江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终4886号上诉人（原审被告）：郑爱恩，男，汉族，1962年7月10日生，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：项德华，江苏元齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阜宁县妇幼保健计划生育服务中心（原阜宁县计划生育宣传技术指导站），住所地阜宁县香港路***号。法定代表人：张道华，该中心主任。委托诉讼代理人：黄士标，江苏阜源律师事务所律师。上诉人郑爱恩因与被上诉人阜宁县妇幼保健计划生育服务中心（以下简称阜宁妇幼服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院(2015)阜城民初字第01629号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑爱恩上诉请求：一、依法撤销原判，改判郑爱恩少承担租金10万元，这部分款项为原阜宁县计划生育宣传技术指导站（以下简称计生指导站）没有履行维修义务给郑爱恩造成的损失；二、2015年10月23日的4万元应当冲抵租金；三、本案的一、二审诉讼费由阜宁妇幼服务中心承担。事实与理由：根据双方签订的租赁协议，原计生指导站有维修房屋的义务，因为其没有及时履行维修义务，郑爱恩的房屋出现屋面、外墙漏水、外墙混凝土脱落，因为漏水导致房屋内墙出现霉变开裂，三楼的4、5个餐厅存在不同程度的损坏，无法正常使用，造成郑爱恩的经营损失，郑爱恩自行维修也支付了相应的费用，均应在租金中予以扣减。2015年10月23日的4万元应当认定为郑爱恩交纳的租金，当时交纳4万元时，原计生指导站开票的收入名称上面写明是其他国有资源（资产）有偿使用收入，说明原计生指导站也认可为租金，所以该4万元应当扣减。阜宁妇幼服务中心辩称：一、关于郑爱恩于2015年10月23日缴纳的4万元能否抵扣本次诉讼的租金的问题，我方认为不能抵扣，理由是：1.2013年9月16日，郑爱恩和原计生指导站所签订的执行和解协议中约定，郑爱恩用对孔庆丽所负债务偿还孔庆丽对原计生指导站所负的租金，从履行顺序来看，郑爱恩应先履行和解协议所确定的义务。2.双方在一审中所提供的交款收据的收入项目名称均注明孔庆丽法院执行款，证明双方就该4万元的用途已达成一致意见，而且据开具收据的会计陈述，收据上注明孔庆丽法院执行款是因郑爱恩的要求加的。3.双方于2016年5月10日所签订的对账单中注明，其中2015年10月23日缴纳4万元算房租还是法院执行款由法院裁定，一审判决该4万元抵充孔庆丽执行款符合双方的意思表示，也没有损害郑爱恩的利益。二、原计生指导站没有违约的事实，郑爱恩以原计生指导站违约在先为由，拒付租金无事实和法律依据。1.郑爱恩承租的房屋是1-3层，不存在漏雨的情况，如果有漏水应该是承租4-6层的梁斌装修不当造成的。2.郑爱恩诉称自行维修无事实根据，如果确已维修要求原计生指导站支付维修费，应另案诉讼，不属于本案审理范围。3.郑爱恩认为拒付租金是行使不安抗辩权不能成立，不存在行使该权利的条件。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原计生指导站向一审法院起诉请求：1.解除原计生指导站与郑爱恩之间的房屋租赁合同关系，郑爱恩限期将租赁的房屋交还给原计生指导站；2.郑爱恩立即支付所欠原计生指导站的截止2015年10月2日的租金277183元，自2015年10月3日起至交还房屋之日止期间的租金，按合同约定据实计算（拖欠租金的利息及违约金另行主张）；3.本案诉讼费用由郑爱恩承担。在一审审理过程中，原计生指导站向一审法院申请撤回其第一项诉讼请求，即“解除郑爱恩与原计生指导站之间的房屋租赁合同关系，郑爱恩限期将租赁的房屋交还给原计生指导站”。一审法院认定事实：2007年4月3日，原计生指导站与案外人梁斌、孔庆丽签订了经阜宁县公证处公证的房屋租赁合同一份，合同约定原计生指导站将新建的座落在阜宁县阜城镇射河南路新世纪大桥西80米处、县计生指导站院内、高6层、面积约6000平方米的计生培训中心南北两幢大楼租赁给梁斌、孔庆丽新办鱼龙湾大酒店，经营餐饮、宾馆、休闲、洗浴等三产项目，租赁期限15年，从2007年4月3日起至2022年4月2日止；第1年起至第10年止年租金300000元，第11年起至第15年止年租金按2006年底300000元人民币购买力计算第11年（2017年）租金额的方法计算（如贬值，以中国人民银行公布的累计贬值率为准，如不贬值，仍按300000元计算）；租金每年分两次交纳，第一次于4月3日交纳4月3日至10月2日的租金，第二次于10月3日交纳10月3日至次年4月2日的租金；原计生指导站有维修屋漏及主体结构的义务，梁斌、孔庆丽有按时足额交纳租金、水电费的义务，如承租方拖欠租金满2个月的，出租方按当时人民银行贷款利率加收滞纳金，拖欠租金满3个月的，出租方有权冻结承租方所有设备及物资，停止经营权，终止合同，承担违约责任：赔偿出租方相当于当年年租金两倍的违约金；租赁期间，承租方如欲将房屋整体转让给第三人使用，必须征得出租方同意，并不得改变原租赁用途，取得使用权的第三人即成为本合同的当然承租方，享有承租方的权利，承担承租方的义务。合同签订后，原计生指导站按约将房屋交付给梁斌、孔庆丽使用。2009年11月22日，梁斌与孔庆丽签订分块经营协议，梁斌经营宾馆部分，孔庆丽经营酒店部分，双方各享有50%的份额。2009年11月23日，原计生指导站与郑爱恩签订房屋租赁合同一份，合同约定原计生指导站将座落在阜宁县阜城镇射河南路18号，县计生指导站院内的计生培训中心南北两幢大楼其中北楼1-3层、南楼4-5层租赁给郑爱恩经营酒店，租赁期限12年零4个月，从2009年11月23日起至2022年4月2日止；年租金150000元，先交租金后使用，第一次于11月23日交纳11月23日至第二年4月3日租金，第二次于4月4日交纳至次年4月3日的年租；双方的权利义务、违约责任参照2007年4月3日原计生指导站与梁斌、孔庆丽所签订的合同中双方权利义务、违约条款执行。2009年12月7日，孔庆丽与郑爱恩签订酒店转让合同，合同约定孔庆丽将租赁原计生指导站培训中心的房产租赁权、创建鱼龙湾大酒店装璜装饰的一切投入及鱼龙湾大酒店餐饮部分以及租赁出去洗浴中心一半的租赁等使用收益及义务权转让给郑爱恩，转让金1600000元，签订合同当日郑爱恩付1000000元，2010年3月15日兑现300000元，2010年11月23日兑现余额300000元，孔庆丽从2009年11月23日起，不再享有和承担2007年4月3日和梁斌与原计生指导站签订租赁培训中心创办鱼龙湾大酒店合同中的义务、权利与责任，由郑爱恩享有和承担。2010年3月30日，原计生指导站以房屋租赁合同纠纷向一审法院起诉要求梁斌、孔庆丽给付房屋租金428390元及利息6000元。根据原计生指导站的申请，一审法院于2010年6月7日作出(2010)阜北民初字第0258-1号民事裁定，对孔庆丽享有的债权（债务人郑爱恩）250000元进行冻结，冻结期间郑爱恩不得向孔庆丽支付上述款项，本债务到期后，郑爱恩将上述款项汇入一审法院账户继续冻结。一审法院于2010年9月6日作出(2010)阜北民初字第0258号民事判决，判令孔庆丽、梁斌给付计生指导站租金428390元及利息6000元，并承担案件受理费8480元及保全费2910元。判决生效后，因孔庆丽、梁斌未按生效裁判文书确定的义务履行，原计生指导站向一审法院申请强制执行，在执行过程中，原计生指导站与郑爱恩就郑爱恩协助执行孔庆丽房屋租金一案达成执行和解协议，即1、郑爱恩所欠计生指导站的协助执行款分两次结清，2013年11月20日，郑爱恩向计生指导站支付协助执行款80000元，2014年10月10日，郑爱恩向计生指导站付清余下的协助执行款120000元；2、如郑爱恩不按上述第1条执行，则立即恢复原执行程序。涉案房屋交接后，郑爱恩在使用房屋过程中进行了部分改造、装修，对漏水、混凝土驳落等房屋质量问题，郑爱恩与原计生指导站进行了多次协商，原计生指导站也安排阜宁县双鹤涂料有限公司、阜宁县品创建筑装饰工程有限公司、阜宁明基装饰工程有限公司等施工单位进行过维修。对相关施工单位的维修情况，郑爱恩认为虽然维修完毕，但还有诸多质量问题尚未维修，影响房屋使用经营。2016年5月10日，原计生指导站、郑爱恩对房屋租金交纳情况对账后形成对账单一份，对账单载明：“2009年11月24日起至2015年10月2日止，房租应缴878753元，已缴666388元（其中2015年10月23日缴40000元，是算房租还是孔庆丽法院执行款由法院裁定），其它对账无误”。一审法院认为：原计生指导站与梁斌、孔庆丽签订的《房屋租赁合同》、与郑爱恩签订的《房屋租赁合同》、孔庆丽与郑爱恩签订的《酒店转让合同》均是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原计生指导站、郑爱恩双方的诉辩意见，本案双方当事人主要的争议焦点为：郑爱恩可否行使先履行抗辩权即可否以此为由拒付租金。同时履行抗辩权或先履行抗辩权行使的前提主要是当事人之间互负债务，且互负之债务需对等或者基本对等，如果一方履行的系次要义务或者履行瑕疵，另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据上述规定，在租赁合同关系中，出租人主要义务是交付租赁物，并负有适租义务，而承租人主要义务是支付租金。在本案中，原计生指导站作为出租人将房屋已交付郑爱恩，其主要义务已经完成，且原计生指导站在接到郑爱恩的报修函件后，均能积极安排施工单位对房屋质量出现问题进行维修，而郑爱恩拖欠租金，其主要义务尚未完全履行。郑爱恩经营的酒店一直在正常营业使用，在其提交的证据尚不足以证明因为渗水而导致无法经营的情况下，其行使先履行抗辩权的依据不足，即郑爱恩以房屋存在质量问题为由拒付租金的理由不能成立，郑爱恩实际使用租赁房屋应当交纳租金。原计生指导站、郑爱恩在诉辩称中，对所差欠租金陈述不一，但双方在庭后经过对账，对所欠租金数额形成一致意见，并签订对账单。关于2015年10月23日交纳的40000元是算作本案房屋租金还是算作孔庆丽执行兑现款，原计生指导站、郑爱恩所提供的缴款收据的收入项目名称栏均记载“孔庆丽法院执行款”，双方就该40000元的用途已达成一致意见，且该40000元算作孔庆丽执行兑现款也没有损害郑爱恩的利益，故一审法院认定该40000元算作孔庆丽执行兑现款。根据双方的对账单，郑爱恩已交纳626388元（不含2015年10月23日的40000元），郑爱恩尚应给付原计生指导站租金252365元。关于郑爱恩辩解原计生指导站出租的房屋存在质量问题，对其造成相关损失应由原计生指导站赔偿的意见，因郑爱恩未提起反诉，且在本案中无法查证相关损失，故一审法院对该点辩解意见不予采纳，郑爱恩可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，一审法院判决：一、郑爱恩于判决生效后10日内给付计生指导站2009年11月24日至2015年10月2日期间拖欠的房屋租金252365元；二、驳回计生指导站的其他诉讼请求。案件受理费5457元，由计生指导站负担372元，郑爱恩负担5085元。（计生指导站已预交）本院二审查明：2016年5月4日，阜宁县机构编制委员会下发阜编[2016]10号文件，同意整合县妇幼保健所和县计划生育宣传技术指导站两单位，组建县妇幼保健院。后因县妇幼保健院成立条件不具备，阜宁县卫生和计划生育委员会向阜宁县机构编制委员会申请在县妇幼保健院增挂县妇幼保健计划生育服务中心牌子，阜宁县机构编制委员会下发阜编办[2016]52号文件，同意了上述申请。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为，一、郑爱恩能否以房屋质量存在问题主张减少租金；二、郑爱恩于2015年10月23日交纳的4万元是否应当抵算租金。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，郑爱恩以房屋质量存在问题为由未支付全部租金，但案涉房屋在租赁开始时原计生指导站是以毛坯房交付的，房屋由承租人自行装修，原计生指导站也就相关问题进行过维修，郑爱恩未能举证证明房屋质量问题存在的原因，且郑爱恩经营的酒店一直未停业，其在一审过程中也未提出反诉，现房屋质量问题原因不明，郑爱恩主张减少租金的理由不能成立，其损失可另行主张。关于争议焦点二，根据双方提交的缴款收据，收据的收入项目名称栏已经载明“交孔庆丽法院执行款”，郑爱恩辩称系原计生指导站工作人员误写，但原计生指导站不予认可，且4万元抵算孔庆丽执行款也没有损害郑爱恩的利益，一审法院认定该4万元为执行兑现款并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5086元，由上诉人郑爱恩负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  陈 杰代理审判员  郑娟娟二〇一七年二月二十七日书 记 员  施凯钰