上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9530号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海智富休闲广场有限公司，住所地上海市。法定代表人：严宝明，董事长。委托诉讼代理人：刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：智富企业发展(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：丁勤富，董事长。委托诉讼代理人：刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：百联集团置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：许国良，董事长。委托诉讼代理人：袁青，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓韵，上海市金茂律师事务所律师。上诉人上海智富休闲广场有限公司(以下简称“上海智富公司”)、智富企业发展(集团)有限公司(以下简称“智富发展公司”)因与被上诉人百联集团置业有限公司(以下简称“百联置业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3233民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海智富公司、智富发展公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上海智富公司、智富发展公司的全部反诉请求。事实和理由：1、一审法院违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中证据的审核认定规则，既未说明证据的审核分析过程，也未公开并逐一阐述判断理由及是否采纳的理由，选择性使用和理解对百联置业有利的证据，属枉法裁判。2、涉案租赁物的产权属案外人百联集团有限公司(以下简称“百联集团”)和上海友谊集团置业有限公司(以下简称“友谊置业”)，而百联置业据以起诉的最重要证据是双方《租赁合同》以及涉案租赁物被征收补偿的系列证据，该些证据无法证明涉案租赁物的被征收补偿主体是百联置业，一审法院仅凭百联置业的单方陈述就对案外人与百联置业的关系直接作出认定，并依此认定百联置业是本案适格主体，属程序违法。3、一审法院错误解读涉案《房地产征收补偿估价报告书》。涉案房地产的产权证载明该房地产为“仓储用途”，而估价报告书上却记载为“办公用途”。由于估价报告载明的价格越高，上海智富公司、智富发展公司可以获得的拆迁利益越小，因此，百联置业为获得最大利益而不惜违规改变房屋用途。4、百联置业在第一次庭审中出示了编号相同、征收人相同、被征收房屋地址相同、房地产权证号相同、但被征收人不同的《上海市城市非居住房屋征收补偿安置协议》(TD002、TD003、TD004)，依常理同一被征收房屋依法只能和房屋产权人有一套补偿安置协议，但TD003、TD004项下被征收房屋却出现了两套被征收人不同的补偿安置协议，故其中有一份协议应是不真实的。5、租赁合同约定了市政动迁可以解除合同，但同时也约定了百联置业在此种情形下应当支付上海智富公司补偿。百联置业在向上海智富公司提出解约的同时，丝毫不提补偿问题，在本次诉讼过程才首次提及补偿数额，在补偿未确认的前提下，租赁合同解除条件自然未成就。被上诉人百联置业辩称：1、百联置业虽不是征收利益主体，但百联置业是涉案租赁合同的当事人，是适格的原告。2、百联置业一审中提交的《房屋征收补偿估价报告书》系由政府指定的评估机构作出，是政府征收行为的一个有机组成部分，其本身并不属于本案处理范围。房地产估价越高所获得的征收补偿总额越高，对作为实际承租人的上海智富公司也越有利，上海智富公司、智富发展公司提出的总征收补偿金额不变，房地产估价越低、停产停业损失补偿越高的说法。同时，三份《房屋征收补偿估价报告书》中的房屋评估单价与三份《上海市城市非居住房屋征收补偿安置协议》(TD002、TD003、TD004)中亦可对应。3、本案仅涉及百联置业与上海智富公司、智富发展公司的义务，与案外人百联集团、友谊置业仅有事实上关联，无法律上利害关系，不符合《民事诉讼法》中追加第三人的情形，故无需追加。4、涉案房屋产权人百联集团、友谊置业并非租赁合同的当事人，按照租赁合同第11.1.2条向承租人上海智富公司支付补偿的只能是百联置业。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。百联置业向一审法院起诉请求：1、确认百联置业与上海智富公司、智富发展公司之间的房屋租赁合同于2014年9月1日解除；2、判令上海智富公司搬离并向百联置业返还上海市新昌路XXX号底层房屋(建筑面积2,395.59平方米)、新昌路XXX号1幢2-3层房屋(建筑面积8,147.18平方米)、新昌路XXX号4-5层房屋(建筑面积8,124.50平方米)；3、判令上海智富公司支付2014年8月的部分租金人民币(以下币种均为人民币)682,096.24元及按每天应付租金的万分之四计付违约金；4、判令上海智富公司按约定租金的2倍支付自2014年9月2日起至其实际搬离之日止的房屋使用费；5、判令智富发展公司对于上海智富公司上述付款义务承担连带责任；上海智富公司已支付的押金抵扣应付费用，愿意根据房屋征收补偿总金额按合同约定标准补偿上海智富公司25,441,896.67元。上海智富公司、智富发展公司反诉请求：1、确认上海智富公司、智富发展公司与百联置业签订的房屋租赁合同第11.1.2条款无效；2、百联置业赔偿上海智富公司、智富发展公司租金损失30,123,904.15元。一审法院认定事实：1、上海市新昌路XXX号底层房屋登记权利人为案外人百联集团，房地产权证编号为沪房地黄字(2005)第006742号，房屋用途为仓储。上海市新昌路XXX号1幢2-3层、新昌路XXX号4-5层房屋登记权利人为案外人友谊置业，房地产权证编号为沪房地黄字(2005)第007808、007916号，房屋用途为仓储。百联置业、友谊置业均系百联集团子公司。百联集团授权百联置业经营管理上海市新昌路XXX号底层房屋，而友谊置业的国有净资产划拨于百联置业作为增资。2008年6月，百联置业(出租方)与上海智富公司(承租方)、上海智富企业发展(集团)有限公司(担保方)签订《租赁合同》，约定上海市新昌路XXX号内1号楼一、二、三、四、五层全部和通道(总面积18,667.27平方米)由承租方使用，租赁期限自2008年11月1日起至2024年4月30日止；年租金8,176,264.26元，月租金681,353.35元，每三年递增5%，自2011年11月1日为第一个递增期，押一付三，三个月为一个支付周期，于每一周期结束前5日支付下一周期租金，第一次支付日期为2009年1月25日，每逾期一天按应付租金的万分之四计算违约金，押金于合同终止并结清费用后一次性无息返还，可用于抵扣违约金；承租方享有转租权但不得整体转租，且对转租的承租方的行为承担连带责任；承租方应于合同终止时返还租赁房屋，逾期归还的按原租金的双倍支付房屋使用费；担保方对于承租方于合同项下义务承担保证责任，保证期限为合同履行期满2年。合同第11.1.2条约定：由于政府土地储备或其他动迁而造成房屋全部拆迁的，双方的租赁合同终止；承租方的所有补偿按出租方实际得到的动迁款(包括得到的与此动迁一切款项)减去动迁方所出具的合法的房地产估价报告所确认的房地产评估总价(评估单价乘以实际动迁面积之结果)差额的25%计算；该补偿包括但不限于设备、装修投资补偿、经营损失补偿、对租赁客户补偿、人员安置补偿等；承租方同意在此之外不再享有任何补偿。2、2013年6月19日，上海市黄浦区人民政府发布黄府征[2013]4号房屋征收决定，上海市新昌路XXX号属于征收范围。2013年8月9日，案外人上海房屋地产估价师事务所有限公司作出的《上海市黄浦区同福里街坊保护及综合改造项目新昌路XXX号底层部分百联集团有限公司商业用途房地产征收补偿估价报告书》载明：新昌路XXX号底层部分每平方米建筑面积69,930元，估价对象为国有出让(授权经营)仓储用地；《上海市黄浦区同福里街坊保护及综合改造项目新昌路XXX号1幢2至3层、2、3、4、5幢上海友谊集团置业有限公司办公用途房地产征收补偿估价报告书》载明：新昌路XXX号1幢2至3层、80号2幢全幢每平方米建筑面积33,800元，新昌路XXX号3、4、5幢全幢、每平方米建筑面积30,800元，估价对象为国有出让(授权经营)仓储用地；《上海市黄浦区同福里街坊保护及综合改造项目新昌路XXX号4、5、6层上海友谊集团置业有限公司办公用途房地产征收补偿估价报告书》新昌路XXX号4、5、6层每平方米建筑面积33,800元，估价对象为国有出让(授权经营)仓储用地。3、2013年9月，上海智富企业发展(集团)有限公司更名登记为智富发展公司。4、2014年8月6日，百联置业致函上海智富公司表示：因租赁房屋被征收，故双方之间的房屋租赁合同于2014年9月1日解除；并要求上海智富公司于2014年9月30日前搬离。2014年9月9日，百联置业同意上海智富公司停止支付2014年9月1日起的租金。5、2014年12月19日，百联集团、友谊置业向案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局及其征收代理人上海市黄浦第二房屋征收事务所有限公司出具《签约主体说明》表示新昌路XXX号1幢2至3层、2、3、4、5幢的补房屋征收补偿协议签约主体为百联集团、友谊置业。6、2014年12月30日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局与百联集团签订的沪黄二所征协字第T-D002号《上海市城市非居住房屋征收补偿安置协议》载明：上海市新昌路XXX号，房地产权证编号沪房地黄字(2005)第006742号，房屋用途商业，房地产权证记载建筑面积2,395.59平方米，价值补偿款167,523,608.70元、装饰补偿费2,395,590元、停产停业损失补贴16,752,360.87元、搬场补贴28,747.08元、其他补偿1,468,263.35元、签约奖励费1,277,795元、搬迁奖励费100,000元、共计189,546,365元。同日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局与百联集团、友谊置业签订的沪黄二所征协字第T-D003号《上海市城市非居住房屋征收补偿安置协议》载明：上海市新昌路XXX号，房地产权证编号沪房地黄字(2005)第007808号，房屋用途办公，房地产权证记载建筑面积12,109.18平方米，价值补偿款429,341,084元、装饰补偿费12,760,180元、停产停业损失补贴42,934,108.40元、搬场补贴153,122.16元、签约奖励费64,600,090元、搬迁奖励费100,000元、共计491,748,585元。同日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局与友谊置业签订的沪黄二所征协字第T-D004号《上海市城市非居住房屋征收补偿安置协议》载明：上海市新昌路XXX号，房地产权证编号沪房地黄字(2005)第007916号，房屋用途办公，房地产权证记载建筑面积9,524.58平方米，价值补偿款321,930,804元、装饰补偿费9,524,580元、停产停业损失补贴32,193,080.40元、搬场补贴114,294.96元、签约奖励费4,842,290元、搬迁奖励费100,000元、共计368,705,050元。7、2015年1月21日，百联集团、友谊置业向案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局及其征收代理人上海市黄浦第二房屋征收事务所有限公司出具说明，要求将部分房屋征收补偿款发放给已无实质性经营的友谊置业以满足税务需要。8、2015年2月2日，百联集团收到房屋征收补偿款180,000,000元。2015年4月14日，友谊置业收到房屋征收补偿款120,000,000元。9、2015年11月26日，因多次协商无果，上海智富公司拒绝搬离承租房屋，百联置业向一审法院提起本案诉讼。2016年3月24日，上海智富公司向百联置业汇款682,096.24元。一审法院认为，1、当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。2、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担违约责任。3、当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。百联置业与上海智富公司、智富发展公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守履行。现因租赁房屋被征收，《租赁合同》约定的解除条件已成就，百联置业要求确认合同解除、上海智富公司搬离租赁房屋及支付房屋使用费、智富发展公司承担连带责任及押金抵扣应付费用的诉请均有约定及事实依据，且于法无悖，应予支持；但房屋使用费按双倍月租金标准计算的起算日期应以合同解除通知函中明确的最后搬离日期的次日为准，即2014年10月1日，2014年9月期间的房屋使用费仍为1倍租金标准。上海智富公司已在本案审理中付清拖欠的2014年8月的剩余租金，故对于百联置业该项诉请不再支持，而其要求上海智富公司支付该部分租金的逾期付款违约金的诉请亦有合同依据，应予支持，但计算期应自2014年9月1日起至2016年3月24日。百联置业并非房屋征收协议确定的补偿对象，但根据其与房屋征收补偿对象之间的联系、房屋征收款发放情况及其同意根据房屋补偿协议约定的补偿总金额给予上海智富公司补偿的承诺，《租赁合同》第11.1.2条款约定完全具有可履行性，上海智富公司、智富发展公司要求确认《租赁合同》该条款无效的反诉请求于法无据，不予支持。上海智富公司、智富发展公司提供的房屋转租合同并不足以证明房屋转租的实际情况，且转租收益的波动与市场变化、经营状况等多种客观因素有关，而租赁房屋被征收亦属客观事实，并非百联置业故意阻碍，故上海智富公司、智富发展公司要求百联置业赔偿转租租金损失的反诉请求无事实及法律依据，亦难予支持。《房地产征收补偿估价报告书》中明确估价对象为仓储用途，上海智富公司、智富发展公司对该报告书的异议不成立；百联置业按约定的标准予以上海智富公司补偿，于法无悖，应予支持。一审法院判决：一、确认百联集团置业有限公司与上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司就上海市新昌路XXX号内1号楼一、二、三、四、五层全部和通道(总面积18,667.27平方米)签订的《租赁合同》于2014年9月1日解除；二、上海智富休闲广场有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市新昌路XXX号底层房屋(建筑面积2,395.59平方米)、新昌路XXX号1幢2-3层房屋(建筑面积8,147.18平方米)、新昌路XXX号4-5层房屋(建筑面积8,124.50平方米)，将该房屋返还于百联集团置业有限公司；三、上海智富休闲广场有限公司于判决生效之日起十日内支付百联集团置业有限公司逾期支付租金违约金155,790.78元；四、上海智富休闲广场有限公司于判决生效之日起十日内支付百联集团置业有限公司2014年9月期间的房屋使用费715,423.12元，该款以上海智富休闲广场有限公司已付押金681,353.35元先行抵扣，不足部分由上海智富休闲广场有限公司另行支付，押金不予返还；五、上海智富休闲广场有限公司按每月1,430,846.24元的标准支付百联集团置业有限公司自2014年10月1日起至其实际搬离并返还租赁房屋之日止的房屋使用费；六、智富企业发展(集团)有限公司对于上海智富休闲广场有限公司应履行的上述判决付款义务承担连带责任；七、百联集团置业有限公司于上海智富休闲广场有限公司搬离并付清上述判决应付款项之日起十日内支付上海智富休闲广场有限公司补偿款25,441,896.67元；八、对于百联集团置业有限公司其余诉讼请求不予支持；九、对于上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司所有反诉请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上海智富公司、智富发展公司上诉称一审法院在证据认定上倾向于百联置业，根据一审在案证据、审理笔录等显示，一审法院组织双方当事人就各自提交的证据当庭进行了举证及质证，并对证据内容的真实性、合法性、关联性予以综合认定，故本院对一审法院关于证据的认定程序予以认可。现由于涉案房屋被征收，百联置业与上海智富公司、智富发展公司2008年6月签订的《租赁合同》约定的解除条件已成就，根据合同相对性原则，百联置业作为出租人提起诉讼要求解除租赁合同，并无不妥。鉴于涉案的房地产征收补偿估价报告书、征收补偿安置协议尚有效存在，以及百联置业与房屋征收补偿对象之间的联系、房屋征收补偿款的发放情况，且百联置业同意根据征收补偿协议约定的补偿总金额给予上海智富公司相应比例的补偿，一审法院判令百联置业按约定的标准对上海智富公司予以补偿，合法有据，本院认同。上海智富公司、智富发展公司上诉提出百联置业并非适格主体、租赁合同第11.1.2条款无效，以及租赁合同解除条件未成就的意见，其理由缺乏依据，本院难以采纳。上海智富公司、智富发展公司关于转租租金损失的主张，鉴于其未能提供确凿证据予以佐证，故上海智富公司、智富发展公司的该项请求，本院不予支持。综上所述，一审法院在查明事实基础上所作之判决，并无不当，本院应予维持。上海智富公司、智富发展公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币242,876.30元由上海智富休闲广场有限公司、智富企业发展(集团)有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威审 判 员  徐 江代理审判员  俞 璐二〇一七年二月六日书 记 员  徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……