广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初232号原告（反诉被告）：珠海市易安商贸有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：杨玉彬，总经理。委托诉讼代理人：朱思德，广东益诺众承律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢霞，女，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托代理人：黄义涛，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托代理人：肖学敏,广东广和（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海市三六五艺术酒店有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：谢江涛，总经理。委托代理人：黄义涛，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托代理人：肖学敏,广东广和（珠海）律师事务所实习律师。原告珠海市易安商贸有限公司(以下简称易安商贸)与被告谢霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告谢霞在法定期限内提出反诉，本院依法受理反诉并与本诉合并审理,并依原告申请依法追加珠海市三六五艺术酒店有限公司（以下简称三六五酒店）为被告。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易安商贸的法定代表人杨玉彬、委托诉讼代理人朱思德、被告谢霞及被告三六五酒店的共同委托诉讼代理人黄义涛、肖学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易安商贸向本院提出诉讼请求：1.判令被告谢霞支付2015年12月至2016年1月18日止的占有使用费360000元；2.判令被告三六五酒店对上述占有使用费承担连带责任。事实和理由：2014年5月16日，原告与被告谢霞签订租赁合同，原告将香洲区吉大石花三巷XX号7096平方米租赁给被告用于经营酒店，双方对标的物、租赁期限、租金、押金及其他费用、权利义务、变更或解除、违约责任等进行详细的约定，并经原业主同意。按双方合同的约定，被告谢霞应于每季度第一个月的5日前支付当季度租金，其中2014年至2017年5月每月租金为18万元。合同签订后原告即将上述房产交给被告谢霞占有使用，被告谢霞以此为主体成立三六五酒店，并于2014年装修完成后对外正式经营。但被告在承租后却一再欠付原告租金及水电费用，原告多次催讨不仅无任何效果，反而遭到被告召集社会闲散人员的恐吓威胁。2015年8月，原告无奈只能通知被告谢霞解除租赁合同，返还房产，但被告一直置之不理，仍一直继续占用租赁的房产。由于被告谢霞一直无理拒付租金，致使原告亦无法向房产的业主支付相应的租金，因业主以欠付租金起诉原告，经珠海市二级法院审理判决，业主与原告之间的租赁合同正式解除，该判决已于2016年8月8日生效，从而使原告对租赁房产投入近400万元的装修改造全部损失，对此后果，被告负有责任。根据原、被告的租赁合同，被告应于每个季度前5日支付当季租金，由于被告谢霞一直迟延支付，原告于2015年8月10日已以电信及书面通知被告解除双方的合同。依据合同第十条第4项约定，承租方合同解除后仍占用物业的，占用期间按本合同约定的租赁双倍支付占有使用费。根据业主与原告纠纷的法院判决，业主与原告系于2015年1月18日解除租赁合同，至此期间被告按双方合同第十条第一款第二项的约定，由于被告违约被告无权要求返还押金，因此被告支付的54万元押金应属原告所有。被告谢霞租赁原告出租物业后，即以出租的物业为基础在此注册被告三六五酒店，且在其后的交往中，一直以被告三六五酒店的名义进行交涉，其反诉请求也是以被告三六五酒店为主体。因此，被告三六五酒店对被告应支付的占有使用费承担责任。被告谢霞辩称，一、原告存在预期违约的行为，被告谢霞有权行使不安抗辩权。原告并非涉案物业的实际业主，涉案物业实际业主是王亭方。在2015年11月原告开始拖欠涉案物业业主的租金，经过业主的多次催收仍然没有缴纳，2016年1月12日业主解除与原告的租赁合同。根据原告与业主签订的租赁合同“承租方应于每月2日前支付当月租金，如拖欠租金超过30天，我方作为出租方有权行使单方解除合同的权利。”原告在2015年12月2日时已经拖欠业主租金超过30天，存在被解除合同的风险，一旦合同被解除则原告不再是涉案物业合法有效的出租人，原告与被告谢霞签订的租赁合同目的就得不到实现。谢霞作为先履行义务人在原告出现预期违约行为，合同目的得不到实现，有权行使不安抗辩权，拒绝向原告支付12月至2月租金。二、谢霞不应向原告缴纳一个季度的租金。根据原、被告的租赁合同约定，被告缴纳租金的方式按季度支付，每季度第一个月的5日前支付当季度租金，2016年1月17日谢霞收到业主王亭方的通知书：2016年1月16日解除与原告签订的房地产租赁合同，2016年1月的租金缴纳给业主。原告自2016年1月16日起不再是涉案物业的合法有效出租方，谢霞不应将2016年1月之后的租金交给原告。若2015年12月谢霞按照合同约定将一个季度的租金交给原告，被告的合法权益将得不到有效的保护，这也会损害涉案物业的实际业主的权益。所以，由于原告自身原因导致谢霞存在承租不能的风险，谢霞有权拒绝缴纳租金，由此产生的损失由原告自己承担。三、原告请求的租金应以谢霞经营损失予以扣除。2015年12月，因涉案物业的变压器损坏无法使用，而原告又拖延修理的时间，导致谢霞经营的酒店停电，一直处于停业状态，损失巨大。根据原、被告租赁合同第八条第二项第一款：租赁期间，因出租方原因导致承租方不能按照合同约定的用途使用该物业以致达不到酒店经营的租赁目的，承租方有权单方解除合同，并要求出租方承担违约责任。原告应赔偿被告在停业期间的经营损失，并将该损失在租金中予以扣除。四、租赁合同未解除，谢霞是合法使用租赁物。根据合同法规定，单方解除合同的，合同自通知到达对方时解除。首先，谢霞从未收到原告的单方解除合同的通知，原告宣称在2015年8月10日已经通过短信通知谢霞解除合同，但短信收件人是否是谢谢本人却无法确认。（概述被告答辩意见)。其次，原告提交的证据催缴通知书也只写明催缴事项没有明确解除合同事宜，特别是在2015年12月17日的催缴通知书中写明“尽快到我公司缴纳费用，否则我公司视为你违约，并有权单方解除合同”，从文义上理解此时双方的合同是存续的，若真如原告宣称合同已经在8月10日解除的，又何来违约、明确合同权利一说，这也充分说明原告陈述的事实有误，租赁合同并没有解除。不管是事实还是从证据上看，都无法证明谢霞收到解除合同的通知，根据谁主张谁举证的原则应该由原告承担举证不能的不利后果。在租赁合同存续期间，谢霞是合法使用该租赁物而不是原告宣称的“非法占用”，原告陈述事实有误，诉讼请求依法无据应予以驳回。五、原告违约在先，我方有权行使不安抗辩权。在2015年12月之前的租金、水电费我方已经向原告支付完毕，并不存在拖欠的情况。根据双方签订的租赁合同约定，2015年12月至3月的租金应该是在12月5日支付，但在2015年11月前原告就已经拖欠业主的租金，我方作为先行履行义务方在原告出现预期违约行为、合同目的将得不到实现时，有权行使不安抗辩权拒绝支付下一季度的租金。六、原告无权要求谢霞双倍支付占用费，押金应退还谢霞。如上所述，租赁合同没有解除，2015年12月至2016年1月合同存续期间谢霞可以继续使用租赁物，并不是非法占有。在合同未解除的情况下，原告无权依据租赁合同第十条第4项约定向谢霞主张双倍占用费，请求法院驳回原告的诉讼请求。再者，由于原告存在预期违约行为，我方依法行使不安抗辩权，并不是违约行为。相反，谢霞无法继续履行租赁合同的行为已构成预期违约，应双倍返还押金给谢霞。七、2015年12月至2016年1月的租金应与损失、押金相抵扣。谢霞在2015年12月，因涉案物业的变压器设备损害无法使用，而原告又拖延修理时间，导致谢霞经营的酒店停电，一直处于停业状态，损失巨大。根据原、被告签订的租赁合同第八条第二项第一款，原告应向被告谢霞赔偿装修损失，谢霞在停电期间的直接损失为15650元，经营损失为200000元。由于原告与业主的合同是在2016年1月解除的，我方愿意将2015年12月至2016年1月租金缴纳给原告，停电的损失在租金中予以扣除。另外，我方缴纳的押金为540000元，在终止与原告的租赁合同后原告也应在扣除一个月的租金后予以返还。被告三六五酒店辩称，一、租赁合同具有相对性，三六五酒店不是合同的相对人，不应被列为被告。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，所有的法律关系、诉讼请求均是基于租赁合同产生，根据合同相对性特点，合同的主体、内容、责任承担是相对的，其中“主体相对”是指只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起具体的诉，由于合同关系仅是在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人不属于合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向当事人提出请求或提起诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三方提出合同上的请求及诉讼。三六五酒店不是租赁合同的主体，不应被列为本案的被告，原告不能依据租赁合同约定向三六五酒店要求承担责任。二、谢霞是根据租赁合同约定的条款向法院提起反诉，向原告主张违约责任，与三六五酒店无关。谢霞的民事反诉状提出两个诉讼请求，上述两项请求都是根据谢霞与原告签订的租赁合同的约定来主张的，要求原告承担的责任属于合同约定的违约责任，该请求符合合同相对性的特点，没有提及三六五酒店，也没有以三六五酒店的名义来主张损失，本案纠纷与三六五酒店无关。三、原告主张三六五酒店与谢霞承担连带责任于法无据，依法应予以驳回。连带责任是法定的，一般出现在侵权纠纷、担保责任中，三六五酒店与谢霞之间不存在法定连带责任的关系，房屋租赁合同纠纷本身也不会涉及连带责任，原告将三六五酒店列为本案被告之一，要求其与合同相对人谢霞承担连带责任于法无据，请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。被告谢霞提出如下反诉请求：1、判令原告支付违约金172800元;2、判令原告向被告谢霞返还人民币540000元押金以及支付相当于押金数额的违约金540000元；3、判令原告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年5月16日原告与被告谢霞签订租赁合同，约定涉案物业由原告转租给谢霞作为酒店经营使用，租赁期限为156个月，租金为180000元/月，每季度第一个月5日前支付当季度的租金。同时租赁合同第五条第14项约定，出租方必须保证按时向业主支付相关租金，因出租方拖欠业主租金或者出现其他违反其与业主签订的房地产租赁合同的违约行为，进而影响承租人对该物业的承租、使用、经营的，出租方违约，并向承租方承担本合同约定的违约责任，给承租方造成损失的，由出租方赔偿。第八条第二项第一款约定：租赁期间，因出租方原因导致承租方不能按照合同约定的用途使用该物业以致达不到酒店经营的租赁目的，承租方有权单方解除合同，并要求出租方承担违约责任。第十条约定：1、符合本合同第五条第14项、第八条第1、2款的约定，非违约方有权解除合同，并要求违约方按当年租金的8%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2、除上述违约责任外，如承租方违约不得要求返还押金，如出租方违约，需全额退还押金，并额外支付相当于押金数额的违约金给承租方。2015年11月原告拖欠业主租金，2015年1月12日业主要求原告立即腾退租赁的物业，2015年1月16日业主解除与原告签订的房地产租赁合同，原告拖欠业主租金的违约行为导致业主解除与其签订的房地产租赁合同，要求收回涉案物业，进而导致被告谢霞租赁涉案物业的目的不能实现，原告已经违反了租赁合同第五条第14项的约定。再者，2015年12月涉案物业的变压器设备发生损害，以至于谢霞经营的酒店停业无法经营，原告也已经违反了租赁合同第八条第二项的约定。综上所述，原告的违约行为已经严重影响了谢霞酒店正常的经营，为了维护谢霞的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、民事诉讼法的相关规定，特提起诉讼，请求法院支持谢霞的反诉请求。原告对被告谢霞的反诉答辩称，一、2014年5月16日原告和被告谢霞签订租赁合同约定，每个季度第一个月5日前支付当季度的租金，而谢霞却经常一拖再拖，从未按时缴纳房租。根据合同下一季度的租金应当于2016年6月5日交付，经我公司多次催缴，但在2015年8月5日仍未支付，已拖欠2个月，原告有权解除合同；2015年8月10日经原告多次催缴无果后，原告短信通知的方式与被告解除了租赁合同，双方合同已经在2015年8月10日解除。而后我公司多次追缴占有使用费，原告还纠结一帮社会混混住楼上，经常使用暴力，我们也为此事报警，多数以经济纠纷解决；谢霞扬言谁来要钱就打谁，我公司员工去收钱时，谢霞还多次辱骂和殴打我公司员工。且在12月份时谢霞通过各方面了解到业主，并于其联系勾结扬言要与业主王亭方直接签订合同。而谢霞一直霸占该物业正常经营，至今未付任何费用。二、因为是谢霞的违约行为违背租赁合同，原告可没收押金。三、因为谢霞的违约行为，谢霞应向原告支付违约金172800元及相当数额的违约金，由于本案中没有提出，我公司将另案诉讼。被告三六五酒店对被告谢霞提出的反诉没有意见。原告易安商贸提交以下证据：1、租赁合同；2、催缴通知书（2015年12月17日）和照片；3、短信通知书；4、催缴通知书(2015年8月7日)及照片两张；5、2016年1月5日催缴通知书；6、交易明细清单；7、短信。被告谢霞提交以下证据：1、关于电费和房租的复函；2、通知；3、催款即解除租赁合同风险告知书；4、解除租赁合同及腾退租赁场所的通知书及照片；5、通知书；6、租赁合同；7、收据；8、转账凭证回单3份。被告三六五酒店未提交证据。经审理查明：2014年5月16日，原告（出租方）与被告谢霞（承租方）签订《租赁合同》一份，约定，经业主王亭方书面同意，原告将向王亭方租赁的位于珠海市香洲区吉大石花巷XX号房的房地产转租给被告谢霞使用，承租方租赁上述标的物用于酒店经营使用；租赁期限自2014年5月17日起至2027年5月16日止，其中自2014年5月17日起至2014年9月16日止为免租期；每季度的第一个月5日前支付当季度租金，租金数额2014年5月17日至2017年5月16日为每月租金为180000元；承租方应于签订本合同当日向出租方支付三个月的租金共540000元作为押金和免租期过后的首季度租金540000元。合同第五条第14项约定，出租方必须保证按时向业主支付相关租金，出租方因拖欠业主租金或出现其他违反其与业主签订的《房地产租赁合同》的违约行为，造成业主解除上述《房地产租赁合同》，进而影响承租人对该物业承租、使用、经营的，出租方违约，并向承租方承担本合同约定的违约责任，给承租方造成损失的，由出租方赔偿。第八条第1款第1项约定，承租方欠交租金超过七天视为承租方违约，出租方有权单方解除合同，并要求承租方承担违约责任。第八条第2款第1项约定，在租赁期间，因出租方原因导致承租方不能按照合同约定的用途使用该物业以致达不到酒店经营的租赁目的，视为出租方违约，承租方有权单方解除合同，并要求出租方承担违约责任第八条第2款第7项约定，租赁期间内，其他因业主或出租方原因导致承租方不能按照合同约定的用途使用该物业或影响承租方不能正常营业超过10天的。第十条约定，符合本合同第五条第14项、第八条第1、2款的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的8%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。如承租方违约不得要求返还押金，如出租方违约，需全额退还押金，并额外支付相当于押金数额的违约金给承租方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告谢霞交付涉案房产，被告谢霞向原告支付押金540000元，被告谢霞将涉案房产用于经营三六五酒店。原告主张被告承租后一再拖欠租金及水电费用，2015年8月7日，原告向被告发出催缴通知书，通知被告缴纳拖欠租金340000元、违约金172800元及2015年3月至6月水电管理费；2015年8月10日，原告向被告谢霞发送短信通知解除合同；2015年12月17日,原告向被告发出《催缴通知书》，催告被告谢霞支付水电费和2016年第一季度租金；2016年1月5日，原告再次向被告谢霞发出通知书，告知双方合同已经解除，要求原告在1日内搬离并且在3天内缴纳拖欠的租金和费用。被告不认可收到原告的上述通知及短信。另查明，2016年1月20日，业主王亭方将易安商贸诉至本院，请求易安商贸公司支付拖欠房租356000元和利息。本院于2016年4月18日作出（2016）粤0402民初765号民事判决，判决易安商贸公司向王亭方支付拖欠租金356000元及利息。该判决认定王亭方与易安商贸签订的房屋租赁合同已经于2016年1月16日解除。易安商贸不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2016年7月29日作出（2016）粤04民终1960号民事裁定，按珠海市易安商贸有限公司自动撤回上诉处理。原告易安商贸在本案起诉时请求被告谢霞支付2015年12月17日起至2016年3月16日的租金，后变更为支付2015年12月至2016年1月18日的占有使用费共360000元。被告谢霞认可自2015年12月17日起未向原告支付租金，拖欠的租金金额为180000元。被告谢霞主张2015年12月16日至2015年12月25日由于供电的变压器损坏，导致租赁场地无法实现合同约定的经营用途，变压器损坏后被告谢霞电话通知原告，但原告没有维修，业主王亭方对损坏变压器进行了维修。被告主张其于2016年12月19日向原告发函要求维修，并抵扣相应的租金。被告认为按照租金标准变压器损坏期间的租金为54000元。停电期间被告向珠海市康沃发电设备有限公司租赁发电机组，共支出费用15650元，应从租金中抵扣。被告谢霞主张，2015年11月业主王亭方告知被告，易安商贸无法按期缴纳租金，业主要求解除与易安商贸的租赁合同并要求被告谢霞腾退物业。2016年1月17日，业主王亭方向各租户发出通知，告知其与易安商贸的租赁合同已于2016年1月16日解除，各商户自2016年1月17日起向其本人直接缴纳租金。被告谢霞认为原告无法保证与其签订的租赁合同目的的实现，构成违约。庭审中，被告谢霞陈述就涉案物业已经于业主王亭方重新签订了租赁合同。原告主张谢霞承租物业后，注册成立三六五酒店，其后一直以三六五酒店名义与原告进行交接，三六五酒店为合同的实际履行人，要求三六五酒店对被告谢霞应支付的占用费承担连带责任。本院认为,经租赁物业的产权人王亭方同意，原告将承租的涉案物业转租给被告谢霞，双方于2014年5月16日签订的《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约全面履行合同。被告谢霞虽有拖欠租金的行为,但在原告催告后已经履行了支付2015年12月16日前的租金支付义务,且原告拖欠业主租金的行为对双方继续履行合同产生影响，被告谢霞关于迟延支付租金的行为系行使不安抗辩权的主张成立，原告通知解除合同无依据。原告关于双方合同已于2015年8月10日解除的主张，无事实和法律依据。原告拖欠业主租金并最终解除与业主的合同，构成违约，但在原告与业主租金纠纷发生期间，被告谢霞使用租赁物业并未受到影响，且被告谢霞与业主重新签订合同，故原告拖欠业主租金的行为在其与被告谢霞的合同履行中不构成根本违约。根据被告的陈述，被告在变压器损坏期间付2015年12月17日至2016年1月16日的租金。依照双方合同约定的租金标准，上述期间租金金额应为180000元，但在变压器损坏停电期间被告谢霞并未停止使用租金物业，故被告谢霞关于扣除变压器损坏期间的租金及租赁发电机组的费用的抗辩，本院不予采纳。但在变压器损坏期间，租赁物的使用必然受到影响，使用价值降低，故在停电期间的租金应予以调低，参考被告主张的自行租赁发电机的费用15650元损失，本院酌定将2015年12月17日至2016年1月16日的租金调低为164350元。原告请求被告支付超过该金额的租金，本院不予支持。原告与业主之间的合同于2016年1月17日解除，被告谢霞与业主重新签订了租赁合同，被告谢霞请求原告退还押金540000元，符合法律规定，本院予以支持。被告谢霞订立租赁合同的目的是为了经营被告三六五酒店，但在租赁合同签订后设立的三六五酒店不能自动成为租赁合同的主体，被告谢霞在履行合同过程中以三六五酒店名义进行交涉等行为并不能因此认为履行合同权利义务的主体发生变更，原告关于被告以出租的物业为基础注册成立被告三六五酒店，在其后的交往中也以被告三六五酒店名义交涉，反诉请求也是以被告三六五酒店为主体为由，认为被告三六五酒店是合同的实际履行人的主张，不能成立。根据合同相对性原则，原告请求被告三六五酒店对谢霞拖欠的租金承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十一条的规定，判决如下：—、被告（反诉原告）谢霞于本判决发生法律效力之日起十日向原告（反诉被告）珠海市易安商贸有限公司支付租金164350元；二、原告（反诉被告）珠海市易安商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金540000元；三、驳回原告（反诉被告）珠海市易安商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谢霞的其他诉讼请求。上述第一项与第二项相抵后，原告（反诉被告）珠海市易安商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）谢霞支付375650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6700元，由原告（反诉被告）珠海市易安商贸有限公司负担3641元，被告谢霞负担3059元；反诉受理费8037元，由原告（反诉被告）珠海市易安商贸有限公司负担3464元，被告谢霞负担4573元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴 杰审 判 员  庞 博人民陪审员  徐媛媛二〇一七年二月六日书 记 员  李 幸谢国宏