徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初3252号原告：魏玉秋，女，1983年8月3日生，住徐州。委托诉讼代理人：谢剑超，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟丙焕，江苏红杉树律师事务所律师。被告：张雷，男，1970年8月11日生，住徐州市沛县。原告魏玉秋与被告张雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案转为普通程序，再次公开开庭进行审理。原告魏玉秋的委托诉讼代理人孟丙焕、被告张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏玉秋向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年3月19日签订的《房地产买卖居间合同》；2、被告支付违约金400000元、居间佣金14700元，合计414700元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉请变更为：被告返还定金10万元，赔偿违约损失30万元，支付居间佣金14700元；其余诉请未变。事实和理由，2017年3月19日，原被告签订《房地产买卖居间合同》，合同约定被告将位于杏山子开元四季新城的房产出售给原告，房屋价格为98万元，定金10万元；合同签订后25日内双方共同至产权处办理过户手续。上述合同签订后，原告将定金支付与被告，原告多次催促被告一同前去办理过户手续，被告却一再拖延。双方约定的过户期限届满后，被告仍拒绝办理过户手续。被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告张雷辩称，签订合同前，被告便和中介说被告的妻子不能来，中介说没关系。被告没有哄骗原告，因被告妻子非法采矿，被关押在看守所，不能去产权处签字，所以不能卖房子不是被告的主观原因，而是客观原因造成的，不能视为被告违约。被告同意解除合同，但双方签订的所有协议中均未显示被告需要支付违约金40万元，原告所要求的违约金过高。被告愿意按合同约定双倍返还定金20万元。佣金也不应由被告承担。原告魏玉秋围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《房地产买卖居间合同》，证明原被告双方于2017年3月19日签订房屋买卖协议，约定被告将其名下的位于杏山子开元四季新城的房产出售给原告，合同同时对定金的交付、过户手续的办理、违约应承担的违约责任、居间服务费的承担等事项作了相应约定。2、定金收据1张，证明被告于2017年3月19日收到原告的公公李君清代原告支付的购房定金10万元。3、补充协议1份，证明直到2017年4月28日被告仍然不愿意履行过户手续，被告承诺在2017年5月15日前去产权办理过户手续，否则退还定金并双倍赔付违约金40万元。原告的配偶李成成和被告张雷在补充协议上签字。4、房产证复印件1份，证明涉案房屋的所有权人系被告，房屋面积为123.16平方米。5、收据1张，证明原告为购买涉案房屋向居间方支付居间服务费15000元。6、徐州房产网公布的开元四季小区房价，证明7月份房屋均价为10636元，比原被告双方签订买卖合同时高出2679元/平方米，当时的购房价格是7957元/平方米，现在的市场价格为10636元/平方米，房屋现上涨了329945元（2679元×123.16平方米＝329945元）。7、徐州恒融立信房地产经纪有限公司工作人员刘井井出具的证明1份，证明涉案房屋在签订完买卖合同后，原告非常配合，多次将过户的材料准备齐全到该公司要求催促被告办理过户事宜，但是卖方一直不配合。对原告魏玉秋提交的上述证据，被告张雷质证认为：1、对《房地产买卖居间合同》的真实性无异议。2、对定金收据无异议。3、对补充协议无异议，其中约定退定金赔偿装修费用并双倍赔偿违约金20万元，上面退定金不是被告所写，被告当时也没注意。4、对房产证复印件无异议。5、对收据无异议。6、对徐州房产网公布的开元四季小区房价无异议，但这属于市场参考价。7、对于刘井井出具的证明，对刘井井的身份被告无异议，并非被告不配合，而是因为客观原因没法办理过户手续。另外，被告对房屋没有完全处分权，房屋是夫妻共同财产。现被告妻子的案子在上诉中，被告无法跟她见面沟通。被告张雷为证明其辩称主张，向本院提交以下证据：1、沛县公证处出具的介绍信存根，证明被告妻子必须法院同意才能给公证处出具相关公正，办理房产过户手续。2、判决书（复印件）1份。对被告张雷提供的上述证据，原告魏玉秋质证认为：1、对沛县公证处出具的介绍存根形式上的合法性无异议，但是对内容有异议，在原告与被告签订房屋买卖合同时，只知道该房产的权利人为被告，被告也从未告诉原告涉案房屋还有其他共有人。公证处出具的时间为2017年4月5日，原被告签订合同的日期为2017年3月19日，介绍信日期在签订合同之后。该介绍信与本案亦无关联性，也没有办成公证委托手续。2、对判决书的真实性无异议，但原告认为被告妻子张君红在2016年5月17日被沛县公安局刑事拘留，原告对此事情并不知情。本院经审查后认为，对原被告认可其真实性的证据因与本案有关联性，本院均予以确认并在卷佐证，对于其他证据，本院将结合案情予以综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月19日，原告魏玉秋（买受方/乙方）与被告张雷（出售方/甲方）、案外人徐州恒融立信房产经纪有限公司（居间方/丙方）签订《房地产买卖居间合同》一份，约定原告张雷将其位于杏山子开元四季新城的房产出售与乙方魏玉秋。房屋建筑面积为123.16平方米；附属地下室，价款包在房价内；室内现在固定装修、厨卫用品；附属设施含水、电、煤气、暖气；房屋总价为98万元。本合同签订当日，乙方支付定金10万元，签约当日支付35000元，余款65000元在3日内付清，该定金由甲方直接签收。本合同签订后于25日内，双方共同至市产权处办理产权过户手续。甲方逾期履行房屋抵押或其他权利限制注销手续、房屋所有权证、土地使用证、产权过户、房屋交付或户口迁出等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价的万分之五向乙方支付违约金；逾期履行前述事项超过20天或者有其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款20%的比例向乙方支付违约金，乙方有权解除本协议。甲乙双方同意，付佣金方为乙方，在本合同签订当日按房屋总价款1.5%的比例即14700元向丙方支付居间佣金。本合同成立后，若付佣金方违约，佣金照常收取；若对方违约，应赔偿付佣金方佣金损失。合同对于其他事项亦作了相应约定。上述合同签订当日，原告家人向被告张雷支付购房定金10万元，并向徐州恒融立信房产经纪有限公司支付了佣金，徐州恒融立信房产经纪有限公司向原告出具15000元的收据一张。2017年4月28日，原告的配偶李成成（乙方）与被告张雷（甲方）及徐州恒融立信房产经纪有限公司的工作人员刘井井再次签订上述房屋买卖合同的《补充协议》一份，约定因乙方在2017年3月19日购买涉案房产，由于卖方特殊情况造成不能过户，现允许乙方先装修，装修一切费用由乙方承担；甲方应积极配合尽快办齐一切过户手续，从签订本协议之日起2017年5月15日前至产权处办理过户手续；如在此期间不能过户造成的政策改变不能贷款或者利率上调等原因乙方无能力付全款解除合同，责任应由甲方不能如约过户造成的，应由甲方负责退定金赔偿装修费用，并双倍赔付违约金20万元整。后被告张雷未能按约至产权处办理涉案房产的过户手续，原告遂以诉称理由诉至本院。另查明，张雷的配偶为张君红。2016年5月17日，张君红因涉嫌非法采矿罪被沛县公安局刑事拘留，并羁押于徐州市看守所。2017年6月26日，江苏省沛县人民法院对张君红作出刑事判决。被告张雷主张，涉案房产为其与张君红的共有财产，其虽然愿意出售涉案房产与原告，但因张君红被限制人身自由，无法至产权处签字，故客观上造成房产无法办理过户手续。本案的争议焦点为：1、原告要求被告返还定金10万元，赔偿违约损失30万元是否有事实及法律依据；2、居间费14700元是否应由被告承担。本院认为，原告魏玉秋与被告张雷签订的《房地产买卖居间合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性及禁止性规定，应认定为合法有效。现因涉案房产无法办理过户手续，原告签订房屋买卖合同的目的已无法实现，现原告要求解除涉案《房地产买卖居间合同》，本院依法予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于原告已支付的10万元购房定金被告应当返还与原告。对于原告主张被告赔偿违约损失30万元是否有事实及法律依据的问题。被告张雷明知其并非涉案房产的唯一所有人，却同原告签订房屋买卖合同，同意出售涉案房屋，现因其配偶原因致使房屋不能办理过户，被告张雷显然是缔结合同的过错方。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，结合本案，原被告对于因被告原因造成涉案房产无法过户的违约责任作了相应约定，故本案应适用双方约定的违约条款。双方签订的《补充协议》约定，如被告有相关违约，应“退定金赔偿装修费用，并双倍赔付违约金贰拾万元整”，本院认为，对于上述违约金金额的约定，应理解为：违约金为定金数额的双倍即20万元；而不应理解为：违约金为20万元，违约金的双倍即40万元。故本院仅支持被告赔偿原告违约损失20万元。对于居间服务费，原被告约定应由买方即原告承担，如卖方违约，则应赔偿买方佣金损失。本案因被告违约，故对于原告支付与中介的居间服务费损失14700元，应由被告张雷负责赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告魏玉秋与被告张雷于2017年3月19日签订的《房地产买卖居间合同》。二、被告张雷于本判决生效后十日内返还原告魏玉秋定金100000元。三、被告张雷于本判决生效后十日内赔偿原告魏玉秋违约损失200000元、佣金损失14700元。四、驳回原告魏玉秋的其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13600元，保全费2590元，合计16190元，由原告魏玉秋负担890元，被告张雷负担15300元（此款原告已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  陈 夜审 判 员  何雪钧人民陪审员  牛太平二〇一七年十一月二十二日书 记 员  石晶晶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。