江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0423民初2111号原告：张玉，女，1973年9月30日生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。委托代理人焦凌峰，江西修江律师事务所律师。委托代理人夏福星，江西修江律师事务所律师实习律师。被告：武宁县格林置业有限公司。住所地：江西省九江市武宁县城豫宁大道**号。法定代表人喻卫东，系该公司执行董事。被告：喻卫东，男，1969年12月6日生，汉族，江西省武宁县人，自由职业，住武宁县。原告张玉与被告武宁县格林置业有限公司（以下简称格林置业公司）、喻卫东民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理后，依法由审判员吴猛担任审判长，与代理审判员周剑、崔海宁组成合议庭，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人焦凌峰、夏福星到庭参加了诉讼，被告格林置业公司、喻卫东经本院依法送达诉状副本、举证通知书及开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉诉称：2015年3月23日，两被告以需要资金周转为由共同向原告借款200000元，同日，被告喻卫东向原告出具了借条一张。借款当日，被告格林置业公司与原告签订了一份补充协议，协议约定由被告格林置业公司用位于格林丽景2栋1单元1802室商品房为本案借款提供担保，并约定如被告格林置业公司回购该房屋则按照月利率2.5%计算支付资金占用费。2015年3月23日，原告与被告格林置业公司签订商品房买卖合同（预售），由被告格林置业公司将位于格林丽景2栋1单元1802室商品房备案到原告名下，并在武宁县房管局办理了备案登记手续。后该笔借款经原告多次催讨，被告一直未还。故原告诉至法院，请求判决：1、两被告共同偿还原告借款本金200000元，并自2015年3月23日起以借款本金200000元按照月利率2%计算支付资金占用期间利息至借款还清之日止。2、原告张玉有权在本案借款本息范围内对位于武宁县××单元××室房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。3、本案诉讼费由两被告共同承担。被告格林置业公司、喻卫东均未答辩。原告张玉为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：证据1、被告喻卫东于2015年3月23日向原告出具的借条原件1张、银行汇款记录单1份；原告与被告格林置业公司签订的购房补充协议1份；商品房买卖合同（预售）1份，以证明2015年3月23日两被告以投资房地产需要资金周转为由共同向原告借款200000元，被告喻卫东向原告出具借条，被告格林置业有限公司与原告签订协议，以格林丽景小区2栋1单元1802室商品房为本案借款提供担保的事实。证据2、营业执照复印件1份、法定代表人身份证明1份，以证明被告喻卫东系被告格林置业公司法定代表人的事实。被告格林置业公司、喻卫东未质证，亦未向本院提交相关证据。经认证，本院认为原告提交的上述证据形式来源合法，足以证明原告所主张的案件事实。故对原告所提交的上述证据，本院均予以采信。根据当事人举证、庭审陈述和本院认证情况，本院确认以下案件事实：2015年3月23日，被告以需要资金周转为由向原告借款200000元，同日，被告喻卫东向原告出具了借条一张。借款当日，原告与被告格林置业公司签订商品房买卖合同（预售）1份，由被告格林置业公司将位于武宁县××单元××室商品房备案到原告名下，并在武宁县房管局办理了备案登记手续。后原告与被告格林置业公司签订了购房补充协议书1份，双方在协议书中约定：“甲方（武宁县格林置业有限公司）因急需资金周转，自愿将格林丽景小区2栋1单元1802室商品房（面积89㎡）按照3800元/㎡的价格附条件出售给乙方（张玉）。因武宁县房管局等部门对商品房备案登记的价格有不恰当的规定，导致甲、乙双方约定的2247.19元/㎡的买卖单价无法办理备案……现甲、乙双方经反复协商，对2015年3月23日签订的用于备案登记的单价为3800元/㎡《商品房买卖合同》中的有关问题补充协议如下：一、甲、乙双方的实际交易价格按照双方约定的2247.19元/㎡的单价计算，总价为贰拾万元，不按照双方于2015年3月23日签订的用于备案登记的《商品房买卖合同》中约定的3800元/㎡的单价计算。二、本补充协议签订后，甲方将上述商品备案登记手续办好三天内，乙方一次性将实际交易总价款200000元转账到甲方指定的银行账户上。甲方指定的收款账户为喻卫东建行账户。（其中50000元付现金）。三、甲、乙双方约定，甲方对出售给乙方的上述商品房在6个月内有回购的权利，具体回购事宜为：1、自乙方付款之日起6个月内，甲方可以随时回购，但需提前3日通知乙方，回购价款为乙方已支付的实际交易价款和资金占用费，资金占用费按照月2.5%计算……”后该笔借款经原告多次催讨，被告一直未还。故原告诉诸本院。另查，本案借款发生时被告喻卫东系被告格林置业公司的法定代表人。本院认为，被告喻卫东向原告张玉借款200000元，并向原告出具了借条，双方借款关系清楚明确，在原告催讨后被告应当及时还款，全面履行给付义务。故对原告要求被告喻卫东偿还借款本金的诉讼请求，本院予以支持。借款时，被告格林置业公司与原告签订了商品房买卖合同及购房补充协议书，在协议书中双方写明了被告格林置业公司因资金周转需要向原告借款，为此将被告公司名下房屋出售给原告，双方约定了房屋买卖的价款为200000元，同时约定要求原告将该购房款汇到被告喻卫东在建行的个人账户内。根据原告与被告公司买卖房屋的真实意思表示情况以及双方在合同中所约定的购房款数额、款项交付等情况，本院认为被告格林置业公司与原告之间并未产生买卖关系，被告公司与原告在购房合同及协议书中约定的购房款200000元与被告喻卫东向原告借款200000元实际上系同一笔借款。据此，被告喻卫东与被告格林置业公司具有向原告借款的合意。被告格林置业公司在本案借款中系共同借款人，应与被告喻卫东承担起共同向原告偿还借款的责任。故对原告要求被告格林置业公司偿还借款本金200000元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于本案借款利息如何认定问题。本院认为，原告与被告格林置业公司签订的购房补充协议书中关于被告公司回购的事项中已经明确约定被告公司回购款项为原告所支付的实际交易价款与资金占用费。且被告喻卫东作为被告格林置业公司法定代表人与原告签订了该份补充协议书，故其对该关于利息的约定是明知的，该约定对其亦发生法律效力。另被告逾期未向原告还款确已造成原告一定的利息损失。故对原告关于要求被告自2015年3月23日起以借款本金200000元按照月利率2%计算支付资金占用期间利息至借款还清之日止的诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告张玉在本案借款本息范围内对位于武宁县××单元××室房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款是否能够优先受偿的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”从上述规定看，司法解释采取的清算型或者担保处分型，而未采取流质型或归属型。本案中，被告格林置业公司为了保证该借款能够及时履行，而将属于被告公司所有的商品房进行备案登记，现原告主张拍卖该备案的商品房并优先受偿，符合法律规定。其次，虽然被告格林置业公司在其法人即被告喻卫东向原告借款后与原告签订了商品房买卖合同（预售）及购房补充协议书，但从协议书所约定的购房价款、付款方式以及回购的内容来看，原告与被告格林置业公司并无房屋买卖的合意，双方签订该两份合同的真实意思应为被告格林置业公司以位于武宁县××单元××室房屋为本案借款提供担保，双方该担保意思表示真实有效，未违反法律规定，应予以认定。相关法律及司法解释规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”被告格林置业公司以其公司开发的商品房为其向原告借款提供抵押担保，因提供抵押的房屋尚未颁发房屋产权证，未办理抵押权他项权证，但该房屋在房管部门办理了备案登记手续，该房屋具有唯一性和排他性，且目前该抵押物并没有出售或抵押给第三人，故应认定为抵押有效，原告已实际取得抵押物权，对原告要求对上述抵押房屋的处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求，在法律保护范围内的本院依法予以保护，被告格林置业公司、喻卫东经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，应由其自行承担不到庭的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告武宁县格林置业有限公司、喻卫东于本判决生效之日起三日内共同偿还原告张玉借款本金200000元，并自2015年3月23日起以借款本金200000元按照月利率2%计算支付资金占用期间利息至借款还清之日止。如被告武宁县格林置业有限公司、喻卫东逾期偿还，原告张玉有权对位于武宁县格林丽景小区2栋1单元1802室的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5680元，由被告武宁县格林置业有限公司、喻卫东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  吴 猛代理审判员  崔海宁代理审判员  周 剑二〇一七年二月二十三日书 记 员  江亲丽