云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初7633号原告汪家栋，男，汉族，1977年11月21日生，住昆明市官渡区。委托代理人晏明和，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。被告云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人刘卫高，董事长。委托代理人余洋、罗婧，该公司员工，特别授权代理。原告汪家栋诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订房屋买卖合同，购买被告开发的位于云南省昆明市官渡区宏仁片区XXX号房，购房金额为466026元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十二条规定，被告应于商品房实际交付使用后的180个工作日内办理产权证及土地使用证。2011年3月14日被告已证实交房，但180个工作日后即2011年11月29日被告未向原告交付产权证及土地使用证。截止起诉日，原告仍未收到被告交付的产权证及土地使用证，被告也未向原告书面说明无法交付的原因。被告不存在法定及合同约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益。特诉至法院，请求：1、判令被告继续履行合同约定交付房产证及土地使用证义务（在判决生效后的45日内履行交付义务）；2、判令被告因逾期交付房产证及土地使用证而向原告支付违约金108305元（按照每日0.14‰计算至实际交付房产证之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告云南中豪置业有限责任公司辩称：对于房产证的办理，被告只有协助义务，由于原告原因导致未能及时取得产权证，被告不应承担违约金。而且原告要求的违约金过高，请求调减。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告与被告云南中豪置业有限责任公司于2011年3月14日签订《商品房购销合同》（合同编号：zf00158），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于官渡区宏仁片区的XXX号房屋（写字楼），价款466026元，房屋交付期限为2011年12月31日前。并针对产权登记事项约定：“在乙方（即本案原告）办理完毕以下事项后，甲方（即本案被告）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”上述合同于2011年4月22日备案。2011年3月14日，原告交付被告代收契税、代收印花税、代收工本费、代收维修基金、配套费共计26185元，被告于2012年1月6日向原告交付合同项下房屋。庭审中，被告确认原告已付清合同项下约定房款。上述事实有双方当事人提交并经庭审举证、质证且互对其真实性无异议的《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、发票等为据，本院予以采证并在卷佐证。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，约定由被告于原告付清款项、交接房屋、提供委托办证资料后180个工作日内向产权登记机关报送合格资料。相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由被告向产权登记机关报送合格资料”的性质应解释为向登记机关作出符合条件的转移登记申请。经查，原告已按被告要求向被告交付相应房款、代收税费、维修基金及工本费等，被告已将房屋实际交付原告，但迄今涉案交易房屋权属仍未转移登记至原告名下。现原告诉请要求被告交付房产证及土地使用证，其请求实质为申办房屋权属转移登记，在涉案交易房屋权属转移未实际完成的情况下，被告仍应继续履行买卖合同项下标的物权属转移的合同义务。但2016年7月1日起昆明市地区开始实施不动产统一登记，已不再单独接收房屋所有权证和土地使用证的办理。而针对具体房地产项目不动产登记证的申办流程和要求有待进一步明确。鉴于涉案项目是否可正常申办不动产证或申办条件不明确，不适宜强制履行，故对原告要求被告为其办理涉案房屋权属证书的请求在本案中暂不予处理；（二）关于被告是否应当承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对原告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，被告应于2012年9月23日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，即所谓为原告办理房屋所有权证。被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。对被告主张系原告未提交委托资料故未能履行义务的抗辩理由，如上所述，被告作为出卖人一方负有转移交易房屋所有权的义务，在办理权属转移登记申请过程中，如买受人一方确实未提供委托资料或资料不符合要求，被告可通过通知原告等方式解决。在被告无依据证明其已履行通知义务或者原告拒绝配合的情况下，不足以免除其责任。故本院对被告的相应抗辩主张不予采纳；（三）被告应承担的违约责任应如何确定。双方就被告办理房屋权属证书（或申办房屋所有权转移登记）迟延的违约金未作约定。现原告诉请要求被告按照房屋总价款每日0.14‰标准累计计算违约金。对此请求，本院认为，违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益。故本院综合本案实际情形，对被告应承担的迟延办证违约责任酌情确定为由被告按交易房屋总价款每日0.05‰计付原告2016年6月30日前（即昆明市地区实施不动产统一登记前）的逾期办证损失32063元。对于2016年7月1日以后被告应承担的违约责任，根据昆明市地区不动产登记机构开展不动产统一登记情况及被告实际履行转移权属情况另行处理，在本案中暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪家栋2016年6月30日前迟延办证损失32063元；二、驳回原告汪家栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2467元，由原、被告各承担1233.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 原 媛人民陪审员 杨 凡人民陪审员 李昌平二〇一七年二月十八日书 记 员 姚思雨