上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初13486号原告(反诉被告)：金某4，男，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：金某5，男，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：金某7，男，汉族，住上海市徐汇区。上述三原告委托诉讼代理人：金某8(系金某7的姐姐)，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：金某8，女，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：金某6，男，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李玉梅，上海汇臻律师事务所律师。原告金某4、金某5、金某7、金某8与被告金某6共有纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月29日公开开庭进行审理。金某6于2016年6月29日开庭时当庭向本院提出反诉，本院受理反诉后，与本诉合并审理，于2016年9月7日再次公开开庭进行审理。除金某7未到庭外，其余诉讼当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金某4、金某5、金某7、金某8向本院提出诉讼请求：1.判令金某6支付金某4、金某5、金某7、金某8房屋出租收益38,000元；2.本案诉讼费由金某6承担。事实和理由：上海市徐汇区龙华西路沈家宅XXX号(以下简称系争房屋)系私房，上海市徐汇区人民法院以(2010)徐民一(民)初字第295号民事判决书确认金某4、金某5及金某6拥有系争房屋产权中的11/84份额，金某7拥有9/84份额，金某8拥有2/84份额。该判决已生效。系争房屋由金某6实际用于出租，但自2014年7月至2016年6月出租收益均由金某6独自获取。金某4、金某5、金某7、金某8认为金某4、金某5、金某7、金某8、金某6均系系争房屋产权的按份共有人，金某6出租所拥有的收益，金某4、金某5、金某7、金某8也应按份额获取，故诉至法院。审理中，金某4、金某5、金某7、金某8明确诉请38,000元系2014年7月至2016年6月的出租收益，一共4间房间加上2个阳台。金某6辩称，不同意部分诉请。系争房屋只有4间房间，其中2间出租24个月即2014年7月至2016年6月，一间700元/月、一间800元/月，两间共1,500元/月。另外2间出租6个月即2016年1月至2016年6月。2014年7月至2015年12月，楼上2间由于漏水及维修没有出租。维修共用了7万元，包工包料修了3个月，加上之前漏水，所以一年半没有出租。同意支付2间房24个月、2间房6个月租金共计17,678.50元。金某4、金某5、金某7、金某8与金某6均系系争房屋产权共有人，对系争房屋收益、管理、维修都有义务。金某6向本院提出反诉请求：1.判令金某4、金某5、金某7、金某8按份额承担系争房屋(其中2间)2015年的维修费3万元；2.判令金某4、金某5、金某7、金某8按份额承担系争房屋2014年6月至2016年6月的管理费共计5,000元；3.本诉、反诉的诉讼费用由金某4、金某5、金某7、金某8承担。事实和理由：金某4、金某5、金某7、金某8与金某6系亲属关系，系系争房屋的产权共有人，金某6享有39/84的产权份额，金某4、金某5、金某7、金某8共享有33/84的产权份额，另有金某6的姐姐金某1、金某2、金某3共12/84的产权份额。系争房屋由金某6管理，因房屋年久失修，尤其是二楼的2间房屋屋顶漏水，导致墙面脱落等情况，无法居住，金某6多次与其他共有人商量对房屋进行维修。2015年10月，金某6在得到金某1、金某2、金某3的同意下，对系争房屋进行维修，包括对房顶翻新、建化粪池，共产生维修费(包工包料)7万元。房屋所在地的漕河泾街道办事处华富居民委员会证实以上维修及期间未出租的事实。金某6多年来出租房屋，小修小补，花去大量人工，理应收取每年2,500元的管理费。金某6认为金某4、金某5、金某7、金某8与金某6均为房屋共有人，按照法律规定，在享有租金收益的同时，也应承担房屋的维修、管理费用。金某4、金某5、金某7、金某8对金某6的反诉辩称，不同意全部反诉请求。维修没有得到金某4、金某5、金某7、金某8的同意，金某6现住在古美路，系争房屋在金某4、金某5、金某7、金某8居住地附近100米不到，金某4、金某5、金某7、金某8从不知晓维修的事情，金某6也没有通知金某4、金某5、金某7、金某8，且没有看到任何装修痕迹，也没有看到漏水和墙面脱落。系争房屋隔壁邻居装修好后，房租从每间700元涨到1,500元至1,800元。现在系争房屋租金微涨，若装修过，租金收益应该翻倍。不认可系争房屋进行过装修。金某4、金某5、金某7、金某8原先居住的时候化粪池就是有的，不认可新建化粪池事实。金某4、金某5、金某7、金某8居住在系争房屋附近，最方便管理出租或装修，但是金某6从来不让金某4、金某5、金某7、金某8管理，若要收取管理费，金某4、金某5、金某7、金某8愿意管理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金某4、金某5、金某6系兄弟关系，金某7、金某8系上述三人的侄子(女)。上海市徐汇区龙华西路沈家宅XXX号房屋为私房，包括楼上、楼下各2间，共4间房屋。(2010)徐民一(民)初字第295号生效民事判决确认，系争房屋的产权份额由金某4享有11/84、金某5享有11/84、金某7享有9/84、金某8享有2/84、金某6享有39/84，剩余产权份额属于案外人。系争房屋自2010年7月起一直由金某6实际控制并用于出租至今。金某4、金某5、金某7、金某8就系争房屋租金收益分配问题曾三次诉至法院。(2011)徐民三(民)初字第695号生效判决确定，金某6给付金某4、金某5、金某7、金某8系争房屋自2010年7月至2011年6月的房屋出租收益14,000元。(2012)徐民四(民)初字第3086号生效判决确定，金某6给付金某4、金某5、金某7、金某8系争房屋自2011年7月至2012年6月止的房屋出租收益15,000元。(2014)徐民四(民)初字第1192号生效判决确定，金某6给付金某4、金某5、金某7、金某8系争房屋自2012年7月至2014年6月止的房屋出租收益32,000元。现金某4、金某5、金某7、金某8再次为此诉至法院。审理中，本案承办人于2016年9月7日开庭结束后当庭通知金某4、金某5、金某7、金某8以及金某6定于2016年9月9日上午9点30分到系争房屋查看现场，金某6表示其要上班，会叫亲戚配合开门。2016年9月9日，本院承办人及书记员至系争房屋现场，一楼铁门紧锁，金某6委托配合开门的亲戚称金某6没有配合交付铁门钥匙。电话联系金某6，金某6表示房客全部去上班了，没有人在家不能开门，且金某6自己也都要上班，不能请假配合法院查看现场。以上事实，除当事人陈述一致外，另有(2010)徐民一(民)初字第295号民事判决书、(2011)徐民三(民)初字第695号民事判决书、(2012)徐民四(民)初字第3086号民事判决书、(2014)徐民四(民)初字第1192号民事判决书等证据证明，本院予以确认。审理中，金某4、金某5、金某7、金某8为证明系争房屋由金某6出租，提交2016年2月22日徐汇区人民政府漕河泾街道办事处华富居民委员会(以下简称华富居委会)出具的《证明》，内容为：“兹由龙华西路沈家宅XXX号金某6私房出租，以上情况属实。”金某6对该《证明》无异议。金某6为证明两间房屋有段时间没有出租，提供2016年6月徐汇区人民政府漕河泾街道办事处华富居民委员会出具的《证明》，主要内容为：“兹龙华西路沈家宅XXX号私房一套，由于二楼后两间房屋楼顶长年漏雨，天花板和墙面严重脱落，无法居住。决定于2015年10月至12月进行维修，同时在一楼建造化粪池一个。因此，此两间房屋在2014年6月至2015年12月期间没有出租。特此证明。”金某4、金某5、金某7、金某8对该《证明》不认可，认为华富居委会没有去看过现场，华富居委会既帮金某6出具证明，又帮金某4、金某5、金某7、金某8出具证明，华富居委会证明能力有问题。审理中，金某6为证明其对系争房屋进行维修，经案外其他共有人金某1、金某2、金某3同意的事实，提交《证明》一份，主要内容为：“兹金某1、金某2、金某3系金某6的姐姐，金某1、金某2、金某3各享有上海市徐汇区龙华西路沈家宅XXX号房屋的1/14份额。以上房屋多年来由金某6管理，因建筑年久，屋顶漏水导致墙面脱落，不能出租。金某6多次与房屋共有人，其他的兄弟(包括侄儿、侄女)及我们三位姐姐商量，计划对房屋进行维修并建化粪池等。2015年9月金某6再次提起要维修房屋，我们三姐妹均同意由金某6负责对房屋进行维修，费用先从租金中抵扣，不足部分由各产权人按份额负担。”金某6同时申请证人金某1、金某2、金某3出庭作证。金某4、金某5、金某7、金某8对该《证明》不认可，认为金某1、金某2、金某3与金某4、金某5、金某7、金某8关系不好，金某1、金某2、金某3是帮金某6的，故拒绝对对金某1、金某2、金某3当庭质询。审理中，金某6为证明对系争房屋维修的事实，提交2015年9月25日金某6与钱某某签订的《房屋维修合同》、《材料清单》以及钱某某出具的两张总计金额为70,000元的收款收据，其中《材料清单》的主要内容为：水泥：8T*360=2,880元，黄沙：10.9T*138=1,504元，瓦片：2000*0.4=800元，水表：4只*50=200元，电表：4只*150=600元，水斗：4套*130=520元，涂料：8桶*300=2,400元，地砖：65平方米*75=4,875元，墙砖：85平方米*75=6,375元，老粉：150包*15=2,250元，防盗门：4扇*1000=4,000元，电线：8卷*300=2,400元，PVC电线管：500M*1.2=600元，胶水：10桶*200=2,000元，日光灯：8只*155=1,240元,开关：16只*20=320元，零星五金：2,500元，总计35,464元。金某6还申请证人钱某某出庭作证，钱某某当庭表示其系从事建设工程工作的小包工头，挂靠在上海宽鼎建筑工程有限公司。钱某某与金某6系朋友关系，2015年10月，金某6委托钱某某为系争房屋私房改造、粉墙、做顶、做化粪池、开窗开门，《房屋维修合同》系钱某某与金某6签署，但是没有拿到钱某某挂靠的公司盖章，因为公司要缴纳税款，所以没有盖章。钱某某与金某6约定：材料费35,000元，由钱某某购买，人工费35,000元,工期2个月左右，钱某某派了4、5个人去做。至于具体施工项目，做了化粪池(入口处)，花费多少记不清了，到现场量尺寸就知道多少钱。4间房粉墙，把原来墙面铲下来，再重新粉刷，涂料涂了4间房，涂料每桶500元至600元。装了4扇新的防盗门，是钱某某帮金某6购买，水表、电表也是钱某某安装的，因为要出租，所以装了小水表电表。卫生间装了4个马桶，每个房间1个卫生间(各配1个马桶、水斗)。进场前，金某6先支付35,000元完工后，金某6又支付了35,000元，且都是现金支付的。关于材料清单，有一些虚报成分，但算不了那么准，还有一些工程是多出来的，没有写在材料清单里面。金某4、金某5、金某7、金某8对房屋维修合同、材料清单、收款收据不认可，并认为证人装修报价有极大的虚报成分。审理中，金某6提交签订日期分别为2014年1月15日、2016年1月5日、2016年1月10日的三份出租系争房屋的《租房协议书》，其中签订日期为2016年1月5日的《租房协议书》约定每月房费为700元，租赁期限自2016年1月5日起至2017年1月4日止；签订日期为2016年1月10日的《租房协议书》约定每月房费为800元，租赁期限自2016年1月10日起至2017年1月9日止；签订日期为2014年1月5日的《租房协议书》约定每月房费700元，租赁期限自2014年1月15日起至2017年1月15日止。金某6表示2016年1月5日、2016年1月10日签订的两份《租房协议书》所涉两间房屋在二层，2014年1月15日所涉房屋在一层。金某4、金某5、金某7、金某8对上述《租房协议书》真实性不认可。本院认为，金某4、金某5、金某7、金某8及金某6均为本案系争房屋的按份共有人，现系争房屋由金某6实际使用并用于出租，则出租所得收益应为所有产权人共享，金某4、金某5、金某7、金某8据此要求按照所拥有的产权份额(33/84)取得该房的出租收益，并无不当。关于系争房屋是否在2014年7月至2016年6月全部出租的事实，双方为此各执己见，并均提供华富居委会出具的《证明》。本院认为，两份证明出自同一单位，内容均为当事人自行制作，华富居委会书写“情况属实”并盖章。如若系争房屋在2014年6月至2015年12月期间没有出租且进行了为期三个月的维修和建造化粪池等，那么2016年2月22日出具的证明中就应该将上述关于系争房屋的重大情况予以说明。现华富居委会作为证人未到庭接受质证，且两份证明的形式并不完善，内容亦有矛盾之处，故本院均不予采信。因系争房屋一直由金某6实际控制，金某6未能提供足以使人信服的证据以排除2014年6月至2015年12月期间有两间房没有产生收益，故本院支持金某4、金某5、金某7、金某8关于4间房两年出租收益的诉讼请求。金某4、金某5、金某7、金某8主张系争房屋2个阳台的租金收益，并未提供充足证据予以证明2个阳台予以出租，故对此诉请本院不予支持。关于金某6提供的《租房协议书》，金某4、金某5、金某7、金某8对真实性不予认可，在无其他证据佐证的情况下，本院对该《租房协议书》不予采纳。系争房屋租金收益的数额由本院依据市场情况、结合前案生效判决情况，酌情判处。关于金某6反诉主张的维修费，金某6为证明对系争房屋维修的事实，提交《房屋维修合同》、《材料清单》、收款收据等证据，金某4、金某5、金某7、金某8对此不予认可。本院认为系争房屋只有4间，根据证人钱某某所述系争房屋改造内容包括粉墙、做顶、做化粪池、开窗开门等，用时三个月，而《材料清单》写明水泥使用8吨、黄沙使用10.9吨等内容，明显不合常理，且钱某某个人并无装修资质，亦表示有虚报成分，再结合金某6未配合本院查看系争房屋现场是否维修的事实，金某6应承担举证不能的后果。本院对于金某6主张对系争房屋进行维修花费7万元的事实不予认定，对于金某6主张维修费的反诉请求不予支持。至于金某6主张的管理费，共有人之间对由谁管理、出租，其他人是否支付管理费并无约定，金某6亦未充分举证管理费的组成及必要性，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、九十六条规定，判决如下：一、金某6于本判决生效之日起十日内给付金某4、金某5、金某7、金某8上海市徐汇区龙华西路沈家宅XXX号房屋自2014年7月至2016年6月止的房屋出租收益34,000元；二、驳回金某6的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计375元，由金某6负担325元、金某4、金某5、金某7、金某8负担50元；反诉案件受理费337.50元，由金某6负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一七年二月九日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。