上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终888号上诉人（原审原告）：戚勇军，男，1960年3月15日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）：上海明明房产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区隆昌路182号。法定代表人：薛超，总经理。委托诉讼代理人：郭成冰，上海明明房产经纪有限公司第九分公司职员。上诉人戚勇军与被上诉人上海明明房产经纪有限公司（以下简称明明公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初13923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭于2017年2月8日公开开庭审理了本案，上诉人戚勇军先生、被上诉人明明公司的委托代理人郭成冰先生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人戚勇军上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：原审认定错误，上诉人与被上诉人签署的并非所谓租赁合同，根据双方签署的委托租赁合同即委托书，本案上诉人房屋出租系委托被上诉人代为对外出租，双方系委托出租关系，被上诉人应该按照其对外签订的合同向上诉人支付租金；本案合同履行中，上诉人经过多方了解，曾反复对被上诉人就约定的每季度2,500元的租金标准提出异议，原审判决所谓未提出异议显属错误；原审裁判对案件受理费用分担不合理，应予更正；原审第一次庭审被上诉人未到庭，第二次庭审后，原审法院迟迟未作判决，应属审理程序违法。被上诉人明明公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。上诉人戚勇军诉至一审法院，请求判令：1.解除双方之间委托租赁合同，明明公司将承租房屋返还戚勇军；2.明明公司支付戚勇军自2015年7月20日起至2016年4月20日止的拖欠房租22,500元;3.明明公司支付戚勇军违约金800元（与租赁押金相互抵扣）。审理中，戚勇军当庭将诉请二调整为明明公司支付自2015年3月28日起至2016年3月27日止的租金差额（该期间明明公司实际按每季度2,500元向戚勇军支付租金,但其收到次承租人支付的租金为每季度3,900元，要求明明公司补足差价）及自2016年3月28日起至2016年12月27日止的租金（按每季度3,900元计）。一审法院认定事实：戚勇军系上海市XX路XX号底层北间公房（以下简称系争房屋）的承租人。2015年3月20日，明明公司的第九分公司（承租人、乙方）与戚勇军（出租人、甲方）签订《租赁合同》。约定，甲方将系争房屋出租乙方，租赁期限三年，自2015年3月20日起至2018年3月19日止。合同第四条：租金为每月800元（后涂改更正为833.50元），以现金支付；首期支付三个月，共计2,400元;以后每三个月结算一次，乙方需提前七日支付下次房租。双方于该条款旁空白部分补充：按季支付，每三个月支付一次，每次支付租金2,500元/月（明明公司当庭确认涂改及补充部分系双方协商一致将租金从每季度2,400元调整为2,500元，故月租金处有涂改，涂改更正及补充约定的部分均系明明公司填写，但2,500元/月系笔误，实际每次支付2,500元/季）。签订本合同时，乙方需支付800元作为租房押金；租赁期满后，乙方迁空、交还房屋及设施，并付清应付费用后，甲方确认后应立即将押金无息退还乙方。未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租分租。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金800元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付上述金额违约金；若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同补充条款约定：此房以现有状态托管出租给乙方，合同生效后，甲方不负责水、电费用；小的维修，乙方应及时通知甲方，然后乙方自行维修；起租日2015年3月28日，甲方给乙方七天空租期，以维修打扫卫生。同日，戚勇军向明明公司的第九分公司出具委托书，委托明明公司的第九分公司代为办理系争房屋的管理维护、办理出租、收取租金、开出租收据等事宜，明明公司的第九分公司在委托书上盖章确认。租赁合同签订后，戚勇军就系争房屋收取明明公司的第九分公司支付的租房押金800元，并于2015年3月23日收取首期三个月租金2,500元并出具收据。原审审理中，戚勇军自认已收取系争房屋自2015年3月28日起至2016年3月27日止的四期租金共计1万元，自2016年3月28日起戚勇军未再至明明公司第九分公司门店收取租金。同时，双方确认系争房屋内现基于明明公司的转租存在实际使用的次承租人，转租租金为每月1,300元，戚勇军对此表示不申请追加系争房屋内实际使用人作为本案第三人参加诉讼，只要求处理与明明公司间的关系，并以每季度3,900元的标准向明明公司主张租金差价和未支付的租金。关于双方之间系何种法律关系，戚勇军认为，与明明公司形成委托租赁的委托关系，但自认租赁合同与委托书系同日形成，戚勇军未就其委托向明明公司支付过中介费或劳务费，属于无偿的，现戚勇军主张的是解除租赁关系并基于明明公司涉嫌合同欺诈、赚取租金差价要求明明公司承担违约责任；对此，明明公司则认为双方应系租赁合同关系，不存在支付中介劳务费的情况。一审法院认为：戚勇军与明明公司第九分公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，故租赁合同对明明公司具有约束力并由此承担相应民事责任。关于双方之间系租赁合同关系或委托合同关系的争议，租赁合同明确约定了双方租赁关系中的权利义务，现戚勇军基于同日出具的委托书认为双方应为委托关系，但明明公司作为盈利性中介机构，戚勇军既未就其委托向明明公司支付相应中介费、劳务费等报酬，亦未提供证据证明明明公司无偿受托，反而依据租赁合同收取了明明公司支付的租赁押金，故法院认定双方应形成租赁合同关系，相关权利义务应由租赁合同约束并予以调整，至于戚勇军出具的委托书可视为戚勇军同意明明公司对系争房屋进行转租。涉案租赁合同约定的租期至2018年3月19日止，现戚勇军要求提前解除租赁合同，明明公司予以同意，于法不悖，故法院对戚勇军要求解除合同并由明明公司返还房屋的诉请予以支持。关于租金标准的认定，合同第四条明确约定“租金为每月833.50元，以现金支付，三个月结算一次”，并补充约定：“按季支付，每三个月支付一次，每次支付租金2,500元/月”，鉴于戚勇军2015年3月23日出具收据确认收取首期三个月租金2,500元，结合双方以现金当面支付租金的方式，戚勇军并无证据证明其在多次签收租金的过程中对2,500元/季的租金标准提出过异议，现戚勇军认可系争房屋转租租金为1,300元/月并以此主张租金差价,故法院采纳明明公司的抗辩意见，认定涉案合同约定的租金标准为2,500元/季，补充条款中2,500元/月系明明公司员工书写笔误；对戚勇军主张涉案合同约定租金标准为2,500元的意见，法院不予采纳。现明明公司已按约以2,500元/季的标准向戚勇军支付自2015年3月28日起至2016年3月27日止的租金，并同意支付戚勇军自2016年3月28日起至2016年12月27日止的租金7,500元，故法院对戚勇军要求明明公司支付自2016年3月28日起至2016年12月27日止的租金，予以支持，租金标准应为每季度2,500元，对戚勇军超出上述租金标准主张租金差价的诉请，于法无据，法院不予支持。现戚勇军以明明公司涉嫌合同欺诈，赚取租金差价为由，要求明明公司承担支付违约金（与押金相抵扣）的违约责任，因戚勇军未提供充分证据予以佐证，法院对戚勇军该项诉请难以支持。戚勇军应按照合同约定在明明公司交还房屋及设施，并付清应付租金等费用后，将押金800元退还明明公司。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，于二〇一六年十一月二十八日作出判决：一、解除戚勇军与上海明明房产经纪有限公司第九分公司于2015年3月20日签订的房屋租赁合同；二、上海明明房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内将上海市XX路XX号底层北间房屋返还戚勇军；三、上海明明房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付戚勇军自2016年3月28日起至2016年12月27日止的上述房屋租金7,500元；四、戚勇军于上海明明房产经纪有限公司履行判决主文第二、三项后三日内退还上海明明房产经纪有限公司租赁押金800元；五、驳回戚勇军的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费382.50元，由戚勇军负担259.50元。由上海明明房产经纪有限公司负担123元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人戚勇军与被上诉人明明公司第九分公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系应属合法有效。本案承租人系被上诉人之分公司，本案租赁合同项下承租人责任依法由被上诉人负担。本案上诉争议焦点在于双方对签署的租赁合同性质认定存在分歧。上诉人坚持主张上述合同性质属委托租赁关系，根据查明事实，双方签署的租赁合同全文明确约定双方出租人及承租人的权利义务，未有所谓委托出租约定内容，合同履行期间上诉人确曾向被上诉人出具委托书，但委托书明确载明：因上诉人居住地远等原因委托被上诉人“代为管理维护、办理出租、收取租金、开出租收据等事宜”，考虑到委托书本身系租赁合同履行中出租人出具的委托性质文件，在现有证据条件下，即使上诉人（履行期间）曾存单方委托出租之动机，仅就委托书本身，不能认为其变更了双方租赁合同约定的权利义务性质，上诉人该部主张缺乏事实依据，本院不能采信。有效合同依法约束当事人全面履行，原审判决依据双方解约意思裁判本案租约解除等，双方并无异议，本院应予维持。考虑到本案合同履行并不存在所谓承租人违约事宜，上诉人主张违约金亦缺乏依据，原审按照合同约定裁判租金支付标准合理应予维持。另有关原审程序，经审核，并不存在所谓程序违法，上诉人的该部分上诉主张，本院不能采信。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币695元，由上诉人戚勇军负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  刘 佳二〇一七年二月十六日书记员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……