北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初5719号原告：邱燕红，女，汉族，中国农业银行股份有限公司北京分行职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：黄晓东，北京市京师律师事务所律师。被告：韩春红，女，汉族，北京市成寿寺小学教师，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：兰焕婷，北京市安理律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。原告邱燕红与被告韩春红、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱燕红及其委托诉讼代理人黄晓东，被告韩春红的委托诉讼代理人兰焕婷，第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱燕红向本院提出诉讼请求：1、要求被告韩春红返还购房定金10万元；2、要求被告韩春红承担律师费2000元；3、诉讼费用由被告韩春红承担。事实和理由：原告邱燕红与被告韩春红经链家公司居间服务签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定原告购买被告名下的位于北京市丰台区4号楼17层1709号房屋。同日，原告与被告签订《买卖定金协议书》约定原告向被告交付定金10万元用于支付购房定金。同时该协议第五条约定，如原告未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，被告应在资格审核结果出具后五个工作日直接向原告退还其已支付的定金。上述合同签订后，原告向被告支付了定金10万元。之后半个月左右原告得知由于房屋管理部门未能审核通过原告的购房资格，链家公司退还了原告的中介服务费。但经原告多次催促和要求，被告一直拒不退还定金。韩春红辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订合同时，链家公司已经告知了双方相关的风险及需要准备的材料。之后原告不希望购买涉诉房屋而要求我返还定金10万元。双方曾就定金返还问题协商过，但因原告的过激行为，导致双方最终无法达成和解。即使原告没有通过购房资格核验也不是因为限购政策导致的。依据双方签订的合同和法律规定，我都不应该退还定金10万元。链家公司述称：原告与被告经我公司居间介绍签订合同，合同依法有效。原告的诉讼请求不针对我公司，我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月19日，原告邱燕红（买受人）与被告韩春红（出卖人）经链家公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》约定，邱燕红购买韩春红位于北京市丰台区8号4号楼17层1709号房屋，房屋总价款为236万元，邱燕红向韩春红支付定金100000元。同日，原告邱燕红（买受方、乙方）、被告韩春红（出卖方、甲方）与链家公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》约定，邱燕红于2014年4月19日向韩春红支付定金10万元，邱燕红支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分；邱燕红于权属转移登记前5个自然日将第一笔购房款70万元［不包含前期支付全部定金10万元整］以非建委资金监管的方式支付韩春红；邱燕红于于权属转移登记前5个自然日将第二笔购房款156万元以建委资金监管的方式支付韩春红；双方同意在2014年9月19日双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第四条关于违约责任约定为，邱燕红若出现提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋等情形，邱燕红构成根本违约，且韩春红有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。邱燕红出现上述根本违约情形之一的，邱燕红应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向韩春红支付违约金；邱燕红向韩春红已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链家公司收取邱燕红的费用不予退还。同时约定在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。原告邱燕红（买受方、乙方）、被告韩春红（出卖方、甲方）与链家公司（居间方、丙方）另于同日签订了《买卖定金协议书》。上述协议第三条关于定金金额及支付约定为，邱燕红应于本协议签署时向韩春红支付购房定金10万元；双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如韩春红违约，韩春红应向邱燕红双倍返还定金；如邱燕红违约，则韩春红已收取的定金不予退还。第五条约定为1、就邱燕红的购房资格事宜，各方同意：（1）邱燕红保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向链家公司提交购房资质审核所需的所有文件或材料；邱燕红保证其提交的材料真实、合法、有效；如因邱燕红提供虚假资料或邱燕红故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就邱燕红已支付的款项，韩春红有权不予退还。（2）链家公司协助邱燕红进行购房资格审核；如邱燕红未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，韩春红应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向邱燕红退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。上述合同签订后，原告邱燕红向被告韩春红支付定金10万元。在案件审理过程中，本院向链家公司工作人员徐进了解情况，其称：签订合同时，已告知邱燕红北京市限购政策，邱燕红签署了购房承诺书。因邱燕红系单身，需要将名下房屋出售后才能购买涉诉房屋。邱燕红委托链家公司同区域另一门店出售其名下房屋。当时带人看过房，也商谈过，但是邱燕红觉得价格低，没有谈成。在合同履行过程中邱燕红没有进行购房资格核验。签订合同后两个月左右，邱燕红就不打算买了。邱燕红先和韩春红联系的，然后再通知我公司。在合同履行过程中进行过协商，我公司同意退还居间服务费，当时韩春红只同意退一部分定金，二到四万。但是邱燕红要求定金全部返还，双方没有协商成。签订合同第二天，邱燕红就将其名下房屋登记出售了，并将钥匙交给我公司另一门店工作人员。签订合同时邱燕红就想好了出售自己名下房屋以购买涉案房屋。邱燕红认可签署了购房承诺书，认可其未进行购房资格核验；但因其无法成功出售名下房屋而无法购买涉诉房屋，其于2014年5月就与韩春红发短信联系希望解除合同，但韩春红迟迟未予回复。之后经过协商韩春红仅同意解除合同，不同意返还定金。2015年6月左右，链家公司向其返还该公司收取居间代理费等费用。签订合同时，链家公司工作人员仅告知已拥有一套住房的北京市户籍居民可以再购买一套房屋，但未告知单身限购一套房屋，故其在签订合同时不认为自己没有购房资格，也没有表示过要将其名下房屋出售再购买涉诉房屋。合同签订后，经朋友告知其没有购房资格，其才于2014年4月25日签署《房屋出售委托登记表》委托链家公司将其名下房屋出售。但因链家公司工作人员未将其名下房屋成功售出，导致其无法获得购房资格。现依据《买卖定金协议书》第五条“如邱燕红未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，韩春红应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向邱燕红退还其已支付的定金”，要求被告韩春红退还定金10万元。韩春红认可邱燕红未进行购房资格核验，还没到合同约定的履行期限邱燕红就要求解除合同。之后双方就合同解除达成一致意见，但就定金返还问题未协商一致。其认为签订合同时邱燕红知晓限购政策并打算将其名下房屋出售后再购买涉诉房屋，故双方约定的付款期限及权属转移时间较长。邱燕红未履行其承诺将其名下房屋售出，导致其无法获得购房资格，且没有进行购房资格核验，故不同意退还定金10万元。第三人链家公司称因原告系单身，需要将其名下房屋出售后才能购买涉诉房屋。后期因原告未将其名下房屋出售，未取得购房资格而产生纠纷，该公司组织双方协商但未达成一致意见，该公司已将收取的居间代理费等费用退还原告。该公司认为首先北京市限购政策早已出台并向社会公开发布，原告应当知晓相关限购政策。其次，在签订合同前，我公司工作人员向双方告知了北京市限购政策。再次，原告作为买房人若不清楚限购政策，也有义务向我公司询问。另，原告具有北京市户籍，原告是可以具备购房资格的。在签订合同时，原告不具备购房资格，原告表示要将其名下房屋出售后购买涉诉房屋。但之后因无法达到原告预期价位等原因，原告未将其名下房屋售出，导致其不具备购房资格。另查，北京市人民政府办公厅于2013年3月30日发布《北京市人民政府办公厅贯彻落实＜国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知＞精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》规定，自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。原告邱燕红、被告韩春红、第三人链家公司均认可原告邱燕红在签订合同时系具有北京市户籍成年单身人士且已拥有1套住房。庭审中，原告邱燕红、被告韩春红、第三人链家公司均同意解除合同，在本案中仅要求处理定金返还问题。本院认为：原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人均应依约享有权利，履行义务。定金是当事人约定一方给付对方一定数额的金钱作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，首先，原告系具有北京市户籍居民，其拟购买的房屋位于北京市行政区划范围之内，其作为房屋买卖合同的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要的审查与注意义务。其次，原告在与被告于2014年4月19日签订合同时系单身且名下有一套住房，其不具备购房资格。依照合同约定，双方同意于2014年9月19日才办理房屋所有权转移登记手续。且原告于2014年4月25日签署《房屋出售委托登记表》委托链家公司将其名下房屋出售。故原告可以将其名下房屋出售后具备购房资格而继续履行与被告签订的房屋买卖合同。但是依据原告的陈述，其于2014年5月就以不具备购房资格为由要求解除合同，可以视为原告自行放弃购买涉诉房屋。虽然原告称存在其不具备购房资格这一客观情况，且称链家公司在签订合同时未告知其相关限购政策，但是依据现有证据，原告在履行合同的过程中不具备购房资格系原告未将其名下房屋出售所致，且原告在签订上述合同时签署了购房承诺书，保证其具有购房资格。综上，因原告单方原因不具备购房资格导致合同未能继续履行，现原告要求被告返还定金10万元及支付律师费2000元的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告邱燕红的诉讼请求。案件受理费1170元，由原告邱燕红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 艳人民陪审员  肖进华人民陪审员  白新茹二〇一七年二月二十七日书 记 员  宋 悦