山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终7095号上诉人(原审被告)：青岛鸿升领航置业有限公司。法定代表人：韩超，执行董事。委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于娟，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：晋清良。被上诉人(原审原告)：张延芳。上诉人青岛鸿升领航置业有限公司因（以下简称鸿升领航公司）与被上诉人晋清良、张延芳商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5736号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿升领航公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或改判支付被上诉人2016年10月29日至2016年11月30日期间的逾期交房违约金1200元；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在一审庭审结束后与上诉人办理了房屋交接，签订协议，被上诉人以代付物业费的方式支付了逾期交付违约金，双方与房屋交付有关的纠纷已一次性解决。退一步，即使上诉人应承担逾期交付责任，根据上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》之约定，上诉人交付的房屋为套三毛坯房，不含家具、家电，厨房和卫生间亦无相关必要设备，根据同地段毛坯房租赁情况，月租金为1200元。同时，储藏室不包含在房屋买卖合同中，系独立合同，原审将储藏室与房屋买卖合同一并处理，并按照房屋和储藏室总价简单按照日万分之一的标准，判决上诉人支付33日的违约金为1823.68元，高于同期租金损失，结果有误。被上诉人晋清良、张延芳未答辩。晋清良、张延芳向一审法院起诉请求：1.鸿升领航公司支付晋清良、张延芳2016年10月29日至11月30日期间的逾期交房违约金9330.24元;2.诉讼费由鸿升领航公司承担。一审法院认定事实：双方对以下事实无争议：2015年5月14日，晋清良、张延芳（乙方）与鸿升领航公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定晋清良，张延芳购买鸿升领航公司开发的位于黄岛区墨香路678号清华园x栋x单元x层x户房屋一套。暂测房屋建筑面积105.19平方米，每平方米单价5100元，房屋总价款暂定为536469元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工验收，乙方按约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，甲方定于2016年10月28日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：乙方不退房，甲方向乙方按照乙方已支付的房价款日万分之0.1计算违约金。合同签订后，晋清良，张延芳向鸿升领航公司如约支付了全部购房款。晋清良、张延芳于2015年5月24日向鸿升领航公司支付储藏室费用29000元。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、晋清良、张延芳提交黄岛区红日房产信息咨询部提供的新建商品房租金估价表一份，证明同地段房屋的租金价格是每平方米每天1.1元。鸿升领航公司认为该证据无经办人和法定代表人签字，不符合证据的形式要件，不是合法证据，不能作为本案定案的依据，其日租金的估价形式明显系商业用房的租金惯例，出具该证据的单位为个体工商户，不具备房地产评估资质。经查，出具该份证据的单位黄岛区红日房产信息咨询部的经营范围是房产信息咨询服务，晋清良、张延芳无证据证实该单位具备房地产评估资质，其出具的估价表不能作为法院裁判的依据，一审法院对该份证据不予采信。2、晋清良、张延芳提交住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知一份，证明根据该示范文本第12条，逾期交房违约金不应低于逾期付款违约金的比率。鸿升领航公司对该证据的真实性无异议，但认为该示范文本仅仅是规范性文件及行政指导行为，不具备强制适用效力。一审法院认为《商品房买卖合同示范文本》对本案晋清良、张延芳，鸿升领航公司不具有合同约束力，晋清良、张延芳据此主张逾期违约金计算标准为日万分之五，没有事实和法律依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：晋清良、张延芳主张的逾期交房违约金应否予以支持。根据双方合同约定，鸿升领航公司应于2016年10月28日前将房屋交付给晋清良、张延芳，但鸿升领航公司未将房屋如期交付给晋清良、张延芳，构成逾期交房，应当承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算比例，结合本案基本事实，合同约定的日万分之0.1明显过低，应予进行调整，参考同地段同类房屋的租赁价格，一审法院酌定逾期交房违约金以晋清良、张延芳已支付房价款的日万分之一计算为宜。关于储藏室应否一并计算逾期交房违约金问题，一审法院认为，依据双方协议，储藏室的交付时间对应主房交房时间，其逾期交房违约金可以参照主房一并计算逾期交房违约金。鸿升领航公司应支付晋清良、张延芳2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金1866.05元（565469×33×0.0001）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、鸿升领航公司于判决生效后十日内支付晋清良、张延芳2016年10月29日至2016年11月30日期间逾期交房违约金1866.05元；二、驳回晋清良、张延芳的其他诉讼请求。案件受理费50元（晋清良、张延芳已预交），减半收取计25元，由鸿升领航公司负担。经本院审理查明，一审庭审后，晋清良、张延芳与鸿升领航公司于2017年5月签订协议书，接收了涉案房屋。该协议书载明：晋清良、张延芳自愿申请领取房屋钥匙交房，晋清良、张延芳确认鸿升领航公司已于2017年5月25日向其交付涉案房屋，鸿升领航公司一次性补偿晋清良、张延芳物业费4158元，与房屋交付的有关纠纷一次性解决。除房屋交付以外的其他争议，仍按照双方商品房预售合同有关约定解决。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，晋清良、张延芳与鸿升领航公司于2015年5月14日签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。晋清良、张延芳依约支付了全部购房款，鸿升领航公司应依照约定及时交付涉案房屋。鸿升领航公司未在合同约定的最晚交房时间即2016年10月28日之前交付符合合同约定条件的房屋，违反了合同约定，应当承当逾期交房的违约责任。一审判决作出后，鸿升领航公司与晋清良、张延芳于2017年5月签订协议书，确认鸿升领航公司已于2017年5月25日向晋清良、张延芳交付涉案房屋，并约定由鸿升领航公司一次性补偿晋清良、张延芳物业费4158元，与房屋交付有关的纠纷一次性解决。双方已就涉案房屋逾期交付问题达成协议、对房屋交付纠纷已一次性解决，该协议系当事人对自己民事权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。故，本案因当事人另行达成协议，案件事实发生变化，本院据此撤销一审判决，驳回晋清良、张延芳的诉讼请求。综上所述，鸿升领航公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5736号民事判决；二、驳回晋清良、张延芳的诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人青岛鸿升领航置业有限公司负担25元，被上诉人晋清良、张延芳负担50元。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 潘红燕审判员 齐 新二〇一七年十一月一日书记员 况君仪书记员 于国英