上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0101民初17922号 原告：上海培文投资管理公司，住所地上海市。 法定代表人：王珺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马德徽，上海李小华律师事务所律师。 被告：许德民，男，1953年12月31日出生，汉族，住址上海市。 委托诉讼代理人：凌代坤，上海市金石律师事务所律师。 原告上海培文投资管理公司诉被告许德民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告上海培文投资管理公司的委托诉讼代理人马德徽、被告许德民及其委托诉讼代理人凌代坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海培文投资管理公司诉称：本市绍兴路40－42号底层房屋系原上海市卢湾区人民政府瑞金二路街道办事处承租的公房，其受承租人委托对该房负责经营管理。原、被告于2013年1月5日签订《场地租赁协议书》，约定：原告将本市绍兴路40－42号底层房屋出租给被告经营画廊，租赁期自2013年1月1日起至2014年12月31日止，租金每月人民币5,600元，每季第一个月5日前支付当季租金，租赁期届满后，被告自行出资装潢的不可带的设备归原告所有，如每逾期一日归还须赔偿原告年租金的千分之三。协议签署后，双方均按约履行。协议约定的租赁期届满后，被告继续使用承租房屋并支付租金，原告亦未提出异议。2016年5月13日原告委托律师发函被告，要求被告在2016年6月1日前腾退承租房屋，否则将追究其逾期腾房赔偿金。同时原告不再收取2016年6月起的租金。被告收函后，未按律师函的要求按时腾退房屋，其继续占用承租房屋至今，故诉请要求被告在一个月内腾退承租房屋、结清使用期间水电煤费用并支付逾期腾房赔偿金(自2016年6月1日起至实际腾房之日止，按每逾期一日赔偿年租金的千分之三计)。 被告许德民辩称：2000年12月其拟购置本市绍兴路40－42号底层房屋用于开设画廊，因当时办理房屋出售的条件未成就，故只得采取租赁方式。为此，原、被告签订《房屋租赁协议书》，协议书除对租赁期限、租金标准等事项作出约定外，还约定一旦系争房屋可以办理出售手续，被告有优先购买权，房价按双方确认的人民币伍拾万元出让，房屋出售后，本协议自然失效。协议约定的租赁期届满后，双方一直续签合同。在书面合同约定的租赁期届满后，其继续支付租金使用房屋，原告亦未提出异议。2016年5月原告委托律师发函，不顾其为区域文化所作出的贡献，执意要求收回房屋，原告之行为，显属不当，给其造成多方面损失，故不同意原告的诉讼请求。 原告上海培文投资管理公司提供的证据如下：1、原、被告于2013年1月5日签订的《场地租赁协议书》，证明双方建立租赁关系以及对相关租赁事项的约定；2、《上海市公有非居住房屋租赁合同》，证明案外人原上海市卢湾区人民政府瑞金二路街道办事处系本市绍兴路40－42号底层房屋的承租人；3、公有非居住房屋转租收益协议，证明出租人同意承租人转租承租的房屋；4、协议书，证明承租人委托原告对外经营管理其承租的房屋；5、承租人出具的情况说明，证明承租人授权原告向被告主张权利；6、律师函及邮寄凭证，证明原告委托律师向被告发函，通知被告限期腾退房屋并支付逾期腾房赔偿金。 被告许德民对原告上海培文投资管理公司提供的证据1真实性无异议，称该协议书是双方签订的最后一份协议书，双方自2000年12月11日起签订《房屋租赁协议书》，后一直续签合同；对证据2－5真实性均无异议，承租期间，其一直与街道办事处负责人进行协商，原告从未参与，故对原告作为诉讼主体持有异议；对证据6真实性无异议，但认为原告委托律师发函以及提起诉讼的行为，原告及承租人均未考虑当时的客观情况，其行为显属无理。 被告许德民提供的证据如下：1、2000年12月11日签订的《房屋租赁协议书》，证明协议除对租赁期限、租金等事项约定外，还明确约定一旦购房条件成就，被告有优先购买权及确认的购买价格；2、申诉材料及相关部门回复意见，证明被告多次要求按协议约定履行购房事宜，但一直未获书面回复，只是口头称购房条件未成就；3、2008年12月31日签订的《房屋租赁协议书》和2011年1月5日签订的《房屋租赁协议书》，证明双方一直续签合同，延续租赁关系。 原告上海培文投资管理公司对被告许德民提供的证据1真实性无异议，但认为原告只是管理方，无出售房屋的权利，该约定也仅属意向性条款，仅表明被告享有优先购买权，双方之间系房屋租赁关系，非被告所称房屋买卖关系；对证据2认为与本案无关；对证据3真实性无异议。 经审理查明：本市绍兴路40－42号底层房屋的承租人系原上海市卢湾区人民政府瑞金二路街道办事处，在出租人同意转租的情况下，承租人委托原告对其承租的房屋对外出租并进行管理。原、被告于2000年12月11日签订《房屋租赁协议书》,由原告将本市绍兴路40－42号底层房屋出租给被告，协议对租赁期限、租金标准、违约责任等事项均作出约定，协议还约定一旦系争房屋可以办理出售手续，被告有优先购买权，购房价款为人民币伍拾万元。协议签署生效后，双方均按约履行。在协议约定的租赁期届满后，双方多次续签协议，对租金标准和租赁期限进行调整。2013年1月5日双方再次签订《房屋租赁协议书》，约定租赁期自2013年1月1日至2014年12月31日止，租金每月人民币5,600元，租赁期届满后，被告自行出资装潢的不可带的设备归原告所有，如每逾期一日归还须赔偿原告年租金的千分之三。协议书约定的租赁期届满后，被告继续使用承租房屋并按原租金标准支付租金，原告对此也未提出异议。2016年5月13日，原告委托律师向被告发函，通知被告于2016年6月1日前腾退承租房屋并支付逾期腾房赔偿金且不再收取2016年6月起的租金。被告收函后，未按律师函中限定的时间腾退房屋，原告遂于2016年7月8日起诉来院，要求判如所请。 审理中，原告没有提供被告欠付占用房屋期间水电煤费用的证据。双方确认被告在原告处存有租赁保证金人民币7,000元。 本院认为：系争房屋承租人在出租人许可其转租情况下，委托原告对承租房屋出租进行管理以及对涉及租赁事宜主张权利，故原告符合诉讼主体资格。原、被告签订的《房屋租赁协议书》合法有效，双方当事人均应按约履行。被告在租赁期届满后，负有返还房屋之义务。现书面协议约定的租赁期届满后，被告继续使用承租房屋并支付租金，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告以律师函方式通知被告腾退承租房屋，并且给予被告合理腾退时间，原告之行为符合法律规定。被告在收到通知后，仍继续占用承租房屋，显属无理，故原告要求被告腾退房屋及支付逾期腾房赔偿金的诉讼请求，依法应予支持。至于被告辩称双方系附条件的房屋租赁关系，一旦所附条件成就即变更为房屋买卖关系，现原告未按该约定履行，造成其多方面损失，故要求继续以优惠条件维持租赁关系的抗辩，因从被告提供的证据来看，双方仅在最初签订的协议中有附条件的优先购买权约定，在之后多次续签的协议中，已无该内容约定，且也没有证据证明所附条件已成就，在双方成为不定期租赁后，原告主张解除合同符合法律规定，故被告抗辩理由，本院不予采信。对于原告要求被告结清房屋占用期间水电煤费用的诉请，因其未提供被告有欠付费用的证据，故其诉请，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告许德民应于本判决生效之日起三十日内携所属物品从本市绍兴路40－42号底层房屋迁出，将房屋返还原告上海培文投资管理公司； 二、被告许德民应于本判决生效之日起十日内支付原告上海培文投资管理公司逾期腾房赔偿金(自2016年6月1日起至实际迁出之日止，以年租金人民币67,200元的日千分之三计)； 三、原告上海培文投资管理公司应于本判决生效之日起十日内退还被告许德民租赁保证金人民币7,000元； 四、原告上海培文投资管理公司要求被告许德民结清房屋占用期间水电煤费用的诉请，不予支持。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币130元，由被告许德民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  徐 立 审 判 员  王巍琦 人民陪审员  肖 阳 二〇一七年二月十七日 书 记 员  周 琪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。