四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终2779号上诉人（一审被告）：吴顺乾，男，生于1964年11月2日，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人：林松，四川擎剑律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：苏维勇，男，生于1965年3月5日，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人：姚钦春，四川规则律师事务所律师。一审第三人：三台县北坝镇中心卫生院，住所地：三台县北坝镇恒昌路**号。法定代表人：张旭，该院院长。委托诉讼代理人：何良燕，四川规则律师事务所律师。一审第三人：三台县卫生和计划生育局，住所地：三台县北坝镇北泉路。法定代表人：邓小明，该局局长。委托诉讼代理人：赵龙，该局干部。上诉人吴顺乾因与被上诉人苏维勇、一审第三人三台县北坝镇中心卫生院（以下简称北坝卫生院）、三台县卫生和计划生育局（以下简称三台卫计局）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2017）川0722民初2613号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴顺乾的委托诉讼代理人林松，被上诉人苏维勇及其委托诉讼代理人姚钦春，一审第三人北坝卫生院的委托诉讼代理人何良燕，一审第三人三台卫计局的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴顺乾上诉请求：一、撤销（2017）川0722民初2613号判决；二、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、由被上诉人承担所有的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清。上诉人与北坝卫生院签订《房屋租赁协议》后，按时足额交纳房租（协议约定的10年房租早在2015年就基本交清），上诉人自2015年交第二笔50万房租后，房租即为完结状态。上诉人在接到被上诉人和北坝卫生院的通知函后就明确表示，已基本结清了所有房租。北坝卫生院将相关房租款项转交给被上诉人即可，上诉人仍享有承租的权利。上诉人对墙面的开孔并没有对墙体产生损害后果。一审法院不能在没有墙面受损价值的证明下就主观认定墙面受损价值为2000元。“买卖不破租赁”并非是合同权利义务的概括承受，因此，被上诉人并没有取得北坝卫生院在原合同中的出租人地位，只是承继了房屋租赁这一法律关系，其无权解除租赁合同。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。苏维勇辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分。在案涉房屋拍卖时，上诉人也参加了拍卖，丧失了优先购买权，被上诉人曾多次向上诉人催收房租，但上诉人至今仍没有按照合同约定向被上诉人支付租金。并且对案涉房屋的墙面进行开孔等破环了房屋主体结构，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。北坝卫生院述称，一审判决适用法律正确，证据充分，请求二审法院予以维持。三台卫计局述称，一审判决适用法律正确，证据充分，请求二审法院予以维持。苏维勇向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法调解或判决解除原、被告之间的《房屋租赁协议》；2.请求人民法院依法调解或判决被告向原告支付租金170026.87元（租金按原、被告于2011年7月5日签订的房屋租赁协议从2016年8月2日计算至2017年7月2日，2017年7月2日以后的租金未计算在内），被告吴顺乾向原告支付在租赁使用期间现房东垫资缴纳的电费13462.18元、水费850元，被告吴顺乾赔偿破坏房屋主体结构恢复原状加固损失10000元，被告应给付原告的上述款项合计为194339.05元；3、本案诉讼费及相关费用由被告承担。诉讼过程中原告撤回了对垫资电费13462.18元、水费850元的诉讼请求（原告起诉后，被告向原告给付了水电费）。一审法院认定事实:2011年7月4日，北坝卫生院作为甲方与作为乙方的吴顺乾签订了《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》约定的主要内容为：甲方将位于三台县西顺城街面积为931.27㎡的房屋租赁给乙方使用，租赁期限为10年（2011年7月5日至2021年7月4日）；乙方租赁甲方房屋的租金为16万元/年，以后每年递增3％，房租首年按两年缴纳，乙方在签订本协议时给付两年租金32万元后使用，以后租金在满前十日内缴纳下一年租金；乙方所用水、电、气费用由乙方自行承担，乙方租赁甲方房屋因经营或与经营有关的一切债权债务和费用与甲方无关，由乙方自行承担；乙方应按约定用途使用所租房屋并及时给付租金及其它应承担的费用，乙方对房屋进行任何装修或增设它物可能影响房屋结构或安全的均应征得甲方书面同意并不得破坏房屋结构；乙方违反本协议的，甲方有权解除协议提前终止协议履行，乙方应承担年租金总额30％的违约金；甲、乙双方还约定了其他权利义务。北坝卫生院与吴顺乾签订《房屋租赁协议》后，双方均按《房屋租赁协议》履行了约定义务至2016年发生纠纷时，吴顺乾按年将业务技术指导费（租金）交至2015年7月4日，吴顺乾还分别于2014年12月15日、2015年1月21日向北坝卫生院交纳业务技术指导费（租金）各50万元。2016年6月20日，三台卫计局与四川绵阳银海拍卖有限公司签订《四川省委托拍卖合同》约定：由三台卫计局委托四川银海拍卖有限公司对北坝卫生院管理使用的三台县潼川镇西顺城街3号房地产一宗（国土大厦旁，系国有资产）面向社会公开拍卖；2016年7月20日，原告苏维勇和被告吴顺乾均参与了竞买，但苏维勇以最高价520万元竞得了四川绵阳银海拍卖有限公司拍卖的三台县潼川镇西顺城街3号房地产一宗，苏维勇于2016年7月29日支付了竞得房产的全部价款；2016年8月2日，北坝卫生院对苏维勇竞得的三台县潼川镇西顺城街3号房地产一宗（国土大厦旁）进行了权利交接。随后，北坝卫生院多次电话通知被告吴顺乾到北坝卫生院办理《房屋租赁协议》的相关事宜，但吴顺乾未予理睬；北坝卫生院又分别于2016年10月21日、2017年5月24日向吴顺乾发出书面租赁合同结算通知函，限期要求吴顺乾到北坝卫生院办理租赁结算事宜，吴顺乾仍不予理睬；苏维勇亦多次电话并分别于2016年、2017年两次书面向吴顺乾发出了告知函要求其交纳房屋租金及垫付的水电费，但吴顺乾至今亦未按《房屋租赁协议》的约定向苏维勇交纳租金，反而因安装排污管道（环保局排污要求）在未告知权利人的情况下，对租赁房屋的承重墙及楼板进行开孔作业，被苏维勇发现制止后，才未造成严重后果。其后，经原、被告多次协商租赁事宜未果，苏维勇遂诉至本院，吴顺乾在原告起诉后向苏维勇给付了其垫付的水电费用，庭审时苏维勇随即撤回了要求吴顺乾给付水电费的诉讼请求。2017年8月17日，本院与原、被告双方一起共同对本案争议的租赁房屋进行了现场查验核实：吴顺乾因安装排污管道对所租赁房屋的承重墙及楼板开孔多处直径约40㎝。另查明：苏维勇已将竞得的房产登记在苏维勇和其妻黄金玉名下所有(共有份额为各50％)，该房产使用权面积为369.4㎡、建筑面积为931.27㎡，房产证号为川（2017）三台县不动产权第00055**号；苏维勇之妻黄金玉还向本院递交了承诺书一份载明：我丈夫苏维勇于2016年7月20日通过公开拍卖购买的三台县潼川镇西顺城街3号房地产，在2017年6月8日办理产权登记时，登记在我黄金玉和苏维勇名下，因此苏维勇诉吴顺乾解除租赁合同、给付租金、赔偿损失一案，由苏维勇全权代表我处理该房产的使用权、所有权、租赁权及索赔权，我的意见全部以苏维勇及苏维勇代理人的意见为准，如果有任何法律责任由我承担，请法院同意。上述事实，有各方当事人的陈述，有原告提供的《房屋租赁协议》、《四川省委托拍卖合同》、四川绵阳银海拍卖有限公司结算清单、川（2017）三台县不动产权第0005556号产权证、北坝卫生院租赁合同结算通知函两份、苏维勇告知函、房屋开孔照片、黄金玉的承诺书一份，有被告提供的《房屋租赁协议》、收条、竞买协议、给付原告水电费的依据、本院核实查验的照片等证据在卷佐证，因此本院对上列证明客观事实的证据予以采信并对上述事实予以确认。一审法院认为，原、被告双方及第三人对北坝卫生院与吴顺乾签订的《房屋租赁协议》、及苏维勇通过拍卖竞得本案争议的租赁房屋之所有权均无异议。本案争议的焦点是案涉租赁房屋在所有权人已改变为原告苏维勇时，第三人北坝卫生院与吴顺乾签订的《房屋租赁协议》可否解除的问题。第一，第三人北坝卫生院与吴顺乾签订的《房屋租赁协议》不违反法律规定，该《房屋租赁协议》合法有效，对签订协议的双方具有法律拘束力；而苏维勇通过公开拍卖依法竞得该《房屋租赁协议》中北坝卫生院管理使用的房产，从2016年8月2日北坝卫生院向原告交付其竞得的该房产之日起，苏维勇不仅取得了该房产的所有权并已实际占有，苏维勇亦依法继受取得北坝卫生院与吴顺乾签订的《房屋租赁协议》中约定的出租人之权利义务。第二，被告吴顺乾虽然向北坝卫生院交纳了后几年的业务技术指导费（租金）100万元，但被告参与了案涉房屋的拍卖竞买，在明知苏维勇已竞得了案涉房产，并在北坝卫生院多次通知及书面催告的情况下，吴顺乾不仅对与北坝卫生院间的租赁费用的结算置之不理，而且对苏维勇两次书面发出催告函要求给付案涉租赁房屋租金及水电费的请求亦不予理睬，更不按《房屋租赁协议》的约定向苏维勇交纳2016年8月2日至2017年7月2日的租金，反而在未告知北坝卫生院或苏维勇的情况下擅自对租赁房屋进行开孔作业安装排污管道并经本院现场查验核实，只是因苏维勇发现及时才未造成严重后果，因此被告严重违反《房屋租赁协议》中约定的对房屋进行任何装修、或增设它物可能影响房屋结构或安全的均应征得甲方书面同意并不得破坏房屋结构的约定义务，而《房屋租赁协议》对吴顺乾违反协议约定赋予了出租人有解除《房屋租赁协议》提前终止协议履行的权利。原告起诉后，被告已向苏维勇交纳了水电费，因此庭审中原告自愿撤回对垫支电费13462.18元、水费850元的诉讼请求，本院予以确认；案涉房屋已登记在苏维勇及其妻黄金玉名下所有，黄金玉向本院书面承诺认可苏维勇在本案中的意见及苏维勇代理人的意见，并愿意承担法律责任，黄金玉因此而未作为原告参加诉讼，且被告也未对此进行抗辩，所以本院对黄金玉的承诺意见亦予以确认。第三人北坝卫生院已经履行了《房屋租赁协议》的约定义务，其与第三人三台卫计局在本案中均无过错，对原告均不承担责任。综上所述，原告苏维勇依法取得了案涉房屋的所有权，并继受取得了北坝卫生院与吴顺乾签订的《房屋租赁协议》出租人所享有的权利和应承担的义务；被告经北坝卫生院和苏维勇分别多次通知及两次书面催告在长达一年时间内置之不理，既不向出租人按《房屋租赁协议》的约定交纳租金，又不按《房屋租赁协议》约定书面告知出租人要安装排污管道，而是擅自在承重墙及楼板开孔作业使案涉房屋受损，因此被告之抗辩理由依法不能成立，原告请求解除《房屋租赁协议》于法有据，本院予以支持；而原告请求的恢复原状的损失本院酌定为2000元。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，一审法院遂作出如下判决：一、解除原告苏维勇继受取得的第三人三台县北坝镇中心卫生院与被告吴顺乾签订的《房屋租赁协议》；二、由被告吴顺乾自本判决生效之日二十日内向原告苏维勇给付2016年8月2日至2017年7月2日的房屋租金170026.87元；三、由被告吴顺乾自本判决生效之日二十日内向原告苏维勇赔偿恢复原状所需要的费用2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4178元，减半收取计2089元，由被告吴顺乾负担（此款原告已垫付，在执行中一并给付）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院二审予以确认。本院认为，依据各方当事人的诉辩主张及理由，本案的争议争议焦点为：一、被上诉人苏维勇通过拍卖取得了案涉房屋的所有权，是否承继了北坝卫生院与上诉人吴顺乾之间所签订的租赁协议的出租人的权利。二、上诉人吴顺乾对案涉房屋墙体的破环，是否构成违约，被上诉人苏维勇是否有权解除与上诉人的租赁合同。诉讼中，上诉人吴顺乾主张，因苏维勇并非房屋租赁合同的相对人，其不享有解除租赁合同的权利，其诉请错误，依法不应支持。被上诉人苏维勇在取得案涉房屋的所有权后，自己不收取上诉人的租金，而非上诉人拒交，对于上诉人苏维勇的该项诉讼主张，因其没有提供相应的证据且没有法律依据，本院依法不应支持。本案中，苏维勇通过拍卖取得了案涉房屋的所有权，其就依法承继了北坝卫生院作为出租人的权利与义务，其与吴顺乾之间形成的房屋租赁关系合法有效，双方当事人均应按照协议的应当履行各自的义务。作为承租人的吴顺乾有妥善保管和使用承租房屋的义务，其未经出租人书面同意擅自在案涉房屋的承重结构上开孔，损害了出租人的权益，已经违反了双方签订的《房屋租赁协议》中约定的内容，即“乙方对房屋进行任何装修或者增设它物可能影响甲方房屋结构或者安全的，应事先征得甲方的书面同意，并不得破坏房屋结构”，构成违约。加之吴顺乾作为承租人，有及时、足额交纳房租的义务，但其未按《房屋租赁协议》的约定向苏维勇交纳2016年8月2日至2017年7月2日期间的房租，经催告后，仍未及时、足额交纳房屋租赁费用，亦构成违约。苏维勇作为出租人，依法可以依据协议的约定解除双方之间的租赁关系。综上所述，吴顺乾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用4178元，由吴顺乾承担。本判决为终审判决。审判长  陈兴旺审判员  赵 志审判员  田 苑二〇一七年十一月二十七日书记员  杨 丽