湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初5749号原告（反诉被告）：郭同仁，男，1943年7月16日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：黄和清，湖北今天律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩琴，女，1972年4月12日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区，委托诉讼代理人：邓勇，湖北诚智成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文强，湖北诚智成律师事务所律师。原告郭同仁诉被告韩琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，于2016年12月13日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭同仁及其委托诉讼代理人黄和清到庭参加诉讼，被告韩琴及其委托诉讼代理人邓勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭同仁向本院提出诉讼请求：1、判令韩琴腾退位于武汉市武昌区水果湖路53-55号1层1单元约40㎡的房屋；2、判令韩琴支付自2016年10月1日起至判决确定履行期限届满之日止的房屋占用费，每日按172元计算；3、判令韩琴支付其占用租赁房屋的水、电费、取暖费、卫生费、物业管理费，按实际发生数额计算；4、本案的诉讼费由韩琴承担。事实与理由：2011年10月6日，郭同仁将其所有的坐落于武汉市武昌区水果湖街水果湖路××号××单元××号房屋中约40㎡门面租赁给韩琴经营，并签订了《租赁协议书》。该合同约定租赁期限为五年，从2011年10月1日起至2016年9月30日止。最后月租金为4300元/月。保证金为4000元，备用于补偿房租、房屋损坏维修费、水电费、治安、卫生费以及水电费、取暖费等。韩琴离店时，不得破坏装修等。租期届满后，韩琴每延迟一天交房，按租期最后月份平均天数另加20%的金额支付房屋占用费。在租赁期限届满后，韩琴不按照双方协议的约定腾退其所占用的租赁房屋。2016年10月2日，郭同仁向韩琴发出书面通知，限令韩琴在2016年10月7日腾退房屋，但韩琴收到该通知后仍不腾空租赁房屋。为此，郭同仁诉至本院。韩琴辩称，第一，韩琴享有该租赁商铺的优先续租权，原被告之间租赁合同继续履行；第二，韩琴在合同到期前已按合同约定向郭同仁提出续租请求，因郭同仁恶意提高房屋租金，明显高于同一房屋另外两名租户的租金，韩琴愿意按照另外两户同等租金继续租赁费房屋，郭同仁单方阻止条件成就，视为条件已成就；第三，韩琴在房屋租赁期间对房屋进行重新装修，花费了较大的费用，且在2014年转型经营美甲店后一旦租赁合同终止，将会对会员造成较大损失；第四，合同的继续履行不会对郭同仁造成任何损失，也有利于经营合同的正常开展。请求驳回郭同仁的第一项诉请。韩琴向本院提出反诉请求：1、判令韩琴对郭同仁出租房屋享有优先承租权，并按照郭同仁同一出租房屋其他租户租金标准继续租赁房屋；2、若郭同仁坚持在同等条件下将出租房屋租给第三人，依法判令郭同仁赔偿韩琴损失64645元；3本案反诉费用由郭同仁承担。事实与理由：2004年7月16日起，韩琴开始租赁郭同仁位于水果湖路××号××单元××号房屋的部分空间经营服装生意。2014年韩琴因服装生意经营困难，将租赁房屋重新装修，投入大量资金学习和购买设备转向经营美甲生意。租赁期间，韩琴与郭同仁多次签订租房协议书。2011年10月6日，韩琴与郭同仁签订的租赁协议书约定：一、租期为五年，从2011年10月1日至2016年9月30日；二、2015年10月至2016年9月，月租金为4300元；三、承租期满，若韩琴需要继续租赁房屋，须提前一个月告知郭同仁，并提前10天另行办理续租手续；四、协议还约定了韩琴和郭同仁其他权利义务。2016年9月，《租赁协议书》到期前，韩琴即按照协议约定向郭同仁提出续租要求。郭同仁故意以明显高出同一租赁房屋其他租户和市场价格的租金标准要求韩琴签订租赁协议，韩琴多次与其协商，郭同仁执意不将出租房屋继续出租给韩琴，以达到将利用韩琴多年来积累的商誉和美甲客户资源将出租房屋出租给同类经营者，收取高额转让费为目的。后韩琴与郭同仁协商未果，郭同仁将韩琴诉至贵院。韩琴认为，韩琴承租郭同仁房屋已近13年之久，韩琴转型经营美甲店花费大量装修费、学习费用、机器设备费用。韩琴按照同一出租房屋其他租户租金标准支付郭同仁租金，不会造成郭同仁任何利益损失。郭同仁恶意提高租金不让韩琴租赁房屋，将导致韩琴装修费、机器设备费、商铺会员退费等巨大损失。韩琴作为善意承租人的合法续租权应得到法律保护。郭同仁对韩琴的反诉辩称，第一，在租赁合同届满前，郭同仁已在合理期限内告知韩琴续租事宜，郭同仁并未恶意提高租金，而是按照现在租金水平提高租金，韩琴提出优先承租权是针对买卖不破租赁而言，郭同仁没有转让房屋，韩琴诉请没有依据；第二，韩琴主张设备费用等费用是基于盈利目的，在合同到期后，郭同仁没有义务承担韩琴所谓的装修费用等，韩琴要求郭同仁承担相关费用缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回韩琴反诉请求。经审理查明：武汉市房地产登记发证中心颁发武房权证市直字第**房屋所有权证，载明：房屋所有权人，郭同仁；房屋坐落，武昌区水果湖街水果湖路××号××单元××号；登记时间，2010年4月15日；建筑面积124.4㎡。武汉市政府颁发武昌国用初改2011第917号国有土地使用证，载明：土地使用权人，郭同仁；座落，武昌区水果湖街水果湖路××号××单元××号；使用权面积11.77㎡。2011年10月6日，郭同仁（甲方）同韩琴（乙方）签订《租房协议书》，约定：租期为五年（即从2011年10月1日至2016年9月30日），租期满，本租房协议自然终止；租金，2015年10月至2016年9月，月租金为4300元，如乙方超过一个月没有向甲方支付租金，视为自行终止租用权，并按每天1%向甲方支付滞纳金；保证金（押金），租期保证金4000元，备用于乙方补偿甲方房租的欠租或支付损坏的房屋费、违约金或水电、取暖费、诉讼费等等；爱惜房屋，乙方租用房屋后，如果进行改建或装修，涉及墙体改动，须书面提出方案（含图纸），未经甲方同意签字，不得自行其事，凡因此引起的房屋受损，概由乙方承担法律责任和经济赔偿，乙方离店时，不得破坏装修；承租期满，乙方无权将所租房屋转租或转让他人。更不允许收取转让费，如乙方需要继续租用，须提前一个月告知甲方，并提前10天另行办理续租手续。如乙方不及时签订租房手续，租期满，每延迟一天，按原租期最后月份平均天数另加20%的金额交付给甲方；退租，乙方租期内中途退租或合同期满退租，均不能以转让费用为由，不履行本合同规定的义务或拒绝退租，均不能以转让费用为由，不履行本合同规定的义务或拒绝退租。若乙方退租时影响甲方顺利出租，甲方有权在不承担乙方任何形式转让费的情况下与乙方终止合同，并与他人签订房屋出租合同，且不对乙方承担任何违约责任。2016年10月2日，郭同仁向韩琴发送短信通知：我们双方2011年10月6日签约的《租房协议书》已于2016年9月30日到期，租房协议自然终止。请你务必在2016年10月7日内搬出你所有的东西，将房屋退还我。否则，我们将向法院起诉。特此通知。出租方，郭同仁。现租赁期满，双方未签订续租协议，韩琴未将租赁房屋返还给郭同仁。上述事实，有郭同仁提供的房屋所有权证、国有土地使用证、照片、2011年10月6日《租房协议书》、短信记录，韩琴提供的2004年7月16日《租房协议书》、2011年10月6日《租房协议书》、照片、短信记录等加以证明。上列证据在法庭上出示，经当事人质证，针对证据的证明力进行了说明、质疑与辩驳。案件审理过程中，韩琴还提交了装修清单表。证明韩琴对房屋进行装修花费装修费用64645元，如郭同仁坚持不将房屋继续出租给韩琴，应当赔偿韩琴损失64645元。经审查，该装修清单表系打印件，未有任何公司或个人签章，其内容不能作为本案认定事实的依据，无法达到其证明目的，本院不予采信。本院认为，郭同仁同韩琴于2011年10月6日签订的《租房协议书》，系双方真实意思表示，无无效或可撤销情形，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于租赁房屋是否腾退问题。根据协议约定，租期至2016年9月30日，租期满，本租房协议自然终止。如韩琴需继续租用，须提前一个月告知甲方，并提前10天另行办理续租手续。现租赁期满，双方未办理续租手续，该租房协议已终止，韩琴应当返还租赁房屋。韩琴在庭审中辩称及反诉称其应享有的“优先续租权”，在我国现行法律条款中并无明确规定，且双方所签订《租房协议书》中亦未对此进行约定，庭审中，郭同仁本人自述租赁房屋收回后自用，不再对外租赁。故韩琴辩称及反诉称其应享有的“优先续租权”无事实和法律依据，对该抗辩及反诉理由本院不予认可。韩琴应腾退本案租赁房屋。关于租赁期满后房屋占有使用费等费用问题。根据协议约定，租期满，每延迟一天，按原租期最后月份平均天数另加20%的金额交付给郭同仁。租期内最后月租金为4300元，据此计算得出延期日占用费金额为172元，韩琴应按照每日172元标准，自2016年10月1日至房屋实际腾退之日止，向郭同仁支付房屋占有使用费。此外，韩琴还应支付其占用租赁房屋期间的水电费、取暖费、卫生费、物业费，自租赁之日起至房屋实际腾退之日止。韩琴辩称及反诉称其应按照同一出租房屋内其他租户租金标准继续承租房屋，郭同仁恶意提高房屋租金，单方组织条件成就，视为条件已成就。对于该主张，因双方2011年10月6日签订的《租房协议书》已于2016年9月30日到期，双方未就房屋租赁事宜达成新的合意，郭同仁在协商过程中未对韩琴的要约作出承诺，双方未签订新的租赁合同，故韩琴所称按照其他租户标准继续租赁房屋的主张，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。韩琴反诉称若郭同仁坚持在同等条件下将房屋出租给第三人，要求郭同仁承担其装修损失共计64645元。对于该反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”之规定，韩琴无证据证明其装修经过了郭同仁的同意，其主张的装修损失不应由郭同仁负担，对于该项反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩琴于本判决生效之日起十日内将位于武汉市武昌区水果湖路53-55号1层1单元的租赁房屋腾退给原告（反诉被告）郭同仁；二、被告（反诉原告）韩琴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭同仁支付房屋占有使用费（自2016年10月1日起，按照每日172元的标准，至房屋实际腾退之日止）；三、被告（反诉原告）韩琴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭同仁支付其租赁和占有使用房屋期间所发生的水费、电费、取暖费、卫生费、物业管理费（具体金额以实际发生为准）；四、驳回被告（反诉原告）韩琴的反诉请求。本案案件受理费500元，减半收取250元，反诉费708元，合计958元，由被告（反诉原告）韩琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  万捷二〇一七年二月二十一日法官助理王鹏书记员何利仙