广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂1202民初2732号 原告：覃宏宝，男，1984年12月15日生，壮族，住广西河池市金城江区。 被告：林雄，男，1995年2月16日生，壮族，住广西河池市金城江区。 第三人：韦玉琼，女，1962年3月3日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 第三人：韦金配，女，1951年8月5日出生，壮族，广西河池市金城江区。 第三人：韦民，男，1978年12月26日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 第三人：韦军，男，1975年9月6日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 原告覃宏宝诉被告林雄，第三人韦玉琼、韦金配、韦民、韦军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法由审判员朱胤丞独任审判，于2016年11月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员黄奇担任法庭记录。原告覃宏宝，被告林雄到庭参加诉讼。第三人韦玉琼、韦金配、韦民、韦军经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。 原告覃宏宝向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、判令被告依法履行于2015年1月27日与原告所签订的《房屋租赁合同》，并按合同规定时间支付剩余房屋租金97,500元给原告；3、判令被告赔偿合同违约金95,000元给原告；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将与第三人所租赁的房屋（该房屋坐落于河池市金城江区康乐园小区大门口，地号为：32-579、32-532，其中地号为32-579的房屋，房屋所有权证号河房权证字第××号，占地面积为120㎡的五层半楼房）转租给被告，租赁期限自2015年1月27日至2027年4月10日止，租金每年为人民币190,000元，每满四年年租金上涨10%，租赁方式为先付款后使用。租金的支付方式为第一年按季度交纳租金，交纳租金时间分别为：第一期2015年4月1日前、第二期2015年7月1日前、第三期2015年10月1日前、第四期2016年1月1日前。后从2016年开始按年交纳租金，交纳租金时间为每年的3月1日前，各期租金均以银行转账方式交付。被告于签订合同后，第一年的租金基本上能如期交纳。但从2016年3月1日起，原告要求被告按合同约定时间如期交纳2016年4月至2017年4月期间一年的租金，被告却迟迟未付，经原告多次催促，才分别于2016年3月27日、2016年5月25日、2016年7月11日、2016年9月21日至23日交纳租金15,416元、40,000元、15,000元、22,084元，四次累计交纳房屋租金92,500元。2016年9月底，原告再次催促被告交纳2016年剩余的房屋租金时，被告明确表示拒绝交纳，经原告多次催租，时至今日，被告仍未交纳剩余房屋租金，且被告拖欠房租的行为违反双方所签订的《房屋租赁合同》中第十二条的约定，被告除立即交纳剩余租金外还应按照合同年租金的50%向原告支付违约金。为此，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 被告林雄辩称，对诉讼请求第一项无异议。被告不同意支付97,500元房租给原告，因为签订合同时约定被告享有承租房屋5层半的使用权，但实际签订合同至今被告只获得了该房5层的使用权，楼顶的半层一直是房东韦玉琼在居住使用。原告出租房屋时谎称房屋是其亲戚的，房租租赁由其全权代理，但实际上房东为第三人，原告转租房屋并未获得第三人的同意。第三人与原告之间约定的交租时间与原、被告约定的交租时间存在时间差，若原告收取被告租金后不交租给第三人将导致被告无法继续承租使用房屋，将给被告造成巨大损失。被告认为应当解除原、被告之间的租赁合同，原告与第三人之间的租赁合同应当继续由被告履行。另外原告主张的违约金过高，违约金应当考虑到补偿和损失，原告未交付房租给第三人不是被告所造成的，损失应由原告自行承担，因此原告要求被告支付违约金没有依据。原告于2016年9月5日至7日强行关闭被告门面三天给被告造成损失，故不同意承担本案诉讼费。 原告对其陈述事实提供的证据有： 1、原告覃宏宝与被告林雄签订的《房屋租赁合同》复印件，证明存在租赁事实； 2、原告覃宏宝与第三人韦民、韦军签的《房屋租赁合同》复印件，证明存在租赁事实； 3、原告覃宏宝与第三人韦玉琼签的《房屋租赁合同》复印件，证明存在租赁事实； 4、声明复印件，证明本案房屋承租人原是被告和黄鼎壹，黄鼎壹于2015年4月1日退出，后由被告享有承担租赁合同的权利义务； 5、委托书复印件，证明原告与第三人韦金配所签订的《房屋租赁合同》是委托其儿子韦军、韦民代签。 6、第三人韦金配房产、土地使用证复印件，证明存在租赁事实； 7、韦玉琼房屋租金汇款及收条、押金条复印件，证明原告已经缴清了一年（2015年4月1日-2016年4月1日）的房租； 8、韦玉琼房屋房产证复印件，证明存在租赁事实； 9、韦玉琼房屋土地证复印件，证明存在租赁事实； 10、韦金配房屋租金汇款及收条、押金条复印件，证明存原告已经缴清了一年（2015年10月-2016年10月）的房租； 11、雄基报纸广告，证明原告公开在外招租的事实； 被告林雄为其抗辩向法庭提供如下证据： 1、第三人韦玉琼的声明一份，证明原告未经房屋所有人同意与被告签订转租合同，韦玉琼不愿意继续出租房屋给原告的事实； 2、委托书四份，证明四份委托书并不是房屋所有人出具； 3、手机转账记录，证明被告2016年11月13日通过手机转账向原告支付了15,416元房屋租金。 第三人韦玉琼、韦金配、韦民、韦军未作答辩亦未向法庭提供证据。 经开庭质证，对原告所提供的证据，被告林雄对证据1、2、4、5、6、7、8、9、10无异议；对证据3有异议，认为2016年7月18日第三人韦玉琼出具了一份声明给被告，表示不愿意出租房屋给原告；对证据11有异议，原告刊登的招租广告不是整体招租，而被告与原告签订的合同是整体承租。对被告所提供的证据，原告覃宏宝对证据1真实性有异议，复印件上按手印不是原件，该声明是无效的，且原告并未将房屋转让给被告，原告与韦玉琼签订的合同约定可以将房屋整体转租，原告是将房屋转租给被告不是转让；对证据2真实性无异议，但转租房屋时，原告与第三人通过电话沟通，原告与第三人的租赁合同约定转租事宜由原告全权负责。（查看原告手机转账记录）对证据3，认为原告确实收到被告转账15,416元，但无法确认该款的性质。 本院对双方当事人无异议的证据予以认定和采纳，对当事人有异议的，但能反映本案客观事实，与本案有关联性的证据，本院亦予以认定和采纳，与本案无关联性的证据，本院不予采纳。 综合原、被告的陈述、举证及庭审调查，本院确认以下法律事实：2014年12月21日，第三人韦民、韦军作为甲方、出租方及第三人韦玉琼作为甲方、出租方分别与原告覃宏宝作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同》两份，合同一约定由第三人韦民、韦军将位于河池市金城江区康乐家园大门进门右手边第三栋占地面积为60平方米的5层半私人房（该房地产土地使用权人为韦金配，地号32-532，未办理房屋所有权证，韦金配委托其儿子韦民、韦军负责该房租赁事宜）出租给原告使用，房屋租赁期限为十六年（自2015年4月10日起至2031年4月10日止），每年租金为80,000元，租金按年支付，第一年支付时间为2014年12月24日前，从2016年开始，为每年的4月1日前支付房屋租金，同时就其他事项亦进行了相关约定。合同二约定由第三人韦玉琼将位于河池市金城江区康乐家园大门进门右手边第二栋占地面积为60平方米的5层半私人房（房屋所有权证号为河房权证字第××号）出租给原告使用，房屋租赁期限为十六年（自2015年4月1日起至2031年4月1日止），每年租金为70,000元，租金按年支付，并约定承租人有权转租，同时就其他事项亦进行了相关约定。 原告向第三人韦玉琼、韦金配、韦民、韦军承租上述两栋房屋后，在该楼的外墙上张贴了一张招租广告及在雄基报纸刊登了招租广告。被告看到墙体广告后找到原告协商租赁事宜。2015年1月27日，原告覃宏宝（甲方、出租方）与被告林雄、黄鼎壹（乙方、承租方，黄鼎壹其因个人原因于2015年4月1日退出不再作为承租人，承租房屋的权利义务于2015年4月1日后由被告林雄一个人享有和承担）经协商一致签订《房屋租赁合同》，双方约定由原告将其位于河池市金城江区康乐园小区大门口，地号为：32-579、32-532，其中地号为32-579的房屋，房屋所有权证号河房权证字第××号，占地面积为120㎡的五层半楼房出租给被告经营使用（现该楼房1楼被告用于经营“王味螺”饮食店和酒店总台，2至5楼经营“艾林微”酒店）。房屋租赁期限为十二年（自2015年4月10日起至2027年4月10日止），租金每年为人民币190,000元，每满四年年租金上涨10%，租赁方式为先付款后使用。租金的支付方式为第一年按季度交纳租金，交纳租金时间分别为：第一期2015年4月1日前、第二期2015年7月1日前、第三期2015年10月1日前、第四期2016年1月1日前。后从2016年开始按年交纳租金，交纳租金时间为每年的3月1日前，以对方实际收到为准，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。该合同第十二条第1项约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的两倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）、拆改变动房屋主要结构导致房屋严重损坏；（2）、拖欠房租10日以上的。”合同还就其他事项亦进行了相关约定。原、被告均在该合同上签字捺印。被告于签订合同后，第一年的租金已经如期交纳。从2016年3月1日起，原告要求被告按合同约定时间如期交纳2016年4月至2017年4月期间一年的租金，被告却迟迟未付，经原告多次催促后，分别于2016年3月27日、2016年5月25日、2016年7月11日、2016年9月21日至23日交纳租金15,416元、40,000元、15,000元、22,084元，四次累计交纳房屋租金92,500元。2016年9月底，原告再次催促被告交纳2016年剩余的房屋租金时，被告明确表示拒绝交纳，经原告多次催租，时至今日，被告仍未交纳剩余房屋租金。原告认为被告拖欠房租的行为违反双方所签订的《房屋租赁合同》约定，已经构成违约，被告应立即交纳剩余租金并按照合同第十二条的约定按年租金的50%向原告支付违约金。为此，原告向本院提起诉讼。 庭审中，被告称第三人韦玉琼的房屋，被告与原告签订合同约定是承租5层半，但被告实际只使用了5层。该事实原告予以认可，并称关于第三人韦玉琼使用第5层的半层楼层居住被告承租使用房屋后是知情的，且被告承租房屋一、两年内也未提出异议，因此原告每年也优惠被告5,000元的租金，即合同约定被告每年应支付租金190,000元，而被告实际仅支付185,000元，对此被告予以确认。鉴于被告确实未能使用半层房屋，原告称愿意按185,000元提出诉请，即从剩余房屋租金中扣减5,000元。另原告认可被告曾于2016年11月13日通过手机银行转账向原告支付15,416元作为房屋租金，亦自愿同意从剩余房屋租金中扣减15,416元。经计算，被告2016年4月1日至2017年4月1日期间年租金尚欠77,084元（185,000元-92,500元-15,416元=77,084元）未付。庭审过程中，原告认可曾于2016年9月4日强行关闭被告租赁门面一天。 庭审后，本院工作人员于2017年1月3日对第三人韦玉琼进行询问并制作《询问笔录》，第三人韦玉琼确认将本案房屋租予原告，并表示原告转租房屋给被告签订合同时不知情，是过后才知道的，但其与原告签订的《房屋租赁合同》至今尚在履行，原告向其交纳租金至2016年10月份止。本院工作人员于2017年1月5日对第三人韦军、韦民进行询问并制作《询问笔录》，第三人韦军、韦民确认将本案房屋租予原告，并表示原告转租房屋给被告签订合同时不知情，是过后才知道的，但其与原告签订的《房屋租赁合同》至今尚在履行，原告向其交纳租金至2016年11月10日止。 上述事实，有当事人陈述、原、被告身份信息、原、被告双方提供的证据及《法庭审理笔录》在卷佐证，足以认定。 经法庭调查、质证，本案的争议焦点为：1、原、被告于2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》的效力问题；2、原告向被告主张剩余房租租金及支付违约金是否有事实及法律依据。 本院认为，一、关于原、被告于2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。原告覃宏宝分别向第三人韦玉琼、韦军和韦民承租房屋后，再将租赁房屋转租给被告，并与被告林雄订立《房屋租赁合同》，第三人韦玉琼、韦军和韦民虽表示原、被告签订《房屋租赁合同》时对转租事宜不知情，但第三人与原告订立的《房屋租赁合同》中未禁止转租，而第三人过后知道原告将房屋转租给被告后，亦未解除与原告订立的《房屋租赁合同》，该合同至今尚在履行。且原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，被告对此亦无异议，故该合同属合法有效合同。二、原、被告双方应受合同约束，按合同约定履行义务。双方订立的合同约定租赁方式为先付款后使用。租金的支付方式为第一年按季度交纳租金，交纳租金时间分别为：第一期2015年4月1日前、第二期2015年7月1日前、第三期2015年10月1日前、第四期2016年1月1日前。后从2016年开始按年交纳租金，交纳租金时间为每年的3月1日前，以对方实际收到为准，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。被告林雄第一年的房屋租金如期交清后，于2016年3月1日前未按年交纳租金，经原告多次催促，至今尚欠租金77,084元未交纳。原告交付房屋给被告租赁使用后，被告应按约定的时间和数额交纳租金，被告未能在约定的时间内足额交付租金给原告，已构成违约，应予以支付。对此，被告辩称，其不如期足额交纳租金给原告的原因是第三人与原告之间约定的交租时间与原、被告约定的交租时间存在时间差，若原告收取被告租金后不交租给第三人将导致被告无法继续承租使用房屋，将给被告造成巨大损失。因原告与第三人签订的两份《房屋租赁合同》并未解除，至今尚在履行，而被告也一直在经营使用本案租赁的房屋，故被告的该辩解无事实和法律依据，本院不予采纳。因原告认可曾于2016年9月4日强行关闭被告租赁门面一天，致使被告该日未能使用租赁房屋，而原、被告双方均认可年租金为185,000元，故该日租金507元（185,000元/365天）应从尚欠租金中予以扣减。扣减后，被告应支付给原告尚欠房屋租金76,577元。 三、关于违约金问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定，若被告拖欠房租10日以上，应按照合同年租金的两倍向原告支付违约金。虽然现原告仅按照合同年租金的50%，即95,000元向被告主张支付违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告主张的违约金依然高出原告实际损失的百分之三十，本院不予支持，故被告因违约应向原告支付违约金的数额本院酌情以被告尚欠的租金76,577元为基数，按年利率6%，自2016年3月1日起计算至本案生效判决确定的履行期日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）项之规定，判决如下： 一、原告覃宏宝与被告林雄于2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》合法有效； 二、由被告林雄支付给原告覃宏宝自2016年4月1日至2017年4月1日止期间尚欠房租76,577元及相应违约金（以尚欠租金76,577元为基数，按年利率6%，自2016年3月1日起计算至本案生效判决确定的履行期日止）； 三、驳回原告覃宏宝关于本案的其他诉讼请求。 案件受理费4,150元，减半收取2,075元（原告已预交），由原告覃宏宝负担1,200元，由被告林雄负担875元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在规定期限届满的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费4,150元，受理费汇入河池市中级人民法院诉讼费专户（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员  朱胤丞 二〇一七年二月十日 书记员  黄 奇 本判决书附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（一）项借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；