贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终5214号上诉人（原审原告）：贵州骏美达物业服务管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路1号景怡东苑。法定代表人：张金平，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪青南，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：卢晓丽，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：张先强，男，1974年9月29日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：马越湘（与张先强系夫妻关系），住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州骏美达物业服务管理有限公司（以下简称骏美达公司）因与被上诉人张先强物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山区人民法院（2017）黔0115民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骏美达公司上诉请求：依法撤销原判，查清事实后依法改判，即判决张先强向骏美达公司支付拖欠的物业服务费6614.73元及滞纳金3535.77元，两项合计10150.5元；本案诉讼费由张先强承担。事实和理由：1、虽然法院判决骏美达公司与张先强签订的物业服务合同约定于2015年9月1日解除，但双方之间的物业服务关系实际于2015年12月10日终止，在2015年12月10日之前，骏美达公司向景怡苑小区提供了物业服务，张先强应当向骏美达公司支付至2015年12月10日前的物业服务费，原判只判决张先强支付2015年9月1日前的物业服务费不当。2、骏美达公司为张先强提供了物业服务，张先强应当按照双方签订的物业服务合同约定向骏美达公司全额支付物业服务，原判以骏美达公司在物业服务过程中存在瑕疵为由酌情扣减10%比例收取物业服务费错误。3、骏美达公司为张先强提供了物业服务，张先强未按照双方签订的物业服务合同约定按期间支付物业服务费，张先强应当按照物业服务合同约定向骏美达公司支付滞纳金。张先强答辩称，张先强应当交纳的物业费已经抵扣了的，不存在欠交物业费的问题，原判决正确。骏美达公司向一审法院起诉请求：1、判令张先强支付拖欠的物业服务费6614.73元（267.54×0.7×35.32）及拖欠物业服务费滞纳金3535.77元，两项合计10150.5元；2、由张先强承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2005年8月28日，骏美达公司与明诚·景怡苑小区开发企业贵州明诚房地产开发有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，取得了明诚·景怡苑小区前期物业服务权利。2010年11月26日，景怡苑小区业主委员会成立后，与骏美达公司签订了一份《景怡苑小区委托物业管理服务合同》，服务期限自2010年11月26日至2011年11月26日。2012年1月10日，骏美达公司又与景怡苑小区业主委员会签订了一份《景怡苑小区物业服务委托合同》，该合同服务期限从2012年1月10日至2017年1月9日，合同约定的服务费收费标准为多层住宅0.7元/月?平方米、电梯楼住宅1.15元/月?平方米、别墅1.15元/月?平方米、商业1.5元/月?平方米，业主或物业使用人应当按季度、半年或年交纳物业服务费，每次交费时间为每月的5号之前，业主无故逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期未交纳物业服务费的总合每日1%的标准承担滞纳金；物业服务费的支出应当包括物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域绿化维护费用、物业管理区域秩序维护费用等。上述合同履行过程中，因认为骏美达公司提供的物业服务不到位并有擅自改变业主共有部分用途损害业主利益的行为引起业主不满，景怡苑小区业主委员会于2015年1月召开业主代表大会，表决通过了解聘骏美达公司的决定，并于2015年2月6日在小区公开栏张贴公告，告知骏美达及全体业主解聘事宜，同时告知骏美达提供物业服务的最终期限为2015年5月4日；2015年4月25日，景怡苑小区业主委员会再次向骏美达公司送达《关于解聘并停止骏美达从事景怡苑小区物业管理服务的通知》，告知骏美达公司于2015年5月5日起终止物业服务合同的权利义务，并要求其在2015年5月5日起停止物业服务活动、退出小区服务区域、停止收取物管费和停车费、已经收取的退还业主、移交物业服务用房及相关设施以及物业服务所必须的相关资料。后因双方对此次解聘行为发生争议，2015年5月24日至30日，景怡苑小区在观山湖区住建局指导及观山湖区世纪城社区服务中心的全程监督下召开全体业主会议，2015年6月1日，景怡苑小区业主委员会发布公告，向全体业主宣布上述全体业主会议的决定即解聘骏美达公司。2015年6月7日，景怡苑小区业主委员会向骏美达公司发出《关于物业管理交接事宜的通知》，要求骏美达公司立即停止收取物业管理费、停车费及利用业主共有部分收取费用的行为，封存所有账户，保管好会计账簿、业主资料以及所有的公共设施，以备移交。后因骏美达公司拒绝退出景怡苑小区并办理移交手续，景怡苑小区业主委员会向法院提起民事诉讼，请求确认其解除与骏美达公司签订的物业服务委托合同的效力及骏美达公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及服务服务所必须的相关资料。2015年9月9日，法院作出贵州省贵阳市观山区人民法院（2015）筑观法民初字第1300号《民事判决书》，判决景怡苑小区业主委员会与骏美达公司于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年5月5日解除，骏美达公司在判决生效之日起十日内，退出景怡苑小区并办理相关移交手续。骏美达公司对该判决不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2015年12月2日制作（2015）筑民二（商）终字第1516号《民事判决书》，判决确认景怡苑小区业主委员会与骏美达公司于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年9月1日起解除，维持了一审其他判决结果。该判决书骏美达公司于2015年12月10日收取。后骏美达公司认为张先强在其服务期间拖欠物业服务费，遂向提起民事诉讼并提出如前诉请。另查明，张先强系景怡苑小区12-11-2-601号房屋业主，该房屋建筑面积为267.54平方米，从2013年1月起，张先强未向骏美达公司交纳物业服务费。2012年8月7日，张先强准备装修上述房屋，向骏美达公司交纳了装修保证金3000元、装修垃圾保证金1000元、除渣保洁费803元、二次粉刷费535元、出入证押金150元、出入证工本费60元，共计5548元；但在2015年5月31日，张先强与装修公司签订装修合同对上述房屋进行装修，直至2017年初方装修完毕，在装修时，张先强并未向骏美达公司领取装修人员出入证。一审法院认为，依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中骏美达公司通过与“明诚·景怡苑”小区的开发商、业主委员会签订物业服务合同，为景怡苑小区提供前期物业服务、物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，对于2012年1月10日骏美达公司与景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》，在有效期限内，双方当事人均应按照约定履行合同义务。骏美达公司作为物业服务企业，其应当按照合同约定履行物业管理区域的安保、清洁卫生、绿化维护、公共设施设备维修等服务，张先强则应当按照约定的标准和期限交纳物业服务费。但在本案中，骏美达公司因存在物业服务瑕疵经小区全体业主大会决定解聘，而张先强则自2013年1月起即未支付物业服务费，双方均存在一定程度上的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，骏美达公司、张先强均应承担相应责任。从骏美达公司具体的诉讼请求来看，其要求张先强支付从2013年1月至2015年12月10日期间拖欠的物业服务费6614.73元及滞纳金3535.77元，但经生效判决确认，骏美达公司与景怡苑小区业主委员会签订的物业服务合同已于2015年9月1日起解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，自合同解除之日起，骏美达公司已无权向张先强收取物业服务费，则本案中骏美达公司可主张的物业服务费，应自2013年1月至2015年8月，按照合同约定标准，张先强欠付的物业服务费为5992.9元，但因骏美达公司自身存在物业服务质量上的瑕疵，对骏美达公司主张的滞纳金不予支持，同时对其收取的物业服务费作一定程度扣减，根据本案案情，酌情确定扣减比例为10%，则骏美达公司可要求张先强支付的物业服务费，经计算为5393.6元，骏美达公司的该项诉请，以此为准予以确认。另据庭审查实，张先强曾在2012年8月7日向骏美达公司支付了装修保证金、装修垃圾保证金、除渣保洁费、二次粉刷费、出入证押金、出入证工本费等费用共计5548元，而张先强事实上在2015年5月31日方签订了所购房屋的装修合同，在2017年初方完成装修，骏美达公司所收取的上述费用中的保证金、押金等应予退还，而除渣清洁费、二次粉刷费、出入证工本费等在骏美达公司合法提供物业服务期间均未发生，张先强所支付的5548元，在骏美达公司已被解聘的情况下，均应返还张先强，庭审中张先强表达了将该费用与所欠物业服务费进行抵扣的愿望，骏美达公司亦认可在诉请中扣除，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负当期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或附期限”的规定，认可双方债务抵销，一审所支持的骏美达公司主张物业服务费，低于应返还张先强的款项，则骏美达公司的诉请，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十七条、第九十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回原告贵州骏美达物业服务管理有限公司的诉讼请求。案件受理费53元，由原告贵州骏美达物业服务管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，张先强在二审认可骏美达公司于2015年12月清场，但主张骏美达公司于2015年5月就没有提供物业服务。此外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于双方物业服务关系终止时间问题。本案中，骏美达公司主张双方于2015年12月10日解除，而张先强认同双方于2015年9月1日解除。虽然本院生效的（2015）筑民二（商）终字第1516号民事判决确认了骏美达公司与张先强于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年9月1日解除，但该判决书骏美达公司于2015年12月2日收到，骏美达公司在收到上述判决书之前，一直对景怡苑小区进行物业服务，张先强在二审亦认可骏美达公司于2015年12月清场，故双方物业服务关系于2015年12月10日终止，张先强应当向骏美达公司支付2015年12月10日前的物业服务费。关于物业服务费问题。本案中，骏美达公司与景怡苑小区业主委员会于2012年1月10日签订了《景怡苑小区物业服务委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，《景怡苑小区物业服务委托合同》对景怡苑小区全体业主和骏美达公司均有约束力，双方当事人均应按照约定履行合同义务。骏美达公司作为物业服务企业，已经对景怡苑小区提供了物业管理区域的安保、清洁卫生、绿化维护、公共设施设备维修等物业服务，张先强则应当按照约定的标准和期限交纳物业服务费。因张先强在诉讼中未提供证据证明骏美达公司在物业服务过程中存在瑕疵可以少交或不交物业服务费，故原判以骏美达公司自身存在物业服务质量上的瑕疵，对骏美达公司应当收取的物业服务费扣减10%不当，本院予以纠正。张先强从2013年1月起未交纳物业服务费，至双方于2015年12月10日终止物业服务关系，则张先强应当补交的物业服务费为267.54平方米×0.7元/月?平方米×35.32个月＝6614.66元，原判支持骏美达公司物业服务费5393.6元不当，本院予以纠正。关于滞纳金问题。虽然张先强与景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》约定了张先强逾期未交纳物业服务费应当按照逾期未交纳物业服务费的总和每日1%的标准承担滞纳金，但根据《中华人民共和国行政强制法》第四十五条“行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。加处罚款或者滞纳金的标准应当告知当事人。加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定，滞纳金仅对逾期不履行金钱给付义务行政决定的相对人适用，不适用于民事合同的平等主体之间，故原判不予支持骏美达公司主张支付滞纳金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，骏美达公司诉请张先强支付拖欠的物业服务费6614.73元及拖欠物业服务费滞纳金6614.73元，两项合计10150.5元，本院只支持物业服务费6614.66元，因庭审中张先强表达了骏美达公司将向其收取的修保证金、装修垃圾保证金、除渣保洁费、二次粉刷费、出入证押金、出入证工本费等费用共计5548元与所欠物业服务费进行抵扣的愿望，骏美达公司亦认可在诉请中扣除，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负当期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或附期限”的规定，故认可双方债务抵销，本院所支持的骏美达公司主张物业服务费6614.66元，抵扣骏美达公司将向张先强收取的修保证金等费用5548元后，张先强还应向骏美达公司支付物业服务费1066.66元，原判驳回骏美达公司的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，骏美达公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山区人民法院（2017）黔0115民初1154号民事判决；二、张先强于本判决生效之日起10日内支付贵州骏美达物业服务管理有限公司物业服务费1066.66元；三、驳回贵州骏美达物业服务管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53元，由贵州骏美达物业服务管理有限公司负担18.5元，由张先强负担34.5元。二审案件受理费50元，由贵州骏美达物业服务管理有限公司负担17.5元，由张先强负担32.5元。本判决为终审判决。审判长 吴 霞审判员 邱兴权审判员 周 俊审判员 邓 艳审判员 谌致华二〇一七年十一月十六日书记员 邢 海