广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初10730号 原告：陈景冬，男，1978年12月3日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：莫承峰，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何冬灵，广西广为律师事务所实习律师。 被告：卢永胜，男，1970年11月30日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告：卢丽珊，女，1967年9月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 第三人：南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路**汇东国际****。 法定代表人：赵恒。 委托诉讼代理人：陆伟婷，女，该公司法务专员。 原告陈景冬诉被告卢永胜、卢丽珊及第三人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称南宁恒创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告陈景冬及其委托诉讼代理人莫承峰、何冬灵、被告卢永胜、第三人南宁恒创公司的委托代理人陆伟婷到庭参加了诉讼。被告卢丽珊经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈景冬诉称：2015年10月26日，原告、两被告及第三人签订了一份《房屋买卖合同》，两被告将其共有的青秀区金旺角•CASA国际公馆A栋1503号房卖给原告，成交价41万元。合同第十二条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失；合同附件第7条约定，买方应在2015年10月26日前支付定金5万元，卖方收到全额定金五个工作日内须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。原告在合同签订前，于2015年10月23日向被告支付了定金1万元，合同签订当天，2015年10月26日原告再向被告支付了定金4万元，两笔定金共计5万元，被告向原告出具收到定金的《收据》。但被告收到定金后未按合同约定向抵押银行申请提前偿还贷款手续，原告多次联系被告，并通过第三人联系被告，但被告以种种理由拖延，拒不办理房屋买卖相关手续，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：一、解除原告、两被告和第三人签订的《房屋买卖合同》；二、两被告向原告共同双倍返还合同定金共10万元；三、诉讼费由两被告承担。 被告卢永胜辩称：被告卢永胜同意解除原告、两被告和第三人签订的《房屋买卖合同》。该合同是原告、两被告和第三人共同签订的，被告卢永胜愿意将涉案房屋出售给原告陈景冬。但该房屋实际所有人是被告卢丽珊。被告卢永胜与被告卢丽珊是同胞姐弟，被告卢丽珊拿被告卢永胜的户口簿去办了共有手续，但该涉案房屋的基本情况被告卢永胜一概不知，涉案房屋的租金及定金都是由被告卢丽珊一人收取。而且该合同不能继续履行的原因是被告卢丽珊将房屋替他人担保，导致涉案房屋无法办理过户手续。因此，该《房屋买卖合同》是否解除由房屋的实际所有权人被告卢丽珊决定，双倍返还合同定金10万元的责任应由被告卢丽珊承担。 第三人南宁恒创公司述称：三方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，第三人作为经纪方已经履行了合同约定的义务，也对房屋进行查档，确认房屋由两被告共有。主要的违约责任在于被告。 被告卢丽珊未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 经审理查明：2015年10月26日，原告陈景冬（买方）、被告卢永胜、卢丽珊（卖方）、第三人南宁恒创公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（No:0202042），约定买方以41万元购买卖方名下坐落于青秀区金旺角•CASA国际公馆A栋1503号房屋，建筑面积为44平方米。合同第十二条约定“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同……”该合同附件第7条约定付款方式为买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款。于2015年10月23日支付人民币壹万元整（￥10000.00）作为部分定金，余额定金肆万元整（￥40000.00）应在2015年10月26日前支付。合计定金人民币伍万元整（￥50000.00）。卖方收到全额定金五个工作日内须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。2015年10月23日，原告陈景冬向被告卢永胜、卢丽珊支付首期定金1万元，被告卢永胜、卢丽珊出具《收据》给原告陈景冬收执。2015年10月26日，原告陈景冬向被告卢永胜、卢丽珊支付定金4万元，被告卢永胜、卢丽珊出具《收据》给原告陈景冬收执。上述定金合计5万元。 在涉案房屋的交易过程中，原告陈景冬发现未能办理涉案房屋买卖的相关手续，遂以被告卢永胜、卢丽珊违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。在诉讼过程中，原告于2016年9月10日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院分别于2016年11月8日、2016年11月9日、2016年12月16日向第三人南宁恒创公司、被告卢永胜、卢丽珊送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。 另查明：涉案房屋坐落于青秀区金旺角•CASA国际公馆A栋1503号，房屋所有权人为卢永胜，卢丽珊为共有权人（房屋所有权证号：邕房权证字第**340543、02××44号），共有情况为共同共有。产权登记办理时间为2013年7月26日，该房产已办理抵押登记，权利人：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，设定日期：2009年7月6日，约定期限：至注销之日止。 涉案房屋于2014年8月21日办结抵押换证登记，抵押人：卢丽珊，抵押权人：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，抵押人共有人：卢永胜。涉案房屋于2015年11月23日被南宁市西乡塘区人民法院查封，于2016年10月11日被南宁市青秀区人民法院轮候查封。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告卢丽珊经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。 原告陈景冬与被告卢永胜、卢丽珊及第三人南宁恒创公司签订的《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。在合同履行过程中，由于被告卢丽珊、卢永胜与案外人发生债务纠纷，致使涉案房屋被法院查封，本案交易无法继续进行，最终将导致原告陈景冬无法取得涉案房屋的产权，被告卢丽珊、卢永胜对此有过错，应承担履行不能的违约责任。涉案房屋已被法院查封，合同的履行因被告卢丽珊、卢永胜的违约而存在障碍，原告陈景冬的合同目的无法实现，原告陈景冬据此享有合同解除权。因此，原告陈景冬诉请要求解除合同，是在法定解除条件成就的情况下行使合同解除权，符合法律规定，本院予以支持。由于原告陈景冬未曾向被告卢丽珊、卢永胜发出过解除合同通知书，而是向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达被告卢丽珊之日即2016年12月16日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，原告陈景冬有权要求被告卢永胜、卢丽珊返还已付的定金50000元，并有权依照合同的约定，要求被告卢永胜、卢丽珊按照已付定金的同等数额进行赔偿，故对原告陈景冬主张双倍返还定金的诉请，本院予以支持。 涉案房屋产权人登记为卢永胜、卢丽珊（共同共有），虽然被告卢永胜抗辩称自己并非涉案房屋的实际所有权人，但其对此未举证证明，故对其抗辩，因证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈景冬与被告卢永胜、卢丽珊及第三人南宁恒创房地产经纪有限公司于2015年10月26日签订的《房屋买卖合同》于2016年12月16日起解除； 二、被告卢永胜、卢丽珊应共同向原告陈景冬双倍返还定金10万元。 本案受理费2300元，由被告卢永胜、卢丽珊共同负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或者向与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 肖 哲 人民陪审员 陈 华 人民陪审员 吴冬梅 二〇一七年二月二十八日 书 记 员 郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。