北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9047号上诉人（原审被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，该单位法务专员。被上诉人（原审原告）：郭欣荣，女，1967年1月19日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐海（郭欣荣之夫），1965年11月4日出生。上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）因与被上诉人郭欣荣租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初10140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。爱家营公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郭欣荣的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定法律关系及适用案由错误。我公司与郭欣荣签署委托代理合同，符合委托合同定义，而非一审法院认定的房屋租赁合同关系；郭欣荣作为房屋所有权人仍负有管理人义务并承担因房屋产生的相关费用；我公司作为郭欣荣的受托人，为有偿代理，向其收取管理服务费，再次证明我方与郭欣荣之间是有偿委托代理关系。2.委托代理合同已于2017年5月18日解除，我方不应支付2017年5月20日后的房租，且房屋亦未实际出租。依据委托代理合同第八条第（二）项，双方约定的解除权，我方于2017年5月18日向郭欣荣发送解除告知函。根据《合同法》相关规定，合同自通知到达对方时解除。3.2017年5月18日委托代理合同已解除，郭欣荣的恶意拖延收房导致的损失应由郭欣荣承担。我方明确解除委托代理合同并将涉诉房屋腾空，郭欣荣却拒不履行收房义务导致房租损失，该损失应由郭欣荣自行承担。郭欣荣辩称，同意一审判决，不同意爱家营公司的上诉请求和上诉意见。我与爱家营公司之间是房屋租赁关系，由于我们不同意解除合同，所以合同并未解除。我们要求继续履行合同，爱家营公司应支付相应的租金。郭欣荣向一审法院起诉请求：1.双方继续履行合同；2.爱家营公司向我支付2017年5月20日至2018年4月19日的房租63466.67元。一审法院认定事实：2017年4月19日，郭欣荣（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定双方在平等、自愿的基础上，就甲方将北京市×××8号房屋（以下简称涉案房屋）委托乙方进行出租代理及管理约定如下：涉案房屋为2室1厅，房屋所有权编号：京（2016）东城区不动产权第0032098号，房屋所有权人为郭欣荣；甲方授权乙方以居住用途出租，甲方同意乙方以整租的形式出租该房屋，该房屋委托出租价格为每月6800元；委托出租期限为2017年4月20日至2020年4月19日，甲方同意乙方按年度为周期向其转付房租，除特别约定外，乙方应于约定周期开始日转付应付房租；第一个月转付房租应于委托期开始后7个工作日内支付甲方，且不论该房屋是否以实际对外出租；代理期内，甲方向乙方支付等于140天租金的管理服务费，管理服务费由乙方在转付租金时扣除，甲方无需另行支付；委托期内的第一年，甲方于第2次应收租金时支付乙方相当于50日房租的管理服务费。双方另行约定，合同订立后先支付第一个月的房租，于2017年5月20日支付第一年度扣除管理费后的剩余租金63466.67元。合同订立当日，郭欣荣向爱家营公司交付涉案房屋。2017年4月25日，爱家营公司向郭欣荣支付首月房租6800元。此后，爱家营公司未再向郭欣荣支付房租，并与郭欣荣协商解除合同，郭欣荣拒绝解除合同。现涉案房屋仍由爱家营公司控制。庭审中，爱家营公司主张双方签订的合同约定价格过高，因其负责签合同的业务员系新入职员工，不了解情况，合同显失公平，其考虑提起反诉主张撤销合同，法院要求其明确是否提起反诉，爱家营公司当庭未提起反诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。从郭欣荣、爱家营公司签署的《北京市房屋出租委托代理合同》的条款约定、房屋使用情况、租金收取方式等内容分析，应当认定郭欣荣、爱家营公司间名为出租委托代理合同关系，实为房屋租赁合同关系。合同履行中，爱家营公司虽与郭欣荣协商解除合同，但并未协商一致，故郭欣荣要求继续履行合同，理由正当，法院予以支持。双方约定应于2017年5月20日支付第一年度剩余租金63466.67元，但爱家营公司未按约定履行支付租金义务，现郭欣荣主张其履行该项义务，合法有据，法院予以支持。爱家营公司辩称因双方约定租金价格过高，导致爱家营公司无法找到合适的承租人，考虑到爱家营公司作为专业房屋经营代理机构，涉案房屋是否能顺利转租系其在签订合同时就应考虑到的经营风险，在合同订立2个月时，爱家营公司仅以无法找到承租人为由拒绝履行合同约定的租金支付义务，缺乏依据，法院对其该项辩论意见不予采信。据此，一审法院于2017年6月判决：一、郭欣荣与北京爱家营企业管理有限公司继续履行双方于二〇一七年四月十九日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效后七日内支付郭欣荣二〇一七年五月二十日至二〇一八年四月十九日的房屋租金六万三千四百六十六元六角七分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，爱家营公司提交了其工作人员董雷发给郭欣荣的手机短信打印件作为新证据，欲证明爱家营公司于2017年5月18日向郭欣荣本人发送了解除合同通知。其主要内容为：爱家营公司由于在出租涉案房屋时遇到困难，因此决定与郭欣荣解除合同，并停止支付租金，同时愿意赔付月租金的200%作为违约金，请郭欣荣于2017年5月25日前与其联系，协商相关事宜。郭欣荣称收到过该短信，但认为短信告知不符合单独解除合同的条件。一审审查明的事实无误，本院予以确认。另查，《北京市房屋出租委托代理合同》第八条第（二）项内容为：因乙方原因导致本合同提前解除的，如乙方在委托起始30日内违约解除合同的，乙方已垫付的首月租金作为违约金支付甲方。如乙方在委托起始日30日后违约解除合同的，乙方应按月委托价格的200%向甲方支付违约金。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，郭欣荣与爱家营公司签署的合同虽然名为《北京市房屋出租委托代理合同》，且载有郭欣荣委托爱家营公司对涉案房屋进行出租代理及管理，爱家营公司转付租金等内容，但全部分析合同条款可以看出，双方基本的权利义务是郭欣荣将涉案房屋交给爱家营公司使用（出租），爱家营公司于约定时间向郭欣荣支付约定数额的租金，而非爱家营公司根据房屋出租情况将承租人支付的租金转交郭欣荣而取得相应报酬，因此，一审判决认定双方之间名为出租委托代理合同关系，实为房屋租赁合同关系，具有事实及法律依据。爱家营公司关于一审法院认定法律关系和适用案由错误的上诉理由不能成立。由于双方之间并非委托代理合同关系，故爱家营公司援引合同法关于委托人或受托人可以随时解除委托合同的规定主张其享有法定随时解除权，于法无据。《北京市房屋出租委托代理合同》第八条第（二）项系对因爱家营公司违约导致合同提前解除的违约责任的约定，而非对爱家营公司单方解除权的约定，爱家营公司据此主张其享有以承担违约金为条件解除合同的权利，亦于法无据。故爱家营公司向郭欣荣发出的解除合同通知，不能发生解除合同的效力，爱家营公司据此主张双方合同已于于2017年5月18日解除，其不应支付此后的房租，缺乏事实及法律依据。一审判决双方继续履行合同，爱家营公司按照合同约定支付租金，并无不当。综上，爱家营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1386元，由北京爱家营企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖荣远审 判 员 刁久豹审 判 员 刘苑薇二〇一七年十一月二十日法官助理 王若净书 记 员 史其申