连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初8848号原告：韩井忠。委托诉讼代理人：李兴珍。原告：李兴珍。被告：名郡东方置业有限公司。法定代表人：杨友芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。原告韩井忠、李兴珍与被告名郡东方置业有限公司（以下简称名郡东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴珍、被告名郡东方公司的委托诉讼代理人刘世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩井忠、李兴珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担2015年10月29日至2016年12月13日未交房的违约金11373元；2.判令被告从2016年12月13日起的违约金，按每日万分之二计算，每月5日前向原告支付上个月的违约金直至正式交房时止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年2月10日与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于开发区××楼××单元××室住房一套，总价为343250元，同时约定该房于2015年10月28日前交付，90日后不交付房屋，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同订立后，原告依约支付房款343250元。但是由于被告原因至今未能将该房屋交付原告。根据约定，被告应承担每日万分之一的违约金，后被告仅给付2741.1元违约金，剩余违约金经多次催要，至今未给付。另外，由于被告未能交房，致使原告出行成本增加，东方之珠一期24号楼单身公寓房租普遍在1000元左右，两室一厅在1800元左右。原告为支持其诉求，向本院提交下列证据：1.商品房买卖合同及购房发票343250元；2.承诺书，证明被告承诺的交房时间；3.告业主通知书，证明被告承诺兑现支付违约金；4.本院（2016）苏0706民初7016号民事判决书，证明被告的答辩理由已经法院审理的同类案件确认不能成立。被告名郡东方公司辩称：1.合同虽约定于2015年12月28日前交房，但答辩人存在免责事由，即合同第八条第二款约定遇到政府有关部门批准的规划设计，政策、法规变更不能按期交房的可顺延。2012年7月31日和2013年8月6日连云港市规划委员会会议要求对连云港市范围内的规划进行优化，答辩人的开发项目也在此列，2013年8月13日，被告接到连云港市规划局的通知，要求答辩人优化设计方案，工程全面停工，直至2014年7月16日连云港市城乡建设局才对答辩人作出关于调整初步设计审查意见的批复，期间历时将近11个月，顺延的期限应当自约定交房之日的次日开始计算免责期限；2.关于原告的第二项请求不明确，无法确认，不存在履行的可能性；3.2016年7月26日，答辩人委托四方物业公司向原告支付了违约金2741.4元，依法应予扣减。被告为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：1.商品房买卖合同，证明原、被告双方的合同关系以及合同第八条就被告顺延交房的情况进行了约定；2.2013年8月13日连云港市规划局连规建函（2013）231号关于尽快完成东方之珠二期优化方案的通知，证明2013年8月份被告根据市规划委员会要求对涉案开发的房地产项目进行全面优化；3.2013年12月30日连云港市建设建筑工程施工图设计文件审查意见书，证明涉案房屋在本次规划调整的重审之列，内容涉及建筑主体结构、排水及外立面等；4.2014年5月9日连云港市规划局关于连规东方（2010）第144号及连规东方（2011）第112号审定意见通知书的补充意见，证明对涉案的房地产项目的楼高以及相关配套设施建筑阳台，外廊等进行了重新的审定并作出补充的相关意见；5.2014年7月16日连云港市城乡建设局连建总（2014）309号关于东方之珠三期工程C区调整设计审查的批复，证明报送文件中涉及到客积率的调整以及总平面的规划问题；6.2016年8月12日答辩人委托厦门有朋四方物业公司连云港分公司向原告支付逾期交房违约金共计2741.4元的付款回单。本院根据双方当事人提交的证据，分别进行了庭审质证。本院经审理认定事实如下：2014年2月10日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于宋××新区××港城大道西、××学院东地××东方××小区××楼××单元××室住房××（××型××室××厅一卫），总价款343250元；交房的最后期限为2015年10月28日，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.遇到政府有关部门批准的规划设计、政策、法规变更等不能按期交房的；3……；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金等内容。合同订立后，原告按约交付购房款343250元。2015年10月28日，被告在合同约定的交房期限到来后，仍不能交付房屋，承诺交房时间推迟至2016年5月底，同年5月31日，被告又发出《告业主书》，承诺：1.被告将按照《商品房买卖合同》的约定，作出相应的逾期交房补偿；2.被告将加紧后期正式电供电和各项验收进度，争取及早完成竣工备案，正式交房的日期拟定于2017年春节前。被告于2016年7月26日支付原告逾期交房违约金2741.4元，但房屋至今未予以交付。再查明，2015年7月21日，连云港凯捷利房地产有限公司变更公司名称为名郡东方置业有限公司。上述事实，有原告、被告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、告业主书、承诺书以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应严格遵守，被告未能按约交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。由于该《商品房买卖合同》系由被告提供的格式合同，其中第八条第二项约定的免责事由，系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。故该免责事由条款无效，且被告已承诺应承担逾期交房违约金，因此被告的答辩理由本院不予采纳。对于被告已付的违约金2741.4元应予扣减。原告要求增调违约金支付比例，因未能提供足够的证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告名郡东方置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩井忠、李兴珍逾期交房违约金12567.55元（自2015年10月29日起至2017年1月20日止，以已付购房款343250元为基数，按每日万分之一计算，同时扣减2741.4元，即343250元×0.0001×446天-2741.4元）；余款按上述计算方式计算至房屋实际交付之日止；二、驳回原告韩井忠、李兴珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（原告已预交）由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元（江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  贾秀军二〇一七年二月五日书记员  朱 彤法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行