眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1402民初3477号原告刘天俊，男，生于1958年10月18日，汉族，住成都市锦江区。被告：四川省眉山市立信房地产开发有限公司，住所：眉山市东坡区环湖东路二段40号。法定代表人李学斌，总经理。委托诉讼代理人刘强，四川孟鸣律师事务所律师。被告：四川地鑫房地产开发有限责任公司，住所地：眉山市东坡区环湖路（碧辉园二楼）。法定代表人：周丹，总经理。原告刘天俊诉被告四川省眉山市立信房地产开发有限公司（以下简称：立信公司）、四川地鑫房地产开发有限公司（以下简称：地鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员周彦辰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘天俊，被告立信公司委托诉讼代理人刘强，被告地鑫公司法定代表人周丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘天俊诉称，2007年2月14日，被告立信公司指派下属碧辉园项目部与原告在碧辉园售楼部签订商品房预售合同，约定被告立信公司将其开发的“碧辉园二期公寓”第14幢二、三层商业房（建筑面积1113㎡）销售给原告，售价为每平米1438元，总价为160万元，原告签订合同时支付90万元，其余购房款分期支付，被告应于2007年2月28日前交房，合同生效之日起30日内由被告向房管部门申请登记备案，同时，被告应于2011年9月底前办理并交付原告房产证和土地使用证，预售合同签订后，原告按约定时间向被告地鑫公司支付了购房款，被告立信公司碧辉园项目部于2007年2月28日向原告交房，原告接受房屋后进行装修并开设了咖啡馆，2012年3月26日，被告立信公司碧辉园项目部与原告签订商品房销售合同补充协议，确认原告已结清商品房尾款5万元，被告承诺在2013年9月30日前为原告办理商品房产权证和土地证，但是被告也没有为原告办理商品房产权证和土地证。根据法律相关规定，二被告已不能履行合同义务，严重违约，应当解除其与原告签订的商品房预售合同及补充协议，地鑫公司是收取售房款的主体，与原告签订合同的周正国又是当时地鑫公司的法定代表人同时又是碧辉园项目部的负责人，涉案房产以立信公司名义开发，以碧辉园项目部名义运作，为了办理产权只能以立信房产公司项目部来签约。综上，原告认为被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特依法诉至法院。庭审中，原告撤回了部分诉讼请求，将诉讼请求明确为：1.解除原告于2007年2月14日与立信公司碧辉园项目部签订的《商品房预销售合同》及2012年3月26日签订的《商品房销售合同补充协议》；2.被告地鑫公司返还原告已付购房款160万元，支付原告利息95.34万元（利息计算方式为：按同期银行贷款利率每年6.5%计息，从房款支付之日起计算至起诉之日，其中90万元从2007年2月14日起计算共计614790元；5万元从2008年2月28日起计算共计30780元；5万元从2009年1月20日起计算共27810元；16万元2009年5月18日起计算共计85536；16万元从2010年3月5日起计算共计77328元；28万元从2011年3月2日起计算共计117190元），赔偿原告装修添附物损失283万元并向原告支付原告已付款一倍的惩罚性赔偿金160万元；以上共计698.34万元；3.请求就该房屋添附物赔偿部分在该房产抵押处置中优先受偿；4.本案诉讼费由被告承担。被告立信公司辩称，所涉房产实际由周正国和地鑫公司自己的土地自己投资自己开发自己销售，只是由于其土地面积小，所以为了方便规划进行的借用立信公司的名义进行统一报建。所有销售、收款、办理产权等事宜都是由周正国和地鑫公司来完成，原告是否购买房屋，如何办理的手续，立信公司均不知情。房屋的初始登记也应该登记在周丹、周正国他们的名下，合同的实际相对人是周正国周丹他们或地鑫公司，对原告请求解除其于2007年2月14日与立信房产公司碧辉园项目部签订的《商品房预售合同》及2012年3月26日签订的《商品房销售合同补充协议》的主张无异议。综上，请求法院依法判决。被告地鑫公司辩称，1.原告陈述被告应在2007年2月14日签订合同后30日内向涉案房屋房管部门申请登记备案，同时被告应于2011年9月底前办理并交付原告产权证和土地使用证等此说法与事实不符，也不符合常理。事实应是待原告按约定将购房款全部交清后，被告方才会到房管部门备案并办理产权证等。因为若被告先将合同拿到房管局备案并为原告办理产权证，如原告未按合同约定支付购房款，那么会发生解除合同时承担交易税等巨额费用的风险，或原告知道既不支付购房款也不同意解除合同的纠纷风险。且2007年3月到2011年9月底，时间跨度4年半，而到房管局备案的房屋买卖合同按规定应是在合同签订后1年内办理产权证，房管部门不可能允许在合同上约定4年半才办理产权证的；2.原告陈述在2012年3月26日，原告与被告签订了《补充协议》并结清了商品房尾款5万元，后在2015年5月才知道涉案房屋已抵押给银行，并说被告方恶意串通的说法也与事实不符。事实是在2012年3月26日双方签订《补充协议》时，被告就明确告知原告，此房屋产权证抵押在东坡区信用合作联社，现在因资金紧张暂时无力归还贷款，协商后原告同意延期至2013年9月30日前，被告也因此免去了原告应交的房款5万元，并出具了房款已结清的手续。后来在2013年9月底前，原告和被告又因此事协商，当时约定由于被告不能及时为原告办理房屋产权证等，所以被告每年支付给原告60万元弥补原告。因为资金紧张，被告给原告出具了现金借条，原告因此同意延期。3.在购房人只交了部分预付房款房屋买卖合同尚未履行完毕的情况下，房屋的产权并没有变化，产权人因资金困难用属于自己的资产去银行抵押贷款是正常的经营行为。被告方没有恶意欺诈的行为，立信公司只是当年为了开发项目时去挂靠交管理费的公司。一房二卖这个说法也不是事实，一切情况原告都是知情的。4.因地鑫公司和风尚装饰公司已经破产，地鑫公司涉嫌非法吸收公众存款，资产和债权都被公安机关查封，确实无法再履行合同，给原告确实造成了损失，法定代表人周丹本人也被关押在眉山市看守所里面。希望下一步资产处置后能弥补原告部分损失，另外的就只能在刑满释放后逐步来归还。综上，对原告请求解除《商品房预销售合同》及《商品房销售合同补充协议》没有异议，返还购房款160万，支付利息95.34万元，赔偿原告装修添附物损失283万元均无异议，但支付惩罚性赔偿金160万元的主张不予认可。经审理查明，2007年2月14日，原告刘天俊作为买受人与被告立信公司碧辉园项目部签订了《商品房预销售合同》，合同约定有：买受人购买碧辉园二公寓第14幢二、三层商业房，建筑面积1113㎡，房屋单价1438元/㎡，总价款160万元；采用分期付款方式支付房款；出卖人应当在2007年2月28日前向买受人交付该商业房；出卖人应当在2011年9月底前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因房地产开发需要具备有质资的房地产开发公司，涉案工程碧辉园二公寓项目实际系被告地鑫公司挂靠立信公司进行开发，即实际开发人系被告地鑫公司。合同签订前，立信公司作为碧辉园二公寓的建设单位先后取得了建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证。2005年，碧辉园二公寓房产取得了（2005）房预售证第03号商品房预售许可证。合同签订后原告交付被告地鑫公司90万元房款，被告地鑫公司于2007年2月28日将涉案房屋交付给原告刘天俊，此后刘天俊对涉案房屋进行了装修，并陆续支付了地鑫公司部分房款，地鑫公司向原告出具了收据。2012年3月26日，在原告向被告地鑫公司结清房屋尾款后，原告与立信公司碧辉园项目部签订了《商品房销售合同补充协议》，协议主要载明：1.刘天俊欠出卖人商品房尾款5万元已结清；2.刘天俊同意出卖人在2013年9月30日前办理好商品房的产权证和土地证，并交付给刘天俊，出卖人不承担延期到2013年9月30日前办好产权证和土地证的任何违约责任。此后，被告地鑫公司未按约定在2013年9月30日前向原告交付涉案房屋。原告先后向被告共计交付房款160万元。另查明，碧辉园二公寓14幢2层房屋于2007年1月22日签订了预售合同备案在案外人眉山市风尚装饰工程有限公司（以下简称：风尚公司）名下，此后该房屋办理了房产证，产权登记在风尚公司名下，后该房屋办了抵押登记。碧辉园二公寓14幢3层房屋于2006年1月3日签订了预售合同备案在案外人周正国、何玉英名下，此后该房屋办理了房产证，产权登记在周正国、何玉英名下，后该房屋办理了抵押登记。以上事实有原、被告身份信息、商品房预销售合同、收据、补充协议，房屋登记信息摘要、租房协议原件、租赁人的装修合同及工程预算表及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，涉案工程碧辉园二公寓项目实际系被告地鑫公司挂靠立信公司进行开发，即实际开发人系被告地鑫公司。原告刘天俊依据购房合同约定向地鑫公司先后交纳了全部购房款160万元，双方约定涉案房屋最终房产办理登记日期为2013年9月30日，但地鑫公司至今未按协议约定为原告办理房屋产权登记。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告地鑫公司未按约定为原告刘天俊办理房屋产权登记，已构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件，同时二被告对解除双方先后签订的商品房预销售合同和商品房销售合同补充协议无异议，本院对于原告刘天俊主张解除其与立信公司碧辉园项目部于2007年2月14日签订的商品房预销售合同和2012年3月26日签订的商品房销售合同补充协议的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，对原告刘天俊主张的地鑫公司应退还其购房款160万元，并向其支付利息损失95.34万元及房屋装修损失283万元的主张，地鑫公司对原告的上述主张无异议，本院予以确认。关于原告请求被告地鑫公司向其支付已付款一倍的惩罚性赔偿金160万元的主张，涉案房屋在签订商品房买卖合同前已分别备案给案外认风尚公司和周正国、何玉英，而后涉案房屋又办理了抵押登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，对于原告请求被告地鑫公司承担已付购房款一倍即160万元的赔偿责任的请求本院予以支持。对于原告主张的就房屋添附物赔偿部分在房产抵押处置中优先受偿的主张，于法无据，本院不予支持。对诉讼费，本院依法确定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除原告刘天俊与被告四川省眉山市立信房地产开发有限公司碧辉园项目部就碧辉园二公寓于2007年2月14日签订的《商品房预销售合同》及2012年3月26日签订的《商品房销售合同补充协议》；二、被告四川地鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘天俊购房款160万元，支付利息95.34万元，并赔偿装修添附物损失283万元，支付原告已付款房款一倍的惩罚性赔偿金160万元，以上共计698.34万元。三、驳回原告刘天俊的其他诉讼请求。案件受理费60684元,减半收取计30342元，由被告四川省眉山市立信房地产开发有限公司、四川地鑫房地产开发有限责任公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  周彦辰二〇一七年十一月九日书记员  白乙伶