广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13990号上诉人（原审原告）：广州市越秀区人民政府大塘街道办事处，住所地广东省广州市越秀区中山三路东皋大道17号之一。负责人：冯碧纱，职务：办事处主任。委托代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州房地产实业集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路318号。法定代表人：朱明沛。原审第三人：广州市穗龙建筑装修工程公司，住所地广东省广州市越秀区文明路169号之二。法定代表人：李永江，职务：总经理。委托代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。原审第三人：广州市西湖商业公司，住所地广东省广州市越秀区西湖路12号2219房。法定代表人：钟芬，职务：经理。委托代理人：林清华、梁嘉颖，均为北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市越秀区人民政府大塘街道办事处（以下简称越秀区大塘街道办）因与被上诉人广州房地产实业集团有限公司（以下简称房地产实业公司）、原审第三人广州市穗龙建筑装修工程公司（以下简称穗龙公司）、广州市西湖商业公司（以下简称西湖公司）房屋拆迁补偿纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人越秀区大塘街道办上诉请求：撤销一审判决，改判为：1、房地产实业公司支付赔偿金3033889.782元；2、穗龙公司和西湖公司对房地产实业公司的上述债务承担连带责任。事实和理由如下：一、一审认定事实不清。1995年拆迁期间，房地产实业公司与越秀区大塘街道办在1995年5月9日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定房地产实业公司在新建回迁楼中补偿越秀区大塘街道办的产权面积是825.21㎡，其中壹楼86.228㎡；1995年12月6日，房地产实业公司又与越秀区大塘街道办签订了《规划建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，约定在新建回迁楼安排使用面积173㎡给越秀区大塘街道办，其中13㎡划到原产权人为越秀区大塘街道办的本大楼四楼区邦明单元。该协议约定把13㎡划入区邦明单元就充分说明早在1995年12月越秀区大塘街道办与房地产实业公司双方已达成购买超面积房屋的合意；1998年12月，房地产实业公司把包括涉案房屋在内的13套房屋交付给越秀区大塘街道办作产权补偿回迁房；1999年越秀区大塘街道办依广州市房改政策把包括涉案房屋在内的房屋进行房改备案登记；根据房地产实业公司提供的建筑面积数据，该十三套房的总面积为864.8049㎡，超面积39.5949㎡，据此，房地产实业公司按当年拆迁政策中超面积购房单价1300元/㎡的标准在2001年12月28日向越秀区大塘街道办计收了超面积购房款51473.37元。可见，房地产实业公司与越秀区大塘街道办之间存在真实的购房关系，一审判决无视上述事实，简单地以拆迁补偿协议中约定在首层回迁安置86.2280㎡为基数乘评估平均单价25915元/㎡而不是以涉案的XX街36号105和108房屋的现有总面积117.0708㎡(57.1843+59.8865)为基数乘平均单价25915元/㎡计算赔偿金的作法显属认定事实不清；二、一审适用法律错误。本案多份证据包括房地产实业公司及穗龙公司和西湖公司提交的证据均证实其三方是合作建房关系，即以房地产实业公司的名义进行征地拆迁，穗龙公司和西湖公司共同负责投入建设资金，大楼建成后，由该合作建房三方共享该大楼产生的利益；根据法律规定，房地产实业公司和穗龙公司、西湖公司的这种合作关系属法律上的合伙性联营，合作三方均应对该建设项目产生的债务承担连带责任；根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，穗龙公司、西湖公司如对该合伙性联营的法律属性提出质疑抗辩，应提交其保管的《合作建房合同》，而不能以拆迁补偿协议是房地产实业公司与越秀区大塘街道办之间签订的所谓合同相对性原则进行抗辩。一审判决仅是简单地适用合同相对性原则免除了穗龙公司、西湖公司的连带责任显属适用法律错误，违反了联营关系中关于利益共享、风险共担的法律规定，也是对越秀区大塘街道办权益保障的极大不公。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人房地产实业公司经本院合法传唤未到庭发表意见。原审第三人穗龙公司述称：1、我方是涉案项目施工的总包单位，越秀区大塘街道办是与房地产实业公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，我方并非该合同的相对方，拆迁补偿协议的履行情况与我方无关，一审法院已查明越秀区大塘街道办就本案纠纷起诉房地产实业公司的多起案件，已证明本案纠纷与我方是无关的。因此，越秀区大塘街道办要求我方承担责任缺乏事实及法律依据，也违背了合同相对性的原则。2、据我方了解，越秀区大塘街道办于1998年12月已回迁涉案房屋，且居住使用至今，越秀区大塘街道办作为政府单位，也作为涉案楼盘的回迁户，其清楚知悉涉案房屋的规划情况，但其从未对此提出异议，即已经确认回迁至涉案房屋。越秀区大塘街道办无权提出本案诉讼请求，其赔偿请求也已超过了法定的诉讼时效。3、根据房地产实业公司一审提交的证据及一审法院查明的事实，越秀区大塘街道办曾于2011年、2012年就本案同类纠纷起诉过房地产实业公司，越秀法院也对此作出了判决，但越秀区大塘街道办在二审期间向二审法院撤回了起诉，对此也证明了越秀区大塘街道办是早已知悉其权利受到了侵害，但其一直不主张也已经超过了法定的时效。同时，我方认为房地产实业公司支付的赔偿金应当以2012年的标准计算较为合理，由于越秀区大塘街道办自身原因而造成的损失的扩大，应由越秀区大塘街道办自行承担。请求驳回越秀区大塘街道办的上诉请求，维持原判。原审第三人西湖公司述称：1、根据越秀区大塘街道办所述及其提交的证据，至1999年越秀区大塘街道办与房地产实业公司签订拆迁补偿协议后，双方移交拆迁房、交付回迁房、补交房屋差价、办理产权登记、调换房屋等工作，都是在越秀区大塘街道办与房地产实业公司之间开展的，我方对于协议的签订以及工作的安排完全没有参与也不知情，我方并非是拆迁补偿协议的相关当事人，也没有参与及履行，没有就拆迁房屋事宜作出任何的意思表示，我方与越秀区大塘街道办没有拆迁补偿或任何房屋买卖关系。拆迁补偿协议对我方没有任何约束力，我方不享有协议的任何权利，也没有承担任何义务。越秀区大塘街道办要求我方对其与房地产实业公司之间的协议承担责任，不仅突破了合同相对性原则，也没有事实及法律依据。2、根据越秀区大塘街道办与房地产实业公司提交的涉诉项目的建设资料，包括建设工程报建审核书、规划验收合格证等，均证明涉案项目的开发商、用地单位、建设单位均为越秀区大塘街道办，而非我方。越秀区大塘街道办主张我方是涉案项目的联营方，并要求我方承担责任，没有事实及法律依据。根据谁主张谁举证的原则及相关法律规定，越秀区大塘街道办应承担举证不能的法律后果。综上，请求驳回越秀区大塘街道办的上诉请求。2015年3月12日，越秀区大塘街道办向一审法院起诉请求判令：房地产实业公司向越秀区大塘街道办支付广州市XX路XX街36号105、108房房屋的赔偿金，穗龙公司、西湖公司对房地产实业公司债务承担连带责任。一审法院经审理查明：1995年4月17日，广州市房地产实业总公司（即现房地产实业公司，为拆迁人、甲方）与广州市东山区人民政府XX街道办事处（即现越秀区大塘街道办，为被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方经（93）房拆许字第256号《房屋拆迁许可证》批准拆除乙方所有的广州市中山四路芳草横街2号之一后座房屋，建筑面积825.21平方米；甲方将自有的东山区中山四路XX街新建A座及B座（十六层大楼及九层），位置十六层A座第二层东西南北向380.15平方米，第一层86.2280平方米，九层楼B座第二、三、六、七层358.7720平方米的自有房屋，建筑面积为825.21平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在1997年12月30日将自有房屋交付给乙方；乙方居住在2号之一后座的七户干部已签协议，乙方承认七份协议有效，承认协议中的平方面积358.772平方米，乙方应在协议书上加盖公章，七户干部临迁与回迁按协议执行；乙方下属的五金弹簧厂、摩力钢筋轮厂二间工厂其面积共有466.438平方米，临迁问题，由甲方直接与厂方协商解决，工厂回迁A座二楼全层380.15平方米、一楼86.2880平方米；等。协议签订后，越秀区大塘街道办依约将原房屋交付房地产实业公司拆除。2001年12月28日，越秀区大塘街道办向房地产实业公司交纳了回迁超面积补偿款51473.37元。2011年，越秀区大塘街道办曾起诉房地产实业公司，要求房地产实业公司立即为越秀区大塘街道办办理广州市XX路XX街36号108房屋产权登记手续，将房屋登记在越秀区大塘街道办名下并支付迟延办证造成损失的赔偿金（从2010年12月15日起至办妥上述房屋登记手续之日止，每日按上述房屋评估总价值1061900元万分之五计算）。一审法院以（2011）穗越法民三初字第2659号立案受理，房地产实业公司在该案中提起反诉，要求越秀区大塘街道办向房地产实业公司支付原产权补偿增大面积的差价款63708元。在该案审理过程中，越秀区大塘街道办撤回了本诉请求。一审法院经审理作出（2011）穗越法民三初字第2659号《民事判决书》，其中查明“1995年12月6日，越秀区大塘街道办、房地产实业公司双方又签订了《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，其中约定：甲方经市房产管理局（93）房征字第256号通告征地，需拆除乙方座落东山区中山××芳草××号房屋，其中自住使用面积73平方米；甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1997年12月31日在中山四路XX街新建大楼B幢安排使用面积73平方米的套间租给乙方回迁居住；首层建积60平方米供居委办公用，建积13平方米划到本大楼四楼区邦明单元等。协议签订后，房地产实业公司于1998年1月安置越秀区大塘街道办回迁”，并判决：驳回房地产实业公司的反诉请求。房地产实业公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2012年3月6日作出(2012)穗中法民五终字第178号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2012年，越秀区大塘街道办曾起诉房地产实业公司，要求房地产实业公司按广州市XX路XX街36号105、108房的评估价向越秀区大塘街道办支付赔偿金，一审法院以（2012）穗越法民三初字第507、508号案立案受理，在该两案中，越秀区大塘街道办提供了：1、2001年12月28日房地产实业公司收取越秀区大塘街道办超面积补偿款51473.37元的《收据》；2、2010年12月15日的《广东省契税纳税申报表》，表中记载：纳税人为越秀区大塘街道办，出让人为房地产实业公司，土地使用权证或房屋所有权证号码为10登记01123437-447，房屋地址为越秀区中山四路芳草新巷1号701房等11套，计税面积39.5949平方米。房地产实业公司对上述证据的真实性没有异议，但表示不能证明越秀区大塘街道办购买了增大面积39.5949平方米。房地产实业公司在该案中曾表示：房地产实业公司是将原107房安置给越秀区大塘街道办，交付给越秀区大塘街道办时107房为住宅。经审理，一审法院作出（2012）穗越法民三初字第507号及（2012）穗越法民三初字第508号《民事判决书》，分别判决：广州房地产实业集团有限公司向越秀区大塘街道办支付赔偿金652100元及787500元。判决后，房地产实业公司向广州市中级人民法院提起上诉，在二审审理过程中，越秀区大塘街道办于2013年8月22日向一审法院提交撤诉申请书，称因自身原因，申请撤回（2012）穗越法民三初字第507、508号案中对房地产实业公司的起诉。房地产实业公司对此表示同意，并提交撤诉申请书，申请撤回其上诉请求。故广州市中级人民法院于2013年9月10日分别作出(2012)穗中法民五终字第3824、3825号《民事裁定书》，分别裁定：准许广州市越秀区人民政府大塘街道办事处撤回起诉；准许广州房地产实业集团有限公司撤回上诉；并撤销广东省广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第507、508号民事判决。现广州市XX路XX街36号105房所在的位置规划用途是自行车库。越秀区大塘街道办安排了其职工程佩仪居住。现广州市XX路XX街36号108房所在的位置规划用途是消防控制室、休息室、卫生站。越秀区大塘街道办安排了其职工何粉珍居住。一审案件审理过程中，越秀区大塘街道办申请对广州市XX路XX街36号105、108房在2015年3月12日的市场价进行评估，评估公司于2015年9月21日作出《报告书》，评估结果为在2015年3月12日的市场价总价为303.44万元；其中105房，评估单价为25720元/平方米，建筑面积57.1843平方米；108房，评估单价为26110元/平方米，建筑面积59.8865平方米，上述评估房屋的规划用途均假设为住宅用途。另查，房产登记号为2010登记字01123437-447，所对应的11套房屋并无包括涉案的一楼房屋。一审庭审中，越秀区大塘街道办表示：越秀区大塘街道办的诉请相当于弃产补偿；若法院支持对涉案的一楼回迁房进行赔偿，越秀区大塘街道办愿意将涉案的105、108房腾退交还给房地产实业公司。我方要明确，房地产实业公司先给赔偿金，我方才腾退房屋。一审法院认为：越秀区大塘街道办与房地产实业公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，房地产实业公司应安置涉案房屋第一层86.2280平方米的房屋给越秀区大塘街道办回迁。越秀区大塘街道办陈述房地产实业公司提供的回迁房为涉案的105、108房，房地产实业公司在其他案件称回迁房为原来的107房，交付给越秀区大塘街道办时107房为住宅。而根据现涉案一楼的情况，不论是105房、108房还是原来的107房，均属公共配套用房，无法为越秀区大塘街道办办理房产证，因此，房地产实业公司交付的标的有重大瑕疵，越秀区大塘街道办要求对回迁房进行赔偿，予以支持。关于赔偿的标准。越秀区大塘街道办称其已交纳了超面积补偿款51473.37元，其中包含了一楼的回迁房增大面积。但从2010年12月15日的《广东省契税纳税申报表》中购买增大面积的地址来看，该增大面积款项所对应的房屋并不包含一楼房屋，故越秀区大塘街道办的该主张，不予采纳，越秀区大塘街道办对于该11套房屋多交的补偿款可另寻法律途径解决。因此，房地产实业公司补偿的赔偿金不应按照现在105房与108房的面积为基数计算，而应按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的一楼回迁的面积86.2280平方米为基数计算。关于回迁房屋的性质，房地产实业公司已在其他案件中陈述回迁的107房为住宅，故越秀区大塘街道办要求参照住宅性质来补偿，予以支持。因一审法院已摇珠确定了评估机构进行评估，105房的评估单价为25720元/平方米、108房的评估单价为26110元/平方米，故一审法院以两者的平均值作为赔偿的单价，即25915元/平方米。因穗龙公司、西湖公司并非《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签约主体，且也无穗龙公司、西湖公司需要承担本案责任的相关事实及法律依据，故一审法院对于越秀区大塘街道办要求穗龙公司、西湖公司连带承担本案责任的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，一审法院于2017年3月31日作出如下判决：一、于本判决书生效之日起五日内，房地产实业公司向越秀区大塘街道办支付赔偿金2234598.62元。二、驳回越秀区大塘街道办的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费41161元(其中受理费31075元、评估费10086元)，由房地产实业公司负担30311元，越秀区大塘街道办负担10850元。二审期间，越秀区大塘街道办向本院提交了：1、广州市房地产档案馆《复制档案申请表》及复制资料《出售公有住房缴款明细表》、《征用补偿超面积部分价格审核答复书》、《关于芳草横街后座房屋办理产权证的回迁说明》，拟证明越秀区大塘街道办所缴纳的51473.37元的超面积补偿款所对应的面积是39.5949平方米，房屋所在地就是越秀区中山四路芳草新街1号，虽然没有载明具体的房号，但有明确的说明了有13套房，其中11套房屋是可以办证的。穗龙公司认为上述证据材料不属于二审新证据，不同意质证；且其司只是总包单位，前述证据材料均没有其司的盖章确认，无法判断其真实性。西湖公司认为上述证据材料不属于新证据，不应得到法庭采信；因该证据材料是从房管局复印得出，故对真实性予以确认，但对于合法性及关联性不予确认，其中的回迁情况说明是越秀区大塘街道办单方所作的，属于单方陈述，不应采信，另外该材料中越秀区大塘街道办也确认了是由房地产实业公司进行拆迁，与西湖公司无关。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审应围绕越秀区大塘街道办的上诉请求和事实理由进行审理。本案二审争议焦点为：1、越秀区大塘街道办主张房地产实业公司向其支付广州市XX路XX街36号105、108房房屋的赔偿金，105、108房的面积数还是约定的首层回迁面积数计算弃产赔偿金；2、穗龙公司、西湖公司应否就房地产实业公司的债务承担连带责任。关于争议焦点一。越秀区大塘街道办与房地产实业公司于1995年签订《广州市城市房地产拆迁补偿协议书》，依照合同约定，房地产实业公司应安置广州市XX街36号首层面积86.2280平方米房屋给越秀区大塘街道办回迁。因房地产实业公司提供的首层105、108房属公设配套用房，双方因此发生纠纷提起本案诉讼。越秀区大塘街道办现起诉主张房地产实业公司支付涉案105、108房的赔偿金，实质是主张房地产实业公司承担未能依约履行首层实物安置回迁义务的违约责任，将实物回迁变更为弃产补偿，合法合理，可予支持。根据双方《广州市城市房地产拆迁补偿协议书》约定首层应回迁房屋面积为86.2280平方米，一审法院判令房地产实业公司在无法进行实物回迁安置情况下，向越秀区大塘街道办支付约定回迁房屋面积的作价补偿款，并无不当。关于越秀区大塘街道办称其已缴纳的超面积补偿款51473.37元，包括了首层回迁房的增大面积的问题，其一，从《广东省契税纳税申报表》中购买增大面积的地址来看，该增大面积款项所对应的房屋并不包括首层房屋；其二，即使如越秀区大塘街道办所述其缴纳的增大面积款项中包含了首层房屋增大面积款，因首层105、108房已确定不能作为回迁房屋，首层亦无其他可供回迁安置的房屋，故所支付的首层增加大面积款实无对应的购买对象，应由双方就该部分增大面积款另行处理。越秀区大塘街道办要求以首层105、108房的建筑面积计算弃产赔偿金，显属无理，一审法院不予支持处理并无不当，本院不予支持。至于穗龙公司、西湖公司应否就房地产实业公司的债务承担连带责任，一审法院对此已作论述，说理充分，本院予以确认并不再赘述。越秀区大塘街道办上诉主张穗龙公司、西湖公司与房地产实业公司之间存在合作建房关系，缺乏确切证据证实，本院不予采信。越秀区大塘街道办提出的改判穗龙公司、西湖公司就房地产实业公司的债务承担连带责任的上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上，越秀区大塘街道办的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10850元，由上诉人广州市越秀区人民政府大塘街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  闫 娜二〇一七年十一月二十八日书记员  张 旭