上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3239号原告(反诉被告)：吕研冬，男，1980年11月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张恒通，上海徳禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚志民，上海徳禾翰通律师事务所律师。被告(反诉原告)：何某某，男，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：吴某某(系何某某之妻)，女，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：何祺(系何某某之子)，男，1960年12月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郭靖，上海市申中律师事务所律师。第三人：上海明明房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：薛超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宗民。原告吕研冬与被告何某某、第三人上海明明房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告何某某诉反诉被告吕研冬、第三人上海明明房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人姚志民，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人何祺、郭靖，第三人的委托诉讼代理人张宗民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕研冬向本院提出诉讼请求：1.判令解除买卖居间协议；2.判令被告双倍返还定金60万元。事实和理由：2015年8月29日，原、被告与第三人签订《房地产买卖居间协议》(下简称《居间协议》)一份，第三人将2万元意向金转为一部分定金支付给被告。《居间协议》约定，原、被告双方在第三人居间下，就被告位于上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号XXX室房屋及其车位(以下简称系争房屋)达成买卖条件，该房屋总价款为410万元，分三次付清，首付123万元(含定金)，3日内补足定金30万元并汇入被告指定的账户。2015年8月30日，原告将剩余定金28万元汇入被告指定的账户内，并及时筹集到首付款，但被告以各种理由拒绝签订房地产买卖合同。2015年9月10日，原告无奈之下委托律师向被告发函催促，被告于2015年9月12日收到律师函后，委托其子女与原告协商。2015年9月13日，双方在第三人处协商未果。原告认为，被告收到原告的定金后，拒绝签订房地产买卖合同，其行为构成违约，故提起诉讼，要求法院判如所请。何某某辩称，签订协议时，被告属于限制民事行为能力人，其没有能力签订《居间协议》。原告支付的30万元，不符合合同中约定的定金形式，不是定金。即使房屋买卖合同未签订，被告也仅仅需要返还30万元，不需要双倍返还。在居间协议签订后的第二天上午，被告就在女儿的陪同下到第三人处，第三人通知原告不再履行协议，原告在收到通知的情况下，仍继续汇款28万元，具有恶意性，该28万元不构成定金。被告在协商过程中多次表示愿意返还30万元，但原告坚持要双倍返还60万元，致协商不成。另外，被告的《居间协议》中“甲方指定账号”、“户名”、“开户行”等内容不是被告提供的。上海明明房地产经纪有限公司述称，2015年8月29日下午，原、被告签订《居间协议》，被告确认收到定金2万元。次日上午，被告来第三人处，表示要终止协议，并让第三人通知原告，然第三人一直未联系到原告。后原告将剩余的28万元汇入被告的账户内。何某某向本院提出反诉请求：要求依法撤销原、被告及第三人所签订的关于系争房屋的《居间协议》。事实和理由：被告系85岁高龄老人，与其妻吴某某居住在系争房屋内。被告长期伴有老年痴呆等器质性精神障碍。2016年11月，经司法鉴定研究所鉴定，被告从2014年就出现言语减少、记忆力衰退等症状，为限制民事行为人。第三人在系争房屋附近设有中介网点，其工作人员时常在小区附近发放广告。2015年8月29日，被告背着妻子与家人，在违背真实意思的情况下，独自与原告及第三人签署《居间协议》，且成交价格远远低于市场的正常成交价。因此，被告认为，原告及第三人在签署协议过程中具有欺诈和恶意串通，《居间协议》对被告明显显失公平，且该协议是在被告重大误解的情况下签订，故提出反诉，请求判如所请。吕研冬对被告的反诉辩称，驳回被告的反诉请求。根据法律规定，被告的反诉请求已过一年的法定期限，被告的撤销权已经丧失，居间合同合法有效。第三人对被告的反诉述称，听从法院的审判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为系争房屋的产权人。2015年8月29日，原告(购买方、乙方)、被告(出售方、甲方)、第三人(居间方、丙方)签订《居间协议》一份，约定：由乙方购买甲方的系争房屋，总价款为410万元；签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款123万元作为首付款(含定金)；贷款285万元；乙方取得房地产权证时，支付房款2万元；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时支付2万元作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件的确认凭据；如果甲方接受上述买卖条件并签署本协议的，则甲乙双方同意乙方交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该定金转付给甲方；在甲方签署本协议后3日内，乙方应将定金补足至30万元，乙方将定金直接支付给甲方或汇入甲方指定银行账号均视为已交付甲方；甲方指定账号为XXXXXXXXXXXXXX*****、户名何某某、开户行颛桥农业银行；如因甲方原因导致买卖合同最终未能签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金。当日，被告出具收到2万元定金的《定金收据》。2015年8月30日上午9时许，被告在其女儿、外孙女费某某的陪同下至第三人处，表示不再继续履行《居间协议》。上午10点18分，原告通过中国工商银行向《居间协议》中约定的被告指定账户内跨行汇入28万元。在该行回单的“附言”一栏，记载的内容为“现金”。当日下午3点18分，被告女儿向110报警。在《上海市公安局110报警登记表》中记载：主要案情为“报警人与中介纠纷”。同日，被告书写《通知函》一份交第三人，其中表示：该日上午9点10分，被告到第三人处，通知第三人，被告因户口原因，不能将系争房屋卖给原告，要求第三人通知原告。在9点10分至中午12点这段时间内，第三人处工作人员刘某一直表示已将被告不卖房的情况通知了原告，且原告在赶来的路上，要求原告等待。就在被告等待过程中，原告将28万元钱款打入被告账户内。被告现在不接受也不承认该笔汇款，并要求第三人将被告的房产证归还被告，停止一切系争房屋的相关事宜。2015年9月10日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在2015年9月15日前到第三人处签署《上海市房地产买卖合同》，否则原告将通过诉讼方式维护合法权益，要求被告双倍返还定金并赔偿损失。2017年2月13日，被告通过银行转账返还原告30万元。原告确认收到该款。另查明，在本院另案中，根据被告妻子的申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心(下简称鉴定单位)对被告的精神状态以及民事行为能力进行鉴定。2016年11月10日，鉴定单位作出司鉴中心(2016)精鉴字第1232号《鉴定意见书》，认定被告患有器质性精神障碍，目前应评定为具有限制民事行为能力。在该《鉴定意见书》分析说明中记载：根据送检材料及调查所得，鉴定人系高龄男性，退休前工作能力可，正常退休……2014年左右出现言语减少，无故发脾气，近事记忆减退等。目前动作迟缓，走路缓慢，言语明显减少，但偶尔会胡言乱语，性格改变，远事记忆可，近事记忆减退，睡眠增多，睡眠节律紊乱，个人生活及卫生需家人帮助；本次精神检查见被鉴定人意识清晰，接触被动，反应迟钝，思维连贯……未引出幻觉、妄想等精神病症状等。审理中，被告申请其外孙女费某某作为证人出庭作证。费某某陈述：2015年8月30日上午9时左右，第三人刚开门营业时，被告及证人等人即到第三人处，要求第三人通知原告终止协议。到中午12时左右，原告到第三人公司，称相关款项已汇出，被告要求原告提供账户以便退款，原告未同意。因协商无着，原告后自行离开。下午被告查账户后发现有28万元进账，银行称是通过网上银行转账，不能退款，被告遂报警。第三人对该证人的陈述表示无异议，并称：2015年8月30日上午9时左右，被告及其家人就到第三人处，直接表示不履行合同。因第三人负责系争房屋买卖的业务员分别为刘某和张某，由刘某联系原告，张某联系被告。张某在得知被告不卖房后，立即告知刘某，由刘某联系原告，但刘某称一直联系不上原告，中午12点才联系到原告。期间，原告将28万元汇入被告账户内。现刘某已离开第三人公司。原告则称：原告于2015年8月30日上午9点30分左右接到第三人业务员刘某电话，称被告全家在第三人处，叫被告赶快过去签约。原告转账后，即于中午12点许赶到第三人处，后原告离开，之后发生的事情原告不知。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。本案被告经鉴定单位鉴定，为限制民事行为能力人，但鉴于该鉴定报告表述的鉴定结论为被告患有器质性精神障碍，目前应评定为具有限制民事行为能力，而器质性精神障碍是存在逐渐发展的过程，本次鉴定精神检查见被告意识清晰、思维连贯，未引出幻觉、妄想等精神病症状等，被告方并无其他证据证明被告本人签订《居间协议》时已经属于不能完全辨认自己行为的限制行为能力人，且《居间协议》的内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故原、被告及第三人签订的《居间协议》合法有效。根据我国的法律规定，因重大误解订立的合同或在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，或者一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案所涉的《居间协议》系于2015年8月29日订立，被告向本院反诉要求撤销该合同是在一年的除斥期间届满后，故被告的撤销权已消灭。况且被告提供的证据并不能证明被告签订《居间协议》时存在重大误解或显失公平，也不能证明原告存在以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使被告在违背真实意思的情况下订立《居间协议》的情形。所以，被告所提出的反诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据我国的法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在签订《居间协议》后表示不愿意继续履行该合同，其行为构成违约。鉴于被告违约，原告起诉要求解除《居间协议》，于法有据，且被告亦表示不愿意继续履行，故本院对原告要求解除《居间协议》的诉请予以支持。定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。它属于一种法律上的担保方式。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。定金的成立具有实践性，只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。本案中，被告在2015年8月29日收到原告支付的2万元定金，并出具《定金收据》，故该2万元已构成法律意义上的担保，适用定金罚则。至于原告于2015年8月30日转入被告账户内的28万元，虽然合同中约定该28万元属于原告应补足的定金，但根据本院查明的事实和当事人的陈述，原告在转款28万元给被告前已接到了第三人业务员的电话，而此时，被告已经到第三人处并已向第三人表示不履行《居间协议》，第三人也自认有另一业务员在联系原告，原告并无证据证明其接到的电话内容是第三人叫被告赶快过去签约，因此，本院认定原告在转款28万元给被告前已经知道被告存在违约的情况。现原告未进一步提供28万元定金合同成立的相关证据，而原告提供的转账凭证显示为现金，故28万元不适用定金罚则。原告要求被告双倍返还定金60万元的诉请于法无据，本院不予支持，但被告应当双倍返还原告定金4万元。审理中，被告已经将收到的30万元钱款返还原告，原告亦确认收到，所以被告尚需返还原告剩余的双倍定金为2万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十五条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除吕研冬与何某某、上海明明房地产经纪有限公司于2015年8月29日签订的《房地产买卖居间协议》；二、何某某双倍返还吕研冬定金2万元；三、驳回吕研东的其他诉讼请求；四、驳回何某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，由吕研东负担9473元，何某某负担327元。反诉案件受理费40元，由何某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  王兆根人民陪审员  李俊英二〇一七年二月二十八日书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。