山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终7796号上诉人（原审原告）：陈文静，女，1984年8月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：武玉玺，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬梅，山东国孚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：耿本清，男，1929年9月7日出生，汉族，住济南市。法定代理人：耿大海（系耿本清之子），男，1960年9月17日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：耿大海（系耿本清之子），男，1960年9月17日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审第三人）：济南全悦居房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：王建忠，总经理。委托诉讼代理人：杨彩辉，该公司职工。委托诉讼代理人：曹明湖，该公司职工。上诉人陈文静与被上诉人耿本清、耿大海、济南全悦居房地产经纪有限公司（以下简称全悦居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈文静上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院(2017)鲁0104民初1119号民事判决，并发回重审或依法改判；2.诉讼费用由耿大海、耿本清、全悦居公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案所涉房屋买卖合同目的无法实现的主要原因是在交易过程中耿本清和耿大海迟延履行合同义务，而非一审法院认定的因不可归责于合同双方当事人的事由导致合同目的无法实现。根据一审庭审查明的交易过程可知，2016年9月5日房管部门即已通知涉案房屋因代理权限问题，无法办理网签，随后全悦居公司即联系耿大海要求其办理完善代理手续，但直至2016年12月7日耿大海才向济南市市中区人民法院提出认定耿本清为无民事行为能力人的申请。长达三个月，耿大海迟迟不予办理完善代理手续，才最终导致陈文静因12月26日济南市新限购政策的出台不再具备在济南市购房的条件。庭审中耿大海的自认以及全悦居公司对交易过程的描述中都可以知道：（1）耿大海一直在淄博工作，不在济南，平时经常联系不上，导致房屋交易手续办理一拖再拖，整个交易时间远远长于济南市二手房买卖的一般20天左右的交易时间。（2）在对耿本清无民事行为能力人的认定申请上，耿大海及案外人党红因自身原因迟迟未申请的行为并非合同履行过程中的法定免责事由，是其在房屋交易过程中存在各种迟延履行合同义务的事实。因房屋买卖过户手续实施细分为网签、申报纳税、申请过户、领证，根据济南市二手房交易市场的交易习惯及合同交易居间人全悦居公司的交易流程，二手房买卖首付款一般于网签之后，申请过户之前交付。而非一审法院认定的“应当由购房人先支付首付款作为转移所有权的部分对价”“陈文静在贷款审批通过后，应先向耿本清支付首付款，在耿本清收到首付款的当天再办理涉案房屋的所有权转移登记手续”。全悦居公司在居间服务过程中未尽到合理审查义务，应对交易承担连带赔偿责任。作为房产交易的居间人在从事居间服务过程中应当预见本起房屋买卖合同存在一定的风险，但其由于疏忽大意并未预见也未向陈文静告知这一情况，存在过错，属于违反了如实报告与订立合同有关的事项，应对陈文静的损失承担连带赔偿责任。二、一审判决适用法律不当，严重损害了陈文静的合法权益。1.一审判决错误的认定本案所涉房屋买卖合同解除是因不可归责于双方当事人的事由致使合同目的无法实现，而适用《合同法》第九十七条认定合同双方之间的责任，严重损害了陈文静的合法权益。基于耿本清和耿大海迟延履行合同义务致使合同目的无法实现的事实，本案应适用《合同法》第一百零七条、第一百一十七条的相关规定，依法判定赔偿陈文静的相关损失。2.本案陈文静基于涉案房屋因代理权限问题无法网签的事实，未支付首付款，属于行使先履行抗辩权，一审判决因对二手房屋交易习惯认定不当，导致对双方合同义务履行先后顺序判定错误，进而错误的适用了《合同法》第六十八条的相关规定。基于网签不成功，陈文静才拒绝交付首付款的事实，本案应适用《合同法》第六十七条的相关规定。一审法院归纳的第一个焦点问题，“支付首付款与房屋所有权转移的顺序问题”，认定错误。因为双方均认可先办理网签后再支付首付款。通过一审中查明，双方曾于2016年8月19日到房管部门办理网签手续，但耿本清本人未到场，因代理权的问题未能办理成功，而非因首付款的问题未能办理网签。因此通过该事实证明，耿本清认可先办理网签，再支付首付款。一审法院认定“陈文静在贷款审批通过后，应先向耿本清支付首付款，在耿本清收到首付款的当天再办理涉案房屋的所有权转移登记手续”的事实明显错误。耿大海、耿本清辩称，陈文静陈述与事实不符，导致房屋交易手续拖延的原因系合同没有明确交房时间，并不是在拖延时间。在认定耿本清为无民事行为能力的申请上，是经过了解后，才知道需要亲属一起到法院申请，而党红移民美国，因为身体原因才于12月份回国，在2016年12月7日一起到市中法院办理申请手续。济南市政府出台限购政策是在2016年12月26日，任何人无法预料，并不存在故意延迟履行合同义务的行为。一审法院判决有理有据，于法有依。全悦居公司辩称：作为中介公司，我们一直在积极办理所有手续，没有无故拖延，当得知网签无法办理时也一直协调双方，并约双方到我公司面谈，自2016年9月5日房管局上门服务告知此网签无法正常办理，需要通过法院判令耿本清为无民事行为能力人，直到2016年12月5日等党红回国。2016年11月14日双方曾面谈过一次，对于双方办理的手续双方均认可，2016年12月7日至2017年2月8日认定耿本清为无民事行为能力人办理完毕。全悦居公司一直在积极办理，从未拖延。陈文静向一审法院起诉请求：1.依法判令解除陈文静、耿本清、耿大海及全悦居公司签订的《房屋买卖合同》；2.判决耿大海、耿本清返还陈文静定金10000元、赔偿佣金11000元；3.依法判决耿本清、耿大海赔偿陈文静损失80000元；4.判令全悦居公司承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由耿本清、耿大海承担。一审法院认定事实：耿大海系耿本清之子，党红系耿本清之女。坐落于济南市槐荫区发祥巷小区三区2号楼1单元401号房屋（以下简称401号房屋）于2015年8月28日登记为耿本清所有，房屋建筑面积为52.58平方米，房产证号为济房权证槐字第1991**号。2016年7月13日，耿大海作为耿本清（甲方）的代理人与陈文静（乙方）、全悦居公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方将其所有的401号房屋以52万元的价格卖予乙方，乙方应当在签订合同时向甲方支付定金1万元。合同第四条付款方式约定为按揭贷款，乙方于贷款审批通过且过户当日将首付款7万元（含定金和伍仟元腾房保证金）存入甲方账户，剩余45万元在银行发放贷款之日由银行向甲方支付。第七条约定甲乙双方应当在合同签订之日起七日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续。第七条违约责任第2款约定，甲、乙双方在签订合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。第5款约定委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。第十一条其他约定事项约定：1.甲、乙双方需积极配合丙方办理所有权手续、流程与双方沟通、双方认可。2.耿本清与耿大海系父子关系，耿大海签此合同同样具有法律效力。3.甲方同意过户当日暂押伍仟元整于丙方作为腾房保证金，丙方承诺腾房以后费用交接清楚，此款全额退于甲方。上述合同还约定了其他内容。签订上述合同后，陈文静向耿本清支付了定金1万元，向全悦居公司支付了居间服务费11000元。2016年12月7日，耿大海作为申请人，向济南市市中区人民法院申请认定耿本清为无民事行为能力人，党红作为耿本清的代理人参加了诉讼，经该院审理，作出（2016）鲁0103民特413号《民事判决书》，该判决查明，经司法鉴定耿本清患有血管性痴呆，目前丧失语言功能，不能正确表达自己的意思，不能辨认自己的合法权益，认为耿本清目前无民事行为能力。该院判决耿本清为无民事行为能力人。现该判决已生效。2017年3月6日，耿本清与党红达成《监护权协商协议》，双方同意耿大海为耿本清的监护人。同日，济南市市中区杆石桥街道七一小区社区居民委员会作出（2017）杆七一监01号《指定监护人决定书》，决定耿大海为耿本清的监护人。该决定现已生效。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》【济政办发（2016）31号】，该通知第三条规定：本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。2017年1月17日，济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》【济建开字（2017）2号】，通知第三条规定：无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购一套住房，需提供自购房之日起前3年内连续24个月以上（含24个月）在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅下发《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》【济政办发（2017）13号】，其中第三条第二款规定，非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。有争议的事实为：1.房屋买卖合同约定的所有权转移及首付款支付的顺序问题。陈文静主张，按照合同第四条的约定，“贷款审批通过且过户当日”支付首付款7万元，该约定的意思为贷款审批通过后，在办理完毕网签及过户手续的当日其支付首付款，应当先办网签及过户手续再付款。耿大海主张，上述条款约定的意思应当是先支付首付款，收到首付款的当日其再办理网签及过户手续。全悦居公司则称，过户手续分为网签、交税和提交过户申请，其公司的操作流程是先办理网签手续，再审核税费，审核税费的过程大概有半小时左右，在这期间支付首付款，然后再提交过户申请，上述约定应当为先网签再支付首付款。2.网签未能最终办理成功的事实细节。全悦居公司称，签订合同后，双方均向其提交了贷款所需资料。在申请贷款过程中，耿本清因病无法到银行面签相关材料。2016年8月8日银行提供了上门服务，耿本清本人签署了相关贷款资料，2016年8月18日，银行贷款审批通过。因平时联系不上耿大海，其经常与党红的养女联系，再由党红的养女通知耿大海。2016年8月19日，其与陈文静及党红的养女共同到房管部门申请办理网签手续，但因耿本清本人未到，未能办理成功。8月29日，房管部门的工作人员到耿本清的住处提供上门服务，房管部门工作人员见到耿本清后，认为耿本清的行为能力存在问题。2016年9月5日，房管部门通知因代理权限问题网签无法办理。之后，其即联系耿大海，要求其办理完善代理手续。期间，陈文静同意待相关手续完善后再行网签。限购出台后，因陈文静自2017年1月才开始缴纳社会保险，暂时不具备在济南市购房条件。此时，耿大海同意待陈文静缴纳社会保险满足济南市限购政策后再办理过户，但2017年2月后耿大海不再积极协助。陈文静对全悦居公司陈述的网签未能办理成功前的事实以及其2017年1月开始在济南市缴纳社会保险的事实均予以认可。其并称，在签订房屋买卖合同前没有见过耿本清本人，也没有审查耿大海的代理手续是否完备，但基于对全悦居公司作为专业房屋中介的信任，其认为耿大海取得了耿本清出售涉案房屋的授权。即使耿大海签订合同时无代理权，耿本清在银行面签贷款资料的行为应当视为对耿大海签署房屋买卖合同行为的追认。因为耿大海不积极履行房屋过户的合同义务，导致其丧失了在济南市购房的资格，故耿本清应当承担违约赔偿责任。其向一审法院提出申请，要对对涉案房屋的市场价值进行鉴定以确定其实际损失。耿大海称，401号房屋虽然登记在耿本清名下，但实际由其党红出资购买，卖房也是党红的意思，因党红长期居住在美国，故党红和耿本清委托其签订房屋买卖合同。签合同前，耿本清虽然已不能说话，但意识尚清醒，耿本清已经点头同意由其卖房。在取得耿本清的口头授权后，其通过全悦居公司与陈文静签订了房屋买卖合同。因其在淄博工作，经常不在济南，故在合同签订后，一直是由党红的养女李雪芹（音）协助陈文静和全悦居办理相关手续。故对于贷款审批及网签中发生的很多事情其并不知晓。在网签时，因房管部门认为耿本清欠缺相应的行为能力，导致网签未能办理成功。其获知后即积极联系党红，办理耿本清行为能力认定的事宜。但党红在美国暂时无法脱身，在党红回国后，其即向法院提起了诉讼。因不懂在认定无民事行为能力后还需要指定监护人，在法院作出判决后，党红就回美国了。在得知需要指定监护人后，其又通知党红回国，才最终将其指定为耿本清的监护人。在上述过程中，其家人一直同意将涉案房屋出售给陈文静，但因为限购政策的出台，陈文静不具备购房条件，才导致涉案合同无法继续履行。一审法院认为，耿大海虽然没有举证证明其在与陈文静签订房屋买卖合同时获得了耿本清的授权，但在其成为耿本清的监护人后，对其之前所签订的房屋买卖合同予以了认可，应当认定其为有权代理。耿大海与陈文静及全悦居公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。一审法院认为争议的主要的焦点问题有二：一是支付首付款与房屋所有权转移的顺序问题；二是，耿本清被确认为无民事行为能力人的过程，是否应当认定为耿本清逾期履行合同义务的违约行为。关于第一个焦点问题。涉案房屋买卖合同第四条约定：陈文静“待贷款审批通过且过户当日”向耿本清支付首付款。现当事人对上述条款的理解产生分歧。一审法院认为，上述合同条款的约定应当属于约定不明。《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。由上述规定可知，房屋所有权的转移登记包含一系列的程序，而非确定的一个日期，该程序以转移登记的申请为开始，以发放所有权证书为结束。而双方约定的过户当日，并未明确为上述程序中的哪一个具体步骤。故“过户当日”的约定期限并不具体明确。但通过庭审查明的案件事实看陈文静、耿本清、耿大海双方可确定时间点为，支付首付款应当与办理网签和申请所有权转移登记在同一天办理。但具体到同一天中，先付款还是先网签过户，双方无法协商达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依照上述法律规定，在合同当事人不能就履行期限达成补充协议的情况下，可以按照交易习惯予以确定。在存量房屋的买卖中，房屋作为价值较大的不动产，登记后所有权即发生转移，故在存在银行按揭贷款的情况下，一般应当由购房人先支付首付款作为转移所有权的部分对价，以平衡房屋买卖中买卖双方的交易风险。在获得首付款后，房屋所有权人开始办理房屋的所有权转移登记手续，所有权转移登记完成后，购房人再将房屋抵押给贷款银行，由贷款银行将剩余购房款支付给出卖人。以上应属存量房买卖中一般的交易习惯。故，由上述交易习惯，一审法院认定，陈文静在贷款审批通过后，应先向耿本清支付首付款，在耿本清收到首付款的当天再办理涉案房屋的所有权转移登记手续。关于第二个焦点问题，即耿本清被认定为无民事行为能力人的过程能否认定为其逾期履行合同义务的违约行为。认定该问题，首先应当对耿本清在网签失败前，其行为能力的可能性进行认定。耿大海称耿本清授权其签订房屋买卖合同时虽然无法语言表达，但意思尚清醒，虽然其未提交证据证明该事实，但从后续合同履行过程中，耿本清本人在银行工作人员面前签订了相关的贷款资料并通过了银行审批这一事实，以及陈文静自认该事实可以认定为耿本清对耿大海签订合同行为的追认这一主张看，双方在准备网签前对耿本清履行合同的行为能力未提出异议。在双方准备履行付款及所有权转移登记的义务时，房管部门认为耿本清不具备自主完成网签及所有权转移登记义务的能力。在获知该信息后，陈文静未再支付首付款。此时，因耿本清可能被认定为无行为能力人或限制行为能力人，可能需要确定其监护人，以代其履行涉案的房屋买卖合同。耿本清的这一身体状况，应当属于有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况下，可以中止履行。依照上述法律规定，陈文静在发现耿本清有可能无法履行合同义务的情况时，未再付款的行为，应当认定为其行使不按抗辩权的行为，此时双方的房屋买卖合同应属于中止履行状态。在房屋买卖合同出现中止履行状况后，在中止履行期间，基于上述法律规定，不应认定双方不履行合同义务的行为构成违约。但在中止履行的障碍消除后，耿本清的监护人应当继续履行其合同义务，在履行障碍消除后拒绝履行合同义务方可认定为违约。因认定自然人为无或限制民事行为能力人需要由其近亲属或利害关系人提起申请，并由近亲属作为被申请人的代理人，故在启动该特别程序前，在客观上需要一定的准备时间。陈文静称，耿大海在办理上述程序的过程中不积极，导致其受到限购政策影响，故仍然应当认定耿本清及耿大海存在违约行为。但由查明的案件事实看，耿本清作为申请人，党红作为耿大海的代理人向济南市市中区人民法院提起诉讼的时间为2016年12月7日，该时间早于2016年12月26日济南市新限购政策的出台时间，耿大海对提起诉讼后短期内出现限购政策不具有可预见性，不能仅以此认定系因耿大海逾期提起诉讼导致了陈文静受到限购政策影响。综上，一审法院认为，耿本清协助陈文静办理完毕了贷款审批手续，也在双方约定的时间共同去办理了网签手续，只是在办理网签手续的审核过程中出现了履行障碍，其并非恶意的拒绝履行合同义务。作为后履行合同义务的耿本清，在出现履行障碍后，其代理人耿大海通过法定程序将其确定为耿本清的监护人以保障原合同得以继续履行，在这一过程中，陈文静并未提交证据证明耿本清或耿大海拒绝向其出售涉案房屋。只是在办理认定耿本清无民事行为能力案件过程中，济南市出台了新的限购政策。该政策的出台，使得陈文静在耿大海的履行障碍消除后不再具备在济南市购房的条件。而政府部门的限购政策，属于不可归责于合同双方当事人的事由，该事由使得合同双方的合同目的无法实现，故在陈文静提出要求解除该合同的诉讼请求时，一审法院予以准许。在双方合同解除的情况下，陈文静要求返还定金1万元的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。因耿大海为耿本清的代理人，并非合同当事人，其行为应当由耿本清承担责任，故，耿大海不负有返还定金的义务。因房屋买卖合同解除的原因不可归责于陈文静、耿本清、耿大海双方当事人，故陈文静要求耿本清及耿大海向其赔偿佣金11000元、损失8万元，并要求全悦居对上述赔偿承担连带赔偿责任的诉讼请求，均无事实和法律依据，一审法院不予支持。因陈文静要求赔偿损失的诉讼请求不应得到支持，故对其在本次诉讼中要求对涉案房屋的市场价值进行鉴定，以确定因耿本清的违约行为给其造成的损失的鉴定申请，一审法院未予准许。判决：一、陈文静与耿大海及济南全悦居房地产经纪有限公司于2016年7月13日签订的关于济南市槐荫区发祥巷小区三区2号楼1单元401号房屋的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、耿本清于本判决生效之日起十日内向陈文静返还购房定金10000元；三、驳回陈文静的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，减半收取计4500元，由陈文静负担3500元，由耿本清负担1000元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本法院对一审查明的事实予以确认。另，二审中陈文静认可2016年9月5日之前，耿本清、耿大海不存在违约行为。本院认为，本案争议焦点为耿本清、耿大海、全悦居公司是否应当就涉案《房屋买卖合同》不能履行承担相应的责任。2016年7月13日，双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同有效，双方应按合同约定履行义务。对于合同履行，截止2016年9月5日之前，耿本清、耿大海并不存在违约行为，陈文静对此亦予以认可。后因耿本清的民事行为能力问题，耿大海作为申请人于2016年12月7日向济南市市中区人民法院提起诉讼，致使房屋买卖合同履行中出现中止状况，但该时间早于2016年12月26日济南市新限购政策的出台时间，耿大海对提起诉讼后短期内出现限购政策不具有可预见性，因此不能仅以此认定系因耿大海逾期提起诉讼导致了陈文静受到限购政策影响，且陈文静亦未提交证据证明耿本清或耿大海拒绝向其出售涉案房屋。故此，涉案合同目的无法实现，属于不可归责于合同双方当事人的事由，一审判决并无不当。陈文静主张耿本清、耿大海、全悦居公司应就涉案合同不能履行承担赔偿责任，证据不足，本院不予支持。综上所述，陈文静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由陈文静负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年十一月十日书记员 刘 琳