上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初16654号原告：上海万众大厦有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人李升昕，职务董事长。委托诉讼代理人：陆舟，上海宏仑宇君律师事务所。委托诉讼代理人：唐韵，上海宏仑宇君律师事务所。被告：上海姜氏物业管理有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人：姚小榕，职务经理。委托诉讼代理人：蔡永庆，男，公司员工。原告上海万众大厦有限公司诉被告上海姜氏物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱佳伟独任审判。被告上海姜氏物业管理有限公司于答辩期内向本院提出管辖权异议。2016年8月25日本院依法驳回了被告上海姜氏物业管理有限公司的管辖权异议。被告上海姜氏物业管理有限公司不服，上诉于上海市第一中级人民法院。2016年10月20日上海市第一中级人民法院驳回了被告上海姜氏物业管理有限公司的上诉，维持原裁定。本院后于2016年11月24日公开开庭进行了审理，原告上海万众大厦有限公司的委托诉讼代理人陆舟、唐韵，被告上海姜氏物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡永庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万众大厦有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告就上海市长宁区延安西路XXX号万众大厦西侧底层及D层房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《万众大厦租赁合同》于2016年5月11日解除；2、被告从上址房屋内迁出，将房屋交还给原告；3、原告收取的押金全部不予退还；4、被告向原告支付拖欠的租金及其他费用共计180,862元(2016年3月1日至2016年5月11日的租金及460元水费)，并向原告支付上述费用的滞纳金(自2016年2月26日计算至判决生效日，每日按0.2%计)；5、被告向原告支付房屋使用费(按日租金每平米每天2.40元计，从2016年5月12日计算至被告实际搬离之日)；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年4月21日签订《万众大厦租赁合同》。合同约定，被告向原告承租涉讼房屋，使用面积1,070平方米，租赁期限自2010年6月1日起至2016年7月31日止。租金单价为2元/平方米/天，月租金为65,090元。2010年8月1日起租金为2.20元/平方米/天，每两年每平方米每天增加0.10元，依次类推。租金每三个月预付一次，先付后租，第三个月的25日前付下一次房租。被告如逾期交付租金的，原告有权按应交金额0.2%*天数计算滞纳金，逾期一个月的，原告有权终止租赁关系，没收押金，并追究被告违约责任。然后，自2014年11月起，被告屡次拖欠租金及各项费用，截至2016年5月10日，被告拖欠租金(2016年3月1日至2016年5月31日的租金)及各项费用达234,790元，且逾期已超一个月。为此，原告曾多次联系被告，并两次向被告寄送催款函，均未果。2016年5月10日，原告向被告发出解约通知，被告未予回复。鉴于被告的上述违约行为，依照合同约定，原告有权解除合同、要求被告迁出、支付拖欠租金及滞纳金、房屋使用费。同时押金不予退还。综上，为维护原告权益，特向法院起诉。被告上海姜氏物业管理有限公司辩称，对于合同解除没有异议，现在房屋已经空置了，被告也愿意返还。但有一个情况，被告承租房屋实际转租给四个商户，其中两个商户分别于2015年9月(B座)及2016年1月(C座)退租。因此，这两间房屋实际长期空置，而被告已将租金支付到2016年2月底，原告应返还该两处房屋的空置租金，即114,480元和35,280元。而且合同解除原告应该退还保证金。至于搬离，房屋已经空置了，被告愿意配合返还房屋。水电费被告从未拖欠，之前已经向原告支付了相关费用。至于2016年3月起的租金，被告认为，由于已有两处商户退租，被告再全额支付租金不公平。故2016年3月起的租金应扣除上述退租的房屋，为此被告也一直在和原告协商，但没能谈妥。而且由于租客退租，被告没有收到租金，也无力向原告付租金。被告不是恶意拖欠租金，不存在违约。至于滞纳金，被告认为自身没有拖欠，何来滞纳金。但对于滞纳金标准无异议。关于房屋使用费，房屋早已空置，被告没有使用，也就没有使用费之说。被告之前要交还钥匙，原告不收。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《万众大厦租赁合同》、授权书、上海市房地产权证、催款通知单、催款函、解除合同通知书及邮寄凭证、被告付款凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋产权人系案外人上海汽车工业(集团)总公司，该公司委托原告经营租赁涉讼房屋。2010年4月21日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉讼房屋签订《万众大厦租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋有偿租给乙方，房屋使用面积1,070平方米。租赁期限自2010年6月1日起至2016年7月31日。租金为2元/每平方米/天，年租金为1,070*2*365=781,100元。每月租金65,090元。2010年8月1日起租金为2.20元每平方米/天，每二年每平方米每天增加0.10元，依次类推。租金须由乙方每三个月预付一次，先付后租。第三个月的25日前付下一次房租。合同签订之日起，乙方应向甲方交付一个月租金为租赁押金，计65,090元。乙方应按时向甲方交付租金及各项费用，逾期将按日酌情加收滞纳金，滞纳金按应交金额的0.2%*天数计算，逾期一个月，甲方将有权终止租赁关系，没收押金，并追究乙方违约责任。上述合同签订后，原告将房屋交付于被告使用。被告则按约支付了押金及相应租金。审理中，被告表示涉讼房屋实际分为四间，被告分别转租给四个商户。此后，被告实际将房屋租金支付至2016年2月底，未支付2016年3月以后的租金。被告称原告曾向被告催讨过2015年12月1日至2016年2月25日的租金，未催讨过之后的租金。因被告未支付2016年3月之后的租金，2016年3月12日、4月16日，原告两次发函被告催讨租金，被告未予理会。被告称均未收到。2016年5月10日，原告向被告发出解约通知，被告表示收到，但未予理会(邮寄凭证显示该邮件于2016年5月11日送达)。被告另提供2016年4月8日其向原告寄送的请求函，称由于其转租的两间房屋的租客分别于2015年9月及2016年1月退租。被告要求原告收回该空置房屋，但原告未理会。故被告重申，该两处房屋自2015年9月及2016年1月起，原告不得计租。原告多收取的租金充抵另两间房屋租金。审理中，被告表示，为此事多次与原告协商，原告起先已同意被告要求，后又反悔。审理中，原告确认没有被告拖欠水费460元的相关凭证。被告另确认涉讼房屋目前已空置，可以随时返还房屋。审理中，经本院释明，被告表示对合同约定的滞纳金的标准无异议。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告双方就涉讼房屋订立的《万众大厦租赁合同》为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。本案的争议焦点为被告是否存在拖欠租金的违约行为。本案被告确实未支付涉讼房屋2016年3月之后的租金。被告的答辩理由均与其将涉讼房屋转租后的租客提前退租有关。并且，被告以此要求原告收回部分房屋，并要求原告不收取租客退租部分房屋的房租。本院认为，原、被告双方对租赁房屋的范围及期限均有明确约定，双方均应按约恪守履行。被告承租房屋后如何使用包括转租等均与原告无关。被告以其租客提前退租而向原告提出的相关要求没有合同及法律依据。况且被告也自认就此问题双方并未协商一致。因此，本院认为被告未在合同约定的时间(2016年2月25日前)支付2016年3月后的租金已属违约。由于被告拖欠租金已有数月，原告有权按照合同约定解除合同。原告依法已向被告送达了解约通知，原告以被告收到之日确定双方合同解除符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，被告应返还涉讼房屋，故关于原告要求被告返还房屋的诉请，本院一并予以支持。同时，原告以合同约定的租金标准要求被告支付拖欠的租金的诉请于法有据，本院同样予以支持，被告应向原告支付拖欠的租金180,402元。关于水费460元，由于原告并无相关确凿证据佐证，本院难以支持。关于滞纳金。合同约定，被告逾期支付租金等费用的，应按日加付滞纳金，滞纳金按应交金额的0.2%*天数计算。原告的主张具有合同依据，被告对该标准亦予以认可。故关于原告滞纳金的诉请，本院予以支持。但计算的本金应扣除460元水费，为180,402元。关于保证金。合同约定，被告逾期交付租金的，逾期一个月，原告将有权终止租赁关系，没收押金，并追究被告违约责任。被告拖欠租金数月已明显违约，原告有权依照合同约定没收押金。关于使用费。双方的合同解除后，被告应立即向原告返还涉讼房屋。目前涉讼房屋虽可能已空置，但仍由被告掌控，未实际返还。原告按照租金标准要求被告支付房屋占用费具有事实和法律依据。本院同样予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：原告上海万众大厦有限公司与被告上海姜氏物业管理有限公司就上海市长宁区延安西路XXX号万众大厦西侧底层及D层房屋签订的《万众大厦租赁合同》于2016年5月11日解除；被告上海姜氏物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上址房屋，将房屋返还给原告上海万众大厦有限公司；原告上海万众大厦有限公司已收取的押金65,090元不予返还；四、被告上海姜氏物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海万众大厦有限公司支付拖欠的租金180,402元，并自2016年2月26日起至判决生效之日止，按每日0.2%的标准支付上述拖欠租金的滞纳金；五、被告上海姜氏物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按日租金2,568元的标准，向原告上海万众大厦有限公司支付自2016年5月12日起至被告上海姜氏物业管理有限公司实际搬离之日至的房屋使用费；六、驳回原告上海万众大厦有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,342.80元，因本案适用简易程序减半收取计2,671.40元，由被告上海姜氏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱佳伟二〇一七年二月十日书记员  王 宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。