安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1323民初3525号原告：灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人。住所地：灵璧县。负责人：蔡善连，该破产管理人负责人。委托代理人：吕少玲，男，1964年5月6日出生，汉族，住安徽省灵璧县。被告：刘渠英，女，汉族，住安徽省灵璧县。被告：张联升，男，1988年4月16日出生，汉族，初中文化，农民，住安徽省灵璧县。原告灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人与被告刘渠英、张联升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法由审判员晏若冰适用简易程序，并于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人的委托代理人吕少玲到庭参加诉讼，被告刘渠英、张联升经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人诉称：原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司于2006年1月1日与张士忠签订了房屋租赁合同，将原告坐落在浍沟镇浍沟街东西主干道北侧两间门面房上下两层租赁给被告使用、租赁期限为50年（即从2005年12月30日至2055年1月30日），租金75000元，一次性付清。合同第四条约定，房屋北15米内有权使用，但不得构建设施。合同签订后被告已经使用10年，不仅没有缴纳租金，还擅自在主房北15米内土地上构建房屋及其他建筑物。因浍沟分公司不是法人单位，也不是单独核算单位，无权与他人签订合同；合同法中规定租赁房屋期限不得超过20年；该合同显示公平、违反等价有偿原则。另灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司于2006年2月7日撤销变更为灵璧县浍沟粮食购销有限公司。上述所出租的房屋属该公司管理。2009年9月30日该公司申请破产，2010年1月18日经法院裁定破产，并成立破产管理人，2010年3月30日终结破产，但破产管理人没有撤销。现起诉要求解除灵璧县第三粮食公司浍沟分公司与被告签订的房屋租赁合同；判令被告拆除其在租赁房屋北15米内土地上的房屋及构建屋并恢复原状；判令被告支付拖欠原告房屋租金15000元。刘渠英、张联升未做答辩。原告向本院提交房屋租赁合同一份。证明原、被告之间签订的是租赁合同，被告尚欠租赁费用，合同应该是无效合同，按照合同约定，乱搭建的应该拆除。刘渠英、张联升未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证权利。根据原告举证意见，本院认为原告提供的房屋租赁合同能证明双方签订了房屋租赁合同。本案经举证、认证，本院查明以下事实：2006年1月1日，被告刘渠英的丈夫、张联升的父亲张士忠（已故）与原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容有：张士忠租赁原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司房屋两间；租期从2005年12月30日至2055年12月30日；租金每间35000元，总计75000元，一次性缴清；因土地、税务、环保、城建及政府政策性拆迁、改建等一切损失均由被告亲属负责；主房北15米，张士忠有权使用，不得构建设施影响原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司的正常工作和环境污染；原房屋的结构，不得改建、转卖，造成损失由张士忠负责。合同签订后，原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司按合同约定交付了房屋。张士忠也使用了本案所涉及的房屋，并在主房北15米范围内构建院墙、楼梯、房屋等。张士忠去世后，被告继续使用本案所争议房屋。另查，灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司系灵璧县第三粮食购销公司成立的分公司。2006年2月7日，灵璧县第三粮食购销公司撤销变更为灵璧县粮食购销有限公司，后成立灵璧县浍沟粮食购销有限公司。本案所争议房屋也由灵璧县浍沟粮食购销有限公司管理。2009年9月30日，灵璧县浍沟粮食购销有限公司申请破产，2010年1月18日经本院裁定宣告破产，并成立灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人。2010年3月30日，本院终结破产。但灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人时至今日未到破产人灵璧县浍沟粮食购销有限公司的原登记机关办理注销登记。本院认为：本案争议焦点是张士忠与原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司签订《房屋租赁合同》，是否有效；原告要求解除该合同是否应予支持。原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司虽然在签订合同时候是原灵璧县第三粮食购销公司的分公司，但原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司当时具有营业执照，对外出租房屋以自己的名义实施，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项规定的其它组织，且2006年2月7日，灵璧县第三粮食购销公司撤销变更为灵璧县粮食购销有限公司，后原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司变更为灵璧县浍沟粮食购销有限公司，本案所争议的房屋仍属于原灵璧县浍沟粮食购销有限公司。因此，原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司在签订合同时候是适格主体。由于灵璧县浍沟粮食购销有限公司于2010年1月18日经本院裁定宣告破产，并成立灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人，且灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人没有注销，故璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人是本案适格主体。根据《中华人民共和国民法通则》第六十条“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，2006年1月1日，刘渠英丈夫、张联升父亲张士忠与原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司签订《房屋租赁合同》即租赁期限从2005年12月30日起至2026年12月29日止的期间是有效合同，超过部分无效。原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司按照双方签订的《房屋租赁合同》将合同中约定的房屋交给了被告使用，被告也应当按期支付房屋租赁费用，但被告经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，实际上是放弃了其举证质证的权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告未向本院提供任何证据证明其已经支付租赁费，且原告也不认可被告支付了租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除，2006年1月1日，被告亲属与原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司签订《房屋租赁合同》及支付相应房屋租赁费（从2005年12月30日至2015年12月30日）14000元的诉求，本院予以支持。至于被告亲属在主房北15米中搭建的建筑物，也违反了合同中的不得构建设施影响原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司的正常工作和环境污染的相关约定，因此被告在主房北15米中搭建的建筑物也应当拆除。由于张士忠去世后，被告继续使用本案所争议房屋，因此，被告应当承担对张士忠与原告所签订的合同中所有义务。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2006年1月1日被告刘渠英的丈夫、张联升的父亲张士忠与原灵璧县第三粮食购销公司浍沟分公司签订《房屋租赁合同》；二、被告刘渠英、张联升在本判决书生效后十日内拆除在本案涉及租赁房屋主房北15米范围内的建筑物；三、被告刘渠英、张联升在本判决书生效后三十日内一次性给付原告灵璧县浍沟粮食购销有限公司破产管理人15000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元,减半收取75元，由被告刘渠英、张联升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  晏若冰二〇一七年二月二十日书记员  张 琼附相关法律条文中华人民共和国民法通则第六十条民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。中华人民共和国合同法第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。