.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初7263号原告：张浩，男，1983年4月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：解刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯维刚（该公司职员），男，1984年6月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告张浩与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张浩的委托诉讼代理人李海龙，被告康民公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张浩向本院提出诉讼请求：1.被告立即将权属登记所需资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》;2、被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》协助原告办理房屋所有权转移登记手续;3.被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金,直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之曰止(按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%/年计算)(暂计算至起诉之日为65999元×4.35%/年÷12月/年÷30天/月×665天=53033元);3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定被告将位于金凤区某房屋出售给原告；房屋交付时间为2015年7月23日前,被告自房屋交付之日起180日内给原告办理房屋权属证书。合同签订后,原告向被告支付购房款，被告于2015年7月3日向原告交付房屋，但至今未办理房屋权属登记证书，已逾期665天，故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告诉请的违约金过高且无合同依据；原告在购买涉案房屋时与被告签订借款协议，付款委托书、承诺书均由原告签字确认即有效文件，原告承诺在未还清物业借款次日前，被告不承担房屋权属登记相关义务，原告主张的违约金不成立。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。经审查，原告提交的《银川市商品房买卖合同》真实、合法且与本案相关，本院予以确认；其提交的《销售不动产发票》可证实原告交纳全部购房款的事实，本院予以确认；其提交的物业专项维修资金交存凭证可证实被告收取涉案房屋的事实，本院予以确认。被告提交的《承诺书》、《委托书》、（2017）宁0104民初7997号民事判决书真实，但无法达到其证明目的，本院对上述证据的证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月23日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定乙方购买甲方开发建设的房屋一套，建筑面积128.65平米，房屋总价款为659975元；买受人应于2015年6月23日前支付首期房价款269975元，余款390000元申请贷款支付；出卖人应在2015年7月23日向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期银行贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；2、双方协商解决。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告于2015年8月7日向原告出具《销售不动产统一发票》。2015年7月3日，被告向原告交付房屋。2017年12月6日，被告取得涉案房屋《初始登记证》。2017年12月9日，被告通知原告办理房屋权属证书。但原告认为被告逾期办理房屋权属证书构成违约，故诉至本院。另查明，2015年6月13日，原告与案外人银川市康民物业服务有限公司（以下简称康民物业公司）签订《借款协议》一份，约定案外人免息向原告提供借款13万元。同时，原告向案外人出具《委托书》、《承诺书》各一份，载明：”本人由于资金周转问题向贵公司借款用于购买XX室住宅，同时承诺按期归还借款，如未按时归还，本人授权贵公司全权代为办理该套房屋的收楼及其他相关手续，此委托经银川康民房地产开发有限公司确认所接款项全部还清后方可撤销；本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖该合同》约定办证起算日期的，则仍按《商品房买卖该合同》执行”。2017年7月21日，案外人康民物业公司向银川市兴庆区人民法院提起诉讼，要求原告偿还借款4万元并支付违约金。该院于2017年10月17日作出（2017）宁0104民初7997号民事判决书，判决原告向案外人偿还借款4万元，并按照年利率24%支付自2016年10月30日起至判决确定的还款之日止的违约金。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有约束力，双方应严格按照合同履行相应的义务。原告已缴纳了相应的购房款，被告亦应按约履行自己的义务。关于逾期办证违约金，因康民公司使用涉案房屋的土地使用权在中国工商银行银川东城支行办理了在建工程抵押贷款，在康民公司没有清偿贷款的情形下，无法取得房屋所有权初始登记手续，从而导致原告不能按期办理房屋所有权登记手续，属于康民公司违约。双方签订的合同第二十条载明的违约责任标准为：1.因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金；2.由双方协商解决。合同双方选择了第2项即由双方协商解决，但双方就违约金标准未协商一致，应比照合同约定的第1项即因出卖人的原因不能按期办理房屋所有权证书的，由出卖人按日计算支付买受人全部房价款万分之壹的违约金更为适当。按此标准，其中被告于2015年7月3日向原告交付涉案房屋，180日后即2015年12月30日被告应当具备办理产权证的条件，自2015年12月31日至2017年12月9日违约共计709天，违约金共计46792元（659975元×0.01%×709天）。被告辩解称原告向其出具了承诺书，承诺办理房产证起始期限为原告还清宁夏康民物业服务有限公司的借款之日，现原告未还清借款，不应计算违约金，因该承诺系原告出具给案外人康民物业公司，该承诺到达康民服务公司，原告仅相对于宁夏康民物业服务有限公司有约束力，不能约束原、被告双方，故被告的该项辩解意见不成立。因被告已于2017年12月6日取得《初始登记证》，无需确认，故对原告要求被告取得《初始登记证》的诉讼请求，本院不予支持。关于协助办理房屋所有权转移登记，因被告取得《初始登记证》并将相关材料报送房地产行政主管部门，且于2017年12月9日通知原告办理房屋权属登记，原告即可办理，被告协助办理房屋权属登记的义务已履行完毕，故对其要求被告协助办理房屋权属登记的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张浩逾期办证违约金46792元；二、驳回原告张浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员雅娟二○一八年二月五日书记员马智附：本判决适用的相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。