大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0214民初4104号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行。住所地：大连市普兰店区丰荣街***号。负责人：张某，系支行行长。委托诉讼代理人：庞宏媛，系辽宁莲城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽颖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：李某某，男，1972年12月29日出生，满族，住辽宁省黑山县，居民身份号码×××。被告：高某某，女，1971年11月23日出生，汉族，住辽宁省黑山县，居民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某某（系高某某丈夫），男，住辽宁省黑山县，居民身份号码×××。被告：大连广城房地产开发有限公司。住所地：大连市普兰店区城子坦街道兴城街**号-11。法定代表人：李某波，系该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行与被告李某某、高某某、大连广城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，本院于2017年10月31日公开开庭进行了审理本案。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的委托诉讼代理人王丽颖，被告李某某亦即被告高某某的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告大连广城房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告李某某立即偿还原告借款本金人民币189803.13元并自2017年4月27日起至借款还清日止的利息、罚息和复利；2.请求确认原告对被告李某某、被告高某某抵押的房产享有优先受偿权；3.请求判令被告高某某、被告大连广城房地产开发有限公司对被告李某某的借款承担连带清偿责任；4.诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2015年7月20日，原告与被告李某某签订212900000-2012-20150299433号个人住房（商业用房）借款合同，合同约定如下：借款用途：购置商品房，房屋坐落于普兰店市城子坦镇兴城街66号1单元1层3号；借款金额人民币20万元整；借款期限为240个月，自2015年7月20日至2035年7月20日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；罚息利率：贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连广城房地产开发有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市城子坦镇兴城街66号1单元1层3号的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告与被告大连广城房地产开发有限公司签订楼宇按揭合作协议，约定原告与被告大连广城房地产开发有限公司就后者开发建设并依法销售的坐落于普兰店市“城子坦镇第三医院北段地段改造”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年3月至2019年3月，第四条约定：甲方（即被告大连广城房地产开发有限公司）承诺：由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（即原告）无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行个人住房（商业用房）借款合同项下的还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方核对无误、收执之日止。原告于2015年7月27日，依约发放贷款20万元，而被告没有完全履行还款义务，自2017年4月27日其开始违约，截至2017年7月27日，已拖欠到期应付贷款本息5148.24元。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿全部借款本金人民币189803.13元，并支付自欠款之日即2017年4月27日起至借款还清日止的利息、罚息、复利以及实现债权所发生的相关费用，被告大连广城房地产开发有限公司亦应按照楼宇按揭合作协议的约定承担连带责任。被告李某某、高某某辩称，2015年4月份左右，二被告的同村村民王玉梅找到被告说，大连有待出售的商品楼房，现在需要顶一下名，半年后付顶名费10万元。二被告信以为真，便跟随王玉梅来到普兰店区城子坦的售楼处，办理相关买房手续和卡。后二被告来到普兰店建设银行，与之签订借款合同。之后他们对这笔贷款偿还了1万多元。直至接到法院的传票，二被告才知道该顶名贷款他们至今没有及时偿还。综上所述，二被告虽然与银行签订了购房借款合同，从表面形式上看是合法的，但是本案的二被告并没有真正得到该房屋，而是基于银行违反有关信贷政策与王玉梅等人的欺诈行为才导致的，所以二被告与该银行所签订的购房借款合同属于可撤销的合同。银行自身贷款没有按借款合同的约定及时收回，银行是存在严重过错的。因此说该笔贷款合同的签订并非二被告的真实意思表示，二被告完全是被欺诈者。再说银行自身还存在有效抵押的房屋，根本没有经济损失，其不利的后果应由其自行承担。二被告不具有偿还该笔贷款的相关义务，作为被告李某某的妻子即被告高某某也没有偿还贷款的责任。建议该银行向公安机关报案，通过正当的法律程序挽回经济损失。被告大连广城房地产开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其主张提交的证据有：1.原告与被告李某某于2015年7月20日在原告个贷中心签订的212900000-2012-20150299433号个人住房（商业用房）借款合同和个人信贷业务调查申报审批表，证明该笔贷款是经过调查核实以后审批的。此证据来源于原告的信贷档案，拟证明：借款用途、借款金额、贷款利率、担保方式、违约及责任、优先受偿权等内容。被告李某某和高某某对个人住房借款合同无异议，但提出个人信贷业务调查申报审批表是假的，真实性不予认可。上述合同系原告与被告李某某的真实意思表示，本院予以采信。被告李某某对个人信贷业务调查审批表真实性提出异议，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。2.商品房买卖合同及发票，拟证明贷款用途是从被告大连广城房地产开发有限公司购买商品房。被告李某某、高某某对合同的真实性无异议，本院予以确认。被告李某某、高某某对发票的真实性提出异议。但其符合证据的形式要件，足以证明原告主张的事实，本院予以认定。3.原告与被告大连广城房地产开发有限公司于2014年3月14日签订的楼宇按揭合作协议，拟证明被告大连广城房地产开发有限公司应承担连带保证责任。被告李某某、高某某称此事与其无关。被告大连广城房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃答辩与质证的权利，故本院对原告提交的该证据予以采信。4.原告个人贷款支付凭证，拟证明原告履行合同情况。被告李某某和高某某对该证据无异议，本院予以认定。5.对账单及拖欠本金、利息、罚息明细，拟证明被告李某某、高某某履行合同及拖欠贷款的情况。被告李某某、高某某对该证据不清楚，认为贷款不应由其偿还。原告提供的对账单及拖欠明细计算符合原告与被告李某某贷款合同的约定，本院予以认定。6.房屋预告登记证明，拟证明被告李某某依约进行了预抵押登记，原告依法享有优先受偿权。被告李某某、高某某表示没见过该证明。该预告登记证是房产管理部门核发的，具有证明效力，故本院对原告该证据予以认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月20日，原告与被告李某某签订个人住房（商业用房）借款合同，约定如下：借款用途：购置商品房，房屋坐落于普兰店市城子坦镇兴城街66号1单元1层3号；借款金额：人民币20万元整；借款期限为240个月，自2015年7月20日至2035年7月20日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；罚息利率；贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连广城房地产开发有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市城子坦镇兴城街66号1单元1层3号的商品房为其借款提供抵押担保；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告作为乙方与被告大连广城房地产开发有限公司作为甲方签订楼宇按揭合作协议，约定原告与被告大连广城房地产开发有限公司就后者开发建设并依法销售的坐落于普兰店市“城子坦镇第三医院北段地段改造”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年3月至2019年3月，甲方承诺：由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行个人住房（商业用房）借款合同项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方核对无误、收执之日止。原告于2015年7月27日将被告李某某贷款的20万元发放至被告大连广城房地产开发有限公司账户，被告李某某在个人贷款支付凭证上签名确认。2015年7月23日，普兰店市人民政府对案涉房屋核发普房预普他证字第20153876号预告登记证，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告李某某，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。案涉房屋至今未能办理房屋权属证明。另查，被告李某某、高某某系夫妻关系。被告李某某自2017年4月27日起至今未偿还到期贷款，尚欠原告贷款本金189803.13元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人应当按照约定的期限支付利息。借款人应当按照约定的期限返还借款。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。为夫妻共同生活所负的债务，应当由夫妻双方共同偿还。不动产物权的产生、变动和消灭，未经登记的，不发生物权效力。被告李某某与原告签订的个人住房（商业用房）借款合同以及原告与被告大连广城房地产开发有限公司签订的楼宇按揭合作协议，均系合同双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应受合同的约束。原告依照合同约定发放贷款，被告李某某即应依照合同约定按期履行还款义务，未按期履行还款义务，应当承担违约责任。原告向被告李某某主张返还全部借款本金，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的逾期利息、罚息均符合双方合同的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原告向被告李某某宣布贷款全部到期后，复利即应停止计算，被告李某某于2017年10月27日收到原告起诉状副本，此后复利停止计算，故本院对原告的该项诉请不予支持。被告高某某与李某某系夫妻关系，案涉贷款发生在其夫妻关系存续期间，应视为夫妻共同生活所负的共同债务，被告高某某又未举出相反证据，故本院对原告要求被告李某某、高某某承担共同偿还责任的诉请予以支持。被告李某某、高某某辩称其所签合同系被他人欺诈所为，并非其二人真实的意思表示，但未能提供充分证据予以证明，本院无法采信。被告大连广城房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利。根据原告与被告大连广城房地产开发有限公司签订的楼宇按揭合作协议的约定，在被告大连广城房地产开发有限公司未能办妥案涉房屋权属证明的情况下，原告有权要求其对被告李某某、高某某的债务承担连带责任，而案涉房屋至今未能办妥房屋权属证明及正式的抵押登记，故本院对原告的该项诉请予以支持。至于原告请求对案涉房屋享有优先受偿权，本院不予支持。因案涉房屋尚未办理权属证明，尚未进行正式的抵押登记，而预售商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，本院对于原告合理部分的诉讼请求予以支持，对于被告李某某、高某某的答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李某某自本判决生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行偿还借款189803.13元，并自2017年4月27日起至款付清之日止按照合同约定的基准利率下调5%的浮动利率计付逾期利息，自2017年4月27日起至款付清之日止按照前述计算的逾期利率加收50%的标准计付罚息，自2017年4月27日起至2017年10月27日止按照前述罚息利率标准计付复利；二、被告高某某对上述判决主文第一项给付内容承担连带清偿责任；三、被告大连广城房地产开发有限公司对上述判决主文第一项给付内容承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4096.00元，减半收取2048.00元（原告已预交），由被告李某某负担。财产保全费1965.00元（原告已预交），由被告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王妃嫱二〇一七年十一月十三日书记员  吴雪玲附加相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。