四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终2562号上诉人（原审被告）：绵阳豪盛投资有限公司，住所地：绵阳高新区永兴镇兴业南路8号。法定代表人：赵勇，公司董事长。委托代理人：许明荣，四川斗城律师事务所律师。委托代理人：唐林云，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张高中，男，汉族，生于1971年3月4日，住四川省绵阳市高新区。被上诉人（原审原告）：王英，女，汉族，生于1969年12月25日，住四川省绵阳市高新区。被上诉人张高中、王英的共同委托诉讼代理人：张清，系二被上诉人之女。上诉人绵阳豪盛投资有限公司(以下简称豪盛投资公司)因与被上诉人张高中、王英商品房销售合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。豪盛投资公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.被上诉人要求上诉人支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求已经过了诉讼时效。依照最高人民法院第八次会议纪要的规定，以及《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2014年3月31日前去的商品房初始登记，诉讼时效应当从该时间计算，到2016年4月1日被上诉人的诉讼时效就已经过了。2.上诉人逾期办理初始登记及产权转移登记时国土局规划失误导致的土地纠纷造成的，上诉人出示了市国土局（2014）12号文件证明，依据《商品房买卖合同》第19条的约定，非因出卖人原因造成的违约，出卖人不承担违约责任。3.根据双方补充协议第5条约定，被上诉人没有按约定及时交纳维修基金等费用和资料，上诉人不应承担迟延办证的违约责任。4.根据《商品房买卖合同》第19条的约定，上诉人承担转移登记违约金的前提条件是买受人实际取得房屋所有权证书，现买受人还没有取得房屋所有权证书，因此被上诉人要求支付转移登记违约金的请求不能成立。5.被上诉人没有举证逾期办理初始登记和转移登记给其造成的损失，一审判决的违约金过高，同时，应当以被上诉人实际交付的房款金额为基数，而不应当以按揭款金额为基数，请求二审对违约金减少。6.一审仅支持了被上诉人部分请求，却判决上诉人承担全部诉讼费不公平。张高中、王英辩称，履行期限是至取得房产证之日，诉讼时效未届满；国土规划和办证不能不具有直接的因果关系；被上诉人履行了全部的办证义务；被上诉人于2016年7月26日取得权属证明；按揭是一种支付方式，与违约金无关；诉讼费应由败诉方承担。张高中、王英一审起诉请求：1.判令被告支付未在约定期限内取得商品房初始登记的违约金29707.92元（计算方式：825天×3600096×0.0001）；2.判决被告向原告支付逾期办理转移登记违约金24162.4416元（计算方式：671天×3600096×0.0001）；3.判令被告支付逾期办理分户国有土地使用权证违约金9137.436元，并计算从起诉之日起至办理完土地使用权证之日止的违约金（计算方式：按银行同期贷款利率计算）4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2012年10月16日，张高中、王英与豪盛投资公司签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：126355），合同主要约定:张高中、王英购买福星•西城国际7幢1单元15层4号住宅商品房一套,建筑面积92.94平方米，价款共计360096元。合同第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第五条约定买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。合同签订后，张高中、王英支付了全部购房款、契税、维修基金及代办相关产权证费用。2015年11月10日，张高中、王英所在的福星•西城国际7幢1层7号成套商业住宅取得了初始登记。福星•西城国际7幢1单元15层4号住宅商品房的所有权已于2016年7月6日转移登记至张高中、王英的名下。一审法院认为：本案争议的焦点是原告主张的逾期办理初始登记违约金是否超过诉讼时效。违约金责任的承担系债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定，现被告以原告的此项诉请超过诉讼时效作为抗辩理由，应依法先予审查这一抗辩事由，如此理由成立，自无审查其他问题之必要。商品房买卖合同的标的物是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，因此，出卖人承担交付标的物的义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助买受人办理商品房物权登记，使其取得房屋所有权证的义务。如前所述，办理商品房权属证书的权利义务具有了物权的属性，因此，因出卖方的原因而导致的逾期办证的违约行为成为一个持续性的行为。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人未能在2014年3月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明即未能办理初始登记的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日（2014年4月1日）起至实际取得权属证明之日（2015年11月10日）止按日计算全部已付款万分之一的违约金，此违约金，出卖人应于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，即出卖人应于2015年12月9日前向买受人支付逾期办理初始登记违约金。此违约金请求权的清偿期限，已通过双方订立的合同予以确认，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，如果原告张高中、王英认为被告豪盛投资公司逾期办理房屋初始登记损害了其合法权益，其应当在合同约定的违约金清偿期限届满的两年内即2017年12月9日前请求出卖人支付违约金。因此，原告张高中、王英的主张并未超过法律规定的诉讼时效，被告豪盛投资公司辩称原告主张的逾期办理初始登记违约金已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予认可。原告张高中、王英与被告豪盛投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等协商、意思自治的基础上达成的，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告张高中、王英已按照合同约定履行了给付购房款等相关费用的义务，被告豪盛投资公司亦应按照合同约定履行交付商品房实物、办理房屋初始登记、协助办理房屋转移登记的义务。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中还约定，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日内取得房屋所有权证书的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日计算全部已付款万分之一的违约金，此违约金，出卖人应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。豪盛投资公司已于2016年7月6日将商品房产权转移登记至原告张高中、王英的名下，原告张高中、王英要求被告豪盛投资公司承担逾期办理转移登记违约金的请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。双方签订的商品房买卖合同中，对于转移登记办理期间约定为取得总产权证后的180日内取得房屋所有权证书。原告张高中、王英所在的7幢房屋于2015年11月10日取得总产权证，按照约定，被告豪盛投资公司最迟应于2016年5月8日取得房屋所有权证书，逾期的应当从次日起计算逾期办理转移登记违约金。原告张高中、王英从房屋交付之日180日后计算逾期办理转移登记违约金，不符合双方合同约定，本院不予支持。关于豪盛投资公司辩称逾期办证是因行政机关的土地规划纠纷所致，及2016年9月20日之后国家实行不动产登记制度导致目前无法办理相关产权登记。但庭审中被告豪盛投资公司仅举证了土地规划纠纷的事实，但未能举证土地规划纠纷与逾期办理房屋产权的初始登记及转移登记之间具有关联性，庭审中，被告豪盛投资公司也认可在目前土地规划纠纷仍未得到解决的情况下，业已办理了初始登记。综上，能够反映在土地规划纠纷未得到解决的情况下，房屋产权的初始登记与转移登记是能够办理的，被告豪盛投资公司辩称系行政机关土地纠纷所致，与事实不符，本院不予采信。原、被告在合同中约定了违约金按买受人支付全部已付款的日万分之一进行计算，被告庭审中答辩称违约金过高。经计算，该违约金约定已低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定的标准，并不存在过高的情形，故被告豪盛投资公司的违约金过高的答辩意见，本院不予采信。据此，经计算，逾期办理初始登记违约金为21173.64元（360096/10000元/天×588天）；原告主张逾期办理转移登记违约金从取得总产权证后180日之次日2016年5月9日计算至2016年7月6日（原告实际取得房产证之日），计算标准为每日36.0096元（360096÷10000），逾期办理转移登记违约金计算为2124.57元（36.0096元×59天），两项违约金合计23298.21元。关于原告张高中、王英主张逾期办理国有土地使用证违约金问题。首先，原、被告的商品房买卖合同补充协议中约定，办理国有土地使用证系办理完分户产权证之后的两年内，原告张高中、王英于2016年7月6日才取得分户产权证，现两年协助办证期间尚未届满；其次，国有土地使用证已被新的不动产权证替代，该约定已丧失办理的可能性。故原告主张逾期办理国土证违约金不符合双方合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，遂判决如下：一、被告绵阳豪盛投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告张高中、王英违约金23298.21元；二、驳回原告张高中、王英的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为688元，由被告绵阳豪盛投资有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于初始登记违约金的主张是否超过诉讼时效的问题。涉案买卖合同虽约定应当在2014年3月31日前取得涉案商品房所在楼栋的权属证明，但又另行约定了未能取得该权属证明的违约金支付期限，即实际取得权属证明之日起30日（即2015年12月9日前），上诉人认为被上诉人应当知道逾期办证的时间为2014年3月31日，但该时间节点上，违约金的支付期限尚未到期，若被上诉人在该时间提出违约金主张，上诉人仍可以以支付期限尚未到期为由拒绝支付。上诉人认为诉讼时效应当从2014年4月1日起算，从该日起被上诉人即应当知道权利被侵犯，但从合同对该部分违约金设置的付款期限来看，在该期限内上诉人未支付违约金的，被上诉人的权利亦从该期限届满之日起被侵犯，因此一审法院认定该部分违约金的诉讼时效从2015年12月9日起计算并无不当。上诉人关于该部分违约金超过诉讼时效的理由不成立。上诉人提交的（2014）12号文件不能达到上诉人的证明目的，上诉人认为国土局规划失误与本案逾期办证之间不具有关联性。涉案《商品房买卖合同》约定由被上诉人代办房产权属转移登记，《补充协议》约定在交房时买受人应当向上诉人交纳办理产权登记的税、费。被上诉人未提交证据证明在交房时向上诉人交纳了相关税费，并认可房产契税由其自己在房产管理部门交纳。在办理房产权属转移登记中，当事人双方均存在违约情形，其违约责任应相互抵消。故，上诉人关于其不应当支付转移登记违约金的理由成立。按揭属于付款方式之一，按揭款项亦属于买受人支付的房款金额的一部分，被上诉人主张以实际付款金额为基数计算违约金理由不成立。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销绵阳高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初886号民事判决；二、由绵阳豪盛投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张高中、王英违约金21173.64元；三、驳回张高中、王英的其他诉讼请求。一审案件受理费688元，由绵阳豪盛投资有限公司负担231元，由张高中、王英负担457元；二审案件受理费1376元，由绵阳豪盛投资有限公司负担462元，由张高中、王英负担914元。本判决为终审判决。审 判 长 张建国审 判 员 傅文忠审 判 员 石 军二〇一七年十一月二日法官助理 罗 婷书 记 员 薛亚春