河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初6030号原告：郭慧娟，女，汉族，1989年8月20日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：王斌，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓栋，河南千业律师事务所实习律师。被告：赵秋红，女，汉族，1975年3月4日出生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙振魁，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雪松，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。第三人：郑州市美华房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：乔小勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：马占超，该公司员工。原告郭慧娟与被告赵秋红、第三人郑州市美华房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭慧娟及其委托代理人王斌、刘晓栋，被告委托代理人孙振魁、吴雪松，第三人委托代理人马占超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告赵秋红继续履行其与原告郭慧娟于2016年８月５日签订的《房屋买卖合同》，立即解除郑州市××南、化肥东路东一幢1单元6层610号的房屋抵押权登记并将房屋过户给原告，第三人承担协助办理的义务；2.被告赵秋红向原告支付违约金（违约金每日按照八十九万四千元的千分之二计算，从2016年11月4日起至被告将房产过户至原告名下之日止）；3.判决由被告支付全部诉讼费用。事实与理由：原告在第三人的居间服务下与被告赵秋红在2016年8月5日签订了房屋买卖合同并于2016年8月11日达成补充协议，约定原告购买被告位于郑州市××南，化肥东路东一幢1单元6层610号房屋。约定房屋总价款894000元，原告支付佣金14500元，定金18000元及代办费共计194500元，合同约定通过银行按揭付款；在被告收到原告定金180000元后，并于2016年8月25日前将房屋交付原告，并且由原告负责解押并在拿到房产证后五个工作日内办理过户手续，被告及其家庭以及抚养的所有人员户口于2016年12月31日从该房屋迁出。未履行合同义务，按照总房款的每日千分之二承担违约金。合同签订后，原告交付了约定的佣金及定金，严格按照合同约定履行了自己的义务，被告现已经取得了房产证，但由于最近郑州房价飞涨，被告无故拖延，拒不为原告办理过户手续，并明确告知中介，不再出卖该房屋。原告多次要求被告继续履行合同，但被告仍置之不理。被告的行为不仅违反了合同约定，也违反法律的规定。故起诉至法院形成本案诉讼。被告辩称，被告没有违约，本案争议的焦点是谁垫支解押款，被告是卖房人，不承担垫支解押款的义务，被告已按合同交房，表明了被告履行合同的真诚意愿，没有反悔的意思。第三人陈述称，原、被告签订合同时房本还没下，需要两三个月的时间，合同签订达成一致，沟通的价位为88万元，被告有解押款，但没有那么多钱解押，原告在总房价里增加1.4万元，由第三人寻找垫资公司解决房屋解押问题，8月26日交房时出现问题，被告将房屋原有物品，本来是新的换成了旧的，后来房价上涨，被告到第三人处要求涨房款，经协商无法达成一致意见，房本下来后需要第三人办手续，被告不配合，被告要求涨房价，原告不同意，至今未办理过户手续。原告已按照合同约定支付了首付和定金。解押需要被告房本和被告配合，多次通知，被告不配合，不再交易或交易涨房价。经审理查明：2016年8月5日原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号1502215），约定甲方拥有位于中原区××北××、化肥东××单元××号的房产，房屋所有权人为赵秋红，商品房买卖合同书号为130××××5528，房屋建筑面积为83.59平方米，房屋所在楼总楼层为33层，该房产在6层，房屋建成年代为2014年（以上内容以房屋所有权证登记为准）；甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为人民币89.4万元；丙方佣金占本合同约定房屋总价款的2%，乙方支付佣金人民币1.45万元，现乙方于本合同签订时支付人民币1.45万元（由2016年8月6日第三人向原告出具收据）；甲乙双方经协商后，同意以按揭贷款方式付款；过户涉及的所有税费乙方负担，如遇国家政策调整，新增减的税费由乙方承担；甲方在过户当天无偿将房屋专项维修基金过户给乙方，若该房屋未建立房屋专项维修基金，甲乙双方确认，该房屋的专项维修基金由甲方按规定进行补建；甲乙双方同意在甲方收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施和费用进行交付、结清，并于交首付后2016年8月25日将房屋交付乙方，交房时甲方保证相关设施正常使用，本条款内所有房屋设施物品及水、电、气、暖、物业费、卫生费等交付情况，由乙方在交房时验明，自交房第二日起，房屋内设施物品损坏及所发生费用与甲方无关，由乙方承担；甲乙双方约定甲方及家庭以及抚养的所有人员户口于2016年12月31日前从该房屋迁出。甲方若违反本合同约定，应双倍返还乙方交付的定金，并承担违约责任。乙方若违反本合同约定，承担违约责任，无权要求返还定金。若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定房屋总价款2‰违约金。经甲乙双方约定：定金为18万元；合同签订起，乙方向甲方交付定金2万元整，剩余16万元于2016年8月12日之前付清；房产证由开发商交付于甲方之日起5个工作日内配合办理房产过户相关手续；丙方承诺乙方办理银行费用为7000元整。双方还就其他权利义务进行了约定。2016年8月6日被告向原告出具收据，收到原告2万元。2016年8月11日被告向原告出具收据，收到原告房款定金16万元。2016年8月11日原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订补充协议，就甲、乙双方在郑州市美华房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同作出补充：1、甲方保证一年之内拿到合同项下房产的房产证。2、乙方保证在甲方拿到房产证之后5个工作日之内配合甲、丙方办理房产过户手续。如果因乙方个人原因导致过户手续不能继续的，乙方保证5个工作日之内以亲友名义继续履行房产过户义务。3、甲方收到乙方18万元定金后，甲方于2016年8月25日之前将合同项下房产交付于乙方并结清交房前的物业、水电费用。2016年8月11日被告（甲方）、第三人（乙方）签订承诺书：因合同项下的房产有按揭贷款没有结清，甲方在确保在农业银行贷款不超过38万元并甲方本人的征信良好的前提下，乙方协助甲方寻找第三方垫资办理合同项下房产在农业银行的贷款解押手续，并保证垫资总费用为1.4万元，乙方承诺甲方拿到房产证并办理完解押手续后并无其他任何产权纠纷，90天内办理完过户手续，乙方保证甲方可以正常走垫资手续。2016年8月26日被告将房屋交付原告使用。2016年10月27日被告向原告出具继续履行合同通知书，载明关于涉案房屋买卖合同（合同编号为1502215）以及2016年8月11日签订的补充协议，被告已于2016年10月26日拿到房产证，通知原告于收到该通知书五个工作日内，按照补充协议的约定，配合被告办理房产过户手续，并于办理过户手续当天，交清剩余房款共计714000元，如原告不能按时办理过户手续及交清剩余房款，被告有权收回房屋等。另查，涉案房屋位于郑州市××路××楼××单元××号，产权证号为16××42，房屋设定有抵押贷款，抵押权人为中国农业银行股份有限公司郑州未来支行，房屋所有权证书于2016年4月21日缮证，2016年6月23日领取。庭审中原告同意垫资支付剩余贷款，并抵作房款，之后剩余的房款原告也愿意一次性支付给被告。以上事实由当事人提交的有效证据材料在案佐证。本院认为：在第三人的居间服务下，原、被告之间形成了位于中原区冉屯路55号1号楼1单元6层610号房屋（合同约定位置为中原区××北××、化肥东××单元××号）的买卖合同关系，该合同依法形成，受法律保护。房屋总价款为89.4万元，原告支付首付定金18万元，剩余需支付房款714000元。关于房屋抵押登记注销问题。涉案房屋因贷款设定了抵押登记，在原、被告进行房屋产权变更登记时，应先提前支付剩余抵押贷款并注销抵押登记。关于该解押问题，虽然原、被告及第三人在房屋买卖合同中并未进行约定，但根据房屋买卖合同的权利义务特征上讲，该解押义务应由被告履行。若被告未履行该项义务，为了合同的履行，原告可先行代被告向银行清偿债务，消灭抵押权。关于房屋产权过户问题。因双方均同意继续履行合同，且被告已经将房屋交付原告使用，在抵押登记解除后，原告向被告支付剩余房款714000元后，被告应协助原告办理房屋过户手续，若原告因解押代被告先行向银行清偿债务，代为清偿的款项可以冲抵前述剩余购房款。关于违约金问题。原告以被告未履行解押手续、未配合原告贷款、未过户及未迁户口等为理由主张违约金。本院认为，涉案房屋的抵押贷款解押事宜虽未详细约定，但被告未解除抵押的行为阻碍了合同的履行，其行为构成违约，考虑原告已于2016年8月11日向被告支付了首付款项18万元，本院酌定被告按照月利率2%支付已付款项的利息作为违约金，计算至抵押权消灭之日。关于原告贷款及过户问题，因解押程序尚未进行，合同约定的贷款支付及过户环节均无法开展进行，无法认定违约责任，以此主张违约金本院不予支持。关于户口迁移问题，虽合同进行了约定，但因房屋的过户手续尚未进行，即现房屋登记的权利人仍为被告，户口的迁移时间以房屋产权的变更时间为准更为公平合理，故针对户口迁移主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郭慧娟、被告赵秋红及第三人郑州市美华房地产营销策划有限公司继续履行三方于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告赵秋红自本判决生效之日起三十日内办理位于郑州市中原区冉屯路55号1号楼1单元6层610号房屋（产权证号：16××42）的银行抵押权解押手续（若被告赵秋红未在本判决限定的期间履行该项义务，则由原告郭慧娟先行代被告赵秋红向银行清偿债务，消灭抵押权，被告赵秋红应当予以配合），解押后十五日内原告郭慧娟向被告赵秋红支付剩余房款714000元，支付后三十日内被告赵秋红协助原告郭慧娟将该房屋所有权变更过户至原告郭慧娟名下（若原告郭慧娟代被告赵秋红先行向银行清偿债务，代为清偿的款项可以冲抵前述剩余购房款）；三、被告赵秋红自本判决生效之日起三十日内向原告郭慧娟支付违约金（以18万元为基数，按照月利率2%自2016年8月11日计付至抵押权消灭之日）；四、驳回原告郭慧娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6370元，由原告郭慧娟负担3185元，由被告赵秋红负担3185元；保全费4990元，由被告赵秋红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘煜伟二〇一七年二月二十七日书记员  颜 琼