浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终1516号上诉人（原审被告）：杨海良,男，1979年10月16日出生，汉族，住浙江省湖州市德清县。委托代理人：许玉灵、沈慧慧，浙江浙杭（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈立章,男，1989年10月15日出生，汉族，住浙江省。委托代理人：陈之华，浙江东方绿洲律师事务所律师。上诉人杨海良因与被上诉人陈立章合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院(2016)浙0521民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨海良上诉请求：1.判令撤销浙江省德清县人民法院（2016）浙0521民初672号民事判决；2.判令本案发回重审或者在查明事实的情况下依法改判解除杨海良与陈立章于2015年6月9日签订的《协议》，并驳回陈立章的其他诉讼请求；3.判令一、二审诉讼费用由陈立章承担。事实和理由：一、一审认为“杨海良应当就无法履行该《协议》而承担返还房款及支付违约金的违约责任”，系认定事实错误。1.案涉协议主要对如何转让足浴店经营权进行了明确约定。本案足浴店的经营权属杨海良个人，案涉房屋产权人为徐献弟，徐献弟出具《确认书》授权杨海良对本案房屋整体对外出租。因此，杨海良虽非房产权利人，但获得了徐献弟的授权，有权出售该房产，一审认为杨海良并非真实产权人，自身亦无法履行签订房屋买卖合同的义务，而认为杨海良无法履行案涉协议错误。2.签署协议之初，杨海良就已告知陈立章房屋为第三人所有，但杨海良有权出售案涉房屋，且陈立章对该事实也完全知情。二、一审法院没有搞清本案《协议》中的主要内容，对本案的基本事实认定错误。本案案由应为合同纠纷，而一审法院将本案案由确认为房屋买卖合同纠纷，明显不合理。1.案涉协议第一条明确说明，陈立章与杨海良签订案涉协议的目的是受让杨海良经营状况良好的足浴店，而非是单纯的购买案涉房屋。2.案涉协议的第一条至第六条均表述的是足浴店经营权转让的问题。3.协议约定的658万元款项包含了足浴经营权转让款258万元在内。综上，本案中转让足浴店的经营权及转让案涉房屋的是两个完全可以分割的行为，该协议约定内容以受让足浴店经营权为主，且实际履行中，杨海良与陈立章之间的足浴店转让已履行完毕，只是因为陈立章管理不善，经营出现了问题，才在2015年10月与杨海良解除案涉协议，并进行了结算，又把足浴店经营权交还给杨海良，故案涉协议中关于足浴店经营权部分的约定已履行完毕，杨海良无需退还258万元。三、一审对于杨海良辩称陈立章违约导致合同解除不予认可的理由存在逻辑矛盾，系认定事实错误。一审未注意到庭审中均是陈立章代理人陈述并阻止陈立章及陈义照发言的反常现象，反而把其认为陈立章和杨海良在签约和履行过程中的矛盾之处全部归罪于杨海良，未尽到查明事实的职责，导致判决认定基本事实错误。四、一审没有查明本案争议焦点所涉基本事实即认定杨海良违约，系认定事实错误。一审未查明双方未能签订房屋买卖合同的责任原因及陈立章是否能履行支付房屋转让款的义务。按照常理及房屋买卖交易习惯，买卖双方应先正式签订房屋买卖合同，购买方完成付款义务后，然后出卖方完成过户手续。而在2015年7月31日之前，陈立章已明确表示自己无法筹集到400万元，无法履行合同义务，故本案系陈立章违约。五、一审法院认定双方已协商解除了合同，却遗漏了关于合同解除后双方对违约责任协商情况的查明和认定，系认定基本事实不清。六、一审认定158万元违约金未明显畸高，系认定事实不清，适用法律错误。陈立章辩称，一、杨海良为了逃避违约责任，无中生有捏造事实，站不住脚。双方解除协议的真正原因是杨海良无法将案涉房产过户到自己名下，已构成根本违约。陈立章花费巨资购买房产，最关心的是房产能否过户到自己名下，杨海良在签订协议时再三承诺保证在7月30日之前将房产证过户到陈立章名下，然而期限届满后，杨海良不能兑现承诺。此后杨海良采取各种手段欺骗陈立章说过几天马上可以将房产过户到陈立章名下，不断拖延时间，但是由于杨海良并不是该房产的真实所有人，不能将房产过户到陈立章名下，导致合同无法履行。二、房屋买卖合同的主体是杨海良、陈立章，杨海良故意混淆不同法律关系。协议第二条明确写明“双方约定房屋转让总价658万元整”，故杨海良所谓房屋价款分为两部分的说法不成立。在整个房屋转让协议中根本不存在任何第三方，陈立章根本不认识徐献弟，杨海良也从未安排陈立章与徐献弟见面。四、合同双方作出的约定合法有效，杨海良理应承担违约责任。五、一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，判决客观公正。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈立章向一审法院起诉请求：1.判令解除陈立章、杨海良于2015年6月9日签订的房屋转让协议；2.判令杨海良立即退还陈立章房屋转让款258万元并赔偿利息损失171685元（利息暂计算到2016年2月9日，请求计算到判决确定的履行之日）；3.判令杨海良向陈立章支付违约赔偿金158万元；4.一审诉讼费由杨海良承担。一审法院认定事实：2015年6月9日，陈立章与杨海良签订了《协议》一份，杨海良将位于德清县新市镇西城路桑拿足浴店转让给陈立章。协议同时约定了付款方式及违约责任等条款。2015年6月9日、2015年7月21日，陈立章分别向杨海良支付了转让款158万元及100万元，共计258万元。2015年7月20日，本案所涉德清新市碧水豪园休闲浴场经营者变更为陈立章。2015年10月6日，杨海良向陈立章支付款项10万元。2015年12月3日，杨海良向陈立章支付款项20万元。2016年1月4日，杨海良向陈立章支付款项9000元。2016年1月17日，杨海良分两笔向陈立章支付款项1800元及9000元。2016年2月19日，杨海良向陈立章支付款项10800元。之后，双方就本案所涉房屋转让款及违约金协商未果，纠纷成讼。一审法院认为，陈立章与杨海良之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，故合法有效，依法予以保护。关于陈立章要求的第一项诉请，解除陈立章、杨海良于2015年6月9日签订的房屋转让协议。根据双方当事人签订的《协议》约定，陈立章应当履行向杨海良支付房款的义务，但自2015年10月6日起，杨海良反而陆续向陈立章返还了30余万元款项，表明双方当事人已经以实际行动解除了该协议。且双方当事人庭审中对解除《协议》并无异议，故一审对陈立章该项诉请予以准许。关于陈立章的第二项、第三项诉请，系本案的争议焦点，即本案哪一方当事人系违约方。陈立章主张因杨海良未能在2015年7月31日前办理过户手续，故存在违约行为，才导致双方解除协议。杨海良则抗辩，因陈立章无法支付剩余房款400万元，故解除该协议，系陈立章违约。经一审审查，本案所涉《协议》第七条约定，“第二次付款在甲方（杨海良）将营业执照办理至乙方（陈立章）指定人员名下后乙方向甲方支付100万元整，余款400万在签订房屋买卖合同后乙方一次性支付完毕”。2015年7月20日，本案所涉德清新市碧水豪园休闲浴场经营者变更为陈立章。2015年7月21日，陈立章向杨海良支付了100万元房款。因此，根据双方第二次款项履行的方式及《协议》的约定，双方应当先签订房屋买卖合同，然后由陈立章履行支付房款的义务。截止2015年7月31日，双方当事人并未签订房屋买卖合同。根据庭审查明的事实，本案所涉房屋产权并非属于杨海良所有，杨海良亦予以认可。但《协议》中并未对此进行说明。杨海良抗辩其在出卖房产时已经告知了陈立章，系陈立章违约导致解除合同，但其抗辩存在矛盾之处：1、本案所涉房产交易金额巨大，根据日常交易惯例，购房人应当与房主本人签订购房协议，而不是仅仅和第三人签订一份协议；2、协议中并未体现任何房屋产权系案外人所有的信息；3、杨海良自述自双方开始协商签订《协议》始自双方发生矛盾为止，陈立章与房屋真实产权人始终未见过面，亦未通过一次电话，亦不符合日常交易惯例；4、根据杨海良提交的确认书复印件，确认书明确载明要由陈立章先提供400万元银行凭证复印件，然后签订房屋买卖合同。若该确认书是真实的，《协议》书中理应将该条款予以明确，否则该条款将不对陈立章具有拘束力，陈立章无需在签订房屋买卖合同前履行400万元房款的义务。故一审对于杨海良辩称陈立章违约导致解除合同的理由不予认可。关于杨海良辩称本案所涉协议包含两部分，其中258万元为足浴店转让款，400万元为房屋转让款的事实。一审认为，双方签订的《协议》中提及足浴店的过户手续，陈立章也完成了工商登记变更手续，但涉案《协议》是一份整体的协议，主要内容为房屋买卖协议，虽然其中包含了足浴店的经营变更内容，但并未对两者予以明确区分，房屋转让仍然是《协议》的核心部分，故一审对于杨海良的该项辩解理由亦不予认可。综上，一审认为，根据《协议》约定，双方应当先签订房屋买卖合同，然后由陈立章履行支付房款的义务。杨海良并非涉案房屋的真实产权人，其既未在《协议》中如实告知涉案房产的信息，自身亦无法履行签订房屋买卖合同的义务，同时也从未安排涉案房屋真实产权人与陈立章签订房屋买卖合同，故杨海良应当就无法履行该《协议》承担违约责任，应当承担返还房款及支付违约金的法律后果。关于陈立章诉请返还房屋转让款258万元，因双方解除《协议》后，杨海良已经共计支付了330600元，陈立章对此亦予以认可，故该部分应当予以扣除，杨海良尚需返还陈立章房款2249400元。关于陈立章诉请的违约金赔偿金158万元及利息损失171685元，一审认为该违约金系双方当事人合意的结果，经审查，该违约金未明显畸高，故予以支持。关于陈立章主张的利息损失部分，一审认为双方当事人已经在《协议》中对违约金进行了约定，故对陈立章额外主张的利息损失部分不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除陈立章、杨海良于2015年6月9日签订的房屋转让协议；二、杨海良立即返还陈立章房屋转让款2249400元，限于判决生效之日起十五日内付清；三、杨海良向陈立章支付违约赔偿金158万元，限于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回陈立章其他诉讼请求。如果杨海良未按判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41453元，其中陈立章负担4806.7元，杨海良负担36646.3元，限于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，杨海良围绕上诉请求依法提交了证据，陈立章未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：杨海良提交的证据：1.案涉足浴店营业执照的工商内档资料，拟证明陈立章自行办理营业执照及陈立章知晓房屋产权人系徐献弟且知晓杨海良有权出售房屋的事实；2.微信聊天记录和短信聊天记录，拟证明双方结算，以杨海良出具借条的形式确认最终结算金额为140万元，双方解除合同及陈义照催讨利息和本金的事实。陈立章质证认为，对证据1的关联性及真实性均有异议，陈立章在2014年没有去过新市镇，所有陈立章的签字都是假的；对证据2的真实性无法核对，且只能证明陈义照跟杨海良催讨钱。本院经审查认为，证据1不能证明杨海良是否有权出售案涉房屋，故该证据与本案不具有关联性，对该证据，本院不予确认；对证据2的真实性，杨海良未提供其他证据予以佐证，且聊天记录的内容，亦无法反映杨海良与陈立章已进行过结算的事实，故对该证据，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、杨海良是否构成违约；二、杨海良应返还陈立章购房款的数额；三、杨海良应支付违约赔偿金数额是否过高。关于焦点一，根据陈立章与杨海良2015年6月9日签订的《协议》，该协议系双方真实意思表示，并不违反法律效力性强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。根据《协议》约定的内容，虽然核心是转让案涉房屋，但也涉及足浴店经营权的转让，故本案案由应以合同纠纷为宜。根据《协议》第二条“双方约定房屋转让总价658万元整……”的约定和第七条“付款：协议签字生效当天乙方（杨海良）支付甲方（陈立章）房屋转让费158万元整，第二次付款在甲方将营业执照办理至乙方指定人名下后乙方向甲方支付100万元整，余款400万元在签订房屋买卖合同后乙方一次性支付完毕。”的约定，在陈立章已支付258万元房屋转让款情形下，杨海良应履行签订房屋买卖合同的义务后才可以要求陈立章支付余款400万元。由于案涉房屋为案外人徐献弟所有，且案涉合同并非居间合同，故杨海良能否履行上述合同义务关键在于其是否有权代理徐献弟出售案涉房屋。杨海良上诉主张其已得到了徐献弟的授权，徐献弟已向其出具《确认书》，但其至今未能提交《确认书》的原件，在一二审期间也未向法院提交有关能证明其得到徐献弟授权的其他证据，故本院对其上诉主张不予采信。由于杨海良不能履行案涉合同，一审认定杨海良构成违约并无不当。关于焦点二，杨海良上诉主张其与陈立章已进行过结算，并在二审中提供了短信聊天信息记录和微信聊天记录用于证明其主张。本院对上述证据经审查认为，即使上述证据符合证据的真实性，其内容也无法反映双方已进行过结算的事实，故对杨海良该节主张不予采信。杨海良另主张陈立章支付的258万元并非房屋转让款，而是受让足浴店经营权的对价，故无需退还，但其该主张既与《协议》第二条和第八条约定的内容不符，也与杨海良陆续返还房屋转让款330600元的事实和其关于双方已达成返还房屋转让款140万元结算的主张不符，故本院不予支持。关于焦点三，杨海良在未得到房屋产权人徐献弟授权的情形下，与陈立章签订涉及出售徐献弟房屋的协议，导致无法办理房屋过户手续，已构成根本违约，故陈立章根据《协议》第八条“本协议已经生效任何一方不得违约，如违约。违约方需对受害方进行赔偿。如乙方违约赔偿甲方违约金158万元整，如甲方违约同等金额赔偿。不尽事宜双方协商解决。”的约定，要求杨海良承担158元违约金，本院予以支持。杨海良请求调整违约金数额，一审以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、杨海良的过错程度以及合同解除后导致杨海良的预期利益未能实现等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，认为双方约定的违约金数额未明显偏高，符合事实和法律规定，本院予以维持。综上所述，杨海良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41453元，由杨海良承担。本判决为终审判决。审判长  沈国祥审判员  潘嘉玲审判员  沈 杰二〇一七年二月十五日书记员  沈文婷