北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终8934号上诉人（原审被告、反诉原告)：伏宏陆，男，1969年9月7日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告)：范昊鹏，男，1981年2月25日出生。上诉人伏宏陆因与被上诉人范昊鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人伏宏陆与被上诉人范昊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伏宏陆上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：1、由于被上诉人的无照经营，上诉人不退给被上诉人租金、押金；2、被上诉人未恢复原状，双方未达成一致解除合同。范昊鹏辩称：同意一审判决。范昊鹏向一审法院起诉请求：要求伏宏陆返还房屋押金6000元，并退还租金3000元。伏宏陆向一审法院反诉请求：1、判令范昊鹏赔偿伏宏陆自行恢复原状的费用7000元；2、判令范昊鹏支付2017年4月20日至2017年5月6日期间的租金3000元；3、判令范昊鹏支付违约金12000元。一审法院认定事实：各方无争议事实如下：北京市门头沟区102号房屋（以下简称102号房屋）登记的所有权人系于某，其同意由其子伏宏陆出租102号房屋。2016年9月29日，伏宏陆（甲方）、范昊鹏（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：范昊鹏从伏宏陆处租赁102号房屋，租赁用途为经营眼镜店，租赁期限自2016年10月21日至2018年10月20日。租金标准为第一年每月6000元，2016年9月29日付款30000元，2017年2月20日付款12000元。租赁期满后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收结算。押金6000元，租赁期满，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗的维修费用由乙方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方有下列情形之一的，按照月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失：不按照约定支付租金达3日的。租赁期内，乙方需提起退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，按月租金的200%的标准支付违约金，并补足相应天数的房租费。102号房屋规划用途为住宅，伏宏陆于2016年5、6月份未经审批在102号房屋临街的南卧室外墙处打开门，目的系用于经营性出租。双方签订租赁合同后，伏宏陆将租赁房屋交付范昊鹏用于经营眼镜店。范昊鹏取得房屋后对租赁房屋进行装修，伏宏陆表示同意对方刷墙，别的不清楚。范昊鹏按约交纳了押金6000元，并交纳了至2017年4月20日的租金。2017年3月中旬，政府部门在涉案房屋处公告开墙打洞治理需要将私开的门进行封堵。2017年3月15日至20日期间，双方通过电话方式就开墙打洞整治的情况进行沟通并对合同后续事宜进行协商。因开墙打洞专项治理活动，2017年3月27日，执法部门到102号房屋进行摘牌，2017年3月30日，执法部门将102号房屋私开的临街大门予以封堵，并对墙体进行恢复。在2017年3月15日至2017年4月9日期间，双方协商解除房屋租赁合同，范昊鹏于2017年4月20日前搬离租赁房屋，双方约定于2017年4月20日办理房屋交接手续，但当日未交接成功。伏宏陆自述于2017年4月26日左右自行更换了房屋钥匙并入住，进行装修。2017年3月16日，北京市工商行政管理局门头沟分局在租赁房屋处向范昊鹏眼镜店工作人员送达责令改正通知书，记载因其未取得营业执照，擅自经营，责令立即停业。本案诉讼期间，伏宏陆已自行将租赁房屋进行部分恢复，将范昊鹏添附镜子（拆除时损坏）、窗帘、窗帘杆、灯具、卫生间面盆拆除，范昊鹏表示将其添附灯具给付伏宏陆，伏宏陆不同意接受，除镜子外上述物品已由范昊鹏取走。双方对于协商解除合同的原因、时间及后果存在争议：范昊鹏主张：2017年3月15日至20日期间，因政府已对开墙打洞治理进行公告，其电话与伏宏陆协商时，双方同意不再继续履行合同，伏宏陆同意退还半个月租金，打电话协商时合同即解除；解除原因系因开墙打洞治理，外开门被封堵，无法进行正常经营；其于2017年4月16日搬离租赁房屋，当日通知伏宏陆收房，因伏宏陆表示没有时间，故没有到现场；双方约定于2017年4月20日进行交割，当天由于对租金和押金有争议，其未将钥匙归还。范昊鹏就上述主张未提供证据。伏宏陆主张：2017年3月15日至20日期间，范昊鹏给其打电话，告知工商局要封门的情况，并询问是否可以退租金，其表示按照合同规定可以退，但是范昊鹏表示再观察观察，未确定解除合同；2017年4月9日，范昊鹏眼镜店店员与其协商，告知其眼镜店要搬离，其表示同意，双方约定4月20日办理交房手续，故合同解除时间应为2017年4月9日；4月20日交接房屋时，因现场很乱，未恢复原状，故其一气之下离开。伏宏陆就其主张提供其与范昊鹏眼镜店店员的手机通话记录，经质证，范昊鹏认可通话记录的真实性，不认可证明目的。通话记录显示2017年4月9日，伏宏陆与范昊鹏眼镜店店员进行过通话。经询问，范昊鹏表示：签订租赁合同时，知晓房屋系住宅性质，且当时知晓政府已开始整治开墙打洞的情况。伏宏陆表示：2017年3月20日左右收到政府部门电话通知其将102号房屋封门，并陈述其同意解除合同，当时也考虑门被封堵无法经营；2016年12月初，范昊鹏店里工作人员曾通知其暖气漏水情况，但其认为按照合同约定，应由承租人维修，故其未进行维修。针对双方争议事实，法院认定如下：伏宏陆主张因范昊鹏无照营业导致合同无法继续履行，范昊鹏自行提出退租，依据查明事实，行政管理部门在2017年3月16日以未取得营业执照为由，责令眼镜店停止营业，对范昊鹏经营眼镜店产生影响。但依据查明的执法部门治理开墙打洞的行动情况、时间、步骤，综合双方协商的具体情况、内容，伏宏陆自述解除合同时的考虑，法院认定因涉案房屋临街所开的门在治理行动中被封堵，影响涉案房屋用于商业经营的目的亦系双方协商解除合同的原因。故对伏宏陆提出的范昊鹏单方退租的主张，法院不予采信。根据双方协商的过程，可以确认在2017年4月20日前，双方已经协商同意解除房屋租赁合同，但未就解除的后果达成一致意见。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。依据查明事实，2017年4月20日前，双方已经协商解除租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因租赁合同已解除，范昊鹏要求伏宏陆返还押金，符合法律规定，本院予以支持。伏宏陆作为出租人负有保障涉案房屋在租赁期间符合约定用途的义务。租赁合同约定了涉案房屋用于商业经营，伏宏陆未经批准，自行在住宅墙壁上开门，后因涉案房屋临街所开的门在治理行动中被封堵，致使涉案房屋无法用于商业经营的目的，伏宏陆未能适当履行其应保障涉案房屋在租赁期间符合约定用途的义务，应承担相应责任。范昊鹏在租赁房屋时明知房屋系住宅性质，且知晓政府已经开展专项治理活动，仍然承租，因其未取得营业执照被责令停业，亦应当承担相应责任。故对于伏宏陆已经收取的租金，由本院根据双方履约情况、搬离时间、行政部门采取措施的情况、结合各自责任酌情判定伏宏陆向范昊鹏退还1500元租金。关于伏宏陆的反诉请求，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。因租赁合同约定了租赁房屋的经营用途，依据查明事实可以认定伏宏陆知晓范昊鹏对租赁房屋进行装修的情况，且承租人对房屋的正常使用亦会造成房屋的损耗，故对于伏宏陆要求范昊鹏赔偿与房屋装修及正常使用相关的恢复费用，法院不予支持。伏宏陆无法证明暖气片、厕所门、玻璃托盘系范昊鹏承租期间损坏，故其要求赔偿修复费用，法院不予支持。诉讼期间，伏宏陆已自行拆除范昊鹏添附的物品，双方已交接完毕，因范昊鹏认可拆除了卧室门及门套，并丢失毛巾杆、折坏窗帘杆、改变防盗门颜色，并同意赔偿伏宏陆损失1500元，法院认为该数额足以弥补伏宏陆的损失，对于伏宏陆要求赔偿7000元的诉讼请求，不予支持。因双方租赁合同于2017年4月20日前已解除，虽然双方对解除事宜未达成约定，但之后伏宏陆已自行更换钥匙占有租赁房屋，且伏宏陆已经提出诉讼请求，要求范昊鹏赔偿恢复原状的费用，结合双方的责任程度，对于其要求范昊鹏支付4月20日之后的租金的诉讼请求，法院不予支持。伏宏陆要求范昊鹏承担违约责任，亦缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、伏宏陆于本判决生效之日起七日内返还范昊鹏押金6000元及租金1500元；二、范昊鹏于本判决生效之日起七日内赔偿伏宏陆1500元；三、驳回范昊鹏的其他诉讼请求；四、驳回伏宏陆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审认定以上事实清楚，本院予以确认。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证、通话记录、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：伏宏陆与范昊鹏于2016年9月29日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。依据查明事实，2017年4月9日，范昊鹏告知要搬离，伏宏陆表示同意，并约定2017年4月20日办理交房手续，因此双方协商一致解除合同。伏宏陆上诉称由于范昊鹏未恢复原状因此解除合同不成立，没有法律依据，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。伏宏陆要求范昊鹏赔偿其自行支付的恢复原状的费用7000元，未提交证据证明，因此本院不予采信。范昊鹏自己愿意承担1500元，本院对此不持异议。伏宏陆称范昊鹏存在违约行为，亦未提交充足证据证明，因此对其主张的违约责任，本院亦不予支持。综上所述，伏宏陆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由伏宏陆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年十一月二十二日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳