江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终7345号上诉人（原审被告）:江苏昆山通用电气有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号。法定代表人：蔡军强，总经理。委托诉讼代理人：万德龙，江苏瑞生律师事务所律师。委托诉讼代理人：余申圣，江苏瑞生律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）:昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂，住所地江苏省昆山市玉山镇城北兴友路**号。经营者：汪后敏，总经理。委托诉讼代理人：汪平，江苏瀛成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏军，江苏瀛成律师事务所律师。原审第三人:昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路571号。法定代表人：金建伟，总经理。上诉人江苏昆山通用电气有限公司因与被上诉人昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂、原审第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初6954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江苏昆山通用电气有限公司上诉请求：1、撤销江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初6954号民事判决并依法改判；2、上诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《厂房租赁合同》11.3条约定“装修、改建增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对该主张权利或要求出租方予以补偿。”被上诉人在2014年出具的承诺书中承诺“季候动迁时涉及厂区内燃气管动迁费用由我厂自行承担并保证无条件迁移。”双方签订的《厂房租赁合同》最后期限为2015年4月15日，被上诉人并不存在停业损失。一审判决认定事实不清，程序违法。被上诉人昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂在诉讼中答辩称：虽然双方签订的《厂房租赁合同》最后期限为2015年4月15日，但双方一直继续履行着租赁合同，承租人一直在使用该房屋，应当视为不定期租赁合同。由于拆迁造成的承租人的停业损失，上诉人应予支付。关于上诉人提出的合同11.3条及被上诉人承诺书所涉及的补偿费用，一审法院并未支持被上诉人的这部分请求。一审认定事实正确，判决结果符合客观事实，恳请二审法院维持原判。原审第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司在诉讼中未作答辩。原审原告昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂向一审法院起诉请求：1、江苏昆山通用电气有限公司支付昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂昆山市兴友路33号城北4#厂房属于承租人所有的拆迁补偿款，按照拆迁协议实际补偿金额为准，要求昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司将应付未付的拆迁补偿款细项直接支付昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂，明细如下：固定资产可搬迁部分286087元、固定资产不可搬迁部分247230元、装卸运输费用67642元、存货65000元、停产停业费用578400元，合计1244359元；2、本案诉讼费由江苏昆山通用电气有限公司承担。一审法院认定事实：2006年3月17日，昆山通用电气实业公司与昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂签订《厂房租赁合同》一份，约定由昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂租赁昆山市兴友路33号通城北4号厂房，租赁面积约为758平方米（其中二楼办公区221平方米，厂房537平方米），租赁期限从2006年3月16日至2009年4月15日，合同又约定其他条款。2009年4月20日，江苏昆山通用电气实业公司与昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂继续签订《厂房租赁合同》一份，约定由昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂租赁昆山市兴友路33号通城北4号厂房，租赁面积约为758平方米（其中二楼办公区221平方米，厂房537平方米），租赁期限从2009年4月16日至2011年4月15日，合同又约定其他条款。2011年8月15日，昆山通用电气实业公司与昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂继续签订《厂房租赁合同》一份，约定由昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂租赁昆山市兴友路33号通城北4号厂房，租赁面积约为734平方米（其中二楼办公区197平方米，厂房537平方米），租赁期限从2011年8月15日至2012年4月15日，合同又约定其他条款。2012年4月16日，昆山通用电气实业公司与昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂继续签订《厂房租赁合同》一份，约定由昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂租赁昆山市兴友路33号通城北4号厂房，租赁面积约为1492平方米（其中二楼办公区418平方米，厂房1074平方米），租赁期限从2012年4月16日至2015年4月15日，合同又约定其他条款。2013年10月16日，昆山通用电气实业公司、昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告租赁昆山市兴友路33号通城北4号厂房西部分，租赁面积为一楼436平方米，租赁期限从2013年10月16日至2015年4月15日，合同又约定其他条款。上述合同文本内容基本一致，合同第11.3条约定，装修、改建增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对该主张权利或要求出租方予以补贴。2011年8月20日，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂（陈术山）与昆山市周市镇占奎建材商行签订《施工协议书》一份，双方约定对昆山市兴友路33号D栋进行装修，施工内容包括吊顶、隔墙、贴地板砖、电缆电线灯具材料、水电安装人工费、门窗、背景墙，合计187850元。2011年8月20日，昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂（陈术山）与昆山市周市镇占奎建材商行签订《施工协议书》一份，双方约定对昆山市兴友路33号D栋进行装修，施工内容包括吊顶、石棉板隔墙（无尘车间）、贴墙砖、环氧地坪、盖卫生间、化粪池、电缆电线灯具材料、水电安装人工费、门窗、检验室装修，合计465700元。一审审理中，江苏昆山通用电气有限公司向法院提供昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂向江苏昆山通用电气有限公司出具的2014年1月3日承诺书复印件一份，因我厂生产建设需要，需接驳天然气，我厂保证，在今后动迁时涉及燃气管动迁费用由我厂自行承担并保证无条件迁移。一审审理中，昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂向法院提交昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂与昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂向江苏昆山通用电气有限公司支付租金的收款收据16张，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂支付租金至2016年1月15日，昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂支付租金至2016年1月16日。2016年5月4日，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂向江苏昆山通用电气有限公司发出债权转让通知一份，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂（经营者陈术山）承租江苏昆山通用电气有限公司位于昆山市××城北××＃厂房面临拆迁，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂在拆迁中的经营损失、搬迁费、装修补偿等全部支付给昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂。一审审理中，法院向昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司调取相关拆迁补偿材料：2014年8月12日，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司与江苏昆山通用电气有限公司签订《协议书》一份，征收范围为川家河以东、城北路以南、环庆路以西、展馆路以北四至范围昆山市兴友路33号的房屋建筑物、机器设备、原辅材料、办公设施等自有资产；土地面积为68.09亩；征收补偿明细为：建筑物29087009元、装修1632804元、附属物3954367元、可搬迁设备1095244元、不可搬迁设备1385100元、绿化1763740元、停产停业费（按文件规定）3840504元、土地补偿15252160元、土地契税457565元、奖金10000元，合计58478493元。2014年8月12日，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司与蔡军强签订《协议书》一份，征收范围为川家河以东、城北路以南、环庆路以西、展馆路以北四至范围昆山市兴友路33号的房屋建筑物、机器设备、原辅材料、办公设施等自有资产；土地面积为68.09亩；征收补偿明细为：装修1456004元、可搬迁设备653896元、不可搬迁设备1213000元、停产停业费（按文件规定）1602000元、停产停业费（无证协商）124785元、土地补偿13618000元、企业填土825000元，合计19492685元。附：昆山嘉诚建设咨询房地产评估有限公司出具的《昆山市房地产价格评估报告》、苏州华衡资产评估事务所出具的《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》，其中昆山市兴友路33号房屋，总建筑面积为18973.58平方米。一审审理中，法院向昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司核实拆迁补偿款的支付情况，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司表示，因《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》中部分资产流失，故昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司扣款100万元未支付，其余款项均已支付完毕。上述事实由昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂提供的《厂房租赁合同》5份、租金及押金收据16张、《施工协议书》2份、债权转让通知及邮寄凭证、《协议书》2份、《昆山市房地产价格评估报告》、《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂与江苏昆山通用电气有限公司之间就昆山市兴友路33号4号厂房部分面积成立房屋租赁合同关系，合同期限截止2015年4月15日，后双方继续履行租赁合同，应视为不定期租赁合同，现因江苏昆山通用电气有限公司与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司达成拆迁安置补偿协议，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂有权向江苏昆山通用电气有限公司主张其合同约定范围内的拆迁补偿，现昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂将上述权利转让给昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂，且履行了通知义务，本院予以确认。昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂、江苏昆山通用电气有限公司之间就昆山市兴友路33号4号厂房西部分面积成立房屋租赁合同关系，合同期限截止2015年4月15日，后双方继续履行租赁合同，应视为不定期租赁合同，现因江苏昆山通用电气有限公司与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司达成拆迁安置补偿协议，昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂有权向江苏昆山通用电气有限公司主张其合同约定范围内的拆迁补偿。综上，本院对于昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂主张江苏昆山通用电气有限公司支付拆迁补偿款的诉讼请求，予以支持。具体范围确定为昆山市兴友路33号4号厂房，面积为（1492平方米+436平方米）1928平方米。本院对于原告主张的拆迁补偿明细，认定如下：1、固定资产（可搬迁部分）。《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》固定资产—可搬迁资产第136至159项，计59890元。第212项接水安装费用（全厂）100000元、第213项装卸设备破墙费用（全厂）5000元、第216项其他零星物品安装费用及存货包装整理费用（全厂）33820元，合计198710元。本院酌情按照承租面积与房屋总建筑面积比，认定为20192元。两项合计80082元。2、固定资产（不可搬迁部分）。因租赁合同第11.3条约定，装修、改建增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对该主张权利或要求出租方予以补贴。上述约定并未区分合同到期终止还是合同解除的情形，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十七条规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。现昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂、江苏昆山通用电气有限公司双方对装修部分的归属以及不作补偿的原则已经作出约定，故本院对于昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂主张江苏昆山通用电气有限公司赔偿该部分损失的诉讼请求，不予支持。3、装卸运输费用。评估总价为405850元，本院酌情按照承租面积与房屋总建筑面积比，认定为41240元。4、存货。《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》存货清查明细表第24至27项，合计100000元。5、停产停业费用。该部分费用为因拆迁造成的承租人停产停业所产生的损失，本院参考《协议书》确定的单价300元/平方米，认定为578400元（1928平方米×300元/平方米）。上述拆迁补偿款合计799722元，该损失由江苏昆山通用电气有限公司承担支付义务，对于昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂主张昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司直接支付拆迁补偿款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。遂判决：被告江苏昆山通用电气有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂拆迁补偿款799722元。案件受理费15999元，由原告昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂负担5717元，由被告江苏昆山通用电气有限公司负担10282元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂及昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂分别与江苏昆山通用电气有限公司签订的房屋租赁合同，均系双方真实意思表示，合法有效。虽然上述房屋租赁合同均已于2015年4月15日到期，但根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂及昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂均继续按原合同的约定租赁使用涉案房屋至房屋拆迁，故原审法院据此认定昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂及昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂均与江苏昆山通用电气有限公司形成不定期租赁合同关系证据充分。鉴于目前没有证据证明在江苏昆山通用电气有限公司与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司达成拆迁安置补偿协议时，其已解除了与昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂及昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂之间的房屋租赁合同关系，故昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂要求江苏昆山通用电气有限公司给与其合同约定范围内的拆迁补偿（包含昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂债权转让部分），证据充分，应予支持。原审法院根据《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》并参照双方房屋租赁合同的约定，对被上诉人应得拆迁补偿款的认定合理，并无不当。据此，江苏昆山通用电气有限公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15999元，由上诉人江苏昆山通用电气有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 曾雪蓉审判员 黄文杰二〇一七年十一月六日书记员 杨颖颖