湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初1845号原告：中信银行股份有限公司黄石支行，住所地湖北省黄石市开发区杭州西路71号，统一社会信用代码91420200676491102u。代表人：黄劲，行长。委托诉讼代理人：张登国、柏桦，湖北维思德律师事务所律师。被告：曹挺。被告：陈腊香（被告曹挺之妻）。被告：黄石福地置业有限公司，住所地湖北省黄石市团城山开发区磁湖创业服务中心，统一社会信用代码914202005597048775。法定代表人：张光明，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蔡金国，该公司常务副总经理。原告中信银行股份有限公司黄石支行（以下简称中信银行黄石支行）与被告曹挺、陈腊香、黄石福地置业有限公司（以下简称福地公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行黄石支行的委托诉讼代理人张登国律师、被告福地公司委托诉讼代理人蔡金国到庭参加了诉讼，被告曹挺、陈腊香经本院依法送达开庭传票未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告中信银行黄石支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹挺、陈腊香共同偿还原告贷款本息560854.87元（含借款本金524162.34元、利息34127.53元、罚息2565元），并按合同约定年利率9.825%承担原告自2016年7月27日起至本案贷款清偿之日止的利息、复息和罚息；2、判令被告曹挺、陈腊香赔偿原告为主张本案债权而支出的费用28000元；3、判令被告福地公司对第一、二项诉请中的借款本息和费用承担连带偿还责任；4、确认原告对黄石磁湖福地豪庭幢1单元1702号（黄石市桂林南路6-1-1702号）房屋享有优先受偿权；5、判令三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年10月18日，被告曹挺、陈腊香因购房需要向原告申请贷款。为此原告与两被告签订个人购房借款合同一份，约定原告向两被告发放560000元贷款，贷款期限为240个月，年利率为6.55%。合同期间，贷款利率的调动根据央行政策而调整。同时合同明确约定，借款人逾期或未按约归还贷款本息，即构成违约，贷款人有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求贷款人承担立即偿还全部贷款及相应利息，支付费用等违约责任。被告福地公司作为连带责任保证人为上述贷款本息、费用等提供担保并在购房借款合同上签字。2012年10月18日，被告曹挺、陈腊香与原告将所购的福地豪庭幢1单元1702号（桂林南路6-1-1702号）房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，随后原告于同年10月21日向被告曹挺发放贷款560000元。两被告在贷款初期尚能按约履行还款义务，但从2015年5月开始逾期还款，且经原告多次催讨无果。截止2016年7月26日，两被告差欠原告借款本金524162.34元、利息34127.53元、罚息2565元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：证据一、1、原告中信银行黄石支行营业执照复印件、代表人身份证明及身份证复印件；2、被告曹挺、陈腊香的身份证复印件、常住人口登记卡复印件、结婚证复印件；3、被告福地公司工商登记信息复印件。证明原、被告诉讼主体适格；证据二、2012年10月18日原告与三被告签订的《中信银行个人购房借款合同》。证明当天被告曹挺、陈腊香因购房需要向原告申请借款，为此与原告签订借款合同一份，约定原告向两被告发放贷款560000元，贷款期限为240个月，年利率为6.55%，以及贷款的利息、罚息计算方式。被告福地公司作为担保人在合同上盖章；证据三、原告于2012年12月21日出具的《个人借款凭证》。证明原告已按照约定向被告曹挺发放了贷款本金560000元，贷款期限为240个月，年利率为6.55%；证据四、黄房预经字第201209571号房屋预告登记证。证明被告曹挺、陈腊香于2012年10月18日将黄石市磁湖福地豪庭幢1单元1702号（桂林南路6-1-1702号）房屋办理了预告商品房抵押权登记；证据五、原告于2016年7月26日出具的《客户曹挺银行贷款欠款说明》及欠款清单。证明截止至2016年7月26日，被告曹挺拖欠原告贷款本息560854.87元（含贷款本金524162.34元、利息34127.53元、罚息2565元）；证据六、2016年7月26日原告与湖北维思德律师事务所签订的《委托代理合同》。证明原告为主张本案债权而支出律师服务费28000元。被告曹挺、陈腊香经本院送达开庭传票未到庭，放弃了答辩及举证、质证的权利。被告福地公司辩称，1、其保证责任已经免除。根据合同约定，被告福地公司所提供的担保为阶段性担保，即自合同生效之日起至原告取得抵押权登记之日止。虽然该合同约定担保期限至所购房屋取得所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交银行持有之日止，但该条款的目的是为了在银行取得房屋抵押权之前，有被告福地公司的保证担保。双方真实意思表示应当是自银行取得抵押权后，被告福地公司的保证责任免除；2、原告同时主张对涉讼房屋的优先受偿权和要求被告福地公司承担连带清偿责任没有法律依据。根据《物权法》的规定，既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。没有约定或约定不明确的，债务人应当先就该物的担保实现债权。本案中，即使被告福地公司仍对涉案债务承担连带责任，也应在原告实现担保权之后；3、原告主张超出了其权利范围。根据原告的诉讼请求，则原告从被告福地公司处受偿全部债务后，仍对抵押房屋享有优先受偿权，故原告的请求明显不符合法律规定，超出了其应有的权利主张范围。被告福地公司未向本院提交证据材料。对原告所提交的证据一被告福地公司对其真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二借款合同第10.1条的真实意思表示应当是自银行取得抵押权后，被告福地公司的保证责任免除。而13.5条为霸王条款，对被告福地公司明显不利，故对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，需经被告方核算后再决定是否予以认可；对证据六的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。本院经审查认为原告所提交的证据一因被告福地公司对其真实性、合法性、关联性无异议，故本院予以采信；对证据二因该合同是原、被告的真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定的情形，故本院予以采信；对证据三、证据四因被告福地公司无异议，故本院予以采信；对证据五因被告福地公司未能说明具体的抗辩理由，故本院予以采信；对证据六委托合同因符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月18日，被告曹挺、陈腊香因购房需要，与原告签订《中信银行个人购房借款合同》，被告福地公司作为担保人同时在合同中盖章。三方在合同中约定：被告曹挺、陈腊香向原告贷款560000元，贷款年利率为6.55%，借款期限为240个月，从2012年10月18日至2032年10月18日。该合同担保方式为抵押加阶段性保证，担保范围包括该合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费等）。被告曹挺、陈腊香以所购房屋作为抵押担保，被告福地公司则对该合同生效之日起至被告曹挺、陈腊香就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其有关资料交原告执有之日止被告曹挺、陈腊香的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内被告曹挺、陈腊香每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年，且被告福地公司同意放弃《担保法》第二十八条、《物权法》第一百七十六条项下的针对原告方的所有抗辩及根据上述法条所可能获得的全部权利。同时三方就违约情形进行了约定，并约定逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。2012年12月18日，原告与被告曹挺、陈腊香在黄石市房产部门办理了黄石市磁湖福地豪庭幢1单元1702号（桂林南路6-1-1702号）房屋的预购商品房抵押权预告登记手续。同年12月21日，原告向被告曹挺、陈腊香发放了贷款本金560000元。借款初期，两被告尚能按时偿还借款本息，但其后逐渐出现违约情形。截止2016年7月26日，被告曹挺、陈腊香差欠原告借款本金524162.34元、利息34127.53元、罚息2565元，以上款项共计560584.87元。原告多次向两被告催讨无果，且被告曹挺、陈腊香所购房屋也未能办理房屋所有权证及办理房屋他项权证，双方因此成诉。另查明，原告于2016年7月26日与湖北维思德律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师代理费为28000元。本院认为，原告与被告曹挺、陈腊香签订的《中信银行个人借款合同》是双方真实意思的表示，其内容合法有效，应受法律保护。被告曹挺、陈腊香未能按期还款，其行为已构成违约。被告福地公司在庭审中辩称其将对被告曹挺、陈腊香所欠本金、利息、罚息数额进行核算，但其后并未向本院明确表示其核算数额与原告主张的借款本息数额存在差异，故本院对被告福地公司的抗辩理由不予支持，对原告主张被告曹挺、陈腊香偿还借款本金524162.34元及截止至2016年7月26日的利息34127.53元、罚息2565元，并以未偿还借款本金为基数，按照年利率9.825%支付从2016年7月27日至借款本金实际清偿之日止的罚息的诉讼请求予以支持。被告福地公司抗辩称其保证责任已免除，但依据合同约定，保证责任免除的条件必须具备“合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其有关资料交原告执有之日止”才能免除。依据庭审查明事实，黄石市磁湖福地豪庭幢1单元1702号（桂林南路6-1-1702号）房屋并未取得房屋所有权证，故本院对被告福地公司主张保证责任已免除的抗辩理由不予支持。对被告福地公司主张应当依据《担保法》及《物权法》的规定，就抵押物的担保实现债权，不足部分再由其承担保证责任的抗辩理由，本院认为被告福地公司在合同第13.5条中已经明确放弃了该权利，且该意思表示系双方意思自治内容，优先于法律规定适用本案，故本院对被告福地公司的抗辩理由不予支持。对被告福地公司抗辩称原告主张被告福地公司承担保证责任与主张对黄石市磁湖福地豪庭幢1单元1702号（桂林南路6-1-1702号）房屋折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的请求超出其权利范围的抗辩理由，本院认为原告并非超出其贷款本金、利息、罚息的范围主张其权利，担保方式的并存不会使原告受偿的范围扩大，在原告已经受偿的前提下没有法律依据支持原告重复主张其债权，故被告福地公司的抗辩理由没有法律依据，本院不予支持，对原告主张被告福地公司在贷款本金524162.34元及利息、罚息及主张债权的费用范围内承担保证担保责任的诉讼请求予以支持，对原告主张对黄石市磁湖福地豪庭幢1单元1702号（桂林南路6-1-1702号）房屋折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求同样予以支持。对原告主张被告曹挺、陈腊香、福地公司连带支付为主张本案债权而支出的律师服务费28000元的诉讼请求，本院认为原告虽然提交《委托代理合同》予以佐证，但未能提交支付凭证以证明实际支出该笔费用，故本院对该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹挺、陈腊香于本判决生效后十五日内偿还原告中信银行股份有限公司黄石支行借款本金524162.34元及截止至2016年7月26日的利息34127.53元、罚息2565元，并以未偿还借款本金为基数，按照年利率9.825%向原告支付从2016年7月30日至借款本金实际清偿之日止的利息、罚息；二、被告黄石福地置业有限公司对上述债务在借款本金524162.34元及其利息、罚息及主张债权而支出的费用范围内向原告中信银行股份有限公司黄石支行承担连带清偿责任；三、原告中信银行股份有限公司黄石支行在未偿还的借款本金、罚息、复利范围内对被告曹挺、陈腊香用于抵押的位于黄石市磁湖福地豪庭幢1单元1702号（桂林南路6-1-1702号）房屋在折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告中信银行股份有限公司黄石支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19378元、诉讼保全费3461元，由被告曹挺、陈腊香、黄石福地置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 黄 镔人民陪审员 熊 丰人民陪审员 傅靖宏二〇一七年二月二日书 记 员 张 琼