湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0116民初4060号原告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司。住所地：黄陂区前川护城河路**号。法定代表人陈国保，公司总经理。委托代理人杨明，湖北永铭律师事务所律师。特别授权。被告武汉昊源物业管理服务有限责任公司。住所地：武汉市黄陂区滠口街滠口村汉北·裕丰园第*幢*单元**层*号。法定代表人李兴旺，公司总经理。委托代理人王宣，湖北忠三律师事务所律师。一般授权。原告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司（以下简称西城公司）诉被告武汉昊源物业管理服务有限责任公司（以下简称昊源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法由审判员陈大进独任审判，于2017年9月12日、2017年9月30日公开开庭进行了审理。原告西城公司的委托代理人杨明，被告昊源公司的法定代表人李兴旺、委托代理人王宣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西城公司诉称：2012年7月20日，原、被告签订《物业管理委托服务合同》，约定原告将自己开发的位于黄陂区滠口街怀塔雅苑小区物业交给被告昊源公司进行物业管理，原告按协议给予被告开办费10万元，同时承担了各项费用且协助被告管理。但此后被告昊源公司却自行离开放弃对该小区的物业管理，给原告造成损失。据此，原告西城公司诉请人民法院判令：1、解除原、被告之间与2012年7月20日签订的《物业管理委托服务合同》；2、被告返还原告开办费10万元；3、被告支付原告违约金10万元；4、被告赔偿原告变压器增容费等损失；5、本案诉讼费由被告承担。原告西城公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、《物业管理委托服务合同》。证实原、被告之间存在委托物业管理服务关系的事实。证据2、2012年7月20日收据一份。证实原告按照合同约定向被告支付开办费10万元的事实。证据3、2012年10月28日收据一份。证实为解决怀塔雅苑小区变压器增容，原告为被告垫付费用10万元的事实。证据4、2017年7月3日协议书一份。证实原告与花苑小区签订共有变压器协议，自行解决了小区用电问题，原告垫付增容费损失被告应予赔偿。被告昊源公司辩称：1、原、被告双方签订的《物业管理委托服务合同》已于2017年5月31日终止，我公司已书面通知业主委员会及小区业主，并向居委会报备。2、原告请求返还开办费10万元于法无据，开办费系开办物业管理所需的启动资金，已在我公司的日常物业管理中消耗殆尽。3、我公司已全面履行合同义务，但在向业主委员会提出重新签订物业合同时，业主委员会却置之不理。我公司不存在违约行为，无需支付违约金或赔偿损失。4、原告未履行协助被告与业主委员会签订《物业管理委托服务合同》的义务，其不作为的行为已构成违约，被告保留追诉损失及违约金的法律权利。被告昊源公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、营业执照副本、资质证书、监审证副本。证实昊源公司系合法成立，具备物业服务企业的资质证书。证据2、《物业管理委托服务合同》、《全市住宅小区物业服务质量考评结果的公告》、维修计划表、维修明细表。证实被告已全面履行了合同项下义务，原告提供的开办费作为启动资金在物业管理服务中已消耗殆尽，而且原告承担房屋质量保修义务所支出的费用远大于10万元的开办费。证据3、《武汉市物业服务企业推出住宅小区管理指导意见》、《工作联系函》、2017年3月1日通告、2017年5月31日函、公示照片、《关于退出怀塔雅苑小区物业服务的函》、业委会成员名单、证明一份、物业资料移交清单、欠费明细表。证实被告已多次向业主委员会提出重新签订物业服务合同，但业主委员会均推诿拖延，被告据此退出小区物业管理服务，并按相关规定提前90日告知业主委员会，在物业公告区域公告满15日，同时向社区、房管等部门报备，向业主委员会移交了物业档案等相关资料。被告退出物业服务程序符合法律规定，不存在违约行为。证据4、物业费明细表。证实原告的10万元开办费涉及还建房免交的物业费部分的补偿，以及原告合同签订十八个月未销售完的部分物业费的补偿。证据5、维修明细表及施工清单。证实被告对小区进行维修管理，并承担开发商应负的维修责任，共支付了费用67606元的事实。经审理查明：2012年7月20日，原告西城公司（甲方）与被告（乙方）昊源公司签订《物业管理委托服务合同》，将其开发的位于黄陂区滠口街怀塔雅苑小区物业交给乙方进行物业管理，范围为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。协议约定，甲方出资10万元补偿给乙方，用于共用花苑小区变压器；甲方应在房屋移交之前负责协调业主签订物业管理合同；甲方委托管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，在保修责任内，如存在质量问题，由甲方负责返修；甲方支付乙方物业开办费10万元；还建房按拆除面积免交物业管理费10年；甲方房屋自合同签订十八个月未销售完的部分的物业费由甲方交付。乙方对于设备完好、清洁管理、投诉处理等物业管理的服务质量，必须按照约定目标实现管理。付款方式：自合同签订之日起7天内，甲方向乙方支付接电补偿费10万元，3个月内支付物业开办费10万元。违约责任：甲、乙双方无正当理由终止合同，应向对方支付10万元违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，超过部分还应予以赔偿。合同签订当日，西城公司向昊源公司支付了怀塔雅苑小区接电补偿费10万元，2012年10月28日支付了物业开办费10万元，昊源公司亦按约定为小区业主提供物业服务。2015年7月14日，怀塔雅苑小区业主委员会成立，昊源公司多次向业主委员会提出重新签订正式的物业服务合同未果后，决定退出该小区物业服务管理。2017年3月1日，昊源公司将退出时间及原因书面告知西城公司、小区业主委员会，并在小区物业管理区域内公告，同时报告社区居委会、滠口街道办事处及区房管部门。2017年5月31日，被告昊源公司向业主委员会移交了物业档案等相关资料后，正式退出怀塔雅苑小区物业管理。原、被告双方由此产生纷争，因协商未果后诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间与2012年7月20日签订的《物业管理委托服务合同》；2、被告返还原告开办费10万元；3、被告支付原告违约金10万元；4、被告赔偿原告变压器增容费损失10万元；5、本案诉讼费由被告承担。另查明，2017年7月3日，在滠口街振兴社区的见证下，怀塔雅苑小区开发商与花苑小区开发商签订小区变压器共用协议，对于变压器总费用为14万元，由怀塔雅苑小区开发商支付花苑小区开发商7万元，所有权由双方共同共有。本院认为：原告西城公司与被告昊源公司签订《物业管理委托服务合同》，系建设单位在业主选聘物业服务企业之前，自行选聘物业服务企业的合同，属前期物业服务合同。该合同系双方真实意思的表示，为合法有效协议，应予履行。在双方的前期物业服务合同中，并未约定期限，但根据前期物业服务合同的性质，在塔雅苑小区业主委员会成立后，应该由业主委员会重新选聘物业服务企业，故该《物业管理委托服务合同》已于2015年7月14日怀塔雅苑小区业主委员会成立时终止。此后业主委员会与昊源公司虽未重新签订物业服务合同，但昊源公司仍然按合同的内容继续提供物业服务，原、被告之间2015年7月14日合同关系终止以后，被告昊源公司与小区业主仍形成事实物业服务关系。在前期物业服务合同履行期间，原告西城公司履行付款义务后，被告昊源公司亦按约定为小区提供物业服务，双方均不存在违约行为，故合同终止后，原告西城公司要求被告承担10万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于西城公司支付的开办费10万元，系对昊源公司承接物业服务提供启动资金支持，客观上用于日常物业管理，还涉及对部分业主免交物业费、未出售房屋物业费的补偿，西城公司无权要求返还。对原告西城公司主张的变压器增容费损失10万元，本院认为，昊源公司在收取变压器增容费10万元后，并未用于解决小区变压器增容，事后小区变压器增容共用问题仍由西城公司自行解决，故昊源公司取得该费用无合法依据，由此造成了原告的损失，应予以返还。被告昊源公司辩称原告未履行协助被告与业主委员会签订《物业管理委托服务合同》义务，其行为违约的抗辩理由，因业主委员会成立后，是否重新与被告签订小区物业服务合同，西城公司无权作出决定，故该抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉昊源物业管理服务有限责任公司返还原告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司变压器增容费10万；二、驳回原告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由原告西城公司负担1150元，被告昊源公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈大进二〇一七年十一月十四日书记员  高雨薇