铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1202民初542号原告（反诉被告）：代玉桂，女，1965年10月10日出生，满族。委托代理人：魏玉宝，系辽宁富洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳柏航，男，1966年7月1日出生，汉族。委托代理人：许利伟，系辽宁国制律师事务所律师。原告（反诉被告）代玉桂与被告（反诉原告）岳柏航租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代玉桂的委托代理人魏玉宝、被告（反诉原告）岳柏航及委托代理人许立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代玉桂诉称：2014年9月1日，原告和被告签订了一份门市房租赁合同。合同约定租期6年，第一年房屋租金40万元，第二年房租（2015年10月1日-2016年9月30日）41万元，合同生效时，承租人交付第一年租金，以后租金每年8月20日交付下一年租金。2015年8月20日，被告仅仅向原告交付房租15万元，承诺剩余26万元一个月内给付。但是，时至今日被告仍未给付，原告多次催要，被告总以各种理由推拖。原告无奈，不得不向人民法院起诉，诉讼请求：1、请求判令被告给付2015年10月1日-2016年7月31日租金200000元及利息；2、被告承担诉讼费。被告岳柏航辩称：双方签订的租房合同无效，无法继续履行；由于合同无效，导致反诉原告巨额装修损失，应由反诉被告承担赔偿责任。反诉原告岳柏航诉称：2014年9月1日反诉原告岳柏航同反诉被告代玉桂签订《租房合同》，本合同约定了反诉被告代玉桂将金山现代城中缝东数第5个门市出租给反诉原告岳柏航使用，并确定了租金及租期。现该合同已经履行一年零五个月，但合同履行过程中反诉原告岳柏航了解到反诉被告代玉桂并未取得该房屋的产权证书，并且由于施工质量等原因，该房屋所在楼宇并未经过国家质检验收，且由于该房屋未进行消防验收，消防部门已经两次要求反诉原告岳柏航停止营业。因此该房屋存在质量及法定租赁效力的不确定性，故在2015年年末反诉原告岳柏航向反诉被告代玉桂提出解除合同，不再继续租赁该房屋。但反诉被告代玉桂并未同意。现反诉原告岳柏航已经于2016年3月9日将房屋腾出，且反诉被告代玉桂已经对外招租，反诉被告代玉桂将未取得产权证且未经过国家相关部门验收的房屋出租的行为违反相关法律规定，因此应当确认双方签订的《房屋合同》无效。由于反诉原告岳柏航对该房屋实际装修投入人民币八十余万元，故提起反诉，请求法院确认双方人签订的《租赁合同》无效，并判决反诉被告代玉桂向反诉原告岳柏航支付房屋装修损失共计人民币55万元，由反诉被告代玉桂承担全部诉讼费用。反诉被告代玉桂辩称：本诉已经开庭,被告当庭提出反诉，超出答辩期，应另行起诉，被告反诉理由不成立，该合同实际已经履行1年8个月，不是1年5个月，被反诉人出租的房屋没有取得房屋产权证书，当时已经向被告说明，被告签合同时，是知道该情况的，没有产权证书房屋未经国家验收不是导致租赁合同无效的原因，因此租赁合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，被告反诉观点不能成立，被告在反诉中说装修花费80多万元，没有事实根据。原告（反诉被告）代玉桂举证如下：1、房屋租赁合同（证明房屋租赁的事实）。被告（反诉原告）岳柏航认为该合同明确过期不交租金，按合同作废处理，合同明确房屋的供电、供水、供暖由原告负责协调，押金5万元，房屋到目前为止未经过消防部门验收且未在供暖期及时供暖，导致被告无法正常使用，因供暖不及时，产生大额供电费用，用于供暖，因此该5万元无权在租金中收取。本院对此合同的真实性予以确认。2、购房收据二张（证明原告购买了诉争房屋）。被告（反诉原告）岳柏航未对收据的真实性提出异议，本院对此组证据予以采信。3、预登记证书复印件（证明原告出租的房屋所有权是原告）。被告（反诉原告）岳柏航认为证据形式并不是原件，与法定证据形式不同，真实性无法确定且与本案无关。即便预登记证书真实也不能证明原告已经取得产权的证明。本院对被告（反诉原告）岳柏航的质证意见予以支持。3、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证（均为复印件，证明原告出租的房屋开发商五证俱全，不是违章建筑）。被告（反诉原告）岳柏航认为证据形式并不是原件，与法定证据形式不同，真实性无法确定且与本案无关。如果五证有原件且为有效证件并不能认定相关房屋已经验收完毕，验收合格之后的房屋才能作为正式商品房对外销售，合法使用，因此即便五证是真实也不能否定相关房屋并没经过验收允许使用这一事实。本院对被告（反诉原告）岳柏航的质证意见予以支持。被告（反诉原告）岳柏航举证如下：1、租房合同（证明该合同明确过期不交租金，按合同作废处理，合同明确房屋的供电、供水、共暖由原告负责协调，押金5万元，房屋到目前为止未经过消防部门验收且未在供暖期及时供暖，导致被告无法正常使用，因供暖不及时，产生大额供电费用，用于供暖，因此该5万元甲无权在租金中收取）。原告（反诉被告）代玉桂对证明目的有异议，认为该合同中约定的过期不交租金，按自动解除合同，合同作废，该观点是约定的出租人的权利，表明的是如被告违约，出租人原告有权解除合同，并不是表明，如被告违约，被告解除合同，是对原告的附加条件，在本案中原告不主张解除合同继续履行合同。关于反诉原告租赁合同供电供水供暖由原告协调，并不是原告负责承担，只负责协调。本院对此合同的真实性予以确认。2、2016辽富律函字第002号律师函[证明2015年12月末原告（反诉被告）就已经收到被告（反诉原告）要求解除合同的通知]。原告（反诉被告）代玉桂对真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据只能说明要求被告给付欠租金26万元及租金降至20万元，原告不同意。本院对此证据的真实性予以确认。3、照片（证明本案原告已经解除合同，并且已经招租）。原告（反诉被告）代玉桂对真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该证据只是其同意被告转租的广告，原、被告都分别写了广告，是原告同意被告转租的意思表述。本院对此证据的真实性予以确认。4、视听资料一组（证明原告在争议期间已经将房屋对外出租，且以被告的装修作为对外出租的条件，装修损失原告应当予以承担；原告代理人作为原告的丈夫由于房屋的供暖问题免除租金5万元。原告同意2015-2016年的租金为被告免除2万元，与原告诉称被告拖欠26万元是不吻合的）。原告（反诉被告）代玉桂认为来源不合法，是否真实其记不清了，录音资料无法证明摘录是否真实，也不能证明被告代理人的证明目的，录音资料如果是真实的也恰恰可以证明被告违约，每年应当向原告赔偿十万元。本院认为，原告（反诉被告）已放弃2015年9月30日前的租金及之后的租金变更为200000元，与该视听资料并不矛盾，故对此证据的真实性予以确认。5、银州区金山小区门市指导意见的函【来源铁岭市银州区消防大队】（证明明确了金山小区即涉案小区并没有经过银州区消防验收，消防设备不能正常使用，需要尽快办理消防验收，相关房屋并没有经过质检站验收）。原告（反诉被告）代玉桂对真实性没有异议，对证明目的有异议，原告没有收到过该整改通知，该整改通知是2016年5月份下发的，而被告主张提前解除合同在这之前就已经开始了，消防是否验收不是判定房屋租赁合同是否有效的必要条件。本院对此证据的真实性予以确认。本院依法向双方当事人出示以下证据：1、资产评估报告书一份，证明被告装修部分价值200155元，原告（反诉被告）代玉桂认为价值偏高，对于已经用了二年的装修材料折旧率还是100%所以评估价值偏高。被告（反诉原告）岳柏航认为评估数额过低，该房屋仅仅使用一年半，其投资的装修费80万元，坚持反诉中的装修费数额。本院认为，双方并未提供充分证据证明其质证意见成立，故对此证据本院予以采信。2、原告（反诉被告）的声明。原告（反诉被告）代玉桂没有异议。被告（反诉原告）岳柏航真实性没有异议，但不能证明被告的交房时间。本院对此证据予以采信。经当事人陈述、举证、质证和本院认证，本院确认如下事实：原告（反诉被告）代玉桂与被告（反诉原告）岳柏航于2014年9月1日签订租赁合同一份，约定原告（反诉被告）代玉桂将金山现代城中缝东数第5个门市租给被告（反诉原告）岳柏航，期限为2014年10月1日至2020年9月30日止，共计6年。其中2014年10月1日至2015年9月30日的租金为400000元，2015年10月1日至2016年9月30日的租金为410000元。租金为每年上打租，于当年8月20日前交清，过期不交，按自动解除合约，合同作废处理。2015年8月20日，被告（反诉原告）岳柏航只向原告（反诉被告）代玉桂交付了2015年10月1日至2016年9月30日间的租金150000元，该年度其余租金未交。被告（反诉原告）岳柏航于2016年7月1日将所租赁的房屋退还给原告（反诉被告）代玉桂。另，原告（反诉被告）代玉桂出租房屋所在的整个楼宇未经验收，无房照，无消防审批手续。被告（反诉原告）岳柏航承租房屋期间对房屋进行了装修，2016年7月27日，经其申请，本院委托的辽宁衡宇资产评估有限公司评估确认其装修价值在2016年7月21日的评估基准日时为200155.00元。本院认为，本案首先应确认双方当事人所签订的租赁合同的效力。因本案出（承）租的房屋所在楼宇整体并未经过相关部门的各项验收，该楼宇整体并不符合入住条件，原告（反诉被告）代玉桂亦未取得该房屋的物权，其将房屋租赁给被告（反诉原告）岳柏航系无效的民事行为，租赁合同因上述原因无效。基于无效合同所取得的财产，依法应返还给对方；不能返还的，应折价补偿。故被告（反诉原告）岳柏航应向房屋的实际使用管理人即原告（反诉被告）代玉桂交付其实际占用房屋期间的租金，标准参照双方合同中约定的数额；原告（反诉被告）代玉桂亦应补偿被告（反诉原告）岳柏航装修该房屋的损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定）、第五十八条（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任）、第二百一十二条（租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同）、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款（依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用）的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）岳柏航给付原告（反诉被告）代玉桂20**年10月1日至2016年6月30日间的房屋租金157500元（410000元/12月*9月-150000元）；二、原告（反诉被告）代玉桂给付被告（反诉原告）岳柏航房屋装修费200155元。上述两项，于本判决生效后十日内履行；如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。本诉案件受理费5200元（原告代玉桂预交），由被告岳柏航负担3450元，由原告代玉桂负担2050元；反诉案件受理费4300元（反诉原告岳柏航预交），由反诉被告代玉桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起7日内，交纳上诉费（汇至中国农业银行铁岭河畔支行，铁岭市财政局非税收入财政专户，帐号06794101049200005，并注明汇款用途为046001铁岭市中级人民法院诉讼费），逾期交纳按撤回上诉处理。审 判 长  马辉民人民陪审员  张 军人民陪审员  付 伟二〇一七年二月二十八日书 记 员  庞 龙