天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民一初字第1471号原告：王世玉，女，1980年11月26日出生，汉族，住天津市津南区，委托诉讼代理人：倪有奎，天津瀚洋律师事务所律师。被告：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路249号中信物流科技园3-2-A185，注册号120191000020322。法定代表人：李德福，职务董事长。委托诉讼代理人：徐桂兰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王丽君，女，该公司职员。原告王世玉与被告天津市红磡物业经营管理有限公司（以下简称“红磡物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王世玉及其委托诉讼代理人倪有奎，被告红磡物业公司的委托诉讼代理人徐桂兰、王丽君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王世玉向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告拆除常春藤花园小区69号楼楼栋大门安装的门禁设施；2.判令被告拆除常春藤花园小区进出口道闸系统；3.判令被告拆迁常春藤花园小区69号楼电梯梯控设备；4.判令被告减免自2014年11月3日起原告应交物业费中所含电梯费至被告拆除梯控设备时止；5.判令被告返还原告2012年10月1日至2014年9月30日收取的车位费1920元；6.判令被告赔偿因私自拆改电梯给原告造成的精神损失费5000元；7.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系天津市津南区双港镇常春藤花园小区业主。2014年被告公司下属的普霖花园物业服务中心在常春藤小区每栋楼门口安装门禁系统，在小区12栋高层住宅电梯中安装梯控设施，在小区三个入库安装道闸设施。在此期间并未对小区业主进行告知。2014年11月3日，原告下楼时发现电梯无法运行，楼道大门锁芯被换，经询问物业公司，被告强行要求交齐物业费及车位费才能办理领取梯控卡及门禁卡的手续，门禁卡有效期与所缴纳的物业费截止日期一致。三天后，被告张贴告示限定于12月8日起实行梯控及门禁管理，对于没有办卡的业主一律不予放行。2012年10月，被告将所有停车位安装地锁出租，原告在不知情的情况下在被告单方起草的协议书上签字，但被告只负责收费，对车辆并未进行有效管理，原告车辆不断出现剐蹭、车位被占等情况。按照有关规定，物业公司收取的车位费应该用于小区共用设施的维护，并应该定期向业主公布其账面及使用情况，然而，被告从未履行过法定义务。因此，原告自2014年10月不再交纳车位费。原告认为对于被告服务不到位、存在瑕疵的，依法可以拒绝交纳相对应的服务不到位部分的费用。物业服务存在多种问题，小区两处大门被堵、房屋漏水报修不管，电梯经常滑落或关人，车辆乱停、摄像头多次损坏、绿地无人管理、私搭乱建严重、消防通道被占用等。被告红磡物业公司辩称，原告所在常春藤小区有业主512户，原告作为业主之一无权对涉及业主公共利益的事项主张权利，原告诉讼主体不适格。常春藤小区的门禁、道闸系统均为地产公司配套设施，在业主入住时已经存在，后期被告为了提高园区的安全防范，防止不法人员的随意进入，安装刷卡系统，确保园区业主出行安全。被告就园区内安装门禁、道闸、电梯刷卡系统，对常春藤小区512户业主进行书面、短信、电话调查，同意安装门禁、道闸、电梯刷卡系统的业主为395户，占园区总户数的77%，符合《天津市物业管理条例》的第二十条的规定，目前也有448户办理了电梯卡。无论从调查情况还是实际办卡情况均达到双三分之二以上业主同意，被告安装园区门禁、道闸、电梯刷卡系统的行为是合法的。原告实际已刷卡乘坐电梯，被告有录像为证，故被告并未限制原告乘坐电梯。69号楼两部电梯自2014年11月至今未出现停运现象，且原告自2014年3月开始拖欠物业费，且经被告诉讼，人民法院已判决原告应交纳物业费，故不存在退费问题。被告自2007年8月起对常春藤小区进行前期物业管理服务至今，被告与地产公司签署了《天津市前期物业管理服务合同》，约定对园区车辆停放秩序进行管理服务，同时被告在管理期间取得了主管部门颁发的停车场备案合格证，依据《天津市物业管理条例》第五十一条的规定，被告有权收取停车业主的场地占用费，用于改善、维修园区道路及停车设施、原告自2012年10月1日至今，将其私家车停放在园区内，应自觉向被告交纳场地占用费。原告主张的精神损失费没有法律依据。故请求驳回原告的全部诉讼请求。本案争议焦点：1.本案原告主体是否适格？原告是否有权要求被告拆除梯控设备、门禁道闸系统？2.被告是否应退还原告电梯费、车位费？3.原告要求被告赔偿精神损失费是否有法律依据。围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、房屋产权证1册，证明原告系常春藤小区业主。2、车位费收据2份，《地上停车场地占用协议》，《停车管理规定》、《车位锁管理》各1份，证明原告已交纳2012年10月1日至2014年9月30日的车位费共计1920元。3、回执1份（复印件），该证据是被告出示的，其上签字不是原告本人书写。安装安防系统确认书（空白）1份，原告未曾见过被告出示过该份书面材料以征求原告意见，且该份材料未明确说明开启安防系统与交纳物业费挂钩。4、物业费交纳收据4份。证明原告物业费交至2014年9月30日。因为原告每年3月至10月份不在家，物业费是在11月份交纳。被告未提出异议。5、民意调查表6页。证明69号楼部分业主不同意安装梯控，不同意提供梯控、门禁、道闸与物业费收取直接挂钩，被告所述大多数业主同意安装的数据不准确。6、证人何某、任某、杜某证言。证人反映了曾被困电梯的情况，物业公司曾打电话征询业主意见的情况。被告提交证据如下：1、天津市商品房买卖合同1份。其中附件三6.8“门禁系统：首层楼栋门设置可视楼宇对讲系统。”证明开发商已预先安装门禁系统。2、天津市前期物业管理服务合同1份。第六条（七）约定“车辆行驶与停放秩序管理”，证明被告有相关服务事项；第七条（二）“车位使用费，机动车占用费收入用于车场、道路及公共设施维护等”证明小区可以收取车位使用费。3、停车场备案合格证1份。证明红磡领世郡小区内机动车停车场已在天津市停车业协会备案。4、安装安防系统确认书明细汇总表1份。证明常春藤小区多数业主同意安装。5、（2015）南民一初字第416号民事判决书1份。证明人民法院已判决本案原告支付2014年3月1日至2014年11月30日的物业费。6、电梯定期检验报告。证明加装电梯控制系统后的电梯已检验合格。7、监控录像1份。证明原告刷卡乘坐电梯。8、照片2张。证明原告仍在小区停放车辆。本院组织当事人进行证据交换和质证。被告对原告提交证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，业主签字可能不是真实的，有可能是被告工作人员电话向原告询问后填写的；对证据4票据的真实性、合法性认可，能够反映出原告未按期交费；对证据5不认可，不确定业主的签字是真实的；对证据6，证人何某、任某不是房产证上登记的业主，且其所在房屋处于欠付物业费状态，电梯发生事故与电梯控制系统没有必然关联性。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，该合同仅能证明被告可以安装门禁，但未写门禁与物业费、停车费挂钩；对证据2有异议，与证据5中民事判决书中认定的前期物业服务合同不一致，也未约定门禁系统与物业费、停车费挂钩；对证据3有异议，只能证明被告可以提供停车服务，不能证明被告可以合法收费；对证据4有异议，即使多数业主同意安装安防系统，也不能因此侵害少数业主权益；对证据5不认可，该判决尚未生效。对证据6不认可，其中将紧急报警装置改成刷卡系统，电梯出现滑落就没有办法解决，容易出现安全事故。对7、8没有异议，被告仍限制了原告和车辆任意出入。本院对当事人无异议的原告提交的证据1、2和被告提交的证据7、8的证明效力予以确认。对于双方有争议的证据：原告提交的证据3结合证人证言，能够证实被告就是否同意安装安防系统向小区业主进行过意见征询；证据4，根据被告提交的证据5，能够证实被告自2014年3月开始欠交物业费；证据5，该证据的真实性不确定，即便属实，也未达到本楼宇三分之二多数，对该证据的证明效力，本院不予确认；证据6，证人证言内容缺乏科学依据，不能直接证实梯控设备具备安全隐患。对被告提交的证据1的真实性予以确认；对证据2，从合同内容看是关于常春藤小区三期的物业服务内容，公共设施设备的维修、养护，车辆通行停放的管理均属于被告应有的物业管理服务事项，该证据能够证明被告的服务管理范围；对证据3，仅能证明被告设立停车场向相关行业进行备案，与收费问题缺乏关联性；对证据4，结合证人证言，能够证明被告就是否同意安装安防系统向小区业主进行过意见征询；对证据5，天津市第二中级人民法院已作出判决维持原判，故对该证据的证明效力予以确认；对证据6，能够证实2014年12月被告居住的楼宇电梯经有关部门检验合格的事实，与被告是否应拆除梯控不具有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。结合原、被告提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2007年8月20日，被告天津市红磡物业经营管理有限公司与案外人天津市红磡房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定，天津市红磡房地产开发有限公司将康桥花园、常春藤3期项目委托原告进行前期物业管理服务。物业管理服务事项中包括房屋共用部位的维修、养护、管理；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；车辆行驶与停放秩序的管理服务，维护公共秩序等。原告系天津市津南区双港镇红磡领世郡常春藤花园69-1-1301号房屋的产权人。2013年开始，被告向小区内业主入户征询安装道闸、门禁、电梯刷卡系统的意见或以短信形式形式征询业主意见，得到大部分业主同意后于2014年11月给该小区电梯加装电梯控制系统，于2014年12月开启楼道门禁系统，2015年3月开启电梯控制系统和车辆道闸系统。楼道门禁系统开启后，业主需刷卡开启楼道门。加装电梯控制系统后，业主需办理电梯卡，业主乘坐电梯前需刷卡，电梯只能停靠一层和业主房屋所在楼层。车辆道闸系统开启后，交纳车辆场地占用费的车辆，有固定停车位才能进入小区停车。2012年9月16日，原、被告签订《地上停车位场地占用协议》，被告取得511号停车位占用权，每月应交80元场地占用费，原告共交纳两年的场地占用费1920元。因原告未按期缴纳物业费，红磡物业公司曾于2015年1月15日提起诉讼，本院于2015年4月6日作出（2015）南民一初字第416号民事判决书，判决王世玉交纳2014年3月1日至2014年11月30日的物业费1753.75元。王世玉不服该判决，上诉至天津市第二中级人民法院。天津市第二中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）二中民四终字第457号民事判决书，驳回王世玉上诉，维持原判。该小区未成立业主委员会。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然，原、被告之间未订立《物业服务合同》，但被告作为物业服务企业，依照《天津市前期物业管理服务合同》约定的内容，有责任对常春藤小区内房屋共用部位、共用设施、公共秩序等进行维护、管理。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告提出的被告安装、开启电梯控制系统、楼道门禁系统和车辆道闸系统问题、是否与物业费、车辆场地占用费挂钩问题，属于需业主共同决定的有关共有和共同管理权利的重大事项，涉及全体业主的公共利益，相关权利义务应由业主委员会或全体业主行使。故原告单独提出拆除门禁、道闸、梯控系统，退还车位场地占用费，主体不适格。权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案原告一味追求其应享受的权利，却忽视自己交纳物业费的义务。如原告履行了自己的义务，亦不会产生本案中提出的生活不便的问题。如小区业主不论交费与否享受同样的服务待遇，对于提供物业服务的被告及正常交费的其他业主亦不公平。对于原告提出减免2014年11月3日起物业费中电梯费的主张，因被告已举证证明这一时期原告乘坐电梯，已享受电梯服务，故对原告提出此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿精神损失费的主张，原告未举证证明因被告过错致其遭受精神损害的事实，亦未提供相关法律依据，本院不予支持。同时需要指出，原告既然选择在容积率较高的小区购置房产，应充分认识并适应小区内常住人口密度大、流动人口多、车辆多与小区有限设施、生活空间矛盾对业主生活质量的影响。对小区房屋共用部位、共用设施、公共秩序等进行有效的维护和管理正是业主群体追求和谐生活的必然选择，在保护全体业主的共同利益的同时，保障业主在特定区域内生活的可持续性，从而最大限度的保障单个业主作为建筑物区分所有人的互惠性权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下：驳回原告王世玉的诉讼请求。案件受理费25元，由原告王世玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  韦长青审 判 员  国 艳代理审判员  刘信亮二〇一七年二月二十二日书 记 员  郭文超速 录 员  刘俊瑶