湖北省咸宁市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）鄂12行初40号原告尚和平，男，1964年2月22日出生，汉族，住湖北省咸宁市。委托代理人陈新贵，湖北海舟律师事务所律师。委托代理人王新，湖北海舟律师事务所律师。被告通山县人民政府。住所地：通山县通羊镇洋都大道***号。法定代表人陈洪豪，通山县人民政府县长。委托代理人乐红星，通山县房屋征收管理办公室副主任。委托代理人黄文魁，湖北名卓律师事务所律师。原告尚和平诉被告通山县人民政府行政征收、行政强制及行政赔偿一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人陈新贵、王新，被告的委托代理人乐红星、黄文魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告对通山县通羊镇凤池社区园林小区的1幢五层砖混结构房屋的第一层临街房享有所有权，土地使用权和房屋所有权经过了相关部门登记确认，发放了权利证书。该房屋的产权登记面积为70.61平方米，根据实际测量，该房屋的套内面积为79.23平方米，加上公摊面积，该房屋建筑面积为85.84平方米。该房屋原告多年来一直租赁他人经商收取租金。2014年，被告根据通山县城市总体规划及2014年度通山县重点项目工作安排，由通山盛世投资有限公司对通山小桥项目进行房地产开发，并进行征收。被告下属通山县房屋征收管理办公室工作人员多次与原告协商房屋征收安置事宜，但均未达成协议。2015年7月26日，被告及其委托的拆迁公司对原告所属房屋进行强拆，导致原告房屋毁损严重无法居住。原告多次找被告、拆迁公司及通山县房屋征收管理办公室协商处理，但一直未谈妥。2016年7月28日，被告在原告不知情的情况下，将原告房屋强行拆除，夷为平地。原告至今未得到分文补偿。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。请求：1.确认被告征收原告位于通山县通羊镇凤池社区园林小区房屋的行政行为违法；2.确认被告强拆行为违法；3.判令被告在同等地段转换同等面积的商铺给原告；4.判令被告赔偿原告房屋装修及附属设施损失14386元，腾退房屋费用10000元，每年赔偿原告租金损失30000元直至交房止；5.本案的诉讼费用由被告承担。原告向本院提供的证据有：1.原告身份证，证明原告诉讼主体适格；2.房屋所有权证、土地使用权证，证明原告对本案诉争房产依法享有所有权；3.通山县发展和改革局通发改[2013]225号文、通山县国土资源局通土资预审〔2013〕24号文、通山县城乡建设规划局通规〔2013〕35号文、评审会评审意见表、房屋征收公告，证明被告根据项目规划和安排对原告房屋进行征收，由通山盛世投资有限公司进行房地产开发，被告征收房屋的补偿及安置标准；4.房屋出租协议、营业执照、税务登记证，证明原告多年来一直将本案诉争房屋租赁给他人经商收取租金；5.公证书、照片，证明被告强拆的事实；6.附属设施评估表，证明附属设施损失；7.信访事件处理意见书，证明原告依法维权未果；8.湖北电视台新闻截图，证明被告违法拆迁及商业开发的事实；9.产权面积登记表，证明原告房屋实际面积为85.84平方米。被告答辩称，通山县小桥改造项目是通山县人民政府研究确定的老城区重点改造项目，原告房屋在征收范围内。被告对征收范围内房屋决定征收行为合法，被告没有对原告的房屋实施强拆行为。原告房屋是拆迁公司拆除，并非被告授权拆除。原告的房屋用途属于住宅而非商铺，原告要求置换同等面积商铺和赔偿商铺租金于法无据。原告诉求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。被告向本院提供的证据有：1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2.房屋征收项目审批表；3.通山县发展和改革局通发改[2013]225号文；4.通山县国土资源局通土资预审〔2013〕24号文；5.通山县城乡建设规划局通规〔2013〕35号文及征收红线图；6.房屋征收公告；7.房屋征收委托协议书；8.尚和平房屋测量及评估结果表；9.尚和平房屋权属登记证书及房屋出租协议。以上证据证明征收行为合法，通山县人民政府未强拆原告房屋，原告房屋为住宅，应按住宅的标准补偿。经庭审质证，原告对被告的证据2、3、4、5、6、7认为不能证明其要证明的内容，对证据8认为不合法，且不能证明其要证明的内容，对证据9无异议。被告对原告的证据1、6、7无异议，对证据2认为土地使用权类型为划拨，房屋面积应以登记为准，房屋为住宅，对证据3认为不能证明其要证明的内容，对证据4认为对房屋改造出租违法，对证据5认为不是被告强拆，对证据8认为不能证明其要证明的内容，对证据9认为应以房产证登记的面积为准。经本院要求，被告在开庭后补充提供了以下证据：1.分层分户面积对照表；2.通山县房屋征收管理办公室与曹定和、彭幼红签订的房屋征收安置补偿协议各一份；3.房屋征收补偿决定书及送达回证。经原告质证，原告对证据2、3认为是虚假的。经审查，本院对各方提供的证据效力作如下确认：原告提供的证据8不合法，对其效力不予确认，被告在开庭后提供的证据2与本案不具有关联性，房屋征收补偿决定无法证明被告已送达原告，对该两份证据应不予确认其效力，被告在开庭后提供的证据1与原告主张的房屋面积一致，且与原告提供的证据9相吻合，对其效力应予确认。原告、被告提供的其他证据均合法、真实且与本案具有关联性，对其效力均予以确认。本院根据以上确认的有效证据，认定本案事实如下：原告对座落于通山县通羊镇凤池社区园林小区的五屋楼房的一楼一砖混结构房屋拥有权属，通山县人民政府分别向其颁发了通国用（2006）第61046号土地使用权证和通房权证通羊字第S0142**号房屋所有权证。土地使用权证中注明土地使用权类型为划拨，房屋所有权证中注明房屋面积70.61平方米，用途为住宅。原告后将该房屋出租给他人，承租人将该房的一部份用于门面经营，办理了营业执照和税务登记证。2014年5月28日，通山县房屋征收管理办公室发布房屋征收公告，决定征收通山县通羊河小桥南岸工商银行及住宅40户、通羊河小桥北岸原通山县农村商业银行、通羊镇蔬菜技术服务部等4幢房改房商住楼。原告房屋在征收范围内。房屋征收公告中注明房屋征收主体为通山县人民政府。房屋征收补偿及安置标准为：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。1.货币补偿：房屋被征收人选择货币补偿，以具备相应资质的房屋评估机构的类似房地产评估报告为准，实行一次性货币补偿。计算方式：货币补偿金额=房地产评估价格+房屋装修价格+搬迁费。2.产权置换：（1）住宅：房屋被征收人选择产权置换，以被征收人的合法房地产证面积1：1在指定安置区进行产权置换。选择安置面积超过征收面积10㎡（包括10㎡）以内的按建筑成本价1800元/㎡计算补差，低于征收面积的按货币补偿价格计算，超出征收面积10㎡以外的按安置房市场价九折计算补差。计算方式：产权置换补偿=产权面积1：1+房屋装修价格+临时过渡费+搬迁费。（2）商业用房：被征收人房屋属于商业用房，以被征收人的合法房地产证面积1：1进行置换。选择安置面积超过或低于征收面积的按安置房市场价九折计算补差。（3）住宅房屋用作营业用房的补偿：征收的住宅房屋用作营业用房符合下列条件的，在原征收住宅评估补偿价格的基础上增加30%。①取得营业执照、税务登记证并存纳税记录。②房屋所有权证、营业执照和税务登记证证明的营业地点相一致。（5）临时过渡费、搬迁费临时过渡费：住宅：50㎡以内，300元/月/户；50㎡-100㎡，400元/月/户；100㎡-150㎡，500元/月/户。商业：小桥北面，50元/㎡/月；小桥南面，100元/㎡/月。临时过渡期限为18个月，超过18个月续付过渡费，超过24个月双倍支付过渡费。搬迁费：住宅：50㎡以内，600元/户；50㎡-100㎡，800元/户；100㎡-150㎡，1200元/户。搬迁费实行一次性补偿。（7）安置地点：小桥北面（西站金三角·城市广场、凤凰山庄）；小桥南面（盛世广场）。房屋征收公告同时公告了其他事项。房屋征收实施过程中，湖北正鑫房地产评估经纪有限公司对房屋及装修附属设施工程初评结果为14386元，原告的房屋面积经实际测量，在分屋分户面积对照表中认定为85.84平方米。通山县房屋征收管理办公室未与原告签订协议，被告也未向原告作出补偿决定。2016年7月，原告的房屋被强行拆除。原告不服，诉至本院。本院认为，原告对被告通山县人民政府的行政征收、行政强制行为不服，提起诉讼，原告、被告主体均适格。依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收决定公告后，房屋征收部门与被征收人未能就补偿方式、补偿金额等订立补偿协议的，由房屋征收部门报请市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。通山县房屋征收管理办公室未能与原告签订补偿协议，亦未报请被告作出补偿决定，即对原告的房屋强行拆除，被告行为违法。对原告房屋面积的认定，原告主张的85.84平方米依法有据，应予支持。原告将该房屋租给他人后，他人将其中的一部份用于经营，办理了营业执照和税务登记证，符合房屋征收公告中认定住宅房屋用作营业用房的条件。因被告对原告房屋拆除前，未对原告房屋价值委托具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估，法院判决缺乏依据。对原告请求赔偿的损失，被告应先进行行政确认。原告的诉讼理由成立，对其请求应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，判决如下：一、确认被告通山县人民政府对原告尚和平房屋征收及强制拆除行为违法。二、责令被告在本判决生效后60日内对原告房屋被拆除造成的损失作出赔偿决定。本案受理费50元，由被告通山县人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇湖北省高级人民法院。湖北省高级人民法院的开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  张道才审判员  王 宁审判员  吕 莉二〇一七年二月八日书记员  曹时愿附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（三）违反法定程序的；