上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初67500号原告：范耀飞，男，1965年10月3日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：李艳洁，上海匡道律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕建雷，上海匡道律师事务所律师。被告：上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：代建功，总经理。委托诉讼代理人：王阳阳，女，上海家标堂房地产经纪有限公司工作。委托诉讼代理人：高荧莹，女，上海家标堂房地产经纪有限公司工作。原告范耀飞与被告上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称家标堂公司)居间合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理，原告范耀飞的委托诉讼代理人李艳洁和吕建雷、被告家标堂公司的委托诉讼代理人王阳阳和高荧莹到庭参加诉讼。审理中，经原、被告双方同意，并经本院院长批准，本案延长两个月继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告范耀飞诉称，原告与被告、案外人刘某于2015年10月25日签订《房地产买卖居间协议》，约定原告将位于上海市浦东新区佳京路XXX弄XXX号的房屋(以下简称佳京路房屋)转让给刘某，并约定三方在履行过程中若发生争议，可向该房产所在地人民法院提起诉讼。后因客观原因，该房屋无法按照《房地产买卖居间协议》完成转让事宜，但被告仍要求原告支付居间费人民币(以下币种同)37,250元及保障费14,900元，原告在被告的安排下支付了上述费用。原告认为，被告未完成居间服务而收取居间费及保障费，不符合法律规定及《房地产买卖居间协议》的约定，故起诉要求被告返还居间费37,250元及保障费14,900元。被告家标堂公司辩称，对原、被告之间存在居间合同无异议，原告的支付行为系其真实意思表示并已实际支付完成，符合法律规定。被告作为居间人，已促成房屋买卖合同成立，但因原告违约，故意隐瞒其与产权人之间的关系，导致合同不能继续履行，遂在被告协调下与案外人签订了解约协议，且原、被告就居间佣金和保障费的支付重新进行了确认，明确居间佣金以及被告额外向买受方提供的辐射查询、凶宅查询、物业费查询等保障服务的费用均由原告承担，相关约定并未违反法律规定。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年4月28日，经不动产核准登记，佳京路房屋的权利人被登记为案外人甄某。2015年10月25日，由原告范耀飞作为出售方(甲方)的代理人，案外人刘某作为买受方(乙方)，被告家标堂公司作为居间方(丙方)，三方签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定甲、乙双方在丙方居间介绍下就买卖佳京路房屋事宜协商一致订立本协议；该房地产的转让价格共计7,450,000元(见第二条“总房价款”)；乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金100,000元，作为与甲方洽谈之用，若甲方签署本协议，则该意向金转为定金(见第三条“意向金及定金”)；甲、乙双方应于2015年12月30日共赴丙方处，按本协议约定的买卖条件签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(见第五条“签订示范合同”)；于签订上述示范合同当日按照总房价款的0.5%向丙方支付居间服务费，该费用全部由乙方承担(见第七条“居间报酬”)；若甲方未能依照本协议约定签订上述示范合同，应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范合同，已支付的定金不予返还(见第十条“定金责任”)；一方未按本协议约定履行义务，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，也可以单方解除本协议并要求违约方支付总房价20%的违约金，因一方违约导致本协议未能继续履行的，违约方应当按照总房价款的0.5%向丙方支付违约金(见第十一条“违约责任”)；本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按本协议第十条或第十一条的金额承担责任，本条款独立发生法律效力(见第十二条“签约承诺”)；三方在履行过程中若发生争议，应当协商解决，协商不成的可向该房地产所在地人民法院提起诉讼(见第十五条“争议解决”)；并对房地产基本信息、付款方式、交易过户、税费负担等内容进行了约定。同日，刘某还与被告约定就被告为刘某购房提供相关保障服务而向被告支付保障服务费14,900元。嗣后，因原告签署上述《房地产买卖居间协议》时并未得到佳京路房屋产权人甄某的授权，致使该协议无法继续履行。经被告居中斡旋，原告与刘某于2016年1月12日签订了一份《解约协议》，约定因原告不再出售佳京路房屋，双方已签订的《房地产买卖居间合同》自本协议签订之日起解除；原告除将已收取的定金100,000元退还刘某外，并另行赔偿刘某170,000元，于2016年1月12日前支付；居间方佣费由原告承担；原告支付居间服务费52,150元，于2016年1月12日前支付等。同日，原告向被告支付了52,150元，被告出具了收款收据，载明其中包括居间服务费37,250元和保障服务费14,900元。然而，因原告认为被告未完成居间服务而收取居间服务费及保障服务费，不符合法律规定及《房地产买卖居间协议》的约定，上述费用应予返还，故而致讼。另查明，原告于2016年10月向本院起诉刘某，要求撤销双方于2016年1月12日签订的《解约协议》，并要求刘某返还解约赔偿金170,000元。本院于2016年11月29日作出(2016)沪0115民初71076号民事判决，驳回了原告的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议复印件一份、上海市房地产权证复印件一份、上海市房地产登记簿一份、银联签购单一份、收款收据一份、手机短信截图五份、(2016)沪0115民初71076号民事判决书一份，被告提供的房地产买卖居间协议一份、搜房综合保障服务协议一份、解约协议复印件一份以及原、被告在审理中的陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告以佳京路房屋出售方代理人的身份与被告及案外人刘某就买卖佳京路房屋签订了《房地产买卖居间协议》，并在“签约承诺”条款中约定本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按本协议的“定金责任”条款或“违约责任”条款确定的金额承担责任，而“违约责任”条款中则约定因一方违约导致本协议未能继续履行的，违约方应当按照总房价款的0.5%向被告支付违约金。然而，因原告并未取得佳京路房屋产权人甄某的授权，致使上述协议无法继续履行，已构成违约，应当依法承担相关违约责任。嗣后，原告与刘某签订的《解约协议》约定被告佣费由原告承担，并明确原告须支付居间服务费52,150元，应可视作已就原告承担违约责任的方式进行了具体约定。后原告已按上述约定履行，被告予以接受，则可视作被告亦同意原告按照上述约定承担违约责任，双方已就此达成一致。现原告以被告未完成居间服务而收取居间服务费及保障服务费，不符合法律规定及《房地产买卖居间协议》的约定为由，诉请要求被告返还其已支付的上述款项，但因一则原告混淆了正常的委托人支付居间报酬与违约方承担违约责任的概念，二则即使从被告提供居间服务的角度来看，《房地产买卖居间协议》的内容已包含了房屋的具体情况、转让价款、付款方式、交易过户等房屋买卖合同的主要条款，可认定被告作为居间人，已促成合同成立，此后房屋交易未能完成的原因系原告的上述违约行为所致，故本院对原告的上述主张不予采信。原告在付款时并未提出异议，却在此后诉请要求被告返还其已支付的款项，缺乏相关事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告范耀飞的全部诉讼请求。案件受理费人民币1,103元，减半收取计551.50元，由原告范耀飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 万 里二〇一七年二月十六日书记员 胡惠丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……