上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初9484号原告：上海中洽实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：侯友文，董事长。委托诉讼代理人：史贵勇，上海市君志律师事务所律师。被告：上海四维尔控股集团有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗旭强，董事长。委托诉讼代理人：夏永根，上海哲言律师事务所律师。委托诉讼代理人：安学泽，上海哲言律师事务所律师。原告上海中洽实业发展有限公司与被告上海四维尔控股集团有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序。审理中，根据原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2016年10月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人史贵勇、被告的委托诉讼代理人周婉龙和夏永根到庭参加诉讼。庭后，被告撤回对周婉龙的授权委托，另委托安学泽作为委托诉讼代理人。诉讼过程中，本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2017年1月10日、2017年2月17日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人史贵勇、被告的委托诉讼代理人安学泽和夏永根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中洽实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付暂算至2016年8月25日止的代理销售佣金1,665,212.99元；2、判令被告立即向原告支付暂算至2016年8月25日止的溢价分成524,942.25元；3、判令被告立即向原告返还团购费80,000元；4、判令被告立即向原告支付原告垫付的案场费用36,830元；5、判令被告赔偿原告上述款项的利息损失(以2,306,985.24元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年8月30日起计算至实际支付之日止)；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告表示鉴于被告认为需贷款或分期付款的尾款均未到账，同意对需贷款或分期付款的房屋的佣金及溢价分成暂按90%计算，剩余10%佣金及溢价分成待具备支付条件时另行主张，故将上述第一、第二项诉请变更为：判令被告立即向原告支付暂算至2016年8月31日止的代理销售佣金1,654,301.99元(佣金合计2,426,778.51元扣除已支付的772,476.52元)；判令被告立即向原告支付暂算至2016年8月31日止的溢价分成371,223.13元(溢价分成合计474,241.13元扣除已支付的103,018元)。其余诉讼请求不变。事实和理由：2016年4月5日，原、被告签订《上海四维尔时代广场项目销售代理协议》一份，约定：被告授权原告作为“四维尔时代广场”项目的唯一销售代理公司，对该物业进行独家销售代理，委托期限自2016年4月1日至2016年12月31日。协议第四条约定：1号楼loft产品销售保底均价为≥13,500元/平方米；2号楼loft产品销售保底均价为≥11,500元/平方米；未经被告书面同意，原告不得以低于上述保底价的价格销售物业，也不得以其他方式，如销售返点、补贴差价等方式变相以低于保底价的价格销售物业，否则原告需向被告支付房屋销售价格与保底价的差价，并向被告支付房屋实际销售价格3%的违约金，在销售市场明显回暖，客户认购积极的情况下，被告可以提出与原告协商适度提高项目销售底价的要求，原告应予以配合。协议第9.1条约定：对于原告代理成交的每一套单元，原告有权向被告收取该单元的代理销售佣金，为避免歧义，本第9.1条所述成交是指原告推荐的购房人与被告签署正式的房地产买卖合同，并按房地产买卖合同的约定支付了首付款，佣金标准按如下标准执行，若月销售小于20套，被告无需向原告支付任何佣金；若月销售20套及以上、小于40套，则所有成交物业均按每套合同成交价的1%支付佣金；若销售40套及以上、小于50套，则所有成交物业均按每套合同成交价的2%支付佣金；若销售50套及以上、小于80套，则所有成交物业均按每套合同成交价的3%支付佣金；若销售80套及以上，则所有成交物业均按每套合同成交价的4%支付佣金。协议第9.2条约定：原告月度销售的套数不得低于50套，否则被告有权1)以单方通知的形式解除本协议，而无需支付任何违约金；和/或2)解除原告独家销售代理权限，引入第三方共同销售本物业，为避免歧义，本第9.2条月销售考核指标均以客户签订定金协议并交纳定金(每套2万元)为准。协议第9.3条对溢价分成约定：销售总价在不破坏被告销售底价的基础上产生的溢价，采取溢价分成的方式，具体分配标准是被告占溢价部分的80%，原告占溢价部分的20%。协议第9.4条对支付方式约定：客户签订正式购房合同并付足首付款，视为具备佣金支付标准。协议第9.5条对结算周期约定：被告以月为单位，给予原告结算佣金，原告应于每月5号前向被告提供上一月度的成交清单，被告收到成交清单后五个工作日内审核完成并回复原告，原告向被告提交经认可的成交清单所对应的发票，被告于收到发票后5个工作日内支付发票金额的90%。协议第9.6条约定：被告收到所有房款后，一周内结算剩余的10%佣金。协议另对其他事项作了约定。协议签订后，原告4月份销售93套，其中成交79套，成交套数中一次性付款的13套，其余为分期付款或贷款。5月份销售58套，其中成交51套，成交套数中一次性付款的5套，其余为分期付款或贷款。6月份销售13套，其中成交11套，成交套数中一次性付款的2套，其余为贷款。7月份销售1套并已成交，但非一次性付款，需贷款。原告所称的销售系指签订定金协议并交纳定金；成交是指已签署正式的房地产买卖合同，并按房地产买卖合同的约定支付了首付款。根据协议第9.2条约定，4月份销售大于80套，故佣金是按成交价的4%计算。5月份销售大于50套，故佣金是按成交价的3%计算。6月份及7月份因销售均小于20套，故未主张佣金，仅主张溢价分成。溢价分成的底价是根据协议第4.1条、4.2条确定，溢价分成的方式是根据协议第9.3条计算。且，原告主张的佣金及溢价分成中，除一次性付款的房屋主张全部佣金及溢价分成外，其余需贷款或分期付款的房屋均按佣金、溢价分成的90%主张。合同履行期间，被告于2016年7月6日单方通知原告解除《上海四维尔时代广场项目销售代理协议》，原告于2016年7月8日停止销售。后原告多次向被告催要佣金、溢价分成、原告代被告垫付的案场费及被告代原告收取的团购费，被告仅支付875,495元佣金及溢价分成，其余至今拒付，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海四维尔控股集团有限公司承认原告所主张的《上海四维尔时代广场项目销售代理协议》的签订、约定及销售量、成交量、成交金额等履行情况、款项支付、协议解除情况等事实。但不同意原告的诉讼请求。认为原告关于佣金及溢价分成的计算方式不符合协议的约定，根据协议第9.1条约定，支付佣金的比例应根据成交套数，而非销售套数，销售量仅是作为考核指标。关于溢价分成，销售底价并非一成不变，根据协议第4条，双方可以调整，事实上双方也已对底价进行了调整。鉴于双方对上述计算方式存在争议，故双方尚未最终进行核算，且大量需贷款客户存在无法办理贷款的风险，现尚不具备付款条件，故不存在逾期付款利息损失问题。此外，被告从未收过任何团购费。原告也没有任何证据证明其代被告垫付过案场费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、佣金的计算标准。原告认为，根据协议第9.1、9.2条的约定，支付佣金的比例是根据销售量确定，而非成交量，成交量是用于佣金的具体核算。被告对此不予认可，认为协议第9.2条已对成交作出明确界定，佣金的比例就应按此确定。本院认为，协议第9.1条出现“销售”与“成交”两个不同的表述，而该条仅对“成交”进行界定。协议第9.2条继而对“销售”进行界定，从该两条表述可以看出，“销售”与“成交”是两个完全不同的概念，在同一份协议中，除非有特别约定，否则同一表述不应有不同理解。据此，本院认为原告的陈述更符合协议约定本意，也更合理；2、溢价分成的底价。原告认为，协议第4条已对保底价作出明确约定，尽管该条也约定经双方协商可以调整保底价，但最终并未调整。被告对此不予认可，认为双方口头调整过，但没有书面依据。本院认为，鉴于被告未能提供任何依据，而原告对此亦不认可，故本院确认溢价分成的底价以协议约定为准；3、团购费及案场费。原告认为，履约期间其代被告垫付了案场布置的费用，被告代原告收取了部分团购费，这些费用被告理应返还原告，但没有相应证据材料。被告对此不予认可。本院认为，鉴于原告未能提供相应依据，而被告对此亦不予认可，故本院对此不予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定切实履行自己的义务。原、被告签订的《上海四维尔时代广场项目销售代理协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反有关法律法规的效力性规定，应为合法有效。现原告根据其完成的销售量、成交量依约向被告主张佣金及溢价分成，合法有据，本院予以支持。关于佣金及溢价分成的计算标准，亦符合协议约定，本院予以确认。原告基于需分期付款及贷款的客户尾款支付情况尚待核实，对成交套数中需分期付款及贷款的，先行依约按佣金及溢价分成的90%主张，剩余10%待条件具备时另案主张，于法无悖，亦符合协议约定，本院予以准许。对于原告主张的逾期付款利息损失，鉴于双方对佣金及溢价分成的计算方式、支付条件存在分歧，被告暂未及时支付亦属合理，故对原告的该诉请不予支持。对原告主张的团购费、案场费，因原告未能提供相应依据，被告亦不予认可，故本院不予支持。鉴于原、被告均认可双方签订的《上海四维尔时代广场项目销售代理协议》已于2016年7月6日解除，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海四维尔控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中洽实业发展有限公司代理销售佣金1,654,301.99元；二、被告上海四维尔控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中洽实业发展有限公司代理销售溢价分成371,223.13元；三、原告上海中洽实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,938.84元，保全费5,000元，合计28,938.84由原告上海中洽实业发展有限公司负担1,446.94元，由被告上海四维尔控股集团有限公司负担27,491.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登审 判 员  张 分人民陪审员  李小弟二〇一七年二月二十七日书 记 员  王珊珊附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。