湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初2931号原告（反诉被告）:陈石军，男，1949年9月12日出生，汉族，湖南省祁东县人，住湖南省郴州市北湖区。被告（反诉原告）：郴州市汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼607室。法定代表人：陈湘金，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈桂娥，女，1972年7月6日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省郴州市北湖区，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：袁莉芳，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。第三人：湖南省郴州监狱，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路**号。法定代表人：杜湘宏，该监狱监狱长。委托诉讼代理人：邱细容，湖南民浩律师事务所律师。原告（反诉被告）陈石军与被告（反诉原告）郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）、第三人湖南省郴州监狱（以下简称郴州监狱）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈石军，被告（反诉原告）汇华公司的委托诉讼代理人袁莉芳，第三人郴州监狱的委托诉讼代理人邱细容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈石军向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告迟延交房违约金9639.3元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）汇华公司答辩要点：因为很多原因使得汇华公司确实有延期交房，但是有不可抗力的原因。一个是降水天数比去年多了26天，还有15天是政府要求停止运输垃圾，所以工期延期了15天，另郴州监狱延期支付工程款所以造成工程延期，这个责任应该由郴州监狱承担。第三人郴州监狱答辩要点：1、郴州监狱积极履行了与汇华公司签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》，不存在违约行为。汇华公司延期交房的原因一方面是在施工前对天气等客观因素缺乏判断，对工期缺乏合理预期，另一方面是自身开发建设资金匮乏。2、郴州监狱不是《商品房买卖合同》的当事人，根据合同相对性原则，陈石军主张的违约金由汇华公司承担。3、陈石军也只是主张汇华公司承担违约责任，没有要求郴州监狱承担违约责任，根据“不告不理”的原则，汇华公司要求郴州监狱共同承担违约责任的申请不应得到支持。被告（反诉原告）汇华公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告因逾期付款承担违约金6336元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）陈石军反诉答辩要点：1、根据编号为XXX的《郴州市商品房买卖合同》，购房面积为98.26平方米，购房金额为199467.8元，依据该合同第五条第一款约定，总房款（含定金）199467.8元于合同签订当天一次性付清。陈石军依照该条款于合同签定日前分批次付清了总房价199467.8元后，汇华公司才于2014年12月30日与陈石军签订了该房屋的买卖合同。陈石军未付清所购房屋的房款，汇华公司是不会与陈石军签订房屋买卖合同的。2、汇华公司于2016年4月26日公告通知陈石军于2016年4月29日起正式办理房屋交接手续，汇华公司并于2016年5月31日将合同编号为XXX的房屋交给了陈石军，陈石军不交清房款，汇华公司不会交房。3、在编号为XXX号的房屋买卖合同补充协议第九条中双方约定，双方一致同意（注意是双方）将陈石军基于《商品房买卖合同》一次性缴纳的房款按郴州监狱与汇华公司签订的《郴州监狱位房建设合作开发合同》的要求进行交房结算，具体方式由郴州监狱与汇华公司协商，而汇华公司在反诉中已承认陈石军将48000元房款交给了郴州监狱，也就是收陈石军的房款，无论交给了汇华公司还是郴州监狱，陈石军逾期付款的违约责任并不成立，也不存在承担任何违约金。第三人（反诉第三人）郴州监狱在反诉中答辩要点与本诉中答辩要点一致。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：（一）郴州监狱为解决本单位职工住房问题，于2008年开始筹备建一批经济适用房，2009年5月，陈石军按郴州监狱的要求交纳30000元购房首付款（定金）。2013年8月22日，郴州监狱与汇华公司签订《郴州监狱住房建设合作开发合同》，对郴州监狱院内地块[XXX]号及[XXX]号两宗地进行建房开发，由郴州监狱向本单位职工收取购房款，再按与汇华公司约定支付工程费用。（二）2014年12月30日，陈石军（买受人）与汇华公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：XXX）以及三附件和补充协议一份。合同第三条、第四条约定：买受人购买出卖人开发的XX华府项目中的第X栋X层XX号房，购房总金额199467.80元。合同第五条约定：买受人在合同签订当天一次性交付房款199467.8元。合同第九条约定:出卖人应在2015年8月22日前将经综合验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的。合同第十条第三款对出卖人可以延期交房且不需承担违约责任的情形进行了约定。合同第十条第四款第二项约定：由于出卖人原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、未按约定时间交房的，按月累进叠加制支付违约金，逾期不足1个月按1个月计算，不足2个月按2个月计算，依次类推；违约金根据本合同第三条所确定的建筑面积计算，逾期1个月支付违约金2.18元／㎡，逾期2个月支付违约金6.54元／㎡，逾期3个月支付违约金13.08元／㎡，依次类推。合同补充协议第九条约定：双方一致同意将买受人基于《商品房买卖合同》一次性交纳的房款，按郴州监狱与出卖人签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》的要求进行交房结算，具体方式由郴州监狱与出卖人协商。（三）陈石军分别于2009年5月18日向郴州监狱支付房款30000元，于2013年12月11日向郴州监狱支付房款18000元、向汇华公司支付房款30000元，于2014年12月30日向汇华公司支付房款124415.6元，合计交房款202415.6元。（四）2016年4月26日，汇华公司通知买受人于2016年4月29日起办理交房手续，陈石军于2016年5月30日正式办理完收房手续。（五）2015年5月7日、6月2日、6月20日，郴州市基建渣土事务中心向汇华公司下达《暂停渣土调运的通知》，要求分别于2015年5月7日至5月8日、6月3日至6月12日、6月22日至6月24日停止调运渣土等建筑垃圾。（六）庭审中，汇华公司申请本院对《商品房买卖合同》约定违约金进行调减。判决的理由与结果本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，本案实际应为商品房销售合同纠纷。陈石军、汇华公司之间签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。陈石军在约定的交房日之前按照汇华公司与郴州监狱之间的约定支付了全部购房款，履行了合同义务，汇华公司却未按约定期限履行交房义务，至2016年4月29日才交房。虽然汇华公司逾期交房的原因受本市重大活动因素影响，但其逾期时间已超过该因素影响的时间。至于汇华公司所提到降雨量增大因素，应系汇华公司在建设过程中可预知，不属不可抗力，不能构成免责。因此汇华公司逾期交房，已构成违约。陈石军与汇华公司所签《郴州市商品房买卖合同》第十条第四款第二项中对逾期违约金的约定过高，超过法律规定，本院予以调整，酌情按购房款的每日万分之二计算逾期交房违约金。截止2016年4月29日，汇华公司共逾期交房247天，扣减因市政府要求停运渣土影响15天，因此，汇华公司应支付逾期交房违约金为9255.31元（199467.8元×0.0002/天×232天），汇华公司反诉要求陈石军承担违约责任，因陈石军已按汇华公司与郴州监狱之间的约定履行完支付房款义务，不存在违约，故本院对汇华公司要求陈石军承担违约金6336元的诉请不予支持。汇华公司与郴州监狱间就购房款的支付问题系另一法律关系，可另行主张权利，本院在此不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州市汇华房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）陈石军逾期交房违约金9225.31元；限被告（反诉原告）在本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告（反诉被告）陈石军的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郴州市汇华房地产开发有限公司的诉讼请求。如果被告（反诉原告）郴州市汇华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，合计75元，由被告（反诉原告）郴州市汇华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  石纳新人民陪审员  张建国人民陪审员  黎冬玉二〇一七年二月十七日书 记 员  朱 珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。