上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初79921号原告(反诉被告)：周英姿，女，1966年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王光祖(系原告丈夫)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：范俊峰，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：余淑蕊，女，1925年1月23日生，汉族，住江苏省无锡市。被告(反诉原告)：孙梦珠，女，1943年7月1日生，汉族，住江苏省无锡市。被告(反诉原告)：孙梦鹏，男，1946年3月3日生，汉族，住江苏省无锡市。被告(反诉原告)：孙梦洁，女，1948年11月21日生，汉族，住江苏省无锡市。被告(反诉原告)：孙梦誉，女，1950年8月21日生，汉族，住江苏省无锡市。被告(反诉原告)：孙梦君，女，1953年1月2日生，汉族，住江苏省无锡市。上列六被告共同委托诉讼代理人：过小君，上海胜超律师事务所律师。上列六被告共同委托诉讼代理人：李企荣，上海胜超律师事务所律师。原告周英姿诉被告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，被告被告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君提起反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序审理，于2017年1月13日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)周英姿的委托诉讼代理人王光祖、范俊峰，被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君的共同委托诉讼代理人过小军、李企荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周英姿向本院提出诉讼请求：判令六被告继续履行合同，配合原告办理将上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的房地产权利过户到原告名下的手续。事实与理由：2012年9月20日，在上海腾达房地产经纪事务所居间下，原告与六被告就买卖系争房屋签订了《动迁安置房买卖协议》。在该协议中双方约定：房屋转让总价96万元，2012年9月30日前，原告支付第一期购房款87万元，其中包含诚意金2万元，余款双方于交易中心办理过户手续时支付。在系争房屋可以上市交易后的15天内网签《上海市房地产买卖合同》，并向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2012年8月1日，原告向被告支付定金2万元。在《动迁安置房买卖协议》签订当日，原告向被告支付第一期购房款85万元，被告将系争房屋交付原告，且居住至今。现系争房屋已经具备过户条件，被告拒不配合办理过户，还多次委托中介告知原告，要求原告增加房款100万元。被告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君辩称，不同意原告的诉讼请求，因为被告的房屋产权证(小产证)是在2016年7月6日才办下来，三年后才可以过户。反诉原告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君向本院提出反讼请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2012年9月20日签订的《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》；2.判令反诉原告返还反诉被告购房款87万元，并支付反诉被告违约金50万元；3.反诉被告在判决生效之日起三十日内返还反诉原告系争房屋。事实与理由：2016年6月28日，反诉原告余淑蕊与案外人上海轨道交通十二号线发展有限公司签订一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，由后者安置前者系争房屋。2012年9月20日，反诉原告与反诉被告签订一份《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》。该协议约定，当反诉原告在反诉被告交纳第一期购房款后，反诉原告若因房屋价格上涨撤销交易(撤销交易是指双方自愿协商解除系争房屋买卖协议)，需退还反诉被告第一期购房款，另外支付违约金50万元。协议签订后，反诉原告按约交付系争房屋给反诉被告使用，反诉被告按约支付第一期购房款87万元。现系争房屋价格已经上涨300余万元，反诉原告曾主动与反诉被告协商希望妥善解决争议，因反诉被告持不同意见未成。综上，系争房屋价格上涨的事实客观、真实，完全符合协议约定撤销交易的条款，该约定平等、自愿、合法有效，应当受到法律保护，当事人应当履行。针对反诉，反诉被告周英姿辩称，不同意反诉原告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君的反诉请求，反诉原告的反诉请求依据是协议第六条第一款的约定，但该约定是违约条款，并非解除合同条款。反诉原告撤销交易是指双方自愿协商解除，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年6月28日，被告(反诉原告)余淑蕊与案外人上海轨道交通十二号线发展有限公司签订一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，由后者安置前者系争房屋。2012年9月20日，原告(反诉被告)周英姿(乙方、买受人)与被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君(甲方、出卖方)签订一份《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》。在该协议中，第一条约定，由乙方购买甲方系争房屋。第三条约定，上述房屋转让以套计价，总价为96万元，双方约定房屋总价为甲方到手净价。购房款分两期支付完毕，具体支付方式为：2012年9月30日前，乙方向甲方支付第一期购房款87万元，其中包含诚意金2万元。双方于交易中心办理过户手续时，乙方应支付甲方剩余房款9万元。第四条约定，本协议自买卖双方签字确认后即发生法律效力。任何一方不得要求增加或者减少双方约定的房屋总价款额度。第六条约定违约责任和风险：1.当甲方在乙方交纳第一期购房款后，甲方若因房屋价格上涨撤销交易，需退还乙方第一期购房款，另外支付违约金50万元。2.乙方交纳第一期购房款后，若因房屋价格下跌等其他任何原因撤销交易，甲方从乙方已付款中扣除乙方违约金50万元并收回房屋，余款退回乙方。在保证房屋质量完好的前提下，乙方必须在一个月内搬离该房屋。3.在办理房屋过户时，乙方应支付甲方第二期购房款9万元，若不足额支付或以任何理由延迟支付等，均被视为严重违约，甲方有权随时终止办理过户手续。4.在办理房产过户过程中，如遇意外情况发生，只要不是甲方故意行为造成的后果，视为甲方无违约行为。第九条约定，乙方在交付第一期购房款后，甲方于2012年9月30日将房屋交付给乙方独占使用。乙方收到入户通知单及甲方房屋钥匙交付为房屋转移占有的标志，视为实际交付。乙方入住房屋后，严禁违章装修。乙方在未与甲方办理产权过户期间产生任何与居住有关的问题均由乙方自行解决。第十条约定，由于该房屋为动迁安置房，甲方在该房屋可上市交易后15天内(以收到乙方通知之日为准)，须配合乙方办理过户手续。若甲方遇到继承等不可抗力的状况，顺延过户时间。如遇双方有继承等意外情况发生，双方不视为违约行为。第十二条约定，在该房屋可以上市交易后的15天内，签订上海市房地产交易正式合同，办理网上登记，并向房地产交易中心申请办理转让过户手续(以正式房产证领到为前提)。2012年9月20日，原告(反诉被告)按约向被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君支付第一期购房款87万元，其中包含诚意金2万元。2012年12月，被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君向原告(反诉被告)周英姿交付系争房屋，原告(反诉被告)周英姿一直居住至今。2013年12月9日，系争房屋的房地产权证(大产证)的权利人登记为上海建工东悦房产有限公司。2016年7月6日，系争房屋的房地产权证(小产证)的权利人登记为被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君。2016年12月9日，被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君向原告(反诉被告)周英姿邮寄一份《解除浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议函》，其主要内容：根据双方签订《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房动迁安置房买卖协议》第六条第一款，现我方决定按该条款，解除双方于2012年9月20日签订《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》，并愿承担违约金。原告(反诉被告)周英姿于2016年12月10日收到此函。审理中，为了确保合同的全部履行，原告(反诉被告)周英姿自愿将第二期购房款9万元缴纳到本院代管款账户。以上事实，由原告(反诉被告)周英姿提供的《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》、银行转账凭条、收款收据、不动产登记簿、浦东新区曹路镇海尚东苑居委会证明，由被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》、上海市房地产权证、《解除浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议函》，以及原告(反诉被告)周英姿、被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。原告(反诉被告)周英姿与被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君之间就买卖系争房屋所签订的《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。本案争议的焦点在于：第一，《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》第六条第一款是否为约定解除合同的条件条款，进而被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君提出解除合同的条件是否具备；第二，被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君取得房地产权证(小产证)未满3年，系争房屋能否转让。关于第一个焦点问题。合同的履行应当遵循诚实信用原则。从《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》第六条的名称来看，双方约定为违约责任和风险；从《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》第六条第一款的文义和语序来看，主要约定的是被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君若因房屋价格上涨撤销交易所应承担的违约后果；从反诉被告在反诉状中将第六条第一款中的“撤销交易”界定为“双方自愿协商解除系争房屋买卖协议”，则该协议第六条第一款是双方自愿协商解除系争房屋买卖协议后的具体违约后果的约定。综上，《上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房买卖协议》第六条第一款是解除合同后的违约责任条款，而非解除合同的条件条款，即没有赋予在退还原告(反诉被告)周英姿第一期购房款、另外支付违约金50万元的条件下，被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君当房屋价格上涨时可以行使解除合同的权利。由此，被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君以此约定行使解除合同的权利，本院不予支持。关于第二个焦点问题。根据2011年7月29日出台的《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理按照有关规定组织回购的除外。为了贯彻实施《上海市动迁安置房管理办法》，规范动迁安置房房地产交易登记工作，上海市于2011年12月10日出台的《关于规范动迁安置房房地产交易登记有关问题的通知》，其中第二条规定，关于“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押”规定中“3年”的时限，按照《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(沪房管市〔2010〕375号)第一、二条的规定进行认定。《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(沪房管市〔2010〕375号)第二条规定，未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。结合本案具体事实，系争房屋自2016年12月10日开始可以转让，办理过户手续。综上，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告(反诉被告)周英姿要求被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君协助原告(反诉被告)周英姿办理将上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户到原告(反诉被告)周英姿名下的手续，本院应予支持。此外，原告(反诉被告)周英姿自愿向被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君支付第二期购房款9万元，本院予以确认。对于被告(反诉原告)余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君的反诉请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君于本判决生效之日起十日内协助原告周英姿办理将上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户到原告周英姿名下的手续；二、原告周英姿于本判决生效之日起十日内向被告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君支付第二期购房款9万元；三、驳回反诉原告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,400元，减半收取计6,700元，保全费5,000元，共计11,700元，由被告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君承担；反诉案件受理费13,400元，减半收取计6,700元，由反诉原告余淑蕊、孙梦珠、孙梦鹏、孙梦洁、孙梦誉、孙梦君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  王保林二〇一七年二月六日书 记 员  张易帆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。