上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初18279号原告(反诉被告)：高月洪，男，1986年3月1日生，汉族，住山东省。原告(反诉被告)：彭莉，女，1989年7月14日生，汉族，住安徽省宣城市。两原告的共同委托诉讼代理人：应仕海，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：范振华，男，1987年3月2日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：郭宏君，上海尚简律师事务所律师。第三人：刘微微，女，1983年6月3日生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：郭宏君，上海尚简律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，住所地上海市杨浦区。负责人：王育松，该行行长。委托诉讼代理人：刘心怡。原告高月洪、彭莉与被告范振华以及第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行(以下简称“工行杨浦支行”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了刘微微作为本案第三人参加诉讼。被告范振华向本院提起反诉，本院依法予以受理。本院于2017年1月11日、2月13日再次公开开庭进行了审理。原告高月洪以及两原告的共同委托诉讼代理人应仕海，被告范振华的委托诉讼代理人郭宏君三次到庭参加诉讼(在第二、三次庭审中其还作为第三人刘微微的委托诉讼代理人)。第三人刘微微到庭参加第二次庭审。第三人工行杨浦支行的委托诉讼代理人刘心怡到庭参加第一次庭审。第三人工行杨浦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二、三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高月洪、彭莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告范振华向第三人工行杨浦支行清偿上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上的抵押债务，在抵押债务清偿后，被告范振华与第三人工行杨浦支行共同办理系争房屋上的抵押登记注销手续；2、判令被告在系争房屋抵押登记注销后协助原告办理系争房屋产权登记过户手续，将系争房屋产权过户至原告名下；3、判令被告向原告支付逾期办理系争房屋过户登记手续的违约金(以69万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年10月9日起计算至被告协助两原告办理系争房屋产权过户登记手续日止)；4、判令被告范振华及第三人刘微微将系争房屋交付原告。事实和理由：2016年7月24日，原告高月洪、彭莉就购买系争房屋一事与被告达成一致意见，并于当日与被告签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》。2016年8月7日，原告方与被告方就系争房屋买卖事宜正式签署网签版的《上海市房地产买卖合同》。2016年8月25日，原告与被告方前述两份买卖合同的履行问题签订了《补充条款一》。最终，买卖合同及补充条款约定：房屋转让价款为230万元，原告以现金方式或银行转账方式支付首付款69万元，以银行贷款方式支付160万元，剩余1万元于交房当日支付。原告支付的首付款用于被告清偿第三人工行杨浦支行的抵押债务，以注销系争房屋上的抵押登记。同时合同约定：双方确认于2016年10月3日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。若被告故意拖延或不及时提供相关材料协助原告方办理产权转让过户手续的，每逾期一日，应向原告支付已收房款日万分之五的违约金。被告应于2017年1月1日前腾出系争房屋，并通知原告验收交接。合同签订后，原告按约向被告支付了共计69万元的购房款(包含定金10万元)。同时，原告在网签买卖合同后，积极向建设银行申请按揭抵押贷款。2016年9月23日，建设银行已审批同意原告的贷款申请，并与原告方签署了《个人住房抵押借款合同》等。在原、被告约定的过户期限届满前，原告发现被告未将原告支付的购房款清偿第三人工行杨浦支行的抵押债务，系争房屋上的抵押登记仍未注销。事后，原告多次要求被告尽快注销系争房屋上的抵押登记，但被告始终以各种理由拖延、拒绝，致使至今仍无法办理系争房屋过户登记手续。被告的行为已构成明显的恶意违约。被告范振华与第三人刘微微系夫妻关系，系争房屋为两人婚内共同财产。系争房屋买卖事宜，第三人刘微微自始至终均知晓并同意。目前，被告范振华及第三人刘微微仍居住在系争房屋内。被告范振华辩称：1、原、被告刚开始进行交易时，是有中介居间的，但原告为了节省中介费，让被告取消了中介协议。后由原告自己在网上下载合同，并与被告于2016年7月24日签订买卖合同。该合同无法进行网签。原告至今未向制作2016年8月7日网签版《上海市房地产买卖合同》的中介支付中介费。2、被告出售系争房屋是为了另外购置房屋，故双方口头约定原告应当尽快支付款项。首付款总额应当为69万元，原告一开始仅支付了68万元，剩余1万元直至2016年8月25日才予以支付。原告不具有履约能力。3、原告在履约过程中存在欺诈。原告在2016年8月7日签订网签版《上海市房地产买卖合同》时做低了房价，欺诈了被告。4、双方约定的过户期限已经超过了。现不同意本诉诉讼请求。同时，基于上述事实和理由，被告范振华向本院提出反诉诉讼请求：判令解除原、被告之间2016年7月24日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》、2016年8月7日签订的《上海市房地产买卖合同》、2016年8月25日签订的《补充条款一》。针对反诉，原告高月洪、彭莉辩称：被告反诉的事实与理由不符合客观事实，原、被告所签订的合同、补充条款均合法有效。原告并未欺诈被告。不同意反诉诉请。第三人刘微微述称：刚开始时，其同意将系争房屋出售，现在原告违约，故不同意出售给原告。认可被告范振华的反诉请求，不同意原告的本诉请求。第三人工行杨浦支行述称：在贷款债务全部清偿的情况下，其愿意配合办理抵押登记注销手续。经审理查明：系争房屋登记的权利人为被告范振华。第三人工行杨浦支行为系争房屋登记的抵押权人，登记的债权数额为76万元。两原告为夫妻关系。被告与第三人刘微微系夫妻关系。2016年7月14日，原告高月洪作为乙方、被告范振华作为甲方签订《预定产权房协议》，约定原告高月洪以230万元价格购买被告名下系争房屋。2016年7月14日，原告高月洪向被告范振华支付购房定金10万元。2016年7月24日，原告高月洪作为乙方、买受人，被告范振华作为甲方、卖售人签订《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，约定原告向被告购买系争房屋，转让价为230万元。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2017年1月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后交钥匙为房屋转移占有的标志。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。该合同附件三中有关付款方式约定为：本合同签署前，乙方向甲方支付购房定金10万元；合同签订后二日内，乙方向甲方支付房款58万元；乙方通过向银行申请商业贷款的方式向甲方支付房款161万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的账户；在办妥房屋交接手续当日，乙方向甲方支付房款1万元。合同对其他事宜进行了约定。当日，原告高月洪(乙方)、被告范振华(甲方)双方还签订了《补充条款》。第7条约定，甲乙双方任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、本补充条款、本合同附件)履行，均视为违约，除另有约定外，应当参照本合同正文第九、十条约定的标准承担违约责任。第8条约定，甲乙双方确认，本合同第六条约定的过户时间为2016年10月10日前。《补充条款》对其他事宜进行了约定。2016年7月25日，原告向被告支付了26万元房款。2016年7月26日，原告向被告支付了32万元房款。2016年8月7日，原告高月洪、彭莉作为乙方、买受人，被告范振华作为甲方、卖售人签订《上海市房地产买卖合同》(网签版)，约定被告将系争房屋以229万元价格出售给乙方。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2017年1月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年10月3日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三中有关付款方式约定为：乙方在签订买卖合同当日(2016年8月7日)向甲方支付69万元，第二笔房款160万元乙方以贷款方式向甲方支付。合同对其他事宜进行了约定。当日，原告高月洪(乙方)、被告范振华(甲方)还签订了《补充条款一》，约定：“鉴于：1、甲乙双方于2016年7月24日签署《上海市房地产买卖合同》，约定甲方房地产转让于乙方价款共计230万元；2、甲乙双方又于2016年8月7日经上海云开房产经纪事务所居间，签署了《上海市房地产买卖合同》并办理网上备案，合同约定甲方房地产转让于乙方价款共计229万元。现甲乙双方在自愿公平基础上，为确保合同有效履行，经友好协商，就上述两份合同有关内容统一调整并明确如下：一、甲方房地产转让价款为230万元，乙方以现金或银行转账汇款方式支付给甲方69万元，乙方以银行按揭贷款方式支付甲方160万元，剩余1万元乙方于交房当日支付甲方。甲方收到乙方上述款项时应当向乙方出具收据。二、本补充协议约定内容与甲乙双方于2016年7月24日、2016年8月7日签署的《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本补充协议为准，本补充协议未约定的内容，以双方签署的其他协议约定的有效条款为准；本补充协议与双方2016年7月24日、2016年8月7日签署的《上海市房地产买卖合同》具有同等法律效力。三、本补充协议经甲乙双方签字后生效，一式两份，具有同等法律效力。”2016年8月25日，原告向被告支付了1万元房款。现系争房屋上仍存在第三人工行杨浦支行作为抵押权人的抵押登记，被告尚未清偿此项抵押登记项下的债务。被告尚未将系争房屋交付原告。被告及第三人仍居住于系争房屋。审理中，被告表示如果原、被告之间合同继续履行，则要求原告支付剩余的房款。以上事实，有《预定产权房协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充条款》、《补充条款一》、《上海市不动产登记簿》、客户回单、收款收据以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充条款》、《补充条款一》所确定的原、被告之间的房屋买卖合同关系，合法有效。根据原、被告在《补充条款一》中的约定，双方之间转让价应当为230万元。关于被告是否有权要求解除原、被告之间买卖合同关系的问题。根据庭审查明的事实，原告已经于2016年10月3日前支付了房款69万元，其中一笔1万元原告存在延期支付而双方又约定系争房屋过户时间为2016年10月3日，故被告应当在此时间之前将系争房屋上抵押予以涤除，但被告并未在此时间之前予以涤除，被告当然也就无法在此时间之前协助原告办理过户手续。现原告要求被告向第三人工行杨浦支行清偿债务，涤除抵押，办理过户手续，交付房屋，承担逾期办理过户手续的违约金的请求，均应予支持。另外，第三人工行杨浦支行作为系争房屋登记的抵押权人，在系争房屋贷款结清后，有义务协助被告办理抵押登记注销手续。同时，第三人刘微微居住在系争房屋内，其应与被告向原告交付房屋。被告认为原、被告之间的合同关系应当予以解除，但其所提出的种种解约理由，均无事实和法律依据，本院不予采信。被告要求解除双方之间合同关系的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)范振华于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行清偿以上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋作为抵押物的相关债务；二、在上述第一项债务清偿后十日内，被告(反诉原告)范振华、第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行办理上述房屋抵押登记注销手续；三、上述房屋上抵押登记注销后十日内，原告(反诉被告)高月洪、彭莉与被告(反诉原告)范振华共同办理将上述房屋产权过户至原告(反诉被告)高月洪、彭莉名下的手续；四、被告(反诉原告)范振华、第三人刘微微于上述房屋抵押登记注销后十日内将上述房屋交付给原告(反诉被告)高月洪、彭莉；五、原告(反诉被告)高月洪、彭莉于上述房屋抵押登记注销后十日内支付被告(反诉原告)范振华房款10,000元；六、上述房屋产权过户至原告(反诉被告)高月洪、彭莉名下之日起六十日内，原告(反诉被告)高月洪、彭莉支付给被告(反诉原告)范振华房款1,600,000元；七、被告(反诉原告)范振华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高月洪、彭莉逾期办理过户手续的违约金(计算方式：以每日345元为标准，自2016年10月9日起计算至被告范振华办理上述产权过户登记手续之日止)；八、驳回被告(反诉原告)范振华的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,440元，减半收取计12,720元,财产保全申请费5,000元,反诉案件受理费40元，合计诉讼费17,760元,由被告(反诉原告)范振华负担(已付40元，余款17,720元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一七年二月二十日书记员 沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。