江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10049号上诉人（原审被告）：王凯健，男，1981年6月8日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：秦蓓蓓，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李彪，男，1967年6月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王明，江苏宁法律师事务所律师。原审第三人：马继靖，女，1952年9月18日出生，回族。原审第三人：柳青，男，1979年12月3日出生，回族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：马继靖，自然情况见上。上诉人王凯健因与被上诉人李彪、原审第三人马继靖、柳青就房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王凯健上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）其并非真正的合同相对人，也并非李彪的委托代理人，一审认定其承担交付房款的义务没有事实和法律依据；（二）一审认定其承担10万元尾款的责任显失公平;(三)一审法院未查明当事人的真实意思，本案的实际代理人应为融众公司。被上诉人李彪辩称：一审判决已经认定了涉案合同为买卖关系，故一审认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人马继靖、柳青述称：其对一审判决没有意见。一审中，李彪向一审法院起诉请求：被告立即给付10万元及逾期付款利息（自2015年11月3日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实如下：2006年8月12日，李彪（甲方）、王凯健（乙方）及融众公司（丙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将诉争房屋以45万元的价格出售给乙方。甲方于2006年9月30日前将房屋腾空、户口迁出交予乙方。另双方约定其它事宜，“1、甲、乙双方对此销售价格保密。2、若乙方再次销售此房屋，差额部分由乙方全额承担，与甲方无关。……4、若甲方户口在腾房时，未能将户口迁出该房屋，则乙方在支付给甲方的尾款中扣除人民币壹拾万元整作为户口迁出保证金，于甲方户口迁出时支付。……”诉争房屋系李彪于2004年自案外人刘意处购得，李彪、王凯健签订上述《房屋买卖协议》时，刘意户口尚未迁出诉争房屋。同年8月15日，李彪向王凯健出具《委托书》一份，委托内容为：“坐落于南京市××室房屋是我的个人财产，现我委托王凯健代表我全权办理出售上述房屋的相关手续，包括签订房屋买卖契约、代收房款、送件、撤件、缴纳有关税费及房屋维修基金等相关事宜。”该《委托书》经南京市公证处公证。同日，王凯健以李彪名义（甲方）与柳传骏（马继靖丈夫，柳青父亲，乙方）及融众公司（丙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将诉争房屋以602000元的价格出售给乙方。签订协议时，乙方须向丙方交纳信息服务费4000元，向甲方交付定金1万元。乙方于2006年8月25日前交于丙方房款592000元。待该房屋过户出件三个工作日后，丙方转付甲方该房屋房款592000元。甲方承诺于2006年10月10日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。合同签订后，柳传骏即向王凯健支付购房定金1万元。2006年8月21日，柳传骏以本票形式向融众公司支付购房款592000元。2006年8月22日，王凯健代理李彪，案外人田云代理马继靖、柳青，双方签订关于诉争房屋的《南京市房地产买卖契约》，依据该合同，融众公司于2006年10月协助第三人领取了诉争房屋的所有权证及国有土地使用权证。诉争房屋售出后，王凯健给付李彪购房款35万元，余款10万元因诉争房屋内户口未清空，暂未支付。2015年11月3日，刘意户口自诉争房屋内迁出。李彪陈述其即电话通知王凯健要求支付购房尾款10万元，但王凯健未予支付。对该事实，王凯健予以否认，李彪亦未提供证据予以证实。李彪提起本案诉讼后，一审法院于2016年5月24日向王凯健邮寄送达了应诉材料。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。本案中，李彪、王凯健及融众公司于2006年8月12日签订《房屋买卖契约》，约定李彪将诉争房屋以45万元的价格出售给王凯健。若腾房时，李彪未能将户口清空，王凯健可在购房款中暂扣10万元作为户口迁出保证金，于李彪将户口迁出时再行支付。合同同时约定，如王凯健再次销售诉争房屋，差额部分归王凯健所有。同年8月15日，李彪向王凯健出具《委托书》，委托王凯健代为办理出售诉争房屋的相关事宜。此后，王凯健以李彪名义将诉争房屋转售第三人，该房屋产权直接登记至第三人名下。依据上述事实，应当认定李彪、王凯健之间实际应为委托售房合同关系，即王凯健接受李彪的委托将诉争房屋售出，李彪净得房款45万元，如有溢价，差额部分归王凯健所有。李彪、王凯健及融众公司签订《房屋买卖契约》对45万购房款的给付时间等作了约定，该合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应遵照履行。现李彪已于2015年11月3日将诉争房屋内户口清空，经李彪通知后，王凯健应按约将暂扣的10万元户口迁出保证金给付李彪。王凯健未按约履行付款义务，李彪向其主张该10万元款项及逾期付款利息，符合法律规定，一审法院予以支持。另外，李彪虽陈述其户口迁出当天即通知了王凯健，但王凯健予以否认，李彪亦未提供证据予以证实。一审法院审理过程中，本院于2016年5月24日向王凯健邮寄送达了应诉材料，故一审法院酌定自2016年6月1日起计算王凯健逾期支付该款的利息。关于王凯健辩称其系融众公司员工，李彪、王凯健签订买卖合同实际是融众公司以王凯健名义收房转售，其并非房屋实际买受人，亦未收取购房款，故无义务向李彪返还保证金及支付利息的意见。一审法院认为，如上所述，李彪、王凯健之间实际系委托售房合同关系，李彪出具《委托书》委托王凯健售房，王凯健亦代理李彪与第三人签订了房屋买卖合同将诉争房屋售出，王凯健显然是委托售房合同的相对方。无论王凯健是否是融众公司的员工，李彪、王凯健之间的合同均对其个人具有法律约束力，王凯健应忠实履行受托义务，其中当然包括按约向李彪支付售房款。王凯健的抗辩意见显然不能成立，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、王凯健于本判决生效之日起十日内支付李彪10万元及逾期付款利息（自2016年6月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回李彪的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由王凯健负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。关于一审判决认定的事实，上诉人认为35万元购房款系融众公司直接给付给李彪，但未能就此提交证据。被上诉人李彪陈述其对涉案房屋销售给柳传骏的情况并不知情。本案二审的争议焦点为，涉案合同的性质与效力。本院认为：认定当事人签订的合同性质，不能仅从合同名称、形式、内容进行区分，而应结合当事人立约时的真实意思表示以及事后实际的行为进行综合判断。本案中，关于涉案房产共有三份合同，先是李彪、王凯健、融众公司于2006年8月12日签订了《房屋买卖协议》，约定的价款为45万元；同年8月15日李彪向王凯健出具了《委托书》；当天，王凯健、柳传骏、融众公司就涉案房产签订了《房地产买卖契约》，约定的价款为60.2万元；在柳传骏向融众公司实际支付以上价款后的同年8月22日，王凯健又代理李彪，案外人田云代理马继靖、柳青，就涉案房产签订了《南京市房地产买卖契约》，该合同中约定的涉案房产价款仅为35万元；后融众公司依据该合同于2006年10月协助马继靖、柳青领取了诉争房屋的所有权证及国有土地使用权证。通过以上事实可以看出本案中李彪并未准备将涉案房产转让给王凯健，王凯健亦不关心是否实际取得涉案房产，两者之间并无买卖涉案房产的意思表示。另根据李彪和融众公司在涉案房产交易过程中的行为，结合王凯健关于其系融众公司员工的自述，以及马继靖一审中关于听融众公司长白街店店长介绍王凯健系融众公司的人，其也不认识案外人田云的陈述，可以认定，本案中，李彪的真实意思是将涉案房产委托融众公司出售，融众公司的真实意思系取得涉案房产的销售代理，以便以高于45万元的价格销售赚取差价，而王凯健作为融众公司的员工签订涉案合同，仅仅是融众公司为规避相关法律规定和逃避国家税收而采取的伎俩。据此，本院认为，李彪、王凯健、融众公司于2006年8月12日签订的《房屋买卖协议》并非当事人的真实意思表示，当事人间并无真实交易涉案房产的合意，该协议自始不成立。当事人间的真实法律关系为李彪委托融众公司销售涉案房产。因该协议自始不成立，即自始不对当事人产生法律约束，现李彪请求依据该协议判令王凯健向其支付10万元缺乏事实基础和法律依据，依法应不予支持。至于王凯健以李彪名义与柳传骏及融众公司签订《房地产买卖契约》，因李彪有委托融众公司销售涉案房产的真实意思表示，且融众公司也就涉案房产销售与柳传骏达成合意，事后柳传骏也已足额支付了购房款，并实际占有了涉案房产，领取了相关权证，故该协议符合当事人的真实意思表示，依法成立并生效。李彪可向融众公司主张剩余未支付房款。综上所述，上诉人王凯健的上诉理由成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初3293号民事判决；二、驳回被上诉人李彪一审全部诉讼请求。本案一审案件受理费2300元，由上诉人王凯健负担1150元，被上诉人李彪负担1150元。二审案件受理费2300元，由上诉人王凯健负担1150元，被上诉人李彪负担1150元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年二月二十八日书记员  倪 辉