江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初7049号原告：江苏高成物业服务有限公司太仓分公司，住所地江苏省太仓市浏河镇浏太路，统一社会信用代码91320585786347072R。主要负责人：陆翀，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾祎，江苏禾邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏颖，江苏禾邦律师事务所律师。被告：苏州博海房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇闸北村，统一社会信用代码91320585692560550X。法定代表人：项进军，该公司总经理。原告江苏高成物业服务有限公司太仓分公司与被告苏州博海房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序。后本院依法组成合议庭于2017年2月7日公开开庭审理了本案。原告江苏高成物业服务有限公司太仓分公司的委托诉讼代理人曾祎、夏颖到庭参加诉讼，被告苏州博海房地产开发有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏高成物业服务有限公司太仓分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告博海尚城空置房物业费和电梯费112132元、联体别墅空置房物业费387454元、地下车位空置服务费497200元、物业费凭证抵用物业费84611元，审理过程中原告变更物业费凭证抵用物业费金额为78771元，以上合计1075557元。事实和理由：原告与被告于2012年签订前期物业管理委托合同，被告将博海尚城委托给原告实行物业管理服务。从2013年1月截止到2016年8月，博海尚城空置房物业费和电梯费112132元、博海尚城联体别墅空置房物业费387454元、博海尚城开发商抵用券抵用物业费78771元、博海尚城地下车位空置服务费497200元，以上合计1075557元。上述款项被告一直未付，原告为此诉至法院。被告苏州博海房地产开发有限公司未作答辩。经审理查明，苏州博海投资有限公司（甲方）与常州高成物业服务有限公司太仓分公司（乙方）于2012年签订《前期物业管理委托合同》一份，该合同约定：甲方将博海尚城委托乙方实行物业管理服务，物业名称为博海尚城，物业类型为住宅，坐落于浏××闸北村，东至东港路，西至农田，南至郑和东路，北至农田；总建筑面积71393平方米，其中住宅54986.72平方米，商场2683.45平方米，停车场（库）13723平方米。关于委托管理服务期限，甲乙双方约定物业管理服务期限为3年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2012年6月30日起至2015年6月30日止；合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。关于物业管理费用，甲乙双方在合同第九条中约定：在前期物业管理阶段，实行物业费用包干制，物业服务费按月计收；乙方根据下述约定按照建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅1.10元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米，联体别墅2元/月/平方米；小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.40元/月/平方米；上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取；甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。关于停车场（库）管理服务费，甲乙双方在合同第十条中约定：本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有；停车位的权利人应按150元/月/个向乙方交纳停车位管理服务费，甲方未出售的且未出租的按50元/月/个缴交；停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。关于前期物业管理委托合同期限，甲乙双方在合同第二十四条中约定：本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会；本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续；延续期限为本合同的期限；合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。经甲乙双方盖章确认的《前期物业管理委托合同报送表》显示：物业名称博海尚城，物业类型住宅，物业坐落于太仓市××河镇闸北村；住宅建筑面积总计54986平方米，住宅4幢480套计49771平方米；商业用房层数2层，建筑面积2683平方米；机动车场（库）建筑面积9286平方米，停车位275个；物业管理公共服务费为高层住宅1.10元/月/平方米，电梯0.40元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米，联体别墅2元/月/平方米；物业管理期限为2012年6月30日至2015年6月30日。另查明：1.苏州博海投资有限公司于2011年10月12日经工商部门登记备案，名称更改为苏州博海房地产开发有限公司。2.常州高成物业服务有限公司太仓分公司于2013年3月27日经工商部门登记备案，名称更改为江苏高成物业服务有限公司太仓分公司。关于原告提供前期物业服务的期限，庭审中原告陈述博海尚城于2012年12月31日交付使用，因此原、被告之间的前期物业管理委托合同实际自2013年1月1日起开始履行，同时博海尚城业主委员会成立后，原告已于2016年8月31日进行了交接并撤出了博海尚城，因此该委托合同原告实际履行至2016年8月31日止。为此原告提供如下证据：1.购房人彭斜于2011年6月27日与苏州博海投资有限公司签订购买博海尚城3-2203室的商品房买卖合同及交房结算清单各一份，其上显示交房日期为2013年1月12日；2.购房人孙根华与苏州博海房地产开发有限公司签订购买博海尚城1-2104室的商品房买卖合同一份，签订日期为2012年11月21日；3.住宅质量保证书一份，其上显示滨江尚城（即博海尚城）竣工验收时间为2012年12月20日，交付使用时间为2012年12月31日；4.移交清单一份，其上显示原告已于2016年8月31日与博海尚城业主委员会及苏州金管家物业管理有限公司进行了交接，并且截至2016年8月31日，博海尚城高层住宅空置15套、联体别墅空置14套。关于原告主张的各项物业费用，庭审中原告陈述物业费抵用凭证是被告作为开发商为了促销卖房发给购房者用以抵扣一定物业费的优惠券，原告已向业主作相应抵扣并开具了物业费收据，被告之前答应该费用由其补给原告，但被告均未支付，原告提供的物业费抵用凭证均加盖被告公章并记载了业主抵用物业费的期间，凭证仅适用于物业费抵扣使用，使用后均由物业公司收回等内容。同时原告为说明各项物业费用的组成还提供了博海尚城空置房物业费及电梯费、联体别墅空置房物业费、物业费抵用以及地下车位空置服务费等费用的计算明细，其上显示了自2013年1月1日至2016年8月31日期间各项物业费用的计算方式和总金额。上述事实，有原告提供的前期物业管理委托合同、委托合同报送表、商品房买卖合同、交房结算清单、质量保证书、物业费抵用凭证、物业费数据、费用明细以及当事人陈述等予以证实。本院认为，常州高成物业服务有限公司太仓分公司与苏州博海投资有限公司于2012年签订的《前期物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自的义务。后常州高成物业服务有限公司太仓分公司、苏州博海投资有限公司均经工商部门核准登记，名称分别变更为江苏高成物业服务有限公司太仓分公司、苏州博海房地产开发有限公司，江苏高成物业服务有限公司太仓分公司与苏州博海房地产开发有限公司均仍应按照《前期物业管理委托合同》约定履行相关义务。原告于2013年1月1日起至2016年8月31日止期间已按合同约定为博海尚城提供了前期物业服务，根据合同约定，未出售的空置房和出租房的物业管理费用应由被告全额交纳，未出售的且未出租的地下停车位的服务费亦应由被告按照约定交纳，因此被告应按照双方合同约定的住宅1.10元/月/平方米、小高层和高层住宅电梯水泵运行费0.40元/月/平方米、联体别墅2元/月/平方米、未出售且未出租的地下停车位50元/月/个的标准向原告支付上述期间内相应的物业管理费用。关于原告主张的物业费抵用凭证抵用的物业费，本院认为，加盖被告公章的抵用凭证是被告作为开发商为促销给予购房者的优惠，被告据此承诺抵扣一定期间的物业费，但该物业费优惠承诺并非原告作出，原告已为业主提供抵扣期间的物业服务且在向业主收取物业费时也已按被告开具的凭证作相应抵扣，该抵用凭证可视为被告承诺代业主向原告交纳一定期间的物业费，因此原告有权依据该抵用凭证向被告催要已抵扣的物业费，故本院对原告要求被告支付抵用凭证抵用的物业费的诉讼请求依法予以支持。经核实，本院确认被告应支付原告自2013年1月1日起至2016年8月31日止期间的物业管理费用为博海尚城空置房物业费和电梯费112132元、联体别墅空置房物业费387454元、地下停车位空置服务费497200元及博海尚城开发商物业费抵用凭证抵用的物业费78771元（均取整），以上合计1075557元。被告苏州博海房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告苏州博海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏高成物业服务有限公司太仓分公司物业管理费用1075557元。上述款项支付至原告确认的银行账户：户名江苏高成物业服务有限公司太仓分公司，开户行中国工商银行太仓浏河支行，账号11×××56。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14532元，由被告苏州博海房地产开发有限公司负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由其在履行本判决时按照负担额一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a）。审 判 长  张永生代理审判员  李 玲人民陪审员  苏云周二〇一七年二月十七日法官 助理  王衍举书 记 员  姚晨逸