上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2017）沪0110执异8号案外人：上海象屿房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区河曲路XXX号XXX室。法定代表人：王澍陶，董事长。委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。申请保全人：林文晋，男，1981年12月24日出生，汉族，户籍所在地福建省周宁县玛坑乡灵凤山村北跃巷*号。委托诉讼代理人：陆振标，上海文勋律师事务所律师。被申请人：陈茂金，男，1977年3月19日出生，汉族，户籍所在地福建省。本院在审理(2016)沪0110民初14902号林文晋与陈茂金民间借贷纠纷一案中，根据林文晋的财产保全申请，查封了上海市宝山区一二八纪念东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，现案外人上海象屿房地产开发有限公司对本院查封系争房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人上海象屿房地产开发有限公司称，案外人与陈茂金就系争房屋曾签订《上海市商品房预售合同》，约定案外人将系争房屋出售于陈茂金，后陈茂金支付了首期购房款，以向中国农业银行闸北支行贷款方式支付剩余购房款，由案外人对银行贷款承担连带责任担保。合同签订后，案外人依约履行了房屋交付义务，但陈茂金却未按约向银行还款，故银行向法院起诉要求陈茂金还款并要求案外人承担保证责任，经调解后，由案外人代偿了陈茂金应履行的欠款。案外人在代偿后向上海市宝山区人民法院起诉要求解除与陈茂金的房屋预售合同关系，涤除预告登记，并要求陈茂金返还代某某。在该案审理过程中，案外人与陈茂金已就系争房屋协议解除了预售关系，双方并共同向房地产登记部门申请撤回房地产预售登记的网上备案，且在宝山区人民法院主持下，案外人与陈茂金已就追偿权案件达成民事调解协议，陈茂金应返还案外人代某某，宝山区人民法院作出的调解书也确定了预售合同已解除的事实，因此陈茂金对系争房屋已无任何权利，现法院对系争房屋的查封行为损害了案外人合法权益，故请求法院立即解除对系争房屋查封。申请保全人林文晋称，陈茂金与案外人就系争房屋存在商品房预售合同关系，陈茂金对系争房屋享有权利，在陈茂金向申请人借款时，曾出示该房屋的预售合同及发票，证明其有能力归还借款，正是基于以上事实，申请人才向陈茂金交付借款。现系争房屋市场价格较陈茂金购买时有大幅上涨，其差额足以清偿陈茂金所负申请人的债务，陈茂金同意解除预售合同的行为将导致申请人债权受偿不能，损害了申请人的利益，法院应继续查封系争房屋，故请求驳回案外人的执行异议申请。被申请人陈茂金称，因其无法清偿所欠案外人及福州中国银行、郑振斌的债务，在郑振斌提出同意代其清偿上述债务并将系争房屋转售郑振斌情况下，其才同意解除系争房屋的预售合同关系，所以不存在蓄意解除合同而损害申请人权益的情形，因预售合同已经解除，其对系争房屋已没有权利，故是否解除查封由法院裁决。本院查明，2012年3月28日，案外人与陈茂金就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定陈茂金以总价人民币1,884,492元购买系争房屋。合同签订后，陈茂金支付首期房价款574,492元，剩余房款1,310,000元通过向中国农业银行股份有限公司上海闸北支行贷款方式支付，案外人并为上述贷款归还承担连带责任保证。后因陈茂金未按约履行贷款支付义务，中国农业银行股份有限公司上海闸北支行向原上海市闸北区人民法院提起诉讼，要求案外人承担保证责任，原上海市闸北区人民法院于2015年12月17日作出(2015)闸民二(商)初字第2020号民事调解书，约定：上海象屿房地产开发有限公司于2015年12月25日前对陈茂金应付的截止2015年12月7日到期贷款本金35,409.77元、未到期贷款本金1,244,195.44元、到期期内利息119,302.42元、逾期罚息等10,804.52元承担连带还款责任；上海象屿房地产开发有限公司于2015年12月25日前对陈茂金应付的自2015年12月8日起至实际清偿日止的利息(包括罚息等)承担连带还款责任；上海象屿房地产开发有限公司于2015年12月25日前对陈茂金应付的(2014)闸民二(商)初字第1231号案件受理费8,323.75元、保全费5,000元承担连带还款责任；上海象屿房地产开发有限公司履行以上付款责任后，有权向陈茂金追偿。该调解书生效后，案外人上海象屿房地产开发有限公司依据该调解书向中国农业银行股份有限公司上海闸北支行支付了剩余贷款本金、利息、罚息及诉讼费、保全费共计1,428,894.01元。在案外人履行上述付款义务后，即向上海市宝山区人民法院提起诉讼，要求陈茂金支付上述代某某，并要求承担解除合同的赔偿金、违约金，2016年9月19日，上海市宝山区人民法院作出(2016)沪0113民初8735号民事调解书，约定：陈茂金于2016年9月23日前向上海象屿房地产开发有限公司支付代为偿还的贷款本金、利息、罚息及前案诉讼费、保全费等共计1,428,894.01元；陈茂金于2016年9月23日前向上海象屿房地产开发有限公司支付赔偿金及违约金50,000元，并由陈茂金负担案件受理费10,488元。另查明，福建省福州市中级人民法院于2013年12月14日作出(2013)榕民初字第665号民事判决书，判令陈茂金应偿还中国银行股份有限公司福州市马江支行贷款本金2,981,000元、利息2,440.93元、违约金149,050元和罚息，并赔偿该行律师代理费损失35,910元。上海市宝山区人民法院于2014年8月12日作出(2014)宝民一(民)初字第6480号民事调解书，约定陈茂金应于2014年9月12日前归还郑振斌借款本金2,400,000元及利息60万元；若陈茂金未能按时还款，需以未归还本金按月利率1.5%支付郑振斌2014年9月13日之后的逾期利息，并由陈茂金负担案件受理费7,700元。上述法律文书生效后，因陈茂金未履行付款义务，中国银行股份有限公司福州市马江支行、郑振斌均向法院申请执行，法院在执行中均查封了系争房屋。2016年8月10日，陈茂金(甲方)与郑振斌(乙方)签订协议书一份，内容为：上海宝山法院判决甲方欠乙方300万元，甲方未履行后，乙方向法院申请执行并查封甲方坐落于上海市宝山区一二八纪念东路XXX弄XXX号XXX室的房屋，该房屋福州中级人民法院已首封，同时该房开发商代偿甲方按揭贷款后，向宝山法院起诉甲方，要求收回该房。基于以上情况多方协商达成处理方案后，乙方与甲方协商达成以下协议：一、乙方设法解除两项查封(首封法院具体代还金额由乙方与中行协商而定)；二、乙方同意代甲方偿还开发商的全部债务至结案；三、乙方做到以上两点甲方同意乙方和开发商的要求让出该房，并同意配合乙方和开发商的要求将该房屋所有权给乙方参与法院作出判决；四、开发商把房子按原价售给乙方后，该房涨价部分视为抵消甲方与乙方之间债务以及乙方代甲方偿还给中行及开发商的款项，甲方和乙方之间债务结清；五、甲方与开发商之间剩余的购房款转为乙方的购房款；六、由于该房为甲方唯一的房子并一家六口住在里面，有一个老人和三个未成年小孩(其中一个自闭症)根据该房的特殊情况甲方搬出该房屋前乙方必须提供保证甲方一家六口在上海五年的居住房，并支付甲方捌万元生活补助费，且保证解决甲方孩子的学校问题，房子与学校的距离不宜太远。……2016年8月12日，中国银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行与陈茂金、郑振斌签署和解协议书，该协议书对郑振斌代陈茂金向银行履行(2013)榕民初字第665号民事判决书所判定的付款义务事项进行就约定，协议签订后郑振斌于2016年8月25日分别向福建省福州市中级人民法院及中国银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行支付了77,193元及800,000元。后中国银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行及郑振斌分别向福州市中级人民法院及上海市宝山区人民法院申请解除对系争房屋的查封。2016年8月16日，案外人向郑振斌发出书面函件，内容为：……鉴于贵方(郑振斌)愿意代陈茂金支付上述费用即1,428,891.01元及违约金50,000元，合计1,478,891.01元。并承担上述案件诉讼费(具体金额以宝山法院核定为准)。在我司与陈茂金先生就上述房屋(上海市宝山区一二八纪念东路XXX弄XXX号XXX室)解除预售合同，注销合同备案及预告登记后，且收到郑振斌上述款项即1,478,891.01元后，我司承诺于收到款项当天与郑振斌先生签订上述房屋的销售合同，合同总价1,884,492元。2016年9月8日，案外人与陈茂金共同向上海市宝山区房地产交易中心申请撤销系争房屋的网上备案及商品房预告登记。2016年9月19日，郑振斌向案外人支付1,478,894.01元，同日案外人与郑振斌就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》。再查明，本院于2016年9月8日受理林文晋起诉陈茂金民间借贷纠纷案件，该案审理中根据林文晋的申请，本院于2016年9月19日以(2016)沪0110民初14902号民事裁定书查封系争房屋。2016年10月12日，本院就该案作出(2016)沪0110民初14902号民事调解书，约定陈茂金应于2016年10月25日前归还林文晋借款1,664,563.87元，案件受理费9,891元、诉讼保全费5,000元，均由陈茂金负担。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案审查中，案外人与陈茂金均确认在另案审理中，双方已自愿解除系争房屋的预售合同关系，且于2016年9月8日共同至房地产登记机关申请撤销了系争房屋的商品房预告登记及网上备案登记，故应认定此后陈茂金对系争房屋已经无权利。对于申请人主张的房屋合同解除时价格较购买价格有巨额涨幅，合同解除行为损害申请人权益一节，根据本案审查所查明的事实，在陈茂金与案外人协议解除预售合同之前，其已经负有巨额债务且经法院司法确认并均在执行过程中，相关法院也已经对系争房屋进行了查封，后在郑振斌同意代为偿还债务，并经陈茂金、郑振斌及案外人三方确认情况下，由郑振斌与案外人签订出售合同，因此对申请人此项抗辩意见，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：中止对上海市宝山区一二八纪念东路XXX弄XXX号XXX室房屋的财产保全。案外人、申请保全人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  施文汇审 判 员  何 群人民陪审员  瞿国富二〇一七年二月二十七日书 记 员  陈鲁华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……三、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。