中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初6663号原告上海丽兴房地产有限公司。住所地上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX楼。法定代表人林建岳。委托代理人黄志军。委托代理人李琬倩。被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)。住所地Level39385BourkeStreetMELBOURNEVIC3000。委托代理人高拯，上海市申光律师事务所律师。委托代理人毛国平，上海市申光律师事务所律师。原告上海丽兴房地产有限公司诉被告ILQAUSTRALIAPTYLTD房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琬倩、被告委托代理人毛国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海丽兴房地产有限公司诉称：2015年6月24日，原、被告签订租约，原告将名下位于上海市淮海中路XXX号南座2005单元房屋出租予被告使用，租期2年。2015年8月17日，原、被告及被告上海代表处签订《更名协议书》，约定租约承租人变更为被告上海代表处，被告则对合同履行提供担保。租赁期间，自2015年11月起，被告上海代表处屡次延迟支付租赁费用。2016年1月11日，原告发出书面解约通知书。现原告诉请要求(1)确认所涉租约于2016年1月11日予以解除；(2)被告变更或注销以系争房屋地址进行登记的相应证照；(3)被告支付2015年11月1日至2016年1月11日期间欠付租金人民币67,393.19元、欠付该租金之滞纳金(计至2016年3月31日止之滞纳金为人民币3,813.84元，要求计至实际付款日)；(4)被告支付2015年11月1日至2016年1月11日期间欠付物业管理费人民币13,893.55元、欠付该物业管理费之滞纳金(计至2016年3月31日止之滞纳金为人民币896.61元，要求计至实际付款日)；(5)被告支付2015年11月1日至2016年1月11日期间欠付电费人民币3,062.71元、欠付该电费之滞纳金(计至2016年3月31日止之滞纳金为人民币717.05元，要求计至实际付款日)；(6)被告将承租单元房屋恢复至毛坯状态，或向原告支付装修恢复费用人民币23,968.10元；(7)被告支付房屋空置期之租金及物业管理费共计人民币167,750元(自2016年1月12日起，按3个月空置期计)；(8)被告支付2015年6月22日至2015年7月21日装修期期间之租金人民币49,350元；(9)被告因违约退租承担中介佣金人民币49,350元(按1个月租金计算)。同时，对合同项下保证金人民币165,750元要求予以没收。原告提供以下证据：1、上海市房地产权证及《香港广场房屋租赁合同》，以证明(1)原、被告之间租赁合同关系合法、有效；(2)合同对滞纳金、原告追偿权利等均作约定；(3)被告对房屋负有装修恢复之责任；(4)原告按约交付系争房屋。2、《更名协议书》，以证明(1)被告将系争房屋地址作为注册地址成立公司并申请变更承租人；(2)承租人变更为被告上海代表处，且被告对履行合同提供连带担保责任。3、《欠款本金及滞纳金计算表》、《催款函》、《欠款期间的帐单》及《电能耗费用抄表读数》，以证明(1)被告欠款金额；(2)原告曾向被告催讨欠款；(3)期间所涉电能耗费用抄表读数。4、《毛坯恢复报价单》及《解约通知书》，以证明(1)原告于2016年1月11日向被告发函解除租赁关系；(2)原告代为装修恢复至毛坯状态之报价。5、《介绍客户登记表》及中介费发票，以证明原告于2015年8月19日向中介方支付相当于1个月租金的中介费。6、被告企业登记资料，以证明被告以系争房屋地址注册成立被告上海代表处，至今未予注销，导致系争房屋无法另行出租。被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)辩称：租赁合同系艾澳凯澳大利亚有限公司上海代表处(下称被告上海代表处)签订，本案被告应系被告上海代表处，现被告上海代表处人员均已疏散，被告无法取得相关租赁资料。针对原告诉请，认可所涉租赁合同关系于2016年1月11日予以解除，且确认原告诉请之租金、物业管理费及电费，但对于原告其他诉请均不予认可。对于所涉保证金人民币165,750元，要求予以冲抵欠款。被告对原告提供证据1-3、5、6均无异议；对原告提供证据4中《解约通知书》予以确认，但对证据4中《毛坯恢复报价单》表示异议，称未曾对系争房屋进行装修，故并不存在恢复问题；对原告提供证据5认为原告尚须提供支付凭证以证明所涉中介费已经实际支付。被告未向本院提交相关证据。经审理查明：原告系上海市淮海中路XXX号房屋权利人。2015年6月24日，原、被告签订《香港广场房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市淮海中路XXX号2005室房屋出租予被告作为办公使用，租期自2015年7月22日起至2017年7月22日止(合同1-1、2-1、3-1)；(2)原告于2015年6月22日前交付房屋(合同3-1)；(3)月租金为人民币49,350元，先付后用，被告于每月1日前支付租金(合同4-1、4-2、4-3)；(4)被告支付房屋租赁保证金人民币165,750元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同项下被告应予承担费用外，剩余部分无息归还被告(合同5-1)；(5)租赁期间，使用系争房屋所产生之水电煤等费用由被告承担(合同5-2)；(6)如被告逾期不支付租金累计超过1个月，原告可书面通知解除合同(合同9-2-6)。《租赁合同》另附补充条款约定(1)月物业管理费为人民币5,900元，先付后用，按月支付，应于每月1日前支付(补充条款2-1)；(2)在被告全部履行合同条款、按规定返还房屋、且办妥营业执照注销或变更系争房屋注册地址手续后30日内，原告将保证金予以无息返还(补充条款3-2)；(3)被告应在租期届满或合同提前终止当日将房屋恢复至毛坯状态后交还原告，由此产生费用由被告承担，原告亦有权选择按现状收回房屋，但现状收房须以书面形式特别明示，否则被告仍然应当按照毛坯状态交还房屋(补充条款5-1)；(4)被告逾期支付合同费用，且在原告书面催缴通知后7日内仍未予缴付，原告有权终止合同并要求返还房屋，此时，原告可予没收全部保证金，被告并应补付已享用之装修期及免租期租金(补充条款7-3-1、7-5)；(5)被告延迟支付合同款项，原告就租金、物业管理费可要求每日按应付款项0.05%计收滞纳金，就设施费用可要求每日按应付款项0.2%计收滞纳金(补充条款8-1-1)；(6)如因被告违约行为导致原告提前解约，原告可不予退还保证金，且原告仍有权向被告追偿因提前解约导致房屋空置期间之租金及物业管理费损失、原告基于被告完全履约而给予之装修期及免租期之租金损失、因被告违约而致原告遭受之中介佣金等损失(补充条款8-2-1、3、5)；(7)如补充条款与合同内容不一致，则以补充条款为准(补充条款10-12)；(8)原告按现状交房(以实际收楼记录为准)，合同终止时被告须以该房屋恢复至毛坯状态向原告交还房屋(补充条款11-1特别条款)。《租赁合同》附件三约定2015年6月22日至2015年7月21日为装修期，被告在该装修期内不须支付租金。2015年7月20日，被告以系争房屋地址作为驻在场所登记成立被告上海代表处。2015年8月17日，原、被告及被告上海代表处签订《更名协议书》一份，约定(1)系争房屋承租人变更为被告上海代表处，原《租赁合同》所涉承租人之所有权利、义务均由被告上海代表处承继；(2)承租人变更后，被告仍为合同之完整履行提供连带且不可撤销之担保。租赁期间，承租人缴纳租赁保证金人民币165,750元并实际支付截至2015年10月底之租、物业管理费及电费。对之后租赁费用，承租人虽经原告书面催讨仍未予支付。2016年1月11日，原告向被告上海代表处发出《解约通知》，告知因被告上海代表处欠付租赁费用，故自即日起解除《租赁合同》。另查明：原告因向被告出租系争房屋事宜于2015年6月23日与中介公司即案外人上海北尚广房地产经纪事务所(下称北尚广经纪所)签署《介绍客户登记表》，约定佣金数额为1个月租金数额。2015年8月19日，北尚广经纪所向原告开具发票，发票载明收讫原告中介服务费人民币49,350元。另系争房屋恢复毛坯状态之工程预算报价为人民币23,968.10元。综上，现原告认为《租赁合同》已于2016年1月11日予以解除，被告上海代表处欠付自2015年11月1日起至合同解除日止之租金人民币67,393.19元、物业管理费人民币13,893.55元及电费人民币3,062.71元，且合同系因被告上海代表处欠费而致提前解除，而被告对被告上海代表处之合同义务承担连带担保责任，且被告系被告上海代表处之责任主体，原告遂以此为由起诉来院。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《更名协议书》、催款函件、《电能耗费用抄表读数》、《毛坯恢复报价单》、《解约通知》、《介绍客户登记表》、中介服务费发票、企业登记资料以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《租赁合同》系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守合同约定之义务。被告上海代表处作为变更后之承租方在履约过程中，未按期支付自2015年11月起之租赁费用，且在原告发出催款通知后仍未予支付欠费，被告上海代表处该逾期付费行为已经构成合同约定之解约事由，原告在取得合同解除权后亦于2016年1月11日通过发出书面解约通知方式以实际行使合同解除权。审理中，被告认可合同解除日期为2016年1月11日，且对原告诉请之租金、物业管理费及电费数额没有异议，据此，本院对原告就上述内容所涉诉请依法予以支持。对于原告诉请之逾期付款滞纳金，原告该项诉请与合同约定无悖，本院依法应予支持，但依法可予支持之滞纳金数额应以欠费本金数额为限。对于原告要求将系争房屋恢复至毛坯状态之诉请，鉴于被告明确表示因未予装修故不予恢复，如强行要求被告予以恢复原状将缺乏实际操作性，且极大可能将导致原告遭受后续租金损失等后果，故原告所涉诉请应当选择要求支付恢复费用为宜。对于原告就此所主张之恢复费用，鉴于该项费用仅系报价，而非实际发生费用，加之被告对此项报价不予认可，故本院对原告恢复费用之诉请依法予以驳回。对于原告诉请之3个月空置期租金及物业管理费，鉴于合同系因承租方欠费而导致提前解除，在此情形下，合同约定承租方须承担原告因解约而遭受之空置期租金及物业管理费损失，现原告将该空置期定为3个月并无不当，但原告就该项诉请计算金额有误，故本院对原告该项诉请金额予进行调整后依法予以支持。对于原告诉请之中介佣金及装修期间租金，原告诉请内容与合同约定无悖，原告支付佣金一节亦有相关客户登记表及中介服务费发票为据，就此，本院对原告该诉请亦依法予以支持。对于原告要求办理工商注销或变更手续之诉请，鉴于该项诉请内容不属法院处理范围，故本院对该项诉请依法予以驳回。对于原告要求没收保证金之意见，鉴于合同系因承租方违约而导致提前解除，合同约定，原告在此情形下可不予退还保证金，鉴此，本院对原告就保证金所表示之处理意见依法予以采纳。至于被告辩称承租方已变更为被告上海代表处，本案适格被告应系被告上海代表处之意见，鉴于(1)被告系外国公司，被告上海代表处仅系被告在上海所设立之常驻代表机构，该代表机构并不具备中国法人资格，该代表机构在中国境内进行经营活动所产生之民事责任应由其外国公司所承担；(2)《更名协议书》约定被告对《租赁合同》之全面履行提供连带且不可撤销之担保，故承租方即使变更为被告上海代表处，但被告亦系承租方之连带责任保证人，在承租方未予履行合同债务情形下，原告作为债权人可要求承租方履行债务，亦可要求连带责任保证人在其保证范围内承担保证责任。鉴此，本院对被告辩称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第一百九十九条第二款、第二百零三条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告上海丽兴房地产有限公司与被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)就上海市淮海中路XXX号南座2005室房屋于2015年6月24日所签《香港广场房屋租赁合同》于2016年1月11日予以解除；二、被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2015年11月1日至2016年1月11日期间租金人民币67,393.19元；三、被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年3月31日止之滞纳金为人民币3,813.84元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；四、被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2015年11月1日至2016年1月11日期间物业管理费人民币13,893.55元；五、被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)于本判决生效之日起十日内就上述第四项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年3月31日止之滞纳金为人民币896.61元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；六、被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2015年11月1日至2016年1月11日期间电费人民币3,062.71元；七、被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)于本判决生效之日起十日内就上述第六项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年3月31日止之滞纳金为人民币717.05元，之后以欠费金额、每日按0.2%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；八、被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司3个月房屋空置期租金及物业管理费损失人民币165,750元；九、被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司装修期租金损失人民币49,350元；十、被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司中介佣金损失人民币49,350元；十一、原告上海丽兴房地产有限公司不予退还被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)租赁保证金人民币165,750元；十二、驳回原告上海丽兴房地产有限公司要求被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)将上海市淮海中路XXX号2005室房屋恢复至毛坯状态或支付装修恢复费用人民币23,968.10元、变更或注销以上海市淮海中路XXX号2005室房屋地址进行登记之相应证照的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,003元(原告上海丽兴房地产有限公司已预付)，原告上海丽兴房地产有限公司负担人民币310元，被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)负担人民币6,693元。如不服本判决，原告上海丽兴房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告ILQAUSTRALIAPTYLTD(艾澳凯澳大利亚有限公司)可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  王铿华二〇一七年二月十六日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国公司法》第二百零三条公司不依照本法规定提取法定公积金的，由县级以上人民政府财政部门责令如数补足应当提取的金额，可以对公司处以二十万元以下的罚款。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。