广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18378号上诉人（原审被告）：赵桂雄，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：郑灿洲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：徐喜荣，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曹伟，住河南省上蔡县。委托代理人：杨文峰，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托代理人：任琳，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区黄石街道江夏村第六经济合作社，住所地：广东省广州市白云区。负责人：李桂明，职务：社长。委托代理人：马振涛，广东岭南律师事务所律师。委托代理人：梁展鹏，广东岭南律师事务所实习律师。上诉人赵桂雄因与被上诉人曹伟、广州市白云区黄石街道江夏村第六经济合作社（以下简称江夏六社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初4147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人赵桂雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曹伟的全部诉讼请求；2.曹伟、江夏六社承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.本案应为征地或拆迁补偿纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，其补偿或赔偿主体应为江夏六社。根据江夏六社自己发出的通知内容，涉案房屋因在“308综合开发项目”征收范围内而被要求拆除，江夏六社自己是拆除实施人，与房屋是否存在租赁关系和有无取得规划报建手续无关。一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷，并以涉案房屋未取得规划报建手续为由认定赵桂雄与曹伟签订的《租赁合同》无效，进而认定赵桂雄存在过错，实属错误。如赵桂雄在本案中赔偿曹伟损失而江夏六社因拆迁涉案房屋获政府补偿，有失社会公平，严重损害相关承租人的合法权益。2.江夏六社作为涉案房屋的所有权人，在明知涉案房屋未取得规划报建手续的情况下依然将其出租给他人，具有过错。赵桂雄作为涉案房屋的第三手承租人，仅知道江夏六社对涉案房屋享有所有权而不清楚涉案房屋未取得规划报建手续。江夏六社对曹伟的承租行为还出具了《授权委托书》、《具结书》等予以认可，鼓励曹伟投入资金装修涉案房屋，理应赔偿曹伟的损失。3.根据一审法院查明的事实，本案已突破合同的相对性，江夏六社亦是当事人。江夏六社虽未在赵桂雄与曹伟所签订的《租赁合同》中签名盖章，但其在随后的《授权委托书》、《具结书》中明确表明其是出租人，将涉案房屋直接出租给曹伟，并直接以出租人的身份管理曹伟，可见江夏六社已是当事人之一。一审法院以合同相对性原则认定江夏六社无需承担责任是错误的。4.本案遗漏必要当事人，案外人李某甲、李某乙、广州市白云区XX街XX经济联合社均应参与到本案中。涉案房屋的租赁关系为：江夏六社将涉案房屋出租给李某甲，李某甲出租给李某乙，李某乙出租给赵桂雄。江夏六社和广州市白云区XX街XX经济联合社是涉案房屋的所有权人，也是涉案房屋的拆除者。上述主体参与诉讼更有利于查明事实、判明责任。5.一审法院适用法律错误。一审法院未能厘清法律关系、遗漏必要的当事人，从而未能查明本案相关事实导致适用法律错误。曹伟因涉案房屋被拆除导致的损失并非是赵桂雄造成的，与赵桂雄无关。被上诉人曹伟二审辩称：1.认可一审判决查明的事实；2.一审法院对于厂房残旧的理解不当导致判决赔偿的数额较低。一审法院仅从鉴定报告的照片中判断厂房现状残旧，但涉案厂房所从事的是汽配喷漆类行业，故外墙显得比较脏，其实并不残旧。被上诉人江夏六社二审辩称：1.同意一审判决；2.本案是租赁合同纠纷，关于合同当事人之间的约定及履行情况，江夏六社作为合同之外的第三人并不清楚，一审法院已将本案定性为租赁合同纠纷，应当按照合同法的有关规定进行处理。2016年4月8日，曹伟向一审法院起诉请求：1.赵桂雄、江夏六社共同赔偿曹伟装饰装修损失费558898元；2.赵桂雄、江夏六社共同赔偿曹伟可得利益损失20万元；3.赵桂雄、江夏六社共同承担评估费6000元。一审法院经审理查明：2014年3月25日，曹伟（乙方）与赵桂雄（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区××街××村××路沙田厂房、仓库、商铺租赁给乙方使用，建筑面积约550平方米；租赁期为6年，从2014年3月1日起至2020年2月28日止；租金为每月46000元，从第三年起在前一年的基础上按8%递增；……。当日，曹伟向赵桂雄支付了首月租金46000元及保证金10万元。曹伟接收涉案房屋后，对涉案房屋进行了一定规模的装饰装修，又转租给他人使用。同年5月8日，江夏六社出具授权委托书，内容为：兹有我单位用地，位于××村××路沙田厂房自编A1-15铺，面积400平方米，现委托曹伟经营管理，期限为2014年5月1日至2016年4月30日，用途为厂房、办公、商铺，同意其在委托期限内转租、分租。同年5月9日，广州市白云区××街××经济联合社、江夏六社出具《具结书》，内容为：现有××街道××村位于××村××路沙田厂房自编A1-A5铺的房屋，属于本单位所有，该房屋于1997年建成，结构为框架，共一层，面积共400平方米，该地属于农村集体用地，现将房屋首层部位400平方米出租给曹伟作厂房、办公、商铺用途使用，本房屋已经通过房屋安全鉴定，请给予办理相关手续为盼。2015年11月11日，江夏六社发出通知，内容为：由于您承租我社的物业在“308综合开发项目”征收范围内。现根据政府对“308综合开发项目”的收地工作要求和我社与您签订的“租赁合同”约定条款，我社将于2015年12月11日终止双方租赁关系，收回承租的物业。请您配合我社的收地工作，并于2015年12月11日到我社办理租赁合同终止和移交物业场地手续。同年12月1日，江夏六社发出通知，内容为：308项目政府征地开始清拆，12月13日开始停水停电，请租户12月12日前搬离。同年12月17日，广州市白云区信访局作出云群访〔2015〕352号《转送告知单》，内容为：曹伟等人，你们反映要求江夏村六社赔偿装修费等信访事项，我们将转送黄石街处理。按照《信访条例》规定，该机关将于2016年1月1日前决定是否受理，并书面告知你们。在此期间，不应重复来访或越级上访。同年12月24日，曹伟委托广州德高价格评估有限公司对广州市白云区××村××路沙田厂房商铺装饰装修及部分构筑物进行了价格评估。评估机构的评估项目包括矩形柱模板、梁模板、柱钢筋、梁钢筋、矩形柱C25混凝土、地面找平、地面混凝土浇筑、批荡扇灰、地板砖铺贴、卷闸门制安、玻璃门制安、不锈钢门制安、水电安装、洗手间、铝合金窗制安、防盗窗制安、木门制安、防盗网制安、轻钢龙骨石膏吊顶、招牌制安、镀锌铁架雨棚、水槽砌筑、石棉瓦拆除、沙井、下水道砌筑、监控、材料运输费、综合脚手架、建筑废料清运费等。评估机构对上述项目的价格评估意见为558898元。上述评估报告所附涉案房屋照片显示装饰装修极其残破。同年12月30日前，上述房屋被拆除。一审庭审中，江夏六社自认涉案房屋未取得规划报建手续。一审法院认为，江夏六社作为涉案房屋所在土地的所有权人，自认涉案房屋未取得规划报建手续的不利事实，一审法院对该事实予以确认。因此，曹伟与赵桂雄就涉案房屋签订的《租赁合同》为无效合同。涉案房屋被拆除时，曹伟与赵桂雄之间的《租赁合同》因租赁物灭失而终止，赵桂雄应当按照其过错比例向曹伟赔偿有证据证实的装饰装修损失。关于装饰装修损失数额确定的问题，曹伟仅提供装饰装修及部分构筑物的价格评估报告。一审法院认为，首先，曹伟单方委托评估，公信力不足；其次，评估机构根据曹伟的评估目的采用重置成本法进行评估，结果与工程造价接近，忽视了装饰装修折旧的重要事实（实践中价格评估机构均采取现值评估的方式）；其三，评估结果558898元之高与报告所附残破的房屋现状照片形成极大反差；最后，曹伟庭后提供的购置材料、装修收据等已过举证期限且不足以认定事实。因此，曹伟不能充分证实装饰装修损失为558898元。但是，综合全案证据可认定曹伟确实对涉案房屋进行了一定规模的装饰装修，不予赔偿明显有失公平。故根据公平原则，考虑装饰装修的折旧情况，酌情确定曹伟的装饰装修损失为20万元。赵桂雄作为出租人，对合同无效的过错大于承租人，一审法院酌情确定为60%，故其应当向曹伟赔偿损失数额为12万元（20万元×60%）。曹伟就此提出的诉讼请求，一审法院在12万元范围内予以支持，超出部分予以驳回。对于曹伟主张赵桂雄赔偿曹伟可得利益损失的诉讼请求，一审法院认为，无效合同终止以后，不存在合法的可得利益，故该诉讼请求无法律依据，不予支持。对于曹伟主张赵桂雄赔偿评估费的诉讼请求，因评估系曹伟单方委托，赵桂雄并未同意，故相关费用应当由其自行承担，不予支持。对于曹伟对江夏六社提出的诉讼请求，一审法院认为，曹伟提起的是合同之诉，但双方并无合同关系；曹伟提供授权委托书、具结书仅能证明江夏六社同意转租，不能证明双方形成合同关系；故江夏六社并非本案适格主体，曹伟就此提出的相关诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条规定，于2016年11月8日作出如下判决：一、赵桂雄于该判决生效之日起5日内向曹伟赔偿装饰装修损失12万元；二、驳回曹伟的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11449元，由曹伟负担9653元，由赵桂雄负担1796元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，赵桂雄向本院提交了两份证据。1.《租用厂房仓库合同》（复印件）和《补充协议》（复印件），载明：出租方为江下村第六经济合作社，承租方为李某甲。赵桂雄拟以此证明江夏六社在涉案房屋未取得报建手续的情况下将其出租给李某甲，具有过错，李某甲应当作为本案必要当事人。2.《租赁合同》，载明：出租人为李某乙，承租人为赵桂雄。赵桂雄拟以此证明江夏六社对涉案房屋的出租具有过错，李某乙应当作为本案必要当事人。曹伟质证表示，其并非上述合同的签订主体，无法确认合同的真实性和合法性，且该些合同与本案无关。江夏六社质证表示，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，关于本案案由的问题。曹伟以租赁合同关系提起本案诉讼请求赔偿，一审法院认定本案为租赁合同纠纷正确。赵桂雄主张本案应当为征地或拆迁补偿纠纷缺乏依据，本院不予采信。关于本案承责主体的问题。本院认为，涉案房屋的《租赁合同》系曹伟与赵桂雄签订，曹伟也将租赁保证金和租金交付给赵桂雄。江夏六社虽然是涉案房屋的所有权人，也曾向曹伟出具《授权委托书》和《具结书》，但上述文书从内容看均没有确认江夏六社与曹伟之间建立直接租赁合同关系。赵桂雄主张江夏六社是租赁合同主体并应当承担赔偿责任与事实不符，本院不予支持。赵桂雄作为与曹伟存在租赁合同关系的当事人，对合同无效后曹伟的损失存在过错，一审法院根据双方过错程度酌情判令赵桂雄赔偿相应款项并无不当，本院予以维持。关于本案一审是否遗漏当事人的问题。赵桂雄认为一审法院应当将涉案房屋多次转租的合同当事人均追加为本案当事人。本院认为，曹伟依据其与赵桂雄签订的《租赁合同》提起本案诉讼，赵桂雄提出的李某甲、李某乙等人与本案租赁合同无关，无需作为当事人参加本案诉讼。一审法院不存在漏列必要当事人的问题，本院对赵桂雄的此项主张亦不支持。综上所述，赵桂雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人赵桂雄负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年二月十日书记员  杨银桃