安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终4756号上诉人（原审被告）：周明春，男，汉族，1979年11月17日出生，住合肥市包河区。委托诉讼代理人：万云涛，安徽伟易律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩莉，女，汉族，1977年2月2日出生，住合肥市包河区。委托诉讼代理人：万云涛，安徽伟易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周健，男，汉族，1973年9月15日出生，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：方宏图，安徽国天律师事务所律师。委托诉讼代理人：田方方，安徽国天律师事务所律师。上诉人周明春、韩莉因与被上诉人周健合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2015）蜀民一初字第05120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周明春、韩莉上诉请求：撤销原判，改判驳回周健的诉讼请求。事实和理由:一、本案是承包法律关系，发包人是周明春和韩莉，承包人周健，承包标的是合肥市蜀山区天鑫快捷宾馆（以下简称天鑫宾馆）。我方不同意解除合同。首先，从《承包协议》的内容来看，双方在协议中只是针对周明春和韩莉将天鑫宾馆客房部承包给周健经营所涉及的相关内容进行了约定，而根本没有关于转租案涉房屋、转让宾馆内物品使用权的相关内容。其次，天鑫宾馆是依法办理了特种行业经营许可和个体工商户营业执照从事住宿服务的企业，必要的经营用房及其设施、设备、物品等，是其依法设立和从事正常经营所必须具备的物质条件。周健只是对天鑫宾馆进行承包经营，对外仍然是以天鑫宾馆的名义从事经营活动，而并不是以其自己的名义或其它名义从事经营活动。周明春、韩莉作为天鑫宾馆的出资人，仍然要对天鑫宾馆的经营活动承担法律责任，故案涉房屋的使用者仍然是天鑫宾馆。二、一审判决判令解除《承包协议》的理由是不能成立的。1、《承包协议》是双方在平等、协商一致的基础上自愿签订的，其内容也没有违反法律的强制性规定，因此，是合法有效的。双方均应遵照执行。2、周健承包经营期间，虽然发生过2015年10月28日，案涉房屋的房主向周明春、韩莉发了《韩莉擅自转让、转租行为无效，限期搬离的通知》，以及2015年11月9日上门要求周健搬走并欲强行锁门的事件。但案涉房屋房主的上述做法，显然是不合法的，也是无效的。何况事发当天经派出所民警调解后，案涉房屋的房主也没有再强行锁门妨碍天鑫宾馆的正常经营，且在这之后仍继续收取房租。到目前为止，天鑫宾馆一直在正常经营。周健称周明春、韩莉的行为已构成根本违约，致使周健合同目的不能实现也给周健造成了巨大的经济损失显然与事实不符。3、根据一审查明的事实，案涉房屋的房主蒯振来、郭晓燕在知道周健承包经营天鑫宾馆后，并没有向周明春、韩莉主张过要解除《租房协议》，收回案涉房屋。因此，在蒯振来、郭晓燕未依法与周明春、韩莉解除《租房协议》，收回案涉房屋之前，天鑫宾馆是完全能够正常经营的，周健对天鑫宾馆的承包经营权并不会受到任何影响，根本不存在其所诉称的合同目的无法实现的情况。因此，一审判决判令解除《承包协议》的理由，显然是不能成立的。周健辩称：一、本案法律关系属于经营权转让，这个在一审双方都确认了。虽然表面是承包协议，实际是转让经营权，通过上诉人收取转让费40万元可以说明。周明春、韩莉转让经营权的目的是用宾馆的执照、房屋转让经营，因本案周明春、韩莉未提供证据证明转让的涉案房屋取得房东同意，房东一审出庭说了不同意转让，房东也多次阻挠，严重影响了宾馆的正常经营。周明春、韩莉转租房屋的行为为无权处分。二、根据城乡个体工商户的条例细则及行政许可法规定，周明春及韩莉的转让属于无效行为。三、周明春、韩莉的行为造成周健无法经营宾馆，致使合同目的无法实现，按合同法规定，应解除合同。周健向一审法院起诉请求：1、依法确认2015年9月22日《承包协议》于2015年11月23日解除；2、周明春、韩莉共同返还周健转让费人民币39万元整，及其自2015年9月23日起至2015年11月23日之日止利息损失4914元（按照日万分之二点一计算），以后顺延至款清之日止，合计394914元。一审法院认定事实：本案韩莉（乙方）曾与颐和花园澜苑5幢商137、237室的业主蒯振来、颐和花园澜苑5幢商138、238室的业主郭晓燕（蒯振来、郭晓燕为甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于合肥市史河路上颐和花园澜苑5幢商137、138、237、238室经营性商业用房出租给乙方用于商业经营使用，其用途为经营宾馆旅社；承租期为9年，从2011年11月18日至2020年11月17日止；承租期内禁止转租转让，也不得以合作、联营或其他方式变相转让，如未经许可转让，甲方有权收回房屋，押金不退，如遇特殊情况需要转让，必须得到甲方同意后双方协商后进行转让等。韩莉及其夫周明春取得上述房屋使用权后添附了经营宾馆所需的部分设施后，周明春（甲方）于2015年9月22日与周健（乙方）签订承包协议，约定：根据天鑫宾馆经营管理需要，现由乙方对宾馆客房部承包经营，甲乙双方自愿达成如下协议：乙方承包期限为五年零贰个月，从2015年9月22日起至2020年11月17日止；双方约定宾馆五年零贰个月的总承包费用为肆拾万元，乙方应于2015年9月22日前一次性向甲方支付完毕；合同约定的承包期内，由乙方自主经营，自负盈亏，甲方不得干涉乙方的正常经营；乙方应按甲方与房主签订的房屋租赁合同中关于房屋租金部分的约定按期向甲方支付房屋租赁成本的费用，支付方式如下：开户名郭晓燕，开户行建行，账62×××666；合同约定的承包经营期内，因该宾馆所涉房屋所有权、房屋租赁权纠纷均由甲方负责解决，甲方应充分保障乙方正常、合法、连续的经营；甲乙双方对宾馆的物品予以清点交接，具体见附件物品清单，经营期满后，上述物品由乙方处理；备注：宾馆内佛像一组，承包期内由乙方保管，若丢失乙方按价赔偿，期满后交于房东等。韩莉表示对上述合同予以认可。合同签订的当日，韩莉、周明春即将宾馆交付周健用于经营。合同签订的次日，周健向韩莉支付了390000元，韩莉向周健出具的借条载明：今收到周健转让天鑫宾馆费用肆拾万元整（￥400000）。2015年10月28日，案涉房屋所有权人蒯振来得知案涉房屋被转租后向本案周健送达了“韩莉擅自转让、转租行为无效，限期搬离的通知”，并于2015年11月9日上门要求周健搬走并欲强行锁门，后本案周健与房屋所有权人协商为减少周健损失，在周健继续支付房租的情况下可暂缓搬离。后周健分别于2015年11月17日、2016年2月17日向房屋所有权人支付房租57600元。2015年11月20日，周健委托律师向周明春发出了“解除2015年9月22日《承包协议》通知书之律师函”，载明：贵方依法、依约在承包期内无权转租、转让，2015年10月28日，房屋所有权人蒯振来送达给周健关于《韩莉擅自转让、转租行为无效，限期搬离》的书面通知，明确了擅自转让、转租行为无效，并要求周健限期处理并搬离；2015年11月9日，房屋所有权人蒯振来对天鑫快捷宾馆（租赁房屋）采取锁门措施，为此进行了报警，严重影响正常经营和管理，周健的合同目的根本不能实现，您行为已经构成根本违约，依法应当承担民事责任；鉴此，本律师特函告如下：解除2015年9月22日《承包协议》，本函件到达贵方之日起生效，立即返还委托人转让费人民币40万元，因违约行为赔偿给周健造成的损失等。案在审理中房屋所有权人蒯振来、郭晓燕到庭作证称：我方与韩莉之间的租赁合同已经明确约定不允许转租房屋，本案中韩莉、周明春与周健签订承包协议时我并未将租赁合同的内容告知周健，我方是物业公司通知交物业费的情况下到案涉房屋处才发现房屋已经转租，后我方就发短信给韩莉，内容为：你把我的房子转让了，你看怎么办，韩莉没有回信息，几天后蒯振来就到案涉房屋处要求收回房屋并欲锁门，后考虑到周健转租房屋花了一定费用，就同意给他一点时间。之前蒯振来、郭晓燕并未明确告知韩莉要收回房屋，因为我们认为合同已经明确约定若韩莉私自转租房屋，我们就可以收回房屋。另我们坚持要求解除合同。另认定：周明春于2012年8月28日就史河路颐和花园5栋137、237号（企业名称：合肥市蜀山区天鑫快捷宾馆）办理了特种行业经营许可（住宿）；2012年8月29日，周明春办理了个体工商户经营执照（经营范围：住宿服务）。位于合肥市颐和花园澜苑5幢商137、237室所有权人为蒯振来；位于合肥市颐和花园澜苑5幢商138、238室所有权人为郭晓燕。蒯振来与郭晓燕系夫妻关系。一审法院认为：本案周健与周明春、郭晓燕签订的承包协议包括了三个民事法律关系，一是房屋转租合同关系，二是天鑫宾馆的经营权转让的合同关系，三是物品使用权转让的合同关系。关于房屋转租合同法律关系。周健与周明春、韩莉之间存在的房屋转租合同不违反法律强制性规定，合法有效。但在合同履行过程中，房屋所有权人作为出租人依据其与周明春、韩莉签订的租赁合同中关于“承租期内禁止转租转让，也不得以合作、联营或其他方式变相转让，如未经许可转让，甲方有权收回房屋”的条款有权要求收回案涉房屋并基于物权的追及效力要求次承租人即本案周健返还案涉房屋，在这种情况下，合同目的事实上已不可能实现，故周健要求解除与周明春、韩莉之间的房屋转租的合同关系有事实及法律依据。另经营权转让的合同关系及物品使用权合同关系均依附于房屋转租合同关系，因房屋转租合同关系已宣告解除，故经营权的转让及财产使用权的转让均丧失了实际意义，合同目的同样无法实现，故周健主张解除承包协议的诉请有事实及法律依据，该院予以支持，该协议已于2015年11月23日宣告解除（即周明春、韩莉收到解除合同通知书之日），周健应于本判决生效之日起十日内返还经营权并搬离案涉房屋。结合双方约定周健按照周明春、韩莉与房屋所有权人签订的租赁合同的标准向其支付房屋租赁成本的约定可知，周健依据承包协议向周明春、韩莉支付的承包费用合计390000元应包含宾馆经营权及物品使用权的价值，现承包合同已经解除，周明春、韩莉应在扣除合理的占用使用费后将剩余的转让费用返还周健，该院依法酌定周明春、韩莉返还周健349677元（双方承包合同期间为62个月，周健实际使用期间为2015年9月份至2016年5月份，合计8个月，另因双方的协议约定经营期满后上述物品由周健处理，故转让费390000元包含上述物品的残值，该院酌定上述物品残值10000元，故应返还390000元×54个月÷62个月+10000元=349677元），周健主张超出的部分，该院依法不予支持。另周明春、韩莉未保障周健连续经营，其违约行为导致周健产生了一定损失，该院酌定周明春、韩莉向周健赔偿占用周健资金所致的损失计14162元（以349677元为基数、按照年利率6%的标准自2015年9月23日计算至2016年5月23日），周健主张超出的部分，该院依法不予支持。结合宾馆经营的特殊情况，承包合同中关于“经营期满后，上述物品由乙方处理”的条款系对上述物品残值处理的约定，且上述物品的使用必须依附于宾馆的经营，故该条款不应视为双方就上述物品的所有权的转让达成合意，其所有权不属于周健。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周明春、韩莉与周健于2015年9月22日签订的《承包协议》于2015年11月23日解除；周健应于本判决生效之日起十日内将合肥市蜀山区天鑫快捷宾馆的经营权返还周明春、韩莉并搬离案涉合肥市颐和花园澜苑5幢商137、138、237、238室；二、周明春、韩莉于本判决生效之日起十日内返还周健已支付的转让费349677元；三、周明春、韩莉于本判决生效之日起十日内赔偿周健14162元；四、驳回周健的其他诉讼请求。本案一审案件受理费7224元，由周健承担568元，由周明春、韩莉承担6656元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周明春、韩莉提交证据如下：证据一、住宿发票和收据，证明目的：天鑫宾馆至今都一直在正常经营，并不存在周健所诉称的无法正常经营及合同目的不能实现的事实。第二组证据：合肥市地方税务局蜀山分局出具的《证明》和《纳税人票种核定申请单》及《特种行业行政许可证年审表》及《特征行业行政许可证副本》，证明目的：天鑫宾馆一直都处于合法正常经营的状态中，正常纳税和申请购买发票，正常年检，并不存在任何影响周健对天鑫宾馆经营管理和收益的事由。被上诉人周健质证意见如下：对证据一，真实性无异议，证明目的有异议。涉案宾馆在一审判决后，我们也通知对方接受房屋，但周明春、韩莉不理睬，如不经营会扩大损失，我方是属于被迫经营状态，营业是不正常的。房东也采取措施要求搬离宾馆。对证据二，真实性无异议，但与本案无关联性，恰恰证明了个体工商户的营业执照特殊性，是不能转让的。周健二审期间提交证据：2016/5/30报警情况登记表，报警人是徐祝军，是周健的丈夫，证明一审判决后房东采取对宾馆门关闭措施，后来跟房东协商过等二审结果。周明春、韩莉质证意见：对于真实性无异议，对证明目的有异议。只能证明房东去过宾馆产生纠纷，天鑫宾馆没有因此不能正常经营，我们提交的证据也反映出天鑫宾馆还是正常经营的。针对上诉期间双方当事人提供的证据，本院认为，以上证据可以认定案涉宾馆在本案审理期间由周健经营的事实，但同时也证明了案涉房屋产权人对于周健使用案涉房屋的行为明确表示异议并要求周健搬离房屋的事实，基于案涉诉讼程序，双方暂时达成待诉讼结束后处理的意见。对于原审判决认定的其他事实，本院依法予以确认。本院认为：根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点在于案涉承包合同效力认定问题。本院认为，周健与周明春在案涉《承包协议》中明确约定“合同约定的承包经营期内，因该宾馆所涉所有权、租赁权纠纷均由甲方（周健）负责解决，甲方（周健）应充分保障乙方（周明春）正常、合法、连续的经营”，即周明春负有保障周健正常使用案涉房屋确保经营使用的义务。然在周明春与案涉房屋的出租人蒯振来、郭晓燕在房屋租赁合同中明确约定“承租期内禁止转租、转让，也不得以合作、联营或其他方式变相转让，如未经许可转让，出租人有权收回房屋，押金不退，如遇特殊情况需要转让，必须得到出租人同意后双方协商后进行转让”，本案中周健未提供证据证明其转让行为得到了出租人的同意，且在合同实际履行过程中，房屋产权人依据其与周健的合同约定明确要求周明春返还房屋，且数次因此发生纠纷乃至发生出警事件，在本案诉讼过程中房屋产权人亦明确表示不同意周明春、韩莉将房屋交由周健经营使用，以上情形显示周明春、韩莉确实无法保障周健实现正常经营行为，在此情况下周健基于案涉承包合同的合同目的无法实现，要求解除承包合同符合法律规定，应予以准许。周明春、韩莉关于案涉合同不应解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院就合同解除后转让费及赔偿损失的处理合法有据，上诉人对此亦未提出明确上诉意见，本院予以维持。综上所述，周明春、韩莉的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7224元，由周明春、韩莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 静审 判 员  王 莉代理审判员  董江宁二〇一七年二月六日书 记 员  罗 晶附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。