吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终307号上诉人（原审原告、反诉被告）：长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司，住所：长春市高新区顺达路789号。法定代表人：王莉，董事长。委托诉讼代理人：程晓燕。委托诉讼代理人：陈雅婷。被上诉人（原审被告、反诉原告）：长春国际经济贸易职业中专，住所：长春市宽城区北环城路***号。法定代表人：邱实，校长。委托诉讼代理人：张亚辉。委托诉讼代理人：史国强。上诉人长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司（以下简称鸿达公司）因与被上诉人长春国际经济贸易职业中专（下称贸易中专）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院于2016年10月27日作出的（2015）长高开民初字第1218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年7月22日，鸿达公司与贸易中专签订《鸿达光电子与生物统计识别高技术产业园房屋租赁合同》，约定鸿达公司将鸿达光电子产业园一号楼B、C、D单元楼房及12-13号楼一层、三至六层楼房租赁给贸易中专办学使用，租赁期限为6年，鸿达公司从2013年9月1日起将房屋交付给贸易中专，至2019年8月30日收回，租金数额约定为“一号楼B、C、D单元第一年租金30元/㎡/月（不含水电费、物业管理费、供暖等费用），第一年全年租金为6789585.60元（大写：陆佰柒拾捌万玖仟伍佰捌拾伍元陆角）；第二年租金35元/㎡/月，第二年全年租金为7921183.20元（大写：柒佰玖拾贰万壹仟壹佰捌拾叁元贰角）；第三年至第六年租金均为38.5元/㎡/月，即每年租金为：8713301.52元（大写：捌佰柒拾壹万叁仟叁佰零壹元伍角贰分）；以上均不含水电费、物业管理费、供暖等费用）”、“12、13号楼1层、3-6层第一年租金为20元/㎡/月（不含水电费、物业管理费、供暖等费用），第一年全年租金为1441555.20元（大写：壹佰肆拾肆万壹仟伍佰伍拾伍元贰角）；第三年至第六年租金为为22元/㎡/月，即全年租金为：1585710.72元（大写：壹佰伍拾捌万伍仟柒佰壹拾元柒角贰分；不含水电费、物业管理费、供暖等费用）”，租金交付期限约定为“第二年起，每年分两期付款，第一期于当年的9月1日前付总租金的50%；第二期于次年3月1日前全部付清。本合同签订时，乙方向甲方交纳押金20万元，待租期届满甲乙双方共同验收租赁房屋合格后一次性返还乙方。”关于违约责任，合同第12.1条约定：“甲、乙双方应共同信守本合同，任何一方不得中途擅自变更或解除合同，否则向对方支付违约金人民币壹佰万元整（1000000元）”。第12.3条约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋及附属设施设备……若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……并且乙方应向甲方支付本合同约定租赁房屋一个月房租标准向甲方支付违约金：（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；（3）未经甲方书面同意，擅自进行装修装饰的”。第12.5条约定：“乙方违反合同约定，提前退租房屋的，应当至少提前90日通知甲方，甲方不予退还租金，并且乙方应向甲方支付本合同约定租赁房屋一个月房租标准向甲方支付违约金”。合同签订后，贸易中专于2013年7月25日向长春鸿达资产管理有限公司交纳租赁押金20万元。2013年8月7日，长春鸿达资产管理公司与贸易中专签署一份《公寓房间交接表》。2013年8月20日，长春鸿达资产管理公司与贸易中专签署一份《公寓房间交接表》。2013年8月22日，长春鸿达资产管理公司与贸易中专签署一份《鸿达光电子产业园一号楼B、C、D单元部分钥匙移交单》。至此长春鸿达资产管理公司将案涉房屋全部交付给贸易中专使用。2014年7月25日，鸿达高新技术集团有限公司出具会议纪要一份，主要内容为：“续签第二年《房屋租赁合同》，一号楼B、C、D单元第二年租金不予增加，继续执行第一年租金标准：30元/㎡/月（不含水电费、物业管理费、供暖等费用）。续签合同签订之日，校方支付6个月房屋租金”。贸易中专已经按照合同约定向鸿达公司支付了2013年9月1日至2015年3月1日的租金。2015年3月1日贸易中专向鸿达公司支付租金100万元。2015年3月10日贸易中专向鸿达公司支付租金150万元。2015年3月18日，鸿达公司向贸易中专发出《关于缴纳2015年3月1日至8月30日房租款的催告函》，确认2015年3月1日至2015年8月30日的租金为4148692.24元整，贸易中专尚欠付的租金为1648692.24元，并要求贸易中专于2015年3月16日支付租金700000元，于2015年4月30日支付租金948692.24元。2015年4月28日，贸易中专向鸿达公司发出《关于提前解除租赁合同的通知书》，以鸿达公司未提供房屋产权证书及消防验收许可等相关文件为由要求解除租赁合同。同日，鸿达公司亦向贸易中专发出《关于解除合同的通知函》，宣告解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求贸易中专于2015年5月15日将房屋归还，其将在2015年5月15日下午15:00停水、停电，在2015年5月18日对办公楼、宿舍楼进行查封。2015年5月18日，贸易中专向长春市公安局高新技术产业开发区分局万顺派出所报警，报警表记载的内容为：“2015年5月18日9时20分许长春市公安局高新技术产业开发区分局万顺派出所接到张亚辉报警称：长春国际经济贸易中专在高新区鸿达电子工业园租用的教室、寝室、食堂被停水停电了”。2015年6月23日，贸易中专从案涉房屋全部搬走。一审法院另查明：1.2014年3月10日，长春市教育局作出长教许不予字[2014]1号《不予行政许可决定书》，内容为：“长春国际经济贸易职业中专：你校于2013年12月5日向长春市教育局提出的办学地址变更申请及提交的证据材料，经审查……租赁校舍的消防验收手续用途，综合楼不符合目前学校办学的消防条件和标准要求。2.租赁的校舍没有产权证、工程验收合格证及防震级别书；没有满足教学和体育活动需要的设施和场地……决定对你校的申请不予行政许可。”2.2014年12月8日，鸿达公司取得长房权字第11200042**号房屋所有权证书，房屋坐落于长春高新技术产业开发区顺达路789号1号研发中心。2014年12月8日，鸿达公司取得长房权字第11200042**号房屋所有权证书，房屋坐落于长春高新技术产业开发区顺达路789号12号宿舍、13号职工食堂。2015年3月12日，贸易中专的职工张亚辉给鸿达公司出具收条一份：“内容为收到鸿达公司提供的消防验收合格证、土地证、产权证复印件（1号楼、12、13号楼各一份）。”3.2013年7月22日，长春鸿达资产管理有限公司与贸易中专签订一份《鸿达光电子与生物统计识别高技术产业园房屋租赁合同》，约定鸿达公司将鸿达光电子产业园一号楼B、C、D单元楼房及12-13号楼一层、三至六层楼房租赁给贸易中专办学使用。2015年8月3日鸿达公司起诉至一审法院，以贸易中专欠付租金、擅自解除合同、损坏房屋等为由，要求判令：1.贸易中专偿还欠缴的租金2181369.20元及截止租金实际交付之日的滞纳金（按日1%的标准，截至起诉之日，滞纳金暂计2316369.20元）；2.贸易中专偿还欠缴的水电费41453元及截止水电费实际交付之日的滞纳金（按日1%的标准，截至起诉之日，滞纳金暂计12435.9元）；3.贸易中专支付违约金2560456.4元，其中：违法解除合同违约金1000000元、破坏房屋结构违约金780228.2元、未提前90日通知解除合同违约金780228.2元；4.贸易中专赔偿房屋恢复原状费用1002293元；5.贸易中专承担本案诉讼费用。贸易中专辩称：原告在整个诉讼过程中事实部分认定不清，对其违约责任认定不清，隐瞒了违约责任的真实性，其要求赔偿的数额与事实数额不符，被告在几次给原告的通知及催告函中确认租金的数字并不是7921183.2元，与事实不符，且在计算各项费用中，也存在虚假，请求驳回原告的诉请。贸易中专同时提起反诉，以鸿达公司出租的案涉房屋没有产权证、没有消防验收合格证，并且擅自停水停电给其造成损失为由，要求判令：1.鸿达公司赔偿场地装修费891130元；2.鸿达公司赔偿搬家费193000元；3.鸿达公司赔偿新场地装修费215600元；4.鸿达公司赔偿学生退学费1752750；5.鸿达公司返还剩余房租及保证金932988.83元；6.诉讼费由鸿达公司承担。鸿达公司辩称：答辩人出租的房屋完全满足出租条件，且答辩人已经履行了出租人义务，不存在过错，应当驳回被答辩人的反诉请求。理由如下：（一）诉争房屋完全具备出租条件。1.答辩人已经在2015年3月12日将土地证、产权证复印件、消防安全合格证复印件提交给被答辩人，被答辩人工作人员张亚辉出具了收条。2.诉争房屋经管理机构验收合格。2014年8月22日答辩人已经取得了《建设工程竣工验收备案证》，诉争房屋具备租赁条件。（二）被答辩人自身违约在先，无权索要各项赔偿。双方订立的《房屋租赁合同》第4.4条对此有明确约定，被答辩人自2015年3月开始而已拖欠租赁及各项公共费用，并在4月28日违约擅自解除合同，构成严重违约。答辩人已经于2015年4月28日向被答辩人发出了《关于解除合同的通知函》，但被答辩人非法占据租赁房屋拒不交付至今，故被答辩人的主张没有依据。2.不存在剩余房租及保证金。双方在实际履行《房屋租赁合同》过程中，合同第4.3条约定的保证金已经冲抵第一年房租，不存在返还问题，而被答辩人自2015年3月起对于2015年3月1日至8月30日的应付租金仅支付了250万元，尚欠2181369.2元。3.学生退学损失与答辩人无关。被答辩人没有提供相关证据。长春市教育局对被答辩人下发了不予行政许可决定书，其主要原因是由于被答辩人将工业厂房作为办学用房不符合办学标准、学生食堂手续不合法、开办专业不合法等原因，与房屋租赁没有关系。4.被答辩人恶意违约，答辩人有权行使先履行抗辩权。根据合同约定，被答辩人应于2015年3月1日预先交纳第二年第二期的房租4681369.2元，但经答辩人多次催缴，被答辩人尚欠租金2181369.2元，2015年4月28日，被答辩人向答辩人发送了《关于提前解除租赁合同的通知书》，明确表示提前终止合同，并自4月30日起不再交纳水电费，被答辩人行为已经构成严重违约，答辩人多次与被答辩人协商，被答辩人拒不改正并将答辩人工作人员打伤。被答辩人缴纳租金义务在先，答辩人有权行使先履行抗辩权，停水停电，并无不妥。（四）被答辩人违约存在主观恶意。答辩人提供的通话录音可以证明被答辩人违约的原因是2015年元旦之前就找到了俄语学院校舍作为租赁房屋，并在2015年8月搬迁至俄语学院。一审庭审中，鸿达公司提出司法鉴定申请，要求对案涉房屋恢复原状的费用进行司法鉴定。一审法院委托吉林通汇工程造价咨询有限公司对长春鸿达光电子产业园1号楼B、C、D单元及12-13号楼1层、12-13号楼3-6层的房屋修复工程进行鉴定。2016年3月8日，吉林通汇工程造价咨询有限公司作出通汇鉴审字[2016]第049号司法鉴定意见书，结论为：案涉房屋的修复工程造价为397201元。一审法院审理后认为：（一）关于鸿达公司的主体资格问题。贸易中专抗辩认为应当以其与长春鸿达资产管理公司签订的《房屋租赁合同》作为履行依据，但贸易中专对其与鸿达公司签订的《房屋租赁合同》的真实性并无异议，且贸易中专实际向鸿达公司交付租金及其他各种费用，证明贸易中专对鸿达公司是实际出租人的事实是明知和认可的。鸿达公司作为案涉房屋的所有权人，有权就案涉房屋与他人签订租赁合同，贸易中专也并未提供相应证据证明鸿达公司授权长春鸿达资产管理公司与贸易中专签订合同。综上，鸿达公司有权依据其与贸易中专签订的《房屋租赁合同》主张权利，是本案的适格原告。（二）关于鸿达公司主张的欠付租金2181369.20元及滞纳金问题。因贸易中专于2015年4月28日向鸿达公司发出解除合同的通知，鸿达公司收到通知后于当日向贸易中专回复亦主张解除合同，故贸易中专与鸿达公司就解除合同已经达成一致，双方于2015年4月28日解除合同，贸易中专应当向鸿达公司支付2015年3月1日至2015年4月28日的房屋租金。关于鸿达公司认为应当按照《房屋租赁合同》约定的标准计算租金的主张，贸易中专抗辩认为应当按照鸿达高新技术集团有限公司出具的会议纪要计算租金，即个一号楼B、C、D单元第二年的租金仍为30元/㎡/月，而鸿达公司认为鸿达高新技术集团有限公司并非房屋所有权人，无权决定案涉房屋的租金标准，对上述会议纪要不予认可，但根据鸿达公司2016年3月18日给贸易中专的催告函中，确认2015年3月1日至2015年8月31日的租金为4148692.24元，且在鸿达公司发给贸易中专的解除函中，亦再次说明2015年3月1日至2015年8月31日的租金为4148692.24元，证明鸿达公司实际上是按照会议纪要的内容收取第二年的租金的事实，应视为双方在实际履行中变更了合同的约定，故本院对鸿达公司按照《房屋租赁合同》约定的标准计算租金的主张不予支持，贸易中专应当支付2015年3月1日至2015年4月28日的租金数额是4148692.24元÷6个月×（1+28÷30）个月＝1336800.83元。因贸易中专已经支付2015年3月1日之后的租金2500000元，故贸易中专在《房屋租赁合同》存续期间不欠鸿达公司的租金。对鸿达公司主张的贸易中专应当按照合同约定支付的欠付租金的滞纳金，本院不予支持。因鸿达光电子合同解除后，鸿达公司给予贸易中专腾出房屋的期限是2015年5月15日，但贸易中专认可实际搬出时间是2015年6月23日，在2015年4月29日至2015年6月23日期间贸易中专仍然占用鸿达公司的房屋，应当按照合同约定的标准向鸿达公司支付相应的房屋占有使用费。关于鸿达公司主张的租金当中2015年6月24日至2015年8月31日期间的租金，因鸿达公司并未证明贸易中专在此期间仍然占用鸿达公司的房屋，故本院对鸿达公司主张的2015年6月24日至2015年8月31日之间的租金不予支持。综上，贸易中专应当向鸿达公司支付2015年3月1日至2015年6月23日的租金为4148692.24元÷6个月×（3+23÷30）个月＝2604456.79元，扣除贸易中专已经支付的租金2500000元，贸易中专还应支付的租金数额为104456.79元。关于滞纳金问题。因合同第12.4条“租赁期满，未经甲方允许，乙方逾期归还房屋，则每逾一日，应按拖欠费用总额1‰标准向甲方支付滞纳金”之约定，庭审中，贸易中专抗辩认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，鸿达公司的损失实际是利息损失，合同约定的滞纳金1‰明显高于中国人民银行同期同类贷款基准利率的百分之三十，故本院依法予以调整。（三）关于鸿达公司主张的恢复原状损失1002293元。鸿达公司认为贸易中专在使用案涉房屋过程中对房屋造成实际损坏，贸易中专抗辩认为鸿达公司在交付租赁房屋时双方没有交接，故不能确认房屋的损坏是贸易中专租赁期间发生的。本院认为鸿达公司交付房屋时双方签署了钥匙交接表、消防器材交接表等文书，贸易中专并未提出房屋质量异议，且贸易中专提供的装修合同证明其在租赁房屋期间委托第三方对房屋进行装修，其中包括教室立墙等项目，证明贸易中专在租赁期间对案涉房屋进行装修和改造的事实。贸易中专租赁房屋作为教室和宿舍，因人员密集、且使用频繁，对房屋造成一定程度的损坏亦符合常理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应认定该事实的存在”之规定，结合本案的事实来看，能够认定贸易中专租赁案涉房屋期间对房屋存在改造和损坏的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定，鸿达公司可以要求贸易中专恢复原状，也可以要求贸易中专赔偿相应的损失。故鸿达公司主张贸易中专赔偿恢复原状费用符合法律规定。根据司法鉴定意见，案涉房屋恢复原状费用为397201元。贸易中专虽提出异议，但未提供相反证据证明，本院对其异议不予采信。故本院确认贸易中专应当向鸿达公司赔偿恢复原状费用397201元。至于本项诉讼请求是否予以支持，本院在第（五）部分一并予以论述。（四）关于鸿达公司主张贸易中专应当支付的欠缴2015年4月29日至2015年8月30日期间的水电费41453元及滞纳金的诉讼请求。关于鸿达公司主张的水电费24633元及滞纳金，因鸿达公司并未提供水表数据，其单方统计的欠缴水电费数额不能证明水电费实际发生的数额，故本院对其主张的水电费及滞纳金不予支持。（五）关于鸿达公司主张贸易中专应支付违法解除合同违约金1000000元、破坏房屋结违约金780228.20元、未提前90天通知解除合同违约金780228.20元等合计违约金2560456.40元的诉讼请求。庭审中，贸易中专抗辩认为鸿达公司主张的违约金过高，要求法院予以调整。关于鸿达公司主张的违约金是否过分高于其实际损失的问题，在以下内容中分别论述。1.关于鸿达公司主张的违法解除合同违约金1000000元。根据《房屋租赁合同》第12.1条“甲、乙双方应共同信守本合同，任何一方不得中途擅自变更或解除合同，否则向对方支付违约金人民币壹佰万元整（1000000元）”之约定，贸易中专送达解除合同的通知后，鸿达公司亦向贸易中专送达解除合同的通知，双方均做出解除合同的意思表示，应视为双方协商一致解除合同，故本院对鸿达公司主张的违法解除合同违约金1000000元不予支持。2.关于破坏房屋结构的违约金780228.20元。根据《房屋租赁合同》第12.3条“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋及附属设施设备……若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……并且乙方应向甲方支付本合同约定租赁房屋一个月房租标准向甲方支付违约金：（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；（3）未经甲方书面同意，擅自进行装修装饰的”之约定，因贸易中专举证的装修合同证明其对房屋进行了改造和装修，但并未经过鸿达公司的书面同意，故鸿达公司主张违约金符合合同约定，因第二年的实际租金为4148692.24元÷6个月＝691448.70元/月，贸易中专应当按照合同约定向鸿达公司支付破坏房屋结构违约金691448.70元。关于贸易中专在租赁期间对案涉房屋造成损坏的损失，在上述第（三）部分已经确定为397201元，鸿达公司主张的违约金691448.70元明显高于鸿达公司的实际损失的百分之三十，故本院依法将该项违约金调整为397201元×130%＝516361.30元。3.关于未提前90日通知解除合同违约金780228.20元，根据《房屋租赁合同》第12.5条“乙方违反合同约定，提前退租房屋的，应当至少提前90日通知甲方，甲方不予退还租金，并且乙方应向甲方支付本合同约定租赁房屋一个月房租标准向甲方支付违约金”之约定，该项约定是指因贸易中专违反合同约定单方退租的情形，而本案中鸿达公司和贸易中专在2015年4月28日互相发出解除合同的通知，应视为双方协商一致解除合同，故本院对鸿达公司主张的未提前90日通知解除合同违约金不予支持。综上，本院支持鸿达公司主张的违约金516361.30元。因贸易中专支付给长春市鸿达资产管理公司租房押金200000元，鸿达公司对该笔款项予以认可，扣除后，贸易中专应当向鸿达公司支付违约金316361.30元。本院已经支持鸿达公司主张的破坏房屋结构违约金，根据《房屋租赁合同》第12.3条“若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止”之约定，因违约金的数额已经足以弥补鸿达公司的损失，故对上述第（三）部分所确认的实际损失即恢复原状费用不予支持。（六）关于贸易中专主张的装修费用、学生退学费、搬家费等各项损失1937916元，剩余房租及保证金合计932988.83元的反诉请求。本院认为于法无据，不予支持。关于贸易中专主张鸿达公司未向其交付房屋产权证、消防验收手续导致未获得校址变更许可，鸿达公司的违约行为导致合同解除的抗辩意见。因贸易中专的职工张亚辉2015年3月12日给鸿达公司出具收条一份，内容为：“收到鸿达公司提供的消防验收合格证、土地证、产权证复印件（1号楼、12、13号楼各一份）”，故鸿达公司已经向贸易中专交付了消防验收手续等资料，贸易中专的主张于法无据，本院不予支持。贸易中专作为民办学校，对法律规定的关于学校办学地址的有关要求应当知情，其选择办学地址时未尽必要的注意义务，故其未取得校址变更许可是因自身的过错导致，本院对其抗辩意见不予采信。关于贸易中专主张鸿达公司于2015年5月18日开始停水停电导致租赁合同无法履行的主张。因合同已经于2015年4月28日解除，故贸易中专主张因鸿达公司停水、停电导致合同无法履行的主张不成立。关于贸易中专主张的场地装修费损失。因贸易中专未提供证据证明其装修房屋经过鸿达公司同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，本院对贸易中专主张的场地装修费损失不予支持。关于贸易中专主张的学生退学费、搬家费、新场地装修费等损失。因贸易中专未提供证据证明上述损失是因鸿达公司的违约行为导致，故本院不予支持。关于贸易中专主张鸿达公司应返还剩余租金及保证金的反诉请求，因贸易中专尚欠付租金104456.79元，故其主张返还剩余租金没有事实依据，且其支付的保证金200000元已经赔偿鸿达公司损失，故其主张返还保证金于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贸易中专于本判决生效后立即向原告（反诉被告）鸿达公司支付租金104456.79元及滞纳金（滞纳金自2015年6月23日起至被告实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算）；二、被告（反诉原告）贸易中专于本判决生效后立即向原告（反诉被告）鸿达公司支付违约金316361.30元；三、驳回原告（反诉被告）鸿达公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贸易中专的反诉请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68601元，由贸易中专负担3557元，由鸿达公司负担65044元。反诉费29768元，由贸易中专负担。宣判后，鸿达公司不服，向本院上诉称：1.一审判决对欠付租金数额计算错误。一审判决认定上诉人与被上诉人系协商一致解除合同，但上诉人认为双方并非协商一致解除合同，而是被上诉人欠缴2015年下半年租金，上诉人多次发函催缴，但被上诉人始终拒付并提出解除合同。被上诉人违约在先，上诉人不得已行使合同解除权。因此上诉人有权向被上诉人主张欠付租金和滞纳金。更为重要的是，被上诉人在2015年4月28日之后始终占用上诉人的房屋，被上诉人提供的搬运合同等证据足以证明其在6、7月份仍然占用房屋。事实上，被上诉人并未一次搬离，而是陆续搬离，且始终拒绝向上诉人交还钥匙，直至一审法院在2016年1月12日勘验现场时，被上诉人的部分桌椅仍然占据着房屋，且一直有锁锁门，被上诉人从未与上诉人进行交接。被上诉人的行为导致上诉人无法二次出租，造成了巨大经济损失。因此上诉人有权按合同约定向被上诉人主张实际占用房屋期间的租金损失。2.一审判决对水电费的认定错误。一审庭审中，上诉人和被上诉人均出示了水电费收据，足以证明被上诉人仅交纳水电费到2015年4月30日，而其在2015年4月30日后仍然在使用房屋，其应当向上诉人支付水电费用。3.一审判决对违约金调整错误。上诉人与被上诉人并非协议解除合同，是被上诉人违约在先，上诉人不得已解除合同，因此一审判决对上诉人主张的被上诉人擅自解除合同违约金和未提前90天通知解除合同违约金不予保护是错误的。此外，一审判决将被上诉人擅自拆改房屋结构违约金数额调整为516361.30元也是错误的，并且一审判决将擅自拆改房屋结构违约金与恢复费用两个概念混淆错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。贸易中专二审答辩称：一审判决正确，同意维持原判。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.贸易中专主张其已于2015年6月23日搬离所承租的案涉房屋，但并既未提供其向鸿达公司交还房屋的交接手续，亦无其通知鸿达公司已经搬离案涉房屋的相关证据。贸易中专虽然提出其所承租的教学楼已经腾空，并且所有教室未上锁，但又明确承认一楼入门口由其用锁锁住，并称钥匙已经被其丢失。贸易中专虽然提出宿舍楼已由鸿达公司换锁并且掌控钥匙，但同时又承认其已更换门锁，而仅是将废弃的门锁和钥匙归还给鸿达公司。贸易中专虽然还提出其已经通知鸿达公司工作人员搬离的事实，但并未提供任何证据证明。2.鸿达公司二审举证了一审法院所委托修复费用造价鉴定部门（吉林通汇工程造价咨询有限公司）给一审法院的函，主张一审法院于2016年1月12日组织各方现场勘查后，因鉴定部门需要15个工作日的现场测量时间，鸿达公司在2016年2月份才实际接收案涉房屋。3.鸿达公司与贸易中专之间签订的租赁合同约定贸易中专应当在2015年3月1日前支付2015年3月1日至8月31日期间的房屋租金4115570.40元，但贸易中专仅支付了250万元租金，尚有1615570.40元未支付，按鸿达公司与贸易中专之间签订的租赁合同约定，贸易中专逾期支付租金需要承担日1‰的滞纳金。本院认为：1.鸿达公司与贸易中专之间签订的案涉房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2.鸿达公司与贸易中专虽然在事先未就解除合同事宜进行过协商，但在贸易中专于2015年4月28日向鸿达公司送达解除合同通知的同时，鸿达公司亦向贸易中专送达了解除合同通知，表明双方当事人对于解除合同本身的意思表示是完全一致的，故一审判决认定双方当事人属于协议解除合同，该合同已于2015年4月28日解除并无不当，鸿达公司上诉主张贸易中专擅自解除合同并因此要求贸易中专给付擅自解除合同违约金和未提前90天通知解除合同违约金均不能成立，本院不予支持。3.鸿达公司与贸易中专之间的租赁合同约定，贸易中专应当在2015年3月1日前向鸿达公司预付2015年3月1日至2015年8月31日期间的房屋租金4115570.40元，逾期需要承担日1‰的滞纳金，但贸易中专仅支付了250万元租金，尚欠1615570.40元未支付，贸易中专构成合同违约，应当向鸿达公司支付逾期付款违约金（滞纳金）。因鸿达公司与贸易中专之间的租赁合同关系已于2015年4月28日解除，在合同解除后，双方应当对已付租金进行清算，贸易中专在2015年3月1日至2015年4月28日期间应负担的租金数额仅为1323841.81元[4115570.40元÷6个月×（1＋28÷30）]，而贸易中专已经支付了250万元，贸易中专不再存在逾期支付租金的违约问题，因此贸易中专逾期支付租金1615570.40元的违约金（滞纳金）应当计算至2015年4月28日双方之间的租赁合同解除之日止。又因鸿达公司与贸易中专合同约定的日1‰滞纳金标准过高，一审法院酌减为银行贷款利息130%较为合理，故贸易中专应向鸿达公司支付的逾期支付租金滞纳金数额应为18102.91元（以1615570.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率130%的标准，自2015年3月1日起计算至2015年4月28日止）。一审判决认定的欠付租金及滞纳金数额有误，本院予以纠正。4.贸易中专主张其与鸿达公司解除合同后已于2015年6月23日搬离案涉房屋，但其既未提供证据证明已通知鸿达公司接收房屋，又无证据证明房屋钥匙已经交还给鸿达公司，贸易中专存在解除合同后仍然强行占用鸿达公司案涉房屋的侵权事实，贸易中专应当比照双方之间租赁合同约定的标准赔偿鸿达公司占用房屋期间的租金损失（占用使用费），直至鸿达公司实际接收房屋之日止。2016年1月12日一审法院组织双方当事人及鉴定人员对案涉房屋进行现场勘查时，虽然法院及鸿达公司工作人员在一楼入户门被贸易中专锁住并声称钥匙丢失的情况下，通过消防通道进入了案涉房屋，但因鉴定人员需要15个工作日的现场勘查时间，鸿达公司直到2016年1月末才实际接收房屋，故贸易中专应当自2015年4月29日起至2016年1月30日止给付鸿达公司房屋占用使用费（租金损失）。因鸿达公司与贸易中专合同约定的租金标准为8231140.80元/年，并且鸿达公司在2015年3月1日预付的250万元租金中尚有1176158.19元（250万元－1323841.81元）需要扣除，贸易中专应付鸿达公司房屋占用使用费（租金损失）的金额本应为4997197.41元（8231140.80元÷12个月×9个月－1176158.19元），但因鸿达公司仅主张了欠付租金2181369.20元，本院予以保护。其余部分房屋占有使用费损失鸿达公司可以另案主张。5.鸿达公司虽然主张贸易中专给付欠缴的水电费41453元，但其所举证据仅为单方出具的抄表记录，真实性无法确认，一审法院未予保护并无不当，鸿达公司此上诉请求本院亦不予支持。6.关于鸿达公司上诉主张贸易中专擅自拆改房屋结构给其造成巨大损失，要求调增擅自拆改房屋结构违约金数额一节，因鸿达公司并未提供充分证据证明，本院不予支持。综上，一审判决对部分案件事实认定错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1218号民事判决第二、四项；二、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1218号民事判决第三项；三、变更长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1218号民事判决第一项为：被上诉人长春国际经济贸易职业中专于本判决生效后立即给付上诉人长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司房屋租金（房屋占用使用费）2181369.20元及滞纳金18102.91元，合计人民币2199472.11元；四、驳回上诉人长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计110166.00元，由上诉人长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司负担76015.00元，被上诉人长春国际经济贸易职业中专负担34151.00元。一审案件反诉费29768.00元，由被上诉人长春国际经济贸易职业中专负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一七年二月二十日书 记 员 杜 易