渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0502民初3755号原告（反诉被告）：某某商业管理有限公司。法定代表人：刘某某，总经理。委托诉讼代理人：钞斌，陕西泰普律师事务所律师。委托诉讼代理人：钞艳艳，陕西泰普律师事务所律师。被告（反诉原告）：临渭区某某女装店。负责人：陈某，女，1978年8月1日出生，汉族，临渭区某某女装店经营者。委托诉讼代理人王武荣，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人王小号，北京市康达（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）某某商业管理有限公司（下称某某公司）与被告（反诉原告）临渭区某某女装店（下称某某女装）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后。依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告某某公司法定代表人及其委托诉讼代理人钞艳艳未到庭，其委托诉讼代理人钞斌到庭参加诉讼，被告某某女装负责人陈某到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人王武荣、王小号未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某公司提出诉讼请求：一、依法判决解除原、被告于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》；被告向原告支付欠付租金311.63元及合同违约金2043.03元。二、判决被告向原告双倍返还装修补助费用540000元；三、本案诉讼费用依法由被告承担。事实与理由：2016年3月31日，原、被告双方签订《新洲华盛.购物中心房屋租赁合同》，约定了被告承租原告房屋的位置、被告经营的品牌、租赁期限、租赁费的计算方式及违约责任。并约定：原告同意承担被告商铺装修中的部分费用，被告承诺按照合同约定期限履行合同，否则应在合同解除后十日内双倍返还原告支付的装修补助费用。合同签订后，原告依约向被告支付装修补助费用270000元。但被告在合同履行中，连续两季未更换换季服装。2016年9月起数月为零销售额，2017年2月后仅留一人值班。综上，被告以其行为表明不愿履行合同，合同目的无法实现，且其违约行为严重影响原告的日常管理和外在形象。原告与被告多次沟通未果，诉至法院，望判如所请。某某女装辩称：一、合同未履行是因为原告的过错；二、原告所述与事实不符，被告一直坚持营业。后原告强制锁门并扣押被告货物；三、装修费用已全部用于店面装修，且被告还补贴部分费用，共计花费420000元。综上，被告认为合同仍在履行，不同意承担违约金及双倍返还装修费用。某某女装提出反诉请求：一、判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）损失1190976元及利息（自2017年2月10日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：合同签订的时间及约定与原告陈述一致。但在合同履行中，原告未给被告提供便利且刁难被告，并于2017年2月无任何理由将被告店门上锁，强行扣押被告价值100余万元的货物。被告与原告多次交涉未果，原告诉请无事实与法律依据。综上，原告违反合同约定给被告造成的损失应予赔偿。某某公司辩称：一、被告未按约定支付租赁费及正常营业；二、被告未正常购电致店铺不能营业；三、被告销售服装与季节不符，可证明被告不履行合同；四、被告2016年10月16日至闭店之日销售额为零；五、2017年7月21日被告货物经公证后保存在原告仓库。综上，被告反诉赔偿损失的请求不应支持。根据原、被告的诉辩称及反诉的诉辩称，法庭总结争议焦点如下：一、原、被告签订的租赁合同是否应予解除；二、被告是否欠付原告租金311.63元；三、原告诉请的双倍装修费用与违约金是否应予支持；四、被告（反诉原告）诉请的损失及利息是否应予支持。围绕上述争议焦点，为支持自己主张，原告向法庭提交以下证据：证据一，租赁合同一份。证明被告违约未按时支付原告租金，双方合同应予解除；租金、违约金及双倍返还装修费用的依据；证据二，台账一份。证明被告欠付原告租金311.63元。证据三，销售统计表八张。证明被告未及时调换换季服装；对于被告的违约行为原告诉请解除合同合法合理。证据四，照片四张。证明被告违反合同约定未在商场营业时间营业；2017年1月底后店铺关闭，应承担违约金及双倍装修费用。证据五，短信记录。证明目的同上。证据六，网上银行电子回单三份。证明原告向被告支付270000元的装修费用。证据七，公证书一份。证明原告依法对被告店内的货物进行公证保全；被告反诉赔偿损失及利息无事实依据，应予以驳回。证据八，其他两个品牌的销售统计表二十二张。证明原告商场其他品牌经营良好，被告所称与事实不符。被告对原告提供证据的质证意见为：对证据一的真实性认可，证明目的有异议。理由为被告认为合同仍在履行，没有违约；对证据二、三、四、五、八的真实性及证明目的均有异议。理由为证据三没有被告经营者的签名和确认，证据四与证据八为原告自行提取；对证据六的真实性及证明目的均认可；对证据七由法院裁决。围绕上述争议焦点，为支持自己主张，被告向法庭提交以下证据：证据一，光盘一张（与原告公司员工李涛的对话）。证明原告员工认可因客流量少及招商不善造成了经营问题及被告不能正常营业；原告关闭被告店门并扣押货物，造成被告很大损失。证据二，工程合同及收据各一份。证明原告支付装修费已用于装修，被告还自己花费150000元。证据三，库存明细表十四张。证明被告的库存有四季服装，原告的闭店行为造成被告库存积压，经营不善。证据四，库存数量及金额表五张。证明原告扣押货物的数量及价值。原告对被告提供证据的质证意见为：对真实性均不予认可。理由为证据一时间相互矛盾，且不能确认对话人为李涛；证据二中的收据非正式发票，工程合同与租赁合同内容冲突；证据三、四系被告单方制作。综合分析原、被告提供证据的真实性、合法性、关联性及双方的质证意见，合议庭对证据作出以下认定：原告提供的证据一、三、四、六、七相互印证，符合证据的三性。对上述证据予以认定。原告提供的证据二系单方制作，证据三、五无其他证据佐证，证据八与本案无关联性；被告提供的证据一、二无其他证据印证，证据三、四系单方制作。以上证据均不予认定。依据上述认定的证据并结合双方当事人当庭的陈述，本院认定以下法律事实：2016年3月31日，原告与被告经营者陈某签订编号为XZHS-C-2F-018的《新洲华盛.购物中心房屋租赁合同》，出租方为原告即甲方，承租方为被告的经营者陈某即乙方。合同约定了通用条款与专用条款。通用条款包括：出租房屋的基本情况、房屋的交付、租金、保证金和物业管理费及其他费用、收银系统（自收款三方接口）、房屋的修缮责任、双方的权利和义务、保险、转租转让和交换、乙方的违约责任、甲方的违约责任、合同的变更和解除、房屋的交还、权利的放弃、通知。专用条款包括：出租房屋状况、租赁期限和装修期（自交付之日起三年，即2016年4月1日至2019年3月31日，实际计租日期：2016年8月1日至2019年3月31日）、租赁费和物业管理费及其他费用、其他（甲方同意承担乙方商铺装修中的部分费用，装修补助费用270000元；基于甲方承担了该房屋的基础装修，乙方承诺按本合同约定的租赁期限履行本合同。因乙方原因导致本合同不能履行时，乙方应在本合同解除后10日内双倍返还甲方在本合同22.4.1中所涉及的基础装修费用）。原告与被告经营者陈某分别在该合同上盖章和签字捺印。合同签订后，2016年5月11日与同年5月24日、6月3日，原告三次向被告经营者陈某账户汇款270000元作为装修补助费用。后被告对承租店面进行装修。2016年5月27日，被告营业。后双方均认为因对方过错导致合同不能履行，2017年1月底2月初被告停止营业。2017年6月原告向法院起诉。2017年7月21日原告申请渭南市公证处对被告经营者陈某租赁其公司房屋经营“某某、帛丝露”的财产进行清点、拍摄、记录并保全证据，渭南市公证处作出（2017）渭证民字第3154号公证书，附件包括：《某某、帛丝露》清点目录一份（衣服：九箱＋171件、沙发等物品27种）、现场工作记录一份、现场摄像光盘一张。审理中，被告提出反诉，请求赔偿损失。经法庭询问原告同意返还被告公证的货物。被告坚持反诉请求赔偿损失。另法庭曾征询原、被告对租赁合同是否同意解除的意见。原告认为合同应予解除；被告不同意解除合同。法庭征询双方是否对装修部分申请鉴定，原告明确表示不申请；被告虽表示申请，但未在限定的期限内递交书面申请。又查，原告未向被告书面通知解除涉诉租赁合同。本院认为，原、被告于2016年3月31日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示。该合同合法有效，应受法律保护。关于本案的第一个争议焦点，原、被告签订的租赁合同是否应予解除。涉诉租赁合同虽履行期限未满，但原告明确表示双方的合同应予解除，不同意继续履行。被告认为合同应继续履行。双方都认为因对方的过错导致合同不能履行，对此双方均未提供证据予以证明，目前的现状是被告已停止营业。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十六条的规定，继续履行合同也不能实现合同的目的，根据公平原则，结合案件的实际情况，涉诉合同予以解除为宜。关于本案的第二个争议焦点，被告是否欠付原告租金311.63元。对此诉请原告仅提供证据品牌销售统计表予以证明，但此证据只证明被告的销售额情况，并不能证明被告欠付原告租金311.63元。故本院对于原告的上述诉请不予支持。关于本案的第三个争议焦点，原告诉请的双倍装修费用与违约金是否应予支持。原告认为此诉请应予支持的的依据为合同约定和证据的提供。对于违约金，合同涉及部分约定为：乙方有逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的或按照合同约定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的租金和其他费用不予退还。同时，乙方还须支付甲方违约金。上述情形之一为租金逾期，但被告的租金是否逾期支付已经第二个争议焦点阐明，原告请求支付租金的诉请不予支持；上述情形之二为被告未正常营业，根据原告提供的证据不足以证明被告未正常营业，且原告也未书面通知被告解除合同。对于装修费用，合同明确约定：因乙方原因导致本合同不能履行时，乙方应返还甲方双倍装修费用。经查明双方都认为因对方的过错导致合同不能履行，对此双方均未提供证据予以证明。故本院对原告诉请的双倍装修费用与违约金不予支持。关于本案的第四个争议焦点，被告反诉请求的损失及利息是否应予支持。因未提供客观充分的证据证明其损失的多少与数额。本院不予支持，综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）某某商业管理有限公司与被告（反诉原告）临渭区某某女装店于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告(反诉被告)某某商业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）临渭区某某女装店的反诉请求。案件受理费9224元，由原告（反诉被告）某某商业管理有限公司承担。反诉案件受理费7969元，由被告（反诉原告）临渭区某某女装店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长  马 荣审 判 员  薛沙荣人民陪审员  王沙沙二〇一七年十一月十四日书 记 员  王 婷