江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1322民初12471号 原告：江苏华宝建设工程有限公司,住所地滨海县蔡桥镇蔡桥街蔡桥路88号。 法定代表人：李永生，该公司董事长。 委托代理人：陈燕，乐天（上海）律师事务所律师。 被告:沭阳县西圩乡人民政府,住所地沭阳县西圩乡西圩街。 法定代表人：邵东升，系该镇镇长。 委托代理人：杨月明，江苏正伍律师事务所律师。 原告江苏华宝建设工程有限公司诉被告沭阳县西圩乡人民政府土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐品独任审理，于2016年9月8日公开开庭进行审理。原告委托代理人陈燕到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，于2016年12月8日、2017年2月7日公开开庭进行审理，原告江苏华宝建设工程有限公司委托代理人陈燕、被告沭阳县西圩乡人民政府委托代理人杨月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：请求判令：1、被告支付原告购房款123288元，并支付逾期付款利息（按照同期银行贷款利率5.2%年息计算，从2015年3月10日起算至被告还清所有欠款之日止）；2、被告支付原告供电增容款328000元，并支付逾期付款利息（按照同期银行贷款利率5.2%年息计算，从2015年3月10日起算至被告还清所有欠款之日止）；3、判令被告归还原告的土地及资产拍卖款80万元整，支付逾期付款利息（按照同期银行贷款利率5.2%年息计算，从2014年4月1日起算至被告还清所有欠款之日止）；4、被告支付违约金50万元。以上费用合计1887021元。 事实和理由：原、被告于2013年元月12日签署《合同书》一份，合同约定由被告向原告出让被告所在地土地及地面固定资产。合同第五条第六款约定被告负责水电增容到位。合同签署后，被告按照合同约定支付270万元土地及资产转让款。双方又于2013年12月18日签署第二份《合同书》。因出让地块变小，合同书约定的出让价变更为60万元整，并约定被告应当于2014年3月底前将原告之前已经交付的土地及资产拍卖款210万元全部还清。合同第五条第六款约定被告负责水电增容到位。合同第六条约定“本协议签订后双方均不得违约，任一方违约需付给对方伍拾万元（500000元违约金），同时赔偿对方已发生的经济损失”。但是被告未能按照合同约定返还土地及资产拍卖款，截止起诉之日，尚有80万元的土地及资产拍卖款未予以返还。且对约定应当由其完成的水电增容事宜也完全不作为。原告为不使损失扩大，遂与江苏凌瀚工程设计有限公司签署了《电力工程设计合同》，并支付设计费5000元，又与沭阳县光阳电力工程建设有限公司签署《业扩工程施工合同》，合同价为323000元，上述供电增容共计支出328000元，原告已经全部垫付上述费用，应当由被告予以返还和支付。因被告未能履行自己的合同义务，已经构成违约。 2015年2月10日，双方签署《补充协议》一份，合同约定被告应当于2014年4月1日前支付回购原告102.74平方米门面房的购房款123288元。至原告起诉之日，被告尚未履行上述原告起诉的全部支付义务。为维护原告的合法权益，原告具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 被告辩称：1、原、被告之间签订三份合同属实；2、由于涉案买卖的房屋无合法的建房手续、无产权证并且坐落于集体土地上，因此该买卖合同属于无效的合同；3、基于上述理由及目前法院处理涉及集体土地案件的原则，该案不属于法院受理范围；4、原告起诉的案由为房屋买卖合同纠纷，但实质上原告签订合同的目的不是为了购买涉案房屋，而是为了购买土地以后拆除房屋重新建设新的商住用房，实质上属于房地产开发行为，因此涉案的合同也属于无效的合同；5、原告是将其公司的资质出借或者挂靠的方式给自然人夏某与西圩乡政府签订了涉案的合同，因此涉案合同是无效合同。 通过被告对已付款项进行核算，到目前为止，被告已经给付原告228万元，其中2014年1月25日给付100万元，2015年2月11日分别给付了30万元，2016年11月15日给付了19.6万元。对于诉状第二项关于供电增容款，被告愿意与原告对此款项的分担进行协商，如果协商不成，请法院在审查案件事实后依法判决。 对于原告诉讼请求中的第四项关于违约金及第一、二、三项所主张的逾期付款利息，被告认为由于涉案合同系无效合同，原告的主张缺少事实和法律依据，因此不应给付。 本院对被告已认可应支付原告拆迁房安置款123288元以及向原告支付原、被告签订的合同原约定的210万元土地转让剩余款项予以认定。本案的争议焦点：原、被告之间签订的合同的效力以及违约金是否应得到支持。 原告为证明自己的观点，出示以下证据予以证明： 证据1，合同书2份、补充协议。证明原告与被告对于地块出让事宜前后三次签署了协议，明确双方的权利和义务。第一份合同书，本约定被告向原告出让的地块的大小为11.09亩，合同第5条第6款约定被告负责水电增容到位。第二份合同书，约定将原来的出让价改为60万元整，按照第一款第四项内容约定，被告应该补贴价款给原告，合同第四项有付款的约定。合同签署以后，至今尚有80万元没有返还。合同第5条第6款约定被告负责水电增容到位，与2013年1月签署的协议是一样的，第6条约定双方签订后均不得违约，同时约定违约金数额。合同上明确约定若违约不仅需要赔付50万元违约金，还要赔偿对方已经发生的损失。补充协议签署时间是2015年2月10日，按照合同约定，被告需支付原告购房款123288元，并支付逾期付款利息； 证据2，三张被告出具给原告的收款收据，证明被告已向原告交付270万元的资产拍卖款； 证据3，《电力工程设计合同》及发票和付款凭据，因被告怠于履行电力扩增义务，原告为减少损失，垫资完成； 证据4，《业扩工程施工合同》及发票和付款凭据，因被告怠于履行电力扩增义务，原告为较少损失，垫资完成。 被告质证认为：对原告出示的证据的真实性没有异议。但是原、被告签订的合同系无效合同。对于无效合同约定的增容义务，被告认为不应该承担。 被告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1，条据四张。2014年1月25日，由夏某出具的100万元土地款领款条据；2015年2月11日由夏某出具的30万元还款条据；2016年11月15日由乡政府转账到自然人卢某个人账户196000元，然后又经过卢某个人账户转让进入夏某个人账户，四张条据证明被告共付款给原告1496000元。 原告质证认为：对证据1予以认可。 本院认证意见：对原、被告提供的证据的三性均予以认定。 经审理查明：2013年1月12日，原、被告签订《合同书》约定：甲方（被告）决定对乡政府所在地（包括西圩派出所、西圩国土资源所）土地及地面固定资产进行公开处置。地亩：约11.09亩（具体见红线图），土地使用权（50年）归乙方所有，用地相关手续根据乙方（原告）意愿，甲方协助办理。中标价为：400万元。2013年12月18日，原、被告重新签订《合同书》，约定出让土地面积约为2137平方，土地使用权（50年）归乙方所有，商住用地相关手续由甲方负责办理，如不能办理商住土地使用证，则由甲方与相关主管单位协调，确保乙方项目顺利完工交付。出让价为：陆拾万元（600000元）整。第四条约定：付款方式：因乙方已经交给甲方贰佰柒拾万元（2700000元）整，故本合同签订后，甲方应退还乙方已交的土地及资产拍卖款贰佰壹拾万元（2100000）整。考虑乙方因本项目前期已造成的经济损失，甲方同意十日之内先退还给乙方壹佰万元（1000000元）整，春节前再退还伍拾万（500000元），余款陆拾万元（600000元）在2014年3月底前全部还清。第五条第六款约定：甲方负责水电增容到位，居民水、电户头费由乙方代收代缴。2015年2月10日，原、被告签订补充协议，约定甲方按建筑成本价每平方米1200元回购乙方门面房102.74平方米，合计123288元。 合同签订后，原告分三次向被告交付2100000元。被告于2014年1月25日向原告支付1000000元，于2015年2月11日向原告支付300000元，于2016年11月15日向原告支付196000元。 因被告未完成电增容事宜，原告与江苏凌瀚工程设计有限公司签订《电力工程设计合同》，支付设计费5000元。2016年8月25日，江苏凌瀚工程设计有限公司向原告出具发票一张。与沭阳县光阳电力工程建设有限公司签订《业扩工程施工合同》，支付工程款323000元。沭阳县光阳电力工程建设有限公司于2015年12月21日向原告出具发票一张。现原告以被告未按合同约定向其支付相关款项及违约金为由，诉至本院，要求处理。 另查明：涉案土地性质系集体土地。 本院认为：合同不应违反法律、行政法规的强制性规定，否则为无效合同。本案中，原、被告双方签订相关的土地使用权转让合同，但双方没有未涉案土地办理相应的使用性质转变手续，该土地性质仍为集体土地。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。故本案中原、被告签订的关于涉案土地使用权转让的合同为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告要求被告向其支付供电增容款328000元的诉讼请求，本院认为，因原告已支付该笔款项，且该供电工程已完成，故被告应向原告返还该笔款项，对原告该诉讼请求，本院予以支持。原告另要求被告向其支付328000元利息（自2015年3月10日起至被告还清所有欠款之日止，按同期银行贷款利率5.2%年息计算）的诉讼请求，本院认为，被告未及时向原告支付该笔款项，原告的确存在利息损失，故本院对原告要求被告向其支付利息的诉讼请求予以支持。至于利息的起算时间，本院认为，原告提供的证据并不能证明其于2015年3月10日之前支付328000元，故本院支持被告向原告支付328000元的利息，自2015年12月21日起至实际归还之日止，以323000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2016年8月25日起至实际归还之日止，以5000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。 庭审中，被告认可应支付原告拆迁房安置款123288元以及向原告支付原、被告签订的合同原约定的210万元土地转让剩余款项，本院予以认定。被告于2014年1月25日向原告支付1000000元，于2015年2月11日向原告支付300000元，于2016年11月15日向原告支付196000元。故本院支持被告向原告支付604000元。对原告要求被告向其支付该笔款项利息（利息自2014年4月1日起至实际归还之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的诉讼请求，本院认为，因被告于2016年11月15日向原告支付196000元，故本院支持604000元的利息，自2014年4月1日起至2016年11月15日止，以800000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2016年11月16日起至实际归还之日止，以604000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。对于原告要求被告向其支付123288元利息（自2015年3月10日起至实际归还之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的诉讼请求，因原告存在利息损失，故本院对原告该诉讼请求予以支持。 原告另要求被告向其支付违约金500000元，因原、被告签订的关于违约金的合同系无效合同，无效合同至始无效。故本院对原告该诉讼请求，不予支持。 调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付购房款123288元及利息（自2015年3月10日起至实际归还之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）； 二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付供电增容款328000元及利息（自2015年12月21日起至实际归还之日止，以323000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2016年8月25日起至实际归还之日止，以5000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）； 三、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告归还土地及资产拍卖款604000元及利息（自2014年4月1日起至2016年11月15日止，以800000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2016年11月16日起至实际归还之日止，以604000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21783元，由原告负担8083元，被告沭阳县西圩乡人民政府负担13700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费21783元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  钟杰余 人民陪审员  单月香 二〇一七年二月十六日 书 记 员  陈诗雅 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。