湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2017）鄂1303民初2775号原告（反诉被告）：随州市环宇物业管理有限公司。住所地：湖北省随州市滨湖湾小区。法定代表人：周建，经理。委托代理人：沈祥（代理权限：代为出庭、参与调解），湖北美佳律师事务所律师。被告（反诉原告）：周翠荣，女，汉族，1971年9月8日出生，住随州市曾都区。委托代理人：张明国（代理权限：代为诉讼，参与调解、和解，代签法律文书），随州市忠信法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）随州市环宇物业管理有限公司（以下简称“环宇公司”）与被告周翠荣（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，于2017年8月30日向本院提起诉讼，本院受理后，在审理过程中，2017年9月12日，被告周翠荣向本院提起反诉，经审查认为被告的反诉理由成立，依法由审判长黄娇和人民陪审员陈义国、陈汉平组成合议庭对本诉反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）环宇公司的委托代理人沈祥，被告（反诉原告）周翠荣的委托代理人张明国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）环宇公司诉称，2010年6月14日，被告周翠荣入住滨湖湾小区9号楼1单元2003室，与我公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由我公司为其提供物业服务，被告按照房屋建筑面积1.2元/月/平方米的标准支付物业管理费用，但被告缴纳了2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费用后，就拒绝缴纳后续物业服务费用。截止2017年7月31日，被告已欠缴物业服务费用6209.00元。请求法院判令被告周翠荣支付截止2017年7月31日欠缴的物业管理服务费6209.00元及滞纳金（从逾期之日起每天按千分之五计算），并承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）周翠荣辩称：1、原告企业资质为三级，应按三级资质0.8元/平方米/月收取物业费，其按1.2元/平方米/月收取，超标准收取部分应予以抵扣；2、原告应按房屋产权登记证的实有面积作为基数收取物业费，其是按购房合同的面积收取，超收部分应予以扣减；3、根据《前期物业服务合同》约定，业主委员会成立，前期物业服务合同终止。随州市滨湖湾小区业主委员会于2015年11月13日成立，且业主委员会已选聘新的物业公司，但原告拒不退出服务区域，强制服务，其已丧失收取2015年11月13日后的物业管理费；4、原告服务不到位，导致小区树木枯死，杂草丛生，草坪毁坏，商铺后门林立，外人随便出入，小区业主没有安全感，是被告不交物业管理费用的另一原因；5、原告物业服务不达标，违约在先，其从逾期之日起每天按千分之五计算收取滞纳金超过法律规定的标准。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）周翠荣反诉称，1、环宇公司向我违规收取三相电增容费、环卫费、水费共计1572元。2、我按照1.2元/月/平方米的价格支付了一年的物业服务管理费，后经了解，根据市物价局文件，多层普通小区住宅物业管理费为0.8元/月/平方米，且我的房屋实有面积只有147.83平方米。三年下来，环宇公司多向我收取了2128.75元的物业管理费。3、由于环宇公司管理不到位，导致外墙渗水将家中窗台下贴纸毁坏，造成损失1000.00元。4、我在购买住房后，还购买了车位，根据（2017）5号文件规定，应按35元/月收取车位管理费，但环宇公司自2011年12月1日至2018年1月15日期间每年违规收取600元车位管理费，三年多收取1080.00元应予以退还。特反诉请求：1、判令反诉被告环宇公司退还违法收取三相电增容费1200.00元，代收环卫费72.00元，预存水费300.00元；2、判令反诉被告环宇公司返还2011年9月至2014年9月期间多收的物业管理费2128.75元、多收的车位管理费1080.00元；3、判令反诉被告环宇公司赔偿我因墙面渗水造成的损失1000.00元；4、本案诉讼费用由反诉被告环宇公司承担。原告（反诉被告）环宇公司辩称：1、没有证据表明滨湖湾小区业主委员会的成立及物业公司的选聘符合国务院《物业管理条例》的规定，也无有效证据表明滨湖湾小区业主委员会与重新选定的物业公司签订了合同，故原告的服务管理根据与业主的约定，还在合同期内；2、小区内的建筑垃圾是临时堆放，草坪损坏是业主践踏所致，原告提供的证据能够证明原告已逐步采取措施改进和完善；3、随州市政府下发的（2017）5号文件于2017年5月后才具有指导意义，而原、被告之间约定的每月50元车位管理费是双方于2011年12月签订的，属于双方在意思自治的基础上达成的合约，该合同合法有效；4、被告反诉主张的大部分收费主体属于其他行政事业单位，原告是基于行政事业单位的委托代收，且该主张已超过法定诉讼时效。请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2008年8月21日，原告（反诉被告）环宇公司经工商行政机关登记注册成立，资质等级为三级。2008年9月1日，随州市环宇房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，把随州市滨湖湾小区委托给原告实行物业管理服务。委托管理期限自2008年9月1日起至该小区物业业主委员会成立之日止。期间，业主入住该小区后，均与原告重新签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向业主提供物业管理服务，业主按照建筑面积1.2元/月/每平方米缴纳物业管理服务费，该协议适用至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。2010年6月14日，被告（反诉原告）周翠荣入住滨湖湾小区9号楼1单元2003室，也与原告（反诉被告）签订了前述《前期物业管理服务协议》，协议确认被告周翠荣居住的9号楼1单元2003室建筑面积为152.62平方米，约定被告自入住之日起以该面积为基数开始按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用（不包括电梯、加压水泵运行维护费），若被告迟延缴纳物业费，则按照逾期金额的日千分之五标准计算滞纳金。2013年10月2日，被告缴纳了2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费用后，就以原告服务不到位、且超标准收取了物业管理费，违规收取了三相电增容费、环卫费、水费为由拒绝缴纳后续物业服务费用。截止2017年7月31日，被告已欠缴物业服务费用6209.00元。2011年10月15日，随州市环宇房地产开发有限公司作为甲方，被告（反诉原告）周翠荣作为乙方签订了《车位买卖合同》，约定被告以按揭方式足额付款壹拾万元购得位于“滨湖湾”地下停车场B区073号主车位一个。2011年12月1日，被告（反诉原告）周翠荣作为甲方，原告（反诉被告）环宇公司作为乙方，双方签订了《滨湖湾机动车车位委托管理协议书》，约定周翠荣将购买的地下停车场B区073号主车位一个委托环宇公司自2011年12月1日起进行管理，指定停放车牌号码为鄂Ｓ×××××的机动车。被告按照每个主车位每月50元的标准每年度一次性向原告交纳车位管理费及逾期滞纳金。另查明，随州市物价局、随州市建设委员会随价房服【2009】40号文件中关于随州市城区普通住宅小区综合管理服务等级收费标准规定，提供一级等级服务，高层住宅收费标准为1.2元/月/每平方。原告对随州市滨湖湾小区按1.2元/月/每平方米收取物业服务费已报经随州市物价局监审核准。入住随州市滨湖湾小区业主按此标准足额交纳物业管理费占总入住户的半数以上。被告（反诉原告）周翠荣居住的滨湖湾小区9号楼1单元2003室实际建筑面积为147.832平方米，比合同面积少4.78平方米。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，符合国务院颁发的《物业管理条例》的相关规定，具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，原告履行了物业管理服务义务，被告应在接受物业管理服务后，及时支付相应的物业管理服务费。综合被告周翠荣拖欠物业管理费所陈述的原因，本院审查认为，1、关于原告企业资质等级为三级，却按一级服务标准收取物业服务费的问题：根据相关规定，物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模，以及承接项目的能力；物业服务收费等级与服务标准的等级是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订的物业服务合同中约定的服务标准和收费金额，被告混淆了企业资质等级和服务等级的概念及内涵。且双方合同明确约定按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用，该缴费标准已报经物价管理行政机关监审核准，具有合法合约性。2、关于原告环宇公司服务管理不到位的问题，被告虽然提供了部分照片反映出小区绿化带卫生不清洁，安全有漏洞，一楼门面开有后门，小区内到处张贴小广告，影响小区美观，部分业主私搭乱建等。原告也提供了部分照片反映其逐步采取措施改进和完善，针对部分业主私搭乱建问题多次向城管执法局反映，请求相关部门依法处理，其已尽到了管理义务。因双方所提供的照片只能反映某一时间的服务管理情况，不能全面涵盖物业服务管理的整个情况，故双方所提供的证据不足，本院均不认定其证明效力。入住随州市滨湖湾小区业主按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用的占总入住户的半数以上，说明了该小区大多数业主对原告的物业管理服务是认可的。本院其他已生效的判决书也确认了该小区按1.2元/月/每平方米缴纳物业服务费用的合法合理性，不宜予以变动。作为一个较大的居民小区，小区内的物业管理和环境主要依赖于物业管理服务公司，但小区居民的共同努力和自觉维护也是不可缺少的。业主只有按时依约缴纳物业服务管理费用，物业公司才会有资金保障提供优质的管理服务，携手共同提高物业管理服务水平，否则会造成服务管理不到位的恶性循环，损害其他正常缴纳物业管理服务费业主的利益。3、关于《前期物业服务合同》是否终止的问题，虽然随州市环宇房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，委托管理期限自2008年9月1日起至该小区物业业主委员会成立之日止，但业主入住该小区后，均与原告重新签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告向业主提供物业管理服务至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止，2015年11月13日，滨湖湾小区业主委员会成立后，未与其他物业管理公司签订新的物业管理服务合同，被告在开庭时辩称业主委员会于今年已与其他物业公司签订了合同，但没有向本院提供新的物业公司的营业执照、生效的合同书，且原告所主张的物业管理服务费均系2017年7月前拖欠的费用，故被告这一辩解没有提供有效证据支持。4、关于被告周翠荣出示的证据中，反映原告收取了三相电增容费、环卫费、预收水费的问题，经审查，原告环宇公司出示的证据能够反映收取的三相电增容费、环卫费和水费系代为建筑商、环卫部门和供水部门收取，且上述收费中，三相电增容费发生在2010年，环卫费和水费发生在2013年，已超过法律保护的二年诉讼时效。被告出示的随州市物价局、随州市住房和城乡建设委员会随价【2017】5号文件附件1规定物业管理费中含装修期间电梯使用费，此文件系2017年5月发布，对此前的行为没有朔及力，故不能规范此前的行为，被告如果认为原告违法收取了费用，可向行政主管部门举报。5、关于被告周翠荣反诉称因墙面渗水给其造成了损失，所涉及的是房屋质量问题，反映的是房屋设计、建筑质量层面的问题，不属于物业管理服务协议服务范畴，与物业管理公司并无关系，被告周翠荣如有证据证实，可另行向建筑商、销售商主张权利。6、关于车位管理费收费标准问题，随州市物价局和随州市建设委员会于2009年7月20日发布的《关于规范随州市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》（随价房服【2009】40号）表二《随州市城区住宅小区停车场车辆停车服务费标准》规定，小车停车服务费收费标准每月不得超过70元。本案原被告于2011年12月签订的《滨湖湾机动车车位委托管理协议书》约定原告（反诉被告）按照50元/月收取车位管理费，该协议是双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，双方应当按照合同约定履行义务。综上所述，截止2017年7月31日，原告主张被告欠缴物业服务费用6209.00元的诉讼主张事实清楚，本院予以支持。被告辩解其在缴纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费用中，是按合同面积为基数缴纳的，该面积比其房屋实际面积多4.78平方米，多缴纳的费用应从中扣减，经查随州市环宇公司的物业1205520号管理费收据，周翠荣2013年10月2日交纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费用中，是按照147.832平方米的标准计算的，并未多交，故周翠荣的这一辩解不能成立。因原告在提供物业管理服务中，确实存在不到位的客观情况，在遇到问题和矛盾的情况下，缺乏与业主的沟通和交流，服务质量和服务态度有待进一步提高，故其请求从逾期之日起每天按千分之五计算收取滞纳金过高，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告周翠荣于本判决生效后五日内支付原告随州市环宇物业管理有限公司自2014年9月1日至2017年7月31日期间物业管理服务费6209.00元及违约金（自逾期之日至付清之日按照银行同期贷款利率的标准计算）。二、驳回反诉原告周翠荣对反诉被告随州市环宇物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50.00元，反诉案件受理费50.00元，均由被告周翠荣承担。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  黄 娇人民陪审员  陈汉平人民陪审员  陈义国二０一七年十一月七日书 记 员  皮广益