重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初5955号原告韦小华，男，1985年2月17日出生，汉族，重庆市南川区村民,户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。委托代理人高世棋，重庆市南川区为民法律服务所法律工作者。被告王家义，男，1969年7月5日出生，汉族，重庆市南川区村民,户籍地重庆市南川区，现住现住重庆市南川区委托代理人赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。原告韦小华与被告王家义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法由代理审判员丁忠林独任审判，适用简易程序分别于2016年10月26日及2016年12月16日公开开庭进行了审理，原告韦小华及其委托代理人高世棋，被告王家义及其委托代理人赵兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦小华诉称，2016年2月6日，原、被告签订《房屋买卖协议》，该协议约定，原告购买被告位于南川区XX街道XX村X组XX号自建房屋一套，房屋位于底楼，面积为116.32平方米，协议中还约定了房屋价格，付款方式，违约责任等事宜。后原告向被告支付13万元购房款，现签订合同已有6个月，原告通知被告去办理房屋过户登记并交付房屋产权证，被告置之不理，双方因此多次发生纠纷，导致原告不能实现物权。被告的行为已构成违约，现原告将被告起诉至法院，请求：判决被告与原告解除房屋买卖协议，双倍返还购房款26万元，被告向原告承担损失，诉讼费由被告承担。庭审中，原告提出由于原告向被告购买的房屋没有合法手续，因此，双方签订的《房屋买卖协议》应为无效，原告将其诉讼请求变更为要求被告返还购房款13万元并按重庆农村商业银行商业贷款利率的4倍支付违约金；要求被告返还房屋装饰费9637元、水开户费968元；诉讼费由被告承担。被告王家义辩称，原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，原告在购买房屋前也多次实地查看，知道房屋现状；房屋买卖后，被告已将房屋交付给原告使用至今；合同中虽约定了办理房产证的事情，但由于原告未将其户籍迁往本地，而非被告不愿意办理房产证，原告违约在先。原告诉称的被告对于办理房产证置之不理是不属实的，被告多次催收原告给付剩余购房款，并且多次催原告将户籍迁到XX居委，但原告一直没有迁移，导致不能办理房产证，原告应承担违约责任。原告要求返还购房款，被告也请求法院判决原告限期返还房屋，对于原告主张的装修费由于原告未出示证据证明其提供的装修费的单子上载明的物品用于其购买的房屋，因此，被告不予认可。原、被告在房屋买卖过程中，双方均知晓房屋现状，对于原告主张违约金，被告不予认可。在原告购买房屋后，原告一直在该房屋中居住至今，双方认为合同无效后各自要求对方返还购房款及返还房屋，对于原告在上述房屋中居住期间的房屋占用费，被告在本案中不提起反诉，但保留起诉的权利。对于原告主张的水的过户费，原告在其他地方购房后可以转走且过户是在本案诉讼阶段进行，该费用不能作为原告的损失。诉讼费可由双方各承担一半。此外，对于双方签订的《房屋买卖协议》，被告也认为无效。经审理查明，2016年2月6日，王家义（甲方）与韦小华（乙方）签订《房屋买卖协议》，该协议约定：“一、甲方全家一致同意将自家的二手房（地楼）1套含右侧楼梯间半边在内116.32平方米卖给乙方，乙方到实地查看后愿意购买；二、房屋位于重庆市南川区XX街道XX村居委X组门牌号XX号（现为重庆市南川区XX街道XX居委XX路XX号），系砖混结构，384房地产权证3211字第南川（XXX）号；三、购房款总额274800元，采取现金分期支付，在本协议完善签订时，乙方支付甲方60000元，到2016年3月30日前乙方支付甲方70000元，余款144800元待该房地产权证及电、气由甲方负责给乙方完善专户后，一次性全部付清，并以甲乙收条为据；乙方购房的用水，甲方必须向社主管处转为乙方专用姓名，房前地坝属公用，甲方要保证乙方出行畅通，乙方保证室外原状，甲方随房留给乙方空调1台，衣柜1个，热水器1个；甲方须保证售给乙方的房屋，无任何产权和经济纠纷，如因此引起的法律责任及经济损失，由甲方负全部责任；本协议甲乙双方都应信守承诺，特别在协议签订至6个月内，甲方不能实现给乙方办理房屋的产权证和电、气专户，必须按已支付130000元的加倍支付给乙方。如在约定期限甲方完善房屋过户，电、气专户后，乙方不按期支付给甲方未付的144800元，应按同等加倍支付给甲方；该协议还约定了其他事项。”协议落款处有王家义及韦小华的签名和捺印。协议签订后，韦小华向被告支付购房款130000元，对于该款支付时间韦小华陈述于2016年2月7日支付60000元，于2016年3月11日支付70000元，并由王家义出具收条。而被告陈述，收到原告130000元现金属实，但第一次支付的60000元是分两次支付的。协议签订后，被告将房屋交付给原告，庭审中，原、被告确认房屋交房时间为2016年2月17日。后原告对上述房屋进行装修后使用至今，该房屋的供电也以韦小华的名义开户，2016年11月3日，韦小华将上述房屋的水过户到其名下并支出868元。审理中，经本院询问，原告表示在购买上述房屋时曾实地查看过房屋，在购买房屋时，被告也向其出示过《房屋买卖协议》中载明的房产证。而被告辩称，出售给原告的房屋没有合法批建手续，该房屋是被告向其他人购买土地后，重新修建，为砖混结构一楼一底，其中一楼出售给原告，二楼是被告自己居住，该房屋的土地使用证在他人手中，其也没有土地使用证。对于买卖协议中载明的“384房地产权证3211字第南川（XXXX）号”，其表示是土地使用证，其表示该房屋没有房屋产权证，原告诉称的买房时被告曾向其出示房产证的情况不属实。经本院查询，上述房屋在房屋权属登记机关也没有房屋信息记录。同时，原、被告均认为双方签订的《房屋买卖协议》为无效协议。庭审中，原告陈述其在装修上述房屋时购买了沙发一套，冰箱一个，床三张，此外还安装了两个衣柜及一个酒柜，属于定材料并上门包安装，费用为9637元，该款尚未支付，原告为此提供了南川勇琼家俱定货单，客户名称为韦廷学，订货日期2016.4.22，该定货单载明了定制的材料并有“已属实，韦小华，2016.5.4，未付款，金额9637元，制单人黄君勇签名。”原告陈述韦廷学是其父亲，对于上述款项，原告要求被告向其支付。被告辩称其认识上述家具店的老板，叫“黄军”，其听该店的老板说过原告在他那购买了物品，但具体是什么不知道，也听说原告大概买了八、九千元，该店主要经营沙发、床、大柜，电器等物品。被告为了证明多次向原告催收余下购房款提供了催告函及EMS回单，原告对此无异议，也认可收到催告函，但其认为依据买卖协议应先办理房屋过户，后支付剩余购房款。审理中，经本院向南川勇琼家俱工作人员核实，其表示韦小华及其父亲到其店中定制2个白色衣柜及1个酒柜属实，费用为9000余元，还未支付货款。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋买卖协议》、收条、国网重庆市电力公司发票、南川勇琼家俱定货单、重庆市南川区自来水公司发票、催告函及EMS回单等证据在案佐证，以上证据经过庭审核实，可以作为定案的依据。本院认为，一、关于原、被告签订的《房屋买卖协议》的效力问题。由于原、被告均未能出示本案讼争房屋的权属证书，被告王家义也承认该房屋没有合法批建手续，该房屋是其购买他人土地后修建，对于诉争房屋的土地性质，原、被告均未举证证明，同时，原、被告的户籍地也均不属于重庆市南川区XX街道XX居委，因此，被告王家义修建的本案讼争房屋违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定。由于本案讼争的房屋违反了法律的强制性规定，因此，原、被告以违反法律强制性规定修建的房屋为标的而签订的《房屋买卖协议》，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，依法应当无效。对于《房屋买卖协议》，原、被告在庭审中也均认为无效，故，原、被告于2016年2月6日签订的《房屋买卖协议》应认定为无效协议。二、关于合同无效后已支付的购房款、房屋的处理以及原告主张的违约金是否应支持的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”由于双方签订的合同自始无效，因此被告应当返还原告已支付的购房款130000元，对于涉案房屋，由于被告在庭审中提出要求原告返还房屋，依据上述法律规定涉案房屋也应当返还，为减少当事人诉累，可由原告向被告返还涉案房屋。对于被告主张的以130000元购房款为本金并按重庆农村商业银行商业贷款利率的4倍支付违约金的问题，由于双方签订的《房屋买卖协议》自始无效，原告主张违约金缺乏法律依据，同时，原告在购买房屋时未对所购房屋进行充分、全面的了解，被告对于所售房屋的实际情况未客观、全面的告知原告，双方在购买房屋的过程中均有一定过错，故，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院依法不予支持。三、对于原告主张的房屋装修费9637元及水开户费968元的问题。结合本案的事实，原告在购买上述房屋后对房屋进行装修，原告安装2个衣柜及1个酒柜，经本院核实，该情况属实，庭审中，原告也提供南川勇琼家俱定货单拟证明其购买2个衣柜及1个酒柜支出9637元，定货单虽载明“韦廷学”，但韦廷学系韦小华之父，同时，经本院向南川勇琼家俱的工作人员核实，其表示韦小华及其父亲到其店中定制2个白色衣柜及1个酒柜支出9000余元属实，被告也当庭陈述听南川勇琼家俱的老板说过原告在其店中购买相关物品支出八九千元，故，本院对原告韦小华在购买上述房屋后进行装修支出9637元的事实予以确认，由于原告定制的衣柜及酒柜均是按照房屋的实际面积情况定做，若移动会导致衣柜及酒柜的价值损失或降低；同时，原、被告签订的《房屋买卖协议》虽为无效协议，但该协议中也载明了房屋的房地产权证号，协议还明确约定了房屋过户等事宜，原告也陈述在购买房屋时被告曾向其出示过房产证，由此，可以说明原告在向被告购买房屋时其真实意思表示是要求房屋具有合法产权并能够实现房屋的过户；此外，在原、被告买卖房屋的过程中，被告王家义存在对所售房屋的情况未客观、全面告知的情形，具有较大过错。因此，对于原告所主张的要求被告支付房屋装修费9637元的请求，本院予以支持，对于原告装修的2个衣柜及1个酒柜由于本院已对装修费进行处理，所以应归被告王家义所有，对于韦小华未向南川勇琼家俱支付的上述费用，由其自行支付。对于原告所主张的水开户费968元，由于原告是在本案诉讼后才支出该费用，原告在明知双方对房屋有争议的情况下支出该费用属于自行扩大损失，故，对于原告主张的该费用，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王家义于本判决生效之日起十五日内返还原告韦小华支付的购房款130000元。二、被告王家义于本判决生效之日起十五日内支付原告韦小华房屋装修款9637元。三、原告韦小华于本判决生效之日起十五日内将向被告王家义购买的位于原重庆市南川区XX街道XX居委4组43号（现重庆市南川区XX街道XX居委XX路XX号）的房屋（含右侧楼梯间半边在内，面积约116.32平方米）一套返还给被告王家义。四、驳回原告韦小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半交纳2600元（原告已交纳），由原告韦小华承担1050元，由被告王家义负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费3100元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  丁忠林二〇一七年二月十六日书 记 员  熊志宇