福建省沙县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0427民初1515号原告：中国工商银行股份有限公司沙县支行，住所地福建省沙县金鼎城1幢店面23号。统一社会信用代码91350427855940022P。代表人：钱大友，行长。委托诉讼代理人：蔡正清，中国工商银行股份有限公司沙县支行职员。被告：邱登康，男，汉族，住福建省沙县。被告：张军利，女，汉族，住福建省沙县。被告：三明市天润房地产开发有限公司，住所地福建省三明市沙县城市之光小区F1-22号。组织机构代码56339310-0。法定代表人：张昌潮，董事长。原告中国工商银行股份有限公司沙县支行（以下简称工行沙县支行）与被告邱登康、张军利、三明市天润房地产开发有限公司（以下简称天润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行沙县支行委托诉讼代理人蔡正清到庭参加诉讼，被告邱登康、张军利、天润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行沙县支行向本院提出诉讼请求：1.解除其与邱登康、张军利、天润公司签订的编号×：〔×〕字〔××〕行〔××〕支行〔×〕年〔住房×〕号《个人购房借款/担保合同》；2.要求邱登康、张军利偿还工行沙县支行贷款本金584892.99元、利息27414.52元(计至2017年2月21日)，合计612307.51元及至还清贷款本息之日止按合同约定利率计算的利息；3.工行沙县支行对邱登康、张军利所购的位于××城东东天后城市至尊×号楼1301室抵押房产享有优先受偿权；4.天润公司对上述贷款本金、利息承担连带清偿责任。事实和理由：2012年6月19日，邱登康向工行沙县支行申请办理个人住房贷款63万元，贷款期限300个月。2012年7月6日工行沙县支行与邱登康、张军利、天润公司签订编号×：〔×〕字〔××〕行〔××〕支行〔××〕年〔住房×〕号《个人购房借款/担保合同》，以邱登康、张军利所购的××城东东天后城市至尊×号楼×室房产抵押担保，并依法办理了预抵押登记手续。天润公司在《个人购房借款/担保合同》保证人处签章，对本笔贷款承担阶段性连带责任保证。2012年7月9日，工行沙县支行向邱登康发放个人住房贷款63万元，到期日为2037年7月9日。嗣后，邱登康、张军利未按合同约定按期偿还贷款本息，截至2017年2月21日，共欠工行沙县支行贷款本金584892.99元、利息27414.52元，合计612307.51元，显已违约。邱登康、张军利、天润公司未作答辩，亦未在举证期限内提供证据。工行沙县支行向本院提交《个人购房借款/担保合同》、《关于土地使用权抵押登记的约定》、《借款凭证》、《自营历史明细列表》、身份证、结婚证等证据，综合工行沙县支行提供的证据及当庭陈述，对本案事实认定如下：1.2012年7月6日，工行沙县支行为贷款人与邱登康为借款人及抵押人、张军利为共同借款人及抵押物共有人、天润公司为保证人，签订编号×：〔×〕字〔××〕行〔××〕支行〔×〕年〔住房×〕号《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款63万元；借款用途为用于购买××城东东天后城市至尊×号楼×室房产；贷款期限25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同；邱登康、张军利提供其所购的××城东东天后城市至尊×号楼×室房产作抵押担保，担保的范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；天润公司作为保证人为本笔贷款提供担保，保证方式为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同对其他事项也作了相应的约定。合同尾部沙县国土资源局盖章确认已办土地预抵押登记；沙县房地产交易所亦盖上房产抵押登记专用章。2.2012年7月4日，工行沙县支行、邱登康、张军利、沙县国土资源局签署《关于土地使用权抵押登记的约定》，邱登康、张军利向沙县国土资源局承诺：“因我向中国工商银行股份有限公司沙县支行申办个人住房贷款，该贷款用我购置的××城东东天后城市至尊×号楼×室房地产做抵押。因土地证颁发需要一段时间，为不影响办理贷款，我愿意先行办理完毕一切抵押登记手续，并保证到时将新土地证送达你局，用于你局向中国工商银行股份有限公司沙县支行签发土地他项权利证明书”。沙县国土资源局向中国工商银行股份有限公司沙县支行承诺：“邱登康同志位于××城东东天后城市至尊×号楼×室土地使用证正在办理中。我局已知晓邱登康用该土地做抵押向你行办理抵押贷款。我局同意按照你们借贷双方的意愿并依照抵押合同，先行办理抵押预登记，并在土地使用证颁发之后，及时将土地他项权利证明书签发给你行”。3.2012年7月9日，邱登康在工行沙县支行《借款凭证》借款人签章处签名。同日，工行沙县支行向邱登康发放贷款63万元，约定执行年利率6.55%，贷款到期日为2037年7月9日。4.贷款发放后，邱登康从2015年8月9日起未按合同约定按期归还贷款本息，截至2017年2月21日，共计拖欠贷款本金584892.99元、利息27414.52元，合计612307.51元。5.邱登康、张军利系夫妻关系。另查明，2012年7月9日工行沙县支行作为权利人与邱登康、张军利作为义务人对××城东东天后城市至尊×号楼×室办理了预购商品房抵押权预告登记。××城东东天后城市至尊×号楼于2014年3月18日完成初始登记。本院认为，工行沙县支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与邱登康、张军利、天润公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应予履行。工行沙县支行依约履行了出借款项义务，邱登康、张军利从2015年8月9日起连续三个月以上未按合同约定按期归还贷款本息，其行为已构成违约，符合合同约定解除合同的条件。现工行沙县支行要求解除与邱登康、张军利、天润公司签订的《个人购房借款/担保合同》，并偿还尚欠借款本金及利息，符合法律及合同约定，应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条对于预告登记制度的规定，赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，邱登康、张军利与工行沙县支行已就××城东东天后城市至尊×号楼×室房产办理了抵押权预登记手续，没有证据证明系因工行沙县支行存在过错或者怠于行使权利，造成已具备办理物权登记条件的预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记，工行沙县支行有权依照合同约定就邱登康提供抵押的坐落于××城东东天后城市至尊×号楼×室房地产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。天润公司对邱登康、张军利向工行沙县支行借款提供阶段性连带责任保证担保，按合同约定“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书”的条件满足之后，天润公司对邱登康、张军利到期的债务免除保证责任。现天润公司的保证责任仍在保证期间，工行沙县支行有权要求天润公司对邱登康、张军利的上述债务承担连带清偿责任。邱登康、天润公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司沙县支行与邱登康、张军利、三明市天润房地产开发有限公司于2012年7月6日签订的编号×：〔×〕字〔××〕行〔××〕支行〔×〕年〔住房×〕号《个人购房借款/担保合同》；二、邱登康、张军利应于本判决生效之日偿还中国工商银行股份有限公司沙县支行借款本金584892.99元、利息27414.52元(计至2017年2月21日)，合计612307.51元；三、邱登康、张军利应于本判决生效之日支付中国工商银行股份有限公司沙县支行从2017年2月22日起至还清借款之日止按中国人民银行公布的五年以上期限贷款基准利率上浮50%计算的利息；四、中国工商银行股份有限公司沙县支行对邱登康、张军利提供抵押的坐落于××城东东天后城市至尊×号楼×室房地产拍卖或者变卖等方式依法变价所得价款在上述第二至三项判决确定的债务范围内享有优先受偿权；五、三明市天润房地产开发有限公司对邱登康、张军利的上述债务承担连带清偿责任；六、三明市天润房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向邱登康、张军利追偿。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9923元，公告费600元，合计10523元，由邱登康、张军利、三明市天润房地产开发有限公司负担。邱登康、张军利、三明市天润房地产开发有限公司负担的案件受理费，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  郑柳琴人民陪审员  邱惠珍人民陪审员  杨丽滢二〇一七年十一月二十七日书 记 员  余清英附：一、本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。