安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1226民初1944号原告：杨起刚，男，汉族，1983年7月8日出生，住安徽省颍上县。原告：刘利，女，汉族，1987年11月7日出生，住安徽省颍上县。原告：卢孝庆，男，汉族，1980年4月6日出生，住安徽省颍上县。原告：闫桂芬，女，汉族，1972年3月1日出生，住安徽省颍上县。原告：李士芳，女，汉族，1959年10月10日出生，住安徽省颍上县。原告：王君，女，汉族，1969年11月1日出生，住安徽省颍上县。原告：屠国安，男，汉族，1971年2月13日出生，住安徽省颍上县。原告：王干，男，汉族，1972年4月15日出生，住安徽省颍上县。原告：卢新全，男，汉族，1970年4月6日出生，住安徽省颍上县。原告：汪广，男，汉族，1981年2月3日出生，住安徽省颍上县。原告：汪颍，男，汉族，1978年11月17日出生，住安徽省颍上县。原告：吴梅，女，汉族，1981年4月2日出生，住安徽省颍上县。委托代理人：孔令民，安徽慎诚律师事务所律师。被告：安徽省颍上县新城置业有限公司。法定代表人：王树良，该公司经理。住所地：颍上县慎城镇管仲大道县质监局*楼。委托代理人：龙云纪，该公司副经理。委托代理人：王炳松，安徽众豪律师事务所律师。被告：安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司。法定代表人：陈乃林，该公司经理。住所地：颍上县解放路与颍阳路交汇处。委托代理人：奚友标，该公司法律顾问。杨起刚等12原告与被告安徽省颍上县新城置业有限公司（以下简称新城公司）、安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司（以下简称明珠公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，杨起刚等12原告的委托代理人孔令民、被告新城公司的委托代理人龙云纪、王炳松、明珠公司的委托代理人奚友标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，经法庭示明，杨起刚等12原告与被告明珠公司主动放弃双方签订的租赁合同中关于争议解决的仲裁条款。杨起刚等12原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告给付拖欠12原告的租金160796元；2、依法判令两被告返还12原告被扣除的房产税128514元；3、两被告承担本案诉讼费。事实与理由：杨起刚等12原告于2010年8月至11月期间，先后与被告新城公司签订商品房买卖合同，购买被告新城公司开发的位于颍上县城北新区的新城·新天地小区的商铺，同时签订了五年商铺租赁合同，自2010年12月1日至2015年11月30日。12原告签订商铺租赁合同时，被告明珠公司并无人员在场。原告购房时被告新城公司承诺原告所购房屋“五年返租”，新城公司按合同约定将2010年12月1日至2013年12月1日的租金从12原告购房款中直接抵扣，明珠公司按合同约定支付了2014年7月至2015年12月一年半的租金。2011年4月28日，新城公司与明珠公司签订《承租经营补充协议》，该协议第七条“甲方应向乙方提供：业主购房协议复印件、甲方代付业主的前三年租金收条复印件及甲方售楼部代签的反租协议等相关资料”印证了原告签订商铺租赁协议时明珠公司并不在场的事实。该协议第十三条“至合同签订之日起，乙方不得就前期交房延期等事宜向甲方提出补偿，甲方协助乙方与业主沟通房屋延期问题”，说明两被告已清楚的认识到延期交房可能产生的问题，但就此问题双方并没有约定清晰，并试图通过损害原告利益的方式解决。2011年7月1日前后，被告明珠公司以补偿12原告夹墙费用的方式，让12原告在《房屋交接登记表》中签字，原告认为是签字领取商铺夹墙补偿的费用，而被告明珠公司却认定此时是原告实际交接房屋的时间，被告这一行为明显具有胁迫性。原告此时并不实际掌握自己商铺的控制权，原告也不知道新城公司迟延交付房屋给明珠公司的事情。被告明珠公司租赁使用至2014年6月时，拒不支付该上半年的租金，并称因原告未按期交付给其房屋，至其实际使用时间不足。明珠公司未支付12原告2014年上半年的租金为：杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户租金数额分别为：78.55㎡×30元/㎡/月×6个月＝14139元；8户共计：14139元×8户=113112元；卢孝庆的租金数额为：66.2㎡×30元/㎡/月×6个月=11916元；屠国安的租金数额为：99.74㎡×30元/㎡/月×6个月=17953元；卢新全的租金数额为：98.96㎡×30元/㎡/月×6个月=17813；以上租金合计160794元。新城公司与明珠公司在支付租金的同时都扣除了12%的税款。2010年4月30日新城公司与明珠公司签订《承租经营协议》，就新城公司开发的“新城·新天地”小区B/C栋南向一二层未售部分商铺以“返租经营”的方式出租给明珠公司使用，两公司约定：租期自2010年12月1日至2015年11月30日，前三年由新城公司在购房款中一次性扣除，后两年租金由明珠公司负责支付。新城公司以12原告与明珠公司签订的商铺租赁合同中约定有代扣租金12%税款为由，扣除原告杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芳、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户前三年的税款各5093元；卢孝庆的税款4290元；屠国安的税款6343元；卢新全的税款6413元；以上税款合计57790元。明珠公司按照租赁合同约定在支付12原告2014年7月至2015年12月30日的租金中，也扣除了12%的税款。扣除原告杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芳、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户的税款数额为：78.55㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+78.55㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=1697元+4524元=6221元；8户税款共计：6221元×8户=49768元；卢孝庆的税款为：66.2㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+66.2㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=5243元；屠国安的税款为：99.74㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+99.74㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=7899元；卢新全的税款为：98.96㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+98.96㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=7838元；扣12原告税款合计为70748元。2015年12月，租赁期限届满后，12原告向两被告主张2014年上半年未付的租金及返还被违法扣除的12%税款并疏通被堵死的下水道，却被两被告互相推诿至今，原告为此诉至法院。被告新城公司辩称：新城公司不仅给明珠公司诸多优惠，还给予巨大补贴，新城公司代明珠公司将前三年租金提前一次性支付12原告，即12原告购房时将2010年12月至2013年12月的房租从其购房款中扣除，让明珠公司免费使用，明珠公司对此也无异议。第四年度2013年12月01日起的商铺租金应由明珠公司按约支付，明珠公司以迟延交付为由抗辩第四年度租金不予支付，没有事实与法律依据。12原告就租金的诉求已超过诉讼时效，第四年度租金的起算时间是2013年12月01日至2014年11月30日止，从2014年上半年至原告2016年5月9日诉讼时已有一年11个月，而租金的诉讼时效是一年，原告在庭审中也没有提供诉讼时效中止、延长的相关证据。租赁房屋不存在延迟交付使用，原告提供的屠国安的完税证、住宅维修专项资金，开票日期是2011年3月4日；王干的完税证、住宅维修专项资金，开票日期是2011年1月9日；卢新全的完税证、住宅维修专项资金，开票日期是2010年12月12日；显然新城公司按约于2010年12月已完成房屋的交付。以上票据均是在房屋交付后将要办理房屋产权证之前，需要办理的必要手续。结合新城公司向法庭提供的证据“颍上县建设工程质量验收综合表”，租赁房屋已于2010年年底主体完工。且新城公司与明珠公司签订的补充合同中也明确约定，明珠公司不得以租赁物延迟交付追究新城公司的责任。12%的税款是明珠公司与12原告之间的约定，新城公司不知情，原告没有提供证据证明，且原告主张新城公司返还收取2010年12月01日至2013年11月30日的12%税款，至今已有两年零五个月，已超诉讼时效。综上，请求依法驳回原告对新城公司的诉讼请求。被告明珠公司辩称：12原告诉请明珠公司支付2014年上半年的租金160796元，无事实和法律依据，依法应予驳回。虽然明珠公司与12原告约定租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日，但因新城公司和12原告延迟交付租赁房屋，明珠公司实际使用租赁物时间为4年半，自2011年7月1日至2016年1月8日把房屋退还12原告。按照租赁合同约定，前三年租金由新城公司支付给原告，即第一年自2011年7月1日至2012年7月1日，每平方租金每月10元；第二年自2012年7月1日至2013年7月1日，每平方租金每月15元；第三年自2013年7月1日至2014年7月1日，每平方租金每月20元。后二年租金由被告明珠公司支付给原告，12原告已按合同约定要回租赁物，被告明珠公司支付了一年半租金给原告，即第四年上半年自2014年7月1日至2015年1月1日每平方租金每月30元；第四年下半年从2015年1月1日至2015年7月1日每平方租金每月40元；由于会计失误，每平方米多支付12原告10元，依约每平方租金每月应付30元；第五年上半年自2015年7月1日至2015年12月31日每平方租金每月40元。该商铺租期五年，2010年12月1日应当履行合同交付租赁物，但新城公司与12原告未按约定交付商铺，2011年4月29日的《承租经营补充协议》也证明新城公司未能按合同约定日期交付房屋；《新城新天地一、二楼房屋交接登记表》及邮件材料，证明12原告向明珠公司交付房屋的时间是2011年7月1日；退还租赁房的邮件通知材料及《退房交接时间表》，证明12原告收回明珠公司返还租赁物的时间是2016年1月8日左右；《新天地明珠公司支付房租确认书》，证明12原告收取明珠公司一年半的三次房租，12原告同意明珠公司后二年使用房屋的起止时间和期限为2014年7月1日至2016年7月1日。上述证据和原告提交的《新城新天地五年商铺租赁合同》，证明新城公司和12原告延迟半年交付租赁物，已经对明珠公司违约，12原告在2016年1月8日提前收回租赁物，致使合同实际履行4年半而非五年，更是对明珠公司违约。延迟交房半年是新城公司造成的，原告的损失应参照市场租金标准向新城公司要求赔偿。12原告诉请退还扣税款128541元无事实和法律依据，明珠公司收取12原告代缴税款64317.58元，依照相关税费规定，杨起刚等12原告的个人所得税不够起税点，明珠公司没有代缴，同意返还该税款，但应扣除由于计算失误多支付12原告2015年上半年每平方米10元的租金53598元，余款10719.58元退还12原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据：一、杨起刚等12原告的身份证、购房合同、交费票据、部分原告的房产证；二、新城公司的营业执照、组织机构代码证；三、明珠公司营业执照、机构代码、法定代表人身份证明；四、新城公司与明珠公司签订的《承租经营协议》、《承租经营补充协议》；五、杨起刚等12原告与明珠公司签订的商铺租赁合同；六、明珠公司退还租赁房的邮件通知材料、退房交接时间表及支付房租确定书。本院经审查予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、新城新天地C＃楼的颍上县建设工程质量验收综合表，真实性予以确认，但不能证明新城公司按期交付商铺的目的。2、新城新天地一、二楼房屋交接登记表及邮件材料，证明存在延期半年于2011年6月30日交房的事实，但该交房通知书系明珠公司发出，在向12原告交房，不能证明是12原告的原因造成延迟交房，明珠公司与新城公司签订的补充协议显示，该责任原因在于新城公司，明珠公司也认同系新城公司原因延期交房。3、已付租金明细表及原、被告双方经济纠纷清算明细表，系明珠公司单方计算，不能证明其目的。4、新天地明珠公司支付房租确定书，证明明珠公司已按合同约定支付12原告2014年7月至2015年12月扣除12%税款的租金数额，但该确定书不能视为12原告已同意变更与明珠公司的租赁合同期限为2014年7月1日至2016年7月1日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨起刚等12原告于2010年8月至11月期间，先后与新城公司签订商品房买卖合同，购买新城公司开发的位于颍上县城北新区的新城·新天地小区C栋南向一、二层的商铺，同时与明珠公司签订了商铺租赁合同，该租赁合同载明：第二条、租赁期限1、该房屋租赁期五年，自2010年12月1日至2015年11月30日止。在租赁期间乙方拥有租赁范围内物业及附属设施的全部使用和经营管理权。第三条、租金及付款方式1、该商铺五年租金标准为：第一年10元/㎡/月，第二年15元/㎡/月，第三年20元/㎡/月，第四年30元/㎡/月，第五年40元/㎡/月。租金每半年支付一次，乙方于每半年的10天前将该半年租金转入甲方指定的帐户。乙方应于2010年8月10日前支付第一次租金，考虑到乙方的经营需要，甲方同意乙方提前进驻装修。2、租金的计算以自然年度为单位，首个合同年度指合同起租起至次年同月同日前一天止的连续时期。3、乙方支付租金需代扣代缴12%的房产税。第十条、纳税1、甲方应缴纳因出租该商铺而产生的应由甲方承担的税费并按月向乙方提供税票，否则由乙方代扣（收）代缴，该款项可直接从乙方向甲方应付租金金额中扣除。第十三条、争议解决的方式合同在履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，由合肥仲裁委员会仲裁。诉讼中，12原告与被告明珠公司主动放弃合同第十三条的约定。2010年4月30日新城公司与明珠公司签订承租经营协议，双方约定由明珠公司承租新城公司开发的“新城新天地”置业的C栋三层、B/C栋南向一、二层未售部分，其中包含明珠公司承租杨起刚等12原告的商铺。两公司约定：新城公司委托授权明珠公司返租经营管理B/C栋南向一、二层未售部分商铺期限为5年，自2010年12月1日至2015年11月30日。5年租金分别为每平方米每月10元、15元、20元、30元、40元。明珠公司负责与新城公司、业主签订承租合同，前三年租金由新城公司在购房款中一次性扣除，后两年租金由明珠公司负责支付，支付方式为每半年支付一次。2011年4月28日新城公司与明珠公司就承租经营签订补充协议，双方约定：至本合同签订之日起，明珠公司不得就前期交房延期等事宜向新城公司提出补偿，新城公司协助明珠公司与业主沟通房屋延期问题。原、被告三方对以上合同约定均无异议。合同签订后原告与两被告依约履行，新城公司在12原告交付房款时将2010年12月1日至2013年11月30日的商铺租金从购房款中扣除。但明珠公司认为其延迟半年收房，仅支付12原告一年半扣除12%税款的租金，即2014年7月1日至2015年12月31日。明珠公司自认因12原告的个人所得税未达到税务机关要求的起税标准，未缴纳该税款。合同期满后，12原告与明珠公司已解除租赁合同。12原告因租金及税款问题与两被告协商未果，诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨起刚等12原告与被告明珠公司的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案中存在以下几个问题：一、明珠公司延期半年使用租赁物，该半年租金应否支付12原告？支付房租确认书中载明的“新天地明珠公司接您商铺的时间为2014年7月1日-2016年7月1日”能否视为12原告与明珠公司已就租赁时间予以变更？明珠公司是否应支付杨起刚等12原告2014年上半年的租金？该租金的主张是否已超过诉讼时效？经查明，涉案商铺延期半年交付系开发商新城公司原因所致，明珠公司实际使用该商铺的时间为2011年7月至2015年12月。两公司也约定，明珠公司不得就新城公司延期交房提出补偿。12原告、明珠公司均认可新城公司给予促销、招商优惠，新城公司提前并代明珠公司支付12原告2010年12月1日至2013年11月30日的租金，明珠公司无偿使用租赁物。至12原告诉至本院五年期间，两公司均未就新城公司支付的2011年上半年的租金提出异议。本院认为，就上述事实，可视为两公司对支付未投入使用的该半年租金均无异议。12原告签订的支付房租确认书显示明珠公司和12原告对当期的租金支付数额予以确认，双方认可存在延期接房的事实，但该内容不足以证明双方已对租赁时间进行了实质变更。12原告与明珠公司均认可2014年上半年，明珠公司占有使用该商铺，且未支付相应租金。本院认为，原告与明珠公司在租赁合同中明确约定了租赁时间、租金数额，后也依约履行，双方应按照合同约定履行合同义务。明珠公司辩称不应支付2014年上半年的租金及多支付12原告每平方米10元租金，无事实和法律依据，本院不予采信。明珠公司应按租赁合同约定以30元每平方米支付12原告2014年上半年的租金，对12原告的该项主张，本院予以支持。其中应支付杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户租金各为：78.55㎡×30元/㎡/月×6个月＝14139元；8户合计：14139元×8=113112元；支付卢孝庆租金为：66.2㎡×30元/㎡/月×6个月=11916元；支付屠国安租金为：99.74㎡×30元/㎡/月×6个月=17953元；支付卢新全租金为：98.96㎡×30元/㎡/月×6个月=17813；以上租金合计160794元。新城公司辩称，12原告主张的租金已超过诉讼时效。本院认为，原告与明珠公司签订的《新城新天地五年期商铺租赁合同》中明确约定：“房屋租赁的时间为2010年12月1日至2015年11月30日，五年租金标准为：第一年10元/平方米/月，第二年15元/平方米/月，第三年20元/平方米/月，第四年30元/平方米/月，第五后40元/平方米/月。租金每半年支付一次。租金的计算年度以自然年度为单位。”该案中当事人虽约定租金每半年支付一次，但该半年支付租金的独立性不足以否认租赁合同约定的五年租金债务的整体性，该租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之次日开始计算，至12原告诉至本院时，本案未超过诉讼时效。对新城公司的该辩称，本院不予支持。二、12原告主张两被告返还被扣除的税款，能否予以支持？依照相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。12原告未能提供相应证据，证明新城公司将三年租金抵扣房款时扣除了12%的税款，新城公司仅认可将12原告前三年租金抵付房款，不认可扣除12%税款，对12原告的该主张本院不予支持。明珠公司自认扣除了12原告的该部分税款，且未向税务机关缴纳，本院认为明珠公司违反租赁合同约定，应承担还款责任，将该部分扣除未缴纳税款返还12原告。通过庭审查明，杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户2014年下半年、2015年全年由明珠公司代扣的税款各为：78.55㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+78.55㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=6221元；8户税款合计：6221元×8户=49768元；卢孝庆的税款为：66.2㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+66.2㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=1430元+3813元=5243元；屠国安的税款为：99.74㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+99.74㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=2154元+5746元=7899元；卢新全的税款为：798.96㎡×30元/㎡/月×6个月×12%+98.96㎡×40元/㎡/月×12个月×12%=2138元+5700元=7838元；以上税款共计70748元。综上，12原告的主张符合法律规定的，予以支持；不符合法律规定的，不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅、卢孝庆、屠国安、卢新全租金160794元（其中杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户租金各14139元；卢孝庆租金11916元、屠国安的租金17953元；卢新全的租金17813元）；二、安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅、卢孝庆、屠国安、卢新全税款70748元（其中杨起刚/刘利、闫桂芬、李士芬、王君、王干、汪广、汪颍、吴梅等8户税款各6221元；卢孝庆税款5243元；屠国安税款7899元；卢新全税款7838元）；三、驳回杨起刚等12原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5640元，由杨起刚等12原告负担1140元，由被告安徽省颍上县新天地明珠商业有限责任公司负担4500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  左明媚审 判 员  张 军人民陪审员  汤 峰二〇一七年二月二十日书 记 员  展静芝附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。