河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终861号上诉人（原审被告）中牟县祥和房地产开发有限公司，住所地郑州市中牟县城关镇西大街。法定代表人：刘文湘，系公司总经理。委托诉讼代理人：王兆才，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张东星，男，汉族，1990年8月10日生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：韩丽，河南赵庆利律师事务所律师。上诉人中牟县祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和房地产公司）因与被上诉人张东星房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2016）豫0122民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人祥和房地产公司的委托诉讼代理人王兆才，被上诉人张东星的委托诉讼代理人韩丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人祥和房地产公司不服原审判决上诉称：请求依法撤销原审判决，驳回张东星的诉讼请求。事实与理由：一、张东星购买祥和房地产公司开发的房屋属实。二、交房时间应当顺延。双方签订的《商品房买卖合同》约定的剩余款项460000元的付款时间为2014年2月28日，张东星的实际付款时间为2014年8月28日，比合同约定的迟延了6个月。根据双方签订的合同第八条规定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；2、××违约的，出卖人按照对应期限顺延。”由于张东星交付剩余款项460000元，比合同约定时间延迟了6个月，祥和房地产公司交房期限也应当顺延6个月，原判决要求从2015年6月1日向张东星支付违约金是错误的。三、祥和房地产公司没有强迫交房。由于祥和居住楼的承建单位河南省第一建筑工程集团有限公司没有按照合同约定日期竣工交房，张东星要求交房时祥和房地产公司已将情况如实告知。张东星因急于装修入住。要求祥和房地产公司先交房后补办相关手续。祥和房地产公司于2015年5月28日根据张东星的要求将没有竣工验收的房屋交付给张东星，不存在强迫交房的事实。四、祥和房地产公司没有给张东星造成经济损失。房屋的主要功能是居住，张东星已经装修入住，没有给张东星造成经济损失。综上。应当撤销原判，驳回张东星的诉讼请求。被上诉人张东星答辩称：原审判决有事实根据和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。关于祥和房地产公司称逾期交款，交房时间也应当顺延的理由，合同第八条规定对于顺延交房的方式及时间上均未约定。双方对时间顺延理解不一致，约定交房时间之前已经将贷款放款交付了祥和房地产公司，不应顺延交房。祥和房地产公司应当按照合同约定按时交房。本案合同属于格式合同，根据合同法规定，双方对格式条款有异议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。关于强迫交房，我们一审提交了相关证据，祥和房地产公司向业主签发的入伙通知书，明确载明了该通知书在交房时由祥和房地产公司核对留存，故大部分业主没有原件，只有孟庆华和杨涛两人留有原件。祥和房地产公司称张东星急用房而交房无证据证实，并且祥和房地产公司在入伙通知书中隐瞒了涉案房屋不具备法律规定及合同约定的交房条件的事实。严重影响了房屋所有权人的占有、使用、收益、处分的权利。请求依法维持原判。张东星一审诉讼请求为：要求祥和房地产公司以总房款657760元为基数，自2015年5月31日起至该商品房取得商品住宅交付使用批准条件之日止，按每日万分之三支付违约金。原审法院经审理查明：2013年12月28日，祥和房地产公司（出卖人）与张东星（××）签订《商品房买卖合同》，约定：“××所购商品房的基本情况：中牟县商都大街北侧、雁鸣街东祥和居商住楼2单元4层403号房，户型为三室二厅。建筑面积共131.3平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5009.6元，总金额为657760元整；付款方式及期限：约定首付金额197760元，付款方式现金；约定金额460000元，付款方式商业贷款；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给××使用：4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之3的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；商品房交房时的通知方式即可以电话又可以书面形式通知，××如未接到书面通知，应按商品房买卖合同约定的交房时间办理交房手续”。2014年1月17日，张东星将本案所涉房屋的首付购房款197760元支付给祥和房地产公司。2014年8月28日，张东星将剩余购房款460000元支付给祥和房地产公司，2015年5月28日，祥和房地产公司在该商品房未取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，将该房屋交付给张东星。另查明，合同第八条中约定的“商品住宅交付使用批准文件”系指经中牟县城乡建设管理局建设工程竣工验收备案管理办公室备案的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，本案所涉房屋至今未经过建设管理部门竣工验收备案。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张东星、祥和房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定行使权利，履行义务。张东星向祥和房地产公司支付购房款657760元。祥和房地产公司应当依约在2015年5月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付张东星，但祥和房地产公司在本案所涉房屋未取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，将房屋交付给张东星使用，祥和房地产公司已构成违约，应当依约承担违约责任。对于张东星要求祥和房地产公司支付违约金（以657760元为基数，自2015年6月1日起至该商品房取得商品住宅交付使用批准文件之日止，按照日万分之三计算），法院予以支持，张东星过高请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决一、祥和房地产公司于判决生效之日起十日内支付张东星违约金（以657760元为基数，自2015年6月1日起至该商品房取得商品住宅交付使用批准文件之日止，按照日万分之三计算）；二驳回张东星的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1773元，由祥和房地产公司负担1769元，由张东星负担4元。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，另查明，祥和房地产公司认可讼争房屋至今仍未取得商品房住宅交付使用批准文件。本院认为：张东星与祥和房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按约履行。本案付款方式属于按揭贷款，张东星按照约定在交房之前将按揭购房款支付祥和房地产公司，祥和房地产公司隐瞒重要事实，谎称房屋业经政府部门验收合格，具备交付条件，遂将诉争房屋交与张东星，但是商品房至今未取得商品房住宅交付使用批准文件，故祥和房地产公司虽交付了房屋，但是交付并不符合合同约定的交付条件，构成违约，应当按照合同约定承担自2015年6月1日起至该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件之日止的违约金。故祥和房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人祥和房地产公司称张东星逾期缴款的违约责任，本案中并未提出主张，可另行处理。祥和房地产公司称其已将房屋至今未取得商品房住宅使用批准文件的情况如实告知，张东星仍要求祥和房地产公司先交房后补办手续的上诉主张，未提交相应证据，故本院不予采纳。综上,祥和房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1769元，由中牟县祥和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 崔凤茹审判员 陈 赞二〇一七年二月二十四日书记员 马 静