上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终13459号上诉人（原审被告）：吾守尔·买海提，男，1974年2月1日出生，维吾尔族，户籍地新疆维吾尔自治区伽师县，现住上海市闵行区。上诉人（原审被告）：上海市闵行区奥尔哒餐厅，主要营业地上海市闵行区永平路86号。经营者：吾守尔·买海提（暨本案上诉人）。被上诉人（原审原告）：方建伟，男，1959年12月2日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。上诉人吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅（以下简称奥尔哒餐厅）因与被上诉人方建伟租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅共同向本院提起上诉，请求判令撤销一审判决，发回一审法院重审。事实和理由：方建伟向一审法院提起诉讼后，吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅向一审法院提出了管辖权异议，后被一审法院裁定驳回，吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅在收到管辖权异议裁定书后在法律规定的时间内向二审法院提出了上诉申请，但二审法院及原审法院对该上诉申请均未作出回应和裁定，一审法院径行作出了一审判决，显属程序不当，本案应发回重审。被上诉人方建伟辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。方建伟向一审法院提出诉讼，请求判令：1、吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅腾空并搬离上海市闵行区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋），并将上述房屋返还给方建伟；2、吾守尔·买海提向方建伟支付自2015年10月28日起至2015年10月30日止的房屋使用费1,089.38元；3、吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅向方建伟支付自2015年10月31日起至实际搬离并返还上述房屋之日止，按每日1,089.38元标准计算的房屋占有使用费。吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅在本案一审首次开庭审理前，向一审法院提交了管辖异议申请，一审法院于2016年6月3日作出裁定，驳回了吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅就管辖权提出的异议。尚无证据显示吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅就该管辖权裁定提起上诉。一审法院认定事实如下：2013年10月28日，案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司，出租方、甲方）与吾守尔·买海提（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租本案系争房屋，用途为经营新疆菜餐馆。租赁期限自2013年10月28日起至2015年10月27日止。租金为每日2.50元/平方米，乙方需另交保证金21,788元。合同另约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3天内返还本案系争房屋，逾期返还的，乙方应按原定每日租金的三倍向甲方支付房屋占有使用费。2015年7月15日，案外人XX公司（卖方、甲方）与方建伟（买方、乙方）签订《上海市商品房出售合同》一份，由乙方向甲方购买本案系争房屋。同年10月23日，系争房屋产权过户登记至方建伟名下〔沪房地闵字（2015）第XXXXXX号〕，房屋建筑面积145.25平方米。2015年10月21日，案外人XX公司向吾守尔·买海提发送《通知函》，告知基于《租赁合同》之约定，以及吾守尔·买海提已放弃优先购买权之意思表示，案外人要求吾守尔·买海提在租赁期满后3天内将房屋按合同要求返还，否则应承担相应的责任。一审法院另查明，吾守尔·买海提以本案系争房屋作为经营场所，注册个体工商户，字号名称为上海市闵行区奥尔哒餐厅。一审法院再查明，吾守尔·买海提于2014年9月4日以书面形式向案外人XX公司表示，其放弃对本案系争房屋的优先购买权。本案一审审理中，方建伟确认房屋占有使用费计算标准为每日363.12元。方建伟表示，吾守尔·买海提已经交付的保证金21,788元，方建伟愿意返还并用以冲抵吾守尔·买海提的相关应付费用。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案系争房屋由案外人（原产权人）XX公司自2013年10月28日起出租给吾守尔·买海提，系争房屋作为租赁物，其所有权发生变动后，设定在系争房屋上的以吾守尔·买海提为承租人的租赁合同仍然存在。因此，在案外人XX公司与方建伟签订《上海市商品房买卖合同》，由方建伟作为本案系争房屋受让人，并取得系争房屋所有权后，实际已与吾守尔·买海提产生租赁合同关系，成为新的出租人，并继承了原出租人XX公司的权利和义务，受到租赁合同的约束。因此，在方建伟确认案外人XX公司已向其交付本案系争房屋的前提下，方建伟作为系争房屋出租人，有权基于《租赁合同》要求吾守尔·买海提承担相应合同义务。本案中，《租赁合同》约定，租赁期限于2015年10月27日届满，吾守尔·买海提依约应在租赁期满后3天内，即2015年10月30日内将系争房屋返还给方建伟，逾期应按日租金的三倍支付占有使用费。截止目前，吾守尔·买海提并未搬离并返还本案系争房屋，且其注册设立的字号为上海市闵行区奥尔哒餐厅的个体工商户亦在实际占有使用本案系争房屋，故基于《租赁合同》之约定与吾守尔·买海提未能依约返还系争房屋之行为，吾守尔·买海提应向方建伟支付自2015年10月28日起至2015年10月30日止的房屋使用费人民币1,089.36元（每日2.50元/平方米×145.25平方米＝363.12元/天；363.12元/天×3天＝1,089.36元）；此外，方建伟基于吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅之实际占有使用行为，要求吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅搬离并返还本案系争房屋，于法有据，予以支持；同时，方建伟主动降低合同约定之房屋占有使用费标准，系对其权利的合法处分，予以准许，其要求吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅支付自2015年10月31日起至实际搬离并返还上述房屋之日止，参照租赁合同约定的每日租金363.12元标准计算的房屋占有使用费，于法有据，予以支持。方建伟表示，吾守尔·买海提已经交付的保证金21,788元，其愿意返还并用以冲抵吾守尔·买海提的相关应付费用，系对其权利的合法处分，予以准许。关于案件受理费，本案系吾守尔·买海提逾期未搬离、返还本案系争房屋，且吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅之实际占有使用本案系争房屋所引起的纠纷，相应的责任理应由吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅负担。吾守尔·买海提、奥尔哒餐厅经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。一审法院审理后于2016年9月2日作出判决：一、吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅于判决生效之日起十五日内腾空并搬离上海市闵行区XX路XX号房屋，并将上海市闵行区XX路XX号房屋返还方建伟；二、吾守尔·买海提于判决生效之日起十五日内向方建伟支付自2015年10月28日起至2015年10月30日止的房屋占有使用费人民币1,089.36元；三、吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅于判决生效之日起十五日内共同向方建伟支付自2015年10月31日起至实际搬离并返还上海市闵行区XX路XX号房屋之日止，按每日租金人民币363.12元标准计算的房屋占有使用费；四、方建伟于判决生效之日起十五日内向吾守尔·买海提返还保证金人民币21,788元（该保证金用于冲抵上述第二项、第三项中吾守尔·买海提应当负担的付款义务金额）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,154.17元，由吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅共同负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人虽主张一审法院在未对其就管辖权异议裁定提起的上诉作出二审裁决前，径行作出裁判，属程序错误，本案应发回重审，但上诉人没有提供相应的证据证明其在法定期限内就一审法院作出的管辖权异议提起上诉，本案中也没有其他证据或者事实显示一审判决存在法定的应当发回重审的情形，故上诉人要求发回重审的意见，缺乏依据。就本案的实体处理。吾守尔·买海提与系争房屋原产权人XX公司签订了租赁合同，明确了租赁期限截至2015年10月27日，在该合同的履行过程中，方建伟自XX公司处受让取得了系争房屋的产权，但此前XX公司并未与吾守尔·买海提解除涉案租赁合同，故涉案租赁合同中出租人的权利义务，由方建伟概括承受，方建伟与吾守尔·买海提成为涉案租赁合同的当事人。租赁合同到期后，方建伟与吾守尔·买海提并未就租赁系争房屋重新达成协议，故方建伟有权要求承租人吾守尔·买海提及实际占用人奥尔哒餐厅返还系争房屋，并支付租赁合同到期终止后的占有使用费。租赁合同期限内欠缴的房屋使用费，应由承租人吾守尔·买海提负担。至于上述房屋使用费及占有使用费的标准问题，一审法院的认定并无不当，本院予以维持。因方建伟同意将吾守尔·买海提支付的保证金返还，系其对己方权利的处分，于法不悖，并无不当。综上所述，一审法院审判程序合法，其根据查明的事实所作的判决亦无不当，本院予以维持。吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,069.50元，由吾守尔·买海提、上海市闵行区奥尔哒餐厅共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年二月十四日书 记 员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……