湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0113民初45号原告：武汉博佳物业管理有限公司。住所地，武汉市汉南区纱帽街月亮湾**号。法定代表人：蔡建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭翠娥,湖南天润人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，女，1989年12月15日出生，汉族，河南省新野人，住河南省新野县。系该公司法务。被告：郭雅琼，女，1990年7月20日出生，汉族，武汉市汉南区人，无职业，住武汉市汉南区。委托诉讼代理人：郭新清，男，1964年1月28日出生，汉族，武汉市人，个体户，住武汉市汉南区。系被告郭雅琼之父。原告武汉博佳物业管理有限公司与被告郭雅琼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告武汉博佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人李宁以及被告郭雅琼委托诉讼代理人郭新清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉博佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即偿付截止至2016年12月31日拖欠的物业管理费7033元及逾期付款违约金2268元，共计9301元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系武汉市汉南区育才路博学阳光城小区C-1-301室业主，房屋面积128.81平方米。2011年12月29日，被告与原告签订《物业管理服务协议》，并入住至今。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务。自2013年7月1日开始，被告停止缴纳物业管理服务费，原告为考虑与被告和谐相处关系，违约金系数从每天百分之三调整为自逾期之日起每天按照万分之五收取。上述款项经多次催缴，被告仍然拒绝缴纳。现根据《民事诉讼法》诉至本院，望判如诉请。被告郭雅琼辩称：1、物业管理委托合同载明了房屋共用部位的维修、养护和管理的范围，购房合同中所约定配备的备用电源没有安装，停电对业主直接造成影响。电梯存在安全隐患，经常出现关人和电梯直降事件，严重影响业主生命安全。2、原告擅自将绿化场地变为停车位。3、环境卫生保洁方面，楼道垃圾不能及时清理、电梯楼道乱贴小广告无人管理。4、安全服务方面，门卫未严格执行外来人员登记规定，南门无人值守，郭雅琼电动车被盗。楼梯门厅停放机动车、小区内的交通主道被原告变为停车位、循环通道被变为非机动车位，均对小区业主通行和消防造成影响。5、小区绿化面积不达标。6、委托合同约定的委托期限为5年，至2016年8月到期，原告没有依据收取物业管理费。7、小区帐目不公开。8、本小区与博学家园同为一个开发商和一个物业公司，但本小区物业费高于博学家园。综上，原告作为物业管理服务主体，存在服务不及时、不到位情形，作为业主有权拒交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据《武汉市物业管理委托合同》、《物业管理服务协议》真实性不持异议，但认为《合同》第十八条约定的委托管理期限自2011年8月30日至2016年8月30日止，据此原告无权收取物业费。同时认为，原告未全面履行《合同》第二十条第8款、第二十一条第5款、第6款、《协议》第一条第一款、第二条第二款、第三条约定的应尽义务，财物被盗，没有达到协议约定的物业服务管理质量，存在辩称中诸多情形，因此，原告应当立即改进服务态度，提升服务质量，待其达到服务标准时，再缴纳物业费。在原告存在违约的情况下，要求被告承担迟延交纳物业费违约金的诉求无事实根据。本院认为，依据《武汉市物业服务和管理办法》第五十五条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出先聘或者续聘决定之前，原物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告在约定期满后仍为被告提供了物业管理服务，有权向被告主张收缴物业服务费。原告对被告提交的系列照片真实性不持异议，但对其关联性及证明目的有异议。原告认为被告提交的三级资质物业公司收费标准不是政府部门及相关机构制定下发的，不能作为认定涉诉小区物业收费标准。电梯品牌不属本案讨论范围，应受商品房销售合同约束。门禁系统不属物业服务小修范围，已报业主委员会申请维修基金处理。物业费高于博学家园的依据是原告与小区业主签订的物业服务管理合同，原告方按照合同约定收取物业费有理有据。小区账目公开在与业主签订的物业服务管理协议中没有约定，也不属国家行政机关要求应当公开的内容。小区车位按照规划设定，且公益车位收益已转业主委员会。卫生保洁方面是保质量完成的，且在小区公示栏中公示。本院认为，被告提交的三级物业公司收费标准复印件，不是政府相关部门制定颁发的文件规章，对本案原告及小区业主没有约束力，对原告的对该质证意见予以认可。卫生保洁不及时、车辆乱停放、财物被盗，改变绿化面积用途等，均在不同程度上客观存在，事实上对小区业主生活及安全已经造成影响，对原告对该照片的质证意见不予认可。根据武汉博学房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》第二十条第8款“每个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目”的约定，原告应当公布管理费用收支账目，本院认为该约定对原告具有约束力，因此，对原告关于账目不公开的辩称意见不予认可。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告郭雅琼系武汉市汉南区育才路博学阳光城小区C-1-301房屋业主，物业面积128.81平方米。2011年9月1日，武汉博学房地产有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定原告对博学阳光城A、B、C三栋楼及商业门面实行物业管理。2011年12月29日，原告与被告签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告按约定标准向原告缴纳物业管理费，物业费标准为1.3元/平方米/月。若被告未按约、按时、足额缴纳物业管理费，则原告有权要求被告从逾期之日起按每天3‰计算违约金。若原告违反协议，未达到管理质量约定目标，被告有权要求改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任等。从2013年7月1日开始，被告以原告没有全面履行服务管理义务为由，拒绝缴纳物业管理费。截止至2016年12月31日，被告按照协议约定应当向原告支付物业费7033元，违约金2268元。2017年1月10日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付物业费及违约金共计9301元。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。武汉博学房地产有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，以及原告与被告签订的《物业管理服务协议》，合法有效，本院予以确认。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理服务费。被告在履行物业管理服务协议时，存在保洁不及时、车辆停放无序，侵占消防通道、擅改绿化场地用途、巡查不力、财物被盗等方面的服务管理瑕疵，应当及时改进和完善。根据物业服务协议约定，原告作为小区公共秩序的服务管理方，具有保证小区安全的行为义务，但被告没有提供原告在维护小区公共秩序方面存在明显过失和重大疏忽的证据，因此，不能以存在第三人盗窃造成财产损失为由，要求原告予以赔偿。被告以原告存在服务管理瑕疵为由，拒交物业服务管理费的辩称意见不能成立。被告作为小区业主请求原告采取补救措施，全面履行物业服务管理协议内容的主张，本院予以支持。在庭审中，原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系当事人对自己实体权利的处分，既是对服务管理存在瑕疵的客观评价，也是主动缓和双方关系，寻求长期和谐共处的具体表现，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：被告郭雅琼于本判决生效后10日内，支付原告武汉博佳物业管理有限公司物业管理费7033元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭雅琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李启波二〇一七年二月二十八日书记员  肖 倩