广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤06执复25号 复议申请人（利害关系人）：佛山市三水区西南街丽星电子配件厂，住所地佛山市三水区西南街中山西路立新大街****车间首层**转单**。注册号440683600006156。 经营者：黄丽珍，女，汉族，1958年7月14日出生，住广东省佛山市三水区。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，住所地，住所地佛山市三水区西南街健力宝南路**构代码89375380－X。 负责人：卢丽群，该行行长。 委托代理人：倪家文，广东联顺律师事务所律师。 委托代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。 被执行人：佛山市三水美业鞋业皮具有限公司，住所地佛，住所地佛山市三水区云东海街道兴业五路**信用代码91440607748043609Y。 法定代表人：梁汉初。 被执行人：梁汉初，男，汉族，1971年5月6日出生，住佛山市南海区。 被执行人：梁耀珠，男，汉族，1943年6月4日出生，住佛山市南海区。 被执行人：黎细女，女，汉族，1944年2月22日出生，住佛山市南海区。 被执行人：黄杏玲，女，汉族，1973年6月10日出生，住佛山市南海区。 复议申请人佛山市三水区西南街丽星电子配件厂（以下简称丽星厂）不服广东省佛山市三水区人民法院（以下简称执行法院）（2016）粤0607执异132号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。 执行法院查明，该院在审理中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称建设银行三水支行）诉佛山市三水美业鞋业皮具有限公司（以下简称美业公司）、梁汉初、梁耀珠、黄杏玲、黎细女金融借款合同纠纷案中，依建设银行三水支行的申请，于2016年2月2日保全查封了佛山市三水美业鞋业皮具有限公司（以下简称美业公司）所有的位于佛山市三水区西南镇工业园xxx1号—3号厂房（F1—F3），办公楼，职工宿舍（权利证号：xxx、xxx、xxx、xxx、xxx）。2016年4月30日，该院作出（2016）粤0607民初420号民事判决书，判决美业公司向建设银行三水支行偿还借款本金1290万元及利息、罚息；梁汉初、梁耀珠、黄杏玲、黎细女对上述债务在最高限额2000万元的范围内承担连带保证责任；建设银行三水支行对美业公司提供的他项权证书编号为粤房地他项权证佛字第xxx号的下列抵押房产在最高限额17021444元的范围内享有优先受偿权：佛山市三水区西南镇工业园xxx1—3号厂房（F1—F3）；佛山市三水区西南镇工业园xxx14号办公楼；佛山市三水区西南镇工业园xxx14号职工宿舍……。判决书生效后，因美业公司等债务人未有自动履行，该院依据建设银行三水支行的申请于2016年6月24日以（2016）粤0607执1757号立案执行，上述财产保全措施自动转为执行中的查封措施。在执行中，该院拟拍卖美业公司位于佛山市三水区西南镇工业xxx14号的不动产，丽星厂等四单位主张对美业公司不动产享有租赁权、承包经营权，对此，该院于2016年10月27日在（2016）粤0607执1757号《告知书》作出了回复，其中对丽星厂请求保护其租赁权的主张是不予支持的，为此，丽星厂提出了本执行异议。 另查明，佛山市三水区云东海街道邓岗工业园兴业五路14号一号厂房与佛山市三水区西南镇工业园xxx1厂房是同一个建筑物（以下简称“美业公司1号厂房”）。丽星厂与美业公司于2016年4月9日订立《厂房租赁合同》，双方在合同约定：美业公司将美业公司1号厂房出租给丽星厂。租赁期限5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止，租用总面积1250平方米，每平方米11元（含物管、门卫、清洁费用），每月租金总额13750元。丽星厂应在本合同签订地向美业公司交付按金5万元，美业公司给丽星厂40天装修期，由2016年5月20日起计租金。 再查明，位于佛山市三水区西南镇工业园**的不动产权利人为美业公司，土地使用权面积13950平方米。职工宿舍(证号xxx，建筑面积1835.59平方米)、办公楼（证号xxx，建筑面积361.05平方米）、1号厂房（F1）（证号xxx，建筑面积1298.28平方米）、2号厂房（F2）（证号xxx，建筑面积1200平方米）、3号厂房（F3）（证号xxx，建筑面积1420平方米）已抵押给建设银行三水支行，他项权利证抵押权登记的时间为2014年6月4日。 执行法院认为，该院在执行过程中就包括丽星厂在内的四单位提出的保护租赁权、承包经营权的请求以《告知书》进行了回复，继而引发了争议，具体到本案，异议人丽星厂因《告知书》“关于租赁权保护不予支持”提出了书面异议请求：请求裁定其可暂缓搬离美业公司1号厂房。该异议的目的并非要阻止该院对美业公司1号厂房的执行，只是想继续占有、使用美业公司1号厂房。实际是对法院执行《告知书》决定不保护租赁权这一执行行为有异议，故应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条关于当事人、利害关系人对执行行为提起异议的规定进行审查，并围绕异议人丽星厂的租赁权在执行时是否应予保护这一内容进行审查。 我国民法有“租赁物在租赁期间发生所有权变动时，不影响租赁合同的效力”的“买卖不破租赁”制度，但也有例外情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定了“先抵押后出租”或者“先查封后出租”这两种情形是不适用“买卖不破租赁”原则的。因此本案丽星厂的异议理由能否成立，关键是案涉的美业公司1号厂房在丽星厂租赁前是否设置了抵押权，或者租赁前是否被法院依法查封。 该院作出的《查封财产清单》、《民事判决书》及国土城建部门作出的《调查取证的复函》，清楚列明了该院于2016年2月2日查封美业公司位于佛山市三水区西南镇工业园xxx14号1-3号厂房、职工宿舍、办公楼（包括每个建筑的权利证号及建筑面积均有注明），以及这五宗不动产抵押给建设银行三水支行，2014年6月4日办理抵押登记，建设银行三水支行享有优先受偿权的事实。异议人与被执行人于2016年4月9日订立厂房租赁合同，建立租赁关系后于抵押权设定的时间，亦后于法院查封的时间。法律及有关司法解释规定，对已办理产权登记的不动产，设立抵押权或者法院查封时，应该到有关机关进行登记，对尚未产权登记的不动产查封的，应该张贴公告进行公示。美业公司1号厂房已办理权属登记，在设定抵押权及法院查封时在有关机关进行了登记，该登记有公示的效力，该效力并不因异议人知悉与否而受影响。对异议人称其从没有看到查封公告和封条，不知道被查封，法院查封时间应自其知道权利受损的次日即2016年10月19日起计算的意见不予支持。异议人在抵押、查封登记后才取得租赁权，不适用“买卖不破租赁”的法律制度，对异议人的租赁权进行保护没有法律依据。美业公司1号厂房属于被执行人美业公司所有，法院执行拍卖执美业公司的财产以清偿其到期债务合法有据。为最大限度实现执行财产的市场价值，保障申请执行人债权、抵押物权的实现，法院应该在拍卖移除已抵押登记而且被法院查封之后才添附上的其他权利。异议人若认为其合同权利受到损害的，可另循法律途径解决。 综上，丽星厂请求暂缓搬离美业公司1号厂房、保护其租赁权利理据不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定：驳回异议人丽星厂的异议。 复议申请人丽星厂不服该裁定，向本院复议申请称：一、原审法院认定事实不清，未能全面了解事实情况。1.2016年4月9日，复议申请人与美业公司签订《厂房租赁合同》，约定租赁美业公司所有的美业公司1号厂房。2016年10月19日，复议申请人得知，美业公司名下的位于佛山市三水区云东海街道邓岗工业园xxx14号的土地使用权及其上盖厂房、办公楼、职工宿舍等建筑物，已被人民法院查封并拟拍卖处理，并限令复议申请人立即搬离。复议申请人认为，复议申请人请求保护的租赁权、经营权应受法律保护。理由如下：（1）《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，应受法律保护。（2）租赁合同约定的租金符合市场价值，不存在“恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据”的行为。（3）复议申请人在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产。2.人民法院在执行查封中的程序存在瑕疵。执行法院提出在2016年2月2日已查封了包括复议申请人租赁厂房在内的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的规定，人民法院查封不动产应当张贴封条或者公告。但是复议申请人无论在签订合同前到该厂房的现场调查，或者在租赁后进场经营期间，都未发现人民法院在现场张贴的公告或封条。而人民法院未能举证其于2016年2月2日张贴封条或者公告的事实。故人民法院对该执行财产的程序存在瑕疵。因此，复议申请人认为应以2016年10月19日作为计算法院查封的日期，而不是2016年2月2日。二、复议申请人属于善意第三人，应受“买卖不破租赁”法律制度的保护。复议申请人与美业公司签订的《厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，租赁合同约定的租金符合市场价值，不存在“恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据”的行为，故复议申请人应属于善意第三人，原审裁定对复议申请人善意第三人的法律地位未予确认，因美业公司等被执行人刻意隐瞒该厂房已被查封的事实，复议申请人也是受害者，是善意第三人。既然是善意第三人，就应当适用“买卖不破租赁”的法律制度。三、原审裁定违背了民事诉讼中最基本的公平、诚实信用原则，作出了错误的裁定。复议申请人仅是要求暂缓搬离该厂房，从而保护租赁权，其继续经营不会影响到该执行财产的市场价值，也没有证据证明保护复议申请人的租赁权就无法保障申请执行人债权、抵押物权的实现。而原审裁定不保护复议申请人的租赁权，是为了“最大限度实现执行财产的市场价值，保障申请执行人债权、抵押物权的实现”，其推理没有事实根据，同时极大地损害了复议申请人的合法权益，原审裁定严重违背了民事诉讼中最基本的公平、诚实信用原则。四、原审法院作出裁定适用民事诉讼法第二百二十五条是错误的，应当适用第二百二十七条的法律规定。本案中，复议申请人作为该案的案外人，原审法院在作出执行裁定时，应适用民事诉讼法第二百二十七条的规定。综上，原审裁定认定事实不清，证据不足，违反法律程序，且适用法律错误，因此，原裁定是错误的，为维护复议申请人的合法权益，特申请复议。请求：1.撤销佛山市三水区人民法院（2016）粤0607执异132号执行裁定；2.复议申请人可暂缓搬离美业公司1号厂房。 复议申请人丽星厂没有提供新的证据。 申请执行人中国建设银行股份有限公司佛山三水支行答辩称，复议申请人要求暂缓搬离美业公司1号厂房没有法律依据，应当立即解除租赁合同并搬离租赁房屋。一、案涉的美业公司1号厂房已抵押给申请执行人，并于2014年6月4日办理了抵押登记。而复议申请人与美业公司签订《厂房租赁合同》是在2016年4月9日，即在设立抵押之后。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。因此，被执行人美业公司在未经过申请执行人同意的情况下擅自出租抵押物，造成损失应由出租方或承租方承担，不能因此损害抵押权人及受让人的权益。二、2016年2月2日，案涉美业公司1号厂房已被法院依法查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者有其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。综上，复议申请人与美业公司签订的《厂房租赁合同》是在设立抵押及法院实施查封之后，其请求没有法律依据，因此应当立即解除租赁合同并搬离租赁房屋，不得妨碍法院执行的行为。 申请执行人中国建设银行股份有限公司佛山三水支行没有提供新的证据。 经审查，对执行法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，执行法院拟强制执行的美业公司1号厂房，是申请执行人享有抵押权并于2014年6月4日办理了抵押登记手续，并由执行法院于2016年2月2日依法查封的执行标的，复议申请人于2016年4月9日与被执行人美业公司签订《厂房租赁合同》租赁使用美业公司1号厂房，依法不得对抗抵押权人及执行法院的执行。复议申请人在异议和复议中均要求暂缓从美业公司1号厂房搬离，实质属于以租赁合同对抗抵押权人及执行法院的执行，因此应不予准许。至于复议申请人在复议中提出其没有恶意占用案涉标的，属善意第三人的意见，因没有恶意串通并不是其可以继续占有使用的必然结果，而其在签订合同时没有尽审慎注意的义务也应由其承担相应的法律风险；至于复议申请人在复议中提出其从未见到人民法院在现场张贴的公告或封条，而人民法院未能举证其张贴公告或封条的事实，因此人民法院执行程序存在瑕疵的意见，因执行法院在本案中并非当事人无须举证，是否有张贴公告或封条当事人可直接向执行法院了解，执行法院已将查封的法律文书送达有关登记机关，对外产生公示效力，且执行法院是否于2016年2月2日进行了合法查封，仅是要求复议申请人必须搬离的依据之一，依据抵押权人的在先抵押登记，复议申请人同样必须搬离美业公司1号厂房。至于复议申请人认为其暂缓搬离租赁厂房，使其可继续经营，不会影响该执行财产的市场价值的意见，虽然从理论上来讲，复议申请人的观点是可能的，但事实是，原承租人继续使用租赁物，肯定会影响对租赁物价值的实现，而不允许承租人继续承租，也必然会影响到承租人的利益，这也是为什么有关法律及司法解释详细规定了什么情况下必须带租拍卖，什么情形下可以不带租拍卖的原因。至于本案中对复议申请人主张暂缓搬离的主张应当如何适用法律的意见，因复议申请人的暂缓搬离的主张，并非属于足以阻却执行法院执行的实体权利，因此其身份关系为利害关系人，应适用民事诉讼法第二百二十五条的规定，执行法院在法律适用上并无不当。综上，复议申请人的复议申请，理据不足，本院不予采纳。执行法院作出的（2016）粤0607执异132号执行裁定，认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人佛山市三水区西南街丽星电子配件厂的复议申请，维持佛山市三水区人民法院（2016）粤0607执异132号执行裁定。 本裁定书送达后立即生效。 审 判 长  黎健毅 审 判 员  陈秀武 代理审判员  李 慧 二〇一七年二月二十七日 书 记 员  骆志辉