广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4727号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄斯婉，女，1983年4月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘丽琳，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市港南家居花卉基地，住所地广东省中山市石岐区东河北“沙咀”。主要负责人：吴炳初，总经理。被上诉人（原审反诉被告）：吴炳初，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审反诉被告）：吴照初，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省中山市。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。上诉人黄斯婉因与被上诉人中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）、吴炳初、吴照初房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄斯婉上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判黄斯婉向港南家居基地、吴炳初、吴照初支付2014年5月1日至2015年5月31日的占有使用费54697.5元，港南家居基地、吴炳初、吴照初赔偿黄斯婉装饰装修损失42930元。事实与理由：一、黄斯婉与港南家居基地于2013年10月10日签订的中山市港南家居花卉基地土地租赁合同（以下简称涉案租赁合同）因违反法律的强制性规定而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应予返还，故港南家居基地、吴炳初、吴照初作为导致涉案租赁合同无效的过错方，无权要求黄斯婉支付租金，其因涉案租赁合同取得的租赁保证金16830元及租金24750元等财产应予返还。二、港南家居基地、吴炳初、吴照初作为过错方，应当赔偿黄斯婉因为涉案租赁合同无效所受到的装修损失42930元。黄斯婉承租后投入的装修费约60000元，一审法院经委托评估，认定价值为42930元，港南家居基地、吴炳初、吴照初应予全额赔偿，一审认定黄斯婉自负30%的责任没有法律与事实依据。另，涉案商铺虽已另行出租，但黄斯婉的装修项目是可分的，一审法院在港南家居基地、吴炳初、吴照初未提供任何证据证明的情况下即以无法区分为由认定装修价值为20000元，严重损害了黄斯婉的合法权益。三、黄斯婉与港南家居基地已就租金标准达成一致意见，即减半收取，即使应按租金标准占有使用费也应当按每月4207.5元标准而非8415元。港南家居基地大肆宣传让黄斯婉相信涉案地块会形成商圈，且其未能做到在涉案租赁合同中承诺的办到营业执照，导致无法正常经营，且港南家居基地为逼迫黄斯婉交纳租金，强制将涉案商铺上锁，导致黄斯婉无法经营并产生损失，其现以8415元/月的标准收取占有使用费不合理。港南家居基地、吴炳初、吴照初共同辩称，同意一审判决结果，请求驳回上诉，维持原判。港南家居基地向一审法院起诉请求：1.解除涉案租赁合同，黄斯婉归还租赁商铺；2.黄斯婉支付自2014年4月1日至归还商铺之日止拖欠的租金，暂计至2015年5月30日为117810元。一审期间，港南家居基地撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为黄斯婉向港南家居基地支付2014年4月1日至2015年8月31日期间拖欠的租金195730元（按8415元/月计算）。黄斯婉向一审法院提出反诉请求：1.港南家居基地赔偿黄斯婉损失60000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至付清之日止）；2.港南家居基地向黄斯婉退还租赁保证金16830元；3.港南家居基地向黄斯婉返还2013年12月至2014年4月期间已收取的租金24750元（其中2013年12月的租金为8415元，2014年1、2月每月租金合计8415元,2014年3、4月每月租金为3960元）。一审诉讼期间，一审法院依黄斯婉的申请追加吴炳初、吴照初作为本案反诉被告参加诉讼，黄斯婉变更其第1项诉讼请求中的损失金额为42930元，利息计算标准为以42930元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年7月15日起计算至付清之日止，明确损失为装饰费用损失，费用项目按评估报告所列；增加一项反诉请求为吴炳初、吴照初对港南家居基地的上述债务承担补充清偿责任。一审法院认定事实：中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷，未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，授权中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订土地租赁合同，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立港南家居基地，企业性质为个人独资企业，并以港南家居基地的名义对外招租。2013年10月10日，港南家居基地（甲方、出租方）与黄斯婉（乙方、承租方）签订涉案租赁合同，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”商铺B区第19卡出租给乙方作经营小食百货使用。租赁总面积约99平方米；第一年每月总租金8415元，第二年开始在原租金的基础上逐年递增10%；租赁期限3年，即自2013年12月1日起至2016年11月30日止（免租期自2013年9月15日至同年11月30日止）,乙方应于每月5日前支付当月租金和上月水电费；商铺交付使用时间为2013年9月15日，乙方应于2013年11月30日之前进场经营；租赁期满,乙方的所有固定装修不能拆走,并无偿归甲方所有;在签订本合同时，乙方向甲方支付该商铺2个月租金共16830元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金。商铺租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，港南家居基地依约交付上述商铺交付给黄斯婉经营使用，黄斯婉亦向港南家成基地交纳了租赁保证金16830元及2013年12月至2014年4月期间租金24750元。2014年5月起，黄斯婉拖欠租金未付，港南家居基地经多次向黄斯婉催讨无果，遂于2015年7月15日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼期间，黄斯婉认为涉案租赁合同无效，港南家居基地、吴炳初、吴照初应返还其已缴纳的租金、保证金，遂提起反诉，主张前述实体权利。一审期间，一审法院依黄斯婉的申请，委托中山市中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称中正信德公司）对涉案商铺内的装饰装修（范围包括地面砖、石膏天花板、雨蓬、增加围墙、二层阁楼、全屋乳胶漆、全屋水电等）进行价值评估。中正信德公司适用成本法对上述物品价值进行评估后，于2015年3月16日作出中信评鉴字[2016]第0006号资产评估报告书，评估价值为42930元，评估基准日为2016年3月4日。港南家居基地、吴炳初、吴照初对上述报告的评估价值及评估流程没有异议，但不确认黄斯婉在涉案商铺上修建过评估报告书中所列的项目，认为涉案商铺已另行出租给第三人，第三人已对涉案商铺进行装修，无法区分黄斯婉与新租户的装修项目。黄斯婉对上述报告的评估项目及评估结论没有异议，亦确认涉案商铺在港南家居基地收回后另行出租，新承租人对涉案商铺进行了装修，但表示可以区分其装饰装修的部分。一审法院依黄斯婉的申请调取了（2015）中一法行非诉审字第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。一审期间，港南家居基地、吴炳初、吴照初、黄斯婉均确认涉案土地在港南家居基地所在地块内，港南家居基地已收取黄斯婉租赁保证金16830元及2013年12月至2014年4月期间的租金24750元，部分月份按合同约定租金标准的50%收取。黄斯婉认为租金标准已变更为合同约定租金标准的50%，但港南家居基地则认为只是给予黄斯婉部分月份的租金优惠，租金标准并未变更。双方确认涉案商铺交付给黄斯婉时为毛坯房，至今未取得规划许可，涉案商铺已被港南家居基地收回并另行出租，涉案租赁合同已实际解除，新承租人对涉案商铺亦进行了装修。港南家居基地称涉案商铺于2015年9月2日被收回，黄斯婉则称涉案商铺于2015年6月被收回。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。港南家居基地在涉案土地上建造商铺并将该商铺转租给黄斯婉虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于港南家居基地建造的涉案商铺在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，港南家居基地与黄斯婉于2013年10月10日签订的涉案租赁合同因违反上述法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，港南家居基地要求黄斯婉返还涉案商铺，符合前述法律规定，一审法院予以支持。港南家居基地因涉案商铺租赁合同已收取黄斯婉的保证金16830元应依法向黄斯婉返还。关于涉案商铺租赁合同的占有使用费问题。经上述分析，涉案商铺租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，黄斯婉于2013年9月15日至2015年9月2日实际使用涉案商铺，其占有使用涉案商铺期间理应支付相应的占有使用费用。黄斯婉主张港南家居基地于2015年6月收回涉案商铺未提供证据证明，港南家居基地对此不予确认，一审法院不予认定。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，一审法院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准计算，港南家居基地主张按8415元/月的标准计算租金，一审法院予以采纳。因黄斯婉于2014年5月1日前已交纳租金，该款应抵扣相应缴纳月份的占有使用费，黄斯婉反诉要求港南家居基地予以返还于法无据，一审法院不予支持。港南家居基地诉求黄斯婉支付其2014年5月1日至2015年8月31日期间的占有使用费134640元（8415元/月×16个月），一审法院予以支持。关于装饰装修费用问题。本案中，黄斯婉在租赁涉案商铺后对涉案商铺进行装饰装修，港南家居基地在庭审中虽未明确同意进行装饰装修，但其在知悉黄斯婉进行装饰装修后并未表示异议，应视为默示同意黄斯婉进行装饰装修。根据上述分析，涉案租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合同的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失”的规定，合同无效系基于涉案商铺未取得相应的规划许可，责任在于港南家居基地，应承担70%的责任，而黄斯婉在签订合同未对涉案商铺的产权、规划报建情况审查核实，存在一定的过失，自身应承担30%的责任。基于涉案商铺交付时为毛坯房，黄斯婉进行装饰装修后涉案商铺又被港南家居基地收回并另外出租，新承租人亦在承租后对部分项目进行装修，港南家居基地对黄斯婉提出的装饰装修项目不予确认，一审法院酌情认定为20000元。故港南家居基地应赔偿黄斯婉因合同无效造成的涉案商铺装饰装修损失14000元，对黄斯婉就涉案商铺主张超过14000元损失赔偿范围的反诉请求，一审法院不予支持。关于吴炳初、吴照初的责任承担问题。本案中，港南家居基地为个人独资企业，吴炳初为其投资经营者，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”之规定，港南家居基地应返还黄斯婉的相关款项，应先以港南家居基地的资产清偿，不足部分由其投资人吴炳初清偿。至于吴照初责任问题。黄斯婉提供的证据不足以认定吴照初为港南家居基地的实际经营者，港南家居基地、吴炳初、吴照初对此不予确认，一审法院对此不予认定。黄斯婉要求吴照初承担责任，一审法院不予支持。综上，港南家居基地诉求有理部分，一审法院予以支持。黄斯婉反诉请求有理部分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、黄斯婉于一审判决发生法律效力之日起七日内向港南家居基地支付2014年5月1日至2015年8月31日期间的占有使用费134640元；二、港南家居基地于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄斯婉返还已收取的租赁保证金16830元；三、港南家居基地于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄斯婉赔偿装饰装修损失14000元；四、吴炳初对港南家居基地的上述债务承担补充清偿责任；五、驳回港南家居基地的其他诉讼请求；六、驳回黄斯婉的其他反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2656元（港南家居基地已预交），由港南家居基地负担656元，黄斯婉负担2000元（黄斯婉承担的部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给港南家居基地）；反诉案件受理费2330元，评估费2000元，合计4330元(黄斯婉已预交)，由黄斯婉负担2330元，由港南家居基地、吴炳初负担2000元（港南家居基地、吴炳初承担的部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给黄斯婉）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于已付租金是否应予返还问题。港南家居基地迄今未能取得涉案商铺的建设工程规划许可证，或已经主管部门批准建设，故涉案租赁合同无效，港南家居基地因该合同取得的财产依法应予返还，但黄斯婉缴纳的租金24750元系其在2013年12月至2014年4月期间使用涉案商铺应支付的对价，该义务并不因涉案租赁合同归于无效而被免除，故黄斯婉上诉主张港南家居基地应返还其已缴纳的该部分租金，显无理据，本院不予支持。其次，关于占有使用费的标准及期限问题。涉案租赁合同明确约定租金标准为8415元/月，黄斯婉称根据其租金缴纳情况可知双方已口头变更了租金支付标准为减半收取，但港南家居基地不予确认。租金的交纳标准为租赁合同的核心内容，对于出租人及承租人的利益有重要的影响，若当事人对于租金交纳标准重新达成合意，应有书面或口头协议，但黄斯婉对此未提供任何证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。承租人租赁新的租赁物时，因其往往需要对租赁物进行装修等前期准备工作，故在租赁过程中，出租人在租赁开始之初给予承租人租金上的优惠价格或免租期限亦合常理，但不能由此推断双方当事人已对合同约定租金标准进行了变更。且黄斯婉作为完全民事行为能力人与涉案商铺的经营者，应在签订涉案租赁合同前对涉案商铺的周边环境、经营前景等作相应的考察、预判，并承担相应的经营风险，故其以港南家居基地宣传不实、未兑现相关承诺等为由主张不应按合同约定缴纳租金的理据不足，本院不予采信。黄斯婉称港南家居基地已于2015年6月强行收回涉案商铺，但并未提供证据佐证，港南家居基地对此亦不予确认。一审判令黄斯婉按8415元/月的标准支付2014年5月1日至2015年8月31日期间的占有使用费，处理并无不当，本院予以维持。再次，关于装饰装修费用问题，一审法院虽然委托了相关中介机构对涉案商铺内的装饰装修价值进行评估，并认定评估价值为42930元，但上述装修项目因涉案商铺在本案一审起诉前已由港南家居基地另行出租给第三人，该第三人亦已进行了装修，确已无法区分前后重叠部分的装修项目及具体价值，一审结合本案具体情况，酌定黄斯婉进行装饰装修的价值为20000元，并无明显不当，本院予以维持。需要指出的是，黄斯婉作为完全民事行为能力人以及承租涉案房屋从事商业活动的经营者，在合同磋商过程中应有充分了解租赁物情况的义务与能力，其应当在初期选址及后期投入时比出租方尽更多的审慎注意义务，但其未进行任何审查即签订合同，并随即进行装饰装修进而产生相关费用，现因涉案租赁合同被认定为无效而产生相应损失，黄斯婉应当对该部分装饰装修损失承担主要责任，鉴于港南家居基地对于一审认定其承担70%的责任并未提出上诉，本院不作审查，对一审处理结果仍予维持。黄斯婉的相关上诉意见理据不足，本院不予采纳。最后，关于吴炳初、吴照初的责任问题。吴炳初作为港南家居基地（个人独资企业）的投资经营者，依法应对港南家居基地资产不足清偿债务部分承担补充清偿责任，黄斯婉亦无证据证明吴照初系港南家居基地的实际经营者，故其上诉主张吴炳初、吴照初对港南家居基地的涉案债务承担连带清偿责任的理据不足，本院不予支持。一审对此处理并无不当，本院予以维持。另，对当事人未提起上诉的其他部分，本院不作审查。综上所述，黄斯婉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3821元（黄斯婉已预交），由黄斯婉负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴碧英代理审判员  吴合波二〇一七年二月二十日书 记 员  罗海欣