广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18792号上诉人（原审原告）：广州三新实业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦27-28楼。法定代表人：张明园，职务董事长。委托诉讼代理人：吴绮玉，该公司员工，住址。被上诉人（原审被告）：魏志红，女，1978年1月11日出生，汉族，住黑龙江省克东县。委托诉讼代理人：郭晓竹，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁子芩，广东骏道律师事务所实习律师。上诉人广州三新实业有限公司（以下简称“三新公司”）因与被上诉人魏志红房屋租赁合同纠纷一案，三新公司不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。三新公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，将一审判决第三项改判为：魏志红支付自2015年9月19日至2016年12月18日期间的租金155001.6元(2015年9月19日至2015年12月18日期间每月租金为6739.2元，2015年12月19日至2016年12月18日期间每月租金为11232元)及违约金46500.48元(违约金以每逾期一日，按当月欠付租金的3％的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止，违约金总数不超过本金的30%为限)；2.判决魏志红承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决后，三新公司获得了新的证据，该新证据可以证实一审时三新公司提交的“证据l催款通知书”由邮政特快专递已送达，一审法院没有支持三新公司对2015年9月19日至2016年1月18日期间4个月租金31449．6元的诉请，认为超过了诉讼时效，因此请求对一审认定的诉讼时效中断并重新计算予以纠正。另关于违约金的计算标准，双方在合同上已明确约定，三新公司提出减少收取违约金，以不超过本金30％为宜，但一审法院却无视双方意思自治，判决认定违约金应以银行同期贷款利率为计算标准，请求二审依法改判。魏志红辩称，同意一审判决，但我方认为三新公司存在欺诈和违约行为，因为案涉商铺与其宣传的不一致,后三新公司将商铺锁门导致我方无法经营。三新公司向一审法院起诉请求：1.确认三新公司、魏志红双方租赁合同关系于2016年12月18日解除；2.魏志红支付2014年9月19日至2014年12月18日期间（按6739.2元/月计算）以及2015年9月19日至2016年12月18日期间（按11232元/月计算）的租金共计175219.2元；3.魏志红支付逾期支付租金的违约金52565.76元（违约金数额为魏志红欠付租金的30%）；4.本案诉讼费由魏志红承担。一审法院认定事实：2014年9月24日，三新公司（出租人/甲方）与魏志红（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：乙方向甲方承租天河区花城大道3-7号二层自编H12号商铺（以下简称“涉案商铺”）；2014年9月19日至2014年12月18日为装修免租期，2014年12月19日至2015年12月18日租金为每月6739.2元，2015年12月19日至2016年12月18日租金为每月11232元，2016年12月19日至2017年12月18日租金为每月18096元；租金按月结算，由乙方在每月第5日前缴付给甲方；乙方向甲方交纳13478.4元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起15个工作日内将保证金无息退回乙方；乙方应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；双方如对本合同有异议，以双方签订的《南天珠宝世界商铺租赁补充协议》为准；等内容。同日，三新公司（甲方）与魏志红（乙方）签订《南天珠宝世界商铺租赁补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定：（第一条第三款）在租赁期限内，甲方给予乙方90天作为装修免租期，在免租装修期内，乙方只须支付水电费、物业管理费、推广费、装修管理费、装修垃圾清运费等其他因使用、经营商铺所产生的费用；（第三条第一款）乙方未按本协议约定支付租金、保证金及其他相应费用（包括物业管理费等）超过30天（含30天）的，经甲方书面警告两次仍不改正的，甲方有权单方面书面解除租赁合同；（第三条第二款）一方依照法律或者合同约定主张解除租赁关系的，租赁关系自该方向另一方发出书面通知书之日起第三日解除；（第四条第一款）乙方未按租赁合同约定支付租金的，每逾期一日，则应按当月租金的百分之三的标准向甲方支付滞纳金至付清全部租金之日止；（第四条第六款）因乙方违约致使合同解除或终止的，乙方应在合同解除或终止之日起3日内支付免租金期间减免的全部租金；（第五条第七款）除本协议另有约定外，一方向另一方发出通知或其他任何文件，均应以纸质文本形式发出，并通过EMS邮政特快专递邮寄至另一方在本合同留存的联系地址（邮寄时须载明联系电话），一方按前述联系地址寄出文件后，文件被非本人签收或被拒收，均视为另一方已收到该文件；乙方联系地址为广州执信南路马棚北街35号701，联系电话为133××××1103；等内容。2014年8月19日，魏志红签署《租户入伙确认书》，载明魏志红确认涉案商铺已交付。现三新公司以魏志红拖欠支付2014年9月19日至2014年12月18日和2015年9月19日至2016年12月18日期间的租金为由提起本案诉讼。三新公司称《租赁合同》约定2014年9月19日至2014年12月18日为免租期，租金计费期间及交纳期限为当月5日支付当月19日至下月18日期间的租金；其于2014年8月19日将涉案商铺交付魏志红进行装修，魏志红至今未交纳过租金，其催促魏志红支付租金未果，故其于2016年12月18日对涉案商铺进行上锁，收回涉案商铺。三新公司为证明其已向魏志红催款，提交如下证据：1、落款时间为2016年4月26日的催款通知书（载明三新公司向魏志红催缴2015年9月至2016年4月的租金）和EMS邮政特快专递寄件人存联；2、落款时间为2016年11月28日的《关于解除租赁合同的函》（载明三新公司向魏志红催缴2015年1月19日至2016年11月30日期间的租金和解除《租赁合同》及《补充协议》）及相应的EMS邮单和改退批条（收件人为魏志红，邮寄时间为2016年12月15日，地址为广州执信南路马棚北街35号701，电话为133××××1103，该邮件于2016年12月18日退回原址）。经质证，魏志红对证据1的真实性均不予确认，魏志红称其未收到上述催款函，且魏志红手机号码已更换并告知了三新公司；对证据2的真实性予以确认，上述邮件恰恰证明魏志红未收到解除租赁合同的函件。魏志红称三新公司确于2014年8月19日交付涉案商铺，合同约定当月5日前支付当月19日至下月18日的租金，但在《租赁合同》实际履行中，三新公司表示从2015年9月涉案商铺开始计租，此前一直是免租期，魏志红自2015年9月开始欠付租金，三新公司已于2016年9月9日将涉案商铺上锁，其无法进入经营。魏志红为证明其陈述提交如下证据：1、案外人万晓琼、张某等人签署的证人证言（证人张某出庭作证，其他人未出庭作证），证明三新公司承诺延长免租期，等商场签约率达到50%，租户才需要交纳租金，三新公司未经租户同意，于2016年9月强行将部分商户门锁住，扣留店内财产，致使无法继续经营，三新公司没有办理消防备案，二次消防未过关等。2、申请书，载明魏志红等租户向三新公司申请免除商场开业之前及正式开业日期后一年的租金。3、照片一组（打印件），证明2016年9月未经租户同意，三新公司强行将部分商户门锁住，致使无法继续经营。经质证，三新公司对上述证据的真实性均不予确认，认为申请书和照片均是魏志红单方制作。在一审审理过程中，魏志红申请证人张某出庭作证，张某表示其承租了涉案商铺旁边的商铺，三新公司将涉案商铺锁门，但其不清楚具体时间。一审法院认为：三新公司、魏志红于2014年9月24日签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。根据三新公司提交的《租户入伙确认书》，魏志红已于2014年8月19日接收涉案商铺。根据双方的陈述，双方均确认涉案商铺已被三新公司收回，故一审法院确认双方就涉案商铺所形成的租赁合同关系已实际解除。关于三新公司要求魏志红支付2015年9月19日至2016年12月18日期间的租金的诉请。其一，魏志红确认自2015年9月起开始欠付租金，魏志红抗辩三新公司同意延长涉案商铺免租期，但对此仅提供证人证言作为佐证，在三新公司持有异议的情况下，应由魏志红承担举证不能的法律后果，对其上述抗辩不予采纳。故魏志红应向三新公司支付2015年9月19日起的租金。其二，魏志红主张三新公司于2016年9月9日对涉案商铺上锁，但对此仅提供证人证言及照片打印件不足以证明其上述主张，现三新公司自认其于2016年12月18日收回涉案商铺，其主张租金计算至2016年12月18日，对此予以支持；三、魏志红关于上述期间租金已超过诉讼时效的抗辩。根据三新公司提交的《关于解除租赁合同的函》及相应邮单、改退批条，显示三新公司于2016年12月15日根据《补充协议》约定的收件人及地址、联系电话向魏志红邮寄催租函，根据《补充协议》的约定，该邮件应视为送达。根据《租赁合同》和双方陈述，每月5日前缴纳当月19日至下月18日期间的租金，故2015年12月19日至2016年1月18日期间的租金最迟应在2016年12月5日前主张，三新公司未能提交证据证明其在2016年12月5日之前向魏志红催收租金，2016年1月18日之前的租金已超过诉讼时效。因此，魏志红应向三新公司支付2016年1月19日至2016年12月18日期间的租金123552元（11232元/月×11个月）。魏志红迟延支付上述租金，三新公司主张魏志红向其支付违约金符合合同约定。根据《租赁合同》关于“乙方应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金”的约定和《租赁合同》关于“租金按月结算，乙方应在每月第5日前缴付给甲方”的约定，魏志红对上述租金持有异议，应视为对租金的违约金计算亦持有异议，鉴于三新公司、魏志红双方均未对三新公司实际损失进行具体举证，基于公平原则，一审法院酌情将违约金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，该违约金应以每月欠付的租金11232元为本金按期计付，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自当月6日起计至付清之日止。三新公司主张上述违约金以本金的30%为限，并无不妥，予以照准。关于三新公司要求魏志红向其支付2014年9月19日至2014年12月18日期间租金的诉请。根据双方签订的《补充协议》约定，因乙方违约致使合同解除或终止的，乙方应在合同解除或终止之日起3日内支付免租金期间减免的全部租金，现因魏志红迟延支付租金，导致双方《租赁合同》解除，三新公司主张魏志红按6739.2元/月向其支付涉案商铺上述期间的租金合理有据，予以支持。按照上述合同约定，魏志红应于合同解除之日起3日内支付上述期间的租金，魏志红抗辩上述期间的租金超过诉讼时效缺乏理据，不予采纳。故魏志红应向三新公司支付2014年9月19日至2014年12月18日期间的租金20217.6元（6739.2元/月×3个月）。三新公司主张魏志红按日千分之五的标准自当月6日起计算迟延支付上述期间租金违约金的诉请，缺乏合同依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年8月15日作出如下判决：一、确认广州三新实业有限公司与魏志红就广州市天河区花城大道3-7号二层自编H12号商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及《南天珠宝世界商铺租赁补充协议》予以解除；二、魏志红于判决发生法律效力之日起10日内向广州三新实业有限公司支付上述商铺自2014年9月19日至2014年12月18日期间的租金20217.6元；三、魏志红于判决发生法律效力之日起10日内向广州三新实业有限公司支付上述商铺自2016年1月19日至2016年12月18日期间的租金123552元及违约金（违约金以每月欠付的租金11232元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自当月6日起计至付清之日止，每月违约金均以不超过本金的30%为限）；四、驳回广州三新实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5470元，由广州三新实业有限公司负担844元，由魏志红负担4626元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，三新公司提交一份证据：广东邮政局2017年8月30日提供的证明，拟证明其公司一审提交的证据4催款通知书已经送达给魏志红。该份证明内容为三新公司2016年4月29日在邮局寄送了一份单号为1029125064188特快专递邮件，该邮件于2016年4月30日妥投，签收人是他人签收。三新公司表示一审时并不知道有该回执，因而没有向一审法院申请延期举证。魏志红质证称：1.2017年8月30日提交的证据不属于二审的新证据，该证据应在一审中提交，但三新公司没有申请延期提交也没有事实提交；2.该邮件上写明签收人是他人收，因此我方不确认收到该邮件，且该份证据中加盖的业务专用章是否具有证明的效力无法确认，因此三新公司提交的证据是有瑕疵的。二审中，三新公司表示：同意一审判决第一、二、三项。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议的租金是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”，由此可知，权利人主张的权利意思应当到达或者应当到达义务人。本案中，根据案件查明事实，三新公司主张的2015年12月19日至2016年1月18日的租金，则应提交证据证明其最迟在2016年12月5日前向魏志红提出过主张，现三新公司依据一审中所提交催收函件以及二审提交广东邮政速递11183客服中心处出具的证据，均不足以证实邮件是债务人本人所签收，因此，三新公司上诉主张诉讼时效中断的依据不足，本院不予采信。一审法院据此驳回三新公司上述争议期间的租金并无不当，本院予以维持。因双方当事人对于一审判决第一、二、三项均无异议，故上述判项可予维持。综上所述，三新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费587元，由上诉人广州三新实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十一月二十七日书记员  袁蕾游瑞娜