江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终6516号上诉人（原审被告）：李西侠，女，1962年10月25日生，回族，住江苏省徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：张轶，江苏泰信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田建峰，男，1957年7月5日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：李芬华，女，1956年7月16日生，汉族，系田建峰之妻，住江苏省徐州市鼓楼区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张厚忠，江苏清正苑律师事务所律师。上诉人李西侠因与被上诉人田建峰、李芬华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泉山区人民法院（2016）苏0311民初5000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李西侠的委托诉讼代理人张轶，二被上诉人田建峰、李芬华的共同委托诉讼代理人张厚忠到庭接受询问。本案现已审理终结。李西侠上诉称：请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。原审法院以“涉案房屋买卖合同属于履行不能，致使合同目的不能实现”为由，确认解除李西侠与田建峰、李芬华于2004年7月26日签订的《房地产买卖契约》的判决应为适用法律错误。1、上诉人虽然自2004年签订房屋买卖合同以来既未支付购房款，也未占有、使用涉案房屋，但这是由于被上诉人的过错造成的，上诉人曾经积极履行支付购房款的义务，是被上诉人自知不能履行交付涉案房屋，因而没有接受，并且上诉人给被上诉人还打了一张欠条。2、一审法院引用以往判决，认为案外人苗建喜占用、使用房屋有合同依据，交付房屋已属事实上无法履行，是将错就错的判决，是对履行不能的错误理解，原审法院并没有在判决书中对“履行不能”展开令人信服的充分说理。“合同履行不能”分为事实上和法律上的履行不能，事实上的履行不能一般包括履行标的灭失等，法律上的履行不能是基于法律上的规定，如标的物为禁止流通物等。本案涉案房屋现仍被案外人苗建喜占有、使用，客观存在并未灭失，所谓无法履行是由于田建峰与案外人苗建喜之间在2002年9月27日签订过一份《协议书》。从该份协议书的内容来看苗建喜因无钱购买涉案房屋，只能以租赁的方式使用房屋。被上诉人在收回涉案房屋之前无法向上诉人履行交付房屋的义务，致使暂时履行困难，并非始终无法履行，其完全可以通过自身的努力实现履行交付房屋的义务。然而根据被上诉人屡次起诉上诉人要求主张合同无效、解除合同的做法可以判断，被上诉人根本无意继续履行交付房屋的义务，并不是原审法院认定的事实上无法履行，而是主观上的不想履行。二、一审法院确认解除合同程序违法。一审判决依据《合同法》第九十四条第（四）项的规定确认解除合同的，而根据第九十六条规定合同解除的程序是当事人一方通过解除，另一方如果有异议，可以请求人民法院确认解除合同的效力。而本案中被上诉人直接起诉解除合同，一审法院确认其解除效力明显违反了该条的程序性规定。综上，请求二审法院依法改判。二被上诉人田建峰、李芬华共同辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。田建峰、李芬华向一审法院起诉请求判令：解除田建峰、李芬华、李西侠于2004年7月签订的《房地产买卖契约》。一审法院认定事实：田建峰、李芬华系夫妻关系。田建峰与案外人苗建喜原为徐州面粉厂职工，涉案房屋本市矿山路51号2#-1-401室由面粉厂分给田建峰居住使用，并通过优惠售房于1998年7月1日登记于李芬华名下，李芬华于1999年办理了该房的国有土地使用权证。后因面粉厂分房，田建峰分得新房，遂将涉案房屋置换给面粉厂，并经协调将涉案房屋分配给苗建喜居住。2002年9月27日，田建峰（甲方）与案外人苗建喜（乙方）就涉案房屋签订《协议书》一份，内容为：甲乙双方就有关矿山西路四八一三宿舍2#楼1－401室房屋的有关问题达成如下协议：一、矿山西路33#楼1－401室产权属田建峰同志，后于1998年分配给苗建喜同志居住；二、由于苗建喜同志暂时无款购买该房屋（田建峰当时优惠售房价格为陆仟元〈暂定〉），经双方协商同意暂交房租；三、房租的定价是按照1998年度市区公有住房租金改革实施办法确认的。使用面积每平方1.60元，如徐州市有新的政策出台，应按照新的定价标准执行；四、如乙方在任何时候确定购买该房屋，甲方应予以配合将产权证及土地证过户，具体过户事宜另定；五、房租按季度承交，每季度的前五天交给甲方，租金为肆拾壹元整，直至房屋过户；六、在乙方买断工龄后的房租由乙方在购买房屋时（买断工龄的时间为2000年4月份-2002年4月份）一并付清。《协议书》签订后，诉争房屋一直由苗建喜实际占有居住使用至今，但苗建喜未向田建峰支付任何钱款。2004年7月26日，田建峰、李芬华（甲方）作为卖方与李西侠（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，内容为：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）叁仟元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守：一、甲方自愿将座落在泉山区矿山路（街）51-2#楼的房地产（房屋建筑面积36.42平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）贰万陆仟元；￥26000元。乙方于2004年8月16日前一次付清给甲方。购房定金将在最后一次付款时冲抵；三、双方同意于2004年8月16日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋交付给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。《房地产买卖契约》签订后，未按约定将诉争房屋交付，也未按约定将定金及购房款给付。在的配合下，就涉案房屋办理了过户手续，并于2004年8月11日、9月14日分别取得了涉案房屋的房屋所有权证与土地使用权证。过户后，将过户后的涉案房屋两证交由保管。2013年1月29日与3月1日，李西侠在《徐州日报》分别公告声明，李西侠矿山路51号2#-1-401室房证、土地证丢失，随后补办了涉案房屋两证。2014年6月13日，李西侠及其夫褚衍富以案外人苗建喜为提起排除妨害之诉，要求苗建喜从涉案房屋中迁出并赔偿房租损失。原审法院经审理，于2015年1月23日作出（2014）泉民初字第2559号民事判决书，以“不动产物权登记的权利推定效力，是指经合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，在于维护登记制度的公信力，但是该登记并不意味着权利的最终归属，也不影响人民法院对存在争议的房屋的产权作出判定。该案中，苗建喜占有、使用诉争房屋，虽然李西侠、褚衍富是该涉案房屋所有权证书中登记的所有权人，但该诉争房屋系带有福利住房性质，在案外人田建峰与李西侠签订房屋买卖协议之前，苗建喜已经依据与案外人田建峰所签订的协议取得该房屋的实际使用权并占用至今，有其合同依据。且案外人田建峰主张对涉案房屋具有所有权，则应当就产权归属先行确认，故李西侠、褚衍富要求苗建喜从诉争的位于本市矿山路51号2#-1-401室迁出并返还的请求，不能成立，应予以驳回。李西侠、褚衍富要求苗建喜支付租金损失的请求亦不成立”为由，判决驳回了李西侠、褚衍富的诉讼请求。（2014）泉民初字第2559号民事判决作出后，李西侠、褚衍富与苗建喜均未提出上诉，该判决已生效。2014年7月22日，田建峰、李芬华将李西侠、褚衍富诉至一审法院，请求判令解除田建峰、李芬华与李西侠之间签订的房屋买卖合同，由李西侠、褚衍富将涉案房屋返还给田建峰、李芬华；李西侠、褚衍富遂反诉要求田建峰、李芬华继续履行房屋买卖合同，交付涉案房屋并支付违约金90000元。后原审法院作出（2014）泉民初字第3126号民事判决，李西侠、褚衍富不服提出上诉。徐州市中级人民法院经审理，裁定撤销一审法院(2014)泉民初字第3126号民事判决，案件发回重审。一审法院于2015年6月29日受理后，依法另行组成合议庭进行了审理。在审理过程中，田建峰、李芬华将其诉讼请求变更为“确认田建峰、李芬华与李西侠所签涉案房屋的买卖合同无效，判令李西侠、褚衍富配合田建峰、李芬华将涉案房屋变更登记到李芬华名下”。李西侠、褚衍富提出反诉，要求田建峰、李芬华继续履行房屋买卖合同，交付涉案房屋并支付违约金90000元。2016年5月23日，一审法院作出（2015）泉民初字第2701号民事判决书，认定“田建峰、李芬华与李西侠所签房屋买卖合同不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效”，“虽然田建峰、李芬华与李西侠所签房屋买卖合同合法有效，田建峰、李芬华依约负有向李西侠交付房屋的义务，但由于涉案房屋目前系由第三人苗建喜占有使用，且依照生效判决，其占有使用该房屋有合法的依据，故李西侠要求田建峰、李芬华继续履行合同、交付房屋已属事实上无法履行”，判决驳回本诉田建峰、李芬华的诉讼请求和反诉李西侠、褚衍富的诉讼请求。（2015）泉民初字第2701号民事判决作出后，当事人均未提出上诉，现该判决已生效。一审法院判决：田建峰、李芬华与李西侠签订房屋买卖合同系自愿，不违法法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。合同有效成立后，在没有履行或没有履行完毕以前，合同当事人依照合同约定或法律规定享有解除合同的权利，作为涉案房屋买卖合同的一方当事人，有权行使合同解除权。主张解除合同的理由是“未按约定先行给付购房款，生效判决确认案外人合法占有涉案房屋的事实，结合的过错及房屋的现有状态，原之间的房屋买卖合同无法履行”。一审法院认为，其一，涉案房屋虽客观存在未曾灭失，但自2004年原签订房屋买卖合同以来，既未支付购房款，也未占有、使用涉案房屋；其二，涉案房屋长期由案外人苗建喜占有、使用，各方当事人因房屋归属历经多次诉讼，生效判决确认“诉争房屋系带有福利住房性质，在原签订房屋买卖合同之前，苗建喜已经依据与田建峰、李芬华所签订的协议取得该房屋的实际使用权并占用至今，有其合同依据”，即确认苗建喜占用、使用房屋有合同依据；其三、生效判决确认“李西侠要求田建峰、李芬华继续履行合同、交付房屋已属事实上无法履行”。综上，涉案房屋买卖合同属于履行不能，致使合同目的不能实现，主张解除合同于法有据，一审法院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判决：确认解除田建峰、李芬华与李西侠于2004年7月26日签订的《房地产买卖契约》。案件受理费450元，由田建峰、李芬华负担225元，李西侠负担225元。二审中，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：一审法院判决解除双方之间的《房地产买卖契约》是否正确。本院认为，上诉人李西侠与被上诉人田建峰、李芬华《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该契约依法成立并生效。但是契约生效后，因双方对于该契约并未履行完毕，签订契约的双方当事人在符合法律规定的情况下，有权解除该契约。本案中，首先，李西侠并未实际交付购房款，履行购买房屋的主要义务；其次，生效判决已经认定“虽然田建峰、李芬华与李西侠所签房屋买卖合同合法有效，田建峰、李芬华依约负有向李西侠交付房屋的义务，但由于涉案房屋目前系由第三人苗建喜占有使用，且依照生效判决，其占有使用该房屋有合法的依据，故李西侠要求田建峰、李芬华继续履行合同、交付房屋已属事实上无法履行”，故在双方契约已事实上无法履行的情况下，双方签订契约的目的无法实现，田建峰、李芬华有权要求解除该契约。虽然李西侠主张田建峰、李芬华直接采用起诉的方式要求解除合同并经一审法院确认应认定为程序不当，但田建峰、李芬华已在诉状中明确作出解除契约的意思表示，且经由一审法院向李西侠送达，该做法同样产生将解除意思告知李西侠的效果，在相关法律法规并未规定采取何种通知方式解除合同为无效的情况下，一审法院采用判决的形式确认解除双方的《房地产买卖契约》并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人李西侠负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一七年二月二十一日书 记 员  汤璐菲