江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终10053号上诉人（原审被告）：南京纯熙文化传媒有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道仙林大道18号。法定代表人：陈美铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：李梦亮，江苏苏博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地江苏省南京市六合区雄州镇长江路2号。法定代表人：侯传宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱庆伟，男，南京市六合人民商场有限公职工，住江苏省南京市六合区。原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地江苏省南京市玄武区九华山42号。法定代表人：蒋文，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人纯熙文化传媒有限公司（以下简称纯熙公司）因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合商场），原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5155号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纯熙公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回六合商场一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由六合商场承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、六合商场以物权保护为由作为原告主体不适格，涉嫌与物权权利人长发公司虚假诉讼损害集体承租户的利益。即使本案以物权保护法律关系起诉，权利主体也应当是长发公司。六合商场与长发公司的买卖合同不真实，涉嫌以合法的买卖合同方式侵害承租户的权益且违反以物抵债的法律规定，六合商场目前没有任何房屋权利人的证明材料，即便其正在购买房屋，权利人依然是长发公司，六合商场未提供证据证明其合法的原审原告主体地位。2、涉案房屋及广场一直由长发公司以及六合商场控制，我方没有实际使用房屋，一审法院判决支持六合商场主张房屋占用费没有事实和法律依据。3、一审法院不追加鱼化龙公司和众邦公司存在严重的程序违法。六合商场辩称，我方与长发公司之间签订了购房协议，因买受取得诉争房屋占有、使用、收益的权利。纯熙公司与鱼化龙公司为转租关系，在长发公司与鱼化龙公司的租赁关系已经解除的情况下，占有诉争房屋没有合法依据，应当依法返还房屋并支付占有使用费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。长发公司述称，长发公司与六合商场已签订房屋买卖协议，该协议正在履行中，长发公司认可六合商场自买卖协议签订后具有相应的经营使用权，因此六合商场具有相应的诉权。而纯熙公司与鱼化龙公司之间系转租关系，长发公司与鱼化龙公司之间的租赁关系已经解除的情况下，上诉人继续占有诉争房屋没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。六合商场向一审法院起诉请求：1、纯熙公司将诉争房屋腾空返还六合商场；2、纯熙公司支付房屋占有使用费（自2016年3月7日起至纯熙公司实际返还之日，按照5元/平方米/天的标准计算）。一审法院认定事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后鱼化龙公司与纯熙公司于2015年7月22日签订《房屋租赁合同》，约定：鱼化龙公司将诉争房屋（合同所载为鱼化龙广场负一层1A-36，诉讼中六合商场与纯熙公司一致确认纯熙公司实际使用房屋为鱼化龙广场负一层1A-34、35、36）出租给纯熙公司经营，租赁面积75.27平方米；租期自2015年8月1日起至2018年7月30日止，其中免租期三个月；首年租金164840元，从第二年起租金标准按5%的比例在上一年租金标准的基础上逐年递增。年物业管理费9032元。后因鱼化龙公司未能足额向长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。2016年1月5日，长发公司张贴公告称，由于鱼化龙公司欠缴租金、物业管理费及水电费，长发公司已与其解除《商铺整体承包租赁协议书》，另长发公司已与众邦公司签订房屋买卖协议，长发中心北面负一、负二层商业用房的经营方变更为众邦公司，众邦公司承诺将做好与鱼化龙公司的交接工作，延续各商户与鱼化龙公司签订的租赁合同，妥善处理各项事宜。2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发中心北面负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，由于众邦公司无力支付后续购房款，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。2016年4月30日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。一审法院认为，纯熙公司依据与鱼化龙公司之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，此后纯熙公司继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，其理应返还诉争房屋。现六合商场自长发公司处购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故对于六合商场要求纯熙公司将诉争房屋腾空返还的诉讼请求，依法予以支持。关于六合商场要求纯熙公司支付房屋占有使用费的请求，纯熙公司辩称六合商场对诉争房屋加锁、贴封条的行为侵犯其合法权益，六合商场无权收取房屋使用费。一审法院认为，如上所述，长发公司与鱼化龙公司之间的租赁合同解除后，纯熙公司继续占有使用诉争房屋已无依据。在六合商场发出公告主张收房的情形下，纯熙公司并无交房的意思表示或行为，诉争房屋仍由其实际占用，其理应支付占用房屋期间的占有使用费。另纯熙公司与鱼化龙公司签订的《房屋租赁合同》约定租金标准为6元/天/平方米，六合商场按5元/天/平方米的标准向纯熙公司主张房屋占有使用费并无不妥。故对于六合商场要求纯熙公司支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：南京纯熙文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心北面负一层1A-34、35、36号房屋（建筑面积75.27平方米）腾空并返还南京市六合人民商场有限公司，并向南京市六合人民商场有限公司支付上述房屋的占有使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按5元/天/平方米的标准计算）。案件受理费82元，减半收取为41元，由南京纯熙文化传媒有限公司负担。二审中当事人没有提交新证据。上诉人纯熙公司对一审查明的“2016年3月6日六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发公司北面负一、二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付6500万元”有异议。上诉人认为在一审中六合商场仅仅是提供了一份其与长发公司签订的售房协议，该协议未作房管局的备案登记，也未进行物权的公示，支付购房款6500万元的证据仅仅是长发公司以收据的方式所出具的一个凭证，未按照规定出具购房凭证，不足以证明长发公司将涉案房屋出售给被上诉人。我们认为长发公司与六合商场之间的买卖合同存在不合理性，六合商场没有本案的诉讼主体资格。各方当事人对一审法院查明的其他事实并无异议，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。六合商场与长发公司签订买卖协议后，虽未办理产权变更登记，但长发公司将涉案房屋交付六合商场占有使用。亦认可六合商场对涉案房屋享有经营使用权，因此，六合商场取得了涉案房屋的占有使用权、收益权，故六合商场为了维护自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费，六合商场作为诉争房屋的权利人，系适格的诉讼主体。上诉人主张六合商场主体不适格的理由不成立，本院不予支持。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但双方并未重新建立租赁关系，纯熙公司亦未将诉争房屋交出，故六合商场有权要求纯熙公司迁让并承担相应的房屋占有使用费。纯熙公司主张诉争房屋一直由长发公司以及六合商场控制，其没有实际使用房屋，不应给付房屋占用费。但纯熙公司提供的照片等证据不足以证明其主张，故该上诉意见，本院亦不予支持。案外人鱼化龙公司与众邦公司并非本案必须共同进行诉讼的当事人，一审法院未追加其参加诉讼，并不违反相关法律规定，故上诉人主张一审程序违法，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人纯熙公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人纯熙公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 达二〇一七年二月二十四日书记员  朱亚芳