云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云25民终1581号上诉人（原审被告）：宋璇，女，1975年11月22日生，瑶族，个体工商户，现住贵州省凯里市。上诉人（原审被告）：宋琼，女，1977年2月13日生，瑶族，个体工商户，住蒙自市。二被告共同委托代理人：章慧，国浩律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨安红，男，1989年12月31日生，汉族，个体工商户，住蒙自市。委托代理人：赖秋容，红河州法律援助工作管理局律师。代理权限为一般授权代理。上诉人宋璇、宋琼因与被上诉人杨安红房屋租赁合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2016）云2503民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，因双方当事人均未提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋璇、宋琼上诉请求：撤销蒙自市人民法院（2016）云2503民初1453号民事判决，驳回杨安红的诉讼请求。一审法院认定事实错误，适用法律不当，具体事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《店铺转让协议》合法有效；二、中国人民武装警察XXXX部队粘贴公告的效力针对的是蒙自市大鑫商贸有限公司，而不是商铺承租人，因为蒙自市大鑫商贸有限公司与中国人民武装警察XXXX部队才是直接合同关系人，且中国人民武装警察XXXX部队一直到公告最后期限也未实际履行公告内容；三、杨庆国与蒙自市大鑫商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》已经实际得到杨安红的追认，一审法院认为杨庆国与本案无关是错误的。杨安红辩称，上诉人隐瞒实际情况转让铺面，其行为已经构成欺诈是客观事实。事实和理由：一、根据中国人民武装警察XXXX部队于2016年6月4日贴出的公告可以看出，上诉人作为XXXX部队的家属在明知铺面会被收回的情况下，隐瞒真实情况，让被上诉人在毫不知情的情况下与上诉人签订转让合同，导致被上诉人刚接手铺面就收到铺面收回的通知，致使被上诉人签订合同的目的无法实现，依据《合同法》第五十四条的规定，《店铺转让协议》应该予以撤销；二、上诉人称店铺是转让而非转租，是没有道理的；三、合同存在欺诈，且情势变更。杨安红向一审法院起诉：一、请求法院判决解除原、被告双方签订的《店铺转让协议》，判令二被告返还原告人民币138560元；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：蒙自浙江商贸城系蒙自市大鑫商贸有限公司向中国人民武装警察XXXX部队租赁土地开发。自2009年始，被告宋璇与蒙自市大鑫商贸有限公司每年一签《房屋租赁合同》，与被告宋琼共同长期经营蒙自浙江商贸城9、10、11、12号四间商铺。2015年9月24日，被告宋璇作为乙方与蒙自市大鑫商贸有限公司作为甲方对上述商铺续签《房屋租赁合同》，该合同约定租期自2015年9月27日至2016年9月26日，租金9536元/年。在租赁期内，若因国家、部队建设或其它特殊情况，需要乙方腾出房屋时，甲方应提前30天告知乙方，并以月为界退还乙方预交未使用过的房屋租金，甲、乙双方终止租赁合同，甲、乙双方各自造成的损失由各自承担。合同并约定了需要继续租用，应办理续租手续，乙方将铺面转让须经甲方同意等事宜。被告已付全年租金9563元。2016年4月7日，原告与被告宋琼经协商一致签订《店铺转让协议》，被告将该四间商铺转租给原告。合同约定由原告预付被告定金10000元、转让费100000元（含店铺现有装修、装饰、设备及其它相关费用）、剩余4个月的租金28140元。原告当日支付被告宋琼定金10000元。2016年5月11日，被告按照约定将四间商铺交付原告，原告支付被告宋琼转让费及四个月的租金合计人民币128560元。其间，蒙自市大鑫商贸有限公司按照原、被告签订的《店铺转让协议》，将其与被告宋璇签订的《房屋租赁合同》承租人变更为原告之父杨庆国，并收取了杨庆国交纳的合同转让手续费200元，同时，被告宋琼代被告宋璇在《房屋租赁合同》上签名认可“本人自愿将A区3幢912铺面转让给杨安红”。2016年6月4日，蒙自浙江商贸城的土地权利人中国人民武装警察XXXX部队向各商户发出部队将于2016年6月30日前收回蒙自浙江商贸城房、地产权的公告通知。原告得知公告内容后，经与被告协商无果，诉至本院。庭审中，原告表示愿意按被告月缴纳租金赔偿被告两个月的租金损失。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的。第一百一十七条第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告双方于2016年4月7日签订的《店铺转让协议》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。本案中，原、被告双方虽然已按《店铺转让协议》约定履行了各自义务，但因蒙自浙江商贸城土地权利人中国人民武装警察XXXX部队根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，决定于2016年6月30日前收回原告承租商铺所在地浙江商贸城的所有产权，导致原告不能按照合同约定继续正常经营租赁的商铺、实现订立合同实际目的，原、被告之间公平有偿关系被完全破坏，继续履行合同对于原告明显不公平，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的当事人可以解除合同情形。原告请求解除合同，本院予以支持。原告之父杨庆国虽与浙江商贸城经营者蒙自市大鑫商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，但该合同未经本案原告杨安红追认，且与本案原、被告之间签订的《店铺转让协议》属于不同民事主体之间的不同权利义务关系，结合本案实际，被告宋琼所作原、被告之间的转让合同已履行完毕，不存在应解除的情形以及因部队收回房屋造成的损失按《房屋租赁合同》约定应由原告自行承担的辩解，不符合诚实信用原则及公平原则，本院均不予采纳。被告宋璇与被告宋琼共同转让商铺，收取原告转让费及租金，原告要求二被告返还，本院予以支持。被告宋璇所作商铺系由宋琼独立经营，其不是适格被告的辩解，本院不予采纳。结合本案被告已交付原告铺面实际，参照原、被告之间约定的租金标准，本院酌情由原告赔偿被告经济损失合计人民币7035元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（一）项、第九十七条、九十八条之规定，判决：一、解除原告杨安红与被告宋琼、宋璇于2016年4月7日订立的《店铺转让协议》。二、原告杨安红于判决发生法律效力之日返还被告宋琼、宋璇位于蒙自市浙江商贸城的9、10、11、12号四间商铺。三、被告宋琼、宋璇于判决发生法律效力之日返还原告杨安红转让费、租金合计人民币131525元。四、驳回原告杨安红的其他诉讼请求。案件受理费3071元，减半收取计1535.5元，保全费1420元，合计2955.5元，由原告杨安红负担1477.75元，被告宋琼、宋璇负担1477.75元（该款已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据，法院依职权到中国人民武装警察XXXX部队及蒙自市大鑫商贸有限公司进行了调查，对获取的调查笔录组织双方当事人进行了质证，上诉人因故未到庭，被上诉人认为该两份笔录内容不真实，不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年4月8573部队在接到关于停止对外有偿服务的相关文件后，及时组织与XXXX部队有直接合同关系的相对人蒙自市大鑫商贸有限公司等进行了学习，但并未直接通知承租商铺的经营户，而蒙自市大鑫商贸有限公司也没有将此情况告知铺面经营户。2016年5月23日后，XXXX部队第一次贴出公告，明确于6月30日之前收回房产及地产，因未加盖公章，于6月4日后又粘贴出加盖公章的内容与第一次公告相同的第二次公告。同年7月，蒙自市大鑫商贸有限公司多次打电话给杨安红，要求其依据合同继续经营，但杨安红以正在诉讼中为由没有开门营业。同年8月后，蒙自市大鑫商贸有限公司书面通知各商户来续签合同，且专门电话通知杨安红来续签合同，但杨安红仍以在诉讼中未明确答复。直到同年10月后，杨安红明确表态不在续签，蒙自市大鑫商贸有限公司退还了杨安红4000元的保证金后，将该4间商铺承租他人经营。归纳本案双方争议焦点为：1.双方签订的《店铺转让协议》是否存在欺诈或情势变更情形？是否存在不可抗力致使合同目的不能实现的解除情形？2.被上诉人杨安红之父杨庆国与蒙自市大鑫商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》是否属于《店铺转让协议》第二条“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向市场管理方定期缴纳租金和该合同中的其他各项费用”约定的履行？本院认为，上诉人宋璇、宋琼与被上诉人杨安红于2016年4月7日签订的《店铺转让协议》是双方真实意思表示，且征得原出租人蒙自市大鑫商贸有限公司的同意，不违反相关法律法规的规定，该协议合法有效，且双方依该协议约定履行了各自的义务，即同年5月11日转让方宋璇、宋琼在收取杨安红支付的装饰装修及其他设备转让费拾万元（未含预付转让定金壹万元）及转让方预先支付剩余4个月（2016年5月27日至2016年9月26日）的租金28560元的同时，宋璇、宋琼首先终止了与蒙自市大鑫商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，由杨安红之父杨庆国与蒙自市大鑫商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，并由杨庆国交纳了相应的工本费及手续费200元。至此，上诉人宋璇、宋琼与杨安红所签订的《店铺转让协议》已全部履行完毕，上诉人认为只有未履行完毕的合同才存在解除的上诉理由符合《合同法》的相关规定，本院予以支持。被上诉人杨安红以上诉人宋璇、宋琼隐瞒真实情况，其是部队家属，比外部人员更为近水楼台等推定其应当知道部队要收回土地而构成欺诈的抗辩理由，无相应的证据证实，因双方签订及履行完毕《店铺转让协议》在先，而部队贴出的公告在后，故本院不予支持。原判决以部队贴出公告决定于6月30日前收回商铺所在地的地产，导致被上诉人不能按照合同约定继续正常经营租赁的商铺，实现订立合同实际目的，双方间公平有偿关系被完全破坏，继续履行合同对于被上诉人明显不公平的判决理由，混淆了《店铺转让协议》已经履行完毕，尚需继续履行的合同是杨安红之父杨庆国与蒙自市大鑫商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，应予纠正。上诉人宋琼与杨庆国共同到蒙自市大鑫商贸有限公司将宋璇、宋琼与蒙自市大鑫商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》变更为杨庆国与蒙自市大鑫商贸有限公司的行为，明显是杨安红之父杨庆国代表杨安红履行双方订立的《店铺转让协议》之行为，是典型的表见代理，其不予追认的辩解本院不予支持。至此杨安红已完全代替了宋璇、宋琼与蒙自市大鑫商贸有限公司订立《房屋租赁合同》的地位。综上所述，宋璇、宋琼的上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销蒙自市人民法院（2016）云2503民初1453号民事判决；二、驳回杨安红的诉讼请求。一审案件受理费3071元，减半收取计1535.5元，保全费1420元，合计2955.5元，由杨安红承担；二审案件受理费3071元，由杨安红承担。本判决为终审判决。审 判 长  王 伟审 判 员  原 昕代理审判员  宁李苗二Ｏ二Ｏ一七年二月六日书 记 员  袁 菁