万元。到装修房子时发现房屋有质量问题，原告方才知道涉案房屋是汪浩退回来再出售的二手房；到汪浩起诉后才知道汪浩将涉案房屋退回给银通公司的价款是600多万元。经举证、质证，本院认证如下：证据一系本院处理原告等人提出执行异议时出具的法律文书，能够证明原告提起案外人执行异议之诉符合法律规定；证据五系生效法律文书，对证据一、五本院予以确认。证据三、六、十五，双方当事人均无异议，符合证据三性要求，本院予以确认。证据四证明原告已对涉案房屋占有使用，证据十六证明汪浩为购买涉案房屋支付费用的情况，证据十、十三证明原告姚建芬等人支付购房款的情况，证据四、十、十三、十六均与本案有关联性，姚建芬、银通公司、汪浩对证据四、十、十三、十六提出的关联性异议均不能成立，对证据四、十、十三、十六的三性本院予以确认。证据十一、十二、十四系银通公司与曹春风、孙耀强、谢鸿燕、姚建芬因涉案房屋买卖产生纠纷而相互寄送表达己方请求的通知和邮寄材料，对其三性本院予以确认，但证据十一、十四不具有证实当事人所主张事实（原告方对没有办理产权过户登记存在过错、涉案房屋4-203、303、403存在严重质量问题）的证明力；证据十二能证明银通公司曾通知原告方解除买卖合同，但原告方没有同意，双方的纠纷未能得到妥善解决。针对证据二、七、八、九，原告姚建芬、被告汪浩、银通公司提出的真实性、关联性异议均不能成立，理由如下：虽然证据二、七、八、九存在一些瑕疵，比如证据九汪浩的证明中讲到已收到248万元，而据证据五生效民事判决书确认汪浩实际收到银通公司退房款为2410154.88元；证据八退房协议书上手写部分“履行曹春风、孙耀强的购房认购书钱炯”与退房协议书签订时间2013年12月29日、认购书签订时间2013年12月30日相矛盾，等等，但存在的瑕疵并不影响上述证据的整体内容和证明力，证据二、七、八、九能够相互印证，足以证明证据二、七、八是原、被告三方针对涉案房屋所签订，与本案密切相关；证据八作为银通公司与汪浩之间签订的协议书，不管协议书上手写部分是签订协议书时所写还是事后补上去的，该部分手写内容并不具备认定三方关系的证明力，证据五生效民事判决书也已确认这一事实。对原、被告三方签订上述认购书、退房协议、房屋买卖合同的行为以及由此形成的证据二、七、八的真实性、关联性，本院予以确认。证据九内容未违反法律规定，除了上述谈到的瑕疵外，其余部分与证据二、七、八、十五、十六相互印证，与事实基本相符，对证据九的三性本院予以确认。针对证据二、七、八的合法性，证据八系银通公司与汪浩自愿达成的协议，未违反法律规定，其合法性本院予以确认。证据二、七系原告方与银通公司就涉案房屋达成的商品房认购书或买卖合同，也是双方自愿达成的，形式上均未违反法律规定，但双方实际上只履行了其中的认购书，对证据七的合法性本院予以确认。证据二的合法性存疑。理由如下：1、证据七认购书形式上只是一份表达双方房屋买卖意向的协议或预约合同，但从认购书内容（有商品房买卖合同的主要条款：双方当事人的姓名、名称；商品房的基本情况、数量、价款；付款方式、时间；办理产权登记有关事宜；违约责任等）和后面实际履行的情况分析，该认购书是银通公司与原告方实际履行的商品房买卖合同，后面签订的商品房买卖合同（含证据二）只是为了房产管理部门登记备案需要所立；2、原告方在庭审时自认“到装修房子时发现房屋有质量问题，原告方才知道涉案房屋是汪浩退回来再出售的二手房；到汪浩起诉后才知道汪浩将涉案房屋退回给银通公司的价款是600多万元”明显与事实不符，因认购书上明确记载原告方已充分了解涉案房屋系汪浩退回银通公司且价款为600多万元的事实，且价格意向是原告方与原业主汪浩达成的，认购书的内容与证据九的内容相互印证；3、撇开房价上涨因素，银通公司以600多万元价格将涉案房屋从汪浩手中购回再以345万元的价格销售给原告方的行为，明显不合常理，也与双方签订的认购书内容相矛盾；4、原告方的付款方式：2013年12月30日付98万元，2014年1月21日付150万元，完全是按照认购书的约定进行的，并没有按照商品房买卖合同约定“签约当日一次性付清”的方式进行的；原告方针对其“248万元付清了没有质量问题的商品房的房款，9幢4单元203、303、403三套房屋因质量问题而未付清房款”的主张，未提供证据予以证明；相反，现有证据证实此248万元并未对每套房的付款情况作出区分，而是作为整体支付10套房屋的款项；5、原告姚建芬作为孙耀强的妻子，认购书上孙耀强的签字正如支付房款均由孙耀强的账户支出一样，可以视为夫妻之间的表见代理，对夫妻双方均有约束力。证据二作为商品房买卖备案合同，并不是原告姚建芬与银通公司之间实际履行的合同，其是否具有合法性要看双方订立该备案合同的目的，如果纯粹为了分户办理房产登记便具有合法性，如果出于其他非法目的就不具有合法性；因证据二不是实际履行的合同，其是否具有合法性对本案实体处理没有实质性影响，本院对其合法性问题不作认定。综上所述，可以认定案件的主要事实为：经三方磋商后，银通公司以6861920元的价格接受汪浩退房，再以同样价格销售给原告姚建芬等人，期间银通公司收取汪浩退房金6万元；涉案10套商品房是汪浩以整体形式退还银通公司，银通公司再整体销售给原告姚建芬等人的；10套商品房的买卖合同（包括本案涉及的证据二）只是应备案需要而签订，合同双方并未实际履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月，汪浩、汪玉霞与银通公司签订了10份《商品房买卖合同》，约定汪浩、汪玉霞共同购买银通公司开发建设的位于桐乡市××路××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××房、××、××、××号房及××、××号车库，总价为345万元。汪浩、汪玉霞付清全部购房款后，接收商品房并进行了部分装修。2012年，汪浩、汪玉霞因离婚决定转让上述10套商品房。2013年下半年，汪浩与曹春风、孙耀强协商后，确定汪浩以6861920元的价格将上述10套涉案商品房整体转让给曹春风、孙耀强。汪浩与银通公司钱炯协商后，银通公司同意汪浩将涉案房屋以6861920元的价格退还给银通公司，由汪浩支付6万元退房金给银通公司，然后银通公司再将涉案房屋以6861920元的价格销售给曹春风、孙耀强。2013年12月29日，汪浩与银通公司签订了退房协议书（内容见上）。同年12月30日，银通公司与曹春风、孙耀强签订了晶都花苑认购书（内容见上）。签订认购书当日，曹春风、孙耀强分别通过谢鸿燕、孙耀强的账户支付银通公司购房定金49万元，合计98万元。2014年1月20日，原告姚建芬等人与被告银通公司签订涉案商品房买卖合同10份，其中包括涉及本案备案编号为12014000622的商品房买卖合同，该合同主要内容为：姚建芬向银通公司购买晶都花苑9幢4单元402室住宅一套，房屋面积62.81平方米，商品房总价款为26万元，签约日一次性付清，商品房于2014年2月1日前交付使用。2014年1月21日，曹春风、孙耀强分别通过谢鸿燕、孙耀强的账户支付银通公司购房款75万元，合计150万元。涉案房屋即交付原告方占有使用。汪浩依退房协议书的约定将涉案10套商品房退还给银通公司后，银通公司向汪浩支付了退房款2410154.88元，余款一直未付。汪浩于2015年10月19日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，本院于2016年4月判决银通公司在判决生效之日起十日内支付汪浩4391765.12元。银通公司不服提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2016年7月判决驳回银通公司上诉，维持原判。汪浩申请强制执行后，本院依法查封了登记在银通公司名下的涉案10套商品房。2016年11月1日，原告姚建芬与曹春风、孙耀强、谢鸿燕作为案外人提出执行异议，同年11月14日经本院听证审查后被裁定驳回。原告姚建芬遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是：1、涉案房屋的所有权究竟归原告姚建芬所有还是归被告桐乡银通置业有限公司所有；2、原告请求停止对涉案房屋的执行并解除查封有无事实根据和法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告姚建芬虽与银通公司签订了涉案房屋的买卖合同，因尚未办理变更登记，故对涉案房屋尚不享有所有权。涉案房屋仍登记在银通公司名下，依法应认定涉案房屋所有权人为银通公司。原告姚建芬要求确认涉案房屋系其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上分析，原告姚建芬等人与汪浩、银通公司三方之间就涉案房屋的转让，从洽谈价格到签订认购书，再到支付定金、房款，都是以10套涉案商品房作为整体来进行的，并没有以单套商品房的买卖来进行；后来分别签订10套涉案商品房买卖合同，是基于房产过户登记的需要，合同双方并没有按此商品房买卖合同实际履行，“150万元房款的支付行为”特别印证了双方是按认购书而非备案商品房买卖合同来履行的事实。原告姚建芬等人购买10套涉案商品房，只支付了不到一半的购房款，且在合同履行过程中对涉案商品房价款数额、房屋质量等问题与出售方银通公司产生严重分歧。可见，原告姚建芬一方与银通公司一方对涉案商品房未办理过户登记都是有过错的，过错在于双方对涉案商品房签订了房屋价款等主要条款内容完全不一的认购书、商品房买卖合同，又未明确两者的效力状况，而原告姚建芬一方利用认购书与商品房买卖合同内容的不一致，主张完全违反常理的房屋价款，有违诚信交易原则，过错的责任更大。原告姚建芬请求停止对涉案房屋的执行并解除查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的金钱债权执行中买受人申请排除执行四个条件中的第（3）、（4）项条件，本院不予支持。原告姚建芬与银通公司就涉案商品房买卖合同产生的纠纷，应另行协商或诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告姚建芬的诉讼请求。案件受理费5200元，由原告姚建芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。审判长  杨颖梁审判员  沈 黎审判员  沈蒙岚二〇一七年二月二十八日书记员  邓敏玲