广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初14201号原告：黄绍伟，男，1987年7月23日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，被告：中山市卓泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈海明，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。原告黄绍伟与被告中山市卓泰房地产开发有限公司（以下简称卓泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告黄绍伟，被告卓泰公司的委托诉讼代理人朱文萍、刘小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄绍伟向本院提出诉讼请求：1.卓泰公司向黄绍伟支付逾期交楼违约金106011元（以已付房价款为基数，按每日万分之八从2016年1月1日起计算至2016年11月13日止）；2.卓泰公司赔偿黄绍伟房屋租金损失21120元；3.本案诉讼费由卓泰公司承担。事实和理由：2014年10月17日，黄绍伟与卓泰公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄绍伟购买卓泰公司开发位于中山市××镇××村××路××家园××房，卓泰公司应于2015年12月31日前交付商品房。合同签订后，黄绍伟于2014年10月17日前通过4次刷卡支付了首期购房款125710元，后通过贷款支付了余款291000元，并于2015年2月5日取得购房发票。交楼期限届满后，卓泰公司未依约交楼，亦未发出逾期交楼通知，直至黄绍伟与多家业主到售楼部反复投诉和反馈，卓泰公司才于2016年1月7日通知不能交楼，并承诺2016年5月31日前交楼，但逾期又未交楼并通知逾期至2016年8月30日前。可是，黄绍伟于2016年8月26日再次收到逾期交楼通知，告知逾期至2016年10月28日前交楼，但期满仍未交楼。当日上午，黄绍伟及大部分业主终于无法忍受卓泰公司反复违约行为，遂在卓泰公司售楼大厅要求其给出准确的交楼时间，后在民警和建委工作人员协调下，黄绍伟才收到卓泰公司的收楼通知，通知黄绍伟于2016年11月14日至19日办理收楼手续，但此时已超出约定交楼时间318天。卓泰公司逾期交楼，不但给黄绍伟造成已付房价款的利息和房屋租金损失，精神损失也非常巨大。特别是多次逾期交楼均未告知原因，导致黄绍伟整天无心工作，担心受怕。黄绍伟认为，法院应对《中山市商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交楼违约责任条款重新作出认定。另，黄绍伟是外来务工人员，一家老小一直租房生活，逾期交楼给黄绍伟造成房屋租金损失21200元（2000元/月÷30天/月*318天）。卓泰公司违约，还应承担本案诉讼费。被告卓泰公司辩称，1.黄绍伟与卓泰公司签订的《中山市商品房买卖合同》第九条关于逾期交楼违约责任条款的约定合法有效。首先，合同签订前，卓泰公司已将合同(含补充协议)内容在售楼部进行公示，黄绍伟在购房前已知晓合同内容。其次，合同签订时，卓泰公司在逾期交楼违约责任条款下方以加粗下划线方式提示黄绍伟，黄绍伟对此未提出异议，卓泰公司也不存在欺诈、胁迫的情形，该约定是双方真实意思表示。最后，该条款并未违反法律的强制性规定，合法有效。2.《中山市商品房买卖合同》第九条约定，逾期交楼按每日万分之一计算违约金，最高不超过已付房价款的3%，黄绍伟主张按每日万分之八计算过高且无依据。3.黄绍伟主张房屋租金无合同和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，黄绍伟主张损失的前提是合同未约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，现双方已明确约定逾期交楼违约金，黄绍伟已主张逾期交楼违约金的情况下，还要求赔偿租金损失无任何依据。4.因施工单位及政府验收政策法规调整，导致逾期交楼，其责任不完全在卓泰公司。根据《中山市商品房买卖合同》第八条约定，因政府部门对验收、市政配套、安装延误及政策法规发生变化，导致卓泰公司无法按时交楼的，卓泰公司可据实予以延期。因验收政策法规调整，涉案小区增加了绿化及排水两项工程验收项目，为此卓泰公司从整理验收资料到递交资料再到通过验收，耗时约4个月，故逾期交楼延误期间应予扣减。5.卓泰公司于2016年10月28日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并及时通知黄绍伟收楼。但涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前，黄绍伟因自身原因向卓泰公司提交提前收楼申请，实际办理了收楼手续并入场施工，故逾期交楼违约金的应计算至办理收楼装修手续之日。6.卓泰公司已向黄绍伟支付了2016年1月至3月的逾期交楼违约金，该款应予扣减。综上，请求法院查清事实，依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年10月17日，黄绍伟与卓泰公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄绍伟购买卓泰公司位于中山市××镇××村××路××家园××房，房价款为416710元；卓泰公司应在2015年12月31日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给黄绍伟，逾期交楼以已付房价款按每日万分之一支付违约金，累计金额不超过总房价的3%。黄绍伟已向卓泰公司支付购房款416710元，卓泰公司于2016年10月28日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并于2016年11月2日向黄绍伟发出交楼通知，通知2016年11月25日前交楼，并告知可于2016年11月14日至2016年11月19日办理收楼手续，黄绍伟于2016年12月13日收楼。但在卓泰公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前，黄绍伟于2016年5月31日向卓泰公司提交申请书，表示清楚涉诉房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但为解决实际生活需要，申请卓泰公司在2016年6月1日前交楼，并承诺自房屋交付装修之日起，视为本人同意收楼，逾期交楼违约金计算至收楼装修之日止。2016年8月18日，黄绍伟向涉案小区物业管理公司递交住宅装修申请表。2016年12月13日，黄绍伟签署入户声明，确认本人已于2016年6月13日收楼。黄绍伟认为，其只是申请装修而非申请收楼，故逾期交楼违约金应计算至通知收楼的前一日即2016年11月13日止；另合同约定出卖人逾期交楼按每日万分之一计算违约金，且不超过房价款的3%，而买受人逾期付款需按每日万分之四计算违约金，且不设上限，两者相差极大，故起诉要求按每日万分之八支付2016年1月1日至2016年11月13日的逾期交楼违约金。此外，卓泰公司逾期交楼期间，造成其家人在外租房居住的房租损失21120元，卓泰公司应予赔偿。卓泰公司认为，因施工单位及政府验收政策调整的原因导致备案延误，主要是增加绿化和排水项目的验收，期间耗时约四个月，由此导致逾期交楼，故应扣减上述期间的违约金。对此，卓泰公司提交了《中山市住房和城乡建设局关于绿化工程验收事项及竣工验收备案中绿化验收要求的通知》及《中山市住房和城乡建设局关于排水报建和验收相关事项的通知》各一份，上述通知发出时间分别为2016年6月8日和2016年5月24日。黄绍伟对卓泰公司的上述意见不予认可，认为通知发出时间在双方约定交楼时间之后，不构成逾期交楼的理由。此外，卓泰公司认为，合同约定的逾期交楼违约金计算标准是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，不应调整；黄绍伟主张房屋租金损失，亦缺乏依据。另查，卓泰公司已向黄绍伟支付逾期交付违约金3792元。本院认为：黄绍伟与卓泰公司在平等自愿的基础上签订《中山市商品房买卖合同》，该合同关系合法有效，符合法律规定，本院依法予以确认。黄绍伟已足额支付购房款416710元，卓泰公司亦应在2015年12月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给黄绍伟使用，现逾期交楼已构成违约，应支付逾期交楼违约金。卓泰公司以政府验收政策调整导致逾期交楼，为此要求扣减该期间的逾期交楼违约金，但相关部门发出通知的时间在合同约定交楼时间之后，如卓泰公司严格履行合同约定，于2015年12月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，就不会出现因绿化、排水验收问题而影响商品房的竣工验收及交付，故卓泰公司以政策变动要求扣减该期间逾期交楼的违约金，本院不予支持。黄绍伟未举证证实违约金低于其实际损失的情况下，逾期交楼违约金应按双方合同约定，即以已付房价款按每日万分之一计算，最高不超过总房价的3%。黄绍伟认为出卖人逾期交楼违约金与买受人逾期付款违约金的约定不一致，据此要求逾期交楼违约金按每日万分之八计算，且不设上限的意见，理据不足，本院不予支持。关于交楼时间问题，虽然卓泰公司在涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后于2016年11月2日再次通知黄绍伟收楼，但黄绍伟在卓泰公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前向卓泰公司递交入申请书，申请提前收楼、装修，并明确违约金计算至商品房交付装修之日，上述申请是其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应予认定，故卓泰公司向黄绍伟交楼时间应为2016年6月13日。综上，卓泰公司逾期交楼165天（从2016年1月1日至2016年6月13日），根据约定标准计算违约金为6876元，未超过已付房价款的3%即12501元，扣除卓泰公司已经支付的3792元，卓泰公司应付黄绍伟逾期交楼违约金为3084元，黄绍伟要求卓泰公司支付逾期交楼违约金超出本院上述认定部分，依法予以驳回。另，关于房屋租金损失问题，黄绍伟未提交证据证实其实际房租损失，且双方已约定逾期交楼违约金的情况下，要求卓泰公司赔偿房屋租金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市卓泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄绍伟支付逾期交楼违约金3084元；二、驳回原告超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2842元，减半收取1421元，由原告黄绍伟负担1387元，被告中山市卓泰房地产开发有限公司负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一七年二月一日书记员  吴文盛