江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终5343号上诉人（原审原告）：王忠义。委托代诉讼理人：黄伟、陈顺利，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周玉华。委托诉讼代理人：彭富成、陆召旸，江苏它石律师事务所律师。上诉人王忠义与被上诉人周玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王忠义及其委托诉讼代理人黄伟、陈顺利以及被上诉人周玉华的委托诉讼代理人彭富成、陆召旸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王忠义上诉称：一、请求撤销原审判决，支持上诉人王忠义的诉请或发回重审。二、诉讼费由被上诉人承担。1、上诉人要求解除租赁合同的请求有明确的事实和法律依据，首先依据涉案房屋在2015年11月3日因消防设施问题出现漏水导致无法经营，具备合同解除条件。其次在2015年11月27日上诉人向被上诉人发出书面解除合同的通知，按照最高法院适用合同法司法解释二第二十四条的规定，被上诉人如对解除合同的通知有异议，应在通知达到之日起三个月内向人民法院起诉，逾期法院不予支持，而被上诉人并未按照法律规定在三个月内提起诉讼，因此从解除合同的通知达到之日起，涉案租赁合同已经解除。最后涉案租赁房屋没有合格消防手续，不具备出租条件。综上上述三点，解除合同的法律依据和事实依据均是清楚的。2、上诉人的第二项诉请赔偿经济损失146199元也是有充分的事实依据，不应当予以驳回，从2015年11月3日因房屋消防问题导致漏水停工，给上诉人的经营造成直接损失，并且导致装修以及部分物品被损坏，原审法院也到现场予以勘验，对于上诉人客观存在的损失应当支持。3、上诉人的第三项诉请要求退还已经缴纳的房租24383.57元同样有事实依据，应予支持。在房屋不具备使用条件的情况下，出租人在获取房屋的租金收益，不符合合同约定。综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人周玉华答辩称原审查明事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉人上诉请求，维持原判。1、关于2015年11月27日的解除通知的效力问题，该解除通知不具备解除条件，上诉人无权行使解除权，并不因为送达了被上诉人而生效，12月2日被上诉人书面答复了意见，12月1日上诉人已经具状起诉，从而否认了解除通知的效力。2、涉案房屋由上诉人从案外人手中直接交接了，然后进行了装潢改造，开始营业，在2015年11月3日漏水之前，楼上的使用单位经过上诉人同意对该消防管道进行了改造和调整，对具体改造调整内容被上诉人不清楚。2016年1月8日原审法院去现场勘验的时候，有一个管道的末端堵丝缺失是事实，但该堵丝是什么时候缺失的不得而知，无论是上诉人接收房屋的时候没有验收出来，还是在其使用过程中本人或者第三人造成的缺失，责任都应当由上诉人承担，因为在该期间是上诉人验收管理和使用的，对于上诉人使用涉案房屋经营餐饮，没有办理消防手续，是上诉人的责任，消防手续由经营者负责办理，因此手续的缺失也不是上诉人能够解除合同的理由。王忠义向原审法院的起诉请求：王忠义、周玉华于2013年7月18日签订租赁合同，约定由王忠义租赁周玉华位于徐州市鼓楼区大马路东口东方红大厦一楼沿街门面房从事餐饮经营；租期三年，自2013年9月6日起至2016年9月6日止；每年租金100000元，租赁房屋的结构及基础设施的维修义务由周玉华承担；周玉华保证该租赁房屋符合餐饮业经营使用条件并能正常营业，王忠义有权单方解除合同并要求周玉华赔偿王忠义所投入资金的全部损失并退还已交租金金额。王忠义在接手房屋后，根据经营需要对房屋进行了大规模装修，2015年11月3日下午2时许，该房屋内天花板吊顶上的消防管道里突然喷出水柱，致使店内用餐顾客受到惊吓。王忠义经物业了解是因为二楼海友宾馆消防试水打开了消防阀门。待水流完后，王忠义发现该房屋内的消防管道是最末端，而且三个末端管头都没有用堵丝堵上，因此才造成本次天花板漏水。事发之后，王忠义准备抓紧协商、整理装修后恢复营业，但由于周玉华、物业及二楼海友宾馆相互推诿，问题至今仍未解决。而事情没有解决之前王忠义也不敢动现场，致使停业至今。王忠义无奈选择解除合同，并要求周玉华返还2015年11月3日漏水事件发生之后的已交纳房租。综上，王忠义请求：1、判令解除双方的租赁合同；2、判令周玉华赔偿经济损失146199元（具体见损失清单）；3、判令周玉华退还已交纳的房租24383.57元（自2015年11月4日起至2016年1月29日止的租金）；4、诉讼费由周玉华负担。原审法院经审理查明，2013年7月18日，王忠义（乙方）与周玉华（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其自有的位于徐州市大马路东口东方红大厦一楼沿街门面房计120㎡租与乙方用于经营使用，租期自2013年9月6日至2016年9月6日共三年。租金每年100000元，先缴后用。该合同第五条约定：该房屋的日常维护由乙方负责，但涉及该房屋结构及基础设施的维修义务由甲方承担。乙方发现应由甲方维修问题后及时通知甲方，甲方应及时予以解决，不得影响乙方经营。如甲方不及时维修，乙方可委托他人维修，产生的费用从房租中扣除。该合同第八条约定：甲方保证该租赁房屋符合餐饮业经营使用条件，并能正常营业，如不符合条件或使相关部门关停、处罚，乙方有权单方解除合同并要求甲方赔偿乙方所投入资金的全部损失并退还已交租金金额。上述合同签订后，周玉华将涉案房屋进行装修后用于经营老王家常菜，并正常缴纳房屋租金。2015年11月3日中午就餐时间，涉案房屋天花板突然漏水，致使王忠义暂停营业。经查，涉案房屋内三根消防管道末端堵丝缺失，漏水时系二楼海友宾馆消防验收试水，水经消防管道流出造成此次漏水。漏水发生后，涉案房屋所属物业江苏大彭阳光物业管理有限公司协调王忠义、周玉华及海友宾馆对该事情进行协商，但协商未果。2015年11月12日，涉案房屋恢复水电供应。因房屋内三条消防管道末端缺失的堵丝一直未完全安装好，且王忠义认为就漏水造成的赔偿事宜一直未定，故自漏水之后，王忠义一直未再经营。2015年11月27日，王忠义向周玉华发出《关于解除合同及赔偿损失的致函》一份，要求依据双方的《租赁合同》第八条行使合同解除权，并要求周玉华赔偿损失、退还租金。同年12月2日，周玉华回函称，其认为消防管道突发大水不符合合同解除条件，造成损失由责任人承担，与周玉华无关，不同意解除合同。2016年1月8日，法院对涉案房屋进行现场勘查。当时涉案房屋内水电正常，房屋内三根消防管道其中两根管道末端已经安装上堵丝，仍有一根管道末端堵丝缺失。天花板部分损坏，西墙墙面上部墙纸泡水损坏，液晶电视二台（大小各一台）损坏，电脑主机一部损坏，厨房间菜品损坏，其他设施无问题。另查明，涉案房屋的租金王忠义已经支付至2016年1月29日，其后的未再支付。本案审理过程中经本院多次调解，周玉华曾同意接收房屋，但王忠义担心房屋交还后损失无法确定，不同意交房，房屋至今仍由王忠义控制使用。原审审法院认为，合同是当事人意思自治的体现，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除分为法定解除和约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同的法定解除情形如下：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合同的约定解除有两种情形，一是当事人协商一致，可以解除合同；二是当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王忠义、周玉华之间签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立并有效，对双方均有约束力。该《租赁合同》的第八条约定了承租方行使单方解除权的条件，即“甲方（出租方）保证该租赁房屋符合餐饮业经营使用条件，并能正常营业，如不符合条件或使相关部门关停、处罚，乙方（承租方）有权单方解除合同并要求甲方赔偿乙方所投入资金的全部损失并退还已交租金金额”，现王忠义即依据该条约定要求解除合同。但经法庭调查和现场勘验，涉案房屋于王忠义承租后就用于经营老王家常菜，经营状况一直正常。2015年11月3日的漏水事件虽然造成一定损失，但物业于2015年11月12日即对房屋恢复水电供应，漏水事件并未导致房屋不符合餐饮业经营使用条件，且王忠义对损坏部分进行维修后可以正常经营。王忠义主张涉案房屋三条消防管道末端缺失的堵丝至今未能完全安装，法院认为，消防管道属于房屋基础设施，根据《租赁合同》第五条的约定，房屋基础设施的维修义务应由周玉华承担，但该条亦约定如周玉华未能及时维修，王忠义也可委托他人维修。现查明涉案房屋的消防管道末端现仅缺失一个堵丝，王忠义、周玉华任何一方均可以便捷的购买堵丝并安装，如王忠义进行购买安装，相应费用可以按照合同约定从房屋租金中抵扣，但该情况并不能导致涉案房屋从根本上不符合餐饮业经营条件。王忠义主张漏水发生后至今未能正常营业，法院认为，王忠义作为房屋的使用者和经营者，在漏水事件发生后亦应当积极进行善后处理，以争取尽快恢复营业，避免损失扩大，对于漏水现场情况及造成的损失状态王忠义可以采取证据保全等法律措施予以救济。但王忠义基于担心因漏水产生的损失无法确认等理由，至今不对房屋进行恢复营业，其本身亦有责任，涉案房屋至今未正常营业的王忠义因也非房屋本身不符合餐饮业经营条件。综上，王忠义要求行使单方解除权的条件并未成就，其要求解除合同的诉请证据不足，缺乏事实和法律基础，法院不予支持。关于王忠义要求周玉华赔偿经济损失146199元的诉请，其理由是基于《租赁合同》第八条即在其行使单方解除权的前提下，周玉华应赔偿其经营投入资金的全部损失。如上所述，因王忠义单方解除合同的条件并未成就，故其在此基础上要求周玉华赔偿其经营投入资金的全部损失亦缺乏事实依据和合同基础，法院不予支持。但是，王忠义行使单方解除权的条件虽未成就，涉案房屋因消防管道末端堵丝缺失造成漏水的事实存在，周玉华作为房屋基础设施的维修义务人，应当对因此造成的损失承担赔偿责任。关于损失的具体范围，应以法院现场勘验后双方确定的范围为准，即天花板部分损坏，西墙墙面上部墙纸泡水损坏，液晶电视二台（大小各一台）损坏，电脑主机一部损坏，厨房间菜品损坏，其他设施无问题，周玉华应当在损失范围内承担赔偿责任。鉴于王忠义对上述损失数额未提供证据，亦不同意对损失数额进行鉴定，故法院无法认定漏水事件给王忠义造成的实际损失，王忠义可待证据充分后另行主张权利。关于王忠义要求周玉华退还2015年11月4日起至2016年1月29日已交纳的房租24383.57元的诉请，其理由同样是基于《租赁合同》第八条，在其行使单方解除权的前提下，周玉华应退还其已交租金。鉴于王忠义单方解除合同的条件并未成就，故其在此基础上要求周玉华退还租金的诉请同样缺乏事实依据和合同基础，法院不予支持。综上，遂判决：驳回王忠义的诉讼请求。本院二审期间双方当事人均未提供新证据，且二审查明事实与一审一致。本院认为：上诉人主张依据涉案租赁合同第八条行使约定解除权。但该《租赁合同》第八条约定的单方解除为“甲方（出租方）保证该租赁房屋符合餐饮业经营使用条件，并能正常营业，如不符合条件或使相关部门关停、处罚，乙方（承租方）有权单方解除合同并要求甲方赔偿乙方所投入资金的全部损失并退还已交租金金额”。本案中，上诉人租用涉案房屋后一直正常经营，漏水事件虽然导致上诉人暂停营业，但物业于2015年11月12日即对房屋恢复水电供应。而所缺失的堵丝，上诉人可要求被上诉人维修，或者上诉人委托他人维修，再向上诉人主张维修费用，均能够及时便捷的解决问题。因此，漏水事件并未导致涉案房屋不符合餐饮业经营使用条件，上诉人主张的约定解除权不能成立。其次，上诉人主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定行使法定解除权。但是，如上所述，漏水事件并未导致涉案租赁合同目的无法实现，因此，上诉人的该项主张亦不予支持。上诉人在二审期间陈述其主张的经济损失146199元，由两部分组成，一部分是基于合同解除产生的损失，一部分是漏水事件造成的直接损失。对于上诉人主张基于合同解除产生的损失，因上诉人行使解除权不成立，故上诉人主张基于合同解除产生的损失，本院不予支持。对于上诉人主张基于漏水事件造成的直接损失，其明确直接损失的数额具体如下：大电视机4280元、小电视机1880元、电脑4380元、天花板和墙纸大概1万元、平时日常备菜大概为1万元左右；但是，对于上诉人主张的直接损失的具体数额，并未提供证据证明，可待证据充分后另行主张。因上诉人行使解除权不成立，且在上诉人已经缴纳的租金期限内，上诉人一直占有涉案房屋。因此，上诉人主张退还已经缴纳的房租24383.57元无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5130元，由上诉人王忠义负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年二月二十一日书记员 苗 鑫