上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终10270号上诉人(原审被告)：上海宝山信达银泰房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张红海，执行董事。委托诉讼代理人：程培新，上海建领城达律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海上置物业集团有限公司，住所地上海市。法定代表人：施建，董事长。委托诉讼代理人：吴明耀，上海市中远蓝天律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王志会，男，1969年11月18日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：施建平，上海市中联律师事务所律师。上诉人上海宝山信达银泰房地产有限公司(以下简称“信达房产公司”)、上诉人上海上置物业集团有限公司(以下简称“上置物业公司”)因与被上诉人王志会财产损害赔偿纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民一(民)初字第5427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。信达房产公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回王志会在原审对信达房产公司提出的诉讼请求。事实和理由：质保书是对202室房屋的质量保证和承诺，而发生破损的公共排污管道位于室外，故不适用质保书第四条第6项的约定。系争房屋从竣工验收至事发时已超过2年的保修期限，故应免除信达房产公司的保修义务和赔偿责任。另，王志会的损失扩大主要是其拒绝与上置物业公司及时联系、延误修复造成；同时，上置物业公司在发现202室房屋有水外溢后采取简单的堵漏措施对王志会的损失扩大也负有一定的责任。因此，即使信达房产公司应当承担赔偿责任，原审判决的责任比例也明显不当。上置物业公司上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回王志会在原审对上置物业公司提出的诉讼请求。事实和理由：破损的污水管道虽在公共区域，但深埋于地下，上置物业公司仅能定期疏通，却无法知晓管道破损的情况。在发现202室房屋溢水后，上置物业公司及时通知业主、排查原因，并对破损的公共管道进行修复，对于王志会的损失，上置物业公司并无过错，故不应承担赔偿责任。王志会辩称，房产开发商埋置的公共管道在质保期内发生断裂并造成王志会的损失，信达房产公司应无条件的承担赔偿责任。上置物业公司未及时查明202室房屋溢水原因并予以修复，存在管理不到位的过错，亦应承担相应的责任。要求维持原判。王志会向一审法院起诉请求：要求信达房产公司、上置物业公司赔偿房屋装修、家具、家电、生活用品等财产损失人民币(以下币种均为人民币)78,898元、事发当天的住宿费492元、在外租房损失54,000元、精神损害抚慰金10,000元。一审法院认定事实：2012年10月13日，王志会与信达房产公司签订商品房预售合同，购买本市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“202室房屋”)，建筑面积90.63平方米。该房屋于2013年6月18日交付王志会。信达房产公司出具新建住宅质量保证书，对202室房屋的结构、部件、设施、配套和维修等方面作出质量保证和承诺：……四、住宅自签约交付使用之日起，在正常使用的情况下，住宅的保修期限为：……6.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年……。2015年春节期间，王志会携妻回老家过年。2月15日，王志会的邻居发现202室房屋大门有水外溢，即到上置物业公司报修，希望物业与业主王志会联系，前来查看。直至3月4日上置物业公司才与王志会取得联系，待王志会回家查看时，发现202室房屋内已积聚大量粪水、污物，房间地面长时间积水。经排查，202室房屋发生污水外溢系公共排污管道出墙部分破裂、阻塞所致，破损的排污管道现已修复完毕。2016年9月1日，上海立信资产评估有限公司出具鉴定报告书，经认定，202室房屋因粪水浸泡损坏的物品价值鉴定值为78,898元，其中装修费用估值61,936元、其他家具物品估值16,962元。一审法院认为，202室房屋自2013年6月18日交付业主，质保书中约定“自交付使用之日起给排水管道的保修期限为2年”，信达房产公司辩称质保期应从竣工交付之日起计算，不予采纳。现公共排污管道破裂、阻塞应认定为处于质保期内，由此造成业主损失的，应由信达房产公司负责修复并赔偿损失。现信达房产公司辩称系业主使用不当所致，结合小区内相似位置的排污管多有破裂、阻塞的情况，其辩称意见依据不足，不予采纳。因破损部位为公共管道，属于上置物业公司管理、维护的范畴，破损点位于外墙绿化带下埋藏的部分，并非业主专有部分。发现溢漏后，上置物业公司未能及时组织对公共管道进行排查，其对王志会损失的扩大亦存在一定的过错。至于王志会，长时间外出期间未安排人照管房屋，物业、居委会多次联系不畅，故王志会对自有房屋疏于管理，其自身对损失的扩大亦存在一定的过错。结合本案实际情况，酌情确定王志会的合理损失由信达房产公司承担70%、上置物业公司承担20%。至于王志会主张的具体赔偿项目和金额：1、房屋装修、家具、家电、生活用品等财物损失费78,898元，评估机构与本案无直接利害关系，其出具的评估意见较为中立、客观，在其他维修部位、单价上亦无明显不当，予以确认；2、住宿费492元(事发当天)，确为王志会实际损失，予以支持；3、房租，王志会主张按3,000元/月计算，依据不足，结合202室房屋的区位、面积、居住人数等，酌情支持2,000元/月，计36,000元；4、精神损害抚慰金，于法无据，不予支持。判决：一、信达房产公司于本判决生效之日起十日内赔偿王志会财物损失费、住宿费、房租，计80,773元；二、上置物业公司于本判决生效之日起十日内赔偿王志会财物损失费、住宿费、房租，计23,078元；三、王志会的其他诉讼请求不予支持。二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，202室房屋发生污水外溢系小区内的公共排污管道破裂、阻塞所致，根据质保书第四条第6款对保修期限的约定以及《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，对于公共排污管道在质保期内发生破损并由此造成王志会的损失，信达房产公司作为房地产开发企业理应承担赔偿责任。信达房产公司抗辩称质保书第四条第6款中的给排水管道并不包括室外公共排污管道，没有事实和法律依据，本院不予采纳。信达房产公司以破损的公共排污管道已过质保期为由要求免除其赔偿责任，本院不予支持。公共排污管道由上置物业公司日常维护、管理，事发时202室家中无人，确实对进户排查事故原因造成妨碍，但202室外溢污水是可以辨别的，故该污水是否为公共排污管道的原因所造成仍应在物业公司排查的合理范围内，且该房屋所在的小区曾多次发生类此情况。但上置物业公司在发现情况后仅通知202室业主到场并消极等待，未积极排查污水外溢的原因，与王志会的损失扩大有直接的因果关系，上置物业公司应承担相应的民事责任。上置物业公司以其对202室房屋损害的发生没有过错为由要求免除其赔偿责任，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人信达房产公司与上诉人上置物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定的责任比例和损失范围合理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,819元，由上诉人上海宝山信达银泰房地产有限公司负担人民币1,443元，上诉人上海上置物业集团有限公司负担人民币376元。本判决为终审判决。审 判 长  赵 俊审 判 员  王屹东代理审判员  熊 燕二〇一七年二月二十一日书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……