上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初18182号原告(反诉被告)：上海环连物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：俞建荣，董事长。委托诉讼代理人：谢亦言。委托诉讼代理人：陈黎华，上海智众律师事务所律师。被告(反诉原告)：张伟舟，男，1970年12月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：薛廷尧，上海市现代律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦雯婷，上海市现代律师事务所律师。原告上海环连物业管理有限公司与被告张伟舟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。后被告提出反诉，本院予以合并审理，适用普通程序，并组成合议庭，再次公开开庭进行审理。原告和被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海环连物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付2012年1月至2015年3月的物业管理费8,979.70元。事实与理由：被告张伟舟系上海市徐汇区宜山路XXX弄明辉苑小区XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人，原告系该小区物业管理单位，2015年3月31日终止了对小区的管理。在原告管理小区期间，被告拖欠自2012年1月至2015年3月期间的物业管理费。为此原告多次向被告催讨，亦曾向法院提起诉讼，但被告始终未予交纳。故起诉至法院。张伟舟辩称，被告并非故意不支付物业管理费，而是由于原告没有履行应尽的管理义务，被告发现房屋东、南墙面渗水，并且楼顶层渗水，下水管堵塞，积水流入被告房间内，致使屋内墙面出现大面积水渍，甚至发霉，原告一直不予维修，造成了被告的损失；阳台立柱损坏，公共通道、电梯口墙面损坏，被告多次报修，原告也从未尽维修责任，为此被告曾要求居委会等协调，原告答应维修，被告遂支付了2011年前的物业管理费，但此后原告仍未维修。现原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，被告从未收到过原告的催款通知，故不同意原告的诉讼请求。张伟舟提出反诉请求：判令反诉被告承担维修、维护费用合计39,307元。事实与理由：2011年期间，反诉原告入住系争房屋后，发现系争房屋东、南墙面渗水，并且楼顶层渗水，下水管堵塞，积水流入被告房间内，致使屋内墙面出现大面积水渍，甚至发霉，反诉原告多次自行维修，但因外墙面渗水和楼顶积水下流所致，维修后仍无效果。反诉被告管理期间，公共通道、电梯口墙面损坏，反诉原告多次报修，反诉被告也从未尽维修责任。反诉被告管理期间，应承担相应的维修、维护之责，反诉被告的行为违反了物业合同的约定，故反诉原告提起反诉，请求判如所请。上海环连物业管理有限公司辩称，反诉被告未接到过反诉原告的维修请求，涉及外墙面的维修系有偿进行，该费用不应由反诉被告承担，而应由业委会统一委托反诉被告进行维修，在维修基金中支付。反诉被告在管理期间，已经履行了相应的管理义务，反诉原告要求反诉被告承担维修费用缺乏依据，不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告张伟舟系上海市宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)公示登记的产权人，该房屋建筑面积为128.19平方米，房屋类型系新工房。2010年11月，原告(乙方)与上海市徐汇区明辉苑业主委员会(甲方)签订物业服务合同，合同约定甲方将宜山路XXX弄明辉苑小区委托乙方实行管理，物业类型为商品房，乙方提供下列物业管理服务：物业共用部位的维修；物业共用设施设备的日常运行和维修；公共绿化养护服务等。委托管理期限为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止。乙方根据下述约定收取物业服务费：住宅高层为1.70元/月·平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度中旬履行交纳义务。合同到期后，双方于2014年2月续签了合同，委托管理期限从2014年1月1日至204年12月31日止。物业服务费住宅高层调整为1.95元/月·平方米。后该份合同延续至2015年3月31日止。因被告自2012年起未向原告支付过物业服务费，2014年11月原告曾向本院提起诉讼，后原告又撤回起诉。原告又于2015年12月发函向被告催讨物业服务费。被告则表示未收到过上述催款函件。庭审中，被告提供一组照片，证明系争房屋存在渗水现象，原告则对照片不认可，认为无法证明拍摄的时间和地点，不能反映是否为原告管理期间存在的问题。对被告提供的业委会的证明和居委会的情况说明，原告认为上述证明均是在原告撤离小区后所出具，不能反映当时的情况。被告还提供了一组修缮方案和收费单，用以证明所需支出的维修费用，原告对此亦不予认可。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有物业服务合同、房地产登记簿等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与上海市徐汇区明辉苑业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效,该合同对小区业主具有约束力。在物业服务合同签订后的物业服务期间，有关物业管理服务应由该合同进行调整。原告作为小区的物业服务企业，履行了物业管理服务义务，其有权向业主收取物业管理费；被告作为小区业主，理应向原告支付物业管理费。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。本案中，被告自2012年1月起欠费至今，被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，原告于2014年11月向法院提起诉讼，故诉讼时效应从此时中断重新计算，后原告又于2015年11月再次向被告发函进行催款，被告虽否认收到上述信函，但被告未提供证据否定原告提供的邮件清单的真实性，也未提供证据证明原告所寄本案系争邮件为其他内容，故本院推定原告交寄的催款通知已经送达被告，原告的催款行为产生诉讼时效中断的法律效果。对被告认为原告起诉超过诉讼时效的辩称，本院不予采信。原告要求被告支付物业管理费之诉请，理由正当，本院依法予以支持。被告提供的照片尚不足以证明系争房屋的墙面渗水情况，被告也未提供证据证明其向原告报修后，原告拒绝维修，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，对被告的反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张伟舟于本判决生效之日起十日内向原告上海环连物业管理有限公司支付自2012年1月至2015年3月的物业管理费8,979.70元；二、驳回张伟舟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由张伟舟负担；反诉案件受理费减半收取计150元，由张伟舟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  李成栋审判员  徐 红审判员  陈向红二〇一七年二月二十日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。