重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终2434号上诉人(原审被告)：重庆市顺盛实业有限公司。住所地重庆市���龙坡区兰美路***号附*号。统一社会信用代码91500107709315288N。法定代表人：黄建福，董事长。被上诉人（原审原告）：罗彬恒,男,汉族,生于1989年7月14日,住重庆市梁平区。上诉人重庆市顺盛实业有限公司因与被上诉人罗彬恒商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院(2017)渝0155民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。重庆市顺盛实业有限公司上诉请求：1、依法撤销(2017)渝0155民初2960号民事判决书第二项；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人收取了被上诉人的办证费即应视为已接受被上诉人的办证委托缺乏事实及法律依据，属认定事实不清。双方在合同第十三条约定的是提供“资料”而不是“费用”，如是委托办证，则既应提供资料，还需提供费用，单单交付费用的行为不等同于委托行为。二、一审法院对被上诉人诉权的解释偷换概念，属于适用法律错误。合同中约定了违约方迟延办证的情况下，违约金的支付时间是在取得受理单后的三十日内，该约定是双方当事人真实意思表示，应得到尊重，而被上诉人起诉时尚未办证，也即在起诉时不享有要求支付违约金的条件，一审判决上诉人支付违约金不符合合同约定。三、一审法院在被上诉人无证据证明其存在损失的情况下判决上诉人需支付违约金不符合法律规定。被上诉人并未举证证明其存在损失，一审法院径直判决上诉人支付违约金，加重了上诉人的负担，且判决的违约金数额太高，应予以纠正。罗彬恒向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付自2016年3月20日至2017年4月25日期间的逾期办理房屋所有权证、土地使用权证的违约金各18533元，共计37066元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月6日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于梁平县梁山街道梁山路516号（顺盛·依山郡小区）9幢2-7-5号商品房一套出售给原告，房屋总价款为450934元，交房日期为2016年3月20日前，该合同第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3项约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本��品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”，第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第5���约定“如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。合同签订后，原告于当日向被告缴纳了购房款135934元，其余315000元，原告以该房向银行抵押贷款支付给了被告。原告于签订合同当日向被告缴纳契税等税费及产权登记费、办证费。被告于2016年5月20日向原告交付了房屋，但被告至今未向梁平县土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的书面申请及资料，为此，原告选择继续履行合同，以被告迟延办理房屋产权证违约为由诉讼来院，请求判令被告立即为原告办理房屋产权证，并向原告支付自2016年3月20日起至2017年4月25日止迟延办理房屋所有权证、土地使用权证的违约金各18533元，共计37066元，诉讼费由被告承担。一审法��认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，被告应当依照合同约定履行为原告办理房屋所有权证的义务，对于原告要求被告为其办理房屋所有权证的诉讼请求，予以支持。虽然原告现在不能提供证据证明已向被告出具办理产权证的申请书和委托书，但被告向原告收取了契税等税费及产权登记费、办证费，应视为被告已接受原告的委托，因此被告有义务提示、通知原告向其出具办理房地权证的申请书和委托书，被告既未按时提示、通知原告向其出具办理房地权证的申请书和委托书，也未在约定的时间内为原告办理房地权证，应当依照双方签订的《合同》第十三条之规定承担违约责任。双方在《合同》第十三条中约定“逾期超过90日后…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”这条约定的含义是要求违约方务必在一定期限（30日）内向守约方支付违约金，是督促违约方在一定期限内履行义务，并不是规定守约方务必在“违约方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”才有权主张违约金，因此原告主张违约金的条件已经成就。对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证、土地使用权证的违约金的诉讼请求，予以支持。双方签订的《合���》第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告于2016年3月20日向原告交付房屋，按前述约定，被告应于2016年5月19日前向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得该机构出具的登记受理单，而被告至今未提供，因此被告向原告支付违约金的起算时间本应从2016年5月20日开始计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由于原告已接受争议房屋，并装修使用该房，被告的迟延办证行为并未对原告使用该房造成影响，原告购买的该房屋已在原告按揭贷款购房时进行了抵押，不能再次用于贷款时进行抵押，不会对其妻经营生意需资金造成损失，原告也未列举被告的迟延办证行为对其是否造成了其他何种损失，更未提供证据加以证明是否对其造成了损失，根据前述法律和司法解释的规定，对于被告要求调整（减少）违约金的抗辩主张，应予以支持。因土地、房屋权属登记中心现在执行的是土地使用权证和房屋所有权证合一的制度，因此应视为迟延办理一个产权证构成的违约责任，对于违约金的具体数额，酌定为4734元。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、限被告重庆市顺盛实业有限公司于判决生效后三十日内向梁平区土地房屋权属登记部门提交办理房屋产权证的申请和相关资料，并取得房屋权属登记部门出具的登记受理单，为原告申请办理房屋所有权证。二、由被告重庆市顺盛实业有限公司向原告支付逾期办理房地产权证的违约金4734元（2016年5月20日至2017年5月5日期间的），限判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。本院二审另查明：2017年3月2日，重庆市梁平区国土资源和房屋管��局给重庆市梁平区人民政府发出了《关于先行办理顺盛·依山郡业主房屋产权证的请示》，该请示的主要内容为：重庆市顺盛实业有限公司开发的“顺盛·依山郡”项目已交房2600多套，现已办理房屋产权证1000多户，尚有1496户未办理产权证。因该公司经营困难，未将代业主收取的1200多万元契税解缴入库，我局下属的区不动产登记中心无法为“顺盛·依山郡”业主办理产权证……。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人是否负有协助办证义务；2、上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。现针对本案的争议焦点，评析如下：关于上诉人是否负有协助办证义务的问题。本院认为，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律���行政法规效力性强制性规定，合同当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条关于“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，上诉人作为商品房的出卖方除了负有交付商品房屋的义务外，还负有转移标的物所有权的义务。根据双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3项关于被上诉人委托上诉人办理产权登记的约定，结合上诉人从未通知被上诉人提交办证资料的情况，同时考虑被上诉人早已向上诉人缴纳了契税等税费及产权登记费、办证费的事实，一审法院认定上诉人已接受被上诉人的委托办理房屋产权登记事宜并无不当，故无论是根据法律规定还是当事人的约定，上诉人均负有协助办理涉案房屋产权登记的义务。二、关于��诉人是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。本院认为，当事人一方不履行合同约定或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人已按合同约定付清了购房款，并缴纳了契税、产权登记费、办证费等费用，上诉人就应当按照合同约定和法律规定全面履行按期交付商品房和办理产权证书的义务。上诉人在将房屋实际交付被上诉人使用之日起60日内，未向土地房屋登记机构提交办证申请及相关资料，并取得房屋登记机构出具的办证业务登记受理单，已明显违反合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于作为出卖人的上诉人的原因导致被上诉人至今仍未取得房屋权属证书，且当事人又没有特殊约定，故上诉人应当承担逾期办��房屋权属证书的违约责任。虽然双方当事人在合同第十三条第四款约定了“…自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方（上诉人）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，但该约定仅是对违约金的计算标准及给付期间的约定，不具有限制当事人诉权的效力。在违约行为已经发生并处于持续状态的情况下，被上诉人有权主张违约金。虽然被上诉人在一审中未能提供确实、充分的证据证明其存在的具体损失，但双方在合同中明确约定了违约金的计算标准，考虑到违约金兼具补偿性和惩罚性的基本属性，即便不能确定损失的存在或大小，上诉人仍应承担支付违约金的��任。一审法院根据违约方的请求，综合考量当事人关于违约金的约定兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期办证的违约金调减系行使自由裁量权，处理结果并无不当。综上所述，重庆市顺盛实业有限公司的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆市顺盛实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 剑 波审 判 员 谭 智 华代理审判员 杜 抗 洪二〇一七年十一月十五日书 记 员 欧阳星宇