河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1303民初3915号原告王广如，男，1962年3月17日出生，汉族，住南阳市卧龙区。被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司。住所地南阳市新华西路***号。企业信用代码914113036794667039。法定代表人许云飞，任总经理。被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司。住所地南阳市新华西路***号。统一社会信用代码914113007721855437。法定代表人白松杨，任执行董事。以上二被告共同委托代理人王瑞玲，河南大为律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告王广如与被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司、河南省惠裕房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王广如，被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司、河南省惠裕房地产开发有限责任公司共同委托代理人王瑞玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月27日，原告与被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司签订了商业产权租赁合同，出租方为原告王广如，租赁方为被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司，担保方为被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司。租期为2012年6月1日至2021年5月31日。双方约定原告出租位于南阳市××路“××财富广场”××大厦××楼××南户，面积为15.96平方米的商业产权。约定租金支付标准，分期租金前三年为合同总价524715元的10%，第四年、第五年分别为12%、14%，约定违约责任为每延续一日按商业产权的年租金的千分之一计算。该协议本质上属租赁协议（除协议的违约部分）是双方真实意思表示，无合同法第52条规定的无效情形，该协议合法有效。2016年6月25日，该租赁合同终止。在租赁合同存续期间，承租人并未及时履行支付租金的义务，对此产生的债权及违约责任，原告有权向第二被告主张，现诉至法院，请求：1、依法判令二被告连带支付原告租金合计225481.8元。2、依法判令二被告连带支付违约金合计79458元。3、诉讼费由二被告承担。被告辩称，二被告不应该支付租金及违约金，请求法院驳回原告诉讼请求。原告和被告签订的租赁协议是建立在原告和被告惠裕公司签订的房屋认购协议的基础上的，原告已经起诉法院要求解除该房屋认购协议，法院一审、二审已经判决解除了原告与被告惠裕房地产公司签订的房屋认购协议书，故原告再持租赁协议要求二被告支付租金及违约金无依据。经审理查明，2012年3月27日，原告王广如与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订房屋认购协议书，购买位于南阳市新华西路106号世奥国贸大厦商业1楼59号南户房屋，该房屋15.96平方米，每平方米34560元，房屋总价为524715元。原告王广如实际向被告惠裕房地产公司缴纳购房款367300元，下余购房款由该商铺三年的返租租金予以折抵。2012年3月27日，原告王广如为租赁方（甲方）、被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司为承租方（乙方）、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司为担保方（丙方）签订商业产权租赁合同，合同约定：原告王广如将上述位于南阳市新华西路“世奥财富广场”商业第一层铺号为59号南铺产权面积为15.96平方米的商铺租赁给被告世奥国贸商业管理有限责任公司，租赁期限为九年，自2012年6月1日起至2021年5月31日止。租金计算方式为，不论乙方经营状况，均按出租房购置该房屋的合同总价52.4715万元向甲方每年按约定的年回率支付现金年回报。第一至第三年年回报率为10%；第四年至第九年年回报率依次为12%、14%、16%、17%、18%、19%。租金支付时间为自2012年6月1日起按年支付。乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金。该租赁合同经原告王广如签字捺印、二被告盖章。被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司分别于2015年10月1日、2016年6月30日向原告王广如支付租金6296.58元、1592元，共计7888.59元。另查明，上述原告王广如与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订的购房协议经河南省南阳市卧龙区人民法院（2015）宛龙民二初字第421号民事判决书一审判决予以解除，河南省南阳市中级人民法院（2016）豫13民终1387号民事判决书二审判决对解除协议部分判决予以维持，并于2016年6月25日发生法律效力。庭审中，被告当庭提出反诉，请求原告王广如返还被告支付的两笔租赁费共计7888.59元，但经法庭明示后7日内未缴纳反诉费。以上事实，由原告提供的房屋认购协议书、商业产权租赁合同、法律文书生效证明、银行账户明细及被告提供的民事判决书、当事人陈述等予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，原告王广如与被告签订商业产权租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原告作为出租人将租赁物交付承租人使用，承租人承诺支付租金，双方形成租赁法律关系。该租赁关系基于原告王广如对出租房屋的所有权，在房屋买卖合同已经人民法院生效判决解除的前提下，该租赁合同已无法继续履行，但买卖合同解除前，原被告应当履行租赁合同约定的义务，并享有各自的权利，原告王广如将房屋租赁给被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司使用，被告应当依照合同约定支付相应的租金。关于租金的具体数额，在租赁合同签订时，原被告约定按照出租方购置该房屋的合同总价52.4715万元为基数计算租金，但在本案涉及的房屋买卖合同纠纷生效判决中已经查明，原告购买房屋实际缴纳购房款为367300元，故应当按照实际缴纳购房款的数额为基数计算租金，按照租赁合同约定的租金计算方式，原告将房屋租赁给被告至房屋买卖合同解除当日共计4年零24天，扣除被告已经支付的7888.59元，尚欠租金共计：367300×10%×3+367300×12%+367300×14%÷365×24-7888.59=149759元（四舍五入至整数）。故原告请求被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司支付租金的诉讼请求本院予以支持，请求租金过多部分本院不予支持。关于原告请求的违约金部分，因原告王广如与被告惠裕房地产公司在房屋买卖时双方一致认可实际缴纳购房款为367300元，下余购房款由该商铺三年的返租租金予以折抵，故按照双方的意思表示，房屋租赁的前三年未产生违约费用，故违约金应当自第四年起计算，按照租赁合同约定的违约金计算方式，违约金共计：367300×12%÷12×1‰×（365+24）=1464元（四舍五入至整数）。故原告请求被告支付违约金的请求，本院予以支持，但过多部分不予支持。关于被告河南省惠裕房地产开发有限公司的保证责任问题，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司作为保证人，因合同明确约定承担连带责任保证，故应对上述租金、违约金及相关费用承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司于判决生效后十日内支付原告租金149759元；二、被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司于判决生效后十日内支付原告违约金1464元；三、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司对上述租金及违约金承担连带责任。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5875元，由二被告承担3000元，原告王广如承担2875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 青审 判 员  夏喜军人民陪审员  李 楠二〇一七年二月三日书 记 员  胡冠尊