上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初18221号原告(反诉被告)：夏海明，男，1974年9月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张碧燕，上海市志君律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡靖，男，1993年7月1日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。原告夏海明与被告胡靖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序。后被告提起反诉，本院依法受理并与本诉合并于2016年12月12日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)夏海明及其委托诉讼代理人张碧燕、被告(反诉原告)胡靖的委托诉讼代理人朱慧翔到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告夏海明向本院提出诉讼请求：1、原告与被告继续履行双方于2016年7月22日签订的《房地产居间合同》；2、被告协助原告办理坐落于上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的过户手续，将房屋过户至原告名下；3、被告向原告交付涉案房屋；4、被告按每月人民币(以下币种同)3,500元向原告支付自2016年10月15日起至实际交房之日止的损失。事实与理由：原告经房产中介公司居间介绍与被告签订《房地产居间协议》，约定由原告购买被告涉案房屋，总房价款为2,100,000元，同日原告支付被告定金50,000元。合同签订后，原告向被告支付了定金50,000元及购房款1,530,000元，但被告以房价上涨为由要求加付房款，否则不协助原告办理房屋过户手续，现被告逾期交付，根据约定应向原告支付租金。故原告提出如上诉请。被告胡靖辩称，不同意原告的所有诉讼请求。《房地产居间合同》对于相关的时间节点及权利义务未作明确约定，故原、被告订立的是居间合同，而非正式房屋买卖合同；原告尚未支付全额购房款，故其主张的过户、交房及租金损失均无依据。同时，被告胡靖向本院提出反诉诉讼请求：解除原、被告于2016年7月22日签订的《房地产居间合同》。事实和理由：原、被告之间的房屋买卖合同未成立。原、被告双方未能就房屋买卖的主要条款即房屋的实际交付、产权过户、剩余房款支付方式等作出明确的约定，事后也未能达成一致意见并签订正式的房屋买卖合同，《房地产居间合同》的目的已无法实现，故合同应予解除。原告夏海明针对被告胡靖的反诉请求辩称，不同意被告的反诉诉请。首先，被告作为违约方不享有合同解除权。其次，根据相关法律规定，《房地产居间合同》已经具备了房屋买卖的主要条款，房屋买卖合同已经成立，签订《上海市房地产买卖合同》仅仅是形式上所需的登记备案，不影响买卖合同成立，双方应按照《房地产居间合同》约定的权利义务履行。经审理查明：被告胡靖系涉案房屋权利人，建筑面积110.87平方米。2016年7月22日，被告胡靖作为出卖方(甲方)与原告夏海明作为买受人(乙方)在案外人上海宝居房地产经纪事务所(以下简称“居间方”)的居间介绍下，就居间方促成委托人甲、乙订立房地产交易买卖合同，并完成其他委托的服务事项达成一致并订立《房地产居间合同》一份，约定甲方将涉案房屋转让乙方，建筑面积110.87平方米，房地产总价为2,100,000元，税费各自承担；若乙方违约则甲方有权没收定金，若甲方违约则甲方应赔偿乙方双倍定金；房屋交割及付款方式：(1)2016年7月22日乙方支付定金50,000元；(2)2016年7月27日之前支付200,000元；(3)2016年8月5日之前支付280,000元；(4)2016年9月30日支付1,050,000元；(5)交房当天支付20,000元；(6)款清15天内交房，超出15天算房租，月租金2,000元；(7)乙方贷款500,000元；(8)甲乙双方约定款清时间结点为乙方支付第七款，(1)、(2)、(3)、(4)、(7)款项中最后款项到账当天。合同另对其他事宜进行了约定。上述合同签订后，原告于2016年7月22日向被告支付定金50,000元，于7月25日支付购房款200,000元，于8月2日支付280,000元，于同月16日支付300,000元，于9月30日支付750,000元。审理中，原告同意现金支付被告余款520,000元。被告尚未将涉案房屋交付原告。审理中，原告向本院提交短信记录、催告书及邮寄凭证一组，以证明居间方就本案房屋买卖事宜催告被告与原告签订房屋买卖合同并办理审税，催告书以快递形式寄往涉案房屋处，邮寄凭证中载明的签收日期为2016年10月7日。被告就此质证认为，被告未收到催告书，而短信的接收方为被告的父亲胡爱军，被告本人对此并不知晓；同时，被告认为，被告父亲回复短信的时间为2016年9月30日之前，此时原告尚未支付大部分购房款，被告没有义务协助办理审税。以上事实，由上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、房地产居间合同、收据、贷记凭证、客户回单及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《房地产居间合同》对买卖房屋的基本状况、房屋价款、付款方式、付款时间、交房等买卖合同的基本要件做了明确约定，双方应当遵照履行，居间合同虽未对于过户时间作出明确约定，但原告已经按照约定的付款进度支付了总房款中绝大部分的房款，被告亦予以收受，应视为双方以实际行为履行了居间合同约定的买卖行为，故原、被告之间的房屋买卖合同已经成立且已部分履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《房地产居间合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于被告主张的因双方对于剩余房款的支付方式、过户及交房的具体时间均未作明确约定，亦未于事后达成一致，故买卖合同并未成立，进而导致合同目的无法实现，并提出解除本案居间合同中所确定的买卖关系的反诉请求。本院认为，当事人对于合同内容约定不明确又无法达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的：对履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；对履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，现原告同意以现金方式支付剩余的52万元购房款，本院予以确认，同时过户作为房屋买卖中卖方的基本义务，被告应当履行，但应给予被告必要的准备时间。综上，被告的上述反诉请求，并无依据，本院难以支持。原告关于继续履行双方签订的《房地产居间合同》、被告协助原告办理涉案房屋过户手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持，同时，交易过户中产生的税费双方应按照约定各自负担。关于原告主张的逾期交房损失，合同约定的交房时间为原告付清208万元购房款之日起15日内，现原告已付购房款金额为158万元，尚未满足房屋交付条件，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第(四)项、第(五)项、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)夏海明与被告(反诉原告)胡靖继续履行于2016年7月22日签订的《房地产居间合同》；二、被告(反诉原告)胡靖于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)夏海明办理将上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)夏海明名下的手续(过户中产生的所有税费由原、被告按照规定各自负担)；三、原告(反诉被告)夏海明于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)胡靖购房款500,000元；四、被告(反诉原告)胡靖于本判决生效之日起二十五日内向原告(反诉被告)夏海明交付上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋；五、原告(反诉被告)夏海明于被告(反诉原告)胡靖交付上述房屋当日向被告(反诉原告)胡靖支付购房尾款20,000元；六、驳回原告夏海明(反诉被告)的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)胡靖的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,600元，减半收取11,800元，反诉案件受理费40元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费16,840元，由被告(反诉原告)胡靖负担(已付40元，余款16,800元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年二月二十一日书记员 刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……