安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终5798号上诉人（原审被告）：沈侠，女，1956年2月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，上诉人（原审被告）：邓渺，女，1982年10月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，以上两位上诉人共同的委托诉讼代理人：周彬，安徽金榜律师事务所律师。以上两位上诉人共同的委托诉讼代理人：陶思文，安徽金榜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘钦华，女，1965年3月15日出生，汉族，住安徽省肥东县，上诉人沈侠、邓渺因与被上诉人刘钦华房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。沈侠、邓渺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘钦华的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院仅以沈侠、邓渺与邓一丁身份关系的特殊性，即主观上推定邓一丁的行为构成表见代理，属于事实认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第49条规定，行为人没有代理权，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。其中，相对人是否有理由相信行为人有代理权是认定是否构成表见代理的必要条件，而相对人有理由相信是以相对人对无权代理的发生无过错为要件的，仅限于保护善意相对人。本案，刘钦华在签订房屋买卖合同过程中存在重大过失，不足以使其在主观上确信邓一丁能够代理沈侠、邓渺签订房屋买卖合同，邓一丁的行为不构成表见代理。理由为1、签订房屋买卖合同前后，刘钦华明知涉案房屋产权人是沈侠、邓渺，却未对邓一丁是否有代理权进行审查，甚至未要求邓一丁出示沈侠、邓渺的相关证件，邓一丁也从未出示过沈侠、邓渺的任何证件包括房产证（房产证一直在沈侠、邓渺处）、身份证等，显然刘钦华存在重大过失。2、刘钦华从未见过沈侠、邓渺，也未与沈侠、邓渺进行过沟通，就草率地认为邓一丁是代表沈侠、邓渺签订房屋买卖合同，且朱某也明确表示签订合同时，没有见到沈侠、邓渺。显然，刘钦华主观上存在重大过失。3、邓一丁居住在宣城，沈侠、邓渺居住在合肥，与买受人相距较近，按常理说朱某应去沈侠、邓渺处签订买卖合同，而却去了较远的宣城与邓一丁签订合同。即使与邓一丁签订合同，事后也应该让沈侠、邓渺补签或核实，但却没有。4、涉案购房合同及补充协议是在2016年2月4日签订，沈侠、邓渺在刘钦华提起诉讼时，才知道邓一丁在没有经其授权的情况下擅自签订房屋买卖合同，且之后一直未追认邓一丁的无权代理行为。购买定金也是由邓一丁直接从朱某处收取，沈侠、邓渺并不知情。刘钦华未尽谨慎审查义务，存在明显的重大过失。二、一审法院仅以朱某的陈述就将朱某在买卖合同中应承担的权利与义务转移给刘钦华，从而认定刘钦华具有诉讼主体资格，违反法律规定，属于适用法律错误。1、涉案买卖合同及补充协议中的签订主体是朱某及邓一丁，刘钦华并非合同主体。刘钦华称口头委托朱某代自己签订合同，但买卖合同及补充协议中，朱某并没有表述其是代理人身份，也未注明买受人是刘钦华，且邓一丁与刘钦华也未有任何关于房屋买卖的协议。2、刘钦华与合肥庆丰营销策划有限公司签订的《委托置业协议》，只能表明刘钦华与该公司之间的委托代理关系，根据合同的相对性原则，此合同对邓一丁没有任何约束力。夏某是合肥庆丰房地产经纪公司的业务员，具体负责本案房屋买卖。朱某系夏某的丈夫，在与邓一丁签订买卖合同及补充协议时，朱某没有提供任何委托手续，收条也是注明收到朱某的购房定金1万元。显然，房屋买卖合同的主体是邓一丁与朱某。3、朱某的证言对邓一丁来说，充其量是朱某将应承担的买卖合同中的权利与义务整体转让给刘钦华，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同权利与义务的转让必须取得另一方的同意。但刘钦华并没有提供相关证据予以证明。另，朱某作为证人与本案有利害关系，其证言不应采信。刘钦华辩称，1、涉案房屋买卖是经过中介公司介绍，涉案房屋买卖合同以及补充协议是朱某接受刘钦华的委托，代刘钦华签订，刘钦华是实际买受人。2、邓一丁与沈侠是夫妻关系，邓渺是邓一丁的女儿。签订合同过程中，中介公司与沈侠、邓渺之间有电话沟通。沈侠、邓渺肯定有卖房行为，否则不可能在网上发布卖房信息，才有可能让中介公司知道其卖房。3、合同签订后，本来约定年前过户，但邓渺当时在北京生孩子来不了，年后就开始说房子不卖了。请求维持原判。刘钦华向一审法院起诉请求：判令沈侠、邓渺继续履行2016年2月4日签订的存量房买卖合同，依约交付房屋。一审法院认定事实：2016年2月4日，刘钦华与合肥庆丰营销策划有限公司签订《委托置业代理协议》，夏某系该协议合肥庆丰营销策划有限公司的代理人，约定：刘钦华委托该公司代理购置没有任何产权争议和设立任何他项权利的位于合肥市肥东东方花园绿洲××单元××室，委托购置房价为106万元，委托期限自2016年2月4日起至2016年3月4日止，合肥庆丰营销策划有限公司代理刘钦华去卖方处签订购房合同。夏某承诺2016年2月4日当天去卖方处办理定房手续，若未与卖方达成购房协议，保证2016年2月5日12点前将押金退还给刘钦华。2016年2月4日，案外人邓一丁与朱某签订《存量房买卖合同》，合同载明：出卖人（甲方）沈侠、邓渺，买受人朱某（乙方），合同约定：沈侠、邓渺出卖坐落于肥东新城区东方花园东方绿洲29幢2302室的房屋（权属证号为肥东××号），房屋转让价款为106万元。同日，邓一丁与朱某签订《房屋买卖补充协议》，约定：乙方于合同生效之日向甲方支付购房定金壹万元，双方在房产局下发已过户的房产证及乙方付完全部房款后的十五日内办理完房屋交接手续，如违反上述期限进行交接，则每天以总房款的0.05%向对方支付违约金，甲乙双方不能到场签字的，由其委托代理人签字，委托代理人承诺被代理人履行合同内容，否则委托代理人自愿承担被代理人的相关违约责任。上述协议还对案涉房屋买卖所涉其他事项作出约定。2016年2月4日，邓一丁向朱某出具购房定金收条，收条载明“今收到朱某用于购买位于东方花园东方绿洲29#2302的定金共计1万元”。肥东新城区东方花园东方绿洲29幢2302室房屋为沈侠、邓渺共同共有，邓一丁系邓渺父亲、沈侠爱人。一审庭审时，刘钦华申请的证人朱某出庭作证，证明因案涉房屋卖方在安徽宣城市，刘钦华到宣城去不方便，就口头约定要朱某去宣城代刘钦华签订合同，该房屋真正买方是刘钦华，定金也是朱某代刘钦华交付给邓一丁的。一审法院认为，虽然朱某以自己的名义与邓一丁签订《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，但朱某出庭证明刘钦华系案涉房屋的真正买受人。因此，刘钦华可行使本案房屋买卖合同买受人的权利。邓一丁在签订案涉房屋买卖合同时，形式上欠缺代理权，但基于邓一丁与沈侠、邓渺之间的近亲属关系，刘钦华客观上有理由相信邓一丁具有代理权，代理沈侠、邓渺对案涉房屋进行处分，刘钦华主观上是善意的。同时，由于邓一丁与沈侠、邓渺身份关系上的特殊性，沈侠、邓渺不可能不知道案涉房屋的买卖事宜。因此，邓一丁的行为成立表见代理，产生有权代理的法律后果。一审法院确认邓一丁与朱某签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》合法有效。刘钦华的诉讼理由正当，予以支持。沈侠、邓渺在本案审理期间并未主张房屋出卖价款，双方当事人可自行协商处理，亦或另案诉讼解决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第四百零三条规定，判决：沈侠、邓渺于判决生效后三十日内将位于肥东新区东方花园东方绿洲29幢2302室房屋交付刘钦华。案件受理费14340元，由沈侠、邓渺负担。二审期间，刘钦华申请证人王某、夏某、张某到庭作证，证人王某陈述，“我是合肥庆丰营销策划有限公司业务员，大概2015年12月左右，案涉房屋由卖方自己在网上挂售，买方刘钦华通过我们公司知道房屋出售；要签订合同时，我本人与沈侠、邓渺通过电话，她们人来不了，邓一丁在宣城，我们和刘钦华沟通过，就由我们公司拿着合同到宣城签订了合同。签订合同时，邓一丁给我们看了房产证原件，并称他可以签合同。”证人夏某陈述，“我是合肥庆丰营销策划有限公司法定代表人，案涉房屋是由卖方自己在网上发布销售的，我们公司了解到房源；我和公司业务员王某以及刘钦华代理人朱某到宣城找邓一丁签订合同，邓一丁出示了房产证原件。”证人张某陈述，“我是合肥庆丰营销策划有限公司门店经理，我们公司从网上看到的案涉房源，网上挂的也是沈侠的电话；我本人与沈侠、邓渺电话联系过，确定好价格后邓一丁让我们去宣城签合同，因为邓渺的小孩小，在北京来不了；沈侠、邓渺肯定是知道卖房的，否则我们不可能知道邓一丁的电话；签订合同后因为要办手续，沈侠、邓渺本来是要办委托公证给邓一丁的，但因为邓渺的老公是外国人没办成，之后沈侠就说不卖了，为此我本人还与邓一丁通过电话（当庭播放其手机中保存的2016年6月16日通话录音），通过电话里的交谈内容也能证明邓一丁认可合同，沈侠、邓渺知道这个事。”二审期间，刘钦华将合同约定的剩余购房款105万元一次性支付至一审法院，并提交了付款凭证。沈侠、邓渺对以上证据质证意见为：三位证人均与本案有利害关系，不能作为证人，其证言不能成立；通过三位证人的陈述也能够证明邓一丁并不知道买方是刘钦华；三位证人虽陈述与沈侠、邓渺联系过，但未提交证据证明；对张某提交的手机通话录音的真实性虽无异议，但对关联性和证明目的有异议，邓一丁的陈述不能代表沈侠、邓渺的意思表示；对刘钦华的交款凭证真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，该付款行为系刘钦华的单方履行行为，对沈侠、邓渺无约束力，且刘钦华不是房屋买卖合同的相对方。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，朱某系以自己的名义在刘钦华的授权范围内与邓一丁签订的合同，即便朱某在签订合同时未告知邓一丁涉案房屋的实际购买方系刘钦华，但朱某在一审庭审中已经出庭作证，将其与刘钦华之间的委托代理关系进行了披露，明确其系代理刘钦华签订的房屋买卖合同，故刘钦华以涉案房屋买卖合同的相对方提起本案诉讼，具有诉讼主体资格。沈侠、邓渺关于此点的上诉理由不能成立，本院不予采信。涉案房屋产权人虽系沈侠、邓渺，但基于邓一丁与沈侠、邓渺之间的家庭成员关系，能够形成表见代理的表象，使合同相对方有理由相信邓一丁有权代理沈侠、邓渺签订房屋买卖合同。刘钦华申请的三位证人均参与了涉案房屋买卖合同的签订以及履行过程，其证言亦能印证沈侠、邓渺知晓邓一丁签订房屋买卖合同的事实。沈侠、邓渺认为证人与本案有利害关系，证言不能采信的理由不能成立，且亦未对此提交证据予以反驳，本院不予采信。刘钦华于本院二审期间自愿将合同约定的剩余购房款105万元一次性支付至一审法院，故在一审法院已经判决沈侠、邓渺应当继续履行合同的基础上，该付款行为与合同约定的剩余购房款支付条件相比，更有利于沈侠、邓渺，本院对刘钦华的付款行为予以确认。综上，沈侠、邓渺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由上诉人沈侠、邓渺负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一七年二月十五日书记员  罗 晶附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。