上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初42662号原告：韩立锋，男，1979年8月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人何传彦，上海李海强律师事务所律师。被告：杨晓君，男，1989年12月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：沈芳，女，1968年8月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两名被告共同委托诉讼代理人：尹华杰，上海市协力律师事务所律师。被告：杨宝根，男，1933年7月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：叶宝妹，女，1940年2月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二名被告共同委托诉讼代理人杨雪琴(系被告叶宝妹、杨宝之女)，住上海市浦东新区张江镇香楠路XXX弄XXX号XXX室。被告：杨国弟，男，1966年11月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨琴秀(系被告杨国弟之姐)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨雪琴(系被告杨国弟之姐)，住上海市浦东新区。原告韩立锋与被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根、杨国弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转普通程序，于2016年8月31日、2017年1月16日公开开庭进行了审理。原告韩立锋及其委托诉讼代理人何传彦、被告杨晓君、沈芳及其委托诉讼代理人尹华杰、被告叶宝妹、杨宝根的委托诉讼代理人杨雪琴、被告杨国弟及其委托诉讼代理人杨琴秀、杨雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩立锋诉称，2009年12月17日原、被告在上海智忆房地产经纪公司的居间下，就位于上海市浦东新区广兰路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称系争房屋)的买卖事宜达成一致意见，并于当日签订《售房定金协议书》，原告通过现金形式支付被告人民币(以下币种相同)5万元作为定金。2009年12月22双方签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，合同约定：系争房屋转让价款为116万元，自合同签订之日起90日内委托中介向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日原告通过银行转账支付被告28.80万元首付款。自此原告共支付33.80万元购房款。由于系争房屋是动迁房，被告虽具备获得产权登记证的权利，但却迟迟不办理房屋产权证，致使原告无法办理银行贷款，双方亦无法进行房屋过户交易。鉴于此，2010年3月21日双方又签订了《房屋交接书》，约定被告将系争房屋交付原告使用及装修，被告将自该交接书签订之日起三个月内办理好房屋产权证并及时与原告办理过户登记，若被告违约，应双倍返还已收房款，并补偿原告装修的一切损失及同地段房价上涨的差价，中介费全部由违约方支付。原告已支付装修款109,967.95元、中介费11,600元。之后，原告多次催促被告办理房屋产证，被告始终未办理，现系争房屋的同地段房屋均价为45,000元/平。因被告用行为表示不同意继续履行合同，为此要求法院判决：1、解除原、被告双方于2009年12月17日签订的《售房定金协议书》、2009年12月22日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、2010年3月21日签订的《房屋交接书》；2、五被告返还原告已经支付的购房款338,000元；3、五被告支付原告房屋差价损失2,683,667.95元；4、五被告支付原告中介费损失11,600元；5、本案的诉讼费用、鉴定费用由被告承担。被告杨晓君、沈芳辩称，买卖合同无效，如果法院认定合同有效，被告同意解除合同，要求原告返还房屋，同意返还购房款，对原告其余诉讼请求均不认可。被告叶宝妹、杨宝根辩称，被告对签订买卖合同不知情，不同意承担相应责任。被告杨国弟辩称，房屋买卖合同签订的时候，被告已经在监狱服刑，对买卖事宜不清楚，不同意承担相应民事责任。经审理查明，2009年12月17日原告与被告杨晓君就系争房屋签订了《售房定金协议书》，约定房价款116万元，分三次付清，原告支付定金5万元。2009年12月18日被告杨晓君、沈芳签收了原告支付的定金5万元。2009年12月22日原告作为乙方、被告杨晓君、叶宝妹、杨宝根(叶宝妹、杨宝根均为加盖手印)、沈芳并代被告杨国弟作为甲方签订了《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定系争房屋转让价款为116万元；合同第四条约定：甲、乙双方同意甲方于银行贷款房款到甲方账号之日腾出并通知乙方进行验收交接；合同第六条约定：甲、乙双方确认，自本合同签订之日起90天内委托智忆房产向房地产交易中心申请办理过户手续；合同第十条手书记载了“2010年3月22日前过户”。合同附件三“付款协议”约定为：本合同签订后，乙方于2009年12月18日支付全部房价款的定金5万元，乙方于2009年12月22日前(含当天)支付28.80万元，乙方银行放款81.20万元，以银行房款时间为准，甲方将本房交给乙方当天支付购房尾款1万元给甲方，注：如贷款不足部分乙方应现金补足交易之前付清。该买卖合同中另附有原告作为乙方、被告杨晓君、叶宝妹、杨宝根(叶宝妹、杨宝根均为加盖手印)、沈芳并代被告杨国弟作为甲方的《补充条款》一份。该房地产买卖合同第一条“甲方依法取得的房地产权证号为＿”下方手书记载了“原收件收据编号作废，现收件收据编号为XXXXXXXXXXXX”，原告和被告杨晓君在此手书内容下方签名并署期2010年10月23日。2009年12月22日被告杨晓君、沈芳签收了原告支付了房款28.80万元。2010年3月21日原告(乙方)与被告杨晓君、叶宝妹、杨宝根(叶宝妹、杨宝根均为加盖手印)、沈芳并代被告杨国弟(甲方)签订了《房屋交接书》，内容为：1、因甲方本房产权证未办好，导致本房暂不能交易过户，根据房屋买卖合同约定甲方同意将本房产权交给乙方使用及装修，2、甲方产权证办好后及时送交中介并通知乙方尽快办理贷款、交易，3、违约责任，如因房价上涨等原因，甲方违约不卖，应双倍退还已售的房款给乙方，如乙方装修，甲方应赔给乙方装修的一切费用、务工、材料款等，因房价上涨使乙方错过了买房的最佳时机，根据本地段房价上涨情况，甲方应赔偿上涨的差价给乙方，甲方承诺从2010年3月21日起三个月内办好甲方产权证；……，4、中介费全部由违约方支付(总房价的2%)，……，6、本协议是本房买卖的重要部分，如与买卖合同不一致的以本协议为准。该《房屋交接书》上，被告沈芳于2010年3月21日确认“本协议如发生违约责任，甲方母亲沈芳同时承担违约责任”。2010年10月16日被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根、杨国弟以申请权利人、案外人上海张江(集团)有限公司为申请义务人向浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋的转移登记手续(收件编号为XXXXXXXXXXXX)。2010年11月4日上海市浦东新区房地产交易中心出具了《不予登记告知书》，理由为申请登记事项与房地产簿的记载有冲突。另查明，2009年12月14日被告杨国弟因犯诈骗罪被刑事拘留，2010年5月5日被上海市闵行区人民法院判处有期徒刑十年[(2010)闵刑初字第419号]。原告另提交了于2016年7月29日查询的系争房屋的登记簿信息，显示为系争房屋有司法限制。审理中，被告叶宝妹、杨宝根否认《上海市地产买卖合同》(包括补充条款)、《房屋交接书》上的手印为其所留。同时被告对原告主张的房屋装修、房屋差价的金额均不予确认。为此经原告申请，本院分别委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对叶宝妹、杨宝根的指纹、委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋的固定装修价值及残值、委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋的差价进行了鉴定。2016年11月30日司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具了鉴定意见为：《上海市房地产买卖合同》包括《补充条款》和《房屋交接书》上“叶宝妹”签名处需检指印均为叶宝妹右手食指所留、“杨宝根”签名处需检指印均为杨宝根右手食指所留；原告预付了鉴定费16,160元。2016年12月16日上海联合工程监理造价咨询有限公司出具鉴定意见为系争房屋的装修“原值74,751元，残值44,851元”；原告预付了鉴定费2,250元。2016年11月15日上海城市房地产估价有限公司出具了估价报告，结论为：系争房屋在满足全部假设和限制条件下于2016年10月9日的估价结果为391万元，于2010年11月4日的估价结果为125万元；原告预付评估费16,100元。被告叶宝妹、杨宝根对指纹鉴定结论无异议，原、被告对系争房屋装修的评估结论均无异议。原告对上海城市房地产估价有限公司出具的估价报告结论无异议，被告对评估报告中系争房屋2010年11月4日的评估结论125万元无异议，对2016年10月9日的评估单价不认可，认为实际在这个日期成交的房屋单价没有这么高，单价应该在44,000元/平米左右。鉴定人员到庭进行了质证，对被告的异议答复为：鉴定人员于2016年11月8日接受法院委托后查看了估价对象的情况和市场情况，收集了众多的实际成交案例，并考虑了估价对象的实际情况和周边市场情况，综合之后进行的评判作出了鉴定结论。审理中，原告向本院明确诉请为：1、由于系争房屋目前被查封，而且因为被告的原因产证也没有办理，房屋不能过户，房屋买卖合同的目的无法实现，所以要求解除原、被告双方于2009年12月17日签订的《售房定金协议书》、2009年12月22日签订的《上海市房地产买卖合同》附补充条款、2010年3月21日签订的《房屋交接书》；2、五名被告共同签署了房屋买卖合同和房屋交接书，所以要求五被告共同返还原告已经支付的购房款33.80万元；3、系争房屋2016年10月9日的估价为391万元，原、被告原签订合同时的价款为116万元，差价为275万元应由五被告共同支付；4、依据《房屋交接书》第3条第1款、买卖合同补充条款第5条，五被告应双倍返还购房款差价33.80万元；5、依据房屋交接书第4条，原告实际支付了中介费11,600元，五被告应支付原告中介费损失11,600元。6、2010年3月21日原、被告签订的《房屋交接书》第3条第1款，约定了赔偿装修损失，现经鉴定装修残值为44,851元，应由五被告赔偿；7、本案的诉讼费、评估费用、鉴定费用、保全费由被告承担。原告另表示如果法院判决合同解除，同意返还系争房屋。被告杨晓君、沈芳认为，因被告杨国弟在原告和被告杨晓君、沈芳签订合同时就已经被羁押了，而且被告叶宝妹、杨宝根也陈述对买卖系争房屋不知情，所以原、被告签订的上述合同均为无效。如果法院认为合同有效，两被告同意解除合同，但是房屋查封的事实，原告是明知的，《上海市房地产买卖合同》第一页下面手书记载的内容证明原告在2010年10月23日收到了收件收据，知道被告去办理了房地产登记手续，根据交易15天左右会出结果，被告在2010年11月4日将办理结果告知了原告，原告在2010年11月4日就已知道房屋被查封的事实，所以2010年11月4日合同就无法履行了，合同在此时就应该解除，房屋差价损失也应以2010年11月4日为基准日，房屋被查封的事实是客观原因，违约金和实际损失不能同时主张，原告已经主张了房屋差价损失，所以不能再主张双倍房价款差价的违约金，且违约金金额约定过高，要求调整，原告自身有明显过错，如有损失应由其自行承担。被告杨晓君另提出，合同上其虽签了名，但是相关的事项都是被告沈芳办理，所以不同意承担返还房款、支付房屋差价损失、装修损失、双倍房款差价损失、中介费。被告沈芳表示，返还房款的责任应由其个人承担，和其他被告无关，如果存在差价、房屋装修损失的赔偿，应由被告个人承担，同时由于原告支付的房款不到总房价的1/3，所以按照全额计算差价也不合理，对于双倍房款差价损失和中介费不同意赔偿。被告叶宝妹、杨宝根同意解除合同，但表示两被告不知道房屋买卖的事情，也没有拿到过房价款，不同意承担相应的民事责任。被告杨国弟同意解除合同，但提出不知道房屋买卖的事情。认定上述事实，由经庭审质证的《售房定金协议书》、《上海市房地产买卖合同》附《补充条款》、预售房款收据、收条、建设银行转帐凭证、收据、租赁合同、《房屋交接书》、《不予登记告知书》、上海市房地产登记簿、动迁协议、相关诉讼保全材料(2010)闵刑初字第419号刑事判决书、《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定和意见书》、《固定装修价值及残值工程鉴定意见书》、《居住房地产估价报告》及相关的鉴定费、估价费发票等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，民事活动必须遵守法律。对于被告叶宝妹、杨宝根和杨国弟在本案中的诉讼地位问题，本院认为《上海市房地产买卖合同》附《补充条款》和《房屋交接书》上被告叶宝妹、杨宝根的指印经鉴定均为两被告所留，所以《上海市房地产买卖合同》附《补充协议》和《房屋交接书》的相关内容均对被告叶宝妹、杨宝根产生法律效力，两被告抗辩不知情不同意承担民事责任的观点本院不予采纳；被告杨国弟为系争房屋系争动迁安置房的共同安置人之一，被告沈芳在未取得杨国弟的授权、事后也未取得追认的情况下，以杨国弟的名义签订的系争房屋买卖合同对杨国弟不发生约束力，原告要求被告杨国弟承担相应民事责任的意见本院不予采纳，现系争房屋的出售不仅未取得全体共有人的一致意见，而且存在司法查封，原告提出解除相关合同并无不当。原告与被告杨晓君及案外人智忆公司就系争房屋于2009年12月17日签订的《售房定金协议书》属预约合同，因未约定《售房定金协议书》与《上海市房地产买卖合同》同时生效，原告与被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根就此签订《上海市房地产买卖合同》后建立了本约关系，所以本院无需再行判决解除相关的预约关系即判决解除《售房定金协议书》，原告要求解除《上海市房地产买卖合同》和《房屋交接书》的诉讼请求本院予以支持；被告杨晓君、沈芳认为合同无效的观点本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根共同签署了《上海市房地产买卖合同》和《房屋交接书》，对外应予承担共同民事责任，被告杨晓君、叶宝妹、杨宝根抗辩不承担共同责任的观点本院不予采纳。原告已经支付的房款(包括定金)33.80万元，该钱款无论是四被告中任何一人收取，在返还钱款时应承担共同返还义务。至于被告应予承担的违约责任问题，本院认为，原、被告《房屋交接书》中约定了因房价上涨等原因、在被告违约不卖的情况下，原告可以获得双倍房款的差价、房屋差价损失、装修损失的赔偿，但由于本案合同的解除系因合同客观不能履行而解除，该条款不能适用，原告要求双倍房款差价的诉讼请求本院不予支持，但因系争房屋的房价已经上涨，且被告许可原告对系争房屋进行了装修，系争房屋的差价和装修损失可以作为房屋买卖合同解除时赔偿损害的范围。对于房屋差价评估的时间节点问题，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋的权证尚未办理，双方并约定2010年3月22日办理过户手续，因被告未能办理系争房屋的产权转移手续，2010年3月21日原告与四被告又签订了《房屋交接书》，通过该交接书可以反映，被告继续承诺自2010年3月21日起的三个月内办好产证，并通知原告办理贷款手续，但客观上被告未能在规定的时间内取得产证，而是于2010年10月16日向房地产交易中心申请办理产权登记手续，房地产买卖合同第一条下方签名署期也仅能证明原告于2010年10月23日知晓该节事实，之后被告未提交证据证明已经告知原告相关产证未能取得，被告推定原告应于2010年11月4日知晓办证情况的观点本院不予采纳，原告要求将评估时间节点确认为确定评估的日期即2016年10月9日并无不当。差价损失的赔偿应综合合同双方的各自责任、房款的支付情况等予以分担，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时，原告知晓被告杨国弟为系争房屋的权利人之一，在被告沈芳未出示任何委托手续的情况下，认同被告沈芳的代理关系而签订买卖合同，亦属于该合同不能继续履行而解除的原因之一，原告自身亦有过错，但该过错明显小于被告的过错行为，系争房屋的溢价为275万元、装修残值为44,851元，本院酌情确定被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应赔偿原告房屋差价损失73万元、装修残值为40,366元。关于中介费问题，原、被告就系争房屋的买卖系经过中介公司居间的事实可以通过《售房定金协议书》、《房屋交接书》等证据证明，且原告提交的支付中介费收据金额未超过《房屋交接书》中约定的“总房价的2%”，该证据能够证明原告的付款情况，故本院对原告主张的支付中介费11,600元的事实予以确认，但该中介费的赔偿本院亦应根据原被告双方的过错责任予以分担，本院酌情确定被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根赔偿原告中介费损失10,440元；原告同意返还房屋即从系争房屋中迁出的意见并无不当，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告韩立锋与被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根于2009年12月22日签订的《上海市房地产买卖合同》、2010年3月21日签订的《房屋交接书》；二、被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应于本判决生效之日起十五日内返还原告韩立锋购房款(包括定金)33.80万元；三、被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告韩立锋房屋差价损失73万元；四、被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告韩立锋房屋装修损失40,366元；五、被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告韩立锋中介费10,440元;六、原告韩立锋于本判决生效之日起十五日内从坐落于上海市浦东新区广兰路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出；七、驳回原告韩立锋的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理31,066元，由原告韩立锋负担16,162元，由被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根负担14,904元；房产估价费16,100元，由原告韩立锋负担4,830元，由被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根负担11,270元；鉴定费16,160元，由被告叶宝妹、杨宝根负担；装修评估费2,250元，由原告韩立锋负担225元，由被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根负担2,025元；财产保全申请费5,000元,由被告杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 菁人民陪审员 曹 璐人民陪审员 田有娣二〇一七年二月十四日书 记 员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。