新疆维吾尔自治区霍尔果斯市人民法院民 事 判 决 书（2016）新4004民初59号原告（反诉被告）：余国亮，男，住新疆昌吉市。委托代理人：薛章海，新疆通盛事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：霍尔果斯中科房地产开发有限公司，住所地：新疆伊犁霍尔果斯口岸亚欧南路9号农业银行办公楼507室。法定代表人：朱育梁，该公司董事长。委托代理人：周晓明，察布查尔县平信法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）余国亮与被告（反诉原告）霍尔果斯中科房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人薛章海、被告（反诉原告）霍尔果斯中科房地产开发有限公司的委托代理人周晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余国亮向本院提出诉讼请求：１．依法解除与被告签订的商品房买卖合同；２．判令被告退还购房款133768元；3.判令被告自2012年8月至退款之日支付银行利息；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月27日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定位于霍尔果斯中科贸易中心3131号商铺出售给原告。原告已支付购房款125000元（另外支付给被告副总蒲明华交契税8768元），剩余房款以银行贷款方式支付。因被告原因贷款迟迟不能批下来，加上原告准备调去北京工作，原告表示要退房，被告当时同意该商铺卖出去后，才能退钱。2013年9月3日原告以书面形式给被告寄去一份快件，要求与被告解除购房合同，被告一直没有回复，之后却把该商铺租赁给他人。故诉至法院，请求法院依法判决。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据1：商品房买卖合同一份（复印件），证明：原告所购房面积26.02平方，原告交首付125000元，剩余房款银行按揭方式支付；证据2：被告方收款收据2张（复印件），证明：原告已付房款125000元；证据3：2012年10月26日由中行转款凭证一份，证明：原告给被告副总浦明华个人账户转款8768元，交契税；证据4：2012年9月5日原告特快专递邮件清单，证明：原告按要求把银行按揭贷款材料邮寄给被告。被告（反诉原告）经质证认为：对证据1真实性认可，但成交价有优惠，比这份合同的成交价要低；对证据2认可；对证据3确认后认可；对证据4证明的内容不认可，只是一份回执单，并不能证实原告所述的上述材料，已经邮寄给了我们。被告（反诉原告）霍尔果斯中科房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：１．判令被反诉人支付拖欠的购房款94605元；2.判令被反诉人支付合同违约金68511.9元；3.案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同总价款为228373元，合同约定2012年9月10日前支付首付款118373元，余款110000元被反诉人以银行按揭方式支付。合同签订后，被反诉人依约支付了首付款，反诉人也按照约定给被反诉人提供了银行按揭的贷款证明，但被反诉人迟迟不到银行办理按揭贷款手续，也不以其他方式支付剩余房款。被反诉人的行为已严重违反合同约定，故我公司不同意解除合同并提起反诉，请依法判处。被告（反诉原告）为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据1：商品房买卖合同（复印件），证明：商品房单价是8759.99元，合同总价款228373元。原告在支付首付款之后，剩余房款以银行按揭方式支付。在逾期交房90日后，原告才能行使合同解除权。在不能银行贷款的情况下，买受人应当在5日内，以自有资金或以其他方式支付；证据2：两份商品房买卖合同以及相关的贷款合同（复印件），证明：和原告同一时期或晚两个月的买受人都已经办理银行按揭手续。银行按揭手续必须要买受人和银行当面签订银行按揭手续，被告只作为保证人进行确认。原告没有去办理相关的银行贷款手续。原告（反诉被告）经质证认为：对证据1真实性、客观性没异议，但是在不能银行贷款的情况下，买受人应当在5日内以自有资金或以其他方式支付，违背政策性规定；对证据2真实性没异议，但关联性有异议。他人能够办理银行按揭不能证明本案的原告也能办理按揭成功，国务院出台的房地产新政策，有限制性规定。原、被告之前的合同都是通过邮寄的方式签订的，所有按揭的材料已经邮寄给被告，被告未给原告书面通知是否成功办理银行按揭。本院经审理认定事实如下：2012年8月27日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订一份商品房买卖合同，原告（反诉被告）将其开发的位于霍尔果斯国际边境合作中心的中科国际贸易中心A栋楼3131号商铺卖于被告（反诉原告）。合同约定单价为每平方米8759.99元，总金额228373元，付款方式为2012年8月21日前付定金20000元，2012年9月10日前付房款118373元（含定金），剩余房款110000元以银行贷款方式支付。在双方签订的合同第七条中约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.因属银行按揭贷款方式支付购房款的，因买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在5日内以自有资金或其它方式支付，在此期限内不承担逾期付款的违约责任。合同签订后，被告（反诉原告）依约交付了定金20000元，于2012年9月7日支付了购房款105000元，并于2012年10月26日给被告（反诉原告）的副总蒲明华的个人账户汇款8768元用于交纳契税，但一直未办理银行按揭贷款手续。现原告（反诉被告）诉至法院，要求解除双方的商品房买卖合同、由被告（反诉原告）退还购房款、支付利息并承担诉讼费，被告称不同意解除合同，反诉要求原告（反诉被告）支付剩余购房款、违约金并承担案件受理费。双方各执己见，不能达成协议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的商品房买卖合同不违反法律规定，属有效合同，双方应该依照约定如期履行；原告（反诉被告）只交纳部分购房款，余款既未按约定办理银行按揭贷款，也未按约定在无法取得银行贷款的情况下以自有资金交纳房款，已属违约；现原告（反诉被告）要求解除双方商品房买卖合同，被告（反诉原告）不同意解除，要求继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第八条：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，双方继续履行合同才符合诚实信用的交易原则，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付剩余购房款94605的诉讼请求，本院予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：”根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定及双方约定来看，被告（反诉原告）未在解除权发生之日起一年内行使解除权，该合同应为继续履行，原告应承担双方约定的合同继续履行时的违约责任，既按照双方约定的”买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金”来承担责任；而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”及前述司法解释来看，该责任承担的合理期限应为一年，故原告（反诉被告）应承担的违约金为94605元×365天×2.1÷10000=7251.47元，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担违约金68511.9元的诉讼请求，本院予以部分认可；原告（反诉被告）要求解除合同，由被告（反诉原告）退还购房款并支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予认定，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）余国亮的诉讼请求；二、原告（反诉被告）余国亮支付被告（反诉原告）霍尔果斯中科房地产开发有限公司购房款94605元、违约金7251.47元，自本判决生效之日起十日内付清；三、驳回被告（反诉原告）霍尔果斯中科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975.36元，减半收取1487.68元，反诉案件受理费3562.34元，减半收取1781.17元，由原告（反诉被告）余国亮负担2603.09元，由被告（反诉原告）霍尔果斯中科房地产开发有限公司负担665.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员  刘江东二〇一七年二月十五日书记员  孙振超