云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2926民初393号原告暨原告方诉讼代表人：何嘉建，男，1970年9月25日生，云南省南涧县人，住南涧县。原告暨原告方诉讼代表人：刘光荣，男，1976年12月4日生，云南省巍山县人，现住南涧县。原告：杨泽民，男，1964年12月8日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：薛增唐，男，1972年9月26日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：陈培军，男，1972年8月10日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：杨伟华，男，1981年11月12日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：朱增平，男，1963年10月20日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：张学秀，女，1977年1月10日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：皇秉顺，男，1958年4月3日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：张世新，男，1975年10月4日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：杨永胜，男，1983年11月23日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：罗泽虎，男，1974年3月19日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：欧阳贵祥，男，1977年2月28日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：彭志辉，男，1967年11月15日生，云南省南涧县人，，现住南涧县。原告：董屏智，男，1978年11月27日生，云南省大理市人，现住南涧县。原告：字政颜，男，1970年1月21日生，云南省南涧县人，现住南涧县。原告：张庆国，男，1971年2月12日生，云南省南涧县人，现住南涧县。上列各原告委托代理人：黄红映，云南昂拓律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:南涧龙凤丽都业主委员会，住所地南涧县南涧镇金龙路龙凤丽都4号地办公室。代表人：庄耀祥，南涧龙凤丽都委员会主任。委托代理人：左继友，云南善律律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：杨政柳，女，1978年3月16日生，云南省南涧县人，南涧龙凤丽都业主委员会员工，住南涧县。代理权限为特别授权。第三人：南涧启程物业管理服务有限公司，住所地南涧县南涧镇金龙路龙凤丽都11号地。法定代表人：鲁丽红，该公司董事长。原告何嘉建、刘光荣、杨泽民、薛增唐、陈培军、杨伟华、朱增平、张学秀、皇秉顺、张世新、杨永胜、罗泽虎、欧阳贵祥、彭志辉、董屏智、字政颜、张庆国诉被告南涧龙凤丽都业主委员会、第三人南涧启程物业管理服务有限公司业主撤销权纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告暨原告方诉讼代表人何嘉建、原告暨原告方诉讼代表人刘光荣、原告方委托代理黄红映，被告南涧龙凤丽都业主委员会委托代理人左继友、杨政柳，第三人南涧启程物业管理服务有限公司法定代表人鲁丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：南涧涧河社区梅林阁建筑区共计13幢多层建筑165套住房、52套商铺及35幢联体别墅，建筑区相对封闭，仅临金龙路侧有进出口两个，其他三面无预留通道，是广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司开发的项目。原告17户分别与开发商签订购房合同，履行了合同义务，购得前述梅林阁房产，办理了规定的登记手续，成为梅林阁小区合法业主。2016年8月下旬，部分原告发现小区内粘贴的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》时方知以原告等213户为合法业主的梅林阁建筑区物业，已经在未经原告等全部业主认同的情况下成立“南涧龙凤丽都业主委员会”，接受了原告方梅林阁物业的全部物业资料、物业管理用房、公用设施、专项维修资金。该“南涧龙凤丽都业主委员会”违背原告等业主的意愿，选定了第三人为物业管理企业，与第三人签订了《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》。第三人取得资质的时间是在2016年12月18日,合同签订时间是2016年8月18日，即签订合同的时候第三人还不具备相应的资质，其后来取得的三级资质依法能承接的物业管理面积是二十万平方米以下，而南涧龙凤丽都小区面积达二十二万多平方米，故所签订合同应属无效。为维护自身合法权益，对所属物业进行自我管理，梅林阁建筑区物业业主于2016年12月以全体通过方式制定了管理规约、业主代表大会名单、监督委员会名单，并及时向被告方、南涧涧河社区居委会、南涧县住建局等机构进行了报告。但被告却无视梅林阁建筑区全体业主的意愿，未改正错误，即不取消“南涧龙凤丽都业主委员会”，并解除不具有法律效力的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》，向原告移交梅林阁全部物业资料、物业管理用房、公用设施、专项维修资金，并仍然在损害原告等人的权益，将物管用房出租、发布管理费用缴纳方案等。原告认为，根据物权法的规定，原告等213户才是梅林阁建筑区物业合法业主，享有完整的物权和自我管理权，被告并非梅林阁建筑区业主或全体业主按照法律规定选举产生的机构，且与第三人签订物业管理服务合同未经原告等业主大会决议，该违法行为及产生的结果已经损害了原告的权益。为维护自己的物权，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判决撤销被告所作出的聘请第三人进行物业管理的决定以及被告与第三人签约的行为。被告业委会辩称：南涧龙凤丽都由2至12号地共计11个地块组成，小区建筑面积221549.73㎡，有2092户业主。原告17户业主属于10号地，该地块建筑面积26624.09㎡，有业主217户。根据物权法第七十六条和物业管理条例第十一条的相关规定，只有经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能解除物业服务合同，未经法定程序，任何业主或业主委员会无权解除物业服务合同。故原告17户业主无权决定诉请解除或撤销被告与第三人签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》。被告机构的成立过程及被告与第三人签订物业服务合同的程序存在瑕疵，是由于业主权利意识不强，缺乏责任感所致，而被告已经竭尽所能地履行了告知义务，并充分地保证了业主享有的各项权利。大多数业主都认可了物业服务企业提供的服务，只有极少数业主提出要求撤销，不能体现全体业主的意志。被告与第三人签订的物业管理合同中明确合同实行一年一考核一签订，如果考核不合格，业主委员会有权利拒绝签订次年的服务合同。原告提出本案诉讼主要是想脱离现有的业主委员会，成立独立的物业管理区域，而物业管理小区区域的决定权不在于被告，原告将矛头指向了被告，其实际想要达到的目的本案是无法解决的。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称：被告是经开发商于2016年初根据龙凤丽都项目工程完成进度及整个物业使用的入住率等相关规定要求，在向南涧镇政府及南涧县建设主管部门提出申请并得到批复后，在南涧涧河社区的组织指导下，按业主委员会选举的程序及要求选举产生的，是南涧龙凤丽都所有业主唯一合法的代表，其与第三人签订的《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》合法有效，不存在无效或可撤销的法定情形，原告起诉要求撤销该合同于法无据。根据项目规划设计备案，龙凤丽都11个地块合成龙凤丽都小区，所有公共设施及配套建设均为11个地块统一设计分配，每一个地块不存在单独的综合配套及独立的公共设施，每一个地块只是龙凤丽都分期建设的分界线，所有公共设施及配套建设均不能独立开来。原告17户业主不是龙凤丽都所有业主合法代表，其自行成立的10号地块业主代表属自行组织。故原告的起诉无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。本案争议焦点，一是原告是否为行使本案撤销权的适格主体，二是被告选聘第三人作为物业管理企业的决定及其与第三人签订的物业管理合同应否撤销。原告就其诉讼主张向本院提交以下证据：第一组，原告身份证复印件17份及房屋产权证复印件1组（43页），用以证明原告的主体身份。第二组，梅林阁建筑区照片原件4张，用以证明建筑区通道及建筑区南北两端状况，整个建筑区域设有通道口两处，南北两端无出口。第三组，梅林阁建筑区域业主会议资料，1.会议议程原件1份；2.梅林阁建筑区业主管理规约打印件1份；3.梅林阁小区公告打印件1份；4.梅林阁建筑区业主会议业主签印签到资料原件1份。用以证明梅林阁建筑区域业主对建筑区域管理意见统一，不承认“龙凤丽都业主委员会”，不愿意接受“龙凤丽都业主委员会”的管理。第四组，梅林阁建筑区域业主会议通知、报告等，1.梅林阁建筑区域业主意见向龙凤丽都物管部的告知文书《通知》打印件1份；2.梅林阁建筑区域业主意见向“龙凤丽都业主委员会”书函打印件1份；3.“龙凤丽都业主委员会”对梅林阁建筑区域业主的回复复印件1份；4.梅林阁建筑区域业主意见向镇人民政府的报告文书打印件1份。用以证明梅林阁建筑区域业主意见已经向有关机构告知和报告，回复中不存在不符合法律规定的情形，回复违背了业主自我管理的原则。第五组，“龙凤丽都业主委员会”公示资料，1.龙凤丽都第一届业主委员会推选结果公示原件1份；2.南涧龙凤丽都业主委员会公告原件1份；3.“龙凤丽都业主委员会”与第三人签订的《物业管理服务合同》复印件1份。该组证据系部分业主从被告张贴处取得，用以证明“龙凤丽都业主委员会”事实存在的行为，缺乏合法性，已经损害了原告等业主的权益。第六组，与第三人相关的资料及第三人行为产生的文书，1.第三人信用信息公示报告打印件1份（来源于企业公信网）；2.大理州物业服务企业资质审查公示网页打印件1份（来源于大理州人民政府网站）；3.公告原件1份；4.缴费通知原件1份。用以证明第三人的资质等级及取得时间，第三人实施的行为，在梅林阁建筑区内第三人实施了管理行为，该行为是龙凤丽都委员会产生的结果。第七组，1.建设工程规划许可证副本复印件1份；2.12号地的土地使用证复印件1份；3.商品房购销合同复印件1份及公证书复印件1份。用以证明2至12号地各地块各有不同的建设工程施工许可证、土地使用证等，五证分开。被告质证，对原告提供的第一、二、六组证据三性（即真实性、合法性和关联性，下同）无异议；对第三组证据三性均有异议，认为梅林阁建筑区不是一个完整的法律意义上的小区，根据云南省政府关于小区设置的规定，完整的小区必须报经县级人民政府住建部门会同民政部门批准，梅林阁建筑区未经批准，也没有相关部门许可，不是完整的小区，所作出决议不能代表小区业主的意见，且签名和决定内容不在同一页上，无法确定签名认可的内容是否是所要表决认可的内容，而梅林阁建筑区业主表达诉求的方式就如本案诉讼一样，不能够证明原告方是否有权利撤销被告与第三人签订物业管理服务合同的决定；第四组证据的质证意见同第三组证据，同时对该组证据的证明方向提出异议，不能证明被告的行为直接、当然的损害了原告的合法权益；第五组证据三性无异议，对证明方向有异议；对第七组证据提出异议，认为建设工程施工许可证虽然不是原告所在地块，但是说明了每一号地有一个规划许可证是事实，甚至同一号地有不同的许可证，但是龙凤丽都是一个整体的小区，每部分不是独立的。第三人质证，对第一至六组证据，同意被告的质证意见；对第七组证据提出异议，认为许可证上名称是龙凤丽都1到8栋，但是实际上龙凤丽都不止这1到8栋，龙凤丽都开发的时候不是统一开发，也不是统一售卖，只能说明龙凤丽都房子是分阶段的。被告就其诉讼主张向本院提交以下证据：第一组，龙凤丽都小区各项明细表复印件1份，用以证明南涧龙凤丽都小区由2至12号共11个地块组成，建筑面积为221549.73平方米，有2092户业主，原告何嘉建等17户梅林阁业主属于10号地块，10号地块建筑面积26624.09平方米，有217户业主。第二组，南涧彝族自治县城乡建设局及回复意见复印件1份，用以证明南涧县城乡建设局同意龙凤丽都房地产开发项目成立首次业主大会会议筹备组。第三组，龙凤丽都业主委员会筹备组公示、公告复印件3份，用以证明龙凤丽都业主委员会筹备组对业主委员会进行选举的时间、地点、初选人员及选举结果进行了公示公告。第四组，关于龙凤丽都业主委员会成立情况的报告复印件1份，用以证明广安龙凤地产开发有限公司南涧分公司向南涧县住房和城乡建设局报备龙凤丽都业主委员会成立情况。第五组，1.南涧龙凤丽都业主委员会公告（〔2016〕2号）复印件2份；2.南涧龙凤丽都小区业主公约（〔2016〕1号公告）复印件1份。用以证明南涧龙凤丽都业主委员会对相关管理公约进行了公告，明确“若有意见建议请在10日内提出，无有意见则视为赞同”。第六组，1.南涧龙凤丽都业主委员会公告（〔2016〕4号）复印件1份；2.南涧龙凤丽都物业服务合同复印件1份，用以证明龙凤丽都业主委员会对物业服务合同进行了公告。原告质证，第一、二组证据三性无异议；第三组证据，对关于龙凤丽都业主委员会委员初步人选公示质证称原告并不知情，对关于龙凤丽都业主委员会成员推选结果公示无异议，对关于龙凤丽都业主委员会主任、副主任公示证据的真实性合法性提出异议；第四组证据，提出原告对龙凤丽都业主委员会成立报告不知情的异议；第五组证据，提出原告对两份公告均不知情的异议；第六组证据，对其中1号证据无异议，对2号证据的真实性无异议，但是认为该服务合同不合法。第三人质证，对被告提供的证据无异议。第三人就其诉讼主张向本院提交以下证据：第一组，南涧县龙凤丽都业主委员会印章刻制的请示复印件1份，用以证明被告是在住建部门的指导下成立的，成立的程序合法。第二组，1.龙凤丽都10号地块业主签字复印件1份；2.现场照片彩色打印件10张。用以证明业主委员会选举前在2-11号地块设置了投票箱，对业主进行告知，业主进行了签字，对现场进行了拍照。原告质证，对第一组证据的真实性和合法性提出异议，认为该证据载明的内容是龙凤丽都业主委员会关于刻制印章的请示，落款不是该机构。对第二组证据的真实性提出异议，认为被告作为业主委员会都没有向法庭提交照片，第三人却提供了。被告质证，对第三人提供的证据三性无异议。本院经综合审查，对上述各方提供的证据认证如下:一、原告提供的证据，第一、六组证据，对方当事人质证对其三性无异议，本院予以确认，作为认定相关法律事实的依据；第二、三、四、七组证据，与本案争议无关联性，不予确认；第五组证据，对方当事人质证对其真实性无异议，本院予以确认，作为认定相关法律事实的依据。二、被告提供的证据，第一、二组证据，对方当事人质证对其三性无异议，本院予以确认，作为认定相关法律事实的依据；第三、四、五组证据，证据真实、合法，与案件相关联，被告未能提出相反证据，本院予以确认，作为认定相关法律事实的依据；第六组证据，对方当事人质证对其真实性无异议，证据来源和形式合法，本院予以确认，作为认定相关法律事实的依据。三、第三人提供的证据，被告质证无异议，原告质证异议理由不成立，本院予以确认，作为认定相关法律事实的依据。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：原告17户属于南涧龙凤丽都小区10号地相关物业业主，该10号地块建筑面积26624.09㎡，有业主217户。南涧龙凤丽都小区由广安龙凤房地产开发有限公司南涧分公司开发建设，由2至12号共11个地块组成，建筑面积总计为221549.73平方米，有2092户业主，为一个物业管理区域。经南涧县住房和城乡建设局2016年1月13日批复同意，该房地产开发项目成立首次业主大会会议筹备组，于同年3月23日公示业主委员会初步人选及业主大会时间，于同年4月9日召开业主大会选举成立了第一届业主委员会，于同年4月13日对第一届业主委员会成员推选结果进行了公示（公示中明确“如业主对此次推选有不同意见或建议的，可在公示后7天内到业主委员会筹备组反映，若无意见，我们将在公示期满后召开第一次业主委员会会议，选举产生业主委员会主任和副主任并报相关部门备案后履行其职能”），于同年5月2日对前述公示期满后召开的第一次业主委员会会议关于第一届业主委员会主任、副主任选举结果进行公告，并于同年5月5日向南涧县住房和城乡建设局报备业主委员会成立情况。2016年10月10日，被告在小区主公告《南涧龙凤丽都小区业主公约》（〔2016〕1号）。第三人系有限责任公司(自然人独资)，于2016年7月25日注册登记，注册资本为50万元，经营范围包括物业服务管理等，营业期限为长期，同年12月12日大理州住房和城乡建设局公示其物业服务资质为“三级（暂定）”。2016年8月18日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《南涧龙凤丽都物业管理服务合同》，其中约定“合同约定期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日，但实行一年一签订，即经年底考核(甲方考核乙方)合格后方可续签下一年，若考核不合格则解除合同，另选其他物业服务企业”。物业管理服务合同签订后，被告于当月在小区内张贴合同书公示合同内容，并于2016年10月10日在小区公告（〔2016〕2号）小区物业管理情况和物业管理服务合同签订情况以及物业管理服务收费标准，公告中明确“业主委员会经过选聘，暂时选定南涧县启程物业管理服务有限公司承担小区物业管理服务工作，正式合约期从2017年1月起，物业管理合同实行一年一签订”。2016年12月20日，被告在小区公告（〔2016〕4号）要求物业管理服务企业特别做到的事项和物业管理服务收费标准，并全文公开物业管理服务合同。2017年1月，前述物业管理服务合同履行期限开始后，第三人进行了相关物业管理服务，南涧龙凤丽都小区大多数业主交纳了物业管理服务费。原告17户业主以被告与第三人签订物业管理服务合同未经原告等213户“梅林阁”建筑区全部业主大会决议，被告的行为损害其权益为理由与被告及第三人交涉，并提起本案诉讼。本院认为：被告南涧龙凤丽都业主委员会经依法报批成立首次业主大会会议筹备组开展筹备工作，公示业主委员会初步人选及业主大会时间，召开业主大会选举成立第一届业主委员会并进行了公示，公告了业主委员会主任、副主任的选举结果，并向行政管理部门报备业主委员会成立情况，其选举过程虽然有瑕疵，但其经业主选举产生的事实结果已经得到南涧龙凤丽都小区大多数业主的认可，故其主体适格，其依法作出的决定，对业主具有约束力。第三人与被告签订物业管理服务合同时确未通过物业管理企业资质认证，但其具有独立的法人资格，且在物业管理服务合同履行期限开始前已经通过资质认证，而其所承接的南涧龙凤丽都小区建筑面积总计为22万多平方米，并不违反国务院《物业管理条例》第三十二条第一款“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定和原建设部《物业管理企业资质管理办法》第八条第三款关于“三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”的规定，亦即第三人与被告签订的物业管理服务合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。故对原告关于案中物业管理服务合同应属无效的诉讼主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》(以下称物权法）第七十八条第二款之规定，当业主委员会所作出的决定侵害了业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但该决定是否应当被撤销，应当区分业主主张受侵害的权益是属于建筑物专有部分的个人权益还是属于建筑物专有部分以外的公共权益，若属于建筑物专有部分以外的公共权益遭受侵害的，则应当依照物权法第七十六条的规定给予评判。根据物权法第七十六条第一款第四项和第二款的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”根据前述法律法规规定，选聘物业管理公司应当召开业主大会进行表决，召开业主大会的形式可以是集体讨论形式，也可以是书面征求意见形式。同时，根据前述法律法规规定，参与物业小区事务管理，既是小区业主应当享有的权利，也是小区业主应当承担的义务，权利应当正当行使，义务必须全面履行。本案中，被告在执行选聘小区物业管理服务企业的工作中，于物业管理服务合同签订当月（2016年8月），在小区张贴合同书对合同内容进行公示，在物业管理服务合同履行期限开始（2017年1月1日）近三个月前（2016年10月10日）在小区内公告“暂时选定”的物业管理企业以及物业管理服务合同内容，在物业管理服务合同履行期限开始十天前（2016年12月20日）再次对包括合同全文的相关内容进行了公告，在物业管理服务合同签订到履行期限开始共四个多月的时间里大多数业主并未向被告提出异议，在物业管理服务合同履行期限开始后大多数业主缴纳了物业管理服务费，结合当地实际，应当认定被告对选聘物业管理服务企业以书面征求意见形式组织召开了业主大会，并形成选聘第三人为小区物业管理服务企业的大会决议。故本院对原告关于被告与第三人签订物业管理服务合同未经业主大会决议的诉讼主张不予采信。关于被告选聘第三人作为小区物业管理公司的决定以及其签约行为应否撤销或解除的问题，涉及到整个小区所有业主的共同利益，根据前述法律法规规定，同样“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案原告仅为17户业主，未提供证据证明其所称“梅林阁”建筑区域系一个独立于南涧龙凤丽都小区之外的物业管理区域，亦未提供证据证明该撤销权的行使已经南涧龙凤丽都小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故此，原告要求撤销被告所作出的聘请第三人进行物业管理的决定以及被告与第三人签约的行为之诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何嘉建、刘光荣、杨泽民、薛增唐、陈培军、杨伟华、朱增平、张学秀、皇秉顺、张世新、杨永胜、罗泽虎、欧阳贵祥、彭志辉、董屏智、字政颜、张庆国等17人的全部诉讼请求。案件受理费100元，由各原告共同承担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  杨德光审 判 员  吴美敏人民陪审员  陈天芬二〇一七年十一月二十九日书 记 员  李 骋