宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0591民初216号原告:杨运生，男，汉族，1962年3月6日出生，住宜昌市。委托代理人:杨新（杨运生之子），男，汉族，1984年11月28日出生，住宜昌市西陵区（特别授权）。委托代理人:彭明，宜昌市彭明法律服务所法律工作者（特别授权）。被告:宜昌市水产技术推广站（宜昌市水产科学研究所）。住所地：宜昌市东山大道***号。法定代表人:冯德品，该站站长。委托代理人:王凯，湖北普济律师事务所律师（特别授权）。原告杨运生与被告宜昌水产技术推广站房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月15日立案受理后，于2015年6月24日作出（2014）鄂三峡民初字第00033号民事判决，原告杨运生不服该判决上诉于宜昌市中级人民法院，该院于2015年12月30日裁定发回本院重审。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理，原告杨运生委托代理人杨新、彭明，被告委托代理人王凯到庭参加诉讼。庭审后，原被告于2016年5月19日申请对2007年建成的宜昌市港窑路8号附近房屋在2014年9月的房屋单价或在2009年的房屋单价进行评估，本院于2016年11月3日收到评估报告。原被告对评估报告进行质证后，申请庭外和解20天，但未达成协议。本案现已审理终结。原告杨运生在本次诉讼中向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失437784元；2、判令被告给付原告暂租住房租金（2010年1月至2015年12月是63400元，以后按1000元/月计算）；3、被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由如下：原告于1991年5月调入宜昌市水产科学研究所工作，与被告同属水产局系统，原告于1996年调入水产局工作。1996年11月20日，经水产局安排，原告与被告签订《协议书》约定：“1、甲方（被告）将九一年建成的四层楼第三层西侧两室一厅共57.99平方米住宅（经改造）以500元/㎡价格售给乙方（原告）居住，计总房价28995.00元整。2、售给乙方的住房，甲方不办理房产证，即乙方无房产权，只有长期居住权。”1997年，原告杨运生对位于港窑路8-2-105号进行了装修，家庭成员有配偶彭建新和儿子杨新。2006年5月8日，被告以兴建水产市场拆迁为由与原告杨运生签订《解除售房合同协议书》，该协议书解除了1996年11月20日《协议书》，双方达成如下新的协议：“一、甲方（被告）提供住房一套给乙方（原告）居住视为出租行为，租金按100元/月标准计算，租期从1996年12月1日起至2006年4月30日止，总租金11300.00元。二、乙方于1997年3月交纳的原购房款7000.00元冲抵以上房租，不足部分（4300.00元）于2006年6月30日前补齐。三、乙方须于2006年5月15日前从现住房中搬出，其装修残值双方根据评估价值协商解决。四、甲方承诺按站内职工购房同等价格将水产市场二期住房出售一套给乙方，具体事宜双方另签购房协议。2006年5月24日，宜昌市龙泰房地产评估咨询有限公司对原告杨运生居住的港窑路8号2-105号房屋装修残值评估为5768.12元。2006年6月29日，原、被告签订《购房协议》，约定：“第一条甲方（被告）将位于宜昌市港窑路8号水产市场综合楼砖混结构的住房一套，建筑面积89平方米出售给乙方（原告）。第二条出售单价每平方米1200元，合计房款壹拾万陆仟捌佰元整（106800.00元）。第三条乙方在签订本协议时，应支付甲方购房预付金贰万元整。第四条甲方承诺在2007年6月30日前交付房屋。交房之日乙方再付甲方房款五万元整，余款待房款手续办理完毕后一次性付清。第五条甲乙双方于2006年5月8日签订的协议中第二条的“不足部分”，甲方承担3000.00元。第三条中的装修残值从新房售房款中冲抵。第六条在新房交付入住之前，甲方每月承担乙方暂租住房租金500元。第七条新房相关手续办理费用，乙方按规定自行承担。”原告杨运生于2006年7月6日和同年7月19日向被告推广站交购房预付款合计2万元。2007年6月30日至今，被告违约未向原告杨运生交付新房。2006年6月至2009年12月，被告按500元/月标准支付了原告杨运生暂租住房租金。1998年1月，被告与宜昌市建筑总公司江峡公司共同开发“宜昌市水产综合贸易市场”（现为“运河名都”项目），后宜昌市建筑总公司江峡公司将项目转让给宜昌市万寿置业有限公司。被告与宜昌市万寿置业有限公司于2011年5月25日达成协议：第二条第一款第二项约定:二期开发，甲方（被告推广站）应分得住房1483.3平方米，门面471.75平方米。实际落实情况为：仅落实住房604.8平方米（用于安置8户职工），尚有878.22平方米、门面471.75平方米没有解决。第二款第三项:职工房租补偿：乙方（万寿置业）向甲方支付两个未解决住房职工（包含原告杨运生）租房补偿费。标准为：每户每年6000元。从2006年1月-2011年12月，共应支付7.2万元，尚需支付7.2万元。……。另外，原居住在港窑路8号2-108室79平方米的（原告杨运生楼上邻居）推广站职工何广文2006年6月搬迁后，2009年搬入水产市场一期楼盘6楼90平方米，没有增加房款，2013年水产市场一期搬迁，与万寿置业签订以房还房协议，安置住进运河名都一期楼盘9楼139平方米房一套，超过90平方米部分按4200元/㎡补差。原告杨运生认为，原告与被告推广站2006年5月8日和2006年6月29日签订的两份协议（即《解除住房合同协议书》和《购房协议》）合法有效，现因被告明确表示不能履行2007年6月30日交付原告89平方米商品住宅一套，因此要求被告赔偿原告相应的损失，原购房合同价为106800元，减去预付购房款20000元、以及4468元的装修残值冲抵房款，原告杨运生应交房款82332元，两相抵扣后，被告尚应支付原告经济损失437784元。被告宜昌市水产技术推广站（宜昌市水产科学研究所）辩称，1、本案非房屋拆迁安置补偿法律关系，而是房屋买卖合同关系，而双方未签订正式的房屋买卖合同，故原告以房屋拆迁安置主张赔偿损失不符合事实；2、被告无法履行合同之时早已通知原告，原告放任损失扩大，因此被告不应承担相应损失。此外，关于2006年6月29日双方签订的购房协议，因为标的物不存在，已无法实际履行，且被告已于2009年已明确告知原告上述协议已无法履行，因此原告请求按2014年的房价进行赔偿没有依据，应该参照2009年的房价。经审理查明，原告杨运生于1991年5月调入宜昌市水产科学研究所工作，1996年借用到宜昌市水产局工作时。1996年11月20日，经该局安排，原告与被告宜昌市水产技术推广站签订《协议书》约定：一、甲方（被告）：1、将九一年建成的四层楼第三层西侧两室一厅共57.99平方米住宅（经改造）以500元/㎡价格售给乙方（原告）居住，计总房价28995.00元整。2、售给乙方住房甲方不办理房产证，即乙方无房产权，只有长期居住权。……。二、乙方（原告）：1、在签订协议时一次性交付购房款10000元，余额分两年交清，即九七年交10000元，九八年交8995元……。此后原告杨运生对上述房屋装修后并入住。2006年5月8日，因原被告双方于1996年11月20日签订的协议未能顺利履行，因此双方签订了《解除售房合同协议书》，其内容有：一、甲方（被告）提供住房一套给乙方（原告）居住视为出租行为，租金按100元/月标准计算，租期从1996年12月1日起至2006年4月30日止，总租金11300.00元。二、乙方于1997年3月交纳的原购房款7000.00元冲抵以上房租，不足部分（4300.00元）于2006年6月30日前补齐。三、乙方须于2006年5月15日前从现住房中搬出，其装修残值双方根据评估价值协商解决。四、甲方承诺按职工购房同等价格将水产市场二期住房出售一套给乙方，具体事宜双方另签购房协议。2006年5月24日宜昌市龙泰房地产评估咨询有限公司接受原告杨运生委托对原告杨运生居住港窑路8号2-105号房屋装修进行评估，评估结果为该房屋装修残值5768.12元。2006年6月29日，原、被告签订《购房协议》一份，约定：第一条，甲方（被告）将位于宜昌市港窑路8号水产市场综合楼砖混结构的住房一套，建筑面积89平方米出售给乙方（原告）。第二条，出售单价每平方米1200元，合计房款壹拾万陆仟捌佰元整（106800.00元）（具体数额以房产证上明确的面积核算）。第三条，乙方在签订本协议时，应支付甲方购房预付金贰万元整。第四条，甲方承诺在2007年6月31日（应为6月30日，此处应系笔误）前交付该房。交房之日乙方再付甲方房款五万元整，余款待房款手续办理完毕后一次性付清。第五条，甲乙双方于2006年5月8日签订的协议中第二条的“不足部分”，甲方承担3000.00元。第三条中的装修残值从新房售房款中冲抵。第六条，在新房交付入住之前，甲方每月承担乙方暂租住房租金500元。第七条新房相关手续办理费用，乙方按规定自行承担。此后，原告杨运生分别于2006年7月6日、7月19日交纳购房预付款合计20000元。同时查明，2006年6月至2009年12月，被告已经按500元/月标准支付原告杨运生暂租住房租金。2014年9月，宜昌市水产科学研究所与被告宜昌市水产技术推广站两机构合并为宜昌市水产技术推广站（宜昌市水产科学研究所）。同时查明，1998年1月，被告与宜昌市建筑总公司江峡公司合作开发“宜昌市水产综合贸易市场”（现为“运河名都”项目），后宜昌市建筑总公司江峡公司将该项目转让给宜昌市万寿置业有限公司。被告与宜昌市万寿置业有限公司于2011年5月25日达成遗留问题及补充协议，该协议第二条第一款第二项为：“二期开发，根据《见证书》，甲方（被告水产推广站）应分得住房1483.3平方米，门面471.75平方米。实际落实情况为：仅落实住房604.8平方米（用于安置8户职工），尚有住房878.22平方米、门面471.75平方米没有解决。”第二款第三项：职工房租补偿：乙方（万寿置业）向甲方支付两个未解决住房职工租房补偿费。标准为：每户每年6000元。从2006年1月-2011年12月，共应支付7.2万元，尚需支付7.2万元，……。2014年9月9日，原告向被告提交《申请》，再次要求全面履行前述两个协议，水厂推广站于2014年9月正式答复：“一、我站于2006年6月与您签订的《购房合同》虽然有效，但现实情况已无法履行。二、为解决合同事宜，请您于2014年9月30日前到市水产站当面协商解决。三、如不愿协商或协商不成，可以依法提出诉讼”。本案审理过程中，经湖北亚隆资产评估房地产估价有限公司进行评估：2014年9月25日、宜昌市××路××水产市场综合楼、砖混结构的建筑面积89m2的住房一套”的评估价格为457100元。被告宜昌市水产推广站因没有交纳评估费，其申请于2016年10月被评估机构退回。上述事实，有经庭审举证、质证，本院审核确认的《协议书》、《解除售房合同协议书》、《购房协议》、收款收据、《房地产价格评估报告书》（装修残值）、《资产评估报告书》、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，首先，被告宜昌市水产技术推广站为原告杨运生分配住房后，因被告与他方合作开发需拆迁原告住房而与原告协商达成收回分配住房，并由被告将开发房屋按站内职工购房同等价售予原告的相关协议，该协议属房屋拆迁安置合同法律关系，双方之间签订的《购房协议》非预售合同。购房协议约定的义务对双方皆具有约束力。水产推广站的义务是“将位于宜昌市××路××水产市场综合楼、砖混结构的建筑面积89m2的住房一套售于杨运生”，而杨运生的义务是“交付房款106800元，签订本协议时交付20000元、2007年6月30日交房时再交付50000元、办理房产手续时再付清余款”。本案中，原告已依约于签订协议时交付了20000元，而被告却始终未能交付房屋，并于2014年9月明确表示不能履行合同，双方于2006年6月签订的合同应予以解除，被告因此应承担违约责任，赔偿原告损失。被告承诺交付原告位于宜昌市××路××水产市场综合楼、砖混结构的建筑面积89m2的住房一套，但未能交付，就应以特定时间节点该类房屋的市场价格为基准，扣除原告未付的购房款后，所得差额则为原告的损失。因2014年9月被告书面答复原告无法履行《购房协议》，故认定2014年9月双方才确认《购房协议》无法履行，因此双方应当预见因违约造成的利益损失，应以该时间节点为准。《资产评估报告书》认定“2014年9月25日、宜昌市××路××水产市场综合楼、砖混结构的建筑面积89m2的住房一套”的评估价格为457100元，依照《购房协议》，原告应支付被告购房款106800元，原告已预付20000元，双方约定装修残值冲抵购房款，而经评估装修补偿为5768.12元。又《解除售房合同协议书》约定“乙方于1997年3月交纳的原购房款7000元冲抵以上房租，不足部分4300元于2006年6月30日前补齐”，《购房协议》约定“甲乙双方于2006年5月8日签订的协议中第二条的‘不足部分’，甲方承担3000元”，两相结合，则原告应支付被告房租1300元。故原告未付的购房款为82331.88元（106800－20000－5768.12＋1300）。所以，被告因其违约行为而应赔偿原告的损失为374768.12元（457100－82331.88）。被告称原告的损失标准应以2009年房屋价格为截止点，但其未提交相应证据证实在此时间点表示不履行双方于2006年6月签订的《购房协议》协议，故其该意见本院不予采纳。其次，暂租租房费系原被告双方约定产生的给付费用，应遵循双方约定内容。《购房协议》约定“甲方承诺在2007年6月30日前交付该房；在新房交付入住之前，甲方每月承担乙方暂租住房租金500元”，实际上被告给付至2009年12月，因此应视为双方书面约定按500元/月给付至2007年6月30日，后因未按期交房，被告继续给付至2009年12月，此后双方再无一致意见，被告也拒绝继续给付。所以，双方一致同意给付的暂租住房租金系双方意思自治，本院不予干涉，此后双方既无一致意见，且本院已按照预期可得利益支持原告购房损失，不应再计算暂租住房租金损失，故原告暂租住房租金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零三条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告宜昌市水产技术推广站自本判决生效之日起十日内赔偿原告杨运生损失374768.12元；二、驳回原告杨运生的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费6922元，由被告宜昌市水产技术推广站负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  高云环代理审判员  兰晓宇人民陪审员  傅玉平二〇一七年二月二十一日书 记 员  蔡慧丽