广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18695号上诉人（原审被告）：王增明，男，1962年10月29日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。上诉人（原审被告）:王佳成，男，1997年11月23日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。上述两上诉人的共同委托代理人：邓超军，广东义法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市共青河贸易有限公司，住所地广州市越秀区广园东路1881号广园致友汽配城分场自编A办18号。法定代表人：吴吉喆，职务执行董事兼经理。委托诉讼代理人：邵林枫，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩根，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人王增明、王佳成因与被上诉人广州市共青河贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初9040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王增明、王佳成上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项；2.驳回广州市共青河贸易有限公司的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由广州市共青河贸易有限公司承担。事实和理由：一、广州市共青河贸易有限公司未告知房屋产权的真实情况，是造成王增明、王佳成延迟支付购房款的主要原因，一审将延迟支付购楼款的责任全部归由王增明、王佳成承担，处理不公。二、广州市共青河贸易有限公司将37xx房与37xx房作为3708xx房一套房屋出售给王增明、王佳成，解除案涉房屋买卖合同将导致整套房屋分割后无法使用，影响了房屋的使用价值。37xx房产权包括入室大门、厨房、客厅、一间储物室及一间卧室，37xx房产权包括3间卧室，没有入室大门、厨房、客厅，与37xx房共用一套水电系统和中央空调系统。三、一审判决王增明、王佳成返还37xx房屋，违反《物权法》有关共有物分割的规定。王增明、王佳成已经缴纳案涉37xx房与37xx房总价款的64%，并接收及合法占有案涉37xx房与37xx房已有两年，其对案涉房屋享有物权期待权。四、一审判决王增明、王佳成支付广州市共青河贸易有限公司聘请律师的费用，没有事实与法律依据。广州市共青河贸易有限公司辩称，我方同意一审判决，不同意王增明、王佳成的上诉请求、事实和理由。理由如下：一、37xx号、37x号是两个独立的房屋，是分别出售给王增明、王佳成的，并签订了两份合同，37xx号房已经履行完毕，但37xx号房在签订合同之后王增明、王佳成一直没有依照合同履行付款义务，我方以口头、书面的方式多次催告王增明、王佳成要求其履行付款义务，但从签订合同至起诉之日共有7个月的时间王增明、王佳成仍然没有履行，王增明、王佳成的行为已经属于严重违约行为，因此我方根据合同约定的相应的条款要求解除合同，并且要求追究王增明、王佳成的违约金。依据合同的约定，我方应当追究对方20%的违约金，但一审法院调整为10%，我方考虑到对方的情况，没有对此提出上诉。二、37xx号房以及37xx号房是两个房屋，不能作为一个合同进行履行。王增明、王佳成称解除合同不可执行，该主张不能成立，因为王增明、王佳成已经履行了37xx号房，另外一套房屋执行也是没有问题的，且两套房屋分割不会造成房屋的价值损失。广州市共青河贸易有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《广州市商品房买卖合同》，要求王增明、王佳成立即搬出并交还涉案房屋，协助广州市共青河贸易有限公司办理撤销商品房买卖合同网签登记手续；2.判令王增明、王佳成向广州市共青河贸易有限公司支付逾期付款违约金（自2016年1月12日起每日按按揭贷款总额2590000元的0.05%计至解除合同之日止）；3.判令王增明、王佳成按商品房交易总价的20%向广州市共青河贸易有限公司支付解除合同违约金740000元；4.判令王增明、王佳成向广州市共青河贸易有限公司支付律师费50000元。一审法院认定事实：2015年11月10日，广州市共青河贸易有限公司与王增明、王佳成签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定王增明、王佳成向广州市共青河贸易有限公司购买广州市越秀区南堤二马路3x号37xx房，建筑面积102.6897平方米，套内建筑面积74.3776平方米，总价370万元，按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起2日内支付全部房价款的30%，金额111万元，剩余房款金额259万元，须于2016年1月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如果王增明、王佳成未能按照本合同约定的期限支付首期价款的，广州市共青河贸易有限公司有权要求王增明、王佳成每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经广州市共青河贸易有限公司催告，逾期超过90日仍未支付的，广州市共青河贸易有限公司有权解除合同；广州市共青河贸易有限公司要求解除合同的，广州市共青河贸易有限公司应自其要求解除合同通知书到达王增明、王佳成之日起10日内，将王增明、王佳成已支付房价款退还给王增明、王佳成；另附件七补充协议约定：王增明、王佳成应于签订买卖合同当天办妥银行按揭申请手续；如王增明、王佳成未在约定的期限内获得银行批准或银行批准之贷款无法满足房款支付需要的，王增明、王佳成应按广州市共青河贸易有限公司书面通知指定的其他付款方式及时支付款项，否则广州市共青河贸易有限公司有权解除买卖合同；如广州市共青河贸易有限公司选择继续履行合同且王增明、王佳成愿意继续履行的，则合同继续履行，广州市共青河贸易有限公司书面通知指定的付款期限届满之日起至王增明、王佳成付款之日止，王增明、王佳成应每日向广州市共青河贸易有限公司支付按揭贷款总额0.05%的违约金；王增明、王佳成保证，银行按揭贷款应于约定的银行按揭申请手续办妥之日起的合理期限内（商业贷款为2个月，公积金含组合贷款为6个月）支付至广州市共青河贸易有限公司，非因广州市共青河贸易有限公司原因导致银行延误放款的，广州市共青河贸易有限公司不承担任何责任，否则每逾期一日，王增明、王佳成应向广州市共青河贸易有限公司支付按揭贷款总额0.05%的违约金；逾期超过90日的，广州市共青河贸易有限公司有权解除合同；如买卖合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知，自解除通知到达对方时，合同解除；对方有异议的，应于解除通知到达之日起7个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力；除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算；如因王增明、王佳成违约导致合同被解除的广州市共青河贸易有限公司自发出解除合同通知书且双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于办妥合同网上涂销手续之日起45个工作日内，将王增明、王佳成已付购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回）扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给王增明、王佳成；王增明、王佳成确认，不论因何种原因导致买卖合同解除的，王增明、王佳成均应按广州市共青河贸易有限公司的书面通知要求，到有关部门协助办理涂销登记等退房手续，并应赔偿广州市共青河贸易有限公司因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。该合同于签订当日办理网签手续。2016年1月12日，广州市共青河贸易有限公司向王增明、王佳成寄送《催交款通知函》，内容为：王增明、王佳成仍有370万元尚未缴交，已构成违约，广州市共青河贸易有限公司可根据合同有关条款计收违约金，请王增明、王佳成尽快缴清上述款项等。2016年4月8日，广州市共青河贸易有限公司向王增明、王佳成寄送《律师函》，内容为：请王增明、王佳成在收到本律师函后3天内，主动联系广州市共青河贸易有限公司，立即缴交所欠的房价款及违约金，否则由于王增明、王佳成的违约行为造成的法律后果由王增明、王佳成自行承担；广州市共青河贸易有限公司有权解除合同，收回房屋，并追究王增明、王佳成的违约责任等。2016年5月30日，广州市共青河贸易有限公司向王增明、王佳成寄送《付款方式变更通知函》，内容为：王增明、王佳成因征信问题尚未能通过银行按揭审批，现通知王增明、王佳成作付款方式变更事宜如下：请于收到此函后3日内联系变更付款方式事宜，并在2016年6月10日前缴清上述款项等。2016年6月21日，广州市共青河贸易有限公司与广东金桥百信律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定：广州市共青河贸易有限公司因与王增明、王佳成商品房买卖合同纠纷一案，聘请该所提供法律服务，该所指派律师担任广州市共青河贸易有限公司的委托代理人，代理本案一审法律程序，广州市共青河贸易有限公司向该所支付律师代理费5万元等。同年6月24日，广东金桥百信律师事务所向广州市共青河贸易有限公司开具金额为5万元的法律服务发票。一审审理过程中，广州市共青河贸易有限公司自愿撤回其第二项诉讼请求。一审法院认为：广州市共青河贸易有限公司、王增明、王佳成自愿签订的上述《商品房（一手现房）买卖合同》，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。王增明、王佳成未能依约向广州市共青河贸易有限公司支付购房款，已构成违约，应依约向广州市共青河贸易有限公司承担违约责任。广州市共青河贸易有限公司提出的诉讼请求符合合同约定，予以支持。唯广州市共青河贸易有限公司所主张的违约金过分高于其实际损失，一审法院依法调整违约金的计算标准为按涉讼商品房交易总价的10%计算，即37万元。同时，广州市共青河贸易有限公司应将已收取的购房款退还给王增明、王佳成。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年7月20日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日，广州市共青河贸易有限公司与王增明、王佳成于2015年11月10日签订的《商品房（一手现房）买卖合同》予以解除；二、王增明、王佳成应自判决发生法律效力之日起7日内协同广州市共青河贸易有限公司办理涂销上述《商品房（一手现房）买卖合同》的网签登记手续；三、王增明、王佳成应自判决发生法律效力之日起30日内将广州市越秀区南堤二马路3x号37xx房腾空交还给广州市共青河贸易有限公司；四、王增明、王佳成应自判决发生法律效力之日起7日内向广州市共青河贸易有限公司支付违约金370000元；五、王增明、王佳成应自判决发生法律效力之日起7日内向广州市共青河贸易有限公司赔偿律师费50000元；六、广州市共青河贸易有限公司应自判决发生法律效力之日起7日内向王增明、王佳成退还购房款1110000元；七、驳回广州市共青河贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36400元，由广州市共青河贸易有限公司负担4300元，王增明、王佳成共同负担32100元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，王增明、王佳成向本院提交以下证据：1.中国工商银行汇款凭据5份，拟证明王艺蓉在2015年2月2日汇款100万元给广州市共青河贸易有限公司购买案涉37xx房和37xx房，广州市共青河贸易有限公司将上述两房按一套房屋出售收取房款。此后，王增明、王佳成共计付款451.6万元给广州市共青河贸易有限公司，占总房款的63%以上；2.王佳成登记字号2015111443xx房地产登记情况查询证明，拟证明王佳成名下只有案涉37xx房；王增明登记字号为201511144xxx、201511144xxx房地产登记情况查询证明，拟证明其具备购房资格；3.2017年11月9日工商银行流水单以及对应的王艺蓉工商银行帐号，其中余额显示3107308.3元；4.王增明、王艺蓉结婚证，证明王艺蓉与王增明是夫妻关系，王佳成是王艺蓉与王增明的儿子。广州市共青河贸易有限公司质证称：1.确认证据1的真实性、合法性，但不确认该证据的关联性。37xx房的房款王增明、王佳成未支付完毕，且经过我方多次催告王增明、王佳成仍未履行。我方并不是按照一套房屋整体收取37xx房和37xx房的房款，37xx房已经履行完毕，与本案没有关系。2.对证据2的真实性、合法性均没有异议，但不确认关联性。该材料仅能反映在王佳成、王增明名下有一套房屋，但对其是否有购房资格需要对方加以证明。3.对证据3的存款的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，我方无法确认该款项是否是用来支付房款。对证据4的三性均予以认可。二审中，广州市共青河贸易有限公司提交以下证据：1.案涉37xx房的网签买卖合同；2.广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月30日颁发的涉案楼宇《商品房预售许可证》；3.广州市共青河贸易有限公司出具的情况说明，广州市共青河贸易有限公司与王增明、王佳成就出售案涉房屋只有两套房屋的网签合同，没有签订认购书和其他书面合同。王增明、王佳成质证称：我方对证据1的网签买卖合同的真实性没有异议，该份合同除了办证之外其他权利义务已经实际履行完毕。我方与广州市共青河贸易有限公司是有签订认购书的，但我方现手上没有该认购书。对证据2的真实性没有异议。对证据3的真实性有异议，两套房屋备注为一套房屋，只签订了一份买卖合同，因广州市共青河贸易有限公司称要将买卖合同盖章，因此我方没有保留任何文件。二审中，双方当事人共同确认以下事实:1.广州市共青河贸易有限公司已实际收齐37xx号房屋的全部房价款,已经交付房屋使用；2.37xx号房屋目前尚欠购房款259万元。二审中，双方当事人对于合同的签约情况存有争议:1.合同订立情况，王增明、王佳成表示网签合同之前，双方当事人之间签订了一份正式的合同，广州市共青河贸易有限公司是将37xx、37xx两套房屋作为一套出售，该合同项下的标的物是3708xx一整套房，但因广州市共青河贸易有限公司拿去盖章，故王增明、王佳成没有保留该合同的原件，双方之间网签合同是分为两个合同签订，即3708号与3710号房屋。广州市共青河贸易有限公司表示：其与王增明、王佳成之间只签订了两份网签合同，在网签合同签订之间双方之间没有签订认购书或其他书面合同，因广州市共青河贸易有限公司主管与王增明关系良好，双方口头约定王增明仅支付部分房款，广州市共青河贸易有限公司就将房屋交付其使用。2.房屋的使用情况，王增明、王佳成表示在签订案涉合同之前有实际查看过房屋，当时房屋已经全部装修完毕，争议的3710和3708是一套房屋，王增明、王佳成是在签订网签合同的时候才知道是两个权属证书，现两套房屋均已经实际交付使用。广州市共青河贸易有限公司则表示：王增明、王佳成去现场看过案涉房屋现状，因此签订网签合同之间是知道房屋为两套房屋。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同应否解除。根据双方签订的《商品房（一手现房）买卖合同》约定，案涉3710号房屋剩余房款金额259万元，须于2016年1月10日前申请办理银行按揭，并按照按揭方式付款。广州市共青河贸易有限公司应在2016年2月10日将案涉房屋交付给王增明、王佳成使用。因此，依据上述约定内容，合同对于付款义务和交房义务的先后顺序进行了明确具体的约定。根据案件查明事实，在王增明、王佳成尚未付清37xx号房屋剩余房款之前，广州市共青河贸易有限公司即将37xx号房屋与37xx号房屋一并交付王增明、王佳成使用，且上述两房屋从使用结构上已经实际装修为一个整体居住使用。因此，从上述两套房屋的合同签订及实际履行情况来看，王增明、王佳成对于37xx号房屋《商品房（一手现房）买卖合同》项下的合同目的不应与37xx号房屋的合同履行割裂审查。在合同解除必然产生房屋交还的法律后果情况下，则理应考量房屋交付的原因以及房屋交还后履行费用的成本问题。二审中，王增明、王佳成提交相关依据证明其实际具备一次性支付欠付款项的履行能力，因此，本案处理应当综合上述两套房屋的签约背景，合同履行情况以及交付使用现状，综合评判合同继续履行与合同解除的不同法律后果。综上，依据公平合理原则，广州市共青河贸易有限公司主张解除案涉合同不能成立，本院不予支持。一审法院处理欠妥，本院予以撤销。至于合同继续履行的方式及迟延履行义务的违约责任双方可另行协商解决。综上所述，王增明、王佳成的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初9040号民事判决；二、驳回广州市共青河贸易有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费36400元，由广州市共青河贸易有限公司负担；二审案件受理费32100元，由广州市共青河贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十一月二十一日书记员  袁蕾游瑞娜