河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀07民终2804号上诉人(原审被告、反诉原告）：孙海滨，男，1969年10月10日出生，汉族，个体工商户，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：田松渊，张家口市华源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王琴，女，1946年4月28日出生，汉族，原张家口市烟酒公司退休职工，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：杨丽婕（王琴女儿），1970年1月14日出生，汉族，北京供电段职工，现住张家口市桥东区。上诉人孙海滨因与被上诉人王琴房屋租赁合同纠纷一案，不服桥东区人民法院（2017）冀0702民初283号民事判决，向本院提前上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。孙海滨上诉请求：依法撤销桥东区人民法院（2017）冀0702民初283号民事判决，发回重审。事实和理由：一是一审程序违法，一审违反不告不理原则，判决孙海滨给付王琴从2016年12月28日至腾清并交付房屋之日的房屋占用费超出王琴诉求；二是孙海滨经营饭店停止营业时间应为2016年6月30日，不是8月1日。每月营业收入21090元，王琴应该赔偿营业损失而不是减免我的租赁费用。王琴辩称，房屋开裂之后孙海滨一直占着,不给费用,说投资52万元装修没证据,当时租给他的时候是旅馆,他私自给改成了饭店,改了厨房和厕所。王琴向一审法院起诉请求：1.请求判令解除与孙海滨的房屋租赁合同关系，返还租赁物；2.判令孙海滨向王琴给付拖欠租金60000元及相应利息，暂计3000元，偿还王琴垫付的供暖费用47017元；3.判令孙海滨赔偿王琴房屋损失（具体金额待鉴定后予以明确）；4.本案诉讼费用由孙海滨承担。诉讼过程中，王琴变更诉讼请求为，1.请求判令解除与孙海滨的租赁合同。2.判令孙海滨向王琴给付拖欠的租金60000元，偿还王琴垫付的供暖费47017元。3.诉讼费由孙海滨承担。事实和理由：孙海滨和王琴于2005年5月1日签订房屋租赁协议，约定王琴将位于德胜北街4号付3号平房及院落出租给孙海滨使用，租期三年，自2005年5月1日起至2008年5月1日止，当年租金32000元，之后的随行就市，适当调整。合同签订后，王琴依约交付租赁物，孙海滨亦履行其合同约定义务。租赁期间届满，孙海滨继续使用租赁物，对此王琴没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。在此期间，因未合理使用租赁物，致租赁物严重受到毁损。此外，孙海滨拖欠王琴2016年租金至今未支付。一审法院认定事实，孙海滨于2005年承租王琴所有的位于张家口市桥东区德胜北街2条3号副1号房屋用于经营活动。双方未签书面房屋租赁合同，存有口头协议，构成事实上的租赁关系。在履行合同过程中，双方发生纠纷。2016年10月7日，王琴给孙海滨送达通知一份，告知孙海滨自通知之日起双方租赁关系终止，并要求孙海滨在2016年11月28日前搬离该租赁房屋。在诉讼中双方对租赁合同、租赁物的用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等均陈述不一致。王琴要求孙海滨给付拖欠租金60000元，孙海滨承认拖欠王琴2016年6月27日至2017年6月27日的房租20000元。租赁费中不包括水电费、供暖费。王琴陈述2016年度至2017年度租赁费为每年60000元，孙海滨认可该年度租赁费为每年40000元。孙海滨陈述2016年7月2日停业，孙海滨陈述是在2016年8月停业。孙海滨陈述其对房屋进行了装修，王琴亦承认其进行了装修，但认为其装修改变了房屋的结构，并且装修也未经出租人同意。双方均认可房屋有损坏，但均认为是对方对房屋的损坏有责任，但双方均未对房屋进行维修。王琴在诉讼中申请对房屋损害原因即与孙海滨使用有无因果关系以及房屋修复方案及修复费用进行鉴定，后又撤回该申请。孙海滨在诉讼中申请对其装修残值进行鉴定，后又放弃鉴定。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同法规定，租赁期限六个月，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案双方当事人之间未就房屋租赁事宜签订书面合同且租赁期限超过法律规定的应当订立书面合同的期限，故双方之间的租赁关系应为不定期租赁。双方之间的合同不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。不定期租赁合同，双方当事人均有权随时要求解除合同。王琴在2016年10月7日通知孙海滨解除合同，并要求其在2016年11月28日前搬离房屋，因解除合同的通知自送达对方当事人起即生效，孙海滨质证对通知这一证据无异议，故双方之间的租赁合同于2016年10月7日解除。合同解除，合同的权利义务终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2016年6月王琴和孙海滨因租赁房屋损坏以及损坏原因发生纠纷，王琴要求孙海滨返还租赁物，孙海滨拒绝返还，双方一致陈述租赁房屋出现裂痕，存有安全隐患，房屋已不能正常使用，孙海滨称2016年7月2日起停止营业，但未提交证据，王琴承认孙海滨从8月份停止营业，故法院认定孙海滨从8月份停止营业，在停止营业期间，因房屋不具备使用功能，故该阶段王琴不应再收取租金。王琴要求孙海滨支付拖欠租金60000元，但未提交证据证实，孙海滨不承认拖欠上述租金，故对该项请求不予支持。孙海滨只承认拖欠2016年6月27日至2017年6月26日租金20000元，因孙海滨承认年租金为40000元，故法院认定孙海滨交纳租金至2016年12月27日。因王琴送达解除合同通知并要求孙海滨在2016年11月28日前搬离房屋，故从2016年11月29日起孙海滨继续占用租赁房屋构成侵权，其从2016年11月29日起应参照房屋租金支付王琴占用费直至孙海滨腾清并返还房屋。2016年11月29日至2016年12月27日的占用费王琴已经通过收取租金的方式取得，故不再重复计算。孙海滨承认年租金为40000元，日租金应为109.59元。因从2016年8月1日至2016年11月28日王琴不应收取租金，故王琴应退还此期间孙海滨交纳的租金120天×109.59元=13130.8元。王琴要求孙海滨赔偿房屋的损失，因王琴撤回鉴定申请并变更其诉讼请求，是其对权利的处分，予以准许。王琴要求孙海滨支付拖欠的采暖费用，孙海滨陈述未使用过采暖设备，因该请求涉及供热公司的服务合同，经向孙海滨释明，告知其另行处理。孙海滨要求王琴赔偿其停业损失，因双方均认可房屋不具备使用功能，故其请求无事实依据，不予支持。孙海滨要求王琴赔偿装修损失，后又放弃该请求，是对其权利的处分，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决一、王琴与孙海滨之间的房屋租赁合同于2016年10月7日解除。二、孙海滨自本判决生效之日起三十日内腾清并返还所承租的王琴的房屋。三、王琴自本判决生效之日起三十日内返还孙海滨2016年8月1日至2016年11月28日的房屋租金13130.8元。四、孙海滨自本判决生效之日起三十日内给付王琴按照每日109.59元的标准，从2016年12月28日起直至腾清并交还房屋之日的房屋占用费。五、驳回王琴的其他诉讼请求。六、驳回孙海滨的反诉请求。二审经审理查明事实与一审相同，本院予以确认。另查明，2017年10月22日孙海滨从租赁房屋搬出。本院认为，王琴于2016年10月7日通知孙海滨解除合同，并要求其11月28日前搬离，因解除合同的通知自送达对方当事人起生效，故双方之间的租赁合同于2016年10月7日解除。因孙海滨交纳租金到2016年12月27日，故从2016年8月份孙海滨停止营业到11月28日王琴通知确定的搬迁期间因房屋不具备使用功能，这期间租金应该返还给孙海滨。关于上诉人孙海滨称的从2016年12月28日到实际腾清之日的房屋占用费不应支付问题，因孙海滨未按通知及时搬离，到2017年10月22日仍实际占用该房屋，支付占用费符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2387元，由孙海滨负担。本判决为终审判决。审判长  邢海丽审判员  王少博审判员  马瑞云二〇一七年十一月十日书记员  孙斯敏