甘肃省清水县人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0521民初507号原告：李少斌，男，1990年12月1日出生，现住清水县。委托诉讼代理人：牛晓兰，甘肃康台律师事务所律师。被告：抚州宇通房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市南丰县南丰大道，现住所地清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。法定代表人：魏国芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴襄宝、马长义，天水都茂律师事务所律师。原告李少斌与被告抚州宇通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李少斌及其委托诉讼代理人牛晓兰，被告抚州宇通房地产开发有限公司委托诉讼代理人戴襄宝、马长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李少斌向本院提出诉讼请求：1.判令抚州宇通房地产开发有限公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令抚州宇通房地产开发有限公司因逾期交房应向李少斌支付违约金41138.22元（暂计至2017年6月30日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由抚州宇通房地产开发有限公司承担。第一次庭审中，李少斌变更诉讼请求为：1.请求判令解除李少斌与抚州宇通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及《担保贷款合同》；2.判令抚州宇通房地产开发有限公司返还已付购房款454566元，支付逾期交房违约金47729元（按日向李少斌支付已交付房款万分之五的违约金，按7个月，计算违约金为47729元）；3.判令抚州宇通房地产开发有限公司赔偿因解除《担保贷款合同》产生的利息24372元；4.本案诉讼费由抚州宇通房地产开发有限公司承担。第二次庭审中，李少斌又将诉讼请求变更为原来起诉状中写明的诉讼请求。事实和理由：李少斌于2015年9月23日与抚州宇通房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，李少斌购买南苑豪庭小区某某号楼房一套，建筑面积为105.93平方米，购房金额为454566元，李少斌按照合同约定履行了付款义务。合同约定：抚州宇通房地产开发有限公司应于2016年12月31日前向李少斌交付房屋。逾期超过30日后交房的，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。止起诉之日，抚州宇通房地产开发有限公司仍未交付房屋。李少斌认为抚州宇通房地产开发有限公司迟延交房不存在免责事由，违约事实明显，严重损害了其合法利益。故诉至法院，请求依法支持李少斌的诉讼请求。抚州宇通房地产开发有限公司辩称，李少斌陈述其与抚州宇通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同属实，约定将其公司开发的位于清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭小区某某号楼房出售给李少斌，购房金额为454566元。抚州宇通房地产开发有限公司未按约定给李少斌交付房屋的原因为：一、在商品房开发过程中，延期交房已然成为一种普遍现象。造成这一现象的原因有主观方面的，也有客观因素，如开发商是南方人对北方暴风雪等异常自然现象不能预见，高考、中���及县上举行重大社会活动期间不允许施工，政府规划调整等政府行为，延期交房是多因一果，并非答辩人恶意违约。应允许答辩人合理延长交房期限。二、本案中，逾期交房违约金过分高于被答辩人实际造成的损失，因此，答辩人请求适当减少。按照相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。如约定的违约金超过损失数额30%的，则应当认定“过分高于造成的损失”，违约金应按是否超过损失30%为限来进行适当调整。如果诉讼双方对实际损失达不成一致意见，答辩人申请法庭委托专业机构进行评估。三、逾期交房是一种持续���行为。答辩人虽然作了诸多努力，也尽最大的诚意履行合同，主观上并无过错，客观上也给被答辩人造成的实际经济损失有限。答辩人也在加快尾欠工程进度，双方之间的合同基础尚好。因此，答辩人请求法庭以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以居中调解，以达到法律效果和社会效果的统一。李少斌围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.商品房买卖合同1份，证明合同约定的交房时间及违约金的承担；2.收据存根1份，证明李少斌向抚州宇通房地产开发有限公司交清了首付款；3.住房公积金借款合同1份，证明剩余款项办理了按揭。李少斌提交的以上证据抚州宇通房地产开发有限公司均认可，但是认为违约金约定过高，请求予以适当减少，对于给李少斌因迟延交房造成的损失，抚州宇通房地产开发有限公司要求对同��地段的房屋租金进行评估后再计算李少斌的损失。对于李少斌提交的以上证据抚州宇通房地产开发有限公司均无异议，以上证据来源合法，形式完备，客观真实，且与本案具有关联性，予以采信。4.租房协议1份，证明抚州宇通房地产开发有限公司逾期交房而造成的李少斌因租房而支出的租金损失。针对该房屋租赁协议，本院依职权对出租人进行了调查，对本案李少斌提交的房屋租赁协议的真实性进行了核实，被调查人称因该房屋的所有人在外地，其与该房屋所有人系亲戚关系，被调查人代理房东与李少斌签订了房屋租赁协议，租赁协议属实，现该房租赁期限已满，李少斌向其交付了房屋。李少斌对调查笔录认可。抚州宇通房地产开发有限公司对李少斌提交的租房协议和法庭的调查笔录的真实性认可，但以本案的涉案房屋和租赁的房屋不在同等地段，且涉案房屋为毛坯房，租赁的房屋为装修好的房屋，应当按照评估报告的意见来认定李少斌的损失,故对李少斌租房协议的证明目的不认可。对李少斌提交的房屋租赁协议，结合法庭的调查笔录，该协议中所租房屋虽然与涉案房屋所处地段不同，也是装修过的房屋，但该协议是租赁双方当事人真实意思表示，租赁价格合理，且该协议能够客观反映李少斌因抚州宇通房地产开发有限公司逾期交房的违约行为而实际造成的损失，其来源合法，客观真实，形式完备，且与本案具有关联性，予以采信。抚州宇通房地产开发有限公司提交的证据为：1.清水县宇通南苑豪庭住宅小区建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证各1份。证明涉案合同合法有效。2.天水中恒房地产评估咨询有限公司出具的评估报告1份。证明同等地段同类房屋的租金，在逾期交房给买受人造成的实际损失无法证明的情况下，应参照评估报告中关于同等地段同类房屋的租金确定损失大小。本案在审理过程中，抚州宇通房地产开发有限公司申请对涉案房屋同等地段同类房屋租金进行评估。本院组织双方当事人进行协商，双方经协商确定由天水中恒房地产评估咨询有限公司为本案的评估机构对涉案房屋同等地段同类房屋租金进行评估。该机构于2017年9月9日出具的评估意见为：确定估价对象（基准价格）在估价时市场租赁价格为：单位面积：6.06元/㎡/月。对于抚州宇通房地产开发有限公司提交的证据李少斌均认可，但认为应按合同的约定支付违约金，李少斌的实际损失除房屋租金外还有交首付款的借款利息、公积金按揭贷款的利息。上述证据，来源合法，形式完备，客观真实，与本案具有关联性，予以采信。经当事人陈述、举证、质证，本院认证，确认本案事实为：2015年9月23日李少斌与抚州宇通房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定李少斌购买抚州宇通房地产开发有限公司开发的位于清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭小区某某号楼房，面积为105.93平方米，每平方米价格为4291.2元，购房金额为454566元，李少斌于2017年4月7日按照合同约定交清了首付款104566元，剩余房款35万元于2016年5月24日办理了按揭贷款。按照合同约定，抚州宇通房地产开发有限公司应于2016年12月31日前向李少斌交付房屋，逾期超过30日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。但到现在，抚州宇通房地产开发有限公司仍未按照合同约定向李少斌履行交房的义务,为此双方形成纠纷。另查明：李少斌在确认涉案房屋不能按合同约定时间交付的情况下，租赁清水县西苑小区楼房一套，并签订房屋租赁协议一份，年租金为12000元，面积为116㎡，租赁期限一年，自2016年10月13日起至2017年10月13日止。到期后，李少斌未续租，已将所租房屋交给出租人。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，李少斌与抚州宇通房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，该合同依法成立且生效，双方当事人应全面履行合同义务。李少斌按合同约定履行了交款义务，合同中双方约定于2016年12月31日前交付房屋，但是抚州宇通房地产开发有限公司因施工进���缓慢到现在仍未向李少斌履行交房义务，已属违约，故对李少斌要求抚州宇通房地产开发有限公司交付房屋的诉讼请求予以支持，抚州宇通房地产开发有限公司应克服一切困难加快施工进度，将符合合同约定的商品房交付给李少斌。李少斌要求抚州宇通房地产开发有限公司按照合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金的诉求，因抚州宇通房地产开发有限公司未按照合同的约定给李少斌履行交房义务，已属实际违约，抚州宇通房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任。抚州宇通房地产开发有限公司认为双方约定的违约金过高，要求以评估报告中的租金为标准作为认定损失大小的依据对违约金予以调整。当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，应以造成的损失为基础进行调整。关于李少斌的实际损失，一是逾期交房期间其因租��支出的房屋租金。2017年1月1日至2017年10月13日的租金损失，按10.5个月计算，应为10500元。二是2017年10月15日后的损失。2017年10月15日后的损失李少斌未提交证据证明，在无证据证明的情况下，同等地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性，或者在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此，应以评估报告中的房屋租金标准作为李少斌遭受损失的依据。由于涉案房屋仍未交付，所以租金尚无法确定。关于李少斌主张的购房首付款借款利息及住房公积金贷款利息的损失，因涉案房屋是否逾期交付，李少斌对上述利息均应承担，其与逾期交房的违约行为不存在法律上的因果关系，故不予认定。关于本案的违约金，以逾期一年为例：按李少斌提供的房屋租赁协议，其租金损失为12000元；按评估报告确定的标准计算，其租金损失为7702.23元；而按双方合同约定，抚州宇通房地产开发有限公司应当支付的违约金为75522.70元。合同法上的违约金是以填补受害人损失的补偿性功能为主，以惩罚性为辅，如约定的违约金超过造成损失数额的30%，则应当认定“过分高于造成的损失”，违约金应按是否超过损失的30%来进行调整。所以，双方合同约定的违约金与实际损失相比确属过高，应当予以酌情减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。所以对李少斌要求抚州宇通房地产开发有限公司按照合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金的诉讼请求不予支持。对本案违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素予以衡量。故抚州宇通房地产开发有限公司对逾期交房期间李少斌因租房支出的房屋租金损失10500元，按照130%向李少斌支付违约金，即13650元；2017年10月15日后尚不确定的租金损失，应当按照6.06元/㎡/月的标准，以105.93平方米计算支付李少斌自2017年10月16日起至房屋实际交付之日止，按照130%向李少斌支付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、抚州宇通房地���开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向李少斌交付位于清水县南苑豪庭小区某某号楼房；二、抚州宇通房地产开发有限公司支付李少斌2017年1月1日至2017年10月15日的违约金13650元、2017年10月16日至房屋实际交付之日止的违约金[应支付的违约金=6.06元/㎡/月×105.93㎡×实际逾期月数（月数不整时，不足15天按半个月计算，超过15天不满一月的按一月计算）×130%]。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费828元,减半收取计414元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员  张伟刚二〇一七年十一月六日书记员  王高强