山东省临沂市罗庄区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1311民初87号原告：临沂永富房地产开发有限公司；住所地：临沂市高新区双月湖路225号御景家园小区沿街三楼。法定代表人：倪章益，董事长。委托诉讼代理人：李贵峰，临沂罗庄恒业法律服务所法律服务工作者。被告：临沂宏益瓷业有限公司；住所地：罗庄区罗庄街道文化路与罗七路交汇处（王庄村）。法定代表人：徐清臣，经理。被告：王连涛。被告：赵连光。三被告委托诉讼代理人：吴兴国，临沂罗庄高冠法律服务所法律服务工作者。原告临沂永富房地产开发有限公司（以下简称永富公司）与被告临沂宏益瓷业有限公司（以下简称宏益公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临沂永富房地产开发有限公司委托诉讼代理人李贵峰，被告临沂宏益瓷业有限公司、王连涛、赵连光的委托诉讼代理人吴兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与三被告于2014年1月5日签订的《厂房土地转让协议》；二、判令被告临沂宏益瓷业有限公司双倍返还原告交付的100万元定金；三、判令被告王连涛、赵连光对上述��二项债务承担连带清偿责任；四、判令三被告共同承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2014年1月5日，原告与三被告签订了一份《厂房土地转让协议》，该协议约定被告临沂宏益瓷业有限公司将其位于临沂市罗庄区的厂房土地（地块为工业用地，含住宅、附属物等，占地面积约50亩）转让给原告，三被告保证协议签订后三个月内将该地块土地使用权变更至原告名下，如该地块因被告临沂宏益瓷业有限公司原因或抵押给第三方，而无法在协议约定时间内变更至原告名下，被告临沂宏益瓷业有限公司应赔偿原告所造成的经济损失，同时被告王连涛、赵连光应负责追回定金双倍返还给原告，否则被告王连涛、赵连光应负责返还，上述协议签订后，原告依据上述协议的约定将100万元定金汇入被告临沂宏益瓷业有限公司指定的银行账户。2014年3月，被告临沂宏益瓷业有限公��告知原告在签订协议前其已经将上述土地使用权抵押给银行贷款1200万元，后临沂宏益瓷业有限公司无法还贷并办妥上述贷款解押手续而致协议无法履行。2015年9月29日，原告分别向三被告发出一份“关于解除《厂房土地转让协议》及双倍返还定金的函”，原告书面通知三被告解除上述协议并要求三被告双倍返还200万元定金，三被告均未回函。综上，因被告临沂宏益瓷业有限公司根本违约导致协议无法履行，原告有权解除上述协议并要求被告临沂宏益瓷业有限公司双倍返还定金，被告王连涛、赵连光应对该债务承担连带清偿责任，因此诉至法院。被告临沂宏益瓷业有限公司、王连涛、赵连光共同辩称，原告起诉三被告返还定金，诉讼请求无理，主张理由与事实不符，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一、原告请求解除合同返还定金200万元，由王连涛、赵连光承担连带责任与法相悖。首先被告临沂宏益瓷业有限公司并没有违约，是原告违约在先；办理土地商住手续需先办理过户手续，被告自2014年1月5日签订协议后就对涉案土地进行了评估，评估单位2014年2月24日作出评估报告两份，但原告以土地已经抵押和资金未到位为由不予配合办理盖章手续且不支付评估费，致使评估单位出具评估报告也不给加盖公章，因此原告主张系被告原因未能办理过户无事实根据，诉称理由不成立；其次，原告不盖章行为已构成违约，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定债务无权要求返还定金。因此原告主张返还定金和支付利息违法，理由不成立；再次，因原告先行违约给被告公司造成企业停产所产生的直接损失费高达350万元左右，被告公司已进入对损失和搬迁费用的评估程序，被告保留向原告公司索赔的权利；最后，原告诉称“因被告公司土地已于2014年3月份抵押给银行贷款1200万元而无法将土地变更到原告名下，被告公司应承担双倍返还定金200万元的义务”与事实和法律相悖，被告公司欠银行贷款于2010年5月20日将该土地裁定执行给银行，并有郯城县法院（2010）郯执字第747号民事裁定为证，在银行取得土地所有权之后，又委托山东佳联拍卖招标有限公司于2014年3月2日公开拍卖，被告公司以法人代表徐清臣妻子刘英梅的名义中标取得该土地所有权，并有招标公司催款通知书为证。被告公司自重新取得土地权后虽然银行贷款还没有还清，但银行已同意被告公司将该土地卖出去再还贷款，所以，原告诉称卖给原告的土地已经抵押出去不能过户无事实根据，原告违约在先，显然请求双倍返还���金200万元违法，要回100万元无理，诉称理由不成立。二、被告王连涛、赵连光不应承担连带责任。原告与三被告于2014年1月5日签订的是厂房土地转让协议，主要合同内容是原告购买被告公司土地和地上附着物及办理土地过户等相关问题，被告赵连光、王连涛列为担保人，但是由于双方另行签订补充协议，该协议双方签字盖章生效，但原告没有告知保证人赵连光、王连涛，也没有让保证人签字认可，所以保证责任视为自动免除，请求法院驳回原告对赵连光、王连涛的起诉。原告围绕诉讼请求提交以下证据：证据一、厂房土地转让协议一份，以证实原、被告之间存在买卖关系；证据二、收据及银行转账凭证各一份，以证实原告向被告宏益公司缴纳100万元定金；三、被告对以上证据无异议。三被告��支持其答辩意见提交以下证据：证据一、土地使用证复印件一份，证据二、（2010）郯执字第747号民事裁定书一份，证据三、厂房土地转让协议一份，证据四、山东佳联拍卖招标有限公司催款通知一份，证据五、补充协议一份，证据六、土地估价报告一份，证据七、土地登记申请书一份，证据八、估价委托合同一份；原告质证认为，对证据五补充协议真实性无异议，但该协议并不能免除第二、三被告的保证责任，其他证据系原告单方制作，原告不予认可。综合原、被告提供的证据结合庭审调查，本院认定以下事实：位于临沂市罗庄区罗庄办事处潘龙庄村的临罗国用（2008）第0025号、0026号地系国有出让工业用地，土地使用权人原为被告宏益公司，后因被告宏益公司欠临商银行股份有限公司罗庄支行贷款未偿还，2010年6月30日山东省郯���县人民法院作出（2010）郯执字第747号民事裁定，将宏益公司享有使用权的位于罗庄区罗庄办事处潘庄村的国有出让土地（土地使用证编号：临罗国用（2008）第0025号、面积为8477平方米；临罗国用（2008）第0026号面积为15763平方米）及上述土地上的房产（房权证为：临房权证罗庄区字第00000XX**号、建筑面积4871.25平方米；临产权证罗庄区字第00000XXXX号，建筑面积1558.46平方米，车间及库房建筑面积为8400平方米），以11416849元的价款抵偿所欠临商银行股份有限公司罗庄支行的借款11120000元及部分利息，抵偿后上述房地产归申请人临商银行股份有限公司罗庄支行所有，该裁定已送达生效。2014年1月5日，原告永富公司作为乙方、被告宏益公司作为甲方、王连涛、赵连光作为丙方签订厂房土地转让协议一份，协议约定转让项目地点为临沂市罗庄区罗庄办事处潘龙庄村厂房土地一宗约50亩（东至罗七路、西至临沂市经济开发投资公司、南至文化路、北至天马搪瓷厂），该地块含以上临罗国用（2008）第0025号、0026号国有出让工业用地约36亩及另14亩（被告称尚无土地使用权证），甲、丙方保证协议签订后三个月内将土地使用权变更到乙方名下，丙方保证土地使用权变更到乙方名下后6个月内将土地性质变为商住用地并摘牌到乙方名下，甲方同意该地块厂房、住宅、附属物、变压器、电、水、花、树等地面物和地面物补偿费归乙方所得，甲方应负责办理过户手续，甲方所属宗地约50亩，每亩60万元（含地面厂房、住宅、拆迁躲迁安置、水、电器、花草树木等附属物），总价人民币叁仟万元转让给乙方，协议签订后一周内乙方向甲方支付定金100万元，产权过户后十日内支付1400万元，工业用地变性为商住用地、地面���拆除净地并摘牌到乙方名下，且房屋拆迁政府补偿费每平方米400元到乙方账户后十日内支付余下转让金额1500万元，每延误一天支付给甲方违约金10000元，如果该宗地块在土地使用权变更后180天内无法变性为商住用地和无法摘牌到乙方名下，丙方应保证甲方在185天内如数退还乙方所支付的款项，月利息按2%收取，每延误一天支付给乙方违约金10000元；转让该宗地若因甲方原因或抵押给第三方，在上述规定时间内无法变更到乙方名下，甲方应赔偿乙方所造成的经济损失和法律责任，在上述规定时间内该宗地块无法变更到乙方名下，丙方应负责追回定金双倍返还给乙方，否则，丙方应负责返还；后三方当事人均在协议上签字盖章确认。2014年1月13日，原告将100万元付至被告宏益公司法定代表人徐清臣账户。2015年12月，原告永富公司与被告宏益瓷业签订补充协议，内容主���为：2014年3月，甲乙双方商谈转让具体事宜时，甲方告知乙方在签订协议前已将上述土地使用权抵押给银行贷款1200万元，后因甲方无法还贷并办妥上述贷款解押手续而致协议无法履行，2015年9月29日，乙方分别向甲方和丙方发出一份“关于解除《厂房土地转让协议》及双倍返还定金的函”，乙方书面通知甲方和丙方解除上述协议并要求对方双倍返还200万元定金，甲方和丙方均未回函，鉴于以上事实订立该补充协议，甲、乙、丙三方均认为《厂房土地转让协议》至今已无履行必要，一致同意自协议签订之日解除上述《厂房土地转让协议》，甲方承诺半年内（2016年6月30日之前）返还乙方100万元定金及利息，并约定了具体的还款方式及违约责任，丙方对本协议项下甲方的全部债务承担连带清偿责任，保证期间为债务届满之日起两年，协议第五条��定该协议自各方签字（盖章）之日起生效，宏益瓷业法定代表人徐清臣作为甲方在协议上签字并加盖公司公章，永富公司法定代表人倪章益作为乙方在协议上加盖个人及公司公章，丙方王连涛、赵连光未在协议上签字。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力，被告宏益公司因欠临商银行股份有限公司罗庄支行借款未偿还，郯城县人民法院于2010年6月30日已作出（2010）郯执字第747号民事裁定，将涉案土地使用权裁定由临商银行股份有限公司罗庄支行享有以抵偿所欠款项，即该裁定生效之日该涉案土地使用权已归临商银行股份有限公司罗庄支行享有，另14亩土地被告宏益公司亦无合法土地使用手续，由此可见，被告宏益公司��2014年1月5日与原告签订厂房土地转让协议时并非该涉案土地的合法使用权人，在本次诉讼之前亦无证据证实其重新取得该涉案土地使用权证书或经有批准权的人民政府同意转让，因此该厂房土地转让协议应系无效合同；2015年12月原告永富公司与被告宏益瓷业签订的补充协议系附生效条件的合同，协议约定自三方当事人签字之日起生效，因丙方王连涛、赵连光最终未在该补充协议上签字，该合同并未生效。经本院就合同效力向原、被告释明后，原告放弃第一项要求解除2014年1月5日签订的《厂房土地转让协议》的诉讼请求，变更第二项为要求被告宏益公司返还已交付的定金100万元并赔偿损失100万元，由被告王连涛及赵连光承担连带责任。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此原告要求被告宏益公司返还收取的100万元定金，符合法律规定，依法应予支持；双方争议的焦点主要为：一、被告宏益公司是否应赔偿原告损失及损失的具体数额；二、被告王连涛、赵连光是否应负连带责任。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，基于本案认定的事实，被告宏益公司在无转让土地合法使用权的情况下隐瞒土地使用权抵押事实，与原告签订该厂房土地转让协议，系明显过错方，因此原告有权要求其赔偿相应损失；2014年1月5日签订的《厂房土地转让协议》系无效协议，其第七条第三项关于付款的约定不属于《中华人民共和国合同法》第五十七条规定的独立存在的解决争议方法的条款，亦属无效条款，原告主张依据该项约定���被告宏益公司支付损失100万元，不符合法律规定，因其未提供证据证实其损失的具体数额，可自2014年1月13日即定金交付之日参照中国人民银行同期贷款利息赔偿定金交付后的利息损失。关于争议焦点二：被告王连涛、赵连光是否需承担连带保证责任。原告主张二被告承担连带责任的依据是2014年1月5日签订的厂房土地转让协议，而该协议系无效协议，协议三方对于保证责任的约定亦为无效，对合同当事人无约束力；另根据现有证据无法认定二担保人王连涛及赵连光故意隐瞒涉案土地基本事实或对于合同的无效存在明显过错，因此原告要求二被告对返还定金及合同无效造成的损失承担连带责任无依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、第五十八条、���最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条之规定，判决如下：一、被告临沂宏益瓷业有限公司返还原告临沂永富房地产开发有限公司定金100万元并赔偿利息损失（利息自2014年1月13日参照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日）。二、驳回原告临沂永富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22800元、保全费5000元，共计27800元，由原告临沂永富房地产开发有限公司负担13900元，被告临沂宏益瓷业有限公司负担13900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提供副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  董明君审 判 员  陈黎明人民陪审员  吕全军二〇一七年十一月一日书 记 员  王立平