四川省内江市中级人民法院	民 事 判 决 书	(2017)川10民终24号	上诉人（原审被告）：内江市南剑家俱商城，住所地内江市东兴区平安路。	负责人：兰光红，该商城经营者。	委托诉讼代理人：张劲松，四川汉安律师事务所律师。	被上诉人（原审原告）：魏贵芝，女，1953年6月25日出生，汉族，户籍所在地：四川省内江市东兴区小河口镇，现住内江市东兴区中兴路。	委托诉讼代理人：张银生（魏贵芝丈夫），住四川省内江市东兴区中兴路。	委托诉讼代理人：刘朝嵩，内江市东兴区同福法律服务所法律工作者。	上诉人内江市南剑家俱商城（以下简称南剑家俱城）因与被上诉人魏贵芝房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南剑家俱城的委托诉讼代理人张劲松，被上诉人魏贵芝的委托诉讼代理人张银生、刘朝嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	南剑家俱城的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人先后签订两份租赁合同，两者并不是新约取代旧约的关系，一份合同是先租二楼大部分，另一份合同是后租赁二楼的剩余部分和楼下门面；租赁房屋已被内江市东兴区人民政府征收，魏贵芝不具有诉讼主体资格，无权要求南剑家俱城归还租赁房屋；一审法院认定被上诉人要求支付租金的诉讼时效未过，系适用法律错误，本案没有特别约定清算条款的情况下诉讼时效一年已过。	被上诉人魏贵芝答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。	魏贵芝向一审法院起诉请求：1、判令南剑家俱城立即返还魏贵芝租赁房屋；2、判令南剑家俱城支付租赁期间的房租费15.6万元；3、判令南剑家俱城赔偿占用房屋期间的损失；4、由南剑家俱城承担本案诉讼费。	一审法院认定事实：2009年4月1日，魏贵芝与兰光红签订《租房协议》，该协议的甲方代表为东兴镇中心路53号附1号魏贵芝，乙方代表为兰光红。其主要内容为:（一）1、甲方将平安路168号给乙方使用，使用日期2009年4月1日至2019年4月1日止。2、该房租期到期时，乙方认为生意做得走，经双方协商，乙方可以继续租用，如果乙方生意做不走，中途退租时，乙方不得以任何理由向甲方索要装修费用等。租期到时，此装修属于甲方所有，甲方不支付一切费用，（租房后，乙方自行装修，包括楼屋面漏水、室内管道破裂、堵塞、门窗、卷帘门及厕所堵塞均由乙方自行修正，甲方不付一切经济费用）（二）1、该二楼房每月租金叁仟零佰元整（小写：3,000.00元）。2、付款方式：乙方每月提前一周时间将租金付给甲方，如租金逾期未付时，乙方停止使用该房甲方有权将该房收回。3、乙方在租用期间，该房所发生的各种税（包括房产税、使用税等）、水、电费等乙方自行负责缴纳。如乙方在租用期间违反国家政策原则错误的，甲方概不负一切经济损失及法律责任。4、该房如果发生了国家政策的原则性变化不能使用时，乙方无条件搬出该房,此房屋的所有装修（包括乙方租用后的装修）乙方不得故意破坏，甲方概不支付一切经济费用。（三）该租房协议一式四份，甲、乙双方各持两份，双份签字后生效，并具有同等法律效力。	2012年1月1日，兰光红以“南剑家俱成（城）兰剑”的名义作为承租方（乙方）对上述出租房屋与魏贵芝作为出租方（甲方）又签订一份《房屋租赁合同》，其内容为，“甲乙双方通过友好协商，甲方现将位于号店铺租赁给乙方使用，为使双方信守协议，特签订以下协议条款，以便共同遵守。一、房屋租赁期限：房屋租赁时间从2012年1月1日起至2016年1月1日止，租赁期为5年。二、房屋租金的交纳：乙方首年每月向甲方缴纳租金7,000元，租金以第一年为基数按年递增6%，每季度交付一次，并约定提前10日内交至甲方。三、房屋租赁期间的有关事项：1、乙方在租用房屋期间对房屋进行的维修、改善以及装修等费用自理。本合同终止或乙方中途退约、违约，房屋装修不得拆除或变相毁坏，由乙方无条件交给甲方，使用及处理乙方租用房屋期间，应搞好防火、防盗等安全工作，如乙方责任发生火灾、被盗等事宜造成的经济损失均由乙方承担，甲方有权要求乙方赔偿该房屋造成的损失。2、如因自然灾害等不可抗因素，本合同自行终止。双方不承担任何一方的经济损失，但乙方所向甲方交纳的租金按使用的实际天数计算，乙方租金剩余额由甲方退给乙方。3、甲方应协助乙方办理该店铺的工商营业执照、税务登记证等有关证件，所产生的一切费用均由乙方自理。乙方租赁前该店铺的所有一切债权、债务均由甲方负责；乙方租赁期间，一切经营行为以及产生的债权、债务与甲方无关，由乙方负责。乙方经营的一切费用均由乙方全额承担，与甲方无关，包括国家规定的税费、工商管理费及其电费、城管费等。4、合同期间，乙方有权将店铺转让、联营，甲方无权干预，但此行为乙方必须让甲方知晓并认可。合同期满，甲乙双方如愿意继续承租，在相等租赁条件下，乙方享有优先续租权；如甲乙双方不再继续承租，乙方必须无条件将店铺归还于甲方。四、合同效力及补充：甲乙双方在履行本合同期间的未尽事宜，严格按照我国《合同法》的有关条款履行。甲乙双方必须严格履行本合同的任何条款，本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。五、本合同一式两份，双方各执一份，本合同自双方签字之日起生效。”	双方签订上述协议后，魏贵芝将租赁房屋交付给南剑家俱城兰光红使用。南剑家俱城按照每月7,000元的标准向魏贵芝交纳房租至2014年9月。魏贵芝收到房租后，向南剑家俱城出具了收条。自2014年10月起，南剑家俱城至今未向魏贵芝交纳房屋租金。	同时查明，内江市东兴区人民政府于2014年10月22日，向平安路168号各位业主及相关居住人员发出《紧急搬迁通知》，该通知载明：平安路168号于2014年4月经四川科健工程质量检测有限公司安全鉴定并出具Dsu级危房鉴定结论（川建质鉴字第028号）。10月22日，东兴区质检站对平安路168号安全隐患进行现场踏查，发现该幢楼4单元险情严重，东兴区政府决定对平安路168号4单元及影响区的住户实施紧急搬迁。同日，内江市东兴区城镇房屋征收与补偿办公室向平安路168号的业主及承租户发出《紧急通知》，该通知要求四、五单元的业主及承租户在10月23日前必须搬离该幢建筑，其他单元的业主及承租户必须于10月25日前完成搬离。所涉及的过渡费从签订征收补偿协议之日起计算。2014年10月23日，内江市东兴区城镇房屋征收与补偿办公室发出《通知》，要求各产权人搬家完毕后，将房屋钥匙交到征收现场办公室。2014年10月24日，四川省内江市东兴供电分公司发出《关于内江市东兴区平安路168号综合楼停电的通知》，于2014年10月24日18：00对平安路168号综合楼进行停电。	同时查明，张银生与魏贵芝系夫妻关系，2016年7月5日，张银生与东兴区城镇房屋征收与补偿办公室签订了NO:第1584号和NO:第1587号两份《国有土地上房屋征收货币补偿合同》。内江市南剑家俱商城系兰光红个人独资企业。	一审法院认为，魏贵芝与南剑家俱城签订租赁合同，双方均无异议，其租赁关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据诉辩双方陈述，本案争议的焦点为：一、魏贵芝是否具有诉讼主体资格；二、南剑家俱城是否应当将租赁物返还给魏贵芝；三、南剑家俱城是否应当向魏贵芝支付所欠交的租金15.6万元及赔偿损失；四、本案是否超过诉讼时效。一审法院结合庭审中双方当事人的举证和质证意见，分析认定如下：	第一、关于魏贵芝是否具有诉讼主体资格问题。本案魏贵	芝提起的是房屋租赁合同纠纷，魏贵芝与南剑家俱城的经营者兰光红签订了租赁合同，双方均无异议。魏贵芝和南剑家俱城均与本案有法律上的利害关系，符合民事诉讼法第一百一十九条规定。南剑家俱城以讼争的出租房屋已被有关机关征收，已不是房屋的所有权人的抗辩理由，因双方签订的房屋租赁合同的约定的租期于2016年1月1日届满，魏贵芝的丈夫张银生与东兴区城镇房屋征收与补偿安置办公室签订《国有土地上房屋征收货币补偿合同》是2016年7月签订，且房屋租赁合同与国有土地及房屋的征收属于不同的法律关系。南剑家俱城的辩解与合同法第二百二十九条的规定相悖，该辩解理由不成立，不予采信。魏贵芝在本案中具有诉讼主体资格。	第二、关于南剑家俱城是否应当将租赁物返还给魏贵芝问题。魏贵芝与南剑家俱城的经营者兰光红于2009年4月1日签订《租房协议》，又于2012年1月1日对同一出租屋签订《房屋租赁合同》，应视为后签订的《房屋租赁合同》是对2009年4月1日所签订合同的变更和补充。该房屋租赁合同已于2016年1月1日租赁期限届满。南剑家俱城应当按照合同法第二百三十五条的规定将所租赁的房屋返还给魏贵芝。南剑家俱城未按期返还租赁物系违约行为，依法应承担本案的民事责任。	第三、关于南剑家俱城是否应当向魏贵芝支付所欠交的租金15.6万元问题及赔偿损失问题。双方签订租赁合同后，南剑家俱城每月向魏贵芝交纳租金7,000元，魏贵芝收到租金后，向南剑家俱城出具了收条。南剑家俱城向魏贵芝缴纳租金至2014年9月，双方对该事实予以承认。但由于魏贵芝所出租的房屋经有关组织鉴定为Dsu级危房，属不能预见、不能克服的客观情况，东兴区政府及相关机构发出通知，要求所有业主及承租人于2014年10月23日前必须搬离，采取停水、停电措施，是为了保护所有业主及承租人的人身和财产权益的紧急避险行为。魏贵芝与南剑家俱城双方于2009年4月1日所签订的《租房协议》第（二）“4、该房如果发生了国家政策的原则性变化不能使用时，乙方无条件搬出该房,此房屋的所有装修（包括乙方租用后的装修）乙方不得故意破坏，甲方概不支付一切经济费用。”的约定，该出租房经有关机关纳入征收范围，南剑家俱城应当按照有关机关的通知要求，搬出该出租房，其不按照规定搬离系违约行为，依法应承担相应的法律责任。南剑家俱城应当向魏贵芝支付2014年10月23日前的租金。但自2014年10月24日，因出租房屋系危房，并被有关部门采取停水、停电措施，纳入征收范围，已丧失使用功能，故南剑家俱城自2014年10月24日起的房屋租金，可不予向魏贵芝支付。魏贵芝要求南剑家俱城赔偿占用房屋期间的损失，没有提供相应的证据予以证实，依法应由魏贵芝承担举证不能的不利后果。	第四、关于本案是否超过诉讼时效问题。魏贵芝、南剑家俱城双方2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租赁时间从2012年1月1日起至2016年1月1日止，魏贵芝所提起的诉讼是房屋租赁纠纷，要求南剑家俱城返还租赁物，支付租金，根据合同法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，且该合同的租期于2016年1月1日届满，根据民法通则第一百三十五条的规定，魏贵芝的起诉没有超过诉讼时效。	综上所述，南剑家俱城及其经营业主兰光红应当立即搬离已经鉴定为危房的出租房屋，并将所租赁房屋返还给魏贵芝，由魏贵芝按照规定将本案讼争的出租房屋交付给征收管理部门。南剑家俱城应当向魏贵芝支付房屋租赁费为：（7,000元÷30天）×22天＝5,133.33元。一审法院在查明事实，分清是非责任的基础上，经调解无果。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、南剑家俱城及其业主兰光红于本判决生效之日起3日内将所租赁的位于内江市东兴区平安路168号的营业房屋返还给魏贵芝；二、南剑家俱城于本判决生效后10日内向魏贵芝支付房屋租赁费5,133.33元；三、驳回魏贵芝的其他诉讼请求。如果南剑家俱城未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,710元，由魏贵芝承担510元，由南剑家俱城承担1,200元。	二审中，当事人没有提交新证据。另查明：2012年1月1日南剑家俱城与魏贵芝签订《房屋租赁合同》后，每月按7,000元租赁费向魏贵芝交纳房屋租金，2009年4月1日签订的《租房协议》未再履行。南剑家俱城至今未将涉案房屋交还魏贵芝，魏贵芝未得到房屋征收补偿款。其余事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。	本院认为，本案二审争议焦点为:一、2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否是对2009年4月1日签订的《租房协议》的变更和补充；二、一审法院判决上诉人归还房屋是否正确；三、本案是否已过诉讼时效。	上诉人南剑家具城与被上诉人魏贵芝2009年4月1日签订的《租房协议》和2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》是双方事人的真实意思表示，合法有效。2012年1月1日对同一出租屋以及其余剩余房屋签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》是对2009年4月1日所签订合同的变更和补充，2009年4月1日签订的《租房协议》至止未再履行。2012年1月1日的房屋租赁合同已于2016年1月1日期限届满。南剑家俱城应当按照法律的规定将所租赁的房屋返还给魏贵芝。南剑家俱城未按期返还租赁物系违约，依法应承担本案的民事责任。	涉案房屋虽已被政府征收，但南剑家俱城与魏贵芝是租赁合同的相对人，因南剑家俱城未退还租赁房屋，魏贵芝无法将涉案房屋交给政府，未得到房屋征收补偿款，故一审法院判决南剑家俱城返还魏贵芝涉案房屋是正确的。	本案合同虽从2014年10月24日起未再履行，但南剑家俱城至今未将涉案房屋交还魏贵芝，且涉案房屋租赁合同至2016年1月1日期限届满，因此，魏贵芝要求南剑家俱城支付租金和返还涉案房屋未过诉讼时效。	南剑家俱城属个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”之规定，兰光红作为投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任，但本案原告魏贵芝起诉的主体是南剑家俱城，应由南剑家俱承担本案的民事责任，兰光红不是本案的适格主体，一审判决兰光红承担责任系适用法律错误，本院依法予以纠正。	综上所述，上诉人南剑家俱城上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：	一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初2566号民事判决的（二）、（三）项，即：内江市南剑家俱商城于本判决生效后10内向魏贵芝支付房屋租金5,133.33元。驳回魏贵芝的其他诉讼请求；	二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初2566号民事判决的（一）项，即：内江市南剑家俱商城及其业主兰光红于本判决生效之日起3日内将所租赁的位于内江市东兴区平安路168号的营业房屋返还给魏贵芝；	三、内江市南剑家俱商城于本判决生效之日起3日内将所租赁的位于内江市东兴区平安路168号的营业房屋返还给魏贵芝；	如果魏贵芝未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案一审案件受理费1,710元，由魏贵芝承担510元，内江市南剑家俱商城承担1,200元；二审案件受理费150元，由内江市南剑家俱商城负担。	本判决为终审判决。	审判长  李锋	审判员  吴敏	审判员  王侯	二〇一七年二月十日	书记员  钟雪