上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初18598号原告：龚裔，男，1971年9月26日生，汉族，住上海市长宁区。原告：沈莉，女，1971年1月25日生，汉族，住上海市长宁区。两原告的共同委托诉讼代理人：朱泉松，上海宝申理律师事务所律师。被告：姜艳，女，1955年1月27日生，满族，户籍地黑龙江省富锦市。委托诉讼代理人：楼理灿，上海申浩律师事务所律师。被告：王栋，男，1981年3月1日生，汉族，户籍地黑龙江省佳木斯市。原告龚裔、沈莉与被告姜艳、王栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年1月13日公开开庭进行了审理。原告龚裔、沈莉以及两原告的共同委托诉讼代理人朱泉松、被告姜艳的委托诉讼代理人楼理灿以及被告王栋到庭参加了诉讼。审理中，经当事人同意及院长审批，本院继续适用简易程序延长审限一个月。本案现已审理终结。原告龚裔、沈莉向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行原、被告双方于2016年7月签订的《上海市房地产买卖合同》并向原告交付位于上海市九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋及配合于房地产交易中心办理转移登记过户至两原告名下；2.被告支付赔偿金人民币13,440元(暂计算到2016年9月5日，实际以840,000元为基数，按日万分之五计息，从2016年8月5日开始计算到款项付清之日)。事实和理由：2016年7月，原被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以84万元价格向被告购买其名下系争房屋，被告应于2016年8月4日交房，逾期交房一日支付总房款的万分之五的赔偿金。至2016年8月4日，被告无故拒绝配合办理房屋交付及过户，故诉至本院请求判如所请。被告姜艳、王栋辩称：同意交付系争房屋并办理过户，但是房屋的实际成交价格为142万元，应按照142万元继续交易；被告之所以未能及时配合原告过户及交付是因为被告未及时找到原始购房发票，且原告也没有按照合同约定向被告支付剩余69万房价款，因此被告没有违约；即便被告构成违约，原告的违约金标准过高，要求法院进行调整。本院经审理认定事实如下，系争房屋的登记产权人系两被告，被告于2017年1月16日办理系争房屋抵押权注销登记手续。2016年6月30日，被告作为出卖方(甲方)、原告龚裔作为购买方(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定被告向原告出售系争房屋，转让价格共计142万元为甲方到手价，定金1万元，双方需在签订本协议后5日内共赴居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，被告于签订合同当日支付首付款71万元(含定金)，以贷款方式支付71万元；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后3日内(最晚不得晚于2016年8月1日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续，在过户前甲乙双方应积极办理完成购房资格审核、房产税认定手续(若有)、审税、税费缴纳；等。同日，被告作为出卖方(甲方)、原告龚裔作为购买方(乙方)签订《买卖居间协议书(作低协议书)》约定，甲乙双方于2016年6月30日签署的买卖居间协议(定金协议)，甲乙双方协商一致就系争房屋的网签合同价位定为83万元，此中间差额59万元为系争房屋的装修设计费；乙方应按照本房屋买卖居间协议的实际价格支付给甲方房款，本协议为买卖居间协议及网签买卖合同不可分割的一部分，本协议具有法律效益。2016年7月4日，被告作为出卖方(甲方)、原告作为购买方(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(第一版)约定，系争房屋转让价款为80万元，甲方于2016年8月4日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，在2016年8月4日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，附件三对于乙方付款时间做了如下约定：乙方支付首期房价款9万元含定金1万元，第二期房价款69万元于系争房屋所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内(先付款后交易过户)由乙方直接支付给甲方；尾款2万元于双方签署《房屋交接书》时支付；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行等；等。该第一版合同系被告在审理中提供。2016年7月27日，上海地维房地产估价有限公司对系争房屋交易计税价值进行估价并出具报告，对系争房屋评估总价为85万元。2016年7月28日，被告作为出卖方(甲方)、原告作为购买方(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(第二版)，约定两被告(出卖方、甲方)向两原告(买受方、乙方)出售系争房屋，转让价款为84万元，甲方于2016年8月4日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，在2016年8月4日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，附件三对于乙方付款时间做了如下约定：乙方支付首期房价款13万元含定金1万元，第二期房价款69万元于系争房屋所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内(先付款后交易过户)，乙方直接支付给甲方；尾款2万元于双方签署《房屋交接书》时支付；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行等；等。该第二版合同系原告在审理中提供，以上二版《上海市房地产买卖合同》的区别在于转让价款以及首付款的金额不同，其余约定均一致。审理中，原被告均同意双方最终按照第二版合同进行履行。被告对出现两版网签合同的解释是，因为评估报告出来后第一版合同约定的价格明显低于评估价，故重新签订合同。原告在审理中表示第一版合同没有生效，是根据评估价重新制作了第二版合同。原告另提供原被告双方签署的《协议书》约定：原被告已签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为80万元，按照买卖合同附件三付款协议所列方式支付；现经甲乙双方协商，原告应在支付系争房屋的合同总价款外，再直接支付给被告装修补偿款共计62万元，于签订买卖合同后直接支付给被告；本协议第1条和第2条所述价格合计142万元为被告出售系争房屋净到手价格；若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价计80万元未能通过该房地产所在税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，原被告同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由原告承担；等。另查明，原告龚裔于2016年6月30日向被告姜艳付款1万元，原告沈莉于2016年7月4日向被告姜艳支付70万元。审理中，原被告均确定系争房屋转让的总对价为142万元，同时在交易过程中若被告提供购房原始发票可以相应的减少税费。被告陈述之所以未能在约定的时间过户、交付是因为无法找到原始票据，原告也认可被告没有提供原始发票，但表示自8月4日之后无法联系被告，直到起诉后被告才联系原告要求继续交易。上述事实，主要有《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《买卖居间协议书(作低协议书)》、协议书、收据及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恶意串通损害国家利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原告与被告就系争房屋先后签订的房地产买卖合同、协议书，表明原被告之间就系争房屋已经成立了房屋买卖合同关系，其中有效部分是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应恪守。关于原告的第一个诉讼请求，被告表示同意配合办理过户并交付系争房屋，并无不当，本院予以认可。则双方当事人的争议焦点在于系争房屋的实际成交价格为原告主张的房价款84万元加上装修补偿款还是被告主张的房价款142万元。对此本院认为：第一，原被告均确认系争房屋的转让对价为142万元，只是在142万元的构成方面存有争议，那么如果按照原告的主张房价款若为84万元，则装修补偿款应为58万元，但实际上原被告所签署的各种版本、名称的协议书及合同都没有装修补偿款为58万元的约定，原告此种主张与事实无据；第二，结合原告提供的《协议书》以及第一版《上海市房地产买卖合同》可以明显看出，双方起初对142万元的安排是80万元购房款加62万元装修补偿款，并且按照此约定在签订网签版本合同时原告应付款应为71万元，而原告确实在7月4日已付足71万元，没有任何理由可以表明此时的第一版合同没有生效，原被告完全可以继续履行下去。但是双方却又在7月28日重新签订了第二版的网签合同并将转让款变更为84万元、首付款提高到13万元，也就是说原告应付款应为75万元，但原告却没有支付多余款项，也没有证据显示被告对此提出过异议，这显然不符常理，对此本院认为被告的解释是可以接受的，那就是为了配合评估价格。基于此，如果原被告就装修补偿款已经确定为62万元的情况下，原告却主张房价款为84万元，显然已经高出原被告均确认的总对价，这只能说明，原被告在网签合同中对系争房屋转让价款的约定及变更并不是真实的房屋成交价格，而是为了应付税务部门的税务审核，所谓的装修补偿款也只是房屋价款的另一种形式；第三，如果上述的分析还不足以说明原被告网签版本合同中的房屋转让款系作低房价，那么原被告在签订《房地产买卖居间协议》同时签订的《买卖居间协议》(作低协议书)更是赤裸裸地对原被告的实际意图做了明示，特别是此时的网签合同价及装修设计费又与最后签订的网签版本不同。原被告的各种价格上的约定无论怎么改变都万变不离其宗，保障最终交易价款为142万元，综上，本院认为原被告在《上海市房地产买卖合同》中对转让价款作出低于实际转让价格约定的做法其实际就是为了规避国家税务部门的税收政策以达到实际减少纳税的目的，原被告对转让价款的约定是无效的，系争房屋的成交价格为142万元，但是合同部分无效不影响合同整体的效力，原被告应按照系争房屋总价款142万元继续履行双方之间的房屋买卖合同关系。基于此，原告需向被告支付剩余房款71万元，被告配合原告进行过户并交付系争房屋。对于原告的第二个诉讼请求，按照合同约定，被告应在2016年8月4日前通知交付系争房屋及双方共同办理过户手续。诚然，审税是办理过户前道手续，且如果未能提供房屋原始购置发票会影响到税收金额，但是提供原始发票的义务在于被告，被告无法找到原始发票不能成为被告消极面对办理房屋过户及交付房屋的理由，也没有证据显示被告就此与原告达成了谅解及原告对被告交付房屋、办理过户给予了宽限，特别是就交付房屋义务而言，并不会因审税、过户而遭到延迟，因此在买卖合同的履行中，被告显然怠于履行其应负的义务，被告应向原告支付逾期交房等的违约责任。原告主张以84万元为基数主张自2016年8月5日开始至实际清偿之日止的违约金，并无不当，本院予以认可。至于计算标准，被告认为原告主张过高，本院认为违约金的计算以合同约定为基础，同时还要考虑到原告的实际损失情况、被告的过错程度等，故本院酌情认可违约金按照日万分之二的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条第二项、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告龚裔、沈莉与被告姜艳、王栋就上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的房屋买卖合同关系继续履行；二、被告姜艳、王栋于本判决生效之日起十日内协助原告龚裔、沈莉办理房屋产权过户手续，将上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告龚裔、沈莉名下并交付房屋；三、原告龚裔、沈莉于本判决生效之日起十日内支付被告姜艳、王栋剩余房价款710,000元；四、被告姜艳、王栋于本判决生效之日起十日内以840,000元为基数，按照每日万分之二的标准向原告沈莉、龚裔支付自2016年8月5日起至实际支付之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,700元，减半收取8,850元、财产保全申请费4,720，合计诉讼费13,570元，由被告姜艳、王栋负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年二月二十日书记员  李 胜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。