上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初9724号原告：华某某，男，1951年8月29日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：高飞，上海致慎律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐善明，上海致慎律师事务所律师。被告：陈某某，女，1983年3月9日生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：李洁，上海浦瑞律师事务所律师。第三人：上海绿某某发展有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇钱鑫路XXX号XXX室。法定代表人：徐某某。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。原告华某某诉被告陈某某、第三人上海绿某某发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审判。本院于2016年11月16日公开开庭进行审理，原告华某某及其委托诉讼代理人高飞、徐善明，被告委托诉讼代理人李洁，第三人委托诉讼代理人洪维争到庭参加诉讼；本院于2016年12月21日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人高飞，被告委托诉讼代理人李洁，第三人委托诉讼代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月1日，原、被告就金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋分别签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定原告以人民币90万元向被告购买该处房屋，当日原告支付了定金3万元。协议签订后，原告按照约定于2016年7月11日向被告支付了17万元，于2016年7月22日支付了20万元。至2016年9月10日，原告至房屋中介处欲支付购房尾款50万元，被告借故未来。原告于2016年9月20日通过银行转账支付了50万元。现原告已付清90万元购房款。此后，原告多次要求被告继续履行合同，被告始终以各种理由拖延不继续履行合同，不愿将房屋交付给原告。原告认为，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告拒不履行合同约定的义务，被告的行为侵犯了原告的合法权益。现向法院起诉：1、请求法院判令被告继续履行原、被告于2016年7月1日就金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令第三人协助被告办理金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证；3、请求法院判令被告协助原告办理金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下并交付房屋；4、请求判令本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。(庭审中，原告表示2016年10月6日被告退回50万元房款，故其增加一项诉讼请求：5、原告自愿支付剩余房款50万元。)被告辩称，不同意原告的全部诉请。本案的买卖合同是无效的，根据城市房地产管理法的规定，没有办理产证的房屋是不能转让的。故被告主张合同无效。对于无效的后果，被告同意返还原告购房款39万元。原告对房屋是预售的情况是明知的，因合同无效引起的损失应当由原告自行承担。第一，原告的诉请无法实现。原告的违约行为给被告造成了经济、精神上的损失。第二，是否违约的问题，被告认为在9月10日之前，原告是没有足额支付房款的能力的。并且原告也确实提出过要求延期付款。原告付款是9月20日。对于原告的付款义务，原告是清楚被告的账号的，不需要被告配合。本案系原告违约。第三人述称，原被告之间的房屋买卖关系第三人不清楚。系争房屋第三人已经交付被告。被告原先是我公司的施工人，是通过工程款抵扣方式支付的房款。房款已经付清了。工程款抵房款是有协议的。对于原、被告之间合同效力第三人不发表意见。被告陈某某于2016年3月18日向第三人申请撤销系争房屋的网签合同，申请内容为撤销网签合同并办理更名手续。网签合同实际撤销时间是2016年7月5日，系争房屋为现房，可以办理产权证书。如果条件符合，第三人同意配合被告办理产证。经审理查明，2015年7月15日，被告与第三人签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告购买由第三人开发的上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，购房款以工程款抵扣方式已付清。2016年7月1日，通过满某(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满某房产”)介绍，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定原告以人民币90万元向被告购买系争房屋。《房屋买卖合同》第一条第3项约定：首期房价款，乙方(原告)支付首期房款20万元整(含已支付的全部定金)，由丙方(满某房产)代为保管；第一条第6项约定：原告通过自筹资金方式支付第二期房款计20万元，2016年7月30日前支付；第一条第7项约定：交房及尾款，原、被告双方应于2016年9月10日前对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由被告交付给原告，并由原告自行或通过居间方支付被告尾款人民币50万元。同日，原告还与满某房产签订《佣金确认书》一份，确认佣金支付人为原告，佣金金额18,000元。当日，原告向被告支付购房定金3万元。同月11日，原告向被告转账支付购房款17万元，同月22日，原告向被告丈夫账户转账支付购房款20万元。2016年7月22日，被告出具收款收据一份，载明“兹收到由满某(上海)房地产咨询有限公司转付本人的款项计人民币39万元整，本人确认，上述款项系华某某(买受人)用于购买系争房屋的房款。”2016年9月10日，原告至满某房产处要求约见被告，但被告当天未到场。同月14日，原告通过满某房产向被告发出催告函，载明“依据买卖合同补充条款第二条约定，贵方应当于2016年9月10日前与我方赴上海市金山区绿地芳满庭售楼处进行一手更名手续…为此我方郑重催告贵方，务必于2016年9月20日16时前与我方…进行一手更名手续…”。2016年9月20日，原告向被告转账支付购房款50万元，并短信告知被告要求办理过户手续，被告回复称原告违约并已将房屋的后续处理全权委托律师。被告于同年10月将前述50万元退回原告账户。另查明，2016年12月12日，满某房产出具情况说明一份，载明：上海满某房地产咨询有限公司收到郭倩倩购买上海市金山金山区龙翔路XXX弄XXX号XXX室的定金3万元，并代华某某支付其购买的上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室的定金3万元给陈某某。这三万定金其中一万元是陈某某支付给居间方的佣金。诉讼中，本院对满某房产员工吴金伟(系原、被告间买卖合同经办人)进行了询问，并制作了询问笔录。吴金伟称，2016年9月10日，原告至中介处，但是被告没有到场，中介联系被告，被告说人在市区，如果要见面需要提前预约，故当天无法见面。9月10日到中介处的目的是按照合同约定当天需付款，并且当时有说过，付完全款那天需要办理一手更名手续。之后七天左右，原、被告双方见面了，被告当时就表示原告没有在9月10日之前付款，故不同意接收款项。被告并未催告过原告。9月14日，原告曾要求其向被告发出催告函，被告短信回复要求诉讼处理。审理中，原告表示，其已向被告支付了购房款40万元，庭审中得知其中1万元被中介方扣除，如法院判决继续履行合同，同意补足剩余51万元购房款。诉讼中，本院依据原告申请，依法查封了系争房屋。以上事实，由原、被告身份资料、房屋买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书、收款收据、客户回单、销售不动产发票、预售合同、聊天记录、催告函、房地产买卖合同、居间协议、合资购房协议书、苏州市商品房买卖合同、发票、短信聊天记录、录音、催款函、律师函、房屋出售状况截图、情况说明、询问笔录及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，被告与第三人2015年7月15日签订《上海市商品房预售合同》，约定第三人将系争房屋出售给被告，被告以应收款抵扣购房款，该合同系当事人真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效，现双方已实际履行该份合同，被告已以工程款抵扣方式付清了全部购房款。现仅仅是被告怠于办理房地产权证，而致系争房屋的权利人仍登记在第三人名下，被告才是系争房屋的所有权人，被告享有占有、使用、收益、处分系争房屋的权利，被告有权将系争房屋出售给原告，故原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。被告抗辩称，城市房地产管理法规定尚未办理产证的房屋不得转让，合同因此无效。本院认为，根据有关司法解释，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指“效力性强制性规定”，而城市房地产管理法第三十八条第(六)项属管理性规定，故被告的抗辩，不予采纳。关于原告在履约过程中是否存在违约情形，本院认为，1、关于首期及二期房款40万元。原告已经按照合同约定于2016年7月30日前支付了首期、二期房款共计40万元，被告实际收到的金额为39万元，1万元的差额系居间人自行扣除中介费所致，原告并无拖欠房款的故意，且被告收到款项后也未提出异议。本院认定原告并未违约，但1万元差额原告应予补足，被告不能以此为由拒绝履行合同。2、关于尾款50万元。买卖合同第一条第7项约定，原告向被告支付尾款50万元的同时，双方应当对房地产进行验看清点，并由被告将房屋交付给原告。本院认为，合同的履行，需买、卖双方相互配合进行，原告于合同约定时间即2016年9月10日至满某公司，而被告却未到场，也未交付房屋、办理更名手续，原告可以行使同时履行抗辩权，依据合同约定拒绝付款。嗣后，为了促成合同继续履行，原告于9月14日书面催告被告，在被告拒绝履行的情况下，原告主动支付了50万元尾款。原告已按合同约定履行了全部付款义务，而被告却至始不配合办理相关手续，故本院认为，原告的行为不构成违约。另外，即便原告存在逾期付款的情形，根据合同第三条约定，被告也需向原告书面催告。诉讼中，被告没有证据证明其曾书面催告原告付款或要求解除合同，故被告以原告逾期付款为由不履行合同的抗辩，本院不予采纳。庭审中，第三人表示被告已付清购房款，其愿意配合被告办理系争房屋产权证。故原、被告间的合同履行不存在障碍，可以也应当继续履行。综上，原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，且不存在履行障碍，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，予以准许。关于第三人协助被告办理系争房屋产权证的诉请，第三人表示同意，应予准许。在被告履行了前述办理产权证的义务后，原告诉请过户和交付房屋的条件即已成就，故该项诉请，应予支持，关于交易产生的税费，双方签订合同时为规避税收未做约定，本院认为，该费用应按照相关规定各自负担。关于余款51万元，原告同意向被告支付，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告华某某与被告陈某某于2016年7月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告陈某某应于本判决生效之日起五日内将上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人登记至被告陈某某名下，第三人上海绿某某发展有限公司予以配合；三、被告陈某某应于办理上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人登记后五日内将该房屋的权利人变更登记至原告华某某名下；四、被告陈某某应于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告华某某；五、原告华某某应于本判决生效之日起十日内支付被告陈某某购房款人民币510,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6400元、财产保全费5000元，合计11400元(原告已预缴)，由被告陈某某负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一七年二月七日书记员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。