天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0111民初2805号原告：天津市华安展业投资有限公司，住所地西青区。组织机构代码：78334223-3。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：刘旭，该公司员工。被告：天津渝湘江南餐饮管理有限公司，住所地天津市南开区。统一社会信用代码：91120104777338027B。法定代表人：郭俊杰，董事长。委托诉讼代理人：张健，天津本诚律师事务所律师。被告：天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店，住所地西青区。负责人：郭俊杰，经理。委托诉讼代理人：张健，天津本诚律师事务所律师。原告天津市华安展业投资有限公司与被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司（以下简称渝湘江南公司）、天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店（以下简称杨柳青店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘旭及二被告的委托诉讼代理人张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨柳青店签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁管理合同》；2、判令被告杨柳青店腾空租赁场所；3、判令二被告给付原告2015年5月10日至实际腾房之日的租金、管理费（租金、管理费暂计算至2016年4月30日，合计702625元）及利息20546.47元；4、判令二被告给付原告已垫付的2015年10、11月期间电费23673元；5、判令二被告给付原告违约金361350元；6、判令二被告给付原告电梯维修费27000元；7、诉讼费由二被告承担。事实与理由：天津锦绣江南餐饮管理有限公司杨柳青店系被告渝湘江南公司所属分公司（后工商登记变更为天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店），于2012年与原告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁管理合同》，承租位于天津市西青区杨柳青镇青和大厦五层，面积为1650平米，用于经营餐饮。合同期限自2012年5月10日至2022年5月9日止，合同约定被告杨柳青店在2012年5月10日至2017年5月9日期间每年应向原告支付租金361350元、管理费361350元，合计722700元，租金及管理费按季支付。至今被告杨柳青店仅向原告支付2015年5月9日之前的租金、管理费。2015年5月10日之后的租金、管理费及原告已垫付的2015年10、11月期间电费23673元未付，经原告多次催要未果。依据双方签订的两份合同约定，被告杨柳青店已构成根本违约，原告有权要求解除与其签订的合同，同时有权要求二被告向原告支付违约金361350元。另，由于被告杨柳青店对原告提供的两部专用电梯使用不当，导致电梯严重损坏，无法正常使用。如维修，需维修费27000元。故向法院起诉，望判如所请。二被告辩称，1、被告认为原告将二份合同合并成一个诉讼，法律适用错误，一个是租赁合同，一个是管理合同，管理合同是物业性质，不属于同一个法律关系；2、原告诉请租金、管理费总额不同意，被告有证据证明，大厅面积503平方米已与原告达成协议，该协议承诺自2015年6月1日被告停止使用大厅的时候就不应收取租金及管理费，原告于2015年11月27日通知拒绝被告腾空租赁使用的场地，于2015年11月28日停水、停电及锁门，所以租赁费及管理费应截止到2015年11月28日；3、原告诉请的电梯维修费根据合同应由原告承担，不应由被告承担。被告同意解除两份合同，同意腾空场地，是原告不让被告腾空，被告不应该承担违约金。本院经审理认定事实如下：被告渝湘江南公司系独立的法人单位，被告杨柳青店系其下属分公司。涉诉房屋位于天津市西青区杨柳青镇新华道与青远路交口青和大厦五层，产权人为原告。2012年，原告与被告杨柳青店签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁管理合同》，约定原告将青和大厦五层1650平方米房屋出租给被告杨柳青店，租赁期限10年，自2012年5月10日起至2022年5月9日止，租金与管理费标准相同，均是2012年5月10日至2017年5月9日每年361350元，2017年5月10日至2022年5月9日每年379417元。合同签订后，被告缴纳租赁押金60000元。被告杨柳青店自2015年5月10日开始欠缴租金及管理费至今。2016年8月1日，原告与案外人付细成签订租赁合同，将涉诉房屋出租。诉讼过程中，经本院勘验，案外人已将被告杨柳青店遗留物品集中堆放，并对涉诉房屋重新进行装修。本院认为，原告与被告杨柳青店分别签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁管理合同》，均系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应认定为有效。在《房屋租赁合同》中，原、被告系租赁关系；在《房屋租赁管理合同》中，原、被告系物业服务关系，两份合同虽内容相近，但不属于同一法律关系，故本案只解决双方因《房屋租赁合同》产生的纠纷，双方因《房屋租赁管理合同》产生的纠纷可另行解决。原告要求解除与被告杨柳青店签订的《房屋租赁合同》，并腾空租赁场所，被告杨柳青店表示同意，本院予以确认。关于欠缴租金问题，被告认可自2015年5月10日开始欠缴租金至今，本院予以确认；被告主张原告于2015年11月27日锁门、停水、停电，造成被告无法经营，无法腾房，故租金给付日期应截止至2015年11月28日，但未提供相应证据，本院不予支持；原告要求被告给付至实际腾房之日止，但原告已于2016年8月1日与案外人付细成签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租，故被告应给付租金至2016年7月31日止，2015年5月10日至2016年7月9日共计14个月，租金为421575元，2016年7月10日至2016年7月31日共计22天，租金为21780元，两项合计443355元，原告主张的租金利息因不符合合同约定，且于法无据，本院不予支持。原告主张的违约金过高，本院酌情支持欠缴租金的20%计88671元。被告缴纳的租赁押金60000元，应从欠缴租金中予以扣除。因被告杨柳青店系被告渝湘江南公司的下属分公司，不具有独立法人资格，故给付租金及违约金的义务由被告渝湘江南公司承担。关于10月、11月电费问题，被告杨柳青店主张10月份电费已缴纳，但未提供相应证据，本院不予支持；原告主张与案外人天津物美未来商贸发展有限公司、天津物美未来商贸发展有限公司杨柳青镇店约定，涉诉房屋所在的青和大厦全部电费由天津物美未来商贸发展有限公司杨柳青镇店代缴，被告提供的催缴电费通知及相应转账凭证亦可以证明案外人代缴电费后，被告杨柳青店将其所用电费付给案外人，故本院对案外人天津物美未来商贸发展有限公司杨柳青镇店代缴电费的事实予以确认；原告已提供案外人代缴的2015年10月、11月电费发票，且案外人出具说明，表示其为被告杨柳青店代缴电费的债权由原告主张，故原告具有主张2015年10月、11月电费的主体资格，但原告提供的被告杨柳青店用电明细表系其单方制作，未经被告签字确认，且电表指数与原告提供的照片不符，无法作为定案的依据，本院对原告的电费请求暂不予支持，原告可待有新的证据后另行解决。关于电梯维修费，原告的证据不足以证明电梯损坏是由被告杨柳青店造成的，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告天津市华安展业投资有限公司与被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店签订的《房屋租赁合同》；二、被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内将被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司杨柳青店遗留物品占用的位于西青区杨柳青镇新华道与青远路交口青和大厦五层租赁范围内的房屋腾空；三、被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司自2015年5月10日至2016年7月31日欠缴租金443355元、违约金88671元，共计532026元，扣除被告缴纳的押金60000元后为472026元，此款于本判决生效后十日内给付原告市天津市华安展业投资有限公司；四、驳回天津华安展业投资有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15016元，由原告天津华安展业投资有限公司负担8769元；由被告天津渝湘江南餐饮管理有限公司负担6247元（被告于本判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  李 南人民陪审员  李书刚人民陪审员  李文慧二〇一七年二月二十二日书 记 员  赵 莹附：1、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。