上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初1006号原告（反诉被告）：李德水。委托诉讼代理人：薛丽，上海闰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽山，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海红霏建材有限公司。法定代表人：郑x，该公司总经理。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。原告李德水与被告上海红霏建材有限公司（以下简称红霏建材）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告上海红霏建材有限公司于2016年10月10日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2016年2月2日、10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李德水的委托诉讼代理人薛丽、李泽山，被告（反诉原告）红霏建材的委托诉讼代理人何芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德水向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方的《场地房屋租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告建筑房屋及构筑物费用、装修费用、地坪费用、水电安装费用、消防设备费用、上下水道建造费用、办公设施等损失，具体以评估为准；3、判令被告赔偿原告的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等暂定人民币（以下币种相同）7,000元；4、判令被告赔偿原告雇员损失暂定8,484元；5、判令被告赔偿原告营业损失暂定21,000元；6、判令被告退还多收的水电费差价926元。本诉的事实与理由：2012年1月1日，原告与被告签订《场地房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告拥有出租权的位于上海市闵行区某镇某村某路3895号院内的xx场地。租赁用途为原告作为建材经营使用，租赁期为被告通知搬迁为止，原告必须无条件配合，场地每年租金以被告通知为准。租金以年为单位支付，应于每年1月10日前一次性付清，先付后用。原告承担的房屋及水电等其他附属设施的维修义务和费用均由原告负担。由于政府及市场规划（包括被告根据市场情况进行的规划和调整）和动拆迁的需要，导致合同无法履行的，合同解除，被告应提前三个月通知原告搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均属被告。涉租赁合同的土地，原告依约建造了房屋等设施，购置了相关设备。现因被告无建设厂房的审批文件和手续，故厂房涉嫌系违法建筑而面临拆迁，原告的上述设施、设备（包括但不限于房屋及构筑物、地坪、水电设备、消防设备、下水道建造、搬迁的赔偿费、机械费、运费、员工损失等）等损失将必然发生。被告明知本合同涉诉场地不能出租作为商业用途，以致于本次拆迁原告遭受重大经济损失，故被告应当对原告各种损失承担主要责任，具体以评估价值为准，故原告要求被告承担原告损失70%的责任。被告红霏建材针对本诉辩称，不同意原告所有的诉请。1、关于场地房屋租赁合同的效力请法院裁决。被告从某镇某村整体承租了66亩土地之后，将其中小部分转租给原告使用。双方说明只做堆场使用，故被告有权对外出租；2、不同意原告的第二项诉请，被告并非如原告所述获得赔偿利益，本案中所涉场地上的违章建筑房屋已因拆违和环境综合整治而被拆除，至今被告未获得所谓的赔偿。即使被告将来可能依法取得地上建筑物的材料回购补偿的话，按照双方合同约定，也应归被告所有。原告在租赁场地上不得建造新的构筑物，因此无论是原有的构筑物或者是新建的构筑物，原告均无权取得赔偿。何况依照法律规定，被告也不可能取得违章建筑的赔偿；3、不同意第三至第五项诉请，实际上是原告自行测定的数额，无任何事实及法律依据。双方租赁合同期限届满后，原告应从租赁场地搬离，搬离产生的费用应由其自行承担。所谓的雇员及营业费损失也无从说起；4、对于第六项诉请水电费差价损失，亦不予认可，被告按照各小租户实际使用的数额，以及应当分摊的费用进行收取，并无多收，也无须退回；另被告（反诉原告）红霏建材向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告李德水支付给反诉原告红霏建材场地房屋使用费19,210元；2、判令反诉被告李德水支付反诉原告红霏建材水电费2,002元。反诉的事实及理由：反诉被告李德水于2012年1月与反诉原告红霏建材签订一份《房屋场地租赁合同》，约定反诉被告承租使用反诉原告位于闵行区某镇某村某路3859号院内场地房屋（实际承租和使用36A1.1亩场地和地上建筑物）。反诉被告承租使用上述场地和房屋后却未能按时支付实际使用期间的水电费，极大损害了反诉原告的利益。据此，反诉原告提起上述反诉诉请。原告（反诉被告）李德水对被告（反诉原告）红霏建材的反诉辩称，不同意反诉原告红霏建材提起的反诉，且反诉原告所提供的证据无法证明其反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2011年12月29日由红霏建材作为甲方，案外人唐某作为乙方签订《场地房屋租赁合同》一份，合同约定：一、场地的座落、面积：1、甲方拥有出租权的场地座落于上海市闵行区某镇某村某路3859号院内；2、甲方出租给乙方使用的土地面积共1亩，房屋为36A；二、租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为建材经营使用；2、在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该场地的使用用途；三、租赁期限：1、该场地租赁期自2012年1月1日起至甲方搬迁为止，乙方须无条件配合，场地每年租金以甲方通知为准；2、租赁期满，本合同自动终止，甲方有权收回全部出租的场地，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前向甲方提出书面意向书，双方可在对租金、租赁期限等合同内容达成一致意见，并于合同到期一个月之前签订新的租赁合同，乙方应于签订续租合同的当日交付下一年度的租金；乙方未遵循上述约定的，视为放弃续租权，甲方有权与第三人签订租赁合同；四、租金及支付方式：1、该场地以亩为单位计算，每亩的租金为46,000元；2、租金以年为单位支付，应于每年1月10日之前一次性付清，先付后用；五、其他费用：1、乙方在租赁期限内，使用水和电。进户线路与水装置由甲方统一安装、一户一表（费用由乙方承担），水电费按自来水公司和电力公司收费价格结算，如总表与分表有差异，则差额部分由各户按实际用量比例分摊，费款乙方应于自来水公司及电力公司规定的缴费最后期限的十日前交给甲方，由甲方统一收取后交给有关单位，电话安装及花费由乙方自行承担；2、乙方在租赁期限内，消防费用按租赁面积分摊，卫生费用按户收取，路灯费和联防费等按月按亩结算，上述费用均为乙方支付。乙方需办理的暂住证、务工证、治安证等费用由乙方承担。……八、合同的变更、解除和终止：1、租赁期满，合同自然终止。乙方应将承租的场地和建筑物及大棚于合同到期日之前交给甲方，并于同日搬出所有物品；如有留放的任何物品，在合同期限届满之前未征得甲方书面同意的，均视为乙方自动放弃所有权，可由甲方自行处理；2、因不可抗力的因素导致合同无法履行，以及由于政府及市场规划（包括甲方根据市场情况进行的规划和调整，下同）和动拆迁的需要，导致合同无法履行的，合同解除，甲方应提前三个月通知乙方搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均归属甲方，乙方承诺不就上述权利和费用向甲方及有关单位和个人提出要求；九、违约责任和纠纷的处理：因可能发生不可抗力及政府行为，为了把损失降低到最低限度，甲方已提醒乙方进行相关保险。如遇到政府和市场规划需要搬迁的，则甲、乙双方均应无条件服从政府和市场规划需要予以搬迁。因此而导致财产损毁和造成甲、乙双方损失的，双方互不承担责任。庭审中，被告红霏建材确认原告是从案外人唐某处转让取得了涉案场地及房屋的承租权。合同履行过程中，原告李德水的租金支付至2015年12月31日止。2015年11月10日，闵行区某镇综合整治办公室向包括原告在内的租赁户发出《告知书》一份，告知:根据市、区两级政府关于开展拆违和环境综合整治的相关要求，某村辖区范围内的整治工作已开始进行，各业主（租赁户）应按照《公告》中的所确定的时间节点（2015年12月15日）前自行搬离所租赁的违法建筑房屋（简易窝棚），对于不予以配合的单位（人员）将被依法强制清退；根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》及《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律、法规规定，未经规划及相关部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑，依法应当予以拆除，对存有违法建筑的单位、村民（租赁户），应在2015年12月30日前清退违法建筑中的租赁单位和相关租赁人员，并自行拆除违法建筑，对拒不自行拆除的，行政执法部门将依据相关法律法规，依法予以强制拆除，一切后果自负。2015年12月9日，被告红霏建材向包括原告在内的承租户发出《告知书》，承诺对在2015年12月30日前搬离的租户进行退还本年度3个月租金作为补偿，并告知如逾期未搬离的租户不对其进行租金补偿。2015年12月31日，某镇拆违和环境整治推进办向相关承租户发出《告知书》一份，称：因某村某路西片西南木材市场拆违和环境专项整治工作需要，需拆除某路3859号场地院内全部违法建筑，闵行区某镇拆违和环境综合整治推进办公室已于2015年12月7日发放了整治公告，要求租赁户在2015年12月15日前做好清退、搬离工作，我司已于2015年12月9日发放了《告知书》，通知各承租后搬迁，根据目前工作进度，现再次告知如下：自2016年1月1日起，对该区域实行封闭式管理，租赁户货物、设备只许搬离，不许搬入，无关人员只许出，不许进；2016年1月8日起，对该区域场地房屋全部停止供水、供电；2016年1月11日起，对还未拆除违法建筑的将组织强行拆除，望各承租户抓紧时间搬离。2016年1月6日，被告红霏建材再次向相关承租户发出《告知书（二）》一份，重申前述闵行区某镇综合整治办公室及被告所作的告知书的有关内容，并告知:2016年1月8日下午起，被告将对涉案场地房屋停止供水、供电，2016年1月11日起，政府部门将对违法建筑开始实施拆除，为了便于搬离工作的顺利开展，被告将对在规定期限日前搬离的租户补偿5个月租金，对于逾期未搬离的承租户，被告不再进行补偿，造成的一切损失由逾期未搬离户自行承担。以上事实，由原告李德水提供的证据：1、2015年12月9日被告红霏建材发给原告的告知书一份；2、证明书一组；3、水电费收据一组。被告上海红霏建材有限公司提供证据：1、案外人与被告红霏建材于2011年12月29日签订的《场地房屋租赁合同》一份；2、2015年11月10日闵行区某镇综合整治办公室的告知书一份、2015年12月9日被告红霏建材发给各承租户的告知书一份、2016年1月6日被告红霏建材发给各承租户的告知书（二）一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，案外人唐某与被告红霏建材所签订的《场地房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，但由于唐某与被告红霏建材之间租赁合同关系所涉土地属于农村集体所有，土地性质为非建设用地，根据我国《土地管理法》中农民集体所有土地的使用权不得出让转让或出租用于非农业建设的规定，当事人擅自改变土地用途，约定将系争场地用作建材经营使用，且该土地上建设的房屋亦未取得相关规划许可，明显违反《土地管理法》及《城乡规划法》的禁止性规定，故案外人唐某与被告红霏建材之间的租赁合同关系当属无效。原告系从案外人唐某处转让取得了涉案房屋及场地的承租权，庭审中被告红霏建材亦确认原告的实际承租事实。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。但被告红霏建材参照合同约定的租金标准计收案涉场地房屋的占用使用费，并无不当。关于原告要求按照被告红霏建材就涉案租赁场地房屋取得的所有补偿款的70%向原告进行赔偿，本院认为，原告系向被告红霏建材租赁使用相关场地及房屋，《场地房屋租赁合同》还特别约定了对于签订时已经存在的房屋和大棚的处理，以及不得新建建筑物和构筑物、经书面许可方可装修等各自权利义务，由此可见，相关房屋应在原告承租之前即已存在，原告认为相关房屋由其自行建造、搭建的意见，与上述合同内容明显不符，亦无证据佐证，本院难以采信。此外，因承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案原告亦未能提供相应证据证明其经由被告红霏建材同意对所租房屋进行了添附、装修附合。现涉案房屋已作为违法建筑被强制拆除，且被告红霏建材亦否认已取得任何拆违补偿，原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告红霏建材赔偿的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等以及雇员损失、营业损失，本院认为，合同无效的损害赔偿在性质上属于缔约过失责任，在赔偿的对象上，指向信赖利益而非履行利益的损失。原告主张的上述损失或费用并非在订立合同时基于对被告红霏建材信赖而产生的损失，更何况原告对于上述诉请并未提供相应的实质证据加以证实，即原告无证据对其所主张的诉请加以证实的，理应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的这些诉请主张不予支持。关于原告要求被告红霏建材退还多收水电费差价的诉请。原告所主张的电费系在租赁合同履行过程中，原告依约应支付的费用，且上述费用被告红霏建材确认已经收到。而原告据此认为被告红霏建材存在多收取的情形，但并未提供相应的证据加以证实，原告所提供的证据仅能说明其在合同履行过程中支付部分水电费的事实。至于被告红霏建材提起的反诉诉请，要求原告承担部分未结的水电费，被告红霏建材仅是提供了一份电表的照片，无法得出原告存在拖欠水电费未结的客观事实，故本院对被告红霏建材提出的反诉诉请亦不予支持。另依据承租合同的约定，租赁合同约定的土地面积为1亩，并非被告红霏建材所称的1.1亩土地，而且租赁合同约定的租金为每亩每年46,000元，并非被告红霏建材所述的租金单价依据。故本院认为被告红霏建材主张的拖欠房屋使用费的依据不足，对此反诉诉请本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李德水与被告（反诉原告）上海红霏建材有限公司于2011年12月29日就上海市闵行区某镇某村某路3859号院内的1亩土地及36A的房屋所建立的租赁合同关系无效；二、驳回原告（反诉被告）李德水的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）上海红霏建材有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计367.63元,由原告（反诉被告）李德水负担。反诉案件受理费减半收取计165.15元，由被告（反诉原告）上海红霏建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年二月二十四日书记员 谭静贤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。