上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15542号原告：上海茸发实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆爱平，董事长。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。被告：上海驿居酒店管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：孙坚，首席执行官。被告：上海驿居松荣酒店有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高厚生，总经理。两被告共同的委托诉讼代理人：周知明，上海市申达律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：高睿静，上海市申达律师事务所律师。原告上海茸发实业有限公司(以下简称“茸发公司”)与被告上海驿居酒店管理有限公司(以下简称“驿居公司”)、上海驿居松荣酒店有限公司(以下简称“松荣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何煦、两被告的共同委托诉讼代理人周知明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茸发公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告截至2016年8月29日止房屋租金2,063,566.17元；2、判令两被告支付原告逾期付款违约金(以2,063,566.17元为基数，自2016年2月1日起计算至实际清偿之日止，按照每日万分之三计算)；3、判令两被告赔偿原告解除合同违约金，按照年租金的两倍计算，共计7,041,553.20元；4、判令两被告支付原告2016年8月的水电费38,348.20元。事实与理由：2006年9月28日，上海三铭置业有限公司(以下简称“三铭公司”)与被告驿居公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告驿居公司承租位于上海市松江区松卫北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积为9,504.31平方米，租赁期限为2007年5月1日至2027年10月31日，并对租金及支付方式等其他事项进行了约定。2008年4月，被告驿居公司设立了松荣公司，并由松荣公司向三铭公司支付租金。其后，三铭公司重组分立，故系争房屋产权人变更为原告，并由原告实际经营至今。2016年6月28日，被告向原告发出《退租函》，要求提前终止租赁合同，并要求在2016年7月31日办理房屋交接手续。原告于2016年7月18日回函表示，同意提前解除合同，但被告应结清拖欠的租金、水电费、滞纳金，并协商解决因被告解除合同而产生的违约金赔偿事宜。因双方未能协商一致，故原告诉至法院，希判如所请。两被告辩称：租赁合同虽是驿居公司与原告所签，但合同约定的主体是松荣公司，驿居公司承担的是担保责任。被告确实在2016年7月提出解约，解约理由是经营的酒店长期亏损，这也与原告在同一地块开设了一家公寓式酒店，与被告的酒店存在竞争关系，故原告违反了合同约定，对于合同解除原告亦有责任。被告发出解除函后，原告也予以回函，并同意在2016年7月31日办理交接，但当日原告未出现，被告遂于2016年8月2日以公证信函的方式将系争房屋钥匙寄还给原告，原告拒收，其后被告多次催告，并于2016年8月29日当面向原告交付了钥匙，故原告无权主张2016年8月1日起的租金。此外，原告主张的违约金过高，结合原告损失，应以3个月租金为限较为合适，请求法院予以调整。经审理查明：2006年9月28日，三铭公司(出租房、甲方)与被告驿居公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为9,504.31平方米。合同第1-2条约定，鉴于乙方承租本合同后将成立新的公司使用该房屋，则新公司成立后即自动成为本合同的承租方，享有和承担本合同的权利和义务，受本合同的约束，原承租方驿居公司作为新公司(新承租方)之履约保证人。合同第4-1条约定，甲方在2007年5月1日前向乙方交付该房屋……交接日即为租约起始日。合同第4-2条约定，甲方同意自租约起始日起免去乙方六个月的租金，即2007年5月1日至2007年10月31日作为装修免租期。合同第4-3条约定，该房屋租赁期为租约起始日起二十点五年整(246个月)。自2007年5月1日至2027年10月31日。合同第5-1条约定，采用阶段递增支付租金方式，即：自2007年11月1日起1.5年(18个月)内，每年租金按0.88元/平方米/日计算，2009年5月1日至2012年10月31日，每年租金按0.98元/平方米/日计算，从第6年起即2012年11月1日开始，租金递增5%，今后每五年在前一年租金的基础上递增5%。……租金支付采用先付后用原则，乙方每三个月缴付一次租金；付款期限为每季中的第一个月开始后5日内，如每逾期一日支付，则乙方需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金。合同第5-2条约定，乙方应于合同签订一个月内向甲方支付定金200,000元，待支付首期租金时200,000元定金自动转为租金。合同第8-2条约定，乙方返还房屋应当符合正常使用的状态，可移动物归乙方，装修残值等非可移动物归甲方。返还时，应经甲方验收书面认可，并互相结清各自承担的费用，另签房屋租赁终止协议。合同第10-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的双倍支付违约金；如给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分。(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的。(二)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。(三)因乙方原因造成房屋主体结构(不包含分隔墙和楼板)损坏的。(四)乙擅自转租房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。(五)乙方逾期不支付租金经甲方三次催讨且累计超过三个月的。合同第11-4条约定，租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金。装修残值归甲方所有。合同第11-5条约定，租赁期满或合同解除后，未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应按租赁期满前一年或合同解除当年的二倍向甲方支付房屋占用期间的使用费。合同第12-4条约定，租赁期间，因乙方租赁该房屋专业经营莫泰(MOTEL)连锁酒店，在此情况下，甲方在该地块不再开设其他旅馆。合同另对其他相关事项进行了约定。2007年10月18日，三铭公司(甲方)与被告驿居公司签订《补充协议》一份，约定起租后甲方将免收3.75天租金作为对乙方市政燃气投入的补偿。2008年12月19日，三铭公司和原告向被告驿居公司、松荣公司发出《特别申明》，载明因公司进行分立，系争房屋产权人现更名为原告，合同中原出租方的权利和义务全部由原告享有。2012年3月15日，原告登记为系争房屋的产权人。2016年6月28日，被告松荣公司向原告发出《退租函》一份，载明因经营状况每况愈下，亏损额巨大，故自2016年7月31日停止经营，并提前退租，请原告安排人员于当日与其完成物业交接工作。2016年7月18日，原告向两被告发出《回函》，载明对于被告要求提前解除租赁合同表示理解并同意。因被告在函件中提出于2016年7月31日办理房屋交接手续，故经其统计，截至2016年7月31日，被告尚欠其租金1,779,948.17元。同时，希望被告在办理房屋交接前及时结清相关的水电费和物业费，亦希望被告能够妥善处理因提前退租所导致的违约赔偿事宜。请在7月31日办理房屋交接前，对房屋内的可移动设备及装饰予以清理；根据合同约定，房屋装修残值部分归其所有，故其在房屋交接后将自行处理该房屋内的一切装饰装修。2016年8月2日，被告将系争房屋腾空。2016年8月3日，被告向原告寄送了系争房屋钥匙，但遭到拒收。2016年8月29日，被告向原告交付了系争房屋钥匙。另查明，2016年9月19日，被告申请注销了系争房屋上的租赁合同备案登记。2016年11月29日，上海市金山区市场监督管理局向被告松荣公司发出《准予变更登记通知书》一份，载明准予被告松荣公司住所地从系争房屋处迁移入该区，并要求被告松荣公司于该通知书发出之日起10个工作日内至该局换领营业执照。庭审中，双方当事人一致确认，截至2016年7月31日，被告尚余租金1,779,948.17元未支付。原告明确其要求被告驿居公司对松荣公司就本案纠纷的债务承担连带责任，两被告对此予以认可。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《特别申明》、《退租函》、《回函》、公证书、收条、《准予变更登记通知书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，三铭公司与被告驿居公司签订的《房屋租赁合同》等系其真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合同合法有效。嗣后，三铭公司将合同权利义务概括转移给原告，被告驿居公司也根据合同约定成立了被告松荣公司，故上述《房屋租赁合同》对原告与两被告均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽本案合同约定的租赁期限超过了20年，但其中6个月为免租期，故实际租赁期限未超过20年。现被告松荣公司在有效租赁期间，以经营困难为由要求提前解除合同，原告予以同意，故本院依法确认原告与两被告之间的《房屋租赁合同》于2016年7月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被告松荣公司向原告返还系争房屋的时间，根据法律规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。虽然被告松荣公司提出要求于2016年7月31日办理系争房屋交接手续，但被告松荣公司在2016年7月31日未能将系争房屋腾空，直至2016年8月2日才将系争房屋腾空，另系争房屋上的租赁合同备案登记也未注销，此外，被告也没有举证证明已经原告验收书面认可，并结清应承担的费用(包括水、电等费用)，故此，虽然被告于2016年8月3日将系争房屋钥匙邮寄给了原告，但此时尚不符合合同约定的正常使用的状态，原告有权予以拒绝。现原告自认以被告向原告交付系争房屋钥匙当日(2016年8月29日)为系争房屋交接时间，本院予以确认。因此，被告松荣公司应参照合同向原告支付自合同解除次日(2016年7月19日)起至同年8月29日止的房屋占有使用费410,757.27元。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，根据合同约定，租金先付后用，每三个月支付一次5日内支付，故自2016年2月1日起至同年4月30日止租金的880,194.15元应于2016年2月5日前支付，自2016年5月1日起至同年7月31日止的租金899,754.02元租金应于2016年5月5日前支付。而原告与两被告之间就《房屋租赁合同》协商一致已于2016年7月18日解除，故自2016年5月1日起至同年7月18日的租金应为772,614.86元。因此，被告松荣公司应按合同约定分段向原告支付逾期支付租金违约金。关于原告主张按日息万分之三计算违约金，在合理范围内，本院予以确认。关于原告主张的解除合同违约金，两被告认为合同约定的违约金计算标准过高，因此，本院根据原告的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，以及原告的预期利益，并根据公平原则、诚实信用原则，依法酌情确定被告松荣公司支付原告九个月租金的违约金，即2,640,582.45元。鉴于在《房屋租赁合同》中明确约定被告驿居公司为被告松荣公司之履约保证人，却对保证方式没有约定，故被告驿居公司应依法对被告松荣公司的债务承担连带保证责任。关于原告主张的水、电费38,348.20元，因双方未就上述费用进行了结算，且原告没有举证证明已经向有关部门交纳了上述费用，故在本案中不予处理，原告可通过其他法律途径解决。关于两被告辩称的原告存在同行业竞争，违反了合同约定的意见，缺乏依据，本院难以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下：一、确认原告上海茸发实业有限公司与被告上海驿居酒店管理有限公司、上海驿居松荣酒店有限公司之间的《房屋租赁合同》于2016年7月18日解除；二、被告上海驿居松荣酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸发实业有限公司自2016年2月1日起至同年7月18日止的房屋租金1,652,809.01元；三、被告上海驿居松荣酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸发实业有限公司逾期支付租金违约金(880,194.15元租金，自2016年2月6日起；772,614.86元租金，自2016年5月6日起；均至实际支付日止，均按日息万分之三计算)；四、被告上海驿居松荣酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸发实业有限公司自2016年7月19日起至同年8月29日止房屋占有使用费410,757.27元；五、被告上海驿居松荣酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸发实业有限公司解除合同违约金2,640,582.45元；六、被告上海驿居酒店管理有限公司对上述第二、三、四、五项判决内容承担连带清偿责任；七、驳回原告上海茸发实业有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75,804元，减半收取37,902元，由原告上海茸发实业有限公司负担15,685元(已付)，由被告上海驿居松荣酒店有限公司、上海驿居酒店管理有限公司负担22,217元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年二月二十四日书记员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。