上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初22815号原告(反诉被告)：陈萍，女，1969年12月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市长宁区。被告(反诉原告)：朱飞龙，男，1988年8月4日出生，汉族，户籍地湖北省，现住上海市闵行区。原告陈萍与被告朱飞龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，期间被告朱飞龙提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈萍、被告(反诉原告)朱飞龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈萍向本院提出诉讼请求：1.要求解除租赁合同；2.朱飞龙支付从2016年5月15日起至同年9月28日止的租金9,000元；3.朱飞龙支付拖欠的水费3,549元；4.朱飞龙赔偿由其代朱飞龙支付给租客的押金5,600元；5.朱飞龙偿付未经其同意擅自转租的租金收益25,700元。主张的事实和理由：其将位于上海市闵行区联航路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称102室)于2014年1月出租给朱飞龙，合同约定租期四年，朱飞龙不得转租他人做群租，装修费用由朱飞龙自理。朱飞龙擅自将房屋分租给五户，先后居住人次达二十人之多，并将房屋内部结构敲掉，造成隐患，被闵行区房管部门多次整治。其基于朱飞龙的上述违约行为，要求解除合同。其从2016年5月15日起决定终止合同，遂不愿意接受租金，现其要求朱飞龙支付从2016年5月15日起至合同解除之日即2016年9月28日止的租金，并付清自2014年10月起恶意拖欠至今的水费。2016年5月25日经双方当事人及相关部门等多方会商后，其于同月28日张贴告知函要求租客退房，经朱飞龙从中劝阻而未果，后于次月17日在多方部门的监督下破门，并再次要求租客必须退房，租客提出在退还事先交付押金的情况下同意搬离，其遂垫还给刘某某押金2,600元、巢某押金2,100元、肖某押金900元(另二个租客自行解决)，其要求朱飞龙就其垫还押金部分予以赔偿。合同约定不得转租，但朱飞龙通过转租于2015年11月28日至2016年5月26日期间共收取租金35,700元，而朱飞龙在此期间向其支付的租金是1万元，其中存在25,700元的差额，其要求朱飞龙就差额部分予以偿还。故诉至法院主张上述权利。被告(反诉原告)朱飞龙辩称，其同意解除合同，但系陈萍违约行为所致，其不同意其他本诉请求。2014年1月6日其通过中介与陈萍订立102室租赁合同，该房屋分为上下二层，每月租金2,000元，租期四年。其当即支付三个月房租6,000元及押金2,000元、中介费1,400元，并支出85,000元对该房屋进行了装修，另为购买家具、电器支出15,000元。其不知道是否构成群租，加上地下室一共出租给四户人家，总共不超过8人，之后陆续换过人，具体情况不清楚。合同注明地下室可以住人，当时其并不知道地下室不能住人，后因此事被相关部门多次整改，房屋内部遭到敲砸，其又进行了装修，造成相关经济损失3万元。2016年3月陈萍告知准备出售房屋，并于同年5月15日收回房屋，但双方就装修赔偿问题未能形成一致意见。陈萍于同年6月17日将门拆掉，并强行赶走租客及拆走空调及家具、电器，导致室内无法居住，加之在陈萍张贴告示之后，其租客从2016年5月起就不再付租金。由于陈萍的上述违约行为导致无法继续租赁，故租金应截止计算至2016年6月17日止。其已付清2016年6月之前的水电费，此前未支付的水费系因相关部门判定群租之后，在执法过程中损坏水管，导致发生的水费明显超过普通用户的用量，自来水公司同意在业主配合下减免三分之二，故至今未付。其在陈萍破门之后再未进入102室，居委会曾通知其要拆东西，因没有时间而未去。其对陈萍所称代付押金，以及租客何时离开均不知情。上述退租事务应由其本人处理，对陈萍自行决定支出的费用，不同意赔偿。综上，陈萍明知地下室不符合政策法规而仍与其签订租赁合同，导致其遭受多次整改而无法正常出租，后陈萍因卖房协商不成，采用暴力手段强制收房，又造成其重大经济损失，故向本院提出反诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.陈萍赔偿房屋装修费85,000元(不包括家具电器)；3、陈萍退还2014年2月15日至2016年5月15日期间的租金55,800元，退还押金2,000元；4.陈萍赔偿其因被拆迁办整改的经济损失3万元。原告(反诉被告)陈萍辩称，不同意反诉请求。朱飞龙应按毛胚房的标准返还房屋，故不同意赔偿装修损失。合同约定每年租金递增金额是1元，等于没有增加，朱飞龙实际均按每月2,000元的标准支付房租，故朱龙飞主张已付租金的金额有误，且其不同意退还对方已付租金。此外，由于102室的水、电、煤气等费用尚未结清，若此后发生的话，其保留诉讼的权利，并不同意于本案中返还押金或进行折抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月6日陈萍(出租人甲方)与朱飞龙(承租人乙方)签订《房屋租赁合同》，载明甲方出租给乙方102室，共上下层，建筑面积67+67平方米，性质及用途为居住；房屋租金为每月2,000元；租金每月支付一次，付三押一，先付后用；递增情况，第一年租金为“贰仟元整”，第二年租金为“贰仟壹元整”，第三年第四年租金“贰仟贰元整”；双方签订本合同的同时，乙方支付甲方押金2,000元，在本合同终止且乙方无违约已经付清租金、水、电、电话等使用费用后甲方将押金退还乙方；乙方承担的费用有水、电、煤、网络、有线；租赁期限自2014年2月15日起至2018年2月14日止共48月；甲方应于2014年2月15日起将房屋交付乙方使用；租赁期间，乙方必须合理使用甲方的房屋，未经甲方同意不得擅自改变房屋的结构，不得掏空墙壁；乙方在房屋内的装修甲方不予赔偿，并将房屋恢复原状；便于对房屋的管理，未经甲方同意乙方不得转租房屋，如乙方将房屋擅自转租，甲方有权立即解除本合同，收取乙方的一切费用将不予退还，若甲方另有书面同意转租情况除外；本房屋不得由乙方转借他人、作群住，朋友家人可以起居住，同意乙方做房屋装修，费用由乙方自理(其余内容略)。合同签订当日朱飞龙支付给陈萍2014年2月15日至2014年5月14日的房屋租金6,000元、押金2,000元，并支付给中介租房佣金1,400元。朱飞龙接收102室时为毛胚房状态，其于2014年1月14日与案外人签订总价款为85,000元的《房屋装修承包合同》，并委托他人对102室进行了装修。之后朱飞龙将房屋转租给他人，并依约支付陈萍截止至2016年5月14日止的租金，在此期间的2014年102室因故产生水费欠费3,592.40元，至今未付。2016年5月25日陈萍、朱飞龙以及居委会、物业公司、派出所等多方就102室群租事宜形成《会议纪要》，朱飞龙对群租不认可，会议结果为陈萍于2016年5月27日起贴出告知(2周为期限)，朱飞龙在2周内解决和租客租赁事宜。同月28日陈萍张贴告知函，载明于即日起15天后收回此房，终止与朱飞龙的租赁合同，各位租客所有搬离事项请各位租客和朱飞龙协商等内容。此后朱飞龙并未处理与其租客的退租事宜。现陈萍处持有落款日期的2016年6月28日《关于102室群租房解决事宜协议》原件，以及刘某某、巢某、肖某等人的身份证及这些人为承租人的数份102室房屋租赁合同复印件一组。该协议中载明，巢某单间带阳台，陈萍支付押金2,100元整，于2016年6月28日搬离,收款人处有巢某签名字样；肖某单间带独卫，陈萍支付押金900元，于2016年6月28日搬离，收款人处有肖某签名字样；刘某某单间带独卫，陈萍支付2,600元，此房押金850元加5个月租金每月850元，共计5,100元，于2016年6月28日搬离,收款人处有刘某某签名字样；李某某与朱飞龙自行解决押金事宜，并于2016年6月28日搬离此房，地下室租户已自行搬离此房等内容。诉讼中，本院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对102室的装修价值进行审价，结论为该楼房装饰装修及搭建的总费用为78,292元。此次鉴定费用为2,500元，由朱飞龙预交。诉讼中，双方当事人一致确认解除合同的时点为2016年9月28日。本院认为，陈萍与朱飞龙自愿签订房屋租赁合同，内容合法有效，对双方当事人具有约束力，各方均应依约履行自己的义务。陈萍于合同中约定租赁房屋的主要用途系供朱飞龙自用，该房屋面积尚可，即使不依赖地下室也可满足朱飞龙及其家庭居住用途，朱飞龙对地下室理应按通常用途加以利用，其出租他人的方式明显超出正常使用范围。之后102室的租赁问题被相关部门多次要求整改直至需要清退租客的地步，足以表明朱飞龙不当使用的行为达到严重的程度，由于朱飞龙未能证明就其出租方式得到陈萍明示同意，故租赁合同无法继续履行的原因系其单方过错所致，陈萍享有解除合同的权利。现双方当事人均提出要求解除合同的诉请并就解除时点形成一致意见，本院予以确认。陈萍主张朱飞龙支付剩余租金及拖欠水费的诉请与合同约定相符，本院予以支持。其中陈萍清退租客是为消除朱飞龙违规出租的影响，并非侵权行为，此后双方未能就是否解除合同形成一致意见，朱飞龙应当继续交付租金，而此前遭到多次整改的原因亦系朱飞龙自身不当使用的行为所致，不能认定陈萍存在违约行为，故朱飞龙拒付租赁合同期间的剩余租金并要求返还从2014年2月15日起的已付租金等要求均缺乏合理依据，本院不予采信，陈萍有权从2016年5月15日起继续计算租金直至合同解除之日止，在此期间实际经历的天数为四个月零14天，按实计算的应付租金金额为8,933元。朱飞龙就其辩称水费可以打折支付之理由，未提供有效依据予以证明，应以账单所载欠费金额为准，陈萍主张的诉请金额在合理的范围内，本院予以支持。由于朱飞龙转租他人的事实有二、三年之久，在此期间又受到多次整改，陈萍作为出租人对其房屋负有监督管理之责，其知道或应当知道上述房屋被转租的事实，但其对此未持异议，应视为其同意转租，故陈萍并无没收押金的权利。且至法庭辩论终结之前，陈萍也未能提供其他必然发生费用的有效依据，为减少诉累，押金作为合同解除的后果应于本案中一并处理，并按通常用途与朱飞龙的应付费用折抵，由于押金金额少于应付费用，故在折抵后已无可以返还的金额。朱飞龙与其租客处理退租事宜，已经相关会议记要予以明确，属于其必须履行的义务，无权选择是否履行，由于其在合理期限内怠于履行，陈萍为避免违规租赁情况持续发生而遭受不必要的损失，采取清退租客的措施属于合理的自助行为，并无不当，且清退中返还押金也是了结这些租赁关系的必要手段，并未不当增加朱飞龙的债务负担，故陈萍有权要求朱飞龙偿付其为此垫付的费用。虽然陈萍就其垫还押金所举出的证据中，存在相关人员未到庭作证，或系复印件等证明力瑕疵，但应当认识到陈萍已穷尽其举证可能，而朱飞龙作为实际出租人，对与其租客之间的房屋租赁合同、押金等事宜完全清楚明了，但其既不主动清退，又不移交相关凭证供陈萍核实处理，而在诉讼中其对所持异议仅作口头抗辩而未提供任何证据予以证明，亦应作出不利解释，故本院认定陈萍诉称代退费用金额5,600元之事实成立，朱飞龙应对陈萍作出相应补偿。陈萍已经通过租金为对价将房屋交与朱飞龙占有、使用及收益，其收益已经确定而不能再对房屋进行使用、收益，而朱飞龙向其租客收取租金只是其使用、收益的形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此受到损害，故不构成不当得利，陈萍主张朱飞龙偿付擅自转租的租金收益之诉请缺乏依据，本院不予支持。双方当事人对现有房屋装修如何处理存在分歧，由于系朱飞龙的违约行为导致合同解除，而陈萍对装修又不同意加以利用，朱飞龙要求陈萍赔偿装修损失之诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。朱飞龙诉称因整改而增加的装修费用支出，未提供有效依据予以证明，且遭到整改系其自身原因所致，理应自负，故其主张陈萍赔偿该部分损失之诉请缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈萍与被告(反诉原告)朱飞龙于2014年1月6日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月28日解除；二、被告(反诉原告)朱飞龙支付原告(反诉被告)陈萍剩余租金8,933元、水费3,549元，经与在原告(反诉被告)陈萍处的押金2,000元相抵后，余额10,482元于本判决生效之日起十日内付清；三、被告(反诉原告)朱飞龙于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈萍补偿款5,600元；四、驳回原告(反诉被告)陈萍的其他本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)朱飞龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费448.11元(已减半收取)，由本诉原告陈萍负担263.32元，本诉被告朱飞龙负担184.79元；反诉案件受理费1,878元(已减半收取)，由反诉原告朱飞龙负担1,853元，反诉被告陈萍负担25元；鉴定费2,500元，由反诉原告朱飞龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王静波二〇一七年二月二十日书记员  万 涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。