贵州省册亨县人民法院民 事 判 决 书（2017)黔2327民初21号原告郭建华，男，1960年7月11日生，汉族，贵州省册亨县人，退休干部,住册亨县。委托代理人张伟，贵州权衡律师事务所律师，执业证号：15223201210412077。代理权限：特别授权。被告龙太琴，女，1969年7月18日生，汉族，贵州省册亨县人，无业，住册亨县。被告胡仲明，男，1954年12月4日生，布依族，贵州省册亨县人，无业，住册亨县。二被告共同委托代理人田龙，册亨县中心法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权。原告郭建华诉与被告龙太琴、胡仲明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法由审判员毛国志适用简易程序于2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告郭建华及其委托代理人张伟，被告龙太琴、胡仲明及二被告共同委托代理人田龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建华向本院提出诉请，请求人民法院依法判决：1、要求二被告于判决生效之日起10日内搬出原告所有的位于册亨县者楼街道××拥军路××号房屋，并将房屋恢复原状及结清相应的水电费用；2、由二被告对房屋损坏部分承担赔偿责任；3、由二被告以200元/天赔偿自2016年11月19日起至二被告搬出并将房屋恢复原状之日止的经济损失；4、本案诉讼费用、律师费用由二被告共同承担。事实与理由：2011年11月18日，原告与被告龙太琴、胡仲明签订《租房合同书》，租房合同约定：原告将位于册亨县拥军路53号附2号房屋租赁给二被告使用，租期为5年，自2011年11月18日起至2016年11月18日止，每年租金25000元，合同同时对其他权利义务关系也进行了约定。双方签订合同后，二被告按合同约定已全部支付租期内的租金。2011年11月22日，二被告未经原告许可将房屋私自改建，原告以及册亨县住房和城乡建设局多次要求恢复墙体结构未果。2016年11月2日，原告依法提前书面告知二被告房屋租赁合同将于2016年11月18日到期，到期后原告不再出租，要求二被告于同年11月25日前搬出房屋并缴清水电费，不得损坏房屋内外一切建筑设施。原、被告签订的《租房合同书》合法有效，对原、被告均有约束力，原告按照合同约定履行告知房屋不再出租的义务后，被告拒绝搬出房屋的行为构成违约，且被告在履行合同过程内，未经原告许可私自改建房屋，侵害了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人法院依法支持原告的诉请。被告龙太琴、胡仲明辩称，一、原告郭建华的母亲与龙太琴系表姊妹，2011年11月10日原告与二被告协商，同年11月12日双方签订《租房合同书》，被告提出生意人签订协议时以有“8”字为吉利，故签订合同时将时间签为“2011年11月18日”。当时双方口头约定，由原告自行雇请工人将房屋改造和装修成门面，费用由原告自行承担。同年11月15日原告雇请的工人在对房屋进行改造时被举报，县纪委和城建部门相关人员到现场调查取证，并于同年11月17日对原告下达了《责令改正违法行为通知书》，原告担心受到所在单位和纪检部门的处理，又与二被告协商并签订《房屋转让协议书》，约定原告将房屋转让给二被告，房屋总价款为人民币280000元，房款分两次付清。被告按协议支付全部房屋转让款280000元后，原告将房屋产权证书交付给被告。二、原、被告签订《房屋转让协议书》后，原告对城建部门工作人员称：“我已将该房屋转让给龙太琴，龙太琴怎么改装、装修房屋与我无关。”并将《房屋转让协议书》出具给城建部门工作人员审查后，城建部门于同年11月22日重新下发了《责令改正违法行为通知书》给龙太琴，并告知龙太琴若国家需要征用或拆迁等，该套房屋不能按门面标准赔偿。被告与原告的关系从房屋租赁关系转变为房屋买卖关系，并不是原告所主张的房屋租赁关系。三、被告雇请工人对房屋进行改造，并对房屋进行三次全面装修，共支付装修费182000多元，原告从未干预和过问。后原告称将房产证拿去房管部门办理房屋产权过户手续，因原告的母亲与龙太琴系表姊妹关系，被告就将房屋产权证交给原告，2016年11月3日原告就称房屋是他的，要强行收回。四、对原告提出房屋受破坏不能恢复原状要求被告赔偿的主张更是强词夺理，被告要求原告返还购房款及房屋装修损失。综上所述，原、被告不是租赁关系，而是房屋买卖关系，为维护被告的合法权益，被告恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，判决房屋归被告所有。原告为证明自己的主张，在举证期限内提供有以下证据：第1组证据包括原告郭建华身份证复印件1份，用于证明原告的基本身份信息及在本案的诉讼主体适格。第2组证据包括《租房合同书》1份，用于证明：1、原告于2011年11月10日将位于册亨县者楼街道办事处拥军路53号附2号的房屋出租给二被告使用，并于同年11月18日签订《租房合同书》的事实；2、租赁时间从2011年11月18日至次年11月18日止为一年租赁周期，连续租赁5年；3、每年的房屋租赁费为25000元，每年到期给付一次租赁费的事实。第3组证据包括册房权证者楼镇字第××号房屋所有权证1份，用于证明位于册亨县者楼街道办事处拥军路××—××号的房屋所有人为郭建华。第4组证据包括册亨县住房和城乡建设局于2011年11月17日、11月22日分别向原告郭建华、被告龙太琴下发的《责令改正违法行为通知书》各1份，用于证明：因被告龙太琴未征得原告的同意，非法对租赁的房屋墙体进行改造，被相关职能部门要求责令整改的事实。第5组证据包括房屋租赁期届满提示1份、告知照片3份，用于证明《租房合同书》履行期限届满前，原告依法告知被告不再继续出租房屋，要求被告搬出房屋的事实。第6组证据包括何相伦的调查笔录1份，用于证明：1、册亨县者楼街道办事处拥军路××—××号的房屋系被告租来的；2、被告雇请何相伦去拆墙的事实。第7组证据录音光盘1个（当庭提交并当庭播放），用于证明在原告与被告龙太琴的谈话中，龙太琴承认争议的房屋系向原告租赁的事实。第8组证据包括贵州权衡律师事务所编号为2016权律民代字018号委托代理合同、律师费收费发票各1份，用于证明原告为本案诉讼支付律师费12000元的事实。经质证，被告对原告所提交证据的质证意见为：对第1组证据没有异议；对第2组证据有异议，被告使用的册亨县者楼街道××拥军路××号的房屋是转让而不是租赁；对第3组证据的真实性没有异议，册亨县者楼街道××拥军路××号的房屋实际已经转让给被告，只是没有办理房屋所有权过户手续；对第4组证据的真实性没有异议，第1份《责令改正违法行为通知书》是下发给原告的，后因房屋已转让给被告，故第2份《责令改正违法行为通知书》就下发给龙太琴；对第5组证据有异议，所争议的房屋已经转让给被告，故被告没有从房屋里搬出来；对第6组证据有异议，何相伦所述不是事实，房屋实际已转让给被告；对第7组证据有异议，该录音的内容是原告的妻子不知道原告已将房屋转让给被告，原告的妻子在向被告主张房租时，原告为应付其妻而叫被告说谎；对第8组证据有异议，被告称该组证据与本案没有关联。二被告在举证期限内提交有以下证据：第1组证据包括《房屋转让协议书》1份，用于证明2011年11月18日经原告与被告龙太琴协商，龙太琴以280000元房屋价款购买原告位于册亨县者楼街道办事处拥军路××房屋××套，且原告已将房产证交给被告的事实。第2组证据包括册亨县住房和城乡建设局于2011年11月22日向被告龙太琴下发的《责令改正违法行为通知书》各1份，用于证明：原告将房屋转让给被告后，册亨县住房和城乡建设局变更违法责任主体的事实。经质证，原告对被告提交的第1组证据的真实性无异议，但对该组证据的合法性、关联性以及被告要求证明的内容不予认可，理由为：1、该份协议是基于被告租赁原告所有的房屋后私自改建，因城建部门及原告所在单位为此事准备处分原告，原告就与被告签订虚假的转让协议，其目的是使原告规避相关部门对原告处分的协议，该协议不具有合法性；2、从2011年11月-2016年11月18日，被告仍按《租房合同书》的约定按期支付租赁费用，并未根据《房屋转让协议书》履行支付房屋转让价款以及房屋所有权过户的法定手续，该房屋的所有权人仍然为原告，故《房屋转让协议书》并未履行，与本案不具有关联性。原告对被告提交的第2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对被告要求的证明目的不予认可，理由：1、城建部门于2011年11月22日下发的《责令改正违法行为通知书》是基于原告向该城建部门陈述房屋已经租赁给被告方使用，因二被告未经原告许可私自改建的违法行为而下发的通知书，因此不认可被告的证明目的。本院依被告龙太琴申请于2017年1月20日到册亨县住房和城乡建设局调取《房屋权属登记信息查询证明》1份，证实争议的房屋未办理房屋所有权变更手续，该房屋目前仍登记在原告的名下。原告对本院依被告申请调取的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，该组证据证实《房屋转让协议书》是一份虚假且并未履行的协议，该房屋是出租给二被告使用的事实。被告对该组证据的质证意见为：该套房屋已转让给被告，但未办理房屋所有权变更手续。经本院审查，原告提交的第1、2、3、4、5组证据和被告提交的第2组证据以及本院依被告申请调取的证据与本案具有关联性，证据内容真实，证据来源不违法，以上证据可以作为本案的定案依据。因被告对原告提交的第6、7、8组证据有异议，且原告对这些证据的取得方式存在一定的瑕疵，本院不予采信。对被告提交的第1组证据，因被告未提交已交付房屋转让价款的证据相互佐证，现有的证据无法确认双方实际已履行该协议，本院不予采信。经审理本院认定如下事实，原告郭建华之母与被告龙太琴系表姊妹关系，2011年11月10日原告与被告龙太琴、胡仲明协商租赁房屋事宜，同年11月12日双方签订《租房合同书》并支付租赁费25000元，合同约定：原告将位于册亨县者楼街道办事处拥军路53号附2号房屋（该房屋位于一楼）租赁给二被告使用，租赁期限为5年，自2011年11月18日起计算，到第二年11月18日为一年租赁周期，每年房屋租赁费为25000元，合同同时对其他权利义务关系也进行了约定。双方签订合同后，二被告便雇请工人对房屋改建，准备将房屋改建为门面。住在二楼的住户认为改建墙体会影响到二楼，便到相关职能部门反映，册亨县住房和城乡建设局调查后，于2011年11月17日以原告把墙体改成卷帘门违反法律规定为由对原告下发《责令改正违法行为通知书》，要求原告在同年11月21日前改正违法行为，并到城建部门接受处理。因原告当时系单位在职职工，若受纪检或城建部门的处罚会影响到单位对原告的考核，原、被告协商后，于同年11月18日签订《房屋转让协议书》，协议约定：原告将位于册亨县者楼街道办事处拥军路53-2号房屋以280000元的价款转让给龙太琴，房款分两次付清，签订协议时支付190000元，余款不能超过一年付清，房款付清后，原告将房屋产权交给被告并过户。双方签订《房屋转让协议书》后，被告雇请工人继续将房屋的墙体改建为卷帘门，在城建部门调查过程中，原告以该房屋已转让给被告为由规避责任，城建部门于2011年11月22日下发《责令改正违法行为通知书》给龙太琴，要求龙太琴在同年11月25日前恢复原来墙体结构，确保房屋的主体结构安全。被告将房屋改建后，以该房屋作门面经营。在租赁期限内，被告按合同约定已全部支付租赁费，2016年11月2日，原告以房屋租赁期限于2016年11月18日即将届满，不再继续出租为由张贴告示，要求二被告于同年11月25日前搬出房屋并缴清水电费，不得损坏房屋内外一切建筑设施。在规定的期限内，被告未搬出该房，双方为此发生纠纷，原告于2017年1月5日诉至本院，并提出上述诉请。被告以原、被告之间的关系是买卖合同关系而不是租赁关系，原告已将房屋转让给被告为由提出抗辩，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。综合本案双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点为：1、本案原、被告履行《租房合同书》还是《房屋转让协议书》，原告要求被告搬出册亨县者楼街道××拥军路××号房屋的理由能否成立；2、原告要求被告对房屋恢复原状、结清相应的水电费用、赔偿损失、承担律师费用的理由能否成立。本院认为，一、关于本案原、被告履行的是《租房合同书》还是《房屋转让协议书》，原告要求被告搬出册亨县者楼街道××拥军路××号房屋的理由能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，被告主张原告已将争议的房屋转让给被告，但被告并未提交支付房屋转让价款的凭证，若被告已支付相应的价款后而未让原告出具相应的凭证，不符合买卖合同的交易习惯，且该房屋的《房屋所有权证》仍由原告持有，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，被告仅凭一份《房屋转让协议书》而主张争议房屋所有权归其所有的理由依法不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原、被告双方均认可签订了《租房合同书》，且被告已于2011年11月12日支付25000元的租赁费，结合本案实际，因原告系在职国家工作人员，不排除原告与被告签订虚假的《房屋转让协议书》，用于为原告规避处罚而提供虚假证据，故本案原、被告双方实际履行的是《租房合同书》而并非《房屋转让协议书》。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原、被告签订的《租房合同书》租赁期间已届满，原告已明确不再继续出租给被告，原告要求被告搬出册亨县者楼街道××拥军路××号房屋，并将房屋返还原告的理由成立，本院予以支持。二、关于原告要求被告对房屋恢复原状、结清相应的水电费用、赔偿损失、承担律师费用的理由能否成立的问题。被告龙太琴、胡仲明租赁原告房屋的目的是将房屋改建后作门面使用，双方在合同中未明确约定合同履行期限届满后由被告恢复房屋原状，原告要求被告对房屋恢复原状的理由依法不成立，本院不予支持。原告要求被告结清相应的水电费用、赔偿损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告未提交相应的证据予以证实，原告应承担举证不力的不利后果，本院不予支持。原告要求被告承担律师费的诉请，该项费用是原告为实现自己权利而支付的费用，且原告为规避处罚而与被告签订虚假的《房屋转让协议书》，导致本案的产生，对该项费用应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国物权法》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告龙太琴、胡仲明于法律文书生效后十日内搬出册亨县者楼街道办拥军路53号附2号房屋，并将该套房屋交付给原告郭建华；二、驳回原告郭建华的其他诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由被告龙太琴、胡仲明承担15元（履行期限、方式同上），由原告郭建华自行承担15元（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。义务人不按期履行义务，权利人可在履行期届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  毛国志二〇一七年二月九日书记员  黎之蝶判决本案适用法律条款所涉及的内容：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。