广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0981民初2603号原告李建君，女，1968年12月22日出生，汉族，高州市人，大专文化，茂名石油分公司职工，住茂名市茂南区。委托代理人谢锡祥，广东海法律师事务所律师。委托代理人吴金容，广东海法律师事务所实习律师。被告高州市金鸿房地产开发有限公司，住所地：高州市府前北路173号。法定代表人陈萍，该公司董事长。委托代理人邹智敏，高州市金鸿房地产开发有限公司经理。委托代理人梁晓，女，1982年8月25日出生，汉族，高州市人，大学文化，高州市金鸿房地产开发有限公司员工，现住高州市。原告李建君诉被告高州市金鸿房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月21日组织双方交换证据，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告李建君及其委托代理人谢锡祥，被告高州市金鸿房地产开发有限公司委托代理人梁晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建君诉称，2015年2月26日，被告分四次向原告借款240000元，其中三笔约定月息为2分，一笔4万元约定月息二分五厘。经结算，至2015年2月26日，被告共欠原告借款本息269334元。同日，被告欺骗原告李建君与其签订了一份《商品房认购书》，并声称在年底可以交房。原告信以为真，于是与被告签订了《商品房认购书》，认购被告开发的雅景花园小区XX栋XX梯XX房，总成交价为383825元，并按约定交付了首期款268825元（将被告欠原告的借款本息269334元中268825元抵作首期款，余款509元被告返还给原告）。但自合同签订至现在，被告所买卖的楼房并未建起，更未取得了商品房预售许可证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，未取得商品房预售许可证而买卖房屋所签订的商品房预售合同无效。本案中，被告在未取得商品房预售许可证而欺骗原告签订的《商品房认购书》依法无效，被告依法应当将已收购房款及利息给原告，并赔偿原告的损失。为维护自己的合法权益，原告起诉至本院，请求法院判令：1、确认原、被告双方于2015年2月26日签订的《商品房认购书》无效；2、被告立即将收到原告的268825元购房款返还给原告；3、被告赔偿利息损失给原告（利息损失按被告收取原告的268825元并按年息6%计算，从2015年2月26日起计2016年8月25上为24194.25元，实际利息损失计至还清欠款日止；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告高州市金鸿房地产开发有限公司辩称，1、雅景花园小区23栋分别在2014年1月14日取得《建设工程规划许可证》，2014年3月14日取得《建筑工程施工许可证》，是合法合规开发建设的商住楼。雅景花园小区23栋3梯目前已经建至第六层，原告与被告签订《商品房认购书》是该项目正在建设过程中，按该项目目前的建设状况是已经符合取得《商品房预售许可证》的条件，但因公司经济原因才暂停了该项目的开发建设，因此，被告并不存在故意隐瞒或欺骗原告购买的情况。2、被告愿意与原告以和解的方式解决原告的诉讼请求。3、关于在建楼房的情况再补充一下，栅栏已经拆除并不代表工程已经停止，只是公司的经济原因，本公司会尽快恢复建设。经审理查明，高州市金鸿房地产开发有限公司是依法登记的有限责任公司，经营范围是房地产开发、房地产租赁、销售。原告李建君和被告高州市金鸿房地产开发有限公司（以下简称金鸿公司）于2015年2月26日签订《商品房认购书》，该认购书中载明：“买方（原告李建君）自愿认购卖方（被告金鸿公司）开发的雅景花园小区xx栋xx梯xx房，该商品房按套出售，面积约101.67㎡，该面积为认购当时暂定面积，最终面积以房产部门测绘面积为准。成交总价（认购价）为：人民币叁拾捌万叁仟捌佰贰拾伍元（￥383825元）。签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币贰拾陆万捌仟捌佰贰拾伍元整（￥268825元），而签订正式的商品房买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。买方采取银行按揭付款方式进行付款。”对于银行按揭付款方式，原告与被告约定如下：“买方（原告李建君）须于2015年2月26日付足首期房款（总房款的70%）；买方于收到卖方（金鸿公司）电话、广告、书面等形式通知之日起七日办理好该商品房的银行按揭贷款手续，按揭额度为购房款的30%,即壹拾壹万伍仟零佰零拾零元整（￥115000元）。在签订商品房认购书当天，原告向被告支付首付款268825元，被告收取原告购房款268825元后，出具《了高州市金鸿房地产开发有限公司收款收据》给原告收执。另查明：被告高州市金鸿房地产开发有限公司至今没有取得雅景花园小区的预售许可证，且雅景花园小区23栋楼房只建至6楼。原告李建君认为向被告高州市金鸿房地产开发有限公司购买的楼房并未建起，更未取得商品房预售许可证，该《商品房认购书》确认无效，于2016年12月5日诉至本院，要求支持其诉讼请求。本院认为，原告李建君与被告高州市金鸿房地产开发有限公司于2015年2月26日签订的《商品房认购书》为房屋预售合同，是为签订《商品房买卖合同》的商品房预约合同。一般而言，当事人签订认购书这类的预约合同，是约定在将来一定期限内订立买卖合同。但是被告高州市金鸿房地产开发有限公司在与原告李建君订立预售合同前，并未取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。时至开庭期间，被告高州市金鸿房地产开发有限公司仅仅拿出建设工程规划许可证，仍未能提供商品房预售许可证明，故定被告高州市金鸿房地产开发有限公司，作为出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人李建君订立的商品房预售合同，应当认定无效。原告起诉要求确认2015年2月26日签订的《商品房认购书》无效，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告将已付购房款268825元返还给原告的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿双方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告提交的《置业计划》与《高州市金鸿房地产开发有限公司收款收据》在庭审中并未收到被告诉讼代理人的异议，故认定被告确已经收到原告支付的已付购房款268825元。合同被确认无效后，被告应当返还该款项。故对于原告请求被告将收取原告的268825元购房款返还的请求，本院予以支持。原告主张被告赔偿利息损失，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（一）项:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”原告李建君主张要求利息损失按年息6%计算，是当事人自行处分权利的行为，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2015年2月26日签订的《商品房认购书》无效、二、限被告高州市金鸿房地产开发有限公司在判决生效后十五日内将购房款268825元返还给原告李建君。三、被告高州市金鸿房地产开发有限公司赔偿购房款268825元的利息损失（按本金268825元按年利率6%计算，从2015年2月26日起计至付清上述购房款时止）给原告李建君。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5695元，由被告高州市金鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  巫晓霜人民陪审员  欧 强人民陪审员  李进文二〇一七年二月二十八日书 记 员  黄剑锋速 录 员  张荣娣