福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终4517号上诉人（原审被告）：厦门延铭房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人：吴友华，该公司总经理。上诉人（原审被告）：厦门华天新能源科技股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人：吴友华，该公司总经理。上诉人（原审被告）：厦门华天文化旅游业开发股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人：吴友华，总经理。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：杜立武、黄兴源，福建理则达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄金元，男，1967年5月16日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：陈恭健、陈汉周，福建信得律师事务所律师。上诉人厦门延铭房地产开发有限公司（以下简称延铭公司）、厦门华天新能源科技股份有限公司（以下简称华天科技公司）、厦门华天文化旅游业开发股份有限公司（以下简称华天文化公司）因与被上诉人黄金元物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人延铭公司、华天科技公司、华天文化公司的共同委托诉讼代理人杜立武、黄兴源，黄金元的委托代理人陈恭健、陈汉周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延铭公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决书认定上诉人对讼争房产的占有是无权占有与事实不符。1、黄金元通过购买二手房取得讼争房产的所有权，但其未与其前手办理任何的实物交付手续，其并未取得对讼争房产的占有权能。黄金元的前手即林书金参加法院诉争房产拍卖时也并未取得过对该房产的占有权能。永安法院在执行案拍卖时，没有依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定将本案的诉争房产强制执行而交付给拍卖买受人林书金，这样就直接导致了诉争房产的所有权与占有权能发生分离，导致黄金元未能取得诉争房产的占有权能。2、一审判决认定上诉人未取得讼争房产所有权，进而认定上诉人对讼争房产的占有属无权占有有误。原审法院的认定是机械地适用物权法关于不动产物权登记的规定，忽略了在不动产交易过程中所有权与占有权能相分离的情况。上诉人与开发商签订买卖协议并支付购房款，购得位于思明区鹭江道268号23层的房产，后经协商一致，开发商以7层的房产（含本案讼争房产）置换上诉人所有的23层的房产，并将7层的房产交付给上诉人。虽然因该7层房产存在抵押，致使上诉人最终未能取得产权证，也因此被一审判决认定上诉人不享有讼争房产的所有权，但依据所有权与占有权能相分离的理论，自开发商（××）向上诉人交付讼争房产之后，上诉人即已经合法取得对讼争房产的占有权能，该占有权能系合法的、有效的。3、思明法院在（2007）思民初字第861号民事调解书中确认厦门市城建国投公司应在2009年2月9日将诉争房产腾空交付给开发商鸿宇贸易公司。2009年2月开发商又向延铭公司交付讼争房产，延铭公司在2015年之前实际占有、使用讼争房产却没有任何人或法院支持其他人向延铭公司主张权利，要求延铭公司支付租金或占用费。即使是本案讼争房产的所有权人经过拍卖产生了变更，但无论原抵押权人、执行法院、承继的所有权人均未曾向上诉人主张过要求返还占有，从侧面亦可证实前述主体均认可上诉人对讼争房产的合法占有，前述主体虽取得讼争房产的所有权，但未能实际占有、使用讼争房产，仅能向其合同的相对人主张救济。4、诉争房产要不就是执行问题，不能因为执行不了，当事人再次通过诉讼解决；要不就是因为存在最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定的“除有依法不能移交的情形”，也即上诉人系合法占有人而不能移交。二、即便上诉人是无权占有讼争房产，但上诉人对讼争房产的占有亦属善意占有。本案中没有任何人或相关部门包括法院通知上诉人讼争房产被拍卖或要求上诉人搬离，在本案纠纷产生之前，上诉人已经占有使用讼争房产长达7年之久，每年依法缴纳各种税费，也未曾有人或法院向上诉人主张过要求上诉人搬离或返还讼争房产。上诉人基于与开发商之间的合同关系，依法自开发商处承继取得对讼争房产的占有权能，有合理的理由信赖上诉人的占有为有权占有，进而行使包括出租权在内的占有权能。黄金元即便是取得了讼争房产的所有权及占有权能，导致上诉人占有为无权占有，但在黄金元向上诉人主张权利之前（即起诉之前），上诉人对讼争房产的占有也应属于善意占有。三、再退一步讲，即便上诉人对讼争房产的占有不属于善意占有，黄金元要行使占有权也违反诚实信用原则，占有使用费的计算标准也有误。原审法院认定本案讼争房产租金为50元/月/平方米，而没有综合考量该房产是否有装修、装修状况、房产所在层数、是否提供附属设备以及物业费、税金由哪方承担的问题，导致认定占用费明显偏高，而具体到本案讼争房产的情况，本案讼争房产由上诉人装修添加相应设备后出租且物业费、租赁税费均是由上诉人负责缴纳，本案假设存在所有权人向上诉人出租讼争房产的话，租金水平也应比同等条件下的其他房产的租金更为便宜才合理及符合公平正义原则。此外，黄金元在庭审中自认其在购买讼争房产时已经明确知晓讼争房产上存在纠纷，其未查明是否确实可以办理实物交付，仅依自己个人判断就购买了讼争房产，且购买价格远低于市场行情价。黄金元低价购得讼争房产后即以4倍购买价格将讼争房产抵押给银行，取得远高于其购买价格的贷款，黄金元已经实现了其对讼争房产的处置权以及购买讼争房产的合同目的。其明知讼争房产存在权利瑕疵而仍然以低价购买，应视为其接受、认可该房产上存在的权利瑕疵，其明知该权利瑕疵而以低价购买之后又主张排除该权利瑕疵，行使占有权，明显违背诚实信用原则，在此情况下，即便上诉人应向其支付占有使用费，但该费用的标准也应当适当降低，才能彰显公平。华天科技公司、华天文化公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决书认定上诉人对讼争房产的占有是无权占有与事实不符。1、黄金元通过购买二手房取得讼争房产的所有权，但其未与其前手办理任何的实物交付手续，其并未取得对讼争房产的占有权能。黄金元的前手即林书金参加法院诉争房产拍卖时也并未取得过对该房产的占有权能。永安法院在执行案拍卖时，没有依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定将本案的诉争房产强制执行而交付给拍卖买受人林书金，这样就直接导致了诉争房产的所有权与占有权能发生分离，导致黄金元未能取得诉争房产的占有权能。2、一审判决认定延铭公司未取得讼争房产所有权，进而认定二上诉人对讼争房产属无权占有有误。原审法院对此的认定是机械地适用物权法关于不动产物权登记的规定，忽略了在不动产交易过程中所有权与占有权能相分离的情况。即便是延铭公司未取得讼争房产的所有权，但其自开发商向其交付讼争房产之后即已经合法取得对讼争房产的占有权能，该占有权能系合法的、有效的，也正是因此思明法院才在（2007）思民初字第861号民事调解书中确认厦门市城建国投公司应在2009年2月9日将诉争房产腾空交付给开发商鸿宇贸易公司。2009年2月开发商又向延铭公司交付讼争房产，延铭公司在2015年之前实际占有、使用讼争房产却没有任何人或法院支持其他人向延铭公司主张权利，要求延铭公司支付租金或占用费。3、二上诉人基于延铭公司的占有权，经核实延铭公司的相关出租权证明后与其签订租用50平米的租赁合同，支付租金使用至今，已经合法取得对讼争房产的占有权能，系有权占有。上诉人已经核实延铭公司与开发商的买卖协议、付款凭证包括缴税证明等文件，这个商品房买卖合同至今没有解除或被确认无效，相反缴税证明等体现延铭公司对诉争房产具有占有权能乃至所有权得到政府部门的认可，上诉人基于此向延铭公司租赁使用诉争房产已经尽到审核义务，不仅合理合法、且基于对法律的合理信赖其合同目的应该被实现，才能保护交易安全。4、诉争房产要不就是执行问题，不能因为执行不了，当事人再次通过诉讼解决；要不就是因为存在最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定的“除有依法不能移交的情形”，也即延铭公司以及上诉人系合法占有人而不能移交。二、即便二上诉人是无权占有讼争房产，但二上诉人对讼争房产的占有亦属善意占有。1、本案中没有任何人或相关部门包括法院通知二上诉人租用的房产被拍卖或要求搬离，二上诉人仅仅是在2014年年中的时候知道有人因为拍卖上门看样，但是二上诉人在相关人员看样之前已经租用了诉争房产，且不论讼争房产的拍卖具体情况以及结果如何二上诉人不得而知，根据买卖不破租赁的原则，二上诉人也没有必要去了解租赁房屋的买卖情况。2、原审法院认为二上诉人未主动了解讼争房产所有权人信息，在黄金元取得房产后继续占有房产存在过失，不仅不符合买卖不破租赁的原则，也与常理不符。对于讼争房产的所有权何时发生变更只有买卖合同的当事人双方最清楚，法律不能强迫二上诉人去确定一个不知道何时才能办理好产权登记的“新产权人”的信息及产权登记时间。3、黄金元自认在购买本案房产时就知道上诉人租住在里面，存在纠纷，诉争房产不能交付，但是其仍然决定以远低于市场行情价格购买该房产并用于套取高达4倍于购买价的高额贷款，已经实现了购买房产的目的，黄金元明知并认可其购买的房产存在权利瑕疵，没有向出售人主张交房也未在起诉前向二上诉人主张权利，黄金元现却向上诉人主张腾房不仅违反诚实信用原则，也存在过错以及恶意。三、再退一步讲，即便二上诉人对讼争房产的占有是无权占有，原审判决对于黄金元房产实际使用情况的认定事实不清，占有使用费的计算标准也有误。1、黄金元主张其房产被非法占用，却没有证据证明具体被谁怎么占用，依法应承担举证不能责任。黄金元只举证证明二上诉人的公司注册地址在黄金元所有的房屋内，那么黄金元只能要求上诉人将公司注册地址变更而不是要求搬离，因为公司的注册地址并不代表上诉人实际在使用诉争房产，特别是现在允许多个公司注册在同一地址，注册地址只是作为送达文书的地址而不是实际经营地。2、二上诉人也只是自认诉争房产二上诉人只各租用50平米用于注册，但实际由集团公司各部门在混合使用，无法区分具体使用了哪个50平米。3、侵权事实的举证责任在于被侵权一方，一审判决在就诉争房产实际使用情况各方证据相互矛盾、各执一词且无法查清除二上诉人混合使用的面积以外其余剩余面积的房产到底谁在使用的情况下，仅依据二上诉人辩称:“二被告同属华天集团子公司，部分办公人员相同，未区分使用区域；其他子公司也在使用诉争房产但二被告未能明确使用人以及面积”就要求二上诉人承担举证不能的责任，不符合法律规定。一审判决在没有证据证明诉争房产实际使用情况，也没有核实或上门查看房产实际使用情况下就认定对黄金元所有的全部面积即165.96平方米都进行了使用，不仅不符合法律规定，也与事实不符，应予纠正。4、二上诉人已经举证证明或自认实际租赁的面积为各自50平方米，工商局登记信息也体现二上诉人各自无偿使用50平方米，对于租金是否支付应以支付凭证予以认定，而不应影响对二上诉人实际占用面积的认定。一审判决只以对于租金的支付二上诉人表述相互矛盾为由，不判决二上诉人在各自使用范围内承担各自的使用费，而判决二上诉人连带承担165.96平方米面积占用使用费，没有事实与法律依据。5、原审法院认定本案讼争房产租金为50元/月/平方米，而没有综合考量该房产是否有装修、装修状况、房产所在层数、是否提供附属设备以及物业费、税金由哪方承担的问题，导致认定占用费明显偏高，而具体到本案讼争房产的情况，本案讼争房产由延铭公司装修添加相应设备后出租且物业费、租赁税费均是由延铭公司负责缴纳，本案假设存在所有权人向上诉人出租讼争房产的话，租金水平也应比同等条件下的其他房产的租金更为便宜才合理及符合公平正义原则。二上诉人认为如果存在占有使用费的话，对于仅享有房产所有权而未提供装修装饰、附属设备、缴纳物业费等各项费用的黄金元来说，其无权收取如此之高的租金，实际的占有使用费应以30元/月/平方米计算才符合实际情况，也不至于使黄金元获得不当得利。被上诉人黄金元辩称，一、上诉人无权占有讼争房产，且并非善意占有。1、讼争房产于2002年抵押登记后，讼争房产的买卖行为均为无效，上诉人无权占有讼争房产。根据《担保法》第四十九条规定，讼争房产于2002年抵押登记给中国银行厦门分行，根据上述规定，此后讼争房产的开发商对讼争房产作出的任何处置，应当告知中国银行厦门分行。本案中，讼争房产的开发商并未告知中国银行厦门分行，因此上诉人以延铭公司系讼争房产的买受人为由，是不能成立。故上诉人无权占有讼争房产。2、讼争房产于2006年被法院查封冻结，从该角度出发，2006年之后讼争房产的买卖行为均无效，延铭公司于2009年实际占有讼争房产也是无权占有。根据《城市房地产管理法》第三十七条规定，2006年，讼争房产被法院查封。上诉人提供的《承诺书》认为，2007年2月开发商将延铭公司购买的第23层房产调换为讼争房产。上诉人提供的房产交接手续说明，延铭公司于2009年实际占有讼争房产。根据上述规定，2006年之后讼争房产的买卖行为均为无效，延铭公司于2009年实际占有讼争房产也是无权占有。3、银行通过法院拍卖方式，实现讼争房产的抵押权之后，黄金元通过二手房买卖方式取得讼争房产所有权，黄金元未向上诉人出租，故上诉人无权占有讼争房产。讼争房产于2002年抵押登记给中国银行厦门分行，于2006年被法院冻结，于2013年5月31日被委托拍卖，于2014年9月16日过户至黄金元的前手。无论上诉人认为延铭公司系讼争房产的买受人是否成立，只要银行实现抵押权，拍卖讼争房产，延铭公司无权占有讼争房产。同时，黄金元也未向上诉人出租讼争房产，故上诉人无权占有讼争房产。4、上诉人并非善意占有讼争房产。延铭公司并非讼争房产的原产权人，也未取得讼争房产的所有权证，且上诉人占有讼争房产时已经知晓讼争房产亦被拍卖，故上诉人应当知晓拍卖讼争房产的当事人并非延铭公司。况且，延铭公司并非将讼争房产出租给上诉人。因此，本案不存在买卖不破租赁的情形。讼争房产于2014年6月18日发布拍卖公告，上诉人在原审庭审中也表示其知晓讼争房产亦被拍卖，上诉人作为讼争房产的占有人，未主动核实讼争房产权属情况，并与所有权人协商，反而在黄金元取得讼争房产物权后继续非法占有讼争房产，主观上存在明显故意。二、上诉人共同承担讼争房产的全部占有使用费，合理合法，且占有使用费标准过低。首先，关于占有使用费承担问题。上诉人在原审庭审过程中已经承认共同在讼争房产时经营办公，并且无法区分谁占用多少。上诉人认为“注册地址只是作为送达文书的地址而不是实际经营地”，没有事实和法律依据，且荒谬之极。同时，上诉人自认其从延铭公司承租讼争房产用于办公，而现又否认其在讼争房产办公。若上诉人认为其实际经营地在他处应当提供证据予以证实。其次，黄金元认为占有使用费标准的确有误，不是过高，而是过低。讼争房产同楼的房产租金为80元/㎡，但原审判决却仅支持50元/㎡。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。黄金元诉至一审法院，请求判令：1、三被告立即腾空并返还黄金元厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦7B单元；2、三被告共同向黄金元支付占有使用费（按13858元/月的标准，自2015年6月25日起计至实际返还房产之日止）。一审法院认定事实：厦门市思明区鹭江道268号7B单元即讼争房产于2015年6月25日登记于黄金元名下，建筑面积138.58平方米，房屋用途为办公。2002年11月1日，鸿宇公司、厦门建兴租赁公司（以下简称建兴公司）为厦门鸿盛集团有限公司（以下简称鸿盛集团）与中国银行厦门市分行签订的借款合同（编号：中贷：CAD014H-200201）项下的借款提供担保并签订抵押合同（抵押合同加盖了厦门市国土资源与房产管理局抵押登记专用章，抵押登记号码为200225607），抵押物包括厦门兴鸿广场写字楼5-7层（含讼争房产）、15层、17层及25层B单元。2003年11月15日，中国银行厦门市分行与鸿盛集团、鸿宇公司、建兴公司签订《展期贷款协议》、《抵押延期协议书》，约定鸿盛集团向中国银行厦门市分行的上述借款展期至2004年11月15日，鸿宇公司、建兴公司与中国银行厦门市分行签订的上述抵押合同在贷款展期后继续有效。一审法院认为，本案争议焦点为：延铭公司、华天科技公司、华天文化公司是否有权占有讼争房产。因延铭公司、华天科技公司、华天文化公司未经讼争房产所有权人即黄金元的同意，占有讼争房产属于无权占有，理由如下：首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。三被告提供的延铭公司与鸿宇公司、厦门兴鸿广场筹建处签订的《商品房买卖合同》中记载的买卖标的物为鹭江道268号23层房产，即便此后出卖方出具《承诺书》同意将上述买卖合同中的23层房产调换为7层房产（含讼争房产），但因双方始终未办理产权过户手续，延铭公司并未基于此取得讼争房产的所有权。其次，即便三被告与延铭公司确实就讼争房产存在租赁合同关系，黄金元亦非租赁合同的主体，三被告基于租赁合同主张对黄金元构成有权占有，理据不足。同时，延铭公司并非讼争房产的××，三被告主张其基于“买卖不破租赁原则”有权占有讼争房产，于法无据。再者，三被告提供的有关讼争房产的拍卖公告发布于2014年6月18日，三被告在审理中也表示2014年年中时因有人上门看样而得知讼争房产被拍卖，三被告作为讼争房产的实际占有人，未主动了解讼争房产的权属情况并与所有权人协商，反而在黄金元取得讼争房产物权后继续占有讼争房产，主观上存有过失，三被告主张其为善意占有人，缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认为，公民的合法财产权依法受到法律的保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，黄金元系讼争房产不动产权属证书记载的所有权人，依法对讼争房产享有直接支配和排他的权利。华天科技公司、华天文化公司向法院提交二份房屋租赁合同，并以其与延铭公司存在租赁关系为由主张有权使用讼争房产，此后又在审理中辩称只是租赁场所进行工商注册，并未实际使用讼争房产进行经营，华天科技公司、华天文化公司的上述抗辩与其主张及提交的证据相互矛盾，法院不予采纳。如前分析，三被告未经黄金元同意占用讼争房产，已构成无权占有，故黄金元要求三被告腾空并返还讼争房产的请求符合法律规定，法院予以支持。三被告无合同或法律依据占有讼争房产，且未能证明其属善意占有，应向黄金元支付占有使用费。三被告在审理中均表示有在讼争房产内办公且由于部分办公人员相同，未区分三被告各自使用的区域，故对原告关于三被告共同使用讼争房产的主张，法院予以采纳。三被告虽然辩称尚有其他厦门华天企业集团有限公司的子公司也在使用讼争房产，但未能明确使用人及使用面积，三被告的上述抗辩缺乏依据，法院不予采纳。黄金元主张按100元/月·m2的标准计算占有使用费，三被告对黄金元主张的计算标准不予认可，参考相同地段，类似面积的办公用房产的租金标准，法院酌定占有使用费按6929元/月（50元/月·m2×138.58m2）计算，黄金元主张超出的部分，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决：一、厦门延铭房地产开发有限公司、厦门华天新能源科技股份有限公司、厦门华天文化旅游业开发股份有限公司于判决生效之日起三十日内腾空厦门市思明区鹭江道268号7B单元并返还黄金元；二、厦门延铭房地产开发有限公司、厦门华天新能源科技股份有限公司、厦门华天文化旅游业开发股份有限公司于判决生效之日起十日内共同向黄金元支付厦门市思明区鹭江道268号7B单元的占有使用费（按6929元/月的标准，自2015年6月25日起计至实际返还房产之日止）；三、驳回黄金元的其他诉讼请求。本案二审期间，对于一审法院认定事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，延铭公司虽曾于2003年与开发商签订房产买卖协议，但包括讼争房产在内的厦门兴鸿广场相关房产2002年即作为兴鸿广场开发商借款的抵押担保，延铭公司因此也未能办理讼争房产产权过户手续，故上诉人上诉主张延铭公司系基于2003年与开发商签订的买卖协议进而对讼争房产具有占有权能乃至所有权的上诉主张缺乏法律依据，其关于基于延铭公司的占有权而合法取得对讼争房产的占有权能的主张本院亦不予采信。故在上诉人于2014年知悉讼争房产将被拍卖及2015年黄金元合法取得讼争房产所有权后，其仍占有使用讼争房产亦不属于善意占有，原审法院判令上诉人应当腾空并退还黄金元讼争房产并无不当，本院予以维持。关于上诉人对讼争房产具体使用情况及面积问题，黄金元已举证证明其系讼争房产合法权属人及上诉人将讼争房产工商登记为住所地之事实，华天科技公司、华天文化公司上诉亦主张其与延铭公司存在租赁关系进而合法取得对讼争房产的占有权能，故对于讼争房产使用情况的举证责任在于上诉人，因上诉人未能举证讼争房产尚有其他使用人及上诉人之间具体使用情况，且讼争房产系以现状拍卖，故原审法院参照相同地段、类似面积房产的办公用房租金标准判令上诉人共同支付讼争房产占有使用费并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由上诉人延铭公司、华天科技公司、华天文化公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 宁审 判 员  李向阳审 判 员  许 莹二〇一七年二月二十八日代书记员  肖子发附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。