广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17227号上诉人（原审原告）：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：陈壮欣，该公司总经理。委托代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。委托代理人：李妍，广东旭瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗秀芳，身份证住址福建省永定县。被上诉人（原审被告）：郭志银，身份住址福建省永定县凤城镇康全路31号。上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）因与被上诉人罗秀芳、郭志银物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人越某公司上诉请求：1、改判罗秀芳、郭志银向某甲公司支付2015年7月28日至2015年12月31日的物业管理费4835.35元；2、本案一、二审诉讼费由罗秀芳、郭志银承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案商铺在2015年7月28日后由越某公司实际控制，认定越某公司无合法依据占有涉案商铺且拒绝向罗秀芳、郭志银交还，属于认定事实错误。《关于再一次敦请业主立即缴付管理费的函》中，虽然越某公司提出将以涉案商铺以临时招租的方式收取租金抵扣业主所欠的商铺管理费。但该内容仅为越某公司对罗秀芳、郭志银拖欠商铺管理费经追讨无果，对罗秀芳、郭志银拖欠管理费解决方法的一种提议。而该内容也无法看出涉案商铺在2015年7月28日后由越某公司实际控制。在罗秀芳、郭志银无法提供确切充分证据证明越某公司实际控制涉案店铺的情况下，一审法院认定事实错误。一审法院认定了越某公司与罗秀芳、郭志银之间签订的《委托协议》为双方真实意思的表示，合法有效。而该协议约定罗秀芳、郭志银将涉案商铺委托给越某公司实行物业管理，罗秀芳、郭志银于2015年7月28日起缴纳物业管理费。因此越某公司并非无合法依据占有店铺，而是依照上述协议的约定对商铺进行物业管理履行《业主公约》中的管理者的义务。现在涉案商铺仍登记在广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）名下，罗秀芳、郭志银未完成产权变更的情况与越某公司无关，越某公司不应对其产权未变更的后果承担责任。越某公司在提供了物业管理服务的情况下，只能依据双方之间的协议向罗秀芳、郭志银主张物业管理费用，而不能向实际控制人或产权人主张权利。二、越某公司与罗秀芳、郭志银双方之间存在物业管理服务关系，越某公司为罗秀芳、郭志银提供了物业服务，罗秀芳、郭志银依照合同约定应支付越某公司物业管理费用。越某公司与罗秀芳、郭志银之间的《委托协议》已经经过一审法院予以认定为合法有效的协议，因此越某公司与罗秀芳、郭志银之间存在物业管理服务关系。自2015年7月28日起，越某公司严格按照《委托协议》以及《业主公约》中约定的义务，履行涉案商铺的管理，依照双方之间的《委托协议》，罗秀芳、郭志银就应在2015年7月28日起，每月5日前按收费标准向某甲公司缴纳当月物业管理费。罗秀芳、郭志银不能收回该商铺的责任不在于越某公司，不能以此作为其不缴纳物业管理费的理由。被上诉人罗秀芳、郭志银答辩称：罗秀芳、郭志银只是在2010年将商铺出租给广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司），从2010年7月28日到2015年7月27日时间为五年，到期应交还商铺给罗秀芳、郭志银。至今商铺仍登记在耀华公司名下，所以越某公司起诉罗秀芳、郭志银是没有道理的，商铺在谁的手里就应该起诉谁。罗秀芳、郭志银什么时候收回商铺，罗秀芳、郭志银就什么时候缴纳物业管理费。全体业主从2015年5月开始找越某公司和鑫耀公司要求交还商铺，但越某公司找各种理由拖着不办理，附加苛刻的条件，罗秀芳、郭志银起诉越某公司、鑫耀公司、耀华公司要求尽快交还商铺的经营权。商铺从2015年7月28日之后一直由越某公司强占，至今罗秀芳、郭志银未能享有该商铺的合法权益，没有享受物业服务，所以罗秀芳、郭志银不应承担物业管理费。2016年1月11日，越某公司向一审法院起诉请求：1、罗秀芳、郭志银向某甲公司支付拖欠2015年7月28日至2015年12月31日的物业管理费4835.35元；2、罗秀芳、郭志银承担本案诉讼费。一审法院认定事实：越某公司系于2012年9月26日在广州市工商行政管理局白云分局登记成立的有限责任公司，于2013年12月25日经广州市白云区工商行政管理局核准，公司名称由广州市越某物业管理有限公司变更为广州市越某市场经营管理有限公司。越某公司未取得物业管理资质。2013年4月21日，罗秀芳、郭志银（委托方，甲方）与越某公司（受托方，乙方）签订了《委托协议》，内容为：一、甲方将其名下物业广州市白云区机场路10号之二之三之四232号房（以下简称涉案商铺）委托给乙方实行物业管理。二、委托管理期限为10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止。三、委托管理期限内，物业管理费（含空调费）按物业建筑面积每月每平方米45元收取（乙方有权根据市场价格的波动及物价的升幅相应调整物业管理费标准）；1.至2015年7月27日前，甲方不享有该物业经营权及收益权，无需向乙方交纳物业管理费；2.自2015年7月28日起，甲方须于每月5日前按本条所述收费标准向乙方交纳当月物业管理费，但甲方出租该物业后，承租方已缴交物业管理费的，甲方无需再缴交物业管理费。四、具体物业管理内容及标准按照法律规定及由乙方制定的《物业管理规定》、《消防治安责任书》等相关书面文件执行。2013年10月18日，罗秀芳、郭志银（业主）与越某公司（管理者）共同签署了《业主公约》，双方共同对业主和管理者的权利、义务和责任进行了约定。其中管理者的义务包括：1.对公共设备、清洁、绿化、治安等负有保障其正常运转合理发展。2.对整个皮具城负有企划推广、策划的义务，管理者应通过各种合理的方式积极宣传、推广皮具城，使之经营效益、品牌效益不断上升。3.对水电、网络等物业资源配置负有协调、协助义务，管理者应以全体业主代表名义向水电、网络等部门申请相应的物业服务提供给业主使用。4.管理者负有信息披露义务，依据本公约对皮具城的重大事项的变更、决策等情形应采用合理的方式向业主披露。5.依据法律、法规规定的管理者的其他义务。一审审理过程中，越某公司提交《关于敦请缴付管理费用的公告》及张贴照片、《关于敦请业主及时缴付管理费的函》及《关于再一次敦请业主及时缴付管理费的函》邮件寄交清单拟证明其已向罗秀芳、郭志银催收过管理费。罗秀芳、郭志银确认已收到上述催收管理费的函，罗秀芳、郭志银并出示其收到的《关于再一次敦请业主及时缴付管理费的函》，该函的主要内容是向罗秀芳、郭志银催收管理费，越某公司在函件中并提出，如果罗秀芳、郭志银逾期仍不予交付管理费，为减少双方的损失扩大，越某公司将不得不采取临时经营管理罗秀芳、郭志银的商铺，向社会招租，以收回商铺的管理费。如能招租且有租金收入的，将优先冲抵罗秀芳、郭志银所欠商铺的管理费等等。罗秀芳、郭志银主张涉案商铺现在由越某公司控制和使用。另查明，涉案商铺系罗秀芳、郭志银向案外人耀华公司购买，双方于2010年7月8日签订《广州市商品房买卖合同》，约定：罗秀芳、郭志银向某乙公司购买涉案商铺。该合同并约定耀华公司选定鑫耀公司进行前期物业管理服务，物业服务合同期限为三年，物业服务费为每月每平方米38元，由罗秀芳、郭志银自收楼之日起按月支付物业服务费等等。2010年12月31日，罗秀芳、郭志银与鑫耀公司签订《租赁合同》，约定：罗秀芳、郭志银将涉案商铺出租给鑫耀公司，租期自2010年7月28日至2015年7月27日，租金从2010年7月28日起计收。罗秀芳、郭志银委托鑫耀公司收楼，鑫耀公司代理罗秀芳、郭志银办理收楼手续，鑫耀公司代理罗秀芳、郭志银收楼视为房屋自然交付鑫耀公司。罗秀芳、郭志银有权向鑫耀公司按照合同约定的金额、支付方式足额收取租金，租赁期内的相关税款及物管费、水电费等杂费由鑫耀公司承担等等。一审审理过程中，罗秀芳、郭志银确认其已经收取鑫耀公司租金，但主张租赁期满后鑫耀公司至今未将涉案商铺交还给罗秀芳、郭志银，涉案商铺现在实际由越某公司占用。还查明，2016年6月17日，罗秀芳、郭志银诉至一审法院，要求鑫耀公司、耀华公司及越某公司向其交回涉案商铺，支付涉案商铺2015年7月28日至实际交还之日的房屋占有使用费。一审法院于2016年9月8日作出(2016)粤0111民初7261号《民事判决书》，判令鑫耀公司、耀华公司及越某公司将涉案商铺交还给罗秀芳、郭志银。涉案商铺现仍登记在耀华公司，该房登记建筑面积为20.9933平方米。一审法院认为：罗秀芳、郭志银与越某公司于2013年4月21日签订的《委托协议》，约定罗秀芳、郭志银将涉案商铺委托给越某公司实行物业管理，罗秀芳、郭志银于2015年7月28日起交纳物业管理费，该协议是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。但本案中，罗秀芳、郭志银主张涉案商铺在2015年7月28日后实际由越某公司占用，对于该主张，罗秀芳、郭志银提交了越某公司向其寄送的《关于再一次敦请业主及时缴付管理费的函》，该函中越某公司提出将以涉案商铺临时招租的方式收取租金抵扣业主所欠的商铺管理费，从该函的内容可以看出涉案商铺在2015年7月28日后由越某公司实际控制，由于越某公司无合法依据占有涉案商铺且拒绝向罗秀芳、郭志银交还，罗秀芳、郭志银并未能实际享受到越某公司提供的物业服务，越某公司现向罗秀芳、郭志银主张物业管理费一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，于2016年9月8日作出判决：驳回广州市越某市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由广州市越某市场经营管理有限公司负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，越某公司提交以下证据：耀华公司与广州市越某物业管理有限公司于2013年1月6日签订的《前期物业服务协议》（有原件），拟证明越某公司与开发商耀华公司签订了《前期物业服务协议》，与罗秀芳、郭志银签订了《委托协议》，对商铺进行物业管理，双方应按照《委托协议》履行合同义务。罗秀芳、郭志银质证称：所有的业主都不知道耀华公司与广州市越某物业管理有限公司有签订这份协议，对真实性、合法性、关联性不予认可。罗秀芳、郭志银提交以下证据：罗秀芳、郭志银与耀华公司、鑫耀公司签订的《补充协议》（有原件）以及《关于2015年7月28日前业主收铺对越某物管公司若干问题的回复》（复印件），拟证明罗秀芳、郭志银只有收回铺之后，才能谈物业管理费的事情。越某公司质证称：对于《补充协议》，签订的主体不是越某公司，真实性、合法性、关联性不予确认；对于《关于2015年7月28日前业主收铺对越某物管公司若干问题的回复》，没有原件，真实性、合法性、关联性不予确认；越某公司现在与大部分的业主签订了商铺经营权的《委托协议》，越某公司没有要求罗秀芳、郭志银缴纳6.8万的保证金。另查明，越某公司一审述称是鑫耀公司将委托权交给越某公司，其于2013年6月1日进入涉案商场。《广州市商品房买卖合同》中披露的前期物业服务公司为鑫耀公司。越某公司二审述称其知道罗秀芳、郭志银将涉案商铺返租给鑫耀公司、约定租期至2015年7月27日，期满鑫耀公司应腾空交还商铺的情况。本院认为，本案争议焦点之一，越某公司是否实际控制涉案商铺的问题。鑫耀公司与罗秀芳、郭志银签订《租赁合同》约定鑫耀公司向罗秀芳、郭志银承租涉案商铺，租期至2015年7月27日，而越某公司与罗秀芳、郭志银签订的《委托协议》约定委托期限自2013年6月1日起，但2015年7月27日前因罗秀芳、郭志银不享有经营权及收益权、无需交纳物业管理费，应自2015年7月28日起交纳，《租赁合同》约定的租期届满的时间与《委托协议》约定的交纳物业管理费的起始时间前后相接，越某公司清楚上述《租赁合同》的情况，一审也述称是鑫耀公司将委托权交给其，其于2013年6月1日进入涉案商场。罗秀芳、郭志银另案起诉鑫耀公司、耀华公司、越某公司要求交还商铺等，而越某公司未举证证明涉案商铺已交还罗秀芳、郭志银。且越某公司发出《关于再一次敦请业主及时缴付管理费的函》提出如罗秀芳、郭志银逾期不交纳管理费则越某公司将以涉案商铺临时招租的方式收取租金抵扣其所欠的物业管理费。以上证据充分证明越某公司实际控制涉案商铺。本案争议焦点之二，罗秀芳、郭志银应否向某甲公司支付2015年7月28日至2015年12月31日期间物业管理费的问题。虽然越某公司与罗秀芳、郭志银签订《委托协议》，但越某公司实际控制涉案商铺，罗秀芳、郭志银在上述期间并未收回涉案商铺，且越某公司无物业管理资质，也未提交证据证明其进入涉案场地提供物业管理服务经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，一审判决驳回越某公司的诉讼请求符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，越某公司上诉请求不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年二月十三日书记员  张 利