湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民再156号上诉人（一审被告、反诉原告）：何五星，男，1954年8月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨清平（何五星之妻），1958年5月10日出生，汉族。被上诉人（一审原告、反诉被告）：叶自俊，女，1955年6月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博，湖北鼎力众邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：董奇萍，女，1952年7月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博，湖北鼎力众邦律师事务所律师。上诉人何五星因与被上诉人叶自俊、董奇萍房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1560号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年12月28日公开开庭审理了本案。何五星的委托诉讼代理人杨清平，叶自俊、董奇萍的委托诉讼代理人张博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何五星上诉称：原审判决一方面对缺乏基本事实证明的证据加以认定；另一方面，对有充分证据的客观事实却全盘否认，有明显的主观意识。且原判决适用法律有错误。请求：1、撤销武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1560号民事判决第二项，改判由被上诉人叶自俊、董奇萍向上诉人赔偿设备财产损失共计人民币8199元；2、驳回被上诉人叶自俊、董奇萍的全部诉讼请求。叶自俊、董奇萍答辩称：何五星提交的证据不能证实其没有构成违约，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。请求驳回上诉人何五星的上诉，维持一审判决。2014年1月22日，叶自俊、董奇萍向一审法院起诉称：叶自俊、董奇萍于2011年1月9日与何五星签订房屋租赁合同，将位于汉口北四季美农贸城中央商务街五栋二层262号房租赁给何五星使用。租期三年，第一年租金每月900元，第二年租金每月1000元，每半年支付一次，每次需提前支付。合同履行期间，何五星按约定支付了至2012年4月15日的租金。从2012年4月16日开始，何五星以种种理由拒不支付租金，并经多次催要无果。请求：1、何五星向叶自俊、董奇萍支付房屋租金1万元；2、解除叶自俊、董奇萍与何五星之间的房屋租赁合同关系；3、何五星将房屋恢复原状并腾退给叶自俊、董奇萍。何五星答辩并反诉称，何五星于2011年1月15日与叶自俊、董奇萍签订房屋租赁合同是事实。租赁合同签订后，在得到叶自俊、董奇萍的同意后，何五星投资22587元将房屋装修为KTV房，并于2011年12月转租给第三方胡胜利。何五星在租赁期间按时交纳了至2012年4月15日的房屋租金。2012年3月19日，消防部门向包括涉案房屋在内的四季美农贸市场商务中心200多户业主下达停电通知，并于同年4月5日正式停电。因停电不能正常经营，胡胜利于2012年3月31日向何五星提出不再租赁涉案房屋。同日，何五星向叶自俊、董奇萍提出不再租赁涉案房屋并说明原因。因不能正常营业，胡胜利未向何五星交纳2012年4月1日及之后的房屋租金，何五星也因此未向叶自俊、董奇萍交纳租金。从同年4月15日开始，何五星多次要求叶自俊、董奇萍收回房屋并退还押金，但叶自俊、董奇萍以其没有交纳租金为由均不予理睬。同年9月初消防停电结束，叶自俊、董奇萍将涉案房屋的钥匙强行拿走，拒不退还租房押金，同时占据房屋内何五星投资的KTV设备等财产，并将房屋出租给他人。请求判令：叶自俊、董奇萍返还房屋押金1500元、2012年4月5日即消防停电之日至同月15日已交纳的房租300元和房屋KTV设备财产8199元，合计9999元。叶自俊、董奇萍针对何五星的反诉辩称，租赁合同中并未约定租赁房屋用途，何五星为了符合消防要求对案涉房屋进行二次改造，说明其是知道有关规定的，与叶自俊、董奇萍无关；2013年3月10日，叶自俊、董奇萍与何五星之妻杨清平办理了涉案房屋的钥匙交接，由此说明双方已经完成了交接，并不存在扣留KTV设备的情况。一审查明：2010年1月9日，叶自俊、董奇萍与武汉南顺物流有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司位于武汉市黄陂区滠口街刘店村（汉口北四季美农贸城中央商务街）的第5幢2层62号房，该房的用途为仓储物流。2011年1月9日，叶自俊、董奇萍（甲方）与何五星（乙方）签订房屋租赁合同，将包括上述房屋在内的7间房屋租给乙方使用，合同约定：租期三年；合同期第一年每月每间房租金为900元，从合同第二年起每月每间房租金为1000元。乙方支付甲方每间房押金1500元，合同期结束后，如乙方遵守合同无欠各种费用，甲方应立即退还押金；付款方式为每半年支付一次，每次付房租须提前15天，如恶意拖欠房租，甲方有权收回房屋，一切后果由乙方自理；甲方提供乙方空调、热水器设施。乙方在合同期内应注意爱惜房屋及内部设施，房屋如有变动，退房须返还卫生间，如有认为损坏需照价赔偿；双方如有不可抗拒特殊情况不租借房屋，应该提前一个月通知对方，并以一个月的租金作为补偿等事项。2012年1月15日，叶自俊与何五星之妻杨清平再次签订房屋租赁合同，除将租金标准调整为每月每间房700元，付款方式为每三个月支付一次外，其他内容与原合同相同。在上述合同的履行过程中，何五星向叶自俊、董奇萍支付了至2012年4月15日的租金。2012年9月中旬，董奇萍与何五星之妻杨清平为案涉房屋租赁事宜发生争执，在查看案涉房屋时，将案涉房屋钥匙一套从杨清平手中拿走。2013年3月10日，董奇萍与杨清平以收条形式办理案涉房屋余下钥匙的交接手续，载明：收到四季美农贸商城5号楼2楼262号房钥匙6把……。由双方经手人董奇萍、杨清平签名确认。2014年1月22日，叶自俊、董奇萍以何五星在合同履行期限（2012年4月16日起至2013年3月10日）内，未按约定支付其租金，向法院提起诉讼。一审另查明，2012年2月23日，何五星将案涉房屋装修为KTV形式后，以其妻杨清平的名义转租给他人（胡胜利）承包经营娱乐业，胡胜利在经营期间，因KTV存在火灾隐患，被公安部门予以临时查封。为此，胡胜利与杨清平发生诉讼，法律文书确认杨清平因与胡胜利签订的承包经营合同中约定由杨清平负责办理消防许可证而未办理，致KTV房被相关部门查封，由杨清平承担违约责任，解除了杨清平与胡胜利的承包经营关系。一审还查明，2012年4月5日，诉争房屋所在的武汉市黄陂区滠口刘店（汉口北四季美农贸商城中央商务街）第5幢因存在重大火灾隐患，被武汉市公安局黄陂区消防大队采取断电的措施予以临时查封。后经汉口北四季美农贸商城出面协调，该商城恢复供电。一审认为，叶自俊、董奇萍与何五星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。合同签订后，叶自俊、董奇萍依约交付了房屋，何五星未依约支付房屋租金，对此，何五星应承担支付所欠房屋租金的责任。2012年9月中旬，叶自俊、董奇萍要求何五星之妻杨清平开门查看案涉房屋时，从杨清平处将案涉房屋钥匙拿走一套，但房屋仍由何五星占有使用。2013年3月10日，董奇萍从何五星之妻杨清平收回案涉房屋钥匙，应视为双方协商解除房屋租赁合同，对叶自俊、董奇萍要求解除与何五星之间的房屋租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。同时何五星差欠叶自俊、董奇萍租金的期间为2012年4月15日至2013年3月10日，其租金标准应为700元/月，其差欠租金共计7700元（700元/月×11月）。关于叶自俊、董奇萍要求何五星将案涉房屋恢复原状的问题，因双方签订的《房屋租赁合同》中并未有相关约定，且双方在移交案涉房屋时亦未有相关财产的移交清单，故叶自俊、董奇萍的该项诉讼请求缺乏证据证实，该院不予支持。关于何五星反诉要求叶自俊、董奇萍向其支付租赁房屋内财产折价款8199元的问题，何五星虽然提交了相关证据，但该相关证据不足以证实具体有些什么财物以及该财物的数量、价值等基本信息，其折价8199元并要求叶自俊、董奇萍支付的诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。关于何五星反诉要求叶自俊、董奇萍返还2012年4月5日消防停电之日至同月15日已交纳房屋租金300元的问题，因租赁房屋存在重大火灾隐患，被消防部门予以临时查封的事实存在，后经汉口北四季美农贸商城出面协调，该商城恢复供电，该停电属不可归责于双方当事人的事由，但双方未能提供证据证明该停电的具体天数，根据公平原则，该院酌定叶自俊、董奇萍返还何五星房屋停电期间的租金300元。关于何五星反诉要求叶自俊、董奇萍退还押金1500元的问题，因该押金并没有违约金的性质，在何五星支付租金后，该押金应予以返还。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、解除叶自俊、董奇萍与何五星之间的房屋租赁合同；二、何五星于本判决生效之日起十日内，向叶自俊、董奇萍支付租金7700元；三、叶自俊、董奇萍于本判决生效之日起十日内退还何五星押金1500元；四、叶自俊、董奇萍于本判决生效之日起十日内返还何五星租金300元。五、驳回叶自俊、董奇萍的其他诉讼请求。六、驳回何五星的其他反诉请求。案件受理费50元，反诉费50元，由叶自俊、董奇萍负担50元，何五星负担50元。经本院审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，何五星向本院提交了4份新证据。证据1、武汉市消防安全委员会于2012年4月28日下发的“武消安【2012】22号”文件《关于全市106起重大火灾隐患情况的通报》，黄陂区四季美农贸城中央商务街4、5号楼排在第18位，存在消防设备不能正常使用和运行的情形，拟证明4、5号楼存在重大消防隐患；证据2、武汉市黄陂区人民政府办公室文件，拟证明黄陂区人民政府要求对存在重大火灾隐患的单位进行整改；证据3、消防部门出具的给力渔村招待所被查封的消防监督检查记录，拟证明消防部门对给力渔村招待所采取的临时查封；证据4、房间设备照片，拟证明原来租赁的房间内确有KTV设备。叶自俊、董奇萍对何五星提交的4份证据质证称，证据1仅能证明存在火灾隐患，但具体原因没有列明，不能证明火灾隐患形成的原因;证据2只能证明火灾隐患存在，并不能证明火灾隐患的形成原因。此外，该证据形成于2012年8月7日，而2012年8月涉案房屋已经恢复供电，该份整改通知与停电之间并无联系；证据3记录的违法行为均系个人责任，且给力渔村招待所并未包含本案所涉及的房屋，与本案没有关联；证据4系房间设备照片，对其真实性、合法性存疑，拍摄时间与拍摄地点均不能证实。本院经审查认为，何五星提交的上述4份证据虽真实可信，但不能直接证明与本案纠纷存在关联，亦不能证明叶自俊、董奇萍扣押了涉案房屋内的KTV设备。根据双方当事人的诉辩主张及事实理由，本案的争议焦点为：1、叶自俊、董奇萍与何五星是否按照合同约定履行了各自的义务；2、何五星所称涉案房屋内的KTV设备财产损失有无事实依据。本院经审理认为，叶自俊、董奇萍与何五星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应确认该合同合法有效。叶自俊、董奇萍与何五星签订合同后，将涉案房屋依约交付承租人何五星。何五星在履行上述合同过程中，虽然向叶自俊、董奇萍支付了2012年4月15日之前的租金，但在此后合同约定的履行期限内，何五星再未向叶自俊、董奇萍按约支付租金。2012年9月中旬，董奇萍与何五星之妻杨清平虽曾为涉案房屋租赁事宜发生争执，在查看该房屋时，将该房屋钥匙一套从杨清平手中拿走，但此后何五星仍在继续占有使用该租赁房屋。本案所涉房屋租赁合同的相对人系出租方叶自俊、董奇萍，承租方何五星，双方在租赁合同中约定由叶自俊、董奇萍将该房屋提供给何五星使用，租金和租赁期限已有明确约定。合同中并未约定承租人何五星将该房屋提供给他人用于经营使用，亦未有约定涉及该经营场所的消防设施及消防许可证申报事宜由叶自俊、董奇萍负责报装和办理的条款内容。既然双方未在合同中约定上述内容，对何五星将涉案房屋转租给他人用于经营以及在经营过程中因重大消防隐患所造成不能正常经营的损失及法律后果，不应由叶自俊、董奇萍承担。何五星理应承担向叶自俊、董奇萍支付所欠房屋租金的责任。关于何五星上诉要求叶自俊、董奇萍向其支付涉案房屋内财产折价款8199元的问题，何五星在一审及二审中虽然提交了相关证据，但该证据不足以证实该租赁房屋内具体有些什么财物以及该财物的数量、价值等基本信息，亦不能证明叶自俊、董奇萍扣押了KTV设备，其要求叶自俊、董奇萍赔偿设备财产损失8199元缺乏事实及法律依据，对何五星的此项上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理并无不当。何五星的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由何五星负担。本判决为终审判决。审判长 甄 骞审判员 王长鸣审判员 杨元新二〇一七年二月二十日书记员 桂霄雨