北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9223号上诉人（原审原告）：刘玉霞，女，1966年2月14日出生。委托诉讼代理人：郝保平，北京市汉明律师事务所律师。委托诉讼代理人：武旭东，北京市汉明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京万顺达房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇北小营村东。法定代表人：吕媛，董事长。委托诉讼代理人：张罡，北京市君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：付晓斌，北京市君合律师事务所实习律师。上诉人刘玉霞因与被上诉人北京万顺达房地产开发有限公司（以下简称万顺达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉霞上诉请求：撤销原判，改判支持一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.双方签订的是关于具备餐饮功能和餐饮条件的房屋买卖合同，普通商业用房或“医疗配套服务设施”并不当然具备餐饮条件。2.刘玉霞在签约前已经就房屋存在的设计缺陷及施工质量问题向万顺达公司提出，在得到整改的承诺后才签约，万顺达公司在约定的交房日期前未完成任何整改，在强烈交涉后，万顺达公司才进行了简单的整改，并于3013年12月13日办理了入住手续。3.房屋交付后，又发现房屋的设计和施工仍存在大量缺陷，刘玉霞在多次催告整改无效后，只得于2014年4月自行整改。4.合同附件六约定了“具备餐饮条件”，而附件七又约定“附件六装饰和设备标准的约定以房屋现状为准”，属约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项的规定，按照符合合同目的的特定标准履行，且附件七的该约定属于格式条款，一审判决将附件七的约定作为判断依据，属于适用法律错误。万顺达公司辩称，1.本案起因于刘玉霞违法扩建行为，实质是企图通过诉讼转嫁其违法扩建成本。2.在涉案合同明确约定餐饮条件以现状为准、房屋通过了各项验收、收房时未提异议的情况下，刘玉霞未能证明其所谓的“餐饮条件”具体内容，一审判决认定涉案房屋符合合同约定，并无“认定事实不清”之处，涉案合同对于餐饮条件已经有明确约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项无适用余地。3.在刘玉霞未证明餐饮条件具体内容的情况下，其所称“设计施工缺陷”便没有衡量标准，因刘玉霞已经进行大规模违法改扩建，是否存在“设计施工缺陷”已无法判明，刘玉霞应自行承担责任。刘玉霞向一审法院起诉请求：1.万顺达公司支付至实际交房日即2013年12月13日止的逾期交房违约金182778元；2.万顺达公司支付因其设计施工瑕疵所造成改造费用损失415847元；3.万顺达公司赔偿自2013年12月13日至2016年4月30日期间因其交付房屋不符合合同约定且未采取补救措施造成所购房屋不能正常利用的经济损失1301936元；4.本案诉讼费由万顺达公司负担。一审法院认定事实：涉案房屋系万顺达公司开发的项目，于2012年9月26日竣工。刘玉霞、ＸＸ、肖世森、肖俊德、肖伟、张海华（以下简称刘玉霞等6人）于2012年11月分别与万顺达公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）34份，购买房屋共34套，约定2012年12月10日前交付房屋，本案涉案房屋坐落为昌平区1层1-26。万顺达公司于2012年12月4日通知刘玉霞办理入住手续，刘玉霞以不具备约定的交付条件为由未予办理。万顺达公司改造后，刘玉霞于2013年12月6日办理了入住手续。刘玉霞已交付全部房款。房屋交付后，刘玉霞又对房屋进行了装修及改造，并向万顺达公司提出索赔要求。一审法院认为，预售合同是确立当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应遵照预售合同约定执行。本案中，刘玉霞与万顺达公司就购买商业用房签订的《预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《预售合同》内容对双方当事人具有法律约束力。事实上，刘玉霞在与万顺达公司正式签订《预售合同》前，已就涉案房屋整体与万顺达公司进行过洽商，且涉案房屋于此期间已通过竣工验收备案而处于现房状态。实际履行中，刘玉霞支付了相应购房款，万顺达公司亦向其交付了房屋。现双方当事人就《预售合同》履行存在争议，焦点在于万顺达公司交付的房屋是否存在设计、施工缺陷，是否符合《预售合同》约定的交付房屋应具备经营餐饮条件。结合双方当事人诉辩意见及本案现有证据材料，刘玉霞主张涉案房屋不具备经营餐饮的条件，其主要的依据是《预售合同》附件六装饰和设备标准的约定中载明的“具备餐饮条件”之条款，万顺达公司则依据《预售合同》附件七中的约定，即“附件六装饰和设备标准的约定以房屋的现状为准”，主张以房屋现状为交付条件。从《预售合同》上述约定来看，附件七的相关约定是对附件六装饰和设备标准的解释，二者相互对应。从缔约背景来看，刘玉霞在缔约前对房屋的状态明悉。从房屋实际情况来看，涉案房屋的性质系商业用房，刘玉霞购买涉案房屋用于经营餐饮业未改变房屋性质，涉案房屋能够用于经营餐饮。依据涉案房屋工程规划、建设及竣工相关审批、验收文件，表明涉案房屋通过了各项施工工程验收，具备电力和上、下水及燃气管道等经营餐饮业所需的基本条件。据此，如双方当事人无明确约定，“具备餐饮条件”之标准应当以附件七中约定的以房屋现状为判断依据。结合上述，在《预售合同》已明确约定标准的情况下，刘玉霞应就其主张的交付房屋应具备的餐饮条件承担举证责任。本案中，刘玉霞主张预售合同订立时及履行中向万顺达公司提出了房屋具备餐饮条件的具体要求，涉及排水、消防、隔油池、燃气、烟道及适配电力等方面的具体内容，但万顺达公司对此不予认可。刘玉霞为此提交的《会议纪要》为复印件，《说明》、《承诺书》经鉴定机构鉴定，无法确定为万顺达公司桑剑萍及以万顺达公司合同专用章签署，且无其他相关证据予以佐证，不足以证明其上述主张。庭审中，刘玉霞虽对鉴定意见提出程序违法及明显依据不足的异议并申请重新鉴定，但未能就此向法院充分举证，法院对此不予采信。仅从证据材料内容看，上述证据的形成时间均在交房前，反映的是要求万顺达公司在交房前对上述事项进行改造，而上述项目并不明确、具体。且万顺达公司亦进行了相应的改造，《博雅C-Center客户变更申请单》亦表明对于房屋供暖制冷系统提出的问题已通过房价优惠的形式予以解决，故在无其他相关证据予以佐证的情况下，其接收房屋的行为亦可表明其对万顺达公司改造效果的认可。虽然，万顺达公司在《预售合同》履行中按刘玉霞的要求对涉案房屋进行了部分改造，但在其未明确认可上述行为是对《预售合同》约定的房屋交付标准变更的情况下，应系作为房屋出卖人为保证买受人正常使用房屋所提供的便利和协助，不构成对合同条款的变更。通过本案查明事实表明，刘玉霞在《预售合同》签订前及签订后，均未向万顺达公司提出过满足其经营餐饮规模的具体且确定的设计方案及要求，现有证据不足以证明合同履行中双方当事人对《预售合同》附件七中约定的标准达成了变更。且本案双方《预售合同》性质为房屋买卖合同，合同履行中，刘玉霞为其购房后经营所需进行的具体设计、改造行为，在无相关证据予以佐证的情况下，不是房屋出卖人的法定义务，且双方当事人现也无法通过协商就其中具体内容达成一致意见，故法院对其所主张的交付房屋应具备的餐饮条件及符合的设计验收要求不予支持。如上所述，刘玉霞所主张的逾期交房的违约行为，实际上与上述房屋交付条件之争议密切相关。万顺达公司确于《预售合同》约定的交房期限之前通知刘玉霞办理入住手续，但刘玉霞认为房屋不符合约定条件而未予办理，故单就履行房屋交付之行为看，未按期入住的责任不在于万顺达公司，万顺达公司就此并未违反合同约定。综上所述，涉案房屋实际为现房，双方《预售合同》对于房屋装饰及设备标准以现状为准的约定内容明确，刘玉霞在签订《预售合同》时对房屋状况应属明知，万顺达公司对于房屋现状之外的刘玉霞所诉设计、施工改造内容没有合同及法律上的义务。刘玉霞没有提供充分证据证明双方另受其他要约与承诺之约束，且未对所谓具备餐饮条件、符合设计规范要求之内涵予以充分述明并充分举证，故刘玉霞主张万顺达公司履约不符合《预售合同》约定并据此要求赔偿各项损失的请求，均缺乏事实及法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：驳回刘玉霞的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万顺达公司于2008年签订国有土地使用权出让合同，取得坐落于北京市昌平区回龙观地块国有土地使用权，2008年9月取得《建设用地规划许可证》，2010年6月取得《建设工程规划许可证》，2010年9月取得《建筑工程施工许可证》，建设项目名称为医疗配套服务设施，地块上建设商品房暂定名为博雅资源中心，工程项目于2012年9月26日完成工程竣工验收备案。2012年6月15日，刘玉霞与万顺达公司签订了5份《博雅C-Center项目房屋认购书》，认购博雅资源中心项目1号楼地下一层6套、一层22套、2层1套共计29套房屋。此前不久，ＸＸ、肖世森、肖俊德、肖伟、张海华分别与万顺达公司签订了房屋认购书，认购博雅资源中心项目1号楼地下一层房屋各1套。博雅资源中心项目1号楼底商全部由刘玉霞等6人认购。ＸＸ、肖世森、肖俊德、肖伟、张海华于2012年11月4日,刘玉霞于2012年11月14日，分别与万顺达公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）34份，购买坐落于昌平区共34套，其中刘玉霞购买29套，ＸＸ、肖世森、肖俊德、肖伟、张海华各购买一套。《预售合同》约定商品房的用途为商业。第十二条约定，出卖人应当在2012年12月10日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5、满足附件七约定的市政基础设施达到的条件。第十四条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十六条约定，（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照附件七补充协议的约定处理。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人按本合同载明的买受人通讯地址以信函送达的方式发出《入住通知书》后15日内，买受人仍未按《入住通知书》确定的时间办理入住手续的视为买受人已接受该商品房，对该商品房不存在任何异议。该商品房所有风险自《入住通知书》规定交付之日起转移至买受人。第十七条约定，出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照附件七补充协议的约定处理。具体装饰和设备标准的约定见附件六。《预售合同》附件六装饰和设备标准的约定，对土建、电气、设备、景观作了具体约定。ＸＸ、肖世森、肖俊德、肖伟、张海华于2012年11月4日签订的《预售合同》附件六中约定，供暖系统：无；上下水：公共卫生间有上下水；备注：具备餐饮条件。刘玉霞于2012年11月14日签订的《预售合同》附件六对上述内容约定为：供暖制冷系统：由乙方自行安装，涉及费用由乙方承担，相关改造由甲方配合协调；上下水、天燃气：铺设到位；备注：具备餐饮条件并符合设计验收要求。除上述不同外，2012年11月4日签订的《预售合同》附件六与2012年11月14日签订的《预售合同》附件六的其他约定一致，比如：公共灯饰：满足基本照明需要；强电：配电箱内预留电源接入点；电梯：通力电梯2部。《预售合同》附件七补充协议，第四条房屋交付事宜的补充约定。4、买受人办理房屋交付使用手续时，须付清全部应付购房款（买受人办理贷款的，以贷款到达出卖人指定账户为购房款付清之日）。如发生以下情形时，出卖人有权不予发送入住通知，拒绝办理房产交付手续，并有权追究买受人逾期收房的违约责任。（1）买受人未付清房价款（含面积差价款）、违约金及其他应付费用。第五条市政基础设施和其他设施的约定。1、市政基础设施：（1）电：2012年11月30日前达到使用条件；（2）供暖：2012年11月30日前达到当年采暖季可供暖；（3）燃气：2012年11月30日前达到管道煤气工程通过验收，符合燃气公司供气条件时开始供气；（4）电话通信线：2012年11月30日前铺设到户，由买受人自行申请开通并承担相关费用；（5）有线电视线：2012年11月30日前铺设到户，由买受人自行申请开通并承担相关费用。如果在约定期限内未达到条件，出卖人采取替代补救措施。第十一条其他约定。1、由于该项目已竣工备案，附件一房屋平面图、附件六装饰和设备标准的约定以房屋的现状为准。5、自该商品房交付或视为交付之日起，出卖人根据《房屋质量保证书》的约定对该商品房承担保修责任。9、出卖人已经对该房屋的户型、内部结构、单元门及户门朝向、楼层、位置、室内设有的管线及设施、市政基础设施及其他设施、装修及设施配套标准、邻近该房屋所设有的设施设备及可能产生的影响以及其它与该房屋相关的情况等向买受人做了详细介绍和说明，买受人清晰地知悉了该房屋的相关情况，同意按照《预售合同》及本补充协议约定条件购买该房屋。刘玉霞在正式签订《预售合同》的前一天，与万顺达公司签署《博雅C-Center客户变更申请单》，共达成两项变更：一、由于购买的房屋没有供暖、制冷系统，为达到基本使用条件，自行安装冷暖系统，万顺达公司给予每建筑平方米400元的优惠，总计3377844元，统一折算到2-01房屋。二、对《预售合同》附件六中的供暖制冷系统、上下水、天燃气及备注部分进行约定。有关本案涉案房屋，《预售合同》约定，商品房坐落为昌平区1层1-26，套内建筑面积80.12平方米，套内建筑面积单价每平方米30348.23元，总价款2431500元。《预售合同》附件五付款方式及期限的约定：签订《预售合同》当日，买受人向出卖人支付该商品房总价款的50%作为首付款第一笔款计1221500元，剩余房款1210000元由买受人通过银行按揭贷款支付。至《预售合同》签订，刘玉霞实际已为购买的29套房屋支付房款共计87261757元，2013年8月26日银行贷款8383万元到达万顺达公司指定账户。针对本案涉案房屋，刘玉霞于2013年12月5日根据实测面积补交房款51896元，并于同日签署《博雅资源中心房屋结算单》，载明结算房屋价款2483396元。2012年12月4日，万顺达公司向刘玉霞等6人邮寄送达了《博雅资源中心房屋入住通知书》。刘玉霞等6人认为房屋不具备合同约定的交付条件而未予办理。万顺达公司认为符合交付条件，但基于刘玉霞等6人是大客户，从客户维护的角度，为尽量满足刘玉霞等6人提出的要求，委托北京城乡建设集团有限公司对涉案房屋的给排水（含隔油池）、排烟管道等进行了改造。改造结束后，刘玉霞本人同时代表ＸＸ、肖世森、肖俊德、肖伟、张海华5人于2013年12月6日办理了所购34套房屋的入住手续，签署《博雅资源中心入住验房表》，载明：楼座“1号楼底商”，业主姓名“刘玉霞”，验房问题“无”。由于博雅资源中心开发周期较长，一些原有的设计功能不能满足刘玉霞等6人现代商业模式的需求。为此，刘玉霞等6人接收房屋后不久便着手对所购房屋制定精装修方案和经营规划，在施工改造过程中，遭遇城管部门的处罚。为此，刘玉霞于2014年7月16日向万顺达公司发函，要求万顺达公司帮助协调。万顺达公司收函后向有关公司进行了协调，目前尚未完成的相关审批手续。刘玉霞等6人于2014年初开始委托第三方对所购房屋整体实施了多项改造，主要包括：结构及相应玻璃幕墙等工程施工，工程内容涉及结构加固、钢结构、钢承板、楼面板钢筋混凝土制作与安装、隐框玻璃幕墙、铝单板幕墙、装饰格栅、广告位、玻璃采光顶等，并相应实施了厨房排烟相关设备的采购与安装工程施工；防水改造、天然气改造、消防及水电改造工程施工。目前已改造完毕，现部分涉案房屋已单独或合并出租他人用于经营餐饮、医疗器械销售等。2015年11月19日，刘玉霞向万顺达公司发出《关于〈商品房预售合同〉违约事宜的函》，提出万顺达公司存在违约行为：1、逾期交付房屋；2、交付的房屋仍存在严重设计施工缺陷，尤其是房屋根本不具备餐饮用途条件；3、万顺达公司至今未能完成整改，导致我方购买房屋至今无法投入使用。鉴于以上情况，函告如下：一、我方不再要求万顺达公司进行整改，有关的整改工作将全部自行进行和完成。二、协助我方做好办理有关改造方案的审批报建手续等工作。三、请贵方在3个工作日内就应当承担的整改费用以及应当赔偿我方的损失与我方进行协商。万顺达公司对此未予回应。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘玉霞主张万顺达公司交付的房屋存在排水、消防通道、设施安全等方面的设计缺陷，甚至存在假管道，导致排水、疏散、安全、残疾人设施等无法满足其正常使用需要。万顺达公司对此不予认可，强调设计经过了规划、建委等各个部门的审核且最终通过了各个部门的竣工验收，并提供相关施工、验收文件为据。本院认为，刘玉霞对其涉案房屋存在设计缺陷、假管道等事实主张未能充分举证。2.刘玉霞主张万顺达公司交付的房屋不符合《预售合同》约定的交付条件，导致无法满足其经营餐饮的需要。刘玉霞主要依据《预售合同》附件六“装饰和设备标准的约定”中有关“具备餐饮条件”的备注内容。万顺达公司则援引《预售合同》附件七补充协议第十一条其他约定，主张双方约定房屋以签订合同时的现状为准，且签订合同时房屋装饰和设备标准是确定的，已具备餐饮条件。刘玉霞还主张附件七上述约定是格式条款无效，否则就没有必要有附件六的约定。本院认为，《预售合同》附件六装饰和设备标准的约定与附件七补充协议第十一条有关“附件六装饰和设备标准的约定以房屋的现状为准”的约定并不矛盾，附件七的该约定亦不属于格式条款，均为有效约定。之所以不矛盾，是因为附件六约定的是装饰和设备要达到的基本标准，而附件七补充协议第十一条约定的是具体标准。比如，关于电梯，附件六约定“通力电梯2部”，约定的是电梯的品牌和数量，而使用哪一档次的通力电梯，2部电梯安装的位置等，根据附件七补充协议第十一条的约定，则是“以现状为准”。本院认为，具备餐饮条件和满足餐饮经营需要是两回事，涉案房屋不能满足其经营餐饮需要的事实并不能证明万顺达公司交付的房屋不符合《预售合同》约定的交付条件。3.刘玉霞为进一步证明万顺达公司未兑现于双方洽商之初所作出的改造承诺，提供2012年8月13日《说明》、2012年10月22日《会议纪要》、2012年11月2日《承诺书》及2012年11月13日《客户变更申请单》为据。《说明》显示有“桑剑萍”署名及手书日期“2012.8.13”，内容为：“关于博雅CC底商问题，我已多次向贵公司提出，至今仍未得到解决，如果再得不到解决，我们几个业主决定不在购买此项目，并将已付款项双倍退还。1、此房屋没有冷、暖空调及安装位置。2、没有上下水及烟道。3、消防喷淋新风未见。4、多处楼梯没有护栏。5、屋内电箱配量太小，不符合餐饮电量。6、燃气未进入室内。7、厕所溢水严重。8、门窗严重变形，应给予及时更换。9、地下一层有严重漏水情况。希望我们在签订商品房预售合同前，将以上诸多问题整改完毕。”《承诺书》显示由“北京万顺达房地产开发有限公司”于“2012年11月2日”签章出具，内容为：“关于您提出购买的博雅CC底商存在的设计缺陷等问题，我司承诺如下：如您能于2012年11月20日前完成全部签约，我司同意在交房之前完成对所有问题的整改。同时我司同意您可按照相关制度提取房屋销售佣金。如您未能于2012年11月20日前完成全部签约，以下全部承诺无效。”庭审中，万顺达公司对《说明》和《承诺书》的真实性、关联性均不认可。经万顺达公司申请，法院委托北京天平司法鉴定中心（以下简称鉴定机构）对上述《说明》中“桑剑萍”签名及《承诺书》中“北京万顺达房地产开发有限公司合同专用章”的真实性进行鉴定。鉴定机构向法院出具的鉴定意见为：1、2012年8月13日《说明》上桑剑萍的签名与鉴定样本2至33上桑剑萍的签名不是同一人书写的。2、2012年11月2日《承诺书》上“北京万顺达房地产开发有限公司合同专用章”与鉴定样本1和样本34至42上“北京万顺达房地产开发有限公司合同专用章”的印章印文不是同一枚印章盖印的。根据鉴定结论，本院对《说明》和《承诺书》的真实性不予认可。《会议纪要》，显示系“2012年10月22日北京万顺达公司总经理办公会，会议议题：后期工作部署”，主要内容包括：会上，总办会领导对后期工作做出以下指示：1、必须尽快解决一期商业无排烟管、污水排泄通道、天然气、供暖以及空调安装等问题，此项工作由刘晓渊总负责总体协调工作，刘星高组织在本周内出具体实施方案并形成报告，师晓明甄选施工单位，马齐贤做好追究设计院责任的各项准备工作。本院认为，该《会议纪要》的内容是总经理办公会对后期工作的部署，不能证明在房屋交付时房屋的状况，不能证明刘玉霞的证明目的。《博雅C-Center客户变更申请单》证明刘玉霞曾于2012年11月13日就要购买的房屋向万顺达公司提出内容变更申请，且通过了万顺达公司总经理批准。本院认为，该变更申请单是刘玉霞在正式签订《预售合同》前与万顺达公司的洽商，该洽商内容在实际签订的《预售合同》中亦有体现，不能证明刘玉霞的证明目的。刘玉霞另提供其参与万顺达公司总经理黄新、设计师韩某的谈话录音及刘玉霞与万顺达公司原总经理李小波的谈话录音为据，但相关录音的真实性及内容的关联性均未得到万顺达公司的认可。本院认为，刘玉霞未能就与万顺达公司已就满足餐饮需要的具体事项达成约定之事实进一步举证。4.就《预售合同》附件六约定“具备餐饮条件”内容之内涵，双方当事人解释不一。刘玉霞提供民用建筑、饮食建筑设计规范及饮食业油烟排风标准等规范文件进行说明，还提供改造设计单位出具的“关于博雅C-Center项目底商-商业餐饮相关问题”书面意见为据。万顺达公司对该规范标准于本案争议的适用性提出异议，且否认设计单位出具分析意见的证明效力。本院认为，刘玉霞主张“具备餐饮条件”的内涵不符合合同约定本意。5.刘玉霞主张万顺达公司赔偿其自行改造费用损失，其中包括改造设计费、重做防水工程费用、天燃气安装工程费、烟道安装工程费、钢结构工程费、玻璃幕墙安装工程费、配电设备采购及安装工程费、消防安装工程费及水电改造工程费、账务及其他费用等，采取按单套面积占总面积比例分摊到每个涉案房屋中计算的方法。为证实其设计、改造等事实，提供了与第三方实施方签订的相关设计合同、工程改造合同及相应付款凭据等为据。万顺达公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，且否定按面积比例分摊损失方法的合法、合理性。本院认为，涉及该项诉讼请求的争议焦点是万顺达公司是否有赔偿责任，改造费用大小则是第二个层级的问题。6.刘玉霞主张万顺达公司赔偿涉案房屋无法正常使用期间的租金损失，提供已实际与第三方承租人签订的租赁合同为据，以其中所约定的租金标准作为主张损失的依据。本院认为，涉及该项诉讼请求的争议焦点是万顺达公司是否有赔偿责任，损失大小则是第二个层级的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘玉霞与万顺达公司签订的《预售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对刘玉霞和万顺达公司均具有法律约束力。双方签订的《预售合同》约定，出卖人应当在2012年12月10日前向买受人交付房屋，万顺达公司实际于2012年12月4日向刘玉霞邮寄送达了入住通知书，刘玉霞以不符合交付条件为由拒绝接收房屋，万顺达公司虽否认不符合交付条件，但对涉案房屋进行了改造。改造结束后，刘玉霞于2013年12月6日办理入住手续。综合以上事实，本案的争议焦点在于涉案房屋在约定的最后交付时间即2012年12月10日是否具备交付条件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于涉案房屋在2012年12月10日是否具备交付条件，应当从《预售合同》签订时的房屋情况，《预售合同》第十二条有关交付条件的约定，附件六、附件七对于房屋装饰装修标准的约定，以及是否有房屋交付前需要改造的约定，万顺达公司在刘玉霞拒绝接收房屋时对房屋进行改造的原因等方面分析判断。首先，涉案房屋所在的博雅资源中心项目于2012年9月完成工程竣工验收备案，刘玉霞与万顺达公司于2012年11月签订《预售合同》，签订《预售合同》时房屋已经竣工。其次，《预售合同》约定万顺达公司在合同签订后一个月左右交付房屋，并没有约定万顺达公司在房屋交付前对房屋有改造义务。涉案房屋满足《预售合同》第十二条有关交付条件的约定。关于装饰和设备标准，《预售合同》附件六约定了装饰和设备要达到的基本标准，《预售合同》附件七补充协议第十一条则具体约定为以房屋的现状为准，房屋交付验房时确认没有问题。最后，在对房屋没有改造义务的情况下，万顺达公司应刘玉霞的要求对房屋进行了部分改造，并不能说明房屋不具备交付条件，万顺达公司有关因为是大客户才尽量满足改造要求的主张符合实际情况，本院予以采信。综合以上三个方面的分析，本院认定涉案房屋在2012年12月10日已经具备交付条件。刘玉霞提供的证据中，《说明》、《承诺书》的真实性无法确认；2012年10月22日的《会议纪要》是总经理办公会对后期工作的部署，不能证明2012年12月10日不具备交付条件；2012年11月13日的《博雅C-Center客户变更申请单》是在正式签订《预售合同》前一天就合同有关条款内容进行的洽商变更，亦不能证明2012年12月10日不具备交付条件。故刘玉霞提供的证据不足以证明涉案房屋不具备交付条件主张，对其主张，本院不予采信。在具备交付条件的情况下，万顺达公司在约定的房屋交付时间之前通知刘玉霞办理入住手续，刘玉霞因个人原因未办理入手手续，不构成万顺达公司逾期交付房屋，刘玉霞起诉要求万顺达公司给付逾期交付房屋违约金，没有事实根据，一审法院判决驳回刘玉霞的该项诉讼请求正确，本院予以确认。刘玉霞接收房屋后，为了满足自身经营需要对涉案房屋进行的改造，是原有设计功能无法满足刘玉霞经营需要所致。是否具备餐饮条件与能否满足经营餐饮需要是从不同角度而言的，无法满足经营需要并不等于不具备餐饮条件。万顺达公司与刘玉霞虽然签订的是预售合同，但实际上是在竣工验收备案后的现房出售，在没有特别约定的情况下，万顺达公司对于交付后的房屋没有改造义务，刘玉霞起诉要求万顺达公司承担并给付其接收房屋后为满足经营需要的改造费用，没有法律依据，一审法院判决驳回刘玉霞的该项诉讼请求正确，本院予以确认。刘玉霞为提升所购房屋的使用功能而自行对房屋进行改造施工，应自行承担改造期间房屋不能正常利用的后果，刘玉霞起诉要求万顺达公司赔偿房屋不能正常利用的经济损失，没有法律依据，一审法院判决驳回刘玉霞的该项诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，刘玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21906元，由刘玉霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 王茂刚审 判 员 徐 冰二〇一七年十一月二十八日法官助理 李 想法官助理 王 梦书 记 员 舒 妍书 记 员 马子萌