扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1091民初1614号原告：深圳市前海物业发展有限公司扬州分公司，住所地扬州市茉莉花路18号物管用房。负责人：邹航，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，北京金台（扬州）律师事务所律师。被告：李加坚，男，1975年01月24日出生，汉族，住扬州市开发区。原告深圳市前海物业发展有限公司扬州分公司（以下简称前海扬州分公司）与被告李加坚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理，依法由审判员张谷适用简易程序（小额诉讼），于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告前海扬州分公司的委托诉讼代理人李军，被告李加坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告前海扬州分公司向本院提出诉讼请求：判令被告李加坚立即支付拖欠的2016年1月1日至2017年7月31日之间的物业管理费3041元、电梯运行费1521元、公共能耗费475元、滞纳金869元，合计5906元；并由被告李加坚承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月10日，前海扬州分公司与李加坚签订《前期物业管理服务协议》，约定由前海扬州分公司向李加坚所在的天宝物华家园小区提供物业服务，住宅物业服务费按建筑面积1.2元/月/平方米收取，缴费时间为每年12月20日至31日预交下一年物业服务费，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的日万分之三缴纳滞纳金。李加坚为天宝物华家园4幢3203室业主，该户建筑面积为133.38平方米，至今拖欠物业管理费3041元、电梯运行费1521元、公共能耗费475元、滞纳金869元，合计5906元。经前海扬州分公司多次催交未果，为维护其权益，特向法院起诉，请判如所请。原告前海扬州分公司为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、深圳前海物业发展有限公司（以下简称前海公司）与开发商扬州市金岸房地产有限公司（以下简称金岸公司）签订的《天宝物华家园前期物业服务合同》一份。证明前海扬州分公司自2011年1月26日起至今对天宝物华家园小区进行了物业服务，并对物业管理费、电梯运行费、公共能耗费以及滞纳金作了明确的约定。2、前海扬州分公司与李加坚于2015年2月10日签订的《前期物业管理服务协议》一份。证明双方约定了物业管理费、电梯运行费、公共能耗费、滞纳金的交付方式和前提。3、装修承诺书（业主）以及《天宝物华家园》装修管理协议书复印件各一份。证明李加坚为天宝物华家园业主。4、《收款收据》三份。证明李加坚按照双方的约定缴纳了2015年2月9日至2015年12月31日的物业管理费以及公共能耗费，并证明李加坚认可了双方的缴费方式。5、扬州住房保障和房产管理局违法（章）处理通知书复印件一份以及照片六张。证明李加坚在装修的过程中违反法律的相关规定，擅自改装卫生间通风管道，在公共区域加装隔离栏等违法行为。6、2015年至2017年的物业服务收费公示表以及公共能耗收支情况公示表一组。证明前海扬州分公司要求李加坚支付物业管理费及代垫的公共能耗费的依据。被告李加坚辩称：前海扬州分公司没有电话和上门催缴费用，而是在停掉门禁卡限制我自由进出后，我去找物业公司时才告诉我物业费没交。对电梯运行费没有异议，应该缴纳。对前海扬州分公司提出的其它诉求不予认同，物业服务质量不好：1、有几次不让我进小区大门，第一次是我装修房子不让我运输材料进去，物业认为我材料有问题。第二次是晚上下雨，我开车进小区地下车库，想要关窗户，物业不让我进，双方为此事发生了争执，并报了警，最后是派出所的同志陪着我去关的窗户。2、装修期间，我办了4张装修人员出入证，因4张出入证中丢失了3张，每张50元的押金没有退还给我，物业公司说需交还出入证之后才能返还出入证的押金。3、房屋装修好了，物业公司要求验收才能退还2000元的装修押金，物业公司多次进我的房子。4、物业公司收入明细，不让业主查看，我对收支明细有很大的疑问，作为业主我有知情权。关于公共能耗费的公示，我没有看到，也没有人向我解释。5、收取滞纳金没有法律依据。被告李加坚为支持其答辩理由，提供了以下证据：1、《收款收据》二份及装修人员出入证一份。证明前海扬州分公司不肯将出入证押金的钱退还。2、在派出所拍摄的照片二张。证明李加坚与前海扬州分公司发生争执时产生了拉扯和肢体接触，其受伤。3、维修天宝物华家园道闸门的收条一份。证明因前海扬州分公司不让李加坚进门发生争执，是李加坚独自承担的维修费用。对于前海扬州分公司提交的证据，经李加坚质证后的意见为：对证据1，认为该份合同对李加坚没有约束力；对证据2，该份协议是李加坚本人签订的，是开发商强制签的；对证据3，是李加坚本人签订没有异议，但装潢的事无需向物业申请；对证据4，因必须要交相关费用才能拿到钥匙；对证据5，已经按照违章处理后改正了，就李加坚所知这一栋楼有很多人家装修违章，物业公司并没有一视同仁，其认为天台的栅栏不是违规搭建，是为了维护其天台的使用权和内部的绿化；对证据6，虽然买房时交过公共能耗费，但是在入住之后，对公共能耗费的支出持有质疑。对于李加坚提交的证据，经前海扬州分公司质证后的意见为：对证据1的真实性没有异议，但不认可关联性，只能证明李加坚有一张装修人员出入证和收款依据，并不能证明待证事实，证明目的与本案无关；对证据2、3的真实性、客观性、关联性三性均不予认可，不能证明待证事实。经审理查明：2012年9月18日，金岸公司（甲方）与前海公司（乙方）签订《天宝物华家园前期物业服务合同》一份，约定由乙方为天宝物华家园小区提供物业管理服务，物业管理费普通住宅按建筑面积1.2元/月·平方米、电梯运行费按建筑面积0.60元/月·平方米的标准计算，公共能耗费暂定每户每年200元，业主应于拿房通知书发出之日起交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，在本年度物业服务费到期之日前30日内履行交纳义务，同时约定甲方未能按时足额支付相关费用的，按应付款项总额每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限自2011年1月26日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。2015年2月10日，前海公司与李加坚签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由前海公司为李加坚所在的天宝物华家园小区提供物业管理服务，物业管理费普通住宅按建筑面积1.2元/月·平方米、电梯运行费按建筑面积0.60元/月·平方米的标准计算，公共水电费为代收代交费用，由前海公司向李加坚收取，按实结算。业主以开发商发出的《入伙通知书》中规定的入伙日期开始交纳物业服务费，应于拿房通知书发出之日起交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，每年12月20日至31日预交下一年物业管理服务费。不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，前海公司有权要求李加坚补交并从逾期之日起按每日万分之三加收滞纳金。其他约定事项同《天宝物华家园前期物业服务合同》。2015年3月21日，前海扬州分公司与李加坚签订《天宝物华家园》装修管理协议书一份。同日，李加坚作为天宝物华家园4幢3203业主，向前海扬州分公司递交《装修承诺书》一份。天宝物华家园物业服务收费公示表中载明，物业服务费依据扬价服（2009）68号文件，住宅按1.2元/月·平方米、电梯运行费按0.60元/月·平方米收取，公共设备能耗费300元/户·年，为代收代付，按实分摊。另查明，李加坚为天宝物华家园4幢3203室业主，该户建筑面积为133.38平方米，其于2015年2月11日向前海扬州分公司交纳了2015年2月9日至2015年12月31日期间的物业管理费1681元、电梯运行费840元及公共能耗费263元。截止2017年7月31日，李加坚尚欠前海扬州分公司物业管理费3041元（133.38平方米×1.2元/月·平方米×19月）、电梯运行费1521（133.38平方米×0.6元/月·平方米×19月）、公共能耗费475元（25元/月×19月），共计5037元，滞纳金869元（5037元×0.0003元/日×575天），合计5906元。再查明，2015年3月21日，李加坚因装修需要办理了装修人员出入证4张，前海扬州分公司向李加坚开具了《收款收据》2份，分别收取出入证工本费20元（4张）、出入证押金200元（4张）并注明凭出入证和收据退款。上述事实，前海扬州分公司提供的《天宝物华家园前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《天宝物华家园》装修管理协议书、《装修承诺书》、《收款收据》、物业服务收费公示表以及公共能耗收支情况公示表，李加坚提交的《收款收据》、装修人员出入证等证据，以及双方当事人及代理人的诉辩陈述等为证，本院依法予以确认。本院认为，金岸公司与前海公司签订的《天宝物华家园前期物业服务合同》以及前海公司与李加坚签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。李加坚在接受了前海扬州分公司的物业管理服务后，理应按合同约定的时间和标准及时支付相应的物业管理费用，而李加坚拒不缴纳物业费，已构成违约，应负本案纠纷的全部责任。故本院对前海扬州分公司要求李加坚立即支付所欠的物业管理费3041元的诉讼请求，依法予以支持。关于前海扬州分公司主张要求李加坚支付电梯运行费1521元的诉请，李加坚当庭表示无异议，本院予以支持。关于前海扬州分公司主张要求李加坚缴纳公共能耗费475元的诉请，该项费用为因物业管理必然产生的费用，李加坚对该项费用的收取标准虽有异议，但其在2015年的公共能耗费收费中已默认按每年300元收取，故前海扬州分公司的该项诉求有事实和法律依据，本院亦予以支持。关于前海扬州分公司主张物业管理费逾期给付而产生的违约金（滞纳金）的诉求，本院认为，《天宝物华家园前期物业服务合同》中虽然约定了物业费缴纳期限，逾期即应支付违约金（滞纳金），但《天宝物华家园前期物业服务合同》，并非业主本人亲自签订，因此缴费期限对于业主来说存在并未完全知情的可能，故本院对于前海扬州分公司主张滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。对于被告李加坚的辩称，本院认为，本案中，物业费收取标准与其物业服务标准紧密相关，前海扬州分公司作为物业服务企业按照七级服务标准，住宅收取1.2元/月·平方米的物业服务费以及电梯运行费、公共能耗费，为包括李加坚在内在全体业主已提供了环境卫生、绿化、保安等多方面的物业服务。李加坚提出前海扬州分公司存在服务不到位、出入证押金不退还的情况，即便情况属实，李加坚依法可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应拒缴物业费。由于物业管理属于微利行业，物业管理费的收取是保证其正常运作的前提条件。如果业主动辄便以各种事由拒绝交纳物业管理费，便会使物业管理企业的运作陷入困境，由此必然导致管理水平的下降以及小区环境的恶化，而这又必然会成为更多业主拒绝交纳物业管理费的理由。长此以往，小区的物业管理势必因此恶性循环而陷入瘫痪，最终受损的将是全体业主的共同利益。因此，李加坚以前海扬州分公司的服务存在一定的瑕疵而拒缴物业费的抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李加坚于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市前海物业发展有限公司扬州分公司物业管理费3041元、电梯运行费1521元、公共能耗费475元，合计5037元（自2016年1月1日起至2017年7月31日止的费用）；二、驳回原告深圳市前海物业发展有限公司扬州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李加坚负担（此款原告深圳市前海物业发展有限公司扬州分公司已垫付，被告李加坚在给付上述款项时一并给付原告深圳市前海物业发展有限公司扬州分公司）。本判决为终审判决。审判员  张谷二〇一七年十一月七日书记员  窦艳附本判决所依照的相关条款《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。