江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终0079号上诉人(原审被告)：伍瑞芝，女，1978年12月16日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：李新民，江苏常武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤静楠，女，1982年7月4日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：汤辉（系汤静楠父亲），住常州市天宁区。委托诉讼代理人：杨清，江苏常信律师事务所律师。原审被告：张乐萍，女，1966年1月3日出生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人伍瑞芝因与被上诉人汤静楠、原审被告张乐萍房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第1074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。伍瑞芝上诉请求：撤销一审判决，驳回汤静楠对伍瑞芝的一审诉讼请求，上诉费由汤静楠承担。事实和理由：一、本案漏水事故的责任过错方为原审被告张乐萍。本案漏水事故系汤静楠租赁张乐萍的房屋内的水管被人为截断后未做封口处理而发生，该水管属张乐萍所有，该水管截口在张乐萍屋内。该漏水事故发生的过错责任方为张乐萍。二、伍瑞芝对本案漏水事故的发生不存在过错。张乐萍没有将其房屋内水管截断未封口的情况告知伍瑞芝，故伍瑞芝的承租人在不知道上述情况的前提下，打开自家水阀属正常使用自来水，伍瑞芝及其承租人没有过错，依法不应承担任何责任。三、一审法院在没有有效证据的情况下就确认汤静楠的本案损失，一审法院的该行为明显违法。为了证明损失金额，汤静楠向一审法院提交了鉴定申请：请求首先鉴定漏水导致其装潢受损的范围，其次在受损装潢范围确定的前提下评估受损装潢的具体金额。而一审法院在未鉴定漏水导致装潢受损范围的前提下，就委托评估所谓的装潢损失，并以此“造价鉴定意见书”来确定汤静楠的损失，一审法院的该做法没有法律依据，明显违法。汤静楠辩称，一审认定事实清楚，程序正确，所做判决合理合法，请求二审法院依法维持。张乐萍述称，我们家房子和隔壁他们家房子一起租给一个人，如果有事情，他们应该追诉租房子的人，不应该追诉我。伍瑞芝家的水管怎么到我们家来，我不清楚，所以伍瑞芝的责任不应当由我承担。汤静楠向一审法院起诉请求：1.判令伍瑞芝、张乐萍赔偿汤静楠损失1万元（待鉴定后确定）；2.诉讼费由伍瑞芝、张乐萍承担。一审庭审中，汤静楠变更诉讼请求为伍瑞芝、张乐萍赔偿损失3万元，除财产损失外尚有修复需要时间产生损失，并陈述漏水后1月左右恢复营业，尚有停业损失。一审法院认定事实：伍瑞芝系本市南大街101号新都汇大厦1204室业主，张乐萍系本市南大街101号新都汇大厦1205室业主，该两户相邻，案外人郑荣复原承租了上述两户房屋。2014年5月14日，汤静楠承租了1205室，租期自2014年6月20日至2017年6月19日，年租金4万元。2014年9月14日，汤静楠发现漏水，后经过排查，关闭1204室水阀，漏水停止，事后发现漏水点位于1204室与1205室共用墙内的水管。江苏安邦南汇工程咨询有限公司对汤静楠1205室水淹损失进行了鉴定，出具了造价鉴定意见书。意见书陈述：鉴定人2016年1月25日进行了现场勘查，双方当事人共同参与现场勘查，在现有本案鉴定资料基础上，鉴定人结合现场勘查、测量。经鉴定地板、踢脚线全部返修，造型柱、收银台、衣柜等木制品按离地面50cm局部修复，鉴定修复费用为16057.24元。针对造价鉴定意见书，汤静楠认为遗漏了4、5个平方米的地台及地台上的地毯造价评估。伍瑞芝认为真实性无异议，对鉴定结论不予认可：1.对50公分以下的部分价格进行了评估，而到目前为止，没有任何证据证明50公分以下所谓的受损部分与淹水有因果关系，结论没有任何意义；2.并没有考虑该评估对象因为实际使用的期限比较长，剩余使用期限比较短，故对于鉴定结论不予认可。汤静楠另提交如下证据：1.2014年5月4日，房屋租赁合同原件一份，证明汤静楠与张乐萍之间存在租赁关系；2.2014年10月10日，一米家居的项目经理陈某出具的事件说明原件一份，说明当时到现场看到的一些情况，这些情况包括现场漏水的情况，以及水从何处而来的情况；3.新都汇大厦业管会出的情况说明原件一份，说明事情的经过以及调解的经过；4.新都汇物业的工作人员周某出的情况说明，证明其了解的情况；5.汤静楠代理人汤辉写的漏水事件经过书面材料；6.两张照片，在伍瑞芝的先生把1204室的瓷砖敲开以后，汤静楠发现有两根管子埋在里面，拍了照片。伍瑞芝针对上述证据发表质证意见为：证据1.不清楚，真实性无法确认，但是有听说张乐萍把房子出租给了汤静楠；证据2.真实性不予认可，作为证人，必须要到庭作证；证据3.真实性不予认可，情况说明不符合民诉法的规定，没有经办人签名；证据4.不予认可，周某需到庭作证；证据5.汤辉是本案的代理人，应该以当庭陈述为准，不予认可；证据6.无法确认真实性，因为没有到现场看过情况，所以不予认可，如果照片真实，说明1204室的水管是没有任何问题，不存在渗漏水的问题。汤静楠又申请证人周某及陈某出庭作证，用于证明漏水经过。汤静楠对于证人证言意见为：两位证人说的情况可以客观反映当时现场的实际情况，从当时现场的情况可以判断是由于伍瑞芝、张乐萍在将房屋出租给案外人郑荣复的时候将隔墙打通供郑荣复使用，在郑荣复租期届满后，伍瑞芝、张乐萍没有将遗留的水管处理好，导致汤静楠使用上述房屋时受到损害。伍瑞芝对于证人证言意见为：对于周某的证言，其有互相矛盾的证词，故不予认可；对于陈某的证言，其与汤静楠有利害关系，也不予认可。一审法院认为，本案争议焦点如下：1.新都汇大厦1205室房屋漏水的原因以及各方当事人是否具有过错；2.汤静楠的具体损失金额是多少。对于第一个争议焦点：房屋产权人作为房屋管理人，对于其房屋有管理义务，如疏于履行管理义务造成他人损失，应当承担赔偿责任。本案漏水发生在1204室与1205室共用墙内，伍瑞芝、张乐萍作为业主，对于房屋水管状况均疏于管理，造成汤静楠损失，依法应当承担赔偿责任。法院依据双方过错，酌情认定伍瑞芝、张乐萍各承担50%责任。但伍瑞芝、张乐萍共同过错导致损失发生，对汤静楠应当承担连带责任。对于第二个争议焦点：首先汤静楠损失范围既有漏水造成的财产损失，淹水后停业及修复期间也必然产生一定的停业损失。财产损失由鉴定机构出具的造价鉴定意见书予以证实，对于鉴定意见书，汤静楠认为鉴定机构遗漏地台及地台上地毯的质证意见，首先，鉴定机构依据汤静楠申请范围进行的鉴定，同时，地台明显高出地面，汤静楠未能举证证实地台受淹，故汤静楠的该意见法院不予采信。关于伍瑞芝辩称没有证据证实50CM以下损失与漏水有因果关系的质证意见，因鉴定机构为专业财产损失评估机构，其具有专业知识和资质，故伍瑞芝的该质证意见法院也不予采信。对于必要的停业损失，汤静楠未能举证证实，但该损失必然发生，为诉讼经济原则，法院酌情按汤静楠一个月租金标准3333元支持该损失。综上，汤静楠财产损失共计19390.24元。张乐萍经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此引发的后果由其自行承担。判决：伍瑞芝、张乐萍于判决生效之日起十日内赔偿汤静楠损失19390.24元。案件受理费550元，由汤静楠负担150元，由伍瑞芝、张乐萍负担400元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中查明的案件事实与一审一致。本院认为，关于伍瑞芝是否承担责任的问题。本案纠纷系由涉案的1204室水管通到1205室，1204室承租户打开总水阀致1205室溢水所致。因1205室和1204室在此之前均同时出租给案外人郑荣复，郑荣复在使用房屋时任意铺设水管，1205室的业主张乐萍和1204室的业主伍瑞芝作为出租人，对承租人郑荣复未合理使用房屋的行为未尽到管理责任，故一审法院判决张乐萍、伍瑞芝各承担本案所涉损失的50%，并相互承担连带责任并无不当。伍瑞芝虽抗辩其无过错，但其作为1204室的业主对该室所控制的水管为何通往1205室未能作出合理说明，对其原承租人郑荣复任意铺设水管的行为未加以制止，也未要求郑荣复恢复原状，其对后来的承租人也未尽到提醒和注意义务，故伍瑞芝应承担相应的责任。关于涉案的损失如何确定的问题。一审法院根据汤静楠的申请，委托江苏安邦南汇工程咨询有限公司对因浸水导致的1205室的装潢损失进行鉴定。江苏安邦南汇工程咨询有限公司具有相关鉴定资质，其在鉴定时，召集各方当事人到现场进行了勘查，并依据法院转交的现场损坏部位的照片等材料确定鉴定范围，鉴定程序符合相关规定，作出的鉴定结论明确。伍瑞芝虽对该鉴定结论持有异议，但未能提出充足的反驳依据，故一审法院采信该鉴定意见也无不当。综上，伍瑞芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由伍瑞芝负担。本判决为终审判决。审判长  卢文忠审判员  尤建林审判员  是飞烨二〇一七年二月二十四日书记员  夏 煜