温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初14336号原告：黄彩峰，男，1979年7月26日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：林彬剑，浙江联英律师事务所律师。被告：潘忠孝，男，1981年3月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈伟，温州市金瓯法律服务所法律工作者。原告黄彩峰为与被告潘忠孝买卖合同纠纷一案，于2016年10月26日向本院起诉，本院于同日立案受理本案后，适用简易程序，于2016年11月28日公开开庭进行了审理，原告黄彩峰的委托诉讼代理人林彬剑、被告潘忠孝的委托诉讼代理人陈伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄彩峰向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2012年10月7日签订的关于“藤桥镇农房集聚置换新房的房屋买卖合同”合法有效；2.判令被告立即向原告交付坐落于温州市鹿城区藤桥镇藤园景苑4幢2404室房屋一套；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金自2016年2月1日起以原告已付款670189元为基数按银行同期贷款利率计算至被告向原告交付房屋之日止，暂算至2016年10月31日止违约金为30150元。事实与理由：2012年上半年，被告经鹿城区藤桥镇政府摸底、公示方式获得藤桥镇农房集聚置换新房的购房指标若干平方米。2012年10月7日，原、被告经中介介绍并协商签订买卖合同一份，该合同约定由原告向被告购买上述“农聚房”指标买卖合同一份。该合同约定由原告向被告购买上述“农聚房”指标132.65平方米的房屋，每平方米价格为4700元，该款项由原告分期交付至温州市鹿城区藤桥镇新农村建设投资有限公司，房屋差价款计145915元由原告直接支付给被告，即被告将房屋指标转让后净赚145915元。合同签订后，原告依约将120915元交给被告，合同约定扣留25000元待办完产权转移登记手续后支付。2012年10月17日，被告从“藤桥镇新农投公司”认选套型，并确认套型为“藤园景苑”的B07、B04两套房屋。因被告任选的套型指标面积缩小，故原、被告双方于2012年11月5日签订补充协议书一份，约定被告退还原告房屋套内指标面积31.65平方米，返还原告房屋价差款33400元。随后，原告于2012年11月6日上午经温州市华东公证处公证的以“摸文”方式选定了B07套型的“藤园景苑”4幢2404室的房屋一套。在摸文确定房源后，原告依约分期以被告的名义向“藤桥镇新农投公司”支付了全部价款，由于原告一直以被告的名义支付购房款，且没有取得被告的授权委托，因此“藤桥镇新农投公司”无法向原告交付房屋钥匙和办理交付手续。现经了解被告已经取得上述房屋钥匙，但被告因故拒绝向原告交付房屋，原告认为双方签订的关于“农房集聚置换新房”的房屋买卖合同不违反国家法律规定，该协议合法有效，鉴于被告在取得新房钥匙后不与原告办理交付手续的行为显然构成违约，故原告起诉并请求判决如诉所请。为此，原告在举证期限内提供如下证据：1.原告身份证，证明原告身份及主体资格；2.被告户籍信息，证明被告身份及主体资格；3.房屋买卖协议书，证明原、被告于2012年10月7日签订《房屋买卖合同书》，约定由原告向被告购买132.56平方米的房屋指标；4.补充协议书，证明原被告双方于2012年11月5日达成补充协议，原告退还被告房屋内指标面积31.65平方米，被告补给原告金额33400元；5.置换套型任选单、收据、公证单、现金缴款单，证明被告任选了藤园景苑B04、B07两套房屋，原告经华东公证处公证以摸文形式选定了B07的藤园景苑4幢2404室房屋、证明原告先后向藤桥镇新农投公司支付了558000元的购房款；6.关于藤桥镇藤园景苑交付相关事项的通知，证明藤园景苑的房屋已经到交付阶段。原告当庭提交证据7.临时协议书，证明被告潘忠孝有权将房屋出卖给我。在审理期间，原告申请证人谷某、林某出庭作证，证人谷某陈述称：我是中介，当时买卖的时候约定是140平方左右，当时套内面积3800元每平方，后来地级差300元每平方，这就是4100元每平方，然后报名费奖励200元每平方，扣除之后加上每平方被告赚800元，定的价格是4700元。后来还有奖励300元每平方要给被告，就是卖方已经按照每平方净赚1100元、132.65每平方米的价格已经拿走了145915元，至于套外面积由买方自己出，当时说是4100元每平方，有说过被告净赚145000元，空翻价格卖房的时候就是知道的。证人林某陈述称：我是中介。当时房子本来卖给谷某的，后来卖给了黄彩峰。原来约定是套内4700元每平方，被告赚1100元每平方，套外价格跟着镇里走。空翻价格卖房的时候就是知道的。有说过被告净赚145000元。被告潘忠孝辩称：1、因为原告没有补足购房款，导致镇政府没有交付房屋钥匙，故被告无法交付房屋。2、当时的房屋买卖合同所约定的房屋价格有所变化，应按交付时的房价补齐差价。3、逾期交付是由于原告没有补齐该交付的房款，故不存在逾期之说。被告潘忠孝在举证期限内提供如下证据：1.临时置换协议书、正式置换协议书、房价结算表各一份，证明被告卖给原告的置换房是被告用老房子向镇政府置换的，根据镇政府的指导价确定被告卖给原告的房款总价681404.7元，原告应当补齐价款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。因双方当事人对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对本案无争议事实认定如下：2012年4月3日，被告与温州市鹿城区藤桥镇新农村建设投资有限公司（以下简称藤桥新农投公司）签订鹿城区藤桥镇一期农房集聚房屋置换临时协议书，载明合法置换面积为132.65平方米。2012年10月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同书》一份，第一条、第二条载明被告将房屋指标132.65转让卖给原告，该房屋面积132.65平方米，每平方米价格4700元，现房屋尚在建造中该房屋款在分期上交中，每期上交款由原告交于被告一并上交。房屋132.65平方米的差价计145915元，将分二期由原告付给被告，第一期本合同签订付清120915元。第二期付清余款25000元，待原告取得房产证等一切手续齐全付清。其付款均有被告出具收款条给原告。第六条载明：被告置换政策性经费补偿归被告所有，原告不得享受；由于房屋未确定，其最后确定房屋楼层、朝向等，需补交差价均由原告自行负担。2012年10月17日，经摸文，确定原告得到的置换房屋为藤园景苑4幢2404室，套内面积101.8867平方米。2012年11月5日，原告退还被告房屋套内指标面积31.65平方米，被告补给原告33400元。2013年2月26日，被告与藤桥新农投公司签订农房集聚置换协议书，其合法面积享有的补偿有旧房杂地补偿11920.8元，奖励有报名并签约奖励每平方米200元，六间以上独立幢连片奖励300元每平方，面积均为132.65平方米。藤园景苑4幢2404室最终结算价格及组成为总面积141.11平方米，其中套内面积101.89平方米，合法面积70.91平方米，单价3800元每平方，空翻部分面积30.98平方米，单价5500元每平方；众用分摊面积39.22平方米，其中合法面积27.30平方米，单价3800元每平方，空翻部分面积11.92平方米，单价5500元每平方；地级差价房款141.11平方米乘以300每平方米为42333元，朝东南差价为6514.81元，层次差23989元，合计681985元。旧房补偿6372.8元，旧房奖励35456元，应付装修期过渡费6006元。原告支付藤桥新农投公司合计560000元。原告已经支付被告第一期价款。本院认为原、被告双方均认为《房屋买卖合同书》有效，本院认为该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，本院认定其合法有效。双方未约定交付房屋的时间，考虑到涉案房屋系集聚置换房屋，应当以完成与藤桥新农投公司的结算及付清第一期价款后再行交付房屋，故本案主要争议焦点在于价款的规定，原告主张价款计算方式为套内面积按每平方4700元计算，套外面积由原告自行和藤桥新农投公司结算，层次差、朝向差由原告负担，地级差由被告负担。被告认为其净赚111600元（145000元-33400元），其余均由原告和藤桥新农投公司结算。两位证人认定的价款计算方式和原告主张相同，但又承认当时被告主张净赚145000元，本院认为双方对于价款约定不明，按原告的主张计算价款，也存在部分争议，本院分析如下：双方均认为该合同实际上系买卖房屋安置指标，应当由原告与藤桥新农投公司结算，但考虑到被告作为被置换方，应当了解空翻面积价格，本院酌情认为由双方对空翻面积各自负担50%，对于地级差价款，双方合同中并未约定由被告负担，原告也未提供证据证明原告愿意负担地级差价款，鉴于双方系买卖房屋安置指标，该价款应当由原告负担，故本院认为原告应支付的价款为：101.89平方米×4700元每平方+（原告应承担的空翻面积21.45平方米-已承担的空翻面积11.92平方米=9.53平方米）×800元每平方+众用分摊面积169300元+地级差价款42333元+朝向差价款6514.81元+层次差价款23989元=728643.81元，该款减去可以暂扣的25000元为703643.81元，按原告陈述，其已经支付647515元，尚不足以付清第一期款项及藤桥新农投公司结算款，故本院对原告要求被告交付房屋的请求不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条的规定，判决如下：一、确认原告黄彩峰与被告潘忠孝于2012年10月7日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、驳回原告黄彩峰其他的诉讼请求。案件受理费554元，减半收取277元，由原告黄彩峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  叶璋二〇一七年二月二十三日书记员  李超