北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终11123号上诉人（原审被告）：李琼，女，1968年4月22日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张明，北京市中润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李力，女，1970年6月18日出生，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：百年城堡（北京）国际物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里403号楼27层A室。法定代表人：司懿，总经理。委托诉讼代理人：刘清旺，北京市涌金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁丽鸿，女，1981年8月19日出生，住山西省临汾市。委托诉讼代理人：刘��，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人:左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。上诉人李琼、上诉人百年城堡（北京）国际物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被上诉人梁丽鸿、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）财产损害赔偿纠纷一案，李琼、物业公司均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第58746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后依法组成合议庭，进行开庭审理。上诉���李琼之委托诉讼代理人张明、李力，上诉人物业公司之委托诉讼代理人刘清旺，被上诉人梁丽鸿之委托诉讼代理人刘蔚到庭参加诉讼，被上诉人链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李琼上诉请求：撤销一审判决，改判：1.物业公司承担空调系统维修责任，梁丽鸿承担连带责任，如空调系统无法维修到正常使用状态，则由梁丽鸿承担予以更换的民事责任；2.物业公司赔偿李琼装修和财产损失60344元、房屋无法入住实际损失256000元，梁丽鸿对此承担连带赔偿责任；3.诉讼费、评估鉴定费由物业公司、梁丽鸿承担。事实和理由：1.一审法院所称查明的事实与客观实际不符。一审审理中，李琼已将诉讼请求由租金损失变更为房屋因遭受损害而无法入住所造成的实际损失。李琼无法入住的时间为20个月是客观事实，参照相同地段的租金价格，前12个月损失为每个月12000元，后8个月的损失为每个月14000元。2.一审判决适用法律错误。空调系统根据物业管理合同，属于物业公司的服务内容，物业公司对空调系统承担更换维修责任，如按物业公司主张，进入房屋墙壁后的管线属于业主私产，那么空调系统更换责任应由出卖人梁丽鸿承担。3.一审判决违反了民事审判的公平、公正司法原则。李琼对造成涉案房屋装修、财产全部损失和购买房屋无法入住是没有任何责任和过错的，上述损失的责任应由物业公司、梁丽鸿等承担，且一审超限审理加大了房屋空置损失。物业公司辩称：不同意李琼的上诉请求及事实、理由。物业公司对空调漏水没有责任，不应由其承担装修、财产损失及租金损失的赔偿责任。梁丽鸿辩称：同意一审判决，请求驳回李琼的上诉请求。物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李琼的全部诉讼请求，诉讼费用和评估费用由李琼承担。事实和理由：1.《物业管理服务协议》明确约定，物业公司对公用部位及公用设施设备负有维修保养义务，而对属于李琼的专用部位，物业公司没有维修保养责任。《北京市住宅区临时管理规约》第四条第一项第3款规定：“物业保修期满后，业主自行承担其物业专有部分的维修保护责任。”一审判决要求物业公司承担维修保养义务，没有事实和法律依据。2.一审判决混淆物业公司与开发商之间不同的法律责任。物业公司只对属于物业服务范围内的事项承担责任，一审判决物业公司对不属于物业服务范围内的业主专有部位承担维修保养义务，于法��据；3.一审鉴定报告足以证明，物业公司对空调漏水没有任何责任。首先，物业公司没有对漏水部位进行过任何操作，不存在操作不当导致漏水的可能；其次，涉案房屋自交付至今已十年以上，生锈属于正常老化所致，与物业公司无关；再次，关于补水、泄水、溢水管路相通导致的溢水问题，物业公司不是设计单位或施工单位，不存在过错。李琼辩称：空调系统持续漏水造成了其财产损失，既然空调系统系由物业公司负责维护，物业公司就应承担损失赔偿责任。梁丽鸿辩称：同意一审判决，请求驳回物业公司的上诉请求。链家公司发表书面答辩意见称同意一审判决。李琼向一审法院起诉请求：1.要求物业公司、梁丽鸿和链家公司共同承担空调系统维修责任，如空调系统无法维修到正常使用状态，则由物业公司、梁丽鸿和链家公司出资予以更换。2.要求物业公司、梁丽鸿和链家公司赔偿装修和财产损失60344元以及20个月的在外租房损失25.6万元（其中12个月租金每月1.2万元，另8个月每月租金为1.4万元）。3.诉讼费、评估及鉴定费由物业公司、梁丽鸿和链家公司承担。一审法院认定事实：2015年5月3日，梁丽鸿与李琼签订北京市存量房屋买卖合同，约定由梁丽鸿以房屋成交总价505万元的价格将涉案房屋出售给李琼。合同签订后，双方均依约履行了义务，李琼于2015年7月6日取得了涉案房屋所有权证。2015年8月17日，涉案房屋内空调系统发生漏水，物业公司人员进行了清理与维修。同年9月15日，涉案房屋空调系统再次发生漏水，物业公司人员将进水阀门予以关闭。物业公司系接受涉案房屋开发商北京新荣房地产开发有限公司委托，对该小区提供物业管理服务。物业公司法定代表人与北京新荣房地产开发有限公司法定代表人均为司懿。案件审理过程中，李琼于2016年7月8日提出由专业机构对房屋内空调系统发生漏水原因以及遭受的财产损失进行司法鉴定申请。经双方协商，一致确定由国家空调设备质量监督检验中心（以下简称空调检验中心）对空调系统漏水原因进行鉴定，由北京科正资产评估有限责任公司（以下简称科正评估公司）对财产损失进行鉴定。为配合空调系统漏水原因鉴定工作，本院要求物业公司提供空调系统产品合格证、线路图以及维修保养等相关资料。物业公司明确表示无法提供。2017年2月13日，空调检验中心出具检验报告，结论是：1.截止鉴定报告提交之日起，双方当事人���未按照《委托现场检测鉴定工作方案》提供工程图纸，在此条件下，本鉴定只给出了房屋餐厅顶棚漏水的原因。2.该空调系统的工程现状补水、泄水和溢水管路相通，管路连接现状不能防止风机盘管机组凝结水以外的空调用水倒流至凝结水盘，上述空调系统现状导致水满溢出是房屋餐厅顶棚漏水滴下的原因。3.空调水管路系统在热力供回水阀门开启的运行现状工作压力下，风机盘管的软连接丝扣生锈有渗水，现状不满足正常使用时空调系统不漏水的基本要求。李琼向空调检验中心支付鉴定费4.4万元。2017年1月23日，科正评估公司出具涉案房屋装修费用及家具损失评估报告书，评估结论是：评估基准日2016年12月30日，涉案房屋因空调系统漏水所致财产损失的评估结果如下：1.部分装修重新修复所需费用的评估值为53174元；2.家具损失的评估值为7170元。合计60344元。李琼向���正评估公司支付评估费6000元。经庭审质证，李琼对空调检验中心鉴定结论和科正评估公司评估结论均没有异议。梁丽鸿认为空调检验中心鉴定结论并未确定空调漏水原因，并认为科正评估公司评估值过高。物业公司认为其对空调系统漏水部位管网没有维修和保养义务，且风机盘管软连接丝扣生锈属于正常老化所致，均与物业公司无关。物业公司认为科正评估公司评估值高，且与其无关。2017年2月21日，法院致函空调检验中心，提出鉴定报告结论未能满足委托要求，建议空调检验中心将收取的鉴定费退还申请人。空调检验中心于2017年5月23日回函法院，同意将鉴定费全额退还。一审法院认为：涉案房屋空调系统漏水部位虽然发生在室内，但空调系统属于涉案房屋原始配套设施设备，物业公司作为��发商指定物业管理服务企业，应自觉履行维修保养义务。物业公司以空调系统漏水部位发生在室内，不属于维修保养范围的辩称理由不能成立。涉案房屋发生漏水，表明物业公司未尽到维修保养义务，物业公司应承担相应责任。李琼要求物业公司承担空调维修及财产损害赔偿责任，符合事实及法律规定，法院予以支持。梁丽鸿作为涉案房屋出卖人、李琼作为涉案房屋买受人以及居间人链家公司，均没有证据证明买卖双方及居间方对空调系统漏水负有责任。李琼要求梁丽鸿和链家公司承担空调维修及财产损害赔偿责任，没有事实与法律依据。另外，李琼提出如空调系统无法维修到正常使用状态，则要求予以更换。法院认为，物业公司作为物业管理服务企业，仅负有对设备设施的常规维修保养责任，如空调系统因质量问题需要更换，李琼应向涉案房屋开发企业主张权利。李琼依据科正评估公司评估结论主张涉案房屋装修及财产损失60344元，符合事实，法院予以确认。李琼主张在外租房20个月造成的租金损失25.6万元，在案证据仅能证明其租房三个月以及每月1万元租金的事实，其主张25.6万元的租房损失，缺乏事实依据。一审法院判决：一、百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于判决生效之日起十日内负责将北京市朝阳区科荟路×号×号楼×层×号房屋空调系统维修到正常使用状态。二、百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李琼装修及财产损失六万零三百四十四元、租房损失三万元。三、驳回李琼其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的���期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6045元，李琼负担3986元（已交纳），百年城堡（北京）国际物业管理有限公司负担2059元（判决生效之日起七日内交纳）；装修及财产损失评估费6000元，由百年城堡（北京）国际物业管理有限公司负担[李琼已支付北京科正资产评估有限责任公司，百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于判决生效之日起七日内支付李琼]。本院二审期间，物业公司申请证人于某出庭作证，证明空调不在物业公司的维修、保养范围内，业主自己承担空调的维修费用，物业公司不承担维修、保养责任。李琼不认可证人证言的证明目的。梁丽鸿认可证人证言的真实性，不认可证明目的。二审中，李琼提交《荣尊堡国际公寓物业管理公约》（以��简称《物业管理公约》）、《荣尊堡国际俱乐部公寓住宅使用说明书》（以下简称《住宅使用说明书》）、《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》），以证明涉案空调作为整体系统，应由物业公司承担维护、维修的义务。其中《物业管理公约》第一章第八条第1项载明，产权人共有共用的设施设备包括空调系统；第三章第一条第1项载明，保持该住宅公共区域清洁及公共设施状况安全、良好，并聘请具有相应资格的承包商与工人维护；第三章第一条第2项载明，保障住宅之产权人或使用人拥有或占用单元正常居住；第四章第一条第2项收费标准中载明，物业管理收费标准的构成包括中央空调费；第八章第九条载明，物业管理公司实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人和使用人应当给予配合。《住宅使用说明书》第三条第6项载明空调系统载明，（1）空调系统为“天加牌”户式中央空调系统，包括天加牌空调室外机、室内机和风机盘管、温控器及室内管路。通过空调系统运行，在夏季制冷，过渡季供暖；（2）冬季市政供暖期间，由市政热水经集中换热后，提供空调热水，送至每户的户式中央空调系统的管路内，由风机盘管送热风供暖。《商品房预售合同》附件六，1.采暖系统载明，（1）集中供暖：风机盘管；4.其他载明，（8）供热系统：市政供暖。（11）通风空调系统：TICA户式中央空调（风冷式冷＊热水机组）。物业公司对上述证据发表如下质证意见：真实性认可，证明目的不予认可，认为物业维修的范围不包括业主的室内的户式中央空调，理由如下：1.户式中央空调不是共有共用的设施设备。2.《物业管理公约》中收费标准是每平米5元，不包括室内空调的运行费，如果包括室内空调运行费，费用至少应是每平米20元，且空调制冷的电费也是由业主缴纳，物业公司只负责公共走廊部分的空调运行费；3.室内空调的产权归业主所有，维修也应由业主自行承担，物业公司提供的维修服务只是增值服务，不包含在物业费里。4.《住宅使用说明书》第6条第（2）项载明，空调热水送至每户的户式中央空调系统的管路内，表明了中央空调不是共有共用的，而是归每户所有的。物业公司提交《商品房预售合同》、《住宅使用说明书》、《前期物业服务合同》，其中《商品房预售合同》、《住宅使用说明书》与李琼所提交的一致，用于证明户室空调产权人为业主，维修保养的义务应由业主自行承担。李琼对上述证据发表如下质证���见：《商品房预售合同》《住宅使用说明书》的质证意见同李琼所发表的举证意见一致。关于《前期物业服务合同》，因未提供原件进行核实，故不认可其真实性，且无法达到证明目的，相反能够证明空调系统作为一个系统，物业公司对其进行整体服务，且中央空调的相关规定应该以《物业管理公约》的规定为准。另查，2017年3月23日的一审开庭笔录中记载，李琼的诉讼请求第3项为“要求三被告赔偿因为房屋无法使用我在外租房的租金损失20个月”。2017年4月14日的一审谈话笔录中记载，李琼再次确认其诉讼请求以开庭时为准。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：结合本案各方当事人的��辩主张及法院查明的事实，本案的争议焦点有二：一是物业公司是否应对涉案空调承担相应的维修以及损害赔偿责任；二是李琼的实际损失认定问题。对于争议焦点一，物业公司是否应对涉案空调承担相应的维修以及损害赔偿责任。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，根据《物业管理公约》、《住宅使用说明书》以及《商品房预售合同》的约定，产权人共有共用的设施设备包括空调系统；物业管理收费标准的构成中包括中央空调运行费；物业公司负责对共用部位、共用设备设施进行维修、养护。根据上述约定，结合涉案空调系统在夏季制冷，而在冬季由市政热水集中换热后通过空调系统的管路供暖的情况，可以认定物业公司对涉案的中央空调系统负有维修、保养的义务，因物业公司未对中央空调漏水部位进行维修，对李琼造成损害，应当承担相应的责任。物业公司虽辩称空调系统的漏水部位发生在业主室内，不属于其维修保养范围，但该主张缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。故一审法院判决物业公司承担空调维修及财产损害赔偿责任，并无不当，应予维持。物业公司对此提出上诉不能成立，本院予以驳回。对于争议焦点二，李琼的实际损失认定问题。李琼上诉主张赔偿其无法入住本案涉诉房屋所造成的空置损失256000元。但经本院审查，其在一审中的诉讼请求为其在外租房的租金损失，并非房屋无法入住造成的空置损失。故李琼的该项诉讼请求在一审中并未主张，本案二审中不予处理。对于李琼在一审中主张的租金���失，一审根据其提交的证据支持其3个月的租金损失，并无不当，应予维持。李琼对此提出上诉不能成立，本院予以驳回。李琼另主张如空调系统无法维修到正常使用状态，则要求予以更换。现并无证据显示涉案的空调系统无法维修到正常使用状态而必须更换，且李琼也未证证明更换空调的责任主体为物业公司，故李琼的该项请求缺乏依据，本院不予支持。梁丽鸿作为涉案房屋出卖人、链家公司作为涉案房屋交易的居间人，李琼并未提交证据证明梁丽鸿、链家公司对空调系统漏水负有责任。李琼上诉要求梁丽鸿和链家公司承担空调维修及财产损害赔偿责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，李琼、物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；���审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10031元，由李琼负担7972元（已交纳），由百年城堡（北京）国际物业管理有限公司负担2059元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍审 判 员  杨 夏代理审判员  周艳雯二〇一七年十一月九日法官 助理  李 越书 记 员  孙亚男