湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终7556号上诉人（原审原告、反诉被告）:陈章辉，男，1985年11月26日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人:刘研，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人:邓晶晶，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:彭柯，男，1985年4月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：吴社章，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓燕，湖南日月明律师事务所律师。上诉人陈章辉因与被上诉人彭柯房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳民初字第5915号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈章辉的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第5915号民事判决第二、三项，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉全部请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋系违章建筑，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定涉案《房屋租赁合同》系无效合同，同时，因涉案房屋性质为住宅，上诉人与被上诉人之间签订的涉案合同违反了《物权法》第七十七条之规定，亦属于无效合同；二、因涉案房屋不具备作为餐厅经营使用的条件，使得上诉人与被上诉人签订的租赁合同的目的不能达到，上诉人因此投入的巨额装修及设施损失惨重，一审判决不仅对上诉人的损失置之不理，还判上诉人向被上诉人支付空置租金，有失公平；三、涉案房屋系被上诉人违法转租，其违约在先，上诉人有权拒付房租；四、被上诉人提交的消防告知书的落款与抬头不一致，不具有证明效力。被上诉人彭柯辩称，1、涉案房屋经消防验收合格且已经投入使用，被上诉人一审提交的消防告知书的原件在开发商处，该复印件系开发商向其出具，故上面盖有开发商的公章，且一审法院也去房产部门进行核实，并就该部分事实进行了质证；2、上诉人与被上诉人之间签订的合同并未约定涉案房屋的租赁用途；3、上诉人租赁涉案房屋后拆除了原装修，该事实表明其已经实际使用了出租房屋；4、被上诉人转租是经原房东的同意后的行为，并无非法转租一说。综上，被上诉人已经按照合同的约定全面履行了自身义务，上诉人没有按照合同的约定支付租金，系违约方，理应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。陈章辉的一审诉讼请求：1、与彭柯解除合同、彭柯双倍返还陈章辉保证金22万元（11万元×2），并支付利息，利息以11万元为计算依据，按银行同期同类贷款利率，自2015年6月3日始计算至彭柯退还保证金之日止；2、彭柯赔偿陈章辉损失20380元；3、彭柯承担本案诉讼费。彭柯的一审反诉请求：1、陈章辉立即向彭柯支付拖欠的履约保证金9万元；2、陈章辉立即向彭柯支付拖欠的房屋租金25万元及延期交租的违约金4.5万元（违约金计算至起诉之日止，后续发生的另行主张）；3、本案诉讼费用由陈章辉承担。一审法院认定的事实：2015年4月10日，彭柯与咸嘉村民股份合作社签订了《房屋租赁合同》，合同约定：彭柯承租的房屋位于长沙市××××号高鑫麓城地下室9-104到9-111（户室号-1754到-1761），租赁期5年，即从2015年3月12日至2020年3月11日。2015年6月1日，陈章辉（承租人、乙方）与彭柯（出租人、甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条，甲方出租房屋位于长沙市××××号高鑫麓城一楼的9-104、9-111两间房，二楼9-204至9-211连续八间房屋，建筑面积共约590平方米,甲方保证有权出租该房屋，并保证自己及原始房东不得干涉乙方正常合理使用房屋，保证乙方能正常经营，不受非法干涉……第二条，租赁期限为2015年6月1日起至2020年3月12日止，乙方拖欠租金七天以上，甲方可以提前终止合同，收回房屋，并扣除保证人民币20万元……第三条，租金及缴纳期限。1、房屋租金为第一年人民币50万元整,合同租期内按每年5%年租金递增，租金半年一交，第一次租金在租赁合同签署后七天内缴纳，后续每次租金按先交租金后使用的原则缴纳。2、乙方须在合同签订当日缴纳人民币200000元整履约保证金，以保证合同的履行；第四条，租赁期间因房屋和设施重大质量问题或结构安全原因需要维修的，由甲方负责承担发生的费用，以确保乙方的安全正常使用，除此外的其他维修由乙方负责并承担费用；第五条，权利变更。……2、在合同期限内，乙方有权对所租房屋全部或部分转租，乙方转租的期限不得超过合同剩余的履行期限，并且不得因转租而损害甲方的利益，乙方转租的，乙方仍须按合同的约定向彭柯履行全部义务；第六条，违约责任。……2、因甲方的原因导致合同在合同期满前无法继续履行，甲方赔偿乙方下列损失：按未能履行的时间占合同期限的同比例计算全部装修费用的剩余使用价值，乙方搬迁、停业所造成的损失，及其他损失，并全额退还未到期的租金和双倍保证金。因乙方原因导致合同期满前无法继续履行乙方赔偿甲方下列损失：在寻找新的承租人期间的租金，房屋装修拆装费用，并赔偿双倍保证金……４、乙方在合同有效期内提前解除合同，应当提前三个月通知甲方，其保证金作为违约金不予退还；5、乙方应按时足额缴纳租金，如乙方未按时交纳租金，每延期一天，按全年租金金额的千分之一支付违约金，逾期七天，甲方有权终止合同，甲方收回出租房屋和应收缴的房屋租金及违约金。……第九条，其他约定。……4、乙方使用承租房办理工商、税务登记时，需要房产证或者购房合同等文件时，甲方必须免费提供。５、合同期满或提前解除合同，乙方的房屋装修必须遵守来修去丢的原则交还给甲方，不可移动的装修物或附加物，乙方不得擅自拆除和要求甲方给予经济补偿，可移动物，乙方有权拆除带走，如乙方不带走，双方可协商作价……8、转租方要配合我方申请办理餐馆相应手续申请，直至领取所有申请事项证件领取。9、如在办理申请领件过程中因转租方的自身问题导致我方不能办理相关手续或不能经营餐馆之用途，转租方需无条件全部退还我方所投入资金及所有费用……”。签订合同当日，彭柯向陈章辉交付房屋钥匙，陈章辉接收房屋后对上述房屋原有的装修进行了相应装修前拆除，后一直空置。陈章辉于2015年6月3日以银行转账的方式向彭柯支付6万元，于2015年6月20日委托陈铎洵向彭柯转账支付5万元，陈章辉向彭柯支付履约保证金共计11万元，剩余9万履约保证金未支付，陈章辉未向彭柯支付任何租金。另查明：1、高鑫麓城二期8#、9#栋已于2011年11月24日办理了竣工验收消防备案，备案号为430000WYS110012632。2015年10月27日的庭审之中，双方同意解除合同。2015年12月彭柯已将涉案出租房屋收回。一审法院认为：首先，关于《房屋租赁合同》解除问题。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应严格依约履行。陈章辉与彭柯签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法、有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。签订合同后，彭柯将涉案租赁房屋交付给陈章辉占有使用，陈章辉向彭柯支付了11万元履约保证金并对涉案租赁房屋进行了装修前拆除，但之后涉案租赁房屋一直空置，陈章辉未向彭柯支付剩余9万元履约保证金，亦未向彭柯支付任何租金。陈章辉诉称彭柯出租非其本人所有的房屋，不能提供涉案租赁房屋产权证或购房合同及消防竣工验收合格文件等材料，使其不能办理营业执照和消防证件等，彭柯构成根本违约合同无法继续履行应当予以解除。本案中，双方签订合同中已明确约定涉案租赁房屋系转租房屋，陈章辉对该事实已明知，另陈章辉没有提供充分证据证明其曾向有关部门申请办理营业执照和消防证件等而未果，亦没有证据证明其曾要求彭柯提供涉案租赁房屋的产权证或购房合同及消防竣工验收合格文件等材料而彭柯拒不提供，故陈章辉以彭柯存在根本违约为由要求解除合同、双倍返还保证金及赔偿损失的诉请，无事实及法律依据，不予以支持。陈章辉占有使用涉案租赁房屋后，一直将房屋空置，且未支付剩余9万元履约保证金、未支付任何租金，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，彭柯有权要求解除合同。庭审之中，双方同意解除合同，彭柯实际已收回了房屋。其次，关于本案责任承担问题。依据《房屋租赁合同》约定：“乙方拖欠租金七天以上，甲方可以提前终止合同，收回房屋，并扣除保证金人民币20万元。乙方应按时足额缴纳租金，如乙方未按时交纳租金，每延期一天，按全年租金金额的千分之一支付违约金，逾期七天，甲方有权终止合同，甲方收回出租房屋和应收缴的房屋租金及违约金”。陈章辉在合同履行过程中存在违约行为应当承担相应的违约责任。彭柯诉请陈章辉支付拖欠的房屋租金25万元，理由正当，予以支持，要求陈章辉支付延期交租违约金4.5万元（违约金计算至2016年9月7日止），因彭柯已收取了11万元履约保证金，故对其要求支付违约金的诉请，不予以支持。彭柯因陈章辉的违约行为给其造成的其它损失，可另行主张。陈章辉无权要求彭柯返还11万元履约保证金。彭柯诉请陈章辉支付拖欠的9万元履约保证金，因未提供相应证据证明其实际损失数额大于已收取的履约保证金，故该项诉请无事实及法律依据，不予以支持。依据，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：（一）解除陈章辉与彭柯签订的《房屋租赁合同》；（二）陈章辉自本判决生效之日起十日内向彭柯支付房屋租金25万元；（三）驳回陈章辉的其他诉讼请求；（四）驳回彭柯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4906元，由陈章辉自行承担，反诉案件受理费2453元，由陈章辉承担。本案二审期间，陈章辉向本院提交了长沙市规划局涉案项目建设工程规划许可证办案情况查询表，拟证明1-7栋办理了规划许可证，但涉案项目房屋（9栋）没有取得建设工程规划许可证。彭柯对该证据的三性均有异议，认为该证据并不能证明涉案的9栋未取得建设工程规划许可证。本院对该查询表的合法性、真实性予以认可，但该查询表与涉案的第9栋房屋并无直接关系，故本院对该证据不予采信。本院经审理查明：彭柯与咸嘉村民股份合作社签订的《房屋租赁合同》约定，彭柯不得私自转租或与其他第三人互换房屋，如果要转租或与其他第三人互换房屋，事先应征得咸嘉村民股份合作社的同意。本院审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，陈章辉与彭柯签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且无法定的无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。本案中，陈章辉与彭柯签订合同后，彭柯按约向陈章辉交付了涉案房屋，陈章辉亦在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修前的拆除，并将其中一部分转租给案外第三人使用，该事实证明其对涉案房屋已经实际使用并收益，故其应该按照合同的约定支付租金。根据合同的约定，陈章辉应于2015年6月8日之前向彭柯支付半年租金25万元整，虽双方于2015年10月27日的一审庭审同意解除合同，但直至2015年12月彭柯才将涉案出租房屋收回，因此，陈章辉应该向彭柯支付2015年6月至2015年12月租金共计25万元。陈章辉称因彭柯未向其提供涉案房屋的产权证或购房合同及消防竣工验收合格文件等材料致使其不能办理营业执照和消防证件，彭柯的此违约行为系导致合同不能继续履行的根本原因，根据双方签订的合同第九条的约定彭柯应无条件退还其所投入的资金及所有费用，对此，本院认为，陈章辉并无充分证据证明其曾向有关部门申请办理营业执照和消防证件等而未果，故对其该项主张不予采信。关于陈章辉在订立合同后支付了履约保证金共计11万元是否应予以返还的问题，本院认为，彭柯和陈章辉在签订合同时均存在一定的过错，表现在：1、根据长沙市岳麓区咸家湖街道办事处向一审法院出具的证明可知涉案房屋因历史原因暂无房产证，该涉案房屋系咸嘉村民股份合作社所有，彭柯与咸嘉村民股份合作社签订的《房屋租赁合同》约定彭柯要转租该涉案房屋，事先应征得咸嘉村民股份合作社的同意，现彭柯并无充分证据证明其转租系经咸嘉村民股份合作社同意；2、根据陈章辉与彭柯签订的《房屋租赁合同》第九条第7点的约定“甲方（彭柯）需保证咸嘉新村及物业管理处同意第三方使用性质及用途（同意作餐馆使用及经营）”，彭柯作为出租人应当知道陈章辉承租涉案房屋系开餐馆经营使用，该合同明确了陈章辉使用承租房屋办理工商、税务登记时，如需房产证或者购房合同等文件，彭柯必须免费提供，但彭柯却在明知涉案房屋暂无房产证的情况下仍与陈章辉签订了上述合同；3、本院二审中，陈章辉承认在2015年6月1日双方签订合同的时候，彭柯向其出具过2015年5月4日由长沙市岳麓区咸嘉湖街道办事处的证明，该证明上明确载明因历史原因房产证正在办理，故，签订合同的时候，陈章辉在明知该涉案房屋暂无产权证的情况下仍与彭柯签订了租赁合同，并对涉案房屋进行了装修前的拆除，其自身对合同的不能继续履行也存在一定的过错。本院综合本案案情以及双方当事人在订立、履行合同时的过错情况，酌定彭柯收取的陈章辉11万履约保证金应予以返还。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第05915号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第05915号民事判决第三项；三、彭柯自本判决生效之日起十日内向陈章辉返还11万元履约保证金；四、驳回陈章辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4906元，反诉受理费2453元，二审案件受理费4906元，共计12265元，由陈章辉承担7359元，彭柯承担4906元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英代理审判员  金新贵二〇一七年二月十七日书 记 员  李颖倩