.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2017）宁04民终731号上诉人（原审原告）：许炜霞，女，1973年10月14日出生，汉族，大专文化，宁夏隆德县人，农民，住宁夏隆德县。委托诉讼代理人：高飞，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：李来银，男，1970年5月2日出生，汉族，初中文化，宁夏隆德县人，农民，住宁夏隆德县。委托诉讼代理人：李德隆，宁夏六盘山律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：李晚乐（系李来银妻子），女，1969年12月14日出生，汉族，初中文化，宁夏隆德县人，农民，住宁夏隆德县。上诉人许炜霞、李来银因与被上诉人李晚乐房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区隆德县人民法院（2017）宁0423民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许炜霞及其委托诉讼代理人高飞，上诉人李来银的委托诉讼代理人李德隆到庭参加诉讼，被上诉人李晚乐经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。许炜霞上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区××县人民法院(2017)宁0423民初679号民事判决；2.请求二审法院在查清事实后依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一、二审全部案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，导致判决错误。1.一审法院经审理认定”关于原告主张的停业损失，因未提供证据证明，本院不予支持”的认定事实错误。因上诉人李来银给上诉人许炜霞出租的涉案房屋存在质量问题发生严重漏水，造成上诉人许炜霞经营的KTV场所中的2088小包、666、777、888、999豪包受损严重，无法正常营业。上诉人依据2088小包、666、777、888、999豪包及其他包间的正常营业期间的收入比对确定停业损失是合理的，应得到一审法院的支持。2.一审法院经审理认定”关于原告主张的维修费，物品损失，因原告自行维修的项目支付的费用，与原告提供的公证机关对租赁房屋装修、供暖设施受损情况制作的公证书所记载的事实不符，也未经有资质的鉴定机构评估，存在过度维修扩大损失的情况，根据对原告支付的装修费，供暖维修损失费共计165339元，本院酌情支持30％即49602元”的事实认定错误。因为在上诉人李来银起诉上诉人许炜霞要求支付房屋租赁费一案中，上诉人许炜霞提出反诉，并委托一审法院对该租赁房屋因发生严重漏水后维修房屋、暖气管道的工程造价及经营设备损毁、财产损失情况进行司法鉴定。一审法院告知上诉人没有鉴定机构能够作该项评估而退回了上诉人许炜霞的评估鉴定申请。在本案一审诉讼中，一审法院也没有释明要求上诉人许炜霞对租赁房屋装修、供暖设施受损情况进行评估。上诉人许炜霞要求上诉人李来银维修其出租的房屋，但李来银不予维修。上诉人许炜霞便找到隆德县丁师水暖配件部和天森装饰工程公司签订了装修合同予以维修施工，并作出了合理的维修工程预算价格予以维修，其维修合法、合理，并不存在一审法院认定的过度维修扩大损失的情况。因此上诉人支付的装修费，供暖维修损失费共计165339元应予全部支持。3.一审法院经审理被告对此予以否认，因原告未提供证据证明，本院不予支持”事实认定错误。因为上诉人许炜霞提供的公证证据中就有物品损失的资料记载。二、上诉人李来银在承担50000元违约金后应继续赔偿上诉人许炜霞维修费165339元及其他经济损失。在本案中，涉案房屋漏水，上诉人许炜霞分别于2016年6月1日、8月23日、9月23日给上诉人李来银发出通知要求维修并赔偿造成的经济损失，但上诉人李来银拒绝维修并赔偿，上诉人李来银的行为构成违约，双方签订的《转让租赁合同》约定，上诉人李来银应支付上诉人许炜霞违约金50000元。依据法律规定，上诉人许炜霞和上诉人李来银约定的50000元违约金低于上诉人实际造成的损失，上诉人李来银在赔偿上诉人许炜霞违约金50000元后应继续承担赔偿上诉人的实际损失维修费165339元及其他经济损失。李来银辩称，原审法院认定事实错误，上诉人许炜霞的损失是其使用不当造成的，其上诉请求不能成立。李来银上诉请求：撤销宁夏回族自治区隆德县人民法院(2017)宁0423民初679号民事判决，发回重审或依法驳回上诉人许炜霞的诉讼请求。事实及理由：原审判决认定部分案件事实错误，处理结果错误。第一、一审判决认定案件事实错误。上诉人李来银与上诉人许炜霞签订的《转让租赁合同》仅约定上诉人李来银负责租赁房屋的屋面维修，维修理由系出于房屋质量问题，并非上诉人许炜霞使用不当造成的屋面漏水，上诉人李来银在转让前房屋从未发生漏水现象，房屋转让后，上诉人许炜霞于2016年提出屋面漏水问题后，上诉人李来银上楼查看，系屋顶杂物堵塞下水管道所致，并非房屋质量问题，上诉人李来银对该楼顶作了特殊处理。第二、上诉人李来银与上诉人许炜霞签订的《转让租赁合同》从未约定对暖气管道老化破裂承担维修义务，而一审法院认定上诉人李来银对租赁房屋固定设施承担维修义务，进而将上诉人许炜霞更换暖气管道及维修的一切费用计算在赔偿之列，按照租赁合同规定，未经出租人同意，承租人不得更换设施。第三、一审判决认定上诉人许炜霞的经济损失为165339元于法无据。许炜霞辩称，一审法院认定事实错误，错误理由与我的上诉意见一致。根据双方签订的合同第二条约定，上诉人李来银对房屋整体有维修义务。在涉案房屋转让之前就存在漏水的问题，上诉人李来银承诺予以维修，而且在合同中也已约定。涉案房屋漏水并不是房屋管道堵塞所致。李来银购买房屋时就有漏水情况存在，我将房屋维修以后向李来银报销费用时，李来银说开发商已将房屋出售给别人，我们的租赁合同已终止。许炜霞向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付原告各项经济损失252378元、维修费178220元，合计430598元；2.二被告支付原告违约金50000元；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年6月1日，原告与二被告签订了《转让租赁合同》，约定二被告将位于隆德县渝河商贸城2号房屋（面积900平米）租给原告经营”西域钱柜烧烤城（KTV）”。租期为10年，自2015年6月1日至2025年6月1日，租金每年为18万元，房租每年一付。原告经营期间房屋水电费、卫生费、营业税、采暖费由原告承担，其他因房屋固定设施维修及房产产权发生的费用由被告承担。合同第五条约定：”被告负责租赁房屋的屋面维修，如因甲方怠于履行此义务，影响原告正常营业造成的损失由甲方承担。”合同第十条约定：”任何一方违反合同约定，须付守约方50000元违约金，并承担违约造成的经济损失。”并约定了双方其它权利义务。2016年5月20日，经原告申请，宁夏回族自治区××县公证处作出了（2016）隆证字第265号公证书，对原告租赁房屋四个包间、库房、楼道处屋顶渗漏现状、暖气管道老化破裂、维修状况进行记录、拍照，制作了《现场工作记录》，拍摄了相关照片。2016年9月30日，该公证处经原告申请，作出了（2016）隆证字第434号、435号公证书，对原告向被告李来银邮寄送达《通知》并在被告李晚乐经营的恒源祥毛衫女装店向其送达《通知》的事实进行了公证。2016年9月30日，原告与隆德县丁师水暖配件部签订合同，约定由隆德县丁师水暖配件部对其租赁房屋内供热管道暖气片更换维修，原告支付维修费43586元。2016年10月12日，原告与天森装饰工程公司签订了装修合同，约定由天森装饰工程公司对租赁房屋因漏水造成房间装饰损坏的包间电气、灯具、装饰、地面进行维修，原告支付装修费121753元。原告更换音箱支付费用8400元。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定被告负有对租赁房屋固定设施维修义务。但被告对租赁房屋因漏水造成室内装修损害、供热设施损害不予维修的行为违反了合同约定，应承担违约责任。关于原告主张的停业损失，因未提供证据证明，本院不予支持。关于原告主张的维修费、物品损失，因原告自行维修的项目与支付的费用，与原告提供的公正机关对租赁房屋装修、供暖设施受损情况制作的公证书所记载事实不符，也未经有资质的鉴定机构评估，存在过度维修扩大损失的情况，根据诚实信用原则并结合本案的实际情况，对原告支付的装修、供暖维修损失费共计165339元，本院酌定支持30%即49602元；更换音箱损失费8400元，本院予以支持；物品损失1920元，被告对此予以否认，因原告未提供证据证明，本院不予支持。综上，二被告应支付原告各项损失共计58002元。关于原告主张的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十八条规定，双方在合同中既约定违约金，又约定赔偿损失，在被告赔偿损失后，对其主张的违约金，本院不予支持。被告李晚乐经本院合法传唤未到庭，视为对其权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李来银、李晚乐于判决生效后30日内支付原告许炜霞各项损失58002元；二、驳回原告许炜霞其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8509元，由原告许炜霞负担6000元，被告李来银、李晚乐负担2509元。二审中，上诉人许炜霞提供的证据有：宁夏回族自治区××县人民法院（2016）宁0423民初1019号终结委托说明书原件一份，证明李来银诉许炜霞房屋租赁合同（2016）宁0423民初1019号一案中，上诉人许炜霞在反诉中就对本案中的租赁房屋受损财产、维修房屋及暖气管道的费用已经向一审法院申请过委托鉴定机构进行价格评估鉴定，但一审法院以没有相关的鉴定机构能够作出评估鉴定而终结委托鉴定的事实。上诉人李来银质证认为，对证据没有异议。本院认为，该证据虽客观真实，但与本案没有关联性，对其证明效力不予确认。二审中，上诉人李来银、被上诉人李晚乐未向法庭提供新的证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人许炜霞与上诉人李来银、被上诉人李晚乐签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人许炜霞主张的各项费用上诉人李来银、被上诉人李晚乐是否应该承担。涉案房屋暖气管道破裂、屋顶漏水，根据双方签订的合同第二条约定，发生的各项维修和更换损坏物品费用理应由上诉人李来银、被上诉人李晚乐承担。然上诉人许炜霞自行维修的项目与其提供的公证机关出具的公证书中记载的房屋装修及暖气管道损坏情况不符，其将房屋内所有暖气管道更换、整屋重新装修明显有意扩大损失。现考虑到上诉人许炜霞的损失确实存在，在涉案房屋屋面漏水及暖气管道破裂时，上诉人许炜霞多次通知上诉人李来银、被上诉人李晚乐，但该二人并未履行维修义务，其行为构成违约，且涉案房屋受损情况目前已经无法委托有关机构进行鉴定等因素，对一审法院判决由上诉人李来银、被上诉人李晚乐支付上诉人许炜霞维修及更换音箱损失58002元予以维持。上诉人许炜霞主张的停业损失、物品损失没有提供充分的证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应由上诉人许炜霞承担不利的后果。关于上诉人许炜霞主张的违约金50000元，一审法院在上诉人许炜霞未提供确实充分的证据证明其损失发生的具体数额情况下，酌情确定由上诉人李来银、被上诉人李晚乐向上诉人许炜霞支付装修费、供暖维修损失费49602元，已经将上诉人李来银、被上诉人李晚乐的违约情形考虑在内，故对其该项请求本院不予支持。关于上诉人李来银主张的其不应当对涉案房屋屋面漏水及暖气管道破裂承担维修义务，因该项主张不符合双方合同约定，对其该项上诉请求亦不予支持。综上所述，上诉人许炜霞、李来银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17018元，由上诉人许炜霞负担8509元，由上诉人李来银负担8509元。本判决为终审判决。审判长刘克雄审判员马晓红审判员苟改莉二〇一七年十一月二十一日书记员刘蓉蓉