广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终121号上诉人(原审原告)：陈锦芳，女，1974年3月18日出生，汉族，居民，住贵港市港南区。委托诉讼代理人：陆瑞琪，广西正大五星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文旺，广西正大五星律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广西贵港市中大发展有限公司，住所地贵港市工业品批发市场西侧（南梧公路）。法定代表人：谭济昊，执行董事。委托诉讼代理人：马彬华，广西诚济律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婷，广西诚济律师事务所律师。上诉人陈锦芳与被上诉人广西贵港市中大发展有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初4763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭于2017年2月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人的诉讼代理人陆瑞琪、李文旺，被上诉人中大公司的诉讼代理人马彬华、黄婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锦芳上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金（违约金计算：从逾期之日起至办讫房屋产权证之日止，每日按房屋总价款的万分之一计付）。事实和理由：一、《补充协议》没有成立。上诉人与被上诉人通过网签的方式签订《商品房预售合同》后，被上诉人的销售人员只提供合同附件的第55页给上诉人签字，合同附件的内容并没有向上诉人出示，《商品房预售合同》及合同附件不是当场装订并盖上骑缝章的。上诉人没有在《补充协议》上签字确认，《补充协议》没有成立。二、即使《补充协议》成立，该协议属于格式条款，被上诉人没有采取合理方式提醒上诉人注意免除或限制其责任的条款，也没有对该条款予以说明。逾期办证违约责任条款免除被上诉人责任、排除上诉人主要权利，是无效的。三、由于房屋无法办证，上诉人对该房屋的处分权受到严重限制，无法对房屋行使转让、抵押等权利，《补充协议》关于逾期办证的违约金标准过低，不足以弥补上诉人的损失，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定和最高人民法院公布的第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要相关规定，判决被上诉人从逾期之日起至办讫房屋产权证之日止，每日按房屋总价款的万分之一计付违约金给上诉人。一审判决错误，请求二审法院依法予以改判。中大公司辩称，一、《补充协议》是成立有效的。合同第55页有上诉人的签字捺印，而第55页与第56页是页码相连的，且盖有骑缝章，《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，上诉人以没有签名、属于格式条款为由主张协议没有成立、协议无效没有依据。二、未能办证是由于土地出让金问题存在纠纷，是政府部门的原因，不是被上诉人的责任，且有部分业主并没有委托被上诉人办证，被上诉人不应当承担支付违约金的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定和最高人民法院公布的第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四部分第（四）项第18条规定针对的是没有约定违约金的情况，不适用于本案。《补充协议》约定的违约金没有过低。一审判决正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。陈锦芳向一审法院起诉请求：1、判令中大公司向陈锦芳支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金计算：从2015年4月22日起至中大公司办证之日止，每日按已付房款的万分之一计付，暂计至2016年10月11日止为22704.51元）。一审法院认定事实：2013年5月18日，中大公司与陈锦芳签订一份《商品房预售合同》，约定：陈锦芳购买中大公司开发建设的XX号房，房屋总价款为422017元；合同第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权证登记的，如买受人选择不解除合同，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；附件十三《补充协议》第5条约定：（1）第3点约定由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任；（2）第4点约定出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。该《商品房预售合同》合同文本共56页，加盖了骑缝章（中大公司公司印章），其中第55页后半页、第56页系附件十三《补充协议》的内容，在第55页中间部分承诺人处有陈锦芳的签字捺印，第56页无陈锦芳、中大公司的签章。合同签订后，陈锦芳依约付清了全部购房款422017元，中大公司于2013年10月31日将房屋交付给陈锦芳使用。另查明，中大公司开发的城市怡景小区第11、12、18、19、20幢楼均属于城市怡景二期工程项目。中大公司在预售涉案房屋前已依法办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。2013年8月19日，贵港市法制办公室向贵港市人民政府就《关于贵港市中大发展有限公司欠缴土地出让金的情况汇报》的汇报，该办公室认为中大公司未按中大公司与贵港市新城建设投资开发有限公司于2003年5月13日签订《协作书》的约定使用城市怡景的二期用地86.2亩，改变了土地用途，存在尚欠缴土地出让金问题。2015年12月16日，贵港市仲裁委员会作出（2012）贵仲字第4号裁定书，裁定中止对申请人广西贵港市中大发展有限公司与被申请人贵港市人民政府补交土地出让金纠纷一案的审理。2016年9月3日，中大公司向该小区的业主发出《致城市怡景业主公开道歉信》，称因历史遗留问题，政府核计土地出让金的数额与该公司取得土地享受的优惠政策不符而存在争议，导致中大公司迟延办证，中大公司就此而向业主致歉。中大公司至今未就办理讼争房屋的相关房屋产权登记资料报产权登记机关完成备案登记，未能在约定的期限办讫房屋所有权证，至今陈锦芳亦未能取得房屋所有权证。一审法院认为，陈锦芳与中大公司所签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，陈锦芳已付清全部购房款，中大公司于2013年10月31日将房屋交付给陈锦芳使用。根据合同有关产权登记的约定，中大公司应在商品房交付使用后365个工作日内办讫房屋所有权登记，但在该约定期限届满后至今陈锦芳仍未取得房屋权属证书。综合本案到案证据看，中大公司提供的证据不足以证明其在商品房交付使用后365个工作日内将所需办理房屋所有权证相关的资料报产权登记机构备案、并已完成了备案登记，亦无证据证实中大公司至今为止已完成该房产相关权属资料的备案登记，而中大公司就该相关资料备案登记的行为，则为能否办理房屋所有权证的前提条件，故为中大公司须履行的义务。因此，陈锦芳与中大公司签订合同后，因中大公司未就办理房屋权属证明相关资料完成备案登记，至今尚不具备房产权属转移登记的条件，是导致陈锦芳至今未取得房屋所有权证的根本原因，无关陈锦芳委托中大公司办证与否，故中大公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因陈锦芳与中大公司在磋商洽谈的同一时间内既签订了主合同，又签订了合同附件十三《补充协议》，该协议就主合同原约定的逾期办证违约责任承担方式进行了重新修订，进行补充的新约定，并就此达成了共识。合同第55页有陈锦芳的签字捺印，陈锦芳虽未就该协议末页56页进行签章，但该协议与主合同一起，前后页码连续联码，并加盖了骑缝章，二者合二为一，主合同与补充协议前后衔接一脉相承，组成了一份完整的合同文本，且陈锦芳已在该整个合同文本上签字，该补充协议与主合同具有同等的合同效力，对双方均有约束力。因此，陈锦芳主张有关补充协议未签字、未成立、无效的理由不能成立。又因主合同第十九条与《补充协议》就中大公司逾期办证违约金约定不一致，而当《补充协议》与主合同存在相冲突的条款，因补充协议是双方作出的新约定，效力优于主合同，因此，《补充协议》的条款应优先适用。根据《补充协议》第五条的约定因中大公司的责任，致使陈锦芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中大公司按已付房价款的千分之一支付违约金给陈锦芳。该补充协议虽为中大公司提供的格式合同，但该约定系双方当事人的真实意思表示，条款内容约定具体明确，双方对该格式条款的理解无争议，也不存在免除中大公司责任、加重陈锦芳责任、排除陈锦芳主要权利的情形，且陈锦芳无证据证明双方约定的违约金过低、不能作中大公司承担违约责任的标准与依据，故应适用该补充协议约定的标准计付违约金。因此，陈锦芳主张有关该条款为格式合同以及违约金过低要求增加的理由不成立。关于陈锦芳请求中大公司支付违约金的诉请，该院仅支持违约金422.01元(违约金按全部已付房款422017元的千分之一计付），超出部分，该院予以驳回。中大公司提出未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担责任的抗辩，从中大公司所提供的证据分析，因城市怡景因二期用地土地出让金问题尚未解决，导致其未能完成办理产权权属登记的备案登记。由于中大公司系有偿取得城市怡景小区土地使用权，其应依法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方可使用土地，其应依法解决前述问题。但因中大公司自身的原因其未依法解决前述问题，且前述问题并不符合双方合同所约定中大公司免责事由的情形，且系其与政府有关部门之间的关系，不能对抗陈锦芳。中大公司亦未能提供充分的证据证明有关出让金等问题以及未能办理房屋所有权证系有关政府部门的责任，故中大公司该抗辩理由，依据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告广西贵港市中大发展有限公司支付逾期办证违约金422.01元给原告陈锦芳;二、驳回原告陈锦芳的其他诉讼请求。本案案件受理费368元，减半收取计184元，由原告陈锦芳负担134元，由被告广西贵港市中大发展有限公司负担50元。以上债务，义务人应于本判决生效后十天内履行完毕。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实,本院予以确认。本案二审的争议焦点是：一、《补充协议》是否成立有效；二、被上诉人是否应当向上诉人支付违约金，《补充协议》约定的违约金是否过低。本院认为，一、虽然上诉人未在《补充协议》末页56页签名，但《商品房预售合同》第55页有上诉人的签名捺印，而该合同第55页后半部分与第56页共同组成《补充协议》的内容，两页之间加盖了骑缝章，主合同与补充协议共同组成完整的合同文本，两者具有同等的法律效力。因此上诉人主张《补充协议》没有上诉人签字而未成立理由不成立，本院不予支持。虽然《补充协议》是被上诉人提供的格式合同，但其中的条款均标注了下划线，条款的内容具体明确，不存在理解歧义问题，也不存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，因此，上诉人主张被上诉人没有对《补充协议》的条款进行提示说明、属于免责条款而无效，理由不成立，本院不予采纳。二、被上诉人未能将办理房屋产权证书所需相关材料报送产权登记机关进行备案登记是上诉人至今未能取得房屋产权证书的根本原因，与上诉人是否委托被上诉人办证无关。被上诉人称未能办证是由于土地出让金问题未能解决，但被上诉人系有偿取得涉案商品房小区的土地使用权，依法缴纳土地出让金是被上诉人应当承担的义务，被上诉人将未能办理房屋产权证书的原因归责于政府部门而主张自己不应当支付逾期办证的违约金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，《补充协议》已对逾期办证违约金作出了约定，不适用上述规定，上诉人亦未能提供证据证实约定的违约金标准过低，对上诉人要求按房屋总价款的日万分之一从逾期之日起至办讫房屋产权证之日止计付逾期办证违约金的主张，依法无据，本院不予支持。综上所述，陈锦芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费357元（上诉人陈锦芳已预交），由上诉人陈锦芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 丽代理审判员  陈燕霞代理审判员  韦盼盼二〇一七年二月二十八日书 记 员  梁明燕