上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初565号原告(反诉被告)：王龙芳，女，1981年3月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡雪，女，1977年10月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张晓哲，上海申浩律师事务所律师。原告(反诉被告)王龙芳与被告(反诉原告)胡雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王龙芳的委托诉讼代理人陈玲、胡雪的委托诉讼代理人张晓哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王龙芳向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金人民币(以下币种相同)22,820元(从2016年4月15日计算至2016年9月28日共163天，按每月4,200元标准)；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月31日签订房屋租赁合同，将上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号201房屋(以下简称系争房屋)租于被告，月租金4,000元，6个月一付。一年租期届满后，双方未续签合同，但由于被告继续支付了2015年4月15日至2016年4月14日的租金50,400元，原告也同意被告继续租赁房屋。2016年3月21日，原告微信告知准备出售房屋一事，并告知另行找寻租赁房屋并做好返还房屋的准备。2016年9月，原告多次催促被告交房，但被告既不支付租金又不返还房屋，直至2016年9月28日在派出所的居间调解下被告才搬离房屋。请法院依法判决。诉讼过程中，王龙芳增加诉讼请求：1.被告支付2015年4月12日至2015年4月21日的延期支付租金的滞纳金1,260元；2.被告支付2015年10月13日至2015年11月28日的延期支付租金的滞纳金6,300元；3.被告支付2016年4月12日至2016年5月14日的违约金8,400元。同时变更租金计算截止日期为2016年9月18日。胡雪辩称，原、被告双方的租赁合同期限为三年，原告提前解除合同为严重违约。在2015年时，原告多次提出租金要上涨，在租金支付过程中双方存在一定的争议，后原告又私自通知房屋要出售，所以双方一直僵持。就2015年的租金支付事项，因租金已经支付完毕，其间原、被告双方对此也无异议，故不存在滞纳金的情况。2016年4月15日之后的租金的确没有支付，由于原告违约在先，双方产生争议，不同意支付。胡雪向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告返还租赁保证金4,000元；2.反诉被告向反诉原告支付违约金8,400元；3.反诉被告向反诉原告支付搬迁费1,000元；4.反诉被告向反诉原告支付住宿费1,296元；5.反诉被告向反诉原告支付反诉原告另外租房的差价损失23,250元(自2016年10月1日至2017年4月14日，共7.5个月，每月3,100元差价，计23,250元)6.反诉被告向反诉原告支付精神损害赔偿金20,000元；7.反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年3月底，基于照顾孩子上幼儿园等考虑，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，后在房屋中介处特别约定：①租赁期限为三年，自2014年4月15日至2017年4月14日止；②租金第一年为4,000元/月，第二年为4,200元/月，第三年为4,400元/月。签约时发生过争议，出租人只同意租一年，承租人不同意，理由是孩子就读XXX幼儿园要3年，否则不租了。出租人表示孩子小学没读完不会使用或出售系争房屋，一年一签就是因为第二年想涨价。经中介协调双方同意租期三年。2016年2月，反诉被告方上门提出租金上涨至每月5,000元，否则就卖掉房子。反诉原告认为有违合同约定，双方一直僵持。3月底，不断有人上门看房，严重干扰了反诉原告及家人的正常生活。后反诉被告又声称已卖掉系争房屋，要求反诉原告搬出，反诉原告认为租赁合同未到期，不同意搬出。但令人吃惊的是，2016年9月17日晚，竟然有多名警察上门，强行将胡雪家人从睡梦中喊醒，推出门外，并派警车和警犬在大门口拒绝反诉原告家人进入。直到18日10点左右，警察才撤离，但小区的居委人员接着日夜看管系争房屋。当晚，反诉原告带家人只能借宿宾馆，共计4天。反诉被告紧跟着换锁，不让反诉原告进入。望法院支持反诉原告的诉讼请求。王龙芳对胡雪的反诉辩称，根据租赁合同第5.2条，反诉被告同意待反诉原告付清所有应付费用后返还租赁保证金4,000元。对其余的反诉请求均不予认可，租赁合同上写明了租赁期限仅为1年，并非3年。2014年4月15日之后，双方并没有续签书面的房屋租赁合同，根据合同法规定，视为不定期租赁，反诉被告可随时解除租赁合同。原告也提前通知了被告其需要买房的意见。反诉被告没有违约情形，反诉原告提出的精神损害赔偿即无合同依据也无法律依据。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2009年6月19日登记于王龙芳及阮朝晖名下。2014年3月31日，王龙芳作为甲方、胡雪作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积共计121平方米；租赁期限为壹年，自2014年4月15日起至2015年4月14日止，租金按6个月为一期支付，提前3天支付；乙方向甲方支付租赁定金4,000元。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支滞纳金；如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约金。第9条违约责任约定，任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相应责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。其他约定：“第一年租金4,000元/月，第二年租金4,200/月，第三年租金4,400元/月，此客户有优先续租权(幼儿园入学不能入学，乙方只需补偿当日起的租房费用，不算违约，没有违约责任)。”嗣后，双方按约履行了各自义务。胡雪分别于2014年4月18日、11月11日、2015年4月21日、11月28日、12月24日向王龙芳支付租金24,000元、24,000元、24,000元、10,000元、16,400元。自2016年3月起，王龙芳通知胡雪方，表示打算出售系争房屋，不能再租借，并询问有购买意向。4月19日，王龙芳又通知胡雪方“蔡大哥(蔡卫东)，一年的出租合同到4月14日已经结束，现在我的房子已经挂牌出售，如你无购买想法，请要考虑别处借房子，目前我还未出售成功你可以过渡一下，临时先借给你，按月支付4,400，如出售成功请自行安排好。请你见谅。收到请回复。”但未得以回复。胡雪未支付自2016年4月15日起的租金。2016年9月5日后，王龙芳告知系争房屋已过户，要求胡雪搬离，房费从4月15日起算。9月18日，王龙芳调换系争房屋门锁，后配合胡雪于2019年9月28日搬离。2016年11月15日，王龙芳向胡雪、蔡卫东寄送《律师函》，要求于2016年11月25日之前付清房屋使用费22,820元。本院认为，王龙芳与胡雪就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具约束力。合同主条文约定了租期一年，虽然补充条款对三年的租金作了约定，但也明确胡雪是有“优先续租权”，如果租期为三年则三年内不存在续租问题，无需约定“优先续租权”且根据“幼儿园入学不能入学，乙方只需补偿当日起的租房费用，不算违约，没有违约责任”的行文表述，对于幼儿园入学尚未确定，该事实与胡雪所称因为孩子就读XXX幼儿园三年也不相吻合，因此应当认定合同约定的租期为一年。合同到期后，双方未签订书面租赁合同，胡雪继续使用租赁物，王龙芳也予认可，故双方形成不定期租赁关系，依法双方均可随时解除合同。按王龙芳自2016年4月起的短信通知，王龙芳已明确向胡雪作了租赁关系最迟于系争房屋出售成功时解除，尽到了在合理期限内通知的义务，给予了胡雪充足时间安排搬离、寻租等事宜，双方租赁关系于系争房屋出售成功时解除，届时胡雪理应履行房屋返还义务。2016年9月，房屋出售成功后，王龙芳多次要求胡雪搬离未果于9月18日换锁，胡雪着手搬离。现王龙芳要求胡雪按第二年租金标准支付自2016年4月15日起2016年9月18日止的房屋租金，依法应予支持。根据王龙芳提供的短信证据，其向承租人催讨租金时，对承租人表示要求宽限付租日期均予以了谅解，且在提起本案诉讼前，也从未要求胡雪提出支付滞纳金，故王龙芳要求胡雪支付延期支付租金滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于前述对双方租赁关系的分析，讼争租赁关系的解除不存在任何一方违约的情形，故王龙芳收取的租赁保证金应返还胡雪，王龙芳向胡雪主张违约金、胡雪向王龙芳主张违约金及损失赔偿，均缺乏依据，本院不予支持。胡雪主张的精神损失赔偿，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、胡雪于本判决生效之日起十五日内支付王龙芳自2016年4月5日起至2016年9月18日止的房租21,420元；二、王龙芳于本判决生效之日起十五日内返还胡雪租赁保证金4,000元；三、驳回王龙芳的其余诉讼请求；四、驳回胡雪的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费770元，减半收取计385元，由王龙芳负担172元，胡雪负担213元；反诉案件受理费624元，由王龙芳负担25元，胡雪负担599元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一七年二月二十七日书记员  陈韫鏐