北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9714号上诉人（原审被告）：杨华升，男，1973年12月8日出生。上诉人（原审被告）：杨薇，女，1976年9月16日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：赵恩峰，北京律众律师事务所律师。二上诉人之委托诉讼代理人：刘凘旸，北京律众律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈贵财，男，1982年6月29日出生。委托诉讼代理人：李武，北京法藏律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。上诉人杨华升、杨薇因与被上诉人陈贵财及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨华升、杨薇上诉请求：1、撤销一审判决，驳回一审陈贵财全部诉讼请求；2、判决由陈贵财承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院审理程序严重违法，故意偏袒陈贵财。一审应当中止审理案件，却强行判决。当事人之间在丰台法院先后形成两个案件，分别为（2016）京0106民初24032号和（2017）京0106民初1237号，后一案件应当以前一案件的审理结果为依据。一审法院以确认杨华升、杨薇陈述理由的方式，变相对（2016）京0106民初24032号案件进行了判决，解决另一案件的实体审理结果，程序严重违法；2、一审法院认定杨华升、杨薇违约无事实根据及法律依据，本案违约方实际为陈贵财。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，并驳回陈贵财全部诉讼请求。陈贵财辩称，同意一审判决，不同意杨华升、杨薇的上诉请求。本案购房过程中，杨华升、杨薇找各种理由拖延，根本目的是基于房价上涨拒绝出售房屋，杨华升、杨薇的不诚信行为不能得到法律的认可。链家公司述称,认可一审判决和对事实情况的认定。陈贵财向一审法院起诉请求：1、杨华升、杨薇协助陈贵财办理过户登记；2、杨华升、杨薇承担违约金，以290万元为基数、日万分之五为标准、从2016年10月27日至2017年6月6日，共计31.9万元；3、杨华升、杨薇承担律师费3万元；4、诉讼费用由杨华升、杨薇承担。一审法院认定事实：杨华升与杨薇于2003年结婚。北京市丰台区角门13号院1号楼12层XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）原登记在杨华升名下，登记时间为2015年4月20日。2016年7月4日，陈贵财（买受人）与杨华升（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为XXX号房屋，建筑面积共79.16平方米。该房屋规划设计用途为住宅。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为261万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为29万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金5万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。拟贷款金额为182万元。出卖人于2017年2月28日前将房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，陈贵财（买受方、乙方）与杨华升（出卖方、甲方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计290万元。乙方于2016年7月4日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方。乙方于缴税后10个工作日内将第一笔首付款102万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在首付款足额监管后20个工作日内（具体以预约过户日期为准），双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在2017年2月28日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。第三条税费的承担，1.甲方确认，交易房屋情况为：（1）交易房屋所有权证满两年，（2）交易房屋非甲方家庭名下唯一住房。2.甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由其直接向主管机关缴纳。3.甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。签订合同后，陈贵财向杨华升支付定金5万元。2016年6月27日，杨华升与杨薇离婚，双方协议XXX号房屋归杨薇所有，后，该房屋转移登记至杨薇名下。2016年8月9日，陈贵财（买受方、乙方）与杨华升（原出售方、甲方）、杨薇（新出售方、丁方）、链家公司（居间方、丙方）签订《变更出售方协议书》，约定：现因甲方、丁方原因，需要变更交易房屋的所有权人。甲乙丙丁经友好协商达成如下协议。1.甲、乙、丁三方协商一致，甲乙双方就房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。3.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋交易所签署的《补充协议》项下的甲方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。4.甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同变更，并按照变更后的合同继续履行。2016年8月24日，陈贵财与杨薇签订了网签合同。2016年10月8日，陈贵财的贷款申请获得银行预审批通过，贷款金额为182万元。2016年10月21日，链家公司约双方到税务机关办理缴税手续，因经税务机关核查产生较多税费，双方产生争议，未完成缴税手续。后链家公司又分别于2016年10月26日、11月3日约双方缴税，但均未完成缴税。2016年11月4日，杨华升以对“房产证满两年”产生重大误解为由起诉，要求撤销合同及补充协议。12月，陈贵财起诉本案，要求杨华升、杨薇协助办理所有权转移登记并支付违约金及律师费。关于缴税，陈贵财称，杨华升、杨薇没有配合缴税。2016年10月21日，双方到税务机关现场，但是丰台区地税部门认定房屋不满两年，需要多交14万的税。杨华升、杨薇说先回去，就没交。10月26日又去，再次确认房屋存在不满两年的问题，杨华升、杨薇就走了。11月2日，陈贵财一直与杨华升、杨薇协调，杨华升、杨薇就带了律师，准备起诉了。杨华升、杨薇称，我方不存在违约行为。双方的真实意思表示是房屋净得价290万元。杨华升、杨薇及链家公司在缴税时，陈贵财发现实际税费与之前的中介测算不同，相差15万元。陈贵财才拒绝缴税。税费多少都是买房者负担，杨华升、杨薇在急等过户拿到房款的情况下，不会因为陈贵财支付增加而不交税。陈贵财在得知卖方无奈起诉后，才表示愿意履行的意愿。在履行过程中，陈贵财拒不履行代付税费的合同义务，引起本案纠纷。税费的变化，就是本案误解所在。三方在2016年7月4日签订合同，之所以3个月后去缴税，是因为房改时间是2014年10月10日，房本登记时间是2015年4月20日。在中介公司指导下，双方到2016年10月10日之后去缴税，为了达到房屋购房合同满两年的条件。根据北京市行业标准，缴税时合同满两年、契税满两年、房产证发证满两年都视为满两年，免交5%的营业税。三方在签合同时明知所有权证不满两年的情况下，在合同中约定所有权证满两年就是为了10月10日之后可以视为满两年。10月21日三方缴税时拿出房改合同，时间是2014年10月10日，税务机关认定房屋满两年，免去5%营业税，但是购房合同有房屋原值，该房是10万元购买的公房，就会导致原来的个人所得税按1%交2.9万，因为有原值，税务机关要求按二次交易的差额的20%交个人所得税，是56万元。因此产生了双方的纠纷。买方提出不自己承担税费，就向中介提出异议，中介公司同意退还7万元中介费，同时买方还以不去缴税拖延买卖时间，导致杨华升、杨薇另案买卖困难，要求我们承担税费。本案误解客观存在，陈贵财利用该误解阻止交易。现在杨华升、杨薇只能依法撤销合同。庭审中，陈贵财提交其与杨华升的微信及短信记录，证明陈贵财积极主动要求杨华升、杨薇缴税，杨华升、杨薇以种种理由推脱。在双方的沟通记录中，陈贵财多次催促办理缴税手续，并提出“费用我这边先出，后续什么事咱们再商量”、“麻烦您这周给个回复，再往后拖，批贷函就过期了”等意见，杨华升均以工作忙为由未作正面回复。杨华升、杨薇对上述记录的真实性认可，但不认可证明目的，认为该微信记录恰恰证明是陈贵财不承担税费。庭审中，陈贵财表示，其愿意承担房屋产生的全部税费，并提供个人资信证明书，证明其具备一次性付清房款的能力。一审法院认为，一、关于双方合同是否构成重大误解。杨华升在另案中以对“房产证满两年”产生重大误解为由要求撤销合同及补充协议。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，《补充协议》第三条关于税费的承担明确约定，杨华升确认，交易房屋情况为房屋所有权证满两年。双方同意，本次交易涉及的税费全部由买方承担。但是，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由卖方承担。杨华升在签订合同时作为房屋登记所有权人，明知其房屋所有权证未满两年，该状况不符合《补充协议》称房屋所有权证满两年之约定，对于有可能导致交易房屋产生其他税费且由其承担的后果亦属明知。若依照杨华升所述，缴税时合同满两年、契税满两年、房产证发证满两年都视为满两年，但合同对房产证如不满两年产生其他税费由杨华升负担作出明确约定，若杨华升以合同满两年视为房产证满两年进行操作，应当尽到审慎义务，到相关税务机关对两种满两年的计税方式产生的税费金额是否一致进行核查，并以税务机关的核查结果为准进行缴税。在三方去税务机关缴税时，因房产证未满两年产生了其他税费，按照约定，该税费应由卖方负担。可见，杨华升在签订合同过程中对合同内容未发生错误认识，且陈贵财在本案审理过程中同意承担全部税费，对卖方未造成实际税费损失，故法院认为，杨华升对双方签订的合同不存在重大误解。二、关于陈贵财要求杨华升、杨薇协助办理所有权转移登记的诉讼请求。陈贵财与杨华升签订的《北京市存量房屋买卖合同》、双方与链家公司签订的《补充协议》及陈贵财与杨华升、杨薇、链家公司签订的《变更出售方协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，杨华升与杨薇离婚后，双方协议XXX号房屋归杨薇所有，房屋亦转移登记至杨薇名下。后，陈贵财与杨华升、杨薇、链家公司签订《变更出售方协议书》，将房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》项下的杨华升的权利义务全部转移于杨薇，杨薇同意受让前述合同项下的全部权利义务。杨薇亦依此协助陈贵财办理了网签及批贷手续。杨华升已无协助陈贵财办理所有权转移登记手续的义务。现陈贵财要求杨华升、杨薇协助办理XXX号房屋的所有权转移登记手续，其同意一次性支付房款且提交证据证明具备相应能力，合同具备继续履行的条件，法院对其要求杨薇协助办理XXX号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持，对其要求杨华升履行该项义务的诉讼请求不予支持。三、关于违约金与律师费的诉讼请求。杨薇受让买卖合同项下的全部权利义务后，应当按照合同约定协助办理缴税及过户手续。现其未协助办理相应手续，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，法院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现杨薇认为违约金过高要求法院予以减少，法院结合陈贵财的实际损失及双方合同履行情况，将违约金调整为3万元。陈贵财主张律师费的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、陈贵财于判决生效之日起七日内支付被告杨薇购房款二百八十五万元；二、杨薇于判决生效之日起七日内协助陈贵财将北京市丰台区角门13号院1号楼12层XXX号房屋的所有权转移登记陈贵财名下；三、杨薇于判决生效之日起七日内支付陈贵财违约金三万元；四、驳回陈贵财的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人均应严格按照合同履行义务，不得擅自变更或解除。本案中，案涉《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更出售方协议书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应依约履行。根据本案现已查明的事实，在上述合同签订后，陈贵财作为买受人，已经依约履行到期合同义务，后因出卖人未协助办理房屋买卖合同履行过程中的必要手续，导致双方之间的上述合同迟延履行至今。现陈贵财要求继续履行合同，并要求出卖人承担违约责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，处理正确，本院予以确认。至于违约金的具体数额，一审法院结合本案实际情况及当事人诉辩意见，依据合同法第一百一十四条之规定，对当事人约定的违约金予以酌减，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院予以确认。陈贵财同意以一次性方式支付剩余购房款，此履行方式与双方买卖合同之合同目的不悖，一审法院予以准许，本院不持异议。关于杨薇、杨华升上诉主张的出卖人不存在违约行为、合同未能履行系因买受人违约所致以及合同存在可撤销事由的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，杨薇、杨华升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30240元，由杨薇、杨华升负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  姚 颖审判员  陈雨菡二〇一七年十一月三十日书记员  胡 月