上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初13621号原告上海园晨欧贝玩具有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人成霞，总经理。委托代理人王常栋，上海理研律师事务所律师。被告上海吉星家具有限公司，住上海市宝山区飞云路XXX号1幢108室。法定代表人颜庆久，总经理。委托代理人陈国娟。委托代理人朱惠亮，上海市白玉兰律师事务所律师。原告上海园晨欧贝玩具有限公司(以下简称“园晨公司”)、与被告上海吉星家具有限公司(以下简称“吉星公司“)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告委托代理人王常栋、被告委托代理人陈国娟、朱惠亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海园晨欧贝玩具有限公司诉称，2012年3月原被告签订租赁合同，由被告承租飞云路XXX号厂房。被告未按约支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金。另被告私自搭建违章建筑，已被相关部门要求拆除，但至今未拆除。2014年因被告原因致厂房失火，将原告建筑物的一、二楼烧毁，经法院判决被告应赔偿原告损失75万元。被告的上述行为严重违反合同约定，故原告起诉要求：1、判令解除双方签订的租赁合同，并由被告向原告支付违约金人民币40万元；2、判令被告搬离系争房屋，自2016年5月1日起至实际搬离之日止，按照每天4,380元的标准支付房屋使用费。被告吉星家具有限公司辩称，被告没有支付租金是因为1、2014年发生了火灾，造成被告租赁的厂房二三楼灭失，被告使用面积减少，需要调整租金，但是原告拒绝了被告要求。2、系争房屋的消防隐患严重，遭到消防队罚款，被告希望原告修复消防设施，但是原告拒绝了。被告在消防队的监督下，委托专业公司进行消防修复，原告对修复费用拒绝承担。3、系争房屋下面的水管，因年久失修，有多处漏水，导致被告实际支付的水费很多，要求原告修复，原告不同意，被告只能请施工队自行修复，但是原告拒绝赔偿。综上所述，原告没有履行合同义务，导致被告履行合同中遭到很大的不便，所以没有支付租金，被告认为如果上述问题解决了，被告愿意按照比例支付租金。4、原告不是租赁场地的产权人，被告也没有收到同意产权人同意出租的文件，希望原告可以提供。5、系争房屋上面存在违章建筑，相关部门和原被告多次协商，原告还是不同意维修，相关部门要对被告采取停水、停电措施。被告在没有办法的情况下，只能和相关部门协商，让施工队先行维修，具体的费用问题由原被告自行协商。综上不同意原告所有诉请。经审理查明，2012年3月16日原被告签订租赁合同，由被告承租飞云路XXX号厂房(办公楼一层、二层、厂房及生活区一层、二层，部分无产证，办公楼三屋、四层由甲方自已使用)。租期为2012年5月1日至2022年4月30日，租金第一年至第五年每年160万元，第六年至第十年每年200万元。先付后用。第七条约定，乙方逾期支付租金等，超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除合同，不予退还保证金，乙方赔偿甲方三个月租金作为违约金。本案审理中，双方确认被告租金支付至2016年4月底。另查明，2014年4月16日上海市宝山区公安消防支队出具上海市宝山区公安消防支队火灾事故认定书，内容为，火灾事故基本情况：2014年3月27日15时16分许，市应急联动中心接警，位于宝山区飞云路XXX号的吉星公司发生火灾，过火面积约1,600平方米，火灾造成厂房内部分成品家具、原材料及五金用品烧毁，造成东侧厂房部分坍塌，未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于厂房东侧一楼内风机处，起火原因可排除放火、遗留火种、雷击、外来火种、物质自燃和电气线路故障，无法排除机械摩擦产生的热量引燃风机内的油漆附着物并扩大成灾的可能。2015年原告向法院起诉，要求被告承担赔偿责任。法院经审理后于2016年3月30日作出一审判决，认定被告对原告出租的成品仓库进行承租，理应妥善使用、谨防事故的发生，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任，判决被告赔偿原告损失75万元。又查明，2014年5月16日，上海市宝山区规划和土地管理局向被告发出责令限期拆除违法建筑事先告知书，主要内容为，经查，吉星公司建造以及使用的位于上海市宝山区飞云路XXX号的一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，均未办理建设工程规划许可证(部分由园晨公司建造)，总建筑面积8,975.8平方米，属违法建设，拟对吉星公司作出限期拆除上述违法建筑的处罚决定。2014年5月23日，上海市宝山区规划和土地管理局向被告作出限期拆除违法建筑决定书，主要内容为，经查，吉星公司建造以及使用的位于上海市宝山区飞云路XXX号的一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，均未办理建设工程规划许可证(部分由园晨公司建造)，总建筑面积8,975.8平方米，属违法建设，责令吉星公司在2014年6月23日前自行拆除上述违法建筑。2015年11月4日，上海市宝山区人民政府向园晨公司、吉星公司作出限期拆除违法建筑公告，主要内容为，园晨公司、吉星公司在宝山区飞云路XXX号，在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自建造一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，总建筑面积8,975.8平方米。因当事人在规定期限内未拆除搭建的建筑物，故现责令当事人自本公告之日起十日内自行拆除上述违法建筑，逾期仍不拆除的，将依法强制拆除。在审理过程中，原告表示，厂房的二层三层是没有产证的，其他都有产权证的。失火的是厂房二三层，面积大概在1,000平方米左右，烧毁以后就一直空在那里了。审理中被告表示厂房的二三层原告出租前隔好的，是违章建筑，二三层一共是1,600平方米。被告于2012年3月份进场进行前期改造。装修了办公楼，车间添置设备，更换电线，进行重新隔断，地坪重新做一下。2013年被告感觉厂房小了，在原告原先做绿化的空地上，和原告商量造房子作为仓库，原告同意，原告还把绿化上种的桃树等移出去，然后把其他的绿化拆掉，被告重新造了仓库。2014年规划局认定系违章搭建。2016年5月被告将违章搭建的部分全部拆除。关于法院判决的75万元，被告在2016年7月30日支付了20万元，8月31日又付了20万元，9月底将把剩余的支付完毕。目前烧毁的厂房是空着，被告曾想重新建造，但是规划局说是违章建筑，不能再建造了。被告现还在生产经营，但是场地不够。关于租金的调整，被告认为按照年租金160万元计算，但当时租的总面积不知道，双方口头说是0.32元每天每平方米，故按照1,600平方米计算，每月应扣除租金15,360元，期限为从2014年3月27日发生火灾开始计算，一直扣到合同终止为止。被告对消防进行了改造，需支付工程款70万元，另进行屋顶漏水，水管破裂等维修，被告多支出水费等，上述所有费用一共1,342,659元。要求由原告承担。经法院释明，被告表示不同意解除合同，也不对解除合同的后果要求法院处理。以上事实，有产权证、租赁合同、民事判决书、双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同中部分有产权证，属有效，但部分无产权证，无产权证部分属无效。经查明，被告在生产经营中因过失致原告厂房失火，双方经涉诉后，由法院认定被告存在过错，应赔偿原告75万元。同时法院也认定原告出租的房屋部分无产权证，属违法建筑，也应承担相应的责任。目前被告还未全部付清法院判决的赔偿款，失火厂房还处于空置，无法利用，且双方对面积及租金的重新计算发生争议，被告也未支付2016年5月以后的租金。由于火灾系重大事故，对双方继续履行合同将产生重大影响。综合上述各项情况，原告现要求解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告应将房屋返还原告，并支付相应的使用费。考虑到部分租赁物无产权证，双方对于合同的签订均存在过错，故原告要求被告支付违约金，不予支持。关于使用费的金额，由于火灾发生后，被告对于失火的建筑物无法利用，故可酌情扣除相应部分的租金。根据火灾事故认定书，过火面积约1,600平方米，故本院酌定每月扣除租金12,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海园晨欧贝玩具有限公司与被告上海吉星家具有限公司签订的房屋租赁合同中有产权证的部分解除，无产权证的部分无效；二、被告上海吉星家具有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的房屋清空后返还原告上海园晨欧贝玩具有限公司；三、被告上海吉星家具有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海园晨欧贝玩具有限公司支付使用费(按每月121,333元，自2016年5月1日起至实际搬离日止)；四、原告的其他诉讼请求，不予支持；案件受理费减半收取为3,650元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  戴筱岚二〇一七年二月二十七日书记员  王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。