江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终3973号上诉人（原审被告）：都丽萍，女，1972年6月9日生，汉族，户籍地宜兴市。委托诉讼代理人：蒋奇飚，男，1969年3月6日生，汉族，户籍地宜兴市。被上诉人(原审原告)：无锡市益多物业管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道解放东路东氿1号南郡。负责人：严子龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李艳，江苏大浔律师事务所律师。上诉人都丽萍因与被上诉人无锡市益多物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2017)苏0282民初4117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。都丽萍上诉请求：撤销原判，发回重审或改判。一、二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：1、被上诉人并非独立法人，不具备独立提供物业服务的资格。一审判决对签订合同的资格与提供服务的资格未作区分。2、即便根据前期物业管理服务协议，其也仅须按70%的物业费标准交纳，另条款“空置时间最长不超过一年”是格式条款，限制了上诉人房屋处分权，应认定无效。3、上诉人已提供派出所的询问笔录和调解协议证明对方未尽到安保义务，上诉人对被上诉人提供的服务不满意，且被上诉人也未提供90%满意率的证据。请求二审查明事实，支持其上诉请求。物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院诉讼请求：其公司系都丽萍居住小区的物业管理公司，都丽萍是宜兴市东氿壹号花园111-101住户，根据其公司账面反映，都丽萍自2013年9月开始拖欠其公司物业管理费用，其公司多次以各种方式向都丽萍催要未果。其公司认为，都丽萍拖欠物业管理费的行为，给其公司的日常经营和管理造成严重影响，也使得其公司无法更好地为小区其他居民服务，为维护其公司的合法权益，只得诉诸法院，要求都丽萍立即支付所拖欠的2013年9月1日至2016年8月31日物业管理费16974元，承担违约金200元和本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年7月2日，都丽萍与宜兴市物资房地产开发有限公司（以下简称物资公司）签订一份商品房买卖合同，约定由都丽萍购买物资公司开发的东氿壹号*南郡B4幢2单元1-2层103号房，面积为237.19平方米，单价为6324.044元。2010年8月20日，物资公司向都丽萍发出交付通知书，确认房屋实测面积为235.73平方米。2011年3月23日，都丽萍接收上述所购买房屋并签名确认物料接收表。2011年3月23日，都丽萍与物业公司签订前期物业管理服务协议，载明：都丽萍所购买的上述叠拼房屋按2元/平方/月（含物业管理费1.8元/平方/月，公共能耗费0.2元/平方/月）交纳物业管理费，若都丽萍未按本协议约定的收费标准和时间交纳，应从逾期之日起每天按应缴额的千分之三支付违约金。2009年4月24日，宜兴市物价局向物业公司出具宜价备字（2009）第6号备案回复表，确认东氿壹号*南郡叠加房按1.8元/平方/月+0.2元/平方/月（能耗）交纳物业管理费。因都丽萍未及时交纳2014年度物业管理费，物业公司即于2014年8月13日和2014年11月20日两次向都丽萍发函，要求都丽萍及时交纳物业管理费，但都丽萍未予交纳。故物业公司只得于2017年4月25日向法院提起诉讼。一审法院审理中，都丽萍向法院提交其在宜兴市公安局十里牌派出所的询问笔录和治安（民事）调解协议书，因都丽萍在东氿壹号*南郡房屋与邻居产生纠纷，而被邻居砸坏窗户玻璃等物品；经调解达成如下协议：一、由蒋伟强赔偿都丽萍的玻璃损失等费用共计￥5000元（伍仟圆整）。二、由蒋伟强当面向都丽萍赔礼道歉。三、都丽萍原谅蒋伟强的违法行为，表示不再追究蒋伟强的违法行为。四、本协议为一次性调解，今后双方不得再以此事挑起事端，谁挑起谁负责。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，物业公司与都丽萍签订的前期物业服务协议，合法有效，都丽萍应按该合同约定，向物业公司交纳物业管理费，现都丽萍尚欠物业公司2013年9月1日起至2016年8月31日物业管理费16972.56元（都丽萍房屋实测面积为235.73平方米，按2元/月/平方计算三年），事实清楚，证据充分，另都丽萍向法院提供的宜兴市公安局十里牌派出所的询问笔录和调解协议书，足以证明都丽萍与他人之间的纠纷已经解决，都丽萍不能以此为由而拒不交纳物业管理费。故对物业公司要求都丽萍支付尚欠2013年9月1日起至2016年8月31日物业管理费16972.56元和承担违约金200元的诉请，于法有据，应当予以支持。对物业公司其他诉请，于法无据，不予支持。一审法院判决：一、都丽萍于判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司2013年9月1日起至2016年8月31日物业管理费16972.56元及违约金200元。二、驳回物业公司其他诉讼请求。如果都丽萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取115元，由都丽萍负担110元，物业公司负担5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：物业公司有无提供物业服务的资格？都丽萍拒交物业费或要求打折的主张是否合理？本院认为：物业公司与都丽萍签订的前期物业服务合法有效，对双方均具有约束力。物业公司依据合同约定对都丽萍所在小区进行了物业管理服务，都丽萍应按期向物业公司缴纳物业服务费用。都丽萍上诉认为被上诉人不具备独立提供物业服务的资格，被上诉人营业执照载明的经营范围为受总公司委托接受委托对楼房房屋养护、水电维修(以上不含资质)及住宅区进行物业管理等内容。故都丽萍的该项主张，本院据此不予支持。关于都丽萍认为物业公司管理混乱，未尽到安保义务，其对被上诉人提供的服务不满意的上诉主张，因上诉人与其邻居的纠纷已在派出所解决，上诉人所称满意率90%并不能构成拒交物业服务费用的理由。物业公司的管理、服务行为目标是维护整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生，为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，但要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主的满意也是不客观的。如果确系因物业公司的工作、服务质量不达标、或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，可以要求物业管理的行政主管部门对物业公司进行相应的处罚，或依法向物业公司主张权利，而不能以物业服务存在问题拒绝交纳物业管理费。同时，物业公司在日常提供物业服务过程中也应提高服务质量，尽可能的达到大多数业主的认可。关于都丽萍认为空置物业应当对物业费打折是否合法有据。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。物业服务企业提供的公共性常规服务就是对业主专有部分以外的共有部分的物业进行维修、养护和管理。物业管理带有公共性质，即使业主尚未入住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折。宜兴市物价局的文件仅载明空置房按不低于70%收取，并非只能按70%收取。且双方签订的合同明确约定空置时间最长不超过一年。开发公司于2011年3月底将涉案房屋交付给都丽萍，现物业公司对于都丽萍入住第一年的物业费按70%计收，对于都丽萍入住第二、三年物业亦认可按双方协商的70%计收，对于本案主张期间的物业费物业公司要求全额计收的主张不违反合同违定，本院予以支持。都丽萍认为其房屋至今未入住，物业费应全部按70%收取，“空置时间最长不超过一年”系格式条款应为无效的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，都丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费229元，由上诉人都丽萍承担。本判决为终审判决。审判长  王作化审判员  陈丽芳审判员  蒋依澄二〇一七年十一月二日书记员  顾骊恺