广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2017）粤7101行初422号原告：冯卫国，男，汉族，身份证住址广州市天河区。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，职务主任。委托代理人：洪森，该委工作人员。原告冯卫国不服被告广州市国土资源和规划委员会房屋登记一案，本院于2017年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭审理了本案。原告冯卫国，被告广州市国土资源和规划委员会的委托代理人洪森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯卫国诉称：一、被告于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》（以下简称涉案注销公告）违反法定程序规定，应予撤销。原告与案外人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）就国龙大厦泰兴阁14D号房屋（以下简称涉案房屋）签订《商品房预售合同》（编号穗房预合字99012203号）以及与案外人中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合同》，上述合同均依法在广州市房地产交易登记中心办理了预售合同备案登记和抵押备案登记（抵押备案号：01备30528）。不久前原告通过广州市不动产登记中心查询，从其出具《依申请信息公开答复书》才知悉被告作出涉案注销公告注销了原告名下涉案房产的预售合同备案登记和抵押备案登记。原告作为行政相对人，被告作出的涉案注销公告对原告的权利造成实质性重大影响，被告作出涉案注销备案登记行为之前，未告知原告享有听证的权利，擅自作出涉案注销备案登记行为后，至今未向原告送达涉案注销备案登记行为的书面决定书、注销告知书，未告知原告应享有的诉权和起诉期限。被告作出涉案注销备案登记行为违反了法定程序，严重侵害原告合法利益，致使原告遭受巨大实质性损害。二、被告作出的涉案注销备案登记行为，严重违背客观事实。被告依据已生效的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》作出涉案注销备案登记行为，但该《刑事判决书》并没有附带民事诉讼，仅对犯罪行为进行审理。《刑事判决书》附表1中列举广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁14D（即涉案房产），只说明涉案房屋被国龙公司以诈骗为目的向案外人出售的违法犯罪行为。在该《刑事判决书》根本没有被告可以依据的事实，也没有判决撤销原告签订的《商品房预售合同》及《楼宇按揭合同》，法院没有向被告出具任何注销上述合同的协助执行文书。被告不以客观事实为依据，未经任何法律程序就擅自作出涉案注销备案登记行为，违法了法律规定，严重损害原告的合法利益。三、涉案注销公告与广州市中级人民法院作出的《民事判决书》中认定《楼宇按揭合同》有效的内容相悖。生效判决认为，银行与原告签订的《楼宇按揭合同》约定向原告发放贷款，原告以涉案房屋作为发放贷款的抵押担保。《楼宇按揭合同》签订后，涉案房屋办理了抵押登记证明。《楼宇按揭合同》是原告与银行自愿签订并经公证处公证，银行随后发放了相应的贷款。目前没有证据显示银行在签约过程中存在与国龙公司、原告恶意串通的情形。同时，《楼宇按揭合同》约定的内容并无损害国家利益、社会公共利害,不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定，因而认定《楼宇按揭合同》有效。四、原告购买涉案房屋并办理银行按揭，银行请求解除与原告签订的《楼宇按揭合同》，广州市中级人民法院作出民事判决，判决《楼宇按揭合同》有效继而解除。也就是说，法院确认原告通过按揭贷款的方式购买涉案房屋的事实，原告是实际购房人。按揭贷款是以房屋作抵押物的贷款，房屋和贷款是不可分割的。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条规定，涉案房屋的抵押权自登记时设立,但被告作出涉案注销公告，导致原告对涉案房屋的合法权利被剥夺，银行也丧失抵押优先受偿权。原告在失去涉案房屋又无任何得益的情况下，还要承担向银行偿还按揭贷款本息的责任，有违常理、显失公平。五、被告在作出涉案注销公告的同时，还同样以广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实为由，于2010年9月7日作出了《关于注销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》，该公告已被广州市中级人民法院于2015年7月15日作出的（2011）穗中法行终字第411号《行政判决书》确认违法并依法撤销，再经广东省高级人民法院于2015年12月15日作出的（2015）粤高法行提字第14号《行政判决书》再审维持中院判决。上述两公告的性质相同且密切相关，公告的依据和发布程序相同，属于同类案件。综上，被告作出的涉案注销公告违反法律规定，有违依法行政、公平公正原则，原告为维护自身合法权利，特此起诉，请求：1、撤销被告于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销原告名下的广州市越秀区环市中路国龙大厦泰兴阁14D房屋预售合同备案登记和抵押备案登记；2、判令被告对原告名下的广州市越秀区环市中路国龙大厦泰兴阁14D房屋预售合同备案登记和抵押备案登记行为的效力重新恢复确认；3、本案诉讼费由被告承担。被告广州市国土资源和规划委员会辩称：一、本案不符合起诉条件，请法院驳回起诉。本案属于“行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”情形。原告虽与国龙公司签订了《商品房预售合同》并随后办理了备案手续，但据已生效的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》显示，原告在没有支付任何款项的情况下，虚假购买国龙公司开发的涉案房产以配合国龙公司作融资之用，遂被认定其仅为“名义购房人”，而不是实际购房人。生效的法律文书对涉案的预售合同名为预售实为借款的关系予以确认，这实则是以合法形式掩盖非法目的的行为，况且原告没有支付任何购房款，因此并不会因涉案的注销行为而受到任何损失。另外，原告提交的（2011）穗中法行终字第411号《行政判决书》与（2015）粤高法行提字第14号《行政判决书》，其事实情况与本案有所不同，上述两份判决，法院最终基于其存在支付相关购房对价的情况而认定注销行为对当事人造成实际影响，而本案原告未曾支付购房款。因此，被告不但没有侵犯原告的合法权益，对其合法权益明显亦不产生实际的不利影响，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十一条的规定，当事人需及时行使自己的诉权。被告于2010年8月26日即作出了《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，在官网发布且公示后并无收到相关异议。原告与国龙公司签订预售合同后，没有理由在经过如此长的时间内都不向被告申请办理后续登记，即便在被告作出注销行为之后如此长的时间内也未见原告查询涉案房产相关情况，这明显有悖于常理。关于六个月起诉期限的适用问题。最高人民法院在（2016）最高法行申63号《行政裁定书》予以了阐明：《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款关于从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过2年的起诉期限规定，与修改后的行政诉讼法第四十六条第一款关于从知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月提起诉讼的起诉期限的规定相抵触。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条关于“2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定”的规定，当事人在修改后的行政诉讼法实施之后对新法实施之前的行政行为提起诉讼的，应当在法定2年内的剩余期限内提起诉讼，但是自修改后的行政诉讼法实施之日起最长不得超过六个月。据此，本案原告应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提起诉讼，本案明显已超过起诉期限。因此根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，请求法院驳回其起诉。二、被告作出的注销行为，事实清楚，程序正当，请法院依法维持。2001年7月，原告与国龙公司签订了穗房预合字99012203号《商品房预售合同》，约定购买国龙大厦泰兴阁14D房，随后办理了预售合同备案手续。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯有合同诈骗罪，该判决已生效。上述判决同时审理查明，原告属于“名义购房人”，由国龙公司操纵虚假“购得”涉案房屋后向银行按揭贷款，原告等人并未支付该房产的购房款，购房并非他们的真实意思表示。期间，由于国龙大厦多套房产“一房二卖”的事实而引发了较大的维稳问题，经相关部门多次联席会议研究后确定由被告统筹，依照生效刑事判决和相关法律法规，依法撤销原涉及虚假购买的房产鉴证，妥当解决问题。2010年8月26日，根据上述判决书认定的事实，被告在政务网站上公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括原告与国龙公司签订的穗房预合字99012203号《商品房预售合同》。被告已将注销的公告在政务网站上广而告之，因此该注销行为程序上并无不当，请法院予以维持。三、被告作出的注销行为，适用法律正确，依据充分，请法院依法维持。国家对预售行为实行登记备案制度，主要目的是便于主管机关对预售行为进行行政监管，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，纠正和查处不符合条件的预售行为，从而维护不动产交易安全，保障房地产市场健康有序运行。根据《商品房预售管理办法》第十条以及《广东省商品房预售管理条例》第四条的规定，原广州市国土资源和房屋管理局享有对本行政区域内商品房预售管理的职权。《广东省商品房预售管理条例》第二条所称预购商品房，是指“预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为”。本案中，根据（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》认定的事实，可以确认，由于原告并没有实际支付购房款，因此原告并未构成《广东省商品房预售管理条例》第二条所称的“预购人”，国龙公司与原告之间也不存在该法条规定的“预售商品房关系”。国龙公司违反法律法规规定，在原告的配合下，将涉案房屋的预购人登记为原告，对于这种明显扰乱预售商品房市场的行为，预售商品房主管部门有权对其进行管理。另外，涉案的预售备案所依据的商品房预售合同丧失了合法基础。预售合同双方主体均明知，国龙公司安排原告在没有支付任何款项的情况下虚假购买涉案房产，国龙公司再以上述“名义购房人”的名义向银行申请贷款，认购房屋的抵押贷款和供楼还贷实际上均由国龙公司负责运作。国龙公司与原告签订的商品房预售合同以合法形式掩盖非法目的，丧失了合法基础，预售商品房主管部门有权对涉案预售备案合同予以注销。因此，本着保护真实购房人利益和维护交易安全的角度出发，被告适用《商品房预售管理办法》以及《广东省商品房预售管理条例》有关规定作出的注销行为，适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。综上，被告就涉案预售登记予以注销的行政行为事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，原告诉讼理由并不成立；鉴于原告并不符合起诉条件，请依法裁定驳回原告的起诉。经审理查明：2001年7月19日，原告冯卫国与国龙公司签订穗房预合字99012203《商品房预售合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦泰兴阁14D房屋（即涉案房屋）。原广州市国土局房管局于2001年8月3日办理了上述预售合同的备案登记。后原告与中国建设银行广州东环支行就涉案房产办理抵押备案登记，抵押备案号为01备30528号。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（××）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购买人”的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）泰兴阁14D、购房人方志红、已付房款（元）465376、已付其他费用（元）17988、登记预购人冯卫国、抵押权人建行东环支行……2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦泰兴阁14D房屋预售契约号99012203预售合同备案登记和01备30528号抵押备案登记。次日，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。另查明，涉案房屋于2010年11月24日登记至方志红名下。原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告广州市国土资源和规划委员会行使。庭审中，被告陈述其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。以上事实，有商品房预售合同、刑事判决书、关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告、不动产登记查册表等证据及原告、被告陈述予以证实。本院认为：原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《商品房预售合同》，与中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合同》，原广州市国土局房管局分别办理了上述合同的预售合同备案登记和抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和抵押登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。因涉案房屋已于2010年11月24日登记至方志红名下，故被告应对原告的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，本院认为，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：一、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁14D房屋预售契约号99012203预售合同备案登记和01备30528号抵押备案登记；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告冯卫国房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  黄海丹人民陪审员  梁敏勤人民陪审员  周小燕二〇一七年二月二十一日书 记 员  罗舒婷