江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4882号上诉人（原审被告）:全培龙，男，1977年2月23日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：祝恒，江苏天根律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐州市云兴小学，住所地在徐州市复兴南路***号。法定代表人：刘婷，该校校长。委托诉讼代理人：张鑫燕，江苏茂通律师事务所律师。上诉人全培龙因与被上诉人徐州市云兴小学(以下简称云兴小学)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初5934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人全培龙及其委托诉讼代理人祝恒、被上诉人云兴小学的委托诉讼代理人张鑫燕到庭接受询问。本案现已审理终结。全培龙上诉请求：1、撤销原判、依法改判全培龙不承担任何责任。2、诉讼费由云兴小学承担。事实与理由：（一）自2016年1月起，全培龙与云兴小学不存在房屋租赁关系。全培龙2015年12月就搬离涉案房屋，其与云兴小学的租赁关系终止。云兴小学无任何证据证明，在2016年1月份之后全培龙仍然占有并使用涉案房屋。根据云兴小学自述，2016年1月其通知案外人“马某”收回涉案房屋，“马某”让云兴小学向全培龙主张租金，其上述主张无任何证据证明。一审法院认定2016年1月份后涉案房屋为全培龙占有使用，缺乏证据证明。（二）全培龙与案外人“马某”并非转租关系，一审判决认定全培龙与案外人马某为转租关系，缺乏事实依据。全培龙在一审庭审过程中，一直主张2015年12月底已经将房屋交还给云兴小学，其后全培龙将案外人马某介绍给云兴小学，实质上全培龙和云兴小学终止租赁关系，由案外人马某与云兴小学重新签订租赁合同，并非全培龙将涉案房屋转租给案外人马某。一审法院仅依据云兴小学的陈述，在没有其他证据予以证实的情况下，认定上述事实不当。综上所述，全培龙自2016年1月份起就与云兴小学没有任何房屋租赁关系，一审判决缺乏事实依据，望二审法院在查明事实的情况下，依法改判。云兴小学二审答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。全培龙主张2015年年底将涉案房屋交还云兴小学不符合事实，直到现在涉案房屋钥匙仍未归还云兴小学。全培龙的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。云兴小学向一审法院提出诉讼请求：1.判令全培龙支付房屋使用费33600元（自2016年1月暂计至2016年12月31日，后续计算至实际返还之日止）及违约金5000元；2.本案诉讼费用由全培龙承担。事实和理由：云兴小学、全培龙于2011年5月25日签订房屋租赁合同，租赁期限自2011年6月1日起至2012年5月31日止。合同到期后，云兴小学、全培龙未重新签订合同。自2016年1月至今，全培龙并未向云兴小学支付租金，期间云兴小学曾多次通知全培龙要求返还房屋，但全培龙拒不返还。无奈之下，故诉至法院，请求判如所请。全培龙辩称：云兴小学与全培龙之间并无房屋租赁合同关系，全培龙无返还租赁物及向云兴小学支付租金的义务，请求法院依法驳回云兴小学诉请。一、云兴小学、全培龙之间租赁合同应当延续至2015年12月31日。二、自2016年1月1日起，云兴小学、全培龙之间不存在租赁合同关系。云兴小学未就全培龙在2016年继续占有涉案房屋进行举证，应承担举证不能的不利后果。三、全培龙在2016年以后未租赁涉案房屋。全培龙在2015年11月和第三方签订了房屋租赁合同，并将新租房屋作为办公地点。全培龙将涉案房屋的房租缴纳至2015年年底，按照租赁合同的要求履行了自身义务。全培龙完全没有必要租赁涉案房屋。虽然云兴小学、全培龙在房屋交接时没有留下相关书面手续，但不能据此推断全培龙没有交付房屋。我国法律没有要求出租方和承租方在租赁期满后应当办理相关交接手续，租赁合同也没有约定承租方在租赁期满后应当办理交接手续。云兴小学应当就全培龙在2016年1月1日后是否实际占有涉案房屋进行举证。四、云兴小学的主张没有法律依据。云兴小学并未主张解除租赁关系，云兴小学、全培龙的租赁关系为不定期租赁，在租赁合同不解除的情况下，全培龙有权使用涉案房屋，从而无需返还房屋。云兴小学的诉请无法律依据。全培龙在2015年底将本案所涉房屋已经返还给云兴小学，所以不存在返还房屋和支付租金的情况。一审法院查明：2011年5月25日，云兴小学（甲方）与全培龙（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同载明：甲方自愿将坐落在云龙区复兴南路227号的房屋出租给乙方作营业使用，房屋租金每月2800元，租赁期限自2011年6月1日至2012年5月31日止；房屋租赁期限内，乙方如需转租、转让、转借第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须征得甲方同意；违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收违约金。徐州市云龙区教育体育局出具的证明，证明徐州市云龙区复兴南路227号一层沿街门面房，建筑面积20平方，房屋产权系徐州市云兴小学所有。租赁期内，全培龙履行了支付租金的合同义务。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，全培龙继续使用该房屋并缴纳租金至2015年12月31日。其后全培龙称将房屋交还云兴小学，自己不再该处经营。2016年起，全培龙未再向云兴小学支付租金。云兴小学陈述全培龙将房屋交由一个叫“马某”的人继续经营。2016年1月，云兴小学通知“马某”收回门面房，但“马某”仍然使用涉案房屋，并让云兴小学向全培龙主张租金。后“马某”经营至2016年12月20日前搬离房屋。一审法院认为：云兴小学、全培龙签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同依法成立并生效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。云兴小学口头向全培龙发出门面收回通知，双方之间的不定期租赁合同于该通知送达之日解除。全培龙经云兴小学催告后未返还房屋，并持续占有使用涉案房屋至2016年12月20日，故全培龙应参照原房屋租赁合同约定的租金数额每月2800元支付占有使用涉案房屋期间的相应费用，2016年1月1日以前的房屋使用费全培龙已向云兴小学支付完毕，故云兴小学主张全培龙支付2016年1月1日至2016年12月30日期间的房屋使用费，应计算至2016年12月20日，计32667元的房屋使用费，予以支持。全培龙辩称2015年12月31日已将房屋交还，双方合同终止。全培龙的上述抗辩不能成立。全培龙将涉案房屋转让给他人经营，该转让行为未经云兴小学同意或追认，租赁权转让合同不生效，全培龙仍应向云兴小学支付租金或占用费。故对其辩解不予支持。由于云兴小学、全培龙之间的房屋租赁合同已解除，双方未再签订新的房屋租赁合同，也未对违约金进行约定，故云兴小学要求全培龙支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、全培龙于判决生效之日起十五日内给付云兴小学房屋使用费32667元。二、驳回徐州市云兴小学其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费725元，由徐州市云兴小学负担100元，全培龙负担625元。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：云兴小学要求全培龙支付2016年1月起的房屋使用费有无事实和法律依据。二审中，全培龙提供如下证据：1、涉案房屋照片两张，证明涉案房屋经营“绿豆酥鸡丝面”，与全培龙所经营的“美的空调”有明显区别，证明涉案房屋非全培龙所使用；2、案外人马某(垒)出具的《事实情况证明》及马垒出具证明时的视频录像（当庭从手机播放，庭后全培龙补充提交了视频语音文字稿，未按要求提交视频录像光盘）。证明案外人马某(垒)就房屋租赁使用的事实情况进行了说明。云兴小学质证意见：证据1的真实性无异议，但不能证明全培龙的证明目的，经营范围的变更不影响不定期租赁合同关系的继续。据云兴小学了解，在2015年年底全培龙曾告知云兴小学空调生意不好做，想变更经营范围从事小吃；证据2真实性不予认可。且根据证据规则规定，证人马某(垒)应当庭出庭作证，接受双方当事人及法院的质询。全培龙提交的视频中明显存在诱导提问的情况，不能作为本案的定案依据，证言内容也与本案无关联性。二审中，被上诉人云兴小学未提交新证据。本院对上诉人全培龙二审提交证据认证意见：证据1真实性认定。证据2不符合法律规定的证据形式要件，证人未出庭作证，对证据2的真实性不予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，全培龙陈述其交接房屋情形如下：云兴小学将房屋交给全培龙的时候没有钥匙，卷帘门是全培龙自己装的，锁是挂锁。全培龙2015年12月底将房屋交给云兴小学，当时全培龙把卷帘门拉上，没有上锁具。全培龙将房屋交付给云兴小学时无书面交接材料，后云兴小学将房屋又租给马某（垒）。云兴小学处有全培龙押金5000元和门头押金8000元未退还。云兴小学对全培龙上述有关房屋交接情形不予认可，认为全培龙将房屋转租给了马某（垒）。二审庭审中，双方均认可：该房屋面临拆迁，房屋已经被围挡围起来。本院认为：云兴小学、全培龙签订的《房屋租赁合同》租赁期间届满后，承租人全培龙继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为为不定期。全培龙主张其已经于2015年12月底将房屋交还云兴小学，双方租赁关系自2016年1月已经终止或解除，但全培龙未提交有效证据证明其主张。从全培龙提交照片反映的涉案房屋经营内容的变化，不能得出全培龙已经将房屋交还云兴小学的结论。全培龙二审提交了马某（垒）书面证言，证人未出庭作证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，无其他证据相互印证的该类证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。综上，全培龙主张其已于2015年12月将涉案房屋交还云兴小学，除了其本人陈述外，并无其他有效证据予以证明。故本院对全培龙有关2015年12月已经交还房屋，全培龙与云兴小学之间此后不存在租赁关系的主张不予认可。根据云兴小学诉请，一审法院判决全培龙支付云兴小学2016年1月1日至2016年12月20日期间32667元的房屋使用费（按照原合同约定的每月2800元租金标准），并无不当。综上所述，上诉人全培龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人全培龙负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  单德水二〇一七年十一月二十二日书记员  张 扬