上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10856号原告(反诉被告)：何燕虎，男，1982年4月6日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)：鲍雅芬，女，1981年1月18日生，汉族，住安徽省池州市。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：谢靖宇，上海新松律师事务所律师。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：晁汐，上海新松律师事务所律师。被告(反诉原告)：王培娟，女，1962年6月23日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：尹杰，男，1992年12月4日生，汉族，住上海市松江区。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：臧清源，上海鼎力律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人：李华，行长。委托诉讼代理人：童烨。原告何燕虎、鲍雅芬与被告王培娟、尹杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月5日公开开庭进行了审理。其后，本院依原告的申请，依法追加中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“建行松江支行”)作为第三人参加本案诉讼。嗣后，被告王培娟、尹杰提出反诉，本院受理后予以合并，于2016年8月29日第二次公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年12月27日第三次公开开庭进行了审理。原告何燕虎、两原告的共同委托诉讼代理人谢靖宇、两被告的共同委托诉讼代理人臧清源三次均到庭参加了庭审，原告鲍雅芬到庭参加了第一、三次庭审，第三人建行松江支行到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告何燕虎、鲍雅芬向本院提出诉讼请求：1、判令两被告注销坐落于上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上的抵押登记；2、判令两被告将系争房屋过户至两原告名下；3、判令两被告将系争房屋交付给两原告；4、判令两被告支付两原告逾期办理注销抵押手续违约金(以每日1,650元为标准，自2015年12月12日起至系争房屋权利转移至两原告名下之日止)。事实与理由：2015年12月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告以330万元的价格购买被告名下的系争房屋。合同约定的付款方式为：原告已付定金15万元转为首期房款，签约当日原告另支付首期房款15万元，2016年8月31日前支付房款70万元，剩余225万元房款由原告申请银行贷款，尾款5万元交房时支付。合同另约定被告自行偿还银行贷款并于合同签订后五个工作日内办理申请还款和注销抵押手续。现原告已按约支付被告房款100万元，并于2016年3月22日通过银行贷款审批，然被告却未按约归还贷款及注销抵押，并要求原告加价50万元，导致双方无法办理过户手续，遂涉讼。被告王培娟、尹杰辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告在双方约定的过户时间尚未届满时，就以诉讼方式要求提前过户，缺乏法律依据，且原告在贷款合同中也存在欺诈，被告整个履约过程中无违约行为。被告王培娟、尹杰向本院提起反诉请求：1、判令解除原、被告间的《房屋买卖合同》；2、判令两原告支付两被告违约金66万元。事实与理由：原、被告于2015年12月6日签订《上海市房屋买卖合同》一份，约定两被告名下的系争房屋以总价330万元出售给两原告，并对付款方式等进行了约定。2016年5月7日，原告向被告发出通知书，告知被告其贷款合同有效期截止日期为2016年5月22日，并要求被告于上述日期前配合原告办理过户手续，逾期将追究被告的违约责任，被告拒绝了原告的上述要求。其后，原告为达到提前办理过户的目的，在未能明确剩余房款如何支付的情况下，以补偿被告损失的方式与被告商谈，但其后又于2016年6月27日以被告违约为由诉至法院。故此，被告提出反诉请求，希判如所请。原告何燕虎、鲍雅芬针对被告王培娟、尹杰的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。原告无违约行为，被告的诉请缺乏事实和法律依据。第三人建行松江支行针对原告的诉讼请求及被告的反诉请求述称，在贷款本息结清的情况下，同意配合注销抵押。经审理查明，系争房屋产权人为两被告，建筑面积为182.36平方米，类型为公寓。系争房屋上登记有抵押权人为第三人建行松江支行的抵押登记，债权数额为95万元。2015年11月10日，被告王培娟出具收款收据一张，载明收到原告何燕虎首期房款2万元。2015年11月13日，被告王培娟出具收款收据一张，载明收到原告何燕虎定金8万元。2015年11月25日，被告王培娟出具收款收据一张，载明收到原告何燕虎部分首期房款5万元。2015年12月6日，两原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两被告将其名下的系争房屋出售给两原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计330万元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年10月26日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年8月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第九条约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的赔偿金，并应继续履行；乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除合同……。合同第十条第(三)款约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：每逾期一日，甲方应向乙方支付总房价款0.05%的违约金，合同继续履行……。合同补充条款(一)约定：甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金。合同附件三约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款为100万元，乙方已在双方签订本合同前支付甲方定金15万元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日支付甲方部分首期房价款15万元；甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，甲方自行补足)……甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；乙方应于2016年8月31日前支付甲方部分首付款70万元。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款225万元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)300日内向贷款银行申请贷款……。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。四、交房时间及尾款：乙方需支付的最后尾款为5万元，于交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对系争房屋交接验收该房屋当日支付。同日，两原告与两被告签订《协议书》一份，约定系争房屋总价款为330万元，两原告需按《上海市房地产买卖合同》附件三之付款协议所列方式付款，上述价格为两被告到手价，税款、交易手续费等由两原告承担，两被告承诺系争房屋满五唯一，若因其承诺不实，导致多缴纳的交易税费由两被告自行承担。同日，被告王培娟出具收款收据一张，载明收到原告何燕虎购房款15万元。2016年2月28日，原告何燕虎通过银行转账方式向被告王培娟支付首期房款70万元，被告王培娟出具收款收据予以确认。另查明，2016年3月22日，两原告就系争房屋与上海市公积金管理中心、交通银行股份有限公司上海长宁支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》一份，约定两原告借款110万元，借期为25年，自2016年3月22日至2041年3月22日止。同日，两原告就系争房屋与交通银行股份有限公司上海长宁支行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定两原告贷款115万元，贷款期限360个月，自2016年3月22日至2046年3月22日。被告曾于2016年5月10日向第三人预约还贷，但其未在约定的还款时间即2016年6月22日前往第三人处还贷。再查明，2016年5月8日、2016年5月9日，原告何燕虎向被告王培娟、尹杰及中介公司寄送《告知书》一份，其上载明原告已于2016年3月22日申请好按揭贷款，贷款合同5月22日前过户有效，现只等被告注销抵押及配合过户，如被告不配合及时注销及过户，导致原告贷款合同失效，需按约承担全部责任，故催告被告于2016年5月15日前完成系争房屋抵押登记注销手续，于2016年5月22日前过户。又查明，截至2016年8月26日，两被告在第三人处的抵押借款尚有716,415.32元本金未归还。庭审中，原告提交录音记录两份，显示2016年6月5日、2016年6月18日，原告两次致电被告，就注销抵押等相关事宜进行协商，原告另询问被告是否跟中介说过要加价，被告询问原告能加多少，并表示中介应已转告原告加50万，原告询问是否拿不出50万就不卖了，被告称也不是不卖了，并让原告再考虑下。被告对上述录音真实性无异议，但认为这是双方协商中原告断章取义的录音，且原告之前通过中介表示要求提前过户并愿意补贴被告，被告才与其进行了商谈，并非被告无理由单方要求加价。被告另称原告向其发函要求其提前过户，并告知其过期合同作废，这就是贷款下不来的意思，故其未注销抵押是行使不安抗辩权，因为若原告的后续款项没办法明确，则合同将解除，此时被告又将原告已付款用于注销抵押的话，将无法退还原告的房款。此外，被告表示其反诉请求系行使法定解除权，原告在履约中存在欺诈，若继续履行则被告需配合原告进行违法行为，且原告并未提出其具备履约能力的证明。原告另提供协助贷款服务合同及服务费收据、委托借款服务合同及银行扣款凭证、借款合同及公证费发票、借条及转账凭条、上海市居住房屋租赁合同等，证明被告绝不配合原告办理贷款手续造成原告的相关损失，以及被告未按约交付房屋导致原告租房的费用支出。被告对上述证据均不认可，并认为与本案无关，原告系自身原因导致无法办理贷款。原告为证明其具备履行合同的能力，已将房屋尾款230万元交至本院。以上事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、录音、《告知书》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原、被告间约定的过户时间为2016年8月31日前，故原告要求被告于2016年5月22日前过户，被告以履行期限尚未届满为由拒绝，于法有据，但被告并不据此享有合同解除权。现被告又称原告在履约中存在欺诈，继续履行则被告需配合原告进行违法行为，没有依据，本院不予采信。对于被告称原告不具备履约能力，因原告已经将系争房屋全部尾款交至本院，故被告的上述辩称意见，本院不予采信。同时，对被告要求解除合同的反诉请求不予支持。故系争房屋买卖合同应继续履行，被告有义务将系争房屋上的抵押登记予以注销，并协助原告将系争房屋过户至两原告名下，将系争房屋交付给两原告。对于原告主张的逾期注销抵押登记违约金，虽然合同附件二第一条约定被告应于签订《上海市房地产买卖合同》五个工作日内办理申请注销抵押登记手续，但同时附件三第三条又约定办理抵押登记注销手续的时间不得晚于合同第六条约定的时间，即2016年8月31日前，前后约定不一致。且从合同履行的实际情况来看，被告在约定过户时间之前注销抵押登记即不影响合同正常履行。本案纠纷之起因，系原告要求被告在约定的过户期限届满前履行协助办理过户手续遭拒，虽然本院支持了原告要求继续履行合同之诉请，但此系因合同约定的过户期限已届满，且不存在履行障碍之缘由，并非认定被告存在违约。综上，对于原告要求被告支付违约金之诉请，本院实难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王培娟、尹杰于本判决生效之日起十日内注销坐落于上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行的抵押登记；二、被告(反诉原告)王培娟、尹杰于上述房屋抵押登记注销之日起三日内协助原告(反诉被告)何燕虎、鲍雅芬将上述房屋产权转移登记至原告(反诉被告)何燕虎、鲍雅芬名下[本交易产生的税费均由原告(反诉被告)何燕虎、鲍雅芬承担]；三、原告(反诉被告)何燕虎、鲍雅芬于上述房屋产权实际转移登记至其名下之日起十日内支付被告(反诉原告)王培娟、尹杰房款2,250,000元；四、被告(反诉原告)王培娟、尹杰于收到上述2,250,000元房款之日起三日内将上述房屋交付原告(反诉被告)何燕虎、鲍雅芬；五、原告(反诉被告)何燕虎、鲍雅芬于被告(反诉原告)王培娟、尹杰交付上述房屋当日支付被告(反诉原告)王培娟、尹杰尾款50,000元；六、驳回原告(反诉被告)何燕虎、鲍雅芬的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)王培娟、尹杰的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,776元，反诉案件受理费5,200元，财产保全费2,005元，合计诉讼费41,981元，由原告(反诉被告)何燕虎、鲍雅芬负担5,755元(已付)，由被告(反诉原告)王培娟、尹杰36,226元(已付5,200元，余款31,026元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年二月九日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。