河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终330号上诉人（一审原告）王云霞，女，汉族，1964年7月15日生，住山东省单县，现住河南省开封市经济技术开发区。委托代理人郭庆、吉宏哲，河南王松华律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（一审被告）开封安联置业有限公司，住所地开封市。委托代理人田合兴、张焱，公司员工。代理权限为特别授权。上诉人王云霞因与上诉人开封安联置业有限公司（以下简称安联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2016）豫0202民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理。现已审理终结。王云霞上诉请求及答辩称，依法撤销一审判决，改判安联公司支付142200元违约金（从2015年5月23日起至2016年8月29日止，每月按合同约定的已交付房款2%计算）；诉讼费用其不应承担。事实与理由：2016年11月30日，第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第（四）部分第18条关于违约责任明确规定，购房合同有约定的，双方应遵守约定。本案王云霞已履行支付房款义务，安联公司未按照约定期限办理房屋产权证已违约，应按照约定承担违约责任，违约金计算标准并不明显过高。安联公司已按照约定支付了2016年1月23日至5月23日的违约金，且是按照2%计算的，那么截止到2016年8月17日安联公司才到房产部分办理房屋备案手续，8月29日才通知王云霞办理房产证，故下欠的三个月零六天的逾期办证违约金，亦应按照之前的四个月的违约金支付标准支付，一审法院将双方明确约定的违约金计算标准予以下浮，滥用自由裁量权，与上述规定精神相违背。安联公司上诉请求及答辩称，依法撤销一审判决，改判驳回王云霞的诉讼请求。王云霞至今未接收本案房屋，根据合同约定，安联公司无需办理房屋产权证，不存在违约；合同约定的2%违约金支付标准远远高于王云霞的实际损失，支付标准明显过高；约定由安联公司办理房产证不符合国家规定，王云霞恶意不配合办理，房产证的办理需双方共同申请，安联公司通过电话、短信等多次通知王云霞，王云霞不申请办理，责任应由王云霞自行承担；双方签订本案房屋租赁协议，安联公司向王云霞支付房屋租金是为支付逾期交付房屋的违约金的变通形式，非已交付房屋，房屋买卖合同约定，逾期交房，按照已交房款万分之一向王云霞支付了三个月逾期交房违约金；安联公司名下房屋手续齐全，王云霞不办理房屋产权手续，存在过错，应承担相应责任。王云霞向一审法院起诉：请求判令1、安联公司协助其办理安联·朗润园12号楼商业单元120室的不动产权证书；2、请求依法判令安联公司承担逾期交房的违约金142200元，（每月按已缴纳房款的2%计算，从2016年5月23日起直至其取得不动产权证书之日止）。诉讼过程中变更为请求依法判令安联公司承担逾期办理房产证的违约金，每月按已缴纳房款的2%计算，从2016年5月23日起至法院开庭审理之日（2016年11月3日）止，共计254380元。一审法院认定事实，2015年10月22日，王云霞、安联公司签订了商品房买卖合同，王云霞购买了安公司位于安联·朗润园第12号楼120号商品房（商铺）一套，建筑面积284.26平方米，王云霞一次性付清房屋总价款2370000元。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人负责办理该房屋的产权证，若出卖人未在约定期限内将办理好的房产证交于买受人的，每月按已付房款的2%向买受人承担违约责任，直至将房产证交付买受人为止。2015年10月23日，王云霞、安联公司签订租赁协议一份，安联公司租赁王云霞该房屋，租金每月14000元，租期暂定三个月，即2015年10月23日至2016年1月22日止，安联公司一次性支付王云霞三个月租金42000元，直接冲抵王云霞房款。租赁合同到期后，因安联公司未为王云霞办理房产证，安联公司按照合同约定每月支付王云霞违约金47400元，已支付了2016年1月23日至2016年5月23日的违约金，共计189600元。2016年6月6日安联公司工作人员曾通知王云霞到安联公司售楼部签合同，因王云霞拒绝重签合同而未办理。安联公司于2016年8月17日在开封市不动产登记中心办理了该商品房的备案手续。2016年8月29日安联公司通知王云霞持本人身份证、收据、合同原件到安联公司公司办理房产证，王云霞以合同原件在律师手里为由未去办理。至一审开庭审理此案之日，即2016年11月3日止，王云霞的房产证仍未办理。在一审开庭审理之后，王云霞、安联公司双方才共同到房产登记部门办理了王云霞的房屋权属证书。一审法院认为，王云霞、安联公司双方签订的商品房销售合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同履行。安联公司关于该合同第十五条第3项条款的内容因违反相关法律规定而无效的理由不能成立，不予采纳。王云霞、安联公司双方在约定的交房日期到期时，即2015年10月23日签订了租赁合同，由安联公司承租王云霞的房屋并支付王云霞租金，可以认定从租赁合同签订之日起，安联公司就完成了对该房屋的交付，安联公司称该房屋至今未实际交付使用与事实不符。安联公司关于未超过合同约定的办证期限的答辩理由不能成立，不予采纳。按照合同约定，安联公司应在2016年1月23日前为王云霞办理房产证，安联公司未在该期限内办理，已违反了合同约定，安联公司应从2016年1月23日起依法承担逾期办证的违约责任。安联公司辩称从2016年5月份就已经通知王云霞办理房产证了，因王云霞不予配合才无法办理，但安联公司未提供相应的证据予以证明。根据王云霞提交的短信记录，安联公司最早通知王云霞是2016年6月6日，但从通知的内容来看，是通知王云霞签订合同，并非是通知王云霞提交办证的手续。且根据安联公司提交的备案资料，房产登记部门为该房屋办理登记备案的时间是2016年8月17日，在此之前该房屋根本不具备办理房产证的条件。从短信记录可以看出，安联公司正式通知王云霞办理房产证的时间是2016年8月29日，因安联公司未按照要求提交合同原件而未办理。根据不动产登记暂行条例第十四条之规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。故王云霞有配合安联公司办理房产证的义务。在2016年8月29日，因王云霞的不配合造成房产证无法办理，由此造成的损失应有王云霞自行承担。王云霞要求安联公司承担此后的违约责任于法无据。故对王云霞要求安联公司承担2016年5月23日至2016年8月28日违约金，依法予以支持。如果按照合同约定的违约金每月按已付房款的2%计算，安联公司每月需支付王云霞违约金47400元，该约定明显过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。因原、安联公司均未提供给王云霞造成实际损失的证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，经查，2016年中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为年利率4.35%，逾期罚息酌情在此基础上增加30%，王云霞的实际损失每月应为2370000×4.35%÷12﹢（2370000×4.35%÷12）×30%=11168元，原安联公司约定的违约金明显高于该损失的30%，故对安联公司要求违约金予以减少的答辩意见予以采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故对高于该损失30%部分的违约金，不予支持。即违约金应按照每月11168﹢11168×30%=14518元计算，从2016年5月23日计算至2016年8月28日，共计45973元，对王云霞过高的诉讼请求，不予支持。安联公司关于因王云霞不予配合造成无法办证的理由，部分成立，予以部分采纳。因王云霞的房产证已经办理，故对王云霞要求安联公司办理房产证的诉讼请求不再处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、开封安联置业有限公司于判决生效后十日内支付王云霞违约金45973元；二、驳回王云霞的其他诉讼请求。一审案件受理费27795元，减半收取13897.5元，由开封安联置业有限公司承担7000元，王云霞承担6897.5元。本院经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。本院认为，开封安联置业有限公司与王云霞签订的房屋买卖合同依法成立并生效，开封安联置业有限公司应当按照约定全面履行义务，其未全面履行约定义务，应承担赔偿损失等违约责任。双方就违约金支付标准，虽在合同中进行了约定，但约定明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第三款规定，可适当减少。诉讼中，王云霞提交的证据不足以证明其损失数额，一审法院依据上述规定，判决认定的违约金数额并无不当。综上所述，王云霞、开封安联置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3155元，由王云霞负担2206元、开封安联置业有限公司负担949元。本判决为终审判决。审判长  谷长东审判员  杨雯蒨审判员  胡朝勇二〇一七年二月二十八日书记员  张帅朋