深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初19122号原告：王小红。委托诉讼代理人：肖燕。委托诉讼代理人：张志英。被告：唐华靖。委托诉讼代理人：唐超。第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧302-2（仅限办公），统一社会信用代码:914403006837904509。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：李婕雯。委托诉讼代理人：侯迪。原告王小红与被告唐华靖、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小红及其委托诉讼代理人肖燕与张志英、被告唐华靖及其委托诉讼代理人唐超、第三人委托诉讼代理人李婕雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2016年9月24日签署的关于深圳市罗湖区金稻田路东南侧鸿翠苑B栋405号房之《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、请求判令被告返还原告支付的购房定金20万元，其中托管的定金1万元由第三人返还；3、请求第三人返还原告支付的必要费用12000元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年09月24日，原告与被告在第三人的居间下，签署了编号50333054943的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“合同”），约定：被告将其拥有的位于深圳市罗湖区金稻田路东南侧鸿翠苑B栋405号房（以下简称“涉案房屋”）转让给原告，转让总价款为人民币333万元。原告须向被告支付购房定金人民币20万元，其中第一笔定金人民币1万元于合同签订时支付，剩余定金人民币19万元分两次付清，2016年9月30日前付清10万元，2016年10月15日前付清9万元。合同签订当天，原告向被告支付了定金1万元，并且原告、被告将这1万元定金托管在第三人处，为此原告、被告和第三人签订了《资金托管协议》。2016年9月27日，原告通过银行转账方式向被告支付了剩余19万元定金，当天被告向原告出具了定金收据。签订合同前，原告名下有两套房屋，原告拟通过出售其中一套房屋以购买涉案房屋改善住房条件。对此情况，第三人的工作人员和被告是明知的。然而，在签订合同十天后，即2016年10月4日深圳市出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“若干措施”）。若干措施第四条规定，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房。新政策的出台，导致作为单身的原告即使出售其中的一套房屋，也没有资格购买涉案房屋，合同在事实上与法律上无法继续履行。为此，原告多次要求被告退还购房定金20万元，被告均不予以退还。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持原告诉请，以维护原告合法权益不受继续侵犯。被告答辩称，一、在答辩人严格按照各方签署的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（简称“购房合同”或“合同”）的约定履行相关义务的情况下，由于被答辩人自身的过错不继续履行合同，被答辩人无权单方面解除合同。被答辩人不经沟通而直接起诉，通过诉讼方式明确告知要解除合同（起诉前未明确表示过要解除合同），导致合同无法继续履行。鉴于此，在被答辩人承担相应责任的前提下，答辩人同意解除合同。二、被答辩人无权要求退还定金，事实及理由如下：1、本次交易发生在新政策出台前，适用原政策，被答辩人诉称新政策导致合同无法继续履行并非事实，真实原因是被答辩人认为市场价格下跌了。本次交易的合同签署和银行转账支付定金的时间，均发生在10月4日深圳市政府办公厅《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（简称“新政策”）出台和实施之前，新政策并不溯及既往，本次交易适用原政策。被答辩人诉状称因新政策的出台导致合同无法继续履行并非事实，真实原因是被答辩人认为市场价格下跌了，继续履行合同购买本案所涉房产是不划算的。为了进一步明确新政策不溯及既往的基本原则，以及体现政策适用的人性化，10月8日深圳市不动产登记中心出台《关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》（简称“《补充规定》”），明确了原政策适用的具体情形和缓冲期，新闻媒体也对此进行了报道。依据《补充规定》，签署购房合同和支付定金（要求提供银行转账有效凭证）的时间发生在10月4日以前的，可以适用原政策，只是要求于12月31日前过户完成即可。而本次交易中，签署合同的时间发生9月24日，以银行转账方式支付定金的时间发生在9月24日和27日，均在10月4日以前，且被答辩人已经保留并有能力提供银行转账凭证，可以明确本次交易适用原政策。即使被答辩人按照购房合同约定的最迟时间11月30日进行资金监管，正常情况下也可于12月中旬左右完成过户。2、合同无法继续履行是因为被答辩人的主观过错和违约行为导致合同无法继续履行是基于被答辩人的如下过错导致：（1）过错一：被答辩人故意虚假承诺，存在重大过错，答辩人当时并不知情被答辩人在明知自己没有购房资格的情况下，仍然签署了书面《信息告知书》，虚假承诺，确认其具有购房资格，与事实不符，存在重大过错。答辩人被误导认为被答辩人因首付资金安排需要出售名下“唯一”的金稻田公寓房产，为此双方在购房合同中约定了长达两个月的资金监管期。答辩人对被答辩人签署购房合同时具有两套房产和被答辩人为单身的信息并不知情。被答辩人签署的书面《信息告知书》信息明确，具有法律效力，答辩人据此相信被答辩人具有购房资格，答辩人已经履行了谨慎和必要的注意义务。（2）过错二：被答辩人本可成就购房资格，但为了锁定自己的损失而故意不成就购房资格，导致合同无法继续履行被答辩人在诉状中称卖房换房，本是被答辩人单方面构想的在后续成就购房资格的计划，若被答辩人及时卖出名下一套房产并按约于11月30日前进行资金监管，该交易仍能进行，被答辩人也不会违约。答辩人事后知情并表示认可被答辩人卖房换房的计划，只要不影响答辩人出售房屋的目的即可。但是，在市场出现价格下跌迹象后，被答辩人开始犹豫，价格下跌厉害并获得被答辩人确认后，被答辩人为了锁定自己的损失而怠于履行，故意不成就购房资格，导致合同履行错过政策缓冲期，截至今日已经实际不能履行。3、答辩人故意不履行合同后，未及时和明确表示要解除合同，也未采取措施减少答辩人的损失，反而为难答辩人，存在主观恶意。新政策出台后，因为考虑到新政策给的原政策缓冲期是要求12月31日前过户，基于此，答辩人也督促被答辩人尽快出售名下房产，成就购房资格，按约进行资金监管。若按约进行资金监管，正常情况下可于12月中旬前完成过户。但被答辩人一直怠于履行义务，将市场价格的变化作为自己是否继续履约的依据，完全无视购房合同的法律效力。在成交量和成交价格下跌的信息进一步明确，并获得被答辩人的确认后，被答辩人为了减少自己的损失，单方面决定不再履行合同，不顾被答辩人可能产生的损失，也未采取措施降低答辩人的损失。而且，被答辩人除了起诉外，并未及时和明确地表达过要解除合同，现在又不与答辩人沟通而直接起诉，还查封房产，这种通过扩大自身损失（诉讼费、查封费等）而为难答辩人（通过诉讼方式延缓时间使答辩人不能自主再售，查封房产导致答辩人不能融资）的作法，主观上存在恶意，有违合同法的诚实信用原则。目前，被答辩人已经申请查封本案所涉房产，致使答辩人不能抵押融资，导致答辩人的损失进一步扩大。4、被答辩人具有完全民事行为能力且具有投资经验，基于预计价格上涨，本想通过买低卖高博取收益，但签约后市场价格下跌，被答辩人感觉会卖亏买亏，因此主动选择不继续履行合同，造成被答辩人在本次交易中的违约事实，被答辩人应对自己主动选择的违约行为负责。被答辩人是成年人，具有完全民事行为能力，而且具有投资房产的丰富经验，非常清楚投资“风险与收益对应”的基本原则。根据截至目前了解的情况，本次交易，被答辩人并非起诉状中所述为改善住房，而是投资行为，在冒险投资博取收益的同时，应当预计且应当愿意承担可能和实际产生的损失。当然，即使是改善住房，也应当遵守合同约定，不能将改善住房作为推脱违约责任的借口。签署合同时，被答辩人预计房价上涨，冒险签约，计划以较低价购买本案所涉房产，并以较高价出售自己名下房产，以此获得更大的收益。但在冒险签约后，市场价格下跌，被答辩人根据市场新情况判断，认为继续出售自己名下房产而购买本案所涉房产，会产生卖亏和买亏的双重损失，因此主动选择不再履行，并将新政策作为了不再履约的借口，真实原因其实是锁定自身的损失。很明显，该主动行为在锁定被答辩人损失的同时，直接成为了被答辩人在本次交易中的违约事实，被答辩人应承担本次交易对应的损失，应承担全部责任。如上所述，被答辩人的过错导致合同无法继续履行，致使答辩人错失交易机会，不能实现答辩人房屋出售的目的，被答辩人应承担全部责任，根据定金罚则，被答辩人无权要求返还定金。三、在本次交易的全过程中，被答辩人有重大过错而答辩人无过错，被答辩人虚假承诺在先，事后故意不补救，存在重大过错；被答辩人不与答辩人沟通而直接起诉，还查封房产，通过扩大自身损失的方式为难答辩人，使答辩人遭受进一步的损失，存在主观恶意。基于此，答辩人保留进一步追究被答辩人的违约责任及要求赔偿答辩人相应损失的权利。综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的第2、4项诉讼请求，同时在判定被答辩人承担责任的基础上解除合同。第三人陈述称：原被告是在2016年9月24日签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，签订合同当日，原告向被告支付定金1万元并且双方同意监管在我司，之后原告又按照合同向被告支付定金19万元。2016年9月27日，被告办理公证委托手续，第三人按资金托管协议向被告放款定金5000元，另外5000元作为交房保证金仍然监管在第三人处。原告在购房时名下已有两套房，其计划是出售金稻田公寓房产再过户涉案房产，所以在签订合同时，资金监管时间预留了两个月，也是为了出售金稻田公寓。2016年10月4日，政府出台“深八条”，本市户籍成年单身人士在深圳限购一套住房，之后又出台缓冲政策，但因原告签订合同、支付款项时名下已有两套房产，无法继续购买房产。第三人多次沟通协商但无法达成一致，交易进度停滞不前。根据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第三款规定。第三人促成买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间，沟通已尽居间义务，已收取的佣金无需退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告是位于深圳市金稻田路东南侧鸿翠苑B栋405房的所有权人，房屋的建筑面积是75.26平方米，房屋的用途为住宅。2016年9月24日，经第三人居间，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间方，三方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定，原告向被告购买被告名下位于深圳市金稻田路东南侧鸿翠苑B栋405房，定金人民币20万元，购房总价款333万元；合同第十一条约定，买方应向第三人支付佣金人民币60000元，其中佣金的20%为向居间方支付的必要费用。2、上述合同签订之后，原告依约向被告支付定金20万元，目前，其中的5000元托管在第三人处作为交楼押金。原告依约向第三人支付居间必要费用人民币12000元。3、2016年10月4日，深圳市政府颁发相关的房屋限购政策。限购之前，深户单身人士原可以购买两套房产，限购之后，深户单身人士仅可购买一套房产。原告在2016年9月24日签订合同时，原告作为深户单身人士，名下有两套房产，分别是位于深圳市罗湖区金稻田公寓B栋706房、颖隆大厦1004房。根据2016年10月4日房屋限购政策，原告拟将其名下中的一套房产出售再购买涉案房产的计划落空，导致本案的相关纠纷。4、原告在庭审中称，原告签订买卖合同时名下有两套房产，对此，原告、被告及第三人均知情。原告准备将其中的金稻田公寓B栋706房产出售，出售后符合当时的购房条件，但因深圳2016年10月4日的限购政策及其后的缓冲政策，即使原告出售了一套房产，也不能再购买新房产，故原告无法履行本案的房屋买卖合同。被告则称，被告与原告签订买卖合同时，被告对于原告签订房屋买卖合同时已经有两套房产是不知情的，虽然被告知道原告准备出售金稻田公寓B栋706房，但是只是认为原告出售该房产的目的是筹集购房款，而非获取购房资格。第三人确认原告所述的被告知悉原告在签订买卖合同时名下有两套房产之事实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告及第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。该合同签订之后，原告依约向被告支付了定金人民币20万元，但该合同签订后不久，2016年10月4日，深圳市颁发相关限购政策，规定深户单身人士在深圳仅可购买一套房产。由于原告在签订合同时在深圳名下已有两套房产，故其拟出售其名下其中的一套房产再购买涉案房产的计划落空，导致本案纠纷。由此可知，本案属因房地产调控政策的实施这不可归则于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，故本案的房屋买卖合同应当解除，买卖双方互不承担违约责任，被告应将所收取的定金返还于原告。被告抗辩称，其在签订买卖合同时，并不知道原告名下有两套房产，本院认为，结合原告与第三人的庭审陈述，当事人的微信记录，及被告确认其清楚原告需要出售名下的一套房产来履行涉案的买卖合同等事实，原告关于被告在签订合同时知悉原告名下有两套房产之事实的诉讼主张，应予采信。况且，即使被告在签订合同时不清楚名下有两套房产之事实，也不影响本案是由于房地产调控政策的实施致使合同不能履行这一基本事实的认定。综上，原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求及要求被告退还定金的诉讼请求，本院予以支持。第三人已经恰当履行了居间义务，对合同不能履行没有过错，其有权依约向原告收取必要的费用，故原告要求第三人退还其支付的必要费用人民币12000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王小红与被告唐华靖、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。二、被告唐华靖应于本判决生效之日起十日内向原告王小红退还定金人民币20万元（其中定金人民币5000元托管在第三人深圳市家家顺房产交易有限公司处，由第三人深圳市家家顺房产交易有限公司径付原告王小红）。三、驳回原告王小红的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2240元，由原告王小红承担人民币127元，由被告唐华靖承担人民币2113元；本案保全费人民币1520元，由原告王小红承担人民币86元，由被告唐华靖承担人民币1434元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何意二〇一七年二月六日本件与原本核对无异周伟书记员    闫冰