安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初236号原告：吴长炳，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪张琴，安徽朱友生律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：张惠，该公司董事长。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：武家传，该公司董事长。原告吴长炳与被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称金正公司）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称金光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴长炳及其委托诉讼代理人朱友生、洪张琴到庭参加诉讼，被告金正公司、金光公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴长炳向本院提出诉讼请求：1.被告金正公司立即将原告位于合肥市瑶海区站前路金兴苑小区房产恢复原状返还原告；2.被告金正公司立即支付原告2014年5月1日至2016年12月31日期间房屋租金25600元，此后房屋租金按每年9599元支付至租赁房屋返还原告之日止；3.被告金正公司立即支付原告逾期支付租金违约金7185元（违约金暂计算至2016年12月31日，此后违约金以被告金正公司应付房屋租金总额为基数，按照日万分之三的标准计算至房屋租金总额实际付清之日止）；4.被告金正公司将租赁房屋配套的公共设施（包括电梯、空调、水电、消防等）经主管部门验收合格后交付原告；5.被告金正公司收取现有租赁户的租金抵付原告租金；6.确认被告金正公司和被告金光公司为案涉合同责任的同一主体；7.拍卖被告金光公司27间商铺的拍卖款或租赁款支付给原告；8.被告金光公司对被告金正公司的上述义务承担连带保证责任；9.被告金正公司、金光公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告购买被告金光公司开发的位于合肥瑶海区站前路金兴苑小区商铺。2004年7月21日，原告与两被告签订了《包租协议书》，约定被告金正公司以房屋总价款的10%为年租金包租原告商铺（实际年租金9599元），租赁期限为十年，自2005年5月1日起至2015年4月30日止，各年租金于当年4月30日前支付完毕，不能按时支付租金时，每日按应付租金万分之三的标准支付违约金。被告金光公司为被告金正公司履行协议提供担保。协议签订后，两被告至今拖欠原告租金25600元未予支付，且至今仍未将房屋返还原告。故原告诉至法院，望判如所请。被告金正公司、金光公司均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《包租协议书》、房地产权证、银行交易明细、报警记录、录音光盘、授权委托书、承诺书、通知书等证据，被告金正公司、金光公司未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月2日，吴长炳购买了位于合肥市新站区站前路金兴苑房产。2004年7月21日，吴长炳与金正公司、金光公司共同签订了《包租协议书》一份，约定合肥市新站区站前路金兴苑商业用房由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为购买该商铺总价款10%，第一年租金在签订协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月吴长炳有权收回经营权，其一切经济损失由金正公司负担。包租协议还约定，金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按协议履行对吴长炳的责任，则由金光公司承担金正公司的责任。另查明:吴长炳出租房屋位于合肥市新站区站前路金兴苑，实际面积为12.79平方米。因出租房屋面积变化，金正公司实际按年租金9599元支付房屋租金。吴长炳已收取前九年租金，自2014年5月1日起，金正公司未支付租金。2015年5月1日合同到期后，金正公司未将承租房屋返还吴长炳。本院认为，原告吴长炳与被告金正公司签订的《包租协议书》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告金正公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付租金义务，现原告吴长炳诉请要求被告金正公司支付欠付租金合法有据，依法应予支持，被告金正公司应以实际年付租金标准支付原告吴长炳2014年5月1日至2015年4月30日的租金9599元。租赁期满后，被告金正公司未将租赁房屋实际返还原告吴长炳，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，被告金正公司仍应按照年9599元标准支付租金至租赁房屋返还原告吴长炳之日止。被告金正公司未按协议约定履行期限支付原告吴长炳房屋租金，已构成违约，原告吴长炳主张被告金正公司按每日万分之三标准支付违约金的诉请合理，本院予以支持。经核算，2014年5月1日至2015年4月30日期间的违约金应为1051元，该期限内租金的违约金应顺延计算至该笔租金实际支付之日止。因2015年4月30日后原、被告形成不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期限，故原告吴长炳主张2015年4月30日后租金违约金的诉请，本院不予支持。原告吴长炳与被告金正公司、金光公司签订的《包租协议书》约定的租赁期限界满，原告吴长炳要求被告金正公司返还房屋的诉请合理，本院予以支持，但因《包租协议书》已允许在不改变房屋结构的情况下对房屋进行装修分割，原告吴长炳未能举证证明房屋交付之前附属设备等情况，所谓的原样标准，并无证据予以证实，故原告诉请恢复房屋原状，本院难以直接判决支持。另原告吴长炳主张的关于公共配套设施、租金抵付、确认被告金正公司和被告金光公司为同一责任主体及取得被告金光公司27间商铺拍卖款或租赁款等其他诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。至于被告金光公司的责任问题，因双方约定被告金光公司只在被告金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，属一般保证，非连带责任保证。合同履行期满后，被告金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，被告金光公司依约应承担一般保证责任。如在对被告金正公司依法强制执行租金、违约金及返还房屋不能履行时，则应由被告金光公司承担保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴长炳2014年5月1日至2015年4月30日的租金9599元，此后房屋租金按每年9599元的标准支付至房屋返还原告吴长炳之日止；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴长炳违约金1051元（违约金暂计算至2015年4月30日，此后违约金以2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金9599元为基数，按照日万分之三的标准，计算至该笔房屋租金实际付清之日止）；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于合肥市新站区站前路金兴苑小区房产返还给原告吴长炳；如在对被告安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由被告安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；五、驳回原告吴长炳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，减半收取310元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  周良龙二〇一七年二月二十日书 记 员  杨 满附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。