苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0506民初2698号原告:苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园二期业主委员会,住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道郭新东路78号。主任：王强。委托诉讼代理人：吴贵学，该业委会副主任。被告：上海保利物业酒店管理集团有限公司,住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路528号北幢21层05-06室。法定代表人：方志升,该公司总经理。委托诉讼代理人：吴泓斌、范政，江苏智择律师事务所律师。原告苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园二期业主委员会（以下简称尹山花园二期业委会）与被告上海保利物业酒店管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）返还财产纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尹山花园二期业委会的委托代理人吴贵学、被告保利物业公司的委托代理人吴泓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹山花园二期业委会向本院提出诉讼请求：1、被告将其利用涉案小区共用部分取得的收益按70%计102777元归还给本小区全体业主(由原告代收)。2、请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告作为合法产生的尹山花园二期业委会，为维护全体业主的共同权益，就被告截至2016年10月利用涉案小区全体业主所有的共用设备设施对外招租获得的广告收益共计155617元分配问题进行多次协调，双方最后于2017年3月15日达成协议，按法定的三七比例分配，即按70%扣除税费后计102777元由原告方的全体业主所有。事后，原告多次催促被告按讲定的方式支付公共收益，但被告以业主委员会未与其签订物业服务合同为由拖延不付，甚至在本小区所在的社区书记的协调下依然拒不支付。按照《苏州市住宅区物业管理条例》的规定，利用物业共用部分、公共场地和共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。故其与被告是否签订物业服务合同并非被告拒付的理由。据此，原告为维护小区业主的合法权益，依法向贵院提起诉讼。被告保利物业公司辩称，原告只是全体业主大会的执行机构，在未取得全体业主过半数同意的情况下，其不具备本案的诉讼主体资格。虽然涉案金额形式上是经过核对确认，但被告与全体业主分别签订过苏州市前期物业管理协议，对于其中部分的费用归属是有约定的，对于另外其他部分费用是否应当支付至业委会账户也应当由全体业主来决定，并非由原告来决定，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：苏州保利隆胜置业有限公司（开发商）与被告签订苏州市前期物业管理委托合同，委托被告对涉案小区进行前期物业管理服务。前期物业管理服务期限为2014年9月30日至2016年9月30日。后，被告继续为涉案小区进行物业管理服务。原告尹山湖景花园二期业委会于2016年12月18日成立，该业主委员会由王强、吴贵学、杨会丽等11名人员组成，其中王强系该业委会主任。涉案小区业委会主任王强于2017年3月与被告尹山湖片区物业副总监金经理及涉案小区物业负责人马信芳就涉案小区的公共收益数额及分配方案进行沟通与协调，被告后作出截至2016年10月19日的尹山湖景花园二期公共收益明细。该公共收益明细载明：驰众广告服务费、移动覆盖费、丰巢服务费、应收电信服务费的公共收益的70%扣税后的金额为101632.18元。同时，原、被告双方一致确认截至2016年10月19日涉案小区有关上述项目的公共收益总额为155617元,该公共收益的70%扣税后的金额为101632.18元。又查明，中国人民银行苏州市中心支行于2017年3月6日向原告核发开户许可证，准予尹山花园二期业委会开立基本存款账户。还查明，尹山花园二期小区业主大会议事规则约定，业主（代表）大会采用集体讨论形式议事的，选择由业主推选业主代表参加大会会议，每幢楼产生至少一名业主代表。凡需全体业主投票表决的事项，业主代表应当在参加大会会议3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见。业主的赞成、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交大会会议。大会采用设投票箱的形式进行表决，经业主委员会统计汇总后，公布表决结果。以上事实由原告提供的物业管理委托合同、业主委员会备案表、被告作出的尹山花园二期公共收益明细、开户许可证、大会议事规则、当事人陈述及庭审笔录予以证实。庭审中，原告为证明其起诉要求被告归还公共收益是取得业主的同意和授权，提供了如下证据：1、尹山花园二期业主代表决议书，其中的一项议题为关于保利物业公司前期服务两年间利用本小区共用设施等产生的公共收益155617元，经沟通，被告以业委会未与其签订正式物业服务合同为由拒绝交纳，故代表们是否授权业委会依法诉讼维权进行表决。表决栏中显示50名业主代表同意并授权业委会进行诉讼维权。原告称，其中有20名左右业主代表是短信联系同意后，由他人代签姓名。2、小区业主签字的授权委托书，其中载明本人作为尹山花园二期业主，就下列事项授权尹山花园二期业委会通过合法途径（协商、调解、诉讼等）维护本小区业主的共同利益：（1）授权期限：自2017年9月1日至本届业委会任期终止，（2）授权事项：本小区内收回物业管理用房的维权及管理使用、公共收益的维权（其中公共收益先由业委会对公账户收取、再由业主代表大会决定如何使用）。原告称涉案小区共1450户，上述书面授权人为769户，已超过全体业主的半数，还不包括已通过电子形式短信回复授权的业主。经质证，被告称，1、原告即便要起诉被告，必须根据相关的法律规定得到过半数业主的同意，不论其成立时是否是业主代表制，这都不影响其应该首先让业主代表征询被代表业主的意见，然后再进行表决的合法程序开展，但事实上原告恰恰是违背了本规定，先由业主代表进行表决，然后再通过签字追认的形式巩固该结果。2、对该组授权委托书形式真实性无异议，但无法确认签字业主是否系本人签名，即便为业主本人签名，也不符合业主大会议事规则，原告起诉主体资格仍有瑕疵。被告认为，上述公共收益项目中电信服务费、移动覆盖费、丰巢服务费共计29300元实际是场地租赁费，根据被告与业主签订的物业服务协议该费用应全部归属于被告所有。为此，提供苏州保利隆胜置业有限公司（开发商）、被告于2015年5月22日与一位业主签订的前期物业管理协议一份，其中第八条载明物业服务企业可以按照下述约定，在委托其物业经营的收入中提取费用，作为企业的管理成本：（一）物业服务企业受托经营的房屋租赁租金收益的100%；（二）物业服务企业维护秩序并由使用人缴付的车位使用费的100%。经质证，原告认为该前期物业管理协议对原告及本小区全体业主没有法律约束力，而且上述电信服务费、移动覆盖费、丰巢服务费并非是物业服务企业受托经营的房屋租赁租金收益。原告还称，经核实，两处丰巢设立在涉案小区25幢1楼的公共区域，中国电信公司通信基站位于涉案小区17、20、26、30幢楼顶的场地，中国移动公司通信基站位于涉案小区地下室，均不属物业企业受托经营的房屋。本院认为，业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，原告向被告主张返还涉及业主的公共收益，系有利于全体业主的增益行为，在具备必要手续后，可以直接以自己的名义提起诉讼。原告在起诉时已提供了由涉案小区业主代表同意并授权业委会进行本次诉讼的尹山花园二期业主代表决议书，嗣后，原告还提供了涉案小区业主授权业委会对主张公共收益进行诉讼的委托书，已履行了必要的程序，故原告即尹山花园二期业委会有权提起本起诉讼。利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。被告与业主及开发商约定的物业服务企业受托经营的房屋租赁租金收益的100%作为企业管理成本，意指被告受开发商委托经营的房屋租金作为物业服务企业的管理成本，但原告所主张的应由其所有的移动覆盖费、丰巢服务费、应收电信服务费均是利用业主公共场地经营所得公共收益，并非上述条款的适用范围，故本院对被告所作其与业主已约定上述项目公共收益费用应全部归被告所有的辩称不予采纳。原、被告双方对公共收益的分配未作约定而仍应按相应法律规定处理，现原告要求被告向全体业主归还利用小区公共场地和共用设施设备经营所得的公共收益的70%的份额，并由其代收该笔款项，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方一致确认截至2016年10月19日涉案小区的驰众广告服务费、移动覆盖费、丰巢服务费、应收电信服务费的公共收益的70%扣税后的金额为101632.18元，本院予以认定，故被告理应向原告返还公共收益费101632.18元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第五十四条之规定，判决如下：被告上海保利物业酒店管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园二期业主委员会返还公共收益款101632.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2356元，由原告苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园二期业主委员会负担50元，被告上海保利物业酒店管理集团有限公司负担2306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  何亚平审 判 员  吴宁剑人民陪审员  徐维芬二〇一七年十一月九日书 记 员  于 悦