上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15120号原告：上海松江农业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐霖，总经理。委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。被告：上海大德仙生物资源研究中心，住所地上海市松江区。法定代表人：王晓，负责人。被告：王晓，男，1966年5月26日生，汉族，住陕西省西安市。原告上海松江农业发展有限公司(以下简称“农业公司”)与被告上海大德仙生物资源研究中心(以下简称“大德仙中心”)、王晓租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告农业公司的委托诉讼代理人朱慧翔、被告王晓及其作为被告大德仙中心的法定代表人到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告农业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2011年3月24日原告与被告大德仙中心签订的土地设施租赁协议；2.判令被告大德仙中心返还并搬离位于泖港镇五厍农业园区：东至东一号河，西至五朱公路，南至木届桩，北至叶新公路区域内的土地及设施；3.判令被告大德仙中心支付租金23,426元(自2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金)；4.判令被告大德仙中心支付逾期支付租金的违约金12,534元(以半年租金11,713元为基数，自2015年12月1日起，每天按0.5%计算至实际清偿日止，暂计算至起诉日按7个月计算为12,534元)；5.判令被告王晓对上述1-4项诉请承担连带清偿责任。诉讼中，原告自愿撤回上述第4、5两项诉讼请求。事实与理由：2011年3月24日，原告与大德仙中心签订《土地设施租赁协议》，约定原告将本区泖港镇五厍农业园区：东至东一号河，西至五朱公路，南至木届桩，北至叶新公路区域内的土地及设施出租给被告大德仙中心。租赁期限自2007年1月1日起至2028年12月31日止；大德仙中心不得转租，不得改变租赁用途(双方于2006年年底签订过租赁合同，本次合同系双方重新签订)。协议签订后，大德仙中心时有拖欠租金行为发生，同时还擅自违章搭建，改变土地用途，并有擅自转租行为。原告发现被告上述违约行为后，及时与被告进行了沟通，并自行及委托律师向被告发送律师函、催告函，但被告仍未改正。至今，被告仍欠2016年度租金未付，被告大德仙中心的行为属于严重违约，原告有权解除双方签订的租赁协议。另外，被告大德仙中心系被告王晓投资设立的民办非企业单位，故被告王晓应对被告大德仙中心的行为承担连带责任。故原告诉至本院，请求判如诉请。被告大德仙中心、王晓辩称：不同意原告的全部诉请。被告没有欠租金、转租、违章搭建、改变土地用途。被告已经于2016年9月28日支付了2016年度的租金，现在并不欠付租金。被告没有转租，因为土地太大，被告雇佣了案外人种某某，案外人交了管理费1.8万元，并签订了承包合同，这是内部承包性质。被告没有浇注过水泥地，北边的房屋坍塌了，被告就将房屋东边池塘边铺设碎石平整了，租给案外人放某某，对于堆放某某，被告承认是违规的。土地是集体所有，原告对此没有权利。经审理查明：2005年7月28日，被告大德仙中心(乙方)与案外人上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会(以下简称“五厍管委会”、甲方)签订《土地租赁协议》一份，约定乙方租赁甲方的土地自主经营，区域位置东至东一号河，西至中厍路，南至牛荡港，北至叶新公路，土地总面积160亩，租赁期限自2006年1月1日至2028年12月31日，每年租金800元，每三年递增10%。乙方向甲方租赁的上述土地，仅作新品种开发、农产品加工、农产品仓储流通贸易、观光休闲农业，不得做其他用途；乙方可以建造一定面积的农用仓库用房，但需先将建设申请交园区有关部门批准后方可实行。合同另对其他相关事宜进行了约定2011年3月24日，因五厍管委会被撤销，原告(甲方)与被告大德仙中心(乙方)签订《土地、设施租赁协议》，约定乙方租赁甲方的土地、设施自主经营，区域位置为：东至东一号河，西至五朱公路，南至木界桩(房屋南27.70米)，北至叶新公路，区域面积为22亩(该22亩包含于2005年7月28日的《土地租赁协议》中160亩土地之内)，租赁期限自2007年1月1日起至2028年12月31日止。合同第二条约定，2016年、2017年的年租金均为23,426元；实行先付后用的原则，每3年递增10%；乙方于本协议签订后当日支付本年度剩余日期的租金，以后每年的11月30日前支付下年度的租金，如乙方逾期支付租金，每天按6个月合计租金的0.5%缴纳滞纳金。合同第三条约定，乙方在租赁的土地上，仅作新品种开发、农产品加工、观光休闲农业经营使用，不得作其他用途，不得向外排放违反国家规定的污染物，否则乙方应承担相应的法律赔偿责任，甲方并有权解除合同；除甲方书面同意乙方转租外，乙方不得擅自转租；乙方在租赁期内，应遵守国家和地方的有关规定，不得建造有违国家政策的房屋等设施，合法经营。合同第四条约定，有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，收回所租赁的土地，由此造成的一切损失由乙方全权承担：1.未经甲方书面同意，乙方在租赁期内擅自将土地、设施转租给第三人的；2.未经甲方书面同意，乙方擅自改动区域内基础设施、附属设施，且经甲方书面通知在限定的时间内未纠正、恢复原状的；3.擅自改变本协议的租赁用途，或利用该场所进行违法犯罪活动的；4.拖欠租金累计3个月(包括3个月)以上的；5.乙方未能按时支付水、电等费用达3个月的；因拖欠租金引起的协议解除，乙方除按本协议第二条第三款的约定交纳滞纳金外，还应支付6个月租金的违约金。2011年7月29日，原告委托律师向被告发送《律师函》一份，言明被告应于2011年8月5日前，向原告支付租金及滞纳金29,620.80元,若被告未能如期履行，则双方的协议于2011年8月6日解除。2013年5月24日，原告向被告大德仙中心发送《催款通知》，言明请于2013年5月30日前支付2013年度的租金及滞纳金29,335元，逾期未付的，原告将解除合同。2014年7月5日，被告大德仙中心(甲方)与案外人上海晶业实业有限公司(以下简称“晶业公司”、乙方)签订《土地、房屋设施承包经营合同》一份，约定乙方承包经营甲方土地(区域位置东至东一号河，西至中厍路，南至玫瑰园界河，北至叶新公路，耕地面积22亩，其它占地面积约13亩)、房屋(建筑面积)2,500平方米、鱼塘、蔬菜大棚设施等，承包期限自2014年7月15日起至2024年7月15日止。合同第三条约定，承包费先付后用，按年支付，第一年35万元，以后每年递增5万元。合同第四条约定，乙方承包经营甲方的上述土地、房屋设施等，仅作新品种开发、农产品加工、农产品仓储流通贸易、观光休闲农业，不得作其他用途；乙方在承包期间内发生的自来水费、电费等由乙方支付；乙方在承包期届满前，如需继续承包上述土地、房屋设施等，应提前三个月通知甲方，乙方在同等条件下拥有优先承包的权利。合同第五条约定，在承包期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回土地，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿：1.未经甲方书面同意，乙方在承包期内擅自将土地转租给第三方；……4.乙方未按时支付甲方承包费的。合同另对其他相关事宜进行了约定。被告大德仙中心(甲方)与案外人陈某某(乙方)签订《土地、设施租赁协议书》一份，约定甲方出租土地及蔬菜大棚给乙方，位于被告大德仙院内，土地面积：南北(西边)37米，南北(东边)73米，东西长79米，租期自2013年6月1日起至2018年5月31日止。合同另对其他相关事宜进行了约定。2015年5月7日，原告委托律师向被告发送《律师函》一份，言明大德仙中心将部分土地、设施擅自转租，且改变了协议约定的租赁用途，请大德仙中心立即纠正上述违约行为，在5月15日前仍未纠正的，将委托律师解除协议。2016年8月1日，被告大德仙中心(甲方)与案外人于某某(乙方)签订《房屋承包经营合同》，约定乙方承包经营甲方部分房屋(土地)，房屋位置为二棚东半部分及一棚两间，共计10间，约450平方米，土地自大房东至鱼塘、北至大棚、南至小路，承包期限自2016年9月1日起至2021年8月30日止，承包费先付后用，第一年16万元，第四年起在上年基础上递增6%(即每满三年递增6%)；乙方承包经营甲方的上述房屋设施等，可作生物资源新品种开发、农产品加工、农产品仓储流通贸易、观光休闲农业，不得用于非法活动；(空白处手写“建筑钢管批件”)；乙方在承包期间内发生的自来水费、电费等由乙方支付；乙方在承包期届满前，如需继续承包上述房屋设施等，应提前1个月通知甲方，乙方在同等条件下拥有优先承包的权利。合同第五条约定，在承包期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿：1.未经甲方书面同意，乙方在承包期内擅自将房屋转包给第三方；……4.乙方未按时支付甲方承包费的。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，于某某在场地上堆放了钢管，2016年9月28日，被告大德仙中心向原告支付了2016年年度的租金。另查明，涉案土地为上海市松江区泖港镇田黄村农民集体所有。审理中，原告提交照片，拟证明被告将农业用地租给工业企业使用，且被告在鱼塘边铺设碎石、钢管，进行土地硬化，改变了农业用地的土地用途。被告对照片的真实性没有异议，但认为涉及工业生产的房屋系被告向他人购买的，与原告无关；铺设碎石是计划建一个农庄。被告提交证明两份，拟证明原告不允许被告在路边铁丝网上开门，且搭建的棚子已经拆除了；将鱼塘边整平是为了创收。原告表示对证明的真实性不清楚，且与本案无关。另外，原告表示对2017年的使用费以及涉及次承租人的问题均不要求在本案中予以处理。被告自认租赁的设施包括鱼塘及17个标准棚，之后被告拆除了2个标准棚。原告对具体设施情况未提供证据证明。以上事实，由《土地租赁协议》、《土地、设施租赁协议》、律师函、催款通知、《土地、房屋设施承包经营合同》、《土地、设施租赁协议书》、《房屋承包经营合同》、发票、集体所有土地证明、位置图、照片以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《土地、设施租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。从查明的情况来看，被告拖欠租金已超3个月、未经原告书面同意擅自转租、擅自改变租赁用途，根据合同约定原告有权解除合同，故对原告的相应诉请本院予以支持。至于合同解除的时间，本院以诉状副本送达被告之日，即2016年8月26日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告大德仙中心应搬离并返还原告相应土地及设施。关于设施情况，鉴于原告未提供相应依据证明，本院以被告自认为准。关于原告主张2016年度租金，因被告在诉讼中已支付了，故本院已无裁判必要。原告自愿撤回其余诉讼请求，并无不当，本院予以准许。被告辩称其与案外人系承包关系而非转租关系，本院认为，从被告与案外人签订的承包协议内容来看，案外人定期缴纳定额的“承包费”，被告未获原告书面同意而转让相应土地或设施的使用权，实际就是擅自转租的行为。被告辩称其未改变土地用途，但被告铺设碎石准备做农庄，并租给案外人堆放某某，并不符合合同约定的土地用途。故对被告的抗辩意见，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告上海松江农业发展有限公司与被告上海大德仙生物资源研究中心于2011年3月24日签订的《土地、设施租赁协议》于2016年8月26日解除；二、被告上海大德仙生物资源研究中心于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海松江农业发展有限公司位于上海市松江区泖港镇东至东一号河、西至五朱公路、南至木界桩(房屋南27.70米)、北至叶新公路区域，面积为22亩的土地以及鱼塘、15个标准棚。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费699元，减半收取349.50元，由原告上海松江农业发展有限公司负担269.50元(已付)，被告上海大德仙生物资源研究中心负担80元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年二月十七日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……