上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初9577号原告(反诉被告)普年(上海)商贸有限公司，住所地上海市。法定代表人王珏。委托代理人夏飞，北京安博(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)赵根娣，女，1957年1月25日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人陈川，上海海汇律师事务所律师。原告普年(上海)商贸有限公司与被告赵根娣房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告赵根娣诉反诉原告普年(上海)商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘怡文独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)普年(上海)商贸有限公司的委托代理人句薇，被告(反诉原告)赵根娣的委托代理人陈川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普年(上海)商贸有限公司诉称，原被告间签有上海市中潭路XXX弄XXX号商铺的房屋合同，租期为2014年7月1日至2018年6月30日止。租赁合同签订后，原告对系争商铺进行装修并于2014年10月正式入驻商铺。嗣后原告发现租赁的商铺遇雨即渗水，为此原告通知被告对商铺进行修护，但却一直未能维修好。2015年7月，商铺渗水严重致墙皮剥落，并因季节因素散发霉味，严重影响了原告对商铺的使用。被告在原告的通知下也曾找物业公司进行修缮，但因维修未果，遂不再理会原告的请求。2015年10月1日，原告致函被告要求其维修，反之将暂缓支付租金。被告对此未予回复，且于被告2015年11月16日擅自锁了系争商铺的门，不允许原告继续办公。原告就此报警，在民警的协调下原告将办公桌椅搬出了商铺，同时被告明确表示不再继续履行租赁合同。现原告认为被告未尽及时修缮义务依照约定应支付原告违约金人民币5500元；原告支付租金至2015年11月底，被告应退还原告剩余的租金人民币2250元；被告补偿原告的装修损失人民币55000元。同时，被告违约致租赁合同解除的，故被告应返还原告已付的押金人民币5500元。被告赵根娣辩称，系争商铺租赁合同的解除是因原告违约所致，因此被告只同意返还原告未使用期间的租金，即人民币2250元。依照租赁合同约定，原告应于2015年9月支付10月及11月的租金，但原告经被告多次催讨后直到2015年11月6日才付，故原告存在违约。系争商铺的确有渗漏水的情况存在，但被告找物业公司前去修缮，并未推诿。因是原告违约致租赁合同解除，故被告不应承担违约责任，可不予返还押金。同理，被告可不予补偿原告的装修费用。反诉原告赵根娣诉称，租赁合同的解除为反诉被告违约造成，因此反诉原告可没收反诉被告支付的押金人民币5500元，因租赁合同的提前解除使系争商铺空置数月，造成的租金损失应由反诉被告赔偿。为此反诉原告向本院提出要求反诉被告支付商铺空置损失费人民币19250元及没收反诉被告支付的押金人民币5500元。反诉被告普年(上海)商贸有限公司辩称，反诉原告强行锁了系争商铺的门，反诉被告已于2015年11月16日搬离系争商铺，因此反诉原告没有理由要求反诉被告支付其商铺空置费。至于押金，是反诉原告强行解除了双方的租赁合同，对此反诉被告不存在违约行为，不应承担违约责任。故反诉被告对反诉原告的诉讼请求均不同意。经审理查明，原被告于2014年6月14日签订了上海市中潭路XXX弄XXX号商铺的租赁合同，合同约定租期为2014年7月1日至2018年6月30日止，每月租金人民币5500元。租赁合同第五条第1款约定：租赁期满后，乙方(原告)迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所有应付费用后，经甲方(被告)确认后应立即将押金无息退还给乙方。租赁合同第六条第2款约定：房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。合同第七条第2款约定：乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。合同第九条第1款约定：甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金人民币5500元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。租赁合同签订后，双方各自履行了义务，原告并支付被告押金人民币5500元。原告对系争商铺装修后于2014年10月正式投入使用。期间，原告发现系争商铺有渗漏水现象，并告知了被告。被告曾向物业公司报修，物业公司对商铺渗漏水部位进行修缮，但未修复。2015年9月，原告未按月支付租金，并于2015年10月11日致函被告要求其修复商铺，反之暂缓支付租金。2015年10月21日，被告发函给原告催讨租金；同年10月26日，被告再次致函原告称：双方订立的合同已经生效，贵公司应当按月及时、全面的履行合同，而贵公司延付款的行为已经严重违反了合同约定……赵根娣认为支付房屋租赁费用是贵公司的基本义务，贵公司不支付房屋租赁费用的行为已经表明不愿履行租赁，故赵根娣委托本律师事务所正式通知贵公司解除双方签订租赁合同，请贵公司收到本函后3日内支付拖欠房租并搬离租赁房屋。2015年11月16日，被告将商铺上锁，为此原告报警并在现场民警协调下原告将办公物品搬离了现场。现原告认为被告未尽修缮义务，使得租赁合同提前解除，被告的行为构成违约，遂诉至法院要求判决支持如其诉请。审理中，被告称，对原告多付的租金人民币2250元可予返还。由于租赁合同提前解除的原因系原告违约所致，因此被告无法同意原告的其余诉请。至于原告所述的装修费用，被告认为原告只能主张装修残值，但因原告违约，且原告租赁商铺时知悉商铺有渗漏水的现象，而被告也及时联系物业公司进行维修，因此被告不应补偿原告商铺的装修残值。对此原告表示，其在向物业公司装修报备时才知商铺有渗漏水的情况，但不知具体状态。原告是在渗漏水现象迟迟未能修复并影响正常使用后才未支付租金，不过嗣后原告补缴了租金。被告锁门致租赁合同解除存在违约。庭审中，原告称，原告搬离商铺后，被告将商铺另行出租，原告对商铺所做的装修被租赁人利用。原告对商铺做了整体装修，花费人民币55000元，租赁商铺的租期为5年，按5年折旧，商铺的装修残值应为人民币44000元。被告认可原告对商铺进行过装修，但无法确认装修价值。对原告提供的相关装修合同及收据表示无法确认真实性及商铺装修的实际花费。庭审后，经向中远物业管理有限公司两湾分公司工作人员了解得知，原告在商铺装修前向物业公司报备时知晓商铺有过渗漏水，且没修好。物业公司维修持续一年时间。反诉查明的事实同本诉。庭审中，反诉原告表示，商铺于2016年3月另行出租，2015年11月17日至2016年2月底的空置损失计人民币19250元。反诉被告未按时支付租金构成违约应承担违约责任，其所付的押金人民币5500元，反诉原告可予没收。庭后，反诉原告向本院书面表示称，在反诉被告之后的商铺承租人曾使用了原告的装修，但目前商铺又另租他人，因使用用途不同，已对商铺全部重新装修。本院认为，原被告间就上海市中潭路XXX弄XXX号商铺签订的《租赁合同》系双方自愿协商后的真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。原告在得知商铺有渗漏水情况仍装修房屋并投入使用，之后却因渗漏水的原因延付租金，其行为构成了违约，但被告在收到原告延付的租金后，却锁了商铺门致《租赁合同》解除，被告的行为与《租赁合同》的约定不符，故亦构成违约。虽然原被告均违约，但造成《租赁合同》解除的主要责任在被告。现原告要求被告赔偿装修损失人民币44000元，审理中，被告表示原告对商铺有过装修，原告搬离后曾被后续的商铺使用人再利用，在商铺又另行出租后，现承租人已对商铺重新装修，原有的装修已不存在。由此本院可确认原告对商铺有过装修，原告对商铺的装修被再利用，因此被告应补偿原告的因装修导致的经济损失。目前商铺的装修不复存在，装修的残值已无从评估，被告应承担由此产生的后果。现本院参考《建筑装饰工程施工合同》，根据本案的责任大小，酌情判定被告补偿原告装修损失人民币15000元。庭审中，原被告对返还多付的租金人民币2250元达成一致，无不妥，本院应予准许。依据前述，原告延付租金的行为系违约，因此其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于押金人民币5500元，由于原被告均有违约，因此被告无理由没收原告支付的押金，故原告的诉讼请求，于法有据，本院可予支持。至于反诉中反诉原告要求反诉被告支付的商铺空置损失费人民币19250元，《租赁合同》未约定反诉被告延迟支付租金反诉原告可解除该合同，故反诉原告将商铺门锁掉，致《租赁合同》解除后的商铺空置损失应由反诉原告自行承担，由此对反诉原告的诉请，本院不予支持。依照上述，反诉原被告在履行《租赁合同》的过程中均存在违约行为，因此双方可互不承担违约责任。故反诉原告要求没收押金人民币5500元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定判决如下：一、被告赵根娣应于本判决生效之日起十日内支付原告普年(上海)商贸有限公司装修补偿款人民币15000元；二、被告赵根娣应于本判决生效之日起十日内返还原告普年(上海)商贸有限公司租金人民币2250元；三、被告赵根娣应于本判决生效之日起十日内返还原告普年(上海)商贸有限公司押金人民币5500元；四、对反诉原告赵根娣要求反诉被告普年(上海)商贸有限公司给付商铺空置损失费人民币19250元的诉讼请求，不予支持；五、对反诉原告赵根娣要求没收押金人民币5500元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1506元，减半收取，计人民币753元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币209元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘怡文二〇一七年二月二十八日书记员  蒋 平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。