北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7914号上诉人（原审被告）:马玉华，男，1966年8月22日出生。委托诉讼代理人：贺为民，北京市连纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梅雪（马玉华之妻）。被上诉人（原审原告）：高志霞，女，1976年10月2日出生。委托诉讼代理人：梁艳阳，北京京益律师事务所律师。委托诉讼代理人：马士武（高志霞之夫）。上诉人马玉华因与被上诉人高志霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初8227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人马玉华及其委托诉讼代理人贺为民、刘梅雪，被上诉人高志霞及其委托诉讼代理人梁艳阳、马士武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉华上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：1、我卖房刘梅雪一直不知情，办理网签时中介公司要求夫妻双方到场，这时候刘梅雪才知道，刘梅雪不同意卖房；2、一审判决诉讼主体缺失，刘梅雪应当作为第三人或被告参加诉讼；3、法院确定的参考价格不适用本案。高志霞辩称，房地产经纪服务事项告知书已经证明马玉华出售房屋时已明确有配偶，配偶为房屋共有人且同意出售。高志霞向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、马玉华返还我定金30万元；3、马玉华赔偿我违约金95.4万元；4、马玉华赔偿我房屋差价损失173万元；5、马玉华赔偿我居间服务费104940元、保障服务费19080元，共计124020元；一审法院认定事实：2015年12月23日，马玉华（出卖人）与高志霞（买受人）通过北京市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称房屋买卖合同），约定马玉华将海淀区0217号房屋（以下简称涉案房屋）出售给高志霞，房屋成交价400万元；家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价77万元，由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金30万元；第五条房屋产权及具体状况的承诺：（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定仍然有效，守约方仍可依据此条款追究违反承诺方的法律责任……当事人双方同意，自合同签订之日起152日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，马玉华（甲方，出卖方）和高志霞（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》、《买卖定金协议书》和《居间服务合同》，并与中融信公司（丙方，服务方）签订《房屋交易保障服务合同》。《补充协议》约定甲乙双方同意，涉案房屋交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为477万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年12月23日支付第一笔定金10万元，于2015年12月29日支付第二笔定金20万元；乙方于过户前3日内以理房通托管方式支付第一笔首付款46万元，以建委资金监管的方式支付第二笔首付款120万元；双方于网签完成后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在银行批贷后7日内办理房屋所有权转移登记手续；第四条违约责任：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《居间服务合同》约定甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应当向丙方支付合同约定的居间代理费；居间代理费104940元，由乙方承担，于合同签订当日向丙方支付；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；甲方或乙方违反合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且有权收取合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《房屋交易保障服务合同》约定丙方保障服务费19080元由乙方承担。甲、乙双方中任何一方如未按照合同约定履行义务，导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。同日，高志霞向马玉华转账支付定金10万元。2015年12月25日，高志霞向马玉华转账支付剩余定金20万元，向链家公司支付居间代理费104940元，向中融信公司支付了保障服务费19080元和代收评估费600元。2016年2月15日，高志霞的购房资格审查通过。同日，马玉华向链家公司业务员朱某表示拒绝卖房。高志霞称其于2016年3月8日左右得知马玉华明确表示不卖房。2016年2月18日，涉案房屋的房源核验通过。庭审中，经询问，高志霞对涉案房屋2016年7月27日的价值不申请评估，认为其提交的链家网上估价和同小区同户型面积的挂牌价格、成交价格足以证明其主张的650万元价值；本院询问高志霞其主张的违约金和房屋差价损失是否重复，其有何实际损失，高志霞述称因为《补充协议》第四条第2款约定了百分之二十的违约金，涉案房屋涨价导致其可得利益损失178万元；关于主张居间费损失的依据，高志霞称合同中未约定谁违约谁承担居间费用，但其认为对方违约应承担该费用。另查明，马玉华与刘梅雪于1988年11月25日结婚。双方均认可涉案房屋系马玉华与刘梅雪的夫妻共同财产。一审法院认为，马玉华辩称在刘勇和朱某的怂恿诱骗下签订买卖合同，合同无效，但并未提交充分证据证明其主张，本院不予采纳。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。马玉华在签约后拒绝出售房屋，其行为构成根本违约，高志霞要求解除双方房屋买卖合同和《补充协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。高志霞作为守约方，有权要求马玉华返还其定金30万元，马玉华亦同意返还，本院对其该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，高志霞要求马玉华赔偿其房屋成交总价款20％的约定违约金95.4万元，并赔偿2016年7月27日涉案房屋价值650万元与签约时涉案房屋价格477万元之间的房屋差价损失173万元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人只能选择违约金或损失赔偿金一种承担违约责任方式，且违约金就是损失赔偿金，两者虽有区别但都是对守约方进行补偿，本质上相同，故二者不得并用，高志霞主张的房屋差价损失已超过其主张的约定违约金，故本院对其主张的赔偿违约金95.4万元不予支持。关于高志霞主张的房屋差价损失，马玉华对高志霞计算差价的时间点2016年7月27日不予认可，认为应从其签约当天要求撤销协议时开始计算，本院认为，根据本院查明事实，马玉华迟至2016年2月15日才向链家公司表示拒绝履行合同，此时涉案房屋价格仍在上涨，高志霞在2016年8月31日向法院申请变更诉讼请求要求解除合同前，仍一直主张继续履行合同，故对于马玉华的主张本院不予采纳。从保护守约方利益的角度出发，本院认为高志霞主张以2016年7月27日涉案房屋价值650万元为依据计算房屋差价损失并无不当。高志霞要求马玉华赔偿房屋差价损失173万元，但该金额并未扣除高志霞取得该利益需要支出税费等必要交易成本，故本院综合考虑上述因素及双方的履约情况，对高志霞的该项诉讼请求金额予以酌定。高志霞要求马玉华赔偿居间服务费损失104940元，根据《居间服务合同》的约定，链家公司的居间行为已完成，且本案系因马玉华违约所致，高玉霞作为守约方有权向违约方马玉华追偿该费用，故本院予以支持。高志霞要求马玉华赔偿保障服务费损失19080元，本院认为，高志霞虽将上述费用交纳给中融信公司，但因双方房屋买卖合同解除，《房屋交易保障服务合同》中约定的服务内容无法履行完毕，故上述费用是否为最终损失金额并不确定，故本院对其该项诉讼请求不予支持，高志霞可另案解决。判决如下：一、解除原告高志霞与被告马玉华于2015年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告马玉华于本判决生效后七日内向原告高志霞返还定金30万元；三、被告马玉华于本判决生效后七日内向原告高志霞赔偿房屋差价损失160万元；四、被告马玉华于本判决生效后七日内向原告高志霞赔偿居间代理费104940元；五、驳回原告高志霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，马玉华应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，高志霞与马玉华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。高志霞与马玉华之间签署了房屋买卖合同，其将马玉华作为被告提起诉讼程序合法，刘梅雪无需作为本案当事人参加诉讼，马玉华在程序问题上提出的请求本院不予支持。合同签订后，马玉华以家人不同意出售为由拒绝履行合同的行为显然系违约行为，其应当承担相应的法律后果。房屋差价损失的确定既可以委托有资质的鉴定机构评估确定，也可以参考同地段，类似户型、面积的房屋的成交价格确定，以完全相同的房屋的交易价格作为参考基本上无可能。一审法院综合考虑各种因素后确定的马玉华赔偿高志霞的房屋差价损失数额适当，本院予以维持。综上所述，马玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44960元，由马玉华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年十一月二十四日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍