重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初7117号原告：成都瑜璟物业服务有限公司双桥分公司（统一社会信用代码：91500111320465560X），住所地重庆市大足区双桥经开区车城大道402号附1号13-3。法定代表人：吴中国，董事长。委托诉讼代理人：蒋应，女，1994年3月17日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区双桥经开区,系原告公司员工。委托诉讼代理人：张玉华，女，1968年10月2日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区双桥经开区，系原告公司员工。被告：唐良德，男，1982年7月29日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告成都瑜璟物业服务有限公司双桥分公司（以下简称“瑜璟物业公司”）诉被告唐良德物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，由本院代理审判员赵鑫独任审理，书记员席瑞敏担任法庭记录，于2017年11月22日公开开庭审理了本案。原告瑜璟物业公司之特别授权诉讼代理人蒋应、一般授权诉讼代理人张玉华，被告唐良德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑜璟物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付拖欠物业服务费2101元，违约金210元，总计2311元，大写：贰仟叁佰壹拾壹元整；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月1日与顶鑫中央龙庭业委会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向顶鑫中央龙庭小区提供物业服务，合同期间止2021年7月31日。按照合同约定顶鑫中央龙庭小区物业服务费按照建筑面积每月每平方1元，被告系该小区的业主，房屋建筑面积为130.09平方米。自2016年8月1日开始，被告拖欠物业服务费至2017年10月31日共计2101元，故依法起诉。被告唐良德辩称：拖欠物管费2101元属实，但是拒交物管费有理由：1、中央龙庭成立的业委会不合法，应该取得三分之二的业主同意并在相关部门审核备案，然后再公示；2、原告收取物管费应该公示标准；3、公摊水电不合法，需要原告按照业主各自用水量进行定价，且物管公司水电用量我们业主也不清楚；4、我们业主不了解物业服务项目，原告没有公示服务项目；5、原告公司有侵害业主权利的行为，小区有摆摊设点的情况；6、物业服务过程中，物业、保洁等也有不到位的地方。原告瑜璟物业公司围绕诉求向本院提交证据：1、营业执照、法定代表人证明；2、物业管理服务合同；3、保安签到表、领取包裹签到表；4、业主情况反映表及处理表；5、照片7张。被告唐良德发表质证意见：对证据1、3、4、5无异议，但是原告公司有很多维修不到位的，原告的公共服务是有，但是不到位，催收物管费虽是张贴在家的，但是被告不知晓；对证据2中业委会成立不合法，所以导致物业合同也应该是无效的，且物业合同内容没有公示，业主相应的权利义务不知晓。被告唐良德围绕诉求向本院提交证据：照片13张。原告瑜璟物业公司发表质证意见：照片部分属实，信报箱损坏只有几个，Pos电话机多次与开发商协商未果，开通是开发商的事情，大厅停放摩托车属实，但是原告多次提醒，因是业主私人财产不能强制处理，路面的青苔和垃圾原告是定期清理了的，小区共同停车位不是专属停车位，属于业主共有，有的业主占用，物管公司未单独收费，摆摊设点系业委会同意的，收取的费用也向业委会上报了的，小区烧钱化纸，原告多次与社区干部协商，社区干部告知相应的民风民俗应该保留，小区张贴广告属实，原告进行清理了的，但是此类现象无法完全避免，墙面脱皮、发霉以前的物管公司未向我们反映，现在的业主也未向我们反映，电梯顶板撤除是为了防止装修过程中把其弄坏，大厅灯罩掉了，之后立即安装，墙面掉灰属于开发商的事情。本院对于原被告举示的证据材料认证如下：对原被告举示证据的真实性予以确认，对其证明内容将结合案情予以分析。根据庭审当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，原告瑜璟物业公司（乙方）与重庆市大足区龙水镇顶鑫·中央龙庭小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定，瑜璟物业公司为重庆市大足区龙水镇顶鑫·中央龙庭小区提供物业服务。双方在合同中第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅物业管理费1元/月·平方米，商业物业管理费2元/月·平方米，公共区域水电公摊费10元/户/月。第七条约定：物业服务费由乙方按每季度向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向乙方缴纳。第二十八条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，无故长期拖延交纳物业服务费（物业服务资金）的，乙方有权要求业主限期交纳，并有权通过司法途径追收。第三十九条约定：本合同期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止，有效期限为5年。被告唐良德系重庆市大足区龙水镇顶鑫·中央龙庭小区的业主，房屋为该小区。被告唐良德确认自2016年8月1日起至2017年10月31日止的物业服务费2101元未缴纳。本院认为，根据庭审及举示的证据材料，本案争议焦点：1、物业服务合同是否真实、合法、有效，是否对被告唐良德具有溯及力；2、被告唐良德是否应该支付上述物业服务费；3、原告主张的违约金是否应该支持。关于物业服务合同是否真实、合法、有效，是否对被告唐良德具有溯及力问题，原告瑜璟物业公司与重庆市大足区龙水镇顶鑫·中央龙庭小区业主委员会就该市场的物业服务内容达成协议，双方签订了真实、合法、有效的物业服务合同，且合同中有双方盖章及业主委员会成员的签字，至于庭审中被告陈述的业主委员会成立不合法，但并未提供有力证据予以证明。另业主委员会作为小区业主选举产生的代表机构，对外有权代表小区业主履行相应的权利义务，包括选聘物业公司、签订物业服务合同等，其与原告瑜璟物业公司签订的物业服务合同真实、合法、有效，那么相应物业服务合同中载明的权利义务必然溯及小区的每位业主。关于被告唐良德是否应该支付上述物业服务费问题，支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据原告与业委会签订的《物业合同》，双方对物业服务费的收取标准作了约定，且庭审中原被告双方对物业费的收取单价、拖欠期间、欠费金额等均无异议。现原告瑜璟物业公司已按照合同约定向被告基本履行物业服务，被告亦应支付相应的物业服务费。本案中，原被告双方对拖欠物管费的期限（即2016年8月1日至2017年10月31日）、金额2101元均无异议，本院予以确认。关于原告主张的违约金是否应该支持问题，本院认为，因原告瑜璟物业公司与重庆市大足区龙水镇顶鑫·中央龙庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》中对逾期缴费违约金并未有明确约定，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告唐良德于本判决生效后十日内支付原告成都瑜璟物业服务有限公司双桥分公司2016年8月1日至2017年10月31日止的物业服务费共计2101元；二、驳回成都瑜璟物业服务有限公司双桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告唐良德负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 赵 鑫二〇一七年十一月二十三日书 记 员 席瑞敏