北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终10090号上诉人（原审原告、反诉被告）：君康人寿保险股份有限公司，住所地北京市顺义区华英园9号。法定代表人：路长青，董事长。委托诉讼代理人：张文斌，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张腾，北京嘉润律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鑫景通达置业有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼1858A房间。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢龙，北京德恒律师事务所律师。上诉人君康人寿保险股份有限公司（以下简称君康人寿保险公司）因与被上诉人北京鑫景通达置业有限公司（以下简称鑫景通达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初9732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。君康人寿保险公司上诉请求：撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初9732号民事判决，依法改判支持君康人寿保险公司的一审全部诉讼请求，驳回鑫景通达公司的一审全部反诉请求；一、二审诉讼费由鑫景通达公司承担。事实和理由：鑫景通达公司有确保君康人寿保险公司不受任何干扰使用其承租的位于北京市东城区永定门×××路8号院7楼的中海地产广场东塔8层01、07单元房屋（以下简称涉案房屋）的义务；涉案房屋的物业管理机构中海物业管理有限公司管理失序，导致案外人多次强行闯入君康人寿保险公司承租的涉案房屋，严重影响了君康人寿保险公司对涉案房屋的使用；中海物业管理有限公司是受鑫景通达公司的委托对涉案房屋进行物业管理，鑫景通达公司应当就物业管理失责所造成的后果承担全部责任；君康人寿保险公司始终积极配合鑫景通达公司、物业管理部门以及警方，试图解决案外人滋事问题，这不能作为君康人寿保险公司违约的依据；案外人并非持续不断地到涉案房屋滋事，其维权时间不固定，尚未构成“持续”的状态；鑫景通达公司行使合同约定解除权的条件并未成就。鑫景通达公司辩称，君康人寿保险公司的严重违约行为，已经符合合同约定的解除条件；在案外人进入写字楼的事件中，鑫景通达公司已经履行了作为出租方应当履行的排除妨害的义务，不存在任何违约行为；君康人寿保险公司处置事件不力，导致案外人维权时间长期持续，客观上造成了“容忍”的后果；维权事件发生的总时间和持续发生时间均超过20天，满足合同约定的解除条件。君康人寿保险公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：COCP/BJ/BJZHDCGC/2015/XZL/00009）（以下简称09号租赁合同）于2016年12月12日解除；2、判令鑫景通达公司退还房屋租赁保证金473438.7元；3、判令鑫景通达公司退还2016年10月至12月的房屋租金473438.7元；4、判令鑫景通达公司支付违约金529800.45元；5、判令鑫景通达公司支付律师费25000元；6、判令鑫景通达公司赔偿装饰装修残值73000元；7、判令鑫景通达公司赔偿额外支出的保安费用74800元；8、鑫景通达公司承担本案诉讼费用。鑫景通达公司向一审法院提起反诉请求：1、判令君康人寿保险公司支付2016年9月20日至2016年12月12日房屋占有费差额389271.82元；2、判令君康人寿保险公司支付2015年9月15日至2015年10月14日装修期内的房屋租金157812.9元；3、判令君康人寿保险公司支付违约金529800.45元；4、君康人寿保险公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月15日，鑫景通达公司（出租方甲方）与君康人寿保险公司（承租方乙方）签订09号租赁合同，约定甲方向乙方出租涉案房屋用于办公，租赁期限自2015年9月15日至2018年10月14日，2015年9月15日至2015年10月14日为装修期。装修期内，乙方免交租金，但仍需按规定的时间和金额支付物业费、水电能耗等公共事业费、装修管理费及其他相关费用。按计租面积计算，每月每平方米210元，合计每月租金为157812.9元，租金按季支付。物业费标准为每月每平方米25元，合计每月18787.25元。2015年10月15日至2016年3月31日租金应于合同签署之日起五日内支付。2016年4月1日至2016年6月30日的租金于2016年4月5日前支付。乙方应当于合同签署之日起五个工作日内向甲方支付租赁保证金为473438.7元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务。合同届满终止或双方友好协商提前解除时，乙方按照本合同约定的房屋交还程序将房屋交还甲方，双方就租赁房屋而产生的各项费用结算完毕，且乙方完成以租赁房屋地址为注册地址的工商登记注册信息的变更或修改后30个工作日内，甲方将经结算确认后的租赁保证金无息退还给乙方；乙方不按合同约定将房屋交还甲方或者因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，作为对甲方经营损失的弥补，并可依据合同其他条款规定追究乙方其他违约责任。乙方使用租赁房屋，应严格遵守甲方、物业公司制定的关于写字楼管理的规章制度。乙方应遵守甲方或物业公司对公共区域的使用规定和指示合理使用公共区域。乙方不得做出或允许容忍他人做出对甲方或写字楼内其他承租人或占用人造成严重滋扰或干扰的行为或事情。乙方丧失主体资格、破产、清算、重组或被吊销营业执照、责令停业等严重影响本合同履行的；因乙方原因导致权力机关查封、强制执行或以其他形式直接或间接限制甲方行使租赁房屋权利的，此种情形持续超过20天的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同。合同另约定，因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方应按照合同约定的房屋交还程序将租赁房屋交还甲方；乙方还应向甲方支付相当于三个月租金、物业费之和的违约金，作为甲方房屋空置期损失的弥补；乙方还应向甲方补交免租和租金优惠期内少交纳的租金及物业费，补交租金及物业费用按照免租期和租金优惠期结束后第一个的月租金、物业费计算。因甲方违约导致乙方解除合同的，乙方仍应按照合同房屋交还程序将租赁房屋交还甲方，甲方应向乙方支付相当于相当于三个月租金、物业费之和的违约金。租赁合同期限届满之日或者因其他原因而终止之日起5日内，为乙方向甲方交付房屋的限期。交还期内，乙方仍应承担合同项下各项费用。无论何种原因，交还期限届满之次日起，乙方仍未按合同约定交还房屋的，应按合同终止时房屋日租金、日物业费之和的双倍向甲方支付房屋占有使用费，直至交还完成。后双方签署了《交接确认书》，确认经乙方查验，租赁房屋符合交付标准，乙方同意接收租赁房屋。2015年9月17日，君康人寿保险公司扣减已支付的176600.15元意向金后向鑫景通达公司汇款支付1172455.61元，其中包括租赁保证金473438.7元、2015年10月15日至2016年3月31日的租金875607.06元。2016年6月份开始陆续出现大量案外人以维权为由聚集在中海地产广场。案外人诉求主张辽宁蚁力神天玺集团（以下简称天玺集团）以及下属公司为蚂蚁养殖户在君康人寿保险公司投保了财产险，保证养殖户的最低收益。后天玺集团破产清算，但养殖户未能获得赔款，故大量案外人针对君康人寿保险公司，聚集在涉案房屋附近，要求君康人寿保险公司赔偿损失。根据鑫景通达公司提供的事件过程记录、物业值班记录、现场录像等证据以及君康人寿保险公司陈述：2016年6月27日，有三十多名案外人从中海地产广场北广场进入大厦大堂，要求前往君康人寿保险公司，不顾物业公司安保人员阻拦，强行前往君康人寿保险公司办公场所追讨债务。物业人员立即报警，属地派出所出警。案外人走出君康人寿公司后，在楼道区域内四处走动并大声喧哗，物业工作人员劝阻后，案外人情绪激动，与物业工作人员发生口角和肢体冲突。派出所民警上前控制，某案外人倒地，并扬言被物业工作人员打到，场面混乱。经物业方、属地派出所和辽宁省驻京部门协调，才将案外人劝离大厦，当天事件持续时间10小时以上。2016年8月1日开始至8月22日期间，案外人持续不断到君康人寿保险公司所租赁的3层、8层，大量人员聚集在楼道、走廊等公共空间，大声喧哗，情绪激动。2016年8月23日，案外人陆续到达中海地产广场，截止上午九时许，8层君康人寿保险公司门口已增至15人。当地警方已介入，安排专人值守，物业公司安保部门亦安排人员配合。大量案外人在中海地产广场滞留，直至8月24日早上才离开大厦。2016年8月29日上午，案外人闯入大厦8层，中控室工作人员立即报警，安排专人值守，报警后，警察到现场处理。8月30日中午，大厦西北侧聚集案外人，中控室安排人员拦截。8月30日下午，大厦8层聚集案外人已经27人，大堂岗开始阻止案外人进入大厦，但案外人强行进入大厦8层，物业公司安排专人负责并报警。8月31日上午9时，案外人不顾安保人员劝阻，强行进入大厦3层，直至下午17时，案外人在安保部门和警察的劝阻下离开大厦。2016年9月7日至14日期间，几十名案外人一直滞留在中海地产广场，聚集在楼道、走廊等公共空间，在大厦内喊口号、打标语，几十名案外人吃住在楼道，大厦内洗手间等公共设施无法使用。期间属地派出所和东城区公安分局综合治安大队多次出警，维护秩序，但未能劝离案外人。物业人员做动员工作，黑白轮流值班维持现场秩序。庭审中，君康人寿保险公司认可自6月份出现案外人维权事件时，鑫景通达公司已经口头告知纠纷情况，并要求君康人寿保险公司积极处理、解决。2016年9月13日，因案外人维权事件影响，大厦8层租户北京松联科技有限公司、金纬资本（天津）股权投资基金管理有限公司向鑫景通达公司及物业发出《联合抗议书》，载明自8月初，百余名群众包围8层楼道，造成恶劣影响，楼道内人群集聚，打地铺、在楼道内吃饭，严重破坏了大厦形象，严重影响两家公司的形象和业务开展，几经造成意向客户无法来公司考察，给公司造成不可挽回的经济损失。同时要求9月14日下班前，将楼道人员清理，逾期未能解决，两家公司将拒付房屋租金、物业费，并将诉诸法律手段要求赔偿经济损失。2016年9月14日，中海物业管理有限公司向君康人寿保险公司发出《关于原蚁力神蚁户扰乱大厦秩序的函》，要求君康人寿保险公司对因该事件给物业公司及相关楼层客户带来损失进行补偿，并针对案外人维权事件提供可行性解决方案，消除不良影响，杜绝此类事件再次发生。2016年9月14日，鑫景通达公司向君康人寿保险公司发出《解除租赁合同通知》，载明自2016年8月1日开始因追债人员过多，长期、持续占用办公楼公共空间，扰乱办公秩序，直接影响了其他租户的租赁权利，并给写字楼内人员和财产造成严重威胁，经多次协调，君康人寿保险公司未能给出明确有效的解决方案，通知解除双方签署租赁合同及附件，并要求君康人寿保险公司自2016年9月14日起5日腾空涉案房屋。2016年9月20日，中海物业管理有限公司对南北广场门采取全部锁闭措施，仅留有一扇小门并有专人值守。9月21日上午8时，案外人由星巴克咖啡厅强行进入大堂，与物业客服人员发生激烈肢体冲突，混乱一致持续到晚上。22日凌晨，东城区公安分局综合治安总队领导、地产商领导、物业公司领导与案外人协商。后由物业公司提供住宿费用，由派出所协调宾馆后，案外人才离开中海地产广场。22日白天、23日上午，又陆续出现几次案外人在大厦聚集情形，后被劝离开。2016年9月23日，中海物业管理有限公司对涉案房屋采取上锁和张贴封条措施，君康人寿保险公司未腾退涉案房屋。9月28日，鑫景通达公司与君康人寿保险公司协商一致，如果君康人寿保险公司要进入涉案房屋办公、取东西，需要向鑫景通达公司提交申请，鑫景通达公司配合开门。2016年10月12日，君康人寿保险公司向鑫景通达公司发出《关于过渡期解决方案的说明》，载明“1、我司暂时不进入职场进行全日制办公，包括我司向贵公司租赁的三层及八层两处职场，我司会自动解决临时职场问题。2、目前我司已同北京某知名律师事务所达成合作关系，专项解决此次问题，将在一个月内使相关问题得到妥善解决。……4、由于北京分公司直接从事业务经营，且受到保险监管部门直接管理，因此也恳请物业配合我司，妥善处理以下问题：（1）我司会将三层及八层办公区域的大门自行从外上锁，白天一般不会进入职场办公，必要时在物业许可下进入职场领取必要资料。……”庭审中，双方均认可11月7日之前，君康人寿保险公司提交申请后，鑫景通达公司均履行了配合开门的义务。2016年9月30日，君康人寿保险公司向鑫景通达公司转账支付了1148791.95元，交易用途载明“北京中海地产广场3层及8层10.1-12.31房租”。庭审中，君康人寿保险公司主张鑫景通达公司收取了上述款项，并未提出异议，应视为鑫景通达公司认可继续以原租赁条件出租房屋。而鑫景通达公司则认为因君康人寿保险公司的公司性质，变更场所要经过相关部门审批，需要一定报批时间，上述费用是君康人寿保险公司支付上述期间的房屋占有使用费，并非同意继续履行合同。2016年11月8日，鑫景通达公司向君康人寿保险公司发出了《清退通知》，载明双方租赁合同关系已于2016年9月14日解除，后经双方沟通，为配合君康人寿保险公司办理搬离的相关手续，未要求君康人寿保险公司立即清场，但目前追债人员再次到访，故要求君康人寿保险公司于2016年11月10日前腾退涉案房屋。庭审中，君康人寿保险公司主张11月8日之后，鑫景通达公司不再接受入户申请，君康人寿保险公司无法再进入涉案房屋。鑫景通达公司则主张其仍然同意配合入户，只是君康人寿保险公司未提交申请。君康人寿保险公司未举证其提交了申请，但对方不接收。2016年11月16日，君康人寿保险公司向鑫景通达公司发出通知函一份，载明：“……如贵司仍坚持解除合同，应当给予我司合理的搬出期限，我司预计搬离期限不早于2016年12月底……”。2016年12月12日，君康人寿保险公司腾退涉案房屋。庭审中，鑫景通达公司主张房屋腾退后，2017年4月20日涉案房屋已经另行出租。一审法院认为，君康人寿保险公司与鑫景通达公司签署的09号租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，依据双方合同约定，鑫景通达公司有权利管理公共区域的使用，有权利限制君康人寿保险公司做出或允许容忍他人做出对写字楼内其他承租人或占用人造成严重滋扰或干扰的行为或事情。而自2016年6月份开始出现的案外人维权事件已经严重影响写字楼的正常经营秩序，严重干扰其他租户的正常办公，期间案外人虽曾被劝离中海地产广场，但始终未能有效的解决案外人在中海地产广场聚集、滞留问题。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，案外人维权事件系针对君康人寿保险公司，与鑫景通达公司并无任何关系，故在租赁合同纠纷中，君康人寿保险公司应对案外人原因造成违约，向鑫景通达公司承担违约责任，故鑫景通达公司有权解除09号租赁合同及附件。2016年9月14日，鑫景通达公司已经通知君康人寿保险公司解除合同。君康人寿保险公司主张解除合同通知并非鑫景通达公司真实意思表示，但对此未举证。而2016年9月30日，鑫景通达公司收取相当于三个月租金的一笔款项，但根据君康人寿保险公司的公司性质、双方协商腾退房屋过程，鑫景通达公司收取的上述款项作为合同解除后房屋占有使用费具有合理性，不能推定鑫景通达公司同意继续履行合同或双方重新建立新的租赁合同关系。故双方租赁合同关系已于2016年9月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同明确约定因君康人寿保险公司违约导致合同解除的，君康人寿保险公司应补缴免租期间的租金及物业费，故鑫景通达公司要求君康人寿保险公司支付2015年9月15日至2015年10月14日的装修期内的房屋租金的反诉请求，理由正当，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因君康人寿保险公司违约导致合同提前解除，鑫景通达公司有权要求君康人寿保险承担违约金。根据双方合同约定，租赁保证金以担保承租方切实履行本合同项下的各项约定义务，属于合同履行的一种担保方式。本案涉及的违约金、保证金具有惩罚性及补偿性的双重属性。本案中，双方合同明确约定因承租方违约导致合同解除的，租赁保证金不予退还，故君康人寿保险公司主张的退还保证金的诉讼请求，法院不予支持。根据平等、等价有偿的原则，在君康人寿保险公司承担没收租赁保证金的违约责任后，法院考虑涉案房屋已经另行对外出租，法院根据实际损失调整君康人寿保险公司应承担违约金数额为223694元。至于鑫景通达公司主张交还期限届满后双倍支付房屋占有使用费一节，虽09号租赁合同对于交还期限届满后房屋占有使用费的处理作出了约定，但根据庭审中鑫景通达公司陈述同意给予对方腾退时间的陈述、9月30日鑫景通达公司确已收取1148781.95元的事实、以及双方协商一致在上锁期间经君康人寿保险公司申请可以进入涉案房屋的协议，可以认定双方对合同解除后的房屋占有使用费标准已经做了变更，同时更需要考量2016年9月23日鑫景通达公司已经对涉案房屋采取了上锁措施，涉案房屋并非出于正常使用状态的事实，故鑫景通达公司要求君康人寿保险公司补交2016年9月20日至2016年12月12日的房屋占有使用费差额的反诉请求，法院不予支持，同时君康人寿保险公司腾退房屋之后的费用，鑫景通达公司应予退还，法院根据合同约定租金标准、腾退时间酌定应退还金额。关于君康人寿保险公司主张律师费、保安费用、装修残值和违约金一节，因鑫景通达公司并无违约行为，该项诉讼请求，法院亦不予支持。判决：一、北京鑫景通达置业由有限公司于判决生效后七日内退还君康人寿保险股份有限公司二〇一六年十二月十二日之后的房屋占有使用费九万四千六百八十八元；二、君康人寿保险股份有限公司于判决生效后七日内支付北京鑫景通达置业由有限公司免租期间的租金十五万七千八百一十二元九角；三、君康人寿保险股份有限公司于判决生效后七日内支付北京鑫景通达置业由有限公司违约金二十二万三千六百九十四元；四、驳回君康人寿保险股份有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京鑫景通达置业由有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审无异。本院认为，依据双方合同约定，鑫景通达公司有权利管理公共区域的使用，有权利限制君康人寿保险公司做出或允许容忍他人做出对写字楼内其他承租人或占用人造成严重滋扰或干扰的行为或事情。而自2016年6月份开始出现的案外人维权事件已经严重影响写字楼的正常经营秩序，严重干扰其他租户的正常办公，期间案外人虽曾被劝离中海地产广场，但始终未能有效的解决案外人在中海地产广场聚集、滞留问题。依据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，案外人维权事件系针对君康人寿保险公司，与鑫景通达公司并无任何关系，故在租赁合同纠纷中，君康人寿保险公司应对案外人原因造成违约，向鑫景通达公司承担违约责任，故鑫景通达公司有权解除09号租赁合同及附件。原审法院依据上述情形认定导致合同解除的违约方系君康人寿保险公司。经查，原审法院的认定符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。君康人寿保险公司上诉所提违约方是鑫景通达公司，其公司不存在违约行为的主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。另查，原审法院依据双方合同约定及查明的事实认定君康人寿保险公司应支付鑫景通达公司的免租期间的租金、违约金数额及结合合同约定的租金标准、腾退时间酌定鑫景通达公司应退还君康人寿保险股份有限公司2016年12月12日之后的房屋占有使用费数额均并无不当，本院予以确认。关于君康人寿保险公司主张律师费、保安费用、装修残值和违约金一节，因鑫景通达公司并无违约行为，该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，君康人寿保险公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33996.5元，由君康人寿保险股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 王 平审 判 员 何江恒二〇一七年十一月二十七日法官助理 胡珊珊书 记 员 张 雯