福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0111民初4484号 原告：汤洋，男，1984年9月1日出生，汉族，住宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：黄海，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秀芳，福建融成律师事务所实习律师。 被告：张碧燊，女，1980年8月26日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：熊标，福建航嘉律师事务所律师。 原告汤洋与被告张碧燊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤洋的委托诉讼代理人黄海，被告张碧燊的委托诉讼代理人熊标到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告汤洋向本院提出诉讼请求：被告支付原告违约金10万元。 事实和理由：2016年8月19日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定被告以92万元实收价向原告出卖其名下坐落于福州市晋安区某单元；合同还约定，原、被告双方各自保证其本人及配偶积极配合对方、交易服务人办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；除本合同特殊约定外，原、被告双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金10万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。同日，原、被告与房产中介方福州晋安区绿园麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司签订了《居间服务合同》和《交易服务合同》，被告也同时向原告出具《信息确认书》，被告对自身情况和房屋未被冻结等有关状态进行确认。 2016年8月23日，房产中介方指派工作人员到福州市房地产档案馆例行查询房屋信息时，发现该房屋已于2016年6月27日被福州市鼓楼区人民法院查封冻结。2016年8月24日，中介方工作人员持被告提供的产权证到福州市房屋登记中心进行核实时，因该编号为XXXXXX的产权证系假证而被没收。 针对以上行为，原告及中介方多次联系被告要求说明情况并及时提供真实资料，被告均拒绝配合。中介方于2016年8月26日向被告发送《履约通知函》，要求被告及时履约，被告收到函件后对此置之不理。2016年9月11日，原告向被告发送了《房屋买卖合同解除函》，通知被告解除双方签订的《房屋买卖合同》。 鉴于上述情况，原、被告之前订立的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。现被告所有的房屋被法院冻结，无法继续交易，且被告向中介方提供的假证，已被福州市房屋登记中心没收，经原告多次督促后，被告拒不改正。导致房屋无法交易的原因系由被告造成，且被告提供假证用于交易具有一定恶意，按照合同约定，被告应当承担合同约定的违约责任。 被告张碧燊辩称：一、关于假证问题。被福州市房屋登记中心没收的房屋所有权证，是被告之夫将该房产为其朋友担保拿去抵押，并发生了债务纠纷，其夫怕被被告责骂，就到做假证的商贩处买了一本假证放在家里瞒骗被告。被告在签订《房屋买卖合同》之前并不知情，更不知该房屋已被冻结。否则，不可能主动提供假证到房屋登记中心查询，所以被告并无恶意。因为假证之事，公安也介入调查，该调查结果也可以证实被告并不知情。二、关于房屋被冻结一事是在签订合同以后才得知，中介方也有不可推卸的责任。原、被告与福州晋安区绿园麦田房产中介所签订的《七星服务保障协议》的第三条“签订查封保障”，按照该条款的宗旨来说，福州晋安区绿园麦田房产中介所以负责任的态度来为原、被告提供中介服务行为，应该在原、被告签订《房屋买卖合同》之前就到房屋登记中心查询该房产情况，然而本案当中，中介方让原、被告在2016年8月19日签订《房屋买卖合同》，却在2016年8月23日才到福州市房地产档案馆查询该房屋是否被冻结的事项，中介方明显存在不可推卸的责任。三、签订合同后，原告并未支付过任何款项，所以其并未存在任何损失，而且被告也不存在恶意，其主张的违约金10万元过高，根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，请适当减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2016年8月19日，原告与被告签订了房屋买卖合同，约定被告以92万元实收价向原告出卖其名下坐落于福州市晋安区某单元（权证号XXXXXX号、建筑面积为34.78平方米）；合同还约定，被告保证该房屋权属无争议且不存在被查封冻结等限制房地产权利的情形，原、被告双方各自保证其本人及配偶积极配合对方、交易服务人办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；除本合同特殊约定外，原、被告双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金10万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。同日，原、被告与房产中介方福州晋安区绿园麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》和《七星服务保障协议》，被告也同时向原告出具《信息确认书》，被告对自身情况和房屋未被冻结等有关状态进行确认。 2016年8月23日，房产中介方指派工作人员到福州市房地产档案馆例行查询房屋信息时，发现该房屋已于2016年6月27日被福州市鼓楼区人民法院查封冻结。2016年8月24日，中介方工作人员持被告提供的产权证到福州市房屋登记中心进行核实时，因该编号为XXXXXX的产权证系假证而被没收。中介方于2016年8月26日向被告发送《履约通知函》，要求被告及时履约，被告收到函件后未及时履行。2016年9月11日，原告向被告发送了《房屋买卖合同解除函》，通知被告解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告未提出异议。原告遂诉至本院。 本院认为：有权机关对房屋采取查封等强制措施，无论在出卖人与买受人签订房屋买卖合同之前或之后，均不影响已成立的房屋买卖合同的效力；合同约定的履行期限届满时对房屋的查封措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，不发生物权效力，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任。本案当事人系在法院对讼争屋采取查封等强制措施前订立房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容符合有关法律规定，是为合法有效，双方当事人应依约履行。被告在出卖讼争屋时，对外负有债务，应当预见在交易过程中讼争屋可能被限制交易，并非不可抗力，故不能因此免责。现讼争屋仍被查封，原告已通知被告解除合同，被告并无异议，合同应视为解除。双方未将讼争屋在交易中被查封冻结作为免责条款，被告应依法承担违约责任。在讼争屋被查封登记后，双方未及时查询房屋是否处于查封状态，即签订合同，双方均负有一定过错，但被告作为房屋所有权人更应知悉房屋是否被限制交易，仍于合同中保证不存在被限制交易，与原告相较，过错更大，其应依约支付原告的违约金，本院依被告的请求酌情调整至7万元。被告关于其不应承担违约责任的抗辩理由，不能成立。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第三十条规定，判决如下： 一、被告张碧燊于本判决生效之日支付原告汤洋违约金7万元； 二、驳回原告汤洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担375元、被告负担775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 阳 二〇一七年二月二十七日 书记员 董琳榕 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。