湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终1550号上诉人（原审原告原审反诉被告）：郭英。委托诉讼代理人：龙兆先，湘乡市环市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告原审反诉原告）：朱贤俊。上诉人郭英因与被上诉人朱贤俊房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭英上诉请求：依法撤销湘乡市人民法院（2016）湘0381民初959号民事判决第一、二项错误判决；改判支持上诉人的原审诉讼请求或依法发回重审。事实与理由：一、一审判决有意遗漏诉讼主体，先入为主，导致事实不清。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的根本原因是被上诉人在签订合同时其子朱柯出具了书面证明，房屋所有权人归被上诉人所有，且可以变更产权证。合同签订且房屋已交付四年后，被上诉人以房屋为朱柯所有，自己无权出卖房屋为由反悔，导致至今拒不配合办理权证过户手续。一审在审理期间，第三人朱柯向法庭虽提交了书面意见，但没有申请参加诉讼，充分说明被上诉人之子朱柯与本案有重大的利害关系，法庭应当依法通知其以第三人名义参加诉讼，上诉人也向法庭提交了书面申请，但一审法院明知其应成为有独立权的第三人而不通知其参加诉讼，反而先入为主认为第三人参加诉讼没有意义，忽视了被上诉人父子串通损害上诉人合法权益的事实，侵害了上诉人和第三人的诉讼权利，造成一审判决认定事实不清。二、一审判决适用法律错误，导致法律关系错乱。一审判决适用2007年7月1日起施行的《物权法》认定2005年1月5日被上诉人夫妇离婚协议上对诉争房屋的产权归属于被上诉人的约定无效，显然是错误的，2003年被上诉人夫妇出资购买房屋，以儿子朱柯名义登记产权，依照法律规定，该房是家庭共同所有的产权而非朱柯单独所有，且朱柯未出资并在2005年被上诉人夫妇离婚前，被上诉人已经就房屋所有权与其子达成了所有权归属被上诉人约定，朱柯出具了房屋所有权与产权可以变更的证明，故离婚协议中对夫妻共同财产的处置合法有效。三、一审判决纵容被上诉人违法欺诈。上诉人在确认被上诉人对房屋拥有实际产权的情况下，在自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则的基础上被上诉人签订了《房屋买卖合同》，且已经向被上诉人交付超过80%的房款，被上诉人已经将房屋交付上诉人使用至今已四年之久，被上诉人反悔主张合同无效显然是房屋已涨价，被上诉人在2004年即以同样的方式将诉争房屋作价6.8万出卖于张红，2007年又强行收回房屋，造成张红数万损失，2012年被上诉人以17万的价格卖给上诉人，现又要强行收回房屋故伎重演，目的是以房屋买卖欺诈他人。被上诉人朱贤俊答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确；二、上诉人与被上诉人在房屋协议买卖过程中双方存在过错，无权处分本案第三方即房屋所有人朱柯的合法财产，当房屋所有人对上诉人与被上诉人的约定持异议时，任何人不能侵害朱柯的利益和权益，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。郭英向一审法院起诉，请求判令：1、确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效；2、判决被告立即配合原告办理房屋产权过户手续并承担违约责任。一审法院认定事实：原告郭英与被告朱贤俊原系朋友关系，朱柯（1984年6月23日出生）系被告之子，朱柯于2003年12月2日取得了讼争房屋买卖合同所涉房屋即位于湘乡市望春门办事处桑梅路215号03幢402号房的所有权证（湘房权证湘乡市字第0291**号；房屋所有权人为朱柯一人，无共有权人）、2011年12月6日取得了该房屋所涉土地的使用权证。2012年3月20日原告（以买方身份）与被告（以朱柯之全权委托代理人身份）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定由原告以人民币170000元受让归朱柯所有的位于湘乡市望春门办事处桑梅路215号03幢402房。虽然合同上载明卖方为朱柯和朱贤俊为朱柯之全权委托代理人，但朱柯并未在该合同上签名确认和朱贤俊并未取得朱柯授权委托书；原告亦明知合同所涉房屋系朱柯的，但并未征求到朱柯的意见和取得或见到朱柯之授权被告转让其房屋的授权委托书。合同签订后，原告即入住该房屋，并先后于2012年3月20日、3月21日、7月4日、7月17日、8月7日和2013年3月8日共计6次给付被告人民币133000元，期间即2012年年底原、被告与朱柯磋商房屋过户事宜，朱柯明确反对转让房屋，并叮嘱原告不要再将房款付给被告。2013年3月8日原告给付被告最后一笔款时从被告处取得了朱柯曾于2004年11月19日向被告出具的《本人证明材料》的复印件。此后，因朱柯的反对《房屋买卖合同》未能继续履行，即该房屋未能过户、余款未再给付，原告仍然占住朱柯的房屋。虽然原、被告双方曾多次协商退房、退款事宜，但因原告主张利息和被告主张房租，致使协商未果。原告遂于2016年6月3日诉至本院，被告于2016年6月27日向本院提起反诉，并提交了其租房居住的租金支出81600元的凭证。另查明：被告与朱柯之母周姣龙于2005年1月5日登记离婚，《离婚协议书》约定：双方自愿离婚，新购置的房屋（注：即讼争房屋买卖合同所涉房屋）产权由男方（即被告）所有等内容。但讼争房屋买卖合同所涉房屋的所有权人至今仍登记为朱柯。本案在审理过程中，朱柯虽然于2016年6月16日出具了《关于郭英诉朱贤俊房屋买卖合同纠纷的异议意见》，但其并未向本院申请参加原、被告之间的诉讼。一审法院认为，根据原告（反诉被告）郭英与被告（反诉原告）朱贤俊的诉辩意见，本案争执的焦点集中在合同的主体及本案的诉讼主体、房屋买卖合同所涉房屋的权属、合同的效力、被告（反诉原告）要求赔偿等方面。一、房屋的权属问题。《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。2003年12月2日朱柯在湘乡市房地产管理局将讼争房屋买卖合同所涉房屋的产权登记在其名下，即依法取得了该房屋的物权，包括所有权等权利，朱柯虽然于2004年11月19日向被告书面承诺“2004年家里所购新房屋完全给朱贤俊所有，房屋产权证可更改朱贤俊名字，我完全同意”，被告可以据此并经依法登记取得该房屋的所有权，但朱柯与被告并未就该房屋的产权依法进行变更登记，被告并未取得该房屋的所有权，即未取得对该房屋进行处分（含出售或转让）的权利；同理，被告与周姣龙对登记在朱柯名下的讼争房屋买卖合同所涉房屋的产权归属的约定亦违背了《中华人民共和国物权法》的规定，被告仍未取得该房屋的所有权。故原告依据朱柯的承诺和《离婚协议书》中被告与周姣龙有关讼争房屋买卖合同所涉房屋归属的约定主张被告为该房屋的实际所有权人，系原告在法律上的认知错误。综前述，讼争房屋买卖合同所涉房屋的所有权人仍然是朱柯而非被告。二、合同的主体和本案诉讼的主体问题。2012年3月20日的《房屋买卖合同》虽然被告以朱柯的全权委托代理人身份与原告签订，但朱柯并未在该合同上签字和亦未授权被告签订，事后亦未经朱柯追认，该合同对朱柯不发生法律效力，应由被告本人对其合同行为承担责任，故该合同的主体系原、被告而非朱柯，该案纠纷系原、被告之间的纠纷；虽然因朱柯系讼争房屋买卖合同所涉房屋的所有权人，在本案中其依法具备有独立请求权的第三人的诉讼地位，其可以选择参加诉讼，亦可以选择不参加诉讼，但其并未向本院申请参加诉讼，故原告在审理过程中要求将朱柯列为本案第三人的意见，本院不予采纳。三、合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第四条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，但本案中原、被告明知讼争房屋买卖合同所涉房屋系朱柯的，在没有取得朱柯授权或认可出售房屋的情况下擅自订立处分其房屋的买卖合同，并形成原告占有朱柯的房产和被告占有房款的事实，原、被告的行为明显违背了前述法律规定，被告的出售行为系无权处分，原告的受让行为亦不符合善意取得的法律规定，侵犯了朱柯的合法权益；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；违反法律、行政法规的强制性规定”。综前述，原、被告于2012年3月20日就位于湘乡市望春门办事处桑梅路215号03幢402号房签订的《房屋买卖合同》无效。四、反诉原告的赔偿问题。2012年3月20日的《房屋买卖合同》引发纠纷系反诉原告和反诉被告的共同过错造成的，反诉原告租房居住并支付租金系其自身原因造成的，反诉原告将该租金支出作为其损失归责于反诉被告缺乏事实依据和法律依据，故反诉原告要求反诉被告承担经济损失50000元的请求，法院不予支持。综上所述，2012年3月20日原告与被告签订的《房屋买卖合同》系无效合同，自始没有法律约束力，依法应当宣告无效，不应当继续履行，故原告要求确认《房屋买卖合同》有效和由被告配合原告办理产权过户手续并承担违约责任的请求不成立，依法应当予以驳回；反诉原告要求宣告《房屋买卖合同》无效的请求成立，法院予以支持，但要求反诉被告承担经济损失50000元的请求不予支持，依法应予驳回。另因原告坚持主张讼争房屋买卖合同有效，未向法院主张要求被告退还购房款，故原、被告有关房款的纠纷可另行依法解决；第三人朱柯因未向法院申请参加诉讼，其与原告有关讼争房屋买卖合同所涉房屋的纠纷亦可另行依法解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（五）项，第五十六条，第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、宣告原告郭英与被告朱贤俊于2012年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效。二、驳回原告郭英的诉讼请求。三、驳回反诉原告朱贤俊要求反诉被告郭英承担经济损失50000元的诉讼请求。本案案件受理费（含反诉费）1210元，原告负担160元，被告负担1050元。二审期间双方当事人均未提交证据。二审经审理查明，一审判决认定的事实基本清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。本院认为，被上诉人朱贤俊以朱柯全权委托代理人身份与上诉人郭英签订《房屋买卖合同》，但朱柯并未在合同上签字，也未授权被上诉人签订，被上诉人的行为系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中的房屋所有权人朱柯在得知上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖合同》后，拒绝追认合同效力，被上诉人朱贤俊在订立合同后亦未取得处分权，上诉人认为合同有效，不符合上述法律规定，本院不予支持。上诉人认为本案所涉房屋是被上诉人家庭共有，离婚协议中约定房屋产权归被上诉人所有合法有效，但被上诉人夫妻在购买该房屋时，将产权登记在已成年的儿子朱柯名下，系对朱柯个人的赠予，因此，房屋的所有权人为朱柯。上诉人认为在签订合同时，朱柯出具了书面证明，房屋所有权归被上诉人所有，且可以变更产权证，但朱柯与被上诉人并未就该房屋产权依法进行变更登记，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力，被上诉人并未取得所有权。另上诉人认为应追加朱柯为本案第三人，因被上诉人出卖本案所涉房屋系无权处分，房屋所有权人朱柯拒绝追认，该合同对朱柯不发生法律效力，且朱柯未向法院申请参加诉讼，一审法院未予追加朱柯为第三人不违反法律规定。综上所述，上诉人郭英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人郭英负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩小平审 判 员  张防修审 判 员  向兴礼二〇一七年二月十五日代理书记员  严冰彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。