江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初12724号原告：雷文广，男，1979年8月8日生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。被告：昆山万科房地产有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，统一社会信用代码9132058355029965X1。法定代表人：王昂，该公司董事长。委托代理人：袁春其，上海市申达（苏州）律师事务所律师。委托代理人：黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。原告雷文广水国民、汤惠燕与被告昆山万科房地产有限公司（以下简称“万科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告雷文广及其委托代理人李强、被告万科公司委托代理人袁春其到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告雷文广、被告万科公司委托代理人袁春其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷文广向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告地板更换费用20000元；2.判令被告支付原告租房费用15000元；3.判令被告支付原告物业费用2655元；4.判令被告支付迟延交房违约金2486元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月24日，原、被告签订了《昆山市商品房购销合同》。双方约定：原告向被告购买花桥万科魅力花园55幢101室，房屋面积104.8平方米，房屋总价1130910元，被告交房日期为2015年6月30日前，逾期交房不超过60日违约金为按日支付原告已交房款万分之二，房屋交付标准为精装修房，地面为强化地板。但被告实际交房日期为2015年7月11日。交房当日原告拿到钥匙进房查看时，发现地板发霉，要求被告更换地板。2015年8月29日、2015年11月11日，被告发函原告，只同意维修，不同意更换。2016年2月18日，被告进场拆地板，同意为原告更换新地板。由于被告迟迟未给原告安装新地板，2016年6月20日，原告不得已自己安装新地板。原告要求被告赔偿地板更换费用、外出租房费用等，但遭到了被告的拒绝。故原告为维护自身权益，诉至法院。被告万科公司辩称，1.被告没有逾期交房的行为；2.被告同意更换地板并已开始更换和安装，因原告原因致使安装无法继续；3.基于以上两点，被告认为原告的诉请没有依据，其中第3、4项逾期交房不成立，因此被告不承担逾期交房的违约金及相关责任。关于第一项，被告同意更换地板，承担5767.1元的地板更换费用，对于超出更换地板的费用属于损失扩大部分，且非被告责任，原告诉请没有依据。对于第二项，与本案无关，此项损失没有依据。综上三点意见，被告认为原告诉请没有法律依据，请求驳回原告所有诉请。本院经审理认定事实如下：2013年11月24日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2013058799），约定原告购买被告开发的位于昆山市花桥镇金融大道××科魅力花园××室房屋一套。房屋建筑面积104.8平方米，房屋总价款1130910元。合同第八条“交付期限”载明：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”合同第十一条“交接”载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为中住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充条款”。合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”载明：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：详见补充条款。”合同附件三“装饰、设备标准”对涉案房屋的装修标准以及厨卫设备等所采用的品牌进行了约定。其中，地面约定为“强化地板”。合同附件四“合同补充协议”第6条对合同第十一条“房屋交付”进行了补充约定，载明：“1.买受人签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人；2.出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担；3.房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。买受人认为房屋存在质量缺陷，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。”补充协议第7条对合同第十三条“关于装饰、设备标准”进行了补充约定，载明：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。”2015年6月6日，被告向原告开具了房屋全款的购房发票。另查明：2015年6月13日，被告向原告发出交付通知书及交付须知，通知其于2015年6月28日办理交付手续并告知相关流程。2015年6月28日，原告至涉案小区办理交房手续，并在当日的一份《客户钥匙/物品签收单》上签字确认。该签收单列明了被告应当交付给原告的各类物品共35项，包括客户资料卡、交付流程表、厨卫设备等，其中第19项为“北美枫情地板（质保金枫卡、合格证）”。该签收单中第14项“电卡”未标记签收，并注明“缺房屋交接书2份”。原告称未签收房屋交接书的原因是发现地板发霉，应当更换，不应视为房屋已完成交付。被告则认为原告除房屋交接书、电卡外，其余的33项均已签收，证明涉案房屋已于当日实际交付。原告称被告实际交房日期为2015年7月11日，未按合同约定的交房日期2015年6月30日前完成交房，已经构成逾期交房，应承担已交房款每日万分之二的违约金。为此，原告提交《万科魅力花园项目交付流程表》予以证明。该流程表的日期为2015年7月11日，内容为双方对房屋差价、代收代缴费用（维修基金、产证代办费等）、物业费用进行审核并由原告交纳相关费用、签收相关票据。对此，被告认可该流程表的真实性，但仍认为实际交房日期为2016年6月28日，原告在当日未缴纳相关费用，被告有权推迟交付。再查明：原告称其在2015年5月28日左右预约看房时就发现涉案房屋铺装的地板发霉，气味很重，当时即向被告提出需进行更换。被告分别于2015年9月1日、2015年11月11日向原告发出《温馨提示》，表明会按《住宅质量保证书》的约定对地板进行维修。2016年1月29日，原、被告至涉案房屋对地板状况进行查看并订立《现场维修接报单》，确认“室内地板多出发霉，全部更换新地板”，并约定预估在2016年3月18日更换完成。该接报单上注明“年后更换，2016年2月18日进场拆地板，提供材料质检报告”，施工单位签收处注明为“北美枫情”。后被告将发霉的地板拆除。原告称被告将地板拆除后迟迟不予安装新地板，被告则称曾多次催促原告准许进场安装，但原告拒绝被告进场致使安装无法按期完成。原告认可被告在2016年3月初通知过一次，但被告未提供新地板的质检报告，故拒绝安装；被告则称质检报告应在安装的时候提交。嗣后，被告未与原告就进场安装达成一致。原告于2016年6月10日向案外人吉屋科技发展（上海）有限公司购买“橡木多层”地板70.12平方米及相应的配件，金额共计20000元。2016年6月20日，案外人吉屋科技发展（上海）有限公司将涉案房屋内地板全部铺装完成。原告主张其自行更换地板所支出的费用20000元应由被告承担。被告则认为双方约定的地板为北美枫情地板，原告自行安装的地板并非同一品牌、型号、规格，被告同意承担更换为新的北美枫情强化地板的材料及人工费用。为证明涉案房屋地板更换为北美枫情牌地板所需的费用，被告提供了该品牌地板供应方北美枫情（上海）商贸有限公司出具的“昆山万科魅力之城项目地板维修费用明细”，该明细列明涉案房屋更换为全新强化地板所需的费用为5767.1元（含材料费及人工费）。原告称因涉案房屋地板存在质量问题无法正常使用房屋，故在外租房，导致产生租金损失15000元。为此，原告提交其与案外人石海荣于2015年6月22日签订的《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租石海荣的房屋，租期自2015年7月1日起至2016年6月30日止，每月房屋租金为1250元。对此，被告认为本案所涉的仅是地板更换事由，与原告自行在外租房无必然关系，且租金每月1250元是否与当地市场价格相当无法确认。再查明：原告于2015年6月16日按每月221.2元的计费标准向涉案房屋的物业管理方上海万科物业有限公司昆山分公司支付2015年7月1日至2015年12月31日的物业服务费1327.2元、代收代缴费500元。当日，原告还向其交纳契税16970.12元、维修基金2621元、产证代办费800元，共计20391.12元。现因原告要求被告支付逾期交房违约金、赔偿更换地板的费用及租金损失、物业费损失，被告拒不承担，引起纠纷。以上事实有昆山市商品房购销合同、交付通知书、交付须知、客户钥匙/物品签收单、万科魅力花园项目交付流程表、温馨提示、现场维修接报单、吉屋地板订货（安装）合同书、上海吉屋木业营销中心销售单、收据、房屋租赁合同、物业费发票、付款凭证、昆山万科魅力之城项目地板维修费用明细等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间订立的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。双方应按合同约定切实履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房的违约行为；二、原告更换地板支出的费用及由此造成的租金、物业费损失是否应当由被告承担。关于争议焦点一，原告认为合同约定的交房日期为2015年6月30日前，而被告实际交房时间为2015年7月11日，逾期了10日，应当承担相应的违约责任；被告则认为其已通知原告于2015年6月28日办理交房手续，且当日原告已在《客户钥匙/物品签收单》上签字确认，应以该日期作为被告实际交房日期。对此，本院认为，合同附件四“合同补充协议”第6条约定“买受人签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人”。原告虽在2015年6月28日的《客户钥匙/物品签收单》上签字确认，但原告提出房屋地板存在发霉问题拒绝签署房屋交接单，并在该签收单明确注明“缺房屋交接书2份”，故不应当以此日期作为被告实际完成交房的日期。后原、被告于2015年7月11日订立交付流程表，对相关交房费用确认结算完毕。原告在庭审中也自认以该日期视为被告完成交房日期。据此，本院认定被告实际完成交房的日期为2015年7月11日，被告存在逾期10日交房的违约行为，应按合同约定的已付房款每日万分之二的标准支付原告违约金2262.7元（计算方式：1131342元*万分之二*10日）。关于争议焦点二，原告认为被告未按《现场维修接报单》的约定更换涉案房屋内的地板，导致其自行更换地板的费用20000元及因地板发霉问题无法使用房屋而在外租房的租金损失15000元（1250元/月*12个月）、物业费损失2655元应当由被告进行赔偿；被告则认为无法按期完成的责任在于原告，且仅同意承担更换为新的北美枫情强化地板的材料及人工费用5767.1元。对此，本院认为，原、被告已在《现场维修接报单》中约定预计完成地板更换的时间为2016年3月18日，被告应当按约及时履行更换义务，原告也应履行必要的协助义务。被告未按约将用于更换的新地板的材料质检报告提交给原告，也未按约在2016年3月18日前完成地板更换，已构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿原告因其违约造成的损失。现原告主张的损失有地板更换费用20000元，租房费用15000元，物业费用2655元。对于原告主张的地板更换费用20000元，本院认为，原告在被告未按约履行地板更换义务的情况下自行购买并安装其他品牌的地板，不违反法律规定，由此支出的相应合理费用理应由被告承担。关于被告应承担费用的具体金额，本院认为，涉案房屋系精装修房，原、被告在合同附件中补充约定地面为“强化地板”，且2015年6月28日的签收单及2015年7月11日的交付流程表中均显示地板品牌为“北美枫情”，故被告应承担的费用应以与原铺设地板规格、型号相一致的“北美枫情”牌强化地板的实际价格为限。被告为证明更换该品牌同类地板所需的费用提交了该品牌地板供应商北美枫情（上海）商贸有限公司出具的维修费用明细表，该表中明确涉案房屋更换全新地板所需的费用为5767.1元。原告对此虽不认可，但未能提交相应反证，故本院对被告的主张予以采信，本院据此认定被告应赔偿原告更换地板的损失5767.1元。原告未经市场调查而直接购买其他品牌地板，未采取适当措施造成损失扩大的部分即其实际支出费用与更换同品牌地板的费用之间的差额部分，应当由其自行承担。对于原告主张因涉案房屋地板发霉无法正常使用而导致的在外租房的损失15000元，本院认为，根据被告分别于2015年9月、11月向原告发出的关于维修地板的《温馨提示》以及维修接报单的内容，结合原告在2015年6月28日未前述房屋交接单的事实，能够证实涉案房屋在房屋交付之日2016年7月11日即全屋地板均存在发霉的问题。被告交付的房屋存在明显的瑕疵，显然会影响原告对房屋的正常使用；并且在原告提出更换全部地板时，被告并未当即同意全部更换，直至2016年1月29日才在维修接报单中确认同意进行更换，嗣后又未按约及时履行更换义务。因此，原告无法正常使用涉案房屋的损失应当由被告进行赔偿。现原告要求被告按其在外租房的实际费用每月1250元的租金标准赔偿其该项损失，不违反法律规定，且被告并未举证证明该租金标准高于同类房屋租金的市场价格，故本院对原告的该计算标准予以采信。因此，被告应赔偿原告自实际交房之日2015年7月11日起至其自行将地板更换完成之日2016年6月20日期间的租金损失14375元。对于原告主张的物业费损失2655元，本院认为，原告自认被告已于2016年7月11日完成交房，故自当日起产生的物业费应当由原告自行承担。至于被告实际交房前产生的物业费即2015年7月1日至7月11日期间的物业费，原告可另案向收取其物业费的上海万科物业服务有限公司昆山分公司主张返还。因此，本院对原告要求被告赔偿物业费用2655元的诉讼请求不予支持。综上，被告应支付原告逾期交房违约金2262.7元并赔偿更换地板费用5767.1元、租金损失14375元，三项共计22404.8元。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条的规定，判决如下：一、被告昆山万科房地产有限公司支付原告雷文广逾期交房违约金2262.7元并赔偿更换地板费用5767.1元、租金损失14375元，三项共计22404.8元，于本判决生效后十日内支付完毕。二、驳回原告雷文广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费804元，由原告雷文广负担443元，被告昆山万科房地产有限公司负担361元。该款原告已预交，本院不再退还。被告负担部分由其在履行判决付款义务时一并返还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年二月十六日书 记 员  徐ＸＸ附：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。