安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1822民初1760号原告：中共广德县委党校，住所地安徽省广德县。法定代表人：曹红，该校常务副校长。委托代理人：黎逢成，安徽宣广律师事务所律师。被告：广德嘉虹山庄有限公司，住所地安徽省广德县。法定代表人：庄兴发，该公司董事长。委托代理人：张毅，安徽皖东南律师事务所律师。原告中共广德县委党校与被告广德嘉虹山庄有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理，依法组成合议庭，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黎逢成、被告委托代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中共广德县委党校诉称，2010年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其坐落广德县横山北路的一栋十四间四层房屋租赁给被告从事住宿、餐饮及其他业务；租赁期十三年，即2011年1月1日至2023年12月31日，其中2016年至2019年每年房屋租金为550000元，被告需在每年10月底前一次性支付下年度租金；被告如不按合同规定使用房屋或拖欠租金超三个月，原告有权解除房屋收回房屋，被告需补交房租并承担违约金200000元。现被告原因，致该房屋长期闲置，且拖欠租金333000元（2016年拖欠租金150000元、2017年1至4月租金183000元）至今未付。原、被告就资产清理达成初步意向，并已为委托第三方对现有资产进行了清理。现起诉并变更诉讼请求，要求判决自2017年5月1日起解除原、告双方2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》；判决被告支付原告房屋租金333000元（2016年拖欠租金150000元、2017年1月至4月租金183000元），判决被告支付原告违约金200000元，合计533000元；判决被告承担本案诉讼费用。广德嘉虹山庄有限公司辩称，①对合同关系无异议，租金计算过高，我们在2017年2月7日，向原告提出解除房屋租赁合同，并向原告提出申请，退出租赁，因此房屋租金应计算到2017年2月。②被告方所投入的资产已移交给原告方，但没有评估和折价，原告方也没有进行补偿，因此我们要求进行合理的补偿和折价。③对违约金，我认为严重过高，不符合事实和法律规定，应不予支持。④对房屋租金的确切数字庭后进行核对。被告在嘉虹山庄《房屋租赁合同》部分投资的资产：①在2017年5月17日《嘉虹山庄物品移交清理汇总表》中，属于广德嘉虹山庄有限公司添置所有的资产如下：编号为12、电动移门（13764元），15、发电机，17、电脑、18、电脑主机箱，19、打印机，27、两间玻璃房及屋内物品；②酒店装潢支出643662.3元；③大楼前水泥地面（56466元）。以上广德嘉虹山庄有限公司的资产已移交给广德县委党校，但尚未进行折价或价值评估。中共广德县委党校向法庭提交如下证据：房屋租赁合同（租期是8年的这份合同），证明原告将案涉房屋给被告使用及约定租金、违约条款等事实。广德嘉虹山庄有限公司对中共广德县委党校提供的证据真实性无异议，对违约条款约定认为过高，应不予支持。广德嘉虹山庄有限公司向法庭提交如下证据：1、执照、法定代表人身份证明，证明被告的基本情况。2、原、告双方2017年4月28日签订的协议、《嘉虹山庄物品移交清理汇总表》、《嘉虹山庄物品移交清理统计表》、说明一份、账目一份，证明被告方已经将原告方的资产及被告方所添置的资产移交给了原告方，但对被告的资产没有进行折价和评估，也没有进行补偿。中共广德县委党校对广德嘉虹山庄有限公司提供的证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明对象有异议，在原被告签订的租赁合同第三条约定，租赁期满后，如果乙方不在续租，动产乙方自行处理，不动产归甲方所有，根据这条规定，乙方所投资的动产，应当自行处理，不存在折价补偿。本院结合双方当事人陈述、举证、质证意见，对上述证据认证如下：原告提交的证据即被告提交的证据1予以采信；被告提交的证据2具有真实性，可作为认定案件事实的依据。本院根据采信的证据并结合当事人的当庭陈述，确认以下法律事实：2010年9月15日，原、被告签订两份《房屋租赁合同》，约定：原告将其坐落广德县横山北路的一栋十四间四层房屋租赁给被告从事住宿、餐饮及其他原告同意的相关业务；租赁期共计十三年，即2011年1月1日起至2015年12月31日止，年租金500000元；2016年1月1日起至2023年12月31日止，其中2016年至2019年每年房屋租金为550000元，……，被告按年支付租金，须在每年10月底前一次性付清下年度租金；被告如不按合同规定使用房屋或拖欠租金超三个月，原告有权解除房屋收回房屋，被告需补交房租并承担违约金200000元，……。后因被告拖欠2016年度租金150000元，2017年度1月至4月计183000元租金未付，原告向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，被告对原告诉请解除房屋租赁合同没有异议，但认为解除合同时间应为2017年2月。本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据合同约定，被告未付清2016第度房屋租金150000元，未支付2017年度相应月份租金，构成违约，应承担相应民事责任。庭审中，原、被告均同意解除合同，本院予以支持。关于合同解除时间的认定？原告诉称双方确认解除合同时间是2017年5月后，并认为是2017年5月1日，但没有提供证据证明，被告认可为2017年2月，故本院确认合同解除时间为2017年2月，即被告拖欠2017年度租金应为1月至2月，租金计人民币91500元（依据原告诉请四个月租金183000元÷2）。关于违约金数额如何确定？原告诉请违约金200000元，被告认为明显过高，根据合同履行情况，本院酌定按被告拖欠房屋租金金额的30%计算违约金，为（150000+550000÷12×2月）×30%=72500元。诉讼中，被告要求将已移交给原告的资产进行折价，因双方未能达成一致协议且原告没有对该事项提起诉请，故本案对被告此要求不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中共广德县委党校与被告广德嘉虹山庄有限公司于2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》（即载明租赁期限为2016年1月1日起至2023年12月31日止的合同）。二、被告广德嘉虹山庄有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中共广德县委党校房屋租金241500元、违约金72500元，合计人民币314000元。三、驳回原告中共广德县委党校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8690元，由原告中共广德县委党校负担3570元，被告广德嘉虹山庄有限公司负担5120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  杨 承人民陪审员  郭世峰人民陪审员  徐长林二〇一七年十一月十三日书 记 员  凌 燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当地人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张违约的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。