上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12635号上诉人（原审被告）：黄惟毅，男，1956年5月1日生，汉族，住上海市金山区。上诉人（原审被告）：于喜勤，女，1972年10月1日生，汉族，住址同上。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：邓人杰，上海市金山区联诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王培明，男，1961年3月7日生，汉族，住上海市金山区。被上诉人（原审原告）：谢小玉，女，1970年10月11日生，汉族，住址同上。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张一奇，上海锦维律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈军，上海锦维律师事务所律师。上诉人黄惟毅、于喜勤因与被上诉人王培明、谢小玉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初7710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄惟毅、于喜勤上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人王培明、谢小玉的原审诉请。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《房地产居间受托方买卖合同》属于预约合同，而并非本约，因为双方没有签订网签合同；上诉人只收到被上诉人支付的3万元定金，并已按定金罚则将本金及赔偿金退赔给了被上诉人。上诉人并非是房价上涨而毁约，而是在与被上诉人解除了合同后，与案外人签订了房屋买卖合同，是善意的，且已收到对方全部房款，但价格并不高于上诉人与被上诉人约定的房价，上诉人已将房屋交予案外买受人，对方已实际居住在内，上诉人交付房屋符合常理。一审法院未考虑事实上涉案房屋已经不能交付给被上诉人，且未将案外人追加为第三人，程序上存在瑕疵。被上诉人王培明、谢小玉辩称：本案合同是双方关于涉案房屋买卖的真实意思，重点是买卖，而非居间，因此属于本约，合法有效；上诉人将涉案房屋出售给案外人，并未过户登记，故仍属于债权债务关系，不影响上诉人与被上诉人之间买卖合同的履行。上诉人与被上诉人的买卖合同签订早于上诉人与案外人签订的买卖合同，且被上诉人已在诉讼中将房款全额交至法院，并已申请查封了涉案房屋，具有公示效力，因此涉案合同可以保证履行。请求二审依法维持原判。2016年8月，王培明、谢小玉提起诉讼，请求法院判令黄惟毅、于喜勤继续履行合同义务。若法院认为本案不能判决继续履行，则判决黄惟毅、于喜勤承担合同约定的房屋总价20%的违约金。审理中，王培明、谢小玉进一步明确诉讼请求为继续履行房屋买卖合同，王培明、谢小玉以现金方式支付全部购房款至法院，付款、物权变更以及交房时间、交易费用的承担等均按合同约定履行。经审理查明，上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）登记权利人为黄惟毅、于喜勤。2016年6月25日，王培明、谢小玉（乙方）通过居间方“上海XX事务所”与黄惟毅、于喜勤（甲方）签订《房地产居间受托方买卖合同》，约定：甲方提供总价款为145万元的涉案房屋；乙方自愿购买涉案房屋并支付购房定金3万元直接付给甲方；甲乙双方拟定于2016年7月30日前到居间方签订《上海市房屋买卖合同》；拟定签订合同当日，乙方支付首付款57万元，余款83万元乙方以银行贷款方式支付，尾款2万元于交房当日支付；拟定交易日期为2016年10月20日前、交房日期为2017年10月30日前；拟定交易过程中所产生的全部费用由乙方承担；若乙方贷款额度不足，则以现金方式补足；双方任何一方违约，按总价20%赔付守约方等等。合同签订后，王培明、谢小玉支付黄惟毅、于喜勤定金3万元。2016年7月19日起至2016年8月15日，王培明工商银行借记卡账户内保持57万元以上余额。2016年6月29日，于喜勤退还涉案房屋购房定金以及违约金合计6万元，交给居间方代为保管。审理中，王培明、谢小玉已将全部购房款付至法院账户。审理中，法院准予王培明、谢小玉财产保全申请，查封了黄惟毅、于喜勤名下的涉案房屋。一审认为：王培明、谢小玉与黄惟毅、于喜勤以及居间方所签合同系各方当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。就涉案房屋买卖双方即王培明、谢小玉与黄惟毅、于喜勤而言，该合同已具备了房屋买卖合同的主要内容。特别指出的是，王培明、谢小玉支付黄惟毅、于喜勤的定金为购房定金，而非购房意向金或订约定金。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在王培明、谢小玉以现金方式支付全部房款后，合同应当履行且完全可以履行；黄惟毅、于喜勤向居间方退还定金、支付违约金的行为，系其单方解除合同的意思表示，未与王培明、谢小玉形成合意，并不发生合同解除的法律效力。至于双方拟签订正式合同是为了办理贷款以及交易过户使用而已；尽管黄惟毅、于喜勤不同意签订，但其不应成为继续履行合同之障碍。按照合同约定，双方签订正式合同当日，王培明、谢小玉支付黄惟毅、于喜勤首付款57万元；因黄惟毅、于喜勤明确表示不再履行合同，故双方再行签订正式合同以及王培明、谢小玉下一期以银行贷款支付83万购房款已不现实。王培明、谢小玉应支付黄惟毅、于喜勤的首付款以及银行贷款支付金额，应符合一般交易惯例，即应于合同约定的拟定交易日期2016年10月20日前支付；黄惟毅、于喜勤也应于该日期前协助王培明、谢小玉将涉案房屋过户至王培明、谢小玉名下，相关交易费用由王培明、谢小玉承担。黄惟毅、于喜勤应于2017年10月30日前将涉案房屋交付给王培明、谢小玉；王培明、谢小玉该日期前应将购房尾款2万支付黄惟毅、于喜勤。一审法院审理后于二〇一六年十月十八日作出判决：一、原告王培明、谢小玉应于2016年10月20日前支付被告黄惟毅、于喜勤购房款人民币1,400,000元；二、被告黄惟毅、于喜勤应于2016年10月20日前协助原告王培明、谢小玉将位于上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋过户至原告王培明、谢小玉名下，相关交易费用由原告王培明、谢小玉承担；三、原告王培明、谢小玉应于2017年10月30日前支付被告黄惟毅、于喜勤购房尾款人民币20,000元；四、被告黄惟毅、于喜勤应2017年10月30日前将位于上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给原告王培明、谢小玉。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币8,925元、财产保全费人民币5,000元等合计人民币13,925元，由被告黄惟毅、于喜勤负担。本院审理中，黄惟毅提交其与案外人沈某于2016年7月10日就涉案房屋签订的《二手房买卖合同》，黄惟毅分别于同日收到沈某支付5万元定金的《收条》、7月20日收到95万元购房款的《收条》、8月12日收到55万元购房款的《收条》及相应的银行客户回单，9月28日黄惟毅与沈某签订的《房屋交接确认书》等，旨在证明其与案外人完成了房屋买卖的全部手续；上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初9268号案举证通知书、应诉通知书等、2016年10月20日“准予原告沈某的财产保全申请，冻结被告黄惟毅银行存款人民币1,550,000元或查封、扣押其相应价值的财产”的民事裁定书等，旨在证明在本案审理期间，案外人已经立案起诉黄惟毅。经质证，王培明、谢小玉表示，对银行汇单的真实性予以确认，其余材料的真实性不予确认。同时，买卖合同没有网签，纯粹是上诉人为了规避一审判决而制造的虚假材料。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：鉴于上诉人黄惟毅、于喜勤与被上诉人王培明、谢小玉为买卖涉案房屋而签订的《房地产居间受托方买卖合同》对房屋坐落、建筑面积、总价、付款方式、过户及交房时间、违约责任等房屋买卖合同所应具备的主要条款均作了明确约定，双方对买卖房屋的意思表示客观真实；同时，王培明、谢小玉亦已按约向黄惟毅、于喜勤支付了3万元定金，且在约定的付款期限内，王培明、谢小玉的银行账户上亦保持支付相应房款的金额，故从上述双方约定及履行情况可以看出，双方之间已就涉案房屋的买卖达成一致意见，而非仅仅系为买卖涉案房屋需进一步进行磋商。至于双方约定的2016年7月30日前到居间方签订《上海市房屋买卖合同》，仅是为了办理贷款以及房屋交易过户手续之需，而并非是认定双方是否已经成就房屋买卖关系的前提。在此情况下，可以认定双方签订的《房地产居间受托方买卖合同》属于房屋买卖的本约，而非仅仅是预约，因此，黄惟毅、于喜勤于2016年6月29日将定金及违约金共计6万元交由中介代为保管，并不能表明王培明、谢小玉接受黄惟毅、于喜勤以此了结双方的买卖关系，王培明、谢小玉选择起诉要求继续履行买卖合同，并不违反法律规定，一审法院在王培明、谢小玉已将剩余房款交付法院的情况下判决双方继续全面履行合同，并无不当，本院依法维持。针对上诉人黄惟毅、于喜勤二审中以其已与案外人建立了房屋买卖关系为由提出的上诉理由，本院认为，鉴于黄惟毅、于喜勤与王培明、谢小玉并未解除房屋买卖关系，且王培明、谢小玉已经就涉案房屋提起诉讼要求继续全面履行合同；同时，黄惟毅、于喜勤与案外人之间的房屋买卖并未完成交易过户手续，故黄惟毅与案外人之间签订的买卖合同，不影响本案双方买卖合同的全面履行。上诉人黄惟毅、于喜勤的该项上诉理由，本院不予采信。综上，原审对本案事实的认定及所作判决均无不当，本院依法维持。上诉人黄惟毅、于喜勤的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,850元，由上诉人黄惟毅、于喜勤负担。本判决系终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年二月十四日书 记 员  王长鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……