山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终829号上诉人（原审被告）：王卫国，男，1968年11月30日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。上诉人（原审被告）：崔建涛，男，1969年11月7日出生，汉族，住昌邑市。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：王伟，山东潍州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潍坊锦泰纺织有限公司，住所地：潍坊市寒亭区朱里街道北曹埠村。法定代表人：徐成荣，总经理。上诉人王卫国、崔建涛因与被上诉人潍坊锦泰纺织有限公司（简称锦泰公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2014）寒民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王卫国、崔建涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：刘振卿、徐成民等未到庭说明情况，锦泰公司原租赁合同的真实性及法律效力不应确认；涉案租赁标的物所有权变更为王卫国后，王卫国多次主张权利，锦泰公司始终不予配合，既不表示继续履行合同，也不交纳租金，同时锦泰公司不占有标的物，其行为表明已终止原租赁合同，此情况下王卫国将标的物另行出租给崔建涛，未侵害锦泰公司的利益，王卫国与崔建涛签订的租赁合同应为有效合同，锦泰公司的诉讼请求不能成立。锦泰公司未予答辩。锦泰公司向一审法院起诉请求：依法确认王卫国与崔建涛于2012年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效。一审法院认定事实：2002年4月29日，寿光市王高农村信用合作社（简称王高信用社）与刘振卿签订《资产租赁合同》一份，约定王高信用社将抵债资产一处（位于烟潍路北原潍坊富达木制品加工厂路中心东侧）全部房产出租给刘振卿使用；租赁期限自2002年4月29日至2022年7月1日；年租金10000元；合同还约定了其他事项。王高信用社出具证明一份，载明：王高信用社将原潍坊富达木制品加工厂路中心东侧全部抵债资产租赁给刘振卿使用，在租赁期20年内，允许刘振卿部分转租。2003年3月12日，刘振卿与锦泰公司经办人徐成民签订《厂房厂地租赁合同》一份，约定锦泰公司承租刘振卿的车间30间（原潍坊富达木制品有限公司车间后二排）、仓库2间（大路北头）、原办公室平房10间、车间后场地、车间东头（配电室前），以车间界为准以北的场地、平房10间前场地；租赁期自2003年3月12日至2022年3月12日；租赁费每年13500元，每年3月12日前缴纳下年的租赁费。合同还约定了其他事项。2010年11月1日，锦泰公司与崔建涛签订《租赁协议》一份，该两方对锦泰公司车间、机器、办公用房、宿舍、伙房、仓库、变压器、用电设施等整体租赁达成协议：1、锦泰公司负责机器正常运转，顺利交付崔建涛使用；2、双方继续履行锦泰公司与潍坊亿利达染织有限公司的加工协议，锦泰公司负责与亿利达公司的接洽往来及加工费结算，结算后的全部货款及加工费归崔建涛所有；3、崔建涛对锦泰公司的资产仅有使用权，不得私自变卖处理锦泰公司资产；4、期限自2010年11月1日至2014年5月1日，租金共计220000元，租金用锦泰公司欠崔建涛的货款220000元抵顶，崔建涛不再另行支付锦泰公司租金；合同还约定了其他事项。锦泰纺织公司及其法定代表人徐成荣在合同中盖章，徐成民在经办人处签名捺印，崔建涛签名。另查明，2007年6月29日，经山东银星拍卖有限公司拍卖，位于潍坊市寒亭区河滩镇的原潍坊富达木制品有限公司房地产债权一宗（土地使用权约30亩、房产约3670平方米）由案外人李相明以450000元拍得；该拍卖公司与买受人李相明签订成交确认书一份。后李相明出具证明一份，证明：其拍卖所得的房地产系由李相明与王卫国共同出资，涉案房地产按中心路一分为二，李相明拥有该路西边房地产的产权，王卫国拥有该路东边的房地产产权；但双方并未到公证部门办理产权公证。2012年7月1日，王卫国与崔建涛签订《厂房租赁合同》一份，约定王卫国将部分厂房出租给崔建涛经营使用，租赁期限自2012年7月1日至2016年6月30日，租赁费每年30000元，合同还约定了其他事项。一审法院认为，本案基础法律关系为租赁合同纠纷，原告锦泰公司虽非二被告签订的租赁合同的当事人，但二被告签订的租赁合同直接影响原告的权益，其作为利害关系人，可以提起诉讼要求确认合同无效。故原告提起本案之诉，主体适格。对被告关于原告不具有诉讼主体资格的抗辩意见，法院不予采信。王高信用社将其抵债资产（原潍坊富达木制品加工厂路中心东侧的资产）出租给刘振卿，刘振卿经王高信用社许可后又将其转租给原告，上述租赁双方签订的租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，均合法、有效。原告承租上述资产后，于2010年将其转租给被告崔建涛，并签订了租赁协议。被告王卫国主张，其通过拍卖于2007年取得了涉案资产所有权，作为所有权人有权出租所有物；原告未经所有权人许可擅自转租，且从未向被告缴纳租赁费，即使存在租赁关系也早已解除。对此法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即王卫国虽取得涉案资产的所有权，但所有权主体的变更不影响原租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，王卫国仍应继续履行原租赁协议。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告虽未经王卫国同意将租赁物转租给崔建涛，但王卫国在原告转租期间并未提出与其解除租赁合同，原告与被告崔建涛签订的租赁协议不因转租而当然无效，也不会自动解除。对同一租赁物，在原告与被告崔建涛租赁期间，被告王卫国作为所有权人又将其出租给崔建涛，于法无据，违反了“买卖不破租赁”的强制性规定，该两方签订的租赁合同应为无效。故对原告要求确认被告王卫国与崔建涛于2012年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，予以支持。判决：确认被告王卫国与崔建涛于2012年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审事实一致。本院认为，锦泰公司提交的2010年11月1日的《租赁协议》由崔建涛签订，该《租赁协议》足以证实崔建涛于2010年11月自锦泰公司承租厂房设备等租赁物的事实，也与王高信用社同刘振卿签订的《资产租赁合同》、刘振卿同锦泰公司经办人徐成民签订的《厂房厂地租赁合同》相印证，刘振卿与徐成民虽不是本案当事人，也未到庭说明情况，但王卫国与崔建涛未提交相反证据证明，其两人关于否认原租赁合同真实性的异议本院不予采信。王高信用社将其抵债资产（原潍坊富达木制品加工厂路中心东侧的资产）出租给刘振卿，刘振卿经王高信用社许可后又将其转租给锦泰公司，上述租赁双方签订的租赁协议，系当事人真实的意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，均合法、有效。锦泰公司承租上述资产后，于2010年11月1日将其转租给崔建涛，并签订了租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即王卫国虽于2007年6月通过拍卖取得涉案资产的所有权，但所有权主体的变更不影响原租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，王卫国仍应继续履行原租赁合同。王卫国取得涉案资产所有权后，未解除与刘振卿之间的《资产租赁合同》，刘振卿也未解除与锦泰公司之间的《厂房厂地租赁合同》，上述合同对相关当事人仍具有约束力，其也不会自动解除，王卫国与锦泰公司之间没有直接的租赁合同关系，王卫国、崔建涛主张锦泰公司未向王卫国交纳租金等行为表明上述租赁合同已经终止，无事实与法律依据。因王卫国与刘振卿之间的租赁合同未予解除、刘振卿与锦泰公司之间的租赁合同也未予解除，锦泰公司依原租赁合同享有的承租利益应仍存在，在此情况下王卫国与崔建涛于2012年7月1日签订《厂房租赁合同》，违反了“买卖不破租赁”的强制性规定，侵害了锦泰公司的承租利益，其两人签订的租赁合同应为无效。锦泰公司要求确认王卫国与崔建涛于2012年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，依法应予支持。综上所述，王卫国、崔建涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王卫国、崔建涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱奉纲代理审判员  张 敏代理审判员  李金桦二〇一七年二月十三日书 记 员  田 然