上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初20417号原告：王惠芳。委托诉讼代理人：施琼（原告女儿），住上海市奉贤区南桥镇育秀东区。委托诉讼代理人：金彤方，上海嘉隆律师事务所律师。被告：陈继延。委托诉讼代理人：王亮，安徽百协律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏敏，安徽百协律师事务所实习律师。原告王惠芳诉被告陈继延房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年1月23日公开开庭进行了审理，原告王惠芳及其委托诉讼代理人施琼、金彤方、被告的委托诉讼代理人王亮、李敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同，立即为原告办理涉案房产的过户手续和房产证；2、判令被告立即向原告交付涉案房产及支付逾期过户的违约金（人民币，下同）55,250元（自2016年9月11日至起诉日止，按每日万分之五计算）。事实和理由：2016年7月7日，原、被告经中介公司介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号的联列住宅，面积约245平方米。签订合同后，原告依约履行了付款义务，被告应当在9月10日前按合同约定办理房产过户手续，期间原告通过电话、发催告函等方式多次催告被告，但仍未办理，故诉至法院。被告辩称，请求驳回原告诉请。按照双方签订的合同约定，原告应当在签订合同日申请房贷50万元，但原告并未申请贷款，违约在先；在合同约定的过户日，原告没有支付该50万元房款，故被告有先行抗辩权，被告不需要再办理过户手续。同时，原告向被告发出催告函，要求在2016年9月30日前办理过户手续，该期限届满，视为被告根本违约，按照合同第十条约定承担违约责任，而合同第十条约定的是解除合同的条款，故合同已经解除，原告无权要求被告继续履行合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月7日，原、被告网签《上海市房地产买卖合同》，合同第一条约定，被告将上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号1-3层联列住宅（建筑面积200.70平方米，另有地下附属面积44.38平方米）出售给原告；合同第二条约定，房价款235万元；合同第四条约定，于2016年10月10日前腾房并通知原告交付，原告于3日内验房并交接；合同第六条约定，于2016年9月10日前办理房产过户手续；合同第十条约定：被告未按合同约定期限交付给原告（包括房地产交接及房地产权利转移），应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。被告应在收到书面通知之日起三日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；补充条款（一）第8.1条约定：贷款产生的费用由原告自行承担；若原告的实际购房款不足申请的额度，则任何不足的部分均由原告在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予被告；第8.2条约定：原告于签订本买卖合同日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若原告未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则原告应按本合同约定承担违约责任；第9条约定，被告需配合原告办理相关贷款手续，若原告贷款银行需要被告提供但不限于：被告身份信息、配偶身份信息、相关银行卡及同住人签字等，被告需给予提供并到场完成贷款合同签订事宜；附件三付款协议约定：1、原告于2016年7月7日支付定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款；2、原告于签订本合同后的3日内，将房款98万元直接支付被告，该笔款项用于归还被告尚欠贷款银行的贷款及注销抵押权；3、原告于2016年8月10日前支付被告房款83万元；4、待房地产交易中心出具以原告为权利人的房产证后，由原告以银行发放贷款的方式直接支付房屋50万元给被告；5、在房地产交易中心出具以原告为权利人的房产证且双方交接房屋并原告迁出户口后，由原告支付被告尾款2万元等。原告于2016年7月7日支付被告定金2万元，于2016年7月8日支付房款100万元，于2016年7月22日支付房款81万元。因被告未按合同约定于2016年9月10日前与原告办理产权过户手续，故原告于2016年9月23日向被告发出催告函，要求在2016年9月30日前和原告同去房地产交易中心办理过户手续，催告函载明：若被告仍不配合，该催告函期限届满日即视为被告在该房地产买卖交易中根本违约，原告将要求被告按照买卖合同第十条约定承担总房价款20%，计47万元的违约责任，并保留追究被告其他法律责任的权利。该催告函，被告自认于2016年9月24日或25日收到。庭审中，原告主张，系被告不配合才无法办理贷款手续，被告不愿意过户，原告也不敢用现金方式支付房款50万元；为继续履行合同，原告愿意按照合同约定，以现金方式补足房款50万元。另查明，原告已经向本院银行账户汇入50万元。庭审中，被告自认已经还清之前抵押贷款，涤除涉案房产上的抵押权。原告提供于2016年1月23日查询的上海市不动产登记簿，证明涉案房产上已无抵押权，也无本案之外的查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方的合同，是真实意思表示，合法有效，双方均应当遵守与履行。现履行合同并无障碍，原告有按约支付全部付款的义务，被告有交付房屋及配合过户的义务。原告按合同约定，支付了前期房价款，到被告履行房产过户手续时，双方产生纠纷，原告向被告发出催告函要求被告过户。该催告函，原告认为是敦促被告履行合同，被告认为是解除合同的意思表示。原告要求被告延期履行过户义务否则要求被告赔偿，核心是要求被告履行过户义务，催告函要求于9月30日前过户，发出催告函及被告收到催告函还未过该日期，所以并不能作为原告解除合同的意思表示，只是告知被告不履行过户义务产生解除合同和赔偿的法律后果，故本院不采纳被告的合同已经解除意见。合同补偿条款（一）中约定被告有配合原告申请贷款的义务，还约定如果贷款不足，任何不足部分均由原告补足，在过户当日支付给被告，该部分约定并没有明确过户和付款之先后顺序；而合同附件三第4条约定，待过户后原告以贷款方式支付原告房款50万元，这也符合贷款支付必须在过户之后的惯例。被告主张在合同约定的2016年9月10日前支付房款50万元，因原告未支付而被告有权抗辩并不予过户的意见，本院无法采纳。原告表示愿意以现金方式支付该部分房款，也符合合同约定，本院予以准许，原告应当在实际过户日当天支付被告该部分房款。被告未按合同约定的时间履行过户义务，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定的过户日期为2016年9月10日前，但原告发出催告函，愿意改期为2016年9月30日前，故违约金起算日期可相应变更为2016年10月1日，计算至原告主张的起诉日，即2016年11月9日，故延期过户的违约金应为4.7万元（235万元×万分之五×40天），本院对原告的该部分诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决如下：一、原告王惠芳与被告陈继延继续履行双方于2016年7月7日签订的《上海市房地产买卖合同》，由被告陈继延于本判决生效之日起十日内配合办理上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号房屋的产权过户至原告王惠芳名下的手续；原告王惠芳于过户当日支付被告陈继延房价款人民币50万元；二、被告陈继延于本判决生效之日起十五日内，将上述房屋交付给原告王惠芳；交付房屋同日，原告王惠芳支付被告陈继延剩余房款人民币2万元；三、被告陈继延于本判决生效之日起十日内支付原告王惠芳延期过户的违约金人民币4.7万元；四、驳回原告王惠芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26,042元，减半收取计13,021元，诉讼保全费5,000元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一七年二月八日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。