广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初7308号原告（反诉被告）：贺明栋，男，1991年4月11日出生，汉族，住湖南省耒阳市，委托诉讼代理人：黄锐彬，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢裕成，广东保信律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：刘迪荣，男，1968年2月25日出生，汉族，住湖北省监利县，委托诉讼代理人：欧阳晓军，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄淑连，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：王晓燕，女，1991年12月11日出生，汉族，住湖北省监利县，第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**汇智大厦****6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：傅煜，该公司法务专员。委托诉讼代理人：陈奕纯，该公司执行专员。第三人：中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，，住所地广东省中山市沙溪镇宝珠工业街**首层之**统一社会信用代码91442000X315341797。主要负责人：马敏勇。原告（反诉被告）贺明栋与被告（反诉原告）刘迪荣、王晓燕，第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，根据原告贺明栋的申请，依法追加中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称工商银行中山沙溪支行）为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺明栋及其委托诉讼代理人黄锐彬，被告刘迪荣的委托诉讼代理人欧阳晓军到庭参加诉讼。被告王晓燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人乐有家公司、工商银行中山沙溪支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺明栋向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行与原告于2016年9月15日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301018007），将座落于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的房地产过户给原告，协助原告办理包括但不限于如下事项：办理银行贷款、注销抵押登记（赎楼）、产权过户转移、收付楼款等事宜；2.判令二被告连带向原告支付逾期履行违约金（计算方式：以总价款905000元为基数，按每日万分之五的标准，从2016年10月1日起计算至二被告配合原告完成诉讼请求1之日止）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2016年9月15日，被告刘迪荣委托被告王晓燕，与原告、第三人乐有家公司签订中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301018007）、提前交房协议及补充协议，合同（协议）约定被告刘迪荣将其名下位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房房地产出售予原告，总转让价款为905000元，同时对提前交房、办理房产证、定金、首期款、按揭、抵押等相关事宜进行了明确约定。合同签订后，原告依约足额支付了购房定金，但被告刘迪荣、王晓燕却以各种不正当理由，拒绝履行交付房产及办理房产证等约定义务。经原告及第三人乐有家公司多次催讨，被告刘迪荣、王晓燕均以各种理由推诿。原告认为，被告刘迪荣、王晓燕的行为已严重损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法裁判。诉讼中，原告贺明栋明确诉求如下：1.判令两被告继续履行与原告于2016年9月15日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，履行方式如下：由原告代被告向第三人工商银行中山沙溪支行清偿涉案的抵押债务，并由工商银行中山沙溪支行配合原告注销涉案房产的抵押，由被告协助原告办理过户，同时原告向被告支付剩余的购房款；2.判令两被告连带支付逾期履行合同的违约金（计算方式：以总金额905000元为基数，按日万分之五的标准，从2016年10月1日起计算至涉案房产完成过户之日止）；3.判令两被告承担本案的诉讼费。原告贺明栋为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.贺明栋身份证、刘迪荣身份证、王晓燕身份证、全国企业信用信息公示截图；2.授权委托书、中山市二手房买卖及居间服务合同及收据、资金托管协议、补充协议、提前交房协议、信息告知书；3.催告函、快递单、签收截图、退件；4.定金支付凭证；5.住房证明；6.中国建设银行个人活期账户交易明细。被告刘迪荣辩称：不同意原告的诉求，请求法院根据事实及法律驳回原告的所有诉求。理由如下：1.被告认为房屋买卖合同在签订时显失公平，应该撤销该合同。从文件的内容、时间看均不符合交易惯例。另外双方与乐有家公司签订资金托管协议，约定由乐有家公司代为收取资金，原告与乐有家公司操控了整个交易过程，被告权益无法得到保证。2.建议按双方的过错承担违约责任，乐有家公司是专业的房屋买卖经纪人和机构，在订立房屋买卖合同时，应基于真实的交易关系，并根据合同法的公平原则，确定双方的权利和义务。但原告和乐有家公司却在存在利益冲突的情况下，与被告签订了房屋买卖合同，且有操控交易的嫌疑。此外，涉案房屋属于夫妻共同财产，但原告和乐有家公司在签订交易文件时，却只要求被告一人签名，涉嫌损害了第三人的合法物权。请法院在撤销合同的基础上，根据过错原则确定各方应承担的责任。3.房屋买卖合同已无实际履行的可能，被告不同意履行合同。本案房屋买卖的代理人即被告王晓燕已失去人身自由，难以查清案情，涉案房屋已被他人实际占有居住，案情比较复杂。4.本案房屋是夫妻共同财产，若强行交易会侵害到案外人的权益。被告刘迪荣就其辩解主张向本院提交的证据有：网络截图（贺明栋介绍）。反诉原告刘迪荣提出反诉请求：1.判令撤销反诉原告与反诉被告签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.判令由反诉被告和第三人乐有家公司承担合同撤销引起的全部民事责任；3.判令反诉被告和第三人乐有家公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告是中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的产权人。在第三人乐有家公司的居间撮合下，反诉原告的受托人与反诉被告签订了中山市二手房买卖及居间服务合同，但上述服务合同没有约定明确的付款、按揭日期，第一笔购房款也仅仅约定为50000元。在款项收取等其他方面，也存在损害反诉原告利益及不公平的规定。且反诉原告后来才知道，反诉被告是第三人乐有家公司的员工、经纪人。反诉原告多次表示不再履行房屋买卖合同，反诉被告及第三人乐有家公司均无异议。反诉原告认为，双方签订的房屋买卖合同是显失公平的，反诉被告的诉讼请求不应该得到法律的支持。为此，反诉原告提起反诉，请法院支持。反诉原告刘迪荣就其反诉主张的事实及反诉请求向本院提交的证据与本诉一致。反诉被告贺明栋对反诉答辩称：刘迪荣反诉的事实及理由无任何事实及法律依据。双方在签订房屋买卖合同时是经过有资质的中介促成签订。当天，对于房款、楼层、面积、交易、贷款都有明确的约定。因此，合同不存在显失公平的情况，不认可被告的反诉诉求，合同不存在可撤销的情形，应当继续履行合同。反诉被告贺明栋对其反诉辩解的事实向本院提交证据与本诉一致。被告王晓燕未作答辩，亦未向本院提交证据。第三人乐有家公司向本院提交书面情况说明述称：原告与被告刘迪荣的代理人被告王晓燕于2016年9月15日在第三人乐有家公司（居间方）居间服务下签订了中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：50301018007）及相关补充协议，由被告刘迪荣出售位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房给原告。签署合同时，被告王晓燕表示可以全权代理并且后续提供公证书，同时涉案房产并未出房产证，被告王晓燕表示可以还清贷款并且加急出证，原告也按照合同约定将定金500000元托管在第三人乐有家公司处。2016年10月26日，被告王晓燕电话告知第三人乐有家公司，据银行反馈涉案房产已10个月未供楼，须被告刘迪荣还清10个月的供楼费并且再供半年楼款，银行才可出具出证表格，被告才可办理出证。合同履行期间，被告王晓燕曾表示，如原告先多交定金，可先住在涉案房产，但原告因风险问题拒绝了被告王晓燕的建议。同时，第三人乐有家公司多次希望被告王晓燕提供被告刘迪荣的联系方式，但被告王晓燕告知因被告刘迪荣在农村生活，不懂如何交易，其可以全权处理。第三人乐有家公司多次与被告王晓燕沟通，被告表示一直在配合办理。在2017年1月份左右，被告王晓燕联系第三人乐有家公司，表示其不同意出售了，因原被告双方无法达成一致意见，遂引发诉讼。第三人乐有家公司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告发生争议后一直积极协调。请法院依据事实，公正判决。第三人乐有家公司对其陈述向本院提交的证据有：核准变更通知书一份。第三人工商银行中山沙溪支行未作出陈述意见，亦未向本院提交证据。经审理查明：2016年9月15日，刘迪荣出具授权委托书（卖方）一份，载明委托人刘迪荣有一处房屋位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房，房屋所有权证编号为2401232，建筑面积为146.14平方米。委托人无法亲自办理上述房屋的出售手续，特委托王晓燕代为办理签订出售上述房屋的买卖合同，协助办理银行贷款相关手续并签署相关文件的事宜。受托人王晓燕在办理上述事宜过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可。委托期限自2016年9月15日起至2017年9月10日止。同日，刘迪荣（卖方）、王晓燕（卖方代理人）与贺明栋（买方）及中山市家家顺房地产经纪有限公司（后变更名称为乐有家公司，居间方）分别签订了中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50301018007）、资金托管协议（编号：55301010770）、提前交房协议、信息告知书各一份，买卖双方还签订了一份补充协议。其中，中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50301018007）约定：买卖双方交易的房地产位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房，建筑面积为146.14平方米；该房产转让总价款为905000元，该房产交易定金共50000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买卖双方协商一致约定买方按按揭付款方式支付楼款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续，买方须支付首期款（不含定金）50000元至买卖双方约定的银行监管账户，买方意向贷款金额为805000元（具体贷款金额以银行批复为准），并申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门的通知后两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约。该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起30个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三人指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方在买方取得银行贷款批复函后30个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续；若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在30个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户，买方应付税费。买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付佣金27150元，若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。若卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金；合同还约定了其他事项。合同尾部所附收据载明，兹收到买方贺明栋交付购房定金50000元。收款人处有王晓燕代为签名捺印。贺明栋提交的刷卡凭票显示其于2016年9月15日向乐有家公司支付合计50000元。双方签订的补充协议约定：卖方与买方通过经纪方居间服务于2016年9月15日签订了关于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房物业的中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50301018007），为进一步明确各方权利义务，经双方协商一致，作如下补充：1.原合同第四条第2款时间更改如下：买方承诺在时代倾成花园9栋601房交易过户当日支付首期款50000元给卖方刘迪荣，买方承诺在时代倾成花园9栋601房房产出证后10日内去申请按揭，否则视为违约。2.卖方承诺要尽快去办理时代倾成花园9栋601房房产出证，卖方承诺2016年9月30日前去申请办理快速出证，如因开发商问题无法快速出证，卖方承诺在正常出证后5日内与担保公司签订服务合同去办理赎楼手续，否则视为违约。协议还约定了其他事项。双方签订的提前交房协议约定：买卖双方通过居间方的居间服务签订了合同编号为50301018007的中山市二手房买卖及居间服务合同，现三方协商一致达成如下补充协议：交房日期变更为2016年11月20日前交房。居间方已告知买卖双方提前交房存在交易无法继续履行时，卖方收回房产会产生争议的风险。买卖双方确认居间方已尽到合理的查明告知义务，并已知晓提前交房的风险。但买卖双方执意提前交房，并承诺因此产生的责任与风险由买卖双方自行承担，与居间方无关。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其他条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。三方签订的资金托管协议（编号：55301010770）约定：买卖双方同意将托管定金50000元（其中包括交房保证金10000元）交由居间方免息托管；买卖双方已明确知晓未选择资金托管将面临的风险，仍选择放弃办理除本协议第一条约定款项外的资金托管服务，并自愿承担由此产生的风险及损失；买卖双方同意付款方式为POS机刷卡；托管期限自居间方实际收到本协议约定托管款项之日起至本协议托管款项按约定支付完毕为止；买卖双方同意具备卖方产权抵押中的，查档确认产权清晰、有抵押无查封状态，经买方书面同意的条件后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户；在买卖双方已实际交房结清相关费用且向居间方提供交房证明或双方签字的交房确认书后五个工作日内，居间方将上述托管的交房保证金划入卖方指定的收款账户；买方通过银行转账、现金或刷卡等形式将本协议约定的托管款项交至居间方，居间方收到款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本协议约定从居间方支付给卖方或退还给买方后自动失效，如居间方按原合同及本协议的约定将托管款项支付给其他主体的，收款收据亦自动失效；托管期间，居间方不对应付款方的付款义务向另一方承担任何保证、担保、监督等责任，放款时买卖双方如有佣金等相关费用未付清的，居间方有权从托管款项中扣除相应金额后，再将余额放予卖方或买方；协议还约定了其他事项。三方签订的信息告知书载明：交易房屋信息确认为有抵押，抵押权人已同意出售，抵押金额为500000元；交易房屋是个人产权，是供楼，无逾期，已补足逾期未交的供楼款。在合同履行过程中，刘迪荣没有依照合同约定于2016年9月30日前办理出房产证，亦未于2016年11月20日前交房，贺明栋及居间方于2017年4月12日出具告知函，告知刘迪荣其与贺明栋及居间方签订的合同编号为50301018007的合同约定刘迪荣须于2016年11月20日之前履行交房手续、办理房产证出证手续的义务，鉴于上述义务履行期限已届满，为保障合同各方权益，特提醒刘迪荣在本函签发之日起3日内严格履行上述义务，否则一旦诉诸法院，刘迪荣将有可能承担定金罚则或赔偿违约金，并承担其他经济损失（误工费、诉讼费、律师费、交通费、佣金等）。贺明栋提交的快递单、查询截图及退件显示，贺明栋邮寄上述告知函，但并未妥投。2017年4月26日，贺明栋诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料证明表载明，涉案房屋登记的权利人为刘迪荣，登记时间为2017年3月24日；以工商银行中山沙溪支行为抵押权人的抵押于2017年3月24日办理抵押登记，抵押金额为540000元。“中山市家家顺房地产经纪有限公司”的企业名称于2017年7月10日经核准变更为“中山市乐有家房地产经纪有限公司”。又查：贺明栋提交的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，截至2017年9月30日，贺明栋卡号为62×××21的账户余额为905404.08元。再查：2018年1月4日，中山市土地房产产权档案馆出具住房证明一份，载明：经查询，贺明栋无住房房产登记记录及住房房产备案登记记录，贺明栋名下无住房记录。在本案的审理过程中，贺明栋向本院申请财产保全，请求查封被告刘迪荣价值相当于905000元的房地产。根据该申请，本院依法作出（2017）粤2071民初7308号民事裁定，裁定查封被告刘迪荣名下的位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房（现权属座落：沙溪镇××大道××时代××花园××房）的房地产（合同编号：HTN2013036636）价值相当于905000元的产权份额。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、涉案合同是否存在显失公平的可撤销情形；二、涉案违约责任可归责于哪一方，违约责任如何承担；三、涉案房屋买卖合同是否符合继续履行的条件。关于焦点一。贺明栋与刘迪荣、王晓燕、乐有家公司于2016年9月15日签订了中山市二手房买卖及居间服务合同。刘迪荣认为，上述合同没有约定明确的付款、按揭日期，第一笔购房款也仅仅约定为50000元，在款项收取等其他方面也存在损害刘迪荣利益及不公平的规定，且贺明栋与乐有家公司存在关联关系，可能会影响刘迪荣的权益，上述合同是显失公平的。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，刘迪荣主张撤销上述合同并由贺明栋和乐有家公司承担合同撤销引起的全部民事责任。为此，本院认为，刘迪荣的主张缺乏事实依据，理由如下：首先，刘迪荣辩称合同没有约定明确的付款、按揭日期，但买卖双方签订的补充协议约定买方在涉案房产交易过户当日支付首期款并于涉案房产出证后10日内申请按揭，是附条件的约定，对付款及按揭期限已作出了明确的约定。其次，刘迪荣辩称约定的首期款仅为50000元，但该首付款是经买卖双方协商一致约定的，是双方的真实意思表示。第三，刘迪荣辩称款项收取等其他方面也存在损害刘迪荣利益及不公平的规定，对于款项收取，三方签订了资金托管协议，约定买卖双方同意将托管定金50000元（其中包括交房保证金10000元）交由居间方免息托管，贺明栋也通过刷卡的方式向乐有家公司交付了定金50000元，不存在损害刘迪荣利益及不公平的规定。第四，刘迪荣辩称贺明栋与乐有家公司有关联关系，可能会影响其权益，但贺明栋提交的住房证明显示其无住房房产登记记录及住房房产备案登记记录，且贺明栋称其购买涉案房屋用于结婚、自住，刘迪荣亦未举证证明贺明栋与乐有家公司的关联关系对其产生了实际不利影响。综上，涉案中山市二手房买卖及居间服务合同不存在显失公平的情形。刘迪荣主张撤销上述合同并由贺明栋和乐有家公司承担合同撤销引起的民事责任，本院不予支持。鉴此，三方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同系本案三方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，各当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于焦点二。双方签订的补充协议约定“卖方（刘迪荣）承诺2016年9月30日前去申请办理快速出证，如因开发商问题无法快速出证，卖方（刘迪荣）承诺在正常出证之后5日内与担保公司签订服务合同去办理赎楼手续，否则视为违约”，但刘迪荣并未按约定在2016年9月30日前申请办理快速出证，亦未举证证明因开发商问题无法快速出证，其行为已构成违约。根据双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同关于“买方（贺明栋）意向贷款金额为805000元（具体贷款金额以银行批复为准），并申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约”及双方签订的补充协议关于“买方（贺明栋）承诺在涉案房产出证后10日内去申请按揭，否则视为违约”的约定，并根据中山市不动产登记资料证明表显示涉案房产的登记时间为2017年3月24日，则刘迪荣应于2017年4月3日前配合贺明栋办理按揭贷款，但刘迪荣至今仍未配合贺明栋办理按揭贷款，已属违约。另双方签订的提前交房协议明确约定“交房日期变更为2016年11月20日前交房”，但刘迪荣至今未将涉案房产交付给贺明栋，也已属违约。双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同约定“若卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金。”故贺明栋主张刘迪荣向其支付以总金额905000元为基数，按日万分之五，从2016年10月1日起至涉案房产完成过户之日止的违约金的诉求，理据充分，本院予以支持。另贺明栋提交的授权委托书（卖方）载明“委托人刘迪荣无法亲自办理涉案房屋的出售手续，特委托王晓燕代为签订出售涉案房屋的买卖合同，并协助办理银行贷款相关手续及签署相关文件，受托人王晓燕在办理上述事宜过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可”，且刘迪荣于庭审中确认其授权王晓燕办理涉案房屋的买卖。王晓燕是作为刘迪荣的委托代理人在其委托授权的范围内与贺明栋签订涉案中山市二手房买卖及居间服务合同的，王晓燕作为刘迪荣的代理人，在委托权限内以刘迪荣的名义与贺明栋签署中山市二手房买卖及居间服务合同，由此产生的法律后果应由刘迪荣承担。关于焦点三。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，刘迪荣未按约定在2016年9月30日前申请办理快速出证、未按约定在涉案房产出证后10日内配合贺明栋申请按揭、未按约定在2016年11月20日前交房，是导致涉案合同未能继续履行的原因。根据中山市不动产登记资料证明表显示涉案房产以工商银行中山沙溪支行为抵押权人的抵押于2017年3月24日办理抵押登记，抵押金额为540000元，本院根据贺明栋的申请查封了涉案房地产，现贺明栋诉请继续履行合同，表示其愿意代刘迪荣向工商银行中山沙溪支行清偿涉案的抵押债务，并出具个人活期账户交易明细证明其支付能力并愿意一次性支付剩余的购房款，该行为符合公平原则及法律规定，且有利于促成合同目的实现，本院予以支持。故不存在法律上或者事实上不能履行之情形；另涉案房产亦不属于不适于强制履行或者履行费用过高之情形。综上所述，涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件，贺明栋要求刘迪荣继续履行涉案合同并完成过户的主张，本院予以支持。根据贺明栋的主张，贺明栋应向第三人工商银行中山沙溪支行代为清偿涉案房产的抵押贷款，并由第三人工商银行中山沙溪支行配合贺明栋代为清偿并注销涉案房产抵押以消除抵押权，后刘迪荣应配合贺明栋完成上述房地产的产权转移过户手续，贺明栋应向刘迪荣支付剩余的购房款，该款支付前应向第三人工商银行中山沙溪支行代为清偿涉案房产的按揭贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准），在清偿第三人工商银行中山沙溪支行的贷款本息后向刘迪荣支付剩余购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由贺明栋自行负担。若双方在履行中还发生新的争议的可就具体履行内容另行主张权利。王晓燕、乐有家公司、工商银行中山沙溪支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告贺明栋与被告刘迪荣继续履行于2016年9月15日签订的买卖位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号为50301018007）的房屋买卖合同部分；二、原告贺明栋于本判决发生法律效力之日起十五日内代被告刘迪荣向第三人中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行清偿位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的尚欠贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；三、第三人中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行于原告贺明栋清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述房地产的抵押登记手续；四、被告刘迪荣于原告贺明栋清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助将中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房[不动产证书号：粤（2017）0049609]过户至原告贺明栋名下；同时，原告贺明栋向被告刘迪荣支付购房余款（购房总价款905000元扣减已支付定金50000元及前述贷款本金、利息及相关费用）；五、被告刘迪荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贺明栋支付违约金（以905000元为基数，从2016年10月1日起至前述房地产完成过户之日止，按日万分之五计算）；六、驳回原告贺明栋的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告刘迪荣的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12850元，诉讼保全费5000元，合计17850元（原告贺明栋已预交），由被告刘迪荣负担（被告刘迪荣于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告贺明栋）；反诉案件受理费50元（反诉原告刘迪荣已预交），由反诉原告刘迪荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民审 判 员  刘敏娟人民陪审员  张子锋二〇一七年二月二十七日书 记 员  邹安妮杨平丽