广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终2661号上诉人（一审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：珠海市香洲区翠福路。法定代表人：欧阳湘波，总经理。委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。上诉人（一审被告）：钟宇强，男，汉族，1972年2月1日出生，住广东省珠海市香洲区，被上诉人（一审被告）：梁金爱，女，汉族，1974年9月6日出生，住广东省珠海市香洲区，上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业公司）因与被上诉人钟宇强、梁金爱物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院于2017年7月10日作出的（2017）粤0402民初3446民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梅华物业公司委托诉讼代理人莫韵诗到庭参加诉讼，被上诉人钟宇强、梁金爱经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梅华物业公司上诉请求：1、撤销(2017)粤0402民初3446号民事判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审法院认为物业公司没有尽到管理职责，证据不足。业主只是声称物业公司提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，证据的三性无法确认。一审法院认定“物业公司在管理上确实存在不足，小区治安及卫生存在管理上的疏漏”，这种完全不顾合同效力，变相鼓励了业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。物业公司服务质量如有问题，业主可以直接向物业公司反映，物业公司就在本小区内，每日有管理人员驻守，业主不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院以长期不缴纳物业费业主评价的好坏，错误地认定物业公司没有尽责，并对物业费进行打折处理，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，如果欠费业主都如本案业主一样随便找个“服务差”的借口就不交物业服务费，还不用承担任何责任，那么其他“心怀不轨”的业主将纷纷效仿，越来越多的业主不缴费，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害。二、物业公司主张的滞纳金应予支持。物业公司认为《物业管理委托合同》合法有效，拖欠物业费的行为给物业公司造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果，“老赖”就会层出不穷。一直以来，物业公司为业主提供了物业管理服务，业主应当按照约定缴纳物业服务费。物业公司也多次催促业主缴纳物业费，但业主一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给物业公司造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但物业公司考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，物业公司基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么物业公司的经营将更加困难。如法院在无证据证明物业公司存在管理不到位的违约行为，直接认定物业公司物业服务未达到合同约定标准，而无需业主支付滞纳金，这样会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，如此一来会形成不良司法结果示范，故请二审法院予以纠正。综上,一审法院按照少数业主不满物业服务继而作出统一减少物业费的做法，如果得不到纠正，对物业管理这一新生事物的理解更加走偏，小区业主都将效仿减免，司法实践势必损害珠海物业管理行业的健康成长。梅华物业公司向一审法院起诉请求：1、钟宇强、梁金爱向梅华物业公司支付物业管理费3456.68元；2、钟宇强、梁金爱向梅华物业公司支付公用水费分摊人民币103元整；3、钟宇强、梁金爱向梅华物业公司支付对讲门铃维护费人民币206元整；4、钟宇强、梁金爱向梅华物业公司支付滞纳金人民币3765元整。以上费用合计人民币7530.68元整；5、本案受理费由钟宇强、梁金爱承担。一审法院认定事实：梅华物业公司成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为叁级的物业服务企业资质证书。2001年4月30日中国天诚（集团）总公司珠海公司将其开发的位于珠海市香洲区人民西路799号天诚花园小区的物业移交梅华物业公司管理，双方并签订了《协议》，协议约定：中国天诚（集团）总公司珠海公司将天诚花园物业管理权交由梅华物业公司，同时将物管中的小区规划权、人员调配权、各项管理费的征收权、各项规章制度的制定、实施权交由梅华物业公司，本合同长期有效，移交后在物管中产生的相关管理问题由梅华物业公司负责协商处理。梅华物业公司接管后小区的管理收费标准：物业管理费按建筑面积每月每平方米收取0.50元；对讲机维护费每月2元；公用水费分摊每月1元；滞纳金协议没有约定。钟宇强、梁金爱系珠海市香洲区人民西路XX号X单元XXX房的房屋产权人，该房屋属于梅华物业公司管理的天诚花园小区范围内，建筑面积为67.12平方米，按照该面积，钟宇强、梁金爱应向梅华物业公司交纳的物业管理费每月为33.56元，对讲机维护费每月2元，公用水费分摊费每月1元。钟宇强、梁金爱于2000年购置上述房屋，并于2001月9月领取了房地产权证。钟宇强、梁金爱曾向梅华物业公司交纳了物业管理费。钟宇强、梁金爱自2008年1月开始拖欠物业管理费等费用直至2016年7月仍未交纳。根据梅华物业公司提供的欠费明细表，钟宇强、梁金爱自2008年1月至2016年7月共拖欠物业管理费3456.68元、公用水费103元、门铃维护费206元。一审法院认为：梅华物业公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业叁级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。梅华物业公司与钟宇强、梁金爱所住小区原开发商签订了书面的《协议》，协议已明确将天诚花园小区移交梅华物业公司进行物业管理，管理期限为长期。梅华物业公司自2001年4月30日以后即进入钟宇强、梁金爱小区管理至今，钟宇强、梁金爱也曾按照梅华物业公司的收费标准缴纳了物业管理费等费用，双方已经构成物业服务合同关系。钟宇强、梁金爱所有的房屋在梅华物业公司上述物业服务范围内，钟宇强、梁金爱作为业主已受用了梅华物业公司提供的基本物业管理服务，应向梅华物业公司支付相应的物业管理费用。由于梅华物业公司在管理上确实存在不足，小区治安及卫生存在管理上的疏漏，一审法院酌情对钟宇强、梁金爱应交纳的物业管理费用予以八折处理，其他费用已经实际发生，应予以全部交纳。根据梅华物业公司提供的欠费明细，钟宇强、梁金爱应支付的物业管理费3456.68元、公用水费103元、门铃维护费206元。按照物业管理费打8折处理，钟宇强、梁金爱应支付梅华物业公司物业管理费2765.34元，公用水费及门铃维护费应如实支付。关于滞纳金的问题，由于梅华物业公司与开发商签订的《协议》对滞纳金没有约定，梅华物业公司也没有提供证据证明已向钟宇强、梁金爱送达了催款函，因此对于梅华物业公司要求的滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、钟宇强、梁金爱于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市香洲区梅华物业公司有限公司支付物业管理费2765.34元；二、钟宇强、梁金爱于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市香洲区梅华物业公司有限公司支付公用水费103元；三、钟宇强、梁金爱于本判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司珠海市香洲区梅华物业公司有限公司支付门铃维护费206元；四、驳回珠海市香洲区梅华物业公司有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由梅华物业公司负担5元，钟宇强、梁金爱负担20元。二审期间，双方均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为物业服务费标准确定以及滞纳金应否支付的问题。根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业并与之签订书面的前期物业服务合同。本案中，中国天诚（集团）总公司珠海公司作为天诚花园小区的开发商，有权与梅华物业公司签订前期物业服务协议，并将其开发的天诚花园小区交付梅华物业公司管理。梅华物业公司实际为天诚花园小区提供了物业管理服务，钟宇强、梁金爱也实际接受了梅华物业公司提供的服务，因此梅华物业公司有权向钟宇强、梁金爱主张欠缴物业服务费。梅华物业公司上诉主张一审法院不应酌情调低按合同约定标准计算的物业服务费金额。本院认为，根据业主提供的证据可以认定梅华物业公司聘请的保安不尽职，小区管理人员不足，小区物业管理较为混乱，盗窃事故频发，这些事实可以认定梅华物业公司未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院在查明事实的基础上，根据具体情况酌情调低根据合同约定计算的物业服务费收费金额，并无明显不当。关于欠缴的物业管理费应否计收滞纳金问题。本院认为，中国天诚（集团）总公司珠海公司与梅华物业公司的《协议》中，并未约定业主逾期交付物业服务费需要支付滞纳金，因此，梅华物业公司主张滞纳金没有合同依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人梅华物业公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十一月二十日书记员 周 婷附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。