广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初5758号原告：成传访，男，1987年9月10日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：汪洁，女，1986年3月2日出生，汉族，住广州市越秀区。两原告的委托代理人：崔勇刚，广东导正律师事务所律师。被告：陈道清，男，1970年2月20日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：吴东梅，女，1972年2月20日出生，住广东省广州市东山区。两被告的委托代理人：万云文，为广东执正律师事务所律师。第三人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行，住所地广州市天河区龙口西路335号1-2楼。负责人：张新忠。委托代理人：高婧、钟诗环，为该公司员工。原告成传访、汪洁诉被告陈道清、吴东梅及第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行（下称“农商银行天河支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成传访及两原告的委托代理人崔勇刚，两被告的委托代理人万云文及第三人的委托代理人高婧、钟诗环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2016年12月19日签订GHA0029702的《存量房买卖合同》，约定：由原告购买被告的位于海××区××大道中××房（下称“涉案房屋”），成交价180万元。合同签订后，原告向被告吴东梅账户汇入10万元定金，由被告陈道清出具收据。之后，双方于2017年3月1日进行了网签，签订了穗存量房合字17030030156号《广州市存量房买卖合同》，并向房管部门进行了备案。为此，原告积极履行合同，于2017年4月6日取得工商银行《个人二手房贷款初审结果通知书》，并备齐首付款多次催促被告办理产权转移登记手续，被告均以工作繁忙予以推迟，直至双方多次书面约定的最后期限：2017年5月30日，被告仍以各种理由不予办理。原告认为，以上两份存量房买卖合司系双方在平等、自愿、公平的基础之上签订的合法、有效协议，双方均应依约履行自己的义务，据此，原告起诉请求判令：1、被告继续履行GHA0029702的《存量房买卖合同》、穗存量房合字17030030156号《广州市存量房买卖合同》，依约为原告办理海××区××大道中××房产权转移登记手续；2、被告向原告支付延期办理产权转移登记的违约金（从2017年6月1日起至递件交易之日止，以总房价的每日万分之五计）；3、被告向第三人还款，涂销抵押，第三人予以配合以顺利办理产权转移登记，相关费用在原告购房款中予以抵扣；4、诉讼费用由被告承担。两被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：1、原告违约在先，被告可依法解除涉案房屋买卖合同。合同约定：定金10万元的支付时间为合同签订当日（即2016年12月9日），首期房款44万元在2017年5月30日前（不迟于递件日）支付。合同签订后，原告于2016年12月9日至13日，分5次向被告支付定金10万元，原告支付定金的时间已构成违约。2017年5月30日前（不迟于递件日）原告未依约向被告支付首期房款44万元，被告不依约支付首期房款的行为再次构成违约。原告的违约行为证实原告的履约诚信不足，因此，为保护被告的合法权益，被告可依法行使不安抗辩权，被告有权解除涉案房屋买卖合同。2、涉案房屋不具备登记过户交易的条件，涉案房屋的抵押权尚未消除。3、涉案房屋为被告的唯一住房，交易过户将严重影响被告的生活。4、违约金标准过高，且取得房屋权属证明文件才是计算违约的节点，2017年5月30日只是递件日。第三人述称：1、2015年6月被告向第三人申请100万元的抵押贷款，截止到2017年10月9日，被告尚余借款本息一共800748.81元未还。抵押合同及借款合同是约束被告与第三人之间的权利义务关系，并非约束买卖双方，故原、被告之间的买卖合同与第三人关系不大。2、按照第三人业务操作流程，如果需结清贷款，是要求借款人本人提出书面申请，是否同意需经第三人审查，在不影响银行的抵押权或者债权期限的情况下，第三人一般都是同意的。经审理查明：两被告是夫妻关系，据2017年7月14日《广州市不动产登记查册表》反映，位于海××区××大道中××房的产权登记在被告陈道清名下；抵押权人是第三人农商银行天河支行。2016年12月9日两原告（乙方、买方）、被告陈道清（甲方、卖方）及广东合富房地产置业有限公司（丙方）签订一份《存量房买卖合同》（合同号：GHA0029702），约定乙方以180万元价格向甲方购买位于海××区××大道中××房的房屋。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2017年12月31日。丙方应于2017年5月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续。乙方付款方式是涂销抵押后按揭付款，定金10万元买方应在签署本合约同时自行支付给卖方。卖方应在收到定金后七日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后七日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请17年126万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。卖方收到定金后七日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起七日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。银行经审批同意贷款后，首期款44万元买方应在2017年5月30日前（不迟于递件日）直接交付卖方。楼价余款126万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。乙方未按约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过七日仍未支付的，甲方有权解除合同；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金按每日总房款0.05%支付，合同继续履行；等。2017年3月1日两原告（乙方、买方）、被告陈道清（甲方、卖方）及广东合富房地产置业有限公司（丙方）共同签订一份《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17030030156号），甲乙双方约定以180万元价格买卖涉案房屋；签订本合同时，乙方向甲方支付10万元为购房定金，并按照按揭方式付款方式按期付款：首期款：乙方应于2017年5月30日前向甲方支付房款54万元；剩余房款：除前述房款外，剩余房款126万元，由乙方于2017年3月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2017年12月31日交楼；逾期付款的违约责任及迟延办理产权登记的违约责任均与前述合同一致。两原告向被告吴东梅支付定金10万元，被告陈道清于2016年12月9日向两原告出具了《收款收据》。两原告具体分五次支付：2016年12月9日35000元、2016年12月10日15000元、2016年12月11日20000元、2016年12月12日20000元、2016年12月13日10000元。2017年6月14日两原告的委托律师向被告陈道清发出《律师函》，告知两原告于2017年4月6日取得工商银行《个人二手房贷款初审结果通知书》，并备齐首付款，再次敦促被告继续履行合同，在收到函件后三日内与两原告确定产权转移登记办理事宜。被告确认收到该函件。另查：2015年6月30日被告陈道清与第三人签订《抵押合同》，约定为确保双方签订《个人借款合同》的履行，被告陈道清提供涉案房屋作抵押担保。两原告要求被告继续履行合同无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，两原告为证明其主张事实，还提交了2017年4月6日中国工商银行股份有限公司广州白云路支行向两原告出具的《个人二手房贷款初审结果通知书》（复印件）、电话录音光盘及文字说明、电话信息证据。对此，被告对通知书不予确认，对通话事实予以确认，但认为是与两原告协商如何解除合同，并不能证明被告违约。两被告为反驳原告主张事实，还提交了证据如下：1、短信记录、电话查询单，证明合同签订后被告及时通知中介从业人员蒙经理，合同暂缓交给原告。2、买方就房屋过户延误的处理意见，证明原告巨额索赔请求。对此，两原告对证据1不确认，对证据2认为是其向被告提出的建议。本院认为：涉案《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》为有效合同。本案争议的焦点，是原、被告签订的房屋买卖合同应否继续履行问题。被告以原告逾期支付定金及首期款为由，抗辩原告违约在先，并要求解除合同。本院意见是：两原告支付定金10万元虽有迟延，但在合同约定时间之日即2016年12月9日起五天内两原告已全部支付完毕，而且原告通过电话信息向被告表明迟延付款原因，被告也没有提出异议，故被告理应依约在收到原告的定金后七日内向第三人申请办理提前还贷手续，而首期款44万元双方则约定是2017年5月30日前（不迟于递件日）由原告支付，两原告在2017年4月6日又取得了银行的《个人二手房贷款初审结果通知书》，但被告以两原告迟延支付定金对其诚信及履约能力产生怀疑为由，拒绝向第三人申请办理提前还贷手续，而从原告提交的电话记录反映，被告是以资金困难无法赎契为由要求解除合同的。因此，根据原、被告约定，“如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金按每日总房款0.05%，合同继续履行”，由于被告原因导致买卖双方至今未能对涉案房屋交易过户，两原告有权要求被告继续履行合同，对被告抗辩合同可依法解除意见，本院不予采纳。至于涉案房屋设有抵押权，继续履行合同是否存在法律上的障碍问题，本院意见是：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如被告无能力办理提前还贷手续，两原告愿意代为清偿涉案房屋所负抵押债务从而消除抵押权，故涉案房屋继续履行的障碍具备可消除的条件，而两原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。因此，本案合同继续履行不存在法律上的障碍。关于违约金问题。合同约定，买卖双方应于2017年5月30日前到房地产登记机构办妥产权转移登记手续。由于被告的上述违约行为导致两原告不能按期取得房地产权属证明文件，被告应当承担违约责任。故两原告要求被告从2017年6月1日起每日按总房款的0.05%计付违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金应计至本判决确定的申请办理过户登记之日止为宜，并以本金为限。对两被告关于违约金的抗辩意见，本院不予采纳。关于两被告承担民事责任问题。涉案房屋虽然登记在被告陈道清名下，并由被告陈道清与两原告签订买卖合同，但涉案房屋是两被告的夫妻共同财产，故被告吴东梅对被告陈道清在本案的债务应共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告成传访、汪洁与被告陈道清继续履行签订于2016年12月9日的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0029702）及2017年3月1日的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17030030156号）。二、被告陈道清于本判决生效之日起10日内向第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行清偿抵押债务并注销海珠区江南大道中225号904房房屋上的抵押登记，第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行应予配合；如被告陈道清未在本判决前述指定期限内清偿抵押债务并注销抵押登记，原告成传访、汪洁可在该期限届满之日起三日内代为向第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行偿并注销抵押登记，第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行应予配合。三、原告成传访、汪洁在抵押登记注销后三日内向被告支付剩余购房款170万元；如两原告已代为清偿抵押债务以注销抵押登记，可在前述应付剩余购房款数额中扣除代为清偿的债务本息及相关费用。四、被告陈道清在收到剩余购房款后五日内协助原告成传访、汪洁到不动产登记部门申请办理海珠区江南大道中225号904房交易过户递件手续，将该房屋过户登记至原告成传访、汪洁名下。五、被告陈道清、吴东梅在本判决生效之日起10日向原告成传访、汪洁支付迟延履约违约金（以180万元为基数，按每日万分之五的标准自2017年6月1日起至本判决确定的申请办理产权过户登记之日止，总额以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25100元（其中受理费20100元，财产保全费5000元），由两被告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王颖仪人民陪审员  李伟坚二〇一七年十一月十七日书 记 员  封 露林润华