上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9755号上诉人(原审被告、反诉原告)：王菡，女，1977年9月3日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：程桦，男，1963年2月1日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：龚祖益，上海申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏飞飞，上海申蕴和律师事务所律师。上诉人王菡因与被上诉人程桦房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，因不涉及新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王菡上诉请求：撤销原判第一、五项，改判王菡不支付程桦损失人民币(以下币种均为人民币)3万元。事实和理由：程桦在王菡租赁期间，2015年4月9日，擅自进入上海市青浦区(以下简称系争房屋)，单方面清点物品，更换门锁，导致合同解除。程桦自制的物品清单上所列的物品均陈旧，没有市场价值。一审法院认定3万元没有法律依据。王菡转租的是自己搭建的房屋，没有将程桦出租的房屋转租，程桦也是明知的，程桦赶走王菡的目的是为了与案外人建立租赁关系。程桦辩称，不同意王菡的上诉请求。王菡擅自将房屋租赁给案外人，违反合同约定，程桦有权单方解除合同。因物品已不存在，评估单位无法估价，程桦请求法院酌情判决。赔偿3万元过低，但考虑诉讼程序问题，希望维持原判。程桦向一审法院起诉请求：1、确认程桦、王菡于2011年7月6日签订的《房屋租赁协议》于2015年1月15日解除；2、王菡向程桦返还擅自转租所得101,000元；3、王菡支付拖欠的水电费(自2015年2月1日至2015年4月9日)1,793.33元；4、王菡向程桦返还租赁房屋内的物品(《房屋租赁协议》上有清单)或者赔偿损失5万元；5、王菡将系争房屋内擅自搭建的违章建筑拆除。王菡向一审法院起出反诉请求：程桦退还王菡押金2,800元。一审法院认定事实：2011年7月6日，程桦与王菡签订《房屋租赁协议》一份。约定程桦将系争房屋房屋出租给王菡使用，租赁期限为5年，自2011年7月6日起至2016年7月5日止。第一年每月租金为2,800元，第二年每月租金为2,940元，第三年每月租金为3,087元，第四年每月租金为3,242元，第五年每月租金为3,403元；租金每三个月一付，每次租金应提前至少7天内交纳，另付押金2,800元；租赁期内，王菡有下列情形之一的程桦可以终止合同，收回房屋使用权：1、王菡利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；2、王菡无故拖欠房屋租金超过10天；3、租期内此房屋不得群租和转租，不得用此房屋做餐厅(养生简餐及茶食除外)。室内附属设施：1、海信冷暖空调三台(二个挂式、一个立式)，2、史密斯电加热二只(规格：60PE和10B)，3、微波炉一台，4、小冰箱一个、车载冰箱一个，5、风扇一台、吸尘器一个，6、小天鹅洗衣机50KG一台，7、阳台上瓷台一个(边上有破2处)、瓷凳八个(四大四小)，8、大瓷器缸和瓷缸垫各一个，9、三人沙发二个(其中一个沙发床)、单人沙发四个、皮脚蹬二件、茶几三个(一大二小)，10、电视柜三件，11、腾椅四个，12、东洋木雕一幅(长*宽346.5*1.2米)、瓷画一幅，13、全木长桌三个、全木长椅六个、仿古铁脚木椅一个，14、液气钢瓶一个，15、老式樟木箱一个，16、室外遮阳篷五个，17、铝合金梯子一个，18、脱排油烟机和煤气灶各一个，19、椅子6个，20、煤气缸瓶资料一套。协议另行约定了其他事项。2014年1月15日，王菡与案外人卢某某签订《店铺转让租赁协议》一份，约定王菡将位于上海市青浦区前部店面部分转让租赁给卢某某，2014年1月15日至2015年1月14日，每月租金为5,000元，卢某某应于2014年2月10日之前，将第一年租金6万元及店铺装修转让费4万元共计10万元汇付王菡；自2015年1月15日起，租金为每半年支付一次，2015年1月15日至2015年7月14日租金为33,600元，2015年7月15日至2016年1月14日租金为33,600元，2016年1月15日至2016年7月6日租金为36,170元；每次租金应提前至少7天交纳，另付押金3,000元。协议另行约定了其他事项。2015年1月11日，程桦发现王菡将租赁房屋转租给卢某某。为此，程桦于2015年1月14日向王菡发送告知函，告知王菡双方租赁关系终止，并要求王菡于2015年1月26日前搬离租赁房屋。王菡收到告知函后，未与程桦办理搬离租赁房屋相关手续，其于2015年2月搬离租赁房屋，租金付至2015年4月5日。2015年4月9日，程桦会同东井街居委会人员一同进入租赁房屋内对物品进行清点，发现立式空调改为挂式空调，缺少小冰箱一个、车载冰箱一个、吸尘器一个、小天鹅洗衣机50KG一台、大瓷凳1个、三人沙发一个、单人沙发四个、皮脚蹬一件、茶几一大一小各一个、腾椅四个、东洋木雕一幅、全木长桌三个、全木长椅四个、室外遮阳篷二个、铝合金梯子一个及椅子二个。租赁期间，王菡在未经得程桦同意的情况下，在租赁房屋庭院内搭建约30平方米的彩钢板房屋擅自出租给卢某某使用。程桦为王菡垫付租赁期间产生的水费272.60元、电费1,520.73元。程桦未将押金2,800元退还王菡。程桦在一审法院审理中提出对租赁房屋内遗失物品的价值进行估价申请，因不具备估价条件而无法进行鉴定，程桦要求予以酌定赔偿金额。程桦提供：照片、订货合约、收据、销售凭证、报价单、结算单等，证明租赁房屋内遗失物品的价值。王菡对程桦提供的证据不予认可，认为如果物品缺失，责任也不应王菡承担。物品当时的价值，经过使用后应该折旧的。王菡表示，其租赁期间房屋内物品未遗失，自从2015年2月离开租赁房屋至今，王菡未进入过租赁房屋。2015年4月，程桦未告知王菡情况下，私自进入租赁房屋，相反造成王菡的物品丢失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。程桦、王菡签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。由于王菡未经程桦同意擅自将租赁房屋转租，已构成违约，程桦按约有权行使合同解除权。因程桦之前已通知过王菡解约，故法院认定王菡收到解约通知之日为合同解除日。程桦、王菡签订的《房屋租赁协议》解除，王菡应将在承租房屋庭院内其擅自搭建的彩钢板房屋予以拆除。王菡依据与案外人所某1的《店铺转让租赁协议》取得转让及租金费用，尽管王菡违反协议约定擅自将租赁房屋转租案外人，但并没有欠付程桦租金，故程桦要求王菡返还由案外人所某2的费用，于法无据，法院不予支持。程桦向王菡主张的水电费，因该水电费是在王菡租赁期间所发生的，故法院予以支持。王菡收到解约通知后，未及时与程桦办理租赁房屋的交接手续，却自行离开租赁场所，而导致《房屋租赁协议》的解除责任在于王菡，故考虑到租赁房屋内所遗失的物品购买时间、物品使用年限、违约方的过错程度等因素，在无法进行估价的情况下，结合程桦提供的证据酌定王菡向程桦予以赔偿。双方协议解除后，程桦应将押金返还给王菡。判决如下：一、程桦与王菡于2011年7月6日签订的《房屋租赁协议》于2015年1月15日解除；二、王菡应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区房屋庭院内由王菡自行搭建的彩钢板房屋予以拆除；三、王菡应于判决生效之日起十日内支付程桦水费人民币272.60元；四、王菡应于判决生效之日起十日内支付程桦电费人民币1,520.73元；五、王菡应于判决生效之日起十日内赔偿程桦损失人民币3万元；六、程桦要求王菡返还擅自转租所得人民币101,000元的诉讼请求不予支持；七、程桦应于判决生效之日起十日内退还王菡押金人民币2,800元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。程桦与王菡签订的《房屋租赁协议》约定了王菡转租，程桦有权终止合同。王菡在未经得程桦同意的情况下，在租赁房屋庭院内搭建约30平方米的彩钢板房屋擅自转租给案外人，程桦按约有权解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。一审法院认定王菡收到解约通知之日为合同解除日，符合法律规定，本院予以认同。王菡收到解约通知后，未及时与程桦办理租赁房屋的交接手续，程桦有权收回房屋。程桦请求居委会人员见证收回房屋、清点财产的行为未有不妥。因清点的财产与《房屋租赁协议》约定的室内附属设施不符，一审法院基于物品不存在无法评估，结合程桦提供的证据，考虑到租赁房屋内所遗失的物品购买时间、物品使用年限、违约方的过错程度等因素，酌定王菡应承担的赔偿金额，尚属合理。综上所述，王菡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人王菡负担。本判决为终审判决。法官助理杨洁审 判 长  王 珍审 判 员  成 皿代理审判员  马忆蔺二〇一七年二月十日书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……