上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初23231号原告：陈国夫，男，1991年1月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：宋震宇，北京长安(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜涛，上海嘉创润华律师事务所律师。被告：上海合生三麟房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李勇，总经理。委托诉讼代理人：钟蕾，女。原告陈国夫与被告上海合生三麟房地产开发有限公司(以下简称合生公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，先后于2016年7月19日、2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告陈国夫的委托诉讼代理人宋震宇、卜涛及被告合生公司的委托诉讼代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国夫向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起一个月内履行维修义务并交付上海市浦东新区西营南路518弄合生时代锦苑XXX号102(复式)室房屋(以下简称系争房屋)，维修范围为两份检测报告所列明的每一项质量瑕疵，且不低于开发商样板房的装修质量；2、请求被告向原告支付逾期交房违约金人民币(以下币种相同)876,047.37元(自2015年9月21日起至实际交房之日止，以总房款15,957,147元的日万分之三计算);3、请求被告赔偿原告损失224,000元(从2015年9月21日起暂计至2016年5月21日，按每月28,000元，计算至实际交房之日止);4、案件受理费、财产保全费及鉴定费4万元由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年8月7日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《合同》)，《合同》约定：原告向被告购买系争房屋，房屋全装修总价15,957,147元，被告定于2015年9月20日前将系争房屋交付给原告，被告逾期交付房屋的应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款的日万分之三计算。合同签订后，原告依约支付全部购房款15,957,147元。在施工过程中，原告去现场察看，发现施工质量存在较大的问题，装修工程阶段的施工质量尤为明显，存在大量的裂缝、色差、空鼓等严重的质量问题，原告多次提示被告，要求被告严格按照施工规范施工，保证材料质量和施工质量，但施工质量问题一直未有改善。2015年9月，原告到现场验房，经专业验房机构查验，房屋竟存在多达150余处质量问题。对于房屋存在的质量缺陷，被告承诺进行整改，一个月后被告通知原告已整改完毕，原告再次到现场查验，发现被告并未进行有效的整改，经专业验房机构验收，房屋依然存在多达100余处质量问题。房屋装修的材料费和人工费，按照合同约定的标准和行业惯例，经专业结构预算，装修费用为1,664,664元(不含税)。被告合生公司辩称：不同意原告的诉请。对于诉请1，系争房屋在交付时经过验收，并取得验收合格证书。系争房屋于2015年9月20日已经交付，不存在延期交付的问题。房屋装修交付标准是按照合同附件3交付，不是原告列明的交付标准。即使原告向被告主张维修，房屋确实存在瑕疵，被告也是在保修期内承担保修义务，且是按照附件3约定的装修标准。对于诉请2，被告已经在约定交房日期前取得交付许可证，并向原告交付交房通知，已经完成了房屋交付义务，且交付完毕，不存在逾期交房的违约情形。对于诉请3与诉请2重复，且没有依据，按照合同等22条约定，被告承担的是保修期内的维修及赔偿。本院庭审中，原、被告举证了《上海市商品房预售合同》、《整改清单》、《检测验收报告》、《复验检测报告》、律师函、短信截图、原告王小燕与房屋销售人员的通话录音、安居客截图、鉴定费发票、《上海市新建住宅交付使用许可证》、邮寄凭证清单、《交房催告函》及邮寄凭证、《施工单位工程质量竣工报告(合格证明书)》、《监理单位工程质量评估报告(合格证明书)》、《勘查单位工程质量检查报告(合格证明书)》、《设计单位工程质量检查报告(合格证明书)》、《竣工质量评估报告》、上房院司鉴【2016】建鉴字第1094号《上海市房屋建筑设计院有限公司司法鉴定意见书》(以下简称《司法鉴定意见书》)等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后认定事实如下：原、被告双方于2014年8月7日签订《合同》，《合同》约定：原告向被告购买系争房屋，房屋全装修总价15,957,147元；被告定于2015年9月20日前将系争房屋交付给原告，被告逾期交付房屋的应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款的日万分之三计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同；被告交付的系争房屋系验收合格的房屋，如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同；自系争房屋验收交接之日起，被告对系争房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；合同附件三对系争房屋的建筑结构、装修及设备标准进行了详细约定；…….。合同签订后，原告依约支付全部购房款15,957,147元。2015年6月，被告取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，并取得了相关工程质量的合格证明书。原告于2015年7月16日委托律师致函给被告，要求被告纠正装修系争房屋中存在的质量问题。2015年8月20日，原告方的代表与被告的工作人员共同出具《整改清单》，对系争房屋内的诸多质量问题进行了列举。2015年9月、10月，被告先后两次向原告发函，要求原告办理收楼手续。原告因系争房屋的装修质量存在诸多问题而未办理系争房屋的收楼手续。原告委托上海易安居工程检测技术服务有限公司(以下简称易安居公司)对系争房屋的质量问题进行检测，易安居公司于2015年9月27日出具《检测验收报告》，列明了系争房屋内存在的诸多质量问题。之后，被告对系争房屋的质量问题进行了整修。原告又委托易安居公司对系争房屋的质量问题进行检测，易安居公司于2015年12月17日出具《复验检测报告》，系争房屋内仍存在诸多质量问题。2015年10月至2016年3月期间，原告方与被告的装修工程部工作人员通过短息或电话联系系争房屋的装修问题。在本案审理过程中，因被告对原告自行委托检测机构所出具的《复验检测报告》有异议，故由原告申请法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行检测，上海市房屋建筑设计院有限公司于2016年11月15日出具《司法鉴定意见书》，《司法鉴定意见书》中以《系争房屋装修质量问题分析一览表表4.1》列明了系争房屋的质量问题，鉴定结论为：1、系争房屋存在地面、墙面石材空鼓、断裂、局部明显色差，门窗歪斜、缺限位装置、表面划痕，不同材料结合处缝隙过大，开关、插座安装不平整、歪斜，灯泡不亮，淋浴房与墙面交接处漏水等装修质量问题；2、系争房屋存在的上述装修质量问题，不满足相关规范标准要求。原告认可《司法鉴定意见书》的意见。被告不认可《司法鉴定意见书》，认为系争房屋整体工程是经过一系列验收合格的，合同约定的很清楚，装修的交付标准是合同附件3的标准，应该依照合同约定来检测是否符合标准，这些都是装修中的小瑕疵，原告可以通过后期保修解决，不存在影响交付问题。本院认为，原告自行委托检测机构所出具的《复验检测报告》证明系争房屋存在质量问题，因被告对此不认可经原告申请由法院委托的司法鉴定机构所出具的《司法鉴定意见书》也证明系争房屋存在质量问题，现被告对此《司法鉴定意见书》有异议，但未举证推翻《司法鉴定意见书》的鉴定意见，故本院对此《司法鉴定意见书》予以采信。本院认为：《合同》系原、被告关于系争房屋预售的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。双方在《合同》中约定，对系争房屋负责保修、保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》的相关规定。根据《建筑工程质量管理条例》的相关规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。系争房屋在双方约定的交房时间2015年9月20日前原告发现存在质量问题，虽经被告整修，但系争房屋仍存在质量问题，故原告要求被告予以修复系争房屋的质量问题，并将修复后的系争房屋交付原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因系争房屋系带装修的商品房，系争房屋存在诸多质量问题，原告若入住系争房屋就会影响装修质量问题的认定及维修，原告在约定的交房时间前就已经向被告提出异议，并进行了相关质量检测、联系被告尽快修复，原告已经尽到了合理的提醒、敦促义务，但被告并未及时修复质量问题，造成原告至今无法入住系争房屋，被告的行为构成违约，应按约承担逾期交房的责任，鉴于被告不同意承担逾期交房违约金，且双方约定的逾期交房违约金显著高于原告的实际租金损失，故由本院酌定由被告按照约定总房价款的日万分之一点五标准支付原告逾期交房违约金(自2015年9月21日起至实际交房之日止，以总房款15,957,147元的日万分之一点五计算)。逾期交房违约金已足以弥补原告的租金损失，故原告再要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海合生三麟房地产开发有限公司于本判决生效之日起二个月内根据上房院司鉴【2016】建鉴字第1094号《上海市房屋建筑设计院有限公司司法鉴定意见书》确定的技术标准及《上海市房屋建筑设计院有限公司司法鉴定意见书》中《系争房屋装修质量问题分析一览表表4.1》所列明的质量问题修复坐落于上海市浦东新区西营南路518弄合生时代锦苑XXX号102(复式)室房屋，并将上述房屋交付原告陈国夫；二、被告上海合生三麟房地产开发有限公司于本判决生效之日起于本判决生效之日起十日内支付原告陈国夫逾期交房违约金(违约金的计算方式为：自2015年9月21日起至实际交房之日止，以总房款15,957,147元的日万分之一点五计算)；三、驳回原告陈国夫的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,125元，保全费5,000元，鉴定费40,000元，均由被告上海合生三麟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一七年二月七日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《建设工程质量管理条例》第三十九条建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。