上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初58382号原告：袁静，女，1947年9月19日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：李冬子，北京长安(上海)律师事务所律师。被告：杨梅，女，1977年6月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王磊，上海周祖琪律师事务所律师。原告袁静与被告杨梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告袁静的委托诉讼代理人李冬子，被告杨梅的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间的租房合同；2、判令按每月人民币(以下币种相同)26,000元的标准向原告支付自2016年3月16日起至被告实际返还房屋之日止的房屋租金，并支付违约金10,000元；3、判令被告恢复房屋原状并将房屋交还给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第三项诉请中关于恢复房屋原状的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2014年12月2日通过德佑中介签订租房合同，约定原告将自有的上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，月租金26,000元，期限为2014年12月16日至2016年12月15日。2016年3月16日起，被告拒绝支付租金，并擅自将原告房屋内的一套沙发变卖。原告认为，被告的行为侵犯了原告的财产权，构成违约，故起诉至法院，诉请如前。被告杨梅辩称，原、被告双方已于2016年3月16日协商一致解除了双方之间的租房合同，并约定退房日期为2016年3月20日，被告自愿将押金26,000元作为违约金抵付给原告。被告承租系争房屋时客厅有一套皮质旧沙发，因为脏不方便使用，被告就将该沙发存放到被告朋友的仓库，另外被告将自己购买的一套红木沙发放到系争房屋的客厅内使用。2016年3月16日双方协商解除合同时，被告向原告提出了沙发的问题，原告称红木沙发先放着，如果房屋的购买者要买，就把红木沙发连同房屋一起出售，被告当时也同意了。2016年3月20日，被告要把红木沙发搬离系争房屋时，遭到小区物业的阻挠，小区物业系受原告的指示。之后，被告多次联系原告办理房屋交接事宜，因原告的原因最终导致双方未能成功办理房屋交接手续。现被告同意返还系争房屋给原告，但是鉴于双方之间的租房合同已于2016年3月16日由双方协商一致解除，且由于原告的原因导致被告无法按照双方约定的时间即2016年3月20日返还系争房屋给原告，故不同意支付2016年3月16日之后的房屋租金，亦不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室的系争房屋登记的权利人为案外人袁某、邵1。2014年12月，原告袁静(甲方)与被告杨梅(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方将上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方居住使用，建筑面积约300.01平方米。该房屋租赁期限自2014年12月16日起至2016年12月15日止。该房屋每月租金为26,000元，租金以2个月为一期支付。合同第5.1条约定：租赁保证金(押金)数额为1个月的租金，即26,000元。甲方收取该租赁保证金(押金)后应向乙方出具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同第9.4条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于＿个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(5)乙方逾期不支付租金累计超过＿个月的；(6)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的；……合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告使用。另查明，案外人袁某、邵1曾向原告袁静出具过一份授权委托书，内容为：兹委托袁静代为处理上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋的出租事宜，委托期间为2014年1月1日至2017年1月1日，委托权限内容为：代为签署出租合同，代为收取租金。再查明，2016年4月15日，世茂天成物业服务集团有限公司上海第五分公司世茂滨江花园物业服务中心出具了一份情况说明，内容为：兹有世茂滨江花园XXX号楼3A租客于2016年3月20日要搬家，但是由于之前有3号楼3A业主袁小姐的委托书给至物业不经业主本人允许不能搬动房屋内所有的家具，故不予办理。2016年8月8日，原告袁静起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了截止至2016年3月15日的租金和押金26,000元，之后未付。关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵扣被告欠付的租金，被告则要求将该押金作为被告提前退租给原告的补偿，不要求原告退还。此外，被告称其已于2016年3月20日搬离了系争房屋，因受到物业的阻挠，系争房屋在被告搬离后仅遗留了属被告所有的一套红木沙发，且因原告不配合交接系争房屋的钥匙，故被告尚未交还系争房屋的钥匙给原告。原告则称双方并未于2016年3月16日协商解除双方之间的租房合同，亦未约定过退房时间及以押金作为提前退租的违约金抵付给原告等事宜，不清楚被告的搬离情况，且被告并未于2016年3月20日通知原告办理系争房屋钥匙的交接事宜，后原告于2016年9月12日通过备用钥匙进入系争房屋后自行收回系争房屋，当时系争房屋内遗留了属被告所有的一套红木沙发。另，原、被告双方一致同意以2016年9月12日作为系争房屋的交接日，并一致确认被告已于2016年12月16日搬离了其遗留在系争房屋内的一套红木沙发，并将原旧沙发搬回至系争房屋内。同时，原告自愿调整第二项诉请主张的租金计算至2016年9月12日，并自愿撤回第三项诉请中关于交付房屋的诉讼请求。以上事实由原、被告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、授权委托书、情况说明以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交付房屋的义务，被告理应按约交付租金。现被告未按合同约定按时支付租金，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，具有合同及法律依据，本院予以支持。被告辩称双方已于2016年3月16日协商一致解除了双方之间的租房合同，并约定退房日期为2016年3月20日，被告自愿将押金26,000元作为违约金抵付给原告，遭原告否认，被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。合同解除后，被告仍应支付尚未付清的房屋租金。鉴于原告已于2016年9月12日自行收回系争房屋，且庭审中原、被告双方一致同意以2016年9月12日作为系争房屋的交接日，原告要求被告按照合同约定的租金标准支付自2016年3月16日起至2016年9月12日止的房屋租金，于法有据，本院予以支持。被告辩称其已于双方约定的退房时间即2016年3月20日搬离了系争房屋，之后，被告多次联系原告办理房屋交接事宜，但是由于原告不配合的原因而导致被告未能交还系争房屋给原告，故不同意支付2016年3月16日之后的房屋租金，遭原告否认，被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此抗辩意见亦不予采纳。原告要求被告支付违约金10,000元，缺乏合同依据，本院对此不予支持。关于被告支付的押金26,000元，原告要求将该押金用于抵扣被告欠付的租金，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告袁静与被告杨梅就上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同；二、被告杨梅应支付原告袁静自2016年3月16日起至2016年9月12日止的房屋租金153,400元，扣除被告已支付的押金26,000元，余款127,400元被告杨梅应于本判决生效之日起十五日内支付给原告袁静；三、驳回原告袁静其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,580元，减半收取计1,290元，由原告袁静负担130元，被告杨梅负担1,160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟筱晖二〇一七年二月三日书记员  陆佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。