沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2015）辽中民一初字第482号原告赵刚，男，1954年9月7日出生，满族，住址辽中县。委托代理人肖景岳，系辽宁众志诚律师事务所律师。委托代理人张怀琴，女，1954年8月10日出生，汉族，住址辽中县。被告胡玉印，男，1956年5月17日出生，汉族，现羁押于辽宁省。委托代理人韩维申，男，汉族，1951年11月2日生人，住辽宁省辽中县。第三人喜飞，男，1950年9月17日出生，满族，住址辽中县。委托代理人李辉，男，1974年5月11日出生，汉族，住址辽中县。原告赵刚诉被告胡玉印、第三人喜飞确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月14日受理，并2014年12月5日本院下达（2014）辽中民三初字第1979号民事判决书。在上诉期内，第三人提出上诉。沈阳市中级人民法院于2015年6月24日下达（2015）沈中民二终字第517号民事裁定书，撤销（2014）辽中民三初字第1979号民事判决书，并发回本院重审。2015年8月25日，本院依法由审判员董志坤担任审判长，并与审判员崔星（主审）、人民陪审员杨洪侠组成合议庭，由书记员卢思莹负责法庭记录。原告赵刚及其委托代理人肖景岳、张怀琴，被告胡玉印的委托代理人韩维申，第三人喜飞的委托代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告赵刚于2001年承建被告胡玉印开发的冷子堡镇市场综合门市楼，并于2001年年底门市楼建成竣工。被告便开始售楼，边售楼边给付原告工程款。后来因门市楼卖的不好，被告又无力偿还拖欠原告的工程款，便同原告商量说用门市楼抵顶工程款，原告同意了。被告共用三套门市楼即（*、*、*号）抵顶工程款60万元，并于2001年11月5日依法给原告办理了集体土地建设用地使用证及2002年8月15日依法给原告办理了房屋产权登记，并取得了房屋所有权证。可是被告胡玉印在没有通知原告赵刚的情况下及没有说明已经将辽中县冷子堡镇综合门市楼的*号门市楼的房照已办理到原告赵刚名下的情况下又以自己的名义于2004年9月8日将该门市楼卖给了本案第三人喜飞。第三人提供的序列表是后期制作的，不能证明其购买涉案房屋在先。第三人提供的售楼协议说明了其为被告诈骗行为的被害人。原告三次起诉属实，但当时是因四邻标注不清而撤诉的，且此前三次民事诉讼时被告的刑事案件未结案。现在第三人非法占用，坚持不给原告返还，故起诉至法院，要求依法认定被告与本案第三人之间的房屋买卖合同无效，请求依法判令本案第三人返还非法占用原告的*号门市楼，并由被告及第三人承担诉讼费用。被告辩称，不同意原告诉请。理由如下：一、涉案门市未卖给原告；二、被告欠原告工程款属实，将涉案房屋办理登记在原告名下的目的是为了让原告办贷款，因为原告不想要房，想要钱；三、原告获得房产证及土地证后，让被告将涉案房屋转卖。被告将其卖给本案第三人时，没有告诉第三人该房屋已登记在原告名下的事实；四、被告欠原告工程款20万元，含涉案房屋在内的三处门市楼当时的价值应在60万左右。综上，被告认为其与第三人的买卖合同有效，而与原告的买卖合同应属无效。第三人辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告在本次诉讼之前已三次起诉要求我腾房，均因其证据不足而撤诉；二、原告的房产证登记有重大瑕疵，证照内容上有涂改，其登记的边邻四至及证照序号并不是第三人现在占有的房产；三、购房发票日期为2002年8月16日，房证的发证日期是2002年8月15日，属于先发证后开发票，违反规定程序；四、契证未写明楼房的位置，登记时间为2003年4月3日，因此涉案房屋交易时间不真实；五、2004年9月8日，在我与被告进行房产交易时，我查询过房产地籍档案，其登记的是被告，而不是原告；六、我购买的房产虽未办理产权登记，但已占有、使用多年，因此买卖合法有效；七、涉案房产的土地性质为集体，我是该村集体组织成员，买卖该房产符合法律规定；八、土地使用权证显示原告诉请的房屋不是第三人占用、使用的房屋，原告诉请的是*号楼，而第三人居住的是*号楼，根据南为胡玉印、北为李英杰的登记，该土地证对应的应是*号楼的位置；九、刑事判决书说明了被害人应为原告而不是第三人，且第三人属于善意取得。经审理查明，2001年原告承建被告开发的辽中县冷子堡镇市场综合楼。工程竣工后，被告与原告的工程款项未能结清。后被告胡玉印通过以物抵债的形式，为原告办理了辽中县冷子堡镇市场综合楼中的第*、*、*号门市楼的房屋所有权证书、土地使用证和契证，上述证书的权属人均登记在原告名下。其中，于2001年11月5日为原告办理的辽中集建（2001）字第15号集体土地建设用地使用证上标注为*号楼。2003年6月27日办理的契证中“四至”一栏无填写内容。2002年8月15日办理的房屋所有权证书中附图没有标注。2003年至2005年间，被告将上述*号门市楼卖给了陈宏，15号门市楼卖给了喜飞、16号门市楼卖给了柏天挺。其中，2005年9月8日被告将第*号门市楼卖给第三人喜飞，房屋售价为13万元，并承诺为第三人办理土地使用证、房证，第三人随即占有房屋，并使用至今。期间，原告于2009年9月7日将第三人诉至法院，要求第三人返还楼房，后于2009年11月24日以案件时间出现偏差为由，综合案件实际情况，申请撤回起诉。2010年1月8日原告再次将第三人及被告诉至法院，再次要求腾出楼房。2010年6月25日原告以草率起诉，客观情况发生变化，继续诉讼已无必要为由，撤回起诉。因审理过程中，第三人于2010年2月1日提出反诉，要求确认被告与第三人之间的楼房买卖协议合法有效，该楼房归第三人所有，该案继续审理。2011年1月7日本院以原告提起的诉讼是给付之诉，第三人提起的反诉是确认之诉，第三人反诉请求不符合起诉条件为由，作出（2010）辽民三初字第199号民事裁定书，驳回第三人的起诉。第三人不服提起上诉，后于2011年5月10日撤回上诉。期间，于2011年3月8日原告将被告和第三人诉至法院，第三次要求第三人腾出原告的楼房，2011年8月3日原告以草率起诉为由，撤回起诉。另查，原告为获取被告拖欠的工程款，口头告知被告可以为其代卖已将产权办理在原告名下的辽中县冷子堡镇市场综合楼中的第*、*、*号门市楼。事后，被告在没有说明已将辽中县冷子堡镇市场综合楼中的第*、*、*号门市楼的产权办理到原告名下的情况下，又以自己名义将上述争议楼房卖与陈宏、第三人喜飞、柏天挺，并为陈宏和柏天挺办理了房屋产权证书，被告胡玉印得到三人卖楼款共计人民币39.5万元，并据为己有。被告胡玉印因此被辽中县人民法院以诈骗罪判处有期徒刑五年，并处罚金人民币十万元。2004年第三人购买涉案房屋后一直占有、使用，并于2011年用于日杂五金销售，并在取得个体工商户营业执照时以此为登记地址。涉案房屋在第三人占有、使用期间有添附。再查，涉案房屋的房产证被沈阳市辽中区住房和城乡建设管理局于2015年3月13日注销。原告通过沈阳市两级法院行政诉讼，获得生效判决为撤销沈阳市辽中区住房和城乡建设管理局对原告作出的《关于注销赵刚房屋所有权证的处理决定》。涉案房屋的土地使用权证被沈阳市辽中区规划和国土资源局于2015年6月3日作出《辽中县规划和国土资源局关于限期办理注销集体建设用地使用权登记手续的通知》予以注销。原告对该行政部门提起的行政诉讼。2017年1月23日，沈阳高新技术产业开发区人民法院下达（2016）辽0192行初670号行政判决书，判决撤销沈阳市辽中区人民政府对原告赵刚持有的辽中集建（2001）字第*、*、*号集体土地建设用地使用证注销登记的行为。该判决现已生效。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的专用收款20万收据一份、集体土地建设用地使用证一份、房屋所有权证书一份、契证一份、辽宁省辽中县人民法院（2012）辽刑初字第336号刑事判决书一份、沈阳高新技术产业开发区人民法院及沈阳市中级人民法院行政判决书、赵刚承建冷子堡门市楼总造价的被告出具的情况说明，第三人提供的市场*号楼土地开发审批表、*号楼*单元土地登记申请书及审批表、市场*号楼住户位置序列表、沈阳市辽中区人民法院（2009）辽民三初字第02760号卷宗复印件、（2010）辽民三初字第199号卷宗复印件、（2011）辽民三初字第569号卷宗复印件等证据材料在卷佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，第三人与被告签订的房屋买卖合同并不具备无效的法定事由，因此该合同合法有效。原告同意被告为其代卖房屋，被告与原告之间就涉案房屋的出售形成了委托合同关系，本案中被告不属于无权处分人，因此原告受被告与第三人所签订合同的约束。基于上述原因，原告主张第三人返还涉案房屋的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。关于被告未向原告支付涉案房屋出售价款的事实及法律适用，应由原告另案主张。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十二条第一款、第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决如下：驳回原告赵刚的诉讼请求。诉讼费4400元由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  董志坤审 判 员  崔 星人民陪审员  杨洪侠二〇一七年二月二十日书 记 员  卢思莹