上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初20284号原告(反诉被告)：潘有仙，女，1962年10月1日生，汉族，住浙江省东阳市。原告(反诉被告)：周呈青，男，1988年9月14日生，汉族，住浙江省东阳市。两原告共同委托诉讼代理人：吴全明，上海全程律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周文强，上海全程律师事务所律师。被告(反诉原告)：常为飞，男，1979年6月6日生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：蒋屹，上海丰兆律师事务所律师。原告潘有仙、周呈青与被告常为飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提出了反诉请求，本院受理后合并于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告潘有仙及其两原告的共同委托诉讼代理人吴全明，被告常为飞及其委托诉讼代理人蒋屹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘有仙、周呈青向本院提出诉讼请求：1、判令被告将坐落于上海市松江区新松江路XXX、XXX、XXX、XXX号XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)返还两原告；2、判令被告支付原告房屋占有使用费(自2016年7月26日起至房屋实际返还日止，按每日每平方米2元计算)；3、判令被告支付原告至2016年9月30日止物业管理费2,854.05元及自2016年10月1日起至房屋实际返还日止物业管理费；4、判令被告支付原告电费9,944.79元；5、判令被告支付两原告至2017年1月止水费574.50元及自2014年2月起至房屋实际返还日止水费。事实与理由：2012年4月1日，两原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定两原告将系争房屋出租给被告经营使用，租赁期限自2012年4月1日起至2016年9月30日止，保证金为55,000元，租赁期间所发生的水、电等费用由被告承担。被告应在租赁期限届满后的10日内向两原告返还系争房屋，未经原告同意逾期返还系争房屋的，按每日每平方米2元向两原告支付房屋占有使用费。补充条款对租金的支付方式作了相应的约定。合同签订后，两原告按约将系争房屋交付被告使用。后因被告未能按约向两原告支付租金，双方于2016年7月15日签订了《房屋租赁合同终止协议》，约定被告以55,000元保证金冲抵2016年7月15日前的租金及违约金。但协议签订后，被告未能将系争房屋返还给两原告，还欠缴物业管理费、电费、水费等。故请求法院判如所请。被告常为飞辩称：被告于2013年2月15日已经将系争房屋转租给了案外人常某某，故被告不再是系争房屋实际占有人。而两原告明知被告已经将系争房屋转租给了案外人常某某，两原告超过6个月未提出异议，故被告与案外人常某某之间的转租合同有效。另根据《房屋租赁合同终止协议》第二条约定，两原告已经承诺商铺的事务一切与被告无关，两原告应向案外人催告返还系争房屋，支付占有使用费。关于物业管理费、水费、电费等了，两原告应向案外人催某。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。被告常为飞向本院提出反诉请求：判令原告返还被告保证金55,000元。事实与理由：根据《上海市房屋租赁合同》约定，租赁合同关系终止时，原告向被告收取除用以冲抵合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告。2013年2月15日，被告与案外人常某某签订了《店铺转让合同协议书》，被告将系争房屋转租给了案外人常某某，故系争房屋不再与被告有任何关系。2016年7月15日，原、被告签订了《房屋租赁合同终止协议》，双方一致同意提前解除《上海市房屋租赁合同》，系争房屋的一切事务均与被告无关。故请求法院判如所请。原告针对被告的反诉请求辩称：原告确实向被告收取了保证金55,000元，但《房屋租赁合同终止协议》约定，该55,000元保证金已经冲抵2016年7月15日前的租金及违约金。另原告根本不知道被告将系争房屋转租给了案外人常某某，两原告仅知道是被告在经营系争房屋。故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：系争房屋的权利人为两原告，房屋类型为店铺，建筑面积为671.62平方米。2012年4月1日，两原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定两原告将系争房屋出租给被告经营使用，租赁期限自2012年4月1日起至2016年9月30日止。保证金为55,000元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告。租赁期间所发生的水、电、物业管理费等费用由被告承担。合同第七条约定，被告应在租赁期限届满后的10日内向两原告返还系争房屋，未经原告同意逾期返还系争房屋的，按每日每平方米2元向两原告支付房屋占有使用费。合同第八条第1款约定，被告在租赁期内，需要先征得两原告的书面同意，方可将系争房屋部分或全部转租他人。补充条款约定：2012年4月1日至2012年9月30日租金为175,000元，2012年10月1日至2013年9月30日租金为370,000元，2013年10月1日至2014年9月30日租金为400,000元，2014年10月1日至2015年9月30日租金为420,000元，2015年10月1日至2016年9月30日租金为430,000元，付款方式为首期被告支付两原告押金55,000元及3个月的租金87,500元，2012年4月1日起每3个月支付一次。合同另对其他事项作了相应的约定。2012年9月29日，被告向两原告支付押金(保证金)55,000元。另查明：2016年7月15日，两原告与被告就系争房屋签订《房屋租赁合同终止协议》一份，约定：1、两原告同意提前解除合同无需支付违约金；2、原、被告共同承诺此后的有关系争房屋的一切事务均与被告无关，并被告已结清之前所有款项；3、……；4、租赁日期2012年4月1日至2016年7月15日终止。审理中，被告提供了《店铺转让合同协议书》一份，证明被告于2013年2月15日已经将系争房屋转租给案外人常某某。两原告对上述《店铺转让合同协议书》的真实性、合法性不予认可。两原告提供了《物业费催缴通知单》一份，证明被告未按合同约定向物业公司缴纳系争房屋的物业管理费28,594.05元。签购单、国网上海市电力公司发票联、支付宝缴费回单等证据，证明被告未按合同约定缴纳电费，两原告为被告代付了电费9,944.79元。关于物业管理费，被告认为发生在其转租系争房屋之后。关于签购单与本案无关，不能证明两原告为被告代付了电费。以上事实，有上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同终止协议》、收款收据、《店铺转让合同协议书》、《物业费催缴通知单》、签购单及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。根据合同约定，被告转租系争房屋需要先征得两原告的书面同意，而被告没有证据证明经两原告书面同意将系争房屋转租给案外人常某某，亦没有证据证明被告已经将系争房屋转租的事实已经告知两原告，故不存在两原告知道或者应当知道的情形，对被告提供的《店铺转让合同协议书》的真实性、合法性，本院不予认可。因此，被告应当按照《上海市房屋租赁合同》约定全面履行自己的义务。关于原、被告签订的《房屋租赁合同终止协议》，可以证明原、被告协商一致，对双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年7月15日解除，但协议对合同解除后的处理后果未作明确约定，故合同解除后应当由被告将系争房屋返还给两原告，在系争房屋返还前被告应支付两原告房屋占有使用费。根据《房屋租赁合同终止协议》载明的内容，本院依法认定2016年7月15日前的租金被告已经付清，然被告未能及时向两原告返还系争房屋，现两原告根据合同约定，要求被告自2016年7月26日起，按每日每平方米2元支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于两原告主张的物业管理费，虽合同约定租赁期间的物业管理费由被告承担，但两原告没有证据证明其已经为被告代为支付了自2015年5月1日起物业管理费，故在本案中难以处理，两原告可通过其他法律途径解决。关于两原告主张的电费9,944.79元，合同明确约定租赁期间的电费由被告承担，且两原告提供的证据已经足以证明其代付电费9,944.79元的事实，故本院予以支持。关于两原告主张的水费，因两原告没有证据证明，故本院难以支持。关于被告的反诉请求，因双方在《房屋租赁合同终止协议》中未约定保证金已经用以抵扣租金等费用，故合同解除后两原告应当将55,000元保证金返还给被告，被告的反诉请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)潘有仙、周呈青与被告(反诉原告)常为飞于2012年4月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年7月15日解除；二、被告(反诉原告)常为飞于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区新松江路XXX、XXX、XXX、XXX号XXX层房屋返还给原告(反诉被告)潘有仙、周呈青；三、被告(反诉原告)常为飞于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)潘有仙、周呈青上述房屋占有使用费(房屋建筑面积为671.62平方米，自2016年7月26日起至上述房屋实际返还日止，按每日每平方米2元计算)；四、被告(反诉原告)常为飞于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)潘有仙、周呈青电费9,944.79元；五、原告(反诉被告)潘有仙、周呈青于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)常为飞保证金55,000元；六、驳回原告(反诉被告)潘有仙、周呈青的其他诉讼请求。本诉案件受理费806元，减半收取403元，反诉案件受理费588元，合计诉讼费991元，由原告(反诉被告)潘有仙、周呈青负担588元(已付)，由被告(反诉原告)常为飞负担403元(已付)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年二月二十日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。