湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初2530号原告：邱亚文，男。原告：代利玲，女。诉讼代表人：李莉华（另案原告），女。诉讼代表人：刘爱红（另案原告），女。诉讼代表人：张小明（另案原告），男。诉讼代表人：李发林（另案原告），男。被告：郴州华盛麓峰房地产开发有限公司。法定代表人：宁顺华，该公司董事长。委托诉讼代理人：严烈，男。原告邱亚文、代利玲与被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因涉案华盛世纪新城项目的其他购房户中有部分人提起与本案诉讼标的同一种类的诉讼，且人数众多，起诉的购房户推选了李莉华（另案原告）、刘爱红（另案原告）、张小明（另案原告）、李发林（另案原告）为诉讼代表人。原告方的诉讼代表人李发林，以及被告的委托诉讼代理人严烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱亚文、原告代利玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》义务，立即将验收合格、达到合同附件三交房标准的华盛世纪新城二期36栋803号房屋所有权过户给原告；2.判令被告支付逾期交房违约金29659.66元（2015年10月1日起至2016年7月15日共计289天，计算方式：513143×0.0002元/天×289天）。因不能及时交房，造成原告在外租房的经济损失费7000元（每月700元，延期交房10个月）,合计36659.66元;3.判令被告作出最后交房日期的书面承诺，并立即开具全额发票给原告;4.判令被告承担本案全部诉讼费用。被告华盛公司辩称：本案的争议焦点是延期交房的问题，延期交房的原因主要有：1、涉案的小区在建设过程中因为政府的原因一条高压线从小区通过未及时拆除，导致工程停工一段时间；2、涉案的小区地质条件很复杂，有很多溶洞和岩石，施工难度加大是无法预计的；3、因为岩石需要爆破，当时也是十八大开会，不准许爆破导致停工一段时间。上述三个原因影响6个月的施工时间。另外被告公司法人宁顺华因涉嫌经济问题，被公安机关采取了强制措施，导致公司管理混乱，而且公司也因此重组，目前宁顺华已经出来了，正在全力的处理交房的问题，本案的工程已经基本结束，正在推进扫尾的进度。对于原告诉讼请求交付房屋问题，被告会尽快交房；对于诉讼请求中的租金问题，被告不同意支付租金；对于诉讼请求中违约金问题，希望按照合同约定进行计算，而且要扣除不可抗力的因素6个月的时间，并希望庭外进行调解；对于诉讼请求中开具全额发票和书面承诺，被告表示最后交房时间被告无法做出承诺，发票只能等房屋确权后一次性开。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：（一）2014年1月12日，原告邱亚文（买受人）、原告代利玲（买受人）与被告华盛公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》及四个附件，附件四为合同补充协议。合同第三条、第四条约定:买受人购买出卖人开发的华盛世纪新城二期项目中的第36栋803号商品房，购房总金额513143元。合同第五条约定：买受人在2013年1月12日前向出卖人交付首期房款（含定金）163143元，余款350000元向上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行银行申请贷款支付。合同第九条约定:出卖人应在2015年10月1日前将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给原告。合同第九条及补充协议第一条第5项对出卖人可以延期交房且不需承担违约责任的情形进行了约定。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人若未依约交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1﹪向原告支付违约金，买受人要求继续履行合同，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十九条约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。合同补充协议第一条第7项约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，出卖人应按本合同第十条的约定承担延期交房的违约。补充协议第七条第20项约定：若本补充协议与《郴州市商品房买卖合同》及其他附件的约定不一致，以本补充协议约定为准。（二）原告于2013年12月7日向被告支付房款2000元、2013年12月28日支付房款20000元、2014年1月12日支付房款31143元、原告于2014年7月15日向被告支付房款110000元。2014年2月，原告通过向银行贷款向被告支付了剩余房款350000元。原告合计交房款513143元。（三）被告因未能如期交房，在2015年7月25日发布《关于华盛二期延期交房的通知》，内容：“由于项目施工涉及高压线搬迁及地下室地质结构复杂等不可抗拒原因，延缓了施工进度，导致交房时间延期至2015年10月31日，公司将适当给予物业费补偿，如在本次承诺时间内仍无法交房，我公司愿承担买卖合同约定的违约赔偿责任。”在2015年10月30日又发布《关于华盛二期取消交房的通知》，内容：“原定于2015年10月30日交付二期商品房的计划取消，此前发出的30、31、32、38栋的《入伙通知》全部取消，待达到合同交房条件，职能部门通过验收并取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件后，再重新下发入伙通知书，公司董事长宁顺华同意30、31、32、38栋统一收房。”原告因被告未能按期交房而诉至本院。本院曾依法组织双方调解，但因原告不同意调解，故调解不成。判决的理由与结果本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，本案实际应为商品房销售合同纠纷。原、被告之间签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告在约定的交房日之前支付了全部购房款，被告却至今未按约定履行交房义务，而且也未能举证证明存在合同第九条及补充协议第一条第5项约定的可以延期交房的情形，因此被告逾期交房，已构成违约。本案的争议焦点是原告的诉讼请求应否得到支持。关于原告的第一项诉讼请求。虽然被告逾期交房，但原告并没有要求解除合同，因此，双方均应继续履行合同，原告诉请被告继续履行上述合同，本院予以支持。根据上述合同第十六条第三款的约定，被告为原告办理房产过户手续附有条件和期限，现在所附的条件未成就，所附的期限未到，故原告诉请被告立即将验收合格的涉案房屋过户给原告，本院不予支持。原告可在被告交房后并在约定的期限届满后，另行主张权利。关于原告的第二项诉讼请求。关于逾期交房违约金，被告逾期交房已超过90日，应根据《郴州市商品房买卖合同》第十条及补充协议第一条第7项、第七条第20项的约定，自约定的交付期限届满后第31日起承担逾期交房违约责任，因此，被告应支付逾期交房违约金为24939元（513143元×0.0002元/天×243天，从2015年11月1日起暂计算至2016年7月1日共计243天，以后另行计算至实际交房之日止），被告主张扣除6个月不计入逾期交房期限，因其未提交证据证实属于不可抗力，故本院不予支持。关于租房损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有当商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法时，逾期交付使用房屋的，可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。因原、被告在合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，而且原告已就被告的违约行为主张违约金，该违约金的数额足以弥补原告主张的租金损失，故对原告主张租房损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求。在被告未交房而且不能确定何时交房的情况下，原告诉请被告作出最后交房日期的书面承诺，原告诉请被告履行上述指定的行为不适于法院强制执行，不适于由法院委托有关单位或者他人完成。此外，税务机关是发票的主管机关，被告未按规定开具全额发票的行为应由税务机关处理，原告可依法向税务机关投诉。综上，原告的此项诉讼请求，本院不予支持。经本院组织调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司继续按其与原告邱亚文、原告代利玲签订的《郴州市商品房买卖合同》履行；二、被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告邱亚文、原告代利玲逾期交房违约金24939元（违约金暂计算至2016年7月1日，之后按照“513143元×0.0002×天数”另行计算违约金至实际交房之日止）；三、驳回原告邱亚文、原告代利玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费796元，由原告邱亚文、原告代利玲负担196元，由被告郴州华盛麓峰房地产开发有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  丁秋萍人民陪审员  李一庆人民陪审员  彭 静二〇一七年二月二十一日书 记 员  雷 彬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。