浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终112号上诉人（原审原告）：杭州凯顺物业管理有限公司，住所地：杭州市江干区中豪湘座2号楼十层1020室，组织机构代码：56607222-2。法定代表人：陈兴兵，董事长。委托诉讼代理人：朱作富，该公司员工。委托诉讼代理人：许春光，浙江众安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈绿阳，女，1972年8月25日出生，汉族，住天台县。上诉人杭州凯顺物业管理有限公司因与被上诉人陈绿阳物业服务合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2016）浙1023民初4723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人杭州凯顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱作富、许春光，被上诉人陈绿阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杭州凯顺物业管理有限公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付天台县溪林春天小区2015年度物业服务费1639元整并按约定日千分之二利率支付滞纳金至履行完毕。事实与理由：一、一审法院适用法律不当，强加上诉人合同外义务。本案上诉人与溪林春天业委会签订的物业服务合同规定上诉人对物业共同部位、共用设施设备承担日常运行维护责任。而被上诉人所称屋顶漏水需动用专项维修资金，不在日常维护之列。天台县溪林春天业委会对专项维修基金使用的程序规定是由业主提出，经楼主核实报业委会通过，再转报城建部门批准，维修基金也是先进业委会账户再安排物业公司实施。维修基金不到位，上诉人无法安排实施，且擅自安排施工也面临业委会不认可的风险，施工队向物业公司追钱纠纷更大。从经济学原理上说，维修基金必须由业委会控制。若由物业公司支配，容易造成物业公司用别人的钱办别人的事，将维修基金挥霍一空后便以无钱可用不再做事了。故物业公司待维修基金落实后安排施工符合常规。本案中，维修基金已经批准未到账时上诉人即安排维修，不能认为怠于履行义务，更不能扣除30%的物业费，因为物业公司本身属于微利企业。尤其是本案判决后，正值上诉人催收2016年度物业费时期，本小区众多顶层或高层住户均以存在漏水现象为由要求打7折交物业费，使上诉人收费工作处于困境，也严重影响当下的物业服务质量。二、一审法院将违约金调至按月利率2%违反公平原则。上诉人与业委会约定逾期增收日千分之二的违约金不违反法律规定，而目的是督促业主自觉交纳物业费，降至月息2%与民间借贷相同，并不能起到督促效果。而对违约业主启动司法追偿，2%的违约金更不能弥补物业公司支付的救济费用，倘若大多数业主选择违约，这对物业公司绝对是个灾难，物业公司自身日子难过，更不用说为小区提供良好的物业服务了。陈绿阳辩称，一、上诉人起诉要求按0.8元/平方不当。被上诉人涨价收取物业服务费，被上诉人等业主都不知道，且本小区106户签字表示不同意涨价的签名。二、滞纳金问题。被上诉人已经主动到上诉人处交纳物业费，但上诉人拒收。三、上诉人至今没有赔偿被上诉人屋顶漏水造成的财产损失，且屋顶至今没有修好。杭州凯顺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被上诉人立即支付天台县溪林春天小区2015年度物业服务费1639元整并按约定日千分之二利率支付滞纳金至履行完毕。一审法院认定事实：原告杭州凯顺物业管理有限公司系是一家经营物业管理的企业。原告于2015年4月24日与天台县溪林春天业主委员会签订了一份《溪林春天物业服务合同》，合同约定：由原告杭州凯顺物业管理有限公司为溪林春天全体业主和使用人提供物业服务，合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日，物业费为按照建筑面积多层住宅、商铺每平方米每月收取0.8元。被告系天台县始丰街道溪林春天9幢603室业主，建筑面积为170.2平方米，系多层住宅。被告的房屋位于六楼，因屋顶漏水，被告要求原告及时进行维修，而原告以需申请房屋维修基金及双方对维修方案没有达成一致意见等为由，致使房屋漏雨问题没有及时得到维修，造成被告房屋部分装潢受到一定程度的损坏。按照《溪林春天物业服务合同》约定的标准计算，被告应向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费人民币1639元。因本年度物业费标准由原来的0.6元/平方/月调整到现在的0.8元/平方/月，双方发生争执，因被告执意要按原标准付费，而原告只愿以预收款名义收取，为此，被告至今未支付物业费，故原告提起诉讼。一审法院认为，物业服务公司作为物业服务的提供者，应与业主委员会、业主共同努力营造和谐宜居的小区居住环境，提供服务水平，改善服务质量，满足业主的合理诉求，避免物业服务纠纷的产生。原告杭州凯顺物业管理有限公司与天台县溪林春天业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告陈绿阳系天台县溪林春天业主，业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但业主是物业服务合同下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，故该合同对被告具有约束力，被告应依约履行合同义务，自觉缴纳相应的物业费。被告以物业费调整违规而拒付调整部分的主张，于法无据，也未提供相应的有效证据予以证明，对此该院依法不予支持，故被告仍应按合同约定支付原告2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费。原告作为一家专门经营物业服务的盈利性企业，理应积极主动地为业主提供优质的服务，但在本案中，原告却不能做到急业主之所急，怠于履行合同义务，以房屋维修基金未及时到位和双方对维修方案不能及时达成一致意见为由，没有及时组织力量进行必要的维修，致使被告的损失扩大，此情形，应视为物业服务存在瑕疵，应酌情降低物业费的收取，结合本案，该院确定按70%比例收取，即收取1147.3元(1639元×70%＝1147.3元)。至于逾期付款违约金问题，原告与天台县溪林春天业主委员会在签订物业服务合同时对违约金约定标准过高，应予适当调整，现该院酌情将违约金调整为按月利率2%为宜，结合双方对物业费拖欠的原因分析，该院也同样确定被告按月利率1.4%(2%×70%＝1.4%)的标准计付违约金。原告与天台县溪林春天业主委员会签订的物业服务合同中没有对物业费的付款期限进行约定，但被告在原告服务期限届满后仍未支付物业管理费，现原告要求自合同服务期限届满之日起计算违约金至付清之日止，合情合理，该院依法予以支持，故该院确定违约金起算点为2016年1月1日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：限被告陈绿阳在本判决生效之日起十日内支付给原告杭州凯顺物业管理有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费人民币1147.3元及逾期付款违约金（违约金以1147.3元为基数按照月利率1.4%的标准从2016年1月1日开始计算，算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取人民币25元，由原告杭州凯顺物业管理有限公司负担8元，由被告陈绿阳负担17元。本院二审期间，上诉人杭州凯顺物业管理有限公司提供了2017年2月8日溪林春天业委会和维修单位证明人陈士盈共同出具的《证明》一份，拟证明2015年10月份溪林春天1期7幢2单元604陈绿阳室房顶防水、防漏已做好。被上诉人陈绿阳质证认为，上诉人来修过房顶，但没有修好。本院认证认为，被上诉人对待证事实不予认可，而该份《证明》仅有溪林春天业委会的盖章，没有具体经办人的签名，维修单位证明人陈士盈又未出庭作证，故本院对该份证据的真实性无法确认。原审法院对“被告系天台县始丰街道溪林春天9幢603室业主”一节事实认定有误外，应予纠正。本院另认定，被上诉人系天台县始丰街道溪林春天7幢604室业主。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、原审法院酌情降低物业费的收取标准是否合理。经审查，上诉人与溪林春天业委会签订的物业服务合同第二章第三条约定：在物业管理区域内，乙方（即上诉人）提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。……；第四章第九条，乙方的权利和义务：3、编制房屋、设施设备大中修方案报甲方批准后实施。上诉人对被上诉人陈绿阳的房屋屋顶属于物业管理区域内及屋顶存在漏水现象均没有异议，但主张该问题需动用专项维修基金，不在其日常维护之列，明显违背上述物业服务合同约定。本案中，上诉人没有及时组织力量进行必要的维修，致使被上诉人的损失扩大，原审法院据此按70%收取物业费，并无不妥。二、原审对违约金进行调整是否得当。因双方当事人对物业费的收取标准存在争议，上诉人也没有举证涨价事项已经正当程序公告全体业主，被上诉人并非存在主观上不愿交纳物业费的过错，结合上诉人物业维修方面的欠缺，原审法院酌情调整违约金，亦为妥当。综上所述，杭州凯顺物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杭州凯顺物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈文杰审 判 员  王文兴代理审判员  柯星霞二〇一七年二月二十八日书 记 员  马 里