贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终5470号上诉人(原审原告)：王东娥，女，汉族，1943年11月12日出生，住贵州省道真自治县。上诉人(原审原告)：周润生，女，苗族，1974年01月21日出生，住贵州省道真自治县。上诉人(原审原告)：周会生，女，苗族，1975年12月14日出生，住贵州省遵义市。上诉人(原审原告)：周旭会，女，苗族，1980年10月10日出生，住贵州省道真自治县。上诉人(原审原告)：周小生，女，汉族，1967年10月07日出生，住贵州省道真自治县。被上诉人(原审被告)：周洪波（曾用名：周鸿），男，汉族，1976年10月11日出生，住贵州省道真自治县。被上诉人(原审被告)：骆长进，男，仡佬族，1966年1月14日出生，住贵州省道真自治县。上诉人王东娥、周润生、周会生、周旭会、周小生因与被上诉人周洪波、骆长进确认合同无效纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院(2017)黔0325民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王东娥、周润生、周会生、周旭会、周小生上诉请求：1、撤销贵州省道真自治县人民法院(2017)黔0325民初767号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定被上诉人周洪波与骆长进签订房屋买卖契约时被上诉人周洪波之妻户口（农业）属上坝乡××村××组，周洪波系代表家庭购买其妻本组农村房屋并不违反政策规定，应为有效；骆长进、周小生夫妻婚后与王东娥一起生活，骆长进卖房，周洪波有理由相信经涉案房屋产权人授权而为，并且骆长进卖房至今已十余年，期间周洪波对房屋、院坝进行的改造，上诉人未提出异议，现上诉人提出对骆长进卖房不知情，有违常理，也有违诚实信用原则。上诉人提出涉案房屋买卖合同无效并返还房屋的诉请，本院不予支持。上诉人认为，一审法院前述判决没有事实依据和法律依据，认定事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应当予以撤销。一、一审法院以被上诉人周洪波与骆长进签订《房屋买卖契约》时被上诉人周洪波之妻户口（农业）属上坝乡××村××组，周洪波系代表家庭购买其妻本组农村房屋并不违反政策规定为由，认定双方签订的《房屋买卖契约》有效，没有事实依据和法律依据，认定事实不清、适用法律错误。第一，被上诉人周洪波与骆长进签订的《房屋买卖契约》，依法属于无效合同。根据《土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》（国法办{1999}39号文件）第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅方发放土地使用证和房产证”、《关于深化改革严格土地管理的决定》“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”可知，城镇居民不得购买农村宅基地、农民住宅，且由于房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律规定所禁止的，因此，依据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：---(五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，城镇居民购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性、效力性规定，依法属于无效合同。结合本案，一审庭审中，被上诉人已经提供充分证据证明，周洪波于2004年6月与被上诉人骆长进签订《房屋买卖契约》时，被上诉人周洪波已是城镇居民，被上诉人周洪波与骆长进签订的买卖农村住宅的协议，依法属于无效合同。一审法院认定，周洪波与被上诉人骆长进签订的《房屋买卖契约》有效，没有法律依据。其次，《房屋买卖契约》的双方当事人系周洪波和骆长进，依据合同相对性，则该契约依法只约束周洪波和骆长进，一审法院以被上诉人周洪波与骆长进签订房屋买卖契约时被上诉人周洪波之妻户口系属上坝乡××村××组的农村户口为由，推定周洪波系代表家庭购买其妻本组农村房屋，并据此推定《房屋买卖契约》有效，没有法律依据和事实依据，也严重合同具有相对性的基本原则。此外，即使被上诉人周洪波系代表家庭购买其妻本组农村房屋，因被上诉人骆长进签订《房屋买卖契约》前，并未取得涉案房屋产权人的授权，事后也经涉案房屋产权人的追认，被上诉人骆长进无权代理与被上诉人周洪波签订的《房屋买卖契约》仍属无效合同。一审法院认定，周洪波与被上诉人骆长进签订的《房屋买卖契约》有效，没有事实依据。二、一审法院以骆长进、周小生夫妻婚后与王东娥一起生活，骆长进卖房，周洪波有理由相信经涉案房屋产权人授权而为，并且骆长进卖房至今已十余年，期间周洪波对房屋、院坝进行的改造，上诉人未提出异议为由，推定被上诉人周洪波卖房时具有代理权，《房屋买卖契约》有效，认定事实不清、证据不足、适用法律错误。首先，被上诉人骆长进处分涉案房屋的行为属于无权代理。一审法院认定，上诉人王东娥与周德奎（1991年去世）系夫妻关系，涉案房屋系王东娥与周德奎的夫妻共同财产，上诉人不持异议。周德奎去世后，留下的涉案房屋中属于周德奎的部分系遗产。因五上诉人一直未对涉案房屋进行分配，故涉案房屋属于周德奎的遗产部分系上诉人共同共有，有权处分涉案房屋的权利人是上诉人。一审庭审中，在被上诉人周洪波未提供任何证据证明，上诉人授权被上诉人骆长进处分涉案房屋的情况下，被上诉人骆长进处分涉案房屋的行为依法属于无权代理，一审法院推定被上诉人骆长进具有处分涉案房屋的代理权，没有事实依据。其次，上诉人并未通过明示或默示的方式授权被上诉人骆长进处分涉案房屋。依据《民法总则》第一百四十条：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”之规定可知，默示只能在有法律规定、当事人约定或符合交易习惯的情况下，才能构成意思表示。结合本案，一审庭审中，被上诉人周洪波未提供任何证据证明，上诉人已通过明示方式授权被上诉人骆长进处分涉案房屋；亦未能提供任何法律规定，证明可以推定上诉人授权被上诉人骆长进处分涉案房屋；更未提供任何证据证明，上诉人存在授权被上诉人处分涉案房屋的交易习惯。据此，在被上诉人周洪波未提供任何证据证明，上诉人已通过明示或默示的方式授权被上诉人骆长进处分涉案房屋的情况下，一审法院推定被上诉人骆长进具有处分涉案房屋的代理人，没有法律依据和事实依据。再次，被上诉人骆长进处分涉案房屋的行为不构成表见代理。依据《合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，虽骆长进、周小生夫妻婚后与王东娥一起生活，但一审庭审中，被上诉人周洪波未提供任何证据证明周小生、王东娥知晓被上诉人骆长进处分涉案房屋的行为，也未提供任何证据证明被上诉人骆长进构成表见代理，且上诉人与被上诉人周洪波生活在同一院子数年，被上诉人周洪波不可能不知道涉案房屋的产权人，被上诉人周洪波在明知涉案房屋产权人的情况下，仍与不具有处分权的被上诉人骆长进签订《房屋买卖契约》，明显存在恶意。一审法院却仅以骆长进、周小生夫妻婚后与王东娥一起生活为由，推定骆长进卖房，周洪波有理由相信经涉案房屋产权人授权而为为由，从而推定被上诉人骆长进卖房的行为构成表见代理，没有事实依据和法律依据。此外，与被上诉人骆长进共同生活的仅为上诉人周小生和王东娥，而涉案房屋的共有权人除了上诉人周小生和王东娥外，还有上诉人周润生、周会生、周旭会，一审法院仅以骆长进、周小生夫妻婚后与王东娥一起生活为由，就推定周洪波有理由相信被上诉人骆长进卖房系经涉案房屋的五个产权人授权，于法无据。最后，一审法院以骆长进卖房至今已有十余年，其间周洪波对房屋、院坝进行了改造，上诉人并未提出异议为由，推定被上诉人卖房行为有效，于法无据。第一，确认合同无效请求权虽明为请求权，但实质为实体法上的形成权，从诉讼时效所适用的对象上看，诉讼时效仅仅适用于请求权，而合同无效的确认属于形成权，无效合同的认定不受诉讼时效的限制，不应适用诉讼时效制度。第二，被上诉人周洪波是否对涉案房屋、院坝进行改造，上诉人是否对被上诉人周洪波对涉案房屋、院坝改造的行为提出过异议，均已不影响《房屋买卖契约》效力的认定。退一万步讲，假如签订合同时上诉人知情，只要违背了法律、行政法规的强制性、效力性规定，就依法属于无效合同，无效合同不因时间长短而改变其效力。周洪波二审答辩：一、原审判决认定的事实清楚。第一，本案争议为《房屋买卖契约》是否有效，而合同是否有效的前提条件为答辩人周洪波及其妻子是否具有购买农村房屋的资格。经原审查明：周洪波虽于1988年转为非农业户口，户籍当年落在上坝乡街上组（出钱购买的蓝皮户口，实际居住地仍在原户籍地八一村前进组），1997年与杨仙结婚，杨仙户口同时己转入八一村前进组，于2004年06月15日代表家庭与原审被告骆长进签订《房屋买卖契约》。所以，杨仙具备购买此农村房屋的资格。并且，作为家庭共同共有，答辩人有权签字，其并未违反法律的强制性规定，应当认定买卖合同有效。第二，原审被告骆长进已经卖房十余年，答辩人在此期间多次翻修房屋和院子，上诉人明知房屋买卖的事实而并未提出异议。现因拆迁，上诉人提出以上诉求，有违常理，亦有违诚实信用。二、原审判决适用法律正确。第一，根据《土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据原审事实，杨仙具有购房资格，答辩人与杨仙属合法夫妻，且主要家庭成员，当然有对家庭内外事务处分的权利，根据《合同法》第五十二条第一款第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定。”的合同无效，签订的《房屋买卖契约》并未违反《土地管理法》和《合同法》，当然有效。第二，农村集体经济组织成员身份，属于身份权，而身份权是一种绝对权，具有稳定性、法定性、专属性的特点。以户籍登记为原则，以长期居住的事实状态为例外来确定成员资格。农村集体经济组织成员身份的认定，应当从我国农村集体经济组织的自然共同体特征出发，以是否形成较为固定的生产、生活为基本条件，并结合是否具有依法登记为该组织所在地常住户口，作为判断是否具有集体经济组织成员的一般原则。答辩人在八一村出生，12岁转出户口后依然在八一村生活（从未改变实际居住地和该村组居民身份），更任八一村委副主任一职。而且即使答辩人不具备此购房资格，答辩人妻子亦具备此购房资格。《房屋买卖契约》当然有效。三、结合风俗，买卖房产的行为，一般由男性决定，所以答辩人签字是符合常理的，原审被告骆长进签字也是符合常理的，答辩人当然有理由相信其己获得授权。综上所述。原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。骆长进二审未作答辩。王东娥、周润生、周会生、周旭会、周小生向一审法院起诉请求：1、判令被告周洪波与被告骆长进于2004年6月签订的《房屋买卖契约》无效。2、判令被告周洪波返还位于上坝乡××村××组的老房屋（两间半）及圈房。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告王东娥与周德奎（1991年去世）系夫妻关系，婚后生有子女周小生、周润生、周会生、周旭会四人，被告骆长进系周小生丈夫，王东娥与周德奎夫妻二人有共同财产老房屋两间半（位于上坝乡××村××组）。2004年6月15日，被告骆长进与周洪波签订《房屋买卖契约》，将王东娥与周德奎共有的两间半房屋（正房一间半、厢房一间）作价4000元出售给周洪波。另约定，畜圈、院坝等附属物归周洪波;位于周洪波猪圈下面闲田（一分左右）划给周洪波使用。另查明，周洪波于1988年转为非农业户口（开发户口），周洪波与杨仙于1997结婚（2013年离婚），同年杨仙户口迁入上坝乡××村××组，系农业户口，且一直居住在上坝乡××村××组。案涉房屋与周洪波家房屋相邻，其中堂屋属原、被告两家共有，现属拆迁范围。被告骆长进与周小生结婚后与王东娥、周德奎等一家人生活在一起，1998年搬至上坝乡××村××组另一处自建房屋居住至今。一审法院认为，被告周洪波与骆长进签订房屋买卖契约时被告周洪波之妻户口（农业）属上坝乡××村××组，周洪波系代表家庭买房，购买其妻本组农村房屋并不违反政策规定，应为有效。另外，骆长进、周小生夫妻婚后与王东娥一起生活，骆长进卖房，周洪波有理由相信系经案涉房屋产权人授权而为，并且骆长进卖房至今己有十余年，其间周洪波对房屋、院坝进行了改造，原告并未提出异议，现原告提出对骆长进卖房不知情，不但有违常理，也有违诚实信用原则。综上，原告提出案涉房屋买卖无效并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十九条、五十二条之规定，判决：驳回原告王东娥、周小生、周会生、周润生、周旭会的诉讼请求。案件受理费120元，减半收取60元，由原告负担。二审查明事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证而认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：2004年6月15日，骆长进与周洪波签订的《房屋买卖契约》是否有效。对于争议焦点，本院认为：首先，签订《房屋买卖契约》时，周洪波之妻杨仙系上坝乡××村××组村民，周洪波代表家庭购买其妻户籍所在地农村房屋并不违反相关法律及政策规定。其次，骆长进、周小生夫妻二人婚后与王东娥一起生活，骆长进卖房，周洪波有理由相信系经涉案房屋产权人授权而为，并且骆长进卖房至今己有十余年，期间周洪波对房屋、院坝进行了改造，王东娥、周润生、周会生、周旭会、周小生并未提出异议，现居然提出对骆长进卖房不知情，不但有违常理，也有违诚实信用原则。综上，讼争《房屋买卖契约》合法、有效。综上所述，王东娥、周润生、周会生、周旭会、周小生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120.00元，由王东娥、周润生、周会生、周旭会、周小生承担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 雨审 判 员  李宗洪审 判 员  何 亮二〇一七年十一月二十七日法官助理  朱小燕书 记 员  张 升