河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀03民终305号上诉人（原审被告）：秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人：崔月明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：张明超，男，1990年6月10日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。上诉人秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司（以下简称海洋置业公司）因与被上诉人张明超房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2016）冀0302民初11485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。海洋置业公司上诉请求：一、依法撤销本案一审判决，发回重审或予以改判。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决缺乏事实依据，被上诉人一审中只证实延迟办证的事实，未提交任何证据证明上诉人存在过错。本案不属于举证责任倒置案件，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人需要证明我司存在“出卖人责任”。违约金的支付前提是我司在权属证书办理过程中存在过错责任。被上诉人在一审中仅提交《秦皇岛市商品房买卖合同》、购房发票、交付通知单显然不能证明上述人存在过错的事实。根据最高人民法院民事审判一庭出版的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中，第十八条案(办理房屋权属证书迟延的责任〉对出卖人的责任明确分析为“土地适用手续不合法、房地产开发企业未支付全部土地适用权出让金、房地产开发企业违章建房、房地产开发企业不能提供综合验收合格等证明、未上交代收公共物业维修基金、未注销抵押权等”。因政府免征基础设施配套费请示拖延问题造成不能按期办理权属证明，显然非我公司的出卖人责任。二、双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及附件四《补充协议》对不可抗力的约定适用于合同全部条款，是双方的共同约定，根据“契约自由”原则，应予遵守。上诉人与被上诉人已经就不可抗力范围在附件四《补充协议》第十三条中进行了明确约定，“第十三条关于不可抗力的补充约定对《商品房买卖合同》及本协议条款中提及的′不可抗力'一词，双方同意解释为下列任何一种或几种情况:1、人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害，包括但不限于地震、塌方、火灾、水灾、暴风雨等;2、发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、××等;3、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误。4、其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。5、遇上述任何一种或多种情况时，《商品房买卖合同》第十条规定的房屋交付期限将按不可抗力情况实际发生天数顺延，但出卖人应事后向买受人书面告知发生的特殊情况。因上述原因导致出卖人逾期交付该房屋的，出卖人免除相应之赔偿责任。6、国家购房政策、银行贷款政策等变化不视为不可抗力或情势变更情形，买受人违反合同义务仍应承担相应的违约责任。”可见，合同中对“不和抗力”的解释约定是针对整个《购房合同》和补充协议的，而非一审判决中认定的仅针对房屋交付(补充协议第十三条第5款〉。“不可抗力”是免除或者减轻合同责任的法定事由，且合同约定事项适用“契约自由”原则。在合同双方当事人就“不可抗力”范围进行了特别约定的情况下，应遵守该特别约定，因政府行政原因导致迟延办理产权正属于双方约定的不可抗力免责条款，应免除或减轻上诉人责任。三、一审判决认定了我公司2004年8月29日与秦皇岛市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》享有免收大配套费的权利，及我公司向政府提交报告及申请验收审批的事实。因不可抗力导致的延期办理，应免除或减轻上诉人责任。我公司与秦皇岛市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》就免收大配套费做出了明确约定，在与被上诉人签订《秦皇岛市商品房买卖合同》时不能预见由于审批问题导致的办证延迟，不是我公司过错，根据双方签订的“不可抗力”特别约定，应免除上诉人责任。恳请二审法院查明事实真相，以维护法律的公平公正，维护上诉人的正当合法权益。张明超向一审法院起诉请求：请求法院判令被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金人民币3998.9元；本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年1月23日,原、被告签订《合同》，约定原告购买被告开发的海港区西部旧城改造项目5号地块一期工程12-1-201号房屋，建筑面积为138.61平方米，总价款为799780元。合同第十七条关于产权登记约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、（略）2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四为《合同》补充协议，第十三条关于不可抗力的补充约定为：……3、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误……。合同签订后原告按照合同约定付清购房款。2015年1月23日被告将房屋交付原告使用。至原告起诉之日，被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于被告抗辩因政府审批免收“城市基础设施配套费”而导致的办证延迟的情况，现查明：2004年8月29日被告与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第九条约定有“大配套（包括该项目的供水、供电、供暖、供气以及道路建设和通讯等）由乙方出资建设，政府不收取配套费……”。2012年3月29日被告向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。2013年11月31日被告再次向秦皇岛市城乡规划局申请为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续，同时向规划局说明未交配套费的情况。2013年12月26日致文秦皇岛市政府《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》，恳请市政府同意并协调相关市直部门免收该项目城市基础设施配套费。2014年1月17日秦皇岛市国土资源局致文市政府《关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见》，说明被告与其签订的土地使用权出让合同情况，建议是否收取城市基础设施配套费一事由市规划部门提出意见。2014年4月2日秦皇岛市城乡规划局致文市政府，建议由有关部门明确大配套建设项目内容后可予以免收。2014年7月7日，被告再次向秦皇岛市城乡规划局申请，先行规划验收早已竣工的涉案5-1地块，并承诺如市政府不予免收，被告会在其他地块开发中予以补交。2014年9月15日海港区人民政府致函市规划局《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》函请市规划局为涉案地块5-1、4-1办理规划验收手续。2014年10月16日秦皇岛市城乡规划局发函《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》给市政府，明确涉案工程地块已具备竣工验收条件，并建议先行办理竣工规划验收手续，暂不考虑城市基础设施配套费问题。秦皇岛市政府于2014年11月10日批复同意先行验收。一审法院认为，原、被告签订的《合同》为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告从房屋交付之日已经超过360日，仍未能履行完产权登记备案工作，被告的行为已经构成违约；被告抗辩因政府部门的原因导致办证延误，但是合同中对不可抗力的约定，以及补充协议中对不可抗力的解释针对的是延期交房行为，对于延期办证没有约定。并且到2014年11月政府已经批复同意先行验收，被告在获得批复后又超过了360日，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告的免责抗辩不能成立；原告要求被告支付逾期办证违约金3998.9元予以支持。判决：被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告张明超支付迟延办证违约金3998.9元。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取。由被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致,本院予以确认。本院认为，张明超与海洋置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，为合法有效之合同，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。合同第十七条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。而本案的事实，海洋置业公司并没有依约履行该项义务，并且到2014年11月政府已经批复同意先行验收，海洋置业公司在获得批复后又超过了360日，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故海洋置业公司已经违约。现海洋置业公司主张张明超未能提供证据证明其在违约中存在过错，对于合同纠纷而言，守约方只需证明违约方存在违约行为，而此违约行为究竟是否存在过错应由违约方举证证明，故本案中应由海洋置业公司举证其对于违约不存在过错。关于不可抗力条款，不可抗力法律上有严格界定，应作严格的限制解释，且合同中对不可抗力的约定，以及补充协议中对不可抗力的解释针对的是延期交房行为，对于延期办证没有不可抗力的约定，故其所主张的因不可抗力而造成的违约应免除其违约责任理据不足，不予支持。综上所述，海洋置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘子明审判员  李德权审判员  邹德林二〇一七年二月十七日书记员  孙秀丽