江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民终1615号上诉人（原审原告）：张孝国，男，汉族，1980年8月22日生，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：庄锡峰，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许楚汉，男，汉族，1947年10月12日生，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：戴旭初，北京大成（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤燕芬，北京大成（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吴美仙，女，汉族，1963年12月12日生，住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）:刘艺，女，汉族，1987年7月11日生，住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）:吴玉，女，汉族，1988年3月15日出生，住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）:常州超君实制衣有限公司。住所地江苏省常州市武进区湖塘镇北庙桥村。法定代表人：吴玉，该公司经理。被上诉人（原审被告）:江苏通州华商村镇银行股份有限公司。住所地江苏省南通市通州区金沙镇开发区世纪大道西侧、杏园路南侧。法定代表人：刘海，该公司董事长。第三人（被执行人）:陈庄灵，男，汉族，1964年4月1日出生，住江苏省常州市新北区。第三人（被执行人）：常州市腾驰制衣有限公司，住所地江苏省常州市天宁区茶山街道常春村委孙新小组。法定代表人：徐胜洋,该公司执行董事。上诉人张孝国因与被上诉人许楚汉、吴美仙、刘艺、吴玉、常州市超君实制衣有限公司（以下简称超君实公司）、江苏通州华商村镇银行股份有限公司（以下简称通州村镇银行）以及第三人陈庄灵、常州市腾驰制衣有限公司（以下简称腾驰公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）（2016）苏04民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。张孝国上诉请求：1、请求撤销常州中院（2016）苏04民初280号民事判决，改判确认上诉人对案涉房屋288-A–B享有租赁权。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并未提出执行异议，却于2016年7月5日收到常州中院（2016）苏04执29号执行裁定。涉案房屋的拍卖不影响上诉人的租赁权，上诉人没有请求终止对涉案房屋的执行。二、2011年11月7日签订的房屋租赁合同系在常州市新桥万源酒店，2014年9月5日双方签订的补充协议签订地点在常州市××××号通信大厦。两者并不矛盾。三、上诉人否认许楚汉提供录音光盘的真实性，陈庄灵庭审中称不能确定是其本人的声音。退一步讲即使录音证据是陈庄灵本人的声音，仅凭合同一方当事人与其他人的谈话也不能否定合同的真实性。四、虽然本案存在多份租赁合同，陈庄灵在庭审中明确与常州博创实业投资有限公司签订的租房协议非其本人签订。五、上诉人已经付清2011年至2013年租金，陈庄灵也明确收到租金，并出具收据。虽然该收据连号，但陈庄灵将收据专门用于收取上诉人租金合情合理。如许楚汉对此不予认可，应由其承担举证责任。许楚汉辩称，一、一审庭审过程中，上诉人与第三人陈庄灵陈述签订合同的地点是常州市新桥万源酒店，从未提及补充协议的签订地点是常州市××××号通信大厦。二、2011年至2014年涉案房屋存在多份租赁合同，与上诉人陈述情况存在矛盾。上诉人称于2011年11月8日就将菜场转租给孙超经营至2014年12月31日。经答辩人至工商部门查询，上诉人在2014年1月1日就与常州市千果巷农贸市场有限公司签订了房屋租赁合同，两份合同时间上存在冲突。上诉人不是常州市千果巷农贸市场有限公司的股东。三、无论是上诉人主张的20年租赁期限还是变更后17年租金一次性付清的支付方式，以及前三年105万元租金以现金方式支付、三张租金收据编号连号的情况，都有悖于常理，认人难以信服。上诉人未提供证据证明2011年至2014年涉案房屋由承租人孙超运营管理。答辩人提供录音证据证明上诉人提交的合同、收据、委托函等，系第三人陈庄灵与常州市葡京典当有限公司为规避执行拍卖，恶意事后倒签。请求驳回上诉人的上诉请求。一审法院查明，许楚汉与陈庄灵、刘艺、吴美仙、吴玉、超君实公司、腾驰公司民间借贷纠纷一案，常州中院于2014年3月7日作出（2013）常民初字第81号民事判决：一、陈庄灵、刘艺于判决生效后30日内向许楚汉归还借款本金1080万元，支付律师代理费22.75万元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付逾期付款违约金；二、陈庄灵、刘艺以其提供抵押担保的坐落于常州市武进区湖塘镇虹北路288-A号的房屋在上述第一项确定的金额范围内，以折价或拍卖、变卖所得价款向许楚汉优先清偿；三、超君实公司、腾驰公司、吴玉、吴美仙对上述抵押优先清偿后剩余的债权承担连带清偿责任；四、超君实公司、腾驰公司、吴玉、吴美仙在承担担保责任后有权向陈庄灵、刘艺追偿；五、案件诉讼费用124937元由陈庄灵、刘艺负担。该判决查明，抵押房屋于2011年11月28日办理了抵押权登记。在该案审理阶段，常州中院于2013年9月23日查封湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋。该案进入执行程序后，常州中院于2016年1月23日发出公告，该院将依法拍卖湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋，与该拍卖物有利害关系的单位或个人于5日内带相关证据到该院进行登记。张孝国向常州中院提出执行异议称，常州中院将要评估拍卖的湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋，其与陈庄灵、吴玉已于2011年11月7日签订房屋租赁合同，约定租赁该房屋，租期20年，自2011年11月7日至2031年11月6日，租金35万元/年。合同签订后，异议人分批支付了租金。异议人于2011年11月7日依约定接受了该房屋。之后，异议人即对房屋进行了装修改造，用作菜场经营，并将所有铺位出租给100多位商贩，自2011年7月营业至今。异议人事后了解到被执行人于出租后将该房屋抵押给申请执行人。常州中院（2013）常执字第199号公告要求租赁人于5日内提供相关租赁合同，异议人于2016年3月12日自外地回来后才知道该公告。请求终止对湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋的拍卖，由异议人继续占有使用该房屋。张孝国向常州中院提交下列证据：1、出租方（甲方）陈庄灵、刘艺与承租方（乙方）张孝国签订的房屋租赁合同。载明合同签订于2011年11月7日。合同第一条约定房屋坐落于湖镇××号、××号。第三条约定租赁期限自2011年11月7日至2031年11月6日止。第四条约定租金35万元/年。第五条约定付款方式：乙方于合同生效之日支付押金30万元。其余房租在30日内付清。租金一年一付，先付后用。第六条约定房屋交付期限：甲方应于合同生效之日起5日内交付。2、甲方陈庄灵与乙方张孝国于2014年9月25日签订的补充协议，系对原《房屋租赁合同》进行补充。第一条约定甲方同意乙方对该房屋进行转租。第三条约定：鉴于甲方要求20年租金一次性支付，经协议，乙方同意（乙方已支付3年租金，剩余17年租金于3个月内分批全部付清，并由甲方出具收据）。3、刘艺出具的委托函，委托陈庄灵全权代理收取案涉房屋的20年租金。4、陈庄灵与张孝国载明日期为2011年11月9日的案涉房屋的交接清单。5、陈庄灵出具收到张孝国交纳房租款的收据3张，编号分别为9883882、9883884、9883885，开具时间分别为2011年11月7日、2012年11月1日、2013年11月5日，收款方式均为现金，金额均为35万元。6、张孝国尾数132676的中国农业银行银行卡交易明细单。该明细单显示张孝国于2014年9月28日、29日分13次支出595万元房租。7、出租方（甲方）张孝国与承租方（乙方）孙超于2011年11月8日签订的房屋租赁合同。合同第一条约定租赁物为湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋。第三条约定租赁期限自2011年11月8日至2014年12月31日。第四条约定租金为40万元/年。第五条约定付款方式：乙方应于合同生效之日支付押金30万元，其余房租在30日内付清。租金一年一付，先付后用。许楚汉辩称，异议人所提异议与事实不符。1、涉案抵押物湖塘镇虹北路288-A号、288-B号两幢房屋的评估价值接近4000万元，年租金通常不应低于200万元。而异议人与被执行人签订的租赁合同约定年租金为35万元，租金明显过低。且租期20年的租金一直保持不变，不合常理。2、异议人提供的3张2011年度、2012年度、2013年度收取租金的收据是连号的，明显系事后一次性补开的。3、根据异议人提供的银行交易明细清单，后17年租金在两天内均付清，不符合常理。且银行清单上收款人不明，是否就是付给被执行人陈庄灵、刘艺不明确，无法判断支付的就是案涉租金。4、被执行人陈庄灵、刘艺为另一债权人通州村镇银行提供抵押物担保时所提交的租赁协议，以及承租人的承诺函，与异议人提供的租赁合同明显不一致。5、异议人提出异议的时间已经超过公告异议的期限。综上，异议人的异议不成立。常州中院另查明，通州村镇银行与江苏通洲博创建材科技有限公司、陈庄灵、刘艺等金融借款合同纠纷一案，江苏省南通市通州区人民法院于2015年6月30日作出（2015）通商初字第584号民事判决。其中第二项判决：如江苏通洲博创建材科技有限公司未能按第一项判决履行，通州村镇银行对陈庄灵、刘艺的抵押物（常州市武进区湖塘镇虹北路288-B号的商业用房及土地使用权）的价款在1200万元内享有优先受偿权。根据该判决查明的事实，该抵押于2012年11月20日办理了房屋他项权证登记。通州村镇银行已向常州中院申请参与分配。常州中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人不动产，需具备两个条件：一、在人民法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同；二、占有使用该不动产。本案中，张孝国对该院拟执行的不动产湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋主张承租权，其在异议书中陈述称上述房屋于2011年11月7日交付后，其用作菜场经营，并将所有铺位出租给100多位商贩。但其又提供了与孙超在2011年11月8日签订的房屋租赁合同，根据该房屋租赁合同，其将案涉房屋转租给了孙超，租赁期自2011年11月8日至2014年12月31日。因此，对于案涉房屋使用情况，张孝国的陈述与其提供的证据自相矛盾，该院对此无法确认。综上，张孝国的主张不符合上述司法解释第三十一条第一款的规定，其对案涉房屋主张排除执行的承租权不能成立，该院不予支持。于2016年7月5日作出（2016）苏04执异29号执行裁定，驳回张孝国提出的执行异议。张孝国向常州中院提出诉讼请求：1、撤销常州中院（2016）苏04执29号执行裁定书；2、确认张孝国对涉案房屋288-A-B房屋的租赁权，租赁期间2011年-2031年。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：一、本案存在租赁在前、付清租金的事实。2011年11月7日，张孝国与陈庄灵、刘艺签订房屋租赁合同，租赁房屋座落在常州市××区湖塘镇××号、××号房屋，约定租期20年（自2011年11月7日至2031年11月6日），租金35万元/年，先付后用。合同签订后，张孝国分批支付了约定的2011年至2013年三年租金，并于2011年11月7日依约接收了该租赁房屋并进行了装修和改造用作经营菜场，且将所有铺位出租给100多位商贩，营业至今。2014年9月25日，张孝国与陈庄灵、刘艺签订了补充协议，约定对于剩余17年的租金在三个月内全部付清，后张孝国依约付清了20年的全部租金。事后了解到陈庄灵、刘艺在该房屋出租后又将涉案房屋抵押给许楚汉，但张孝国取得该房屋租赁权并实际占有使用在先，许楚汉取得该房屋的抵押权及法院查封该房屋均在后。二、张孝国于2016年3月12日才知道法院查封了涉案房屋并将组织司法拍卖，但自己未向法院书写执行异议申请，仅在执行局做过执行异议笔录，却收到常州中院（2016）苏04执29号执行裁定驳回其执行异议。许楚汉辩称，张孝国的异议不能成立，其与陈庄灵、刘艺存在串通的嫌疑。事实和理由如下：1、涉案湖塘镇虹北路288-A号、288-B号两幢房屋的评估价值接近4000万元，年租金通常不应低于200万元，张孝国提供的租赁合同约定年租金为35万元，租金明显过低。且租期20年租金却一直保持不变，不合常理。2、张孝国提供的3张2011年度、2012年度、2013年度收取租金的收据是连号的，明显系事后一次性补开的。3、张孝国对于17年租金在两天内一次性付清，不符合常理。4、陈庄灵、刘艺为另一债权人通州村镇银行提供抵押物担保时所提交的案涉湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋租赁协议以及承租人的承诺函，与张孝国起诉提供的租赁材料明显不一致。吴美仙、刘艺、吴玉、超君实公司均辩称，原告张孝国与第三人陈庄灵、被告刘艺签订的租赁协议情况不属实，不是2011年签订的，是2014年事后倒签的，实际签订时间在后。通州村镇银行辩称，张孝国与陈庄灵、刘艺签订的租赁协议情况不属实；另外，陈庄灵、刘艺为另一债权人通州村镇银行提供抵押物担保时所提交案涉房屋湖塘镇虹北路288-A号、288-B号的租赁协议以及承租人的承诺函，与异议人张孝国起诉提供的租赁材料明显不一致。陈庄灵述称，张孝国与其、刘艺签订的租赁协议情况属实，是2011年三人协商签订的，并且收到了张孝国支付的租金。张孝国向常州中院提交除执行异议期间举证证据外，另提交常州市阳湖名城农贸市场有限公司的营业执照、股东协议以及申请常州中院调取的中国农业银行交易明细清单。许楚汉向常州中院提交企业登记资料查询表以及房屋租赁合同两份、录音光盘一张。对原告张孝国提供其与陈庄灵、刘艺就案涉房屋于2011年11月7日签订的房屋租赁合同以及租金的收取凭证，第三人陈庄灵对上述证据予以认可；被告刘艺、吴美仙、吴玉、通州村镇银行对此予以否认，主张该房屋租赁合同是2014年7月1日补签的，该租赁房屋35万一年的租金过低，且一次性给付二十年的租金不合常理；前三年的租金是每年一收，但是三年的收款收据是连号，与常理不符，是事后一齐补开的。被告许楚汉提供录音光盘证明2014年7月1日吴美仙、刘艺、陈庄灵等人签订案涉房屋租赁合同以及补开三张租金收据的过程，该录音对话中陈庄灵本人陈述为了逃避法院拍卖将租赁合同以及租金收据日期重新签订到2011年11月7日。该录音系吴美仙现场录制。被告吴美仙、刘艺、吴玉、超君实公司以及通州村镇银行对该证据予以认可，吴美仙、刘艺陈述事发当天两人在现场，对录音的证据效力无异议。第三人陈庄灵对于该证据真实性不予认可，认为2014年7月1日没有发生重新签订协议的情况，录音中是否是自己的声音不能辨识，对录音中在场的吴美仙的声音予以认可。对原告张孝国提供其与案外人孙超的租赁合同、股东协议以及营业执照，第三人陈庄灵对上述证据予以认可；被告刘艺、吴美仙、吴玉、通州村镇银行对此予以否认，主张该证据虚假；被告许楚汉提供武进区市场监督管理局企业登记资料查询表，主张张孝国所作陈述虚假，与登记内容不符。常州中院（2016）苏04民初280号民事判决查明，2014年3月7日，许楚汉与陈庄灵、刘艺、吴美仙、吴玉、超君实公司、腾驰公司民间借贷纠纷一案，常州中院作出（2013）常民初字第81号民事判决查明，常州市武进区湖塘镇虹北路288-A号房屋（面积为1513.71平方米）已颁发常房权证武字第××号、第××号房屋所有权证，房屋所有权登记在陈庄灵、刘艺名下，系二人各50%按份共有。2011年11月17日，抵押权人许楚汉（甲方）与抵押人陈庄灵、刘艺（乙方）案涉湖塘镇虹北路288-A号、288-B号两幢房屋签订了1份房产抵押合同，并于2011年11月28日办理了抵押权登记，许楚汉作为房屋他项权利人领取了常房他证武字第××号房屋他项权证，该他项权证载明：债权数额为1082万元；抵押部位面积1513.71平方米；债务履行期限为2011年11月17日至2012年11月16日。在该案审理阶段，常州中院于2013年9月23日查封湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋。常州中院认为，对原告张孝国与第三人陈庄灵的主张不予支持，理由如下：一、事发经过陈述矛盾。1、对于合同的签订地点，原告张孝国在2017年4月12日与第三人陈庄灵在2017年5月10日庭审中均称述，该合同系三人于2011年11月7日在常州市新桥万源饭店协商签订的。但在原告张孝国所举证据4《关于湖塘镇虹北路288-A号、288-B号租赁支付方式补充协议》中，明确写明三人签订争议合同的地点系在常州市××××号通信大厦。2、对于合同签订的经过。原告张孝国与第三人陈庄灵均称述，该合同系三人于2011年11月7日签订。被告吴美仙、刘艺陈述系2014年7月1日倒签协议，被告许楚汉提供事发录音光盘，该光盘中，第三人陈庄灵、被告吴美仙明确陈述为规避法院拍卖案涉房屋将合同日期以及租金收据倒签的经过。二、案涉房屋于同一时段存在多份租赁合同。就本案所涉的房屋租赁合同，原告张孝国举证的《房屋租赁合同》落款签订日期为2011年11月7日，被告许楚汉举证的《房屋租赁合同》落款签订日期为2011年11月6日，且陈庄灵的签名笔迹，明显不是同一人所签。同一时段，陈庄灵与常州博创实业投资有限公司就案涉房屋于2011年11月29日签订一份《租房协议》。三、2011年至2013年租赁情况存疑。对于2011年至2013年租金收取情况，原告张孝国提供三张租金收据，被告许楚汉抗辩三张收据编号连号明显虚假且提供事发倒签的录音光盘。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对该事实的举证责任应当由原告张孝国承担，在其举证不能时应承担对其不利的法律后果，故对原告张孝国主张第三人陈庄灵收到其三年连续每年35万现金缴纳租金的事实，该院认为依据不足。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该院于2013年9月23日依法查封案涉湖塘镇虹北路288-A号、288-B号房屋且该房屋于2011年11月28日办理了抵押权登记，张孝国主张其对案涉争议房屋享有发生在抵押、查封之前的租赁权，依法应当承担相应的举证责任。原告张孝国所举证据可以证明2014年其支付给第三人陈庄灵共计595万元租金以及从2014年至今双方具有案涉房屋的租赁关系，但不能证明其与陈庄灵、刘艺在2011年11月7日至2014年7月1日即存在真实的租赁关系，故其主张对案涉争议房屋享有发生在法院查封之前的租赁权，没有事实依据。综上，原告张孝国依据房屋租赁合同要求撤销（2016）苏04执29号执行裁定书以及确认其对涉案房屋288-A号、288-B号房屋的租赁权的诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予支持。于2017年6月15日作出（2016）苏04民初280号民事判决，驳回原告张孝国的全部诉讼请求。案件受理费45200元，由原告张孝国负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案争议焦点：上诉人主张在涉案房屋设定抵押、查封之前即租赁该房屋是否有事实依据。本院认为：上诉人的上诉请求不能成立。理由为：一、上诉人主张自2011年11月7日起与他人签订的20年租赁协议、两日内付清17年的房屋租金、105万元租金均由现金支付、开具的收到三年租金的收据编号连号，上述情形均与生产、经营的常理不符。执行异议及一审审理过程中，审理法院及被上诉人指出上诉人陈述其关于房屋承租、转租的内容存在多处矛盾，上诉人举证的涉案房屋租赁合同的履行期限与被上诉人举证的房屋租赁合同履行期限不一致，存有冲突。被上诉人提供录音证据证明上诉人与他人为规避执行拍卖伪造、倒签了房屋租赁合同。综上，对上诉人认为在涉案房屋设定抵押、查封之前即自2011年11月7日起租赁涉案房屋的主张，不予采信。二、上诉人实际系主张对涉案房屋带租拍卖，执行法院对上诉人的主张进行异议审查并未损害上诉人的权益。因上诉人未能提供充分证据证明其在涉案房屋设定抵押之前即租赁该房屋，故对上诉人要求对涉案房屋带租拍卖的主张不予支持。综上，上诉人张孝国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45200元，由上诉人张孝国负担。本判决为终审判决。审判长 苏 峰审判员 李 晶审判员 赵建华二〇一七年十一月二十七日书记员 杨 浩