江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终4333号上诉人(原审原告)：徐州市如家物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区下河头综合楼112室。法定代表人：张丽萍，该公司经理。委托诉讼代理人：陈亮，江苏金汉都律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：李如成，男，1964年3月22日生，汉族，住徐州市。上诉人徐州市如家物业管理有限公司（以下简称如家物业公司）因与被上诉人李如成物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人如家物业公司的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。被上诉人李如成经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。如家物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、《江苏省物业服务收费管理办法》规定，物业公司征得半数以上业主同意，可以调整物业费。永嘉太阳城小区未成立业主委员会，如家物业公司将物业服务费上调至0.7元/月/平方，得到半数以上业主同意。如家物业公司请求按上调后的价格收取李如成欠缴的物业费，有事实与法律依据。2、李如成拖欠物业费，按《前期物业服务合同》和《小区临时公约》的规定，李如成应按拖欠金额的10%支付违约金。如家物业公司向一审法院起诉请求：判令李如成支付物业管理费538元、公共能耗费50元、违约金54元，合计642元。一审法院认定事实：李如成是泉山区永嘉太阳城B8-3-201室（建筑面积91.56平方米）的业主，如家物业公司系永嘉太阳城小区的物业服务企业。2007年8月27日，李如成（甲方）与如家物业公司（乙方）签订了《物业管理服务委托协议书》，主要内容为：甲方委托乙方对永嘉太阳城小区实行物业管理，上房时的收费标准为0.5元/月/平方米（建筑面积）；使用人上房时按年缴纳壹年物业管理服务费，从第二年起，应在期满前一个月自行到小区物业公司缴纳物业管理服务费，出租房户以本协议签收人为交纳人；对拖欠物业服务费的业主将从拖欠次月的1日起，按应交纳总额每日百分之五的标准加收滞纳金，对长期（半年以上）拖欠故意不缴的业主将通过法律途径解决。协议签订后，李如成并未入住该小区B8-3-201室房屋，该房屋属于空置状态。2007年12月20日，徐州市永嘉房地产开发有限公司（甲方）与如家物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，主要内容为：甲方委托乙方实行前期物业管理，委托管理的事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道、化粪池、窨井的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放、进出管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；小区公共能耗费用单独立帐，合理分摊，不列入物业管理费用；乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限自2008年1月1日起至2009年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；物业服务费收费标准为多层住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.5元、商业物业服务费为按建筑面积每月每平方米1元；业主应于公告的集中上房截止之日起交纳物业服务费，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的20日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每月10%的标准向乙方支付违约金。后如家物业公司为永嘉太阳城小区提供了物业服务。2010年1月1日，徐州市永嘉房地产开发有限公司（甲方）与如家物业公司（乙方）再次签订了《前期物业服务合同》，双方约定，合同期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止。其他内容同2007年12月20日的合同。如家物业公司继续为永嘉太阳城小区提供物业服务。2014年6月1日，徐州市永嘉房地产开发有限公司（甲方）与如家物业公司（乙方）再次签订了《前期物业服务合同》，双方约定，物业服务费收费标准为多层住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.7元、商业物业服务费为按建筑面积每月每平方米1元；合同期限至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同止。其他内容同2007年12月20日的合同。如家物业公司继续为永嘉太阳城小区提供物业服务。李如成自2014年8月份开始欠缴物业费。2016年3月6日，如家物业公司通过挂号信的形式向李如成寄送了《催费通知单》。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，合同当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。现如家物业公司已按前期物业服务合同的约定履行了自己的物业服务义务，李如成应当按照合同的约定按时交纳物业管理费用。关于物业费收费标准问题，2007年12月20日徐州市永嘉房地产开发有限公司与如家物业公司签订的《前期物业服务合同》约定，多层住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.5元。根据《徐州市市区物业服务收费管理办法》第十一条的规定，业主大会成立前，因政府指导价调整或服务成本变化，物业服务企业应在街道办事处组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的，或占总户数半数以上的业主同意，在政府指导价范围内确定新标准。新合同自签订之日起30日内报属地的区价格、物业管理行政主管部门、街道办事处相关机构备案。现在如家物业公司主张多层住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.7元，但是并未提供物业费上涨经过了专有部分面积占建筑物总面积半数以上的，或占总户数半数以上的业主同意的证据予以证明，因此，如家物业公司主张多层住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.7元收取，于法无据。如家物业公司诉请的物业费，法院予以支持384.55元（按照李如成住房面积91.56平方米计算物业费，自2014年8月27日起至2015年8月26日止，物业管理费按照每月每平方米0.5元计算，因李如成房屋空置，按照70%计取）。关于如家物业公司请求的2014年8月至2015年8月公共能耗费问题。如家物业公司仅仅提供了自己制作的永嘉太阳城小区2015年度的公共能耗的公示并未提供相关的计算依据，也未提供2014年8月至2015年8月的公共能耗收支情况及计算依据，如家物业公司并未完成此项诉请的举证责任，故如家物业公司的此项诉请，法院不予支持。关于如家物业公司主张的滞纳金问题，法院认为，虽然如家物业公司与徐州市永嘉房地产开发有限公司所签订的合同中对于拖欠物业服务费逾期未交的业主可以按比例加收滞纳金，但其前提是无故拖欠。本案中，根据李如成的抗辩及该小区的实际情况，不能认定李如成故意拖欠物业服务费用。因此法院对如家物业公司要求李如成支付滞纳金的诉讼主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、判决生效后十日内，李如成支付如家物业公司2014年8月至2015年8月的物业费384.55元；二、驳回如家物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人向本院提交如下证据：永嘉太阳城小区物业费上调至0.7元的业主签字、上调物业费的公示照片、永嘉太阳城小区平面图、永嘉太阳城小区业主2015年物业费交纳发票，证明如家物业公司上调物业服务费符合法律规定并得到小区大部分业主的认可。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于2014年8月之后的物业服务费标准。如家物业公司在二审中提交的永嘉太阳城小区平面图、永嘉太阳城小区物业费上调至0.7元的业主征求意见表、上调物业费的公示照片、物业费发票等证据，足以证明如家物业公司上调物业服务费满足《徐州市市区物业服务收费管理办法》第十一条的规定，如家物业公司有关按建筑面积每月每平方米0.7元为标准核算李如成的物业服务费的主张，本院予以采纳。因李如成的物业空置，李如成欠付物业服务费538.37元（91.56平方米×0.7元×12个月×70%），如家物业公司主张538元，应予支持。二、关于违约金。李如成在一审抗辩，如家物业公司未能帮其把水龙头打开，且服务态度不好，如物业公司恢复供水，其就交物业费，但不交违约金。如家物业公司陈述，停水系自来水公司的行为，与物业公司无关，现在供水正常。因违约金的目的是处罚恶意拖欠物业服务费的行为，而从李如成之前物业服务费的交纳，以及未交物业服务费的抗辩，不足以认定李如成存在恶意拖欠物业服务费的行为，本院对如家物业公司的违约金主张不予采纳。综上所述，因二审出现新证据，如家物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初2623号民事判决；二、李如成于本判决生效后十日内给付徐州市如家物业管理有限公司物业服务费538元；三、驳回徐州市如家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由李如成负担；二审案件受理费50元，由徐州市如家物业管理有限公司负担25元，由李如成负担25元。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年二月二十三日书记员  尹 娅