北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终13469号上诉人（原审被告）：北京百顺达房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区河南村。法定代表人：景百孚，董事长。委托诉讼代理人：梁晨，北京智沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李松，男，1969年8月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于永江，北京市观澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁云燕，女，1968年10月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于永江，北京市观澜律师事务所律师。上诉人北京百顺达房地产开发有限公司（以下简称百顺达房地产公司）因与被上诉人李松、丁云燕商品房预约合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初12535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人百顺达房地产公司的委托诉讼代理人梁晨，被上诉人李松、丁云燕的共同委托诉讼代理人于永江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百顺达房地产公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项，依法改判我公司返还李松、丁云燕订金共计1556000元。2.一审、二审诉讼费用由李松、丁云燕承担。上诉事实及理由：1.一审法院判决认定事实有误。2016年1月3日的《购房意向单》中公司签章处为空白，不能代表公司行为，不能认定款项为定金。且我公司出具的收据显示首付款，也非定金。2016年1月18日双方签订的《购房意向书》中涉及的款项，全部写明为订金，而非定金，且有全部订金自动转入该房购房款的表述。根据《购房意向书》中4.1条的约定，如果我公司将房屋另售他人，才存在订金双倍返还的问题。2.一审法院判决适用法律不当，且有失公允。本案应当依据《购房意向书》的具体约定条款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第118条之规定，驳回李松、丁云燕双倍返还订金的诉讼请求。李松、丁云燕辩称：同意一审法院判决，不同意百顺达房地产公司的上诉理由及事实。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，百顺达房地产公司故意违约，应双倍返还定金。李松、丁云燕向一审法院起诉请求：1.解除李松、丁云燕与百顺达房地产公司签订的《购房意向书》；2.百顺达房地产公司双倍返还定金共计3112000元。一审法院认定事实：李松、丁云燕称2016年1月3日与百顺达房地产公司签订《购房意向单》，从该公司认购了一套×××188号房产，并于当日交付了定金1556000元。为此，二人提交了《购房意向单》、收据予以证明。《购房意向单》中包括认购房产的名称、面积、销售单价以及定金金额，其中定金金额为1556000元。《购房意向单》的客户签名处显示为“李松丁云燕”，公司签章处为空白，销售人员签名处显示为“李某”，销售总监签名处显示为“崔某”，营销总监签名处为空白。收据日期为2016年1月3日，内容为今收到李松、丁云燕交来×××188号（571#）房首付款人民币大写壹佰伍拾伍万陆仟元正，收款单位处盖有百顺达房地产公司财务专用章。百顺达房地产公司认可李某、崔某为其公司员工，但称《购房意向单》无其公司盖章，不能代表其公司的行为。百顺达房地产公司认可收据的真实性，但主张收据显示1556000元为房屋首付款，并非定金。2016年1月18日，百顺达房地产公司作为甲方（出售方），李松、丁云燕作为乙方（认购方），双方签订了《购房意向书》。该《购房意向书》有如下内容：“基于乙方购房意愿，经甲乙双方协商一致，自愿签订并达成如下协议约定：……2.乙方向甲方支付￥1556000作为认购该房屋的订金。如乙方在签订本协议的柒个工作日内，对所认购的房屋不满意，甲方承诺乙方，可自动换购甲方后期开发建设的×××188号房屋，其预测建筑面积约458.43平方米，房屋单价27201.54元/平方米，房屋认购总价￥12470000，除房款外乙方需向甲方额外支付团购优惠费￥300000元。全部订金自动转入该房屋购房款。3.关于房屋面积差异处理如乙方换购甲方开发的×××188号房屋，则以房屋实测面积为准，房屋总价按照房屋实测面积计算。4.关于订金的退还和不退还约定，4.1关于以下条文中“约定时间”的定义：甲方后期开发建筑的×××188号房屋正式开盘后的15日内。4.2如甲、乙双方在约定时间内签订《商品房买卖合同》，订金抵作购房价款；4.3如甲方在约定时间内，将房屋另售他人，甲方应双倍返还乙方已付全部订金；4.4如乙方未能在约定时间内签订《商品房买卖合同》，订金不予退还，甲方可将房屋另售他人；4.5如甲、乙双方在约定时间内，确因《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，甲方应将订金退还乙方，可将该房屋另售他人。……”李松、丁云燕称与百顺达房地产公司签订《购房意向书》时，该公司表示涉案房屋大概在2016年4、5月间开盘，但因房价大幅上涨，百顺达房地产公司迟迟不开盘，也不与二人签订《商品房买卖合同》，该公司的工作人员也曾向二人表示要解除双方签订的《购房意向书》，并给予一定赔偿。为此，二人提交了与百顺达房地产公司员工李某、销售经理穆某以及销售总监崔某的通话录音予以证明。李某的录音显示涉案房屋价格上涨，整体封盘。穆某的录音和崔某的录音显示涉案房屋确定不了开工启动日期，并与李松协商解除以及赔偿事宜，但协商未果。百顺达房地产公司称李某和穆某均已离职，录音真实性无法核实，认可崔某通话录音的真实性。百顺达房地产公司称正常情况下，与认购人签订《购房意向书》后三个月左右，双方能够签订《商品房买卖合同》，至今未与李松、丁云燕签订《商品房买卖合同》是因为其公司资金出现问题，不能偿还向银行的贷款，银行不出具相关证明，导致涉案房屋无法开盘。百顺达房地产公司称涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，何时开盘无法确定。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李松、丁云燕与百顺达房地产公司签订的《购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效，双方均应按照该合同约定履行各自义务。现李松、丁云燕要求解除该《购房意向书》，百顺达房地产公司同意解除，法院不持异议。本案争议焦点为李松、丁云燕已交付的1556000元款项是何种性质。百顺达房地产公司于2016年1月3日出具的收据虽载明上述款项为首付款，但双方于2016年1月18日签订的《购房意向书》约定李松、丁云燕向百顺达房地产公司交付1556000元作为认购涉案房屋的订金，同时约定如百顺达房地产公司在约定的时间内将房屋另售他人，应双倍返还李松、丁云燕已付全部订金，如李松、丁云燕未能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，则订金不予退还。显然，李松、丁云燕交付的1556000元是具有担保双方订立商品房买卖合同的具有惩罚性质的立约定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的《购房意向书》虽约定涉案房屋开盘后15日内签订《商品房买卖合同》，但自双方签订《购房意向书》至今已长达一年半之久，百顺达房地产公司仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证，且明确表示因资金问题，无法确定开盘时间，显然，双方未能签订《商品房买卖合同》系百顺达房地产公司的原因造成。故李松、丁云燕要求百顺达房地产公司双倍返还定金的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。一审法院于2017年10月判决：一、李松、丁云燕与北京百顺达房地产开发有限公司签订的《购房意向书》解除；二、北京百顺达房地产开发有限公司双倍返还李松、丁云燕交付的定金共计三百一十一万二千元，于本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15848元，由北京百顺达房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据查明的事实，李松、丁云燕与百顺达房地产公司达成商品房买卖合同意向过程中交纳1556000元，该款项共有定金、意向金、首付款、订金等称谓。2016年1月3日的《购房意向单》确系定金字样，虽然公司签章处为空白，但销售人员签名处显示为“李某”，销售总监签名处显示为“崔某”，结合李松、丁云燕提交的百顺达房地产公司员工李某、销售经理穆某以及销售总监崔某的通话录音，可以形成证据链，证明李松、丁云燕所交款项的性质及认购、订购、预订百顺达房地产公司所开发商品房的功能。李松、丁云燕与百顺达房地产公司于2016年1月18日签订的《购房意向书》虽然采用订金字样，但从双倍返还或不予退还的约定来看，实际是定金性质的约定。一审法院关于李松、丁云燕交付的1556000元是具有担保双方订立商品房买卖合同的立约定金的认定正确，本案不能单纯以双方约定系订金而非定金，排除定金的性质及法律效果。因双方未能签订《商品房买卖合同》系百顺达房地产公司的原因造成，百顺达房地产公司应向李松、丁云燕双倍返还定金。综上，百顺达房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31696元，由北京百顺达房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  孙 妍代理审判员  陈亢睿二〇一七年十一月二十二日书 记 员  王 雨书 记 员  李月明