上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初25404号原告(反诉被告)：唐秀琴，女，1957年3月2日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳甜甜，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈永强，男，1971年10月15日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李某(被告沈永强妻子)，1972年6月6日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李剑瑜，上海豪珈律师事务所律师。原告唐秀琴与被告沈永强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月23日组织原、被告进行证据交换。此后，被告沈永强提出反诉，本院于2017年1月17日、2月16日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)唐秀琴及其委托诉讼代理人周运柱、被告(反诉原告，以下简称被告)沈永强的委托诉讼代理人李某(未参加2017年2月16日审理)、李剑瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐秀琴向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告就上海市长宁区愚园路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)签订的商铺租赁合同于2015年10月13日解除；2.被告返还原告2015年10月13日至10月25日的租赁费用5,269.30元；3.被告返还原告保证金24,000元；4.被告返还原告商铺转让费60,000元；5.被告赔偿原告中介费12,000元；6.被告赔偿因其违约导致的原告损失36,000元。事实和理由：2015年7月25日，原、被告经中介公司介绍签订商铺租赁合同，由被告将涉讼房屋出租给原告，租赁期限为2015年7月26日至2017年7月25日。原告为此支付2015年7月26日至10月25日的租金36,480元、转让费60,000元、保证金24,000元，并向中介公司支付中介费12,000元。此后，原告经被告同意，将涉讼房屋转租给案外人朱某某、冯某某。2016年6月，上海市长宁区人民法院作出(2015)长民三(民)初字第1984号民事判决，判令原告与朱某某、冯某某签订的房屋租赁合同于2015年10月13日解除，原告返还朱某某、冯某某租金22,800元、双倍返还押金72,000元、转让费60,000元。原告认为，因被告无权出租涉讼房屋的过错导致双方签订的商铺租赁合同无法继续履行，租赁目的无法实现。同时，因被告的过错导致原告与朱某某、冯某某签订的房屋租赁合同也无法继续履行，原告需双倍返还押金，直接损失36,000元。上述损失是由于被告违约导致，其应予赔偿，故提起本案诉讼。被告沈永强本诉辩称及反诉诉称，2013年3月，案外人上海长宁区吴伟服饰店(以下简称吴伟服饰店)将涉讼房屋出租给被告，租赁合同约定涉讼房屋中销售的商品不得超出吴伟服饰店营业执照所登记的营业范围。该服饰店经营者黄伟文口头同意被告可以转租涉讼房屋。2015年7月，原、被告经中介公司居间签订了商铺租赁合同，在合同中对营业范围有详细约定，并明确原告未经被告事先同意不得将涉讼房屋转租。此后，原告未经被告同意，擅自将涉讼房屋转租给朱某某、冯某某。2015年8、9月，黄伟文发现涉讼房屋被用于经营咖啡店，超出了约定的营业范围，故拒绝与被告续签租赁合同，还要求被告返还涉讼房屋。2015年12月，朱某某、冯某某搬离涉讼房屋。因原告的行为严重违反双方约定，导致被告无法与案外人续签租赁合同，给被告造成损失，故原、被告签订的商铺租赁合同应于朱某某、冯某某搬离涉讼房屋之日解除，原告其余本诉请求缺乏依据，应予驳回。被告另向本院提出反诉诉讼请求：1.原告赔偿被告装修费46,081元及商铺转让费30,000元；2.原告支付违约金22,000元(以保证金22,000元进行抵扣)。审理中，被告撤回要求原告赔偿商铺转让费30,000元的反诉请求。原告唐秀琴反诉辩称，被告对原告转租及涉讼房屋用于经营咖啡店是知晓的、同意的，从未就此向原告提出过异议，故原告并未违约。被告在未与吴伟服饰店续签租赁合同的情况下即与原告签订租赁合同，被告存在违约情形。即使原、被告均存在违约情形，双方应承担的违约责任也应相互抵消。关于装修费，被告在与吴伟服饰店签订租赁合同时就应当知道租期至2015年10月13日届满，之后不能拆除的装修就归出租人所有，承租人无权再要求折价补偿。况且被告已经使用涉讼房屋多年，装修也存在折旧，现也不存在赔偿的问题。原告将涉讼房屋转租给案外人后，案外人拆除了原有装修，被告当时也未提出异议，现无权就此主张赔偿。综上，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《专柜联销承包合同》、收条、《定金转让协议》、通知、短信、(2015)长民三(民)初字第1984号民事判决书、证人夏某某的证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提供了装修预算清单以证明其主张的装修费，但其中未载明装修工程的地点；被告还提供了上海鹏蕊实业有限公司、上海亚美达模特儿衣架专卖店出具的收货凭条，但其中未载明购货单位，故仅凭上述证据尚不足以证明被告主张的涉讼房屋装修费为46,081元。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与案外人李某系夫妻关系。被告曾向原告出具《定金转让协议》，协议载明：收到原告支付的涉讼房屋转让费定金20,000元，该房屋月租金12,000元，本店转让后经营项目为服装及小百货，不得跨行经营。2015年7月14日，李某向原告出具收条，确认收到涉讼房屋转让费40,000元，转让费全部结清。2015年7月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《专柜联销承包合同》，合同约定：甲方提供营业场所销售乙方商品，销售商品为甲方营业执照所在地登记的营业范围。甲方之店址处所位于涉讼房屋，合同期间从2015年7月26日起至2017年7月25日止。乙方提供22,000元给甲方作为保证金，前述保证金甲方于本合同签署前已经全额收受。前述保证金，甲方应于经营期间届满时，在乙方迁空交房还房之日，扣除乙方应负担之经营中的欠款、利息、违约金及应付款项后，立即无息返还乙方。本合同期间，双方同意三个月结算一次费用。乙方自每月保底营业额中提成10%支付甲方，且乙方保证每月底营业额为110,000元，即乙方每月支付甲方提成款为11,000元，每三个月前十五日支付下三个月的提成款。在经营期间内，甲方不允许将本合同的权利义务或营业场所房屋的全部或部分转承包、出租或转让给第三方。乙方在经营期间无故逾期支付甲方提成款超过十日的或违反本合同其他条款时，甲方有权单方终止合同，并可扣除保证金以作为违约金。若甲方在合同期内不能确保乙方合法经营或合法、按时使用该营业场所、有未完全履行本合同条款时，乙方有权单方面终止合同，并且甲方须支付乙方与保证金同等金额之违约金，同时立即将保证金及营业额无息退还乙方。同日，被告出具收条，确认收到涉讼房屋2015年7月26日至10月25日的房租36,480元。2015年8月12日，原告(甲方)与案外人冯某某、朱某某(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定：冯某某、朱某某向原告租赁涉讼房屋，租期自2015年8月22日至2018年8月22日，月租金18,000元，押金36,000元。在合同期间，乙方要求提前解除合同，押金甲方不予退还；甲方要求提前解除合同或由于甲方原因致使合同无法继续履行的，甲方应双倍返还乙方押金并赔偿乙方房屋装潢等一切损失(折旧后计算)。合同签订后，冯某某、朱某某将涉讼房屋装修并用于经营咖啡馆。2015年10月9日，冯某某、朱某某收到吴伟服饰店的通知，通知载明：愚园路XXX号商铺现使用人李某：本公司是愚园路XXX号商铺的权利人。因本公司与李某于2013年3月1日签订的《专柜联合承包合同》将于2015年10月13日到期，且双方未再续约，故合同期满后，我公司将立即收回上述房屋。为此，本公司正式通知现在使用涉讼房屋的使用人，于2015年10月13日前腾空房屋，搬离该址。2015年10月21日、22日，冯某某的妻子赵佩琳及朱某某分别向黄伟文支付33,750元，并于2015年12月搬离涉讼房屋。2015年11月，冯某某、朱某某因其与原告的房屋租赁合同纠纷诉至本院。该案审理中，本院依法追加黄伟文、夏某某为第三人参加诉讼，并向黄伟文进行调查。黄伟文陈述：其系吴伟服饰店的实际经营者，涉讼房屋系其向上海华姿妇女用品合作公司承租再租赁给李某，合同期限到2015年10月13日。2015年7月，李某告知其欲将涉讼房屋转租给唐秀琴开饰品店，其口头同意。2015年8、9月份，其发现涉讼房屋装修开咖啡店，因经营项目发生变化，故未与李某续签租赁合同。同时，黄伟文向本院提交其与上海华姿妇女用品合作公司就涉讼房屋续签的租赁合同，合同显示租赁期为2015年10月14日至2017年10月13日。本院经审理认为，吴伟服饰店与李某签订的租赁合同于2015年10月13日租期届满且未续约，导致原告与冯某某、朱某某的租赁合同无法继续履行，租赁目的无法实现，该合同应于2015年10月13日予以解除，出租人应按合同约定承担相应的违约责任。冯某某、朱某某要求双倍返还押金72,000元的诉请符合合同约定，本院予以支持。关于转让费，因租赁合同提前解除，经营目的无法实现，亦应予以返还。关于租金，2015年8月22日至10月13日期间，涉讼房屋由冯某某、朱某某使用，租金31,200元应自行承担，剩余租金22,800元应予返还。据此，本院于2016年6月24日作出判决：一、确认原告与冯某某、朱某某就涉讼房屋签订的《商铺租赁合同》于2015年10月13日解除；二、原告应于本判决生效之日起十日内返还冯某某、朱某某租金22,800元；三、原告应于本判决生效之日起十日内双倍返还冯某某、朱某某押金共计72,000元；四、原告应于本判决生效之日起十日内返还冯某某、朱某某转让费60,000元；五、驳回冯某某、朱某某的其余诉讼请求。审理中，原告确认，其向被告支付的保证金为22,000元。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的合同名为《专柜联销承包合同》，实为房屋租赁合同。根据查明事实可以认定，涉讼房屋由李某向吴伟服饰店租赁并由李某的丈夫即本案被告转租给原告，吴伟服饰店的经营者黄伟文曾口头同意这一转租行为，故原、被告签订的房屋租赁合同依法成立，对双方均具有约束力。房屋租赁合同中明确约定：原告未经被告许可不得将涉讼房屋转租，如原告违反合同条款，被告有权单方面终止合同。虽然原告主张被告从未就其转租行为及将涉讼房屋用于经营咖啡店提出异议，但证人夏某某陈述被告曾告知其与原告租赁涉讼房屋仅用于经营服装；在被告出具的《定金转让协议》中被告明确写明“本店转让后经营项目为服装及小百货，不得跨行经营”；在原告提供的短信中，被告针对原告所述开咖啡店的请求也明确表示“坚决不可以”。综上，可以认定，原、被告就涉讼房屋的仅用于经营服装及小百货曾达成一致意见，但原告未征得被告许可，擅自将涉讼房屋转租给朱某某、冯某某用于开设咖啡店，吴伟服饰店也因经营项目发生变化而未与被告继续签订房屋租赁合同，故原告的行为已经构成违约。鉴于吴伟服饰店已于2015年10月9日发出通知，在其与李某的租赁合同到期后不再签订新的租赁合同，故2015年10月13日后原告也不可能再继续租赁使用涉讼房屋，故原告要求确认双方签订的房屋租赁合同于2015年10月13日解除的诉讼请求本院予以支持。被告关于房屋租赁合同于2015年12月解除的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。原告向被告支付了截止2015年10月25日的租金，鉴于朱某某、冯某某在其与原告签订的房屋租赁合同于2015年10月13日解除后曾另行向吴伟服饰店支付相应对价取得继续使用涉讼房屋的权利，并据此至2015年12月才搬离涉讼房屋，故原告无需再另行支付2015年10月14日至10月25日期间的租金4,864元，原告要求被告返还上述租金的诉讼请求本院予以准许。原告另要求被告返还转让费60,000元，因原、被告未就该费用进行书面约定，亦未提供证据证明该费用的具体指向及处理方式，故在房屋租赁合同解除、经营目的无法实现的情况下，被告应将上述转让费返还原告，原告的该项诉讼请求依法成立，本院予以支持。原告另要求被告赔偿中介费12,000元，但原告未能提供证据证明其已经实际支付上述费用，即使原告确曾委托中介机构并实际支付中介费，因其已与被告签订房屋租赁合同并将涉讼房屋转租，故由此支付的中介费应由原告自行承担。原告的该项诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院难以支持。原告另要求被告赔偿损失36,000元，因原、被告签订的房屋租赁合同中已明确约定原告未经被告同意不得转租，(2015)长民三(民)初字第1984号民事判决书中已经认定原告作为出租人应承担违约责任，向冯某某、朱某某双倍返还押金。据此，原告擅自转租涉讼房屋后所承担的违约责任与被告无关，原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予准许。被告反诉要求原告赔偿装修费46,081元，本院认为，根据被告所提供的装修预算清单、收货凭条等尚不足以证明被告所主张的装修费金额成立。同时，被告提供的微信记录显示其主张的装修发生于2013年，即使该装修实际发生，距原、被告2015年7月签订房屋租赁合同之间也历经两年多时间，亦存在装修的损耗与折旧。据此，被告要求原告赔偿其装修费46,081元的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。原告另主张被告返还保证金22,000元，被告则要求以保证金抵充违约金22,000元。就此，本院认为，被告要求原告支付违约金22,000元并以保证金抵充的反诉请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)唐秀琴与被告(反诉原告)沈永强就上海市长宁区愚园路XXX号房屋签订的《专柜联销承包合同》于2015年10月13日解除；二、被告(反诉原告)沈永强应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)唐秀琴租金4,864元；三、被告(反诉原告)沈永强应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)唐秀琴转让费60,000元；四、原告(反诉被告)唐秀琴应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)沈永强违约金22,000元(以保证金22,000元抵充)；五、驳回原告(反诉被告)唐秀琴的其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)沈永强的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,523元，由原告(反诉被告)唐秀琴负担812.20元，被告(反诉原告)沈永强负担710.80元。反诉案件受理费751.01元，由原告(反诉被告)唐秀琴负担175元，被告(反诉原告)沈永强负担576.01元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽二〇一七年二月二十四日书记员  严超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。