石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0110民初3894号原告（反诉被告）张艳英，女，1982年7月1日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人田白洁、皮军涛，河北来仪律师事务所律师。被告（反诉原告）孙成功，男，1986年2月25日出生，汉族，山东省临沭县人。被告（反诉原告）张迎冬，女，1988年11月6日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托代理人李子龙、任晓函，河北陆港律师事务所律师。第三人鹿泉区信诺房产中介服务部。住所地石家庄市鹿泉区西部峰景8-1-104。经营者田福英，女，1971年3月7日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。原告（反诉被告）张艳英与被告（反诉原告）孙成功、张迎冬、第三人鹿泉区信诺房产中介服务部为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姬文鹏独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张艳英及委托代理人田白洁、皮军涛，被告（反诉原告）孙成功、张迎冬及委托代理人李子龙、任晓函，第三人鹿泉区信诺房产中介服务部的经营者田福英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张艳英诉称，原告张艳英与被告孙成功通过鹿泉区信诺房产中介服务部居间介绍于2016年8月3日签订《房屋买卖合同》，合同签订后原告依照约定于2016年8月3日向被告支付了购房定金1万元，于2016年8月16日、8月5日分两次向被告支付了原告购房首付款10万元。2016年8月16日原告与被告孙成功、张迎冬夫妇共同办理房屋出售相关事项公证，同日被告将房屋交付给原告。2016年10月31日原告依约再次向被告支付尾款时发现被告银行账户已注销，导致原告无法向被告支付剩余款项。2016年11月14日原告收到被告通知，通知中被告声称原告未按约定支付剩余款项，要求终止房屋买卖合同。原告认为房屋买卖合同为双方自愿签订，合法有效，原被告双方应当依据诚实信用原则履行合同义务，被告以注销银行账户的方式拒绝接收剩余购房款，属恶意违约。为维护原告合法权益原告诉至法院请求判决被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，配合原告办理房屋登记手续。被告孙成功、张迎冬辩称，原告与第三人恶意串通、欺诈答辩人，同时造成答辩人征信逾期，且未在合同约定的时间支付房款，根据合同约定原告的违约行为已经导致合同自动终止并且答辩人没有房产证无法办理房屋产权变更登记，所以原告诉讼请求没有事实和法律依据。应当依法驳回。经过调查发现信诺房产中介仅有工商营业执照没有到鹿泉住建局进行中介备案手续，违反了房地产中介管理办法，不得从事中介服务，直接影响房屋买卖合同的效力。第三人信诺房产中介服务部述称，我没有欺骗对方，没有串通也没有胁迫。双方自愿签订合同。营业执照是真实有效的也是备案的，没有在房管局备案的原因是没有要求备案，备案是在从9月份才开始的，合同是在8月份签的。后来房管局要求备案，我也去备了案，我没有违反市场的规定。被告（反诉原告）孙成功、张迎冬反诉称，2016年8月孙成功接到田福英电话，称买家想40多万买反诉人位于龙泉花园东区1栋1单元905室的房屋。反诉人孙成功常年在外打工，对石家庄房价不了解，想卖了房子再换一套，与此同时另外几个中介打电话称有几个客户能60万要买反诉人的房子，反诉人孙成功找到田福英，田福英称是其他中介忽悠反诉人，反诉人房子最多40多万，反诉人误信田福英说法，与田福英推荐的买房者张艳英见面，并签订《房屋买卖合同》，合同成交价488000元，房款支付当天交付1万元，8月底交付10万，十月底前支付158000元，剩余房贷。因反诉人房屋有按揭贷款，签订合同后的按揭款每月由张艳英偿还。但张艳英逾期支付按揭贷款，导致反诉人逾期致使反诉人征信出现污点，影响以后的贷款买房。反诉人找鹿泉区信诺房产中介服务部理论发现张艳英是中介服务部的经营者，反诉人发现反诉人通过欺诈、串通方式冒充买家低价收房，然后再高价卖房，获取违法利益。2016年10底被反诉人未向反诉人支付购房款，根据房屋买卖合同的约定，反诉人向被反诉人发函要求解除合同，而被反诉人于2016年11月14日收到解约终止合同函。请求法院确认孙成功、张艳英与鹿泉区信诺房产中介服务部之间的房屋买卖合同于2016年11月14日解除。被反诉人返还反诉人原购房协议、公证书，被反诉人承担本案的反诉费用。原告张艳英（反诉被告）针对反诉辩称，原、被告双方签订的房屋买卖合同真实合法有效，是在双方平等、自愿、自由、诚信的基础上签订的，该合同的签订过程不违反合同法第52条规定的合同无效情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告所述第三人违反房地产相关规定，但该两部规定，其中一部是部门规章，另一个是地方性法规，在效力上其目的是为了约束中介服务的提供者，即使第三人未进行备案登记只是第三人在提供服务过程中的一个瑕疵，但被告的房屋是真实存在，双方的买卖是真实存在的，在交易过程中没有违反法律及行政法律的强制性规定，合同合法有效，被告应当遵守。第三人信诺房产中介服务部述称针对反诉述称，合同签订是双方自愿的。我没有收到2016年11月14日的解约合同终止函。被告要求返还购房协议、公证书，但是公证书的内容不包括更名，仅是要求代为办理房产证及返款。原告张艳英针对诉求提交证据：1、房屋买卖合同证明双方房屋买卖关系及合同约定内容。2、商品房买卖合同证明本案房屋为具备预售条件的商品房。3、公证书证实房屋买卖合同的真实性并证明被告有义务配合原告办理产权变更登记。4、收条正是原告依约向被告支付购房定金及第一笔购房款。5、被告发送的《退款解约通知书》证明被告向原告提出解除房屋买卖合同。2016年9月26日原告向被告汇款的银行交易记录证明原告已提前向被告支付银行房贷不存在未按期偿还银行贷款的情况。2016年10月31日原告向被告汇款的银行交易记录证明原告按照合同约定于2016年10月底前向被告履行付款义务，但被告恶意注销收款账号，致原告付款被退回。原告未违约，实际违约方位被告。房产查询证明及孙成功职业证明证实孙成功从事物流业，生活在石家庄，对石家庄房价明知，且孙成功的两个手机号归属地均为石家庄。被告孙成功、张迎冬质证证据1合同真实性认可，不认可合法性。证明的目的也不认可。合同从合法性上，是违反法律法规的，其缔约方交易方中介未取得房屋中介资质，违反了相关的法律规定。该合同也是个可撤销的合同，在签订合同之前履行合同过程中，原告及第三人恶意串通，欺诈隐瞒真实情况严重损害了二被告的权利。证据2无异议。证据3公证书真实性认可，但该公证书及于的房屋买卖合同效力有问题，所以应当由原告退还被告一份公证书，由被告办理撤销公证。证据4真实性认可。证据5证实被告已向第三人及原告送达了解约合同书，并且二份通知书都邮寄到了原告及第三人经营的信诺中介部的地址且已签收，在诉状中已承认签收了。如果原告不是在第三人工作处上班，不会签收。也证实了第三人的陈述没收到不符合事实。证据6认可。证据7银行记录中可以看出，10月31日资金是从第三人实际经营者田福英的帐户转入了原告的帐户，一共3笔，共计15万元。证实原告及第三人合伙低价购买房屋的事实。查询证明，该证明不能证明原告就是买房的，其就是在鹿泉区本地居住，拥有无产权的房屋在系统中不可能查询到的。其证明目的不能达到。孙成功的职业证明不能证明孙成功在石家庄市经常居住。即使经常在石家庄市居住的人也不××石家庄市的房屋价格，一般都需要到中介机构来了解。中介的告之义务系法定义务。按照房产相关规定必须阐明8项内容，本案第三人4项未告之或虚假陈述。第三人信诺房产中介服务部质证无异议。被告孙成功、张迎冬提交证据：1、电子数据、视听资料（1-9）证实原告不只是中介公司的员工同时参与公司的管理与经营。签订买卖合同时原告与第三人未向被告告知原告在第三人处工作。原告与第三人恶意串通故意隐瞒意图合伙低价收房，倒卖房屋。2、价格走势图（10-12）证实涉案房屋所在小区均价在2016年8月已经超过6000元每平方米。3、房屋买卖合同（13）4、银行流水（14）证实双方约定贷款由原告偿还，每月25日前按时转账到被告帐户，原告未按期支付导致9月份贷款逾期，征信记录不良，被告注销帐户是原告未按期支付贷款逾期造成的，原告可以通过支付现金以及提存等多种方式支付。5、退款解约通知书（15）、撤销公证书通知书、撤销授权委托通知书（16）、快递查询记录（17）证实原告与第三人存在恶意串通、欺诈导致被告贷款逾期未按约定期限支付尾款等违约行为合同终止，被告向原告发出解除合同通知，并通知解除公证书。并且通知书已签收。6、通话记录光盘证实我方于12月份查询时第三人仍没有备案。且住建局的工作人员说没有备案不能从事中介服务。原告张艳英质证对证据1-9，对真实性无异议，关联性有异议，上述证据与本案没关联性。即使原告是第三人的员工，原告也有购房的权利与资格并且原告在石家庄目前没有房产，有购房需求。原告与被告在协商房屋买卖的过程中已向被告明示过自己是第三方员工的身份，但是被告表示只要能及时支付房款谁买都可以。所以原告与第三人没有恶意串通压低房价的行为。被告是因看到目前房价上涨过快违背了诚实信用原则。证据10-12，真实性、合法性、关联性均有异议。该三份证据均为网站截屏，是被告自行截取的，在截取时没有第三方公证在场，存在以PS技术处理之嫌。再者三个网站仅为民营网站，不具有数据统计的资格。其统计数据的来源不详，没有详细的数据统计资料。其公布的房价不能做为当时房价的依据。事实上本案争议的房产所在小区在2016年8月份左右真实房价为3700元左右。原告曾向房产所在地中介了解过，就是在现在房价的真实交易也不超过6000元。证据13，认可，证明双方的真实交易。证据14，银行流水真实性合法性关联性无异议，该证据证明8月25日原告给被告帐户支付1300元，自营历史明细表，该份证据恰好说明在2016年1月25日、4月25日均有批量逾期扣款，在9月25日、11月25日也显示有批量逾期扣款。这说明被告的帐户即使在资金充足的情况下仍然会出现批量逾期扣款，在出现该逾期扣款后，分类仍显示正常，只到2016年11月25日仍显示正常，不存在原告迟延支付月供导致被告帐户出现征信记录的事实。进一步证明被告注销帐户的行为是恶意违约，其目的就是让原告无法支付尾款。证据15，真实性无异议，关联性有异议，该解约通知不能达到双方合同解除的目的，合同法规定的合同解除存在两种情形，约定及法定解除，本案中均不符合这两种方式，合同中没有约定合同解除的条件，再者原告也没有根本违约行为，不符合法定解除的条件，不能因为被告一张解约通知书就将双方签订的合同予以解除。证据16同证据15意见。证据17与本案无关联性。录音证据不能证明录音当事人的身份，对方身份无法核实。再者即使第三人没有备案，也不影响原、被告双方签订合同的效力。如果第三人在执业过程中有瑕疵及不规范应当受到行政处罚。但与本案无关联性。目前原告已准备了充足的资金，随时准备支付被告尾款及银行贷款，目前房产已办理房产登记，已有房产证，已具备房产过户的条件。原告要求被告继续履行合同。配合办理过户手续。第三人信诺房产中介服务部质证意见同张艳英的质证意见。经审理查明，原告张艳英（乙方）与被告孙成功（甲方）通过鹿泉区信诺房产中介服务部居间介绍于2016年8月3日签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于石家庄市××区××花园东区××单元××号房屋一套（商品房买卖合同编号东8179，房屋证号：冀（2016）鹿泉区不动产权第000445号）。建筑面积122.6平方米，成交价格488000元整。第四条约定乙方于2016年8月3日付给甲方购房定金10000万元整。第六条约定甲方同意于收到日将房产钥匙交给乙方，交钥匙的同时就表示甲方将上述房产正式交给乙方。第八条约定若乙方不能按期支付购房款在约定之日5日后合同自动终止，并按违约处理。第十条约定1、甲方保证产权明晰无争议无纠纷；2、甲乙双方协商一致于2016年8月底支付甲方10万元并当天做公证委托相关手续3、剩余尾款（除银行贷款余额大约23万元）之外的尾款于2016年10月底支付。4、做公证当日甲方交付钥匙并结物业。5、乙方结清全款时押甲方一万元，等房本办出来后乙方退还给甲方；6、甲方应积极配合办理并提供此房产证的相关手续。合同签订后原告依照约定于2016年8月3日向被告支付了购房定金1万元，于2016年8月16日、8月25日分两次向被告支付了原告购房首付款10万元。2016年8月16日原告与被告孙成功、张迎冬夫妇共同办理房屋出售相关事项公证，同日被告将房屋交付给原告。2016年8月25日原告张艳英向被告孙成功名下帐户还款1300元用于偿还贷款。9月26日向被告孙成功名下帐户还款1300元和3900元用于偿还贷款，2016年10月31日原告向被告孙成功支付尾款15万时被退回，发现被告孙成功银行账户已注销。2016年11月13日被告孙成功向原告发出《退款解约通知书》和《撤销公证通知书》，通知载明因买方未按期偿还银行贷款导致征信出现逾期，且买方未按照《合同》第十条约定按期支付购房款，导致合同无法履行，通知解除合同。2016年11月18日原告诉至法院请求继续履行合同。本院认为，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同效力问题。原告张艳英与被告孙成功签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，《房地产经纪管理办法》、《石家庄房产中介服务管理办法》不属于法律和行政法规。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律和行政法规的强制性规定合同无效。原告作为中介机构工作人员自行从所在中介机构收买房屋如违反上述文件规定可受到行政处罚，而不能否认合同的效力。关于房屋买卖合同是否继续履行。合同签订后，原告支付定金及首期购房款11万元，并偿还5个月的银行抵押贷款，剩余房款已交纳至法院帐户，充分说明原告积极履行合同。原告逾期支付1天银行贷款，构不成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十四条之规定：“……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告于2016年11月14日收到《退款解约通知书》，该通知未约定异议期，原告在法定期间三个月内提出诉讼，该解除合同通知未生效，原、被告之间的房屋买卖合同关系尚未解除。原告已经履行了合同的主要义务，且房屋已经交付，根据法律规定，双方的房屋买卖合同，应当继续履行。被告应当按照合同约定履行协助过户的义务。被告的反诉主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张艳英与被告孙成功及第三人鹿泉区信诺房产中介服务部2016年8月3日签订的房屋买卖合同继续履行。二、被告孙成功、张迎冬于判决生效之日起十日内协助原告张艳英办理房屋过户手续。三、驳回被告（反诉原告）孙成功、张迎冬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元由被告孙成功、张迎冬负担，反诉费40元由被告孙成功、张迎冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  姬文鹏二〇一七年二月十三日书记员  赵建芳