内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内08民终1683号上诉人（原审被告）：赵子林，男，1950年12月出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：兰培植，巴彦淖尔市临河区148协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨生宇，男，1982年1月出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。上诉人赵子林因与被上诉人杨生宇租赁合同纠纷一案，不服内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月14日开庭审理本案。上诉人赵子林及其委托诉讼代理人兰培植，被上诉人杨生宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵子林上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担责任。2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人是南溪大厦（原临河宾馆西）底店1、2号门店的所有权人，被上诉人杨生宇租赁上诉人底店时双方均到现场查看了店面位置、面积，在查验了上诉人的买卖合同后签订了《房屋合同》。房屋出租后，由于第三人将门店上锁，致使被上诉人不能正常使用，发生争议。上诉人已将租赁费主动退还了被上诉人。一审法院认定上诉人违反《租赁合同》判令上诉人赔偿装修材料费23500元，认定事实错误，应予以改判。被上诉人杨生宇辩称：1.上诉人称的房屋买卖合同不是正规合同，是上诉人与开发商签订的预购合同。2.涉案门店被锁门是上诉人与开发商之间发生纠纷所致，与被上诉人没有关系。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。杨生宇一审诉讼请求：1.请求依法判令解除杨生宇和赵子林所签订的《租房合同》。2.请求依法判令赵子林赔偿杨生宇违约金15000元及房屋钢结构施工费：5000元、房屋设计费：5000元、钢材材料费：23500元、电表箱安装工料费：2000元。合计：50500元。3.请求依法判令赵子林赔偿可得利益损失：33804元。4.本案诉讼费由赵子林承担。一审法院审理查明：2015年4月23日，杨生宇作为承租方与赵子林作为出租方签订租房合同，主要内容：“出租方将位于临河区南溪大厦门店出租给承租方，面积为270平方米，租赁期限为五年，时间从2015年6月8日至2020年6月8日。第一年的租金为10万元，从第二年开始每年按前一年租金为基础上浮15000元，水、电、暖等费用由承租方支付。出租方未按规定向承租人交付合乎要求的房屋，负责赔偿5000元；出租方未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责赔偿违约金5000元；出租方未按时修缮出租房屋的，负责偿付违约金5000元。”合同签订当日，杨生宇向赵子林支付第一年租金10万元。之后，杨生宇开始对租赁房屋进行设计装修。2015年5月11日，承租房屋被他人上锁，双方协商后，赵子林退还杨生宇租金10万元。庭审中，杨生宇提供了施工协议、收条、电表箱收据、钢材款收据、设计合同及设计费收据等证据证明其所受损失。赵子林提供了房屋买卖合同和付款收据证明其拥有租赁房屋的所有权。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨生宇与赵子林订立的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。杨生宇主张承租赵子林的房屋为2、3、4、5号，赵子林只认可出租给杨生宇的房屋为2号，双方租赁合同中虽未明确房屋的房号，但约定面积为270平方米，杨生宇提供的巴彦淖尔市马毅设计有限公司设计图纸载明2、3、4、5号房屋的面积为270平方米，故应认定赵子林出租给原告杨生宇的房屋为2、3、4、5号。赵子林交付杨生宇的租赁房屋，因产权不明被案外人上锁，致使杨生宇不能正常使用经营，其支出的电表箱工料及安装费2000元、房屋设计费5000元及购买钢材费用23500元，杨生宇已无法实现合同目的，该损失应由赵子林承担。租赁合同中明确约定出租方未按规定向承租人交付合乎要求的房屋，负责赔偿5000元，故杨生宇要求赵子林支付违约金的诉讼请求符合法律规定，应予支持，但应依约定数额5000元确定。杨生宇主张的装修施工费，因房屋还未进行实际施工，且杨生宇提供的证据也不足以证明其主张，故不予支持。对于杨生宇诉求赵子林支付可得利益损失的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决：一、赵子林于判决生效后三日内支付杨生宇房屋装修设计费5000元、电表箱工料及安装费2000元；二、赵子林于判决生效后三日内支付杨生宇钢材款23500元。钢材归赵子林所有；三、赵子林于判决生效后三日内支付杨生宇违约金5000元；四、驳回杨生宇的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元，由杨生宇负担990元，由赵子林负担916元。二审中，赵子林提供了一份出租房屋平面图（复印件），举证意图：证明出租房屋与买卖合同的位置相吻合，面积为270平米，赵子林有权出租该房屋。杨生宇质证意见：对证据的真实性认可，但认为赵子林无权出租该房屋。经二审查明，承租人杨生宇为装修门店所购置的钢材曾存放于涉案租赁房屋内，该房权属发生争议后由开发商与承租人杨生宇分别上锁，出租人赵子林并未接手管理。二审庭审中，双方当事人均认可存放于租赁房屋内的钢材已被运走，但是由谁运走双方均予以否认。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，赵子林交付杨生宇的租赁房屋被案外人上锁，杨生宇不能正常使用租赁房屋，致使合同目的不能实现。经双方协商，赵子林向杨生宇退还了10万元租金，故应当认定双方租赁合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，杨生宇为装修租赁房屋支出的电表箱工料及安装费2000元，房屋设计费5000元应由赵子林承担。关于违约金的问题。因双方在租赁合同中明确约定“出租方未按规定向承租人交付合乎要求的房屋，负责赔偿5000元”。由于赵子林交付的房屋不能正常使用，其应依约向杨生宇支付5000元违约金。关于杨生宇存放于房屋内23500元钢材损失应由谁来承担的问题。涉案租赁房屋权属发生争议后，该房由开发商与承租人杨生宇分别上锁，而出租人赵子林并未接手管理，杨生宇亦未与赵子林办理钢材移交手续。钢材遗失，后果应由杨生宇自行承担。因此，一审法院判决23500元钢材款由赵子林承担欠妥，应予纠正。综上所述，上诉人赵子林上诉请求合理部分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初162号民事判决第一项（赵子林于判决生效后三日内支付杨生宇房屋装修设计费5000元，电表箱工料及安装费2000元。）；第三项（赵子林于判决生效后三日内支付杨生宇违约金5000元）。(两项合计12000元)二、撤销内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初162号民事判决第四项（驳回杨生宇的其他诉讼请求）；三、变更内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初162号民事判决第二项为：23500元钢材款损失由杨生宇自行承担；四、驳回杨生宇要求赵子林赔偿可得利益损失的诉讼请求。二审案件受理费1906元由上诉人赵子林承担1144元，被上诉人杨生宇承担762元。本判决为终审判决。审判长  边晓飞审判员  陈宏武审判员  李建刚二〇一七年二月十三日书记员  庞豆豆附所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；