湖南省郴州市北湖区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）湘1002民初2449号	原告段红梅，女，1979年8月26日出生，汉族，住湖南省郴州市。	原告代理人李龙玉，湖南福城律师事务所律师。	原告代理人王仁亮，湖南福城律师事务所律师。	被告郴州亿枫房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香雪路369号亿枫翠城1#栋裙楼（营销中心一楼）。	法定代表人何玉民，该公司董事长。	委托代理人龙湘元，女，1972年10月7日出生，汉族，住湖南省郴州市，该公司办公室主任。	委托代理人肖霞，女，1982年11月26日出生，汉族，住湖南省长沙市，该公司员工。	原告段红梅与被告郴州亿枫房地产开发有限公司（以下简称亿枫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段红梅的委托代理人李龙玉、王仁亮，被告亿枫公司委托代理人龙湘元、肖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告请求判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金32376元；	2、本案的诉讼费、保全费用由被告承担。	被告答辩要点：一、原告起诉立案时已超过两年诉讼时效，法院应当依法判决驳回原告的诉讼请求；二、答辩人未能取得房屋初始登记的原因是因为政府行为和国家政策变动几方面所导致，答辩人不应该承担违约责任；三、答辩人已履行法定的办证义务，不应当承担逾期办证的违约责任;四、原告段红梅拖欠银行贷款，并且，银行拍卖了原告诉请中的房屋，原告应当向银行去追偿逾期的本息117543.24元。	查明的事实	根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：	双方当事人无争议的事实	1、2011年7月26日，原告段红梅与被告亿枫公司签订一份编号为201000941606的《郴州市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于香雪西路亿枫翠城第1.2栋1606房，约定总房价362147元，之后确认房屋最终价款为362147元。	2、合同第九条约定，出卖人（被告）应当于2011年8月28日前将商品房交付给买受人（原告），第十六条第三款约定，出卖人应当在将商品房交付给买受人480日内，完成该栋商品房的初始登记；同时第四款约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记手续，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。	3、原告收房时间是2012年7月10日，被告办理出该幢房屋权证（证号：郴房权证北湖字第714018192号）的时间是2014年8月28日，因合同约定出卖人应当在将商品房交付给买受人480日内，完成该栋商品房的初始登记，故逾期天数为298天。	4、因原告段红梅弃贷，被告为原告向银行代偿了所购房屋的按揭贷款。被告起诉原告追偿代偿的贷款，经法院判决后，原告段红梅仍未偿还被告代偿的贷款。后法院根据被告的申请，强制执行拍卖了原告段红梅位于郴州市北湖区五岭广场紫金豪园的一套房产，履行了法院判决。	二、双方当事人有争议的事实	1、原告起诉是否超过两年诉讼时效。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，被告办理出该幢房屋权证的时间是2014年8月28日，本案立案表上载明收到诉状日期为2016年8月22日，故原告的起诉没有超过二年诉讼时效。	2、亿枫公司逾期办证是否系不可抗力导致。亿枫公司认为其逾期办证是因政府行为和国家政策变动导致，属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”亿枫公司在庭审时提交的《关于亿枫翠城项目办理房产证有关问题的说明》，虽然郴州市规划局在该说明上盖章，但没有具体经办人的签名，亿枫公司也没有提供国家政策变化的具体依据予以佐证，不足以证明其逾期办证是因不可抗力所致，故对该证据不予采信。另：双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第九条第二款第一项约定：遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。本案中，被告并未提交任何因遭遇不可抗力曾告知原告需延期的证据，对亿枫公司称逾期办证是系不可抗力导致应免责的抗辩理由，本院不予采信。	3、亿枫公司逾期办证的违约金数额应如何确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，双方当事人均未提交证据证明因亿枫公司逾期办证给段红梅造成损失的数额。庭审中经法庭释明，亿枫公司在庭审中称违约金过高请求减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故对亿枫公司逾期办证给段红梅造成的损失数额，可按照段红梅已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方在商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金为每日万分之三，约定的违约金并没有超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的30%，亿枫公司在庭审中称违约金过分高于段红梅的损失，请求减少违约金的理由不能成立，其应当按照双方合同的约定支付违约金，原告请求被告支付违约金32376元(362147元×3÷10000×298天)的诉讼请求，本院予以支持。	判决的理由与结果	本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。庭审查明，原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效且已履行完毕，在履行过程中被告郴州亿枫房地产开发有限公司未按照合同的约定按时办理有关权证。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因被告在履行合同的过程中存在逾期办理有关权证的违约行为，依照上述法律规定，对原告要求被告承担违约责任，按照合同的约定支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告认为原告段红梅欠其款项应当承担违约责任，与原告段红梅作为本案的原告起诉被告亿枫翠城公司承担逾期办证的违约责任是两个不同的法律关系及不同的诉讼请求和诉讼目的，待本案生效以后，双方应互相支付的款项可以相互抵偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：	被告郴州亿枫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告段红梅违约金32376元。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案受理费609元，诉讼保全费353元，合计962元由被告郴州亿枫房地产开发有限公司承担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。	审 判 长  郭 蓉	人民陪审员  曾庆懂	人民陪审员  赵会敏	二〇一七年二月二十七日	书 记 员  李亚奇		附相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	依法成立的合同，受法律保护。	第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。	《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》	第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：	（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；	（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；	（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。	合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。	《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》	第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。	在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。	判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。