济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初1074号原告济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人赵凤存，董事长。委托代理人赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。被告姜荣强，男，1970年出生，汉族，住济南市。委托代理人牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人刘东方，山东舜翔律师事务所律师。被告杨洪涛，男，1981年出生，汉族，无业，原住济南市，现住济南市。委托代理人杨京勇（系被告杨洪涛之父），男，1955年出生，汉族，住济南市。被告胡长莲（系杨洪涛之妻子），女，1981年出生，汉族，无业，住济南市。原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称绿城公司）与被告姜荣强、杨洪涛、胡长莲案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿城公司的委托代理人赵鹏、被告姜荣强的委托代理人牛新明、刘东方、被告杨洪涛的委托代理人杨京勇到庭参加了诉讼。被告胡长莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿城公司诉称，2009年4月13日，原告绿城公司与被告杨洪涛签订《商品房买卖合同》两份，约定被告杨洪涛购买原告绿城公司开发的位于历下区海尔绿城全运村桂花园*室房屋及*地下室，并约定被告杨洪涛采取银行按揭贷款方式支付购房款，如被告杨洪涛未按期偿还银行贷款本息，原告绿城公司在承担担保责任后有权解除《购房合同》。2014年12月，因被告杨洪涛未按期偿还银行贷款本息，原告绿城公司按约承担了保证责任并代偿了剩余的购房款。为此，原告绿城公司诉至法院，要求解除与被告杨洪涛签订的两份《商品房买卖合同》。济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）于2015年6月16日作出（2015）历商初字第64号民事判决书，解除了双方签订的两份《商品房买卖合同》。在此之前，被告杨洪涛、胡长莲因与被告姜荣强存在债权债务关系，被告姜荣强申请历下法院查封了涉案房屋。原告绿城公司提出执行异议后，历下法院予以驳回。原告绿城公司认为，原告绿城公司与被告杨洪涛签订《商品房买卖合同》时，已经对合同解除条款作出了约定，在解除条件成就后，原告绿城公司有权解除合同并收回房屋。合同解除后，被告杨洪涛已丧失对涉案房屋的占有、使用、收益等权利，故被告姜荣强申请对涉案房屋进行查封已丧失了法律依据。故请求法院依法判令停止对被告杨洪涛购买的位于济南市历下区海尔绿城全运村桂花园*室房屋及*地下室的执行，并依法解除查封。原告绿城公司为证实其主张，提交以下证据：证据一，涉案房屋的《济南市商品房买卖合同》一份；证据二，涉案地下室的《济南市商品房买卖合同》一份；证据一、二共同证明被告杨洪涛购买原告绿城公司开发的商品房和地下室的事实，合同中对违约责任作出了约定（详见房屋买卖合同附件七第二条）。证据三，中国银行历下支行出具的《零售逾期贷款催收通知书》一份；证据四，原告绿城公司代被告杨洪涛偿还银行贷款本息的银行还款凭证两份；证据三、四共同证明被告杨洪涛逾期偿还银行贷款后，银行要求原告绿城公司承担保证责任的事实及原告绿城公司代被告杨洪涛偿还贷款本息的事实。证据五，历下法院作出的（2015）历商初字第46号民事判决书及生效证明各一份，证明原告绿城公司与被告杨洪涛签订的关于涉案房屋及地下室的《济南市商品房买卖合同》已经解除，被告杨洪涛已经丧失对涉案房屋及地下室占有、使用的权利。证据六，历下法院作出的（2016）鲁0102执异3号执行裁定书一份，证明原告绿城公司就涉案房屋提出执行异议被驳回的事实。被告姜荣强辩称，原告绿城公司的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。被告姜荣强申请的查封合法有效，且在法院判决解除合同之前，未侵犯原告绿城公司的合法权益。涉案房屋登记在被告杨洪涛、胡长莲名下，法院未判决返还房屋，物权仍属于被告杨洪涛、胡长莲所有。被告姜荣强为证实其主张，提交以下证据：证据一，历下法院（2014）历民初字第1819号民事判决书及济南中院（2015）济民五终字第157号民事判决书各一份，证明被告姜荣强对被告杨洪涛、胡长莲享有合法债权。证据二，历下法院（2014）历民初字第1819-1号民事裁定书及协助执行通知书各一份，证明被告姜荣强是涉案房屋的首查封人，该案已进入执行程序。被告杨洪涛辩称，涉案房屋自2008年交付由被告杨洪涛居住使用至今，长达8年之久，且前期6年多的时间被告杨洪涛均是按时还款。后因家庭经济原因导致房贷未能按期偿还，原告绿城公司代被告杨洪涛偿还了银行贷款，因此仅是在双方之间产生债权债务关系，原告绿城公司无权收回房屋。原告绿城公司提起的（2015）历商初字第64号案件的诉讼，因系公告送达，被告杨洪涛不知情，以致错过了上诉期，被告杨洪涛将对此案提出申诉，以维护自己的合法权益。被告杨洪涛未提交证据。被告胡长莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。经审理查明，2009年4月13日，原告绿城公司与被告杨洪涛签订合同编号为销售（字）2009***63的《商品房买卖合同》一份，约定由被告杨洪涛购买原告绿城公司开发建设的位于海尔绿城全运城*号楼*单元*室的商品房一套，总价款1052710元。该《商品房买卖合同》附件七合同补充协议第二条约定：“1、本合同中如买受人采用银行按揭方式（含公积金贷款）支付房款，并由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按本合同总金额的5%向出卖人支付违约金，同时索赔出卖人的全部损失（本协议中的损失包括追偿所支出的各项费用）。合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给买受人。如果出卖人承担保证责任后，未解除本合同及收回该商品房的，有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按本合同总金额的5%向出卖人支付违约金。…4、出卖人、买受人任何一方解除《商品房买卖合同》的，或买受人退房的，出卖人与买受人签署的《车位购置协议》或车位使用、租赁及附赠协议等一并解除，若地下车位已交付给买受人的，买受人应自解除合同或退房前将地下汽车位返还给出卖人；买受人基于购买本合同项下商品房而从出卖人处无偿或有偿取得的车位、储藏室或其他具有独立利用价值的空间或设施等，也应相应地无条件地返还给出卖人或权利继受人。”该合同签订后，被告杨洪涛依照合同约定支付了房屋首付款222710元。原告绿城公司于2014年4月17日向被告杨洪涛交付了涉案房屋，但未办理房屋的转移登记。2010年6月20日，原告绿城公司与被告杨洪涛签订了编号为*的《商品房买卖合同》，合同约定由被告杨洪涛购买原告绿城公司开发建设的海尔绿城全运城号楼*室的商品房，用途为地下室，房屋建筑面积共28.86平方米。杨洪涛已付清该地下室价款52000元。2009年4月29日，被告杨洪涛与中国银行股份有限公司济南历下支行（以下简称中国银行历下支行）、原告绿城公司签订编号为2009年历房借字H1-00**号的个人一手住房贷款合同一份，约定被告杨洪涛向中国银行历下支行申请住宅按揭贷款830000元，借款期限自2009年5月5日至2039年5月5日止，原告绿城公司作为开发商为被告杨洪涛的贷款提供连带保证担保。该合同签订后，中国银行历下支行依照合同约定发放了贷款。2014年11月30日，因被告杨洪涛未能按时还款，中国银行历下支行向原告绿城公司发送了《零售逾期贷款催收通知书》，要求原告绿城公司承担保证责任。原告绿城公司于2014年12月5日代被告杨洪涛向中国银行历下支行偿还了截止至还款日的贷款本金、利息及罚息共计774325.58元。原告绿城公司承担保证责任后，于2014年12月19日向本院提起诉讼，要求解除与被告杨洪涛签订的编号为销售（字）2009***63、*的《商品房买卖合同》，并要求被告杨洪涛支付违约金及代为偿还的贷款。本院经审理，于2015年6月16日作出（2015）历商初字第46号民事判决书，判令解除绿城公司与杨洪涛签订的编号为销售（字）2009***63、*的《商品房买卖合同》，并判令杨洪涛向绿城公司支付代偿的贷款本息774325.58元、违约金52635.5元。该判决现已生效。另查明，被告姜荣强因与被告杨洪涛、胡长莲、案外人许华之间存在民间借贷纠纷，被告姜荣强诉至本院，案号为（2014）历民初字第1819号。在该案的审理过程中，本院根据姜荣强的财产保全申请，于2014年9月16日查封了涉案房屋。之后，本院经审理，于2014年12月4日作出（2014）历民初字第1819号民事判决书，判令杨洪涛偿还姜荣强借款本金573361元及利息，并判令胡长莲、许华对杨洪涛的上述债务承担连带清偿责任。该判决书作出后，许华不服，提出上诉，之后又于2015年5月5日申请撤回上诉，济南市中级人民法院予以准许。（2014）历民初字第1819号民事判决书生效后，姜荣强向本院申请强制执行。在执行过程中，绿城公司向本院提出执行异议，主张关于涉案房屋的《商品房买卖合同》已解除，故其对涉案房屋享有所有权，要求中止执行。本院经审查，于2016年1月18日作出（2016）鲁0102执异3号执行裁定书，认为本院作出诉讼保全的民事裁定书并查封涉案房产在前，解除《商品房买卖合同》的判决书生效在后，且解除《商品房买卖合同》判决书的判项没有交付房屋，故绿城公司对执行标的提出的异议不能成立，据此裁定驳回了绿城公司的执行异议。之后，原告绿城公司遂提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因被告杨洪涛未办理涉案房屋的产权过户登记手续，且在法院判决解除杨洪涛与绿城公司签订的《商品房买卖合同》的情况下，杨洪涛已丧失了要求办理涉案房屋产权过户登记的权利，故杨洪涛未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋的所有权仍归原告绿城公司所有。因此，原告绿城公司对涉案房屋所享有的权利足以排除强制执行的效力，原告绿城公司提出的执行异议成立，应当停止对涉案房屋的执行措施。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于济南市历下区海尔绿城全运村桂花园*室房屋及*地下室的执行；二、解除对位于济南市历下区海尔绿城全运村桂花园*室房屋及*地下室的查封。案件受理费100元，由被告姜荣强、杨洪涛、胡长莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  侯丽娜人民陪审员  张 忠二〇一七年二月二十三日书 记 员  杜 爽