四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书(2017）川1304民初1800号原告：何海权，男，汉族，住四川省南充市嘉陵区。原告：蒲秀清，女，汉族，住四川省南充市嘉陵区。上列二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张楠，四川智典律师事务所律师。被告：南充锦江旅游开发有限公司，住所地:四川省南充市嘉陵区。法定代表人：易天均，董事长。原告何海权、蒲秀清与被告南充锦江旅游开发有限公司(以下简称锦江公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法由审判员胡浪涛适用简易程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告何海权、蒲秀清的委托诉讼代理人张楠到庭参加了诉讼，被告锦江公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现己审理终结。原告何海权、蒲秀清提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告立即向原告交付所购买的南充市嘉陵区XX路XXX区X幢X单元X层X号房屋并办理该房屋所有权证；2.请求法院判决被告支付逾期交房违约金26792.1元（暂计至起诉之日，实际损失以实际交付房屋时间为准）及逾期办证违约金2556.7元（暂计至开庭之日，实际损失以实际办理房屋产权时间为准）；3.本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年5月17日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买由被告开发建设的位于四川省南充市嘉陵区茶盘路某某小区笫XX幢XX单元XX层XX号商品房一套。合同签订后，原告按约支付了房款532645元，履行了买受人所有义务。根据合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房，但被告直至原告起诉之日仍未向原告交付该商品房；合同第十三条约定：出卖人逾期超过30日后，买受人有权退房…自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。原告何海权、蒲秀清为支持其主张，在举证期限内向本院提供的证据有：1、原、被告身份信息及企业信用信息复印件各1份，拟证明原、被告的主体资格适格；2、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》复印件各1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖的事实及相关违约责任的约定；3、南充市商品房预售款监管办公室的《特别提示》、销售不动产统一发票、《个人住房贷款借款合同》复印件各1份，拟证明原告按照合同约定已经履行支付房屋全部价款的义务。对于原告提供的证据，原件与复印件一致，来源合法，且与本案具有关联性，故本院对原告提供的证据予以采信。经审理查明：2013年5月17日，原告何海权、蒲秀清（作为买受人）与被告锦江公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：原告购买由被告开发建设的位于四川省南充市嘉陵区某某路某某小区第XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，房屋建筑面积为115.21平方米，其中套内建筑面积为89.97平方米；合同第五条计价方式与价款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5,920.25元，总价为532,645元；合同第六条付款方式及期限约定：贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款30%，即162,645元整，其余价款370,000元向指定银行或住房公积金管理机构借款支付；合同第十一条交付条件约定：出卖人应于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；合同第十三条逾期交房违约责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：(1)逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十条产权登记约定：…(二)初始登记出卖人应当在房屋交付之日起360日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明…(三)转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起房屋初始登记完毕后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人退还全部已付款并按银行同期活期存款利率支付买受人利息。2.买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。…同日，原、被告双方又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第一条关于房屋价款支付的约定：…出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款的，按以下约定进行办理：(1)买受人须于合同签订后七日内(即2013年5月24日前)主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用(详见贷款须知)交给出卖人，用于向银行申请借款。买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。(2)买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因买受人的实际情况与上述承诺不符合或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，出卖人有权解除合同，并追究买受人合同约定总购房款20%的违约金；协议第二条第12款对延期交房作了约定：如遇自然灾害、行政禁令等情形，出卖人可据实予以延期交房。协议第三条第4款对办理产权证作了约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的455日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的半年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。另查明，原告何海权、蒲秀清分别于2013年6月1日、6月10日向被告锦江公司支付购房首付款162,645元、100,000元；后通过南充市商业银行贷款向被告支付了其余部分房款270,000元。再查明，被告锦江公司所开发建设的位于四川省南充市嘉陵区茶盘路“天庐小区”因未取得相关部门验收合格手续，至今未向原告履行交付义务，也未办理房屋所有权证、国有土地使用权证。上述案件事实，有前述经庭审认定的证据以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。合同订立后双方当事人均应按照合同约定全面履行自已的义务。本案争议的焦点问题是:一、关于原告要求被告立即向原告交付所购买的南充市嘉陵区茶盘路“天庐一区”房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。具体到本案，被告锦江公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“…（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测基数报告书；…”，截止目前被告锦江公司开发的工程尚未竣工验收，案涉工程是否符合设计要求和工程质量标准等尚不明确，不具备交付房屋的法定条件，且竣工验收系国家相关职能部门职责，并非法院处理范畴，因此，本院对该项诉讼请求依法不予支持。原告可待案涉房屋符合交付条件时另行主张。二、关于原告请求支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条之约定，买卖双方继续履行合同的，出卖人支付逾期交房违约金的时间为房屋交付之日起15日内，现房屋未达到交付条件，故其请求被告支付逾期交房违约金的条件还不具备，本院对其要求被告支付逾期交房违约金的请求不予支持。原告可在支付条件具备时另行起诉。三、关于原告要求被告办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条及《商品房买卖合同补充协议》第三条第4款关于办理产权证之约定，因本案被告锦江公司未实际交付原告所购的商品房，正式办证的起始时间不能确定，且办理房屋所有权证还涉及诸多行政审查事项，办理房屋所有权证亦与原告的协同配合相关，故本院对原告要求被告办理房屋所有权证的请求，本院不予支持。被告锦江公司未按合同约定为原告办理初始登记、转移登记，显属违约，但根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，支付逾期办证违约金的时间是实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现原告要求被告支付逾期办证违约金的条件还不具备，本院不予支持。原告可待上述条件成就时另行起诉。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告何海权、蒲秀清的全部诉讼请求。案件受理费减半收取317元，由原告何海权、蒲秀清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  胡浪涛二〇一七年十一月十日书记员  杨 壮