长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0106民初2687号原告（反诉被告）宋丽华，女，1962年5月14日生，汉族，住长春市。委托代理人许中雷，吉林杰尊律师事务所律师。委托代理人宋宏波，男，1975年1月27日生，汉族，住长春市绿园区。被告（反诉原告）刘淑兰，女，1957年3月3日生，汉族，住长春市。委托代理人孙喜民，吉林实政律师事务所律师。被告长春市友好物业服务有限公司，住所地长春市万昌街371号。法定代表人郑兴江，系经理。委托代理人秦磊，男，1978年12月25日生，汉族，住长春市绿园区立交桥委*组，系该单位员工。原告宋丽华与被告刘淑兰、长春市友好物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宋丽华与委托代理人许中雷、宋宏波，被告刘淑兰与委托代理人孙喜民，被告长春市友好物业服务有限公司委托代理人秦磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告因开办网吧需要营业场所，与被告于2016年5月7日签订了一份《2016年房屋租赁协议》，按照协议约定，原告租赁位于长春市绿园区锦阳路18号吉林油田长化职工住宅小区（现名称为融和嘉苑小区）1栋2单元102室房屋。合同第二条约定，该房屋用途为商用。签订合同前原告也明确告知租赁房屋是用于开办网吧。合同第三条约定约定租赁期限为十年。合同签订后，经双方协商，原告交纳了半年的房租65000元及租赁质保金6000元。接收被告交付的房屋后，原告发现该房屋的消防栓没水，达不到消防部门的要求，为此原告多次找二被告协商解决，二被告也承诺尽快解决消防问题。在此过程中，原告对租赁房屋进行装修，共花费了装修费43780元。截止至2016年10月1日，二被告仍然没有使租赁房屋符合消防要求，为此原告与被告刘淑兰协商达成一致，同意解除《2016年房屋租赁协议》，原告将租赁房屋返还给被告，被告赔偿原告经济损失。但至今为止，在原告已经将房屋返还给被告的情况下，被告仍然拖延赔偿原告的经济损失，也没有返还剩余租金和抵押金，原告故诉至法院，请求解除原告与被告刘淑兰签订的《2016年房屋租赁协议》，按照协议约定；2、判令被告刘淑兰立即返还原告剩余房屋租金43333元，租赁质押金6000元；3、判令被告刘淑兰给付原告违约金39000元；4、判令二被告赔偿原告经济损失43780元；本案诉讼费用由被告承担。被告刘淑兰辩称，一、涉案房屋租赁协议是否解除问题。我方认为该房屋租赁协议是双当当事人真实意思表示，合法有效。在没有经过双方协商一致，解除之前应继续履行。若原告能否承担违约责任，并赔偿因其违约给被告造成的损失。同时将该房屋恢复到租赁前的原状，被告也不反对在双方协商一致的基础上解除合同；二、是否返还房屋租金和质保押金问题。我方认为原告从今年5月7日起租赁涉案房屋，只向我方缴纳6个月65000元房租。如今6个月时间早就过去了，不仅根本就不存在剩余房租。且原告还应向被告继续缴纳后6个月房租，此外若双方协商一致解除涉案房屋租赁协议，被告将房屋恢复到原状，在扣除原告应该缴纳的房租之外，质保押金6000元若还有剩余可返还，目前看6000元不足以补偿原告给被告造成的损失；三、关于违约金问题。被告认为，被告在本案合同的履行过程中，没有任何过错。不存在任何违约行为，为此不应该承担违约责任；四、关于赔偿经济损失问题。我方认为原告在事实和理由部分所做的陈述完全与事实不符，既然在双方签订合同之前原告就想利用涉案房屋开办网吧。原告就应该知道什么样的房屋适合开办网吧，经过考察，认为该房屋适合开网吧才跟被告签订10年租赁协议，有损失也是自己的过错造成的。被告长春市友好物业服务有限公司辩称，我公司自2015年1月1日承接融和嘉苑小区物业管理工作，服务时间是为一年，至2016年12月31日。我公司自承接该小区物业管理工作以来，对消防部位从未接收管理，也不符合我单位承接物业管理时所签合同，合同中也没有体现该项目管理权应由物业来负责管理，根据所签订物业管理合同所规定，物业方没有消防权限，该权限还由长春市吉油房地产开发有限责任公司所有，所以消防部位出现任何故障应由长春市吉油房地产开发有限责任公司处理。我公司在管理期间出现消防故障问题时，已在第一时间通知融和嘉苑业主委员会，并和业主委员会协商，共同向油田相关部门反映情况，并出示了长春市公安局绿园区分局春城大街派出所下发的《责令改令能知书》，该通知书下达时间为2016年7月27日，该通知书第一时间送达油田相关部门，此事后，直至今日尚未解决。反诉原告（被告）刘淑兰诉称，2016年3月，反诉原告装修该涉案房屋准备开蛋糕店，此间反诉被告找到反诉原告想租赁该房屋，经协商于同年5月7日双方签订了《2016年房屋租赁协议》，约定反诉被告承租涉案房屋即融和嘉苑小区1栋2单元102门市，租期为十年。合同约定房屋使用用途为商用。合同签订后，被反诉人开始装修房屋，并将反诉原告刚贴的瓷砖及地面等装修设施全拆掉，8月初，反诉被告找到反诉原告，称消防管道没有水，反诉原告配合被告到长春市友好物业服务有限公司问询原因协调此事未果。反诉被告说他要开网吧，消防管道没有水审批不能过关。2016年10月1日，反诉被告打电话给反诉原告称不想租赁房屋了。后将原告诉至法庭。反诉原告认为，1、反诉被告租赁房屋时并未明确经营项目，更没有告知反诉人要经营网吧，该房屋是符合租赁合同约定的——商用的，反诉被告提前解除合同已构成违约；2、被反诉人作为经营网吧经营者应明确知道经营项目所需条件，在装修初期已经知道该房屋消防管道的情况，但仍然对房屋进行了破坏式装修；3、消防管道是否有水属于长春市友好物业服务有限公司及吉林油田公司的职权范围，不属于反诉人作为业主能够解决的问题。综上，反诉人认为被反诉人恶意拆除房屋附属设施，恶意租赁房屋并假意装修，后找借口提前解除合同属于恶意违约，故反诉原告起诉至法院，请求判决被反诉被告给付出租赁期间的物业费、水费、电费合计人民币2000元；2、请求判决反诉被告恢复租赁房屋原状；3、请求判决反诉被告支付反诉原告违约金39000元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告（原告）宋丽华辩称，1、原告使用期间的物业费、水电费同意与被告核实数额后支付；2、被告要求恢复原状没有法律依据，涉案房屋消防设施不合格且一直没有整改，导致被告无法实现租赁房屋的目的，被告存在违约行为，原告对租赁房屋进行装修是经过被告同意的，不存在破坏式装修的情况，被告要求恢复原状没有法律依据；3、原告在租赁房屋时明确告知用途为开办网吧，且原告在2016年5月4日在租赁房屋的大门贴出开办网吧的公示，并且在办理网吧营业执照时需要房屋所有权人的身份证和房屋产权证，按照日常生活经验，出租人不可能不询问具体的经营项目。经审理查明，原、被告于2016年5月7日签订了一份《2016年房屋租赁协议》，合同约定，原告租赁位于长春市绿园区锦阳路18号吉林油田长化职工住宅小区（现名称为融和嘉苑小区）1栋2单元102室房屋（该房屋系被告从原房主张秀明处承租）。租赁期限为十年。合同签订后，原告向被告交付半年房屋租金65000元及质保金6000元。原告接收被告交付的房屋后，发现该房屋的消防栓没水，达不到消防部门的要求，为此多次找二被告协商解决，在此过程中原告对该房屋进行装修用于开办网吧，虽经二被告多次努力协调，但消防栓内仍未能供水，后原告停止装修。本院认为：一、关于原告的本诉请求。（一）、双方的合同应依法解除，被告应返还剩余租金。原告租本案涉诉房屋的目的是为了开办网吧，但因开办网吧必须消防达标，但因涉诉房屋经多次协调，消防管道内仍没有供水，达不到消防要求，原告无法开办网吧，达不到其合同目的。根据原告提供的其与被告妹妹的谈话录音可以证明原告于2016年10月1日已将房屋交付被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，双方的合同应依法解除。由于原告于2016年10月1日将房屋交付被告，被告也承诺自2016年10月以后的租金算被告的，因原告交付自2016年5月10日至2016年11月9日的房租65000元，故被告应返还自2016年10月1日起至2016年11月9日的租金，即14444.44元（65000／6／30×40）。关于抵押金6000元，被告也应一并返还。（二）、关于要求被告给付违约金的问题审查双方所签合同，合同并没有明确约定原告租赁此房屋的具体用途，也没有明确约定被告的房屋必须达到消防要求，故原告以被告的房屋未达到消防要求为由要求被告给付违约金没有依据，本院不予支持。（三）、关于原告要求被告赔偿经济损失的问题。双方签订合同后，原告接收房屋后即开始进入装修，其诉状中自诉，“接收被告交付的房屋后，原告发现该房屋的消防栓没水，达不到消防部门的要求，为此原告多次找二被告协商解决，二被告也承诺尽快解决消防问题。在此过程中，原告对租赁房屋进行装修，共花费了装修费43780元。”原告明知诉争房消防栓没有水，但其仍然进行装修，故其装修扩大损失其应负一定的责任。同时因其并没有对该装修损失进行价值鉴定，故其要求损失数额没有法律依据，本院不予支持。二、关于被告的反诉请求。被告要求原告给付租赁期间的物业费、水费、电费合计人民币2000元，但并未向本院提供原告租赁期间上述各项费用的相关票据，本院不予支持。被告要求原告将房屋恢复原状，本院认为，双方在合同中并没有约定合同期满或解除合同时关于原告对该房屋的装修如何处理，且原告并没有提供充分证据证明该房屋的原状是何种状态，故该请求本院不予支持。关于要求原告给付违约金39000元。本院认为，根据原告提供的其与被告妹妹的谈话录音可以证明，原告于2016年10月1日已将房屋交付被告方，被告方也承诺自2016年10月以后不计算租金，上述行为是双方自行协商的结果，故不存在违约行为，被告此项请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告宋丽华与被告刘淑兰签订的《2016年房屋租赁协议》依法予以解除；二、被告刘淑兰原告宋丽华房屋租金14444.44元与质保押金6000元三、驳回原告的其它诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。上述款项于判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2942元，原告宋丽华承担2634元，被告刘淑兰承担300元；反诉费413元由反诉原告刘淑兰自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  闫雪莲人民陪审员  孙英杰人民陪审员  王诏玲二〇一七年二月七日书 记 员  毕凯凯