广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初1956号原告（反诉被告）：胡雄，男，1979年6月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：张毅，广东允中律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁红艳，广东允中律师事务所律师。被告（反诉原告）：孔宇俊，男，1982年11月11日，汉族，住广东省广州市番禺区，是广州市番禺区钟村赛利康体活动服务部的经营者。委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。原告（反诉被告）胡雄与被告（反诉原告）孔宇俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。胡雄的委托诉讼代理人张毅，孔宇俊及其委托诉讼代理人曾宪良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。胡雄向本院提出诉讼请求：1.判令孔宇俊向胡雄退还租赁按金25000元；2.判令本案诉讼费由孔宇俊承担。事实和理由：2015年6月5日，胡雄与孔宇俊签订了《有偿租用合同》，约定由孔宇俊将广州市番禺区钟村街钟岔道7号广州市番禺区钟村赛利康体活动服务部一楼、二楼的建筑物（以下简称“涉讼物业”）出租给胡雄作为体育活动场所；合同签订后，胡雄按合同约定向孔宇俊支付了人民币25000元的按金。然而，胡雄在2016年7月30日办理退场后，经多番敦促，孔宇俊并未按约定退还按金且未能提供任何书面的说明及证据。孔宇俊作为场地出租方，在胡雄办理退场后，不退换按金且不提供任何理由或依据，已违反合同之规定，属于合同违约之行为。为维护胡雄的合法利益，现诉诸法院，望贵院依法公正裁决，判如所请。孔宇俊辩称，胡雄没有在合理期限之前通知解除合同，虽《有偿租用合同》为不定期租赁合同，但是，在我方2016年7月23日打电话给胡雄，胡雄才告知2016年7月30日之后不再续租，胡雄在解除合同之前，却没有在合理期限之前通知孔宇俊，也直接导致孔宇俊没有足够的时间寻找新的合作、承租对象来接手涉讼物业。胡雄却擅自发布所谓“赛利结业清场”的虚假消息，导致孔宇俊承接后，大量的会员因受胡雄该虚假消息的影响申请退会员费，给涉讼物业和赛利服务部的后续经营带来严重、恶劣的影响。胡雄多次长期迟延交付租金，至今都没有交纳2016年7月的管理费（租金），该月的管理费（租金）滞纳金至今已经超过52500元，胡雄已经严重违反双方签订的《有偿租用合同》的约定，胡雄的按金已经充抵了违约金/滞纳金，胡雄要求返还租赁按金的请求不应得到支持。孔宇俊向本院提出反诉请求：1.判令胡雄支付没有在合理期限之前通知解除合同的违约金17500元；2.判令胡雄支付迟延缴纳房屋占有使用费的滞纳金22575元（各月占有使用费的滞纳金以17500元为基数，按照每天1%计算滞纳金，从欠费当月的11号计算到实际支付止，从2017年6月8日计算至胡雄还清滞纳金及利息之日止），及利息（利息是滞纳金的利息，以央行同期贷款利率计算，从提起反诉之日即2017年6月8日开始计算，计算还清滞纳金和利息之日止，共计129天）；3.判令胡雄支付2016年7月的房屋占有使用费17500元及滞纳金17500元；4.判令胡雄承担反诉受理费用。事实和理由：孔宇俊与胡雄于2016年6月5日签订《有偿租用合同》，约定孔宇俊将涉讼物业出租给胡雄，胡雄每月缴纳管理费（租金）17500元，合同约定租期为不定期限，租期从2015年6月1日起算，合同约定租赁物按每月10号前交上一个月的管理费（租金），并约定了拖延支付租金的滞纳金等。合同签订后，胡雄并未按照合同约定的时间支付缴交管理费（租金）给孔宇俊，除2015年9月份租金准时缴交外，其余月份均没有准时缴纳，其中2015年6月至2016年6月的租金分别拖延14、2、3、7、6、19、19、10、8、21、16、4天缴纳，累计拖延129天缴纳。2016年7月23日孔宇俊联系胡雄，胡雄才称租到2016年7月后就不继续承租，后胡雄于2016年8月8日退还场地，但是胡雄没有缴纳2016年7月的管理费（租金），也没有将赛利服务部的会员费核算后退给孔宇俊，胡雄更在朋友圈散布赛利服务部结业的虚假消息，给孔宇俊的后续经营带来严重影响。为此，孔宇俊特有向贵院提起反诉，请求贵院依法判如所请。胡雄对孔宇俊的反诉辩称，在胡雄搬走之前孔宇俊已经找到另一个租户，解除合同是双方经过协商同意的，不存在未提前告知或者给予提前期限的违约金。胡雄认为滞纳金按照合同本义是违约金，被告在收取租金时其实是免除原告拖欠租金的违约责任，胡雄迟延交租达12次，孔宇俊对胡雄的违约有异议的话，不应在违约发生之后次月又接受胡雄租金的缴纳，违约金和滞纳金的诉讼请求是于法无理，滞纳金违约金的标准是过高的，我方认为按照合同法的原则是在损失的30%确定违约金，在本案中孔宇俊因为胡雄迟延缴纳房租的损失是不存在的。孔宇俊提交的赛利服务部逾期交租的明细的真实性没有得到确认的。我方认为在交还涉讼物业之后，孔宇俊已经引入新的租户，我方要求在会员费中扣除7月的占有使用费，孔宇俊还要返还1374元给胡雄，拖欠租金这说法是不存在的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实和证据，本院认定如下：2015年6月5日，孔宇俊（甲方、出租方）与胡雄（乙方、承租方）签订了《有偿租用合同》，约定：甲方同意涉讼物业，建筑总面积1200平方米出租给乙方，合计管理费（租金）17500元/月（2017年前其中每年有两个月份管理费13500元），电费用1300元/月，水费、电话费由按实际支出按月账单由乙方付给甲方交纳，租给乙方作为体育活动使用场所；赛利服务部原来客户交纳会员费27472元暂以账面形式转给乙方，到需要收回重建或有整体规划发展需要时乙方与甲方统一核算现有客户缴纳会员费，多于27472元部分由乙方负责补给甲方，少于27472元部分由甲方负责退给乙方，会员费由甲方退回给会员；约定租期为不定期限，从2015年6月1日起至甲方需要收回重建或有整体规划发展需要时止；按每月10号前交上一个月度管理费（租金）；乙方在签订本合同时需交24500元给甲方作合同按金，本按金至本合同期限届满时，甲乙双方办妥移交一切手续后无息退回乙方；乙方在签订本合同时需交500元作为水电费按金，本案金至本合同期限届满时，甲乙双方办妥移交一切手续后无息退回乙方；如乙方拖延缴交管理费（租金），每拖欠一天均可按应缴管理费（租金）额的1%征收滞纳金；如果乙方拖延交租达30天以上，可视乙方有违约的行为事实，则甲方有权终止本合同，视乙方单方违约处理等内容。签订合同后，胡雄向孔宇俊支付了25000元按金。2017年6月21日，广州市番禺区钟村街钟村四村股份合作经济社出具一份《情况说明》，载明：广州市番禺区钟村街钟屏岔6号的土地和地上建筑物为我单位所有，2013年1月1日，我单位将广州市番禺区钟村钟屏岔道6号的地上建筑物出租给孔宇俊使用……根据合同规定经我单位同意后允许孔宇俊转租该物业；2017年2月1日，我单位与孔宇俊解除了《有偿租用合同》并收回合同原件，孔宇俊也依约将该物业交回我单位。双方当事人确认以下事实：1.胡雄与孔宇俊之间为不定期租赁关系；2.胡雄于2015年6月承租涉讼物业，并于2016年7月底搬走；3.胡雄承租涉讼物业期间，按照17500元/月的标准向孔宇俊支付占有使用费；4.胡雄没有支付涉讼物业2016年7月的占有使用费；5.按金25000元尚未退还。诉讼过程中，胡雄陈述：孔宇俊是明知道我要在2016年7月搬走，搬走时双方没有办交接手续，有进行会员费对账，在《有偿租用合同》最后一页的背面，是孔宇俊本人用铅笔书写的清单，涉讼物业系统账面尚有会员费20382元，但双方没有签名确认，孔宇俊应退给我少于27472元的部分，该款项直接抵扣2016年7月的租金；在我还没有完全退场时就已经有新的租户进场。为证明上述主张，胡雄提供了《有偿租用合同》最后一页背面的手写明细，显示20382（会员余额）－19035.2（7月份费用）＝1347（余额），没有双方签名确认。孔宇俊的质证意见：上述手写内容不是孔宇俊所写，孔宇俊也没有看到过上述内容。孔宇俊陈述：涉讼物业是我跟钟村街四村经济合作社承租的，厂房与土地一并承租，没有产权证和规划许可证，建筑物已经于2017年2月被拆除；我方出租的不仅是场地还有赛利服务部的经营实体，胡雄多次延迟缴纳租金，至今未支付2016年7月的租金和滞纳金，双方没有结算，按金没有退还给胡雄；当时我是通过笔记本对会员费有记录并交接给了胡雄，我要求其将承租后的会员费记录在笔记本上，但胡雄没有交还笔记本；胡雄在微信朋友圈发布赛利服务部结业的消息，造成大量会员退费，对我方经营造成严重影响。为证明上述主张，孔宇俊提供了以下证据：1.微信聊天记录和朋友圈截图；2.自行制作的赛利球馆逾期交租明细和借记卡明细复印件；3.赛利康服务部的商事登记基本信息（打印件）和个体工商户营业执照（复印件）。胡雄的质证意见为：对证据1-2真实性需与当事人核对，庭后三天补充提交书面质证意见；双方交接时没有所谓的笔记本，赛利服务部会员的余额还有2万多元，要求2016年7月的占有使用费跟会员费余额抵扣；证据3真实性认可，营业执照跟本案无关。庭审中，本院对《有偿租用合同》的效力问题进行释明，胡雄和孔宇俊均表示不变更诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉讼物业没有产权证也没有规划许可证，故胡雄与孔宇俊签订的《有偿租用合同》是为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”的规定，本案中，胡雄向孔宇俊支付的按金25000元，应予以返还，故对于胡雄要求孔宇俊退还按金25000元的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方当事人确认承租期间按17500元/月的标准支付占有使用费，胡雄于2016年7月底搬离涉讼物业，且未缴纳2016年7月的占有使用费，故胡雄应按17500元/月的标准向孔宇俊支付涉讼物业2016年7月的占有使用费17500元。关于胡雄要求以多余的会员费抵扣2016年7月占有使用费的主张，胡雄提交的《有偿租用合同》最后一页背面的手写明细，没有双方当事人签名确认，孔宇俊也不予认可，胡雄应承担举证不能的法律责任，故对于胡雄的上述主张，本院不予采纳。关于孔宇俊要求胡雄支付未在合理期限之前通知解除合同的违约金，和占有使用费的滞纳金及滞纳金利息的反诉请求，因《有偿租用合同》为无效合同，自始没有法律约束力，孔宇俊的上述反诉请求于法无据，故本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、孔宇俊在本判决生效之日起七日内向胡雄退还按金25000元；二、胡雄在本判决生效之日起七日内向孔宇俊支付2016年7月的占有使用费17500元；三、驳回孔宇俊的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1264元（其中受理费426元，反诉费838元），由胡雄负担201元，孔宇俊负担1063元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  吴文辉人民陪审员  江俊杰二〇一七年十一月三十日书 记 员  杜嘉华