安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1103民初161号原告：程铸龙，男，1977年2月18日出生，大专文化，户籍地安徽省来安县，现住安徽省滁州市蓝天西区。委托代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。被告：周健，男，1976年8月11日出生，汉族，本科文化，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住安徽省滁州市。委托代理人：周志林，男，1951年3月11日出生，汉族，初中文化，农民，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住安徽省滁州市，系被告周健父亲。被告：周玲，女，1979年9月15日出生，汉族，本科文化，医院护士，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住安徽省滁州市。委托代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。第三人：张思龙，男，1945年3月14日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住安徽省全椒县。第三人：徐元翠，女，1965年2月5日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住安徽省全椒县。原告程铸龙与被告周健、周玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理期间，经被告周健、周玲申请，本院依法追加张思龙、徐元翠为第三人参与诉讼。原告程铸龙及其委托代理人庞仁兵，被告周健及其委托代理人周志林，被告周玲及其委托代理人ＸＸ斌到庭参加诉讼，第三人张思龙、徐元翠经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程铸龙向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2004年10月19日签订的《房地产买卖契约》，被告返还原告购房款68000元，赔付违约金20000元；2、被告赔偿原告各项经济损失合计274700元（包括房屋升值及装潢损失270700元、中介费1000元、司法评估费3000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年10月19日，原告通过房产中介从两被告处购买蓝天西区27栋201室，双方签订了《房地产买卖契约》，合同中约定了房屋位置、面积、价格、付款方式、办证时间、违约责任等具体条款。2004年10月24日，双方到滁州市公证处办理了公证书。原告按约向两被告支付了购房款68000元，两被告将房屋及房屋钥匙交付给原告。此后，原告对涉案房屋进行了改造、装修并使用至今。2012年12月，程飞在南谯区法院起诉原告，提出涉案房屋是其在2001年购买，并且已于2009年办理了房地产权证书，据此要求原告返还房屋。原告至此才得知两被告根本没有该房屋的合法产权，无权将涉案房屋出卖给原告。周健辩称：1、原告诉状陈述不属实，涉案房屋系被告合法购买所得。涉案房屋系被告父亲周志林经手从第三人张思龙处购得，后因该房屋过小，便将该房转让给原告程铸龙。程铸龙交付购房定金以后，于2004年入住涉案房屋至今。本案所涉合同虽系周健、周玲签字，但一切与周健、周玲无关；2、本案涉嫌一房两卖，但被告并不清楚第三人张思龙及其儿子如何将该房卖给了案外人程飞，原、被告之间产生纠纷并非被告造成。被告认为程飞在滁州市琅琊区法院起诉时提供的所有权证是过期的。实际拆迁时，涉案房屋产权实际上属于第三人张思龙夫妇；3、被告现同意原告第一项诉请，但对其第二项、第三项诉请不予认可。原告居住涉案房屋较长时间，应当支付被告相应租金。周玲辩称：1、被告转让给原告的涉案房屋是通过合法的手续自第三人张思龙、徐元翠处购得，两被告也向其支付了对价，因此，被告向原告转让涉案房屋是有合法的处置权；2、被告在转让涉案房屋的过程中不存在隐瞒事实，也不存在任何欺诈的行为。滁州市公证处对双方的交易行为也进行了公正。因此，两被告在转让房屋过程中不存在过失；3、造成原、被告之间出现房屋买卖纠纷是因第三人张思龙、徐元翠之子张凯造成，其将涉案房屋出卖给案外人程飞系无权处分，同时滁州市琅琊区法院在处理程飞与张凯房屋买卖合同一案过程中，在未查明事实的情况下作出了错误的判决；4、无论本案所涉房屋买卖是否有效，原告在诉状中所主张的诉请也是竞合的，原告要求解除合同、返还购房款、给付违约金。而违约金的给付是基于合同有效的情况下才产生违约的责任，如果合同存在欺诈，就不存在给付违约金的问题。原告变更后的第二、三项的诉请依据的是评估报告，原告既主张退还房款又要求赔偿损失存在重复，只能主张一项。如果要求退还房款，原告应当向两被告支付租金；5、如果原、被告双方解除合同，原告应当将从两被告手中取得的房屋交还两被告，如果原告无法返还房屋，两被告就不应赔偿原告损失。张思龙未予答辩。徐元翠未予答辩。本院经审理认定事实如下：2004年10月19日，原告程铸龙与被告周健签订《房地产买卖契约》一份，原告从被告周健处购买位于兰天西区××楼甲单元××室房屋××（现××为蓝天西区××室），建筑面积约为74.26平方米。合同载明：1、双方议定成交价格为108000元；2、付款方式：原告预付购房定金2000元，届时充抵房款；签订本合同6日内到公证处对双方买卖协议、拆迁安置协议书、安置证进行公证；公证当日被告周健将房屋交付原告，原告给付购房款58000元，公证费各半承担；剩余房款48000元待原告按揭办好时给付被告周健；3、被告周健保证房地产权属清楚，若发生与被告周健有关的产权纠纷或债权债务，概由被告周健负责处理，并承担民事责任，因此给原告造成的经济损失，由被告周健负责赔偿；4、被告周健必须保证该房的房产证在2005年1月30日之前下来，否则视被告周健违约，必须按月给付原告每月壹仟元整违约金，从房款中扣除；5、被告周健办理该房房产证费用由被告周健负责，原告办理过户费用由原告负责；6；原告因手续不全办不了按揭，必须按时一次性给付被告周健剩余购房款48000元；7、原告办按揭时，被告周健所收60000元房款必须作为原告首付款；8、双方各付中介费1000元。签订合同后，双方于2004年10月22日至滁州市公证处办理公证，滁州市公证处分别就被告周健、周玲共同出具售房声明书、原告出具的购房声明书作出了（2004）滁证民字第646号售房声明书公证书、（2004）滁证民字第645号购房声明书公证书。此后，两被告将涉案房屋交付给原告占有、使用至今，而原告陆续向两被告支付购房款共计68000元。2013年2月4日，程飞将程铸龙起诉至滁州市南谯区人民法院要求其返还涉案房屋。滁州市南谯区人民法院于2013年4月9日作出（2013）南民一初字第353号民事判决书，判决：程铸龙于本判决生效之日起三个月内搬离滁州市蓝天西区27幢201室。该案宣判后，双方均未上诉，该裁判文书现已生效。2013年3月14日，原告程铸龙以房屋买卖合同纠纷将被告周健、周玲起诉至我院。该案审理期间，经原、被告申请，我院以案涉房屋原所有人张思龙、张凯可能涉嫌合同诈骗犯罪为由于2013年8月2日将该案移送至滁州市公安局南谯分局。2014年3月3日，程飞依据前述生效判决向我院申请强制执行。2014年9月2日，我院作出（2014）南执字第255号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。滁州市公安局南谯分局侦办后又将该案退还我院，我院于2016年1月14日重新立案并恢复审理。本案审理期间，经原告程铸龙申请，本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对涉案房屋现行市场价值进行评估，评估结论为：估价对象评估总价为人民币270700元。原告花去评估费3000元。另查明：第三人张思龙、徐元翠系夫妻关系，两人育有一子张凯。2005年9月30日，程飞因房屋买卖合同纠纷将张思龙、张凯起诉至滁州市琅琊区人民法院。滁州市琅琊区人民法院于2005年12月6日作出（2005）琅民一初字第796号民事判决书，判决：张思龙、张凯于判决生效后十日内为程飞办理位于蓝天西区3号楼甲单元201室的房屋产权证。该案宣判后，双方均未上诉，该裁判文书现已生效。2009年3月25日，程飞取得案涉房屋的房地产权证（权证字号：房地权滁字第2009002593号）,国有土地使用权证{权证字号：滁国用（2009）第12696号}。另查明：被告周玲、周健原系夫妻关系，2003年1月16日登记结婚。2011年6月28日，周玲诉至我院要求离婚，我院于2012年3月29日依法作出（2011）南民一初字第976号民事判决书，判决准予周玲与周健离婚。因周健不服该判决，上诉至滁州市中级人民法院。2013年1月7日，滁州市中级人民法院依法作出（2012）滁民一终字第754号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：被告周健、周玲在婚姻关系存续期间与原告程铸龙签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，原告程铸龙按约履行了付款义务，被告周健、周玲亦将涉案房屋交付原告程铸龙占有、使用。但因被告周玲、周健自始未能合法取得房屋所有权，并且该房屋的权属已登记在他人名下，导致原告程铸龙的合同目的已无法成就。现原告程铸龙诉请解除双方签订的房屋买卖合同并要求两被告共同返还购房款68000元的诉请，合法有据，本院予以支持。原告程铸龙现不能取得涉案房屋的房屋所有权，被告周健、周玲作为出售方显然构成违约，原告程铸龙要求两被告承担赔偿损失等违约责任，合法有据，本院亦予支持。关于原告程铸龙的经济损失数额的计算。原告程铸龙与被告周健、周玲签订房屋买卖合同时约定的房屋价款为108000元，因双方均无异议，本院予以确认。原、被告双方对于安徽中安房地产评估咨询有限公司作出的关于涉案房屋市场价值的估价报告书均无异议，本院予以采信并作为原告程铸龙经济损失的计算依据。估价报告书的评估结论为涉案房屋市场价值为人民币270700元，相对于原告程铸龙购买时双方议定、认可的房屋价值人民币108000元，原告程铸龙因房屋升值连同装潢损失合计162700元（270700元－108000元）。另外原告程铸龙因给付房屋中介费、鉴定评估费支付合计4000元，因两被告未提异议，本院予以确认。综上，原告程铸龙因本次纠纷导致的经济损失应认定为人民币166700元（162700元＋4000元）。鉴于原告程铸龙作为购买方未尽到合理审慎义务，亦存在过错，本院酌定被告周健、周玲对原告程铸龙的各项损失承担80%的赔偿责任。因此，被告周健、周玲按责应赔偿原告程铸龙人民币133360元（166700元×80%），对原告程铸龙主张的超出部分，本院予以驳回。至于原告程铸龙主张违约金20000元的诉请，因无合同依据，且本院已就其主张的经济损失予以处理，故不再支持。被告周健、周玲主张涉案房屋系从第三人张思龙、徐元翠购买所得，原告程铸龙无法取得房屋所有权系第三人导致，两被告并无过错，由此造成原告的经济损失也应由第三人张思龙、徐元翠承担。本院认为，原告程铸龙与第三人张思龙、徐元翠之间不存在任何合同关系，第三人张思龙、徐元翠并非本案房屋买卖合同关系的当事人，由其两人在本案中直接向原告程铸龙承担赔偿责任，无事实和法律依据。若被告周健、周玲认为其违约行为系因第三人张思龙、徐元翠造成，可就其相应损失另行向第三人张思龙、徐元翠主张。因此，对被告周健、周玲的此项辩称，本院不予采纳。被告周健、周玲辩称其承担赔偿责任以原告程铸龙返还房屋为前提，同时应计付原告居住期间的相应的房屋租金。本院认为，涉案房屋虽由原告程铸龙居住至今，但该房屋权属登记在他人名下，被告周健、周玲自始未能合法取得房屋所有权，其要求原告程铸龙给付租金及返还房屋，无事实和法律依据，故对两被告的此项辩称，本院亦不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告程铸龙与被告周健于2004年10月19日签订的《房地产买卖契约》；二、被告周健、周玲于本判决生效后十日内返还原告程铸龙购房款人民币68000元；三、被告周健、周玲于本判决生效后十日内赔偿原告程铸龙人民币133360元；四、驳回原告程铸龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7210元，由原告程铸龙负担3000元，被告周健、周玲负担4210元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  唐 伟人民陪审员  赵家玲人民陪审员  刘 艳二〇一七年二月十五日书 记 员  王丽蓉附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。