上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初81134号原告：潘建云，男，1966年3月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙莉，上海永乐律师事务所律师。被告：上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王全明，主任。委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。原告潘建云诉被告上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告潘建云的委托诉讼代理人孙莉，被告上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会的委托诉讼代理人郁少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘建云诉称，2015年10月1日，原、被告双方签订租赁合同及补充协议各一份，约定被告将位于浦东新区惠南镇陆路村村民委员会南侧的村委会餐厅共计574平方米的房屋出租给原告，年租金人民币(以下币种相同)50,000元，租赁期限自2015年10月1日至2018年9月31日止。原告提前支付了1年的房屋租金，并于2015年9月28日起对餐厅进行装修翻新、添置设备，共花费装修款167,942元、添置桌椅设备费用131,300元、添置厨房设备费用202,750元，支出广告费用20,523元，并招聘员工进行营业。2015年10月底，全部装修完成，餐厅全日侯营业，步入正轨。但在2016年5月10日接到被告通知，餐厅不得再承接婚宴餐饮服务业务。次月15日，餐厅因违章建筑被镇政府拆违办予以拆除。被告作为基层自治管理组织，隐瞒了餐厅系违章建筑的事实，与原告签订租赁合同，但在原告营业不久即被拆除，导致原告的巨大经济损失，故起诉要求被告赔偿因违约导致的各项损失共计909,181元(其中：装修工程款167,942元、厨房设备费用202,750元、桌椅购置费用131,300元、广告费用20,523元、特聘厨师损失20,833元、员工合同违约金18,000元、应退租金20,833元、租赁合同违约金25,000元、预期收益损失20万元、预订宴席违约金损失102,000元)。被告上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会辩称，系争房屋系被告所有，建造时获得农委和镇政府的批准，属于被告的公建配套设施，但无产权证及其他建造批准手续。2016年5月，被告接到通知，该房屋为违章建筑，并于6月15日被镇政府拆违办拆除，属于不可抗力，故被告同意退还多余的租金，不同意其余诉讼请求。经审理查明，2014年6月8日，上海市浦东新区农业委员会发出《关于惠南镇2014年村庄改造项目公建配套工可设计(代项目建议书)的批复》，批复陆路村翻建村民活动室638平方米，占地面积638平方米(原拆原建)，并要求按村庄改造项目管理的要求，办理相关手续和项目的组织实施。2015年10月1日，原、被告双方签订《租赁合同书》一份，约定就被告的集体资产租赁事宜签订租赁合同，由被告将位于浦东新区惠南镇陆路村村民委员会南侧、建筑面积为574平方米的房屋出租给原告，年租金人民币50,000元，每年9月1日前支付一次，先付后用；租赁期限3年，自2015年10月1日至2018年9月31日止。双方合同第五条约定：1、租赁期间，未经甲方(指被告)书面同意，乙方(指原告)不得擅自扩大租赁区域；未经甲方同意并报相关部门许可，乙方不得在租赁区域内擅自搭建违法建筑物，不得新建、翻建房屋、建筑或改变建筑结构，不得改变原土地用途。2、租赁期内，乙方确因生产或经营需要，经甲方书面同意后，可对租赁房屋进行装修或添附，但装修或添附物在合同终止或解除后无偿归甲方所有。合同第六条违约责任约定：2、甲方违反本合同约定，无故提前收回房屋的，应按照当年租金总额的50%向乙方支付违约金，违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担相应的赔偿责任。之后，原告在系争房屋之后侧搭建了彩钢棚，进行经营。同日，双方又签订《陆路村餐厅租赁合同补充协议》一份，约定：1、乙方承租后，确保甲方本村村民按户籍为证，本村村民拆迁户、户口迁出、有村委证明为证的，村民办婚丧喜事一律根据甲方所定的收费场所为1,000元，清洁费300元，煤气水电费根据水表和电表实际数据收取，由办事方跟乙方结算。2、村民在办事3个月之前到村委会登记，由村委协助沟通和协调。3、当事人(办酒户)：有自己主张项目选择，乙方不得干扰。2015年9月25日，原告向被告缴纳2015年10月1日至2016年9月31日的房屋租金50,000元。2016年6月4日，被告向原告送达告知书一份，根据区、镇三违整治办等部门通知，系争房屋将被拆除，要求原告于2016年6月11日前搬离系争房屋，房屋将于2016年6月15日前拆除。双方确认，系争房屋于2016年6月15日被拆除。审理中，原告提供了装修的工程结算书、收据、送货单、清单、厨师特聘合同一份及劳动合同等证据，以证明一、2015年10月，上海翔云建筑装潢有限公司为系争房屋进行装修，工程造价为167,942元，2015年10月25日，原告向该公司支付工程款167,942元；二、2015年10月20日，原告向上海杰影文化传播有限公司支付广告费20,523元；三、2015年9月28日，原告向上海森柏木器有限公司购买1600杉木圆台60只共36,000元、120玻璃转盘60只共15,000元、100*100脚架60只共13,800元、餐椅子700只共45,500元、台布700条共21,000元。原告向上海捷滨酒店设备有限公司购买吸油烟机1个、灶具4套、蒸饭箱1个、热水器1台、不锈钢操作台7个、6层不锈钢操作台2个、不锈钢小推车2辆、窗帘1幅、台布150条、餐具1套、酒架1个、舞台背景1套、办公桌椅等，共计花费202,750元；四、2015年10月1日，原告(甲方)与案外人丁某某(乙方)签订厨师特聘合同一份，约定：第一条协议期限为12个月，从2015年10月1日起至2016年10月1日止。第二条岗位职责：1、甲方以招聘形式选择乙方，作为甲方特聘大厨在甲方安排贵宾宴席时亲自操厨，平时乙方自行安排自己的工作，但甲方需要乙方来亲自操厨时，乙方必须无条件服从，不得因自行承接有业务安排为由逃脱。2、乙方负责餐厅、厨房安全、防火、卫生工作。3、乙方负责厨房食品的安全卫生……4、乙方在工作期间应尽职尽责，在菜品、食品花样上不断推陈出新，满足项目部要求。第三条劳动报酬：2、乙方特聘年薪为每年5万元，并按宴席场次费每场支付2,000元。第四条劳动纪律：……4、甲方因业务萎缩时有权终止本协议，并提前一个月通知乙方，协议终止时，甲方得结清乙方的工资。2015年10月1日，原告与案外人丁根明、丁炎林、丁秀娟、袁全龙、陆纪芳、王红珍各签订劳动合同一份，约定原告聘请丁根明、丁炎林、丁秀娟、袁全龙、陆纪芳、王红珍为服务人员，合同期限自2015年10月1日至2016年9月30日止，月工资3,000元。原告又提供了其自制的2015年及2016年的酒席安排登记表及记录，证明其每月营业收入的利润约4万元，双方合同期限为3年，但至今仅履行7个月，其主张该部分损失20万元。被告则对上述证据的真实性均不予认可，认为原告的装修位于原告自行搭建的彩钢棚内，可移动的设施设备具体数量不清，且均安放在集装箱内，应由原告自行取回；特聘合同及劳动合同无健康证等佐证，亦不予认可；如每月利润为4万元，则营业额需7万元以上，故原告所述营业额数额不符合事实。原告又提供了收受定金的登记情况及违约金签收表，证明其已收受17户的宴席预订，每户缴纳定金6,000元，因房屋被拆除，无法完成订单，故原告已向当事人退还定金并支付每户违约金6,000元。被告则认为，原告记录的2015年的定金的收取一般在1,000-2,000元，2016年起收取6,000元明显过高，系为诉讼而为。又查明，被告的出租房屋，没有产权证，也未能提供其他合法的建造手续。审理中，被告认为，原告所述的餐具、桌椅等可移动的家具、设备等在镇政府拆除系争房屋时均安置在4个集装箱内，曾通知原告领取，原告未领取。原告确认上述家具、设备等安置在4个集装箱内，被告亦曾通知原告领取，但因无餐饮场所可营业，无处安放，故原告未领取。以上事实由原、被告提供的租赁合同书、陆路村餐厅租赁合同补充协议、收据、结算书、送货单、清单、厨师特聘合同、劳动合同、登记表、记事簿、汇总表、批复、通知及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，被告出租给原告的房屋，没有产权证，被告亦未能提供其他合法审批手续，故双方签订的租赁合同书及陆路村餐厅租赁合同补充协议违反了国家强制性规定，应为无效。关于被告的装修及广告牌费用，本院认为，被告的办公场所在租赁地点之侧，理应知晓原告装修行为，但被告未能提供就原告的装修提出异议的相关证据，应认定为其同意原告进行装修。现系争房屋因系无证建筑而被政府相关部门拆除，相关的装修现场及价值已无法进行司法评估，本院采信原告提供的相关证据。被告认为原告的装修在彩钢棚，遭原告否认，被告亦未能提供证据证明，故被告之述本院不予采信。根据查明的事实，结合原、被告在签订租赁合同当日又签订了陆路村餐厅租赁合同补充协议，明确了原告在系争房屋开设餐厅经营中负有为本村村民提供办理婚、丧、喜事的义务并为此明确了村民的优惠价格，可以认定双方之间除了普通的租赁关系，还包含了原告为村民服务的内容，被告明知原告进行餐厅经营及为村民服务必然需要雇佣厨师、服务员，接受村民预定，现租赁合同无效，必然会造成原告解雇厨师、服务员及赔偿预定村民的违约金等损失。对此，原告提供的证据不能充分证明其实际损失金额，本院根据庭审查明的事实等酌情确定原告的上述损失。被告将没有产权证及其他合法建造手续的房屋出租导致本案租赁协议无效，负有主要过错，原告在签订协议时未能尽到审慎审核义务，亦负有次要责任。本院根据上述认定的损失及双方的过错程度酌情确定被告的赔偿金额。原告已付清截止2016年9月30日止的房屋租金，但房屋已于2016年6月15日被拆除，故2016年6月15日至9月30日的房屋租金应于返还。原告要求被告支付提前终止合同的违约金及预期利益损失，因双方之间的租赁合同无效，原告该诉请无合同及法律依据，本院难以支持。原告要求被告赔偿可移动物品及设备的损失，无合同及法律依据，本院不予支持，原告可自行取回尚安放在集装箱内的物品。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告潘建云与被告上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会签订的租赁合同书、陆路村餐厅租赁合同补充协议无效；二、被告上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会应于本判决生效后十日内返还原告潘建云房屋租金14,722元；三、被告上海市浦东新区惠南镇陆路村民委员会应于本判决生效后十日内给付原告潘建云各项损失费用24万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,651元，减半收取6,325.50元，由原告承担1,898元，由被告承担4,427.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一七年二月八日书记员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。