江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初16144号原告：金红花，女，1972年12月4日出生,朝鲜族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：孙月娟，女，昆山市玉山法律服务所法律工作者。被告：昆山中旭房地产发展有限公司,住所地江苏省昆山市淀山湖镇。法定代表人：朱明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。原告金红花与被告昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称中旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年2月22日、11月26日公开开庭进行了审理。原告金红花（参加第一、二次庭审）及其委托诉讼代理人孙月娟、被告中旭公司委托诉讼代理人孙君宇（参加第一、三次庭审）、顾春龙（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金红花向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房产证、土地证；2、判令被告支付原告逾期办理不动产权证违约金（以房价款2120000元为基数，按日万分之一标准，自2015年11月21日起计算至原告取得不动产权证之日止）；3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令被告支付原告逾期办理不动产权证违约金81196元（以房价款2120000元为基数，按日万分之一标准，自2015年11月21日起计算至2017年2月12日止共计383天）。事实和理由：原、被告于2015年4月7日签订昆山市商品房购销合同，原告��被告购买了被告开发的位于昆山市××紫荆庄园房屋一套，合同约定了房屋具体情况、价款、交付时间及逾期交房、逾期办理产权证违约责任等。合同签订后，原告按约支付了购房款，截至2015年8月30日原告付清了全部购房款，但被告未能按约办理房屋产权证等手续。2016年9月5日原告前往昆山市不动产登记中心查实，被告将原告购买的房屋及土地于2016年7月4日抵押给华夏银行股份有限公司南京城东支行，2016年8月19日房屋及土地被苏州市中级人民法院查封。被告有意悔约，望判如所请。被告中旭公司辩称：根据原、被告签订的补充协议第5条的约定，买受人在付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金……）后的55个工作日如果因出卖人原因没办理出产权证的，承担违约金。原告与被告于2016年9月23日签订调解协议，原告同意房屋维修基金从逾期交房违约金中扣除，故应当从2016年9月23日起计算55个工作日，至2016年12月13日届满。被告于2016年11月26日通知业主提交身份证等资料办理产权证，被告无需承担任何违约责任。2016年11月16日涉案房屋办理完成房屋初始登记，2017年2月12日涉案房屋不动产权登记至原告名下。请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年4月7日签订昆山市商品房购销合同，约定原告向被告购买位于昆山市××紫荆庄园××房，建筑面积186.93平方米，储藏室建筑面积69.68平方米，房屋总价为2120000元；付款方式为2015年4月5日付20000元，2015年4月26日付620000元，被告协办贷款计1480000元；合同第八条载明被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同第九条载��被告逾期交房，逾期不超过30日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，合同继续履行，被告除向原告支付上述违约金外，另需支付原告已付款的0.3%的赔偿金；合同第十五条载明被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金；合同附件四补充协议第5条载明，原、被告双方商定，在原告付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在��方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因被告原因导致原告无法取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，逾期超过九十天，仍无法取得房地产权证（小产证），则原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告支付被告购房款2120000元，被告于2015年5月4日、5月29日、9月10日向原告开具了金额为640000元、1270000元、210000元的销售不动产统一发票三张。被告于2016年2月28日将涉案房屋实际交付原告。2016年7月5日被告取得涉案房屋的交付备案证书。2016年9月5日经原告向昆山市不动产登记中心核实，被告于2016年7月4日将涉案房屋坐落的土地抵押给华夏银行股份有限公司南京城东支行，2016年8月19日涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封。嗣后，被告涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权，苏州市中级人民法院解除了土地查封。2016年11月16日被告向昆山市不动产登记中心办理涉案房屋的首次登记，不动产权人登记为被告。2016年11月26日被告以挂号邮寄方式通知原告办证，原告称其于2016年12月初收到办证通知，并于2016年12月7日将办证材料交付被告。2017年2月12日涉案房屋不动产权登记至原告名下。另查明，2016年9月13日被告与业主代表在昆山市××人民政府信访接待室协商房屋维修、延期交房违约金、开发商初始登记事宜，并形成会议记录，明确被告实际支付业主的延期交房违约金中扣除业主需缴纳的维修基金，于2016年10月12日之前办理好开发商初始登记，会议记录由被告公司彭总签字确认。被告辩称被告公司彭总在会议记录上签字时不知道涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封，只知道地下室的土���出让金需补交后才可以办理初始登记，所以预估在2016年10月12日之前办理好初始登记。但直至2016年11月11日土地才由法院解封，2016年11月16日被告办理好初始登记。并非被告原因拖延办理初始登记，而是政府原因及个别业主滥用诉权导致。2016年10月10日昆山市国土资源局（甲方）、被告（乙方）、昆山市淀山湖镇人民政府（丙方）签订关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议，载明根据3205832008CR0046号合同，乙方取得淀山湖镇中旭路南侧、高尔夫球场东侧地块，面积为100000平方米，用途为住宅。依据《苏州市地下地上空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》（苏府规字[2011]8号）文件精神，经乙方申请，并根据淀山湖镇人民政府意见、民防局意见、建设工程规划核实合格证和房屋建筑面积测量报告，拟增加该地块一期项目地下一层空间建设用地使用权���经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意在地块红线内增加一期项目地下一层空间建设用地使用权，建筑面积为12795.73平方米，用于地下储藏室，出让年限与地表建设用地使用权年限一致，具体位置详见公安编号对照表，坐标、竖向界限详见附图。2、该地块一期项目在2011年8月1日后获得地表建设用地使用权经规划审批批准结建地下工程，均为地下储藏室，面积12795.73平方米，根据苏府规字[2011]8号文件规定，乙方需按苏明（昆山）土地估字（2016）第09007号评估报告补交出让金513.7元/平方米，共计6573166.6元，需在签订协议之日起15日内付清。被告于2016年10月10日补交地下空间出让金6573166.6元。再查明，原告以被告逾期交房为由于2016年7月1日向本院提起诉讼，要求被告支付原告自2015年11月1日至2016年5月31日的逾期交房违约金人民币51304元、自2016年6月1日至交房并办理权证之日止的赔偿金。2016年9月23日原、被告达成调解协议：被告支付原告逾期交房违约金54484元（以购房款2120000元为基数，按日万之一标准，自2015年11月1日起至2016年7月14日止计算逾期257天）、逾期交房赔偿金6360元（购房款2120000元×0.3%），扣除原告逾期付款违约金2302元、被告为原告垫付维修基金6415.25元，被告于2016年10月31日前一次性支付原告52126.75元。被告履行该款项后原告以被告逾期办证为由再次向本院提起诉讼。以上事实，由原告提供的商品房购销合同、销售不动产统一发票、楼宇验收交付书、不动产登记证明存根及查询信息、会议记录，被告提供的不动产单元首次登记信息表、邮件交寄清单、政府文件、关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议、付款凭证及本院调取的民事调解书、当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告未能依约及时协助原告办理涉案房屋不动产权证，构成违约，应当按照商品房购销合同的约定承担逾期办证违约责任。商品房购销合同第十五条约定如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金，房屋总价款为2120000元，因此本院确定被告应向原告支付逾期办证违约金6360元。审理中，涉案房屋不动产权已登记至原告名下，原告申请撤回要求被告办理房产证、土地证的诉讼请求，本院予以确认。本案中，被告无法在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，系因被告未能按约交付房屋所致。原、被告就被告逾期交房的违约责任达成调解协议，并已履行完毕，该期间的逾期交房违约金与逾期办证违约金不应重复计算。因2016年7月5日被告取得涉案房屋的交付备案证书，故被告应在2016年10月3日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋坐落的土地于2016年8月19日被法院查封，且根据政府文件精神被告需补交地下空间出让金，上述阻碍被告办理涉案房屋初始登记的因素不能完全归责于被告，客观上被告亦涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权、申请法院解除了土地查封、补交了地下空间出让金，并于2016年11月16日完成涉案房屋初始登记，故本院确认被告按已付房价款2120000元的0.3%向原告支付逾期办证违约金6360元较为适宜。原、被告在合同附件四补充协议中约定，在原告付清全部房价款及相关费��（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因被告原因导致原告无法取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。该条款的适用应基于被告在办理涉案房屋首次登记之后，庭审中原、被告一致确认在涉案房屋取得首次登记之日（2016年11月16日）后原告于2016年12月7日将办证材料交付被告，2017年2月12日涉案房屋不动产权登记至原告名下，故本院确认被告在五十五个工作日内完成不动产权过户手续，原告据此条款要求被告支付逾期办理不动产权证违约金81196元（以房价款2120000元为基数，按日万分之一标准，自2015���11月21日起计算至2017年2月12日止共计383天）的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金红花逾期办证违约金6360元。二、驳回原告金红花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的���定。案件受理费1830元，财产保全费592元，合计2422元由原告金红花负担1780元，被告昆山中旭房地产发展有限公司负担642元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  汪华人民陪审员  朱炜人民陪审员  屠杰二〇一七年十一月二十七日书 记 员  沈洁附判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第���百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。