上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12981号上诉人（原审原告、反诉被告）：谈珏峰，男，1991年8月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杜伟，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周毅，男，1972年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏莉娟，女，1977年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：袁作东，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑剑，男，1971年8月27日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘亦，上海淳元律师事务所律师。上诉人谈珏峰因与被上诉人周毅、夏莉娟、郑剑房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初31066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谈珏峰及其委托诉讼代理人杜伟，被上诉人周毅及其与夏莉娟共同的委托诉讼代理人袁作东，被上诉人郑剑的委托诉讼代理人刘亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谈珏峰上诉请求：撤销原判第一、二项，依法改判为确认系争的《上海市房地产买卖合同》有效，支持上诉人在原审的诉请。事实与理由：上诉人谈珏峰与被���诉人周毅、夏莉娟就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议约定房屋出售价格为140万元，完全符合市场销售价格。被上诉人郑剑持有合法有效的房地产权证原件，并持有系争房屋产权人签署的公证委托书原件，谈珏峰基于上述材料的公信力与郑剑签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议。谈珏峰系接受过高等教育的高级知识分子，且工作于招商银行上海分行，从未参与过任何违法活动。因其无法进入系争房屋居住而通知了郑剑，郑剑表示其去处理。被上诉人周毅、夏莉娟辩称，其不同意上诉人谈珏峰的上诉请求。被上诉人郑剑明知周毅、夏莉娟没有出售房屋的意思表示而出售房屋，其主观上具有恶意。上诉人谈珏峰也不是善意购房人，其主观上有过失，本案不构成表见代理。因为谈珏峰���买婚房而不看房；没有与房屋产权人沟通；2014年的委托书明确系争房屋出售不能低于130万元，但过了一年多的时间，系争房屋仍然按照该价格成交，系不合理；谈珏峰将房款全部打给郑剑及案外人；房屋过户后，谈珏峰多次委托郑剑清场。清房人员表示谈珏峰是挂名产权人，其与郑剑系串通，故请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人郑剑辩称，其出售系争房屋并签订买卖合同系有效。公证委托书一直延续担保周毅、夏莉娟的债务，在两笔债务逾期的情况下，郑剑尽多次告知义务，在此情况下才使用委托书。系争房屋涉及债务，为了出售房屋归还债务，该房屋以140万元价格出售系合法合理。郑剑通过中介出售房屋，在出售房屋之前并不认识上诉人谈珏峰，其向谈珏峰隐瞒了房屋的抵押情况。请求二审依法判决。2016年4月，谈珏峰向一审法院起���请求：1、周毅、夏莉娟向谈珏峰交付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）；2、周毅、夏莉娟向谈珏峰支付逾期交付房屋的违约金，按人民币140万元为计算本金，每日万分之五为计算标准，自2015年9月28日起，计算至交付系争房屋之日止。周毅、夏莉娟向一审法院提出反诉请求：1、确认谈珏峰与郑剑以周毅、夏莉娟名义签订的房屋买卖合同无效；2、谈珏峰涤除设立于系争房屋上抵押登记，并协助周毅、夏莉娟将系争房屋的产权恢复登记至周毅、夏莉娟名下。一审法院认定事实：周毅、夏莉娟为系争房屋原产权人。2014年5月23日，周毅、夏莉娟以及案外人吴某等人以借款人身份与宋某（出借人）签订《借款抵押合同》，借款金额100万元，借款期间6个月，抵押物为本案系争房屋，并办理了房地产抵押登记，他项信息设定日期为2014年5月23日，结束日期2014年11月22日。同日，周毅、夏莉娟出具经公证的《委托书》，内容为委托受托人杨海或郑剑单独办理系争房屋的出售或出租的一切事宜，包括办理抵押登记或变更抵押登记，代为签订居间合同、房地产买卖合同（房价不低于130万元）等。委托权限为全权委托，委托期限自2014年8月24日起至2015年8月23日止。2015年2月16日，上述抵押登记注销。2015年5月13日，周毅、夏莉娟与案外人许某签订了《房地产抵押借款合同》，借款金额100万元，借款期限自2015年5月13日起至2015年6月12日止。同日，系争房屋上设立了抵押权人为许某的房地产抵押登记，载明房地产价值210万元。2015年6月29日，郑剑以周毅、夏莉娟的名义（卖售人、甲方）与谈珏峰（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价格130万元，于2015年8月23日之前共同至房地产交易中心办理转让过户手续，甲方未按本合同约定将房地产交付乙方（包括房地产交接及房地产权利转移），每逾期一日，应按全额房价款的万分之五向乙方支付逾期违约金。合同附件三付款协议约定签订合同当日乙方支付首付款39万元，于2015年8月23日前支付31万元，乙方以贷款形式向甲方支付60万元。补充条款约定甲方于乙方领到该房地产的新产证后30天内，将该房地产交付乙方。合同另对其他事项作了约定。谈珏峰起诉时，向上海市浦东新区人民法院另提交了日期为2015年6月29日的《补充协议》，由郑剑以周毅、夏莉娟名义与谈珏峰签订，约定了具体付款方式，其中约定签订合同付39万元，过户当天付21万元（含装修补偿款），交房当天付尾款20万元，贷款形式支付60万元。庭审中，谈珏峰提供了日期为2015年6月29日的《补偿协议》，由郑剑以周毅、夏莉娟名义与谈珏峰签订，约定乙方（本案谈珏峰）同意就装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方（本案周毅、夏莉娟）10万元，于2015年8月23日之前支付。乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看等。审理中，谈珏峰称其确实与郑剑签订过两份补充协议，上述第一份有原件，第二份是应郑剑的要求签订，谈珏峰本人没有原件。2015年6月29日，郑剑出具《收款收据》，确认收到谈珏峰支付房款3万元。同日，谈珏峰向郑剑转账支付36万元，郑剑出具收据。2015年8月11日，谈珏峰向郑剑转账支付11万元，郑剑出具《收据》，同日，谈珏峰向案外人汪某转账10万元，汪某、郑剑出具《收据》一份，确认收到谈珏峰支付系争房屋房款10万元。谈珏峰通过银行贷款向郑剑银行账户支付60万元，贷款金额于2015年9月7日放款至郑剑银行账户。2015年8月11日，郑剑另出具《收据》一份，载明收到谈珏峰支付系争房屋的房款10万元。审理中，谈珏峰称此10万元收据系收取装潢补偿款，此收据与汪某、郑剑于2015年8月11日共同出具的收据对应同一笔款项。2015年8月21日，系争房屋产权登记至谈珏峰名下。房屋上设立有抵押权人为中国银行股份有限公司上海市闵行支行、上海市公积金管理中心的债权共60万元，其中商业贷款194,000元，公积金贷款406,000元。2015年10月11日，谈珏峰向周毅、夏莉娟发函，要求于2015年10月18日搬离系争房屋并交付。审理中，周毅、夏莉娟提供了上海XX事务所的《证明》一份，证明房屋所在小区2015年6月的房地产单价为35,000元；2015年9月17日署名为谈珏峰的《委托书》，内容为委托吴某办理房屋的交接事宜（错写房屋为402室），2015年11月3日，署名谈珏峰的《告知书》一份，告知不得擅自进入系争房屋等；2015年9月15日至11月3日期间的报警记录，证明谈珏峰委托暴力团伙人员多次至系争房屋进行威胁和打砸，委托书将系争房屋错写为402室；2015年10月3日对吴某的录音录像，证明吴某对系争房屋实况（即系争房屋与402室连通）不知情，吴某陈述谈珏峰是挂名买房，实际购房人是吴某的哥哥，谈珏峰对系争房屋内的装修情况也不知情，另周毅、夏莉娟直至2015年10月8日通过查询才得知系争房屋登记至谈珏峰名下。经庭审质证，谈珏峰称其从未委托任何人交接、收取系争房屋，也不认识吴某，委托书并非谈珏峰所签，谈珏峰与郑剑签订买卖合同前曾至系争房屋敲门欲查看房屋，屋内无人回应，故查看了同户型的其他房屋，谈珏峰确实未曾进入过系争房屋。谈珏峰向法院提供了系争房屋所属小区在房产交易中心网页上记录的2015年4月10日至6月29日期间房产成交的价格信息，证明涉案买卖合同的交易价格符合当时的市场价。经庭审质证，周毅、夏莉娟对该价格信息真实性不予确认，且认为交易价格参差不齐，即便登记信息属实，不代表实际的交易价格。周毅、夏莉娟另称其对郑剑归还许某借款之事不知情，其从未委托郑剑向许某还款，出具给郑剑的委托书仅是对宋某借款的担保。一审法院认为，周毅、夏莉娟因向案外人宋某借款而出具给郑剑可出售系争房屋等权限的授权委托书并办理了公证手续，周毅、夏莉娟因此还与案外人宋某签订了房地产抵押借款合同，周毅、夏莉娟以系争房屋作担保，故周毅、夏莉娟出具给郑剑委托书并非委托郑剑出售系争房屋的真实意思表示，实为对宋某的借款作担保，对此周毅、夏莉娟以及郑剑均表示明知该委托书的真实意思。在周毅、夏莉娟已��还宋某借款的情况下，该委托书原对应的担保事由已消除。周毅、夏莉娟虽然以系争房屋作抵押，另行与案外人许某于2015年5月签订抵押借款合同，但不能推定出周毅、夏莉娟仍同意以原委托书的内容对后一借款行为作担保，且2015年5月系争房屋上设立抵押权人为许某的登记时载明房地产价值为210万元。郑剑在明知周毅、夏莉娟没有真实的售房意思表示、未经过周毅、夏莉娟同意且明知周毅、夏莉娟不会同意涉案交易价格的情况下，擅自将系争房屋以较低的价格出售的行为，侵害了周毅、夏莉娟的合法权益，其出售系争房屋后，亦未将相应房款交付周毅、夏莉娟，郑剑的出售行为明显存在恶意。谈珏峰在购买系争房屋过程中，明知系争房屋存在抵押的情况下，未对房屋的实况进一步核实，更没有至系争房屋内查看。而周毅、夏莉娟及其家人一直居住于系争房屋内，��珏峰完全可以了解到郑剑的处分行为是否为产权人的意思表示，但其没有尽此合理的注意义务。谈珏峰在未查看系争房屋的情况下，与郑剑签署补充协议、补偿协议，确认已对房地产进行验看，同意对房屋附属设施的补偿款，此举亦不符合正常房屋交易行为，难以认定为善意购房人。故法院认为谈珏峰与郑剑存在恶意串通、损害周毅、夏莉娟权益的情形，双方间就系争房屋签订的买卖合同应当认定无效，谈珏峰负有涤除系争房屋上抵押的义务，并将系争房屋在涤除抵押后恢复产权登记至周毅、夏莉娟名下。至于谈珏峰与郑剑之间的钱款支付问题，双方间可另行解决，本案不作处理。而周毅、夏莉娟与案外人许某间的借款问题，涉及其他法律关系，且根据郑剑的陈述，其已用收取的房款归还借款，相关当事人之间可以通过其他合法途径解决。判决：一、郑剑以周毅、夏莉娟名义与谈珏峰就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、谈珏峰于判决生效之日起十日内涤除设立于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋内的抵押，并在抵押涤除后协助周毅、夏莉娟将该房屋的产权恢复登记至周毅、夏莉娟名下；三、驳回谈珏峰的全部诉讼请求。本诉案件受理费18,792元，减半收取计9,396元，由原告谈珏峰负担。反诉案件受理费减半收取计8,250元，由反诉被告谈珏峰负担。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，谈珏峰表示鉴于其此前已支付的120万元购房款均按照郑剑指示汇款，如果法院最终认定谈珏峰与郑剑代周毅、夏莉娟签订的房屋买卖合同无效，则谈珏峰请求法院判决该120万元购房款由郑剑返还。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人��剑以被上诉人周毅、夏莉娟名义与上诉人谈珏峰就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否有效。对此，本院注意到，首先，周毅、夏莉娟与郑剑一致确认周毅、夏莉娟出具给郑剑委托书并非委托郑剑出售系争房屋的真实意思表示，实为对宋某借款作担保，虽然周毅、夏莉娟在归还宋某借款之后，另行与许某签订房地产抵押借款合同并办理房地产抵押登记，但在未有充分证据支撑的前提下，本院难以直接推定周毅、夏莉娟仍同意以先前的委托书内容对其向许某的借款作担保，并且委托书列明系争房屋出售价不低于130万元，而2015年5月系争房屋上设立抵押权人为许某的登记时载明房地产价值为210万元，两者明显存在矛盾；其次，郑剑明知周毅、夏莉娟出具委托书并无出卖系争房屋的真实意思，仅为借款担保的情况下，未经过周毅、夏莉娟同意且自认周毅、夏莉���肯定不会同意按照委托书的价格出售系争房屋的情况下，擅自将系争房屋出售，亦未将相应房款交付周毅、夏莉娟，其行为明显存在恶意，侵害周毅、夏莉娟作为房屋所有权人的合法权益；再次，房屋买卖为重大交易事项，一般而言，房屋买受人会对房屋上是否存在权利瑕疵及房屋实际使用情况进行仔细审查，谈珏峰自称为受过高等教育的高级知识分子，且工作于招商银行上海分行，其购买系争房屋作为婚房，因此，其理应对系争房屋是否存在抵押等权利限制状况以及房屋结构布局、装修情况予以超过普通人的必要关注，而事实上，谈珏峰一则没有审查系争房屋包括抵押在内的全面登记状况，亦未与房屋产权人沟通以进一步核实出售房屋是否为其真实意愿，二则没有至系争房屋内查看，只是查看同户型的其他房屋，这与其主张的购买婚房的事实相悖，故谈珏峰在购买系争房屋过程中的行为与其身份不符，明显存在未尽注意之义务，故难以认定其为善意购买人。综上，法院有理由认定郑剑以周毅、夏莉娟名义与谈珏峰就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。由于本案合同无效的后果处理涉及与不同案外人的法律关系，即谈珏峰与郑剑之间的钱款支付问题，周毅、夏莉娟与许某间的借款问题，故原审法院未在本案中就合同无效后果一并处理，尚无不可。鉴于合同无效的后果尚需另行解决，故在对房屋权利人的所有权保护的同时，也应考虑对其他财产权利人的保护，故周毅、夏莉娟要求恢复产权登记至其名下，应在相关款项结算完毕时予以认定。原审法院就该项请求所作的判决欠妥，本院予以重新认定。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持��海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初31066号民事判决第一、三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初31066号民事判决第二项；三、驳回周毅、夏莉娟的其余反诉请求。一审本诉案件受理费9,396元，由谈珏峰负担4,698元，由周毅、夏莉娟负担4,698元，一审反诉案件受理费8,250元，由谈珏峰负担；二审案件受理费人民币18,792元，由谈珏峰负担9,396元，由周毅、夏莉娟负担9,396元。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年二月十三日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，���别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……