天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0115民初781号原告:高文昌，男，1989年7月11日出生，汉族，居民，户籍地河北省廊坊市香河县新华区，现住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。被告：刘佳燕，女，1970年3月13日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：马连江，男，1967年2月3日出生，汉族，农民，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。被告：天津兴旺宜家房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区钰华街道建设路东段北侧。法定代表人：高兴旺，经理。委托诉讼代理人：杨伟杰，该公司店经理。原告高文昌与被告刘佳燕、被告马连江、被告天津兴旺宜家房地产经纪有限公司（以下简称兴旺宜家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高文昌及其委托诉讼代理人张志鹏，被告刘佳燕、被告马连江、被告兴旺宜家公司委托诉讼代理人杨伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高文昌向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘佳燕、被告天津兴旺宜家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告刘佳燕、马连江共同向原告返还已付购房款440000元及自起诉之日至付清之日止的利息（以440000元为基数，按月息2%计息），赔偿违约金238400元，中介费23000元，共计701400元；3.判令被告天津兴旺宜家房地产经纪有限公司对第二项诉讼请求中的违约金238400元，中介费23000元，共计261400元承担连带赔偿责任；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告刘佳燕与被告马连江系夫妻关系，2016年9月18日，原告与上述二被告经被告兴旺宜家公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定原告购买中央公园菁华豪庭4-1-2001房屋，总房款1192000元。原告于2016年9月18日给付被告刘佳燕购房定金50000元，房款250000元，2016年10月10日给付140000元，剩余房款办理银行贷款。原告在给被告交付上述除银行贷款外的其他款项后，被告并未按照合同约定与原告办理相关产权变更登记手续，后经原告查询，被告房屋不仅没有清偿银行按揭贷款，而且还存在司法查封等多项他项权利，因此造成合同不能履行的责任在被告刘佳燕、马连江。被告兴旺宜家公司作为房地产中介机构对涉诉房产情况未尽到基本审查、注意义务，向原告提供虚假情况，诱使原告签订《房屋买卖合同》，因此要求被告兴旺宜家公司承担责任。刘佳燕辩称，不同意原告的诉请请求。涉诉房屋无法办理过户手续的原因有以下几点：第一、其当初买房时向开发商借款十七万余元，现在无力偿还，开发商不配合办理产权证；第二、现涉诉房屋还有52-53万元按揭贷款未还；第三、房屋被司法机关查封的原因是其经营的工厂发生事故，工人提起了诉讼。其并非不愿出售房屋，因为工厂关闭，现没有能力偿还上述借款，因此不存在违约行为。马连江辩称，其答辩意见与刘佳燕一致，正是因为工厂出了事故，给工人治病花了不少钱，因此无力清偿开发商的欠款。兴旺宜家公司辩称，不同意承担连带责任。双方签订合同时涉诉房屋项下有向开发商的借款及按揭贷款已和原告讲明，由原告清偿贷款。至于房屋被法院查封兴旺宜家公司不清楚。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2016年9月8日签订《房屋买卖合同》一份，后因付款方式等问题双方于2016年10月10日补充签订了《房屋买卖合同》一份，但该合同落款时间仍为2016年9月8日。该合同约定：涉诉房屋出卖人为甲方刘佳燕，买受人为乙方高文昌。房屋坐落地点为宝坻区中央公园菁华豪庭4-1-2001，成交价格119200元。该合同第四条第1款第（4）项约定，剩余房款乙方以向银行办理贷款的形式交予甲方处；乙方于2016年9月18日向甲方交予部分房款人民币250000元；乙方于2016年10月10日向甲方交予部分房款人民币140000元；甲方承诺该房屋产权证下发两个月内将现有贷款清除完毕并撤押。该合同的特别约定为：……，甲方承该房屋贷款（月还款）由甲方偿还，甲乙双方协商该房屋房产证下发当日两个月内办理过户手续，若乙方不配合过户以后贷款由乙方偿还（月还款）；甲乙双方友好协商，若任何一方拒绝履行合同并赔偿成交价格房款百分之三十作为违约金。被告刘佳燕对收到原告已付房款440000元无异议，并称其与马连江系同居关系，而非夫妻。马连江对此予以认可，但称涉诉房屋系其与刘佳燕共同出资购买，并就本案愿意与刘佳燕共同承担责任。被告兴旺宜家公司对收取原告23000元中介费之事实无异议。双方对涉诉房屋项下存在司法查封等事实均无异议。被告刘佳燕、马连江表示房屋项下借款、按揭贷款及司法查封均暂时无力清偿或涤除。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的合同就出卖涉诉房屋之事实意思表示真实，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，本院确认合法有效，该合同记载时间虽为2016年9月10日，但经本院查明实际签订日期为2016年10月10日，对此本院予以认定。现因被告刘佳燕原因使房屋项下存在借款、按揭贷款及司法查封等他项权，给产权变更造成障碍，且该障碍的消除时间无法预期。因此依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同，故因被告无法消除或涤除房屋项下各种他项权利，致使无法办理房屋产权变更登记，因此导致房屋买卖合同目的不能实现，本院认为，原告诉请解除合同符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此依据上述法律规定，原告主张被告返还已付购房款440000元有事实和法律依据，本院予以支持。对于其主张的利息损失，因双方并无约定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告对原告主张的违约金金额不予认可，本院认为，原告主张违约金并未提供证据证实其实际损失，但考虑被告已实际占有原告部分购房款较长时间，又加之现阶段本地区商品房屋价格存在一定幅度的上涨，因此本院确定被告应当赔偿原告违约金按合同约定房屋价款的10%计算较为合理，即119200元，超出部分本院不予支持。对于原告主张的中介费损失，因本院对原告上述违约金损失已经予以支持，依据违约金的补偿原则，在原告未提供证据证实其实际损失超过119200元的情况下，本院对原告主张的中介费损失不予支持。对原告主张由被告兴旺宜家公司对违约金及中介费承担连带给付责任的诉请请求，因原告并未提供证据证实兴旺宜家公司在促成涉诉交易时存在过错或者重大过失，因此本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于被告马连江是否承担责任的问题，因其当庭表示愿意与刘佳燕共同承担责任，并不违反法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告高文昌与被告刘佳燕、被告天津兴旺宜家房地产经纪有限公司于2016年10月10日（合同记载日期为2016年9月18日）签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告刘佳燕、马连江于判决生效后五日内共同返还原告高文昌购房款440000元；三、被告刘佳燕、马连江于判决生效后五日内共同赔偿原告高文昌违约金119200元；四、驳回原告高文昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10814元，减半收取计5407元（原告已预交），原告高文昌负担1200元，被告刘佳燕、马连江共同负担4207元，二被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审判员  杨建军二〇一七年二月二十七日书记员  李泽阳附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同……第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人秘法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。