上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初17730号原告王黎毅，男，汉族，1973年9月16日出生。原告徐中元(原告王黎毅之父)，男，汉族，1941年10月5日出生。原告王吉荣(原告王黎毅之母)，女，汉族，1945年11月6日出生。三原告共同委托代理人冯祯华，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。三原告共同委托代理人申逸如，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告王雪红(原告王黎毅之姐)，女，汉族，1969年2月25日出生，户籍所在地为上海市静安区。委托代理人陈立华(被告王雪红之夫)，男，汉族，1959年9月29日出生。委托代理人程敏，男，汉族，1973年12月5日出生。原告王黎毅、徐中元、王吉荣诉被告王雪红共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐中元及王吉荣、三原告共同委托代理人冯祯华、被告王雪红、被告委托代理人陈立华及程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王黎毅、徐中元、王吉荣诉称：2013年7月，双方当事人共同出资购买位于上海市黄浦区新昌路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权登记为共同共有。当时购房款及税费共计人民币2,487,085.50元，首付金额为人民币887,085.50元，其中首付金额人民币787,085.50元由三原告支付，另原告王黎毅申请贷款人民币1,600,000元。购房后，系争房屋由三原告实际居住至今，购房贷款亦由原告王黎毅予以归还。现因被告与三原告长期发生矛盾并导致多次涉警，故双方当事人就系争房屋之共有基础已经丧失，三原告就此诉请要求(1)对系争房屋产权进行分割；(2)系争房屋产权归三原告所有，三原告支付被告房屋折价款人民币212,091.70元(按2015年9月29日系争房屋之房地产市场价值人民币6,610,000元、并按被告实际出资金额人民币100,000元进行折算)。三原告提供以下证据：1、户口簿，以证明双方当事人之间身份关系。2、《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产权证》及房地产登记资料，以证明系争房屋之购房、产权登记及共有情况。3、《住房公积金个人购房担保借款合同》及《招商银行个人住房(抵押)借款合同》，以证明原告王黎毅之按揭情况。4、发票及转帐记录，以证明首付款及其他相关购房费用之出资明细。5、《房地产估价报告》，以证明系争房屋之市场价值。6、民事判决书，以证明三原告曾就本案诉至法院，法院已就相关事实予以认定。7、贷款对账单，以证明系争房屋截至起诉日止之贷款本金数额。8、2016年12月16日系争房屋之房地产登记信息，以证明系争房屋项下抵押已于2016年12月14日予以登记注销。被告王雪红辩称：系争房屋最初由被告出资并实际居住，之后因原告王黎毅将系争房屋作为婚房，从而导致纠纷产生。购房时，被告曾将自有房屋售出，三原告亦将被告享有权利之公有住房售出，所得售房款用以购买系争房屋，故被告当时出资已过50%，鉴此，如对系争房屋进行分割，则被告至少应得50%之房屋折价款。被告对三原告提供证据4不予认可，对三原告提供其他证据形式真实性予以确认；对三原告提供证据4称购房时大部分由被告出资；对三原告提供证据5称因现阶段房地产市场涨幅较大，故系争房屋市场价值应予重新评估；对三原告提供证据8称三原告系未经被告同意之擅自还贷。被告提供原告王黎毅之工资清单，以证明原告王黎毅并无还贷能力。三原告对被告提供证据形式真实性不予认可，并称该项证据与本案不具关联性。审理中，三原告申请对系争房屋之居住房地产市场价值进行司法评估。2016年10月21日，上海百盛房地产估价有限责任公司(下称百盛估价公司)出具《房地产估价报告》，估价结果明确系争房屋于2016年10月之房地产市场价值为人民币9,350,000元。对该项估价结果，被告没有异议，三原告则认为现房地产市场又有新政出台，房地产市场价值应已有大幅下跌。经审理查明：双方当事人之间系家庭成员关系。2007年8月24日，三原告及被告以人民币2,403,796元签约购买位于上海市黄浦区新昌路XXX弄XXX号XXX室房屋。2007年9月5日，原告王黎毅就系争房屋签约申请银行商业抵押贷款人民币1,400,000元及公积金贷款人民币200,000元。2007年9月13日，系争房屋产权依法登记为三原告及被告共计4人共同共有。之后，三原告与被告之间多次发生纠纷且矛盾较为激化。现三原告以双方当事人之间共有基础已经丧失为由于2016年7月7日起诉来院，要求对系争房屋产权进行分割，同时要求系争房屋产权归三原告所有，并由三原告按各自投资比例向被告支付房屋折价款。另查明：系争房屋贷款之还贷日期为每月20日。截至2016年6月20日，系争房屋商业贷款剩余本金为人民币1169,438.80元、公积金贷款剩余本金为人民币165,659.31元。本案审理过程中，三原告将系争房屋贷款予以清结。2016年12月14日，系争房屋所设抵押被登记注销。现系争房屋房地产市场价值为人民币9,350,000元。以上事实，由三原告提供的户口簿、《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产权证》、《住房公积金个人购房担保借款合同》、《招商银行个人住房(抵押)借款合同》、发票、转帐记录、贷款对账单、房地产登记信息、百盛估价公司出具《房地产估价报告》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：系争房屋产权作为一项不动产物权，其设立须经依法登记方发生法律效力。根据房地产登记资料，系争房屋产权依法登记为由三原告及被告共计4人共同共有，按照该项登记内容，4位产权人对系争房屋分别享有四分之一之产权份额。现鉴于三原告与被告之间家庭矛盾较为激化，故之前双方当事人基于家庭成员关系对系争房屋共同共有之共有基础已经丧失，三原告以此为由要求对系争房屋产权予以分割之诉请符合法律规定，本院依法予以支持。对于产权分割之时间点，应当以三原告提出分割主张之时即三原告起诉之日作为时间点。系争房屋购置价款为人民币2,403,796元，其中人民币1,600,000元以银行商业贷款及公积金贷款支付，故购房时实际支付房价款为人民币803,796元。而截至三原告起诉之日止，系争房屋剩余商业贷款本金为人民币1,169,438.80元、剩余公积金贷款本金为人民币165,659.31元，上述剩余贷款本金共计人民币1,335,098.11元。就此，截至三原告起诉之日止，双方当事人就系争房屋所实际支付之购房款本金为人民币1,068,697.89元，尚有房款人民币1,335,098.11元仍系由贷款代为支付。综上，截至三原告起诉之日止，被告仅可就实际支付房款本金金额相对应之市场价值部分按照四分之一比例取得房屋折价款，而对于剩余之市场价值部分，因之后剩余贷款系由三原告清偿，被告并无任何出资，故被告对于该部分市场价值不再享有权利。鉴于系争房屋购置款为人民币2,403,796元，现市场价值为人民币9,350,000元，截至三原告起诉之日止，实际支付房款本金为人民币1,068,697.89元，按照该项实际支付房款本金数额相对于购置款所占比例，其对应之市场价值为人民币4,156,894元，鉴此，系争房屋产权如归三原告所有，则三原告应付被告房屋折价款为人民币1,039,223.50元。因房地产权利须经依法登记方发生法律效力，故被告在取得房屋折价款之后，应予协助三原告办理系争房屋产权变更登记手续。至于被告辩称三原告在诉讼期间擅自清结剩余贷款一节，鉴于被告经过本案审理应当明知如系争房屋产权予以分割，势必导致产权予以变更登记，而变更登记前置条件系清结所设贷款。鉴此，三原告为分割产权而清结贷款并无不当，而被告在明知上述前置条件情形下，亦从未表示由被告归还剩余贷款，即使所设贷款之借款人系原告王黎毅，被告直接还贷存在操作障碍，被告亦从未表示将剩余贷款金额缴至法院并以此明确其还贷意向，综上，本院对被告辩称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、第九十九条之规定，判决如下：一、上海市黄浦区新昌路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告王黎毅、原告徐中元、原告王吉荣三人所有；二、原告王黎毅、原告徐中元、原告王吉荣于本判决生效之日起十日内支付被告王雪红房屋折价款人民币1,039,223.50元；三、原告王黎毅、原告徐中元、原告王吉荣就上述第二项履行完毕同日，被告王雪红协助原告王黎毅、原告徐中元、原告王吉荣将上海市黄浦区新昌路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人变更为原告王黎毅、原告徐中元及原告王吉荣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币58,070元(三原告已预付)，原告王黎毅、原告徐中元、原告王吉荣共同负担人民币51,617元，被告王雪红负担人民币6,453元。评估费人民币23,288元(三原告已预付)，原告王黎毅、原告徐中元、原告王吉荣共同负担人民币20,700元，被告王雪红负担人民币2,588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长 严 奇审判员 王巍琦审判员 李 慧二〇一七年二月二十八日书记员 薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。