徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初5107号原告：孙明选，男，1979年10月5日生，汉族，个体户，住本市铜山新区。委托诉讼代理人：耿超，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。被告：王后金，男，1963年7月21日生，汉族，退休职工，住本市云龙区。委托诉讼代理人：王森（系被告王后金之子），男，1991年5月16日生，汉族，无业，住本市云龙区。原告孙明选与被告王后金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月31日、2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告孙明选及其委托诉讼代理人耿超，被告王后金及其委托诉讼代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙明选向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2016年4月5日签订的租赁合同无效，并返还租金205000元，支付双倍押金100000元；2、判令被告赔偿各项经济损失3122530元[装修2287106元，空调80275元，弱电49240元，瓷砖及洁具236000元，厨房设备用品100000元（定金），房租205000元，板房费用5000元，地坪费19000元，培训人工费137086元，购买杂品和设备材料费103823.20元]；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月5日签订《租赁合同书》，约定被告将位于路西侧、铜山中学东二层楼房面积约1300平方米及相关院落出租给原告使用，租赁期限五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止，第一年租金为贰拾捌万元，第二年租金为叁拾万元，第三年之后的租金在叁拾万元的基础上递增10%。原告向被告交纳租金共计205000元，成立徐州味源餐饮管理有限公司，并对承租房屋进行装修，还购买了餐具，进行培训服务员等。并于2016年6月6日签订监控无线背景音乐合同、建筑装饰工程承建合同，2016年6月11日签订地板、墙面、洁具、格力空调购销合同。就在原告即将进行最后一项门头施工时，徐州市规划局于2016年7月4日下发了徐规监新存建认[2016]13号文件，认定被告所有的建筑物（建筑面积为1400平方米）未经规划主管部门批准，属于违章建筑，责令尽快拆除。原告得知此文件后多次找被告并去函告知相关事宜，被告拒绝面谈且拒收函件。被告的行为导致原告的餐饮公司无法正常开业经营，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，被告隐瞒租赁房屋系违章建筑的事实，将约1300平方米的房屋出租给原告使用，其行为已违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，故原、被告所签订的租赁合同系无效合同，被告应返还租金并对该违法违建行为给原告造成各项经济损失承担赔偿责任。被告王后金辩称，同意确认合同无效，但原告称因被告隐瞒房屋系违建而致使其无法正常经营造成巨大损失并不属实。被告在与原告订立合同之前就已经明确告知涉案租赁房屋仅有土地使用证，无房屋产权证。原告作为完全民事行为能力人且是一名商人，在租赁房屋前应对房屋产权情况进行审查，被告是无法隐瞒房屋产权的真实情况的，但原告并未查看房屋相关证件或对此提出异议，且双方约定的租金明显低于市场价格，原告作为个体户经营者应该对市场价格有所了解，所以原告是在明知涉案租赁房屋无房产证的情况下与被告签订的租赁合同。在此情况下，原告承租房屋并进行装修经营，说明原告对于无证房屋的消极后果及风险是默认的。在2016年7月4日，徐州市规划局下发了徐规监新存违认[2016]13号文件，确认原告所租赁的房屋为存量违章建筑，原告接到该文件后仍没有停止装修工程，并在部分装修完成后将房屋和院落投入经营使用。对于原告在获知涉案房屋为违章建筑的通知之后未停止装修，继续扩大损失，应由原告自行承担。被告为了解决房屋无证问题，自违建文件下达后几乎每天都到涉案租赁房屋去，并不存在原告所称的拒绝面谈且拒收函件的情况。关于租金问题，原告主张已支付租金205000元，但事实并非如此。原告于签订合同之前支付定金50000元，后来转为了房屋押金，故不存在定金问题；原告实际分两次向被告支付租金155000元（一次是140000元，一次是15000元），因被告起草合同时误将6月1日写成了7月1日，实际租期自6月1日起，故原告又给了被告15000元，原告对此明知，被告也向原告出具了收条；据此，原告共计向被告支付205000元。被告不同意返还房屋租金，根据法律规定，即使租赁合同无效，被告也有权要求原告支付占有使用费，截止到诉讼期间，原告实际占有涉案房屋和院落时间已有一年，原告应该支付被告280000元的占有使用费。关于经济损失，装修费用已经法院委托进行评估，其中的安全文明施工费、规费、税金因原告并未实际支出，故应当予以扣除；关于空调，凡是能拆走的空调，被告负责迁移费为原告拆走；培训员工的费用不应由被告承担，原告也可以再利用；关于厨房设备，凡是不能动的都已经进行了评估，凡是能搬走的，原告应当搬走，被告不承担责任。被告所应承担的是评估结果中扣除税金、规费和安全文明施工费及折旧费之后的费用。本院经审理认定事实如下：2016年4月5日，原告孙明选（乙方）与被告王后金（甲方）签订《租赁合同书》一份，内容为：经甲乙双方共同协商，甲方同意将位于路西侧，铜山中学东二层楼房面积约1300㎡及相关院落给乙方使用；租期五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止，第一年租金为贰拾捌万元，第二年租金为叁拾万元，第三年之后的租金在叁拾万元的基础上递增10%；以上租金全部为税后租金，房屋租赁所需缴纳的税金等由乙方缴纳；付款方式：先付款后用房，每半年交租金一次，乙方应在交租金前半个月内一次性交清下半年租金，不得拖欠，否则甲方有权终止合同；乙方交房屋押金伍万元，终止合同时甲方把押金退还乙方；甲方保证乙方所租房屋和场地的正常使用；甲方负责保障场地道路、水电畅通（安装施工费由乙方承担）；甲方保证对所租赁房屋、场地有绝对的所有权及支配权，保证无甲方之外的第三人对此主张权利；在租赁期间内发生法律规定不可抗力的因素（包括战争、地震、瞬间七级以上大风、火灾）相应免除租赁责任；乙方对所租房屋及场地有使用权，没有产权，不得对该房屋及场地进行促销、转让和抵押，并保持房屋的整体性；租赁期内，如因国家、省、市规划及市政建设需要征收或不可抗力等因素造成合同无法履行时，双方无条件终止协议；租金按照当年使用时间计算，多退少补；如发生上述约定的拆迁行为，双方可解除合同，互不承担违约责任；甲乙双方共同向征收单位和市政部门争取乙方不动产实际投资扣除折旧后的赔偿，因乙方不能正常经营获得的补偿归乙方所有；违约责任：任何一方发生违约责任，按总损失30%承担责任，如乙方违约，甲方不再退还押金，如甲方违约退还双倍押金；本合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付押金50000元及2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金140000元，被告向原告出具相应收条。2016年4月25日，原告向被告补交2016年6月租金15000元，被告向原告出具相应收条。2016年4月28日，原告取得徐州味源餐饮有限公司营业执照。2016年5月3日，徐州味源餐饮管理有限公司（法定代表人系原告孙明选）与江苏帝成建设集团有限公司就涉案房屋签订《建筑装饰工程承建合同》一份，约定工程自2016年5月6日开工，于2016年6月25日竣工，合同价款2287106.03元，并对其他权利义务进行了约定。2016年7月4日，徐州市规划局向泉山区政府发出徐规监新存违认[2016]13号《新增存量违法建设认定意见》，内容为：“泉山区政府：接群众举报，经我局现场核查及调档查阅，位于翟山办事处辖区××路西侧，恩祥医院南侧一处砖混结构二层建筑物，建筑面积约1200平方米。未经规划主管部门批准，请按照徐委发[2015]38号文件的要求，依法进行处理。”并于2016年7月12日下午向泉山区北京北路‘大圣炒鸡大排档’周姓女负责人送达。原告认可收到该文件。后因徐州市轨道三号线建设用地所需，涉案租赁房屋被划入拆迁范围内。2016年8月23日，原告以诉称理由起诉来院，被告以辩称理由答辩，双方调解未果。案件审理过程中，经原告申请，本院委托徐州兴彭资产评估事务所对涉案租赁房屋及院落的装饰装潢工程（包括饭店装修工程、安装工程、中央空调、院内及门头工程、弱电工程）进行市场价值评估。2017年1月25日，徐州兴彭资产评估事务所作出徐兴彭所评报字[2017]第2-3号《资产评估报告书》，评估结论为：涉案资产在评估基准日2016年12月5日评估原值1230420.00元，评估净值1220450.00元。其中安全文明施工费18067.05元，规费29940.47元，税金30052.99元。原告孙明选缴纳评估费28000元。2017年5月3日，原告从涉案房屋及院落搬离，并将钥匙移交被告。现涉案房屋已经拆迁，相关部门将拆迁款项全部支付给了被告。另，涉案房屋及院落的登记所有权××为铜山县中大钢模站，登记土地使用权人为徐州市中天房地产开发有限责任公司（铜山中大钢模站）。铜山县中大钢模站为个体工商户，经营者为宗文华，于2001年1月18日开业，2005年12月24日注销。宗文华曾于2015年1月10日出具声明一份，内容为：“铜山中大钢模站（个体工商户业主宗文华，居民身份证号码）与徐州市中天房地产开发有限责任公司于2005年8月23日合作通过划拨方式取得位于现徐州市××社区（原名××山村）、××路现名××国道西铜山中学东侧土地使用权（土地面积6565.9平方米）时，因铜山中大钢模站业主宗文华自有资金不足，王后金（居民身份证号码）参与共同投资。宗文华与王后金约定，该幅土地使用权依法获得后，位于该幅土地东北角3亩土地的使用权归王后金所有（现大体方位为现院内南北院墙以东，东西院墙以北）。现该约3亩土地上的现有建筑物系王后金建筑所有”。原告在庭审中陈述，涉案房屋属于原铜山县中大钢模站，该钢模站已于2005年12月24日注销，被告无权将涉案房屋租赁给原告使用。被告明知涉案房屋为违章建筑，仍然隐瞒事实与原告签订租赁合同并要求原告支付租金，被告应当承担全部过错。原告主张其除了经鉴定评估范围的损失外，还为经营饭店购买了8台空调（已经安装）、餐具及厨房设备（定金100000元）、培训工人花费137086元，购买杂品等103823.2元，并提交以下证据：（1）2016年5月1日，徐州味源餐饮管理有限公司（甲方）与徐州市泉山区萨米特陶瓷销售处（乙方）签订《购销合同》一份及《货物明细表》，约定甲方向乙方购墙、地砖及洁具总价格为约280000元。后经双方协商同意总货款实际支付236000元。（2）2016年5月20日，徐州味源餐饮管理有限公司（甲方）与徐州市海发酒店用品经营部（乙方）签订《厨房设备用品买卖合同》一份，约定甲方向乙方购买厨房设备一宗，合同价款为850634元，最终优惠后价格为850000元，此价款包括产品价、税金、运费、安装辅料等全部费用。（3）2016年6月6日，徐州味源餐饮管理有限公司（甲方）与徐州博凯安防科技有限公司（乙方）签订《监控.无线网.背景音乐合同》一份，约定在甲方酒店内安装一套数字制式监控.无线网.背景音乐设备，包括摄像头、传输线材、存储设备、无线设备、音响设备等，合同总价款49240元。（4）2016年6月11日，徐州味源餐饮管理有限公司（需方）与徐州格逸电器设备有限公司（供方）签订《购货合同书》一份，约定需方向供方购买格力牌空调26台，总计金额为67100元，材料费另算，材料费总计13175元。（5）原告自行制作的记账凭证若干。被告在庭审中陈述，涉案房屋虽然登记在铜山县中大钢模站名下，但实际为被告所有，因为历史原因未能取得所有权证，铜山县中大钢模站业主宗文华的声明可以证明，而且原告本人知晓被告无涉案租赁房屋的所有权证，涉案房屋的租金也远低于周围其他有产权证的房屋，原告对于租赁涉案房屋的风险是明知的。因涉案房屋无产权证，被告同意确认合同无效，但不同意承担所有损失，原告在知道涉案房屋为违章建筑的情况下继续进行装修导致损失扩大，原告自身存在过错。对于原告所提交证据，因该组证据所记载的费用已经评估鉴定，应当以评估结果为准，对于餐具的购买不知情，员工培训费与被告无关。原告主张涉案房屋于2016年6月15日基本装修完毕，并于当月办理门头申报手续时得知涉案房屋无房产证，不能办理门头装修，并提交原、被告于2016年6月15日的电话录音一份，主要内容为原告为办理门头申报手续要求被告提供新房产证，被告答应时间为十天左右。被告对原告的主张不予认可，其陈述原告在2016年4、5月份办理用电手续时已经知道涉案房屋无产权证，故未能办好用电手续；涉案房屋于2016年8月20日装修仍未完工；并提交：（1）被告于2016年9月27日与泉山区拆迁办朱俊生主任就勘测地铁三号线时对涉案房屋及院落装修状况的谈话视频，证明截至2016年7月8日涉案房屋的地板未铺、窗户的木格、木门未装，吊顶仅是将格子打好；（2）2016年11月10日与施工队长的谈话视频，证明涉案房屋至2016年8月20日仍在装修；（3）李军、张全美、吕文阁出具的证明，证明原告于2016年7月12日得知涉案房屋为违章建筑后仍在进行装修，自2016年5月起向吕文阁借电使用4个月。经质证，原告对上述证据均不予认可，认为虽然在办理用电手续时要求提供房产证，但因变压器功率的问题未能办好用电手续，当时并未涉及房产证能否用的问题。本院认为，一、关于租赁合同的效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。被告虽取得了涉案房屋的国有土地使用权，但该房屋在建设过程中并未办理规划、建设等相关手续，故原、被告之间签订的《租赁合同书》无效。房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予支持。原告自2016年6月1日起至2017年5月3日止一直占有该涉案房屋及院落，其应当向被告支付涉案房屋及院落的占有使用费。原告虽主张其对于涉案房屋未取得所有权证的情况不知情，被告负有全部过错，但涉案房屋租金明显低于周边房屋的市场租金，原告作为承租人及经营饭店的业主，对于租金的市场价格应当有所了解，即使其对租金市场情况不了解，对于所承租房屋的相关证件也应当负有审查义务，故原告自身也存在过错。参照合同约定，原告自2016年6月1日至2017年5月3日应付的房屋租金超过已支付的205000元（包括租金155000元及押金50000元），故本院对原告要求返还租金205000元的主张不予支持。二、关于原告的损失认定。经委托评估，涉案租赁房屋及院落的装修工程、安装工程、中央空调、院内及门头工程、弱电工程的市场净值为1220450元，扣除安全文明施工费、规费及税金共计78060.51元后为1142389.49元。被告虽辩称还应扣除折旧费用，但原告进行装修后并未正式投入经营，故本院对其辩称意见不予采纳。原告主张除经评估的损失外，还为经营饭店购买了8台格力空调（已经安装）、餐具及厨房设备（定金100000元）、培训工人花费137086元，购买杂品等103823.2元；本院认为，尽管原告为经营饭店对上述项目进行了筹备，但原告对于工人培训费未提交充足的证据，本院无法确认，空调、餐具及厨房设备可以再行利用，况且原告自身亦存在过错，故该部分损失由其自行承担。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。原告在涉案房屋及院落内添附的装饰装修物无法返还，且涉案租赁房屋及院落已经拆迁，被告也因此获得了相应的拆迁补偿，因双方在鉴定时均同意以鉴定结果为认定损失的依据，故本院确认原告的损失为1142389.49元，被告应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告王后金于本判决生效后十日内向原告孙明选返还各项财产损失共计1142389.49元；二、驳回原告孙明选的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34220元，财产保全费5000元，评估费28000元，合计67220元，由原告孙明选负担33610元，被告王后金负担33610元（原告负担部分已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  牛太平人民陪审员  李业华二〇一七年十一月六日书 记 员  周 希