辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终1942号上诉人（原审被告）：万河，男，1965年04月28日生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市于洪区吉利湖街28号。法定代表人：李玉岭，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔蕾，女，1967年6月16日，汉族。上诉人万河与被上诉人天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司（以下简称“阳光壹佰公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初14799号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，代理审判员朱闻天、李大鹏参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。万河上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人诉求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为；2、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当赔偿相应的赔偿责任。为业主提供物业服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人阳光壹佰公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。阳光壹佰公司向原审法院诉称请求：一、万河向阳光壹佰公司交纳自2014年01月01日起至2016年06月30日的物业费3,524元及滞纳金100元；二、万河承担诉讼费用。原审法院经审理查明：阳光壹佰公司是具有合法经营资格的物业管理企业。2011年12月28日，阳光壹佰公司取得辽宁省物价局颁发的于洪区阳光100国际新城（一期）住宅小区的收费许可证，物价收费指导标准为住宅部分1.3元/平方米/月，电梯运行服务费为12元/月/人。2007年4月29日，万河签订了《承诺书》，确认已详细阅读了阳光一百置业（辽宁）有限公司制定的“沈阳阳光100国际新城临时管理规约”和“沈阳阳光100国际新城前期物业管理服务合同”；同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约和本合同相关条款。万河系居住在由阳光壹佰公司负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为90.38平方米。万河拖欠阳光壹佰公司从2014年1月1日起至2016年06月30日的物业费3,524元。2015年2月9日，沈阳市于洪区城东湖街道阳光100社区居民委员会出具一份证明，内容为：天津阳光壹佰物业服务有限公司沈阳分公司自2008年8月10日接管阳光壹佰住宅小区以来，每年都采取电访、走访、向电梯及单元门厅张贴通知等形式，对阳光壹佰一期、二期欠费业主进行物业费催缴工作。此项工作一直在持续中。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。阳光壹佰公司、万河之间形成的物业服务合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司阳光壹佰公司履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主万河享受了阳光壹佰公司提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。关于阳光壹佰公司提出的要求万河支付滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。关于万河提出的物业服务质量存在问题，因其提供的证据不足以证明其主张，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、万河于本判决发生法律效力之日起十日内向阳光壹佰公司交纳其拖欠的从2014年1月1日起至2016年06月30日的物业费3,524元；二、驳回阳光壹佰公司其他诉讼请求。如果万河未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由万河承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人双方之间的物业服务合同系双方真实的意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人按合同约定提供了物业服务，有权收取上诉人的物业费。关于上诉人提出物业服务质量存在瑕疵，物业费应予减免的上诉主张，因被上诉人的物业服务质量与其收费标准相适当，上诉人虽提出被上诉人物业服务的质量问题，但不足以构成物业费的减免，本院对上诉人的上诉主张，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人万河负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛代理审判员  李大鹏代理审判员  朱闻天二〇一七年二月二十四日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。辽01民终1406号上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区北固山路6-2号。法定代表人：宋德义，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜奎云，女，1980年9月3日生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李佳楠，男，1983年6月13日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司（以下简称“恒盛公司”）因与被上诉人李佳楠商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初10732号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，代理审判员朱闻天、李大鹏参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。恒盛公司上诉请求：发回重审或改判。事实与理由：恒盛公司交付房屋时间另案尚在审理中，而该事项直接关系到案涉违约金起算时间。李佳楠辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李佳楠向一审法院起诉请求：1、恒盛公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金3,982元；2、恒盛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李佳楠与恒盛公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：李佳楠购买恒盛公司开发的位于沈阳市于洪区青山路40-1号2-17-3室房屋，建筑面积为77.71平方米，金额为461,704元，合同第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、出卖人按超出天数向买受人支付已付房价款每日拾万分之壹的违约金，合同继续履行。合同签订后，李佳楠按合同约定交付了购房款。2013年2月24日，，李佳楠至恒盛公司处领取了案涉房屋钥匙。2016年10月24日，涉案房屋取得房屋初始登记批复。2016年8月3日，李佳楠起诉主张逾期办证违约金。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李佳楠与恒盛公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。本案中，恒盛公司于2013年2月24日向李佳楠实际交付了房屋，恒盛公司应当在此日之后的480天之内，即2014年6月9日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但直至2016年10月24日，涉案房屋才取得房屋初始登记批复，已超过了约定期限，恒盛公司构成违约。关于恒盛公司主张李佳楠请求超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。商品房买卖合同纠纷中买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，如果买卖双方约定按日计算违约金，应当从起诉之日向前“倒推”计算诉讼时效，对于诉讼时效内的违约金应予以支持，超过诉讼时效的违约金不予支持。本案中，原、恒盛公司双方在买卖合同中约定的违约金计算方式为按日支付，恒盛公司于2016年8月3日向我院提起诉讼，对2014年8月3日前的权利依法不应保护，应当对其2014年8月3日后的权利予以保护。故对于李佳楠请求的2014年8月3日至2016年8月3日的逾期办证违约金予以支持，恒盛公司应赔偿李佳楠逾期办证违约金3,370元（461,704元×0.00001/天×730天，2014年8月3日至2016年8月3日）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、恒盛公司于本判决生效之日起十五日给付李佳楠逾期办证违约金3,370元；二、驳回恒盛公司其他诉讼请求。如果恒盛公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由恒盛公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。上诉人未能按合同约定时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应承担逾期办证的违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长周濛代理审判员李大鹏代理审判员朱闻天二0一七年二月二十四日书记员王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。