贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终148号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳云岩欧亚汽车修配厂，住所地贵州省贵阳市云岩区三桥新街***号。法定代表人王柱梁，该厂厂长。委托诉讼代理人姜汉，贵州铁汉律师事务所律师。委托诉讼代理人陈巍巍，贵州铁汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳金阳银杏树酒家，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信路1号金阳商业步���街G区**栋。经营者苏国祥。委托诉讼代理人陈忠圆，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵阳云岩欧亚汽车修配厂（以下简称欧亚汽修厂）与被上诉人贵阳金阳银杏树酒家（以下简称银杏树酒家）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2016年11月9日作出（2016）黔0111民初3042号民事判决。上诉人欧亚汽修厂不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧亚汽修厂上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院依据贵阳市花溪区三江社区服务中心2016年9月2日向银杏树酒家下发的一份《停工通知��》，以及其对贵阳市工商行政管理局经开分局进行的调查认定上诉人存在违约行为，本案合同目的已无法实现应属错误。首先，贵阳市花溪区三江社区服务中心下发的《停工通知书》无论从发文主体、发文时间、通知内容、法律依据等方面均存在重大瑕疵，不能作为认定本案事实的依据。其次，贵阳市工商行政管理局经开分局所作的答复仅为一般政策性的答复，答复中并没有指明本案争议房屋不能办理相关证照，故其也不能作为定案依据；2、我国现行法律、行政法规中并无禁止国有土地用于商业用途的效力性规范，因此，本案争议房屋的登记用途及土地性质并不影响本案租赁合同的效力。况且被上诉人在签订合同前就对此进行了考察了解，并未提出异议。在合同签订后又进行了装修，在此期间，被上诉人也从未对房屋的登记用途及拆迁等问题提出异议。因此，上诉人在本案中并不存在过错和违约行为。被上诉人拖欠的房屋租金及违约金理应得到法院的支持。被上诉人银杏树酒家答辩称：本案争议房屋属于办公用途，土地属于工业用地，不能用于商业经营。并且该房屋处于征收范围，合同目的不能实现。上诉人在签订合同时隐瞒了上述情况，理应进行赔偿。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告欧亚汽修厂向一审法院起诉请求:1、判令被告支付拖欠的第一年房屋租金500000元，并承担拖欠租金的利息450000元（该利息按照合同约定的千分之十每日计算，暂计90天，实际计至被告付清租金为止）；2、本案诉讼费由被告承担。原审被告银杏树酒家向一审法院提起反诉请求：1、判令解除双方于2015年10月21日签订的《租赁协议》；2、判令欧亚汽修厂双倍返还租赁定金200000元；3、判令欧亚汽修厂赔偿经济损失142811元；4、反诉诉讼费用由欧亚汽修厂承担。一审法院查明，原告欧亚汽修厂成立于1997年3月20日，系集体所有制企业法人。原告在贵阳市××××村以出让方式获得一幅土地的使用权（土地使用面积为2564平方米），并取得了筑经开国用（1999）字第4号的国有土地使用权证。该土地使用权证上登记的土地使用者为原告欧亚汽修厂，土地用途为工业。在该幅土地上建有砖混结构的四层楼房一栋，该栋楼房取得了筑房权证经开字第××号的房屋产权证书，该产权证上登记的房屋建筑面积为1609.47平方米，房屋用途为办公。2015年10月21日，原告（反诉被告）欧亚汽修厂作为甲方，与作为乙方的被告（反诉原告）银杏树酒家签订《租赁协议》一份，甲方将本案所涉的四层楼房租赁给乙方。该协议约定：1、甲方自愿将小河三江口加油站旁一幢商业楼房屋筑房权��经开字第××号，建筑面积1600平方米，土地筑经开国用（1999）字第4号，含2564平方米土地租给乙方从事餐饮行业，乙方总投资800万左右，租赁期限15年，从2016年6月6日至2031年5月31日止，租金方案每五年递增一次，第一个五年每年支付人民币伍拾万元整，第二个五年每年支付人民币陆拾万元整，第三个五年每年支付人民币柒拾万元整；2、租金支付方式先付租金后用房屋及土地，每年支付一次，乙方每年按时交租金，不得拖欠，如有拖欠甲方租金，每天按千分之十的利息支付给甲方，拖欠三个月以上不支付，甲方有权收回该房屋及终止租赁合同，造成经济损失由乙方自行承担，甲方一概不负责；3、第一次支付租金乙方向甲方交纳的人民币拾万元定金转为保证金，合同期满后，乙方水、电、气、税费无拖欠，甲方无息退还乙方人民币拾万元整，第一年伍拾万元人民币租��，乙方在装修开业前一个月一次性付给甲方，特此说明，如因乙方原因不按时交租金，甲方有权收回房屋土地，中止协议，造成经济损失，由乙方自行承担；4、经营期限内，如有被国家征收房屋及土地，甲乙双方积极配合政府的拆迁补偿工作，补偿事项金额分配：甲方土地房屋及乙方投资改造新装修的1600平方米房屋归甲方所有，乙方新建部分装修品牌经营权及经营损失补偿费，花草苗木，名贵树种，盆景归乙方所有；10、合同签定后，甲方有义务提供房屋及土地使用权给乙方办理相关手续，产生经济开支，由乙方承担。如甲方提供的房屋手续不符合办理餐饮行业的相关手续，拖延时间，租赁期限自然顺延。该协议还对其他相关内容进行了约定，原告（反诉被告）的法定代表人，被告（反诉原告）的负责人均在该协议上签字，并加盖了公章。在《租赁协议》签订之前，被告（反诉原告）于2015年9月23日以银行转款方式，向原告（反诉被告）支付了定金人民币100000元。原告（反诉被告）欧亚汽修厂在签订《租赁协议》后，将案涉房屋交给被告（反诉原告）。对交付时房屋的状况，双方认可交付的是四层楼房一栋，楼房后面的四合院内无建筑物。2015年10月26日，被告（反诉原告）为经营所需，与黄奎珍签订《工程承包协议》，将房屋的装修及在楼房后四合院内搭建钢架大棚的工程交由黄奎珍完成。《工程承包协议》约定：黄奎珍承包工程内容包括大楼店里、门头、广告牌、四合院钢架大棚设计及施工。总体设计费为人民币156800元，协议签订后，银杏树酒家预付人民币56800元设计费给黄奎珍，门头、广告牌、钢架大棚按每平方米116元核算工时费。该《工程承包协议》还对其他相关内容进行了约定。2015年11月1日，被告（反诉���告）向黄奎珍支付了工程设计费人民币56800元。黄奎珍对案涉房屋进行了设计，并制作了设计图纸。在四合院钢架大棚进行搭建施工时，贵阳市花溪区三江社区服务中心对搭建行为责令停止施工，2016年9月2日，该服务中心向被告（反诉原告）下发了《停工通知书》一份，该通知书内容载明：“因你户（单位）在经××××段已规划红线范围内施工（平场装修），属于抢建、抢装修行为，现责任你（单位）立即停止施工，否则后果自负”。被告（反诉原告）未再继续搭建钢架大棚，亦未对房屋继续进行装修。现原告欧亚汽修厂认为被告银杏树酒家未在《租赁协议》约定的时间向原告交付租金，行为已构成违约，故提出本诉诉讼请求如前。反诉原告认为反诉被告刻意隐瞒房屋的真实情况，导致租赁合同目的不能实现，故向法院提出如前反诉诉请。另查明：反诉��告银杏树酒家认为，其反诉诉请中的经济损失142811元包括：看守人员工资人民币50000元、设计装修预付款人民币56800元、水电费人民币3211元、挖掘机平场费用人民币9600元、杂费（材料费、餐饮费花销等）约20000余元。反诉原告银杏树酒家仅向法院提交了设计装修预付款人民币56800元的收款收据，而未提交证据证明其主张的其他经济损失真实存在。在双方签订的《租赁协议》中，对租金的支付时间约定内容为“第一年伍拾万元人民币租金，乙方在装修开业前一个月一次性付给甲方”。庭审中，原告欧亚汽修厂表示对“装修开业”的时间双方口头约定为2016年4月，但原告未提交证据予以证明。对于案涉房屋的现状，被告（反诉原告）银杏树酒家认为房屋现处于空置状态，其未对房屋进行管理，并认为《租赁合同》已解除，房屋管理权已归于原告，故在提出的反诉诉请中，无向反诉被告归还房屋一项诉请。但原告（反诉被告）欧亚汽修厂认为其已在2015年10月将房屋钥匙交给被告（反诉原告）银杏树酒家，之后并未收到被告（反诉原告）交回的房屋钥匙，现案涉房屋仍处于被告（反诉原告）的控制管理范围内。就营业执照办理问题，法院向贵阳市工商局贵阳国家经济技术开发区分局进行调查了解，调查了解的情况为：办理个体工商户营业执照，需该地址所在的村民委员会或者社区服务中心出具该地址不在拆迁红线范围内的证明，否则无法办理到营业执照。一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）欧亚汽修厂与被告（反诉原告）银杏树酒家于2015年10月21日签订《租赁协议》，原告将其名下的房屋租赁给被告使用。在双方签订的《租赁协议》中明确了房屋租赁的用途为从事餐饮行业，在协议中对案涉房屋的性质表述为“商业楼房屋”。被告（反诉原告）支付了定金人民币100000元，原告（反诉被告）也交付了租赁房屋，因未顺利办理营业执照及在大棚搭建过程中受到相关部门的停工要求，原、被告在租赁合同履行过程中产生纠纷。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、《租赁协议》在履行过程中，有无违约行为？二、《租赁协议》应当继续履行，或是应当予以解除？关于焦点一。原告（反诉被告）欧亚汽修厂与被告（反诉原告）银杏树酒家在签订的《租赁协议》中对租赁房屋的用途进行了明确的表述，即“从事餐饮行业”，同时，该协议对案涉房屋，原告（反诉被告）进行了“商业楼房屋”的性质表述。而在国有土地���用权、房屋所有权证中，土地用途为“工业”，房屋用途为“办公”，均非商业用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，使用国有土地应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，如需改变用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意。原告（反诉被告）作为出租人，应当向被告（反诉原告）银杏树酒家提供符合租赁合同约定用途的租赁物，原告（反诉被告）未经有关部门批准，改变土地用途，向被告（反诉原告）提供修建在工业用地上作为办公用途的租赁物，其行为应属违约行为。《租赁协议》约定，租金从2016年6月6日开始计算，但第一年租金的支付时间是“装修开业前一个月”，协议中未书面约定装修开业日期，原告（反诉被告）欧亚汽修厂也未提交证据证明双方口头约定了装修开��日期，因此法院认定在《租赁协议》履行过程中，原告（反诉被告）存在违约行为，被告（反诉原告）无违约行为。关于焦点二。双方签订的《租赁协议》，约定租赁期限为十五年，被告银杏树酒家的投入资金为人民币8000000元左右。作为租赁案涉房屋用于从事餐饮业经营的被告（反诉原告）银杏树酒家，在取得租赁房屋后，投入金额不菲的款项，其目地是在至少十五年的租期内收回投资，获取盈利。案涉房屋被规划在拆迁红线范围内，不能进行搭建大棚，且处于即将被拆迁的状况下，被告（反诉原告）银杏树酒家的经营投入将面临无法收回的风险。同时，因原告（反诉被告）提供的租赁房屋处在拆迁红线范围内，相应的营业证照无法办理，使被告（反诉原告）处于无法开展正常、合法经营的状况中。现实及预期的经营活动均无法开展，《租赁协议》签订的合同目��无法实现，故法院认为，双方签订的《租赁协议》应当予以解除。被告（反诉原告）银杏树酒家所支付的定金，在《租赁协议》签订后即作为保证金，因此本案不适用双倍返还定金的法律规定。原告（反诉被告）欧亚汽修厂在《租赁协议》的履行中存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告（反诉被告）欧亚汽修厂应向被告（反诉原告）银杏树酒家返还其支付的款项人民币100000元。对于反诉原告要求反诉被告赔偿其经济损失的反诉诉请，诉讼中，反诉原告仅提交了人民币56800元经济损失的证据，该经济损失原告（反诉被告）欧亚汽修厂应予以承担。对于反诉原告银杏树酒家所主张的其���经济损失，其未提交证据予以证明，故法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、驳回原告贵阳云岩欧亚汽车修配厂的本诉诉讼请求；二、解除反诉原告贵阳金阳银杏树酒家与反诉被告贵阳云岩欧亚汽车修配厂于2015年10月21日签订的《租赁协议》；三、反诉被告贵阳云岩欧亚汽车修配厂于本判决生效之日起十日内向反诉原告贵阳金阳银杏树酒家返还人民币100000元；四、反诉被告贵阳云岩欧亚汽车修配厂于本判决生效之日起十日内向反诉原告贵阳金阳银杏树酒家赔偿经济损失人民币56800元；五、驳回反诉原告贵阳金阳���杏树酒家的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6650元（已减半收取），由本诉原告贵阳云岩欧亚汽车修配厂负担。反诉案件受理费人民币3222元（已减半收取），由反诉原告贵阳金阳银杏树酒家负担人民币1748元，反诉被告贵阳云岩欧亚汽车修配厂负担人民币1474元。二审经审理查明的事实除与原判查明事实一致外，二审中，上诉人欧亚汽修厂向本院提交两份名称分别为“贵阳经开区欧亚饭店”和“贵阳经开区食味轩餐馆”，经营场所均为贵阳市经济技术开发区三江口1幢，办理时间为2016年11月的个体工商户营业执照副本，用以证明本案争议房屋可以作为经营场所办理餐饮业的工商营业执照。银杏树酒家���证后认为，上述营业执照中载明的经营场所是否为本案争议房屋并不确定。即便可以办理工商执照，之后的环保消防手续也是不能办理的。况且，该证据也与一审法院的调查取证结果相互矛盾。故对该证据不予认可。被上诉人银杏树酒家向本院提交贵阳经济技术开发区房屋征收中心于2017年1月12日出具的《证明》一份，内容为：“兹有贵阳云岩欧亚汽车修配厂所提供位于贵阳经济技术开发区××村三江口华储加油站旁自建房屋。经核实，目前该处房屋位于万达项目征收红线范围内”，用以证明本案争议房屋位于拆迁红线范围内。欧亚汽修厂质证后对该《证明》的真实性无异议，但认为其出租房屋时并不知晓房屋是否处于拆迁范围。银杏树酒家承租前进行过实地考察，也向相关部门咨询了解过，确认没有问题才签订的租赁合同。并且上诉人到目前为止都没有���到过拆迁通知。上述事实有双方当事人陈述、《租赁协议》、停工通知书、《证明》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，对于本案所涉《租赁协议》是否应当解除的问题，因被上诉人银杏树酒家一、二审分别提交了贵阳市花溪区三江社区服务中心于2016年9月2日下发的《停工通知书》和贵阳经济技术开发区房屋征收中心于2017年1月12日出具的《证明》，用以证明本案所涉房屋已经处于征收红线范围内，租赁合同目的无法实现。虽然上诉人欧亚汽修厂对三江社区服务中心下发《停工通知书》的效力、合法性等提出异议，但是，因三江社区服务中心作为在基层人民政府指导下成立的城镇居民自治组织，其工作往往是协助当地政府履行一定的社会服务和管理职能，其对辖区内征收等重大事项应当是知晓的，因此，无论三江社区服务中心是否有权下发本案的《停工通知书》，都不妨碍该通知书记载内容本身对于涉案房屋已处于征收范围这一事实具有一定的证明效力。况且，贵阳经济技术开发区房屋征收中心出具的《证明》也可以与其相互印证，证明涉案房屋至少在2016年9月2日后已经处于征收红线范围内。并且，根据一审法院向贵阳市工商局贵阳国家经济技术开发区分局所作的调查可知，房屋处于征收范围后就无法办理营业执照。因此，本案《租赁协议》已经无法继续履行，合同根本目的已不能实现，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条的相关规定，银杏树酒家有权要求解除合同。至于上诉人欧亚汽修厂二审提交的两份个体工商户营业执照副本，因其记载的经营场所与本案所涉房屋是否相同存有疑问，故上述证据材料与本案关联性不足，本院不予采信。一审法院判令解除本案合同符合法律规定，本院对此���以维持。对于本案房屋租金及装修损失应当如何承担的问题。虽然银杏树酒家一、二审提供的证据可以证明涉案房屋至少在2016年9月2日后已经处于征收红线范围内，但是，上述证据却难以证明在此之前，特别是在合同签订时，该房屋已被列入征收范围，因此，被上诉人银杏树酒家提出的欧亚汽修厂在签订合同时故意隐瞒征收情况的主张，因其未能举证证明，本院不予采信。至于涉案房屋的规划用途和土地使用性质是否影响了租赁合同的履行问题，首先，从本案现有证据，特别是一审法院向相关工商部门所作的调查来看，涉案房屋的规划用途和土地使用性质并非是银杏树酒家不能办理营业执照，并导致合同无法继续履行的原因。其次，按照一般的生活常理和商业惯例，银杏树酒家在承租房屋前应当对房屋的权属登记、规划用途等基本情况进行必要限度的了解和审查，其应当知道该房屋的办公用途和工业用地性质，因此，其提出欧亚汽修厂故意隐瞒上述情况导致合同目的不能实现的主张，本院亦不予采信。综上所述，从本案现有证据来看，本案《租赁协议》系因涉案房屋2016年9月2日后处于征收红线范围导致无法继续履行，双方当事人对此均不存在过错，根据公平责任原则，由此产生的租金损失及装修损失应由本案双方当事人进行合理分担。因此，从租赁协议约定的起租日即2016年6月6日到2016年9月2日期间的租金损失125000元（500000元/年÷12个月×3个月）以及银杏树酒家承租后产生的装修损失56800元，本院酌定由本案双方当事人各自承担50%。鉴于银杏树酒家已于2015年9月23日支付了100000元定金，上述费用相互折抵后，欧亚汽修厂还应当退还银杏树酒家65900元。综上，原判决认定部分事实不清，本院依法予以纠正��故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3042号民事判决第二项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3042号民事判决第一项、第四项、第五项；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3042号民事判决第三项为：贵阳云岩欧亚汽车修配厂于本判决生效之日起十日内返还贵阳金阳银杏树酒家65900元；四、驳回贵阳云岩欧亚汽车修配厂的其余本诉请求；五、驳回贵阳金阳银杏树酒家的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟���履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币6650元，由贵阳云岩欧亚汽车修配厂负担6000元，由贵阳金阳银杏树酒家负担650元。一审反诉受理费3222元（已减半收取），由贵阳金阳银杏树酒家负担2500元，贵阳云岩欧亚汽车修配厂负担722元。二审案件受理费13300元，由上诉人贵阳云岩欧亚汽车修配厂负担12000元，由贵阳金阳银杏树酒家负担1300元。本判决为终审判决。审判长 王           蓉审判员 田           勇审判员 刘劼二〇一七年二月二十七日书记员 万     炫     兵