云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民二初字第1892号 原告：西双版纳博森旅游房地产开发有限公司。 住所地云南省景洪市勐泐大道**（博森商贸城）。 法定代表人：和顺周，执行董事。 委托诉讼代理人：朱宸以，系北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：段秀峰，系北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：景洪天龙家俱广场有限公司。 住所地景洪市开发区商贸城 法定代表人：陈文君。 被告：陈文君，男，1966年8月25日生，汉族。 委托诉讼代理人：何建文，系云南景诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告景洪天龙家俱广场有限公司（以下简称天龙公司）、被告陈文君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱宸以、段秀峰；被告天龙公司、陈文君及其委托诉讼代理人何建文到庭参加诉讼。期间，被告陈文君申请鉴定后又申请撤回；因需等待另案审判结果中止审理；报请延长本案审理期限六个月。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告2001年12月20日签订的合同编号为JY－15－24的《房屋租赁合同书》及其补充协议、2003年12月10日签订的合同编号为JY-15-31的《房屋租赁合同》及其补充协议、2013年l月1日签订的合同编号为JY-15-03的《房屋续租合同》、2014年11月13日签订的合同编号为JY－15－02的《房屋续租合同》。2.请求判令被告立即腾房并向原告交付“博森商贸城”一楼、二楼的全部铺面和过道以及四楼7－10号四套公寓。3.请求判令被告支付原告欠付的租金人民币2845382元（截止2015年10月20日），以及支付自2015年10月21日起至被告实际腾房之日止按每日3562元标准计算的房屋占有使用费。4.请求判令被告向原告支付违约金人民币853614.6元。5.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2001年12月20日，原告与被告签订合同编号为JY-15-24的《房屋租赁合同书》，约定原告将“博森商贸城”一楼的全部铺面和过道出租给被告，租期为2002年1月l日至2012年12月30日，租金为：2002年l月1日至2003年12月30日租金为每年20万元、2004年l月1日至2004年12月30日租金为每年30万元、2005年1月1日至2007年12月30日租金为每年50万元、2008年1月1日至2012年12月30日租金另行协商，付款方式为3个月支付一次，违约一方按年租金总额的3倍支付违约金。2008年3月25日，原告与被告就该合同签订《租赁补充协议》，补充约定租金：2008年1月1日至2008年12月30日租金为每年55万元、2009年l月1日至2009年12月30日租金为每年60万元、2010年1月至2010年12月30日租金为每年65万元，剩余租赁期限的租金另行商定。2003年12月10日，原告与被告签订的合同编号为JY-15-31《房屋租赁合同》，约定原告将“博森商贸城”二楼所有铺面和过道出租给被告，租期自2004年1月l日至2012年12月30日，其中2004年1月1日至2006年12月30日免收租金，2007年1月1日开始计收房租，租金另行商定，一方违约按年租金总额的3倍支付违约金。2006年12月20日，原被告就该合同签订《房屋租赁补偿协议》，补充约定2007年1月1日至2012年12月30日的租金为每年150万元，付款方式与一楼的付款方式一致。2013年1月1日，原告与被告签订合同编号为JY-15-03的《房屋续租合同》，约定原租赁合同于2012年12月20日到期，现被告续租“博森商贸城”一、二楼及四楼7-10号四套公寓，租期五年即2013年1月1日至2017年12月30日，租金为：前四年每年为180万元，第五年根据实际情况略有增加，付款方式为半年交付一次，其他条款按原合同执行。2014年11月13日，原告与被告签订合同编号为JY－15－02的《房屋续租合同》，约定因消防设施改造，对原租赁合同进行部分变更：租期为2015年1月1日至2024年12月30日，租金为每年130万元，付款方式为半年支付一次，其他按原合同执行。上述房屋租赁合同及其补充协议签订后，原告已按照约定将租赁房屋交付给被告，但自2014年1月1日后，被告再未向原告支付租金，经原告多次催告，被告仍拒不履行支付租金的义务，被告拒不支付租金之行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。 被告天龙公司答辩称，与原告有多年的合作，每年的租金支付单据都留有存根，至于为什么现在没有支付租金是有原因的，原告方欠被告2000万元的欠款，本金及利息都没有支付过给我方，中途原告方的法定代表人进行了更换，被告也到原告方的办公室找到新的法定代表人说起过借款和租金的事，让原告将借款还清给我方，被告欠的租金该补的也补上给原告，但是原告说他们现在没有钱用房屋租金抵扣，现在突然将我方起诉到法院，被告都不知道是什么情况。 被告陈文君答辩称：原告的第一项诉讼请求欠付租金的金额我方是认可的，原告向我方分别借款2次借款金额为2000万元，利息按每月5%和6%计算，但是原告自2013年1月26日就未付利息给我方，我方自2000年就与原告合作租赁原告的房屋，在此前从未有拖欠租金的情况，双方口头协商后借款与租金以多退少补的形式进行结算，原告方去年更换了法定代表人当时双方也口头协商认定了暂缓支付租金的事实，2000万加上利息远大于我方要支付的租金，原告方认为我方没有支付租金就是违约的行为是不成立的，支付租金是没问题的，但是原告方要将欠款支付清给我方，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案有争议的证据和事实，本院认定如下： 2001年12月20日，原告与被告天龙公司签订合同编号为JY-15-24的《房屋租赁合同书》，约定原告将“博森商贸城”一楼的全部铺面和过道出租给被告，租期为2002年1月l日至2012年12月30日，租金为：2002年l月1日至2003年12月30日租金为每年20万元、2004年l月1日至2004年12月30日租金为每年30万元、2005年1月1日至2007年12月30日租金为每年50万元、2008年1月1日至2012年12月30日租金另行协商，付款方式为3个月支付一次，违约一方按年租金总额的3倍支付违约金。2008年3月25日，原告与陈文君就前述一楼的《房屋租赁合同书》合同签订《租赁补充协议》，补充约定租金：2008年1月1日至2008年12月30日租金为每年55万元、2009年l月1日至2009年12月30日租金为每年60万元、2010年1月至2010年12月30日租金为每年65万元，剩余2年租赁期限的租金另行商定。2003年12月10日，原告与天龙公司签订的合同编号为JY-15-31《房屋租赁合同》，约定原告将“博森商贸城”二楼所有铺面和过道出租给被告，租期自2004年1月l日至2012年12月30日，其中2004年1月1日至2006年12月30日免收租金，2007年1月1日开始计收房租，租金另行商定，一方违约按年租金总额的3倍支付违约金。2006年12月20日，原告与天龙公司就该合同签订《房屋租赁补充协议》，补充约定2007年1月1日至2012年12月30日的租金为每年150万元，付款方式与一楼的付款方式一致。2013年1月1日，本案各方当事人签订合同编号为JY-15-03的《房屋续租合同》，该合同起首为原告和天龙公司，末尾署名则为原告和陈文君，合同约定称原租赁合同于2012年12月20日到期，现被告续租“博森商贸城”一、二楼及四楼7-10号四套公寓，租期五年即2013年1月1日至2017年12月30日，租金前四年每年为180万元，第五年根据实际情况略有增加，付款方式为半年交付一次，其他条款按原合同执行。2014年11月13日，各方当事人又签订合同编号为JY－15－02的《房屋续租合同》，约定因消防设施改造，对原租赁合同进行部分变更：租期为2015年1月1日至2024年12月30日，租金为每年130万元，付款方式为半年支付一次，其他按原合同执行，JY－15－02的《房屋续租合同》上的署名方式，与编号为JY-15-03《房屋续租合同》一致。上述房屋租赁合同及其补充协议签订后，原告将约定租赁房屋交付给被告。在合同履行期间，陈文君于2012年4月26日分两次向博森公司汇入1000万元，博森公司向陈文君出具借条，约定借款期限为一个月；于2012年5月3日通过成都正鼎公司向博森公司汇入1000万元；于2012年5月8日通过郎军的账户向博森公司汇入1000万元。博森公司于2012年5月3日向陈文君出具借条一份，载明借到陈文君2000万元，借款期限至2012年6月3日止。博森公司一共向陈文君借款3000万元。陈文君与博森公司均认可5月3日成都正鼎公司汇入的1000万元已经还清。此后自2014年1月1日后，陈文君及天龙公司均再未向原告支付租金，原告为此进行了催告，其中2015年7月5日的付款通知函上催告对象的称谓为：“天龙家俱广场有限公司并陈文君先生”此后原告以天龙公司和陈文君经多次催告拒不履行支付租金的义务，其行为已构成根本违约为由提起诉讼，提出要求解除与天龙公司和陈文君订立的一系列《房屋租赁合同书》及其补充协议、《房屋续租合同》、判令天龙公司和陈文君支付欠付的租金人民币2845382元等多项诉讼请求。在诉讼过程中，陈文君及天龙公司对欠付租金数额并无异议，但认为原、被告各方互负债务，而原告应当先履行，如果原告不归还陈文君的借款及利息，陈文君有权拒付租金。2016年1月22日，陈文君以原告未按时偿还借款为由，向西双版纳傣族自治州中级人民法院提起诉讼。该案经二审终审，云南省高级人民法院（2016）云民终431号民事判决书对原告与陈文君之间对于欠款时间、逾期利息、利息及本金抵扣作出了如下认定：“其中2012年4月26日借款1000万元与5月8日借款1000万元借期内利率按月息可以按照月息3%计算，逾期利息应按照年利率24％计算。自2012年4月27日至2014年10月24日，博森公司共偿还2400万元给陈文君，当期所支付的还款金额支付利息后，剩余部分可以抵扣本金，对于利息及本金抵扣情况计算如下： 1、2012年4月27日，博森公司还款50万元，此时尚欠2012年4月26日1000万元借款本金：10000000-（500000-10000000×3%)=9800000元（借款期限从2012年4月26日至2012年5月25日，借期内利息应按月息3%计算）; 2、2012年5月8日借款1000万元，当天博森公司还款120万元，此笔款项本金应认定为880万元； 3、2012年6月4日，博森公司还款50万元，此时尚欠2012年4月26日借款本金：9800000-（50-9800000×2%)=9496000元；2012年6月13日，博森公司还款120万元，此时尚欠2012年5月8日借款本金：8800000-（1200000-8800000×3%)=7864000元（借款期限从2012年5月8日至2012年6月7日，借期内利息应按月息3％计算）; 4、2012年7月，博森公司还款170万元，此时两笔钱款均已逾期，对于逾期利率应按照年利率24％计算。此时尚欠借款本金：9496000+7864000-（1700000-17360000×2%)=16007200元； 5、2012年9月，博森公司还款170万元，此时尚欠借款本金：16007200-（1700000-16007200×2%×2）＝14947488元（8月未还款）; 6、2012年10月，博森公司还款230万元，此时尚欠借款本金：14947488-（2300000-14947488×2%）＝12946437.76元； 7、2012年11月，博森公司还款110万元，此时尚欠借款本金：12946437.76-（1100000-12946437.76×2%)=12105366.52元； 8、2012年12月，博森公司还款110万元，此时尚欠借款本金：12105366.52-（1100000-12105366.52×2%)=11247473.85元； 9、2013年2月，博森公司还款110万元，此时尚欠借款本金：11247473.85-（1100000-11247473.85×2%×2)=10597372.80元(2013年1月未还款）; 10、2013年4月，博森公司还款110万元，此时尚欠借款本金：10597372.80-（1100000-10597372.80×2％×2)=9921267.71元（2013年3月未还款）; 11、2013年9月，博森公司还款110万元，此时尚欠借款本金：9921267.71-（1100000-9921267.71×2%×5)=9813394.48元（2013年5－8月未还款）; 12、2014年10月24日，博森公司还款1000万元，此时尚欠借款本金：9813394.48-（10000000-9813394.48×2%×13)＝2364877.05元（2013年10-2014年9月未还款）。 截止博森公司最后一次付款之日（2014年10月25日），其2012年4月26日至2014年10月24日止的借款利息已全部付清，剩余款项在抵扣本金后，博森公司尚欠陈文君借款本金2364877.05元。博森公司还应支付陈文君2014年10月25日至款项还清之日止的资金占用期间利息，利率按月利率2％计算。”最终判决由西双版纳博森旅游房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内归还陈文君借款本金2364877.05元及利息（利息自2014年10月25日至款项还清之日止，利率按月利率2％计算）。 本院认为，原告与天龙公司、陈文君签订的一系列涉及房屋租赁的合同是各方当事人的真实意思表示，本院依法予以保护。根据原告诉状和其提供的证据，足以表明原告不仅在诉状中明确天龙公司、陈文君均属房屋租赁合同的相对责任方，原告证据中的合同和2015年7月5日的付款通知函上催告对象的称谓为亦是针对于“天龙家俱广场有限公司并陈文君先生”，因此，在原告首先自认陈文君亦属合同相对权利义务方、且被告陈文君也一直主张其应为合同权利义务方的情况下，需根据云南省高级人民法院（2016）云民终431号民事判决书确认原告在出租房屋给原告同时向陈文君借款，至今仍未还清的基本事实，依法参照上述生效判决确认原告与陈文君之间互负债务，认定原告作为先履行一方未履行债务，陈文君作为后履行一方有权拒绝其履行。其次，原告与陈文君在另案中有关的利息约定，虽明显超出司法解释所限定的最高利率标准而不受法律保护，但就当时而言，陈文君拒绝支付租金是源于被告承诺支付而未支付利息及本金，因此，原告的诉讼请求需待原告依（2016）云民终431号民事判决书履行义务后，才有权要求陈文君及天龙公司履行支付租金的义务。对原告主张的租赁法律关系的案件与民间借贷案件没有关联性，先履行抗辩权应当形成在同一法律关系中，先履行抗辩权系发生在双务合同的同一法律关系中等观点，因各方当事人在本案和另案诉讼中均属于给付之诉，故原告的前述主张没有相应的法律或是法理依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36392元由原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式八份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审 判 长  王 和 审 判 员  李吉燕 人民陪审员  刘晓洁 二〇一七年二月三日 书 记 员  卢云椿