中华人民共和国广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初2211号原告：王学来，男，1966年8月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李军茂，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁海石，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：司徒成强，男，1962年7月25日出生，汉族，住广东省中山市东区。被告：潘秀红，女，1959年11月14日出生，汉族，住美利坚合众国加利福尼亚州94112圣弗朗西斯科秘鲁。两被告共同委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市万象房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。法定代表人：王绍强。委托诉讼代理人：张荣，广东永隆律师事务所律师。被告：黄新，男，汉族，1979年10月10日出生，住广东省中山市西区。原告王学来诉被告司徒成强、潘秀红、中山市万象房地产开发有限公司（以下简称万象公司）、黄新商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理，依法组成合议庭，于2016年9月9日、2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鲁海石与被告司徒成强、潘秀红共同委托诉讼代理人朱文萍、刘小燕及被告万象公司委托诉讼代理人张荣到庭参加诉讼，被告黄新经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月原告获悉三被告销售位于中山市东凤镇××大道××号港澳城商铺，原告遂前往了解情况。一、被告司徒成强、潘秀红、万象公司对港澳城商铺进行虚假宣传，恶意欺诈原告。被告司徒成强、潘秀红、万象公司在销售港澳城商铺时，该商铺整栋大楼在进行施工，外部均用竹排栅栏及绿网遮挡，施工现场入口也全部封闭，意向买家只能通过被告方的宣传才能了解港澳城的具体情况。被告司徒成强、潘秀红、万象公司通过现场广告横幅、网络、报刊、销售宣传单、明星站台宣传等多种方式对港澳城商铺宣传如下：1、港澳城商铺整栋楼楼高共计4层，面积约为2万余平方米，一层是国际名店、二层是品牌时尚淑女馆、三层是绅士运动馆、四层是家居儿童馆。2、港澳城商铺全部由层高6米的商铺组成，业主可以自行以3米为一小层或者由开发商制作夹层，间隔出两层商铺，相当于买一层送一层，且全部自带精装修，在2014年4月营业时，业主就能看到真正的精装修高级商铺。3、被告司徒成强、潘秀红、万象公司宣称港澳城项目定位为港澳时尚主题购物乐园，是政府重点支持项目，主要以销售品牌时尚精品、港澳数码高端商品为主，万象集团总经理赵俊健更宣称该商场是由香港NOVO统一策划管理，另外，三被告还称已经于2013年8月17日与包括但不限于麦当劳、阿玛尼、卓诗尼、周生生等众多知名品牌签约进驻港澳城，港澳城还挂出巨幅横幅宣称热烈庆祝农业银行东凤支行、六福珠宝、哈根达斯等知名商家强势进驻港澳城，上述这些品牌商会在开业时马上入驻，并支付租金。原告知悉这些宣称及承诺后，以为港澳城商铺已经出租给这些知名品牌商，另外被告方还称有包括但不限于中兴、小米、华为、三星等知名商家意向进驻，且购买港澳城商铺业主保底收益年回报12%，5年保底50%。二、在受被告司徒成强、潘秀红、万象公司欺诈的情况下，2013年8月26日，双方签订《商铺买卖合同》。原告以252858元的价格（其中房价款126429元、装修款126429元），购买位于中山市东凤镇××大道××2029卡铺位，建筑面积13.52平方米，套内面积6.82平方米。付款方式为分期支付。签订合同后，原告支付房地产成交款102656元、装修费及市场运作费102656元、税费4061元。后三被告答复称因商业运作原因将会在2015年5月1日才正式经营港澳城商铺。三、2015年5月1日港澳城商铺正式营业，原告之后发现自己被欺诈，与被告交涉未果。2015年5月底，出于对港澳城商铺的关心，原告自百忙之中从佛山赶到中山，却发现自己上当受骗，港澳城商铺根本不是如被告方所述，实际情况如下：港澳城商铺整栋楼层不足4层，只有两层半，且无任何装修营业，整栋楼无任何间隔，整个楼层充满了垃圾与泥土，根本无任何管理；港澳城全部商铺根本不足6米，根本不能进行间隔，更不存在所谓的买一层送一层，存在严重欺诈行为；港澳城商铺根本就没有如被告承诺已经与卓诗尼、中国黄金、安踏、特步等多家知名品牌商签署租赁合同，这些品牌商也从未进驻，整个港澳城商铺与一般的烂尾楼没有任何区别，港澳城商铺也没有进行大力度的招租和招商管理，完全就是一副骗人购铺后不再投入、任其烂尾的情形。发现被欺诈后原告多次与被告方协商，并向有关部门反映情况，但未能解决，原告认为三被告隐瞒真相、虚构事实，采取多种方式进行欺诈，骗取原告与其签署合同，进一步达到骗取、侵占原告款项的非法目的，已经严重损害了原告的利益，给原告造成了重大的损失，于法于理无据。为此原告诉至法院，要求：1.判令撤销原告与被告2013年8月26日签署的《商铺买卖合同》；2.判令被告司徒成强、潘秀红、万象公司连带向原告返还购房款102656元、装修费及市场运作费102656元、税费4061元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日向原告支付利息至清偿之日止。诉讼中，经被告司徒成强申请，本院依法追加黄新作为本案的共同被告。被告司徒成强、潘秀红共同答辩称，一、被告司徒成强、潘秀红与涉案买卖合同无关。被告司徒成强、潘秀红并非涉案买卖合同的实际卖方，该买卖合同的实际卖方为黄新，原告请求撤销买卖合同并要求返还相关款项，但实际上该买卖合同中的卖方为黄新，被告司徒成强、潘秀红早在2012年已经将涉案房产转让给黄新，之后黄新再转让给原告等人，因此原告不应向被告司徒成强、潘秀红主张任何权利。双方也不存在事实上的合同权利义务关系，原告并未向被告司徒成强、潘秀红履行合同义务，其转让款项并非向被告司徒成强、潘秀红支付，而是向黄新、万象公司支付。根据原告提供的房价款的收据，原告也是向黄新及万象公司履行合同，原告并未向被告司徒成强、潘秀红支付任何款项，因此本案房屋买卖合同的卖方实际上是黄新与万象公司，万象公司并未收取原告任何款项。从原告提供的信访回复函来看，被告司徒成强、潘秀红从未参与双方纠纷的调解，也印证了被告司徒成强、潘秀红与本案合同无关。原告提供的信访回复函由万象公司与潮汇物业公司出具，被告司徒成强、潘秀红从未与原告沟通、调解，可印证被告司徒成强、潘秀红与本案合同无关。二、原告已经通过确认书确认被告司徒成强、潘秀红与本案的房地产无关。原告与黄新、万象公司向被告司徒成强、潘秀红出具了《确认书》，其中原告确认被告司徒成强、潘秀红与本案房地产无关，并明确表示不要求被告司徒成强、潘秀红承担合同义务。签署确认书是原告在了解到房地产已经由被告司徒成强、潘秀红转让给黄新，再转让给原告的情况下，作出的真实意思表示，并未受到欺诈、胁迫，也不违反法律的强制性规定，合法有效。三、被告司徒成强、潘秀红也没有进行过对涉案房产的任何宣传活动，并无对原告进行任何欺诈，原告所提交的宣传资料并非被告司徒成强、潘秀红印制，被告司徒成强、潘秀红并未对涉案房地产进行任何宣传活动，更不存在原告所述的虚假宣传、恶意欺诈，因此原告诉称的各种宣传活动导致其受欺诈而签订合同，与被告司徒成强、潘秀红无关，原告无权向被告司徒成强、潘秀红主张任何权利。综上所述，涉案合同与被告司徒成强、潘秀红无关，且原告已经对此予以确认，因此根据合同相对性的规定，应驳回原告对被告司徒成强、潘秀红的诉讼请求。被告万象公司答辩称，万象公司在合同中的地位是授权签约代理单位，不是真正的权利义务争论方；根据双方签订的买卖合同，原告是违约在前，没有按照约定支付清合同的款项，被告万象公司在2015年7月7日向原告发出催款律师函和告知函，就原告欠款万象公司要求保留反诉或者另行起诉的权利；原告在诉讼请求中提及的撤销双方签订的买卖合同不应该得到支持，双方签订的买卖合同是双方在自愿平等的基础上签订了，并办理了商铺的过户手续，也充分向国家缴纳税款；原告提出的虚假宣传和欺诈问题，被告在销售中的广告是邀约邀请的性质，并没有纳入正式合同的约定，另外整个港澳城是投资行为，投资就存在风险，如果港澳城市值每平方为20万元的话就不存在原告陈述的问题了；至于原告提出商铺的层高问题，现在有4层楼高，其实这是原告错误理解，万象公司认为在双方签订的买卖合同中并没有约定层高及整体层数；关于招商的问题，整个港澳城项目已经大部分有商家进驻经营，由于现在市场环境不能预计，这不可以视为一种欺诈行为。被告黄新未到庭，亦未提供任何答辩意见或证据。经审理查明：2013年8月26日，司徒成强、潘秀红作为出卖人（甲方）、万象公司作为授权代理签约单位与作为买受人（乙方）的原告王学来及作为第三方（丙方）的中山市潮汇物业管理有限公司签订《商铺买卖合同》，约定乙方所购的房地产位于中山市东凤镇××大道××2030卡铺位，建筑面积12.9平方米，套内面积6.52平方米；该商铺转让费由房价费和商铺装修及市场运作费组成，商铺转让费总额为227312元，其中房价款113656元、商铺装修及市场运作费113656元；乙方于2013年9月30日前支付139312元、2013年11月26日、2014年2月26日、2014年5月26日、2014年8月26日前各支付22000元至款项支付完毕；甲方应当于2014年5月1日前，以书面形式通知乙方办理该商铺的交付手续，乙方负有积极配合甲方办理该商铺交接的义务，乙方确认甲方有权选聘或指定具备相应资质的物业管理公司及市场经营管理公司（甲乙双方约定签约时暂定经营管理公司为丙方），并有权变更上述物业管理公司及商场经营管理公司；商铺使用权的约定，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2019年4月30日止，甲方享有该商铺的使用权及收益权，该商铺进行合并、分立、装修、与丙方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，乙方不得干涉；合同最下方甲方处显示签有“司徒成强（潘秀红司徒成强代）”、甲方代理签约单位处显示盖有万象公司公章。庭审中被告司徒成强、潘秀红对《商铺买卖合同》上己方签名的真实性不予确认，原告方称不清楚《商铺买卖合同》上“司徒成强（潘秀红司徒成强代）”是否为司徒成强书写。2013年8月26日原告支付2029铺位定金4000元、2030号铺定金4000元，2013年10月3日支付2029铺、2030铺订金各31000元、2030铺税费4061元、2030号铺首期89312元、2030铺订金15000元，2013年12月2日支付2030号铺二期款22000元，2014年8月14日支付2030号铺三期、四期款共44000元。原告提供的港澳城宣传册显示注明为“层高6米，买一层送一层”；潮汇港澳城招商手册显示即将进驻品牌＆意向合作伙伴有卓诗尼、周生生、中国黄金、亨得利、哥弟、佰草集、奥康、特步、安踏、阿迪达斯、百丽等，并注明1F为国际名店、2F为时尚淑女馆、3F绅士运动馆、4F家居儿童馆与品牌折扣店；原告提供的照片显示港澳城外墙横幅有“热烈祝贺哈根达斯强势进驻潮汇港澳城”、“热烈祝贺六福珠宝强势进驻潮汇港澳城”、“热烈祝贺天堂伞强势进驻潮汇港澳城”、“热烈祝贺农业银行东凤支行营业厅强势进驻潮汇港澳城”等。另查明：2012年12月26日，司徒成强、潘秀红作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的黄新签订《房地产转让合同》，约定：司徒成强、潘秀红将座落于东凤镇××（现东凤镇××大道××）的房地产以5800万元转让给黄新，同时双方约定转让款的支付时间及产权变更登记、房地产的交付等具体细节。被告司徒成强卡号为45×××18银行账户交易流水显示2012年11月26日收取黄新付东凤楼定金200万元、2012年12月26日收取黄新支付东凤买地款200万元、2013年3月6日收取黄新付东凤购房款1000万元、4月15日收取黄新付东凤地皮款500万元、4月16日收取黄新付东凤地皮款100万元、5月10日收取黄新付东凤买地款300万元、5月27日收取黄新付东凤买地款50万元、6月8日付东凤买地款200万元、6月9日收取东凤买地款250万元、7月1日收取汇款600万元、8月1日收取黄新付东凤买地款200万元、9月2日收取付东凤款384万元、2014年3月31日收取3月份款50万元、4月30日收取4月份款250万元、5月8日收取黄新付款1000万元、5月12日收取黄新付款120万元。2014年11月25日司徒成强、潘秀红作为甲方与作为乙方的黄新（万象公司）及作为丙方的王学来签订《确认书》，载明：“鉴于：1、甲方已经通过协议转让的方式将位于中山市东凤镇××大道××号的房地产转让给乙方，上述房地产的产权已经归属乙方。2、乙方以甲方的名义对上述房地产共分825卡商铺，乙方将其中编号为第2030卡的商铺通过协议转让的方式转让给丙方。现三方共同确认如下：一、甲乙方的房地产转让关系于乙、丙方的房地产转让关系相互独立。乙、丙方签订的关于上述商铺的转让协议产生的权利义务由乙、丙方享有和承担，甲方对丙方没有任何的合同义务，不承担任何的法律责任。二、乙方指定第2030卡的商铺过户给丙方，甲方根据甲乙方签订的房地产转让协议给予办理。三、甲方及其代理人与丙方到国土房管部门办理上述商铺过户手续时签订的转让协议等法律文件，仅是甲方履行与乙方签订的房地产转让协议的义务，不代表甲方与丙方存在房地产买卖关系，丙方不得以此主张甲方与其存在房地产买卖关系并向甲方追讨任何的权利。四、乙、丙方转让上述商铺所产生的税费由乙、丙依法缴纳并按乙、丙方签订的转让协议的约定承担，此税费与甲方无关。”该《确认书》下方乙方黄新（万象公司）旁显示有黄新签名，而丙方处显示有原告签名。原告称被告方宣传房屋楼层为4层且层高6米，但实际上房屋只有两层半且层高不足6米，同时被告宣传知名品牌进驻但实际也没有，且没有约定的装修和宣传的资金回报，横幅的照片是2015年5月原告发现被告悬挂的，因此2015年5月原告方知道被欺诈，故要求撤销合同返还购房款等。被告方则称房屋是现房交易签约时应当知道房屋的情况，且实际层高为5.8米加楼层的高度应为6米，关于品牌进驻及相关的宣传只是要约邀请，不能视为合同的内容，同时也是商业中存在的经营风险，因此不构成欺诈。本院认为，本案争议焦点是涉案《商铺买卖合同》是否存在欺诈情形，对此原告称被告在签订合同时对楼层、层高、进驻的品牌、收益率等均存在虚假宣传，故构成欺诈，为此要求撤销合同并返还款项；对原告的主张被告方均不予确认。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，原告所购买的为现房，而原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时理应尽到审慎注意的义务，且房屋的楼层和层高从外观上亦可直接作出大致的判断，同时原告无任何证据证实其在签订合同时不能进入现场对房屋的状况进行检查，故原告应承担举证不能的不利后果，因此原告在签订合同时应当知道房屋的楼层及层高，其主张于2015年5月才得知楼层及层高无事实依据；但原告于2016年1月方诉至本院要求撤销合同，已超过一年的除斥期间，故原告基于楼层及层高要求撤销合同，本院不予支持。关于原告主张品牌进驻、收益率等虚假宣传构成欺诈的问题，本院认为，法律虽赋予了受损害方撤销合同或变更合同的选择权，但本案中，原告提供的商家进驻情况及收益率情况等的宣传仅存在于宣传资料中，且该宣传也并非对购房者所作的承诺；此外宣传资料中宣传不实的内容并非《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，也未约定在双方签订的商品房买卖合同中。另，根据一般的认知，购房者作为买方必定对房屋自身品质作出了全方位的考察，不可能仅凭宣传资料就直接决定购买；因此宣传资料的内容对购买者而言仅是一个诱因，并非起主要或直接决定的因素，故原告方没有证据证实双方签订的合同并非原告的真实意思表示，其要求撤销合同返还购房款等的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告黄新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为自动放弃质证、抗辩权，但不影响本院依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王学来全部诉讼请求。案件受理费4440元，由原告负担（该款原告已缴纳）。如不服本判决，原告王学来、被告司徒成强、中山市万象房地产开发有限公司、黄新可在判决书送达之日起十五日内，被告潘秀红可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  卢钊洪审判员  马孟秋二〇一七年二月十四日书记员  邓小玮黎素霞