广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4021号上诉人（原审被告）：中山市华奥房地产发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗文昌，广东孚道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市博通房地产信息咨询中心，住所地广东省中山市。主要负责人：张梦君，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒辉，该公司员工。原审被告：张剑，男，1983年11月18日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原审第三人：中山市华算房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周荣宝，该公司员工。上诉人中山市华奥房地产发展有限公司（下称华奥公司）因与被上诉人中山市博通房地产信息咨询中心（下称博通中心）、原审被告张剑、原审第三人中山市华算房地产经纪有限公司（下称华算公司）居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民二初字第4083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华奥公司上诉请求：撤销一审判决，驳回博通中心的诉讼请求。事实和理由：一、华奥公司与华算公司于2015年8月27日签订的委托协议书，证明华奥公司委托了华算公司介绍客户租赁位于中山市火炬开发区XXXX的厂房（以下简称涉案厂房）。二、中山市海创物流有限公司（以下简称海创公司）的代表代雄伟与华算公司于2015年10月15日签订了居间服务确认书，确认系华算���司介绍其查看涉案厂房，且该居间服务确认书第二条注明“甲方已首次从乙方处获得了该物业的房源信息”，可见代雄伟在此前没有视察过涉案厂房，也不知道该房源的信息。三、陈富和（华算公司业务员）的通话清单证明其自2015年10月15日多次致电代雄伟沟通介绍涉案厂房的事项，且2015年10月15日至21日期间，陈富和与代雄伟有频繁的通话记录。四、来访人员登记表证明陈富和于2015年10月15日、16日带代雄伟到涉案厂房提供居间服务，而该来访人员登记表没有博通中心业务员的登记记录。五、陈富和已经出庭作证，证明其于2015年10月15日带领代雄伟查看涉案厂房，这是海创公司第一次查看涉案厂房，且代雄伟当天与华算公司签订居间服务确认书，确定华算公司是第一个介绍涉案厂房的中介公司。六、华奥公司已依约向华算公司支付了58000元居间服务费，无须就同一出租行为重复支付两笔居间服务费。七、博通中心提交的两份由海创公司出具的证明不具有证据证明力，这是海创公司事后为博通中心提起恶意诉讼后补的虚假证据，与海创公司之前出具给华算公司的居间服务确认书的内容截然相反。八、因为博通中心没有为华奥公司提供居间服务，张剑才要求博通中心提供相关原件，因此，一审法院据此推定博通中心为华奥公司提供了居间服务是错误的。九、陈富和向代雄华介绍涉案厂房是在2015年10月，一审开庭是在2016年1月，陈富和不可能清楚记得每个客户每个厂房的具体哪栋哪个房号，因此，一审法院以陈富和记不清楚涉案厂房是A栋还是B栋为由否认陈富和的证人证言的可信性，是错误的。十、华奥公司于2015年3月28日委托了博通中心放盘，但博通中心并非独家代理，出租人都是多家放盘，这样才有利于涉案厂房的快速出租，哪��中介公司促成交易，哪家中介公司可获得居间服务费，因此，一审法院认为华奥公司委托博通中心放盘同时又委托其他公司放盘违背诚实信用原则无事实和法律依据。十一、华奥公司依约给华算公司的居间服务费是58000元，根据华奥公司与博通中心的合同约定，扣除了管理费、卫生费、税费等，居间服务费也是58000元，因此，一审判决居间服务费为97090元缺乏依据。十二、代雄伟在博通中心的居间（看楼）服务确认书签名时，该居间（看楼）服务确认书的物业项目名称一栏的第一、二、三项是有的，第四项是没有的，是代雄伟签名后由博通中心擅自填写上去的。博通中心辩称，一、2015年3月28日，华奥公司委托博通中心介绍客户租赁涉案厂房一事达成委托事项，证据依据是华奥公司签立的厂房（居间）租赁委托书。二、博通中心于2015年10月14日下午介绍代雄伟查看了涉案厂房，证据依据是代雄伟与博通中心签订的居间服务（看楼）确认书、双方通话记录复印件。三、海创公司和华奥公司通过博通中心的努力、帮助、陪同、见证下于2015年10月23日促成签订厂房租赁合同，之后华奥公司不愿支付居间服务费，博通中心于2015年10月30日通过快递向华奥公司邮寄书面催款函未果，证据依据是海创公司和代雄伟签章的证明书2份、厂房租赁合同复印件1份（最后一页注明涉案厂房由博通中心介绍促成）。四、一审法院判决华奥公司向博通中心支付居间服务费97090元及违约金29127元，于法有据。综上，请求驳回上诉，维持原判。张剑述称：同意华奥公司的意见，华奥公司的上诉请求应予支持。华算公司述称：同意华奥公司的意见，华奥公司的上诉请求应予支持，理由如下：一、一审法院认为陈富和在一审庭审中对��涉案厂房系A栋抑或B栋的基本事实难以确定，亦未实际参与双方租赁合同的签订过程，故不采信陈富和的证人证言，该认定不正确，因为陈富和介绍的厂房多，工作量大。二、代雄伟与陈富和的通话记录，证明代雄伟是华算公司客户。三、代雄伟在华算公司的居间服务确认书签名，证明涉案厂房是华算公司介绍的。博通中心向一审法院起诉请求：华奥公司、张剑向博通中心支付居间服务费97090元及违约金97090元。一审法院认定事实：2015年3月28日，华奥公司（甲方）与博通中心（乙方）签订厂房（居间）租赁委托书，约定：甲方委托乙方介绍客户租赁涉案厂房，厂房建筑面积约40000平方米；乙方成功介绍客户与甲方签订租赁合同时，甲方需支付乙方一个月租金作为中介服务费；客户界定：以乙方（受托方）居间服务（看楼）确认书为凭据（若客户��客户之亲属、配偶、合作伙伴、朋友、投权人、所在单位及员工成功租用所介绍之厂房，均属于乙方介绍的客户），甲方需支付乙方一个月租金作为中介服务费；若甲方不履行委托义务的，需按该厂房租赁租金一个月作为违约金赔偿给乙方；备注注明管理费、电梯费、卫生费不计入中介费。双方签字盖章确认。2015年10月14日，海创公司（甲方）与博通中心（乙方）签订居间服务（看楼）确认书，确认由乙方带领甲方实地察看中山市火炬开发区XXXX、中山市火炬开发区XXXX、中山市火炬开发区XXXX。双方签字盖章确认。2015年10月23日，华奥公司（甲方）与海创公司（乙方）签订厂房租赁合同书，约定：甲方将涉案厂房，面积约7300m2，价格为13.3元/m，出租给乙方使用（此面积包含空地公摊、管理费、卫生费），合计每月租金（含税）为97090元；合同期限��年，即从2015年11月1日至2016年10月31日止。厂房租赁合同书还约定了其他事项。双方签字盖章确认。海创公司于2015年10月23日出具一份证明，证明分为两段，第一段内容为“兹海创公司租用华奥公司位于火炬开发区XXXX是由博通中心的舒辉介绍租成功”，第二段内容为“合同签订日期为2015年10月23日。厂房（仓库）租用面积为7300平方（面积含空地公摊、管理费、卫生费），每月租金（含税）97090元，月租金交税税金由我司支付”。华奥公司对上述证明不予确认，称：2015年10月27日上午10:28，舒辉曾以彩信方式拍摄了海创公司出具的证明，里面没有第二段话，且落款日期是2015年10月22日，确认××××是张剑的手机号码。经庭审现场查证舒辉手机短信，舒辉确系在2015年10月27日上午10:28向××××号码发送了只有一段内容的彩信，并称“中介费麻烦你安排时间支付结算，谢谢”，对方回复“你把委托书带过来”，“我要原件”，“你自己带过来，所有证明的原件，你公司的营业执照，资质证明等，你快点过来处理”，“不用通什么电话，带齐我需要的证件过来，实事求是就可以了，带不齐就不要过来了”。华奥公司称涉案房产租赁系经华算公司居间介绍而成，提交了代雄伟代表海创公司与华算公司于2015年10月15日签订的居间服务确认书予以证实。该居间服务确认书载明“甲方（海创公司）确认乙方已介绍中山市火炬开发区XXXX物业出租给甲方，向甲方报告了订立租赁合同的机会，甲方已首次从乙方处获得了该物业的房源信息和有关情况。”一审庭审中，华奥公司申请华算公司的员工陈富和作为证人出庭作证。陈富和称：“我于2015年10月15日下午2：30-3:00带海创公司代雄伟看了华奥公司的B栋一楼的厂房，由华奥公���招商经理陪同，该经理问代雄伟有没有看过这个厂房，代雄伟表示没看过这个厂房。代雄伟看完厂房之后与招商经理谈好说当天就要租赁该厂房，条件各方面已经谈好。第二天，我、李经理、代雄伟与华奥法定代表人张剑一起谈，条件与前一天内容一致，谈完双方就回去拟定合同、修改合同，16、17、18日我都有电话和双方沟通，但是没有与他们见面，19日打电话和代雄伟沟通时，代雄伟说他与华奥沟通好之后会把中介费给我，而且不需要我在场签合同也可以，之后就是我公司的总监跟进这个单”；“10月24日我去华奥公司找张剑，张剑说合同那天晚上已经签了”。后陈富和在接受询问阶段，又改称介绍租赁的房产系A栋，之前是记错了。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。本案争议焦点为华奥公司应否支付中介费用。首先，博通中心与华奥公司签订的租��委托书是双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。委托书约定“客户界定：以乙方（受托方）居间服务（看楼）确认书为凭据（若客户或客户之亲属、配偶、合作伙伴、朋友、投权人、所在单位及员工成功租用所介绍之厂房，均属于乙方介绍的客户），甲方需支付乙方一个月租金作为中介服务费”，意即中介费支付条件为博通中心带客户看房，签署看楼确认书，且最终成功租用所介绍之厂房。本案中，博通中心提交的看楼确认书显示，其在2015年10月14日带海创公司代雄伟看过了包含涉案厂房在内的四处物业。而海创公司也已于2015年10月23日与华奥公司签订了涉案厂房的租赁合同，故华奥公司的付款条件已成就，应依约付款。其次，博通中心提交的海创公司出具的证明存在两份，内容有所不同，且海创公司又与华算公司签订过内容截然相反的居间服务确认书��故海创公司在出租方与中介方面前各作出内容不同的意思表示，其出具的证明无法保证客观真实，两份证明均不具有证明力。但华奥公司庭审确认收到过舒辉发送的手机彩信，并确认××××是其法定代表人张剑的电话号码，故对博通中心提交的手机短信记录真实性予以确认。该短信显示，舒辉在向张剑追讨中介费时，张剑并没有对博通中心是否履行中介义务的基本事实予以否认，只是强调带齐证明材料前来办理结算手续，可见张剑对于博通中心促成交易的事实并无异议。再次，华奥公司主张其系通过华算公司促成租赁事宜，但华算公司员工陈富和在一审庭审中对于所介绍的厂房系A栋抑或B栋的基本事实难以确定，亦未实际参与双方租赁合同的签订过程，故华算公司陈富和的证人证言难以具有说服力，不予采信。最后，华奥公司既然在先与博通中心签订了租赁委托书，即应按照诚实信用原则全权委托博通中心促成租赁事宜，即使如其所称委托半年之久亦未促成，也应通过通知解除合同等方式先行终止在先签订的委托合同再另行委托其他中介。现华奥公司在与博通中心的委托关系尚依法成立的情况下，重复委托华算公司介绍租赁所产生的不利后果应由其自行承担。综上，华奥公司应依据委托书约定支付中介费97090元。由于博通中心未举证证明其损失，故违约金97090元过高，酌情调整为97090元的30%，即29127元。华奥公司为有限责任公司，具有独立法人资格，应以其财产对外独立承担责任，博通中心主张其法定代表人张剑承担连带责任，理据不足，不予支持。博通中心的诉讼请求，有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华奥公司于判决发生法律效力之日起七日内向博通中心支付成中介服务费97090元及违约金29127元，合共126217元；二、驳回博通中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4184元，减半收取2092元，由博通中心负担732元，华奥公司负担1360元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。华奥公司申请代雄伟（男，1977年11月15日出生，汉族，住××××）出庭作证。二审诉讼中，代雄伟称：（一）我是海创公司经理，2015年10月14日，博通中心的谭先生带我去看仓库，当天来到涉案仓库后，我从外观看觉得不合适，就没有进去看，只是经过大门口。（二）2015年10月15日，华算公司陈富��带我去看涉案厂房，这是我第一次看到涉案厂房。（三）博通中心的居间（看楼）服务确认书，是事后拿给我补签的，我在该确认书上签名时，物业项目名称一栏的一、二、三、四项全是空白的。（四）博通中心的舒辉带我去看涉案厂房是在2015年10月17日、18日左右。（五）2015年10月23日晚上20点左右，华算公司的陈富和在楼下，是我与张剑在张剑办公室签厂房租赁合同书，当时舒辉没有在场。（六）2015年10月25日上午10点左右，博通中心的舒辉在去我办公室找我，说要求我帮忙出个证明，我当时就给出了证明。内容较少的证明是舒辉打印好后拿过来的，手写字迹是我写的。内容较多的证明也是舒辉打印好拿过来的，身份证号是我手写的，落款日期是我写的，由我经手加盖海创公司公章。厂房租赁合同书复印件上的字是海创公司财务写的，不是我写的。本院���一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年8月21日，华奥公司与华算公司签订委托协议书（出售/出租），约定华奥公司委托华算公司出租涉案厂房，佣金为一个月租金。2015年11月5日，华算公司出具收款专用收据，确认收到华奥公司中介费58000元。一审诉讼中，华奥公司还提供了一份落款日期为2015年10月23日，落款处由代雄伟签名及加盖海创公司公章并记载身份证号“XXXXX”的证明，内容为“兹海创公司租用华奥公司位于XXXX是由博通中心的舒辉介绍租成”。二审诉讼中，博通中心的委托诉讼代理人舒辉称：（一）2015年10月23日晚上20点06分左右，在涉案厂房二楼张剑办公室签订厂房租赁合同书，当时在场的有五人，分别为我、代雄伟、张剑、李先生、华奥公司的一个文员。我一直在现场，亲眼看见双方签���盖章的过程。（二）2015年10月23日晚上签订完厂房租赁合同书后，我开我的车去海创公司，代雄伟开他的车去海创公司。证明是代雄伟安排人打印的，是在海创公司的代雄伟办公室盖章的。厂房租赁合同书复印件是先由代雄伟签名后加盖海创公司公章的，我看到该份厂房租赁合同书复印件时就已经有手写字迹了。二审诉讼中，张剑称：2015年10月23日晚上签订厂房租赁合同书时，舒辉不在场。本院认为：本案是居间合同纠纷。2015年3月28日华奥公司与博通中心签订的厂房（居间）租赁委托书，反映华奥公司委托博通中心介绍客户租赁涉案厂房。2015年10月14日海创公司与博通中心签订的居间服务（看楼）确认书，反映博通中心带海创公司员工代雄伟看过了涉案厂房。2015年10月23日华奥公司与海创公司签订的厂房租赁合同书（以下简称涉案厂房租赁合同���），反映海创公司从华奥公司处承租了涉案厂房，每月租金（含税）为97090元。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：华奥公司应否向博通中心支付居间服务费97090元及违约金29127元。经审查，海创公司与华算公司签订居间服务确认书，且已实际支付涉案厂房租赁的居间费用，现博通中心主张涉案厂房租赁合同书是由博通中心促成的，应负举证责任。华奥公司法定代表人张剑、博通中心员工舒辉、海创公司员工代雄伟、华算公司员工陈富和均系当时代表其所在单位进行民事活动的具体经办人，根据该四人的庭审陈述及庭审证言，并不能得出涉案厂房租赁合同是由博通中心促成的结论，结合各方当事人提交的证据，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款的规定“对一方当事人为反驳负有举���证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”，博通中心所主张的该待证事实真伪不明，本院据此认定该待证事实不存在，故华奥公司无须向博通中心支付居间服务费97090元及违约金29127元。综上所述，华奥公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民二初字第4083号民事判决；二、驳回被上诉人中山市博通房地产信息咨询中心的诉讼请求。一审案件受理费4184元、减半收取为2092元，二审案件受理费2824元，均由被上诉人中山市博通房地产信息咨询中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈亦和代理审判员  刘运充代理审判员  尹四娇二〇一七年二月二十七日书 记 员  黄 肃