山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0686民初1256号原告：中国银行股份有限公司栖霞支行。住所地栖霞市霞光路***号。组织机构代码：865292903。负责人：李晓辉，行长。委托诉讼代理人：王仁庆，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告：王道丰，男，1970年6月23日出生，汉族，住烟台市经济技术开发区。被告：张海玲，女，1975年6月9日出生，汉族，住烟台市经济技术开发区银芝小区**号楼*单元*号，系王道丰之妻。被告：烟台光熠置业有限公司，住所地烟台市福山区太华路530号光熠市政，社会统一信用代码：370686228012323。法定代表人：孙后金，董事长。委托诉讼代理人：孙悦，山东福阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：司晓楠，山东福阳律师事务所实习律师。被告：银海投资信用担保有限责任公司，住所地烟台市芝罘区北马路付75号，社会统一信用代码：91370602783498617M。法定代表人：张利民，总经理。原告中国银行股份有限公司栖霞支行与被告王道丰、张海玲、烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王仁庆及被告烟台光熠置业有限公司委托诉讼代理人孙悦到庭参加诉讼，被告王道丰、张海玲、银海投资信用担保有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司栖霞支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告王道丰签订的《中国银行个人购房借款（抵押）合同》；2、依法判令被告王道丰、张海玲共同偿还原告借款本金26124.71元、利息363.87元、罚息31.07元（计算至2016年4月12日）及自2016年4月13日起至实际还清全部款项之日止的利息、罚息；3、依法判令被告烟台光熠置业有限公司对本案诉讼请求第二项承担连带清偿责任；4、依法判令被告银海投资信用担保有限公司对本案诉讼请求第二项承担连带清偿责任；5、请依法判令原告对被告抵押的位于栖霞市桃村镇桃和苑2号楼2单元4层东户的房产经折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；6、请依法判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年9月，被告王道丰因购买栖霞市桃村镇桃和苑2号楼2单元4层东户的房产向原告申请贷款9.5万元。双方于2008年9月17日签订《个人购房借款（抵押）合同》一份，约定被告向原告借款人民币9.5万元，借款期限120个月，贷款月利率5.4825‰，被告张海玲作为被告王道丰的妻子，签署“共同还款承诺书”，被告王道丰、张海玲自愿以坐落在栖霞市桃村镇桃和苑2号楼2单元4层东户的房产作为上述借款的担保。抵押担保的范围为主债权本金及由此产生的利息、逾期罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。被告烟台光熠置业有限公司作为售房人与被告银海投资信用担保有限责任公司分别提供阶段性保证责任和提供全程连带责任保证。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款9.5万元。自2015年12月起，被告未依约偿还贷款，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告王道丰、张海玲、银海投资信用担保有限责任公司未作答辩。被告烟台光熠置业有限公司辩称，根据中华人民共和国物权法相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，本案中原告中国银行股份有限公司栖霞支行的债权既有涉案房屋的担保又有保证，所以原告应先就涉案房屋的担保实现债权，而答辩人仅应对涉案担保房屋以外不能偿还的债权承担阶段性连带保证责任。经审理查明，2008年6月26日被告王道丰与被告烟台光熠置业有限公司签订一份商品房预（销）售合同，合同约定王道丰购买烟台光熠置业有限公司出售的栖霞市桃村镇桃和苑2号楼2单元4层东户房产，首付房款为44195元，按揭贷款9.5万元。2008年9月17日原告和被告王道丰、张海玲、烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司签订《中国银行个人购房借款（抵押）合同》，合同约定被告王道丰向原告借款人民币9.5万元，借款期限自2008年9月17日至2018年9月17日，按月结息和付息，按月等额本息还款，贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，本合同签订时贷款月利率执行5.4825‰，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人按照新基准利率进行贷款利率调整，自贷款发放日每满一年实行新利率。如被告未按约定时间归还贷款本息，原告可按照本合同约定的贷款利率水平加收50%的利率收取逾期贷款罚息，直到清偿本息为止。合同还约定，如被告发生连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息等违约事项，原告有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期或通过法院直接解除合同。王道丰的妻子张海玲向原告出具了共同还款承诺函，承诺作为共同债务人与借款人王道丰共同履行合同义务。被告王道丰、张海玲自愿以坐落在栖霞市桃村镇桃和苑2号楼2单元4层东户的房产作为上述借款的担保，并办理了贷款购房抵押预登记。抵押担保的范围为主债权本金及由此产生的利息、逾期罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。被告烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司为借款提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间至本合同约定的主债务还款期限届满之日起二年。合同还特别约定，烟台光熠置业有限公司自本合同签订之日起，至借款人办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权益证之日止，烟台光熠置业有限公司为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订之后，2008年9月17日，原告将借款发放到被告王道丰指定的烟台光熠置业有限公司账户内。自2015年12月起，被告未依约偿还贷款。截止2016年4月12日，被告王道丰、张海玲偿还原告借款本金68875.29元、利息15173.31元、罚息53.79元（被告已还款部分包括原告从烟台光熠置业有限公司保证金账户中扣除的6924.72元），尚欠原告借款本金26124.71元、利息363.87元、罚息31.07元，致原告起诉。上述事实，有原告当庭陈述及身份证、商品房预售合同、共同还款承诺函、个人购房借款（抵押）合同、保证人担保承诺书、个人贷款凭证、还款明细和未还款清单、贷款购房抵押预登记证明等证据在案佐证，可以认定。本院认为，原告中国银行股份有限公司栖霞支行与被告王道丰、张海玲、烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司签订的《个人购房借款（抵押）合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告依照借款合同的约定向被告王道丰发放借款后，被告王道丰应依约按期履行还款义务。被告王道丰未按借款合同的约定偿还原告借款本息应承担违约责任，原告要求解除与被告签订的合同符合法律规定和合同约定，本院予以准许。被告张海玲向原告出具了承诺函，承诺与王道丰共同偿还债务，故被告张海玲应与王道丰共同偿还债务。被告王道丰、张海玲应偿还所欠借款本金26124.71元、利息363.87元、罚息31.07元（计算至2016年4月12日）及自2016年4月13日至判决确定的给付之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息。被告王道丰、张海玲以其所有的坐落在栖霞市桃村镇桃和苑1号楼1单元3层西户的房产为贷款提供抵押，并办理房产预抵押登记。原告要求实现优先受偿权。关于原告对被告王道丰、张海玲提供预抵押的房产是否享有优先受偿权的问题，本院认为，房屋预抵押登记是指债务人为保证自己的债务履行而向债权人提供不动产（在建房屋）抵押时债权人即抵押权人为了将来顺利实现其抵押权而进行抵押的预告登记。《中华人民共和国房地产管理法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国房地产管理法》规定：不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记后才具备法定的生效条件。本案中，被告王道丰、张海玲提供预抵押的房产系未取得具有物权效力的房产证书，因此，原告与被告王道丰、张海玲签订的抵押合同成立，但在双方未办理正式抵押登记手续前，抵押权未成立，故原告对被告王道丰、张海玲提供抵押的房产不享有优先受偿权。中国银行个人购房借款（抵押）合同约定，烟台光熠置业有限公司自本合同签订之日起，至借款人办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权益证之日止，烟台光熠置业有限公司为借款人的债务承担连带保证责任。因本案未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，所以烟台光熠置业有限公司应对全部债务承担连带保证责任，按照法律规定，其承担保证责任后，有权向债务人王道丰追偿。被告烟台光熠置业有限公司辩称理由不当，本院不予支持。中国银行个人购房借款（抵押）合同约定，银海投资信用担保有限责任公司为借款提供连带责任保证，按照法律规定，银海投资信用担保有限责任公司应承担连带还款责任，其承担保证责任后，有权向债务人王道丰追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告中国银行股份有限公司栖霞支行与被告王道丰、张海玲、烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司签订的《中国银行个人购房借款（抵押）合同》；二、被告王道丰、张海玲于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司栖霞支行借款本金26124.71元、利息363.87元、罚息31.07元（计算至2016年4月12日）及自2016年4月13日起至判决确定给付之日止按合同约定利率计算的利息、罚息；三、被告烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司对上述第二项承担连带还款责任；四、被告烟台光熠置业有限公司、银海投资信用担保有限责任公司清偿后，有权向借款人王道丰追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司栖霞支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537.74元、保全费315.10元，由四被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙玉玲人民陪审员  衣振玲人民陪审员  范会强二〇一七年二月十六日书 记 员  张耀臻