上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初1781号原告：蔡明呈，男，1956年5月13日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：薛丽，上海闰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨冰，上海闰德律师事务所律师。被告：上海红霏建材有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郑金华，总经理。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。原告蔡明呈与被告上海红霏建材有限公司(以下简称：红霏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理，先适用简易程序于2016年2月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序,并于2017年2月6日公开开庭进行了审理。原告蔡明呈的委托诉讼代理人薛丽、杨晨冰，被告红霏公司的委托诉讼代理人何芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡明呈向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的《场地房屋租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告所得所有取得部分的70%；3、判令被告赔偿原告机器调试费、拆装费、搬迁运输费等暂定7,000元(人民币，币种下同)；4、判令被告赔偿原告雇员损失暂定8,080元；5、判令被告赔偿原告营业损失暂定21,000元；6、判令被告退还多收的水电费差价38元；7、判令被告退还原告多收的自2015年12月1日起至2015年12月31日的租金5,000元。事实和理由：2012年1月1日，原告与被告签订《场地房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告拥有出租权的位于上海市闵行区梅陇镇许泾村虹梅南路XXX号院内的25号场地，租赁用途为原告作为建材经营使用；租赁期为出租人通知搬迁为止，承租人必须无条件配合，场地每年租金以出租人通知为止；租金以年为单位支付，应于每年1月10日前一次性付清，先付后用；承租人承担的房屋及水电等其他附属设施的维修义务和费用均由承租人负担；由于政府及市场规划(包括出租人根据市场情况进行的规划和调整，下同)和动拆迁的需要，导致合同无法履行的，合同解除，出租人应提前三个月通知承租人搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均属出租人。涉租赁合同的场地，原告依约建造了房屋等设施，购置了相关设备，现因被告无建设厂房的审批文件和手续，故厂房涉嫌系违法建筑被拆除。原告的上述设施、设备(包括但不限于房屋及构筑物、地坪、水电设备、消防设备、下水道建造、搬迁的赔偿费、机械费、运费、员工损失等)等损失已实际发生。由于涉案土地为农用地，故原、被告间的租赁合同应属无效，被告明知合同所涉场地不能出租作为商业用途，以致于本次拆迁原告遭受重大经济损失，被告应当对原告各种损失承担70%的主要责任。现由于系争场地已清空、房屋也被拆除，相关设施设备损失已无法计算评估，故被告应当按照其获得的拆违补偿利益的70%计算相应的金额赔偿原告。原告主张的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等系参照市场价格计算，雇员损失系按照上海市最低工资标准每月2,020元计算了4个人，营业损失系按照行业价格计算。此外，被告向原告收取的水电费，收费标准高于正常商业用电、用水标准，被告应对相应差价予以返还。由于原告于2015年11月就收到了要求搬离的通知，导致原告自2015年12月起无法正常经营，故被告应对部分已收租金予以返还。被告红霏公司辩称：不同意原告的诉讼请求。对于第一项诉讼请求，合同效力请求法院依法判决；对于原告的第二项诉讼请求，被告至今并未取得任何赔偿或补偿，系争场地上的房屋是因违法建筑被拆除，在2015年12月底前原告如配合被告搬离系争场地的话，被告有条件从出租方处获得一定的补偿，但原告直至2016年1月才搬离，导致获得补偿的条件丧失，故系因原告的过错导致无法获得相应的补偿。且地面建筑系违法建筑，根据合同约定，合同订立时地上建筑归被告所有，不得新搭建建筑，如搭建应拆除，故即使被告获得相应补偿，该补偿也应当归被告所有；对于原告的第三项、第四项、第五项诉讼请求，原告陈述的损失实际并不存在，原告租赁被告场地用于木材堆放，不存在设备拆装费用，在租赁合同履行过程中，原告作为承租人进出租赁场地产生的费用理应由原告自行承担，且期间并未产生任何雇员及营业损失，故被告无需赔偿；对于第六项诉讼请求，被告不存在多收取原告水电费的情况，根据双方约定，使用过程中的水电费用由使用人自行承担，场地内的费用进行分摊后由被告收取，被告作为转租人，已经先向水电部门支付水电费后再分摊给各次承租人，使用数额是经过双方确认的，故不存在多收费的事实；对于第七项诉讼请求，2015年11月10日闵行区梅陇镇综合整治办公室发出了拆违和环境综合整治告知书，要求租户应于2015年12月30日前清退并拆除违法建筑，而根据双方的租赁合同约定，租期至被告通知搬迁为止，承租人必须无条件配合，被告于2015年12月9日向包括原告在内的承租户发放告知书，要求各租户按照公示的时间节点做好清退搬离工作，故租赁期限的届满之日应为2015年12月31日，但原告直至2016年1月11日才搬离，系争场地在搬离日前均一直由原告在使用，故不存在应退还的情况。由于原告至2016年才归还被告房屋，导致了被告的损失，故被告不同意向原告赔偿任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，原告蔡明呈(作为承租人，签约乙方)与被告红霏公司(作为出租人，签约甲方)签订《场地房屋租赁合同》一份，约定：甲乙双方就场地、房屋租赁事宜经协商一致，订立协议；甲方拥有出租权的场地坐落于上海市闵行区梅陇镇许泾村虹梅南路XXX号院内，甲方出租给乙方使用的土地面积共0.65亩，房屋为25A号；乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为建材经营使用；在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该场地的使用用途；租赁期限自2012年1月1日起至甲方通知搬迁为止，乙方必须无条件配合，场地每年租金以甲方通知为准；该场地以亩为单位计算，每亩租金为46,000元,共计年租金29,900元，租金以年为单位支付，应于每年1月10日前一次性付清；乙方在租赁期限内，使用水和电，进户线路与水装置由甲方统一安装，一户一表(费用由乙方承担)，水电费按自来水公司和电力公司收费价格结算，如总表与分表有差异，则差额部分由各户按实际用量比例分摊，费款乙方应于自来水公司及电力公司规定的缴费最后期限的十日前交给甲方，由甲方统一收取后交给有关单位，电话安装及话费由乙方自行承担；未经甲方书面同意，乙方不得将承租的场地转租给他人；乙方承担的房屋及水电等其他附属设施的维修义务和费用均由乙方自行承担；在租赁期内，乙方自行负责安装相关消防安全设施、办理相关证照及许可证，有关费用由乙方自行承担；未经甲方书面同意，乙方不得建造新的建筑物和构筑物(包括房屋和大棚等)，否则甲方有权强行拆除，未能拆除的，其所有权自建造之日起即归甲方所有，本合同签订时已存在的房屋和大棚，在本合同签订后全部归甲方所有；经甲方书面同意的，乙方可以对房屋进行装修；合同期满或提前解除的，有关装修乙方不得拆除，甲方对乙方的装修不承担任何补偿责任；因不可抗力的因素导致合同无法履行，以及由于政府及市场规划(包括甲方根据市场情况进行的规划和调整，下同)和动拆迁的需要，导致合同无法履行的，合同解除，甲方应提前三个月通知乙方搬迁并退还剩余租金，但有关要求拆迁安置的权利及拆迁补偿费用均归属甲方，乙方承诺不就上述权利和费用向甲方及有关单位和个人提出要求。2015年11月10日，闵行区梅陇镇综合整治办公室向包括原告在内的租赁户发出《告知书》一份，告知：根据市、区两级政府关于开展拆违和环境综合整治的相关要求，许泾村辖区范围内的整治工作已开始进行，各业主(租赁户)应按照《公告》中的所确定的时间节点(2015年12月15日)前自行搬离所租赁的违法建筑房屋(简易窝棚)，对于不予以配合的单位(人员)将被依法强制清退；根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》及《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律、法规规定，未经规划及相关部门批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑，依法应当予以拆除，对存有违法建筑的单位、村民(租赁户)，应在2015年12月30日前清退违法建筑中的租赁单位和相关租赁人员，并自行拆除违法建筑，对拒不自行拆除的，行政执法部门将依据相关法律法规，依法予以强制拆除，一切后果自负。2015年12月9日，被告向包括原告在内的承租户发出《告知书》，承诺对在2015年12月30日前搬离的租户进行退还本年度3个月租金作为补偿，并告知如逾期未搬离的租户不对其进行租金补偿。2015年12月25日，上海市闵行区规划和土地管理局向原告送达《责令停止土地违法行为通知书》及《土地违法行为法律后果告知单》各一份，通知其未经依法批准，在虹梅南路西、向阳路南建造房屋，木材加工堆物的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，并责令其立即停止土地违法行为；同时告知其未及时改正违法行为将可能承担的法律责任以及由此产生的负面影响。2016年1月6日，被告再次向相关承租户发出《告知书(二)》一份，重申前述闵行区梅陇镇综合整治办公室及被告所作的告知书的有关内容，并告知：2016年1月8日下午起，被告将对涉案场地房屋停止供水、供电，2016年1月11日起，政府部门将对违法建筑开始实施拆除，为了便于搬离工作的顺利开展，被告将对在规定期限日前搬离的租户补偿5个月租金，对于逾期未搬离的承租户，被告不再进行补偿，造成的一切损失由逾期未搬离户自行承担。庭审中，原、被告双方一致确认涉案合同的承租人为原告蔡明呈，租金亦均由原告支付，并确认年租金标准为每亩62,000元，租金已交至2015年12月底。原告表示：其于2015年11月收到通知后即开始陆续搬离涉案场地和房屋，至2016年1月11日原告已完全搬离，2016年1月12日房屋被强行拆除。被告庭审述称：在拆违时原告一直没有搬离，2016年1月11日原告将房屋内的东西搬走了，2016年1月12日房屋被强行拆除，但堆放在场地上的东西直到1月31日才搬走。因原告未在规定期限内搬离，致相关部门强制拆违，故被告无法按照告知书所作承诺予以租金补贴；被告目前未从相关政府部门或其他单位处取得关于拆违的任何补偿款项。诉讼中，对于原告要求退还租赁期间多收的水、电费用38元，被告表示其收费标准略高于本市供电、供水部门确定的标准，同意予以退还上述款项；对于原告主张的退还租金5,000元，被告表示以顾念同乡情谊、化解双方矛盾为虑，亦同意退还原告。以上事实，由原告提供的被告所作《告知书》、《责令停止土地违法行为通知书》、《土地违法行为法律后果告知单》、水电费收据，被告提供的原告与被告签订的《场地房屋租赁合同》、闵行区梅陇镇综合整治办公室所作《告知书》、被告所作《告知书》及《告知书(二)》以及当事人陈述在案佐证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。原告提供的案件信息表系由其自行制作，且被告不予认可，故本院不作认定，原告提供的证人证言，被告亦不认可，且证人亦某到庭作证，故本院亦不作认定。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。本案中，原、被告之间的《场地房屋租赁合同》所涉土地属于农村集体所有，土地性质为非建设用地。根据我国土地管理法中农民集体所有土地的使用权不得出让转让或出租用于非农业建设的规定，系争租赁合同当事人擅自改变土地用途，约定将系争场地用作建材经营使用，且该土地上建设的房屋亦某取得相关规划许可，明显违反土地管理法及城乡规划法的禁止性规定，合同当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。被告参照合同约定的租金标准计收案涉场地房屋的占用使用费，并无不当。关于原告要求按照被告就涉案租赁场地房屋取得的所有补偿款的70%向原告进行赔偿，本院认为，原告系向被告租赁使用相关场地及房屋，《场地房屋租赁合同》还特别约定了对于签订时已经存在的房屋和大棚的处理，以及不得新建建筑物和构筑物、经书面许可方可装修等各自权利义务，由此可见，相关房屋应在原告承租之前即已存在，原告认为相关房屋由其自行建造、搭建的意见，与上述合同内容明显不符，亦无证据佐证，本院难以采信。此外，因承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案原告亦某能提供相应证据证明其经由被告同意对所租房屋进行了添附、装修附合。现涉案房屋已作为违法建筑被强制拆除，且被告亦否认已取得任何拆违补偿，原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿的机器调试费、拆装费、搬迁运输费等以及雇员损失、营业损失，本院认为，合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，在赔偿的对象上，指向信赖利益而非履行利益的损失。原告主张的上述损失或费用并非在订立合同时基于对被告方信赖而产生的损失，故原告的上述主张，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告退还多收的水电费用38元及部分租金以5,000元计，现被告自愿予以承担，属自行处分其权利，与法不悖，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告蔡明呈与被告上海红霏建材有限公司于2012年1月1日签订的《场地房屋租赁合同》无效；二、被告上海红霏建材有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蔡明呈多收的水、电费用38元；三、被告上海红霏建材有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蔡明呈场地房屋的占用使用费5,000元；四、驳回原告蔡明呈的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714.63元，由原告蔡明呈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  郯志英人民陪审员  尹 萍二〇一七年二月十三日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……