上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初80970号原告(反诉被告)：段绪勇，男，1985年3月13日出生，汉族，住重庆市。原告(反诉被告)：皮晓霞，女，1985年2月8日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：段绪勇(系原告皮晓霞丈夫)。被告(反诉原告)：刘铨钟，男，1984年10月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：刘双顶，男，1956年3月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：程桂英，女，1957年1月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：范晓倩，上海君赛律师事务所律师。原告段绪勇、皮晓霞诉被告刘铨钟、刘双顶及程桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案。审理中，被告刘铨钟、刘双顶及程桂英向本院提起反诉，本院依法与本诉合并审理。本案适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)段绪勇及三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人范晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段绪勇、皮晓霞向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期迁出户口违约金(计算方式：以人民币298万元为基数，每日万分之五的标准，自2016年6月4日起计算至2016年11月29日止)。事实与理由：2015年12月6日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告出价300万元购买本市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，至2016年3月3日原告已分批向被告支付房款共计295万元，5万元尾款待户口迁出之日付清。补充协议约定被告应于收到原告贷款银行发放的贷款款项后三个月内迁出户口，但被告在三个月到期日即2016年6月2日后并未履行迁出户口的义务。原告曾多次联系被告方要求其早日迁出，但被告以多种原因拖延至今。按照合同补充条款及补充协议约定，被告应向原告支付赔偿金，每日按已付房款的万分之五计算。故诉至本院要求判如所请。被告刘铨钟、刘双顶及程桂英共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并非恶意违约。签订补充协议当天，原告、被告及中介均在场，被告告知原告因新房产证还没有办下来，需要在产证下来后再迁出户口，另被告刘双顶系残疾人，办理迁户口需要更多的时间，当时原告同意碰到实际情况可以延后迁出户口。如法院认定需要支付违约金，对计算违约金期限没有异议，但原告主张违约金标准过高，要求法院调整。另提起反诉称：要求判令反诉被告支付尾款5万元及违约金(自2016年11月29日计算至实际给付之日止，以5万元为基础，每日按万分之五的标准)。反诉被告段绪勇、皮晓霞辩称，没有支付尾款系由于反诉原告一直未迁出户口，后来户口迁出后，因反诉被告已经起诉，打算等本诉判决后在本诉违约金中抵扣尾款。本院经审理认定事实如下：2015年12月6日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买系争房屋，总房款300万元。第九条约定，原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付赔偿金，赔偿按原告逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；第十条约定，被告未按本合同约定的期限将系争房屋交付给原告的，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。附件三，付款协议：原告于签约当日，支付被告房款90万元，原告以购房贷款的形式向被告支付房款205万元，该款项由贷款银行转入被告账户。原告于双方办妥该房地产交接手续当日，支付被告房款50,000元。补充条款(一)，被告应于双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。同日，双方又签订《补充协议》，约定被告应于收到原告贷款银行发放的贷款款项后3个月内向房屋所在地的公安派出机构办妥房屋内的户口迁出手续，届时原告支付该笔交易的尾款50,000元(迁出当日支付)。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同的有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。后原告按约支付了房款90万元，原告贷款银行于2016年3月3日向被告发放了贷款205万元，目前共计支付房款295万元。2016年11月29日，被告将户口全部从系争房屋内迁出。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收据、转账凭证、借款凭证、上海市房地产权证、户口簿及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，属合法有效，双方均应遵照履行。现被告并未在约定的期限内将户口从系争房屋内迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告提供中介情况说明，以此证明在签订补充协议后原告又表示可以根据被告实际情况给予宽限期。按照相关法律规定，就数个证据对同一事实的证明力，物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。另根据一般常理，如果原告当时同意延长迁户口时间，则完全可以在补充协议里予以记载。故即使证人出庭作证，本院亦采信证明力较大的补充协议，对被告的意见不予采纳。被告认为违约金标准过高，要求法院予以调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对被告要求调整违约金意见予以采纳。针对反诉部分。反诉原告户口已经于2016年11月29日迁出，反诉被告按约应于该日支付尾款。故反诉原告现要求反诉被告支付尾款5万元及相应的违约金，本院予以支持。反诉原告需支付反诉被告逾期迁户口违约金并不能作为反诉被告拒付尾款的依据。反诉被告对计算违约金期限无异议，亦提出违约金标准过高，根据上文阐述，本院亦对该标准予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第七十七条的规定，判决如下：一、被告刘铨钟、刘双顶及程桂英于本判决生效之日起十日内支付原告段绪勇、皮晓霞逾期迁出户口违约金52,510元；二、反诉被告段绪勇、皮晓霞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘铨钟、刘双顶及程桂英房屋尾款5万元；三、反诉被告段绪勇、皮晓霞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘铨钟、刘双顶及程桂英逾期付款违约金(以5万元为基础，按每日万分之二的标准，自2016年11月29日起计算至实际支付之日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,250元，减半收取计1,625元，由原告段绪勇、皮晓霞负担1,069元，被告刘铨钟、刘双顶及程桂英负担556元。反诉案件受理费1,050元，减半收取计525元，由反诉被告段绪勇、皮晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。(此页无正文)审判员 金 剑二〇一七年二月九日书记员 刘月娥附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定document.write("");第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。