西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）陕0112民初5114号 原告王文佩，女，1989年12月9日出生，汉族。 委托代理人李教伦，陕西臻理律师事务所律师。 委托代理人梁伟，陕西臻理律师事务所实习律师。 被告西安中新佳园房地产开发有限公司。住所地：西安浐灞生态区浐灞大道**浐灞商务中心B段**。 法定代表人杨华，董事长。 委托代理人卢刚，陕西稼轩律师事务所律师。 委托代理人施效梅，陕西稼轩律师事务所律师。 被告西安中新嘉业物业管理服务有限公司佳园分公司。营业场所：西安市未央区东湖路浐灞半岛A10小区11号楼3单元30702号。 负责人李飒，经理。 委托代理人宋军平，男，该公司员工。 委托代理人陈书会，女，该公司员工。 被告西安中新嘉业物业管理服务有限公司。住所地：西安市未央区浐灞三角洲****楼**。 法定代表人德宏，总经理。 委托代理人宋军平，身份同上。 委托代理人陈书会，身份同上。 原告王文佩与被告西安中新佳园房地产开发有限公司（以下简称中新公司）、西安中新嘉业物业管理服务有限公司佳园分公司（以下简称嘉业物业佳园分公司）、西安中新嘉业物业管理服务有限公司（以下简称嘉业物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王文佩及其委托代理人李教伦、梁伟，被告中新公司的委托代理人施效梅，被告嘉业物业佳园分公司、嘉业物业公司的共同委托代理人宋军平、陈书会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王文佩诉称，2009年1月6日其购买被告中新公司建设开发的中新浐灞半岛*区第*幢*单元*号房，2010年10月被告中新公司通知收房，其验房时发现商品房多处存在严重质量问题，被告中新公司承诺维修但一直未修复，造成其不能使用商品房，故诉至法院要求：1、由被告中新公司、嘉业物业佳园分公司维修其所购商品房；2、由被告中新公司、嘉业物业佳园分公司赔偿其无法使用房屋的租金损失14.4万元（按每月2000元，自2010年3月30日暂计至2016年3月30日）；3、由被告中新公司、嘉业物业佳园分公司承担商品房能实际交付使用之日前发生的所有物业费用（截止2016年3月1日物业费为14184.35元，截止2016年3月15日供暖费为7655.3元），包括但不限于物业费、供暖费等；4、由被告中新公司、嘉业物业佳园分公司承担本案诉讼费。 被告中新公司辩称，原告王文佩于2010年10月31日验收商品房并办理入住手续，现商品房存在的问题属于应予保修的质量缺陷还是其他原因不能确定，按照相关规定除地基基础、主体结构外商品房其他部分的质保期已经于2015年7月19日届满，其无维修义务；原告王文佩所称商品房存在的问题并不必然导致商品房无法使用，房屋租金损失并不必然发生，即使其造成原告王文佩损失，原告王文佩亦应采取适当措施防止损失继续扩大，原告王文佩主张的物业费等损失尚未实际发生，要求驳回原告王文佩的全部诉讼请求。 被告嘉业物业佳园分公司、嘉业物业公司辩称，其与原告王文佩之间存在物业服务合同关系，商品房质量问题系原告王文佩与被告中新公司之间基于《商品房买卖合同》关系产生的纠纷，与其无关，要求驳回原告王文佩对其的全部诉讼请求。 经审理查明，原告王文佩与被告中新公司2009年1月6日签订《商品房买卖合同》，约定：原告王文佩以1009174元购买被告中新公司开发建设的中新浐灞半岛*区第*幢*单元*层*号建筑面积为219.72平方米的商品房一套，被告中新公司应于2010年3月30日之前交付经验收合格的商品房，被告中新公司逾期交付超过90日且原告王文佩不解除合同的，被告中新公司按原告王文佩已交房款日计万分之一支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告王文佩按约支付了房款。2010年10月31日原告王文佩办理了入住证明接收了商品房，2011年8月25日被告中新公司取得竣工验收备案表，期间因被告中新公司逾期交房（所交付商品房未取得竣工验收备案表）支付了原告王文佩2010年3月30日至2011年9月5日的逾期交房违约金。原告王文佩接收商品房后发现商品房存在质量问题向被告嘉业物业佳园分公司报修，2011年3月2日报修:可视对讲无显示、客厅阳台空调机位漏水（三面墙）、次卧顶部漏水、客厅墙面多处漏水、厨房和卫生间窗户下方漏水、幕墙楼梯部位漏水、一层阳台外空调机位窗户锁不上；2011年5月11日报修：客厅墙面多处漏水、二层主卧墙面漏水、阳台空调机位少一扇百叶窗对面墙面有洞、一层主卧飘窗处漏水；2011年9月19日报修卫生间窗户关不上、翘了；2012年4月17日第四次报修但无报修内容；2013年7月18日报修：主卧次卧书房客厅顶部漏水；2014年6月3日报修：屋面渗水需恢复墙面、阳台门锁坏、幕墙漏水；2014年11月18日报修：露台漏水造成1001室次卧顶部渗水（空置）。2016年5月25日原告王文佩以其所购商品房存在质量问题无法使用为由诉至本院，因被告嘉业物业佳园分公司无独立法人资格，原告王文佩申请追加嘉业物业公司为共同被告参加诉讼。 本案审理过程中，2016年7月22日，我院现场勘察发现商品未装修，存在问题为：商品房顶部多处有以前的渗水痕迹，一层露台门锁无法锁闭。原告王文佩表示其所报修项目有维修的痕迹但是没有修好，就截止诉讼商品房是否存在质量问题原告王文佩申请对商品房是否渗水及是否需要维修进行鉴定，陕西兵器建设监理咨询工程有限公司以鉴定物已被修复为由退鉴。 庭审中，原告王文佩称其报修后，被告中新公司从未通知其商品房已经维修完毕，其租住他人房屋每月租金2500元；被告中新公司对原告王文佩提供的维保单不予认可，称其仅收到2014年6月3日原告王文佩的维保单，提供2014年6月15日业主确认栏“姚君某”签字的工程维修派工单证明原告王文佩报修项目其已维修完毕；被告嘉业物业佳园分公司表示原告王文佩提供的维保单系从其处打印，原告王文佩每次报修其登记后转交被告中新公司处理，提供：2013年8月31日赵某确认的主卧次卧书房客厅顶部漏水、幕墙门关不上的维保单1份，2014年6月3日何某某确认的屋面渗水需恢复墙面和幕墙漏水等、2014年9月24日何某某确认的入户门打不开、2014年11月18日何某某确认的露台漏水造成1001室次卧顶部渗水维保单3份，就原告王文佩计算的物业等费用表示需要核实；原告王文佩对被告中新公司提供的“姚君某”签字确认维修完毕的维保单不予认可，被告中新公司仅认可何某某确认的维保单，被告嘉业物业佳园分公司称其公司工作人员为姚军某非“姚君某”。庭审调解，因双方各持己见致调解未果。 以上事实，有《商品房买卖合同》、领款凭证、入住证明、维保单、现场勘验笔录、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告王文佩与被告中新公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，被告中新公司作为出卖人应对商品房质量承担责任。本案系商品房预售合同纠纷，被告嘉业物业佳园分公司、嘉业物业公司与原告王文佩之间存在物业服务合同关系，被告嘉业物业佳园分公司、嘉业物业公司就商品房质量问题无需承担责任。商品房已交付使用5年有余，露台门锁无法锁闭不能认定为商品房质量问题，现原告王文佩无证据证明商品房存在其他质量问题，故其要求维修商品房的请求本院不予支持。被告中新公司已支付原告王文佩2011年9月5日之前的逾期交房违约金，原告王文佩现起诉要求被告中新公司支付2011年9月5日之前的损失不妥。2011年9月6日至2013年7月18日期间原告王文佩仅报修“卫生间窗户关不上、翘了”，原告王文佩报修问题并不导致商品房不能居住使用；2013年7月18日至2014年6月3日前原告王文佩仅于2013年7月18日报修主卧次卧书房客厅顶部漏水一次，该问题系原告王文佩自行提出，被告中新公司否认收到维保单，且之后一年间原告王文佩再未提出该问题；结合以上情况，原告王文佩主张被告中新公司支付2011年9月6日至2014年6月2日的损失没有证据证明，本院亦不予支持。2014年6月3日原告王文佩报修的维保单被告中新公司确认收到，该问题被告中新公司已经修复，现原告王文佩无法证明当时所报修内容是否足以影响商品房居住使用，考虑被告中新公司无法证明其维修完毕的时间及原告王文佩2014年6月3日报修后将近2年才起诉维权，期间怠于行使权利导致损失扩大，本院酌定由被告中新公司支付原告王文佩损失1.2万元。2014年11月18日原告王文佩报修其露台漏水系造成1001室次卧渗水并不影响原告王文佩居住使用商品房，原告王文佩主张此次其商品房不能使用的损失于法无据。原告王文佩主张的物业费等尚未实际发生，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告西安中新佳园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告王文佩损失1.2万元。 二、驳回原告王文佩的其他诉讼请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3616元，原告王文佩已预交，由原告王文佩承担3354元，被告西安中新佳园房地产开发有限公司承担262元并于上述付款时一并给付原告王文佩。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  史丽妮 代理审判员  任瑞鑫 人民陪审员  崔新会 二〇一七年二月八日 书 记 员  宋 琛