贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初909号原告：官安仪，女，1952年11月9日出生，苗族，贵州省都匀市人，住凯里。委托诉讼代理人：唐兰，贵州贵信律师事务所律师。被告：赵恩祥，男，1950年3月5日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里。被告：王小凯，女，成年，汉族，贵州省凯里市人，赵恩祥之妻。住凯里。被告：赵恩学，男，1947年5月12日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里。被告：赵端，女，1953年1月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里。第三人：韦刚,男，1981年1月28日出生，汉族，贵州省独山县人，凯里市审计局职工,住凯里。原告官安仪与被告赵恩祥、王小凯，第三人韦刚房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年3月25日立案受理后，依法追加赵恩学、赵端为被告参加诉讼，并适用简易程序于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告官安仪及其委托诉讼代理人唐兰，被告赵恩学、赵恩祥、赵端到庭参加了诉讼。被告王小凯、第三人韦刚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官安仪向本院请求依法判决：1、被告配合原告办理房屋的土地使用权变更手续，直接变更至第三人韦刚名下；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2005年1月18日，我向被告赵恩祥、王小凯夫妻购买了位于凯里市××号，房屋面积为107.78平方米的住房一套，并于同年1月31日办理了房产证，由于我是为了儿子即本案的第三人韦刚购买该房屋，故房产证已直接办到了第三人韦刚名下。为便于办理房产证，第三人韦刚与被告赵恩祥、王小凯在凯里市房产局提供的格式合同《房地产买卖契约》上签字。该合同第三条规定：“房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”事后，由于被告一直未为我办理土地证，第三人韦刚与其他购房人曾一起向法院提起诉讼，虽然韦刚因主体不适格，被凯里市人民法院裁定驳回了起诉，但其他购房人的案件经过一审、二审、再审程序，现已审理终结。为了维护我的合法权益，特向贵院提起诉讼。原告官安仪为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据材料有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格。2、《房地产买卖契约》复印件一份2页，拟证明原告向被告购房房屋的事实。3、凯房权证私字第××号《房屋所有权证》复印件一份3页，拟证明房产证已经办理到韦刚的名下，被告对这一事实是清楚并同意的。4、贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院分别作出的（2015黔东行终字第105号、108号《行政裁定书》复印件各一份共8页，拟证明（1）、庭审中，已经查明赵恩学、赵恩祥皆认可与原告和韦刚去办理相关转让手续；（2）、被告赵恩学、赵恩祥要求撤销房产证的诉请被驳回，并且二审法院已维持的事实。5、凯里市国土资源局作出的《凯里市国土资源局关于张明亮等人申请办理凯里市营盘东路17-2号凯里市国用（2002）字第03565号土地分摊面积的答复》复印件一份1页，拟证明涉案土地确实是三被告共同共有，需要三人配合原告去办理房产证的事实。6、贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民检察院作出的（黔东南检民（行）监[2016]52260000012号、黔东南检民（行）监[2016]52260000013号）《不支持监督申请决定书》复印件一份4页，拟证明在协助官安仪办理韦刚房产证的时候，被告是已经知晓了房屋所有权证的内容，故监督申请为没有被州检察院支持的事实。7、贵州省凯里市人民法院作出的（2014凯民初字第581号）《民事裁定书》复印件一份5页，拟证明三被告都知道与原告签订房屋买卖合同及门面的事实并予以认可。8、贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出的（2016黔26民再11号）《民事判决书》复印件一份5页，拟证明（1）、同类型的案件的原判决已经被撤销；（2）、判决要求三被告协助配合其他购房人办理土地分割变更登记手续。被告赵恩祥、赵恩学、赵端未递交答辩状，庭审中口头辩称：1、赵恩学、赵端与原告既没有合同关系，也没有利害关系，不是本案适格的被告。2、本案争议的土地性质是国有，土地使用权人是赵恩学、赵恩祥、赵端三人。房屋买卖合同涉及的房屋并没有独立的产权，只有房屋所有权证，土地证是我们三兄妹共同使用，不是独立的产权，不能上市交易。3、依照合同法第五十二条的相关规定，赵恩祥、王小凯与原告之间的买卖关系违反法律强制性规定，是无效合同。因合同无效，故原告应当退房。4、依照《中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例》的相关规定，国有划拨土地使用权转让应当签订土地使用转让合同，且土地使用权转让时，其土地上的建筑物及其他附着物所有权随之转让。由此可见是房随地走，而不是地随房走。5、依照《中华人民共和国房地产管理法》第二十三条、第三十八条的规定，因本案涉及的土地是属于我们三兄妹共同使用，所以在未经赵端、赵恩学同意前提下，该土地是不得转让的。6、《中华人民共和国房地产管理法》中也对土地转让应签订书面合同作出了强制性规定，且如果要办理土地转让，也应该由原告到相关部门交纳土地转让金。7、《中华人民共和国土地管理法》第十二条也对土地权属的改变作出了强制性规定。综上所述，原告与赵恩祥、王小凯之间的房屋买卖合同关系已经违反了法律的禁止性规定，应为无效合同，房产局依照格式合同将房产证办理至第三人韦刚名下亦违反了法律规定。被告赵恩祥、赵恩学为证明辩解理由成立，在举证期限内提供的证据材料有：凯市国用（2002）字第03565号《国有土地使用证》、《土地档案》复印件各一份共8页，拟证明本案争议的土地是赵恩祥、赵恩学、赵端三人共同使用的，土地性质是国有划拨土地，如需转让分割缺一不可的事实。被告王小凯未递交答辩状，也未在举证期限内提供证据材料。被告赵端未在举证期限内提供证据材料。第三人韦刚未递交书面陈述意见，也未在举证期限内提供证据材料。本院经审理认定事实如下：被告赵恩学、赵恩祥、赵端之母李光云系凯里市东门村村民，在凯里市营盘东路有一老房，李光云去世后，该房屋由被告赵恩学、赵恩祥、赵端三人共同继承。继承后兄妹三人将老房拆除，另建新房，并于1999年至2005年期间分别将该房屋的部分房屋及门面出卖给官安仪、张明亮、黎桂华等人。2005年1月，原告官安仪与被告赵恩祥、王小凯达成口头协议，约定由原告购买位于凯里市××号的住房一套，由于原告实际是为第三人韦刚购房，故为便于办理《房屋所有权证》，以被告赵恩祥、王小凯为甲方，第三人韦刚为乙方就房屋买卖事宜签订《房地产买卖契约》一份，约定：“一、甲方自愿将座落在营盘东路17号的房地产（房屋建筑面积107.78平方米；土地使用面积243.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方协定的上述房地产成交价格为人民币（大写）伍万元正元；￥50000元。乙方由二00五年壹月二十四日前壹次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：三、双方同意于二00五年壹月二十四日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时。其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……”。协议书签订之后，原告将购房款全额交付给被告赵恩祥、王小凯。2005年1月31日，第三人韦刚取得了凯房权证私字第××号《房屋所有权证》。事后，原告请求赵恩祥、王小凯办理土地使用权过户手续未果，于2016年3月25日，向本院提起诉讼。庭审中，因被告王小凯、第三人韦刚未到庭参加诉讼，本院未能主持各方当事人进行调解。另查明：2002年3月29日，被告赵恩祥、赵恩学、赵端取得凯里市土地局颁发的凯市国用（2002)字第03565号《国有土地使用证》，使用人为赵恩祥、赵恩学、赵端，权属性质为国有，用地面积和共有使用权面积均为243.5平方米。同时查明：凯里市国土资源局2015年1月19日给张明亮等人出具了答复函，即《关于张明亮等人申请办理凯里市营盘东路17-2号凯市用（2002）字第03565号土地分摊面积的答复》，复函中明确指出张明亮、黎桂华等购房人在与赵恩祥、赵恩学、赵端提供补充资料的情况下可以办理土地分割变更登记手续。上述事实，有原告的起诉状、被告赵恩祥、赵恩学、赵端的口头答辩意见以及本院采纳的原、被告所举的证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，可以认定。本院认为：公民的合法权益依法应受到法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条第二款规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，虽然被告赵恩祥、赵恩学、赵端因继承所得的土地使用权原属集体所有，但因争议土地属城市规划区，已纳入国家规划管理，且被告赵恩祥、赵恩学、赵端已于2002年3月29日取得争议土地的《国有土地使用证》，依法可以进行转让。故被告赵恩祥、王小凯出售房屋给原告的行为，不仅是双方的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，本院对其真实性、合法性及有效性予以确认。依照上述法律规定，四被告有协助原告办理土地分割变更登记手续的义务。关于分割后的土地是否应直接办理至第三人韦刚名下，因原告向被告赵恩祥、王小凯所购住房的《房屋所有权证》已经办理至第三人韦刚名下，故原告诉请将土地使用权证直接办理至第三人韦刚名下并无不当，本院予以支持。虽然被告赵恩学、赵端未与原告达成房屋买卖口头协议，也并未在《房地产买卖契约》中签名，但是由于赵恩祥、赵恩学、赵端不仅系本案争议土地的共同使用权人，且争议土地上的房屋系其三人共同修建，加上从赵恩祥、赵恩学、赵端通过单独或者共同出售的方式将部分房屋、门面分别出售给他人，并协助购房人办理房屋所有权证来看，可以认定赵恩祥、赵恩学、赵端已对所建房屋进行分割的事实。由于赵恩祥、赵恩学、赵端至今未对土地的使用权进行分割，故其三人对各自出售的房屋或门面的办证事宜均有协助、配合的义务。被告赵恩学、赵端辩称与原告并没有合同关系，并不是本案适格被告的辩解意见，本院不予采纳。第三人韦刚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第二十三条、第三十二条之规定，判决如下：被告赵恩祥、王小凯、赵恩学、赵端协助原告官安仪办理房屋宗地土地分割变更登记手续，直接办理至第三人韦刚名下。案件受理费60元，减半收取30元，由被告赵恩祥、王小凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。审判员 朱 艳二〇一七年二月二十日书记员 姚彩霞