上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初9165号原告(反诉被告)：周某，男，1990年1月1日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：费明云，上海市群成律师事务所律师。被告(反诉原告)：蔡某某，女，1982年2月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曾方，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琳，上海欧博律师事务所律师。第三人上海搜某某房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐某某，总经理。委托诉讼代理人：胡某某。原告(反诉被告，以下统称“原告”)周某诉被告蔡某某(反诉原告，以下统称“被告”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审判，2016年10月5日，被告蔡某某向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本院于2016年11月1日公开开庭进行审理，原告周某及其委托诉讼代理人费明云、被告委托诉讼代理人曾方、吴琳到庭参加诉讼。依原告申请，本院于2016年11月21日追加上海搜某某房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，于2016年12月20日第二次公开开庭进行审理，原告周某及其委托诉讼代理人费明云，被告委托诉讼代理人曾方、吴琳，第三人委托诉讼代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告及第三人于2016年6月19日签订了合同编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，双方约定被告将其坐落于金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室的房地产出售给原告，转让价63万元，原告已付首付16万元(含定金2万元、3万元公积金贷款保证金)，还约定被告应当于过户前将原有户口迁出，每逾期一日，应按总房价的万分之五支付原告违约金，直至原有户口迁出时止，以及其他定金、违约责任等。2016年6月25日双方在中介方、金山区房地产交易中心等多方参与下签订了《上海市房地产买卖合同》正式合同文本，确认在2016年8月30日之前向上海市金山区房地产交易中心办理转让过户手续。截止2016年8月30日，原告已经履行了除办理转让过户手续以及过户完成后放贷手续以外的全部合同义务，支付了定金、首付款，已办理了公积金贷款及放款手续，已向金山区房地产交易中心查询结算了各项税额等，并多次催促被告办理过户。2016年8月30日(申请办理过户的最后日期)被告仍拒绝原告和中介方要求办理过户手续的请求，拒绝到场办理。原告认为，依据相关法律规定，双方签订的合同合法合规，也不存在可终止或撤销的约定和法定情形，况且原告已经按约履行了大部分重要义务，因此被告应当继续履行讼争合同，完成过户，原告现向法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行诉争《上海市房地产买卖合同》全部义务，办理房屋过户登记手续并交付房屋；2、请求判令被告支付原告违约金按房屋总价的20%计算，并赔偿原告因此可得的预期利益57万元；3、原告愿意支付被告剩余购房款50万元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、原告自愿筹付房款470,000元支付被告(交由法院提存)；2、依法判令被告继续履行双方于2016年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》的全部义务；3、依法判令被告交付位于龙轩路XXX弄XXX号XXX室的标的房产；配合原告办理过户手续；4、依法判令被告收取的30,000元贷款保证金冲抵购房款。被告辩称，不同意原告的全部诉请。被告不存在违约。8月30日之前被告发出律师函，要求原告办理过户手续。8月30日当日，被告至交易中心，而原告并未到场，是原告违约。同时反诉称，原、被告于2016年6月25日签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定房屋转让价款63万元，原告已支付的定金2万元转为部分首期房价款，签订本合同当日，原告再向被告支付部分首期房价款11万元，原告通过贷款方式向被告支付第二期房价款50万元。原告应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若原告的贷款申请未在过户之前获得足额批准，原告应当在过户当日以现金形式向被告补足。双方约定于2016年8月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。若原告逾期付款或未按约定期限过户，每逾期一日应按逾期部分万分之五向被告支付违约金，直至实际履行之日。当日，原告向被告支付了房款11万元和贷款押金3万元。直至2016年8月29日，被告未收到原告或者中介公司前往交易中心办理房屋产权过户的通知，无奈，被告只得发函原告和中介公司，要求其于2016年8月30日前往上海市金山区房地产交易中心办理房屋产权过户。2016年8月30日，被告前往上海市金山区房地产交易中心，但原告和中介公司均未到场。次日，被告发函给原告和中介公司要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，故请求法院：1、判令解除原、被告双方于2016年6月25日签订的上海市金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；2、判令原告支付总房价20%的违约金12.6万元；3、被告同意返还原告购房款3.4万元；4、本案诉讼费由原告承担。第三人陈述称，对于原告的诉讼请求没有意见。针对被告的反诉，原告辩称，本案系被告拒绝履行过户义务，是被告存在违约，故对反诉请求全部不同意。针对被告的反诉，第三人陈述称，8月30日当日，原告一直在中介公司等被告，等至当天下午交易中心下班。被告未到场，电话也未接通。中介公司的门店就在交易中心旁边。经审理查明，被告系上海市金山区龙轩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)所有权人。2016年6月19日，经第三人介绍，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将系争房屋出售给被告，总房价款63万元，首期房款原告应于签订示范合同并办理公证手续后7日内向被告支付，计13万元(包含已支付的全部定金)，第二期房款原告通过贷款方式支付50万元，交易产生的所有税、费全部由原告承担。当日原告向被告支付购房定金2万元。2016年6月25日，原、被告双方就系争房屋交易事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款63万元。第六条约定，在2016年8月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。第九条第(三)款约定，原告逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日按逾期部分万分之五向被告支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，被告有权催告原告履行，在被告催告的宽限期7天届满后原告仍未履行的，被告有权以书面形式解除本合同，余款返还给原告，已付款不足违约金的，原告应在接到书面通知之日起5日内向被告支付。第十条第(三)款约定，被告逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按原告已付款的万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期7天届满被告仍未履行的，原告有权解除本合同，并要求被告赔偿总房价款的20%。附件三第1条约定，本合同签订后，原告已支付的定金2万元转为部分首期房价款，待双方签订本合同并办理本合同公证手续后当日，原告再向被告支付部分首期房价款11万元，以上款项共同构成原告的首期房价款13万元，被告收到首期房价款后应优先用于注销抵押。附件三第3条约定，原告通过贷款方式向被告支付第二期房价款50万元，原告应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若原告的贷款申请未在过户前获得足额批准，原告应当在过户当日以现金形式向被告补足。同月25日，原告向被告支付购房款11万元，支付贷款保证金3万元，被告收款收据(贷款保证金)上承诺：下家贷款批出时，退还此金额。2016年8月29日，被告向原告及第三人邮寄催告函，载明：根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》，第六条之相关规定：双方于2016年8月30日之前办理房地产转让过户手续。至今还未收到你方及中介交易过户时间通知。本人希望你履行合同约定，请于2016年8月30日13：30前至上海市金山区房地产交易中心办理房地产交易过户手续。否则，将视为你单方面违约。2016年8月30日，原告至第三人处等待被告到场办理过户手续，但被告直接前往上海市房地产交易中心，故当天未成功办理过户。当日被告又向原告及第三人邮寄解除合同通知书要求解除合同。2016年9月6日，原告向被告邮寄催告函，要求被告继续履行合同。但被告未履行，遂涉讼。另查明，设立于系争房屋上的抵押权已涤除，现涉案房屋无他项权利限制。诉讼中，第三人向本院提交了补充材料及通话记录各一份，第三人陈述，在被告发出催告函前，经办人分别电话联系原、被告，提醒过户时间将至，被告表示房子不卖了，想要解约。2016年8月30日当天，原告于上午来到第三人经营地点，经办人一直通过电话联系被告，但被告电话始终无法接通，被告也未来电告知其所在地点。通话记录显示，2016年8月30日上午9时22分、10时35分、11时10分分别电话联络被告。诉讼中，原告将剩余购房款47万元以代管款形式交纳至本院账户。以上事实，由原、被告身份证资料、第三人工商登记资料、房地产买卖居间协议、佣金确认书、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、个人住房贷款代办委托书、公积金贷款办理进度、定金、首付款支付凭证、贷款保证金、中介佣金收据、原告催告函、挂号凭证、上海市房屋状况查询信息、材料收据、房屋过户交易催告通知、车票、业务查询号码、解除合同通知书、个人还贷凭证、收件收据、补充材料、通话记录及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。两份合同内容一致，互为补充，当事人应当按照合同约定全面履行。关于被告是否有权解除合同。首先，对于办理过户当天原、被告双方在何地点见面，合同并未明确约定。按照交易习惯，买卖双方可约见至中介门店或者直接前往房地产交易中心。但双方在交易过程中欠缺沟通，原告已按照约定的时间至中介门店，在中介公司多次联系被告未果后，被告当天却在交易中心等候，导致交易未成功。对于该结果原、被告主观上均无过错，但原告的行为表明其愿意继续履行合同。其次，合同约定，如原告逾期办理过户手续，被告应当催告原告履行并给予原告7天宽限期，在被告催告的宽限期7天届满后原告仍未履行的，被告才有权以书面形式解除本合同，而被告未经催告即要求解除合同，不符合合同约定。纵观本案事实，合同签订后，原告积极主动履行合同，按时向被告支付首付款13万元，于约定的时间前往第三人处等待被告办理过户手续，审理中主动将剩余购房款交纳至本院，不存在违约。而被告在过户当天未主动电话联络原告及第三人，未经催告即单方面解除合同，没有适当全面履行合同，违背诚实信用原则。本院认定，被告关于解除合同的主张，无事实和法律依据，不予采纳。现系争房屋无他项权利限制，合同可以且应当继续履行。综上，原告关于继续履行合同，办理房屋产权手续的诉讼请求，予以准许，相关的交易税、费，按照合同约定，由原告承担。关于剩余购房款50万元，其中3万元原告要求以已支付给被告的3万元贷款保证金抵扣，予以准许，故原告实际还应支付给被告购房款47万元。按照合同约定，在被告收到全部购房款三日内，应当将系争房屋交付给原告。被告关于解除合同、要求原告支付违约金、退还原告购房款的反诉请求，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉原告周某与本诉被告蔡某某于2016年6月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、本诉被告蔡某某应于本判决生效之日起十日内将上海市龙轩路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人变更登记至本诉原告周某名下，相关交易税费由本诉原告周某承担；三、本诉原告周某应于本判决生效之日起十日内支付本诉被告蔡某某购房款人民币470,000元(已抵扣贷款保证金人民币30,000元)；四、本诉被告蔡某某应于本诉原告周某履行完本判决第三项付款义务后三日内将位于上海市龙轩路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给本诉原告周某；五、驳回反诉原告蔡某某的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5050元(本诉原告已预缴)，由本诉被告蔡某某负担；反诉案件受理费1410元，由反诉原告蔡某某负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一七年二月二十一日书记员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。