上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12914号上诉人（原审原告）：勾逸淳，男，1967年7月13日出生，汉族，（户籍地上海市徐汇区）住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：穆坤，男，1974年12月20日出生，回族，（户籍地上海市长宁区）住上海市闵行区。上诉人勾逸淳与被上诉人穆坤因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初11159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人勾逸淳、被上诉人穆坤到庭参加了审理，现已审理终结。上诉人勾逸淳上诉请求：撤销一审判决，改判支持勾逸淳的原审全部诉请。事实和理由：上海市闵行区XX路XX号XX楼的门面房（以下简称涉案房屋）开设的就是上海XX店，原审法院认定洗衣店与本案租赁合同没有关系有误。穆坤于2013年5月20日强行锁门的行为违法，法院应当予以判决确认。本案中电费计算有误，法院应予以纠正。被上诉人穆坤不仅应退还勾逸淳的押金，还应承担赔偿违约金的责任。另，根据协议勾逸淳有权无偿使用涉案房屋两个月，这笔租金费用原审未予以计算。法院确定的赔偿金额过低，勾逸淳的损失远大于此，法院应当全额予以支持。被上诉人穆坤辩称，一审判决正确，要求维持原判。上诉人勾逸淳诉至一审法院，请求判令：1.认定2013年5月20日穆坤强行锁勾逸淳门的行为违法；2.穆坤退还勾逸淳多收的电费人民币5,157.75元（以下币种均为人民币）；3.穆坤赔偿勾逸淳违约金6,000元，退回押金6,000元；4.穆坤赔偿勾逸淳锁门造成的营业损失和其他损失10,000元（从2013年5月20日至同月31日）；5.穆坤履行2013年3月25日协议中的各项承诺，即（1）让上海XX店（普通合伙）免费使用（协议上约定的XX路XX号）商铺二个月；（2）与上海XX店（普通合伙）重新签署协议：“3月25日”协议中一、情况说明的3“由于当初乙方是以企业法人代表勾逸淳个人名字和甲方签署的租房协议，而办理营业执照必须以公司名称为准，为此根据工商注册的要求，甲乙双方重新签署新的租房协议，协议内容不变，只将当事人勾逸淳变更为上海XX店（普通合伙）”；（3）提供协议约定的各项资料【包括：乙方租赁部位的产权证明、大产证平面图、产权所有人同意甲方可以转租的承诺书（均为复印件加盖公章）】；6.穆坤赔偿给上海XX店（普通合伙）“3月25日协议”违约的违约金6,000元；7.穆坤赔偿勾逸淳自2013年6月1日起至同年9月5日止扣留机器设备的营业损失95,000元。一审法院认定事实：2011年7月22日，勾逸淳（作为乙方）与穆坤（作为甲方）签订《租房协议》一份，主要内容如下：一、甲方将位于上海市闵行区XX路XX号XX楼的门面房约45平方米出租给乙方作为洗衣店使用。二、租期贰年，从2011年8月1日起至2013年8月1日止。三、月租金为6,000元，采用付三押一的方式。四、交付租金同时，乙方应另付押金6,000元（甲方出具押金证明）。五-3、……电、水等其他设施由乙方使用，产生的费用（包括治安、政府部门的各项管理费用）由乙方按时、足额缴纳，如有失误，造成麻烦，乙方自行解决，确需甲方出面协助解决时，乙方应支付甲方必要费用；以上缴费收据请乙方自行保存，以备查对；附：电表底数（未填）；水表底数（未填）；以上数据由乙方自行核对。六-1、有关退租、转让的条款：协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋（发生甲方能力范围之外的不可抗事件和乙方违约的情况下除外），协议结束后甲方可续租二年。八、本协议经甲乙各方协商一致、同意、签名盖章后生效，签订之日为本协议的生效日期；所有条款必须执行、本协议内所涉违约的违约金金额为6,000元整，凡乙方违约将支付给甲方违约金外同时甲方收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款。协议签订后，勾逸淳向穆坤支付了押金6,000元。2013年2月3日，穆坤发短信给勾逸淳，内容为：“上月水电费总计4,775元请于明后两天转于我的建行卡内”。同月5日，勾逸淳将该笔水电费4,775元转至穆坤银行卡内。2013年3月25日，穆坤（作为甲方）与上海XX店（普通合伙）（作为乙方）签订协议，主要内容为：甲乙双方就乙方租赁甲方在上海XX路XX号商铺而办理工商营业执照所需甲方提供资料事宜，经友好协商，达成如下协议：一、情况说明：1、甲方从上海XX饭店（位于上海闵行区XX路XX号）租赁了其位于XX路XX号的部分商铺，并将其中一部分转租给了乙方；2、由于现在需要到工商局办理经营场地变更手续，故希望甲方再次为乙方提供以下资料（复印件均需要加盖公章）：1）乙方租赁部位的产权证明；2）大产证平面图；3）产权所有人同意甲方可以转租的承诺书；3、由于当初乙方是以企业法人代表勾逸淳个人名字和甲方签署的租房协议，而办理营业执照必须以公司名称为准，为此根据工商注册的要求，甲、乙双方重新签署新的租房协议，协议内容不变，只将当事人勾逸淳变更为上海XX店（普通合伙）。二、协议内容：1、乙方承诺在合同生效日当日将12,000元房屋租金转入甲方指定的一直用于支付租金的建行卡内；2、甲方承诺在收到上述乙方租金的两周内，提供本合同约定的三项证明并协助乙方变更原租赁合同。三、赔偿约定：1、签订合同当日如乙方未将12,000元房屋租金转入甲方建行卡内，甲方有权在第二日收回租赁的房屋并没收租金；2、如甲方收到乙方的租金但未在两周内提供本协议约定的资料，致使甲方无法办理营业执照，则乙方有权拒付已经支付的房租之后两个月的租金（即：2013年6-7月这两个月的租金），并使用该房屋到2013年8月1日。同日，勾逸淳支付了穆坤2013年4月1日至同年5月31日房租12,000元。2013年3月29日，穆坤将一份“洗衣店水电记录”从门缝塞进勾逸淳洗衣店内，其中打印有穆坤分别于2012年12月29日、2013年3月27日对勾逸淳洗衣店抄表的三厢电表数、两厢电表数、水表数、洗澡水表数，并手写有计算公式得出2012年12月29日至2013年3月7日期间勾逸淳的上述四表的水电费合计为3,462.65元，另加两个月垃圾费200元，共计3,662.65元。勾逸淳遂对此产生疑问，于2013年3月31日发短信给穆坤希望能看到穆坤记录电费的本子。穆坤于同日回复让勾逸淳有什么问题可以自己去查，并称勾逸淳恶意拖欠从2013年2月1日后的水电费，经多次催缴仍未付，需与勾逸淳终止房屋租赁关系。2013年5月20日，穆坤以勾逸淳未支付水电费为由，请人将涉案房屋上锁。后经派出所调解，穆坤同意勾逸淳取出顾客的衣物和住在该店铺内员工的私人物品，但未同意勾逸淳将机器设备搬离涉案房屋。2013年6月，案外人上海XX店（普通合伙）作为原告，以穆坤为被告，向法院提起诉讼【案号：（2013）闵民五（民）初字第1634号】，要求法院判令穆坤：1.解除双方签订的《租房协议》；2.退还多收水、电费1,712.75元；3.退还租金12,000元；4.退还押金6,000元;5.赔偿违约金6,000元;6.赔偿经济损失93,000元。该案在审理过程中，勾逸淳于2013年9月5日将涉案房屋内的机器设备搬离。该案庭审中，一是双方均确认2011年年底发生过三厢电表烧坏更换的情况。二是勾逸淳向法院提供《洗衣店水电记录》，穆坤对该证据的真实性无异议，但表示其中打印的“2012年12月29日”是笔误，实际应是“2013年1月29日”。三是勾逸淳认为自2011年年底更换电表开始，假设2012年1月1日每个表按“0”开始计算，2012年2月1日至2013年5月31日期间其支付16个月的租金及垃圾费共计97,600元，而其自2012年1月1日至2013年3月27日起其共向穆坤支付租金、垃圾费、水电费合计139,100元，根据穆坤提交给其的抄见数得出至2013年3月27日共计水电费39,787.25元，因此穆坤多收其水电费139,100元-97,600元-39,787.25元=1,712.75元，穆坤在该次庭审过程中对此数额予以确认。该案经审理后，法院于2014年9月10日作出民事裁定，驳回了案外人上海XX店（普通合伙）的起诉。案外人上海XX店不服上述裁定，遂向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理后，遂于2014年10月21日作出（2014）沪一中民二(民)终字第2639号民事裁定，驳回了上诉。另查明，勾逸淳系上海XX店（普通合伙）的执行事务合伙人，上海XX店（普通合伙）成立日期为2008年8月6日，主要经营场所为上海市闵行区XX路XX号。本案在审理过程中，勾逸淳所主张的营业损失是以每月营业额30,000元为标准，并称在扣除员工工资、房租、水电费的基础上，其经营的洗衣店的营业利润大约在营业额的30%左右。穆坤称其对勾逸淳每月有多少利润不清楚，但从勾逸淳花费的水电费用来看营业额是不会少的，故对勾逸淳陈述的上述金额予以确认。以上事实，有勾逸淳提供的《租房协议》、《协议》、《洗衣店水电记录》、（2013）闵民五（民）初字第1634号庭审笔录及双方当事人的陈述予以证明，法院予以确认。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《租房协议》合法有效，双方当事人均应恪守，并应按约履行自己的义务。本案主要的争议焦点是穆坤于2013年5月20日以锁门的方式阻止勾逸淳在涉案房屋内从事经营活动的行为是否构成违约。法院就此分析如下：首先，根据该协议的约定，涉案房屋的租期为两年，即自2011年8月1日始至2013年8月1日止，月租金为6,000元。勾逸淳于2013年3月25日给付穆坤自2013年4月1日起至同年5月31日的租金计12,000元。至此，勾逸淳依约履行了其主要的合同义务。其次，穆坤于2013年2月3日发短信给勾逸淳要求将上月水电费总计4,775元转入穆坤银行卡内，2013年3月29日又将抄表时间段为2012年12月29日至2013年3月27日、水电费金额为3,462.65元的“洗衣店水电记录”从门缝塞入勾逸淳店铺内，勾逸淳对上述“洗衣店水电记录”与短信之间的矛盾存在疑问，要求穆坤提供原始电费记录本，亦无不妥。穆坤认可其处有原始水电费记录本，且每次进店抄表都让勾逸淳或其员工在记录本上签字，其作为涉案房屋的出租方理应提供原始记录本以供勾逸淳核对，以消除租赁双方间的误会。然穆坤在处理上述问题时，并未采取有效妥当的措施消除双方间的误会，而是以勾逸淳恶意拖欠电费为由对涉案房屋予以上锁，阻止勾逸淳在涉案房屋内、在租赁期限内从事经营活动，其行为显属不当。鉴此，穆坤以勾逸淳欠付水电费为由强行锁门，阻止勾逸淳在涉案房屋内继续从事经营活动的行为已构成违约。基于上述论述，下面法院就勾逸淳的逐项诉讼请求作如下分析：关于勾逸淳的第一项诉请，即要求认定2013年5月20日穆坤强行锁勾逸淳门的行为违法。法院认为，根据诉讼请求的内容不同，诉可分为三类，即确认之诉、给付之诉、变更之诉。其中确认之诉是指勾逸淳请求确认其与穆坤之间是否存在某种法律关系的诉，而非确认某种法律关系是否合法或违法，故勾逸淳的第一项诉讼请求并不符合诉的要件，不能作为一项独立的诉讼请求，法院依法不予处理。关于勾逸淳的第二项诉讼请求，即要求穆坤退还多收的电费。法院认为，双方在（2013）闵民五（民）初字第1634号案件审理过程中对欠付的电费在法院的主持下进行了对账，双方对欠付的电费金额予以了确认，故法院判令穆坤需退还的电费当以上述案件经对账后双方确认的金额即1,712.75元为准。关于勾逸淳的第三项诉讼请求，即要求穆坤赔偿违约金6,000元，退回押金6,000元。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。就本案而言，由于双方在《租房协议》中对于穆坤违约时所需承担的违约金并未作出约定，故勾逸淳主张的违约金缺乏合同依据，法院难以支持。现双方间的租赁关系业已终止，勾逸淳要求穆坤退还押金的诉讼请求，法院应予支持。关于勾逸淳的第四项及第七项诉讼请求，即要求穆坤赔偿自2013年5月20日起至2013年9月5日止的营业损失。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就本案而言，穆坤在勾逸淳按约支付租金的情况下，擅自将涉案房屋上锁，阻碍勾逸淳从事经营业务，其行为显属违约，因此行为给勾逸淳造成的损失，理应予以赔偿。至于赔偿损失的金额，法院结合本案的具体情况酌定为35,000元。关于勾逸淳的第五项、第六项诉讼请求，系要求穆坤履行与案外人上海XX店（普通合伙）于2013年3月25日签订的《协议》，并赔偿案外人上海XX店（普通合伙）的违约金。法院认为，虽然勾逸淳系案外人上海XX店（普通合伙）的执行事务合伙人，穆坤与案外人上海XX店（普通合伙）签订的《协议》中也约定了双方重新签署新的租房协议，协议内容不变，只将当事人勾逸淳变更为上海XX店（普通合伙），但此后双方并未重新签署新的租房协议，本案租赁合同关系仍建立于双方间。案外人上海XX店（普通合伙）既非本案租赁合同关系的当事人，亦不属于与本案双方争议的诉讼标的享有独立请求权的第三人，故勾逸淳要求案外人上海XX店（普通合伙）作为本案第三人参加诉讼，并要求穆坤履行与案外人上海XX店（普通合伙）签订的协议及赔偿上海XX店（普通合伙）违约金的诉讼请求，法院不予支持。一审法院审理后，根据《《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，于二〇一六年十月二十日作出判决：一、穆坤于判决生效之日起十日内退还勾逸淳电费人民币1,712.75元；二、穆坤于判决生效之日起十日内退还勾逸淳押金人民币6,000元；三、穆坤于判决生效之日起十日内赔偿勾逸淳损失人民币35,000元；四、驳回勾逸淳其他的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，勾逸淳的主张均无相应的证据予以证明，仅凭其陈述本院难以采信。原审法院已经双方的对账记录确认电费金额，结合本案的具体情况酌定了赔偿金额，有事实和法律依据，本院予以认可。查上诉人该主张事项，原判已阐述详尽合理，本院不再赘述。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人勾逸淳的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,908.92元，由上诉人勾逸淳负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  刘 佳二〇一七年二月十七日书记员  李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……