广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2016）桂0502民初2415号 原告：北海市海城区乐都大厦业主委员会，住所地北海市海城区北部湾西路36号。 法定代表人：罗克放，主任。 委托代理人：屠艾明，男，汉族，1976年3月21日出生，住江苏省扬州市广陵区。 委托代理人：刘亚伟，女，汉族，1962年10月7日出生，住山东省枣庄市中区。 被告：辽宁管家婆物业服务有限公司北海分公司，住所地北海市海城区北部湾西路32号北海国际商贸大厦11楼B1107号房。 法定代表人：车军，负责人。 委托代理人：刘力宁，男，汉族，1966年8月6日出生，住辽宁省丹东市振安区，系辽宁管家婆物业服务有限公司的法定代表人。 原告北海市海城区乐都大厦业主委员会（以下简称“乐都业委会”）与被告辽宁管家婆物业服务有限公司北海分公司（以下简称“管家婆物业公司”）委托合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人罗克放、原告委托代理人屠艾明、刘亚伟，被告法定代表人车军、委托代理人刘力宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐都业委会向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2014年5月27日签订的《乐都大厦物业服务委托合同》；二、要求被告移交相关物业管理资料并腾出物业管理用房，撤离乐都大厦；三、本案诉讼费由被告承担。 原告诉请之事实及理由：一、被告与原告签订的物业服务合同已经于2016年5月30日到期；二、被告不按规定使用维修基金，不履行合同条款，违法违规乱收费，服务水准极差；三、经原告查询，被告根本未在北海取得物业管理资质证书；四、被告在新的物业公司进场时拒不配合，强行继续管理乐都大厦物业。 被告辩称：1.罗克放假冒乐都大厦业主委员会主任身份，非法刻制公章，以罗克放等人所称的业主委员会不具备合法性，无诉讼主体资格，真实的业主委员会主任为朱有勇；2.被告与乐都业委会的合同虽已于2016年5月31日到期，但乐都业委会于2016年5月15日时向被告下达通知，要求被告在乐都大厦新的物业服务企业未进驻之前必须坚守岗位；3.2014年5月27日，乐都业委会与被告签订合同时，作为附加条件，被告一次性垫资21万元为乐都大厦长达10年的烂尾楼办理房产证的相关手续，并于2014年11月30日与乐都业委会签订《还款协议书》，现被告收回的垫资款不足40%，若乐都业委会解除合同，乐都业委会需履行完还款义务；4.被告不存在服务不到位、乱收费等问题，至于原告所称的电梯、水箱维修问题，是因为乐都大厦原为烂尾楼，存在的相关问题被告随后也都已解决，原告所称的维修难，工期长问题也非因被告原因所致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据包括：1.《北海市乐都大厦物业服务委托合同》，欲证明原告与被告的服务合同已经到期；2.《国务院物业管理条例》、《广西物业管理条例》、被告物业管理资质查询书，欲证明被告没有物业管理资质；3.业主委员会备案证明，欲证明乐都大厦业主委员会是依法选举并已备案；4.被告合同到期告知函，欲证明原、被告之间的合同已经到期，并且原告已经告知被告；5.新旧物业公司交接函，欲证明原告已经通过招投标，聘请了新的物业公司，但被告不撤离乐都大厦并把新的物业公司赶走。被告提供的证据包括：1.《关于乐都大厦业主委员会真假身份的说明》，欲证明原告不具备诉讼主体资格；2.《北海市海城区住房和城乡建设局关于补充业主委员会成立备案材料的通知》，欲证明乐都大厦首届业主委员会不具有合法性；3.乐都大厦业委会公章交接手续，欲证明公章是正常交接，没有遗失；4.乐都大厦业主委员会会议2015年12月12日的会议记录，欲证明罗克放辞职，朱有勇接任主任一职；5.《通报》，欲证明2015年12月12日业委会会议内容表决通过后进行了公示；6.北海实业开发有限公司出具的《证明》、《商品房买卖合同》，欲证明罗克放等人不是相关房产的所有人，其不具有业主资格；7.2015年8月24日《北海日报》的记者调查，欲证明罗克放完全不顾及全体业主的权益；8.《公告》，欲证明罗克放适用私刻的业委会假公章；9.业主大会开会议程，欲证明乐都大厦业委会已经换届选举；10.《乐都大厦业委会决议》、《乐都大厦业主委员会换届选举结果公示》，欲证明新一届业委会已经产出并已公示；11.《业主委员会改选备案申请报告》，欲证明新的一届业委会已经提交备案报告；12.《通知》，欲证明乐都大厦业主委员会通知管家婆物业继续服务；13.《还款协议书》，欲证明被告为乐都大厦办证垫付资金的事实；14.《申请更换水管的报告》，欲证明26楼的水箱爆裂的原因。原、被告对双方提交的证据均提出异议。 经审理查明：被告具有物业服务企业资质证书，证书编号为“辽物字0326号”，资质等级为贰级；2014年5月27日，北海市乐都大厦业主大会委托北海市乐都大厦业主委员会与被告签订《北海市乐都大厦物业服务委托合同》，委托服务期限自2014年6月1日起至2016年5月31日止；罗克放等人通过二手房买卖获得乐都大厦房屋，该房屋产权未登记在罗克放等人名下，但房屋已经交接；2016年7月2日，由罗克放等人发起，乐都大厦召开了新的业主大会，但大会产生了双方有争议的两个业主委员会；北海市海城区住房和城乡规划建设局暂无新的业主委员会备案。 本院认为，本案的争议焦点为：原告是否是适格的诉讼主体。对此项争议，本院观点如下： 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”及“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，选聘和解聘物业企业的实质权利人应为乐都大厦的全体业主，经业主大会选举的业主委员会为执行人，投票规则均为经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。新的业主委员会确已召开，但至辩论终结，本案原告未举证己方获选为新的业主委员会、选聘新的物业公司和解聘被告等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即，就本案的起诉，原告未就其主体适格问题进行举证，应承担举证不能之责任。 综上，原告不是本案的适格原告。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条之规定，裁定如下： 驳回原告的起诉。 案件受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由本院退还给原告。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，并向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  武清华 二〇一七年二月十日 书记员  林广青 附录法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。