江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终7016号上诉人(原审被告)：林志宗，男，1974年2月14日生，住台湾省彰化县。委托诉讼代理人：申烨，江苏宏林律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司，住所地江苏省南京市江宁区双龙大道1222号。法定代表人：陈广川，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘楠楠，女，该公司员工。上诉人林志宗因与被上诉人南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司（以下简称瑞都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林志宗上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误，一审判决认定“2015年5月，林志宗单方搬离租赁房屋，……公司自认其于2016年2月底收回租赁房屋”错误。实际上，上诉人是因为被上诉人强行清拆租赁房屋而被迫搬离，且涉案租赁房屋已自2015年6月由被上诉人另行出租他人并装修经营。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定“至于林志宗抗辩称瑞都公司承诺减免其2014年8月至9月两个月租金的意见”系就免租期的诠释存在错误，上诉人庭审过程中所举证的缴费通知及各项单据，无论从数额、时间、收款人等完全可以相互印证，所以应当认定被上诉人已经承诺减免了该两个月的租金。三、一审法院对上诉人应付被上诉人租金数额计算错误，按照一审法院的事实认定，最终上诉人应当支付被上诉人租金234995元，而非256623.26元。一审计算租金是自2014年8月3日到2015年12月11日，一共是15个月37天（495天），租金每月20075元，租金总额为325085元。同时一审法院认可了上诉人所支付的两笔款项分别为65075元和25015元，减去该两笔已支付的租金，所得数额为234995元。瑞都公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。瑞都公司向一审法院起诉请求：1.判令解除瑞都公司与林志宗签订的《租赁合同》；2.判令林志宗向其支付欠付的租金313903.95元、物业管理费66106.45元、水电费5607.53元，均计算至2015年12月11日止；3.判令林志宗向其支付逾期付款违约金（其中计算至2016年1月31日为65831.43元，自2016年2月1日起以380010.4元为基数，按每日万分之六计算至林志宗实际支付之日止）；4.林志宗承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2014年5月，南京同曦瑞都购物广场有限公司（甲方）与林志宗（乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，双方约定：甲方将位于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场内二层编号为B213的商铺出租给乙方，该商铺建筑面积为110平方米，租赁期限自2014年6月28日起至2017年6月27日止，交付日暂定为2014年5月28日，若交付日晚于租赁期限起始日，则以实际交付日作为租赁期限起始日，租赁期限作相应顺延，免租装修期为30日，自交付之日起计算；乙方承租该商铺用于经营餐饮，经营品牌为小林煎饼；第一年的租金标准为20075元/月，第二年的租金标准为21681元/月，第三年的租金标准为23421元/月，支付方式为每三个月为一期，每期支付一次，每次在当期开始前提前30日支付，第一期租金应于合同签订后15日支付完毕；物业管理费单价为45元/月/平方米，每月共计4950元，支付方式为每三个月为一期，每期支付一次，每次在当期开始前提前30日支付，第一期租金应于合同签订后15日支付完毕，免租装修期物业管理费正常收取，共计4950元，于进场前办理装修手续时一次性支付；乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付履约保证金25025元，合同期间或合同终止后，乙方如有违约行为，包括但不限于欠缴租金、管理费及其他费用等或乙方造成甲方及其他第三方损失的，则甲方有权直接自履约保证金中扣除相应金额，折扣上述各项欠费、损失和有关费用开支；水电费用由甲方代收代缴，并按月结算，于次月3日前支付，乙方应承担每月水电总额5%的公共损耗；乙方拖欠履约保证金、租金、管理费及其他费用等任一项或多项应交款项达15日以上，甲方有权解除本合同；对本合同所有逾期未付的租金、管理费及其他费用，甲方有权向乙方收取逾期支付的违约金，该违约金的金额为：拖欠日乘以拖欠款总额之千分之五，自款项应付之日起至款项到达之日止；甲乙双方现指定以下通讯地址作为各自接收因本合同发出的通知书或其他讯息的有效送达地址，其中乙方的收件地址为南京市将军大道20号。合同签订后南京同曦瑞都购物广场有限公司交付商铺，林志宗于2014年6月28日入场装修并于2014年8月3日开业。租赁期间，林志宗缴纳履约保证金25025元、装修保证金10000元、预交租金以及物业管理费65075元，2014年9至10月水电费。2015年5月，林志宗单方搬离租赁房屋。2015年12月11日，南京同曦瑞都购物广场有限公司向林志宗邮寄解除合同函告，但一直未能有效送达给林志宗。审理中，南京同曦瑞都购物广场有限公司自认其于2016年2月底收回租赁房屋，补充协议中乙方的收件地址系其按照林志宗提供的地址所抄写。经计算，2014年8月3日至2015年12月11日期间，林志宗应支付瑞都公司租金为335628.1元、物业管理费为85427.42元，2014年11月至2015年7月期间的水电费为5607.53元。另查明，2017年1月5日，南京同曦瑞都购物广场有限公司名称变更为南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司。庭审中，林志宗曾提起反诉，后因未在法院指定的期限内缴纳反诉费，一审法院依法裁定对其提起的反诉按撤回起诉处理。上述事实，有租赁合同、补充协议、装修入场申请表、商铺装修单位资料表、水费抄表记录单、电费抄表记录单、解除合同函告、快递单、快递查询记录、收据、缴费通知单、照片打印件、民事裁定书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，瑞都公司与林志宗签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。瑞都公司与林志宗均应当按照合同约定履行各自的义务。瑞都公司主张自2014年8月3日开始缴纳租金，林志宗未提出异议，依法应予以确认。林志宗未按照合同约定按期缴纳租金及物业管理费，违反合同约定，已构成根本违约，故瑞都公司根据合同约定要求解除合同的诉讼请求，依法应予以支持。林志宗辩称是瑞都公司强行其离场，是瑞都公司违约在先的主张，因其未提供充分证据证明，依法不予采纳。至于合同解除时间。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。瑞都公司于2015年12月11日向林志宗邮寄解除合同函告，但林志宗未收到，一审法院根据瑞都公司自认于2016年2月底收回租赁房屋的实际情况，认定双方的租赁合同及补充协议于2016年2月29日解除。至于林志宗主张租赁合同应自2015年5月解除的意见，由于林志宗单方搬离房屋的行为不符合合同法规定或合同约定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，故对其该意见，依法不予采纳。关于所欠费用。林志宗长期欠缴租金、物业管理费和水电费，瑞都公司向其主张该部分费用，符合合同约定以及法律规定，瑞都公司主张所欠租金313903.95元、物业管理费66106.45元、水电费5607.53元，其中所欠租金和物业管理费计算有误，依法予以调整，故对其所主张的租金、物业管理费和水电费，部分予以支持。至于林志宗抗辩称瑞都公司承诺减免其2014年8至9月两个月租金的意见，因其仅提供了一份登记人为尹德芝的缴费通知单，无其他证据相佐证，不足以证明其主张，故对其意见不予采纳。关于违约金。林志宗违约应当承担相应的违约责任，向瑞都公司支付违约金。双方约定的每日千分之五的标准过高，瑞都公司现自愿将违约金计算标准降低为每日万分之六，符合法律规定，经计算截止2016年1月31日违约金为46469.55元，自2016年2月1日起的逾期付款违约金，以320955.52元为基数，按照每日万分之六的标准计算至该款实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司与林志宗于2014年5月签订的关于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场内二层编号为B213商铺的《租赁合同》于2016年2月29日解除：二、林志宗于判决发生法律效力之日起十日内向南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司支付截止2015年12月11日的租金256623.26元、物业管理费64332.26元及水电费5607.53元，合计326563.05元；三、林志宗于判决发生法律效力之日起十日内向南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司支付逾期付款违约金（其中截止2016年1月31日的违约金为46469.55元；自2016年2月1日起以320955.52元为基数，按日万分之六的标准计算至实际给付之日止）；四、驳回南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8072元，由南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司负担1392元，林志宗负担6680元。本案二审期间，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，林志宗提交（2016）苏01民终5239号民事判决书一份，证明案外人庄宁诉瑞都公司房屋租赁合同纠纷案中，庄宁租赁商铺同在瑞都公司开设的同曦瑞都购物广场，发生的争议大致相同，案外人庄宁几乎在同一时间收到同曦瑞都购物广场缴费通知单，该缴费通知单上也注明了退8、9两月租金，从另一方面可以看出一审中林志宗举证的缴费通知单是客观存在的，瑞都公司应当按照其缴费通知单的承诺免除8、9两月的租金共39215元。瑞都公司对该判决书的真实性认可，对关联性不认可，并认为该判决书也已认定了缴费通知单是单方证据，最终判决也没有支持案外人的该主张。瑞都公司提交其与南京爱玩迪游乐有限公司签订的租赁合同，证明其公司就涉案房屋于2015年12月1日与案外人另行签订租赁合同，并在向林志宗发函后将涉案房屋交付于案外人。林志宗对该租赁合同真实性无异议，表示该合同约定的房屋交付时间是2015年10月25日，说明此前瑞都公司已经与案外人进行洽谈协商，结合瑞都公司一审提交的2015年7月份租赁商铺电费抄表单备注“撤场”，以及没有实际发生经营性水电费的度数，可以看出瑞都公司完全认可且知晓涉案商铺已经自林志宗转移至其自身控制范围，该时间也与瑞都公司2015年12月11日发函时间相互矛盾。瑞都公司对此表示，与案外人签订的租赁合同约定的交付日期是“暂定”，因林志宗不交租金也没有与瑞都公司办理交接手续，为减少损失，公司与案外人签订合同并发函给林志宗；抄表单上备注“撤场”是抄表时打电话给林志宗，林志宗不来，所以在单上备注，意思是以后不再抄表。本院另查明，瑞都公司与南京爱玩迪游乐有限公司签订的租赁合同及补充协议约定：租赁期限自2016年1月1日起至2022年12月31日止；除非瑞都公司另行通知，交付日暂定2015年10月25日。若交付日晚于租赁期限起始日，则以实际交付日作为租赁期限起始日，租赁期限作相应顺延。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。瑞都公司与林志宗在协商一致基础上签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同履行期间，林志宗未按合同约定及时足额缴纳租金及物业管理费，且未经瑞都公司同意，擅自于2015年5月搬离涉案房屋，其行为不符合法定及合同约定的单方解除合同的条件，已构成根本违约，瑞都公司据此主张解除合同并要求林志宗支付欠付的租金、物业管理费及水电费，于法有据。林志宗上诉称系因为瑞都公司强行清拆租赁房屋而被迫搬离，且涉案租赁房屋已自2015年6月由瑞都公司另行出租他人并装修经营，因其未提供充分证据证明，故本院对其该上诉理由不予采纳。林志宗搬离涉案房屋后，瑞都公司虽在7月份抄表单上备注“撤场”，但因林志宗并未明确提出解除合同，且未与瑞都公司办理房屋交接手续，故林志宗称其于2015年5月不再经营，租赁合同应自2015年5月解除的上诉理由，本院不予采纳。瑞都公司在林志宗搬离后，于2015年12月1日与南京爱玩迪游乐有限公司就涉案房屋另行签订租赁合同，虽然双方在租赁合同约定的交付日期“暂定”为2015年10月25日，但因瑞都公司未提供证据证明其实际交付日期，故本院认定该日为实际交付日期。瑞都公司虽于2015年12月11日向林志宗发出解除合同函，但鉴于瑞都公司2015年10月25日已将涉案房屋另行出租给他人，以实际行为表明与林志宗解除合同，故本院认定瑞都公司与林志宗签订的《租赁合同》及《补充协议》自2015年10月25日解除，自该日起，林志宗不应当再承担涉案房屋的租金及物业管理费。关于租金减免问题。林志宗主张瑞都公司承诺减免其2014年8月至9月两个月的租金，其虽提供了缴费通知单予以证明，但因瑞都公司对该缴费通知单不予认可，且该缴费通知单没有瑞都公司盖章确认，林志宗举证的已生效判决对减免租金的事实亦未予认定，故一审对其该减免租金的意见未予采纳，符合法律规定。林志宗称一审法院对其应付瑞都公司租金数额计算错误，经本院审核，林志宗自行计算的租金数额并未考虑第二年租赁期间月租金标准递增的因素，亦未考虑欠付租金按合同约定应承担相应的违约金，仅单纯按照第一年的租金标准及欠付天数计算，其计算方式有误，故对其该上诉理由，本院不予采纳。鉴于二审中出现新的证据，本院依法对一审判决认定的合同解除日期及林志宗欠付的租金及物业管理费数额予以变更。截止2015年10月24日，林志宗欠付租金222353.29元，欠付物业管理费53332.25元，2014年11月至2015年7月期间水电费5607.53元。综上所述，林志宗的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初3231号民事判决第四项；二、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初3231号民事判决第一项内容为：南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司与林志宗于2014年5月签订的关于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场内二层编号为B213商铺的《租赁合同》于2015年10月25日解除；三、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初3231号民事判决第二项内容为：林志宗于本判决发生法律效力之日起十日内向南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司支付截止2015年10月24日的租金222353.29元、物业管理费53332.25元及水电费5607.53元，合计281293.07元；四、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初3231号民事判决第三项内容为：林志宗于本判决发生法律效力之日起十日内向南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司支付逾期付款违约金（其中截止2016年1月31日的违约金为46469.55元；自2016年2月1日起以275685.54元为基数，按日万分之六的标准计算至实际给付之日止）；五、驳回林志宗的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8702元，由南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司负担1740元，林志宗负担6962元。二审案件受理费8202元，南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司负担1640元，林志宗负担6562元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年十一月二十二日书记员  李丽玲