重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0235民初4844号原告（反诉被告）：孔德平,男,汉族,1979年8月7日出生,住重庆市巫溪县。原告（反诉被告）：熊敏,女,汉族,1989年12月10日出生,住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：邹运军,重庆浩志律师事务所律师,特别授权。被告（反诉原告）：重庆国梁建设集团房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县。法定代表人聂金培，该院公司经理。委托代理人蔡德慧，重庆四正律师事务所律师，系特别授权。原告孔德平、熊敏与被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法由审判员沈阳东独任审理，适用简易程序于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告孔德平及原告孔德平、熊敏的委托诉讼代理人邹运军，被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司（以下简称“国梁建司”）的委托诉讼代理人蔡德惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔德平、熊敏向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告迟延交付房屋违约金88845.12元（按已付房款万分之一的日息自2013年12月30日起计算至房屋实际交付之日止）；2.诉讼费被告承担。事实和理由：2012年4月30日，原、被告签订借款合同，根据该合同约定，被告向原告借款共计682864.00元。2013年2月24日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，依据该合同约定，原告于2012年4月27日已全部支付房款及附带费用，被告应在2013年12月30日前将房屋交付原告使用。该合同第七条第1款第2项：“甲方应当在2013年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收登记的商品房交付乙方使用。”第九条第1款第2项：“逾期超期30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方已付房价万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”原告认为，根据合同条款的约定，原告多次找到被告协商该合同的履行。2013年12月30日为双方约定的最后交房日期，此后，原告多次到被告销售房屋的售楼中心要求被告按照合同的约定交付房屋，而被告要么一直以未取得《建设工程竣工验收备案登记证》拒绝交房，要么就是要求被告接房不交付相关合格手续。双方因协商无果，原告为维护自己的合法权益，根据《合同法》第107条、第114条之规定，起诉至法院，请求判决被告承担相关违约责任。被告国梁建司辩称，对原告诉称的从借款到签订房屋买卖合同无异议，原告是以名义上的借款合同订购被告房屋，被告取得商品房预售许可证后，原告与国梁建司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同补充协议第八条约定：因政府相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，可延期交房，国梁建司不承担违约责任。国梁建司由于政府征地拆迁、规划和电力供应等方面原因，房屋施工延后，电力公司的书面证言能证明被告延后16个月交房合情且符合规定，没有违约。原告的诉讼请求已经超过二年的诉讼时效，其违约金请求应当予以驳回，若法院支持被告支付违约金，请求将违约金调整为按日万分之零点一计算。国梁建司已于2016年5月23日在巫溪法院开庭时当庭通知原告孔德平本人接房，之后是孔德平不愿接房，违约责任不在被告。综上，请求驳回原告诉请。反诉原告国梁建司向本院提出反诉诉讼请求：1.判决反诉被告孔德平、熊敏向反诉原告给付迟延接房违约金59659.00元（以682598.00元为基数，按日万分之一计算，从2015年5月3日至2017年10月2日共874天），并以682598.00元为基数，从2017年10月3日按日万分之一给付违约金至反诉被告接房之日；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2015年4月3日取得《验收备案登记证》，2015年9月取得房产总证，2016年5月23日反诉原告当庭通知反诉被告接房，但反诉被告拒不接房，应承担违约责任，故在本案中提出反诉请求。反诉被告孔德平、熊敏辩称：反诉被告没有违约，反诉原告的代理人在2016年开庭时答辩和辩论的意见不能视为通知原告接房的事实，而且实际上到2017年10月16日止，反诉原告还一直堆放杂物在反诉被告的房屋内，反诉原告并无任何损失，如果法院支持，日万分之一的标准也明显过高，请求法院依法调整。本院经审理认定事实如下：原告孔德平、熊敏系夫妻关系，2012年4月30日，原告孔德平（甲方）与被告国梁建司（乙方）签订借款合同，合同约定：因乙方开发建设巫溪县马镇坝滨河国际小区的资金紧缺，有购房意向的甲方自愿借现金320000.00元给乙方，利息按农村商业银行活期存款利息计息，滨河国际开发建设结束后还清本息。乙方以滨河国际二号楼60号门市作抵押，总房价共计658112.00元。甲方在签订本《借款合同书》后，应在乙方对外售房的时候选择确定还款或抵押变更为购买方式，如确定抵押变更为购买，应在乙方通知的规定期限内到乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，并按按揭或全款方式支付余款，否则乙方有权将该房屋另行对外销售。合同补充约定：如确定抵押变更为购买，从借款之日起乙方不支付甲方借款利息；首付32万，余款338112.00元，乙方通知甲方签订正式合同十五日交清余款，并享受总款1%的优惠，如未在规定时间交清余款就不能享受此优惠。2013年2月24日，原（乙方）、被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房坐落于重庆市巫溪县马镇坝春申大道滨河国际二号楼60号门市，总成交价651530.00元，甲方应在2013年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第七条第（二）款约定：商品房交付时应符合以下条件，一是商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；二是商品房若为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。甲方逾期超过30日交房，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限（2013年12月30日）的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》第九条中约定：乙方拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：1.不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的。2.该商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件。3.甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。4.除前述正当理由外，乙方以其它任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早时间为准）确定的交付期限届满之日期视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任……3.甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，除乙方未按合同约定付清全部应付房款和违约金外，甲方应通知乙方办理交房手续。甲乙双方同意，对于合同第八条约定的房屋交付书面通知，包括但不限于报纸公告、邮寄交房通知函、电话、手机短信或其他形式，乙方应提供真实有效的地址和电话，确保甲方能送达邮寄相关手续以及电话、发放手机短信的通知。11.由于乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续，将给甲方增加工作负担和工作成本，因此，自甲、乙双方约定的交接日期届满30日起，乙方须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中约定：乙方在合同签订当日付清总房款651530.00元。补充协议第八条约定：发生不可抗力情形的，甲方可以据实延期交房，此时不可抗力情形包含不限于下列情形：（一）国家法律法规、政策变更或政府专门部门、机构有关规定发生变更；（二）受政府相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且甲方出示主管部门或机构证明文件的。自2012年4月30日至2013年2月24日，原告分五次付清购房款及预告登记费、附带费用共计682864.00元。2014年4月2日，巫溪县宏泰电力实业有限责任公司出具证明一份：由于马镇坝新城建设加速，前期马镇坝变电站用电严重超负荷，短期不能增容。因市政配套设施不能满足马镇坝新城建设和发展需求，巫溪县马镇坝滨河国际商住楼的开发单位国梁建司多次找我司协商满足施工用电安装小区专户用电事宜，从2012年10月一直为安用电专户花了大量的心血，但由于马镇坝变电站增容一时无法解决，导致很长时间无法解决滨河国际商住楼的供电设施的安装及供电，直到2013年10月经我公司研究决定，先将滨河国际一期的高低压进行安装，采取临时方案供电，经过我公司紧张施工，直到2014年2月才将滨河国际一期临时用电验收搭火，后期进一步考虑从墨斗城变电站安装高压至滨河国际，以便解决后期滨圆国际和滨河国际业主的正常用电，此线路投资费用均由两家按面积进行分摊。2016年，原告以民间借贷纠纷为案由将被告诉至重庆市巫溪县人民法院，要求被告返还原告借款682864.00元，并承担相应利息。2016年5月23日，被告国梁建司代理人蔡德惠在庭审中通知原告孔德平到被告售房部完成房屋交接手续，孔德平在庭审笔录上签字，知晓该情况但未予配合履行房屋交接手续。2017年10月16日上午10点15分左右，原、被告一同来到本案争议门市办理交接手续，门市内堆放有杂物，下午一点半左右，杂物被腾出，原、被告办理交接手续。庭审中，原告、被告（反诉原告）均同意自己主张的违约金只计算至本案开庭日即2017年10月12日止。另查明，被告于2015年4月3日取得滨河国际《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2015年9月29日取得滨河国际房产总证。以上事实，除有原、被告的当庭陈述外，还有原告举示的原告身份信息证明、结婚证复印件、重庆市商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、借款合同、收据5份、（2016）渝0238民初242号民事裁定书、照片、光盘，以及被告举示的巫溪县人民法院庭审笔录、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、竣工规划核实确认书、竣工验收备案登记证、房产总证、准予变更登记通知书、商品房使用说明书（商品房质量保证书）等证据在卷佐证，本院予以确认。本案争议的焦点：一、原告的诉请是否已经超过诉讼时效？双方是否各自存在违约行为？本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定全面履行义务，履行义务不符合合同约定的，应当向合同相对方承担违约责任。原、被告签订的房屋买卖合同约定被告应于2013年12月30日前将已取得竣工验收备案登记证的房屋交付给原告，但被告于2015年4月3日才取得备案登记证，直到2016年5月23日才通知原告接房，被告辩称是因“电力供应不足”等不可抗力的原因导致违约，不应承担责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。前述原因虽然客观存在，但并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，故被告辩称的理由不能成立。2013年12月30日至2016年5月23日，在此期间，被告的违约行为一直存在，原告于2017年9月7日诉至本院，向被告主张违约金的诉请未超过两年的诉讼时效。但是，原、被告在合同中约定以日万分之一的利率计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续行债权，此种继续行债权的诉讼时效也为两年，只是权利人在交房期限届满超过两年（2015年12月30日）后起诉的，一般会保护自起诉之日倒退两年的违约金请求权，原、被告均同意双方主张的违约金计算至2017年10月12日止，即原告主张的2015年9月7日至2017年10月12日的违约金请求权受法律保护，本院予以确认。但2016年5月23日，被告在重庆市巫溪县法院开庭过程中举示了工程竣工验收备案登记证等证据，且当庭通知原告孔德平本人履行接房手续，孔德平不予配合，系其怠于履行自己的合法权利，故从2016年5月23日至2017年10月12日，系原告违约，原告应承担在此期间的违约责任即支付被告违约金。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中约定：由于乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续，将给甲方增加工作负担和工作成本，因此，自甲、乙双方约定的交接日期届满30日起，乙方须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金，故原告应支付被告2016年6月23日至2017年10月12日（476天）的违约金，被告应支付原告2015年9月7日至2016年5月22日（258天）的违约金。本案争议的焦点：二、违约金应如何计算？原、被告在商品房买卖合同和补充协议中对双方的违约金均约定为按日以房屋总价款万分之一计算，其系双方在自愿平等的条件下协商约定，系双方的真实意思表示，本院对此标准予以确认。故被告应支付原告17618.00元（682864.00元×1‱/天×258天），原告应支付被告32504.00元（682864.00元×1‱/天×476天）。综上，原、被告在履行房屋买卖合同过程中均有违约行为，应当依法承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百四十三条、第一百四十九条之规定，判决如下：一、被告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孔德平、熊敏支付违约金17618.00元；二、反诉被告孔德平、熊敏与本判决生效后十日内向反诉原告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司支付违约金32504.00元；三、驳回原告孔德平、熊敏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告重庆国梁建设集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1011.00元，由原告负担344.00元，由被告负担667.00元。反诉案件受理费646.00元，由反诉原告负担220.00元，反诉被告负担426.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  沈阳东二〇一七年十一月二十一日书记员  叶 平