山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终63号上诉人（原审被告）文登嘉鸿房地产开发有限公司。住所地威海市环山街道办事处秀山路***号。法定代表人王继顺，董事长。委托代理人孙贻辉，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张红娟，女，汉族，1971年11月28日出生,住威海市文登区。上诉人文登嘉鸿房地产开发有限公司与被上诉人张红娟房屋买卖合同纠纷一案，上诉人文登嘉鸿房地产开发有限公司不服威海市文登区人民法院（2014）文民一初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年4月1日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告位于威海市文登区天恒龙泽苑居民小区4号2单元404室楼房，价款377424元，后因最终测绘面积缩小，原告应付房价总额为366332元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清房款366332元，并按被告要求向被告支付了住宅专项维修资金5553元，后于2012年9月24日用收据换取文登市住宅专项维修资金管理办公室正式发票。被告于2011年11月1日交付房屋给原告后，未按约定在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，即未在约定时间内办理房屋所有权初始登记，致原告不能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得房地产权属证书。2014年2月18日，原告诉至原审法院，要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金10989.96元。原审诉讼中,被告对房屋买卖金额、房款交付时间、及本案房屋于2011年11月1日交付及被告未在合同约定的180天内完成备案的事实均无异议。关于是否存在原告未及时申请办证的问题，被告认可未能在合同约定的时间内完成备案，同时认可原告申请办证的时间不影响被告办理登记备案的时间。另查，被告在庭审中提交了文政发[2010]32号文登市人民政府于2010年12月27日关于印发《文登市住房住宅专项维修资金管理办法》的通知复印件，主张根据该通知后附的《文登市住宅专项维修资金管理办法》第十一条内容“业主应当在办理房屋产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。本办法实施前未办理初始登记的商品住宅，开发建设单位应予以代收代缴，未按规定代收、代缴住宅专项维修资金的，产权登记部门不给予办理初始产权登记。开发建设单位与买受人订立商品房买卖合同时，应当约定首期住宅专项维修资金缴存事项。业主未按规定交付首期住宅专项维修基金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。”主张在所有购房的业主均缴纳了住宅专项维修基金后，相关部门方可办理初始产权登记手续。而由于包括原告内的部分其他业主没有按时缴纳住宅专项维修基金，从而导致逾期办证。原告主张其于2011年4月1日与被告签订房屋买卖合同，并于2012年9月24日前缴纳了住宅专项维修资金，并不存在未按时缴纳住宅专项维修资金的情形，且被告所提交的印发《文登市住房住宅专项维修资金管理办法》的通知复印件并不能证实其他业主存在未按时缴纳印发《文登市住房住宅专项维修资金管理办法》的通知复印件的情形。原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、购房发票、房屋验收清单、业主资料/钥匙交接单、住宅专项维修资金收据及专用收据发票等证据在案为证。原审法院认为，被告未按双方签订《商品房买卖合同》约定的180天内在产权登记部门完成房屋权属登记备案，致原告不能在规定时间内取得房地产权属证书，按双方合同约定，被告应按原告已实际支付房款366332元的3%即10989.96元向原告支付违约金。被告虽主张依据文政发[2010]32号文登市人民政府于2010年12月27日关于印发的《文登市住宅专项维修资金管理办法》第十一条内容，导致原告逾期办理房屋权属登记的原因并不在于被告，但该条款中所规定的“初始产权登记”与本案原告诉争的“房屋权属登记”并非同一概念，“初始产权登记”是指“新建房屋竣工后或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。”另外，原、被告于2011年4月1日签订房屋买卖合同，而《文登市住宅专项维修资金管理办法》于2011年1月1日开始施行，原、被告之间签订合同时，被告即已知道部分业主未及时缴纳住宅维修基金可能会影响初始登记的办理，在此情况下，双方依然约定出卖人需在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由此说明，被告已经认可其在商品房交付后180日内能够办理涉案楼盘的初始产权登记，配合原告办理房屋产权登记。故导致原告逾期办证的违约责任在被告，被告应当按照合同约定支付原告逾期办证违约金。故对于被告的辩解不予采纳。原告之诉，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告文登市嘉鸿房地产开发有限公司给付原告张红娟违约金10989.96元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，由被告文登市嘉鸿房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人文登嘉鸿房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，初始产权登记虽然与房屋权属登记不属于同一概念，但根据《中华人民共和国房屋登记管理办法》等法律规定，办理初始产权登记是办理房屋权属登记的前提条件，本案中，包括被上诉人在内的部分业主未及时交纳住宅专项维修基金，导致上诉人不能办理初始登记，亦不能为被上诉人办理房屋产权登记，故上诉人不存在违约行为，不应承担逾期办证违约金。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人张红娟答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。案经二审审理查明，涉案房屋于2012年9、10月左右办理房屋产权证书。上诉人主张因部分业主未缴纳住宅专项维修基金，上诉人自筹资金，将剩余的住宅专项维修基金缴纳至文登市房管局，办理房屋初始登记。上诉人认可被上诉人于涉案商品房预售合同签订同时即缴纳了住宅专项维修基金，后将开具的收据更换为正式发票。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，上诉人认可被上诉人已经在涉案商品房预售合同签订同时缴纳了住宅维修基金，并将此前开具的收据收回后为被上诉人出具了发票，对该自认事实本院予以确认。诉讼中，上诉人无证据证实被上诉人缴纳住宅专项维修基金的行为已违反合同约定或对上诉人办理房屋初始登记构成妨碍，不能认定导致上诉人逾期办理初始产权登记的原因和责任在被上诉人。此外，根据《文登市住宅专项维修资金管理办法》第十一条规定，业主应当在办理房屋产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。本办法实施前未办理初始登记的商品住宅，开发建设单位应予以代收代缴，未按规定代收、代缴住宅专项维修资金的，产权登记部门不给予办理初始产权登记。从上述规定中可以看出，即使是有部分业主未缴纳住宅维修基金，上诉人可以代缴住宅维修基金方式办理初始登记，从上诉人关于办理初始登记过程的陈述看，上诉人在部分业主及时未缴纳住宅维修基金的情况下依然通过代缴住宅维修基金的方式办理初始产权登记，继而为业主办理房屋产权登记，亦可印证被上诉人是否及时缴纳维修基金不影响上诉人办理初始产权登记。另外，被上诉人与上诉人签订的合同是在2011年8月12日签订的，《文登市住宅专项维修资金管理办法》于2011年1月1日开始施行，上诉人与被上诉人签订合同时，上诉人即已知道部分业主未及时缴纳住宅维修基金会可能会影响初始登记的办理，在此情况下，双方依然约定出卖人需在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由此说明，上诉人已经认可其在商品房交付后180内能够办理涉案楼盘的初始产权登记，配合被上诉人办理房屋产权登记。综上，原审法院认定导致被上诉人逾期办证的违约责任在上诉人，上诉人应当按照合同约定支付被上诉人逾期办证违约金并无不妥，本院予以照准。上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予采纳。原判正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由上诉人文登嘉鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一七年二月二十八日书 记 员  刘双双