上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初10542号原告(反诉被告)肖素琼，女，1962年12月8日生，汉族，住四川省。原告(反诉被告)杨世能，男，1962年3月19日生，汉族，住上海市金山区。共同委托代理人周慧，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)周忠达，男，1962年1月1日生，汉族，住上海市金山区。被告(反诉原告)潘花芳，女，1962年12月19日，汉族，住址同上。被告(反诉原告)周思思，女，1989年2月6日生，汉族，住址同上。共同委托代理人沈人类，上海理度律师事务所律师。共同委托代理人柏淑清，上海理度律师事务所律师。原告肖素琼、杨世能诉被告周忠达、潘花芳、周思思，以及反诉原告周忠达、潘花芳、周思思(以下均称被告)诉反诉被告肖素琼、杨世能(以下均称原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周慧、被告委托代理人柏淑清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月7日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定被告将位于金山区山阳镇海丰路XXX弄XXX号XXX室房屋以125万出售给原告，过户日为2016年10月30日前。同日，原、被告双方签订补充协议，约定房款支付方式等。上述合同签订后，原告按约定支付了大部分房款，于2016年7月7日向被告支付定金5万元，2016年7月10日支付25万元，2016年7月31日支付33万元。在过户之前，被告违背诚实信用原则，向原告提出加价15万元的要求，原告为了能及时过户被迫答应。原、被告及居间方于2016年9月11日签订第二份补充协议，约定原告在2016年9月16日前向被告支付房屋市场估值上升补偿款15万元，支付15万元后被告有义务且必须配合原告办理银行贷款手续及产权过户手续，并确定该协议为最终补充协议。该协议签订后，原告向被告支付了15万元不合理的房屋加价款，被告向原告出具了收据。至此，原告已向被告支付了78万元房款。2016年10月13日，原、被告去房地产交易中心办理过户手续，但被告又一次提出无理的加价要求，要求原告再加价20万元，否则不配合办理过户。原告无奈之下，请求居间方协调，2016年10月15日在中介处，被告提出必须再次加价60万元，否则不配合过户。被告的行为已经拒绝履行双方签订的房地产买卖合同和补充协议，已严重损害了原告的合法权益，故诉讼来院，请求判令被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，将位于金山区山阳镇海丰路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下。庭审中，原告明确表示继续履行合同具体包括过户、交房及原告支付剩余房款62万元。三被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告杨世能主体不适格，其并非合同主体，原告肖素琼属于限购对象，所以合同不能继续履行。另外，原告称被告屡次加价与事实不符。针对被告的辩称，原告补充称，杨世能是适格原告，7月7日协议书里第三款写清了“本协议是网签协议的补充，有冲突时以本协议为准”，签字是杨世能并代肖素琼，表明购房人是夫妇二人。肖素琼是限购对象，交易中心说要以两原告名义来签订网签合同才能过户，而且审税时也是以原告夫妻二人名义。当时通过中介和对方协商，重新签订网签合同，对方一开始同意，后来没有签，说要加价20万，后来又提出加60万。三被告反诉称，三被告系金山区山阳镇海丰路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2016年7月7日，三被告与原告签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定三被告将系争房屋以125万元转让给原告，后经双方协商一致，购房款增加至140万元。2016年10月13日，原告才告知被告自己为限购对象。2016年10月30日，三被告按合同约定和原告到金山区房地产交易中心办理过户手续，得以确认原告确系限购人而无法办理过户登记手续。原告却混淆是非，在民事起诉状中声称由于没满足三被告的加价要求，三被告才没有配合原告办理过户手续。根据合同约定，由于原告属于限购对象，因此三被告享有合同解除权。故三被告提起反诉，请求判令：1、确认三被告与原告于2016年7月7日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年10月31日解除；2、原告配合三被告办理《上海市房地产买卖合同》网上备案撤销手续；3、原告赔偿三被告损失10万元、不予返还定金5万元；4、本案诉讼费用由原告承担。针对三被告的反诉，两原告辩称，不同意反诉请求，本案存在过户条件，合同可以继续履行，原告杨世能是主体适格。经审理查明，两原告系夫妻关系。2016年7月7日，原告肖素琼与三被告通过上海汇浩房地产经纪事务所的居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》(下称“示范合同”)，约定将三被告共同共有的位于上海市金山区蒙山路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“案涉房屋”)以125万元的价格转让给原告肖素琼，2016年10月30日前合同双方完成交房及办理转让过户手续。示范合同还对付款时间、违约责任等作了约定。当日，原告肖素琼作为乙方与作为甲方的被告周忠达签订了《协议书》，明确案涉房屋的实际成交价为125万元(甲方净到手价)，支付方式为：乙方于签订网上房地产买卖合同当日支付甲方5万元；2016年7月12日前支付25万元；2016年7月30日前支付33万元；乙方向银行申请贷款62万元，由贷款银行于乙方办妥产权证后直接支付给甲方，若实际放贷金额小于申请金额的，乙方于过户当日以现金补足差额。该《协议书》作为示范合同之补充协议，甲方由被告周忠达签字，乙方处由原告杨世能签署“杨世能并代肖素琼”。2016年9月11日，原告肖素琼与三被告签订《协议书》，约定：乙方(原告肖素琼)支付甲方(三被告)15万元，作为因市场估值上升的补偿，2016年9月11日前支付13万元，9月16日前支付2万元；支付以上款项后，甲方有义务且必须配合乙方办理银行贷款手续及产权过户手续；本协议为最终补充协议，为该《上海市房地产买卖合同》之补充协议，具有与买卖合同同等的法律效力，当本协议与买卖合同由抵冲时，一切以本协议为准，本协议未尽事宜以买卖合同为准。2016年10月30日，原、被告在中介人员的陪同下共同至金山区房地产交易中心办理过户手续，双方因重新签订网签合同引发争议，导致未能完成案涉房屋过户手续。后未协商一致，故涉讼。另查明，2016年7月7日，原告肖素琼支付定金5万元；7月10日付款25万元；7月31日付款33万元；9月11日付款13万元；9月15日付款2万元，合计78万元。还查明，2016年9月4日，三被告与案外人吴某某签订《房屋买卖合同》，约定由三被告购买吴某某所有的金山区海汇街628弄8幢11号1704室房屋，总价款为190万元，并约定了付款、过户、违约责任等事项。当日，三被告支付吴某某定金10万元，次日支付部分购房款110万元。2016年11月1日，因本案原、被告交易受阻，三被告名下已有两套住房，无法继续履行与案外人吴某某间的买卖合同，故双方签订《解除合同协议书》，自愿解除签订的《房屋买卖合同》，同时三被告支付的定金10万元不予退还，案外人吴某某不再追究其他违约责任。庭审中，原告杨世能称，房屋买卖具体是由其操办的，原告肖素琼负责签字，签合同是其都在场；当时其问中介，中介称可以以肖素琼个人名义买，以前都成功的，上海以家庭为单位是可以过户的；10月8日、9日交易中心打电话说不可以以肖素琼个人名义买，要重新补签以两原告夫妻名义的买卖合同。三被告称，10月13日，中介告知被告，原告肖素琼是属于限购对象，所以才有了10月13日重新谈网签合同的事情，但是被告不同意，原告提出如果签可以加钱，被告说不清楚价格是多少，没有明确加多少，10月30日明确表示不同意加杨世能的名字。原告杨世能补充称，13日下午被告说他们买了万达的房子，所以要在30日前本案房屋要过户，如果过不掉原告每天给他们1000元，但在签字之前，被告改变了主意不再签了；13日下午也没有谈加钱的事情。以上事实，由原告提供的示范合同、7月7日《协议书》、9月11日《协议书》、光大银行转账凭证、收款收据、付款凭证、上海市房屋状况查询收件收据、结婚证、户口簿复印件、被告提供的短信截屏及照片、三被告与案外人的房屋买卖协议书、转账凭证、收条、房产证、谈话录音以及原、被告的陈述、本案庭审笔录为证，并经查证属实。本院认为，缔约自由是合同法的基本原则，而选择相对人的自由是缔约自由的应有内容之一，任何人均不负有必须与特定人缔约的义务。本案中，原告肖素琼与三被告签订的示范合同及《协议书》(9月11日)均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。至于7月7日《协议书》，其仅重新约定了房款的支付方式，虽然乙方签名处为“杨世能并代肖素琼”，但《协议书》抬头乙方处为“肖素琼”，且原告肖素琼亦基本按该协议履行了两笔付款义务；此外，9月11日《协议书》已明确该份《协议书》为最终补充协议，在该份协议书中，乙方的签约主体亦是原告肖素琼，现原告提出7月7日《协议书》能够说明合同的主体是两原告，依据不足，本院难以采信。本案中，从查明的事实来看，原告肖素琼系限购对象，案涉房屋未能完成过户手续，责任在原告肖素琼。现原告肖素琼要求重新签订网签合同，将买受人增加为两原告，因涉及到合同主体的变更，在三被告明确不同意的情况下，本院无义务强制三被告与两原告缔结合同，故对于两原告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。相应地，因原告肖素琼属限购对象，双方间的买卖合同已无履行之可能，故对于被告要求解除合同及注销网签合同手续的反诉请求，本院予以支持。同时，对于三被告已收的购房款，其明确表示愿意退还，并在本案中一并处理，本院予以准许。对于因原告肖素琼因违约导致的三被告损失，其应当承担相应的责任。诉讼中，三被告自愿撤回不予退还定金5万元的请求，本院认为并无不当，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条第(四)项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告肖素琼、杨世能的全部诉讼请求；二、解除反诉原告周忠达、潘花芳、周思思与反诉被告肖素琼间签订的《上海市房地产买卖合同》(含2016年7月7日及9月11日《协议书》)；三、反诉被告肖素琼于本判决生效之日起十日内协助反诉原告周忠达、潘花芳、周思思办理《上海市房地产买卖合同》网上注销手续；四、反诉原告周忠达、潘花芳、周思思于本判决生效之日起十日内退回反诉被告肖素琼购房款人民币780,000元；五、反诉被告肖素琼于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告周忠达、潘花芳、周思思损失人民币100,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取8025元、财保费5000元，合计13,025元，由本诉原告肖素琼、杨世能承担(已预缴)；本案反诉受理费1650元，由反诉被告肖素琼、杨世能承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王超二〇一七年二月八日书记员  宋骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。