四川省南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1302民初5563号原告：南充市领都物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区。法定代表人：廖小凤，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李朝彬，四川蜀嘉律师事务所律师。被告：李文魁，男，1967年10月生，汉族，住四川省南充市顺庆区石。原告南充市领都物业服务有限公司（以下简称领都公司）与被告李文魁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法由审判员仲丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告领都公司的诉讼代理人李朝彬、被告李文魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费4161元（暂计算至2016年8月31日止）、垃圾处置费370.5元（暂计算2012年1月1日至2016年9月9日止）及物业管理费滞纳金（每天按照应交物管费总额的3‰计算，从2012年1月1日起至付清之日止）；2、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年11月9日与南充市顺庆区石油南路78号“佳佳绿城”小区业主签订物业服务合同，合同约定“业主应交物业服务费、垃圾处置费及逾期交物管费滞纳金等”，合同签订后，原告按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。被告从2012年1月1日起至今未交物业管理费及垃圾处置费，经原告多次催收，被告拖欠未交，被告的行为已经严重影响原告的管理。被告辩称，我之前交过两次物业管理费，但后面因为我房屋漏水找物管公司处理，公司没有处理，所以我才不交物业管理费。另外一楼周围的喷泉及健身器物业管理公司来拆了，搭成了停车棚，不规范。我认为房屋漏水问题应当由物管公司处理，只要物业管理公司将漏水问题及公共区域整改规范了我就交费。本院经审理认定事实如下：领都公司于2011年11月8日与南充市佳家绿城小区业主委员会签订《物业委托服务合同》，约定南充市佳家绿城小区业主委员会委托领都公司对佳家绿城小区进行物业管理服务。1、委托服务事项包括:房屋建筑共用部位的常规性小型物业养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等（不包括房屋楼盖、屋顶、外墙因质量问题漏水的维修、养护）；共用设施、设备的常规性小型物业维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备；公共设施和附属建筑物、构筑物的常规性小型物业维修、养护和管理、包括道路、外上下主水管道、化粪池、自行车棚、停车场；公共绿化地的常规性小型养护与管理；附属配套建筑和设施的常规性小型物业维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。2、向业主和物业使用人收取的费用：物业服务费，每月每平方米0.46元；垃圾清运处置费每户每月6.50元（代收代交环卫所）。3、委托服务期限为三年：自2011年11月9日8：00时起至2014年11月8日8：00时止。合同到期后，双方又于2014年11月11日进行了续签，合同内容中委托服务事项一致，物业服务费变更为每月每平方米0.53元，委托服务期限变更为：自2014年11月11日8：00时起至2017年11月11日8：00时止。佳家绿城业主委员会向本院出具证明，证明领都公司参加佳家绿城小区投标至中标，程序合法，于2011年11月正式与佳家绿城业主委员会签订《佳家绿城物业服务委托合同》。2009年6月，南充市物价局向市环卫处发出“南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知”，对凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、城市居民和城市暂住人口等，均应按规定缴纳生活垃圾处理费。收费标准：城市居民（含暂住人口）为6.50元户／月。案涉小区的垃圾处理费由物业管理公司代收。李文魁系佳家绿城小区业主，其所有的房屋坐落于佳家绿城7号楼3单元5层2号，建筑面积为139.17平方米。李文魁自2012年1月1日起未缴纳物业管理费等，自2012年1月1日起至2016年8月31日，欠费情况为：2011年至2014年11月1日为139.17×0.46×35月=2240.63元；2014年11月1日至2016年8月31日为139.17×0.53×21月=1548.96元，以上共计3789.59元；垃圾处理费为2012年1月1日起至2016年9月9日为6.5元／月×57月=370.50元。2016年9月，领都公司向李文魁发书面物业服务催收通知单。李文魁在庭审中称房屋存在漏水问题，一直未得到解决。领都公司称漏水情况属实，小区确实部分业主的房屋存在漏水问题，漏水的原因有很多，业委会已经处理过，对于漏水严重的以及房屋屋顶漏水的问题，不属于物管公司的维修范围，应当找业委会通过动用维修基金来解决。我公司会积极配合业主对漏水的情况进行查看核实。后该公司向本院提交了房屋渗漏查看情况，案涉业主李文魁的房屋主要是外墙漏水，修补后一直未改善。本院认为，顺庆区佳家绿城小区业主委员会系佳家绿城小区合法成立的其他组织。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，案涉小区业主委员会向本院出具证明材料证明领都公司参加佳家绿城小区投标至中标，程序合法，故本案顺庆区佳家绿城小区业主委员会与领都公司签订的《物业服务合同》符合法律规定，合法有效，对佳家绿城小区的业主具有约束力。领都公司在具备合法的物业管理企业资质前提下，自于2011年11月起一直在佳家绿城小区从事物业管理服务，且通过书面方式催交物业服务费等。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告抗辩理由为房屋漏水问题未处理好拒交物业服务费,依据合同内容中服务事项的约定，领都公司提供的服务主要是房屋建筑共用部位的常规性小型物业养护和管理，而不包括房屋楼盖、屋顶、外墙因质量问题漏水的维修、养护，因此被告以此作为抗辩理由不成立。故被告作为佳家绿城小区的业主，理应交纳物业服务费，其应当向原告缴纳从2012年1月1日起至2016年8月31日拖欠的物业服务费3789.59元；自2012年1月1日至2016年9月9日止的垃圾处置费370.5元。原告主张按每天按应交物管费总额的千分之三交纳滞纳金明显过高，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率从2016年9月1日起计息作为对被告的违约惩罚。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、被告李文魁于本判决生效后十日内向原告南充市领都物业服务有限公司支付2012年1月1日起至2016年8月31日的物业服务费3789.59元，自2012年1月1日至2016年9月9日止的垃圾处置费370.5元；二、被告李文魁于本判决生效后十日内向原告南充市领都物业服务有限公司支付违约金，违约金计算方式：以3789.59元为基数，从2016年9月1日起至本判决确定款项支付日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，若未按本判决确定给付之日给付款项，上述利息计算至款项付清之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李文魁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 仲 丽二〇一七年二月二十八日书记员 冯雨欣