贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017)黔0425民初982号原告：田建辉，男，1980年10月12日生，住贵州省紫云苗族布依族自治县。被告：贵州恒科房地产开发有限公司。住所地：贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇皂角树界牌组。法定代表人：黄斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘远书，男，1971年8月12日生，汉族，住四川省邻水县，系该公司办公室主任。代理权限为特别授权代理。原告田建辉诉被告贵州恒科房地产开发有限公司(以下简称：“恒科公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告田建辉，被告恒科公司委托代理人刘远书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田建辉向本院提出诉讼请求：１.请求判决被告支付原告因商品房逾期办理房产证产生的违约金共计113633元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月13日，原告向被告购买位于紫云县××小区××单元××商品房××套，合同价294768元，合同约定于2014年12月31日交付该商品房，自交房之日起至今原告一直不间断的与被告协商关于办理房产证的问题，而被告方以多种不属于原告方所承担的责任为借口一直拖延至今未办理。在原告与被告签订的《商品房买卖合同》中并未对房屋权属证书的办理时间有明确约定。自2015年4月1日至起诉之日被告已经累计逾期办理房产证共计771天。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”综上所述，为维护原告的合法权益不受侵犯，请求人民法院支持原告的全部诉求。被告恒科公司辩称，承认原告诉称的购买商品房、已付购房款金额、房屋交付使用时间以及至今未给原告办理房产证的事实。同时辩称，至今未给原告办理房产证是因为消防部门未验收涉案商品房造成。原告诉请要求被告支付违约金，不应得到支持。理由是：其一，被告与原告签订的《商品房买卖合同》没有约定逾期办理房产证的违约责任，因此，原告诉请支付逾期办理房产证违约金没有依据。其二，由于房产证一时办不下来，所有买房人（业主）推举了包括原告在内的七人成立业主委员会并代表业主与被告就出售的商品房存在的问题进行协商，针对延期办理房屋产权证的问题，于2016年6月21日与被告公司达成延期办理房产证的补偿协议，并于当日已支付15万元，补偿了包括原告在内的所有逾期办理房产证业主，因此，被告与包括原告在内的所有购房人就延迟办理房产证的纠纷已了结。原、被告之间签订的上述补偿协议是有约束力的，现被告正在积极办理房产手续。为此要求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行举证、质证。对当事人提交的下列证据，本院审查认定如下：原告提交身份证、结婚证、付文琴（系田建辉之妻）身份证、申明1分、《商品房买卖合同》、商品房合同登记备案表，销售不动产统一发票、前期物业管理服务协议、会议纪要、恒科公司的承诺书；被告恒科公司提交的营业执照、法定代表人身份证明，本院审查认为，原、被告对对方提交的上述证据均无异议，证据来源合法、客观真实，与本案待证事实具有关联性，故对上述证据本院予以确认，并在卷佐证。对于被告恒科公司提交的收条，用于证明因逾期办理房产证，被告与原告等业主进行过协商，达成补偿包括原告在内的所有就延迟办理房产手续的业主给予补偿150000元，并已兑现的事实。原告质证认为该证据真实，但收条上的15万元只是补偿给收条上七户业主(含原告)，并不是小区所有业主；收条上协商的时间是2016年，现在是2017年，收条上没有约定事后原告不可以追究被告违约责任。本院审查认为，被告出售的商品房不只原告一户出现涉案问题，且原告提交的其他关于涉案问题的证据内容上均显示是被告与所有存在房屋问题的业主协商处理，而不是单独与一户或几户协商处理，结合庭审中双方诉辩，本院确认该收条上的补偿金额为延迟办理房屋产权证的业主共同享有。该证据来源合法、客观真实，与本案有关联，故对该证据及被告的证明目的，本院予以采信。根据原、被告诉辩及本院审查确认的证据，查明本案事实如下：2013年4月25日，原告田建辉和其妻付文琴与被告恒科公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于紫云县××小区××单元××商品房××套，合同价294768元，约定于2014年12月31日交付该商品房。该合同为格式合同，第八章“房屋登记”部分未填定，对办理房屋产权登记的期限和违约责任未进行约定。被告按期将房屋交付给原告。但因消防部门对该小区商品房消防设施验收未合格，导致至今被告未办理房屋产权证书给原告。期间，云城首座小区成立业主委员会，推举包括原告在内的田建辉、黄守亚、王江湖、张刚、夏立志、罗海波、杨威代表业主与被告就出售的商品房存在的延期办理房屋产权证及其他问题进行协商。2016年6月21日，该小区业主代表共7人与被告恒科公司就延期办理房产证的问题达成补偿协议，被告恒科公司于当日支付15万元补偿了包括原告在内的所有逾期办理房产证业主(补偿款由七人共同代领取)。原告田建辉向本院提交其妻付文琴的申明1份，付文琴申明不参以本案诉讼，不再就恒科公司逾期办理房屋产权证向法院主张权利。本案争议焦点：原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金是否有事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同自签订时成立并生效，双方当事人应该按照合同约定全面履行义务。原告已按照合同约定支付房屋全部价款，其合同义务已全面履行。而被告因消防设施未经有关部门验收问题，至今未给原告办理房屋产权证书，虽然双方签订合同时未对房屋登记部分内容进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：“……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”本案中，原告购买的商品房为期房，被告按期(2014年12月31日)交房给原告后的90日内，被告却未依法办理房屋相关产权证书给原告，依法已构成违约。但期间，以田建辉、黄守亚、王江湖、张刚、夏立志、罗海波、杨威7人代表业主与被告就出售的商品房逾期办理房屋产权登记及其他问题进行协商。2016年6月21日，包括原告在内的7人代表与被告恒科公司就延期办理房产证的问题达成补偿协议，被告恒科公司于当日支付15万元，补偿了包括原告在内逾期办理房产证的业主(由七人代表共同代领取)。原、被告对逾期办理房产证事宜进行协商，就此问题达成补偿协议，系对双方所签订的《商品房买卖合同》未约定的房屋登记部分的补充，该补充协议为双方真实意思表示，被告已履行补偿义务。现原告就被告已履行完毕的义务再次向法院主张权利，无事实和法律依据。为此，原告请求被告支付违约金的主张，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告田建辉的诉讼请求。案件受理费2573元，由被告田建辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判长  景贵政审判员  韦 江审判员  殷 姣二〇一七年十一月十三日书记员  卜国赛