山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)鲁17民终2682号上诉人（原审被告）：菏泽豪联房地产开发有限公司。住所地：菏泽市青年路****号。统一社会信用代码913717026745214192L。法定代表人：韩允朝，该公司执行董事。委托代理人：贾西全，山东敬人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋义龙，男，1968年8月28日出生，汉族，户籍地福建省平潭县，现住山东省菏泽市牡丹区。委托代理人：李莲芬，山东天清律师事务所律师。委托代理人：孙小莹，山东天清律师事务所实习律师。上诉人菏泽豪联房地产开发有限公司（以下简称“豪联房地产公司”）因与被上诉人蒋义龙商品房预售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2016）鲁1702民初249号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人豪联房地产公司的委托代理人贾西全，被上诉人蒋义龙的委托代理人李莲芬、孙小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告蒋义龙诉称：2013年7月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的金御华府10125003室房屋，房价款为473960元整。原告当日即交清首付款，按揭款30日内办理完毕。该两份合同第八条约定，甲方应当在2013年10月31日前将验收合格的商品房交付乙方。同时，该合同第九条均约定甲方逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。被告因故迟延交房，直至2015年11月1日（共计730）天。基于上述事实，原告与被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。现被告违约迟延730天交付房屋，暂计103797.24元，被告应支付。原审被告豪联房地产公司辩称：被告已于2015年3月16日将涉案房屋钥匙交付给原告，说明原告已收房，违约金应计算至2015年3月16日。原审法院认定：2013年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，按照合同约定，原告购买被告开发的“金御华府商品房第1幢01单元25003号房。每平方4100元，共计473960元。原告银行贷款33万元，首付143960元，房款已付清。合同第八条约定：被告应当在2013年10月31日前交付涉案房屋。合同第九条第二项约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定了其他条款。原告已于2015年3月16日领取涉案房屋钥匙。原审法院认为:原、被告于2013年7月5日签订的“商品房买卖合同”是双方真实意思的表示。双方应当按照合同的约定履行其义务。原告依照合同约定将涉案房屋价款473960元（包括首付及银行贷款）缴清，被告理应按照合同约定于2013年10月31日前将房屋交付原告，但被告没有按照合同约定将房屋交付原告。被告的行为构成合同违约，理应承担违约责任。原告要求要求被告支付违约金的诉讼请求，应予支持。过高部分的诉讼请求，不予支持。原告已于2015年3月16日领取涉案房产钥匙，计算违约金时，应当计算至原告领取涉案房屋钥匙之日。违约金的计算按合同约定从2013年11月1日至2015年3月16日止，共计500天，已付房款473960元，按日万分之三计算，违约金数额为71094.00元。原告诉称所交涉案房屋没有验收合格证，没达到入房条件，不能视为正式交房。本案审理的是被告逾期交付房屋，应当支付违约金纠纷，如所交涉案房屋存在瑕疵，原告可另案主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、被告菏泽豪联房地产开发有限公司支付原告蒋义龙违约金71094.00元（2013年11月1日至2015年3月16日止），于判决书生效后十日内履行完毕；二、驳回原告要求过高部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，由原告蒋义龙负担799元，由被告菏泽豪联房地产开发有限公司负担1577元。上诉人豪联房地产公司不服原审判决，向本院提出上诉称：原审判决按照双方所签订《商品房买卖合同》的约定交房日期计算违约金是错误的。引起交房严重违约的原因是政府不能按时完成拆迁，致使上诉人无法对供排水管道、消防管道和道路、强弱电、绿化、天然气管道、地下车库等小区配套设施进行按时施工导致的。逾期交房的原因不在于上诉人，而在于政府。根据双方签订《商品房买卖合同》第八条规定，因其他非出卖方所能控制的因素致使逾期交房的，出卖人可据实予以延期的约定，原审判决认定违约金的起算时间错误。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人蒋义龙答辩称：上诉人将逾期交房的原因归结为政府不能按时完成拆迁，是不能成立的。1、双方签订的商品房买卖合同的第八条第二款中并没有列举政府拆迁的因素，上诉人将“政府拆迁”囊括在“其他非出卖方所能控制的因素”中没有依据。2、上诉人在原审中从未提及因政府未能完成拆迁致逾期交房，上诉人以此理由上诉没有依据，是在拖延诉讼时间。3、原审中，上诉人已自认逾期交房的事实。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审审理期间，上诉人豪联房地产公司向法庭提交菏泽市金御华府项目建设工程指挥部出具的书面证明一份，拟证明根据商品房买卖合同第八条第二款的约定，非属于出卖方的因素导致逾期交房，出卖方不承担违约责任。该证据经由被上诉人质证提出异议，认为该证据不属于二审新的证据，且该证明上的书写日期是手填的，没有书写人及经办人的签字。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，其列举的因素中，并没有政府拆迁的因素。根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，既然商品房已经预售，施工进度和竣工交付日期就已经确定，已经将政府拆迁的因素考虑在竣工交付的日期。本院经审查认为，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该书证虽加盖有“菏泽市金御华府项目建设工程指挥部”印章，但该指挥部负责人或经办人均未在该证明材料上签名、盖章，故该证据客观性存疑，对其证明力本院不予确认。本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为：本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》对双方权利义务做了明确约定，各方应依约履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，上诉人豪联房地产公司对其逾期交房的事实无异议，但主张逾期的原因系政府未按时完成拆迁，故上诉人不应承担违约责任。因上诉人原审时并未提出该项抗辩理由，二审期间亦未提供充分有效的证据证明其该项主张，故对其该项上诉理由本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1577元，由上诉人菏泽豪联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟代理审判员  于 辉代理审判员  李 兴二〇一七年二月七日书 记 员  陈亚南