四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终11115号上诉人（原审被告）：温江星辉酒店，住所地：成都市温江区柳城长安桥临江路*号。经营者：尹奎，男，汉族，1978年10月20日出生，住四川省彭州市天彭镇八一村*组**号。委托诉讼代理人：万淼淼，四川天作律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世枢，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军78179部队，住所地：四川省都江堰市玉堂镇泉水村。负责人：范哿，部队长。委托诉讼代理人：黄晓波，四川迪扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，四川迪扬律师事务所律师。上诉人温江星辉酒店（以下简称星辉酒店）与被上诉人中国人民解放军78179部队（以下简称78179部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2016）川0115民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人星辉酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回78179部队所有诉讼请求，由78179部队承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、星辉酒店在一审中提起反诉，但一审却以不符合反诉条件为由不予受理，也未依法作出相应裁定，也未对星辉酒店的举证进行审理，原审法院未对星辉酒店提起的反诉进行审理严重违反法定程序；2、星辉酒店与78179部队签订的《军队房地产租赁合同》，由于78179部队是军队的一个单位，不享有独立的意思表示能力，根据《军队空余房地产租赁管理规定》应当由成都军区级后勤（联勤）机关审批通过后才能生效，因该合同一直未通过审核而未生效，导致星辉酒店无法办理税务、工商登记手续，无法经营，致合同目的不能实现。而78179部队也隐瞒该合同一直未通过审核这一事实，直到2015年初国家印发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，78179部队才告知无法出租房屋，并欺骗星辉酒店提出解除合同，以隐瞒合同无效、逃避赔偿星辉酒店损失的目的。被上诉人78179部队答辩认为，一审未对尹奎提出的反诉进行审理是符合法律规定的，本案的上诉人星辉酒店与尹奎是两个不同的主体，一审判决明确了尹奎提起反诉与本案主体不符，后尹奎又向温江法院另案诉讼，后撤诉；星辉酒店主张的合同关系无效不符合合同法的规定，军队关于房屋租赁的规定属于部门规章，不是法规；一审查明的事实表明自2013年9月1日至78179部队起诉，该房屋由星辉酒店使用，未付租金导致诉讼，合同不存在无效的情形。78179部队一审诉讼请求：1、判决解除78179部队与星辉酒店签订的《军队房地产租赁合同》，星辉酒店立即将承租房屋、配套场地及设施设备交还78179部队；2、判决星辉酒店立即支付房屋租金112万元，违约金50万元；3、星辉酒店承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明，2014年2月13日，78179部队与星辉酒店签订《军队房地产租赁合同》，78179部队将位于四川省成都市温江区临江路9号的房屋出租给星辉酒店使用，用途商务酒店。租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。租金总额为126万元，租金按半年结算。合同第九条约定，甲方（78179部队）因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方（星辉酒店），乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定。第十五条约定，在总租金额不变的情况下，年租金按2013年9月1日至2014年8月31日交纳400000元；2014年9月1日至2015年8月31日交纳420000元；2015年9月1日至2016年8月31日交纳440000元。78179部队向星辉酒店发出一份落款时间为2015年10月26日的通告，星辉酒店在该通告上盖章，该通告上写明尹奎收到。该通告写明：“根据军队政策有关规定，我部温江星辉酒店租赁项目必须于2015年底前终止租赁。8月中旬已通知贵酒店尽快与我部协商解决停租事宜，但至今未有回应。为确保依法按期解决星辉酒店停租事宜，限贵酒店负责人于2015年11月15日前，提出相关协商条件并与我部协商，逾期我部将通过司法途径解决该项目停租事宜”。一审法院认定上述事实，有78179部队、星辉酒店当庭陈述、军队单位对外有偿服务许可证、星辉酒店工商登记信息、尹奎身份信息、军队单位对外有偿服务收费许可证、《军队房地产租赁合同》、通告、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》等证据予以证明。一审法院认为，78179部队与星辉酒店签订的《军队房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。78179部队在庭审中表明坚持以星辉酒店和尹奎为本案共同被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，本案当事人中的被告系星辉酒店。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。因《军队房地产租赁合同》第九条对合同的解除有约定，且78179部队依约书面通知星辉酒店解除合同，故对78179部队主张的解除与星辉酒店签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求予以支持。因《军队房地产租赁合同》明确78179部队将位于四川省成都市温江区临江路9号（坐落号：成蜀字第1360号）的建筑面积2601平方米的房屋和面积510平方米的场地租赁给星辉酒店，对78179部队主张的要求星辉酒店返还上述租赁物的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对78179部队主张的要求星辉酒店返还设施设备的诉讼请求，因在《军队房地产租赁合同》中未载明设施设备，且78179部队在举证期限内也未举证证明，故对78179部队的该项诉讼请求不予支持。因星辉酒店未能在举证期限内举证证明已向78179部队支付2013年9月至2016年5月的租金，故对78179部队主张的要求星辉酒店支付租金112万元的诉讼请求，予以支持。对78179部队主张的要求星辉酒店支付违约金50万元的诉讼请求，因78179部队、星辉酒店在合同中约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院酌情支持违约金30万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：一、78179部队与星辉酒店于2014年2月13日签订的《军队房地产租赁合同》于判决生效之日起解除。二、星辉酒店于判决生效之日起三十日内返还78179部队位于四川省成都市温江区临江路9号的建筑面积2601平方米的房屋和面积510平方米的场地。三、星辉酒店于判决生效之日起三十日内支付78179部队租金1120000元。四、星辉酒店于判决生效之日起三十日内支付78179部队违约金300000元。五、驳回78179部队的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9690元，由78179部队负担900元，星辉酒店负担8790元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，中国人民解放军总后勤部司令部分别于2011年7月1日、2014年1月1日向78179部队颁发了《军队单位对外有偿服务收费许可证》、《军队单位对外有偿服务许可证》。星辉酒店的经营者尹奎于2007年8月5日与78179部队签订《场地租赁合同》，租赁78179部队的楼房、库房、车库等开办了星辉酒店，该合同约定租期三年，期满后再续租三年。2015年1月，中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，通知规定严格管控部队空余房租赁范围、项目，严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，必须在2015年底前全部停止。2015年11月3日星辉酒店向78179部队作出了《关于终止租赁合同的回复》：于2015年7月27日收到关于终止租赁合同的《通告》，2015年2月即多次接到部队通知说即将解除租赁合同，2015年2月至今，入住率仅为30%，而我方酒店2007年开业以来至2014年底，一直维持着90%的入住率……2016年3月3日星辉酒店向78179部队送达《请求函》：贵部于2015年2月通知要求立即解约，酒店多次与贵部商议解除租赁后的补偿事宜，一直未果，酒店已歇业近一年仍未得到正式的解决方法，望贵部尽快给出补偿方案。还查明，星辉酒店于2016年10月8日向原审法院提起诉讼，要求确认78179部队与星辉酒店签订的《军队房地产租赁合同》，请求判令78179部队赔偿装修损失2456776.44元、支付违约金4万元、返还多支付租金4万元。本院认为，民事诉讼中的反诉，是被告针对原告提出的与本诉有牵连的诉讼请求，但反诉也可以作为一个单独请求另行提起诉讼，因此，一审法院对星辉酒店的反诉不予受理并不影响星辉酒店另行对78179部队提起诉讼主张权利。同时，一审法院对星辉酒店的反诉不予受理后，星辉酒店已经就其主张对78179部队另行向一审法院提起了诉讼，一审法院也进行了受理。故，虽然一审法院对星辉酒店的反诉不予受理确有不当，但一审法院对星辉酒店的反诉不予受理并未造成星辉酒店权利受损，故星辉酒店以此要求撤销一审判决的理由不成立。关于星辉酒店与78179部队签订的《军队房地产租赁合同》是否生效的问题，本院认为，中国人民解放军总后勤部司令部分别于2011年7月1日、2014年1月1日向78179部队颁发了《军队单位对外有偿服务收费许可证》、《军队单位对外有偿服务许可证》，因此，78179部队与星辉酒店签订《军队房地产租赁合同》出租案涉房屋不违反《军队空余房地产租赁管理规定》，应当认定成立并有。星辉酒店主张《军队房地产租赁合同》无效的理由不成立。综上所述，上诉人星辉酒店的上诉理效由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19380元，由温江星辉酒店负担。本判决为终审判决。审判长 李 俊审判员 曾光勇审判员 赵 韬二〇一七年二月八日书记员 黄 迪