广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终2085号上诉人（原审被告）：陈秋明。委托诉讼代理人：冯永忠，广西南国雄鹰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张群芳。被上诉人(原审被告)：南宁市盛尧房地产开发有限公司。法定代表人：范广，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯燕滨，该公司法务部主任。被上诉人(原审被告)：广西利澳物业服务有限公司。法定代表人：陈子义，该公司总经理。委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丹，广西广合律师事务所律师。上诉人陈秋明因与被上诉人张群芳、南宁市盛尧房地产开发有限公司（以下简称盛尧公司）、广西利澳物业服务有限公司（以下简称利澳公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后，依法组成合议庭，并于2016年7月28日组织各方当事人进行了调查、辩论、调解。上诉人陈秋明的委托诉讼代理人冯永忠，被上诉人张群芳，被上诉人盛尧公司的委托诉讼代理人冯燕滨，被上诉人利澳公司的委托诉讼代理人符立邵、梁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈秋明上诉请求：1、撤销一审判决，改判盛尧公司、利澳公司共同赔偿张群芳各项财产损失23614元的60%，陈秋明赔偿张群芳各项财产损失23614元的40%；2、本案诉讼费、评估费、鉴定人出庭费由盛尧公司、利澳公司负担。事实和理由：1、业主和住户存在区别，业主指房子的所有人，住户指房子的实际入住人。住户手册约束的是已经入住的住户，而陈秋明未对房屋装修入住，算不上住户。且事发时陈秋明长期在外，并不在现场。2、本案房屋存在设计和建设方面的缺陷。浸泡张群芳房屋的水是通过地面渗透下来的，盛尧公司作为开发商，房屋设计和建设时应有合格的排水系统以及房屋地面应符合防漏水功能。本案无证据证明房屋相关排水系统合格，现水渗透到张群芳房屋，证明盛尧公司交付给陈秋明的房屋存在缺陷。3、利澳公司未尽管理责任，应对张群芳的损失承担相应责任。首先，陈秋明没有申请开通使用水电，且物业缴费清单中也没有水电使用的开支。其次，陈秋明与利澳公司签订前期物业服务协议，将房屋钥匙交给利澳公司保管，利澳公司也知道陈秋明未装修入住。陈秋明向利澳公司支付物业费，利澳公司作为物业公司在陈秋明未入住前对房屋负有管理的义务。综上，请求二审法院支持陈秋明的上诉请求。被上诉人张群芳辩称：张群芳认为陈秋明、盛尧公司、利澳公司均应对其损失承担赔偿责任，其中利澳公司的责任最大。被上诉人盛尧公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈秋明的上诉请求。被上诉人利澳公司辩称：本案损害结果是陈秋明造成的，利澳公司没有过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈秋明的上诉请求，维持原判。被上诉人张群芳向一审法院起诉请求：1、判令盛尧公司、利澳公司、陈秋明共同向张群芳赔偿因房屋渗漏水被浸泡造成的家具电器损坏28200元、装修等其他损失44900元，各项财产损失共计73100元（最终财产损失以司法鉴定确定的数额为准）；2、本案诉讼费、鉴定费等全部费用由陈秋明、盛尧公司、利澳公司承担。一审法院认定事实：2011年11月29日，张群芳向盛尧公司购买了位于南宁市××区××大道××楼××单元××房（以下简称“×号房”）。张群芳于2013年10月6日收房后即于同年12月装修完毕入住该房。陈秋明系盛天东郡×号楼×单元×号房（以下简称“×号房”）的业主，其于2013年10月8日签署了《房屋验收交接表》和《住宅用水用电协议》并接收了该房屋，但至今未装修入住，利澳公司认可其持有该房的装修钥匙。2015年4月2日，张群芳居住的2207号房内出现客厅的天花板及墙面漏水、渗水现象，造成墙面、吊顶泛黄，房内部分家具开裂变形，受损区域为客厅天花板、墙面的装饰装修及地上家具。当天，张群芳将此事向利澳公司反映，该公司工作人员持2307号房的装修钥匙打开该房房门查看后，初步判断是2307号房内入户水龙头未关，导致该房内积水遂漏水至楼下2207号房屋所致。张群芳在与陈秋明、盛尧公司、利澳公司就此事协商未果之后，遂向一审法院递交诉状，并提出前述诉请。一审庭审中，张群芳表示在2307号房内的水龙头关闭之后，其房屋现在已无漏水现象。盛尧公司系盛天东郡小区的开发商，利澳公司系该小区的物业公司。利澳公司（甲方）与陈秋明（乙方）签订了《盛天东郡前期物业服务协议》，约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。利澳公司发放给盛天东郡小区业主的《盛天东郡住户手册》中载明：住户出门前请关好水、电、气总掣，如因水、电、气所致造成经济损失，由住户自行支付。经张群芳申请，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司对本案所涉房屋因漏水造成的装饰装修及家具等财产损失进行价格评估，该评估公司于2015年12月18日作出国宏信广西（价）字[2015]第0034号《价格评估结论书》，评估分为两种情形：（一）更换、修复部分：吊顶、墙面腻子及乳胶漆、石膏线、酒柜、墙纸、装饰镜、筒灯；（二）贬值部分：电视机、茶几、沙发、鞋柜、门套、角柜、书柜、床等。评估结论为：评估标的在2015年4月2日的损失为23314元。为进行此次评估，张群芳预交评估费2000元。张群芳对该结论书有异议，遂申请鉴定人出庭，并预交了鉴定人出庭费1000元。一审庭审中,该评估结论书的鉴定人出庭陈述其未将嵌入式酒柜的拆除和重新安装费用计入评估结论中。一审庭后,该评估公司对此进行了补充评估，并于2016年1月29日出具了《关于对国宏信广西（价）字[2015]第0034号的补充评估复函》，载明：嵌入式酒柜拆除和重新安装完整的费用总计金额为300元。一审法院认为，关于本案房屋漏水责任承担的问题。从本案的现有证据显示，本案房屋漏水的原因是，陈秋明在接收房屋后疏于对2307号房管理而导致其房内的水龙头未关，使得房内积水渗透至楼下2207号房,因此陈秋明作为张群芳房屋楼上的业主，应当对漏水造成楼下的损失承担赔偿责任。陈秋明作为2307号房屋的业主，其在接收房屋之后便对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利以及管理的责任，其辩称未装修入住该房不能成为其免责的理由。至于陈秋明辩称其未申请开通水电的问题，从日常生活经验可知，一般来说业主在收房时除了查验房屋的质量，还会查验房内水电是否可以正常使用，不需要另外申请开通水电，且利澳公司提交的证据显示陈秋明在收房时已与利澳公司签订了《住宅用水用电协议》，由此可知，2307号房的水电已安装入户，故在陈秋明未能举证证实其需要另外申请开通方能使用水电的情况下，对其抗辩主张不予支持。关于张群芳主张盛尧公司承担责任的问题，因张群芳未能举证证实房屋漏水系因房屋的质量问题所致，且在一审法院的释明下，张群芳不申请对房屋的设计和质量进行鉴定，故由张群芳承担举证不能的后果，对张群芳的该项主张应不予支持。至于张群芳主张利澳公司承担责任的问题，从利澳公司与盛天东郡小区业主签订的前期物业服务协议中可以看出，利澳公司的义务是负责对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，现本案中的房屋漏水系建筑物专有部分即房屋内水龙头未关积水所致，并非房屋共用部位或是共用设施设备损坏所致，且张群芳未能举证证实利澳公司与本案房屋漏水存在因果关系，尽管利澳公司持有2307号房的装修钥匙，但不能因此推断出2307号房内水龙头未关与利澳公司有关，因此，由张群芳承担举证不能的后果，对其该项主张应不予支持。关于张群芳主张的损失赔偿问题。经张群芳申请，一审法院委托了北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司对此进行评估，该评估公司和作出评估的鉴定人均具备相应的评估资格，评估程序合法，其作出的评估结论书及其补充评估复函中的评估意见针对张群芳房屋内装修装饰及家具等财物的损坏程度区分为更换、修复和贬值部分并作出相应估价，且评估出的价格中考虑了受损财物的重置价格、成新率、浸泡前后的价格，还考虑了拆除、垃圾清运、消毒、保洁等费用和家具的修复费用、贬值损失等，该评估意见较为合理，故对北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的评估结论书及其补充评估复函予以采信。基于此，陈秋明应赔偿张群芳因房屋渗漏水被浸泡造成的各项财产损失共计23614元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决：一、陈秋明赔偿张群芳因房屋渗漏水被浸泡造成的各项财产损失共计23614元；二、驳回张群芳的其他诉讼请求。一审案件受理费1628元，评估费2000元，鉴定人出庭费1000元，共计4628元，由张群芳负担1238元，由陈秋明负担3390元。各方当事人二审均无新证据向本院提交。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：一审认定本案房屋漏水原因为2307号房内的水龙头未关使得房内积水渗透至楼下2207号房，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。关于房屋漏水责任承担的问题，陈秋明认为盛尧公司向其交付的2307号房本身排水不畅，房屋存在质量问题，盛尧公司应对张群芳的损失承担赔偿责任，但陈秋明一、二审均未能举证证明房屋的设计和质量不合格，亦未能提供证据证明房屋漏水系因房屋的质量问题所致，故本院对其上述主张不予支持。陈秋明主张利澳公司对房屋未尽到管理义务而应承担赔偿责任，但根据陈秋明与利澳公司签订的《盛天东郡前期物业服务协议》约定利澳公司的义务是对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，而本案系建筑物专有部分即2307号房内的水龙头未关导致积水渗透，水龙头未关属于陈秋明对自己的物业未尽管理责任，并非是利澳公司对房屋共有部位或共用部位设备管理不善，故对其上述主张本院亦不予支持。至于陈秋明辩称利澳公司未经其申请便擅自开通2307号房的水电，根据生活经验，业主收房时水电一般均已接通入户，并不需要另外申请开通，且陈秋明与利澳公司签订的《住宅用水用电协议》可以证明2307号房的水电已安装入户，故本院对其上述抗辩不予采信。陈秋明作为2307号房的业主接收了房屋，其对该房负有管理的责任，因其疏于管理，使得2307号房内水龙头未关产生积水并渗透至张群芳的2207号房，故陈秋明应对张群芳因房屋渗漏水被浸泡造成的损失承担赔偿责任。陈秋明对一审认定张群芳各项损失为23614元无异议，本院予以确认。一审判决陈秋明向张群芳赔偿上述损失正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈秋明的上诉所述及请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元（陈秋明已预交），由上诉人陈秋明负担。本判决为终审判决。审判长  黄敏俊审判员  唐荣娜审判员  陈 杨二〇一七年二月十日书记员  刘永胜