山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1791民初1620号原告:付强，男，1979年9月9日出生，汉族，市民，现住菏泽市。委托诉讼代理人：徐衍德，山东贵和律师事务所律师。被告：黄爱贞，女，1963年10月13日出生，汉族，市民，现住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：李斌，男，1973年11月27日出生，汉族，市民，现住菏泽市牡丹区。被告：张新文，男，1984年6月1日出生，汉族，市民，现住菏泽市牡丹区。被告:菏泽市世儒房地产咨询有限公司，住所地菏泽市中华西路**。法定代表人:侯长顺，经理。委托诉讼代理人：高喜荣，女，1971年7月9日出生，汉族，公司员工，现住菏泽市牡丹区。原告付强与被告黄爱贞、张新文、菏泽市世儒房地产咨询有限公司（以下简称世儒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法适用普通程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告付强及其委托诉讼代理人徐衍德、被告黄爱贞的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼，被告张新文、世儒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付强向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的编号为0002329的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告黄爱贞返还原告的购房款54万元，并双倍返还定金4万元；依法判令三被告从2014年11月25日起至返还购房款完毕之日止按原告已支付56万元的银行同期贷款利率向原告支付损害赔偿金；3、被告张新文、世儒公司承担连带赔偿责任；4、涉案费用由三被告承担。事实和理由：2014年11月18日，被告张新文取得被告黄爱贞的授权后，与原告在被告世儒公司的太原路营业门店签订了房屋买卖合同。该合同约定：黄爱贞自愿向原告付强出售菏泽市大剧院回迁房4号楼29层西户高层房屋一套，总价款61万元；原告在签订合同当日支付定金2万元，于2014年11月26日前支付54万元，剩余5万元，在房屋征收产权调换协议书更名时结清。当天，原告支付张新文定金2万元，该款暂由世儒公司监管。2014年11月25日，原告坚持黄爱贞本人到场才支付余款，被告张新文、黄爱贞、杨登中（黄爱贞丈夫）来到原告办公室，通过网上银行，原告转入黄爱贞账户54万元，黄爱贞承诺于2015年上半年交付房产并为其办理房产更名手续。当天，世儒公司扣除7000元居间费用，将定金余款13000元交付张新文。2015年初，杨国勇贪污、诈骗案发，原告得知房屋买卖合同是一场骗局，该房屋系杨国勇利用职务便利，通过非法手段取得，且该房屋在2014年5月15日被杨国勇出售给其他人。原告认为，被告黄爱贞和张新文明知是非法回迁房且存在一房多卖的情况，仍故意虚构事实、隐瞒真相、相互配合，通过世儒公司与原告签订房屋买卖合同，导致原告支付定金2万元，房款54万元。被告世儒公司也未尽到保障交易安全的居间义务，杨国勇案发后，原告多次要求被告黄爱贞返还购房款，黄爱贞以种种借口推拖，导致原告遭受巨大财产损失。被告黄爱贞辩称，一、原告付强应当根据菏泽经济开发区法院（2016）鲁1791刑初68号刑事判决书申请法院对杨国勇强制执行，以维护自己的权利；二、根据《最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》法[2013]229号，应当裁定驳回原告付强的起诉；三、涉案房屋买卖合同自签订时就是无效合同，原告付强对于合同无效负有重大责任。买卖回迁协议本身不具有合法性，原告自始未见过回迁房补充协议原件，在中介签订房屋买卖合同时也明知不是黄爱贞本人所签，原告对合同无效负有重大过错，只能返还购房本金56万元，损害赔偿利息于法无据，定金已充当购房本金，双倍返还于法无据。（2016）鲁1791刑初68号刑事判决书已经判决杨国勇退赔付强经济损失56万元，应当驳回原告起诉。被告张新文未答辩。被告世儒公司辩称，一、买方付强、卖方黄爱贞、张新文是房屋买卖当事人，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。合同当事方应当承担义务，享受权利，世儒公司作为见证方，不应承担合同责任；二、被告黄爱贞、张新文在签订、履行合同中存在过错，导致合同不能履行，应由二被告承担违法责任；三、世儒公司作为中介机构，在双方签订合同过程中，为双方提供房屋买卖信息，撮合双方交易，对双方身份信息和房屋信息进行形式审查，已经尽到了中介服务责任，没有过错。请求法院驳回原告对世儒公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨国勇利用其任菏泽市牡丹区东城办事处仓房社区居委会党支部书记兼居委会主任期间，利用协助人民政府从事拆迁工作职务上的便利，于2011年7月通过出具虚假社区证明、伪造土地认定表和定界图等手段，将原属中国建设银行菏泽市分行的253.2平方米土地，非法认定为其亲友黄爱贞（杨国勇婶子）名下的宅基地。后菏泽市住房保障和房产管理局根据杨国勇提供的材料，将黄爱贞名下的宅基地进行了房屋征收补偿价值评估，并签署了房屋征收产权调换协议及补充协议。房屋征收产权调换协议上黄爱贞的名字系黄爱贞在杨国勇安排下所签，杨国勇称弄了两套房子安在黄爱贞名下，并未告知其如何取得该房屋。2011年11月，杨国勇安排李燕代理黄爱贞在补充协议上签名。房屋征收产权调换协议的主要内容为：人民政府征收黄爱贞名下253.2平方米土地，黄爱贞自愿选择房屋产权调换补偿方式，调换房屋位置在菏泽市规划展览馆文化艺术馆片区建设安置内。补充协议主要内容为：产权调换的住宅房屋为4号楼28层西户、4号楼29层西户，建筑面积均为142.3平方米。2014年5月，杨国勇与李建敏、朱艳平签订房屋买卖合同，将上述两套回迁房出卖给李建敏、朱艳平，并将房屋征收产权调换协议补充协议原件交给李建敏。2014年11月，杨国勇想把以上两套回迁房再次出售以偿还债务，让妻子的侄子张新文帮其出售，并交给张新文一份写有黄爱贞名字的委托书及房屋征收产权调换协议，张新文在世儒公司登记，出售该房屋，对此黄爱贞不知情。2014年11月18日，经世儒公司介绍，张新文以黄爱贞代理人的名义与付强签订房屋买卖合同（编号：0002329），约定：黄爱贞将回迁房4号楼29层西户出售给付强，总价款61万元，签订合同时支付定金2万元，2014年11月26日前支付54万元，剩余5万元于拆迁房屋产权调换协议书更名时支付；在付清56万元房款时，向付强交付房屋征收产权调换协议复印件及补充协议原件；黄爱贞于合同签订之日，向世儒公司支付服务费7000元。当天，原告付强支付被告张新文定金2万元。对于54万房款，付强坚持由黄爱贞到场才能支付。杨国勇找到黄爱贞，让其在回迁房买卖协议上签字，并告知两套回迁房的补充协议在李建敏手中，黄爱贞此时知道两套回迁房已出售。2014年11月25日，黄爱贞到场对张新文代签的房屋买卖合同予以确认，付强将54万元房款汇入黄爱贞银行卡，黄爱贞出具了收条：“今收到买房人付强交付的购房款伍拾肆万元整（￥540000.00）。我方保证于二〇一五年上半年交付房产并为其办理房产更名手续”。后杨国勇安排张新文把黄爱贞银行卡内的54万元取出，连同定金（扣除中介费7000元后的余款）用于偿还其债务。2016年5月27日，本院作出（2016）鲁1791刑初68号刑事判决书，判决如下：一、被告人杨国勇犯贪污罪，判处有期徒刑七年，并处没收财产人民币一百万元；犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年，并处没收财产人民币一百万元；犯诈骗罪，判处有期徒刑十四年，并处没收财产人民币三百万元，决定执行有期徒刑十九年，并没收财产人民币五百万元。二、责令被告人杨国勇退赔被害人马某、张某经济损失人民币594.225万元，退赔被害人魏某、陈某经济损失人民币235万元，退赔被害人付强经济损失人民币56万元。三、被告人杨国勇的违法所得继续予以追缴。该判决书已于2016年6月14日生效。后杨国勇未能退赔原告经济损失。本院认为，2014年11月18日被告张新文代理黄爱贞与原告签订房屋买卖合同，黄爱贞不知情，但后来黄爱贞对该合同予以追认，其相应的法律后果应由黄爱贞承担。黄爱贞对涉案房屋没有所有权，其与原告所签合同属无效合同。在确认张新文代签的房屋买卖合同前，黄爱贞已经知道所涉房屋已出售给其他人，不可能履行，但其仍收取原告的房款，并承诺将于二〇一五年上半年交付房产并办理房产更名手续，存在明显过错。原告所遭受的经济损失56万元虽经刑事判决书判决，由杨国勇退赔，但杨国勇无力支付，该损失并未得到补偿，黄爱贞应承担赔偿责任。原告诉请过高部分，于法无据，不予支持。被告张新文、世儒公司无明显过错，在本案中不应承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告付强与被告黄爱贞签订的编号为0002329的房屋买卖合同为无效合同；二、被告黄爱贞赔偿原告付强经济损失56万元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告付强对被告张新文、菏泽市世儒房地产咨询有限公司的诉讼请求；四、驳回原告付强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10105元，原告付强负担705元，被告黄爱贞负担9400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  翟艳英人民陪审员  付继坤人民陪审员  张艳君二〇一七年二月二十四日书 记 员  石 磊