北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终8940号上诉人（原审被告）:王伟，女，1962年1月12日出生。被上诉人（原审原告）：邓玉佳，男，1954年1月2日出生。委托诉讼代理人：刘驰，北京邦辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何维琪（邓玉佳之妻）。原审被告：北京东宝物业管理有限公司，住所地北京市东城区宝钞胡同1号102室。法定代表人：苏伟，执行董事。委托诉讼代理人：杨燏明，男，北京东宝物业管理有限公司职工。上诉人王伟因与被上诉人邓玉佳、原审被告北京东宝物业管理有限公司（以下简称东宝物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人王伟，被上诉人邓玉佳及其委托诉讼代理人刘驰、何维琪，东宝物业公司之委托诉讼代理人杨燏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟上诉请求：撤销原判，改判我不承担赔偿责任，或发回重审。事实和理由：一审法院在能联系上我的情况下使用公告送达的方式属于严重的程序违法，剥夺了我的答辩权利。我希望用这个房子填平我所有的外债。邓玉佳辩称，1、我方根据与王伟签订买卖合同时王伟提供的身份证确认王伟的地址是石景山区47号是合理的，而且现在王伟的身份证上的地址也是这个，没有变化；2、一审法院三次以公告形式通知王伟出庭，王伟均未出庭，法院以公告的形式送达是合法程序。请求法院驳回王伟的上诉请求。东宝物业公司辩称，我方同意一审判决，一审判决中对于与我方有关的问题作出的认定我方都同意。邓玉佳向一审法院起诉请求：1、王伟返还购房款100万元；2、王伟赔偿损失450万元，东宝物业公司承担连带赔偿责任；3、王伟承担保全费5000元。一审法院认定事实：2010年4月9日，经北京东宝物业管理有限公司房地产经纪公司居间，甲方王伟与乙方邓玉佳签订《房屋买卖协议》，双方就位于石景山204号房屋（以下简称204号房屋）买卖达成如下协议：由于甲方交易的房屋属限价房，现未获得国家有关部门核发的房屋所有权证，协议中房屋地址、面积及产权性质约定依照甲方提供的“商品房预售合同”（合同编号×××）；房屋建筑面积90.67平方米，其中使用面积74.42平方米，房屋交易总价150万元；买卖价格中包含公共维修基金和契税；因甲方暂无房屋产权证，交易总价分两次付清，本协议签字后，乙方先支付房款85万元，当第一次付清后，甲方应在一周内将房屋居住使用权和全部钥匙移交给乙方；第二次再付尾款65万元，是在乙方获得房产证并办理过户变更后，乙方以公积金贷款方式一次性支付该尾款给甲方；交易房屋产权变更转移时间以国家允许上市交易为准，协议有效期直至产权转移完毕为止；甲方保证转让房屋完全的房屋所有权，保证该限价商品住房没有产权纠纷，因甲方原因造成该限价商品住房不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任；在房屋及相关土地使用权上，不存在任何抵押、留置或其他担保权益，亦不存在正在履行中的《租赁合同》和其他人的优先购买权；协议签署之日起，甲方将不采取任何对其拥有的该房屋的权利和权益产生不利影响的措施；在具备房屋变更条件后，甲乙双方到房屋所在管理机构共同办理《房屋买卖》手续，其过户所需费用由乙方承担；买卖房屋按照市有关部门公布的届时同地段普通商品房价格和限价房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35％，甲乙双方各承担50％；由于甲方的房产并未获得国家相关部门核发的房屋所有权证书，当甲方获得国家相关部门核发的房屋所有权证书后，甲乙双方应换签正式的建委标准版买卖合同及相关其他协议。甲、乙双方任一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约；违约方应向守约方支付总房价款20％的违约金；守约方并可向违约方追讨本地段届时商品房差价损失。2010年10月5日，甲方王伟与乙方邓玉佳签订的《补充协议》约定：关于204号房屋甲方原以150万元售于乙方，现由于甲方资金周转困难，要求乙方提前支付房屋款现金15万元；甲方自愿将所售房屋总价下调至130万元；截止2010年10月5日，乙方累计付给甲方房屋款100万元，余款30万元待乙方办理过户变更，拿到房产证并以公积金贷款方式办理完成，乙方一次性将尾款支付给甲方。上述合同及协议签订后，邓玉佳先后支付王伟购房款共计100万元。2010年4月20日，王伟将204号房屋交付给邓玉佳，邓玉佳对204号房屋装修后居住至今。另查，邓玉佳与王伟达成《补充协议》约定:鉴于204号房屋总价变更为130万元，乙方已依约定支付甲方100万元，且204号房屋因政策原因无法过户至乙方名下，双方一致达成如下条款：一、未办理房屋过户前，乙方以租赁方式使用，房屋租赁期限二十年，自2010年4月9日至2030年4月10日；二、租金1万元/年，甲方已一次性收取二十年租金20万元整（此款由甲方已收100万元中抵扣）；三、租赁期间，乙方可对房屋装修添附，可将此房屋转租、出借，甲方承诺不得以行政的、民事的手段就此租赁协议提出解除、撤销；四、房屋达到过户条件时，甲方应无条件按照《房屋买卖协议》及《补充协议》的约定办理过户，房屋过户到乙方名下后，本租赁协议自动失效，乙方已付租金视同已付房屋价款；五、二十年后若房屋未办理过户，本协议自动展期二十年，条款不得变更，甲方不得拒绝，房屋租金由乙方已付款中抵扣。另查，2008年10月30日，王伟与北京首钢房地产开发有限公司签订商品房预售合同（限价商品住房），总价款544020元，该房屋性质为限价商品房，其中预售合同第二十六条约定：买受人购买限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，回购价格按照买受人购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；买受人购买该限价商品住房满5年的，买受人应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。2010年12月28日，王伟取得204号房屋所有权登记证书，产权登记在王伟名下。又查：2013年8月22日，案外人张某以租赁合同纠纷诉至北京市东城区人民法院，该院在（2013）东民初字第11811号民事案件中查明：2013年7月3日，王伟办理公证委托手续委托周某办理204号房屋租赁相关手续，王伟委托周某全权代表王伟代为签订租赁合同、代为收取房屋租金等事项，委托期限自2013年7月3日至2033年7月2日。周某代王伟与张某签订《房屋租赁合同》约定：王伟出租给张某的房屋位于北京市石景山区204号；该房屋租赁期共二十年。自2013年7月4日起至2033年7月2日止；该房屋20年共计租金为肆拾万元。2014年7月，该院作出（2013）东民初字第11811号民事判决书，判决王伟将204号房屋交付张某使用。2014年10月，邓玉佳向北京市东城区人民法院提起第三人撤销之诉（房屋租赁合同），请求撤销（2013）东民初字第11811号民事判决书，该案已于2016年11月2日裁定准许撤诉。再查,王伟曾任职北京市石景山区街道办事处住房保障审核窗口负责人。204号房屋存在轮候查封情况。经询问，邓玉佳主张王伟赔偿其损失450万元，并要求东宝物业公司承担连带赔偿责任；邓玉佳当庭表示不申请对房屋价值进行鉴定评估，请求法庭对该房屋价值参考市场价值进行确定。上述事实，有查询结果单、房屋买卖协议、中介收费票据、收据、付款凭证、补充协议、付款情况说明、付款凭证、（2015）石民初字第1267号民事判决书、（2013）东民初字第11811号民事判决书、邓玉佳第三人撤销案件之诉起诉书、王伟的中止审理申请书、北京市政府首都之窗网站公告、民主与法制时报电子版、我爱我家和链家房地产网站截图及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，邓玉佳和王伟签订的房屋买卖合同被法院确认为无效合同后，邓玉佳有权就其遭受的损失向王伟主张赔偿，该赔偿请求权系缔约过失导致的邓玉佳信赖利益损失的请求权。合同无效后，王伟因该合同所取得的邓玉佳的购房款100万元理应返还，邓玉佳的该项诉讼请求有事实及法律依据，故对该项诉讼请求予以支持。邓玉佳与王伟所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。鉴于王伟和邓玉佳作为买卖双方在签订合同时明知交易的房屋属于转让受限的房屋仍旧签订房屋买卖合同，虽然邓玉佳表示并不知情，但是根据邓玉佳提交的房屋买卖合同其对该房屋的转让受限情况理应知情，但是王伟作为住房保障审核窗口的负责人，其与邓玉佳签订房屋买卖合同比邓玉佳更应知晓该房屋的转让受限情况，其在明知该房屋转让受限的情况下仍旧签订房屋买卖合同导致该房屋买卖合同被法院确认为无效，故王伟应对合同无效承担主要责任。对于邓玉佳作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因204号房屋目前可以上市交易但要向国家交纳土地收益的情况以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定，由于邓玉佳不申请对房屋价值进行鉴定评估，本院参照该房屋同等地段同等户型同等楼层的房屋价值进行确定。邓玉佳主张东宝物业公司与王伟承担连带赔偿责任，本院认为东宝物业公司作为居间方，仅为双方提供居间服务，合同无效并非北京东宝物业管理有限公司所导致，因而对于邓玉佳主张东宝物业公司承担连带赔偿责任于法无据，本院对此不予支持。判决如下：一、王伟于本判决生效后七日内返还邓玉佳房价款一百万元；二、王伟于本判决生效后七日内赔偿邓玉佳信赖利益损失三百五十万元；三、王伟于本判决生效后七日内给付邓玉佳保全费五千元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。另查：王伟身份证登记地址为石景山区47号；其原为北京市石景山区街道办事处公职人员，后辞职。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。邓玉佳和王伟签订的房屋买卖合同被法院确认为无效，根据法律规定，王伟必须将收取的100万元的房款退还邓玉佳。对于无效合同的产生，双方均有过错，邓玉佳主观上无恶意，过错在于明知204号房屋交易受限仍然购买，加大了自身风险。王伟则不同，王伟作为房屋产权人完全知悉房屋来源、性质、上市条件，其原为国家公职人员，工作内容使其对相关国家政策更为了解，其出售房屋获取部分房款后又将房屋出租牟利，重复获利，性质恶劣。比较双方的行为，王伟过错明显大于邓玉佳，王伟应当承担主要责任，邓玉佳承担次要责任。因各方当事人均不申请对204号房屋进行价值评估，一审法院参照与204号房屋同等地段同等户型同等楼层的房屋价值确定王伟赔偿数额的方法是现有条件下最为公平、合理的方法，本院对一审法院确定的赔偿数额予以确认。综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50300元，由王伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一七年十一月二十日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍