福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0521民初5971号原告：泉州恒创房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区张坂镇黄岭村，统一社会信用代码91350500555072171W。法定代表人：欧阳国煌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：葛宁、李玲，福建伟盛律师事务所律师。被告：陈玲，女，1985年8月13日出生，汉族，住安徽省刘安市安金区。第三人：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县惠兴街17号，统一社会信用代码91350521X29624503A。代表人：王新新，行长。委托诉讼代理人：许顺宗，男，1958年4月6日出生，汉族，住福建省惠安县。原告泉州恒创房地产开发有限公司(下称恒创房地产公司)与被告陈玲、第三人中国农业银行股份有限公司惠安支行(下称农行惠安支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒创房地产公司的委托诉讼代理人葛宁，第三人农行惠安支行的委托诉讼代理人许��宗到庭参加诉讼。被告陈玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒创房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年8月7日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号201608070015）；2、解除原告、被告以及第三人于2016年9月18日签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告支付原告代为偿还的贷款本息14403.4元及代付贷款本息的违约金（自承担保证责任之日即2017年3月31日起至实际还清代偿款项之日止，按按揭贷款总额488000元的日0.04%即每日195.2元计算，暂计至2017年7月10日止为19715.2元）；4、被告支付原告合同解除违约金122098.2（按商品房总价款的20%计算）；5、被告支付原告为解除合同而增加支出的律师服务费8000元；6、被告与第三人应在原告代偿被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押预告登记注销手续；7、被告应在原告代偿被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2016年8月7日签订《商品房买卖合同》及附件一至附件六(合同编号201608070015)1份，约定被告向原告购买位于泉州台商投资区商品房，该房屋面积109.03平方米，总价款610491元。合同第六条及附件六补充协议约定，被告办理银行按揭付款方式。同时，附件六补充协议第四条约定：“若乙方逾期归还按揭贷款本息，而导致甲方承担了相应的保证责任，即甲方代乙方偿付银行按揭贷款本息，则自甲方承担保证责任之日起，乙方应按按揭贷款总额的日0.04%向甲方支付违约金。同时，若经贷款银行或甲方催告乙方仍不归还的，甲方有权单方解除购房合同，乙方应按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金，并承担由此引起的相关费用（包括税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）。”2016年9月18日，被告向第三人办理住房按揭贷款，并签订《个人购房担保借款合同》1份，约定被告向第三人贷款488000元用于支付购房款，并由原告提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，被告未按《个人购房担保借款合同》约定按期向第三人归还贷款本息，经第三人催收，原告分别于2017年3月31日、2017年6月27日代被告偿还贷款本息14403.4元。此后，被告仍未按期偿还尚欠的按揭贷款本息，已构成根本违约。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条约定，自原告承担保证责任之日起至被告向原告代偿款项之日止，被告应按原告���揭贷款总额的日0.04%即每日195.2元向原告支付代付贷款本息的违约金，同时原告有权单方解除购房合同，被告应按商品房总价款610491元的20%计算违约金122098.2元，并承担由此引起的相关费用及损失，包括律师服务费8000元。被告陈玲未作答辩。第三人农行惠安支行述称，原告请求解除《个人购房担保贷款合同》必须还清全部按揭贷款。经审理查明，原告系经工商登记以房地产开发与物业管理为经营范围的有限责任公司。2016年8月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号201608070015）1份，约定由被告向原告购买位于泉州台商投资区商品房，建筑面积109.03平方米，总价款610491元，付款方式为首期款加按揭贷款，其中首期款122491元，向银行办��按揭贷款488000元。《商品房买卖合同》首部载明：“……联系地址：福建省泉州市丰泽区水木春天1#2606……”。附件六《合同补充协议》第四条约定：“若乙方（指被告）逾期归还按揭贷款本息，而导致甲方（指原告）承担了相应的保证责任，即甲方乙方偿付银行按揭贷款本息，则自甲方承担保证责任之日起，乙方应按按揭贷款总额的日0.04%向甲方支付违约金。同时若经贷款银行或甲方催告仍不归还的，甲方有权单方解除购房合同，乙方应按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金，并承担由此引起的相关费用（包括税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。……”上述《商品房买卖合同》于2016年8月10日办理（网上签约）登记备案。2016年8月9日，原告代被告垫付首期款122491元。2016年8月17日，案涉商品房向泉州台商投资区规划建设与交通运输局办理预购商品房预告登记。2016年9月18日，原告、被告以及第三人签订《个人购房担保借款合同》1份，约定被告向第三人贷款48.8万元用于向第三人支付购房款，还款方式为等额本息还款，原告为贷款提供阶段性保证。2016年9月29日，案涉商品房在泉州台商投资区规划建设与交通运输局办理预购商品房抵押权预告登记。《个人购房担保借款合同》签订后，第三人依约将48.8万元贷款发放给原告，作为被告支付的购房款。因被告未依约偿还贷款本息，原告分别于2017年3月31日、6月27日代被告向第三人偿还贷款本息3149.85元和11253.55元，合计代偿14403.4元。原告因本案诉讼委托福建伟盛律师事务所律师葛宁、李玲作为诉讼代理人，支付律师代理费8000元。另查明，2017年6月20日，第三人向本院提起解除《个人购房担保借款合同》诉讼。2017年7月20日，本院作出（2017）闽0521民初5421号民事判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告陈玲、泉州恒创房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告陈玲应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金472343.73元及计至2017年7月16日止的利息、罚息、复利计1582.28元，自2017年7月17日起至判决确定的还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付。三、被告泉州恒创房地产开发有限公司对被告陈玲的上述第二项所列的债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告陈玲追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。2017年8月10日，原��的代理律师以“安徽省六安市金安区张店镇牌坊村卢庄组”为邮寄地址，以邮寄方式向被告发出律师函。律师函载明：“……以上合同签订后，你方未按《个人购房担保借款合同》约定的期限向农业银行惠安县支行归还贷款本息，经农业银行惠安县支行催收，恒创房地产分别于2017年3月31日、2017年6月27日代你方偿还贷款本息共计人民币14403.4元。此后，你方仍未能按期偿还尚欠的按揭贷款本息，已构成根本违约。……基于对上述事实的确认，本律师谨发表如下法律意见：根据合同附件六补充协议第四条约定：‘若乙方逾期归还按揭贷款本息，而导致甲方承担了相应的保证责任，即甲方代乙方偿付银行按揭贷款本息，则自甲方承担保证责任之日起，乙方应按按揭贷���总额的日0.04%向甲方支付违约金。同时若经贷款银行或甲方催告仍乙方不归还的，甲方有权单方解除购房合同，乙方应按该商品房总价款的20%向甲方支付违约金，并承担由此引起的相关费用（包括税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。’你方因逾期归还按揭贷款本息而导致恒创房地产承担了相应的保证责任，根据合同附件六补充协议第四条约定，恒创房地产有权单方解除本合同，本合同自恒创房地产发出书面解除合同的通知送达你方之日起解除，你方应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并承担由此引起的相关费用（包括税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。同时，你方自恒创房地产承担保证责任之日起至你方还清代偿款项之日止，应按按揭贷款总额日0.04%向恒创房地产支付代付贷款本息的违约金。专此函告，望贵方慎思并妥善对待。本律师函以特快专递方式送达。”该邮件由他人收。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及附件、网上签约登记备案申请表、《个人购房担保借款合同》、预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、银行业务回单、委托代理合同、福建增值税普通发票、律师函、EMS快递单、（2017）闽0521民初5421号民事判决书，以及原告与第三人的陈述等证据为证，本院予以认定。综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。关于上述《商品房买卖合同》及附件是否应予解除问题，根据附件六《合同补充协议》第四条的约定，在被告��期归还按揭贷款本息导致原告承担保证责任情况下，同时经第三人或者原告催告仍不归还的，原告才有权单方解除购房合同。本案中，虽然被告逾期还贷且原告分别于2017年3月31日、6月27日代偿3149.85元和11253.55元，但是原告的律师函中并没有明确催告被告归还按揭贷款本息的意思表示，且没有证据可以证明第三人有向被告催告，故原告请求解除合同，不符合双方约定的经催告不还的合同解除条件，不予支持。关于原告请求的合同解除违约金，为解除合同而增加支付的律师服务费，以及合同解除后的预购商品房抵押权预告登记注销及合同备案注销登记和商品房预告登记注销问题，因原告请求解除合同不能成立，故上述诉讼请求予以一并驳回。关于原告请求被告支付代偿的贷款本息14403.4元及违约金问题，原告的该项请求于法有据，但违约金计算标准过高，应调整为按其���偿的款项14403.4元为基数，从代偿之日起按日0.04%计算，即其中3149.85元从2017年3月31日起计算，11253.55元从2017年6月27日起计算。原告的违约金请求存在不合理部分，不予全部支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈玲应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州恒创房地产开发有限公司代偿款14403.4元及代偿本息的违约金（其中3149.85元从2017年3月31日起，11253.55元从2017年6月27日起，均按日0.04%计至还清之日止）。二、驳回原告泉州恒创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11126元，减半收取5563元，由原告泉州恒创房地产开发有限公司负担5483元，被告陈玲负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  吴燕芬二〇一七年十一月二十日书 记 员  蔡少萍速 录 员  张云潇附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以行当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中��退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。