四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川11民终49号上诉人（原审原告）：苏学贵，男，1965年9月10日出生，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：黄波，四川环峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王忠清，男，1953年6月9日出生，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：余波，男，住四川省峨眉山市。被上诉人（原审被告）：武鸿源，男，1964年11月4日出生，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：陈世立，四川金顶律师事务所律师。上诉人苏学贵因与被上诉人王忠清、武鸿源申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭，于同年2月15日公开开庭进行了审理。上诉人苏学贵及委托诉讼代理人黄波、被上诉人王忠清的委托诉讼代理人余波、被上诉人武鸿源的委托诉讼代理人陈世立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏学贵上诉请求：撤销原判并改判支持其诉讼请求。事实与理由：1、签订《房屋转让协议》时，被上诉人只支付了500万元投资款，并未支付全部价款，且转让时房屋正在装修，被上诉人当时未告知上诉人转让房屋的事实，属于恶意串通；之后将案涉房屋抵押给王忠清，亦与房屋转让事实相矛盾；2、收条及转账凭证不能证明已付款项是购房款及付清了全部购房款，58.5万元的收条亦不能证明王忠清实际交付了该笔款项，且2013年8月12日的同一笔款项出具了两张不同用途的收条；3、《房屋转让协议》并非武鸿源本人签字，该协议应无效；至今未办理过户登记不合理；4、王忠清购买幼儿园股权后，已支付了部分装修工程款，故应对幼儿园的债权债务一并承担。被上诉人王忠清答辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。主要理由：1、《房屋转让协议》及武鸿源交付的房产证能证明王忠清系合法取得该房产；2、抵押协议实质是债权债务转让协议，王忠清已支付了购房款，过户时才知道无法办理手续，没有侵害第三人利益，系善意取得该房产；3、王忠清提交的幼儿园的相关证件及投资改造行为能证明其占有该房屋，支付民工工资是为了维护社会稳定；4、并非王忠清的原因未办理过户手续，其不存在过错。被上诉人武鸿源答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。原审原告苏学贵向一审法院起诉，请求判令：撤销乐山市市中区人民法院（2016）川1102执异20号《执行裁定书》，并恢复对登记于被告武鸿源名下的位于乐山市市中区房屋产权证号为×16、×17、×22、×24、×25、×21、×19、×20、×23的房产的执行。诉讼过程中，苏学贵经一审法院释明后放弃要求撤销乐山市市中区人民法院（2016）川1102执异20号《执行裁定书》的诉讼请求。一审法院认定事实：一、武鸿源取得案涉房屋和土地的事实。本案所涉房屋和土地原系乐山市津乐实业有限责任公司所有和使用，该院在执行乐山市市中区农村信用合作社联合社营业部与乐山市津乐实业有限责任公司借款纠纷一案中，于2002年8月16日作出（1999）乐中执字第523号《民事裁定书》，裁定被执行人乐山市津乐实业有限责任公司所属的坐落在乐山市市中区房产（面积为1441.30平方米，房产证字号：乐市户权字第×号）作价27万元，抵偿给申请执行人乐山市市中区农村信用合作社联合社营业部。2009年12月23日，乐山市市中区农村信用合作社联合社与武鸿源签订《房屋买卖协议》，约定乐山市市中区农村信用合作社联合社以45万元的价格将上述房产转让给武鸿源。之后，双方于2010年5月19日在房地产管理部门办理了房屋产权过户登记，武鸿源取得了房屋所有权证（房屋产权证号分别为：乐山市房权证私房字第×18、×16、×17、×22、×24、×25、×21、×19、×20、×23号)，但未办理土地使用权过户登记，现该宗土地登记的使用者为乐山市津乐实业有限责任公司，土地的使用权类型为划拨，用途为工业用地。二、房屋买卖合同的签订及履行事实。2013年7月31日，王忠清与武鸿源签订了一份《房屋转让协议》,约定武鸿源将其所有的位于乐山市市中区房屋(房屋产权证号分别为：×18、×16、×17、×22、×24、×25、×21、×19、×20、×23号)及土地以1358.5万元的价格转让给王忠清，王忠清在本协议签字生效后三日内向武鸿源支付500万元，余款应武鸿源要求的方式支付。武鸿源应当在王忠清支付首笔款项后30日内办理本协议约定房屋的过户手续，交该房屋的产权证办理到王忠清名下，办理产权证相关费用由王忠清承担。王忠清购买本协议约定的房产后，东方红幼儿园原承包协议约定的权利义务随之转移。同日，王忠清通过银行转账方式向武鸿源支付了500万元，武鸿源向王忠清出具了《收条》。同年8月12日、8月21日，王忠清又通过银行转账方式向武鸿源支付了300万元、300万元，共计600万元。同年10月24日，王忠清通过现金方式向武鸿源支付了58.5万元，武鸿源向王忠清出具了《收条》，上载明：“今收到王忠清人民币伍拾捌万伍仟元整（￥585000元）”。2013年10月24日，武鸿源（甲方）与王忠清（乙方）、刘玉英（丙方）、黄宗玉（丁方）签订一份《协议书》，约定甲方欠丙方、丁方各100万元（共计200万元），由乙方承担。甲方将其位于乐山市市中区的资产全部抵押给乙方，以偿还乙方的债权。《房屋转让协议》签订后，武鸿源向王忠清交付了房屋及房产证原件。2014年6月19日，王忠清取得《民办非企业单位登记证书》，在乐山市市中区开办了乐山市市中区东方红幼儿园。三、案涉房屋买卖合同纠纷的诉讼事实。2013年10月28日，王忠清以其与武鸿源签订《房屋转让协议》后，已支付了全部购房款，武鸿源亦交付了房产证原件，但武鸿源拒绝协助办理房屋产权过户登记为由，向四川省乐山市中级人民法院提起诉讼，要求武鸿源、辜秀平履行房屋买卖协议。诉讼中，王忠清变更诉讼请求为判决撤销其与武鸿源、辜秀平签订的房屋买卖协议，武鸿源、辜秀平返还其购房款并赔偿购房利息损失160328.77元。诉讼中，王忠清（甲方）与武鸿源（乙方）、辜秀平（丙方）于2015年7月21日形成一份《和解协议》，上载明：“鉴于乙丙（乙丙系夫妻关系）在2013年7月31日将乙方名下的位于乐山市市中区房屋，共10本房产证……转让给甲方，双方签订了《房屋转让协议》，转让价格为（人民币）13585000元，大写（人民币）壹仟叁佰伍拾捌万伍仟元整。协议签订后，甲方应乙方要求支付了购房款，乙丙交付了房产证原件，并在同年8月将房屋实际交付给甲方。甲方接受房屋后帮乙丙方垫支了修建、装修上述房屋的农民工工资等133.1025万元，并在经营装修中陆续投入约500万元。2013年11月甲方发生上述房屋土地是划拨的工业用地无法过户，遂诉请法院要求撤销签订的房屋买卖合同，返回购房款。现乙丙方无力返还甲方购房款，基于上述事实，本着互谅互让原则，经过三方协商一致，达成如下庭外和解条款：1、甲乙丙三方认可2013年7月31日签订的《房屋转让协议》，甲方不再寻求撤销该《房屋转让协议》；2、甲方依《协议》购买的乐山市市中区（共10本房产证），待条件成熟后再办理过户手续，乙丙两方应协助甲方办理户手续；3、本协议生效后甲方向法院申请撤诉，诉讼费由甲方自己承担……。”同日，王忠清向四川省乐山市中级人民法院申请撤诉，四川省乐山市中级人民法院于当日作出（2013）乐民初字第112-2号《民事裁定书》，裁定准许王忠清撤回起诉。四、案涉房屋的查封措施及执行异议审查和裁定的相关事实。2014年2月11日，苏学贵以武鸿源为被告向该院提起诉讼，要求武鸿源支付工程款。该院于2016年1月25日作出（2014）乐中民初字第923号《民事判决书》，判决武鸿源向苏学贵支付工程款1138726.10元。该判决生效后，苏学贵于2016年3月9日向该院申请执行，该院于2016年5月4日作出（2016）川1102执409号之一《执行裁定书》，对登记在武鸿源名下位于乐山市市中区工业用房(产权证号:×16)一间、工业用房（产权证号：×17）一间、（产权证号：×22）一间、工业用房（产权证号：×24）一间、工业用房（产权证号：×25）一间、办公用房（产权证号：×21）一间、工业用房（产权证号：×19）一间、工业用房（产权证号：×20）一间、工业用房（产权证号：×23）一间予以查封。2016年6月2日，王忠清向该院提出执行异议，该院经审查后认为王忠清的异议理由成立，于2016年6月20日作出（2016）川1102执异20号《执行裁定书》，裁定中止对登记在武鸿源名下的位于乐山市房屋产权证号为×16、×17、×22、×24、×25、×21、×19、×20、×23号的工业用房及办公用房的执行。一审法院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系苏学贵申请执行武鸿源一案中，因案外人王忠清对人民法院查封的登记在被执行人武鸿源名下的房屋提出异议引起的纠纷。故本案的焦点问题在于，王忠清对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》均对该项权利的保护作出了相应的规定。至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”作出了具体的规定，上述四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，案涉房屋被裁定查封的时间是2016年5月4日，在此之前，异议人王忠清已与被执行人武鸿源签订了合法有效的《房屋转让协议》，且支付了全部价款并合法占有和使用了该不动产。案涉房屋在被查封时尚未办理过户登记，系因房屋所涉土地的使用权类型为划拨，土地权属无法过户至王忠清名下而致王忠清不能办理案涉房屋的产权过户登记；且王忠清在武鸿源未履行协助办理过户登记义务时，并未怠于行使权利，及时向人民法院提起了诉讼，故案涉房屋未办理产权过户登记，并非王忠清自身原因所致。对于原告苏学贵认为转让房屋所涉及的土地使用权人是乐山市津乐实业有限责任公司，王忠清与武鸿源签订的房屋买卖合同严重侵害了乐山市津乐实业有限责任公司的合法权益，故《房屋转让协议》不具有合法性的意见，该院认为，虽然武鸿源转让房屋所涉及的土地使用权人仍登记为乐山市津乐实业有限责任公司，但该院于2002年8月16日作出（1999）乐中执字第523号《民事裁定书》，裁定将案涉房地产抵偿给乐山市市中区农村信用合作社联合社营业部，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”的规定，案涉房屋及土地在上述裁定书生效时即产生物权变动的效力。故乐山市市中区农村信用合作社联合社将案涉房地产转让给武鸿源，武鸿源又转让给王忠清的行为并未损害乐山市津乐实业有限责任公司的合法权益，武鸿源与王忠清签订的《房屋转让协议》具有合法性。原告主张王忠清与武鸿源签订的房屋买卖合同严重侵害了乐山市津乐实业有限责任公司的合法权益，应为无效的理由不能成立，该院不予支持。综上所述，王忠清对案涉房屋的买卖行为已具备法定的四要件，其享有足以排除执行的物权期待权，原告苏学贵要求恢复对案涉房屋的执行的诉讼请求于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回苏学贵的诉讼请求。案件受理费100元，由苏学贵负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织组织当事人进行了证据交换和质证。对于二审中上诉人提交的第一组证据因与本案的审理没有关联性，不予采信；第二组证据的证明事实一审法院已经查明，当事人对该事实均不知异议，本院予以确认；被上诉人王忠清提交的证据因上诉人不予认可，且未提交原件予以核实，本院不予采信。二审查明的事实与原审查明的事实一致，且有相应证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为应否恢复本案的执行？本案系申请执行人执行异议之诉，诉请能否成立的关键在于案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条设置了无过错不动产买受人的物权期待权保护规则，籍以解决无过错买受人与其他权利人之间的利益冲突。又因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只要符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付了全部价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记的，其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，首先，在案涉房屋被裁定查封之前，王忠清已与武鸿源签订了《房屋转让协议》，该协议当事人对买卖房屋之事实及该协议的真实性予以认可，且2013年10月24日协议的实质是转让债权债务，被上诉人亦对该协议与《房屋转让协议》的矛盾进行了合理说明，上诉人苏学贵虽对房屋转让事实及《房屋转让协议》的真实性不予认可，但并未对其主张提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。其次，王忠清对其主张的支付了约定价款之事实提交了转款凭证、《收条》、协议书等证据予以证明，武鸿源亦对该事实及证据无异议；虽《收条》对于王忠清所付款项的性质表述不一致，但结合被上诉人一致确认双方之间并无其他经济往来及王忠清占有房屋产权证原件等事实，王忠清主张其支付的系购房款具有一定的合理性。另外，王忠清提交的《民办非企业单位登记证书》、《中华人民共和国民办学校办学许可证》、《组织机构代码证》及《税务登记证》，能证明其实际占有该房屋的事实，且在涉案房产没有按约定办理过户手续时，王忠清及时向人民法院提起了诉讼，作为普通民事主体，难谓其存在过错。如前所述，王忠清对案涉房产享有的物权期待权足以排除强制执行的民事权益，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人苏学贵的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人苏学贵负担。本判决为终审判决。审判长  李金伟审判员  谭媛媛审判员  王 进二〇一七年二月二十五日书记员  黄学勤附适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。