湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂沙市民初字第02212号原告：湖北奇鼎皇牛酒店有限公司，住所地：荆州市沙市区太岳路20号。法定代表人：李跃武，该公司总经理。委托诉讼代理人：原诚，河南河阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊海堂，男，汉族，1958年11月15日出生，住荆州市沙市区，该公司经理。被告：李强，男，汉族，1977年8月15日出生，住荆州市沙市区。被告：向士华，男，汉族，1977年6月24日出生，住荆州市沙市区。原告湖北奇鼎皇牛酒店有限公司（以下简称“奇鼎皇牛公司”）诉被告李强、向士华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人原诚、熊海堂、被告李强、向士华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告所签的《房屋转租合同》已解除。2、二被告共同支付所欠租金245138.9元并偿付逾期付款滞纳金245.1元；起诉之日至被告腾出房屋期间所产生的租金按每天1530元计算，逾期付款滞纳金按欠款金额的日千分之一计算；3、二被告立即腾出并归还所租赁的房屋。4、二被告所支付的保证金不予退还；5、本案诉讼费由二被告承担。2014年6月7日，原告与二被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同对租金标准，滞纳金的收取，解除合同的条件等内容作出了约定。合同签订后，被告仅支付了第一年的两期租金，第二年房租应于2015年6月30日前缴清，但被告未按约定支付，经原告多次催要无果，2015年9月5日，原告按合同约定向被告送达了合同解除通知书，并要求被告在收到通知书后5日内腾出租赁房屋。但被告至今仍未腾出所占房屋，也未按约定支付房屋租金。被告李强、向士华辩称：1、原告的诉请1我有异议，从2015年7月8日开始没有缴纳租金，但是我们跟原告公司的经理熊海堂协商，并同意以10万元押金抵租金。在此期间我们双方协议将租金55万元降至40万元，熊海堂口头同意；之后我与原告的几位股东协商，他们考虑到我们的实际困难，答应租金按月支付或者断断续续支付，协商后我们也支付过1万元租金。我方催促过原告以书面的方式承诺降租金，但每次都是口头承诺。在经营期间，承租的厨房、卫生间大面积漏水，我方进行过维修，但效果不理想，也联系过熊海堂，一直未解决。2015年8月原告将三楼出租给另外一家酒店，酒店包房漏水，严重影响我方经营。2、关于原告的诉请2，原告如果按照当时的承诺降租金、维修漏水的厨房、包房、卫生间，我方不会存在这种情况。3、双方的争议未解决，就不存在腾退的问题。4、原告前期答应保证金抵付租金的事情，就不存在保证金退还的问题。5、诉讼费的承担由法院来认定。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1、房屋转租合同；证明双方签订的租赁合同约定的期限、支付方式、违约责任等相关情况。租赁期限为8年，第一年租金分2期缴纳；被告需按约定支付租金，逾期按租赁关系逾期付款滞纳金按欠款金额的日千分之一计算；原告有权解除合同。证据2、合同解除通知书；证明被告逾期未付租赁费；原告于2015年9月5日将合同解除通知书送达给被告；房屋转租合同解除。证据3、郑明芳与原告签订的租赁合同、房产证；证明原告对租赁房屋拥有合法的使用权和转租权，租赁房屋的产权人为郑明芳。原告申请证人范某出庭作证，其证言的基本内容为：2015年9月5日证人代表原告向被告李强送达了解除合同通知书。经庭审质证，被告李强、向士华对原告提交的证据1真实性无异议；对证明目的有异议，对租赁期限8年、租金分缴的情况无异议，合同虽然对滞纳金作出约定，但由于后期我与原告协商变更了原租金的内容，变更后的内容为同意我们缓交租金，口头同意降租金，从每年55万元降至40万元；我方并没有违约，合同内容已经变更。证据2客观上欠租金的事实我们无异议，但是欠缴租金是有原因的；我方并没有收到原告送达的合同解除通知书；原告没有证据证明合同解除的事实。证据3无异议，要说明的是原告出租给我们厨房面积不在产权范围内，系违章建筑；这与当时签合同时原告出示给我的不一致，原告有欺诈行为，抬高了租金，影响了我的经营。两被告认为证人范某的证言不真实，不能达到原告的证明目的。被告为支持其抗辩理由，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：1、工作联系函；证明原告对我方造成损失的情况，一直拖延未解决。2、收据；证明与原告协商后，我方支付租金1万元。3、收据；证明原告强制转卖。4、知会函；证明申请未回复。原告对两被告提交的证据１认为与本案无关，该函是２０１６年４月９日被告发出的，在该函作出前我方已经起诉要求被告解除合同支付逾期滞纳金；被告在2015年6月30日就已经违约，按照合同约定我方有权解除合同，造成逾期付款的原因并不是该函载明的这些情况，其理由不成立。证据2真实性无异议，对证明目的有异议，仅仅证明了合同通知解除后，被告为了挽回合同解除的状况，主动向我公司支付租金欠款，并不能证明双方就转租合同达成补充或者口头协议。证据3真实性无异议，对证明目的有异议，仅仅证明了签订转让协议后将酒店部分财产变卖给了被告，并不能证明原告强制转卖给被告，且该证据与本案无关。证据4对三性均有异议。本院审查核实，原告提交的证据1、2、3，内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院对其证明力予以确认。证人范某的证言不足以证明原告于2015年9月5日，向被告送达了解除合同通知书，本院对证人范某的证言不予采纳。两被告提交的证据，并不足以证明其不按期交纳租金有约定及法定事由，本院对被告提交的证据的证明效力不予确认。依据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明以下案件事实：2010年7月12日，案外人郑明芳与原告签订了房地产租赁合同，约定郑明芳将其所有的，位于沙市区××路万象新苑商业用房（面积约3694平方米）出租给原告使用。2014年6月7日，原告湖北奇鼎皇牛酒店有限公司与被告李强、向士华签订了《房屋转租合同》，约定原告将其承租的，坐落在荆州市沙市区太岳路20号万象馨苑商业用门面南侧一、二层南面的房屋（第一层约924平方米、第二层约570平方米）转租给两被告作为餐饮使用，租赁合同年限为2014年7月8日至2022年7月8日。约定在合同签订后7日内，被告向原告支付保证金100000元，被告如有故意人为损坏及违约现象，必须无条件赔偿原告100000元。约定租赁费为每年55000元，第一年租金分两次交纳，每六个月为一期，第一期应于2014年6月30日前缴清，第二期应于2014年12月30日前缴清；从第二年起租金每年交纳一次，每次交纳12个月，应于2015年6月30日前缴清。被告须按相关约定支付租金等费用，不得延期支付，每延期一天按所欠租金的总额千分之一计算滞纳金。如被告拖欠租金达10天以上，视为被告自动放弃租赁该房屋，原告有权解除合同，原告不承担任何责任，且保证金不予退还。原告对该房屋可另行出租，一切损失后果由被告自负。2014年8月1日，原告方将租赁房屋原有的家俱、家电以135000元转卖给了被告。合同签订后，被告仅支付了第一年的两期租金，第二年的租金应于2015年6月30日前缴清，2015年10月21日，被告向原告支付了10000元的租金，其后就一直未向原告支付租金。2016年4月9日，两被告以经营期间承租的厨房、卫生间存在漏水现象，要求原告予以解决，原告工作人员熊海堂于2016年4月13日实地查看并确认了被告所述承租的房屋漏水情况实际存在。另查明：2014年6月7日至2015年7月8日之前的租金已经全部交清。本院认为：湖北奇鼎皇牛酒店有限公司作为合法的承租人与李强、向士华签订的《房屋转租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。湖北奇鼎皇牛酒店有限公司按合同约定将房屋交付给李强、向士华，李强、向士华应按约履行支付租金的义务。截止原告起诉之日（2015年12月24日），两被告欠交租金长达5个多月，湖北奇鼎皇牛酒店有限公司起诉要求解除租赁合同，符合双方约定，本院予以支持。2015年9月5日，原告向被告送达合同解除通知书，要求被告在收到通知书后5日内腾出房屋，但该合同解除通知书上两被告未签字确认，虽然原告方的证人范某出庭，认定该合同解除通知书被告知悉但被告拒签，但庭审中双方的各自的主张都未有确实充分的证据支持，因此本院对该证人证言不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，不宜认定《房屋转租合同》于2015年9月5日解除。本院酌定，原被告签订的《房屋转租合同》于2016年3月14日，被告向士华收到湖北奇鼎皇牛酒店有限公司的起诉状之日解除。虽然两被告于2015年10月21日缴纳了10000元租金，但此时，双方约定的合同解除条件早已成就，故两被告于2015年10月21日缴纳租金的行为，并不能阻却原告解除合同的权利。合同解除后，李强、向士华应当将涉案房屋返还给湖北奇鼎皇牛酒店有限公司。李强、向士华辩称未付租金是因为房屋漏水，且出具了2016年4月9日送给原告的工作联系函以证明被告知悉，但该证据只能证明被告租赁的房屋漏水的情况在2016年4月9日仍存在，不能证明租赁房屋存在漏水的情形导致涉诉房屋失去使用价值，且因为漏水为两被告的经营是否造成损失，相应损失如何确定，两被告未提交有力证据予以印证，故对于被告拒交租金的抗辩理由，本院不予采纳。两被告于2015年10月21日缴纳的10000元租金，使租金支付日截止至2015年7月14日。故两被告应当从2015年7月14日起至2016年3月14日止，按照每日1528元（550000元每年/12月/30天）的标准向原告支付租金，从2016年3月15日起至实际腾退之日止，按照每日1528元（550000元每年/12月/30天）的标准向原告支付租赁房屋的占有使用费。2016年6月2日，被告向士华向法院提交了一份被告李强愿意个人全部承担两人合伙的渔夫码头的所有的债权债务，但该承诺书属于两被告之间自行达成的协议只能约束两被告，且未经债权人原告的同意，因此两被告仍应对本案中欠付原告的租金承担共同还款的责任。关于二被告交纳的100000元押金是否能在欠缴租金的范围内抵扣，100000元押金在双方签订的《房屋转租合同》属履约保证金，在合同中约定被告如有故意人为损坏及违约现象，必须无条件赔偿甲方100000元。原告并未提交两被告在使用租赁房屋的过程中有故意人为损坏及违约现象，两被告缴纳的100000元保证金应当在欠缴租金范围内抵扣。原被告就逾期缴纳租金的事项约定了滞纳金，该约定不违反国家法律的的禁止性规定，合法有效，双方约定第二年的租金应当于2015年6月30日前缴纳2015年7月8日至2016年7月7日全年租金550000元。但被告未及时缴纳，应当按照双方的约定计算逾期付款滞纳金，原告仅就两被告至起诉之日前产生的滞纳金，向两被告主张245.1元，是对自己权利的处分，本院予以认可。起诉之日（2015年12月24日）起至实际缴纳之日止的滞纳金，按照双方约定，按照每日550元标准计算（550000*1‰=550/每日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十六条、九十八条、一百零七条、二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之的规定，判决如下：一、原被告签订的《房屋转租合同》于2016年3月14日解除。二、被告李强、向士华于本判决生效之日起十日内支付原告湖北奇鼎皇牛酒店有限公司逾期付款滞纳金245.1元；2015年12月24日起至实际缴纳之日止，按照每日550元的标准，向原告计付逾期付款滞纳金。三、被告李强、向士华从2015年7月14日起至2016年3月14日止，按照每日1528元的标准向原告支付租金；从2016年3月15日起至实际腾退之日止，按照每日1528元的标准向原告支付占有使用费（两被告缴纳的100000元保证金，在欠缴的房租及占有使用费中予以抵扣）。四、被告李强、向士华于本判决生效之日起十日内，将其承租的，位于荆州市沙市区太岳路20号万象馨苑商业用门面南侧一、二层南面的房屋（第一层约924平方米、第二层约570平方米）腾退并返还给原告。五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告李强、向士华未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5977元，保全费2270元，合计8247元，由被告李强、向士华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 周 备审判员 张 华审判员 李 娅二〇一七年二月十三日书记员 潘保华