安徽省黄山市徽州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1004民初64号原告：黄山市徽州区胜辉物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区城北工业园（利港农贸城内），统一社会信用代码913410040680782422。法定代表人：程建国。委托诉讼代理人：徐素萍，安徽地平律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：唐志明，安徽地平律师事务所实习律师。（特别授权）被告：陆恩如，男，1987年1月1日出生，汉族，住所地安徽省黄山市徽州区。原告黄山市徽州区胜辉物业管理有限公司（以下简称胜辉物业）与被告陆恩如物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月3日公开开庭进行了审理。原告胜辉物业的委托诉讼代理人徐素萍、唐志明，被告陆恩如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胜辉物业向本院提出如下诉讼请求：1.判令陆恩如向胜辉物业支付物业费1899元；2.诉讼费用由陆恩如负担。事实与理由：胜辉物业与黄山市徽州区玫瑰花城业主委员会签订玫瑰花城项目物业管理服务合同，约定胜辉物业为玫瑰花城小区的全体业主和使用人提供物业管理服务事宜。在玫瑰花城项目物业管理服务合同有效期内，胜辉物业依约履行了物业管理服务事宜，但截止起诉之日，陆恩如拖欠48个月物业费未支付，共计1899元，经胜辉物业催要无果。陆恩如答辩称：我对胜辉物业管理玫瑰花城并不知情。与我签订的前期物业服务合同的是富阳嘉和物业管理有限公司。变更时物业公司并未通知业主，故胜辉物业并非本案适格原告。胜辉物业不具备相应资质，即使胜辉物业对玫瑰花城小区进行了物业管理，但其未尽管理义务，如利用公共区域进行商业广告盈利、小区内消防栓等存在安全隐患，消防通道堵塞、管理人员擅自离岗等，故胜辉物业无理由要求业主支付物业费。胜辉物业为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.胜辉物业营业执照、资质证书、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明胜辉物业的诉讼主体资格；2.公证书（交接协议）、物业服务合同、业主情况登记表，证明双方当事人之间的权利义务关系；3.律师函、快递单，证明陆恩如欠缴物业费及胜辉物业催收物业费的情况。陆恩如对胜辉物业提交的证据发表质证意见如下：证据1胜辉物业签订物业服务合同时并不具有合同约定的相应资质，物业服务合同非法，其他无异议；证据2对业主情况登记表无异议，公证书与本案无关联性，无人通知陆恩如成立业主委员会，且业主委员会对于涉案纠纷亦未出面处理协调，对其签订的物业服务合同不予认可；证据3三性均无异议。陆恩如为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1.照片一组，证明胜辉物业存在诸多管理不善之处；2.视频资料一份，证明小区值班人员擅离岗位。胜辉物业对陆恩如提交的证据质证如下：对真实性均有异议，认为该两组证据不能成为其拒交物业费的理由。本院对双方当事人提交的证据认证如下：对于胜辉物业提交的证据1、2、3的真实性予以认可，陆恩如提交的证据1、2的真实性予以认可，照片及视频显示了拍摄时小区物业管理的状态。另因双方对于2014年签订物业服务合同之前欠缴的物业费是否由胜辉物业收缴存有争议，胜辉物业庭后向本院提交玫瑰花城项目物业交接备忘录一份，证明其已经将公证书中的交接协议内容通过业主委员会告知业主方。本院经审查认为，胜辉物业提交的交接备忘录并未涉及前期物业费的债权债务的处理问题，不能达到胜辉物业的证明目的。经审理查明：陆恩如系黄山市徽州区玫瑰花城13#101室房屋的所有权人。2014年8月11日，黄山市徽州区玫瑰花城小区业主委员会（以下简称玫瑰花城业委会）与胜辉物业签订玫瑰花城项目物业管理服务合同，委托胜辉物业对玫瑰花城小区进行物业管理服务，其中载明：第2条物业基本情况。物业类型:商铺、排屋、多层住宅。坐落位置徽州区龙井三路57号、168号。建筑面积：约22万平方米。第15条委托管理期限三年，自2014年8月11日其至2017年8月10日止。第19条物业管理服务费，（一）住宅房屋，按业主房产建筑面积多层每月每平方米0.4元，排屋和商铺每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取……同时，合同对物业管理服务质量及标准进行了约定。陆恩如所有的玫瑰花城13#101室房屋为多层住宅，建筑面积98.9平方米。陆恩如自2013年至2016年12月31日期间共欠缴48个月物业管理服务费1898.9元。2016年12月11日，胜辉物业公司向陆恩如邮寄催收物业费的律师函一份，陆恩如确认已经收到。2017年1月18日，胜辉物业诉至法院，要求陆恩如支付欠付的物业费1899元并承担诉讼费。庭审中，陆恩如提出胜辉物业不具有相应资质，存在利用公共区域营利、未尽物业服务义务等行为并提供了照片及视频为证。另查：2014年8月11日之前，玫瑰花城小区系由富阳嘉和物业管理有限公司提供物业管理服务。2014年8月11日，富阳嘉和物业管理有限公司与胜辉物业签订玫瑰花城物业管理交接协议，约定：2014年8月以后未收的物业费归胜辉物业负责收缴，债权归胜辉物业所有。诉讼中，胜辉物业提交的证据不能证明已将上述交接协议内容通知陆恩如。2014年签订物业服务合同时，胜辉物业的资质等级为三级暂定，现资质等级为三级。本院认为：本案双方争议的焦点在于：1.涉案的物业服务管理合同的效力问题；2.陆恩如拒付物业管理费的理由是否成立。关于焦点一：玫瑰花城业委会与胜辉物业的签订物业服务合同，按照法律规定，对业主具有约束力。陆恩如提出胜辉物业不具有物业服务资质的问题。胜辉物业承接建筑面积约22万平方米的玫瑰花城小区物业管理服务，超越了《物业管理企业资质管理办法》中关于相应资质企业的承接范围，但《物业管理企业资质管理办法》不属于法律、行政法规的强制性规定范畴，并不影响本案物业服务合同的效力。关于焦点二：业主陆恩如提出的物业服务质量问题。本案中胜辉物业与玫瑰花城业委会签订物业服务合同后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准的服务；陆恩如作为业主应当按时向胜辉物业交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。物业服务具有长期性、琐碎性和重复性的特征。陆恩如自2013年12月底起即没有缴纳物业费，陆恩如主张胜辉物业存在未尽职履行物业服务义务、侵害业主权益等问题，其所提供的照片及视频等证据仅能反映拍摄当时的小区情况，不足以证明物业管理长期存在上述问题。对于在物业管理服务过程中存在问题，陆恩如等业主可以根据《物业管理服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，也非明智之举。陆恩如应当依照合同约定缴纳物业费。当然，胜辉物业也应虚心听取陆恩如等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷。综上，陆恩如应当支付物业服务合同履行期间（2014年8月11日至2016年12月31日）的物业费1135.37元。对于胜辉物业主张物业服务合同签订前的物业费问题。2014年8月11日之前系由富阳嘉和物业管理有限公司物业服务，富阳嘉和物业管理有限公司将业主欠缴的物业费债权转让给胜辉物业，并未通知业主陆恩如，债权转让协议对业主陆恩如并不发生法律效力，故胜辉物业依据交接协议要求陆恩如支付2014年8月11日之前的物业费，于法无据，本院不予支持。和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。胜辉物业进行小区物业管理应尽职尽责，设身处地为广大业主着想，对于业主提出的合理的意见或建议应予以积极回应或改进，以期提高自己的物业管理水平。胜辉物业只有做到让小区业主对物业服务感到满意，才能激发业主自觉交纳物业费的积极性。同时，作为业主的陆恩如可以通过正常渠道向胜辉物业或相关部门提出建议和意见，或采取其他有效的监督手段，促使物业公司提供更加优质的物业服务。陆恩如作为业主希望能享受到更好的物业管理服务的目的和初衷无可厚非，其以拒绝交纳物业费的手段或许亦情有可原，但长此以往必将使得所在的小区物业管理服务环境陷入恶性循环的境地，势必严重影响包括其自身在内业主的生活起居，甚至是房屋的整体价值利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陆恩如于本判决生效之日起十日内给付原告黄山市徽州区胜辉物业管理有限公司2014年8月11日至2016年12月31日期间的物业费1135.37元；二、驳回原告黄山市徽州区胜辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黄山市徽州区胜辉物业管理有限公司负担10元，被告陆恩如负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 童 菲二〇一七年二月二十七日书记员 汪沁雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。