广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20430号上诉人（原审原告）：伍春芳，女，1982年3月11日出生，汉族。住江西省九江市武宁县。委托代理人：肖军，广东兆广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州嘉汇房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：任杰斌，总经理。委托代理人：温文、湛栩婷，均系广东中粤云天律师事务所律师。上诉人伍春芳因与被上诉人广州嘉汇房地产开发有限公司（以下简称“嘉汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。伍春芳向本院提起上诉称：一、被上诉人交付未经竣工验收的房屋，违反了法律强制性规定，一审法院纵容被上诉人的违法行为。被上诉人于2016年7月15日将将涉案房屋交付上诉人，但该房屋却是在2016年9月30日才获得质量监督报告、2016年10月14日才竣工验收，被上诉人明知房屋未经竣工验收却仍交付上诉人，违法强制性法律规定，其交付行为应属无效，仍应继续承担违约责任至实际竣工验收之日。二、被上诉人提前交付未经竣工验收、不具备必要居住条件的房屋，违反了合同约定，应继续承担违约责任。涉案房屋于2016年10月14日才竣工验收、2016年10月27日才供气、2016年10月8日才供水，但涉案房屋却是在2016年7月15日就交付，被上诉人的行为严重违反合同约定。三、被上诉人不仅未告知上诉人其交付的房屋不符合交楼条件，反而故意虚构房屋竣工验收备案时间，欺骗上诉人作出错误的收楼决定，被上诉人应继续承担违约责任。《嘉汇四季阳光花园住宅质量保证书》验收日期为2016年4月30日，但涉案房屋的实际竣工验收时间为2016年10月14日，被上诉人故意虚构房屋竣工验收时间，致使上诉人误以为房屋符合收楼条件，从而作出错误的收楼决定，被上诉人不能因此免责。四、被上诉人未按约定全面履行自己的义务，其交付行为仍属违约。即使被上诉人于2016年9月25日实际交付了房屋给上诉人，但因其交付房屋不符合合同约定的要求，未经质量验收和竣工验收，故其仍存在“逾期交楼”的违约行为。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金21166.66元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。嘉汇公司答辩称：逾期交楼的时间应当按照上诉人实际接收房屋的时间只能计算到实际收楼日止，所以我方认为一审判决符合事实，上诉人的上诉没有理由，请求维持一审的判决。伍春芳于2017年4月19日向原审法院起诉请求：一、嘉汇公司支付延期交楼违约金21166.66元给伍春芳，违约金从2016年6月1日计至2016年10月31日止；二、嘉汇公司承担本案受理费。原审法院经审理查明：2015年5月15日，伍春芳（乙方、买方）和嘉汇公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的嘉汇四季阳光花园商业楼……地址：增城市荔城街金盛路XXX号5幢（B-6）XXX房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1383442元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、《买卖合同》第十四条约定的违约金比例0.05%调整为0.01%……十一、《买卖合同》第十四条增加下列内容为第3款：在该商品房交付期限届满后，如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方无需书面通知买方可延迟交付，不视为卖方违约，卖方无需承担延期交房违约责任：……（2）政府行为（但卖方必须取得有关部门出具的证明文件）……二十二、本补充协议为该商品房的买卖合同不可分割的组成部分，如果本补充协议的条款与《买卖合同》的条款不一致的，以本补充协议的条款为准。”。签订上述合同后，伍春芳向嘉汇公司付清全部购房款。2016年10月13日，涉案房屋所在楼盘取得通邮条件。2016年10月14日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2016年10月24日，嘉汇公司向伍春芳发出《收楼通知书》，告知1至2栋业主于2016年10月28日收楼，3至4栋业主于2016年10月29日收楼，5至6栋业主于2016年10月30日收楼。2016年7月15日，伍春芳接收涉案房屋。为查明涉案房屋所在小区的永久用电、用气、用水情况，原审法院在审理其他业主与嘉汇公司之间的商品房预售合同纠纷案件过程中向广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司以及广州市增城自来水有限公司发函，一、广州东部发展燃气有限公司于2017年3月24日出具《关于嘉汇四季阳光花园小区房屋燃气事项的复函》，该函载明“我司于2016年8月9日与广州嘉汇房地产开发有限公司就增××××号嘉汇四季阳光花园小区申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气。该小区已具备接驳通气条件，于2016年10月27日符合我司的供气服务条件。经查，涉诉房屋包含在上述开户合同的供气范围内。”。二、广州供电局有限公司增城供电局于2017年4月7日出具《关于广州嘉汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷64案的复函》，该函载明“……一、广州供电局有限公司和广州嘉汇房地产开发有限公司就其开发位于增城区荔城街荔城大道金盛路XXX号的商品房项目于2016年4月7日签订了《高压供用电合同》……二、上述房屋用电性质均属于居民生活永久用电。三、涉案房屋于2016年4月30日送电”。三、广州市增城自来水有限公司于2017年3月23日向原审法院出具《复函》，载明“我公司已于2016年10月8日向广州嘉汇房地产开发有限公司开发的位于增××××号的房地产项目提供永久性生活用水”。原审法院认为：伍春芳与嘉汇公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。根据合同约定，嘉汇公司应在2016年5月31日前将符合交房条件（含永久用水、永久用电、永久用气、永久通邮的居住条件）的涉案房屋交付给伍春芳使用。从原审法院向相关部门发函可知，涉案房屋于2016年4月30日具备永久用电使用条件、2016年10月8日具备永久用水使用条件、2016年10月27日具备永久用气使用条件。故涉案房屋在2016年10月27日方才符合合同约定的交付条件。嘉汇公司未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。伍春芳已于2016年7月15日接收涉案房屋，故违约金应从2016年6月1日计至2016年7月15日。伍春芳起诉超过上述日期的逾期交楼违约金，理据不足，原审法院不予支持。经核算，从2016年6月1日起算至2016年7月15日止，嘉汇公司应向伍春芳支付的上述期间的延期交房违约金为6225元（每日以总房款为1383442元本金，以万分之一计算，共45天）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年7月12日作出如下判决：一、被告广州嘉汇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金6225元给原告伍春芳；二、驳回原告伍春芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，由被告广州嘉汇房地产开发有限公司负担65元，由原告伍春芳负担100元。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:本案二审，上诉人认为，被上诉人在涉案房屋未经竣工验收情况下仍向上诉人交付，被上诉人违约责任应当计算至涉案房屋实际竣工验收之日止。经审核，首先，原审依据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》认定被上诉人违约，违约金起算点从2016年6月1日起算并无不当，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。其次，关于涉案房屋的交付时间。双方当事人均确认上诉人已经于2016年7月15日接收涉案房屋。二审中，上诉人称其接收涉案房屋是受到被上诉人提供的《住宅质量保证书》误导，对此上诉人并无充分举证而双方对此各有表述，但从该保证书内容审查，仅对房屋质量进行保证，并无相关手续齐备的表述，故此，对于上诉人该部分上诉理由本院不予采纳。原审依据双方当事人实际履行情况，以及被上诉人违约情况，认定被上诉人违约金截至时间为实际交付之日止，并无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费329元，由上诉人伍春芳负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十一月三十日书记员  冯冠豪