重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初3341号原告：重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎宾路103号，统一社会信用代码91500224MA5U3D072J。负责人：陶甫容，总经理。委托诉讼代理人：鄢国伟，系公司职工。被告：雷开志，男，1986年4月11日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司（以下简称“普华物业公司”）与被告雷开志物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告普华物业公司的委托诉讼代理人鄢国伟，被告雷开志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费3900.80元，并支付以实际欠缴的物业服务费为基数按每日万分之三支付违约金至物业服务费付清时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系重庆市铜梁区东城塔山街489号X-X-X号业主。2012年9月29日原告受铜梁区东城街道世纪阳光小区第一届业主委员会委托对上述房屋进行物业服务。根据物业服务合同约定，原告向被告提供物业服务。物业服务费或者物业服务资金按月在物业服务费到期前15日缴纳，收费标准为物业进场三个月内执行原标准。进场三个月后，多层0.8元/平方米/月、高层1.2元/平方米/月（其中一至二楼0.9元/平方米/月），地面公共路灯、水、电据实分摊到各户。业主或物业使用人违反合同约定未能按时如数缴纳物业服务费的应按每日万分之三向原告支付违约金。原告于2012年9月29日起开始按约定向被告的92.06平方米物业提供服务。然而被告接受物业服务后不履行缴纳物业服务费义务。原告多次催收，被告依然拒绝缴纳2013年1月至2017年5月期间的物业服务费。为维护原告的合法权益，原告特起诉来院。被告雷开志辩称，被告不愿意交纳物业服务费，因为被告房屋为楼顶存在漏水情况，在原告对楼顶进行维修后还是漏水，原告也不承担责任。被告家里被盗，原告也没有拿出相应解决办法。对原告诉称的房屋所有情况以及房屋的面积，被告未交纳的物业服务费均属实。原告的服务不到位，使被告的权益遭到了损害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据为：原告提交的铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同、世纪阳光业主委员会和原铜梁县东城街道塔山社区居民委员会、原铜梁县人民政府东城街道办事处、原铜梁县国土资源和房屋管理局共同出具的关于调整物业服务费的通知、原铜梁县东城街道世纪阳光小区第一届业主委员会出具的关于调整物业服务费的通知、证明、关于使用专项基金的报告、粘贴照片、重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处出具的“世纪阳光”关于新安装监控系统和围墙抢修工程物业专项维修资金使用方案和施工单位确定的公示、重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处和重庆市铜梁区东城街道长坡社区居民委员会共同出具证明、重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处出具的“世纪阳光”高压配电室抢修工程关于物业专项维修资金使用方案和施工单位确定的公示、原铜梁县发展和改革委员会的备案表、催收通知单粘贴照片，以上证据本院予以确认并在卷佐证。关于当事人有异议的事实为：被告认为原告提高物业服务费的收费标准只是在小区内粘贴公告，并没有自己的签字同意，但经本院审查原告提高收费标准是符合法律规定的，故对该意见本院依法不予采纳。本院经审理认定事实如下：原告普华物业公司系2011年2月22日经原重庆市铜梁县工商行政管理局依法登记成立，该公司经营范围为物业管理、停车场服务、化粪池清理、清洁服务等。2012年9月29日，原告普华物业公司（乙方）与铜梁县东城街道世纪阳光小区第一届业主委员会（以下简称“世纪阳光业主委员会”）（甲方）签订了《铜梁县东城世纪阳光小区物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”）。该合同约定：第一条物业基本情况物业名称：铜梁县东城塔山东街489号世纪阳光小区，物业类型：住宅（含商铺、门市和地下车位），座落位置：铜梁县东城塔山东街489号；第四章物业服务费用第四条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：一、物业进场三个月内不涨物业费用，执行现行物业费；二、进场三个月后，经小区业主委员会、业主代表大会代表、东城街道办事处、社区、房管局共同验收后实行下列物业标准：物业费用实行具实分摊制。调涨物业费用限额：多层0.80元/建筑㎡.月、高层1.2元/建筑㎡.月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡.月）、非住宅1.5元/建筑㎡.月；地面公共路灯、水电具实分摊到各户，地面停车和私家车位暂时仍按80元/车.月、50元/车.月收取。物业费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前十五天交纳；第十五条约定，本合同期限为4年，自2012年9月29日起至2016年9月29日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；第二十一条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，原告普华物业公司于2012年9月29日进场对世纪阳光小区进行物业服务。2014年8月11日原告申请注销登记后由重庆普华物业管理有限公司对世纪阳光小区进行物业服务，2015年11月2日原告经重庆市工商行政管理局铜梁区分局依法登记成立，之后又由原告对世纪阳光小区进行物业服务至今。重庆普华物业管理有限公司向原告出具授权委托书，就世纪阳光小区业主的物业欠费纠纷，由重庆普华物业管理有限公司授权原告进行诉讼事宜。2012年12月30日，原告普华物业公司收到世纪阳光业主委员会和原铜梁县东城街道塔山社区居民委员会和重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处共同出具的关于调整物业服务费的通知，通知载明“根据物业服务合同约定，入驻小区前三个月执行原服务收费标准，三个月后执行新的物业服务收费标准。2012年12月20日经县国土房管局、东城街道办事处、塔山社区、业委会及业主代表验收，物业服务标准已基本达到物业服务合同要求。2012年12月25日，新的物业服务收费标准在小区每单元进行了为期5天的公示，广泛征求了业主的意见，现决定执行物业服务合同约定的收费标准（即：多层0.80元/建筑㎡/月、高层1.2元/建筑㎡/月（其中一至二楼0.90元/建筑㎡/月）、非住宅1.5元/建筑㎡/月；公共路灯、水、电具实分摊到户；地面占道停车费80元/车/月，私家车位50元/车/月。”原告普华物业公司收到该通知后将通知以及关于执行新的物业服务费的通知粘贴在小区内告示栏上。2014年原告普华物业公司到原铜梁县发展和改革委员会对物业服务收费进行备案，备案内容：申报单位为原告普华物业公司，物业类型为二级，物业所在地铜梁世纪阳光小区：塔山社区489号，住宅物业服务收费标准：多层0.8元/㎡，高层1.2元/㎡（其中高层1-2楼0.9元/㎡），非住宅1.5元/㎡。2017年1月6日重庆市铜梁区人民政府东城街道办事处和重庆市铜梁区东城街道长坡社区居民委员会共同出具证明“兹证明东城街道办事处长坡社区世纪阳光小区的物业管理现仍属于重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司进行物业服务管理”。被告雷开志系原铜梁县东城街道办事处塔山东街489号X幢X单元X层X号房屋业主，该房屋建筑面积为92.06平方米。被告雷开志在2013年1月至2017年5月期间的物业服务费未予交纳，经原告普华物业公司催收后，仍未交纳。另查明，2012年9月29日前世纪阳光小区执行的物业服务费收费标准为多层0.58元/㎡/月，高层0.90元/㎡/月（其中一至二楼0.60元/㎡/月），非住宅1.0元/㎡/月，地面公共路灯、水电具实分摊到各户，地面停车80元/车/月和私家车位暂时按50元/车/月）。2012年10月至2012年12月世纪阳光小区物业服务费收费标准按2012年9月29日前的物业服务费收费标准执行。本院认为，根据法律规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告普华物业公司与世纪阳光业主委员会于2012年9月29日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对该小区的全体主业及物业使用人具有约束力。合同签订后，原告普华物业公司已于2012年9月29日开始对世纪阳光小区提供物业管理服务至今。被告雷开志作为该小区X幢X单元X层X号房屋业主，有向原告普华物业公司交纳物业服务费的义务。被告雷开志拒绝交纳2013年1月至2017年5月期间的物业服务费，应当承担违约责任，故对原告普华物业公司要求交纳物业服务费和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《物业服务合同》的物业服务费收费标准，经计算被告雷开志应交纳2013年1月至2017年5月的物业服务费为3903.34元（92.06㎡×53月×0.8元/㎡/月），故本院予以支持由被告支付原告物业服务费3900.80元，该《物业服务合同》也约定了违约金的支付方式，且该约定符合法律规定，故本院予以支持。关于被告雷开志提出原告违反了《物业服务合同》的相关约定，对整个小区的安全、卫生、公共部门的维护等问题都不能妥善解决，故而拒绝缴纳物业服务费。但被告雷开志提出的问题，有部分为房屋质量问题或是原告不能作为的问题，以上问题不能归结于原告没有提供良好的服务。固然原告的服务有瑕疵，但瑕疵也不能成为原告拒绝交纳物业服务费的理由。如果被告认为确实是原告的行为侵犯了被告的权利，被告可以另行起诉原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告雷开志于本判决生效之日起三日内给付原告重庆普华物业管理有限公司铜梁分公司物业服务费3900.80元，并从2013年2月1日起以被告实际欠缴的物业服务费为基数按日万分之三支付违约金至付清物业服务费时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告雷开志负担。本判决为终审判决。代理审判员  陈玉二〇一七年十一月十五日书 记 员  伍玥