上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三(民)初字第2469号原告(反诉被告)：上海中大科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：潘跃进，董事长。委托诉讼代理人：张锦，男。被告(反诉原告)：上海莎洛实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈雪峰，执行董事。委托诉讼代理人：赵磊，上海市华荣律师事务所律师。第三人：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号。法定代表人：潘恩华、镇长。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。第三人：青浦区徐泾镇光联村村民委员会，住所地上海市青浦区徐泾镇。负责人：方铭，书记。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。原告上海中大科技发展有限公司诉被告上海莎洛实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法由代理审判员侯芳适���简易程序进行审理。被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2014年8月4日第一次公开开庭进行审理，原告原委托诉讼代理人潘定、张锦，被告法定代表人沈雪峰及其委托诉讼代理人赵磊到庭参加诉讼。本案依法转为普通程序进行审理，本院依法由审判员邵霞、代理审判员金艳、人民陪审员薛霞组成合议庭。本案依法通知上海市青浦区徐泾镇人民政府作为第三人参加诉讼。本案于2015年4月2日第二次公开开庭进行审理，原告原委托诉讼代理人潘定、张锦，被告法定代表人沈雪峰及其委托诉讼代理人赵磊，第三人委托诉讼代理人顾朝君到庭参加诉讼。本案依法通知青浦区徐泾镇光联村村民委员会作为第三人参加诉讼。本案于2015年10月22日第三次公开开庭进行审理，原告原委托诉讼代理人潘定、张锦，被告法定代表人沈雪峰及其委托诉讼代理人赵磊，两第三人委托诉讼代理人顾朝君到庭参加诉讼。原告提出申请，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。本案经分管院长批准延长审限三个月。原告另案提起诉讼，要求确认拆迁协议无效，本案于2016年5月12日中止审理，并于2017年2月23日恢复审理。本案现已审理终结。原告上海中大科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的《租赁协议》于2014年5月1日解除；2、被告腾退并迁出本市青浦区诸光路XXX弄XXX号地块；3、被告支付2013年5月1日到2014年4月30日的租金人民币(以下币种均为人民币)21万元以及逾期付款违约金44,730元(以21万元为本金，自2014年5月1日起计算至判决生效之日止，按日万分之五计算，算至起诉日为44,730元)；4、被告支付原告垫付的水费5,678.03元。事实和理由：2011年8月30日原、被告签订《租赁协议》，约定被告向原告租赁位于本区诸光路XXX弄XXX号土地13亩用于建筑材料堆场、高档车停车场，期限为20111年11月1日到2016年10月30日，年租金20万元，次年起每年上浮5%，如遇政府规划动迁提前终止，被告投资如获补偿按3：7比例与原告分配等。2013年初该土地由政府纳入收储范围，同年5月1日起被告未支付租金，2013年8月原告与有关部门订立征收协议，2014年5月31日前上述地块须腾退搬迁，征地开始至今原告已及时将相关情况通知被告，2013年12月30日、2014年1月10日被告就提前终止《租赁协议》搬迁提出补偿550万元等诉求，原告及时做出答复认为依据双方协议约定，该地块评估价格为2,433,864元，但应扣除欠租21万元、水费5,678.03元、原告资产180,891元以及原告30%权益584,331.30元。因双方差距较大协商无果，原告通知被告根据双方《租赁协议》第五条第一款的约定租赁协议提前终止，要求被告于2014年4月30日腾地搬迁结���有关费用，然被告至今拒绝按约搬迁还地，故原告提起诉讼，希望判如所请。被告上海莎洛实业有限公司辩称：原告解除租赁协议及要求被告腾退迁出的诉请无依据。即使租赁协议符合解除条件，被告要求原告应同时支付拆迁补偿款后才腾退。如果原告在合法补偿情况下被告同意协议于2014年5月1日解除。原告在2013年告知被告可能会搬迁，因此被告已经让转租单位迁走，被告存在利益损失。原告单方解除合同但未进行补偿，2013年初双方就已在协商动迁事宜，故被告延迟支付租金属于履行抗辩权，因此不同意支付租金。被告履行不安抗辩权，不存在未按时支付租金，因此不同意支付违约金。对水费无异议，同意支付，在补偿款中予以抵扣。被告提出反诉请求：判令原告因征收事宜对被告作出各项补偿不低于400万元(包括但不限于已评估实物资产搬���费补偿款2,433,864元、遗漏评估实物资产搬迁费3,137,747元、停产停业补偿费、职工遣散费、一次性奖励费、搬迁过程中不可预见及其未及事宜一次性补偿款、实际补偿金额以国家征收规定标准及原告与征收人签订的《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议书》、《补充协议》约定标准所确定的补偿款总额的70%为准)。审理中，被告变更诉求为：1、反诉被告支付地上建筑物拆迁重置价508,487元；2、反诉被告支付房屋装修及附属物补偿1,864,782元；3、反诉被告支付设备资产及搬迁补偿4,674,145元；4反诉被告支付停产停业损失178,452元；5、反诉被告支付职工遣散费30万元；6、反诉被告支付一次性搬迁费用7,113,244元(上述费用共计14,639,110元，被告享受70%的份额为10,247,377元)。事实和理由：被告认为双方签订租赁协议后，被告经原告同意对承租地块进行了填土、新建房屋设���、种植绿化、环境政治、安保等工程，投入大量人力和财力。被告将部分承租区域转租给上海泉发石业有限公司、上海英联商标印刷有限公司，两公司也在各自承租区域进行一定装修和改造，被告与两公司约定如涉及征收，由被告支付约定的补偿款。2013年4月，原告口头告知被告承租地块可能涉及征收动迁，租赁协议即将终止，要求配合征收评估工作。被告积极配合相关工作，并向原告及评估公司、征收人反映了遗漏项目，要求答复并及时补评。但原告及评估公司、征收人未给予答复，未对评估遗漏项目补评，原告在往来函件中坚持仅对评估项目做出部分补偿，对被告要求的遗漏项目补偿费、停产停业补偿费、职工遣散费、一次性奖励费、搬迁过程中不可预见及其未及事宜一次性补偿款均不予补偿。原告于2013年8月31日与征收人签订补偿协议书及补充协议，被告要��原告告知协议涉及内容，原告以与被告无关为由拒绝告知。故被告提出反诉，要求原告按照国家征收规定标准及原告和征收人签订的补偿协议书及补充协议的标准，支付被告应有的补偿费用。原告对被告的反诉请求辩称：被告提出的金额无依据，涉案地块属于被告的补偿金额为2,433,864元，根据协议被告取得70%的补偿款，还应扣除租金和水费。第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府述称：第三人没有参与原、被告的租赁情况，因此对租金、水费的情况不清楚。第三人只与原告发生法律关系，双方签订的补偿协议中，房屋评估价值确实为508,487元，但因为没有房产证只计算70%，故而金额为355,941元；房屋内装饰及附属物补偿费用、设备搬迁以及物资搬迁均依照评估报告确定；停产停业损失按照每平方米200元计算892.26平方米，水电补偿按照每平方��60元；第三人处并无职工人数材料，职工遣散费及一次性奖励费属协商范围，双方本都有心里预期故而协商确定数值；一次性速迁奖励费属于腾房腾地的奖励。第三人青浦区徐泾镇光联村村民委员会述称：同意前述第三人的述称意见。本院经审理认定事实如下：2006年，原告与第三人徐泾镇光联村村委会签订《土地使用补偿合同》，约定原告有偿使用光联村13亩土地，原告支付补偿金总额198万元等。2011年8月30日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《租赁协议》，约定乙方承租本区诸光路XXX弄13亩土地作为建筑材料堆场、高档车停车场(配合4S店)，乙方承担场地平整及其他一切建设费用；期限为2011年11月1日到2016年10月30日；乙方每年支付20万元，在租赁当年的第一个月15日内支付，第二年开始租金上浮5%，在每年首月一次性付清；逾期一日应支付逾期金额千分之五的违约金；期限内如场地遇政府规划动迁(政府发布动拆迁公告之日为准)，乙方无条件服从和配合甲方工作，协议自然终止，甲方原有树木和资产所获得动迁补偿归甲方所有，乙方投入由甲方与政府商谈动迁拆补偿，如获得补偿，所获得补偿由甲乙双方按照3：7比例分配等。被告支付租金至2013年4月30日，原告于2013年12月4日开具发票，金额为10万元，对应的租期为2012年11月1日到2013年4月30日。2013年7月10日，本区土地储备中心向原告和第三人徐泾镇人民政府发文，告知涉案土地属于“西虹桥高光路北侧地块收储”范围。第三人徐泾镇人民政府于2013年7月15日向原告发出《限期拆除违法建筑事先告知书》，要求原告于2013年7月18日前拆除诸光路XXX弄XXX号。2013年4月，上海金虹房地产估价有限公司出具《房屋征收补偿估价咨询报告(南��地块)》，报告上载明：评估房屋总面积为892.26平方米，金额为508,487元，附属物等价格为1,864,782元，其他资产价格为4,674,145元(东侧厂区可搬迁设备127,400元、不可搬迁设备43,940元、库存物资91,000元；西侧厂区可搬迁设备2,858,710元、不可搬迁设备含绿化1,500,695元、库存物资52,400元)，合计7,047,414元。2013年8月31日，原告和第三人徐泾镇人民政府签订《补偿协议》，协议上约定原告位于诸光路XXX弄XXX号房屋(工业)建筑面积892.26平方米，土地面积13亩(有证10.41亩、无证2.59亩)，房屋总价为355,941元、房屋内装饰及附属物补偿费用1,864,782元、设备搬迁2,986,110元、物资搬迁1,688,035元、停产停业损失178,452元、水电补偿53,536元、职工遣散费补偿30万元、10.41亩集体土地补偿款3,227,100元、土地奖励520,500元、前期包干费补偿312,300元，一次性速迁奖励费7,113,244元，合计1,860万元，原告应在2013年9月30日前搬离。被告于2013年12月31日、2014年1月10日向原告提出动拆迁诉求，要求原告支付550万元补偿费用等。原告于2014年3月10日回函表示，根据评估报告内容，原告一次性支付被告补偿款1,668,641.70元，但应扣除欠原告的租金20万元、水电费15,000元，剩余1,453,641.70元；对于被告提出的遗漏项目应由政府征收部门核定解决。2014年4月，原告向被告发出律师函，认为双方协商金额差距大，要求被告在4月30日前搬迁腾地并结清相关费用。被告于2014年5月回函，提出遗漏项目金额，并表示要求与原告协商，未协商一致情况下被告搬迁腾地不具备相关条件。同月，被告发函表示原告切断自来水造成被告等三家企业经济损失。原告为被告垫付水费5,678.03元。2014年5月，第三人徐泾镇人民政府向原告发出《告知书》，载明双方在2013年8月31日签订了补偿协议和补充协议，要求原告在2014年6月15日前交付约定的土地及房屋。第三人徐泾镇人民政府递交“补偿协议”后，本院审核原告鉴定申请后委托华东政法大学进行鉴定，该单位出具《司法鉴定意见书》，意见为“补偿协议”第二条手写数字“355941”中的“3”、“5”、“5”、“4”均存在明显的涂描现象，倾向认为检材第二条手写数字“355941”中的“9”与该处其他数字非同时形成，检材第三条至第七条中所有手写数字系同时形成，限于送检的鉴定材料条件及该中心的技术支持，难以判断检才上第二条到第七条中所有手写数字是否在签订协议当时形成。原告为此支出鉴定费8,000元。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，土地使用补偿合同、租赁协议、补充协议、拆违通知、告知书、信函、房屋征收补偿估价咨询报告、非居住房屋补偿协议、司法鉴定意见书、发票���以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认并在卷佐证。审理中，当事人存在以下争议及本院意见：一、协议是否解除原告认为，根据租赁协议的约定，涉案地块因2013年政府动迁征收，原告在2014年4月21日通知被告要求4月30日前腾退，因此5月1日协议解除。被告认为，原告应该合法补偿后协议才能于5月1日解除。本院认为，根据双方签订的租赁协议内容，显然政府规划动迁时协议终止。2013年确实发生该约定情形，原告通知被告后被告知晓相关事项。因此，双方租赁协议已解除。双方协议约定以公告日为解除日，文件时间为2013年7月10日，原告在2013年8月也已经签订补偿协议，原告再主张其与被告的租赁协议在2014年5月解除，依据不足，本院不予支持。本院确认双方协议于2013年7月10日解除。二、被告是否应���付拖欠租金及逾期付款违约金原告认为，租金应先付后用，被告至今未支付2013年5月1日到2014年4月30日的租金21万元，按照每日万分之五计算违约金。被告认为，原告单方解除合同没有补偿，迟延支付租金属于同时履行抗辩权。本院认为，双方约定的租金本意是被告使用原告的场地等，被告支付相应对价。被告确实在2013年初已经知晓动迁事宜，但至原告签订补偿协议前的期间，被告并未提供依据证实该段时间被告未实际经营。从原、被告的往来函件看，被告在原告签订补偿协议前尚未腾退房屋，因此被告需要支付原告签订补偿协议前的租金或使用费。原告签订补偿协议后再主张此后的使用费于法无据，本院不予支持。被告主张因未获动迁补偿款而拒付租金，依据不足，本院不予采信。原告要求被告支付逾期付款违约金且计算标准符合���同约定，本院予以支持。原告从2014年5月1日起算，于法无悖，本院予以支持。三、被告应取得的补偿款金额原告认为，属于被告的补偿款为2,433,864元，还需扣除原告按约所得30%、拖欠租金和水费，剩余款项方应支付被告。第三人徐泾镇人民政府在庭审中提供补偿协议，而原告签订补偿协议时，其中第二到第七项内容都是空白的，另外第三人提供的评估报告上的内容与之前给原告的报告内容出入较大，经过比较项目都是数量不变但单价金额发生较大变化，第三人的解释过于随意，原告不予认可，申请重新评估。原告签订补偿协议的时候，第三人也没有新的评估报告交给原告，评估报告是双方协商的基础，双方的补偿协议是以被告提供的评估报告为基础。因此，确认补偿协议的总金额，但不认可补偿协议的第二到第七条的金额分配。被告认为，评估报告上的房屋、附属物等以及其他资产均属于被告，原告应举证证实其中哪些部分属于原告。原告和第三人徐泾镇人民政府达成的补偿协议中关于房屋的金额为355,941元，与评估报告上的金额不一致，有损被告利益，因此要求按照评估报告确定价值。被告已将职工遣散人数报给原告，遣散费和停产停业损失费按照地面补偿总价的10%计算，补偿协议的金额低于该标准，属于原告未尽到协商义务故应承担补偿义务。被告提供的评估报告系原告提供，不清楚是原告还是第三人徐泾镇人民政府制作，被告当时提出遗漏项目等意见，最终认可第三人提供的评估报告及明细金额。第三人徐泾镇人民政府认为：评估过程中确实存在初评报告，但是否与被告提供的“评估报告”内容一致不清楚，因为评估单位已经没有初评报告了，第三人最终确认的是盖��评估单位公章的最终的评估报告。第三人与原告签订补偿协议时协议内容都是填写好的，不存在事后添加的情形。第三人提供了补偿协议以及评估报告。本院认为，补偿协议为原告和第三人徐泾镇人民政府签订，鉴定结果未能证实原告主张，原告未就其主张提供其他依据，本院对原告提出补偿协议内容中第二到第七条内容为后面添加的主张不予采纳。原告对补偿协议的总金额无异议，而鉴定报告中提到的某个数字与其他数字非同时形成，但结合协议其他条款的具体数字以及相加结果，本院认为鉴定报告中的上述意见并不影响本院对该份补偿协议的判断。评估报告应以最终的结论为准，即使第三人提供原告初评报告等，但原告和第三人最终签订了补偿协议，原告提出双方以非最终的评估报告为基础作为协商依据故而不认可协议具体明细的意见，第三人徐泾���人民政府对此不予认可，原告未就此提供充分依据予以证实，本院不予采纳。第三人徐泾镇人民政府对协议条款的解释并结合评估报告内容，本院对补偿协议予以确认，对第三人的解释予以采信。被告提出原告未尽协商义务的主张依据不足，本院不予采纳。针对评估报告的具体内容，其中房屋部分，原、被告一致确认均为被告投入，本院对此予以认可；房屋内装饰及附属物部分，原告提出砖砌围墙属于原告投入，被告提出围墙包括原告交付场地时的外围墙和被告承租后作的隔断，双方交接时并未清点，在被告确认原告交付围墙的前提下未提供证据证实“隔断”系被告施工，本院确认该部分应属原告投入，金额为128,800元；东侧厂区评估表上内容均属被告投入；西侧厂区评估表中部分香樟树属于原告投入，庭审中要求双方清点数字但至涉案场地拆除时均未清点，双方对此均有过错，本院酌情确定属于原告部分的金额为57,498元；西侧厂区评估表中原告提出增加部分项目、部分项目数量增加的异议均是以其持有的报告进行核对后的意见，但第三人对该份报告并不认可，原告亦未提供其他证据证实该份报告足以否认正式报告，因此本院对原告的上述意见均不予采信。针对补偿协议中非属评估报告涉及部分,其中一次性速迁奖励费应归属原告，被告直至原告提起诉讼尚未腾退房屋，被告再主张该笔费用依据不足，本院不予支持；原告未在涉案场地聘请员工，被告主张职工遣散费归属被告，于法无悖，本院予以支持；原告出租场地获得收益，被告使用房屋获得收益，因此，被告主张停产停业损失部分全部归属被告，依据不足，本院酌情确定被告取得89,226元。因此，本院认为被告应得补偿款为7,097,796元(未扣除30%，355,941元%2B1,864,782元-128,800元%2B4,674,145元-57,498元%2B89,226元%2B30万元)。根据双方合同约定，被告取得其中70%，确认金额为4,968,457.20元。综上，原、被告合同因合同中也约定的解除条件成就而解约。被告承租地块已经拆除，因此原告诉求被告腾退的请求已无必要。被告应支付2013年5月1日到8月31日的租金或使用费7万元。被告逾期支付租金，应自2014年5月1日起按照每日万分之五的标准支付违约金。双方对原告垫付的水费金额无异议，被告应予以返还。原告获得的补偿款已有558万元，应及时支付被告相应补偿款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海中大科技发展有限公司与被告上海莎洛实业有限公司签���的《租赁协议》于2013年7月10日解除；二、被告上海莎洛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中大科技发展有限公司2013年5月1日到2013年8月31日的租金或使用费7万元；三、被告上海莎洛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中大科技发展有限公司逾期支付7万元租金或使用费的违约金(自2014年5月1日起算至实际支付之日，按照日万分之五的标准计算)；四、被告上海莎洛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中大科技发展有限公司水费5,678.03元；五、反诉被告上海中大科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海莎洛实业有限公司补偿款4,968,457.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二��五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,535.10元，由原告上海中大科技发展有限公司负担2,843.20元，被告上海莎洛实业有限公司负担1,691.90元；反诉受理费41,642.10元，由反诉原告上海莎洛实业有限公司负担18,368.30元，反诉被告上海中大科技发展有限公司负担23,273.80元；鉴定费8,000元，由原告上海中大科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 邵 霞代理审判员 金 艳人民陪审员 薛 霞二〇一七年二月二十八日书 记 员 钟晓霞附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法��第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。