北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9159号上诉人（原审被告）：韩迪，女，1985年8月2日出生。委托诉讼代理人：于波，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦桂斌，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刁津玲，女，1970年8月24日出生。委托诉讼代理人：丁玲，北京市恒烁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园11号楼1层11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：王开镇，男，本公司职员。委托诉讼代理人：王琳琳，女，本公司职员。上诉人韩迪因与被上诉人刁津玲、北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初4700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩迪上诉请求：撤销原判第三项，改判驳回对方关于返还定金的诉讼请求，诉讼费用由对方负担。事实和理由：1、因买方违约，双方合同已经解除。2、卖方不存在违约行为，有权没收定金。刁津玲辩称，同意原审法院判决。刁津玲向一审法院起诉请求：1.解除2017年1月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及配套的《房屋买卖经纪服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2.韩迪返还购房款50万元；3.韩迪、豪宅天下承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年2月28日，北京金科纳帕置业有限公司（出卖人）与韩迪（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定韩迪购买坐落在北京市昌平区102房屋（以下简称102房屋），总价款10500002元;其中，首付款3150002元于签署《北京市商品房预售合同》当日缴付，身份验证7350000元由买受人向出卖人指定的银行申请银行贷款。双方在该合同中还约定了其他权利义务。2017年1月4日，韩迪（出卖人）与刁津玲（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刁津玲购买102房屋，成交总价为13300000元，买受人于签订本合同当日支付定金1000000元。该合同“第七条权属转移登记”为“（一）当事人双方同意，本合同签订之日起2017年2月28日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……”。“第九条违约责任”为“……（三）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，按照银行同期贷款利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金……”。“第十四条其他约定”为“经双方协商如下：出卖人在约定的时间内将102房屋更名买受人名下，同时协助买受人办理房屋的贷款手续。如未按约定时间办理完手续，双方协商推延办理的时间，如遇国家政府调整或银行政府调整，不可抗拒的状况，买受人取得不了购房资格，双方解除合同，互不承担相关的法律责任。”同日，韩迪（甲方、出卖人）、刁津玲（乙方、买受人）和豪宅天下公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定鉴于甲、乙双方就102房屋的交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现丙方无偿协助甲、乙双方办理后续交易事宜订立本合同。该合同的“第一条服务内容”为“……8协助办理房屋产权转移登记及附属设施过户手续；……”。在该合同的“附件一房屋交易资金自行划转声明”中韩迪与刁津玲约定“买受人直接向出卖人支付房款，具体支付日期及其收款账号为：2017年1月8日前支付人民币￥1000000.00元（大写：壹佰万元整），2017年2月28日前支付人民币￥4950000.00元（大写：肆佰玖拾伍万元整），剩余房款人民币柒佰叁拾伍万元整（￥7350000.00）有贷款银行支付出卖人；出卖人收款账号信息：户主：韩迪，开户行：中国银行丽都饭店支行，银行账号：×××××××-212”。在“附件二房屋权属状态确认书”中韩迪与刁津玲约定“……现买卖双方依据双方签订的房屋买卖合同，依约前往房屋登记机关就该房屋的权属状态进行了查询，查询的具体情况如下：一、该房屋所有权证证号为：预XXXX号：Y×××888……”。同日，韩迪（出卖人）、刁津玲（买受人）与豪宅天下公司（居间人）签订《房屋买卖经纪服务合同》，约定刁津玲支付经纪服务费260000元。2017年1月8日，韩迪收到刁津玲给付购房款定金500000元。2017年2月27日，韩迪与杨甜签订《补充协议》，内容主要为杨甜以13500000元购买韩迪的102房屋；韩迪承诺可到开发商处将此房购买人更改为杨甜，期间产生的所有费用由韩迪承担，如韩迪无法到开发商处更改，韩迪需办理房屋产权证，买卖双方将按二手房买卖手续办理贷款及过户；如因杨甜购房资格原因，杨甜可将购房资格转给第三人，韩迪无权干涉，需配合杨甜指定的其他人办理贷款及过户；因杨甜原因，90天内如杨甜不买此房，韩迪需将定金退还给杨甜，杨甜不构成违约，如因韩迪不将此房出售给杨甜，属韩迪违约，需赔偿杨甜违约金200000元并退还定金杨甜。杨甜与韩迪签订《北京市房屋买卖合同》，约定杨甜以13500000元购买102房屋，杨甜于签订本合同当日支付定金200000元，双方自本合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。韩迪、杨甜与豪宅天下公司签订《房屋交易保障服务合同》及《房屋买卖经纪服务合同》。上述三份合同中均未记载有签订合同日期。案件审理过程中，刁津玲申请杨甜出庭作证。杨甜表示签订合同日期为2017年2月27日，当天只是签定金协议，3个月内如果继续履行就把日期写上；自己是从安居客上了解到的房屋信息，中介说房本还没有下来，可以走一手程序；自己支付了20万元定金，后来明确表示不买了，韩迪一直说退钱，到庭审之日仍未退钱，现在网上还有102房屋出售信息；自己在签合同时不知道韩迪与刁津玲之间的房屋买卖事宜，自己认为韩迪存在欺诈，理由是她不是真想卖房，就是看上定金了。韩迪和豪宅天下公司认可杨甜的陈述，但不认可存在欺诈行为。韩迪表示是两个买卖法律关系，没有冲突和违法；豪宅天下公司表示合同没有日期，只签订了定金协议，没有实际履行房屋买卖合同。庭审中，韩迪提交微信聊天记录，表示是刁津玲违约在先，自己向多次对方催款。豪宅天下公司提交微信聊天记录，表示是刁津玲不支付定金，单方违约，韩迪单方解除合同；刁津玲在2017年2月26日明确表示不再履行买卖合同，还草拟了一份类似补充协议的东西；刁津玲还通过自己公司看其他房屋。上述材料可以证明刁津玲已经不履行其与韩迪的买卖合同。韩迪和豪宅天下公司均认可对方提交的材料。刁津玲不认可上述材料的真实性，表示自己的手机换了，找不到历史信息；韩迪的微信内容是其自己提出的，有自认效力，是其认可了刁津玲支付500000元定金。在本案审理过程中，刁津玲申请查封韩迪的银行账户并冻结500000元银行存款或等价值财产。法院于2017年3月15日冻结了韩迪在中国工商银行的账户存款18713.97元和中国银行的账户2780.74元，冻结日期至2018年3月14日止。为此，刁津玲向法院提供了现金150000元作为担保并交纳了保全费用3020元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖经纪服务合同》、收款证明、《补充协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，刁津玲与韩迪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刁津玲、韩迪与豪宅天下公司签订的《房屋交易保障服务合同》和《房屋买卖经纪服务合同》系各方当事人的真实意思表示，当事人应当按照合同的约定履行各自的权利义务。现刁津玲要求解除上述三份合同，韩迪及豪宅天下公司亦均表示同意，故法院对刁津玲的该部分诉讼请求予以支持。对于刁津玲要求韩迪双倍返还购房定金的诉讼请求，结合刁津玲陈述的合同依据，法院认为刁津玲的该部分诉讼请求应拆分为两部分，即一是要求韩迪返还已付购房定金500000元，二是要求韩迪赔偿已付房款一倍的违约金。首先，因刁津玲及韩迪均同意解除双方之间的房屋买卖合同，而且刁津玲已经向韩迪支付购房定金但并未实际接收涉案房屋，故韩迪理应将收取的购房定金返还给刁津玲。其次，根据查明的事实，刁津玲并未按照双方合同约定的日期及金额向韩迪支付定金，其虽主张双方变更了给付定金的时间和金额，但仅凭韩迪出具的《收款证明》法院无法确认韩迪和刁津玲对定金的给付时间和金额协商进行了变更，而且韩迪和豪宅天下公司对刁津玲的变更主张均不予认可。第三，对于韩迪和杨甜的之间的房屋买卖问题，法院认为，根据刁津玲提交的证据材料和杨甜、韩迪、豪宅天下公司的陈述，韩迪与杨甜之间形成了房屋买卖合同关系，虽然韩迪辩称适用双方合同中第九条第三款的约定与本案情况不符，但韩迪在自己与刁津玲之间的房屋买卖合同并未合法解除的情况下就与杨甜进行房屋买卖的行为确实可能导致刁津玲无法取得房屋所有权。最后，刁津玲和韩迪明确知晓102房屋在签订合同时并未取得房屋所有权证而是仅有预XXXX号，但双方仍然约定有合同第十四的内容，该部分内容并非仅凭韩迪和刁津玲二人可以实现的，且相关内容违背了房屋买卖的交易秩序。法院认为刁津玲与韩迪在本案的房屋买卖行为中均存在有违约行为，应当各自承担相应的责任，综合全案情况考虑，法院认定双方过错基本相当，故法院对于刁津玲要求韩迪赔偿已付房款一倍的违约金的诉讼请求不予支持。关于刁津玲主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第八条的规定要求韩迪承担已付房款一倍的赔偿责任，在《商品房买卖司法解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案刁津玲和韩迪之间的《北京市存量房屋买卖》系自然人之间的房屋买卖，不同于《商品房买卖司法解释》中的“商品房买卖合同”情形，故上述司法解释的规定不适用于本案，法院对刁津玲的该部分主张不予采信。对于刁津玲要求豪宅天下公司与韩迪承担连带责任的诉讼请求，根据现有证据及查明的事实，法院无法认定豪宅天下公司与韩迪存在恶意串通或者诱骗刁津玲与韩迪签订购房合同的情形，故法院对刁津玲的该部分诉讼请求不予支持。但是，豪宅天下公司作为专业的中介机构，在其居间的房屋买卖合同中明确约定有“改底单”的内容且在明知韩迪与刁津玲的房屋买卖合同并未依法解除的情况下，仍然居间介绍韩迪与杨甜签订房屋买卖合同，存在有不当之处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、解除刁津玲与韩迪于二○一七年一月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、解除刁津玲与韩迪、北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司于二○一七年一月四日签订的《房屋交易保障服务合同》及《房屋买卖经纪服务合同》。三、韩迪于本判决生效后十日内返还韩迪购房定金五十万元。四、驳回刁津玲的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，在签订合同时，刁津玲和韩迪约定的履行方式违背了房屋买卖的交易秩序，存在严重的不确定性；在履行过程中，刁津玲未按期支付全部定金、韩迪在双方尚未就解除合同及后续问题达成一致时即另行出售房屋，均存在不当行为，因此，对于合同未能顺利履行双方均有责任。原审法院判决返还定金，双方互不承担定金罚则，符合法律规定和本案具体情况，本院予以确认。综上所述，韩迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由韩迪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 朱文君二〇一七年十一月二十三日法官助理 叶康喜书 记 员 杨梓薇