河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0825民初2745号原告：范泽荣，女，1953年6月6日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：行少祖，男，1948年7月2日出生，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：张春福，河南孟州律师事务所律师。被告:王同生，男，1952年7月23日出生，汉族，住温县。被告：吴玉琴，女，1954年9月5日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：成琴，河南豫星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文国，河南豫星律师事务所律师。原告范泽荣诉被告王同生、吴玉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范泽荣的委托代理人行少祖，被告王同生以及被告王同生、吴玉琴的委托代理人成琴、李文国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范泽荣向本院提出诉讼请求如下：依法判令二被告立即交付所卖给原告房产并承担违约金（按月息2分计算），本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年6月29日，二被告以25万元价格将自己所拥有的位于幸福巷7号一处房产卖给了原告，双方签订房产买卖协议，原告委托自己的亲戚薛文平向被告交付购房款25万元，被告委托姚金福同原告到温县房产管理局办理了过户手续，协议约定支付购房款两个月内，被告向原告交付所卖房产，在约定的交房时间（2015年8月29日）至今，二被告扔不交付所卖房产。2016年6月16日，被告委托姚金福全权代表本人同原告到温县房产管理局办理了过户手续，但过户手续办妥后，仍以种种理由为借口拒不交付所卖房产。为此起诉。被告王同生、吴玉琴辩称，一、二被告与原告范泽荣根本就不认识，不可能将100多万元的房产以25万元价格卖给原告，原被告之间没有签订房产买卖协议，二被告也没有收到薛文平、范泽荣一分钱。房屋买卖协议是与姚金福签订的，姚金福至今也没有付被告分文房款。2016年6月16日被告没有委托姚金福全权代表被告同意原告到房管部门办理过户手续。二、本案事实是：2015年6月，二被告的次子王某做生意需用钱，经介绍认识孟州姚金福，姚金福对王某25万元借款和借款利息表示同意（利息为5分），要求办理房产抵押。王某持家里的房产证到温县房管局办理抵押手续，因房产土地系集体所有，未能办妥；又到温县公证处办理公证抵押手续，因没有国有土地证仍不能办理。故根据姚金福的提议，在温县公证处公证委托书，委托书内容和在公证处对二被告的询问均是姚金福操作。因王某没有按期还款，姚金福在温县公证处就委托事宜在半年时间公证三次，姚金福想采取移花接木的方法将被告房产占有。2015年6月29日，姚金福与被告同到温县鞋城奇迹租车公司打印个房屋买卖协议书，由被告签字并出具了一张25万元的收据，姚金福至今未付被告一分钱。范泽荣、委托代理人薛文平当时均不在现场，至今被告也没有见到范泽荣和薛文平。被告认为：被告所谓卖给原告的房产事实并不存在，表面上看是房产买卖，实际为王某借姚金福25万元款房产抵押；该房屋买卖协议、委托书、收条及房产证过户全是姚金福采用欺诈手段、违背被告真实意思情况下所为，并以合法形式掩盖非法目的，姚金福与被告签订委托书办理的事项从开始就没有法律约束力。被告不可能将价值100多万元的房产以25万元价格卖给他人，况且被告家有两个男孩，三家十口人同居一个院，宅基地是集体所有，被告无权出卖。故请求依法驳回原告的诉讼请求。根据原被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：原被告签订的房屋买卖协议是否合法有效；原告诉讼请求是否应予支持原告范泽荣为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、2015年6月29日原被告签订的房屋买卖协议一份，证明被告自愿将原告所诉的房产卖给了原告，是真实意思表示。2、2015年6月29日被告王同生出具的购房款收据一份；3、2015年6月29日被告办理的委托姚金福对房屋进行处置的委托书及温县公证处公证书各一份；4、2015年12月7日被告第二次委托代理人姚金福为其办理房屋买卖手续的委托书。5、房屋过户证一本以及向房产部门缴纳房产过户手续费1300元收据、缴纳契税7391.13元收据。被告质证意见是：1、原告证据不能证明其证明指向。原告举证的房产证，没有举证怎么得来的房，被告没有卖给原告的房产；2、原告以合法形式掩盖其非法目的，买卖房产的事实不存在，虽然写有收条，但原告一分钱也没有交付。原告所举以上证据不能证明房产买卖事实的存在。被告王同生、吴玉琴为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、（2015）温证民字第294号公证书及委托书等各三份，三份公证书均为姚金福一手办理，证明只是房产抵押，而不是房产买卖。2、马某证明材料一份，证明姚金福打给马某的钱，实际是王某所借，证明马某借给王某225000元，还证明实际王某得到款200000元。3、温泉镇建设街居民委员会证明一份，证明被告三家同住一个院子、王同生和王某是父子关系。4、马某欠条一份，证明马某扣掉借款25000元。5、证人王某、李某当庭证言，证明王某借款以及房产抵押的全部基本事实。原告质证意见是：1、被告提供的公证书，原告知道6月份和12月份公证书，与原告提供的相一致，表示认可，不知道9月份的公证书；2、2015年9月7号马某给王某写的欠条，原告认为同本案无关，原告不予认可。3、2016年10月12日居委会的证明也与本案的房屋授权无关系，因为该房产权限以房产证为准；4、原告认为马某的证明不真实，原告不予认可。5、李某证言与客观事实不符，李某与被告的儿子王某关系较好，其证言不予认可；王某是被告之子，双方是直系亲属，其证言不可信。6、（1）2017年1月17日建设街居委会证明，证明原告过户被告房产时提供的是假证明；（2）2017年1月17日建设街居委会证明，证明被告王同生卖房的情况，建设街不知情；（3）2017年1月17日建设街居委会证明，证明范泽荣不是建设街居委会的居民；（4）建设街居委会证明，证明王同生居住的宅基地长是31米，宽是9米，不是过户上显示的28米和8.8米，是虚假证明。原告质证意见是：对证据（1）的真实性没有异议；对证据（2）应是无效证明；对证据（3）的真实性没有异议，但证明指向有异议，范泽荣就居住在本处；对证据（4）的真实性有异议，应该以公章为准根据被告申请，本院调取银行交易明细，被告证明指向是证明被告儿子借姚金福的25万元转给奇迹汽车租赁公司，并没有转给被告。原告质证意见是：该证据真实性不清楚，且该证据与原告没有任何关系，原告手中有被告打的购房款25万元收条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，分析认定如下：一、被告提交马某证明材料、欠款条，证人马某并未到庭作证并接受法庭质询，故马某证明材料、欠款条的证明指向，本院不予认定。二、被告申请调取银行交易明细以及李某、王某当庭证言，证明了被告之子王某经人介绍借款的事实，予以认定。三、其他证据不再分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实，2015年6月，被告王同生、吴玉琴的次子王某因做生意需用款，经人介绍认识孟州姚金福，由王某向姚金福借款25万元，姚金福与被告王同生、吴玉琴在温县公证处公证委托书，委托书载明：委托人王同生、吴玉琴夫妇共同拥有一处房产，该房屋坐落于温县温泉镇建设街，房屋所有权证号为：温房权证温字第××号，所有权人登记为：王同生。现委托人欲将该房产转让，特委托姚金福为我们的代理人，并以我们的名义，办理下列事项：一、签订上述房屋的买卖合同，卖房款不能低于贰拾伍万元人民币；二、买方将买房的款项打入委托人吴玉琴的河南省农村信用社的银行卡：银行卡卡号：62×××19或现金支付给委托人；三、向房管、土地、税务等部门办理上述房屋买卖过户登记的一切事宜。委托期限：自委托书签署之日起至二〇一五年九月三十日。委托人在其代理权限内签署或领取的有关文件、证件，委托人均予承认。2015年6月29日，薛文平以原告范泽荣委托代理人名义与二被告签订房屋买卖协议一份，协议书载明“第一条：房屋的基本情况温房权证温字第××号，温泉镇建设街，结构混合，2层，面积314.54平方米；第二条：价格以房产证登记面积为依据，每平方795元，该房屋售价总金额为25万元整，大写：贰拾伍万元整；第三条：付款方式：乙方于本合同签订之日向甲方支付全部购房款25万元整，甲方在乙方支付房款后两个月内将宅院内屋内物品腾清交付乙方，并办理过户手续。如甲方未能按以上内容执行，应承担违约金。违约金按25万元为基数，按每天千分之四承担至实际腾清交付之日；……。”二被告儿子王某作为担保人在房屋买卖协议上签字。当天，被告王同生出具收条一张，载明：今收到薛文平购房款25万元整（贰拾伍万整）。原告称薛文平以现金形式支付被告购房款25万元，被告王同生予以否认，其仅出具了收款条，并未收到分文购房款。2015年9月7日，二被告又与姚金福在温县公证处出具了上述同样内容的委托书，该委托书的委托期限为：自委托书签署之日起至二〇一五年十二月三十一日。2015年12月7日，二被告又与姚金福在温县公证处出具了上述同样内容的委托书，该委托书的委托期限为：自委托书签署之日起至二〇一六年六月三十日。2016年6月16日，姚金福到温县房地产交易与权属登记中心将登记在被告王同生名下的、坐落在温泉镇建设街的房产过户登记在原告范泽荣名下（房产证号：温房权证温字第××号）。现原告范泽荣要求被告腾房，被告以双方不存在房屋买卖关系、原告并未支付分文购房款为由拒绝腾房。为此，形成诉讼。原被告诉争的房屋坐落在温泉镇建设街，该院地系建设街居民委员会集体规划的宅基地，原告范泽荣非建设街集体组织成员。本院认为，对原被告争议的焦点问题评判如下：一、原被告签订的房屋买卖协议效力问题。本案中，原告范泽荣的委托代理人薛文平与二被告签订房屋买卖协议，二被告以25万元的价格将二层小院、面积314.54平方米的房屋出售给原告范泽荣，原告购买被告的房屋土地系集体规划的宅基地，原告范泽荣也非建设街集体组织成员，原被告约定的购房款25万元明显低于正常的市场房屋买卖价格，双方签订的房屋买卖协议违反了国家的法律规定，上述房屋买卖协议应为无效协议。二、原告诉讼请求应否予以支持。本院确认原被告签订的房屋买卖协议为无效协议，原告要求被告交付所卖给原告房产并承担违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，判决如下：驳回原告范泽荣的诉讼请求。案件受理费6100元，由原告范泽荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王国平审 判 员  朱菊梅人民陪审员  郭林艳二〇一七年二月十四日书 记 员  仝亚坤