上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初10366号原告(反诉被告)：周冬花，女，1985年10月3日出生，汉族，户籍地浙江省。原告(反诉被告)：陈礼镇，男，1984年1月20日出生，汉族，户籍地浙江省。上列两原告共同委托诉讼代理人：吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。被告(反诉原告)：孟诺，男，1973年8月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告(反诉原告)：陈利利，女，1981年6月24日出生，汉族，户籍地江苏省。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：韩丽丽，上海海宽律师事务所律师。原告周冬花、陈礼镇诉被告孟诺、陈利利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后依法由审判员蔡红兰适用简易程序进行审理。原告提出诉讼保全，本院经审查依法采取保全措施。审理过程中，两被告提出反诉，本院经审查后依法受理并予以合并审理。本案分别于2016年10月13日、11月8日两次公开开庭进行审理，原告周冬花、陈礼镇及两原告共同委托诉讼代理人吴卫兵，被告孟诺、陈利利及两被告共同委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。审理中，双方当事人向本院提出申请庭外和解，本案延期二个月。本案现已审理终结。原告周冬花、陈礼镇诉称：原、被告于2016年6月初通过上海搜房房天下房地产经纪有限公司签订房地产买卖合同，约定被告将位于上海市青浦区赵重公路XXX弄XXX号XXX室房屋以158万元的价格出卖给原告。同年6月17日双方完成了买卖合同的网签。原告按照双方约定已支付66万元购房款。8月24日原告申请的银行贷款91万元获准审批通过予以放贷。8月31日原、被告完成房产交易契税申报和缴纳后，被告却又拒绝过户。原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：两被告履行《房地产买卖合同》，将青浦区赵重公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下。本案受理费被告负担。被告孟诺、陈利利辩称：不同意原告的诉讼请求。由于原告未在合同约定时间内办理贷款属违约，被告已向原告送达解约函；双方于8月31日办理过户是由于原告答应补偿被告2万元，但过户当日原告没有支付，且交易中心告知原告不符合购房条件(被告陈礼镇社保没缴满5年、周冬花税单名字有误)，故被告表示自己出售房屋的目的是急于还债，而8月31日不过户就不再卖房了。9月7日原、被告及中介至房产交易中心约谈解除合同的事宜，双方口头约定，由被告返还房款，补偿原告9万元，并承担中介费用。但是，中途去中介处签订书面协议时原告反悔。同时，被告反诉称，双方约定2016年8月15日原告支付尾款并办理过户手续，但是由于原告的贷款未获审批，故8月15日未到交易中心过户。后双方协商过户延长至8月18日或8月19日，但原告仍不配合，被告于8月20日向原告发出解约通知，告知其解除买卖合同。且被告还听说原告是限购人员，无法在上海买房，原告隐瞒该事实恶意与被告签订买卖合同，故提起反诉，要求判令：1、双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年8月31日解除；2、反诉被告支付反诉原告违约金316,000元(按房屋总价的20%)。针对反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。虽然合同约定2016年8月15日前过户，但是原、被告另行协商8月31日过户，双方也在该日办理了相关手续，只是原告周冬花的税单名字有误致使未完成过户。另外，原告没有收到被告发出的解约函，且该解约函的形式不能适用合同第九条第三款的解除情形。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区赵重公路XXX弄XXX号XXX室，目前登记在被告孟诺、陈利利名下。2016年6月17日，两原告(乙方)与两被告(甲方)经上海搜房房天下房地产经纪有限公司东方路分公司居间签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于上海市青浦区赵重公路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积67.21平方米，转让价款158万元；合同第六条约定在2016年8月15日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按照第(三)款内容处理：(三)乙方逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%。双方并就支付房款、逾期交房或未按约定期限过户的违约责任等作了约定。合同附件三约定：该房地产交付且甲方将户口迁出后(若有)当日内，乙方应支付给甲方尾款10,000元。2016年6月8日、6月17日、8月31日被告孟诺出具三次收款收据，分别确认收到原告陈礼镇房款5万元、43万元、18万元。2016年8月20日，被告向原告发出解约通知，载明：本人(陈利利、孟诺)与你(周冬花、陈礼镇)于2016年6月17日在上海市青浦区房地产交易中心将位于上海市青浦区赵重公路XXX弄XXX号XXX室出售给你，并一同签订了《上海市房地产买卖合同》约定你应当在2016年8月15日前完成过户，可是到2016年8月15日你没能按时过户，于是我与你协商，考虑到你的难处，给你过户期限延迟到8月18日或19日，否则按照合同第九条第三款内容解除合同，并可按总房款的20%要求你支付违约金。可截止目前已经8月20日，比我宽限的时间又多了两天，经多次催告并协商达不到一致，故现郑重通知你：1、《上海市房地产买卖合同》解除；2、你应当在收到通知三日内按总房款的20%向我支付违约金即32万元。2016年8月24日，原告周冬花作为借款人与案外人中国银行股份有限公司上海市松江支行签订《个人二手住房贷款合同》，就购买系争房屋的贷款事项进行了约定。2016年8月29日，原告向被告发出过户催告函，要求9月1日上午9点到青浦区房地产交易中心协助办理过户手续，并保留追究违约责任的权利。2016年8月31日，原、被告及中介等人至青浦区房地产交易中心进行过户办理手续，但因原告周冬花名字有误未过户。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产登记簿、房地产买卖合同、收款收据、解约通知、贷款合同、催告函、个人城镇基本养老保险缴费情况、契税申报证明等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：因原告周冬花曾分别在上海新雅印刷有限公司、上海辉干包装材料有限公司工作，但上海辉干包装材料有限公司在为周冬花缴纳个人所得税时误将名字写成“周东花”，故在双方约定8月31日过户时被青浦区房地产交易中心认定名字有误要求再行出具证明。为此，原告要求上海市奉贤区税务局出具了相关涉税事项调查证明材料。原告另表示：虽合同约定，尾款10,000元应于被告交付房产当日支付，为避免讼累，原告要求在本案中一并处理，即支付房款92万元。同时，考虑到被告的实际情况，愿意补偿被告5万元。被告表示：原告逾期过户，应当解除合同。即使8月31日被告主动与原告一起去过户，但因原告周冬花名字有误导致未能过户也是原告自身原因所致。因此，法院若判决解除合同，原告应赔偿合同解约违约金316,000元；若法院判决继续履行合同，原告应赔偿被告房价损失，以系争房屋现价230万元补偿差价。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的上海市房地产买卖合同均系双方真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，双方应于8月15日之前办理过户手续，但双方均未在期限届满前提出履约要求。被告虽于8月20日向原告发出解约通知，但双方又约定于8月31日至房产交易中心办理相关过户手续，可见原、被告对过户时间协商一致并进行变更，现8月31日无法过户的原因系因原告名字有误所致，但该原因并非原告自身原因所致，故本院认为，在合同履行过程中，原、被告均无违约行为。现原告要求被告办理过户手续的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。根据前述，因原、被告均无违约行为，故被告要求解除合同并要求原告支付违约金的诉请均不予支持。审理中，原告自愿补偿被告5万元，系原告行使自身处分权，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告孟诺、陈利利应于本判决生效之日起十日内配合原告周冬花、陈礼镇将位于上海市青浦区赵重公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告周冬花、陈礼镇名下(交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告周冬花、陈礼镇负担)；原告周冬花、陈礼镇在取得他项权利证书之日，支付被告孟诺、陈利利房款92万元；二、准许原告周冬花、陈礼镇自愿补偿被告孟诺、陈利利5万元，该款于原告周冬花、陈礼镇在取得他项权利证书之日支付；三、反诉原告孟诺、陈利利要求判令与反诉被告周冬花、陈礼镇签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年8月31日解除的诉讼请求不予支持；四、反诉原告孟诺、陈利利要求反诉被告周冬花、陈礼镇支付违约金316,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取计40元；保全费5,000元，由被告陈利利、孟诺负担；反诉受理费3,020元，由反诉原告孟诺、陈利利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蔡红兰二〇一七年二月十日书记员  钟晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。