广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂1423民初389号 原告（反诉被告）：黄某1，女，1949年12月21日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住所地广西壮族自治区龙州县。 原告（反诉被告）：叶某1，女，1978年3月26日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住所地广西壮族自治区龙州县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：农立民，广西睦南律师事务所律师。 原告：叶某2，女，1980年10月27日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住所地上海市浦东新区。 被告:叶某3，女，1949年11月15日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住所地山东省汶上县。 被告（反诉原告）：叶某4，女，1951年8月23日出生，壮族，广西龙州县人，退休职工，住所地广西壮族自治区龙州县。 委托诉讼代理人：欧坚勇（系被告叶某4长子），男，1976年7月13日出生，壮族，广西龙州县人，住所地广西壮族自治区龙州县。 委托诉讼代理人：欧军勇（系被告叶某4次子），男，1979年5月6日出生，壮族，广西龙州县人，住所地广西壮族自治区龙州县。 被告：邓某1，男，1954年10月25日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住所地广西壮族自治区龙州县。 被告：邓某2，男，1991年7月5日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住所地广西壮族自治区龙州县。 原告（反诉被告，以下简称原告）黄某1、叶某1与被告叶某3、叶某4（反诉原告，以下简称被告）、邓某1、邓某2法定继承纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，被告叶某4于2016年6月15日提出反诉，本院受理后，与本诉进行合并审理。并依法追加叶某2为原告参加诉讼，组成由审判员张瑞明担任审判长，审判员许梅金和人民陪审员凌丽霞参加的合议庭，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。审理过程中，原告黄某1、叶某1申请对涉案房地产进行评估。原告黄某1、叶某1及其委托代理人农立民，被告叶某4及其委托诉讼代理人欧坚勇、欧军勇，被告邓某2，证人何某、黄某2、裴某、闭庆一、张某到庭参加诉讼。原告叶某2，被告叶某3、邓某1经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某1、叶某1向本院提出诉讼请求：一、判决分割龙州县房地产，由原告取得房屋（包括土地使用权），并按评估价补偿各被告；二、本案诉讼费用由原、被告平均承担。事实和理由：原告亲人叶祊友（已故）与被告叶某3、叶某4、叶翠芳（已故，被告邓某1、邓某2分别是其配偶、儿子）为同胞兄弟姐妹，邱少华（原告黄某1家婆）去世后，其四人共同继承位于龙州县房屋，各占25%份额。该房屋建好后一直由叶祊友和原告黄某1一家居住生活，叶祊友去世后由原告黄某1独自居住至今，是原告黄某1生活居住地，其他按份共有人则有其他住所，没有使用过诉争房屋。被告叶某4为退休职工，目前领取养老金，原工作单位有一套住房，原告黄某1一直没有固定职业，没有养老保险，也没有其他任何财产可以依赖养老，因此，根据公平原则，参照相邻关系有利于生产、方便生活、团结互助和公平合理原则，该房屋应当归原告黄某1、叶某1所有，由原告对其他按份共有人予以货币补偿。 原告叶某2未到庭参加诉讼，但向本院提交了一份《承诺书》，主要内容为其自愿将所继承的房屋份额赠与原告叶某1。 被告叶某3未作出书面陈述意见，也未到庭参加诉讼。 被告叶某4答辩并反诉称，一、2012年2月被告叶某3将其所占有诉争房产的份额赠与被告叶某4，诉争房产与叶某3无关，因此不应将叶某3列为本案被告。二、首先，本案诉争房产由被告叶某4在1990年出资建设，建成后，于1991年4月由龙州县房管所人员测量房屋作平面图，1994年由房管所首次发证，1999年7月换证，房产证共分两间五本，一间由被告叶某4所有，另一间邱少华所有（1995年5月去世），生前经分配，给其四子女共同继承，其中被告叶某3的份额已经赠与被告叶某4。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，房屋产权登记在谁名下，就认定该房屋的产权归谁所有，第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。其次，本案标的房土地使用权为被告叶某4，是经土地管理部门调查审定后，由龙州县人民政府盖章颁发土地证划拨取得，任何单位和个人不得侵犯。再次，原告称诉争的房屋建成后一直由其一家居住，事实是被告叶某4自上世纪70年代结婚后，兄妹排行第三，却撑起整个叶家，赡养叶家老人直至送终，辅助其他兄妹生活。当年大哥叶祊友因贫困无生活来源又育有二女，便照顾他，把房屋腾出来全部让给他一家居住，被告叶某4自己则带四妹叶翠芳一同搬到夫家单位租房居住，现今叶祊友去世，两女儿也已出嫁搬出标的房，原告也已搬离多年，现房屋空置。这些年原告居住在诉争的房屋其实是被告叶某4给原告一家的一种生活辅助。给原告居住并不代表赠与原告房屋所有权。三、原告要求按份补偿被告毫无根据且无法律依据。根据《物权法》第九十七条规定，原告只按份享有标的房屋四分之一所有权，即原告所占份额未经其他共有人同意根本无权处分共有标的房产，想拥有处分标的房只能通过购买其他共有人份额，且经其他共有人同意。综上所述，原告所主张的诉讼理由不成立，为此，特向法院提起反诉，反诉请求：一、判决位于龙州县房屋产权归被告叶某4所有，被告叶某4按份补偿给原告及被告邓某1、邓某2；二、判决原告补偿被告叶某415年（1994年-2009年）的房屋使用费用及修缮费用，按每月100元计算，共计18000元，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，支持被告叶某4的反诉请求。 原告黄某1、叶某1针对被告的反诉答辩称，诉争房产应归原告所有，由原告补偿给各被告。被告叶某4请求原告支付房屋使用费、修缮费不应当得到支持。理由如下：1、被告叶某4诉求的房屋使用费和修缮费不单是本案诉争房产，还包括了被告叶某4单独所有的房屋，房产与本案无关；2、原告在房屋建好后居住使用，不应支付使用费；3、原告并没有禁止或者阻止其他共有人使用，原告使用该房屋没有造成其他共有人任何损失；4、诉争的房屋与被告叶某4单独所有的房屋曾经出租，取得的租金原告黄某1与被告叶某4平分，也即被告叶某4所得租金为其单独所有的房屋，原告所得的租金是现诉争房屋的租金，对此各被告没有提出任何异议，由此可以证明被告放弃房屋使用费主张。5、对不动产房屋作事实和法律上最终分割处分，不适用《物权法》第九十七条规定，应当适用该法第九十九条、第一百条及《民法通则》第四条公平原则，假设适用《物权法》第九十七条规定，被告叶某4的份额也不达到三分之二份额。综上，诉争房产应归两原告所有。 被告邓某1未到庭参加诉讼，但向本院提交了关于对共有财产处置的声明书，声明内容为：被告邓某1自愿将其占有的房产份额交由其他共有人处置，由其他共有人按份额作价补偿给被告邓某1。 被告邓某2答辩称，被告邓某2自愿将其占有的房产份额交由其他共有人处置，由其他共有人按份额作价补偿给被告邓某2。同时，被告邓某2认为，诉争房产登记面积仅17.05平方米，但房屋实际面积比登记面积大，被告邓某2要求按房屋实际面积作价补偿。 本院经审理认定如下事实： 原告黄某1的丈夫即原告叶某1、叶某2的父亲叶祊友（已故）与被告叶某3、叶某4、叶翠芳（已故，系被告邓某1的妻子、邓某2的母亲）为同胞兄弟姐妹，邱少华是原告黄某1的家婆，叶祊友、叶某3、叶某4、叶翠芳的母亲。原龙州镇兴仁街172号即现所在位置原是五保户住房，五保户房屋倒塌灭失空出地方，当时的居委会协调安排由邱少华与原告黄某1等一家人使用该地建房居住。1990年，原告黄某1、被告叶某4等人拆除旧房屋，在该地上修建砖木结构房屋一间，以房屋中央的砖柱为界，左边面积18.27平方米归被告叶某4所有，被告叶某4于1991年取得龙州镇兴仁街172号左房屋所有权证，即现，右边面积17.05平方米归邱少华所有。之后又在房屋后面加建厨房，加建部分未办理房产证。1994年10月30日，办理土地使用证，2001年5月18日换证，土地使用权类型为划拨用地，土地使用者是叶某4，面积为67.04平方米。1993年11月8日的宗地图记载土地使用者是叶某4和邱少华。邱少华于1995年5月去世，叶祊友、叶某3、叶某4、叶翠芳继承邱少华原龙州镇兴仁街172号房屋，即现本案诉争房屋，该四人各占25%份额。整间房屋从1990年建好后一直由邱少华和原告一家居住，后因邱少华去世，原告叶某1、叶某2先后出嫁，该房屋由原告黄某1和其丈夫叶祊友居住，2009年叶祊友去世。2010年至2014年间，及174-1号房屋出租，租金由原告黄某1与被告叶某4平分。房屋出租期间原告黄某1在女儿叶某1家居住生活。另查明，原告黄某1除位于房屋外，没有其他住房。被告叶某4是糖厂退休职工，目前跟随其子女在龙州县居住，其名下有房产，另外登记在其丈夫欧金禄名下有位于龙州县糖厂宿舍区房产一处。2016年11月21日，广西公大房地产土地资产评估有限公司作出评估意见，认为面积17.05平方米的龙州县房地产价值75844元，其中土地70546元，建筑物5286元。 本院认为，本案的争议焦点是：一、各共有人所共有的房屋是否包括土地使用权；二、诉争房产应归谁所有，如何补偿其他权利人；三、原告是否应支付被告叶某4房屋使用费和修缮费18000元。 一、关于各共有人所共有的房屋是否包括土地使用权的问题。首先，土地性质为划拨用地，是当时的居委会协调安排给邱少华一家的住宅用地，宅基地并非安排给某个人，而是以家庭为单位，虽然现登记在被告叶某4名下，但并不能当然认为归被告叶某4单独所有；其次，叶祊友、叶某3、叶某4、叶翠芳继承邱少华的房产，房屋所有权证登记为每人占份额25%，按照地随房走的原则，各共有人占25%份额应包括土地使用权。 二、关于本案诉争房产应归谁所有，如何补偿其他权利人的问题。本案诉争房屋于1990年建成，现已年久失修，影响居住，分割后新的所有权人可以对房屋进行修缮或者重建，以便物尽其用，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条，共有人对共有物没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割的规定，原告要求分割房屋本院予以支持。庭审中各方当事人均认为应采取折价分割方式，原告和被告叶某4主张由其取得共有房屋，并向其他共有人作价补偿，被告邓某1、邓某2不主张房屋所有权。考虑到本案诉争房屋一直以来主要由原告黄某1居住，而且除该房屋外，原告黄某1没有其他房产，对该房产有生活上的实质依赖和居住上的现实需要。被告叶某4未曾在本案诉争房屋居住，其对该房产的占有，只是一种财产权利的公示占有或获得，而非居住的实际需要。因此将本案讼争房产龙州县房屋应归原告黄某1所有，由原告黄某1补偿其他共有人相应损失更为适宜。本案诉争的房屋价值75844元，原告黄某1、叶某1、叶某2作为叶祊友的第一顺序继承人，共同继承叶祊友名下位于%份额，被告邓某1、邓某2共同继承叶翠芳25%份额，被告叶某3、叶某4各占25%份额，原告叶某2将其份额赠与原告叶某1，被告叶某3将其份额赠与被告叶某4是其行使民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。因此，由原告黄某1、叶某1补偿被告叶某437922元，补偿邓某1、邓某218961元，位于房屋归原告黄某1、叶某1所有。关于邓某2主张房屋以外的权利，不是本案的审理范围，被告邓某2可另行起诉。 三、关于原告是否应支付被告叶某4房屋使用费和修缮费18000元的问题。在1991年2月25日“立契声明”以及“龙州县私有房产申请调查审批表”中明确记载，原告黄某1对本案诉争房屋有居住权。同时，原告在本案诉争房屋居住期间，被告叶某4未曾提出异议，也未向原告主张过房屋使用费和修缮费，应视为被告叶某4同意原告无偿居住。因原告的诉请仅为共有部分的房屋即，为被告叶某4单独所有，不是本案本诉的审理范围，关于被告叶某4反诉的房屋使用费和修缮费的诉请，本院不予合并审理，被告叶某4可另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条第一款之规定，判决如下： 一、位于龙州县房屋归原告（反诉被告）黄某1、叶某1所有； 二、原告（反诉被告）黄某1、叶某1在本判决生效之日起十日内给付被告叶某4（反诉原告）房屋款37922元； 三、原告（反诉被告）黄某1、叶某1在本判决生效之日起十日内给付被告邓某1、邓某2房屋款18961元； 四、驳回被告（反诉原告）叶某4的反诉请求。 上述债务，义务人应按时履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件本诉受理费866元，评估费2000元，反诉受理费375元，合计3241元，由原告黄某1、叶某1、叶某2共同负担716.5元，被告叶某3负担716.5元，被告叶某4负担1091.5元，被告邓某1、邓某2共同负担716.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向崇左市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本五份，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  张瑞明 审 判 员  许梅金 人民陪审员  凌丽霞 二〇一七年二月六日 书 记 员  余 意 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。