广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民初105号原告（执行案外人）：聂晓宁，男，汉族，1959年1月8日出生，住珠海市金湾区，委托诉讼代理人：杨艺，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告（申请执行人）：珠海经济特区珠光房产开发有限公司。住所地：珠海市拱北夏湾港昌路***号***室。统一社会信用代码：914404006182478730。法定代表人：邓伟群，董事长。被告（申请执行人）：珠海经济特区珠光投资发展公司。住所地：珠海经济特区拱北发展大厦*楼。法定代表人：卢伟，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：吴小薇，系珠海市珠光集团控股有限公司的员工。被告（被执行人）：珠海市置顺经贸有限公司，住所地：珠海市香洲紫荆路深圳发展银行大厦16楼D座。法定代表人：黄国昭，董事长。原告聂晓宁与被告珠海经济特区珠光房产开发有限公司（以下简称珠光房产公司）、珠海经济特区珠光投资发展公司（以下简称珠光投资公司）、珠海市置顺经贸有限公司（以下简称置顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。原告聂晓宁委托诉讼代理人杨艺，被告珠光房产公司及珠光投资公司共同委托诉讼代理人吴小薇到庭参加诉讼，被告置顺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告聂晓宁诉讼请求经当庭变更及明确：1.请求终止案号为（2006）珠中法执字第86号之十三对金色九洲4栋2单元1701房的执行，房产价值239403元；2.判决被告珠海市置顺经贸有限公司于法律文书生效起十日内为原告聂晓宁办理金色九洲4栋2单元1701房的不动产权证。事实与理由：原告聂晓宁与置顺公司于2005年7月9日签订了《珠海市商品房买卖合同》，约定由聂晓宁向购买金色九洲4栋2单元1701房。聂晓宁已于2005年7月9日与7月12日向置顺公司支付了全部购房款人民币239402元，置顺公司也向聂晓宁开具房款收款收据。置顺公司向聂晓宁交付涉案房产的时间是2005年8月1日。聂晓宁接到置顺公司与物业管理处的收楼通知后，办理了入伙手续，并对涉案房产进行装修后使用至今，期间产生了用水用电用气等相关费用，物业管理费也均按时缴纳。由于置顺公司的法定代表人因经济犯罪在2006年9月被追究刑事责任，导致公司管理混乱，无法正常经营管理，未能及时按合同约定协助原告办理房产证，从而导致该房被法院查封。聂晓宁曾作为案外人提出案号为（2017）粤04执异73号案外人执行异议申请，向贵院申请中止对涉案房产的执行。贵院却以聂晓宁提供的购房《收款收据》不符合发票管理部门规定使用及缴纳税费所必须的商品房销售发票为由，不予认定聂晓宁的付款事实。涉案房产所在的小区是珠海的“问题楼盘”，整个小区400多户房产均只有当时购房时由置顺公司开具的购房收据，没有所谓的正式的商品房销售发票。在珠海市政府的会议纪要中，专案小组认可了置顺公司开具的购房收据，在交纳契税和办理不动产权证时是等同商品房销售发票，实际中的操作也是如此。另外，贵院在涉案房产所在的小区的其他案外人执行异议案件以及执行异议之诉中，也均认可该购房《收款收据》结合置顺公司的答辩意见是具有证明力，并作出支持案外人异议请求与诉讼请求的法律文书。同样的事实，贵院作出的关于聂晓宁的执行异议申请的裁定书却是驳回申请。根据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等规定，聂晓宁于2005年7月9日与置顺公司签订合法有效的购房合同，并支付了全部购房款项，购买了涉案房产并实际合法占有使用。事到如今，聂晓宁的房产不仅未能办理权属证书，而且被人民法院查封，这种种的过错在于置顺公司，聂晓宁没有任何过错。上述事实，结合相关法律规定，聂晓宁足以排除被告与人民法院对该房屋强制执行的效力。因此，聂晓宁请求人民法院尊重历史事实，考虑本案情况，依法对聂晓宁停止涉案房屋执行的诉求应当予以支持。被告珠光投资公司、珠光房产公司共同答辩称：请法院依法裁决。原告聂晓宁围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.《珠海市商品房买卖合同》；2.收款收据；3.钥匙交接单；4.居住证明；5.物业管理费发票；6.供水缴费通知单；7.珠海水务集团有限公司发票；8.珠海供电局用电清单；9.房屋居住照片；10.房地产限制查封登记表；11.执行裁定书；12.送达回证。被告珠光投资公司、珠光房产公司对聂晓宁提交的证据三性均予以认可。被告置顺公司未向本院发表质证意见。被告珠光投资公司、珠光房产公司、置顺公司未向本院提交证据。对原告聂晓宁提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告珠光投资公司、珠光房产公司对聂晓宁提供的上述证据三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，2005年7月9日聂晓宁与置顺公司签订《商品房买卖合同》向其购买位于珠海市××大道中××金色××单元××房，涉案房屋建筑面积51.54平方米，套内建筑面积41.41平方米，单价每平方米人民币5781.28元，总房款人民币239403元。聂晓宁于签订合同当天向置顺公司支付了购房款人民币199403元，又于2005年7月12日向置顺公司付清剩余的购房款40000元，置顺公司于收款同时向聂晓宁出具房款收款收据。2004年8月1日，置顺公司将房屋钥匙交给聂晓宁，置顺公司交房后，涉案房屋由聂晓宁支配使用,聂晓宁将房屋装修后使用至今。本院另查明，根据本院（2017）粤04执异73号执行裁定书查明，珠光投资公司、珠光房产公司与置顺公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书确认：一、置顺公司应支付申请执行人人民币2000万元；二、对于上述2000万元款项的支付，以本案中查封的位于珠海市××大道××金色××花园××、××层商铺折抵为主，由双方在签收调解书后共同选定评估机构对商铺价值进行评估，按评估结果对比欠款总额人民币2000万元多退少补；三、案件受理费182525元、保全费115520元由置顺公司负担。因置顺公司拒不履行上述生效法律文书确定的义务，根据申请执行人的请求，本院于2006年4月4日立案执行[案号：（2006）珠中法执字第86号]。在执行过程中，本院于2012年12月29日作出（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定，查封了置顺公司名下金色九洲4栋2单元1701房等房产，并续封至今。本院认为，聂晓宁主张其已支付全部购房款购买并实际占有使用涉案房屋，为此聂晓宁向本院提交了《珠海市商品房买卖合同》、收款收据、物业费发票、水电费发票等证据予以证明。本院认为，上述证据所载的内容直接证明了聂晓宁所述的事实，且珠光投资公司、珠光房产公司对聂晓宁提交的上述证据的真实性均无异议，因此，本院认定聂晓宁所主张的事实成立。本案中，涉案房屋于2012年12月29日起被查封，聂晓宁系在查封之前的2005年7月9日签订《珠海市商品房买卖合同》且已支付全部购房款，同时聂晓宁已经举证证明在人民法院查封之前其已实际占有该房屋并用于居住，又根据（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书可知，作为申请执行人的珠光投资公司、珠光房产公司是对被执行人置顺公司所欠金钱债务的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院认为，聂晓宁购买并占有涉案房屋所享有的权利，足以排除本院对该房屋强制执行的效力。因此，本院对聂晓宁停止涉案房屋执行的主张予以支持。对于本案诉讼费承担问题，聂晓宁在本案庭审中明确表示：“不向对方主张诉讼费，若胜诉，则自愿承担诉讼费”。本院综合考虑本案纠纷发生源于置顺公司未履行生效法律文书所确定的其对珠光房产公司、珠光投资公司义务所致，珠光房产公司、珠光投资公司作为申请执行人对本案案涉房产错误查封并无过错。因此，依照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，本案诉讼费用由聂晓宁承担。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、停止本院（2006）珠中法执字第86号之十三执行裁定书对珠海市香洲区九洲大道中2001号金色九洲4栋2单元1701房屋的执行；二、本院（2017）粤04执异73号执行裁定于本判决生效时自动失效。本案受理费人民币4891.04元，由原告聂晓宁负担。如不服本判决，原告聂晓宁、被告珠海经济特区珠光投资发展公司、被告珠海经济特区珠光房产开发有限公司、被告珠海市置顺经贸有限公司可于本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  陈 发审 判 员  朱文春人民陪审员  黄明月二〇一七年十一月三十日书 记 员  周 婷附：法律司法解释相关规定摘录《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。