河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终14502号上诉人（原审原告）：陈彩霞，女，1991年11月3日出生，汉族，住河南省睢县。委托代理人：高丽���河南金色世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳旭威安泰商业管理有限公司，住所地深圳市南山区青梧路科苑花园58区2栋605室。法定代表人：海奇，系该公司总经理。委托代理人：张广生，河南沃原律师事务所律师。委托代理人：张俊良，河南沃原律师事务所律师。上诉人陈彩霞因与被上诉人深圳旭威安泰商业管理有限公司（以下简称旭威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人陈彩霞委托代理人高丽、被上诉人旭威公司委托代理人张俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈彩霞上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或依法改��；2、旭威公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、法院认定：“虽然双方补充协议中约定2015年6月1日至2018年5月31日期间，陈彩霞仅需缴纳一年租金，双方虽有免租期的约定，但年租期系针对全部租赁期间三年所约定，若仍按免除一年租金计算，将导致双方权利义务失衡。现陈彩霞已经实际履行了13个月时间”事实错误。2015年2月3日签订的《租赁合同》补充协议第1、2条约定，租赁期限是2015年9月1日起至2017年8月31日止；《租赁合同》第七条第2款约定，缴租方式，按年缴租免租优惠十个月，老带新免租优惠二个月，共计：免租优惠壹拾贰个月（12个月）。陈彩霞已经按年缴纳了房租，因此旭威公司应免租优惠壹拾贰个月（12个月）的房租，陈彩霞缴纳的19061元的租金是24个月的房租，每个月房租应为794.21元。一审法院认定的陈彩霞交���了一年的租金，虽然约定有免租期壹拾贰个月，但免租期系针对全部租赁期间三年所约定事实错误。房租计算期间一审法院没有明确具体的起止时间，仅仅认定陈彩霞实际经营近13个月。旭威公司在庭审中认可其所经营的“时尚魔方”商场消防未验收合格，并且经营过程中因电压负荷不够等原因，在2016年9月份重新签订了租赁合同，并且旭威公司马杰在小丽帮忙中承认“时尚魔方”实际开业时间为2016年9月1日，开业之前是不收房租的。虽然部分商户没有和旭威公司重新签订租赁合同，但商场正式开业前是不算房租的，陈彩霞的房租应从2016年9月1日到2017年2月底计算6个月共计4765.26元，旭威公司应返还房租14295.74元。2、关于装修费的认定错误。一审法院认定：“针对陈彩霞要求退还装修费12800元的诉讼请求，陈彩霞仅提供了《店铺装修合同》一份及收据一份，不足以形成完整证据链条以证明其实际支出了该部分费用，该院不予支持”的事实错误。庭审中旭威公司也认可陈彩霞确实装修了，但是具体的装修费用不清楚。陈彩霞为实际经营商铺确实对商铺进行了装修，并提供了装修和合同和收据。综上所述，一审认定事实错误。旭威公司答辩称，旭威公司之所以给优惠，是因为商场开业之处，基础设施不完善，陈彩霞要求解除合同，租赁合同未到期，不应当享有优惠。2016年对合同的变更，应当协商，双方没有书面变更合同，应以合同为准。装修费用没有发票，不能证明真实性。陈彩霞向原审法院起诉请求:1.要求解除双方于2014年12月5日签订的《租赁合同》；2.旭威公司退还陈彩霞房租19061元、运营保证金1588元、电费500元、物业费1560元，共计22709元；3.旭威公司赔偿陈彩霞装修费12800元；4.本案诉讼费用由旭威公司��担。一审法院认定事实：对双方无异议的证据，该院予以确认，1.2014年12月5日，陈彩霞（乙方）与旭威公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其位于郑州市中原区建设路文化宫路西南角华亚广场楼群魔方时尚购物广场负一层男装区域，铺位号为A152，建筑面积14.44平方米的场地出租给乙方，由其运营管理协议约定的商品。租赁期限自2015年元月1日起至2017年12月31日止。租金交纳办法为首次按年交纳费用19061元。合同还约定了其他内容。2015年5月11日双方又签订了补充协议，原租赁期限更改为2015年6月1日起至2018年5月31日止，本合同计租日2015年9月1日，2015年6月1日至2015年8月31日为试营业期不予计租金。租金到期日2016年12月31日更改为2017年8月31日。2.合同签订后，陈彩霞于2014年12月5日向旭威公司支付运营保证金1588元、2015年元月1日至2016年12月31日的租��19061元；于2015年3月18日向旭威公司支付2015年5月1日至2015年10月31日的物业管理费1560元；于2015年3月22日向旭威公司支付喷淋头300元、电费100元；于2015年5月29日向旭威公司支付电费100元。3.诉讼中，陈彩霞将其诉讼请求明确如下：1.要求解除双方于2015年5月11日签订的《租赁合同》；2.旭威公司退还陈彩霞房租19061元、运营保证金1588元、电表押金300元；3.旭威公司赔偿原告装修费12800元；4.本案诉讼费用由旭威公司承担。针对陈彩霞变更后诉讼请求，旭威公司称：不同意退还房租，同意退还运营保证金和电表押金，不同意退还装修费。对当事人有争议的证据和事实，该院分析认定如下：1.针对陈彩霞经营起止时间及不再经营原因，双方发生争议。针对经营起止时间，陈彩霞称：“当事人说实际经营起至时间是2015年5月28日至2016年10月初，实际经营人是陈彩霞。”旭威公司对陈彩霞所述有异议，称：“陈彩霞开始对外经营的时间属实，但截止时间不属实，二楼商户经常不开门，最后经营的截止时间是2016年年底，所以旭威公司为了整顿，在2017年3月份将电梯拆除。实际经营人开始也不是陈彩霞，是陈彩霞从别人手里转租的。”针对陈彩霞不再经营的原因，陈彩霞称系旭威公司拆除电梯导致原告无法经营，旭威公司认可拆除电梯的事实，但称系陈彩霞违反双方签订《运营管理协议》，经常不开门营业，旭威公司为了整顿才拆除电梯。该院认为，针对陈彩霞营业的截止时间，旭威公司主张陈彩霞于2016年年底停止营业，应当提供证据证明，其未提交证据。针对停止经营原因，陈彩霞提供证据证明了旭威公司于2017年3月份左右将电梯拆除导致其无法经营，旭威公司认可拆除电梯的事实，但主张系因陈彩霞经常不开门营业才使得旭威公司因整顿拆除���梯。该院认为，因电梯被拆除导致陈彩霞无法继续营业是双方均认可的事实，但旭威公司主张陈彩霞经常不营业系一积极事实，旭威公司应当对此承担举证责任，旭威公司未提供证据证据该事实的存在，故该院对此不予认定。旭威公司拆除电梯导致原告无法经营，且未提供证据证明其拆除电梯的合理原因，故旭威公司的行为构成违约。2.针对是否应当退还租金。因双方合同约定每年租金为19061元，故针对收据显示2015年元月1日至2016年12月31日的租金数额为19061元，陈彩霞解释称：旭威公司承诺交一年送一年，旭威公司承诺商场实际开业之前不收取房租，商场实际开业时间是2016年9月1日，应该从2016年9月1日计算租金，租赁合同中和收据均显示租金交纳时间为两年。针对是否应当退还租金，旭威公司称应当从2015年6月1日开始计算租金，每年租金是19061元。”该院认为，虽��双方补充协议中约定2015年6月1日至2018年5月31日期间，陈彩霞仅需交纳一年租金，双方虽有免租期的约定，但免租期系针对全部租赁期间三年所约定，若仍按免除一年租金计算，将导致双方权利义务失衡。现陈彩霞已经实际履行了13个月时间，故扣除陈彩霞实际经营期间的租金后，旭威公司不应再退还陈彩霞租金。3.针对是否应当退还运营保证金。诉讼中，针对运营保证金性质，双方均认可是经营期间的押金，旭威公司称合同期满后如果续租，可以抵房租，但如果不续租的不退还。陈彩霞不予认可，称无此约定。该院认为，旭威公司未提供证据证明双方存在如果不续租将不予退还的约定，该院不予采信，结合双方均认可的运营保证金性质，在陈彩霞终止经营后，旭威公司未提供证据证明不予退还的正当性时，应当予以退还。该院认为，双方签订的租赁合同能够证明双���形成了租赁合同法律关系，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行自己的义务，被告拆除电梯存在违约行为，导致陈彩霞经营的目的不能实现，故陈彩霞要求解除双方租赁合同法律关系的诉讼请求于法有据，该院予以支持。针对陈彩霞要求退还租金19061元的诉讼请求，据上可知扣除陈彩霞实际经营期间的租金后，旭威公司不应再退还陈彩霞租金，陈彩霞关于旭威公司返还租金的诉讼请求，该院不予支持。陈彩霞要求退还运营保证金1588元的诉讼请求于法有据，该院予以支持。针对陈彩霞要求退还装修费12800元的诉讼请求，陈彩霞仅提供《店铺装修合同》一份及收据一份，不足以形成完整证据链条以证明其实际支出了该部分费用，该院不予支持。陈彩霞诉状中主张被告返还电费500元，但其提交的票据中仅显示交纳电费200元，且该费用发生在其实际经营期间，为经营必要支出，庭审中主张旭威公司退还电表押金300元，但并未提供证据证明其交纳了上述费用，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈彩霞与深圳旭威安泰商业管理有限公司因于2014年12月5日签订《租赁合同》所形成的租赁合同法律关系自该判决生效之日起解除；二、深圳旭威安泰商业管理有限公司自该判决生效之日起十日内返还陈彩霞运营保证金1588元；三、驳回陈彩霞其他及过高部分诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，由陈彩霞负担329元，深圳旭威安泰商业管理有限公司负担15元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为：双方签订的《租赁合同》合法有效，被上诉人陈彩霞依约向上诉人旭威公司交纳了租金等费用，但旭威公司对商场场地进行改造，造成陈彩霞的商铺无法正常经常，构成违约，旭威公司应当向陈彩霞承担违约责任。陈彩霞上诉称，一审认定事实错误，本案租金计算时间应当为6个月，每月房租应为794.21元。本院认为，《租赁合同》约定的年租金为19061元，交一年租金，优惠一年。自2015年1月1日至2016年12月31日，陈彩霞只需缴纳一年租金。陈彩霞实际缴纳了一年租金。后双方又签订《补充协议》，又约定计租起点为2015年9月1日，变更租金到期日为2017年8月31日。2017年2月，商场改造致陈彩霞无法经营。故实际计算租金的期限应6���月。结合陈彩霞实际经营商铺的时间，及旭威公司给予陈彩霞租期，本院认为以双方约定的年租金数额，较为公平。以优惠后的租期计算月租金数额，致租赁双方利益失衡。故旭威公司应当退还陈彩霞租金9530.5元。陈彩霞又称，一审不支持陈彩霞的返还装修费请求，裁判错误。本院认为，陈彩霞自2015年5月28日开始经营商铺，2017年2月停止经营。其提供的装修合同及收据，不能证明商铺装修现有价值及陈彩霞实际的装修损失，故陈彩霞的该项上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持“河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4523号民事判决第一项、第二项即”“一、原告陈彩霞与被告深圳旭威安泰商业管理有限公司因于2014年12月5日签订《租赁合同》所形成的租赁合同关系自本判决生效之日起解除”、“二、被告深圳旭威安泰商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告陈彩霞运营保证金1588元”；二、被上诉人被告深圳旭威安泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人陈彩霞租金9530.5元；三、驳回上诉人陈彩霞的其他上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费344元，二审案件受理费687元，二项共计元，由上诉人陈彩霞、被上诉人被告深圳旭威安泰商业管理有限公司分别负担737元、292元。本判决为终审判决。审判长 石红��审判员 马 常 有审判员 李 文 兵二〇一七年十一月十日书记员 胡 保 亚