广东省东莞市第一人民法院行 政 裁 定 书（2016）粤1971行初613号原告郭菊君，女，汉族，1970年6月6日出生，住广东省东莞市莞城区，委托代理人刘沛、唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。被告东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技路蓝天大厦，组织机构代码证：70773313-6。法定代表人刘国军，该局局长。委托代理人叶伟香，该局工作人员。委托代理人陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。第三人东莞时代广场有限公司（以下简称“时代广场公司”），住所地：东莞市南城区胜和社区鸭仔塘，统一社会信用代码：91441900618335347F。法定代表人张沛贤，该公司总经理。委托代理人王春盛、叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所律师。第三人东莞市万菱实业投资有限公司（以下简称“万菱公司”），住所地：东莞市南城区胜和莞太路大道6号时代广场A001号铺，营业执照：441900001345899。法定代表人黄赞斌。第三人裴瑞红，女，汉族，1962年10月28日出生，住河南省平舆县，原告郭菊君诉被告东莞市房产管理局及第三人时代广场公司、万菱公司、裴瑞红行政登记纠纷一案，于2016年8月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日和2016年9月26日公开开庭审理了本案。原告郭菊君及其委托代理人刘沛、唐远瞩及被告东莞市房产管理局的法定代表人刘国军及其委托代理人叶伟香、陈清才，第三人时代广场公司的委托代理人王春盛、叶伟坚到庭参加诉讼。第三人万菱公司和裴瑞红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭菊君诉称，原告于2015年12月诉被告非法办理房屋产权登记一案，之前通过向被告和东莞市城乡规划局申请商铺产权登记信息公开得知：（1）2008年11月3日，时代广场商铺通过了东莞市城建规划局规划条件核实，建设工程规划许可证为（95）编号0003104。（2）2008年12月16日，时代广场商铺在东莞市建设局完成了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书（建备证字第441900200812160001号）。（3）建备证字第441900200812160001号证书确认本次办理竣工验收备案1-4层部分的消防验收依据为东公消验字[2008]第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，意见明确：该工程如需改建、扩建、用途变更及商场内部装修应依法向消防局申请消防设计审核和验收。（4）2011年4月29日，东莞市房产管理局房地产交易所对时代广场项目办理了初始登记（登记字号为2109），确认该项目商品房套数为592套，其中住宅192套，商业400套。但被告于2012年7月用手写修改违法将400套商铺拆分为1184套，并加盖了“东莞市房产交易所初始登记校对章（1）”。（5）2012年6月，时代广场公司委托东莞市新城测绘有限公司对时代广场商铺出具了申请产权初始登记的房产面积测绘报告。此前，时代广场公司于2009年也出示一份房屋测绘报告，但此两份报告均与时代广场项目商铺现场状况不符。原告通过2016年3月16日庭审得知：“经过庭审质证，被告和第三人时代广场公司对2××9号房屋产权权属证明书真实性均无异议。”据此，被告违法办理该证并对商铺违法拆分，是原告C304号商铺能够违法办理房产证的重要前提与基础。东莞市第一人民法院于2016年7月20日下发的判决书认为拆分商铺行为是与颁发C304号商铺房产证行为是两个不同的行政行为。为维护自身合法权益，原告依照《行政诉讼法》、《房屋登记办法》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、《消防法》等法律规定特向法院起诉，恳请法院依法查明事实后公正裁决，并判如所请。原告请求：1、请求依法撤销被告东莞市房产管理局2××9号房屋产权权属证明书将400套拆分为1184套的行政行为；2、判决被告承担本案的诉讼费用。被告东莞市房产管理局辩称，一、原告对被告作出的变更登记行为，不具有诉讼主体资格。《行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，被告依第三人的申请，为其作出变更登记的行政行为，原告对此没有法律意义上的利害关系。具体理由如下：第一、该行政行为是依第三人的申请依法作出，原告并非该行政行为的相对人；第二、从时间上来看，被告作出该变更登记时，原告尚未购买案涉商铺，与该行政行为没有任何事实上的或法律上的牵连；第三、被告为第三人办理变更登记对原告不造成任何影响，事实上，原告在本案中也未提出被告为第三人办理变更登记的行为损害到其何种利益。综上，原告对本案所涉的变更登记的行政行为不存在利害关系，其没有提起行政诉讼的资格，请求法院驳回原告的起诉。二、原告提起本案诉讼已超过法定的起诉期限。2014年4月3日，原告与第三人签订商品房买卖合同，其在此时就应知道被告已为第三人办理变更登记的事实，其于2016年8月份提出本案诉讼，请求撤销该变更登记，已经超过法定2年的起诉期限。三、被告作出的案涉登记行为，收件齐全、程序得当，符合法律法规的规定，依法应予维持。第三人依据《房屋登记办法》第三十六条“发生以下情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或事实发生后申请房屋的有权变更登记：（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；（三）房屋面积增加或者减少的；（四）同一所有权人分割、合并房屋的；（五）法律、法规规定的其他情形”的规定，向被告提出申请，请求为案涉房产办理变更登记。被告依据上述办法第三十七条的规定向第三人收取了商品房屋初始登记变更申请表、企业法人营业执照、商品房屋产权权属证明书、消防安全合格检查证、公安部门出具的楼盘（幢）地址明细表、房号对照表、国有土地使用证、东莞市商品房现售备案证书、实测报告书等变更登记所需提交的材料，于2012年7月5日为第三人办理了所有权变更登记手续。被告在为第三人办理变更登记的过程中，谨慎审查了第三人所提供的文件、证明材料，收取了法定的齐全材料，履行了应尽的行政职责，法律依据充分。原告主张该行政行为违法，没有任何依据，请求法院予以驳回。综上所述，原告不具有原告主体资格，其起诉应予以驳回。即使其具备原告主体资格，其提起起诉的时间亦超过起诉期限。且被告对案涉房产的变更登记的行为符合相关法律法规规定，程序合法。原告的诉求缺乏事实及法律依据，依法不能成立。恳请法院查清本案事实，依法驳回其起诉或全部诉讼请求。第三人时代广场公司、城建总公司述称，一、时代广场裙楼（1-3层）初始登记和变更登记的情况：时代广场项目大约在1995年立项开始，建设单位、发展商（出卖人）为城建总公司和时代广场公司，时代广场公司为港资企业（香港）泰茂有限公司和城建总公司开办的中外合资企业，两股东的关系为挂靠关系，泰茂有限公司挂靠城建总公司。时代广场项目于2008年9月5日竣工验收合格，在2008年12月16日取得《竣工验收备案证书》。其中第4层为平台、花园，第5层以上为192套住宅，住宅于2009年之前已经全部销售，业主已入住、使用。时代广场裙楼（1-3层）为商铺性质商品房，在2008年12月22日办理了消防验收许可，取得东公消验字[2008]第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，2008年规划了400套商铺办理了《商品房预售许可证》，2010年12月8日获得了《商品房现售备案证书》。2008年时代广场公司开始办理时代广场的商铺确权登记手续（即初始登记），在2009年3月25日房管部门核准了1-3层的《房屋面积测绘成果（实测）报告书》，并多次到现场进行实地查看，尽管其他材料均符合规定，但是因为历史的原因，《国有土地使用证》是办理在香港泰茂有限公司名下，当时房管部门以权利人名称不一致为由未核准办理初始登记，后来时代广场公司依法将土地从泰茂公司过户至时代广场公司名下，于2011年4月11日领取了新的《国有土地使用证》。2011年4月29日时代广场公司办妥了初始登记手续，领取了房管部门核发的《商品房屋产权权属证明书》。2012年，时代广场公司将1-3层的400套商铺拆分为1184套铺位，分别于2012年5月23日和5月29日取得首层和2-3层的东南公消安检许字[2012]第0018号、第0020号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，办理了1-3层1184户的房屋测绘报告、《楼盘（栋）地址明细表》等，在2012年6月向被告申请拆分1184套商铺的房屋产权权属登记（即变更登记），被告到时代广场1-3层商铺进行了实地查看并拍照。2012年7月5日时代广场公司获得被告对变更登记的核准文件。二、时代广场裙楼包销、现售、房屋转移登记的情况：2012年3月，时代广场公司与广州冠阳房地产代理有限公司、裴瑞红、黄赞斌、何启扬、翁越羿（包销商）签订《“时代广场”指定商铺包销合同书》，由包销商负责对时代广场1-3层1184套商业铺位进行包销，后包销商于2012年6月成立万菱公司，于7月中旬开始用销售推广名“宏远.万菱广场”对时代广场1-3层商铺进行代理销售。时代广场第1层、第3层除了60多套之外均以城建总公司和时代广场公司名义销售，时代广场公司、城建总公司（出卖人）与业主除了签订《商品房屋买卖合同》之外，均由时代广场公司、万菱公司、业主三方签订《补充协议书》，约定至2015年9月30日之前业主的商铺无偿交付给万菱公司统一经营管理。因包销商在2012年底基本完成了包销销售计划，按照包销合同的约定，时代广场公司将时代广场第2层商铺以及第1、3层60多套商铺均转让给包销商指定的裴瑞红名下，用于支付包销费用，并在被告依法办理了买卖转让的房屋所有权转移登记手续，将上述商铺过户至裴瑞红名下，后裴瑞红以销售二手房的形式转让给业主（包括原告），将商铺依法办理转移登记至业主名下。后万菱公司成立了东莞市万菱市场管理有限公司（以下简称“万菱市场公司”），联合广州谊园实业有限公司在时代广场1-3层统一经营文具批发市场至2015年9月30日（业主委托经营合同的期限）。综上所述，第三人认为，被告对时代广场裙楼房屋的初始登记、变更登记以及后续的房屋所有权转移登记（包括时代广场公司转移登记至业主或裴瑞红名下，以及裴瑞红转移登记至业主名下）的行政登记行为符合《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等之规定。三、对本案的起诉期限的答辩意见。1、原告的起诉期限计算的起始时间：原告起诉撤销房屋变更，应当从原告签订买卖合同之日起计算，因为在此之前的2012年7月5日，已办妥变更登记手续。2、原告起诉期限计算的届满日期：按照自2015年5月1日起施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条及《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，原告的起诉期限届满日期为2015年10月31日（2015年5月1日开始计算6个月）。3、不论按照旧法规定的2年起诉期限还是按照新法规定的6个月起诉期限，原告的起诉期限在其提起诉讼时均已届满。原告不存在《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定的情形，原告向被告、城乡规划局申请政府信息公开不属于上述法律认可的耽误情形。四、第三人同意被告的《行政答辩状》意见。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，被告于2011年4月29日向第三人时代广场公司颁发了登记字号为2109、证明书号码为2646的商品房屋产权权属证明书，房屋总套数为592套，其中商铺为400套。2012年6月19日，第三人时代广场公司向被告提交变更登记申请表及相关材料，以“为适应市场需要，盘活资金”为由，请求对时代广场裙楼商铺进行调整，由原来的400套变更为1184套。被告受理后，经审查认为时代广场公司的申请符合法律规定的条件，于2012年7月5日批准了时代广场公司所有权变更登记申请，并在上述房屋产权证明书上进行了标注，且加盖了“东莞市房地产交易所初始登记校对章（1）”。2012年12月28日，原告向第三人裴瑞红购买了位于东莞市××城区××大道××时代广场××号商铺。2016年8月2日，原告向本院提起行政诉讼，请求法院撤销被告2××9号房屋产权权属证明书中将400套商铺变更登记为1184套的行政行为。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，行政诉讼的原告应当系行政行为的相对人或者与被诉行政行为具有法律上的利害关系。本案中，原告并非东莞市房产管理局为时代广场公司和城建总公司办理的将400套商铺变更登记为1184套的行政行为相对人，且该行政行为并没有对原告的权利义务产生实际影响，原告与该行政行为并无法律上的利害关系，不具有本案原告诉讼主体资格，应当依法驳回其起诉。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，裁定如下：驳回原告郭菊君的起诉。本案不收取诉讼费用。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  余燕飞审 判 员  李洪朝人民陪审员  王 波二〇一七年二月九日书 记 员  肖 萧周嘉裕