.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书(2015)三亚民一初字第12号原告：张景蕊，女，1963年2月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：三亚天意实业发展有限公司，住所地三亚市解放四路**综合楼**。法定代表人：吴土龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蓉，海南新概念律师事务所实习律师。被告：任洪伟，男，1964年10月11日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蓉，海南新概念律师事务所实习律师。原告张景蕊与被告三亚天意实业发展有限公司（以下简称天意公司）、任洪伟民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张景蕊，被告天意公司、任洪伟的共同委托诉讼代理人李志前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张景蕊向本院提出诉讼请求：一、天意公司一次性返还张景蕊购房款及利息536万元，并按约定利息标准给付实际还款日之前的利息；二、天意公司赔偿张景蕊已付购房款一倍的经济损失；三、本案全部诉讼费用均由天意公司承担；四、任洪伟对上述借款、利息、赔偿金及诉讼费用承担连带责任。事实和理由：2013年1月，天意公司因经营需要，两次向张景蕊借款380万元，借款期限半年，任洪伟为上述借款提供担保。天意公司同时以向张景蕊出售其所有的位于三亚市解放四路112号"太阳岛公寓"23层：2301号、2305号、2306号、2311号、2312号五套房产作为上述借款抵押，双方签订《认购商品房协议书》，天意公司为张景蕊开具了认购三亚太阳岛公寓23层Dl、L1、L2、L3、L4五套房产"一次性交清购房款"计380万元的收据。借款期限届满后，天意公司至今未向张景蕊偿还借款本息，且作为抵押出售的上"太阳岛公寓"五套房产又均被天意公司重复售出。鉴于上述的事实与理由，张景蕊向法院提起诉讼。被告天意公司辩称：张景蕊的诉求没有事实和法律依据。一、双方不是房屋买卖合同关系，迄今为止，双方没有签订房屋买卖合同，双方之间是借款合同关系，是民间借贷关系；二、天意公司实际向张景蕊借款300万元，不是380万元，双方约定的借款利息，利率每年高达53.33%，超出了法律规定的范围；三、张景蕊在起诉状中涉及的房屋作为借款的抵押物存在，不是房屋买卖合同的标的。被告任洪伟述称：一、同意天意公司的答辩意见；二、任洪伟所提供的担保是保证担保，因为天意公司已经提供了物的担保，所以其承担的保证责任应该在处理物的担保后不足部分才承担；三、本案有两个保证人，卢宝林也应当承担保证责任，但是张景蕊没有追加卢宝林为被告，卢宝林也应承担50%。经审理查明：2013年1月23日，吴土龙向张景蕊出具了一份《借款协议》，其内容为：今借到张景蕊现金人民币壹佰万元整，使用期限半年，支付利息贰拾陆万陆仟柒佰元整（266700元），时间从2013年1月23日-2013年7月23日止，到期连本带利还壹佰贰拾陆万陆仟柒佰元整。此借款用三亚太阳岛公寓23层D1房作抵押，公司出具认购房产合同和财务交款收具，如到期还不上此借款，愿用以上房产还清；并有借款人吴土龙，担保人任洪伟、卢宝林的签名。2013年1月23日，吴土龙再次向张景蕊出具了一份《借款协议》，其内容为：今借到张景蕊现金人民币贰佰万元整，使用期限半年，支付利息伍拾叁万叁仟叁佰元整（533300元），时间从2013年1月23日-2013年7月23日止，到期连本带利还贰佰伍拾叁万叁仟叁佰元整。此借款用三亚太阳岛公寓23层C1、C2、C3、C4房作抵押，公司出具认购房产合同和财务交款收具，如到期还不上此借款，愿用以上房产还清；并有借款人吴土龙，担保人任洪伟、卢宝林的签名。2013年10月3日，吴土龙向张景蕊出具一份《欠条》，其内容为：兹本人欠款张景蕊现金人民币叁拾陆万元正（360000.00元）。注明2013年7月2日至2013年10月23日三个月利息款；并有欠款人吴土龙的签名。2013年1月23日，天意公司与张景蕊签订一份《认购商品房协议书》，约定：张景蕊自愿认购天意公司开发的位于三亚市××路；该商品房销售单价人民币为6912.50元/㎡（按建筑面积计价），销售总价为人民币壹佰万元整；张景蕊自于签订本协议后3日内一次性付清全部购房款，即人民币壹佰万元整，并签署《商品房买卖合同》；张景蕊在交付定金后，应于180日内与天意公司签订《商品房买卖合同》，若张景蕊逾期未与天意公司签订《商品房买卖合同》，则天意公司有权单方面解除本协议，无需事先通知张景蕊，将上述房产收回另行销售，张景蕊已付购房定金不予退还；张景蕊认购的房产，天意公司在约定的付款期限内无权另行销售，若因天意公司的原因将上述房产另行销售，则天意公司须双倍返还定金给张景蕊；天意公司如应不可抗力原因不能出售以上房产，张景蕊已付购房款全额无息退还，本协议自动失效，双方权利义务即时终结，天意公司不再负有其他任何责任。在此协议书上有天意公司的印章及其代表人任洪伟的签名，且张景蕊在此协议上也签署了名字。当天，天意公司与张景蕊再次签订一份《认购商品房协议书》，约定：张景蕊自愿认购天意公司开发的位于三亚市××路、C2、C3、C4房；该商品房销售单价人民币为7757.00元/㎡（按建筑面积计价），销售总价为人民币贰佰捌拾万元整；张景蕊自于签订本协议后3日内一次性付清全部购房款，即人民币贰佰捌拾万元整，并签署《商品房买卖合同》；张景蕊在交付定金后，应于180日内与天意公司签订《商品房买卖合同》，若张景蕊逾期未与天意公司签订《商品房买卖合同》，则天意公司有权单方面解除本协议，无需事先通知张景蕊，将上述房产收回另行销售，张景蕊已付购房定金不予退还；张景蕊认购的房产，天意公司在约定的付款期限内无权另行销售，若因天意公司的原因将上述房产另行销售，则天意公司须双倍返还定金给张景蕊；天意公司如应不可抗力原因不能出售以上房产，张景蕊已付购房款全额无息退还，本协议自动失效，双方权利义务即时终结，天意公司不再负有其他任何责任。在此协议书上有天意公司的印章及其代表人任洪伟的签名，且张景蕊在此协议上也签署了名字。2013年1月23日，天意公司向张景蕊出具2张《收据》，其内容分别为：今收到张景蕊认购三亚太阳岛公寓23层D1房交来一次性交清购房款100万元、今收到张景蕊认购三亚太阳岛公寓23层C1、C2、C3、C4房交来一次性交清购房款280万元。2张收据上均有天意公司财务处的印章。另查明，涉案的三亚太阳岛公寓D1、C1、C2、C3、C4房均没有预售许可证，且双方也没有办理抵押手续。再查明，2015年1月4日，张景蕊向本院申请诉讼财产保全，依法查封天意公司位于三亚市××路号、2005号、2006号、2011号、2012号房产，申请保全的数额为536万元。张景蕊提供其本人所有的位于北京市朝阳区××路房、位于海口市××路房的房屋产权作为担保；担保人叶嘉淇提供其所有的位于北京市朝阳区××门房及车位的产权作为担保。2015年2月2日，本院作出（2015）三亚民保字第2号民事裁定书，裁定查封天意公司位于三亚市××路号、2005号、2006号、2011号、2012号房屋产权（价值限于536万元），查封期限从实际查封之日起算2年。以上事实有各方当事人提供的《借款协议》、《欠条》、《收据》、《认购商品房协议书》、以及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为以下几点：一、关于本案的性质问题本案中，天意公司的法定代表人吴土龙与张景蕊签订两份《借款协议》，约定借款金额、使用年限、利息及房产抵押情况，该协议符合借贷案件的特征，且天意公司也追认了其法定代表人吴土龙的借款，据此，本案形成了天意公司作为债务人来偿还债务，依据《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》的规定，公民与企业之间的借贷属于民间借贷，因此，本案的性质应为民间借贷纠纷。二、关于张景蕊请求天意公司返还购房款及利息的问题《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定"借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同"、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定"借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应当支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持"。本案中，吴土龙于2013年1月23日向张景蕊借款100万元，并约定使用期限半年，支付借款利息266700元，折算年利率53.34%，根据以上法律规定，张景蕊与吴土龙双方约定的利息已超过24%，故借贷双方的利息按年利率24%计算才符合法律规定。吴土龙于2013年1月23日再次向张景蕊借款200万元，并约定使用年限半年，支付借款利息533300元，折算年利率为53.33%，根据以上法律规定，张景蕊与吴土龙双方约定的利息已超过24%，故借贷双方的利率按年利率24%计算才符合法律规定。综上，以上两笔借款的本金为300万元，利息以本金300万元为基数，从2013年1月23日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按照年利率24%计付。由于吴土龙系天意公司的法定代表人，并且天意公司也追认该借款由公司偿还。因此，本案所涉的借款本金300万元及利息应由天意公司向张景蕊偿还。根据借款人吴土龙与张景蕊所写的借款协议有三份，其中二份总借款本金为300万元，另一份欠条写明的是支付利息36万元，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定"借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利率不能计入后期借款本金，人民法院应予支持"。根据以上法律规定，该36万元属于利息款项，不能列入本案的借款本金中计算利息，应作为已付利息予以扣除，因此，张景蕊诉求天意公司偿还本金36万元，没有事实和法律依据，不予支持，应予驳回。天意公司与张景蕊签订《认购商品房协议书》约定天意公司以"太阳岛公寓"23层D1、L1、L2、L3、L4五套房产作为借款的抵押担保，但没有办理抵押登记，且该五套房产天意公司已出售给他人，应视为已终止履行。因此，本案的事实是名为认购商品房，实为民间借贷的案件。张景蕊认为本案应为商品房买卖合同纠纷，没有事实和法律依据，不予支持。三、关于张景蕊主张任洪伟承担连带责任的问题本案中，任洪伟于2013年1月23日在吴土龙向张景蕊出具二份《借款协议》上签名担保，因此，任洪伟是本案借款的保证人。因上述担保未约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定："当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。"故任洪伟对上述借款本金300万元及利息应承担连带清偿责任。张景蕊诉求任洪伟对上述借款本金、利息承担连带责任，有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条规定，判决如下：一、限被告三亚天意实业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张景蕊偿还借款本金300万元及利息（利息以本金300万元为基数，从2013年1月23日起至本判决规定的履行期限的最后一日止，按照年利率24%计付，但应扣除已付利息36万元）；二、被告任洪伟对上述借款本金300万元及利息承担连带清偿责任；三、驳回原告张景蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75920元，由被告三亚天意实业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长陈太洪审判员 王 娜审判员 李新建 书记员何莹附相关法律条文：