苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初3036号原告：朱兰。委托诉讼代理人：缪晓军，江苏韵合律师事务所律师。被告：沈虹。被告：侯红梅。委托诉讼代理人：侯文东。被告：陆建勇。委托诉讼代理人：许王瑜，江苏虎丘律师事务所律师。原告朱兰与被告沈虹、侯红梅、陆建勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用简易程序，并于2017年11月2日公开开庭进行了审理，原告朱兰的委托诉讼代理人缪晓军，被告侯红梅的委托诉讼代理人侯文东，被告陆建勇的委托诉讼代理人许王瑜到庭参加诉讼，被告沈虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告沈虹、侯红梅将位于苏州市高新技术产业开发区XXXXXX房产过户给原告；2、被告沈虹、侯红梅承担原告律师费27160元；并承担以房屋总价款为基数按年利率24%计算，自2017年3月16日起至法院判决生效之日止的违约金；并承担本案的诉讼费、保全费；3、被告陆建勇对上述第二项诉讼请求承担连带保证责任。其后，原告放弃了对被告侯红梅主张赔偿违约金及律师费、诉讼费、保全费的请求，将第二项诉请变更为：被告沈虹承担原告律师费27160元；承担以房屋总价款为基数按年利率24%计算，自2017年3月16日起至法院判决生效之日止的违约金；承担本案的诉讼费、保全费。在庭审中，原告自愿表示同意从2017年3月24日起开始计算违约金。事实和理由：2012年10月19日，被告沈虹因房屋拆迁与苏州高新区（虎丘区）房屋征收办公室签署《房屋征收补偿安置协议书》，被告沈虹购买位于苏州国家高新技术产业开发区XXXXXX的安置房（定销商品房）一套。2015年1月19日原告与被告沈虹、居间人苏州市园家房产经纪有限公司就前述安置房签署了《拆迁安置房买卖合同》，被告沈虹将前述安置房出卖给原告，转让价款为人民币62万元，被告侯红梅作为被告沈虹之妻在买卖合同上签字确认无异议，被告陆建勇作为安置房买卖的居间人的法定代表人为被告沈虹和被告侯红梅履行合同提供连带保证责任。原告于合同签订当日支付60万元购房款，并办理了安置房的移交手续，尚余购房款2万元按约定在完成过户后7个工作日支付。2017年3月16日，安置房房屋不动产权证办理完成，不动产权利人为被告沈虹和被告侯红梅。在被告沈虹和被告侯红梅取得不动产权证书后，原告多次要求被告沈虹和被告侯红梅履行合同义务，也要求被告陆建勇敦促被告沈虹和被告侯红梅履行合同义务，办理过户手续，但被告以种种理由拖延。另，《拆迁安置房买卖合同》约定，被告沈虹逾期为办理过户手续的，逾期1日按房屋总价款1%，承担违约责任，现原告主动降低为年利率24%计算违约金。原告认为，原被告之间的合同合法有效，三被告本应诚实履行合同，故为了维护自身的合法权益，向贵院提出如上诉请，请求依法公正裁决。被告侯红梅辩称：我方是同意过户的。被告陆建勇辩称：陆建勇系本案诉争房屋买卖的居间方苏州市园家房产经纪有限公司的法定代表人，而且本案诉争房屋买卖合同的担保方也应为苏州市园家房产经纪有限公司而非自然人被告陆建勇，陆建勇在合同担保人处签字是作为苏州市园家房产经纪有限公司法定代表人履行职务行为签字的，其名字后面也注明了“（法人）”字样。此外，苏州市园家房产经纪有限公司在得知产证办理完成后，即及时向被告沈虹催要该产证并转交给了原告，但其后因为侯红梅与沈虹发生家庭纠纷离家出走而致使交易房屋至今未办理过户手续，因此，苏州市园家房产经纪有限公司自始至终都是愿意协助配合原告办理房屋产权过户手续的。此外，原告现在所主张的违约金过高，希望法院酌情降低。经审查本院认定如下事实：2012年10月19日，被告沈虹因房屋拆迁与苏州高新区（虎丘区）房屋征收办公室签订了一份《房屋征收补偿安置协议书》，约定由被告沈虹购买位于苏州市虎丘区惠丰花园二区的定销商品房。2015年1月19日，被告沈虹将其因《房屋征收补偿安置协议书》所获得的定销商品房出售给原告，并作为出卖人（甲方）与原告作为买受人（乙方）、居间人苏州市园家房产经纪有限公司签订了一份《拆迁安置房买卖合同》。该合同第一条约定，甲方安置房屋坐落在苏州市虎丘区XXXXXX，建筑面积为105.23平方米；合同第四条约定了房屋总价为62万元；合同第五条约定合同签订当日乙方支付预付款4万元，合同生效后3日内乙方向原告支付56万元，余款2万元在房产证或土地证办至乙方名下后七个工作日内付清；合同第六条约定甲方于2015年1月20日将房屋钥匙交付给乙方；合同第八条第1款约定，因房屋属拆迁安置房的原因，此房屋房地产权属证书及其手续尚未办理，但因甲方资金需要，甲方自愿将此房卖给乙方；合同第八条第2款约定，在房屋权属证书办理至甲方后7天内，甲方交与乙方，并通知乙方一起办理房屋权属过户至乙方的手续，所需费用由乙方承担；合同第八条第3款约定，如甲方故意怠于办理房屋权属证书至其名下，或甲方取得房屋权属证书或按拆迁安置房过户政策具备过户条件后7日内，因甲方原因未能办理房屋过户至乙方手续，逾期一日按房屋总价款的1%向乙方承担违约责任。合同第九条第6款约定，因一方违约，对方因主张权利而支付的律师费，房屋价格因市场原则造成的差价损失及其他相关费用由违约方承担。在该合同项下甲方处，有被告沈虹的签字确认，乙方处有原告朱兰的签字确认，合同项下亦有被告侯红梅签字确认表示“本人对合同条款的内容已知悉，无异议”。在该合同项下注有“担保人为甲方履行本合同的义务承担连带保证责任”字样，在担保人签章处，盖有案外人苏州市园家房产经纪有限公司公章，亦有被告陆建勇签字，但被告陆建勇签字旁注有“（法人）”字样，经查，被告陆建勇确为案外人苏州市园家房产经纪有限公司的法定代表人。另查明，原告就案涉房屋的买卖向中介方案外人苏州市园家房产经纪有限公司支付了中介费8700元。合同签订当日，原告依约向被告沈虹交付了4万元购房款，被告沈虹向原告出具了相应收条。当日，原告朱兰还依约分两笔（一笔50万元一笔6万元）共向被告沈虹转账支付了56万元购房款。其后被告沈虹亦依约向原告交付了案涉的苏州市虎丘区XXXXXX房屋，原告居住使用至今。另查明，2017年3月16日，案涉的苏州市虎丘区XXXXXX房屋的不动产权登记至被告沈虹、侯红梅名下，房屋面积为105.23平方米。又查明，2017年5月25日，原告向被告沈虹邮寄EMS快递发函，要求其接函三天内配合原告办理案涉房屋的过户手续，但该信件被退回，退回原因系“拒收”。2017年5月25日，原告亦向被告陆建勇邮寄EMS快递发函，要求其接函三天内履行担保人责任，敦促沈虹按协议约定办理房屋过户手续，该邮件由被告陆建勇于2017年5月26日签收。但其后被告沈虹、侯红梅一直未按约配合原告办理案涉房屋的过户手续，致原告诉至法院如上所请。再查明，原告于2017年7月7日与江苏韵合律师事务所签订了一份《律师委托代理合同》，委托缪晓军律师作为本案的委托诉讼代理人，原告并因此支付了27160元的律师费。在庭审中，原告表示应将购房余款2万元与被告应向其赔偿的违约金、律师费进行抵扣。以上事实由《房屋征收补偿安置协议书》、《拆迁安置房买卖合同》、收条、银行流水、营业执照、两份函及相应的EMS单、不动产权证书、《律师委托代理合同》、律师费发票、转账凭证及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。在本案中，原告与被告沈虹、侯红梅之间签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，双方理应按约履行。在本案中，原告在合同签订后依约向被告沈虹交付了房款60万元，然而被告沈虹、侯红梅于2017年3月16日取得案涉的苏州市虎丘区XXXXXX房屋的不动产权证书后，并未依约配合原告办理相应的房屋过户手续，因此理应承担相应的违约责任，亦应即刻将案涉房屋过户至原告名下，过户相应的税、费依约由原告承担。关于原告要求被告沈虹支付律师费27160元的诉求，本院认为，鉴于合同第九条第6款已明确约定“因一方违约，对方因主张权利而支付的律师费”，而原告为本案亦已实际支出了律师费27160元，故本院对于原告的这一诉求予以支持。此外，鉴于原告在庭审中所述的应将购房余款2万元与被告应向其赔偿的违约金、律师费进行抵扣，而原告在今后房屋过户后确应向被告沈虹支付购房余款2万元，因此在抵扣上述2万元购房余款后，被告沈虹还应向原告支付的律师费金额为7160元。关于原告要求被告沈虹支付以房屋总价款即62万元为基数按年利率24%计算2017年3月24日起至法院判决生效之日止的违约金的诉求，本院认为，虽然合同第八条第3款约定了“如甲方取得房屋权属证书或按拆迁安置房过户政策具备过户条件后7日内，因甲方原因未能办理房屋过户至乙方手续，逾期一日按房屋总价款的1%向乙方承担违约责任”，且原告自行将违约金标准降低至年息24%标准，但结合被告在合同签订之日即已将房屋交付给原告的事实，再考虑到原告亦未补证证明其实际的损失，加之被告亦抗辩要求降低违约金标准，故本院酌情将相应违约金的标准降低至年息10%予以计算。至于违约金的起算时间点，虽然被告沈虹、侯红梅于2017年3月16日已取得案涉房屋的不动产权证书，但难以证明系被告原因导致取得产权证书后7日内未能办理过户手续，结合原告于2017年5月25日向被告沈虹、陆建勇邮寄EMS快递发函催告其办理过户手续的事实，本院酌情以原告催告七日后即2017年6月2日作为违约金的起算时间点。关于原告自行放弃对于被告侯红梅主张赔偿违约金、律师费、诉讼费、保全费的请求，本院认为，此系原告对于其自身诉权的处分，亦不违反相应的法律规定，本院对此予以准许。关于原告要求被告陆建勇对被告沈虹的赔偿责任承担连带责任的诉求，本院认为，虽然被告陆建勇在案涉合同的担保人处有签字，但其事实上系案涉合同居间方苏州市园家房产经纪有限公司的法定代表人，结合其签字上亦盖有案外人苏州市园家房产经纪有限公司的公章，且其签字旁注有亦“（法人）”字样，因此本院认为被告陆建勇的签字应认定其系作为苏州市园家房产经纪有限公司的法定代表人而在担保人处签字为宜，案涉合同的担保人应系案外人苏州市园家房产经纪有限公司而非被告陆建勇个人。综上，本院对于原告的这一诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈虹、侯红梅于本判决生效之日起十日内协助原告朱兰办理坐落于苏州市虎丘区XXXXXX房地产的产权过户手续，将上述房地产过户至原告朱兰名下，房屋过户过程中所需要的相关税、费由原告朱兰自行承担。二、被告沈虹于本判决生效之日起十日内向原告朱兰支付律师费7160元（已将原告朱兰应向被告支付的购房余款2万元予以抵扣）。三、被告沈虹于本判决生效之日起十日内向原告朱兰支付违约金（以62万元为基数，以年息10%为标准，自2017年6月2日起计算至判决生效之日止）。四、驳回原告朱兰的其他诉讼请求。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行，账号6228400407002057663。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10272元，减半收取5136元，保全费3620元，合计8756元，由被告沈虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。代理审判员  艾罗伟二〇一七年十一月三日书 记 员  张沛力