北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9316号上诉人（原审被告）:侯永涛，男，1970年7月25日出生，户籍所在地北京市延庆区。被上诉人（原审原告）:刘松源,男,1987年7月27日出生,户籍所在地河北省衡水市景县。委托诉讼代理人：张培培，北京旭坤律师事务所律师。上诉人侯永涛因与被上诉人刘松源房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初4688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯永涛向本院提出上诉请求：同意原判第一项、第二项、第三项，请求撤销原判第四项、第五项、第六项。主要事实与理由：侯永涛积极配合评估，未能进行评估并非侯永涛的原因，侯永涛在合同履行过程中并无违约行为。一审认定的违约金过高。刘松源辩称，同意原审判决，不同意侯永涛的上诉请求。刘松源向一审法院起诉请求：1.判令解除刘松源与侯永涛之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令侯永涛退还刘松源已经支付的购房款680000元；3.判令侯永涛支付刘松源自2017年3月15日至侯永涛实际还清680000元之日的利息损失，以680000元为基数，按照同期银行存款利率计算；4.判令侯永涛支付刘松源违约金300000元；5.判令侯永涛支付刘松源自2017年5月10日至实际支付违约金300000元的利息损失，以300000元为基数，按照同期银行贷款利率计算；6.判令侯永涛赔付刘松源中介费损失22500元；7.判令侯永涛支付刘松源评估拍照费用400元；8.本案诉讼费用由侯永涛承担。一审法院认定事实：2017年3月12日，刘松源与侯永涛签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定侯永涛将其所有的位于延庆区八达岭镇岔道村西南4号楼4单元405号建筑面积102.82平方米的住宅出卖给刘松源，房屋成交价格为1390000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价110000元，总价1500000元。同日，双方与居间方北京盛世佳业房地产经纪有限公司签署了《买卖定金协议书》、《居间服务合同》及《补充协议》。《补充协议》第二条约定：“1.定金：刘松源（乙方）于2017年3月12日向侯永涛（甲方）支付定金人民币伍万元整，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分。2.还款解押：甲方应在2017年3月15日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。3.房屋评估：甲方应在接到北京盛世佳业房地产经纪有限公司（丙方）评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4.首付款：乙方于2017年3月15日将首付款人民币陆拾万元整（该金额包含乙方已支付的全部定金伍万元整）自行直接支付甲方……”。该《补充协议》第四条约定：“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退��，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还”。系列合同签订后，刘松源于2017年3月12日向侯永涛支付定金5万元，于2017年3月15日向侯永涛支付部分房款63万元。刘松源向北京盛世佳业房地产经纪有限公司支付了中介服务费22500元。2017年4月1日，刘松源、侯永涛双方于延庆区住房与建设委员会���以下简称住建委）办理了网签，并于当日约定4月10日去涉案房屋拍照用于贷款评估，4月10日上午10时30分许，刘松源、侯永涛双方以及北京盛世佳业房地产经纪有限公司和康正评估公司工作人员一行6人到达涉案房屋所在地，因房屋内有人居住，拒绝开门，导致未完成评估拍照。2017年4月24日，北京盛世佳业房地产经纪有限公司发出评估通知，通知刘松源、侯永涛于2017年4月28日上午10时至涉案房屋进行评估拍照，并请侯永涛届时负责开门。4月28日上午，双方再次赴涉案房屋进行评估拍照，但仍因该房屋内有人居住未能完成评估拍照。两次评估费400元，由刘松源支付。2017年5月16日，刘松源诉至法院，要求：1.判令侯永涛配合刘松源及评估机构拍照，并继续履行《房屋买卖合同》；2.判令侯永涛支付刘松源违约金300000元；3.判令侯永涛支付刘松源自2017年5月10日至实际支付300000元的利息损失，以300000元为基数，按照同期银行贷款利率计算迟延支付违约金的损失；4.判令侯永涛赔偿刘松源中介费损失22500元；5.判令侯永涛支付刘松源评估拍照费用400元；6.要求侯永涛承担本案诉讼费。2017年6月12日，本案第一次庭审中，刘松源增加诉讼请求，要求侯永涛支付刘松源未能在签订合同之日起90日内取得房产证的违约金，按照全部已付款68万元，每天万分之五计算违约金，自2017年6月10日起计算。第一次庭审中，侯永涛申请了一个月的调解期限，保证房屋腾空，可以进行评估拍照。2017年6月30日，刘松源出具变更诉讼请求申请书后向法院邮寄，法院收到变更诉讼请求申请书后于2017年7月14日向侯永涛直接送达了该申请书。刘松源在该申请书中变更诉讼请求为：1.判令解除刘松源与侯永涛之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令侯永涛退还刘松源��经支付的购房款680000元；3.判令侯永涛支付刘松源自2017年3月15日至侯永涛实际还清680000元之日的利息损失，以680000元为基数，按照同期银行存款利率计算；4.判令侯永涛支付刘松源违约金300000元；5.判令侯永涛支付刘松源自2017年5月10日至实际支付违约金300000元的利息损失，以300000元为基数，按照同期银行贷款利率计算；6.判令侯永涛赔付刘松源中介费损失22500元；7.判令侯永涛支付刘松源评估拍照费用400元；8.本案诉讼费用由侯永涛承担。本案于2017年7月28日进行第二次开庭审理，庭审中，刘松源增加诉讼请求，要求解除双方于2017年4月1日在住建委签订的与《房屋买卖合同》有关的网签合同。另，本案在诉讼过程中，刘松源申请对涉案房屋进行财产保全，交纳了保全费5000元，并提供了中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单保函提供担���，法院于2017年6月21日作出（2017）京0119民初4688号民事裁定书，查封了涉案房屋，查封期限为三年。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘松源与侯永涛签订《房屋买卖合同》、《补充协议》以及与之相关的网签合同，系双方真实意思表示，属合法有效的合同。本案的争议焦点为：一、刘松源、侯永涛双方在履行合同过程中是否存在违约行为。根据查明的事实，侯永涛应在接到北京盛世佳业房地产经纪有限公司评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，但其在2017年4月10日与4月28日两次接到通知后，均因涉案房屋内由他人居住，而未能配合完成评估公司对房屋进行评估。根据双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》第四条关于违约责任之约定，侯永涛已构成根本违约，而刘松源在合同履行过程中，并未违约。二、刘松源、侯永涛双方之间合同应于何时解除。刘松源起诉时要求侯永涛继续履行合同，经侯永涛申请，双方均同意一个月时间作为调解期。调解期内，刘松源经综合考虑决定依据双方间《补充协议》关于根本违约的约定条款行使解除权，并向法院提交变更诉讼请求申请书，要求解除合同，2017年7月14日，经法院向侯永涛送达该申请书后，应视为刘松源已通过书面方式向侯永涛行使解除权，故应以此时间作为双方合同解除的时间。因此，刘松源有权依双方间合同约定行使解除权，解除双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》以及与之相关的网签合同，并有权要求侯永涛支付违约金。故对于刘松源要求解除与侯永涛签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》以及与之相关的网签合同，退还已付购房款、支付违约金、中介费、评估费之诉讼请求，法院予以支持。对于刘松源要求侯永涛支付已付购房款利息及违约金利息之诉讼请求，缺乏法律依据，且违约金数额应足以弥补其损失，故对此二项诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除刘松源与侯永涛于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、解除刘松源与侯永涛于2017年4月1日签订的与《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》相关的网签合同，双方配合办理相关注销手续，于本判决生效后七日内履行；三、侯永涛给付刘松源已付购房款680000元，于本判决生效后七日内履行；四、侯永涛给付刘松源违约金300000元，于本判决生效后七日内履行；五、侯永涛给付刘松源中介费22500元，于本判决生效后七日内履行；六、侯永涛给付刘松源评估费400元，于本判决生效后七日内履行；七、驳回刘松源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，侯永涛与刘松源签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。侯永涛作为合同出卖方，应按照���同约定履行义务，其未按照《补充协议》的约定，配合评估公司完成房屋评估，逾期超过15日，构成违约，刘松源基于合同行使约定解除权，并要求侯永涛承担相应违约责任，具备事实及法律依据。一审法院对侯永涛违约责任的认定并无不当，本院予以确认。侯永涛主张违约金过高，但并未提供相应证据予以证明，本院对此不予采信。综上所述，侯永涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6143.5元，由侯永涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年十一月二十七日法官助理 黄旭宁书记���李佳星