上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初25083号原告：邱红，女，1968年11月9日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：徐志民，上海徐志民律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪梅，上海徐志民律师事务所律师。被告：王吉英，女，1963年1月4日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：孙建国，上海市尚实律师事务所律师。原告邱红与被告王吉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2017年1月18日组织原、被告进行证据交换，并于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告邱红的委托诉讼代理人徐志民、被告王吉英及其委托诉讼代理人孙建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱红向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告定金6万元；2.判令被告支付原告违约金41万元。审理中，原告变更其第一项诉讼请求为：判令被告返还原告定金3万元。事实和理由：2016年1月2日，原、被告就购买上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：原告向被告购买涉讼房屋，总价205万元；原告于2016年1月2日向被告支付意向金3万元，协议签订后，该意向金转为定金；协议签订后30日内，原、被告共同签订《上海市房地产买卖合同》；原告应在买卖合同签订后2日内向被告支付首期房价款62万元，在买卖合同签订后7日内向银行申请贷款60万元，在产权过户当日支付剩余房价款80万元。协议因被告违约被解除的，违约方应按照居间协议约定的房价总额的20%向守约方支付违约金。协议签订当日，原告向被告支付意向金3万元。2016年2月1日，应被告要求，原告同意将买卖合同延至2月3日签订。2月3日下午，原告收到被告短信，被告以原告不具有签订买卖合同主体资格为由单方解除协议。2月19日，被告再次发函给原告，以同样理由解除协议。鉴于原告拥有上海户籍，具备购买涉讼房屋的权利，而被告因涉讼房屋价格上涨，为追求更大利益解除协议，已经构成违约，损害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告王吉英辩称，《房地产买卖居间协议》约定2016年2月1日签订买卖合同，但因原告要求延期而未能在该日签订买卖合同，协议只是意向书，双方认为还需要进行重大修改，定于2月3日继续协商，最终未能协商一致，故被告并不存在违约行为。此外，原告在签订《房地产买卖居间协议》时名某尚有另一套住房，根据政策规定，原告属于限购对象，不能购买涉讼房屋，故被告于2月3日短信通知原告解除协议。现被告同意返还原告定金3万元以解除《房地产买卖居间协议》，但不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告户籍信息、《房地产买卖居间协议》、收款收据、2016年2月1日补充约定、被告发送的短信及信函、《协议书》、《上海市房地产买卖合同》、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告户籍地址为上海市长宁区伊犁路XXX弄XXX号XXX室。2016年1月2日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)与案外人德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：甲、乙双方委托丙方提供居间媒介服务。涉讼房屋权利人为甲方，总房价款205万元。乙方于2016年1月2日前向丙方支付意向金3万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。甲、乙双方同意在本协议签订后30日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后2日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款62万元。乙方应于签订买卖合同示范文本后7日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。乙方应于涉讼房屋产权过户当日直接向甲方支付其他房价款(除尾款)80万元。双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后3日内对涉讼房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款3万元。同日，被告收取原告支付的3万元并出具《收款收据》。2016年2月1日，原、被告与居间方工作人员李火焰共同签署补充约定，明确2016年1月2日签订的《房地产买卖居间协议》延期至2016年2月3日进行协商买卖具体事项(针对居间协议3.3款补拟)。2016年2月3日，被告向原告发送短信，内容为：根据国家限购政策，原告受国家对买房人购买房屋的资格限制，即对合同主体的限制，因此对于合同内容权利义务无法履行，当事人之间的合同已经无法实际履行。限购政策应当是合同法上不可抗力，故于2月1日无法如期履行约定的情况下，且双方没有签订新的合法约定，该协议解除。此后，被告向原告发送落款日期为2016年2月7日的信函，内容为：原告在临近签订《上海市房地产买卖合同》最后2天前才正式告知被告，原告的状况属于国家政策限购性质，不具备购房资格。《房地产买卖居间协议》自签订之日即无法履行。因原告违反限购而签订的合同实际无法履行，其行为已经构成根本违约，被告于2月3日短信函告与原告解除协议，但原告采取搪塞和躲避的态度。被告再次书面告知原告，由于原告的违约行为导致被告重大经济损失，双方于2016年1月2日签订的《房地产买卖居间协议》解除。原告确认其于2016年2月19日收到上述信函。另查明，2015年12月28日，原告(出售方、甲方)与案外人付某(买受方、乙方)、德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：甲、乙双方委托丙方提供居间媒介服务。甲方为上海市闵行区浦江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称浦江路房屋)权利人，乙方向甲方购买该房屋，总房价款168.50万元。乙方于2015年12月28日前向丙方支付意向金3万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。甲、乙双方同意在本协议签订后30日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后30日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款48.50万元。乙方应于签订买卖合同示范文本后向贷款银行申请贷款117万元，签订相关合同或协议，办理相关手续……。同日，原告出具《收款收据》，确认收到案外人付某购买浦江路房屋的定金3万元。2016年1月25日，原告与案外人付某、李某某签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，合同约定：原告以168.50万元的价格将浦江路房屋出售给付某、李某某，该价格为净到手价格……。审理中，原告确认，原告配偶于2014年去世，此后原告未再婚；浦江路房屋的过户手续于2016年3月12日办理完毕。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，未违反我国强制性法律法规，合法有效，对双方均有约束力。根据原告在本案审理中的自认，其与被告签订《房地产买卖居间协议》时处于丧偶状态且未再婚，其名某的浦江路房屋产权于2016年3月12日即原、被告产生纠纷后才变更登记至案外人名某，而《关于本市贯彻的实施意见》规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》规定：本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。据此，在原、被告签订《房地产买卖居间协议》时、双方约定的签订《上海市房地产买卖合同》的期限届满时、被告向原告发出解约通知时，原告确不具备另行购买涉讼房屋的条件。被告以此为由要求解除《房地产买卖居间协议》且未与原告另行签订《上海市房地产买卖合同》，并未构成违约。鉴于被告自愿返还原告定金3万元，并未违反法律规定，故本院予以准许。原告要求被告支付违约金41万元的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王吉英应于本判决生效之日起十日内返还原告邱红定金3万元；二、驳回原告邱红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,900元，因适用简易程序减半收取计3,950元，由原告邱红负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽二〇一七年二月二十四日书记员  严超附：相关法律条文一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。