福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初2919号 原告：张剑敏，男，汉族，1970年12月27日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王耀坤，福建臻永律师事务所律师。 被告：郑立强，男，汉族，1971年12月28日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：陈雪梅，女，汉族，1970年10月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：周萍，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林锦，福建宽达律师事务所律师。 原告张剑敏与被告郑立强、陈雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王耀坤及两被告委托代理人周萍、李林锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张剑敏诉称，2015年12月10日，原被告签订《房产买卖合同》，约定被告将座落于福州市鼓楼区房产，以350万元的价格出售给原告。房产建筑面积195.06㎡（详见权属证明材料：1、《房屋所有权证》榕房权证ＦＺ字第××号；2、《国有土地使用权》榕鼓国用（2015）第00093604907号），被告同意将该房产以350万元的价格出售给原告。另合同第七条、第八条、第九条约定：双方签订合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为；违约发生之日起按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金；以及承担守违方增加的律师费、差旅费等。其中第九条第2点约定：本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币（大写）伍拾万元整（￥500000.00）。为此，原告通过朋友图金华的账户（开户行：中国民生银行福州闽侯支行；账号62×××81）向被告郑立强的光大银行等账户（开户行：中国光大银行股份有限公司福州台江支行；账号：62×××02）先后转账付款150万元整。被告提供其房产证原件、身份证复印件，并办理公证委托过户等（公证书号（2015）榕公证内民字第22890号）。没想到被告收取原告购房款150万元后，一直拒不办理其银行按揭解押还款手续，致使讼争房产无法过户和交付给原告。 综上，原告认为，双方签订的《房产买卖合同》为合法有效的合同，被告应当严格遵守履行。被告收取原告购房款后，却拒绝继续履行合同当属严重违约，故根据相关法律规定和合同约定，原告有权要求被告履行合同义务配合办理房产解押还款手续、房产过户登记给原告，并交付给原告，以及承担违约责任。原告张剑敏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订《房屋买卖合同》依法有效；2.要求判令被告配合办理房产解押还款手续，以及办理房产过户登记给原告，并交付房屋给原告；3.判令被告向原告支付违约金人民币50万元，以及逾期办理过户和交房的违约金计算至实际交房之日，按照日万分至五计算；4.本案诉讼费、保全费、律师代理费等由被告承担。 两被告郑立强、陈雪梅共同辩称，一、原告未按照双方之间签订的《房产买卖合同》的约定，履行全额付款及办理还款解押手续的义务，经被告催告后仍未履行，构成违约，该《房产买卖合同》已解除，被告保留向原告追究违约责任的权利。1、原、被告之间签订的《房产买卖合同》第四条第1款约定该房产的交易成交价为350万元，第2款约定付款方式为一次性付款交易，但原告至今未按约定履行付款义务，构成违约。2、2016年4月7日，被告郑立强向原告发出《履约通知函》，要求被告在收到《履约通知函》后三日内办理诉争房产的还款解押并将购房款一次性付清，若逾期解押还款即构成根本性违约，视为放弃购买诉争房产，双方之间签订的《房产买卖合同》解除。原告于2016年4月8日收到《履约通知函》，但原告至今未履行支付购房款、办理解押的义务，也未作出任何回复，因此原、被告之间签订的《房产买卖合同》已解除。 二、原告没有证据证明图金华向被告郑立强转账150万元系原告委托图金华转账，即使原告系通过图金华向被告郑立强转账150万元，但该款项并非购房款，而是原告与被告郑立强妹妹郑立群之间的经济往来。1、根据原告提供的转账凭证，图金华分次向被告郑立强汇款的时间在2015年11月30日之前，而原、被告之间签订的《房产买卖合同》时间是2016年12月10日，按照房屋买卖交易习惯，应是签订合同时间在前，付款时间在后或是在付款当日。即使假设图金华向被告郑立转账的150万元系原告的购房款，那么对于已付款项也应当会在《房产买卖合同》中予以体现，但原、被告之间签订的《房产买卖合同》中却未对该笔涉及百万元以上的款项进行任何的说明，明显不符合常理。2、图金华转账给被告郑立强的150万元系原告与被告郑立强妹妹郑立群之间的经济往来。图金华每次转账给被告郑立强后，被告郑立强按照原告要求在当天就将款项转账给郑立群，因此该款项并非购房款。 综上，原、被告之间签订的《房产买卖合同》因原告违约已解除，原告无权要求被告办理房产过户、交付房屋等，应由其自行承担相应的法律后果，被告保留向原告追究违约责任的权利。 经审理查明：2015年12月10日，原告张剑敏与被告郑立强、陈雪梅签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：原告购买被告名下位于福州市鼓楼区房产，建筑面积195.06平方米，总价款为3500000元，原告选择一次性付款方式；自违约行为发生之日起超过五个工作日守约方即可向违约方发出函件催促其履约，发函即日起超过十个工作日仍未回复并未履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第九条第2款所规定的违约金；双方约定本合同签定后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币伍拾万元。合同签订当日，原告张剑敏与被告郑立强、陈雪梅至福州市公证处就讼争房产委托原告张剑敏代为办理申请还贷手续、抵押注销受理手续、解押还款手续等事宜进行委托公证。 原告张剑敏于2015年11月13日至2015年11月30日委托案外人图金华向被告郑立强名下账户先后转账合计150万元。2016年4月7日，被告郑立强向原告张剑敏发函，要求原告在收到函件后三日内办理讼争房产的还款解押并将购房款一次性付清。若逾期解押还款即构成根本性违约，视为放弃购买讼争房产，原、被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议即日解除。庭审中，双方确认签订合同时上述讼争房产尚欠商业抵押贷款200万元。 另查明，被告郑立强已于2016年6月16日将上述讼争房产以买卖形式转移登记于案外人卓智勇、孙嘉名下，并办理了过户手续。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面按约履行。在本案讼争合同中，虽然约定由原告一次性支付购房款，但同日两被告向原告出具《委托书》，由原告代理办理解押等手续，并经公证部门公证，可视为双方对履行付款方式的变更。即鉴于签订合同时本案讼争房产尚欠商业抵押贷款200万元，变更为由原告先行支付150万元，余款由原告代为被告解押支付。原告通过案外人图金华向被告郑立强支付150万元款项，案外人图金华到庭确认该款项系代为原告向被告支付购房款，本院依法予以确认。被告辩称上述款项并非购房款，而是原告与被告郑立强妹妹郑立群之间的经济往来，但未提供相应证据证明，本院不予采信。原告诉称被告未及时配合办理解押手续，但直至2016年4月8日原告收到被告发出的《履约通知函》，双方亦未共同配合办理。因此，原告提供的证据尚不足以证明被告存在违约，故其要求被告承担违约责任依据不足，本院不予支持。鉴于本案讼争房产已于2016年6月16日转移登记至案外人名下，故讼争合同实际上已经履行不能。经本院就上述情况向原告释明后，原告亦未在指定的期限内变更诉讼请求，故原告诉请要求继续履行合同之诉请依据不足，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张剑敏的全部诉讼请求。 本案诉讼费17400元（预收原告张剑敏34800元）、保全费5000元，均由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一七年二月二十日 书记员  刘 林 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。