江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）江宁禄民初字第01248号 原告（反诉被告）耿清，男，1968年12月13日生，汉族。 委托代理人王海霞、吴明睿，江苏杨传圣律师事务所律师。 被告（反诉原告）程明，男，1971年12月17日生，汉族。 委托代理人张雪君，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。 委托代理人董玉英，女，1947年5月7日生。 原告（反诉被告）耿清与被告（反诉原告）程明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。耿清及其委托代理人王海霞、吴明睿，程明及其委托代理人张雪君、董玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿清诉称：2010年10月18日，其与程明签订《房屋租赁合同》一份，约定由其将位于南京市江宁区横溪街道西岗社区原长岗小学的房屋（以下简称涉案房屋）出租给程明用于开办装订厂；租期为三年，第一年租金为22000元，后两年租金均为20000元，先付后租。协议签订后，其依约履行相应义务，但程明自承租涉案房屋后从未支付租金，故其于2015年10月28日向程明发出通知，要求解除合同。现其诉至法院，要求：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月31日解除；二、判令程明自涉案房屋内迁出；三、判令程明向其支付租金102602元（自2010年10月18日至2015年10月28日）并继续承担房屋使用费（自2015年10月29日起按每年20000元计算至程明迁出之日止）。 被告程明辩称：其已向耿清支付过5年租金，即使未付，耿清的主张已经超过诉讼时效期间。因涉案房屋已纳入政府拆迁计划，如其需搬迁，耿清应承担其停业损失、搬迁运输费用、设备安装费用等并给予其至少三个月的时间。耿清要求解除合同的通知并未发生法律效力，但因涉案房屋即将拆迁，双方所签订的《房屋租赁合同》已经没有继续履行的可能性，请求法院依法判决。另其在承租涉案房屋期间出资在涉案房屋场地上搭建了约380㎡的简易结构彩钢厂房（以下简称彩钢厂房），故提起反诉，要求确认彩钢厂房的相关权益归其享有。 反诉被告耿清辩称：彩钢厂房由其自行出资建设，与程明无关，要求驳回程明的反诉请求。 经审理查明：2010年10月18日，耿清与程明签订《房屋租赁合同》一份，约定由耿清将厂房十间即涉案房屋出租给程明用于开办装订厂；租期暂定为三年，第一年租金为22000元，于当年春节前付10000元；于次年10月份付12000元；第二年起租金为每年20000元，必须先交清后生产。当日，耿清将涉案房屋交付给程明使用。2015年10月28日，耿清向程明邮寄通知一份，载明：“2010年10月18日，你与我签订了《房屋租赁合同》，约定租期三年，第一年租金22000元，以后每年租金20000元，先付后租。我依约履行了相应义务，将房屋交付你使用，但你却一直未缴纳房屋租金，至今已拖欠了102602元（该租金计算至2015年10月28日）。鉴于你严重违约的行为，特发函通知你：1、立即支付拖欠的房屋租金102602元；2、本人解除与你之间的房屋租赁关系，并在收到此通知7日从所租房屋及场地内搬出。”程明于同月31日收到此通知。2016年12月21日，因涉案房屋即将拆迁，程明自涉案房屋内迁出。 审理中，耿清提交了原南京市江宁区丹阳镇西岗村民委员会（现为南京市江宁区横溪街道西岗社区居民委员会）与其在2006年1月25日签订的《资产转让协议》以及其支付转让款的收据以证实西岗社区居民委员会已将原长岗小学房屋即涉案房屋以及相应土地的使用权转让给其，且其已经支付对价，故其对涉案房屋享有对外出租的权利。因程明已经实际迁出，耿清撤回要求程明迁出的诉讼请求，并要求程明支付租金及房屋使用费至2016年12月21日。 程明辩称其已按期向耿清支付了五年的租金，每次均为现金支付，基于对朋友的信任，其没有要求耿清出具收条；并提交了其母亲董玉英自行书写的账本以证明其在2013年9月支付了2013年10月18日至2014年10月17日期间的租金20000元。耿清则对此不予认可，并陈述其与程明系朋友关系，其每年均向程明催要租金，但均被程明以经济困难等理由推诿未付。程明对该项辩称意见未提交其他证据。 对所争议的彩钢结构搭建物，耿清与程明均陈述由自己出资搭建，交由案外人徐厚斌等人砌墙并交由项传青负责承建钢结构部分。徐厚斌到庭陈述：搭建物的砖墙部分由其提供劳务，由耿清提供建筑材料并由耿清指示程明向其支付了劳务报酬。项传青到庭陈述：搭建物的钢结构部分由其承揽搭建，由程明向其支付相应价款。程明还提交了其购买空心砖、支付钢结构价款以及搭建物内装潢材料的收据对此予以佐证。 经勘验，原长岗小学房屋为南北两排平行砖瓦结构房屋，每排6间，两排房屋东头有围墙相连。在耿清将涉案房屋出租给程明后，又在两排房屋中间空地加盖彩钢结构搭建物。搭建物南北两面以原长岗小学房屋为支撑、东面以原长岗小学围墙为支撑，西面及中间建有砖墙支撑隔离。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《资产转让协议》、通知、证人证言、收据及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：耿清与程明签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行相应义务。当事人一方迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以要求解除合同。因程明长期欠付租金，耿清于2015年10月28日向程明寄出通知要求解除合同，该通知发生法律效力，故双方签订的《房屋租赁合同》应于程明收到通知之日即2015年10月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故耿清有权要求程明支付欠付的租金并继续支付房屋使用费至程明迁出之日止。经计算，程明应支付耿清房屋租金及使用费125562元。程明辩称其已按期支付了5年的租金，但未能提供充足的证据予以证实，本院不予采信。程明辩称耿清要求支付租金的主张已超过诉讼时效期间，虽然没有证据证实程明支付租金，但可以印证耿清已向程明主张权利，故对程明的该项辩称意见本院不予支持。对所争议彩钢结构搭建物，虽然双方均陈述系自己出资搭建，但结合证人证言及双方提交的其他证据可以综合认定，加盖的彩钢结构搭建物系由程明出资搭建，应由程明享有相应的权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）耿清与被告（反诉原告）程明于2010年10月18日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月31日解除。 二、被告程明支付原告耿清租金及房屋使用费125562元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。 三、位于南京市江宁区横溪街道西岗社区原长岗小学南北两排房屋之间的彩钢结构搭建物及相应墙壁（除原长岗小学原有房屋、围墙外）的相关权益归反诉原告程明享有。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2512元、反诉案件受理费80元，合计2592元，由耿清负担80元，由程明负担2512元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43010113291********）。 审 判 长  张雨青 人民陪审员  熊光荣 人民陪审员  陶求贵 二〇一七年二月八日 见习书记员  李媛媛