黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0104民初1881号原告：靳玉军，男，住哈尔滨市香坊区。被告：黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区大庆四道街6号。法定代表人：高寿山，经理。委托代理人张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。第三人：哈尔滨宽泰物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区幸福路77-1号。法定代表人：王艳龙，经理。委托代理人张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。原告靳玉军与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司（以下简称嘉德汇地公司）、第三人哈尔滨宽泰物业管理有限公司（以下简称宽泰物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告靳玉军、被告嘉德汇地公司及第三人宽泰物业公司委托代理人张长瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳玉军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》；2.被告返还原告购铺款80，000元，并向原告支付违约金29，200元（违约金按日万分之五，从2014年12月31日计算至2016年12月31日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年10月17日签订《新天意·商品批发城商铺使用权转让合同》，合同约定原告购买道外区南十四道街221号地下一层C区10号商铺，一次性支付购铺款100，000元，使用时间为40年。2013年嘉德汇地公司以宽泰物业的名义与原告签订《统一经营租赁协议》。约定：为实现新天意·商品批发城的统一经营，提高新天意·商品批发城的经济效益和竞争力，甲方将商铺出租给宽泰物业，租赁期间为从2014年12月31日至2016年12月30日；年租金为10，000元，该铺两年委托租赁租金总计20，000元；该费用由嘉德汇地公司在原告的总转让费100，000元中予以扣除，即原告实际向嘉德汇地公司缴纳商铺使用权转让费80，000元；合同约定商铺交付使用日期为2014年12月31日，延期一天被告按实际购铺款的万分之五支付违约金，以天计算。现新天意·商品批发城处于停建状态，嘉德汇地公司无法按照《商铺使用权转让合同》约定的交付时间交付商铺。根据《合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，原告请求人民法院判令原告与被告解除《商铺使用权转让合同》，返还原告购铺款并按合同约定支付违约金。嘉德汇地公司辩称：同意解除合同，但对原告要求支付违约金，被告请求减少违约金。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人已约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。依据该条规定，请求减少违约金。宽泰物业公司述称，第三人已经与原告签订了统一租赁协议，并已向原告支付了租金20，000元，但原告未按照合同约定向第三人交付租赁物即商铺。现第三人请求原告返还20，000元租金。在原告未返还租金的前提下，第三人拒绝解除租赁协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：靳玉军提供的证据，能够证明2013年10月17日靳玉军与嘉德汇地公司签订了《商铺使用权转让合同》，同日靳玉军与宽泰物业公司签订《统一经营租赁协议》；《商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》及收据明确了靳玉军受让商铺的位置、约定的受让金额及实际交付的金额，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月17日，靳玉军与嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》。合同约定如下内容：“嘉德汇地公司（甲方）是‘新天意·商品批发城’项目产权人。靳玉军（乙方）受让使用权的商铺位于哈尔滨市道外区南十四道街221号[新天意·商品批发城（暂定名）]C区10号商铺。该批发城预计于2014年12月31日前开业，每延期一天甲方按乙方实际房款的万分之五支付违约金。乙方受让的商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年。商铺建筑面积约为4.34平方米，乙方一次性受让商铺使用权，总额为100，000元。乙方同意于2013年10月17日一次性交付铺款总额的100%，即100，000元。乙方在受让商铺后，同意将其受让的商铺交给甲方统一经营和管理，并与甲方签订《统一经营租赁协议》。”。2013年10月17日，靳玉军与宽泰物业公司签订《统一经营租赁协议》。合同约定如下内容：“为实现新天意·商品批发城的统一经营，提高新天意·商品批发城的经济效益和竞争力，甲方（靳玉军）将坐落在哈尔滨市道外区南十四道街221号的“新天意·商品批发城”C区10号商铺出租给乙方（宽泰物业公司）；租赁期间从2014年12月31日至2016年12月30日；年租金为10，000元，该商铺前两年委托租赁租金总计20，000元。”。合同签订后，宽泰物业公司并未直接向靳玉军支付两年商铺的租赁费20，000元。该费用由嘉德汇地公司在靳玉军总转让费100，000元中予以扣除，即靳玉军实际上向嘉德汇地公司交纳商铺使用权转让费共计80，000元。本案争议商铺所在的商品批发城处于停建状态。靳玉军与嘉德汇地公司签订的合同什么时间能继续履行，嘉德汇地公司不能给予明确答复。本院认为，本案的争议焦点在于：1.嘉德汇地公司未按照《商铺使用权转让合同》约定的交付时间即2014年12月31日向靳玉军交付商铺的使用权，靳玉军能否据此要求解除《商铺使用权转让合同》及《统一租赁协议》；2.嘉德汇地公司称双方约定的违约金过高，应以违约造成的损失确定违约金数额。嘉德汇地公司的该请求是否符合法律规定的调整违约金的情形；3.宽泰物业公司述称，其已经向靳玉军支付了商铺租金，要求靳玉军返还租金的请求是否合理。关于本案第一个争议焦点：首先，靳玉军与嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。其次，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案靳玉军与嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》，其合同目的在于对其转让的商铺实现长期的经营和管理，而不是短期的转租。靳玉军与嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》明确约定，商品批发城预计2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司按靳玉军实际房款的万分之五支付违约金，而至靳玉军起诉之日2017年1月24日，嘉德汇地公司仍不能交付商铺，且至今不能明确实际可以交付的具体日期，导致靳玉军长期经营的合同目的不能实现，嘉德汇地公司的行为已经构成根本违约，故靳玉军要求解除与嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，应予支持。关于靳玉军与宽泰物业公司就诉争商铺签订的《统一经营租赁协议》，因诉争商铺始终未实际交付使用，靳玉军亦未实际收取租金，只是在交付的购买商铺款中进行扣减，从本案的客观情况看，该租赁协议事实上并未实际履行。《中华人民共和国合同法》规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，租赁合同属于要物合同，涉案《统一经营租赁协议》未履行租赁物的给付，不具备租赁合同成立的要件，不存在解除合同，故靳玉军要求解除与宽泰物业公司签订的《统一经营租赁协议》，本院不予支持。关于本案第二个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，从上述规定中可以看出，我国对于当事人在合同中约定的违约金数额确定的原则界限是，只要当事人约定的违约金金额低于造成的损失，守约方就有权要求调整，至于高于造成的损失必须是过分高于约定的违约金，才允许当事人请求调整。本案中，由于嘉德汇地公司不能按照合同约定的时间向靳玉军交付商铺，使靳玉军不能在预先设定的时间使用所购商铺，行使占有、使用、收益、处分的权能，造成的损失是基于合同正常履行靳玉军所应当获得的利益。嘉德汇地公司作为违约方，对违约金过分高于造成损失的事实承担举证责任或者就违约金过分高于损失这一问题可以产生合理怀疑，而转由守约方承担证明责任。嘉德汇地公司未提供证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，且本案中决定违约金数额大的关键因素不是违约金约定本身过高所致，而是嘉德汇地公司违约时间超长所致。因此，对于嘉德汇地公司的该项请求，本院不予支持。关于本案第三个争议焦点：虽然嘉德汇地公司与靳玉军签订《商铺使用权转让合同》后，宽泰物业公司与靳玉军就诉争商铺另行签订了《统一经营租赁协议》，但如前所述，该租赁协议并未实际履行，靳玉军所缴纳的款项就是购买商铺费用，故宽泰物业公司与本案并无必然的联系，其主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定及原、被告签订的合同约定，靳玉军要求嘉德汇地公司返还其实际交付的商铺转让费及按照合同约定支付违约金的诉讼请求符合法律规定及合同约定，请求合理，应予支持，但返还商铺转让费的数额应以靳玉军实际交付的转让费金额为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告靳玉军与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司于2013年10月17日签订的《新天意·商品批发城商铺使用权转让合同》；二、待本判决发生法律效力后，被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司向原告靳玉军返还商铺使用权转让费80，000元及违约金29，240元[（80，000元×0.0005）/天×731天（自2015年1月1日起至2016年12月31日止）]；三、驳回原告靳玉军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，484元，原告靳玉军已预交，由被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司负担，此款与上述款项一并给付原告靳玉军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  牟英国代理审判员  原 媛人民陪审员  王雨群二〇一七年二月二十四日书 记 员  赵丽楠