广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17512号上诉人（原审被告）：广州金菲仕物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：朱业锡，职务：董事长。委托代理人：张国财、梅欣婷，均系该司职员。被上诉人（原审原告）：深圳第一××医疗管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区（写字楼）塔楼1#11-01。法定代表人：吴佳才，职务：副总裁。委托代理人：张英梅、李春，均系广东德纳律师事务所律师。上诉人广州金菲仕物业管理有限公司（以下简称金菲仕公司）与被上诉人深圳第一健康医疗管理有限公司（以下简称第一医疗公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人广州金菲仕物业管理有限公司不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初7620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。金菲仕公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.依法改判其无需返还首期物业服务费用110160元、余泥清运费55080元、围蔽费27540元；3.依法改判其无息返还首期物业服务费保证金429624元，水电费周转金82620元、装修保证金192780元；4.本案一审、二审诉讼费用全部由第一医疗公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“第一医疗公司并未进场装修，未实际使用涉案物业”继而认定“第一医疗公司、金菲仕公司双方的《物业管理服务合同》亦并未实际履行”有悖本案事实，错误十分明显。因为1.一审法院己确认第一医疗公司于2014年1月6日签署了《收楼文件签收表》，且在(2014)穗天法民四初字第1428号一案《民事起诉状》中第一医疗公司已承认进驻租赁场地清理平整等。再结合其提交的消防双系统设备检查保养记录(多份)、收楼文件签收表等证据，足以证明第一医疗公司已经进场且其已经向第一医疗公司提供物业服务，双方己实际履行《物业管理服务合同》。2.其与长裕公司为俩独立法人，业务互不干涉。根据合同相对性原则，租赁合同的解除根本无法影响物业管理服务合同实际履行的法律效力。二、一审法院仅凭发票认定第一医疗公司已向其支付了余泥清运费、围蔽费，并将举证责任强加于其，毫无事实基础，法律适用明显错误。因为1.比照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条：合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。按照该规定，只有在合同约定或当事人之间交易习惯以发票作为付款凭证时，法院方能依据该规定予以支持。而第一医疗公司与长裕公司签订租赁合同当日约定的缴交款项里并不含有余泥清运费、围蔽费；同样，其与第一医疗公司签订的物业管理服务合同中也未对余泥清运费、围蔽费进行约定，更没有约定发票作为付款凭证；此外，第一医疗公司与其之间就此费用也不存在习惯性往来支付关系。因此，一审法院认定的“发票作为支付凭证”没有法律依据。2.在第一医疗公司提交的发票不能证明已发生实际支付的前提下，根据谁主张谁举证的举证原则，第一医疗公司主张余泥清运费、围蔽费均以现金形式通过其委托第三方向其支付，应进一步举证。但第一医疗公司提交的《圣丰项目工作备忘录》与一审庭审陈述自相矛盾，依法不应采信。三、一审法院认定其需向第一医疗公司承担利息损失，毫无事实以及法律依据。其与长裕公司属于各自独立的法人主体，对各自的日常事务亦无任何干涉；其虽作为涉案物业的物业管理方，对于长裕公司与第一医疗公司间的租赁纠纷根本无法知晓。因此，其在无任何过错的情况下被一审法院判予承担利息，对其极为不公。综上，请二审法院查清本案争议焦点的事实，依法纠正一审法院的错误认定，并依法予以改判。第一医疗公司辩称：1.金菲仕公司认为其已经实际进场并实际使用了涉案物业，涉案物业管理服务合同已经实际履行与事实不相符。经过二审终审判决确认，第一医疗公司与长裕公司的租赁合同并未实际履行，合同已经解除，因此不存在物业管理服务合同已经实际履行的说法，一审法院对这一事实的认定符合事实，因此一审法院认定金菲仕公司收取的物业服务费应当予以退还的判决也与事实相符，应该维持。2.金菲仕公司认为未收取余泥清运费和围蔽费不符合事实。本案其向金菲仕公司交付了81万多元的费用，在准备进场装修的情况下，根据要求另外现金支付了余泥清运费55080元和围蔽费27540元，并且实际取得了金菲仕公司开具的法定发票。金菲仕公司只认可转账费用，对现金收费不认可没有举证证实。并且金菲仕公司认为其惯例是收取转账款项、不收取现金与日常生活经验不符，属于其单方说法。3.关于费用返还是否应该一并返还孳息的问题，本案的物业管理服务合同并未实际履行，没有依据证实金菲仕公司有权利收取该租赁保证金等费用的法定孳息，同时因为金菲仕公司收取了其相关费用，获得的相应法定孳息没有法律依据，属于不当得利，如果不予以返还的话，将产生不当得利纠纷。另外金菲仕公司占用其过百万元的资金将近两年，其资金占用费也应该对其作出补偿，因此其要求返还法定孳息有理有据。综上，请求二审法院驳回金菲仕公司的上诉请求，维持原判。第一医疗公司向一审法院起诉请求：1、金菲仕公司返还其已付款项共897804元（其中包括首期物业服务费110160元、服务费保证金429624元、水电费周转金82620元、装修保证金192780元、余泥清运费55080元、围蔽费27540元）；2、金菲仕公司支付上述款项利息114281.03元（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，其中815184元自2013年12月31日起计，82620元自2014年1月24日起计，均计至清偿之日止）；3、金菲仕公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月19日，案外人广东x发展有限公司（简称x公司）（出租人/甲方）与第一医疗公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将天河区广州大道中路x号x楼x及x楼x单元（下简称案涉物业）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积5508平方米；租赁期限为2014年1月1日至2021年12月31日，其中2014年1月1日至2014年6月30日为免租期，2014年7月1日至2015年12月31日月租金额为528768元，……；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按银行转账付款方式缴付下一个月租金给甲方；乙方向甲方交纳1057536元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除欠款后无息退回乙方；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的2%向乙方支付违约金等。2013年12月19日，长裕公司（出租方/甲方）与第一医疗公司（承租方/乙方）签订了《广州圣丰广场房屋租赁补充合同》（下简称《补充合同》），约定甲方将案涉物业出租给乙方，建筑面积为5508平方米（平面图见附件《广州市房地产查丈原图（6-7层图）》范围）；甲方按该商铺现有装修及设备交楼，甲方不另行提供其他设备设施；乙方签收甲方或甲方指定的物业管理公司移交的该商铺钥匙后，视为对该商铺上述设施、设备状况、数量及该商铺现状的认可；甲方同意乙方填补和使用6层凹陷处的空间，甲方同意乙方填补和使用7层中空位置，相关费用由乙方自行承担，在租期终止后，乙方需要对6层凹陷处及7楼中空位置进行还原；租赁期从2014年1月1日起至2021年12月31日止，免租期从2014年1月1日起至2014年6月30日止；免租期内乙方无需承担租金，但应承担该商铺的物业服务费、水电费用以及其他应缴费用；该商铺仅限经营健康管理会所使用，未经甲方书面同意，乙方使用期间不得擅自改变该商铺用途；乙方同意接受甲方所聘请物业管理公司作为大厦管理者负责包括该商铺在内的该大厦的物业管理，并服从该管理公司的管理和遵守管理公司制定的管理守则和各种规章制度，且按规定按时缴纳物业服务费（正常租赁期按39元/平方米计算，免租期按20元/平方米计算）、水电费用以及其他应缴费用，甲方对于乙方与物业管理公司签订的物业管理合同已经知晓并予以认可；除本合同另有约定外，因物业管理引发的纠纷与责任由乙方与物业管理公司协商解决，与甲方无关等。2013年12月19日，第一医疗公司（乙方）与金菲仕公司（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定乙方承租案涉物业，建筑面积5508平方米，管理期限自2014年1月1日起至2021年12月31日止（考虑乙方前期装修设计的因素，物业管理费从2014年2月1日起开始计收）。本合同的履行期限与租赁合同中约定的租赁期限相同，如有不一致，以租赁合同约定的租赁期限为准。除本合同另有约定外，乙方委托甲方的管理服务内容包括：公共环境卫生清洁、外墙清洗、化粪池清理；公共绿地、花木的养护和管理；公共部分的公共秩序管理；房屋共用部位的维修、养护和管理；共用设备设施的维修、养护、运行和管理（乙方自增设备设施除外）；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。物业服务费采取包干制方式，物业服务费按自然月计算，现行标准按建筑面积计算每月每平方米39元，合计每月214812元。在出租方为乙方提供的免租装修期间，物业服务费按每月每平方米20元的标准计收，此期间不提供中央空调。乙方应于合同签订时向甲方支付2014年2月1日至2014年2月28日的首期物业服务费110160元，以后乙方应于每月20日前向甲方支付下月物业服务费。乙方须于本合同签订时一次性向甲方预交相当于两个月物业服务费的款项共计429624元作为服务费保证金。乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳水电费周转金共计82620元；乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金192780元。乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及共用设备设施的，甲方于验收合格之日起15个工作日内无息将装修保证金退还乙方。合同期满或提前解除合同时，如乙方缴清全部物业服务费及其它一切应缴费用且无其它违约行为，甲方验收单元完好无损后，乙方迁出单元之日起十五个工作天内，甲方将服务费保证金和水电周转金无息退还给乙方。等等。2013年12月31日，第一医疗公司以银行转账方式向长裕公司支付了1536304元。同日，第一医疗公司以银行转账方式向金菲仕公司支付了815184元。2014年1月6日，第一医疗公司签署了《收楼文件签收表》。关于第一医疗公司支付的上述815184元，第一医疗公司称包含了首期物业服务费110160元、服务费保证金429624元、水电费周转金82620元、装修保证金192780元。金菲仕公司确认其收取上述费用。第一医疗公司另提供2014年1月24日金菲仕公司向其开具的发票2张（金菲仕公司对真实性无异议），发票载明金菲仕公司收到余泥清运费（装修余泥清运费）55080元、围蔽费27540元，合计82620元。第一医疗公司表示，上述款项是我方委托的装修公司深圳x集团有限公司项目负责人陈某乙于2014年1月24日在金菲仕公司以现金方式支付。金菲仕公司则称：上述发票没有相应的付款凭证，我方没有收到上述余泥清运费55080元、围蔽费27540元；我方的规范做法是转账，不会收取现金，本案中我方先开具了发票，但事实上第一医疗公司没有付款。关于第一医疗公司主张的利息问题，第一医疗公司表示：合同约定合同期满或提前解除合同时，如乙方缴清全部费用及没有违约行为，自乙方迁出单位之日起，甲方将保证金、水电周转金无息退还给乙方。该条的正确理解是我方合理享受了案涉物业的利益及金菲仕公司提供了物业管理服务，在我方没有损坏其他物件的情况下无息退还各项保证金。但本案纠纷不是建立在租赁合同或物业服务合同正常履行完毕的前提下产生的纠纷，本案纠纷是租赁合同及附随的物业服务合同没有正常履行，金菲仕公司没有提供任何物业服务，而我方也未能正常使用物业及享受物业服务，根据合同法的规定，合同解除的当然法律效果是各自返还费用（包含法定孳息），利息正是我方交付各项费用的法定孳息。金菲仕公司则表示：第一医疗公司一方面引用合同约定，一方面又表示该条款不适用；第一医疗公司已实际进场且双方《物业管理服务合同》仍合法有效，合同明确约定了为无息退还，因此第一医疗公司要求我方支付利息没有事实及法律依据。另查明：第一医疗公司、x公司对案涉物业租赁合同事宜产生纠纷，第一医疗公司以x公司违约为由，于2014年4月16日向一审法院提起诉讼［案号（2014）穗天法民四初字第1428号］，请求判令：一、解除第一医疗公司与x公司双方签订的《房屋租赁合同》及补充合同；二、x公司返还第一医疗公司已支付财产2484108元[其中财产包括首月租金528768元、租赁保证金1057536元、首期物业服务费110160元、首期物业服务费保证金429624元、水电费周转金82620元、装修保证金192780元、前期进场装修费（余泥清运费55080元、围蔽费27540元）]及银行利息（自2013年12月31日起计至x公司清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、x公司赔偿第一医疗公司经济损失5046153元（包括设计费损失302100元、装修费4950000元、人力劳务损失197500元、差旅补助费用46533元）；四、x公司支付违约金465316元；五、本案诉讼费由x公司承担。该案中x公司提起反诉，要求第一医疗公司支付违约金等。2016年1月18日，一审法院作出（2014）穗天法民四初字第1428号民事判决（简称1428号判决），一审认定：x公司于2014年3月19日发出的《关于收回物业的通知函》表示发出该函之日收回案涉物业，双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》自2014年3月19日已实际解除；对于租赁合同的解除，x公司、第一医疗公司均应承担责任。对于第一医疗公司主张的首期物业服务费110160元、首期物业服务费保证金429624元、水电费周转金82620元、装修保证金192780元、前期进场装修费（余泥清运费55080元、围蔽费27540元）及银行利息，上述款项并非长裕公司收取，第一医疗公司要求x公司返还上述款项的诉讼请求缺乏依据，不予支持。一审判令：一、x公司自本判决发生法律效力之日起10日内向第一医疗公司返还首月租金528768元、租赁保证金1057536元；二、x公司自本判决发生法律效力之日起10日内向第一医疗公司支付首月租金528768元、租赁保证金1057536元的利息（以上述款项为本金，自2014年3月20日起计算至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）；三、驳回第一医疗公司的其他诉讼请求；四、驳回x公司的全部反诉请求。第一医疗公司、x公司均不服上述一审判决，提起上诉。2016年7月25日广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终6631号民事判决（简称6631号判决），二审认为“原审判决认定双方对合同解除均应承担责任并无不当，应予维持”及“第一医疗公司发函解除合同起因于长裕公司单方要求调整租赁区域且拒绝第一医疗公司进场装修导致第一医疗公司无法按期对租赁物进行装修并投入使用所致。x公司以第一医疗公司未向其报送经批准的装修方案为由主张其有权拒绝第一医疗公司进场装修，但第一医疗公司就装修方案是否取得有关部门的批准影响的是第一医疗公司能否对租赁物进行装修并投入使用，且第一医疗公司未实际进场装修，退一步讲，即使第一医疗公司在未经批准的情况进行装修，亦不必然会对长裕公司的合同权利义务造成不利影响”等，最终二审判令驳回上诉，维持原判。金菲仕公司提供消防栓系统设备检查保养记录表多份，拟证明其对案涉物业实际提供了物业服务。第一医疗公司对上述证据不予确认，称其并未实际使用案涉物业，金菲仕公司的保养与其无关。本案中第一医疗公司、金菲仕公司均确认：长裕公司、金菲仕公司均为广东圣丰集团有限公司的子公司，长裕公司、金菲仕公司为关联公司。一审法院认为：第一医疗公司因其向长裕公司租赁案涉物业而与x公司的关联公司金菲仕公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第一医疗公司、金菲仕公司双方的《物业管理服务合同》的正常履行有赖于第一医疗公司、x公司双方之间租赁合同的实际履行，且金菲仕公司作为x公司的关联公司及案涉物业的物业管理方，对第一医疗公司、x公司之间的租赁纠纷及场地现状是知悉的。但根据已生效的1428号判决、6631号判决，第一医疗公司、x公司双方关于案涉物业的租赁合同已经解除且该合同解除不可单独归责于任何一方原因，第一医疗公司并未进场装修，未实际使用案涉物业。上述判决均未认定第一医疗公司应付租金，且均不予支持第一医疗公司、x公司要求对方承担违约责任的诉请。由此可以认定，第一医疗公司、金菲仕公司双方的《物业管理服务合同》亦并未实际履行，也不存在继续履行的可能。现第一医疗公司要求金菲仕公司返还首期物业服务费110160元、首期物业服务费保证金429624元、水电费周转金82620元、装修保证金192780元，合计815184元，理据充分，予以支持。关于第一医疗公司主张的余泥清运费55080元、围蔽费27540元，对此第一医疗公司已提供金菲仕公司出具的发票予以证实，金菲仕否认其收到上述款项，但未举相反证据予以推翻，一审法院根据证据规则依法认定第一医疗公司支付上述款项的事实。同理，金菲仕公司亦应退还上述余泥清运费（装修余泥清运费）55080元、围蔽费27540元，合计82620元给第一医疗公司。关于第一医疗公司主张的上述815184元及82620元的利息问题。《物业管理服务合同》约定“合同期满或提前解除合同时，如乙方缴清全部物业服务费及其它一切应缴费用且无其它违约行为，甲方验收单元完好无损后，乙方迁出单元之日起十五个工作天内，甲方将服务费保证金和水电周转金无息退还给乙方”，但从内容看，相关款项无息退还的适用前提应为《物业管理服务合同》已实际履行，但如上所述，本案中双方《物业管理服务合同》并未实际履行，因此上述条款不适用于本案。金菲仕公司于2013年12月31日收取上述815184元，2014年1月24日收取上述82620元，1428号判决认定“长裕公司于2014年3月19日发出的《关于收回物业的通知函》表示发出该函之日收回案涉物业，双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》自2014年3月19日已实际解除”，且如上所述，金菲仕公司作为长裕公司的关联公司及案涉物业的物业管理方，对第一医疗公司、长裕公司之间的租赁纠纷及场地现状是知悉的，现金菲仕公司至今未退还上述款项，给第一医疗公司造成一定的法定孳息损失，第一医疗公司主张该损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并无不当。综合本案案情，上述款项利息的计算，应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自1428号判决认定的长裕公司、第一医疗公司双方之间的租赁合同于2014年3月19日实际解除的次日即2014年3月20日起计至清偿之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：1.自本判决发生法律效力之日起10日内，金菲仕公司返还第一医疗公司首期物业服务费110160元、首期物业服务费保证金429624元、水电费周转金82620元、装修保证金192780元、余泥清运费55080元、围蔽费27540元，合计897804元。2.自本判决发生法律效力之日起10日内，金菲仕公司支付第一健康公司上述897804元的利息（以897804元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自2014年3月20日起计至实际清偿之日止）。3.驳回第一医疗公司的其他诉讼请求。本案受理费13910元，由金菲仕公司负担12000元，第一医疗公司负担1910元。经查，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，金菲仕公司提供证据：1、业户室内设施设备验收记录表、法人授权委托证明书及被授权人身份证，拟证明第一医疗公司对其租赁场所进行进场验收，已实际使用涉案物业。2、（2014）穗天法民四初字第1428号案第一医疗公司起诉状，拟证明第一医疗公司在起诉状中已承认进驻租赁场地清理平整等，已实际进场并依法占有租赁场地。3、圣丰广场公共区域巡查及设施维保记录，拟证明其已提供物业服务，已经实际履行《物业管理服务合同》。4、（2014）穗天法民四初字第1428号案第一医疗公司提交的证据清单及证据12《合同签订之日需缴交的款项明细》，拟证明第一医疗公司与x公司签订租赁合同当日约定的缴交款项里不含有余泥清运费、围蔽费。第一医疗公司质证认为上述证据不属于新证据；对证据三性均不予确认，金菲仕公司对圣丰广场整体的维修、保养与其无关；其在另案表述的清理平整只是对场地垃圾进行清理、装修前的现场视察等，不属于实际使用场地。本院认为，对于双方争议的《物业管理服务合同》是否实际履行，第一医疗公司是否有实际使用涉案场地，金菲仕公司依据该合同收取的费用应否返还问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。二审期间，金菲仕公司提交的其对圣丰广场整体进行维修、保养的证据与上述争议事实没有必然关联；第一医疗公司表示其在另案起诉状中只是表述有对涉案场地进行垃圾清理及装修前的现场视察等，金菲仕公司对此未有进一步举证予以反驳，故金菲仕公司主张第一医疗公司在另案起诉状中已自认实际使用涉案场地，本院不予采纳。鉴于金菲仕公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证第一医疗公司已实际使用涉案场地，故本院认可一审法院对上述争议事实的分析认定，确认《物业管理服务合同》并未实际履行，第一医疗公司依合同收取的首期物业服务费、首期物业服务费保证金、水电费周转金、装修保证金应予返还。对于双方争议的金菲仕公司有否收取第一医疗公司余泥清运费、围蔽费问题，第一医疗公司主张金菲仕公司收取其余泥清运费、围蔽费，提供了金菲仕公司出具的发票予以证明，发票属于法定支付凭证，金菲仕公司否认有实际收取该笔费用，应提交充分证据予以证明。金菲仕公司与第一医疗公司没有其他经济往来，金菲仕公司主张其是先开发票再收钱既不符合正常的财务流程也不合情理，其二审提交的第一医疗公司在另案提交的证据清单与上述争议事实没有必然关联，鉴于金菲仕公司没有提交反证，一审判决认定金菲仕公司已实际收取第一医疗公司支付的余泥清运费、围蔽费并无不当，本院予以确认。鉴于《物业管理服务合同》并未实际履行，该笔费用应予返还。对于上述费用的利息返还，因《物业管理服务合同》并未实际履行，且长裕公司与第一医疗公司签订的房屋租赁合同已于2014年3月19日解除，一审判决金菲仕公司支付上述费用自2014年3月20日起至实际清偿之日止的利息损失，处理正确，本院予以维持。综上所述，金菲仕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由上诉人广州金菲仕物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年二月二十二日书记员  眭 翘林飘云