重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初2017号原告（反诉被告）:重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托代理人：李颖，重庆树深律师事务所律师。委托代理人：张雪，重庆树深律师事务所律师。被告（反诉原告）：张献荣，女，1982年10月8日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人：崔淮北（被告丈夫），1981年12月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告（反诉被告）重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公租房公司）与被告（反诉原告）张献荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员魏东独任审判。2017年3月8日，被告张献荣提起反诉，本院于2017年4月27日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2017年5月16日将本案转为适用普通程序审理，由审判员魏东担任审判长，与人民陪审员易如琴、刘思碧组成合议庭，共同负责对案件的审理。本案于2017年6月14日再次公开开庭进行了审理，原告城投公租房公司委托代理人李颖、张雪、被告张献荣及委托代理人崔淮北到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）城投公租房公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的从2015年5月18日至2016年5月17日止的租金24328.8元；2、判令被告向原告支付从2016年5月18日至2016年9月17日止的房屋占有使用费23389.9元；3、判令被告向原告支付因拖欠租金和房屋占用使用费产生的违约金14315.6元（以47718.7元为基数，按30%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年12月18日签订《龙洲湾云篆山水商业配套房屋(商铺)租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区龙洲湾云篆山水云锦路XXX号附XX1号商铺及其设施出租给被告使用，用途为家居布艺商铺，双方对租期、租金和违约责任等进行了约定，原告于2015年5月18日将租赁房屋交付被告使用，但被告未履行支付租金的义务，经原告多次催收未果，故起诉至法院。被告（反诉原告）张献容辩称：2013年10月，原被告共签订了三个租赁合同，约定由被告分别承租原告的三个商铺。其中面积为156平方米的商铺用途为经营餐饮业，被告已向原告缴纳了该商铺第一季度租金22485元、保证金22485元；另一面积为158平方米的商铺用途为经营家居布艺，也缴纳了第一季度租金及保证金；另一面积为30余平方米的商铺用途为经营水果店。后因前两个商铺被变压器遮挡，经双方协商，用作餐饮业的商铺退租，因租金和押金在原告处，被告在非自愿的情况下与原告协商，将经营家居布艺的商铺进行更换。经过约8个月的协商，双方于2015年6月12日就更换经营家居布艺的商铺达成补充协议。在达成补充协议前，由于公租房住宅A、B、C区已于2014年12月份交房，第二期的D、E区于2015年2月交房，导致被告错过了经营家居布艺的黄金时期，且该补充协议签订后，被告未收到原告的任何书面接房通知，导致被告一直未接房。原告未在约定期限交房，导致合同未履行、无效，现被告要求退租。在此期间，被告将30余平方米的水果店商铺接房后进行装修，后因水果生意不好，改作了经营家居布艺，并于2015年3月3日办理了工商登记。之后，因家居布艺生意不好被告又改作了火锅店。经营中，因该商铺面积很小，被告遂将十余张餐桌放置在附7、附8、附9号商铺门口进行经营。反诉原告张献容向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《补充协议》；2、请求反诉被告退还反诉原告预付的租金及保证金51219元（包含反诉被告从交纳的餐饮业商铺的押金中擅自抵扣的17037元租金）；3、判令反诉被告支付反诉原告违约金（以51219元为基数，按每年30%计算）；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2013年12月18日，反诉原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉被告将巴南区龙洲湾云篆山水云锦路XXX号附XX1号商铺出租给反诉原告用作经营家居布艺，反诉原告按约于2013年11月6日交纳了一季度租金17073元及保证金17073元，后因该商铺被小区的变电箱遮挡，导致商铺无法交付使用。后经双方多次协商，反诉被告同意将云篆山水云锦路XXX号附XX1号商铺更换为云篆山水云锦路xxx号附XX2号商铺。2015年6月12日，双方签订《补充协议》，协议签订后，反诉原告一直未收到反诉被告书面接房通知，由于更换后的商铺也未通水电，导致该商铺的最佳经营时期已错过，反诉被告的行为已经构成根本性违约，反诉原告继续承租该商铺已毫无意义，故请求解除合同，要求反诉被告支付违约金。此外，双方还曾于2013年12月18日签订了另一用作餐饮店的商铺即云篆山水云锦路xxx号附XX3号的租赁合同，反诉原告于同年11月6日就该商铺交纳了一季度租金22485元及保证金22485元，后该商铺同样因被变电箱遮挡而退租，反诉原告已经交纳的租金及保证金，反诉被告只退还了27897元，剩下的17073元被反诉被告擅自抵扣作云锦路xxx号附XX2号商铺的一季度租金至今未退还，现一并请求反诉被告退还。反诉被告城投公租房公司辩称：双方签订的《补充协议》约定的租赁期限为2015年5月18日至2016年5月17日，现合同早已到期，反诉被告已于2015年5月5日向张献荣送达接房通知书，并于同年5月18日将商铺交付给张献荣使用，被告已经履行了交付租赁房屋的义务，无违约情形，现不同意反诉原告的第一项诉讼请求。反诉被告认可原告交纳了租金和保证金共计3万余元，但已经抵扣其所欠租金，不应再返还，故请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月26日，原告（反诉被告）城投公租房公司作为甲方与被告（反诉原告）张献荣作为乙方又签订《龙洲湾云篆山水商业配套房屋(商铺)租赁合同》（合同编号：ZS-LZW-2013-012），约定：城投公租房公司将其所有的位于巴南区龙洲湾云篆山水公租房项目云锦路xxx号附XX4号商铺（建筑面积37.55平方米）及其设施出租给张献荣用于经营水果店等。2014年10月23日，张献荣与重庆海源物业管理有限公司签订《物业服务协议》，明确使用类型为水果店。2013年12月18日，原告（反诉被告）城投公租房公司作为甲方与被告（反诉原告）张献荣作为乙方签订《龙洲湾云篆山水商业配套房屋(商铺)租赁合同》（合同编号：ZS-LZW-2013-037），双方约定：城投公租房公司将其所有的位于巴南区龙洲湾云篆山水公租房项目云锦路XXX号附XX1号商铺（建筑面积158.09平方米）及其设施出租给张献荣用于经营家居布艺；租赁期限为1年，即2014年4月1日起至2015年3月31日止（经甲方确认后，租赁期以双方实际交付商铺时间为准起算）；第一年，2014年4月1日至2014年5月31日为免租期，2014年6月1日至2015年3月31日，租赁单价为每月36元/平方米；乙方按“先交租金后使用”的方式按季度（年）付租金，签订合同当日交纳2014年6月1日至2014年8月31日租金，计17073元，（经甲方确认后，具体缴纳时间以实际交房时间为准做相应调整）；乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金人民币17073元；甲方应于2014年4月1日前交付商铺，甲方确定交付日后提前书面通知承租方等。当日，双方又签署《商铺移交清单》，被告（反诉原告）张献荣向原告（反诉被告）城投公租房公司交纳了保证金17073元及2014年6月1日至2014年8月31日租金17073元。2013年12月18日，原告（反诉被告）城投公租房公司作为甲方与被告（反诉原告）张献荣作为乙方又签订《龙洲湾云篆山水商业配套房屋(商铺)租赁合同》（合同编号：ZS-LZW-2013-038），约定：城投公租房公司将其所有的位于巴南区龙洲湾云篆山水公租房项目云锦路xxx号附XX3号商铺（建筑面积156.14平方米）及其设施出租给张献荣用于经营餐饮（含早餐）等，该门面与前一门面相邻。当日，双方又签署《商铺移交清单》，被告（反诉原告）张献荣向原告（反诉被告）城投公租房公司交纳了2014年4月1日至2014年6月30日租金22485元，以及履约保证金22485元，合计44970元。由于XX3号商铺被施工变电箱遮挡，无法开展正常经营。双方对XX3号商铺协商一致后解除了合同。城投公租房公司退还张献荣27897元后，剩下的17073元被用于抵作云锦路xxx号附XX2号商铺的一季度租金，未退还给张献荣。2015年3月25日，原告（反诉被告）城投公租房公司召集被告（反诉原告）张献荣约谈，双方就XX1号商铺（家居布艺）的换铺事宜进行洽谈，并形成《洽谈记录表》，洽谈内容为：1、由于XX1号铺门面被前期施工变电箱遮挡，而不能正常经营，商家要求将XX1号铺调换至XX2号铺；2、调换后业态以中标业态不变（家居布艺），商务条件以原中标商务条件执行。被告（反诉原告）张献荣与原告（反诉被告）城投公租房公司工作人员均在洽谈记录表上签名。2015年5月5日，城投公租房公司向张献荣送达了《接房通知单》（编号LZW-JF-82），载明“云篆山水公租房项目云锦路xxx号附XX2号商铺已达到物业交付条件，现通知张献荣于2015年5月18日前持身份证件、租赁合同或中标通知函至云篆山水物管中心办理接房手续，城投公租房公司将按此时开始计租及计算装修免租期”，张献荣本人在该通知单上签字并捺印。2015年6月5日，张献荣在A组团商业门面云锦路xxx号附x号（业态为家具布艺）商铺《商铺接铺查验单》上签字，该查验单载明，“该商铺经查验后存在整改的问题，不影响开业经营，商户自愿接铺，并承诺按时缴纳租金及物管费。”2015年6月9日，原告（反诉被告）城投公租房公司作为甲方与被告（反诉原告）张献荣作为乙方签订《补充协议》，载明：双方于2013年12月18日签订的商铺租赁合同（合同编号：ZS-LZW-2013-037）中原租赁商铺云锦路XXX号附XX1号商铺调整至云锦路xxx号XX2号商铺，就原合同补充协议如下：1、将原合同第一条租赁标的第一款变更为城投公租房公司将位于巴南区龙洲湾云篆山水公租房项目云锦路xxx号附XX2号商铺（建筑面积162.43平方米）及其设施出租给张献荣，租金、物业管理等费用按建筑面积计收；2、原合同其他条款均以原合同为准,即乙方调换至XX2号商铺后，承租业态、租赁期限、租金单价以及免租期等均与原合同一致（即承租业态为家居布艺，租赁期限为一年，租金单价为36元/平米·月，免租期为2个月）；3、本补充协议作为原合同的有效组成部分，本补充协议与原合同约定不一致的，以本补充协议约定为准。本补充协议未约定的仍按原合同条款执行……。2015年8月21日，反诉原告张献荣与重庆海源物业管理有限公司签订《商业（门面）用房物业服务协议》，约定：张献荣的商业门面用房位于A1-x号门面（建筑面积162.43平方米，经营类型为家具）……。同日，张献荣向物管公司提交《商业装修申请表》，该申请表载明：申请业态为家具；门牌号为A1-x号；施工为自装等。此后，重庆海源物业管理有限公司收取了A1-x号房屋的物业服务费。张献荣在2015年10月至2016年3月期间，向物业公司交纳了2015年9月6日至2016年2月29日的物管费，收据上写明单元名称为“A7#”或“A1-7”，还交纳了2015年11月11日至同年12月10日的电费。2016年5月18日，被告（反诉原告）张献荣向原告（反诉被告）城投公租房公司提交书面《减免租金单价申请书》，载明：“其系云篆山水项目A区云锦路xxx号附x号商铺租户张献荣，现门面合同到期，由于A区位置偏僻，人流量又少，游滩又多，生意非常难做，但是前期装修花费大量资金，不想放弃，仍想续租，希望贵公司能给予批准减免房租单价，能让租户继续生存下去。”2016年6月15日，原告（反诉被告）城投公租房公司召集被告（反诉原告）张献荣在云篆山水现场招商中心办公室约谈，双方就XX2号商铺（家居布艺）合同到期事宜进行洽谈，并形成《洽谈记录表》，洽谈内容为：1、A区13栋088号（云锦路xxx号附9号）商铺于2016年5月18日合同到期，经洽谈，承租商户张献荣决定退铺；2、商家张献荣同意在2016年6月17日撤场，并将退铺申请报物业公司审核，2016年5月18日到2016年6月17日的商铺租金按照其中标租金单价36元/平方米/月计算，若因商家自身原因造成的延迟撤场，则延迟天数按租金单价36元/平方米/月计算租金；3、截止2016年6月17日，商家张献荣共计欠租28455元（2016年1月18日-2016年6月17日），商家承诺在2016年6月24日前，将所欠租金全部缴纳完毕，待欠租交清后，方可办理退铺手续”。张献荣在洽谈记录表上签名捺印。另查明，2015年2月2日，城投公租房公司向巴南区鱼洞工商所出具证明，证明张献荣系龙洲湾云篆山水公租房项目云锦路xxx号附X号（A13-087）商铺承租人。2015年3月3日，张献荣即对位于巴南区鱼洞云锦路xxx号附x号（即A13-087）商铺办理了个体经营营业执照，名称为“巴南区张献荣家具店”。现双方对A1-x号商铺是否即为补充合同中约定的XX2号商铺以及该合同是否履行发生争议。审理中，原告（反诉被告）城投公租房公司自述合同编号为ZS-LZW-2013-038的经营餐饮店的租赁合同，双方已协商解除。原告（反诉被告）城投公租房公司应当退还反诉原告缴纳的租金及保证金共计44970元，实际只退还了27897元，剩下的17073元因用于抵作XX2号商铺的一季度租金未退还张献荣。原告（反诉被告）城投公租房公司自认A1-x号商铺与XX2号商铺是同一商铺，但被告（反诉原告）张献荣予以否认。由于双方分歧较大，本院调解未果。上述事实，有双方当事人陈述，本诉原告城投公租房公司提交的三份《龙洲湾云篆山水商业配套房屋(商铺)租赁合同》、补充协议、接房通知单、减免租金单价申请书、洽谈记录表、商铺接铺查验单、物业服务协议、商业装修申请表、物业费收据等，反诉原告提交的合同编号为ZS-LZW-2013-037《龙洲湾云篆山水商业配套房屋(商铺)租赁合同》、补充协议、中国民生银行进账单、营业执照等证据在卷为据，经当庭质证，足以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面、及时履行合同义务，履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。本案原告（反诉被告）城投公租房公司作为甲方与被告（反诉原告）张献荣作为乙方先后签订三份《龙洲湾云篆山水商业配套房屋(商铺)租赁合同》，约定由被告（反诉原告）张献荣承租使用XX4号商铺（建筑面积37.55平方米）经营水果店、XX1号商铺（建筑面积158.09平方米）经营家居布艺、XX3号商铺（建筑面积156.14平方米）经营餐饮（含早餐）。该三个租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故依法成立，对双方具有约束力。合同签订后，被告（反诉原告）张献荣承租使用的XX4号商铺（水果店）合同得以实际履行。由于XX1号商铺（家居布艺店）、XX3号商铺（餐饮店）相邻，均被施工变电箱遮挡，无法开展正常经营，双方遂自愿对XX3号商铺（餐饮店）合同协商解除，并就XX1号商铺（家居布艺店）调整至云锦路xxx号XX2号商铺，继续经营家居布艺事宜协商一致，双方并再次签订补充协议。针对双方签订补充协议后，A组团云锦路xxx号附x号商铺与云锦路xxx号XX2号商铺是否是同一商铺，补充协议是否实际履行的争议，本院结合双方证据，审查后认为：原告（反诉被告）城投公租房公司与被告（反诉原告）张献荣对XX1号商铺（家居布艺店）履行不能后就换铺事宜商谈后，双方于2015年3月25日签署的“洽谈记录表”，已经载明双方将XX1号商铺（家居布艺店）协商调整至云锦路xxx号XX2号商铺，经营业态家居布艺不变已达成一致意见。2015年5月5日，原告（反诉被告）城投公租房公司向被告（反诉原告）张献荣发出了XX2号商铺的接房通知，被告（反诉原告）张献荣在该通知上签名确认。2015年6月5日，被告（反诉原告）张献荣作为接铺人在《商铺接铺查验单》上签名，确认接到A组团云锦路xxx号附x号商铺经营家居布艺。2015年8月21日，被告（反诉原告）张献荣就110号附x号商铺向物管公司提交装修申请，并与物业公司签订物业服务协议，再次确认经营类型为家具。2016年5月18日，被告（反诉原告）张献荣因A组团云锦路xxx号附x号商铺合同到期，向原告（反诉被告）城投公租房公司提交《减免租金单价申请》，以及2016年6月15日双方签署的“洽谈记录表”，载明被告（反诉原告）张献荣就XX2号商铺合同到期事宜洽谈退铺及租金支付达成一致。上述证据已经形成证据锁链，能够证明被告（反诉原告）张献荣除租用水果店商铺外，另行租用了A组团云锦路xxx号附x号商铺从事家居布艺经营。对A组团云锦路xxx号附x号商铺与云锦路xxx号XX2号商铺是否是同一商铺，经询问，原告（反诉被告）城投公租房公司认为合同编号与实际编号不一致属实，但系同一商铺；被告（反诉原告）张献荣虽否认收到XX2号商铺的接房通知，但其意见与上述其签名确认的换铺退铺洽谈记录表、商铺接铺查验单、物业服务协议、减免租金单价申请等证据相互矛盾。被告（反诉原告）张献荣自行用租用的XX4号水果店商铺地址办理家具店营业执照，不能达到其未使用A组团云锦路xxx号附x号商铺经营家居布艺的事实。被告（反诉原告）张献荣亦未举证证明XX4号水果店商铺与A组团云锦路xxx号附x号商铺不系同一商铺。故本院对A组团云锦路xxx号附x号商铺与云锦路xxx号XX2号商铺是同一商铺、双方签订的补充协议已经履行完毕的事实予以确认。综上，原告（反诉被告）城投公租房公司要求被告（反诉原告）张献荣支付尚欠租金的请求成立，本院应予主张，被告（反诉原告）张献荣反诉原告（反诉被告）城投公租房公司签订补充协议未履行构成根本性违约，事实不成立，对于反诉原告张献荣要求反诉被告城投公租房公司承担违约责任不予主张，对其要求退还家具布艺店合同预付的租金17073元、履约保证金17073元的请求，本院不予主张，但对其要求退还解除餐饮店租赁合同尚欠的17073元应予主张。经审查，结合原告请求，本院确认被告（反诉原告）张献荣应支付租金为：XX2号商铺的实际租赁期限应为2015年5月18日至2016年5月17日止。按照原合同约定，承担租赁期限内（扣除两个月免租期）的租金计58474.8元（36元/平方米/月×162.43平方米×10个月），因张献荣已交纳了变更前XX1号商铺的一季度租金17073元及履约保证金17073元，故还应支付24328.8元。现本诉原告要求被告支付拖欠的租金24328.8元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据2016年6月15日原被告双方就A13-088商铺退铺而达成的《洽谈记录表》，已明确约定了承租人张献荣同意在2016年6月17日撤场，故2016年5月18日到2016年6月17日的租金应按约定单价每月36元/平方米计算，张献荣还应按约支付2016年5月18日到2016年6月17日实际占有租赁房屋期间的房屋占有使用费，计5847.48元。对约定的撤场时间即2016年6月17日之后的房屋占有使用费，因原告举示的《关于终止云篆山水项目云锦路xxx号附x号商铺合同的函》及《对云篆山水项目云锦路xxx号附x号商铺实施封铺的通知》系原告城投公租房公司单方制作，被告张献荣不予认可，且无送达张献荣的证据，故本诉原告应自行承担举证不能的后果，故对原告要求2016年6月17日至2016年9月17日的房屋占有使用费，无事实依据，本院不予支持。被告（反诉原告）张献荣以上应支付的租金及实际占用费合计30176.28元。扣除解除餐饮店租赁合同尚欠的17073元，被告（反诉原告）张献荣还应支付原告（反诉被告）城投公租房公司13103.28元。对于原告（反诉被告）城投公租房公司要求被告（反诉原告）张献荣承担违约金的诉讼请求，由于被告（反诉原告）张献荣欠付租金的行为符合合同第九条第1款第（4）项“拖欠房屋累计15日以上的”的情形，根据合同按照总合同价款10%支付违约金的约定，被告（反诉原告）张献荣应支付违约金5847.48元（58474.8×10%）。原告（反诉被告）城投公租房公司的本诉诉讼请求部分得到主张，其扩大部分请求的诉讼费应由其自行承担；被告（反诉原告）张献荣的反诉诉讼请求部分得到主张，其扩大部分请求的诉讼费应由其自行承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十二条、第二十五条、第七十七条、第九十一条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张献荣支付原告（反诉被告）重庆市城投公租房建设有限公司租金及实际占用费13103.28元；二、被告（反诉原告）张献荣支付原告（反诉被告）重庆市城投公租房建设有限公司违约金5847.48元；三、驳回原告（反诉被告）重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张献荣的其他诉讼请求；上述款项定于本判决生效后二十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费1286元，由本诉原告重庆市城投公租房建设有限公司负担800元，由本诉被告张献荣负担486元（本诉受理费已由本诉原告垫付，本诉被告张献荣在给付上述款时径付原告城投公租房公司486元，本院预收受理费不作清退）。反诉案件受理费1465元，由反诉原告张献荣承担1000元，由反诉被告重庆市城投公租房建设有限公司负担465元（反诉受理费已由反诉原告张献荣垫付，反诉被告重庆市城投公租房建设有限公司在给付上述款时径付张献荣465元，本院预收受理费不作清退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  魏 东人民陪审员  刘思碧人民陪审员  易如琴二〇一七年十一月十日法官 助理  陈 宸书 记 员  张怡佳