浙江省开化县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0824民初229号原告:戴土花，女，1968年5月18日出生，汉族，浙江开化人，住浙江省开化县。委托代理人：姜军平，男，1970年9月10日出生，汉族，浙江开化人，住浙江省开化县。系原告丈夫。被告：开化县中梁泰置业有限公司，住所地：浙江省开化县芹阳办事处龙潭自然村，统一社会信用代码：91330824MA28F5UH3N。法定代表人：杨春涛，董事长。委托代理人：肖义军，男，1982年12月26日出生，汉族，安徽宁国人，住安徽省宁国市。该公司法务。委托代理人：张国潇，男，1988年8月13日出生，汉族，浙江温州人，住浙江省温州市瓯海区。该公司销售经理。原告戴土花为与被告开化县中梁泰置业有限公司（以下简称中梁泰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年1月18日向本院起诉，请求判令：一、被告退还原告购房预约定金20,000元及从2016年12月3日起至退还时止的银行同期贷款利息；二、本案诉讼费由被告负担。本院受理后，依法由审判员徐东海适用简易程序，于2017年2月9日公开开庭进行了审理,并于同年2月27日宣告判决。原告戴土花及其委托代理人姜军平、被告中梁泰公司委托代理人肖义军、张国潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴土花起诉称：2016年11月27日，被告收取原告购房预约定金两万元，双方于当日签署了《商品房预约协议书》。认购房屋位置开化县岙××楼××单元××室室，该房屋建筑面积110.73平方米，单价8735元/平方米，总金额967,197元。双方约定：1.在签订商品房预定协议书时原告支付预约定金20,000元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签定《商品房买卖合同》后预约定金转为购房款。2.签订商品房预定协议书5天内即2016年12月3日前，原告到中梁外潍壹号院接待中心与被告签定《商品房买卖合同》并支付首付款。商品房预定协议签署后，在约定的时间内原、被告就《商品房买卖合同》中的有关条款多次协商但都不能达成一致意见，导致商品房买卖合同最终未能签订。原告当场口头向被告提出房子不买了，并要求被告退还购房预约定金贰万元。而被告则说：定金肯定是不能退的，《商品房买卖合同》条款也不能更改，你要签就签！根据2003年6月1日施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致《商品房买卖合同》未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告认为，因买卖双方就合同条款不能达成一致而要求返还购房预约定金，属不可归责双方当事人的事由，被告应当无条件全额退还定金。故诉至法院。原告戴土花为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供并当庭出示了下列证据材料：第一组：1.《中梁.外滩壹号院商品房预定协议书》复印件一份；2.《收据》复印件一份；3.《浙江省商品房买卖合同》复印件一份；4.录音拷贝光盘一片及录音记录文字整理十三页。用以证明原、被告签订了商品房预定协议，协议中要求在2016年12月3日前签订商品房买卖合同，被告收到原告预交的2万元现金，商品房买卖合同未签订的原因是原告对该合同第9条第四项中的第2、3点关于建设期延长；第15条第3点；第8条、第10条等有异议，原告要求修改，并在12月3号前多次和被告协商，但被告以解释不了搪塞，拒绝修改，签约前未尽到告知义务，原告不是恶意协商，原告在12月3日前已按合同履行了义务，不存在过错等事实。被告中梁泰公司未提交书面答辩意见，在庭审中口头答辩称：1.原告自身存在过错，因单方原因未在约定的期限内签订商品房买卖合同已构成违约，依照协议书约定，无权要求返还定金；2.未能签约并不属于不可归责的原因，原告的诉讼请求无法律依据；3.原告在整个缔约过程中，并未履行积极协商义务。故根据法律规定和预定协议书约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告中梁泰公司为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了下列证据材料：第一组：1.《中梁.外滩壹号院商品房预定协议书》复印件一份；2.《逾期签约通知函》及其顺丰快递查询单复印件各一份；3.北京行业恒（温州）律师事务所《律师函》复印件一份；4.《合同格式条款备案通知书》复印件一份。用以证明原、被告双方签订的预定协议书是双方真实意思表示，被告发送函件催告原告签订商品房买卖合同的事实，及被告提供的商品房买卖合同已经开化县市场监督管理局备案认可，相关条款符合法律规定等事实。到庭的各方当事人质证意见如下：经庭审质证,被告中梁泰公司对原告戴土花举证的第一组证据中的证据二《收据》的三性无异议。对证据一《中梁.外滩壹号院商品房预定协议书》的“三性”无异议，但对其证明目的有异议，认为原告已经仔细阅读了预定协议书的内容，是原告的真实意思表示，对协议书的理解和认识，被告给予原告最大程度的宽限，但其未签约，责任在其自身。对证据三《浙江省商品房买卖合同》的“三性”无异议，但对其证明对象有异议，认为该合同文本是省工商局、建设局印的规范合同，且在空白处相关条款已经且市场监督局备案，该合同条款合法，这不能作为不可归责原因，原告借口合同条款协商未果，属恶意协商，理应承担违约责任，原告在诉讼中也写明合同未签订的原因是房子不买了；原告认为被告所称恶意协商不存在，不同意的原因已讲清楚，讲原告不积极协商也不存在，原告录音证据中大家可以听一听，原告是积极协商的因条款谈不笼才未签约。对证据四录音拷贝光盘的“三性”无异议，但对证明目的有异议，认为被告给了原告宽限时间，而且优惠条件不变，被告提供的合同文本已经备案，所以，不能更改，如果签订了合同，还要到房管处备案，徐总甚至答应原告可另行签订补充协议，但原告拒绝了，原告随意撕毁协议是公平的表现吗？原告把未能签订商品房买卖合同归责为不可归责的原因，但本合同未达成一致是原告单方原因造成，原告无权退还定金；而原告认为合同条款、备案通知书，只能证明备案，不能证明合理性。合同中划线部分可以协商的，对合同条款的理解，被告是提供方，要从不利于它的角度理解，签协议当于原告就打电话给被告了，原告存在什么过错？请说明理由，怀疑原告买房真实意图是没有根据的，原告只是要拿回自己的钱，被告没有履行告知义务，是导致合同没有签订的原因。对被告中梁泰公司举证的第一组证据的“三性”，原告戴土花均无异议，但原告认为,被告提供的律师函，是在与原告沟通不成后提供的，原告虽然收到了，但没有搭理被告，被告打过原告两次电话，原告没有收到《逾期签约通知函》，原告在11月27日当晚就打电话给被告，对被告所售房屋真实的情况和宣传的不一致提出异议，后又五次到接待大厅，要求修改合同条款；被告认为在此期间，被告积极联系原告签约，但原告没有及时签约，打他电话，他也置之不理，原告以自身对条款理解，说合同存在不合理，并以此为由，要求退还定金，主观上存在过错。本院认证意见如下：原告戴土花提供的第一组证据中的《中梁.外滩壹号院商品房预定协议书》、《收据》、《浙江省商品房买卖合同》，均客观真实，被告对其“三性”均无异议，可以证明原、被告签订了商品房预定协议书，被告收取了原告购房定金20,000元等事实，本院予以认定，作为定案依据；录音拷贝光盘一片及录音记录文字整理，可以认定，但不具证明力，不能证明签约前被告未尽到告知义务、原告已按合同履行了义务、不存在过错等事实，但可以证实原、被告为签订商品房买卖合同多次协商，因原告对合同条款存在异议，要求修改格式合同有关条款，被告以合同已备案，不同意修改合同条款而未能签订商品房买卖合同等事实。被告中梁泰公司举证的第一组证据中的《中梁.外滩壹号院商品房预定协议书》、北京行业恒（温州）律师事务所《律师函》、合同格式条款备案通知书均客观真实，原告对其“三性”均无异议，本院予以确认作为定案依据。《逾期签约通知函》及其顺丰快递查询单因未能证明送达原告，不能证明逾期签约通知函已送达原告，不具证明力，本院不予认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：2016年11月16日，开化县市场监督管理局向被告中梁泰公司发出《合同格式条款备案通知书》，确认被告拟定的《商品房买卖合同》格式条款于2016年11月14日已向该局申请备案，根据浙工商办【2002】85号文件规定，允许被告在合同文本上使用。2016年11月27日，原告戴土花与被告中梁泰公司签订《中梁.外滩壹号院商品房预定协议书》一份，协议约定：一.原告预定坐落于开化县岙××楼××单元××室房屋，被告已领取该房屋商品房预售许可证，并经具有房地产测绘资质的测绘机构预测，该房屋建筑面积为110.73平方米；二.该房屋单价为人民币每平方米8735元，总金额967,197元；三.双方同意签订本协议时，支付定金20,000元，作为双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签定《商品房买卖合同》后，原告支付的定金转为购房款；四.双方商定，预定其为5天，原告于2016年12月前到中梁外潍壹号院接待中心与被告签定《商品房买卖合同》并支付首付款；五.在本协议第四条约定的预定期限内除本协议第六条、第七条约定的情形外，被告拒绝签订《商品房买卖合同》的，双倍返还已收取的定金；原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》的，无权要求被告返还已收取的定金；六.双方签订本协议后，在签订《商品房买卖合同》前，因司法机关、行政机关依法限制上述房屋房地产权利的，原告有权拒绝签订《商品房买卖合同》，且被告应全额无息返还原告已支付的定金；七.有下列情形之一的，原告拒绝签订《商品房买卖合同》的，被告应双倍返还原告已支付的定金：（1）被告未遵守或总房价高于本协议第二条约定的；（2）被告未告知原告在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的；八.原、被告应当在上述第4条约定的期限内签订《商品房买卖合同》，在约定期限内未签订《商品房买卖合同》的，违约方应按本协议约定承担相应的违约责任。协议还约定，在双方签订的《商品房预定协议书》约定时间内，原告未能到达约定地点与被告签订该房屋《商品房买卖合同》的，视为原告违约，原告无权要求被告返还已收取的定金，同时，被告有权另行出售该房屋而无需通知原告等。协议还对房屋购房款的付款方式、争议管辖等事项作了详细约定。原、被告均在该协议上签名盖章确认。在该协议上，被告销售总监徐周龙还对原告签字承诺：“同意于12月10日前来签约，优惠不予取消”。协议签订当日，被告收取原告购房定金两万元，并向原告开具盖有被告公司发票专用章的收据一份，该收据载明：入账时间为2016年11月27日、交款单位为原告戴土花、收款事由为：中梁望府定金28-2-2202。协议签订后，原告依约多次到被告中梁外潍壹号院接待中心协商签订合同事宜，因未能在约定时间签约，被告销售总监徐周龙在原告持有的《中梁.外滩壹号院商品房预定协议书》上签字同意将签约时间延迟到12月10日止，优惠条件不变。在此后的多次协商中，原告对被告提供的《商品房买卖合同》第9条第四项第2、3点、第15条第3点、第8条、第10条等条款均提出异议，认为约定不公平和不合理，要求被告修改上述格式合同条款，被告以该格式合同系浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局提供的示范文本，并已向开化县市场监督管理局备案为由，拒绝修改，但提出可协商另外签订补充合同，遭原告拒绝。2016年12月22日，被告向原告发出《律师函》，要求原告依约签订《商品房买卖合同》，如拒绝签订该合同，则无权要求被告返还已收取的定金等，该《律师函》已送达原告，但原告未予理睬。此后原告要求被告退还定金未果，诉至本院。本院认为：当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告戴土花与被告中梁泰公司之间签订的《中梁.外滩壹号院商品房预定协议书》系双方当事人的真实意思表示，其主体适格、内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案原、被告签订的商品房预定协议书明确约定，在本协议第四条约定的预定期限内除本协议第六条、第七条约定的情形外，被告拒绝签订《商品房买卖合同》的，双倍返还已收取的定金；原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》的，无权要求被告返还已收取的定金。该条约定符合合同法的有关规定。原告支付定金后，在未出现协议第六条、第七条约定情形下，无正当理由，不按协议约定履行签订商品房买卖合同，构成违约，经被告多次催促，原告仍以需修改格式合同条款为前提条件，不履行签订商品房买卖合同的义务，应承担相应的违约责任。最高院审理商品房买卖合同司法解释所称的“因不可归责于当事人双方的事由”，一般是指签订预定协议后，开发项目被行政决定取消、缓建、开发商的主体资格丧失、自然灾害导致开发项目灭失等当事人意志以外的原因。本案中原告要求修改格式合同条款，经被告延长签约时间、同意另行签订补充协议及寄发《律师函》催促后，原告仍未依公平、诚信原则进行磋商，拒绝签订合同，因而导致商品房买卖合同未能签订，属原告主观原因，不属于“因不可归责于当事人双方的事由”，因此，原告诉称其未签订合同是“因不可归责于当事人双方的事由”等理由不能成立。故原告要求被告退还定金的诉请，于法相悖，理由不足，本院难以支持。被告请求驳回原告诉讼请求的答辩意见，于法有据，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告戴土花的诉讼请求。本案受理费人民币300元，减半收取150元，由原告戴土花负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  徐东海二〇一七年二月二十七日书记员  吾崇正