山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终643号上诉人（原审被告）：王建明，男，1962年3月1日出生，汉族，居民，住济南市。被上诉人(原审原告)：济南新东兴物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人田光升，董事长。委托代理人马宁，女，该单位员工。上诉人王建明因与被上诉人济南新东兴物业管理有限公司（以下简称新东兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王建明，被上诉人新东兴物业公司的委托诉讼代理人马宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建明上诉请求：请求撤销济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3708号民事判决，驳回新东兴物业公司的诉讼请求。事实和理由：(一)根据一审查明的事实：“顺泽园小区共3栋楼房，3号楼已经交付但尚未通过综合验收，1、2号楼尚未完工”，该事实足以证明王建明并非物业买受人，依据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，新东兴物业公司要求王建明支付物业服务费于法无据，一审适用法律错误。(二)王建明与新东兴物业公司签订的《济南新东兴物业管理有限公司小区物业管理合同书》系受胁迫签订，应属无效合同。王建明是2008年二环东路高架桥黄台造纸厂宿舍折迁户，拆迁时间为2008年9月至2010年9月，工程未能按期交工。2012年10月，建设单位与新东兴物业公司勾结，将房屋交接交由新东兴物业公司办理，在工程没有综合验收、王建明居住面临困境的情况下，王建明若不与新东兴物业公司签订《济南新东兴物业管理有限公司小区物业管理合同书》就拿不到钥匙，无法入住，故张建明受胁迫下签订的该合同应属无效，一审认定合同有效并径行判决错误。新东兴物业公司辩称，舜泽园3号楼已完工，虽然尚未通过综合验收，但王建明已于2012年12月26日入住3号楼2单元1208室，新东兴物业公司也依据物业合同提供了物业服务，王建明理应按照物业服务合同约定支付物业费，请求二审法院驳回王建明的上诉请求。新东兴物业公司向一审法院起诉请求：1.王建明向新东兴物业公司缴纳物业管理费865元；2.王建明支付滞纳金（从2013年9月25日起，按照拖欠费用的日3‰，计算到付清欠款日止）。一审法院认定事实：2012年12月26日，新东兴物业公司作为甲方与王建明作为乙方签订《济南新东兴物业管理有限公司小区物业管理合同书》一份，载明新东兴物业公司受济南大强房地产开发有限公司的委托，对舜泽园小区实行物业管理服务。王建明系舜泽园小区3号楼2单元1208室的业主。在合同第四条乙方的权利和义务中约定：9.（乙方）按规定及时缴纳应支付的水、电费、供暖费、物业管理服务费、维修费等。第五条乙方应支付的费用中约定：1.物业服务费分项单列，综合收费，以建筑面积为标准每月每平方米1.60元收取物业服务费，服务项目如下：（1）物业共用部位。共用设施设备的日常运行、维护、检测（物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由专项维修资金列支）；（2）物业管理区域公共卫生清洁；（3）物业管理区域生活垃圾收集；（4）物业管理区域楼宇共用化粪池清理；（5）物业管理区域公共部位排污管道的疏通；（6）物业管理区域绿化养护；（7）物业管理区域协助公共秩序维护；（8）物业管理区域公共照明；（9）高层楼宇电梯运营、维护和保养（不包括设备大、中修、改造、更新及设备运行所产生费用）。此项目费用自购房合同所规定的房屋交接日期起由乙方根据建筑面积按月向甲方缴纳，乙方应在每月25日前缴纳下一个月物业服务费。第六条违约责任中约定：3.乙方如延期缴纳应缴费用的（包括物业管理服务费、水电费、停车服务费、车位租赁费、场地使用费等），甲方将按照拖欠费用的3‰/日收取滞纳金；乙方无正当理由超过50天仍未支付的，甲方有权到舜泽园所在地提起诉讼。5.甲方应认真履行合同中注明的服务项目，未能达到约定的服务项目，乙方有权要求限期整改，甲方应积极进行整改。另双方同时填写了《业主家庭情况登记表》、《入户声明》、《领取钥匙证明》，证明王建明所有的房屋面积为55.47㎡，双方已完成房屋交接事宜，当日王建明向新东兴物业公司缴纳了200元物业服务费。2014年7月16日，新东兴物业公司向王建明发出书面催告书一份，张贴在涉案房屋的防盗门上，其中载明：舜泽园3号楼2单元1208室王建明业主：因你长期拖欠我公司物业管理费、费用至今拒不交纳，我公司按照法律程序进行再次催款，欠费明细如下：自2013年7月起算，截止2014年6月止，你累计拖欠我公司物业费管理费865.2元；共计865.2元。望你收悉本函后，于2014年8月1日前到济南新东兴物业管理有限公司舜泽园管理处结清欠费。逾期，我公司将诉诸法律手段，在依法向你追收上述欠费本金的同时，追究你应承担的违约金、滞纳金等法律责任。另查明，舜泽园小区共有3栋楼房，3号楼已经交付但尚未通过综合验收，1、2号楼尚未完工。新东兴物业公司称：舜泽园小区建设虽未完工，但其确已提供物业服务；因1、2号楼未完工，开发商对于3号楼的所有业主免除了2013年6月30日之前的物业服务费，其主张的是自2013年7月1日起至2014年6月30日的物业服务费，扣除王建明已经缴纳的200元，还应当支付865元。一审法院认为，新东兴物业公司与王建明签订的《济南新东兴物业管理有限公司小区物业管理合同书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当依照合同约定履行自己的义务。按照约定，新东兴物业公司实际已对王建明提供了物业服务，王建明应按规定及时缴纳物业服务费。在新东兴物业公司确实对舜泽园3号楼提供了物业服务的情况下，鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质，关系到小区内全体业主的公共利益，单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以判断。根据一审法院审理的新东兴物业公司同期提起的案件可以看出，新东兴物业公司提供物业服务时确实在环境维护、车辆停放、公共部位维修等方面存在一定的问题，但该公司确已经提供了相应物业服务，不存在根本违约的问题。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒交物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，但不能依此拒付物业服务费。因新东兴物业公司在履行合同中确实存在车辆管理、绿化养护、设施维修等方面的问题，故对于新东兴物业公司要求王建明支付滞纳金的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决：一、被告王建明支付原告济南新东兴物业管理有限公司物业管理服务费865元（计算至2014年6月30日），于判决生效之日起10日内付清。二、驳回原告济南新东兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王建明负担。一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，一审中，新东兴物业公司提交的《舜泽园小区前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同）由济南大强房地产开发有限公司作为甲方与新东兴物业公司作为乙方于2011年4月18日签订，该合同第四十条约定，物业管理费由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准为，高层住宅：1.6元/月/平方米备注：乙方按照上述标准收取物业管理服务费用，并按本合同约定的服务内容提供服务，盈余或亏损由乙方自行承担。上述费用不包括公共水电费、二次加压等物业的机电设备运行的用电费用，共用区域的电费按实际用量分摊。费用交纳时间以业主按入驻通知单办理入住手续之日起。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区的建设单位济南大强房地产开发有限公司与新东兴物业公司签订的前期物业合同未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该前期物业合同对小区全体业主具有约束力，包括王建明在内的小区业主应按照前期物业合同约定履行相应义务。自2012年12月26日王建明接收涉案房屋至2014年6月30日期间，新东兴物业公司为涉案小区提供了物业服务，王建明未按前期物业合同约定交纳2013年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费，新东兴物业公司要求王建明支付该期间的物业服务费865元，符合法律规定及前期物业合同约定，本院予以支持。王建明主张涉案房屋未经综合验收，证明其并非物业买受人，故不应支付物业服务费，该主张不能成立，本院不予支持。王建明主张其与新东兴物业公司签订的《济南新东兴物业管理有限公司小区物业管理合同书》系受胁迫签订，属无效合同。前已述及，新东兴物业公司与建设单位签订的前期物业合同对全体业主具有约束力，故王建明作为小区业主，其与新东兴物业公司签订的《济南新东兴物业管理有限公司小区物业管理合同书》是否有效并不影响新东兴物业公司依据前期物业合同向王建明收取物业服务费。综上所述，王建明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王建明负担。本判决为终审判决。审 判 长  许海涛代理审判员  何菊红代理审判员  曹 慧二〇一七年二月十四日书 记 员  王 娜