江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2816号上诉人（原审原告）顾曙杰，男，1970年11月25日生，住江苏省海安县。上诉人（原审被告）：江苏中杰置业集团有限公司，住所地江苏省海安县。法定代表人：孟凡悦，董事长。委托诉讼代理人：汪伟，江苏通成律师事务所律师。上诉人顾曙杰与上诉人江苏中杰置业集团有限公司（以下简称中杰公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服海安县人民法院（2016）苏0621民初1222号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾曙杰上诉请求：中杰公司返还购房款，支付自2014年2月20日起至判决之日的违约金及自2015年10月1日起至判决之日的房屋租金。事实和理由：中杰公司在销售平面图中注明楼梯用户自理，现中杰公司建造的楼梯影响了房屋的使用价值，对房屋的价格确定也有影响，中杰公司在销售房屋过程中恶意隐瞒规划情况，应当承担相应的民事责任。针对顾曙杰的上诉，中杰公司答辩称，顾曙杰要求退还房款无法律依据，支付房租的请求也不应得到法院支持，一审判决的说理部分已经能够论述不支持该两项请求的理由，中杰公司同意该理由。中杰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顾曙杰的一审诉讼请求，上诉费由顾曙杰负担。事实和理由：一审法院认定案涉房屋建造楼梯及隔墙构成违约是错误的，该幢楼房规划时就有楼梯及隔墙，测绘公司也是依据规划审批图及实物进行测绘，中杰公司建造楼梯及隔墙并不影响房屋的使用功能及价格，不构成违约。案涉隔墙不能拆除，否则不符合消防要求。销售合同中的“楼梯用户自理”是指改建已有楼梯的费用由顾曙杰自理，一审法院认定事实错误，进而认定中杰公司支付违约金侵害了中杰公司的合法权益。针对中杰公司的上诉，顾曙杰答辩称，中杰公司主张楼梯没有影响房屋使用不符合常理，该房屋为店面房，建有楼梯、隔墙之后商业价值就减少了三分之一到五分之二，中杰公司的上诉理由不能成立。顾曙杰向一审法院起诉请求判令：1.拆除海安镇黄海大道中路151号3幢105室、106室房屋内的楼梯和隔墙；2.返还多收取的楼梯部分购房款421716.8元；3.支付逾期交房违约金（从2015年10月1日起算，按总房款日万分之二为标准计算至判决确定之日止）；4.赔偿租金损失（以15000元/月为标准，自2015年9月30日计算至判决确定之日）。一审法院认定事实：海安苏中动漫城有限公司（以下简称苏中公司）为案涉苏中动漫城项目的开发公司。2013年12月17日，苏中公司取得案涉小区的商品房预（销）售许可证。2014年5月27日，苏中公司变更为江苏中杰置业有限公司。2015年12月10日，江苏中杰置业有限公司变更为中杰公司。2015年9月，案涉楼栋通过竣工验收。2014年2月18日，顾曙杰与苏中公司签订商品房买卖合同2份。合同约定顾曙杰购买苏中公司开发的苏中动漫城项目商品房2套（3幢105号1-2,106号1-2）；其中，105号房屋建筑面积110.36㎡（套内面积107.24㎡），房款1163518元，106号房屋建筑面积110.36㎡（套内面积107.24㎡），房款1165518元;面积以产权部门测绘为准，面积误差按合同销售价格办理结算，多退少补；合同约定的交付期限为2015年9月30日前。同时，2份购房合同皆附有平面图，并用虚线标明了楼梯部位和隔墙部位，同时用小写字体载明“楼梯用户自理”。合同签订后，顾曙杰缴纳了全部购房款。2015年9月30日前，中杰公司通知顾曙杰10月8日收房，顾曙杰以案涉房屋建有楼梯及隔墙，与合同约定不符为由，拒绝收房。2016年3月29日，南通中房建筑设计研究院有限公司出具证明，认为案涉楼房楼梯不属于承重结构，可以拆除；依据设计规范，虚线代表实际存在的构筑物轮廓线，案涉两套房屋的销售合同附图中虚线特指楼梯及墙体。审理中，一审法院向海安县规划局了解案涉楼栋规划情况。规划科人员称，案涉楼栋规划时便有楼梯和隔墙；通常而言，房屋平面图中有实线代表着有实体，不存在虚线的问题；测绘公司是依据规划审批图及实物进行的房屋面积测绘。经法院向建达测绘公司了解，案涉105、106户房屋1楼套内面积为54.76㎡，楼梯部分占用案涉房屋建筑面积为23.23㎡；规划图中反映的案涉两套房屋既有楼梯又有隔墙；案涉两套楼房为复式建构，依据江苏省地方标准，争议部位为楼梯预留孔，即使未建楼梯，依据规范，该部分也应当计算建筑面积。另查：顾曙杰系建筑业从业人员。签订商品房买卖合同时（2014年2月18日），案涉楼栋1层主体已完工。2014年3、4月份，原告称发现案涉楼房的建筑面积与合同约定不符，找测绘公司及中杰公司，但协商无果。2015年3月18日，针对案涉楼房面积误差问题，顾曙杰向海安县住房和城乡建设局（以下简称海安住建局）进行信访。2015年11月11日，住建局书面答复称，案涉问题属于涉法涉诉问题，住建局不予受理。2015年5月12日，就案涉争议问题，顾曙杰向海安县消费者协会投诉，海安县消费者协会建议其通过诉讼解决。审理中，经法院征求顾曙杰意见，顾曙杰明确表示不同意解除合同，且暂不要求中杰公司交付案涉房屋，待中杰公司将楼梯及隔墙拆掉后再行主张。对于其主张的租金损失，亦未举证证明。庭审中，双方对购房合同中虚线标注及“楼梯用户自理”产生争议。顾曙杰称，在建筑领域，虚线并非实体，且顾曙杰购买案涉房屋时，中杰公司已告知楼梯由购房人自理，案涉房屋不应当建设楼梯，且楼梯不应当计算建筑面积，中杰公司称，案涉楼房“楼梯用户自理”是指改建已有楼梯的费用由顾曙杰自行负担。参与本案庭审的公众参审员认为，双方签订有商品房销售合同，应依据合同确定双方之间的权利义务。楼梯与隔墙，应依据规划设计确定有无。一审法院认为：顾曙杰主张中杰公司采用欺诈的方式，将本应当由其自建的楼梯擅自建造后，达到多计算房屋面积从而向其多收取房款的目的。中杰公司否认欺诈，并认为案涉房屋面积与楼梯建造与否没有关系。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是，中杰公司是否构成违约及应当承担的违约责任。欺诈行为是指使人发生错误认识为目的的意思表示行为，其构成要素有二，一是行为人利用对方经验等方面的欠缺，故意实施了欺诈行为；二是使对方陷入错误认识并作出有违真实意思的表示。结合本案，一是中杰公司实施了欺诈的行为，二是中杰公司的欺诈行为，使得顾曙杰作出了有违真实意思的购买行为。同时，依据《中华人民共和国合同法》之规定，受欺诈并作出错误意思表示的一方当事人，在知道或应当知道受欺诈事实之日起一年内可以行使撤销或变更权，以变更或撤销先前作出的意思表示的方式，排除合同效力。若受欺诈一方当事人在法定的除斥期间内不行使变更撤销权，以治愈先前的意思表示瑕疵，则合同效力不能被有效排除，合同对双方均有约束力。本案中，购房合同约定案涉房屋面积以测绘为准，且按照规范[江苏省住房和城乡建设厅出具的《房屋面积测算技术规程》中明确载明，复式建筑的室内楼梯，按自然层数计算建筑面积；通往跃层，假层（阁楼）、夹层等的楼梯预留孔，若设计为楼梯专用通道时，楼梯预留孔应计算建筑面积]案涉房屋的楼梯建造与否，均不产生楼梯占用面积不计入房屋面积问题。作为建筑业从业人员的顾曙杰，对于建筑业的这一规范，应当明知。顾曙杰在签订案涉合同时，案涉楼房1楼主体已经完工，案涉房屋1层套内面积（实测套内面积为54.76㎡）若扣减楼梯部分面积（楼梯实测建筑面积为23.23㎡）后，与约定面积相差悬殊。顾曙杰作为专业人员，以其专业知识当能很快发现上述面积悬殊的事实。综上，虽然不排除中杰公司在格式合同中载明“楼梯用户自理”存在欺诈嫌疑，但其并不足以使得建筑业从业人员的顾曙杰陷入错误之认识并作出有违真实意思的购买决定。加之，顾曙杰在知道或应当知道欺诈事实后一年之内并未依法行使撤销或变更权，故双方之间的合同效力不容否定，合同对双方均有约束力。中杰公司按照约定应当于2015年9月底前向顾曙杰交付案涉房屋，但中杰公司未能按约履行，构成违约。同时，中杰公司在交付案涉房屋时，应当符合合同的约定，不应当包含有楼梯及隔墙。顾曙杰对于中杰公司不符合合同约定的交房行为，有权依法予以拒绝。因此，中杰公司应当按照约定承担逾期交房的违约责任，即承担房款日万分之二的违约金。对于超出违约金部分的损失（如租金），顾曙杰有权依法主张，但顾曙杰虽主张租金损失，因其未能举证证明其违约金之外尚有损失及损失数额，故其该其请求法院不予支持。庭审中，法院释明顾曙杰可以变更诉讼请求为要求中杰公司交付房屋，顾曙杰基于案涉房屋存有楼梯及隔墙，与合同不符，明确表示暂不要求交房。一审法院认为，向顾曙杰交付符合合同约定，即没有楼梯及隔墙的房屋，系中杰公司的合同义务；在房屋交付之前，案涉房屋仍归中杰公司所有，顾曙杰并无要求中杰公司承担拆除楼梯及隔墙之给付请求权，但这并不影响顾曙杰要求中杰公司承担其他违约责任。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、中杰公司于判决生效之日起10日内支付顾曙杰2015年10月1日至2016年6月26日逾期交付房屋的违约金125767.94元（2329036元×270天×万分之2）。二、驳回顾曙杰的诉讼请求。案件受理费10267元，由顾曙杰负担2267元，由中杰公司负担8000元（该款项已由顾曙杰垫付，中杰公司在支付上述违约金时一并将上述款项支付）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审中，中杰公司庭审陈述可以随时拆除楼梯；顾曙杰庭审中主张解除合同，并要求中杰公司退还全部购房款，至于楼梯是否拆除与其没有关系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的合同义务。案涉两份商品房买卖合同为双方当事人自愿达成，系双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，顾曙杰与中杰公司均应当依约履行。针对顾曙杰及中杰公司的上述请求，本院作如下分述：关于顾曙杰要求退还购房款的上诉请求，顾曙杰一审中并未主张退还购房款，二审中其主张解除合同并要求中杰公司退还全部购房款，因其上诉请求超出一审诉讼请求的范围，对于超出部分的请求本院不予审查。一审法院向顾曙杰释明可以变更诉讼请求为要求中杰公司交付房屋，顾曙杰明确表示不要求交房；因其二审中已提出解除合同、退还购房款的请求，且主张楼梯是否拆除与其没有关系，在此情形下拆除楼梯已无实际意义且非顾曙杰现在的真实意思。关于顾曙杰要求支付违约金及中杰公司要求不支付违约金的上诉主张，双方当事人签订的购房合同所附平面图载明“楼梯用户自理”，故对于案涉楼梯的建造及施工材料的选择应由顾曙杰自行决定，现中杰公司未征得顾曙杰同意而擅自建造楼梯，顾曙杰对其建造的楼梯亦不予认可，无论规划中有无楼梯，中杰公司建造楼梯的行为已违反双方的合同约定，其应当承担相应的违约责任。中杰公司主张“楼梯用户自理”是指改建已有楼梯的费用由顾曙杰自理，案涉合同为中杰公司提供的格式合同，因合同条文意思模糊并致双方当事人对合同条款存在不同理解的情况下，应当作出不利于格式合同提供方的解释，何况顾曙杰在签订合同时对楼梯并无特别要求，中杰公司的解释缺乏合理性，故对于中杰公司的主张本院不予支持。顾曙杰一审诉请中杰公司支付自2015年10月1日起至判决确定之日的逾期交房违约金，因一审判决之日案涉楼梯并未拆除，故一审法院认定中杰公司支付自2015年10月1日至判决之日的违约金并无不妥之处，本院予以确认。关于顾曙杰要求中杰公司支付门面房租金的上诉主张，因双方当事人所签订的商品房买卖合同已经约定有违约金，且顾曙杰一、二审中均未能提供证据证明租金损失的实际发生，故对于顾曙杰的主张本院不予支持。综上，顾曙杰与中杰公司的上诉请求均无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10267元，由顾曙杰与中杰公司各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪红晏审 判 员  卢 丽代理审判员  郭相领二〇一七年二月二十八日书 记 员  邱 晴王邵君