江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初17244号原告:昆山美益家房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇紫竹路689号，统一社会信用代码91320583078231706Y。法定代表人：李飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊威威、孙凯，该公司员工。被告：朱珍珍，女，汉族，1989年11月l0日出生，住江苏省淮安市淮阴区。原告昆山美益家房地产经纪有限公司诉被告朱珍珍居间合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法由审判员潘丽莉独任审判，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告昆山美益家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人熊威威、孙凯、被告朱珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山美益家房地产经纪有限公司（以下简称美益家公司）提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金人民币7650元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告经原告带看，就昆山市九方城XX幢XXXX室（下简称“系争房屋”）的购买事宜与案外人（卖家）达成一致，并于2017年7月4日签署了《看房确认书》。《看房确认书》第二条：“甲方（即被告）的义务”明确规定：“甲方或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，不得规避乙方（即原告）私下与出售方／出租方达成本合同第五条所确认房屋（系争房屋）的买卖／租赁交易。否则，甲方应按转让价的1%或月租金的50%向乙方支付违约金”。经原告查明，系争房屋现已登记在被告名下，转让价格为人民币765000元。被告规避原告的“跳单”行为，严重损害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，望贵院判令被告支付违约金。被告朱珍珍辩称：1、看房确认书上面有原告的标记，且最后签字处备注有（本人已完全了解上述条款）等均是原告的格式条款；原告给被告签字时没有注明房源也没有盖章且只有原告持有该看房确认书，由此被告认为该看房确认书仅为被告的初步看房意向，并非双方达成的协议。仅为原告持有、内容为格式条款的看房确认书被认定为有效的协议的话，违反民法基本的诚实信用原则。2、被告签署看房确认书之后，通过微信也洽谈了关于房源价格等事宜，但双方并未最终确定房源及最终价格，从侧面反映看房确认书仅仅是双方初步洽谈的文件。3、看房确认书中只有服务报酬的比例，没有最终金额也没有双方具体的权利义务，且该格式条款过于加重被告的责任，违反合同法的基本原则。另外微信据证第七页表明如果原告与被告双方正式达成服务需签署三方合同；因此该看房确认书非正式有效的协议。4、诉争房源并非委托原告代为进行居间服务，而是在“58同城”公共资讯服务平台上发布且大家都能搜索到该房源，并非原告独家代理（附：情况说明）如果被告签署看房确认书就需向原告支付报酬的话，原告的行为明显存在市场垄断，不利于健康的市场交易。且当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过多种正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成买卖合同的成立。不属于“跳单”违约。5、原告的诉讼请求中要求支付的是违约金，违约金的计算并非原告所述，双方未曾约定过任何有关违约金的条款且原告看房确认书上既有如此重要的内容，却没加任何提示，与其它字体一模一样，没有加黑或横线，而违约金条款是原告方为了重复使用而预先拟定的，且在订立合同时未与被告协商条款，明显限制了被告自由选择权，应属无效条款。经审理查明：2017年7月2日，被告通过微信联系原告公司的业务员咨询购房事宜。原告于7月2日、7月4日两次带被告去实地查看了坐落于昆山市玉山镇××城××室的房屋。7月4日双方还签署了一份看房确认书。看房确认书上约定“甲方（即被告）或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，不得规避乙方（即原告）私下与出售方／出租方达成本合同第五条所确认房屋的买卖／租赁交易。否则，甲方应按转让价的1%或月租金50%向乙方支付违约金”。“甲方确认，以下房屋为首次由乙方居间介绍，并由乙方带领甲方实地看房，而非其他中介机构提供居间服务：房屋地址九方城XX栋XXXX室”。期间被告与原告公司的业务员通过微信沟通购房事宜，希望原告能帮其压价，原告告知其由于房东不出中介费，按公司规定要由买方出卖方那部分的中介费，并表示中介费可以打八折、即总计1.6万元。2017年7月5日，被告与涉案房屋原产权人李明在中介方昆山市玉山镇和讯房产咨询服务部居间下签订了《昆山市房屋买卖合同》，该合同约定：被告购买李明所有的坐落于昆山市玉山镇××城市花园××楼××室，成交价格为766000元。合同中约定买方支付3000元作为佣金。2017年8月8日，被告通过微信转账给备注名为“房东”的微信账户转账4263元，被告陈述该笔费用中3000元为中介费用，其他部分是房产证工本费等费用。因被告未通过原告方居间签订房屋买卖合同，原告将被告诉至本院。庭审中被告提供一份由出售方李明、中介方贺健签名的情况说明，称“未将涉案房屋交给本案原告代理，也不存在独家代理的问题，本人将房源发布在‘58同城信息平台’上”。原告陈述涉案房源是同事提供的，没有和房东签订独家委托销售协议。另查明，庭审时涉案房屋已经过户至被告名下。上述事实有看房确认书一份、微信聊天记录、《昆山市房屋买卖合同》一份、微信转账记录、情况说明一份及当事人到庭陈述等证据予以证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中《看房确认书》由被告签字确认接受了原告提供的看房服务。就协议内容而言，原告提供的协议书采用格式条款订立合同，因此，其应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，且提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。原告提供的《看房确认书》中约定“甲方（即被告）或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，不得规避乙方（即原告）私下与出售方／出租方达成本合同第五条所确认房屋的买卖／租赁交易。否则，甲方应按转让价的1%或月租金50%向乙方支付违约金”，该条款明显存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，签订时也未以合理方式对被告作出提醒和解释，应属无效条款。涉案房屋的出售信息系由原房主发布在公众都可以浏览的“58同城”信息平台上，原告亦认可该房源并非其独家代理。房屋中介市场是开放的市场，购房者有权选择报价低、服务好的中介公司购买房屋，本案原告带被告看房后，被告未就涉案房屋最终价格及居间费与原告中介达成一致导致最后未能促成交易，后被告通过昆山市玉山镇和讯房产咨询服务部居间购买了涉案房屋，支付了中介费，这是市场竞争的结果。原告虽然未能促成交易，但确实提供了一定的信息服务，如确有证据证明其因从事居间活动而支出必要费用的，可另案向被告主张。综上，对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告昆山美益家房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告昆山美益家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  潘丽莉二〇一七年十一月三十日书记员  张梦蕾条文附录：《中华人民共和国民事合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。