广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初5769号原告：许冬，住广州市黄埔区。原告：汪超，住广州市黄埔区。两原告共同委托诉讼代理人：陈辉，广东天胜律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。被告：李至良，住湖北省黄梅县。被告：李振凯，住湖北省黄梅县。两被告共同委托诉讼代理人：廖志杰，广东明浩律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李萍，广东明浩律师事务所律师。第三人：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：严雄波，总经理。委托代理人：陈超，该公司工作人员。第三人：广州市赛诚投资咨询有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘文斌。委托代理人：邹梅生，该公司工作人员。原告许冬、汪超诉被告李至良、李振凯，第三人广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，于2017年1月16日组成合议庭公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人陈辉、李文孝，两被告的共同委托诉讼代理人李萍，第三人万科物业公司的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。案件审理过程中，本院依法通知广州市赛诚投资咨询有限公司（以下简称“赛诚公司”）作为第三人参加诉讼,并于2017年2月21日第二次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人陈辉、李文孝，两被告的共同委托诉讼代理人李萍，第三人万科物业公司的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼，第三人赛诚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月30日，原告与两被告双方就买卖位于广州市黄埔区大沙地东599号大院38号1701房（以下简称该物业）签订合同，并支付给被告定金100000元。合同签订后不久，该物业房价暴涨。被告为了获利，在买卖双方已网签、原告做好过户一切准备的情形下，拒不配合办理递件等过户手续，并提出解除合同。两被告的行为构成严重违约，原告有权要求返还定金，要求两被告支付违约金并赔偿原告已经支付的中介费、按揭费、公积金贷款加急费、物业费、水电费以及原告因购买房屋落空而遭受的损失。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认解除原告、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》；二、两被告向原告支付违约金235000元，返还定金100000元并赔偿损失63492.06元；三、被告承担本案诉讼费。原告在庭审中明确其主张的赔偿损失是指为购买涉案房屋产生的中介费、按揭费、公积金贷款加急费及替被告交的水电费。被告辩称：不同意原告的诉请。原告称该物业因房价暴涨被告为了获利才拒绝办理递件手续不属实，真实情况是：根据双方2016年9月1日签订的《房地产买卖合同》附件第二条第三款，原告需在2016年9月22日将首期款项支付给卖方，但是在2016年9月22日我方前往递件窗口办理递件时，两原告均未到场，经被告电话多次催促仍不到场，故是原告严重违约，未在2016年9月22日支付首期款项给我方，违约责任应由原告自行承担。第三人万某物业公司述称：（一）在我方居间服务下，原被告于2016年8月30日签订涉案房地产买卖合同。根据合同约定，递件过户成功当日买方支付卖方首付款。我方于2016年9月23日、25日、26日三次通知被告于2016年9月27日上午九点前往黄埔区房管所办理过户事宜，但是在2016年9月27日，原告、我方工作人员、按揭公司及被告李至良均到场，但另一被告李振凯未到场，因李振凯未到场导致无法递件，过户不成功。后来我方再次通知买卖双方于2016年10月11日上午九点前往黄埔区房管所办理过户事宜，但是两被告均未到场，导致无法递件，过户不成功；（二）根据涉案房地产买卖合同附件中第一条第二项第三点的约定，因被告在约定的2016年9月27日两被告只有一人到场，导致无法递件，过户不成功，被告已构成违约；（三）我方对原告主张解除《房地产买卖合同》无异议。第三人赛诚公司述称：（一）我方对原告主张解除《存量房买卖合同》无意见，其他诉请不涉及我方，由法院认定；（二）2016年9月27日我方去了办证现场，但只看到万某物业公司的工作人员以及两原告，没看到被告。后来我方叫万某物业公司的人致电被告李至良，后来被告李至良过来了，但是我们预约的办理时间是上午9-10点，李至良过来的时候已经过了我们跟房管所及公积金人员约的时间，且被告李振凯也没来，所以过户手续无法办理。2016年10月11日又约了一次，我方去了房管所现场，但只看到万某物业公司的工作人员及两原告在现场，没看到被告，所以第二次过户手续也无法办理；（三）原告已经加急申请办理按揭手续，按照正常流程，购房者取得公积金中心的《住房公积金贷款审批确认书》之后，再与公积金中心签订抵押贷款合同，等公积金中心在合同上盖章之后，我们要约公积金中心的工作人员一起去房管所办理过户手续（办理过户手续的同时也要办理抵押登记手续，公积金中心的人也要到场，公积金中心的人只有周某甲和周某乙会来黄埔办理），所以本案中原告在9月18日取得《住房公积金贷款审批确认书》，我方约在9月27日办理过户手续已经是最快的了。经审理查明，两被告是广州市黄埔区大沙地东599号大院38号1701房（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。2016年8月30日，李至良、李振凯（卖方）、许冬、汪超（买方）及万某物业公司（经纪方）就买卖涉案房屋签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方的联系地址为湖北省黄梅县蔡山镇李英村二组。买卖双方就买卖位于黄埔区大沙地东599号大院38号1701房的所有买卖条件达成一致意见，签订合同如下：一、该物业建筑面积为111.47平方米；二、卖方合法持有不动产权证，该物业无抵押登记；三、该物业转让总价为235万元；五、卖方应在该物业交付前，交清该物业名下发生的所有欠款及应付费用（包括但不限于银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、物业费等费用），保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责；六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼款10%的违约金（由守约方选择），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起七天内退还；（3）……。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限。十一、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，一经正常投递即视为送达。如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址；十四、1.李振凯委托李至良作为代理人代为出售该物业并签订本合同。附件：一、物业无抵押登记情况适用：（二）按揭付款：1.定金100000元，买方须在2016年8月31日前支付给卖方；3.首期楼款（包括定金）1000000元，B.买方于递件成功当天支付给卖方；C.买方于2016年9月22日（原手写为18日，后手写改为22日）前直接支付给卖方。买卖双方应在B.银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理交易过户手续。4.楼款余款1350000元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的指定账户内。2016年9月1日，李至良与许冬合同的其他部分签订补充条款，约定：3.双方根据银行放款日为参考，双方约定为放款日控制在2016年10月26日。5.双方友好协商后付款方式改为公积金贷，首期楼款为1350000元，公积金贷款为1000000元，以公积金中心审批放款时间为准。本次贷款提交快放产生的费用由买方全部承担。签订合同当天，原告向被告支付定金100000元。2016年9月6日，李至良、李振凯（卖方）、许冬、汪超（买方）及赛诚公司（经纪方）签订了《存量房买卖合同》,约定：第一条房地产权属情况：房地产地址黄埔区大沙地东599号大院38号1701房；第二条计价及付款：该房地产按整套出售计价，总价款1900000元。2016年9月23日、9月25日、9月26日，万某物业公司的工作人员给李至良发短信，通知被告9月27日早上九点带齐资料到黄埔区房管局办理递件过户收首付手续。9月27日，两原告及万某物业公司的工作人员、按揭公司的工作人员均到场，但被告未到场。2016年10月1日、10月10日，万某物业公司的工作人员给李至良发短信，通知被告于2016年10月11日去黄埔区房管所办理递件过户收首付手续。2016年10月8日，万某物业公司向李至良的身份证地址（即合同约定的联系地址）邮寄《催促函》，通知李至良、李振凯于2016年10月11日去黄埔区房管所办理递件过户手续，该邮件以收件人拒收而退回。2016年10月11日，两被告均未到黄埔区房管所，导致无法递件不能办理过户手续。另，原告提交招商银行户口交易明细表显示许冬的账户在中介方通知办理递件过户期间已备好首期款135万元。2016年9月18日，广州住房公积金管理中心出具了《住房公积金贷款审批确认书》，两原告的借款申请已初步通过了该中心的审批。还查明，原告为履行合同向赛诚公司支付了按揭手续费6000元，向某物业公司支付了中介服务费50000元，还支付了涉案房屋2016年6-8月的物业管理费675.92元，电费237.44元，水费54.4元、污水费2.43元。原告提交一张金额为6500元的刷卡单，收款人是广州住房置业担保有限公司，原告主张该笔款项为加急公积金贷款产生的费用。2016年9月29日，被告委托律师向原告发出《律师函》，称：根据双方签订的《房地产买卖合同》中的特别约定，你们必须于2016年9月22日前将首付款135万元支付于李至良、李振凯，但时至今日你们仍未支付。鉴于你们的上述行为已构成严重违约，特申明如下：1.《房地产买卖合同》于本律师函发出之日解除；2.李至良、李振凯依约没收定金10万元，并依法追究你们违约所造成的一切经济损失。两被告主张2016年9月22日去到黄埔区房管所欲办理递件过户手续，但原告及中介方均未到场。两被告申请证人鲁某出庭作证，鲁某到庭陈述：因为李至良借了我本金80000元，李至良说卖房后可以还钱，李至良2016年9月20日跟我说房子卖了有钱还我，要我9月22日一起去房管局，当时我们是九点四十分到的房管局，一个半小时后，李振凯也来了。大约等了一个半小时，李至良打了一个电话给原告，我听到他们吵了起来，之后我们就回去了。对于鲁某的证人证言，原告不予确认，主张即使2016年9月22日两被告到了房管所，也是其单方行为，未通知原告及中介，买卖双方应当在房屋及按揭贷款的中介通知下共同到场办理过户手续。第三人万某物业公司称递件过户是由其组织的，其在公积金贷款办好后通知双方，其不确认有收到过被告9月22日办理递件过户的通知。双方对合同约定的首期款付款时间的理解有异议，原告主张双方均定于递件当天支付，9月22日只是双方确定一个基准日，催促双方尽快完成交易。而且根据合同第六条“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限”，万某物业公司已三次通知双方于2016年9月27日办理过户事宜，首期款支付日期应当明确为2016年9月27日双方递件之日；被告主张签订合同最初双方是协商过户当天支付首期款，但是原告要按揭付款，办好贷款的时间无法控制，所以要求9月18日给首期，后来由于原告增加了贷款金额，经协商，双方最后确定于2016年9月22日支付首期款；第三人万某物业公司称买卖双方约定在递件成功当天交首付款，但是被告说其借了高利贷急需原告付首期款，被告提出在9月18日付首期款。原告当时说有一笔定期存款在那时候到期，所以双方当时说如果9月18日有钱支付就应于9月18日支付，如果9月18日无法支付则于递件当天支付。后来因为原告增加了贷款金额，所以9月18日改成了9月22日。另，被告提出合同约定的违约金过高，原告只支付了100000元定金，如果需要支付违约金则应予以调整。还查明，被告、第三人万某物业公司、赛诚公司分别于2016年11月26日、2016年11月16日、2017年2月14日收到起诉状副本。以上事实，有《房地产买卖合同》及附件、《存量房买卖合同》、短信记录、催促函、特快专递快递单、特快专递邮件改批退条、律师函、银行卡交易明细表、住房公积金贷款审批确认书、收款收据、查册表以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，原告、被告及第三人万某物业公司签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告、被告及第三人赛诚公司签订的《存量房买卖合同》约定房款1900000元并非当事人的真实意思表示，双方当事人的权利义务应以《房地产买卖合同》为准。关于买卖合同未能履行的责任认定问题。首先，《房地产买卖合同》附件约定“首期楼款B.买方于递件成功当天支付给卖方，C.买方于2016年9月22日前直接支付给卖方”，按照常理，首期楼款的付款时间只能选择一项，合同约定两项付款时间，存在矛盾和歧义，在此情况下双方应遵循诚实信用原则按照有利于实现合同目的的方式履行。万科物业公司于2016年9月23日、9月25日和9月26日三次通过短信通知被告于2016年9月27日在黄埔区房管所办理过户事宜，但9月27日被告未到场。此后，万科物业公司于2016年10月1日、10月8日、10月10日再次通过短信、邮寄函件的方式通知被告于2016年10月11日在黄埔区房管所办理过户事宜，但两被告均未到场；其次，被告主张其于2016年9月22日去房管所递件原告未到场，但是根据二手房买卖的交易惯例及万某物业公司、赛诚公司的陈述，递件时间是中介方在原告办理好公积金贷款相关手续后再通知双方，而中介方并未通知被告9月22日办理递件，被告也无证据证明其通知原告及中介方于9月22日办理递件，所以被告主张原告9月22日未到场原告存在违约行为的理据不足，本院不予采纳；第三，原告已办理公积金贷款的加急手续，赛诚公司在原告办好相关贷款手续后在最快的时间通知双方办理递件过户，为了合同顺利履行还代被告缴纳了本应由被告承担的水电费等，原告对于合同的履行表现了极大的诚意。综上，合同未能继续履行的原因在于被告，是被告经中介方多次通知仍未到场办理递件手续的行为阻却了继续履行买卖合同的可能，被告已经构成严重违约。根据《房地产买卖合同》第六条“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼款10%的违约金（由守约方选择），守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起七天内退还”的约定，原告要求解除双方涉案房屋的买卖关系，并要求被告承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告虽然于2016年9月29日委托律师向原告发出《律师函》，通知解除《房地产买卖合同》，但被告是违约方，其不享有解除权，其发出解除通知不产生合同解除的法律后果，因此，被告主张被告收到《律师函》时合同已解除的理由不成立，本院不予支持。被告、第三人万某物业公司、赛诚公司分别于2016年11月26日、2016年11月16日、2017年2月14日收到起诉状副本，故本院确认《房地产买卖合同》于2016年11月26日予以解除，《存量房买卖合同》于2017年2月14日予以解除。原告主张被告承担楼款10%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，鉴此，在原告未能对其损失进行充分举证，被告提出违约金过高的情况下，综合考量签约后原告实际仅支付了10万元定金并未支付其他款项，以及原告对合同约定首期款支付时间存在歧义有一定过错等合同履行情况，根据公平原则，本院酌情调整被告应向原告支付违约金211500元。现双方签订的《房地产买卖合同》及《存量房买卖合同》已经本院确认解除，原告不主张适用定金罚则，因此被告已收取的定金100000元已转化为购房款，被告应退还给原告。关于原告主张被告赔偿损失的请求，按揭手续费、中介服务费、物业管理费等费用是因被告违约产生的实际损失，本院已综合考虑原告的实际损失并支持被告向原告支付违约金211500元，原告另行主张上述费用缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告许冬、汪超与被告李至良、李振凯及第三人广州市万科物业服务有限公司于2016年8月30日签订的《房地产买卖合同》予以解除；二、确认原告许冬、汪超与被告李至良、李振凯及第三人广州市赛诚投资咨询有限公司于2016年9月6日签订的《存量房买卖合同》予以解除；三、被告李至良、李振凯于本判决生效之日起十日内向原告许冬、汪超支付违约金211500元；四、被告李至良、李振凯于本判决生效之日起十日内向原告许冬、汪超返还已支付的购房款100000元；五、驳回原告许冬、汪超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7277元，由原告许冬、汪超承担1589元，由被告李至良、李振凯承担5688元。原告已预缴该款，本院不作退还，由负缴费义务的被告在履行本判决时径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓毅君代理审判员  王 梦人民陪审员  丁树祥二〇一七年二月二十八日书 记 员  张 敏杨小娜