江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0602民初3256号 原告：南通国有不动产经营管理有限公司，住所地南通市桃坞路服饰城五幢四层。 法定代表人：黄浩，董事长。 委托代理人：保坚，江苏通成律师事务所律师。 被告：江苏挚融嘉业企业管理有限公司，住所地南通市崇川区桃坞路58号。 法定代表人：赵晓亮，经理。 被告：祝军辉，女，汉族，住北京市海淀区。 委托代理人：俞海春，江苏志仁律师事务所律师。 原告南通国有不动产经营管理有限公司（以下简称国有不动产公司）与被告江苏挚融嘉业企业管理有限公司（以下简称挚融公司）、祝军辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人保坚到庭参加诉讼，被告挚融公司、祝军辉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告国有不动产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除编号为通众权所合（2015）21号《房屋租赁合同》，被告挚融公司立即将案涉房屋恢复原状，交还给原告；2.请求判令被告挚融公司支付从2015年1月1日至店铺交付之日的欠付租金和房屋占用费（暂计算至2017年2月12日为1578016.27元，详见租金计算表）；3.请求判令被告挚融公司不享受《房屋租赁合同》中约定的免租期，并向原告补交租金364483.32元；4.请求判令被告挚融公司承担违约金（违约金按诉请2和3金额总和的20%计算，暂计249393元）；5.请求判令被告祝军辉对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.请求判令被告挚融公司立即支付拖欠的物业费100754.25元；7.请求判令被告挚融公司立即拆除南通市桃坞路58号七彩商贸大厦外墙广告牌，并将外立面恢复原状；8.诉讼费由被告承担。在审理过程中，国有不动产公司撤回要求被告挚融公司将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，改为要求被告将案涉房屋清空交付。 事实与理由：挚融公司承租国有不动产公司位于南通市桃坞路58号七彩商贸大厦三层和五层的房屋，签订了编号为“通众权利所合[2015]21号”的房屋租赁合同，租赁期限为2015年1月1日至2022年12月31日，合同约定第一年租金为913450元，每月租金76120.84元，每半年交付一次租金，先付后用。如挚融公司在合同期内无欠租等违约行为，可在第一个半年享有免租期。被告祝军辉对挚融公司承担连带担保责任。原告按照合同约定将房屋交付挚融公司后，被告交付了15万履约保证金。但是在之后的合同履行过程中，长期拖欠租金和物业管理费，经原告多次催要仍拒不支付，已构成严重违约，不应再享受免租期优惠。同时，挚融公司未经七彩商贸大厦业主同意，私自在三楼和四楼外立面安装大型广告牌，侵犯了原告权益。为维护原告合法权益，故提起前述诉讼请求。 被告挚融公司未应诉答辩。 被告祝军辉辩称，房屋租赁合同中签名不是祝军辉本人所签，祝军辉对此不知情，请求驳回对祝军辉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。国有不动产公司提供的下述证据：出租房屋产权证、房屋招租合同、财务凭证、物业公司函、物业管理费发票、外立面照片，与原件核对无误，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国有不动产公司（甲方）与挚融公司（乙方）签订《房屋招租合同》（通众权利所合[2015]21号）一份。合同约定，甲方出租乙方承租的租赁物座落于南通市桃坞路58号七彩商贸大厦三层、五层部分，建筑面积6055.62平方米。租赁期限为8年，自2015年1月1日至2022年12月31日止。租赁费用及付款方式：合同房屋第一年租金为913450元（即月租金76120.84元）。三层第一年租金72万元，每两年环比递增5%；五层第一年租金193450元，从第二年起逐年环比递增8%。租金每合同年度分两期交纳，每期6个月租金，先付后用。合同签订后三日内乙方交清第一期租金9221.68万元（免三层五个月装修期房租，五层四2上月装修期房租）给交易机构指定的专用账户。物业管理费由乙方交给七彩城物业管理有限责任公司。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋，损失由乙方赔偿：……（3）拖欠租金或者水电、物业管理费用连续达10天，或者累计达15日，或在合理期限内乙方对甲方损失未予赔偿的。乙方不依约按时缴纳租金和应承担的费用，除必须缴纳所欠租金和费用外，每逾期一日，按所欠租金和费用总额的0.1%偿付逾期付款违约金，逾期10日内仍未缴纳的，甲方有权对乙方采取停水停电等措施，逾期15天仍未全部交纳，甲方有权解除本合同，收回租赁物，并由乙方按合同期尚未履行期间租金金额的20%向甲方支付解除合同违约金。乙方如有欠租、提前解约等任何违约行为，则任何优惠措施均自动取消，免租期内的租金乙方应按照首期租金标准补缴。双方还对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，挚融公司于2015年6月11日支付了保证金15万元，6月15日支付房租92241.68元。其后，挚融公司对出租房屋进行了装修，在出租房屋的外墙设置了大型广告牌。 诉讼中，祝军辉申请对《房屋招租合同》中担保人处“祝军辉”的签字进行司法鉴定。本院委托南京师范大学司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定结论：署期“2015年3月25日”的《房屋租赁合同》中乙方担保人处“祝军辉”签名字迹与提供的字迹样本不是同一人书写。国有不动产公司陈述“祝军辉”签字的形成过程为挚融公司在天津办公，国有不动产公司将合同寄过去，签字、盖章后再寄回来。 另查明，国有不动产公司在挚融公司租赁期间，向南通市七彩城物业管理有限责任公司支付了物业管理费100754.25元。 本院认为，国有不动产公司与挚融公司签订的《房屋招租合同》的效力。该合同系双方当事人真实意思表示，未违背法律、法规禁止性规定，应为有效。因挚融公司逾期交纳房屋租金超过了15天，根据合同约定，国有不动产公司享有房屋招租合同的单方解除权。国有不动产公司起诉要求解除房屋招租合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于合同解除后挚融公司应承担的法律责任。挚融公司应交还出租房屋，根据房屋招租合同约定的租金标准，支付至退还房屋之日的租金，扣除已付租金92241.68元，至2017年2月12日应为1500175.4元。对于免租期内的租金，根据合同约定，由于挚融公司违约造成合同解除，其不享受《房屋租赁合同》中约定的免租期，须向国有不动产公司补交租金364483.2元。对于解除合同的违约金，因挚融公司违约造成合同解除，根据合同约定，挚融公司还应支付合同期尚未履行期间租金金额20%的违约金，国有不动产公司主张249393元未超过上述范围，本院予以支持。对于挚融公司在租赁期间在南通市桃坞路58号七彩商贸大厦外墙设置的广告牌，未征得出租方国有不动产公司及物业其他业主的同意，挚融公司有义务拆除广告牌，将外立面恢复原状。 关于物业管理费，合同约定应由承租方挚融公司向七彩城物业管理有限责任公司，但挚融公司并未支付。国有不动产公司作为出租房屋的所有权人，向物业公司支付了物业管理费100754.25元后，有权向挚融公司追偿。 关于祝军辉是否承担责任的问题，由于案涉房屋招租合同上乙方担保人处“祝军辉”的签名经司法鉴定并非祝军辉本人所签，国有不动产公司也未能提供其他证据证明祝军辉有为挚融公司租赁房屋提供担保的意思表示，因而国有不动产公司要求祝军辉承担连带担保责任的证据不足，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除编号为通众权所合（2015）21号《房屋招租合同》，被告江苏挚融嘉业企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将座落于南通市桃坞路58号七彩商贸大厦三层、五层的出租房屋清空，交还给原告南通国有不动产经营管理有限公司。 二、被告江苏挚融嘉业企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通国有不动产经营管理有限公司自2015年1月1日至店铺交付之日的欠付租金和房屋占用费（计算至2017年2月12日为1500175.4元，其后按合同约定的租金计算标准计算）。 三、被告江苏挚融嘉业企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告南通国有不动产经营管理有限公司补交免租期租金364483.2元。 四、被告江苏挚融嘉业企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通国有不动产经营管理有限公司违约金249393元。 五、被告江苏挚融嘉业企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通国有不动产经营管理有限公司物业管理费100754.25元。 六、被告江苏挚融嘉业企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内拆除南通市桃坞路58号七彩商贸大厦外墙广告牌，并将外立面恢复原状。 七、驳回原告南通国有不动产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66412元、鉴定费13180元、公告费690元，合计80282元，由被告江苏挚融嘉业企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费66412元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行)。 审 判 长  余雪松 审 判 员  范纪强 人民陪审员  马 莉 二〇一七年二月二十日 书 记 员  朱路遥  附：房租计算表                                                  三层                       五层                       租金                                                     年租金                       月租金                       年租金                       月租金                                                     2015年                       720000                       60000                       193450                       16120.8                       60000×7+16120.8×8−92241.68=456724.72                               2016年                       720000                       60000                       208926                       17410.5                       720000+208926=928926                               2017年                       756000                       63000                       225640.08                       18803.34                       （63000+18803.34）×（1+12∕30）=114524.68                截止2017年2月12日租金总计：1500175.4 免租期内的租金：60000×5+16120.8×4=364483.2