上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3586号原告(反诉被告)：上海圣兴投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘章华，执行董事。委托诉讼代理人：沈从菊，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈桂弟，男。被告(反诉原告)：百世物流科技(中国)有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：周韶宁，经理。委托诉讼代理人：高帅杰，男。委托诉讼代理人：李汉卿，男。原告上海圣兴投资管理有限公司(以下简称圣兴公司)与被告百世物流科技(中国)有限公司(以下简称百世公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序并组成合议庭进行审理。被告百世公司在答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)圣兴公司的委托诉讼代理人沈从菊、沈桂弟，被告(反诉原告)百世公司的委托诉讼代理人高帅杰、李汉卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣兴公司向本院提出诉讼请求：1.解除圣兴公司与百世公司之间的租赁合同，百世公司返还房屋；2.百世公司支付房租286,930元(2015年9月1日-2015年12月21日)，违约金70,000元；3.百世公司支付水电费35,959.20元，房屋维修费6,000元。诉讼过程中，圣兴公司撤回要求百世公司返还房屋的诉讼请求。事实和理由：2012年2月，圣兴公司与案外人上海新彩速递服务有限公司(以下简称新彩公司)签订房屋(土地)使用协议，租赁圣兴公司徐汇区银都路XXX号房屋(以下简称系争房屋)用于储存经营，约定租期6年。2014年2月17日，圣兴公司、百世公司与新彩公司三方签订协议，约定原租赁合同不变，由百世公司承继履行该租赁协议，租金调整为2014年3月1日至2016年2月28日，年租金为936,298元(含税)，按季结算；2016年3月1日至2018年2月28日，年租金为1,029,928元(含税)，按季结算。押金70,000元由圣兴公司开给百世公司收据。该协议签订后一段时间，百世公司虽有拖延但尚能基本履行协议。2015年8月底百世公司理应支付2015年9月1日至2015年11月30日的租赁费，然经圣兴公司多次催讨至今未付。另百世公司尚欠付2015年7月至今的水电费，同时百世公司在使用中还将租赁场地的大门损坏至今未修复。故圣兴公司诉至法院，请求判如所请。百世公司辩称，百世公司于2016年6月8日支付完6月至8月的租金并于2015年8月底搬离了系争房屋。合同并未约定提前搬离需书面通知。百世公司在搬离前多次与圣兴公司沟通，告知其即将搬离，请予以结算并退回押金，但圣兴公司不予配合。百世公司只好在房屋租金约定使用期内搬离房屋。百世公司愿意支付至2015年8月底欠付的水电费约10,000余元，但圣兴公司需返还押金70,000元。百世公司基于如上事实向本院提出反诉：圣兴公司返还押金70,000元。圣兴公司辩称，不同意百世公司的反诉请求。押金实质为保证金。百世公司未按约定支付租金，至今仍欠付系争房屋2015年7月至12月的租金及水电费，应依法承担违约责任，押金不予退还。本院认定事实如下：2012年2月19日，圣兴公司(出租方，甲方)与新彩公司(承租方、乙方)签订《房屋(土地)使用协议书》。约定：甲方将位于徐汇区银都路XXX号房屋2,200平方米租赁给乙方，用于储存物资或生产产品。租赁费按每天每平方米1元计算(租金不含税)，按365天计算后每2年按10%循环递增。租赁费实行按季支付，先付后用，押金为一个月租金。本协议自2012年3月1日起至2018年2月28日止，有效期暂定6年。双方须遵守协议条款，否则造成的一切损失均由违约方负全部责任。1、遵守先付费后使用的原则，租赁费按季结算，乙方未能承付的，甲方将视作乙方违约。并有权进行清场，解除协议。2、水电费、电话费和其他应征缴费，由甲方代付的，在甲方开具票据十天内，承租方需无条件付清。否则，甲方可单方面予以停水、停电等措施。……2014年2月17日，圣兴公司(出租方，甲方)与百世公司(承租方、乙方)、新彩公司(原租赁方)签订《补充协议》。约定：经三方协商，决定原租赁合同不变。原合同为2012年3月1日至2018年2月28日的甲方圣兴公司与乙方新彩公司签订的合同将更改乙方由百世公司继续履行合同。补充条款如下：1、2014年3月1日至2016年2月28日，每年租金为936,298元(含税)，按季结算。2、2016年3月1日至2018年2月28日，每年租金为1,029,928元(含税)，按季结算。……4、押金为70,000元由甲方开收据给乙方。协议签订后，圣兴公司出具收条，明确收到百世公司支付的押金70,000元。2015年6月8日，百世公司通过银行转账支付2015年6月至8月底的房屋租金234,074.50元。2015年12月21日，圣兴公司向百世公司发出《解除函》。内容主要为：百世公司至今欠付2015年9月之后的租赁费及水电费，且在使用中将房屋大门部位损害至今未修复。圣兴公司2015年10月诉至本院，百世公司在2015年11月的诉前调解中口头提出欲提前解除合同，却至今未办理，未支付所欠租金且至今占用该房屋。现圣兴公司发函，即日起解除与百世公司的租赁合同，要求百世公司立即搬出该房屋，支付所欠的租金、水电费，承担修复房屋费用，并承担所有违约责任和后果。庭审中，圣兴公司表示租赁合同应于2015年12月21日解除，为避免损失，圣兴公司于2016年1月1日将系争房屋另行出租。百世公司表示同意解除合同，但百世公司在2015年8月底即已搬离系争房屋，合同应于2015年8月31日解除。百世公司自认将部分房屋转租，百世公司搬离后不知转租方仍在占用，转租方的租金也只收到2015年8月31日。审理中，圣兴公司提交照片一组，证明租赁期间系争房屋大门损坏的事实，大门立柱水泥墙面出现长裂缝。百世公司庭审中表示租赁时房屋大门是完好的，门上裂缝是自然损坏，不是百世公司造成的。另查明，系争房屋2015年7-8月水费3,140.60元、9-10月水费2,738元、11-12月水费328元。系争房屋2015年7-8月电费17,880元、9-10月电费4,111元、11-12月电费7,761.60元。百世公司未缴纳2015年7-12月水电费共计35,959.20元，该笔费用已由圣兴公司代付。以上事实，除庭审笔录外，另有房屋使用协议书、补充协议、照片、银行对账单、解除函、收条、付款凭证等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，圣兴公司、百世公司与新彩公司三方约定由百世公司作为承租人继续履行圣兴公司与新彩公司的原租赁合同，此系合同主体变更，百世公司承继原新彩公司的权利义务，与圣兴公司形成租赁合同关系，双方均应恪守房屋(土地)使用协议书及补充协议的约定。按照协议约定，租金先付后用，按季支付。百世公司在2015年6月8日支付完6至8月租金后未再支付过租金，然百世公司亦未在8月底前清空并交还房屋。现双方均同意解除合同，但对合同解除的时间各持己见。本院认为，导致租赁合同提前解除的责任在百世公司一方，百世公司并无证据证明在2015年8月31日前通知圣兴公司解除合同，且未在8月31日前将房屋交还圣兴公司。圣兴公司在催讨租金未果后于2015年12月21日发出解除函，圣兴公司作为守约方有权决定合同是否解除及何时解除，故本院认定双方租赁合同于2015年12月21日解除。租赁合同解除前，百世公司所欠的房租应及时、足额支付。故圣兴公司按照合同约定的租金标准要求百世公司支付自2015年9月1日至2015年12月21日的欠付租金286,930元，具有事实和法律依据，本院予以支持。系争房屋2015年7月-12月的水电费发生在百世公司承租期间内，理应由百世公司支付该笔水电费，因百世公司拖欠未缴，由圣兴公司代为支付了该笔费用，故圣兴公司要求百世公司支付水电费35,959.20元，本院予以支持。圣兴公司要求百世公司支付违约金7万元，因合同并未约定违约金的支付标准，圣兴公司亦未能提供证据以证明其实际损失，故本院对于违约金的诉讼请求不予支持。此外，圣兴公司要求百世公司支付房屋维修费6,000元，因圣兴公司并无证据证明房屋大门损坏系因承租方使用不当所致，亦未提供修复费用的计算依据，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。百世公司反诉要求圣兴公司返还押金70,000元。按照一般交易习惯，圣兴公司应在百世公司结清应付款项后返还押金，故该笔押金可用于抵扣百世公司欠付的房租和水电费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：一、上海圣兴投资管理有限公司与百世物流科技(中国)有限公司签订的关于上海市徐汇区银都路XXX号房屋《房屋(土地)使用协议书》及《补充协议》于2015年12月21日解除；二、百世物流科技(中国)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海圣兴投资管理有限公司2015年9月1日至2015年12月21日的房屋租赁费286,930元；三、百世物流科技(中国)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海圣兴投资管理有限公司水电费35,959.20元；四、上海圣兴投资管理有限公司返还百世物流科技(中国)有限公司押金70,000元(该押金可在上述百世物流科技(中国)有限公司应付款项中予以抵扣)；五、驳回上海圣兴投资管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,823.95元，由上海圣兴投资管理有限公司负担680.62元，百世物流科技(中国)有限公司负担6,143.33元；反诉案件受理费1,550元，由上海圣兴投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋代理审判员  张 敏人民陪审员  沈鸣放二〇一七年二月七日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。