江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终9766号上诉人（原审被告）：邵琪，男，汉族，1966年11月9日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：戴娟，江苏品创律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐健，江苏品创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山春晖轻纺批发商城（普通合伙），统一社会信用代码913205836683959031，住所地江苏省昆山市周市镇春晖路708号。执行事务合伙人：叶家华，该公司经理。委托诉讼代理人：毛辰飞，江苏丰田律师事务所律师。原审被告：钱李农，女，汉族，1965年1月9日生，住江苏省昆山市。上诉人邵琪与被上诉人昆山春晖轻纺批发商城（普通合伙）（以下简称：春晖轻纺商城）、原审被告钱李农房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初8379号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邵琪不服一审法院判决上诉请求：1、上诉人是因为被上诉人的阻止搬离才占用房屋至今，被上诉人不应再向上诉人索取占用费；2、一审法院判决上诉人支付滞纳金没有合同依据，上诉人是从钱李农处受让的歌舞厅，承担了原本由钱李农应承担的房屋租赁费，实际上是代钱李农支付的租金，被上诉人没有理由要求上诉人支付滞纳金。请求二审法院依法改判。被上诉人春晖轻纺商城表示服从一审法院判决。原审被告钱李农未作答辩。一审原告春晖轻纺商城的诉讼请求为：1、判令解除原告与钱李农签订的房屋租赁合同，责令两被告立即搬离昆山市春晖路708号三楼；2、要求两被告支付房租255614元，滞纳金73925元（以结欠房屋租金为本金，按照日0.1%计算，详见明细表）；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。后，原告撤回要求判令解除原告与钱李农签订的房屋租赁合同的诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为要求两被告支付房租255498元，关于滞纳金由法院依法认定。同时增加一项诉讼请求为要求两被告按照第八年租金212200元/年标准支付2016年6月1日起至实际搬离之日的占有使用费。一审法院审理查明：昆山市周市镇望族商城8号楼的所有权人为昆山市望族房产开发有限公司（以下简称望族公司），2007年4月8日，望族公司与上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司管理（以下简称瀛南公司）签订房屋租赁合同，将昆山市春晖路708号望族商城主体楼一至三层整体出租给瀛南公司，合同期限为2007年11月1日至2016年10月31日。后瀛南公司授权春晖轻纺商城管理、使用涉案房屋。2008年6月17日，原告（甲方）与钱李农（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，原告将其管理的位于昆山市春晖路708号三楼690平方米用房出租给乙方使用，合同约定租赁期限为2008年6月1日至2016年5月31日，2008年4月1日至2008年5月31日为免租期。第三条租金及交纳期限、税费约定1.甲乙双方议定，乙方的租赁期与甲方同望族商城所签订的主合同同步施行。租金如下：前二年每平方米0.6元（2008年6月1日起算），每年的租金为151100元，第三年按5%递增租金，第三年租金为158600元，第四年起每年按6%递增租金，第四年租金为168116元，第五年租金为178200元，第六年租金为188900元，第七年租金为200200元，第八年租金为212200元。2.在本合同签订时交纳第一期租金75550元，房屋押金12600元。3.乙方的租金需先付后用，即付六押一，每半年一付，每期提前十天一次性付款。第四条约定，在支付首期租金时，乙方支付10000元保证金，如乙方违约，甲方有权没收，如守约，租期满无息归还。第六条违约责任（一）乙方的违约责任1.乙方到期没有支付租金和水电费，经甲方催收，延长7日仍未支付的，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方除应补缴欠租外，并按总租金的0.1%以天数计算向甲方交付滞纳金。合同由双方签名盖章。合同签订后，原告将涉案房屋交付钱李农使用，钱李农于2009年1月9日在该涉案房屋上设立昆山市周市镇红影舞厅，登记经营者为钱李农。2009年6月3日，钱李农（甲方）与邵琪（乙方）签订《红影舞厅转让协议》一份，钱李农以460000元将其设立的上述舞厅转让给邵琪。协议转让部分第1条约定原由钱李农租用的涉案房屋租金交至2009年5月30日中止，以后（同年6月1日起）由乙方承担，租赁期间原由甲方交纳的押金、保证金22600元由甲方收回，至于租赁合同中其他有异议部分，由乙方与春晖轻纺市场另行商定。2.舞厅现有一切设备归乙方所有。3.舞厅经营所持有的有效证件（双方确认以下几点）A.因时间等诸多因素暂不变更，以后变更的尚需甲方配合，费用由乙方承担。B.现有原件（营业执照、卫生许可证、文广许可证、消防合格证）由乙方保管。双方同时在转让后双方所承担责任中第3条中约定一经签约，凡舞厅所有的经济往来与甲方无关。4.乙方保证合法经营，凡转让后舞厅所有经营活动全部由乙方主持承当，与甲方无牵连。钱李农和邵琪均在该合同上签字确认。但邵琪与原告之间未就该房屋租赁事宜签订相关合同。另查明：2014年5月14日，原告向邵琪发出租金催缴函，邵琪在该函下方签字确认。2015年1月13日，原告向两被告发出租金催缴函，邵琪在该函下方书写“下周五之前付1万元，2月16日前付5万元”。2015年5月26日，原告再次向两被告发出租金催缴函，邵琪在该函下方书写“明天停业了”。2015年6月3日，邵琪向原告出具还款计划一份，载明“由于红影舞厅市场不景气，一直亏本经营，所欠租金先付3万，余5万准备七月底付清，希望公司以予帮助”。2015年9月30日，邵琪向原告递交书面材料一份，认可其为红影舞厅业主，并对原告提出了降低租金的请求。2015年10月8日，邵琪再次向原告出具还款计划一份，载明“我是昆山红影舞厅业主，由于舞厅亏损严重，目前停业，欠六月份前租金58298元，将在11月底付清。因目前本人承接工程等待验收期，资金实在紧张，7月后半年租金106158元平均四个月付清。舞厅将在近日重新营业，并申请能减2个月热天停业租金，增设早舞计划，增加部分收入”。该还款计划出具后，邵琪又向原告支付租金15000元，剩余结欠租金至今未付，故原告诉至法院。再查明：2016年6月，望族公司和瀛南公司共同出具情况说明一份，对原告与钱李农签订房屋租赁合同知情且无异议。又查明：2016年7月18日，一审法院给原告及两被告本人做调查笔录，两被告均确认钱李农与邵琪签订房屋转租协议后，均是由邵琪在实际经营红影舞厅，与钱李农没有关系，房屋租赁的事情都是邵琪直接与原告交接，租金由邵琪按照原告与钱李农合同约定的金额直接交付给原告。又查明：昆山市周市镇红影舞厅为个体工商户，自2009年1月9日起登记经营者为钱李农。上述事实，有房产证、房屋租赁合同2份、情况说明、个体工商户设立登记申请书、工商登记信息、租金催缴函3份、还款计划2份及本院庭审笔录、调查笔录予以证实。一审法院认为：原告与被告钱李农签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。钱李农承租房屋后注册经营昆山市周市镇红影舞厅，之后与被告邵琪签订转让协议，将舞厅交由邵琪经营，并约定房屋租金由邵琪支付等事项，但钱李农未与原告解除房屋租赁合同，邵琪也未与原告重新签订房屋租赁合同，之后原告虽收取邵琪给付的租金，但该收款行为并不当然免除钱李农的责任。原告主张租金所依据的房屋租赁合同的相对方为钱李农，原告依约将房屋交付钱李农使用，钱李农也应依据合同向原告支付租金。钱李农抗辩称其已将房屋转让给邵琪，协议中约定所有经济往来均与其无关，但钱李农未解除与原告的房屋租赁合同，邵琪也未与原告重新签订房屋租赁合同，二人转让协议仅系钱李农与邵琪之间关于转租涉案房屋及转让舞厅经营权的合意，系内部约定，且原告的租金催缴函系通知被告二人，同时，对外具有公示效力的工商登记信息显示注册地为涉案房屋的昆山市周市镇红影舞厅的经营者一直为钱李农。现原告未明确表示免除钱李农的付款责任，故根据本案的事实情况及现有证据，钱李农应当根据约定承担租金给付的义务。关于邵琪，其认可与钱李农签订转让协议后舞厅由其实际经营，租金亦由其直接与原告结算，同时原告发出的租金催缴函上均由邵琪签字确认并两次以自己的名义向原告出具还款计划，就结算租金的金额和还款期限进行了承诺，并在出具最后一份还款计划后向原告实际支付了租金15000元，邵琪上述行为表明了其愿意履行承租人租金支付义务的意思表示，应当视为是对钱李农所欠合同债务的自愿加入，故原告要求邵琪承担租金支付义务于法不悖，原告要求两被告支付租金的主张予以支持。关于结欠租金金额，根据还款协议和房屋租赁合同，被告结欠原告2014年12月1日至2015年5月31日租金43298元（还款协议中为58298元，后邵琪支付15000元），2015年6月1日至2015年11月30日租金106100元，2015年12月1日至2016年5月31日金额106100元，故两被告应支付原告租金共计255498元。两被告履行租金支付义务后，可依据双方转让协议的内部约定进行结算。关于原告要求两被告支付滞纳金的主张，该滞纳金的性质实为逾期付款违约金，现承租人逾期支付租金，应当支付滞纳金。合同关于滞纳金的约定虽不当然约定次承租人，但邵琪于2015年10月8日以自己名义向原告出具还款计划，却未能依还款计划履行支付租金义务，故其应当支付相应的滞纳金。原告与钱李农的房屋租赁合同中关于滞纳金的计算标准约定明显过高，调整为按同期银行贷款利率计算。关于滞纳金的计算期间，因原告仅提供了催缴2014年12月1日至2015年5月31日期间租金的书面证据，并未提供向被告催缴2015年6月1日后租金的书面证据，故结合邵琪于2015年10月8日出具的还款计划及庭审笔录，认定被告结欠原告2014年12月1日至2015年5月31日租金43298元应于2015年11月30日前支付，该部分租金的滞纳金自2015年12月1日起算至被告实际给付之日止；根据还款计划及房屋租赁合同，被告结欠原告2015年6月1日至2015年11月30日期间租金106100元应于2016年1月31日前付清，该部分租金的滞纳金自2016年2月1日起算至被告实际给付之日止；2015年12月1日至2016年5月31日期间租金106100元，原告未提供其书面催缴的证据，但起诉应视为催要的表现形式，故该部分租金的滞纳金自法院立案之日即2016年6月2日起计算至被告实际给付之日止。2009年6月起，邵琪基于其与钱李农的转租协议实际占有使用涉案房屋，该协议中仅就转租的开始时间做了约定，并未约定终止时间，但原告与钱李农签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月31日到期，其后钱李农转租的法律关系基础已经消灭，邵琪仍实际占有使用涉案房屋无法律依据，原告要求邵琪搬离昆山市春晖路708号三楼房屋的主张于法有据，予以支持，鉴于涉案房屋内仍有被告经营所需的部分设备，应给予被告一定的搬离时间，酌定一个月为宜。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定房屋租赁合同届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现因望族商城与瀛南公司的房屋租赁合同于2016年10月31日到期，届时原告的出租权基础将归于消灭，故房屋实际使用人邵琪应当参照房屋租赁合同约定的第八年租金标准212200元/年支付2016年6月1日起至其实际搬离之日（2016年10月31日前）的占有使用费，若2016年10月31日前邵琪仍未搬离，其后的占有使用费应由房屋权利人另行向邵琪主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钱李农、邵琪于本判决生效之日起十日内支付原告昆山春晖轻纺批发商城（普通合伙）租金255498元，并支付原告昆山春晖轻纺批发商城（普通合伙）各期结欠租金按同期银行贷款利率计算的滞纳金（其中43298元自2015年12月1日起计算至款项实际给付之日；106100元自2016年2月1日起计算至款项实际给付之日；106100元自2016年6月2日起计算至款项实际给付之日）。二、被告邵琪于本判决生效之日起一个月内迁离昆山市春晖路708号三楼房屋，将该房屋返还原告昆山春晖轻纺批发商城（普通合伙），并向原告支付自2016年6月1日至实际搬离之日（2016年10月31日前）的占有使用费（计算标准按212200年/年）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向一审法院申请执行。案件受理费6324元，减半收取3162元由两被告负担。二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定房屋租赁合同届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现涉案房屋承租人逾期支付租金，应当支付滞纳金。上诉人邵琪于2015年10月8日以自己名义向春晖轻纺商城出具还款计划，但未能依还款计划履行支付租金义务，故其应当支付相应的滞纳金。至于上诉人邵琪主张其因被上诉人阻止其办理导致占用房屋至今因缺乏相应的证据，本院不予采信。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院应予维持。上诉人邵琪上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6324元，由上诉人邵琪负担。本判决为终审判决。。审 判 长  顾平审 判 员  陈斌代理审判员  柳璐二〇一七年二月十三日书 记 员  许炯