广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初4619号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，职务总经理。委托代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。被告：曲明，男，汉族，住广州市天河区，原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告曲明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人吴小庆，被告曲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付给原告2016年11月至2017年9月物业服务费2683.33元及违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的标准计至被告还清全部欠款之日止）；2.判令被告立即支付给原告2016年11月至2017年9月的各项公共用电公摊水电费205.32元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告于2015年4月20日购买了位于广州市南沙区万科南方公园xx房，原告与涉案房屋的开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅每月每平方米2.8元，物业服务费按月交纳。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋交付手续，原告也依约提供了物业服务，但自2016年11月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公摊水电费，原告多次书面催缴无果。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益，特提起诉讼。被告曲明答辩称：开发商通知被告于2016年10月收楼，但是涉案房屋有质量问题，被告要求维修好才收楼，被告是在2016年12月30日办理收楼手续，原告要求被告从2016年11月开始交物业管理费，所以被告与原告没有达成一致意见。物业费应从2017年1月1日开始交纳才合理，没有交纳物业管理费是因为双方没有达成一致意见，所以才形成了违约金，被告对合同约定的违约责任没有意见，但形成违约金原告应负主要责任；原告公摊部分的水电费，被告愿意交纳。经审理查明：原告（乙方）与广州市荣达家用电器有限公司（甲方，以下简称荣达公司）签订《万科南方公元花园前期物业服务合同》，约定：“甲方委托乙方对万科南方公元花园提供前期物业服务事宜。本合同期限自2014年8月5日起至2017年8月4日止，但如合同到期，乙方同意继续履行本合同及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同，则本合同继续有效。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2.8元/月.平方米。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、煤气、信息、环卫等费用，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠付总额的1‰计收违约金。合同中的平方米均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件先后顺序确定：1、测绘机构的实测面积；2、房屋买卖合同；3、法院判决等法律文书”。2015年4月20日，荣达公司（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方所购商品房地址南沙区南方公元花园xx房，该商品房建筑面积共xx平方米。甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准”。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：“万科南方公元花园的前期物业服务单位为广州市万科物业服务有限公司，前期物业服务期限自2014年8月5日起至2017年8月4日止，但是：1、合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、物业公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同。物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2.8元/月.平方米。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费。如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期物业服务费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金。除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共用部分和共用设施的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主根据《南方公元花园公共水电分摊办法》分摊”。该合同附件七补充协议约定，若交付物业较合同约定的交付日提前达到交付条件的，卖方可提前交付并发出交付通知，买方应在通知约定的交付时间办理交付手续，物业管理费、水电费用亦自实际交付之日起核算。2016年9月30日，荣达公司向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知被告于2016年10月24日前办理收楼手续。被告于2016年10月25日到涉案房屋现场进行验收，但以涉案房屋存在玻璃门不符合标准等为由拒绝收楼。2016年12月29日，荣达公司向被告发出《维修完成确认函》，2016年12月30日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。被告从2016年11月起未交纳涉案房屋的物业服务费，计算至2017年9月止，被告共拖欠11个月的物业服务费。原告计算2016年11月1日起至2017年9月30日的物业服务费为2683.33元，其中2016年11月1日至同年11月30日的物业服务费为236.73元，2016年12月1日至2017年9月30日每月物业服务费为244.66元，2016年11月1日至2017年9月30日的公摊水电费为205.32元。被告上述费用的计算方法没有异议，但认为应从2017年1月1日起交纳物业费。本院认为:被告虽然未与原告签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，原告与荣达公司签订的《万科南方公元花园前期物业服务合同》亦适用于被告，对被告具有约束力。荣达公司已向被告发出收楼通知书，通知被告于2016年9月30日、2016年10月20日至24日办理收楼手续，物业服务费从2016年11月1日起计算，被告亦于2016年10月25日到现场验收涉案房屋，被告仅以该房屋存在质量瑕疵问题为由拒绝收楼。根据被告与荣达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，被告提出的涉案房屋的质量瑕疵问题，亦是由荣达公司承担保修责任，不能成立其拒绝收楼的正当理由，根据《万科南方公元花园前期物业服务合同》约定业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费，被告应从2011年11月1日起向原告缴纳物业服务费及公摊水电费。被告未按时缴交物业服务费和公摊水电费，构成违约，原告要求被告支付2016年11月1日起至2017年9月30日的物业服务费及违约金和2016年11月至2017年9月的公摊水电费合理，本院予以支持。原告计算2016年11月1日起至2017年9月30日的物业服务费为2683.33元，其中2016年11月1日至同年11月30日的物业服务费为236.73元，2016年12月1日至2017年9月30日每月物业服务费为244.66元，2016年11月1日至2017年9月30日的公摊水电费为205.32元，被告对该物业服务费、水电费的计算金额无异议，本院予以确认。原告要求被告以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日1‰的标准，从次月1日开始计付逾期付款违约金，符合合同的约定，本院予以支持，但违约金总额应以欠缴的物业服务费为限。被告认为应从2017年1月1日起计付物业服务费及无需支付逾期付款违约金的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告曲明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付从2016年11月1日起至2017年9月30日止的物业服务费2683.33元及违约金（违约金的计算方法：以236.73元为本金，从2016年12月1日起至该款项付清之日止，各以2016年12月1日起至2017年9月30日止当月应缴的物业服务费244.66元为本金，分别于次月1日起至被告实际支付之日止，均按每日1‰的标准计算，每月物业服务费的违约金总额以当月欠付的物业服务费为限）；二、被告曲明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2016年11月至2017年9月的公摊水电费205.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告曲明负担。本判决为终审判决。审 判 员 老善涵二〇一七年十一月二十九日法官助理 李静宜书 记 员 钟秀娟