广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2017)桂0312民初2333号原告：邓某琴，女，1955年12月出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：周毓，广西九宇律师事务所律师。被告：桂林某方某顿房地产开发有限公司，住所地桂林市临桂区临桂镇西城北路。统一社会信用代码：914503225547******。法定代表人：蒋某娥，该公司执行董事兼总经理。原告邓某琴与被告桂林某方某顿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2017年11月27日公开开庭审理了本案。书记员黄维明担任记录。原告邓某琴的委托诉讼代理人周毓到庭参加诉讼，被告桂林某方某顿房地产开发有限公司经本院邮寄传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓某琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告购房款75000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月底，原告欲购买被告某方某顿1#2#1-403号房，由于原告已过银行按揭贷款年龄，不能办理购房按揭贷款，故打消了购房想法。被告公司称可以帮助原告办理购房按揭贷款，但是要以原告子女的名义购房，同时被告公司要求原告交付购房首付款72000元，并承诺如果办不了购房按揭贷款，将全额退还原告所缴纳的购房款，原告同意，8月25日委托同学律某江8月25日交付现金23000元（其中20000元为购房首付款，3000元为团购款，被告没有立即出示收据，直至9月25日在原告强烈要求下才补开收据），8月26日原告在北京市通过中国工商银行汇款52000元至被告公司账户，一共交付购房款75000元，但被告未与原告签署商品房买卖合同。过后，原告儿子经查询，不能办理购房按揭贷款。无奈，原告9月底从北京来临桂办理购房款退还手续，原告多次找被告公司协商，但是都无结果。原告认为，原告及其儿子不能办理银行按揭贷款，原告没有任何过错，被告公司应返还原告购房款75000元，被告公司拒不返还原告购房款的行为没有任何事实及法律依据，为了维护原告的合法权益，诉至法院，恳请法院依法判决。原告邓某琴对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告是适格的诉讼主体；2、电脑查询单，证明被告是适格的诉讼主体，蒋某娥是被告桂林某方某顿房地产开发有限公司的法定代表人；3、银行汇款单和收据，证明原告2017年8月26日向被告公司账户转账52000元的事实；4、收据，证明原告支付购房款20000元的事实；5、电话录音，证明原告交付3000元团购款的事实以及原告多次找被告公司协商，没有结果的事实；6、被告桂林某方某顿房地产开发有限公司商品房预售许可证，证明被告公司某方某顿项目的商品房预售许可证已过有效期。被告桂林某方某顿房地产开发有限公司未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告桂林某方某顿房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告邓某琴提交的证据1-4、6，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据；至于证据5，因该证据系视听资料，被告未派人参加庭审对该证据进行质证，且原告没有提供其他证据佐证其将3000元交到被告处，因此，对该证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓某琴因欲购买被告桂林某方某顿房地产开发有限公司开发的“某方某顿”1#2#-1-403号房屋，于2017年8月26日、2017年9月25日分别向被告交纳了购买“某方某顿”1#2#-1-403号房屋的购房款52000元、20000元，共计72000元。同时，被告亦分别向原告出具了两张收据予以确认。之后，原、被告未就本案所涉房屋签订书面的商品房买卖合同。2017年10月20日，原告诉至本院，请求：1、判决被告返还原告购房款75000元；2、本案诉讼费由被告承担。本案中查明，被告于2017年11月10日收到本院邮寄送达的本案诉讼材料。另，被告开发的“某方某顿”1#、2#项目的商品房预售许可证（临房预售字2015-01号）于2015年1月7日取得，有效期至2016年10月30日，后经临桂县住房和城乡建设局同意延期至2017年10月30日。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”、《商品房销售管理办法》第十六条第一款“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”、《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，虽然本案原、被告未签订书面的商品房买卖合同，但是原告已向被告支付了部分购房款，被告亦向原告出具了相应的收据予以确认，因此，原、被告双方已形成了事实上的商品房买卖关系。本案中，原告自述其因年龄问题无法办理银行按揭贷款而不能向被告支付剩余购房款以购买被告开发的“某方某顿”1#2#-1-403号房屋，并要求被告返还其已支付的购房款，经查，原、被告未就本案所涉房屋签订书面的商品房买卖合同，也未就解除商品房买卖关系的条件进行明确约定，而造成原、被告未签订书面的商品房买卖合同之原因，现也不能仅归责于原告一方。而原告向本院提起诉讼要求被告返还其已支付的购房款，应视为原告明确表示不再购买本案所涉的房屋，且被告于2017年11月10日已收到本院邮寄送达的本案诉讼材料。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项和第九十六条的规定，本院确认原、被告之间事实上的商品房买卖关系已解除。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应退还购房款72000元给原告。至于原告诉请中超过本院核定部分的3000元，因其未向本院提供相应的证据予以证实被告确已收取其该部分款项，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应对此承担举证不能的责任，因此，对于原告的该部分诉请，本院不予支持。而被告桂林某方某顿房地产开发有限公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《商品房销售管理办法》第十六条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告桂林某方某顿房地产开发有限公司返还购房款72000元给原告邓某琴；二、驳回原告邓某琴的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费1675元（原告已预交）。由原告邓某琴负担75元，被告桂林某方某顿房地产开发有限公司负担1600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1675元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  粟开坤人民陪审员  周道奕人民陪审员  赵生付二〇一七年十一月三十日法官 助理  徐素珍书 记 员  黄维明