四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终2384号上诉人（原审被告）：深圳峰汇创业投资发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区人民南路国际贸易中心大厦B09东。法定代表人：胡海涛。委托诉讼代理人：蔡昂，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：储向东，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省第四建筑工程公司，住所地：四川省德阳市云峰山路。法定代表人：李登龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭浩，男，汉族，1988年11月26日出生，成都市锦江区人，住成都市锦江区，该公司员工。被上诉人（原审被告）：绵阳中建投房地产开发有限公司，住所地：绵阳市临园中路191号。法定代表人：路金泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李源，公司员工。上诉人深圳峰汇创业投资发展有限公司（以下简称峰汇投资公司）因与被上诉人四川省第四建筑工程公司（以下简称省四建司）、绵阳中建投房地产开发有限公司（以下简称中建投公司）确认合同效力纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。峰汇投资公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.被上诉人的债权形成时间远远晚于上诉人与中建投公司之间签订的《商品房买卖合同》，9份《商品房买卖合同》签订于2013年5月，此时，被上诉人的债权尚未确认，上诉人不可能与中建投公司恶意串通侵犯一个不存在的债权。2.临园大道191项目并非仅限于本案《商品房买卖合同》所涉及的商铺，除了这些商铺之外还有其余多处房产可供执行，并且被上诉人已经采取了财产保全措施，被上诉人对于建设工程享有优先受偿权，因此本案合同对被上诉人债权的实现不存在影响。3.《商品房买卖合同》的交易价格低于备案价格有合理依据，签订《股权转让补充协议》时，中建投公司拖欠上诉人巨额债务，仅有临园大道191号项目房产可供抵偿，因此合同中载明，由于房产不能及时变现，在价格上给予折扣，至今该项目仍未完工，其实际价值不能等同于已经建成的商铺价值。省四建司辩称，1.上诉人与中建投公司签订的合同价格低于市场价格，必然损害其他人的权益，因此在签订合同时双方存在恶意串通。2.《股权转让补充协议》上的债务是3400万元，但房屋价格只有1700万元，双方签订买卖合同是为偿还债务提供担保。3.被上诉人是建设单位，很多工程款都未收回。中建投公司辩称，双方所签订的合同是对欠款的担保，上诉人网签的合同没有完成备案手续，也没有缴纳维修资金。省四建司一审起诉请求：1.确认二被告签订的临园大道191项目合同备案号分别为143159、143162、143164、143168、143169、143170、143171、143173、143177的9份《商品房买卖合同》无效；2.诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实如下：被告峰汇投资公司历史名称深圳市北新装饰设计工程有限公司、深圳中建投房地产开发有限公司。被告中建投公司原名绵阳华青房地产开发有限公司。2007年12月至2008年4月，被告中建投公司借到深圳北新装饰设计工程有限公司1300万元。2013年5月15日，被告中建投公司作为乙方，与作为甲方的深圳中建投投资发展有限公司、丙方的绵阳华亿科技有限公司、丁方刘军签订《绵阳中建投房地产开发有限公司股权转让合同》，约定：“乙方原系甲方全资子公司，为开发绵阳物资大厦项目，向甲方借入了大量资金，从而对甲方形成了巨额债务。丙方于2011年7月18日，在上海产权交易所通过挂牌方式购得乙方全部股权，并与丁方一起对丙方的债务承担连带清偿责任，但乙、丙、丁三方至今未能清偿全部债务。……。一、甲乙双方确认截止2013年4月27日，乙方尚欠甲方债务本息人民币34016500元。二、甲乙双方同意乙方以其开发的临园路191号小区的房产偿还上述债务。具体房屋面积、位置、价格等另行签订房地产买卖合同。乙方应按该房地产买卖合同承担责任，丙、丁对此承担连带责任。因此方式不能及时实现甲方债权，乙方应在价格上给予一定优惠。……”。同年5月16日，被告中建投公司与深圳中建投资发展有限公司签订了备案号为143159、143162、143164、143168、143169、143170、143171、143173、143177的9份《商品房买卖合同》，约定深圳中建投资发展有限公司购买被告中建投公司开发建设的位于绵阳市临园路中段191号临园大道191项目1幢1楼15、16、17、18、19、20、21、23、24、号合计9套商铺。其中，签约备案号为143159的合同约定购买1幢1层15号房屋，单价为每平方米21182.41元；签约备案号为143162的合同约定购买1幢1层16号房屋，单价为每平方米21181.91元；签约备案号为143164的合同约定购买1幢1层17号房屋，单价为每平方米21183.75元；签约备案号为143168的合同约定购买1幢1层18号房屋，单价为每平方米21182.17元；签约备案号为143169的合同约定购买1幢1层19号房屋，单价为每平方米21181.5元；签约备案号为143170的合同约定购买1幢1层20号房屋，单价为每平方米21181.75元；签约备案号为143171的合同约定购买1幢1层21号房屋，单价为每平方米17838.15元；签约备案号为143173的合同约定购买1幢1层23号房屋，单价为每平方米17837.39元；签约备案号为143177的合同约定购买1幢1层24号房屋，单价为每平方米17837.9元；还查明，2013年1月25日，被告中建投公司就案涉商品房销售价格向绵阳市价格和粮食监督检查局进行了备案登记，其中本案所涉：1栋1层15号商铺备案销售单价为每平方米84725元；1栋1层16号商铺备案销售单价为每平方米88225元；1栋1层17号商铺备案销售单价为每平方米94475元；1栋1层18号商铺备案销售单价为每平方米77975元；1栋1层19号商铺备案销售单价为每平方米87913元；1栋1层20号商铺备案销售单价为每平方米86663元；1栋1层21号商铺备案销售单价为每平方米82850元；1栋1层23号商铺备案销售单价为每平方米68600元；1栋1层24号商铺备案销售单价为每平方米70975元。再查明，原告因修建本案案涉工程，与被告中建投公司以及案外人绵阳华亿科技有限公司产生争议，并于2015年4月23日向绵阳市中级人民法院提起诉讼，该院于2015年10月26日作出（2015）绵民初字第156号《民事调解书》，确认被告中建投公司尚欠原告已完工工程款7678万元和违约金564.78万元。原告与被告中建投公司达成协议，由被告中建投公司在领取调解书后5日内向原告支付上述款项，并对工程款享有优先受偿权，案外人绵阳华亿科技有限公司承担连带支付责任等。本案争议的焦点在于被告中建投公司与深圳中建投投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》是否属于让与担保的行为。一审法院认为，被告中建投公司与深圳中建投投资发展有限公司、绵阳华亿科技有限公司、刘军签订的《绵阳中建投房地产开发有限公司股权转让合同补充协议》中确认了被告中建投公司欠款金额为34016500元，并约定以房屋偿还债务。此后，双方签订了9份《商品房买卖合同》，但合同总金额才1711.84万元，约为欠款金额的50%，不合常理。此外，被告中建投公司在案涉合同签订之前已就所涉商品房销售价格在行政机关进行了备案登记，平均价格远高于前述合同所售商铺约每平方米2万元的价格。房价备案系政府物价部门制定控制房价目标及实现该目标的重要手段，对终端交易房价的达成具有重要的参照价值。深圳中建投投资发展有限公司与被告中建投公司的交易价格显著低于备案价格，明显与正常的商品市场交易习惯相违背。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常适用的习惯做法”之规定，原告认为被告中建投公司与深圳中建投投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》真实意思是，被告中建投公司对欠到深圳中建投投资发展有限公司款项提供担保的意见，予以采纳。被告中建投公司与深圳中建投投资发展有限公司以签订商品房买卖合同的方式对欠款进行担保的行为损害了原告省四建司已被生效法律文书确定的优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该情形属于二被告恶意串通损害第三人利益的行为。故原告要求确认二被告之间签订的9份商品房买卖合同无效的请求于法有据，予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，遂判决：被告绵阳中建投房地产开发有限公司与被告深圳中建投投资发展有限公司签订的9份《商品房买卖合同》（签约备案号分别为143159、143162、143164、143168、143169、143170、143171、143173、143177）无效。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。峰汇投资公司、中建投公司未提交新证据。省四建司向本院提交了四川省高级人民法院（2017）川民终387号、（2017）川民终388号民事判决书，拟证明涉案191项目商铺建筑面积单价为27940元，本案9份《商品房买卖合同》约定的单价计算方式为套内面积，按理本案9份合同的单价应当高于27940元。峰汇投资公司对上述证据的真实性、合法性予以认可，但两份判决书系被上诉人与案外人之间的纠纷，对于事实部分的认定不能直接适用于本案。中建投公司对上述证据无异议。对省四建司提交的证据将在本院认为部分综合评判。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，中建投公司与峰汇投资公司之间存在民间借贷关系，并经《股权转让协议》确认借贷金额为34016500元，若双方的真实意思为通过签订《商品房买卖合同》的方式抵偿该借款，则《商品房买卖合同》的合同价值应与借贷金额34016500元相符，若本案的9份商品房买卖合同所涉房产价值远低于借贷金额，按理双方还应当继续签订商品房买卖合同，直至商品房买卖合同所涉房产价值足以偿还峰汇投资公司的借款本息。但双方签订的9份《商品房买卖合同》约定的房产总价值仅约为借贷金额的50%，且双方又未继续签订新的《商品房买卖合同》以偿还剩余50%的借款，峰汇投资公司亦未再向中建投公司主张偿还剩余50%的借款。同时，签订9份《商品房买卖合同》至今，所涉房产都未在房产管理部门进行商品房预售备案登记，这与通常的以房产交付为目的的商品房买卖关系不符。综上，本院认为，中建投公司与峰汇公司之间签订的9份《商品房买卖合同》的真实意思并非抵偿双方3400余万元的债权债务。省四建司及中建投公司认为《商品房买卖合同》系为峰汇投资公司的债权提供担保的理由成立。中建投公司与峰汇投资公司签订《商品房买卖合同》的真实意思并非房产买卖，涉案合同的签订直接影响了省四建司对工程价款的优先受偿权。省四建司主张双方恶意串通损害省四建司利益的理由成立。综上所述，峰汇投资公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124510元，由上诉人深圳峰汇创业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建国审 判 员 傅文忠审 判 员 石 军二〇一七年十一月二十七日法官助理 罗 婷书 记 员 薛亚春