中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终12587号上诉人（原审第三人）：陈-吴文晖（Chen-WuWenhui）,女，1969年1月1日出生。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏勇，男，1961年4月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙丽萍（苏勇之妻），1963年2月24日出生，住北京市朝阳区。原审被告：陈雨东（ChenYU-Dong），男，1961年11月30日出生，住北京市顺义区。原审第三人：北京广厦富城置业有限公司，住所地北京市顺义区空港街道天柱东路33号院一区5号楼2层203。法定代表人：刘锴，董事长。委托诉讼代理人：杨阿妮，女，1982年11月2日出生。上诉人陈-吴文晖与被上诉人苏勇、原审被告陈雨东、原审第三人北京广厦富城置业有限公司（以下简称广厦富城公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2016)京0113民初13128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈-吴文晖的委托诉讼代理人于卫东，被上诉人苏勇的委托诉讼代理人孙丽萍，原审被告陈雨东，原审第三人广厦富城公司之委托诉讼代理人杨阿妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈-吴文晖上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回苏勇的全部诉讼请求。2.本案一审、二审的诉讼费由苏勇承担。事实和理由：1.北京市顺义区天竺镇薛大人庄村×住宅楼1402号房屋（以下简称1402号房屋）以及顺义区天竺镇薛大人庄村×住宅楼-110号房屋（以下简称-110号房屋）系夫妻共同财产，陈雨东处分1402号房屋及-110号房屋时陈-吴文晖均不知情，陈-吴文晖亦未对该处分行为予以追认，陈雨东属于无权处分，故该处分行为应属无效。2.《协议书》无法继续履行，1402号房屋及-110号房屋并未办理过户登记，已经构成法律上的履行不能，一审法院判决继续履行合同缺乏依据。苏勇辩称，同意一审判决，请求驳回陈-吴文晖的上诉请求。事实与理由：在苏勇买房后，陈-吴文晖先后回国五次，且居住在1402号房屋附近共四个多月，每次回国后都会到苏勇的公司进行消费，陈-吴文晖对于1402号房屋的买卖系知情的，苏勇与陈雨东签订的《协议书》是真实有效的，且苏勇已经履行完毕给付房款的义务。因为房价上涨，陈-吴文晖违反诚实信用原则，拒不配合办理房屋过户手续。陈雨东述称，不同意一审法院判决。事实与理由：《协议书》虽有陈雨东签字，但陈雨东自始至终没有出售房产的意思表示。苏勇转给陈雨东的300万属于借款，不是购房款。1402号房屋系夫妻共同财产，陈雨东属于无权处分。广厦富城公司述称，同意一审法院判决，无其他答辩意见。苏勇向一审法院起诉请求：1.判令广厦富城公司将1402号房屋和-110号房屋过户至陈雨东、陈-吴文晖名下；2.判令陈雨东、陈-吴文晖将1402号房屋和-110号房屋过户至苏勇名下；3.办理上述过户手续产生的所有税费和过户费全部由苏勇自行承担；4.陈雨东承担本案保全费5000元；5.判令陈雨东承担诉讼费用。陈-吴文晖向一审法院提出诉讼请求：要求确认陈雨东对1402号房屋的转让无效。一审法院认定事实：2012年9月28日，陈雨东与广厦富城公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1371539），约定陈雨东购买1402号房屋，预测建筑面积共181平方米，套内建筑面积151.88平方米，按照套内面积计算，每平方米20778.19元，总价款3155792元。合同签订当日，陈雨东向广厦富城公司交纳了房屋首付款955792元。2013年9月1日，苏勇与陈雨东签订《协议书》，内容为：甲方：苏勇，身份证号×××，乙方：陈雨东，身份证号F1798913，经双方协商乙方将1402号房屋出售给甲方，甲方预付款一百万元整，余款贰佰贰拾万元，十日后甲方付清给乙方。协议签订当日，苏勇向陈雨东支付100万元。苏勇分别于2013年11月8日转给陈雨东20万，2013年12月2日转给陈雨东100万元，2013年12月19日转给陈雨东80万元，2016年2月4日转给陈雨东20万元。2013年9月1日，陈雨东向广厦富城公司支付剩余购房款220万元。2013年12月15日，苏勇通过刷卡方式交纳了1402号房屋的契税、公共维修基金、房屋实测面积补差价、1#-1层-110房屋的房款等相关费用。2013年12月18日，陈雨东签署房屋交接单，确认对1402号房屋进行验收并已领取钥匙及相关物品。同日，陈雨东与广厦富城公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为Y1567395），约定陈雨东购买-110号房屋，用途为非燃品库房，总价款154000元，预测建筑面积22.89平方米。-110号房屋只限业主购买，并于签订合同当日进行了交付。当日，1402号房屋及-110号房屋钥匙由苏勇取得，苏勇对房屋进行了装修，并由苏勇家人实际占有、使用。2017年1月，陈-吴文晖以所有权确认纠纷为由起诉陈雨东至北京市顺义区人民法院，北京市顺义区人民法院于2017年3月2日出具（2017）京0113民初2055号民事调解书，内容为：确认1402号房屋的所有者权益由陈雨东与陈-吴文晖双方共同享有。1402号房屋现登记地址为北京市顺义区天柱东路33号院一区×号楼×单元1402号，-110号房屋现登记地址为北京市顺义区天柱东路×号院一区×号楼-110。苏勇与陈雨东系同学、朋友关系。陈-吴文晖与陈雨东系夫妻关系，双方于1994年11月15日在瑞士登记结婚。陈-吴文晖常居瑞士照顾孩子，间断性回国与陈雨东见面；陈雨东常在中国境内工作，负责经营决策和家庭支出。陈-吴文晖自2013年至今先后多次出入中国境内。苏勇提交的2016年2月3日与陈雨东的录音部分内容如下：……苏勇：我现在再把20万先给你咱再谈下一步。陈雨东：就你媳妇我打死也不会给，做事都绝了。……苏勇：我算的是我花的这么多钱，那我干嘛呢，我说我再给你补点钱，你都让我没脸，我从我兜里再给你点钱，私下给你点钱，这事不就解决了吗？陈雨东：现在我真不想给那个人。苏勇：陈雨东给谁都没关系，当时你是不是跟我媳妇谈的，我当时没同意，让你到我们家房子那里，是不是你跟她说的。陈雨东：我没跟她说，我当时说是给你姑娘。苏勇：你可以问我姑娘这个房子是不是当时先问她要不要，她不要，但是我已经接盘了，已经给你钱了，300万到你兜里了。陈雨东：所以说这东西扯不清。……苏勇提交的2016年8月3日与陈雨东的录音部分内容如下：……苏勇：……你说的不是想收回去吗？550万，那少点了，你知道吗？我给你算个账，320万这房子买了，是不是给你了？陈雨东：嗯。苏勇：对吧，然后你别忘了我收房加上税钱，我又买了一个地下室给付了，我现在装修完了已经花了400多万了，我也上中介问了，你知道现在这房子大概能卖到小800万了。陈雨东：这不可能。……陈雨东：800万啊，那是外面的事，咱哥俩是咱哥俩的事，你把你的财务成本算出来，算高点利息，这不就出来了吗哥们，你就当借我也好，怎么的也好，这不就完事了吗？……一审法院认为，陈雨东与陈-吴文晖为瑞士联邦国籍，本案为涉外民事案件，关于本案管辖权问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条的规定：在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。第二十三条规定：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。本案陈雨东在中华人民共和国领域内有住所，其住所在北京市顺义区，故一审法院对本案有管辖权。关于本案的准据法适用问题，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：当事人可以协议选择合同适用的法律。本案双方当事人均选择适用中华人民共和国法律，故本案实体权利的审理应适用中华人民共和国的相关法律、行政法规的规定。本案争议焦点为：第一，苏勇与陈雨东之间是否存在房屋买卖合同关系；第二，陈雨东的行为是否构成无权处分。关于第一个争议焦点，一审法院认为，苏勇与陈雨东之间存在房屋买卖合同关系。虽然陈雨东否认苏勇所提交的《协议书》的真实性，但是根据鉴定结论，协议书上的签字为陈雨东本人所写，结合苏勇提交的录音证据，能够证明该《协议书》的真实性。陈雨东并未提交相应的证据证明其与苏勇之间为借款关系，故一审法院院对该意见不予采信。关于双方房屋买卖合同法律关系所指向的标的物，双方签订的《协议书》指向的标的物为1402号房屋，在双方签订协议时，-110号房屋尚未开始销售，在办理1402号房屋交接手续时，-110号房屋由业主选择是否购买，陈雨东与广厦富城公司签订了-110号房屋的买卖合同，由苏勇进行了付款，该房屋由苏勇使用，通过上述事实，能够认定，就-110号房屋陈雨东与苏勇形成了房屋买卖合同法律关系。综上所述，双方房屋买卖合同法律关系所指向的标的物为1402号房屋及-110号房屋。关于第二个争议焦点，一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合苏勇与陈雨东的关系，陈雨东与陈-吴文晖实际居住生活情况及家庭财产经营模式，苏勇基于对陈雨东家庭情况的了解，有理由相信陈雨东出卖房屋的行为系夫妻双方的共同意思表示，且涉诉房屋已交付苏勇长达三年之久，在此期间陈-吴文晖多次回国居住，对此均未提出异议，此亦表明其对陈雨东出售涉诉房屋一事认可。因此，可以认定出卖涉诉房屋系陈雨东与陈-吴文晖的共同意思表示。苏勇与陈雨东之间的房屋买卖法律关系合法有效，一审法院予以确认。陈-吴文晖认为陈雨东无权处分涉诉房屋没有事实和法律依据，一审法院不予采信。对于陈-吴文晖主张合同无效的诉讼请求，一审法院院不予支持。综上所述，陈雨东应当履行房屋买卖合同，将涉诉房屋过户至苏勇名下。鉴于涉诉房屋已经具备办理房屋产权登记转移条件但陈雨东尚未办理产权转移登记手续，故陈雨东应先行办理涉诉房屋的产权登记手续，广厦富城公司予以必要的协助。待房屋登记至陈雨东名下后，陈雨东、陈-吴文晖应共同为苏勇办理房屋过户登记手续。对于上述两次过户时产生的税费及相关费用，苏勇同意全部由其负担，一审法院对此不持异议。对苏勇的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、陈雨东（ChenYU-Dong）于判决生效后七日内自行办理1402号房屋及-110房屋的产权登记手续，广厦富城公司予以协助，过户登记时产生的相关税费由苏勇负担；二、陈雨东（ChenYU-Dong）、陈-吴文晖（Chen-WuWenhui）于判决第一项房屋登记至陈雨东（ChenYU-Dong）名下之日起七日内将上述房屋协助过户至苏勇名下，过户登记时产生的相关税费由苏勇负担；三、驳回陈-吴文晖（Chen-WuWenhui）的诉讼请求。二审中,各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情和当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为：陈雨东的与苏勇签订《协议书》的售房行为是否构成无权处分。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈雨东主张其签订的《协议书》并非具有出售1402号房屋的意思表示，其与苏勇之间的300万元的转账不属于购房款，双方之间应为借款关系，但未提供证据加以证明，故本院对陈雨东的上述主张难以采信。结合-110号房屋的签约情况、苏勇付款情况、1402号房屋及-110号房屋的交付使用情况，一审法院认定苏勇与陈雨东之间形成1402号房屋及-110号房屋的房屋买卖合同法律关系，依据充分，本院予以维持。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，结合苏勇与陈雨东之间系朋友关系以及陈雨东家庭生活等情况，苏勇有理由相信陈雨东出售房屋的行为系夫妻双方共同的意思表示。虽然陈-吴文晖主张其对陈雨东处分1402号房屋及-110号房屋均不知情，但综合在1402号房屋及-110号房屋交付后三年多的时间里，陈-吴文晖的数次回国居住，且从未提出就房屋买卖事宜向苏勇提出过任何异议，涉诉争议标的系价值较大的财产而非一般性财产，其主张对房屋买卖毫不知情亦与常理明显不符，故本院对其主张不予采信。陈-吴文晖主张陈雨东处分1402号房屋及-110号房屋的行为属于无权处分，应属无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。最后，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现1402号房屋及-110号房屋已经具备办理房屋产权登记转移条件，一审法院据此判决陈雨东在先行办理1402号房屋及-110号房屋权属登记手续后，将上述房屋过户登记至苏勇名下，依据充分，本院予以维持。陈-吴文晖主张《协议书》无法继续履行，于法无据，本院不予支持。综上所述，陈-吴文晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32400元，由陈-吴文晖（Chen-WuWenhui）负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员  姜 君二〇一七年十一月二日法官 助理  温 迪书 记 员  左 爽