上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初12650号原告(反诉被告)孟凡君，男，1972年10月27日生，汉族，住黑龙江省讷河市。委托代理人赵贵勇，内蒙古博园律师事务所律师。被告(反诉原告)上海荠稳物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人荀会保。委托代理人顾玉红，上海市银星律师事务所律师。委托代理人顾寒冰，上海市银星律师事务所律师。原告(反诉被告)孟凡君与被告(反诉原告)上海荠稳物流有限公司(以下简称“荠稳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理童翔燕负责本案的审判辅助工作。孟凡君的委托代理人赵贵勇，荠稳公司的法定代表人荀会保及委托代理人顾玉红、顾寒冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟凡君诉称，2014年8月1日，孟凡君与荠稳公司签订《房屋租赁协议》，荠稳公司将上海市宝山区宝安公路XXX号门面房共计30间租给孟凡君使用，租赁期限2年，年租金人民币72万元。合同签订后，孟凡君依约支付了押金及第一个月租金共计24万元，但荠稳公司直到2015年6月1日才将30间门面房中的12间交付给了孟凡君，其余18间门面房至今不予交付。此外，荠稳公司擅自将门面房以每月每间3,500元租给他人，给孟凡君造成巨大经济损失。现孟凡君起诉要求：1、荠稳公司承担违约金12万元；2、荠稳公司赔偿孟凡君因未交付租赁标的物给其造成的经济损失45万元；3、荠稳公司返还孟凡君首月租金及押金24万元；4、荠稳公司返还孟凡君应得18间门面房租金42,000元。荠稳公司反诉并辩称，不同意孟凡君的诉请。双方之间的租赁合同是无效合同，租赁标的物是无证无照违法建筑，根据法律规定无法出租，因合同无效，违约金条款应当无效。经济损失45万元缺乏相应事实及法律依据，租赁合同签订后第二天，荠稳公司就向孟凡君交付了4间房屋，当月又陆续交付过，只有最后一间是2015年6月1日交付的。孟凡君应当根据实际交付的房屋数量及约定的每间房屋的单价，按实支付使用费，首月租金和押金应当抵扣应支付的使用费。未交付的18间房屋因合同无效，不再交付，故不存在返还应得18间房屋租金的说法。荠稳公司反诉要求确认双方签订的租赁合同无效，孟凡君支付使用费336,000元。孟凡君针对反诉辩称，荠稳公司要求确认合同无效，缺乏法律依据，如果租赁标的物是非法建筑，荠稳公司就是隐瞒事实真相的合同欺诈行为，应当按照合同法承担造成的全部经济损失。孟凡君已经支付了全部的房屋使用费，不存在再支付使用费的问题。经审理查明，2014年8月1日，孟凡君(乙方)与荠稳公司(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将位于宝安公路XXX号部队门面房(共计30间)租赁给乙方使用；租赁期限2年，即2014年8月1日至2016年7月31日止；年租金人民币72万元，先付后用，采取付一个月押三个月支付方式，本合同签订后，乙方须一次支付甲方第一个月租金及押金共计24万元，次月租金6万元，需于上月25日前支付给甲方，否则属违约；甲乙任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方未能得到对方的谅解，则视为违约，双方同意违约金为两个月使用费。合同签订后，至2015年6月1日，荠稳公司共计向孟凡君交付12间房屋，另有18间房屋未交付。2016年8月1日，孟凡君将12间房屋返还给了荠稳公司。另查明，2011年4月19日，荠稳公司(乙方)与案外人上海鸿康仓储有限公司(甲方)签订《仓库及所属场地租赁合同》，约定由乙方承租甲方上海市宝山区宝安公路XXX号甲内所属的场地及仓库与沿街门面房；总租赁期限，按甲方与部队合同约定的总租赁期限同步，即自2011年8月1日起至2022年12月31日止；第一个三年合同租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日。2014年6月18日，双方签订《仓库及所属场地租赁合同(补充协议)》，约定第二个三年合同租赁期限为2014年8月1日至2017年7月31日。审理中，孟凡君为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、银行卡存款业务回单、卡卡转账回单，转入方姓名均为吴兴荣，证明向荠稳公司支付了租赁费24万元；2、6万元的增值税普通发票、18万元的押金收据，证明向荠稳公司支付首月房租6万元及押金18万元；3、编号为XXXXXXX的收据、编号为XXXXXXX的收据，证明向荠稳公司支付租金6万元和12万元；4、协议书，证明荠稳公司出租房屋，租赁费每月3,500元。荠稳公司对证据1、2真实性无异议，但表示证据1、2是同一笔钱款，孟凡君向吴兴荣转账24万元后，荠稳公司开具了6万元的增值税发票和18万元的押金收据；对证据3真实性无异议，但并非孟凡君向荠稳公司支付租金后，荠稳公司向孟凡君出具的，孟凡君仅向荠稳公司支付过首月租金6万元及押金18万元；对证据4真实性无异议，但荠稳公司就剩余18间房屋每间收取的月租金自900元到3,500元不等，不能证明所有的租赁房屋每间月租金都是3,500元。荠稳公司向本院提供以下证据：1、2016年4月15日，上海警备区空余房地产管理处出具的《宝山区五个租赁项目有关情况》，载明宝山区宝安公路XXX号项目，该项目包括二块区域，一块区域沿宝安公路简易门面房；一块为租赁场地西侧联排房及木材仓储堆场，沿宝安公路门面房二层30间，面积约1146平方米，证明本案租赁标的物均为违法建筑；2、照片，证明系争门面房均为简易门面房，经营居住混杂，环境脏乱差；3、上海市房地产登记信息，证明系争30间二层门面房不在房地产登记信息内，属于违法建筑。孟凡君对证据1、2真实性不认可，认为是复印件，完全可以伪造；对证据3真实性无异议，但是认为与被告无关。以上事实，有《房屋租赁协议》、《仓库及所属场地租赁合同》及补充协议、银行卡业务回单、增值税发票、押金收据、照片、上海市房地产登记信息，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，据荠稳公司提供的照片显示，系争房屋均为沿街简易门面房，存在经营居住混杂、管理混乱等情况，而荠稳公司提供的上海市房地产登记信息，虽显示房产坐落为宝安公路XXX号，但未包含系争房屋，孟凡君及荠稳公司亦无法提供系争房屋相关行政审批手续或权利证书，故系争房屋显属违法建筑，双方签订的《房屋租赁协议》应为无效合同。因合同无效，且双方已终止履行，故孟凡君要求荠稳公司承担违约金12万元、赔偿未交付租赁标的物造成的经济损失45万元以及返还应得18间门面房租金42,000元，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。双方当事人一致确认，孟凡君已于2016年8月1日将12间门面房返还给荠稳公司，故关于合同无效后的房屋返还问题，本院不再处理。本案的实质性争议主要是租金支付问题。孟凡君称其共计向荠稳公司支付了66万元租金。荠稳公司只认可其中24万元，即孟凡君向吴兴荣转账的10万元、14万元，并称增值税发票和押金收据，系荠稳公司收到前述24万元后向孟凡君出具的。孟凡君称增值税发票及押金收据是其向荠稳公司支付的首月租金及押金，转账至吴兴荣账户的24万，是另外支付给荠稳公司的租金。本院认为，在荠稳公司不认可的情况下，孟凡君应进一步举证证明增值税发票及押金收据所对应钱款的相关支付凭证。现孟凡君提供的转账凭证合计只有24万，且其所述付租情况亦与双方合同约定不一致，故相较之下，荠稳公司的解释更为合理，应予采信。关于编号XXXXXXX、编号XXXXXXX的两张收据，交款单位并非孟凡君，无法确认是孟凡君支付。且孟凡君关于支付租金66万元的陈述，亦与其诉状中所载“依约交付了押金及第一个月租金共计24万元”自相矛盾。此外，双方当事人一致确认每间房屋月租金为2,000元。若按孟凡君所主张，其自2015年6月1日起接收房屋12间，至2016年8月1日全部返还，则租金远未达到66万元，扣除其要求返还的首月租金和押金后仍有多付。但本案中，孟凡君并未要求荠稳公司返还多支付的租金，显然有违常理。综上，本院认为荠稳公司关于孟凡君仅支付租金24万元的主张更为真实合理，本院予以采信，孟凡君关于支付租金66万元的主张，本院难以采信。由于荠稳公司及孟凡君均无法举证证明12间门面房确切的交付时间及使用期限，而孟凡君支付的24万元与其使用房屋的间数及期限大体相当，故孟凡君要求荠稳公司返还首月租金及押金的请求，本院不予准许。荠稳公司要求孟凡君支付使用费336,000的请求，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)孟凡君与被告(反诉原告)上海荠稳物流有限公司就上海市宝山区宝安公路XXX号部队门面房签订的《房屋租赁协议》无效；二、原告(反诉被告)孟凡君要求被告(反诉原告)上海荠稳物流有限公司承担违约金12万元等全部诉讼请求，不予支持；三、被告(反诉原告)上海荠稳物流有限公司的其余反诉请求不予支持。本诉案件受理费减半收取为4,960元，由原告(反诉被告)孟凡君负担；反诉案件受理费减半收取为3,170元，由被告(反诉原告)上海荠稳物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王力二〇一七年二月二十四日书记员  朱丹附：相关法律条文第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。