广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终18640号上诉人（原审原告）：叶燕娥，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：萧丽明，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市天穗房地产开发建设有限公司，住所地广州市越秀区。负责人：曾乐民，清算组组长。委托诉讼代理人：彭志辉，该公司员工。上诉人叶燕娥因与被上诉人广州市天穗房地产开发建设有限公司（以下简称天穗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人叶燕娥上诉请求：1、撤销一审判决并改判天穗公司立即协助叶燕娥办理涉案房屋的产权过户手续；2、一、二审诉讼费由天穗公司负担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定错误。(一)一审法院仅根据天穗公司开具收据的时间(2016年5月19日)就认定是叶燕娥向天穗公司支付剩余房款的时间，是罔顾事实：叶燕娥已于2008年底和2009年初向天穗公司支付了剩余房款（因天穗公司告知叶燕娥其要清算，要求叶燕娥用现金支付剩余房款，天穗公司在一审庭审阶段也确认了此事实），但天穗公司为拖延办证时间，多次以各种理由拖延为叶燕娥出具相关收款凭证，并非叶燕娥在2016年5月19日才缴纳剩余房款。(二)虽涉案房屋的拍卖成交没有在房管部门办理登记备案，但办理拍卖成交登记备案的义务人是天穗公司和拍卖公司，而非叶燕娥，叶燕娥对此无过错。（三）作为负责办理房产过户和发出《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》的行政主管部门——广州市国土资源和规划委员会(以下简称市国规委)，其在给一审法院的《关于(2016)粤0103民初4907号〈协助查询函〉的复函》(穗国土规划协查(2016)506号)中并没有否定叶燕娥的购房资格，也没有认定叶燕娥是属于限购对象，其针对涉案标的办理过户手续的文字表述为：建议一审法院根据叶燕娥购买房屋的时点与事实酌情处理。据此，叶燕娥认为市国规委是清楚知道我市实施“限定居民家庭购房套数政策”开始实施的时点，根据一审法院的发函也清楚知道叶燕娥购买涉案标的的时点和已支付全部房款的事实以及叶燕娥及其配偶名下房产数量，但因认定天穗公司应履行协助叶燕娥办理涉案标的产权过户义务的主体是司法机关，作为行政部门不能干预司法机关的审判，所以市国规委才向一审法院提出了行政建议。但一审法院却罔顾事实和市国规委的行政建议，错误认定叶燕娥属于限购对象。另外，据叶燕娥了解：市国规委曾于2013年4月1日针对商品住房限购政策发出一内部文件（即“商品住房限购政策问答”），在其中的第五点“不纳入限购政策范围的情形”中的第25条中，就明确了：“通过委托拍卖的，如能提供政策颁布之前签订的拍卖成交确认书，并同时提供刊登拍卖公告报纸原件，证明拍卖成交在政策颁布以前完成的，可视作政策颁布以前达成交易”。叶燕娥二审当庭向法院提交《请求出具的申请》，请求二审法院致函市国规委，要求其予以明确回复。叶燕娥通过委托拍卖方式购得涉案房屋产权和签订《拍卖成交确认书》、支付了全部购房款，拍卖公司也向叶燕娥交付了上述房屋。前述所有行为均发生并完成在“限购政策”出台前，叶燕娥也在一审阶段提交了刊登拍卖公告报纸的证据。为此，叶燕娥的购房行为应是不被纳入限购政策范围，不应受限购政策限制和约束。二、一审法院适用法律不当。(一)叶燕娥购买涉案房屋的行为(2007年5月11日)发生在前，广州市商品房限购政策出台(2011年2月24日实施)在后，按照“法不溯及既往”的原则，即使叶燕娥现在才办理涉案房屋的产权过户手续也不应受上述限购政策的影响和限制。(二)市国规委于2016年1月6日为叶燕娥办理了光复北路500号804房(该物业同本案涉案标的同属一整体拍卖的标的物，叶燕娥在2007年5月11日成功整体竞买)的产权过户登记手续，而在市国规委办理上述标的物过户前，叶燕娥及其配偶名下登记的房产也已经达到了广州市住宅限购的数量。可见，行政主管部门也以实际行动认可叶燕娥的购房资格，认可叶燕娥不属于广州市商品房限购政策限制的范围内。(三)市国规委在2011年2月24日发布的《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》的通知上，并没有对发生在上述《通知》实施前已购买但尚未办理过户手续的住房有作出任何禁止性的规定或指引；同时，该《通知》也设定了实施的时点，这恰恰说明市国规委对上述《通知》实施前后的购买住房套数及其办理过户手续的政策是有区别的。否则，市国规委在《通知》上就无需设定时点或针对《通知》实施前的已购买住房套数办理过户的问题作出明确的指引。(四)叶燕娥提起的是民事诉讼，诉请是请求法院判决天穗公司协助叶燕娥办理涉案房屋的产权过户登记手续。市国规委能否给予办理过户是行政主管部门的问题，是行政行为，与本案无关。一审法院理应依法对叶燕娥提出的民事诉请和双方当事人是否履约的民事行为进行审查，而非对应由行政机关审查的事项（即行政行为）一并予以审查，并以此作为驳回叶燕娥诉请的理由。一审法院将民事纠纷和行政行为合并审查，已僭越其在本案的审理权限和审理范围，侵犯了叶燕娥的民事合法权益，为叶燕娥带来了不公正、不公平、不合理的一审审判结果。综上所述，叶燕娥认为一审法院既然已查明并认定：叶燕娥的竞买行为及拍卖成交确认书均合法有效；天穗公司已收齐叶燕娥缴交的全部购房款；叶燕娥已取得涉案房屋的产权；天穗公司有协助叶燕娥办理产权过户的义务；叶燕娥无过错。据此，一审法院就应仅针对叶燕娥在本案的民事诉请依法作出正确的裁判，而非僭越审判职权和审判范围对非应由其审查的行政事项一并审查，从而作出错误的裁判，损害叶燕娥的合法权益。为此，叶燕娥上诉请求二审法院以“事实为依据，法律为准绳”的原则，尊重事实和保护叶燕娥的合法权益，依法、公平公正地作出正确的裁判。被上诉人天穗公司二审答辩称：同意叶燕娥的上诉请求。叶燕娥于2016年8月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：天穗公司立即协助叶燕娥办理广州市荔湾区光复北路504号804房屋的产权过户手续。天穗公司一审答辩称，同意协助叶燕娥办理涉案房产的产权登记手续，因为整栋楼的实际面积比规划面积大，增大的面积部分不属于违建，因此开发商需要补交面积差异的款项，而且房屋哪些部分属于超出部分不清晰，天穗公司也不清楚，房管部门也没有明确意见，补交的款项也应该按购房时的房价补交，不应该按现楼价补交。故土地使用金问题是导致不能办理房产过户的主要原因，所以天穗公司不应承担主要责任。同时，天穗公司不应该承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2007年4月12日，天穗公司委托广东广赛拍卖行有限公司（以下简称“广赛拍卖公司”）拍卖涉案房屋荔湾区光复北路504号804房在内的光复北路500/502/504号部分住宅产权。2007年4月30日，广赛拍卖公司登报公告了上述拍卖标的。2007年5月11日，叶燕娥公开竞价成交上述标的。当日叶燕娥与广赛拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖物为荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅产权，总建筑面积约1946.0401平方米，按整体拍卖，面积最终以房产证登记为准，不作多退少补，拍卖成交价为332万元；买受人必需在五个工作日内支付250万给委托方，余款按委托方有关协议处理。叶燕娥竞买成交的荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅具体为光复北路500号406房、407房、501房、504房、506房、509房、606房、707房、804房、805房、806房、807房、808房；光复北路502号405房、505房、509房、601房、605房、708房、801房、803房、804房、805房、807房、811房、812房、906房、907房；光复北路504号603房、701房、704房、705房、706房、707房、708房、801房、803房、804房、809房、901房等共40套房屋。2008年4月10日，天穗公司向叶燕娥开具了全部成交房屋的房款发票金额共计2501086.57元。2016年5月19日，叶燕娥向天穗公司支付剩余房款819807.45元。叶燕娥已经向天穗公司付清了全部房款。2016年7月10日，叶燕娥向天穗公司发函请求其协助办理产权过户手续。另查，2010年8月27日，叶燕娥与广州市恒威物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定叶燕娥将上述拍卖成交的40套房屋出租给广州市恒威物业管理有限公司，租赁期限自2010年9月1日至2017年8月31日，月租金一万元等。一审庭审中，叶燕娥提交了其与配偶的名下房产登记情况，叶燕娥名下登记有两套房屋，叶燕娥配偶名下登记有一套房屋。为审理本案，一审法院向市国规委发函查询涉案房屋的产权登记情况及叶燕娥在限购政策下是否具有办证条件。市国规委复函称：1、涉案房屋登记在天穗公司名下，目前无查封、抵押、预告登记、转移登记信息；2、涉案房屋所在的房产登记项目若登记、过户面积超出出让合同约定相应用途建筑面积，发生司法裁定处置拍卖房产过户时需补交土地出让金；3、2010年10月15日，广州市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策，建议一审法院根据叶燕娥购买房屋的时点与事实酌情处理。一审法院认为：叶燕娥通过公开拍卖竞得涉案房屋的产权，天穗公司有协助叶燕娥办理产权过户的义务。由于涉案房屋的拍卖成交没有在房管部门办理登记备案，目前本市还实行限定居民家庭购房套数的政策，叶燕娥及其配偶名下登记的房产已经达到了本市住宅限购的数量，叶燕娥属于限购对象。因此，叶燕娥诉请天穗公司协助办理涉案房屋产权过户手续的请求违反了上述限购政策的相关规定，故叶燕娥的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，一审法院于2016年10月27日作出判决如下：驳回原告叶燕娥的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告叶燕娥承担。二审期间，双方当事人均无新证据提交。叶燕娥对一审查明“2016年5月19日，叶燕娥向天穗公司支付剩余房款819807.45元”有异议，叶燕娥上诉主张其实际于2008年底和2009年初支付完该剩余房款，天穗公司实际拖延至2016年5月19日才开具收款收据；天穗公司对叶燕娥的陈述予以确认。本院二审经庭询调查确认一审查明的其他事实。另外，叶燕娥二审提交《请求出具的申请》，请求本院致函市国规委，要求其明确回复：1、对于在“限购政策”颁布前委托拍卖，并已签订拍卖成交确认书，已完成拍卖成交行为的是否纳入限购范围；2、叶燕娥的拍卖成交行为有否违反“限购政策”规定；3、叶燕娥是否属于限购对象。本院另查明，原广州市国土资源和房屋管理局于2010年10月15日发布《关于严格执行我市商品房住房限购政策的通知》明确规定“一、各相关单位必须严格执行同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市市辖十区新购买一套商品住房的政策……”；并于2011年2月24日发布《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》规定“自2011年2月24日起，进一步严格执行我市住房限购措施。现就有关具体事项通知如下：一、对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。……五、自本通知印发之日起，所有商品住房交易均按本通知规定执行，交易时点按照以下标准认定：（一）在本市房地产主管部门信息系统网签合同的，以网签购房合同时间为准；（二）非网签形式签署买卖合同的以房地产交易登记部门业务收件（包括预收件和受理）时间为准；（三）没有纳入房屋管理系统的新建商品住房以在房地产交易登记部门办理预售商品房合同备案或预告登记的时间为准……”。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对叶燕娥的上诉主张，认定如下：一、叶燕娥上诉主张其在限购政策出台之前通过委托拍卖方式购得涉案房屋，限购政策对其诉请办理产权过户手续不具有限制和约束的问题。虽叶燕娥于2007年5月11日通过拍卖方式购买涉案房屋的行为发生在广州市商品房限购政策出台之前，但国务院自2010年4月起多次出台相应的调控政策，明确规定在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。而原广州市国土资源和房屋管理局亦于2010年10月15日发布《关于严格执行我市商品房住房限购政策的通知》明确“同一购房家庭只能在本市市辖十区新购买一套商品住房的政策……”；并于2011年2月24日发布《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》规定“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……不得购买住房；……五、自本通知印发之日起，所有商品住房交易均按本通知规定执行，交易时点按照以下标准认定：（一）在本市房地产主管部门信息系统网签合同的，以网签购房合同时间为准；（二）非网签形式签署买卖合同的以房地产交易登记部门业务收件（包括预收件和受理）时间为准……”。虽上述通知分别自2010年10月15日、2011年2月24日起实施，但至今仍具有约束力。涉案房屋的拍卖成交没有在房管部门办理登记备案手续，在限购政策实施前亦未办理网签或递件手续，叶燕娥现诉请天穗公司协助其办理涉案房屋产权过户手续，理应受上述限购政策的限制和约束。二、叶燕娥上诉主张法院不应对叶燕娥的限购资格进行审查，其不属于限购对象的问题。因市国规委向一审法院出具的复函未确认叶燕娥具备购房资格，而是明确建议由法院根据叶燕娥购买房屋的时点与事实酌情处理，恰恰证明法院有权力并且有职责对叶燕娥现阶段主张办理涉案房屋过户手续是否符合当前政策进行审查。叶燕娥认为本案民事诉讼不应对此进行审查，于法无据。一审法院审查认定叶燕娥及其配偶名下登记的房产已经达到了本市住宅限购的数量，叶燕娥属于限购对象，符合限购政策的规定。叶燕娥上诉主张其具备购买包括涉案房屋在内的39套房屋的资格，依据不足，本院不予采纳。为此，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，叶燕娥属限购对象，其诉请天穗公司协助办理涉案房屋产权过户手续的请求违反当前限购政策，本院不予支持。本院对叶燕娥二审提出的请求出具《征询函》的申请不予接纳，理据同上。综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人叶燕娥的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人叶燕娥负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年二月二十八日书记员  张 利