安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初3854号原告：计乐，男，1988年12月10日生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。被告：安徽世伟商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站前路白马服饰城二期B1515，组织机构代码66620515-X。法定代表人：王伟，总经理。原告计乐与被告安徽世伟商业经营管理有限公司（以下简称世伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审。原告计乐到庭参加了诉讼，被告世伟公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告计乐向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的租赁合同；2、被告立即退还原告押金5000元、夏、冬两季未开空调补偿款9484.85元、装修残值8000元；3、被告退还2016年3月1日至2016年5月16日两个半月租金及物业管理费7235.5元；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月20日，原告与被告世伟公司签订《租赁合同》，期限两年。被告未按合同约定履行义务，在夏天和冬天均未开放空调，被告函告夏天未开空调补偿两个月物业费即859.8元和半个月物业费1232.15元，冬天未开空调补偿三个月租金即7392.9元。2016年3月1日，安徽华府大唐商业管理有限公司发出《解除合同通知函》，原告得知被告世伟公司未依约向安徽华府大唐商业管理有限公司支付租金，导致2016年3月16日停电，在租赁期内不正正常营业，原告装修花费8000元，被告应当予以赔偿。原告为维护自己的合法权益，请求判如所请。被告世伟公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、收款收据、解除合同通知函、银行卡交易明细清单，本院经审查予以确认并在卷佐证。原告提交的装修收款收据，本院审查无法核对其真实性，对其证明效力不予采信。经审理查明：位于合肥市蜀山区望江西路198号信旺华府骏苑骏苑广场的潜山路负一层至一层，由安徽华府大唐商业管理有限公司委托世伟公司经营管理。2015年3月17日，世伟公司（出租方、甲方）与计乐（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“乙方租用甲方位于合肥市望江西路198华府骏苑内一层1F-29商铺（以下简称涉案商铺），使用面积23平方米，经营鲜榨美食；租赁期限为2个租约年，自2015年5月1日至2017年4月30日止，其中免租期为3个月，即2016年2月1日至2016年4月30日为免租期（免租期内免租金免综合管理费）；乙方承租的商铺须于2015年4月23日装修完毕，于2015年5月1日正式营业；乙方对商铺进行装修改造，应事前按甲方要求提供相应审批手续，经甲方书面同意后，方可进行；第一个租约年（含免租期）租金标准，按每月2464.3元计算，乙方应于本合同签订之日向甲方支付9个月的租金22178.7元。第二个租约年租金标准按每月2464.3元计算，乙方应提前3个月即2016年2月1日向甲方一次支付下一个租约年租金29571.6元。本合同约定每12个月为一个租约年；乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方保证金（不具备定金性质，不适应定金罚则）5000元，如甲方提前终止合同，甲方全额退还乙方，如乙方提前终止合同，甲方不退还乙方；乙方向甲方按每月492.9元标准支付综合管理费，按年一次性支付，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一个租约年综合管理费4436.1元，第二个租约年的综合管理费乙方应提前3个月向甲方一次性支付。综合管理费范围包括公共过道照明费、空调费、门头照明费、保洁费用、管理费；自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方终止合同的应视为严重违约。除按乙方实际占有租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月租金数额的违约金。”等内容。同日，计乐支付世伟公司关于涉案商铺第一租约年的租金1717.87元（定金5000元已抵）、综合管理费4436.1元，保证金5000元。租赁合同签订后，计乐对涉案商铺进行装修、经营。合同履行期间，整个商场内的中央空调未开通，因世伟公司与安徽华府大唐商业管理有限公司发生纠纷，2016年3月16日，世伟公司经营管理的信旺华府骏苑骏苑广场的潜山路负一层至一层整个商场电力供应中断，商场关门歇业。至庭审时，整个商场仍未恢复供电和营业。本院认为：计乐与世伟公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，该合同内容合法有效。合同履行中，世伟公司因与案外人安徽华府大唐商业管理有限公司之间纠纷，导致涉案的信旺华府骏苑骏苑广场的潜山路负一层至一层整个商场断电，造成计乐无法经营，不能实现租赁合同目的，计乐主张解除与世伟公司之间的租赁合同，理由正当，予以支持。本院根据双方租赁合同履行实际情况，确定自涉案整个商场断电、关门歇业之日即2016年3月16日，为双方租赁合同的解除时间。合同解除后，尚未履行部分，终止履行，已经履行部分，本院按照原、被告的约定确定各自所应承担的责任。计乐承租涉案商铺后缴纳了第一租约年的租金及综合管理费，双方已实际履行租赁合同至2016年3月16日，但第一租约年中包含自2016年2月1日至2016年4月30日三个月的免租期，该免租期内免缴了租金和综合管理费，故计乐缴纳第一租约年9个月的租金22178.7元、综合管理费4436.1元，截至2016年3月16日，已经履行完毕，对计乐主张返还缴纳的租金、综合管理费，本院不予支持。计乐主张世伟公司退还保证金5000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同履行期限尚未届满，计乐有权主张世伟公司赔偿装修残值损失，因计乐未能提供充分证据证明其装修损失，本院根据双方租赁合同履行状况、违约过错程度等因素，酌定世伟公司赔偿装修残值损失2000元。计乐未能提供有效证据证明世伟公司向其承诺给付未开空调补偿款，故对计乐该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告计乐与被告安徽世伟商业经营管理有限公司签订的《租赁合同》于2016年3月16日解除；二、被告安徽世伟商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告计乐保证金5000元；三、被告安徽世伟商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告计乐装修残值损失2000元；四、驳回原告计乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费543元，由原告计乐承担415元，被告安徽世伟商业经营管理有限公司承担128元；公告费1000元，由被告安徽世伟商业经营管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  陈孟凯人民陪审员  刘晓兰人民陪审员  虞晓兰二〇一七年二月二十七日书 记 员  叶潇潇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。