上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初12566号原告：倪国梁，男，1967年12月2日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告：姚红霞，女，1970年2月6日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：张洪喜，上海达隆律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘悦，上海达隆律师事务所律师。被告：舒菲，男，1977年10月30日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：陈亮，上海创远律师事务所律师。原告倪国梁、姚红霞与被告舒菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后本案转为适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人张洪喜、被告舒菲及其委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪国梁、姚红霞向本院提出诉讼请求：要求判令原告姚红霞与被告于2012年10月31日签订的《上海市房地产买卖合同》(编号XXXXXXX)无效。事实和理由：两原告于1990年结婚。1998年1月14日，原告倪国梁取得上海市徐汇区园南二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权。2006年，因原告倪国梁患尿毒症，所以于2008年将系争房屋的产权过户至原告姚红霞名下。由于原告倪国梁的疾病需要大量的医药费，原告姚红霞原想出售系争房屋，但因原告倪国梁的母亲居住于系争房屋内，通过正常市场交易无法出售。经原告姚红霞的小姨蔡某某介绍，原告姚红霞与被告于2012年10月31日签订《上海市房地产买卖合同》，以120万元的价格将系争房屋过户与被告，原告姚红霞实际只得款556000元。该房屋过户后继续由原告倪国梁的母亲居住，由原告姚红霞支付租金。2016年3月，被告说要收回房屋，不再出租。原告姚红霞只得将上述情况告知原告倪国梁。原告倪国梁得知后病情恶化，并要与原告姚红霞离婚。原告认为，系争房屋虽以120万元出售，但原告姚红霞实得款仅556000元，且原告倪国梁对出售房屋毫不知情，故该买卖行为应属无效。舒菲辩称，双方签订的买卖合同是真实有效的。两原告之间的夫妻关系亲密，原告倪国梁对出售系争房屋并非不知情。由于上海房价的飞速上涨，两原告伪称原告倪国梁不知情，而意图侵害被告的财产权益。被告是在公开的市场上，以合理的价格购买了系争房屋，被告完全不具有任何过错。系争房屋的实际成交价为73万元，并非120万元。合同已履行完毕，被告支付了房款，原告亦已迁移户口。因此，被告要求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，1990年4月登记结婚。系争房屋原为原告倪国梁承租的公房，1996年9月，两原告签订《职工家庭购买公有住房协议书》，委托原告倪国梁购买系争房屋产权，并登记在原告倪国梁名下。后该房屋产权经核准登记在原告倪国梁名下。2008年12月，系争房屋的产权人变更为原告姚红霞。2012年10月31日，被告(买受人、乙方)与原告姚红霞(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，约定：由乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款共计120万元；甲方于2012年12月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；2012年12月20日前甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定，合同签订后，乙方于2012年10月31日前支付定金10万元，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2012年11月10日前支付30万元，2012年12月20日前支付10万元，2012年12月31日前支付70万元。2012年11月17日，原告姚红霞出具书面材料一份，称两原告同意将系争房屋出售给被告，实际价格为73万元，不是120万元，合同中写120万元是因交易中心过户契税原因。2012年12月3日，原告与案外人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行(下简称闸北支行)签订《个人购房借款/担保合同(商业)》，约定被告及案外人白某某共同向闸北支行借款80万元，用于购买系争房屋，贷款期限为2012年12月20日至2042年12月20日，系争房屋作为抵押物；被告及案外人白某某授权闸北支行将80万元贷款放款至原告姚红霞名下账号为XXXXXXXXXXXX的工商银行账户内。同日，原告姚红霞与被告就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定：被告将系争房屋出租给原告姚红霞，租期为5年(自2013年1月1日起至2017年12月31日止)；租金按12个月为一期支付，第一期租金于2013年1月1日前付清，以后每期应提前15天支付，先付后使用；被告无权提前终止本合同，原告姚红霞有权提前终止本合同；2013年1月1日至2014年12月31日间的月租金为1000元，2015年1月1日至2017年12月31日间的月租金为1500元。2012年12月10日，系争房屋(建筑面积47.06平方米)的产权过户至被告名下。2012年12月12日，两原告的户籍均从系争房屋内迁出，迁至两原告实际共同居住的上海市园南二村XXX号XXX室。又查明，2012年11月1日，原告姚红霞收到被告的汇款10万元。2012年11月10日，原告姚红霞收到被告的汇款30万元，当日，原告姚红霞分别将10万元、20万元分别汇款给被告。2012年12月24日，原告姚红霞收到80万元的银行贷款。次日，原告姚红霞向被告汇款17万元，向案外人蔡某某(系原告姚红霞的小姨)汇款404000元。2012年12月25日，原告姚红霞出具内容为系争房屋购房款全部结清的字据。再查明，2006年5月，原告倪国梁曾在华山医院肾脏科住院治疗，出院时诊断为：CKD-V期、肾性高血压。2015年9月2日，系争房屋因借款合同纠纷被原上海市闸北区人民法院查封。审理中，原告提供一份“申明人”为“倪国梁”的2012年11月13日《同意售房声明》，内容为：“本人倪国梁，是位于上海市徐汇区园南二村XXX号XXX室房地产权人姚红霞的配偶，现同意本人的配偶出售上述房地产，并委托其代为办理涉及上述房地产的转让手续，其签署的相关文件均以认可，特此声明。本人身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXXXXX，配偶身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXXXXX”。原告倪国梁称“申明人”处的“倪国梁”签名非其本人所签，对该声明其不知情。原告姚红霞及被告均表示不知道有该声明。经本院向闸北支行调查，该行表示该声明系谁提供记不清了。审理中，原告申请证人蔡某某到庭。证人陈述：其系原告姚红霞的小姨。姚红霞打电话给证人，称原告倪国梁生病，需要钱看病，想把系争房屋出售，该房屋要五年后才能交房；原告姚红霞曾去银行申请房屋抵押，但银行不接受；证人与原告姚红霞曾协商把系争房屋出售给证人的儿子，房屋价格为50-60万元，但由于证人的儿子被限购，不能购买，后原告要证人找人购买，证人找到被告，谈妥价格后就找中介公司签订了买卖合同。看房以及签订合同时，证人都没有看到过原告倪国梁。但签合同时，姚红霞与证人通话，在电话中证人听到倪国梁说，要全款付清后再过户。原告姚红霞汇款给证人的404000元，是用来归还欠证人的借款。审理中，原告表示，在将系争房屋出售前，曾以100多万元的价格挂牌出售，但因原告倪国梁的母亲居住在内而无人购买。以上事实，有《结婚证》、《职工家庭购买公有住房协议书》上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、医院出院小结、银行凭证、《本户人员情况表》、《租赁合同》、原告姚红霞出具的字据、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。系争房屋系两原告婚姻存续期间购买的售后公房，虽然后变更登记在原告姚红霞一人名下，但仍属于两原告的夫妻共同财产，原告姚红霞无权单独处分系争房屋。本案的关键在于被告受让系争房屋是否属于善意取得。首先，关于系争房屋的房款问题。虽然《上海市房地产买卖合同》中约定的房地产转让价款为120万元，但根据原告姚红霞于2012年11月17日出具的书面材料，证明系争房屋出售给被告的实际价格为73万元，而不是120万元，双方在合同中做高价格是为了交易契税原因；双方汇款的银行凭证中显示原告姚红霞在收到120万元钱款(包括80万元的贷款)过程中曾经将47万元又汇款给被告；原告并无证据证明原告姚红霞给案外人蔡某某的汇款404000元与被告有关，案外人蔡某某亦在出庭作证时陈述其收到的404000元是原告归还其的借款；原告姚红霞于2012年12月25日出具的字据中写明系争房屋的购房款全部结清。因此，本院认为原告姚红霞与被告之间约定的系争房屋转让价格实际为73万元，非120万元，且原告姚红霞均已收到，被告已经将房款全部付清。其次，关于系争房屋73万元的转让价格是否合理的问题。根据原告的自认，当初原告姚红霞出售系争房屋是因为原告倪国梁患病需要钱治疗，且曾以100多万元的价格挂牌出售，但因原告倪国梁的母亲居住在内而无人购买；根据证人证言，原告姚红霞出售系争房屋是为了给原告倪国梁治病，且房屋要五年后才交房，原告姚红霞曾去银行申请抵押但遭拒绝，证人与原告姚红霞曾协商按照50-60万元的价格卖给证人的儿子，后因证人的儿子被限购，而由证人介绍被告购买；根据原告姚红霞与被告签订的《租赁合同》，系争房屋在出售给被告后并不交房，而是由原告姚红霞租赁5年，且被告无权提前终止租赁合同，但原告姚红霞有权提前终止合同，前2年的月租金为1000元，后3年的月租金为1500元。因此，鉴于上述阐明的理由以及原告提供的证据并不能证明73万元的转让价格明显不合理，因此，本院认定在当时的情况下，73万元的转让价格对原告姚红霞及被告而言是属于合理的转让价格。第三，被告受让系争房屋时是否善意。根据本院查明的事实以及当事人的自认，原告无证据证明双方在办理系争房屋过户登记时，被告存在以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形，也无证据证明被告以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使原告姚红霞在违背真实意思的情况下订立系争房屋的买卖合同，且原告姚红霞在签订合同后一年的除斥期间内并未行使过撤销权，也无证据证明被告存在过错或被告明知原告姚红霞对系争房屋无处分权、明知系争房屋是夫妻共同财产的情形。第四，根据原告所述，两原告共同居住于上海市园南二村XXX号XXX室，两原告夫妻关系和睦，原告姚红霞出卖房屋也是为了替原告倪国梁治病。两原告的户籍原都在系争房屋内，在与被告签订合同后，两原告将户籍迁出。基于上述情况，本院认为，原告倪国梁完全不知系争房屋已出售给他人，缺乏可信度。因此，本院认定被告受让系争房屋时是善意的，系争房屋是以合理的价格转让，且转让系争房屋的产权已依照法律规定予以登记，因此，被告取得系争房屋属于我国法律规定的善意取得，应当受到法律的保护，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回倪国梁、姚红霞的诉讼请求。案件受理费15600元，财产保全费5000元，由倪国梁、姚红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一七年二月十七日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。