呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2016）内01民终3177号上诉人（原审被告）：安玲，公司员工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹斌，慧聪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张涛，退休职工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹斌，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐淑兰，退休员工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于克鸿，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎曙霞，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宇，呼和浩特市铁路局焊轨段职工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：于克鸿，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎曙霞，内蒙古百宁律师事务所律师。上诉人安玲、张涛因与被上诉人徐淑兰、陈宇房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人张涛及其与安玲的委托诉讼代理人曹斌、被上诉人许淑兰、陈宇及其二人的共同委托诉讼代理人于克鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安玲、张涛上诉请求：一、撤销原审判决，驳回许淑兰、陈宇的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由许淑兰、陈宇负担。事实与理由：安玲、张涛与许淑兰、陈宇之间的房屋转让合同已于2014年9月30日被解除，一审法院对该关键事实未予认定，属于认定事实及适用法律错误。2005年1月，安玲、张涛与许淑兰、陈宇就案涉房屋的转让事宜达成一致，双方约定："安玲将案涉房屋转让并交付给许淑兰，许淑兰向安玲支付案涉房屋成本价款10万元，许淑兰、陈宇负责立即办理案涉房屋在铁路房管所的过户手续。"之后，双方按照约定交付了案涉房屋和价款，但许淑兰、陈宇一直不予办理案涉房屋在铁路房管所的过户手续，安玲、张涛多次催促要求尽快办理，但许淑兰、陈宇均已种种理由推脱。由于许淑兰、陈宇长期拖延办理案涉房屋在铁路房管所的过户手续，导致安玲、张涛无法在铁路局二次分配住房，权利受到严重影响。2014年9月30日，安玲向许淑兰送达《关于收回四合兴铁路小区住宅的通知》，通知许淑兰不再履行双方的房屋转让协议，并要收回案涉房屋。许淑兰收到上诉人安玲的书面通知后，于2014年10月12日向案外人内蒙古三仁房地产开发有限责任公司（以下简称三仁公司）发出《关于收回四合兴铁路小区8号楼51号房产的通知》，承认已收到安玲2014年9月30日的书面通知，并知悉安玲已经要求收回案涉房屋。基于上述事实，安玲、张涛认为，虽然双方就案涉房屋的转让事宜达成一致，但许淑兰、陈宇迟延履行办理案涉房屋在铁路房管局过户的主要合同义务，在安玲、张涛多次催告未果的情况下，2014年9月30日向许淑兰、陈宇送达了解除合同的书面通知，许淑兰、陈宇也已经收到了该书面通知，双方的案涉房屋转让合同也已于2014年9月30日解除，安玲、张涛也不再负有协助许淑兰、陈宇办理案涉房屋的产权过户义务。许淑兰、陈宇答辩称，对安玲、张涛所称2014年9月30日的通知不认可，其他方面应当维持。一、安玲、张涛提到双方之间的房屋转让合同在2014年9月30日被解除，这与事实不相符，在一审过程中，安玲、张涛提出合同无效，并没有提出解除合同。2014年9月30日许淑兰、陈宇并未收到这样的通知，对于许淑兰和案外人三仁公司之间的纠纷，因为安玲、张涛在取得涉案房屋的房产证后没有给许淑兰、陈宇办理过户手续，致使许淑兰、陈宇无法依约给三仁公司办理过户手续，因此，三仁公司起诉许淑兰、陈宇解除双方之间的房屋买卖合同，在次情况下，许淑兰、陈宇诉请安玲、张涛依约办理过户手续。二、安玲、张涛提到双方签订转让合同时约定了三个条件，一是房屋交付，二是房款，三是许淑兰、陈宇负责办理案涉房屋在铁路房管所内的过户手续，这与事实不符，双方对此没有任何约定，而且铁路房管所内部不存在过户手续，只有在取得房产证之后才能办理过户。三、单方解除合同必须具备约定或法定解除的条件，本案中，安玲、张涛不具备上述条件，因此其上诉请求不能成立。许淑兰、陈宇一审诉讼请求：1、安玲、张涛协助许淑兰、陈宇就位于呼和浩特市××区东户房屋办理过户手续；2、案件受理费由安玲、张涛负担。一审法院查明的事实，2003年11月17日，呼和浩特铁路局为安玲颁发本案房屋住房证，房屋地址四合兴8楼51号。2005年1月7日，中国铁通集团有限公司呼和浩特分公司出具证明，记载："我单位职工安玲，现有四合兴铁路小区8号楼5单元51号住房一套，转让给铁路局焊轨段陈宇。"2005年3月11日，安玲为许淑兰出具收据，记载："今收到许淑兰房款人民币10万元整；自双方签字后，该房产产权归许淑兰所有，并自签字之日起，该房产所发生的一切费用由许淑兰负担。"2010年7月6日，陈宇、许淑兰将本案房屋以32万元出售给三仁公司并签订《房屋买卖合同书》，后三仁公司诉至法院，呼和浩特市回民区人民法院于2015年9月8日作出（2015）回民一初字第00331号民事判决：解除许淑兰、陈宇与内蒙古三仁房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同书》，许淑兰、陈宇返还购房款32万元。许淑兰、陈宇不服上诉，呼和浩特市中级人民法院于2013年5月31日作出（2016）内01民终1164号民事判决：驳回上诉，维持原判。2010年9月16日，呼和浩特市房产管理局为本案房屋颁发呼房权证回民区字第2010141333号房屋产权证书，记载房屋所有权人安玲，共有权人张涛，房屋坐落回民区新华北街四合兴住××区东户。对于安玲、张涛向法庭出示2014年9月30日的通知、证2014年10月12日通知、2014年12月24日通知，许淑兰、陈宇对上述三份证据均不予认可。一审法院结合（2015）回民一初字第00331号民事判决审理查明的事实，认定上述三份证据的真实性并认定如下事实：2014年9月30日，安玲向许淑兰发出通知，决定收回四合兴铁路小区8号楼51号房产。2014年10月12日，许淑兰向三仁公司发出通知，记载："时至今日未能兑现产权过户承诺，安玲因不能分房与我多次解除，并提出如期不能解决问题将诉讼法律。为解决我与安玲的房产纠纷，望公司近期进款兑现承诺，否则我只能解除与三仁公司的房屋买卖合同，将四合兴铁路小区8号楼51号房产收回并退还安玲。"2014年12月24日，许淑兰、张涛共同向三仁公司发出通知，记载："再次恳请贵公司在2015年元月底明确答复，不能久拖不决，否则只能提起法律诉讼。"对于安玲、张涛向法庭出示的陈宇住房信息，系复印件，未加盖任何查询部门公章，一审法院不予认定。对于安玲、张涛分房分配登记表，与本案无关联性，亦不予认定。对于呼铁房[2013]148号《关于印发的通知》，系呼和浩特铁路局规划职工住房的内部文件，一审法院不予认定。一审法院认为，许淑兰、陈宇虽未与安玲、张涛签订书面的房屋买卖合同，但根据中国铁通集团有限公司呼和浩特分公司出具的证明和安玲为许淑兰出具收据可以认定，双方已形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，该买卖是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效，双方应按照约定严格履行各自的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"故对于安玲、张涛辩称的双方不是买卖关系、系铁路内部职工住宅再分配、本案房屋买卖无效的理由不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:"当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"、第一百零七条："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"本案中，安玲、张涛已于2005年3月11日收到许淑兰、陈宇的购房款并交付房屋，后其于2010年9月16日取得房屋的产权证书，现许淑兰、陈宇主张安玲、张涛协助办理房屋的过户手续，应当予以支持。对于安玲、张涛辩称的许淑兰、陈宇未到铁路房管所办理过户手续及许淑兰、陈宇又另购房屋的理由，不予采纳。对于安玲、张涛辩称的许淑兰、陈宇的不当得利给其造成了经济损失，因安玲、张涛未出示证据予以证明，一审法院不予采纳，安玲、张涛可另案诉讼予以主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：安玲、张涛于本判决生效后三十日内协助许淑兰、陈宇办理呼和浩特市回民区新华北街四合兴住××区东户房屋的产权过户手续。案件受理费50元，由安玲、张涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是许淑兰、陈宇要求安玲、张涛办理房屋过户手续是否有事实及法律依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"安玲、张涛针对许淑兰、陈宇要求其协助办理过户手续的诉讼请求，主要反驳的理由是许淑兰、陈宇没有履行双方的合同约定，未能及时在铁路局房管所协助安玲、张涛将房屋过户到许淑兰、陈宇名下，导致安玲、张涛未能在铁路系统内部享受职工住宅保障房，因此在2014年9月30日，安玲书面向许淑兰发出《关于收回四合兴铁路小区住宅的通知》，解除了与许淑兰签订的房屋转让合同，故安玲、张涛没有义务协助其办理涉案房屋的产权过户手续。本院认为，2005年3月11日，安玲向许淑兰出具了一份收据，该收据内容仅载明了涉案房屋的价款，今后房屋产权的归属以及约定了后期办理产权时费用由许淑兰负担，并没有许淑兰、陈宇负责将涉案房屋从铁路局房管所过户到陈宇名下的约定，也没有约定合同解除的条件，在许淑兰依约将涉案房屋价款交付于安玲，安玲也将涉案房屋交付于许淑兰的情形下，依照该收据约定的内容，安玲、张涛负有在条件成就的情况下协助许淑兰、陈宇完成涉案房屋的产权过户登记义务，而许淑兰仅负有足额交付后续因过户而发生的全部费用。故安玲、张涛主张许淑兰、陈宇负有协助其去铁路局房管所将案涉房屋进行变更登记是双方约定的主要合同义务无事实及法律依据，安玲、张涛的该上诉理由不能成立，本院不予支持。在这里，特别需要说明的是，法定解除权行使条件受除斥期间限制，即法律没有规定或者当事人没有约定，一方当事人未履行合同主要债务或有其他导致合同目的不能实现的情形下，另一方当事人应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，从2005年至2014年9月30日安玲、张涛第一次向许淑兰发出《关于收回四合兴铁路小区住宅的通知》的期间，时隔将近9年之久，假设许淑兰、陈宇协助安玲、张涛去铁路局房管所将案涉房屋进行变更登记是双方约定的主要合同义务，但安玲、张涛在2014年9月30日才以通知的形式行使法定解除权，因已过法律规定的除斥期间，该通知不能解除双方于2005年所签订协议，故安玲、张涛的该项上诉理由也不能成立。现许淑兰、陈宇依据双方于2005年3月11日所达成的房屋买卖协议，在安玲、张涛现已具备变更产权登记的条件下，要求安玲、张涛办理房屋过户手续符合法律规定，应当予以支持。综上所述，安玲、张涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理100元，由安玲、张涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵俊平审 判 员 韩韬代理审判员 刘伟二O一七年二月二十日书 记 员 曹建飞