山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0881民初139号原告：李国刚，男，1971年3月17日出生，汉族，住曲阜市。委托诉讼代理人：俞世海，山东众立律师事务所律师，一般代理。被告：颜世龙，男，1974年5月10日出生，汉族，住曲阜市。委托诉讼代理人：林法，山东圣城律师事务所律师，特别授权。第三人：杨玉鹏，男，1961年12月17日出生，汉族，住曲阜市。委托诉讼代理人：李娜（杨玉鹏之妻），女，1964年2月2日出生，汉族，住曲阜市。特别授权。第三人：李娜，女，1964年2月2日出生，汉族，住曲阜市。第三人：曲阜市房屋建设综合开发公司。诉讼代表人：曲阜市房屋建设综合开发公司管理人。委托诉讼代理人：田圣旺，山东公明政和律师事务所律师，一般代理。原告李国刚诉被告颜世龙、第三人杨玉鹏、李娜和曲阜市房屋建设综合开发公司（以下简称曲阜房开）房屋买卖纠纷一案，于2016年1月7日诉来本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国刚及其委托诉讼代理人俞世海，被告颜世龙及其委托诉讼代理人林法，第三人杨玉鹏委托诉讼代理人李娜和第三人李娜，第三人曲阜市房屋建设综合开发公司管理人的委托诉讼代理人田圣旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李国刚向本院提出诉讼请求：1、确认曲阜市某嘉园某户房屋归原告所有。2、由被告颜世龙及第三人杨玉鹏、李娜、曲阜市房屋建设综合开发公司协助办理房屋过户手续，诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月10日，被告颜世龙与第三人杨玉鹏签订曲阜某嘉园某户的《房屋买卖合同》，并于当日交付了全额房款人民币700000元。同年7月16日，颜世龙又将曲阜市某嘉园某户的房屋以人民币600000的价格卖给了我，我同样支付了全额购房款，履行了合同义务。现如今房屋由我居住，但是因为房屋一直没有办理过户手续，通过多方途径也没有协商成功，无奈之下诉至法院，请求法庭依法判决被告按照合同履行义务，将房屋过户给我，以维护我的合法权益。被告颜世龙辩称，原告李国刚所诉基本属实。我买这个房子，直到现在都快三年了，第三人李娜现在说不知情根本不符合事实，当时腾房交接第三人李娜都在场。第三人曲阜房开辩称，公司不知情，原告现有的证据不能证明与曲阜房开有关联。第三人杨玉鹏、李娜辩称，1、我根本就不知情。在我不知情的情况下杨玉鹏与颜世龙签订的合同不成立，因为房子是我的，在2012年我用贷款买的房子，我是用我的工资还的房贷，这就能证明这套房子是我的。钱是我出的，杨玉鹏无权变卖我的房屋。2、颜世龙所说是与杨玉鹏签订合同，请颜世龙出示更详细的证据，否则我不会承认该合同的真实性，光有借条和合同是不成立的。如果没有确凿的证据证明借条的70万元是买房子的借条，所以我认为该合同是不成立。原告为证明自己的主张提供如下证据：1、2014年7月16日原告与被告颜世龙签订房屋买卖合同，以及颜世龙的收款条一份。用以证明原、被告之间的签订房屋买卖合同及原告交纳房款的事实。2、2014年3月10日杨玉鹏与颜世龙签订的房屋的买卖合同一份及收到条一份，用以证明被告颜世龙与第三人杨玉鹏存在房屋买卖合同的事实；同时证明第三人杨玉鹏收到购房款的事实。3、物业小区交的电费及水费凭证一宗，用以证明原告实际入住的事实。经质证，被告颜世龙对这两份买卖合同是当时杨玉鹏与颜世龙签订，并出具了房款收到条，后来又将房屋卖于李国刚，真实性和证明目的没有异议。对证据三真实性和证明目的无异议。第三人曲阜房开主张与我公司没有关系。第三人李娜主张证据一中杨玉鹏出具的收到条时间显然是改过的。证据二我不承认该合同的成立性，杨玉鹏与颜世龙签订的合同并不成立，所以他们无权买我的房子。对证据三我并不知情。被告为证明自己的主张提供如下证据：1、2014年9月23日水费结清单及2014年12月份的用电明细各一份。用以证明当时买卖合同签订后，第三人李娜代领颜世龙向物业办交接手续，颜世龙实际已经取得房屋的事实。2、证人杨某的证词出庭。用以证明颜世龙买房后与证人一同前去收房，第三人李娜积极腾房的事实。3、证人孙某的证词，用以证明开车拉被告颜世龙去给杨玉鹏送购房款的事实。4、证人李某的证词，用以证明被告借钱购买房子的事实。经质证，原告对2014年9月23日水费结清单真实性予以认可，因上面有物业公司的盖章，并且说明房屋位置，名字也是颜世龙的名字，证明了当时颜世龙已经拥有和使用了该房屋。2014年12份的大成小区的用电量小表，上面明确写明了三楼东户用电量情况，并且特别标明了现住颜世龙，原住杨夫人，并且有双方的电话号码，该公司的证据证明双方已经实际交接了房屋。对以上证据均予以认可。对证人杨某、孙某、李某的证词无异议。第三人曲阜房开主张与公司没有关系。第三人李娜主张当时房屋出了事之后是锁着的，是杨玉鹏的外甥孔某和孔某等人去家里抢房子，我和我父母在该房屋里住，威胁我让我走，没有办法的情况下搬的房子，当时颜世龙没有在场，当时是孔某想在那里住。电费我剩了300块钱在里面，不是颜世龙交的，是我自己交的。水费也一样，颜世龙没有住过我的房子。对证人杨某、孙某、李某的证词有异议，主张其给孔某腾房，而不是给颜世龙腾房。第三人曲阜房开为证明自己的主张提供如下证据：曲阜法院裁定书两份和决定书一份。证明房开公司及某某置业有限公司和曲阜某大厦管理有限公司于2016年4月份被曲阜市人民法院宣告破产结算，并指定曲阜市房屋建设公司清算组为管理人。经质证，原、被告及第三人李娜对此无异议。第三人李娜为证明自己的主张提供如下证据：1、2002年8月28日住房按揭合同一份。证明涉案房屋是以李娜个人的名义购买的该房屋，同时证明杨玉鹏无权处理该房屋。2、2007年元月15日商品房买卖合同一份，证明该房屋是李娜本人所有，是其买的房子。3、证人孔某的证词，用以证明杨玉鹏给国贸借钱用房子抵押的事实。经质证，原告主张该商品房买卖合同是有效合同，上面买受人是杨玉鹏和李娜，是夫妻共同购买的。该证据和第三人李娜在2016年8月11日提交的第三人参加诉讼申请书中所叙述的事实是一致的，即杨玉鹏和李娜是1986年登记结婚，并且也陈述杨玉鹏和李娜共同购买该房屋，与刚才李娜的陈述是不一致的，应该依合同和申请书为准。该按揭合同虽然有农行和李娜签字，但是该合同是无效的合同，即按揭部分无效，因为没有办理登记，另外，房产管理处作为担保人也是无效的，因为是个事业单位，不能作为担保人。这也与曲阜市人民法院2014曲商初字第849号判决书所认定的事实是一致的，虽然该判决书不是生效判决，因此，该房产杨玉鹏与李娜有权出售，并且不存在按揭有效的法律条件。对证人孔某的证词有异议，因为孔某与杨玉鹏是亲戚，其证词不能采信。被告颜世龙对两证据的证据形式有异议，因为是复印件，真实性不予认可，其内容所体现的与第三人李娜所主张的为个人住房不符合，而且该商品房买卖合同总价款为20万元，按揭贷款为30万元，明显不符合常理。也就是说被告有理由怀疑这两份买卖合同和按揭合同为虚假合同。对证人孔某的证词有异议，证人孔某与第三人李娜杨玉鹏系亲戚关系。第三人曲阜房开主张与公司无关。我们还没有找到有关我的公司的任何证据。根据原、被告及第三人举证质证，本院认定如下：2007年元月19日，杨玉鹏作为买受人与出卖人曲阜市房地产管理处筹建办公室（该筹建办公室负责人为杨玉鹏，后该筹建办公室并入曲阜房开）签订商品房买卖合同一份。该合同约定：杨玉鹏购买位于某小区东户（现某嘉园东户），商品房总价款20万元，第三人李娜作为杨玉鹏的妻子在合同最后一页作为乙方签字。2014年3月10日第三人杨玉鹏作为卖方与作为买方的被告颜世龙签订房屋买卖合同一份。该合同约定，杨玉鹏将坐落在某嘉园东户以70万元的价格卖给被告颜世龙；同时合同第五条约定：出卖的房屋如存在纠纷，由甲方承担全部责任及费用，以后如需产权过户，甲方无条件的帮助办理过户手续。合同签订后，颜世龙分四次以现金的方式将购房款70万元支付给杨玉鹏，2014年3月19日杨玉鹏给颜世龙出具70万元的收到条一份。2014年7月16日原告李国刚与被告颜世龙签订房屋买卖合同，合同约定：被告颜世龙将某嘉园东户房屋以60万元价格卖给原告李国刚；同日原告李国刚将房款支付给被告颜世龙，颜世龙给原告出具了60万元的收到条一份。该合同签订后，被告颜世龙通过杨玉鹏的会计孔某及刘洪敏让第三人李娜将某嘉园东户腾出，双方并进行了水电费的结清手续，2015年1月份，原告李国刚入住该房屋至今，期间还进行了装修。2016年1月7日原告李国刚诉来本院，要求判如所请。另查明，杨玉鹏与李娜1986年登记结婚。杨玉鹏在担任曲阜房开法定代表人期间，因涉嫌犯诈骗罪于2014年7月26日被曲阜市公安局刑事拘留。颜世龙曾于曲阜房开签订曲阜某中心300平方米商铺买卖合同，后曲阜房开向颜世龙借款200万元；某会计师事务所出具的查证报告证实，2012年2月29日至2014年3月31日，曲阜房开先后向颜世龙借款519万元。曲阜房开于2016年4月份被曲阜法院裁定宣告破产清算。本院认为，杨玉鹏与颜世龙于2014年3月10日签订房屋买卖合同，而杨玉鹏涉嫌犯诈骗罪于2014年7月26日被刑事拘留，期间相隔较长，本院认为双方不存在杨玉鹏之妻李娜庭审中主张的趁人之危才签订的房屋买卖合同的情况；从最初的2007年1月19日与曲阜市房地产管理处筹建办公室签订的商品房买卖合同中，杨玉鹏与李娜作为夫妻，即形成了表见代理关系，所以2014年3月10日杨玉鹏与颜世龙签订的房屋买卖合同中，虽没有李娜签字，但本院认为杨玉鹏同样存在表见代理；同时李娜在搬出该争议房屋时，虽不情愿，但毕竟上房一方未采取非法方式即入住争议房屋；同时诉讼中，李娜认可是给孔某腾的房，而不是为颜世龙腾的房。另本院认为，即使杨玉鹏与颜世龙之间存在民间借贷关系，那也是在房屋买卖合同签订之前，在杨玉鹏未偿还借款情况下，经双方重新协商对账，将民间借贷关系转变为房屋买卖关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋的交付、违约责任等权利义务作出了约定，该行为符合双方当事人意思自治的表现，且系双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。因此，对2014年3月10日杨玉鹏与颜世龙签订房屋买卖合同本院予以确认。同样，就原告李国刚与被告颜世龙2014年7月16日双方签订的房屋买卖合同本院亦予以确认。综上，就原告李国刚要求曲阜市某嘉园东户房屋归其所有的请求，本院予以支持；就原告要求被告颜世龙及第三人杨玉鹏、李娜、曲阜房开协助办理房屋过户手续的请求本院亦予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、位于曲阜市某嘉园东户房屋归原告李国刚所有。二、由被告颜世龙、第三人杨玉鹏、李娜、曲阜市房屋建设综合开发公司于本判决生效后的三十日内协助原告李国刚办理上述房屋的过户手续。案件受理费4900元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  曹建国人民陪审员  仪 娟人民陪审员  朱明祯二〇一七年二月二十八日书 记 员  孔素雅