湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初5507号原告：容建兵，男，1968年1月6日出生，汉族，居民，住宁乡县煤炭坝镇。原告：沈冠，男，1985年4月19日出生，汉族，居民，住宁乡县黄材镇。两原告委托代理人：江中，湖南严明律师事务所律师（特别授权）。被告：黄浩然，男，1969年6月24日出生，汉族，居民，住宁乡县双凫铺镇。被告：宁乡星期七娱乐有限公司，住所地宁乡县玉潭镇三〇四社区。法定代表人：黄浩然，该公司执行董事兼总经理。原告容建兵、沈冠诉被告黄浩然、宁乡星期七娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法由审判员李慧芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人江中、被告黄浩然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告容建兵、沈冠向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认两原告与两被告于2015年9月26日签订的《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》于2016年10月19日解除；2、请求判令两被告立即向两原告交还位于宁乡县玉潭镇一环北路**花园*期第*幢***房；3、判令两被告立即支付原告租金及房屋占用费共计204073.46元（自2015年12月1日开始按照日租金1717.68元计算至2016年10月24日，以后按照该标准计算至两被告向两原告交还租赁房屋之日止）；4、判令确认两被告交纳的100000元保证金归两原告所有；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：因两被告经营KIV需要，2015年9月26日，两原告（甲方）与两被告（乙方）签订《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》，约定：1、乙方承租甲方位于宁乡县玉潭镇一环北路“湘核汇金中心”第三层，1533.64平方米（以房屋产权证所列面积为准），经营量贩式KTV；2、租赁期限16年整，装修期即免租期12个月（2014年12月1日至2030年11月30日）；3、租金：本合同租金实行按季度支付制，第一年租金标准为32元／月／平方米（此费用不含物业管理费），从第二年（2015年12月1日）起每年租金较上一年度租金标准基础上上浮5%；以后每季度租金于前一个月25日以前交纳。第一季租金缴纳时间为2015年11月25日；4、自本合同签订三日内，乙方向甲方交纳合同保证金10万元；5、合同期满，乙方如未能续租，甲方有权要求乙方按下述方式交付商铺：乙方自费将该商铺内的所有装修可动产（门、窗、地板等附属设施／设备除外）撤离该商铺或者将商铺交还时的状况保持与乙方在最后一段正常经营时间内的状况一致，其中商铺之装修及所有附属设施／设备归甲方所有，甲方无需给予乙方补偿，如因乙方原因导致商品的附属设施／设备遭破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；6、乙方逾期15天未支付租金的，甲方有权扣20%的保证金并予以警告；乙方逾期超过1个月未付租金的，甲方有权扣50%保证金，并单方解除合同，乙方逾期2个月未付租金的，甲方有权扣全部保证金，本合同自行终止。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向两被告交付了租赁房屋，但被告仅向原告支付租金35万元，此后两原告多次进行催缴，2016年10月19日，原告向被告在合同尾部注明的手机号码“139********”发送了解除合同的通知，要求其在三日内腾退房屋、交纳欠付租金等。原告认为原、被告之间签订的合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务，但被告未依约交付租金，根据合同约定原告于2016年10月19日行使单方解除权，并要求其退还房屋，支付租金及占有费用的诉讼请求于法有据，根据合同约定，在两被告违约的情况下，两原告有权不予退还10万元保证金。两被告辩称：1、被告从2015年12月开始交纳房租至2016年6月，每月5万元，总共交纳了35万元；2、10万元保证金也不要了，因为还有7月份的房租没有交，还欠了一些物业管理费；3、2016年8月1日，被告跟原告容建兵讲KTV不经营了，所以合同从这时候开始就终止了；并且已经把钥匙交给湘核汇金中心一个姓孔的人了，原告容建兵知道这个事情，他还去房子里面看过。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织进行了证据交换与质证。被告对原告提交的租赁合同书及解除合同的通知有异议，其他证据没有异议，原告对被告提供的通话记录及证人证言均有异议，本院对证据认定如下：原告提交的当事人的身份信息、商品房买卖合同、内资企业登记表及公司章程、租赁合同书、解除合同的通知均来源和形式符合法律规定，与待证事实相关联，能够反映案件真实情况，可以作为认定案件事实的根据，对于双方当事人其他有异议的证据本院不予认可。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：被告宁乡星期七娱乐有限公司成立于2015年1月28日，为自然人独资企业，法定代表人为被告黄浩然。2015年9月26日，原告容建兵、沈冠（甲方）与被告宁乡星期七娱乐有限公司（乙方）签订了《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》，合同约定：第二条租赁场地：乙方承租甲方位于宁乡县玉潭镇一环北路“湘核汇金中心”第三层，1533.64平方米（以房屋产权证所列面积为准），经营量贩式KTV；……第三条租赁期限租赁期限16年整，装修期即免租期12个月（2014年12月1日至2030年11月30日）。第四条租金本合同租金实行按季支付制，第一年租金标准为32元／月·平方米（此费用不含物业管理费）从第二年（2015年12月1日）起，每年租金较上一年度租金标准基础上上浮5%；租金支付方式为交纳现金或通过银行转账；以后每季租金于前一个月25日以前交纳。乙方支付租金后，甲方向乙方提供房屋租赁费发票，第一季租金缴纳时间为2015年11月25日。第六条保证金6.2自本合同签订三日内，乙方向甲方交纳合同保证金壹拾万元整（￥100000元）。……第十五条乙方违约责任15.2乙方逾期15个天未支付租金的，甲方有权扣20%保证金，并予以警告；乙方逾期超过1个月未付租金的，甲方有权扣50%保证金，并单方解除合同；乙方逾期2个月未付租金的，甲方有权扣全部保证金，本合同自动终止。15.3本合同有效期内，因乙方原因导致合同终止，甲方有权没收乙方的全部保证金，并且乙方应保持经营期内设施、设备（含所有可动产）的完整。合同底端被告黄浩然在合同乙方处签字并加盖了被告宁乡星期七娱乐有限公司印章。合同签订后，被告黄浩然缴纳了保证金，开始经营KTV生意，并按照每月50000元的租金标准通过银行转账方式分别转入两原告账户，自2015年12月至2016年6月，共计支付租金350000元。2016年7月，被告黄浩然经营的KTV因手续不齐，无法继续经营，7月29日，被告宁乡星期七娱乐有限公司进行了清算组成员备案。10月19日，原告向被告黄浩然发出解除合同的短信通知，被告黄浩然回复合同7月底即解除，自2016年7月起，两被告未予支付两原告租金。本院认为：原告容建兵、沈冠与被告宁乡星期七娱乐有限公司签订的租赁合同书，是双方当事人真实意思表示，其房屋租赁关系成立并合法有效。被告宁乡星期七娱乐有限公司未按时履行交纳房租的义务已构成违约，故原告容建兵、沈冠要求被告宁乡星期七娱乐有限公司支付房租的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租赁时间，原告主张合同解除时间为2016年10月19日，被告主张合同解除时间为2016年8月1日，被告辩称已经将钥匙交付给了原告非常熟悉的孔小姐，且原告容建兵事后也带人过来看了房子，原告则述称对于交钥匙的事情原告不知情，且被告目前仍有很多设备没有搬离，仍然处于合同的租赁期间，本院认为，被告确于2016年8月1日与原告容建兵进行了电话联系，但是无法证实通话的内容，且被告交付钥匙的事情原告不予认可，而被告也没有其他证据证实原告对此是知情的，应承担举证不能的法律后果，故关于房屋租赁合同解除的时间本院采纳原告的意见，应为2016年10月19日。关于房屋租金金额，原告诉称应该按照合同的约定支付租金，被告辩称当时经营KTV因为生意不佳，已经跟两原告协商按照每月5万元的租金标准支付，而且也不是合同约定的按季度支付，而是按照每月支付，并且实际支付了7个月，本院认为，本案的合同中确实对租金进行了明确的约定，但是在实际履行过程中，原、被告双方对租金的支付方式及标准进行了更改，属于当事人事后对于合同的变更，且已经实际履行了7个月，应视为原、被告双方对租金的变更达成了一致意见，故本院认定原、被告之间的租金为每月5万元；关于房屋占用费，原告要求被告支付房屋占用费至交还租赁房屋之日止，庭审结束后，被告黄浩然于2017年1月9日交付了钥匙给原告容建兵，并出具承诺书承诺承租房内的所有设施两被告不要了，都由原告处理，此系原、被告双方就房屋交付达成了一致意见，符合法律规定，本院予以支持，房屋占用费标准为参照房屋租赁合同的租金标准每月5万元，故自2016年7月1日至2016年10月24日的租金及房屋占用费为188333元；关于偿还主体，原告认为被告黄浩然是实际履行合同的主体，被告宁乡星期七娱乐有限公司是一人有限公司，与被告黄浩然之间存在公司混同的情况，故应由被告黄浩然及宁乡星期七娱乐有限公司共同承担，被告黄浩然在庭审中自认宁乡星期七娱乐有限公司系其一人开办，也自愿承担合理的房屋租赁费用，后续的事情也由其解决和承担，符合法律规定，本院予以支持；关于保证金，因本案房屋租赁合同的终止系被告经营原因导致，根据合同约定，“本合同有效期内，因乙方原因导致合同终止，甲方有权没收乙方的全部保证金……”，该保证金性质属于双方对违约金的一种约定，原告没有证据证明被告的逾期行为对其造成的实际损失，本院根据该案的实际情况酌情调整为30000元,剩余70000元折抵被告所欠房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄浩然、宁乡星期七娱乐有限公司缴纳的30000元保证金归原告容建兵、沈冠所有；二、原告容建兵、沈冠与被告黄浩然、宁乡星期七娱乐有限公司签订的《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》于2016年10月19日解除；三、被告黄浩然、宁乡星期七娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告容建兵、沈冠房屋租金及房屋占用费188333元，扣除保证金70000元，尚应支付118333元（已计算至2016年10月24日，后段房屋占用费按照每月50000元的标准支付计算至2017年1月9日）；四、驳回原告容建兵、沈冠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5862元，减半收取2931元，由原告容建兵、沈冠负担931元，被告黄浩然、宁乡星期七娱乐有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李慧芳二〇一七年二月四日书记员  王 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。