山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终7092号上诉人(原审原告)：张兴叶。上诉人（原审原告）：王素玲。上诉人(原审被告)：青岛鸿升领航置业有限公司。法定代表人：游金全，执行董事。委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于娟，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。上诉人张兴叶、王素玲与上诉人青岛鸿升领航置业有限公司（以下简称鸿升领航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5758号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张兴叶、王素玲上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判鸿升领航公司支付2016年10月29日至11月30日逾期交房违约金10511.78元。2、上诉费由鸿升领航公司负担。事实与理由：1、一审判决按照日万分之一计算逾期交房违约金，低于银行贷款利率及房屋租金，远不能弥补张兴叶、王素玲的实际损失。2、按日万分之一标准计算逾期交房违约金有违公平。工商机关认定合同为格式合同霸王条款，购房者逾期逾期付款违约金按照日万分之五，故逾期交房应按照对待原则。鸿升领航公司针对张兴叶、王素玲的上诉辩称，双方买卖合同对逾期交房违约金明确约定标准为日万分之零点一，业主主张进行调整应当承担证明其遭受损失的证据，在业主未提供证据证明其遭受实际损失明显高于合同约定的情况下，原审适用万分之一的标准判决没有依据，应当按照最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释规定，以同地段、同类型房屋租金作为损失标准。鸿升领航公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判支付张兴叶、王素玲2016年10月29日至2016年11月30日期间的逾期交房违约金400元；2、诉讼费用由张兴叶、王素玲承担。事实与理由：张兴叶、王素玲逾期付款，鸿升领航公司不需承担逾期交房违约责任；且，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》之约定，上诉人交付的房屋为套三毛坯房，不合家具、家电，厨房和卫生问亦无相关必要设备，根据同地段毛坯房租赁情况，月租金为1200元。一审判决鸿升领航公司支付33日的违约金2003.36元，高于同期租金损失，结果有误。张兴叶、王素玲针对鸿升领航公司的上诉辩称，请求驳回鸿升领航公司上诉，支持张兴叶、王素玲的上诉请求。张兴叶、王素玲向一审法院起诉请求：1.鸿升领航公司支付张兴叶、王素玲2016年10月29日至11月30日期间的逾期交房违约金10000元;2.诉讼费由鸿升领航公司承担。一审法院认定事实：双方对以下事实无争议：2016年4月10日，张兴叶、王素玲（乙方）与鸿升领航公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定张兴叶、王素玲购买鸿升领航公司开发的位于黄岛区墨香路xxxx号清华园房屋一套，房屋总价款暂定为607077.45元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋经验收合格（即该房屋通过建设方、施工方、监理方等三方的竣工验收）。第十一条约定，甲方定于2016年10月28日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：乙方不退房，甲方向乙方按照乙方已支付的房价款日万分之零点一计算违约金。合同签订后，张兴叶、王素玲向鸿升领航公司如约支付了全部购房款。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、张兴叶、王素玲提交黄岛区红日房产信息咨询部提供的新建商品房租金估价表一份，证明同地段房屋的租金价格是每平方米每天1.1元。鸿升领航公司认为该证据无经办人和法定代表人签字，不符合证据的形式要件，不是合法证据，不能作为本案定案的依据，其日租金的估价形式明显系商业用房的租金惯例，出具该证据的单位为个体工商户，不具备房地产评估资质。经查，出具该份证据的单位黄岛区红日房产信息咨询部的经营范围是房产信息咨询服务，张兴叶、王素玲无证据证实该单位具备房地产评估资质，其出具的估价表不能作为法院裁判的依据，一审法院对该份证据不予采信。2、张兴叶、王素玲提交住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知一份，证明根据该示范文本第12条，逾期交房违约金不应低于逾期付款违约金的比率。鸿升领航公司对该证据的真实性无异议，但认为该示范文本仅仅是规范性文件及行政指导行为，不具备强制适用效力。一审法院认为《商品房买卖合同示范文本》对双方当事人不具有合同约束力，张兴叶、王素玲据此主张逾期违约金计算标准为日万分之五，没有事实和法律依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：张兴叶、王素玲主张的逾期交房违约金应否予以支持。根据双方合同约定，鸿升领航公司应于2016年10月28日前将房屋交付给张兴叶、王素玲，但鸿升领航公司未将房屋如期交付给张兴叶、王素玲，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金。关于鸿升领航公司提出的张兴叶、王素玲付款迟延问题，张兴叶、王素玲已经按照合同约定付清了首付款，贷款到账时间虽晚于合同约定，但鸿升领航公司并无证据证明是因张兴叶、王素玲的原因造成该迟延，其据此主张交房时间予以顺延缺乏合同依据和法律依据。关于逾期交房违约金的计算比例，结合本案基本事实，合同约定的日万分之0.1明显过低，应予进行调整，参考同地段同类房屋的租赁价格，一审法院酌定逾期交房违约金以张兴叶、王素玲已支付房价款的日万分之一计算为宜。鸿升领航公司应支付张兴叶、王素玲2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金2003.36元（607077.45元×33×0.0001）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、鸿升领航公司于判决生效后十日内支付张兴叶、王素玲2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金2003.36元；二、驳回张兴叶、王素玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由鸿升领航公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张兴叶、王素玲与鸿升领航公司签订的涉案商品房预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。张兴叶、王素玲依约支付了全部购房款，鸿升领航公司应依照约定及时交付涉案房屋。鸿升领航公司未在合同约定的最晚交房时间即2016年10月28日之前交付符合合同约定条件的房屋，违反了合同约定，应当承当逾期交房的违约责任。双方合同约定的逾期交房违约金明显过低，不足以弥补购房人张兴叶、王素玲的实际损失，一审参考涉案房屋同地段同类房屋的租赁价格，酌情按照张兴叶、王素玲已付房款的日万分之一为基准确定逾期交房违约金标准，判令鸿升领航公司支付张兴叶、王素玲2016年10月29日至2016年11月30日期间的逾期交房违约金2003.36元，并无不当，本院予以确认。张兴叶、王素玲主张一审按照日万分之一标准计算违约金有违公平，且不足以弥补其实际损失，证据不足，本院不予采信。鸿升领航公司主张同地段毛坯房的月租金为1200元，应以该租金标准来确定其应承担的逾期交房违约金的法律责任，但未提交有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予支持。综上所述，张兴叶、王素玲、鸿升领航公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计100元，由上诉人张兴叶、王素玲负担50元，由上诉人青岛鸿升领航置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 潘红燕审判员 齐 新二〇一七年十一月一日书记员 况君仪书记员 于国英