安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终1217号上诉人（原审被告）：魏宝群，女，1979年1月16日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省芜湖市南陵县。被上诉人（原审原告）：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：钱云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：华洪涛，安徽众博律师事务所律师。委托诉讼代理人：茆恒金，安徽众博律师事务所律师。上诉人魏宝群因与被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人魏宝群、被上诉人万家公司的委托诉讼代理人华洪涛、茆恒金到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方共同向本院申请给予庭外和解期限三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。魏宝群上诉请求：撤销原判，改判驳回万家公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定案涉商场于2013年5月1日开业无事实依据，案涉商场虽经多次策划开业，但并未正式开业。依据合同约定开业之前为免租期，故魏宝群无需交付房租及逾期付款违约金。2.案涉租赁合同应属无效合同。其一，案涉房屋交付时，并未通过竣工验收，依据法律规定，其交付使用房屋属违法。其二，一审未查明案涉房屋产权的实际所有人，不排除万家公司系无权处分。3.双方合同约定承租房屋的租金和其他费用按照房地产权证所载的面积计算为准，一审以双方合同约定的面积计算租金属事实认定错误。4.物业管理费与市场运营管理费的收取和计算没有依据。其一，案涉房屋竣工日期为2012年10月1日，故在该日期之前不存在物业管理费和市场运营费。其二，万家公司未提供证据证明其收取物业费的方式、依据和标准。其三，依据双方合同约定，物业服务费应当向物业公司交纳，万家公司收取物业服务费没有依据。5.万家公司违约在先，其诉请解除合同条件不能成立。其一，万家公司依约应于2012年6月30日前交付房屋，其逾期交付房屋应当按照每日千分之一的标准承担违约金。其二，万家公司在招商过程中的相关承诺系虚假宣传，涉嫌欺诈商户，该承诺系要约，系合同的一部分，万家公司未兑现承诺构成违约应减少房屋租金。其三，魏宝群为承租房屋，入驻商场，进行了装饰、装潢，投入了大量的财力、物力。目前案涉商场仍处于试营业，没有客源，无销售额，造成魏宝群损失巨大，万家公司应当承担赔偿责任。6.其已交纳的24200元经营保证金和装修押金2000元请求抵扣租金。万家公司辩称，1.案涉商场的开业时间业经生效法律文书确认，原判决对开业时间的认定准确。2.案涉商场系合法建筑物，已通过竣工验收，双方签订合同时虽未通过竣工验收，但只负担建筑物的质量瑕疵风险，不影响合同效力。3.运营费和物业费分属不同的项目，万家公司提供了物业服务，其收取物业费符合法律规定。4.案涉房屋租赁合同系魏宝群与万家公司所签，万家公司是依宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇置业公司）的委托经营管理公司，且魏宝群无证据证明其他产权人就本案涉案房屋主张相关权利，故其提出的万家公司无权收取租金的理由不能成立。5.万家公司的宣传行为系针对不特定人员，属要约邀请非要约，魏宝群以此请求万家公司赔偿其损失理由不能成立。6.同意魏宝群交纳的24200元经营保证金和装修押金2000元抵扣租金。综上，魏宝群的上诉请求均不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。万家公司向一审法院起诉请求：1.魏宝群立即腾空并交付租赁房屋；2.给付截至2015年1月29日的房屋租金308719元及逾期付款违约金（其中14159元自2013年8月1日起、70793元自2014年4月1日起、55690元自2014年9月1日、83684元自2013年5月25日起、83684元自2014年5月25日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），并承担自2015年2月2日起至2016年2月2日的房屋占用费337272元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的房屋占用费以面积1405.3平方米自2016年2月3日起按每月20元/平方米标准计算至房屋实际交还之日止；3.给付截至2016年2月2日的物业管理费54166元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的物业管理费以1405.3平方米自2016年2月3日起按每月1元/平方米计算至房屋实际交还之日止；4.给付截至2016年2月2日管理运营费54166元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的管理运营费以1405.3平方米自2016年2月3日起按每月1元/平方米计算至房屋实际交还之日止；5.给付万家公司垫付的电费12570元。一审法院认定事实:2012年3月2日，百汇置业公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年1月1日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方魏宝群（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋四层225至240号共16间，建筑面积707.93平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月20元/平方米，年租金为169903元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前11个月为免租期，后1个月租金为14159元，乙方于前11个月期满前一个月支付；第二年前7个月为免租期，后5个月租金为70793元，乙方于前7个月期满前一个月支付；第三年租金为169903元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金19200元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还”。2013年3月20日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋四层259至268、111至116号共16间，建筑面积697.37平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2012年12月25日起至2015年12月24日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月20元/平方米，年租金为167369元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前6个月为免租期，后6个月租金为83684元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月租金为83684元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第三年租金为167369元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金5000元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还”。该两份合同均约定：“乙方应自房屋交付之日起，按每月1元/平方米的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；双方一切通知等文件均应发往合同中所确定的地址，除非该地址的变更已通知了对方，否则因原地址变更导致送达不能的，仍视为有效送达”。双方又分别于2013年1月1日、3月20日各签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定魏宝群自承租之日起按其承租房屋面积每月1元/平方米的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。上述合同及协议签订前，万家公司交付了房屋，魏宝群仅交纳经营保证金5000元，其余费用未再交纳。2014年8月12日，万家公司以快递方式向魏宝群寄发了两份《缴款通知书》，通知魏宝群交清所欠的租金、物业服务费、运营管理费合计150768.1元，魏宝群签收后未缴纳。万家公司又于2015年1月27日向魏宝群寄发了两份《关于解除双方〈房屋租赁合同〉的函》，通知魏宝群双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到该函之日解除，魏宝群应于解除之日起三日内清空并归还租赁房屋且经营保证金不予退还。魏宝群于1月29日收到该函，但未履行义务。另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。魏宝群户电表产生的电度数为10056度，交纳保证金24200元、水电费1700元、公共能耗费1200元、物业服务费4180元、装修押金2000元。万家公司于2016年2月2日诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，魏宝群与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，魏宝群应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，万家公司要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，予以支持。魏宝群未按约定支付相关费用，万家公司于2014年8月12日向魏宝群寄发了缴费通知书，魏宝群签收后未履行义务，万家公司又于2015年1月27日寄发了《关于解除双方的函》，该函于2015年1月29日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年1月29日解除。合同解除三日后即2015年2月2日至房屋实际腾空并交付之日，魏宝群占用该租赁房屋已无法律依据，故其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，予以支持。因占用期间的各项费用损失因未约定给付期限，万家公司虽可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，依法不予支持。另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，确认魏宝群应负担的各项费用及支付时间如下：1.魏宝群分别自2013年1月1日及2013年3月20日承租房屋以及双方关于免租期的约定，魏宝群承租的707.93平方米的房屋第一年2013年1月1日至2013年9月30日以及第二年2013年10月1日至2014年6月30日间无需交纳租金，魏宝群承租的697.37平方米的房屋第一年2013年3月20日至2013年9月19日以及第二年2013年12月25日至2014年6月24日间也无需交纳租金，虽然双方还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，但商场开业时间（2013年5月1日）均已被第一年的免租期所涵盖，另魏宝群交纳装修押金2000元，该款非合同约定的应付费用，应在租金中扣除，因此魏宝群承租的697.37平方米的房屋第一年2013年9月20日至2013年12月24日的租金43103元（167369元/年÷365天×94天）扣除2000元，剩余41103元应于2013年8月20日前支付；第二年707.93平方米房屋2014年7月1日至2014年9月30日的租金41893元（169903元/年÷365天×90天）应于2014年6月1日前支付，第二年697.37平方米的房屋2014年6月25日至2014年12月24日的租金83684元应于2014年5月25日前支付；第三年707.93平方米房屋2014年10月1日至2015年1月29日（合同解除之日）的租金55393元（169903元/年÷365天×119天）应于2014年9月1日前支付，第三年697.37平方米的房屋2014年12月25日至2015年1月29日的租金16049元（167369元/年÷365天×35天）应于2014年11月25日前支付；合同解除三日后即2015年2月2日至实际交付房屋之日的占用期间租金损失以1405.3平方米按每月每平方米20元计算，该款未约定给付时间，万家公司可随时主张。2.魏宝群应自2013年1月1日起以707.93平方米以及自2013年3月20日起以697.37平方米均按每月1元/平方米的标准支付物业服务费至2015年1月29日合计33248元（707.93元/月×24个月+707.93元/月÷30天×29天+697.37元/月×22个月+697.37元/月÷30天×10天），该款的给付期限已届至，魏宝群已交纳物业费4180元，另交纳公共能耗1200元，该款非合同约定的应付费用，应在物业服务费中扣除，因此魏宝群尚欠物业服务费27868元；合同解除三日后即2015年2月2日至房屋实际交付之日以1405.3平方米按每月1元/平方米的标准计算的占用期间物业服务费，该款未约定给付期限，万家公司可随时主张。再次，魏宝群应自2013年1月1日起以707.93平方米以及自2013年3月20日起以697.37平方米均按每月1元/平方米的标准支付管理运营费至2015年1月29日合计33248元，以及合同解除三日后即2015年2月2日至房屋实际交付之日以1405.3平方米按每月1元/平方米的标准计算的占用期间运营管理费，均未约定给付期限，万家公司可随时主张。3.商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，魏宝群户的电度数为10056度，因此产生的电费为12570元，该费用万家公司已代为垫付，扣除魏宝群已交的1700元后，剩余10870元直接交付给万家公司。另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，确认魏宝群应负担的各项费用的违约金如下：1.房屋租金合计238122元的违约金为：41103元自2013年8月20日起、41893元自2014年6月1日起、83684元自2014年5月25日起、55393元自2014年9月1日起、16049元自2014年11月25日起，均计算至实际给付之日止。2.物业服务费合计27868元自起诉之日即2016年2月2日起计算至实际给付之日止。3.管理运营费合计33248元自起诉之日即2016年2月2日起计算至实际给付之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告魏宝群于判决生效之日起十日内腾空租赁的位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋四层225至240号、259至268号、111至116号共32间房屋并交付给原告宣城市万家市场运营管理有限公司；二、被告魏宝群于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计238122元及逾期付款违约金（其中41103元自2013年8月20日起、41893元自2014年6月1日起、83684元自2014年5月25日起、55393元自2014年9月1日起、16049元自2014年11月25日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月2日起以1405.3平方米按每月每平方米20元计算至房屋实际交付之日止的占用期间租金损失；三、被告魏宝群于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费合计27868元及逾期付款违约金（自2016年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月2起以1405.3平方米按每月1元/平方米计算至房屋实际交付之日止的占用期间物业服务费；四、被告魏宝群于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费33248元及逾期付款违约金（自2016年2月2起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月2起以1405.3平方米按每月1元/平方米计算至房屋实际交付之日止的占用期间运营管理费；五、被告魏宝群于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费10870元；六、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13089元，由被告魏宝群负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审中双方提交的证据认证意见与一审一致。根据采信的证据并结合当事人的陈述，本院对原审查明的案件事实予以确认。二审另查明，宣城百汇商贸物流园一期家居大市场为百汇置业公司开发建设，工程于2012年12月22日竣工验收。（2016）皖18民申33号民事裁定书认定百汇市场于2013年5月1日开业，该裁定书已生效。魏宝群于2016年3月1日前已腾空租赁房屋、撤出全部租赁场地。二审中，万家公司同意魏宝群交纳的24200元经营保证金和装修费2000元抵扣租金。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1.案争合同效力的认定，案争合同是否已经解除；2.魏宝群支付房屋租金的条件是否成就，若成就，租金及逾期付款违约金应如何确定；3.魏宝群称万家公司虚假宣传构成违约责任应减少房屋租金的理由能否成立；4.万家公司收取物业管理费、运营管理费及相应的逾期付款违约金是否适当，费用计算是否正确。关于焦点1。经查，宣城百汇物流园一期房产所有权人为百汇置业公司，万家公司基于百汇置业公司授权委托出租案争房产，魏宝群主张万家公司无权出租案争房屋与查明事实不符，本院依法不予采信。案涉房屋于2012年12月22日竣工验收，且已经投入使用，万家公司与魏宝群签订两份《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》均发生于案争房屋竣工验收之后，符合法律规定，该三份合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。魏宝群以案争房屋未竣工验收签订租赁合同违法理由不能成立。双方于合同中约定承租人魏宝群迟延交付租金、物业费等，出租人万家公司履行通知义务后，承租人魏宝群仍未履行的，万家公司有权单方解除合同，魏宝群收到万家公司缴费通知30日内未交纳房租，万家公司提出解除合同符合双方的合同约定，原判确认双方合同已于2015年1月29日解除符合法律及合同约定。关于焦点2。魏宝群上诉称百汇市场未开业，万家公司收取房屋租金的条件未成就。经查，双方于租赁合同中约定，市场开业日前，为免租试营业期，但双方对开业时间和开业形式未明确约定。根据交易习惯，市场的“开业”应为确定某一固定日期作为经营活动的开始。万家公司负责百汇市场运营管理宣传工作，2013年5月1日，万家公司通过电视媒体、新闻报道等介质以及现场仪式等方式向不特定的群体宣布“开业”，并由生效法律文书予以确认，原判认定2013年5月1日为百汇市场开业日期正确。案争房屋租赁合同签订时，百汇市场已开业，魏宝群称至今未开业，应为免租试营业期的意见无事实依据。原判决分段据实计算房屋租金及逾期付款违约金符合法律规定。经查，合同约定的房屋面积与房地产权证所载的面积基本一致，原判按合同约定的面积计算房屋租金并无不当。关于焦点3。万家公司为扩大市场影响力和提升市场品牌形象，吸引商户入驻百汇市场，针对不特定群体发布广告宣传属运营管理范畴，该宣传广告是对不特定的人发出，并希望他人向自己发出要约的意思表示，该宣传广告实质是要约邀请，不属合同约定的内容，对双方不产生合同的约束力，双方的权利义务应按照合同约定执行，故魏宝群上诉称万家公司构成违约、主张减少租金的理由不能成立。关于焦点4。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。魏宝群应按合同约定交纳租金、物业服务费，魏宝群以百汇市场未形成成熟稳定的市场，应据实减少租金的理由无事实依据。经查，原判决已扣除魏宝群交纳的装修押金2000元，二审中万家公司同意魏宝群交纳的运营保证金24200元抵扣部分租金，故魏宝群应支付的房屋租金为213922元（238122元-24200元）。因合同约定迟延履行违约金过高，原判酌定魏宝群按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付逾期付款违约金并无不当。综上，魏宝群的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。原判决认定事实基本清楚，适用法律正确。鉴于二审中万家公司同意魏宝群交纳的运营保证金24200元抵扣部分租金，本院据此对涉案租金数额予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初590号民事判决第一、三、四、五项即“一、被告魏宝群于判决生效之日起十日内腾空租赁的位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋四层225至240号、259至268号、111至116号共32间房屋并交付给原告宣城市万家市场运营管理有限公司；三、被告魏宝群于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费合计27868元及逾期付款违约金（自2016年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月2起以1405.3平方米按每月1元/平方米计算至房屋实际交付之日止的占用期间物业服务费；四、被告魏宝群于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费33248元及逾期付款违约金（自2016年2月2起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月2起以1405.3平方米按每月1元/平方米计算至房屋实际交付之日止的占用期间运营管理费；五、被告魏宝群于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费10870元”；二、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初590号民事判决第六项即“驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求”；三、变更安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初590号民事判决第二项为：上诉人魏宝群于本判决生效之日起十日内给付被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计213922元及逾期付款违约金（其中16903自2013年8月20日起、41893元自2014年6月1日起、83684元自2014年5月25日起、55393元自2014年9月1日起、16049元自2014年11月25日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月2日起以1405.3平方米按每月20元/平方米计算至房屋实际交付之日止的占用期间租金损失；四、驳回被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费13089元，由上诉人魏宝群负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一七年二月二十八日书 记 员  肖 忞