湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2827民初1311号原告杨秀明，男，生于1964年2月11日，汉族，个体工商户，住来凤县。委托诉讼代理人：向启仲，湖北雄震律师事务所律师，特别授权代理。被告：来凤黔龙阳光地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇桂花树11组75号。法定代表人：陈奕名，系公司总经理。委托诉讼代理人：吴晓明，湖北欧兴红律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：万冉琳，女，汉族，生于1991年12月21日，住重庆市万州区。系公司员工，特别授权代理。原告杨秀明与被告来凤黔龙阳光地产开发有限公司（以下简称黔龙阳光地产公司）商品房预约合同纠纷一案（立案案由为商品房预售合同纠纷，结案案由变更为商品房预约合同纠纷），本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张勤独任审判，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告杨秀明及其委托诉讼代理人向启仲、被告黔龙阳光地产公司委托诉讼代理人孙铠、吴兰平到庭参加诉讼。本院于2017年6月1日分别作出(2017)鄂2827民初380号《民事裁定书》裁定驳回原告杨秀明解除《内部认筹协议书》的起诉和(2017)鄂2827民初380号《民事判决书》。原告杨秀明不服提出上诉。湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2017年9月5日分别作出（2017）鄂28民终1575、1576号《民事裁定书》，以原裁定和判决认定事实不清为由，裁定撤销本院(2017)鄂2827民初380号民事裁定和判决，指令和发回重审。本院依法另行组成由审判员吴汉和担任审判长，与人民陪审员李应权、陈龙福参加的合议庭，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告杨秀明及其委托诉讼代理人向启仲、被告黔龙阳光地产公司委托诉讼代理人吴晓明、万冉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀明诉称,2016年7月31日，原告与被告签订了一份《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》，约定由原告采取内部认筹的方式购买了被告开发建设的黔龙1号2号楼2单元1层3号房，该房屋建筑面积为140.84㎡，优惠前建筑面积单价为4288元/㎡。优惠后的价格为3888元/㎡，每平方米优惠400元。协议签订后，原告于当天向被告支付定金5万元。2016年12月8日，被告的销售人员通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，并叫原告以4088元/㎡交纳首付款。原告当场就告知被告的工作人员认筹申请协议书约定的价格是3888元/㎡。被告的工作人员在我拿出认筹协议给他看的时候直接将协议上的4288元/㎡改成4488元/㎡。原告当场提出异议并把被告所持有的那份认筹协议拿过来。原告多次找被告协商认筹协议价款未果。2017年1月10日，被告未经原告同意将原告所预定的房屋卖给了他人，并签订了《商品房买卖合同》，在来凤县住建局办理了《购房合同备案证明》。被告的违约行为侵犯了原告的合法权利，故提起民事诉讼，请求法院依法判决支持1、判令解除原、被告双方于2016年7月31日签订的《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》；2、被告双倍返还原告购房定金人民币10万元；3、被告承担本案诉讼费用。原告杨秀明为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1、原告杨秀明的身份证复印件。拟证明原告的民事主体、诉讼主体及诉讼身份适格。证据2、原被告双方于2016年7月31日签订的《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》及被告给原告出具的5万元购房定金收据复印件各1份。拟证明原、被告双方合同约定房屋4288元/㎡的事实，优惠400元/㎡；原告向被告交定金5万元的事实，其中该合同第二条的标题明确界定5万元为购房定金。证据3、中国移动通信客户详细单（原告拨打被告销售人员杨琴的通话记录）。拟证明原告与被告销售人员通话协商处理纠纷的情况，因双方对房屋每平方米的价款到底是4288还是4488元/㎡电话上沟通的过程，同时也证明原告并非存在被告所称的违约的情况。证据4、来凤县住建局2017年1月10日对彭娟购房合同备案的证明。拟证明被告未经原告同意，将原告的认购的房屋变卖给他人的事实，也证明被告违约的事实。证据五、湖北雄震律师事务所向启仲律师、张进律师对向某的调查笔录及向某的身份证（复印件）。拟证明原、被告双方发生纠纷的情况和被告违约的事实，也证明双方签订的合同并没有解除。被告黔龙阳光地产公司辩称，原告起诉的事实及理由与本案事实不相符，关于房屋的单价问题，根据原被告双方签订的认购协议，虽然在协议第一条优惠前价格为4288元/㎡，在房价的总款为632090元（应该是4488元/㎡），我们从房屋的总价与单价计算上来看，单价的书写有笔误，根据该房屋同期及周边房屋的价款，均是在4488元/㎡以上，单价书写为4288元/㎡为笔误，不是当时购买房屋的真实价格,其真实价格应该是4488元/㎡；2、原告主张双倍返还房屋定金10万元没有事实及法律依据，从双方签订的认筹协议书载明的事项以及被告给原告出具的收款收据，均能证明被告收取的是认购房屋的认筹金而非定金，所以原告主张双倍返还没有法律依据；3、原告没有按照认筹协议的约定和被告书面通知的期限交清资料和购房款，已构成违约，也可以认定原告自动放弃了购买该房屋的权利；4、在原告首先违约后将房屋出售给案外人符合法律的有关规定，不存在过错。请求法院驳回原告的起诉。被告黔龙阳光地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据1、原被告双方于2016年7月31日签订的《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》以及被告2016年7月31日给原告出具的收据各1份。拟证明双方对买卖房屋的总款为632090元，单价应为4488元/㎡，原告所缴纳的5万元现金应为认筹金。证据2、杨玉兰等6人与被告签订的与原告所购买的同一栋房屋不同楼层的内部认筹申请协议书复印件6份。拟证明在该栋楼房所有销售的单价均不低于每平方米4488元/㎡，由此可以证明原告与被告签订协议的单价应为4488元/㎡。证据3、被告制定的黔龙2号楼房屋价格表。拟证明原告所购买的房屋的单价为4488元/㎡。证据4、被告给原告发送的短信通知复印件1份。拟证明被告通知原告缴纳认购房屋所欠款项，同时约定了期限并明确告知在期限内如不来办理相关手续视为原告放弃购买该房屋的权利；也证明原告是认可了被告通知的相关事项。证据5、被告2017年1月10日与案外人彭娟签订的《商品房买卖合同》以及被告向来凤住建局提取的购房合同备案证明各1份。拟证明争议房屋的价格为4538.1元/㎡，也证明被告是在2016年12月20日明确通知原告后才出售的争议房屋。证据6、编号为2016-009号湖北省商品房预售许可证1份。拟证明被告对销售给彭娟的房屋已取得预售许可。经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议。对无异议的证据，本院予以采信。被告对原告提交的证据2-5的异议分别是：证据2达不到原告的证明目的，房屋价款单价应与协议书中载明的总房款为准，同时原告的这组证据也只能证明被告收取的5万元为购房的认筹金，而不是定金；证据3只能证明双方对这个金额还处在协商沟通过程中，不能够证明原告不构成违约的事实；证据4只能证明被告将2号楼2单元1层3号房屋出售给彭娟的事实；证据5只能证明双方发生纠纷的情况，不能证明被告有违约的事实，也不能证明双方是否解除了认购协议的事实。原告对被告提交的证据均有异议，其异议分别是：证据1即该合同的真实性有异议，因为合同的单价是经过被告工作人员改动的，是被告逾期举证。关于原告按协议所缴纳5万元是否定金的问题，首先该协议第二条明确界定是购房定金，第二条的第二项又明确约定一方逾期未签订商品房买卖合同则视为一方违约并自动放弃本物业，前期所缴纳的款项不予退还，从该约定看，原告所缴纳的5万元有担保性质，其性质与合同法所规定的定金的性质完全是相同的，因此应当认定5万元为定金，其次被告所谓的内部认筹到底怎么理解，我的理解是既然是内部认筹，应该是公司内部，杨秀明是否是公司职工，答案是否定的，既然是外部的，所谓的认筹申请协议书就具有商品房预售合同的性质；证据2与本案没有关联性，达不到被告的证明目的。从杨秀明认购的房屋变卖给彭娟也没有4488元，2号楼有几十户，被告把所有的合同都拿来看一下。证据上的6个人和原告购买的房屋的价格不是数学上的等量关系，不能推此及彼，不能以6个人的房屋均价4488元每平方米就必然推定出原告的房屋价格也是这么多，不具有科学性及合法性；证据3真实性不予认可，本案经过一审二审，被告未提供，我们有理由相信是被告伪造的东西。假定是真实的，但不能和双方合同约定相冲突，要双方认可才是价格，对原告没有约束力；证据4结合我们提交的原告与被告的工作人员杨琴的通话记录，被告的是12月20日，我们的通话记录是10月21日、11月16日、12月1日、8日，2017年1月1日、3日。一方提出解除合同的要约，一方没有承诺，该要约没有生效没有约束；证据5真实性无异议，但达不到其证明目的。首先2016年12月20日被告的通知我刚才已经讲了质证意见，该通知根据合同法原理，属于被告方向原告提出的要约，原告在接到该通知后一直在不间断的与被告联系和处理双方发生纠纷的事实，表明原告并没有接受被告提出的要约，因此，该要约对原被告双方都不具有法律约束力。其次，根据合同法第九十四条的规定，合同的法定解除必须符合法律规定，也就是说要符合合同法第九十四条的规定，除此之外，合同的解除还有双方的约定解除，因为合同是双方当事人的合议，经过双方当事人的一致认可可以解除合同，从被告提供的该组证据及第4组证据，结合原告提供的证据3、证据5来看，双方因合同的价款发生争议，通过多次协商未果，也就是说在这种情况下，被告单方面解除合同，应当认定被告存在违约行为；证据6真实性无异议。本案诉争房屋是2016年7月31日签订的合同，而该预售许可证是2016年12月12日才取得，也就是说被告胆子大，在没有取得预售许可的情况卖房，美其名曰内部认筹，实际上是对外预售。达不到被告的证明目的。对以上有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2只能证明原、被告双方于2016年7月31日签订的《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》及原告交纳的5万元购房定金及被告给出具收据，约定原告向被告认购房屋一套，建筑面积140.84㎡、单价4288元/㎡、总房款632090元、优惠400元/㎡等事实。故，按照数学原理：房屋建筑面积×单价﹦总房款，因原被告的上述约定数据不相等，故，不能达到单价为4288元/㎡的原告的证明目的，本院对原告此证明目的不予采信；原告提交的证据3系中国移动通信客户详细单。只有原告与被告业务员通话时间和主叫、被叫记录计15次，并无具体通话内容记录，经质证，只能证明原、被告双方曾多次协商处理过本案纠纷，而并不能证明双方是否违约问题。该证据具有真实性、合法性及关联性，本院依法予以采信；原告提交的证据4证明了被告未经原告同意，将原告的认购的房屋变卖给彭娟的事实，不能证明被告违约的事实，是否违约尚需依法确认；原告提交的证据5即证人向某的笔录证实：原、被告双方因认购房屋发生纠纷的情况和双方协商未果的事实。该证据应结合证据3、4以及被告提交的证据4予以综合审查认定。被告提交的证据1、2、3、5《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》以及被告与案外人彭娟签订的《商品房买卖合同》和《购房合同备案证明》、与杨玉兰等6人签订的内部认筹申请协议书以及《黔龙2号楼房屋价格表》，用以证明与原告同一栋楼、同一户型的物业均价以及涉案房屋卖给彭娟的价格均高于4488/㎡元，佐证原、被告所签协议中的房屋单价4288元/㎡是被告业务员误写。本院认为该组证据具有真实性、合法性，能证明当时房屋单价确实在4488元/㎡以上，同时能证明原被告所签认筹协议中大部分条款系格式条款，但也不足以排除当时原、被告协议的房屋单价就是4288元/㎡的，故该组证据与待证事实“被告业务员误写涉案房屋单价”关联性不大，对被告的证明目的不予采信；被告的证据4即向本院提交的其业务员通过手机向原告所发短信1份，证明了被告已经于2016年12月20日短信通知原告，要求原告杨秀明于2016年12月20日前交清内部认筹的2号楼所有资料，交清所有款项，逾期视为杨秀明自动放弃购买本物业，公司有权将此物业另行出售，且不退还杨秀明前期缴纳的所有款项。虽然原告不予认可，且表示被告业务员每次通知去，自己均去了，只是因房屋单价争议均未签成合同。该证据符合证据三性，对待证事实“被告已经通知原告签订正式购房合同以及告知不按期签订合同的相应责任”具有证明力，且与原告提交的证据3、5相互印证，本院依法应予采信；被告提交证据6即《湖北省商品房预售许可证书》及公示该预售许可证书的照片（均为已经复印件），证明被告取得其开发的商品房预售许可并予以公示。本院认为该组证据具有真实性、合法性、与待证事实具有关联性，对待证事实具有证明力，依法应予采信。经审理查明，2016年7月31日，杨秀明作为乙方与甲方黔龙阳光地产公司签订《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》并交纳认筹金50000元。该协议书的主要内容为：第一条、认筹物业：为优先选定物业同时享受内部认筹优惠，乙方自愿在来凤黔龙1号2号楼内部认筹时（未公开对外发售），确定认筹2号楼2单元1层3号房，该房屋建筑面积为140.84㎡（具体以签订商品房买卖合同为准），优惠前建筑面积单价为4288元/㎡，总房款632090元；成交总价为优惠前总房款减去乙方享有的所有优惠，具体优惠为：优惠400元/㎡。第二条、购房定金：乙方自愿在签署本内部认筹协议书时缴纳认筹金50000元，甲、乙双方签署《商品房买卖合同》时该认筹金自动转为购房款。双方约定：1、签订本协议之后，乙方自愿缴纳的认筹金不予退还。2、乙方签订本协议之后，在甲方正式对外发售之日（以甲方对外公示为准）起七天内携带本协议、身份证及办理银行按揭相关证明文件到来凤黔龙1号售楼部签署《商品房买卖合同》，并同时办理银行按揭相关手续和支付余款；若乙方逾期未签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约并自动放弃购买本物业，前期缴纳的所有款项不予退还，甲方有权将该物业另行处置。3、甲、乙双方之间的通知联络方式应按认购协议所列地址进行、乙方应提供真实有效的联系电话、地址及身份证明，若在签署本认购协议后，乙方已提供的联系电话、地址和身份证明发生变化，应及时以书面的形式通知甲方，否则由此引起的一切损失概由乙方承担。4、甲乙双方对此协议均有保密责任。若因甲乙的原因导致本协议内容的泄露，甲方有权取消乙方认筹享有的所有优惠并且保留追究法律责任的权利。三、其他事项：1、本内部认筹协议一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字盖章后即时生效，具有同等法律效力。2、正式签署《商品房买卖合同》即日起，本协议自动作废。3、本协议若有遗失，请携带有效身份证件、收据到来凤黔龙1号售楼部办理挂失补办手续。2016年12月8日，杨秀明经黔龙阳光地产公司业务员杨琴通知，去到该公司售楼部。杨琴要求杨秀明签订《商品房买卖合同》，并要求按4088元/㎡交首付款。杨秀明称协议中约定4288元/㎡，优惠400元/㎡后，只有3888元/㎡。杨琴要求杨秀明将所签《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》拿去核实。第二天，杨秀明将其内部认筹申请协议书递给杨琴核实。杨琴看协议后，告知杨秀明，是自己将房屋单价4488元/㎡误写成4288元/㎡，并擅自将协议中4288元/㎡改成4488元/㎡。杨秀明不服，并通过被告另一业务员获得被告方所保存的内容相同的协议。因房物单价存在争议，双方未能签署《商品房买卖合同》。自2016年10月21日至2017年1月3日期间，双方通过手机多次磋商，最终未能签订《商品房买卖合同》。2016年12月12日，黔龙阳光地产公司获得黔龙1号一期一标段2号楼的商品房预售许可证，并已经在其公示栏内张贴该许可证复印件进行公示。2016年12月20日，星期二，黔龙阳光地产公司业务员杨琴给杨秀明发送了手机信息，内容为：来凤黔龙1号再次通知：尊敬的来凤黔龙1号杨秀明您好，我是来凤黔龙1号工作人员杨琴，请您于2016年12月20前交清您内部认筹的2号楼所有资料以及交清所有款项，逾期公司将按照原签订的2号楼内部认筹协议视为您自动放弃购买本物业，公司有权将此物业另行出售，且前期缴纳的所有款项不予退还。详询：0718-6290888。自2016年10月21日至2017年1月3日期间，双方通过手机多次磋商，最终未能签订《商品房买卖合同》。黔龙阳光地产公司遂于2017年1月10日将杨秀明认筹的房屋以638723.484元卖给案外人彭娟，并办理了商品房买卖合同登记备案手续。杨秀明于2017年3月15日去到黔龙阳光地产公司，问签合同和交预售款的事，发现该公司已将房屋卖给他人，提出异议，便要求该公司退还定金，但遭到该公司拒绝，遂于当月28日向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2016年7月31日，原告杨秀明与被告黔龙阳光地产公司签订《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》，2016年12月12日，在黔龙阳光地产公司获得黔龙1号一期一标段2号楼的《商品房预售许可证》的条件后（如果未取得《商品房预售许可证》，该协议因违法而无效），该协议合法有效，双方应按照该协议书全面履行。该协议书第一条的约定，原告杨秀明主张优惠前房屋单价为4288元/㎡，被告抗辩的双方协议上的优惠前房屋单价为4288元/㎡系被告工作人员抄写失误，应为“4488元/㎡”的事实是否成立。根据该协议书第一条的约定内容，按照数学原理及计算公式：房屋建筑面积×单价﹦总房款，因原、被告在协议中约定三个数据不相符，其中，约定的前提条件数据即建筑面积140.84㎡×单价4288元/㎡﹦结论数据（总房款）603921.92元，其结论数据不等于双方书面约定的总房款632090元；反之，双方书面约定的总房款632090元和房屋建筑面积为140.84㎡，应计算出房屋单价为4488元/㎡。故，不能简单的认定该协议约定的房屋单价必然为4288元/㎡。因该协议也可计算出协商的优惠前房屋单价为4488元/㎡，但也可能系被告业务员将总价款误写成632090元。故在双方均未提供充分证据证明签订协议时所约定的明确的房款内容的情况下，不能认定被告误写的是房屋单价或者误写的是总房款，但可以认定被告业务员在填写协议时就房屋单价或者总房款存在笔误的事实，继而认定原、被告双方对房屋价款在该协议中约定不明确的事实。经双方多次协商仍不能达成一致的情况下，被告又以短信催促和限期原告履行。原告因该房屋单价与被告存在争议的条件下，未按照该协议约定履行；在原告逾期后，被告将原告认购的房屋转卖他人的行为，原、被告的行为均不属于违背已有的明确约定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，原、被告所签认筹协议，实际上是在被告方未取得商品房预售许可证之前，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立合同义务，另一方可以追究违约责任或者解除预约合同并主张损害赔偿的预约合同。本案中，由于被告工作人员在填写协议时出现笔误，致使房屋价款这一预约合同的重要条款不具有明确性，加之原、被告双方均未及时纠正，从而形成双方后来签订《商品房买卖合同》时的重大障碍，双方虽然进行数次磋商，但是最终未能达成新的协议而签订《商品房买卖合同》，这属于双方均未认真审核该协议或是不可归责于当事人双方的事由而导致房屋价款约定不明的情形，均不构成违约。预约合同可以解除，被告因此收取的认筹金应予退还。另外，从协议的内容考虑，该预约合同中有关限期签订《商品房买卖合同》、适用定金法则条款均应以明确约定的违约事实出现为前提条件，因双方在该协议中未约定因房屋价款不明确不履行签订《商品房买卖合同》属于违约的情形，故，不能认定一方违约。基于双方并未就房屋价款不明确情况下对限期签署《商品房买卖合同》、适用定金罚条款根据公平原则进行协商和约定。由于原、被告未能就合同未约定明确的问题达成新的共识，被告在该协议约定的期限到期后，已将房屋转卖给他人，双方的预约合同再不能实现。现在原告诉请解除预约合同，依法应予支持。被告工作人员在填写协议时出现笔误所在条款，不属于格式条款，不适用《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，不能作出不利于某一方的解释。关于原告按协议所交的认筹金50000元是否定金问题：首先，所缴纳的“认筹金”明确约定在协议书中第二条“购房定金”项下；其次，该协议约定原告逾期未签署《商品房买卖合同》而视为违约并自动放弃购买本物业，前期缴纳的所有款项不予退还。因此，该50000元认筹金明显具有担保定金性质，故应认定认筹金50000元属于定金。原告以被告违约为由，要求被告双倍返还定金的诉请，因无事实依据和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告杨秀明与被告来凤黔龙阳光地产开发有限公司于2016年7月31日签订的《来凤黔龙1号2号楼内部认筹申请协议书》。二、被告来凤黔龙阳光地产开发有限公司退还原告杨秀明定金（认筹金）50000元，自本判决生效之日起三日内履行。三、驳回原告杨秀明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告杨秀明、被告来凤黔龙阳光地产开发有限公司各负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴汉和人民陪审员  李应权人民陪审员  陈龙福二〇一七年十一月二十二日书 记 员  张 媛