宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初7290号原告：宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社（组织机构代码为71119609-7）。住所地：宁波市鄞州区高桥镇联升村。代表人：毛伟芳，该社社长。委托代理人：蔡士勇，浙江红邦律师事务所律师。委托代理人：陈灵洁，浙江红邦律师事务所律师。被告：鲍美芳，女，1976年9月7日出生汉族，无固定职业，住宁波市海曙区县。被告：鲍人时，男，1951年8月4日出生汉族，无固定职业，住天台县。委托代理人：鲍美芳（即本案共同被告）。原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社（以下简称联升村经济合作社）为与被告鲍美芳、鲍人时房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月8日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员石银山适用简易程序于同年10月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2016年11月4日转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2017年1月11日再次公开开庭进行了审理。原告联升村经济合作社的委托代理人陈灵洁、被告鲍美芳（兼被告鲍人时的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联升村经济合作社起诉称：被告鲍美芳、鲍人时于2010年向原告购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑18幢39号403室住宅一套，面积为132.74平方米，交易价格为1057272元。原告已于2011年1月14日向两被告交付了房屋。此后，两被告先后两次诉至鄞州区人民法院，鄞州区人民法院分别于2013年3月27日判决确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，于2014年5月14日判决原告返还两被告购房款，并对两被告的利息和装修损失承担70%的赔偿责任，上述判决均已生效。原告接受法院的判决，但两被告实际使用涉案房屋长达五年半之久，至今没有返还房屋，且房屋现价比购房时价格大幅下跌，使原告蒙受巨大经济损失，鉴于原、被告对房屋买卖合同无效均存在过错，两被告依法应当对原告的上述损失承担相应的赔偿责任。请求依法判令：1.两被告立即腾退房屋，将位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑18幢39号403室住宅一套返还原告；2.两被告赔偿原告房屋占有使用费的30%，计29385元（每月使用费按1500元计算，自2011年1月14日起暂计算至2016年6月24日）；3.两被告赔偿原告房屋折旧损失的30%，计24650元；4.两被告赔偿原告房价下跌产生的经济损失的30%，计99555元。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.（2012）甬鄞望民初字第402号民事判决书、（2013）甬鄞望民初字第368号民事判决书各1份，拟证明两被告于2010年向原告购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑18幢39号403室住宅一套，成交价格为1057272元。原告已于2011年1月14日向两被告交付了房屋。此后，两被告先后两次诉至宁波市鄞州区人民法院，法院分别于2013年3月27日判决确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，于2014年5月14日判决原告返还两被告购房款，并对两被告的利息和装修损失承担70%的赔偿责任，上述判决均已生效。2.“房天下”、“安居客”网站的房屋出售、出租信息若干（下载打印件），拟证明2015年10月至2016年9月期间，联升佳苑小区房屋的参考售价是每平方米5600-5800元，2016年9月的房屋出租信息显示联升佳苑小区房屋的月租金是1600-2200元。被告鲍美芳、鲍人时答辩称：根据已经生效的（2013）甬鄞望民初字第368号民事判决书的规定，原告应该向两被告返还购房款1057272元并赔偿利息损失、装修损失，经法院执行，原告至今仅付款170000余元。原告在没有履行全部判决义务之前，要求两被告腾退房屋，是毫无道理的。两被告付清了全部房款才获得房屋的使用权，原告无权要求两被告支付房屋占有使用费，且原告主张的房屋月租金1500元缺乏依据，两被告认为案涉房屋如果用于出租也只有700元-900元的月租金。由于联升佳苑周边的商品房价格持续上涨，案涉房屋不存在贬值损失，原告要求两被告赔偿房屋贬值损失没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。两被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：3.报纸4份（2016年8月19日、10月21日的宁波晚报，2016年10月25日的宁波晚报、鄞州日报），拟证明“青年才俊”、“罗曼风情”等周边小区的房价都已上涨到每平方米一万元以上，鄞州区西乡划归海曙区之后房价还会升值，原告所称的房价贬值与事实不符。两被告对原告提供的证据1无异议，本院对证据1予以确认。两被告对原告提供的证据2提出异议，认为“房天下”、“安居客”网站上显示的房屋销售参考价和出租参考价都不是实际成交价格，不能作为定案依据。本院认为两被告的质证意见符合客观情况，本院予以采纳。原告对两被告提供的证据3的真实性无异议，但对证据的关联性提出异议。本院认为“青年才俊”、“罗曼风情”等周边小区是商业地块上开发的房地产，而“联升佳苑”小区地块是集体所有土地，两者的价格不具有可比性。本院对两被告的举证目的不予支持。根据原、被告双方的陈述和举证、质证意见，可以确认以下案件事实：被告鲍美芳、鲍人时于2010年向原告购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑18幢39号403室住宅一套，交易价格为1057272元。原告已于2011年1月14日向两被告交付了房屋。此后，两被告先后两次诉至本院，本院分别于2013年3月27日判决确认案涉房屋所占用土地系联升村集体所有，两被告均非该村集体经济组织成员，原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，于2014年5月14日判决原告返还两被告购房款，并对两被告的利息和装修损失承担70%的赔偿责任，上述判决均已生效。本院认为：案涉房屋所占用土地系联升村集体所有，两被告均非该村集体经济组织成员，原告与两被告达成的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告明知合同标的房屋不能向两被告出售，仍予违法出售，过错较大，应承担70%的责任；两被告应当知道不能购买标的房屋，怠于行使审查义务，于合同无效也有一定过错，应承担30%的责任。原告要求两被告返还合同标的房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告为履行合同于2011年1月14日向两被告交付了房屋，两被告如今返还的房屋相比于交付时的新建房屋存在折旧损耗，是不争的客观事实，原告要求参照商品住宅房70年使用期限计算房屋的年均折旧损失，具有合理性，本院予以支持。原告所主张的房屋占有使用费与房屋折旧损失，存在相互包含和重复计算的情形，且原告对房屋占有使用费的金额不能提供确实证据予以证明，本院不予支持。原告所主张的因房价下跌产生的损失，没有确实证据予以证明，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告鲍美芳、鲍人时向原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社返还位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑18幢39号403室住宅一套，限于本判决生效后一个月内履行完毕。二、被告鲍美芳、鲍人时赔偿原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社房屋折旧损失24650元（自2011年1月14日暂计至2016年6月24日）。三、驳回原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费3372元，由原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社负担2831元，被告鲍美芳、鲍人时负担541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  石银山人民陪审员  翁志道人民陪审员  华安军二〇一七年二月三日代书 记员  戴丹璐