宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0206民初7657号原告：刘松，男，汉族，1970年8月24日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。原告：高敏，女，汉族，1969年3月20日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。被告：靖永均，男，汉族，1980年11月21日出生，住江苏省徐州市贾汪区。委托代理人：沃剑君，浙江腾瑞律师事务所律师。原告刘松、高敏与被告靖永均物权保护纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理，依法由审判员丁澍淼适用简易程序于2017年1月4日、1月20日两次公开开庭进行了审理。原告刘松、高敏、被告靖永均及其委托代理人沃剑君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘松、高敏向本院提出诉讼请求：被告腾空北仑区××碶××室房屋，并赔偿财物损失10000元。本案审理中，原告自愿撤回要求被告赔偿财物损失10000元的诉请。事实和理由：2016年11月10日，原告经宁波众星不动产经纪有限公司（以下简称众星公司）介绍向李某1购得北仑区××碶××室房屋，于同年11月29日付清购房款86万元。当日，李某1将该房屋钥匙交付给原告。原告在看房、交房过程中没有看到该房屋内有人居住。2016年12月3日，原告去该房屋打扫卫生时发现打不开门，门上还贴有纸条，写有“此房已租139××××4989开门后果自负”。原告报警后经派出所调解未果。原告刘松、高敏向本院提供：1.不动产权证1份、收条2份、宁波银行客户业务回单1份、《存量房房屋买卖中介合同》及《存量房买卖合同》、借款合同各1份，拟证明原告向李某1购买涉案商品房，现已付清购房款，李某1也已将房屋交付原告；2.宁波市公安局北仑分局大碶派出所事件单2份、开锁收据1份，拟证明原告因房门钥匙被更换而报警的事实；3.照片1组，拟证明原告在看房时并无租客居住。原告刘松、高敏申请证人范某、钱某出庭作证。证人范某当庭陈述：其是众星公司工作人员，于2016年11月9日陪同原告一起去看涉案房屋，次日签订购买合同，再次与原告一起去涉案房屋拍照。2016年11月9日之前，众星公司还没有涉案房屋的钥匙，其和同事一起去看房时是原房东李某2的父亲来开门的，其问李某2父亲是否在该房内居住，他回答是住着的，房屋卖掉以后要去宁波住。原告付清房款后，其请示公司领导后把涉案房屋的钥匙交给了原告。证人钱某当庭陈述：其是众星公司店长，为原告和房东李某2提供了居间服务。2016年11月10日，其和原告一起去涉案房屋拍照以固定房屋内的财产。2016年11月9日前，其曾二次去过涉案房屋看房，看到房内有一个自称是房东父亲的老人居住，该老人说一个人一直住在该房内，因年纪大了走楼梯不方便就向把房屋卖了。其看到房内生活用品齐全，其中一次去看房时，老人还在房内做饭。公司曾去该小区所在社区调查，发现该房屋没有办理过租赁备案。被告靖永均答辩称：2015年9月9日，被告与原房东李某2、李某1已经签订租赁合同，一次性将租金付清，并已实际入住，依据法律规定，房屋所有权变动不影响被告的租赁权，因此被告无需腾空涉案房屋并赔偿损失。同时，李某1尚未将涉案房屋交付原告。被告靖永均向本院提供：1.房屋租赁合同1份，拟证明被告于2015年9月9日从李某1、李某2处租得涉案房屋，租期八年，八年租金已于当天一次性付清；2.银行交易记录2份，拟证明张某代被告垫付房屋租金98400元；3.高速公路发票2张，拟证明被告经常在宁波与北仑之间来往，实际居住在涉案房屋。本院依职权向案外人张某调查并制作询问笔录1份，并通过录音电话（对方号码为2627×××0）询问开锁人员形成视听资料1份。经开庭审理，原、被告举证质证，本院对原、被告提交的证据及本院依法调取的证据分析认定如下：1.对原告提供的证据1，被告对不动产权证无异议，对两份房屋买卖合同的真实性有异议，即使真实也是效力待定的合同；对2份收条及宁波银行客户业务回单的真实性无异议，认可原告支付首付款26万元，但认为不能证明原告付清了余款60万元；对贷款合同的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明银行已经放贷或贷款已经打入李某1账户。本院认为，李某1出具的2份收条及宁波银行客户业务回单、贷款合同等证据已经形成证据锁链，可以互相印证，足以证明原告已经支付李某1购房款86万元，且原告已经取得涉案房屋的产权证书，可以证明原告的待证目的，故对该组证据依法均予以认定。2.对原告提供的证据2中的事件单无异议，认为其发现房内有人进入后更换了房门钥匙；对开锁收据的真实性有异议，认为该收据没有开票单位盖章，且收据中分项金额和总金额不一致，可能是原告自行开具。本院经审核依法对该证据中的事件单予以认定；对开锁收据，本院认为被告已认可开锁进入房内，故对该证据不再认定。3.对原告提供的证据3，被告认为该组照片中反映客厅放有水果，厨房有垃圾，证明被告在房内实际居住。本院认为该证据系众星公司工作人员在看房时拍摄，故对真实性予以认定。4.原告对证人证言没有异议。被告对证人证言的真实性有异议，认为两证人系中介公司员工，可能怕原告找中介公司麻烦而为原告作证，与本案有利害关系。同时，证人陈述的李某2父亲居住的涉案房内并非事实，实际是李某2的父亲去查看一下出租房内的情况。对本院制作的视听资料，原告表示没有异议；被告认可2016年12月1日因钥匙丢失而叫开锁公司的人打开涉案房屋门锁并换锁的事实，但对本院制作的视听资料的真实性不认可。本院认为：一般情况下，若房屋存在租赁情况，房东在卖房时让购房者看房前肯定需要联系租房人并在租房人方便的情况下前去看房，或者让购房者自行联系租房人自行去看房。但本案中，众星公司多次陪同不同客户（含原告）前去涉案房屋时均未看到被告，该事实表明被告可能未在涉案房屋实际居住。关于被告在2016年12月1日如何进入房屋的事实，被告在第一次庭审中陈述用钥匙开门进入房内发现房内有人进入后更换门锁，经本院出示视听资料后才认可其是通过开锁公司开锁进入房内，但辩称是因房门钥匙丢失而叫人开锁。本院认为被告在原告付清购房款取得房屋钥匙欲入住时恰好丢失钥匙，其巧合性实难令人相信，结合被告对如何进入房屋所陈述的前后内容不一致的事实，其抗辩意见也难以令人信服。综上，本院认为被告没有取得涉案房屋钥匙。两证人虽系众星公司员工，为原告提供了居间服务，但与本案不一定存在利害关系，两证人陈述的内容基本一致，结合被告没有取得房屋钥匙的事实，本院对两证人的证言及本院制作的视听资料依法均予以认定。5.原告对被告提供的证据1的真实性有异议，认为合同记载的房屋面积与产权证上的面积不符。本院认为，被告当庭提供了该证据原件，合同上记载的房屋面积与原告提供的不动产权证中记载的面积虽略有差异，但不能反推该租赁合同是虚假的，原告经本院释明后放弃对合同中出租人的签名进行鉴定，故本院对该证据的形式真实性依法予以认定。6.原告对被告提供的证据2及本院制作的询问笔录的真实性均无异议，但认为不能证明是被告支付李某2的房屋租金。本院认为，被告提供的证据2及本院制作的询问笔录可以反映被告支付李某2、李某198400元。7.原告对被告提供的证据3的真实性无异议，但认为不能证明被告居住在涉案房屋。本院认为该证据不能证明被告的待证目的，故依法不予认定。根据依法采信的证据，结合庭审中原、被告双方的陈述，本院认定以下事实：2016年11月10日，原告与李某1、众星公司签订一份《存量房屋买卖中介合同》，约定李某1将其所有的坐落于北仑区××碶××室房屋出卖给原告，众星公司系中介方。2016年11月14日，原告与李某1就上述房屋再次签订一份《存量房屋买卖合同》，该合同第一条第（八）项记载该房屋不存在在租赁情况。合同签订后，原告取得了涉案房屋的产权证书。2016年11月29日，原告付清全部购房款，李某1通过众星公司将涉案房屋钥匙交给原告，原告于当日占有涉案房屋。另查明，2015年9月9日，被告与李某2、李某1签订一份《房屋租赁合同》，约定李某2、李某1将坐落于北仑区××碶××室房屋租赁给被告，租期为8年，自2015年9月9日起至2023年9月9日止，年租金为2万元。《房屋租赁合同》下方为收条，载明李某1、李某2收到被告交纳的2015年9月9日至2023年9月9日的房屋租金16万元。合同签订后，李某2的父亲居仍住在涉案房屋，李某2、李某1未将《房屋租赁合同》在社区进行登记备案。2016年12月1日，被告经开锁公司开锁进入涉案房屋并更换防盗门门锁。本院认为：房屋所有权人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房屋原产权人李某1虽与被告签订了《房屋租赁合同》，但合同签订后，李某1并未将涉案房屋交付被告。现李某1将涉案房屋转让并交付给原告后，李某1实际已无法继续履行其与被告之间的租赁合同。在原告已取得房屋所有权并合法占有房屋后，被告通过强行更换门锁的方式占有涉案房屋，其行为已经侵犯了原告的所有权，被告负有停止侵权并向房屋所有权人即原告腾空涉案房屋的义务。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力的目的在于保护承租人对房屋相对稳定的使用权。但是，这种租赁关系衍生的使用权是对所有权的一种限制，应当以一定的公示方式使购买房屋的第三人知晓，第三人如在购买房屋时已知晓该租赁权的存在，则不得再以行使所有权为由要求承租人搬离房屋。本案中，被告与李某1签订租赁合同后，既没有实际取得房屋使用权，也没有在社区登记备案公示，同时李某1亦在房屋买卖合同中载明涉案房屋不存在租赁情况，原告购买房屋时在已尽到谨慎注意义务的情况下仍无从知晓该房屋上的租赁关系，从物权的绝对性原则及鼓励交易的角度出发，原告的合法权益应予保护。因此，被告以其与原房屋产权人存在房屋租赁关系而要求继续占有房屋缺乏依据。至于被告因李某1、李某2不能履行租赁合同造成的损失，可以另行向该两人主张。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：被告靖永均应于本判决生效之日起七日内腾空坐落于北仑区大碶高望新苑6幢505室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费50元，减半收取25元，由被告靖永均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  丁澍淼二〇一七年二月二十四日书记员  冯子骅