广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18706号上诉人（原审被告）：乐挚毅，男，1956年7月24日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州冶炼厂，住所地广州市黄埔区广江路。法定代表人：候秉理，该厂厂长。委托代理人：代浩，该厂职员。上诉人乐挚毅因与被上诉人广州冶炼厂租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人乐挚毅上诉请求：1、撤销一审判决；2、撤销一审判决要求乐挚毅搬出涉案房屋，因乐挚毅早已不在涉案房屋居住；3、应将被告乐挚毅改为乐炳伟妻子林秀菊；4、一、二审诉讼费由广州冶炼厂承担；5、请求按照174号文按政府规定的标准3.50元每平方米收取，且追回多缴房款。事实和理由：一、请求重新查明与核实历史和现实的真相，查明乐挚毅与母亲林秀菊、亡父乐炳伟的关系。事实上租赁合同相对方是乐炳伟已经死亡，林秀菊是唯一的合法承租人，而非乐挚毅。现母亲林秀菊还生存，高龄且有多种疾病在身，并有权威部门确认的一级残疾证，而广州冶炼厂却不顾一切原因起诉乐挚毅。乐挚毅已经确认在合情合理合法的情况下取得了政府的经适房，并已居住多年。现实是年迈的母亲林秀菊在涉案房屋居住。二、乐挚毅认为在国家有相关的配套与人性化的文件出台之前，请保持现状。乐挚毅多次与全体住户以各种方式上访，希望为几十户弱势群体、老弱病残讨回公道，并多次起诉广州冶炼厂的不作为和其他违法行为，但得不到有效的回应和帮忙。我们抵制过广州冶炼厂任意调整租金，收到了一些效果，房管局在收到上访材料后专门为我们发函督办，要求广州冶炼厂将符合条件的住户办房改，但是广州冶炼厂收到函后，一再拖延时间，使我们搭不上房改的尾班车。涉案楼房是广东冶金机修厂自建的职工家属宿舍，主要解决干部职工的住宿问题，当时乐挚毅的父亲也是其中的一员，因此我们一直居住到现在。因房改给我们带来的损失，广大住户要求追讨经济补偿，广州冶炼厂不但不给补偿，还不断升租。涉案合同应定性为带有福利性质的事实的永久合同，租金也不应作出调整。广州冶炼厂只管收租，不管维修、保养，我们只能自行维修，初步估算赔偿装修费用10万元，长期维修费用等5万元，因房改而造成的损失补偿金10万元。被上诉人广州冶炼厂答辩称：同意一审判决，因为乐挚毅一直交租，因此广州冶炼厂认为乐挚毅是事实租赁人，故一审判决无误。关于房改的问题是否正确，广州冶炼厂确认是历史原因，法院也无权限对此作出评判，因此建议乐挚毅另寻相关部门进行解决。关于房改的事情，这确实是国家的政策，也不是广州冶炼厂能够决定的，但乐挚毅将没有房改的怨气加在广州冶炼厂身上是没有意义的。关于乐挚毅质疑涉案房屋的权属问题，广州冶炼厂认为乐挚毅存在误解，虽然涉案房屋目前为止还在广州冶炼厂产权办理过程中，从登记上看是仍未登记在广州冶炼厂名下，但广州冶炼厂一审已经提交了充分的产权权属证明，已经清晰的认定涉案房屋归属广州冶炼厂名下。至于乐挚毅提出的广东省有色金属机械修配厂（以下简称广东机修厂）也只是曾经持有，但后续产权已经移交给广州冶炼厂，一审中广州冶炼厂也对此提交了移交报告，乐挚毅对此提出质疑也没有意义。2017年3月10日，广州冶炼厂向一审法院起诉请求：1、乐挚毅立即从广州市海珠区荔××巷1号203室搬出；2、乐挚毅补交2016年1月至2017年1月的房屋租赁费1462.5元【（440元-237.4元）×13】；3、乐挚毅按照每月3000元标准支付2017年2月起至搬出之日房屋使用费；4、本案的诉讼费由乐挚毅承担。一审法院认定事实：1967年12月16日，广东机修厂与广州冶炼厂签订《广东机修厂两幢楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》，其中订明：广东机修厂在广州市河南的两幢家属宿舍移交给广州冶炼厂管理，房屋财产权自1968年1月1日起由广东机修厂移交给广州冶炼厂，届时由广州冶炼厂统一调配管理；广东机修厂的职工现住在河南家属宿舍有二十九户，由广东机修厂负责在明年（即1968年）六月底前全部搬出，如过期不搬，其所占用房屋的房地产税、折旧费由广东机修厂负责付还广州冶炼厂。1990年2月14日广州市城市规划局向广州冶炼厂核发了《国家建设征用土地通知书》［（90）城地批字第38号］，同意该厂征用广州市河南荔福路一街二、三巷地段土地，核准面积共1815㎡,兴建宿舍工程,要求即到房管部门办理征地手续,领取土地使用证。该通知书后注明此案属历史补办用地手续。1992年5月28日,广州市房地产管理局向广州冶炼厂发出《同意使用土地通知书》［(1992)房地字2**号］,同意该厂在广州市荔福路一街二、三巷使用土地作宿舍用途,核准用地面1879㎡。涉案房屋原承租人是乐挚毅的父亲乐炳伟，乐炳伟是原广州冶金机械维修厂的退休干部，于1999年死亡。乐炳伟死亡后的一段期间里，广州冶炼厂仍以乐炳伟名义向乐挚毅收取租金。广州冶炼厂于2017年3月10日提起一审诉讼。一审诉讼中，双方当事人确认：乐挚毅以其妻陈红芳名义按每月237.4元标准缴纳租金至2017年4月份。一审庭审中，乐挚毅表示现在涉案房屋由乐挚毅及其母亲林秀菊居住使用，乐挚毅已购买了广州市中山八路的经适房。广州冶炼厂表示不要求林秀菊参加本案的诉讼，本案对其不主张民事权利。广州冶炼厂为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州冶炼厂于2015年11月16日出具的《告示》，载明：广州冶炼厂凤凰新村租户：请现有各租户于2015年11月16日-2015年12月31日内（7周），携带承租人身份证明及相关证明，到广州冶炼厂物业管理部签订《广州市房屋租赁合同》；逾期未签房屋承租合同者，视为放弃承租，请于2015年12月31日前腾房；不签租房合同且不腾房的，广州冶炼厂将采取相应的法律手段。附：《广州冶炼厂房屋租赁条件》，载明：1、广州冶炼厂退休职工，长期在荔××巷居住的历史住户，在广州市无自有住房或低保收入的；2、原广州机修厂退休职工，长期在荔××巷居住的历史住户，且在广州市无自有住房或低保收入的；3、2016年1月起，房屋租金调整为10元/㎡。对此，乐挚毅的质证意见：对告示表示没有看见过，不清楚。一审另查：据公安部门户籍登记资料反映，广州市海珠区荔福路一街三巷1号203房的户主是林秀菊（夫：乐炳伟，1999年10月报死亡），还有儿子乐挚毅。一审法院认为：广州市海珠区荔福路一街三巷1号203房在六十年代由广东机修厂连同该厂在河南的两幢家属宿舍楼一并移交给广州冶炼厂统一调配管理，而且国土房管部门已经批准上述房屋所属地块为广州冶炼厂的合法用地，故广州冶炼厂对上述房屋有管理、使用的权利。乐挚毅是基于父亲乐炳伟作为原广州冶金机械维修厂干部分配入住涉案房屋，属于公房租赁，乐炳伟死亡后，其妻子及乐挚毅一直居住使用涉案房屋并向广州冶炼厂缴纳租金，故广州冶炼厂与乐挚毅之间已形成事实的租赁关系。一审庭审中，乐挚毅自认现居住使用涉案房屋并购有经适住房，既然乐挚毅已有住房去向，故广州冶炼厂起诉要求乐挚毅搬出涉案房屋，合情合理，一审法院予以支持。由于涉案房屋属于公房租赁，租金标准也应参照广州市公房租赁的相关规定，而广州市国土局、房地产管理局、物价局自发布《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字(2001)174号]文件，确定公房租金标准每平方米使用面积平均月租金调整为3.5元之后，迄今尚未对此标准予以调整。而广州冶炼厂此前一直按照每月237.4元的标准向乐挚毅收取涉案房屋租金，乐挚毅对此亦无异议。现广州冶炼厂单方面提高租金标准，未取得当事人同意，双方未能就新的租金标准达成一致意见，现广州冶炼厂要求乐挚毅补交租金差价及按每月3000元标准支付2017年2月起租金，没有合理依据，一审法院对此不予支持。一审庭审中，双方确认乐挚毅已交纳租金至2017年4月，故乐挚毅应按每月237.4元标准向广州冶炼厂支付2017年5月起至搬出之日止租金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百十二条的规定，于2017年7月7日作出判决：一、乐挚毅在判决生效之日起30日内，搬出广州市海珠区荔××巷1号203室；二、乐挚毅在判决生效之日起10日内，向广州冶炼厂支付从2017年5月1日起至搬出之日止的租金（每月按237.4元计）；三、驳回广州冶炼厂的其它诉讼请求。案件受理费50元，由乐挚毅负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，乐挚毅提交以下证据：1、（2013）粤高法民提字第15号民事调解书；2、（2017）粤01民终1615号民事判决书；3、《致房改办、住建办领导的一封信》（复印件）；4、广州市国土资源和房屋管理局的《来访登记表》（复印件）；5、广州市住房制度改革办公室的《督办单》（复印件）；6、《关于督办情况的报告》（复印件）；7、《全体住户给房管局领导的信》（复印件）；8、《广州市房地产产权情况证明表》（复印件）；9、案外人签名的《补充材料》（复印件）；10、中国农业银行回单（复印件）；11、乐炳伟的干部退休证及2004年5月至6月租金收据（复印件）；12、林秀菊与乐挚毅的户口卡（复印件）；13、林秀菊的残疾证（复印件）；14、林秀菊个人名下房地产登记情况查询证明（复印件）。广州冶炼厂质证称：证据1，这份证据乐挚毅已经在一审提交过并进行了质证，广州冶炼厂确认该调解书的真实性，但该调解书已经失效，调解书的内容也没有记载生效时间，且该调解书也与本案无关，因为不涉及到乐挚毅；证据2的真实性予以确认，但认为与本案无关；证据3-14，因无原件，真实性、合法性、关联性不予确认。二审期间，广州冶炼厂提交以下证据：1、《广州市住房保证办公室关于广州冶炼厂职工宿舍历史遗留问题的复函》（原件），拟证明涉案房屋不属于政府的保障性住房，公房、公租房、经适房、房改房均属于政府的保障性住房，享受着政府的优惠；2、《关于核查住房情况的复函》（原件），拟证明乐挚毅已经享受了政府的经济适用房，林秀菊没有以其姓名登记的经济适用房，但是作为共同申请者在乐挚毅的申请表中出现，因此证明了林秀菊与乐挚毅共同享受了政府的经济适用房，但广州冶炼厂没有权限调取（乐挚毅申请经适房的相关资料）。乐挚毅质证称：因为乐挚毅当时是拿了经适房，但面积太小，而且乐挚毅还有个女儿，现在乐挚毅的户籍和母亲的户籍还在涉案房屋，而乐挚毅的母亲已经90岁高龄，乐挚毅的父母从未享受过政府福利优惠，而且我们自从涉案楼宇建成后就一直居住在涉案房屋，涉案楼宇是乐挚毅父亲单位的自建房，而非广州冶炼厂所述的是其分给乐挚毅的。二审庭审中，乐挚毅陈述涉案房屋由其母亲居住，乐挚毅是居住在其经适房内，但由于其母亲需要人照顾，故其是临时居住在涉案房屋。本院认为，广州冶炼厂起诉乐挚毅而不起诉林秀菊，是对其自身诉讼权利的处分，本院予以认可。乐挚毅上诉请求将当事人由其变更为林秀菊的主张缺乏依据，本院不予支持。乐挚毅是基于父亲乐炳伟作为原广州冶金机械维修厂干部分配入住涉案房屋，属于公房租赁。乐炳伟死亡后，乐挚毅继续居住涉案公房，乐挚毅与广州冶炼厂之间形成事实上的租赁关系。现乐挚毅已取得经适房，不符合继续居住涉案公房的条件，一审法院判决乐挚毅搬迁并无不当。乐挚毅关于不同意搬迁的上诉理由不成立，本院不予采纳。乐挚毅二审期间提交的证据也不能证明其上诉请求成立，本院不予支持。乐挚毅是否已搬出涉案房屋，涉及一审判决的执行问题，本院对一审判决予以维持。关于乐挚毅一审未提起反诉而在二审新增的上诉请求，因广州冶炼厂不同意其上诉请求，故本院不予调处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人乐挚毅负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一七年十一月二十七日书记员 张 利彭诗敏