湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）湘06民终865号上诉人（原审原告、反诉被告）：王清波，男，1967年1月23日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：李平波，临湘市天成法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：谌玉海，男，1976年11月8日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：姜永慧，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人王清波因与上诉人谌玉海房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省临湘市人民法院（2015）临民初字第367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王清波及其委托诉讼代理人李平波、上诉人谌玉海及其委托诉讼代理人姜永慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王清波上诉请求：撤销一审判决第一项，改判谌玉海补偿上诉人各项损失160000元。合同终止后，当事人有权要求赔偿损失，一审以存在严重缺陷的临价认鉴（2015）045号价格鉴定结论书作为确定上诉人损失的依据，判决谌玉海赔偿上诉人60000元损失，明显不公。2、一审中上诉人认为《关于水果市场仓库装修工程的价格鉴定结论书》，未对装修的不锈钢门和购买的装修材料等进行价格鉴定，遗漏了诸多鉴定项目，向一审法院提出重新鉴定。重新鉴定过程中，上诉人认为一审法官对鉴定人员鉴定活动进行了干预，鉴定机构只好以委托鉴定机构的瓷砖数量和规格无法确认为由，向一审法院出具了《关于无法完成评估》的回函，终止了鉴定。谌玉海辩称：答辩人与王清波门面租赁合同解除主要是王清波未按照合同约定投入装修资金，明显无经济实力履行合同义务，答辩人并不存在错。王清波投入的装修价值仅46310元，远远未达到合同约定的200000元，根据答辩人与王清波的合同约定，王清波应当无条件撤出，其固定装修及院内的所有货物及仓库内的机械设备应当归答辩人所有，一审法院判决答辩人赔偿王清波60000元损失，明显不当。一审中临湘市价格认证中心出具的的鉴定结论合法合理，重新鉴定终止的原因是王清波不能提供瓷砖的具体数量和价格，不存在一审法官干扰鉴定的情况。谌玉海上诉请求：1、撤销一审判决第一项中由上诉人向赔偿王清波损失60000元的部分，改判位于汇丰果品市场经营场地内属于王清波所有货物及仓库内机械设备全部归上诉人所有。2、一、二审诉讼费及鉴定费由王清波负担。事实与理由：1、一审事实查明不清，上诉人与王清波门面租赁合同解除的主要原因是王清波未按照合同约定投入资金进行装修，明显不能履行合同义务，矛盾出现时上诉人积极协商，并不存在过错。2、上诉人因王清波的违约造成了不小损失，一审法院未对损失大小进行查明，亦未判决王清波赔偿上诉人的损失，明显对上诉人不公。3、一审法院不予支持上诉人要求以王清波所有的在上诉人院内的机械设备全部归上诉人所有,有失偏颇。王清波辩称：1、一审判决认定答辩人在约定的六个月内未完成200000元装修的事实错误，一审中鉴定答辩人装修投入价值46310元是不公平，没有对答辩人装修的不锈钢门和投入装修而堆放在主楼三楼与四楼、以及冷库三楼的瓷砖、水泥、砂石和堆放在院内的瓷砖等装修材料的实际价值进行鉴定。一审法院认定答辩人投入装修的价值不足200000元缺乏事实依据，谌玉海要求答辩人堆放在汇丰果品市场的所有货物及设备全部归其所有完全没有法律和事实依据。2、谌玉海未按照合同约定将租赁房屋全部交给答辩人，且在合同履行期间谌玉海借口阻止答辩人装修与经营，并将租给答辩人部分房屋转租给他人,是严重违约行为。3、答辩人本来可以起诉主张解除合同，但本着诚实信用的原则选择继续履行合同，谌玉海在一审反诉中提出解除合同，不符合法律规定，无事实依据，一审判决认定谌玉海要求解除合同的理由充分、符合客观实际，并判决解除租赁合同是完全错误的。王清波向一审法院起诉请求：人民法院责令谌玉海履行合同义务，向王清波完整交付租赁物（腾空租赁房屋主楼的第四层的五间住房、主楼二、三、四层货梯的库房、主楼后面一栋的二、三层等）。谌玉海向一审法院反诉请求：判令解除谌玉海与王清波之间签订的《汇丰果品市场经营场地租赁合同》；谌玉海院内属于王清波的所有货物及仓库内的机械设备归谌玉海所有。一审法院认定事实：王清波与其经充分协商后，于2014年10月5日签订了一份《汇丰果品市场经营场地租赁合同》，主要内容有：第一条租赁场地及范围，谌玉海将其所有的位于临湘市汇丰果品市场的部分场地租赁给王清波经营。1、汇丰果品市场主楼二、三、四层，共约4000平方米；院内冷库上方三楼约1000平方米，院内后面左侧二、三楼约1200平方米。2、主楼一楼正门左右各一间约80平方米，该场所年租金为10000元，不免租。自使用之日起支付，一年一付，院内及停车场供乙方自有车辆免费使用。第二条租赁期限从2014年10月30日至2024年10月30日，共十年。第三条乙方用于自主守法经营。第四条每年租金为310000元（不含一楼门面），前两年甲方免租金。甲方改造上楼踏步时乙方预付租金20000元（年租金每平方米50元，按实际平方计算）。第五条两年免租期满后，乙方于每年10月30日以现金或转账方式一次性支付下年的租金。第六条乙方负责支付出租场地的水、电费等一切经营费用，电费1元/度（有重大调整另行协商），水费按实际价格，按月支付。第七条乙方在不损坏房屋结构的前提下对租赁场地进行装修改造，必须提前将设计方案交由甲方审定，不得影响甲方现有的经营户经营。第八条甲方不得招商与乙方经营相同的项目……第十条有下列情形之一，甲方有权解除合同：（1）乙方自签订本合同起超过六个月投入装修低于20万元或长期不正常营业的；（2）乙方不交付或不按约定交付租金的；（3）乙方拖欠各项费用达1000元以上…；甲方按上述条款解除合同，不退还任何费用。乙方无条件撤出，其固定装修无偿归甲方所有，乙方不得破坏。合同并约定了其他相关条款，签订合同后，王清波拖沙进场开始搞装修，双方前期合作比较好。王清波租赁谌玉海的场地，主要是想利用场地对外招商，与别人合伙经营，王清波边装修边积极进行了宣传和招商引资工作。2014年11月下旬，在王清波的招商引资宣传下，有临湘友华电器的股东找到被告谌玉海，要求租赁房屋做临时仓库。谌玉海找王清波商量此事，王清波不同意，认为房屋已租赁给王清波，再租给友华电器的股东，也应是王清波出租给他们。于是谌玉海就把友华电器的股东电话号码给了王清波，由王清波去与友华电器的股东联系。王清波与友华电器的股东联系后，双方没有洽谈好，谌玉海就带王清波去找友华电器的股东洽谈。友华电器的股东认为王清波、谌玉海之间已有租赁关系，谌玉海又将租赁出去的房屋重新租给他们，怀疑是在设套骗他们，因此，两人与友华电器的股东，洽谈未果。谌玉海见王清波装修进展缓慢，且又没有交一分钱的押金，担心王清波到时无法履行合同，谌玉海就提出由其将租赁给王清波的房屋，租出部份给友华电器的股东，所得租金抵王清波应给谌玉海的租金。但王清波不同意谌玉海的方案，并与谌玉海于2014年11月24日签订了一份补充协议：“王清波向谌玉海承诺，自签订合同起，如果六个月内装修少于200000元，王清波在院内的所有货物及仓库内的机械设备，归被告谌玉海所有，王清波无任何异议，除无法抗拒的特殊情况除外”。此后，王清波在外面拉回了大量的各种样式的瓷砖，并将装修的钢门、涂料、河沙、水泥、瓷砖等部分材料，也搬到了二、三、四楼，王清波边装修并边销售瓷砖。但王清波未按合同约定将装修设计方案交由谌玉海审定，王清波在装修时因资金周转困难及其他多方面的原因，装修进展也很缓慢，且装修未规划整齐，一间间、一层层的装修好。谌玉海在王清波装修过程中，看到装修师傅贴瓷砖时，水泥放少了，就喊来王清波说水泥放少了，会造成日后维修麻烦。为此，俩人发生争吵，但谌玉海并未阻碍王清波装修。只是后来王清波要将大量的瓷砖搬运到二、三、四楼去时，谌玉海考虑到房屋承重及安全因素，才阻止过王清波搬运大量瓷砖。因为上述几个方面的问题，双方之间产生了矛盾和纠纷。2015年2月12日，王清波因买了谌玉海一些铁架，谌玉海经常找其讨钱，王清波认为双方在合作中矛盾较多，今后双方合作会有很多困难，于是到谌玉海家里找谌玉海协商有关事宜。王清波向谌玉海提出双方能继续合作下去，春节后王清波就抓紧装修，并要求谌玉海在约定的六个月装修期限内，再延期两个月时间，谌玉海不同意王清波的要求。为此，双方发生争执，王清波很气愤说了几句过急的言语，谌玉海就向公安局城西派出所报了警，在民警的调解劝说下才平息争吵。在王清波租赁房屋前，谌玉海就将其四楼中的部分房屋租赁给了其他四个经营户居住，且租赁未到期，谌玉海在和王清波签订合同时，将此事告诉了王清波。当时，王清波没有提出其他的租赁户必须要搬出，所以双方在合同中对此事就没有进行约定。后来，谌玉海说明如果王清波根据实际情况需要场地，谌玉海可以提前解除四个经营户的租赁合同，但王清波要代谌玉海赔偿四个经营户的租金。2015年3月份王清波认为因其他的租赁户未撤走，致使王清波不能锁门，无法对楼中材料进行有效管理，要求谌玉海腾空四楼原租户租赁的房屋，谌玉海认为已将租赁房屋二、三层全部交付，四层除原租户居住的不足100多平方米的房屋未交付外，其余也全部交付，并不影响对楼中材料进行有效管理。而王清波在五个多月内只在二楼贴了600多平方的瓷砖，三层和四层堆放了装修的瓷砖、水泥、砂石，具备了装修条件，但因其资金不足，拖欠民工工资，都无法装修完工，没有必要将原租户撤走。如果谌玉海将二、三、四楼装修好后再将原租户撤走也不迟。且双方在合同中也未对租赁房屋如何交付，什么时间交付，未作明确具体的约定。还有因原租户的租金赔偿问题，双方没有协商好，谌玉海就不同意腾房，导致双方又发生纠纷。王清波与谌玉海因为在所签订的合同中，存在诸多瘕疵和不完善的地方，致使双方产生矛盾纠纷，加之王清波又资金不足，周转困难，装修也未搞好及其他多方面的原因，导致利用租赁场地招商引资一直未果。且王清波因拖欠帮其装修的民工工资，民工该本院提起了诉讼，对王清波招商引资也有影响。在审理过程中多次组织双方进行调解，因双方因意见分岐较大，导致调解未果。另查明：王清波在约定的六个月时间内，未完成应进行200000元的装修。截至2015年6月17日止，王清波已装修完工的部份只有贴地板砖660平方米，墙面粉刷1050平方米，经鉴定价值为46310元。另外，王清波装修的不锈钢门及为装修而堆放的瓷砖、水泥、砂石等小部份材料，未进行价值鉴定，但总价值远不足200000元。一审法院认为：王清波与谌玉海签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，租赁合同合法有效，双方应当全面履行租赁合同约定的义务。对此双方均有过错。谌玉海签订合同后，已将汇丰果品市场主楼二、三层全部腾空交付王清波，第四层除原租赁户居住的几间房屋外，也已腾空交付给王清波。在王清波租赁房屋前，谌玉海就将其四楼中的部分房屋租赁给了其他四个经营户居住，且租赁未到期，谌玉海和王清波签订合同时，双方对此事并没有进行约定。后来，谌玉海说明如果王清波根据实际情况需要场地，谌玉海可以提前解除四个经营户的租赁合同，但王清波要代谌玉海赔偿四个经营户的租金。现在王清波对已交付的租赁房屋在约定的时间内都未装修好，原租赁户对王清波管理楼中材料和装修并没有多大的影响。如果王清波将二、三、四楼装修好后，再将剩余租赁房屋全部进行交付，并将原租户撤走也不迟。且双方在合同中也未对租赁房屋如何交付，什么时间交付，未作明确具体的约定。还有因原租户的租金赔偿问题，双方没有协商好，谌玉海不同意腾房，理由充分，且符合实情。谌玉海要求王清波将剩余租赁房屋全部进行交付，理由不充分，不予支持。王清波在约定的六个月时间内，装修只贴了地板砖660平方米，墙面粉刷1050平方米，经鉴定价值为46310元。另外，王清波装修的不锈钢门及为装修而堆放的瓷砖、水泥、砂石等小部份材料，未进行价值鉴定，但总价值远不足200000元，属王清波明显违约。王清波堆放的其他瓷砖材料，并没有用于装修，是王清波进行销售的材料。王清波将所有进行销售的几十万元瓷砖等材料都认为是进行了装修的材料，显然不合常理，与客观事实不符。且双方约定的是王清波要完成200000元的装修，并不是王清波有200000元的装修材料就可以。王清波主要是因资金不足，周转困难，装修一直未搞好，加上其他多方面的原因，导致利用租赁场地招商引资一直未果。且王清波因拖欠帮其装修的民工工资，民工向本院提起了诉讼，对王清波招商引资也有影响。现双方矛盾越积越多，无法继续合作，实现双方合同的目的，如果继续下去只会给双方都造成更大的损失。故谌玉海反诉要求解除租赁合同，理由充分，符合客观实际，予以支持。谌玉海反诉依据合同约定要求王清波承担违约责任，院内属于王清波的所有货物及仓库内的机械设备全部归谌玉海所有。双方虽有明确的补充协议约定，但谌玉海没有提供证据证明院内的货物及仓库内的机械设备具体的数据。谌玉海可收集相关证据后，另行主张权利。故对谌玉海该项反诉主张，不予支持。王清波针对反诉同意解除合同，但要求赔偿其损失24万元，因缺乏事实依据，且证据不足，不予支持。因造成本案纠纷主要是王清波因资金不足，周转困难，装修一直未搞好，在约定的期间内未完成200000元的装修。故是王清波违约，应承担本案主要过错责任。谌玉海签订的合同存在诸多瘕疵和不完善的地方，导致双方产生很多矛盾纠纷。且当出现矛盾纠纷时，谌玉海不是积极与王清波友好协商处理，而是采取了一些不妥当的方法，致使矛盾激化，故也应承担一定的过错责任。鉴于王清波对租赁房屋进行了装修，有装修费用46310元，还有装修的不锈钢门及为装修而堆放的瓷砖、水泥、砂石等小部份材料损失，解除合同后王清波还要进行搬迁，需要一定的搬迁费用。王清波的违约行为，事实上也给谌玉海造成损失，并且无偿使用谌玉海的租赁房屋一年多。故根据双方的过错责任及双方的经济实力状况，由谌玉海酌情给予王清波60000元的经济补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第一款第（四）、（五）项，第一百零七条、第一百二十条的规定，判决：一、解除谌玉海与王清波签订的《汇丰果品市场经营场地租赁合同》，由谌玉海赔偿王清波损失60000元，限谌玉海在判决生效后十五日内付清，限王清波在判决生效后十五日内退回租赁房屋；二、驳回王清波的诉讼请求；三、驳回谌玉海的其它诉讼请求。一审案件受理费500元，由王清波负担，反诉受理费500元，由谌玉海负担。二审中当事人均未提交新的证据。本院进行了现场勘验，查明租赁房屋冷库的三楼尚未装修，有沙子是王清波用于装修的,部分沙子已经被谌玉海填于卫生间，部分用于地板抹面，主楼的三、四楼屯放了瓷砖、沙子。三楼、四楼屯放的的瓷砖与二楼装修用的瓷砖型号、价格不一样，经现场拆开检查有几箱和二楼用于装修的一样为次品。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于合同解除后王清波损失计算问题。谌玉海与王清波签订租赁合同后，因合同存在瑕疵和不完善，合同履行过程中双方出现分歧与矛盾，双方未能有效的沟通，致使矛盾激化，谌玉海和王清波对于租赁合同的解除均应承担一定的责任。一审中临湘市价格认证中心对汇丰果品市场二楼的装修价格进行了鉴定，作出临价认鉴（2015）045号价格鉴定结论书，鉴定价格为46310元，综合考虑鉴定价格中不包括王清波装修的不锈钢门及堆放的瓷砖、水泥、砂石等小部分材料损失，解除合同后王清波进行搬迁的费用，且导致解除合同，王清波一定过错，一审法院酌情判决谌玉海给予王清波60000元经济损失并无不当。王清波不能提供证据证明谌玉海给其造成160000元经济损失，应当承担举证不能的责任。故本院对王清波要求谌玉海赔偿其160000元的上诉主张不予支持。关于王清波上诉称，一审中其对临价认鉴[2015]045号鉴定结论书提出异议，申请重新鉴定，在湖南三湘资产评估有限公司重新鉴定的过程中一审法院工作人员对鉴定活动进行干预，致使鉴定工作无法开展终止了鉴定，但王清波未提供证据证明其主张，且湖南三湘资产评估有限公司《关于无法完成评估的回函》明确回复无法完成评估工作的原因未“瓷砖数量及其规格无法确认”，故本院对王清波的该上诉主张不予支持。关于谌玉海主张汇丰果品市场经营场地内属于王清波所有货物及仓库内的机械设备全部归其所有的上诉请求。本院认为，本案中谌玉海与王清波解除合同的根本原因为双方在签订合同及补充协议过程中疏忽大意致使合同存在瑕疵，导致合同履行的过程中矛盾不断。谌玉海的主张是基于其对《补充协议》的理解，但该《补充协议》本来存在歧义，可以有不同的理解，结合谌玉海自身对合同解除存在过错，本院对谌玉海的该主张不予支持。王清波对汇丰果品市场房屋进行装修是其与谌玉海合同约定的内容，显然已经过谌玉海同意，王清波对二楼进行了铺设瓷砖和粉涮墙壁的装修，形成了附和，不可拆除,且提高了二楼房屋的使用价值，谌玉海是装修的受益者。提前解除合同给王清波造成了部分材料损失，且考虑到退房搬运费，一审法院认定谌玉海给予王清波60000元经济补偿公平合理。一审中谌玉海与王清波均是部分败诉、部分胜诉，一审法院根据案子的具体情况确定，一审案件受理费500元由王清波负担，反诉受理费500元由谌玉海负担，并无不当。综上所述，王清波与谌玉海的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由王清波负担500元，由谌玉海负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长  蒋立春审 判 员  付 妮代理审判员  庞广庆二〇一七年二月十六日书 记 员  汪山钧