.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终1832号上诉人（一审被告、反诉原告）：金维钢，男，1963年7月27日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。被上诉人（一审原告、反诉被告）：田志，男，1972年5月19日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。上诉人金维钢因与被上诉人田志房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初833号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金维钢上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其一审反诉请求，驳回田志一审诉讼请求。2、一、二审案件受理费由田志承担。其上诉主张的事实和理由为：首先，一审法院对于《房屋租赁合同》中手写条款的真实性并未作出认定，属于认定事实不清。涉案合同中手写部分关于押金的内容应当是“押金不予退还”，而并非是“押金还予退还”，无论从日常表述上还是从签订合同目的上，“押金不予退还”更符合逻辑，故田志提供的合同存在伪造的嫌疑。其次，一审法院认定事实不清。其二人签订的《房屋租赁合同》中明确约定，承租人应当依约按时缴纳租金，房屋租期届满后，应当及时交还房屋、结清水、电、暖等相关费用并注销涉案底店营业执照，否则押金不退。田志在一审过程中，并未举证证明其已经完成了上述合同义务，故一审法院判决金维钢退还30000元押金属于认定事实不清。再次，田志逾期支付租金，搬离承租房屋过程中，拆除部分装饰装修，逾期腾房等违约事实明显，应当按照合同约定承担违约责任。一审法院却在双方当事人对于违约金有明确约定且该违约金的数额并未违反法律规定的情况下对违约金进行调整明显不当，属于适用法律错误。田志答辩称，其在搬离涉案房屋之前已经结清了承租期间的所有水、电、物业费，因涉案房屋使用的是中央空调，所以，不需要缴纳暖气费。涉案房屋没有按时交接是因为金维钢一直不予与其办理交接手续，故其不存在违约的情形。田志向一审法院起诉请求：1、依法判决金维钢退还田志押金30000元及其利息（利息自起诉之日起至实际支付完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费用由金维钢承担。金维钢向一审法院反诉请求：1、田志向金维钢支付违约金50000元；2、案件受理费由田志承担。一审法院认定的事实：田志与金维钢于2015年10月15日签订《房屋租赁合同》，田志租赁金维钢所有的位于包头市青山区友谊大街传媒大厦126号底店。合同约定，租期为一年，自2015年10月15日至2016年10月14日止，年租金270000元。在合同末页，双方手书约定，签订之日付租金120000元，押金30000元，剩余150000元租金于2015年11月30日前付清。合同签订之日，田志向金维钢支付了租金及押金共150000元，后田志将剩余150000元租金分别于2015年12月、2016年1月、2016年4月给付金维钢。合同到期后，双方未续签合同，包头市青山区友谊大街传媒大厦126号底店现已由金维钢另行出租。一审法院认为，田志与金维钢签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，该院予以确认。依照诚实信用原则，田志预交押金30000元，现合同已履行完毕，金维钢应予以退还；田志请求金维钢支付30000元押金的利息，从起诉之日起至付清时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，该院予以支持。金维钢陈述田志的违约情形，关于拆除装修材料及迟延交付房屋举证不足，关于迟延给付租金，该院予以采信，但金维钢请求田志支付违约金50000元，约定过高，该院予以调整，应按田志迟延交付房屋租金期间的利息损失计算违约金较为合理。综上所述，田志请求金维钢退还其押金30000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起至付清时止）的主张，该院予以支持。金维钢提出的田志应支付其50000元违约金的反诉请求，该院部分予以支持，按照中国人民银行同期贷款利率分别计算迟延给付房屋租金期间的损失，由田志给付金维钢。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条第二款规定，判决：一、被告（反诉原告）金维钢退还原告（反诉被告）田志押金30000元，于本判决书生效之日起十五日内履行完毕；二、被告（反诉原告）金维钢给付原告（反诉被告）田志押金30000元的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年2月20日起至款项付清时止。三、原告（反诉被告）田志给付被告（反诉原告）金维钢违约金，按照中国人民银行同期贷款利率，2015年11月-2015年12月计算150000元的利息，2015年12月-2016年1月计算50000元的利息，2016年1月-2016年4月计算20000元的利息，于本判决书生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回被告（反诉原告）金维钢的其他诉讼请求。本诉案件受理费550元，原告（反诉被告）田志已预交，由被告（反诉原告）金维钢负担。反诉案件受理费1050元，被告（反诉原告）金维钢已预交，由原告（反诉被告）田志负担50元，被告（反诉原告）金维钢负担1000元。本院二审期间，双方当事人向本院提交以下新证据：①田志向本院提交证明一份，证明田志缴清了承租涉案房屋期间内的所有水、电、物业费用。金维钢质证称因无法核实上述费用是否缴清，故对该组证据的真实性不发表质证意见。证明目的不予认可，田志在二审期间提出该证据已经超过了举证期限且田志应当在房屋租期届满时即应当向其提供结清水、电、物业费的相关单据，故田志逾期提供的该组证据不能作为认定案件事实的依据。②金维钢向本院提交《房屋租赁合同》原件一份，用以证明手写条款部分应是“否则上述款项不予退款”而非田志主张的“上述款项还予退还”。田志质证称，对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。经二审审理查明，一审判决认定基本事实清楚，本院依法予以确认。另查明，田志搬离涉案房屋的过程中，拆除了屋内两扇玻璃门、卫生间洁具以及全部灯饰。又查明，截止目前，田志未按合同约定到工商部门办理涉案底店营业执照的销户手续。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。本院认为，双方当事人之间存在有效的租赁合同关系，双方当事人对此并无争议，本院依法予以确认。双方争议的焦点问题为：第一、涉案合同手写条款中关于押金部分应当是“不予退还”还是“还予退还”。第二，金维钢是否应当退还田志30000元押金。第三，田志是否应当支付金维钢50000元违约金。第一，关于涉案合同手写条款中押金应当是“不予退还”还是“还予退还”的问题。本案中，田志与金维钢分别提供了两份《房屋租赁合同》，两份合同除手写条款内容不一致外，打印部分的内容全部相同。田志提供的合同中，手写条款的内容为“本年度租金签合同时先付壹拾贰万元整，押金叁万元整，合计壹拾伍万元整。剩余租金壹拾伍万元须于2015年11月30日之前付清，否则上述款项（已交的）还予退还。房屋另行出租”，金维钢提供的合同中，手写条款部分仅在“否则上述款项不予退还”处有所不同，其余内容全部相同。本案中，如果按照田志主张的“还予退还”来理解，即如果其在2015年11月30日前未将剩余租金支付金维钢，金维钢将退还其已经支付的120000元租金和30000元押金，并且田志无需支付金维钢从2015年10月15日即房屋承租之日起到2015年11月30日止的租金，无偿使用涉案底店一个半月，该种解释既不符合合同目的，亦不符合常情常理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，金维钢向本院提交的《房屋租赁合同》的证明力明显大于田志提交的《房屋租赁合同》的证明力，故本院对金维钢提供的《房屋租赁合同》的真实性依法予以确认。第二，关于金维钢是否应当退还田志30000元押金的问题。首先，从合同约定内容来看，双方在房屋租赁合同第十一条约定“乙方须付甲方押金叁万元整，等房屋到期时，乙方把房屋恢复原状，结清水、电、暖房屋租赁费用等各种税费及去工商局销户后退给乙方，若影响甲方另行出租或造成损失，由乙方承担赔偿，押金不退”以及手写条款部分约定“本年度租金签合同时先付壹拾贰万元整，押金叁万元整，合计壹拾伍万元整。剩余租金壹拾伍万元须于2015年11月30日之前付清，否则上述款项不予退还”，田志在承租期间应当依约履行上述义务。其次，从田志履行合同义务的情况来看，二审庭审过程中，田志向法庭提交涉案底店所在物业公司出具的证明一份，用以证明在其承租期间的水、电、物业费用已全部结清。该份证明载明的底店位置传媒大厦C座125号虽然与涉案合同中载明的底店位置传媒大厦C座126号不一致，但金维钢认可两个底店都归其所有且该证明中物业公司也认可田志承租的底店在约定承租期间内未拖欠上述任何费用。故该证明内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。关于取暖费缴纳的问题，双方均认可涉案底店使用的是中央空调，并未并入城市集中供热管网，田志上诉称因其在承租期间内并未使用中央空调，故该项费用无需向金维钢支付，但其并未提供证据予以证明。关于涉案房屋房产税缴纳的问题，田志主张其已缴清该项费用，但其亦未提供证据予以证明。关于房屋到期后田志拆除涉案底店内装饰装修的行为是否构成违约的问题，根据双方签订合同第五条“乙方因经营需要对房屋进行装修，必须征得甲方同意，但一切费用由乙方自己承担，无论双方以任何理由终止合同时其对房屋的装修都无偿留下不能破坏性拆走。无论何种情况都不能进行破坏性装修”的约定和第十一条“乙方须付甲方押金叁万元整，等房屋到期时，乙方把房屋恢复原状，结清水、电、暖房屋租赁费用等各种税费及去工商局销户后退给乙方，若影响甲方另行出租或造成损失，由乙方承担赔偿，押金不退”约定的内容可知，就该内容双方约定存在矛盾，视为约定不明。在双方对此约定不明的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除房屋造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”的规定，田志应当对于其拆除的部分恢复原状。关于办理涉案底店营业执照销户手续的问题，田志二审庭审过程中认可其在合同到期后未依约到工商局办理相关销户手续。综合上述田志履行合同的情况来看，田志的行为已构成违约，并给金维钢造成一定损失，故依据双方合同约定，田志无权要求金维钢退还30000元押金。另外，根据双方签订合同中手写条款部分的约定，田志应依约按时支付租金，否则，承担押金不退的不利后果。对此，田志认可其存在逾期支付租金的违约行为，故依照双方合同约定，田志亦无权要求金维钢退还押金。综上，金维钢拒绝退还30000元押金的上诉主张成立，本院予以支持。三、关于田志是否应当支付金维钢50000元违约金的问题。在二审庭审过程中，双方当事人均认可在房屋到期后双方没有履行房屋交接手续，田志也认可房屋钥匙迄今为止没有交付金维钢，虽然金维钢在房屋到期后自行割断了门锁，已经实际控制了涉案底店，但田志逾期交房的事实仍然存在。关于金维钢提出的田志逾期支付租金以及拆除房屋装饰装修，破坏房屋结构的主张，此前已经做过论述，此处不再赘述。本案中，田志存在明显的违约行为，按照合同约定，田志不仅无权要求金维钢退还30000元押金，还需承担50000元违约金。但从双方约定的适用押金不予退还的情形来看，该押金不仅具有担保承租人如约向出租人履行合同义务的功能，同时还具有违约金的性质，故该押金实际上就是承租人对出租人违约的担保。所以，将两种方式同时加罚于田志，已明显超过了金维钢所受损失，显失公平。故综合全案考量，结合金维钢实际遭受的损失、田志的违约行为以及田志在履行合同过程中的过错程度，田志向金维钢支付的30000元押金已足以弥补金维钢所受损失。故金维钢提出的要求田志支付50000元违约金的主张不能成立，本院不予支持。综上，金维钢的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、二百一十二条、二百三十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初833号民事判决；二、驳回被上诉人田志的诉讼请求；三、驳回上诉人金维钢的反诉请求。一、二审本诉案件受理费1100元，由被上诉人田志负担；一、二审反诉案件受理费2100元，由上诉人金维钢负担。本判决为终审判决。审判长吴钢审判员魏晓燕审判员董婷婷二○一七年十一月二十七日书记员邢海峰附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除房屋造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。