上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初15512号原告(反诉被告)：缪旭，男，1986年10月21日出生，汉族，住本市徐汇区。委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖霞，上海申伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：冯贇，男，1983年9月26日出生，汉族，住本市长宁区。委托诉讼代理人：沈孝鸣，上海市傅玄杰律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)缪旭与被告(反诉原告，以下简称被告)冯贇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理，依法适用简易程序。根据原告的申请，于2016年7月22日依法作出民事裁定：查封被告冯贇名下价值2,700,000元的财产。后，被告提出反诉。本案于2016年8月15日、8月26日公开开庭进行审理。因案情需要，本案依法组成合议庭，于2016年11月15日再次公开开庭进行审理。原告缪旭及其委托代理人刘颖霞，被告的委托代理人沈孝鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪旭向本院提出本诉的诉讼请求：一、继续履行原、被告就本市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助原告办理上述房屋的过户手续。二、被告支付原告逾期履行违约金(按照总房价款2,700,000元的日万分之五计算，自2016年7月1日计算至实际过户日止)。事实和理由：2015年9月12日，原、被告签订《房地产买卖居间合同》，被告将其所有的涉讼房屋出售给原告。后双方又签署《上海市房地产买卖合同》。约定涉讼房屋总价2,700,000元。原告按约先后支付了1,000,000元房款，并准备好购房余款。因房价上涨，被告于2016年初表示不愿再继续履行《上海市房地产买卖合同》，并与原告约定于合同约定的房产过户时间即2016年6月30日商谈。后原告发函，督促被告履行相应义务，未果，原告诉至法院，提出如上诉请。被告冯贇向本院提出反诉请求：一、解除原、被告就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;二、原告支付逾期付款赔偿金13,500元(2016年6月30日起至2016年7月10日);三、原告支付被告解除合同的违约金540,000元。被告本诉辩称及反诉事实和理由：2015年10月20日，原、被告就涉诉房屋签订《上海市房地产买卖合同》，因原告未能按照合同约定的期限支付房款，故被告不同意再继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》。合同约定涉讼房屋价款为2,700,000元，是被告净到手价，所有的税费均由原告负担，原告应于2016年6月30日前支付房款须达到230,000元，然原告实际支付了900,000元，尚有1,300,000元未支付。原告违约在先，被告要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并不同意原告所有诉讼请求。原告缪旭针对被告冯贇的反诉请求辩称，《上海市房地产买卖合同》约定的2,700,000元是被告的到手价，原告也确实已经支付了房屋款1,000,000元。原告支付1,000,000元房款后，被告提出其不愿意继续履行买卖合同，要求与原告协商解除买卖合同，但表示会给予原告一定的经济补偿。原告当时也表示同意。原告当时已准备了所有的房款，具有履约能力，为了资金安全和交易顺利，原告没有继续支付房款。原告不同意被告所有的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，房屋状况及产权人信息、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、个人转账汇款业务受理回单、银行流水、收款收据、律师函，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的其与被告冯贇手机通话录音，被告提出异议，本院在下文中一并阐述。本院经审理认定事实如下：2015年9月12日，原告缪旭与被告冯贇签订《房地产买卖居间合同》，被告将其所有的涉讼房屋出售给原告。同年10月20日，原告缪旭(买受方，乙方)与被告冯贇(出售方，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，通过案外人德佑房地产经纪有限公司第九分公司(以下简称德佑房产)居间介绍，乙方受让甲方自有的涉诉房屋，房屋转让价款2,700,000元：一、乙方应支付甲方首期房价款1,000,000元：1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金100,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款;2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款900,000元;二、乙方应支付甲方第二期房价款计1,300,000元。申请贷款：乙方应于2016年5月31日前，向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲、乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、乙方应支付甲方第三期房价款350,000元，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款;四、甲、乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7日内不得晚于2016年6月30日赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲、乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有);五、乙方应支付甲方尾款计50,000元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后、且甲方已收到除尾款外的其他款项后伍日内，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，乙方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准;六、乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下境内冯贇的有效账户。甲、乙双方确认在2016年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以长宁区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同追究甲方的违约责任;乙方未按合同约定期限付款的，甲方按合同追究乙方的违约责任。违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金，并应继续履行;甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的;在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封;甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付金和赔偿金。(2)乙方未按照本合同及各附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房款万分之五的赔偿金，并应继续履行;乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起三个工作日内予以赔偿。同日，原告缪旭(买受方，乙方)与被告冯贇(出售方，甲方)签订《补充协议》，明确：1、在甲、乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款共2,700，000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方,2、甲方配合承诺该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房。此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。房价款2,700,000元为甲方出售该房屋净到手价格，若甲方配合承诺未经审核通过的，导致多缴纳的交易税费由乙方承担;3、甲、乙双方协商一致乙方已知晓并同意甲方签订本合同后，将该房地产租赁给第三方，乙方不因此追究甲方违约责任，但甲方签订该房屋租赁合同不能超过12个月，甲方收取房地产过户当日前的租金;4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价2,700,000元未能通过该房地产所在地税务或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲、乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税。多出的税费按本次合同第2条处理;5、甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行;……。后，德佑公司出具材料收据，收到被告交付的涉讼房屋的房地产权证原件。2015年11月3日，被告冯贇出具收款收据，确认收到居间方德佑房产转付的涉讼房屋的款项计90万元。2016年7月15日，被告冯贇以买受人“在支付第一期房款100万元后，没有按照合同约定在2016年6月30日前支付第二期房款130万元”为由，要求解除并撤销网上备案的《上海市房地产买卖合同》。同日，原告委托律师向被告冯贇发函，要求被告“于发出本律师函之日起5日内协助委托人至房产交易中心办理房产过户手续”。现原告要求继续履行签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求被告承担逾期过户的违约金。其愿意一次性以现金方式支付被告房屋价款1,650,000元，同时被告应在收到前述房屋价款后配合原告办理房屋过户手续，取得前述房屋产权证后，原告支付被告房屋尾款人民币50,000元。庭审中，原告缪旭陈述，因房价上涨，被告于2016年初表示不愿再继续履行《上海市房地产买卖合同》，与原告约定于合同约定的房产过户时间即2016年6月30日商谈，故原告未继续支付后期房款。原告提供2016年6月29日其与被告冯贇的手机通话录音。对此被告予以否认，认为录音没有经过被告同意，也未经公证，内容不真实，且不能确认是否是被告的手机。由于原、被告各执己见，本案调解不成。本院认为，双方争议焦点在于：原、被告之间谁构成违约及承担违约责任。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当秉着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务。被告反诉诉请所依据的事实系原告未按时支付涉讼房屋价款，原告的抗辩理由系被告因房价上涨，于2016年初表示不愿再继续履行《上海市房地产买卖合同》，与其约定于合同约定的房产过户时间即2016年6月30日商谈，故其未继续支付后期房款，原告提供2016年6月29日其与被告的手机通话录音以证明其主张。被告认为此录音资料未经其同意且未经公证，内容不真实，不得作为定案证据。经审查，该手机号码确属被告，被告在通话中表示出其欲于6月底前出售房屋、6月30日前与原告确认是否毁约及如何赔偿、因其未在6月30日出售涉讼房屋故不能当日赔付(原告)、不愿与原告签订正式还款协议、(通话)次日见面把事情写清楚等态度，且在通话结束前还表示“现在千般万般反正我违约就是我不对”，与原告提供的其他证据，如原告与中介公司工作人员的微信等，该些证据之间能够形成有效的证据链，本院可以认定，在原告支付第二笔房屋款项前，被告已明确其不愿意继续履行《上海市房地产买卖合同》的事实，并表示愿意按约赔偿原告，被告的行为已构成先期违约，原告由此未继续付款，并非违约。现被告出尔反尔，不仅不同意向原告支付赔偿款，反而以原告迟延付款为由要求解除合同，明显有违诚信原则，本院对冯贇的反诉请求，难予支持。既然冯贇违背之前口头达成的协议，作为守约方，原告既可选择解除合同，也可要求继续履行。原告选择要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：原告(反诉被告)缪旭与被告(反诉原告)冯贇就本市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行：原告(反诉被告)缪旭应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)冯贇前述房屋价款1,650,000元；被告(反诉原告)冯贇应在收到前述房屋价款后十日内配合原告(反诉被告)缪旭办理房屋的产权变更登记手续，将产权变更登记至原告(反诉被告)缪旭名下;被告(反诉原告)冯贇应于原告(反诉被告)缪旭取得前述房屋产权证后的五日内将前述房屋交付原告(反诉被告)缪旭，同时原告(反诉被告)缪旭支付被告(反诉原告)冯贇尾款50,000元;被告(反诉原告)冯贇应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)缪旭逾期过户的违约金，以2,700,000元为本金，按每日万分之五自2016年7月1日起计算至实际过户日止;驳回被告(反诉原告)冯贇全部的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费5,000元，由被告(反诉原告)冯贇负担。本诉案件受理费28,605.20元、反诉案件受理费4,667.50元，由被告(反诉原告)冯贇负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞代理审判员  陈乃徐人民陪审员  尹明华二〇一七年二月四日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。