青海省西宁市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）青0103民初2371号 原告：任某某,男，汉族。 委托代理人：李占财，青海姜有生律师事务所律师。 委托代理人：任国清，男，1965年10月31日出生，汉族，农民，住西宁市城中区南川西路园树新村**。 被告：韩某某，，男，回族。 委托代理人：赵木洒，男，1966年6月18日出生，东乡族，农民，住西宁市城**大众街宁食佳苑**楼****。 被告：洒某某，男，东乡族。 委托代理人：黄文辉，青海凡圣律师事务所律师。 原告任某某与被告韩某某、洒某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法由审判员史长州适用简易程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告任某某及其委托代理人李占财、任国清，被告韩某某的委托代理人赵木洒，被告洒某某的委托代理人黄文辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告任某某向本院提出诉讼请求：一、确认原被告于2013年2月17日签订的《西宁市房屋买卖契约》无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告韩某某在2013年2月17日签订了《西宁市房屋买卖契约》，将位于西宁市城中区园树村120号，建筑面积911.4平方米的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给被告韩某某。该院落是原告、王学兰（原告妻子），以及任国清（原告儿子）所共有，出售该院落时没有经过王学兰、任国清同意，两人也没有在买卖契约上签字。出售的房屋的户主现在还是原告，至今没有过户。被告韩某某在与原告签订《西宁市房屋买卖契约》后第二年，又违法将以上房屋转让给被告洒某某，该房屋现在由洒某某占有使用。原告与被告韩某某签订的《西宁市房屋买卖契约》签约须知第二条规定：本契约使用于存量房买卖立契；第一条第二款：该房屋占有范围内的土地使用权随该房屋一并转让。以上规定，约定原告与被告韩某某在签订《西宁市房屋买卖契约》后，要向房地产交易中心办理转移登记，但原告和被告韩某某没有去登记，该房屋买卖因违反法律规定不能办理转移登记。依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。因被告韩某某并非园树村的村民，且涉案房屋土地性质为集体所有，农民之间的宅基地上的房屋应当限定在本集体经济组织成员内部，而且即使本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效。故原告与被告韩某某签订的《西宁市房屋买卖契约》违反了法律强制性规定，当属无效。当原告得知与被告韩某某签订的《西宁市房屋买卖契约》无效后，原告与被告韩某某多次协商此事，但其却一直借故推脱。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判如所请。 被告韩某某辩称：原告当时知道房屋不能出售，过错在于原告，我认为合同有效。 被告洒某某辩称：1、根据原告的诉讼请求和事实理由，被告洒某某作为本案的被告，主体不适格，原告将房屋卖给韩某某，现在房屋已经转让，现在房屋不在洒某某名下，原告将洒某某列为被告是没有事实和法律依据，被告认为该合同为有效的合同，在整个买卖过程中被告洒某某从未参与过；2、共有财产在一年内追认，原告的儿子和妻子没有追认，原告根据房屋交易情况，2013年2月17日原告与韩某某签订房屋买卖协议，现在韩某某又将房屋卖给罗军，罗军于2014年6月24日又将房屋卖给洒英海和马维良、马进贤，后这三人又将房屋出售给另外一个人洒维俊，原告现在主张合同无效，将会改变社会秩序；3、原告将房屋出售，原告不能因自己的过错行为进行获利，出卖人负主要责任，原告在法律上时不能容忍的，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告任某某为支持其诉讼请求，向本院提交了2013年2月17日其与被告韩某某签订的《西宁市房屋买卖契约》，证明原被告之间签订该房屋买卖契约使用于存量房屋买卖，农村宅基地房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。该合同属于无效合同。 被告韩某某质证认为：对原告出示的证据的真实性没有异议。 被告洒某某质证认为：对原告出示的证据的真实性认可，无异议.但是对证明方向以及合同中所写的将房屋转让给被告的事实有异议，该合同中的条款触犯了相应法律，视为合同有效，该份契约中签名为沙英虎而并非本案被告洒某某。 本院认为：被告对原告提交的证据的真实性不持异议，该证据能够证明原告与被告韩某某签订买卖契约，将本案涉案房屋出售给被告韩某某的事实，故对该证据本院予以采信。 被告韩某某伟支持其抗辩理由，也向本院提交了上述的《西宁市房屋买卖契约》，证明与原告所持有的合同不一致。 原告任某某质证认为：对被告韩某某出示的证据认可，该被告提交的合同只是在合同下方多了被告沙英海、韩某某的住址和电话号码。 被告洒某某质证认为：对被告韩某某出示的证据的真实性、合法性没有异议。 本院认为：经审查，被告韩某某提交的证据中虽在末页书写了“甘肃省东乡自治县果园乡罗村九社、房屋转卖给沙英虎、电话18697******”的内容，但该内容为后加的，该合同的其他内容与原告提交的买卖契约一致，故对被告韩某某以该证据所要证明的事项本院不予采信。 被告洒某某为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：《西宁市房屋买卖契约》两份，证明出卖人罗军，购买人为洒英海、马进贤、马维良；后三人又将该房屋出售给洒英海、洒维俊，该房屋已经出售过两手的事实。 原告任某某质证认为：对该证据不认可，这个合同中的洒英海就是被告洒某某本人，买卖双方我们不认识，原告与被告韩某某签订的房屋买卖契约本身是无效的合同，无效合同不能因为多次转让而成为有效合同，我们认为买卖合同无效. 被告韩某某质证认为：对这个买卖合同我不知道。 本院认为：被告洒某某提交的证据中涉及到的被转让房屋与原告与被告韩某某签订买卖契约转让的房屋的地址、面积一致，该证据能够证明原告将本案涉案房屋转让给被告韩某某后，又经过几次转让的事实，故对该证据本身本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月17日，原告与被告韩某某签订了一份《西宁市房屋买卖契约》，该买卖契约约定，由原告将其位于西宁市城中区园树村120号，建筑面积911.4平方米的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给被告韩某某（房屋的土地证号为0025501-2003字第元03-0**）。房屋的转让价格为人民币1490000元，包括其他附属房屋的转让金额。买方于2013年2月17日前支付人民币490000元，剩余的1000000元于交房时一次付清。后被告韩某某向原告支付了购房款，原告按约定将房屋交付给被告韩某某，但双方没有按照相关规定办理房屋产权及土地使用权的转移登记手续。后原告以出售给被告韩某某的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权是其及其妻子王学兰、儿子任国清所共有，出售该院落时没有经过王学兰、任国清同意，该房屋土地属农村宅基地性质，双方的房屋买卖契约违反法律强制性规定应属无效且与被告协商未果为由于2016年11月17日向本院提起诉讼。 另查，被告韩某某购买了原告出售给其的本案涉案房屋后，又将该房屋转让给了一名叫罗军的人，2014年6月，罗军与洒英海、马维良、马进贤签订《房屋买卖契约》，以1900000元的价格将该房屋转让给洒英海、马维良、马进贤。2015年3月，洒英海、马维良、马进贤与洒英海、洒维俊签订《房屋买卖契约》，以2100000元的价格将该房屋转让给洒英海、洒维俊。 本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途，必须持批准文件，向土地所在的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产权。国土资源部2004年11月2日发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》也规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。依据以上法律、法规及政策规定，农村村民的宅基地使用权是农村集体经济组织的成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造个人住宅的权利，是特定农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质。《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》中虽无禁止农村村民转让、出售其从本集体经济组织获得的用于建设住宅的宅基地及附属房屋的规定，但上述法律法规规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。且前述国务院办公厅、国土资源部下发的相关政策规定，农村的住宅不得向城市居民出售，禁止城镇居民购买在农村购置宅基地。本案中，原告出售给被告韩某某的房屋建造在原告从园树村取得的宅基地上，切约定该房屋占有范围内的土地使用权随该房屋一并转让，而该土地使用权属于园树村集体所有，被告韩某某也不是园树村村民，从其身份信息可得知，被告韩某某系城镇居民，不具备向农村村民购买农村的住宅的主体资格，也为相关政策所禁止，原告与被告韩某某也无法履行向相关机关申请办理房屋权属及土地使用权变更登记手续的约定条款，原告出售给被告韩某某的房屋所在土地的使用权仍登记在原告名下。原告与被告韩某某签订的《西宁市房屋买卖契约》，因违反国家相关政策的规定，应属无效契约。原告强求确认其与被告签订的《西宁市房屋买卖契约》无效的诉讼请求成立，本院予以支持。被告所持原告与被告韩某某签订的《西宁市房屋买卖契约》有效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下： 原告任某某与被告韩某某于2013年2月17日签订的《西宁市房屋买卖契约》无效。 案件受理费100元减半收取，50元由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。 审判员  史长州 二〇一七年二月七日 书记员  马秋梅