广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3157号上诉人（原审被告)：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所地：惠州大亚湾。法定代表人：郭婉悦。委托诉讼代理人：曹梦婕，该公司项目运营员工。被上诉人（原审原告)：王兴辉，女，汉族，1985年9月29日出生，住深圳市龙华新区。被上诉人（原审原告)：冯祥，男，汉族，1989年1月18日出生，住河南省三门峡市湖滨区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖洪林，广东君言律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：ＸＸ，广东君言律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司因与被上诉人王兴辉、冯祥商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初225号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司的委托诉讼代理人曹梦婕、被上诉人王兴辉和被上诉人冯祥的共同委托诉讼代理人肖洪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在签订《广东省商品房买卖合同》前，上诉人已告知被上诉人房屋目前处于与案外人甘某网签、备案的状态，上诉人正在与案外人甘某协商解决，房屋过户可能需要一定时间，被上诉人在了解前述情况后，仍然愿意在此情况下购买案涉房产，并于2016年4月28日与上诉人签订了《广东省商品房买卖合同》。合同签订后，上诉人也积极与案外人甘某协商，并于2016年12月14日在法院的主持下达成调解，约定上诉人与案外人甘某解除双方签订的关于案涉房产的网签、备案及预告登记手续。上诉人及时通知被上诉人，告知案涉房产已具备过户条件，要求其尽快提供相关材料办理过户手续，但被上诉人迟迟未能备齐过户手续，一直未前来协助办理过户手续，并在2017年2月16日向惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院提起了民事诉讼。一审法院在庭审过程中，由于上诉人未收到二被上诉人的起诉材料，因此未到庭应诉，失去了答辩的机会，恳请二审法院依法查明和认定事实。综上所述，被上诉人明显违反了法律的公平原则及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。被上诉人王兴辉、冯祥辩称，1、原审查明事实清楚，适用法律正确。2、双方签订房屋买卖合同时，上诉人隐瞒了其已经与案外人网签的事实。3、上诉人未真实告知被上诉人合同约定购买的房号，是被上诉人在后来手续无法办理之后，向房管局查询是否有该428号房屋，房管局明确答复没有，被上诉人才知道。被上诉人向上诉人询问这个事情，上诉人才说签的房屋实际是414号房屋。被上诉人又去房管局查询414号房屋的情况，414号房屋已经与案外人进行了网签。且在一审开庭时，该414号房屋仍然没有解除网签，大约在2017年6月份解除了，但该房屋又被案外人查封了。王兴辉、冯祥向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款330000元、律师代理费1000元、维修基金4766元、政府代办费807元等共计336573元，以及同期贷款利息（自2016年4月8日计至被告偿付完毕为止）；3、被告赔偿原告336573元；4、被告承担本案的全部诉讼费用一审法院认定事实：2016年3月9日，原、被告签订《楼宇认购书》，约定：由两原告购买被告开发的华悦雅苑一期一栋428号商品房，总价款为1100000元；两原告应当在签订本认购书时交纳认购定金40000元，并在同年3月20日交清包含上述定金在内的首期款330000元;两原告应当按约交纳上述款项，同时签署《商品房买卖合同》。上述《楼宇认购书》签订后，两原告于同日向被告交纳认购定金40000元，于同年3月11日又向被告支付定金10000元，并于同年3月21日向被告支付首期款50000元，3月31日向被告支付首期款180600元，4月8日向被告支付首期款49400元和须向房产管理部门交纳的维修基金4766元及政府代办费807元（其中包含：预告登记费80元、抵押登记费80元、房屋登记费80元、他项权证费80元、测绘费115元、查档费50元、办证费322元）。2016年4月8日，原、被告签订了有关上述房屋的《广东省商品房买卖合同》，约定：两原告购买被告开发的位于惠州××头××房，房屋建筑面积79.44平方米，总购房款1100000元；原告应当在签订合同时支付首期购房款330000元，剩余购房款770000元通过银行按揭贷款方式支付；被告应当在2016年6月30日前将经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘探单位验收合格的房屋交付给原告；如逾期交房超过120日后，原告有权解除合同，被告应当按期退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金；被告应当在本合同生效之日起30日内向房产管理部门申请登记备案。上述合同签订后，两原告向交通银行惠阳支行提交了申请银行按揭贷款的资料。但被告没有办理合同网签和申请备案手续，也没有按约向原告交房。之后，原告发现合同约定的428号房无法在房产管理部门查询到，原告便向被告询问，被告于2017年1月16日出具一份《情况说明》，告知原告所购买的华悦雅苑1栋428号房实为1栋414号房。其后，两原告从房产管理局查询得知1栋414号房已于2014年出售并网签。原告于2017年2月16日向本院起诉，提出前述诉讼请求。原告起诉后，被告及原告申请按揭贷款的银行告知原告，其按揭贷款申请已经获得银行批准。另查明，2014年1月初，被告的法定代表人郭婉悦向案外人广州市南沙百汇小额贷款有限公司借款600万元，由被告提供15套商品房作为借款担保。据此，被告与广州市南沙百汇小额贷款有限公司的总经理甘某于2014年7月30日签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的华悦雅苑1栋414号商品房出售给甘某。同日，双方办理了该合同的网签手续。2016年3月23日，被告向本院起诉，要求解除与案外人甘某签订的《商品房买卖合同》。2016年12月14日，经本院主持调解，被告与甘某达成了调解协议，约定解除双方签订的关于华悦雅苑1栋414号房的《商品房买卖合同》，并办理解除网签、备案及预告登记手续。本院于同日作出《民事调解书》，确认上述调解协议已生效。但截至2017年4月17日，被告与案外人甘某签订的《商品房买卖合同》尚未解除网签。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定被告出售给原告的房屋，虽然名义上是华悦雅苑1栋428号房，但被告事后承认实际上是华悦雅苑1栋414号房，对此，原告不持异议，本院予以确认。原、被告签订的上述房屋的《商品房买卖合同》，是双方一致的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，因被告事前隐瞒了已经将该房屋出售给第三人的事实，因而直至原告起诉时，被告仍然未能按约履行申请合同备案登记和向原告交房的合同义务，致使原告的合同目的不能按约实现，并致使双方约定的合同解除条件成就，原告据此有权解除合同。合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告应当向原告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告已付购房款包含认购定金共计为33万元。原告已经交付的各项税费尚未发生的由被告予以返还，已经发生的由被告予以赔偿。因被告没有提交相关税费已经发生的证据，该项税费应当视为没有发生，而应当由被告全额退还给原告。原告提出的律师代理费不属于必要费用，不应认定为原告因此所受损失范围，并且也并非被告收取而应当返还的款项，因此，原告的相关诉讼请求本院不予支持。被告虽然有事前隐瞒涉案房屋已经出售给第三人的事实，但其在与原告签订认购协议后和签订商品房买卖合同前，已经向法院提起了解除与第三人签订的商品房买卖合同的诉讼，并且在事后还与第三人达成了解除该商品房买卖合同的调解协议。说明被告为履行本案的商品房买卖合同也作出了一定的努力。也说明被告在隐瞒涉案房屋已经出售给了第三人事实的过程中，其主观恶意尚达不到十分深的程度。因此，在被告向原告退还全部已交款项并支付利息后，被告还需要另行承担的赔偿责任，应当酌情予以考虑，而由被告予以适当赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决：一、解除原告王兴辉、冯祥与被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于2016年4月8日签订的关于华悦雅苑1栋414号房屋的商品房买卖合同；二、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告王兴辉、冯祥返还购房款330000元、维修基金4766元、政府代办费807元，并支付自2016年4月8日至付清之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告王兴辉、冯祥赔偿200000元；四、驳回原告王兴辉、冯祥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10531元，原告王兴辉、冯祥负担2531元，被告惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司负担8000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。二审期间，被上诉人的代理人称一审庭审时，案涉房屋尚未解除网签，大约在2017年6月解除网签，现涉案房屋又被案外人查封了。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应认定合同有效。本案二审争议焦点是双方的商品房买卖合同应否解除，如果解除，上诉人应承担何种责任。对此本院分析如下：上诉人与被上诉人于2016年4月8日签订商品房买卖合同第八条约定的交付房屋时间为2016年6月30日，第九条约定：逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。但上诉人与被上诉人签订合同后，至一审开庭时，因双方确认购买的房屋仍未解除前手的网签，导致上诉人与被上诉人之间的合同未能办理网签备案手续，也未能将房屋交付给被上诉人，故上诉人已违反合同约定，被上诉人请求解除合同并无不当。合同解除后，上诉人应按合同约定按被上诉人已付购房款的5%支付违约金给被上诉人。由于双方在合同已约定解除合同的违约责任，且从案件事实看，上诉人曾在与被上诉人签订合同前的2014年1月向案外人借款，将包括涉案房屋在内的15套商品房用作借款担保，并因此就涉案房屋与案外人签订商品房买卖合同并办理了网签手续，在与被上诉人签订合同前的2016年3月，上诉人即向一审法院起诉要求解除与案外人的房屋买卖合同，并与案外人达成合同解除的调解协议。这说明上诉人是积极主动地准备履行与被上诉人的房屋买卖合同，故上诉人的售房行为不应认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，一审判决上诉人在合同约定之外另行赔偿20万元给被上诉人不当，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律略有不当，本院予以纠正。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初225号民事判决第一、二项；二、变更大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初225号民事判决第三项为：上诉人惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向被上诉人王兴辉、冯祥支付违约金16500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费10531元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 蓝惠兰审 判 员 于海砚二〇一七年十一月二十七日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；