上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初32957号原告：刘腾懿，男，1986年8月15日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：乔屹，上海孙仁荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛泽锋，上海孙仁荣律师事务所律师。被告：致润珠宝(上海)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郭刚，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。原告刘腾懿与被告致润珠宝(上海)有限公司(以下简称致润公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，致润公司在提交答辩状期对管辖权提出异议，本院于2016年10月27日出具民事裁定书，裁定驳回致润公司对本案管辖权提出的异议。致润公司不服该裁定提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年12月9日出具民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年2月10日公开开庭进行了审理，刘腾懿的委托诉讼代理人葛泽锋，致润公司委托诉讼代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘腾懿向本院提出诉讼请求：1.确认刘腾懿与致润公司于2013年4月23日签订《房屋租赁合同》于2016年9月1日依法解除；2.致润公司将上海市徐汇区乌鲁木齐XXX号房屋返还给刘腾懿；3.致润公司向刘腾懿支付违约金30万元；4.本案诉讼费由致润公司负担。事实和理由：刘腾懿和致润公司于2013年4月23日签订《房屋租赁合同》，刘腾懿将上海市徐汇区乌鲁木齐南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给致润公司。合同对租赁房屋的用途、租赁期限、租金、转租、解除条件、违约责任等事项做出明确约定。合同签订后，刘腾懿将系争房屋交付致润公司。但是刘腾懿后经实地查看得知，致润公司擅自改变系争房屋的使用用途，并且擅自将系争房屋转租给他人，违反合同约定。2016年8月30日，刘腾懿委托律师向致润公司发出解除《房屋租赁合同》的律师函，并要求进行违约赔偿，但遭到拒绝，故诉至法院。致润公司辩称，刘腾懿没有合同解除权，合同没有解除，故不同意返还房屋，不同意刘腾懿诉请。致润公司没有转租房屋的情形，致润公司对房屋使用及装修情况，刘腾懿本人是清楚的，刘腾懿曾多次到系争房屋内监督装修工作，刘腾懿在2015年下半年希望对系争房屋挂牌出售，拍摄了很多现场照片，现在网上也能查出系争房屋图片，刘腾懿对系争房屋的实际情况是清楚的。致润公司没有改变房屋结构及损害房屋，即使致润公司改变使用用途，不符合合同约定解除权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为刘腾懿与案外人刘某某按份共有，刘腾懿享有系争房屋二分之一产权份额，刘某某享有系争房屋二分之一产权份额。2013年4月23日，刘腾懿作为出租方(甲方)与上海润昊玉文化传播有限公司(以下简称润昊玉公司)作为承租方(乙方)、经纪方案外人上海帛乐房地产经纪事务所(以下简称帛乐公司)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积为363.40平方米，使用权面积550平方米，土地用途为居住、结构为花园住宅。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为住宅使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲乙双方约定，甲方于2013年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年6月1日起至2018年5月31日止。月租金总计为150,000元。该房屋租金三年内不变。自第四年起，双方可协商对租金进行调整。第四、五年租金在原租金的基础递增5%，即第四和五年月租金为157,500元。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即叁拾万元。除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。《房屋租赁合同》签订后，刘腾懿将系争房屋交付致润公司。致润公司于2013年10月28日与案外人上海梦玉餐饮企业管理有限公司合作经营餐厅，系争房屋被用作餐厅经营场地。2016年8月30日，刘腾懿委托律师向致润公司发出解除系争房屋租赁合同的《律师函》，致润公司于2016年9月1日收到该函。该《律师函》主要内容为：致润公司未经许可擅自改变系争房屋使用用途，将住宅作为商业经营场所使用，并且将房屋擅自转租给上海聚美欧洲城实业股份有限公司(以下简称聚美公司)使用等，故解除房屋租赁合同。2016年9月12日，刘腾懿再次委托律师向致润公司发出《律师函》，该《律师函》主要内容为：要求致润公司抓紧时间搬离系争房屋，如逾期不搬离，将直接收回房屋等。2016年9月14日，致润公司委托律师向刘腾懿发出不同意解除房屋租赁合同的《律师函》，该《律师函》主要内容为：致润公司并未发生任何违反《房屋租赁合同》且导致刘腾懿有权解除《房屋租赁合同》之行为，致润公司不同意解除《房屋租赁合同》等。2016年11月29日，系争房屋按份共有人刘某某出具经公证的《声明书》，主要内容为：本人刘某某，与刘腾懿共同共有位于上海市徐汇区乌鲁木齐南路XXX号房屋。2013年4月23日，刘腾懿与上海润昊玉文化传播有限公司签订了上述房屋的租赁合同，现因租赁合同产生纠纷，由刘腾懿起诉至上海市徐汇区人民法院，要求解约并赔偿损失，本人明确声明知晓上述租赁合同的签订，但合同签约甲方系刘腾懿，本人并没有签署上述合同，所涉合同权利由刘腾懿享有，相应义务也应由他承担。虽然刘某某是业主之一，法院如果认为刘某某也有一定的诉讼权利，要求刘某某参与诉讼的，刘某某在此明确表示不愿意参与这起诉讼，放弃在该案中的所有的诉讼权利，均由刘腾懿作为原告出面参与诉讼。另查明，2013年12月20日，经工商局准予，上海润昊玉文化传播有限公司变更企业名称为致润珠宝(上海)有限公司。上述事实，除有当事人陈述外、另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、律师函、公证书、民事判决书、档案机读材料等证据证明，本院予以确认。审理中，刘腾懿为证明致润公司将系争房屋转租给案外人聚美公司作为商业经营场所使用，改变使用性质，提交公证书、照片、工信部网站备案信息等材料。致润公司认为致润公司法定代表人郭刚与聚美公司高层是朋友，聚美公司唯一经营项目在四川成都，在上海没有任何经营地址和人员，聚美公司希望郭刚帮忙作推广工作，相当于郭刚帮忙做代理，故不存在转租，是合作关系，至于百度地图上的地址是谁设置的，不清楚，这不能证明系争房屋转租给聚美公司使用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘腾懿主张解除《房屋租赁合同》，应由其承担相应的举证责任。现刘腾懿主张解除的理由主要有两个：一是认为致润公司擅自改变系争房屋使用用途；二是认为致润公司擅自转租。关于刘腾懿主张的第一个解除理由即致润公司擅自改变系争房屋使用用途，致润公司表示没有改变房屋结构及损害房屋，即使致润公司改变使用用途，不符合合同约定解除权。本院认为根据《房屋租赁合同》约定，致润公司未征得刘腾懿同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，刘腾懿方可行使解除权，但从现有证据看，虽然系争房屋被用作商业用途并非用于居住使用，但刘腾懿并未充分举证证明存在房屋损坏的情况，且致润公司从2013年10月份即改变系争房屋使用用途，用于经营，而刘腾懿在长达近三年的时间里并未对此提出异议，可推定其知晓且同意致润公司改变系争房屋的使用用途，故本院采纳致润公司的辩称意见，对于刘腾懿的该解除理由本院不予采纳。关于刘腾懿主张的第二个解除理由即擅自转租，致润公司否认转租。本院认为，一方面，2013年10月28日，致润公司与案外人上海梦玉餐饮企业管理有限公司确实存在合作经营餐厅的状况，但并未有证据显示致润公司将系争房屋转租；另一方面，致润公司认为其法定代表人与聚美公司之间系合作代理关系，亦非转租，而刘腾懿提供的证据不足以证明致润公司将系争房屋转租给聚美公司，刘腾懿应承担举证不能的后果，故对于刘腾懿该解除理由本院亦不予采纳。综上，刘腾懿解除《房屋租赁合同》的理由并不成立，其不享有单方解除合同的权利，在致润公司不同意解除《房屋租赁合同》的情况下，刘腾懿要求确认于2013年4月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。由于《房屋租赁合同》并未解除，故刘腾懿主张返还系争房屋及违约金之诉请，亦无合同及法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回刘腾懿的全部诉讼请求。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由刘腾懿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 曹 庆二〇一七年二月二十二日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。