湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终1527号上诉人（原审被告）：黄春叶，女，1967年9月1日生，汉族，湖南省麻阳苗族自治县人，个体工商户，户籍所在地湖南省麻阳苗族自治县，现住辰溪县。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局（以下简称电信长线局），住所地怀化市迎丰中路646号。注册号431200000005489。负责人梁霖波。委托代理人谭显友（特别授权），湖南人和人怀化律师事务所律师，执业证号14312201210500516。上诉人黄春叶因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省辰溪县人民法院（2016）湘1223民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄春叶上诉请求:1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清。双方自2013年底合同到期后，没有续签合同，沿袭原合同权利义务，变成不定期租赁关系。2013年租金在签订合同时已支付，2014年和2015年租金是被上诉人下属辰溪分公司派员上门收取，上诉人以现金支付，但忽略了索要收款凭证。2015年7月27日上诉人以转账的方式支付了2016年租金3万元，但一审法院毫无依据地推定为2014年租金。2、原审判决适用法律错误。将上诉人2015年7月27日上诉人以转账的方式支付的租金3万元推定为2014年租金，实际上是规避被上诉人主张2014年租金已超过诉讼时效的事实，是有意偏袒。3、上诉人按照合同履行了支付租金的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。被上诉人电信长线局辩称：原审法院事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，应当维持原判。1、黄春叶拖欠租金事实清楚，其认为已支付了2015、2016年度的租金，应提供证据证明，其没有证据，就应当承担举证不能的法律后果；2、黄春叶至今未支付房屋租金，拖欠房租的客观事实仍然存在；3、当事人未在一审辩论终结前提出时效问题，二审中无其他有关时效证据情况下，提出时效抗辩无效。被上诉人电信长线局向一审法院起诉请求：判令解除电信长线局、黄春叶双方于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》形成的租赁关系，判令黄春叶腾退并将辰溪县辰阳西路9号门面房屋（房产证号08××12）返还电信长线局，判令黄春叶支付拖欠租金人民币35000元（暂计至2016年2月29日，实际租金支付直至黄春叶归还租赁房屋之日止），并由黄春叶按合同约定向电信长线局支付违约金，本案诉讼费用由黄春叶承担。原审法院认定事实：2013年1月1日，电信长线局与黄春叶签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定电信长线局将坐落于辰溪县辰阳镇东风路的9号门面房屋（产权证号为辰房权证辰阳镇字第××号）租赁给黄春叶，租赁期限为1年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金按年结算，每年30000元，由承租方在合同签订之日以现金或转账方式一次性支付。合同第三条第二款约定，在租赁期间，如出现房屋漏水、水管、厕所等一切维修事项的费用全部由承租方承担，第四款约定，租赁期内，出租方如因自用需要有权解除合同、收回房屋，但应提前一个月通知承租方，且不承担违约责任，第五款约定，租赁期届满，双方未另订立合同的，出租方有权收回房屋，但应提供10日宽限期（自租赁期届满之日起算）供承租方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。第四条第三款约定，因使用需要，承租方可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，承租方对���屋进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏房屋的主体结构，并应遵守国家有关建筑、消防、坏境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定，且承租方从事前述行为必须事先书面向出租方申请并经出租方书面同意，出租方有权对工程进行监督，租赁期满或本合同终止或解除后，承租方负责自行拆除上述添附物，拆除时不得破坏房屋的主体结构，承租方未拆除部分，出租方不予任何补偿。第五条第一款规定，除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款，或者违反法律、法规，以致不能想实现合同目的的，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担，第三款规定，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金的5％支付违约金，如果逾期5日仍不交付的，出租方有权解除合同，收回房屋，承租方仍需支付违约金和赔偿损失。合同签订后，电信长线局将租赁房屋交付给了黄春叶使用，黄春叶依合同约定缴付了2013年度的房屋租金30000元。2013年12月31日合同到期后，双方未重新签订书面合同，仍按照原合同的约定履行相关权利和义务，黄春叶继续承租电信长线局的门面从事商业经营。2015年7月27日，黄春叶通过银行转账方式向电信长线局支付了2014年度的房屋租金30000元,2015年度的房屋租金黄春叶至今未付。2015年12月10日，电信长线局、中国电信股份有限公司辰溪分公司因与黄春叶就解除合同、收回出租房屋协商无果后，向辰溪县辰阳镇人民调解委员会申请调解，要求收回出租房屋。同年12月18日，经该委员会组织调解，因双方意见分歧较大未能达成协议。电信长线局为此诉至本院，要求解除电信长线局、黄春叶之间的房屋租赁合同关系，判令黄春叶腾退并返还电信长线局出租的辰溪县��阳镇东风路9号门面房屋，判令黄春叶支付拖欠的房屋租金35000元（实际租金应支付至黄春叶归还租赁房屋之日止），并由黄春叶按合同约定向电信长线局支付违约金。原审法院认为：电信长线局、黄春叶于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同履行期限届满后，双方没有为此另行签订房屋租赁合同，黄春叶仍然继续使用该租赁房屋，电信长线局亦没有对此提出异议，原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限应当为不定期，对于不定期租赁当事人可以随时解除合同，故电信长线局要求解除电信长线局、黄春叶之间的房屋租赁关系，要求黄春叶腾退并返还租赁房屋理由正当，本院予以支持。关于黄春叶是否已经交付了2015年度及之后的房屋租金问题，根据本案事实，黄春叶虽然向本院提交了2015年7月27日向电信长线局支付30000元的银行转账凭单，但却没有证据证明自己已向电信长线局支付了2015年度和2016年房屋租金的事实，故黄春叶辩称2015年7月27日向电信长线局转账支付的30000元系2016年度房屋租金的意见本院不予采信，该款应认定为黄春叶向电信长线局所支付的所欠的2014年度的房屋租金，黄春叶在原合同期限届满后继续使用租赁房屋应当向电信长线局支付租金，而黄春叶从2015年1月1日起使用租赁物至今已达一年以上未向电信长线局支付租金显然有违诚实信用原则，应当承担向电信长线局支付2015年度房屋租金30000元的民事责任，因黄春叶自2016年1月1日后依然继续使用电信长线局房屋从事商业经营，故黄春叶应当自2016年1月1日起每月支付电信长线局房屋租金2500元，至黄春叶腾退并返还租赁房屋之日止。关于电信长线局要求黄春叶支付违约金的问题��虽然电信长线局、黄春叶在2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》租赁限期届满后没有重新签订合同，但黄春叶仍然继续使用该租赁房屋，电信长线局亦没有对此提出异议，双方均按照原合同履行相关权利和义务，故2013年1月1日的房屋租赁合同继续有效，黄春叶应当按照原合同的约定向电信长线局支付租金，针对本案而言，黄春叶自2015年1月1日起承租电信长线局房屋至今已达一年以上未向电信长线局支付租金已构成违约，但因租赁期限为不定期，双方对支付租金的期限没有约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，“租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，由此黄春叶应当在2016年1月1日向电信长线局支付2015年度的房屋租金30000元，逾期未交付租金应当承担违约责任，但原合同约定的每逾期一天按当月租金（30000元÷12个月＝2500元）的5％即125元支付违约金显然过分高于电信长线局所受到的损失，本院酌情考虑按照每日万分之四的标准计算逾期付款违约金，即由黄春叶自2016年1月2日起每天支付电信长线局逾期付款违约金12元（30000元×0.0004），至租金付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十二互调和第二百三十六条之规定，判决：一、解除中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局与黄春叶之间的房屋租赁关系；二、由黄春叶于本判决生效后3日内将所承租的地处辰溪县辰阳镇东风西路的中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局所有的9号门面房屋腾退并返还给中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局；三、由黄春叶于本判决生效后3日内付清所欠中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局2015年度的房屋租金30000元，并按每日万分之四的标准向中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局支付逾期付款违约金，至租金付清之日止；四、由黄春叶按照每月2500元的标准向中国电信股份有限公司怀化长途电信线路局支付2016年度的房屋租金，自2016年1月1日起开始计算，至黄春叶腾退并返还租赁房屋之日止，限判决生效后3日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费755元，由黄春叶负担。经审理查明：原审法院认定的事实属实，与本院二审查明的事实一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为：黄春叶在其与电信长线局有效的4年租赁期限内所交的租金有依据且经对方认可的只有两笔，即2013年订立合同时所效的3万元及2015年7月27日通过银行转账支付的3万元。对于2015年7月27日通过银行转账支付的3万元应确定为哪年租金的观点，双方产生分歧。黄春叶认为付的是2016年的租金，电信长线局认为付的是2014年的租金。按照通常的交易惯例，租金应当按约定的时间支付，没有按约定支付而拖欠租金的，事后补交的租金通常应当认为是交纳拖欠时间在最前时间段的租金，除非双方对补交的时间段有特别约定。本案黄春叶没有证据证实其交纳了2014年和2015年租金的依据，对于2015年7月27日通过银行转账支付的3万元作为哪个时间段的租金双方并无约定，那么原审法院将此认定为2014年租金是符合交易习惯的，并无不当。黄春叶上诉认为原审判决对该笔租金认定错误、且有��规避电信长线局主张2014年租金超过诉讼时效的事实不存在，理由不能成立。由于黄春叶没有证据证实其交纳了2015年租金的事实，原审判决认定其拖欠2015年租金的事实成立。黄春叶逾期未付租金违反合同约定，应当承担违约责任。原审判决适当减少其应承担的违约金也是符合法律规定，应予支持。电信长线局在对方违约的前提下，要求解除租赁关系、收回房屋符合法律规定，也符合双方合同的约定。原审判决对此予以支持是正确的，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，给持原判。上诉人黄春叶预交的上诉案件受理费755元，由上诉人黄春叶负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  王文利代理审判员  刘礼川二〇一七年二月二十一日代理书记员  唐红霞