河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终864号上诉人（原审被告）中牟县郑庵镇刘庄村村民委员会，住所地中牟县郑庵镇刘庄村。法定代表人李海彦，主任。委托代理人陈超，河南天基律师事务所律师。委托代理人王桐艳，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭亚平，女。委托代理人李玉典，河南信心律师事务所律师。委托代理人高小兵，河南信心律师事务所律师。上诉人中牟县郑庵镇刘庄村民委员会（以下简称刘庄村委）因与被上诉人郭亚平房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2016）豫0122民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进��了审理。本案现已审理终结。郭亚平法院提出诉讼请求：1、要求刘庄村委赔偿郭亚平损失60万元（包含三部分：1、购房款利息从已交购房款之日起至起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；2、房屋升值损失30万元；3、按所交购房款1倍赔偿）；2、本案诉讼费用由刘庄村委承担。事实与理由：2013年1月23日，经郭亚平、刘庄村委协商，双方签订购房协议书一份，协议第四款第2条明确约定“甲方如违约，应四倍赔偿乙方的经济损失及获得的预期利益”。郭亚平分别于2012年11月14日，2013年1月23日，2013年2月2日向刘庄村委支付购房定金，购房款共计15万元，刘庄村委分别为郭亚平出具收据三张。现刘庄村委将郭亚平购买的位于中牟县刘庄社区北三排东十号的房屋卖给其他人，郭亚平认为，刘庄村委的行为已构成根本违约，为维护郭亚平的合法权益，特起��至法院。刘庄村委辩称：涉案房屋位于春晖××（原名刘庄社区）。郭亚平购买的房屋是刘庄村委替村民盖的，不允许买卖。对于刘庄社区专用章的情况及郭亚平买房情况不清楚。现涉案房屋至少值65万元。原审法院经审理查明：2012年11月14日，郭亚平之父郭天顺代郭亚平向刘庄村委交纳购房订金两万元。刘庄村委为郭亚平出具收据，内容为：今收到郭天顺北三排10号院交来购房订金人民币贰万元整。交款人处有郭天顺的签名，收款人处有李中心的签名，并加盖有刘庄村委的印章。李中心为刘庄村委时任村支书，任职期间为2011年8月至2013年6月。2013年1月23日，郭亚平与刘庄社区签订购房协议书一份，内容为：卖房方（甲方）为刘庄社区，并加盖有郑庵镇刘庄社区专用章，购房方（乙方）为郭亚平。一、甲方愿将其拥有独立产权的位于郑州市中牟县��庄社区的房屋，楼号为北叁排东壹拾号，建筑面积280平方米。结构为砖混三层，水电齐全，塑钢窗阳台，车库门。以人民币25万元整出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。四、甲方如违约，应四倍赔偿乙方的经济损失及获得的预期利益。合同还约定了其他内容。李中心在落款甲方处签名按指印，郭亚平在落款乙方处签名按指印。2013年1月23日，郭亚平交购房款3万元，郭亚平提交的收据上加盖有郑庵镇刘庄社区专用章，收款人为李中心。2013年2月2日，郭亚平交购房款10万元，郭亚平提交的收据上加盖有郑庵镇刘庄社区专用章，收款人为李中心。郭亚平称于2015年4月份准备交下余房款时，刘庄村委村主任李海彦称该房已卖给其他人。现该房屋已由他人居住使用。郭亚平诉至法院，要求刘庄村委返还已付购房款及利息，并赔偿损失60万元。原审法院另查明：本案涉案房屋位于春晖社区，春晖社区属合村并点的新型农村社区，社区用地属于集体建设用地。原审法院认为：一、关于合同主体的认定，郭亚平向刘庄村委购买房屋时，支付购房订金的收据上加盖有刘庄村委的印章，并有时任村支书在收款人处签名。后郭亚平与刘庄村委签订的购房协议及另外两次交款收据上，虽加盖的印章显示为郑庵镇刘庄社区专用章，但均是有时任村支书收款并签名。刘庄村委应认定为合同的相对方。二、关于合同效力，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案当事人买卖的是集体土地上的房屋，且郭亚平非本集体经济组织成员，该购房协议因违反了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的法律强制性规定，为无效协议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故郭亚平要求刘庄村委返还购房款15万元，于法有据，予以支持。三、关于郭亚平要求刘庄村委支付利息、房屋升值损失及要求刘庄村委按照购房款的一倍赔偿的问题。关于郭亚平要求从已交购房款之日起至起诉之日的利息及赔偿房屋升值损失30万元的问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案导致合同无效双方均有过错，即郭亚平、刘庄村委对升值损失的承担比例均按50%予以确定。关于损失数额的确定，对于郭亚平作为买受人利益损失的赔偿，应当考虑买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失予以确定。郭亚平购买房屋时为25万元，现郭亚平自认房屋升值为65万元，与刘庄村委村主任认可价值一致。对升值价值确认为40万元。故郭亚平要求刘庄村委赔偿房屋升值损失20万元的诉讼���求，理由正当，对其合理部分予以支持，超出部分不予支持。关于郭亚平要求刘庄村委承担购房款一倍的损失。因双方买卖的房屋并非商品房的买卖，郭亚平该项诉讼，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、中牟县郑庵镇刘庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还郭亚平购房款十五万元；二、中牟县郑庵镇刘庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿郭亚平损失二十万元；三、驳回郭亚平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千八百元，郭亚平负担四千一百一十六元，刘庄村委负担五千六百八十四元。刘庄村委不服一审法院判决向本院上诉称：一审判决认定刘庄村委是购房协议的相对方属于认定事实错误，适用法律错误，由此所做的判决应当予以撤销。刘庄村委从未签订《购房协议》和收到款项，上述行为完全是时任村支书李中心的个人行为，与刘庄村委无关。1、刘庄村委不知“郑庵镇刘庄社区专用章”何来，该印章不属于刘庄村委所有，不能代表刘庄村委。刘庄村委的印章是由政府核发并经公安机关备案的。2、李中心是刘庄村委的支书，不是村委成员，其不能代表村委。李中心签字的《购房协议》及收到款项的行为，系其个人行为，并不能代表刘庄村委。请求撤销一审判决，改判驳回郭亚平的诉讼请求。庭审中，刘庄村委补充上诉称：一审认定刘庄村委赔偿郭亚平损失20万元，该��失是郭亚平可得利益、履行利益的损失范围。可得利益是指合同生效并履行后可以获得的利益，本案的合同是无效合同，不存在利益损失的问题。故一审判决适用法律错误。郭亚平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：郭亚平于2012年11月14日向时任刘庄村书记的李中心交纳了购房订金，刘庄村委在收据上加盖了印章并由李中心在收据上签字。后郭亚平又向李中心交纳了相关款项，也均由李中心签字确认。虽然在其后的收据上加盖的是“郑庵镇刘庄社区专用章”，但收款人是李中心，且其时任刘庄村的书记，郭亚平有理由李中心是代表刘庄村委的。因此，刘庄村委是合同的相对方。因合同无效致使郭亚平存在损失，刘庄村委和郭亚平均存在过错，郭亚平存在的损失应���由刘庄村委和郭亚平共同分担。刘庄村委的上诉请求和理由，与事实不符，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5684元，由中牟县郑庵镇刘庄村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 张永军审判员 杨成国二〇一七年二月二十日书记员 李 冉