湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0223民初2433号原告：易志军，男，1964年6月19日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，住湖南省攸县。被告：株洲市润发置业有限公司，住所地湖南省攸县联星街道永佳社区进站路铁路小区1栋201号。法定代表人：刘运生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亮，湖南华安律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告易志军与被告株洲市润发置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法组成由审判员皮跃军担任审判长，与审判员胡曦、人民陪审员曾慧敏组成的合议庭，适用普通程序于2016年11月25日、2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告易志军和被告株洲市润发置业有限公司委托诉讼代理人陈亮均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告易志军向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金78951.45元，返还多收原告贷款理财费、银行抵押手续费2693元。事实与理由：原、被告于2011年12月31日签订《攸县商品房买卖合同》，原告易志军购买被告圣雅园项目中的第3幢206号房，原告依约按时支付购房款并办理好按揭手续，根据合同约定：被告应在2012年11月30日将符合安全条件的房屋交付给原告，但直到2014年5月14日该房才通过验收符合交房条件，共逾期530天，依合同约定被告应按照日万分之六向原告支付违约金，且被告多收原告贷款理财费、银行手续费2693元，原、被告就违约问题多次协商未果。2015年10月19日，原告依合同申请株洲市仲裁委员会裁决，但株洲市仲裁委员会以超过诉讼时效为由驳回原告申请，后株洲市中级人民法院（2016）湘02民特11号裁定书撤销株洲市仲裁委员会（2015）株仲裁字第237号裁决。撤销后，原、被告就违约金仍不能达成一致意见，故原告诉至法院。原告易志军为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同1份，拟证明原、被告于2011年12月31日签订商品房买卖合同及合同关于房价、违约金等的约定情况；2、置业计划单以及收据5张，拟证明被告多收原告贷款理财费、银行抵押手续费2693元；3、（2015）株仲裁字第237号裁决书复印件和（2016）湘02民特11号株洲市中级人民法院民事裁定书各1份，拟证明株洲市中级人民法院已撤销了株洲市仲裁委员会的裁决，原告也多次向被告主张过权利，故原告请求被告支付逾期交房违约金并未超过诉讼时效的事实;4、公告1份，拟证明被告株洲市润发置业有限公司与攸县新健物业管理有限公司是同一主体。被告株洲市润发置业有限公司辩称，第一，被告逾期185天交房是事实，但原告主张已过诉讼时效；第二，原告所主张的多收的贷款理财费、银行抵押手续费2693元的收费主体不是被告；第三，目前房地产行情很差，短期未交房，也没有给原告造成实质性的损害，同时，原告所在的楼房其他业主得到逾期交房的损失是按日万分之三计算的，被告请求如果原告的诉求能得到支持，也应当按日万分之三计算违约金。被告株洲市润发置业有限公司向本院提供证据即株洲市仲裁委员会裁决书2份，拟证明圣雅园其他业主的逾期交房违约金是按照万分之三计算，逾期交房时间也是以实际交房时间为准。本院组织当事人进行了质证，对当事人有异议的证据作如下分析认定：被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为逾期交房日期是185日，本院认为该证据符合证据有效要件，本院予以采用，对其证明目的结合案情做综合分析；被告对证据2置业计划单以及收据的真实性、关联性和证明目的均有异议，认为收款凭证不是被告出具的，本院认为置业计划单中的购房价格与正式签订的房屋买卖合同不一致，应当以正式购房合同为准，故，对该置业计划单不予采信，原告提供的收款凭证是攸县新健物业管理有限公司或攸县天健房地产营销策划有限公司出具，本院对收款凭证不予采用；被告对原告提供的证据3的真实性无异议，但认为原告主张逾期交房违约金已经超过法定的诉讼时效，本院认为（2016）湘02民特11号株洲市中级人民法院民事裁定书是法院生效的法律文书，本院予以采用；被告对原告提供的证据4公告1份有异议，认为该公告与本案无关联性，不能证明被告株洲市润发置业有限公司与攸县新健物业管理有限公司是同一主体，本院认为被告株洲市润发置业有限公司公告攸县新健物业管理有限公司将于2017年1月20日撤出圣雅园小区，不能证明被告株洲市润发置业有限公司与攸县新健物业管理有限公司是同一主体。被告提供的证据即株洲市仲裁委员会裁决书2份，原告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为仲裁委员会的裁决书不是法院判决的依据，本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的，结合案情做综合分析。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对事实认定如下：2011年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发建设的润发.圣雅园第3幢206号房，房屋总价款为248275元，付款方式为：原告在签订本《商品房买卖合同》时将首付款为78275元一次性付清，余款170000元由原告向银行申请按揭贷款，同时双方在合同第七条和第九条对买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任进行了明确规定，具体内容如下：如选择继续履行合同，违约方应当按日向非违约方支付逾期房款或已支付房款万分之6的违约金。该合同亦约定，被告应在2012年11月30日前将符合交房条件的房屋交付给原告使用，而该房屋的实际交付时间为2013年6月3日，逾期交付185天。另查明，2015年10月19日，原告向株洲市仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委以“易志军在法定时效内未主张权利，丧失胜诉权”为由，驳回易志军的仲裁请求。原告易志军不服，向株洲市中级人民法院申请撤销该裁决。2016年7月15日，株洲市中级人民法院认定原告易志军有诉讼时效中断的法律事实存在，依法撤销了株洲市仲裁委员会（2015）株仲裁字第237号裁决。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原告易志军向被告株洲市润发置业有限公司购买商品房，被告株洲市润发置业有限公司获得相关预售许可并向原告销售房屋，双方于2011年12月31日签订了正式的商品房买卖合同，就买卖的标的物、价款、付款方式、交房期限、违约责任等进行了明确约定，以上行为系双方真实意思表示，且符合法律有关规定，原、被告之间形成了合法、有效的房屋买卖合同关系。购房合同签订后，原告易志军如约向被告支付购房款共计248275元，被告应在2012年11月30日前将符合交房条件的房屋交付给原告使用，而该房屋的实际交付时间为2013年6月3日，逾期交付185天，被告的逾期交房行为构成违约，应当承担违约责任。原告易志军虽于2015年10月19日才向株洲市仲裁委员会申请仲裁，但法院生效法律文书已确认“原告易志军有诉讼时效中断的法律事实存在”，故，对被告的“该案已过诉讼时效”的答辩意见，本院不予支持。被告株洲市润发置业有限公司向本院提出申请，要求适当调低违约金，本院根据本地区实际情况及同案其他仲裁裁决，考虑公平原则等综合因素，对违约金比例适当调低，按万分之三计算，即逾期交房违约金计算为：248275元×185天×万分之三=13779元。原告易志军诉请的“返还多收原告贷款理财费、银行抵押手续费2693元”，因原告提供的收款凭证是攸县新健物业管理有限公司或攸县天健房地产营销策划有限公司出具，属另一法律关系，不是本案审理范围，如双方有争议，可另行处理。综上，原告易志军要求被告株洲市润发置业有限公司支付违约金78951.45元及返还2693元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、限被告株洲市润发置业有限公司在本判决生效后五日内一次性向原告易志军支付逾期交房违约金13779元；二、驳回原告易志军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费1841元，由被告株洲市润发置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  皮跃军审 判 员  胡 曦人民陪审员  曾慧敏二〇一七年二月十四日书 记 员  刘 娜附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。