沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0104民初13012号原告（反诉被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行法定代表人：唐隽。委托诉讼代理人：代萍。被告（反诉原告）：辽宁远东房屋土地开发公司。法定代表人：赵俊华。委托诉讼代理人：曹勇。被告：赵晓淳。第三人：沈阳化工油漆厂。法定代表人：李宝清。委托诉讼代理人：李耿淼。原告（反诉被告）沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称原告农商行大东支行）与被告赵晓淳、被告（反诉原告）辽宁远东房屋土地开发公司（以下简称被告远东公司）和第三人沈阳市化工油漆厂（以下简称化工油漆厂）所有权确认纠纷一案，本院于2016年11月24日重新受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行大东支行委托诉讼代理人代萍，被告远东公司委托诉讼代理人许亚新、第三人化工油漆厂委托诉讼代理人李耿淼到庭参加诉讼，被告赵晓淳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（现地址：大东区合作街46号13-16轴）归原告所有；2.判令被告一、被告二协助原告将沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（现地址：大东区合作街46号13-16轴）房屋变更登记至原告名下；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于1995年通过“协议”方式取得位于沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴房产（以下简称本案诉争房屋），并于1995年至今直接或间接占有使用诉争房屋。2013年，被告赵晓淳与被告远东公司以其签订的《商品房购销协议》（签订时间为1997年6月）为基础，向沈阳市房产局申请办理了案涉诉争房屋所有权证书。原、被告因本案诉争房屋事宜两次诉诸法院，（2014）沈中民二终字第2668号民事判决书确认，被告二赵晓淳“取得的房屋登记存在瑕疵，主张房屋所有权的依据不足”。（2015）大东民二初字第00925号民事判决书确认，“赵晓淳与辽宁远东房屋土地开发公司于1997年6月15日签订的商品房购销合同无效”。原告认为，原告与被告一签订的《商品房购销协议书》已被生效法律文书认定有效，而原告作为房屋所有权人，一直占有、使用案涉房屋至今，而被告一与被告二签订的《商品房购销协议书》已被法院认定为无效，被告二不具备取得房屋所有权的任何权利基础。故，为维护自身合法权益，原告现提出以上诉请，请求人民法院予以支持。被告远东公司辩称，我们是与原告签订过协议，但是原告没有按约定时间付款，所以我们就将房屋卖给被告赵晓淳了。第三人没有向我公司给付过物资也没给付50万元现金，故被告没有给原告或者第三人开具过发票，原告一直未办理房证。被告向原告出具商品房准住通知是为了其缴纳采暖费。原、被告双方签订商品房购销协议书只是确定房产买卖合同关系，但是因原告与第三人未履行合同对价义务，违约在先，故涉案房产并无所有权转移。三方签订协议后约定付款的第三人，并未向远东公司交付房款，依据合同法65条该违约责任应由原告承担，原告在此前提下要求我公司办理过户手续无依据，我公司向法院提出反诉。被告远东公司反诉请求：1.请求判令反诉人支付购房款864,633元及利息115,377元（利息自1995年11月暂计至起诉之日，剩余利息以实际支付之日止）2、反诉诉讼费用由被反诉人承担事实理由：反诉人与原告农商行大东支行及化工油漆厂签订商品房购销协议书一份，约定反诉人将诉争房屋出售给农商行大东支行，售价为864633元，购房款由化工油漆厂支付。反诉人按照约定向农商行大东支行出具了商品房准住通知，但时至今日化工油漆厂并未向反诉人支付购房款，我国合同法第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。被反诉人已实际占有诉争房屋多年，故应按合同约定向反诉人支付购房款及相应利息。原告农商行大东支行辩称，一、第三人化工油漆厂已经按照三方签订的购房协议支付50万元房款，并交付相关抵债物资，只是因为时间久远付款凭证无法提供，会计档案管理办法规定1999年1月1日起执行，原始保管凭证记账期限为15年，涉案房屋买卖发生在1995年，根据赵晓淳第一次起诉时间时隔18年，即使第三人无法提供当时的房款结算证据是符合常理的。相反，远东公司无法提供其向第三人主张房款的证据，而又在商品房购销协议书签订后一个月向农商行大东支行发放准入通知书，上述行为可见远东公司在当时对房款已经支付的事实无异议。二、商品房购销协议第二页手写部分显示，签订协议3日其付款50万元办结算手续，其余款打欠条，以石粉与四大油、水泥、油漆偿还，该条款显示余款需要打欠条并通过石粉与四大油、水泥、油漆偿还，根据常理如第三人未支付款项，远东公司势必保留欠条，在第三人将房款抵顶后上述欠条将返还给第三人或者撕毁，在本案中，远东公司从未提交过该欠条。欠条是欠付款项的证据。综上，第三人已交付款项并给付物资履行完毕其在协议中约定的义务。第三人化工油漆厂述称，房屋的钱款有50万元的现金，剩下的钱是用物资抵顶的。抵顶之后远东公司给我们开具了入住手续，我们取得房产之后又因为我们欠原告的钱，所以又把房屋抵顶给了原告。如果我们厂不向被告支付购房款被告不能给我们开具入住手续，也不能让我们使用涉案房屋这么长时间，被告主张无依据。被告赵晓淳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1995年10月26日，被告远东公司与沈阳市东陵区前进信用社（2011年更名为原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行）及化工油漆厂三方签订商品房购销协议书一份，约定被告远东公司将位于沈阳市大东区合作街46号13-16轴（原地名为大东区合作街6#13-16轴），面积为377.52平方米房屋出售给沈阳市东陵区前进信用社，房屋总价款为864,633元，合同上有三方印章，并有“签协议三日起付款50万元办结算手续，其余款打欠条，以石粉与四大油、水泥、油漆偿还”的手写字样，合同乙方为沈阳市东陵区前进信用社（手写），其后有“款由沈阳化工油漆厂交付”的手写字样。协议第九条约定“乙方接到进住通知一个月内，办理完毕结算手续。超期未结算者按日向甲方缴纳商品房管理费，每平方米每天0.2元，超期三个月仍不办理者，协议自行解除。甲方被告远东公司可将乙方购房款退回，房源另行出售”。1995年11月28日，被告远东公司为原告出具了二份商品房准住通知，一份上写有“产权”，一份上写有“物业”。其后，由沈阳市东陵区前进信用社实际占有使用该房屋。2007年9月28日，案外人杨春光与沈阳市东陵区前进信用社签订了租房协议，租期从2007年9月28日至2008年9月28日，每年租金为7万元。案外人赵源立与杨春光系合伙关系，现房屋由二人租赁使用。1997年6月15日，被告赵晓淳与被告远东公司签订了商品房购销协议书，房屋地址位于沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（含一层住宅），面积为377.52平方米，总价款为864,633元，签订合同时被告赵晓淳15周岁。1997年6月20日，被告远东公司为赵晓淳出具了商品房准住通知及交纳总房款864,633元的收款收据。被告远东公司的法定代表人赵俊华与被告赵晓淳为父子关系。2012年12月10日，经沈阳市房地产交易权属登记中心疑难登记审查委员会会议确定“决定由开发公司出具此房确实出售给赵晓淳的证明后，同意为产权人赵晓淳办理位于大东区合作街46号（13-16轴）房屋所有权登记”。2013年1月8日，被告赵晓淳取得涉案房屋的所有权证。2013年7月2日，被告赵晓淳以赵源立、杨春光、远东公司、农行大东支行、化工油漆厂为被告起诉至本院，要求赵源立腾房。审理后，本院作出（2013）大东民二初字第3242号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。宣判后，赵晓淳不服本院判决，上诉至沈阳市中级人民法院，2014年11月19日，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民二终字第2668号民事判决书，驳回赵晓淳的上诉，维持原判。2015年3月18日，原告以赵源立、杨春光为被告诉讼至本院，要求赵源立、杨春光返还房屋、给付租金。本院于2015年12月10日作出（2015）大东民二初字第00889号民事判决书，因赵源立、杨春光投入资金对诉争房屋进行装修用于经营，如果解除租赁关系，扩大损失，故对返还房屋的请求未予支持，判决给付租金的请求予以支持。2015年3月24日，原告以赵晓淳、远东公司为被告，以化工油漆厂为第三人诉讼至本院，要求确认原告与被告远东公司签订的关于“沈阳市大东区合作街6号楼网点13-16轴”的《商品房购销协议书》有效、确认赵晓淳与远东公司签订的关于涉案房屋的《商品房购销协议书》无效。本院于2015年10月14日作出（2015）大东民二初字第00925号民事判决书，判决支持了原告的诉讼请求，现该判决已发生法律效力。2016年11月14日，被告赵晓淳将涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为“何越”，抵押期限为2016年11月11日至2018年5月11日。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告赵晓淳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告远东公司、第三人化工油漆厂于1995年10月26日签订的关于“沈阳市大东区合作街6号楼网点13-16轴”的《商品房购销协议书》，约定该房屋“出售给沈阳市东陵区前进信用社，房屋总价款为864,633元。签协议三日起付款50万元办结算手续，其余款打欠条，以石粉与四大油、水泥、油漆偿还”。现第三人化工油漆厂未提供证据证明其已经向被告远东公司交付购房款及“以石粉与四大油、水泥、油漆偿还”购房款，原告亦未提供其交付购房款的证据，依据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。根据《商品房购销协议书》，原告系买受人，应承担交付购房款的义务。故对被告远东公司反诉请求原告支付购房款864,633元的请求应予支持。对被告远东公司反诉要求原告给付利息的主张，因自1995年10月，三方签订商品房购销协议书后，同年，远东公司即向原告发出了准住通知单，其后没有证据证明其曾向原告主张过催款或要求解除合同之行为，其待于行使权利，对此存在一定的责任，故对被告远东公司的该项反诉请求不予支持。原告与被告远东公司、第三人化工油漆厂关于“沈阳市大东区合作街6号楼网点13-16轴”房屋，于1995年10月26日签订的《商品房购销协议书》已经本院（2015）大东民二初字第00925号民事判决书确认为有效，被告远东公司与赵晓淳于1997年6月15日签订的《商品房购销合同》，也经本院（2015）大东民二初字第00925号民事判决书确认为无效，现该判决已发生法律效力。远东公司将涉案房屋出卖给赵晓淳的行为属无权处分行为，在原告交付购房款后，涉案房屋应归原告所有。关于被告赵晓淳于2016年9月23日将涉案房屋办理抵押登记的问题，因被告赵晓淳与远东公司签订的《商品房购销合同》，本院已于2015年10月作出（2015）大东民二初字第00925号民事判决书确认为无效，在该时间之后，被告赵晓淳办理涉案房屋抵押登记的行为不具有善意，应属无效行为。对原告请求被告赵晓淳、被告远东公司协助原告将位于沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（现地址：大东区合作街46号13-16轴）房屋变更登记至原告名下的请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行于本判决生效后10日内给付被告（反诉原告）辽宁远东房屋土地开发公司购房款864,633元；二、位于沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（现地址：大东区合作街46号13-16轴）房屋归原告（反诉被告）沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行所有；三、被告赵晓淳、被告（反诉原告）辽宁远东房屋土地开发公司协助原告（反诉被告）沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行将位于沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（现地址：大东区合作街46号13-16轴）房屋变更登记至原告（反诉被告）沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行名下；四、驳回原告（反诉被告）沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）辽宁远东房屋土地开发公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,446元，减半收取6,223元，由被告辽宁远东房屋土地开发公司负担；反诉费11,310元，由原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行承担6,223元，被告辽宁远东房屋土地开发公司承担5,087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 赵 哲审判员 郑友杰审判员 张 婷二〇一七年十一月十六日书记员 韩倩文