海南省海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书(2017)琼0107民初5340号原告：薛作祥,男,1977年3月8日出生,汉族，住海口市。委托诉讼代理人：钟洪敏，海南万理律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄恢艄，海南万理律师事务所律师被告：林明科，男，1966年9月1日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：吴玉宽（系被告林明科的妻子），1974年1月30日出生，住海南省海口市。委托诉讼代理人：汪东，海南天皓律师事务所律师。原告薛作祥与被告林明科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛作祥的委托诉讼代理人庄恢艄、被告林明科的委托诉讼代理人吴玉宽、汪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛作祥向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年12月20日订立的铺面租赁合同；2、判令被告赔偿原告的损失60329.62元[装修费24080元（430元×56平方米）+铺面补助费35017.92元（625.32元×56平方米）+搬家补助费1232元（22元×56平方米）]；3、判令被告返还已向原告收取的从2016年1月份到2016年9月份的铺面租金32400元（3600元×9个月）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年12月20日订立铺面租赁合同，被告将位于海口市××区铺面房屋出租给原告使用，包括铺面约56平方米、门前空地70平方米、铺面后的走道、卫生间，租期为2014年1月10日到2020年1月10日，订立合同后，原告按约支付了押金7200元，并及时足额支付包括各月租金、水电费在内的各项费用，还花二、三万元对铺面进行装修。2015年12月份左右，该铺面被政府列入拆迁范围，被告领取了相应的拆迁补偿费用，但被告向原告隐瞒，原告直到2017年1月才获知。原告多次找被告协商，希望被告适当弥补因合同无法继续履行而遭受的装修、经营、撤场的损失，但被告均拒绝协商。直到2017年3月底，该房屋被拆除，原告到拆迁部门沟通，被工作人员告知应由被告按相应的补偿标准来赔偿各项损失和退还多收的9个月租金。原告认为，双方合同在客观上已无法继续履行，被告应承担相应的违约责任，请求法院支持原告的诉求。林明科辩称，一、出租的铺面已铺有水泥地板，被答辩人为了自己的瓷砖生意，在没有合同约定，也未经答辩人同意的情况下，在原来水泥地面上简单铺设了地面瓷砖，答辩人没有承诺将来予以补偿，答辩人没有义务赔偿或补偿。答辩人是被征收人，也是被补偿人，被答辩人与征收补偿无关，被答辩人没有任何证据证明其铺设的瓷砖与补偿款有关，原告以住宅装修评估单价来计算损失并主张赔偿无理无据。二、铺面补助与搬家补助的对象是被征收人，与被答辩人无关，被答辩人只是与答辩人存在租赁合同关系，与房屋产权和征收补偿无关。三、原告于2017年2月政府拆除房屋前才搬走。但原告自2016年9月政府通知要拆房屋后就没有交租金了，被答辩人于2016年9月以前（含9月）租用答辩人房屋是事实，被答辩人实际只缴租金至2016年8月，答辩人收取租金系根据租赁事实及合同约定，被答辩人要求退还租金没有合同及法律依据。综上，请法院驳回原告的第二、三项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告林明科在海口市××区房（建筑面积455.52平方米），将临街的底层住宅改变为商业经营用房（面积为125.52平方米）。2013年12月20日，被告林明科将底层二间铺面出租给原告薛作祥，双方签订的《铺面租赁合同》约定，实用铺面面积长约8米，宽约7米，门前空地约70平方米及后面走道卫生间；被告负责用水泥铺门面地面和修好大门及后门走道铁皮顶；租期自2014年1月10日起至2020年1月10日止，2014年1月10日前租金3600元，2017年2月10日以后的月租金为3900元；同意分租；原告先付押金7200元作为水电押金，期满后或拆迁时，退还全部押金；被告不得提前终止协议，如有出卖、转让等情况，必须提前一个月通知原告，自然灾害、政府征用除外。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告对铺面进行装修，花装修木工人工费3200元、涂料人工款2000元、贴墙、地砖工资含其他修补2200元。合同履行过程中，原告所交的7200元押金已抵消2015年12月10日至2016年2月10日租金；2016年9月17日，原告与被告的妻子吴玉宽签订《货抵现金条》，约定原告将其经销的汇典墙面漆60桶抵作3个月租金10800元。因原告楼房被琼山区人民政府征收，2016年10月，政府相关部门通知居住人员撤离，被告搬离该楼房，原告亦停止经营。2017年3月，该楼房被拆除。另查，2015年12月10日，琼山区人民政府（甲方、房屋征收实施主体）与被告（乙方、被征收人）签订《海口市琼山区滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》，约定甲方征收乙方位于林村房屋建筑面积455.52平方米，房屋评估单价每平方米2084.4元（包含框架评估单价1654.4元及装修评估单价430元），乙方自行将临街的底层住宅改变为商业经营用房面积为125.52平方米，按照房屋评估价2084.4元增加30%给予补助（即铺面每平方米补助625.32元），甲方按照乙方被征收房屋建筑面积以每平方米22元一次性支付搬迁补助费（乙方选择集中购买住房的已包含2次搬迁）等。以上事实，有原告提交的《铺面租赁合同》、装修收据、林明科滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目征收补偿安置明细表、征收评估分户明细表、租金收款收据、货抵现金条；被告提供的《海口市琼山区滨江新城二期棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》、原告租用铺面相片、被告楼房二、三楼自用房屋相片及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告租赁被告房屋，合同约定租期自2014年1月10日起至2020年1月10日止，因政府征收租赁房屋，合同自2016年10月无法继续履行，原告主张解除合同，被告无异议，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿装修损失24080元的问题。原告提供7400元的装修人工费收据证实其对铺面进行了装修，被告亦认可原告在租赁合同签订后在原来水泥地面上铺设了地面瓷砖，本院对被告装修的事实予以认定。原告主张被告按《征收货币化安置协议》中征收部门对被告房屋评估装修单价每平方米430元的标准赔偿原告对租赁铺面的装修损失，被告辩称征收部门根据其二、三楼住宅装修标准评定装修单价，原告没有任何证据证明其铺设的瓷砖与补偿款有关，原告以住宅装修评估单价来计算损失并主张赔偿无理无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。虽然被告称原告装修未经其同意，但原告根据其经营需要进行必要装饰装修合情合理，且被告未提出异议，应视为被告同意原告装修。房屋征收部门补偿的装修面积包含了原告租赁的56平方米铺面，被告未能提供证据证明原告租赁铺面的装修评估价低于楼上住宅装修评估价，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。合同约定的租赁期限为六年（2014年1月至2020年1月）即72个月，因房屋被征收，原告仅经营至2016年9月底即使用了33个月，剩余租赁期为39个月，故被告应赔偿原告39个月的装修残值损失13043.33元（430元×56㎡÷72个月×39个月）。对于原告主张被告赔偿铺面补助费35017.92元的问题。被告将临街的底层住宅改变为商业经营用房，通过出租商铺创收，商铺被征收，被告作为商铺所有人因此失去该项收入，铺面补助费系征收部门对商铺所有人失去商铺收入的补偿，原告作为承租人主张铺面补助费没有事实和法律依据。本院不予支持。对于原告主张被告赔偿搬迁补助费1232元的问题。铺面被征收，租赁合同无法继续履行，原告撤场是事实，征收部门按每平方米22元的标准给予被告搬迁补助费，《征收货币化安置协议》中约定被告选择集中购买住房的已包含2次搬迁费用，故被告应向原告赔偿50%的搬家补助费即616元（22元×56平方米×50%）。对于原告关于主张被告返还2016年1月至9月的房租32400元的问题。2016年1至9月期间原告一直实际使用被告房屋进行经营，原告要求被告返还2016年1月至9月的房租32400元,没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告应向原告补偿装修损失13043.33元、搬迁补助费616元，合计13659.33元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告薛作祥与被告林明科于2013年12月20日订立的《铺面租赁合同》；二、限被告林明科于本判决生效之日起十日内补偿原告薛作祥装修损失13043.33元、搬迁补助费616元，合计13659.33元；三、驳回原告薛作祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1059元（原告已预缴），由原告薛作祥负担918元，被告林明科负担141元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。审判员  李一坚二〇一七年十一月三日书记员  冯 钰速录员  苏煜鹏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。