杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0108民初5398号原告张家乐，男，汉族，1963年12月12出生，住杭州市江干区。委托诉讼代理人（特别授权）：钱晨成，浙江杭天信律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：周方瑜，浙江杭天信律师事务所实习律师。被告张国强，男，汉族，1966年10月17日出生，住杭州市上城区。被告余红，女，汉族，1968年2月2日出生，住杭州市上城区。上述二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：李奇菲、郑德标，浙江法君律师事务所律师。原告张家乐诉被告张国强、余红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法由代理审判员陈欧飞适用简易程序于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告张家乐及其委托诉讼代理人钱晨成、周方瑜到庭参加诉讼，被告张国强、余红共同委托诉讼代理人李奇菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家乐诉称，被告张国强与余红系夫妻关系。因原告张家乐的儿子张恩杰住房需要，经杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称“华邦地产”）居间介绍，原告代张恩杰与被告张国强、余红于2016年6月27日签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”），约定：（1）原告向被告购买位于杭州市××单元××室的房屋；（2）总房款为195万元；（3）原告应在合同签订当日通过华邦地产向被告支付意向金5万元；（4）若有一方违约，则向另一方赔付房屋总价20%作为违约金等。另外，被告张国强提出其个人的房产证目前正在办理签证，正式房屋转让合同待房产证返回后三日内签署。合同签订当日，原告依约以刷卡的方式通过华邦地产向被告支付意向金5万元。因G20期间杭州地区房价大涨，2016年9月26日，被告张国强单方提出欲和原告解除《居间协议》。原告主张继续购买案涉房屋，拒绝解除《居间协议》。原告认为，被告因案涉房屋涨价而拒绝继续履行《居间协议》的行为已构成违约，被告应依照约定承担违约责任，并赔偿原告的损失。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订的编号为0014527的《房地产买卖居间协议》于判决之日解除；2、被告张国强、余红支付原告违约金390000元；3、本案诉讼费用由被告张国强、余红承担。被告张国强、余红辩称，两被告在双方未能签订正式房屋转让合同方面不存在任何过错，无需支付违约金。第一，签订正式房屋转让合同的条件尚未成就。居间协议明确约定房东房产证在办理签证，待房产证返回后三日内再行协商，签订正式合同。根据被告提交的证据，截至16年12月15日，房产证原件还没有返回。该情况的发生不能归咎于被告。即便双方要签订正式合同，关于付款方式和付款条件等合同主要条款还需双方协商，是否能达成一致的意见是不确定的。第二，从实际履行情况看，被告也没有违约行为。房产证一直没有归还是双方清楚且无法控制的，被告并非恶意拖延。原告在签订合同一周后每天多次电话催促被告，被告也只能告知进展，并多次从上海往返杭州，跟中介公司和原告协商，如果原告实在等不及也可以退回意向金。第三，原告起诉状陈述内容与事实有以下几点不符：张家乐在签订协议后至法院起诉前，从未向被告告知过是代儿子张恩杰签订的。双方居间协议也不是在16年6月27日签订的，而是在6月30日签订的。原告陈述是在合同签订当日刷卡支付意向金，实际是原告张家乐在6月27日将5万元款项支付给华邦地产，委托华邦地产帮其推荐合适房屋，6月30日三方签订居间协议之后，华邦地产再将5万元意向金转付给被告。原告无端歪曲事实，制造被告违约的假象，双方已经丧失了签订房屋买卖合同的信赖基础。原告张家乐为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、房地产买卖居间协议1份，证明原告就购买位于杭州市××单元××室××房屋与被告达成约定，房屋总价为195万，若一方违约应赔付总价20%作为违约金等事实。证据2、房屋共有权证1份，证明位于杭州市××单元××室的房屋为被告张国强与被告余红共同共有。证据3、机打收据1份，证明华邦地产于2016年6月27日收到原告支付给被告的5万元意向金。证据4、支付凭证1份、证据5网上银行电子回单1份，共同证明华邦地产在收到原告支付的5万元意向金后，于2016年6月30日以银行转账的方式将5万元意向金转付给被告张国强。证据6、居间解除协议一份，证明被告张国强于2016年9月26日向原告提出欲解除协议，其行为违反《居间协议》的约定。证据7、加拿大旅游签证材料清单1份，证明申请加拿大旅游签证通常需要提供的是个人身份证明、工作证明以及资产证明。资产证明中对于房产证明的要求并非为强制性，并且提供复印件即可。被告张国强、余红为支持其主张，向本院提交如下证据：证据8、加拿大签证申请中心现金收讫单1份，证据9、签证办理进度查询网页截图1份，共同证明案涉房屋所有权证尚在办理旅游签证，截至2016年12月15日仍未返回等事实；证据10、华邦地产通用机打收据1份，证明被告已将5万元款项打还至中介账户等事实。证据11，不动产查询记录1份，证明张家乐名下已经有一套房产。上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：被告对于原告提交的证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为违约金按照20%的比例计算过高。本院认为，居间协议系双方真实意思表示，与本案具有关联系，故对该证据的三性予以确认；被告对证据2、3、4、5三性均无异议，本院依法予以确认；对证据6真实性和合法性无异议，关联性和证明对象有异议，认为该协议只是被告提出的调解方案，原告并没有同意，因此也没有生效，不能证明被告存在违约行为，本院认为该组证据与《居间协议》的履行与否具有直接关系，对其三性予以确认，证明目的综合全案认定；对证据7真实性、合法性无异议，关联系和证明对象有异议，认为该证据只是官方网站的初步答复，并不能以一概全，实际操作中还是有很大出入的，并且在签订居间协议的时候被告就提出房产证尚在办理签证过程中。本院认为，结合居间协议第十六条特别列明房东房产证在办理签证的情况，被告异议成立，对该组证据不予认定。原告对被告提交的证据8、9三性均有异议，认为该两组证据记载的形式为外文，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十二条的规定，被告未提供相应有效的中文译文，不符合证据形式，不具有证明力。本院认为，被告方已经提供中文译本，原告异议不成立，本院对该两组证据的三性及证明效力予以确认；对证据10三性无异议，本院依法予以确认。对证据11真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据与本案无关，本院认为，原告名下是否有房并不必然影响居间协议的履行，原告异议成立，对于该组证据，本院不予确认。根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2016年6月30日，原告张家乐作为买方（甲方）与被告张国强作为卖方（丙方）、居间人华邦地产（乙方）共同签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定甲方向丙方购买贺田尚城28幢1单元403室房屋，建筑面积99.03平方米，转让总价1950000元人民币。付款方式为（按揭）办理商业按揭。《居间协议》第十六条约定，原被告自本协议签订起双方不得违约，如有一方违约，则向另一方赔付房屋总价20%的违约金，并注明因房东房产证在办理签证，正式房屋转让合同待签证返回后三日内签署。当天，华邦地产将原告张家乐之前支付的50000元意向金通过转账的方式转付给被告张国强。2016年9月26日，被告张国强单方填写《居间解除协议》1份，以“因卖方交易证件不齐全，导致现无法正常交易，为不给后续增加双方负担”为由提出解除居间协议，退还50000元定金，并赔偿原告100000元违约金。因双方协商不下，后原告诉至法院。另查明：截至2016年12月15日，被告房产证原件尚在办理旅游签证过程中。本院认为：原告张家乐与被告张国强、案外人华邦地产签订的《居间协议》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应遵照履行。一、关于违约认定。《居间协议》第十六条约定待张国强的房产证返回后三日内签署正式的房屋转让合同。但被告于居间协议签订后的2016年9月26日单方面签署《居间解除协议》1份，提出解除居间协议，且在庭审中明确表示不再和原告签订正式的房屋转让合同。虽然被告辩称其在未能签订正式房屋转让合同上并不存在过错，是因为房产证一直未回签约条件不成就以及原告付款能力缺乏等原因所致，但均不能成为其在房产证原件返还后依旧不予签订正式房屋转让合同的正当理由，应认定为违约。二、关于协议解除。被告在庭审中已明确表示不再和原告签订正式的房屋转让合同，原告合同目的已经无法实现，但原告主张解除同时包括居间服务内容在内的《房地产买卖居间协议》的请求不当，庭审中经原被告双方一致同意，本院仅支持本案审理范围内原被告之间关于房屋转让部分于判决之日解除。三、关于违约金数额。原告主张按照房屋转让总价的20%即390000元计算，被告张国强、余红认为过高应予调整。本院认为，违约金数额的确定，应以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则予以衡量。本案中，原告未能提供有效证据证明其损失，本院酌情予以支持违约金280000元。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张家乐与被告张国强2016年6月30日签订的《房地产买卖居间协议》中关于杭州市滨江区贺田尚城28幢1单元403室房屋转让意向部分于判决之日解除。二、被告张国强、余红于本判决生效之日起七日内支付原告张家乐违约金280000元。三、驳回原告张家乐本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7150元，减半收取3575元，由原告张家乐负担1075元，被告张国强、余红负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员  陈欧飞二〇一七年二月八日代书 记员  李碧婷