济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0112民初7493号原告：范冬，男，1981年11月15日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：王新升（特别授权代理），山东鼎舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义国（特别授权代理），北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被告：张博，男，1988年6月16日出生，汉族，X职工，住济南市。委托诉讼代理人：白文刚（特别授权代理），山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智（特别授权代理），山东齐鲁律师事务所实习律师。原告范冬与被告张博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范冬的委托诉讼代理人王新升，被告张博的委托诉讼代理人白文刚、杨智到庭参加了诉讼。原、被告于庭审后向本院申请庭外和解，本院予以同意。后因双方未达成和解，原告申请本院予以判决。本案现已审理终结。原告范冬向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年10月17日签订的《房屋买卖合同》；2、被告支付原告违约金372000元、居间服务费27900元、律师代理费18000元，共计417900元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月17日，经济南房天下房地产经纪有限公司居间，原、被告签订《房屋买卖合同》。被告同意将坐落于济南市的房屋出售给原告。合同约定的房屋总价款为186万元，原告依约支付了定金2万元，并向济南房天下房地产经纪有限公司交纳了居间服务费27900元。合同签订后，被告拒不配合原告办理购房网签手续，经与被告多次沟通，给予被告宽限期后，被告仍然拒不履行合同。为此，诉至法院。被告张博辩称，1、原、被告之间的房屋买卖合同在双方签订合同的第三天即2016年10月20日已经协议解除，且订金已经由中介退还给原告，并在双方间的合同上注明了作废，因此原告的第一项诉讼请求不成立；2、涉案合同系协商解除的，不存在违约的问题，原告请求的违约金和居间服务费没有依据，原告要求的律师代理费在合同中没有明确约定；3、原、被告双方及时协商解除合同，原告停止了筹备首付款的工作，也没有将合同约定的贷款资料提交中介，没有给原告造成任何经济损失，应该驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无争议的证据予以认定并在卷佐证。对双方当事人没有争议的事实，本院确认如下：原、被告在第三方济南房天下房地产经纪有限公司(以下简称济南房天下经纪公司)的居间下于2016年10月17日签订房屋买卖合同，约定被告张博(出卖人)将位于济南市的房屋出让与原告范冬(买受人)，房屋总价款为186万元，定金2万元，买受人拟贷款120万元，双方于申请材料齐全后办理申请贷款手续，买受人于网签后支付出卖人剩余购房款64万元，双方最晚应于买受人借款银行审批通过后共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于合同解除双方约定：1、因违约方违约，守约方依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达至对方之日起自动解除；2、因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间服务费；3、在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由违约方承担，解除合同后，买卖双方需相互配合办理注销网上签约等手续，如未办理可就此项单独追究违约责任。同日，被告张博向原告出具了收到定金2万元的收条，济南房天下经纪公司的工作人员在该份收条下方备注：由于卖方夫妻有一方未到场，买方定金由济南房天下燕山小学店李峙代收。合同签订当日，原、被告还与济南房天下经纪公司签订了居间服务合同，约定居间服务费为27900元，买卖双方签订买卖合同时即视为居间服务已经完成并应于当日支付居间费。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2016年10月20日，济南房天下经纪公司工作人员李峙代被告张博向原告范冬返还2万元定金。2、2016年11月6日，原告范冬向济南房天下经纪公司支付了27900元居间服务费。3、2016年11月16日，北京市百瑞(济南)律师事务所向原告范冬出具了金额为18000元的律师代理费发票。4、被告提交的原、被告之间的短信记录，虽无法确认是否是原、被告本人发送的信息，但从内容看原告方始终要求被告履行合同，未表示解除合同。被告提交的中介工作人员李峙与原告妻子的微信聊天记录，从2016年10月23日的聊天内容中可以看出，双方对解除合同并未形成一致意见，原告方一直要求履行合同，而中介人员表示让原告方问经理合同是否能履行，也未明确表示合同已经解除；在2016年10月25日双方的对话中，中介人员明确让原告方准备首付并称原先合同还有效，原告方也表示确定要买。故本院对被告以短信、微信对话记录证明双方合同已经解除的主张，不予采信。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行通知、协助义务。被告虽辩称其已向济南房天下经纪公司讲明在没有购买到合适的房子之前是不能卖房的，对此原告应是明知的；但在双方的买卖合同中被告辩称的上述理由并没有载明在合同约定的内容中，故本院对被告的上述辩称理由不予采信。被告还辩称因双方合同上均写有“作废”二字，因此合同已经解除。本院查明双方合同上书写的“作废”二字均系济南房天经纪公司工作人员书写，且从被告提交的微信对话记录内容中也可以印证原告并没有得到合同已经解除的明确表示，原告也一直向中介方要求履行合同。故本院认为，2016年10月20日中介人员单方向原告退还定金的行为及在双方合同上书写的“”作废内容不能认定原、被告合同已经解除。本案中，因被告不同意卖房导致双方合同无法继续履行，违约责任在被告。被告的上述违约行为是导致双方合同无法继续履行的根本原因，原告以此为由要求解除合同，理由充分，本院予以支持。根据合同解除后的法律规定，除被告张博已经返还原告范冬已支付的购房款定金2万元，被告张博还应当承担约定的违约责任。因双方约定的违约金过高，被告要求应以实际损失计算。又因原告未举证证明其实际损失，本院参照双方合同中双倍返还定金的约定，被告张博应当再向原告支付2万元违约金。原告要求被告支付居间服务费27900元，该费用的支出系被告违约给原告造成的损失，且双方在买卖合同对此有明确的约定，本院对原告的该项请求予以支持。原告要求被告支付其律师代理费18000元，该费用的支出系被告违约给原告造成的实际损失，本院予以支持。综上所述，对原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：一、解除原告范冬与被告张博于2016年10月17日签订的房屋买卖合同；二、被告张博于本判决生效之日起十日内支付原告范冬违约金2万元；三、被告张博于本判决生效之日起十日内支付原告范冬居间服务费损失27900元；四、被告张博于本判决生效之日起十日内支付原告范冬律师代理费损失18000元；五、驳回原告范冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3834元、财产保全费2620元，均由被告张博负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹亚萍二〇一七年二月二十四日书记员  李 叶