上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初6265号原告：上海四美实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：史领妹，总经理。委托代理人：钱强，上海市虹口区提篮桥法律服务所法律工作者。被告：中国石化集团资产经营管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：解正林，总经理。被告：上海石油科技工程有限公司，住所地上海市。法定代表人：钱沈荣，总经理。被告：中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司，住所地上海市黄浦区。负责人：聂时榜。上列三被告的共同委托代理人：张婧、徐骞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。被告：中国石化销售有限公司上海石油分公司，住所地上海市黄浦区。负责人：聂时榜。委托代理人：张婧、岳雪飞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。第三人：上海市虹口区土地发展中心，住所地上海市虹口区飞虹路XXX号XXX号楼XXX-XXX室。法定代表人：郑恒武，主任。委托代理人：吴家平、刘炜，上海市远东律师事务所律师。原告上海四美实业有限公司(以下简称四美公司)与被告中国石化集团资产经营管理有限公司(以下简称中石化)、上海石油科技工程有限公司(以下简称石油科技公司)、中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司(以下简称中石化上海公司)、中国石化销售有限公司上海石油分公司(以下简称石化销售上海公司)、第三人上海市虹口区土地发展中心(以下简称土发中心)共有纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告四美公司的法定代表人史领妹及其委托代理人钱强，被告石油科技公司的法定代表人钱沈荣及其委托代理人张婧、徐骞，被告中石化上海公司的委托代理人张婧、徐骞，被告石化销售上海公司的委托代理人张婧、岳雪飞，第三人土发中心的委托代理人刘炜到庭参加诉讼。被告中石化经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四美公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告向原告支付停产停业损失补偿费、设备搬迁补偿费用3,219,700元。事实和理由：被告中石化为上海市虹口区江杨南路XXX号权利人，但该房地产实际使用人为中石化上海公司。上海石油设备厂(以下简称石油厂)为其下属单位。石油厂又授权石油科技公司来出租经营江杨南路XXX号厂房。原告于2009年1月8日与石油科技公司签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定：石油科技公司将位于上海市江杨南路XXX号生产楼底楼西面660平方米厂房出租给原告用于生产经营。租赁期限自2009年1月1日至2011年12月31日为止。年租金为人民币180,675元。该《房屋租赁合同》到期后，虽然原告与被告没有续签新的租赁合同，但原告仍然在继续使用该承租厂房并继续向被告交付租金，双方构成了事实上的租赁关系。原告当初交付的租房押金也没有结算。2011年1月，第三人代表虹口区人民政府与被告中石化上海公司、石化销售上海公司签署《上海市虹口区土地发展中心收购中国石油化工股份有限公司上海石油分公司(江杨南路XXX号)国有土地使用权框架协议》，该框架协议正式确认征收包括原告在内的承租房屋。2014年7月，第三人与被告中石化上海公司、石化销售上海公司正式签署《上海市虹口区土地发展中心收购江杨南路XXX号国有土地使用权补偿合同》。该补偿合同给予了停业停产损失、设备搬迁等补偿。至于该项补偿款在四被告中如何分配原告并不知晓。原告自在承租房屋内开展生产经营以来，先后投入巨资购置设备开展生产经营活动。原告生产经营场所也为自己客户所熟知。原告与出租方在此前也关系融洽，原告也从来没有发生过拖欠租金费用事宜。如果不是因为政府征收行为，可以肯定的是，租赁关系一直会进行下去，因为这样对于承租方和出租方来说都是获益的，正是因为发生了征收行为，原告才不得不停业进行重新选址安排生产经营活动，也要发生一笔不菲的设备搬迁费用。基于此，承租房征收方才在签订征收补偿合同时给予了停业停产损失、设备搬迁费用等。被告在获得征收方补偿款后，企图独享补偿款，拒绝给予原告要求因厂房搬迁造成停产停业及设备搬迁等造成的损失进行合理补偿的要求，遂于2015年6月10日凌晨，在原告毫不知情的情况下，雇佣人员将原告全部生产设备及办公设备秘密转移他处，且现在仍然不告诉原告存放在何处，给原告造成巨大的经济损失。原告历年向被告交付租金的凭据全部存放在办公室内，现在也不知去向。原告认为其有权利向被告主张获得停产停业损失及设备搬迁补偿款，被告获得第三人的停业损失和设备搬迁等补偿款共2,927万元，总建筑面积为10,651平米，包括篮球场、绿化和道路，厂房面积我方按照0.6折算，2,927万元/6,000平米(我方估算的)*660(我方租赁面积)=3,219,700元。故诉至本院，要求判如所请。被告中石化未作答辩。被告石油科技公司、中石化上海公司、石化销售上海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。土地储备机构即第三人是通过相关规定对系争土地进行收储行为，而非征收行为。按照相关规定，收储人为土地使用权人即被告中石化上海公司。原告并非土地使用权人，无权取得收储补偿，不能依据房屋征收与补偿的规定获得补偿。被告中石化上海公司、石化销售上海公司只需要按照规定与第三人协商收储价格，签订收储协议。土地补偿协议中虽然有提及停产停业损失补偿费、设备搬迁补偿费用的描述，但也与原告无关，只有被告中石化上海公司有权取得。双方的租赁关系已经于土地收储前解除，解除后原告一直非法占有使用系争房屋，原告因非法占有即便有损失也无权向我方主张。即便被告石油科技公司与原告的租赁关系未经法院确定解除，按照租赁合同的约定，房屋占有范围内的土地使用权被依法征收合同即终止，房屋租赁合同中未就停产停业损失补偿费、设备搬迁补偿费用作出明确约定。被告石化销售上海公司虽然是合同主体只涉及加油站的迁建事宜，原告无权向被告石化销售上海公司主张权利。中石化是系争房屋的权利人，实际使用人是中石化上海公司，石油科技公司为承租方，向被告中石化和中石化上海公司承租后转租，石油科技公司是原告租赁合同的相对方，石化销售上海公司是签订相关补偿协议的一个主体，只涉及两个加油站安排的约定。原告实际支付租金至2013年12月底，自2014年1月就开始拖欠租金和物业费，对于租金和物业费我方已经另行起诉了。我方于2014年5月14日发出解除通知，由被告的法定代表人签收了我方的解除通知。2015年6月10日搬迁我方不清楚，原告没有证据证明是我方搬迁的，我方没有实施过搬迁。从2012年1月1日起原告实际租赁面积调整为191平米。第三人土发中心述称，本案是土地收储行为，并非征收行为。原告诉状中称根据房屋征收和补偿细则向被告主张停产停业损失的款项。我方根据土地储备办法与被告签订的储备合同。框架协议的标的物是土地而非房屋。原告不是适格的承租人，租赁合同期限已满，原告也认可租金由于种种原因没有向出租人支付。被告也陈述就租赁合同纠纷向法院提起诉讼。收取补偿价款的为被告中石化上海公司，我方和被告中石化上海公司、石化销售上海公司签订的合同涉及费用为打包合同价，受领权利人为被告中石化上海公司，其如何处理与我方无关。我方仅与被告中石化上海公司、石化销售上海公司存在收储的法律关系，本案的处理结果与我方无法律上的利害关系，我方不应当作为第三人参加诉讼。所有费用已经由被告中石化上海公司领取完毕了，数额也是按照合同约定本院经审理认定事实如下：2009年1月8日，原告(承租方，乙方)与被告石油科技公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市江杨南路XXX号生产楼底楼西面660平方米房屋出租给乙方，租赁用途为医用床垫制造；房屋租赁期自2009年1月1日起至2010年12月31日止；年租金为180,675元，物业管理费为每月660元。合同签订后，被告石油科技公司向原告交付了系争房屋。该房屋经内部装修分隔成3部分后，由原告和上海医联控温仪器厂(以下简称医联厂)、上海卓达机电设备有限公司(以下简称卓达公司)使用，租金及物业管理费由该3家公司内部结算后，由原告统一支付给石油科技公司。原告另向石油科技公司租赁了12平方米作为办公使用，租金每年4,800元，物业管理费每年144元，该部分租赁双方未签订书面合同。上述合同期满后，原告与被告石油科技公司续签了租赁合同，租赁期自2011年1月1日起至2011年12月31日止，续租合同上增加了“原告要收回租赁房屋，必须提前3个月通知被告”的条款，合同的其他条款不变。续租合同期满后，原告和医联厂、卓达公司分别向被告石油科技公司租赁自己使用的系争房屋中的部分，并分别向石油科技公司支付租金、物业管理费和水电费，石油科技公司分别向该3家公司开具发票。被告的租赁面积确定为191平方米(包括作为办公使用的12平方米)，其中179平方米的租金为每月4,083.44元，物业管理费为每月179元，12平方米的租金和物业管理费收费标准不变。原告租金、物业管理费支付至2013年12月31日，后未再支付。2014年5月14日，被告石油科技公司向包括原告在内的承租户发出《通知》，告知：由于上海市虹口区政府已启动上海市江杨南路XXX号地块收储用作保障性建设，我司已接到案外人中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司《关于限期清退承租单位的通知》，特将有关事项告知如下：一、贵公司须于2014年7月25日前搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交我公司。如延期移交的，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由贵公司承担。……。原告法定代表人史领妹于当日在该通知上签字。同年6月10日，被告石油科技公司向包括原告在内的承租户发出《关于对按期撤离单位免除部分租赁费的告知》，对于限时搬离的承租户给予免除部分租赁费。同年7月8日和7月9日，被告石油科技公司又向包括原告在内的承租户贴出《告示》，要求承租户在2014年7月25日前完成搬迁撤离工作，如有未完成搬迁的承租单位自行承担相应后果。2014年9月24日，被告石油科技公司委托律师向原告发出《律师函》，告知：……1、双方的不定期租赁关系已于被告书面通知原告搬离时解除，如原告在2014年9月30日前搬离的：(1)及时与被告签订搬迁协议书并依约完成搬离，被告将按照原生效合同的承租面积给予一次性补贴；(2)被告除给予上述第(1)项中的补贴款项外，同时将不再向原告收取2014年5月至2014年9月的实际占用房屋使用费以及2014年4月至2014年9月的水、电等费用；……。该律师函于次日送达原告。2014年11月6日，被告石油科技公司向包括原告在内的承租户贴出《告示》，称：……为配合政府按期启动保障性住房建设，现已向供电公司申请销户，供电公司将于2014年11月20日起停止电力供应，电力供应停止后将不再恢复。特告知如下：一、仍未搬离的单位，请自行于停止供电日之前妥善处置各自财产及相关事宜；二、停止电力供应之日前完成搬离的单位，可按照原生效合同的承租面积，与被告签订《搬迁协议书》后按照《搬迁协议书》的约定给予一次性补贴；三、停止电力供应之日后仍未搬离的单位，自行承担停止电力供应后设备损坏等一切后果。同时，被告亦不会再与其签订《搬迁协议书》，不再给予一次性补贴，对于该单位拖欠被告的租金、水电费用以及实际占用期限的房屋占有使用费用等，被告仍保留追究的权利。未搬离单位还将承担因拒不搬离造成该地块整体动迁工作迟延带来的一系列严重后果。2015年5月29日，被告石油科技公司和彩虹湾置业(上海)有限公司联合发出公告，内容为：……1、6月9日前江杨南路XXX号地块内所有租赁户必须搬离；2、6月10日实施封门，封门后所有人员、车辆禁止进入；3、对于不按规定时间搬离的单位实施清理。医联厂和卓达公司将自己租赁的房屋返还给了被告石油科技公司。原告对石油科技公司解除租赁关系要求被告给予动迁补偿，双方协商未成，原告未按要求搬离系争房屋。2015年6月10日凌晨，系争房屋被推倒拆除。又查明，2011年1月，第三人(甲方)与被告中石化上海公司(乙方)、案外人中国石油化工股份有限公司上海石油分公司(丙方)签订《上海市虹口区土地发展中心收购中国石油化工股份有限公司上海石油分公司(江杨南路XXX号)国有土地使用权框架协议》，约定，依据《上海市土地储备办法》和上海市政府与中国石化集团公司签署的框架协议，甲、乙、丙三方就甲方收储权属乙方的江杨南路XXX号土地使用权和落实丙方两座加油站用地事宜，经友好协商达成协议如下：一、中国石化集团经营管理有限公司合法拥有江杨南路XXX号工业用地和厂房等地上建筑物。中国石化集团资产经营管理有限公司授权于乙方和丙方全权处理江杨南路XXX号房地产收储事宜(附文件批复或授权书)。房地产权证号：虹房地[2007]字第002343号，土地面积：10,651平方米，产证登记的房屋建筑面积11,762.89平方米。二、鉴于该区域已被虹口区人民政府列入保障性住房建设范围，甲方根据《上海市土地储备办法》，对江杨南路XXX号土地使用权事实收储，乙方予以同意。三、乙方聘请具有一级资质的房地产(土地)评估公司对江杨南路XXX号工业用地和厂房进行评估(包括未登记在权证中的房屋)，在评估的基础上，双方协商收购价格，待双方各自上报审批同意后确定。……。九、本框架协议签署后，甲乙双方各自向上级主管单位汇报，双方取得行为批文后，正式签署《江杨南路XXX号土地收购合同》，双方在合同生效后六个月内完成搬迁，将房地产移交甲方。……。2014年7月21日，第三人(甲方)与被告中石化上海公司(乙方)、被告石化销售上海公司(丙方)签订《上海市虹口区土地发展中心收购江杨南路XXX号国有土地使用权补偿合同》，约定，甲乙丙三方经友好协商，就甲方收购权属乙方的江杨南路XXX号土地、补偿乙方的相关事宜达成一致。……。标的地块位于虹口区江杨南路XXX号，土地面积为10,651平方米，土地使用权人为中石化上海公司。收购补偿总额为9,428万元，其中土地和建筑物及构筑物补偿款共计6,181万元；停业损失、设备搬迁等其他补偿款共计2,927万元；承租单位限期清退奖励320万元。另查明，2016年7月1日，本案被告石油科技公司起诉原告四美公司[(2016)沪0109民初13270号]，要求解除双方的不定期租赁合同关系，并要求四美公司支付房屋租金及使用费。该案已于2016年12月26日判决，查明以下事实：上海市江杨南路XXX号厂房(含系争房屋)系原中国石化集团上海石油有限责任公司(以下简称中石化上海公司)下属石油厂名下的房产。2005年8月1日，石油厂出具《委托书》，委托被告石油科技公司将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2005年8月1日起至2010年12月31日止。2007年中石化上海公司将包括石油厂在内的下属公司相继清理注销后，转制为被告中石化上海公司，上述厂房权利人变更登记为中石化。根据上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息记载,上述厂房由中石化上海公司使用。2008年1月2日，被告中石化上海公司出具《委托书》，委托被告石油科技公司将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2008年1月2日起至2013年7月31日止。2009年2月6日，被告中石化上海公司与被告石油科技公司签订《租赁合同》，中石化上海公司将上述厂房出租给石油科技公司，租赁期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。租期届满后，石油科技公司续租，租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。中石化上海公司同意石油科技公司将上述厂房转租。2014年9月至11月，包括原告在内的多家承租户多次向被告石油科技公司发出《回复函》，称不同意被告的补偿方案，要求与被告平等协商动迁补偿事宜。审理中，原告表示其实际使用面积是191平米，是179平米后来又加了一个12平米的办公室。2009年开始就一直是三个公司使用的，本来租金由我方一家支付，后来变更为由三家公司分别支付。如果法院判决按照660平米补偿我方，另外两个公司的费用由我方支付。如果法院认为三家公司应当分别诉讼，我方听从法院的处理。另外，原告亦承认其提供的租赁合同中的租赁期限至2011年系原告为至药监局备案自行更改。审理中，第三人土发中心向提供《上海市虹口区江杨南路XXX号工业用途房地产市场价格评估报告》，因涉及保密义务，故第三人要求该报告仅供法院参考，不作为证据提供，要求不公开该报告内容。该报告未涉及原告主张的停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费用。本院认为，系争房屋系中石化名下房产，中石化将该房屋交由下属中石化上海公司使用，中石化上海公司委托石油科技公司出租及进行物业管理，之后中石化上海公司又以租赁的方式将该房屋出租给石油科技公司并同意其转租。石油科技公司出租该房屋获得中石化上海公司的授权和许可，房屋权利人中石化也未提出异议，故石油科技公司具备签约主体资格。原告与石油科技公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。合同期满后，原告和医联厂、卓达公司分别向被告石油科技公司租赁自己使用的系争房屋中的部分，并分别向石油科技公司支付租金、物业管理费和水电费，石油科技公司分别向该3家公司开具发票，故原告仅就其使用的191平米房屋与被告石油科技公司形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。石油科技公司于2014年5月14日发出的通知系以政府启动地块收储用作保障性建设为由要求收回系争房屋，该通知上未明确合同解除的具体时间，而是直接要求原告于2014年7月25日前搬离系争房屋，故原告要求解除合同的时间实际就是被告按要求搬离租赁房屋的时间。根据双方签订的续租合同的约定，原告收回租赁房屋须提前3个月通知被告，可见，双方对解除合同提前通知的合理期限实际约定为3个月，故原告收回租赁房屋不应早于2014年8月14日。综上，本院确认解除合同提前通知的合理期限届满之日即2014年8月14日为合同解除的时间。《上海市虹口区土地发展中心收购江杨南路XXX号国有土地使用权补偿合同》签订时间为2014年7月21日，尚在原告不定期租赁期内，系争房屋由原告合法占有使用，收储行为对其生产经营造成了一定的影响，故原告有权主张停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费用。但是，系争房屋长期由被告石油科技公司出租，对其而言也是一种经营活动。故该项补偿款，本院将综合考虑本案国有土地使用权的收购性质、租赁房屋面积、原告实际使用房屋的情况、双方的实际损失及剩余租期等因素，酌情进行分配。此外，补偿合同的相对方为第三人和被告中石化上海公司、石化销售上海公司，但合同明确记载系由第三人补偿中石化上海公司，且所有的补偿款项也均由中石化上海公司领取，故相关补偿费用应由中石化上海公司向原告支付。原告要求其余被告共同支付的诉讼请求缺乏依据。被告中国石化集团资产经营管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案将依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海四美实业有限公司停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费用124,712.50元；二、对原告的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32,547.60元，由原告上海四美实业有限公司负担28,000元，由被告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司负担4,547.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  刘淑萍人民陪审员  濮汝平二〇一七年二月二十日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。