四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初2259号原告：熊坤礼，男，1951年7月7日出生，汉族，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：熊桂容，女，1974年10月6日出生，汉族，住绵阳市涪城区，系原告熊坤礼之女。委托诉讼代理人：冯茂，四川法丛律师事务所律师。被告：刘洪伟，男，1963年2月26日出生，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：张黎冬，四川真道律师事务所律师。被告：赵翠容，女，1967年8月15日出生，汉族，住绵阳市高新技术产业开发区。原告熊坤礼与被告刘洪伟、赵翠容买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊坤礼的委托诉讼代理人熊桂容、冯茂，被告刘洪伟的委托诉讼代理人张黎冬到庭参加诉讼。被告赵翠容经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊坤礼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘洪伟于2013年3月19日签订的《房地产买卖契约》；2.判令二被告返还原告购房款262，140元；3.判令二被告向原告支付违约金2621.40元；4.判令二被告赔偿原告购买同地段建筑面积为87.38平方米商品房的差价款137，536.12元；5.案件受理费、诉讼保全费由二被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系，二被告在绵阳市××区××镇××二社修建【房产证编号：绵房权证涪城字第××号，土地使用权证编号：绵城国用（2010）第×××××号】五楼一底商品房一幢。2011年5月26日，原告之女熊桂容与被告签订购买被告该三楼建筑面积为87.38平方米商品房一套的《房地产买卖契约》，并支付了部分购房款。后经原告与被告多次协商，被告将该幢三楼面积87.38平方米商品房的买方变更为原告，原、被告于2013年3月19日重新签订《房地产买卖契约》，同时宣布熊桂容与被告签订的《房地产买卖契约》作废，原告之女熊桂容等亲属通过支付现金或转账等方式付清购房款262，140元，并且被告刘洪伟给原告出具收到房款的收据。原告付清购房款后，多次催促被告为原告办理房地产权属证书，被告以商品房没有卖完，无法办理房地产权属证书为托词，诓骗原告允许其将该幢商品房用于三台塔山镇信用社抵押贷款，原告迫于无赖，只好勉强同意，但被告言而无信，至今不按时归还信用社贷款，造成信用社准备拍卖抵押的该幢商品房抵偿被告欠信用社贷款本息。因此，原、被告之间签订的《房地产买卖契约》无法继续履行。特诉至贵院，请求判如所请。刘洪伟辩称，双方的商品房买卖合同关系成立，是真实的。被告向银行抵押贷款是告知了原告，并经过了原告同意。原告不具有合同解除权，双方约定的交房时间实际为2016年5月11日，同时本案是一个商品房买卖合同，根据商品房买卖合同司法解释第十五条的规定，商品房合同解除合法的履行期限，该合理的期限为对方催告后三个月。至本案庭审之前，原告从未向被告发出过催告。本案立案时间2016年5月17日，从原告立案时间原告并未给被告留出法律规定合理的履行期限，人民法院不应当支持原告解除合同的诉请，因该诉讼请求不成立，导致后面的各项请求不予成立。依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。原告陈述的钥匙交付无异议，现在房屋是原告在使用。如果人民法院认为在2014年或之前原告就已经有合同解除权，根据最高人民法院商品房买卖合同司法解释第十五条的规定，该合同解除权时间是1年，则原告在立案之前就已经丧失了合同解除权。根据原告陈述的事实，在居住期限对房屋产生的收益应当总体进行计算。赵翠容未作答辩。结合原告的陈述及其提供的证据，本院认定以下事实：2011年5月26日，原告之女熊桂容（买方、乙方）与被告刘洪伟（卖方、甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方将其所有的位于绵阳市××区××镇××二社1幢3楼1号房屋一套（建筑面积：87.38平方米）出售给乙方；房屋单价为3000元/平方木，总房款为262，140元。合同签订后，熊桂容支付了部分购房款，此后被告刘洪伟将案涉房屋的钥匙交予熊桂容。2011年7月左右，熊桂容对案涉房屋进行了装修，并于2014年7月入住案涉房屋。2013年3月19日，经过原告、被告刘洪伟及原告之女熊桂容协商，将上述房屋的乙方从熊桂容变更为原告，双方另行签订了一份《房地产买卖契约》，约定：购房单价、总价不变；甲方于2011年5月26日与熊桂容签订的该套房地产契约同时作废；乙方同意甲方将此套房地产拿去抵押贷款，所发生的债务由甲方自行承担，与乙方无关；甲方办完抵押贷款两年后将该套房地产产权、土地手续过户给乙方（即2015年4月30日）；甲方或乙方行为若有违反本契约约定，由违约方支付违约金给对方，违约金按房地产买卖成交价格的10‰计算。合同签订后，原告付清了剩余购房款，同日被告刘洪伟向原告出具《收据》一份，载明其收到了原告所交纳的案涉房屋购房款262，140元。2013年4月27日，被告刘洪伟将案涉房屋在内的房屋一并抵押给三台县农村信用合作联社塔山分社，抵押期限至2015年4月26日，抵押权利价值为200万元。被告刘洪伟贷款到期后，未按期归还。2015年5月11日，被告刘洪伟在《房地产买卖契约》上进行补充说明：“甲方因抵押贷款延期一年，待还款后再办理产权过户手续”，原告对此表示同意。案涉房屋系被告刘洪伟以出让土地使用权的方式新建的一幢6层房屋，该幢房屋的房产证编号为绵房权证涪城字第××号，土地使用权证编号为绵城国用（2010）第×××××号，至今尚未办理分户手续，亦未解除抵押。原告为债权的顺利实现，向本院提出保全申请，因此向中国平安财产保险股份有限公司四川分公司支付了财产保全的保险费2000元，并交纳了诉讼保全费1870元。被告刘洪伟、赵翠容系夫妻关系。本院认为：原告与被告刘洪伟之间签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否应当解除的问题。原告依约交纳了购房款，被告刘洪伟应当依约为原告办理房屋过户登记手续，现案涉房屋既未办理分户手续，也没有解除抵押，至今早已超过了了被告刘洪伟承诺的期限（即2016年5月10日），但依然无法为原告办理过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五）法律规定的其他情形。”之规定，原告主张解除合同的请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，被告刘洪伟系自然人，并非房地产开发企业，故案涉房屋不应按上述解释进行处理。被告刘洪伟辩称约定未超过约定期限1年的辩解理由不能成立，本院不予采信。同时，原告也以诉讼的方式向被告刘洪伟进行了合理通知，因此被告刘洪伟辩称未对其进行合理催告的辩解理由亦不能成立。关于购房款返还问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告刘洪伟返还购房款262，140元的请求成立，本院予以支持。关于违约金的问题。因被告刘洪伟违约导致合同解除，其应向原告承担违约责任，双方在合同中约定：“甲方或乙方行为若有违反本契约约定，由违约方支付违约金给对方，违约金按房地产买卖成交价格的10‰计算。”，故原告主张被告刘洪伟支付违约金2621.40元的请求成立，本院予以支持。关于赔偿差价款的问题。原告的该项请求缺乏法律依据，且在双方合同签订时，原告已经占有使用案涉房屋，并未造成其损失，故原告的该项请求不能成立，本院不予支持。关于诉讼保全保险费问题。因原告未在诉讼请求中明确列明，只是在举证过程中进行了举证，本着“不告不理”的民事诉讼原则，本院对该项费用不予处理。被告刘洪伟、赵翠容系夫妻关系，上述债务发生在二人夫妻关系存续期间，依照《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，被告赵翠容应对上述所涉金额承担共同给付责任。被告赵翠容经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相关的质辩权利，由此产生的不利后果应由其承担。综上所述，依照中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》之规定，判决如下：一、解除原告熊坤礼与被告刘洪伟二人于2013年3月19日签订的《房地产买卖契约》；二、被告刘洪伟、赵翠容在本判决生效后十日内向原告熊坤礼退还购房款262，140元；三、被告刘洪伟、赵翠容在本判决生效后十日内向原告熊坤礼支付违约金2621.40元；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告熊坤礼的其他诉讼请求。案件受理费2636元、诉讼保全费1870元，共计4506元，由原告熊坤礼负担1506元，由被告刘洪伟、赵翠容负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  陈子良二〇一七年二月十三日书记员  邓琪文