德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0603民初228号原告（反诉被告）：陈晓琼，女，汉族，生于1961年7月22日，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：肖良国，男，汉族，生于1953年4月28日，住四川省德阳市旌阳区，系陈晓琼之夫。委托诉讼代理人：宋帮强，四川依仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：保利（德阳）房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市经济技术开发区珠江东路**，组织机构代码56764114-0。法定代表人：吴章焰，董事长。委托诉讼代理人：陈娇，四川泰常律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏揉柔，四川泰常律师事务所律师。反诉被告：肖良国，男，汉族，生于1953年4月28日，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：宋帮强，四川依仁律师事务所律师。原告陈晓琼与被告保利（德阳）房地产开发有限公司（以下简称保利德阳公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理，依法由审判员杨春兰适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中保利德阳公司提出反诉，并追加肖良国作为反诉共同被告，本院予以准许。反诉被告肖良国并作为原告（反诉被告）陈晓琼的委托诉讼代理人，原告（反诉被告）陈晓琼、反诉被告肖良国的共同委托诉讼代理人宋帮强，被告（反诉原告）保利德阳公司的委托诉讼代理人陈娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓琼向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告款项357800元，并从起诉之日起至上述款项全部收回之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付资金利息；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年7月27日，原告在充分信任被告对外发布的销售广告和宣传资料内容的情况下，代第三人肖霞与被告签订了三份《商品房买卖合同》，并代第三人支付了部分购房款项共计357800元。因第三人肖霞并不知情，被告也并未要求原告提供第三人相应的授权证明，且被告恶意违反其对外发布的销售广告和宣传资料等承诺内容，导致上述合同内容未得到第三人的追认。2016年3月11日，被告在旌阳区法院向第三人提起起诉，要求第三人支付购房款，经审理查明，被告明知原告并未得到相应授权，也无理由相信原告具有代理权，签订合同未得到第三人的追认，因此上述合同被确认不发生效力。故被告收取原告的相应房屋款项无法律依据和合同约定，应当予以退还，请求法院支持原告诉讼请求。被告保利德阳公司辩称：陈晓琼与肖霞系母女关系，其以肖霞名义签订三份合同，已经生效判决确认对肖霞不产生法律效力，则应由陈晓琼承担合同责任，合同合法、有效，陈晓琼应当承担付款责任，原告要求退还房款没有事实及法律依据，应当予以驳回。反诉原告保利德阳公司向本院提出诉讼请求：一、反诉被告继续履行向反诉原告支付1431200元及违约金，违约金的计算方式为：536700元*542天*0.0004（自2015年7月27日起算）,894500*176天*0.0004（自2016年7月27日起算），均暂计至2017年1月19日违约金为179329元，均要求计算至实际付清之日；二、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：反诉原、被告于2014年7月27日签订三份《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件，约定反诉被告购买反诉原告开发建设的利山路5号保利国际美茵庄园62幢1*2*3层1/2/3-3号房屋、891号车位、892号车位，并分期付款，但截止到2017年1月19日，被告尚欠购房款、车位款共计1431200元，且按照合同约定产生违约金179329元。反诉被告肖良国与陈晓琼系夫妻关系，应当与其承担共同还款责任。反诉被告陈晓琼、肖良国共同辩称：本案反诉原告保利德阳公司是与肖霞之间签订的合同，合同相对人是肖霞，合同的继续履行及房款支付、违约金等均对反诉被告不产生法律效力，双方签订的合同属于效力待定合同，因未得到第三人肖霞的追认而属于无效。反诉被告陈晓琼并未对款项的支付签订补充协议，双方对款项的支付也未进行明确，反诉原告诉请要求反诉被告陈晓琼支付房款及违约金没有法律依据及合同约定。反诉被告肖良国并未参与该合同，不应承担相应责任。请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证，认定事实如下：陈晓琼系案外人肖霞母亲。2014年7月20日，陈晓琼以肖霞的名义（乙方）与保利德阳公司（甲方）签订认购书，主要载明：乙方购买甲方波尔多62幢103号房，房屋建筑面积189.48平方米，价款为2549751元，并在签订本协议同时支付定金100000元，乙方在签订认购书后，须于2014年7月27日前到保利德阳公司签约收款中心缴纳第一期房款/总房款及签署《商品房买卖合同》、《补充协议》、附件及《前期物业协议》、《临时管理规约》，逾期未办理视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件、《前期物业协议》、《临时管理规约》、《签约须知》及法律法规规定应明示的其他文件资料，对所购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，且无异议。在备注中注明房款优惠情况及购买2个车位按8万元/个计算。2014年7月27日，陈晓琼以肖霞的名义（买受人）与原告保利德阳公司（出卖人）签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号依次为GJC-BEDZY-0057号、GJC-MYZY-0892号、GJC-MYZY-P-0891号），分别约定保利德阳公司将位于德阳市利山路5号地块保利国际城美茵庄园项目中的62幢1*2*3层1/2/3-3号房屋（其中建筑面积为193.31平方米）、负1层892号地下车库、负1层891号地下车库出售给肖霞；价款依次为1629000元、80000元、80000元，均采用分期付款方式支付，逾期付款责任中约定，逾期在90日之内，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。同日，原告陈晓琼以肖霞的名义签署保利国际城项目客户确认书，在特别提醒注意事项中注明已仔细阅读售楼处公示的《认购书》、《商品房买卖合同》及合同附件。合同签订前，原告陈晓琼于2014年7月18日向保利德阳公司支付10000元，于2014年7月20日向原告支付347800元（其中50000元系通过肖霞丈夫廖勇的银行账户转款支付）。合同签订后，保利德阳公司将上述所收款项分别出具了收据，载明第三人肖霞支付负1层892号地下车库楼款16000元，支付负1层891号地下车库楼款16000元，支付房屋楼款325800元。后因未按期支付尾款，故保利德阳公司就房屋款及两个车库款项分别于2016年3月11日向本院提起诉讼，本院于2016年7月25日作出（2016）川0603民初1211号、1212号、1213号民事判决，该三案判决中载明，陈晓琼陈述肖霞丈夫廖勇转款系应其要求，其并未告知转款事由，廖勇对购房之事并不知情，肖霞当庭明确表示对陈晓琼以其名义签订涉案合同的行为不予追认，并认为陈晓琼以肖霞名义与保利德阳公司签订合同属于无权代理，并未得到肖霞的追认，该合同对肖霞不产生法律效力，遂判决驳回保利德阳公司的诉讼请求。原告陈晓琼要求被告保利德阳公司退还房款无果，遂诉讼来院。保利德阳公司于2017年1月20日向本院提起反诉。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈晓琼认为被告保利德阳公司对涉案房屋的开发建设进行虚假宣传，未达到预期的买房价值和目的，举出四张照片。被告保利德阳公司对该图片认为系复印件不予认可。原告陈晓琼所举证据系复印件，并未提供相应原件，故对原告所举的该份证据不能达到其证明目的，不能证明待证事实，本院对该证据不予采信。被告保利德阳公司认为原、被告双方已经达成分期付款的补充协议，并举出三份《商品房买卖合同》（合同编号依次为GJC-BEDZY-0057号、GJC-MYZY-0892号、GJC-MYZY-P-0891号）的《补充协议》，在该补充协议中约定分期付款具体时间及金额分别为2014年7月27日前支付购房款325800元、车位款16000元、16000元，2015年7月27日前支付购房款488700元、车位款24000元、24000元，2016年7月27日前支付购房款814500元、车位款40000元、40000元。原告陈晓琼对该三份证据均不予认可，认为在该补充协议上并未签字，保利德阳公司从未告知，直至2015年9月24日才从售楼部拿到空白补充协议，但并未与被告保利德阳公司就补充协议内容已经达成一致。因原告陈晓琼在签订合同后，双方因合同的履行问题已经发生争议，该三份补充协议上并无陈晓琼的签名，保利德阳公司所举证据不能证明双方对分期付款具体时间及金额达成一致，本院对该证据不予采信。被告保利德阳公司认为其于2015年8月3日、2016年3月8日向肖霞催收涉案房款，并举出两份快递单。被告陈晓琼认为并未收到。本院认为，因被告保利德阳公司并未举出两份快递单已经妥投的信息，故不能证明已在上述时间对涉案房款向肖霞进行催收，本院对该证据不予采信。关于本案的争议焦点，一是原告陈晓琼以肖霞名义签订与被告保利德阳公司签订的商品房买卖合同是否有效；二是双方签订的商品房买卖合同所涉房款的具体支付时间。关于争议焦点一，原告陈晓琼以肖霞名义与被告保利德阳公司签订的商品房买卖合同是否有效。原告陈晓琼认为，与保利德阳公司签订合同的相对人是肖霞，且保利德阳公司在销售房屋中存在重大过错，签订合同后并未要求肖霞确认，保利德阳公司发布售房宣传资料不属实，导致房屋贬值，陈晓琼、肖良国并非本案合同相对方，不应承担责任。被告保利德阳公司认为，本案合同相对方为陈晓琼，应由陈晓琼承担合同责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，本案原告陈晓琼以肖霞名义与被告保利德阳公司签订三份商品房买卖合同，因该三份合同在签订时陈晓琼并未取得肖霞的授权，在事后也未得到肖霞的追认，该三份商品房买卖合同对肖霞不发生法律效力，且已经生效的民事判决予以确认，与被告保利德阳公司签订合同的相对方应为原告陈晓琼，故应由签订合同的行为人陈晓琼承担相应的责任，原告陈晓琼亦并未举证证明上述合同存在无效的相关情形，故原告陈晓琼与被告保利德阳公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，被告保利德阳公司抗辩上述合同有效的理由成立，本院予以采纳。原告陈晓琼诉请上述合同无效，要求退还购房款及资金利息，因不符合相关法律规定，本院不予支持。关于争议焦点二，双方签订的商品房买卖合同所涉房款的具体支付时间。反诉原告保利德阳公司认为，陈晓琼虽未在补充协议上签字，但双方签订的认购书、客户确认书中均已明确陈晓琼知晓补充协议内容，且此前已向肖霞主张权利，陈晓琼应当知晓分期付款时间和具体金额，故应按照补充协议上载明的付款时间及金额支付款项。反诉被告陈晓琼认为，双方并未签订补充协议，故对分期付款时间及金额不予认可，也不应按照分期付款时间支付违约金。本院认为，陈晓琼与保利德阳公司所签订的商品房买卖合同中仅明确购房款总额及付款方式为分期支付，但从双方签订的合同、认购书、客户确认书中均未对分期付款的时间及具体金额进行明确，保利德阳公司提供的补充协议亦无陈晓琼的签名，且在庭审中双方也未能达成一致，故应认定为双方对付款时间约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项关于“当事人就合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的约定，保利德阳公司可要求陈晓琼随时履行，现保利德阳公司并未提供相关证据证明已在本案庭审前向陈晓琼催收支付购房款，则本院以保利德阳公司提出反诉的时间即2017年1月20日要求履行支付购房款的时间，反诉被告陈晓琼应当支付剩余的购房款（含车位款）共计1431200元。反诉被告陈晓琼抗辩不应支付购房款（含车位款）的理由不成立，本院不予采纳。关于反诉原告保利德阳公司主张的违约金的起算时间，因本院认定反诉被告陈晓琼的付款时间为2017年1月20日，在此之前的违约金，本院不予支持，对于违约金的计算标准，按照合同约定逾期在90日内的按照为日万分之三计算，反诉被告陈晓琼在庭审中并未提出违约金过高抗辩，且经审查合同约定的违约金计算标准也并不属于过高的情形，故反诉被告陈晓琼应向反诉原告支付违约金，应从2017年1月21日起计算至付清之日止，以应付房款（含车位款）1431200元为计算本金，按照日万分之三利率计算。关于反诉原告主张要求反诉被告肖良国共同承担付款责任，因陈晓琼签订本案诉争合同时，其与肖良国在婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，反诉被告肖良国并未举证证明陈晓琼对保利德阳公司承担的上述债务属于个人债务情形，则应按照夫妻共同债务处理，与陈晓琼承担共同支付责任。综上，原告陈晓琼以肖霞名义与被告保利德阳公司签订的商品房买卖合同，因未得到肖霞追认，合同的责任应当由原告陈晓琼承担，因双方对付款具体时间未达成一致，本院认为应从保利德阳公司向陈晓琼提出反诉之日起算，故陈晓琼应当向保利德阳公司支付购房款（含车位款）及相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于》第二十四条之规定，判决如下：一、反诉被告陈晓琼、肖良国于本判决生效之日起十日内向反诉原告保利（德阳）房地产开发有限公司支付购房款（含车位款）1431200元，并于支付购房款十五日内支付违约金，计算方法：以应付款1431200元为本金，从2017年1月21日起计算至付清之日止，按日万分之三利率计算。二、驳回原告陈晓琼的诉讼请求；三、驳回反诉原告保利（德阳）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉征收案件受理费3334元，由原告陈晓琼负担；反诉应减半征收案件受理费9648元，由反诉原告保利（德阳）房地产开发有限公司负担1648元，反诉被告陈晓琼、肖良国负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  杨春兰二〇一七年二月二十二日法官助理俞梦捷书记员袁琳