上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2345号原告(反诉被告)上海世纪后世博成果与发展研究中心。住所地本市静安区华山路XXX号XXX楼。法定代表人漆启泰。委托代理人齐泽英。委托代理人姚海嵩，上海市天华律师事务所律师。被告(反诉原告)上海自由之旅酒店管理有限公司。住所地本市局门路XXX号(临)二楼、三楼、一楼中庭区域。法定代表人刘力武。委托代理人于学深。委托代理人曹晓霞，上海茂泰律师事务所律师。原告上海世纪后世博成果与发展研究中心诉被告上海自由之旅酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海自由之旅酒店管理有限公司诉反诉被告上海世纪后世博成果与发展研究中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐泽英、姚海嵩，被告委托代理人于学深、曹晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海世纪后世博成果与发展研究中心诉称：2013年7月12日，原告与上海自由之旅度假服务有限公司签订《将军楼房屋租赁服务合同》，将原告承租的本市局门路XXX号房屋现状转租给上海自由之旅度假服务有限公司。2014年1月15日，原告与上海自由之旅度假服务有限公司签订了一份《(将军楼房屋租赁服务合同)主体变更协议》，合同主体由上海自由之旅度假服务有限公司变更为被告。之后，原、被告又签订了《补充协议》，约定了增加面积的收费方式和起始时间。2014年5月完成了房屋装修后被告开始实际经营。在合同履行过程中，被告多次拖欠租金等，故现起诉要求被告支付拖欠原告的租金人民币3,474,999元，包括2014年2月15日至2014年10月14日、以及2014年12月15日至2015年1月31日，其中2014年2月15日至2014年7月14日按照每月人民币365,000元标准计算，2014年7月之后按照每月人民币411,111元标准计算。要求被告支付房租欠缴违约金人民币820,966元。要求被告支付拖欠的水电费人民币378,090.29元，违约金人民币105,096.50元。要求被告立即腾空，并交还位于本市局门路XXX号的将军楼房屋。要求被告支付合同解除后占用该房屋的占用费人民币4,933,332元，自2015年2月1日起计算，计算到房屋实际返还之日为止。根据合同约定，按照每占用一天乙方按照最后一期日租金的二倍即每日人民币27,032元支付房屋占用费。要求被告支付本案原告律师费人民币170,000元。原告提供了以下证据：一、《将军楼房屋租赁服务合同》、《将军楼设施设备移交协议》，证明原告是以系争房屋的现状出租，租金较周边地区为低。对系争房屋进行了移交。二、《(将军楼房屋租赁服务合同)主体变更协议》、《关于世博浦西园区将军楼后续开发利用的情况说明》、《情况说明》、《租赁证明》，证明2014年1月系争房屋租赁主体变更为被告，证明系争房屋的门牌和租赁合同是一致的。三、《补充协议》，证明被告表示其要在2014年7月11日开始支付租金。四、《自由之旅》宣传杂志，证明被告已经开始经营。五、解除合同通知书、限期返还房屋通知书，证明原告发函给被告要求解除合同并要求被告返还房屋。六、关于将军楼房租减免的函，证明被告自己承诺同意支付租金，但最后未支付。七、电费缴费通知书、催款及停电告知书，证明原告12月份已经多次催缴。八、律师函，证明原告多次催告被告支付租金和电费。九、送达并张贴解除合同通知书当天的现场照片和录像，证明原告解除合同，原告向被告送达了二次，包括照片、录音。十、快递单，证明原告通过快递的形式向被告进行了送达，被告也签收了。十一、恢复供电时的维修费，证明恢复供电的维修是业主方。十二、类似楼盘的租金价格，证明原告的租金远远低于周边价格。十三、装修申请表和变更施工单位的部分合同、十四、两次装修施工方案，证明原告并没有影响被告的经营。被告自己的装修已经拖到5月份。十五、消防设计备案，证明消防的备案设计2014年5月9日刚刚进行备案，被告实际施工完工的日期在该日期之后。十六、接水前期业务办理记录卡，证明消防水确实是有问题的，业主在2014年5月份已经去着手处理该事情，当时消防水还没有来。十七、大公红馆签单授权书，证明被告已经实际经营了。十八、网上对被告商誉的评价，证明被告经营不下去是因为其自身的经营问题。十九、委托代理合同，证明律师费金额。二十、电费账单，证明电费的金额。被告上海自由之旅酒店管理有限公司辩称：不同意原告的全部诉请。原告诉状中陈述的事实都是虚假的。签订合同后，被告按照合同约定就支付了三个月的租赁保证金即押金和首期二个月的房租。拿到系争房屋后，发现系争房屋的消防水和电力与签订合同时原告与被告陈述的内容不一致。在被告的施工过程中，需要再次报消防时，发现大楼没有消防验收的资质，验收是通过的，但是消防水是没有的。关于电，一个变压器停掉了；剩下的一个变压器，需要收取高额的费用，被告向原告提出要求更换变压器，但原告不同意。被告之后又支付了二个月的租金及人民币200,000元。被告前后一共向原告支付了人民币3,594,367.45元。被告对原告提供的证据一、将军楼服务协议的真实性没有异议。但认为其无效，1.因为原告不是系争房屋合法的管理人、所有人、使用人；2.原告是社团，依法不能从事盈利活动。原告出租的行为违反法律强制性规定。3.从租赁合同本身约定的用途看，系争房屋是作酒店用的。原告有义务将系争房屋满足被告的合同目的。将军楼设施设备移交协议及设备清单的真实性不确认。清单和协议都是2013年8月12日，相较于租赁合同约定的7月11日交付，已经拖延一个月。备忘录的真实性也不予确认。二、主体变更协议的真实性没有异议。五里街道情况说明的真实性无法确认。无法确认系争房屋的权利人。情况说明的真实性无法确认。上面的印章是案外人的，不是被告的。租赁证明的真实性不认可。三、真实性无异议。四、与本案无关。五、解除合同通知书真实性无法确认。1月31日原告对被告实施了停电措施。从中也可以看出原告违约，其一年多没通消防水的事实。在被告具备经营资格后1个月，原告就实施停电措施。限期返还房屋通知书真实性无法确认。六、真实性认可。达不到原告证明目的，可证明原告虽一年多未通消防水，被告仍尽最大善意与原告协商，原告当时并未同意。原告强行断水、断电行为使被告损失加大。被告不认可该份证据。七、真实性及内容均不认可。即使是被告员工签收也不代表对内容的认可。原告在被告承租房屋初，就答应将系争房屋内电容进行改造。原告未履行其义务。八、不认可。没收到。九、无法确认真实性。对其中的内容不认可。是原告违约导致本纠纷。十、不认可。王丽娜是被告公司以前员工，上面不是其签字。十一、发票真实性认可，达不到原告证明目的，证明了原告毁坏了电力设施对被告进行停电。十二、不认可，与本案无关。十三至十五、真实性无法确认。十六、真实性认可，说明原告拖了一年多才开始申请消防水。十七、真实性认可。达不到原告证明目的。当时是基于原告负责人的承诺才签订的，但7月15日消防水还没通。十八、真实性不认可，与本案无关。十九、真实性认可，约定的律师代理费过高，与本案无关。二十、真实性认可，被告没有支付义务。是因原告的原因导致电费过高。被告提供了以下证据：一、1.建设工程竣工验收报告，证明系争房屋通过竣工验收，应当通过消防验收，应当有消防水。2.关于世博会园区临时项目消防情况说明，证明上海市消防局确认系争房屋通过消防审批，符合消防要求。3.关于同意世博会非永久性场馆及配套设施延续使用的批复，证明系争房屋取得了卫生、消防、抗震等部门的许可，消防应当符合要求。但事实上没有消防水。二、关于将军楼消防用水的函，关于催促将军楼消防水进度加快的函，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明2013年11月17日发现无消防用水，被告多次催告。2014年10月15日消防水接通，同年11月18日通过消防验收。三、报警记录，四、照片，证明原告断电的事实。五、信件，证明原告断电的事实及导致的后果，原告与房屋管理人的租赁关系己经解除。六、工资签收单、社保缴费通知单等，证明被告在未通消防水期间的直接损失。七、收据及支付凭证，证明被告的支付情况。八、关于调整将军楼电力设施的申请，证明原告同意更换变压器以使被告用电价格合理，双方电费标准及金额尚未明确。九、将军楼废旧物品处置清单，证明有部分物品原告已经拿走。十、电话录音，证明1、消防水一直没有通，被告一直在向原告主张。2、原告承担电容改造。原告对被告提供的证据一、1.不符合证据的三性也不符合被告证明内容。1.3.真实性认可。被告早已明知世博场所的特殊性。根据合同第3.2和10.4条消防水是被告承担修复的。我方未隐瞒任何情况。二、没有收到，真实性不认可。被告已经实际经营不影响租赁目的。三、断电是2015年1月31日。四、真实性不认可。五、真实性无法确认。六、真实性不认可，与本案无关。七、真实性认可。证明被告没有依照合同约定支付租金和水电费。八、真实性不认可，原告已按原状交付给被告。九、真实性不认可。十、真实性不认可。声音模糊不清，无法证明被告证明目的。反诉原告上海自由之旅酒店管理有限公司诉称：2013年7月12日双方签订《将军楼房屋租赁服务合同》，同年11月，反诉原告发现消防水泵被断，无法进行消防报验。经多次催告，直至2014年9月1日接通消防水，同年11月18日通过消防验收。在此期间，双方因租金支付发生争议，反诉被告于2014年1月1日起断电，后又断水。2015年7月30日，上海世博后滩源实业有限公司决定恢复对将军楼供电，反诉原告恢复经营。现起诉要求反诉被告返还保证金及房租人民币3,489,002元，电费人民币46,441.9元。要求反诉被告赔偿损失人民币999,966.41元。反诉原告提供的证据同本诉证据。反诉被告上海世纪后世博成果与发展研究中心辩称：不同意反诉诉请。双方已签订租赁合同，反诉原告未按合同约定履行。确认保证金和租金的金额。反诉被告对反诉原告提供证据的质证意见同本诉。反诉被告提供的证据同本诉证据。反诉原告对反诉被告提供证据的质证意见同本诉。经审理查明：2013年7月12日，原告与上海自由之旅度假服务有限公司签订《将军楼房屋租赁服务合同》，将原告承租的本市局门路XXX号房屋转租给上海自由之旅度假服务有限公司。合同约定租期自2013年7月11日至2018年7月10日，装修免租期为实际交付日起至2013年10月14日。租赁面积为3000平方米。上海自由之旅度假服务有限公司应自行办理营业执照等各类证照许可(包括但不限于修建审批、营业执照、消防许可、卫生许可、安监许可、专营许可证照、租赁登记等)并承担相关费用。前三个租赁年租金人民币365,000元，第四个租赁年租金人民币379,600元，第五个租赁年租金人民币394,784元。租金按两个月为一期结算、预付，即前一期10日前，上海自由之旅度假服务有限公司一次性向原告付清下一期的足额租金。在一个租赁年内若上海自由之旅度假服务有限公司逾期支付任何款项(包括但不限于租金)连续达15天(含)或累计超过达30日(含)以上的，原告有权停止水、电的供应，不影响原告在此期间向上海自由之旅度假服务有限公司收取租金地块物业管理费及其他费用的权利。水、电费按自来水、电力公司账单支付。在一个租赁年内上海自由之旅度假服务有限公司逾期支付任何应付款项连续达30天(含)或累计达60日(含)以上的，原告可书面通知上海自由之旅度假服务有限公司解除本合同。上海自由之旅度假服务有限公司逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则上海自由之旅度假服务有限公司需按所欠付款项的千分之一承担违约金。非原告原因至合同终止或解除，上海自由之旅度假服务有限公司不按合同约定或原告要求返还而继续占用该房屋的，自占用之日起，每占用一天上海自由之旅度假服务有限公司应当按照最后一期日租金的2倍向原告支付房屋占用费。原告因向上海自由之旅度假服务有限公司催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由上海自由之旅度假服务有限公司承担。上海自由之旅度假服务有限公司声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况充分了解。2014年1月15日，原告与被告上海自由之旅酒店管理有限公司签订了一份《(将军楼房屋租赁服务合同)主体变更协议》，合同主体由上海自由之旅度假服务有限公司变更为被告。2014年6月9日，原、被告签订了一份《补充协议》，约定了增加租赁面积379平方米，月租金人民币46,111元，租期自2014年7月15日至2018年7月10日。以后双方因消防水泵等发生争议，被告支付了保证金和租金人民币3,489,002元。因被告未按约支付租金，原告于2015年1月31日发出解除合同通知书，现原告依此起诉来院。在审理过程中，经反诉原告申请，法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对本市局门路XXX号将军楼装修残值进行司法鉴定，鉴定意见：房屋装修工程造价为人民币5,873,099元，建议本工程成新率为90%。对此，反诉原告对真实性无异议。对价格认可。系争房屋已经承租3年多，其中设备90%新，若合同解除，要求造价损失由反诉被告承担。反诉被告对真实性无异议。不认可鉴定报告内容，双方合同早已解除。装修残值不应在本案中合并处理。原告在审理过程中表示，要求被告支付拖欠的计算至2015年1月30日止的租金人民币3,455,000元。要求被告支付拖欠的水电费人民币316,544.44元。要求被告支付合同解除后占用该房屋的占用费按每日人民币27032元计付，自2015年2月1日起计算，计算到实际房屋返还之日为止。要求被告支付本案原告律师费人民币170,000元。租金和电费的违约金主张至不超过本金的50%。本院认为：原、被告签订的关于本市局门路XXX号房屋的《将军楼房屋租赁服务合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。根据合同约定，上海自由之旅度假服务有限公司声明其在签署本合同前己经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况充分了解，其应自行办理营业执照等各类证照许可(包括但不限于修建审批、营业执照、消防许可、卫生许可、安监许可、专营许可证照、租赁登记等)，故被告以没有消防水作为抗辩意见，本院不予采信。被告理应按约支付租金等。现被告拖欠租金，应按约承担违约责任。原告应书面通知被告解除本合同，现原告没有提供证据证明被告收到了解约的书面通知，故解除合同的日期可按原告起诉之日。鉴于系争房屋内的装修经历时间较短成新率较高，故应根据司法鉴定报告酌情由原告给予补偿。关于反诉，反诉原告的诉讼请求没有合同和法律依据，且与其在本诉中的抗辩有矛盾，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告上海世纪后世博成果与发展研究中心与被告上海自由之旅酒店管理有限公司签订的关于本市局门路XXX号房屋的《将军楼房屋租赁服务合同》及《补充协议》于2015年7月28日予以解除。二、被告上海自由之旅酒店管理有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海世纪后世博成果与发展研究中心计算至2015年7月28日止的租金人民币4,765,848元(已扣除被告上海自由之旅酒店管理有限公司支付的保证金人民币1,095,000元)及逾期付款违约金人民币2,930,424元。三、被告上海自由之旅酒店管理有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海世纪后世博成果与发展研究中心水电费人民币316,544.44元及逾期付款违约金人民币158,272.22元。四、被告上海自由之旅酒店管理有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海世纪后世博成果与发展研究中心从2015年7月29日起按每日人民币27,032元计付的屋屋使用费，到实际房屋返还之日为止。五、被告上海自由之旅酒店管理有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海世纪后世博成果与发展研究中心律师费人民币170,000元。六、原告上海世纪后世博成果与发展研究中心应在本判决生效后十五日内给付被告上海自由之旅酒店管理有限公司装修补偿款人民币3,700,000元。七、驳回反诉原告上海自由之旅酒店管理有限公司要求反诉被告上海世纪后世博成果与发展研究中心返还保证金及租金等诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币79,787元、反诉案件受理费人民币21,541.64元、司法鉴定费人民币120,000元由被告(反诉原告)上海自由之旅酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  方少华二〇一七年二月十日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。