山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终3671号上诉人（原审原告）：樊碧，男，1955年3月10日出生，汉族，山西省发展研究中心退休职工，现住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：李永青，男，1964年1月3日出生，汉族，山西省电力设计院员工，住太原市。委托诉讼代理人：曹新光，太原市迎泽区法大法律服务所律师。被上诉人（原审被告）：崔乐，女，1966年2月19日出生，汉族，山西中医院后勤部职工，住太原市。上诉人樊碧因与被上诉人李永青、被上诉人崔乐租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。樊碧上诉请求：撤销一审不符合事实和错误的判决，依法判令被上诉人退还房屋租金20000元，双倍退还押金2000元；赔偿房屋漏水维修损失费3000元（已经支付）；赔偿上诉人误工交通费20000元，合计42000元；一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、首先，房屋租赁的事实是双方签订了一份有效期一年的”格式合同”，一年后就过期失效；一份有效期三至五年的补充协议，实际执行过程中约定的是四年，纠纷争议的焦点是能不能转租。”格式合同有”不能转租”的文字，补充协议有”被上诉人赋予上诉人业主权益”的表述，显然相互矛盾。二、其次，纠纷争议的核心是谁违约谁负责，应该赔偿多少。补充协议约定被上诉人赋予上诉人业主权益，理所当然就是上诉人享有与被上诉人同样的房屋出租权利和权益，把自己的全套家具家电和房屋出租不构成违约。三、形成房屋租赁纠纷的原因与动机显而易见是被上诉人崔乐违约违法造成纠纷发生并不断升级。李永青、崔乐辩称，一审法院对本案认定事实非常清楚，法律关系定性准确，适用法律恰当，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。樊碧向一审法院起诉请求：请求判令被告退还2015年8月16日至9月30日租金3000元，退还原告多付房租2100元，被告加倍退还房租押金2000元，赔偿家具家电租赁10个月的租金4000元，赔偿误工、交通费用及损失10000元，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2012年8月26日，二被告共同作为出租方（甲方），原告樊碧作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁合同，合同约定：甲方将坐落于太原市晋阳街和泰小区的房屋出租给乙方，用途为租赁住房，乙方向甲方承诺居住使用，除双方另有约定除外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2012年10月1日至2014年9月30日，月租金1600元，押金1000元，按年支付，一年内甲方不得以任何理由任意调整租金，乙方不得以任何理由拖欠房租。甲方于合同生效之日起3日内将房屋交付给乙方。租期内乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任并赔偿甲方损失，1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的活动；3、乙方无故拖欠房屋租金达30天。租赁期间乙方支付水、电、燃气、供暖、物业管理、电梯、有线电视、网络费用以及所有乙方产生的费用，车位使用费每月80元整。本合同未尽事项，双方另行议定并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的以补充协议为准。合同并约定违约责任等内容。2012年9月16日，被告李永青作为甲方，原告樊碧作为乙方，签订一份补充协议，约定：甲方赋予乙方享有并行使租赁房屋相应权益及业主权益，双方同意租赁3至5年，前2年租金不变，第3年起根据市场情况采取加权平均法确定增加租金；租赁合同第9条所涉及房屋设备在租赁起始日前支付（燃气灶、网络宽带随物业统一交付）；厨房卫生间设备应在租赁起始日前交付（未能交付的按约定时间交付），清单如下：橱柜3个、厨罩1个、燃气灶1个、热水器1个、排风扇1个、镜子1个。2012年10月1日原告搬入承租房屋内居住。原告在租赁房屋时向二被告支付了押金1000元。原告在2012年10月、2013年11月按月租金1600元支付了第一年、第二年全年房屋租金及电梯费、物业费，原告在第一年还交纳了车位使用费，第二年开始原告不再支付车位使用费；2014年12月原告按月租金2000元支付了第三年房屋租金即2014年10月1日至2015年9月30日的租金及物业费、电梯费。原告承租房屋期间在2014年初自住部分房屋并将部分房屋分租给其朋友。2015年3月21日，原告将其自有的物品留于出租屋内并将房屋转租给案外人付志兰。2015年7月13日付志兰外出期间房屋内发生漏水。此后，原告及付志兰均未在房屋内居住。2015年8月23日被告崔乐从物业公司领取了涉案房屋所在的单元门门禁卡，并以原告未经允许转租为由未将单元门禁卡交给原告及付志兰，双方由此发生争议。二被告称在得知原告转租房屋的情况后要求原告在2015年10月1日房租到期前腾出房屋。另查明，被告崔乐于2015年10月诉至本院要求樊碧、付志兰腾出涉案房屋，后崔乐于2015年12月30日撤回起诉，本院裁定予以准许。2015年12月30日原告将涉案房屋腾出，并将房屋钥匙交付被告崔乐，被告崔乐退还原告1000元租房押金。原告腾房时将电脑桌1张、纤维板电视柜1个、及布制双人沙发1张留在涉案房屋内未搬走，现上述物品由被告崔乐保管，原告仅要求取走电视柜1个，对电脑桌1张、沙发1张自愿放弃，不要求取走，被告崔乐同意原告将上述物品取走。此外，2015年12月26日被告崔乐通过原告的妻子姜桂花账户支付原告2000元。二被告称该，被告崔乐要求原告在2015年12月底腾出房屋，原告要求退还押金并赔偿其经济损失4000元，因被告崔乐当时没钱，没有同意，之后支付了上述2000元。原告称，其当时提出要求二被告赔偿8500元了结此事，但被告崔乐仅同意支付3000元，且双方协商该3000元是赔偿付志兰的款项。一审法院认为，原告与二被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告李永青与原告签订的补充协议，延长了租赁期限，明确了第3年起的房屋租金的计算方式，虽无被告崔乐的签名，但二被告系夫妻关系，且系共同出租人，此后原、被告也按补充协议的约定延长了租赁期限并增加了租金，补充协议实际履行，原告有理由认为被告李永青系被告崔乐的代理人，该补充协议系有效协议。原、被告的争议焦点在于原告的各项诉讼请求是否应予支持。首先，原告要求二被告退还2015年8月16日至2015年9月30日的租金3000元。对此，原告已在2014年按月租金2000元一次性向二被告支付了2014年10月1日至2015年9月30日的租金，二被告称在2014年7月13日涉案房屋发生漏水后得知原告转租房屋，但此后二被告既未要求提前终止合同，也未明确告知要求原告本人居住、不同意付志兰继续居住，而是要求原告在2015年10月1日前腾出房屋，但2015年8月23日二被告在领取涉案房屋的单元门禁卡后未将门禁卡交给原告，二被告的这一行为导致承租人无法正常使用涉案房屋，故二被告应退还原告2015年8月23日至2015年9月30日期间共计1个月零9天的租金共计2600元。原告主张从2015年7月13日房屋发生漏水起退还租金，理由不足，不予支持。其次，原告与被告李永青签订的补充协议约定租金从第3年起根据市场情况采取加权平均法确定增加租金，原告据此认为其交纳的2014年9月30日至2015年10月1日的租金按每月2000元计算比上述约定多支付了2100元，要求二被告返还，但原告未提供证据证明第3年租金的市场情况，原告该主张证据及理由均不充分，不予支持。第三，2015年12月30日原告从涉案房屋搬离时，被告崔乐已退还原告押金1000元，现原告要求被告加倍退还租房押金2000元，理由不足，不予支持。第四，原告在2015年12月30日搬出涉案房屋时，将电脑桌1张、纤维板电视柜1个及布制双人沙发1张留在涉案房屋内，原告要求二被告赔偿家具家电租赁10个月的租金，原告未提供证据证明二被告将上述物品出租收取租金，原告该主张证据不足，不予支持。原告要求取回放置在涉案房屋内的电视柜1个，二被告同意原告取回，原告可从将其电视柜1个取回。第五，原告要求赔偿误工、交通费用及损失10000元，无证据佐证，不予支持。综上，二被告应退还原告2015年8月23日至2015年9月30日租金2600元，除1000元押金外被告崔乐还支付原告2000元，对于该款原告称系给予付志兰的赔偿，但未提供证据佐证其应对付志兰承担赔偿责任，故该2000元应从上述款项中扣除，扣除后二被告应退还原告租金600元。二被告提出要求原告赔偿2014年4月1日至2015年12月30日止的车位费每月30元、赔偿2014年4月1日至2015年12月30日止转租房屋28800元等意见，因未提出反诉，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告李永青和崔乐于本判决生效之日起三日内共同退还原告樊碧房屋租金600元；原告樊碧于本判决生效之日起三日内从被告崔乐、李永青处取回纤维板电视柜一个；驳回原告樊碧的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院确认的以上事实有：一审双方提供的证据及当事人陈述（询问笔录）等在卷佐证。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人均无异议，事实清楚。针对上诉人的诉讼主张，一审法院在合同效力、违约责任的认定、具体赔偿、退还款项数额等方面的认定均合理、合法、有据，本院二审予以采纳。且上诉人樊碧的二审上诉请求已实际超出了其一审诉讼请求。综上，上诉人樊碧的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人樊碧负担。本判决为终审判决。审判长  牛晓斌审判员  冯金林审判员  张林虎二〇一七年二月二十七日书记员  郝 燕