北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终8941号上诉人（原审原告）:黎蓉，女，1980年4月30日出生。委托诉讼代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵柳，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京熙隆投资管理有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼5439房间。法定代表人：何富臻，总经理。委托诉讼代理人：王桂，北京翱翔（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：渠建江，男，1979年6月16日出生。上诉人黎蓉、上诉人北京熙隆投资管理有限公司（以下简称熙隆公司）因与被上诉人渠建江房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2017)京0107民初11823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人黎蓉之委托诉讼代理人聂本勇、邵柳，上诉人熙隆公司之委托诉讼代理人王桂，被上诉人渠建江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎蓉上诉请求：撤销原判，依法改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：1、2016年6月6日李某出具收条“今收远洋38号D101、D201钥匙一套”不代表房屋交付，钥匙有很多套；2、熙隆公司支付的钱款中有5万元是暖气费，而非房租；3、渠建江是我们签订合同的相对方，且渠建江是熙隆公司的实际控制人，所以要求熙隆公司与渠建江承担连带责任。熙隆公司辩称，1、黎蓉没有提交证据证明房屋有好几套钥匙，熙隆公司给黎蓉钥匙时熙隆公司已经对房屋失去控制，原审法院认定自李某收钥匙之后，租赁合同实际解除正确；2、5万元为房租，黎蓉没有证据证明5万元是暖气费；3、渠建江是职务行为，不是个人行为。熙隆公司上诉请求：撤销原判，改判驳回黎蓉的全部诉讼请求。事实和理由：我方是与黎蓉协商一致解除合同，我方并未违约；2、黎蓉未取得房屋产权人同意的情形下将房屋转租属于无权处分，协议书无效，一审法院根据无效协议判令扣除我方缴纳的押金属于适用法律错误。黎蓉不同意熙隆公司的上诉意见。渠建江与熙隆公司意见一致。黎蓉向一审法院起诉请求：1、熙隆公司、渠建江连带支付2016年1月15日至2017年1月14日期间房屋使用费591936元；2、熙隆公司、渠建江连带支付代为垫付的物业费、垃圾清运费及处理费共计19171.97元；3、熙隆公司、渠建江连带支付违约金289001元。一审法院认定事实：2013年5月25日，黎蓉（甲方）与渠建江（乙方）签订合作协议一份，双方约定将石景山区玉泉西里二区38号楼一层D101和二层D201商业房屋租赁使用权参与乙方“北京熙隆投资管理有限公司的运营”，达成本合同。双方在协议第二条约定：“第二条（1）甲方以房屋入股参与经营。除提供场地外，甲方向乙方提供该房屋的相应协调与联络工作，如物业协调等。（2）甲方以该房屋入股参与经营，乙方提供资金对房屋进行装修改造。乙方以季度形式向甲方分红。（3）在定本协议当日乙方需向甲方交纳十万元押金，合作期满后，乙方交清水、电、燃气、物业、取暖、卫生等一切有关费用后甲方在5个工作日内退还乙方。乙方并按时向甲方指定的账户中国银行荆门分行×××黎蓉交纳分红，具体时间及金额如下：于2013年7月15日前支付2013年7月15日至2013年10月14日期间分红金额十三万七千五百元……于2015年10月15日前支付2015年10月15日至2016年1月14日期间分红十四万四千三百七十五元,于2016年1月15日前支付支付2016年1月15日至2016年4月14日期间分红十四万四千三百七十五元;于2016年4月15日前支付2016年4月15日至2016年7月14日期间分红十四万四千三百七十五元……”;(4)甲方不承担运营期间的任何债务及亏损等问题,无论乙方经营期间的盈利或亏损,乙方均需要向甲方支付分红;(5)合作日期从2013年7月15日至2017年12月31日止。双方在合同第四条约定：“……（2）乙方应按时向甲方分红，支付日期不得超过约定日期的5个工作日，逾期则每日按应付款0.3％向甲方支付滞纳金。如乙方支付时间延期超过10天，则视为乙方根本违约，甲方有权提前单方解除合同，在甲方依法或依约解除合同10日内，甲方无需退还乙方押金……（4）若乙方违约，需向甲方支付人民币壹佰万元的违约金。”合同签订后，熙隆公司分两笔支付黎蓉押金共计十万元。熙隆公司于2013年8月4日至2016年2月1日向黎蓉转账共计1443750元，就该1443750元,熙隆公司主张均为租金,黎蓉不予认可,主张其中包含本应由熙隆公司负担的2年供暖费共计5万元,熙隆公司不予认可,黎蓉就其主张未提交相关证据。2016年6月6日，李某出具收条一份：“今收远洋38号D101、D201钥匙一套。”黎蓉主张熙隆公司拖欠了D101号房屋物业费、垃圾清运费(2016年1月28日至2017年1月27日)共计9524.35元，拖欠D201房屋垃圾清运及处理费(2015年1月28日至2016年1月27日)和物业费(2016年1月28日至2017年1月27日)共计9647.62元，提供发票和收据为证，熙隆公司不予认可，但未提交相关证据证明其已经实际缴纳相关费用。熙隆公司主张于2015年11月与黎蓉口头协商一致解除租赁合同，黎蓉不予认可；熙隆公司主张2015年12月已经将房屋腾空，遗留电器、消防、监控等设施没有拆除，提供装修期间相关票据为证，黎蓉对此不予认可。熙隆公司、渠建江均主张租赁行为虽由渠建江出面，但系代表熙隆公司的行为，非渠建江的个人行为，提交渠建江银行卡明细为证，该明细显示，渠建江向黎蓉支付租金的款项，均系渠建江在收到相应的转账后，再由渠建江转付给黎蓉。黎蓉在2016年6月、7月两次向熙隆公司发送催缴租金的快递，但均被退回。2016年9月9日，石景山区玉泉西里二区38号楼一层D101，被其他公司作为注册地经营。另查，黎蓉(乙方)与涉诉房屋产权单位沙洋县宏图城市建设投资有限公司(甲方)签有房屋租赁合同,双方在合同中约定,甲方将北京市石景山区玉泉西里二区38号楼1层D101和D201出租给乙方,租赁房屋作为住宿之用途,房屋租赁期自2013年4月30日至2017年12月31日。合同中第8.1条约定乙方不得将房屋进行任何形式的分租、转租或转借。若甲方发现上述情况，可自行收回房屋，并可要求乙方承担违约责任。熙隆公司主张黎蓉与出租人的合同约定了不得转租，故其与黎蓉之间的租赁合同应无效，黎蓉不予认可，主张出租人就其转租是默认的，并未提出异议，提交照片拍摄的涉诉房屋户外装修图为证，该照片显示涉诉房屋外悬挂熙隆公司大型招牌。一审法院认为，根据合同法及司法解释的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。据此，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，也可以不解除；出租人不解除的，转租关系仍然存续并可继续履行，不会受到影响。上述合同法立法及司法解释的目的，一方面是出于维护出租人利益之目的，原则上将未经出租人同意的转租行为认定无效；另一方面，为保护善意次承租人利益之目的，将出租人知道或应当知道承租人转租而在六个月内未提出异议的行为，推定为出租人同意转租。本案中，尽管黎蓉与所有权人签订的租赁合同约定不得转租，但根据查明事实，涉案房屋由产权单位出租给黎蓉的时候，约定的用途为住宿之用途，而黎蓉转租给熙隆公司后，熙隆公司在涉诉房屋开办公司，对外悬挂大型招牌，也在工商部门办理了营业执照，而产权单位对此并未提出异议，正常收取租金，且至今未提出解除与黎蓉的租赁合同或确认转租合同无效的主张，故熙隆公司所持的黎蓉转租行为未经所有权人同意、转租合同无效的抗辩理由，本院不予采信。渠建江提交的支付租金的银行转账明细，可以证明其系接受公司委托的身份，故对渠建江不承担合同义务的抗辩理由，本院予以采信。熙隆公司虽主张2015年11月与黎蓉口头协商一致解除合同，但黎蓉不予认可，故对熙隆公司该抗辩理由，本院不予采信，因李某于2016年6月6日接收了涉诉房屋的钥匙，本院认定双方租赁合同于2016年6月6日实际解除。熙隆公司拖欠租金，违反了合同约定，构成根本违约，租赁合同的解除系熙隆公司根本违约所致，且黎蓉不认可其遗留电器、消防、监控设备，故对熙隆公司修缮房屋和遗留电器增加了房屋使用价值的抗辩理由，本院不予采信。2013年8月4日至2016年2月1日，黎蓉收到熙隆公司转账共计1443750元，熙隆公司主张均系租金，黎蓉主张除租金外含两年的供暖费50000元，但黎蓉未提交相关证据证明双方在履行租赁合同期间内供暖费的收取与缴纳情况，故本院对熙隆公司主张该1443750元均系租金的抗辩理由，予以采信。截至2016年1月14日，熙隆公司应付租金为1388750元，差额55000元应视为下一期租金（2016年1月15日至2016年4月14日）的组成部分，故熙隆公司尚应支付黎蓉2016年1月15日至2016年6月5日期间租金171653元（226653元-55000元）。熙隆公司未提供证据证明缴纳了黎蓉主张期间段的垃圾清运费、物业费，故本院对其抗辩理由,不予采信,熙隆公司应付黎蓉垃圾清运费、物业费共计7794元（本院核算至2016年6月5日）。因熙隆公司未按合同约定交纳租金的违约行为，致使双方的合同目的不能实现，熙隆公司应当赔偿因其违约行为给黎蓉造成的损失。本院以黎蓉的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，依据双方在合同中对押金的约定，将熙隆公司支付的十万元押金作为对黎蓉损失的补偿。判决如下：一、北京熙隆投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付黎蓉租金十七万一千六百五十三元；二、北京熙隆投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付黎蓉垃圾清运费、物业费共计七千七百九十四元；三、驳回黎蓉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，2013年5月25日，黎蓉与渠建江签订的合作协议的内容不涉及合作经营事项，双方亦没有共同经营，共担风险的行为，故该协议名为合作协议，实质上是租赁协议。因渠建江的行为系职务协议，故其行为的法律后果应当由熙隆公司承担。渠建江无需承担责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条约定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”上述约定表明未经出租人同意的转租行为并非绝对无效。本案中，尽管黎蓉与所有权人签订的租赁合同约定不得转租，但熙隆公司在涉诉房屋开办公司，对外悬挂大型招牌，也在工商部门办理了营业执照，而产权单位对此并未提出异议，正常收取租金，且至今亦未提出解除与黎蓉的租赁合同或确认转租合同无效的主张，故黎蓉与渠建江签订的合作协议合法有效，黎蓉及熙隆公司均应受到该协议的约束。李某于2016年6月6日接收了涉诉房屋的钥匙，交付钥匙视为交付房屋控制权，一审法院因此认定双方租赁合同于2016年6月6日实际解除正确，熙隆公司应支付此时间之前的租金。黎蓉主张已收取的5万元系暖费，并无相关证据支持自己的主张，无论是市政供暖还是小区供暖均是确定了供暖费用的单价，按照房屋面积确定，根据涉案房屋的情况不能计算出5万元供暖费的结果，故本院对黎蓉的该项主张本院不予采信。因熙隆公司未按合同约定交纳租金的违约行为，致使双方的合同目的不能实现，熙隆公司应当赔偿因其违约行为给黎蓉造成的损失。一审法院以黎蓉的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，依据双方在合同中对押金的约定，将熙隆公司支付的10万元押金作为对黎蓉损失的补偿正确。综上所述，黎蓉、熙隆公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16690元，由黎蓉负担12801元（已交纳），由北京熙隆投资管理有限公司负担3889元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一七年十一月二十七日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍