福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民终5031号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区泉秀路富豪大厦9F。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴飞丽，女，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：林增辉，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖勇，男，1972年1月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：吴敬南，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄清辉，福建麒顺律师事务所实习律师。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称土地公司）因与被上诉人肖勇商品房预约合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建省沃丰房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肖勇的全部诉讼请求，支持福建省沃丰房地产开发有限公司的全部反诉请求。事实和理由：2015年10月28日，肖勇在《退购申请》中提出的退购理由是“鉴于本人近期家庭经济困难、家属身体欠安等原因，无力履行购房的后期手续”。由此可见，双方未签订商品房买卖合同完全是由于肖勇单方面的原因造成的，责任完全在于肖勇一方。肖勇还进一步表态“本人愿意以所交的贰万元定金双倍即肆万元扣除给公司作为违约金”，说明肖勇对自己存在的违约行为是完全明知和认可的，并且表示愿意承担违约责任。肖勇签订《澜湖郡网上签约客户确认明细》的同时，福建省沃丰房地产开发有限公司已将拟签订的正式商品房买卖合同提供给肖勇审阅，并对其中的条款进行了仔细的说明解释，肖勇也签名确认。双方已就商品房买卖合同的所有条款达成了一致，根本不存在肖勇辩称的双方未能就商品房买卖合同相关条款达成一致意见而未签订合同的情况。一审认定福建省沃丰房地产开发有限公司未能提供证据证明其有通知肖勇可签订买卖合同与事实不符。一审认定肖勇不存在违约，显属认定事实错误。本案是由于肖勇的单方根本违约，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同。由于当时泉州的房地产市场整体处于下行阶段，为防止损失扩大，福建省沃丰房地产开发有限公司不得已只能根据当时市场公允、合理的价格将诉争房屋出售给案外人。由此产生的损失及福建省沃丰房地产开发有限公司支出的合理费用，理应由违约方，即肖勇承担。 肖勇辩称，肖勇的退购理由完全是按福建省沃丰房地产开发有限公司的要求书写的。根据《澜湖郡网上签约客户确认明细》，肖勇向福建省沃丰房地产开发有限公司支付剩余首付款的期限是2015年11月30日。因福建省沃丰房地产开发有限公司向肖勇隐瞒了商品房的相关事实，导致肖勇在付款期限届满前一直与福建省沃丰房地产开发有限公司沟通退购事宜。2015年10月28日，福建省沃丰房地产开发有限公司告知肖勇，若要退房，必须根据他们的要求书写退购申请。肖勇据此向福建省沃丰房地产开发有限公司提交了退购申请。肖勇提交了退购申请后，福建省沃丰房地产开发有限公司从未就该退购申请答复过肖勇，且在未告知肖勇的情况下，于2015年11月5日擅自将涉案房屋出售给第三人，最终导致肖勇与福建省沃丰房地产开发有限公司根本无法就涉案房产签订商品房买卖合同。退一步说，早在2015年5月17日，肖勇希望与福建省沃丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，但由于福建省沃丰房地产开发有限公司无法向肖勇提供商品房买卖合同文本，直接导致双方无法及时签订合同。事实上，根据一审法院的调查，2015年5月17日，涉案商品房尚处于抵押状态，福建省沃丰房地产开发有限公司根本无权，也无法将涉案房产出售给肖勇。福建省沃丰房地产开发有限公司称双方未签订商品房买卖合同是由于肖勇单方面的原因造成的，显然不符合事实。双方未能签订商品房买卖合同并非肖勇的原因造成的，福建省沃丰房地产开发有限公司无权要求肖勇承担违约责任，福建省沃丰房地产开发有限公司向肖勇主张的经济损失也不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。 肖勇向一审法院起诉请求：1.福建省沃丰房地产开发有限公司双倍返还定金，立即向肖勇支付4万元；2.福建省沃丰房地产开发有限公司立即返还肖勇购房款38万元和预告登记费550元。庭审中，肖勇增加诉讼请求为要求解除双方签订的商品房订购单。 福建省沃丰房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：肖勇赔偿福建省沃丰房地产开发有限公司经济损失361941元。 一审法院认定事实：2015年5月3日，肖勇、福建省沃丰房地产开发有限公司签订一份《商品房定购单》，约定肖勇向福建省沃丰房地产开发有限公司定购沃丰·澜湖郡2#1106室房屋，总房价1461941元，定金2万元，付款方式为按揭付款。协议补充条款第1条载明定购人应在签订本定购单起7日内，即2015年5月9日前，携带此定购单向开发公司交付首付款731941元，其余房款73万元申请银行商业按揭贷款；若定购人不在上述约定日期前缴付首付款则视为违约，开发公司则有权没收定金，并有权将其所定购的商品房另售他人，且无须另行通知。第8条载明定购人未按第1条约定的时间内前来办理、缴交首付款的，开发公司有权取消对定购人的全部购房优惠和折扣。五一期间定购可享受①10万元装修基金；②2万元基建基金；③迪拜双人游（价值约1.2万元）；④以上优惠可直接从房款中抵扣；⑤需于2015年5月16日前交清40万元首付款（含定金）并签约办理按揭；⑥剩余首付款于半年内交清。2015年5月17日，肖勇签订了一份《澜湖郡网上签约客户确认明细》，该明细表列明了房屋单元号2#1106、建筑面积84.23㎡、单价15433.93元、层高5米、总价130万元、付款方式为按揭、维修基金8423元、预告登记费550元、首付50%即65万元、贷款金额50%即65万元，备注栏中载明：1.经陈董事长同意，该单元房款总价按130万元计算；2.该客户首付分期：已交款40万元，余款25万元于2015年11月30日前交付。同日，福建省沃丰房地产开发有限公司出具一份收据载明收到肖勇支付的诉争房屋代收代缴预告登记费550元，同时福建省沃丰房地产开发有限公司还出具一份收款收据载明收到肖勇支付的诉争房屋购房款40万元（含定金）。2015年10月28日，肖勇向福建省沃丰房地产开发有限公司提交一份《退购申请》载明鉴于其近期家庭经济困难、家属身体欠安等原因，无力履行购房的后期手续，向福建省沃丰房地产开发有限公司提出退购申请。恳请福建省沃丰房地产开发有限公司在收到申请书之日起15日内退还其所交的购房款。其愿意以所交的2万元定金双倍即4万元扣除给福建省沃丰房地产开发有限公司作为违约金，并根据福建省沃丰房地产开发有限公司的要求，全力配合办理相关手续。2015年11月5日，福建省沃丰房地产开发有限公司与黄林河就诉争房屋签订（网上签约）登记备案申请表，成交金额为110万元，并于2015年11月6日办理合同登记备案。2016年3月24日，肖勇提起诉讼，福建省沃丰房地产开发有限公司则提起反诉。一审法院根据肖勇的申请，向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处（现更名为泉州市不动产登记中心）查询得知：1.诉争房屋设有在建工程抵押，于2015年5月29日办理解押；2.诉争房屋未曾预告登记于肖勇名下。 一审法院认为，肖勇与福建省沃丰房地产开发有限公司就沃丰·澜湖郡二号楼1106号单元确立的商品房预约合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房定购单》为证，予以认定。虽双方在《商品房定购单》上约定肖勇应于2015年5月9日前交付诉争房屋的首付款731941元，但双方于2015年5月17日又签订了一份《澜湖郡网上签约客户明细》，该明细表中对应支付房款的时间及金额进行了重新约定，即确认首付款65万元、肖勇已交款40万元、余款25万元在2015年11月30日前交付，故就诉争房屋首付款的支付时间及金额，肖勇并不存在违约。福建省沃丰房地产开发有限公司主张肖勇未按约定履行支付购房款的义务，不予采信。2015年10月28日，肖勇以近期家庭经济困难、家属身体欠安等原因、无力履行购房的后期手续为由向福建省沃丰房地产开发有限公司提出退购申请，肖勇主张该退购理由系按福建省沃丰房地产开发有限公司的要求书写的，福建省沃丰房地产开发有限公司予以否认，且肖勇未能就此提供证据予以证明，故对肖勇该主张不予采信。福建省沃丰房地产开发有限公司主张其在收到肖勇提交的退购申请后有口头答复肖勇其同意肖勇退购的申请，但并无证据予以证明，且肖勇不予认可，故对福建省沃丰房地产开发有限公司该主张不予采信。在肖勇提出退购申请后，福建省沃丰房地产开发有限公司于2015年11月将诉争房屋出售给案外人黄林河，可以认定至此福建省沃丰房地产开发有限公司已同意肖勇的退购申请，双方就房屋认购的解除达成合意，福建省沃丰房地产开发有限公司主张双方的定购单已解除，予以支持。故肖勇已支付的购房款38万元，福建省沃丰房地产开发有限公司应予以返还。关于双方未能签订买卖合同的原因，肖勇主张系因福建省沃丰房地产开发有限公司的原因导致双方未能签订买卖合同，经查明可知诉争房屋在双方签订定购单时是存在在建工程抵押的，该在建工程抵押直至2015年5月29日才解除，福建省沃丰房地产开发有限公司未能提供证据证明在此期间系因肖勇的原因导致双方未能签订买卖合同；在诉争房屋在建工程抵押解押之后，福建省沃丰房地产开发有限公司也未能提供证据证明其有通知肖勇可签订买卖合同；故双方对何时签订买卖合同是处于不确定的状态。直至肖勇于2015年10月提出退购申请，福建省沃丰房地产开发有限公司于2015年11月将房屋出售给案外人，双方合意解除之间的认购关系，故双方最终未能就诉争房屋签订合同均不存在违约。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，福建省沃丰房地产开发有限公司应返还肖勇已支付的定金2万元，现肖勇诉请福建省沃丰房地产开发有限公司双倍返还定金，缺乏依据，不予支持。另据法院向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处（现更名为泉州市不动产登记中心）查询得知诉争房屋未曾预告登记于肖勇名下，故福建省沃丰房地产开发有限公司向肖勇代为收取的预告登记费550元应予以返还。诉争房屋于2015年11月以110万元的价格出售给案外人黄林河，现福建省沃丰房地产开发有限公司诉请肖勇支付其房款差价的经济损失，但双方之间仅是预约合同的关系，肖勇提出退购申请是在双方约定的首付款余款交付时间之前，且诉争房屋售价110万元系福建省沃丰房地产开发有限公司与案外人黄林河双方达成的买卖价格，其价高或价低系市场行为，不可归责于肖勇，故福建省沃丰房地产开发有限公司该诉求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认原告肖勇与被告福建省沃丰房地产开发有限公司就沃丰·澜湖郡二号楼1106号单元签订的《商品房定购单》已解除；二、被告福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告肖勇已付的定金2万元、购房款38万元及预告登记费550元共计400550元；三、驳回原告肖勇的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告福建省沃丰房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，肖勇与福建省沃丰房地产开发有限公司签订的《商品房定购单》系以签订商品房买卖合同为目的而订立的预约合同，该合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。《商品房定购单》约定于2015年5月16日前签订商品房买卖合同，但此时诉争房屋存在在建工程抵押，此时无法签订商品房买卖合同的主要责任在于福建省沃丰房地产开发有限公司。由于未能在约定时间签订商品房买卖合同，双方随后就商品房价格等进行协商，但未再明确约定何时签订商品房买卖合同，双方对于何时签订商品房买卖合同处于不确定状态。福建省沃丰房地产开发有限公司也未举证证明其有再通知肖勇签订商品房买卖合同，直至肖勇于2015年10月提出退购申请，福建省沃丰房地产开发有限公司于2015年11月将诉争商品房出售案外人，双方合意解除双方之间的预约合同关系，故双方未能签订商品房买卖合同不能完全归责任于肖勇一方。合同解除后，福建省沃丰房地产开发有限公司应当将收取的购房款38万元、预告登记费552元及定金2万元退还给肖勇。福建省沃丰房地产开发有限公司主张是由于肖勇的单方根本违约，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，缺乏依据，不予采纳。其上诉请求改判驳回肖勇的全部诉讼请求，并判令肖勇赔偿福建省沃丰房地产开发有限公司361941元，缺乏依据，不予支持。 综上所述，福建省沃丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16500元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林海峰 审 判 员  戴 强 代理审判员  张 萍 二〇一七年二月七日 书 记 员  杨凌珊  1-