北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初13786号原告（反诉被告）：马怡，女，1977年5月5日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会，住所地北京市通州区XX镇XX村，组织机构代码：75419XXXX。负责人：李建民，主任。委托诉讼代理人：孙传京，北京市通州区中仓街道法律服务所法律服务工作者。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路X号院X号楼X室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。原告马怡与被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会（以下简称村委会）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马怡及其委托诉讼代理人杨相军，被告村委会的委托诉讼代理人孙传京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马怡向本院提出诉讼请求：1、被告村委会继续履行双方在2015年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）及我与被告村委会、第三人链家公司签订的《补充协议》，被告村委会立即配合我办理位于北京市通州区乔庄东区X号楼X层X号房屋（以下简称X号房屋）产权过户手续；2、被告村委会承担本案诉讼费。事实和理由：我于2015年12月6日购买了村委会所有的X号房屋，该房屋面积为50.38平方米，我以现金方式支付房款64万元。后经我多次催告，村委会至今未为我办理X号房屋产权过户手续。被告村委会辩称，我方不同意原告马怡的诉讼请求，合同签订至今已经两年，马怡仅向我方支付了定金而一直未支付首付款，已构成违约，现房屋价格较合同签订之时已经上涨，我方认为构成了情势变更，如果继续履行合同显失公平。被告村委会提出反诉请求：1、解除我方与被反诉人马怡于2015年12月6日签订的《房屋买卖合同》及我方与被反诉人马怡、本诉第三人链家公司签订的《补充协议》；2、被反诉人马怡赔偿我方违约金20万元；3、被反诉人马怡承担本诉和反诉的全部诉讼费。反诉事实与理由：我方与被反诉人马怡于2015年12月6日签订了《房屋买卖合同》，约定马怡向我方支付定金2万元。在上述合同签订后，我方即将X号房屋交付给了马怡。我方至今未能办理完毕房屋过户手续，是由于我方的组织机构代码证过期无法办理，这是我方无法预见的。因原有的组织机构代码证无法换发统一社会信用代码证进而导致无法办理房屋过户手续亦与我方无关，且X号房屋价格较合同签订时已显著上涨，我方认为依据情势变更原则，如继续履行严重损害了我方利益，构成显失公平。另，马怡至今只交付了我方定金，尚未交付我方首付款，马怡已构成违约。原告马怡针对反诉辩称，我不同意被告村委会的反诉请求，理由如下：1、双方所签订的《房屋买卖合同》约定的是全款支付，村委会将有关税费交齐并告知我支付房款的账号后，我将一次性付清全款，按照约定，我的房款应当支付给链家公司，由链家公司推动、监督我与村委会的房屋买卖交易顺利进行，后链家公司告知我在村委会付清税费之前我暂不需要支付剩余房款，而村委会又一直未付清相关税费，因此我也未支付剩余房款，故我没有违约行为。2、村委会因加盖合同公章事宜导致合同履行拖延，且其未付清相关税费，亦未向我提供存入房款的账号，最终导致其组织机构代码证过期无法为我办理过户手续。第三人链家公司未答辩。本院经审理认定事实如下：村委会系X号房屋的权利人。2015年12月6日，村委会作为出卖人（甲方）在第三人链家公司的居间介绍下与马怡作为买受人（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定由马怡购买村委会名下的X号房屋，房屋成交价格为64万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价49万元，以上共计113万元。当日，村委会又作为出卖方（甲方）与马怡作为买受方（乙方）、链家公司作为居间方（丙方）签订《补充协议》，约定马怡于合同签订当日将第一笔定金2万元自行支付给村委会，于资质审核通过后、2016年1月31日前将第一笔首付款110万元以理房通托管的方式支付给村委会，余款1万元于过户当日作为物业交割保证金自行支付给村委会；双方同意在村委会收到全部房款后15个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，并在过户当日自行办理物业交割，链家公司陪同。合同第三条“税费的承担”载明X号房屋情况为所有权证满两年、非村委会家庭名下唯一住房，马怡只承担契税，其他所有税费由村委会承担。上述合同签订当日，马怡向村委会支付定金2万元，村委会就此出具了收据。后马怡的购房资质审核通过，双方于2016年1月30日办理了网签。后马怡未支付首付款，村委会亦未向马怡交付涉案房屋。另查：村委会的组织机构代码证有效期自2012年7月18日至2016年7月17日。本案审理过程中，马怡主张其未支付首付款是因村委会的原因导致，并申请链家公司经纪人员刘会峥出庭作证，刘会峥陈述原被告双方所签订的合同约定首付款以资金监管方式支付，但村委会一直未就此办理资金监管账户，导致马怡无法支付首付款；且合同履行过程中因村委会的公章保管于镇政府，在缴纳多个税种时均需申请提取公章且公章使用时间有限制，加之向税务部门缴税需要预约，导致多次缴税均未成功，后村委会的组织机构代码证过期，合同无法继续履行。马怡对证人证言无异议，村委会对此不予认可。另双方均认可合同约定价格符合当时的市场价，马怡表示愿意一次性向村委会支付全部剩余房款，并向本院提交了《存款证明书》证明其具备一次性付款能力。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人链家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》均是原告马怡与被告村委会的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案争议焦点是马怡至今未支付首付款是否构成违约的问题。根据本案已查明的事实，根据双方的约定，马怡应在资质审核通过后于2016年1月31日前以理房通托管的方式向村委会支付第一笔首付款110万元，现链家公司工作人员出庭作证证明村委会未开立资金托管账户导致马怡无法支付首付款，村委会亦未提供证据证明其为配合首付款支付开立过相关账户，故本院认为，马怡的行为不构成违约，故对于马怡要求继续履行合同并办理房屋过户之诉求，本院予以支持，马怡表示愿意一次性支付剩余房款，本院不持异议；对于村委会要求解除合同、支付违约金之反诉请求，依据不足，本院不予支持。对于村委会称本案存在显失公平、情势变更之情节的辩解意见，因双方均认可合同约定价格符合当时的市场价，故依据不足，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告马怡与被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会继续履行于二〇一五年十二月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、原告马怡与被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会及第三人北京链家房地产经纪有限公司继续履行于二〇一五年十二月六日签订的《补充协议》；三、原告马怡给付被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会剩余购房款1110000元，于本判决生效之日起十五日内执行清；四、被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会协助原告马怡办理位于北京市通州区乔庄东区X号楼X层X号房屋的所有权转移登记手续，所有权转移登记过程中发生的契税由原告马怡负担，其他税费由北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会负担，于本判决生效之日起三十日内执行清；五、驳回被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）12585元，由被告北京市通州区永顺镇乔庄村村民委员会负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一七年十一月二日书记员  尹博文