河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终14276号上诉人(原审被告)：周劲松，男，1972年8月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴秀菊，河南昊中律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邢海龙，男，1985年2月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：张学军，河南佩里弗迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔悠然，河南佩里弗迪律师事务所律师。原审被告：周彩云，女，1974年6月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：喻冉冉，河南昊中律师事务所律师。原审第三人：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。法定代表人：郭海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：董建岐，男，该公司员工。上诉人周劲松因与被上诉人邢海龙、原审被告周彩云及原审第三人郑州市正天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初3645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周劲松的委托代理人吴秀菊，被上诉人邢海龙及其委托代理人张学军、崔悠然，原审被告周彩云的委托代理人喻冉冉，原审第三人郑州市正天房地产经纪有限公司的委托代理人董建岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周劲松上诉请求：1、请求撤销原判；2、由邢海龙承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，侵害了上诉人的权益，适用法律错误，没有从本案具体事实全面客观认定证据。上诉人对原审被告周彩云2个月前签署合同及以明显低价出售房屋一事并不知情，一审法院对关键证据“委托书”的审核明显不当，从委托书的授权期限，委托书作出后拒不交付的情况来看，不构成追认。原审判决第一项侵害了上诉人的权益，适用法律不当，请求二审法院予以撤销或改判。邢海龙辩称，一审法院认定事实清楚，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人所述与事实不符。1、上诉人对出售房屋一事知情且同意，签订合同时周彩云已经通过电话告知，且办理贷款手续的相关私人证件均系上诉人本人提供；2、双方签订合同是2016年7月，当时市区房价并未上涨，房屋交付后我装修入住至今；3、一审庭审时，周彩云的代理人明确表述，上诉人口头委托周彩云出售房屋，并在中介公司的陪同下办理解押手续；4、合同明确约定房屋价款129万元，当天支付定金2万元，后又支付首付款28万元，原审法院对未付部分的金额认定正确。周彩云述称，1、签订合同之时，上诉人对签订合同一事并不知情；2、周彩云至今没有取得上诉人委托卖方的任何实质性授权；3、上诉人办理抵押注销及银行卡时，尚未得知本案合同已签订，且已129万元的价格出售；4、定金与首付款，被上诉人没有支付给上诉人，支付给了原审被告。原审第三人述称，1、签订合同时上诉人知情，当时打过电话；2、上诉人亲自来郑州办理的解押手续；3、上诉人用于接收本房款的银行卡也是本公司委托诉讼代理人董建岐陪同上诉人一起去办理的。邢海龙向一审法院起诉请求：1．判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并协助原告将位于郑州市管城回族区花寨路16号院花都港湾37号楼15层西户的房屋（郑房权证字第××号）过户至原告名下，并配合将该房屋的水电气暖等配套设施的户主信息变更为原告；2．判令被告向原告支付违约金5万元；3．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月15日，周彩云（甲方、出卖方）以周劲松（出卖方、甲方）的经办人的身份与邢海龙（乙方、买受方）、正天公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》（编号：0006043），主要约定：1．甲方自愿将位于郑州市管城回族区花寨路16号院花都港湾37号楼15层西户的房屋（郑房权证字第××号，房屋所有权人：周劲松）出卖给乙方，房屋成交价格129万元，乙方于合同签订时支付定金2万元；2．合同签订后七个工作日内共同到贷款银行办理按揭贷款手续，乙方在贷款审批后七个工作日内，支付甲方首付款27万元，乙方以按揭贷款方式支付剩余房款100万元，甲方配合乙方办理产权过户手续；3．如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生约定的违约情形，违约方向另一方支付房屋实际成交价的10％作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。当天，邢海龙依约支付了定金2万元。后周劲松、周彩云（甲方），邢海龙（乙方），正天公司（丙方、见证方）签订补充协议一份，约定：乙方将房屋首付款28万元（定金2万元整除外）支付甲方，甲方收到首付款后当天将该房屋的使用权以及该房屋钥匙交于乙方。后邢海龙依约支付了首付款28万元。当日，双方签订了地下车位出租协议，约定：邢海龙租用周劲松所有的郑州市××区花都港湾小区××车库××号车位的使用权，租金4000元／年，付款方式为手机转账。后邢海龙入住涉案房屋，并缴纳了车位服务费、物业费、水电费。另查明，2016年8月2日，邢海龙（甲方、买房人）、周劲松（乙方、卖房人）、中国工商银行郑州市陇海路支行（丙方、贷款人）、正天公司（丁方、中介机构）签订贷款协议书，主要约定：甲方向丙方申请贷款，用于购买产权属于乙方的住房（郑房权证字第××号），丁方负责代办产权过户、房屋抵押等手续。同时，周劲松配偶李冰玉出具声明一份，声明如下：本人系周劲松的配偶，同意将位于郑州市管城回族区花寨路16号院花都港湾37号楼15层西户的房产出售（郑房权证字第××号）。2016年8月29日，周劲松办理了涉案房屋解押手续。2016年8月30日，周劲松、李冰玉向湖南省岳阳市湘北公证处申请公证委托，委托周彩云为代理人，委托书内容如下：周劲松、李冰玉系夫妻关系，周劲松名下有房产一处（周劲松、李冰玉共同所有，该房屋坐落于河南省郑州市××区××院花都港湾××楼××西户，郑房权证字第××号）；代理事项如下：1．签订房屋买卖合同。2．代为到不动产登记管理部门办理上述房地产的转让过户登记等一切相关手续。3．收取房款，并支付到委托人账户下；办理上述事宜时所签署的文件及提供的材料和所造成的法律后果我们均予以承认。2016年9月2日，湖南省岳阳市湘北公证处出具了（2016）湘岳北字第5450号公证委托。一审法院认为，本案争议焦点是当事人签订的《房屋买卖合同》是否有效，关键要明确周彩云代理签订合同行为是否基于周劲松的真实意思表示。周彩云与周劲松系亲戚关系，合同签订时，周彩云以代理人身份持有房产证到第三人处办理，第三人与周劲松夫妻打电话证实周彩云有代理权。合同签订后，原告支付了定金、首付款，后完成房屋交付。周劲松办理了解押手续，周劲松配偶李冰玉出具了同意卖房声明，并于签订房屋买卖合同、补充协议和房屋交付及解押后较短时间内，办理了公证委托，对周彩云的代理权予以追认。被告方自觉连续履行合同义务，且较长期间内未有证据证明其就合同效力提出过质疑，可以看出周劲松对合同行为是知情且同意的。综上，一审法院认定周劲松的授权是其真实意思表示，周彩云系周劲松的合法代理人，原、被告及正天公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约支付了定金、首付款，现在房屋已经完成解押，并交付原告使用，因被告拒绝配合未能依约完成按揭贷款及房屋过户手续，造成合同未能继续履行，故原告要求被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋过户手续并配合变更户主信息的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。原告同意以2016年7月15日签订的《房屋买卖合同》的房屋价格一次性支付被告剩余房款99万元，一审法院予以准许。关于违约金，被告未依约履行合同，构成违约，原告主张违约金5万元，未超出双方约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。周彩云作为代理人，其代理行为后果由被代理人周劲松承担，原告要求被告周彩云承担相应责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他相关法律规定，判决如下：一、原告邢海龙于本判决生效后三十日内支付被告周劲松剩余房款99万元；二、被告周劲松于原告邢海龙付款后十日内协助原告邢海龙办理位于郑州市管城回族区花寨路16号院花都港湾37号楼15层西户房屋的过户手续及水电气暖等配套设施的户主信息变更手续；三、被告周劲松于本判决生效后十日内支付原告邢海龙违约金5万元；四、驳回原告邢海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16860元，减半收取计8430元，保全费5000元，由被告周劲松负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。周劲松上诉称一审认定事实不清，其对周彩云签署合同一事并不知情，且事后出具委托书的行为不构成追认，本院认为，第三人证实在签订合同时曾与上诉人夫妇打电话核实周彩云的代理权限问题，上诉人夫妇对此知情。上诉人后续的解押及办理公正委托书等行为足以认定本人对房屋买卖合同知情且同意。上诉人的上诉请求因缺少事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，周劲松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8430元，由上诉人周劲松负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚付良审 判 员 张永军审 判 员 于岸峰二〇一七年十一月二十三日法官助理 赵晓涵书 记 员 王玉霞