上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初32238号原告：胡某1，男，汉族，住上海市闵行区。委托代理人：殷美菊，女，住上海市闵行区。委托代理人：王杏菊，上海市新华律师事务所律师。被告：上海徐房(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：冯上达，董事长。委托代理人：吴亦辰，上海徐房(集团)有限公司员工。被告：上海高建物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：沈龙彪，董事长。委托代理人：吴萍，上海高建物业有限公司员工。被告：胡某2，女，汉族，户籍地上海市。被告：胡某3，女，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：胡某4，女，汉族，户籍地上海市。被告：胡某5，女，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：胡某6，男，汉族，住上海市闵行区。被告：胡某7，女，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住日本。被告胡某2、胡某3、胡某4、胡某5、胡某7的共同委托诉讼代理人：王乾恩，上海市沪一律师事务所律师。原告胡某1与被告上海徐房(集团)有限公司、上海高建物业有限公司、胡某2、胡某3、胡某4、胡某5、胡某6、胡某7房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某1的委托诉讼代理人殷美菊、王杏菊，被告上海徐房(集团)有限公司(以下简称徐房集团公司)的委托诉讼代理人吴亦辰、被告上海高建物业有限公司(以下简称高建物业公司)的委托诉讼代理人吴萍、被告胡某2、胡某3、胡某4、胡某5及胡某2、胡某3、胡某4、胡某5、胡某7的共同委托诉讼代理人王乾恩、被告胡某6到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某1向本院提出诉讼请求：1.判令原承租人方某某与上海徐房(集团)有限公司签订上海市公有住房出售合同无效；2.胡某1、方某某、胡某3间职工家庭购买公有住房协议书无效；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：胡某1是胡某2、胡某3、胡某4、胡某5的外甥，是胡某6的儿子，与胡某7是堂兄妹关系。胡某1是上海市斜土路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的共同居住人。承租人为方某某，系胡某1祖母。2014年1月2日，方某某去世。2016年8月11日，被告胡某2、胡某3、胡某4、胡某5起诉胡某6继承遗产，胡某1方知2000年6月23日承租人方某某隐瞒事实，将胡某1的签名由他人冒签，私刻印章加盖，承租人方某某也不是本人签名，当时方某某已住康复医院。2000年6月23日，被告高建物业公司在胡某1不在场的情况下签订了一份职工家庭购买公有住房协议书，该协议书签名及图章均不是胡某1本人，胡某1和胡某3的签名出于同一人，胡某3也承认不是本人签名。被告徐房集团公司对被告高建物业公司送审材料未认真进行合理审查，系争房屋涉及的职工家庭购买公有住房协议书在同住成年人未在场，也没有委托书，方某某没有文化，方某某名字由谁签，被告及被告的代理人都不清楚的情况下，于2000年7月8日与承租人方某某签订上海市公有住房出售合同，因此这份合同无效，违反95方案实施细则。被告徐房集团公司及高建物业公司未经合理审查，应承担相应的责任。被告徐房集团公司辩称，被告徐房集团公司与方某某签订的出售合同符合当时的相关规定，合同真实有效，依法驳回原告的诉讼请求。被告高建物业公司辩称，被告高建物业公司是实际的办理单位，系徐房集团公司的委托代理人。与方某某间公有住房出售合同的办理手续完备，协议有效。被告胡某2、胡某3、胡某4、胡某5、胡某7辩称，方某某是胡某2、胡某3、胡某4、胡某5的母亲，当时神智清楚，退休工资只有几百元，买房是经过子女商量，每个子女拿出2,000元补贴购房，当时胡某1之父胡某6将胡某1的章、2,000元交给方某某由其操办，方某某办好后相安无事；2007年方某某身体抱恙，将子女召集由舅舅作为见证立了遗嘱，欲将房屋卖掉，子女均签字，之后还委托胡某4处理房屋，因为胡某1不愿意迁户口而未出售；当时商量卖房胡某1也是在场也是同意的，不存在不知情。针对出售合同，是方某某及子女真实意思表示，至于操作方式，是母亲或祖母来操办，子女同意，是合法有效的，这么多年再反悔违背常理。出售合同与协议书是不同的主体，胡某3的章是真实的，也是其交给母亲的，协议真实有效。胡某2、胡某3、胡某4、胡某5认为，方某某于2014年1月去世，胡某1于2016年11月起诉，已超过诉讼时效，其起诉无事实和法律依据，要求一切按法定继承的法律程序进行。被告胡某6辩称，房子是同意出售，但一直认为是公房，因为大人的事与小孩无关，故胡某6没有与胡某1说过出售房屋的事宜。本院认定事实如下：胡某1是胡某2、胡某3、胡某4、胡某5的外甥，是胡某6的儿子，与胡某7是堂兄妹关系。系争房屋原系公有住房，承租人为方某某。方某某是胡某1的奶奶。方某某的丈夫胡某8于1990年9月27日去世，方某某之子胡某9即胡某7父亲于1996年9月2日去世。胡某1户口于1985年8月13日由天钥新村XXX号XXX室迁入系争房屋，于1997年5月迁入上海市虹桥机场新村XXX号XXX室房屋，于1997年10月8日又迁回系争房屋。胡某3户口于2000年6月17日户口由上海市浦北路XXX弄茶花园XXX号XXX室迁入系争房屋。胡某7户口于2002年7月5日由上海市还镇北路XXX弄XXX号XXX室迁入系争房屋。2000年6月23日，方某某、胡某1、胡某3由他人代为(均为一人代签)在职工家庭购买公有住房协议书上签名并加盖私章(胡某1认为系他人冒签并私刻图章)，确定该房屋为方某某个人所有，本户人员情况表载明，家庭成员为方某某、胡某1、胡某3三人。2000年7月8日，方某某(乙方)与上海徐房(集团)有限公司(甲方)的代理人上海枫林物业有限公司签订上海市公有住房出售合同，约定，甲乙双方根据沪府[1994]19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发[1999]44号文《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的有关规定，就乙方购买甲方出售的公有住房事宜订立本合同，乙方自愿购买甲方出售的上海市斜土路XXX号XXX室房屋，建筑面积41.23平方米，乙方在签订本合同前已与上述房屋的承租人(受配人)、同住成年人协商一致、共同确定上述房屋一经转移，其房地产权利为乙方享有，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为8,866元；合同下方方某某盖章。合同签订后，方某某子女包括胡某1的父亲胡某6均每人给方某某2,000元，方某某支付相应的房款，2000年12月28日，方某某取得系争房屋的房地产权证，权利人为方某某。2007年左右，系争房屋对外出租。2014年1月2日方某某去世后，系争房屋对外出租，租金由方某某子女收取，被告胡某6也收到相应的租金收入。另查明，1998年4月，胡某6退虹桥路XXX号机场新村XXX号XXX室房屋，购买上海市航华四村三街坊XXX号XXX室房屋，公有住房出售价格计算表载明，家庭人口数3人，新分配。2006年10月，上海枫林物业有限公司并入上海高建物业有限公司。2007年10月21日，方某某出具致儿子、女儿的遗嘱，内容为，“我目前住院治疗，看来这次住院时间可能较长，需要支付很多钞票，考虑再三，我决定将上海市徐汇区斜土路XXX号XXX室房屋出售，出售后钞票支付我的医疗费等，如超资部分由我的六个子女负担，如有结余，等我故世后由六个子女平分。”方某某盖章并捺印，方某作为见证人在该遗嘱上签字。被告胡某2、胡某6、胡某3、胡某4、胡某5均注同意并签名。2008年11月26日，方某某委托胡某4出售上海市斜土路XXX号XXX室房屋，注房产证号，该委托书经上海市闵行区公证处公证。因故系争房屋未出售。2016年8月，胡某2、胡某3、胡某4、胡某5、胡某7起诉胡某6要求法定继承，立案审理后，因另有他案尚在审理而撤回起诉。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有产权证、公有住房协议书、人口登记表、斜土路XXX号XXX室公有住房出售合同、死亡证明、户籍证明、医学证明书、人员登记表、遗嘱、公证书、户籍摘抄、连续工龄证明、购房计算、航华新村公有住房出售合同等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。审理中，胡某1提出，1997年10月户口迁入系争房屋后，一直居住在系争房屋内，直至2000年系争房屋出租未居住，对此，被告胡某2、胡某3、胡某4、胡某5提出异议，认为，胡某1自1997年户口迁入后，未在系争房屋内居住，与父母共同生活，2007年系争房屋出租。胡某6提出，1989年起单位分配上海市虹桥机场新村房屋后，其夫妻居住在虹桥机场新村房屋内，胡某1周末和父母一起生活，何时离开系争房屋记不清，1997年10月户口迁回系争房屋后，断断续续居住过系争房屋。胡某1提出，其无图章，审理中，其提供工作时使用的印章样本。庭审后，胡某1提供上海虹桥国际机场97年度员工住房分配实施细则，该细则于1997年11月25日下发。胡某3提供由上海市徐汇区枫林路街道谨斜居民委员会于2017年2月9日出具的情况说明(内容为，方某某，女，在2008年住进养老院之前一直居住在斜土路XXX号XXX室，根据周边邻居及退休居委会干部反映方某某居住在斜土路XXX号XXX室时思路清晰，生活能够自理)。2017年2月9日，谨斜小区居民蔡某某、周某某、XXX号XXX室楼组长姚某某、谭某某等在书写的内容为“父亲胡某8是1990年9月27日去世的，当时居住在斜土路XXX号XXX室房子里的有方某某、大儿子胡某9、大儿媳妇候某某、女儿胡某7一家，大儿子胡某9于1996年9月2日病故，2001年候某某带女儿去日本，方某某就一个人独自居住在斜土路XXX号XXX室房子里，思路清晰、生活完全自理、还经常参加里委的老年活动，跟邻居关系很好，直到2008年生病住进了莘庄镇社区卫生服务中心医院”的材料上面签名并注上述情况属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。又，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据上海市《关于出售公有住房的暂行办法》第三条第二款规定，购买成本价公有住房的对象，应当具有上海市常住户口的公有住房承租人和其同住成年人和符合分配住房条件的职工。上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》第四条规定，按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有上海市常住户口的公有住房承租人和年满18足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人。同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房和他处虽有住房而居住困难的。对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。上述暂行办法、细则既不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，又不属于效力性强制性规定。胡某1户口于1985年迁入系争房屋后，与父母共同居住在系争房屋内，其父即胡某6单位分配房屋后，胡某1断断续续居住在系争房屋内；胡某1于1997年4月户口迁出系争房屋，于1997年10月户口迁回系争房屋后，现胡某1未进一步提供其于1997年10月户口迁入系争房屋已实际居住三年以上的充分证据，且2000年7月方某某购买系争房屋时，曾要求子女资助，胡某6也给方某某2,000元。方某某亦于2000年取得系争房屋的房地产权证。嗣后，胡某1在2000年12月至2016年11月间长达十几年的时间里，未提出异议。期间，2007年方某某出具遗嘱欲出售系争房屋，胡某6在遗嘱上签名并表示同意，而现胡某1在方某某于2014年1月去世后以《职工家庭购买公有住房协议书》上签名及私章系他人冒签、私刻、不知道方某某购下系争房屋产权为由提起本案诉讼，要求确认胡某1、方某某、胡某3间职工家庭购买公有住房协议书无效及系争房屋的公有住房出售合同无效，其行为有违诚实信用原则。2016年8月，胡某3等起诉胡某6法定继承纠纷后，胡某1向本院提起确认系争房屋买卖合同无效之诉，现胡某1称父母分配房屋后，仍长期与方某某共同生活在系争房屋内，却称对系争房屋的产权状况不知情，胡某6一再声称方某某欲出售系争房屋未告知胡某1，均不符合常理。因此，本院有充分理由可以认定胡某1对方某某购买系争房屋知情且同意，现胡某1未进一步提供胡某1、方某某、胡某3间职工家庭购买公有住房协议书、方某某与上海徐房(集团)有限公司间《上海市公有住房出售合同》符合合同法第五十二条无效情形的充分证据，故其要求确认胡某1、方某某、胡某3间职工家庭购买公有住房协议书无效、方某某与上海徐房(集团)有限公司间《上海市公有住房出售合同》无效之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回胡某1的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计65元，由原告负担。如不服本判决，胡某7可在判决书送达之日起三十日内，本案其余诉讼当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一七年二月二十八日书记员  薛 欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。