苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初7061号原告马根元，男，1963年5月10日生，汉族，住苏州市吴中区。委托代理人郁建新，江苏诚品律师事务所律师。被告黄美娟，女，1967年3月28日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告陶敬根，男，1959年10月24日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告赵军才，男，1974年6月30日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告赵佳毅，男，1984年12月29日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告黄娟，女，1972年11月26日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告薛建军，男，1974年7月16日生，汉族，住江苏省苏州。被告闻海，男，1967年3月16日生，汉族，住江苏省苏州。以上七被告共同委托代理人谈海圣、刘文倩，江苏政纬律师事务所律师。本院于2016年10月12日受理原告马根元诉被告黄美娟、陶敬根、赵军才、赵佳毅、黄娟、薛建军、闻海居间合同纠纷一案。本案依法由审判员龚伟亚适用简易程序公开进行了审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告马根元及其委托代理人郁建新，被告黄美娟、陶敬根、赵军才、赵佳毅、黄娟、薛建军、闻海的委托代理人刘文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马根元诉称，七被告系苏州市吴中区越湖路（现吴中大道）1109号南苏州生活广场13幢业主推选的代表。2013年5月12日，业主经公证出具了《授权委托书》，上述七位代表对该房屋委托他人经营管理拥有代理权限，并对合同履行情况享有权利，承担义务和责任。2013年7月，上述业主代表经人介绍找到其，希望其能利用人脉资源为该房屋招商，同时双方口头约定与商户成功签约后以每年18万元，连续支付10年计180万元的中介费给其。嗣后，其即开始居间服务工作。经努力联系到上海市屹岳投资管理有限公司（以下简称为屹岳公司）并促成上述业主代表与该公司于2013年8月26日签订了《租赁合同》，其间其作为居间方花费了大量的精力和费用。至此，其作为居间方的媒介义务已经履行完毕。被告于2013年底支付中介费后拒绝支付剩余中介费。故请求法院判令被告支付其中介费174万元并承担本案诉讼费用。被告黄美娟、陶敬根、赵军才、赵佳毅、黄娟、薛建军、闻海辩称，1、其与原告约定租赁合同持续履行、被告实际收取到房屋租金方应支付居间费用，而非在租赁合同订立的情况下即支付居间费用。2、其所述的180万元中介费，并非一次性订约的居间费用。其与原告约定原告要保证租赁合同得以连续十年的实际持续履行的情况下，在每年收取的租金中抽取18万元作为中介费，但实际上租赁合同并未得到实际持续履行，只存续了半年即解除了，业主也未收到租金。3、其与屹岳公司签订的租赁合同中也没有约定居间服务以及居间费用，原告提交的几份证明的内容也系原告单方面事先打印，并不是其与原告双方意思表示一致的表现。4、原告要求的180万元中介费违反了公平原则，即使认可原告为租赁合同的签订提供了相应的居间服务，但其所付出的精力和费用也远远与180万元中介费不符。5、被告的诉讼主体并不适格，其为业主代表，即使认可原告在诉状中的居间合同，那么也是南生活广场所有的业主与原告之间的合同关系，其作为代理人不应承担责任，原告应向业主主张权利。经审理查明，2013年8月26日，屹岳公司作为承租方（乙方）与出租方代表（甲方）被告黄美娟、赵佳毅、赵军才、陶敬根、黄娟就商铺租赁有关事宜签订《租赁合同》1份，约定：房屋坐落于苏州市吴中区××南××生活广场××幢，为三层楼宇结构，建筑面积为8472.61平方米，装修状况为初装（吊顶、地面为瓷砖），土地使用性质为商业用地；房屋权属状况为小业主持有，全体业主对该房屋享有所有权，业主代表（甲方）应向乙方出示房屋所有权证（见附件一）；甲方应向乙方出示产权证、房屋竣工合格证、第一次消防验收合格证、环评报告、建筑平面图（含水、电、公共配套设施图）、产权所属人（业主）委托甲方（业主代表）出租的授权委托书（公证书）及全体业主签名同意该物业出租给甲方的签名文件等真实有效的证明材料，乙方应向甲方出示营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法人身份证等真实有效的证明材料；甲方应在本合同签订后五日内对该房屋及附属配套设施（空调、电梯等）进行检验、检测（或委托乙方进行），确保完好无损后移交给乙方，移交前所产生的费用与乙方无关，甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰、局部改造或添置新物，但均应在不影响房屋安全性的前提下进行；该物业免租期为7个月，即自2013年9月1日起至2014年3月31日止，免租期内乙方无须向甲方支付房屋租金，但所产生的水费、电费、卫生费等均由乙方承担；房屋租赁期为自2014年4月1日至2029年3月31日止，共计十五年；第一年起租租金为1.05元/㎡/天，年租金总额为3247128元，后续每2年递增一次，递增额为0.045/㎡/天，第十一年起租租金为1.55/㎡/天，租金总额为4793379元，第十三年递增至1.65/㎡/天，租金总额为5102629元；起租后的前三年（2014年4月1日至2017年3月31日），租金支付方式为每季度支付一次，具体支付时间为每季度最后一个月的20日（节假日顺延）支付下季度租金，从第四年（2017年4月1日）开始，租金支付方式为每半年支付一次，具体支付时间为每半年最后一个月的20日（节假日顺延）支付下半年度租金，支付方式为银行转账，按甲方指定账户划拨租金；甲方应于2013年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋附属设施、设备清单》（见附件二）经双方交验签字盖章，同时移交楼宇钥匙后视为交付完成，现有设施设备须能正常运行；根据乙方需求，甲方提供不少于70个停车位供乙方免费使用，停车位包括地下及地面车位；根据乙方经营所需，甲方应提供乙方广场活动使用权，乙方策划活动临时所使用的公共活动场所均为无偿使用，不承担任何额外费用（维持活动或清场费用除外）；乙方可根据自身经营所需对房屋作适当的功能改造，包括但不限于三楼平台的搭建、内部扶梯的二次改造、楼顶开设天窗等，但所有改造不得影响房屋的安全性，否则造成的损失由乙方负责；甲方同意授予乙方整幢物业的外立面及屋顶的广告使用权和出租权，甲方不再另行收取费用，包括屋顶平台乙方拥有使用和支配的权利；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达15日的，2、交付的房屋未按本合约规定，致使乙方无法正常使用的，3、交付的房屋危及乙方或者第三责安全或者健康的，4、因甲方小业主聚集闹事致使乙方无法正常经营，所造成乙方所有的损失及经营所得均由甲方负责赔偿，甲方有上述约定情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；租赁期内，甲方无故提前收回该房屋的，应提前180天通知乙方，同时将已收取的租金余额退还乙方，并按月租金的300%支付违约金，同时赔偿乙方装修、设备及经营所得；业主代表（甲方）经全体业主授权公证（附件三），具备法律效力之代理权，代为全体业主签订本合同并代为与乙方交接出租之物业，因业主之间纠纷导致的任何事件，均由甲方负责，乙方不介入且不承担任何责任，若由此产生乙方经营损失，则乙方有权向甲方追偿，并按违约处理；本合同签订之三日内，乙方一次性支付甲方200000元，作为乙方承租的保证金，并在支付第一期租金时将其中的100000元保证金转为租金，即第一期租金支付金额为711782元，剩余100000元作为押金；本合同未尽事宜经双方协商签订补充合同，补充合同和本合同具有同等法律效力；等等。被告黄美娟、赵佳毅、赵军才、陶敬根、黄娟在甲方落款处签名。上述租赁合同签订后，双方为房屋的交付、使用产生纠纷。2013年10月18日，屹岳公司向被告发出提示函，载明：贵我双方所签订的13幢物业租赁合同现已生效，但因物业存在的诸多问题，始终未能按照合同约定进行移交，截至今日，贵方所涉及的未履约行为，我司现提示如下：一、未能如期提供质检机构或具备行业资质的单位出具的物业配套的电梯（含扶梯）、空调的年检（检测）合格报告；二、未能移交物业配套的外立面使用权，包括但不限于门牌、广告牌、烟囱、煤气管道、空调等侵犯我方利益的行为；三、未能提供物业配套的水、电基础设施，此配套设施应符合建筑要求及经营需求，同时应满足独立核算的条件（不接受议价电费、水费及煤气费）；四、未能提供物业配套的车库、车位及广场活动使用权范围。上述问题请贵方尽快解决，并按照合约条款尽早移交物业，因延迟移交所造成的我方损失，我司将保留追偿业主方责任的权利；同时，合同约定的租金起付日期将同步顺延。被告黄美娟、赵佳毅、薛建军、黄娟在该提示函下方签名。2013年10月19日，屹岳公司的法定代表人林飞与业主代表黄美娟、赵佳毅、赵军才、薛建军、黄娟，以及开发商参会人员张玉梅、华林泉，威尔仕管理公司参会人员马根元、徐效华在苏州越兴置业有限公司召开会议，会议议题包括电梯年检（检测）报告、中央空调检测报告、停车位、外墙广告、外立面烟囱、空调等、水、电、煤气问题。2014年1月20日，屹岳公司（乙方）与被告黄美娟、赵佳毅、闻海、陶敬根、薛建军、黄娟等人（甲方）就2013年8月26日签订的南苏州生活广场C1幢物业租赁合约之相关事项，签订《南苏州生活广场C1租赁合同补充协议（一）》1份，约定：一、甲方承诺在2014年1月31日前，移交物业配套设施，……；二、甲、乙双方在上述基础上于1月31日前完成物业移交；三、物业移交后的5日内，乙方应缴纳20万保证金与甲方；四、免租期及付租日期同步顺延，免租期为6个月，即自2014年2月1日起至2014年7月30日止，房租付租日期为2014年8月1日起至2029年7月31日止（共计15年），第一期租金支付日期为2014年7月20日（节假日顺延）；五、租赁期内，甲方应保证乙方经营活动所需的无偿使用广场自主权（含机动车道及喷泉小广场），广场区域划定详见附件《关于南苏州生活广场C1幢物业存在问题之开发区政府牵头多方协调会议备忘录》之第一及第二条内容；六、为确保乙方顺利开业经营，甲方应积极配合乙方做好物业外立面的侵权整改之工作，包括外围小商户的店招牌超高、餐饮店烟囱、面馆空调外机及华洋熙快餐店煤气进气管道等不合理占位问题；等等。2014年3月25日，屹岳公司出具提示函1份，载明：我方所租赁的南苏州生活广场13幢物业，尽管起租已生效多日，但截至今日，贵方仍未全面提供所有业主同意出租之确认函（授权书），导致我方无法进行承租后的相关推进工作。望贵方接函后高度重视，并尽快予以落实，在未得到明确答复之前，我方将暂停进场装修之事项。请贵方于2014年3月31日前就此问题给予书面答复，并明确解决方案，否则我方将保留追偿责任方之权利，且由此导致的我方一切损失由贵方承担责任。2014年3月27日，被告黄美娟、赵佳毅、闻海、赵军才、黄娟在该份提示函上签名并回复称：经过我们业主代表与业主积极分子与三户未授权业主的沟通，授权工作在推进中，并且保证不会对贵公司进驻装修和经营有妨碍及阻挠，如有发生，一切责任由我方负责。2014年4月3日，马根元向屹岳公司发出提示函，载明：贵公司在南苏州生活广场C13幢的投资项目是通过我引进的，为引进该项目我投入了大量的人力、财力和精力。本人与业主方谈好引进项目后的报酬，但由于业主方不讲信誉，推翻以前的承诺，因此本人请贵公司暂停一切工作推进，停止一切商业行为活动，如你方要继续推进该项目的进展，那造成的损失自己负责与我无关。另查明，本案《租赁合同》中约定的苏州市吴中区××南××生活广场××幢房屋产权登记的坐落地址为苏州市吴中经济开发区越溪街道××大道××幢，共计146个商铺，各商铺之间相互融为一体，无独立之使用空间。签订《租赁合同》至今,七被告未取得其中5个商铺(所有权人分别为顾景亭、施文、周学哲等人，合计面积223.55㎡)的业主授权，其余商铺的所有权人或出具并公证了授权委托书，或出具了确认函。授权委托书载明授权本案七名被告作为代理人行使下列代理权：一、选择经营管理者，与之谈判、磋商，并就此签订相关委托经营合同，以及包括有权签订相关补充协议、解除此类合同或协议；二、在上述合同、协议履行过程中对经营管理者的履行情况进行监督，并就监督内容进行谈判、磋商，签订相关的补充协议；有权解除委托经营合同及相关补充协议；三、在上述合同、协议履行期间行使、履行及承担这些合同、协议的权利、义务、责任，向经营管理者主张相关权利及利益；四、与经营管理者沟通、协调，传递、接受相关通知等文件资料，并签署相关文件；五、办理与上述事项相关的其他事宜。授权人特别声明：1、上述七位代理人中需四人以上（包括本数）同意方可行使本文件所述的代理权；2、代理人在上述代理权限所为的行为、所签署的文件本授权人均予以认可，并愿意就此接受并承担由此产生的所有后果及责任；3、本授权的期限自本文件出具之日起到2023年3月31日止。授权日期均为2013年5月至6月份。又查明，上述租赁合同签订后一段时间内，屹岳公司占有、控制涉讼房屋，期间委托案外人针对涉讼房屋进行了设计、实施了拆吊顶、组织员工进行筹建准备等工作。后，被告闻海、赵军才、陶敬根、薛建军、黄娟等人又与案外人另行签订租赁期限为2015年4月24日至2025年4月23日的租赁合同，案外人将涉讼房屋实际占有、经营，屹岳公司完全自租赁房屋退出。2014年12月20日，闻海在载明“去年7月份我（马根元）与南生活广场十三幢的所有业代谈定，有我引进了商家，并约定与商家成功签约后以每年十八万元，连续支付十年计人民币一百八十万的中介费给我，后经我多方努力终于引进了上海屹岳投资管理有限公司，并在13年8月26日上海公司与所有业代成功的签定了房屋出租租金合同”内容的证明下方备注了“当时约定每年十八万，连续支付十年计一百八十万的中介费从上海投资商上海屹岳投资管理公司支付的房租金中持续按年进行支付每年18万元支付给马根元。在2013年年底，已经从开发商支付的招商补贴费中拿出6万支付给马根元”的内容并签字确认。2014年12月27日，赵军才在载明相同内容的证明下方注明“与上海方出租合同后来未正常执行，中介费需要另外商谈，本证明其他原业代全部签字有效。”陶敬根于同日在赵军才签名右侧签名，黄美娟于2014年12月28日在赵军才签名下方签名。2015年3月25日，黄娟在载有“2013年7月份，马根元与南生活广场十三幢业主代表谈由马根元介绍引进商家，事成后南生活广场十三幢业主支付马根元中介费用，我知道这个事情，当时我是业主代表之一。具体费用由马根元和另一业主黄美娟等业主详谈，后我们在13年和上海屹岳投资管理有限公司签订了租赁合同”内容的情况说明上签名，薛建军于2015年7月18日在黄娟签名下方签名。2015年6月12日，屹岳公司向法院起诉，要求解除2013年8月26日的《租赁合同》；七被告共同赔偿其损失计2376258元。2016年12月4日，苏州市吴中区人民法院作出（2015）民初字第932号民事判决，解除屹岳公司与七被告于2013年8月26日签订的《租赁合同》；七被告赔偿屹岳公司59万元；驳回屹岳公司的其他诉讼请求。以上事实，由原告提供的情况说明、证明、租赁合同、公证书、授权委托书，被告提供的民事判决书及庭审笔录附卷佐证。另，原告还提供了2015年1月7日的情况说明1份，载明2013年7月，经人介绍，马根元先生愿意引荐上海屹岳投资管理有限公司于南苏州生活广场13幢全体业主签订出租商铺协议，双方口头约定，事成后要连续收取10年中介费共计人民币180万元，之后业主代表虽与上海方签订了租赁合同，但由于上海方违约故未实际履约。该情况说明尾部有一赵姓人员草签签名，后两字难以辨识。原告称为赵佳毅所签，被告对此予以否认。就此，原告表示此为赵佳毅邮寄给其，不知道是否为本人签名。被告认为原告承诺不会向赵军才主张权利，为证明其主张成立，被告提供了马根元于2014年12月27日向赵军才出具承诺书1份，载明关于2014年12月27日赵军才在证明书上的签字，只是为了证明去年7月房屋出租中介费一事，本人承诺，此中介费决不向赵军才个人索要，但赵军才作为“业代由义务配合本人商谈此事”。后引号部分内容被划去。该承诺书下方备注“如我其它业代我无法沟通此事我决不再来找赵军才任何麻烦”的字样。经质证，原告对该承诺书的真实性无异议，但认为其仅承诺不向赵军才一人主张权利，不影响其要求黄美娟、陶敬根、赵军才、赵佳毅、黄娟、薛建军、闻海七人承担责任。又，原告表示其无房地产经纪资质，其通过朋友介绍与屹岳公司的法定代表人林飞联系，林飞来找其。其所提供的居间服务为吃饭、请客、往返车费、送礼、打电话、跑上海，但无证据可以提供。其参与了前期双方的价格商谈，但未参与合同签订。被告认为，马根元为租赁合同的签订所进行的工作仅为向双方告知了租赁信息并提供了电话联系方式，马根元向被告提供电话信息时提出收取每年25万元的中介费用，协商后双方约定按照每年租赁合同的履行情况支付中介费用，即从每年收到的租金中支付18万元给马根元，无论是承租方还是租赁房违约的原因致使租赁合同解除，无法收取租金，业主均不再向马根元支付中介费。本院认为，关于本案被告主体问题。根据本案所涉房屋所有权人出具的授权委托书，所有权人授权七被告办理委托他人经营管理物业的相关事宜，由七被告承担合同权利、义务和责任。从租赁合同的签订主体和内容来看，租赁合同的签订主体“出租方（甲方）”为七被告。原告认为其促成该租赁合同，并提供证明、情况说明主张七被告承诺其支付中介费用。现原告要求七被告承担付款责任，理由成立，七被告承担责任后可再与其他所有权人另行结算。房地产经纪业务应由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。原告称其为被告提供居间服务，促成被告与屹岳公司签订租赁合同，原告实际从事的为房地产经纪业务，但其并不具备房地产经纪资质，不能证明其具有相匹配的经纪能力，难以从事该项业务，不应就此收取居间费用。退一步讲，即使原告是否具备房地产经纪资质不影响合同的履行及报酬的支付，在对居间人的报酬没有约定或约定不明确的情况下，也应根据居间人的劳务合理确定报酬。本案中，原告不具备房地产经纪资质、不作为中介方参与租赁合同的签订也不与委托人签订书面的房地产经纪合同、收取180万元中介费用远超租赁物月租金且非明码标价也非一次性支付，上述情况均与一般的房地产居间合同的特征不同，原告的合同义务不宜简单的依据居间合同的一般规定推定为向被告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。现原、被告双方并未签订合同对双方的权利义务予以明确，原告认为其合同义务仅为促成被告与屹岳公司签订租赁合同，被告对此予以否认，表示原告的合同义务还包括确保合同的实际持续履行，以实际支付的租金给付居间费用。就此，原告有责任提供证据证明报酬的计算标准及报酬所对应的合同义务。被告黄娟、薛建军出具情况说明表示具体费用由原告和黄美娟等业主商谈，不能证明原告主张。根据原告所提供的证明，被告闻海在证明上签字并备注18万元需从屹岳公司支付的房租中支付，被告赵军才、陶敬根、黄美娟在证明上签字表示屹岳公司未正常履行合同，中介费需要另外商谈，上述四被告所书写的内容均未言明仅需原告促成租赁合同即支付报酬，而表达了居间费用应从租金中给付及不正常履行合同中介费需另行商议的意思表示。被告否认2015年1月7日的情况说明为赵佳毅出具，即使该情况说明为真，赵佳毅确认的内容为“双方约定事成后要连续收取10年中介费180万元”并表示租赁合同未实际履行，亦不能直接作出原告的合同义务仅为促成租赁合同签订的解释。故，原告所提供的证据均不足以证明其主张，现原、被告双方对于报酬的计算标准及对应合同义务的约定不明，应根据原告已经提供的劳务合理确定报酬。原告表示进行了吃饭、请客、交通、价格洽谈等工作，但均未举证证明。现被告已支付原告6万元，亦属合理，故本院对原告要求被告除已付款项外再行支付中介费用174万元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马根元的诉讼请求。案件受理费人民币20460元，由原告马根元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  龚伟亚人民陪审员  周建萍人民陪审员  朱俊明二〇一七年二月二十日书 记 员  钱喆人