贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0382民初320号原告：江山，男，1972年1月24日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：方存林，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小颖，贵州止争律师事务所律师。被告：熊莉萍（又名熊丽娜），女，1989年7月13日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：任轻松，贵州仁致师事务所律师。原告江山与被告熊莉萍合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，于2016年8月25日依法作出（2016）黔0382民初3002号民事判决书，被告熊莉萍不服提出上诉。2016年12月23日，贵州省遵义市中级人民法院作出（2016）黔03民终5290号民事裁定书，将本案发回本院重审，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江山及委托诉讼代理人方存林，被告熊莉萍及委托诉讼代理人任轻松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江山向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告达成的口头门面租赁协议；2.被告立即双倍返还原告交付的定金20000元，并返还原告门面转让费40000元；3.被告赔偿原告损失费12000元。事实和理由：原告江山系仁怀市经商多年的个体户，2015年3月，被告熊莉萍对外宣称欲将其承租的位于仁怀市国酒大道新港口4-19号门面转让。原告即与被告商谈，表示愿意承租该门面。为保证租房顺利进行，被告要求原告先支付定金20000元，原告于2015年4月9日向被告支付了定金20000元（被告书写收款收据时误将“定金”写为“订金”），后于2015年4月19日原告又向被告支付了转让费40000元。在原告要求被告交付门面时，被告向原告表示该门面产权人不允许承租人转租，并要求原告以合伙人名义租用该门面，原告表示此行为涉嫌违规并有可能产生纠纷，被告拒绝交付门面并不返还原告交付的定金和转让费。原告认为，被告以欺诈的方式诱使原告与其签订口头租房协议，被告的行为违背了诚实信用原则，原告依约支付了定金和转让费，履行了自己的义务，被告拒不交付门面，也不双倍返还原告定金和转让费，被告上述行为构成违约，依合同法之规定应承担损害赔偿责任。被告熊莉萍辩称，1.原、被告于2015年4月达成门面转租口头协议，协议的主要内容为：（1）被告将2013年8月30日租用的刘树林名下新时代4-19号门面房全部转租给原告，由于该门面在被告转租给原告前经营墙衣、墙纸、墙布，且已经作了精装修，转租给原告的租金为100800元（含四个月租金）；（2）合同约定租期为一年零四个月；（3）租期满后，原告应自行与门面原出租人签订门面租赁合同并交纳租金。2.原、被告履行口头协议的同时，被告通知门面产权方（原出租人），原出租人同意了被告的转租行为。3.原告在接手门面后，为了自己的经营目的，将被告精装好的门面打坏后进行改装，并将水、电设施进行改造，致使被告的装修及灯饰全部损毁，由于原告自身原因未达到经营意图。2015年7月底，原告称不再租赁该门面，并要求退还租金，被告拒绝后，原告将门面钥匙丢在被告门口扬长而去。因当时已面临门面到期，被告担心门面拖欠租金被产权方收回，于2015年8月26日、2016年2月28日分两次向产权人交纳了租金28690元。至此，原、被告间合同已履行完毕，被告为了避免损失的扩大，于2016年2月28日花费近十万元将原告损坏的门面重新装修经营至今。4.原、被告双方达成的门面租赁协议已经履行完毕，不存在解除的问题，同时原告要求被告双倍返还定金于法无据。被告愿意继续履行合同，如法院判决解除合同，也不能全部退还原告的费用，原告在接手门面后损坏的装修以及占用门面的时间，共计十个月，被告因此产生的损失费用为30000元，要求相应扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的收条二张，被告提交的房屋租赁合同、2015年8月26日、2016年2月28日收据两张、证人杨雨宇、陈海宗、陆飞、杨建姚、袁老二的证言、现场照片，本院依法予以确认并在卷佐证。对双方争议的事实，本院认定如下：2013年8月30日，被告熊莉萍承租了案外人刘树林位于仁怀市国酒大道酒都新时代四号楼6-19号门面，租期为2013年8月30日至2016年8月29日，租金每月1978元，租金按年支付，合同签订当日内须付清第一年度租金，租金到期前十五日内须付清下年度租金。2015年，原告江山与被告熊莉萍就该门面达成口头转租协议，原告于2015年4月9日向被告支付订金20000元，2015年4月19日支付门面转让费40000元，随后被告将门面钥匙交付原告。2015年7月，原告将该门面钥匙交给案外人袁老二拆除争议门面的部分原有装饰。同年7月底，原告将门面钥匙返还给被告，要求解除该租赁合同，并要求退还订金、转让费，被告不同意，双方为此产生纠纷。因争议门面租金即将到期，2015年8月26日、2016年2月28日，被告向该争议门面原出租人分别缴纳续租该门面租金20000元、8690元，并对争议门面进行装修后经营至今。另查明，该门面于2015年8月至2016年2月期间闲置。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，出租人支付租金的合同。原告以被告未交付门面导致合同目的不能实现为由要求解除合同，但根据被告提交的证据能够充分证明被告于2015年4月19日已将争议门面交付原告，原告已对该门面进行了装修准备，双方之间的租赁合同自2015年4月19日起生效，故对原告主张的被告未依约定交付门面的理由不予以采信；原告于2015年7月底单方提出解除合同，2015年8月26日，被告明知原告要求解除租赁合同，仍然续租该争议门面，此后并继续使用该门面，可视为被告默认原告提出的解除合同要求，原、被告之间形成的租赁合同已于2015年8月26日自动解除，现原告要求解除原、被告之间的租赁合同，缺乏事实根据，不予支持。原告要求被告双倍返还定金，原告在合同生效后单方明确要求解除合同，其已将门面钥匙返还被告，表明不再继续履行合同，其行为已构成违约；在诉讼中，原告主张其付给被告的20000元是定金不是订金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审查中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，本院认可原告主张其交付的是定金20000元，因原告的行为构成违约，故原告要求被告双倍返还定金，予法无据，本院不予支持。原告要求被告返还转让费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告达成的租赁合同已通过双方的行为实际解除，合同解除后，原告没有占有该门面，被告在返还原告转让费时，应当扣除原告实际占有该门面期间给被告造成的租金损失。被告要求在返还原告转让费时扣除该门面十个月的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告于2015年7月底单方提出解除租赁合同至2015年8月26日期间，被告有充分的时间可以通过合法途径主张自己的权利，但是被告怠于行使权利，自2015年8月26日起续租该门面后将门面闲置至2016年2月，有扩大损失之嫌，据此，原告应承担2015年4月19日至2015年8月26日期间争议门面的租金损失，结合全案，参照被告与刘树林之间约定的每月租金1978元计算，此期间租金为8505.4元（1978元/月÷30天×129天）。原告主张被告赔偿损失费12000元，但未提供充分证据证明，故不予支持。被告要求原告赔偿其接收门面后产生的损失，但未提供充分的证据予以证明，故不予以采信。综上所述，被告应当返还原告转让费31494.6元（40000元-8505.4元），对原告主张双倍返还定金及赔偿损失12000元理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告熊莉萍在本判决生效后五日内返还原告江山交付的门面转让费31494.6元；二、驳回原告江山的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由原告江山承担1013元，被告熊莉萍承担587元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  王 洵人民陪审员  胡富福人民陪审员  刘明轩二〇一七年二月二十七日书 记 员  张 玲