上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初9993号原告(反诉被告)孙俊，男，1987年8月10日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)郭红芳，女，1973年5月8日生，汉族，住上海市普陀区。共同委托代理人石宗仿，上海翰浩律师事务所律师。被告(反诉原告)赵光旭，男，1955年2月25日生，汉族，住吉林省四平市。被告(反诉原告)董克前，女，1955年9月12日，汉族，住址同上。共同委托代理人杨雪元，上海市浦南律师事务所律师。原告孙俊、郭红芳诉被告赵光旭、董克前以及反诉原告赵光旭、董克前(以下均称被告)诉反诉被告孙俊、郭红芳(以下均称原告)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2016年11月16日、2017年1月16日进行了两次公开开庭审理，原告孙俊及两原告共同委托代理人石宗仿、被告赵光旭、董克前及其共同委托代理人杨雪元到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月25日，原、被告通过上海拓瑞房地产经纪事务所将被告所有的位于金山区金山卫镇卫零北路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，三方签订了居间协议及房地产买卖协议，房屋总价款795,000元。原告应先支付定金10,000元，首付款295,000元(含定金)，400,000元通过办理银行贷款的方式支付，余款100,000元在被告将房屋过户给原告时支付。2016年6月18日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，对双方权利义务作了详细的约定，原告均按约履行了支付定金、首付款、办理银行贷款的义务，在原告通过银行预约前去办理购房贷款时，被告违反合同约定拒绝履行义务，导致原告无法办理银行贷款，后经多次协商未果。为维护原告的合法权益，故诉讼来院，请求判令被告继续履行原、被告签订的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》确定的义务，协助原告办理银行贷款手续，并协助将合同约定的位于金山区金山卫镇卫零北路XXX弄XXX号304是房屋过户给原告。庭审中，原告增加两项诉讼请求：要求被告支付延期交房违约金13,850元；被告将上述房屋交付给原告，同时表示剩余房款愿意支付。两被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所述违背客观事实，原告故意回避其“违反买卖合同的约定，没有备齐贷款资料办理贷款申请手续，更未通知答辩人办理贷款手续”的事实，原告的行为已构成根本违约，故被告提出反诉。被告反诉称，原、被告于2016年5月25日在上海拓瑞房产经纪有限公司的居间下，达成了转让位于金山区金山卫镇卫零北路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，并于2016年6月18日通过上海美全房产经纪事务所居间签订了《上海市房地产买卖合同》一份，即由被告将上述房屋以795,000元转让给原告。期间，被告共收到买方的房款295,000元(其中10,000元定金)。按照双方合约的补充条款(一)第8条的“有关乙方贷款的特别约定”约定“乙方(即受让方)于签订合同后10个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，则甲方有权单方面解除合同”；第3页约定“在2016年9月10日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”；第6页约定“甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后7日内办理该房屋过户手续”。而事实为：原告至今未向相关的中介事务所或被告提供任何贷款资料办理贷款申请手续，体现为原告“办理贷款不能”，从而不能支付尚欠的房地产买卖款额。综上，被告提起反诉，请求判令：1、依法解除原、被告双方的房地产买卖合同；2、确认被告已收取的10,000元定金不予返还；3、原告协助办理买卖合同的网上备案撤销手续；4、诉讼费用由原告承担。庭审中，被告明确表示同意愿意退还收到的购房款285,000元。针对被告的反诉，原告辩称，请求依法驳回被告的全部反诉请求，被告所述与事实不符，合同签订后，原告在约定的期限内备齐了相关贷款手续。经审理查明，2016年5月25日，原告孙俊与被告赵光旭通过上海拓瑞房地产经纪事务所的居间介绍，就位于金山区金山卫镇卫零北路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“案涉房屋”)达成一致，并签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，转让款为795,000元，并对付款日期、过户税费承担等进行了约定。同日，两原告支付被告赵光旭定金10,000元。2016年6月18日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》(下称“示范合同”)，约定购房款为795,000元，双方应于2016年9月10日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，被告应于2016年9月30日前腾出房屋并通知原告验收交接。关于付款期限，示范合同附件三约定，原告应于签订该房屋买卖合同当日内向被告支付购房款295,000元(已含定金10,000元)；过户当日支付100,000元；原告以银行贷款形式支付房款400,000元，该款项由贷款银行一次性打入被告指定账户内。示范合同补充条款(一)第2、3条约定，原、被告应于原告办妥贷款手续后7日内办理房屋过户手续；原、被告签订本买卖合同后，被告收到(除尾款外)全部房款3日内将房屋交付原告，交付标志为交钥匙；第8条约定，原告于签订本合同后10个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续，若原告未按约定及时办理贷款手续，则被告有权单方面解除合同，原告应按本合同第九条约定的违约金比例承担违约责任。第9条约定，若任何一方未按本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则分别按照本合同第九条第(一)款、第十条第(一)款承担违约责任。第10条约定，房屋买卖及交易所需税费全部由原告承担。同时，该示范合同第十一条还明确，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。示范合同还约定了其他事项。示范合同签订当日，原告郭红芳通过转账支付被告赵光旭房款285,000元。合同履行过程中，因双方就贷款发生争议，故涉讼。庭审中，原告称示范合同签订后，其就在中介的陪同下将贷款资料交到了公积金担保中心，后来8月10日中介称被告不卖了。被告称，签好合同后，十个工作日内，原告并未联系被告，打电话问中介，中介说让被告等，到7月底也没有贷款的消息；8月9日，中介让被告去签贷款合同，被告认为原告的贷款有问题，所以提出就不卖了。诉讼中，为查明本案事实，本院三次前往上海市住房置业担保有限公司金山营业部(下称“金山经营部”)，就办理公积金贷款的流程及所需资料等进行调查。金山经营部负责人陆哲峰称，审贷流程共分三步：第一步是查房，一般是十日，主要是查买房人名下有几套房，查房手续是办理贷款的必经程序；第二步是预约办贷时间；第三步是买、卖双方在预约日共同来办理贷款手续，在此之前不需要提交贷款所需资料，只要在贷款当日提交即可，而且在查房时就会告知办理贷款所需资料。针对本案，经查询，陆哲峰称，本案中两原告于2016年6月27日已来办理了查房手续，将查房资料交至金山营业部，金山营业部将这些材料交到市公司，市公司审查后出具了查询结果，二人符合贷款条件，可以办理贷款；两原告预约办贷款的时间是2016年8月9日；另外，办贷款时需要卖家配合，买家所需的资料与查房时基本一致，卖家需要提供所有产权人身份证复印件、收款卡、原产证等资料。以上事实，由原告提供的身份证复印件、《房地产买卖协议》、示范合同、收据、申请贷款查询结果、被告提供的房地产权证复印件、以及原、被告的陈述、本案庭审笔录、调查笔录为证，并经查证属实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于被告是否享有合同解除权。本案中，根据金山经营部负责人的答复，查房系办理贷款的第一步程序，也是必经程序，原告在签订示范合同后，于2016年6月27日已将所需资料交至金山经营部，并经审查符合办理贷款的条件，并预约了8月9日办理贷款。从上述事实可以看出，原告已在示范合同补充条款(一)第8条约定期限内履行了积极办理贷款的义务，被告据此主张解除合同，缺乏依据，本院不予支持。另，被告在贷款预约日前明确表示不再出卖案涉房屋，并拒绝配合办理贷款，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任。庭审中，原告明确表示愿意支付案涉房屋剩余房款，且根据查明的事实，案涉房屋不存在法律或事实上的不能履行，故对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持，但对于原告要求被告协助办理贷款的诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。诉讼中，原告撤回逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为并无不妥，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、本诉原告孙俊、郭红芳与本诉被告赵光旭、董克前间签订的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、本诉原告孙俊、郭红芳与本诉被告赵光旭、董克前于本判决生效之日起十日内共同办理位于上海市金山区金山卫镇卫零北路XXX弄XXX号XXX室房屋的变更登记，将上述房屋过户至本诉原告孙俊、郭红芳名下(相关税、费由孙俊、郭红芳承担)；三、本诉原告孙俊、郭红芳于本判决生效之日起十日内支付本诉被告赵光旭、董克前购房余款人民币500,000元；四、本诉被告赵光旭、董克前应于本诉原告孙俊、郭红芳履行完本判决第三项义务后三日内将位于上海市金山区金山卫镇卫零北路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给本诉原告孙俊、郭红芳；五、驳回本诉原告孙俊、郭红芳的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告赵光旭、董克前的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取5875元(已预缴)，由本诉被告赵光旭、董克前承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院；本案反诉受理费2862元，由反诉原告赵光旭、董克前承担(已预缴)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王超二〇一七年二月十六日书记员  宋骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。