湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016）鄂0192民初3036号原告：姜尚勇，男，1983年1月8日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托代理人：杨涛，湖北若言律师事务所律师。被告：陶志新，女，1968年10月10日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托代理人：段明，湖北鼎君律师事务所律师。被告：涂凯祥，男，1991年6月9日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托代理人：段明，湖北鼎君律师事务所律师。原告姜尚勇诉被告陶志新、涂凯祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员杜厚胜于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告姜尚勇及其委托代理人杨涛，被告陶志新、涂凯祥的委托代理人段明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜尚勇诉讼请求：1、被告陶志新、涂凯祥继续履行双方《武汉市存量房居间（买卖）合同，立即协助办理房产过户手续；2、被告陶志新、涂凯祥赔偿定金156000元；3、被告陶志新、涂凯祥承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年3月21日，原、被告经房地产经纪公司中介签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定原告姜尚勇以1356000元购买两被告名下坐落于武汉东湖新技术开发区光谷大道120号现代森林小镇*栋*单元*层*号房产，被告陶志新尽快办理房屋两证以便过户，原告姜尚勇支付定金156000元，并在过户当日支付余款1200000元，双方在2016年8月30日前办理完过户手续，发生争议时向人民法院起诉。签约后，原告姜尚勇支付了定金156000元，经多次催促，两被告办理了房屋《不动产权证书》，并由被告涂凯祥对被告陶志新出具委托书，由陶志新代为办理过户手续等。其后经多次催促，两被告拖延过户，2016年8月30日后，仍一再拖延，导致至今未过户。故，诉至人民法院，请求判如所请。被告涂凯祥、陶志新辩称：原、被告之间的合同已无法实现合同目的，原告姜尚勇要求继续履行将造成对两被告严重不公平的情况。双方合同中约定迟延履行合同，原告方不解除合同的，被告方不支付违约金，只有导致合同解除情况下才能请求退还所付费用；另根据双方定金条款约定，该条款是发生在被告方根本违约导致合同解除情况下适用，原告姜尚勇主张继续履行合同则其主张违约责任无依据。原告姜尚勇非武汉市户籍且在武汉已有一套住房，按照武汉市现行政策无法购买第二套房屋。被告已于2016年1月30日将案涉房屋出租给第三人用于存放货物，现第三人表示愿意以同等价格优先购买房屋，否则可能起诉。被告涂凯祥原在北京市工作，与家人在武汉市只有一套房屋，原准备以同等价格在其他区域置换房屋，在2016年6月被告知将调回武汉工作，现如按照原有成交价格执行合同，将无法在同等地段购买任何一套房屋，此合同履行将破坏被告方整个家庭的生活质量，违背了出卖房屋的初衷。综上，案涉合同已事实上不能履行，且履行合同还会造成其他诉讼纠纷及给被告方带来沉重的生活负担，故请人民法院驳回原告姜尚勇的诉讼请求并解除双方合同。经审理查明：陶志新、涂凯祥系母子关系，两人系武汉东湖新技术开发区光谷大道120号现代森林小镇*栋*单元*层*室房屋的业主（共同共有）。2016年3月21日，原告姜尚勇（乙方，买方）与被告陶志新（甲方，卖方）经第三方中介，签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，甲方所出售的房屋坐落于武汉市东湖高新技术开发区现代森林小镇*栋*单元*层*号房，为钢混结构，建筑面积132.57平方米；第二条，甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为1356000元；第三条，付款方式约定，1、本合同签订过当日，乙方支付定金156000元给甲方；2、甲方保证，本合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理甲方名下的房屋所有权证和国有土地使用证，办理甲方名下两证费用由甲方承担；3、乙方首付款1200000元于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；第四条，本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费承担方式为乙方承担百分之百；第八条，甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的%向乙方支付违约金，根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的%向乙方支付违约金；第十二条，本合同未尽事宜，由甲乙丙三方另行签订补充条款，具体如下：经双方协商一致，于2016年8月30日前办理过户手续，双方均无异议，若甲方违约则赔偿乙方双倍定金，若乙方违约则甲方定金不退；等内容。该合同中，卖方由被告陶志新签字，买方由原告姜尚勇签字。签约后，原告姜尚勇向被告陶志新支付了定金156000元。2016年6月28日，被告涂凯祥向被告陶志新出具《委托书》：“我与受委托人陶志新共同拥有位于武汉市东湖新技术开发区光谷大道*号现代森林小镇*栋*单元*层*室一套房屋，我决定出售上述房产，由于我无法前去办理相关手续，特委托陶志新为我的代理人，办理下列事宜：1、代为办理并领取上述房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》/《不动产权证书》，2、完成前1项事宜后代为出售上述房屋，代收售房款，3、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续，4、配合买方办理银行贷款面签手续，5、配合买方办理水、电、天然气、物业等交接手续；委托人对所提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可；委托期限，一年，从2016年6月28日起至2017年6月28日止”等内容，该委托书经湖北省武汉市洪兴公证书公证。2016年7月27日，被告涂凯祥、陶志新取得了案涉房屋的《不动产权证书》。2016年8月前，原告姜尚勇及中介公司多次预约办理过户，因被告方时间安排或家庭事务原因未能完成。2016年9月19日，被告方明确告知因被告涂凯祥将回武汉工作没有住房，不再出售房屋，愿意双倍退还定金。原告姜尚勇遂向本院起诉，要求继续履行合同。在诉讼中：1、经原告姜尚勇申请，本院对案涉房屋予以查封，期限3年，从2016年10月21日起至2019年10月20日止。2、原告姜尚勇签约时非武汉市户籍，其在诉讼中将户籍迁移至武汉东湖新技术开发区光谷大道120号；另，原告姜尚勇在武汉市已购买有一处住房。以上事实，有当事人陈述、《不动产权证书》、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、转账记录、短信记录等证据材料在卷证实。本院认为：原告姜尚勇与被告陶志新签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。签约时，被告陶志新系以个人名义出售与他人共有的房屋，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该合同仍为有效，且被告涂凯祥事后向被告陶志新出具授权委托书，其内容构成对被告陶志新售房行为的追认，故该合同对原告姜尚勇、被告涂凯祥、被告陶志新均有法律约束力。当事人应当依诚实信用原则全面履行合同义务。原告姜尚勇依约支付了定金，被告陶志新、涂凯祥办理房屋不动产权证书等，履行了部分合同义务。房屋买卖合同于2016年3月签订，双方约定8月底前过户，履约期限较长，则双方对履约期内房地产市场价格的波动应有合理预期，价格波动不是不履行合同的正当理由；两被告提出被告涂凯祥将回武汉市工作无住房，也不是不履行合同的正当理由；两被告据此拒绝办理过户手续，已构成违约，且该违约行为可能导致原告姜尚勇取得房屋产权的合同目的无法实现，属根本违约行为，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告姜尚勇作为守约方，有权要求两被告承担违约责任。但是，以何种方式承担违约责任，首先应据双方当事人约定，如无约定的则据法律规定，并综合考虑救济方式的合理性、经济性和现实性等进行处理。原、被告在合同第十二条中对不能在2016年8月30日前办理过户手续的合同责任进行了特别约定，即甲方违约时赔偿双倍定金，应遵照该约定执行。故，对原告姜尚勇要求两被告赔偿定金的诉讼请求，予以支持，而对其主张继续履行合同的诉讼请求，不予支持。因合同已不能继续履行，应予解除，则两被告据合同收取的定金，应当返还。综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告姜尚勇与被告陶志新于2016年3月21日就武汉市东湖高新技术开发区现代森林小镇19栋3单元9层01号房签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖关系内容；被告陶志新、涂凯祥于本判决生效之日起十日内向原告姜尚勇返还定金156000元，并赔偿定金156000元，共312000元；驳回原告姜尚勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8520元（减半收取），保全费5000元，由姜尚勇负担5000元，被告陶志新、涂凯祥负担8520元（此款姜尚勇已预交22004元，本院退还8484元，由被告陶志新、涂凯祥于本判决生效之日起十日内直接向姜尚勇支付8520元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一七年二月二十一日书记员  颜晓霞