西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初5418号原告(反诉被告)：孙竹叶，女，汉族，1955年1月15日出生，住西安市雁塔区。原告（反诉被告）：李强，男，汉族，1982年1月12日出生，住西安市雁塔区。被告（反诉原告）：田怀珠，女，汉族，1953年6月24日出生，住河南省宜阳县。委托代理人：杨武长，男，汉族，1950年2月2日出生，住址同上。系被告丈夫。委托代理人：张文魁，男，汉族，1952年6月21日出生，住河南省宜阳县。原告（反诉被告）孙竹叶、李强与被告（反诉原告）田怀珠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙竹叶、李强，被告田怀珠及其委托代理人张文魁、杨武长均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙竹叶、李强诉称，2014年10月份原告将郝家新村167号出租给被告，并签订《租房合同》。该《租房合同》期限为2013年11月20日至2016年11月20日止。被告自原承租人手中于2014年10月接手租赁。按照《租房合同》，被告应在2016年4月20日，付清2016年5月20日到11月20日房租35000元，支付2016年第一季度电费、水费合计1875.40元。共计36875.4元。被告未能如约交付，严重违约，应承担合同各项规定违约责任以及房租金额所产生的利息。被告随意改造一楼东边大房结构和面积，改造后于2015年8月出租，随意改造在大房外加小房于2014年11月出租，应赔付原告随意改造房屋结构所得利益。原告两个门面房入厕时所产生的用电、用水问题，以及五楼房客楼梯卫生，上水问题都于2013年以后包括在房费里，并且被告在接手上家承租人时已知道此事实。被告于2015年11月因向原告提出违反合同的要求后，双方产生纠纷。现原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付6个月房租35000元，支付水电费合计5585.50元，以及后期产生的费用；2、判令被告在《租房合同》到期日腾空并结清产生的所有费用；3、原告室内白色涂料墙面，被告私自粉刷印花涂料，判令被告在合同到期前恢复原告白色墙体；4、被告随意改造房屋结构和面积，判令被告赔付出租所得并恢复原告房屋原有面貌；5、判令被告（在不告知原告的情况安装空调）拆除空调，修补好原有房屋面貌；6、判定诉讼费由被告承担。被告田怀珠辩称，原告请求没有根据，因为双方存在因果关系，只有双方结算才能结账。原告的说法违反了双方真实结算的原则。原告在诉状中说的判令被告结清所产生的费用，而原告所讲产生费用不明确。可是合同到期被告交给原告所有的物资和20家客户都转给了原告，被告应给原告的转让费60000元，原告一分钱也没有给被告。让恢复原状是不成体的理由，原告要求被告拆除房屋墙面属于强词夺理。原告要求被告恢复原貌属于无理纠缠，被告改造房屋是经过原告同意的，且改造房屋也只是在屋子里加的隔板，并未改动房屋的结构，请求驳回原告的诉讼请求。原告要求被告拆除空调，被告已经拆除了，房屋恢复了原状，故原告此项诉讼请求是无理要求。综上，应依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告田怀珠反诉称，被告承包了原告的樱花宾馆，合同签订是在2014年9月13日，终止时间是2016年11月20日，合同签订后，原告将房屋一至四层全部出租给被告，但原告并未按合同履行，经过无数次与原告交涉，原告仍拒绝将第一层左边一间客房交给被告。按照市公安局租赁房屋规定，每间每日40元，每年365天，原告应向被告赔偿31200元。合同第二条规定：用水每吨1.5元，可原告实收水费每吨2.1元，从2014年9月13日至2016年11月20日，被告共用水2436吨，按2.1元计算，被告多交水费1436元，原告应返还被告。合同第三条规定：租房人有权转让，原告不得干涉，可被告因其他原因向外转租时，原告进行阻挠。被告以70000元向其他人转让时，原告从70000元主张加到85000元，致使被告丧失转让的机会，故原告应赔偿被告损失60000元。被告租房后，原告让门外的两间门面房的房主（5个人）长期使用被告租赁经营之宾馆的厕所（打扫卫生、用水、用电），发生的费用（每人/天2元）都是被告承担。被告租房26个月，原告应向被告返还7900元。被告承租期间，原告为了装修5楼，从2015年6月1日，被告在樱花宾馆门里门外堆放装修材料，直到2015年7月10日装修完毕，共工作40天，影响了被告的生意。被告共租房25间，按市局收费标准每间40元*25间，一天是1000元，被告向原告要求1/3的房租，原告应向被告支付13000元。原告装修好5楼之后，被告每天向原告送水和打扫卫生及开关大门，从2015年7月10日至2016年11月20日，共计16个月，每天10元，共计4800元，要求原告给付被告。原告的村委会收卫生费每年216元，包括原告租出去的两间门面房都由被告出资，被告承租之樱花宾馆所有的房子，包括原告共四户，被告承担1/2。被告租房26个月，每月18元，共计468元，原告应承担卫生费234元，并支付被告。综上，被告计算的费用共计105804元，减去被告应向原告支付的36875.4元，原告应向被告支付68928.60元，本案诉讼费由反诉被告承担。原告孙竹叶、李强（对反诉）辩称，一、第一层东边一间小房归属权为原告，此小房一直作为门面房不可分割的一部分出租已有十五年时间。承租上家因在合同期内按照租房合同进行转让，被告与承租上家私下达成合同事宜与交接手续，上家明确告知被告小房归属权为原告所有，被告同意继续履行。原告事先也明确告知被告小房归原告，被告对此未提出任何意见，表明被告同意继续履行上家未履行完的义务与权利。二、水费已从1.5元涨到1.8元，直到2015年12月底，村上统一定价为3.8元每吨。三、被告要求原告赔偿损失60000元无任何依据，一切违反合同的谬论都是不成立的。四、卫生间属于公共场所，被告没有权利向原告高额收费，但原告门面房人员上厕所时产生的用水用电，可以按照票据酌情给予补贴400元。五、被告只出租给原告一部分房屋，所以院子属于公共区域，归原告所管。原告装修用料少、时间短，并未造成任何干扰。六、被告每天向原告送水和打扫卫生及开关大门，是被告自愿做的。七、门面房的卫生费都是村上专人单独收取，与被告所交的卫生费无关。综上所述，被告要求原告赔偿经济损失68928.6元没有事实依据，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，原告系西安市雁塔区郝家新村167号院内房屋业主。原告将院内部分房屋出租后，承租商户开办了西安市雁塔区樱花宾馆,并进行流转。2014年9月13日，被告与樱花宾馆承租上家商谈受让条件（被告支付承租上家转让费60000元及已缴纳房租等）后，与原告补签《租房合同》，接手樱花宾馆承租上家与原告的租赁合同。该《租房合同》约定：甲方（原告）将房屋一至四层（除两间门面房）全部出租给乙方（被告），（所有费用由乙方承担）；1、房租从2013年11月20日算起至2016年11月20日止，每年房租为70000元整，每半年支付一次，在每年房租到期前一个月应支付下半年房租。如退房，应两个月之前通知甲方。电费每度0.9元，水费每吨2.1元（被告提供的合同原件中水费单价为1.5元）。合同期内，经营权归乙方，如果乙方有事或无力经营时，有转让权，甲方不得干涉。在付款过程中，如果乙方不按合同规定时间付款，甲方有权收回房屋，由此而造成的损失由乙方承担。本合同三年签订一次，如乙方需要继续租赁时，甲方优先考虑乙方要求。如果转让必须经过房东，否则所签订的合同无效。合同签订后原告与被告如约履行。2016年4月20日，依据双方租赁合同，被告应向原告支付2016年5月20日到11月20日房租35000元，支付2016年第一季度电费、水费合计1875.40元，共计36875.4元。原告要求被告交付，但双方因租金、水电费交付、协商合同转让等发生争议，被告未向原告支付上述费用。之后，原告索要未果，遂起诉至法院。2016年11月18日，双方在诉讼中（因合同到期）自愿形成以下意见：因租房纠纷，已起诉至雁塔区法院，双方都自愿接受法院调解或判决执行，并积极配合法院，否则后果自负；乙方（被告）在2015年10月份转让本店，甲方（原告）和乙方商议：甲方以最低价82000元同意转让，因价格过低，甲方问乙方是否考虑，乙方当场拒绝，甲方再三说这次（今天）不同意，这次商议价格无效并重新商议，乙方依然当场拒绝，最后乙方过4天找甲方，还让按82000元算，甲方拒绝，并重新定价85000元，乙方不同意。（注：乙方是否有人要转让并不知道，只是甲方一面之词说有人转让）。乙方租甲方郝家新村167号《租房合同》于2016年11月20日到期双方同意解除，乙方把客户2016年11月19日及店内一切物品暂转给甲方，待法院判决后遵照法院判决执行（注：暂转让物品有清单）。2016年11月18日交接，之前产生的水电费算清后由乙方负责（有欠款单）；18日之后甲方管理。同时，2016年11月18日的收条载明：被告收到原告网络费750元、租房押金2000元，共计2750元。另2016年11月18日交接清单载明：旅社25间房所有物品暂交给甲方管理。物品将以房内法院判决后，所看到房间的物品为准。2016年11月18日，双方结算之水电欠费单载明：总共欠电费4130.10元+水费1455.40元（7180吨-3830吨*3.8元/吨）=5585.5元。另查明，2015年7月5日，被告交纳到2015年7月5日水费1648.50元，电费5241.60元，到2016年11月20日有线电视费186元，到2016年12月底卫生费216元。审理中，本院要求双方对被告宾馆内遗留给原告的物品进行清单登记，双方均未履行。上述事实，有双方提供的房屋租赁合同、水电费欠费单、收条、交接清单、照片、承诺书及协议书、原告写的收条及水电费、调解书、算账条子、垃圾费缴费单据、证明等及庭审笔录等在卷佐证，并当庭质证。本院认为：被告自承租上家手中接收承租西安市雁塔区樱花宾馆，与原告签订之租赁合同，并未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。被告未能按照合同约定，及时交纳2016年5月20日到同年11月20日之房租35000元及至2016年11月18日前电费、水费合计5585.50元，属违约行为。原告要求被告交纳，依法应予支持。因被告系在合同履行中途接手履行合同，双方约定履行期限实际仅剩余两年，被告却已支付上手承租人60000元转让费，而双方合同对转让一节约定又前后矛盾（前面约定被告有权转让，原告不得干涉，后面又约定需原告同意）。2015年10月，被告欲转让时，原告未予积极配合，致被告未能转让，双方发生争议，对此，双方事先对转让一节约定矛盾，同时，被告对支付60000元转让费，实际仅剩余两年的履行期存在的相关风险认识不足，而原告如此约定履行期也有失公允，故此，双方均有责任。需要说明的是，原告出租的系房屋，并非成套宾馆。虽然经多次转让，原告在享受（宾馆）整体出租之利的同时，亦应在收回房屋时，考虑承租人之实际受让损失。故被告反诉，要求原告赔偿受让损失60000元，根据双方责任，依法予以支持30000元。被告留存在原告处原宾馆被褥等物品，原告系被动接收，而双方2016年11月18日交接时并未清点，庭审中，法庭要求双方清点，双方均未履行，故由原告交付被告。被告如不按期取走，则视为放弃，原告可自行处理。原告要求被告在到期日腾空房屋并结清产生的所有费用，因双方在2016年11月18日进行房屋交接时，已约定解除合同，并核算被告仍下欠水电费计5585.50元。故被告应支付原告下欠水电费5585.50元。原告要求被告恢复白色墙体，并赔付出租所得，恢复房屋原有面貌。因被告在承租经营樱花宾馆过程中，因经营需要对房屋墙面进行粉刷，并对部分房屋灵活经营，并无不当，而且对此行为，原告当时并未提出异议，予以阻挡，故原告此项请求，依法不予支持。原告要求被告拆除空调，修补好原有房屋面貌，因被告已经拆除,安装空调又系生活与经营所需，修补好原有房屋面貌系苛求，故此项请求无须处理。被告反诉称，其租赁一至四层，原告仍拒绝将第一层左边一间客房交给被告。按照市公安局租赁房屋规定，每间每日40元，每年365天，要求赔偿31200元。被告租房后，原告让门外的两间门面房的房主（5个人）长期使用被告租赁经营之宾馆的厕所，要求原告向被告返还7900元。被告承租期间，原告装修5楼，影响了被告的生意，要求原告向被告支付13000元。原告装修好5楼之后，被告每天向原告送水和打扫卫生及开关大门，要求原告给付被告4800元，被告认为原告的村委会收卫生费每年216元，包括原告租出去的两间门面房都由被告出资，要求原告承担卫生费234元。对此，因原告第一层左边一间客房多次流转，一直是原告自行使用，被告承租时亦未强烈要求和明确约定，故视为该间房屋不在出租范围内。其他请求项目，被告并无证据证明其在合同履行过程中向原告提出了异议，或向原告主张此部分费用，故依法视为双方对租赁合同内容的补充，被告默认该部分费用自行承担。现被告在与原告发生争议后提出此数项请求，依法不予支持。但原告表示同意就门面房人员上厕所时产生的用水用电补贴被告400元，依法予以允许。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告田怀珠于本判决书生效后十日内支付原告孙竹叶、李强2016年5月20日到11月20日租金35000元，水电费计5585.50元。二．原告孙竹叶、李强于本判决书生效后十日内赔偿被告田怀珠转让费损失30000元，补偿水电费400元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告田怀珠于本判决书生效后十日内取走留存在原告处原宾馆所用被褥等物品，原告孙竹叶、李强应予以配合。逾期未取走，则视为放弃，原告可自行处理。四、驳回原告其余诉讼请求。五、驳回被告其余诉讼请求。本案案件受理费815元（原告预交），反诉案件受理费762元（被告预交），由原、被告各半承担。本判决生效后被告直接给付原告26.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  张若川人民陪审员  耿美婷二〇一七年二月二十三日书 记 员  高彩娥打印：陈彤校对：陈彤2017年月日送达