吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终448号上诉人（原审原告）：赵映梅，女，1963年8月16日出生，汉族，住长春汽车产业开发区。委托诉讼代理人：刘谋平，吉林德谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省天一房地产开发有限责任公司，住所：长春市开运街130号。法定代表人：万晓薇，经理。委托诉讼代理人：初显力，吉林翔韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海静，吉林创一律师事务所律师。上诉人赵映梅因与被上诉人吉林省天一房地产开发有限责任公司（以下称天一公司）合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2016年10月12日作出的（2016）吉0104民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2006年1月5日，长春市四环物业管理有限公司（简称四环物业）与天一公司签订《联合开发协议书》，双方商定联合开发“天一大众人家”和“天一家源1953”房地产项目。2010年7月5日，天一公司与四环物业签订《协议书》，解除了《联合开发协议书》，同时约定：甲方（天一公司）返还乙方（四环物业）全部投资及预期利润等全部收益，以现金700万元和“天一大众人家”、“天一家源1953”两个小区的已建成房屋两部分组成；“天一大众人家”17套房屋、车库2个，“天一家源1953”24套房屋、车位20个抵顶乙方投资及预期利润；“天一家源1953”房屋在交纳商品房交易手续费（每平方米3元）后，甲方配合乙方签订商品房买卖合同。赵映梅系四环物业法定代表人赵得柱的妻子。2010年10月26日及2010年11月3日至11月6日，天一公司与赵映梅签订“天一家源1953”小区14号楼3单元1－17层105室－1705室共17套房屋的《商品房买卖合同》。2011年，四环物业以要求天一公司按2010年7月5日《协议书》约定，给付代扣的工程款及交付约定归四环物业所有的房屋购房合同及房屋钥匙为由，起诉至一审法院。一审法院于2011年11月9日作出（2011）朝民初字第1311号民事判决：“一、被告天一公司于本判决生效后立即协助原告四环物业签订“天一家源1953”项目房屋24套（即14号楼3单元1－17层105－1705共17套、15号楼1门202室1套、170号楼1门302、402、601室3套、21号楼1门102室1套、202室1套和2门403室1套）及14号楼地下局部1、2层及地下车位20个的商品房买卖合同，并将上述房屋的钥匙交付给原告四环物业；二、被告天一公司于本判决生效后立即给付原告四环物业垫付的甲方供料款335100.30元。”该判决生效后，天一公司于2012年5月向赵映梅交付“天一家源1953”小区包括14号楼3单元105室－1705室共22套房屋《商品房买卖合同》，同年9月交付了17套房屋钥匙。2013年，四环物业以天一公司虽交付房屋钥匙，但未交付单元门钥匙为由，再次起诉至一审法院，要求天一公司履行《协议书》约定，办理17套房屋入住手续并交付房屋，以及办理17套房屋更名过户手续。赵映梅作为第三人参加诉讼。一审法院于2013年6月20日作出（2013）朝民初字第484号民事判决书，判令天一公司为赵映梅开具“天一家源1953”小区14号楼3单元1－17层105室－1705室共17套房屋售房发票，并协助赵映梅办理上述17套房屋产权登记过户手续，同时以要求办理入住手续并交付房屋属重复告诉为由，驳回了该项诉请。宣判后，天一公司不服，上诉至本院，本院于2013年12月16日作出（2013）长民一终字第267号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，赵映梅就（2013）朝民初字第484号民事判决书申请执行，一审法院于2014年5月28日作出（2014）朝法执字第153－1号执行裁定书，裁定：“天一家源1953”小区14号楼3单元1－17层105室－1705室共17套房屋产权归赵映梅所有。现17套房屋权利人均登记为赵映梅。2016年4月12日，赵映梅起诉至一审法院，要求判令：1.被告天一公司向原告支付逾期交房违约金1026168元（按已付房款的日万分之一自2010年7月1日起计算至2014年5月30日止）；2.被告天一公司向原告支付逾期办理房屋产权证违约金71760元。事实和理由为：2006年1月5日，被告天一公司与四环物业签署《联合开发协议书》，双方商定联合开发“天一大众人家”和“天一家源1953”房地产项目。2010年7月5日，四环物业与被告签订《协议书》，解除了《联合开发协议书》，约定“天一家源1953”项目24套房屋及其他房屋顶抵四环物业股资及利润，被告应于2010年8月5日前办理购房协议及入住手续。2010年11月3日，原告作为四环物业指定的第三人与被告签订“天一家源1953”小区14号楼3单元1－17层105室至1705室共17份《商品房买卖合同》。被告于2012年11月初交付了17套房屋入户门钥匙，但直至2014年5月30日才交付单元门钥匙。天一公司辩称：1.原告主张已过诉讼时效；2.原告未依照双方签订的《商品房买卖合同》支付涉案房屋房价款；3.原告诉请被告支付违约金与事实不符，无法律依据。原告主张违约金是依据双方签订的《商品房买卖合同》。从本案事实看，涉案的17套商品房系原告从案外人四环物业债权转让而来，该17套房屋经法院判决由被告与案外人签订《商品房买卖合同》。从合同相对性看，合同的主体是案外人而不是本案原告，即使原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同也是基于天一房产公司与四环物业以房抵债而签订，并不是真正意义上的买卖。被告与原告签订合同的目的是为了给原告办理产权手续。原告依据《商品房买卖合同》主张被告支付违约金，但原告也未支付房款。合同法律性质的界定应当根据合同的内容和事实决定。本案事实是为了给原告办理产权目的而签订合同，不是真实意义上的意思表示。被告虽与原告签订了合同，但原告是案外人，是四环物业的股东、法定代表人的妻子，与四环物业是相对独立的两个主体，根据相关公司法律的规定，公司财产不能转给个人，此种行为违反法律规定。综上，请求驳回原告的诉请。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案赵映梅取得17套房屋，系因四环物业与天一公司签订《协议书》，解除了《联合开发协议书》，天一公司以房屋抵顶返还四环物业的部分投资及预期利润。17份《商品房买卖合同》签订于2010年10月至11月，但合同中约定的房屋交付期限均为2010年6月30日，且四环物业与天一公司之间的《协议书》签订于2010年7月5日，即房屋交付日期亦早于《协议书》签订日，因此该17份合同中约定的房屋交付日期显然系格式化条款，不能作为实际房屋交付期限。同理，赵映梅主张天一公司应于2010年6月30日交付房屋后180日内，即2010年12月30日前协助其办理房屋产权证，亦没有相关依据，不予支持。因《协议书》签订后，四环物业与天一公司就房屋交付及办理房屋产权证事宜已向本院提起诉讼，并经执行程序解决完毕，现赵映梅主张天一房产公司承担违约责任，没有相关事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告赵映梅的诉讼请求。案件受理费19287元，由赵映梅负担。宣判后，赵映梅不服向本院提起上诉，上诉请求为：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由为：1.一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订17套《商品房买卖合同》的时间分别是2010年10月26日和2010年11月3日、11月6日，该事实已经朝阳区法院（2011）朝民初字第1311号民事判决予以确认。该17套房屋是现房，被上诉人应在签订合同之日将房屋钥匙交给上诉人。但直到2014年5月30日，被上诉人才将单元门钥匙交给上诉人，逾期交房行为违反了《商品房买卖合同》的约定，其应当承担已付房款日万分之一的违约金；2.一审判决适用法律错误。上诉人房屋买卖合同的权利不论何种来源，既然合同约定了违约责任，该违约责任条款就应当有效并依法适用，一审判决以合同条款为格式条款、房屋系天一公司抵债四环物业为由否认合同所约定违约条款的效力，明显属于适用法律错误。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后逾期交房4年之久，且经过法院判决后仍拒不交付房屋，其违约非常严重，一审判决结果明显偏袒被上诉人一方。天一公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：案涉17套房屋是天一公司依据与四环物业之间签订的解除联合开发房地产合同关系的《协议书》约定抵偿给四环物业开发收益，并按照双方约定向第三人赵映梅交付的房屋，因天一公司未按与四环物业之间签订的该《协议书》约定，及时向第三人赵映梅履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，四环物业相继于2011年和2013年起诉，并通过法院判决和执行程序，将案涉房屋交付给赵映梅，并为赵映梅办理了权属登记手续。因此可以认定赵映梅仅为天一公司与四环物业公司所签订《协议书》的履行对象，而非完整权利主体。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条关于“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”的规定，如果天一公司存在逾期交房违约行为，应当由债权人四环物业向天一公司主张违约责任，而非仅为合同履行对象的第三人赵映梅，况且事实上也一直是由四环物业在向天一公司主张案涉房屋的相关权利。故赵映梅仅依据经四环物业授意与天一公司签订的旨在履行抵债《协议书》的《商品房买卖合同》向天一公司主张逾期交房违约金，缺乏权利基础，一审判决未予保护并无不当。赵映梅此上诉理由本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19287.00元，由上诉人赵映梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一七年二月二十八日书 记 员 杜 易