北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9187号上诉人（原审被告）：谢立娟，女，1960年8月20日出生。委托诉讼代理人：白娜,北京大成(石家庄)律师事务所律师。委托诉讼代理人:谷艳农,北京大成(石家庄)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左罡，男，1969年10月15日出生。被上诉人（原审原告）:吴玉萍，女，1969年3月17日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨博，北京威诺律师事务所律师。上诉人谢丽娟因与被上诉人左罡、吴玉萍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人谢丽娟及其委托诉讼代理人白娜、谷艳农，被上诉人左罡及其与吴玉萍之委托诉讼代理人杨博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢丽娟上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回左罡、吴玉萍的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决程序严重违法。左罡、吴玉萍一审起诉状第一项请求为继续履行双方签订的购房合同，办理房屋过户手续，而一审判决双方继续履行购房合同及补充协议，一审判决判非所请；2、左罡、吴玉萍未按约定支付首付款，存在违约，涉案合同未继续履行的原因不在我方，我方有权解除合同。本案由于房产新政的出现使得原合同不能继续履行，双方应协商解决，而非我方必须同意变更协议。左罡、吴玉萍辩称，我方已经依据协议的约定履行了支付定金、首付款等义务，不存在违约行为。谢丽娟没有在约定期限内办理完房屋解除抵押手续，拒绝签署变更贷款协议，导致合同不能继续履行。合同的双方有义务配合对方继续履行合同。谢丽娟可以配合履行合同而拒绝配合的情况下属于违约行为。左罡、吴玉萍向一审法院起诉请求：1、判令谢丽娟继续履行双方签订的购房合同，办理房屋过户手续；2、判令谢丽娟向我方支付违约金185万元。一审法院认定事实：2016年9月8日，谢立娟（出售人）与左罡、吴玉萍（购买人）及居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《买卖定金协议书》，约定左罡、吴玉萍以920万元的价格购买谢立娟所有的位于昌平区7-76号房屋，左罡、吴玉萍应于本协议签署时向谢立娟支付定金人民币10万元。签订该买卖定金协议书当日，左罡、吴玉萍支付谢立娟购房定金10万元。2016年9月26日，左罡、吴玉萍（买受人）与谢立娟（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：左罡、吴玉萍购买谢立娟所有的位于北京市昌平区7-76号-1至2层全部。该房屋所在楼栋建筑总层数为3层，其中地上2层，地下1层。该房屋所在楼层为-1-2层，产权证明所载建筑面积共281.75平方米。该房屋规划设计用途为：住宅。合同第四条约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币500万元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币420万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金人民币100万元整（不高于成交价格的20％），定金支付方式为直接支付给出卖人。（四）关于贷款的约定。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币350万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第六条约定：（一）出卖人应当按照下列约定将房屋交付给买受人。按照本项约定时间或约定条件：甲方收到全部购房款后2个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任约定：（一）逾期交房责任…；（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款。第九条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起127日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，谢立娟（甲方）与左罡、吴玉萍（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第一条、甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币920万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条：关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年9月8日将第一笔定金人民币10万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年9月28日之前将第二笔定金人民币90万元以理房通托管的方式支付甲方；2、还款解押：交易房屋是有抵押的，甲方应于2016年10月9日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月18日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：甲方自行筹集。3、…4、首付款：（1）乙方于甲方完成上述交易房屋的解押手续之后5个工作日内将第一笔首付款人民币150万元整（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2017年1月31日之前将第二笔首付款人民币319万元整以理房通托管的方式支付给甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于收到丙方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年1月31日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。8、物业交割…第四条：违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条其他：本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：1、甲乙双方友好协商一致，乙方同意在总房款人民币920万元基础上额外增加人民币5万元作为装修补偿。此款可随第二笔首付款直接支付甲方。2、关于前述第二条关于房屋交易具体事宜的约定中的第2、还款解押：交易房屋有抵押的甲方应于2016年10月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，在乙方达到合同中约定乙方给甲方支付的定金人民币90万元整到甲方账户的前提条件，甲方最迟于2016年10月19日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于银行贷款的发放，乙方的银行贷款部分人民币350万元由银行直接支付甲方账户。签订上述房屋买卖合同及补充协议的当日，谢立娟（甲方）与左罡、吴玉萍（乙方）及链家公司（丙方）还签订了《理房通定金托管协议》，约定经协商一致，各方同意，乙方最迟应于本协议签署时将定金人民币90万元（“托管资金”）存入托管账户内。托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，乙方应当遵守。当日，左罡、吴玉萍通过银行转账方式将约定的90万元定金打入理房通托管账户内。谢立娟收到该笔90万元定金后，到办理抵押贷款的兴业银行办理还款申请报告，2016年10月26日，谢立娟办理完毕涉案房屋的抵押注销手续，2016年10月28日，谢立娟的丈夫邵某通过微信的方式将涉案房屋已解除抵押的情况告知左罡。2016年11月8日，左罡、吴玉萍与谢立娟签订《风险自担声明书》，约定经双方协商一致，买受人（左罡、吴玉萍）自愿将购房款150万元以自行支付的方式支付给房屋出售人（谢立娟），双方自愿承担一切风险及后果。当日，左罡通过银行转账的方式向谢立娟支付购房款150万元，第二天谢立娟确认已收到了上述150万元购房款。左罡、吴玉萍系出售原有房屋后，才能取得在京购房资格，左罡、吴玉萍在签订涉案房屋的购房合同时正处于办理其原有房屋的出售过程中，直至2016年12月11日，左罡、吴玉萍才办理完毕了其原有房屋的转移登记手续，此时方具备在京购房资格。同时，2016年9月30日，北京市人民政府办公厅转发了市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（以下简称9·30新政），该通知提高了购房首付款的支付比例，即相应的减少了购房贷款的比例。受该9·30新政影响，涉案房屋的买卖合同中约定的左罡、吴玉萍给付首付款及贷款额需要相应调整变更后，买卖双方才能办理网签手续。自2016年12月11日，居间方的经纪人张某以手机短信方式告知谢立娟的丈夫邵某左罡的购房资质已通过，涉案房屋核验也已通过，因受限购政策影响，原房屋买卖合同中约定的贷款数额应予以降低、首付款数额应增加，否则无法办理网签等后续手续，组织协调买卖双方签订变更协议或者补充协议，邵某收到短信后不同意变更原先房屋买卖合同。后居间方经纪人多次电话告知和预约谢立娟夫妇协商签订变更协议并配合办理网签、银行面签等手续。2017年12月27日，经纪人张某组织左罡、吴玉萍与谢立娟协商房屋买卖合同履行事宜，谢立娟表示要么暂缓履行合同，要么单方解除合同，并支付违约金，双方协商未果。2017年1月6日，左罡、吴玉萍向法院提交了民事起诉书，要求谢立娟继续履行双方之间的房屋买卖合同。2017年1月22日，左罡、吴玉萍与谢立娟在居间人张某组织协调下再次进行协商合同履行事宜，在此协商过程中谢立娟多次明确表示坚决不同意签订任何变更协议，要么就按原来签订的合同履行；并认为房价已经上涨，在原来房价的基础上增加300万元，就同意配合更改合同，否则就终止合同。诉讼中，居间方经纪人张某出庭作证，陈述了涉案房屋买卖双方合同履行的几个主要时间节点和买卖双方各自的履行情况及合同未能顺利履行的原因。另查，左罡、吴玉萍申请诉前财产保全，要求查封谢立娟所属的涉案房屋，在左罡、吴玉萍提供相应的担保后，本院依法作出了民事裁定书，我院执行部门依法查封了涉案房屋。左罡、吴玉萍预交保全费0.5万元。庭审中，左罡、吴玉萍陈述若房屋买卖合同继续履行，自己有能力一次性支付剩余购房款，并向法院提交了吴玉萍的银行存款明细予以佐证。以上事实，有《买卖定金协议》、收据、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版》、《补充协议》、《居间服务合同》、《理房通定金托管协议》、短信、微信记录、电话录音、证人证言、银行转账付款凭证、购房资格核验及谢丽娟、左罡、吴玉萍的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。左罡、吴玉萍与谢丽娟于2016年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司（居间方）签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。谢丽娟与左罡、吴玉萍均应按照合同约定全面履行各自的义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。网签程序系在房屋买卖过程中办理房屋权属登记的必经程序，房屋买卖交易中网签及贷款手续均需买卖双方互相配合，均属合同义务。2016年9月30日北京市出台实施了购房新政策，因涉案房屋交易尚未网签，故双方买卖合同中约定的贷款数额必须要降低，相应的增加首付款的数额，但谢丽娟见当时房屋价格上涨较快，一直不配合办理变更手续，明知不变更情况下双方合同无法继续履行，仍坚持履行原合同;而同意配合变更贷款数额、配合网签的前提是提高房屋售价，谢丽娟的不配合履行合同义务的行为属于违约行为，涉案合同未继续履行的原因在于谢丽娟，谢丽娟无权要求解除合同。关于左罡、吴玉萍要求继续履行合同的诉讼请求，合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。左罡、吴玉萍在诉讼中表示剩余675万元购房款可以一次性支付，并向法院提交了银行存款明细予以佐证，故诉争房屋买卖合同具备继续履行的条件，本院应予支持。在左罡、吴玉萍付清购房款的同时，谢丽娟应配合其办理房屋转移过户登记手续。左罡、吴玉萍要求谢丽娟支付违约金185万元，左罡、吴玉萍主张上述违约金的依据是双方签订《补充协议》第四条违约责任，该条款适用的条件是谢丽娟出现拒绝将涉案房屋出售或者擅自提高房屋交易价格的等根本违约行为，且左罡、吴玉萍解除房屋买卖合同的情况下，谢丽娟应向左罡、吴玉萍支付房屋总价款20％的违约金。本案中，虽谢丽娟在履行合同过程中有违约行为，但左罡、吴玉萍并非要解除合同，而是要求继续履行诉争合同，不适用上述约定的总房价款20％违约金的条款，且系在合同履行中出现新的购房政策原因，故左罡、吴玉萍要求谢丽娟依据《补充协议》第四条约定支付185万元违约金，依据不足，本院不予支持。判决如下：一、被告谢立娟继续履行与原告左罡、吴玉萍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，原告左罡、吴玉萍于本判决生效后十日内支付被告谢立娟剩余购房款六百七十五万元；被告谢立娟于本判决生效后十日内协助原告左罡、吴玉萍将昌平区7-76号-1至2层全部房屋所有权转移登记至原告左罡、吴玉萍名下。二、驳回原告左罡、吴玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。左罡、吴玉萍与谢丽娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司（居间方）签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。谢丽娟与左罡、吴玉萍均应按照合同约定全面履行各自的义务。2016年9月26日，双方签订买卖合同，9月30日，国家即发布9·30新政，新政策提高了首付款的比例，使得本案当事人按照原合同约定的首付款及贷款比例履行合同成为不可能，就此双方无法预见，更无法控制。此后，左罡、吴玉萍提出提高首付款数额、变更贷款数额的方案，此种变动的目的是为了实现合同目的所做的变动，仅仅是加重了买受人的负担，并未损害出卖人的任何利益且出卖人先期取得的款项数额有所增加。根据当事人在履行合同过程中负有相互协助义务的法律规定，谢丽娟应当予以配合。谢丽娟明知不变更情况下双方合同无法继续履行，仍坚持履行原合同，其行为属于违约行为。涉案合同虽然约定左罡、吴玉萍应于2017年1月31日之前将第二笔首付款319万元整以理房通托管的方式支付给谢丽娟，但在此之前谢丽娟用自身行为表明不再配合对方履行合同，双方已产生纠纷，左罡、吴玉萍已在2017年1月13日提起诉讼，等候法院裁决，故左罡、吴玉萍未支付首付款的行为不构成违约。现左罡、吴玉萍作为守约方提出继续履行合同，且提出全款方式支付剩余房款，涉案合同继续履行已无障碍，一审法院支持了二人的诉讼请求正确。关于程序问题，左罡、吴玉萍的第一项诉讼请求为“要求谢丽娟继续履行双方签订的购房合同，办理房屋过户手续”，“购房合同”并非双方签订的某一合同的准确名称，应当理解为包括双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》在内的涉案合同，因此一审法院的判决并未超出原告诉讼请求的范畴，本案不存在程序问题。综上所述，谢丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88400元，由谢丽娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年十一月二十八日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍