上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12738号原告：朱冬冬，男，1982年10月18日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：庄建萍，女，1981年5月22日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：陈曦，上海天闻世代律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：董迪锋，上海天闻世代律师事务所律师。被告：夏桂荣，男，1980年11月21日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：李立兄，女，1979年11月19日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。两被告共同委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区嘉定镇塔城路XXX号。负责人：张青，行长。委托诉讼代理人：张婧、杨静。第三人：上海嘉定大众小额贷款股份有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇鹤旋路XXX号一层。法定代表人：赵思渊，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴斌，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，上海志道律师事务所律师。原告朱冬冬、庄建萍(下简称“原告”)与被告夏桂荣、李立兄(下简称“被告”)间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案。根据原告申请，本院依法追加中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行(下称“农行嘉定支行”)、上海嘉定大众小额贷款股份有限公司(下称“大众小贷公司”)为第三人参加本案诉讼，并依法适用简易程序进行了审理。两次庭审，两原告及其共同委托诉讼代理人陈曦、两被告的共同委托诉讼代理人张异到庭参加诉讼。第三人农行嘉定支行的委托诉讼代理人张婧、杨静，第三人大众小贷公司的委托诉讼代理人刘畅到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告涤除上海市嘉定区徐行镇新建一路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权后，将该房屋过户登记至两原告名下，并将该房屋交付给两原告；二、判令被告支付违约金350,000元(1,750,000元*20%)。事实与理由：2016年6月8日，原、被告在上海竟邦房产经纪事务所公司(下称“竟邦房产”)居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区徐行镇新建一路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)，房屋总价1,750,000元，双方另就抵押权注销、房款支付的时间和金额等作了约定。此后，原告按约于2016年6月8日、6月18日分别向被告支付了定金50,000元、首付250,000元。鉴于系争房屋上设有两处抵押权，故双方另于2016年7月19日签订补充协议，对原告支付房款和被告涤除抵押的事项进行了变更。原告筹备好房款后多次催促被告涤除抵押，但被告均未能办理，且拖延配合原告办理贷款面签手续，因此房屋买卖的后续流程均未能进行。因房价上涨，被告违背诚信原则，于2016年9月22日书面函告原告不再履行合同。原告认为，被告的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。同时，原告有能力以自有资金支付剩余房款，且剩余房款超过两处抵押权人的债权数额，房屋买卖合同仍具备继续履行的条件。基于以上情况，原告为维护自己的权益诉至法院，要求判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，一、因原告未能按约支付房款构成违约，被告已于2016年9月22日发函解除了双方之间的《房地产买卖居间协议》，故被告无须配合原告过户及交房。二、原告主张的违约金无合同依据，本案中应属原告违约，且20%的标准明显过高。三、被告李立兄未在《上海市房地产买卖合同》及补充协议上签字，并对被告夏桂荣单独签字的该两份材料不予追认，被告夏桂荣无权处分系争房屋，故不同意继续履行合同。第三人农行嘉定支行述称：在被告还清银行贷款的情况下，同意协助涤除抵押权。第三人大众小贷公司述称：上海洪辉装潢材料厂向其借款800,000元，两被告以系争房屋为该笔借款进行抵押担保，在该笔借款及相应利息还清的情况下，同意协助涤除抵押权。原告围绕诉讼请求依法提交了上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、《房地产买卖居间协议》、房款收据、工商银行业务凭证、2016年7月19日书面协议、《催告函》、《解除合同告知书》，被告提交了《解除合同告知书》、《不予追认告知书》、房款收据，第三人农行嘉定支行提交了信贷管理系统截屏，第三人大众小贷公司提交了明细表、《借款合同》、《抵押合同》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：系争房屋为两被告共同共有。2016年6月8日，原、被告在竟邦房产居间下签订《房地产买卖居间协议》，其中约定：被告将系争房屋以1,750,000元的价格出售给原告；原告应于签署本协议当日支付定金50,000元，2016年6月20日前支付首付款250,000元，2016年7月20日前支付房款400,000元并同时办理交房，2016年8月20日前支付房款400,000元，2016年12月30日前向银行贷款1,000,000元(多支付的350,000元被告须退还原告)；被告应于签署本协议之日起十五日内提交申请还贷所需的全部资料并办理还贷手续，并在银行出具结清证明后七日内注销抵押权登记；任何一方未能履行合同，则守约方有权选择定金罚则。当日，原告向被告支付了定金50,000元。网签版《上海市房地产买卖合同》于2016年6月8日形成，其中约定：被告将系争房屋以1,750,000元的价格出售给原告；双方于2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告应于2016年6月20日前支付250,000元，7月20日前支付450,000元，12月31日前支付1,000,000元；原告逾期未付款，被告应书面催促原告，自收到被告书面催告之日起七日内，原告仍未付款的，被告有权单方解除合同并书面通知原告。原告自收到通知之日起七日内未提出异议的，合同即行解除，被告可从原告已支付房款中扣除逾期未付款5%的违约金；任何一方违约导致合同解除或无法履行，违约方应按照合同价的20%支付违约金。原、被告双方当日未能在该合同上签字，而由原告朱冬冬、被告夏桂荣于事后补签。2016年6月18日，原告朱冬冬向被告李立兄转账250,000元。2016年7月19日，原告朱冬冬(乙方)与被告夏桂荣(甲方)签订书面协议，约定：一、甲方于2016年7月31日前注销系争房屋上的小额贷款抵押，乙方应于2016年7月31日前向甲方支付650,000元用于办理抵押注销手续；二、乙方在收到自有房屋出售款后(约签订日后一个半月，具体以实际为准)支付甲方350,000元；三、之前合同签订的付款计划即2016年7月20日前支付450,000元作废，其他条款不变。2016年8月7日，原告朱冬冬通过竟邦房产向被告夏桂荣支付房款50,000元。2016年9月22日，原告向被告寄送《催告函》称：需在贷款前支付的资金及办理贷款所需之准备工作，原告方已准备完毕，现通知被告于2016年9月26日前配合原告办理贷款面签手续，并要求被告于9月25日前回复。同日，两被告向原告寄送《解除合同告知书》称：根据合同约定，原告应于2016年7月20日前支付450,000元，但原告至今未付，已逾期付款2个多月，构成严重违约，故通知解除《房地产买卖居间协议》并要求原告承担违约责任。被告李立兄于2016年9月23日向原告寄送《不予追认告知书》，载明对于在其不知情且未授权的情况下，由被告夏桂荣单方与原告朱冬冬签订的《上海市房地产买卖合同》及2016年7月19日的书面协议之效力不予追认。另查，1、2014年11月10日，大众小贷公司(抵押权人)与两被告(抵押人)签订《最高额抵押合同》，其中约定：被担保的主债权为大众小贷公司与案外人上海洪辉装潢材料厂(下称“洪辉材料厂”)在2014年11月10日至2016年11月9日期间发生的债权，最高额不超过900,000元；担保范围包括本金、利息、罚息、违约金及为实现债权而产生的费用；抵押物即为系争房屋。同日，大众小贷公司在系争房屋上设定了抵押权。2015年11月6日，大众小贷公司与洪辉材料厂签订《借款合同》，约定：洪辉材料厂向大众小贷公司借款800,000元，借款期限自2015年11月6日至2016年11月5日，到期一次还清；借款年利率为15.6%，按月结息，每月20日为结息日及付息日；逾期未付利息，按日加收当月应付利息的1%作为罚息。《借款合同》签订后，大众小贷公司于2016年11月10日实际放款800,000元。至2017年1月11日，洪辉材料厂尚未归还借款本金800,000元，且存在未按时结息的情况。大众小贷公司至今尚未起诉洪辉材料厂及两被告主张该债权。2、至2017年1月11日，系争房屋上仍存有农行嘉定支行贷款257,800.35元。本案诉讼中，原告申请法院查封了系争房屋。原告已向本院缴纳剩余房款1,400,000元，并表示愿意以该款项代被告涤除系争房屋上的抵押权。3、庭审中，原告表示其系上海户籍，目前名下仅有一套住房，符合本市购房政策。审理中，原告为证明被告方拖延办理注销抵押手续及拒不配合过户构成违约提供了原告朱冬冬与被告夏桂荣之间的微信记录，其中显示：原告朱冬冬于2016年7月21日告知被告夏桂荣650,000元已准备就绪，要求被告夏桂荣准备好剩余钱款后联系担保公司核实还款流程及金额。8月9日，原告朱冬冬联系被告夏桂荣确定转账600,000元的时间。此后，原告朱冬冬亦多次催促被告夏桂荣联系银行及担保公司还款。9月10日，原告朱冬冬询问被告夏桂荣是否不愿继续履行买卖合同，如果不愿履行合同要求尽快承担违约责任，被告夏桂荣未予明确答复。被告对微信中的音频内容真实性不认可，就文字内容，被告认为其从未拒绝履行合同，系原告朱冬冬因自有房屋未完成过户故拖延办理系争房屋的过户手续，且至8月9日亦未能够准备充足600,000元，双方在微信中仍就房款支付、交房及过户时间等进行磋商。本院认为，本案争议焦点有二：一、本案《上海市房地产买卖合同》及2016年7月19日书面协议的效力是否及于被告李立兄？二、系争房屋的买卖合同履行过程中，买卖双方哪一方构成违约？关于争议焦点一，《房地产买卖居间协议》由两被告共同出面签订，两被告均有出售系争房屋的意思。虽然被告李立兄未在《上海市房地产买卖合同》上签名，但该合同与《房地产买卖居间协议》于同一天形成，结合被告李立兄在《解除合同告知书》上载明因原告未按约于2016年7月20日前支付房款450,000元要求解约的内容来看，被告李立兄所称的付款时间及金额恰与《上海市房地产买卖合同》所约定的内容一致，故本院有理由相信被告李立兄对《上海市房地产买卖合同》的内容应属明知。2016年7月19日的书面协议，系为涤除系争房屋上的小额贷款抵押从而对《上海市房地产买卖合同》约定的付款时间及金额所作的变更，从付款金额及时间进度的调整来看，均有利于出售方。且系争房屋的买卖过程中，亦是买方之一的原告朱冬冬与卖方之一的被告夏桂荣进行联系沟通，故由其单独签订书面协议符合交易习惯，利于提高交易效率，且符合夫妻之间的家事代理。综上，《上海市房地产买卖合同》及2016年7月19日书面协议的效力均应及于被告李立兄。关于争议焦点二，《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及2016年7月19日书面协议系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。本案中，被告未按约于签署《房地产买卖居间协议》后十五日内办理还贷手续涤除抵押，且在之后约定的2016年7月31日前亦未能涤除系争房屋上的抵押权，应属被告违约，故原告要求被告办理过户及交房的请求，本院予以支持。原告诉请主张的违约金系解约违约金，与原告要求继续履行合同的主张相矛盾，故对于该违约金的请求，本院不予支持。被告主张因原告逾期付款构成违约要求解除合同，但原告朱冬冬与被告夏桂荣已商定于2016年7月31日前同时办理涤除抵押、支付房款，故在被告未办理涤除抵押手续的情况下，原告有权暂不支付房款。另根据双方在《上海市房地产买卖合同》中的约定，原告逾期不付款，被告有催告的义务，原告收到催告通知后七日内仍不付款的，被告才有权解除合同。本案中，被告在未催告原告付款的情况下直接寄送书面解除函不符合约定，结合原告提供的微信记录，恰是原告一方积极催促被告继续履行合同，现原告已将剩余房款全部支付至本院，故被告以此理由拒不履行合同的主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第七十七条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告夏桂荣、李立兄应于本判决生效之日起十日内涤除第三人中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行、第三人上海嘉定大众小额贷款股份有限公司设定在上海市嘉定区徐行镇新建一路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；二、被告夏桂荣、李立兄应在履行上述第一项义务后十日内协助原告朱冬冬、庄建萍办理位于上海市嘉定区徐行镇新建一路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，并将该房屋交付给原告朱冬冬、庄建萍；三、原告朱冬冬、庄建萍应于本判决生效之日起十日内向被告夏桂荣、李立兄支付房款人民币1,400,000元(该款已付至本院，用于涤除抵押权)；四、驳回原告朱冬冬、庄建萍的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23,600元，减半收取11,800元，保全费5,000元，合计诉讼费用16,800元，由被告夏桂荣、李立兄负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一七年二月二十四日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。