重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终396号上诉人（原审被告）：徐胜，男，汉族，1974年11月11日生，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：重庆新华商实业有限公司，地址重庆市万州区万川大道300号，统一社会信用代码91500101671035386Q。法定代表人：幸劲松，男，汉族，1981年9月20日生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：黄卫兵，重庆渝万律师事务所律师。上诉人徐胜因与被上诉人重庆新华商实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服万州区人民法院(2016)渝0101民初7722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐胜，被上诉人重庆新华商实业有限公司委托诉讼代理人黄卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐胜上诉请求：撤销一审判决第一、三项；变更一审判决第二项支付房屋占有费为补足租金，被告继续租赁原告房屋；依法查明事实，驳回原审原告的其他诉讼请求，依法分担本案诉讼费。事实和理由：一、原审认定被告将租赁房屋交还原告不当。上诉人自2003年开始租赁被上诉人门面进行经营活动，被上诉人承诺一直租赁给上诉人，从事鞋市场经营，只是从2008年开始一年一签租赁合同。2015年9月16日租赁合同期满，被上诉人通知上诉人缴纳租金130291元，是上年度租金的2.9倍，且该市场没有发生变化，被上诉人的要求上诉人无法接受，但上诉人仍然于2015年9月17日按上年度租金支付给被上诉人，被上诉人虽然发函要求上诉人交房和要求被上诉人到上诉人处领回支付款项，但被上诉人没有退还上诉人支付的款项，其行为表明被上诉人接收了上诉人的租金。2016年9月18日上诉人参照A区01号门市租金再次支付给被上诉人租金11675元，被上诉人虽然发函要求上诉人领回，但被上诉人仍然没有退还上诉人，应当认定其行为表明被上诉人接受上诉人的租金。因此，原审认定被上诉人应将租赁房屋交还上诉人不当。二、基于上诉人与被上诉人双方对租金没有达成一致，上诉人按上年度支付租赁不应视为上诉人违约，上诉人不应承担违约金。重庆新华商实业有限公司辩称，上诉人提出的上诉事实及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持原判。重庆新华商实业有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即将万州区五桥百安坝宁波路与安顺路交汇处的银河市场第壹层A区02号房屋（门牌号1A02）返还原告；二、判令被告从2015年9月16日起每月支付原告房屋占有使用费10909元（180000元÷94.52平方米÷12月×68.74平方米）（参照A101租金）至被告将上述房屋返还给原告为止；三、判令被告支付原告违约金8985.6元（44928元×20%）；四、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月16日，原告重庆新华商实业有限公司（合同称甲方）与被告徐胜（合同称乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“现根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就租赁事项达成如下协议：第一条、房屋详情：甲方出租房屋（以下简称该房屋）座落于五桥百安坝宁波路与安顺路交汇处的银河市场，位于壹层A区02号，门牌号为1A02号，建筑面积68.74平方米，套内为37.44平方米，用途鞋。第二条、租赁期限：该房屋租赁期壹年，即从本合同签字之日起至2015年9月15日止，若乙方续租，应提前两个月。第三条、租金：该房屋租金为44928元（大写：肆万肆仟玖佰贰拾捌元整）。第四条、支付方式：本合同签字时，乙方一次性结清甲方租金。甲方在本合同签字、乙方租金、保证金结清时交付该房屋钥匙给乙方。该房屋租赁期终止（包括违约行为或其他原因造成的租赁终结）前五日，甲乙双方共同查验该房屋，乙方必须达到《物业管理合同》所规定的还房标准，在合同终止日按时还房。因特殊情况达不到还房标准的，乙方可申请甲方维修，费用由乙方全额承担。……第六条、乙方的责任和义务，1、乙方在签订该房屋租赁合同的同时于甲方签订《消防安全责任书，遵守市场的各项管理制度和规定。2、依法经营、办理相关工商、税务证照、不得无证经营。3、做好该房屋的安全、防火、防盗工作，不得经销易燃、易爆物品，如因乙方的责任发生失火、失窃并由此对其他商铺及市场造成损失，由乙方负责赔偿并承担法律责任。4、乙方从事所有经营或送，应按时足额纳税。5、维护市场的各种设施设备和该房屋的设施设备，不得损坏。6、自行办理承租范围内的财产、人身保险并承担其财产损失及人身伤亡的经济法律责任。第七条，其他约定。乙方在租赁期内有下列情形之一的，甲方可以随时终止本合同，收回该房屋，已交付的保证金和租金不予以退还：1、利用该房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、不按合同约定，违反该区域专业经营范围，从事其它经营或作为库房使用的；3、未经甲方同意累计控制（该房屋）达10天不开门的；4、拖欠水、电费和公共部分应分摊水、电费10天以上的或拒交的；5、未经甲方书面同意，擅自转租、转让该房屋和以租转租的；6、违反物业管理规定，私自隔断门面或改变该房屋结构的；7、违反消防法规，沾到经营的；8、不按市场管理规定经营的；9、乙方有关行为造成损坏银河市场形象，破坏市场秩序的。……第十条、其他违约行为未经特别规定的，均按年租总额的20%支付违约金。”等内容。同日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，原告将2B24门面租赁给被告，年租金为3450元。2015年9月16日，原告重庆新华商实业有限公司向被告徐胜发出《通知》，要求被告于2015年9月16日前缴纳租金130291元，但被告未按时缴纳。2015年9月17日，被告向原告账户中存入48378元。同日，重庆渝万律师事务所受原告委托，向被告发出《律师函》，通知被告立即将房屋交还原告并赔偿损失，要求被告立即到原告处领回擅自存入的款项，该函于2015年9月18日签收。后被告未交还房屋，也未领回存入款项。2016年9月18日，被告将111675元通过银行转账给原告。2016年10月2日，原告向被告发函，表示不认可被告擅自存入款项行为，要求领回，被告也未领回存入款项。双方争执至今。另外，原告房屋重庆市万州区（五桥）安顺路移民商贸中心壹层A区01号（门牌号为A101）的门面租赁给案外人龙小凤，从事鞋类买卖经营，租金为148800元/年。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，原告重庆新华商实业有限公司与被告徐胜签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月15日到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，虽然被告在2015年9月17日、2016年9月18日单方向原告存入款项，但原告已经向被告发送函件，要求被告领回款项，并没有续订合同的意思表示，也因此提起诉讼，故被告应将房屋返还给原告。对于原告要求被告支付原告房屋占有使用费的诉讼请求，2015年9月16日起至今，被告逾期占有房屋，应支付原告房屋占用使用费。原告要求参照的A101门面实际租金为148800元，被告也已参照该标准向原告转账，适用该标准计算房屋占用费较为合理，被告应从2015年9月16日起至商铺交还为止按照9017.92元/月（108215÷12个月）支付占用费。对于原告要求被告支付违约金8985.6元的诉讼请求，被告逾期不交还房屋，已构成违约，应承担违约责任，对于原告的该项诉讼请求，以实际损失为基础，兼顾公平和诚实信用原则，本院酌情调整违约金为2000元。被告已向原告转账的156603元（48378元+108225元），在计算中品除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告徐胜在本判决生效后7日内将重庆市万州区五桥百安坝宁波路与安顺路交汇处的银河市场第壹层A区02号房屋（门牌号1A02）交还原告重庆新华商实业有限公司；二、被告徐胜在本判决生效后7日内支付原告重庆新华商实业有限公司房屋占用使用费（以每月9017.92元为标准，从2015年9月16日起计算至交还房屋之日止，品除已支付的156603元）；三、被告徐胜在本判决生效后7日内支付原告重庆新华商实业有限公司违约金2000元；四、驳回原告重庆新华商实业有限公司的其他诉讼请求。二审审理查明的案件事实与一审相同，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，被上诉人重庆新华商实业有限公司与上诉人徐胜签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月15日到期，虽然上诉人徐胜在2015年9月17日、2016年9月18日单方向被上诉人重庆新华商实业有限公司存入款项，但被上诉人重庆新华商实业有限公司已经向上诉人徐胜发送函件，对上诉人徐胜擅自存入款项的行为不予认可，要求上诉人徐胜领回款项并交还房屋，被上诉人重庆新华商实业有限公司没有续订房屋租赁合同的意思表示，故上诉人徐胜应将租赁房屋返还给被上诉人重庆新华商实业有限公司。上诉人徐胜在租赁合同到期后不交还房屋给被上诉人重庆新华商实业有限公司，构成违约，应当承担违约责任，一审法院以实际损失为基础，兼顾公平和诚实信用原则，酌情认定违约金为2000元并无不当。综上所述，徐胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2444元，由上诉人徐胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 毅审 判 员  田 敏代理审判员  胡相龙二〇一七年二月二十七日书 记 员  柯 进