安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终6310号上诉人（原审被告）：宇业标，男，1965年4月22日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：韦菊珍，住址同上，系宇业标妻子。被上诉人（原审原告）：合肥市运达物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市金寨路光明新村12栋1号，统一社会信用代码913401001491638010（1-1）。法定代表人：胡运全，总经理。委托诉讼代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖茹光，安徽皖和律师事务所律师。上诉人宇业标因与被上诉人合肥市运达物业管理有限责任公司（以下简称运达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。宇业标上诉请求:1.撤销合肥市瑶海区人民法院作出的(2016)皖0102民初2252号民事判决第一项。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、关于诉讼时效认定问题。（一）本案中被上诉人出示的证据，部分与事实不符。合肥运达物业称多次催收物业费，快递单，催费公示，上诉人从未收到、看到。被上诉人举证曾经快递催交通知单于上诉人，但快递鉴收人并非上诉人本人(为利浩广场)，也没有上诉人或者上诉人家中代收人的签名，并未实际产生通知效果。因此对快递单、催费公示等证据提出质疑，予以否认。被上诉人关于2012年1月1日到2014年1月1日的物业费催要主张，上诉人并未接收到任何形式的通知，即该项债务的诉讼时效已经过期，不应得到法律上的支持。(二)《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”作为与被上诉人共同应诉的其他被告人基于部分共同的事实理由，其他被告人关于2012年1月1日到2014年1月1日物业费债务适用诉讼时效抗辩成立，而上诉人的时效利益却被一审法院选择性忽视，上诉人认为该认定事实不清，适用法律不当。二、关于被上诉人违约责任问题。上诉人与被上诉人签订物业服务合同为双务合同。根据合同中双方约定的违约责任条款内容，被上诉人对于上诉人所居住楼栋电子防盗门常年失修状况没有及时履行修缮义务，继而在一定程度上影响到上诉人的一般居住安全，并最终发生入户盗窃案件，损失惨重。在公安部门调查时，由于楼道没有监控，导致警方无法破案。发生接二连三的盗窃案件后，物业仍然我行我素，熟视无睹，给小区住户带来巨大的安全隐患。8号楼电子门损坏多年，常年打开，大门形同虚设。电子门铃也已损坏多年无法使用，给业主带来了极大的不便，也给盗贼的到来提供了可趁之机。楼道内广告乱贴，乱涂乱画，杂物乱放，一旦发生火灾，后果不堪设想。该问题多次向物业反映，无人问津。被上诉人近年长期在安全巡防、门禁设备维护方面的不作为已经构成对双方双务合同的实质违约，上诉人根据合同约定有权不支付相应物业服务费于服务缺失的被上诉人。运达物业自认为管理服务到位，被上诉人为何没有因为上诉人在4年来未交物业费而提出诉讼，而在撤出小区后才提出诉讼，原因可想而知。物业既不履行义务也不承担责任的这种做法，上诉人难以接受。因此上诉人认为一审法院关于被上诉人的失职行为不构成上诉人拒缴物业费的认定存在错误。综上所述:上诉人认为，原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第(二)、(三)项之规定，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人运达物业公司辩称：1、自被告欠费以来，被上诉人多次催告、发律师函、公告等方式要求上诉人缴纳物业费，上述方式向上诉人主张债权，均能引起诉讼时效中断，另外根据最高法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条第一项第三款，下列事实当事人无需举证证明。即根据法律规定或者已知事实或者日常经验法则，能推定出的另一事实规定，上诉人拖欠物业服务费用是一个连续行为，且被上诉人物业催收也是被上诉人的一项基本工作，所欠费用且在合同期内。2、被上诉人一审提供的快递回单和公告照片等证据，均能显示被上诉人已作催缴。3、上诉人当庭陈述其他业主关于诉讼时效中断的判决，首先未提供任何证据，其次每个案均不同，就上诉人所在小区，物业费案件判决结果也各不相同。如被上诉人提供相关即全额缴纳又支付违约金的判例，上诉人是否愿意按全额缴纳又缴纳违约金的判例支付物业费。4、盗窃案件与本案不是同一法律关系，上诉人应当另行向公安机关报案，至于物业服务质量，因物业服务项目内容十分广泛，对应的标准也因业主感受不同，很难有一致标准，从上诉人提供的证据，不能证明原告未按照约定提供物业服务，原告提供的物业服务质量完全符合法律和协议规定。综上，请求法院依法驳回上诉所请，维持原判。运达物业公司向一审法院起诉请求判令：1、被告给付原告拖欠的物业服务费5591.2元及违约金1000元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：宇业标系合肥市双七路“中兴西湖花园”8幢1104室业主，该套房屋的建筑面积为97.68平方米，高层住宅。2004年12月22日，运达物业公司同合肥西湖房地产开发有限责任公司签订了《中兴·西湖花园前期物业服务合同》，约定由运达物业公司为合肥西湖房地产开发有限责任公司开发建设的位于安徽省合肥市新站区北二环双七路北瑶海公园东100米处的中兴·西湖花园小区提供前期物业管理服务。2009年12月5日，宇业标（合同中乙方）同运达物业公司（合同中甲方）签定了一份《前期物业管理服务协议》，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安防，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理及协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作等。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层建筑面积暂按照每月每平方米0.55元收取，小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.0元收取，商业物业按每月每平方米1.2元收取。中兴西湖花园物业管理服务费用标准最终按合肥市物价局核定标准为依据，但不得高于本合同承诺报价。乙方首次办理入住手续时，一次性预缴六个月的物业综合服务费用；此后乙方按每季度前十日向甲方交纳。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按日0.2%计算加收滞纳金；合同期限为合同签订之日起至中兴西湖花园业主委员会成立之日止。后宇业标所居住的小区中兴西湖花园小区业主委员会与运达物业公司签订物业服务合同一份，双方在合同中约定：物业收费标准为多层住宅0.62元/平方米·月，高层住宅1.16元/平方米·月，商业物业1.2元/平方米·月。提供的服务内容和质量要求同上述合同基本一致。物业服务费用应当在每季度10日前交纳，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之二收取违约金。合同期限为2015年1月1日至2018年12月31日。另查明，2008年8月，合肥市物价局局向运达物业公司颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2008年8月至2010年8月，并在副本中注明：多层住宅综合服务费为0.55元/平方米·月，高层、小高层住宅综合服务费为1元/平方米·月；2010年9月，合肥市物价局向运达物业公司颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2010年9月至2013年9月，并在收费项目中注明：多层住宅综合服务费为0.55元/平方米·月，高层、小高层住宅综合服务费为1元/平方米·月。2012年12月4日，合肥市新站综合开发实验区经贸发展局向运达物业公司颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2012年12月至2013年12月，并在收费项目中注明：无电梯住宅综合服务费为0.62元/平方米·月，有电梯住宅综合服务费为1.16元/平方米·月；2014年1月，合肥市新站综合开发实验区经贸发展局向运达物业公司颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2014年1月至2015年1月，并在收费项目中注明：无电梯住宅综合服务费为0.62元/平方米·月，有电梯住宅综合服务费为1.16元/平方米·月。2016年1月6日，合肥新站综合开发试验区经贸发展局向原告颁布发了服务价格登记证，有效日期为：2016年1月至2017年1月，并在副本中注明：物业公共服务费无电梯为0.62元/平方米·月，物业公共服务费有电梯为1.16元/平方米·月。宇业标入住中兴·西湖花园小区8幢1104室房屋后，按时足额支付了2011年12月31日之前的物业服务费。宇业标未交纳2012年1月1日至2016年3月31日物业服务费，运达物业公司索款未果，遂诉至原审法院，要求判如所请。原审法院认为：依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，运达物业公司与宇业标签订的前期物业服务合同书以及运达物业公司和中兴西湖花园小区业主委员会签订的合同均属当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，该两份合同对中兴西湖花园的业主具有约束力。合同签订之后，运达物业公司按约对中兴西湖花园小区提供物业管理服务，宇业标作为该小区业主应当按照合同约定和法律规定按时足额缴纳物业费。故原审法院对运达物业公司要求宇业标支付2012年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费的诉讼请求予以支持，即宇业标应当支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费1172.2元（1×97.68×12）及2013年1月1日至2016年3月31日的物业服务费4419元（1.16×97.68×39），共计5591.2元。运达物业公司的该项诉讼请求不违反合同约定，且未超过国家行政机关核准的收费标准，故原审法院对运达物业公司的该项诉讼请求予以支持。宇业标所述自行车、电动车丢失等，因其未提交证据加以证明，原审法院对该意见不予采纳。关于涉案房屋因渗水造成的损坏，宇业标可另行主张。宇业标以此为由辩称不应支付物业管理服务费，无法律依据，不予支持。关于运达物业公司要求宇业标支付违约金1000元的诉讼请求，原审法院认为，宇业标诉请宇业标给付逾期付款违约金，虽然符合合同约定，但考虑到宇业标未付物业管理服务费确系事出有因，故对该请求原审法院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告宇业标于本判决生效之日起十日内给付原告合肥市运达物业管理有限责任公司2012年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费5591.2元；二、驳回原告合肥市运达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告宇业标负担。二审期间，双方没有提交新证据。二审查明事实与原审一致。本院认为：运达物业公司与宇业标双方的物业服务合同合法有效。运达物业公司均依据前期物业服务合同以及与业主委员会签订的案涉小区物业服务合同并在案涉小区提供物业服务至2016年3月31日没有间断，而物业服务公司以业主交纳物业费维持日常运营，其没有理由怠于收取物业费，且运达物业公司已作出了相应催收通知。运达物业公司提供了物业服务，业主应当及时交纳。运达物业公司在该小区提供的连续服务是实，故对其在诉讼之前一段期间业主未交纳物业服务费用主张进行结算，理应予以支持。运达物业公司依据核定收费标准主张收取物业费并无不妥。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宇业标认为运达物业公司存在物业管理问题，但其并未就此提供充分的证据予以证实，宇业标不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。宇业标认为对其造成损害可另行主张。因此，宇业标上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。一审法院处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宇业标负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二〇一七年二月二十七日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。