广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终1号上诉人（原审原告）：张子存，女。上诉人（原审原告）：李卫东，男。上诉人（原审原告）：李卫锋，男。上诉人（原审原告）：李丽聪，女。上诉人（原审原告）：李伟朋，男。上列上诉人共同委托诉讼代理人：邓启鑫，广东腾兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李汉强，男。被上诉人（原审被告）：李伟灵，男。被上诉人（原审被告）：甘慈联，男。被上诉人（原审被告）：赖秀英，女。上诉人张子存、李卫东、李卫锋、李丽聪、李伟朋因与被上诉人李伟灵、李汉强、甘慈联、赖秀英确认合同无效纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院（2016）粤1621民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：张子存、李卫东、李卫锋、李丽聪、李伟朋、李伟灵是张子存与李汉强的子女，张子存与李汉强是夫妻关系（1974年4月2日登记结婚），甘慈联与赖秀英是夫妻关系，现均为紫金县蓝塘镇罗塘村民委员会村民。因原紫金县蓝塘区罗塘大队的瓦厂无法恢复生产，1984年12月30日，由原罗塘大队决定出卖，并由甘景注购得，双方订立《关于罗塘大队瓦厂无法恢复生产决定出卖》的买卖协议书，原大队干部甘志明等人在出卖协议上签名确认，该协议书主要内容如下：1、因破烂无法再生产砖瓦决定出卖，房产、木瓦棚所有权归买主管业，建房架造；2、出卖价为400元整，卖给甘景注居住及改建房屋；3、此款壹次过付清给大队，所有权归甘景所有；4、建房宅基地由东至甘纪明（原大队批准基地）、西至厨房、南至水圳，北至地坟，给予架造，不得影响他人地坟及水利。1988年8月2日，甘景注将向原罗塘大队购买的瓦厂一切财产（位于紫金县蓝塘镇罗塘村槎岭），以1500元的价格转让给李汉强，并在《关于罗塘大队瓦厂无法恢复生产决定出卖》的买卖协议书上注明，甘恩培等人作为见证人在《关于罗塘大队瓦厂无法恢复生产决定出卖》的买卖协议书上签字确认。1988年冬，李汉强夫妇在原罗塘大队瓦厂的地基上建好瓦房、厕所、猪栏、灰间、草间，在此生活居住，并在房屋四周种植了一批竹木。2003年6月，因洪水暴涨冲毁了房屋，原告搬迁到蓝塘镇过境公路居住至今，现仍遗留三间瓦房。2009年间，李汉强经营紫金县强龙酒业有限价公司期间，欠下甘慈联95000元以上的债务，无及时偿还。2009年6月13日，李汉强、李伟灵与甘慈联、赖秀英签订《转让协议书》，该转让协议书内容如下：1、经双方协议同意李汉强原罗塘大队瓦厂、厂房、土地竹木情愿转让给甘慈联、赖秀英所有。2、其四置界限：东至大松树止，南至水圳，西至路口，北至山地坟（不影响他人山地坟）。3、甘慈联、赖秀英借给李汉强的欠薪全部勾销（大松树东面至泥竹止的竹木李汉强留回使用及所有）。李汉强、李伟灵与甘慈联、赖秀英在《转让协议书》签名确认，李汉强并在《转让协议书》上签下张子存的名字。2016年3月18日，甘慈联将原罗塘大队砖瓦厂竹木棚土地竹木权转让给甘法胜所有，四置界限见原件《转让协议书》，为此甘慈联与甘法胜再次订立《转让协议书》。此后，甘法胜在原罗塘大队瓦厂门口建起围墙大门，李汉强与甘法胜发生争议。2016年4月16日，在紫金县蓝塘镇长塘村村民委员会见证下，李汉强与甘法胜达到协议：1、双方同意甘法胜先砌成两条门柱，其他建筑暂停施工。2、由于目前原厂址权属正在进行争议中，如果权属属于李汉强所有，以后门柱建筑由李汉强自行处理。原审法院经现场勘查，原罗塘大队瓦厂位于紫金县蓝塘镇长塘村槎岭山边，四置界限西至门、南至水圳，北至山边，东至他人山地，原瓦厂建筑物已损毁，李汉强在向甘景注购买后建有瓦房三间，另建有横屋、厕所、猪栏、灰间、草间，在此生活居住，并在房屋四周种植了一批竹木。2003年6月，因洪水暴涨冲毁了横屋、厕所、猪栏、灰间、草间，原告搬迁到蓝塘镇过境公路居住至今。现仍遗留三间瓦房，由甘慈联交由他人管理使用。另外，李汉强确认欠甘慈联约12万元多，赖秀英认为李汉强拖欠借款本金11万元及利息。原审法院向甘法胜制作的调查笔录证实，与甘慈善联订立《转让协议书》后，双方是以地换地，未支付现金。原审法院认为：属于原罗塘大队的砖瓦厂因无法恢复生产，原罗塘大队将砖瓦厂出卖给甘景注，甘景注又将该砖瓦厂出卖给李汉强，从订立的《关于罗塘大队瓦厂无法恢复生产决定出卖》的买卖协议书内容来看，转让的建筑物和土地使用权，没有违反当时的法律规定，应当认定为有效。李汉强取得原罗塘大队的砖瓦厂后，重新建起瓦房三间、横屋、厕所、猪栏、灰间、草间，横屋、厕所、猪栏、灰间、草间因洪水损毁后，又将原罗塘大队砖厂的土地和瓦房三间出卖给甘慈联，为此订立《转让协议书》的法律效力，应当根据法律的规定，作出以下分析意见：1、原罗塘大队砖瓦厂由李汉强向甘景注购买所得，后由李汉强夫妇建起了瓦房及附属的横屋、厕所、猪栏、灰间、草间，并在房屋四周的山岭上种植竹木，该土地上的财产属于李汉强与张子存的夫妻共同财产。李汉强经营紫金县强龙酒业有限价公司期间，欠下甘慈联的债务，依法同样属于夫妻共同债务，李汉强将原罗塘大队砖厂的土地和房屋转让给甘慈联，以抵兑债务，甘慈联是该财产的善意取得人，虽然张子存的签名是由李汉强代签，但李汉强的表见代理成立。2、罗塘大队砖瓦厂属于李汉强个购得的财产，不属于原告家庭承包的责任田和林地，李卫东、李卫锋、李丽聪、李伟朋直接主张权利，依据不足。3、甘慈联、赖秀英已经将户籍迁回原籍紫金县蓝塘镇长塘村民委员会居住，其向同一村民委员会的李汉强、张子存购买房屋和土地使用权，没有违反法律规定。4、原罗塘大队出售的是砖瓦厂的建筑物和土地使用权，甘慈联取得的是原砖瓦厂土地使用权和李汉强的瓦房、竹木，二者无矛盾，也未改变土地所有权属于农村集体所有的性质。因此原告诉请确认甘慈联、赖秀英与李汉强、李伟灵于2009年6月13日签订的《转让协议书》无效，理由不足，证据不够充分，原审法院依法不予支持。甘慈联的辩解，理由成立，原审法院不予采纳，原告有新的证据时，可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回张子存、李卫东、李卫锋、李丽聪、李伟朋的诉讼请求。案件受理费100元，由张子存、李卫东、李卫锋、李丽聪、李伟朋负担。上诉人张子存、李卫东、李卫锋、李丽聪、李伟朋不服原审判决，上诉称：一、《转让协议书》转让的是农村集体土地，且受让人的户籍性质系非农业居民，内容违反法律强制性规定，协议自始无效。1、关于涉案土地性质的认定。案涉土地除小部分是原被上诉人因建设房屋形成的宅基地(约200平方米)，房屋周围大部分土地(近3000平方米)均种植了竹木，这些山地的性质均属于农村集体土地。涉案土地虽是李汉强向甘景注购买，没有违反当时的法律规定，属于有效的买卖合同。但不因上诉人当时合法购买而使涉案土地的性质发生改变，涉案土地经过上诉人一家人的耕作，除自建房屋及附属生活设施外的大部分土地均种植了竹木，已完全改变了原来厂房的面貌，已彻底属于农用地。《土地管理法》第六十三规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”涉案转让协议转让的是农村集体土地使用权，内容违反法律强制性规定，协议自始无效。2、关于涉案土地受让人身份的认定。甘慈联是蓝塘镇房管所退休职工，赖秀英是紫金县百货公司蓝塘分公司退休职工，两人至今领取退休工资。根据查询紫金县社保局发放养老待遇情况，甘慈联、赖秀英退休后一直享受城镇退休职工社保待遇，退休前两人的户籍在紫金县蓝塘镇圩镇，虽退休后两人的户口迂回罗塘村，但并未享受任何农村居民的待遇，其性质仍属于非农业城镇居民，非农业户籍的性质不会因迂回农村而改变。甘慈联、赖秀英作为城镇非农业人口，不会因户口迁回农村而改变户籍性质，其在农村受让农村集体土地使用权和宅基地均违反法律强制性规定，转让协议自始无效。3、退一步来说，同一集体成员转让只适用于农村宅基地的转让，对农村土地转让依法不能扩大适用，受让后土地所有权的性质是否改变对涉案合同效力不产生影响。本案中即使甘慈联夫妇与李汉强同属一个村集体，法律规定同一村集体成员宅基地的转让合法有效，但宅基地以外的农村土地是禁止转让的。本案涉案土地范围内属于农村宅基地的面积仅有200多平方米，而其他绝大部分面积属于农村集体用地，也不能认定宅基地周围的所有大面积的土地均属于宅基地的范围。一审法院对涉案农村房屋和农村土地使用权不加区分一并作出处分不符合法律规定，是对农村土地转让任意扩大适用。二、《转让协议书》的签订未经上诉人同意，侵犯了上诉人的共有权益，李汉强代签名的行为不构成表见代理，甘慈联夫妇受让涉案土地的行为不构成善意取得。上诉人请求：l、撤销原判；2、确认《转让协议书》无效。本案诉讼费用由被上诉人甘慈联、赖秀英负担。被上诉人李汉强、李伟灵未答辩。被上诉人甘慈联、赖秀英答辩称：原罗塘大队将砖瓦厂出卖给甘景注时，并未载明占地面积3000平方米。李汉强向甘景注购买砖瓦厂，又将砖瓦厂抵债给我方。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：甘慈联、赖秀英作为城镇非农业人口，有权购买本村的原罗塘大队瓦厂、厂房、竹木。甘慈联、赖秀英2009年6月通过签订《转让协议书》购买、占有使用了房屋等相关财产，至张子存、李卫东、李卫锋、李丽聪、李伟朋2016年8月提出异议，已有7年，上诉人称自己不知情，明显不合常理，据此，李汉强、李伟灵的行为可认定为已构成表见代理。综上，上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张子存、李卫东、李卫锋、李丽聪、李伟朋负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹建忠审 判 员  张振华代理审判员  李 翀二〇一七年二月二十一日书 记 员  谢东皓