重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民初813号原告（执行案外人）：邓泽均，男，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：邓茜茜（邓泽均之女），住重庆市开州区。被告（申请执行人）：重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路121号12楼1207、1208、1209室，统一社会信用代码9150010305481670X2。法定代表人：田李文，董事长。委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马璐，重庆中钦律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：王海清，男，现住重庆市九龙坡区。第三人（被执行人）：陈兴会，女，住重庆市开州区。原告邓泽均与被告重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司（以下简称兴农投小贷公司，第三人王海清、陈兴会案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓泽均及其委托诉讼代理人邓茜茜，被告兴农投小贷公司的委托诉讼代理人刘云飞、马璐，第三人王海清到庭参加了审理。第三人陈兴会经本院依法送达开庭传票未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邓泽均向本院提起诉讼请求：立即停止对重庆市开州区镇安镇龙江街某号（房地产证号：312房地证2014字第6XX0号）房屋强制执行；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月30日，原告与第三人王海清签订了《房屋买卖合同》，购买了位于镇安镇大桥头某房屋。房屋总价款22万元。合同约定乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金10万元，交房之日乙方再支付10万元给甲方，余款待交房产证时付清。2012年1月30日，原告向第三人王海清转账6万元；2012年2月15日，原告从自己的存折取出4万元，然后汇入王海清的账户；2012年10月28日，原告向第三人陈兴会转账10万元，上述三笔资金均有转账凭证及银行交易记录。至此，原告依约支付了总房屋价款的20万元。2012年10月28日，上述房屋交付给原告居住，紧接着原告对该房屋装修入住，2013年2月19日，原告开通了房屋的水电。2015年2月16日，重庆市第五中级人民法院以（2015）渝五中法民保字第00022号、第00023号民事裁定书及协助执行通知书查封了原告所购买的房屋。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，原告对案涉房屋享有的权益可以阻止人民法院对该房屋的执行，故提出执行异议之诉，请求依法判决。兴农投小贷公司辩称，1、现有证据不能证明原告向合同相对方支付了50%以上的房款。2、原告并非购买登记在房地产开发公司名下的商品房，而是购买的陈兴会名下的房屋。购房合同是原告与第三人王海清签订的，合同关系及权属关系均不对应，故不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。3、被告查封陈兴会名下财产没有任何过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人王海清陈述，原告买房及付款均是事实。陈兴会与王智勇原系夫妻关系，王智勇是开县聚兴房地产开发有限公司（以下简称聚兴房地产公司）的法定代表人。房子是第三人与王智勇一起去买的他人的房屋改建的，改建时没有办理手续，只有改建手续，申报改建是用的王智勇个人名字，实际是合伙改建，不是正规开发。改建过程中第三人负责管理、销售。因与王智勇为经营问题发生纠纷，第三人就退出了，王智勇继续在做。原告买房时，该房尚未办理产权证。房子修好一年左右，产权办到陈兴会名下。后因聚兴公司资金紧张，就用该房抵押借款。陈兴会提交书面《情况说明》称，其认可邓泽均购房和付款的事实。王海清是聚兴房地产公司王智勇的弟弟，当时负责聚兴房地产公司的房屋销售。陈兴会当时分管聚兴房地产公司的财务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明：兴农投小贷公司与陈兴会、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00442号民事判决，判令陈兴会偿还兴农投小贷公司借款本金7,000,000元并支付罚息、律师费、保全担保费，聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇对陈兴会的上述债务承担连带清偿责任，兴农投小贷公司有权对陈兴会、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。兴农投小贷公司与王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、陈兴会、陈阳珍借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决，判令王文全偿还原告兴农投小贷公司借款本金5,500,000元并支付违约金、律师费、保全担保费，聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇、陈兴会对王文全的上述债务承担连带清偿责任，兴农投小贷公司有权就王智勇、陈阳珍提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。因陈兴会、王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍未履行上述两份生效民事判决书所确定的义务，兴农投小贷公司向本院申请强制执行。另查明，2012年1月30日，邓泽均（乙方）与王海清（甲方）签订《房屋买卖合同》，购买位于镇安大桥头某房屋，建筑面积约110平方米，用途为住宅，房屋总价款为220,000元。该合同约定：1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金100,000元，交房之日乙方再付100,000元给甲方，余款待交房产证时付清；2、交房时间以甲方通知乙方为准，交房最迟在2012年12月底。2012年1月30日，邓泽均向王海清转账6万元；2012年2月15日，邓泽均向王海清转账4万元；2012年10月28日，邓泽均向陈兴会转账10万元。2012年10月28日，陈兴会（收款人）以聚兴房地产公司（收款单位）名义向邓泽均出具收到2-302号房屋购房款100,000元的收款收据一张。该收据背面注明：“原王海清收10万，未出收据。特此注明。王华宪10.28”。庭审中，王海清称王华宪系聚兴房地产公司员工，王海清走后，王华宪接替王海清的位置。2013年2月19日，聚兴房地产公司向邓泽均收取水电表上户费用2400元。2013年2月邓泽均入住案涉房屋。2017年2月7日，重庆市开州区国土资源和房屋管理局不动产登记中心出具一份无房证明，载明：经查本中心土地房屋权属登记数字档案信息系统，邓泽均等人截止2017年2月7日在开州区无住房权属登记记录。再查明，重庆市开县镇安大桥头王海清联建房某房屋与重庆市开县镇安镇龙江街某房屋系同一标的物，房地产证号为312房地证2014字第0XXX0号。还查明，陈兴会与王智勇在修建案涉房屋时系夫妻关系，王海清系王智勇之弟。陈兴会负责聚兴房地产公司财务，王海清负责聚兴房地产公司的管理、销售。陈兴会、王海清均是上述房屋的实际开发人。本院在诉讼前，于2015年2月16日以（2015）渝五中法民保字第00022号、第00023号民事裁定书及协助执行通知书，查封了陈兴会所有的位于重庆市开县镇安镇龙江街93号房地产证号为312房地证2014字第06580号等房屋。邓泽均认为被查封的重庆市开县镇安镇龙江街93号1幢2单元3-2号房屋已由其购买，支付大部分购房款并于2013年2月即入住，提出执行异议。本院于2017年4月6日作出（2017）渝05执异358号执行裁定书，驳回邓泽均的异议请求。邓泽均遂提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，邓泽均在本院查封前即与实际开发方王海清签订购房合同，购买了案涉房屋并实际居住。邓泽均名下无其他用于居住的房屋。邓泽均亦按合同约定向房屋开发方王海清和陈兴会支付了20万元购房款，已支付的购房款超过购房合同所约定总价款的50%。综合全案证据和当事人陈述，案涉房屋的开发并不规范。本案邓泽均与王海清签订购房合同，实际出售的是王海清与陈兴会等合伙开发修建的房屋。该案涉房屋在签订购房合同之后，虽登记在陈兴会名下，但陈兴会并未对该房屋主张权利，并且陈兴会亦认可邓泽均与王海清签订购房合同支付房款购买案涉房屋的行为。综上，邓泽均对案涉房屋主张权利，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定适用，邓泽均请求本院停止对案涉房屋强制执行，符合前述规定的情形，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项第（一）款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：不得执行重庆市开县镇安镇龙江街某号（房地产证号为312房地证2014字第0XXX0号）房屋。本院（2017）渝05执异358号执行裁定于本判决生效时自动失效。本案案件受理费4600元，由原告重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  倪洪杰审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年十一月一日书 记 员  黄献丽