广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）桂09民终1953号上诉人（一审被告）：陈波，男，1979年6月29日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。委托代理人：许文山，广西渊顺律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：凌钦，男，1962年9月4日出生，汉族，住广西桂平市。委托代理人：容启永，广西典圣律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李馥财，男，1963年5月10日出生，汉族，住广西浦北县。上诉人陈波因合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日受理后，依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员梁凤、代理审判员周冬梅参加的合议庭进行了公开审理。一审法院经审理查明：2013年9月初，李馥财对凌钦声称，其在玉州区南江街道新联村桥头队坡头村购得陈波宅基地一块，因资金紧缺要将该地皮转让，还声称该地皮可立即建房，其可办妥一切建房手续并帮承建施工。经协商，凌钦决定购买该地皮。为此，凌钦于2013年9月12日以现金方式将土地转让款316550元交给李馥财，李馥财收到转让款后出具了一份收据给凌钦收执。收据内容是：“今收到凌钦交来购买位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁陈波宅基地款叁拾壹万元陆仟伍佰伍拾元整（￥316550元），现金支付。特此立凭为证。收款人李馥财。”之后，凌钦与李馥财于2013年9月22日签订了房屋承建合同，合同内容为：“第一条，建民房概况1、本合同建房位置为玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁。2、房屋类型：共一栋，砖混结构五层半楼房。3、房屋建筑面积约1500平方米。第二条，承包方式：包工包料。第三条，工程款及支付方式1、本合同为固定工价，根据房屋面积按每平方580元计算工程总价款为870000元。2、进场后乙方（即李馥财）先进行基础施工，进场甲方（即凌钦）支付乙方150000元。第三层施工完毕甲方再支付乙方200000元；待第六层施工完毕甲方支付乙方250000元。以上施工为主体工程，外墙贴瓷砖和内墙摸灰完毕后，甲方支付乙方150000元。剩余工程款自工程验收合格60日后甲方一次性支付乙方。第四条工期7个月，自2013年9月28日至2014年4月28日。……”。合同签订后，李馥财为凌钦在该土地上建房，凌钦于2013年10月5日、2013年12月30日、2014年1月25日、2014年2月28日分别支付了150000元、200000元、250000元、150000元工程款给李馥财。因该土地原是由陈波转让给李馥财的，为此凌钦与李馥财、陈波三方协商一致，由凌钦与陈波于2013年12月3日签订了《宅基地转让协议书》，协议书内容：“一、甲方（即陈波）同意转让（出售）位于玉林市玉州区南江街道新联村桥头队坡头村路口旁的宅基地（土地）给乙方（即凌钦），乙方同意向甲方购买该宅基地；二、甲乙双方商定的上述宅基地（土地）价格按实际土地面积计算。合计面积为249.24平方米，再加右边水渠4平方米，每平方米以人民币壹仟贰佰伍拾元整（1250元）成交，总金额为316550元；三、付款方式：甲乙双方签订本协议，乙方已付清（通过李馥财转交）上述转让土地总款额给甲方。乙方正常建设的在至第一层楼封顶时支付，但最迟支付时间不得晚于本协议生效起半年。付款方式为银行转账，收款人为甲方的银行信息如下：开户行中国工商银行，开户名陈波，卡号62×××62，付款人是经李馥财名字付清的。……十、本协议一式四份，甲乙双方、村民小组长、见证人各执一份，具有同等法律效力。甲方已收到乙方的转让款人民币316550元，乙方不再写收款收据给甲方。此外，2013年9月3日原甲方（即陈波）与李馥财双方签订的宅基地转让协议书作废。”上述协议有甲方陈波、乙方凌钦、见证人覃某、李馥财签名。李馥财按合同约定将房屋建成后，未将该土地房屋交付给凌钦使用，经凌钦追讨后得知，陈波于2013年8月3日与张薇也签订了一份《宅基地转让协议书》，把上述土地以同样价格转让给张薇。陈波在该协议书中以手写的形式注明：“上述宅基地款叁拾壹万陆仟伍佰伍拾元整（￥316550）乙方已全部付清。收款人陈波”。2015年5月22日，凌钦向一审法院提起诉讼，请求判令：1、陈波立即归还土地转让款316550元给凌钦；2、陈波、李馥财作价归还该土地上附着物房屋五层的投资款750000元给凌钦；3、陈波、李馥财互负债务清偿的连带责任。一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”本案凌钦与陈波非法转让土地的行为违反了上述法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定。”因此，凌钦与陈波于2013年12月3日签订的《宅基地转让协议书》无效。《合同法》第五十六条、第五十八条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案凌钦与陈波所签订的《宅基地转让协议书》无效，陈波因该《宅基地转让协议书》所取得的土地转让款316550元应当返还给凌钦。凌钦还在该转让的土地上投资750000元建设了房屋，因《宅基地转让协议书》无效，致使该房屋无法交付给凌钦使用，陈波应当按凌钦投资款750000元折价补偿给凌钦。李馥财仅是《宅基地转让协议书》的见证人，凌钦受让土地后，与李馥财签订了《房屋承建合同》，该合同是双方真实意思表示，且没有违反国家强制性规定，该合同依法有效，合同双方均按合同约定履行了相应义务，只是因为陈波还将该土地又转让给张薇，致使房屋无法交付给凌钦使用，其责任不在李馥财一方，因此，凌钦要求李馥财对返还土地转让款及房屋折价款承担连带清偿责任没有法律依据，该院不予支持。陈波抗辩称其没有收取凌钦的土地转让款及房屋不是凌钦投资所建，与该院查明的事实不符，在双方签订的《宅基地转让协议书》中，已明确写明陈波已收到凌钦的土地转让款；而房屋建设则有凌钦与李馥财签订的《房屋承建合同》及凌钦支付工程款的收据所证实。故该院对陈波的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、陈波返还土地转让款316550元凌钦；二、陈波折价补偿房屋建设投资款750000元给凌钦；三、驳回凌钦对李馥财的诉讼请求。案件受理费14399元，由陈波负担。上诉人陈波不服一审判决，上诉称：一、上诉人陈波没有收到过被上诉人凌钦的土地转让款316550元。被上诉人凌钦一审提交的证据《宅基地转让协议书》第三条约定了土地转让款是通过银行转账的方式经李馥财的名字转至卡号为62×××62的陈波账户。如果上诉人陈波已经收到土地转让款316550元，就没有必要再约定付款方式，且自2013年6月1日起至2015年1月29日止，卡号为62×××62的陈波账户的历史明细清单均没有被上诉人凌钦或李馥财转账的316550元，该账户在2013年9月至12月，每日的交易都是2000元左右，远没有达到30多万元的交易。事实上上诉人陈波是受被上诉人李馥财的欺骗而与被上诉人凌钦签订《宅基地转让协议书》，双方并没有实际履行该协议，陈波也没有收到两被上诉人的土地转让款。一审判决认定上诉人陈波已经收到凌钦支付的316550元土地转让款并以此判决陈波返还土地转让款316550元给被上诉人凌钦属于认识事实错误。二、一审判决认定被上诉人凌钦投资750000元建设了房屋不是事实。被上诉人凌钦与被上诉人李馥财签订的《房屋承建合同》错漏百出，与事实严重不符。1、被上诉人凌钦起诉状中明确写明2013年12月3日签订《宅基地转让协议书》，但又说房屋是2013年9月28日开始动工建设，明显自相矛盾。根据被上诉人凌钦与被上诉人李馥财签订的《房屋承建合同》之约定，凌钦应在李馥财2013年9月28日进场建设时支付工程款150000元，但根据凌钦一审提交的《收据》，凌钦直到2013年10月5日才交付第一笔工程款150000元给李馥财，证明被上诉人凌钦造假，串通李馥财伪造证据。2、被上诉人凌钦说房屋是自2013年9月28日动工建设，但根据上诉人陈波一审提交的证据2013年10月9日拍摄的诉争宅基地上的房屋的相片显示，在2013年10月9日，诉争土地上的房屋已经建设到五层半，从2013年9月28日至2013年10月9日，相距仅12天，就能将一幢占地面积249.24平方米的六层高水泥砖混结构的房屋建好，明显违背常理，这更能证明诉争土地上的房屋不是凌钦委托李馥财所建。综上，本案多项证据是两被上诉人恶意串通伪造，上诉人陈波并没有收到土地转让款316550元，诉争的土地上的房屋也不是被上诉人凌钦出资所建，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人凌钦对上诉人陈波的诉讼请求。被上诉人凌钦答辩称：1、2013年9月3日，上诉人陈波与被上诉人李馥财通过签订《宅基地转让协议》的方式将土地交给李馥财进行运作，后被上诉人凌钦受让涉案宅基地，受让后，被上诉人凌钦交付了口头约定的316550元转让款给被上诉人李馥财，上诉人陈波在事后补签的《宅基地转让协议书》里确认收到被上诉人凌钦支付的316550元宅基地转让款，本案的证据足以证实以上事实。2、被上诉人凌钦出钱受让了涉案的宅基地，之后在宅基地上建房，凌钦买地并建房的行为完全符合正常的逻辑，凌钦出资建房有充分的证据予以证实。上诉人陈波主张没有收到土地转让款及凌钦没有出资建房没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：本案涉及三个法律关系，即土地买卖的法律关系、工程建设的法律关系及委托收款的法律关系。在土地买卖的法律关系中，又存在一地两卖的情形，案外人张薇买地在前，被上诉人凌钦买地在后。被上诉人凌钦主张涉案宅基地上的房屋属于凌钦所建，上诉人陈波主张涉案宅基地上的房屋不是凌钦委托被上诉人李馥财所建，涉案房屋真正是谁所建，直接关系到案外人张薇的利益，一审判决应追加张薇为本案第三人，以审查清楚涉案宅基地上的房屋的真正建设者。一审判决对本案的基本事实没有查清，可能影响本案的公正处理，有撤销原判，发回重审之必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第1256号民事判决；二、发回玉林市玉州区人民法院重审。一审案件受理费14399元（被上诉人凌钦已预交），由一审法院根据重审结果确定当事人应负担的数额；二审案件受理费14399元（上诉人陈波已预交），本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  罗 飒审 判 员  梁 凤代理审判员  周冬梅二〇一七年二月九日书 记 员  陈婷婷