湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终2177号上诉人（原审被告、反诉原告）:邱湘明。委托诉讼代理人：颜昌辉，郴州市天剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳军。上诉人邱湘明因与被上诉人欧阳军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2015）桂阳法民初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱湘明及其委托诉讼代理人颜昌辉，被上诉人欧阳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱湘明上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项及第四项，判令欧阳军退回租金15733元、押金20000元，并承担违约金50000元；2、判令欧阳军承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、双方签订的《门面出租合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，没有胁迫欺骗行为，也不存在私改合同的行为；2、欧阳军未举证证明门面出租合同显失公平，从2015年3月份以来，欧阳军多次召集他人到门面闹事，导致邱湘明无法经营，营业时间只从2014年9月10日至2015年3月28日，按照每季度租金6500元，邱湘明已经支付租金30900元，减去经营期间的租金15167元，欧阳军还应退还租金15733元。欧阳军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。欧阳军向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2014年9月1日所签订的《门面出租合同》；2、判令邱湘明支付门面租金65000元（2014年9月—2015年6月起诉时止）；3、判令邱湘明赔偿损失费50000元；4、本案诉讼的所需费用均由邱湘明承担。邱湘明向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2014年9月1日签订的《门面出租合同》；2、判令欧阳军退回押金20000元；3、判令欧阳军反诉承担违约金50000元；4、反诉诉讼费由欧阳军承担。一审法院认定事实：欧阳军与邱湘明于2014年9月1日签订的《门面出租合同》的门面座落于桂阳县蔡伦中路第37号，房产证登记面积为19.04平方米，该门面与桂阳县药材公司相邻，地处桂阳县城内较繁华的路段上，该门面（房屋）的所有权人属于欧阳军之妹欧阳芳所有（有房屋产权证为据）。2010年5月17日房主欧阳芳与案外人侯体东就签订药材公司商铺租赁合同，约定月租金每月2500元，合同履行��从2010年5月17日至2013年5月16日止（有合同为据）。2013年6月18日房主欧阳芳为扩大商铺面积，与桂阳县药材公司以年租金700元，租期为10年，签订了租房合同，将药材公司与其相邻部分房屋（即现争议门面的房屋后面）承租，延伸了欧阳芳的房屋增加了面积，并将房屋装修由一层改建成二层（楼），房主欧阳芳一次性交清十年房租给桂阳县药材公司人民币7000元（有桂阳县药材公司与欧阳芳签订的合同为据）。该合同的签订时房主欧阳芳授权委托欧阳军代为办理合同的所有相关事宜（有欧阳芳授权委托书为据）。2013年底欧阳军与邱湘明相识，双方口头商定合伙进行卓艺美业经营服务（美容美发业），在经营过程中，由于双方缺少信任，产生矛盾，经双方协商确认账目结清，由欧阳军付给邱湘明50000元，双方终止了合伙经营关系，2014��1月16日，欧阳军从银行给邱湘明汇入人民币50000元（有银行卡客户凭证查询单据作证），由邱湘明为欧阳军立下50000元的收条一张（该收条未注明收款日期）。该门面内所有的财物均归欧阳军所有。一段时间后，双方觉得该门面有使用价值，于2014年9月1日，欧阳军（甲方）与邱湘明（乙方）经协商签订了《门面出租合同》，其合同第一条为租赁内容：1、甲方将位于桂阳县药材公司1号（原卓艺美业）门面租赁给乙方，甲方对出租的房屋具有合法产权。2、甲方租赁乙方的房屋（门面）面积为80平方米，甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方提供的营业执照为准。3、甲方为乙方提供房间内所有消防设施及供电等设备，上述设备的运行及维修费用，包含在租赁之内，乙方不再另行付费。4、甲方将原卓艺美业的所有工具、产品、椅子、空调等设备交于乙方使用。���二条租赁期限，租赁期为3年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止。第三条租赁的费用，1、门面每季度租金人民币6500元，乙方交押金20000元。2、每个租赁年度按季度计算。第四条付款方式及时间，1、乙方在签订合同后，并将一季度的租金以人民币付给甲方。第六条，合同期满，乙方享有优先租赁权。第八条，原卓艺合同签订之前债务乙方概不负责。第九条，违约责任，如乙方在经营期间甲方不得以任何理由将门面转让他人，否则违约方赔偿另一方经济损失费50000元……。该合同由欧阳军与邱湘明一同到打字复印社打印后，再由甲乙双方当事人在租赁合同上签字并捺手印。2014年9月1日《门面出租合同》签订后，欧阳军将门面交付给邱湘明开张营业，邱湘明于2014年9月1日从银行转账给欧阳军人民币29000元，��阳军即给邱湘明立下20000元押金的收条（另9000元邱湘明未要求欧阳军立下租金收据）。2014年12月16日，邱湘明又给欧阳军转账16000元（未立收据）；2015年3月16日，邱湘明再次给欧阳军银行转账5900元（未立收据），3次共转账人民币50900元（除去押金20000元，邱湘明支付欧阳军民币30900元）。但欧阳军认为邱湘明不但未交纳门面租金，还将门面出租合同的租金由每月租金6500元改成了每季度租金6500元，显示公平，要求邱湘明按每月6500元交纳租金，而邱湘明则要求按合同履行，不同意更改，为此，双方发生争执。2015年3月18日下午15时许，欧阳军再次向邱湘明讨要门面租金时双方发生争吵，矛盾激化，邱湘明向桂阳县公安局鹿峰派出所报案，要求处理。经民警做双方工作后，才平息事态，并要求双方当事人进行民事诉讼解决纷争。由此，邱湘明将承租的门面关闭上琐停止经��业务至今。一审法院认为：房屋（门面）租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。欧阳军受妹妹欧阳芳的委托与邱湘明签订《门面出租合同》，该合同在履行过程中，双方就房租问题发生矛盾，已不能继续履行下去，欧阳军作为原告主体资格起诉邱湘明并要求解除租赁合同关系，对此，双方没有异议，予以采纳。争议的焦点一是双方当事人于2014年9月1日所签订《门面出租合同》每季度租金为6500元，欧阳军是否存在重大误解显失公平的问题；二是双方均要求对方承担违约责任损失费50000元，是否存在违约行为的问题；三是邱湘明从银行汇入欧阳军账户的30900元是否属于门面租金的问题。关于焦点一，根据双方当事人于2014年9月1日所签订的《门面出租合同》，该合同书写明门面租金每季度为6500元，平均每月租金为2166元。而2010年5月17日欧阳军之妹欧阳芳（房主）与案外人侯体东签订的《药材公司商铺租赁合同》租金每月为2500元，5年后该门面根据市场行情，以及门面内的设施更新状况，应当有所上涨。反而本合同签订的门面租金则下降，既有悖于市场规律，也不符合情理，可见欧阳军诉称其对《门面出租合同》每季度为租金6500元，属于重大误解显失公平的理由成立，故欧阳军要求邱湘明按每月租金6500元，从2014年9月起至2015年6月提起诉讼为止合计10个月，支付门面租金65000元的诉讼请求，理由正当，予以支持。关于焦点二，根据双方当事人于2014年9月1日所签订《门面出租合同》第九条约定，“如乙方（指邱湘明）在经营��间，甲方（指欧阳军）不得以任何理由将门面转让他人，否则赔偿经济损失费50000元整”。欧阳军与邱湘明都未将该门面转让给他人使用，对此，双方均不存在违反合同约定的行为。故欧阳军与邱湘明要求对方承担赔偿50000元损失费理由，均未提供双方违反合同内容的证据证实，故不予支持。关于焦点三，邱湘明从银行分3次转账（转账凭据为证）共计为50900元到欧阳军的账户上，可否认定为房屋租金的问题。根据本案双方当事人签订的《门面出租合同》约定门面租金每季度6500元，押金为20000元，欧阳军在收到邱湘明29000元时立即给邱湘明出具了押金20000元的收条，另余款9000元与双方签订《门面出租合同》租金6500元（第一季度）数额明显不符（多出了2500元）。而邱湘明也未要求欧阳军立据门面租金的收款收据予以佐证��且欧阳军对邱湘明所支付的其余30900元均否认是门面租金，而是其他方面的经济往来转账（双方均向本院提交了银行汇款的往来转账凭据），为此，邱湘明要求欧阳军返还其所付租金17900元的诉讼请求，因缺乏证据证实，不予支持。关于欧阳军收取邱湘明门面押金20000元，鉴于双方均要求解除《门面出租合同》关系，该押金应予返还，故邱湘明要求欧阳军返还押金20000元的诉讼请求，理由正当，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第五十四条（一）、（二），《中华人民共和国民法通则》第五十九条（二）、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除本诉原告欧阳军与反诉原告邱湘明于2014年9月1日签订的《门面租赁合同》关系；二、由本诉原告欧阳军返还反诉原告邱湘明门面押金20000元。限本判决生效后10日内履行完毕；三、由反诉原告邱湘明支付本诉原告欧阳军从2014年9月1日起至2015年6月5日止共10个月的门面租金共计65000元，限本判决生效后10日内履行完毕；四、（二）、（三）项相抵，由反诉原告邱湘明支付本诉原告欧阳军房屋租金人民币45000元，限本判决生效后10日内履行完毕；五、驳回本诉原告欧阳军的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告邱湘明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1000元，反诉案件受理费2680元，合计3680元，由本诉原告欧阳军承担1680元，反诉原告邱湘明承担2000元。”本院二审期间，邱湘明围绕上诉请求，依法提交了下列证据：证据一、《退伙协议》一份，拟证明双方当事人于2014年3月9日签订了退伙协议，双方之间的债权债务已经结算完毕；证据二、图片二张，拟证明欧阳军从2015年3月28日起，将出租门面上锁并张贴了出租广告，邱湘明经营该门面的时间到2015年3月28日止，因此租金也应该给付到2015年3月28日。根据邱湘明提交的证据，欧阳军提出了以下质证意见：对证据一的真实性无异议，但该《退伙协议》只能证明两人之间经营合伙关系结算完毕，但两人之间还有其他经济往来；对证据二真实性有异议，出租广告是很早以前贴出去的，也从来没有锁过门，是今年才破的门。本院认证如下：邱湘明提交的证据一《退伙协议》只就双方当事人共同经营的美发店截止到2014年3月6日的收支完成了结算，没有明确双方之间再无任何债权债务，对该协议的证明方向本院不予认可；证据二图片中没有体现照相的具体时间，无法证明欧阳军从2015年3月28日起将出租门面上锁并张贴了出租广告，也无法证明邱湘明经营该门面的时间是到2015年3月28日为止，故对该证据本院不予认可。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、《门面出租合同》中约定的每季度租金为6500元是否显失公平；二、欧阳军的行为是否构成违约，并应承担50000元的违约责任；三、邱湘明从银行汇入欧阳军账号的30900元是否为门面租金。一、经查，本案诉���的门面的实际所有者是欧阳军的妹妹欧阳芳，从欧阳芳于2010年5月17日与案外人侯体东签订的《药材公司商铺租赁合同》中约定租金每月为2500元来看，邱湘明与欧阳军在2014年9月1日所签订的《门面出租合同》约定该门面租金为每季度6500元，即每月租金为2166元明显不符合市场行情和常理，故一审判决认定《门面出租合同》对租金的约定存在重大误解显失公平，邱湘明应从2014年9月起至2015年6月向欧阳军支付租金65000元是正确的，本院予以确认。二、根据《门面出租合同》第九条：“如乙方（邱湘明）在经营期间，甲方（欧阳军）不得以任何理由将门面转让他人，否则赔偿经济损失费50000元整”的约定，欧阳军并没有将该门面转让给他人使用，故欧阳军不存在违反合同约定的行为，不应承担违约责任，一审判���认定欧阳军不予赔偿邱湘明经济损失费50000元正确，本院予以确认。三、虽然邱湘明举证其与欧阳军在签订退伙协议时已经结算了所有的债权债务，认为之后转账给欧阳军的30900元均是租金，但在一审庭审时，邱湘明又陈述该30900元中有借给欧阳军的款项，却没有提供双方之间的借条或者收条予以证明，且每一次汇款数额明显与约定的租金不符，故不能证明该30900元是支付门面租金，一审判决认定正确，本院予以确认。综上，邱湘明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1425元，由邱湘明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张友荣代理审判员  黄 慧代理审判员  夏国争二〇一七年二月二十日书 记 员  曾筱钧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。