四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2022民初310号原告：王志刚，男，1976年8月20日出生，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。委托诉讼代理人：刘杰，男，系原告表兄弟。被告：周治明，男，1969年12月13日出生，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。原告王志刚诉被告周治明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘杰、被告周治明到庭参加诉讼。本案现已审���终结。原告王志刚向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费1589元；2、从欠款之日起计算，每日收取滞纳金3‰；3、被告承担诉讼费。事实和理由：被告是乐至县怡佳花园小区的业主，原乐至县绿城物业有限公司从2012年1月1日至2015年12月30日为该小区提供物业服务，原告是原乐至县绿城物业有限公司的投资人，原乐至县绿城物业有限公司在2016年6月7日注销工商登记，原告享有原乐至县绿城物业有限公司的收益权，对外追偿债务。经原告查询物业缴费记录，被告尚欠原告投资的原乐至县绿城物业有限公司物业费1589元，现经原告催收无果，被告仍不自觉补交。审理过程中，原告主张滞纳金即违约金，应以被告所欠物管费总额为基数从2016年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮40%计算。被告周治明辩称：被告与原告没有物业服务合同关系，与绿城物业公司签订合同的是他人代签，代签的人不认识，不能代表被告，故原告没有权利向被告收取物管费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实自己的主张提交了以下证据：证据材料1：前期物业服务合同、物业管理服务合同，拟证明绿城物业公司与被告之间的物业服务合同关系。证据材料2：乐至县人民政府常务会议决定事项通知（2013第46号），拟证明原告收费的标准符合政府规定。证据材料3：欠费名册，拟证明被告未缴纳物管费。证据材料4：催收通知、催费告示，拟证明原告进行了催���。被告对原告所举证据以被告与原告没有物业服务合同关系为由，不予质证。被告未举证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原始书证，来源合法，反应内容客观真实，能证明四川恒通房地产开发公司与乐至县绿城物业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》、乐至县天池镇西街社区怡佳花园小区业主委员会与乐至县绿城物业有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定了该公司和被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，应予以采信；证据材料2系政府规范性文件，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3、4系欠款名册、催收通知、催费告示内容与证据材料1、2相印证，具有真实性，能证明乐至县绿城物业有限公司向被告行使了催收��务。综上，上述证据材料均系原始书证，来源合法，反应内容客观真实，证据间相互印证形成证据锁链，能证明本案待证事实，予以采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原、被告的陈述，查明本案事实如下：怡佳花园小区由四川恒通房地产开发公司承建。2007年8月10日，四川恒通房地产开发公司与乐至县绿城物业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：乐至县绿城物业有限公司为怡佳花园小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至自动终止为止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。2013年5月30日，乐至县天池镇西街社区怡佳花园小区业主委员会与乐至县绿城物业有限公司签订了《物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：委托管理服务事项：乐至县绿城物业有限公司负责对房屋外观，设备运行，共用部位、共用设施设备的维护和管理，公共环境卫生、绿化，交通秩序与车辆停放，公共秩序维护与协助消防，房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；物业服务费2013年5月前按多层房屋每月0.32元/㎡收取，2013年6月起按多层房屋每月0.35元／㎡收取。如政府出台指导价按新标准执行。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为每年1月和7月。合同还约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天千分之三交纳滞纳金。签订合同后，乐至县绿城物业有限公司入住怡佳花园小区，对该小区进行物业服务。原告是乐至县绿城物业有限公司的投资人，乐至县绿城物业有限公司于2016年6月7日注销工商登记。被告系怡佳花园X幢X单元XXX号房屋业主，其房屋面积为98平方米，被告从2012��1月至2015年12月未交纳物业服务费1596.42元（2012年1月-2013年5月为98㎡×0.32元/㎡×17月=533.12元、2013年6月-2015年12月为98㎡×0.35元／㎡×31＝1063.3元），经原告多次催收未果。另查明：2013年6月25日，乐至县人民政府作出“关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知”，该通知与本案相关的内容：同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4元-0.6元/月·㎡、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/月·㎡。乐至县绿城物业有限公司向小区业主仍按0.35元／月.㎡标准收取物管费。2016年1月1日中国人民银行同期贷款基准利率（一至五年期）为年利率4.75%。本院认为，乐至县绿城物业有限公司与四川恒通房地产开发公司签订的《前期物业管理服务合同》终止后，乐至县天池镇西街社区怡佳花园小区业主与乐至县绿城物业有限公司签订的《物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，该物业合同约定的权利义务对乐至县绿城物业有限公司及怡佳花园小区的全体业主均具有约束力，均应按合同的约定履行各自的义务。乐至县绿城物业有限公司按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区的业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向乐至县绿城物业有限公司交付物管费，构成违约，应承担相应的法律责任。原告系乐至县绿城物业有限公司的唯一投资人，该公司于2016年6月7日注销工商登记，公司注销后，公司财产应返还给股东，故原告王志刚依法享有乐至县绿城物业有限公司对外债权。经审理查明被告共欠乐至县绿城物业有限公司物业服务费1596.42元，原告主张被告支付物业服务费1589元系其处分自己的权利，不违反法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故被告辩称的未与原告签订物业服务合同，原告无权向被告收取物管费的理由不成立，本院不予支持。物业服务合同约定，逾期付款滞纳金从逾期之日起按所欠费用每天千分之三计算。审理过程中，原告主张滞纳金即违约金，应以被告所欠物管费总额为基数从2016年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮40%计算。被告逾期交纳物管费构成违约，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%。2016年1月1日中国人民银行同期银行贷款基准利率（一至五年期）为年利率4.75%，上浮40%为年利率6.65%，原告的主张不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告周治明在本判决生效后五日内给付原告王志刚物业服务费1589元及以1589元为基数从2016年1月1日起至给付完毕之日止按年利率6.65%计算的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由被告周治明负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 吴 平二〇一七年二月二十七日书记员 刘云蛟