重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民初75号原告（执行案外人）：杨柳，女，1986年7月16日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：曾衍理，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆建安建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区周家坝福建大街建安综合楼，组织机构代码71160918-9。法定代表人：袁安明，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋愉平，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：段茂兵，重庆金牧锦扬律师事务所律师。被告（被执行人）：重庆市中宝投资（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢5楼，组织机构代码70947929-0。法定代表人：夏浩籍，该公司董事长。委托诉讼代理人：周文强，重庆智策律师事务所律师。原告杨柳与被告重庆建安建设（集团）有限公司（以下简称建安公司）、被告重庆市中宝投资（集团）有限公司（以下简称中宝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨柳的委托诉讼代理人曾衍理、被告建安公司的委托诉讼代理人蒋愉平、段茂兵以及被告中宝公司的委托诉讼代理人周文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨柳向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告享有预告登记权的位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢xx号、负xx号、xx号三套房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：2014年10月23日，原告杨柳与被告中宝公司签订了《重庆市商品房买卖合同》三份，分别购买了该公司开发的位于南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢xx号、负xx号、xx号三套房屋，三套房屋建筑面积分别为2515.8平方米、1766.97平方米、2025.53平方米，合计6308.3平方米，购房款分别为17610600元、12368790元、14178710元，合计44158100元。同日，原告一次性付清了全部购房款。同月27日，原告付清了上述三套房屋所有权转让所涉的全部交易税金，并办理完成了商品房买卖合同登记备案及土地房屋预告登记。2016年1月11日，重庆市第三中级人民法院依据建安公司与中宝公司建设工程施工合同纠纷一案的生效民事判决，作出（2016）渝03执字第10号执行裁定书，裁定冻结、划拨中宝公司的银行存款5500万元或查封、扣押、扣留、提取其相应价值的财产。并依据该执行裁定书查封了原告享有的预告登记权利的xx号、负xx号、xx号三套房屋。2016年3月27日，原告向重庆市第三中级人民法院提出执行异议，在该案的执行异议听证程序中，二被告均承认现涉案房屋已部分交付，即符合相关购房合同所约定的物权登记条件。因此，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条的规定，原告对诉争房产的预告登记权利合法有效，现建安公司申请执行法院将其查封并作为执行标的进行处分，违反了前述司法解释的规定，同时，标的物已符合物权登记的条件，即应依法排除强制执行行为。建安公司辩称，原告与中宝公司先产生公司的借款，后因该公司无法偿还，双方才签订的《商品房买卖合同》，通过以房抵债的方式来抵消借款，原告实际上在购房时未支付任何购房款，故原告对该公司的债权是属于普通的借贷债权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建安公司的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。原告是通过以房抵债购买的中宝公司的房产，均属于商服用房，不是为生活消费之用，不具有对抗工程价款优先受偿的效力。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。中宝公司辩称，原告与中宝公司不是形成的房屋买卖合同关系，原告并未支付相应的房屋价款，实际上是以物抵债法律关系，原告确实办理了三套房屋的备案登记和预告登记，但原告购买的房产，不是为生活消费所用，不能对抗工程价款的优先受偿权。原告杨柳为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、原告杨柳的身份证复印件、被告建安公司的营业执照、被告中宝公司的营业执照。该组证据拟证明原告与二被告的主体资格和身份信息。2、原告杨柳与被告中宝公司签订的三份《重庆市商品房买卖合同》以及三份《合同补充协议》。该组证据拟证明原告购买了中宝公司位于南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢xx号、xx号、负xx号三套房屋并签订了书面合同，该合同对双方关于该房屋购买一事具体内容进行了详细的约定。3、三份《债权转让协议》与三份《债务抵消协议》。该组证据拟证明重庆市北部新区宝升小额贷款股份有限公司将其拥有的中宝公司的部分债权依法转让给杨柳，双方经协商一致，就其应付的购房款在受让债权的范围内进行等额抵消，根据协议约定，杨柳已用受让债权付清了全部购房款。4、《中华人民共和国税收完税证明》（渝地证19037305）、《中华人民共和国完税证明》（渝地证19037306）、《中华人民共和国完税证明》（渝地证19037307）。该组证据拟证明杨柳购买中宝公司的房屋均已依法缴纳所有税金。5、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（304字第201410230290145）、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（304字第201410230290151）、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（304字第201410230290154）。该组证据拟证明杨柳对其所购买的中宝公司的房屋均已在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。6、《重庆市土地房屋预告登记证明》（304渝预告2014字第05110）、《重庆市土地房屋预告登记证明》（304渝预告2014字第05111）、《重庆市土地房屋预告登记证明》（304渝预告2014字第05112）。该组证据拟证明杨柳对其购买的房屋进行了预告登记证明，杨柳作为该房屋的预告登记权利人应依法享有相关排他性权利。7、《重庆市第三中级人民法院执行裁定书》（2016）渝03执异12号、《重庆市第三中级人民法院执行听证笔录》、《重庆市第三中级人民法院司法测绘、评估移交登记表》。该组证据拟证明重庆市第三中级人民法院对杨柳提出的执行异议进行了审理，该院已经对其办理预告登记的房屋进行了查封，并将该查封房屋整体作为执行标的，启动了司法评估程序，拟对其进行司法处置。被告建安公司对原告提供证据的质证意见为：对证据第一、二、四、五、六、七组的真实性、合法性没有异议；证据第三组的真实性无法核实。对证据第四、五、七组的证明目的没有异议，对其他证据的证明目的有异议。被告中宝公司对原告提供证据的质证意见为：对原告提供的证据真实性和合法性均认可，但对证明目的不认可。被告建安公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、（2015）渝三中法民初字第00198号民事判决书。拟证明被告建安公司对南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。2、《重庆市第三中级人民法院执行裁定书》（2016）渝03执异12号。拟证明重庆市第三中级人民法院驳回了杨柳提出的执行异议，认为杨柳对诉争房屋的准物权不能对抗被告建安公司的优先受偿权。3、被告中宝公司与被告建安公司签订《建设工程施工合同》。拟证明二被告公司是建设工程施工合同关系。原告杨柳对被告建安公司提供证据的质证意见为：对证据一、二的真实性和合法性没有异议，但是对证据一的证明目的有异议，对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可。被告中宝公司对被告建安公司提供证据的质证意见为：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均认可。本院对原告、被告提交的上述证据综合评定如下：对原告提交的第一、二、三组证据，因上述证据的合同一方当事人中宝公司对该证据的真实性、合法性予以认可，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。对原告提交的第四、五、六组证据，因该证据均系原件，系有权机关作出并加盖了印章，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。对原告提交的第七组证据系司法机关所作出的法律文书，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。因上述证据与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。对被告建安公司提交的第一、二组证据系司法机关所作出的法律文书，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。上述证据与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。对被告建安公司提交的第三组证据，因该证据系复印件，且与本案没有关联性，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性不予认可。经当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年10月21日，重庆市北部新区宝升小额贷款股份有限公司（债权转让方）与杨柳（债权受让方）签订《债权转让协议》三份。约定重庆市北部新区宝升小额贷款股份有限公司将其对重庆鸿岱科技有限公司享有的2000万元借款债权及相应利息、对中宝公司享有的3000万元借款债权及相应利息、对夏浩籍享有的851万元借款债权及相应利息转让给杨柳。中宝公司作为原债务人或者原债务担保人在三份债权转让协议上盖章签字。2014年10月23日，中宝公司与杨柳分别签订了三份《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。由杨柳购买中宝公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢xx号（建面2025.53平方米）、负xx号（建面1766.97平方米）、xx号（建面2515.80平方米）的三套房屋，共计购房款44158100元。次日，杨柳（甲方）与中宝公司（乙方）及重庆市鸿岱科技有限公司（丙方）、夏浩籍（丙方）分别签订了三份《债权债务抵消协议》，约定杨柳以对中宝公司享有的债权1244.1万元、对重庆鸿岱科技有限公司享有的债权2264.74万元、对夏浩籍享有的债权906.97万元，抵消其应付中宝公司的购房款44158100元。同月，杨柳向税务机关缴纳了上述三套房屋税金。同日，杨柳在重庆市南川区国土资源和房屋管理局办理了上述三套房屋的预告登记。2016年1月6日本院依法受理了申请执行人建安公司与被执行人中宝公司建设工程施工合同纠纷一案，并作出（2016）渝03执字第10号执行裁定书，裁定冻结、划拨中宝公司的银行存款5500万元或查封、扣押、扣留、提取其相应价值的其他财产。2016年1月14日，本院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达了（2016）渝03执字第10号执行裁定书和协助执行通知书。查封重庆市中宝投资（集团）股份有限公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢65套住房和1楼、2楼、负楼商业用房及负2楼、负3楼车库，1、2、3、4、5号楼负一层和6号楼车库的所有权及相应土地使用权。同月21日，本院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达（2016）渝03执字第6号执行裁定书和协助执行通知书，轮候查封前述房产。2016年3月27日，杨柳向本院提出执行异议，本院执行局作出（2016）渝03执异12号执行裁定，驳回案外人杨柳的异议。杨柳不服上述裁定，于2016年6月30日向本院提起前述诉讼请求。本院认为，原告杨柳主张其系位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢xx号（建面2025.53平方米）、负xx号（建面1766.97平方米）、xx号（建面2515.80平方米）的三套房屋的预告登记权利人，应停止本院对上述三套房屋的强制执行。建安公司认为其对中宝公司的涉案房屋享有建设工程价款优先权，该权利应优于杨柳的债权请求权。故本案争议焦点为：杨柳以其对涉案标的享有预告登记权为由主张停止对该房屋的强制执行的诉讼请求能否成立。本院认为，从本案证据来看，杨柳于2014年10月23日与中宝公司签订关于涉案的三套房屋的购房合同，次日，杨柳和中宝公司签订三份债权债务抵消协议，约定杨柳以对中宝公司享有的债权1244.1万元、对重庆鸿岱科技有限公司享有的债权2264.74万元、对夏浩籍享有的债权906.97万元，抵消其应付中宝公司的上述三套房屋的购房款44158100元。故杨柳虽系通过债权债务抵消的方式购买的中宝公司的房屋，但双方明确约定以杨柳对中宝公司等三债务人的债权抵作应付中宝公司的购房价款，杨柳并已实际支付了购买三套房屋的相应税金，故本院对杨柳关于其与中宝公司成立合法有效的房屋买卖合同关系的诉讼主张予以支持。中宝公司否认与杨柳之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，其主张与杨柳举示的上述证据相悖，对其抗辩意见，本院不予采纳。之后，原告杨柳与中宝公司对诉争的三套房屋办理了房屋预告登记，可视为杨柳取得了诉讼房屋的物权期待权，中宝公司作为重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢的开发商无力支付相关费用，该小区的消防等配套设施尚未完善，导致杨柳对查封的房屋未办理过户登记手续，对此杨柳并无过错。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条：“金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持……”之规定，杨柳请求停止对涉案标的重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢xx号、负xx号、xx号房屋强制执行的异议成立，依法应停止对讼争标的物的执行。虽然根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，建安公司对中宝公司开发的涉案房屋享有建设工程价款优先受偿权，可以对抗案外人排除执行异议，但该条但书规定“但法律、司法解释另有规定的除外”，而第三十条“对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持”的规定则属于第二十七条的“但书”，故建安公司关于其享有的建设工程价款优先受偿权优于预告登记物权的抗辩意见，于法相悖，不能成立。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第三十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、停止本院对位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢xx号、负xx号、xx号三套房屋的强制执行。二、驳回原告杨柳的其余诉讼请求。案件受理费100元，由被告重庆建安建设（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本院（2016）渝03执异第12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  贺付琴审判员  陈胜友审判员  杨 洋二〇一七年十一月二十日书记员  尹 童