浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第515号原告（反诉被告）陈培云，男，汉族，1947年1月27日出生，户籍所在地杭州市江干区。原告（反诉被告）孔金娣，女，汉族，1947年3月21日出生，户籍所在地杭州市江干区。委托代理人马国锋、李德红，浙江钱江律师事务所律师。被告（反诉原告）王生岩，男，汉族，1940年6月5日出生，户籍所在地杭州市江干区。委托代理人朱千源、张爱静，浙江禾泰律师事务所律师。原告（反诉被告）陈培云、孔金娣为与被告（反诉原告）王生岩房屋买卖合同纠纷一案，原告王生岩于2015年3月30日起诉，被告陈培云于2015年4月3日提起反诉，本院分别受理后，于2015年4月27日、5月19日、5月28日、9月28日、2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈培云及委托代理人马国锋、李德红，被告（反诉原告）王生岩的委托代理人朱千源到庭参加诉讼；后本院依职权追加孔金娣为本诉共同原告及反诉共同被告，于2016年8月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈培云及委托代理人李德红，被告（反诉原告）王生岩的委托代理人朱千源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈培云、孔金娣诉称，陈培云与王生岩原为同事关系，1995年，原告陈培云分得单位公房一套即涉案房屋，当时被告没有房屋居住，在1996年开始原告陈培云把房屋借给被告居住，2003年11月份，原告陈培云以房改购房的形式购买杭州市江干区凯旋路188号东单元201室房屋（即杭州市江干区屋），此后继续借房屋给被告居住，被告陆续向原告陈培云支付了房屋使用费，但是2004年1月之后没有支付了，2004年1月11日，被告携带填好内容的《转让协议》，要求原告陈培云签字，因为陈培云没有读过书，不认识字，除了会写自己名字，其他字都不认识不会写，协议书内容被告没有完全告知，原告陈培云对内容不知情，对房屋总价10万元被告当时也没有告知，双方签字后，被告没有支付56300元定金，按照当时行情，涉案房屋总价已经在20万元以上，原告陈培云知晓协议内容是不可能签这个协议，协议签订后，被告没有支付房款也没有把房屋过户，而且购房协议也没有陈培云妻子孔金娣签字，原告孔金娣对该房的存在至今都不知晓。被告一直使用房屋至今，原告要求被告支付使用费，被告拒绝，要求被告搬出被告也拒绝，为维护原告合法权益，故请求：1、解除原告陈培云和被告王生岩于2004年1月11日签订的《转让协议》；2、被告支付原告房屋使用费人民币134000元（自2004年1月11日按1000元每月计算至起诉之日，起诉之日至被告腾退房屋之日的使用费按1000元每月另行计算）；3、被告腾退并迁出杭州市江干区凯旋路188号东单元201室房屋（即杭州市江干区屋）；4、被告承担本案的诉讼费。被告王生岩辩称，原告诉称的1995年-2004年房屋借给被告使用不是事实，1、当时房子是原告陈培云因为离单位远，单位给他作为中午休息使用的，原告陈培云是一直使用该房屋，2、被告是从2004年购买房屋之后才使用房屋的，包括电视、电话和电费缴纳都可以体现被告是2004年购买后才居住使用该房屋的。转让协议签订过程和内容完全没有事实根据，转让协议是原被告协商确认的，原告陈培云和被告是同事，对房屋被告购买后有所有权是很清楚的，该协议双方经过了协商，根据原告自身文化程度，其完全可以识别协议的内容。所以原告陈培云不知晓协议内容不是事实，没有告知原告房价10万元更是不存在，原告在之前诉状中也明确被告是先行支付定金56300元。房屋2004年在没有扩面之前状态的价格10万元是接近市场价格的，原告诉称在20万元以上没有事实根据；2004年房价是10万元。在2006年12月11日，双方签订的补充协议，更加明确要告办理房屋三证的变更过户手续，同时另行支付房款35000元；原告诉称的婚后购买原告孔金娣没有签字且不知情，这个是原告孔金娣夫妻内部问题，房产证上只有原告陈培云一个人名字，当时房屋买卖也不要求夫妻双方都要签字，根据我国法律，如果共同共有人将共有房屋出让他人，对共有人造成损害的，由造成损害的一方赔偿，这和本案的房屋买卖也无关。原告诉称被告的一直使用房屋至今没有支付使用费和搬出房屋，被告支付了房屋价款后，当然有权占有使用房屋，是因为原告没有按照约定履行义务，被告不存在再支付使用费和搬出房屋问题。请求依法驳回原告诉讼请求。反诉原告王生岩诉称，2004年1月11日，王生岩和陈培云签订一份《转让协议》，约定：陈培云将位于杭州市江干区房屋）出让给王生岩，房屋转让款为10万元，王生岩在协议签订后先行向陈培云支付56300元，陈培云则在协议签订后1年内办妥房屋三证变更手续。转让协议生效后，陈培云却未按照约定将案涉房屋三证变更至王生岩名下，2006年12月11日，为了促使陈培云尽快办妥房屋变更手续，在转让协议的基础上，王生岩和陈培云达成一份《补充协议》，约定由王生岩再向陈培云支付购房款35000元，陈培云则在2007年6月30日前办理案涉房屋的过户手续。上述的转让协议和补充协议签订后，王生岩均已经履行了协议义务，陈培云亦已经将房屋交付给了王生岩，但是陈培云一直拖延办理案涉房屋三证的变更过户手续，故请求：1、陈培云、孔金娣立即协助王生岩办理位于杭州市江干区屋的产权过户手续；2、反诉案件诉讼费由陈培云、孔金娣负担。反诉被告陈培云、孔金娣辩称，1、案涉房屋原为公房，由陈培云承租，由于王生岩无房居住，陈培云与王生岩原本关系较好，陈培云将房屋借给王生岩居住，在陈培云以房改购房的形式购买该房之前，陈培云已将房屋借给王生岩使用居住多年，在陈培云取得房屋产权证以后，陈培云继续将房屋借给王生岩居住。2、2004年1月11日，陈培云和王生岩签订的《转让协议》，该协议是王生岩将内容填好之后，让陈培云签字的，实际上，陈培云没有读过书，不认识字，除了会写自己的名字，其他字均不会写，对该协议的内容，王生岩也没有告诉陈培云，陈培云当时对有些内容也不知情，对总价为十万元当时不知晓。双方签字后，王生岩并未当场支付56300元定金，按照当时的行情，案涉房屋价值在20万元以上，如果陈培云知晓协议内容，是不可能和王生岩签订的。协议签订后，王生岩没有支付其他款项，也没有要求将房屋过户。该房为陈培云婚后购买，协议上无陈培云之妻孔金娣的签字，孔金娣至今不知情，协议违反法律规定，应为无效。3、王生岩诉称2006年12月11日，王生岩和陈培云签订《补充协议》不属实，双方并没有签订过此协议，陈培云也没有收到王生岩支付的购房款35000元。4、王生岩和陈培云签订《转让协议》至今已有十余年，王生岩一直没有要求陈培云过户，王生岩的诉请已超过诉讼时效，不应当得到法院支持。5、反诉状的签名并非王生岩本人签字，不能够代表王生岩本人的真实意思表示。经审理本案认定事实如下：位于杭州市江干区（建筑面积为48.24平方米）系陈培云于2003年4月3日通过房改购入，于2003年11月登记在陈培云名下。2004年1月11日，陈培云（甲方、出让方）与王生岩（乙方、受让方）签订《转让协议》一份，约定：甲方将江干区凯旋路188号201室房屋转让给乙方；双方协定房屋转让总价为100000元整，协议签订后乙方先行支付定金56300元，双方签字同时乙方即将定金交付甲方，本协议在双方签字后亦视同甲方收定金凭证；甲方承诺在壹年内办妥房屋三证变更手续，所涉及转让之契税等交易费由乙方承担；合同签订后，甲方即将房屋交由乙方使用；拆迁费及过渡费由甲方所有，等等。合同签订后，陈培云将案涉房屋交与王生岩使用。2006年12月11日，陈培云作为甲方、王生岩作为乙方（由其子王跃伟代书）签订《补充协议》一份，约定：双方约定在2007年6月30日前办理该房屋的三证过户手续；补偿协议签订后乙方再向甲方支付房款35000元，双方签字后本补充协议即作为甲方的收款凭证。本案在审理过程中，本院依陈培云申请委托浙江法会司法鉴定所对2006年12月11日《补充协议》中左下角甲方一栏“陈培云”的签字是否为本人所签进行笔迹鉴定，2015年8月27日，浙江法会司法鉴定出具浙江法会（2015）文鉴字第158号《文书司法鉴定意见书》，言明：“根据送检材料，不是陈培云签字形成”。因王生岩对鉴定意见书提出异议，浙江法会司法鉴定回函称：“（2015）文鉴字第158号鉴定书由我所张景龙、秦国兴两名鉴定人员进行鉴定……未取得过工程师及以上职称,……故由他两人鉴定可能欠妥，应当予以纠正。我所意见为：一、撤回该鉴定书，退回鉴定费用”。此后，经过陈培云与王生岩共同指定，本院委托浙江法会司法鉴定所对2006年12月11日《补充协议》中左下角甲方一栏“陈培云”的签字是否为本人所签进行笔迹鉴定，2016年4月14日，浙江法会司法鉴定出具浙江法会（2015）文鉴字第406号《文书司法鉴定意见书》，言明：“2006年12月11日《补充协议》中左下角甲方一栏“陈培云”的签字是本人所签形成”。陈培云为此次鉴定支付鉴定费人民币2200元。对于浙江法会（2015）文鉴字第406号《文书司法鉴定意见书》，陈培云认为该份鉴定报告的鉴定人系浙江法会（2015）文鉴字第158号《文书司法鉴定意见书》授权签字人，其应当回避但未回避，该鉴定程序违法。后经原、被告协商，由陈培云、孔金娣申请，本院委托浙江汉博司法鉴定中心就上述鉴定事项进行笔迹鉴定，2017年1月5日，浙江汉博司法鉴定中心出具浙江汉博[2016]文鉴字第617号《文书司法鉴定意见书》，言明“标题时间为2006年12月11日《补充协议》落款处甲方一栏‘陈培云’的签字是陈培云所写”。陈培云为此次鉴定支付鉴定费人民币3000元。另查明，2015年3月9日，杭州市江干区凯旋街道金兰池社区居民委员会出具《居住证明》一份，言明：“兹有金兰池社区居民王生岩，男，身份证号4，自2004年起一直居住在凯旋路188号1幢1单元201室”。上述事实，有陈培云案涉房屋产权证、转让协议，王生岩提交的浙江省国有住房出售收入专用票据、房产登记信息查询、补充协议、居住证明、《司法鉴定项目评估报告》及发票，鉴定机构回复函及本案庭审笔录证实。本院认为，对于王生岩的反诉请求，虽然反诉状为王生岩之子王跃伟代签，经本院向王生岩本人核实，其对王跃伟代签的民事反诉状内容予以认可，提出反诉系王生岩本人的真实意义表示，故本院依法予以确认。本案争议焦点首先为2006年12月11日《补充协议》中陈培云签字的真实性问题。经原、被告协商，由陈培云、孔金娣申请，本院委托浙江汉博司法鉴定中心进行鉴定，对于此次鉴定，陈培云虽对鉴定结论提出异议，但其并未提供证据证明此次鉴定存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》?第二十七条所列举之情形，故本院认定2006年12月11日《补充协议》中陈培云签字为其所写。就本案的合同效力问题。位杭州市江干区房屋系陈培云房改购入于其与孔金娣夫妻关系存续期间，应为陈培云、孔金娣的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”案涉《转让协议》、《补充协议》虽未有房屋共有权人孔金娣的签字，但并不影响《转让协议》、《补充协议》的合同效力；就《补充协议》，王生岩对其子王跃伟代理行为不持异议，故王生岩与陈培云之间的《转让协议》、《补充协议》合法有效，双方均应全面履行自己的义务。陈培云主张其不认字，对《转让协议》、《补充协议》内容并不知晓，明显与庭审情况不符且有悖常理，故本院不予采信。就合同的解除问题。1、陈培云以协议书中缺少孔金娣签字为由主张解除案涉房屋买卖合同，首先，陈培云开始称孔金娣并不知案涉房屋的存在，庭审中陈培云又称孔金娣对陈培云转让案涉房屋并不知晓，孔金娣一直以为王生岩系以1000元/月的租金标准承租案涉房屋，根据相关证据表明，王生岩已实际使用该房屋十余年，也对房屋进行了管理，而王生岩与陈培云、孔金娣之间并非近亲属，但未有证据证明孔金娣在如此长的时间内就房屋使用、租金数额问题提出过异议，明显与常理不符；其次，陈培云与孔金娣夫妻多年，二人均陈述无夫妻感情不和或长期异地分居之情形，陈培云隐瞒出卖夫妻共有的房屋十余年之久更有悖常理，综上，本院认为虽然《转让协议》、《补充协议》甲方一栏为陈培云一人所签，但孔金娣对于案涉房屋买卖事宜均应知情，且多年未提异议，应视为对《转让协议》、《补充协议》的认可，转让案涉房屋应认定陈培云、孔金娣的共同行为；2、陈培云、孔金娣以案涉房屋现价100万为由、合同目的不能达到为由解除案涉合同，本院认为，根据王生岩与陈培云签订的《转让协议》及《补充协议》，双方约定案涉房屋总价为人民币10万元，上述协议明确约定，签订协议视为受到相应房款，故本院依法认定陈培云已收到房款人民币92300元，在王生岩已实际占有房屋十余年、王生岩与陈培云通过两次签订协议约定房屋买卖事宜的情况下，现陈培云、孔金娣以无法实现合同目的为由要求解除房屋买卖协议、支付房屋占有使用费、腾退房屋缺少事实与法律依据，本院不予支持。综上，王生岩与陈培云、孔金娣之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行协助义务，在王生岩已经将绝大部分房屋付清，王生岩与陈培云明确约定房屋产权过户时间的情况下，陈培云、孔金娣应当协助王生岩办理房屋的产权变更手续。对于陈培云、孔金娣辩称案涉房屋产权登记已过诉讼时效，本院认为，房屋买受人王生岩已实现对案涉房屋的占有，陈培云、孔金娣辩称王生岩请求转移房屋所有权、办理房屋所有权登记已超过诉讼时效，缺少法律依据，本院不予支持。对于陈培云支付的鉴定费用共计人民币5200元，根据鉴定结果，本院确定鉴定费用由陈培云负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告陈培云、孔金娣全部的诉讼请求。二、反诉被告陈培云、孔金娣于本判决生效之日起十五日内协助反诉原告王生岩办理位于杭州市江干区屋的产权变更登记。本诉按规定减半收取案件受理费人民币1490元，由原告陈培云、孔金娣负担；反诉案件减半收取的受理费人民币40元，财产保全费人民币3020元，合计人民币3060元，由反诉被告陈培云、孔金娣负担。反诉原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  韩涛二〇一七年二月十五日书记员  王骎