北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9634号上诉人（原审被告、反诉原告）：于胜民，男，1972年11月24日出生。委托诉讼代理人：王绍伟，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文，北京市东友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张硕，男，1987年5月9日出生。委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。原审第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人：吴平，董事长。委托诉讼代理人：王小兰，女，该公司风控经理。委托诉讼代理人：郭喜军，男，该公司职员。上诉人于胜民因与被上诉人张硕及原审第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。于胜民上诉请求：撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7351号民事判决，改判驳回张硕的一审诉讼请求、支持于胜民的一审反诉请求，或将本案发回重审，本案一审、二审的诉讼费用由张硕负担。事实和理由：一审判决对本案认定事实不清，认定未能成功办理贷款手续的原因有误，其因在于合同的先履行方张硕未依照合同交付首付款，而非于胜民责任，且正是由于买受人一直未能完成交付首付款，致使合同履行的前置条件未达到，无法办理贷款手续；一审判决适用法律错误且存在逻辑混乱，现由于张硕违约导致合同无法继续履行，法院应依法判决张硕按照合同中约定的违约金计算方法，承担违约责任。张硕辩称，同意一审判决，请求驳回于胜民的上诉请求。华熙公司述称，同意一审判决。张硕向一审法院起诉请求：1、判决解除张硕和于胜民签订的《存量房屋买卖合同》。2、判决于胜民返还张硕的购房定金3万元。3、判决于胜民支付张硕解除合同的违约金12.7万元。4、诉讼费由于胜民承担。于胜民向一审法院反诉请求：1、确认于胜民与张硕于2017年3月7日签订的《存量房屋买卖合同》解除。2、判令张硕支付违约金12.7万元。3、反诉费由张硕承担。一审法院认定事实：2017年3月7日张硕（买受人）与于胜民（出卖人）经华熙公司居间签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为房山区书院南街13号院1号楼13层XXX。房屋成交价格为127万元。买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转，资金包含已付款项。买受人向出卖人支付3万元作为购房定金，该定金用于冲抵房款。买受人于过户之前向出卖人交纳购房首付款92万元，买受人拟申请贷款35万元。买卖双方协商一致，房屋核验及购房资格审核通过后七日内，双方办理该房产的贷款手续。合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。出卖人应于2017年3月8日之前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订当天，张硕给付于胜民定金3万元。2017年3月15日涉案房屋通过存量房房源核验。2017年3月19日张硕与于胜民在共同办理贷款手续时，因于胜民不同意在未收到首付款的情况下签署二手房首付款交付确认函而未办理成功。2017年3月21日双方再次约定办理贷款手续，但仍未办理成功；就未办理成功贷款手续的原因，双方各执一词。另查明，涉案房屋登记坐落于房山区书院南街13号院1号楼13层XXX，规划设计用途为商务办公。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张硕与于胜民、华熙公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方争议的焦点为张硕和于胜民是否存在违约行为。就张硕主张的于胜民不配合办理网签手续，且拒绝接受首付款，法院认为，于胜民作为出卖人在未收到首付款的情况下签署确认函，确与常理不符，又本案中双方就首付款的给付及资金监管事宜在合同中进行了约定，故张硕现主张于胜民构成违约，理由欠缺，证据不足，法院不予采纳。就于胜民主张张硕存在违约行为的主张，法院认为，虽张硕主张解除合同的理由法院不予采纳，但因双方在具体履行涉案房屋买卖合同过程中发生争议，且未协商一致，现因《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》政策的出台，如要求张硕继续履行合同，确违反了公平原则，故于胜民主张张硕起诉要求解除合同的行为已构成违约，理由欠缺，法院不予采纳。但鉴于张硕与于胜民均要求解除合同，应视为双方就解除合同的意思表示已达成一致，故法院亦不持异议，并确认双方要求解除合同的意思表示达成一致的时间为涉案房屋买卖合同解除的时间。据此，对于张硕要求返还定金3万元的诉讼请求，法院予以支持；对于张硕要求于胜民给付违约金的诉讼请求及于胜民要求张硕给付违约金的反诉请求，法院均不予支持。据此，一审法院判决如下：一、确认张硕与于胜民、北京华熙房地产经纪有限公司于二○一七年三月七日签订的《存量房屋买卖合同》于二○一七年五月八日解除；二、于胜民于判决生效后七日内返还张硕购房定金三万元；三、驳回张硕的其他诉讼请求；四、驳回于胜民的其他反诉请求。本院二审期间，当事人未提交与本案具有关联性的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），内容包括：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。关于本案合同未能继续履行的原因，张硕主张其受上述《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》影响，无法依照合同约定办理银行贷款，其无能力一次性支付全款。于胜民对张硕所述受调控政策影响不能依据合同约定办理贷款的事实并无异议，但主张该事实并不影响履行合同，张硕应自行筹集剩余款项。关于2017年3月21日双方再次约定办理贷款手续，但未办理成功的原因。于胜民主张系因张硕及华熙公司要求签订《补充协议》，将首付款数额从94万元降低为54万元，此行为违反原合同约定且涉及重大合同变更，故其未予同意。张硕认可双方于2017年3月21日曾协商拟签订《补充协议》的事实，并于一审中将此《补充协议》作为证据予以提交，同时主张该协议系将时间节点具体化、明细化，但并没有设定新的权利义务。华熙公司对上述《补充协议》的真实性予以认可。于胜民于一审中对该证据不予认可，于二审中对该证据的真实性予以认可，但坚持主张该《补充协议》变更了原合同约定的首付款数额，应据此认定张硕违约。经本院审查，张硕提交的上述《补充协议》尾部并无当事人签字，其中载明：现定于2017年3月21日出网签做贷款。并于网签当日由张硕支付于胜民购房首付款54万元整。张硕于过户前4小时将资金监管部分36万元存入建委指定专用账户，并由建委在过户后5个工作日直接打入甲方专用账户（以建委转账为准）。除上述事实外，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，根据本案现已查明的事实，于胜民与张硕于2017年3月7日签订房屋买卖合同，在合同履行过程中，适逢本市颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，故对于本案纠纷的处理，应结合上述调控政策予以综合考量。一般而言，房地产调控政策具有公共政策的性质，在一定情形下确实会对房屋买卖合同的继续履行造成重大影响。如买受人确因调控政策的实施不能按预期办理按揭贷款的，依据公平原则，其要求解除合同的诉讼请求可以予以支持，同时出卖人应退还定金和已付购房款；但是，如出卖人能够证明买受人有充分履约能力的，则买受人不得以此为由要求解除合同。同时，如房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，而系因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于调控政策的实施导致合同无法继续履行的，则违约方应当就此承担合同不能履行的违约责任。本院首先对此前提予以明确。结合上述理由及本案中当事人双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点如下：其一，本市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的调控政策，是否对本案合同的履行产生影响；其二，如上述影响确实存在，是否已达到足以影响买受人履约能力的程度；其三，如上述影响确实存在且已达到影响买受人履约能力的程度，该结果是否系因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态所致。关于焦点一，根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》内容规定，其针对的调控对象为本市商业、办公类房地产项目，而根据本案现有证据显示，涉案房屋登记坐落于房山区书院南街13号院1号楼13层XXX，规划设计用途为商务办公。由此可见，涉案房屋属于调控政策所针对的范围之内。而根据该调控政策规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。于胜民与张硕签订的房屋买卖合同中，明确约定部分购房款以贷款方式支付。在此情况下，应认定该调控政策对本案合同的履行确产生影响。关于焦点二，根据双方合同约定，房屋总价款数额为127万元，买受人拟贷款数额为35万元。于胜民虽主张上述贷款款项数额不高，张硕应予自行筹集，但于胜民并未提交证据证明张硕有充分履约能力，且依房屋总价款数额与贷款数额的比例计算，采用贷款方式支付的款项已近总价款数额的三成。综合上述二点因素考量，应认定调控政策关于商业银行暂停对个人购买商办类项目个人购房贷款的规定，已达到足以影响张硕履约能力的程度。关于焦点三，根据本案现有证据显示，双方合同签订于2017年3月7日，此时临届本市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》调控政策的颁布，仅余19日。而依据本市交易存量房屋买卖合同的交易流程，在合同签订后，尚须进行房屋核验和购房资质审核并办理网签手续后，方可办理贷款申请手续。而银行贷款的审批自申请之日后亦须一定周期。结合上述因素分析，难以认定本案合同所受调控政策影响，系因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态所致。另须指出的是，关于于胜民上诉主张的张硕及华熙公司要求单方变更合同，降低首付款的诉讼理由，经本院审查，张硕与华熙公司所提供的补充协议，其中在首付款付款时间上相较于原合同确有一定变化，但该变化实质是将原合同约定的付款时间予以提前，属债务人提前履行债务的范畴。根据我国合同法规定，债权人虽可拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。据此，本院对于胜民的该项上诉理由不予采信。结合上述分析，买受人张硕确因调控政策的实施不能按预期办理按揭贷款，其请求解除合同，并要求于胜民返还定金的诉讼请求应予支持，于胜民的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时须指出的是，一审判决第一项系以张硕与于胜民均要求解除合同，视为双方就解除合同的意思表示已达成一致为由，确认本案合同于一审庭审当日解除。但经本院审查，张硕于本案中的诉讼请求系要求解除合同，其实质为请求人民法院判决变更特定既存的法律关系，属形成之诉，而于胜民于本案中的反诉请求系要求确认合同已经解除，其实质为要求人民法院确认争议的法律关系的具体形态，属确认之诉。二者在诉的种类上有本质不同，且双方关于合同解除的诉讼理由，均以对方违约并要求支付违约金为前提。在此情况下，不宜以双方已达成合意为由确认合同解除，否则有悖当事人意思表示的真实完整。据此，本院对一审判决此项处理予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7351号民事判决第二项；二、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7351号民事判决第三项、第四项；三、变更北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7351号民事判决第一项为：解除张硕与于胜民、北京华熙房地产经纪有限公司于2017年3月7日签订的《存量房屋买卖合同》；四、驳回张硕的其他诉讼请求；五、驳回于胜民的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8115元，由张硕负担1420元（已交纳），于胜民负担6695元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费8115元，由于胜民负担（已交纳）；二审案件受理费16228元，由于胜民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 李 珊审 判 员 姚 颖二〇一七年十一月三十日法官助理 韩舒同书 记 员 林晓天