上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9281号上诉人(原审被告、反诉原告)：汪亮，男，1975年1月21日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审被告、反诉原告)：汪根源，男，1940年11月10日出生，汉族，住上海市宝山区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：王扬，上海扬远律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：王长红，上海扬远律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈素红，女，1986年2月3日出生，汉族，住河南省。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李宝成，男，1964年5月7日生，汉族，住上海市虹口区。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：岳磊，上海市勋业律师事务所律师。上诉人汪亮、汪根源因与被上诉人陈素红、李宝成房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪亮、汪根源上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：陈素红的前夫赵启鹏，是链家的业务员，汪亮、汪根源与陈素红签订《房地产买卖居间协议》就是赵启鹏经办的。协议约定买卖双方需在20天内签订《上海市房地产买卖合同》，但在约定时间内陈素红因限购原因未与汪亮、汪根源签约。经汪亮发函催告，陈素红答复于3月18日签约。3月18日，汪亮到了中介处，汪根源因身体原因未到场，但说好等谈妥后过来签字，陈素红与李宝成也到场，陈素红称与李宝成系夫妻，还当场给了李宝成3,000元，李宝成中途离开，因李宝成系本市户口有购房资格，而陈素红非本市户口无购房资格，故李宝成离开后双方无法签约。双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任在于陈素红、李宝成。陈素红、李宝成辩称，不同意汪亮、汪根源的上诉请求。汪亮的陈述不是事实。陈素红与李宝成在2016年3月16日登记结婚。陈素红与汪亮说好待签订《上海市房地产买卖合同》时需要将李宝成作为购房人。3月18日，陈素红、李宝成至中介处准备签约，但陈素红、李宝成等了一个多小时汪根源也未到场。即使如汪亮所讲的李宝成到场才半小时，这半小时时间也足够双方签订《上海市房地产买卖合同》。汪亮拒绝将李宝成作为购房人签订合同，致使双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。陈素红、李宝成向一审法院起诉请求：解除双方之间的房地产买卖协议，汪亮、汪根源返还房款48万元，并赔偿房屋差价损失60万元。汪亮、汪根源反诉请求：陈素红、李宝成支付违约金5万元。一审法院认定事实：本市宝山区祁连三村XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房地产权利人登记为汪亮、汪根源。2016年1月22日，汪亮并代汪根源(甲方)与陈素红(乙方)、德佑房地产经纪有限公司(丙方，以下简称德佑公司)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方经丙方居间购买系争房屋，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)158万元；乙方于2016年1月22日前支付丙方意向金2万元，若甲方未能签署本协议，乙方可要求丙方退还；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金；甲乙双方同意在本协议签订后20日内至丙方签订《上海市房地产买卖合同》；乙方于签订买卖合同示范文本后二日内支付甲方首付款48万元(含全部定金，及尾款2万元)；乙方通过贷款支付第二期房款110万元；在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的买受方。协议签订后，陈素红陆续支付汪根源共计48万元。3月8日，汪亮向陈素红发出催告函，主要内容为：据合同约定陈素红于2016年2月11日付清首付并签订《上海市房地产买卖合同》，汪亮于2016年2月22日收到首付款48万元，但陈素红迟迟未配合签订《上海市房地产买卖合同》，望陈素红收函后于10日内作出明确答复，否则汪亮将于3月19日单方解约。3月18日，陈素红、李宝成、汪亮至德佑公司，但双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。2016年4月15日，汪亮收取了案外人张某某购买系争房屋的定金5万元。2016年4月21日，汪亮、汪根源与张某某就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋总价为2,183,040元。陈素红与赵启鹏于2016年3月14日经民政局登记离婚。次日，陈素红与李宝成登记结婚。一审法院审理中，汪亮提供了2016年4月2日与陈素红、赵启鹏、德佑公司业务员李国华的谈话录音。录音主要内容为：“汪亮表示，陈素红原本限购，离婚后找了上海人，是否进行过公证。陈素红表示，这是陈素红自己的事情，不影响合同履行。汪亮表示，他走了，没有和我们说。汪亮不管他在还是不在这，最起码他走了，你说要和汪亮签订合同，你觉得可能吗？叫一个没有限购的人和汪亮签买卖合同，你觉得可能吗？汪亮会签吗。陈素红表示，陈素红和他(李宝成)一起来的，他没有走，在旁边。汪亮表示，如果在居间协议上加人上去，是不是主体变更了？陈素红表示，不算，居间协议有约定。汪亮表示，不需要拿出来看，其看得清清楚楚，你们找了律师，汪亮也找了。”陈素红、李宝成针对录音表示，对上述录音的真实性无异议，陈素红、李宝成表示，李宝成当天在1：50分到中介处，因汪亮一直拒绝签字，李宝成在3：30分离开。一审法院认为，《房地产买卖居间协议》中包含了陈素红与汪亮、汪根源的房地产买卖协议，该协议系双方真实意思表示，合法有效。虽陈素红未按协议约定在20天内与汪亮、汪根源签订《上海市房地产买卖合同》，但汪亮发出催告函中表示陈素红在2016年3月18日前作明确答复，否则汪亮在2016年3月19日解除合同。且汪亮、汪根源在审理中表示2016年3月18日准备与陈素红、李宝成签订《上海市房地产买卖合同》，系李宝成擅自离开导致无法签订合同。故可以推断，汪亮、汪根源在陈素红未按约签订《上海市房地产买卖合同》的情况下仍愿意继续履行协议。本案的争议焦点在于，陈素红、李宝成与汪亮、汪根源于2016年3月18日未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任在哪一方。陈素红、李宝成主张汪亮拒绝将李宝成写为购房人，而未能签订合同。汪亮、汪根源主张李宝成擅自离开，而陈素红又无购房资格，导致未能签订合同。《房地产买卖居间协议》约定，在买卖交易条件保持不变的情形下，汪亮、汪根源同意陈素红可以增加、减少或变更本协议中的买受方。陈素红要求在签订合同时将李宝成一并写为购房人，符合双方的约定。汪亮在谈话录音中提到：“叫一个没有限购的人和汪亮签买卖合同，你觉得可能吗？汪亮会签吗。”等等语句，可以证明汪亮是拒绝与李宝成签订合同的。法院对陈素红、李宝成的上述主张予以采信。汪亮、汪根源的上述行为已经构成违约，陈素红要求解除买卖协议，符合法律规定，汪亮、汪根源亦同意解约，法院予以准许。协议解除后，汪亮、汪根源应当返还陈素红房款48万元。汪亮、汪根源要求陈素红、李宝成支付违约金5万元的反诉请求，法院不予支持。汪亮、汪根源出售系争房屋给案外人张某某的价格为2,183,040元，与出售给陈素红的价格相差了603,040元，陈素红主张存在房屋差价损失并要求汪亮、汪根源予以赔偿，有事实和法律依据。但考虑到协议的履行程度、付款情况，以及陈素红自身也有拖延签订合同的情形等因素，法院酌情确定汪亮、汪根源赔偿陈素红损失30万元。李宝成并非《房地产买卖居间协议》的当事人，其要求解除协议、赔偿损失等，缺乏依据，法院不予准许。判决：一、解除陈素红与汪亮、汪根源就本市宝山区祁连三村XXX号XXX室签订的房地产买卖协议；二、汪亮、汪根源于判决生效之日起十日内，返还陈素红房款48万元，并赔偿损失30万元；三、陈素红、李宝成的其他诉讼请求，不予支持；四、汪亮、汪根源要求陈素红、李宝成支付违约金的反诉请求，不予支持。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，汪亮、汪根源主张2016年3月18日未能签订《上海市房地产买卖合同》的原因在于李宝成擅自离开，而陈素红又无购房资格。陈素红、李宝成则主张汪亮拒绝将李宝成写为购房人，且汪根源当时未到场，故未能签订合同。根据《房地产买卖居间协议》约定，在买卖交易条件保持不变的情形下，汪亮、汪根源同意陈素红可以增加、减少或变更本协议中的买受方。陈素红要求在签订《上海市房地产买卖合同》时将李宝成写为购房人，符合双方的约定。从谈话录音可以表明汪亮是拒绝与李宝成签订合同的。一审法院对陈素红、李宝成的主张予以采信，本院予以认同。因此，汪亮、汪根源应承担相应的违约责任。陈素红主张存在房屋差价损失并要求汪亮、汪根源予以赔偿，于法有据。一审法院依据汪亮、汪根源将系争房屋出售给案外人的价格，以及付款情况等因素，酌定的赔偿数额，并无不当，本院予以维持。汪亮、汪根源的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,550元，由上诉人汪亮、汪根源负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  成 皿代理审判员  马忆蔺二〇一七年二月六日书 记 员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……