湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1766号 原告：郴州市朗宇商业管理有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区协作路中易通大厦A栋。 法定代表人：刘国平。 委托诉讼代理人：王当正，男，1957年10月11日出生，汉族，系公司法务。 被告：朱桂花，女，1978年8月7日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：张晶，湖南林邑律师事务所律师。 第三人：郴州市北湖区洋和大酒店，住所地：湖南省郴州市北湖区××路××号。 法定代表人：高子寒。 委托诉讼代理人：周芳铁，男，1984年2月3日出生，汉族，系公司员工。 原告郴州市朗宇商业管理有限公司诉被告朱桂花、第三人郴州市北湖区洋和大酒店租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郴州市朗宇商业管理有限公司委托代理人王当正、被告朱桂花及其委托诉讼代理人张晶到庭参加诉讼，第三人郴州市北湖区洋和大酒店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郴州市朗宇商业管理有限公司请求： 1、判令解除原告与被告签订的《委托租赁管理协议》； 2、判令被告在解除协议后支付被租赁房屋的装修费折价66067元给原告； 3、本案诉讼费用由被告承担。 被告朱桂花答辩要点：我方不同意解除原被告签订的《委托租赁管理协议》；该协议对双方均具有法律效力，合同期限为12年，在期限届满前，不应当提前解除合同，我方没有任何违约行为，原告应当依约继续履行合同。原告向被告主张装修费折价66067元缺乏事实和法律依据，原告及第三人在经营盈利的情况下说经营亏损，意图达到减租目的。原告的诉讼请求应予以驳回。 第三人郴州市北湖区洋和大酒店未进行答辩。 查明的事实 根据双方当事人诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： （一）、2017年2月19日，被告朱桂花与郴州市中易通房地产开发有限责任公司签订一份编号为201601121114的《郴州市商品房买卖合同》，购买位于郴州市北湖区××路××大厦××栋××层××号房（建筑面积32.35平方米）。 （二）、2017年2月19日，原告郴州市朗宇商业管理有限公司与被告朱桂花签订了一份《委托租赁管理协议》，内容如下： 甲方(出租方):(业主) 乙方(承租方):郴州市朗宇商业管理有限责任公司 根据《中华人民共和国合同法》、《城市房屋租赁管理办法》及其它相关规定,为实现市场商铺统一租赁、统一经营管理、统一市场运营,提升市场整体形象、繁荣和搞活商业地产,甲乙双方基于相互信任,在平等、互惠互利、自愿协商的基础上,甲方就凯旋国际广场物业统一租赁、统一管理等事宜委托乙方代理,并签订本委托代理合同,以资共同遵守。 一、委托物业位置、面积 1.物业地址:郴州市北湖区××路××号（火车站电脑城对面）第1幢11层1114号房 2.物业建筑面积:32.35平方米(最终面积以房地局权属登记文件为准) 二、租金、支付方式、租赁期限 租金费用:从年∠月∠日(银行约定的第一个还款日)起至/年月∠日(前8年),乙方在租赁期间按1565元/年的标准向甲方支付租金,折算成每月1304元/月,从∠年∠月∠日起至∠年∠月∠日(后4年),乙方在租货期间按18253元/年的标准向甲方支付租金,折算成每月1521元/月,12年累计租金共计人民市(大写)壹拾玖万捌仔壹佰拾貳元整,(Y196172元)； 2.支付方式:每月一付 三、甲方的权利与义务 1.有按约定收取该物业租金的权利。 2.在委托租赁期内,如乙方租用第1幢11层114号房(以下简称物业)从事合法经营活动,且能按时或协商延长的期限内向甲方支付租金,甲方不得以任何理由或方式干预乙方对物业的经营管理,不得以任何理由要求提前解除本协议。 四、乙方的权利与义务 1.乙方租货甲方物业必须从事合法经营活动,如触犯国家法律,一切后果由乙方自行负责 2.在租货期内,乙方对该物业享有占有、使用、收益的权利,并有权对该物业采取自营、招商转租、发包及与第三方联营、合作等方式进行经营管理 3.以乙方的名义与承租商户订立租赁、招商、联营等合同,并获取收益,同时一旦与承租商户产生纠纷,由乙方自行解决。 4.为了运营的需要,乙方有权在认为不影响甲方对物业享有所有权的情况下更改物业的名称或其中任何部分的名称及编号,并可以对该物业进行改造装修。租赁期限届满后,乙方按物业届时的现状符合正常使用的情况下交还,不需要恢复原状。乙方为了经营需要,拥有商业物业屋顶、天台、外墙及各非私人拥有的平台及外墙的使用权,并有权在上述任何部份安装、架设牌、广告及其他物件,因此而获取的利益回报属乙方完全所有。 5.乙方可选择自主进行经营管理也可委托或解聘具备先进商业管理水平的商业管理团队进行统一的招商经营管理 6.乙方有按时向甲方支付租金的义务 7.在租赁期内,由于乙方经营管理不当引起火灾等事故造成甲方的损失,由乙方负全责(不可抗力除外) 五、特别约定 1、委托租赁期满,该物业对外租赁权归属甲方,如租赁期限届满时,该物业原有租赁经营户想续租的,甲乙双方应协商延长委托租赁期限,在同等条件下原租赁经营户享有优先租赁权。如租赁期限届满时,乙方与该物业的租赁经营户的租约或其他形式的合约未到期的,则由甲方与乙方根据当时租赁行情协商租金收益,甲方继续享有甲乙方协商一致后的租金收益,直至该合约期限届满。甲方承接的期限从本租赁期限届满之日的次日起算。) 2.租赁期满后,如该物业中已无租赁经营户,则本协议自动终止,委托租赁期届满后7日内,乙方应将物业交付给甲方,乙方对物业的装修及改造,甲方按“来修去丢”的原则处理,即乙方在交还物业时未拆除的设备设施及装修、改造均由甲方自行处置。 3.委托租赁期满,乙方承诺:如甲方愿意,乙方可以按照甲方房屋买卖合同的房屋总价的120%回购甲方该物业 4.委托租赁期间,乙方承诺:甲方拥有每月免费入住维也纳酒店一天的权利,甲方若当月不履行此权利,视为当月放弃免费入住权,此权利不予抵现,不予累积 5.乙方没有按时给付甲方租金的,甲方按照10元/天乘以拖延天数向乙方收取滞纳金,若乙方连续三个月没有给付租金的,甲方有权收回委托租赁物业并自行处置,由此造成的乙方与第三方的经济纠纷由乙方自行承担。 六、在委托租赁限内,甲方不能以任何理由单方面要求提前解除合同,如甲方在乙方无违约、违法情况下单方面提前解除合同,或由于甲方干预乙方租赁、招商、管理等行为导致本协议无法继续履行的,甲方应向乙方支付本合同约定的租货期限内租金总貌三倍的违约金,并赔偿由此给乙方造成的一切损失(包括但不限于乙方对该物业租赁户的赔偿,商业营运广告费用) 七、在委(受)托期内,如甲方转让该物业所有权,应保证受让方继续履行本合同,不得影响本合同的执行。否则,甲方必须按本合同第六条承担违约责任并赔偿由此给乙方所造成的一切经济损失,在委(受)托期内如乙方转让该物业租赁权,应保证受让甲方继续履行本合同,不得影响本合同的执行,否则,乙方必须承担违约责任并赔偿由此给甲方所造成的一切经济损失 八、在履行该协议中产生任何争议,双方应协商解决,协商不成,任一方均可将该争议提交至乙方所在地人民法院处理 九、本协议经甲、乙双方签章后生效 甲方(签章)朱桂花 乙方(签章)郴州市朗宇商业管理有限责任公司 二〇一七年二月十九日 （三）、原告与包括被告在内的160多名业主签订《委托租赁管理协议》后，对全部约6000多平方米的房屋进行了整体装修后，交第三人郴州市北湖区洋和大酒店经营，2019年5月31日，原告郴州市朗宇商业管理有限公司与第三人郴州市北湖区洋和大酒店签订了一份《经营权转让协议》，内容如下： 甲方:郴州市朗宇商业管理有限公司。 法定代表人:刘国平，公司经理。 乙方:郴州市北湖区洋和大酒店。 法定代表人:高子寒,经理。 甲乙双方经协商一量,达成酒店经营权转让协议,协议如下： 第一条在友好协商的前提下,为了更好地经营和管理,甲方将位于郴州市北湖区××路××号商铺楼酒店面积6007.11平方米,其中大堂102.83平方米,客房137间,会议室181.9平方米，餐厅115平方米经营权转让给乙方。 第二条合同期,自2019年6月1日至2030年6月30日止。 第三条酒店经营权转让后,由乙方向原房屋业主支付租金，甲方不再支付租金。 第四条支付租金时间为每月8日。 第五条转让前的债权债务由甲方享有和承担,转让后的由乙方享有和承担。 第六条本协议在合期内不因房屋所有权变更而影响合同的效力。 第七条在合同期内,乙方无正当理由,不得拒付或延期支付租金,否则,甲方有权解除合同。 第八条合同期内乙方有权将经营权转让给第三人，但是转让协议由甲方与第三人重新签订经营权转让协议。 第九条乙方每年向甲方交的经营管理费,管理费金额一年一定，每年根据经营情况由双方确定。 第十条甲方向酒店派驻管理人员一名,参与酒店经营管理，工资由乙方承担。 第十一条合同期满后,甲方继续租赁管理业主的商铺(酒店)，若继续转让经营权则,在同等条件下乙方有优先受让权。 第十二条本协议经甲乙双方盖章后生效。 第十三条本协议一式两份,甲乙方各执一份。 甲方郴州市朗宇商业管理有限公司(盖章) 乙方郴州市北湖区洋和大酒店(盖章) 2019年5月31日 （四）、原告称，第三人在经营过程中产生亏损，特别是新冠疫情严重影响酒店经营，造成第三人无法支付租金，与业主产生纠纷。第三人主动与业主代表协商，并经街道和社区的领导多次组织调解，绝大多数业主同意在2020年8月1日至2022年7月31日期间每平方米减少10元租金，2022年8月至合同期满每年减少一个月租金。但原告等少数业主不同意上述调解意见且与酒店经营者发生争执，原告认为被告的行为已造成《委托租赁管理协议》的目的无法实现，故提起本案诉讼，要求解除双方签订的《委托租赁管理协议》。 判决的理由和结果 庭审查明，原、被告之间签订的《委托租赁管理协议》，以及原告与第三人郴州市北湖区洋和大酒店签订了《经营权转让协议》均系当事人之间真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同。合同签订后，被告朱桂花将案涉房屋委托原告郴州市朗宇商业管理有限公司租赁管理，履行了协议约定的义务。原告与包括被告在内的160多名业主签订《委托租赁管理协议》后，又与第三人郴州市北湖区洋和大酒店签订了《经营权转让协议》，将全部约6000多平方米的房屋进行整体装修后交第三人郴州市北湖区洋和大酒店经营；协议约定：酒店经营权转让后,由乙方（即第三人郴州市北湖区洋和大酒店）向原房屋业主支付租金，甲方（即原告郴州市朗宇商业管理有限公司）不再支付租金。乙方（即第三人郴州市北湖区洋和大酒店）每年向甲方（即原告郴州市朗宇商业管理有限公司）交经营管理费。 根据上述情况，本院认为，原、被告之间签订的《委托租赁管理协议》属于《中华人民共和国合同法》中的委托合同，即原告受包括被告在内的众多业主的委托，将全部约6000多平方米的房屋交第三人郴州市北湖区洋和大酒店经营，根据原告与第三人郴州市北湖区洋和大酒店签订的《经营权转让协议》的约定，由第三人郴州市北湖区洋和大酒店向原房屋业主支付租金，即原、被告均已履行了《委托租赁管理协议》。 本案中，原告以疫情期间第三人经营困难为由（并非被告违约），要求解除原告与被告签订的《委托租赁管理协议》，但第三人并未提出因经营困难而不愿继续租赁被告房屋的主张，也未要求解除与原告签订的《经营权转让协议》。在本案诉讼过程中，只是原告在主张第三人经营困难，第三人并未到庭对原告的主张予以明确认可。因案涉房屋是由第三人租赁经营并向原房屋业主（包括被告）支付租金，正如原告所陈述，在与业主发生争议后，第三人（包括原告）在街道和社区的组织下与业主代表协商，综合考虑疫情期间对经营造成了一定的影响，以及房屋租赁经营期长达10多年的具体情况，与大多数业主达成了减少部分租金的调解意见。本院认为，相关当事人针对疫情期间对租赁经营的影响，经协商调整部分租金等合同条款的行为符合《中华人民共和国合同法》中：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，亦符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中的处理原则。在被告并未违约、第三人并未解除与原告签订的《经营权转让协议》的情况下（本案中原告及第三人并未提出变更部分租金等条款的请求），原告要求解除与被告签订的《委托租赁管理协议》并要求被告对其补偿没有法律依据，也不符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中的相关要求，将严重损害被告的合法权益，且将影响第三人依据《经营权转让协议》而对全部租赁房屋（用作酒店宾馆）的长期经营权，故本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 驳回原告郴州市朗宇商业管理有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费726元，由原告郴州市朗宇商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审判员张东明 二○二一年五月二十日 书记员罗百玉 附：本民事判决所适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。