广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16274号上诉人（原审被告）：广东（国租）租赁投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李薛梅，董事长。委托代理人：ＸＸ茂，系广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（原名称深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司），住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：盛齐美，经理。委托代理人：柳在江、杜官新，均系广东绥爰律师事务所律师。上诉人广东（国租）租赁投资有限公司(以下简称国租公司)因与被上诉人深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（以下简称盛孚广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初2858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。国租公司上诉请求：1.撤销广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初2858号民事判决；2.改判驳回盛孚广州分公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由盛孚广州分公司承担。事实和理由如下：一、盛孚公司与广州市天河区碧海湾业主委员会签订的《临时物业服务合同》、《碧海湾物业服务合同》及补充合同均为无效合同，不应作为认定本案物业管理费和滞纳金的支付依据。本案为物业服务合同纠纷，盛孚广州分公司诉讼请求的基础为物业服务合同，在其无证据证明涉案物业服务合同有效的情况下，盛孚广州分公司应自负举证不能的法律后果，一审法院应驳回其诉讼请求。但一审法院却未经审查，直接认定涉案物业服务合同合法有效，实属事实认定错误，依法应当予以纠正。二、即使涉案物业服务合同合法有效，因盛孚广州分公司未能提供最基本的物业服务职责，国租公司享有不安履行抗辩权，有权不予支付物业管理费和滞纳金。物业服务合同属双务合同，盛孚广州分公司提供符合约定的物业服务属于先履行的合同义务，但盛孚广州分公司多次拒绝向国租公司发放门禁卡和办理物管入伙手续，导致国租公司无法实现事实收楼，且其未能提供最基本的小区安全管理义务，导致包括国租公司在内的涉案小区业主的生命财产安全受到严重威胁。因此，这不仅仅属于一审法院认定的“物业服务上的瑕疵”，已属重大过错，严重违反了其作为物业服务企业的基本管理职能。在国租公司合法、正当权益被其非法剥夺而致使未享受到任何物业管理服务，且自身的生命及财产安全还因盛孚广州分公司的侵权行为而受到严重威胁的情况下，国租公司拒绝缴纳物业管理费是正当行使不安抗辩权，并不属于违约行为，更无需向盛孚广州分公司支付具有惩罚性质的滞纳金，盛孚广州分公司的主张毫无事实依据。三、退一万步说，即使国租公司需支付物业管理费，一审法院关于涉案房屋2014年4月1日至2016年2月29日期间物业管理费的收费按10元／月／平方米标准认定有误，该期间物业管理费应为住宅用房标准2.2元／月／平方米，并且因其低劣的实际服务质量应予以下调。根据《物权法》第七十六条，物业管理费的调整标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，盛孚广州分公司并无证据证明该补充合同涉及到的物业管理费的调整标准已经“双过半”业主的同意，至今也未能提供其调整物业管理费的收费标准的有效性文件，因此该调整应视为无效，该补充合同并不能对国租公司产生约束力。其次，即使该物业管理费的收取标准调整有效，根据该补充合同第二条的规定，对登记为住宅性质但实际作为办公用途的房屋，收取管理费每月每平方米10元的原因在于办公用房增加了物业公司的物业管理负荷。而本案中，涉案房屋依法有效登记为住宅，本质上也未增加负荷的办公用途，且无任何事实证明增加了物业公司的管理负荷。因此，涉案房屋不应作为办公用房负荷的认定并收取对应价格的物业管理费用。盛孚广州分公司辩称，不同意国租公司的全部上诉请求，同意一审判决，请求二审法院驳回国租公司的上诉请求，维持原判。理由：一、涉案物业服务补充合同均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定。二、盛孚广州分公司依物业服务合同约定，提供相应的服务，国租公司则作为业主向盛孚广州分公司支付物业管理费及滞纳金。三、关于物业管理费的收费标准，因国租公司将涉案房屋出租给案外人作为商业办公使用，碧海湾业主大会决议及物业服务合同约定，其应该按10元/月/平方米的标准支付物业管理费。四、国租公司以盛孚广州分公司未提供最基本的物业服务为由，有权不予支付物业管理费及滞纳金是没有任何法律依据的。关于门禁卡，国租公司已确认在没有门禁卡的情况下，也可以通过24小时值班保安或其他方式进行涉案房屋，故盛孚广州分公司并未造成国租公司无法使用涉案房屋。国租公司也至今未向盛孚广州分公司提出发放门禁卡的申请，也没有提供相关的购房合同等权属证明证实其业主身份，在本案一审中，盛孚广州分公司也答应法庭，同意发放门禁卡给国租公司，但国租公司应当立即交付全部的物业管理费，国租公司不同意这种建议。另外本案的国租公司从2009年8月18日起就开始拖欠物业管理费，盛孚广州分公司完全有理由暂时不发放门禁卡；其次关于消防设施，电梯维护等，因国租公司并无证据证明，盛孚广州分公司未提供相应的服务，故其上诉理由是不能成立的，同样国租公司也没有证据证明小区发生过失窃时间，即使发生也不能作为其拒交物业管理费的理由，其他意见与一审的意见一致。盛孚广州分公司向一审法院起诉请求：一、国租公司向盛孚广州分公司支付拖欠位于广州市天河区XX大道XX号2203房自2013年3月16日至2016年2月29日期间的物业管理费46586.51元及滞纳金（滞纳金以当月欠交的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准计算，均自次月1日起计至实际清偿之日止，滞纳金以本金为限）；二、案件受理费由国租公司承担。一审法院认定事实：2006年5月8日，案外人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（出卖人）（以下简称“中粤公司”）与国租公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：国租公司购买的商品房为碧海湾X座22层2203房（以下简称“涉案房屋”），该商品房的用途为住宅，建筑面积为131.17平方米。2006年6月10日，国租公司签署《碧海湾房屋交接备忘单》接收涉案房屋。2013年3月16日，案外人广州市天河区碧海湾业主委员会（以下简称“碧海湾业委会”、甲方）和案外人深圳市盛孚物业管理有限公司（以下简称“盛孚公司”、乙方）签订《临时物业服务合同》，约定：物业名称为碧海湾、物业坐落位置为广州市天河区XXXX碧海湾；物业管理事项包括房屋建筑本体公用部位的日常维修、养护和管理，房屋建筑本体公用设施设备的日常维修、养护、管理和运行等事项；住宅服务管理费标准为2.2元/月/平方米（建筑面积），商业服务管理费标准为10元/月/平方米（建筑面积）；物业服务管理费由乙方直接向业主收取；业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之一的滞纳金，对欠费超过3个月的业主可通过上门催缴、登报、律师函及法律程序追缴；本代管合同期限为六个月，自2013年3月16日至2013年9月15日止，代管合同期限届满，甲方对合同期内乙方工作较为满意，则与乙方签订为期叁年的物业管理服务合同，本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同，甲方与乙方签订新合同时，本合同自然终止；等内容。2014年4月1日，碧海湾业委会（甲方）与盛孚广州分公司（乙方）签订《碧海湾物业服务合同》，约定：合同期限为两年，自2014年4月1日至2016年3月31日止，其他内容与上述《临时物业服务合同》基本一致。2014年4月2日，碧海湾业委会（甲方）和盛孚广州分公司（乙方）签订《碧海湾物业服务补充合同》，约定：考虑到办公用房增加乙方物业管理负荷，对于登记为住宅性质但实际作为办公用途的房屋，其管理费按10元/月/平方米收取；性质为住宅且未做办公室使用的房屋（含空置房屋）物业管理费按2.2元/月/平方米收取；裙楼物业管理费按10元/月/平方米收取；等内容。盛孚广州分公司以国租公司未缴纳2013年3月16日至2016年2月29日期间的物业管理费为由提起诉讼，并主张国租公司将涉案房屋出租给中粤公司作商业用途使用，故要求国租公司按10元/月/平方米的标准支付上述期间的物业管理费。国租公司确认涉案房屋的面积为131.17平方米，并称2013年3月16日至2016年2月29日期间其将涉案房屋出租给中粤公司管理，但双方未约定交纳物业管理费的主体，中粤公司也未向其缴纳租金，且中粤公司每月只有一个星期不超过四个人在涉案房屋内针对碧海湾小区内业主办公，故盛孚广州分公司不应按照商业用途收费，而应按照住宅用途收费；其于2015年12月25日向盛孚广州分公司提交办卡资料申请发放涉案房屋所在小区的门禁卡，但盛孚广州分公司并未向其发放，导致其无法正常使用涉案房屋，中粤公司可以通过安保服务或其他方式进入涉案房屋，但碧海湾小区内的保安并非24小时都在，而其自身没有门禁卡，因此不能通行；盛孚广州分公司没有完全履行物业服务职责，损坏消防设施，危害小区业主的生命财产安全，对小区内的电梯也没有委托专门的公司进行保养；盛孚广州分公司从未向其主张过涉案房屋的物业管理费，盛孚广州分公司的主张已经超过诉讼时效；对于盛孚广州分公司主张的滞纳金，计付标准过高，请求法院予以调整。盛孚广州分公司称国租公司自2009年8月18日起至今拒不缴纳物业管理费，其有理由暂不发放门禁卡，小区大门和涉案房屋所在楼宇虽需门禁卡通行，但业主即使没有门禁卡也可以通过24小时值班的大堂安保服务或其他方式进入小区和涉案房屋所在的楼宇；其已书面函告国租公司，要求支付物业管理费，故其诉请未超过诉讼时效。国租公司为证明盛孚广州分公司未完全履行物业服务职责，提交如下证据：1、穗天猎安办会纪【2013】54号《猎德街安全生产会议纪要》（主要内容：碧海湾消防设施改造协调会对碧海湾业委会、中粤公司、盛孚公司的消防设施改造负责部分进行了分配）；2、日期为2013年4月16日的《承诺书》（主要内容：碧海湾业委会和盛孚公司、中粤公司均向猎德街道办事处和猎德街道派出所就消防改造问题作出承诺）；3、日期分别为2014年3月6日、2014年7月14日的报警回执，证明盛孚广州分公司损害消防设施，危害小区业主生命财产安全；4、案外人广州中粤企业工贸总公司与案外人广州日立电梯有限公司签订的《电梯全包保养合同》，证明盛孚广州分公司没有委托专门的公司对小区的电梯进行保养。经质证，盛孚广州分公司对上述证据的真实性均予以确认，但认为消防设施其已维修完毕，可以使用，且上述电梯全包保养合同不能证明其没有请专业公司维保。盛孚广州分公司为证明其诉讼请求未超过诉讼时效，提交如下证据：1、盛孚广州分公司于2015年2月15日向中粤公司作出的《关于碧海湾小区X座2201、2203、2204、2205、2206房催交物业管理费133968.67元，水电公摊11753.4元的催告函》及单号为1033625094412的《EMS国内特快专递邮件详情单》、妥投证明（载明：收件人为中粤公司、妥投日期为2015年2月17日、陈生签收）；2、盛孚广州分公司于2015年4月15日向中粤公司作出的《催缴碧海湾X座2201、2202、2203、2204、2205、2206房自2013年3月至2015年3月物业管理费用的函》及单号为1002076360811的《EMS国内特快专递邮件详情单》和妥投证明（载明：收件人为中粤公司、妥投日期为2015年4月17日、王艳梅签收）；3、盛孚广州分公司于2015年10月20日向中粤公司作出的《催缴碧海湾XX号A栋803、903、1605、1705、2201房，XX号C栋2802房、XX号D栋1703、1804、22F、2304、2305、2703、2803、2805房自2013年3月至2015年10月物业管理费用的函》及单号为1047231503614的《EMS国内特快专递邮件详情单》及改退批条（载明：收件人为武某，公司名称为国租公司，收件地址为越秀区环市东路416号颐和商务酒店6楼13单元，退回原因为无此人）。经质证，国租公司对上述证据的真实性均不予确认，认为其未收到上述函件。经查，盛孚广州分公司曾以中粤公司为被告向一审法院提起诉讼，要求中粤公司缴纳涉案房屋2013年3月至2015年3月期间的物业管理费，一审法院受理后于2015年12月2日作出（2015）穗天法民四初字第1033号民事裁定，在该案中一审法院经审查认为：国租公司和中粤公司均确认双方未约定物业管理费由何方承担，交纳2013年3月至2015年3月期间物业管理费的主体应为业主即国租公司。该裁定已发生法律效力。另，关于涉案房屋的地址，盛孚广州分公司、国租公司均确认碧海湾小区中的A、B、C、D栋分别对应的地址为XXXX路31、33、35、37号。一审法院认为：碧海湾业委会与盛孚公司于2013年3月16日签订的《临时物业服务合同》、碧海湾业委会与盛孚广州分公司于2014年4月1日签订的《碧海湾物业服务合同》及于2014年4月2日签订的《碧海湾物业服务补充合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容上没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。国租公司主张上述合同无效，但现有证据并无显示已有生效的法律文书确认上述合同效力为无效，对此不予采信。盛孚广州分公司作为盛孚公司的分公司进驻碧海湾小区进行物业服务，与碧海湾小区内业主成立事实上的物业服务合同关系。国租公司作为碧海湾小区内涉案房屋的业主，应受上述合同的约束。国租公司关于盛孚广州分公司诉请超过诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。故盛孚广州分公司主张物业管理费的诉讼时效为两年。其一、已发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第1033号民事裁定认定，涉案房屋2013年3月至2015年3月物业管理费的缴纳主体应为国租公司，本案中国租公司亦陈述其未与中粤公司约定2013年3月16日至2016年2月29日期间物业管理费的缴纳主体，故盛孚广州分公司应向国租公司主张涉案房屋的物业管理费。而盛孚广州分公司所提交的催告函均是向中粤公司作出，且国租公司亦否认其收到催告函，故盛孚广州分公司的上述发函催告行为未能中断诉讼时效。其二、根据《碧海湾物业服务合同》约定“业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之一的滞纳金”，故2014年2月的物业管理费盛孚广州分公司可在2014年2月28日前主张，在盛孚广州分公司未举证证明其提起本案诉讼之日（2016年2月3日）前曾向国租公司主张前期的物业管理费的情况下，其对2013年3月至2014年1月的物业管理费丧失胜诉权，按此，国租公司应向盛孚广州分公司支付2014年2月1日至2016年2月29日的物业管理费。对于盛孚广州分公司主张的超出部分，不予支持。国租公司关于盛孚广州分公司未发放涉案房屋门禁卡和未完全履行物业服务职责的抗辩。其一、盛孚广州分公司、国租公司均确认在没有门禁卡的情况下涉案房屋的实际使用人中粤公司可以通过小区安保人员或其他方式进入小区和涉案房屋所在楼宇，故并未造成国租公司无法使用涉案房屋；其二、物业管理服务是长期动态的过程，物业管理公司物业服务上的瑕疵并不能免除国租公司缴纳物业管理费的义务。故对国租公司上述抗辩不予采纳。关于物业管理费收费标准。碧海湾业委会和盛孚公司于2013年3月16日签订的《临时物业服务合同》约定：“住宅物业服务管理费标准为2.2元/月/平方米”；盛孚广州分公司、国租公司双方于2014年4月1日签订的《碧海湾物业服务合同》和2014年4月2日签订的《碧海湾物业服务补充合同》约定：“考虑到办公用房增加乙方物业管理负荷，对于登记为住宅性质但实际作为办公用途的房屋，其管理费按10元/月/平方米收取”。其一、商品房预售合同载明涉案房屋的用途为住宅，对于2014年2月1日至2014年3月31日期间，根据《临时物业服务合同》的约定，该期间的物业管理费标准应为2.2元/月/平方米，即每月的物业管理费为288.57元（2.2元/月/平方米×131.17平方米）；其二、对于2014年4月1日至2016年2月29日期间，盛孚广州分公司主张国租公司将涉案房屋出租给中粤公司作商业用途使用，国租公司以中粤公司未向其交纳租金及中粤公司每月只有一星期四个人在涉案房屋内办公为由主张按住宅标准收费，缺乏事实和法律依据，不予采纳，故涉案房屋上述期间的物业管理费标准应为10元/月/平方米，即每月的物业管理费为1311.7元（10元/月/平方米×131.17平方米）。综上，国租公司应向盛孚广州分公司缴纳2014年2月1日至2016年2月29日期间的物业管理费应为30746.24元（288.57元/月×2个月＋1311.7元/月×23个月），盛孚广州分公司主张超过上述金额的部分，缺乏事实和法律依据，不予支持。国租公司至今未缴纳上述期间的物业管理费，已构成违约，根据《临时物业服务合同》和《碧海湾物业服务合同》的约定，“业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之一的滞纳金”，现盛孚广州分公司要求国租公司支付延期缴纳物业管理费的滞纳金，符合上述合同约定。至于滞纳金的计算标准，国租公司抗辩称盛孚广州分公司主张的滞纳金标准过高，在盛孚广州分公司、国租公司双方均未举证证明国租公司逾期支付物业管理费的行为给盛孚广州分公司造成的实际损失的情况下，结合本案案情，一审法院将上述滞纳金酌情调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，故国租公司逾期支付2014年2月1日至2014年3月31日期间物业管理费的滞纳金每月应以288.57元为本金，均按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自次月1日起计至实际付清之日止；2014年4月1日至2016年2月29日期间的物业管理费滞纳金每月应以1311.7元为本金，均按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自次月1日起计至实际付清之日止；根据公平合理原则，以上滞纳金均以不超过本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年9月23日作出如下判决：一、国租公司于判决发生法律效力之日起十日内向盛孚广州分公司支付广州市天河区XX大道XX号2203房2014年2月1日至2016年2月29日期间的物业管理费30746.24元及滞纳金（逾期支付2014年2月1日至2014年3月31日期间物业管理费的滞纳金每月以288.57元为本金，均按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自次月1日起计至实际付清之日止；2014年4月1日至2016年2月29日期间的物业管理费滞纳金每月以1311.7元为本金，均按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自次月1日起计至实际付清之日止；以上滞纳金均以不超过本金为限）；二、驳回盛孚广州分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1240元，由盛孚广州分公司负担580元，由国租公司负担660元。经本院二审审理，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，盛孚广州分公司作为盛孚公司的分公司，通过与案涉小区的业委会签订物业管理合同的方式，对案涉小区进行物业管理服务。国租公司作为案涉小区的业主之一，接受了盛孚广州分公司提供的物业服务，理应支付相应的物业管理费。国租公司上诉称盛孚广州分公司与案涉小区的业委会即碧海湾业委会签订的《临时物业服务合同》、《碧海湾物业服务合同》及补充合同均为无效合同。对此本院认为，碧海湾业委会不是本案的当事人，国租公司主张碧海湾业委会与盛孚广州分公司签订的《临时物业服务合同》、《碧海湾物业服务合同》及补充合同无效，理应在本案中申请追加当事人并提出反诉或者另案主张。在上述《临时物业服务合同》、《碧海湾物业服务合同》及补充合同没有被认定为无效或被撤销的情形下，上述协议合法有效，国租公司此项主张缺乏依据，本院不予支持。国租公司上诉称盛孚广州分公司没有向其发放门禁卡，盛孚广州分公司未履行消防安全的义务、未提供相应的电梯维护管理及涉案小区曾多次发生失窃事件。对此本院认为，国租公司就其上述主张没有提供充分的证据加以证实，且上述问题属于物业管理服务上的瑕疵，不能以此免除国租公司交纳物业管理费的责任。至于案涉房屋应交纳的物业管理费的标准问题，碧海湾业委会与盛孚广州分公司签订的《碧海湾物业服务补充合同》中明确约定，对于登记为住宅性质但实际作为办公用途的房屋，其管理费按10元/月/平方米收取。国租公司一审期间自认中粤公司每月有一个星期不超过四个人在案涉房屋内办公。故盛孚广州分公司要求国租公司按10元/月/平方米的标准交纳物业管理费，符合《碧海湾物业服务补充合同》的约定，一审法院予以支持并无不当。国租公司主张其只需按2.2元/月/平方米的标准交纳物业管理费,理据不足,本院不予采纳。综上所述，经审查一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由上诉人广东（国租）租赁投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年二月八日书记员  杨 旦林飘云