四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川05民终1279号上诉人（原审被告）：姚宪，男，1971年2月2日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：蒲德超，四川荔香律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军77126部队，住所地：重庆市江津区。法定代表人：杨猛，部队长。委托诉讼代理人：罗辉，重庆市鼎山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，男，1984年9月24日出生，汉族，系中国人民解放军77126部队干事。上诉人姚宪因与被上诉人中国人民解放军77126部队（以下简称解放军77126部队）土地租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初2236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月24日公开开庭进行了审理，上诉人姚宪及其委托诉讼代理人蒲德超、被上诉人解放军77126部队的委托诉讼代理人罗辉、徐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚宪提起上诉请求：一、撤销原判，将本案发回重审；二、改判确认双方签订的《土地租赁合同》无效；三、驳回被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求。事实及理由：（一）被上诉人不是本案适格的主体。《土地所有权证》违法，被上诉人无对外出租的主体资格。（二）本案的租赁合同应当属于无效合同。被上诉人无权出租军事设施，其将军事设施租赁给上诉人的行为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《中华人民共和国军事设施保护法》第三十三条第二款效力性强制规定。（三）一审按照2014年的合同作出判决错误，双方签订的各份合同不一致，被上诉人的诉请也不明确。（四）一审判决上诉人支付租金错误。按照中央的决定，被上诉人不得提供有偿服务；从2015年12月2日起，被上诉人就封锁了出租土地，上诉人无法使用土地；应按照合同无效的情形处理财产。被上诉人解放军77126部队辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。事实及理由：（一）被上诉人享有不动产权利证书，对本案土地享有合法产权。（二）双方签订的《土地租赁合同》合法有效，并明确约定租赁期限及交还土地条件，上诉人应按照约定交还土地并支付土地占用费。解放军77126部队向一审法院起诉请求：依法判决解除双方签订的《土地租赁合同》并判令姚宪立即搬迁，将租赁的土地交还解放军77126部队；判令姚宪按照双方2014年签订的《土地租赁合同》约定的租金标准支付自2015年1月1日起至实际搬离之日止的租金；诉讼费由姚宪负担。一审法院认定事实：解放军77126部队是位于四川省合江县合江镇新华北路210号（菜坝部队农场）的土地使用权人。姚宪于2003年起开始租赁解放军77126部队农场内的土地从事苗圃种植，首次租赁期限为5年。首次租赁期届满后，双方相继于2009年、2013年、2014年续签土地租赁合同，合同约定租赁期限均为一年。其中2014年合同约定：姚宪继续租赁解放军77126部队菜坝农场内7.2亩土地用于苗圃种植，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日止。年租金（不含水、电、暖、煤气、设备费用）8400元，于2014年2月1日交付。协议期满后自动解除协议。姚宪必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损地交还解放军77126部队。有意需要继续承租该地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经解放军77126部队同意后，重新签订协议，办理有关报批手续。该合同到期后，双方未再签订合同。2015年4月29日，解放军77126部队告知姚宪不再继续租赁，要求姚宪于2015年10月30日之前腾出土地，交还解放军77126部队。姚宪承租解放军77126部队的土地均位于菜坝部队农场内，自2003年租赁以来，承租土地的实际位置和面积未发生改变。2014年，双方最后一次签订合同约定的租金为年租金8400元，该合同到期后，姚宪一直使用着前述土地，但未交纳过租金。一审法院认为，解放军77126部队番号为77126部队，是团级以上军事机关，具有独立的民事主体资格。虽解放军77126部队持有的涉案土地权属证书系2016年颁发，但证书附记中明确记载该证书是对合国用（2001）0103652号土地使用权证遗失后补发的新证。说明解放军77126部队早在2001年就已经取得租赁土地的土地使用权，是涉案土地的合法使用权证人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。解放军77126部队与姚宪签订《土地租赁合同》，是合同一方当事人，依法提起诉讼，符合合同相对性原理，是本案适格的诉讼主体。关于双方签订的《土地租赁合同》是否合法有效这一问题，姚宪认为，解放军77126部队出租的土地属于军事设施用地，解放军77126部队改变土地用途，擅自将军事设施用地对外出租盈利，违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国军事设施保护法》、《中国人民解放军房地产管理条例》的强制性规定，双方签订的《土地租赁合同》应属无效合同。且依照《军队房地产租赁管理办法》，军队房地产租赁实行许可证制度，解放军77126部队对外出租军事用地应当履行审批手续，办理许可证，并持租赁合同到当地政府进行备案登记。解放军77126部队未取得许可，并未办理备案登记，双方签订的租赁合同是无效合同。一审法院认为，合同是双方当事人的意思表示，姚宪作为成年人，与解放军77126部队签订《土地租赁合同》，是其真实意思表示，符合合同有效的意思要件。我国《土地管理法》、《军事设施保护法》关于军事用地的规定，确属强制性规定，但其目的是加强国家职能部门对军事用地的管理，属于管理性强制规定。我国《合同法》司法解释明确规定，违反国家法律或行政法规的效力性强制规定的合同属于无效合同。双方签订的《土地租赁合同》虽然违反了有关强制性规定，但因违反的该规定系管理性强制规定而非效力性强制规定，故不能导致合同无效的法律后果。同时，我国《合同法》还规定，依照法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，自办理批准、登记等手续后生效。姚宪虽认为双方签订的《土地租赁合同》违反了《军队房地产租赁管理办法》有关许可、审批、登记备案等形式要件，但《军队房地产租赁管理办法》是军事机关内部的规范性文件，不具有法律和行政法规的效力，且该《办法》也并未规定租赁合同须许可、审批、备案登记后方能生效。故姚宪关于合同无效的意见，一审法院不予支持。双方签订的《土地租赁合同》是有效合同。对解放军77126部队要求解除合同、返还租赁土地、支付租金的问题。一审法院认为，双方自2003年以来，多次续签合同，后一次租赁合同的签订，既意味着前一次租赁合同的终止，也意味着双方租赁合同权利义务的重新确定。2014年最后一次租赁合同到期后，双方未再续签合同，但姚宪继续使用着租赁土地，依法应视为2014年《土地租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。我国法律规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除合同，但应提前通知合同相对方。解放军77126部队于2015年4月29日向姚宪发出停租公告，告知其不再出租土地，并要求其在2015年10月30日前退还土地，解放军77126部队已尽到了解除租赁合同的提前告知义务，并给姚宪预留了足够的合理期限，解放军77126部队要求解除合同，符合法律规定，一审法院依法予以支持。姚宪应当交还租赁物。姚宪自2015年1月1日之后，一直使用着租赁土地，且未支付租金，解放军77126部队要求姚宪按照2014年的租金标准支付2015年1月1日起至交还土地时的租金费用，并无不当，一审法院也予以支持。一审法院认为，合同应当完全履行。解放军77126部队作为租赁土地权属的合法使用权人，与姚宪签订《土地租赁合同》，是双方真实意思表示。该合同虽违反我国《土地管理法》和《军事设施保护法》中有关规定，但因该强制性规定并非导致合同无效的效力性强制规定，且无其他导致合同无效原因。故双方签订的《土地租赁合同》系有效合同。截至2014年12月31日租赁合同到期后，双方没有续签合同，姚宪仍继续使用租赁土地，解放军77126部队未持异议。双方的租赁合同继续有效，但依法应为不定期租赁合同。解放军77126部队于2015年4月29日向姚宪发出停止租赁的公告，要求姚宪于2015年10月31日前搬迁，并返还租赁土地，尽到了出租人解除合同的告知义务，并预留了合理期限。姚宪在2015年10月31日后仍占用租赁土地的行为，已构成违约。解放军77126部队主张解除合同，返还租赁土地，并参照2014年合同约定支付2015年1月1日至姚宪交还土地时的租金费用，符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、解除解放军77126部队与姚宪之间关于租赁四川省合江县合江镇新华北路210号（菜坝部队农场）内土地的《土地租赁合同》。二、姚宪于本判决生效之日起四十日内将租赁范围内的土地清理完毕并交还解放军77126部队，并以每年8400元的租金标准支付解放军77126部队土地租赁费用从2015年1月1日起至交还土地时的租赁费。案件受理费150元，由姚宪负担（该款解放军77126部队已预交，姚宪在履行上述判决时一并支付解放军77126部队）。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据，二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、中国人民解放军77126部队是否为本案适格原告；二、本案《土地租赁合同》效力问题；三、租赁期满后姚宪应支付的租金标准问题。关于中国人民解放军77126部队是否为本案适格原告的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，解放军77126部队是《土地租赁合同》的合同当事人。另，根据（2016）合江县不动产权第0001735号《不动产权证书》记载，解放军77126部队依法拥有合江镇菜坝社区新华北路210号356277.77平方米的国有建设用地使用权，享有案涉土地占有、使用和收益的权利。上诉人主张该证违法，但未提交证据予以证明，对其该点上诉理由不予采纳。因此，解放军77126部队依据与上诉人姚宪签订的《土地租赁合同》提起诉讼合法，系本案适格原告。关于《土地租赁合同》的效力问题。上诉人姚宪主张《土地租赁合同》因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《中华人民共和国军事设施保护法》第三十三条第二款的强制性规定而无效。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国军事设施保护法》第三十三条第二款并未明确规定违反该条的合同属于无效合同，法律也未明确禁止对军队房地产进行开发利用，反之，依照《军队房地产租赁管理办法》，军队房地产租赁实行许可证制度，故《中华人民共和国军事设施保护法》第三十三条第二款之规定并非效力性强制规定。综上，本案并无导致《土地租赁合同》无效的情形，《土地租赁合同》应属有效合同。关于租赁期满后姚宪应支付的租金标准问题。姚宪上诉认为一审法院按照双方于2014年签订的《土地租赁合同》认定租赁期满后的租金标准错误。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，2014年12月31日后，双方法律关系属于不定期租赁，应按原合同约定的租金标准支付租金，租期为不定期。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，双方房屋租赁关系解除后，姚宪未腾退房屋之前，仍应支付占有使用费，该费用本质与房屋的租金相同。姚宪主张解放军77126部队对场地进行打围，无法使用租赁场地，但并未提交相应证据予以证明，对该点上诉理由不予采纳。虽然双方当事人曾连续签订数份合同，但2014年之前的租赁合同因合同期满，双方当事人达成新的合意而终止，2014年所签《土地租赁合同》到期后，双方并未签订新的合同，现77126部队向法院起诉解除该合同并要求姚宪按原合同约定的标准支付租金符合法律规定，应予以支持。综上，上诉人姚宪的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，裁判结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人姚宪负担。本判决为终审判决。审 判 长  张朝云审 判 员  卓 波代理审判员  张晓余二〇一七年二月二十八日书 记 员  袁雪梅