辽宁省黑山县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）辽0726民初244号 原告（反诉被告）：某公司，地址黑山县黑山镇。 法定代表人：王某，系该公司董事长。 委托代理人：张某，系该公司法律顾问。 委托代理人：叶某，系该公司员工。 被告（反诉原告）：曹某，女，1975年8月11日生，汉族，个体，住黑山县黑山镇。 委托代理人：李某，黑山县法律援助中心律师。 原告某公司诉被告曹某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，在审理过程中，被告曹某以要求原告继续履行合同并赔偿被告经济损失为由提起反诉，我院依法公开开庭进行了合并审理。原告某公司、被告曹某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，1、要求解除原、被告租赁合同；2、要求被告立即支付2015年1月23日至2016年1月22日的房屋租金144540元。原告某公司（下称该公司）与被告曹某于2013年12月16日签署了《XXXXXX租赁合同》，被告曹某租赁了原告该公司位于福山购物广场内的手机卖场，双方约定租期为2014年1月22日至2019年2月5日，并约定租金为每年144540元。后原告已经依据合同约定履行了合同义务，2014年被告按照约定交付了租金。但2015年至今，被告经原告多次催告，仍未交付租金。2015年6月手机卖场漏水之后，我们双方进行交涉，但是始终没有能达成一致意见。2015年12月份我给被告发律师函“如不交纳租金则视为其单方解除合同”。被告接到律师函之后没有任何行动，故我方诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉求。原被告之间签订的合同尚未到期，被告未能交付租金是因为被告经营的卖场漏水导致被告无法正常经营。如果原告要求支付租金，应该赔偿被告损失之后才能计算差额，否则原告无权要求租金。原告方属实送了律师函，律师函的确写明了“在收到本律师函15日内如没有任何书面的回复，也没有交付，将视为贵公司单方面解除租赁合同”，但此律师函我并没有签收。在看到律师函后我和原告方的法定代表人王某打电话，王某已经同意被告不再交纳2015年房租且原告不再赔偿被告损失，所以，原告无权请求被告支付房租，另外赔偿问题始终未得到解决，因此原告无权要求解除合同。 反诉原告诉称，请求被反诉人继续履行合同，并赔偿反诉人营业损失350000元。反诉原告曹某与反诉被告某公司于2013年12月16日签订了《XXXXXX租赁合同》，双方约定租期为2014年1月22日至2019年2月5日，约定租金为每年144540元，合同未约定租金的给付时间，2014年反诉人支付了租金。2015年6月15日，反诉人所租赁的手机卖场房屋漏水，造成反诉人的手机损坏，同时造成反诉人不能营业，漏水后，反诉人向被反诉人上报了损失，但被反诉人无答复。2015年8月17日，反诉人第二次上报损失，被反诉人方的毕某在该损失情况说明上面签字，并注明事件处理由王忱总经理代为处理。但一直无人出面解决。为此，反诉人多次与被反诉人协商赔偿事宜，但被反诉人未及时维修，也未给反诉人赔偿。造成反诉人无法经营，在多次与被反诉人沟通后，2015年11月，反诉人与被反诉人达成协议，被反诉人方的张普与反诉人签订了解除合同协议书，合同约定了三条，1、乙方（反诉人）经营至2016年2月8日，2016年2月8日前撤场将场地交付给甲方（被反诉人）；2、甲方免除乙方2015年2月9日—2016年2月8日租金；3、乙方履约保证金1万元于本合约签订5日内退还；4、乙方店面装修，货品由乙方自行处理。约定的内容是张普写的。此外，我方的柜台由于该公司不予返还，造成我方的柜台押金无法收回，所以该公司应赔偿我方押金损失。 反诉被告辩称，我方不同意反诉原告的诉讼请求，手机卖场漏水属实，但没那么严重，也没影响到反诉原告的经营活动，漏水一事，我方也在当时就已经维修。关于漏水之后的交涉过程属实，但我方总经理不叫毕某，也未承诺过给付反诉原告曹某7.5万元的损失费，曹某已自行搬离了商场，故继续履行合同的诉讼请求根本不存在，而其要求我方赔偿35万元的销售损失也没有事实和法律依据，故应依法予以驳回。关于柜台押金的问题，反诉原告一直不承认合同解除一事，就没有必要拉柜台，也就不存在柜台租金损失的问题。 经审理查明，原告该公司与被告曹某于2013年12月16日签署了《XXXXXX租赁合同》，被告曹某租赁了原告该公司位于福山购物广场内的手机卖场，双方约定租期为2014年1月22日至2019年2月5日，并约定租金为每年144540元。后原告已经依据合同约定履行了合同义务，2014年被告按照约定交付了租金。2015年6月15日该手机卖场漏水，后曹某与该公司就赔偿一事沟通多次但未解决此事，故原告因此搬离了福山广场，且未缴纳2015年1月23日至2016年1月22日的房屋租金。 另查明，该公司于2015年12月份给被告曹某发了律师函表明“如不缴纳租金则视为单方解除合同”。被告曹某在收到律师函后未做任何表示。 本案所确认的上述事实，有原、被告陈述、租赁合同及律师函载卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。该合同约定租期为2014年1月22日至2019年2月5日，并约定租金为每年144540元。2014年原、被告均按合同约定履行。但2015年被告曹某未按合同约定交纳房租，其辩称因其所租赁的手机卖场漏水导致其无法正常经营，为此其提供了其与原告该公司法定代表人王某的通话录音资料、解除合同协议书和照片一组，而该通话录音中王某并未如被告曹某所述明确同意免除租金；解除合同协议书上被告曹某未签字，故不具有约束协议双方的效力；一组照片只可以看出卖场的天花板有漏水，但照片无法体现具体拍摄时间，也不能充分反映漏水影响被告经营的程度，综上，被告曹某主张以上述证据证明手机卖场漏水致其无法正常经营，尚显证据不足，本院不予支持，被告曹某应按合同约定支付原告房屋租金。但手机卖场于2015年6月15日发生漏水属实，被告曹某也因此搬离了福山广场，不再经营手机卖场，原告虽提供了代收代缴的电费收据，但并不能以此证明被告曹某2015年12月还在经营手机卖场。该公司对于漏水确实存在管理疏忽的责任，根据公平原则和实际情况，本院认为被告曹某给付原告该公司2015年1月23日至2015年6月15日即发生漏水之日的房租（每年租金144540元，即每月12045元）57893.71元为宜。关于此租赁合同，原告该公司要求解除合同，而反诉原告曹某要求继续履行合同，事实上曹某早已搬离福山广场不再经营手机卖场，且未缴纳2015年的租金，曹某的行为可视为已无继续履行合同的意思表示，其行为与其要求继续履行合同的诉讼请求相悖，故本院认为该合同于2015年6月15日即实际解除为宜，也与给付该公司房屋租金保持一致性。关于反诉原告曹某要求反诉被告该公司赔偿漏水所致的营业损失，其提供了一组证据：一、有该公司工作人员签字的情况说明，虽有该公司工作人员签字，但该公司庭审中不认可反诉原告所报的每月损失销售额，签字不能说明该公司对该数额予以认可，亦不能以此证明反诉原告的营业损失；二、反诉原告曹某与反诉被告该公司的法定代表人王某的通话录音，王某并未认可反诉原告的损失的数额，只是提议由保险公司解决此事；三、销售小票，该小票只能说明由该公司代收款的阶段反诉原告曹某的销售额；四、入库单，该入库单非正规进货发票，无法查实真实性。虽然客观上，该公司对于手机卖场漏水存在责任，其在经营管理上有疏忽，但根据上述证据并不能准确、具体地计算出反诉原告曹某的损失数额，故以上证据本院不予采信，反诉原告的该诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告曹某要求反诉被告该公司赔偿押金损失的诉讼请求，其提供了柜台押金小票4张，但此小票的开具时间是早于反诉原告与反诉被告签订租赁合同的时间，而名头亦是反诉原告曹某的手机卖场外的门店的名头，无法证明该小票系反诉原告在手机卖场铺设柜台的押金小票，故此诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下: 一、被告曹某于本判决生效后一个月内给付原告该公司2015年1月23日至2015年6月15日的房屋租金57893.71元； 二、原、被告签订的租赁合同于2015年6月15日解除； 三、驳回反诉原告曹某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3190元，其中原告该公司负担1913元，被告曹某负担1277元；反诉受理费3275元，由被告曹某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审 判 长  张凤友 代理审判员  卓 慧 人民陪审员  张素美 二〇一七年二月二十三日 书 记 员  杨 轩