上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初13816号原告徐万钧，男，1979年5月31日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人彭正萍，上海明伦律师事务所律师。被告张少华，男，1980年1月6日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告张某，女，2002年2月14日生，汉族，户籍地同上。法定代理人谢某某(系张某之母)，户籍地同上。原告徐万钧与被告张少华、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐万钧及其委托代理人彭正萍到庭参加诉讼。被告张少华、张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐万钧诉称，2015年12月25日，徐万钧经中介公司居间向张少华购买上海市宝山区罗宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称101室房屋)，支付张少华定金3万元。2015年12月28日，张少华并代其女张某与徐万钧签订了《上海市房地产买卖合同》，约定101室房屋总房价款85万元。合同签订后，徐万钧共计支付张少华房款51万元。2016年1月19日，张少华将房屋钥匙交给了徐万钧。徐万钧申请银行贷款29.5万元也经银行审批通过。此后，一个自称张少华的前妻的人出现并阻扰徐万钧装修，还更换了101室房屋门锁。徐万钧起诉要求张少华、张某继续履行买卖合同，将101室房屋过户给徐万钧，并按每日425元计算支付从2016年5月10日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。被告张少华未作答辩。被告张某辩称，张少华与前妻谢某某已经离婚，离婚协议书约定张某由谢某某抚养。张少华对101室房屋只有一半权利，还有一半权利属于张某。张少华与徐万钧未经张某、谢某某同意签订的101室房屋买卖合同应属无效。不同意徐万钧的诉请。谢某某与张少华居住同一个小区，101室房屋房地产权证原先在谢某某处，张少华以找工作为借口向谢某某索要了房地产权证及户口簿，谢某某考虑到产权人为俩人，张少华一人也无法出售该房屋，故将房地产权证及户口簿交给了张少华。谢某某偶然发现101室房屋内有人装修便上门查看，并报警，警察让徐万钧停止装修，谢某某为了阻止徐万钧装修就更换了门锁。经审理查明，101室房屋房地产权利登记为张少华、张某。张某系张少华与谢某某之女。张少华与谢某某于2015年3月4日经民政局登记离婚，自愿离婚协议书约定，张某由谢某某抚养，张少华放弃宝山区罗宁路XXX弄XXX号XXX室房屋产权份额，该产权证上有张少华、张某、谢某某姓名；宝山区罗宁路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证上有张某、张少华姓名，张少华放弃在该房屋中所占产权份额；101室房屋产权证上有张某、张少华姓名，产权仍归张少华、张某所有；张少华配合谢某某办理产权变更手续，变更办理生效后，谢某某一次性支付张少华10万元。2015年12月25日，张少华并代张某与徐万钧经上海中原物业顾问有限公司居间就101室房屋签订了《房地产买卖居间协议》。当日，徐万钧支付张少华定金3万元。2015年12月28日，张少华并代张某(甲方)与徐万钧(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方101室房屋，转让价款共计85万元；甲乙双方确认在2016年3月15日前办理过户手续；甲方未按期限交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当按房屋总价的日万分之五计算，支付从应当交付之日起至实际交付之日止的违约金。合同补充条款约定，乙方根据法律、法规、规章等规定承担本次交易所产生的全部税、费。合同附件三约定，签订本合同前，乙方已付甲方定金3万元，签订本合同当日，乙方应支付甲方47万元；甲方同意乙方贷款30万元支付第二期房款，乙方应于签订本合同后七日内申请贷款，办理相关手续，如乙方贷款申请未经通过或额度不足，乙方应于过户之日补足；待乙方取得房地产权证且贷款银行将房价款支付至甲方账户后七日内，甲方将房屋交付乙方，同时乙方支付甲方尾款5万元。当日，徐万钧支付张少华47万元。嗣后，张少华将101室房屋及该房屋房地产权证交给了徐万钧。审理中，上海市住房置业担保有限公司向本院出具情况说明，主要内容为，2016年3月7日，徐万钧与张少华至宝山营业部申请办理购买101室房屋公积金贷款手续，借款金额为29.5万元，借款期限15年，受理人员告知徐万钧缺少同住证明及房地产买卖合同未使用合同专用纸张，徐万钧于2016年5月3日补齐，该公司于当日审批通过徐万钧的贷款申请，于5月5日通知徐万钧可办理抵押过户手续。审理过程中，徐万钧提供如下证据：1、2015年12月24日，徐万钧等与案外人李昱琪等签订的《上海市房地产买卖合同》，约定，徐万钧等以75万元的价格将名下的宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给了李昱琪等人。2、2016年1月20日，徐万钧与上海申存装潢设计有限公司就101室房屋签订的《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》，总价为68,000元。3、上海申存装潢设计有限公司出具的装修工程款6万元的收据。4、徐万钧与张良的微信聊天记录，主要内容为，张良称张少华需要徐万钧再支付1万元房款，及告知张少华的前妻要求房价涨到130万元才签字。5、徐万钧转账给张良1万元的银行交易明细及凭条。徐万钧表示，徐万钧出售自己的房屋后购买的101室房屋，并已经开始装修；张良系中介公司的工作人员，徐万钧向其支付了房款1万元，由其转交给张少华。以上事实，有徐万钧提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据及转账凭证、情况说明、《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》及收据、微信记录、银行交易明细及凭条，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，张少华系张某之父，也是张某的法定代理人之一，有权代理张某从事相关民事活动。徐万钧对张少华、张某的家庭状况并不知情，其亦有理由相信张少华有权代理张某签订《上海市房地产买卖合同》。故该合同合法有效，双方均应恪守。张某主张合同无效，本院不予采纳。徐万钧主张张良代张少华收取了房款1万元，未提供张少华委托张良收款及张良有权代张少华收取房款的相应证据，本院不予采信。徐万钧主张支付张少华定金3万元及房款47万元，有收据及银行转账凭证为证，本院予以采信。徐万钧已经支付张少华房款50万元，公积金贷款29.5万元也已经审核通过，且张少华也已将101室房屋交给了徐万钧，徐万钧要求张少华、张某继续履行合同，将101室房屋过户给徐万钧，符合合同约定，本院予以准许。合同约定，徐万钧应当在过户之日补足贷款30万元的不足部分；尾款5万元于交房时支付。徐万钧应当在过户时支付张少华、张某贷款不足部分5,000元。考虑到张少华已经将房屋交付给了徐万钧，徐万钧在过户时将尾款5万元一并支付给张少华、张某。合同约定，徐万钧与张少华、张某于2016年3月15日前办理过户手续。从上海市住房置业担保有限公司出具的情况说明看，徐万钧于2016年3月7日才去办理贷款手续，且资料未提供齐全，故徐万钧逾期支付房款在先。徐万钧要求张少华、张某承担逾期过户的违约责任，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张少华、张某于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区罗宁路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告徐万钧，原告徐万钧于被告张少华、张某办理过户之日支付被告张少华、张某房款55,000元；二、原告徐万钧于被告张少华、张某办理上述房屋过户之日起三十日内，支付被告张少华、张某房款295,000元；三、原告徐万钧的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费13,448元、财产保全费4,770元，由原告徐万钧负担2,167元，被告张少华、张某负担16,051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民人民陪审员  宋宝威人民陪审员  时金兰二〇一七年二月二十日书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。