贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4876号上诉人（原审被告）：鲍崇菊，女，1971年12月18日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：杨代江，贵州兴科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部，住所地贵州省贵阳市云岩区省府路1号。负责人：蒋云志，该营业部总经理。委托诉讼代理人：罗安生，男，1987年9月2日出生，汉族，该公司职工，住贵州省贵阳市南明区。上诉人鲍崇菊因与被上诉人中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还原物纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2017）黔0123民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲍崇菊上诉请求：撤销原判，发回重审；本案一、二审诉讼费由中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部承担。事实和理由：一、中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部不是本案适格原告，在诉讼中一直未提供证据证明其是争议房屋的权利人，原判判决鲍崇菊将争议房屋租赁费交付给中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部属认定事实不清。二、2015年至2016年期间，争议房屋月租金为70元/平方米，时隔半年，原判却将争议房屋月租金调整为120元/平方米，属于滥用自由裁量权。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部辩称，其是争议房屋权利人，鲍崇菊租用其争议房屋，应当支付租赁费。至于门面租金，原判结合市场价格将租金调整到120元/平方米具有合理性。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部向一审法院起诉请求：1、依法判令鲍崇菊向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还位于修××××号房屋；2、依法判令鲍崇菊向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付从2017年1月1日起至房屋交付之日止的房屋占用费，按每平方米145元即每月3190元计算。一审法院认定事实：2015年，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部将其位于修××××号房屋（即争议房屋）租赁给鲍崇菊使用，双方签订《房屋租赁协议》一份，载明：“出租方（甲方）：中国工商银行贵州省分行营业部…承租方（乙方）：鲍崇菊…1、租赁房屋概况乙方租赁的房屋为一间门面，位于贵阳市××文县××号，使用面积为22平方米，砖混结构。2、租赁期限、租金标准及缴纳（1）上述标的物租赁期限为2年，即自2015年1月1日至2016年12月31日止；（2）租金标准：上述标的物租金为70元／㎡.月，标的物年租金为18480元。（3）租金支付：租金按年支付，房屋租赁协议签订后10日内支付甲方第一年租金，支付金额为18480元；第二年租金于2015年12月31日前支付，支付金额为18480元，相关税费由甲方承担。”。2016年12月31日房屋租赁期间届满后，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部未与鲍崇菊续签租赁合同，鲍崇菊自2017年1月1日起未向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付费用。2017年1月12日，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部委托的贵州春秋拍卖有限责任公司对包含争议房屋在内的相邻六间房屋进行拍卖，其中位于修文县迎春路207号房屋的承租人夏志国参与竞买未能购得。2017年4月26日，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部向鲍崇菊发出《通知》、《律师函》，要求鲍崇菊在15日内即2017年5月11日之前返还争议房屋，鲍崇菊至今未向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但是出租人应当在合理的期限之前通知承租人。租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还房屋，否则构成侵权，出租人可基于物权主张承租人返还房屋。本案中，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与鲍崇菊在《房屋租赁合同》中约定的2016年12月31日租赁期间届满后，鲍崇菊继续使用争议房屋，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部未提出异议，双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与鲍崇菊之间为不定期租赁合同，双方均享有合同的任意解除权。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部2017年4月26日通知鲍崇菊在2017年5月11日之前向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，系中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部行使合同解除权，鲍崇菊知晓后，应当做好返还争议房屋，另行找寻其他经营场所的准备。但从2017年4月26日至2017年5月11日，共计15天，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部留给鲍崇菊的期限不是很合理，应当适当延长，以中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部起诉之日即2017年6月1日为合理期限届满之日，因此，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与鲍崇菊签订的《房屋租赁合同》应当在2017年6月2日解除。租赁合同解除后，鲍崇菊应当向出租人返还房屋，但其至今不向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，侵犯了中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部的合法权益，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部诉请其返还房屋，于法有据，予以支持。在租赁活动中，鲍崇菊知道中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部是出租方，对该房屋享有用益物权，即使中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部没有争议房屋的产权，合同解除后，鲍崇菊也应当向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，故鲍崇菊以中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部未提供争议房屋的产权证明，无权要求鲍崇菊返还争议房屋的抗辩，不予支持。在《房屋租赁合同》解除前，鲍崇菊应当向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金，故对中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部提出的由鲍崇菊支付2017年1月1日至2017年6月1日房屋租金的请求，予以支持。《房屋租赁合同》解除后，鲍崇菊占有使用争议房屋的，应当向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付占有使用费。故对中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部提出的由鲍崇菊支付2017年6月2日至鲍崇菊返还争议房屋时的占有使用费的诉讼请求，予以支持。租赁合同解除前，租金应当按照合同约定的每平方米70元即每月1540元计算，故鲍崇菊应向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金为1540元／月×5个月＝7700元。中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部主张按每平方米145元计算，于法无据，不予支持。租赁合同解除后的房屋占有使用费，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部主张按照每平方米145元计算，鲍崇菊不予认可，而中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部申请的三位证人的证言未予采信，且也不足以证实其主张，故对中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部的该主张，不予支持。鲍崇菊主张按《房屋租赁合同》约定的每平方米70元计算，因鲍崇菊在合理期限届满后拒不向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，有违诚信，且每平方米70元的价格明显低于目前的租赁市场价格，故对鲍崇菊的该主张，不予支持。结合修文县同地段经营性房屋租赁市场价格，酌情按每平方米120元即每月2640元计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告鲍崇菊在本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还位于修××××号房屋；二、被告鲍崇菊在本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金7700.00元及房屋占有使用费（房屋占有使用费按照2640.00元/月标准，从2017年6月2日起支付至被告鲍崇菊向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还上述房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，减半收取计99元，由原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部负担20元，被告鲍崇菊负担79元。二审中，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于争议房屋权利人问题。本案中，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与鲍崇菊签订《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋位于修××××号房屋，即本案争议房屋，出租人为中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部，约定的租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，约定的租赁期限届满后，鲍崇菊继续使用争议房屋，中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部未提出异议，双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，双方之间为不定期租赁合同，双方均享有合同的任意解除权。现中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部作为原告要求租赁人返还并支付房屋占用费，原判予以支持并无不当，本院对鲍崇菊关于中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部不是适格原告的上诉理由不予支持。关于争议房屋月租金标准问题。本案中，双方当事人对原判关于中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与鲍崇菊之间的房屋租赁关系于2017年6月2日解除以及租赁合同解除前争议房屋租金按照租赁合同约定的每月每平方米70元即每月1540元计算的认定未提出上诉，本院予以维持。租赁合同解除后的房屋租金，鲍崇菊上诉主张应按《房屋租赁合同》约定的每月每平方米70元计算，因鲍崇菊在合理期限届满后拒不向中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还房屋，有违诚信原则，且每月每平方米70元的价格明显低于目前的租赁市场价格，原判结合修文县同地段经营性房屋租赁市场价格，酌情按每月每平方米120元即每月2640元计算房屋租金并无不当，本院予以维持。综上所述，鲍崇菊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费198元，由鲍崇菊负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  邓 艳审判员  谌致华二〇一七年十一月九日书记员  邢 海