.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2017）宁04民终700号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏晨光实业有限公司。住所地：宁夏固原经济技术开发区原州路。法定代表人：肖招峰，系该公司执行董事。上诉人（原审原告、反诉被告）：固原晨光物业管理有限公司。住所地：宁夏固原经济技术开发区原州路。法定代表人：廖天福，系该公司经理。上列二上诉人的委托诉讼代理人：徐长福，男，1971年1月26日出生，汉族，高中文化，宁夏固原市人，该单位工作人员，住宁夏固原市原州区安康花园*号楼*单元***室。代理权限为特别授权。上列二上诉人的委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄延恭，男，1981年10月15日出生，汉族，大学文化，宁夏固原市人，农民，住宁夏固原市。上诉人宁夏晨光实业有限公司（以下简称晨光实业公司）、固原晨光物业管理有限公司（以下简称晨光物业公司）因与被上诉人黄延恭房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晨光实业公司、晨光物业公司的共同委托诉讼代理人徐长福、杨小勤和被上诉人黄延恭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨光实业公司、晨光物业公司上诉请求：1.变更宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初3242号民事判决第一项为：判令被上诉人黄延恭向上诉人晨光实业公司、晨光物业公司支付拖欠的租金99102元、物业管理费34560元、采暖费4001元；2.撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初3242号民事判决第二项、第三项；3.判令被上诉人黄延恭向上诉人晨光实业公司、晨光物业公司支付逾期支付租金的违约金，此违约金从逾期之日起至实际付清之日止，每日按拖欠租金总金额的0.5%计算；4.判令被上诉人黄延恭向上诉人晨光实业公司、晨光物业公司支付逾期交纳物业管理费的违约金，此违约金从逾期之日起至实际付清之日止，每日按拖欠物业管理费总金额的0.5%计算；5.判令被上诉人黄延恭向上诉人晨光实业公司、晨光物业公司支付逾期交纳采暖费的违约金，此违约金从逾期之日起至实际付清之日止，每日按拖欠采暖费总金额的0.5%计算；6.本案一审、二审案件受理费由被上诉人黄延恭负担。事实与理由：一、原判决事实认定错误。（一）原判决认定二上诉人不给被上诉人经营的商铺购电，被上诉人停止经营构成违约,与客观事实不符。（二）原判决认定二上诉人自2016年6月起不给被上诉人经营的商铺购电导致被上诉人无法经营，故确定被上诉人向二上诉人支付租金和交纳物业管理费、采暖费的截止日期为2016年5月31日与客观事实不符。（三）原判决认定被上诉人应当支付的租金为102144元，再减除被上诉人已支付的租金73381元，被上诉人应当支付租金28763元与客观事实不符。客观事实是，被上诉人应当支付租金164160元，仅支付租金65058元，仍拖欠租金99102元至今未付。（四）原判决认定被上诉人应当交纳物业管理费21504元与客观事实不符。（五）原判决认定被上诉人应当交纳采暖费2831元与客观事实不符。二、原判决适用法律错误。（一）对于计算租金、物业管理费和采暖费的截止时间，应当适用《合同法》第四十四条第一款和第六十条第一款确定为”2016年12月27日”，但原判决却错误地认定为”2016年5月31日”。原判决将被上诉人向二上诉人支付租金和交纳物业管理费、采暖费的截止日期为2016年5月31日既不合法也不合理。按照《租赁协议》约定，租赁期限为2013年12月28日至2016年12月27日。《合同法》第四十四条第一款规定：”依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条第一款规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原判决已认定上诉人与被上诉人订立的《租赁协议》合法有效，被上诉人应当向上诉人支付与租赁期限相应的租金、物业管理费和采暖费。对于计算租金、物业管理费和采暖费的截止时间，应当确定为”2016年12月27日”。（二）应当判令被上诉人向上诉人支付拖欠的租金99102元，但原判决将被上诉人拖欠的租金认定为28763元。《租赁协议》第十条约定：”丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件”。原判决已认定”2016年6月，二原告不给被告经营的租赁商铺购电，被告停止经营”,也已认定《租赁协议》合法有效，则不能按照《租赁协议》中的优惠办法计算租金。据此，租赁期限内，被上诉人向上诉人应付租金164160元，现拖欠99102元。（三）应当判令被上诉人向上诉人支付拖欠的物业管理费”34560元”，但原判决将物业管理费认定为仅拖欠”21504元”。在确定被上诉人向上诉人支付的物业管理费时，不能按照《租赁协议》中的优惠办法计算。租赁期限内，被上诉人向上诉人应付物业管理费34560元，但分文未付。（四）租赁期限内，被上诉人向上诉人应付采暖费12654元，仅付8455元，共拖欠4199元，上诉人要求支付4001元并无不当。（五）对于被上诉人逾期交纳租金、物业管理费、采暖费，《租赁协议》第三条、第四条、第五条分别约定了违约金。《租赁协议》约定的违约金不存在”过分高于造成的损失”的情形，被上诉人一审中也未请求人民法院予以适当减少，应当判令被上诉人向上诉人支付逾期交纳租金、物业管理费和采暖费的违约金。（六）对于商铺押金和质保金如何处理，《租赁协议》第三条、第六条作了约定，被上诉人要求上诉人返还商铺押金和质保金的反诉请求不能成立。黄延恭辩称，原判认定的事实正确，我拖欠租金是事实，但是上诉人没有向我催要；关于采暖费，是上诉人不让我经营，我为何要缴纳。原判决计算的物业费及暖气费数额是错误的，我认为物业费是5760元，不存在暖气费，因我没有使用暖气，之前已经交清。晨光实业公司、晨光物业公司向一审法院提出诉讼请求:1.被告向二原告支付拖欠的租金共计99102元；2.被告向二原告支付逾期支付租金的违约金（每日按拖欠租金总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至实际支付之日）；3.被告向二原告支付拖欠的物业管理费共计34560元；4.被告向二原告支付逾期支付物业管理费的违约金（每日按拖欠物业管理费总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至实际支付之日）；5.被告向二原告交纳拖欠的采暖费共计4001元；6.被告向二原告支付逾期交纳采暖费的违约金（每日按拖欠采暖费总金额的0.5%计算，自逾期之日支付至实际交纳之日）；7.案件受理费等全部诉讼费用由被告负担。黄延恭向一审法院提出反诉请求：1.二原告赔偿因侵权违约行为给被告造成的经济损失30000元，二原告返还扣押的被告灯具(价值40791元)；2.二原告返还收取的押金13680元、商品保证金4560元；3.二原告赔偿被告装修费用53600元；4.二原告赔偿由于股东之间闹矛盾致使被告停止营业造成的损失10000元；5.本案的全部诉讼费用由二原告承担。一审法院认定的事实：2013年9月23日，原告（丙方）与被告晨光物业公司（甲方）、晨光实业公司（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方、乙方将固原市原州区固原晨光商业广场家居建材城负一楼的G027号(建筑面积为120平方米)展厅出租给丙方；租赁期限自2013年10月20日至2016年10月19日；第一年租金按6个月计收，第二年租金按9个月计收，月租金为4560元，半年结算一次，先付后用，首期租金4560元应于协议签订之日付清，其余租金于每期开始的上月20日前付清；租金由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠付租金每天0.5％的标准计收违约金，延期支付10日以上，甲方、乙方有权单方面解除合同并要求丙方赔偿由此引起的一切损失；合同签订后，丙方按三个月的租金额交纳签约押金13680元，如丙方违约或者单方面提前终止合同，甲方、乙方不退还押金；丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费；丙方在开业前必须向甲方交纳商品质量保证金4560元，如丙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后退还该保证金；丙方特别承诺丙方未按本协议规定的期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让于甲方所有，如甲方接受展品则以实际变卖额为准，变卖额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、租金、违约金等及损失赔偿，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的展品作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置；物业管理费第一年免收，第二年按固原市房管局物业处和固原市物价局核准的收费标准的50%收取，第三年全额收取。《租赁协议》签订后，被告交纳了押金13680元、商品保证金4560元，支付了租金共计73381元。物业管理费每平方米每月为8元，被告未交纳物业管理费。租赁商铺每年度采暖费为3762元，被告交纳了采暖费共计8455元。2016年6月，二原告不给被告经营的租赁商铺购电，被告停止营业。一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。二原告自2016年6月起不给被告经营的租赁商铺购电导致被告无法经营，故确定被告向二原告支付租金和交纳物业管理费、采暖费的截止日期为2016年5月31日。二原告要求被告支付租金99102元，合同约定第一年免收6个月租金，第二年免收3个月租金，减除免收的租金后，被告应当支付的租金为102144元，再减除被告已支付的租金73381元，被告应当支付租金28763元。二原告要求被告支付物业管理费34560元，合同约定第一年免收物业管理费，第二年按50%的标准收取，减除免收的物业管理费后，被告应当交纳物业管理费21504元。二原告要求被告交纳采暖费4001元，被告应当交纳的2013-2014年度、2014-2015年度、2015-2016年度的采暖费共计11286元，减除被告已交纳的采暖费8455元，被告应当交纳采暖费2831元。二原告要求原告支付逾期支付租金和交纳物业管理费、采暖费的违约金，因二原告不给被告经营的租赁商铺购电行为构成违约，同时，在被告违约后二原告未按照合同约定及时采取解除合同等措施以防止损失的扩大，故二原告该诉讼请求理由不能成立，不予支持。被告要求二原告退还押金13680元、商品保证金4560元，因合同期限现已届满，同时，被告自2016年6月起未再营业，现亦已超过一年，故被告该反诉请求理由成立，应予支持。被告反诉要求二原告赔偿违约造成的经济损失30000元，因被告未按照约定向原告支付相关费用的行为亦构成违约，被告在二原告不给购电后未及时采取诉讼等措施解除合同以防止损失的扩大，同时被告提交的证据亦不能证明其遭受的损失，故被告该反诉请求证据不足，理由不能成立，不予支持。被告反诉要求二原告返还扣押的灯具（价值40791元），因提交的证据不能证明，故被告该反诉请求证据不足，不予支持。被告反诉要求二原告赔偿装修费用53600元，要求二原告赔偿由于股东之间闹矛盾造成的损失10000元，因未提交证据证明，被告该反诉请求证据不足，不予支持。综上所述，二原告的诉讼请求部分成立，被告的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、被告（反诉原告）黄延恭于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金28763元，交纳物业管理费21504元、采暖费2831元；二、驳回原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）黄延恭退还押金13680元、商品保证金4560元；四、驳回被告（反诉原告）黄延恭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3144元，减半收取1527元，由原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担1042元，被告（反诉原告）黄延恭负担485元。案件反诉受理费（按减半收取）1676元，由原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担200元，被告（反诉原告）黄延恭负担1476元。二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审经审理查明：2013年9月23日，上诉人晨光实业公司（甲方）、晨光物业公司（乙方）与被上诉人黄延恭（丙方）签订了《租赁协议》、《装修协议》。双方约定：1、甲方、乙方将固原市原州区的固原晨光家居建材城负一楼的G027号(建筑面积为120平方米)场地出租给丙方经营灯饰；2、租赁期限自2013年11月28日至2016年11月27日；3、每平方米38元即每月租金4560元。付款方式按半年一次结算，先付后用。优惠期：第一年租金按6个月计收，第二年租金按9个月计收，首期租金3534元应于协议签订之日付清，其余租金于每期开始的上月20日前付清下期应交租金。租金由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金，延期支付10日以上，甲方、乙方有权单方面解除合同并要求丙方赔偿由此引起的一切损失（包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费）。丙方按三个月的非优惠期租金额交纳押金13680元，如丙方违约或者单方面提前终止合同，甲方、乙方有权没收押金不予退还。公摊比例第一年按10%计算公摊即第一年面积为93平方米，第二年按20%计算公摊即第二年面积为105平方米，第三年按30%计算公摊即第三年面积为120平方米；4、物业管理优惠政策：免收丙方第一年签约期内物业管理费，第二年按固原市房管局物业处和固原市物价局核准的收费标准的50%收取，第三年全额收取。物业管理费应于上月20日前付清下月费用。全部由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金；5、丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费，如延期支付，甲方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金；6、丙方在开业前必须向甲方交纳商品质量保证金4560元，如丙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后退还该保证金；7、丙方特别承诺丙方未按本协议规定的期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让于甲方所有，如甲方接受展品则以实际变卖额为准，变卖额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、租金、违约金等及损失赔偿，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的展品作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置；8、丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件；9、违约责任：未按协议约定期限付款，甲方、乙方有权解除协议。《租赁协议》签订后，丙方黄延恭交纳了押金13680元、商品保证金4560元，先后多次交纳租金共计65058元，采暖费共计8455元，物业管理费未交纳。2016年6月，因被上诉人未足额交清租金与二上诉人发生矛盾，二上诉人不给被上诉人供电而停止营业，但被上诉人至今未将其商品撤出租赁场地。2017年6月8日，晨光实业公司、晨光物业公司起诉要求黄延恭支付租赁期限自2013年11月27日至2016年8月2日不享受优惠条件的租赁费99102元及每天0.5％违约金、物业费34560元及每天0.5％违约金、采暖费4001元及每天0.5％违约金。同年6月23日，黄延恭反诉要求晨光实业公司、晨光物业公司因侵权违约赔偿经济损失30000元、营业损失10000元、装修费用53600元、返还扣押灯具价值40791元、返还押金13680元、商品保证金4560元。本院认为，1、关于如何按《租赁协议》约定的优惠办法计算租赁费、物业费等费用的问题。《租赁协议》约定涉案商铺租赁期限为三年，三年内的优惠期，第一年按六个月计收租费，第二年按九个月计收租费。同时约定，被上诉人解除协议提前撤场，则不享受二上诉人所给予的优惠条件。那么，按照提前解除租赁协议不享受优惠办法计算费用，租赁费（计算至2016年7月底）为4560×32＝145920元，物业费120×8×32＝30720元，采暖费是12654元，三项合计189294元。按照三年期满享受优惠办法，计算租赁费是（93×38×6+105×38×9+120×38×12＝111834元，物业费是120×8×18＝17280元，采暖费是12654元，三项合计141768元。两种计算方式相差47526元。本案中，按优惠办法计算费用是出租方鼓励承租方长期稳定租赁商铺的一种措施，提前解除租赁协议并非出租方本意，承租方提前解除租赁合同后再享受分段优惠政策明显与协议约定不符，且对出租方明显不公平，但被上诉人租赁商铺期限离合同期满仅剩4个月，按照实际使用时间不享受优惠又明显对承租方不公平。即就是黄延恭租满一个租赁期三年的优惠费用也远比相差四个月不享受优惠的费用少47526元。因此，两害相权取其轻，两利相权取其重，为了平衡双方利益，黄延恭按照一个租赁期满缴纳费用更有利于自己，也不损害对方利益。因此，黄延恭应付租金111834元、物业管理费17280元、采暖费12654元，合计141768元。黄延恭已交纳租金65658元、采暖费8455元、押金13680元、质量保证金4560元，合计91753元。实际拖欠租金、物业管理费、采暖费共计50015元。2、关于被上诉人是否构成违约、应否承担违约责任的问题。依照《租赁协议》约定，如延期支付，甲方按欠付租金、物业费、采暖费每天0.5％的标准计收违约金，被上诉人未按约定及时交纳上述费用，构成违约。但是，每天0.5％的标准计收违约金明显过高，本院结合银行贷款利率和民间借贷利率，酌情下调每天为0.5‰，换算成月利率为15‰的标准计收违约金，而且从合同履行期满次日起计算至判决生效之日。3、关于一审法院判决上诉人退还被上诉人黄延恭押金、质量保证金是否正确。被上诉人在一审中反诉要求上诉人给其退还已交纳的押金、质量保证金，虽然协议约定甲方、乙方有权没收押金，但已经超出了意思自治的范围，当属无效。因此，一审法院判决予以支持并无不当。被上诉人黄延恭在一审中反诉的其他请求，一审判决后其未提出上诉，本院不予审理。综上所述，上诉人晨光实业公司、晨光物业公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初3242号民事判决第二项、第四项，即”二、驳回原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄延恭的其他诉讼请求。”；二、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初3242号民事判决第一项、第三项，即”一、被告（反诉原告）黄延恭于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金28763.00元，交纳物业管理费21504.00元、采暖费2831.00元；三、原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）黄延恭退还押金13680.00元、商品保证金4560.00元；”；三、由被上诉人黄延恭于本判决生效后十日内向上诉人宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付拖欠租金、物业管理费、采暖费共计50015元及违约金（从2016年12月28日起按照每月15‰利率计算至判决生效之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1527元，由上诉人宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担972元，由被上诉人黄延恭负担555元；一审案件反诉受理费1676元，由上诉人宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担200元，由被上诉人黄延恭负担1476元。二审案件受理费3144元，由上诉人宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担2002元，由被上诉人黄延恭承担1142元。本判决为终审判决。审判长刘克雄审判员苟改莉代理审判员闫儒红二○一七年十一月二十四日书记员刘蓉蓉