山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1961号原告：中国工商银行股份有限公司海阳支行，住所地：海阳市海政路59号。负责人：勇乐山，该行行长。委托诉讼代理人：董德平，该行员工。被告：陈涛，男，1973年4月11日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市工农区。被告：海阳市华联房地产开发有限公司，住所地：海阳市凤城镇窑上村。法定代表人：王明基，公司总经理。委托诉讼代理人：闫晓辉，山东息相通律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司海阳支行（以下简称工商银行）与被告陈涛、海阳市华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人董德平,被告华联公司委托诉讼代理人闫晓辉到庭参加诉讼，被告陈涛依法经本院公告送达起诉状、应诉通知书及开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签定的《个人购房借款/担保合同》。2、判令被告陈涛立即付清借款本金281751.22元，利息18184.96元，本息合计299936.18元（2016年6月21起产生利息仍按合同约定计算）。庭审中原告变更诉讼请求，要求被告陈涛偿还借款本金260856.66元，利息7793.09元（利息计至2017年11月8日），本息合计268649.75元。自2017年11月9日起至本金付清之日止，仍按借款合同约定的利率计付利息给原告。3、判令原告对抵押物享有优先受偿权。4、判令被告华联公司对上述借款等承担连带责任。5、判令被告承担本案的相关费用。事实与理由：2012年12月17日，被告与原告签订了编号：A：2012-1100号《个人购房借款/担保合同》，被告陈涛在原告处借款30万元，购买海阳市（凤城）长安家园4号楼1单元202号房，期限240个月，自2013年1月9日至2033年1月9日止，贷款方式为抵押和担保，抵押物是陈涛购买的房产，被告华联公司提供连带责任保证，采用按月等额本息的还款方式。由于被告陈涛违约未按期付款，截止2016年6月20日，实际逾期15期，累计逾期16期，剩余贷款本金281751.22元，积欠利息18184.96元，本息合计299936.18元。根据借款合同第十四条第14.1L款的约定，原告有权要求借款人清偿未偿还的借款及所产生的利息、罚息及其他费用。被告陈涛未答辩。被告华联公司辩称：被告陈涛在我公司开发的长安家园购买的房屋，并在原告处贷款属实，我公司提供阶段性担保，被告陈涛未按合同约定履行还本付息义务，截止到2017年3月原告从我公司账户中直接扣款48834.25元用于垫付陈涛的贷款。经审理查明，2012年12月17日原告作为贷款人与被告陈涛作为借款人和抵押人及被告华联公司作为保证人签订了编号：A2012-1100号《个人购房借款/担保合同》。合同约定：被告陈涛在原告工商银行申请按揭借款300,000.00元，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.55%，下浮10%确定，逾期利率按照执行利率上浮30%，据此确定年利率为5.895%，逾期利率为7.6635%，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款期限为240个月。借款人授权贷款人将贷款一次性划入华联公司在原告处开设的账号为16×××43的账户中。被告陈涛提供了自己所购买被告华联公司的位于海阳市长安家园4号楼1单元202号房作抵押担保，被告华联公司提供阶段性连带保证责任，借款期限到2033年1月9日止，采用按月等额本息还款方式。合同并约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息等，借款人有权宣布借款提前到期或解除本合同，要求借款人提前清偿全部或部分借款，以及所产生的利息、罚息。保证人承担阶段性连带保证责任：保证人对本合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、借款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。合同签订前陈涛于2012年11月1日给原告出具抵押声明和承诺书，承诺将陈涛购买的位于海阳市长安家园4号楼1单元202号住房一套抵押给原告，因本人不能按照合同约定履行还款义务，由原告处置抵押房产。2013年1月4日原告与陈涛到海阳市住房保障和交易中心办理海阳市长安家园4号楼202号预购商品房设定抵押权预告登记。2013年1月9日，被告陈涛在个人借款凭证上签字同意将借款转入收款人华联公司帐户，原告工商银行依合同约定将300,000.00元借款发放至被告华联公司帐户中。另查，被告陈涛自2013年1月9日至2015年3月8日正常偿还借款本息，2015年3月9日至2016年11月8日20期未偿还借款本息，2016年11月25日原告扣划被告华联公司保证金账户41115.66元，2016年11月9日至2017年3月8日3期未偿还借款本息，2017年3月29日，原告扣划被告华联公司保证金账户7718.59元，2017年3月9日至11月8日，连续8期未偿还借款本息，截止2017年11月8日，被告陈涛总付给原告借款本金39143.34元，利息65733.43元，本息合计104876.77元。其中，被告华联公司垫付48834.25元。截止2017年11月8日，被告尚欠借款本金260856.66元，利息7793.09元，本息合计268649.75元。被告陈涛、华联公司自2013年1月9日至2017年11月8日连续8期累计32期未按时足额偿还借款本息，原告要求解除与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，付清借款本息268649.75元，从2017年11月9日起至本金付清之日，仍按借款合同约定的利率计付利息给原告。再查，被告陈涛购买的位于海阳市长安家园4号楼1单元202号房产，面积为86.99㎡，该房屋于借款合同签订后即办理了抵押担保预告登记，至今尚未办理房屋产权登记。本院根据原告的申请，本院依法裁定查封被告陈涛位于海阳市长安家园4号楼1单元202号房产，查封期间为三年。本院于2017年7月14日分别调查了鹤岗市工农区湖滨社区工作人员刘玉玲及鹤岗市不动产登记中心。据刘玉玲表示，从身份证上显示的地址陈涛的户籍是我们社区的，这个地址的房屋已经拆迁了，现无房屋。鹤岗市不动产登记中心出具的查询证明显示：现经我中心查询不动产登记簿，陈涛未查询到房屋登记信息。据此本院于2017年7月17日依法向被告陈涛公告送达起诉状、应诉通知书及开庭传票，公告期满，被告陈涛未到庭应诉。本院认为，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》。系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院确认合法有效。被告陈涛未按照合同约定偿还借款，被告华联公司亦未履行保证责任，二被告已构成违约，原告要求解除与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告陈涛付清借款本金260856.66元，利息7793.09元（利息计至2017年11月8日），从2017年11月9日起至本金给付之日，仍按借款合同约定的利率计付利息给原告，事实清楚，证据充分，符合合同约定，本院予以支持。原告要求对被告陈涛抵押物享有优先受偿权，因被告陈涛向原告提供的抵押不是物权的抵押，而是权益的抵押，被告将自己的期待权予以抵押。抵押登记只是预售合同抵押登记，只有被告取得房屋产权证，同时与原告共同办理抵押登记，才是真正的物权抵押。故原告请求对被告陈涛抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告华联公司辩称，我公司提供阶段性担保，所谓阶段性担保，自银行房贷之日起至银行执管《房地产其他权利证明》之日止的连带保证责任，本案的涉案房产至今尚未办理房产权证，被告华联公司的阶段性担保无免责条件，故被告华联公司的辩解意见，本院不予采信。原告要求被告华联公司承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。被告陈涛经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司海阳支行与被告陈涛、海阳市华联房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告陈涛于本判决生效之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司海阳市支行借款本金260856.66元、利息7793.09元，本息合计268649.75元（利息计至2017年11月8日)，自2017年11月9日起至实际给付之日止，按合同约定的利率计付利息给原告。三、被告海阳市华联房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司海阳支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5330元，保全费2020元，由被告陈涛、海阳市华联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  徐清臣人民陪审员  包桂凤人民陪审员  姜聪玲二〇一七年十一月十七日书 记 员  于 磊