江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4712号上诉人（原审被告、反诉原告）：祝立志。委托诉讼代理人：王建明，江苏镇洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张凤高。委托诉讼代理人：王金其，江苏广浩律师事务所律师。上诉人祝立志因与被上诉人张凤高房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人祝立志上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在买卖合同中不存在违约，被上诉人未按照合同约定支付第二期购房款，导致上诉人通过中介解除合同，违约方是被上诉人。合同已经在被上诉人向一审法院起诉前终止。2、所谓加价、要求被上诉人支付物业费只是中介提出督促被上诉人履约的措施，并非上诉人的真实意思表示，不能据此推翻被上诉人违约的事实。3、评估报告选择评估时点错误，应当以起诉之日作为评估时点。评估报告高估了房产的市场价值，不能作为定案的依据。被上诉人张凤高辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告张凤高向一审法院起诉请求：1、解除原审原、被告于2016年1月4日签订的关于坐落于太仓市××村路××南城水岸××室的房屋买卖合同。2、原审被告返还原审原告购房款2万元。3、原审被告赔偿原审原告损失100万元。原审反诉原告祝立志向一审法院提出反诉诉讼请求：判令张凤高赔偿祝立志违约金99800元。一审法院认定事实：坐落于太仓市××村路××南城水岸××室房屋及地下车库E4-3-01室的房屋于2012年12月14日登记在原审被告祝立志名下。2016年1月4日，原审原告张凤高（乙方）作为买方，原审被告祝立志（甲方）作为卖方，立德房产（丙方）作为中介方，三方签订《房地产买卖契约》一份，约定：“一、甲方自愿将坐落在城厢镇梅村路35号南城水岸花苑26幢301室（地下车库E4-3-01室）房地产【房屋所有权证号0100137437、0100137438，房屋建筑面积138.66+36.88（车位）平方米，车库建筑面积36.88平方米，土地使用权证号0100137438、0100137437，占地面积15.9+59.7平方米】出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交总价为1198000元。房屋价款乙方分期付给甲方。第一期款，在双方签订买卖合同之日，付购房定金人民币2万元；第二期378000元于2016年3月15日前支付，并办理房产过户手续；第三期款80万元，于乙方过户后贷款到账后三天内一次性付清，如办理资金托管，甲方售房款最后从房产交易所托管中心领取，并办理房产交接。三、甲乙双方在丙方的监督和协助下付清购房款，办理房产过户、交接、资金托管、银行贷款等手续，甲乙双方必须提供房产过户相关证明及资料，付清水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理等费用，户口迁出。四、相关其他费用，房产交易费由乙方承担，契税由乙方承担，土地证交易费由乙方承担，营业税由乙方承担，个人所得税由乙方承担。五、甲方保证上述房地产权属清楚。若产生与甲方有关产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，定金双倍退还给乙方。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，均视为违约。……十、此房为毛坯房，甲方需过户前结清此房物业费及车位费。十一、双方约定的其他事项。1、乙方净出53000元给丙方，丙方包乙方两证到手。2、发票价以实际开票价为准。”原、原审被告甲乙方处签名，案外人太仓经济开发区立德房产中介服务部在丙方处加盖公章，丙方处手并写有“恒丰房产中介”、“立德房产中介”、“139××××3336”字样。同日，原审原告向原审被告支付购房定金2万元。庭审中，原审原、被告一致确认太仓经济开发区恒丰房产中介服务部（以下简称：恒丰中介）系原审原告方委托中介，太仓经济开发区立德房产中介服务部（以下简称：立德中介）系原审被告方委托中介。签约时，原审原、被告及恒丰中介的曾某、立德中介的周某在场。2016年3月10日，原审原告在中国邮政储蓄银行开立银行账户（账号62×××06），并分别存入9000元、213000元、15000元；同月11日，该账户入账13965元、30000元；同月12日，该账户入账13000元；同月14日，该账户入账70000元，账户余额为363965元；同月16日，该账户入账10000元；同月17日，该账户入账7000元，账户余额为380965元。2016年3月13日，原审原告张凤高向恒丰中介支付了40000元，恒丰中介向原审原告出具了收条，内容为：“今收到张凤高购房税金肆万元整。房屋坐落地址南城水岸26幢301室。收款人：曾某”。审理中，经一审法院释明，原审原告于2016年11月4日将合同所约定的第二期购房款378000元提存至一审法院账户，恒丰房产的曾某于2016年11月4日将收条中的4万元提存至一审法院账户。2016年11月15日，一审法院将提存的418000元发还给原审原告张凤高。审理中，原审原告张凤高申请对涉案房屋的价值进行评估。一审法院根据原审原告的申请，委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称：中洲公司）对涉案房屋的价值进行评估，该公司于2017年2月3日出具房地产估价报告一份，估价结果为涉案房屋的单价为14260元/平方米，总价为197.73万元，车库总价为5万元，合计202.73万元。为此，原审原告支付评估费15987元。对于估价报告，原审被告祝立志提出以下异议：一、评估公司没有考虑评估标的的区位风水、历史等综合因素。涉案房屋在综合区位、建造过程、历史形成因素情况下价格是低于周边其他小区的，这一点可以从房产交易中心公布的成交价格予以证实。二、评估公司没有参照同小区房产实际成交价格，而是凭空臆造被评标的的价格。评估公司没有采集不动产交易中心该小区同区位的房产实际成交价格，也没有采集房产交易过程中过户或缴纳契税时的评估报告。对于原审被告祝立志的异议，中洲公司答复如下：一、我司评估的涉案房屋位于梅村路××××交界处，处于太仓市政府重金打造的太仓科技新城内，区域内在售楼盘上海公馆高层均价在18000元（与涉案房屋就一路之隔），此标的物两证齐全，结构也没有明显的损毁，所以从区位、建造过程也不可能大幅度的低于周边小区的价格。二、由于受政策影响，在价值时点的成交案例并不多，我司估价师于2017年1月11日和2017年2月6日两次对附近的市场进行考察，走访了多家中介，并搜集了多个案例资料，进行了科学的计算和修正，不存在对标的物的价值凭空捏造。根据原审被告祝立志的申请，中洲公司的评估人员蒋建春于2017年3月22日出庭。评估人员蒋建春对原审被告提出的相关问题予以答复，并向一审法院陈述：“纳税价格及网签价格可能受到一些因素的干扰，未必是实际价格，评估更注重实际价格，故评估结论是采用挂牌价格进行修正得出的，挂牌价格与实际成交价格之间一般有3%至5%的修正，评估中选用了两个月内的四个本小区的案例，并走访了周边的四家中介。”为此，原审被告支付出庭费1700元。原审原告向一审法院提交了立德中介于2016年3月29日出具的情况说明（以下简称“第一份立德情况说明”）一份，内容为：“2016年1月4日，买方张凤高与卖方祝立志经我单位中介签订《房地产买卖契约》，由张凤高购买祝立志位于太仓市××村路××南城水岸××室房产及车位，购房总价为1198000元，房款办理资金托管。2016年3月10日，张凤高按我单位要求办理储蓄银行卡并准备了购房款，2016年3月13日张凤高向我中介支付了购房税金4万元。双方原本约定于2016年3月15日前办理过户及付款手续，但2016年3月15日因联系不上卖方祝立志而不能按期过户。后张凤高及我单位工作人员多次和祝立志联系过户事宜，但祝立志明确表示购房总价至少增加5万元，否则不同意过户。为此，双方产生争议。特此说明。”情况说明下方签有周某的字样，并盖有立德中介的公章。对此，原审被告向一审法院提交了立德中介于2016年4月9日出具的情况说明（以下简称“第二份立德情况说明”）一份，内容为：“1、原审原告张凤高提供的立德中介出具的说明内容为原审原告自行准备的，在利用周某不知情的情况下骗取了周某的签名及立德中介的盖章；2、原审被告祝立志系立德房产李某的客户，签订合同当日，因李某临时有事，故周某代办了签约事宜。除此以外，周某未与原审被告祝立志有任何联系，周某对该房产实际履约情况并不了解；3、立德房产从未收到过40000元购房税金；4、2016年3月15日之前，原审原告张凤高从未直接与周某联系，也没有直接要求周某联系原审被告约定具体过户时间，不存在原审原告提供的情况说明中所述“2016年3月15日因联系不上卖方祝立志而不能按期过户”的说法；5、截至2016年4月9日，原审原告未向原审被告支付第二期购房款378000元，也从未要求过周某或立德中介向他提供原审被告的银行账户信息用于支付第二期购房款；6、截至2016年4月9日，在未收到第二期购房款的情况下，周某与李某均未与原审被告约定过关于过户的具体日期；7、周某未直接同原审被告联系或者面谈过，从未明确得到过原审被告不同意过户的要求。”2017年3月15日，一审法院对周某进行调查，其陈述：“买卖合同是我起草的，签约时买卖双方及买方中介曾某在现场。2016年3月15日之前，卖方没有说过要涨价，卖方要求买方去交物业费，买方当时在犹豫交不交。我在等买方中介回复，最后买方答复不愿意交物业费，大概三四千块。因为没有交物业费不能过户的，所有没有安排2016年3月15日过户，后来过了这个时间，卖方说时间过了，买方也没有付钱，然后买方就起诉了。双方提供的两份情况说明都是我出具的。买方提供的这份说明是买方想证明想买这个房子，不要因为付款时间过了卖方来追究买方的违约责任或者解除合同。卖方的说明是卖方收到应诉材料后找我出具的，卖方确实没有说过不愿意把房子卖给买方。2016年3月15日的时候没有联系卖方，因为买方说要考虑一下要不要交物业费，到3月25日左右买方答复不愿意交物业费。买方提供证明中陈述2016年3月15日左右没有联系上卖方是我没看清楚。签约我已告知过买卖双方要提供哪些材料，买方需要准备身份证、结婚证、户口本、首付款，卖方需要准备身份证、结婚证、户口本、物业费缴费收据。2016年3月15日之前没有催过买方付款。”审理中，恒丰中介的曾某向一审法院陈述：“原审原告是恒丰中介的客户，原审被告是立德中介的客户。合同约定由原审原告先支付定金，然后原审原告缴纳契税和个人所得税，第二期款项交付至资金托管账户，交付当天同时完成过户、办理贷款。缴纳税款、支付第二期款项、交易备案、办理贷款可以同一天内完成。2016年3月5日左右，我已经通知原审原告备齐办理过户手续的资料。3月13日，原审原告支付我40000元用于支付税金和部分中介费，当天我就通知周某联系原审被告安排过户手续。3月14日，周某告知我涉案房屋仍有物业费没有结清，原审被告提出物业费由原审原告负担，因为合同上已经明确约定物业费由原审被告承担，原审原告不同意，双方没有谈拢，3月15日就没有办理过户。过了一周左右，周某向我反馈原审被告要求原审原告加价50000元，我向周某索要了原审被告电话，致电原审被告告知其应按约履行，原审被告没有明确表态，只说让立德中介联系他。后来，我做通了原审原告工作，原审原告同意加价30000元，与周某确认原审被告也同意之后，约定于4月3日重新签订合同，到了4月3日，周某表示清明节原审被告去扫墓了，另外安排时间。过了之后，我再联系周某，周某告知我原审被告明确表示不会过来签了，周某也管不了这个事情了。”立德中介的李某向一审法院陈述：“我与周某均是立德中介的工作人员，原审被告祝立志是我的客户，涉案房屋一直由我负责联系看房及出售事宜，祝立志夫妇一直仅与我联系，原审原告张凤高系恒丰中介联系周某向立德中介介绍的客源，这单交易是立德中介和恒丰中介合作的。合同签订当天，因我临时有事，故安排周某临时替我处理签订合同事宜。合同签订后，周某与原审被告再无联系，均由我出面联系。合同约定第二期房款支付时间为3月15日前，合同签订前我告知原审被告及其妻子，房款是直接支付至其银行账户的，这个是惯常做法，所以我也在签订合同前没有交代周某告知原审被告。房款交付的主要方式有分期付款和全款支付两种，分期付款中有采用直接支付和资金托管两种方式，采用直接支付，需在付款前办理贷款申请，明确可以办理贷款的情况下再支付，采用资金托管，可以先托管资金再办理贷款，无法办理贷款，房款可以退回，对双方来说比较安全，但采用资金托管的方式，如果成交价低于市场价，可能会重新评估房价增加契税，所以我们一般不推荐资金监管。2016年3月14日晚，原审被告的妻子致电我，询问我该套房屋的交易事宜，并催促我要求原审原告付款，对原审原告尚未支付第二期房款表示不满。因为办理过户需要结清物业费，3月15日之前原审被告一直没有给我结清物业费的手续，我们因为比较忙，也没有催促原审被告。同时，因原审被告不满原审原告未支付购房款，为了安抚原审被告，并基于当前房地产市场的涨幅，我向周某转述了原审被告要求原审原告支付物业费的意见，但从未作为必要条件强制要求，当时原审被告也并未提出加价的要求，但双方未能就物业费达成一致，故3月15日当天没有人联系我办理过户。3月15日之后，原审原告仍未支付购房款，我数次让周某催要第二期房款，但周某没有回复。3月下旬，原审被告提出加价，但是未说具体金额，我让周某去谈，周某回复我原审原告愿意加3万，我约了原审被告及其妻子来店洽谈，但洽谈未果，后来收到了法院的传票。”后李某又陈述：“2016年2月底的时候祝立志妻子钱某打电话给我问首付款什么时候付，到2016年3月14日晚上9点多又打电话给我问首付款为什么还没付。我没有接到对方中介约卖方做网签的通知，当时我没法回答她。我说时间比较长，我问一下买方能不能承担物业费。当时没有约明确时间，不存在约不到卖方的情况。三月二十几号的时候钱某又打电话问我为什么还不付款，并对我说一周之内要付不然解除合同。我就把这个情况通知了周某，叫周某与对方中介联系。清明节放假的时候卖方到我店里，说再过两天不付款就解除合同，这个情况我也告诉了周某，也没有得到反馈，后来卖方就收到传票了。3月份比较忙，周某没有将相关情况反馈给我。第一次出庭时我比较紧张很多细节没有说清楚，在买卖双方洽谈、签约及付款过程中，我没有与买方及买方的中介直接联系过。当时卖方想让买方赶紧付款，所以就提出了加价。”原审被告祝立志的妻子钱某向一审法院陈述：“2016年3月20日左右，我催过中介李某，问什么还没有付款，为什么逾期付款，什么时候支付。我在3月14日晚上9点左右打电话给李某询问过，当时我比较生气，李某正好谈起有无结清物业费，我说钱还没收到，物业费不着急，李某就说不要生气，物业费不多，反正买方没有付款，说催款时让买方带掉好了，对于要不要买方支付物业费我没有明确同意，但我要求买方先把钱付掉。过了几天，我又催李某，李某说买方不爽气，你再耐心等一等，我还问要不要卡号什么的，李某说不着急，谈好再说。在后续的电话中我明确如果买方再不付款，我就不卖房子了，解除合同。4月3日到李某店里，我首先质问为何至今没有收到第二期款项，我说不要再拖着了，那就解除合同好了。李某说行，就付了2万元定金，他来搞定。涉案房屋的物业费是2016年6月份结清的。”另查明：1、2016年6月16日，原审被告祝立志作为出卖人，案外人王建芳作为买受人，双方签订《太仓市存量房买卖合同》一份，约定出卖人将坐落于城厢镇梅村路35号南城水岸花苑26幢301室的房屋（即涉案房屋）出售给案外人王建芳，出售价款为120万元，付款方式为买受人于2016年6月16日前一次性付款。2、2016年6月20日，原审被告祝立志缴纳涉案房屋2016年1月至6月物业费1138元。3、坐落于太仓市××村路××南城水岸××室房屋及地下车库E4-3-01室的房屋于2016年7月8日登记至案外人王建芳名下。上述事实，有原审原告提供的房地产买卖契约、个人账户申请书、转账凭证、银行流水、情况说明，原审被告提供的情况说明，证人曾某、李某、钱某的陈述，评估人员的陈述，一审法院所作调查笔录及到庭当事人的陈述等证据证明。一审法院认为，张凤高与祝立志签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，原审原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是原审原、被告双方各自是否存在违约行为。原审原告张凤高认为，原审原、被告之间的买卖契约明确约定，如果办理资金托管，原审被告售房款最后从房产交易所托管中心领取。根据原审原告提供的立德中介的情况说明及证人曾某、李某的证言，原审原、被告约定的交易方式应该为资金托管。原审被告在要求原审原告增加购房款不成的情况下，拒绝办理过户手续导致买卖契约无法履行，后原审被告又在诉讼过程中恶意将涉案房屋转让给第三人，导致买卖契约无法继续履行，原审被告的行为构成违约。原审被告祝立志认为，原审原告未按约支付第二期购房款构成违约，导致原审被告的合同目的不能实现，原审被告在购房急需筹措资金的情况下出售涉案房屋系不得已而为，且原审被告出售涉案房屋并未获利。原审被告已通过中介通知原审原告解除合同，双方已实质性地解除了合同关系，双方的买卖合同已在原审原告起诉前终止。原审原告提供的证据不足以证明其准备履约。一审法院综合分析原审原、被告提供的证据及相关证人的证言，认定原审原告不存在违约行为，原审被告将涉案房屋转让给第三人王建芳的行为构成违约。理由如下：1、根据合同约定及交易惯例，房屋出售前的物业费用由出卖方承担。综合分析证人曾某、李某、钱某、周某的陈述，可以证实2016年3月15日前原审被告提出要求原审原告承担物业费，原审原告考虑后表示拒绝。此后，原审被告又提出要求原审原告增加购房款，原审原告经考虑后表示同意加价3万元，后李某约原审被告于2016年4月4日、5日到立德中介协商，原审被告夫妻提前一天到立德中介协商，但未果。由此可见，在合同签订后，原审被告先后提出要求原审原告承担物业费及增加购房款，在双方就合同变更事宜协商未果的情况下，双方应当按照购房合同的约定继续履行各自义务。2、原审原、被告在协议中约定2016年3月15日支付第二期购房款并办理过户手续，但双方并未明确约定两个行为的先后履行顺序，依法应当推定为同时履行。原审被告提出其于2016年3月14日向原审原告催款，但周某明确表示在2016年3月15日前未向原审原告催款。双方因就物业费问题处于磋商阶段，未能于2016年3月15日办理过户并支付第二期购房款。因此，双方未能于2016年3月15日过户并支付第二期购房款均不构成违约。后双方又就是否增加购房款事宜进行了磋商，在原审被告明确拒绝原审原告同意的加价金额前，原审原告亦不存在违约行为，但在双方未就原合同变更达成一致后，双方均应按原合同约定及时履行各自义务。3、协议签订当日，原审原告向原审被告支付了约定的定金2万元。2016年3月10日，原审原告在中国邮政储蓄银行开立了银行账户，该账户陆续存入相应的款项，截止2016年3月14日，该账户余额为363965元，与原审原告应支付原审被告的第二期购房款金额相当。2016年3月13日向中介机构支付了合同所约定的部分税费4万元。原审原告向一审法院提起诉讼时仍要求原审被告继续履行买卖契约，在知晓原审被告将涉案房屋及车库转卖第三人王建芳的情况下，原审原告才变更诉讼请求为要求解除买卖契约并要求原审被告返还购房款、赔偿损失。原审原告在买卖契约签订后有相应的履约行为，为继续履行约定准备了必要的条件，原审原告在履约过程中不存在违约行为。4、协议签订后，原审被告先后提出要求原审原告承担物业费及增加购房款，但双方未就变更合同达成一致，原审原告遂提起诉讼要求原审被告继续履行合同，但原审被告明确表示拒绝履行合同义务并提起反诉，并在本案审理过程中擅自将涉案房屋转让给第三人王建芳，导致合同无法继续履行，故原审被告的行为构成违约。关于原审原告要求解除其与原审被告之间的《房地产买卖契约》并要求原审被告返还原审原告购房款2万元的诉讼请求。原审被告表示同意，一审法院予以确认。对于原审原告要求原审被告赔偿原审原告损失100万元的诉讼请求。原审原告张凤高认为，原审原告购买涉案房屋目的系为了其小孩读书，因为原审被告的违约行为，原审原告的小孩无法落实到公办学校的读书名额，原审原告的损失远超80多万，原审原告并提供评估报告一份。原审被告祝立志认为，原审原告在知道无法购买涉案房屋的情况下，应该及时购房减损。原审原告仅向原审被告支付了定金2万元，不影响原审原告另行购房，原审原告要求按照合同全部履行的标准主张损失没有依据。原审被告未从擅自出售房屋中获利，客观上原审原告不存在房屋差价损失。中洲公司出具的评估报告严重与事实不符，不能作为定案的依据。一审法院认为，原审原告向一审法院提交中洲公司出具的评估报告一份，证明涉案房屋及车库在申请评估时的价值为202.73万元，与原审原告向原审被告购买涉案房屋及车库的差价为82.93万元。原审被告虽对评估报告持有异议，但评估机构已对原审被告的异议作了详细、客观、合理的答复及解释，并当庭就评估价格的形成过程及原审被告提出的疑问进行了说明。虽原审被告仍持有异议，但原审被告未对此提供充分证据予以证明，故一审法院对中洲公司出具的评估报告予以采纳。原审被告提出原审原告应及时购房减损，但原审被告在将涉案房屋转让第三人王建芳后并未将相关情况及时告知原审原告，且因原审被告的违约行为导致合同无法履行，故原审被告应当赔偿原审原告损失82.93万元。对于原审被告要求原审原告承担违约金99800元的反诉诉讼请求。一审法院认为，原审原告在履约过程中不存在违约行为，故原审被告的反诉诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除张凤高与祝立志于2016年1月4日签订的关于太仓市××村路××南城水岸××室房屋及地下车库E4-3-01室房屋的《房地产买卖契约》。二、祝立志于本判决生效之日起10日内返还张凤高购房款2万元。三、祝立志于本判决生效之日起10日内赔偿张凤高82.93万元。四、驳回祝立志的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15582元，由张凤高负担2660元，祝立志负担12922元。反诉案件受理费2296元，减半收取1148元，由祝立志负担。评估费15987元，鉴定人员出庭费1700元，合计17687元，由祝立志负担。二审中，本院组织双方就涉案房屋评估基准日进行协商，双方一致同意以2016年11月4日作为评估基准日，委托原评估机构中洲公司对涉案房屋的市场价值进行补充鉴定。中洲公司于2017年8月16日出具补偿鉴定意见：涉案房屋在2016年11月4日估价时点的房地产价值为196.89万元。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，根据现有证据证实，祝立志在履约过程中先提出要求被上诉人承担涉案房屋物业费，张凤高拒绝后祝立志又提出要求张凤高增加购房款，双方协商未果。双方因涉案房屋物业费、增加购房款问题协商不成，导致双方未能于2016年3月15日办理过户并支付第二期购房款。在双方未就原合同内容变更达成一致的情况下，双方均应按原合同约定及时履行各自义务。其次，协议签订当日，张凤高向祝立志支付了约定的定金2万元。2016年3月10日，张凤高在中国邮政储蓄银行开立了银行账户，该账户陆续存入相应的款项，截止2016年3月14日，该账户余额为363965元，与张凤高应支付祝立志的第二期购房款金额相当。2016年3月13日张凤高向中介机构支付了合同所约定的部分税费4万元。原审原告向一审法院提起诉讼时仍要求原审被告继续履行买卖契约，在知晓原审被告将涉案房屋及车库转卖第三人王建芳的情况下，原审原告才变更诉讼请求为要求解除买卖契约并要求原审被告返还购房款、赔偿损失。张凤高在买卖契约签订后有相应的积极履约行为，为继续履行约定准备了必要的条件，张凤高在履约过程中不存在违约行为。再次，协议签订后，祝立志先后提出要求张凤高另外承担涉案房屋物业费及增加涉案房屋购房款，导致合同不能继续履行。在张凤高向一审法院起诉祝立志，要求其继续履行合同的诉讼中，祝立志明确表示拒绝履行合同义务，并在本案审理过程中擅自将涉案房屋转让给第三人王建芳，导致合同无法继续履行，故祝立志的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。二审中，上诉人对中洲公司就涉案房屋评估的估价时点提出异议，本院组织双方就涉案房屋评估基准日进行协商，双方一致同意以2016年11月4日作为评估基准日，委托原评估机构中洲公司对涉案房屋的市场价值进行补充鉴定。中洲公司于2017年8月16日出具补偿鉴定意见：涉案房屋在2016年11月4日估价时点的房地产价值为196.89万元。该鉴定意见程序合法，鉴定依据充分，本院予以采纳。综上所述，因祝立志的违约行为，导致合同无法履行，祝立志应当承担违约责任，赔偿张凤高相应的损失。二审中，涉案房屋在2016年11月4日估价时点的房地产价值为196.89万元，与双方合同约定的成交价格1198000元，相差77.09万元，该差价可以认定为因祝立志的违约行为给张凤高造成的损失，故祝立志应当赔偿张凤高77.09万元，对一审法院认定的损失作相应的变更，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，上诉人的其他上诉请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持太仓市人民法院（2016）苏0585民初2430号民事判决第一项、第二项、第四项。二、变更太仓市人民法院（2016）苏0585民初2430号民事判决第二项为：祝立志于本判决生效之日起10日内赔偿张凤高77.09万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15582元，由张凤高负担3584元，祝立志负担11998元。反诉案件受理费2296元，减半收取1148元，由祝立志负担。评估费15987元，鉴定人员出庭费1700元，合计17687元，由祝立志负担；二审案件受理费15000元，由张凤高负担1000元，祝立志负担14000元。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  曾雪蓉审判员  周 红二〇一七年十一月八日书记员  陈闵悦