江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民终9746号 上诉人（原审被告）：徐步林，男，1986年1月9日生，汉族，住苏州市吴中区。 上诉人（原审被告）：孙姝，女，1990年9月8日生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：陈龙天，北京市中银（苏州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。 委托诉讼代理人：康咏梅，北京市中银（苏州）律师事务所实习律师，代理上述两上诉人。 被上诉人（原审原告）：张旭，男，1985年5月16日生，汉族，住苏州市吴中区。 被上诉人（原审原告）：肖玲敏，女，1986年7月22日生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：万士旭，江苏简安律师事务所律师，代理上述两被上诉人。 委托诉讼代理人：丁希胜，江苏简安律师事务所实习律师，代理上述两被上诉人。 上诉人徐步林、孙姝因与被上诉人张旭、肖玲敏房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 徐步林、孙姝上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，一审、二审案件受理费由张旭、肖玲敏承担。事实和理由：一、一审法院认定徐步林、孙姝与张旭、肖玲敏、易邦公司三方于2015年8月18日签订的房屋买卖（居间）合同合法有效，我方确认收到定金1万元整，2015年11月2日涉案房屋所有权登记到我方名下，2015年12月8日涉案房屋的土地使用权登记到我方名下，我方对上述事实予以认可。但根据2016年1月12日的录音可以证明我方在取得涉案房屋所有权证和土地使用权证后已明确表示不想以房屋买卖（居间）合同约定的价格出售涉案房屋，且我方未按合同约定于产证拿到当日提供相应原合法的证据并在条件具备时按约履行办理房屋所有权转移登记手续，我方实际上已经违约。因此，一审法院应当按照房屋买卖（居间）合同的约定判决我方承担违约责任即让我方承担双倍返还定金的责任。二、根据房屋买卖（居间）合同约定，涉案房屋为毛坯，合同约定房屋买卖价格为615000元整，但是合同并未约定购房款如何支付。由于张旭、肖玲敏一直以房产两证未办下来为由迟迟不付购房款，后因苏州房价大涨，只是我方当时卖房的目的落空，我方当时之所以要低价卖房就是想及时拿到售房款，去买在园区看中的另外一套房。由于张旭、肖玲敏从签订购房合同后六个月都没有支付剩余购房款，从而直接影响我方售房的初衷。因此在2016年1月12日买卖双方在协商卖房事宜时，卖房明确告诉买方不可能以当时合同约定的价格卖房。之后卖房就对涉案房屋进行装修并居住其内。现一审法院让卖房按原合同价格继续履行过户手续，显然对卖房是不公平的。因为张旭、肖玲敏对没有按时办理房屋过户事宜具有不可推卸的责任。综上，由于双方在签订房屋买卖（居间）合同时对购房款如何支付，没有明确约定，才导致张旭、肖玲敏没有及时支付购房款，从而使我方售房目的落空。我方认为应当依据《担保法》第89条、《合同法》第115条的规定双倍返还定金给张旭、肖玲敏。 张旭、肖玲敏辩称：服从原审判决。 张旭、肖玲敏向一审法院起诉请求：1、徐步林、孙姝继续履行合同办理房屋（坐落于苏州市吴江区红树湾花园19幢1411室）所有权转移登记；2、本案诉讼费用由徐步林、孙姝承担。 一审法院认定事实：2015年8月18日，孙姝、肖玲敏、易邦公司三方签订房屋买卖（居间）合同一份。房屋买卖（居间）合同抬头售房人为徐步林、孙姝（简称甲方），购房人为张旭、肖玲敏（简称乙方），居间人为易邦公司（简称丙方）。房屋买卖（居间）合同第一条第1款约定甲方自愿将座落在苏州市吴江区红树湾花园19幢1411室房屋出售给乙方；第2款约定房屋为毛坯，建筑面积为77.05平方米。房屋买卖（居间）合同第二条约定房屋实际成交价格为陆拾壹万伍仟元整，房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税及其他相关税、费及房屋配套设施过户时的相关税、费均由乙方承担。房屋买卖（居间）合同第四条约定乙方于2015年8月18日交付定金壹万元。房屋买卖（居间）合同第五条第3款约定丙方协助甲、乙双方办理产权过户手续，甲、乙双方须在产证拿到当日提供相应原合法的证件，否则视为违约；第4款约定甲方承诺于产证过户完毕腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予乙方。房屋买卖（居间）合同第八条第1款约定如该房屋要补交契税，由甲、乙双方各承担一半；第2款约定该房屋交易按照国家最新二手房政策执行；第3款约定该房屋个税承诺规避；第4款约定最新贷款利率（邮政、中信）打93折，其他银行95折。房屋买卖（居间）合同另对售房人及购房人的权利义务、违约责任、居间费用等内容进行了约定。孙姝、肖玲敏、易邦公司三方签订房屋买卖（居间）合同时，徐步林在场，但未在房屋买卖（居间）合同上签字。 2015年8月18日，孙姝出具定金收条一份，确认收到肖玲敏定金1万元。 2015年11月2日，位于苏州市吴江区松陵镇兴吴路1283号红树湾花园19幢1411室房屋所有权登记到徐步林、孙姝名下。2015年12月8日，位于苏州市吴江区松陵镇兴吴路1283号红树湾花园19幢1411室房屋的土地使用权登记到徐步林、孙姝名下。 2015年11月18日，徐步林、孙姝将位于苏州市吴江区松陵镇兴吴路1283号红树湾花园19幢1411室房屋的贷款还清，中国建设银行股份有限公司吴江分公司（以下简称建设银行）出具房屋他项权证注销申请表，并在他项权证上盖章确认“贷款结清”后将他项权证交付徐步林、孙姝。2016年7月15日，一审法院至苏州市吴江区不动产登记证中心查询，位于苏州市吴江区松陵镇兴吴路1283号红树湾花园19幢1411室房屋的他项权证未注销。截止最后一次庭审，他项权证仍在徐步林、孙姝手中。 庭审中，徐步林、孙姝提供照片若干，用于证明签订房屋买卖（居间）合同时，徐步林在现场。徐步林、孙姝提供2016年1月12日晚在易邦公司协商的录音，用于证明双方签订的是定金合同，孙姝卖房是为了急需资金以房换房，孙姝在履行归还贷款等履行合同的准备，但张旭、肖玲敏仅在徐步林不同意出卖房屋的情况下擅自将1万元转账给孙姝，其他房款没有支付，根据签订合同的情况及合同履行的情况，违约的是张旭、肖玲敏而不是孙姝。录音中可以明确如下事实：1、孙姝在2015年12月20日拿到房屋所有权证，截止2016年1月12日，孙姝未拿到土地使用权证。2、孙姝要求张旭、肖玲敏在签订合同后付清房款，张旭、肖玲敏主张要在孙姝取得房屋所有权证、土地使用权证后才付款。3、房屋买卖（居间）合同签订后，肖玲敏和徐步林就房屋所有权证办理情况进行过电话沟通。录音中，徐步林说：“本来，房子我是不大同意卖的，那天跟她吵架来的，后来他也知道，就是因为要买别的房子，懂吗？所以一直急着，我说要么卖，卖要现金，后来交了一万块钱，后来一直没付。”4、在录音中，肖玲敏回答什么时候付款时说“付款要签那个合同”，张旭说“付款商业贷款”。之后的对话中，张旭谈到：“我只按合同。”孙姝说：“我们没有签订买卖合同”，肖玲敏说：“我买卖，你房产证、土地证没有下来，怎么签的了。”孙姝说：“对啊，没有签啊，就是没有签啊。”张旭说：“你的意思就是，他们中介开具的合同不具备法律效力。”孙姝说：“我没有这样说。” 庭审中，张旭、肖玲敏提供易邦公司出具的通知书，内容为通知徐步林、孙姝、肖玲敏两证已经办好，须在2016年1月16日前提供过户材料。通知书下由付腾腾备注：“1月16日认收买方肖玲敏提供的身份证、结婚证、户口本等复印件。易邦付腾腾”。张旭、肖玲敏另提供律师函一份，内容为房屋已经具备过户条件，要求徐步林、孙姝履行房屋买卖（居间）合同。徐步林、孙姝在庭审中陈述，上述两份材料均未收到。 以上事实，由张旭、肖玲敏提供的房屋买卖（居间）合同、收条、通知书、律师函、邮寄凭证，徐步林、孙姝提供的照片、录音、房屋所有权证、土地使用权证、他项权证、房屋他项权证注销申请表及当事人陈述等证据予以证实。 庭审后，张旭、肖玲敏将购房款605000元打入一审法院执行款账户。 一审法院认为，对于房屋买卖（居间）合同是预约合同还是本约合同。张旭、肖玲敏认为，房屋买卖（居间）合同中并没有约定在将来一定期限内订立买卖合同的意思表示，同时房屋买卖（居间）合同中对所购房屋位置、面积、交付标准、成交价格、过户条件、交易税费负担，双方权利义务、违约责任等内容均进行了明确约定，故应该认定为本约合同。徐步林、孙姝认为虽然房屋买卖（居间）合同从表面上看是房屋买卖合同，因为该合同是易邦公司的房屋买卖合同格式文本，但从双方洽谈的内容、合同的实际约定条款以及法庭查明的事实来看，该合同仅仅是一个定金合同，双方仅仅就房屋总价以及定金的数额及支付时间进行了约定，并没有就房款的支付方式及时间进行商谈，更没有在合同中进行约定。从合同的实际履行情况来看，张旭、肖玲敏和孙姝均已按照合同约定履行了合同义务。一审法院认为，首先，房屋买卖（居间）合同对合同标的、房屋价款、税费承担、提交办证材料时间、交房时间、违约责任等内容进行了明确约定，从内容上看属本约合同。其次，对于肖玲敏在录音中讲到付款要签“那个合同”，张旭、肖玲敏认为“那个合同”为网签备案合同，徐步林、孙姝认为“那个合同”是正式的房屋买卖合同，一审法院认为，录音中，肖玲敏讲到“那个合同”时，张旭补充到“付款商业贷款”，这和房屋买卖（居间）合同中第八条第4款约定贷款利率可以相印证，根据本地区房屋买卖通常交易习惯，在中介结构签订房屋买卖合同后需到主管部门签订网签备案合同，贷款需在签订网签备案合同后才能办理，故肖玲敏谈到的“付款需签订那个合同”指网签备案合同更为合理。再次，孙姝在录音中谈到其认为签订房屋买卖（居间）合同后，张旭、肖玲敏应该立即付清全部购房款，故可认定孙姝认为签订的房屋买卖（居间）合同是本约合同，而非定金合同。最后，签订房屋买卖（居间）合同时房屋所有权证、土地使用权证并未办出，孙姝也没有给出具体的办理期限，故房屋买卖（居间）合同中未约定付款期限亦属合理。房屋买卖（居间）合同虽然没有具体约定付款方式，但约定了“最新贷款利率”，可以推定各方谈及了部分房款以贷款方式支付。房屋买卖（居间）合同没有约定付款方式和付款期限并不影响房屋买卖（居间）合同的性质，双方可以通过自愿协商或根据合同条款、交易习惯来确定付款方式和付款期限。据上，一审法院认定，房屋买卖（居间）合同属本约合同。 对于徐步林是否同意出卖房屋的问题，徐步林认为其不同意以这么低的价格出卖房屋，所以没有在房屋买卖（居间）合同上签字。一审法院认为，首先，徐步林认可签订房屋买卖（居间）合同时其在现场，可认定徐步林是知道孙姝签订房屋买卖（居间）合同的。其次，徐步林在录音中陈述：“本来，房子我是不大同意卖的，那天跟她吵架来的，后来他也知道，就是因为要买别的房子，懂吗？所以一直急着，我说要么卖，卖要现金，后来交了一万块钱，后来一直没付。”可认定徐步林是同意出卖房屋的。再次，肖玲敏在履行合同时，一直是和徐步林在联系，说明徐步林实际在履行合同。据上，可认定徐步林对孙姝的出卖行为是知晓并同意的，房屋买卖（居间）合同可以继续履行。 对于涉案房屋的抵押问题，一审法院认为，主债权消灭的，担保物权消灭。在徐步林、孙姝还清贷款后，设立的抵押权相应消灭。同时，建设银行已将注销抵押登记所需的房屋他项权证注销申请表、他项权证等材料给付徐步林、孙姝，建设银行的协助办理抵押登记注销义务已经完成，徐步林、孙姝应自行前往主管部门注销抵押登记。 对于房屋买卖（居间）合同签订、履行过程中，张旭、肖玲敏是否存在过错的问题，一审法院认为，在徐步林、孙姝提供的2016年1月12日录音中可以认定孙姝在2015年12月20日才拿到房屋所有权证，截止2016年1月12日孙姝仍未拿到土地使用权证，房屋买卖（居间）合同迟迟未能得到履行的主要原因为徐步林、孙姝未取得房屋权属证明。在录音中，徐步林、孙姝要求张旭、肖玲敏在签订房屋买卖（居间）合同后或在公证后付清房款，没有法律和合同依据。根据交易习惯，在徐步林、孙姝未取得权属证明的情况下，张旭、肖玲敏拒绝支付剩余购房款亦属合理。而徐步林、孙姝提及的没有约定付款方式及付款期限、没有签订正式房屋买卖合同及徐步林未在房屋买卖（居间）合同上签字等问题，在之前已经分析，据上，对于徐步林、孙姝提出张旭、肖玲敏在交易过程中存在明显过错的抗辩，一审法院难以支持。 对于徐步林、孙姝提出的张旭的原告资格问题，一审法院认为，房屋买卖（居间）合同抬头购房人为张旭、肖玲敏，肖玲敏亦认可张旭购房人的身份，故张旭可以作为原告参与诉讼。 综上，张旭、肖玲敏与被告徐步林、孙姝之间的房屋买卖（居间）合同合法有效且已具备履行条件，张旭、肖玲敏亦将剩余购房款605000元支付至一审法院执行款账户，徐步林、孙姝应继续履行合同，自行注销抵押登记手续后，协助张旭、肖玲敏办理过户手续，办理过户手续过程中产生的税、费按合同约定由张旭、肖玲敏负担。据上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十七条的规定，判决：徐步林、孙姝于本判决生效之日起七日内自行注销位于苏州市吴江区松陵镇兴吴路1283号红树湾花园19幢1411室房屋的抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起七日内协助张旭、肖玲敏将位于苏州市吴江区松陵镇兴吴路1283号红树湾花园19幢1411室的房屋过户至张旭、肖玲敏名下。案件受理费9950元，由徐步林、孙姝负担，于本判决生效之日起十日内直接交付张旭、肖玲敏，张旭、肖玲敏预交的诉讼费用一审法院不再退回。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。 二审另查明，徐步林、孙姝于2016年8月23日收到一审判决书，于2016年9月2日将涉案房屋办理抵押登记，他项权利人为唐林海，抵押权为一般抵押，主债权数额为40万元，债务履行期限为2016年9月1日至2017年8月31日。 本院认为，肖玲敏与孙姝签订的房屋买卖（居间）合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。徐步林在双方签订协议时在场且协议签订后肖玲敏一直在与徐步林沟通合同履行事宜，故徐步林对孙姝出卖行为知晓并同意，该房屋买卖（居间）合同对徐步林亦具有约束力。房屋买卖（居间）合同抬头购房人为张旭、肖玲敏，且肖玲敏亦认可张旭购房人身份，故房屋买卖（居间）合同对张旭亦具有约束力。合同签订后，孙姝、徐步林于2015年11月2日取得涉案房屋的所有权证，于2015年12月8日取得涉案房屋的土地使用权证，此时合同已经具备了履行条件。虽徐步林、孙姝上诉认为其构成违约并仅需承担双倍返还定金的责任，但张旭、肖玲敏起诉要求继续履行合同。张旭、肖玲敏在涉案合同履行过程中并未违约，其有权选择要求继续履行合同，现涉案合同已具备履行条件，且张旭、肖玲敏亦将剩余购房款605000元支付至一审法院执行款账户，一审法院据此判令徐步林、孙姝继续履行合同并无不当。至于涉案房屋的装修问题，可由徐步林、孙姝与张旭、肖玲敏另行处理，但并不影响涉案合同的履行。至于涉案房屋于2016年9月2日办理抵押登记的问题，徐步林、孙姝在收到一审判决书后将涉案房屋进行抵押登记，存在明显恶意，故应由徐步林、孙姝负责涤除抵押。在该抵押被涤除前，张旭、肖玲敏支付至一审法院执行款账户的剩余购房款605000元不应支付给徐步林、孙姝，以便在执行阶段可将该款项用于抵押权的涤除。 综上所述，徐步林、孙姝的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9950元，由上诉人徐步林、孙姝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾 平 审 判 员 陈 斌 代理审判员 柳 璐 二〇一七年二月六日 书 记 员 韩泽滔