上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初583号原告：上海亦旺百货有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：夏俊捷，董事长。委托诉讼代理人：刘红力。被告：施洪贤，女，1978年6月25日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：乔山，上海利好律师事务所律师。原告上海亦旺百货有限公司(以下简称亦旺公司)诉被告施洪贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亦旺公司的委托诉讼代理人刘红力、被告施洪贤的委托诉讼代理人乔山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亦旺公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2015年10月27日就上海市平凉路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年1月9日解除，被告将上述房屋交还原告；二、判令被告支付原告拖欠的自2016年5月1日起至2017年1月9日止的租金55,000元；三、判令被告支付原告截止2016年10月31日拖欠的水电费2,927元；四、判令被告支付原告违约金12,000元；五、判令被告支付原告自2017年1月10日起至实际归还房屋之日止、按每月13,200元计算的房屋使用费。事实和理由：原告和被告在2015年10月27日就系争房屋签订房屋租赁合同，原告将上述房屋租赁给被告使用。合同约定：每月房屋租金6,600元，三月一付，先付后用。2、租赁期间，乙方(被告)有下列情形的，甲方(原告)可书面通知乙方解除合同：……(3)乙方逾期不支付租金的。合同签订后，原告已向被告交付了房屋，被告也一直正常使用。2016年5月1日至今的房租被告分文未付，4月开始的水电费也没有正常支付。原告也曾多次催讨，未果。故起诉来院。被告施洪贤辩称，不同意原告的第一项诉请，系争房屋存在漏水问题，被告和原告口头沟通过，原告没有帮被告维修；被告一开始没有办理营业执照，现在政府部门开始检查，被告去办理营业执照的时候发现系争房屋中有他人的工商登记，无法再办理营业执照；签订租赁合同时，被告并未向原告提供系争房屋的产权证及其与产权人之间的租赁合同。对于第二项诉请，对欠付的租金标准和时间段没有异议，同意支付2016年5月1日至今的租金。对于第三项诉请，对欠付的金额和时间段没有异议，同意支付截止2016年10月31日的水电费2,927元。对于第四项诉请，对违约金的标准为12,000元没有异议，但是不同意支付。不同意原告第五项诉请，愿意正常支付租金。系争房屋已经纳入征收范围，周边很多人都已经搬走。而且原告也没有向其上家支付租金，被告不确定原告和其上家的房屋租赁合同是否在继续履行。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区平凉路XXX号房屋产权人为上海安奇尔制衣厂，该厂的主管部门(出资人)为杨浦区服装鞋帽公司。2000年10月25日，上海市杨浦区服装鞋帽公司出具《关于上海安奇尔制衣厂、上海申霞服饰商店、上海申士服饰商店予以歇业的决定》载明，“上海安奇尔制衣厂、上海申霞服饰商店、上海申士服饰商店：为了促进商业企业的改革，提高企业效益，出于注册登记上海安奇尔服饰有限公司的需要，公司经研究决定你上海安奇尔制衣厂、上海申霞服饰商店、上海申士服饰商店予以歇业。你厂、店接本文后妥善清理企业的商业资产，并向工商、税务、房屋等主管部门办理相应的歇业事宜。特此通知”2000年10月30日，上海安奇尔服饰有限公司出具《企业法人歇业保结书》载明，“根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十一条之规定，上海安奇尔制衣厂的一切债务均已清理完结。注销后如有债权债务等事宜，概由我单位担保。”2000年11月3日，上海安奇尔制衣厂注销。2015年10月15日，出租方(甲方)上海杨浦商贸集团资产管理有限公司与租赁方(乙方)上海亦旺百货有限公司签订《房屋租赁合同》约定，乙方租用甲方位于上海市杨浦区平凉路XXX-XXX号底楼房屋，建筑面积296平方米，用作餐饮类经营。租期二年，从2015年11月1日起至2017年10月31日止，年租金为48.30万元。同日，上海杨浦商贸集团资产管理有限公司出具《证明》载明，“兹有上海市杨浦区平凉路XXX-XXX号系上海商贸集团资产管理有限公司的商业网点，现出租给上海亦旺百货有限公司，本公司同意该网点在合同期内由上海亦旺百货有限公司进行转租、分租。”2017年1月25日，上海安奇尔服饰有限公司对上述合同及证明予以追认。2015年10月27日，出租方(甲方)上海亦旺百货有限公司、承租方(乙方)施洪贤签订《房屋租赁合同》约定，乙方租用甲方位于上海市杨浦区平凉路XXX号建筑其中面积的35平方米，本租赁物经营业态为小吃类。本合同起租日期为2015年11月1日，终止日期为2017年10月31日。年租为79,200元，乙方向甲方支付保证金6,000元。租金为三个月一期支付，押一个月的保证金，先付后租，第一次租金在合同订立之日交付2015年11月1日至2016年1月31日，以后付款日须提前20天交付下三个月的租金，逾期超过七天作违约处理，赔偿二个月保证金。乙方不得承包、委托他人经营与第三人合作经营，更不得将租赁物转租、转让、分租、退租。如发生以上情形之一的，甲方收回租赁物，乙方承担违约责任并赔偿本合同保证金给甲方，合同即终止。租赁期间，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)该租赁物因社会公众利益被依法征收的或被依法列入房屋拆迁许可范围的……租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同：……(3)乙方逾期不支付租金的……。合同期满或解除或终止，乙方应按时返还租赁物，逾期返还除支付违约金外，还应支付每月双倍月租金的违约占用使用费。2016年5月1日起，被告未支付原告系争房屋租金。2016年9月11日，上海市杨浦区人民政府发布《上海市杨浦区人民政府房屋征收决定》载明，“因公共利益需要，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，现决定征收下列范围内的房屋，同时收回该范围内国有退敌使用权。房屋征收范围：东至许昌路，南至平凉路，西至汾州路，北至惠民路。具体门牌号：……平凉路XXX号-XXX号(单号)……”2016年11月4日，原告委托律师向被告发出《法律函》载明，“因贵方拖欠上海亦旺百货有限公司2016年5月1日至2016年10月31日6个月39,600元租金未付，我所受上海亦旺百货有限公司委托，特别告知贵方：解除您与上海亦旺百货有限公司签订的平凉路XXX号房屋租赁合同，请贵方在3天内将上述房屋完好移交上海亦旺百货有限公司并支付拖欠的租金和水电费，否则由此产生的所有法律后果将由贵方承担。”该法律函邮寄地址为上海市平凉路XXX号，因逾期退回。2017年1月13日，本院向被告送达了诉状副本、证据副本、开庭传票等诉讼材料。审理中，双方均认可截止2016年10月31日被告欠付的水电费为2,927元。原告表示同意于被告实际返还房屋之日扣除被告欠付的水电费后返还被告支付的租赁保证金6,000元。审理中，被告表示，已经将系争房屋转租给了案外人上海潇戈物业管理有限公司，租赁期限暂定2016年8月1日至2018年7月31日，每月租金5,000元。原告表示，在本案中仅处理原告和被告之间的房屋租赁合同，并要求被告交还房屋，如在执行过程中，遇有他人占有系争房屋，原告另行处理。上述事实，由原告提供的房地产登记薄、授权委托书、证明、准予变更登记通知书、更名告知函、房屋租赁合同、收款收据、法律函、照片、函、决定、企业法人歇业保结书、档案机读材料、被告提供的租赁合同书、房屋租赁合同、个体工商户档案机读材料以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。该合同约定，租金为三个月一期支付，先付后租，第一次租金在合同订立之日交付2015年11月1日至2016年1月31日，以后付款日须提前20天交付下三个月的租金。逾期超过七天作违约处理，赔偿二个月保证金。租赁期间，被告有下列情形之一的，原告可书面通知乙方解除合同：……乙方逾期不支付租金的……。现被告逾期支付2016年5月1日至2016年7月31日的租金已经超过七天，原告有权解除合同。且双方针对系争房屋因社会公众利益被依法征收的或被依法列入房屋拆迁许可范围时的处理已做出约定，即合同终止。现系争房屋于2016年9月11日列入征收范围，被告在此之前已欠付租金，原告诉请要求解除房屋租赁合同、被告返还系争房屋给原告，与法有据，本院予以支持。至于解除的时间，本院认定双方的合同于2017年1月13日诉讼材料送达被告之日解除。至于被告抗辩称系争房屋存在漏水而原告不予维修、系争房屋有他人工商登记导致其无法办理营业执照故而拒付租金，并未向本院提供证据材料，本院不予采信。合同解除后，被告应返还系争房屋，支付拖欠的房屋租金、水电费并承担违约责任。双方的房屋租赁合同于2017年1月13日解除，被告应返还向原告承租的平凉路XXX号中35平方米房屋并应支付原告自2016年5月1日起至2017年1月13日止欠付的租金及自2017年1月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。原告诉请要求被告支付并支付自2016年5月1日起至2017年1月9日止欠付的租金及自2017年1月10日起至实际返还房屋之日止的租金，诉请有误，本院予以纠正。至于房屋使用费的标准，合同约定：合同期满或解除或终止，被告应按时返还租赁物，逾期返还除支付违约金外，还应支付每月双倍月租金的违约占用使用费。现因双方对合同是否解除、被告应何时返还租赁物存有争议并诉至法院，原告诉请要求被告按照两倍月租金即13,200元的标准支付房屋使用费，本院不予支持，被告应参照双方租赁合同的租金标准即每月6,600元支付自2017年1月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。合同解除后，被告应支付截止2016年10月31日欠付的水电费2,927元。至于违约责任，双方均认可合同约定逾期支付租金的违约金标准为12,000元，现被告迟延支付租金构成违约，原告诉请要求被告支付违约金12,000元，与法有据，本院予以支持。至于租赁保证金6,000元，原告同意于被告实际返还房屋之日扣除欠付的水电费后返还被告，与法不悖，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海亦旺百货有限公司与被告施洪贤于2015年10月15日就上海市平凉路XXX号中35平方米房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年1月13日解除；二、被告施洪贤应于本判决生效之日起十日内将其向原告上海亦旺百货有限公司承租的上海市平凉路XXX号中35平方米房屋返还给原告上海亦旺百货有限公司；三、被告施洪贤应于本判决生效之日起十日支付原告上海亦旺百货有限公司2016年5月1日至2017年1月13日的租金人民币55,567.74元；四、被告施洪贤应于本判决生效之日起十日支付原告上海亦旺百货有限公司欠付的自2016年4月1日起至2016年10月31日止欠付的水电费人民币2,927元；五、被告施洪贤应于本判决生效之日起十日支付原告上海亦旺百货有限公司违约金人民币12,000元；六、被告施洪贤应于实际返还房屋之日按照每月人民币6,600元的标准支付原告上海亦旺百货有限公司自2017年1月14日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；七、原告上海亦旺百货有限公司应于被告施洪贤实际返还房屋之日扣除被告施洪贤欠付的自2016年11月1日起至实际返还房屋之日止的水电费后返还被告施洪贤租赁保证金人民币6,000元。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币856.2元(已减半收取)，由被告施洪贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一七年二月二十七日书记员  王好义附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。