上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初18295号原告(反诉被告)：周建成，男，1988年9月29日生，汉族，住江西省南昌市。原告(反诉被告)：王东梅，女，1985年1月4日生，汉族，住安徽省巢湖市。二原告共同委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：阚萌，上海新松律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：唐丽洁，女，1967年2月26日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：侯毅，上海市申房律师事务所律师。原告周建成、王东梅与被告唐丽洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理于2016年12月08日公开开庭就本、反诉进行了合并审理。原告周建成、王东梅及二原告的共同委托诉讼代理人谢静宇，被告唐丽洁及其委托诉讼代理人侯毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建成、王东梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就坐落于上海市松江区通波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告房款102万元；3、被告支付违约金68万元。事实和理由：2016年8月2日，原、被告在案外人上海汉宇房地产经纪有限公司(以下简称“汉宇房产”)的居间下，就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定由原告向被告购买系争房屋，价格为340万元。2016年8月7日，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定于2016年9月19日前过户，2016年10月14日前被告交付房屋。如任何一方逾期未履行合同，应当向对方支付违约金，逾期超过10日的，守约方可要求解除合同并要求对方赔偿房屋总价20%的违约金。原告按约支付102万元房款后，向银行申请贷款。由于原告另行出售的房屋迟迟未能办理过户手续，导致原告银行贷款申请获批迟延。直至2016年9月29日，原告银行贷款申请方获批。原告即要求被告协助办理过户手续，但被告不予配合。虽然原告存在逾期过户的违约行为，但逾期未超过10天，故被告无权单方解除合同，应当继续履行合同。现因被告拒绝协助过户，原告无力以现金方式支付后续房款，故原告诉至本院，望判如诉请。被告唐丽洁针对原告的诉讼请求辩称，被告同意解除合同，但要求原告支付68万元违约金，在扣除违约金后同意返还剩余房款。同时，被告提出反诉请求：原告支付违约金68万元。原告周建成、王东梅针对被告的反诉请求辩称，原告的逾期过户违约行为并不导致被告享有合同解除权，故不同意被告的反诉请求。经审理查明，被告为系争房屋的产权权利人。另查明，原告周建成、王东梅于2013年1月11日登记成为夫妻。截至2016年6月，原告周建成在本市参保个人城镇养老保险缴费累计60月。再查明，2016年8月2日，原告周建成与被告唐丽洁就系争房屋签订《房地产买卖协议》一份，并共同与案外人汉宇房产签订《房地产买卖居间协议》一份，就买卖系争房屋事宜进行了相应约定。当日，原告周建成向被告唐丽洁支付购买系争房屋定金20万元。2016年8月7日，原告周建成、王东梅与被告唐丽洁就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》各一份，约定原告向被告购买系争房屋，总价为340万元。《上海市房地产买卖合同》第四条约定，被告于2016年10月14日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。合同第六条约定，双方确认在2016年9月19日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条第(三)款约定，原告逾期未履行合同约定的，应当向被告支付违约金，违约金按原告未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的原告应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过10日后原告仍未履行合同约定，除原告应向被告支付10日的违约金外，被告有权单方解除合同。被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起3日内向被告支付。合同第十条第(三)款约定，被告逾期未履行合同约定的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的被告应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过10日后被告仍未履行合同约定的，除被告应向原告支付10日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。被告应在接到书面通知之后起3日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)第3条约定，在双方签订本合同前，原告已向被告支付定金为20万元。在双方签订本合同当日，原告应向被告支付部分房款82万元。原告支付被告的上述款项构成原告支付的首期购房款102万元。合同补充条款(一)第5条约定，被告同意原告以银行贷款方式向被告支付部分房款……。合同附件三第2条约定，……原告申请的贷款金额为237万元……。合同附件三第3条约定，在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，原告将购房余款1万元支付给被告。《房地产买卖合同之补充协议》对交易税费的负担及交房手续等进一步进行了约定。当日，原告出具《首付款收据》一张，载明收到原告周建成支付的首付款82万元。2016年9月29日中午，案外人汉宇房产的工作人员肖贺凯给被告发微信，通知被告于当天下午15时至房地产交易中心办理系争房屋过户手续。当天晚上20时，被告回复称：“今上午你通知我：银行贷款合同今下午基本上(80%-90%的把握)能出来，明天让我请假办房屋买卖过户。按合同流程时间，下家已违约。请你通知下家：走法律程序，解决此房屋买卖纠纷”。案外人肖贺凯再回复称：“但是合同今天下午出来了，我告知你了”。被告再回复称：“下家当初签署买卖合同时，承诺9月底70%的房款到我账户。我9月18号时跟你们约定和催讨，次日过户的时间和70%房款，……所以，种种上述原因，下家违约后，他们必须要为自己的行为埋单”。2016年10月3日，被告向原告发出书面通知，表示因原告违约，其提出解约并按合同第六条和第九条(三)处理。原、被告协商未果，遂涉讼。审理中，原告申请案外人汉宇房产的工作人员肖贺凯出庭作证，证明原告的贷款申请于2016年9月29日中午审批通过，证人肖贺凯遂即打电话通知被告，但未接通。被告对证人证言不予认可，认为在电话没有接通的情况下，其未通过短信方式告知。被告的工作方式决定了其不可能随时收到微信通知。审理中，原告提供网上截屏打印件一份，以证明其贷款申请已于2016年9月29日审批通过。被告对此不予认可。审理中，原、被告均同意在本案中一并处理双方《上海市房地产买卖合同》的网上备案注销手续。以上事实，有上海市房地产登记簿信息、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、收据、转账凭证、微信聊天记录截屏、函及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》依法成立，合法有效，双方均应恪守。双方约定，如一方不履行合同逾期超过10天的，守约方有权解除合同。本案中，原告确实存在因贷款申请逾期获批导致未能按照合同约定期限办理过户手续的违约行为。根据合同约定，原告本应于2016年9月19日之前办理系争房屋过户手续，加上宽限期10天，若原告在2016年9月29日之前仍因贷款问题导致未能办理过户手续的，则被告据此享有合同解除权。但根据原告提供的证据，原告恰好于2016年9月29日当天通过了贷款申请审批，原告亦通过案外人汉宇房产工作人员肖贺凯通过微信方式通知了被告，无论被告当天工作时间是否看到该微信通知，均不影响认定原告在合同约定的宽限期内完成了贷款申请获批义务以满足办理系争房屋过户条件。同时，被告却没有提供任何证据证明2016年9月29日未办理系争房屋过户手续系因原告原因导致。综上，被告不享有合同解除权，但因被告明确表示不履行合同，反而原告据此享有了法定的合同解除权。故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告之间的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》应一并予以解除。作为合同解除的必然后果，原告要求被告返还已支付的房款102万元，于法有据，本院予以支持。同时，双方应就本案中《上海市房地产买卖合同》的网上备案办理注销手续。因本案合同解除系因被告违约导致，原告有权要求被告支付相应违约金，但合同约定的68万元违约金标准过高，本院结合本案的实际情况及当事人的过错程度等，酌情确定违约金为50万元。对于被告的反诉请求，结合上文，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)周建成、王东梅与被告(反诉原告)唐丽洁就坐落于上海市松江区通波路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》；二、被告(反诉原告)唐丽洁于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)周建成、王东梅办理上述《上海市房地产买卖合同》的网上备案注销手续；三、被告(反诉原告)唐丽洁于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周建成、王东梅房款102万元；四、被告(反诉原告)唐丽洁于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)周建成、王东梅违约金50万元；五、驳回被告(反诉原告)唐丽洁的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,100元，减半收取10,050元，反诉案件受理费5,300元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费20,350元，由原告(反诉被告)周建成、王东梅负担810元(已付)，由被告(反诉原告)唐丽洁负担19,540元(已付5,300元，余款14,240元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一七年二月二十日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。