广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终6751号上诉人（原审原告）：余卫萍，女，汉族，住广东省东莞市莞城区。被上诉人（原审被告）：广东鼎峰地产集团有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：麦燕娣，该公司董事长。委托代理人：陈宏亮，广东鸿中律师事务所律师。委托代理人：潘丽琴，广东鸿中律师事务所律师。上诉人余卫萍因与被上诉人广东鼎峰地产集团有限公司（以下简称鼎峰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法寮民一初字第1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人余卫萍、被上诉人鼎峰公司的委托代理人陈宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余卫萍上诉请求：（一）依法判令撤销一审判决，依法支持余卫萍的一审诉讼请求。（二）一审、二审的诉讼费用由鼎峰公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院认为案涉房屋在2013年12月30日前已取得《竣工验收备案证书》，余卫萍主张的裂缝在隔墙上，在未做鉴定的情况下不能认定存在严重质量问题，影响正常居住使用。在此情况下，余卫萍不收取案涉商品房，不属于鼎峰公司逾期交房，鼎峰公司亦不承担余卫萍迟延受领期间的物业管理费，这是片面、错误的。（1）根据住建部《建筑工程施工质量验收统一标准》附录B建筑工程的分部工程、分项工程划分的规定，砖砌体、填充墙砌体等砌体结构是属于房屋主体结构工程。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，虽未经工程鉴定，但案涉房屋三楼的三个房间墙体肉眼可见明显开裂严重，占整面墙四分之三的长度，有一面墙的裂缝还是45°角的贯穿性裂缝，理应属于房屋主体结构上的质量缺陷，而不是一般的质量瑕疵。对在交房前就已发现的质量缺陷，建筑施工企业本应当修复好，才能作为质量合格的产品交付使用的。（2）案涉房屋虽然在交楼时已取得《竣工验收备案证书》，但是根据住建部《砌体结构工程施工质量验收规范》11子分部工程验收11.0.4有裂缝的砌体应按下列情况进行验收：对不影响结构安全性的砌体裂缝，应予以验收，对明显影响使用功能和观感质量的裂缝，应进行处理。案涉房屋三楼的三个房间墙体都开裂严重，占整面墙四分之三的长度，有一面墙的裂缝还是45°角的贯穿性裂缝。如果不先修补好，无法进行后续正常的装修入住，明显属于影响使用功能和观感质量的裂缝。按照验收规范，案涉房屋的验收通过是有备注条件的，需要整改处理后才达到真正合格标准的。但开发商在交付前却没有进行处理，因此交房时也没有达到真正交付标准。（3）《竣工验收备案证书》是证明房屋建筑符合法定交付使用条件的文件，但有了《竣工验收备案证书》，并不意味着业主就必须无条件收楼。房屋竣工验收获得备案，仅仅说明相关责任主体认定房屋质量合格的检验程序符合国家相关验收规范，但并不等于房屋质量就必然没有任何问题。即使在房屋竣工验收合格后，如果业主在收楼时发现开发商所交房屋如存在直接影响购房人对房屋合理使用的质量问题，业主有权拒绝收房。对于广大民众最普通的认知，买房的目的是为了能正常居住使用。如果每个房间墙体出现大的裂缝，自然会侵害到自己的人身安全及隐私权，必须处理好才能正常居住使用。案涉房屋三楼的三个房间墙体如果不先修补好，无法进行后续正常的装修入住，明显影响房屋正常使用功能。而且三面墙体裂缝在开发商进行几个月维修处理后不久又再次开裂，更加证明这不是一般简单可处理的小问题，如果余卫萍进行了后续的正常装修，还会对装修的质量效果产生严重的破坏，理应属于严重影响买受人的正常使用的质量问题。2.一审法院适用法律上存在错误。本案争议焦点在于交房前房屋出现的质量问题及其处理办法，在于2013年12月30日开发商想交付给余卫萍的房屋是否符合交付条件。在《中华人民共和国建筑法》对于建筑工程质量和安全等已有明确规定的情况下，应该优先适用《中华人民共和国建筑法》。《中华人民共和国建筑法》第六十条是关于在建筑物的合理使用寿命内必须确保地基基础工程和主体结构的质量以及工程竣工时不得留有质量缺陷的规定。由全国人大常委会法制工作委员会编写的建筑法的本条司法解释明确指出：这是针对目前在房屋建筑中大量存在的质量问题而作出的规定。一段时期来，不少新建房屋在交付用户使用时，即存在不少质量问题，如屋顶渗漏，地面和墙壁空鼓、开裂，上下水管道堵塞门窗变形、开关不灵等等。本来，已竣工的建筑工程如果存在这些质量问题施工企业应当进行修复，在修复完好以前，是不能作为合格工程竣工验收，不能交付用户使用的。但有些施工企业对已完工的工程中存在的质量缺陷并不按规定予以修复就交付竣工验收，有些验收单位也不按规定标准进行验收，致使上述质量问题成为房屋建筑中的质量通病，严重损害用户利益，群众对此反映强烈。针对这一问题，本条明确规定，建筑工程竣工时，不能留有质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复，否则不能交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十一条规定是国家规定的其他竣工条件之一，案涉房屋墙体开裂严重，没有达到这个要求，在修复完成前也就不能交付使用。3.一审法院在案件审理过程中存在对余卫萍的不公。一审法院审判人员的组成对余卫萍不公平。余卫萍在本案的诉讼请求2为判决鼎峰公司支付2014年1月到7月房屋未交付期间的的物业管理费6237元。而其中一审法官之一是余卫萍（2016）粤1971民初2866号与东莞市鸿泰物业管理有限公司物业管理费纠纷案件的主审法官，于2016年4月判决余卫萍要支付该案涉房屋从2014年1月起的物业管理费及滞纳金。余卫萍不服判决，与一审法官曾当面有过不愉快的质疑与争辩，并且提起了上诉，目前上诉案件还未审理。由于一审法官可能有持先入为主的成见、维护自身声誉、打击报复之嫌，对案件的审理难以做到完全的客观公正。4.根据法律的公平原则，要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，余卫萍如期付款，在2013年12月30日也积极到现场配合验房收房。当时因为最先验房时就发现墙体裂缝严重，开发商工作人员没有要求余卫萍办理接下来的交房手续，只是登记发现的质量问题，说大约十天、半个月整改好后再通知验收、办理收房手续。后来开发商无人跟踪此事，余卫萍也不知道房子是否修好。4、5月份余卫萍曾向管理处反映还未收房，6月份也打了开发商电话投诉、催促他们后期的维修交房。2014年6月25日余卫萍特意过去办理收房手续，但因为2个月的管理费纠纷，办理交房的管理处人员拒绝交付房屋的相关证书和钥匙给余卫萍，导致交楼手续无法完成。在余卫萍再次电话投诉之后，余卫萍于2014年7月28日才办理了正式的交楼手续，并在7月29日拿到了房子钥匙及房屋相关证书。但当时裂缝修复的地方又已全部开裂，在余卫萍多次投诉催促下，在相关政府部门介入后，到9月底问题才最终解决。整个过程中，余卫萍并无任何过错，是开发商房子的质量问题、极不负责任地拖延修复行为及工作人员的后期跟踪不到位才造成了事实上的严重延期交房行为，使余卫萍合法权益遭到严重侵害。在开发商一直在对房屋进行修复，实际对房屋控制占有的过程中，在余卫萍都没有钥匙进入自己的房子进行正常装修入住、享受任何相应物业服务的情况下，物业管理公司实际是在为开发商提供物业管理服务。余卫萍的合法权益本就遭受到严重侵害，却还要求余卫萍缴纳正常的物业管理费用，违背了法律的公平原则。按照《物业管理条例》第四十二条及《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第十八条规定，理应由鼎峰公司支付2014年1月到7月房屋未交付期间的的物业管理费用。鼎峰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回余卫萍的上诉请求。余卫萍向一审法院起诉请求：1.鼎峰公司向余卫萍支付逾期交房违约金230227元；2.鼎峰公司支付2014年1月至7月未交房期间的物业管理费6237元；3.本案诉讼费由鼎峰公司承担。一审法院认定事实：2013年6月19日，余卫萍、鼎峰公司签订了编号为20130619E80910915645商品房买卖合同，余卫萍向鼎峰公司购买位于东莞市寮步镇东升路鼎峰尚境二区15幢1503号房。合同第八条约定，鼎峰公司于2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合该合同约定的商品房交付给余卫萍使用。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，如果鼎峰公司未按合同约定的期限将商品房交付给余卫萍使用，将按逾期时间分别处理。逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鼎峰公司按日向余卫萍支付已交付房价款0.01%的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，余卫萍有权解除合同，余卫萍解除合同的，鼎峰公司应当自余卫萍解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按余卫萍累计已付款的3%向余卫萍支付违约金。余卫萍继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鼎峰公司按日向余卫萍支付已交付房价款0.02%的违约金。合同第二十条约定，该合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件五第6条约定，余卫萍、鼎峰公司确认余卫萍购买的该商品房的交付使用条件为仅符合该合同第八条第一项之规定。双方进行验收交接时，鼎峰公司必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如鼎峰公司不能出示上述文件，余卫萍有权拒绝交接，如鼎峰公司提供了上述文件，余卫萍不能拒绝交接。双方签订合同后，余卫萍按合同约定支付了相应的价款。2013年12月25日，东莞市住房和城乡建设局发布建备证字第441900201312250005号竣工验收备案证书，称案涉的商品房竣工验收合格，备案文件齐全。鼎峰公司于2013年12月20日以邮寄的方式向余卫萍发出了交楼通知书，余卫萍于2013年12月30日前往办理收楼手续。在办理过程中，余卫萍与鼎峰公司的工作人员现场查验案涉商品房，余卫萍发现案涉商品房3楼的房间存在墙面裂缝并认为案涉商品房未达到交付条件，因此不同意接收案涉商品房。之后，鼎峰公司对案涉商品房的墙面裂缝进行了维修。双方于2014年7月28日办理了案涉商品房的交接手续，鼎峰公司向余卫萍交付了房屋质量保证书和房屋使用说明书。之后，余卫萍发现修复的3楼墙面裂缝再次开裂，余卫萍主张其再次催促鼎峰公司维修，鼎峰公司置之不理。余卫萍向阳光热线问政平台投诉，鼎峰公司进行了维修，质监部门会同鼎峰公司的工作人员、物业管理公司的工作人员及余卫萍于2014年9月29日进行现场核查，发现裂缝已进行修补，余卫萍对修补的质量表示认可。一审法院曾对案涉商品房进行现场查看，该商品房为地上3层建筑，第3层有3个房间的墙面有明显修补痕迹。余卫萍主张裂缝占了该面墙的五分之四，而且有一房间的裂缝是属于贯穿性裂缝。鼎峰公司主张单凭表面观察不能看出该裂缝为贯穿性裂缝，也看不出这些裂缝会影响房屋主体安全。在庭审中，余卫萍主张其曾就案涉商品房的质量问题向东莞市建设工程质量监督站的网站在线咨询，系统管理人员公开答复称案涉商品房的质量问题属于主体质量问题，影响房屋的正常使用，余卫萍申请一审法院向东莞市建设工程质量监督站核实这一情况。一审法院就余卫萍的申请以及现场查看情况向东莞市住房和城乡建设局询问案涉商品房的质量情况，该局复函涉及质量方面的内容如下：1.该工程为框架结构，框架结构住宅的承重结构是梁、板、柱，砖隔墙仅起到填充、分隔的作用，因此砖隔墙裂缝不直接影响结构受力安全；2.现场已修补完成，仅凭照片，从表面无法判断裂缝属于贯穿性裂缝，建议委托鉴定；3.无法通过砖墙的裂缝直接判断商品房主体质量是否合格，建议委托鉴定。在庭审过程中，余卫萍明确表示不就案涉商品房的质量问题申请鉴定。余卫萍主张，根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《砌体结构工程施工质量验收规范》第11.04.4条的规定，对明显影响使用和观感质量的裂缝，应进行处理。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》附录B关于建筑工程的分部工程、分项工程划分的规定，砌体工程属于主体结构。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条的规定，“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”，因此鼎峰公司应当修复裂缝后才能向余卫萍交付案涉的商品房，在此之前不符合交付条件，在交付之前的物业管理费应当由鼎峰公司承担。鼎峰公司主张，鼎峰公司承认在2013年12月30日交付案涉商品房时的确存在瑕疵，但不属于主体质量不合格，不构成余卫萍拒收楼的理由，而且鼎峰公司已经按建筑法的规定履行了修复的义务，鼎峰公司不应当承担逾期交付的违约责任。一审法院认定上述事实的证据有：余卫萍提交的商品房买卖合同、发票、验房记录登记表、房屋验收交接表、入伙物品签收单、照片、投诉信及回复、网页截图，鼎峰公司提交的商品房买卖合同、建备证字第441900201312250005号竣工验收备案证书、查询结果、质量保证书、使用说明书、快递单、交楼通知书、验房记录表，以及东莞市住房和城乡建设局的复函、一审法院的现场查看笔录、庭审笔录等。一审法院认为，余卫萍、鼎峰公司对鼎峰公司已于2013年12月30日前通知余卫萍收取案涉商品房，案涉商品房具备房屋质量保证书、房屋使用说明书的事实均无异议，一审法院予以确认。根据已查明的事实，案涉商品房在2013年12月30日之前已经通过竣工验收合格，并具备东莞市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案证书，应当认定相关部门已经按照《中华人民共和国建筑法》的规定和相关验收规范对案涉商品房进行验收，并得出竣工验收合格的结论。根据现场查看的情况和东莞市住房和城乡建设局的回函，余卫萍主张的裂缝在隔墙上，在未做鉴定的情况下，不能认定案涉商品房存在严重质量问题，影响正常居住使用。在此情形下，余卫萍不收取案涉商品房，不属于鼎峰公司逾期交房，鼎峰公司亦不承担余卫萍迟延受领期间的物业管理费。因此，一审法院对余卫萍要求鼎峰公司向其支付逾期交房违约金并承担2014年1月至7月期间的物业管理费的诉讼请求不予支持。需要说明的是，案涉的商品房的确曾经存在瑕疵，鼎峰公司应当及时修复，如造成余卫萍损失，余卫萍可另寻法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年7月7日作出（2015）东一法寮民一初字第1104号民事判决：驳回余卫萍的诉讼请求。一审案件受理费4846.96元，由余卫萍承担。本院二审期间，余卫萍提交了录音材料，拟证明余卫萍一直积极办理收楼手续，多次投诉催促鼎峰公司维修房屋、办理收楼。鼎峰公司认为该证据不属于新证据且与本案没有关联。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。上述合同中，关于交付的条件，约定为经验收合格并符合合同约定。本案鼎峰公司在合同约定的期限内通知余卫萍办理收楼手续，鼎峰公司与余卫萍办理交接手续时，案涉商品房已经取得竣工验收备案证书，其交付行为符合合同约定，余卫萍提出的案涉商品房3楼墙面有裂缝，该裂缝已经鼎峰公司修复，由于墙面裂缝存在原因的多种可能性，从本案现有证据看，无法通过存在裂缝的情况便认定案涉商品房存在质量问题影响使用，因此，余卫萍据此要求鼎峰公司支付逾期交楼的违约金及不予支付2014年1月至7月的物业管理费用，依据不足，一审法院不予支持是正确的，本院依法予以维持。综上所述，余卫萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4846.96元，由余卫萍负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  冯婉娥审判员  廖志明二〇一七年二月十日书记员  李淑仪