河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终5353号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩淑华，女，1959年8月22日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李维强，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王学燕，女，1963年12月8日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：岳正发，河北朝鼎律师事务所律师，上诉人韩淑华因与被上诉人王学燕租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人韩淑华及其委托诉讼代理人李维强、被上诉人王学燕的委托诉讼代理人岳正发到庭参加诉讼。被上诉人王学燕未到庭，本案现已审理终结。韩淑华上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判被上诉人支付赔偿金305000元、房屋及装饰装修补偿金750000元、房屋投入210000元，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，结论错误。1.被上诉人在合同履行中恶意违约在先，应当赔偿上诉人转租损失305000元；2.对上诉人扩建装修房屋，被上诉人是明知的，且没有提出任何异议，因此，租赁合同解除后被上诉人应当补偿上诉人相应损失；3.一审法院对房屋装修及扩建房屋不予价格评估，滥用自由裁量权，严重违反公平、合法的民事基本原则。王学燕答辩称，原审事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。针对上诉状，关于上诉状第一点，交付租金的期限在合同第5条已经约定，应当提前一个月交纳房租，即每年的8月1日之前交纳，上诉人以前曾经晚交，被上诉人未予追究，但并不代表被上诉人已经同意更改了交纳房租的时间。被上诉人于8月23日发出通知，上诉人拒绝交还房屋，才导致了被上诉人的过激行为，但这个行为已经行政机关处罚（行政拘留15天）。经济问题已经由另案解决。房屋约定的租赁期限是4年，但限定一个条件，3年后如果出租人后院盖房，承租人无条件退出。这是合同所附的条件。被上诉人解除合同理由充分。其一是上诉人未按期交纳租金，合同对此有约定。其二是上诉人擅自转租，构成违约，合同当中也有约定。其三是解除房屋租赁合同的条件已经成就，合同应予解除。针对第二点：上诉方的扩建、新建未经被上诉人同意，上诉方的装修是其使用房屋的行为，其装修的程度应当考虑到房屋的租赁期限。针对第三点：原审法院未予评估的决定是正确的，被上诉人认为这是一种人性化的裁判方式，如果评估，不但增加当事人的诉累，还增加当事人的经济负担。因为其改建、扩建、新建和装修即便有评估结论，上诉人的主张也不会得到支持。韩淑华向一审法院起诉请求：1.解除与被告王学燕签订的《三河市房屋租赁合同》；2.被告王学燕支付赔偿金305000元；3.被告王学燕给付原告添加的房屋及装饰装修补偿金750000元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告赔偿北京市北洋北方设备安装有限公司的停业损失50000元；装饰装修12间房屋投入的210000元；违约金损失（一年房租）80000元。王学燕向一审法院提起反诉请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告交还租赁物退出房屋，并支付租金至实际腾退房屋之日止；3.诉讼费用由韩淑华承担。一审法院认定事实：1.2012年9月1日，原告韩淑华（反诉被告）与被告王学燕（反诉原告）签订了《三河市房屋租赁合同》，被告王学燕将位于三河市燕郊开发区燕灵路中赵甫村北路边8间平房小院出租给原告韩淑华，租期四年，自2012年9月1日至2016年9月1日，租金为每年80000元，每年提前一个月交租金。承租人不得将房屋擅自转租、转让或转借；不得擅自改动房屋结构。合同还约定，甲方（即王学燕）三年后后院盖房租户（即韩淑华）应无条件让出房屋。签订合同后王学燕将涉案房屋交付韩淑华使用。关于房屋租期，原告主张与被告口头约定延长租期为8年，被告予以否认，原告亦未能提交其他证据予以证实，故本院依据房屋租赁合同认定租期为四年。2.使用过程中，韩淑华对涉案原有房屋进行了一定的装饰装修并在院落里空闲的地方建了钢结构房屋,韩淑华将上述房屋进行转租，王学燕否认转租行为经过其同意，韩淑华提交本院2015年1月15日对张殿宇所做询问笔录用以证明转租行为经过王学燕同意，经本院核查，对该询问笔录的真实性予以认定。3.韩淑华主张王学燕损坏玻璃门、窗等造成经济损失3644元，因该损失原告已经另案起诉，故本院不再重复处理。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。根据原、被告提交的证据以及当庭陈述，可以认定双方均同意解除2012年9月1日签订的租赁合同，故对原告该项请求本院依法照准。关于原告主张的因被告提前一年解除合同给原告造成的转租赔偿金305000元、北京市北洋北方设备安装有限公司的停业损失50000元及一年租金80000元，本院认为，按照“甲方（即王学燕）三年后后院盖房租户（即韩淑华）应无条件让出房屋”的约定，现王学燕已获得政府建房的准许，韩淑华应无条件退房，对此造成的损失不应由王学燕承担。关于韩淑华主张被告赔偿添加的房屋及装饰装修补偿金750000元及装饰装修12间房屋投入的210000元，纵观合同履行情况，韩淑华在明知租赁期限附有条件的情况下亦投入大量资金进行装饰装修，其应当预见到此种投入可能带来的风险；王学燕作为出租方在明知韩淑华实施装饰装修行为时未能作出风险提示义务，亦存在一定过错，王学燕当庭表示对韩淑华所建房屋及装饰、装修没有利用价值，因此韩淑华应将未形成附和的装饰装修物自行拆除，另，本院考虑到双方的实际情况，酌定由王学燕补偿韩淑华人民币80000元。对于韩淑华提交的调查取证申请以及委托评估申请，因调查取证所证明目的应属于其自行负担的举证责任，本院不予受理；对其委托评估申请，本院从节省当事人诉讼成本、减少不必要支出角度考虑，对其评估申请不予对外委托。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告韩淑华（反诉被告）与被告王学燕（反诉原告）于2012年9月1日签订的《三河市房屋租赁合同》。二、原告韩淑华（反诉被告）于本判决生效后二十日内自行拆除涉案土地上所建的房屋，并腾退租赁的涉案房屋。三、被告王学燕（反诉原告）于本判决生效后二十日内补偿原告韩淑华（反诉被告）80000元。四、驳回原告韩淑华（反诉被告）与被告王学燕（反诉原告）的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告韩淑华负担1200元、被告王学燕负担600元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为,本案的争议焦点为双方签订的房屋租赁合同是否应当解除，如解除，韩淑华新建的房屋王学燕是否赔偿问题。2012年9月1日，韩淑华与王学燕签订了《三河市房屋租赁合同》，王学燕将涉案房屋及院落出租给韩淑华，合同约定租期四年，自2012年9月1日至2016年9月1日，租金为每年80000元，每年提前一个月交租金。承租人不得将房屋擅自转租、转让或转借；不得擅自改动房屋结构。合同还约定，甲方（即王学燕）三年后后院盖房租户（即韩淑华）应无条件让出房屋。签订合同后王学燕将涉案房屋交付韩淑华使用。关于房屋租赁期限，韩淑华主张与王学燕口头约定租期为8年，前四年从2012年9月1日至2016年9月1日，后四年租金按照一定幅度增长，但双方提供的房屋租赁合同第三条租赁期限中约定房屋租赁期为四年，王学燕一、二审期间均对韩淑华关于租赁期限的主张不予认可，韩淑华亦未能提交其他证据予以证实其主张，故一审法院依据房屋租赁合同认定租期为四年并无不妥。关于涉案租赁合同应否解除及转租赔偿问题，根据双方提供的三河市房屋租赁合同第五条租金及缴纳方式约定，租金标准：每年租金为捌万元整，每年提前一个月交齐。到期不交租金，合同作废。根据双方约定，韩淑华应当在每年的8月1日前向王学燕交付租金，而韩淑华上诉状中自认，其分别于2012年9月1日、2013年8月11日、2014年8月23日交付下一年租金，即使王学燕同意在约定期限后收取韩淑华交付的租金，并不能否认韩淑华应当在每年8月1日前交付下一年租金，在韩淑华违反约定时，王学燕完全有权利按照约定作废（解除）双方之间的租赁协议，即使2015年8月11日韩淑华曾要求向王学燕交付下一年租金，该时间点又一次违反双方约定，此时，王学燕选择按照协议内容履行是其自己的权利；同时，双方协议补充约定：“如：甲方（王学燕）三年后，后院盖房乙方应无条件让出房屋。”根据一审时王学燕代理人提交的代理词中陈述，2013年6月5日，燕郊开发区规划局向王学燕下达“关于燕灵路（中赵甫沿线）建设项目申报规划设计方案的通知”即王学燕拟建房屋的计划得到政府批准，直至2015年6月，才向规划建设局、土地局申报设计方案，申报方案按王学燕预测，于2015年10月16日获得土地局用地批准，最后在2015年12月1日设计方案获得规划局批准，在2013年6月5日后王学燕已可以申请盖房，为诚实守约，并顾虑到韩淑华的利益损失，直至2015年韩淑华再次晚交租金，同时合同约定的三年后盖房的条件已成就时才向韩淑华主张，此时按照合同约定履行即可。韩淑华主张双方签订补充内容时曾达成一致意见，该“后院盖房乙方应无条件让出房屋”的补充约定应理解为，后院盖房，韩淑华从后院搬出，而不应包括前院，王学燕否认韩淑华的该陈述主张，而韩淑华就其该陈述主张亦未提供充足证据予以证实，无法予以采信；根据2015年1月15日张殿宇所做笔录中主张，一开始其并不同意转租，后经协商才同意转租，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。在韩淑华与王学燕之间租赁协议符合解除条件时，承租方韩淑华与其他人之间的转租协议亦应一并解除，韩淑华在签订转租协议时，并未考虑到转租可能存在的风险问题，其转租损失不应由出租方王学燕负担为宜。关于改扩建、装饰装修问题，在双方签订租赁协议后，韩淑华确实曾新建部分房屋，并对原有房屋进行装饰装修，可能投入较大，但作为承租方，在双方所签订的书面租赁协议约定的期限仅为四年，并特殊约定“如：甲方（王学燕）三年后，后院盖房乙方应无条件让出房屋。”即使按照韩淑华所主张的双方口头约定的租期是八年，在书面约定仅为四年，后期租赁合同是否能够履行并未书面约定的前提下，应当对可能存在的投入风险进行风险评估，同时，该租赁协议约定，“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品。”现双方合同按照租赁协议约定已到期，按照约定乙方（韩淑华）应按照原状返还房屋及其附属物品。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据双方租赁合同约定及庭审情况，无法认定王学燕作为出租方在韩淑华改扩建及装饰装修过程中存在过错，同时，王学燕一审期间当庭表示对韩淑华所建房屋及装饰、装修没有利用价值，依据相关法律规定，韩淑华可在搬离时将新建及未形成附和的装饰装修物自行拆除，并且一审法院考虑到双方的实际情况，酌定由王学燕补偿韩淑华人民币80000元，亦是对韩淑华进行新建及装饰装修的一种补偿。关于一审期间韩淑华申请对房屋改扩建、装修评估问题，2012年9月1日韩淑华与王学燕签订租赁协议，作为承租方，在协商租赁以及签订租赁合同时，可以要求出租方履行提供对涉案院落土地及附属房屋享有合法权利的审慎义务，在出租方不能提供时，可以终止协商或协议的签订，直至本案一、二审期间，韩淑华未提供证据证实曾要求王学燕出具或提供出租的涉案院落所辖土地及其附属房屋拥有合法权利的相应证明，同时，韩淑华并未提供证据证实，在协商或签订协议时曾对王学燕能够提供的相应证照并进行审查，韩淑华主张当时只是对王学燕陈述对涉案院落及房屋享有权利予以相信，而未履行其应进行审查的审慎义务；同时，在双方签订租赁协议后，韩淑华即进行改扩建、装饰装修，此种行为应属韩淑华自愿承担风险；另，根据相关规定，韩淑华对涉案院落及房屋进行改扩建应到相关部门办理审批、备案等手续，至二审期间，韩淑华并未提供其自己或出租方在其改扩建及装饰装修时到相关机构进行审批、备案的任何证据，因韩淑华既未办理审批、备案，韩淑华亦未要求王学燕办理审批、备案，亦未取得由相关部门出具的任何对改扩建及装修装饰的建筑物享有合法权利手续，无法证实其新建、改扩建系合法建筑物；2016年9月28日韩淑华向一审法院递交申请书，申请法院委托鉴定机构对韩淑华装饰装修房屋现值损失及改建、扩建造价费用进行鉴定，韩淑华在2016年9月28日庭审时当庭增加诉讼请求，其中手写体“第二条，以鉴定评估为准。”划掉，并有韩淑华签字。鉴于韩淑华所新建、扩建并未取得相应的合法手续，才导致一审无法进行鉴定。关于补偿问题，因涉案院落及房屋内韩淑华尚有部分建筑物及物品，一审期间王学燕曾提出反诉要求韩淑华给付租金，一审法院基于履约情况及公平原则，不但驳回王学燕要求给付租金的反诉请求，而且酌定王学燕给付韩淑华部分补偿，应是对韩淑华诉请的公平处理。本案二审期间，为解决双方纠纷，曾多次通过电话、面谈的方式对本案进行调解，因双方差距巨大，最终未能达成和解。综上所述，韩淑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15465元，由上诉人韩淑华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 欣代理审判员 杨 莉代理审判员 李成佳二０一七年二月二十八日书 记 员 薛 炜