江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终7538号上诉人（原审原告）：太仓市沙溪镇涂松村村民委员会,住所地太仓市沙溪镇涂松村，组织机构代码K1224436-6。负责人：龚利刚，主任。委托诉讼代理人：孟凡军，江苏金太律师事务所律师。上诉人（原审被告）：太仓市锦华新型墙体材料有限公司，住所地太仓市沙溪镇涂松村三组，组织机构代码57137665-0。法定代表人：马建刚，董事长。委托诉讼代理人：曹巍，江苏新中远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州中爱土石方工程有限公司，住所地太仓市陆渡镇西环路浏太路口114室，组织机构代码05182065-8。法定代表人：姜美娟。委托代理人姜永平，该公司经理。被上诉人（原审被告）：太仓市双德木制品有限公司，住所地太仓市沙溪镇涂松村，组织机构代码06947618-9。法定代表人：郭德清。委托诉讼代理人：郭剑星，该公司员工。委托诉讼代理人：施春兰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。上诉人太仓市沙溪镇涂松村村民委员会（以下简称涂松村委会）、太仓市锦华新型墙体材料有限公司（以下简称锦华公司）、苏州中爱土石方工程有限公司（以下简称中爱公司）因与被上诉人太仓市双德木制品有限公司（以下简称双德公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2016)苏0585民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。涂松村委会的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、涂松村委会出租涉案土地和房屋不存在过错，无需给予锦华公司补偿。二、即使存在过错，涂松村委会的过错程度极小。锦华公司、中爱公司未征得涂松村委会同意，擅自搭建属于违章建筑。锦华公司、中爱公司擅自将租赁房屋土地转租双德公司，造成双德公司的损失应由锦华公司和中外公司承担。锦华公司、中爱公司辩称，涂松村委会在出租房屋和土地中存在过错。锦华公司、中爱公司在承租土地上搭建房屋是征得镇政府同意，也交了相关费用。双德公司辩称，涂松村委会在一审庭审中自认愿意对锦华公司、中爱公司和双德公司进行补偿，二审中不应该反悔。锦华公司的上诉请求：请求法院认定本案系拆迁纠纷，判令锦华公司享受拆迁补偿待遇。事实和理由：涂松村委会在明知将要拆迁的情况下将锦华公司赶走，锦华公司有权要求拆迁补偿。在腾退纠纷中的损失应当由涂松村委会全部承担。涂松村委会辩称，本案是土地租赁纠纷，不属于拆迁补偿纠纷，不认可锦华公司提出的损失。中爱公司的上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，诉讼费用由涂松村委会承担。事实和理由：一、一审中遗漏多处隐蔽工程未予评估。二、一审遗漏现场的动产、油库未作评估。三、中爱公司承受延续了太仓市盛安货运代理有限公司（以下简称盛安公司）在租赁合同中的权利义务，根据意向合同约定“确保使用18年”，租赁合同应当继续履行。四、涂松村委会起诉是为了规避按照拆迁标准赔偿。五、涂松村委会将涉诉场地大门封堵，造成中爱公司无法使用，中爱公司无需支付使用费。六、涂松村委会应当承担全部责任。涂松村委会辩称，一审法院多次征求当事人意见，是否开挖隐蔽工程，并释明开挖、评估费用较大，之后中爱公司并未申请就隐蔽工程进行评估鉴定。对中爱公司提出的动产、油库等损失涂松村委会不予认可。中爱公司与涂松村委会重新签订了合同，与盛安公司不存在关联性。涂松村委会向一审法院起诉请求：：1、锦华公司、中爱公司、双德公司腾退位于太仓市沙溪镇涂松村三组的土地18.65亩及房屋860平方米；2、锦华公司、中爱公司按合同约定标准支付自合同到期之日起至2016年8月31日止的房屋、土地占有使用费；3、本案诉讼费用由锦华公司、中爱公司、双德公司承担。一审法院认定事实：一、土地、房屋租赁使用情况。2011年9月1日，涂松村委会与锦华公司签订土地租赁协议一份，约定由锦华公司向涂松村委会租赁集体土地用于生产经营，租赁地址位于涂松村××组，租赁总面积为10.35亩，其中3.35亩为河塘，第一期合同实际结算7亩，第二期按总面积结算；租赁期限为三年，即2011年9月1日至2014年8月31日止，到期后双方视实际情况重新协商是否签约；租赁费为每年每亩8000元，合计每年56000元；租金每年分两次支付，每年6月30日及12月10日各付50%；双方还对其他事项进行了约定。合同订立后，涂松村委会将土地交付锦华公司使用，锦华公司对其中3.35亩河塘进行了填埋，并在土地上建造了厂房等生产设施。双方一致确认上述租赁期限内的租金已付清。2009年8月4日，涂松村委会与盛安公司（姜永平原系该公司股东、法定代表人）签订合同作意向书一份，约定双方合作开发建设物流中心，其中涂松村委会负责从村民中流转出12亩土地用于物流中心建设，土地位于涂松村××组涂松小学边，确保土地使用年限为18年，盛安公司负责青苗费补偿、流转费支付和投资基建，并用基建款项约150万元抵偿土地租金，租金标准按每年8000元/亩计算。双方还对其他事项进行了约定，姜永平代表盛安公司在意向书上签字。2010年10月1日，涂松村委会与盛安公司签订租赁合同一份，约定由盛安公司向涂松村委会租赁土地和房屋用于生产经营，租赁范围为房屋860平方米（即原涂松小学校舍），土地5533平方米（校舍西侧土地计8.3亩）；租赁时间为三年，即从2010年1月1日至2012年12月31日；租金为房屋30000/年，土地50000元/年，合计80000元/年；租金为签约时先付半年40000元，以后满半年预付下半年度租金，依次类推；租赁期结束，凡盛安公司投入的房屋设施应予拆除，如放弃无偿归涂松村所有，合同终止，如继续租赁，同等标的享有优先权，双方还对其他事项进行了约定。之后盛安公司在该地块上经营货运业务。据中爱公司原法定代表人姜永平称，由于盛安公司生意不好，合同到期后，其退出盛安公司，盛安公司在上述租赁房屋、土地上的所有投入归其所有（盛安公司的车辆归其他股东所有），在此基础上，其另行出资成立了中爱公司，并在上述原有基础上于2012年12月25日与涂松村委会签订租赁合同一份，合同内容除租赁期变更为2013年1月1日至2015年12月31日、租金变更为每年85000元以及每半年先支付42500元之外，其余内容与涂松村委会和盛安公司签订的租赁合同内容一致。合同签订后，中爱公司对房屋进行了装修及场地平整等用于生产经营。上述锦华公司与中爱公司所租赁的土地相邻，根据土地管理部门出具的土地区位图，锦华公司、中爱公司所租赁的土地大部分为建设预留区，东北侧及东南侧沿河有部分为建设用地，西北侧有部分为一般农田，南侧沿河有一小块为基本农田。中爱公司所租赁的房屋在上述东北侧的建设用地上，该房屋土地证已发，权利人为涂松村委会。审理中，太仓市沙溪镇人民政府出具证明一份，载明：兹有涂松小学，位于涂松村××组，土地证已发（产权人：涂松村村民委员会），房产证未发，属镇集体资产。由于动物防疫站拆迁，搬至原涂松村办公楼，后政府决定把涂松小学无偿划拨给涂松村，置换原涂松村办公楼。2013年5月22日，锦华公司、中爱公司作为甲方与双德公司作为乙方签订股份分配协议一份，约定乙方将所持股份分配给甲方，分配如下：甲方占股共计百分之三十，其中太仓市锦华新型墙体材料有限公司占百分之十五，太仓市中爱土石方有限公司占百分之十五，其余股份均为乙方所有。协议签订后，锦华公司、中爱公司即将从涂松村委会处租赁的土地、房屋等交给双德公司使用，双德公司也在该土地上加盖了厂房等用于木材加工经营。2014年10月15日，涂松村委会向锦华公司发出通知，告知双方租赁期限已经届满，双方不再续租，并要求锦华公司在2014年10月30日前腾退土地并结清腾退前的使用费。锦华公司要求继续租赁，双方未能协商一致。2015年10月，涂松村委会向一审法院起诉锦华公司，要求其腾退租赁土地，后于2016年1月向一审法院申请撤诉，一审法院裁定准许。上述事实，由涂松村委会提供土地租赁协议、租赁合同、土地区位图、股份分配协议、通知、证明以及当事人的当庭陈述等证据予以佐证。二、财产评估情况。本案审理过程中，涂松村委会向一审法院申请对锦华公司、中爱公司、双德公司在上述租赁土地、房屋上添附的财物进行评估，并表示愿意根据过错并依据评估意见对锦华公司、中爱公司、双德公司进行补偿。一审法院委托苏州俊达房地产土地评估咨询有限公司（以下简称俊达公司）进行评估。俊达公司根据现场勘察，绘制了平面布局图。一审法院召集当事人双方对平面布局图中所标示的有关房屋、装修、堆场、道路等财物进行了确认。俊达公司根据各方确认的情况，于2016年11月18日出具了估价报告书，报告显示锦华公司、中爱公司、双德公司增建的房屋价值为1765314元，装修及附着物价值为2312751元，合计4078065元（四舍五入），其中属于锦华公司的为1532338元（四舍五入），属于中爱公司的为812815元（四舍五入），属于双德公司的为1732911元（四舍五入）。对该评估报告，涂松村委会未提出异议，锦华公司、中爱公司、双德公司分别提出了异议，俊达公司分别予以了答复。锦华公司的异议是：1、14号车间的实际面积应为1152平方米，而且根据其实际结构等具体情况，与双德公司的9号车间存在明显差异，其市场参考价应在550-600元/平方米；2、高压线分别采用120米75平方和80米95平方的钢缆铜芯线并各自放置在现浇地沟内并加盖板，该部分未评估；3、地泵、吊机、车间基础是钢筋混凝土结构，市场参考价600-700元/平方米；4、河塘、场地有清除淤泥并且存在外运费用，而且河塘为3.35亩，其余部分应为7亩，评估报告中计算的体积不足，所用材料不是道渣，而是用含灰量10%的灰土压垫且上面铺垫0.3米厚石子，单价应高于评估价；5、吊机设备基础外围15米宽用每根直径0.2米、长5米的木材打桩，该部分未评估；6、变压器相关费用以及营业执照申领、环评报告审批、码头领证审批等相关费用未作评估；7、购置的办公用品未作评估。俊达公司对此答复如下：一、关于异议第1、2、3、4、5条，1、14号车间面积经现场测量确定，针对面积数量的异议，我司建议向法院申请先行鉴定，我司可根据补充的鉴定依据进行调整。2、针对有总成线缆、垫层、吊机外围木桩等地下隐蔽工程，因未提供任何有效依据，估价人员现场无法勘查及核实，我司建议就该问题由双方当事人协商确定，并将协商结果提交法院审查，我司可根据补充的依据进行调整。3、地泵、吊机、车间等基础的评估依据最新文件进行，评估结果独立、客观、公正。二、关于异议第6、7条，与我司本次评估范围无关。俊达公司另作补充说明如下：1、关于锦华“吊机基础外围木桩”，经我司与法院承办法官、当事人等现场勘查，现场未见木桩；2、关于锦华“垫层”，根据法院补充提供的有关土地租赁合同，本次就其垫层按10.35亩计（其中河塘3.35亩按4米、其余按2米计），重新调整后的道渣垫层为18266.76立方米，扣除原报告中计16950.86立方米，调整后增加1315.9立方米，增加金额计59302元。中爱公司的异议是：一、不同意对房产等进行评估，姜永平的个人意见不能作为本公司的意见，因此该估价是未经双方一致同意而进行的，是违法的。二、估价的依据是不合法的，1、本公司从未派人参加现场勘查确定，所得数据一概不认可。2、本公司已将基建时的材料提供给法院，但在该报告中并未体现。3、鉴定人员现场勘查时，对没有图纸的应当开挖，以查勘具体的施工方法，从而确定其价格，但是鉴定人员并未做到，而是按照想象的情况评估。4、鉴定人员缺漏了大部分内容，仅对一小部分内容采用想象方式鉴定。5、鉴定单位适用《司法鉴定程序通则》为旧版本，在新版本生效后应当适用新版，在当事人未到场情况下不得鉴定。6、因为鉴定的系重置价格，故应当按照现在重置时的标准鉴定，但价格依据中的《关于印发苏州市房屋重置价格评估办法的通知》已过时，应当适用最新版本苏州住建房（2015）6号文件。7、鉴定报告未考虑搬迁费（空调等）、停产停业及无法搬迁的动产（办公用大桌椅、大沙发等）。综上，本公司不认可估价报告，仍坚持应当按照本公司所提供的清单进行确定。中爱公司同时向一审法院及鉴定机构提供了相关的明细清单。俊达公司的答复是：一、关于异议第一条，我司受太仓市人民法院委托对委托事项进行鉴定，与被告无任何委托关系。二、关于异议第二条，1、异议第1条，我司两次现场评估均由法院通知各方当事人到场，评估范围经相关利害关系人现场确定，并经太仓市人民法院调查确认；2、异议第7条，与我司本次评估范围无关；3、异议第2、3、4条，本项目两次现场评估在法院承办法官、有关当事人等协助下完成，我司就评估过程拍摄了照片及视频等影像资料，并刻录成光盘提交法院，鉴于本项目的特殊情况，我司与法院沟通协商了本项目的作业方案，第一次现场评估后形成初步报告，在此基础上法院向当事人调查，我司就调查结果再次现场评估后出具评估报告。本次评估程序符合司法鉴定要求，评估过程独立、客观、公正，并非异议人所称“想象方式评估”。就有关地下隐蔽工程的施工方法，因估价人员现场无法勘查及核实，我司建议就该问题由双方当事人协商确定，并将协商结果提交法院审查，我司可根据补充依据进行调整。4、关于异议第5、6条，根据司法部令第132号《司法鉴定程序通则》第四十一条，在未改变鉴定意见的原意及不影响司法鉴定意见的前提下，我司已针对该两处文字编辑错误进行了补正，请查阅“补正说明”。俊达公司同时出具了补正说明：由我司出具的苏俊达估字（2016）JF第0064号《房地产司法鉴定估价报告》，第22页“1.18《司法鉴定程序通则》（司法部令107号，自2007年10月1日起施行）、1.24苏州市住房和城乡建设局《市住房城乡建设局关于确定2014年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房〔2014〕5号）”中出现编辑错误，应更正为：“1.18《司法鉴定程序通则》（司法部令132号，2015年12月24日司法部部务会议修订通过，自2016年5月1日起施行）、1.24苏州市住房和城乡建设局《市住房城乡建设局关于确定2015年度苏州市房屋基本重置价格的通知》（苏住建房〔2015〕6号）”。特此补正。中爱公司对俊达公司的答复再次提出异议：一、法院委托鉴定未经当事人同意是不合法的。二、异议人作为当事人未到现场。三、停产停业损失和搬迁费作为损失应当评估。四、评估人员未能全面就现场情况进行勘查及核实。五、鉴定人员应将适用依据两种版本展示给异议人以证明其使用依据错误系文字编辑错误。双德公司提出的异议是：一、9号车间彩钢板隔断面积、砼道路、室外铺地、道渣垫层面积均少算，砼设备基础价格不合理，并且未算电缆、水管等预埋设施及其费用。二、14号车间砼设备基础价格不合理，并且未算电缆、水管等预埋设施及其费用。三、道路3面积未算。四、19号、20号、21号房屋整体装修价格不合理，水井及化粪池价格不合理，瓷砖面积不够。五、整体评估金额不足投资金额一半。六、未计算搬迁费用。俊达公司的答复是：一、关于异议第一、二、三、四条，1、彩钢板隔断、砼道路、室外铺地、道渣垫层等数量经现场测量确定，针对测量数据的异议，我司建议由双方自行协商确定，再将协商结果提交法院审查，我司可根据补充依据进行调整。2、针对电缆、水管等地下隐蔽工程，因未提供任何有效依据，估价人员现场无法勘查及核实，该部分无法评估，3、道路3已计入本次评估范围，请参见“砼道路——堆场1东、南道路1.2.3”。4、本次评估过程依据苏州市住建局文件及相关定额等进行评估，面积经现场测量，评估结果独立、客观、公正。二、关于异议第五、六条，与我司本次评估范围无关。俊达公司此后另出具补充说明：关于双德“道路3”，已经计入本次评估范围，请参见“9号砼道路”，此前回复不一致的，以本件为准。审理过程中，锦华公司、中爱公司均提出上述评估报告有漏评及应调整项目，一审法院会同俊达公司及锦华公司、中爱公司再次进行现场勘查，俊达公司出具了装修及附着物补充调整评估表，调整总价为增加334041元。对该评估表，涂松村委会认为其中沙北公路至屠宰场道口的砼道路不在租赁范围内，不应计算，屠宰场北侧围墙不属中爱公司所有，也不应计算。涂松村委会为此提供了太仓市中溪食品有限公司出具的关于我公司周围围墙的情况说明一份，该情况说明载明：我公司于2010年在涂松村原三组租用土地8.35亩，用于建造屠宰场，毗临的原物流公司已经开业，但他们没有自己建围墙，是我们的工程队进驻后首先在四周建围墙，并每侧预留50公分的滴水。中爱公司对此认为围墙是屠宰场所建，但是其事先为屠宰场平整了土地，双方约定用屠宰场北侧围墙折抵土地平整费用，因此，该围墙应属中爱公司所有。锦华公司除提出场地应按实际总面积12.6亩而非合同约定的10.35亩计算外，未提出新的异议。中爱公司提出：一、鉴定人未按照规范进行鉴定。二、各项目单价不合法。三、补充评估仍旧缺漏项。四、各次现场勘查当事人始终未能全部到场，鉴定程序违法。五、司法部《建设工程司法鉴定程序规范》未体现在鉴定各项依据中，应当认为未适用该规范。鉴定人当庭答复：一、司法部《建设工程司法鉴定程序规范》适用于建设工程的质量和工程造价鉴定，不适用本次评估。二、关于单价，评估报告已经明确了适用文件。三、关于缺漏项，前次庭审已有说明，后来也现场进行了测量。四、搬迁费用、停产停业损失等不属于评估范围。五、当事人未能全部到场，不作为评估要求，而且本次评估是法院委托的，应该都有通知到场的。另外，俊达公司当庭对于上述装修及附着物补充调整评估表所出现的几项差错进行了说明和调整，同时出具了调整说明，该说明明确其中14号车间地坪不应另行计算；17号房屋西北侧围墙属锦华公司，原报告备注“堆场2东侧，中爱”应调整为“17号西北侧，锦华”，数量也应从11221.86元调整为20530.61元，即原报告中锦华公司增加20530.61元，中爱公司减少11221.86元；道路3因为中爱公司与双德公司对权属存在争议，其权属应由法院调查确定，该项不应扣除；最后一项项目“室外铺地”应调整为“道渣垫层”，因此该项应予扣除，实际是9号车间南侧173.43立方米属中爱公司，故从原报告双德9号道渣垫层中173.43立方米调整为中爱，即从原报告中中爱公司增加7815.8元，双德公司减少7815.8元。综合以上装修及附着物补充调整评估表及调整说明，可以确定在原报告的基础上，锦华公司增加20530.61元，中爱公司增加290689元（含沙北公路至屠宰场道口3248.41元，屠宰场北侧围墙26090.5元），双德公司减少11513元。上述事实，由俊达公司出具的估价报告书、对异议的回复、补正说明、补充说明、装修及附着物补充调整评估表、调整说明，锦华公司、中爱公司、双德公司的异议书，涂松村委会提供的情况说明，当事人及鉴定人的当庭陈述等证据予以佐证。一审法院认为：涂松村委会与锦华公司签订的土地租赁协议中锦华公司所租赁的土地中除东南侧沿河部分为建设用地外，其余均为基本农田和建设预留区，而基本农田和建设预留区依法是不能流转出租用于非农项目的。因此，涂松村委会与锦华公司签订的土地租赁协议中涉及基本农田和建设预留区的部分是无效的，其余涉及农村集体经营性建设用地的部分有效。涂松村委会与中爱公司所签订租赁合同，其中房屋部分应为合法有效，而土地属建设预留区和一般农田用于非农项目，该部分依法应为无效。现涂松村委会与锦华公司、中爱公司之间约定的租赁期限已满，基于合同部分自始无效和有效部分已到期的事实，涂松村委会要求锦华公司、中爱公司腾退土地和房屋并支付自合同到期之日起至2016年8月31日止的相应使用费的请求符合法律规定，法院予以支持，其中锦华公司还应支付涂松村委会的使用费为112000元，中爱公司还应支付涂松村委会的使用费为56667元。至于锦华公司认为本案系拆迁纠纷并要求按拆迁标准补偿的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。中爱公司所租赁的土地位于涂松村××组，属村集体土地。涂松小学所在的土地属涂松村委会所有，其校舍属沙溪镇集体资产，已由镇政府无偿划拨给涂松村，置换原涂松村办公楼，因此该校舍也属涂松村委会所有。涂松村委会有权据此主张相关权利，中爱公司提出涂松村委会无主体资格的意见一审法院不予采纳。本案并非拆迁纠纷，而是因土地、房屋租赁引起的平等主体之间纠纷，属于人民法院民事诉讼管辖的范围，因此中爱公司的第2点答辩意见一审法院不予采纳。涂松村委会虽分别与锦华公司、中爱公司签订有不同的租赁协议，但由于之后锦华公司、中爱公司与双德公司之间签订了股份分配协议，将其所租赁的土地、房屋一起交给双德公司用于经营木材加工，锦华公司、中爱公司、双德公司之间在土地与房屋使用上的权利义务事实上已处于混同状态，因此涂松村委会同时起诉锦华公司、中爱公司、双德公司并无不当，中爱公司的第3点答辩意见一审法院不予采纳。虽然涂松村委会与盛安公司之间签订的意向书确定的租赁期限为18年，但此后双方重新签订了租赁合同，其内容与意向书发生了很大不同，实质上双方之间的意向书已经终止履行，此后履行的是双方之间的租赁合同。合同到期后，中爱公司与涂松村委会作为新的合同主体重新签订了内容基本相同的租赁合同，实际也是按新的租赁合同履行，应当认为相应的权利义务发生于涂松村委会与中爱公司之间。因此，中爱公司认为其与涂松村委会之间的租赁期限为18年的意见缺乏事实依据，一审法院不予采信。由于锦华公司、中爱公司、双德公司在租赁物上进行了装修并建造了房屋、道路等无法搬离的设施，因此，对于上述两份租赁合同中的无效部分，因锦华公司、中爱公司、双德公司腾退所造成的相应损失，应根据当事人的过错程度由涂松村委会予以赔偿。本案中，涂松村委会对于其出租的土地性质是明知的，也很清楚该些土地不能用于非农经营，但仍予以出租，显然应对此造成的损失承担主要责任。锦华公司、中爱公司、双德公司作为生产经营企业，当然也应当对其租赁的土地作一个全面和必要的了解，以防范合同履行过程中可能出现的风险，但其对此未作了解，其对造成合同无效也有一定责任。根据本案实际情况，一审法院确定涂松村委会对该部分的损失按70%的比例赔偿。对于涂松村委会与锦华公司土地租赁合同中的有效部分，合同中对合同到期后添附物如何处置双方未作约定，因此合同到期后不再续租的，涂松村委会可不予补偿。对于涂松村委会与中爱公司租赁合同中的有效部分，合同中对合同到期后添附物如何处置双方约定了附屋设施应予拆除，如放弃无偿归涂松村所有，因此合同到期后不再续租的，涂松村委会无需补偿。审理中，涂松村委会表示就有效部分的损失，可以按照无效部分的相同比例由涂松村委会进行补偿，一审法院予以确认。对于锦华公司、中爱公司、双德公司的损失，由涂松村委会向一审法院申请评估，一审法院依法定程序选定并委托俊达公司进行评估，评估过程中，俊达公司会同一审法院以及相关当事人多次至现场勘查，并结合各方当事人的相关意见，出具的评估报告及相关答复客观独立，程序合法，评估依据充分，应当作为确定各方损失的依据，锦华公司、中爱公司的相关异议一审法院不予采信。本案系土地、房屋租赁引起的纠纷，并非拆迁补偿纠纷，因此，中爱公司、双德公司认为应按拆迁标准评估停产停业、搬迁等费用的意见一审法院不予采纳。对于锦华公司、中爱公司提出堆场、道路等厚度不足、材质不当等意见，因该些部分为隐蔽工程，无法由现场勘查确定，经一审法院向两公司释明是否对此申请鉴定后，锦华公司、中爱公司均未向一审法院提出，因此，俊达公司依常规及双方当事人的意见对此作出评估符合法律规定纳。对于锦华公司、双德公司提出电缆、水管等未作评估的意见，因该些部分同样属地下隐蔽工程，无法确定其实际损失，俊达公司对此未作评估并无不当，对于锦华公司、中爱公司提出的变压器、办公用品等动产未作评估的意见，因该些财产属于可以移动利用的动产，不因本案腾退而使其财产价值受到贬损，因此，锦华公司、中爱公司要求对此进行评估并予赔偿的意见缺乏法律依据，一审法院不予采纳。对于锦华公司提出场地面积应按实际面积12.6亩计算的意见，因其与涂松村委会签订的租赁合同所约定的租赁土地面积为10.35亩，俊达公司依此确定场地面积符合合同约定，锦华公司的该意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。对于锦华公司提出的申领营业执照等开办公司的有关费用应由涂松村委会进行赔偿的意见，同样缺乏法律依据。对于中爱公司提出的沙北公路至屠宰场道口砼道路3248.41元应由涂松村委会进行赔偿的意见，因该部分不在本案租赁范围内，要求涂松村委会进行赔偿缺乏依据，一审法院不予采纳。对于中爱公司提出的屠宰场北侧围墙26090.5元应由涂松村委会赔偿的意见，屠宰场已出具证明该围墙系由其所建，中爱公司也无证据表明系由其用平整土地费用予以折抵，因此该意见无事实依据，一审法院不予采信。由于中爱公司、双德公司对道路3由谁修建各执一词，其权属存在争议，一审法院基于本案腾退纠纷的特性，确定道路3暂属中爱公司、双德公司共有，并在本案中一并处理。今后双方可凭相关证据另行主张权利。综上，锦华公司的损失合计为1612171（四舍五入），中爱公司的损失合计为1074166元（四舍五入），双德公司的单独损失合计为1687324元（四舍五入），爱公司、双德公司的共同损失34075元。根据上述确定的比例，一审法院确定涂松村委会应分别支付锦华公司、中爱公司、双德公司1128520元、751916元、1181127元，涂松村委会还应给付中爱公司、双德公司23853元。锦华公司、中爱公司、双德公司在上述租赁土地上建造的房屋、装修及附着物归涂松村委会所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、太仓市锦华新型墙体材料有限公司、苏州中爱土石方工程有限公司在判决生效后10内腾退租赁合同约定的土地、房屋并将土地、房屋交付太仓市沙溪镇涂松村村民委员会。二、太仓市沙溪镇涂松村村民委员会分别支付太仓市锦华新型墙体材料有限公司1128520元、苏州中爱土石方工程有限公司751916元、太仓市双德木制品有限公司1181127元。三、太仓市沙溪镇涂松村村民委员会支付苏州中爱土石方工程有限公司、太仓市双德木制品有限公司23853元。四、太仓市锦华新型墙体材料有限公司、苏州中爱土石方工程有限公司分别支付太仓市沙溪镇涂松村村民委员会使用费112000元、56667元。上述第二、三、四项当事人各自应支付的金额在判决生效后10日内履行。五、太仓市锦华新型墙体材料有限公司、苏州中爱土石方工程有限公司、太仓市双德木制品有限公司在上述租赁土地、房屋上所建造的房屋、装修及附着物等归太仓市沙溪镇涂松村村民委员会所有。案件受理费45880元，评估费26200元，合计72080元，由涂松村委会负担47783元，锦华公司负担10076元，中爱公司负担6302元，双德公司负担7919元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，锦华公司提供了一份向沙溪镇建管所缴纳建制镇市市政公用基础设施配套费缴款单，证明锦华公司在承租土地上建造房屋是合法的。涂松村委会质证认为缴款单并不需要经过村委会同意，锦华公司实际建造面积远超过该缴款单载明的1000平方米。中爱公司、双德公司对锦华公司提供的证据没有异议。中爱公司在二审中提供了下列证据：1、一审中没有评估的隐蔽工程中爱公司现在开挖后的照片。2、太仓市政府2013年度工作报告。3、涂松村委会将中爱公司大门封堵的照片。涂松村委会质证认为：第一组证据无法看出发生的地点，对真实性不予认可；涉案土地日后如何利用由政府决定；涉案房屋土地是由锦华公司、中爱公司、双德公司自行腾退。锦华公司认为第一组证据与我方无关，对第二组、第三组证据没有异议。双德公司对中爱公司提供证据的真实性没有异议。二审中，涂松村委会陈述在诉讼过程中才知道承租人在承租土地上搭建房屋。双德公司陈述与锦华公司、中爱公司是合作关系，之前由中爱公司和锦华公司承租的土地全部交由双德公司进行木材加工，租赁费用由三家一起承担，并由中爱公司和锦华公司交给涂松村委会；中爱公司和锦华公司原来建造的房屋在2013年后全部由双德公司在使用。本院认为：2011年9月1日涂松村委会与锦华公司签订合同，向锦华公司出租土地。2012年12月25日，涂松村委会与中爱公司签订合同，向中爱公司出租房屋和土地。两份合同所涉土地均有部分是依法不能流转用于非农项目。因此两份租赁合同均为部分有效，部分无效。鉴于合同约定的出租期限均已届满，故涂松村委会要求承租人腾退返还房屋和土地，应予支持。合同履行期内，锦华公司、中爱公司与双德公司签订协议，三方进行合作并共同承担租金，而房屋和土地现由双德公司使用，故一审判决由三方共同承担腾退返还义务并无不当。关于三方在承租土地上搭建的房屋，虽然合同约定租赁期结束无偿归涂松村委会所有，但该约定是建立在合同有效的基础上，目前两份合同均存在部分内容无效，涂松村委会在一审中表示愿意对三方投入部分按照评估报告并依照双方的过错程度进行处理，因此本案争议焦点在于各方当事人的过错程度及应承担的赔偿责任比例。鉴于涂松村委会作为出租人将不能流转用于非农项目的土地出租给锦华公司和中爱公司用于经营，对承租人擅自搭建房屋未予制止，具有一定过错。两份租赁合同均约定承租人需建造房屋的，应向涂松村委会申请，由涂松村委会建造后再租给承租人。锦华公司二审中提供的缴款单只能证明向相关部门缴纳了配套设施费，并不能证明自己按照合同约定进行申请并由涂松村委会进行建造，属于擅自搭建的行为，由此造成的损失自己也负有一定过错，一审判决认定涂松村委会赔偿70%的损失过重，本院酌定调整为涂松村委会承担50%的损失赔偿责任。据此，涂松村委会应赔偿锦华公司损失806086元，赔偿中爱公司损失537083元，赔偿双德公司损失843662元。涂松村委会还应赔偿中爱公司和双德公司道路3的损失17037元。中爱公司上诉认为对于隐蔽工程未作评估，因其在一审中经法院释明后未提出书面申请。关于动产中爱公司未提供证据证明属于因合同无效造成的损失，故一审不予评估并无不当；对于可搬迁的设备不属于因合同无效造成的中爱公司的损失，一审审理中不予评估也无不当。涂松村委会与盛安公司在2009年8月4日的意向书中虽然约定确保土地使用年限为18年，但其后与盛安公司、中爱公司签订的租赁合同均明确约定租赁期限为三年，中爱公司上诉认为根据意向书租赁合同应继续履行的上诉理由不能成立。中爱公司上诉认为涂松村委会将大门封堵使其无法使用也未提供充分证据，本院不予支持。锦华公司上诉主张按拆迁给予补偿属于另一个法律关系，本案不予理涉。综上，涂松村委会的上诉请求部分成立；锦华公司、中爱公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初1149号民事判决第一、四、五项。二、撤销江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初1149号民事判决第二、三项及案件受理费负担部分。三、太仓市沙溪镇涂松村村民委员会赔偿太仓市锦华新型墙体材料有限公司损失806086元，赔偿苏州中爱土石方工程有限公司损失537083元，赔偿太仓市双德木制品有限公司损失843662元。四、太仓市沙溪镇涂松村村民委员会赔偿苏州中爱土石方工程有限公司和太仓市双德木制品有限公司损失17037元。上述各项均于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45880元，评估费26200元，合计72080元，由太仓市沙溪镇涂松村村民委员会负担36040元，太仓市锦华新型墙体材料有限公司负担14416元，苏州中爱土石方工程有限公司负担9010元，太仓市双德木制品有限公司负担12614元。二审案件受理费137640元，由太仓市沙溪镇涂松村村民委员会负担36704元，太仓市锦华新型墙体材料有限公司负担50468元，苏州中爱土石方工程有限公司负担50468元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十一月六日书记员  沈华君