广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终8839号上诉人（原审原告）：岑礼娟，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蔡妙芬，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张峰明，广东国龙律师事务所律师。原审第三人：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李静。上诉人岑礼娟因与上诉人蔡妙芬、原审第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司（以���简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岑礼娟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判蔡妙芬支付违约金100000元；2.本案一、二审诉讼费全部由蔡妙芬承担。事实和理由：一、案涉合同已于2016年3月12日解除，一审法院认定合同于2016年6月8日解除有误。从岑礼娟提供的2016年3月12日合富公司员工吴辉与岑锡明的录音可知，岑锡明已于当天告知合富公司解除房屋买卖合同并到合富公司处取回案涉房屋的钥匙，吴辉亦确认岑礼娟与合富公司之间的交接手续已经完成。合富公司作为居间人应在合同约定范围内尽勤勉义务。岑锡明已经以明示的方式及行动向合富公司表示解除合同，至于合富公司何时、以何种方式告知蔡妙芬合同解除，其责任在合富公司而非岑礼娟。而且岑礼娟与蔡妙芬自2016年3月12日至同年4月间已经完全没有联系，足以印证合同已于2016年3月12日解除。二、一审法院主动调整违约金不符合合同约定。岑礼娟、蔡妙芬及合富公司在合同中约定的违约金是双方的真实意思表示，该违约金数额并没有超出《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的范围。况且案涉房屋成交价为3600000元，双方约定的100000元违约金只占成交价的1/36，已明显低于市场合理范围。在双方约定的违约金符合法律规定且岑礼娟损失无法量化的情况下，应按照合同约定的标准计算违约金。蔡妙芬针对岑礼娟的上诉辩称，一、岑礼娟主张合同于2016年3月12日解除没有事实和法律依据。二、蔡妙芬没有违约行为，实际是岑礼娟觉得卖亏了拒��定金，而不是蔡妙芬不愿意付款。蔡妙芬上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回岑礼娟的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由岑礼娟承担。一、一审认定蔡妙芬没有在约定时间支付定金，已构成违约，与事实不符。事实是合同签订后，房价飙升，岑礼娟想要加价，不同意按照原合同价格履行，继而拒绝向蔡妙芬或合富公司提供收款账户、拒绝办理提前还贷手续，导致案涉房产无法继续交易。二、岑礼娟不但不具备合同约定的解除权，也不具备法律规定的解除权。1.本案中，蔡妙芬从未作出拒付购房款的意思表示，还不断、积极地联系中介合富公司，要求取得岑礼娟的银行账户以支付购房定金。相反，蔡妙芬拒不提供收款账户、拒绝办理提前还贷手续的行为构成违约。2.即便岑礼娟享有合同约定的解除权，但该解除权因超过法定三个月的行使期限而消灭。从岑礼娟提供的通话清单可见，早在2016年2月23日岑礼娟就已经做出催告，但其直到6月2日才起诉要求解除合同。3.合同法确立了判定是否构成根本违约而解除合同的标准是“不能实现合同目的”。本案中，蔡妙芬早在2016年5月25日就起诉岑礼娟要求继续履行合同，而岑礼娟却在2016年6月2日以蔡妙芬拒不支付购房款为由要求解除合同。显然是蔡妙芬的诉讼主张成立，双方应诚信的履行涉案《房屋买卖合约》。三、一审法院在认定定金是拒收还是拒付的问题上不公平。蔡妙芬提供了蔡妙芬与吴辉的通话录音、《会议纪要》、情况说明等证据材料，证明岑礼娟拒绝提供账户，导致蔡妙芬无法支付定金。但一审法院以上述证据不具有证据效力为由全盘否定，只是基于案外人苏发佳与蔡妙芬的一小段经过加工整理而成的通话录音断案，明显不公。从苏发佳与蔡妙芬的通话录音���容看，事实是因为按照国家相关政策规定，房子未满2年过户，其交易手续不但复杂繁琐，还需缴交极为高额的税费，案涉房屋在2014年5月8日才完税，并于2014年5月14日才取得房产登记，所以大家约定先由岑礼娟办理提前还贷手续，待2016年5月8日房子满2年后再办理过户，但案外人苏发佳在通话中刻意回避该问题。而一审法院认定“个人空闲情况而定”也并非蔡妙芬的本意，蔡妙芬是告诉苏发佳，因为孙子刚刚出生，要处理的事情特别多，所以才耽误几天，并相约对方定于星期天(即3月6日)去中介处交收定金。当时，苏发佳在通话录音中也表示理解并同意，但之后岑礼娟想加价出售案涉房屋，否则就毁约。原审第三人合富公司在二审期间未作陈述。岑礼娟向一审法院起诉请求：1.确认岑礼娟与蔡妙芬于2016年2月22日签订的《房屋买卖合约》在2016年3月12日解除；2.蔡妙芬支付违约金100000元；3.蔡妙芬承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路某号房屋，登记权属人为岑礼娟，已取得房地产权证，登记时间为2014年5月14日。2016年2月18日查询权利限制情况为有抵押登记，抵押权人为招商银行。2016年2月22日，蔡妙芬（买方）、岑礼娟(卖方)和合富公司(经纪方)签订《房屋买卖合约》，约定买方购买卖方坐落于佛山市南海区桂城街道灯湖西路某号房屋，成交价360万元，交易税费由买方承担。定金5万元，买方应在2016年2月22日交付卖方。卖方收取定金后5日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续。买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入卖方贷款账户内，银行到帐后即视为卖方已收到相应楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。双方同意在成功办妥物业涂销抵押及归档手续后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续。首期楼款1500000元，买方直接支付给卖方或存入卖方账户。楼价余款2050000元买方应过户当月支付给卖方。基于经纪方已促成合约成立，双方同意买方按NO.6008917服务收费确认书及卖方按NO.6008918服务收费确认书向经纪方支付中介代理费。买卖双方有下列情形之一，即视为违约，守约方有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿：(1)一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的;(2)一方拒绝出售或购买该物业的;(3)。(4)在守约方或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天,仍不履行合约之条款时;(5)其他不履约或不完全履约之情形。违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，由违约方赔偿给守约方。合同最后以手写字体载明，买方出资1500000元帮卖方还贷款，其余楼款2050000元做银行第三方资金监管，等买方出房产证后银行自动划款给卖方。蔡妙芬持有NO.6008917服务收费确认书原件一份，蔡妙芬确认在签署上述房屋买卖合约当日支付54000元中介代理费予经纪方。蔡妙芬在诉讼中陈述该中介代理费尚未支付给经纪方。2016年3月3日，案外人苏发佳打电话给蔡妙芬，表示已经十多天了，蔡妙芬没有联系卖方也没有联系经纪方，尚未支付定金及中介费，蔡妙芬表示到5月8日才到期，看看情况再算。蔡妙芬于2016年5月25日向一审法院起诉岑礼娟，请求岑礼娟继续履行合同义务等，案号（2016）粤0605民初8670号。岑礼娟于2016年6月2日向一审法院提起本案诉讼，蔡妙芬于2016年6月8日收到本案起诉状及应诉材料。一审法院认为，蔡妙芬、岑礼娟和经纪方签订的房屋买卖合约（下称涉讼合同）中关于房屋买卖事项的约定是蔡妙芬和岑礼娟的真实意思表示，合法有效。涉讼合同约定蔡妙芬应于2016年2月22日支付定金5万元予岑礼娟，蔡妙芬应在约定期限内支付定金5万元予岑礼娟。蔡妙芬是义务的履行方，应举证证明蔡妙芬履行定金支付义务或具有抗辩履行定金支付义务的情形。蔡妙芬主张岑礼娟拒绝收取定金，并提供自述为蔡妙芬与吴辉的通话录音、《会议纪要》、情况说明等证据材料，但这些材料均不具有证据效力，且蔡妙芬主张的上述材料形成时间看，均为2016年4月至2016年5月期间，其时已距离定金支付义务的履行时间2个月。蔡妙芬没有主张并举证证明在2016年2月22日或其后的合理时间内蔡��芬或合富公司敦促岑礼娟收取定金而岑礼娟拒绝或不予配合，相反，根据岑礼娟提供的苏发佳与蔡妙芬的通话录音，蔡妙芬在2016年3月3日仍对包括定金支付在内的合同履行事宜表示需视乎5月8日后的情况及个人空闲情况而定，并未提出履行要求或主张岑礼娟存在不配合收取定金的行为。蔡妙芬在诉讼中也没有主张双方变更了定金支付时间或支付条件，蔡妙芬没有在约定时间支付定金，已构成违约，且2016年3月3日后的合理期限内，蔡妙芬也没有举证证明向岑礼娟主张履行定金支付义务。根据涉讼合同关于守约方发出履行通知后五天违约方没有履行合同义务、守约方有权解除合同的约定，岑礼娟已具有行使合同约定解除权的权利，但岑礼娟没有举证证明在本案诉讼前已向蔡妙芬送达解除合同的通知，一审法院认定双方关于涉讼房屋买卖事宜的约定于蔡妙芬收到岑礼娟本���诉状当日即2016年6月8日解除。合同因蔡妙芬违约解除，蔡妙芬应承担相应违约责任。合同尚在履行的初期阶段，岑礼娟尚未向贷款银行提交提前还贷申请或发生提前还贷的资金占用损失，岑礼娟亦没有主张并举证证明因蔡妙芬违约造成实际损失及损失的具体情况，一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平和诚信原则予以衡量，酌定蔡妙芬支付违约金20000元予岑礼娟，对岑礼娟的违约金请求超出一审法院核定部分不予支持。合富公司经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的判决。为此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、确认岑礼娟和蔡妙芬于2016年2月22日签订的《房屋买卖合约》于2016年6月8日解除；二、蔡妙芬于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元予岑礼娟；三、驳回岑礼娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取1150元（岑礼娟已预交），由岑礼娟负担1000元，蔡妙芬负担150元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予岑礼娟，一审法院不另收退。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，针对双方的上诉，二审期间的争议焦点在于岑礼娟诉请��除其与蔡妙芬于2016年2月22日签订的《房屋买卖合约》，并由蔡妙芬承担100000元违约金的主张应否予以支持。关于岑礼娟与蔡妙芬签订的《房屋买卖合约》应否予以解除的问题。经审查，岑礼娟（卖方）与蔡妙芬（买方）于2016年2月22日签订的《房屋买卖合约》约定：“定金5万元，买方应在2016年2月22日交付卖方。”但蔡妙芬并未按照上述合同约定向卖方支付定金。蔡妙芬在本案中提出由于房价飚升，岑礼娟拒绝向蔡妙芬或合富公司提供收款账户，并提供自述为蔡妙芬与吴辉的通话录音、《会议纪要》、情况说明等证据材料拟证明其上述主张。经审查，蔡妙芬提供的通话录音对话人的身份无法核实，而《会议纪要》及情况说明的出具人吴辉亦未出庭接受质询，上述证据均无法证明蔡妙芬的前述主张。相反，从岑礼娟提供的案外人苏发佳与蔡妙芬于2016年3月3日的通话录音来看，在苏发佳询问定金事宜时，蔡妙芬并未给出明确给付时间，也未主张岑礼娟存在不配合收取定金的行为。因此，根据涉案《房屋买卖合约》第六条第1点的规定，蔡妙芬没有按照约定支付定金的行为已经构成违约，岑礼娟有权解除《房屋买卖合约》。蔡妙芬上诉提出岑礼娟若享有合同解除权，而岑礼娟于2016年2月23日已经催告蔡妙芬交纳定金，故岑礼娟于2016年6月2日诉请解除涉案合同已超过法定三个月的行使期限，其合同解除权消灭。对此，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”因涉案《房屋买卖合约》中并未约定解除权行使期限，而蔡妙芬没有向岑礼��发出过要求岑礼娟行使合同解除权的催告，故岑礼娟享有的合同解除权并未消灭。蔡妙芬的上述上诉理由系其对法律规定的理解有误，本院不予采纳。据此，一审法院对岑礼娟请求解除涉案《房屋买卖合约》的主张予以支持，依法有据，本院予以支持。至于合同解除时间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，岑礼娟提供的2016年3月12日通话录音仅能证明其已经取回涉案房屋的钥匙，并足以证明已经通知蔡妙芬解除合同，根据前述法律规定，一审法院认定双方关于涉讼房屋买卖事宜的约定于蔡妙芬收到岑礼娟本案诉状当日即2016年6月8日解除，并无不当，本院予以维持。关于违约金的问题。岑礼娟与蔡妙芬的房屋买卖合同关系因蔡妙芬违约而予以解除，蔡妙芬应承担相应的违约责任。原审法院考虑到合同尚在履行初期，岑礼娟尚未向贷款银行提交提前还贷申请或发生提前还贷的资金占用损失，综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定蔡妙芬支付违约金20000元予岑礼娟，较为公平合理，本院予以维持。综上所述，岑礼娟、蔡妙芬的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人岑礼娟负担1800元，上诉人蔡妙芬负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 笑 尘审 判 员 邱 程 辉代理审判员 ���静二〇一七年二月二十日书 记 员 钟 勉 力