上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终13903号上诉人（原审原告）：丁振中，男，1982年9月13日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：施圣明，男，1976年8月28日出生，汉族，住上海市。上诉人丁振中因与被上诉人施圣明房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初27255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁振中上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由施圣明承担。事实与理由：原审查明事实不清，对于施圣明违约的时间节点未予认定。施圣明存在逾期过户和逾期交房两项违约行为，应当支付两笔违约金，但是原审判决将逾期过户和逾期交房作为一项违约责任进行违约金的计算，明显错误。另外，原审酌定的5,000元违约金无法律及事实依据，明显过低。被上诉人施圣明辩称，不同意丁振中的上诉请求，要求维持原判。丁振中向一审法院起诉请求：1、要求施圣明支付逾期过户违约金12,600元（自2016年5月20日起至2016年6月7日止，按700元/日计算）；2、要求施圣明支付逾期交房违约金26,600元（自2016年5月25日起至2016年7月2日止，按700元/日计算）；一审法院认定的事实：上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）原为施圣明所有。2016年3月28日，丁振中（乙方）与施圣明（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2755961），约定：由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋建筑面积为58.15平方米，转让价为156万元。甲、乙双方确认，在2016年5月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款（一）约定，若甲方已经在该房地产之产权证书上设定密码，且甲方或甲方的代理人在本次交易产权过户时输入的密码错误或者遗忘该密码，导致本次交易延迟履行或无法履行的，甲方应当按照本合同第十条的约定承担违约责任。该合同附件三约定，若上海市徐汇区房地产交易中心于2016年5月25日之前出具以乙方为所有权人的房地产证，甲乙双方应于2016年5月25日之前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，乙方应自行支付给甲方房价尾款6万元；若上海市徐汇区房地产交易中心于2016年5月25日仍未出具以乙方为所有权人的房地产证，甲乙双方应于上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后一日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，乙方应自行支付给甲方房价尾款6万元。同日，丁振中、施圣明签订了《协议》，约定了装修补偿款40万元，同时约定本次交易甲方的实际到手价格为196万元，交易税费均由乙方承担。后因交易密码遗失导致双方未在2016年5月20日前如期办理系争房屋的过户手续。2016年5月21日，丁振中向施圣明发出要求办理过户通知书，内容为由于施圣明的原因，造成5月20日之前不能过户的结果，从今日起施圣明已违约，应对后续的违约法律责任承担一切后果。2016年6月6日，丁振中、施圣明签订《协议书》，内容为双方协商一致于2016年6月7日下午一点半去徐汇区房地产交易中心办理系争房屋过户手续，之后双方一切按签订的上海市房地产买卖合同（合同编号：2755961号）履行。2016年6月7日，丁振中、施圣明前往交易中心办理了系争房屋的过户手续。2016年6月22日，系争房屋的产权过户至丁振中名下。2016年7月2日，丁振中、施圣明签订《房地产交接书》，对系争房屋进行了验收交接。另查明，2016年3月2日，丁振中支付施圣明定金20万元；2016年3月28日，丁振中支付施圣明房款80万元及装修补偿款40万元；2016年4月22日，丁振中签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，通过公积金贷款的方式支付房款50万元；2016年7月2日，丁振中支付尾款6万元。居间方上海XX事务所出具的一份材料原件收据显示，在收到系争房产下述材料原件之房地产权证/房屋所有权证前打勾，但该收据日期处为空白。审理中，施圣明称交易密码与房产证一起已经交予居间方，丁振中称看到居间方将密码纸交给了施圣明。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，丁振中、施圣明就系争房屋签订房屋买卖合同及补充协议，各方应当按约履行各自的义务。施圣明应当按照合同约定在2016年5月20日前，配合丁振中向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但由于交易密码遗失，未能及时办理。审理中，施圣明辩称交易密码系居间方丢失，与施圣明无关，但施圣明的辩称意见并无相应的证据予以证明，且从材料（原件）收据看也并未注明居间方收到了密码纸。即便如施圣明所述，根据双方签订的买卖合同约定，如施圣明在产权过户时输入密码错误或者遗忘该密码，导致本次交易延迟履行或无法履行的，施圣明仍应按约定承担违约责任，故施圣明的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。丁振中诉请主张逾期过户和逾期交房的违约金，但根据双方合同违约条款的约定，违约金按丁振中已付款的万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止。故丁振中同时主张两笔违约金法院难以支持。对于违约金的标准，丁振中认为施圣明应当按《上海市房地产买卖合同》约定的已付款日万分之五标准支付违约金，而施圣明认为对方主张的标准过高，要求调整。法院认为，丁振中按照《上海市房地产买卖合同》所约定的违约金标准向施圣明主张违约责任，符合合同约定及法律规定，但考虑到丁振中由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定施圣明向丁振中承担违约金5,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、施圣明于判决生效之日起十五日内支付丁振中违约金5,000元；二、驳回丁振中的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计390元，由丁振中负担365元，施圣明负担25元。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据现已查明的事实，因施圣明方的交易密码遗失的原因，导致其与丁振中未能按照合同约定办理系争房屋的过户手续，施圣明的行为已经构成了违约。至于施圣明是否存在逾期交房的违约行为，本院认为，双方合同中约定的交房时间与办理房屋过户手续具有先后牵连性：合同附件三约定，“若上海市徐汇区房地产交易中心于2016年5月25日之前出具以乙方为所有权人的房地产证，甲乙双方应于2016年5月25日之前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，乙方应自行支付给甲方房价尾款6万元；若上海市徐汇区房地产交易中心于2016年5月25日仍未出具以乙方为所有权人的房地产证，甲乙双方应于上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后一日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，乙方应自行支付给甲方房价尾款6万元。”在实际履行合同过程中，由于施圣明方的原因导致逾期过户，进而导致上海市徐汇区房地产交易中心无法于2016年5月25日之前出具以乙方为所有权人的房地产证，甲乙双方也无法于2016年5月25日之前办理房屋交接手续；但根据上述合同中关于交房时间的后半部分内容的约定，若上海市徐汇区房地产交易中心于2016年5月25日仍未出具以乙方为所有权人的房地产证，甲乙双方应于上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后一日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。根据二审审理中丁振中、施圣明向本院的确认，房地产交易中心通知出具产证的日期为2016年7月2日前后，双方此后即办理了交房手续。故根据双方前述合同关于交房时间的约定，施圣明不存在逾期交房的违约行为。另外，违约金应当以实际损失为基础，以补偿性为主。原审在丁振中提出追究施圣明逾期过户及逾期交房两种违约责任的情况下，根据施圣明有关违约金过高的抗辩意见，综合考虑丁振中由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，最终酌定施圣明向丁振中承担违约金5,000元，数额尚属合理，本院予以确认。因此，原审判决并无不当。上诉人丁振中的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币780元，由上诉人丁振中负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年二月十六日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……