上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初67642号原告：吴啸鹏，男，1979年8月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晓菲，上海邦耀律师事务所律师。被告：胡永跃，男，1963年4月22日生，汉族，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：张尔东，上海众华律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：谢静，上海众华律师事务所上海分所律师。第三人：招商银行股份有限公司杭州凤起支行，住所地浙江省杭州市莫干山路XXX号浙江省邮政公司大厦裙房1-2层。法定代表人：江泓。原告吴啸鹏诉被告胡永跃房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴啸鹏及其委托代理人陈平，被告胡永跃及其原委托诉讼代理人冯超、袁凤祥到庭参加诉讼。第三人招商银行股份有限公司杭州凤起支行(以下简称凤起支行)经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告吴啸鹏向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行双方就上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号502、502(A)室(以下简称系争房屋)签署的房屋买卖合同；二、第三人协助被告办理系争房屋抵押注销手续；三、被告向原告交付房屋并配合原告办理将系争房屋产权过户至原告名下的手续，被告承担个人所得税，其他税费由原告承担；四、被告按每日人民币(币种下同)2250元赔偿原告自2016年11月1日至房屋交付(包括实物交付和权利交付)之日止的滞纳金。事实和理由：2016年6月5日，原、被告就系争房屋买卖达成协议，随后签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》。原告依约支付了购房款450万元，已超过房屋协议价的50%。但原告发现被告未按协议约定将收到的450万元优先用于解除房产抵押，且被告也至今未签订《上海市房地产买卖合同》。为此原告提起诉讼。被告胡永跃辩称，一、原告未与被告协商，在网签合同(指《上海市房地产买卖合同》示范文本)中变更了交房条件及房屋价格，并且将双方的真实合同设计为阴阳合同。原告认为，阴阳合同规避国家税收政策，损害国家利益，造成被告被动逃税(因双方约定被告的税费由原告承担)，可能会被认定为无效，因此被告拒绝签订网签合同，系原告违约。二、被告出售房屋是为了清偿债务。2016年2月双方签订买卖合同前，被告已经将房屋出租给债权人林招月并约定以租金抵偿债务，原计划由被告及林招月共同出面办理卖房事宜，归还林招月的债务。原、被告约定在2016年6月签订网签合同，由于原告违约导致网签合同未能签订，被告也不能按计划归还林招月的债务，林招月于2016年9月向浙江省台州市椒江区人民法院提起了诉讼，现法院正在审理该案，所以原、被告之间的房屋买卖实际已经不能履行。三、原告仅支付了450万元，在被告未收取剩余房款的情况下，不会将房屋过户给原告。第三人凤起支行未到庭陈述意见。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在被告名下，房屋上登记有抵押权，抵押权人为凤起支行，债权数额为450万元，债务履行期限为2015年9月24日至2016年9月23日。2016年6月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定甲方(被告)将系争房屋转让给乙方(原告)。房屋基本状况中：有抵押，抵押权人凤起支行，无租赁。双方同意签署本合同后90天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订示范合同当日，支付甲方首期房价款(含定金)45万元。乙方通过如下方式向甲方支付第二期房价款300万元：□银行贷款，乙方应于签订示范合同后七日内向贷款银行申请贷款……贷款的放款期限以贷款银行规定或贷款合同约定为准，但乙方应于取得贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内将其交付贷款银行；□自筹资金，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方(上述“银行贷款”和“自筹资金”两项前“□”内均打勾)。乙方应于2016年10月31日支付甲方房价款129万元。第三期房价款129万元，以客户(指原告)支付首付款的房价为准，多退少补。乙方应于本合同约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分的房价款支付甲方。双方应于：“□乙方银行贷款划入甲方账户后__天内”、“□于2016年10月31日前”(两“□”之前均打勾)对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方支付甲方1万元。双方于2016年11月30日前向房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续。违约责任：……甲方未按合同约定期限交付房地产(包括房地产交接和权利转移)，应当按照乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权解除合同。本合同中出现以“□”选择情形时，务必进行勾选；若未勾选，则视为该条款下第一项约定为准。本合同中出现“__天”形式，请务必写具体履行期间；若未填写，则一律视为“七天内履行义务”。补充约定(手写)：首付款450万元，首付款于2016年6月30日之前支付房价款为870万元，首付款于2016年7月31日前支付房价款为880万元，首付款于2016年8月31日前支付房价款为895万元；甲方支付个税，其它税费由乙方承担。2016年6月5日，原告给付被告20万元；2016年6月7日，原告给付被告80万元；2016年6月29日，原告给付被告350万元。2016年8月31日，原告单方签署了《上海市房地产买卖合同》(第三版)和《补充协议》。《上海市房地产买卖合同》相关条款包括：房地产转让总价为600万元(第二条)；在2016年11月30日之前，双方前往交易中心申请办理转让过户手续(第六条)；甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并承诺于2016年10月30日前自行还清贷款并完成办理抵押注销手续(补充条款一第1条)：甲方于交易过户当日内，与乙方进行该房屋的验收、交接(补充条款一第3.2条)。《补充协议》约定；双方交易净价为870万元，由房屋买卖合同以及本协议共同组成，房屋买卖合同约定的成交价为600万元(双方确认该价格为房屋净价，关于交易费用甲方承担个人所得税，乙方承担土地增值税、契税及其他费用)，房屋补偿价为270万元。房屋补偿价270万元乙方同意2016年6月30日之前支付给甲方；甲方承诺该房地产无任何租约……；乙方承诺拿到产证和抵押证原件三个工作日内，把抵押证交给银行，配合银行放款……2016年9月初，中介公司经办人员于雷携带上述《上海市房地产买卖合同》(第三版)和《补充协议》前往台州交被告签署，但被告未签署。2016年9月9日，原、被告通话。原告要求被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告表示“如果公平合理的话我肯定和你签”；原告提出“按照居间协议一个字也不差的去签这个合同”，被告表示“这个公平的签”、“过几天再联系”；原告要求确定签约的具体日期，被告表示“下礼拜提前一、二天告诉你”；原告反复追问被告是否870万元还准备卖给原告，被告则提出按照惯例都是“款清交房”，“房款到位我就房子交给你”，原告提出300万元是贷款，“我必须要拿到房，银行才能放款”，被告则坚持“按照常规，上海卖房子，款清交房的”。2016年9月12日，原告与案外人签某某让原有房屋的《上海市房地产转让合同》。2016年9月14日，原告通过快递向被告发送《催告函》(落款日期2016年9月13日)，表示根据约定双方应于签订《房屋买卖合同》后90日内签署网上买卖合同，并且被告在收到原告450万元房款后优先用于还清抵押贷款；但经原告多次催告，被告以种种理由推脱；要求被告在2016年9月18日前还清贷款、解除抵押，逾期原告将采取法律手段并暂停原告应履行的合同余下条款。该快递于2016年9月17日签收。2016年9月18日，原告及妻子李一翔、被告及妻子林招云、中介经办人员丁少飞以及被告的两名亲戚见面协商。被告亲戚提出被告夫妻对房子卖不卖有想法，由于限购今后被告不能再在上海买房子了，其中一名女亲戚则明确表示不卖房子了。原告方及中介人员要求被告方明确表态是否继续出售房屋，被告方未表态，并反问原告方的意见，原告方则明确表示要求继续交易。被告方提出税费承担问题；中介方表示如果因为个人所得税问题不能交易的，则同意由中介公司承担责任；被告表示这个协议(指被告与中介公司就个人所得税签订的补充协议)无效；原告提出，如果发生个人所得税问题，则同意由原告承担，并由原告与中介公司签订有关个人所得税有关责任的协议。被告方继而又提出原告已经发函(指《催告函》)已经表示不履行(合同)了以及提前归还贷款需要支付费用及一定时间的问题。原告方则表示发函是要求与被告协商签订示范合同，同意给予被告一定时间归还贷款，但要求在示范合同中明确归还贷款的具体时限；被告同意确定“下个月中旬左右”。被告又提出，签订《房屋买卖合同》时说好六月份付首付、七月份交易，但事后原告方要求十一月份交易，这样后面的钱被告拿不到了(指不能及时拿到)；原告则回应双方《房屋买卖合同》明确是十一月份交易，当时已经说清楚因为原告需要先出售原有房屋，所以在合同中明确的，期间原告还提及已经同意“款清交房”。被告又提出先解决提前还贷问题后再协商(签示范合同)，并表示这个合同(指示范合同)“一天签不了的，很多地方对我们不利的”、“我要好好看看”、“今天先这样子”。被告男亲戚提出被告九月底来上海，“卖与不卖给他们一个说法”，被告答“就这样吧，九月底或者国庆节，尽量提前”。中介人员要求写个协议，九月底或国庆节由被告答复“卖与不卖”；被告则表示“没必要写，我们就是讲诚信。”最终，双方未能签署示范合同。2016年9月19日，原告提起本案诉讼，并申请保全系争房屋。本院根据原告的申请，依法出具了财产保全裁定，并于2016年9月29日查封系争房屋。2016年11月14日，第三人凤起支行出具《证明》，系争房屋上所设定的450万元抵押权涉及的贷款已于2016年9月21日结清，相关注销抵押资料已经归还被告。被告提交了《房屋租赁合同》一份，内容为因胡永跃结欠林招月(胡永跃的妻姐)680万元借款本金，故胡永跃将系争房屋出租给林招月，租赁期限为2016年2月29日至2036年2月28日，租金每月15,000元；胡永跃归还680万元借款前，租金自动折抵借款本息，借款到期后，如胡永跃归还全部借款，双方根据租金抵偿情况统一结算。另查，2016年9月，林招月向台州市椒江区人民法院起诉要求胡永跃归还借款680万元，台州市椒江区人民法院于2016年9月29日裁定查封系争房屋，实际于2016年10月8日轮候查封。本案庭审中，被告承认林招月已经撤回起诉。另外，2016年11月，原告更换了系争房屋的钥匙，并在大门上书写“此房已被法院查封”等。2016年12月26日，被告报警；当日，原告又将大门用砖墙封堵。庭审中，原、被告确认，原告更换钥匙时，房屋内属毛胚空关状态。被告还承认，林招月参与了挂牌出售房屋等事宜。原告同意以现金方式支付剩余购房款420万元，并表示如真实存在租赁关系，愿意自行解决。本案庭审结束后，被告补充提供了：1、2016年9月3日其与中介公司签订的《补充协议》，《补充协议》内容为被告承诺在上海只有一套房屋且产证满五年，如产生个税由中介公司承担；如被告在上海另有房屋，则个税由被告承担；中介费由原告承担。《补充协议》用以证明870万元是到手价，被告不需要承担税费，不存在签订阴阳合同规避税收的必要；原告虽口头同意按原约定签订示范合同，但要求被告承担个人所得税，系对原合同价款的变更；中介费由原告承担，故原告与中介公司存在利益关系。2、原告原有房屋的房地产信息，证明原告原有房屋置换时间在2016年12月15日，远晚于双方约定的最晚付款及交房时间2016年10月30日，当时原告没有支付能力，被告有履行抗辩权和不安抗辩权。对上述证据，原告认为，《补充协议》真实性不清楚，双方《房屋买卖合同》中已明确约定个人所得税由被告承担；原告与中介公司不存在利益关系；认可房地产信息的真实性，但原告原本通过银行贷款300万元，但由于被告不同意签署示范合同，导致原告未能办理贷款手续，庭审中原告已明确同意自筹资金支付剩余房款。2017年1月16日，胡永跃向本院提起诉讼，以吴啸鹏为规避税收，要求签订阴阳合同，导致双方未能签署示范合同；吴啸鹏未在约定期限内办理贷款或现金支付房款，严重逾期；以及吴啸鹏在未付款的情况下擅自撬开门锁、封闭房屋为由，要求解除合同。本院依法进行诉前调解。本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。《房屋买卖合同》已经具备买卖合同所需的主要条款，双方之间的房屋买卖合同关系已经成立。《房屋买卖合同》中在“第二期房价款”、“交房及尾款”两处应当作出选择的“□”内均打勾。但是，通过双方庭审陈述，可以确认当时双方约定原告通过贷款支付第二期购房款的事实。关于交房时间，由于合同仅约定需要选择的“□”处若未勾选，则视为该条款下第一项约定为准，但未约定同时勾选两个“□”的情况下如何处理，且目前原被告各执一词，故本院认定该约定不明。虽该约定不明，但不影响合同的成立。关于《房屋买卖合同》未能继续履行的责任：双方约定90日内签署示范合同，《房屋买卖合同》未能继续履行的原因是双方未能签署示范合同。一、2015年8月底、9月初的《上海市房地产转让合同》(第三版)及《补充协议》，确实存在做低房价、规避税收的情况，被告以此为由未签署，属合理抗辩，不能归责于被告。二、2016年9月9日，原、被告通话中，原告已经明确表示同意按照原买卖合同的条款签署示范合同，其不再要求做低房价的意思明确，但双方对是否“款清交房”存在争议。三、2016年9月18日多方当面沟通，被告在其亲戚提出不再卖房的意见后，始终未明确表态，同时提出了多个不愿签署示范合同的理由，包括：个人所得税的承担、原告发函表示不履行合同、归还原有贷款事宜、原告拖延交易等。对此，本院认为，1、双方《房屋买卖合同》中已经明确约定个人所得税由被告承担，被告提出上述理由并不符合双方约定。即使被告与中介之间对此另有协议，亦与原告无关。况且，最终原告已经表示愿意让步，同意承担个人所得税，并与中介公司另行解决。可见，该理由不影响双方签订示范合同。2、原告发函的目的是敦促被告尽快协商签订示范合同，并无不当，不成为拒不签订示范合同的理由。3、注销房屋上原有抵押权是交易过户的前提，双方约定2016年11月31日前过户交易，被告应当在合理时间内归还贷款，注销抵押登记。本院注意到，双方合同签订于2016年6月5日，原告的首付款也早已支付，双方当日磋商已超过约定的签署示范合同的90日，被告再以提前归还贷款需要费用和时间，不愿意确定注销抵押的时间，存在故意制造障碍使双方不能签署示范合同的嫌疑。4、双方买卖合同明确约定了450万元和129万元款项的支付时间，300万元系贷款，也明确约定了办理交易过户的时间为2016年11月30日，被告当日提出的原告拖延交易致使被告不能及时收到购房款的理由不能成立。5、关于交房时间，原告在该次磋商中已经明确同意“款清交房”，故该问题已经不是双方不能签署示范合同的障碍。6、尤其重要的是，该次磋商中，被告亲戚明确提出了不再卖房，在中介人员及原告的反复追问下，被告始终不置可否，继而提出当天不能签订示范合同的各种理由，在中介人员要求签订书面协议明确卖与不卖时，被告又认为没有必要。上述情况，足以引起对被告是否具有签署示范合同诚意的合理怀疑。综上，可以认定当日未能签署示范合同的责任在于被告。四、2016年9月18日双方未能签署示范合同，且被告缺乏继续履行合同的诚意，原告在已经支付450万元房款、原有房屋已经出售的情况下，提起诉讼，要求继续履行合同并申请查封系争房屋，系依法保护自己权益的行为，并无不当。综上，本院认定《房屋买卖合同》未能继续履行的责任在于被告。关于《房屋买卖合同》继续履行是否存在障碍的问题：一、房屋上存在抵押权，但被告已经结清抵押贷款并取得了注销抵押所需材料，故注销抵押权不存在障碍。二、本院已依原告申请于2016年9月29日正式查封系争房屋，台州市椒江区人民法院仅为轮候查封，且林招月已经撤回起诉，故该法院的轮候查封也不构成本案的履行障碍。三、被告主张房屋上存在租赁关系。1、《房屋买卖合同》明确约定不存在租赁关系，林招月是被告的妻姐，原、被告确认原告更换钥匙时房屋处于空关毛胚状态，因此是否真实存在借贷关系和租赁关系存疑。2、林招月参与了挂牌出售房屋的过程，可见其同意出售房屋，因此即使真实存在租赁关系，本案也不会因为承租人行使优先购买权而导致履行障碍。3、原告庭审中表示，如真实存在租赁关系愿意自行解决，因此即使真实存在租赁关系，本案也不会因买卖不破租赁造成履行障碍。四、关于原告的支付能力，原告已经同意以现金方式支付剩余购房款，并已交本院代管。五、原告擅自更换钥匙、封堵房门，系在被告不愿继续履行合同前提下采取的私力救济，该行为确有不当。但从双方合同角度，上述行为并不属于违约行为，也不会导致不能实现合同目的，不构成本案的履行障碍。六、被告另行起诉解除合同。原告的诉讼请求系要求继续履行合同，被告在本案中已经提出不同意继续履行合同的各项抗辩理由，本院已经作出相应认定，被告另行起诉不影响本案判决。综上，双方继续履行合同不存在障碍，原告要求继续履行合同的诉请应予支持。被告及第三人应当注销抵押登记，被告应配合原告办理产权过户手续。交易过程中产生的税费中，个人所得税(若有)应由被告承担，其余税费由原告承担。关于原告要求被告交付房屋的请求，因原告已经更换钥匙、封堵大门，房屋实际已经在原告控制之下，故该请求本院予以驳回。关于原告诉请的逾期交付(包括实物交付和权利交付)违约金，因双方最初系因做低房价而意见不一，且原告擅自控制房屋，原告对产生纠纷也有责任，故该项请求予以驳回。第三人凤起支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告吴啸鹏、被告胡永跃签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、被告胡永跃应于本判决生效之日起十日内办理注销设立在上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号502、502(A)室房屋上的抵押权的手续，第三人招商银行股份有限公司杭州凤起支行应予协助。三、被告胡永跃应于本判决生效之日起十五日内协助原告吴啸鹏办理将上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号502、502(A)室房屋产权过户至原告名下的手续〔交易过程中产生的个人所得税(若有)由被告承担，其余税费由原告承担〕，同时原告吴啸鹏支付被告胡永跃购房款420万元。四、驳回原告吴啸鹏其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费72,904元，减半收取36,452元，保全费5,000元，合计41,452元，由原告吴啸鹏负担102元，被告胡永跃负担41,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一七年二月八日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，不影响案件的审理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。