北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终1130号上诉人（原审原告）：刘树锋，男，1975年3月4日出生。被上诉人（原审被告）：张秀云，女，1929年1月22日出生。委托诉讼代理人：崔淼，北京市中同律师事务所律师。上诉人刘树锋因与被上诉人张秀云房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2016)京0102民初23059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。刘树锋上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1、一审法院截取局部的、片段的对话认定整体的对话过程和结论，有失公正和偏颇；2、一审法院认为刘树锋未对张宏生的身份和对话过程表示质疑，就认定张宏生的行为构成表现代理，有失公允；3、一审法院关于违约金标准和诉讼费责任承担有失公平；4、一审法院适用法律错误。针对刘树锋的上诉，张秀云辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。张秀云认为刘树锋的行为构成表见代理。张秀云也提供证据证明了其符合表见代理的构成要件，且一审法院认定违约金计算标准过高是有明确法律依据的。刘树锋向一审法院起诉请求：张秀云支付违约金（自2016年6月1日至2016年9月19日，按每日2680元计算）。一审法院认定事实：刘树锋和张秀云于2015年12月31日经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。该《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议主要约定：张秀云将位于北京市西城区大六部口街26号楼2门303号房屋（以下简称303号房屋）以536万元价格卖予刘树锋。刘树锋和张秀云在合同中还约定，刘树锋于2016年1月4日前给付张秀云定金10万元。刘树锋于银行出批贷函后15个工作日内将第一笔首付款141万元以建委资金监管方式给付张秀云。刘树锋于银行出批贷函后15个工作日内将第二笔首付款58万元以理房通托管方式给付张秀云。刘树锋与张秀云应于出网签合同后2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。刘树锋与张秀云同意在2016年3月31日前，办理房屋所有权转移登记手续。双方在张秀云收到全部购房款（不含物业交割金）后7日内办理物业交割手续，并约定交割当日，刘树锋将购房款中留存的1万元物业交割保证金给付张秀云。张秀云于收到全部购房款（不含物业交割保证金）后5个工作日内将房屋交付刘树锋。张秀云未按期交房的，逾期在15日内，自交付期限届满次日起至实际交付之日，张秀云按日计算向刘树锋支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向刘树锋支付违约金，合同继续履行。2016年3月29日，刘树锋取得银行批贷函，贷款金额357万元。2016年3月31日，张秀云之子田玉洁收到该批贷函。一审庭审中，刘树锋与张秀云均认可张秀云已经收到除1万元物业交割保证金外的全部购房款535万元。刘树锋及张秀云委托代理人田玉洁又于2016年4月7日就上述合同的履行时间问题签订《承诺书》，约定：1、张秀云承诺积极履行合同，积极协助刘树锋办理房屋所有权转移登记手续，并放弃因房屋中介工作拖延等原因造成合同延迟履行而产生的违约金。双方约定，2016年4月8日上午，张秀云协助刘树锋办理房屋过户手续。2、刘树锋承诺积极履行合同，并承诺张秀云有权在办理完成房屋所有权转移登记手续之后，继续居住上述房屋至2016年5月31日。张秀云因合理理由无法于约定时间及时搬出的，应提前7日与刘树锋进行沟通协商解决。2016年4月8日，303号房屋过户至刘树锋名下。2016年6月5日，田玉洁作为张秀云代理人与居间人工作人员庞文建、买受人刘树锋、刘树锋陪同人员张宏生四人就交房时间进行谈话。该谈话中，田玉洁在庞文建的协调下与刘树锋沟通交房时间未果，张宏生出面斡旋，最终张宏生与张秀云将交房最后时间定于2016年9月1日前。2016年9月20日，在一审庭审中，张秀云将303号房屋交付刘树锋。2016年9月21日，刘树锋将1万元物业交割保证金转账给付张秀云。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。刘树锋与张秀云签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《承诺书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据上述三份合同，刘树锋已经将全部购房款给付张秀云，张秀云亦将303号房屋过户至刘树锋名下。本案的争议焦点为张秀云是否逾期交付房屋及违约金的问题。2016年6月5日的谈话中，张宏生代替刘树锋与张秀云就交房时间问题达成协议。刘树锋在一审庭审中对张宏生的代理权提出质疑，张秀云认为张宏生的行为构成表见代理。从录音中可以听出，张宏生陪同刘树锋出席该谈话，在张宏生表明自己身份并代表刘树锋进行协商时，刘树锋未对其身份及协商过程提出质疑。故一审法院认为，张宏生及刘树锋的行为，导致田玉洁有理由相信张宏生具有刘树锋的授权进行该次协商。张宏生的行为构成表见代理，其与张秀云最终达成的交房时间为2016年9月1日前，该结果对刘树锋产生约束力。但张秀云迟之2016年9月20日将303号房屋交付刘树锋，构成违约。结合双方的合同目的为用于孩子上学，故该2016年9月1日前，应当理解为2016年8月31日为最后交房日期。张秀云应依合同约定给付刘树锋2016年9月1日至2016年9月19日之延期交房违约金。张秀云称其迟交房屋，原因为刘树锋拒绝收房。但张秀云未就此向一审法院举证证明，一审法院对其意见，不予采纳。刘树锋主张按合同约定标准计算违约金，但未向一审法院出示其损失的相关证据。张秀云认为其计算标准过高，一审法院将对张秀云向刘树锋支付的违约金标准依法予以适当调整。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2016年11月判决：一、张秀云于判决生效后七日内给付刘树锋延期交房违约金一万元。二、驳回刘树锋的其他诉讼请求。如果张秀云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审期间，上诉人刘树锋对一审判决书中“经审理查明”中双方已经达成9月1日交房的协议存有异议。本院结合2016年6月5日的整个谈话录音，足以认定双方当事人已于当日达成9月1日交房的口头协议。上诉人刘树锋的该项异议不能成立，本院不予采纳。一审判决书中，“经审理查明”列明的事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、承诺书、批贷函、收条、录音、手机截屏、物业交割单、转账凭证等材料在案佐证。本院认定的二审事实同一审法院认定的事实。本院认为，刘树锋与张秀云签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定享有相关权利、履行相应义务。关于张宏生的行为是否构成表见代理一节。在6月5日的整个谈话过程中，刘树锋都在谈话现场，且在张宏生表明自己的身份并发表意见的情况下，刘树锋未进行阻止，亦无任何反对的意思表示，致使张秀云有足够的理由相信张宏生有代表刘树锋进行沟通的权利。故综合整个谈话录音，张宏生的行为完全符合表见代理的构成要件，一审法院认定张宏生的行为构成表见代理并无不当，本院予以支持。关于张秀云是否逾期交房及违约金标准问题一节。对于张秀云是否逾期交房的问题，根据《合同法》第49条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”在本案中，张宏生的表见代理行为对刘树锋具有法律效力。依据张宏生与张秀云于6月5日达成的口头协议，张秀云应于2016年8月31日之前交付房屋，而直至2016年9月20日才将房屋交付至刘树锋手中，故一审判决张秀云给付刘树锋2016年9月1日至2016年9月19日之延期交房违约金并无不当，本院予以支持。对于违约金的标准问题，依据“最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》司法解释二”第29条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在被上诉人张秀云主张约定的违约金标准过高，请求适当减少，而上诉人刘树锋未能举证证明其损失的情况下，一审法院对违约金标准进行适当调整，符合法律规定，本院亦予以支持。综上所述，刘树锋的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5722元，由刘树锋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  李俊晔审判员  王艳芳二〇一七年二月二十七日书记员宋佳