云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0322民初2119号原告：满永良，男，汉族，1979年6月15日出生，个体户，初中文化，云南省陆良县人，住陆良县。委托诉讼代理人：方实，云南湛权律师事务所律师。（特别授权代理）被告：肖梅珍，女，1950年4月10日出生，汉族，农民，文盲，云南省陆良县人，住陆良县。委托诉讼代理人：朱总岗，云南千仞律师事务所律师。（特别授权代理）原告满永良与被告肖梅珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年09月25日立案后，依法适用简易程序由审判员秦文独任审判，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方实，被告的委托诉讼代理人朱总岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满永良向本院提出诉讼请求：1.判令被告因合同解除后按照约定应当给付原告出租房屋第七层的扩建费和电梯折旧费共计636045元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2010年3月8日签订《租房协议》，该协议约定被告肖梅珍将其所有的位于陆良县中枢街道办吉祥街59号房屋出租给原告开设宾馆。租赁期限10年，每年租金18万元。租赁期限满后，若原告不再续租，原告所安装的电梯由被告按照国家标准折旧百分之十经评估后支付原告。合同签订后，在被告同意的情况下，原告按照约定扩建了第七层建筑，并且安装了电梯。此后在原告经营过程中双方为租金发生纠纷，经陆良县人民法院调解，以（2016）云0322民初412号民事调解书结案，确认于2016年7月30日前支付租金，否则解除合同。虽经原告的积极经营改造，由于此房屋客观上存在制约经营的因素，如房屋设计、建盖存在消防安全隐患，被勒令整改、建筑结构不合理，影响经营，房屋临街噪音大等原因导致原告亏本，为此，原告同意解除合同，但被告拒绝补偿，只有诉至法院。被告肖梅珍辩称：1.原告的诉请不符合法律规定，不应该支持。原告自2014年3月8日起至今未支付房屋租金，陆良县人民法院受理的（2016）云0322民初412号房屋租赁合同纠纷案经调解确认由被告于2016年7月30日前支付所欠的租金，但原告未按调解书确定的时间履行义务，进入执行程序后，原告仍未支付租金，现在只能是解除合同，截止2017年10月8日，原告共欠租金465000元，应付利息50400元，共计515400元。另被告尚欠税费112310.35元及水电费22592.09元，共计134902.44元，我方保留诉权，如不能协商处理，将另案诉讼。因原告欠付租金是导致合同不能继续履行的根本原因，故其诉讼主张不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告满永良提交的《陆良县价格认证中心价格鉴定结论书》，用于证明电梯价格包括安装调试费、运费扣除折旧后，现价值161325元；扩建出租房屋七楼的费用扣除折旧，现价值474720元。被告质证对电梯的现值无异议，本院予以确认。对七楼扩建的面积提出异议，经本院向被告释明并询问其是否重新鉴定，被告明确表示不鉴定，要求原告拆除。本院认为，对需要进行价格鉴定方能确定本案事实的，被告虽对此持有异议，但经释明后又不申请重新鉴定，可以原告提供的价格鉴定意见作为本案认定事实的依据。2.原告满永良提交的《吉祥公寓买卖协议书》、终止合同协议，结合原被告双方所签订的《租房协议》，能够证明在原租赁合同终止后原告满永良与出租人被告肖梅珍签订了租赁合同，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。3.被告肖梅珍所提交的水电费和税费收据，用于证明原告租赁期间所欠的费用，因被告肖梅珍在本院释明后未提起反诉欲另案诉讼，故本案不宜审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月8日，被告肖梅珍将其所有的位于陆良县吉祥街59号的一幢房屋（六层）出租给案外人徐鸭洪，徐鸭洪承租后对房屋进行装修，并增设了电梯和扩建了第七层用于开设吉祥公寓，未办理相关建设手续。2012年6月26日，徐鸭洪及其配偶谢菊美与本案原告满永良及其配偶李艳芬签订了《吉祥公寓买卖协议书》，协议约定：徐鸭洪及其配偶谢菊美将吉祥公寓房屋使用权（租赁期限自2010年3月至2020年3月）、公寓的经营权、公寓的电梯、公寓新建的七楼建筑物、公寓里的电脑、电视机、空调、办公桌椅、家具、床及床上用品、墙上的挂画等公寓内的所有物品，双方协商估价240万元变卖给满永良及其配偶李艳芬；双方变更法定代表人后，吉祥公寓的房屋租赁合同由徐鸭洪及其配偶谢菊美与出租人解除原租房合同，再协助满永良及其配偶李艳芬与出租人直接签订房屋租赁合同。同日，肖梅珍与徐鸭洪签订了《终止合同协议》，协议明确约定由于徐鸭洪流动资金不足，经营不善，导致无法经营，徐鸭洪自愿终止其与肖梅珍签订的位于朝阳××街（也就××吉祥街××）全部六层的房屋租赁协议。随后，满永良与肖梅珍签订了落款日期为2010年3月8日的《租房协议》，协议约定：1.肖梅珍将位于陆良县吉祥街59号以蓝水之约为界线一至七层的房屋出租给满永良开设宾馆；2.租赁期限10年，自2010年3月8日付款时间开始起算，租金按年支付，每年18万元，若超过1天罚款5000元；3.承租人负责租赁期间所发生的一切税费；4.承租人在出租人许可的情况下，有权对房屋进行改造，包括内部设施及外部装饰；5.租期届满后，承租人不再续租的，承租人所装饰的不动产一律不得拿走，动产部分可以带走；6.一楼已出租的铺面（蓝水之约酒吧）到期后由承租人使用或者出租，租金由承租人收取；7.租赁期限满后，承租人不续租的，承租人所安装的电梯，由出租人按照国家规定的标准折旧10%经评估后支付给承租人；8.协议约定的其他事项。满永良承租后将吉祥公寓更名为憬谊宾馆，后因拖欠租金，肖梅珍诉至本院，本院审理后于2016年5月12日作出云（2016）云0322民初412号民事调解书，确认：1.满永良于2016年7月30日前分两次支付欠付肖梅珍的租金36万元；2.剩余租赁有效期间的每年租金由满永良按照原协议约定的时间每年3月8日前一次性支付；3.若满永良于2016年7月30日前未能按调解协议支付租金，肖梅珍有权解除租赁协议，并按月利率2%支付自2016年7月30日起至实际支付完租金之日止的利息。调解确认的付款期限届满后，满永良仍未支付，截至满永良起诉本案之日2017年9月26日止，共拖欠两年零六个月余的租金。肖梅珍诉满永良（2016）云0322民初412号房屋租赁合同纠纷案在执行过程中，双方均同意解除双方所签订的《租房协议》但对解除合同后关于增设的电梯和扩建的七楼部分的补偿事宜双方产生分歧。云南同乐律师事务所于2017年5月24日委托陆良县价格认证中心对陆良县吉祥街59号憬谊宾馆的电梯及第七楼的房屋市场价进行价格评估，陆良县价格认证中心于2017年6月22日作出陆价认（2017）170号价格认定结论书，认定电梯在扣除折旧费后价格为161325元，第七楼的在扣除折旧后市场价为474720元。为此，原告满永良诉至本院。本院认为，原被告双方因原告满永良长期拖欠租金，致使原告订立合同的目的不能实现，双方均同意解除房屋租赁合同，合同解除后，根据履行情况和合同的性质，原告满永良作为承租人，应当返还租赁物予出租人被告肖梅珍。原告满永良支付了原承租人徐鸭洪相应的对价，在原租赁合同终止后并与被告肖梅珍重新签订了《租房协议》，该租房协议的租赁期限包括原承租人已使用的期限，原承租人徐鸭洪增设的电梯和扩建的第七楼，原告满永良享有该部分的权利承继。《租房协议》第十四条中关于承租人在承租期间所安装的电梯的补偿标准的约定为附条件的约定，所附条件为“租期满”，而本案双方约定的租赁期限为10年，租赁期限并未满，而导致租赁合同解除的原因在于承租人原告满永良拖欠租金所致，双方并未约定租赁期限届满前解除合同后承租人所安装的电梯如何补偿，故电梯的补偿不宜适用此条协议约定。另此条协议中关于“七楼简易房”的部分内容已用笔涂划并按了指印，该部分内容应视为未约定，既使有约定，也属于如前所述的附条件，本案租赁期限届满的条件未成就，该约定就不生效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担。”庭审中，被告肖梅珍认可增设的电梯按照陆良县价格认证中心评估的价格予以补偿，对原告的这一诉请本院予以支持。关于扩建的第七楼因未办理合法的建设手续，双方均有过错且过错相当，应由原被告双方对七楼的建造费用各负担一半，虽被告庭审后表示可由原告拆除扩建的第七楼，但扩建部分如拆除将损坏了其物的效用，应本着发挥物的最大效用原则，合同解除后，可由出租人继续使用，支付承租人该扩建物现值一半的费用即474720÷2＝237360元。综上所述，原告满永良的诉讼请求已产生并部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：由被告肖梅珍于判决生效后三十日内支付原告满永良因解除房屋租赁合同的电梯折价款161325元和扩建第七楼的补偿款237360元，共计398685元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费10160元，减半收取5080元，由被告肖梅珍负担4000元，原告满永良负担1080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。审判员 秦 文二〇一七年十一月六日书记员 郭文雪