上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初16853号原告：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐国良。委托诉讼代理人富鑫，上海佳信物业管理有限公司工作。委托诉讼代理人侯浩彦，上海市沪南律师事务所律师。被告：上海永兆房地产有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人杨永法。委托诉讼代理人朱燕良，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人董敏华，上海市沪中律师事务所律师。原告上海佳信物业管理有限公司与被告上海永兆房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，于2016年5月5日向本院起诉。本院于同日受理后，先适用简易程序；2016年7月28日，转为普通程序。2016年10月8日,原告申请追加上海市徐汇区永兆豪庭业委会为第三人,后又撤回申请。本院于2016年7月28日、2016年11月3日、2017年1月9日公开开庭进行了庭审。原告上海佳信物业管理有限公司的委托诉讼代理人侯浩彦、被告上海永兆房地产有限公司的委托诉讼代理人朱燕良到庭参加庭审。本案现已审理终结。上海佳信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告支付给原告物业管理费人民币407158.56元(计算方式为1.5元每平方*11309.96平方米*物业管理期限，自2014年8月1日计算至2016年7月31日止)；2、被告支付逾期付款利息，分别从2014年8月2日起、2014年11月2日起、2015年2月2日起、2015年5月2日、2015年8月2日、2015年11月2日、2016年2月2日、2016年5月2日起，以本金50894.82元，按每日千分之三的标准计算至本判决生效之日止。事实及理由：原告上海佳信物业管理有限公司与上海永兆豪庭业委会签订《物业服务合同》，约定由原告为虹梅路XXX－XXX号上海市徐汇区永兆豪庭小区(以下简称小区)提供物业服务，合同第七条约定“(三)非住宅(地下车库)：1.5元/月.平方米”,合同自2014年8月1日起生效。被告系该小区地下车库产权人，在原告为小区提供物业服务管理期间，一直拒绝按照《物业服务合同》约定交纳物业管理服务费。经了解，地下车库总面积为14880.84平方米。原告认为，上海永兆豪庭业委会依法行使业主大会的授权，与原告订立《物业服务合同》，合同对小区全体业主有约束力。上海永兆房地产有限公司辩称，要求原告提供当时小区业主委员会聘请原告的征询表，但原告将提供的“证明”来代替征询表，被告未委托原告代为管理车库；原告收取的费用无法律依据，因此既不公平也不合理。被告认为原告诉请无事实依据，不同意原告诉请。经审理查明，系争车库的产权人系被告。2014年7月25日，上海佳信物业管理有限公司(乙方)与上海市徐汇区永兆豪庭业委会(甲方)签订《物业服务合同》，约定：乙方为甲方的永兆豪庭物业管理服务事宜订立本合同；物业名称：永兆豪庭，坐落位置徐汇区虹梅路XXX－XXX弄，四至范围：总建筑面积：78579.98平方米,其中住宅53382.52平方米,商铺4786.88平方米,非住宅建筑面积20410.58平方米;乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业服务管理事项：(一)物业共用部位的维护;(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项；乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；(二)公共绿化养护服务；(三)物业公共区域的清洁卫生服务；(四)公共秩序的维护服务；(五)物业使用禁止性行为的管理；(六)物业其他公共事务的管理服务；乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：(三)非住宅(地下车库)：1.5元/月.平方米;非住宅物业：1、综合管理服务费；2、共用区域的清洁卫生服务费用；3、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用；4、公共区域绿化养护费用；5、公共区域秩序维护服务费用；物业服务费用按季交纳，业主应在每季初履行交纳义务；机动车停车费收入的分配：税后和相关费用结算后的70%归业主大会，30%归物业公司，临时车辆收入归物业；本合同自2014年8月1日起至2016年12月31日止等条款。至2016年8月11日，原告调查上海市徐汇区房地产交易中心，确定1号车库原有176个车位，已经出售并转移产权的有59个车位，尚余117个车位，每个车位建筑面积39.69平方米,共计建筑面积4643.73平方米;另有地下储藏室2个,建筑面积分别为271.64平方米和250.30平方米,共计521.94平方米;1号车库中产权登记为被告的现有5165.67平方米。2号车库共有166个车库，已经出售并转移产权的有35个车位，尚余131个车位，每个车位建筑面积46.60平方米,共计建筑面积6104.60平方米。1号、2号车库共计11270.27平方米。被告确认永兆豪庭共有342个车位，其中1号车库共有166个车位，已经出售44个车位，2号车库176个车库，已经出售65个车库，共计出售109个车位，现尚有233个车位产权属于被告。在本案审理过程中,原告确定其在永兆豪庭内对于被告所有的车库进行物业管理的范围包括：1、地面有12部电梯直达地下车库；2、消防梯有12座直达地下车库所有设施包括地下车库均有地面物业负责管理更换；3、地下车库出口处之上均由地面物业负责管理、清扫、包括照明；4、地下车库无水供应，地下车库用水用厕均用地面物业部位；5、小区所有供电、供水表箱系统均由地面物业管理地下车库另装分表而已。以上事实，除原、被告及陈述外，另有车库管理情况、上海市房地产登记簿、证明等证据作证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，对全体业主均有约束力。被告作为小区业主之一，应当服从小区业主大会或业主委员会代表全体业主作出的相关决议，因此应当遵守业主委员会与原告签订的服务合同约定的相关义务，以合同约定的内容作为确定双方争议的主要依据。综上所述，现原告要求被告支付登记在被告名下的车位物业管理费，具有事实及法律依据，本院予以支持。但按照质价统一的原则，被告缴纳的物业服务费应该与原告的物业服务相一致，故原告诉请要求被告缴纳物业服务费的数额应由本院酌情判处。关于逾期付款利息一节，因原、被告对于支付车位的数额及支付的费用一直存在争议，且原告实施的物业管理相较于物业管理合同的要求尚有差距。故原告要求逾期付款利息的诉请，本院不予以支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海永兆房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海佳信物业管理有限公司自2014年8月1日起至2016年7月31日止的物业管理费193579元；二、驳回上海佳信物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6657元，由上海佳信物业管理有限公司负担3328.50元,上海永兆房地产有限公司负担3328.50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  王雪华人民陪审员  刘梅娟二〇一七年二月二十八日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。