上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初11910号原告：何韶燕，女，1966年6月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。被告：张蕾(第一被告)，女，1970年8月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：张建林(第二被告)，男，1968年5月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，上海东炬律师事务所律师。第三人：张晨(第一第三人)，女，1996年11月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：张建林，男，1968年5月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人：上海久根房地产经纪事务所(第二第三人)，住所地上海市青浦区海盈路XXX号-7。投资人：吴久根，经理。委托诉讼代理人：周启忠，女。第三人：上海房多多网络科技有限公司(第三第三人)，住所地上海市闸北区广中西路XXX号XXX室。法定代表人：金治国，董事长。委托诉讼代理人：蔡凤英，女。原告何韶燕诉被告张蕾、张建林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2016年11月29日公开开庭进行了审理，原告何韶燕及其委托诉讼代理人朱忭毅、被告张蕾、张建林及其共同委托诉讼代理人陆瑜芳、李明到庭参加诉讼。因案情需要，本院于2016年12月9日依法追加张晨、上海久根房地产经纪事务所、上海房多多网络科技有限公司为第三人参加诉讼。本案于2016年12月16日第二次公开开庭进行了审理，原告何韶燕及其委托诉讼代理人朱忭毅、被告张蕾、张建林及其共同委托诉讼代理人陆瑜芳、第三人张晨委托诉讼代理人张建林、第三人上海久根房地产经纪事务所委托诉讼代理人周启忠、第三人上海房多多网络科技有限公司委托诉讼代理人蔡凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何韶燕诉称：2016年1月30日原告与张建林签订《房产认购协议书》，由原告将位于青浦区青浦镇外青松公路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给张建林，价格人民币176万元(以下币种均为人民币)，支付方式：定金5万元，2016年2月5日支付50万元，2月底支付50万元，过户当天支付71万元。张建林在2016年4月26日已支付最后一笔款项。随后，原告与被告签订编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同，其中约定双方应当在2016年7月31日前办理房产过户手续。但自2016年1月至今，原告多次催促被告办理产权过户手续，被告一直推脱，致使原告遭受了巨大经济损失。原告认为按照原告与张建林的房屋认购协议书中的约定即最后一笔款项付清时必须办理过户手续，但是被告却违反该约定，另外即使按照签订的上海市房地产买卖合同的约定，被告也应在2016年7月31日前办理过户手续，但是被告却长期拖延不予办理过户手续。原告本身是将上述房屋出售后另行购买房屋，因被告的拖延不予办理过户手续，致使原告处于限购状态无法再行购买其他房屋，被告的行为给原告造成了重大的财产损失。原告于2016年8月23日函告被告，告知解除双方之间就青浦区青浦镇外青松公路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同。为此，原告诉至法院请求：1、判令解除原告与被告张建林签订的房产认购协议书；2、判令解除原告与两被告签订的上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)；3、诉讼费由被告承担。被告张蕾、张建林辩称：对诉请1不同意，虽协议是原告和第一、二被告签的，但是本案两被告为女儿张晨买房。对诉请2原告没有与第一、二被告签订网签合同，不构成独立的诉请。是2016年1月30日原告与两被告签订订购协议，2016年3月30日网签合同是原告与张晨签订的，房价是110万，是与被告女儿履行合同。第三人张晨述称：与被告意见一致。第三人上海久根房地产经纪事务所述称：是根据双方真实意愿一直到审税过程，配合双方进行交易，不存在原被告双方对过程有误解的情况。第三人上海房多多网络科技有限公司述称：网签的最后核实是我们，前面的资料都是合作方久根经纪事务所办理的。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区青浦镇外青公路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积78.15平方米，类型为公寓，目前登记在被告名下。2016年1月30日，原告(甲方)与被告张建林(乙方)签订《房产认购协议书》，约定：甲方将自有的房屋及房屋占用范围内的房产转让给乙方，该房屋座落在上海市青浦区仁恒运杰新村XXX号楼1003室，其建筑面积78平方米，房产成交总价格为176万元；甲、乙双方签订协议之日，由乙方支付甲方定金5万元，第一次付款：2016年2月5日左右付首付50万元，第二次付款：2016年2月底付50万元，第三次付款：过户当天付清余款71万元；甲方于2月底付100万元交房给乙方腾出该房屋，并通知乙方进行验收交割，双方在对房屋及其装饰、设备情况进行查验无误后，甲方将房屋交付给乙方，该房地产转让过程中的一切税收及费用，经双方协商决定由双方各自承担。合同另对其他内容进行了约定。2016年1月30日，张建林支付被告购房定金5万元，2016年2月1日、26日、4月26日，原告收到购房款50万元、50万元、71万元。2016年2月26日，原告将房屋钥匙交于上海久根房地产经纪事务所，再由该事务所交于被告及第三人张晨，2016年5月1日，被告及第三人张晨入住系争房屋。2016年2月27日，上海房多多网络科技有限公司打印《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，原告为甲方，张建林、张蕾为乙方，合同内容甲、乙双方通过上海房多多网络科技有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产权证号青XXXXXXXXXX,房地产座落青浦区青浦镇外青松公路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型其他，结构钢混，建筑面积78.15平方米，房地产转让价款共计110万元，甲、乙双方同意，甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后为房屋转移占有的标志。在2016年7月31日前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期付款的违约金，合同继续履行，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣乙方应向甲方支付逾期未付款的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿等等。该合同原告及被告张建林、张蕾均未签字。2016年3月30日，上海房多多网络科技有限公司对系争房屋打印第二版《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，将买受人修改为第三人张晨，合同其余内容未作修改。2016年4月9日，原告与被告张蕾及第三人张晨、上海久根房地产经纪事务所工作人员周启忠、上海房多多网络科技有限公司工作人员蔡凤英至上海市青浦区房地产交易中心审税，第三人张晨、原告何韶燕在第二版《上海市房地产买卖合同》(第14页)上签名。2016年3月22日，原告办理了该房产抵押登记注销。2016年8月23日，原告向被告发出《律师函》，内容：上海正毅国华律师事务所依法接受何韶燕的委托，指派本所朱忭毅律师就何韶燕与你方之间的房屋买卖事宜致函。据委托人称：“2016年1月30日，何韶燕与你方签订房产认购协议书一份，由何韶燕将位于青浦区青浦镇外青松公路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给张建林，合同约定价格为176万元，支付方式：定金5万元，2016年2月5日支付50万元，2月底支付50万元，过户当天支付71万元。实际张建林在2016年4月26日即已支付最后一笔款项。随后，由何韶燕与张建林、张蕾签订了编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同，其中约定双方应当在2016年7月31日前办理房产过户手续。但自2016年1月至今，何韶燕多次催促张建林办理产权过户手续，张建林一直在推脱，致使何韶燕本人处于房屋限购状态，造成了巨大的经济损失。”本律师认为，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，何韶燕与张建林、张蕾之间建立的房地产买卖合同应当受法律保护，双方应当严格按照合同之约定及法律之规定及时完整地履行各自义务。现贵公司故意拖延办理过户手续，显然已违反合同之约定，应当承担违约责任，另据委托人称现张建林、张蕾处于限购状态，根本无法办理房地产过户手续，双方之间根本无法实现合同之目的。现本律师郑重函告：何韶燕与张建林、张蕾之间的房屋买卖合同自2016年8月23日起解除，限你方于7月内腾退出上述房屋，何韶燕将收取的购房款一次性返还你方。逾期，委托方将采取包括但不限于采取诉讼等途径解决，所带来的一切不利后果，望你方予以考量。2016年8月29日，第三人及其委托诉讼代理人陆瑜芳向原告发出《律师函》，内容：上海东炬律师事务所依法接受张晨的委托，指派陆瑜芳律师全权处理你与张晨房屋买卖合同纠纷一事。经查，你与张晨于2016年3月30日经上海房多多网络科技有限公司居间签订一份《上海市房地产买卖合同》，合同约定你将坐落于青浦区青浦镇外青松公路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给张晨，建筑面积78.15平方米，上述房屋转让款共计110万元，双方另约定在张晨支付首付款后你即腾退该房屋，你与张晨均按约履行，并于张晨支付尾款后实际入住该房屋。根据你与张晨签订的《上海市房地产买卖合同》约定，双方确认在2016年7月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，现特函告知如下：请你于2016年9月5日前与张晨一同前往上海市青浦区房地产交易中心办理转让过户手续，逾期，本所律师将代理张晨诉诸人民法院。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，房产认购协议书、上海市房地产买卖合同、房地产登记信息、律师函等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告认为：房屋买卖合同的买受人从张建林变成家庭成员中的张晨，自始至终不知道这件事情。关于2016年2月27日的买卖合同，并不是如被告所说的是为了归还贷款才打印的买卖合同，这之间没有因果关系。收到传票之前一直认为买房人是张建林。2016年9月16日原告丈夫张志新与第三人久根事务所吴久根的电话录音光盘(当庭播放)。证明第三人久根中介是根据张建林要求变更合同买受人为张晨，并没有通知原告协商一致，原告对买受人存在重大误解。还贷款都是以身份证去还的。关于久根中介说当时没有确定产证是谁，不是事实。且变更买受人是被告张建林及张蕾的要求，没有通知原告，没有实行告知义务。按中介常规做法，如果将网签合同变更为张晨，要交付一份变更后的合同给原告，但中介根本没有给原告。被告认为：在房产交易中心是有双方签字版本的。合同是中介事先打好的，签字是双方共同前往房产交易中心签的，签字时间应该是在中介打好之后。当时是张蕾陪同张晨一起前往房产交易中心签字的，这一点原告是明确的。在中介那边和原告的丈夫讲的很清楚了，这次购买是家庭的置换，因为被告家庭的关系，最后签订合同的买受方可能是被告家庭成员中的一员，这一点原告是知悉的，被告家庭购买的房屋实际买受人是张晨。签字时张建林没有去交易中心，不存在交易合同上的两个人，原告一起去签的当天是明知的，买卖双方应该在交易中心一起签的字，原告说不清楚买受人的理由是不成立的。第三人张晨认为：网签时是张蕾带着女儿张晨即买受人和原告在交易中心签字的，原告作为成年人应该知道买受人变更情况，原告的理由是不成立的。第三人上海久根房地产经纪事务所认为：系争房屋的买卖流程由代理人周启忠操作，原告打电话给久根经纪事务所吴久根，他是不清楚，原告丈夫打这个电话是有目的性的。按照原被告的买卖要求来操作交易流程付第二期100万时，因为上家要还贷款，问下家写谁，下家表示最后产证究竟是谁还没有定，提出暂时先写张建林及张蕾，所以打印了第一版没有签字的合同，且只打印了一份，让原告去还贷款的，因为建行还贷款需要买卖合同，还要提前预约的，2016年3月22日，该房屋银行贷款注销抵押。后来张蕾说确定产证上写女儿张晨的名字，所以就打印了第二版合同，将买受人改为了张晨。打好合同后，通知双方去审税，审税时间2016年4月9日。在签订认购协议时，双方曾说过最终产证办谁是不确定的。是根据双方真实意愿一直到审税过程，配合双方进行交易，不存在原被告双方对过程有误解的情况。第三人上海房多多网络科技有限公司认为：网签的最后核实是我们，前面的资料都是合作方久根经纪事务所办理的。我们都是根据久根要求来操作网签的，按照交易流程在交易中心审税工作人员和中介的工作人员都在的情况下，审税的工作人员要求买卖双方的人员出示身份证，都是清楚对方的身份。第一版合同是久根中介要求我们办理网签合同，并且说只打一份，就问久根，他们说上家因为要还贷款，贷款银行是建行。所以还去建行青浦支行营业部询问过，银行说提前还贷要预约，因为预约时间长，如果缩短提前还贷，将出售的合同给银行确认下。第二版是久根中介说确定了产证名字，要求正常打印，将文本交予了久根中介。审税是我们理材料，我们是配合久根中介，审税当天我们拍了照片将材料留下就结束了。根据庭审确认的事实，本院认为：原告与被告张建林签订的房产认购协议书及原告与第三人张晨签署的上海市房地产买卖合同，除房地产买卖合同中房价款条款并非双方的真实意思表示应属无效外，其他条款均系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。根据审理查明，房产认购协议书系由原告何韶燕与被告张建林之间签订，是预约合同关系。而预约合同是相对于本约合同而言的一种特殊合同，内容为约定将来一定期限内签订正式的本约合同，其直接指向的是本约的缔结，违反者则应承担预约合同约定的违约责任，如没收定金等。本约合同一旦订立，预约合同的目的就已实现，合同也就履行完毕，其条文内容会被本约合同吸收、废除或协议更改，所以一般而言，如无特别申明，双方的合同权利义务应以正式合同，即本约合同的规定为据。本案中，房产认购协议系由何韶燕与张建林两人签订，房产认购协议履行过程中，原告与被告张蕾、第三人张晨及房产中介工作人员共同至房地产交易中心审税，且原告何韶燕与第三人张晨在上海市房地产买卖合同的同一页纸上签名，原告何韶燕诉称，房屋买卖合同的买受人从张建林变成家庭成员中的张晨，自始至终不知道这件事情，该诉称无事实和法律依据，本院不予采信。实际履行过程中双方在签订买卖合同时就已经将买受人变更为第三人张晨，因此该居间协议已经履行完毕；原告已收取全部房款，系争房屋也已交付，何韶燕与张晨间的房地产买卖合同应当继续履行。关于原告何韶燕与被告张蕾、张建林的上海市房地产买卖合同，该合同何韶燕与张蕾、张建林均未签名，该合同尚未成立。故对原告要求解除上述房产认购协议及合同的理由不予采纳，对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告何韶燕全部诉讼请求。本案案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一七年二月七日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。