湖南省郴州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）湘10民终2322号上诉人（原审原告）：刘成兵，男，1976年11月12日生。被上诉人（原审被告）：郴州市鹏洋富安房地产有限公司。法定代表人：黄有德，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：曾云，男，1964年9月16日生。被上诉人（原审被告）：肖文，男，1968年4月9日生。上诉人刘成兵因与被上诉人郴州市鹏洋富安房地产有限公司、曾云、肖文房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1407号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。刘成兵上诉请求：一、撤销原裁定；二、指令湖南省郴州市北湖区人民法院进行审理。事实和理由：一、本案是房屋买卖合同关系，合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，一审认定本案的基础法律关系为民间借贷关系，没有任何事实依据，也没有任何证据能够证明；二、一审认定涉案商品房开盘均价为4200元/平方米，没有证据证实，属认定事实不清。时至今日，不能办理产权证，该楼盘主体工程尚未完工，没有配套设施，不具备交付条件，房屋只能视为半成品，刘成兵购买该房屋自然不能按成熟小区且权属完整的小区价格；三、郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司未向刘成兵开具《销售不动产统一收票》，是郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司违反合同约定，没有履行义务。郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司辩称，本案是民间借贷关系，因为刘成兵是有准备的，而且公司在借款时认为有能力在借款期限内偿还借款，所以就没有完善的借款手续。曾云、肖文未作答辩。刘成兵向一审法院起诉请求：一、判令郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司履行与刘成兵于2015年1月31日签订的合同编号为XXXXXXXX、XXXXXXXX的《郴州市商品房买卖合同》，到郴州市房产管理局办理位于郴州市柏树路北侧福泉花园C栋XXXX房、XXXX房商品房买卖合同备案以及预告登记和产权登记手续；二、判令郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司承担刘成兵因办理房屋买卖合同备案手续以及预告登记手续和产权登记手续过程中应当承担的费用或判令郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司返还刘成兵实际垫付的费用；三、判令郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司向刘成兵支付违约金188,042元；四、判令郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司承担刘成兵为追索房屋所有权支付的律师费25,946元；五、判令曾云、肖文对上述债务承担连带责任。一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，实际案由应为民间借贷纠纷。在双方均认可未签订《借款合同》、《借条》、《借据》等能证明双方存在借贷法律关系的书面凭证，而刘成兵又不认可双方法律关系的性质为民间借贷的情况下，认定当事人之间是否存在债权关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。故，判断本案系房屋买卖关系还是民间借贷关系，属“购房款”还是“借款”，关键在于判断刘成兵与郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司于2015年1月30日签订的《房产折价销售协议》，于2015年1月31日签订的《商品房买卖合同》的真实意思表示是什么。1、涉案房屋买卖为明显不合理的低价。《商品房买卖合同》中约定价款1700元/平方米仅为郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司主张2014年1月涉案商品房开盘均价4200元/平方米的40.5%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价。故本案《商品房买卖合同》中约定的价款属于明显不合理低价。刘成兵以涉案房屋的产权权属不完整，至今不能办理产权证书，房屋主体施工尚未完成，配套设施不完备，不具备交付条件，价格自然不能按成熟小区且权属完整的小区价格，作为房屋明显不合理低价的理由不予采信。2、涉案商品房买卖不符合交易习惯。郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司始终未向刘成兵开具《销售不动产统一发票》，仅于2014年1月31日先向刘成兵提供了二份白纸打印填空的“收条/收据”，2015年2月2日刘成兵才通过银行转账支付379,634元剩余房款至郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司账户，系开具收据在先，支付“购房款”在后，“收条/收据”并不是郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司的会计、出纳作为收款人，而是公司的股东作为收款人。《房产折价销售补充协议》约定郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司自合同签订三个月内为涉案房屋办理预告登记和六个月内为涉案房屋办理产权登记，与本案判决前涉案楼盘尚未达到交房条件的工程建设进度明显不符。因郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司庭审中对签订《商品房买卖合同》、《房产折价销售补充协议》的真实性表示认可，只是强调在签订合同时对该地产市场行情判断失误无法按期偿还借款所致，印证了郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司作为专业的房地产开发公司对此种违反交易习惯的做法是明知的，刘成兵也是默许的。以备案登记产生抵押登记的法律效果是房地产行业广泛采用的向个人、典当行、担保公司借款担保的常规形式。郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司在资金紧缺的情况下，接受《房产折价销售补充协议》中约定的苛刻条款，以明显低于市场价的方式“出售”房屋回笼资金，明显不符合日常生活经验法则。根据双方房屋买卖中不符合交易习惯做法的分析，运用逻辑推理和日常生活经验，认定双方的真实法律关系为民间借贷，刘成兵支付“购房款”实际为支付借款本金，郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司并不是真的要以1700元/平方米的价格出售房屋，只是以签订《房屋买卖合同》的形式为刘成兵的债权提供担保。据此，对郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司抗辩本案基础法律关系系民间借贷予以支持，对刘成兵依房屋买卖合同基础法律关系主张的诉讼请求依法不予支持。一审两次庭审中，均向刘成兵释明本案案由并非房屋买卖合同纠纷，但刘成兵不予认可，并主张继续按房屋买卖合同纠纷案由审理本案。刘成兵认为，因双方未签订《借款合同》，郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司亦未出具《借条》，也并未向刘成兵支付“利息”、“本金”，刘成兵无法按民间借贷纠纷主张权利。在郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司认可本案基础法律关系为民间借贷的情况下，对借款数额、借款期限、借款利率等借贷关系的基础事实，刘成兵可结合现有证据，通过自认基础法律关系系民间借贷来另案主张权利。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：“驳回原告刘成兵的起诉。案件受理费4510元，诉讼保全申请费2520元，合计7030元，退还原告刘成兵”。本院审理查明，刘成兵与郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司于2015年1月30日签订两份《房产折价销售补充协议书》。该两份协议明确：因郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司资金短期回笼问题，部分房源自愿以亏本价格销售，以期获得资金快速回笼目的。郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司保证刘成兵可以按流程正常缴税、备案、领取房地证、国土证等内容。2015年1月31日双方签订合同编号为XXXXXXXX的《郴州市商品房买卖合同》。该合同约定：刘成兵向郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司购买福泉花园项目C栋XXXX号房，该房屋建筑面积为129.19平方米，每平方米单价为1700元，金额为219,623元，于合同签订之日支付。郴州市鹏洋富安房地产开有限公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，装饰经过郴州市建设工程质量安全监督管理施工验收并符合本合同附件二所约定的装饰设备标准的商品房交付刘成兵使用。自本合同生效30日内，出卖人应向郴州市房产管理局办理合同备案。在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。双方于同日还签订了合同编号为：XXXXXXXX的《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定刘成兵向郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司购买福泉花园C栋XXXX房。付款方式也为一次性付款。该合同的其余条款与合同编号为XXXXXXXX的《郴州市商品房买卖合同》一致。该两份合同总价款为443,496元。2015年2月2日，黄田锋向郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司账户转账379,634元，以现金的方式支付63,862元。刘成兵按照合同约定向郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司支付了全部房款。郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司收到款项后，并没有按合同约定向郴州市房产管理局办理合同备案，也没有与刘成兵一起向郴州市房产管理局申请办理预告登记，遂成纠纷。郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司认为双方只存在民间借贷纠纷，不存在真实的房屋买卖关系。双方签订房屋买卖合同的房屋价格是不区分楼房以1700元/平方米计算的，明确低于市场价和成本价，不是郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司的真实意思表示，郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司同意签订房屋买卖合同是为了保障刘成兵的债权以签订买卖合同的方式提供的担保，之所以没有为刘成兵办理预告登记及房屋产权，是因为本案是民间借贷法律关系。但郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司未提供其他证据证实。本院认为，郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司主张本案是民间借贷关系，除自方陈述外，没有提供借款合同、借款金额、借款期限、借款利率以及相应的还款记录等证据予以佐证，一审认定本案属民间借贷关系依据不充分。根据谁主张谁举证的原则，郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1407号民事裁定；二、本案指令湖南省郴州市北湖区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  陈新德审 判 员  王梅英代理审判员  曹 颖二〇一七年二月十五日书 记 员  魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。