湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0102民初3274号原告武汉市时代广场小区第一届业主委员会，住所地武汉市江岸区沿江大道160号。负责人邓明安，主任。委托代理人万中亮（特别授权代理），湖北维思德律师事务所律师。委托代理人管礼明（特别授权代理），湖北维思德律德师事务所律师。被告汉龙实业综合开发（武汉）有限公司，住所地武汉市江岸区沿江大道160号。法定代表人陈国邦，董事长。委托代理人苗杰（特别授权代理），北京市慧丰律师事务所律师。委托代理人刘亚楠（特别授权代理），北京市慧丰律师事务所律师。原告武汉市时代广场小区第一届业主委员会诉被告汉龙实业综合开发（武汉）有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法由审判员丁毅担任审判长，和人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，适用普通程序，于2016年7月5日、12月23日公开开庭进行了审理。原告武汉市时代广场小区第一届业主委员会（以下简称时代广场业委会）的负责人邓明安及委托代理人万中亮、管礼明，被告汉龙实业综合开发（武汉）有限公司（以下简称汉龙公司）的委托代理人苗杰、刘亚楠到庭参加诉讼。因案情复杂，双方当事人争议较大，经本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告时代广场业委会诉称，武汉市时代广场小区位于武汉市江岸区沿江大道160号，系汉龙公司开发建设，地上共六栋主体建筑，分别为1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、8号楼、9号楼、地下两层地下室（含夹层）。1号楼、2号楼为办公楼、综合楼及公寓，大部分为汉龙公司所有，3号楼、4号楼、8号楼、9号楼为住宅，已全部出售给业主。整个小区总占地面积17474平方米。2008年3月该小区竣工交付时，汉龙公司在小区1、2号楼和3号楼之间违法搭建围栏和其他设施，将1、2号楼和3号楼之间的几条公共通道隔断，禁止本小区业主车辆及行人通行，并人为将小区整个物业管理区域一分为二：将小区3号楼、4号楼、8号楼、9号楼及附属地面物业交由武汉时代广场物业管理有限公司进行前期管理，将小区1、2号楼及附属地面物业圈地为王，自己管理，自己收费。汉龙公司的行为不仅破坏了小区的整体规划，也违反了《武汉市物业管理条例》第五条的规定。2008年3月该小区竣工交付时，汉龙公司将服务本小区的公共配套设施：即小区地面的网球场、3号楼楼下的游泳池、会所占为己有，既不移交物业公司，至今也未向我方移交，继续占有并向业主收取使用费；同时，汉龙公司还将本小区配套的地下一层地下室、地下一层加层、地下二层地下室（含人防工程和非人防工程）也占为己有，自己管理，自己收费，以每个车位每个月590元至690元的租金出租并收取每个车位每个月80元的管理费，所收取的费用，汉龙公司都据为己有。2015年9月，我方成立，并在行政主管部门办理了登记备案手续。我方成立后，汉龙公司没有向我方移交该小区相关资料及财产。2015年12月18日，我方委托律师致函汉龙公司，要求汉龙公司在一定期限内拆除1、2号楼和3号楼之间的违法护栏及其他设施并向我方移交被占用的本小区1、2号楼和3号楼之间的公共通道，及本小区会所、游泳池、网球场，并移交上述公共设施被占用期间的财务报表等档案。时至今日，汉龙公司一直拒绝，包括后来在社会居委会协调督促下，汉龙公司也没有移交。武汉时代广场物业管理有限公司作为小区前期物业公司，系汉龙公司出资设立的公司，该公司法定代表人及其他主要工作人员，都由汉龙公司任命。汉龙公司作为一家知名企业，也作为武汉市时代广场小区的业主，更应当遵守法律、法规及小区管理规约，但是，汉龙公司的上述行为，不但违反了法律、法规及小区的管理规约，也严重损害了本小区其他业主的合法权益。我方现依据《物权法》、《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》及最高人民法院司法解释等相关规定，诉至法院，请求：1、依法确认武汉市时代广场小区地下一层地下室（13678.66平方米）、地下一层夹层（3524.04平方米）、地下二层地下室（12497.72平方米）、地上会所、游泳池及网球场的占有、使用、收益、处分的权利归我方所代表的武汉市时代广场小区全体业主共有，汉龙公司立即向我方返还。2、判令汉龙公司向我方移交2008年3月15日至法院确认武汉市时代广场地下一层地下室、地下一层夹层、地下二层地下室、地上会所、游泳池及网球场向我方返还之日期间汉龙公司所收费用的财务报表，并将所收取的费用返还我方。3、判令汉龙公司立即拆除武汉时代广场小区1、2号楼和3号楼之间公共通道上的违法护栏及其他设施，恢复原状，并向我方移交1、2号楼及附属物业管理权。4、判令汉龙公司向我方移交2008年3月15日至法院判决汉龙公司拆除武汉市时代广场小区1、2号楼和3号楼之间的违法护栏及其他设施之日期间汉龙公司利用武汉时代广场小区1、2号楼路面及公共通道收取停车费财务报表，并将所收取的费用返还我方。5、判令汉龙公司承担本案全部诉讼费用。被告汉龙公司辩称，武汉市时代广场小区地下一层地下室、地下一层夹层、地下二层地下室、地上会所、游泳池及网球场，属于开发商投资建设所有，权益归我公司所有，时代广场业委会的要求没有法律规定及约定。针对诉讼请求2，我公司享有所有权，不存在移交。针对诉讼请求3，我公司认为这项诉请，是侵权行为，应向侵权人主张权利，根据实地考察，交房时这些护栏就实际存在，不是我公司实施的行为，要求我公司恢复原状缺乏依据。诉讼请求3、4涉及的通道，属于消防通道，即便存在权属争议，这个通道也不能用作他用，2号楼是酒店预留的通道，这些都没有收取费用。地下车位问题，根据物权法74条的规定，所有权首先属于开放商，不然也不存在出售、出租问题，且购房合同18条明确约定，地下停车场、包括会所等部分，不属于出售部分，说明地下停车场、会所等部分物权是非常明确的。根据测绘报告，地下停车场和会所，没有进行任何公摊。根据最高院的意见解释，不动产面积计算按照实测面积计算，未实测按合同记载面积计算，说明地下车库、会所不仅未公摊，合同也明确约定了，所有权当然归我公司所有。人防证也明确表明了使用单位是我公司。会所是地面完成的三套房，未进行出售，再加上地下夹层，所有权属于我公司，未进行公摊和出售的。至于说网球场，实际上利用价值不高，不管是作何使用，我公司同意归还。酒店通道问题，规划图上明确标明酒店部分有车位，住宅部分无车位，另外通道两边有消防通道标识，除了酒店停车位外都属于消防通道，即便酒店客人临时占用，与本案无关。所以，我公司认为时代广场业委会诉讼请求无依据，企图侵占他人财产，请求法院公正裁判。经审理查明，武汉市时代广场小区位于武汉市江岸区沿江大道160号，系汉龙公司开发建设，规划总占地面积17474平方米，地上共六栋主体建筑，分两部分：“时代广场”包括1、2号楼公寓式办公楼，3号楼和4号楼住宅、会所，“时代豪苑”A、B座住宅。2006年1月，经武汉市城市规划管理局批准，同意将时代广场2号楼调整为酒店，9月5日在专家咨询会上，专家组建议：切实处理好星级酒店与公寓式写字楼及住宅部分的关系，适当进行功能隔离，特别是与一号楼用房的功能划分。根据变更意见，汉龙公司经有关部门审批后，修改了规划：地上建筑总面积197040平方米，地下层建筑总面积29825平方米，规划地下停车位404位，地上停车位43位。2008年3月该小区竣工交付时，汉龙公司在小区1、2号楼和3号楼之间搭建围栏和铁门，将1、2号楼和其他住宅楼之间的两条通道隔断，同时在小区的公共绿化带建设了一个网球场。汉龙公司将小区地面物业交由武汉时代广场物业管理有限公司进行前期管理，汉龙公司将服务小区的配套服务设施：即小区地面的网球场、3号楼楼下的游泳池、会所委托物业公司进行管理，收益由汉龙公司享有。汉龙公司在武汉市江岸区人民政府人民防空办公室办理了人防工事平时使用证，在小区地下一、二层地下室，设置了非人防车位291位、人防车位87位，由汉龙公司自行管理收益。汉龙公司在销售小区住宅时，在所签订的商品房买卖合同中均约定了会所、游泳池、网球场、地下停车场、自行车车库由其享有。根据2007年5月武汉正量勘测设计有限责任公司第2007036号房产测绘技术报告记载，3、4号楼的被分摊共有面积不包括游泳池和会所，游泳池和会所作为单独的权属单元参与了分摊共有面积。2015年9月，时代广场业委会成立，并在行政主管部门办理了登记备案手续。武汉时代广场物业管理有限公司作为小区前期物业公司，目前仍担负小区的物业管理责任。由于时代广场业委会和汉龙公司就小区的配套服务设施的归属产生争议，故时代广场业委会诉至本院。上述事实有业委会成立文件、备案登记表、变更备案登记表、房产测绘技术报告、设计图纸、现场照片、停车费发票、人防工事平时使用证、商品房买卖合同、整体规划平面图、车位数量及使用统计表、变更规划的批复、专家咨询会纪要及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的核心问题，就是小区配套服务设施的权属问题，并由此衍生了配套服务设施收益的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二、三款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属业主共有”的规定，本案所涉地下室车位，大部分属规划车位，剩余部分属利用人防工程所设车位，对于规划车位，双方当事人的购房合同中已明确约定归开发商所有，根据上述法律规定，规划车位的权属应从当事人的约定，故本案中，汉龙公司对规划车位享有所有权。对于利用人防工程所设车位，由于汉龙公司办理了人防工事平时使用证，车位亦由该公司出资建设，此部分车位应由汉龙公司享有管理、使用、收益的权利。时代广场业委会对小区地下一二层车位的相关诉讼请求不能成立，本院不予支持。对于游泳池、会所的归属，虽然该部分是小区的配套服务设施，但该部分有规划设计，通过房产测绘技术报告可以证实该部分是作为独立的权属单元，分摊的3号楼的公共面积。因此该部分未占用业主的共有面积，而由汉龙公司投资建设，且购房合同也有明确约定，权属理应归汉龙公司所有。时代广场业委会对小区游泳池、会所的相关诉讼请求不能成立，本院不予支持。对于网球场的归属，该部分是汉龙公司利用小区公共部位建设的，其权属应归全体业主所用，审理中汉龙公司亦表态愿意归还，本院依法照准。因无证据证明汉龙公司对网球场存在收益，故对时代广场业委会归还收益的请求本院不予支持。对于1、2号楼和3号楼之间公共通道上的护栏、铁门及其他设施的拆除问题，汉龙公司是根据规划设计过程中，专家组的论证咨询意见，将商业区和住宅区之间进行了隔断，客观上保证了两个区域互不干扰，同时也保证了住宅区的封闭管理和安全，但同时也造成了业主出行不便和消防隐患。该重大事项的利弊取舍应根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定由业主大会讨论决定，时代广场业委会的该项请求未经业主大会讨论通过，故本院不予支持。此外，时代广场业委会无证据证明汉龙公司通过此隔断获取了停车收益，对要求返还停车收益的请求本院亦不予支持。由于目前小区的物业管理仍由前期物业管理公司武汉时代广场物业管理有限公司负责，时代广场业委会要求将1、2号楼物业管理权移交的请求不能成立。因本案系物权纠纷，而时代广场业委会与武汉时代广场物业管理有限公司间系物业服务合同关系，属不同法律关系，不宜一案中审理，故对时代广场业委会要求追加武汉时代广场物业管理有限公司为本案共同被告的申请，本院未予准许综上,本院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款、第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下：一、被告汉龙实业综合开发（武汉）有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市江岸区沿江大道160号武汉市时代广场小区内的网球场移交给原告武汉市时代广场小区第一届业主委员会；二、驳回原告武汉市时代广场小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费39200元，由原告武汉市时代广场小区第一届业主委员会负担34200元，被告汉龙实业综合开发（武汉）有限公司负担5000元。因原告武汉市时代广场小区第一届业主委员会已全部预交本院，被告汉龙实业综合开发（武汉）有限公司于本判决生效之日起十五日内将5000元诉讼费用支付给原告武汉市时代广场小区第一届业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  丁 毅人民陪审员  刘静萍人民陪审员  李国良二○二○一七年二月十九日书 记 员  林慧娟