广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2577号 原告（反诉被告）：廖教铕，男，汉族，1971年4月11日出生，住北海市海城区。 委托代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗哲，男，1975年7月5日出生，汉族，住北海市海城区。 委托代理人：朱明锋，广西汇百川律师事务所律师。 反诉第三人：秦新权，男，1932年7月1日出生，汉族，身份证号，住湖北省武汉市江汉区建设大道519-7号3楼2号。 原告（反诉被告）廖教铕与被告（反诉原告）罗哲、反诉第三人秦新权物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭于2016年11月30日公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）廖教铕及其委托代理人刘宁富、被告（反诉原告）罗哲及其委托代理人朱明锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺的物业管理费1500元（按每月300元暂从2016年3月15日至8月15日止，继续产生则另计）给原告；2.被告支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺的物业管理费6720元（按每月420元暂从2015年4月15日计算至2016年8月15日，继续产生则另计）给原告；3.被告返还原告代为缴纳的北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺垃圾费200元（按每月40元暂从2016年3月15日至2016年8月15日，继续产生则另计）；4.被告返还原告代为缴纳的北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺垃圾费720元（按每月40元暂从2015年4月15日至2014年8月15日，继续产生则另计）；5.被告返还原告代为缴纳的北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺2015年4月15日至6月16日期间的水费537.6元。事实和理由：被告罗哲是北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号、3号商铺的所有权人。其将2号商铺出租给他人（2016年3月收回，之前物业管理费等费用由承租人支付），在3号商铺开设经营北海市海城区渔家珍珠店。2002年3月20日北海市万达苑业主委员会依法成立并于2010年8月5日与原告签订《物业服务委托合同》，委托原告为万达苑小区提供物业管理服务，约定：物业管理费收费标准为建筑面积*0.55元/每平方米/每月，服务期限为25年。被告罗哲拒绝向原告交付2号商铺自2016年3月15日起的物业管理费和3号商铺自2015年4月15日起的物业管理费，并拒绝返还原告代为缴纳的水费和垃圾处理费。为此，原告诉至法院。 原告围绕其主张提供有以下证据： 1.民事起诉状，拟证明被告的基本身份情况； 2.房屋所有权证书，拟证明被告系北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号、3号商铺的所有人； 3.北海市房地产管理局文件、万达苑房屋接管验收移交资料明细表，拟证明原告于2002年3月20日依法成立，并与小区开发商办理小区物业管理交接手续； 4.物业管理从业人员岗位证书，拟证明原告于2006年5月取得了物业管理从业岗位证书，具备从事物业管理的资格； 5.物业管理委托合同，拟证明北海市万达苑业主委员委托原告为万达苑小区提供物业管理服务，双方就物业管理收费标准及服务年限等进行了约定； 6.收款收据，拟证明涉案商铺2016年2月、3月、4月期间物业管理费、水费及垃圾处理费的收费情况； 7.缴费通知单，拟证明被告拖欠原告物业费、水费及垃圾处理费的明细； 8.收费通知单、发票，拟证明原告为被告等业主代缴了水费垃圾处理费； 9.万达苑业主委员会接管交接材料，拟证明原告的公章在2002年4月份已经开始使用。 被告罗哲辩称，1.原告并非《物业服务委托合同》的当事人，合同的约定只对北海市万达苑业主委员会和万达苑物业管理处具有法律约束力；2.《物业服务委托合同》约定的物业服务范围并非被告房屋所在地，原告无权收取物业管理费用等；3.签订《物业服务委托合同》不是万达苑业主委员会的真实意思表示，该合同对万达苑业主不具有合法的约束力；4.未经业主大会决定，北海市万达苑业主委员会签订的《物业服务委托合同》无效，合同不对业主产生法律约束力。 被告罗哲同时提起反诉，请求：1.判令确认廖教铕诉罗哲物业服务合同纠纷一案不合法，廖教铕返还罗哲北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺物业管理费3000元（自2015年5月15日起至2016年3月15日按每月300元计算）；2.本案诉讼费由廖教铕承担。事实和理由：签订《物业服务委托合同》不是北海市万达苑业主委员会的真实意思表示，也不是业主作出的决定，该合同无效；廖教铕不具有物业服务企业资质，冒充北海市万达苑收取罗哲的3000元物业管理费应依法返还。 被告（反诉原告）罗哲围绕其主张提供有如下证据： 1.房地产所有权登记证，拟证明北海南阳石油发展公司和北海世纪房地产开发公司不是北海市海城区红帆步行街8、9号业主，无权派遣代表参加业主大会，不能选举为业主委员会委员，第一届北海市万达苑业主委员会选举无效，该业主委员会依法未能成立； 2.《万达苑业主委员会章程》、《万达苑业主委员会成员简介》，拟证明北海南阳石油发展公司和北海世纪房地产开发公司的代表参加业主委员会选举并且北海世纪房地产开发公司的代表覃毅斌被选举为业主委员会委员不合法，该次选举无效，万达苑业主委员会成立无效，该业委会无诉讼主体资格； 3.万达苑业主管理处缴款通知单，拟证明廖教铕冒充管理处收取管理费的事实，其应返还向罗哲收取3000元物业费； 4.北海市公安局东街派出所接受案件回执单，拟证明原告物业管理处没有尽到任何的物业管理责任，另外万达苑委员会没有对业主委员会进行有效的监督。 经过开庭质证，各方质证意见如下： 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据1、2、7的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；证据3的第一份证据、证据4真实性没有异议，对合法性关联性有异议，对证据三第二份证据、证据8及证据9真实性、合法性、关联性均有异议，委托合同是2006年签订的，但是在2002年原告已经将材料移交给物业管理处，即是2002年没有签订委托合同，而是2006年签订，该合同无效；证据5真实性没有异议，合法性有异议；证据6真实性没有异议，对证明内容有异议，收取的费用与本案无关；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据1、2、4真实性合法性没有异议，对关联性有异议，物业管理主要是对小区公共部分进行管理，而不是对个人财产进行管理，其停放车的位置不是在小区范围内，社会上的人对被告的财产造成损害不应由原告承担；对证据3真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，原告（反诉被告）并没有冒充物业管理处收取被告（反诉原告）3000元物业费。 反诉第三人秦新权未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院认为：万达苑业主委员会与万达苑物业管理处签订的《物业服务委托合同》是双方意思真是表示，没有违反法律规定，本院予以确认。虽然《合同》内规定的位置为“北海市滨海路红帆步行街7号”，即提供物业服务的区域应为北海市滨海路红帆步行街7号，而本案中原告的案涉商铺为北海市海城区红帆步行街8、9号底层2、3号商铺，但原告（反诉被告）所提供的证据，达到了《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条所述之高度可能性标准，以及被告（反诉原告）的抗辩，可推定原告廖教铕所经营的万达物业管理处实际提供了物业管理服务，被告罗哲作为业主也确实享受了物业管理服务，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第七条规定“……（五）按时交纳物业服务费用……”，罗哲应当缴纳物业管理费及返还廖教铕为其垫付的垃圾处理费和水费，故对于原告的诉讼请求具有事实和法律基础，本院予以支持。关于反诉中，罗哲的抗辩及所提供的证据可推定其确实享受了物业管理服务，故罗哲以《物业服务委托合同》无效、廖教铕不具有物业服务企业资质为由不缴纳物业管理费及水电费的抗辩，本院不予采纳。 综上所诉，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、本诉被告罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层2号商铺的2016年3月15日至2016年8月15日止的物业管理费1500元（300元/月）、垃圾处理费200元（40元/月）给本诉原告廖教铕； 二、本诉被告罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺的2015年4月19日至2016年8月15日物业管理费6720元（420元/月）、垃圾处理费720元（45元/月）给本诉原告廖教铕； 三、本诉被告罗哲支付北海市海城区红帆步行街8、9号底层3号商铺2015年4月15日计算至2016年6月15日期间的水费537.6元给本诉原告廖教铕； 四、驳回反诉原告罗哲的全部诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，共计75元，由本诉被告（反诉原告）罗哲承担（该本诉案件受理费廖教铕已向本院预交，罗哲在支付上述款项时一并付还给廖教铕）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  武清华 人民陪审员  庞茗茜 人民陪审员  黄小兵 二〇一七年二月十五日 书 记 员  冯伟兰 附：本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当准寻城市信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。