海南省三亚市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）琼02民终49号	上诉人（原审被告)：陈河清。	被上诉人（原审原告）：三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司。	法定代表人：陈继忠。	委托诉讼代理人：何佰仟。	上诉人陈河清因与被上诉人三亚兰海亚龙北部湾区开发有限公司（简称兰海公司）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初5432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。	上诉人陈河清上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，改判：1、双方签订的《亚龙湾商业中心商铺租赁合同》于2016年6月10日解除；2、陈河清尚未支付2016年5月1日至6月10日的房租33733.33元、水电费908元、共计34641.33元，扣除租赁保证金22000元，应判决陈河清还应支付12641.33元。	事实和理由：陈河清与兰海公司签订租赁合同时，陈河清的合伙人陈明炆（为所租店铺开设吉阳伊莎贝婚纱摄影公司法人），兰海公司物业的领导，兰海公司的综合管理部经理何佰仟都在场。因市场经营因素，陈明炆曾于2016年6月6日到物业办公室提交申请退租，但兰海公司以合同签订人不是陈明炆为由不同意申请。陈河清只好电话与兰海公司员工杜定沟通退租事宜，被告知领导不同意2016年6月10日退租，后按照兰海公司的要求，写明退租时间为2016年7月31日，并将该退租申请寄往兰海公司。因2016年5月陈河清和兰海公司杜定说过2016年6月如果交不上房租，摄影也结束经营，到时候一起结算房租，所以兰海公司同意陈河清欠租。整个过程陈河清一直在和兰海公司沟通退租事宜，等到一审法院的开庭时间是2016年9月13日，陈河清就打算由法院协商解决退租问题。一直也找兰海公司的领导协商未果。直到2016年10月9日，法庭组织双方到现场清点办理退租。由于兰海公司的原因推脱导致办理退租的时间推后，其产生的房租不应由陈河清承担。应认定双方的解除合同时间是2016年6月10日，其后的损失应由兰海公司承担。	被上诉人兰海公司辩称，陈河清从2016年5月1日起未交租金及物业费等费用，一直未结清所有款项，未与兰海公司办理退租手续。兰海公司的账号在双方的合同中已载明，在陈河清未交清所有款项前，兰海公司不同意与陈河清解除租赁合同。在一审法庭的组织下，双方已现场确认了2016年10月9日解除合同，租金应按此计算。	兰海公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《亚龙湾商业中心商铺租赁合同》；2、判令陈河清立即搬出租赁房屋，陈河清所承租的A1-2号商铺墙体的不可拆除的装修物大白、铺设的地砖及可拆除的棚顶、灯具、安装的空调等室内依附于建筑的装修和钢构玻璃建筑不得拆除，归兰海公司所有；3、判令陈河清支付2016年5月1日至2016年7月18日的租金51480元、物业管理费11440元、宣传费2860元，共65780元；租赁保证金2.2万元，装修押金1万元不予返还；4、判令陈河清支付2016年3月18日至2016年5月18日的水、电费共908元；5、判令陈河清支付2016年7月19日至实际搬出之日的房屋占用费（按合同中的对应时间段的租金、物业管理费、宣传费收费标准计算，共每月25300月计）；6、判令陈河清支付超期交还铺面的违约金（按最后一月日租金的3倍计算，从2016年7月21日计算至实际付清之日）；7、判令陈河清支付逾期付款滞纳金2880.6元（5月10日开始计算，到7月18日共69天，乘以千分之一乘以本金25300元为本金；6月份的为25300乘0.001，以此类推）。后，2016年10月9日，一审法院组织双方到场，兰海公司收回房屋，兰海公司撤回第2、第6项诉求。	一审法院认定的事实：2015年1月7日，甲方兰海公司与乙方陈河清签订《亚龙湾商业中心商铺租赁合同》，兰海公司将坐落于三亚市亚龙湾国家旅游度假区亚龙湾商业中心第A1-2号商铺出租给陈河清，面积220平方米，租赁期36个月，从2015年1月7日起至2017年12月31日止。合同对租金分段作了约定，其中2016年1月1日至12月31日的租金为90元/平方米/月，物业费20元/平方米/月，宣传费5元/平方米/月。合同约定租赁保证金2.2万元，不作为乙方预付的租金、管理费及宣传促销费，金作为乙方为履行本合同约定义务所提供的担保。合同第13.3条约定，乙方拖欠租金、管理费及其他费用累计达到15天的，甲方有权解除合同，收回房屋、不予返还租赁保证金，不足以赔偿甲方损失的，乙方还须继续赔偿。合同第7.2条约定乙方向甲方支付装修押金1万元，乙方如没有违反本合同及有关装修的规定，免租装修期满，且经过消防部门验收合格后30日内，甲方应向乙方无息返还装修押金1万元。陈河清向兰海公司支付了租赁保证金2.2万元及装修押金1万元，并依约支付租金、物业费、宣传费等。自2016年5月1日起，陈河清未向兰海公司支付租金等相关费用。	2016年10月9日，一审法院组织双方到现场清点，笔录记载：双方已确认：1、商铺租金计算至2016年10月10日止；2、陈河清于2016年10月10日前将租赁房屋内的6台吊灯、3台空调拆除，如逾期不拆除，上述物品归兰海公司所有；3、双方的租赁合同于2016年10月9日解除。	一审法院认为，陈河清承认兰海公司在本案中主张的事实，故对兰海公司主张的事实，以及双方在诉讼期间达成的陈河清承租的位于三亚亚龙湾国家旅游度假区亚龙湾商业中心第A1-2号商铺租金计算至2016年10月10日止和双方签订的《亚龙湾商业中心商铺租赁合同》于2016年10月9日解除的内容予以确认。（1）关于租金的给付。陈河清从2016年5月1日起开始拖欠租金、物业管理费和宣传费至2016年10月10日止共计5个月10天，双方确认陈河清每月应支付的三项费用合计25300元，据此，陈河清应支付兰海公司租金、物业管理费、宣传费134933.33元[（25300元×5个月）+(25300元÷30天×10天)]。（2）关于陈河清向兰海公司支付的租赁保证金2.2万元和装修押金1万元是否应退还陈河清或折抵其所拖欠租金的问题。双方合同第七条第7.2款约定：陈河清如没有违反本合同及有关装修的规定，免租装修期满，且经过消防部门验收合格后30日内，兰海公司应向陈河清无息返还装修押金1万元。兰海公司将铺面交付给陈河清后，陈河清着手进行装修且已投入经营，兰海公司没有提交证据证明陈河清装修的铺面存在违反合同约定或没有通过消防部门验收，故兰海公司应按约定返还陈河清装修押金1万元。合同第十三条第13.3条款约定合同期内，陈河清有拖欠租金、管理费及其他费用累计达到15天的，陈河清所支付的租赁保证金不予返还。陈河清从2016年5月起开始拖欠租金至2016年10月，故陈河清无权要求兰海公司返还租赁保证金2.2万元。陈河清要求将租赁保证金2.2万元折抵拖欠租金无理，本院不予采信。综上，扣去陈河清已支付的装修押金1万元，陈河清还应支付向兰海公司支付租金、物业管理费、宣传费124933.33元。（3）陈河清是否应向兰海公司支付逾期付款滞纳金的问题。合同约定陈河清拖欠租金、管理费及其他费用累计达到15天的，兰海公司有权解除合同，收回房屋、不予返还陈河清租赁保证金，不足以赔偿兰海公司损失的，还须继续赔偿。根据该约定，陈河清逾期支付租金等款项所承担的违约责任为不予返还其所缴纳的租赁保证金，兰海公司因陈河清的违约所造成的损失已得到救济，且兰海公司也没有提供证据证明因陈河清的违约行为导致另有损失，故兰海公司关于要求陈河清按每日千分之一支付逾期付款滞纳金的诉求，应予以驳回。（4）水电费908元，双方没有异议，予以确认。陈河清已将涉案铺面交付给兰海公司，双方对铺面内的财产进行了清点并确认归属，故兰海公司诉求陈河清交付铺面，商铺墙体的不可拆除的装修物大白、铺设的地砖及可拆除的棚顶、灯具、安装的空调等室内依附于建筑的装修和钢构玻璃建筑不得拆除，归甲方所有已无必要。兰海公司撤回要求陈河清支付逾期交还铺面违约金的诉求，系对其民事权利的自主处分，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、兰海公司与陈河清于2015年1月7日签订的《亚龙湾商业中心商铺租赁合同》于2016年10月9日解除；二、陈河清应自本判决生效之日起十日内支付兰海公司2016年5月1日至2016年10月10日期间的租金、物业管理费、宣传费124933.33元、2016年3月至5月的水电费908元，合计125841.33元；三、驳回兰海公司的其他诉讼请求。本案受理费770元（兰海公司已预缴），由陈河清承担。	本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈河清提供了其2016年6月17日书写的申请书照片，记载其申请2016年7月31日退租，并承诺不拖欠租金物业费，以及陈河清与兰海公司职员杜定的微信沟通，用以证明陈河清早已提出退租事宜。兰海公司认为，在陈河清未交清所欠费用之前不同意其办理退租，且陈河清未到场与兰海公司办理交接手续。本院认为，兰海公司未同意陈河清退租，陈河清未与兰海公司办理退租手续，不能证明双方合同于2016年7月31日解除。	一审法院查明事实清楚，本院予以确认。	本院认为，本案的争议焦点是：双方合同解除的时间及租金等费用的计算问题。	陈河清诉求确认双方合同已于2016年6月10日解除，但其提供的证据申请书仅显示其申请于2016年7月31日解除合同，陈河清对其主张合同于2016年6月10日解除未提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，陈河清承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。且陈河清与兰海公司均已在一审法院组织下，签署协议确认双方合同于2016年10月9日解除，在此前提下陈河清又提出合同于2016年6月10日解除，违反诚实信用原则，本院不予支持。一审法院对于租金及相关费用计算正确，应予维持。关于租赁保证金的问题，根据合同约定，拖欠费用累计达到15天的，租赁保证金不予退还。该租赁保证金具有违约金的性质，陈河清未交清租金应承担相应的违约责任，即该租赁保证金不予退还给陈河清。故陈河清请求租赁保证金抵扣相应租金没有事实和法律依据，不予支持。	综上，陈河清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理2564元（陈河清已预交），由陈河清承担。	本判决为终审判决。	审判长 王晓艳	审判员袁俊杰	审判员 梁            泽	二〇一七年二月十六日	书记员 郁      四      珍		附相关法律条文：	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;	(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;	(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;	(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。