北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终8039号上诉人（原审原告）：北京市海淀区美英澳新培训学校，住所地北京市海淀区香山闵庄路“香山清琴麓苑”会所。法定代表人：卢俊，校长。委托诉讼代理人：李昌冉，女，该学校员工。被上诉人（原审被告）:北京市海淀区四季青镇清琴山庄A地块小区业主委员会，住所地北京市海淀区香山闵庄路清琴麓苑178号。负责人：赵雷，主任。委托诉讼代理人：王国华，北京市东清律师事务所律师。上诉人北京市海淀区美英澳新培训学校（以下简称培训学校）与被上诉人北京市海淀区四季青镇清琴山庄A地块小区业主委员会（以下简称业主委员会）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初19268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，因无新事实，不开庭审理了本案。上诉人培训学校之法定代表人卢俊、被上诉人业主委员会之委托诉讼代理人王国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。培训学校上诉请求：撤销一审判决第二项，改判业主委员会返还我多交的2015年物业费18562.5元。事实和理由：从2015年9月28日起业主委员会停止对我方的物业服务，不应再收取费用。具体而言：1.自2015年9月28日开始断水断电，警方介入后才恢复。2.业主委员会不让我方车辆进入小区，导致我方车辆多次被违章罚款，物业费里面包括停车费，我方多次要求业主委员会提供服务。3.我方多次致函业主委员会屋顶漏雨，业主委员会和物业来回推脱，一直没有维修。4.我方申请安装充电装，业主委员会阻止安装。业主委员会辩称：同意一审判决，不同意培训学校上诉理由。培训学校所述均不属实，车辆经协商后已经允许进入，断水断电是因为故障而非故意，屋顶漏雨事实并不存在，安充电装的事没说过。培训学校向一审法院起诉请求：1、业主委员会退还2015年多交的物业费31891.5元。2、诉讼费由业主委员会承担。一审法院认定事实：2009年11月12日，承租人北京市海淀区因材施教培训学校（即培训学校）与出租人北京奥亚房地产经纪有限公司签订租赁合同，合同中约定：租赁的房屋位于北京市海淀区“香山清琴麓苑”会所餐厅、咖啡厅、商务中心、健身房、多功能厅、舞蹈室、棋牌室、美容美发厅（以下简称诉争房屋），即承租人和出租人双方认可的租赁房屋面积约为1250平方米，租赁期限为7年，年租金为50万元，水、电、天然气、热水、供暖、制冷等能源费用和物业费按实际发生数计量和市场价收费，如遇市政或有关部门对上述费用调整（出租人有权做出相应调整），承租人应据物业公司的缴费单及时缴付上述费用。培训学校主张签订上述合同后实际使用该房屋至2016年12月31日，业主委员会主张培训学校至今仍在使用该房屋。2012年3月5日，委托方清琴业主委员会(甲方)与受托方北京金罗马物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同（酬金制）》，合同中约定，经甲乙双方平等协商决定，本期物业管理服务合同采用酬金制计酬的管理模式。物业管理企业仅作为物业资金的代管方，在依照物业管理服务合同合格地完成各项管理服务任务后，物业管理企业提取相应比例的管理者酬金。本期管理服务合同的财务年度计算起止时间按照完整的财务年度执行。本期物业管理服务合同的约定期限为一年，从2012年4月1日至2013年3月31日为一个酬金制财务年度，如双方在合同到期前均无异议，本合同依此自动延续一年。本物业区域物业费费用将在参考政府指导价的基础上实行市场调节价。依据业主委员会第三次业主大会的合法决议，物业服务费用的标准将沿用上期合同的价格标准不变：1、具体为：3.95/平米.月；2、物业服务费由乙方向业主（或交费义务人）按季收取，并实行预交物业费方式，即在每季度的开始时间进行物业费收缴工作。本期合同的物业服务收费标准如需调整，将通过召开业主大会的形式另行确定。业主逾期交纳物业服务费的，乙方应先行使告知义务，并同时通知业主委员会；业主委员会应当督促其限期缴纳，六个月以上拒交物业服务费的，业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费的收缴情况，并注明欠交费用的业主房号及欠交金额，仍不缴纳的，业主大会、物业服务企业或其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。2015年8月28日培训学校向业主委员会支付了2015年的物业费37125元，2015年10月8日向业主委员会支付了2015年的物业费39204元，共76329元。业主委员会主张2015年之前的物业费收费标准为3.95元/平米/月，2015年度的物业费收费标准上调为4.95元/平米/月，且培训学校实际使用的房屋面积为1285平方米，按照该金额及面积计算，培训学校应当支付2015年全年的物业费为76329元。培训学校对业主委员会主张的计费面积不予认可，业主委员会就其主张的培训学校使用的房屋面积为1285平方米，未提交相应证据证明。就2015年的物业费标准，业主委员会主张系业主大会通过合法程序作出的决议，业主委员会于2015年4月17日发布了就将物业管理费由每平方米3.95元上调至4.95元一事进行表决、征询意见和召开业主大会的通知，投票表决方式包括设在物业处的投票箱、业委会成员和业委会秘书入户征求意见、短信、微信或电话形式投票；投票结束后发布了召开第八届业主大会的通知并于2015年5月8日晚召开了业主大会，部分业主到场参加会议，业委会主持对投票结果进行了统计，后向业主公开了投票结果，最终作出了业主大会决议并向业主公告。业主委员会就其上述主张提交了2015年4月17日发布的《关于召开业主大会的通知》、2015年5月6日发布的《关于召开小区第八届业主大会的通知》、由各业主签字的物业费调整征询表、2015年5月8日召开业主大会时的签到表及《小区第八届业主大会物业费调整投票统计结果》、2015年6月20日的《北京市海淀区香山清琴A地块第十八次业主大会决议》及《北京市海淀区香山清琴A地块第十八次业主大会决议公告》，业主大会决议载明：“北京市海淀区香山清琴A地块小区第十八次业主大会，于2015年4月17日召开了书面业主大会，会议以投票表决方式，就‘清琴麓苑小区物业费每平米3.95元调整到4.95元，自2015年1月1日起开始执行’这一事项进行了投票表决。2015年5月8日北京市海淀区香山清琴A地块小区业主委员会在物业办公区组织召开了业主现场大会，经与会人员对本次投票进行审核统计，自2015年4月17日公告以来，到2015年4月28日止，小区共264户。按房产证名字计算，应投票281户，实际参加投票156户，共计投162票，同意153票，不同意9票，小区总面积90543.88平方米，投票面积51959.92平方米，同意面积48886.95平方米，不同意面积3072.97平方米。本次投票人数和投票面积都已经过半，符合有关法律规定。依据《北京市海淀区香山清琴A地块业主大会议事规则》第二条第5款、第17款及《北京市物价管理办法》，本次投票结果生效。从2015年5月27日开始执行涨价，涨价从2015年1月1日开始计算。”业主委员会主张业主大会决议公告张贴在进入小区右侧的公告栏中，培训学校主张并未收到过该公告，亦未参加业主大会。就2015年的物业费标准，业主委员会另提交了小区内部分业主的房屋产权证、房屋建筑面积表、房屋土地测绘技术报告书、2014年及2015年缴纳物业费的发票或收据。业主王某的房屋计费面积为266.55平方米，2014年缴纳物业费12634.44元，2015年缴纳物业费15833.04元。业主赵某的房屋计费面积为301.69平方米，2014年缴纳物业费14300.16元，2015年缴纳物业费17920.44元。业主林楚浩的房屋计费面积为272.08平方米，2014年缴纳物业费12896.64元，2015年缴纳物业费16161.55元。培训学校主张业主委员会于2015年9月28日对诉争房屋停水停电，持续三天时间后恢复供水供电，故其不应向业主委员会缴纳2015年9月28日至2015年12月31日的物业费。培训学校就此提交了2015年9月23日业主委员会出具的“关于停止物业服务的函”，函中内容为：“北京市海淀区美英澳新培训学校：贵校所使用的清琴麓苑178号楼，截至2015年9月23日尚欠缴2013年物业费59250元、2014年物业费10850元，2015年物业费37125元，累计欠缴107225元，望贵院尽快缴费。”业主委员会对该函的真实性予以认可，但主张该函仅是催缴物业费的方式，该业委会并未实际停止物业服务。培训学校就其上述主张另提交了2015年9月28日的接警单2份，主张当日其该公司工作人员就停水停电一事向香山派出所报警，但并未留存相关笔录。接警单载明的案情摘要分别为：“卢瑞林报在闵庄路清琴山庄AD块会所，与业委会发生纠纷，请民警处理”，“张女士报在闵庄路香山清晴路苑会所2层培训学校，物业故意把我们这的电停了，不清楚原因，我是培训学校的员工。”业主委员会确认当时培训学校确实报警了，但并不存在停水停电的事实。培训学校另主张恢复停水停电后，业主委员会未再向培训学校提供其他物业服务，包括房屋漏水维修、卫生等，就此提交了业主委员会及北京金罗马物业管理有限公司清琴麓苑分公司向培训学校发送的《关于进出小区大门不公平物业服务的专函》的复函及培训学校的复函。双方均确认物业费系按自然年度缴纳，培训学校已缴纳的2015年的物业费的期间为2015年1月1日至2015年12月31日。一审法院认为：培训学校接受了业主委员会委托的物业管理公司提供的物业服务，负有缴纳相关物业费用的义务。对于2015年的物业费标准，业主委员会提交了就物业费标准调整征询业主意见、召开业主大会、进行投票统计、作出决议并进行公告的相应材料及部分业主的房屋面积材料及2014年、2015年缴纳物业费的发票和收据。经核算业主委员会提供的部分业主的缴纳物业费的票据，可以与业主委员会所主张的2014年、2015年的物业费标准相对应。综合上述证据，可以认定清琴山庄A地块小区2015年的物业费标准为4.95元/平米/月。培训学校主张业主委员会于2015年9月28日对诉争房屋停水停电，持续三天时间后恢复供水供电，且在恢复停水停电后业主委员会未再向培训学校提供包括房屋漏水维修、卫生等在内的其他物业服务。但培训学校就其主张提交的“关于停止物业服务的函”、接警单、专函及复函均不足以证明其上述主张，且业主委员会对此不予认可。故法院对培训学校的该主张不予支持，培训学校应向业主委员会缴纳2015年的相应物业费。业主委员会主张培训学校实际使用房屋面积为1285平方米，但对此未提交相应证据，且培训学校租赁的房屋面积为1250平方米，故培训学校应按该面积向业主委员会缴纳物业费。经核算，培训学校应向业主委员会缴纳的2015年的物业费为74250元。培训学校已向业主委员会缴纳的2015年的物业费为76329元，故业主委员会应向培训学校退还多缴纳的物业费2079元。故对培训学校主张业主委员会退还2015年多缴纳的物业费2079元的诉讼请求，法院予以支持，对培训学校超出该数额的诉讼请求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京市海淀区四季青镇清琴山庄A地块小区业主委员会于判决生效后七日内向北京市海淀区美英澳新培训学校退还该学校多缴纳的二一五年一月一日至二一五年十二月三十一日的物业费二千零七十九元；二、驳回北京市海淀区美英澳新培训学校的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，培训学校提交如下证据：1.照片打印件4张，欲证明业主委员会不给车辆录入信息，车辆多次被堵门外，没有得到公平物业服务；2.照片打印件11张及2015年6月18日《关于会所房屋顶漏雨申请修缮事宜》函件，证明屋顶漏雨没有维修；3.2016年3月11日《关于会所/物业使用人房屋顶漏水申请修缮事宜的意见说明》及物业公司人员签收我方明细材料的手续，证明物业公司回函要求我方提供文件，我方提供后，物业公司也签收了，但就是不给修理，物业和业委会来回推诿；4.2016年5月27日《关于会所屋顶漏雨通知的回函的回复》及2016年6月1日《关于会所屋顶漏雨通知回函》，证明屋顶漏雨应该是维修基金无条件修理的，物业公司不履行维修责任推给了产权方；5.2016年1月20日《关于安装两个充电装的报告》等申请材料及《关于会所/物业使用人申请安装电动车充电桩的意见说明》，证明我方申请安装充电桩，业主委员会回复“说明”需要所有权证明，我方没有得到公平的物业服务。业主委员会质证意见为：1.对照片证明目的不认可，经过协商车辆已进入小区了；2.对11张照片真实性和证明目的不认可，无法反映是哪个屋顶存在什么问题，《关于会所房屋顶漏雨申请修缮事宜》的文件我方没有收到，真实性和证明目的均不认可；3.对《关于会所/物业使用人房屋顶漏水申请修缮事宜的意见说明》真实性认可，不认可证明目的。此说明是2016年3月11日的，与本案没有关联，争议的是2015年的物业费；4.2016年5月27日函的真实性和证明目的不认可，业委会没有收到。2016年6月1日回函真实性认可。合同对房屋修缮有明确约定，应当找出租方进行修缮，不认可证明目的；5.对回函真实性认可，关联性和证明目的不认可，是2016年的事情与本案无关。本院对以上证据的认证意见为：证据1照片不足以直接证明车辆在小区门外未能进入小区的客观原因；证据2《关于会所房屋顶漏雨申请修缮事宜》函件没有业主委员会或物业公司签收的证据，不足以说明物业公司或业主委员会已收到该函件；照片内容业主委员会不认可为现场情况，即使照片内容真实，尚不足以说明2015年9月28日至2015年12月期间，业主委员会停止提供服务的事实；证据3、4是2016年后培训学校与物业公司对修缮房屋所持不同观点的材料，无法有针对性地证明培训学校提出的“2015年9月28日至年底，业主委员会与物业公司之间相互推诿，不履行物业服务义务”的观点；证据5，关于充电桩安装的来往函件，属于2016年后事情，与本案争议期间的物业费无必然关联。综上，培训学校提供的上述证据不足以有效证实物业服务已停止的事实。此外，一审法院查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述、照片、双方往来函件、申请报告等证据在案佐证。本院认为，本案二审争议核心是培训学校提出2015年9月28日至2015年12月底物业服务停止，相应物业费18562.5元是否应予退还。本案上诉人培训学校租用清琴山庄A地块房屋后，与小区业主委员会委托的物业公司之间形成事实服务合同关系，其负有交纳相关物业费的义务。物业服务具有全天候、不间断、多层级等过程性特点，服务内容不仅包括小区内保洁、绿化、安全防卫，也包括公共区域设施设备的日常管理、维修、养护等，故对于服务质量的评价应当综合多种因素予以考虑。诉讼中，培训学校提供的2015年函件并无业主委员会的签收记录，上述证据并不足以有效证实业主委员会委托的物业公司怠于履行物业服务职责。2016年后双方当事人的往来函件与本案诉争期间的物业费是否交纳缺乏必然联系。至于培训学校提出多次断水断电，阻挡车辆进出小区，仅凭现有证据并不足以证实。况且，这并未反映物业服务的全部内容，在物业服务质量未严重影响权利人生活、经营质量的情况下，可以确定物业公司及委托单位业主委员会并没有严重违约情节，培训学校亦实际接受了物业服务，应交纳相应费用。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，培训学校所提供的证据不足以证明2015年9月28日至2015年12月底物业公司已停止服务，无法支持其提出的业主委员会应退还相应物业费的事实主张，其应承担举证不利的法律后果。综上所述，培训学校的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由北京市海淀区美英澳新培训学校负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  白 云审 判 员  王国庆二〇一七年十一月二十四日法官助理  任可娜书 记 员  赵倬希