延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终1812号上诉人（原审被告）:延边未来房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市海兰路兰香胡同。法定代表人：吕龙男，董事长。委托诉讼代理人：刘国乾，吉林阿里郎律师事务所律师。上诉人（原审被告）:延边未来房地产开发有限公司珲春分公司，住所地吉林省珲春市靖和街希望委。法定代表人：吕龙男，董事长。委托诉讼代理人：刘国乾，吉林阿里郎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：竭力，1988年4月20日生，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：赵淑珍，系竭力之母，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：徐道义，住吉林省珲春市。上诉人延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司因与被上诉人竭力商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院(2016)吉2404民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司的委托诉讼代理人刘国乾，被上诉人竭力及其委托诉讼代理人赵淑珍、徐道义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司共同上诉称：请求撤销一审判决，驳回竭力的诉讼请求。事实和理由：1.双方之间并未明确约定房屋的交付日期。2.涉案的《团购合同书》并未生效，该合同中明确约定以双方签订珲春市房产局的标准《商品房买卖合同》为生效要件。竭力辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。竭力向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的团购合同有效。2.要求延边未来房地产开发有限公司珲春分公司支付逾期交房违约金13855元（自2015年12月31日至2016年6月30日，共计180天，以已付房款17万元为本金，按日千分之0.5计算）。一审法院认定事实：2014年11月24日竭力与延边未来房地产开发有限公司珲春分公司签订《团购合同书》，约定竭力购买延边未来房地产开发有限公司珲春分公司开发的未来瀚城二期A43栋三单元501室房屋，房屋面积84平方米，每平方米2550元，首付款17万元，待交钥匙办理交房手续时补齐余款。房屋在2015年12月30日前竣工交付使用，同时约定开发商应按合同约定如期交房，如逾期则从交房到违约之日起按已交房款的日千分之0.5支付违约金。合同签订后，竭力按约定支付了首付款17万元，但延边未来房地产开发有限公司珲春分公司未按约定日期交房，直到2016年6月10日才通知领取钥匙。另查明：延边未来房地产开发有限公司珲春分公司系延边未来房地产开发有限公司设立的分公司。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，虽然双方签订的是《团购合同书》，但该合同书中具备了商品房买卖合同的主要内容，并且延边未来房地产开发有限公司珲春分公司已经按照该合同书的约定收取了购房首付款17万元，因此该《团购合同书》应认定为商品房买卖合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。合同中约定房屋的交付日期为2015年12月30日，但延边未来房地产开发有限公司珲春分公司直至2016年6月10日才交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。延边未来房地产开发有限公司珲春分公司系延边未来房地产开发有限公司设立的分公司，故竭力要求延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司按合同约定支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持，但逾期交房违约金的数额应计算至延边未来房地产开发有限公司珲春分公司通知领取钥匙的日期。延边未来房地产开发有限公司珲春分公司提供城北农民新居43号楼领取钥匙明细表证明于2016年6月10日通知竭力及其他购房人领取钥匙，竭力对此予以否认，但对其该主张无相关证据予以佐证，故本院对延边未来房地产开发有限公司珲春分公司于2016年6月10日通知竭力领取涉案房屋钥匙的事实予以确认。本案中，逾期交房的时间应计算至2016年6月10日止，故延边未来房地产开发有限公司珲春分公司应支付的逾期交房违约金为13855元（自2015年12月31日至2016年6月30日，共计161天，以已付房款17万元为本金，按日千分之0.5计算）。关于延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司提出合同并未生效故不应支付违约金的问题，本院认为，该合同书是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，自双方签订合同成立时该合同已经生效，故延边未来房地产开发有限公司珲春分公司的该抗辩意见不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认延边未来房地产开发有限公司珲春分公司与竭力签订的《团购合同书》合法有效；二、延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司于本判决生效后立即支付给竭力违约金13855元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，减半收取91.5元，由延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明：2014年11月24日，竭力与延边未来房地产开发有限公司珲春分公司签订《团购合同》，约定竭力购买延边未来房地产开发有限公司珲春分公司开发的未来瀚城二期A43栋三单元501室房屋，房屋面积84平方米，价款为214200元，首付款17万元，待交钥匙时补齐余款44200元。合同第十一条约定：“团购户房屋预计多层在2015年12月30日前竣工，竣工后开发商将依据国家有关规定进行验收，如因火灾、地震、水灾、战争以及国家有关政策的调整等不可抗力的特殊原因造成本合同不能履行，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发商可据实予以延期交付使用。”；第十三条第二项约定：“本合同经双方签字盖章后具有法律效力。”第三项约定：“本合同最终以珲春市房产局《商品房买卖合同》双方签字后为生效基准，该合同同时废除。”合同签订后，竭力按约定支付了首付款17万元，但延边未来房地产开发有限公司珲春分公司于2016年6月10日才通知领取钥匙。现竭力诉至法院，请求确认与延边未来房地产开发有限公司珲春分公司签订的团购合同有效，并请求延边未来房地产开发有限公司珲春分公司支付逾期交房违约金15300元（自2015年12月31日至2016年6月30日，共计180天，以已付房款17万元为本金，按日千分之0.5计算）。本院认为：双方签订的团购合同书系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同内容能够充分反映商品房买卖合同的基本要件，且买受人竭力已履行了大部分付款义务，双方虽未重新签订《商品房买卖合同》，也不影响该合同为商品房买卖合同的性质。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协商补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，双方在合同中约定房屋预期竣工时间为2015年12月30日，进而约定出卖人依据国家有关规定进行验收，而对房屋交付时间并没有明确的表述，其他合同条款中再无相关房屋交付时间的约定，因此，如何确定房屋交付时间成为本案争议的焦点。从双方订立商品房买卖合同的目的出发，买受人在购买房屋时期待和确信取得房屋的时间是2015年12月30日，而从合同文字表述来看，该时间明确表述为预计房屋竣工时间，而按照商品房买卖合同交易习惯，买受人在无法确定何时能够取得房屋的前提下是不可能支付大部分房屋价款并与之签订合同，且由于商品房买卖合同标的物的特殊性，故出卖人交付房屋的时间应当围绕双方约定的竣工时间为基础来确定。出卖人在建设工程竣工后，并不能直接将房屋交付给买受人，而是应及时组织施工各方对已完工程进行验收，验收合格后还应报建设行政主管部门审查备案，取得验收备案证后方可向房屋买受人交付，因此，房屋交付时间应当在双方约定的竣工时间基础上给予出卖人合理的准备时间，本院酌情给予出卖人60日的组织验收及报备时间为宜，其应承担的违约金为170000元×103天×0.5‰=8755元（自2016年2月29日至2016年6月10日计算，以17万元为本金，按日违约金千分之0.5计算）。竭力以2015年12月31日为房屋交付时间，以此为据要求未来公司逾期交房违约责任的诉讼请求，部分成立，本院应与支持。延边未来房地产开发有限公司主张由于房屋交付时间没有约定，其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持，但计算违约金起点时间应与调整。一审判决认定2015年12月31日为双方约定的房屋交付时间错误，本院予以纠正。综上，延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，但承担违约金起点予以调整；一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省珲春市人民法院（2016）吉2404民初字第1224号民事判决第一项；二、变更吉林省珲春市人民法院（2016）吉2404民初字第1224号民事判决第二项为：上诉人延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司于本判决发生法律效力后立即向被上诉人竭力支付违约金8755元；三、驳回被上诉人竭力的其他诉讼请求。一审案件受理费91.50元，二审案件受理费183元，合计274.5元，由上诉人延边未来房地产开发有限公司、延边未来房地产开发有限公司珲春分公司负担174元，由被上诉人竭力负担100.50元。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  刘晓娟审判员  朴美兰二〇一七年二月二十二日书记员  段崇鹏