湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终1847号上诉人（原审原告）：何运国。委托诉讼代理人：谭渺（何运国表哥）。上诉人（原审被告）：郴州市众意房地产开发有限公司。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。原审第三人：郴州市华新房地产开发有限责任公司。法定代表人：黄国胜，该公司董事长。原审第三人：郴州市煤炭局。法定代表人：邝良桃，该局局长。原审第三人：廖兴国。委托诉讼代理人：谢云清（廖兴国之母）。委托诉讼代理人：张小明（廖兴国妹夫）。上诉人何运国因与上诉人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）及原审第三人郴州市华新房地产开发有限责任公司（以下简称华新公司)、郴州市煤炭局（以下简称市煤炭局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二重字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何运国及其委托诉讼代理人谭渺、上诉人众意公司的委托诉讼代理人李兴、原审第三人廖兴国的委托诉讼代理人谢云清、张小明到庭参加诉讼，市煤炭局、华新公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何运国上诉请求：1、撤销一审判决，改判将郴州市南岭大道万花山庄2号门面1、2楼（原告主张就是现在的万花山庄2幢105号门面）交付给何运国；2、确认廖兴国与众意公司签订的《门面购买合同》无效；3、本案诉讼费用由众意公司负担。事实和理由：1、何运国与华新公司签订的《万花山庄购销合同》及《万花山庄门面购销合同补充协议》中华新公司的权利和义务由众意公司承继，众意公司应当履行合同约定的义务，向何运国交付郴州市南岭大道万花山庄2号门面1、2楼（原告主张就是现在的万花山庄2幢105号门面）；2、廖兴国提交的《门面购买合同》不真实。众意公司辩称，何运国的诉讼请求应予以驳回。廖兴国述称：1、廖兴国与众意公司签订的《门面购买合同》合法有效；2、虽然何运国与华新公司签订的《万花山庄门面购销合同》和《万花山庄门面销售合同补充协议》的被认定为合法有效，但众意公司有处分权，不存在弄虚作假；3、何运国与华新公司约定的2号门面1、2层已实际不存在；4、何运国支付华新公司购房款16万元购买的万花山庄2号门面1、2层，廖兴国支付众意公司购房款109.9939万元购买的万花山庄2幢105号门面，二者门面房价差距悬殊，不应认定为同一门面。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予以维持。市煤炭局和华新公司未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。众意公司上诉请求：撤销一审判决中由众意公司负担本案受理费3500元，财产保全费1320元，合计4820元部分，改判何运国承担本案诉讼费。何运国辩称，众意公司与廖兴国伪造合同，廖兴国与众意公司签订的《门面购买合同》是通过扫描谢云清的合同伪造的。廖兴国述称，与对何运国上诉的答辩意见一致。市煤炭局和华新公司未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。何运国向一审法院起诉请求：1、依法确认何运国与华新公司签订的《万花山庄门面购销合同》和《万花山庄门面销售合同补充协议》合法有效；2、众意公司向何运国交付郴州市万华山庄2号门面1、2楼（万花山庄2幢105号门面）；3、确认廖兴国与众意公司2015年9月13日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；4、本案诉讼费用由众意公司承担。一审法院认定事实：1、2003年2月19日，郴州市煤炭局和华新房地产公司签订《万花冲房地产联合开发合同》联合开发万花山庄。合同第一条约定，郴州市煤炭局提供土地证给华新公司，并转让约22亩的土地，华新公司按548元造价向市煤炭局职工提供80套住宅楼；第二条约定办完手续之日起计算11个月，交住宅房；第三条约定了房屋分配方式；第四条约定了房屋的基本状况、装饰、设备标准、配套基础设施和公共设施的标准；第五条约定，市煤炭局负责职工购房的报名统计和协助收款工作，并承担办证费用，该条还约定了工程质量应达到优良；第六条约定了华新公司的逾期交房等违约责任。2003年12月26日，市煤炭局和华新公司签订《“万花冲房地产联合开发合同”的补充协议》，协议约定了区内土地红线的划分管辖、住宅楼等水工设施的用料、82套住宅工程款的支付办法、一期工程必须在2004年5月30日交付使用、二期工程必须在2004年12月31日交付使用，等等。2、2007年12月12日，市煤炭局和华新房地产公司签订《终止‘万花冲房地产联合开发合同’协议书》，约定华新公司自愿放弃“万花山庄”开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺的移交给市煤炭局，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》的鉴定结论确定的债权债务，等等。3、2007年12月12日，众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发，和市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》，第三条约定市煤炭局职工2003年订购的82套住房调增至800元/㎡向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200平方米左右，按1200元每平方米的价格向众意公司购买，众意公司共应向市煤炭局职工提供114套住房和底层的车库杂房；第五条约定按照郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，众意公司和华新公司办理开发项目移交手续，第三人协助；第八条约定此协议在众意公司取得《国有土地使用权成交确认书》后方可生效，等等。2008年6月2日，众意公司参加万花山庄地块竞拍，取得郴土成交确字[2008]第19号郴州市国有建设用地使用权出让公开交易成交确认书。之后，众意公司按照《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。市煤炭局前期在和华新公司开发万花时小区共计拨入320.3万元；于2008年6月至2009年1月分四次从市煤炭局账户转款至众意公司账户180万元；2008年5月市煤炭局代支付中南大学土木工程检测中心技术服务费16万元；2008年6月由市契税耕税征办管理局分两次转账853.92万元到账号为19×××40的账户（实际为众意公司账户，以下简称尾号2140账号，该账号户名为宜章县众意房地产开发有限公司，是与市煤炭局的双控账户，即由众意公司列出开支费用清单，煤炭局负责人审查后由煤炭局开出支票，再由众意公司支取使用，支票必须盖有众意公司的印章才能支取。另查明宜章县众意房地产开发有限公司后更名为现在的郴州市众意房地产开发有限公司）。4、众意公司取得花山庄地块国有土地使用权后，对万花山庄地块进行了商业开发，并对第三人华新公司设计的图纸进行设计变更，重新编排了房屋栋号、房号。5、2013年1月，众意公司取得开发的万花山庄商品房预售许可，何运国遂要求众意公司交付万花山庄门面，因万花山庄开发设计变更后并无何运国与华新公司约定的2号门面1、2层，何运国遂要求众意公司交付2幢105号门面。因众意公司不认可何运国与华新公司的门面购销合同，故一直未将万花山庄2幢105号交付给何运国。何运国遂于2013年8月5日提起诉讼，要求众意公司交付门面，并申请对涉案门面进行财产保全。湖南省郴州市北湖区人民法院向湖南省郴州市房产局下达“协助执行通知书”查封了位于郴州市××国道万花山庄2幢105号门面（预售许可证号：2013-0019），期限为2013年8月22日至2015年8月22日止。本案在郴州市中级人民法院发回重审过程中，诉讼保全到期。众意公司遂于2015年9月11日与廖兴国签订《郴州市商品房买卖合同》，约定将万花山庄2、3栋1层105号门面出售给廖兴国，建筑面积79.66平方米，单价3800元/平方米，总价302708元。廖兴国于同日缴纳物业专项维修资金6532元。众意公司与廖兴国还于2015年9月15日向郴州市房产局申请预告登记，证号为郴房预北湖区字第415013422号。6、本案诉讼后，何运国强行占用了万花山庄2幢105号门面至今。7、2004年10月30日，何运国与华新公司签订《万花山庄门面购销合同》、《万花山庄门面购销合同补充协议》，众意公司亦从华新公司处收到16万元购房款。何运国购买的2号门面1、2楼与廖兴国购买的万花山庄2幢105号门面面积、楼层、位置均不同，属不同的门面，廖兴国实际全额支付了购房款。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、众意公司是否承继了华新公司的权利和义务；2、何运国与华新公司签订的《万花山庄门面购销合同》是否应当认定为商品房买卖合同，是否合法有效；3、本案是否超过诉讼时效；4、众意公司与廖兴国签订的《门面购买合同》、《郴州市商品房买卖合同》的效力问题。一、众意公司是否承继了华新公司的权利和义务。2007年12月12日，华新公司与市煤炭局签订《终止万花冲房地产联合开发合同的协议书》，同日，市煤炭局与众意公司签订《万花小区后续开发意向协议》，约定由众意公司继续履行华新公司未开发完成的事宜。《中华人民共和国合同法》第八十六条规定：“债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。”商品房买卖合同的当事人有二方即出卖人与买受人，何运国是买受人，华新公司是出卖人，众意公司承接万华山庄项目之时，即继受了华新公司的权利和义务，成为本案商品房买卖合同的当事人，应当履行华新公司应承担的义务。二、何运国与华新公司签订的《万花山庄门面购销合同》是否应当认定为商品房买卖合同，是否合法有效。何运国参与市煤炭局职工团购房，市煤炭局和华新公司签订的联合开发合同应当视为《门面购销合同》的组成部分，《门面购销合同》和联合开发合同的有关约定具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华新公司已经收受了何运国的16万元购房款，项目转给众意公司后，众意公司也承接了何运国的16万元购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案的《认购书》应当视为商品房买卖合同。众意公司辩称，何运国未举证证实众意公司与华新公司移交项目协议书时，对华新公司是否收了何运国购房款没有确定，何运国也没有证据证明华新公司收到其所购门面款16万元转交给了众意公司，但何运国提交的华新公司分别于2004年11月2日出具的2万元，2004年11月30日出具的14万元购房款收据可以证实何运国交纳了16万元购房款给华新公司。因众意公司系从华新公司处承接万花山庄项目，应包含何运国的购房款。郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》附件之资料六亦包含了何运国购买万花山庄2号门面所交的16万元购房款。众意公司否认从华新公司处收到了何运国的购房款，应对此主张承担举证责任，否则应承担举证不能的后果。故，对众意公司这一辩解意见不予采信，认定众意公司从华新公司处收到了何运国所交的购房款16万元。在签订《门面购销合同》时，华新公司虽然没有取得万花山庄地块的国有土地使用权和商品房预售许可证，但是在本案起诉前，华新公司的权利与义务已转移给了众意公司，众意公司已经取得该证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故本案的《门面购销合同》应认定为合法有效的合同。三、本案是否超过诉讼时效。本案诉争房屋的交付条件是于2013年1月自众意公司取得预售许可证时开始具备的，故此，何运国在2013年8月提起诉讼未超过诉讼时效，廖兴国提出的抗辩理由不成立，不予支持。四、众意公司与廖兴国签订的《门面购买合同》、《郴州市商品房买卖合同》的效力问题。众意公司与廖兴国于2012年1月3日签订《门面购买合同》并支付房款2万元时，众意公司尚未取得商品房预售许可证，根据相关法律规定，《门面购买合同》应属无效。而第三人廖兴国分别于2013年8月27日、2013年9月5日往众意公司法定代表人朱辉纪账户转款40万元、60万元及现金支付7.9939万元余款时，众意公司已于2013年1月取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，可以认定《门面购销合同》为合法有效的合同。众意公司于2015年9月11日与廖兴国签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的单价为3800元/平方米，总价302708元，众意公司与廖兴国亦认可《郴州市商品房买卖合同》为少缴税费而签订的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”故，众意公司与廖兴国于2015年9月11日签订的《郴州市商品房买卖合同》应属部分条款无效的合同，涉及房屋价款的条款因违反法律的强制性规定无效，合同价款应根据2012年1月3日签订《门面购买合同》确定。何运国与华新公司签订的《万花山庄门面购销合同》虽然属合法有效的合同，但因众意公司变更了设计，致合同约定的门面实际上并不存在。何运国以与华新公司签订的《万花山庄门面购销合同补充协议》附件图纸的大致位置来主张万花山庄二期2幢105号门面即何运国与华新公司约定的2号门面，并要求众意公司向何运国交付万花山庄2幢105号门面，无事实依据，不予支持。众意公司更改设计致原告签订合同的目的无法实现，属根本违约行为，何运国因此造成的损失可另案主张权利。众意公司与廖兴国签订的《门面购销合同》属合法有效的合同，众意公司与廖兴国应按合同约定履行各自的义务。何运国占用万花山庄2幢105号门面属侵权行为，利害关系人可另案主张权利。综上所述，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、第三人郴州市华新房地产开发有限责任公司与原告何运国于2004年10月30日签订的《万花山庄门面购销合同》和《万花山庄门面购销合同补充协议》合法有效。二、被告郴州市众意房地产开发有限公司与第三人廖兴国于2015年9月11日签订的《郴州市商品房买卖合同》涉及房屋价款的条款无效。三、驳回原告何运国的其他诉讼请求。本案受理费3500元，财产保全申请费1320元，合计4820元，由被告郴州市众意房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是众意公司是否应当向何运国交付万花山庄2幢105号门面及廖兴国与众意公司签订的《门面购买合同》是否有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，何运国与华新公司签订的《万花山庄认购书》中具备了当事人情况、房屋基本状况、房屋总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，且华新公司已经按照约定收受了购房款，因此何运国与华新公司签订的《万花山庄认购书》应当认定为商品房买卖合同，且该商品房买卖合同合法有效。华新公司将万花山庄项目移交给众意公司之后，众意公司应当按照《项目移交协议书》中的约定承担责任。故何运国与众意公司之间已经形成商品房买卖合同关系。虽然何运国与众意公司形成了商品房买卖合同关系，但由于华新公司退出项目开发，众意公司承接该项目之后变更了设计，进行了重新编号，致合同约定的门面实际上并不存在等诸多因素，导致诉争房屋的具体房号及产权现状已无法查明，何运国也未能提供充分的证据证实指明的房屋即为万花山庄二期2幢105号门面。故一审驳回何运国要求众意公司交付该门面的诉请并无不当。基于商品房买卖合同合法有效，何运国可另行起诉主张解除商品房买卖合同并要求众意公司退还购房款及赔偿损失。另，何运国主张廖兴国与众意公司签订的《门面购买合同》无效，因该项诉讼请求在一审审理时何运国并没有提出，属于二审新增加的诉讼请求，不属于本案审理范围。关于众意公司提出本案诉讼费用承担问题，亦不属于本案审理范围。综上所述，何运国、众意公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3550元，由何运国负担3500元，郴州市众意房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  张友荣代理审判员  黄 慧代理审判员  夏国争二〇一七年二月二十日书 记 员  曾筱钧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。