浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初5809号原告：赵君芳，女，1987年10月15日出生，汉族，住浙江省海盐县。委托代理人：葛振华、丁吕伟，浙江嘉诚中天律师事务所律师。被告：孔燕春，女，1968年11月9日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托代理人：徐海明、周欣玥（实习），浙江安策律师事务所律师。原告赵君芳因与被告孔燕春房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年10月9日受理后，本案先适用简易程序，由代理审判员范春郁独任审判，于2016年12月15日、2017年1月16日公开开庭审理了本案。后适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年2月21日公开开庭进行审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵君芳起诉称，2016年8月17日，原告经嘉兴中禾房产营销策划有限公司介绍，与被告签订了《商品房屋转让合同》，约定：被告将其名下坐落于嘉兴市格林小镇小区42幢313室的一套商品房，面积约67平方米以66万元的价格转让给原告。合同签订以后，原告按照合同约定于2016年8月18日支付给被告购房定金10万元。10月7日，原告突然接到嘉兴中禾房产营销策划有限公司电话通知：被告这套房子不卖了，要原告通过法律途径或者与被告协商解决。被告无故违反合同，造成原告经济损失，故诉请判令:一、被告履行与原告于2016年8月17日签订的《商品房屋转让合同》；二、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求，要求判令被告双倍返还定金20万元。后经法庭释明，原告再次变更诉讼请求，要求被告承担缔约过失责任，赔偿原告损失20万元。被告孔燕春答辩称，首先，被告事先就已明确告知原告该房屋产权人为他人所有，且在签订合同时，被告在出让方和甲方签字处都写明“孔燕春代”的字样，被告以实际行动再一次告知原告该房屋产权并非被告所有，被告在与原告订立合同时并不存在任何故意隐瞒重要事实或提供虚假情况等的不诚信行为。其次，原告在明知涉案标的非被告所有的情况下，即不要求被告有无相应授权委托书又不直接与房屋所有权人联系确认，而愿意承担商业风险签订合同，其理应为自己的行为承担后果。最后，原告认为被告存在缔约过失责任应当提供证据，但原告从未向法庭出示过，且原告没有证据证明其存在损失，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。针对自己的诉讼主张，原告赵君芳提供了《商品房屋转让合同》及定金收条各一份，证明该房屋签订的时间，当时房屋没有办理产权证，并非金正阳所有，原告支付给被告定金10万元。经质证，被告对原告提供的证据无异议，双方确实签订过合同，合同中明确注明孔燕春是代金正阳签字，但金正阳本人并未签字，金正阳对被告的行为不知情，也未委托被告代签，故合同是无效的。对定金收条无异议。针对自己的抗辩，被告孔燕春提供了下列证据：1.房屋所有权证书及交房通知书各一份，证明在原、被告签订合同之前就已经交房，涉案房屋为金正阳所有。2.金正阳情况说明及身份情况各一份，证明金正阳对于被告的出售行为并不知情，也未授权孔燕春出售房屋。经质证，原告对交房通知书有异议，认为该通知书上并未注明交房时间；对房屋所有权证无异议，但是该证是于2016年9月18日登记办理的，晚于原、被告签订合同的时间。证据2与本案无关，原、被告签订合同时，房屋并非登记在金正阳名下。本院认证如下：原告提供的证据符合证据构成要件，能够证明双方房屋买卖的过程等事实，本院依法予以认定。被告提供的证据1系国家部门对房屋权属登记的证明，本院予以认定；对交房通知书因无日期，无法证明被告主张。证据2系房屋实际所有权人的说明，其对于孔燕春的代理行为予以否认，本院据此对原、被告合同性质作出认定，故对该份证据本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2016年8月17日，原、被告双方签订《商品房屋转让合同》一份，被告孔燕春以出让方（乙方）金正阳代理人的身份将嘉兴市格林小镇42幢313室房屋以66万元的价格转让给原告（受让方，甲方）赵君芳。并约定合同签订后，乙方签字悔约时，应及时通知甲方，购房定金归甲方所有；甲方签字悔约的，应及时通知乙方，并应在悔约之日起五日内双倍返还购房定金给乙方。被告在合同落款处中签名“孔燕春代金正阳”。次日，原告向被告支付定金10万元，被告出具收条一份。2016年9月18日，被告之子金正阳办理了涉案房产的产权登记，在本案审理中，金正阳对被告的代理行为表示未授权，亦不追认。原告故诉。本院认为，本案因原、被告签订的《商品房屋转让合同》产生争议。一，关于被告辩称签订合同时原告明知被告对房屋无权处分的问题。根据法律及司法解释的规定，出卖人对标的物是否有处分权并不影响买卖合同的效力。依照上述规定，即使原告明知出卖人无权处分，也不影响合同的成立并生效。况且金正阳也是在被告签订合同之后才进行不动产登记并取得了产权。故被告关于无处分权的辩解理由与原告的主张并无关系。二、关于被告无权代理的问题。本案焦点在于被告无权代理的责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。虽被告与金正阳为母子，但出售房产属于重大处分行为，不适用家事代理的法理。被告在签订合同时未取得被代理人金正阳的授权，因此被告以金正阳代理人的名义签订的售房合同效力待定。现金正阳明确表示不追认该合同，故该合同对被代理人金正阳不发生效力，应由被告承担责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，在订立合同过程中有违背诚实信用行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中被告明知自己没有代理权而为代理行为，违背了诚实信用原则，其行为在主观上存在故意形态的过错，应当就原告的损失承担赔偿责任。另一方面，原告根据被告与金正阳系母子关系即相信被告有权代理，未对被告的代理权进一步审查，故原告对合同未生效而造成的损失也有一定责任，可以减轻被告的赔偿责任，但原告系疏于审查的过错，属于过失形态，相较而言，过失的过错程度轻于故意的过错程度，故酌情确定由被告承担损失的70%，剩余的30%由原告自负。关于被告辩张的原告明知被告没有代理权、在原告的要求下被告才签订合同的理由，既不符合逻辑，又无证据证明原告有强迫、欺诈等要求被告签订合同的行为，故不予采信。三、关于被告辩称原告没有实际损失的问题，本院认为，原告主张损失的理由是房屋价格上涨因素造成，但未提供具体的计算价差的方法。本院认为，2016年7、8月起至今本地房屋价格普遍较大幅度上涨，以至政府出台限购政策是众所周知的事实，因此合同不生效导致原告今后需以更高价格购房，故损失是客观存在的；同时若合同生效而出卖方违约解除合同时，原告可依约定取得双倍定金。虽被告以金正阳代理人的名义签订合同，但对于合同若生效并履行或违约产生的后果也应当有预期，因此本院参照原、被告双方合同中关于“违约双倍返还定金”的约定，酌情确定以10万元认定为原告的损失，既与当事人的预期一致，也符合诚实信用的原则。鉴于前述对双方责任的认定，本院在减轻被告的赔偿责任后，确定由被告赔偿原告损失7万元，同时被告收取的定金10万元应当予以退还。四、关于原告变更诉讼请求的问题。当事人对于自己陈述的事实在没有充分理由的情况下禁止反言，但对于法律关系有逐步认识的过程。因此在避免讼累和便于解决纠纷的情况下，本案中应当准许当事人变更诉讼请求。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孔燕春于本判决生效之日起七日内返还原告赵君芳定金100000元；二、被告孔燕春于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵君芳70000元。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取4300元，由原告负担645元，被告负担3655元，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  成剑斌代理审判员  范春郁人民陪审员  王幸君二〇一七年二月二十四日书 记 员  王 欢