新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新29民初26号原告（反诉被告）：库车县农村信用合作联社，住所地库车县新城友谊路**。法定代表人：杨喆，该社理事长。委托诉讼代理人：杨德芳,库车县农村信用合作联社监事长。委托诉讼代理人：常雪娇，新疆力和力律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司，住所地库车县文化路以北、五一路以东库车商业中心正合嘉园商业写字楼**。负责人：孙志友，该公司经理。委托诉讼代理人：高培峰，新疆思睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆德丰房地产开发有限公司，，住所地乌鲁木齐市新市区北京南路**第****法定代表人：孙志友，该公司董事长。委托诉讼代理人：林国平，安徽铭心律师事务所律师。原告库车县农村信用合作联社（以下简称库车县农信社）与被告新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司（以下简称德丰公司库车分公司）、新疆德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告库车县农信社的委托诉讼代理人杨德芳、常雪娇，被告德丰公司库车分公司的委托诉讼代理人高培峰，被告德丰公司的委托诉讼代理人林国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告库车县农信社向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2012年11月签订的《楼宇认购诚意书》；2、判令被告返还120750000元；3、判令被告承担截至2017年6月10日的资金占用利息27135594.52元；4、本案财产保全费5000元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。如双方签订的《楼宇认购诚意书》继续履行，则请求：1、判令被告承担违约责任，在合同总价131752384元的基础上减少19155872元，按此计算判令被告返还原告超付的房款8153488元；2、判令被告按照已付房款的20%承担违约责任，金额主张2400万元；3、判令被告承担600万元逾期交付房屋违约责任。事实和理由：2012年11月，原、被告双方签订《楼宇认购诚意书》，约定由原告认购被告开发的库车商业中心正合嘉园德丰购物中心大厅商铺及写字楼，价款为131752384元，后原告按照约定支付了120750000元购房款。但被告一直未按照《楼宇认购诚意书》履行义务，一是标的物质量不符合诚意书约定，约定的504平方米的阳台未建设，未建设和不能交付面积超过合同约定面积的3%；二是在诚意书签订后商品房买卖合同签订前，被告提出不合理、不符合约定、不合法的加价近4000万元；三是被告逾期拖延交付房屋，造成原告资金大量占用损失。被告既不与原告签订正式的《商品房买买合同》又不向原告交付房屋，其行为已经构成根本违约，导致合同不能履行，合同目的无法实现。故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告德丰公司库车分公司答辩称，原告请求解除合同已经超过法定期限，合同解除权已经消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。按照《楼宇认购诚意书》的约定，原、被告签订商品房买卖合同的时间应当为2013年8月，故原告提出解除合同的时效，最迟应当在2014年8月底之前，原告现提出解除合同已经超过法定期限，其合同解除权已经消灭。本案原告根本不具有合同解除权，根据最高人民法院公报《与合同解除权有关的12个裁判规则汇总》（《最高人民法院公报》2015年第5期总第223期），裁判规则1中规定：在双务合同中，无论合同双方当事人是否约定了合同解除条款，在双方均存在违约的情况下，如一方当事人已经履行了大部分合同义务，尤其是合同目的已基本达成的，若另一方当事人解除合同，应综合考虑合同的履行情况等因素，判断其是否享有解除权。如果另一方当事人解除合同将导致合同双方利益的显著失衡，且合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利的，则不宜认定其享有合同解除权。本案中原、被告签订的《楼宇认购诚意书》属于双务有偿合同，原告有支付房款的义务，被告有交付房屋的义务。现原告已经支付了70%以上大部分购房款，被告已经将房屋建成并交付给原告，该房屋是按照原告的要求量身定制的特定商品房，被告无任何违约情形。如果认定原告享有合同解除权，将导致双方利益显著失衡。原告称，被告一直以各种理由怠于履行义务，既不签订房屋买卖合同，又拒绝交付房屋，该陈述与事实不符。事实是2013年7月底被告拿到《商品房预售许可证》后，于8月初就及时向原告发出了《关于签订商品房买卖合同的通知》，并将《商品房买卖合同》正式文本送到原告单位，要求原告尽快签订《商品房买卖合同》，并按照约定支付30%的购房款9312.84万元。由于原告单位在此期间法定代表人变动，新上任的理事长杨喆以合同中约定的大厅挑空层和阳台退让部分的面积计算方法不符合国家相关法律法规规定，属于无效约定为由，要求将这部分价款予以扣除后才能签订《商品房买卖合同》，双方为此多次沟通未果。后经被告催要，原告又陆续支付了一部分购房款。2014年底C区写字楼经五方竣工验收合格，2015年1月20日原、被告双方正式办理了约定房屋土建、水、电、暖等工程项目的交接手续，双方在交接单中明确约定：交接后原告购买的大厅、办公楼可进行全面装修。故2014年底，双方约定的房屋已经建成并实际交付给了原告，不存在合同已无继续履行的可能和必要的情形。双方至今未能签订正式的《商品房买卖合同》的责任在原告而非被告。原告称《楼宇认购诚意书》约定的房屋价款为131752384元与事实不符。双方约定的预算总房款为155214000元，最终结算总房款根据最终总面积计算确定，总面积为实际测绘面积加空间面积加阳台面积。根据实际测绘面积加大厅挑空和阳台退让所影响的面积，再减去原告退购的11-12层写字楼面积，最终总房款应为169581176元。针对原告提出的合同不解除的诉讼请求，被告认为，原告针对合同不解除情况下的诉讼请求没有事实及法律依据，因商品房买卖合同至今没有签订的原因在于原告，被告不存在任何违约，故不应当承担减价及赔偿的问题。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。被告德丰公司的答辩意见与被告德丰公司库车分公司的答辩意见一致。法庭辩论结束前，被告德丰公司库车分公司、被告德丰公司向本院提起反诉。反诉原告德丰公司库车分公司、德丰公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《楼宇认购意向书》；2、判令反诉被告向反诉人支付剩余房款48831176元；3、判令反诉被告向反诉人支付逾期付款利息16698200元。上述合计：65529376元。4、由反诉被告承担本案各项诉讼费用。事实及理由：2012年11月30日，反诉被告与反诉原告德丰公司库车分公司签订《楼宇认购意向书》，约定反诉被告购买反诉原告开发建设的库车商业中心·正合嘉园德丰购物中心靠东边第一大间商铺一、二、三层大厅及购物中心6-12层写字楼（后经双方协商调整为6-10层）。合同签订后反诉原告按照合同约定履行了义务，并且双方已经对房屋进行了交接。反诉原告已经履行了合同的全部义务，但反诉被告未按照合同约定时间和数额支付全部购房款。经多次催促反诉被告依然未与反诉原告签订商品房买卖合同及支付剩余购房款，反诉被告的行为已经构成严重违约。反诉被告的诉求没有任何事实及法律依据，其申请财产保全错误，给反诉原告造成了巨大的实际经济损失。请求法院查明案件事实，驳回反诉被告的本诉请求，依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告库车县农信社答辩称，反诉原告的反诉请求不能成立。关于反诉原告要求继续履行《楼宇认购意向书》的问题。反诉被告已经履行了《楼宇认购意向书》中约定的各项义务，根据该意向书下一步应当是双方协商一致签订正式的《商品房买卖合同》。反诉被告也多次要求与反诉原告签订正式的《商品房买卖合同》，但反诉原告却在签订合同时附加不合理条件，让反诉被告支付未产生（如阳台）及无需支付（挑空层）的费用，变相加价，导致反诉被告无法与其签订《商品房买卖合同》。根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，反诉原告应当遵守诚实信用的基本原则并全面履行合同义务，现反诉原告就签订商品房买卖合同附加不合理条件，严重违背上述原则及义务，相应的责任应当由其承担。在反诉原告未放弃其附加的不合理条件的情况下，其无权要求继续履行合同。关于反诉原告要求反诉被告支付剩余房款48831176元的主张。根据《楼宇认购诚意书》的约定，双方签订《商品房买卖合同》后，反诉被告需付款达到总价90%，剩余款项在办理入住手续前付清即可。按照合同面积9001.75平方米乘以诚意书约定的单价后，房款总额为131752384元，反诉被告已经付款120750000元，已达到总价款的91.65%，而双方的商品房买卖合同尚未签订，故反诉原告主张的付款条件不成就。其次，剩余房款的计算有误，无事实依据。阳台、挑空层不应计收费用，未认购的11-12层价款也不应计算在内。双方签订的《楼宇认购诚意书》虽然对阳台面积和单价有约定，而在实际履行过程中，双方经协商一致反诉被告不再认购11-12层，故该部分价款771.52万元应当从总价中予以扣减，约定的阳台也并未建设，故该部分总价1249.92万元也应从总价中予以扣减。双方诚意书中虽约定"阳台综合面积为504㎡，单价24800元/㎡，总价1249.92万元，阳台的实际面积按照相关建筑面积计算规则计算，但总价不受其影响"，该约定意旨为存在阳台的请况下，即阳台已经实际建设，实测面积差不影响总价计算。但本案中反诉原告并未建设阳台，因此阳台部分价款不应计算在房屋总价款之内。反诉原告主张的利息不能成立。在房屋总价未确定，付款条件不成就且主要因反诉原告的原因或过错而产生争议的情况下，反诉原告无权主张利息损失。原告库车县农信社为证实其本诉主张，在庭审中提交了以下证据：1、2012年原、被告双方签订的《楼宇认购诚意书》。用于证明双方签订的协议仅为认购意向，双方初步认购的楼层及单价以及该诚意书约定在《商品房买卖合同》签订后付款90%的事实。被告德丰公司库车分公司及德丰公司对该证据的真实性认可，认为这是双方法定代表人在2012年最初商谈时所签订的，之后双方又签订了正式的《楼宇认购意向书》作为双方履行权利义务的依据，该诚意书不能作为本案审理的依据。本院认为，该证据能够证实原、被告双方对签订正式《商品房买卖合同》的方式及条件进行了约定，并就购买单价、楼层及付款进度达成了初步一致意见。该诚意书有双方单位公章及法定代表人亲笔签名，符合合同成立的法定要件，可以作为本案审理的依据。对该证据的证明效力，本院予以确认。2、2015年3月20日，原告库车县农信社向被告德丰公司库车分公司发出的《告知函》。用于证明原告库车县农信社积极履行了付款义务，付款额已达到90%，并多次催促要求与被告德丰公司库车分公司签订正式的《商品房买卖合同》，交付房屋的事实。被告德丰公司库车分公司及德丰公司对该证据的真实性及证明观点无异议，本院对该证据的证明效力予以确认。3、已付款收据五张。用于证明原告库车县农信社已付款120750000元，付款比例达到总价131752384元的91.65%的事实。被告德丰公司库车分公司及德丰公司对原告库车县农信社已付款金额无异议，但认为因双方对房屋总价款存在异议，故不认可已付款占总价款的比例为91.65%。本院认为，该组证据可以证实原告库车县农信社向被告德丰公司库车分公司已付款金额为120750000元，本院对该事实予以确认。4、被告德丰公司向原告库车县农信社提供的《商品房买卖合同》12份、《库车县商业中心、正合嘉园商业写字楼项目户型面积明细表》。用于证明原告库车县农信社实际购买的楼层、面积及总价为131752384元的事实。被告德丰公司库车分公司及德丰公司对证据的真实性及关联性认可，但对原告库车县农信社主张的房屋总价款不予认可。本院认为，该组证据可以证实被告曾向原告库车县农信社提供过《商品房买卖合同》，根据该12份合同能够证实原告库车县农信社所购买的楼层、房号，对《库车县商业中心、正合嘉园商业写字楼项目户型面积明细表》中所列楼层房号对应的面积及单价，本院将结合本案的其他证据加以认定，从而确定涉案房屋总价款。5、《阿克苏地区公安消防支队建设工程消防验收意见书》（阿地公消验字[2016]第0022号）。用于证明涉案房屋于2016年2月3日才通过消防验收具备交付条件。被告德丰公司库车分公司及德丰公司认为该证据系复印件，对该证据不予认可。庭后原告库车县农信社向本院提交了该证据原件。本院认为，建筑工程需经过消防验收后才具备交付条件，故对该证据的证明效力本院予以确认。被告德丰公司库车分公司及德丰公司就本诉，在庭审中提交了以下证据：1、《商品房预销售许可证》。用于证明原告库车县农信社请求解除合同的权利已经超过法定期限，其合同解除权已经消灭。原告库车县农信社对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为被告德丰公司取得涉案房屋商品房预售许可证的时间是2013年7月31日，此时该楼盘尚未竣工，原告不可能发现被告没有建设阳台等违反双方诚意书约定的情况，解除权的行使期间不应从此时开始计算。本院认为，该证据可以证实被告德丰公司取得涉案房屋商品房预售许可证的时间为2013年7月31日，对于被告的证明观点，将在本院认为部分加以阐述。2、《楼宇认购意向书》、《关于预付库车联社综合办公楼购建款的请示》复印件。用于证明原、被告双方在合同中对大厅挑空层和阳台退让所影响的测绘面积是否计入结算总面积有明确约定；双方在认购书中约定的15521.4万元的总房价不是最终结算价格，而是签订合同之初的预算总房价；《楼宇认购意向书》是买卖双方的真实意思表示，结算总面积计算公式是经过双方法定代表人多次磋商后达成的合意，对此双方不存在任何歧义；原告单位内部及上级主管单位领导对大厅挑空层和阳台退让所影响的面积纳入总房价的计算的特别约定是清楚的，也不存在任何歧义。原告库车县农信社对《楼宇认购意向书》的真实性认可，对关联性和被告的证明观点不予认可，认为该意向书于2012年11月30日形成，而双方签订的《楼宇认购诚意书》是在该意向书签订之后才签订的，且在诚意书中双方约定之前签订的协议作废，以《楼宇认购诚意书》为准。根据《楼宇认购诚意书》与《楼宇认购意向书》约定的内容来看，两份认购协议在认购面积、价格、房款约定上并无差异，仅是对付款方式和付款结点进行了变动，即使按照被告提交的《楼宇认购意向书》的约定阳台也必须要有，并且原告已经达到付款总额的90%符合意向书的约定。原告库车县农信社对《关于预付库车联社综合办公楼购建款的请示》不予认可，认为该证据系复印件，无法查实来源及真实性。本院认为，《楼宇认购意向书》的签订时间为2012年11月30日，在认购方处加盖了原告单位公章，法定代表人签字处加盖的是原告法定代表人私章，而《楼宇认购诚意书》未写明签订的具体日期，故对两份认购协议签订的先后顺序本院无法确认，对于被告的证明观点将结合本案其他证据加以认定。被告提交的《关于预付库车联社综合办公楼购建款的请示》系复印件，对于被告所要证明的问题本院将结合本案的其他证据综合加以认定。3、新疆库车世贸商业中心-德丰花园小区项目设计方案、由原告盖章其法定代表人范志明签字的一层、二层、三层建筑平面图、主体工程质量监督申报意见书、主体工程验收意见书、《工作联系函》、《C区写字楼工程交接单》、原告已付款凭证。用于证明约定房屋是根据原告方的特别要求量身定制的，被告已经按照合同约定完成房屋的施工建设和通知义务。双方已经完成约定房屋的主体工程交接手续。原告已经支付了70%以上的大部分购房款。《楼宇认购意向书》是依法不得解除的本约合同。原告库车县农信社对新疆库车世贸商业中心-德丰花园小区项目设计方案、由原告盖章其法定代表人范志明签字的一层、二层、三层建筑平面图、主体工程质量监督申报意见书、主体工程验收意见书的真实性、合法性、关联性及证明观点均不认可，认为上述证据是被告及案外人提供，被告方称该房屋是为原告量身定制但没有原告方盖章确认，也没有其他证据予以佐证，与本案无关联性。对《工作联系函》、《C区写字楼工程交接单》的真实性认可，对关联新、有效性和证明内容均不认可，认为《工作联系函》仅能反映2015年1月7日被告方通知原告方验收交接房屋，不能证明被告所要证明的内容；认为《C区写字楼工程交接单》不能证明原、被告双方对房屋主体进行了交接和交付，该交接单仅是初步意向，不是商品房正式交付手续。原告库车县农信社对原告已付款凭证予以认可，但认为原告实际付款已超过总房款的90%以上，而不是被告认为的70%以上。本院对被告提交的新疆库车世贸商业中心-德丰花园小区项目设计方案、由原告盖章其法定代表人范志明签字的一层、二层、三层建筑平面图所要证明的观点，将结合本案其他证据加以认定；对被告提交的主体工程质量监督申报意见书、主体工程验收意见书，本院认为，该证据可以证实勘察、设计、监理、业主、施工单位五方于2014年3月11日同意涉案房屋验收；对被告提交的《工作联系函》，本院认为，该证据能够证实被告德丰公司库车分公司于2015年1月7日与原告库车农信社联系要求对涉案房屋进行交接，原告库车县农信社同意择日交验房屋的事实；对被告提交的《C区写字楼工程交接单》，原告库车县农信社对其真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认，但建筑物的正式交接首先建筑物要符合交付条件即交付后可以使用，其次建筑物的正式交接应当包括工程主体交接、相关手续交接并具体列明交付楼层房号、面积等，该交接单并未注明交接的具体楼层房号、面积等且该交接单明确注明"自来水2015年四月份交付"，可知并未达到可供使用的条件，故对被告德丰公司据此证明本案涉案房屋已于2015年1月20日交付给原告库车县农信社的证明观点，本院不予认定。对被告提交的原告已付款凭证，双方对已付款金额无异议，本院予以确认，但因双方对总房款存在争议故双方对已付房款占总房款比例有分歧，对此本院将结合本案其他证据予以确认。4、①关于签订《商品房买卖合同》的通知、②《商品房买卖合同》正本八份、③《补充协议》三份、④新疆维吾尔自治区农村信用社联合社《关于德丰公司上访事项的会议纪要》、德丰公司《关于申请支付购房款的紧急报告》、库车县农信社《关于申请支付购房款回复的函》、⑤2015年3月3日库车县农信社向德丰公司库车分公司发出的《告知函》、⑥德丰公司库车分公司《回复函》、2015年12月26日、2016年1月27日德丰公司库车分公司分别向库车县农信社发出的《函》两份、2016年3月3日库车县农信社向德丰公司库车分公司发出的《告知函》、2016年5月1日德丰公司库车分公司向库车县农信社发出的《回复函》、⑦《关于库车信用社履约情况的说明》、⑧律师函、⑨2016年11月10日德丰公司库车分公司《关于协商解决库车信用社与德丰公司购房合同纠纷的报告》、⑩库车县农信社法定代表人变更资料。被告德丰公司库车分公司及德丰公司提交上述证据用于证明被告已经按照约定向原告送达了签订《商品房买卖合同》的书面通知和《商品房买卖合同》的正式文本及《补充协议》；原告至今未与被告签订正式《商品房买卖合同》的原因；被告曾让利1200万要求与原告签订《商品房买卖合同》，被告一直积极与原告协调作出让步希望早日与原告签订正式的《商品房买卖合同》，证明双方至今未签订正式《商品房买卖合同》的原因在于原告。原告库车县农信社对第①④⑤⑧组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为是被告单方制作；原告库车县农信社对第②组证据的真实性认可，但对证明目的和与本案的关联性不认可；原告库车县农信社对第③组证据不予认可，认为该证据无双方签字盖章，该组证据恰好可以证明被告加价的事实；原告库车县农信社对第⑥组证据中德丰公司库车分公司的《回复函》不认可，认为《回复函》恰好可以反映原告方已付款，被告方没有按期交付房屋的事实；原告库车县农信社对第⑦⑨组证据认为是被告方单方制作，不予认可；原告库车县农信社对第⑩份证据的真实性认可，认为该证据仅能证明原告工商登记情况。本院认为，被告德丰公司库车分公司及德丰公司提交的上述证据可以证实其积极与原告协商要求原告交付剩余房款并与其签订《商品房买卖合同》，双方协商过程及至今双方未签订正式的《商品房买卖合同》主要是对挑空层及认购书中的约定的阳台是否应当支付价款存在争议，本院对上述事实予以确认。被告德丰公司库车分公司及德丰公司为证实自己的反诉主张，提交反诉证据如下：被告德丰公司库车分公司及德丰公司提交的反诉证据中：《商品房预售许可证》、新疆库车世贸商业中心-德丰花园小区项目设计方案、由原告盖章其法定代表人范志明签字的一层、二层、三层建筑平面图、《楼宇认购意向书》、《关于预付库车联社综合办公楼购建款的请示》复印件、关于签订《商品房买卖合同》的通知、《补充协议》三份、新疆维吾尔自治区农村信用社联合社《关于德丰公司上访事项的会议纪要》、《关于库车信用社履约情况的说明》、律师函、2016年11月10日德丰公司库车分公司《关于协商解决库车信用社与德丰公司购房合同纠纷的报告》、库车县农信社法定代表人变更资料、主体工程质量监督申报意见书、主体工程验收意见书、《工作联系函》、《C区写字楼工程交接单》、原告已付款凭证。上述证据被告德丰公司库车分公司及德丰公司在本诉部分已经举证并阐明了证明观点，原告库车县农信社针对上述证据已发表了质证意见，本院在此对上述证据不再重复分析、认证。被告德丰公司库车分公司及德丰公司为证实其反诉主张，提交其他反诉证据如下：1、阿克苏华远房地产测绘有限责任公司于2014年12月15日出具的《库车商业中心·正合嘉园商业写字楼项目房产面积（实）测量成果报告》。用于证明涉案房屋的实际测绘面积，因原告对设计变更导致大厅挑空及阳台退台的面积大小。原告库车县农信社认为该证据系第三方出示，原告无法查证是否属实，该报告不是原、被告双方共同委托测绘形成，而是被告单方委托，对该证据不予认可。本院认为，该证据系工程竣工后被告委托有资质的测绘公司实际测绘后出具，原告库车县农信社虽不认可该测绘报告，但未提交相应的证据，故对该测绘报告中由原告所购买的房号所对应的房屋面积，本院予以确认。2、《农村信用社实测面积价格表》、《库车县农村信用合作联社写字楼预、实测面积对比表》、库车县商业中心·正合嘉园商业写字楼项目一、二、三层分层图。用于证明约定房产面积最终结算面积和结算总房款调整的依据、计算方法和最终数额。原告库车县农信社对该组证据不予认可，认为该组证据系被告单方制作，可以反映出被告违约加价的事实，涉案房屋现在并未建设阳台，而在该组证据中均将阳台计算在内，不符合案件事实。本院认为，该组证据中《农村信用社实测面积价格表》、《库车县农村信用合作联社写字楼预、实测面积对比表》系被告单方制作，原告库车县农信社不予认可，本院对该两份证据将结合案件其他证据综合加以认定，对库车县商业中心·正合嘉园商业写字楼项目一、二、三层分层图，本院认为，该证据能够反映出本案涉案房屋双方所争议的退台及挑空层的面积问题，虽然原告库车县农信社对该证据不认可，但并未提交相反证据，故对该证据所反映的涉案房屋退台及挑空层面积，本院予以确认。3、被反诉人逾期付款应承担的利息及罚息。用于证明原告库车县农信社逾期付款利息金额的计算符合法律规定。原告库车县农信社对该证据不认可，认为该证据系被告单方制作，其主张利息和罚息的事实依据不能成立，计算金额有误。本院对该组证据将结合本案其他证据及事实综合加以认定。4、阿克苏地区中级人民法院（2017）新29执保9号《民事裁定书》及（2017）新29执保9号《财产保全告知书》。用于证明原告因本案向阿克苏地区中级人民法院提出诉前财产保全，保全了被告价值120750000元的商铺及房屋。原告对该组证据予以认可。本院对该组证据的证明效力予以确认。本院在审理过程中调取的证据如下：1、对时任库车县农信社副主任柴文斌的谈话笔录、对时任库车县农信社理事长范志明的调查笔录。原告库车县农信社对柴文斌的谈话笔录真实性予以认可，但对其内容的真实性、有效性和关联性均不认可，认为柴文斌的多项陈述在库车联社的会议纪要中均无反映，该陈述仅代表其个人意见，柴文斌本人也表示以会议纪要为准。对范志明的调查笔录，原告库车县农信社对其真实性认可，但对其内容的真实性、有效性和关联性均不认可，认为范志明所陈述的阳台即是退台的问题在库车县农信社的会议纪要中均无反映，其陈述仅代表其个人意见不能代表库车县农信社的意见，关于阳台是否是退台的问题应当以双方当事人签字认可的协议约定或者库车县农信社的党委会会议纪要为准，故对范志明的调查笔录中的陈述不予认可。被告德丰公司库车分公司及德丰公司对柴文斌的谈话笔录表示认可，认为柴文斌时任库车县农信社副主任其所陈述的内容与认购意向书的内容基本一致，与事实相符。对范志明的调查笔录，被告德丰公司库车分公司及德丰公司予以认可，认为在该调查笔录中，范志明作为时任库车县农信社理事长对挑空层以及阳台即是退台的陈述都比较清楚，与双方意向书内容完全一致。2、对现任库车县农信社理事长杨喆的谈话笔录。原告库车县农信社对杨喆的谈话笔录予以认可，认为杨喆在谈话笔录中虽然谈到属于固定资产购置都需要开会研究，但没有指明是否就关于挑空层及阳台退台召开过会议研究，有无会议纪要。被告德丰公司库车分公司及德丰公司对该证据所反映的内容不予认可，认为根据笔录反映杨喆作为时任主任，对认购书协商及签订的过程毫不知情与常理不符，其陈述与事实不符。根据本院对柴文斌、范志明、杨喆的谈话及调查笔录，均反映出原、被告签订认购书的过程有相关库车县农信社的会议纪要。据此，本院告知原告库车县农信社将与本案案情相关的其单位内部会议纪要提交法庭。原告库车县农信社向本院提交的库车县农信社相关会议纪要如下：1、2012年8月30日党委会会议纪要。参加者：范志明、杨喆、安外尔、杨德芳、赛来江。内容如下：联社办公楼设计方案已出来，联社办公楼位于库车县商贸中心区，标志性建筑高楼以我联社命名（我社冠名权），一层大厅为营业部计2000平米，二层为信贷部、企贷、风险部等部门（2000平米），办公楼计划购买主楼15、16、17、18、19共计4层，联社老办公楼作为一个网点使用，老金库继续使用。今天召集开党委会把办公楼的问题尽早定下来与开发商初步商谈价格，然后报省联社。参会人员一致通过。2、2012年10月15日党委（扩大）会议会议纪要。参加者：柴文斌、赛来江、安外尔、范志明主持会议。会议内容：上周将我社办公楼购买事项向省联社阿主任做的汇报，现办公楼面积、结构都发生变化与德丰公司双方协商敲定形成报告向阿主任报告。该大楼设计方案已通过县委、政府的规划设计，在库车县是标志性建筑，共计29层，我们社计划购买1、2、3层和6-13层，预计总面积达到15000㎡，总金额约1.6亿元，价格方面我们还要与开发商进行谈判，能压就压点，双方协商好后签订房屋认购诚意书，按合同约定给付诚意金，计财部门要严格按程序办理。参会人员一致通过。原告库车县农信社认为该两份会议纪要可以证明在双方签订认购书之前，仅就购买面积及楼层进行过协商并上过党委会，并不涉及阳台及挑空层的问题。被告德丰公司库车分公司认为该两份会议纪要是复印件，反映的内容并不全面，不能证实原告单位内部没有对阳台及挑空层的问题进行过讨论，根据第二份党委（扩大）会议会议纪要反映的内容与认购意向书中的一致，面积为15000㎡，总金额1.6亿元。被告德丰公司认为这两份会议纪要不能够证明原告所要证明的问题。该两份会议纪要只是有关买楼的部分记载，对于购买办公楼这么大的决定不可能仅有两份会议纪要，原告方应当向法庭提交关于买楼事项的完整的会议纪要。本院通过对原、被告所提交的本诉、反诉及本院调取的证据进行分析、认证，确认以下案件事实：2012年，原告库车县农信社与被告德丰公司库车分公司签订《楼宇认购诚意书》。该诚意书的认购方为原告库车县农信社，出卖方为被告德丰公司库车分公司。意向认购楼宇具体位置：库车商业中心·正合嘉园德丰购物中心靠东边第一大间商铺一、二层大厅以及购物中心6-12层写字楼。认购面积及价格和房款：大厅一、二层面积为2726平方米，综合均价26400元/㎡，总价为7196.64万元（大厅面积包括约500平方米的空间位置，其不影响2726平方米的面积计算，亦不影响总价的计算）。大厅后一层803平方米，单价24800元/㎡，总价1991.44万元，大厅后二层803平方米，单价18000元/㎡，总价1445.4万元，大厅后三层803平方米，单价10000元/㎡，总价803万元，三层合计总价4239.84万元。阳台综合面积为504平方米，单价为24800元/㎡，总价1249.92万元（阳台的实际面积按照相关建筑面积计算规则计算，但总价不受其影响）。写字楼6-12层，共5670平方米，单价为5000元/㎡，总价2835万元（所有房价均不包括室内外二次装修费用）。总价合计：15521.40万元（以上面积均包含保温层，以上面积按实际测绘面积+空间+阳台面积=总面积）。双方约定如下：1、认购方为取得本认购房屋优先购买权，在签订本认购书之日起七天内支付全部总房款的5%的诚意金。2、付款方式：该项目自拿到《施工许可证》并开工七日内将诚意金转为第一期房款，同时按总房款40%支付，签订正式《商品房买卖合同》七日内支付到总房款90%，自办理入住手续前全部付清。3、认购方签订本书后本工程达到具备签订《商品房买卖合同》条件时（房屋预售许可证办理完毕），出卖方以书面形式通知认购方，认购方自收到通知七天内应与本公司签订《商品房买卖合同》。4、在双方约定的时间内，认购方未能与本公司签订《商品房买卖合同》，视为认购方放弃认购权力，并承担总房款5%的违约金，本认购书自行失效，违约金归德丰房产所有（认购方在签订本认购书时已认可并没有异议）。5、认购方在签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效。认购方已支付给本公司的诚意金转为应付房款的部分首期款。6、本认购书须由双方签字或盖章后生效。本协议一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。7、新疆德丰房地产开发有限公司和库车县新农村信用合作联社签定的诚意书以本文本为准。以前签定的诚意书同时作废。该诚意书加盖双方单位印章，并法定代表人亲笔签名，但仅写明2012年未注明具体的签定日期。2012年11月30日，原告库车县农信社与被告德丰公司库车分公司签订《楼宇认购意向书》。该意向书认购方、出卖人、意向认购楼宇具体位置、认购面积、价格及房款与《楼宇认购诚意书》完全一致。仅在双方约定内容中有部分变动，变动部分为：1、1、认购方为取得本认购房屋优先购买权，在签订本认购书之日起七天内支付全部总房款的5%的定金。将诚意金改为定金。2、付款方式：该项目自拿到《施工许可证》并开工七日内，支付总房款的25%（因该项目为定向改变规划、特殊设计、满足认购方需求，加大了成本）；办理《预售许可证》签订《商品房买卖合同》七日内再支付总房款的60%，同时将5%定金转为房款；当房屋施工达到封顶时支付至总房款的95%，剩余5%在收到办理入住通知书之日起七天内付清。4、在双方约定的时间内，认购方未能与出卖方签订《商品房买卖合同》，视为认购方放弃认购权力，已交定金归出卖方所有，本认购书自行失效。如出卖方原因违约，出卖方应双倍返还定金。6、认购方享有库车商业中心·正合嘉园德丰购物中心大楼（写字楼）的冠名权。8、新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司和库车县农村信用合作联社签订的意向书以本文本为准。该意向书加盖双方单位印章，库车县农信社加盖了法定代表人范志明的私章，德丰公司库车分公司委托人在法人代表处签字。《楼宇认购诚意书》及《楼宇认购意向书》签定后，原告库车县农信社分五笔向被告德丰公司库车分公司支付购房款共计120750000元。该五笔款项分别是：2012年12月4日支付775万元，2013年5月3日支付3800万元，2014年1月2日支付4000万元，2014年7月23日支付2000万元，2015年1月6日支付1500万元。2015年3月3日，原告库车县农信社向被告德丰公司库车分公司发出《告知函》告知被告德丰公司库车分公司其已付款120750000元占约定总房款的77%以上，要求尽快签订《商品房买卖合同》并对楼盘整体进行交接。在此份《告知函》中，原告库车县农信社认为根据国家相关法律、法规规定，认购书中约定的504平米的阳台综合面积此项不能作为房产出售，挑空层和阳台综合面积实际并不存在，不符合相关法律、法规，被告对此计算价格没有任何依据，并拒绝支付上述有争议部分款项。因双方对挑空层及阳台综合面积是否应当计算价格一直未能达成一致意见，双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》。2013年7月31日，被告德丰公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，后被告德丰公司将填写好内容的12本《商品房买卖合同》正本交予原告库车县农信社，双方均未签章。2014年3月11日，勘察、设计、施工、监理、业主单位五方在涉案房屋主体工程验收意见书上签字同意验收，并制定了验收方案。2014年12月15日阿克苏华远房地产测绘有限责任公司向被告德丰公司库车分公司出具了《库车商业中心·正合嘉园商业写字楼项目房产面积（实）测量成果报告》，根据该报告原告库车县农信社购买的库车商业中心·正合嘉园C区写字楼，一层101号房产权面积为1151.85平方米，102号房产权面积为953.68平方米，103号房产权面积为34.33平方米；二层201号房产权面积为636.01平方米，202号房产权面积为878.15平方米；三层301号房产权面积为636.01平方米，302号房产权面积为878.15平方米；六层601、七层701、八层801、九层901、十层1001面积均为780.96平方米，6-10层总面积为3904.8平方米。根据被告提交的库车县商业中心·正合嘉园商业写字楼项目一、二、三层分层图显示，一层退台面积为149.28平方米，二层退台面积为193.75平方米，三层退台面积为131.31平方米；二层挑空层面积为477.51平方米，三层挑空层面积为477.51平方米。2016年2月3日，阿克苏地区公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》（阿地公消验字[2016]第0022号），对新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司开发的库车商业中心正合·嘉园C区写字楼消防验收认定合格。原告库车县农信社在诉讼前向本院提出诉前财产保全，本院于2017年5月27日作出（2017）新29执保9号《民事裁定书》裁定冻结被告德丰公司库车分公司、德丰公司银行存款120750000元，或查封、扣押其他相等值财产。2017年6月8日，本院向被告德丰公司库车分公司下发（2017）新29执保9号《财产保全告知书》，告之本院已于2017年6月6日对其公司新疆库车商业中心-正合嘉园C区写字楼一、二、三层商铺，十三层8间写字间；新疆库车商业中心正合嘉园D区住宅楼一层11间商铺、19-25层28套住宅予以了查封。后原告库车县农信社向本院提起诉讼，被告德丰公司库车分公司及德丰公司在诉讼过程中提起反诉。本院认为，本案的争议焦点有三:一是原告库车县农信社与被告德丰公司库车分公司签订的《楼宇认购诚意书》是否应当解除；二是被告德丰公司库车分公司是否构成违约及逾期交房，是否应当承担违约责任及逾期交房责任；三是涉案房屋的总价款问题，涉案房屋二层、三层挑空层及双方签订的认购书中约定的阳台综合面积是否应当在房屋总价款中予以计算，被告的反诉请求能否成立。关于原告库车县农信社与被告德丰公司库车分公司签订的《楼宇认购诚意书》是否应当解除的问题。本院认为，原告库车县农信社主张解除其与被告德丰公司库车分公司签订的《楼宇认购诚意书》的主要理由是认为被告怠于履行合同义务，未与原告库车县农信社签订正式《商品房买卖合同》并拒绝交付房屋，但根据原告库车县农信社提交的12本《商品房买卖合同》正本及双方往来的函件、新疆维吾尔自治区农村信用社联合社《关于德丰公司上访事项的会议纪要》可知，双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》并办理房屋交接手续的主要原因在于双方对涉案房屋总价款存在争议。本案中不存在被告德丰公司库车分公司恶意不签订《商品房买卖合同》或迟延交付房屋的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。根据该条规定买受人享有合同解除权的前提条件是出卖人迟延交付房屋。本案中，被告德丰公司库车分公司在取得商品房预售许可证后，将12本《商品房买卖合同》正本送至原告库车县农信社处，要求与其签订正式的《商品房买卖合同》,后因双方对房屋总价款存在争议而未能签订正式的商品房买卖合同并交付房屋，故本案不符合《解释》第十五条第一款规定的情形，原告库车县农信社并不享有合同解除权，且本案涉案房屋已经过五方竣工验收、规划、消防等验收,已经符合商品房交付条件，原告库车县农信社也已经支付了大部分购房款，合同目的完全可以实现。本案不符合《合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定，故对原告库车县农信社要求解除其与被告德丰公司库车分公司于2012年11月签订的《楼宇认购诚意书》，要求被告返还已付房款120750000元及要求被告承担截至2017年6月10日的资金占用利息27135594.52元的诉讼请求，本院不予支持。本案中原告库车县农信社并未提出要求解除与被告德丰公司库车分公司签订的《楼宇认购意向书》，且该意向书中对于双方争议部分与《楼宇认购诚意书》完全一致，故对于被告德丰公司库车分公司、德丰公司主张继续履行双方签订的《楼宇认购意向书》的反诉请求，本院予以支持。关于被告德丰公司库车分公司是否构成违约及逾期交房，是否应当承担违约责任及逾期交房责任的问题。本院认为，如前所述，本案导致双方至今未签订正式《商品房买卖合同》及办理房屋就交接手续的原因在于双方对涉案房屋总价款存在争议。根据被告提交的《工作联系函》、《C区写字楼工程交接单》可知，被告一直在积极与原告协商交房事宜，双方签订的《楼宇认购诚意书》、《楼宇认购意向书》亦未约定交付房屋的具体时间，因此被告德丰公司库车分公司不存在逾期交房的事实。故原告库车县农信社主张被告违约并主张被告按照已付房款的20%承担违约责任2400万元以及要求被告承担600万元逾期交付房屋违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于涉案房屋二层、三层挑空层及双方签订的认购书中约定的阳台综合面积是否应当在房屋总价款中予以计算，涉案房屋的总价款问题。本院认为，根据本院向时任库车县农信社理事长范志明所做的调查笔录，《楼宇认购诚意书》中约定的"阳台综合面积504平方米"确指楼体门口处往里退进去的退台面积，三层挑空层因设计由两层挑空变更为三层挑空，双方在谈判时疏忽未写入《楼宇认购诚意书》中，只约定了二层挑空层即"大厅面积包括约500平方米的空间位置"。原告库车县农信社主张因被告未修建阳台故不应当按照认购书约定支付相应价款与本案查明的事实不符，故认购书中约定的阳台综合面积（实际为退台面积）应当计入房屋总价款。根据被告提交的库车县商业中心·正合嘉园商业写字楼项目一、二、三层分层图，涉案房屋一层退台面积为149.28平方米，二层退台面积为193.75平方米，三层退台面积为131.31平方米，上述退台面积共计474.34平方米，按照认购书中约定的单价24800元/㎡，涉案房屋阳台（实际为退台）价格为11763632元（474.34平方米×24800元/㎡=11763632元）。原告库车县农信社认为二层及三层挑空层按照建筑领域相关规定无法办理产权证，故不应当支付相应价款。本院认为，意思自治原则是合同最基本的原则之一，原告库车县农信社与被告德丰公司库车分公司签订的《楼宇认购诚意书》、《楼宇认购意向书》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份协议均合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。本案原、被告在双方认购书中对二层挑空层约定为"大厅面积包括约500平方米的空间位置"并以一、二层大厅面积约定的单价26400元/㎡计价，根据被告提交的库车县商业中心·正合嘉园商业写字楼项目二、三层分层图，涉案房屋二层挑空层面积为477.51平方米，三层挑空层面积为477.51平方米，故二层挑空层的价格为12606264元（477.51平方米×26400元/㎡=12606264元）。关于三层挑空层的问题。原、被告双方在两份认购书中均未为三层挑空层作出约定，但比照双方签订的认购书中关于二层挑空层需支付的相应价款约定，三层挑空层应当支付相应的价款。根据被告提交的《补充协议》、2016年1月27日德丰公司库车分公司向库车县农信社发出的《函》、2016年5月1日德丰公司库车分公司向库车县农信社发出的《回复函》以及被告德丰公司库车分公司出具的《关于库车信用社履约情况的说明》，被告德丰公司库车分公司在上述证据中均提出对三层挑空层单价按一半13200元/㎡予以计算。故本院酌情认定三层挑空层的单价为13200元/㎡，据此，涉案房屋三层挑空层的价格应当为6303132元（477.51平方米×13200元/㎡=6303132元）。按照双方签订的认购书、阿克苏华远房地产测绘有限责任公司出具的《库车商业中心·正合嘉园商业写字楼项目房产面积（实）测量成果报告》确定的涉案房屋对应的101、102、103、201、202、301、302号房屋面积及原告所购买的6-10层写字楼对应房号的房屋面积以及原告库车县农信社提交的《库车县商业中心、正合嘉园商业写字楼项目户型面积明细表》中原告认可的对应房号房屋的单价，本院确认涉案房屋一层101、102、103号房屋的价格合计为54911488元[（1151.85平方米×26400元/㎡）+（953.68平方米+34.33平方米）×24800元/㎡=54911488元]；二层201、202号房屋价格合计为32597364元（636.01平方米×26400元/㎡+878.15平方米×18000元/㎡=32597364元）；三层301、302号房屋价格合计为25572164元（636.01平方米×26400元/㎡+878.15平方米×10000元/㎡=25572164元）；6-10层房屋合计价格为19524000元（780.96平方米×5层×5000元/㎡=19524000元）。上述涉案房屋101、102、103、201、202、301、302及6-10层写字楼对应房号房屋总价格合计为132605016元。综上，按照双方认购书的约定，原告库车县农信社购买的被告德丰公司库车分公司开发的C区写字楼1-3层大厅及6-10层写字楼总价格应为163278044元（退台117636**元+二层挑空层12606264元+三层挑空层6303132元+剩余房屋价格132605016元=163278044元）。原告库车县农信社与被告德丰公司库车分公司签订的《楼宇认购诚意书》、《楼宇认购意向书》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份协议均合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。现被告德丰公司库车分公司按照认购书的约定完成了涉案房屋的建设并已通过相关验收，该房屋已完全具备交房条件，根据被告提交的《工作联系函》、《C区写字楼工程交接单》可知，被告一直在积极与原告协商交房事宜，故原告理应按照认购书的约定向被告德丰公司库车分公司支付剩余购房款42528044元（163278044元-120750000元=42528044元）。故对于被告反诉请求原告支付剩余房款48831176元的反诉请求，本院支持42528044元。关于被告反诉主张原告向其支付逾期付款利息16698200元的反诉请求。本院认为，新建房屋交付的前提条件是该新建房屋符合交付条件。根据我国相关法律、行政法规、规章规定，建设工程交付必须经过竣工验收、规划、人防、消防等验收，经验收合格后方能交付买受人使用。本案涉案房屋必须经过上述验收后方能向原告交付并投入使用。本案审理过程中，原告库车县农信社向本院提交了《阿克苏地区公安消防支队建设工程消防验收意见书》（阿地公消验字[2016]第0022号），证明涉案房屋于2016年2月3日才通过消防验收具备交付条件，本院对该事实予以确认。根据上述事实，被告主张原告向其支付逾期付款利息的计算期间应当自涉案房屋满足交付条件之日即2016年2月3日起至本案被告提出反诉之日即2017年8月14日止。被告主张按照双方签订的《楼宇认购意向书》中关于付款进度的约定由原告承担逾期付款利息。本院认为，在本案认购书的实际履行过程中，原告未按照认购书约定的付款进度履行付款义务，被告亦从未提出过异议，且双方签订的认购书中关于付款进度的约定并不明确，某些付款进度约定的条件并未成就，故不应按照双方签订的认购书中约定的付款进度计算原告应承担的逾期付款利息。本院依据中国人民银行阿克苏地区中心支行货币信贷管理科向本院出具的《利息计算证明》，确认原告库车县农信社应当向被告德丰公司库车分公司支付逾期付款利息2867453.37元。故对被告反诉主张原告向其支付逾期付款利息16698200元的反诉请求，本院支持2867453.37元。综上所述，原告库车县农信社的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告德丰公司库车分公司、德丰公司的反诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、原告库车县农村信用合作联社与被告新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司签订的《楼宇认购意向书》继续履行；二、原告库车县农村信用合作联社于本判决生效之日起十五日内向被告新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司支付剩余购房款42528044元；三、原告库车县农村信用合作联社于本判决生效之日起十五日内向被告新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司支付逾期付款利息2867453.37元；四、驳回原告库车县农村信用合作联社的诉讼请求；五、驳回被告新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司、新疆德丰房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费781252.97元，保全费5000元，由原告库车县农村信用合作联社负担；反诉费184723.44元由原告库车县农村信用合作联社负担127967.23元，由被告新疆德丰房地产开发有限公司库车分公司、新疆德丰房地产开发有限公司负担56756.21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审判长 倪 倩审判员 曹燕燕审判员 秦智勇二〇一八年二月二日书记员 杨 欣