广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1202民初2159号原告：李万权，男，1951年3月25日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托代理人：黄志苹，广东盈聚律师事务所律师。被告：黄辉强，男，1968年12月28日出生，汉族，住址广东省肇庆市端州区。被告：王艳珣，女，1968年4月19日出生，汉族，住址广东省肇庆市端州区。原告李万权诉被告黄辉强、王艳珣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日作出(2013)肇端法民二初字第317号民事调解。后经本院审判委员会讨论决定，于2016年1月19日作出（2016）肇端法审监民再3号民事裁定，再审该案。2016年3月21日，本院作出（2016）粤1202民监3号民事裁定，裁定撤销(2013)肇端法民二初字第317号民事调解书。2016年5月11日，本院作出（2015）肇端法执字第500号之一执行裁定，裁定终结本院（2015）肇端法执字第500号案件的执行。在重审过程中，本院另行组成合议庭于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告李万权的委托代理人黄志苹到庭参加诉讼，被告黄辉强、王艳珣经本院传票传唤均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李万权诉称：2008年，黄辉强经人介绍向李万权出售其位于肇庆市房屋。当时，黄辉强向李万权出示其与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的《集资建房协议》，称其房屋为集资房，李万权信以为真，于2008年7月9日与其签订《房屋出售合同》。随后李万权按合同约定向其支付了180000元的购房款。2010年8月24日，原、被告协议李万权为黄辉强债务代其支付了10000元。至此，李万权已将购房款总价190000元支付给了黄辉强。李万权履行约定后，多次催促黄辉强办理房屋的过户手续，但黄辉强都不予配合。2013年6月26日，李万权无奈唯有向法院起诉要求黄辉强协助李万权办理房屋的过户手续。诉讼过程中，黄辉强反诉，最后在法院主持下达成调解协议：李万权支付房屋维修基金2395元及该案的反诉费2050元给黄辉强，黄辉强配合李万权办理房屋的过户手续。后由于黄辉强不配合李万权办理房屋过户手续，李万权向法院申请执行，执行过程中法院才查明本案的房屋属于经济适用房，同时法院征询肇庆市人民政府，肇庆市人民政府确认对本案的房屋行使优先回购权。因此法院裁定撤销之前的民事调解书，并再审该案。事情至此，李万权才知道黄辉强的房屋为经济适用房，且该房屋在购买不满5年情况下不得直接上市交易，李万权因此不能取得本案房屋。李万权唯有多次催促黄辉强返还购房款及相关费用，但黄辉强竟以政府未向其支付回购款为由迟迟不返还购房款给李万权。为维护李万权的合法权益，请求判令：1、确认原、被告于2008年7月9日签订的《房屋出售合同》无效。2、被告黄辉强向原告李万权返还购房款190000元及支付利息90900元（本金30000元的利息按照中国人民银行同期贷款利率从2008年7月9日暂计至2016年8月9日为14550元；本金150000元的利息按照中国人民银行同期贷款利率从2008年7月30日暂计至2016年8月30日为72750元；本金10000元的利息按照中国人民银行同期贷款利率从2010年8月24日暂计至2016年8月24日为3600元；上述本金此后利息按照中国人民银行同期贷款利率从2016年8月31日起计至付清本息时止）。3、本案全部诉讼费（含财产保全费）由被告黄辉强承担。在诉讼过程中，李万权申请追加王艳珣为本案被告，并要求王艳珣对黄辉强所欠李万权的债务承担共同清偿责任。被告黄辉强、王艳珣没有出庭应诉也没有向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2006年7月14日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司（甲方）与黄辉强（乙方）签订《集资建房协议》一份，约定：凡购买物业者，均按有关规定由肇庆市房产局发给《房地产权证》，依法对物业享有经济适用住房相关法规规定的占有、使用、出租、抵押、赠送、继承、转让的权利。甲方同意乙方申请购买甲方拟建位于肇庆市，经抽签决定：楼号：2＃，房号：Ｅ506，销售面积：79.66㎡，指标内面积：54㎡，价格：1309.00元，指标外面积：25.66㎡，价格：1800元，总房价款：￥116874.00元。2008年7月9日，黄辉强（甲方）和李万权（乙方）签订《房屋出售合同》一份，约定甲方把肇庆市房屋出售给乙方，该房是甲方购买的经济适用房，套内面积连车房共85.06㎡，其中车房面积为5.4㎡，具体面积以房管局发证时为准；合同总价190000元，在交易过程中的手续费全部由乙方支付，甲方不承担任何费用等等。2008年7月9日、2008年7月30日，李万权分别向黄辉强支付了购房款30000元、150000元，合计180000元。2010年8月24日，李万权代黄辉强向本院支付了案外人黄金凤的执行款10000元［执行案号：（2009）端法执字第529号，广东省法院系统代管款（物）收据ＮＯ.782828］，作为购买房屋的购房款。由于黄辉强一直没有履行房屋的过户手续，李万权于2013年起诉至本院，黄辉强提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，并于2013年12月26日作出（2013）肇端法民二初字第317号民事调解，调解协议内容为：一、黄辉强确认已收到李万权的购房款18万元，另确认李万权代黄辉强支付了黄金凤的执行款1万元［执行案号：（2009）端法执字第529号］。二、李万权在签订本协议当日支付房屋维修基金2395元以及本案的反诉费2050元给黄辉强，合计4445元。在李万权付清上述款项后（该款李万权已付清），双方共同确认位于肇庆市端州区及车房（房地产权证号：粤房地权证肇字第××号，建筑面积89.99平方米）归李万权所有。三、如黄辉强有收据证明已交付装修押金，由李万权协助黄辉强办理该押金退还手续。四、黄辉强在签订本协议并收到全部款项后，到房地产公司办理好端州区西江南路江南苑2号楼Ｅ506房黄辉强名下的《房地产权证》并将该产权证交付给李万权。五、2015年4月1日至同年4月30日期间，由黄辉强出具委托书给李万权，由自行办理房产过户手续；如需黄辉强签名的，黄辉强应签名协助办理。办理房屋产权变更登记的全部手续和需要缴交的全部过户费用由李万权负责。如因法律、法规以及政策性规定，造成无法办理过户手续的，则与黄辉强无关，黄辉强不承担任何责任。六、黄辉强撤回本案的反诉请求。七、本案受理费4100元，减半收取2050元，财产保全费1470元，合计3520元由李万权负担；反诉受理费2050元由李万权负担。因双方没有按照民事调解书的约定履行义务，该案进入执行程序。在执行过程中，发现涉案房屋是经济适用房，无法办理房屋过户手续。经本院审判委员会讨论决定，于2016年1月19日作出（2016）肇端法审监民再3号民事裁定，再审该案。再审期间，本院依职权追加肇庆市人民政府为第三人参加诉讼。再审庭审期间，黄辉强表示撤回原审中其提起的反诉；李万权当庭表示撤回原审的起诉，黄辉强、肇庆市人民政府均当庭表示同意李万权在再审中撤回原审的起诉。2016年3月21日，本院作出（2016）粤1202民监3号民事裁定，裁定：一、撤销（2013）肇端法民二初字第317号民事调解书；二、准许原审原告李万权（反诉被告）撤回起诉；三、准许原审被告黄辉强（反诉原告）撤回反诉的请求；四、原审案件受理费4100元，减半收取2050元，财产保全费1470元，合计3520元由李万权负担，反诉受理费2050元由反诉被告黄辉强负担。2016年5月11日，本院作出（2015）肇端法执字第500号之一执行裁定，裁定终结本院（2015）肇端法执字第500号案件的执行。又查明：西江南路江南苑2号楼Ｅ506房的权属人是黄辉强，房屋性质是经济适用房，登记时间是2010年4月15日，房产证号码：粤房地权证肇字第××号。黄辉强与王艳珣于1994年2月2日登记结婚。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。黄辉强、王艳珣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”的规定，黄辉强和李万权于2008年7月9日签订的《房屋出售合同》，因违反上述部门规范性文件而归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现李万权要求黄辉强返还购房款190000元和相应的利息，合法合理，本院予以支持。利息从李万权支付购房款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至黄辉强还清款项时止。鉴于涉案房屋黄辉强已经交付李万权使用，相应地，李万权应当交还房屋给黄辉强。在交还场地前，黄辉强应保持房屋的完好性，不得破坏房屋内的装修物及主体建筑，可移动的物品归李万权所有，由李万权自行搬走。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，黄辉强所欠李万权的债务，应属黄辉强与王艳珣的夫妻共同债务，王艳珣应对上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第五十八条，《经济适用住房管理办法》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、确认原告李万权和被告黄辉强于2008年7月9日签订的《房屋出售合同》无效。二、被告黄辉强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李万权归还购房款190000元和利息[本金30000元的利息从2008年7月9日起计算，本金150000元的利息从2008年7月30日起计算，本金10000元的利息从2010年8月24日起计算，均按照中国人民银行同期一年以下（含一年）贷款利率计至被告黄辉强还清款项时止]。三、被告王艳珣对上述第二判项确定的被告黄辉强所欠原告李万权的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5514元,原告李万权已经预付，由被告黄辉强承担（被告王艳珣承担连带清偿责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 旦审 判 员  李晓萍人民陪审员  张殷慈二〇一七年二月十四日书 记 员  覃燕飞书 记 员  梁思颖