中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初8310号原告：叶爱民，男，1968年2月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：魏来，上海市建炜律师事务所律师。被告：项秉炜，女，1933年9月25日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐敏，男，1967年5月18日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。第三人：上海志远房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区乳山路XXX号XXX楼XXX-XXX室。法定代表人：钱建国，总经理。委托诉讼代理人：陆薇佳。委托诉讼代理人：黄思杰。原告叶爱民与被告项秉炜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加上海志远房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中原告提出对上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的房地产价值进行评估，本院依法委托上海市房地产估价有限公司进行估价。后本案转为普通程序，组成合议庭，再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人魏来，被告的委托诉讼代理人徐敏、魏建平到庭参加诉讼。第三人上海志远房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。叶爱民向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还定金300万元(其中150万元由第三人协助退还，另150万元由被告支付给原告)；2.被告向原告支付资金占用利息(以150万元为本金，自2015年8月31日起计算至实际返还之日止，按银行同期贷款利率4.35%计算，暂计至2016年1月31日为27,187.50元)；3.被告向原告赔偿因违约造成的购房差价损失745万元；4.被告支付评估费5万元。事实与理由：被告系上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号房屋(即系争房屋)的产权人。2015年7月22日，原告收到被告及第三人签字确认的《房地产买卖居间协议》，协议约定原告向被告购买系争房屋，房地产转让价为2,750万元。原告已将意向金20万元存放于第三人处，定金为150万元，被告委托第三人代为保管定金，并约定双方于2015年8月31日前签订《上海市房地产买卖合同》等。同年7月23日，原告补足定金至150万元，并将定金支付至第三人处。之后，原告多次催促被告签订相应的房地产买卖合同，但被告以种种理由拒绝履行。为此原告多次向被告发出书面通知要求尽快签订合同，但被告仍未履行。为此原告只得于2016年1月8日向被告发出要求双倍返还定金的函。被告的行为违反了合同约定，应承担双倍返还定金的责任，其占用原告资金亦应支付相应利息。由于房价飞涨，造成原告的购房差价损失，被告亦应予以赔偿，故原告诉至法院，请求判如所请。项秉炜辩称，原告与被告签订居间协议是事实，根据居间协议的约定，原告应当将定金补足至150万元，但原告从未向被告出示过其已经支付了定金150万元的相应凭证，被告并不清楚原告是否依约支付了定金。被告从未收取原告支付的定金150万元，该定金一直在第三人处，应由第三人返还，故被告不存在支付占用资金的利息。原告不能同时主张双倍返还定金和赔偿房屋差价。原、被告签订的仅是居间协议，在协议中并未对系争房屋的土地出让金等进行约定，而根据约定，如果存在土地出让金，双方需就此进行协商，协商不成则双方互不承担违约责任。故被告也不应承担违约责任。被告已经为履行合同做了准备，提前解除了租赁合同，并对租客进行了赔偿。被告不存在违约，不同意原告的诉讼请求。上海志远房地产经纪有限公司述称，由于被告因其单方面原因迟迟不至第三人处与原告签订买卖合同，第三人从中协调，沟通数月未果，后原告才提起诉讼。关于出让金，居间协议约定由第三人协助办理，被告应主动了解是否需要缴纳。第三人做为中介方在协议订立后主动履行了相应的咨询义务，与被告的经纪人一同前往徐汇区土地规划局进行咨询，得到的答复是不需要缴纳出让金。被告对此应当也是知晓的。原告已经支付了定金150万元，上述定金在第三人处，法院判决被告返还定金后，第三人愿意协助返还定金。本院经审理认定事实如下：被告为系争房屋公示登记的产权人，该房屋类型为新式里弄。2015年7月15日，原告叶爱民(乙方)与被告项秉炜(甲方)通过上海志远房地产经纪有限公司(丙方)居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方委托丙方居间出售系争房屋，乙方为表示购买诚意，已将购买该房地产的意向金10万元暂存于丙方，乙方应在甲乙双方签订本协议后贰个工作日内补足定金至150万元，若甲方签署本协议，则乙方同意将前述意向金作为定金，甲方委托丙方代为保管上述定金，且丙方的保管行为不影响定金应具有的法律效力。丙方与甲乙双方签订此协议，且甲方将房产证原件暂存于中介方后将定金转付给甲方。系争房屋存在租赁，已取得承租人放弃优先购买权的书面证明。乙方求购该房地产的转让价格为2750万元。甲乙双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本交易所产生的税费。甲乙双方约定于2015年8月31日前签订买卖合同。丙方应在约定的期限内，积极协助甲乙双方协调签订买卖合同的时间及地点。若乙方未能按照协议约定的时间签署买卖合同的，乙方已支付甲方的定金不予返还；若甲方未能按照约定的时间签署买卖合同的，应向乙方双倍返还定金。协议另就其他内容作了约定。依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能按照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。协议还约定，丙方会配合甲乙双方在签订买卖合同前至徐汇交易中心确认本房产是否需要补缴土地出让金，如果需要则双方协商解决，协商不成则和平解约互相不承担违约责任。协议另就其他内容做了约定。原告于当日在协议上签字确认，并于当日向第三人支付20万元。同年7月20日，被告在协议上签字确认。7月23日，原告又向第三人支付130万元，第三人出具了收据。后被告未在约定的时间内与原告签署房地产买卖合同。原、被告协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。还查明，被告将系争房屋出租时，由上海平湖房地经纪事务所提供居间服务。上海平湖房地经纪事务所与第三人分别作为被告和原告的代理人达成合作协议，约定，买卖双方各自代理人同意系争房屋交易过程中定金协议和正式买卖合同以及交易过程中的房款收付等工作由买方代理人上海志远房地产经纪有限公司名义具体操办。原告支付定金以后，第三人告知了上海平湖房地经纪事务所。因被告未在约定的时间与原告签订买卖合同，原告与第三人曾分别发函催促被告前往订立买卖合同，被告表示未收到上述函件，也未与原告订立合同，庭审中，根据原告的申请，本院委托上海市房地产估价有限公司对系争房屋价格进行评估，评估结论为系争房屋目前价值为3,495万元。以上事实，有上海市房地产权证、房地产登记簿、房地产买卖居间协议、收款收据、合作协议、租赁合同、函、到庭证人证言及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖居间协议依法成立，合法有效，双方当事人均应恪守。该协议签订当日，原告即支付了20万元意向金，此后被告亦对协议签名确认，该20万元意向金即转为定金，后原告根据协议约定补足定金至150万元，此款属于立约定金，即对买卖双方于将来约定时间签订正式的房地产买卖合同之担保，如任何一方违约，则应适用定金罚则。根据居间协议的约定，原告将此款交付给第三人代为保管一节，不影响对该款性质的认定。现被告未按约与原告签订正式的《房地产买卖合同》，其行为已构成违约，应承担双倍返还定金之责。被告认为系争房屋需补缴土地出让金，目前对转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有相应政策，系争房屋性质为新式里弄，并非花园住宅，被告也未提供证据证明系争房屋需补缴土地出让金，故对被告的辩称本院不予采信。因150万元现由第三人公司代为保管，故由第三人直接返还给原告。原、被告仅签署了居间协议，居间协议中对违约责任已经做了明确约定，原告要求被告支付利息损失及差价损失等缺乏法律依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、项秉炜于本判决生效之日起十日内返还叶爱民定金1,500,000元二、上海志远房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还叶爱民1,500,000元；二、驳回叶爱民的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84963元，财产保全费5000元，评估费49010元，合计138973元，由叶爱民负担80750元，由项秉炜负担58223元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  陈向红人民陪审员  赵倩玲二〇一七年二月二十八日书 记 员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。