上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12978号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海懿心实业有限公司，住所地上海市闵行区老沪闵路1482号13幢第3层D-11室。法定代表人：史竟成，经理。委托诉讼代理人：严民昌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：沈伟民，上海市申华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海虹桥电子时代广场有限公司，住所地上海市长宁区天山支路160号1层22室。法定代表人：刘伟，副总经理。委托诉讼代理人：杨健萍，上海市宝生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉琦，上海市宝生律师事务所律师。上诉人上海懿心实业有限公司因与被上诉人上海虹桥电子时代广场有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初5782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上海懿心实业有限公司（以下简称懿心公司）上诉请求：撤销原判，依法改判支持懿心公司的一审反诉诉请，驳回被上诉人上海虹桥电子时代广场有限公司（以下简称虹桥公司）的一审本诉诉请。事实和理由：一审判决将《物业管理条例》中的强制性规定理解为非强制性规定，从而认定双方签订的《物业管理合同》合法有效，属适用法律错误。《物业管理条例》第三十二条规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”按照行政许可法第十二条第（三）项的规定，资质事项是一种行政许可事项，体现的是一种国家意志，只有经过国家批准才能从事。由此，上述《物业管理条例》的规定是一种必须遵守的强制性规定。此外，《物业管理条例》第三十四条关于“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”的规定也是一种强制性规定，也非由双方当事人可以自主选择决定。一审法院在判决理由中阐述，只要在营业执照中有物业管理的内容，就可以替代资质证书，此也是一种误解。故请求二审法院依法支持懿心公司的上诉诉请。被上诉人虹桥公司辩称：虹桥公司经营范围中有物业管理的内容，故其具有物业管理资质。懿心公司在明知的情况下自愿与虹桥公司签订《物业管理合同》，虹桥公司也实际为懿心公司提供了物业服务。故不同意懿心公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。虹桥公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方之间的《物业管理合同》；2、判令懿心公司支付虹桥公司自2014年5月15日（合同约定起算之日）至懿心公司实际搬离上海市长宁区XX路XX号XX广场XX区5,200平方米房屋（以下简称涉案房屋）之日止按每月人民币（下同）79,083元标准计算的物业管理费；3、判令懿心公司支付虹桥公司逾期支付物业管理费的违约金（至实际付清之日止按日千分之一的标准分段计算）。后懿心公司申请撤回了第1项解除合同之诉请。懿心公司向一审法院提起反诉请求：判决确认双方于2013年11月11日签订的《物业管理合同》无效。一审法院认定事实如下：甲方（虹桥公司)与乙方(懿心公司)于2013年11月11日签订《物业管理合同》一份，就乙方租赁甲方涉案房屋的物业管理事宜约定如下：乙方每日按租赁面积（5,200平方米）每平方米0.7元向甲方支付物业管理费；物业管理费每三年递增5%，自2014年3月1日起至2017年2月28日期间，涉案房屋物业管理费每月为110,717元……物业管理费采用付三、先付后用的方式，每三个月支付一次，第一期物业管理费应于2014年2月10日前支付，以后则于每期开始前20天向甲方支付当期物业管理费等。2013年10月24日，虹桥公司将涉案房屋交付给懿心公司进行装修使用，并由虹桥公司提供物业管理服务。双方均确认，懿心公司从未支付过涉案房屋的物业管理费。一审审理中，虹桥公司表示，双方曾经协商将物业管理费调整为79,083元，故其据此标准予以主张。一审另查明，懿心公司曾于2015年5月11日将案外人上海XX有限公司及虹桥公司诉至法院，要求撤销涉案房屋的租赁合同及返还租金、押金等，一审法院审理后驳回了懿心公司的全部诉讼请求。懿心公司不服提起上诉，本院审理后于2016年2月23日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点主要是双方之间的《物业管理合同》是否合法有效。一审认为，虹桥公司虽然没有物业管理资质，但其经营范围内具有“物业管理”的内容，虹桥公司的资质信息系公开信息，懿心公司在知晓虹桥公司物业管理资质信息的情况下自愿签订《物业管理合同》并接受物业服务，且客观上虹桥公司也为涉案房屋所在的区域提供了物业管理服务，物业合同由双方自愿订立，系双方当事人真实的意思表示，且并未违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有拘束力。懿心公司主张的物业管理资质以及一个物业管理区域内只能由一个物业公司进行管理均属管理性规范，其据此主张物业合同无效依据不足，故虹桥公司可以依据双方订立的合同标准收取相应的物业管理费。现虹桥公司自行按照调低后的标准向懿心公司主张物业管理费，于法不悖，应予准许。至于虹桥公司主张的违约金，因双方在《物业管理合同》中并无明确约定，故不予支持。对于懿心公司的本诉抗辩意见与反诉主张，并无事实依据与法律依据，故不予采信，对其反诉请求亦不予支持。另查，在本案审理期间，因懿心公司长期拖欠租金等，虹桥公司向一审法院起诉要求解除涉案房屋的租赁合同，案号为（2016）沪0105民初5783号，一审法院经审理后于2016年7月29日判决确认双方关于涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除、懿心公司应于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋4,481.71平方米的区域并按现状交还虹桥公司等。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二○一六年七月二十九日作出判决：一、上海懿心实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海虹桥电子时代广场有限公司支付自2014年5月15日起至实际搬离上海市长宁区XX路XX号XX广场XX区中4,481.71平方米的区域之日止，按每月79,083元计算的物业管理费；二、驳回上海虹桥电子时代广场有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回上海懿心实业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,404.80元，由上海懿心实业有限公司负担。反诉案件受理费40元，由上海懿心实业有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，就一审法院（2016）沪0105民初5783号民事判决，懿心公司不服，上诉于本院，本院于2017年2月8日作出（2016）沪01民终12979号二审终审判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，懿心公司提起上诉，要求确认双方签订的《物业管理合同》无效的主要理由有二，一是认为虹桥公司不具有物业管理资质，二是认为该合同违反《物业管理条例》关于一个物业管理区域应由一个物业管理企业实施管理的规定。就懿心公司的上诉理由一，因物业管理资质的相关规定并不属于法律、行政法规的效力强制性规定，故此并不构成涉案《物业管理合同》无效的理由。就懿心公司的上诉理由二，因懿心公司并未提供切实证据证明涉案房屋所在的上海虹桥电子时代广场与雍景园小区系属于同一物业管理区域，且懿心公司也未提供系他人为涉案房屋提供物业服务的任何证据，懿心公司也实际接受了虹桥公司提供的物业服务，故此亦不构成涉案《物业管理合同》无效的理由。有鉴于此，懿心公司应向虹桥公司支付按照生效判决确认的实际使用面积计算的涉案房屋物业管理费。综上所述，懿心公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,656元，由上诉人上海懿心实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一七年二月十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……