广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂10民终1475号上诉人（原审原告）:田林县国家税务局，住所地广西田林县乐里镇南堤路53号。法定代表人:罗少林，该局局长。委托诉讼代理人：黄学荣，广西齐川律师事务所律师。委托诉讼代理人：周资艳，广西齐川律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：罗仕平，男，1978年10月10日出生，壮族，田林县科学技术局职工，住广西田林县乐里镇新昌村那涯屯19号，现住田林县。委托诉讼代理人：王国政，田林县法律服务所法律服务工作者。原审第三人：莫璐娜，女，1982年6月21日出生，壮族，个体户，住广西田林县乐里镇坛仙巷**号*栋*单元***室，现住田林县（小天使幼儿园）。委托诉讼代理人：吴三领，广西中名律师事务所律师。上诉人田林县国家税务局因与被上诉人罗仕平、原审第三人莫璐娜房屋租赁合同纠纷一案，不服田林县人民法院（2017）桂1029民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，于2017年11月1日召集上诉人田林县国家税务局的委托诉讼代理人黄学荣、周资艳，被上诉人罗仕平的委托诉讼代理人王国政，原审第三人莫璐娜的委托诉讼代理人吴三领到庭进行法庭调查。本案现已审理终结。田林县国家税务局上诉请求：撤销田林县人民法院（2017）桂1029民初593号民事判决第二项，改判支持上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“合同签订后，蒙途为了开办大雅酒店需要办理工商营业执照，便到原告处申领该租赁房屋的相关证件，原告也向蒙途提供了该房屋的国有土地证和房屋所有权证的相关证件”是错误的。事实是，上诉人是向罗仕平提供过土地证及房屋产权证复印件，但没有向蒙途本人提供过上述证件给其办理营业执照。2、一审判决认定“被告转租前已征求原告办公室人员同意，并将转租合同交原告办公室一份备案”是错误的。一审判决无法说明该办公室人员名字及何时被上诉人将转租合同交给上诉人也没有证据证明。3、一审判决认定上诉人于2015年7月14日就已经知道或应当知道房屋转租缺乏证据。一审判决没有认定上诉人何时取得转租合同，2015年7月14日是上诉人向被上诉人发出整改通知的时间，而且针对的是原租赁合同的承租人，不能据此得出上诉人当时就知道转租事实。二、一审判决适用法律错误。上诉人在2017年4月以前并不知道租赁房屋已被转租的事实。上诉人与被上诉人签订的租赁合同对于租赁场地的用途或经营范围无限制，从2007年签约至起诉前，一直是以罗仕平的名义交纳租金，上诉人不可能知道租赁物已转租。上诉人是在2017年4月17日广西区局巡查组巡视时才从第三人处取得转租合同，才知道租赁房屋已被转租的事实。一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条判决驳回上诉人解除合同的请求，属适用法律错误。三、本案租赁房屋因被上诉人违约行为存在重大安全隐患属于国家规定不得出租的房屋。罗仕平辩称，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应按约定全面履行合同是正确的。一审判决认定上诉人于2015年7月14日就已知道或应当知道被上诉人转租给蒙途和第三人莫璐娜使用的事实是正确的。被上诉人已将与蒙途签订的转租合同交给上诉人，并依约向上诉人支付租金。上诉人还提供房屋产权证明资料给蒙途办理工商营业执照，证明上诉人是明知且事后已追认。被上诉人与第三人莫璐娜签订《房屋租赁合同》后已将转租合同提交给上诉人，被上诉人与第三人莫璐娜签订了合伙协议，被上诉人为小天使幼儿园的实际股东，期间被上诉人均按时向上诉人交纳租金。被上诉人、第三人与上诉人共同出资新建幼儿园场所围墙。对于被上诉人与第三人转租、合伙的行为，上诉人是明知的。被上诉人依法获得使用、收益权，被上诉人将承租房屋交给蒙途和第三人使用，只是让渡了使用、收益权，没有超过承租房屋的适用范围和租赁期限，也没有使上诉人租金收益减少。上诉人对于被上诉人的转租、合伙行为是明知且事后追认，应推定上诉人同意转租。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上诉人应在2015年7月14日起六个月内提出异议，但上诉人直到2017年4月20日才提出异议，已超过法定期限，法院应不予支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。莫璐娜述称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人对被上诉人的转租行为是知道的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。田林县国家税务局向一审法院起诉请求：一、判决被告及第三人返还原告位于旧办公楼及院内空地；二、判决被告及第三人拆除房屋楼顶加盖的建筑物，恢复原状；三、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2007年4月27日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于田林县旧办公楼及院内空地出租给被告使用，租期为20年，自2007年7月1日起至2027年6月30日止。租金每年70000元，头三年租金为200000元（一次性交清优惠10000元，实交200000元），三年后，先付款后使用。另外，承包期间，乙方（被告）要保持甲方原房屋结构，不得随意更改，确需装修更改的，必须征得甲方同意。合同第十一条约定，合同期间，未经甲方（原告）同意，乙方（被告）不得私自将房屋转租给他人，否则甲方有权终止合同，收回房屋。合同签订后，被告开始使用该房屋及空地。2012年9月7日，被告未征得原告同意，将该房屋及空地转租给案外人蒙途作餐饮使用，并签订了《房屋租赁合同》，合同期为8年，即从2012年11月15日起至2020年11月14日止，每年租金为128000元，合同第十五条约定，本合同一式三份，甲乙双方各持一份，房产所有者田林县国家税务局持一份。合同签订后，蒙途为了开办大雅酒家需要办理工商营业执照，便到原告处申领该租赁房屋的相关证件，原告也向蒙途提供了该房屋的国有土地证和房屋所有权证的复印件，蒙途持这些证件到田林县工商局办理了大雅酒家工商营业执照，开始营业，经营期间，第三人莫璐娜也一起管理大雅酒家。2013年11月15日，蒙途及第三人莫璐娜为了延长租期减少租金，由第三人莫璐娜出面与被告重新签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，租期为13年，即从2013年11月15日起至2026年11月14日止，每年租金为110000元。2014年4月间，蒙途及第三人莫璐娜在所承租的楼房顶层加盖了一层钢架铁皮棚。由于蒙途及第三人莫璐娜经营的酒家不景气，又将该房屋改办小天使幼儿园。2015年5月31日，第三人莫璐娜又重新与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，租期为8年，即从2013年11月15日起至2021年11月14日止，每年租金为110000元。合同第十五条约定，本合同一式三份，甲乙双方各持一份，房产所有者田林县国家税务局持一份。签订合同的当天，被告与第三人莫璐娜另外签订了一份《协议书》，内容为：乙方（莫璐娜）尚欠甲方（被告）2015年租金50000元作为甲方持有乙方幼儿园的股份参加分红。2015年7月14日，原告发现被告及第三人改造装修房屋并向其发出停止改建《告知书》。2015年11月25日，第三人莫璐娜取得了开办小天使幼儿园的《中华人民共和国民办学校办学许可证》，有效期限2015年11月25日至2017年11月25日。2017年4月20日，原告依据《房屋租赁合同》第十一条约定，向被告书面提出解除合同，要求被告收到解除合同通知书30日内将房屋交回原告。被告认为，被告将租赁房屋转租给蒙途及第三人已征求过原告办公室人员，得到允许后才转租的，并交了一份转租合同给原告备案，原告是知道的，原告知道后没有在规定的时间内提出异议，已视为原告默许被告的转租行为有效。第三人认为，其与被告签订的《房屋租赁合同》有效，应继续履行。双方协商无果，原告向本院提出上述诉讼请求。另查明，案外人蒙途与第三人莫璐娜是一个家庭人员，莫璐娜是蒙途的嫂，有第三人提供的户口簿证实。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行合同。原告认为被告违反合同约定，未经原告同意擅自将租赁房屋转租给蒙途及第三人使用，应解除合同，返还租赁房屋，其理由不充分，根据被告及第三人的辩解，被告转租前已征求原告办公室人员同意，并将转租的合同交原告办公室一份备案，虽被告无法提供合同备案的直接证据，但从被告的陈述与被告提供的国有土地证、房屋所有权证、办理营业执照及原告获得转租合同的来源看，被告的陈述与其提供的证据相互吻合能形成证据链，证实原告于2015年7月14日就已知道或应当知道被告转租给蒙途和第三人莫璐娜使用的事实。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告未在规定的时效内提出异议，因此，被告的抗辩理由成立，应予支持。原告要求被告解除合同并返还租赁房屋的理由不成立，不予支持。被告及第三人在租赁期间未经原告同意擅自在租赁房屋的顶层加盖一层钢架铁皮棚等建筑设施，事实清楚，有原告提交的照片证实，被告及第三人也承认搭建的事实，应予认定。被告及第三人未经房东（出租人）同意擅自改建租赁房屋的行为已违反了合同约定，构成了违约，因此，原告要求被告及第三人拆除擅自搭建在租赁房屋顶层的建筑物，有理有据，理由成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条的规定，判决：一、由被告罗仕平和第三人莫璐娜拆除加盖在原告田林县国家税务局位于旧办公楼顶层的建筑设施，恢复该房屋的原状；二、驳回原告田林县国家税务局的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告罗仕平负担25元，由原告田林县国家税务局负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人田林县国家税务局、被上诉人罗仕平没有提供新证据。第三人莫璐娜提交新证据天使幼儿园水费明细表及交纳水费结算票据，用于证明上诉人在2017年1月5日收到天使幼儿园交纳的2015年12月16日至2016年12月16日水费，上诉人在2015年就明知第三人承租房屋。上诉人田林县国家税务局质证认为，该交纳水费结算票据只能证明是蒙丽华交纳水费，上诉人出租给被上诉人房屋使用，是谁交纳水费，上诉人不清楚。被上诉人罗仕平质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，可以证明上诉人知道被上诉人转租房屋给第三人的事实。本院认为，天使幼儿园水费明细表及交纳水费结算票据均加盖了上诉人田林县国家税务局的公章，能够证明天使幼儿园向上诉人交纳了2015年12月16日至2016年12月16日水费的事实。综合上诉人田林县国家税务局持有被上诉人罗仕平与案外人蒙途、第三人莫璐娜签订的转租合同、第三人莫璐娜取得加盖有上诉人单位公章的国有土地证、房屋所有权证复印件及天使幼儿园向上诉人交纳水费的证据来看，上诉人对于被上诉人2015年将房屋转租给第三人是应当知道的。本院二审对本案事实的认定与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人田林县国家税务局主张解除其与被上诉人罗仕平签订的《房屋租赁合同》是否有事实和法律依据。上诉人田林县国家税务局与被上诉人罗仕平于2007年4月27日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应按约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》第十一条约定“合同期间，未经甲方同意，乙方不得私自将房屋转租给他人，否则甲方有权终止合同，收回房屋”。上诉人田林县国家税务局起诉主张被上诉人罗仕平未经上诉人同意擅自将承租房屋转租给第三人莫璐娜，违反合同约定，要求解除合同。被上诉人罗仕平辩称其将房屋转租给第三人莫璐娜，上诉人是知道的且事后追认，不存在违反合同约定的情形。本院认为，被上诉人罗仕平主张其将房屋转租给他人后已将转租合同提供给上诉人备案，上诉人亦持有转租合同能够与被上诉人罗仕平关于已将转租合同提交给上诉人备案的说法相吻合，且案外人蒙途、第三人莫璐娜取得加盖有上诉人单位公章的国有土地使用证、房屋所有权证复印件用于办理营业执照，并且第三人莫璐娜在二审期间提交的天使幼儿园水费明细表及交纳水费结算票据均加盖有上诉人单位公章，证明天使幼儿园向上诉人交纳了2015年12月16日至2016年12月16日水费的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定，上诉人虽否认其收到被上诉人与案外人蒙途、第三人莫璐娜的转租合同及向案外人蒙途、第三人莫璐娜提供过办理营业执照所需的房屋国有土地使用证、房屋所有权证复印件，但被上诉人罗仕平、第三人莫璐娜提供的证据能够形成证据链证明力优于上诉人提供的证据的证明力，证实上诉人于2015年应当知道被上诉人罗仕平将房屋转租给第三人莫璐娜。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人田林县国家税务局在应当知道被上诉人罗仕平将房屋转租给第三人莫璐娜后的六个月内未提出异议，现又以被上诉人罗仕平未经同意为由请求解除合同，与法律规定不符，本院不予支持。因此，上诉人田林县国家税务局的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，田林县国家税务局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田林县国家税务局负担。本判决为终审判决。审判长  俞穗芳审判员  黄奇智审判员  张 莉二〇一七年十一月三十日书记员  韦 珏