安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0302民初1339号原告：芦桂云，女，汉族，1964年10月26日出生，住蚌埠市禹会��。被告：安徽景文置业有限公司，住所地蚌埠市广场西路19号（景文购物中心）C1106。法定代表人：周玮，公司执行董事兼总经理。被告：蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司，住所地蚌埠市广场西路19号（景文购物中心）C1106。法定代表人：沙川，公司执行董事兼总经理。原告芦桂云诉被告安徽景文置业有限公司（以下简称景文公司）、蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司（以下简称祖玛公司）合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理。依法由审判员邵晓艳适用简易程公开开庭进行了审理。原告芦桂云到庭参加诉讼，两被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告芦桂云诉称：2011年初，被告景文公司向社会公开预售蚌埠钱江商业中心的商业房，同时公开承诺，钱江商业中心的商业房��5年的投资回报率为：第一年、第二年5%，第三年、第四年6%，第五年7%。原告在受到包租高额回报率的影响下，与景文公司在2011年4月8日签订了《商品房买卖合同》，购买了位于蚌埠钱江商业中心第1栋3层C3144号商业用房一套，总房款为153875元。在签订上述合同的同时，原告按照景文公司的要求与被告祖玛公司就上述C3144号商业用房签订了《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》，约定了5年的投资回报率为：第一年、第二年5%，第三年、第四年6%，第五年7%。前两年的投资回报款15387.34元直接支付给景文公司作为购房款，其余138487.66元，原告以现金的方式，于签订合同当日全部付给景文公司。依据《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》的约定，祖玛公司在合同期内（2012年9月-2017年9月），应当按时支付原告的经营回报款，如未能按时支付，应按���合同第九条第3款约定按日支付给原告0.5‰的违约金。合同签订后原告完全履行了合同义务，但祖玛公司却未按约定履行合同义务，即不向原告支付经营回报款24620.01元，同时逾期违约金6313.49元也未支付给原告。为此，原告诉至法院，要求被告支付原告投资回报款24620.01元及逾期违约金。为证明自己的主张，原告提交如下证据：1、原告身份证。证明原告主体资格。2、商品房买卖合同、不动产发票。证明原告购买了被告景文公司的商业用房，已经付清购房款。3、蚌埠钱江商业中心委托经营合同。证明原告与被告祖玛公司之间存在委托经营的事实。4、交房协议。证明原告已经履行了与蚌埠钱江商业中心委托经营的义务。5、（2016）皖0302民初579号民事判决书。证明原告与其他购房者情况是一样的。两被告经本院传唤，均未到庭参加应诉，也未提供证据。本院对原告提供的证据真实性予以认定。经审理查明：2011年初景文公司向社会公众预售蚌埠钱江商业中心的商品房，原告在受到售后包租承诺的影响下，2011年4月8日，原告与景文公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定原告从被告景文公司处购买位于蚌埠钱江商业中心第1栋3层C3144号商品房，用途为商业。当天，原告又与祖玛公司签订了《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》,约定原告将所购房屋委托给祖玛公司经营，委托期限自2012年9月20日至2017年9月19日止，房屋约定价款为153875元。经营回报款为前两年每年按约定的房屋价款5%计，第三、四年按约定的房屋价款6%计，第五年按约定的房屋价款7%计，经营回报款支付方式为每半年支付一次。其中，第三年（自2014年9月至2015年9月）经营回报款2014年9月底支付一次，2015年4月底支付一次；第四年（2015年9月至2016年9月）经营回报款2015年9月底支付一次，2016年4月底支付一次；第五年（2016年9月至2017年9月）经营回报款2016年9月底支付一次，2017年4月底支付一次。同时该合同还约定了双方的违约责任等，其中第九条第3项约定：若祖玛公司无正当理由逾期向原告支付回报款，应按逾期每日依本年度约定回报的0.5‰向原告支付违约金。两份合同签订后，原告依约支付了购房款，并且签订了交房协议，但祖玛公司自2015年4月起即未向原告支付经营回报款。另，祖玛公司自2013年9月变更登记后成为由景文公司出资的一人有限公司。本院认为：售后包租，包含两重法律关系，一是“售”即商品房买卖合同关系，另一是“包租”即房屋租赁合同关系。对售后包租，一般由房地产开发商与购买者通过签订合同来予以约定，但由于国家建设部在2001年即明确规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房后，房地产开发商往往采取委托他人或自己的关联公司来代行包租义务，但这并不免除房地产开发商应尽的义务。原告与景文公司签订的《商品房买卖合同》及与祖玛公司签订的《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》（即包租）系各方当事人的真实意思表示，与法不悖，应为有效。祖玛公司未按约支付经营回报，已构成违约，应对此纠纷承担全部责任。景文公司虽非原告与祖玛公司签订的《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》的相对人，但其事先通过销售广告和宣传资料等承诺售后包租五年，该承诺促使了原告接受商品房价格和签订商品房买卖合同，这在签订委托经营合同的同时签订商品房买卖合同就足以说明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“广告和宣传为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告景文公司对售后包租所作的承诺构成商品房买卖的要约，属于商品房买卖合同内容的一部分，虽包租行为不是以景文公司名义进行的，而是由祖玛公司具体实施，现祖玛公司不按约履行给付委托经营回报款义务，应视为景文公司不履行义务，且其也无证据证明祖玛公司有独立于景文公司之外的财产，故对祖玛公司所欠的债务应承担连带偿付责任。因《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》中约定回报���每半年支付一次，原告主张的其中2017年3月20日至2017年9月19日的半年回报款应于2017年4月给付，没到给付期限，故对原告主张该期间回报款本院不予支持，相应的违约金也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司、安徽景文置业有限公司于判决生效十日内共同给付原告芦桂云回报款总计19234.38元（自2015年3月20至2017年3月19日，以约定的房屋价款153875元×6%��1.5+153875×7%×0.5计）。二、被告蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司于判决生效十日内按约定支付原告芦桂云逾期给付租金收益款违约金（以原告主张的半年回报款4616.25元为基数，按日0.5‰计算，分别自2015年5月1日、2015年10月1日、2016年5月1日起至回报款付清之日止；以原告主张的半年回报款5385.63元为基数，按日0.5‰计算，自2016年10月1日起至回报款付清之日止）。安徽景文置业有限公司对蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司所欠债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573元，减半收取286元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并���对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  邵晓艳二0一七年二0一七年二月十五日书记员  孙 帅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任��供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法��若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。