重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)渝05执异1893号案外人：吴世红，女，1981年5月14日出生，汉族，住重庆市秀山县。委托诉讼代理人：邵梦丽，重庆精卓律师事务所律师。申请执行人：杨峰，男，1066年8月3日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。被执行人：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇建设54号。组织机构代码70940816-9。法定代表人：李秀莲，总经理。本院在执行杨峰与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人吴世红对执行重庆市秀山县x路x号x小区F栋21-2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴世红称，2011年7月14日，吴世红与新动力房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：F21-2），约定购买新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县x路x号x小区F栋21-2号房屋。合同签订当日，吴世红向新动力房地产公司支付购房款120,000元。2016年3月18日，吴世红向新动力房地产公司支付购房款72,600元。吴世红已付清该套房屋的全部房款。吴世红名下无其他用于居住的房屋。请求解除对该套房屋的查封并中止执行。申请执行人杨峰答辩称：一、案外人所提异议超过了异议期限；二、案外人支付的房款未转入新动力房地产公司账户。请求驳回案外人的异议申请。本院查明，杨峰与新动力房地产公司民间借贷纠纷一案，本院根据双方当事人自愿达成的调解协议，于2015年7月6日作出（2015）渝五中法民初字第00640号民事调解书：一、原告杨峰与被告新动力房地产公司双方确认欠借款本金为300万元，该借款300万元由被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前支付给原告杨峰；二、被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前向原告杨峰支付利息（从2012年1月18日起至付清为止，以未偿还本金为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率4倍计算利息，利随本清）；三、原告杨峰对被告新动力房地产公司位于重庆市秀山县x路x号x小区F栋15层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；16层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；17层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；18层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；19层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；20层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；21层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；22层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；23层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；24层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；25层房号1（107.37平方米）、房号3（108.49平方米），共30套，建筑面积为3,035.62平方米的房屋享有优先受偿；四、本案案件受理费49,320元，减半收取为24,660元，保全费5,000元，共29,660元，由被告新动力房地产公司负担。因新动力房地产公司未履行上述生效调解书所确定的义务，杨峰向本院申请强制执行。另查明，2011年7月14日，吴世红与新动力房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县x路x号x小区F幢21层2号房屋，用途为住宅，建筑面积87.59平方米，房屋总价款192,698元。该合同约定：付款方式为分期付款，2011年7月14日付款120,000元，2011年12月30日前付款50,000元，交房时付22,698元。上述购房合同至今未办理网签及备案登记手续。2011年7月14日，户名为吴世红的中国农业银行银行卡（尾号为9578）向外转账120,000元，同日，新动力房地产公司出具收据一张，载明：交款单位为吴世红，金额120,000元，收款事由为购买F幢21楼2号房。2016年3月18日，户名为吴世红的中国工商银行银行卡（尾号为4753）向外转账72,600元，同日，新动力房地产公司向吴世红出具收据一张，载明：F栋15-2房款已结清，金额72,600元。2017年5月25日，新动力房地产公司出具证明一份，证明：吴世红在重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司购买x小区F幢21-2号房。2011年7月14日，吴世红与本司签订《商品房买卖合同》（合同编号：F21-2），此合同真实有效。同日，吴世红将购房款120,000元转账支付给本司。2016年3月18日，吴世红将购房尾款72600转账支付给本司指定的户名为史亚芳的首款账户。至此，吴世红的购房款已付清。同日，本司将此房钥匙交付给吴世红，吴世红已接房入住。再查明，重庆市秀山县x路x号x小区F幢21层2号房屋与重庆市秀山县x路x号x小区F栋21层2号房屋系同一标的物。还查明，2012年1月16日，杨峰与新动力房地产公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：新动力房地产公司用自有位于重庆市秀山县x路x号x小区F栋包括21层2号在内的30套房屋作为向杨峰借款的抵押。同日，上述房屋办理了抵押登记。2017年5月25日，重庆市秀山县国土资源和房屋管理局出具档案查询结果证明，载明：吴世红，截止2017年5月25日在我辖区无住房所有权登记记录。本院在诉讼过程中，于2015年5月7日以（2015）渝五中法民初字第00640-2号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县x路x号x小区F栋包括21层2号在内的30套房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案中，被执行人新动力房地产公司将案涉房屋抵押给申请执行人杨峰，申请执行人杨峰作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，但是当无过错买受人就案涉房屋享有的物权期待权与申请执行人就案涉房屋享有的抵押权发生权利冲突时，应以权利设立的先后顺序判断何种权利更为优先。本案案外人吴世红设立的物权期待权早于申请执行人杨峰设立的抵押权，案外人吴世红的权利应优先保护。因此，虽然申请执行人杨峰就案涉房屋享有抵押权，但该权利不能对抗案外人吴世红设立在先的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中，案外人吴世红在本院查封之前已与新动力房地产公司签订购房合同，其名下无其他用于居住的房屋，且已支付超过合同总价款50%的购房款，为此，案外人吴世红请求本院中止执行上述房屋的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下：中止对重庆市秀山县x路x号x小区F栋21-2号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  刘用辉代理审判员  蒋晓亮代理审判员  傅 沿二〇一七年十一月七日书 记 员  谭 锋