安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民终117号上诉人（原审被告）：砀山县国土资源局，住所地安徽省砀山县砀城镇人民东路商业街。法定代表人：陈涛，该局局长。委托诉讼代理人：窦雪山，该局工作人员。委托诉讼代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿州绿地置业有限公司,住所地安徽省砀山县砀城镇芒砀南路宴嬉台大酒店。法定代表人：董祥皊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。原审被告：砀山县人民政府，住所地安徽省砀山县砀城镇政务新区。法定代表人：陶广宏，该县政府县长。委托诉讼代理人：王相平，该县政府法制办工作人员。上诉人砀山县国土资源局（以下简称砀山国土局）因与被上诉人宿州绿地置业有限公司（以下简称绿地公司）、原审被告砀山县人民政府（以下简称砀山县政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2016）皖1323民初903号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人砀山国土局的委托诉讼代理人窦雪山、李夫永，被上诉人绿地公司的委托诉讼代理人张勇，原审被告砀山县人民政府的委托诉讼代理人王相平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。砀山国土局上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.绿地公司掌握全部拆迁款，却未按约定足额落实拆迁户的拆迁费用，造成两拆迁户拒绝拆迁，导致砀山国土局无法按照约定期限交付净地，该结果系绿地公司自身违约所致。2.绿地公司实际参与拆迁事务，但因其自身商谈过错造成两拆迁户没有达成安置补偿协议，最终拒绝拆迁，且绿地公司发现拆迁安置补偿成本过高，出于自身成本原因，分别于2012年5月3日、2014年2月21日两次主动提出解除合同终止该项目的投资建设，并非砀山国土局原因所致，砀山国土局不应对此承担违约责任。3.经档案查询，绿地公司已于2012年4月13日及2012年5月3日先后送达了催告通知和解除合同通知，该两份通知具有解除合同的效力，之后再次于2014年2月21日下发解除合同通知及砀山国土局是否答复，均不影响2012年5月3日合同解除的法律效力，故，涉案双方签订合同于2012年5月3日解除。4.按照双方约定，受让人解除合同的，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付出让价款的其余部分，受让方并可请求出让人赔偿损失。绿地公司一审时要求解除合同并支付违约金，与合同约定仅赔偿损失的内容不符。且合同解除导致合同关系归于消灭，其法律后果并非表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。一审判决解除合同的同时判令砀山国土局支付违约金于法无据。5.绿地公司的损失仅为占用土地出让金的利息损失，可根据中国人民银行同期同类贷款利率计算，绿地公司主张9950000元损失无事实依据。6.绿地公司已经交付的土地出让金已经全部拨付给该公司，不应返还，且绿地公司将该笔款项如实际用于拆迁补偿及其他合理支出应当提供证据证明，否则应认定该款由绿地公司全部支配，不应再返还。绿地公司辩称，1.按照双方签订合同的约定，涉案土地上附属物的拆迁由砀山国土局负责，该局将土地拆迁完毕后，将净地交由绿地公司，砀山国土局系违约方应承担违约责任，支付违约金。2.该宗土地是砀山国土局委托拆迁事务所具体实施，绿地公司并未参与。砀山国土局在本案诉讼期间发出的书面解除合同函件未经法院确认不产生法律效力。绿地公司发出的催告函仅是催告其尽快履行合同，并非解除合同。3.由于砀山国土局的违约造成绿地公司900多万元的损失，绿地公司一审已经提供证据予以证明，一审判决的违约金不存在过高的问题。4.砀山国土局收取土地出让金，现因其违约导致合同目的无法实现，应当返还土地出让金。请求驳回上诉，维持原判。砀山县政府述称，同意砀山国土局的意见。绿地公司向一审法院起诉请求：1、砀山国土局、砀山县政府继续履行2010年1月6日双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、砀山国土局、砀山县政府赔偿违约金2260000元。诉讼过程中，绿地公司变更上述诉讼请求为：1、依法解除2010年1月6日双方当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、砀山国土局、砀山县政府返还其缴纳的土地出让金2260000元；3、砀山国土局、砀山县政府赔偿其违约金4991200元（计算至2016年5月17日）。一审法院认定事实：2009年12月25日，绿地公司在砀山国土局举办的国有用地使用权挂牌出让活动中，竞得编号GT2009-30地块、面积为1632.59㎡的国有建设用地使用权，成交总价为2260000元。2010年1月8日，绿地公司与砀山国土局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，双方约定了出让宗地的编号、面积以及出让价款等事项。合同第五条约定，本合同项下出让宗地的用途为商住用地。第六条约定，出让人同意在2010年4月25日前将出让宗地交付给受让人，同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)项规定的土地条件：净地。该条同时约定：出让金全部用于该地块拆迁补偿安置，实行“拆一补一、找补差价”的原则，超出部分由受让人承担。具体由政府委托拆迁事务所办理拆迁事宜。第三十条约定，受让人应按本合同约定按时支付土地出让价款，若不能按时支付的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。第三十七条约定，受让人按本合同约定支付出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。合同签订当日，绿地公司全额缴纳了土地出让金2260000元。当日，砀山国土局向绿地公司出具了土地规费收据。此后，该涉案宗地进入拆迁补偿安置阶段，其拆迁人为砀山县土地收购中心、该中心委托砀山县拓展拆迁事务所具体实施拆迁事宜，另绿地公司作为开发商亦参与了与被拆迁户商谈等拆迁事务。其后在拆迁过程中，因未能与被拆迁户美华饭店（原砀山县食品厂）业主、老谢超市业主达成拆迁安置补偿协议，造成该宗地拆迁受阻。至2010年4月25日合同约定交付土地之日届满时，该宗地未能净地交付。同年6月23日，砀山县土地储备中心向砀城大建设指挥部报告，申请对美华饭店予以证据保全强制拆除，后无果。同年4月14日，砀山国土局向砀山县政府报告，申请将砀GT2009-23号宗地出让款3000000元（同是绿地公司竞得）、砀GT2009-30号宗地出让款2260000元，合计5260000元全部拨付给受让人绿地公司用于拆迁补偿安置。同年5月4日、7月15日、10月12日，绿地公司从砀山国土局分三次领取拆迁补偿款5260000元，用于上述两块宗地上被拆迁户的安置补偿。截止到2015年7月，绿地公司竞得的砀GT2009-30号宗地上仍未拆迁完毕。同年7月16日，绿地公司向所在地一审法院提起诉讼，要求依法判令双方继续履行合同，并赔偿其违约金2260000元。本案在诉讼过程中，砀山国土局根据2015年5月20日砀山县委县政府会议精神，于同年8月27日作出《关于解除砀GT2009-30号宗地国有建设用地使用权出让合同的函》：要求解除与绿地公司签订的GT2009-30号宗地使用权的出让合同，收回土地所有权，退还实际用于该宗地拆迁等合理支出费用1585113元，并支付违约金317000元，两项合计1902100元。限绿地公司收到本函后30日内来该局办理相关手续。同年9月2日，绿地公司签收此函后，因考虑此纠纷已提起诉讼，此函内容与其诉求相悖，双方未能就解除合同等事项达成一致意见。同年12月9日，绿地公司向砀山县人民法院申请撤诉获准许。2016年1月8日，绿地公司再次提起诉讼，并申请砀山县人民法院全体法官回避。同年1月26日，砀山县人民法院报请本院指定管辖。同年2月26日，本院指定安徽省灵璧县人民法院管辖。一审法院在审理过程中，于2016年4月11日到涉案土地的现场进行勘查。查明：涉案土地上“美华饭店”、“老谢超市”两被拆迁户因对拆迁补偿安置补偿有异议，拒绝拆迁。一审法院认为，本案土地出让合同的当事人系出让方砀山国土局和受让方绿地公司，砀山县政府不是合同的当事方，故其不是本案适格诉讼主体。一审法院将依法另行制作民事裁定，驳回绿地公司对砀山县政府的起诉。按照约定，出让人同意在2010年4月25日前将出让土地净地交付受让人，截止至本案庭审时，砀山国土局在长达六年之久均未能完成涉案宗地拆迁工作，至今无法将出让土地净地交付绿地公司。该局虽于2015年9月2日向绿地公司送达了解除函，但双方未就合同解除达成一致意见，况且在解除函送达前绿地公司已向砀山县法院提起诉讼，故该解除函未发生法律效力。因此，砀山国土局未按合同约定交付出让土地净地的行为，已构成违约。依据法律规定，违约金调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人过错程度、预期利益等因素综合评判。同时，违约金具有补偿性和惩罚性，其补偿即违约所造成的损失，惩罚即是不过分高于造成的损失部分。因此，砀山国土局因逾期未能交付出让土地净地给绿地公司造成的损失，不仅包括前期缴纳的出让金利息损失、还包括后期的勘验、设计、人员工资、以及未能使用出让土地造成的预期利益损失等。涉案合同第三十条约定，受让人不能按时支付出让款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，此违约金的约定是根据《国务院办公厅〈关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知〉》中关于土地使用者不按时足额缴纳土地出让金时从逾期之日起按日1‰支付违约金的精神，对于双方当事人而言是公平的。根据合同法权利义务相一致原则，同样出让合同第三十七条出让人未按时提供出让土地，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付出让价款的1‰向受让人给付违约金的约定，亦不违反法律规定。另砀山国土局未对此违约金约定表示异议。综上，绿地公司关于违约金的诉讼请求，予以支持。依据法律规定及结合本案出让合同约定的具体案情，当事人双方均有解除合同的权利。2015年9月2日，砀山国土局虽向绿地公司送达了解除函，但双方未就合同解除协商一致，且该行为发生在绿地公司起诉之后和法院审理期间，也未经审理法院确认其效力，故此解除函不发生法律效力。绿地公司此前诉讼及本案庭审前，其诉求均是要求继续履行出让合同等，庭审时变更诉求为要求解除出让合同等，故此时应为其提出解除合同的主张，并已当庭通知和送达对方当事人，砀山国土局对解除合同无异议，仅是对合同解除的时间有异议（认为应按其解除函送达之日），因此，一审法院确定涉案合同的解除为庭审之日，即2016年5月17日。已查明，本案土地出让合同签订后，为便于出让土地上的拆迁工作，绿地公司应邀参与了对被拆迁户的洽谈等拆迁工作。同年4月14日，砀山国土局申请砀山县政府将砀GT2009-23号宗地出让款3000000元（同是绿地公司竞得）、砀GT2009-30号宗地出让款2260000元，合计5260000元全部拨付给受让人绿地公司用于拆迁补偿安置。之后，绿地公司分三次领取了上述款项5260000元，用于上述两块宗地上被拆迁户的安置补偿。由于GT2009-30号宗地没有拆迁完毕，至于最后补偿安置费支出多少，现无审计结论。绿地公司领取的5260000元，已明确系用于拆迁的补偿安置费，不是合同解除后返还的土地出让金。况且领取该款项时，双方合同仍在履行期间。故砀山国土局辩解已返还绿地公司GT2009-30宗地土地出让金2260000元，与本案事实不符，不予采信。至于绿地公司领取5260000元补偿安置费后支出情况，现无审计结果，且该事实与本案不属同一法律关系，依法不予调整。综上，一审法院认为，砀山国土局与绿地公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，双方均须按约履行。绿地公司按照合同约定缴纳了全部土地出让金，砀山国土局应将符合合同约定的土地交付绿地公司。后因拆迁工作未能完成，砀山国土局未能依约按时交付净地与绿地公司的行为，已构成违约。鉴于本案出让合同的目的无法实现，现依法解除双方当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》，对于绿地公司缴纳的2260000元土地出让金，砀山国土局应予返还。因砀山国土局未按合同约定的净地标准交付土地，还应当承担相应的违约责任。绿地公司的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款第二十九条规定，判决：一、依法解除砀山国土局与绿地公司于2000年1月6日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、砀山国土局于判决生效后10日内返还绿地公司土地出让金2260000元；三、砀山国土局于判决生效后10日内支付给绿地公司违约金4999120元（计算至2016年5月17日）。案件受理费62620元，由砀山国土局负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：砀山国土局提供的2012年4月13日催告通知、2012年5月3日解除合同通知书、2014年2月21日解除合同通知书以及砀山县审计局出具的审核报告真实，且与本案具有关联性，对上述证据本案予以认定。砀山国土局申请证人出庭，证人证言无法证明涉案土地尚未交付系绿地公司原因所致，对该证言本案不予认定。绿地公司提供的向砀山县政府及砀山国土局出具的书面报告真实，本案予以认定。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2012年4月13日，绿地公司向砀山国土局发出一份催告通知，要求砀山国土局在2012年5月1日前按照约定交付净地，否则绿地公司将依照法律规定解除合同，并追究违约责任。同日，砀山国土局收到该份催告通知。2012年5月3日，绿地公司向砀山国土局发出一份解除合同通知，解除双方于2010年1月6日签订的国有建设用地使用权出让合同，并将依法追究砀山国土局的违约责任。同日，砀山国土局收到该份通知。2014年2月21日，绿地公司发出一份解除合同通知，称砀山国土局至今未能交付净地，依据法律规定，解除涉案出让合同并依法追究该局违约责任，并注明2012年5月3日已经将解除合同通知函交给砀山国土局。2015年2月15日，砀山县审计局作出砀审简财报〔2015〕1号《关于财富广场（砀GT—30号）地块拆迁补偿款使用情况的审核报告》，经审核绿地公司用于涉案地块拆迁补偿款为1585113.51元，结余674886.49元。2015年5月12日，绿地公司向砀山县人民政府及砀山国土局发出一份报告，认为砀山国土局存在违约行为，并要求砀山国土局在2015年5月20日前按照合同约定支付违约金并交付净地，或者全额退还土地出让款并承担违约责任。本院认为，关于涉案出让合同的解除时间应当如何认定的问题。按照双方约定，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同。为此，绿地公司向砀山国土局发送催告函，并在之后发出了解除合同通知，主张双方间的合同已依法解除。绿地公司称该解除合同通知书不能作为认定本案合同解除的依据，因为之后与砀山国土局一直就净地交付问题进行协商。审理认为，依照法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。案已查明，砀山国土局未能在双方约定的2010年4月25日前将涉案土地交付。绿地公司作为守约方在2012年4月13日向砀山国土局以书面形式催告其履行义务后，在宽限期内砀山国土局仍未能履行义务，2012年5月3日，绿地公司向砀山国土局发出书面解除合同书，砀山国土局于当日收到，后并未在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力。因此，涉案合同已于2012年5月3日解除。绿地公司辩称双方并未实际解除合同，并在本案中要求解除合同的请求，因未能提供有效证据予以证明，本院不予支持。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同签订后，绿地公司向砀山国土局交纳2260000元出让金，后砀山国土局将该笔款项全额返还用于拆迁安置事宜。经审计绿地公司用于涉案地块拆迁补偿款为1585113.51元，结余674886.49元，绿地公司因履行涉案合同支出的1585113.51元，砀山国土局作为违约方应当支付，其余674886.49元已经拨付给绿地公司，绿地公司一、二审中也未提供证据证明剩余款项亦用于涉案地块拆迁安置。故，绿地公司要求砀山国土局全额返还2260000元出让金的诉讼请求无事实依据，砀山国土局主张只应支付1585113.51元的上诉理由成立，本院不予支持。因砀山国土局存在违约行为，绿地公司要求其按照约定承担违约金的请求不违反法律及双方合同约定，本院予以支持。一、二审中砀山国土局均主张双方约定违约金过高，要求法院予以调整。审理认为，依照法律规定，判断违约金是否过高应当以守约方造成的实际损失为依据。本案中绿地公司一审虽然提供证据证明其实际损失，但其提供工资支出等系其单方制作，无法核实其真实性，且其他证据尚不能有效证据其实际损失，综合本案情况，本院酌定违约金的计算标准以中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍为宜，自2010年4月26日计算至2012年5月3日。对绿地公司超出该部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上，一审认定基本事实清楚，因二审出现新证据，导致涉案合同解除时间及违约金计算期限有所变更，一审判决认为涉案合同约定违约金不应予以调整不当，本院一并予以纠正。砀山国土局上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十六条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2016）皖1323民初903号民事判决第一、三项，即“依法解除砀山县国土资源局于宿州绿地置业有限公司于2000年1月6日签订的国有建设用地使用权出让合同”、“砀山县国土资源局于判决生效后10日内支付宿州绿地置业有限公司违约金4999120元（计算至2016年5月17日）”；二、变更安徽省灵璧县人民法院（2016）皖1323民初903号民事判决第二项，即“砀山县国土资源局于判决生效后10日内返还宿州绿地置业有限公司土地出让金2260000元”为“砀山县国土资源局于本判决生效后10日内返还宿州绿地置业有限公司土地出让金1585113.51元及违约金（自2010年4月26日起计算至2012年5月31日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算）”；三、驳回宿州绿地置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62620元，由宿州绿地置业有限公司负担42158元，砀山县国土资源局负担20463元；二审案件受理费62620元，由砀山县国土资源局负担20463元，宿州绿地置业有限公司负担42158元。本判决为终审判决。审判长 丁 伟审判员 吴昊彧审判员 赵 路二〇一七年二月二十八日书记员 朱贝贝附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一项当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知达到之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。