江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏05民终235号 上诉人（原审被告）：朱振洪,男,1975年3月25日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：吴军，江苏金鸡湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾晨红，江苏金鸡湖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：苏州市金华美装饰工程有限公司,统一社会信用代码91320508744824862Q，住所地苏州市学士街胥门路2-12号201-209室、301-302室。 法定代表人：柏春元。 委托诉讼代理人：戴荣华，江苏合鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晟，江苏合鼎律师事务所律师。 原审第三人：欧阳双电，男，1979年1月13日出生，汉族，住福建省南安市。 原审第三人：罗嗣煌，男，1973年8月18日出生，汉族，住江西省九江市星子县。 委托诉讼代理人：欧阳双电，男，1979年1月13日出生，汉族，住福建省南安市。 原审第三人：陶皆意，男，1956年8月7日出生，汉族，住江苏省苏州工业园区东港。 委托诉讼代理人：欧阳双电，男，1979年1月13日出生，汉族，住福建省南安市。 原审第三人：赵建军，男，1971年7月11日出生，汉族，住安徽省刽城县。 委托诉讼代理人：欧阳双电，男，1979年1月13日出生，汉族，住福建省南安市。 原审第三人：王振宇，男，1981年1月8日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 原审第三人：何日光，男，1976年1月4日出生，汉族，住安徽省。 原审第三人：潘万林，男，1968年7月16日出生，汉族，住江苏省洪泽县。 上诉人朱振洪因与被上诉人苏州市金华美装饰工程有限公司(以下简称金华美公司)及原审第三人欧阳双电、罗嗣煌、陶皆意、赵建军、王振宇、何日光、潘万林房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2016）苏0591民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱振洪上诉请求：撤销原审判决并依法改判或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人将租赁房屋出售给第三人，侵害了上诉人的优先购买权，构成违约；二、被上诉人在涉案房屋转让后不告知受让对象及租赁支付新方式等事宜，致使上诉人无法支付租金，故上诉人不存在逾期支付租金的行为；三、因租赁房屋所有权主体发生变更，受让房屋的主体才有权主张租金，故被上诉人不具有起诉主张租金的资格。四、被上诉人在一审前没有任何书面告知上诉人存在违约行为，也没有给予合理的租金支付期限及书面通知解除合同，故被上诉人解除合同条件不具备。 金华美公司辩称，其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。 原审第三人欧阳双电、罗嗣煌、陶皆意、赵建军、王振宇、何日光、潘万林均述辩，请求驳回上诉、维持原判。 金华美公司向一审法院起诉请求：1、解除朱振洪与金华美公司签订的房屋租赁合同，朱振洪将承租房屋归还金华美公司，并支付违约金360000元；2、判令朱振洪支付到期租金至房屋实际归还之日的租金，并支付迟延支付违约金（按每日千分之五计算）；3、本案诉讼费由朱振洪承担。 一审法院认定事实：2013年2月2日，朱振洪与金华美公司签订房屋租赁合同，约定租赁房屋坐落于苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1018室至1037室20套房屋（详见随附清单），使用范围为上述房屋20涛（含室内现有装饰装修），装修情况详见随附清单，租期自2013年4月1日起至2018年3月31日止，第一个租赁年度（2013年4月1日至2014年3月31日）年租金为30万元，以后年度租金每年递增2万元，即2016年4月1日至2017年3月31日年租金为36万元，2017年4月1日至2018年3月31日年租金为38万元；并约定第一年租金每半年支付一次，先付后用，2014年4月1日至2018年3月31日期间的租金按年一次性付清款，每年3月31日前应付清下一期房租。合同第四条第4项约定朱振洪应注意使用房屋，保证原有结构和设施之完整完好，如需要改变房屋装修、结构或设施时，必须征得金华美公司书面同意，方可实施；合同第五条违约处罚中，第1项约定朱振洪如有违约行为或拖延交纳租金达15天以上，金华美公司有权解除本合同，直接自行采取措施收回房屋，并有权要求朱振洪按解除时当年度一年的年租金标准支付违约金；第2项约定，朱振洪迟延交纳租金的，迟延期间每日需按迟延部分金额的千分之五向金华美公司支付迟延违约金直至付清租金时为止；合同第六条房屋归还和其他事项约定，本协议终止之日，朱振洪应将完好的房屋及设施归还金华美公司；备注第2项约定房屋信息及室内设施详见随附清单。 一审法院另查明：金华美公司为苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1026室、1027室、1028室、1029室、1030室、1031室、1032室、1033室、1034室、1035室、1036室、1037室的产权所有人。金华美公司将苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1018室、1019室转让给第三人罗嗣煌，办理产权转移登记；金华美公司将苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1020室转让给第三人陶皆意，办理产权转移登记；金华美公司将苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1021室转让给第三人赵建军，办理产权转移登记；金华美公司将苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1022室转让给第三人何日光，办理产权转移登记；金华美公司将苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1023室转让给第三人潘万林，办理产权转移登记；金华美公司将苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1024室转让给第三人王振宇，办理产权转移登记；金华美公司将苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1025室转让给第三人欧阳双电，办理产权转移登记。2016年5月23日，朱振洪签收起诉状、传票、应诉通知书等诉讼材料。 一审诉讼中，金华美公司提交了租赁合同附件室内物品汇总表，该表格与租赁合同骑缝处加盖金华美公司公章、并签署了朱振洪的名字，以证实交付房屋时按该表格标准交付，朱振洪质证对室内物品汇总表不予认可，涉案房屋交付时只有简单装修，室内电器、家具及交付后改装由朱振洪完成，朱振洪持有的租赁合同复印件，没有物品汇总表，骑缝处并未签字，其本人并未在骑缝处签字；提供金华美公司财务与朱振洪本人的微信聊天记录，以证实房屋转让已告知朱振洪，因转让房屋需要结清物业费，当时金华美公司替朱振洪结清物业费，朱振洪将物业费再支付给金华美公司，朱振洪质证不予认可。 双方当事人确认涉案房屋的租金已支付至2016年3月31日；朱振洪向金华美公司支付2万元保证金；涉案房屋由朱振洪转租给他人使用。一审庭审中，金华美公司陈述，出售前电话问过朱振洪要不要买，后来也电话告知朱振洪租金还是支付给金华美公司；催要过租金，没有书面通知；要求涉案房屋按交付时标准返还。朱振洪陈述，2016年4月1日前已有实际租户告知房屋出售，租户将不再付租金，后金华美公司在每个租户门口贴纸条，要求租户不再支付租金给朱振洪；知晓房屋出卖后，与金华美公司沟通过几次，要求保障朱振洪的优先购买权，要求书面告知朱振洪实际业主，但金华美公司不予理睬，沟通时金华美公司未告知租金还是由其收取。第三人陈述，第三人与金华美公司系工程关系，第三人分包工程，为了抵工程款，房屋转让给第三人，过户已完成；已过户的8套房屋租赁情况清楚，租赁合同未到期前租金由金华美公司收取，对金华美公司诉请归还房屋没有异议，可以归还给金华美公司。 以上事实，由金华美公司提交的房屋租赁合同、室内物品汇总表、不动产权证书、不动产登记簿、微信聊天记录以及当事人一审庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，一审法院予以认定。 一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，依法成立有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。关于租赁合同的解除，根据双方签订的租赁合同显示，双方已明确约定租金的支付时间及标准，上述约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方均具有法律效力，均应恪守履行。金华美公司已将涉案房屋交付朱振洪使用，朱振洪应按约定使用涉案房屋并支付租金。朱振洪虽抗辩金华美公司出售涉案部分房屋，其无法履行租赁协议，不存在违约，但金华美公司转让的为涉案部分房屋，就未转让的仍为金华美公司所有的房屋，朱振洪并未支付租金，第三人亦已明确转让的部分房屋租金仍由朱振洪收取，且朱振洪知晓金华美公司通过诉讼主张拖欠租金后仍未支付拖欠租金，故朱振洪的上述意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。因此，一审法院认定，朱振洪未按合同约定支付租金超过15天，已构成违约。金华美公司要求解除合同有事实及法律依据，予以支持，合同解除日期应以金华美公司的解除通知送达对方的日期为准，本案金华美公司于起诉时主张要求解除双方租赁合同，朱振洪于2016年5月23日收到诉讼材料，朱振洪此时知晓金华美公司要求解除租赁合同，故一审法院确认即2016年5月23日双方的房屋租赁合同解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据当事人履行状况，当事人可予恢复原状，并有权要求赔偿损失。就房屋的交付状态，首先，朱振洪表示签订租赁合同时并未附有室内物品汇总表，但金华美公司提交朱振洪签字认可的租赁合同及室内物品清单骑缝处均该有金华美公司公章及朱振洪的签名，朱振洪虽否认并表示其持有的租赁合同复印件并未在骑缝处签字，但经一审法院释明朱振洪并未在规定期限内提供其持有的租赁合同，理应承担举证不能的不利后果，故朱振洪的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。此外，双方认可的租赁合同明确装修情况详见随附清单，且备注条款也提及室内设施详见随附清单，故一审法院认定金华美公司提交的室内物品汇总表系真实有效，以及金华美公司交付房屋的状态为室内物品汇总表载明的情况为准。其次，双方签订的租赁合同明确约定合同终止时，朱振洪应将完好的房屋及设施归还金华美公司。再次，就金华美公司转让给第三人的房屋，第三人已同意涉案房屋由金华美公司管理、收回，故金华美公司主张朱振洪恢复原状交还租赁房屋、并按合同约定的租金标准支付合同解除后至实际交还之日止的房屋使用费的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。一审庭审中，双方已确认租金已支付至2016年3月31日，故一审法院认定朱振洪应按合同约定的租金标准支付金华美公司自2016年4月1日起至2016年5月23日期间的租金52258元（30000+30000×23/31）及2016年5月24日起至实际交还之日止的房屋使用费。 关于违约金，朱振洪未依照合同约定履行合同义务导致合同解除，依法应承担相应违约责任，双方当事人在合同中明确约定朱振洪违约导致合同解除的违约金及逾期支付租金的违约金，而逾期付款违约金的约定亦属于违约责任的约定，但双方约定违约金的计算标准明显过高，一审法院依法予以调整，考虑金华美公司因朱振洪违约而导致提前解除租赁合同遭受的实际损失，出租人在签订了租赁合同后有合理的期待权，即承租人将在合同所约定的租赁期限内履行租赁合同。本案中朱振洪违约导致租赁合同解除，故金华美公司提前解除租赁合同收回房屋导致房屋闲置，朱振洪作为违约方应赔偿金华美公司在合理期间内寻租产生的房屋闲置租金损失。金华美公司主张朱振洪按租金标准支付3个月的房屋租金损失90000元，有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。就双方确认已支付的保证金2万元，金华美公司同意在本案中一并予以处理，抵扣后，朱振洪应支付金华美公司70000元（90000-20000）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州市金华美装饰工程有限公司与朱振洪于2013年2月2日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月23日解除。二、朱振洪于判决生效之日起三十日内将坐落于苏州工业园区苏州工业园区唯亭唯华路2号和泰都市生活广场1幢1018室至1037室的20套房屋恢复原状交还苏州市金华美装饰工程有限公司。三、朱振洪于判决生效之日起十日内支付苏州市金华美装饰工程有限公司2016年4月1日至2016年5月23日期间的拖欠租金52258元及自2016年5月24日起至实际搬离之日止的房屋使用费（计算标准：2016年4月1日至2017年3月31日期间按年租金36万元计算，2017年4月1日至2018年3月31日期间按年租金38万元计算）。四、朱振洪于判决生效之日起十日内支付苏州市金华美装饰工程有限公司违约金70000元。五、驳回苏州市金华美装饰工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3609元，由朱振洪负担。 二审中双方当事人均无提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。朱振洪上诉认为金华美公司在租赁房屋所有权发生变更后未向其告知受让主体故导致其无法支付租金且金华美公司亦已不具备主张租金的主体资格，本院认为，金华美公司仅将涉案出租的部分房屋转让给第三人，第三人亦明确表示关于已受让房屋的租金由金华美公司主张，转让部分的房屋所有权发生变动亦不影响租赁合同的效力，故朱振洪仍应按照租赁合同约定按时支付租金。涉案租赁合同约定，如拖延交纳租金达15天以上，则出租人有权解除合同。现朱振洪未能按约支付租金已经超过15天，故金华美公司有权解除合同，朱振洪应对此承担违约责任。至于朱振洪上诉认为金华美公司侵犯其优先购买权，对此朱振洪在一审中并未提起反诉，故本院不予理涉。 综上所述，朱振洪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7218元，由朱振洪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨恩乾 代理审判员  黄源榕 代理审判员  柳 璐 二〇一七年二月十六日 书 记 员  袁丽媛