江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0858民初字第2398号原告：太仓市城市建设投资集团有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇太平南路30号，组织机构代码71321553-8。法定代表人：张建中，董事长。委托诉讼代理人：顾志强，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璟，江苏孙剑良律师事务所律师。被告:陈强，男，1970年2月21日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：曹巍，江苏新中远律师事务所律师。原告太仓市城市建设投资集团有限公司与被告陈强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告太仓市城市建设投资集团有限公司的委托诉讼代理人顾志强、张璟，被告陈强及其委托诉讼代理人曹巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓市城市建设投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2009年11月5日签订的两份《太仓风情水街房屋租赁合同》；2.被告向原告腾退归还位于太仓市城厢镇南郊海运堤路××号、××号的房屋；3.被告按合同约定向原告支付实际腾退之日前的租金（暂计算至2015年6月30日为2765404元）；4.被告向原告支付逾期付款利息（每年以上一年度租金为基数，按照年利率4%，自次年1月1日起计算至实际支付之日止）。事实和理由：2009年11月5日，原告与被告签订两份《太仓风情水街房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于太仓市城厢镇南郊海运堤路××号、××号房屋租赁给被告使用，租赁面积分别为1776.15平方米和680.95平方米；租赁期限均自2010年1月1日起至2019年12月31日，双方约定每日每平米租金0.9元，月租金分别为48622元和18641元，租金每三个月付一次。合同约定免租期24个月，租金自2012年1月1日起算，应在每季度首月的10日前支付，逾期支付的，逾期一日，则按日租金的50%支付违约金。合同还约定，被告逾期不支付租金超过2个月的，原告有权解除租赁合同。上述合同签订后，原告即按约将房屋交付给被告使用。免租期届满后，被告应于2012年1月10日前支付首季度租金，但被告不仅没有支付该季度租金，且后续租金均未支付，原告多次向被告催要租金，但被告至今分文未付，抵扣被告支付的保证金100000元，截至2015年6月30日，被告仍拖欠租金2765404元。后因政府下发文件调整太仓海运堤一期建设主体由原告变更为太仓淏华投资管理有限公司，从而导致上述合同项下资产归太仓淏华投资管理有限公司所有，为便于明确该合同权利义务，太仓淏华投资管理有限公司已授权原告处理追索租金事宜。被告陈强辩称：1、不同意解除双方签订的房屋租赁合同，要求继续履行。2、对于结欠租金的事实没有异议，但原告要求被告支付租金没有依据，涉案房屋被消防部门查封后至今没有经营，一是原告没有办法提供消防验收所必须的房产证，二是根据消防验收的规定，必须要装消防水箱和两路强电，现在消防水箱强电只有一路，根据合同约定，水电是由原告负责的。上述问题被告向原告反映后至今没有解决，所以房屋被查封的责任在原告。3、法律明文规定没有经过竣工验收的房屋不得使用。事实上，原告从2012年年初至今一直没有使用房屋。4、原告要求被告支付2014年4月7日之前的租金已过诉讼时效。经审理查明：2009年11月5日，原、被告签订了两份《太仓风情水街房屋租赁合同》。合同约定原告将坐落于太仓市杭州路风情水街海运地C1、C2两处房屋租赁给被告使用，建筑面积分别为1776.15平方米、680.95平方米，租赁期均自2010年1月1日起至2019年12月31日；合同约定房屋每日每平方米建筑面积租金为0.9元，两处房屋月租金分别为48622元、18641元，前五年不变，第6、7年租金递增10%，为每日每平方米1元，第8、9、10年再递增10%，为每日每平方米1.1元；租金每三个月支付一次。合同约定免租期为24个月，租金自2012年1月1日起算，应在每季度首月的10日前给付，逾期给付的，逾期一日，按日租金的50%支付违约金。合同还约定，被告返还房屋应当符合正常使用的状态，房屋的原有装潢及不可移动的附属设施无偿归原告，可移动的物品归被告所有；被告逾期给付租金超过2个月的，原告有权解除租赁合同；以原告为主，被告配合办理营业执照。合同签订后，原告将房屋交付给被告陈强，被告向原告支付了100000元保证金，但至今未给付过租金。2011年2月底，被告在上述承租房屋内经营的“卡萨布兰卡”娱乐会所试营业。同年4月27日，太仓市公安消防大队消防监督员对上述娱乐会所进行检查时，发现被告未经消防安全检查擅自营业。被告于同年5月31日接受消防大队询问时，表示场所目前仍在试营业，也表示会尽快办理消防手续。同年6月8日，苏州市公安消防局向被告出具苏公消审[2011]第0723号《建设工程消防设计审核意见书》，就同意陈强（太仓市城厢镇卡萨布兰卡娱乐会所）内装修建设工程消防设计，提出审核意见：一、同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。二、下列意见应在施工中落实，其变更设计送我局备案：1、增设的喷淋泵房设计应送审；……七、经此次审核的图纸如需变动消防设计，应重新申报审核。……同年8月17日，太仓市公安消防大队出具苏太公（消）决字[2011]第0089号《公安行政处罚决定书》，查明：2011年4月27日，太仓公安消防大队消防监督员在检查中发现太仓市城厢镇卡萨布兰卡娱乐会所（地址：太仓市杭州路海运堤风情水街C1、C2幢，经营负责人：陈强）未经消防安全检查擅自营业，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第一款和第二款的规定，当天消防大队向该场所填发《消防监督检查记录》，责令该场所立即改正。陈强作为该场所的经营负责人，应负主要责任。决定给予陈强经营的太仓市城厢镇卡萨布兰卡娱乐会所责令停产停业，并处罚款人民币叁万元整的处罚。同年9月2日，被告缴纳了相应的罚款。同年11月9日，苏州市公安消防局向被告出具苏公消审[2011]第1581号《建设工程消防设计审核意见书》，就同意陈强（太仓市城厢镇卡萨布兰卡娱乐会所）内装修泵房补图建设工程消防设计，提出审核意见：一、同意补送的喷淋泵房消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。……六、未尽事宜应按有关规范的规定施工，工程竣工后应申报消防验收，验收合格后方可投入使用。为催要租金，原告曾于2014年10月30日诉至本院，后因被告陈强无法送达等原因于2015年4月30日撤回了起诉。为核实涉案房屋的消防验收情况，本院至苏州市公安消防局法制科进行了解，对方工作人员答复：开设娱乐会所需要先后经过建设工程消防设计审核、建设工程消防验收、公众聚集场所开业前消防安全检查；房屋的两证或者建设工程规划许可证等房屋合法性证明文件应当在进行建设工程消防设计审核时提供，在申请建设工程消防验收、申请公众聚集场所开业前消防安全检查时无需提交；陈强所经营的卡萨布兰卡娱乐会所已通过建设工程消防设计审核，但未向苏州市公安消防局申请建设工程消防验收及公众聚集场所开业前消防安全检查。另查，太仓市城厢镇南郊海运堤路80-4号(即C1)、80-7号（即C2）于2007年10月开始筹建，2010年太仓市公安消防大队出具建设工程竣工验收复查意见书，确认该工程在消防方面具备使用条件。现房屋于2016年3月10日登记在太仓淏华投资管理有限公司名下，该公司向本院表示就涉案租赁合同关系相应的权利义务由原告太仓市城市建设投资集团有限公司享有并承担。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、照片、房屋所有权证，被告提供的处罚决定书、罚没款缴款通知书、收据，本院向消防部门调取的建设工程竣工验收复查意见书、处罚时的询问笔录及照片、建设工程消防设计审核意见书，本院制作的询问笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告太仓市城市建设投资集团有限公司与被告陈强签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照租房合同的约定履行各自的合同义务。合同生效后，被告仅支付100000元保证金，从未向原告给付租金，被告抗辩未付租金的理由系因原告无法提供房屋所有权证及国有土地使用权证导致房屋被消防部门查封、未实际经营，且无法办理营业证照，且办理营业执照证照系原告的合同义务。本院认为，被告的上述抗辩意见理由不能成立。理由为，一、被告所租赁的房屋已在2010年通过了消防竣工验收，工程在消防方面已具备使用条件。二、被告所租赁的房屋用于经营娱乐会所，现被消防部门查封的原因为未经消防安全检查擅自营业，即被告存在先营业后建设或边营业边建设的情形，违反了消防安全方面的有关法律法规，与原告的出租行为无关。三、双方签订的合同虽约定了“以原告为主、被告配合办理营业执照”等内容，这仅仅反映出原告作为国有企业，考虑到所办理经营娱乐会所许可程序较为复杂，利用其具有的优势地位，为被告尽快合法合规营业提供便利，但最终所应承担的义务也应由直接从事生产经营并实行独立核算的被告承受。四、根据开设娱乐会所通过消防验收的流程，被告所租赁房屋的装修工程已通过建设工程消防设计审核，进入消防工程实施阶段，而该阶段无需再提供被告所称的房屋所有权证及国有土地使用权证。根据合同约定，被告逾期给付租金超过2个月的，原告有权解除租赁合同。因此对原告要求解除与被告签订的两份房屋租赁合同的主张予以支持，合同解除后，被告应当及时将房屋腾退返还原告，房屋内的装修和不可搬迁设施归原告所有。对于原告要求被告支付租金及房屋使用费的请求，双方在合同中约定，太仓市城厢镇南郊海运堤路××号、××号(即C1、C2)房屋的租金均为每日每平方米0.9元，月租金分别为48622元、18641元，合计67263元/月。其中，2010年和2011年为免租期；2012年至2014年期间租金不变，按年租金807156元（67263*12）计算，该期间租金合计为2421468元；2015年至2016年期间租金递增10%，应为每日每平方米0.99元，原告在主张该期间租金时亦按此递增标准计算，本院对此予确认，即年租金887871.60元（807156*110%），经核算该期间租金合计1775743.20元；2017年至2019年期间租金在递增10%，即月租金合计为81388.23元，被告应按此标准计算租金和房屋使用费。原告在主张租金和房屋使用费时将收取的100000元保证金进行抵扣，并无不妥，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息（每年以上一年度租金为基数，按照年利率4%，自次年1月1日起计算至实际给付之日止）的主张，并未超出合同约定的逾期付款利息，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告太仓市城市建设投资集团有限公司与被告陈强就C1、C2签订的两份《太仓风情水街房屋租赁合同》在本判决生效之日解除。二、被告陈强在本判决生效后十日内将位于太仓市杭州路风情水街海运地C1、C2两处房屋腾退给原告太仓市城市建设投资集团有限公司。三、被告陈强在本判决生效后十日内向原告太仓市城市建设投资集团有限公司支付2012年租金807156元、2013年租金807156元、2014年租金807156元、2015年租金887871.60元、2016年租金887871.60元，合计4197211.20元，扣除被告已付的保证金100000元，尚需支付4097211.20元；并按81388.23元/月的标准支付2017年1月1日起至其实际腾退之日的租金（含解除后的房屋使用费）。四、被告陈强在本判决生效后十日内向原告太仓市城市建设投资集团有限公司支付逾期付款利息损失（每年以上一年度租金为基数，按照年利率4%，自次年1月1日起计算至实际支付之日止）。案件受理费61690元，由被告陈强负担。此款原告已预交，本院不再退回，被告负担部分，由被告在判决生效之日起10日内支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 沈 倩人民陪审员 王 莉人民陪审员 李希杰二〇一七年二月七日书 记 员 陈筱璐