上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终11578号上诉人（原审原告）：王秋云，女，1952年3月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人:惠晋生，上海申邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海双峰农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区双峰路300号。法定代表人：王兰娟，总经理。委托诉讼代理人：孔海峰，上海市金钟律师事务所律师。上诉人王秋云因与被上诉人上海双峰农贸市场经营管理有限公司（以下简称双峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日受理后，依法组成合议庭于同年12月14日公开开庭进行了审理，上诉人王秋云女士及其代理人惠晋生律师，被上诉人双峰公司代理人孔海峰律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王秋云上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人双峰公司返还上诉人标的门面房屋。事实和理由：本案租赁合同标的门面房屋系2003年枫林街道安置上诉人形成（权利人为前者），双方约定“其中二年时间状态为每月租金100元，以后租金费用为200元”等。被上诉人双峰公司承租上诉人房屋后自2015年始即拒绝向上诉人支付租金。有关部门通知拆违后，被上诉人仅将五间违章门面房的卷帘门、隔断拆除，实际将其用于仓储、杂物用房，其应将标的房屋返还上诉人而非变相占用。同时本案程序错误，因将枫林街道追加为第三人。被上诉人双峰公司辩称，一审判决正确，本案标的房屋属违章建筑已拆除，请求维持原判。上诉人王秋云向一审法院起诉请求判令：1、解除双方之间就XX路XX号第5门面建立的事实租赁关系；2、双峰公司将上述门面返还王秋云；3、双峰公司支付王秋云自2015年1月1日起至2015年12月31日止的租金8,400元（每月租金700元）；4、双峰公司支付王秋云自2016年1月1日起至实际返还门面日止的使用费，按每月700元计。一审法院认定事实：2004年11月9日，王秋云与上海市XX公司第二经营部双峰经销部签订《补充协议》，约定，兹有双峰菜场与街道的小门面第五间摊主：王秋云因本人家住离市场很远，所以委托双峰菜场将门面转借，双峰菜场每月支付王秋云摊位租金差价400元。其余一切事务与王秋云无关，由双峰菜场统一管理。本协议有效期一年。上海市XX公司第二经营部双峰经销部于2006年4月11日注销。补充协议到期后，未再续签相关租赁合同，上海市XX路XX号双峰菜场第5门面（以下简称系争门面）后实际由双峰公司长期管理、出租并向王秋云支付租金差价，最初为400元/月，2014年1月起调整为700元/月。2014年12月23日，王秋云向双峰公司发出解除租赁合同书，要求解除租赁关系并收回系争门面，自2015年1月起双峰公司未再支付租金差价。一审审理中，王秋云表示系争门面是徐汇区枫林街道出资建造，因王秋云原经营的杂货店于2003年被枫林街道市政科强拆，故街道市政科安置其在系争门面内，王秋云每月支付给街道市政科200元租金。王秋云基于街道安置取得对系争门面的相应权利，后出租双峰公司，王秋云现有权收回门面。双峰公司则否认王秋云基于街道安置获取系争门面产权，认为系争门面实际为双峰公司出资并统一管理，为解决对王秋云的补助问题，经与枫林街道协商，双峰公司向王秋云出租系争门面并因王秋云无力经营代王秋云转租门面长达十余年。另查明，2016年4月25日，徐汇区市场监督管理局、徐汇区城市管理行政执法局、徐汇区住房保障和房屋管理局、徐汇公安分局枫林派出所、徐汇区公安消防支队等五部门向双峰公司出具《XX路XX号东门拆违执法告知书》，告知：XX路XX号东门5间违法建筑（其中第五间为系争门面）影响市容环境卫生，责令房屋所有人及使用人于2016年5月10日前实施自行整改及拆除，对到期拒不整改的，相关行政执法部门将启动法律程序，予以拆除。双峰公司确认，依据告知书，系争门面于2016年5月17日进行了强制拆除。一审法院于2016年7月12日会同双方进行现场勘验。经法院现场查看，XX路XX号东门原有5间门面，第二至第五门面已相互打通、相邻隔墙已被拆除，卷帘门亦已拆除，内无租客。对此，双峰公司表示，系争门面依据执法部门要求已进行拆除，之所以主体结构尚有残存是考虑到屋顶相连二楼的违章建筑仍在使用，预计下月将整体拆除；同时，双峰公司表示同意解除租赁关系，支付王秋云自2015年1月1日起至2016年7月31日止的使用费，按每月700元计；不同意返还系争门面，实际也无法返还。王秋云则坚持基于系争门面主体仍存在，要求双峰公司返还。一审法院认为：王秋云、双峰公司均认可虽就系争门面未签订书面合同，但存在事实租赁关系并同意解除，双峰公司也同意按每月700元向王秋云支付自2015年1月1日起至2016年7月31日止占用房屋的使用费，并无不当，法院予以准许，但基于双方均未提供系争门面取得建设工程规划许可证的相关证据，法院对王秋云主张该笔款项性质为租金的意见，不予采纳，故对王秋云要求解除双方就系争门面的事实租赁关系、双峰公司支付上述期间房屋占有使用费的诉请，法院予以支持。另，王秋云主张系争门面系政府出资建造，王秋云基于政府安置取得使用、出租等权利，并依据《补充协议》向双峰公司出租并收取租金，但鉴于王秋云既未就系争门面进行出资，也未提供其基于政府安置取得相应权利的充分证据，且从《补充协议》中“兹有双峰菜场与街道的小门面第五间摊主王秋云”的表述看，协议双方认可系争门面的权利人为双峰菜场与街道，故无法据此推定租赁关系中王秋云为出租人、双峰公司为承租人；同时，鉴于相关部门已出具系争门面系违章搭建予以限期拆除的告知书，双峰公司据此已进行部分拆除，根据2016年7月现场勘验情况，法院认定已无可独立使用、经营的系争门面存在，故对王秋云要求返还系争门面及支付至返还门面之日止的使用费的诉请，法院不予支持。综上，一审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，于二〇一六年九月六日判决：一、解除王秋云与上海双峰农贸市场经营管理有限公司就上海市XX路XX号双峰菜场第5门面建立的事实租赁关系；二、上海双峰农贸市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向王秋云支付自2015年1月1日起至2016年7月31日止占用房屋的使用费，按每月700元计；三、驳回王秋云的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计105元，由王秋云负担40元，由上海双峰农贸市场经营管理有限公司负担65元。二审中，上诉人向本院递交五张照片，用于证明标的房屋现由被上诉人占有使用。被上诉人经庭审质证照片真实性并无异议，但认为其与本案不具关联性。经审查，双方对照片记载图像包含本案标的房屋在内五间相邻门面用房并无异议，本院对上述证据的形式及记载内容的真实性予以确认，其载明图像可资形成本案查明事实。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，本案标的房屋XX路XX号东门第五门面系上诉人王秋云承租取得，其后将之出租他人。2006年后，上诉人将标的房屋出租与被上诉人双峰公司，双方虽未签订书面租赁合同，但就双方履行行为可以确定双方事实上的房屋租赁关系，原审于此判断准确，应予维持。考虑到本案标的房屋未有房屋权属登记，亦未经规划、建设等法定许可建设，依法不得用于与房屋出租，因此双方由之建立的房屋租赁合同关系应属无效。按照法律规定，依据无效合同取得的财产，依法应予返还。本案上诉的争议焦点在于标的房屋是否应予返还。根据查明事实，该门面房已于2016年5月经徐汇区市场监督管理局、住房保障和房屋管理局等五部门确认为违法建筑并予以责令拆除。上诉人坚持主张标的房屋未经拆除实际仍然由被上诉人使用，根据现有证据特别是原审法院现场勘验，标的门面用房卷帘门相邻，隔墙业已拆除，内无承租使用现象；而上诉人二审提供的照片也再次证明了标的房屋现场上述现状。应该认为，标的房屋作为违章建筑之构筑物，业经（执法）拆除，构筑物四面空间已不能独立存在，即本案原有标的构筑物已灭失，在法律上已不能成为民事法律关系的客体（标的物），原审判决据之驳回上诉人该部返还之诉请，于法有据，应予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人王秋云的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人王秋云负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一七年二月三日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……