四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终96号上诉人（原审被告）：邓开柱，男，1955年2月28日出生，汉族，个体工商户，住四川省巴中市宕梁街道办事处。委托诉讼代理人（特别授权）：李涛，巴中市诚信法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王秀华，女，1954年12月5日出生，汉族，个体工商户，住四川省巴中市宕梁街道办事处，系上诉人邓开柱之妻。委托诉讼代理人（特别授权）：王学强，男，1968年4月21日出生，汉族，小学文化，个体工商户，住四川省巴中市莲花咀巷，系王秀华胞弟。被上诉人（原审原告）：苟华，男，1967年3月20日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区东城街道办事处。委托诉讼代理人：夏先烈，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。上诉人邓开柱、王秀华因与被上诉人苟华确认合同效力纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓开柱、王秀华的委托诉讼代理人李涛、王学强，被上诉人苟华及其委托诉讼代理人夏先烈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓开柱、王秀华的上诉请求：撤销巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初1451号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人邓开柱与被上诉人苟华签订的售房合同属无效合同，且因被上诉人未履行合同义务，应予解除。1.房屋买卖合同上约定房屋系二上诉人的夫妻共同财产，邓开柱未经王秀华知晓和同意与苟华签订售房合同，严重侵害了王秀华的财产权益，在王秀华未追认的情形下，该房屋买卖合同应属无效；2.按照买卖合同第六条约定，交现金以收据为准。被上诉人苟华伪造上诉人邓开柱出具的3.5万元收据，以此达到履行合同义务的目的，经四川求实司法鉴定所鉴定该收据不属邓开柱书立。被上诉人苟华未履行合同，根据《合同法》第九十四条第（三）项之规定，该合同应解除。二、一审判决以上诉人下欠白笙正的借款2万元认定被上诉人抵扣了应向上诉人交付的3万元购房款不当。1.上诉人邓开柱于2002年10月下欠案外人白笙正2万元，白笙正下欠被上诉人苟华3万元，这二者属于民间借贷关系，而被上诉人与上诉人之间系房屋买卖关系，一审法院认定被上诉人向上诉人支付了3万元的购房款违背了法律规定；2.一审法院以被上诉人租赁收益12年，进而推定被上诉人已付上诉人5000元的购房款，明显与法律相驳。被上诉人苟华辩称：一审判决认定事实清楚，采信证据有效，裁判理由及适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人苟华向一审法院起诉请求：1.判决被告邓开柱、王秀华2004年3月2日与原告签订的售房合同有效，继续履行；2.判决被告邓开柱、王秀华为原告办理售房合同约定的办理“两证”的责任和义务，同时由二被告承担办证费用；3.判决被告邓开柱、王秀华承担违约责任。一审法院认定事实：原、被告及案外人白笙正均系亲戚关系。白笙正下欠原告苟华3万元。2002年被告邓开柱下欠白笙正借款本金2万元及利息，并书立了借条一张。2004年3月2日，原告苟华（乙方）与被告邓开柱、王秀华（甲方）签订《售房合同》，合同约定：甲方于2001年12月10日购买吴洪文、肖银珍开发、销售的宕梁小区汽配街翻胎厂综合楼一单元二楼房屋一套（现巴中市宕梁莲花街226号226栋单元楼1单元2号房屋）116.2平方米，另空坝约80平方米归乙方使用，由于甲方近期资金不足，现将该套住房隔为两套，转卖给乙方，经双方协商，特达成如下条款：一、甲方将该套住房分隔为两套，二楼靠东侧一套两室两厅一厨一厕面积为86平方米（归乙方）。二、经双方协商房屋价款为4万元整，甲方负责办房产证、土地使用证及其他办证费用，乙方不承担办证费用。三、付款方法：签订正式合同后除留5000元办证费外，一次性付清，待甲方将两证办好后交付两证的同时付清欠款5000元。五、违约责任，任何单方不得违约，单方违约，处违约金5000元。六、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日生效。交现金以收据为准。合同签订后，原告向二被告支付购房款现金5000元，另3万元购房款冲抵二被告欠案外人白笙正的借款，白笙正将被告邓开柱向其出具的《借条》返还给被告。二被告与白笙正之间的债权债务均消灭。被告邓开柱、王秀华按照合同约定将已隔成型的房屋交付给原告苟华占有、出租至今。2013年8月1日，宕梁小区汽配街翻胎厂综合楼一单元二楼房屋一套已登记为被告邓开柱、王秀华所有（即现巴中市宕梁莲花街226号226栋单元楼1单元2号，登记产权面积为154.23平方米）。被告邓开柱、王秀华已将案涉房屋抵押于银行贷款25万元。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2004年3月2日，原告苟华为乙方，被告邓开柱、王秀华为甲方签订的《售房合同》是双方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律、法规禁止效力性规范，该《售房合同》合法有效。合同签订后，原告苟华向二被告支付了购房款3.5万元，其中支付现金5000元，扣抵二被告下欠白笙正借款3万元，被告亦将该房屋交于原告占有并出租他人多年无异，对此予以确认。《售房合同》第三条还约定：由二被告负责房屋的“两证”，但该涉案房屋系巴中市宕梁莲花街226号226栋单元楼1单元2号一套房屋隔成两套，其产权登记只有一个编号。根据建设部《房屋登记办法》第九条规定“房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示”、第十条规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；……”。故，诉争房屋无法独立办理产权登证，只能与被告形成按份共有。《售房合同》中约定由被告办理产权登记证的内容无法履行，原告要求二被告继续履行合同并为其购买的房屋办理“两证”的诉请，不予支持。由于约定的由被告办理两证的义务，被告无法履行，被告的行为不构成违约。原告诉请被告承担违约责任，亦不予支持。由于原告提供的《收条》不是原件，又不是被告邓开柱书立，由此产生的鉴定费2600元，由苟华负担。据此判决：原告苟华与被告邓开柱、王秀华签订的《售房合同》有效；驳回原告苟华的其他诉讼请求；本案鉴定费2600元，由原告苟华承担。本院二审期间中，被上诉人苟华向本庭申请证人白笙正（曾用名“白生正”、“白笙政”）出庭作证，并提交了证人邓开碧的书面证言。证人白笙正当庭陈述，证实：1.售房合同是白笙正起草的，2004年3月19日在合同上签字时有邓开柱、王秀华夫妇，苟华、张雪琴夫妇以及他和妻子邓开碧6人在场；2.抵购房款3万元，是以邓开柱在白笙正处的借款2万元及利息抵的白笙正在苟华处的借款3万元；3.上诉人邓开柱在当天出具了3.5万元的收据，立条、交款6人都在场。证人邓开碧（白笙正之妻）的证言，证实：邓开碧系上诉人堂姐，系被上诉人舅妈；邓开碧参与了邓开柱与苟华签订购房协议的过程；其证实内容与白笙正一致。上诉人质证认为，邓开碧的证言形式要件不合法，证人未出庭作证，且证人邓开碧与白笙正系夫妻关系，其作证的内容可信性较小。证人白笙正陈述的借款是1998年借的，只有8000多元，后面算了1万多元的利息，书立的2万元的借条。本院认为，证人白笙正、邓开碧均系签订合同时的在场人，其证言内容客观、真实，与其他证据相互印证，对二证人的证言予以采信。本院在审理过程中，向四川求实司法鉴定所发函，要求对其作出的川求实鉴[2016]文鉴字第6326号文书鉴定意见中，“对JC（检材）和YB（样本）中邓开柱三字签名二者具有同源性”的含义作出解释。四川求实司法鉴定所书面复函，称：JC（检材)上“邓开柱”三字签名和YB（样本）上“邓开柱”三字签名反映了同一人的书写习惯，但JC（检材)“邓开柱”签名不是原始件，而是原始件的复印件，不是邓开柱直接书写的，只能证明邓开柱曾经在该JC（检材）的原始件上确实书写过“邓开柱”三个字。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案上诉人邓开柱与被上诉人苟华签订《售房合同》时，虽然邓开柱之妻王秀华未在合同上签名，但被上诉人苟华以及在场证人白笙正、邓开碧均证实签订合同时上诉人邓开柱、王秀华夫妻均在场，上诉人邓开柱在合同上的签字，被上诉人苟华有理由相信代表了上诉人夫妻的真实意思表示。且合同签订后，被上诉人占有并出租使用诉争房屋多年，上诉人王秀华亦未提出异议。在二审审理中，上诉人王秀华未提供上诉人邓开柱与被上诉人苟华恶意串通损害其利益的相关证据，故上诉人以签订合同时王秀华不知情、事后也未追认而主张合同无效的上诉理由不成立，其请求本院不予支持。对上诉人提出的一审判决以上诉人下欠白笙正的借款2万元认定被上诉人抵扣了应向上诉人交付的3万元购房款不当的问题。购房款和借款均是基于合同而产生的债权，债权的消灭其中一种方式即为抵消。上诉人提供的借条、被上诉人提供的收条，以及在场证人的证言证实了其中的3万元的购房款是以2万元的借款加利息予以抵消的。本案中3.5万元的购房款收条虽系复印件，原件已不存在，但四川求实司法鉴定所书面复函证明邓开柱曾经在该复印件的原始件上确实书写过“邓开柱”三个字，加之在场证人白笙正出庭作证，能够认定上诉人邓开柱在收取被上诉人现金5000元及抵扣借款后，书立了收到购房款3.5万元的收条。对上诉人提出的购房款和借款不能抵消，以及以购房款未支付要求解除合同的上诉理由不成立，其请求本院不予支持。综上，上诉人邓开柱、王秀华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人邓开柱、王秀华负担。本判决为终审判决。审判长 马 瑛审判员 杜觐良审判员 李 巍二〇一七年二月二十七日书记员 岳子喻