.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初4442号原告：米伟华，女，1969年4月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：孙龙、柳娅婷，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：绿地集团宁夏置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：虎润楠，北京中银（银川）律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：陈志能，该分行行长。委托诉讼代理人：张晶，宁夏新中元律师事务所律师。原告米伟华与被告绿地集团宁夏置业有限公司（以下简称绿地集团）、中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称中国银行宁夏分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，原告于2017年8月10日提出财产保全申请，本院经审查作出（2017）宁0106民初4442号民事裁定书，裁定冻结被告绿地集团名下银行存款940141.86元。本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告米伟华的委托诉讼代理人孙龙、柳娅婷,被告绿地集团的委托诉讼代理人虎亚楠及中国银行宁夏分行的委托诉讼代理人张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告绿地集团签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与被告中行宁夏分行签订的《个人一手住房贷款合同》；3.被告绿地集团向原告退还购房首付款442873元，支付首付款利息损失48716.03元（暂计自2014年10月3日至2017年8月2日，按年息6%计付），并支付自2017年8月3日起至返还全部首付款之日期间的利息（按年息6%计付）；4.被告绿地集团向原告返还已付银行按揭本金及利息共计221708.37元（暂计自2016年1月28日至2017年7月28日期间的已付按揭本金149999.94元、利息71708.43元）；5.被告绿地集团向原告赔偿自2017年7月29日至本案判决生效期间的按揭贷款本金及利息（具体数额以银行出具的还款清单为准）；6.判令自本案判决生效之日起，剩余按揭贷款本金及利息（具体数额以银行出具的还款清单为准）由被告绿地集团直接向被告中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行支付；7.被告绿地集团向原告支付逾期交房违约金28857.46元（按买受人累计已付款的2%计付）；8.请依法判令本案诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求：9.解除原告与被告绿地集团签订的《银川绿地城海珀兰轩地下停车位使用权转让协议》；10.被告向原告返还停车位购置款166600元，支付利息损失16660元（暂计自2015年12月18日至2017年8月18日，按年息6%计付），并支付自2017年8月19日起至返还全部停车位购置款之日期间的利息（按年息6%计付）：事实和理由：2015年12月17日，原告与被告绿地集团签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告购买绿地公司开发预售的房屋，房屋面积188.2平方米、单价7666.70元/平方米，房屋总价1442873元，付款方式为商业贷款，房屋交付期限为2016年8月30日前。根据该合同第十二条第2款第（2）项，出卖人逾期交房超90日的，买受人有权单方面解除合同，出卖人应当退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。在原告与绿地集团达成购房意向后，原告依约于2014年10月2日向绿地集团支付购房首付款442873元，绿地公司于2015年12月17日向原告开具销售不动产统一发票，发票金额442873元。在双方签订上述合同后，为支付房屋尾款，原告与被告中国银行宁夏分行于2016年1月28日签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向中国银行贷款100万元，由绿地集团作为保证人，贷款期限120个月，还款方式为等额本金。该项贷款已于2016年1月28日支付至被告绿地集团账户内。被告绿地集团于2016年1月28日向原告开具销售不动产统一发票，发票金额1000000元。截至原告起诉之日，原告已向绿地公司支付完毕全部房款1442873元，但绿地公司至今未交付房屋，已构成根本违约，给原告造成经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告绿地集团辩称，逾期交房属实，被告将尽快完善交房手续，愿继续履行合同，并按合同约定的日万分之一承担逾期交房期间的违约责任；即便合同解除，因涉案房屋依旧登记在原告名下且被告并未收到原告发出的书面解除合同通知书，根据合同约定退款条件尚未成就；原告同时主张利息及违约金没有依据，两者在功能上相同不应同时适用，应当按照合同约定被告向原告支付总房款2%的违约金。被告中国银行宁夏分行辩称，若因被告绿地集团逾期交房导致主合同解除，其同意解除与原告签订的房屋贷款合同；根据合同约定，不因被告原因贷款合同解除,原告也应当承担退款责任及违约责任；涉案房屋已办理抵押登记，解除合同损害了抵押人的利益，其对涉案房屋享有优先受偿权。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。经审查，原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《个人一手住房贷款合同》、借款借据、贷款放款回单、销售不动产统一发票、《闷顶层赠送补充协议》与《地下停车位使用权转让协议》、被告中国银行宁夏分行提交的《个人一手住房贷款合同》、贷款已还款明细清单真实、合法且与本案相关，本院予以确认并在卷为凭。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月17日，原告（买受人）与被告绿地集团（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人房屋，预测建筑面积共188.2平方米，每平米7666.7元，总价款为1442873元；付款方式：买受人应当于2015年12月17日前支付首期房价款442873元，余款100万元申请贷款支付；商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房，逾期90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90日后15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项合同解除权，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人的全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人继续按照买受人全部房价款每日万分之一向买受人支付违约金，直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。2014年10月2日，原告向被告绿地集团支付购房首付款442873元，该公司于2015年12月17日向其开具销售不动产统一发票，发票金额442873元。2016年1月28日，原告（借款人）与被告中国银行宁夏分行（出借人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款人向出借人借款100万元用于支付购买房屋的购房款，利率采用浮动利率方式，每12个月为一个浮动周期，每月1月1日重新定价一次，按月付息，借款期限自2016年1月28日至2026年1月28日，被告绿地集团为涉案合同保证人，其以涉案房屋为上述贷款提供担保。同日，该行将100万元汇入被告绿地集团账户内，被告绿地集团向原告出具销售不动产统一发票一张，金额为100万元。另查明，2015年2月17日，原告（乙方）与被告绿地集团（甲方）同时签订《闷顶层赠送补充协议》与《地下停车位使用权转让协议》。《地下停车位使用权转让协议》约定，鉴于乙方购买甲方海珀兰轩一期12-1-601室房屋，双方在协商一致的基础上，就乙方购买楼地下停车位使用权事宜达成如下协议：甲方同意购买乙方地下停车位一个，该车位为使用权，使用年限与双方签订的商品房买卖合同中约定的土地使用年限相同；上述车位价格为166600元，乙方交纳车位款后，于2016年9月30日前将车位按交付时现状交付给乙方；无论因何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，本协议随之解除。2014年11月27日，原告向被告绿地集团交纳车位款166600元，被告向其出具销售不动产统一发票。后因被告未按约交付涉案房屋及车位，原告诉至本院。再查明，截止2017年7月28日，原告已偿还贷款本金149999.94元、贷款利息71708.43元，尚欠贷款本金85万元及利息未支付。经核实，涉案房屋于2016年1月29日进行了预购商品房抵押预告登记，约定时间为2026年1月24日，预告登记权利人为被告中国银行宁夏分行。本院认为，原告与二被告分别签订的《商品房买卖合同》、《地下停车位使用权转让协议》及《个人一手住房贷款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。针对原告各项诉讼请求，本院认定如下：一、关于合同解除。原告按照合同约定全面履行支付房款、车位款的义务，被告未能按照约定期限交付房屋及停车位，依据合同约定，被告逾期履行义务已构成根本违约，原告依此主张解除《商品房买卖合同》及《地下停车位使用权转让协议》于法有据，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，致使借款合同目的无法实现，故此原告请求解除借款合同主张于法不悖，本院亦予以支持。二、关于购房款及车位款的返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告绿地集团应分别向原告偿还购房首付款442873元、已偿还贷款本金149999.94元、贷款利息71708.43元（截止2017年7月28日）及按照合同约定原告自2017年7月29日至本判决生效之日期间应还贷款本息，向被告中国银行宁夏分行偿还剩余贷款本金及利息。同时，地下停车位使用权转让协议解除后，被告绿地公司亦应返还收取的车位款166600元。被告中国银行宁夏分行称涉案房屋已进行抵押登记，故其应对涉案房屋享有优先受偿权。鉴于被告中国银行宁夏分行尚未就涉案房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在行使抵押权的问题，如被告绿地集团怠于履行归还剩余贷款义务时，其可拒接办理涉案房屋的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现，故对被告中国银行宁夏分行该意见，本院不予采纳。三、关于利息损失及逾期交房违约金。因被告绿地集团未按约交付房屋及车位，占用购房首付款及车位款给原告造成资金占用损失，被告绿地公司应以中国人民银行同期贷款利率为标准向原告支付相应利息，经核算，针对原告于2014年10月3日支付的购房首付款442873元，被告绿地集团应自2014年10月3日至2017年8月2日向原告支付利息75288.41元（442873元×6%÷12个月×34个月），2017年8月2日以后的利息，以上述基数、标准计算至实际支付之日止，原告主张的48716.03元及后续利息符合法律规定，本院对该项诉讼请求予以支持；以上利息足以弥补因被告违约占用原告资金所造成的损失，故对原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。关于车位款166600元，被告绿地集团应自2015年12月18日至2017年8月17日向原告支付利息15966元（166600元×5.75%÷12个月×20个月），2017年8月18日以后的利息，以上述基数、标准计算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告米伟华与被告绿地集团宁夏置业有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告米伟华与被告中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行签订的《个人一手住房贷款合同》；三、被告绿地集团宁夏置业有限公司于本判决生效起十日内返还原告米伟华购房首付款442873元、已偿还的贷款本金149999.94元、贷款利息71708.43元，合计664581.37元（暂计算至2017年7月28日，以原告实际向被告中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行支付的银行贷款本金及利息为准），并支付原告首付款资金占用利息48716.03元（计算至2017年7月28日），2017年7月28日以后的利息，以442873元为基数、年利率6%为标准，计算至实际支付之日止；四、被告绿地集团宁夏置业有限公司于本判决生效后十日内支付被告中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行原告实际支付后剩余贷款本金85万元及利息（以原告向银行支付后实际下剩贷款本金及利息为准）；五、解除原告米伟华与被告绿地集团宁夏置业有限公司签订的《地下停车位使用权转让协议》；六、被告绿地集团宁夏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告米伟华车位款166600元，并支付原告资金占用利息15966元（计算至2017年8月17日），2017年8月17日后的利息，以166600元为基数、年利率5.75%为标准,计算至实际支付之日止；七、驳回原告米伟华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元6538元，保全费5000元，合计11538元，由被告绿地集团宁夏置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员雅娟二〇一七年十一月十四日书记员马智