福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0923民初1455号原告：陈珠清，女，1973年2月28日出生，汉族，福建省屏南县人，住日本。原告：包国庆，男，1966年9月27日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。共同委托诉讼代理人：陈秋华，福建风岚律师事务所律师。被告：张瑞芳，女，1963年2月7日出生，汉族，屏南县人，住屏南县。原告陈珠清、包国庆与被告张瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈珠清、包国庆的委托诉讼代理人陈秋华到庭参加诉讼。被告张瑞芳经依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2013年12月1日包国庆、陈珠清与张瑞芳签订的《房屋转让合同书》；2.判令被告于本案判决生效之日起十五日内腾房，返还占用的屏南县房屋给原告；3.判决被告支付原告违约金4770元；4.律师代理费10000元由被告承担。事实和理由：原告围绕诉讼请求依法提交了证据：2013年12月1日，原、被告双方签署《房屋转让合同书》，原告将坐落于屏南县翠屏路189-10至16号重建后的大创连建楼第二期第六层第1单元601的回迁安置房转让给被告张瑞芳。双方约定该房产转让款总金额为人民币88万元。合同第三条约定了付款方式及期限：1、被告于2013年12月1日支付诚意金10万元，合同签定后20日内支付35万元（包含诚意金）；2、剩余款项53万元，待被告办妥银行贷款后5日内一次性付清；3、若被告选择办理银行贷款（不论甲方是否提供协助），但直至原告取得房屋所有权证后2个月内，被告仍未办妥银行贷款手续且未能向原告支付的，则被告应另行自筹剩余合同价款，并在原告取得房屋所有权证后2个月内一次性付清。合同签订后，被告依约支付了前期的35万元购房款，原告将房屋交付被告使用。2015年，本案标的房屋具备办理产权证条件时，原告多次催促被告办理银行贷款支付剩余的购房款，被告因自身的因素，一直拖延未办妥银行贷款手续。原告于2015年5月18日取得房屋所有权证。根据本合同第三条第四款约定，被告就当于2015年7月18日前付清剩余购房款53万元。约定的付款期满，原告多次催促被告付清剩余购房款，被告总口头承诺想办法筹款，一直拖延至今未付。根据第八条违约责任约定：“若乙方（即被告）逾期支付任何一期合同价款（包括诚意金），每逾期一日，乙方按应支付金额的万分之三向甲方（即原告）支付违约金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回标的房产并向第三方出售，同时，乙方须承担解除合同过程中发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）……”。综上所述，原、被告双方签署《房屋转让合同书》，合同合法有效成立，被告在履行合同过程中，逾期付款超过30日，至今拒不支付剩余购房款，业已构成违约，严重侵害了原告的合法财产权益，合同约定的解除条件已成就。特此起诉，请求人民法院解除原、被告之间签订的《房屋转让合同书》，判令被告返还占用的房屋并支付逾期违约金，支持原告的诉讼请求。被告张瑞芳未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交证据一房屋转让合同书、产权共有协议，证明原、被告于2013年12月1日签订《房屋转让合同》，转让价880000元，被告支付了350000元，其中产权共有协议证明标的房屋的产权是陈珠清、包国庆共同共有，转让房屋所得款项也由双方均分，当时是为了转让房产方便，所以双方约定产权约定在陈珠清个人名下。证据二房产证、土地证，证明标的房屋2015年5月18日已取得房屋所有权证，2015年6月24日取得土地证，说明标的房屋两证齐全，符合转让条件，房屋转让合同所附条件已成就。证据三委托书、认证、陈珠清在日本的住所证明及护照，证明陈珠清人在日本不便参与诉讼，委托陈雪清办理与张瑞芳房屋转让合同纠纷事宜，包括聘请律师参加诉讼等。证据四代理费票据，证明原告因本案花律师服务费10000元，依《房屋转让合同书》第八条第一款约定，由被告承担。补充证据公证书、授权委托书，证明陈珠清委托陈雪清代为签订涉案房屋转让合同等，并经公证。张瑞芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。原告提供的补充证据授权委托书系陈珠清2015年8月25日出具的，而《房屋转让合同》系2013年12月1日签订的，无法证明陈珠清在2013年就授权案外人陈雪清办理涉案房产转让事宜。现陈珠清起诉被告要求解除合同，可视为对上述《房屋转让合同》的追认。原告提交的上述其他证据的真实性、合法性、关联性经审核，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于屏南县的房产[房屋所有权证号：屏房权证古峰字第××号，国有土地使用权证号：屏国用（2015）第00825号]属于陈珠清、包国庆共同所有。2013年12月1日，包国庆、案外人陈雪清与张瑞芳就上述房产签订《房屋转让合同书》，陈雪清在授权代表处签名。合同约定该房产转让总价款为880000元。付款方式及期限：1.被告于2013年12月1日支付诚意金100000元，合同签定后20日内支付350000元（包含诚意金）；2.剩余款项530000元，待被告办妥银行贷款后5日内一次性付清；3.若被告选择办理银行贷款（不论甲方是否提供协助），但直至原告取得房屋所有权证后2个月内，被告仍未办妥银行贷款手续且未能向原告支付的，则被告应另行自筹剩余合同价款，并在原告取得房屋所有权证后2个月内一次性付清。若被告逾期支付任何一期合同价款（包括诚意金），每逾期一日，被告按应支付金额的万分之三向甲方支付违约金；逾期超过30日，原告有权选择解除合同，收回标的房产并向第三方出售。同时，被告须承担解除合同过程中发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。被告支付了前期的350000元购房款，原告将房屋交付被告使用。原告于2015年5月18日取得房屋所有权证。但被告至今未付清剩余购房款530000元。原告为本案支付律师代理费10000元。诉讼中，原告称违约金系以530000元为基数按日万分之三自2015年7月19日（领到房产证后两个月）计算至2015年8月18日止（计30天）。本院认为，陈珠清、包国庆与张瑞芳签订的《房屋转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应依约严格履行合同。张瑞芳未按照约定的期限付清剩余购房款530000元，构成违约，按照《房屋转让合同书》的约定，原告作为出卖人有权解除合同，并要求买受人按应支付金额530000元的日万分之三支付违约金。原告主张自2015年7月19日（领到房产证后两个月）计算至2015年8月18日止（计30天）的违约金4770元，本院予以支持。根据《房屋转让合同书》约定，被告须承担解除合同过程中发生律师代理费用。原告请求被告承担原告为解除合同所产生的律师代理费用10000元，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应腾房交付原告，原告主张两被告于本判决生效之日起十五日内腾房交付给原告的主张合法合理，本院予以支持。原告前期收取被告的购房款350000元扣除被告应支付的违约金4770元，剩余345230元应返还被告。被告张瑞芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告陈珠清、包国庆与被告张瑞芳于2013年12月1日签订的《房屋转让合同书》；二、屏南县房屋给原告内向原告陈珠清、包国庆支付违约金4770元（该款在被告已支付给原告的购房款350000元中扣除）；三、被告张瑞芳应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈珠清、包国庆律师代理费10000元；四、被告张瑞芳应于本判决生效之日起十五日内将位于屏南县房屋腾房交付给原告陈珠清、包国庆。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12648元，公告费560元，合计13208元，由被告张瑞芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  苏枝贵审 判 员  张春花人民陪审员  郑日华二〇一七年十一月二十九日书 记 员  陈逸雯执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附判决所引用的法律法律条文：《中华人民共和国合同法?》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。