江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0924民初790号原告：熊家庆，男，1990年10月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：熊小锋，女，1960年6月14日出生，汉族，住宜丰县，系原告姑姑。被告：杨辉，女，1959年12月18日出生，汉族，住宜丰县。委托代理人：范永红，男，1958年8月11日出生，汉族，住宜丰县，系被告大姨子。原告熊家庆与被告杨辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告及其委托代理人均到庭���加诉讼。本案现已审理终结。原告熊家庆向本院提出诉讼请求：1、判准被告双倍返还购房定金40000元，并支付违约金44000元；2、判准被告支付土地测量费120元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6-7月间，原告想为爷爷奶奶购买一套楼层较低的房屋，经中介介绍，原告对被告杨辉的房屋较为满意，原告便委托姑妈熊小锋全权办理购房事宜。2017年7月16日，在雄伟地产房屋中介公司熊喜燕主持下，原告姑妈熊小锋接受原告的委托，以原告的名义与被告签订了N0.xx号《房屋买卖合同》，该合同第二款约定：该套房屋销售总金额为22万元，第五条第一款约定：在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房价的百分之二十的标准向对方支付违约金。在合同签订后，原告的委托人熊小锋就当场支付给被告2万元购房定金。8月1日，被告反悔出售该房屋，原告和中介公司多次找被告商议，被告仍坚持不卖房了，购房定金也不退还。7月26日，原告专程回到宜丰准备办理房屋交易手续，没想到被告居然毁约，毫无诚信而且违法，浪费原告1000多元旅差费。被告在签订房屋买卖合同后，仅仅因听说该房屋属棚户区拆迁补偿房而不履行合同约定义务，实属违约。为维护当事人合法权益，原告特向贵院提起诉讼。被告杨辉辩称：原告在本案中没有起诉资格，购房合同中乙方的签名并非原告本人签名。熊小锋不具有委托代理人的资格，这有起诉书为证。本案被告不知道是谁，起诉书中被告的身份证号码是19位数。退一步说，即使以上不谈，这个合同也是个还未生效的合同，房屋买卖必须经过房地产管理机关登记才能生效。再退一步说，即使合同生效，本合��条款存在重大误解，显失公平，是可以撤销的合同。本合同的房屋91.51㎡，杂物间10㎡，合计101.51㎡，售价22万元，每平方米2167元。合同签订后不久，根据县政府《关于对南门棚户区房屋征收的决定》规定此类房屋的征收价合计每平方米可达4466元，整套房合计44万元以上，合同售卖价只是征收价的49%。显然售卖价是不合理的低价，显失公平。即使真的违约，也不能同时要求支付违约金与定金，而且支付的数额，应以实际损失为基础确定。本案中真正违约的是原告，原告没有按期交付全部购房款，也不同意协商，而是提起诉讼。况且这个房屋买卖合同是无效的，这个事情被告老公确实不知道，被告无权私自处理房屋。原告付了多少钱，被告会返还，同意补偿二、三千元。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：房屋买卖合同一份、委托书一份、收条一张、测量费发票一张。对房屋买卖合同、收条、测量费发票，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对委托书，被告提出现在才看到，本院将结合其他证据综合认定。被告为支持其辩称提交了以下证据：《宜丰县人民政府关于对南门棚户区房屋征收的决定》（宜府字［2017］41号）文件一份、宜丰县城镇私有房屋征收补偿安置协议书一份（被征收人范永红）、第00××62号房产证复印件一份。对房产证，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告认为文件是后面的事情，协议书与本案无关，本院将结合其他证据综合认定。综上认证，本院认定的本案事实为：原告熊家庆欲在宜丰县购买房屋一套，委托其姑妈熊小锋看房、选房和签订购房合同等事宜。2017年7月16日，在雄伟地产中���公司主持下，熊小锋接受原告的委托，以原告（乙方）的名义与被告（甲方）、雄伟地产中介公司（丙方）签订了N0.xx号《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方将坐落于宜丰县新昌镇圳子键19号1单元201室，证号第00××62号的私有房屋卖与乙方，使用面积91.51平方米，杂物间约10平方米；该套房屋销售总金额为22万元，乙方合同签订之日向甲方支付定金2万元，三十天内向甲方交付购房款22万元；在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房价的百分之二十的标准向对方支付违约金。”当天，熊小锋向被告支付了购房定金2万元，被告出具收条一张。7月19日，雄伟地产中介公司委托赣西中冶地理信息分公司测量房屋面积，原告支付土地测量费120元。之后，因宜丰县人民政府决定对县城南门棚户区改造，该房屋也属于拆迁征收的范��，货币补偿价格与合同售卖价格相差较大，于是被告反悔出售该房屋，提出要加价至3000元/平方米卖房；或者返还原告定金，再补偿2、3千元，原告对此不同意，并与中介公司多次找被告商议未果。另查明，宜丰县房权证私（城）字第××号房产证上的房屋所有权人登记为被告和其丈夫周直丕，周直丕没有参与房屋买卖并在合同上签名。订立合同的时候，房产证放在雄伟地产中介公司。本院认为：本案所涉房屋，房产证登记的所有权人为被告和其丈夫周直丕，为夫妻共同财产。原、被告买卖该房屋发生在被告夫妻关系存续期间，被告处分的为夫妻共同财产。《婚姻法司法解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经过全体共同共有人同意。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第九十八条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”原、被告签订房屋买卖合同时，双方均明知该房屋为被告和其丈夫周直丕共同共有，但周直丕没有参与也没有签名。原告没有提供证据证明周直丕授权委托被告进行房屋买卖，或者有其他证据能够证明周直丕知情并同意该房屋买卖。由此可推定，被告属于未经丈夫同意而擅自出卖共有房屋的无处分权人。《合同法》第五十一条规定“无��分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原告也没有证据证明周直丕事后对被告的行为进行了追认。原告仅支付了2万元定金，没有交付购房款，房屋也没有交付和进行所有权变更，原告不适用善意取得制度的规定。因此，原、被告及房产中介签订房屋买卖合同虽已成立，但没有生效，被告收取的购房定金和原告支付的测量费，应返还给原告。因此，原告要求被告双倍返还购房定金，并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对造成该合同无效，被告具有较大过错，没有尽到审慎注意义务，而处理夫妻共有房屋，应赔偿因此给原告所造成的损失。根据本案实际情况和被告反悔理由，为维护交易安全和诚实信用，本院酌定由被告赔偿原告1万元。综上所述，依照��中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告杨辉返还原告熊家庆购房定金20000元，并支付给原告土地测量费120元。二、被告杨辉赔偿原告熊家庆10000元。以上一、二项，限被告在本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告熊家庆其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1903元（原告已预交），由被告负担686元，原告负担1217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按上诉争议标的预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，帐号:14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。如逾期未履行，权利人可在二年内向本院申请执行。审判员  钟宜华二〇一七年十一月六日书记员  张 慧