上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终110号上诉人(原审被告、反诉原告)：郦君，女，1970年11月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：袁琳，女，1978年5月24日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：施月辉，男，1983年9月25日出生，汉族，住上海市。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：龙晓莉，上海百悦律师事务所律师。上诉人郦君因与被上诉人袁琳、施月辉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郦君上诉请求：一、依法撤销(2016)沪0109民初3671号民事判决第一、二、三、五项；二、改判确认上诉人与被上诉人于2015年11月16日签订的上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)《上海市房地产买卖合同》已于2016年3月16日解除；三、改判准予上诉人向被上诉人退还已收的全部房款人民币231万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：1、一审法院遗漏查明被上诉人于2016年1月30日未按照上诉人的通知按时至房地产登记处办理转移登记的事实。该遗漏的事实系被上诉人恶意违约，其目的在于拖延办理涉案房屋的转移登记，以掩盖银行贷款无法按时发放的违约后果。2、被上诉人未付款比例占总房款比例高，判决过户如贷款不能发放，对上诉人极不公平。3、一审法院以简易程序超审限审理本案，程序违法，应予发回。4、被上诉人在2016年1月18日向上诉人发了一份告知函，要求上诉人在2016年1月22日前办理过户，从函件内容看出，被上诉人已经预见银行贷款不能按时发放。5、被上诉人于2016年2月1日提起诉讼，由此来拖延银行贷款。6、贷款银行发生了变更，由于本案诉讼，原贷款银行拒绝放款，变更后的贷款银行所提供的材料，也不能保证被上诉人银行按时发放贷款。被上诉人袁琳、施月辉共同辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。被上诉人的资信良好、收入稳定，获得多家银行贷款的审批，一审法院也已经去银行调查过。即便不能贷款，被上诉人也可以按照一审判决书的规定期限，现金补足。袁琳、施月辉向一审法院起诉请求：要求郦君继续履行双方于2015年11月16日签订的《上海市房地产买卖合同》，配合袁琳、施月辉办理系争房屋的过户手续；要求郦君按日3,700元支付袁琳、施月辉逾期办理产权过户的违约金，自2016年1月31日起计算至房地产权利实际转移之日止。一审法院审理中，郦君反诉诉称，要求确认郦君和袁琳、施月辉双方于2015年11月16日签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年3月16日解除。一审法院认定事实：袁琳、施月辉系夫妻关系。郦君为系争房屋的权利人。2015年5月30日，施月辉(乙方)与郦君(甲方)签订《二手房购房定金合同》，约定乙方购买郦君所有的系争房屋；房屋成交价为740万元，此房价为甲方净到手价格，交易税费由乙方承担；乙方于2015年6月17日之前向甲方支付40万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；乙方于2015年7月30日之前向甲方追加支付定金至70万元(含已支付的定金)，签订房屋买卖合同后转为房价款；乙方于2015年9月30日之前，向甲方补足首期房款至222万元(含已支付的定金)，并签订《上海市房地产买卖合同》；乙方通过申请银行按揭贷款支付第二期房款518万元，乙方应于签订房屋买卖合同后7日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理贷款手续及提供所需材料，第二期房款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准，如乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度补足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房款支付给甲方；甲乙双方应于贷款审核通过之后7日内，赴该房屋所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记。同年11月16日，袁琳、施月辉(乙方)与郦君(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积169.81平方米；系争房屋转让价款共计740万元；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲方应于2016年7月24日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认在2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按照本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金之外，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；甲方未按照本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接以及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，自本合同约定的应当交付之日起至实际交付日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金之外，乙方有权单方解除合同，并应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。该买卖合同补充条款(一)约定，目前该房产已设定抵押，甲方应于签订本合同后十五天内归还尚欠抵押权人欠款部分并取得注销抵押相关材料，于办理房地产交易过户之前至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续；乙方可以向银行申请贷款计503万元用于支付部分房价款，乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成代理审批手续，若因乙方原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付予甲方；甲方应按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方延迟提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间延迟的，甲方应承担违约责任；本次交易金额740万元是甲方净到手价，所有交易税费由乙方承担；甲方承诺该房产是甲方家庭名下唯一房地产，若不是唯一房产导致交易税费增加，则甲方需承担产生的个人所得税。该买卖合同附件三(付款协议)约定，签订本合同前，乙方已经通过银行转账向甲方支付第一笔定金共计40万元,并于2015年10月19日通过银行转账追加定金至70万元；签订合同当日，乙方应支付甲方首期房价款共计222万元(含已支付定金)，该款应优先用于归还该房产尚欠抵押权人之欠款部分，若有任何不足由甲方自行补足；交易过户之前，乙方应支付甲方第二期房价款9万元；待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应于2016年3月31日之前，委托贷款银行将第三期房价款共计503万元支付甲方指定账户；乙方应于2016年7月21日前，交付甲方第四期房价款共计6万元。上述定金合同及买卖合同签订后，郦君于2015年6月1日收到定金30万元，于2015年6月18日收到定金10万元，于2015年10月19日收到定金30万元，于2015年11月16日收到首付款152万元，于2016年1月29日收到第二期房价款9万元。2015年12月10日，袁琳、施月辉为购买系争房屋与汇丰银行(中国)有限公司上海分行(以下简称“汇丰银行”)签订《房地产抵押贷款合同》，向汇丰银行借款503万元，贷款可提用期限截至2016年3月1日。2016年1月18日，袁琳、施月辉曾致函郦君，表示由于办理贷款所需材料(新房产证和他项权利证明等)和放款审批需要一定时间，经咨询贷款银行，必须在2016年1月22日前完成过户手续，否则将造成银行不能在合同有效期内完成审批手续，银行不能按时放款最终导致贷款合同失效，故希望能于2016年1月22日之前配合袁琳、施月辉前往交易中心办理过户。2016年1月26日，郦君回函袁琳、施月辉，表示双方签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应严格履行；在2016年1月31日之前办理过户手续是双方的约定，郦君在该日之前办理过户手续符合合同的约定，袁琳、施月辉提出在1月22日之前办理过户的要求，郦君有权不予同意，要求袁琳、施月辉于2016年1月30日上午十时在上海市虹口区房地产登记处(上海市虹口区房地产交易中心)与郦君共同办理转让过户手续。2016年1月30日，袁琳、施月辉向郦君发出《告知函》，称袁琳、施月辉于2016年1月30日十点之前，偕同贷款银行工作人员在上海市虹口区房地产交易中心等待郦君办理过户手续，但直至交易中心工作时间结束为止，郦君都没有出现，期间袁琳、施月辉多次联系郦君未果，要求郦君于1月31日之前前往上海市虹口区交易中心配合袁琳、施月辉办理过户手续等内容。2016年2月4日，郦君向袁琳、施月辉发出《关于承担恶意违约责任的通知书》，称郦君于2016年1月30日8点30分至上海市虹口区房地产登记处领取了受理号，但袁琳、施月辉未到。袁琳、施月辉于2016年1月30日21时07分向郦君发送的《告知函》中，编造了袁琳、施月辉已领取受理号并发短信联系的事实，且郦君收到该函系1月31日15时38分，已经超过当日房地产登记处的办公时间，因此函中提出的在1月31日之前办理过户手续的要求无法满足等内容。2016年3月15日，郦君向袁琳、施月辉发出《解除〈上海市房地产买卖合同〉的通知书》，称鉴于袁琳、施月辉拒绝按照合同的约定按期办理房地产转移登记手续，也未在一定的期限内提出继续履行合同的主张，郦君决定解除与袁琳、施月辉签订的《上海市房地产买卖合同》等内容。一审法院审理中，袁琳、施月辉向法院申请调查令，要求向汇丰银行调查袁琳、施月辉向汇丰银行申请贷款的情况。嗣后，汇丰银行向法院出具《关于我行个人客户袁琳、施月辉调查回复》表示：1、袁琳、施月辉于2015年12月10日在我行上海五角场创智天地支行签署了编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的房地产抵押贷款合同,根据该合同约定，如贷款因任何原因未在可用期限的最后一日前得以提用，抵押权人有权取消该笔贷款；2016年1月30日，代表我行办理房地产抵押手续的律师与袁琳、施月辉一起约房屋权利人郦君在房产交易中心办理过户和相关抵押手续，但权利人没有到场；根据抵押贷款合同，在合同约定的先决条件全部达成前，我行无义务向客户提供合同所约定的贷款，而先决条件包括“抵押人已向抵押权人递交本合同在相关房地产登记机构完成抵押登记并取得以抵押权人为他项权利人的抵押房地产的《房地产登记证明-他项权利(抵押)》或其他具有相同效力的证明；如上，由于截至贷款可提用期最后一日(2016年3月1日)，发放贷款的先决条件仍未能满足，我行最终没有放款。2、2016年2月，袁琳、施月辉向我行申请延长贷款可提用期限，我行信贷部门于3月8日批复接受该延期申请，遂于3月31日与袁琳、施月辉签署了编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX的房地产抵押贷款合同，贷款的可提用期限为3个月即截至于6月8日；同样因截至贷款可提用期最后一日，发放贷款的先决条件仍未满足，我行最终没有放款。一审法院庭审中，郦君表示，其于2016年1月30日早上8点至虹口区交易中心后取号并等待袁琳、施月辉，期间还进行了录音录像。至10点25分，郦君电话联系袁琳、施月辉，袁琳、施月辉称当日来不及前来办理手续了。郦君等待至11点离开。而袁琳、施月辉表示，其依约于2016年1月30日上午10点前至虹口区房地产交易中心，并领取了税务受理号，但当日郦君并未到场，袁琳、施月辉多次拨打郦君及其丈夫的电话但均遭拒接。当日10点25分郦君与袁琳、施月辉通话，但通话时间只有30秒，是拨打后立即挂断的，郦君是故意造成与袁琳、施月辉联系的假象。此外，郦君提供了相关照片欲证明其在1月30日前往交易中心，但郦君提供的该些照片的拍摄日期显示为2016年1月31日，并非1月30日。袁琳、施月辉认为，郦君提供的税务受理单可能是1月31日前往交易中心时在路边捡取的。因袁琳、施月辉在1月30日未等到郦君，且联系不到郦君，故袁琳、施月辉于当天下午再次致函郦君，要求郦君于1月31日去交易中心办理过户手续，但郦君收到该函后仍未在1月31日与袁琳、施月辉办理过户手续。郦君则表示，1月30日是袁琳、施月辉未至交易中心，事后刻意制造郦君违约的假象，在1月30日晚上投递函件要求郦君于1月31日办理过户，而该函件郦君是在1月31日下午3点多才收到的。郦君认为袁琳、施月辉提供的税务受理单是路边捡取的。一审法院审理中，袁琳、施月辉将部分购房款52万元支付至法院，并表示其已于2016年5月19日与花旗银行(中国)有限公司上海分行(以下简称“花旗银行”)签订了《个人房产抵押贷款合同》，申请了457万元的贷款用于支付剩余购房款。嗣后，袁琳、施月辉反映，郦君已于2016年9月23日通过银行转账将郦君已收取的全部房款231万元退还给了袁琳、施月辉。2016年10月14日，袁琳、施月辉将该231万元款项支付至法院。一审法院认为，袁琳、施月辉、郦君签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。袁琳、施月辉已按约支付了房款231万元，且贷款申请在约定的期限内审核通过，双方根据《上海市房地产买卖合同》的约定于2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续已无障碍。2016年1月18日，袁琳、施月辉曾致函郦君，表示由于办理贷款所需材料和放款审批需要一定时间，须在2016年1月22日前完成过户手续，否则将造成银行不能在合同有效期内完成审批手续，银行不能按时放款最终导致贷款合同失效，故希望能于2016年1月22日之前前往交易中心办理过户。2016年1月26日郦君回函，表示双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定在2016年1月31日之前办理过户，郦君在该日之前办理过户手续符合合同的约定，袁琳、施月辉提出在1月22日之前办理过户的要求，郦君有权不予同意，要求袁琳、施月辉于2016年1月30日上午十时在上海市虹口区房地产交易中心与郦君共同办理转让过户手续。2016年1月30日上午十时前，袁琳、施月辉、郦君前往相关房地产交易中心，虽未相遇，但袁琳、施月辉、郦君仍应按合同的约定于2016年1月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。袁琳、施月辉虽于2016年1月30日致函郦君，要求郦君于1月31日去交易中心办理过户手续，但郦君收到该函时已经超过当日房地产交易中心的办公时间。袁琳、施月辉遂于2016年2月2日诉讼来院要求继续履行买卖合同，对该诉讼请求，法院依法予以支持，郦君应作相应配合，袁琳、施月辉应再支付购房余款509万元。袁琳、施月辉要求自2016年1月31日起计算逾期办理产权过户违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予采纳。反之，郦君的反诉请求，法院不予支持。一审法院判决：一、袁琳、施月辉与郦君于2015年11月16日就上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、郦君应于判决生效之日起十日内协助袁琳、施月辉办理将上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至袁琳、施月辉名下的手续，过户期间所发生的税费及手续费由袁琳、施月辉负担；三、袁琳、施月辉应于取得上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权之日起六十日内支付郦君剩余房款509万元；四、驳回袁琳、施月辉的其余诉讼请求；五、郦君要求确认袁琳、施月辉与郦君于2015年11月16日就上海市虹口区汉阳路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年3月16日解除的反诉请求不予支持。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，上诉人向本院申请中止本案审理。理由是：其配偶案外人史剑文以其在分居期间擅自向被上诉人出售夫妻共同所有的系争房屋为由，已向上海市虹口区人民法院提起诉讼，要求确认上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效。本院认为，根据系争房屋的产权登记簿记载，系争房屋产权登记在上诉人郦君一人名下，因此上诉人作为产权人在房屋买卖合同上签字的行为属于有权处分。现亦无证据证明上诉人与被上诉人之间存在恶意串通情形，因此，本院认为上诉人所主张中止本案审理的理由不符合相关法律规定，不予准许。关于2016年1月30日被上诉人是否前往房地产交易中心，一审法院已依据本案证据认定被上诉人于该日履行了合同约定，该认定并无不当，本院予以认可。关于上诉人提出一审法院的审理程序问题，所提问题并非属于遗漏当事人或违法缺席判决等严重违反法定程序的情况，并不足以导致本案发回重审。关于被上诉人的付款义务，被上诉人曾经获得汇丰银行、花旗银行的贷款审批，且双方买卖合同约定，被上诉人可向银行贷款用于支付部分房价款，且被上诉人亦表示可在取得系争房屋产权后六十日内如银行贷款不能按时发放，则可现金补足，因此，上诉人以被上诉人支付款项过少为由上诉解除合同，依据不足。上诉人应及时配合贷款银行的要求，提供本人银行账户，以便银行及时放款。如因上诉人不能及时提供本人银行账户以供放款或其他主观因素阻挠银行贷款的正常发放，则由上诉人本人承担相应法律责任。综上所述，郦君的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63,600元，由上诉人郦君负担。本判决为终审判决。审判长  刘建颖审判员  王晓梅审判员  余 艺二〇一七年二月二十七日书记员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……