江苏省无锡市梁溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0203民初967号 原告：程红，女，1960年5月22日出生，汉族，住无锡市。 委托诉讼代理人：周宇明，江苏梁溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谈建中（系程红之夫），男，住无锡市。 被告：无锡盛联房产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区健康路****，（组织机构代码：66838187-8）。 法定代表人：陈军，该公司行政总裁。 委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。 原告程红与被告无锡盛联房产开发有限公司（以下简称为盛联房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程红的委托诉讼代理人周宇明、谈建中，被告盛联房产公司的委托诉讼代理人李永安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程红向本院提出诉讼请求：1.解除程红与盛联房产公司签订的《商品房买卖合同》；2.盛联房产公司退还购房款2873195元并向程红支付银行同期贷款利息（其中1050000元的利息计算期间为2010年9月23日至判决给付之日，1823195元的利息计算期间为2010年9月29日至判决给付之日）；3.本案诉讼费由盛联房产公司承担。事实和理由：2010年9月，程红为了改善住房条件及环境，购买了盛联房产公司开发的西水东城5A3幢27单元7层701号房屋，并为此签订了《房屋买卖合同》及支付了购房款。根据盛联房产公司销售人员的介绍及盛联房产公司的宣传资料、沙盘和规划图纸，程红购买的房屋位于小区水景旁，水景涉及面积很大，在房屋内有开阔的水景视野。根据《房屋买卖合同》房屋应于2012年12月31日前交付，但盛联房产公司于2012年12月向程红发出关于延期交付房屋的致歉信后，程红再未收到交房通知。后程红发现盛联房产公司擅自改变绿地工程设计方案，将原大面积水景设计变更为公共绿地，构成违约。2014年3月18日，程红向盛联房产公司发送了解除《商品房买卖合同》的律师函，但盛联房产公司未给予答复。 盛联房产公司辩称，1.程红并未提供证据证明盛联房产公司利用沙盘展示水景，或者多大面积多大规模的水景，即使程红曾经出具过沙盘照片，沙盘的比例也无法确认，并且在实际销售过程中沙盘也会不定期更新；2.即使盛联房产公司利用沙盘展示水景，也非盛联房产公司向程红做出的确定性的说明和允诺，不应视为合同内容，也就不能作为程红主张权利的依据。双方签订的商品房买卖合同约定沙盘内容仅作为要约邀请，不作为确定双方权利义务的依据；3.盛联房产公司不存在违约行为，即使盛联房产公司展示沙盘水景是合同内容，盛联房产公司事实上也未违反该内容，程红说的大面积水景没有具体的数据，且目前涉案房屋配套有水景景观的，并不是全部改为绿地，即使目前水景面积客观上没有对应沙盘展示的面积，但程红购买涉案的房屋是住宅，其根本目的是使用居住，盛联房产公司调整水景的行为不涉及房屋户型主体结构，不影响房屋正常使用；4.根据合同约定，应在解除事由出现之日起15日内书面通知解除合同，因此程红行使法定解除权已经超过权利行使期间，从实体上丧失解除权。综上，请求法院驳回程红全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：盛联房产公司（出卖人）与程红（买受人）于2010年9月28日签订《商品房买卖合同》1份，约定：1、买受人购买西水东城5A3幢27单元7层701号房屋，建筑面积158.41平方米，房屋总价为2873195元；2、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买收人支付违约金；3、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经分期综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；5、出卖人可以根据需要合理设计和设置绿化、围墙、路灯、窨井、可视电话、电话或CATV等弱电井/箱、分支箱、电表箱、配电箱/房、垃圾箱及其他公用设施及公用设备，也可以合理设计和调整环境景观、路网、围墙、建筑外立面的色彩、外立面装修部分细部处理、门窗式样等对程红实际使用房屋无明显影响的项目和部位；6、出卖人通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为双方确定各自权利义务的依据。出卖人对该项目及该房屋所作的具体确定的说明和允诺及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响；7、买受人根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同另有约定外，应该在解除事由出现之日起15日内书面通知出卖人解除合同，否则视为买受人放弃权利；8、双方通信地址：盛高物业无锡公司：学前西路1号，程红：学前街88-1-703室。买受人承诺在本补充协议中所填住所地、联系方式真实可靠，以确保其能够准确及时的接受信函、邮件，本合同的通知指书面通知，送达方式采取当事人签收或邮寄送达的方式。出卖人履行本合同规定的书面通知或者告知义务时，买受人应及时签收。若以挂号邮寄或者特快专递的方式，从邮件发出之日起3个工作日即视为送达（以邮局受理凭证为依据），如因买受人所填住所地不准确、无人签收或拒绝签收导致通知退还的，由买受人承担责任，并视为出卖人已经履行相关通知义务。 合同签订后，程红于2010年9月22日支付购房款1050000元，于2010年9月28日支付购房款1823195元。2012年12月，盛联房产公司向程红发出关于延期交付房屋的致歉信，表示房屋将延期交付并愿履行相应赔偿责任。 2013年1月4日，无锡市规划局出具了建设工程规划核实合格证，明确XDG-2006-48号地块B地块普通住宅及配套商业设施符合规划要求。 2013年2月4日，无锡市建设局出具《关于西水东城5号地块（1-4号、7号房）通过交付使用竣工验收的通知》（锡建开[2013]8号），载明：西水东城5号地块（1-4号、7号房）（XDG-2006-48、2008-55号地块），建筑面积60221㎡，由无锡市石田建筑设计研究院有限责任公司负责设计，南通四建集团有限公司负责施工，江苏赛华建设监理有限公司负责监理，现所申报的建设项目已全面竣工。根据市规划、环保、市政公用、园林、公安等部门单项验收合格的认定，经审核，该项目交付使用竣工验收申报资料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。希做好各项交接工作，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。 2014年3月18日，程红委托江苏周秋平律师事务所向盛联房产公司邮寄了《律师函》1份，该《律师函》于2014年3月20日签收。《律师函》中言明：盛联房产公司应于2012年12月31日前将商品房交付给程红使用，但程红至今没有收到办理交付手续的书面文件，且盛联房产公司还存在随意变更绿化景观、电梯设计不符合住宅设计规范等可能构成违约的情形。自本律师信到达之日起，《商品房买卖合同》解除。盛联房产公司应当自该日起60天内退还程红全部已付款，并按已付款的5%向程红支付违约金。 无锡市学前街88-1-703室房屋登记在程红、谈建中名下，建筑面积153.48平方米。 2015年1月27日，程红以所购第5A房屋一侧原应为“硬地水景绿化”，但被盛联房产公司擅自更改为“普通景观绿化”，严重违背购买房屋的初衷为由，将盛联房产公司诉至原无锡市南长区人民法院，要求判令盛联房产公司履行与程红签订的商品房买卖合同，立即恢复已经规划部门审批的“西水东城”第5A楼侧“硬地水景绿化”。原无锡市南长区人民法院于2015年7月24日做出（2015）南民初字第221号民事判决书，驳回程红的诉讼请求。后程红上诉至无锡市中级人民法院，该院经审理认为：涉案水景在双方签订的商品房买卖合同中属于要约，而非要约邀请，但盛联房产公司客观上无法继续履行涉案水景的建造义务，于2016年1月8日做出（2015）锡民终字第2210号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案在审理过程中，认定如下事实：2010年8月26日，无锡市市政和园林局出具了附属绿地工程设计方案会审意见书，针对涉案地块出具了具体指导意见，要求盛联房产公司严格按承诺书和设计图完成项目的绿化等。2013年9月29日，无锡市市政和园林局向盛联房产公司颁发锡园竣（2013）第030号绿化工程合格证，该合格证有关于涉案地块绿地率地块内综合平衡，符合规划及市局审批要求，同意交付，不得擅自变更原有绿化现状的文字内容。2015年10月8日，无锡市规划局向程红出具了锡规信公复（2015）第0180号政府信息公开答复书，称程红申请获得的西水东城（XDG-2006-48B地块）5＃地块项目规划设计方案信息属于公开范围，并提供了相应的规则图复印件。该规划图中有水景部分。根据程红一审提交的网页截屏内容（经本院核实），该规划图于2010年5月12日上网公示。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案水景在双方签订的商品房买卖合同中属于要约邀请还是要约；二、在上述第一点为要约的情形下，程红是否可以依此要求解除合同。 一、涉案水景在双方签订的商品房买卖合同中属于要约，而非要约邀请。理由如下： 1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，盛联房产公司利用沙盘展示整个开发地块的建筑布局及相关设施，系广告宣传行为，其中展示的“硬地水景绿化”在相关规划方案及图纸上有相应的体现，且上述规划方案及图纸可以通过公开渠道获得，客观上会使买受人确信上述景观是房产开发中必然会有的配套设施，并吸引相应的潜在购买者，提高其房产销售率，据此可以视为盛联房产公司就上述景观向买受人作出了确定性的说明和允诺，同时，商品房小区开发中一般均有树木、花卉及草坪的绿化设计，但水景方面的绿化设计相对较少，如商品房小区具有一定规模的水景设计，从普通消费者的角度而言，一般认为此举会提升该小区的档次、品位和居住舒适度。从沙盘及规划图纸上看，涉案水景的水域面积相对较大，并非一般的池塘，周边住户可以有较为开阔的水景视野，此类“水景房”的售价与小区内其他房屋的售价相比，通常会处于较高的价位，事实上，涉案房屋达到近290万元价位即可反映出涉案水景对其销售价格的影响。因此，对于购买其周边房屋的买受人而言，涉案水景对合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，据此，可以认定涉案水景虽未载入合同，依法仍应视为合同内容。 2.双方签订的合同中虽然约定盛联房产公司通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，不作为双方确定各自权利义务的依据，但该合同条款并未涉及广告宣传内容在上述司法解释规定的但书内容情形下的性质，故在涉案水景已经依法成为要约的情形下，该合同条款并不适用于本案纠纷。同时，盛联房产公司此后虽然取得了建设工程规划核实合格证及绿化合格证，但该事实无法推翻其曾经向买受人公示过涉案水景在规划范围之内的事实，亦无法否定涉案水景成为此前签订的合同内容组成部分的事实。 3、根据合同约定，盛联房产公司应当在2012年12月31日前，将经分期综合验收合格的商品房交付程红。盛联房产公司于2012年12月向程红发出关于延期交付房屋的致歉信后一直未通知程红房屋交付时间，故程红于2014年3月18日向盛联房产公司邮寄《律师函》提出房屋逾期交付超过90天且存在随意变更绿化景观等违约情形，要求解除合同符合合同约定。本案中，盛联房产公司提出曾向程红邮寄过《交付通知书》，但仅提供了快递信封，并未提供邮寄凭证，无法证明盛联房产公司已书面通知程红办理交付手续,即无法证明程红已经知道房屋交付时间，故盛联房产公司提出的程红行使解除权已经超过期限的抗辩意见，本院不予采纳。 二、盛联房产公司未履行涉案水景的建造义务，导致程红购买商品房的目的不能实现，程红有权要求解除合同。 根据程红的自身原有的居住情况，涉案房屋的价格、位置及房屋所在小区情况，可见程红购买涉案房屋的主要目的是改善居住条件，因此除了房屋的居住功能以外，环境亦是其考虑购买房产的重要因素，程红在小区特定位置支付了较高代价购买房屋后，并未享受到出卖人实际承诺的居住环境，据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。盛联房产公司未履行涉案水景的建造义务，构成违约，依法应承担相应的法律责任，现程红要求盛联房产公司支付利息损失，符合法律规定，本院予以支持。盛联房产公司关于调整水景不影响房屋结构及房屋使用功能的抗辩意见，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除程红与无锡盛联房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201009280404）。 二、无锡盛联房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还程红购房款2873195元并支付利息损失（以1050000元为基数，自2010年9月23日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以1823195元为基数，自2010年9月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费29790元（已由程红预交），由无锡盛联房产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向程红支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  林春江 代理审判员  李琪霖 人民陪审员  虞 锋 二〇一七年二月二十七日 书 记 员  夏冰倩 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。