广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19321号上诉人（原审被告）：李少强，男。委托诉讼代理人：陈新福，广东深港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈栋林，男。委托诉讼代理人：黎曾林，广东世纪人律师事务所律师。上诉人李少强因与被上诉人陈栋林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初6375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李少强上诉请求：1、撤销原审判决：2、改判驳回陈栋林的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由陈栋林承担。上诉理由：一、原审法院认定：“关于租金、水电费的问题。本案中，陈栋林、李少强双方均确认李少强拖欠陈栋林租金9000元及水电费1745元的事实……”是认定事实错误。李少强确实还未将2016年3月至5月的租金9000元及水电费1745元交付给陈栋林，但并不是李少强故意拖欠，而是陈栋林拒绝收取，导致李少强无法履行交付租金的义务，责任在于陈栋林。二、原审法院认定：“关于合同解除的问题。……被告李少强虽因涉嫌刑事犯罪于2015年11月被羁押，但从合同实际履行来看，并不影响与其同住的成年家属代其继续履行涉案合同。收取租金对于出租方是收益行为，李少强称陈栋林拒绝收取租金明显不合常理，且李少强提交的短信记录亦不足以证明陈栋林有明确拒收租金的意思表示，故对李少强提出的因陈栋林拒收租金导致其无法履行合同的抗辩理由，本院不予采纳”是认定事实错误。第一、因客观原因，李少强无法通过微信转账方式向陈栋林缴纳租金，除陈栋林上门收取外，李少强家属无其他途径支付租金。2015年10月、11月李少强本人确实将租金通过微信转账支付给陈栋林，但自从李少强2015年11月21日被刑事拘留，其手机被扣押以后，客观上，李少强及其家属都无法通过微信将租金转账给陈栋林，除陈栋林上门收取外，李少强家属无其他途径支付租金。第二、李少强妻子陈爱芳曾多次短信通知陈栋林上门收租，但陈栋林拒绝收租。自李少强被刑事拘留后，租金由李少强的妻子代为缴纳，2015年12月至2016年2月，陈栋林都是上门收取的，并向李少强妻子出具了收款收据。但自2016年3月以后，李少强妻子多次发信息要求陈栋林上门收取租金，陈栋林却从未正面回应。从常理上讲，若李少强不想缴纳租金，无须坚持一直发送短信让陈栋林来收取。而从李少强提交的短信记录可知，陈栋林有解除租赁合同的意向，原审法院无视该证据，主观臆断出租人拒收租金不合常理，显然罔顾事实。综上所述，原审判决认定事实有误，请求依法改判。被上诉人陈栋林辩称，一、请求维持一审判决。二、增加一项请求：请求上诉人支付2016年3月份至今的房租。陈栋林向一审法院起诉请求：1、解除陈栋林、李少强签订的《房屋租赁合同书》；2、判令李少强向陈栋林支付2016年3月至5月的租金人民币9,000元（以下币种均为人民币）、水电费1,745元（暂计至2016年5月31日止）;3、判令李少强腾空租赁场所内的物品并恢复租赁场所至出租时的状态；4、判令李少强承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年2月10日，陈栋林书面委托其父陈金泉（出租方、甲方）与李少强（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称涉案合同），合同约定，甲方将南山村北头西苑402房（以下简称涉案房屋）出租给乙方居住使用；涉案房屋租用期从2012年2月10日至2022年2月10日；每月租金为2,500元，交纳房租的时间为每月1日至15日，租房除第一个月可按天计算，以后以月计算，不到一个月要求退房者，按一个月计算；乙方必须每月按时交清房租及水电等费用，逾期将作停水停电处理，之后仍未交纳按违约处理，甲方有权终止合同，押金不退还，甲方有权将房屋内的物品按价抵偿甲方损失，乙方无条件服从；以及其他条款。陈栋林、李少强双方确认于2015年1月将涉案合同约定的原租金2,500元每月变更为3,000元每月。李少强对陈栋林主张的2016年3月至5月租金9,000元及水电费1,745元均予以确认，但向法院提交短信记录以证明李少强之妻陈爱芳曾用发送短信的方式通知陈栋林上门收取租金，但陈栋林拒不上门收取。陈栋林对李少强提交信息的真实性不予认可，认为只是部分短信截图，不能反映真实情况，2016年3月房租到期后，陈栋林曾当场向李少强（之妻）开具收款收据要求其支付租金及水电费，李少强（之妻）要求陈栋林办理租赁合同备案登记手续，因陈栋林未允，李少强拒绝支付租金。陈栋林提交微信聊天记录，以证明在2016年3月之前李少强通过微信向陈栋林支付租金及水电费，李少强对该证据予以认可，但认为该证据仅能证明李少强于2015年10月、11月向陈栋林微信转账支付租金。陈栋林称其曾于2015年9月8日通过微信将其农业银行的账号发送给李少强，李少强方则辩称李少强本人于2015年11月份被刑事拘留后，其手机亦被扣押故李少强方无法使用微信支付租金。另查，李少强因涉嫌刑事犯罪于2015年11月21日被公安机关刑事拘留。陈栋林提交由深圳市南山区南山街道办事处北头居民委员会出具的涉案房屋的《房产证明》以及原深圳市南山区城市建设局颁发的《深圳市南山区建筑许可证》，以证明涉案房屋系经主管部门批准建设。根据该《房产证明》显示，陈栋林系北头居委会南山西苑甲楼乙业主。一审法院认为，陈栋林与李少强签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行。关于租金、水电费的问题。本案中，陈栋林、李少强双方均确认李少强拖欠陈栋林租金9,000元及水电费1,745元的事实，故陈栋林主张李少强支付2016年3月至5月的租金9,000元、水电费1,745元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于合同解除的问题。承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的，出租人有权解除租赁合同。李少强作为承租方，依约支付租金是其应当履行的主要合同义务。李少强虽因涉嫌刑事犯罪于2015年11月被羁押，但从合同的实际履行来看，并不影响与其同住的成年家属代其继续履行涉案合同。收取租金对于出租方是受益行为，李少强称陈栋林拒绝收取租金明显不合常理，且李少强提交的短信记录亦不足以证明陈栋林有明确拒收租金的意思表示，故对李少强提出的因陈栋林拒收租金导致其无法履行合同的抗辩理由，本院不予采纳。本案中，李少强未在合同约定的期限内支付租金，在收到陈栋林发出的关于催缴租金的《律师函》后，逾期仍未支付，且无正当理由，已构成违约。本案陈栋林依约享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认涉案合同于起诉状送达李少强之日起，即2016年6月8日解除。鉴于合同已解除，已经履行的部分依法应当恢复原状，故对陈栋林关于要求李少强腾空物品并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决:一、确认陈栋林与李少强签订的《房屋租赁合同书》于2016年6月8日解除；二、李少强应于判决生效之日起十日内向陈栋林支付租金9,000元、水电费1,745元，共计10,745元；三、李少强应于判决生效之日起十日内腾空深圳市南山区南山村北头西苑乙房的物品并恢复原状。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提供新证据。经本院审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据原审法院及二审庭审查明的事实，李少强自2016年3月起未支付租金，其对拖欠陈栋林2016年3月至5月的租金9000元及水电费1745元的金额亦无异议，本院对该事实予以认定。李少强主张其因涉嫌刑事犯罪于2015年11月被羁押，其手机被扣押，除陈栋林上门收取外，其家属无其他途径支付租金，其妻子已多次短信通知陈栋林上门收租，但陈栋林拒绝收取。对此，本院分析如下，首先，李少强主张陈栋林拒收租金的证据为短信记录，陈栋林对短信记录的真实性不予认可，本院认为，在没有其他证据对短信记录进行佐证的情况下，仅依据短信记录的内容不足以证明陈栋林有明确的拒收租金的意思表示。其次，李少强于2015年11月被羁押，但2016年3月之前的租金已由其家属支付，且涉案合同自2012年2月10日开始履行，而李少强自认其通过手机微信转账支付租金的仅为2015年10月、11月，故李少强以其被拘留而导致除陈栋林上门收取外无其他方式支付租金，不符合常理。其三，收取租金对出租方是受益行为，李少强称陈栋林拒收租金有违常理。因此，本院对李少强关于陈栋林拒收租金的主张不予采信。李少强自2016年3月起未支付租金，根据双方租赁合同的约定，陈栋林有权解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故原审法院确认涉案合同于起诉状送达李少强之日即2016年6月8日起解除，并未违反法律规定，本院予以确认。李少强应向陈栋林支付2016年3月至5月的租金9000元及水电费1745元，陈栋林在二审阶段请求李少强支付2016年3月至今的房租，因2016年6月起的房租已超出陈栋林一审的诉讼请求范围，本院对此不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故原审法院支持陈栋林关于要求李少强腾空物品并恢复原状的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人李少强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68.60元，由上诉人李少强负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗  映  清审 判 员 李    静代理审判员 徐  玉  婵二〇一七年二月十六日书 记 员 李紫娟（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。