河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2017）豫10民终542号上诉人（一审被告）：河南卓建置业集团有限公司，住所地许昌市五一路20号。法定代表人：王国峰，任总经理。委托代理人：付红丽，河南君志合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李书钦，男，1964年11月6日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托代理人：菅运生，河南世纪风律师事务所律师。上诉人河南卓建置业集团有限公司因与被上诉人李书钦房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2016）豫1002民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人河南卓建置业集团有限公司的委托代理人付红丽，被上诉人李书钦及其委托代理人菅运生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南卓建置业集团有限公司上诉请求：1、请求依法撤销魏都区人民法院作出的（2016）豫1002民初2549号民事判决书；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、李书钦与河南卓建置业有限公司之间是民间借贷关系而非房屋买卖关系。上诉人因需要资金向李书钦借款150万元。随后双方于2014年5月9日、2014年5月12日原告李书钦向被告河南卓建置业集团有限公司转账共150万元，并签订房屋买卖合同作为担保，约定房屋价格均为3000元/㎡,明显2014年水岸金城小区其他房屋的市场价的4800元/㎡，且合同没有签订日期，也没有约定交房时间，而约定交房时间是房屋买卖合同的主要部分。本案中，双方签订的房屋买卖合同，仅仅是民间借贷的一种掩鉓行为，因此，双方的买卖房屋行为系无效法律行为，房屋买卖合同无效。另外，卓建公司共五次给支付给李书钦利息，明显印证了房屋买卖合同是虚假的意思表示。根据最高院民间借贷相关规定第二十四条规定，人民法院应裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。因此，原告请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。二、退一步讲，就算时李书钦和卓建公司签订了真实有效的房屋买卖合同，但由于约定房屋价格低于当时的市场价，卓建公司已处于破产重整阶段，明显损害了债权人利益，未履行的合同可以被解除。综上，人民法院应当将案件按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉，或依法将此房屋买卖合同予以撤销。被上诉人李书钦答辩称，1、买卖合同合法有效，一审判决正确，2、上诉人上诉没有事实根据与依据，更不符合情理。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人（一审原告）李书钦向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行合同，并进行备案登记，待具备交房条件时履行交房手续；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年5月9日，原告李书钦向被告河南卓建置业集团有限公司转款1000000元。同日，被告河南卓建置业集团有限公司向原告李书钦出具编号为0973288号收据一份，内容为：“收据入账日期：2014年5月9日交款单位李书钦人民币（大写）叁拾伍万伍仟陆佰捌拾元整￥355680.00收款事由水岸新城第4幢东起1单元27层西户房款”，并加盖被告河南卓建置业集团有限公司财务专用章。后，被告河南卓建置业集团有限公司作为出卖人、原告李书钦作为买受人签订商品房买卖合同一份，约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第4幢1单元27层西号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上27层。该商品房建筑面积共118.56平方米，其中，套内建筑面积118.56平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3000元，总金额（人民币）叁拾伍万伍仟陆佰捌拾零元整……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向许昌市房产交易租赁管理处申请登记备案”，原、被告双方分别在上述合同中盖章或签字、摁印。但，上述商品房买卖合同中未写明签订日期，亦未约定交房时间等事项。2014年5月12日，原告李书钦向被告河南卓建置业集团有限公司转款500000元。合同签订后，被告河南卓建置业集团有限公司未办理水岸新城第4幢东起1单元27层西户的商品房备案登记。另查明，被告河南卓建置业集团有限公司所开发的“水岸新城”1#、2#、3#、4#楼于2014年2月26日取得编号为2014007号的商品房预售许可证。本案所涉及的“水岸新城”3#楼尚处于建设施工中。河南省许昌市中级人民法院作出的（2016）豫10民终字第685号民事裁定书载明：“上诉人李书钦与上诉人河南卓建置业集团有限公司之间签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同”。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李书钦、被告河南卓建置业集团有限公司所签订的商品房买卖合同已经生效法律文书认定为有效合同，故原、被告双方均应按照该合同约定履行。虽然双方所签订的商品房买卖合同未注明签订日期，但原告李书钦作为买受人，已根据该商品房买卖合同的约定于2014年5月9日履行了支付房款的义务；被告河南卓建置业集团有限公司于同日向原告出具了收据，并在收据中注明“收款事由水岸新城第4幢东起1单元27层西户房款”。因此，原、被告双方所签订的商品房买卖合同应于2014年5月9日起生效。被告河南卓建置业集团有限公司在已取得商品房预售许可证的情况下，未按照商品房买卖合同第二十四条的约定履行登记备案手续，已成构成违约。故对原告李书钦请求被告河南卓建置业集团有限公司继续履行合同、进行合同备案登记之请求，合法有据，该院予以支持。因本案所涉及的“水岸新城”4#楼尚处于建设施工中，何时竣工尚不确定，且原告李书钦要求“待具备交房条件时履行交房手续”的诉讼请求不具体、不明确，故对原告李书钦该主张本院不予支持。原、被告双方可就交房时间、条件进行协商；如协商不成，原告李书钦可在该建设工程竣工后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南卓建置业集团有限公司于本判决生效之日起30日内为与原告李书钦签订的关于“水岸新城第4幢东起1单元27层西户房”的商品房买卖合同进行备案登记；二、驳回原告李书钦的其他诉讼请求。案件受理费6636元，财产保全费2520元，由被告河南卓建置业集团有限公司负担。二审中双方当事人均无新证据出示。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，上诉人河南卓建置业集团有限公司与被上诉人李书钦之间签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被上诉人李书钦已按合同的约定履行了支付房款的义务，上诉人亦于被上诉人交付房款当日向被上诉人出具了收到房款的收据。虽上诉人河南卓建置业集团有限公司诉称双方之间系民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，但未提供相关证据支持其主张，故原审认定双方之间房屋买卖合同关系成立并生效并无不当。上诉人河南卓建置业集团有限公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人河南卓建置业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6636元由上诉人河南卓建置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  刘 兵二〇一七年二月二十七日书记员  付艳娜执行催告通知书履行义务人：你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果不履行，你将承担如下法律责任。1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口