上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初20868号原告上海潍某某管理中心，住所地上海市中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人费某某。委托代理人张玲，上海融孚律师事务所律师。委托代理人崔小晓，上海融孚律师事务所律师。被告上海跃某某有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆某某。委托代理人李红卫，男。委托代理人沈维龙，上海国定律师事务所律师。原告上海潍某某管理中心与被告上海跃某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序。本院于2016年4月25日、11月3日、11月24日、12月27日，2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告上海潍某某管理中心的委托代理人崔小晓、被告上海跃某某有限公司的法定代表人陆某某及委托代理人李红卫、沈维龙到庭参加诉讼。审理中，被告上海跃某某有限公司曾于2016年11月24日提起反诉，后于2017年1月17日撤回反诉请求，本院口头裁定予以准许。另，经上海跃某某有限公司申请，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司就上海市浦东新区南泉路XXX号房屋周边自建房屋的造价进行鉴定。本案现已审理终结。原告上海潍某某管理中心诉称，2009年2月27日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告向原告承租位于上海市浦东新区南泉路XXX号(产证上的门牌号为潍坊四村XXX号)一楼房屋用于开设酒店，该房屋使用面积为393平方米，租期自2009年3月1日起至2012年2月28日止，租赁期满，原告有权收回房屋，如被告需继续承租的，则应于租期届满前二个月向原告书面要求。2011年11月15日，原、被告签订了续租的《补充协议》，将租赁期延长至2015年2月28日。在租期届满前近二个月，原告依法通知被告不再续租，但被告至今仍未从承租的房屋中搬离。《房屋租赁合同》约定，被告应在本合同租期届满后十日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日按每日每平方米人民币(以下币种相同)10元即每天3,930元的标准向原告支付占用使用费，故诉请要求：1、判令被告立即从上海市浦东新区南泉路XXX号底房屋内迁出，将房屋按现状返还给原告；2、判令被告支付原告自2015年5月23日起至实际搬出之日止按每天每平方米10元即每天3,930元的标准计算的房屋占用使用费(房屋使用费应自2015年3月11日起计算，因被告已付的29万元抵扣了74天使用费，故使用费自2015年5月23日起计算)。审理中，原告表示，房屋现状是指承租部分的面积加上周边扩建部分的面积，因扩建部分已与承租的房屋形成附合，现合同到期，原告有权一并收回。被告上海跃某某有限公司辩称，双方之间的书面合同确实到期，但是根据以往原、被告之间的合同关系，到期后都是续签的，且到期后原告仍允许被告继续营业，故双方之间形成事实上的租赁关系。2015年年底，原告还借用被告的地方搞公益活动，原告以自己的行动表示合同继续履行。综上，不同意原告的诉讼请求。被告自1995年起承租南泉路XXX号房屋，1996年，被告在该房屋的周边搭建了350平方米左右的房屋。如果原告坚持要求被告退还房屋，房屋使用费应当按照原租金标准计算。另外，虽经相关部门评估被告扩建房屋的费用是49万多元，但是因该搭建房屋具有使用价值，故原告应当赔偿被告搭建损失100万元，同时还应赔偿被告装修损失300万元、员工遣散费200万元。经审理查明，系争房屋的产权登记人为上海市房产管理局，原告获权可以对外出租。2009年2月27日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：原告同意将坐落在本市南泉路XXX号一楼、面积约393平方米(以下简称系争房屋)出租给被告；租赁期限自2009年3月1日起至2012年2月28日止；租赁期满，原告有权收回房屋，被告应在本协议的租期届满后十日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日被告应按10元/平方米向原告支付该房屋占用期间的使用费。协议另对租金金额及支付时间、违约责任等分别作出约定。2011年11月15日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《补充协议》一份，协议载明：双方就坐落于浦东南泉路XXX号一楼房产于2009年2月27日签订的租赁协议至2012年2月28日已执行届满，经双方友好协商，商定延长合同履行期限，具体条款如下：一、租赁期限延长叁年，顺延至2015年2月28日止。二、租金：以2012年3月1日至2013年2月28日的年租金30万元整为基数，以后二年的年租金在此基数上环比递增5%，具体核算如下：1、2013年3月1日至2014年2月28日的年租金为31.5万元；2、2014年3月1日至2015年2月28日的年租金为330,750元。三、被告在租赁期间不得损坏房屋整体结构及水电设施，并负日常维护保养之责。四、其他条款与前合同一致不变。2015年1月20日，原告向被告送达了《终止租赁通知书》，通知被告双方就南泉路XXX号签订的租赁协议将于2015年2月28日到期，现经街道专题会议讨论决定不再与被告续签房屋租赁协议，并收回房屋另作他用，请被告在收到本书面通知后30日内(最迟在2015年3月1日前)搬出南泉路XXX号房屋，并在结清水、电、煤、电话等一切费用后交出房屋钥匙。同年8月17日，原告又向被告送达了《告知书》，再次告知被告，不再继租，并收回房屋。另查明，被告除付清租期内的全部租金外，还通过案外人支付原告29万元。被告表示该29万元是向原告支付的房屋租金，原告同意该29万元抵扣房屋使用费。再查明，上海市浦东新区南泉路XXX号即为上海市浦东新区潍坊四村XXX号101室-104室。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁协议》、《补充协议》、原告给被告的《终止租赁通知书》和《告知书》、原告与上海浦东新区潍坊物业公司签订的上海市共有非居住房屋租赁合同、由上海浦东新区潍坊物业公司及上海市公安局浦东分局潍坊新村派出所盖章的《情况说明》及原、被告的陈述在案佐证。审理中，被告表示，原告自1995年起向潍坊街道经济管理科租借系争房屋，租期10年，到期后，双方又续签了五年，五年合同到期后，由于当时机关改革，政企要分开，故街道经济管理科就改为原告，由原告与被告继签了涉案的《房屋租赁协议》，该协议到期后，双方又签订了涉案的《补充协议》。原告对被告的上述陈述没有异议，另表示，原告是潍坊街道下属的集体企业，独立核算。被告另表示，被告在承租系争房屋后于1996年8月左右在房屋周边扩建了共计350平方米左右的房屋，但没有办理扩建手续。原告则表示，系争房屋最早是开知青菜场的，当时街道在系争房屋靠近南泉路和浦电路处扩建了约400平方米房屋，但没有扩建报告，1995年起，系争房屋约393平方米及无证扩建房屋约400平方米共计约800平方米一同出租给了被告，但租金是按有证面积393平方米收取，被告承租后，在南泉路一侧又扩建了一米左右，另在房屋后面也进行了扩建，扩建面积多少不清楚。经被告申请本院依法委托上海同济工程咨询有限公司就系争房屋周边的扩建房屋的造价进行鉴定。上海同济工程咨询有限公司经鉴定后出具同济咨询(2016)建鉴字第06号司法鉴定意见书，结论为：经鉴定，被告在租赁系争房屋经营期间，扩建的建筑面积为223.67平方米，按现行市场要素价格，增值税计价方式确定的重置工程主体造价为498,126.55元。原告对鉴定报告没有异议。被告对鉴定报告有异议，认为鉴定部门未将其搭建的140平方米厨房纳入鉴定评估范围。针对被告的异议，鉴定人员郁德强、郭志斌到庭接受当事人质询。鉴定人员表示，根据原告从上海市浦东新区档案馆调取的沪房发黄字第00233号房屋所有权证的附图和上海市房屋产权登记建筑庭院面积计算表，被告所述的厨房部分是潍坊四村XXX号首层建筑部位的主体部分。原告表示，系争房屋除潍坊四村XXX号101室-104室外还包括了该房屋与潍坊四村XXX号底层相连接的466号底层的部分面积，该位置即是被告所述的其搭建的厨房位置。被告对现场再次察看后对鉴定人员的上述陈述予以认可。被告另提出，被告根据鉴定报告所附的平面图计算，系争房屋加上被告搭建房屋的总面积应为694.77平方米，该面积减去系争房屋面积393平方米以及鉴定确认的被告自建面积223.67平方米，尚余78.10平方米。因此，被告认为鉴定部门少算了被告搭建面积78.10平方米。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。被告称，其在1995年承租系争房屋后于1996年在系争房屋周边扩建了约350平方米房屋，对此，原告则表示，当时潍坊街道已在系争房屋周边扩建了约400平方米的房屋，该房屋连同系争房屋一起出租给了被告，但租金是按系争房屋面积收取的，被告承租后，又在南泉路一侧及房屋的后面进行了扩建，扩建面积不详。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，根据在案事实及双方的陈述可以确认，双方之间(包括原潍坊街道经济管与被告之间)的租赁协议约定的租赁标的只是系争房屋，并不包括周边的扩建房屋。原告称系争房屋周边约400平方米的扩建房屋同系争房屋一起出租给被告，但扩建房屋不计收租金，对此，被告不予认可，而原告也未举证证明，且不收取400平方米房屋租金，也有悖于常理。事实上，系争房屋周边的扩建房面积也不足400平方米。其次，扩建房屋与系争房屋连成一体，一直由被告使用至今。第三，原告也认可被告在承租系争房屋后在房屋周边进行过扩建。综上分析，本院有理由相信，系争房屋周边的扩建房屋系被告建造。当时的出租人潍坊街道经济科明知被告扩建，但未提出异议，视为认可。根据法律规定，租赁期届满，承租人应当返还承租物。系争房屋的租期至2015年2月28届满，原告在租期将至及租期届满后分别向被告发函，告知被告不再续租，要求被告搬离，但被告未能搬离，继续使用系争房屋，为此，原告提起本案诉讼。被告称，合同到期后原告还是准许被告继续经营，双方之间存在事实上的租赁关系，与事实明显不符，本院不予采信。鉴于租期已满，故原告要求被告从系争房屋内迁出，并将房屋返还给原告，应予支持。至于扩建房屋，根据相关规定，承租人经出租人同意扩建的，扩建房屋未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错责任分担。鉴于原告与原出租人潍坊街道经济科存在存续关系，潍坊街道经济科对被告扩建也予认可，故对于扩建费用应由原、被告按照过错责任分担。经相关部门鉴定，扩建房屋的建筑面积为223.67平方米，本院予以确认。被告在计算面积时将隔壁潍坊四村XXX号底层与系争房屋相连处的部分面积计入其中，并据此认为鉴定部门少数了其扩建面积，依据不足，本院不予采纳。根据相关部门鉴定，扩建房屋的重置价是498,126.55元，扣除被告的使用折旧，并参照双方的过错责任，本院酌定由原告赔偿被告扩建费用12万元，扩建房屋则由被告同系争房屋一起返还给原告。原告要求被告按每日10元/平方米的标准支付合同到期后被告占用系争房屋的使用费，符合合同约定，应予支持。原告自2015年3月11日起计算被告占用系争房屋的房屋使用费，并无不妥，可予准许。原、被告确认一致，案外人代被告支付给原告的29万元抵扣房屋使用费，并无不妥，可予准许。根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。据此，被告要求原告赔偿装修费用，本院不予支持。被告要求原告赔偿员工遣散费，于法不据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决如下：一、被告上海跃某某有限公司应于本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区南泉路XXX号底层及周边的扩建房屋中迁出，并将房屋返还给原告上海潍某某管理中心；二、被告上海跃某某有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海潍某某管理中心房屋使用费，该房屋使用费按每天3930元的标准，自2015年3月11日起计算至被告上海跃某某有限公司搬出上海市浦东新区南泉路XXX号底层房屋日止，但应扣除被告上海跃某某有限公司已支付的29万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,330元，由被告上海跃某某有限公司负担；鉴定费30,795.93元，由原告上海潍某某管理中心负担15,397元，被告上海跃某某有限公司负担18,398.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  刘建群人民陪审员  刘文英二〇一七年二月二十四日书 记 员  潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。