江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣03民再5号上诉人（原审原告、再审被申请人）刘军明，男，1967年12月2日出生，汉族，住安源区。委托代理人刘蕾娜，萍乡市诚信法律事务中心法律工作者。被上诉人（原审案外人、申请再审人）黎展华，男，汉族，1976年2月12日出生，住安源区八一街八一西路73附*号*单元***室，身份证号码3603021976********。委托代理人黎艳清，女，汉族，住安源区，系被上诉人黎展华之姐。被上诉人（原审被告、再审被申请人）王勤，女，汉族，1974年11月29日出生，住安源区。被上诉人（原审被告、再审被申请人）王伟，男，汉族，1975年3月14日出生，住址同上，系被上诉人王勤之丈夫。上诉人刘军明与被上诉人黎展华、被上诉人王勤、王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2015）安民再初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人刘军明委托代理人刘蕾娜、被上诉人黎展华委托代理人黎艳清到庭参加诉讼，被上诉人王勤、王伟经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军明诉称，原告与被告于2013年3月19日签订商铺买卖合同，约定原告以150000元购买被告位于江西萍乡经济开发区金陵社区公建第4栋116号商铺。合同签订后，原告如约向被告账户转账支付了全部购房款，被告也将该商铺的两证交给了原告。尔后，被告俩人以在外打工没时间为由，拒不履行协助过户义务。为了维护原告权益，请求判令被告履行协助原告办理房屋过户手续义务并承担本案诉讼费。被告王勤、王伟辩称，对原告起诉的事实无异议，同意办理过户手续及承担本案诉讼费用。原审法院一审查明，原告刘军明与被告王勤、王伟于2013年3月19日签订《商铺买卖合同书》，约定原告以150000元价格购买被告位于萍乡市经济开发区金陵社区公建第4栋116号第1层商铺，该商铺产权证号为萍房权证开字第××号、国有土地使用证号为萍国用（2006）第50839号、面积为23.67平方米。合同同时约定原告在2013年3月19日以银行汇款方式将150000元购房款汇至被告方银行账户内，被告方收到房款后将该商铺的房屋所有权证及国有土地使用权证交给原告，并于2013年4月3日前配合原告到房管局办理过户手续。如一方违约则双倍赔偿违约金，并赔偿相应经济损失。合同签订当日，原告即向被告王伟的账户转账支付了150000元购房款，被告亦于同日将该商铺的房屋所有权证、国有土地使用证等交给了原告。之后，被告以在外打工没时间为由，一直未按合同约定配合原告办理过户手续。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。原审法院认为，原告刘军明与被告王勤、王伟所签订的《商铺买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律规定，系有效合同，双方当事人均应按约履行合同义务。签订合同后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告也应按合同约定交付房屋，并履行协助原告办理房屋过户手续之义务。被告以在外打工没有时间为由，不履行协助原告办理房屋过户的义务，损害了原告的合法权益。故原告请求判令被告履行协助原告办理过户手续义务之诉请，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，作出（2013）安民初字第1607号判决：一、被告王勤、王伟在本判决生效之日起三个月内协助原告刘军明办理坐落于江西萍乡经济开发区金陵社区公建第4栋116号第1层（房屋所有权证号为萍房权证开字第××号、国有土地使用证号为萍国用（2006）第50839号）房屋的过户手续。二、本案诉讼费1000元，由被告王勤、王伟承担。原审案外人黎展华不服原审法院一审生效判决，向该院申请再审。黎展华申请再审称，2013年1月8日王伟、王勤因资金紧张向黎展华借款现金20万元，约定2013年1月31日偿还借款。借款到期后，王伟、王勤未按约定偿还借款。黎展华诉至安源区人民法院，要求王伟、王勤归还借款。原审法院立案受理后，黎展华申请了财产保全，依法对坐落于江西萍乡经济开发区金陵社区公建第4栋116号第一层房屋予以查封。同年7月4日原审法院作出（2013）安民初字第1321号判决：被告王伟、王勤在判决生效后三日内，偿还原告黎展华借款175000元及利息6310元。该判决生效后，黎展华向法院申请了强制执行，请求法院变卖查封房产，在执行阶段得知原审法院于2013年10月30日作出了（2013）安民初字第1607号判决，判决王勤、王伟在本判决生效之日起三个月内协助刘军明办理坐落于江西萍乡经济开发区金陵社区公建第4栋116号第一层房屋的过户手续。黎展华认为王伟、王勤在该案中是恶意串通将该店面转让给刘军明，且该案的主审法官在未查明房屋已被查封的情况下作出上述判决，导致申请人无法变卖查封房产来实现自己的债权，请求原审法院撤销该案一审错误判决，驳回被申请人刘军明的诉讼请求。被申请人刘军明的答辩意见与原审起诉意见相同。被申请人王勤、王伟未作出答辩。原审法院再审查明，原审被告王勤、王伟系夫妻关系，原审原告刘军明与原审被告王勤、王伟于2013年3月19日签订商铺买卖合同，约定原审原告刘军明以150000元价格购买原审被告王勤、王伟所有的位于江西萍乡经济开发区金陵社区公建第4栋116号第1层面积为23.67平方米的商铺，商铺房屋所有权证号为萍房权证开字第××号，国有土地使用证号为萍国用（2006）第50839号。合同约定原审原告在2013年3月19日以银行汇款方式将150000元购房款汇至原审被告方银行账户内，原审被告方收到房款后将该商铺的房屋所有权证及国有土地使用权证交给原审原告，并于2013年4月3日配合原审原告到房管局办理过户手续，如一方违约则双倍赔偿违约金，并赔偿相应经济损失。合同签订当日，原审原告向原审被告王伟的账户转账支付了150000元购房款，原审被告亦将该商铺的房屋所有权证、国有土地使用证交给了原审原告。之后，原审被告一直未按合同约定配合原审原告办理过户手续，原审原告于2013年8月21日诉至法院，要求确认坐落于江西萍乡经济开发区金陵社区公建第4栋116号第1层房屋产权归原审原告所有。本院原审受理后，于2013年10月30日判决原审被告王勤、王伟在判决生效之日起三个月内协助原审原告刘军明办理该房屋过户手续。另查明，原审法院于2013年4月26日受理的黎展华诉王伟、王勤民间借贷纠纷一案，于2013年5月9日作出了（2013）安民初字第13211号民事裁定，裁定查封了原审被告王勤位于江西萍乡经济开发区金陵社区公建房产权证号为萍房权证开字第××号的店面等房产。原审法院再审认为，原审原告刘军明与原审被告王勤、王伟于2013年3月19日所签订的商铺买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，且双方签订商铺买卖合同在法院查封该房屋之前，故该商铺买卖合同合法有效，对双方当事人均有约束力。签订合同后，原审原告向原审被告支付了150000元购房款，履行了该合同约定的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关依法裁定、决定查封的房地产不得转让。本院于2013年5月9日查封了原审被告王勤位于江西萍乡经济开发区金陵社区公建房产权证号为萍房权证开字第××号的店面，即原审原、被告买卖的商铺，至今未解除查封强制措施。虽然原审原、被告签订买卖该房屋合同在法院查封房屋之前，但法院查封该房屋后，也就意味着该房屋在法院查封期间被禁止办理过户登记手续，故原审原告请求确认坐落于江西萍乡经济开发区金陵社区公建第4栋116号第1层房屋产权归原审原告所有之诉讼请求，依法不予支持。原审原告主张合法权益可通过另行起诉获得司法救济。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决：一、撤销本院（2013）安民初字第1607号民事判决。二、驳回原审原告刘军明的诉讼请求。本案诉讼费1000元，由原审原告刘军明承担。刘军明不服原审法院再审判决向本院提出上诉称，2013年3月19日刘军明与王勤、王伟签订房屋买卖合同时，该商铺没有抵押及查封，王勤、王伟出售该房屋属于有权处分，且合同签订当日刘军明按合同约定付清了全部房款，王勤、王伟将商铺的两证和钥匙交给了刘军明，由刘军明一直对外出租，完成了合同标的物交付，刘军明作为善意第三人的合法权益应当受到保护，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》人民法院不得查封本案商铺。另外，原审法院强制执行黎展华与王勤、王伟债务纠纷案时，王勤、王伟名下还有一房屋可予执行，法院应依法执行该没有争议的房产。综上所述，请求撤销原审法院撤销再审错误判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人黎展华辩称，原审法院于2013年4月26日受理了黎展华诉王伟、王勤民间借贷纠纷一案，并于2013年5月9日作出民事裁定，裁定查封了王勤所有的位于江西萍乡经济开发区金陵社区的商铺，该案的起诉和判决均在前。而刘军明于2013年8月21日才诉至原审法院，要求确认该商铺的产权归其所有，该案的起诉和判决均在后，应当首先保护黎展华的债权。王伟、王勤转让商铺给刘军明时欠黎展华的借款已到期，以明显不合理的低价出让商铺存在恶意串通，损害了黎展华的利益。房屋产权的权属应以登记为准，法院查封时商铺产权人系王勤，既然法院办理了查封刘军明就不能再取得商铺产权。故原审法院再审判决客观公正，请求二审法院维持再审判决。被上诉人王勤、王伟未提出答辩意见。对于原审法院再审查明的事实，双方当事人均无异议，经本院二审审查可予认定。综合上诉人刘军明的上诉意见及被上诉人黎展华的答辩意见，本案在二审中的争议焦点可归纳为：刘军明依据买卖合同是否依法应当取得商铺的所有权，原审法院查封并执行处置该商铺是否符合法律规定。本院认为，上诉人刘军明与被上诉人王勤、王伟签订商铺买卖合同时，该商铺并未办理抵押和查封，商铺的权属不存在争议和瑕疵，王勤、王伟作为产权人享有的权利没有受到法律上的限制，该商铺产权的买卖并不涉及损害第三人的利益，王勤、王伟有权出卖该商铺。且上诉人刘军明与被上诉人王勤、王伟签订的商铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，原审法院认定双方当事人签订的买卖合同合法有效符合相关法律规定。上诉人刘军明在签订商铺买卖合同后，按约支付了全部价款，履行了合同约定的义务。被上诉人王勤、王伟将该商铺的产权证、土地使用权证交付给了上诉人刘军明，上诉人刘军明按合同约定占有了该商铺，并出租行使了该商铺的所有权，双方当事人已经实际履行了商铺的占有交付。被上诉人王勤、王伟在交付商铺后，应当按合同的约定及时协助上诉人刘军明办理产权过户手续，被上诉人王勤、王伟没有及时协助办理商铺过户手续属违约行为，应承担为上诉人刘军明继续协助办理商铺产权过户手续等违约责任。上诉人刘军明有权依据合法有效的买卖合同取得商铺所有权和相关权证手续。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中上诉人刘军明与被上诉人王勤、王伟签订商铺买卖合同、支付商铺全部价款、实际占有商铺财产及约定办理产权过户登记时间均在被上诉人黎展华提起诉讼之前，被上诉人王勤、王伟当时尚未处于被执行人地位，上诉人刘军明购买商铺后没有及时办理产权过户登记是被上诉人王勤、王伟的违约行为所致，且被上诉人黎展华没有提供证据证实上诉人刘军明在买卖过程中存在恶意串通等过错；依据最高人民法院的上述规定，原审法院在执行过程中不得对本案争议商铺予以查封。故原审法院诉讼保全查封尚未办理产权过户登记的本案争议商铺后，在查明上述事实的情况下，应当依法解除对商铺查封的强制措施。综上所述，原审判决被上诉人王勤、王伟在判决生效之日起三个月内协助上诉人刘军明办理商铺的过户手续处理正确，再审撤销原审判决并驳回上诉人刘军明的诉讼请求存在不当。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零三条第二款、第四百零七条之规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下：一、撤销萍乡市安源区人民法院（2015）安民再初字第2号民事判决。二、维持萍乡市安源区人民法院（2013）安民初字第1607号民事判决。本案一、二审案件受理费2000元，由被上诉人王勤、王伟全部负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄红建审 判 员 卿永洪审 判 员 周金颉二〇一七年二月九日代书记员 金志英