四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1303民初1861号原告:四川倬旗物业服务有限公司。住所地：南充市高坪区江东大道三桥头江东新区。法定代表人：蒲文全，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：兰盈凤，四川皓宇律师事务所律师。被告：杜建琼，女，1977年10月7日生，汉族，户籍地四川省西充县，现住南充市高坪区。原告四川倬旗物业服务有限公司（以下简称倬旗物业公司）诉被告杜建琼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告倬旗物业公司的委托诉讼代理人兰盈凤到庭参加诉讼，被告杜建琼经本院传票合法传唤,未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物管费6742.90元；2、判令被告支付原告逾期交纳物管费产生的滞纳金12842.30元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年3月9日，被告购买了位于南充市高坪区天来豪庭4幢1单元2102号住宅房屋一套。按照原、被告签订的天来豪庭《前期物业管理服务协议》及相关法律规定，原告一直按照约定和规定对被告居住的小区实施规范的物业管理，已尽到了物业服务的合同义务。但截止2017年6月底，被告共拖欠原告物管费6742.90元，应承担逾期交纳物管费产生的滞纳金12842.30元。此款经原告多次催收，被告拒绝交纳。故依照我国《民事诉讼法》及相关法律规定诉至人民法院，请求依法裁决。被告既未答辩，亦未到庭参加诉讼。经审理查明，被告杜建琼系位于南充市高坪区天来豪庭4幢1单元2102号房屋的业主,房屋面积为97.29平方米。2010年3月9日，杜建琼（乙方）与四川天来物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定了双方的权利、义务和责任。其中主要与本案有关的约定是：1、甲方系房地产开发单位委托的物业管理企业，为乙方业主所在的“天来豪庭”小区提供前期物业管理服务；2、服务期限自向业主交房之日起叁年时止或业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务协议生效时止；3、物业服务费包括：管理服务人员工资及福利、物业共用部位设施设备的日常运行维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位设施设备及公众责任保险费用、法定税费、物业管理企业的利润（盈余或亏损由甲方享有或承担）；4、收费标准：住宅为1.30元/平方米/月，生活垃圾费为4元/月，二次供水加压费为（7楼及以上）10元/月；5、物业费收取时间：每月5-15日为当月物业管理服务费收取时间，乙方应在当月15日之前将费用缴清，当月未缴清者，自次月1日起按欠费总额的每日3‰标准支付滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，甲方履行该协议提供物业管理服务至今，期间甲方四川天来物业管理有限公司经工商行政部门核准变更为四川倬旗物业服务有限公司，即本案原告。被告从2013年7月起至2017年6月30日止，共拖欠物业管理费（包括生活垃圾费、二次供水加压费）6742.90元。此款经原告张贴《催费通知单》等方式催收，被告至今未缴纳。同时查明，“天来豪庭”小区至今未成立业主委员会。上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、前期物业管理服务协议、催费通知单、工商部门准予变更登记通知书、欠费明细表及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，被告杜建琼与四川天来物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。该协议在履行过程中，四川天来物业管理有限公司名称依法变更为本案原告，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条的规定，其权利和义务由变更后的法人享有和承担；同时，因“天来豪庭”小区至今未成立业主委员会，依据服务期限的约定，原告仍然在提供物业服务。故本案原告有权向被告主张权利。原告向被告提供了物业服务，被告理应按照协议约定缴纳相应的物业管理费用。被告经合法传唤，既不答辩，亦不未到庭应诉，视为放弃其答辩和质证权利，因此原告要求被告支付拖欠的物业管理费6742.90元（包括生活垃圾费、二次供水加压费）的诉讼请求，理由充分、证据确实，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金12842.30元的诉讼请求，庭审中原告认可该滞纳金系被告未依约履行协议而产生的违约损失处罚，系违约金，本院认可其性质为违约金。鉴于被告存在逾期未缴款的事实，应当承担违约责任。但原告主张的违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，就本案，被告拖欠物业管理费的时间较长，结合本院审理的原告诉其他业主的物业服务合同纠纷案，原告的物业服务存在一定的瑕疵，故本院酌定原告主张的违约金调减为400元较为适宜。需要指出的是，物业公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。创造良好、祥和的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽责提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，只有在业主按约缴纳物业管理费的情况下，物业公司才可能提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，基于物业服务的这一特性，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不缴纳物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主均应支付相应的物业费。当然，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有的条件下提高自己的服务质量，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对诸如房屋质量瑕疵问题、家中财物安全问题、业主间相邻关系问题以及业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒缴物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜建琼在本判决生效之日起十日内支付原告四川倬旗物业服务有限公司的物业管理费6742.90元；二、被告杜建琼在本判决生效之日起十日内支付原告四川倬旗物业服务有限公司的违约金400元；三、驳回原告四川倬旗物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由原告四川倬旗物业服务有限公司负担240元，被告杜建琼负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  刘金权人民陪审员  何 勇人民陪审员  刘美华二〇一七年十一月十三日书 记 员  姚 丹