四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终11655号上诉人（原审被告）：陈剑，男，1969年11月26日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：卓革建，四川蜀锦江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶涛，女，1969年6月17日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗泽锋，四川君益律师事务所律师。原审被告：成都深蓝远景物业咨询有限责任公司。住所地：成都市大安东路*号水岸丽舍***室。法定代表人：付天力，总经理。委托诉讼代理人：张微，四川公生明律师事务所律师。上诉人陈剑因与被上诉人叶涛、原审被告成都深蓝远景物业咨询有限责任公司（以下简称深蓝远景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈剑上诉请求：撤销原判，驳回叶涛的诉讼请求。事实和理由：本案在一审过程中，陈剑已与抵押权人达成和解协议，案涉房屋已解除查封，且抵押权人现同意解除抵押权，陈剑与叶涛所签订的《房屋买卖合同》能够继续履行。叶涛辩称，叶涛与陈剑签订房屋买卖合同时，案涉房屋已经抵押，陈剑未告知叶涛，现案涉房屋仍处于抵押状态。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。深蓝远景公司述称，深蓝远景公司已经完成相应的义务，请求依法判决。叶涛向一审法院起诉请求：1.解除叶涛与陈剑签订的房屋购买合同；2.陈剑返还叶涛购房款340693元；3.陈剑支付叶涛购房资金占用期间损失的资金利息，暂计21113元（从2014年8月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至陈剑还清款项之日止）。一审法院认定事实：2014年7月1日，深蓝远景公司作为甲方、陈剑作为乙方签订《协议》，主要内容为“甲方同意乙方自行成立太升芯天地项目（成都市提督街58号锦阳商厦-1F至4F裙楼商业）宣传、推广、销售团队，以甲方名义开展工作；合作期限自本协议签订之日起至2015年7月20日”。2014年8月23日，陈剑作为出卖人（甲方）、叶涛作为买受人（乙方）及深蓝远景公司作为委托代理机构签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，约定叶涛购买位于成都市锦江区提督街58号-1层41号商铺，房屋基本情况：权26×××23，用途为商业；该房屋建筑面积为5.58平方米；按建筑面积计算，单价为61056元/平方米，总金额为340693元；买受人在签合同当日付清全部房款及各项费用；甲方应当在2014年9月1日前将本合同所列房屋直接交付乙方的租赁方，租赁房按《房屋租赁合同》的约定向乙方支付相关费用；房屋交付使用后，双方同意由乙方委托深蓝远景公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，甲方应当在交房后的365个工作日内，将办理房屋所有权证需由乙方提供的资料报产权登记机关，并办理房屋所有权证。深蓝远景公司在委托代理机构处盖章、叶涛在买受人处签字捺印。叶涛分别于2014年8月16日、8月23日通过POS机刷卡方式向深蓝远景公司支付三套房屋（－1层41、42、43号）购房款款共计829162元。深蓝远景公司向叶涛出具收据三份，分别载明收到三套房屋定金60000元、购房款1022077元、代办税费11500元。同日，叶涛出具《收条》，载明收到时代首创公司承租太升芯天地－1层41、42、43号房源2014年9月1日至2017年8月31日的租金204415元。后深蓝远景公司将收取的前述商铺购房款转付给陈剑，并出具《太升芯天地项目客户付款情况表》，载明：-1层41号、42号、43号商铺，总房款为1022079元，开票金额1022077元，代收税费11500元，返还租金抵扣房款204415元，实收房款817664元，实收房款及税费829164元，POS刷卡金额829162元，所有款项转让陈剑个人账户时间为2014.9.2前。陈剑在该情况表上签字确认。2015年7月1日，陈剑在《收款确认书》上签字捺印，该确认书载明：深蓝远景公司在解除与“太升芯天地”业主的委托关系前，已将本项目所收购房客户的购房定金、房款、相关税费、公证费等所有费用，一并通过现金或转账等方式（具体账目双方另行核算）交与“太升芯天地”项目业主陈剑。2016年2月24日，成都市中级人民法院在办理（2015）成执字第502号案件过程中，组织熊红霞与陈剑、卓悦达成《执行和解协议》。协议签订后，前述商铺的抵押权至今未解除。截至本案庭审终结前，前述商铺仍处于闲置状态。另查明，位于成都市锦江区提督街58号-1层41号商铺现仍登记在陈剑名下。前述商铺设置有抵押权，抵押权人为熊红霞。一审庭审中，陈剑、叶涛均对房屋买卖合同签订后，叶涛将房屋租赁给成都时代首创资产管理有限公司使用的事实均未提出异议。一审法院认为，陈剑与叶涛签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》约定叶涛购买陈剑所有的商铺，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。关于深蓝远景公司是否系本案适格的主体。深蓝远景公司提出其系居间人，不是买卖相对人，不应承担任何义务。一审法院认为，商铺的所有权人为陈剑，陈剑与叶涛签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》中明确载明深蓝远景公司系委托代理机构，陈剑与深蓝远景公司签订有《协议》，委托深蓝远景公司代为销售案涉商铺，陈剑与深蓝远景公司形成了委托代理关系。本案系房屋买卖合同纠纷，叶涛将深蓝远景公司作为起诉，主体不适格，但庭审中，叶涛明确阐明其诉讼请求为要求解除叶涛与陈剑签订的房屋买卖合同，要求陈剑返还购房款及支付利息，未要求深蓝远景公司承担责任，一审法院予以确认。关于合同是否应当解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，只有符合双方约定解除条件或法定解除条件的，解除权人才可以解除合同。本案中，叶涛与陈剑签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》签订的目的是陈剑获取房款，叶涛取得案涉商铺所有权。叶涛按约支付了房款后，陈剑因案涉商铺存在抵押权至今未按约办理过户登记。陈剑辩称合同签订时已告知抵押权情况，除了其自身陈述外，未提交任何证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，陈剑应自行承担举证不能的法律责任，陈剑的该辩解意见，一审法院不予采纳。案涉商铺因存在抵押权，未能办理过户登记，并闲置至今，合同的目的已不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，叶涛要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，于法有据，一审法院予以支持。关于应返还的购房款金额。叶涛在支付购房款时，预先扣除了-1层41号、42号、43号三个商铺的应收租金204415元。该租金的收取应基于叶涛享有商铺所有权后的收益权利，现案涉商铺的买卖合同已解除，所有权仍归属陈剑，且案涉商铺一直闲置，并未实际租赁使用，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，陈剑应根据叶涛实际的支付情况，返还购房款。因叶涛实际支付了-1层41号、42号、43号三个商铺购房款共计817662元（1022077元－204415元），一审法院确认陈剑应向叶涛返还-1层41号商铺购房款为272554元，对叶涛多主张部分，一审法院不予支持。关于资金占用利息。陈剑未如实告知案涉商铺的抵押情况，并导致合同目的不能实现，其行为实属违约，应承担违约责任。结合叶涛购房款的支付情况及陈剑的违约程度，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，一审法院确认陈剑应以本金272554元为基数，自2014年8月23日起至购房款付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计付资金占用利息，对叶涛多主张部分，一审法院不予支持。关于代收税费。签订合同时，叶涛预先支付了-1层41号、42号、43号三个商铺的税费11500元。因合同已解除，陈剑应返还收取的税费，为减轻当事人的诉累，一审法院确认陈剑应返还叶涛-1层41号商铺的税费3833.34元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、解除叶涛与深蓝远景公司代陈剑于2014年8月23日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；二、陈剑应于决发生法律效力之日起十日内向叶涛返还购房款272554元及税费3833.34元；三、陈剑应于判决发生法律效力之日起十日内向叶涛支付资金占用利息（以本金272554元为基数，自2014年8月23日起至购房款返还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回叶涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3364元，由陈剑负担。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审中，陈剑提交抵押权人熊红霞出具的《说明》，以证明熊红霞再次确认放弃案涉房屋的抵押权。叶涛质证认为，对该《说明》的真实性无法确认，也不能证明抵押权已注销。本院认为，熊红霞未出庭作证，其出具的《说明》真实性本院不予确认；即使《说明》确系熊红霞的真实意思，也不能证明案涉房屋上的抵押权已注销。二审补充查明，案涉房屋已办理抵押权登记，抵押权人为熊红霞，约定期限为2014年6月3日至2014年12月2日，但至今未办理抵押权注销登记。本院认为，陈剑与叶涛签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋已抵押的情形并不影响案涉合同的效力。本案二审争议的焦点为案涉合同是否应解除。案涉合同约定陈剑应于交房（2014年9月1日）后365个工作日内将办理房屋所有权证需由叶涛提供的资料报产权登记机关，并办理房屋所有权证。因案涉房屋于案涉合同签订前已抵押，且至今未注销抵押权，导致案涉房屋至今未能办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，叶涛主张解除案涉合同的理由成立，一审法院予以支持正确，本院予以维持。综上所述，陈剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6728元，由陈剑负担。本判决为终审判决。审判长 曹 洁审判员 冯 璐审判员 张卫敏二〇一七年二月三日书记员 徐玉箫