北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7912号上诉人（原审被告）:王亚飞，男，1980年8月6日出生。委托诉讼代理人：杨德林，北京市中合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋倩玥，女，1992年3月28日出生。委托诉讼代理人：田昊，北京市中喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹立森，北京市中喆律师事务所律师。上诉人王亚飞因与被上诉人宋倩玥房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初26197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人王亚飞之委托诉讼代理人杨德林、被上诉人宋倩玥之委托诉讼代理人田昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚飞上诉请求：撤销原判第二项。事实和理由：双方在《补充协议》第6条中作了约定，如果贷款未获批准，则由宋倩玥于2017年8月31日前自行筹集100万元给我，一审法院对该条款作出的解释没有依据，违背了该条款的本意。该条款是继续履行合同，而非不能贷款就解除合同，且不承担违约责任。宋倩玥辩称，《补充协议》第6条说的是“未获批准”，而非“根本不能贷款”，《补充协议》指的是因征信流水等原因未获批准贷款，现在因政策原因不能贷款，所以我方不应承担违约责任，请求维持原判。宋倩玥向一审法院起诉请求：1、解除我与王亚飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：×××）及《补充协议》；2、王亚飞返还我已给付的定金30万元。一审法院认定事实：北京市海淀区418号房屋（以下简称418号房屋）产权登记于王亚飞名下。2017年3月5日，王亚飞（出卖人）与宋倩玥（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定王亚飞将418号房屋出售给宋倩玥；该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额为90万元，抵押登记日期为2013年5月22日，出卖人应于2017年5月25日前办理还款手续并根据实际进度情况到建委办理抵押注销手续；出卖人和买受人通过北京国泰大成房地产经纪有限责任公司（以下简称国泰大成公司）居间介绍成交；双方协商一致，该房屋的出售价格为64万元，该房屋装饰装修及配套设施设备等作价人民币200万元，该价款由买受人一并支付出卖人，上述价款之和共计人民币264万元；买受人购房方式为商业银行按揭贷款购买；买受人于2017年3月5日支付购房定金30万元；双方协商一致于2017年4月30日之前买受人支付首付款120万元，2017年5月15日前办理贷款的有关手续如面签贷款银行、进行房屋评估等，买受人于2017年5月31日之前将剩余房款44万元存入第三方监管账户，于权属转移48小时之内由第三方直接转给出卖人，剩余购房款由贷款银行直接转付出卖人；因法律政策、贷款规定调整或买受人自身原因，贷款未获批准的，双方同意按照以下方式解决：买受人申请其他银行贷款，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；当事人双方同意，于2017年5月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续（以贷款方式购房的，因贷款审批时间延误而超过约定过户日期的，则过户日期相应顺延）；买受人未按照本合同约定的时间付款的，按照下列方式处理，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同之日起10日内按照该房屋交易价格的20％向出卖人支付违约金。该合同签订当日，王亚飞（出卖人）与宋倩玥（买受人）签订了《补充协议》，约定418号房屋的成交价为264万元；买受人于2017年3月5日支付第一笔定金10万元整，2017年3月17日支付第二笔定金20万元整，定金共计30万元整，定金不超过总房款的20％；买受人于2017年4月30日支付出卖人第一笔房款（含定金）120万元整，用于出卖人还款，出卖人应于2017年5月5日前办理还款手续并根据实际进度到建委办理抵押注销手续；买受人于2017年5月31日前将第二笔房款44万元整存入海淀建委的资金监管账户，于权属转移48小时之内由第三方监管账户直接转给出卖人，双方于2017年5月31日前办理产权转移登记手续；剩余房款100万元整于权属转移登记手续后由买受人抵押贷款还给出卖人，买受人应于权属转移当日办理借款公证手续和委托出售公证手续，且当日办理抵押贷款手续；如买受人抵押贷款未获批准的，买受人应于2017年8月31日前自行筹齐100万元整给出卖人。2017年3月5日，宋倩玥向王亚飞支付了定金10万元；2017年3月7日，宋倩玥向王亚飞支付了定金20万元。双方已经办理了网签手续，其他交易流程尚未进行。双方均确认418号房屋的性质系商业、办公类房屋，双方在合同中约定的贷款方式为将418号房屋的产权过户至宋倩玥名下后，宋倩玥以该房屋作抵押取得银行贷款。2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），规定：“为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：……七、商业银行暂停对个人购买商业、办公类项目的个人购房贷款。……”宋倩玥主张，该政策出台后，其无法办理抵押贷款，无法继续履行合同，故要求解除合同。王亚飞主张中介方国泰大成公司曾告知其宋倩玥现已无法办理贷款，但其主张无法贷款是因为新政，不是其造成的，新政出台前双方已经办理了网签，418号房屋可以正常交易，宋倩玥自行筹齐贷款部分购房款双方即可继续履行合同。庭审中，本院向国泰大成公司的经纪人吴某进行了电话核实，吴某确认其系为王亚飞与宋倩玥房屋买卖交易办理中介事务的人员，双方在合同中约定的办理贷款的方式是：先将418号房屋产权过户至宋倩玥名下，宋倩玥以该房屋作抵押取得银行贷款；双方在2017年3月26日新政策出台之前进行了网签，但因该房屋属于商业、办公类项目，现根据新政策，宋倩玥已经无法通过上述方式取得抵押贷款。对补充协议中约定的“如买受人抵押贷款未获批准的，买受人应于2017年8月31日前自行筹齐100万元整给出卖人”，宋倩玥主张，签订合同时其有信用卡逾期还款情况，担心因信用问题无法获得贷款，故双方进行了该约定，该约定与新政无关；王亚飞主张不论宋倩玥因何种原因无法获得贷款，都应按照该约定自行筹齐贷款部分的房款100万元，现宋倩玥未按合同约定支付购房款，应属违约，不应退还定金。一审法院认为，关于合同解除问题，合同签订后，宋倩玥按双方合同约定向王亚飞支付了定金30万元。但在双方合同履行期间，北京市住房和城乡建设委员会针对商业、办公类房屋出台了新政策，418号房屋性质上属于该政策规定的商业、办公类房屋，根据审理查明的情况，宋倩玥在合同签订后因新政出台而无法获得抵押贷款。双方合同因此无法实际履行，合同目的无法实现，故宋倩玥请求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》并无不当，且现双方均同意解除，本院对此不持异议。关于定金返还问题，房屋买卖合同签订后由于新政实施致使宋倩玥无法办理抵押贷款，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。双方虽在《补充协议》中约定了“如买受人抵押贷款未获批准的，买受人应于2017年8月31日前自行筹齐100万元整给出卖人”，但该条款应理解为宋倩玥向银行申请了抵押贷款而未获银行批准的情形，而非因政府新政策出台而导致无法办理贷款情形。故对王亚飞所持不论宋倩玥因何种原因无法获得贷款，都应按照该约定自行筹齐贷款部分的房款100万元，宋倩玥未按合同约定支付房款的行为属于违约，故其不应退还已付定金30万元的抗辩，本院不予采信。故对宋倩玥要求王亚飞退还定金30万元的请求，本院予以支持。判决如下：一、解除王亚飞与宋倩玥于二Ｏ一七年三月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；二、王亚飞于本判决生效后七日内向宋倩玥退还定金三十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，王亚飞与宋倩玥签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当正确理解合同内容，积极履行合同。宋倩玥和王亚飞签订合同的当月国家即出台了新政策，由于政策原因，宋倩玥不能申请银行贷款，按照合同约定继续履行合同已成为不可能。一审法院判决解除合同正确。因宋倩玥对于新政策的出现无法预测，合同解除系不可归责于双方当事人的原因导致，故王亚飞并无占有宋倩玥定金的依据，其应当将定金退还宋倩玥。《补充协议》第6条的情形所指应为宋倩玥有资格申请贷款，但由于个人原因导致贷款未获批准，而现实情况是此类贷款国家均停止发放，两种情况完全不同，故王亚飞的上诉意见不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由王亚飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年十一月二十四日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍