山西省孝义市人民法院民事判决书（2016）晋1181民初446号原告:张×，现住本市。委托诉讼代理人:贺×。被告:山西董氏房地产开发有限公司。法定代表人:董×1。被告:董×1，现住本市。被告:董×2，现住本市。被告:吕梁巍宝神商贸有限公司。法定代表人:梁×。上列四被告共同委托诉讼代理人：刘×,现住本市。原告张×与被告山西董氏房地产开发有限公司、董×1、胜溪学校筹建处、董×2、吕梁巍宝神商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案。在案件审理过程中,原告自愿撤回对被告胜溪学校筹建处的起诉,本院作出(2016)晋1181民初446号民事裁定书,裁定准许原告撤回对被告胜溪学校筹建处的起诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张×及其委托代理人贺×，被告山西董氏房地产开发有限公司、董×1、董×2、吕梁巍宝神商贸有限公司共同委托诉讼代理人刘×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张×向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告已付房款207524元及利息（从2014年3月26日起计算至判决确定的履行期限届满之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2014年3月26日，原告与被告山西董氏房地产开发有限公司的胜溪学校筹建处签订了商品房买卖合同，并按照合同约定向被告交付20万元首付款，随后于2014年8月12日向被告支付7524元的天然气、暖气、电视等入网费相关费用。被告向原告承诺所购房屋完全符合法律规定，属于“大产权”。原告于2015年4月上旬向孝义市房管局了解该房屋的产权登记事宜，得知：被告未取得房屋预售许可证明。随后，原告向被告询问，才了解到被告“五证不全”。被告未取得相关资质和条件，违反法律行政法规的强制性规定，向原告销售商品房，该商品房买卖合同无效。原告现依法提起诉讼。被告吕梁巍宝神商贸有限公司辩称，2014年3月26日,孝义市胜溪学校筹建处与原告签订房屋买卖合同后不久就取消了主体资格,权利义务的承担者是被告吕梁巍宝神商贸有限公司,其余三被告在合同中均未体现,该三被告的诉讼主体不适格，故原告无权起诉其余三被告；原告在与胜溪学校筹建处签订房屋买卖合同时，胜溪学校筹建处未向原告出具商品房预售许可证和土地使用证，原告是在明知或应该知道的情况下自愿签订合同的，退房的真正原因是又遇到了价格便宜的房屋；双方签订合同后，被告吕梁巍宝神商贸有限公司即委托装修公司为原告装修房屋，且已经过原告签字确认，现该房屋的装修已竣工，原告违约在先应赔偿经济损失95132元；双方所签合同约定，如合同签订并付款后，乙方要求退房，乙方须书面申请并按违约规定扣除合同总金额5%的违约金，故原告应承担违约金19889元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实，2014年3月26日，原告张×与孝义市胜溪学校筹建处（签订协议后取消了主体资格）签订了一份《胜溪学校教职工住宅楼购房协议书》，约定原告张×向孝义市胜溪学校筹建处购买位于孝义市××区东门的房屋一套，住房编号为9161，建筑面积110.8平方米，房屋价款397780元；地下室编号为61,建筑面积为12.3平方米，价款17220元；签订协议当日，首付总房价款的48%，付款金额20万元。协议还约定了分期付款期限、金额及违约责任等事项。原告张×在该协议书上签名并捺印,孝义市胜溪学校筹建处在该协议书上加盖了印章,被告董×2亦在该协议书上加盖了印章。签订协议前，原告于2014年3月22日向孝义市胜溪学校交付了1万元的定金；签订协议当日，原告向被告山西董氏房地产开发有限公司法定代表人董×1的卡内转账19万元。孝义市胜溪学校分别给原告出具了收到1万元房款定金和19万元房款的收据各1支；2014年8月12日，原告又向孝义市胜溪学校支付了7524元的天然气、暖气、电视等入网费相关费用,孝义市胜溪学校给原告出具了收到人民币7524元的收据1支;该3支收据上均加盖有孝义市胜溪学校的财务专用章。2014年10月3日,原告张×在被告提供的《胜溪润泽院精装修说明书》上签名。另查明，原告张×与孝义市胜溪学校筹建处签订协议购买的位于孝义市××区东门的房屋在被告山西董氏房地产开发有限公司宣传开发的胜溪润泽院小区的范围之内。2006年3月21日,孝义市发展和改革局给孝义市新城幸福副食超市和被告吕梁巍宝神商贸有限公司发出孝政改字(2006)28号《关于胜溪学校建设项目的批复》的文件:原则同意你们两单位在城南新区封家峪村用地范围内新建一所学校……。本院认为，原告张×与孝义市胜溪学校筹建处签订之《胜溪学校教职工住宅楼购房协议书》因孝义市胜溪学校筹建处未取得商品房预售许可证明而无效。合同无效,被告因该合同取得的财产,应当返还原告,即返还原告已付购房款207524元,并赔偿按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息损失；故原告诉请被告返还原告购房款207524元并支付按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息损失，本院依法予以支持，但其中20万元购房款的利息起算时间应为2014年3月26日，剩余款项7524元的利息起算时间应为2014年8月12日。原告张×所购买的位于孝义市××区东门的房屋在被告山西董氏房地产开发有限公司宣传开发的胜溪润泽院小区的范围之内，且原告已付房款207524元中的绝大部分房款19万元是转账到了被告山西董氏房地产开发有限公司法定代表人即被告董×1的账户中，故孝义市胜溪学校筹建处与原告签订《胜溪学校教职工住宅楼购房协议书》因未取得商品房预售许可证明而无效产生的法律后果，在被取消主体资格后，应由被告山西董氏房地产开发有限公司承担。原告诉请其余被告承担责任，证据尚不充分，故本院依法不予支持。被告吕梁巍宝神商贸有限公司辩称，孝义市胜溪学校筹建处与原告签订房屋买卖合同后不久就取消了主体资格,权利义务的承担者是该公司；原告是在明知或应该知道胜溪学校筹建处没有商品房预售许可证和土地使用证的情况下自愿签订合同的；双方签订合同后，该公司即委托装修公司为原告装修房屋并已竣工，原告违约在先应赔偿经济损失95132元并承担违约金19889元；本院认为，造成原告张×与孝义市胜溪学校筹建处签订之《胜溪学校教职工住宅楼购房协议书》无效的原因是孝义市胜溪学校筹建处未取得商品房预售许可证明，而要求原告承担经济损失和违约金的前提是双方所签的协议有效，故本院对其辩解，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，裁定如下：一、原告张×与被告孝义市胜溪学校筹建处签订的《胜溪学校教职工住宅楼购房协议书》无效;二、被告山西董氏房地产开发有限公司返还原告张×购房款207524元；三、被告山西董氏房地产开发有限公司给付原告张×上述款项中的20万元从2014年3月26日起至本判决书确定的履行期限届满之日止按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息；四、被告山西董氏房地产开发有限公司给付原告张×上述款项中7524元从2014年8月12日起至本判决书确定的履行期限届满之日止按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息；五、驳回原告张×的其它诉讼请求。（上述二至四项，于判决书生效后十五日内付清。）如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4413元，由被告山西董氏房地产开发有限公司负担4363元，由原告张×负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判长 张忠和审判员 郭立香人民陪审员 张瑞旋二〇一七年二月二十八日书记员 梁 洁