.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市琼山区人民法院民事判决书(2017)琼0107民初3960号原告（反诉被告）：殷亚燕，女，1957年10月4日出生，汉族，住万宁市。委托诉讼代理人：殷乙虹，女，系原告胞妹，无业，住万宁市。委托诉讼代理人：蔡神曼，海南国岛律师事务所律师。被告（反诉原告）：海南圣禾房地产经纪有限公司，住所地海口市红城湖路109-8号榆海花庭104铺面。统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈行标，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓传龙，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢逸，海南瑞来律师事务所律师。第三人：黄英，女，1971年7月16日出生，汉族，原住北京市朝阳区。现下落不明。第三人：张谷，男，1968年2月21日出生，汉族，原住北京市朝阳区。现下落不明。原告（反诉被告）殷亚燕与被告（反诉原告）海南圣禾房地产经纪有限公司（以下简称圣禾公司）、第三人黄英、张谷居间合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷亚燕及其委托诉讼代理人殷乙虹、蔡神曼，被告圣禾公司的委托诉讼代理人邓传龙到庭参加诉讼。第三人黄英、张谷经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷亚燕向本院提出诉讼请求：1、被告归还原告的购房定金20000元，并支付占用期间的利息；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月13日，原告想在海口市购买二手房以便孙子在海口读书，原告通过被告的工作人员所贴宣传广告找到被告。被告在未让原告看见房屋的情况下要求原告先付诚意金20000元，否则不会带原告看房。原告为了看房，于2015年8月14日按被告的要求预先向被告付了20000元。付款后，被告工作人员带原告到海南师范大学怡园2幢203房看房。因原告所看到房屋不理想，发现房屋有漏水、渗水的现象，房屋的构造也被改变。但被告不愿意解决漏水渗水问题，第三人也不愿意解决漏水渗水问题以及恢复房屋原告的构造。因此，原告不想购买其房，要求被告退预付款，遭被告拒绝。原告认为，被告作为中介公司，预先收受原告的预付款是没有法律依据的。在房屋买卖未谈妥，房屋买卖合同未签订的情况下，被告无权向原告收取任何费用。因被告只有从事中介成功后才能获取利益。被告圣禾公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。一、涉案真实情况是：原告于2015年8月13日在被告工作人员的带领下，赴至涉案房屋处进行实地看房，经深思熟虑后于2015年8月14日与被告签订了《客户购买意向书》，并于同日支付20000元购房意向金。后又于2015年8月16日与被告、第三人签订了《定金代收条》，确认20000元意向金转为购房定金。如果像原告所述，是在看房前支付的20000元，那试问原告又为何继续签订《客户购买意向书》、《定金代收条》这两份合同，而不是选择不签订上述合同，要求退款？原告陈述的事实明显与事实相违背。而且，根据交易习惯，原告也不可能在没看房之前就交钱，中介公司也不会先收钱再带客户看房。二、关于涉案房屋是否漏水与被告无关，也不是原告不购买房屋的理由。根据原告起诉状自认的事实，原告系因其不想购买房屋这一单方违约行为，才导致了其与本案第三人没有完成房屋买卖的交易。因此，原告无权要求归还20000元。三、自被告、原告、第三人签订《定金代收条》后，涉案诚意金即变为定金，收取定金的是本案第三人而不是被告，发生定金合同关系的是本案第三人与原告，被告仅仅是代为第三人保管部分定金。原告主张权利应当向第三人主张，而不是向被告主张。第三人黄英未作陈述或答辩。第三人张谷未作陈述或答辩。被告（反诉原告）圣禾公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金16500元。2.本诉、反诉的案件受理费、公告费用由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉被告有意购买反诉原告居间出售的第三人位于海口市××镇（海南师院）的怡园2幢203房，经反诉原告安排实地看房后，反诉被告于2015年8月14日与反诉原告签订《客户购买意向书》，愿意以560000元的价格购买该房产，当天向反诉原告交付了20000元的意向金且同意将该款转为购房定金。后经协商，反诉原、被告及第三人2015年8月16日签订《定金代收条》，确认反诉被告之前交付的20000元意向金依约转为购房定金，反诉被告确定以550000元的总价购买涉案房产并承担交易发生的税费、按揭费、服务费等；反诉被告应于2015年9月7日之前到反诉原告处与第三人签订买卖合同；在签订买卖合同并到房管局送件受理时反诉被告应支付第三人购房款540000元（含定金20000元），并另付剩余的10000元购房款到反诉原告处，待反诉被告领取到房产证后再转付给第三人；第三人收到定金后在上述期限内不得再将该房产出售他人或反悔不卖，否则应双倍返还定金给反诉被告，并赔偿反诉原告本标的成交额的3%作为罚金；如反诉被告后悔不买或逾期不来反诉原告处与第三人签订买卖合同，则无权要求返还定金，并赔偿反诉原告本标的成交额的3%作为罚金，本罚金从定金内扣除给反诉原告。依此约定，反诉原告将10000元定金转交第三人及为第三人代为保管另外10000元定金，第三人及反诉原告分别向反诉被告出具《收据》《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》。但此后，反诉被告却反悔不与第三人依约签订买卖合同，违反协议约定，应当承担相应违约责任。反诉被告殷亚燕辩称：一、房屋买卖合同无法签订不是答辩人本人的原因造成的，被答辩人诉求让答辩人支付违约金无任何事实根据和法律依据。一、被答辩人并没有在2015年9月7日之前通知答辩人去签订房屋买卖合同，2015年9月7日之前，第三人黄英、张谷两个人一直在北京，第三人黄英2015年9月7日还去北京市求是公证处公证，又怎么可能回来被答辩人处签订房屋买卖合同。第二，被答辩人没有任何证据证明答辩人反悔不买或逾期不与第三人签订合同的；第三，定金的目的是保证房屋买卖合同交易成功，而房屋买卖合同在没有签订的情况下，并非答辩人本人的原因造成房屋买卖合同交易不成功，被答辩人不愿意返还定金，竟然还要求答辩人支付违约金于理不合。二、定金和违约金两者不可一起适用。根据《合同法》第116条规定：”当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。在本案中，答辩人并没有违约，是因不可归责于答辩人的事由，而导致房屋买卖合同不能签订。三、答辩人与第三人没有签订房屋买卖合同的主要原因是第三人的房屋漏水严重、房屋构造已发生改变，有安全隐患，答辩人在买房的前提是要求房屋必须质量合格，没有任何安全隐患的前提下的。但是第三人却坚决不肯补漏以及不肯恢复房屋构造的情形。在买卖双方争议没有处理好之前就把房屋卖出，是第三人违约。另，被答辩人未将房屋已卖出去的情况告知答辩人，在没有房子出卖的情形下还主张答辩人的违约金，因此于理不合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的：1、定金代收条、收据、专用凭证、销售不动产统一发票，本院认定其真实性和关联性，可以认定原告与被告对购房涉案房屋交付定金的事实，以及之后该房已卖给案外人；2、照片与通知、整改通知书能够互相印证，能够证明在原告交付定金前，涉案房屋是经过第三人改变房屋主要结构及改变阳台的设计用途的，本院认定其真实性和关联性；3、录音光盘，可以认定原告在交付定金后发现涉案房屋的构造发生改变后曾与被告、第三人协商。对被告提供的：结婚证、户口簿、房产证、客房购买意向书、售出通知书、定金代收条、收据、资金往来专用凭证，本院认定其真实性和关联性。本院查明以下事实：第三人张谷与黄英为夫妻关系，两人于1996年9月24日登记结婚。讼争之房屋为海口市府城镇大路街（海南师院）怡园2幢203房，建筑面积92.16㎡。2010年4月9日，该房屋的房屋所有权证办至第三人黄英名下（房屋所有权证：HXXXX号）。2015年8月14日，原告殷亚燕欲购买该房，与被告圣禾公司签订一份《客户购买意向书》，主要约定：上述房屋原告确定购买总价为560000元;原告(承购方)为表示购房诚意,同意向被告（居间方）即支付20000元的意向金,委托居间方于2015年8月30日18：00时之前争取出让方的确定意向；一旦出让方全部接受承购房的上述购买条件并在意向书上签字，则承购方授权居间方在不通知的情况下将意向金转为购房定金。如果期限内出让方未能接受承购方条件的，则意向金立即无息返还给承购方；出让方在本意向书上签字后，承购房应在2015年8月30（含当日）之前等候本公司通知前来本公司与出让方签订该房地产的买卖合同，如因承购方反悔不购买或变更购买卖条件等其他行为致使交易不成功的，承购方无权要求返还定金（原意向金），居间方与卖主各得此部分定金的50%；承购方与出让方签订房屋买卖合同时，承购方应支付服务费16800元。同年8月16日，原告（承买人）、被告（见证人）、第三人（出卖人）张谷以黄英的名义签订一份《定金代收条》，主要确认该房屋购买总价550000元；承买人应于2015年9月7日之前来本公司与卖方签订房地产买卖合同；本定金于买卖双方签订买卖合同时转为购房款；（第五条）出卖人收到本定金后，在述期限内不得再将房地产出售给他人或反悔不卖并保证该房产权清晰性，否则出卖人应双倍返还该定金给承买人，并赔偿见证人本标的成交额的3%作为罚金；承买人如后悔不买或逾期不来本公司与卖方签订买卖合同，承买人则无权要求返还定金，并赔偿见证人本本标的成交额的3%作为罚金，本罚金在定金内扣除给见证人；定金20000元，签订本协议时给付出卖人10000元，另外10000元暂由见证人保管以保证手续正常办理。该条签订的同时，原告向被告支付购房定金20000元。被告于同日将其中的10000元定金付给第三人黄英，由第三人张谷代黄英向被告出具收到该10000元定金的《收据》；被告并于2015年8月17日向原告开具往来凭证，载明代收原告承购讼争之房屋的定金10000元。2015年8月中旬间，原告在向被告支付购房定金时，被告有带原告到讼争之房屋现场看房，该房现场为：经第三人装修、改变房屋构造后的五房配三个卫生间，以及将原卫生间移至阳台。而原来的房屋结构为：三房一厅，阳台未设置有卫生间。但被告或第三人当时未主动告知该房是经过改变上述结构及改变阳台的设计用途。2017年8月下旬，原告第二次看房时经海南师范大学后勤管理处告知，才知道该房屋的构造是发生过改变等情况。此后，原告以该房存在漏水、渗水、改变房屋构造存在安全隐患等问题为由进一步与第三人协商，希望第三人解决好这些问题才购买该房。但原告与第三人最终未能达成一致意见，最终也未能签订该房的房屋买卖合同。2015年11月，第三人将讼争之房屋卖给案外人霍某，该房现已由他人居住使用。另查，2016年9月28日，海南师范大学后勤管理处向讼争之房屋户主发出《通知》，告知：”鉴于你对怡园2幢203房装修时私自将原卫生间移到阳台，改变原设计用途，请及时整改......”。2017年10月17日，海南师大教育管理服务管理有限公司向该房业主发出《整改通知书》，告知”我司发现你家在装修过程中改变房屋结构用途（阳台改为卫生间），并且新增墙体不在梁上，根据《房屋装修管理规定》不能改变房间用途和增加地板负载。我司要求你对上述问题予以重视，积极整改。......”。原告此后因要求被告和第三人退还购房定金未果，于2017年5月27日向本院起诉。本院认为：本案原告殷亚燕与被告圣禾公司签订《客户购买意向书》、《定金代收条》后，向被告支付了20000元诚意金（定金），被告已将其中10000元付给了第三人黄英和张谷，另10000元尚在被告处由被告暂代第三人保管。客户购买意向书和定金代收条均是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。根据本院查明的事实，原告与第三人最终未能签订涉案房屋的买卖合同的原因在于，在原告于2015年8月中旬间，被告第一次带原告看涉案房屋时，第三人未能主动告知原告该房改变过房屋主要构造和改变了阳台的设计用途的事实，即第三人隐瞒了该事实，导致原告在不知晓该事实的情况下向被告支付了20000元购房定金。对此，第三人具有重大过错。而后，虽然被告通知第三人，告知其原告有购买该房的意向后，原告在第二次看房时才得知该事实。因改变房屋构造及改变阳台的设计用途是关乎房屋安全的重大事项，此后原告与第三人就此事的解决未能协商一致，故从涉案房屋在原告与第三人之间最终未能签订房屋买卖合同的原因来看，主要过错在于第三人。原告未能履行《定金代收条》及与第三人签订涉案房屋的买卖合同，理由充分，并不构成违约。故被告圣禾公司反诉请求原告支付违约金16500元，于法无据，本院不予支持。因此后涉案房屋第三人已卖给他人，故原告与被告签订的《客户购买意向书》、《定金代收条》应予解除，被告及第三人应将各自收取原告的10000元定金共20000元返还原告。又因原告在签订《客户购买意向书》和《定金代收条》、支付定金前、以及在第一次看房时，未能充分了解或主动了解房屋的具体情况就仓促签订和付定金，原告主观上亦有一定过错，故其请求被告支付该定金占用的利息，应视为要求被告赔偿的损失，该请求理由不足，本院不予支持，利息损失应由原告自行承担。第三人黄英、张谷未到庭质证，视为放弃质证权利。终上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第（五）项、第九十七条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款、第一百四十三条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）海南圣禾房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）殷亚燕购房定金10000元；二、限第三人黄英、张谷共同于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）殷亚燕购房定金10000元；三、驳回原告（反诉被告）殷亚燕的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）海南圣禾房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，公告费780元，合计1080元，由原告殷亚燕负担50元，由被告海南圣禾房地产经纪有限公司负担515元；由第三人黄英、张谷共同负担515元；反诉案件受理费106.25元，由反诉原告海南圣禾房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。（本页无正文）审判长陈晓倩人民陪审员吴林人民陪审员张三清二○一七年十一月二十九日书记员张汶喆速录员陈文燕速录员陈文燕