江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终7321号上诉人（原审被告）：任心刚，男，1975年10月3日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：牛嘉，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。上诉人（原审被告）：谢珂，女，1978年3月12日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。委托诉讼代理人：牛嘉，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：张登平，男，1991年7月11日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：韩联彪，江苏瑞生律师事务所律师。原审第三人：昆山国超置业有限公司，住所地昆山开发区前进中路167号1幢，统一社会信用代码91320583061827941L。法定代表人：张国强，该公司董事长。原审第三人：昆山北区房产咨询有限公司东一号店，住所地昆山开发区世茂东一号新城41号楼7室。上诉人任心刚、谢珂因与被上诉人张登平房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2016)苏0583民初15053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。任心刚、谢珂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由张登平承担。事实和理由：1、本案的争议实质是涉案房屋是否因任心刚、谢珂延迟履行合同义务的行为而导致张登平解除房屋买卖合同。任心刚、谢珂在2016年6月18日就及时向开发商提交了涉案房屋办理产证所需的所有资料，并缴纳了代办产证的相关契税和费用。之后，在2016年8月13日至开发商申请了产证办理加急手续，并多次前往楼盘物业查询产证办理进度。故任心刚、谢珂已经积极全面履行了合同义务。一审法院认定任心刚、谢珂延迟履行导致合同解除属于重大事实错误。2、一审法院对任心刚、谢珂延迟履行合同义务的事实认定的证据不足。本案中在无其他证据相佐证的前提下，一审法院仅通过张登平的口头描述和揣测及一份律师函，就认定任心刚、谢珂延迟履行其认定于法无据。3、本案房屋买卖合同解除的根本原因系因张登平因政策原因导致无法办理贷款而主张解除合同。张登平辩称，一审判决认定事实和适用法律并无不当，请求维持原判。张登平提供律师代理费发票，要求二审律师代理费由任心刚、谢珂承担。张登平向一审法院起诉请求：1.请求判决任心刚、谢珂继续履行合同并按合同约定配合张登平办理过户手续；2.请求判决任心刚、谢珂向张登平支付因任心刚、谢珂违约导致张登平产生的律师费13000元；3.任心刚、谢珂承担本案的诉讼费及财产保全费。后张登平在庭审中变更诉讼请求为：1.要求解除合同并返还定金10万元；2.任心刚、谢珂赔偿张登平房屋差价损失45万元；3.请求判决任心刚、谢珂向张登平支付因任心刚、谢珂违约导致张登平产生的律师费13000元；4.任心刚、谢珂承担本案的诉讼费及财产保全费，并增加诉请，要求评估费10922元由任心刚、谢珂承担。一审法院认定事实：2016年7月3日，张登平（乙方购买方）与任心刚、谢珂（甲方出售方）、第三人昆山北区房产咨询有限公司东一号店（丙方居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于昆山市开发区建滔裕景园XX#608室的房屋出售给乙方，建筑面积以实际为准，现状交付毛坯房，转让价款840000元，合同签订时，乙方支付100000元定金购房，房产证办出后快速配合办理过户，双方同意合同生效之日起以新产证出来后5个工作日内过户，乙方将390000元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，乙方需贷款450000元，由丙方代乙方办理贷款手续，乙方承诺，由于自身原因（包括但不限于资料不全、信用不良、资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应自行筹款补足，若并非由于自身原因而是因为法律政策变动导致银行贷款不能如期发放，甲乙双方应协调，如因政策规定导致乙方实际可贷金额不足原拟贷金额60%，乙方可以解约，不承担违约责任；甲乙双方若有一方未按照合同约定履行自身义务的，逾期超过45个工作日，守约方有权单方解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金；乙方承担交易过程所有费用及中介服务费，过户当日付清；定金留10000元在丙方保管作为房屋尾款押金，待甲方清偿以前欠费（水、电、物业费等费用），交房归还甲方；其他补充条款：双方约定首付款500000元包括所有费用，首付款付到甲方账上当天交房给乙方，无纠纷交房，甲方承诺在7月5日前把购房合同和身份证送到公司取回定金；……该合同还对其他事项作出约定，该合同载有以上三方签字盖章。当日，第三人昆山北区房产咨询有限公司东一号店出具定金保管收据一份，载明第三人昆山北区房产咨询有限公司东一号店保管涉案房屋购房定金100000元，待备注约定手续完成后凭本保管条领回款项（备注：购房合同和身份证送到北区房产后取回定金，以实收为准）。两被告在庭审中陈述已收到定金90000元，剩余10000元定金仍在第三人昆山北区房产咨询有限公司东一号店处保管。2016年9月18日，张登平向任心刚、谢珂发出律师函一份，载明，上述合同签订后张登平已向任心刚、谢珂支付了100000元定金，但任心刚、谢珂现在不按合同约定的事项继续履行合同，经张登平多次催促未果，现要求任心刚、谢珂继续履行合同，否则将追究任心刚、谢珂的违约责任，请任心刚、谢珂收到函件后3日内给予书面答复并作出说明，该函件任心刚、谢珂于2016年9月19日签收。在本案审理过程中，张登平申请对涉案房屋的市场价值进行评估鉴定，一审法院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋即昆山市开发区建滔裕景园XX幢608室的房屋的市场价值进行评估，2017年4月14日，中证房地产评估造价集团有限公司作出的房地产评估报告载明，涉案房屋的评估总价为1014400元。此次评估费用为10922元。另查明：2014年5月31日，谢珂（乙方买方）与第三人昆山国超置业有限公司（甲方卖方）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定，由乙方购买甲方的昆山市开发区建滔裕景园XX#608室的房屋，建筑面积86.1平方米，总价676746元，合同付款方式为2014年5月11日前付款30000元、2014年5月31日前付款38000元、2014年6月30日前付款135746元、2015年5月31日前付款203000元（首付款）、2014年7月31日前付款270000元（贷款），该合同还约定了其他事项。2014年12月3日，谢珂与苏州银行昆山支行签订《个人购房借款合同》一份，贷款270000元用于购买涉案房屋，借款期限为120个月（2014年12月3日至2024年12月3日），抵押物为涉案房屋。2016年12月29日，第三人国超置业有限公司出具情况说明一份，载明，任心刚、谢珂在2014年5月31日与我公司签订编号为2014018313的《昆山市商品房购销合同》，合同付款方式约定尾款27万元于2014年7月31日前到账，根据合同约定尾款的实际到账日为2014年12月5日，逾期157天，尾款27万元产生的违约金为21195元（违约金计算方式：剩余房款×实际逾期天数×0.5‰），该房屋已经交房，违约金于交房时电话告知，由于任心刚、谢珂尚未来本公司办理产证手续，违约金尚未结清，我公司暂不同意办理产证，据我公司产证部告知，目前房管交易中心己将该房屋查封，若任心刚、谢珂本人来我司交违约金以及办理相应手续，我公司同意办理产证。又查明，任心刚、谢珂系夫妻关系，昆山市开发区建滔裕景园XX#608室的房屋不动产信息登记所有权人系第三人昆山国超置业有限公司，建筑面积86.02平方米，产权登记时间为2016年9月18日。涉案房屋于2016年10月20日被一审法院依法查封。上述事实有房屋买卖合同、定金收据、律师函、邮寄凭证、昆山市商品房购销合同、情况说明、不动产权属登记查询信息及当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：张登平与任心刚、谢珂签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，故双方应按合同约定全面履行。张登平已经按照合同按约定支付了定金100000元（其中支付给任心刚、谢珂90000元、剩余10000元保管在第三人昆山北区房产咨询有限公司东一号店处），根据双方合同约定，任心刚、谢珂等涉案房屋的产证办理下来后即配合张登平办理过户手续，并且在任心刚、谢珂的房产证出来后5个工作日内张登平向任心刚、谢珂支付首付款390000元，虽然双方未约定任心刚、谢珂房产证办理下来的时间，但是根据合同约定的内容可以看出，双方合同继续履行（履行过户义务及支付首付款义务等）建立在任心刚、谢珂办理并取得涉案房屋房产证的基础上，任心刚、谢珂在收到张登平发出的关于催促其继续履行合同的律师函后亦未办理涉案房屋的房产证，从合同签订之日2016年7月3日至庭审结束之日2017年4月24日，经张登平多次催促任心刚、谢珂履行合同义务后，任心刚、谢珂仍未取得涉案房屋的房产证，可以认定任心刚、谢珂迟延履行合同义务的行为构成违约，根据双方合同约定，张登平作为守约方有权要求解除合同，本案张登平已通过诉讼方式向任心刚、谢珂表示解除合同，故一审法院确认双方合同于2017年3月2日解除；因任心刚、谢珂迟迟不履行合同义务的行为导致张登平解除合同，由此给张登平造成的损失客观存在，一审法院结合2017年4月14日评估机构评估出涉案房屋的市场价1014400元，计算出张登平产生的实际损失为174400元，任心刚、谢珂理应赔偿张登平因房屋价格上涨造成的差价损失174400元；因任心刚、谢珂原因导致合同解除，故合同解除后任心刚、谢珂应返还张登平定金100000元，其中保管在第三人昆山北区房产咨询有限公司东一号店处的10000元定金由任心刚、谢珂自行前往取回；对于张登平要求任心刚、谢珂赔偿律师费的诉讼请求，因双方在合同中未作约定，且律师费并非必然产生的损失，对此一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张登平与被告谢珂、任心刚2016年7月3日签订的《房屋买卖合同》于2017年3月2日解除。二、被告谢珂、任心刚于本判决生效之日起十日内返还原告张登平定金100000元并赔偿损失174400元。三、驳回原告张登平的其他诉讼请求。案件受理费12200元，财产保全费4720元，评估费10922元，共计27842元，由被告谢珂、任心刚负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证和交换。任心刚、谢珂提交下列证据：1、收据和收款凭证各一份。证明任心刚、谢珂在6月18日就已经向开发商交纳了办理产证的相关资料，办理房屋产证的各项费用，包括契税还有产证的登记费用。证明任心刚、谢珂在合同签订之后已经履行了办理产证的相关义务，并不存在张登平主张的任心刚、谢珂延迟履行办理房产证。2、加急产证的名单，证明任心刚、谢珂积极履行办理义务。张登平发表质证意见认为，收据和收款凭证中的收据不是正规发票，真实性无法辨别，且收据的时间是2016年6月18日，不是新证据，与本案无关。加急产证的名单，要求提供相关原件，对该复印件不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张登平与任心刚、谢珂签订的房屋买卖合同合法有效。张登平已按约定支付定金，根据双方合同约定的履行顺序，任心刚、谢珂应在办出涉案房屋的产证后即配合张登平办理过户手续。双方合同未约定任心刚、谢珂房产证办理期限，此后也未就此达成补充协议，属于合同履行期限不明确的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。自2016年7月3日双方订立合同、张登平支付定金之日起，至2016年9月18日张登平催告任心刚、谢珂及时履行合同，再至2016年9月29日张登平提起诉讼，涉案房屋2016年10月20日被一审法院依法查封前，张登平已给予任心刚、谢珂必要的准备时间，经张登平催告后，任心刚、谢珂在合理期限内仍未履行合同约定的办证义务，构成违约。任心刚、谢珂虽称其已积极履行办证义务，涉案房屋产权证未能及时办出的原因不能归责于己，但张登平作为守约方有权要求合同相对方任心刚、谢珂依照合同承担违约责任。现张登平选择请求解除其与任心刚、谢珂之间房屋买卖合同，任心刚、谢珂承担赔偿其损失的违约责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、一百零七条规定，判决解除张登平与谢珂、任心刚2016年7月3日签订的《房屋买卖合同》，谢珂、任心刚返还张登平定金并赔偿房屋价格上涨造成的差价损失，并无不当。任心刚、谢珂所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。张登平并未提出上诉，其提出谢珂、任心刚承担律师代理费的请求无合同依据，不予采纳。综上，任心刚、谢珂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由上诉人任心刚、谢珂负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十一月七日书记员  姜 瑛