江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民终9566号 上诉人（原审被告）：吴江市恒泰担保投资有限公司,住所地苏州市吴江区松陵镇流虹路838号。 法定代表人：俞杏英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭福华，江苏剑桥人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴江维多美亚投资管理有限公司,住所地苏州市吴江区松陵镇中山北路98号-2803。 法定代表人：郑久炎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙小蓓，江苏天辩律师事务所律师。 原审第三人：吴江开元计算机网络有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇友谊村友谊路南侧。 法定代表人：朱培华，该公司总经理。 原审第三人：吴江市新宏丰精密模具有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区鲈乡北路展宏桥堍。 法定代表人：单如军。 上诉人吴江市恒泰担保投资有限公司（以下简称恒泰担保公司）因与被上诉人吴江维多美亚投资管理有限公司（以下简称维多美亚公司）案外人执行异议纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2015）吴江民初字第2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒泰担保公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判恢复对登记在吴江开元计算机网络有限公司名下的位于苏州市吴江区松陵镇友谊路南侧【江国用（2012）第13××06】土地及地上建筑物的执行；本案诉讼费由维多美亚公司负担。事实和理由：涉案土地权证上的所有权人仍为开元公司，开元公司对涉案土地依然享有实体权利，一审法院对涉案土地及建筑物的查封于法有据；维多美亚公司对未及时办理过户登记存在过错，不能阻却执行；涉案土地转让时尚不符合转让规定，虽然转让合同效力不受影响，但不符合《城市房地产管理法》第38、39条之规定，土地使用权无法进行转移登记，维多美亚公司谎称对未及时办理过户登记不存在过错的说法不能成立。 维多美亚公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 吴江开元计算机网络有限公司（以下简称开元公司）、吴江市新宏丰精密模具有限公司（以下简称新宏丰公司）未作述辩。 维多美亚公司向一审法院起诉请求：判令停止对位于松陵镇××友谊路南侧“吴江国用2012第13××06“土地以及地上建筑物的执行；诉讼费用由恒泰担保公司承担。 一审法院认定事实：一审法院于2015年2月3日立案受理了恒泰担保公司与开元公司、朱培华、王桂华、朱明华、黄静、吴江市广华电器有限公司、钱国龙、杨羚追偿权纠纷一案，于2015年2月15日查封被开元公司所有的位于苏州市吴江区松陵镇友谊村友谊路南侧的土地（权证号为13××06）。2015年3月12日本院出具(2015)吴江商初字第0246号民事调解书，内容为“一、被告吴江开元计算机网络有限公司结欠原告代偿款本金1626244.45元及代偿期间利息，于2015年4月15日前归还本金226244.45元，支付利息65253元（计算至2015年4月15日，按人民银行同期同档贷款基准利率两倍计算）；于2015年6月15日前归还本金30万元及相应利息，于2015年9月15日前归还本金35万元及相应利息；于2015年12月15日前归还本金30万元及相应利息；于2016年3月15日归还本金45万元及相应利息，上述相应利息均按未归还金额为本金，按人民银行同期同档贷款基准利率两倍计算。二、被告吴江开元计算机网络有限公司应赔偿原告律师费损失62898元，由被告于2015年3月30日前支付5万元，于2015年4月15日前支付12898元。三、若被告吴江开元计算机网络有限公司未按上述条款完全履行，则原告有权就未履行及未到期部分一并向法院申请执行。四、若被告吴江开元计算机网络有限公司未按期履行上述债务，则原告有权对被告吴江开元计算机网络有限公司所抵押的胶印机（登记编号：苏E5-1-2014-0013）以折价或拍卖、变卖上所得价款在200万元限额内优先受偿。五、被告朱培华、王桂华、朱明华、黄静、吴江市广华电器有限公司、钱国龙、杨羚对被告吴江开元计算机网络有限公司的上述债务（含诉讼费用）承担连带清偿责任。六、案件受理费减半收取11479元、保全费5000元，合计16479元，由被告吴江开元计算机网络有限公司承担，于2015年4月15日前直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。”法律文书生效后，开元公司、朱培华、王桂华等人拒不履行，恒泰担保公司于2015年5月6日申请强制执行，在执行过程中，案外人维多美亚公司提出执行异议，认为对本案查封的登记于被执行人开元公司所有的位于苏州市吴江区松陵镇友谊村友谊路南侧的土地（权证号为13××06）及该土地上的建筑物享有所有权，一审法院于2015年10月16日作出案号为（2015）吴江执异字第00126号执行裁定书，驳回了异议人维多美亚公司的执行异议，维多美亚公司在收到执行异议裁定书后于法定期限内提起诉讼。 一审另查明，2009年8月12日开元公司以竞买方式受让位于苏州市××区松陵镇友谊村友谊工业区的土地使用权，面积为3358平方米，土地出让金为967104元。2012年5月23日开元公司取得该块土地土地权证，土地权证号为江国用（2012）第13××06号，坐落地点为吴江市松陵镇××友谊路南侧，用途为工业，使用面积为3357.7㎡。 一审再查明，2011年9月13日，开元公司与新宏丰公司签订《工业用地使用权有偿永久转让协议书》一份，约定开元公司将位于吴江松陵开发区联华路257号面积为3358平方米土地转让给新宏丰公司，转让土地具体位置东路，南空地，西河，北开元车间，转让价款为190万元。同日，新宏丰公司向开元公司支付定金5万元。2011年9月21日开元公司向新宏丰公司出具承诺书一份，承诺在转让协议履行完毕后，工业用地所有权证，土地所有权证及土地使用权均归新宏丰公司所有。后新宏丰公司分别于2011年9月21日、2012年1月4日、6月1日、8月2日、9月5日向开元公司支付95万元、20万元、20万元、10万元、10万元，共计支付160万元。 2012年9月20日，开元公司（甲方）与维多美亚公司（乙方）签订《工业用地使用权有偿永久转让协议书》（以下简称转让协议书）一份，约定开元公司将位于联华路257号面积为3358平方米土地转让给维多美亚公司，转让土地具体位置东路，南空地，西河，北开元印刷车间；转让价款为190万元，付款方式为在双方签订协议后第一次给甲方人民币180万元，余款10万元待过户后一次性付清。该协议在第十条约定本协议待房地产权证（如房屋建成后可以进行房产证、土地证变更手续，甲方应给予积极配合）和土地证变更为乙方权属后，本协议自行作废，手续所有费用由乙方负责。开元公司在落款处甲方盖章，朱培华在该处签名，维多美亚公司在落款处乙方盖章，吴海宝在该处签名。另外史兆龙在协议抬头见证人处签名并注明身份证号码，朱根元在协议抬头见证人处签名并注明身份证号码。同日，开元公司向维多美亚公司出具承诺书一份，承诺在转让协议履行完毕后，工业用地所有权证，土地所有权证及土地使用权均归维多美亚公司所有。2012年9月28日，吴海宝通过中国农业银行吴江分行分别向单如军转账50万元、40万元；2012年10月9日，吴海宝通过中国农业银行吴江分行向单如军转账8.5万元；2012年11月1日，吴海宝通过中国农业银行吴江分行分别向单如军转账50万元、50万元；2013年5月7日，吴海宝通过中国农业银行吴江分行向朱根元转账30.5万元，以上六笔转账金额合计为229万元。2012年9月20日，开元公司向维多美亚公司开具收条一张，载明收到维多美亚公司现金20万元，2013年3月5日，吴海宝向开元公司转账5.2万元，2013年12月16日吴海宝配偶周玉莲向朱明华转账3万元，2013年7月30日开元公司向维多美亚化妆品有限公司开具收款收据一张，金额为2万元，名称为土地费用，以上四笔款项合计为30.2万元。2012年10月8日，吴江市伙伴地产经纪有限公司向维多美亚公司开具收款收据一张，金额为3万元，用途为土地买卖。 2012年7月23日，开元公司（发包人）与吴江市八都建筑有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同》一份，主要约定吴江市八都建筑有限公司承建开元公司发包的模具车间工程，建筑面积为3973平方米，合同价款为408万元。2012年8月27日，开元公司就前述模具车间工程取得建设工程施工许可证。2015年7月30日，该模具车间通过竣工验收备案。2015年9月24日，吴江市建设房产测量有限公司完成了对案涉模具车间的测绘，在房产测绘成果备案表联系人一栏为吴总。 2012年11月12日，吴海宝分别向吴江市八都建筑有限公司转账50万元、20万元，附言为吴江友谊路南侧开元计算机公司模具车间建筑；2012年11月27日，吴海宝向吴江市八都建筑有限公司承建开元公司转账45万元，附言为吴江友谊路南侧开元计算机公司模具车间建筑款；2012年12月19日，吴海宝向吴江市八都建筑有限公司承建开元公司转账50万元，附言为吴江友谊路南侧开元计算机公司模具车间建筑款；2013年1月17日，吴海宝向吴江市八都建筑有限公司转账49万元，附言为吴江友谊路南侧开元计算机公司模具车间建筑款；2015年6月30日，吴海宝向吴江市八都建筑有限公司转账20万元，载明资金用途为厂房建设费，以上六笔转账金额合计234万元。2013年1月5日，吴江市八都建筑有限公司向开元公司（吴海宝）开具收据一张，金额为60万元（收承兑），项目为模具车间；2013年1月17日，吴江市八都建筑有限公司向开元公司（吴海宝）开具收据一张，金额为2万元（收承兑），项目为模具车间；2015年8月12日，吴江市八都建筑有限公司向开元公司（吴海宝）开具收据一张，金额为6万元（收承兑），项目为模具车间；2015年10月12日，吴江市八都建筑有限公司承建开元公司向开元公司（吴海宝）开具收据一张，金额为7万元，项目为模具车间。以上四张收据金额为75万元。 一审又查明，吴海宝系维多美亚公司股东，担任监事一职，吴海宝与周玉莲于2008年7月4日登记结婚。单如军与朱根元系新宏丰公司股东，单如军系该公司法定代表人。 一审庭审中，史兆荣出庭作证，其向法庭陈述:他是吴江市伙伴地产有限公司的业务员，维多美亚公司想买一块地，正好他知道新宏丰公司有块地想转让，于是就介绍这两个公司的负责人认识，双方达成了土地转让协议，并在他的见证下，双方在开元公司签订了协议，并各自支付了3万元的中介费，当时他并不清楚这块土地原来是谁的，性质如何，也不清楚维多美亚公司和开元公司签合同的情况。 一审庭审中，沈利平出庭作证，其向法庭陈述:他是吴江市八都建筑有限公司的副总，因为建房需要土地证，而土地证登记在开元公司名下，因此与开元公司签订合同，但是一直是与维多美亚公司的吴海宝联系，工程款也是维多美亚公司支付的。维多美亚公司及新宏丰公司都没有跟吴江市八都建筑有限公司签订过施工合同，工程是在2011年12月开始施工，前期工程款是新宏丰公司支付的，后来停过一段时间，维多美亚公司接手，现在维多美亚公司还欠工程款99万元，该建筑物也应归维多美亚公司所有。 一审庭审中，维多美亚公司陈述向新宏丰公司转账支付的229万元包括土地转让款160万元、差价30万元（主要是新宏丰公司的利息损失）、工程勘察费17000元、业务费20000元、设计费34600元、土地出让税费38684.16元等各种前期工程建设支出的费用。 以上事实，由执行裁定书及邮寄查询单、土地证、挂牌成交确认书、交款凭证、转让协议、承诺书、收据、进账单、收款收据、施工许可证、建设工程施工合同、付款凭证、工商登记信息查询、结婚证、银行交易记录、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中维多美亚公司所主张购买的位于苏州市××区松陵镇友谊村友谊工业区的土地系第三人开元公司通过竞买所得，并于2012年5月23日取得土地使用权证，开元公司是该块土地的合法使用权人。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条的规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。2012年9月20日，开元公司与维多美亚公司签订了《转让协议书》，将该块土地以190万元转让给维多美亚公司，系双方真实意思表示，也未违反相关法律的强制性规定，应认定该转让协议合法有效，未办理土地使用权证变更不影响该转让协议效力。关于维多美亚公司是否向开元公司支付了案涉土地转让款，一审法院认为，开元公司与维多美亚公司之间签订的《转让协议书》约定的转让价款为190万元，付款方式为“在双方签订协议后第一次给甲方人民币180万元，余款10万元待过户后一次性付清”。根据维多美亚公司提交的收据及开元公司与新宏丰公司签订《工业用地使用权有偿永久转让协议书》,新宏丰公司已向开元公司支付土地转让款160万元，现该块土地又另行转让给维多美亚公司，根据第三人新宏丰公司陈述，三方同意由维多美亚公司直接向新宏丰公司支付160万元，开元公司无需再向新宏丰公司返还。据此维多美亚公司股东吴海宝自2012年9月至11月共计向新宏丰公司股东单如军转账支付198.5万元，新宏丰公司在质证程序中亦认可该款项系土地转让款及相应利息。维多美亚公司转账的日期紧随《转让协议书》之后，且金额与新宏丰已向开元公司支付的土地转让款相近，能够与新宏丰公司的陈述相印证，应认定新宏丰公司已履行《转让协议书》中约定的主要付款义务。开元公司于《转让协议书》签订之日出具了20万元的收条，确认已收到维多美亚公司支付的土地转让款20万元，维多美亚公司也提交了在2013年另行支付土地款10.5万元的相应证据，可以维多美亚公司已向第三人开元公司支付了全部的土地转让款。根据维多美亚公司提交的《建设工程施工合同》，案涉土地上已着手建设模具车间，虽发包人系开元公司，但根据维多美亚公司提交的支付凭证及吴江市八都建筑有限公司的副总沈利平的证言，“该模具车间的工程款均系维多美亚公司支付，且具体事项系由维多美亚公司股东吴海宝负责”，可以认定维多美亚公司已实际占用了案涉土地。维多美亚公司与第三人开元公司签订的《转让协议书》约定“如房屋建成后可以进行房产证、土地证变更手续，开元公司应积极配合”，根据双方约定，维多美亚公司待房屋建成后再行变更土地证并无过错。根据维多美亚公司提供的证据，案涉土地上的建筑物系由维多美亚公司出资建造，维多美亚公司基于合法建造的事实行为当然享有案涉土地上建筑物的所有权。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：停止对登记在吴江开元计算机网络有限公司名下位于苏州市吴江区松陵镇友谊村友谊路南侧﹝江国用(2012)第13××06﹞土地以及地上建筑物的执行。案件受理费22800元，由吴江开元计算机网络有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，维多美亚公司与开元公司签订的转让协议书，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效。转让协议书签订之后，维多美亚公司即占有涉案土地，并履行了主要付款义务。转让协议书另约定“如房屋建成后可以进行房产证、土地证变更手续，开元公司应积极配合”，因此维多美亚公司待房屋建成后再行变更土地证不存在过错，恒泰担保公司认为维多美亚公司对未办理过户登记存在过错的上诉理由难以成立，本院不予采信。维多美亚公司对登记在开元公司名下的涉案不动产提出的执行异议能够成立，一审认定无误，本院予以确认。 综上所述，吴江市恒泰担保投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由吴江市恒泰担保投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨恩乾 审 判 员  黄学辉 代理审判员  黄源榕 二〇一七年二月九日 书 记 员  闻 艺