四川省绵阳市游仙区人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0704执异2号案外人:龚建飞，女，生于1971年6月27日。委托诉讼代理人：张浙川，四川真道律师事务所律师。申请执行人：绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地绵阳市绵州大道北段13号。主要负责人：祖奕博，该支行行长。被执行人：绵阳市武引房地产开发有限公司，住所地绵阳市游仙区东津大道48号。法定代表人：邱永生，该公司董事长。被执行人：绵阳东菱汽车销售服务有限公司，住所地绵阳市涪城路64号外贸大楼。法定代表人：邱永生，该公司董事长兼总经理。在本院执行绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称绵阳商行经开区支行）申请执行绵阳市武引房地产开发有限公司(以下简称武引房地产公司）、绵阳东菱汽车销售服务有限公司（以下简称东菱汽车销售公司）一案中，案外人龚建飞于2016年12月15日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人龚建飞称，应立即终止被异议人绵商业经开支行通过游仙区人民法院对被执行人绵阳市武引房地产开发有限公司（以下简称“被执行人”）“xxxx”商住楼x幢x楼x号、x号、x号、x号房屋的强制执行程序，并将前述案涉房屋的全部产权证书办理给异议人。事实和理由，xxxx商住楼x幢x楼x号、x号、x号、x号房屋系异议人于2008年6月23日和2008年9月26日向武引房地产公司购买，买卖双方签订了《商品房买卖合同》，异议人已于2008年6月23日和2008年9月27日付清了全部购房款，武引房地产公司也早已将该处房产交付给异议人使用至今，但尚未为异议人办理房屋所有权证和国有土地使用权证。由于武引房地产公司拒不给异议人办理产权登记，异议人无奈向绵阳仲裁委申请仲裁，绵阳仲裁委依法作出（2009）绵仲裁字第89号《裁决书》，认定异议人与武引房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》有效，并要求武引房地产开发公司在收到裁决书之日起十日内为异议人办理土地使用权证和房屋所有权证。上述仲裁裁决生效后，异议人向绵阳市中级人民法院申请强制执行，2016年11月17日绵阳市中级人民法院作出“2016川07执151号”《协助执行通知书》，要求将案涉房屋的产权证办理给异议人。异议人在收到绵阳商行经开区支行要求限期搬离的通知时，才知道游仙区法院已将异议人合法购买的房屋通过强制执行办证给绵阳商行经开区支行。游仙区法院将异议人已支付了全部购房款并且已实际占有使用多年的房屋强制过户到绵阳商行经开区支行名下，是严重违法和完全错误的，损害了异议人的合法权益。异议人特请求撤销该执行行为并将房屋所有权返还给异议人。绵阳商行经开区支行称，异议人的异议不成立，1、绵阳商行经开区支行对涉案房屋依法享有抵押权和优先受偿权；2、异议人的债权不能对抗绵阳商行经开区支行的担保物权；3、绵阳商行经开区支行依法取得的抵押权至今未消失；4、确定物权归属应以物权法的规定为准，本案不适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。异议人没有提供商品房买卖合同签订后，其支付购房款的付款依据，无法证明其实际履行了付款义务。且该商品房买卖合同签订后，未按照法律规定和合同约定，到房地产管理部门办理登记备案手续。该合同的签约备案号，是出卖人登录网上交易系统填写相关合同内容后由系统自动生成的序列号，而非房地产管理部门依法进行的不动产预告登记。绵阳市武引房地产开发有限公司未发表意见。绵阳东菱汽车销售服务有限公司未发表意见。本院查明，2007年9月21日，绵阳商行经开区支行与武引房地产公司签订《最高额抵押合同》，约定以武引房地产公司开发的绵阳市xx区xx大道xx号“xxxx”在建工程4336.79平方米为其向商业银行经开区支行自2007年9月21日起至2009年6月12日止期间发生的最高额500万元贷款作抵押担保，并于同月24日办理了他项权利证，同月25日双方签订《借款合同》并发放500万元借款。2007年10月30日，双方又签订《最高额抵押合同》一份，约定以武引房地产公司开发的绵阳市xx区xx大道xx号“xxxx”另一部分在建工程3479.59平方米为其向绵阳商行经开区支行自2007年10月30日起至2009年6月12日止期间发生的最高额300万元贷款作抵押担保，并于11月2日办理了他项权利证，同日双方签订《借款合同》并发放300万元借款。2007年12月21日，绵阳市房管局为武引房地产公司开发的xx区xx路xx号“xxxx”商住楼办理了《商品房预售许可证》，记载的预售总建筑面积7906.92平方米（一栋、共87套），其中还载明：”该商品房在建，已贷款抵押给商业银行，请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护。”后因武引房地产公司未按期归还借款，绵阳商行经开区支行向绵阳市涪城区人民法院起诉，绵阳市涪城区人民法院分别作出（2009）涪民初字第629、1071号民事判决书：一、绵阳商行经开区支行与武引房地产公司于2007年10月30日和11月2日、2007年9月21日和25日分别签订《最高额抵押合同》和《借款合同》终止履行。二、武引房地产公司偿还绵阳商行经开区支行借款本金205万元和2333045.07元，及相应利息和罚息。三、东菱汽车销售公司对绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第629号民事判决书确定的内容承担连带清偿责任。该两份判决生效后，绵阳商行经开区支行申请执行。2013年6月21日绵阳市中级人民法院将案件指定本院执行。本院于2014年1月2日作出（2014）游执查字第58号执行裁定书，裁定：变卖执行人武引房地产公司所有的位于绵阳市xx大道xx号“xxxx”地下车库1041.71平方米.一楼商业服务地产586.11平方米，二楼商业服务地产1217.66平方米，用于清偿债务。2016年3月23日又作出（2014）游执查字第58--1号执行裁定书，裁定：将执行人武引房地产公司所有的位于绵阳市xx大道xx号“xxxx”地下车库1041.71平方米、一楼商业服务房屋586.11平方米，二楼商业服务房屋1217.66平方米抵偿给申请人绵阳商行经开区支行（所抵偿的房屋包括本案争议的x楼x、x、x、x号门面）。并于2016年6月20日将xxxx楼x、x、x、x号四个门面的房屋所有权证和国有土地使用权证过户登记到绵阳商行经开区支行名下。另查明，绵阳市涪城区食品药品和工商质检管理局于2017年2月14日出具的绵阳市东菱汽车销售服务有限公司的内资企业登记基本情况表显示，该公司的企业状态是已于2012年2月14日吊销。本院认为，武引房地产公司在向绵阳商行经开区支行贷款时，用位于xx区xx路xx号“xxxx”在建工程设定了抵押担保，并已办理抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”之规定，被告绵阳商行经开区支行对xx区xx路xx号“xxxx”的房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第2款规定“:抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”同时依据《城市房地产抵押管理办法》第三十七规定，抵押人在征得抵押权人同意的前提下可以将已抵押的房地产进行转让。故依照上述法律规定，设定抵押的在建工程商品房预售，除需要符合预售条件，还必须先取得抵押权人（一般为银行）的书面同意，即银行先书面同意解除预售部分的抵押关系或者同意预售，开发商才能办理预售许可证并与购房者签订合同。根据预售许可证已于2007年12月21日办理的事实，能够认定抵押权人商业银行开发区支行已同意，但是在《商品房预售许可证》中载明有“请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护。”表明作为抵押权人的被告绵阳商行经开区支行在同意预售时附加了条件即应将购房款缴至指定账户，而《商品房预售许可证》已公示，如购房人缴款符合设定的该条件，依照《最高法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，其与开发商签订的《商品房买卖合同》的合同权利则应优先于抵押权（按照该批复的理解，建筑工程价款优先受偿于抵押权，而建筑工程价款又不得对抗具备一定条件的买受人，应理解为该买受人的合同权利优于抵押权）。异议人龚建飞与武引房地产公司签订《商品房买卖合同》后，即使其所称房款支付是现金方式的陈述成立（姑且不论因异议人龚建飞未能举证证明现金的款项来源，能否认定是否已支付房款或支付多少房款的事实），由于并不符合《商品房预售许可证》中载明的要求即“将款项缴至指定账户”，而且《商品房买卖合同》也未按要求进行备案登记，异议人龚建飞基于该《商品房买卖合同》产生的合同权利不能对抗绵阳商行经开区支行对“xxxx”房屋的抵押权，也就不足以排除绵阳商行经开区支行申请对“xxxx”商住楼x幢x层x、x、x、x号商品房的强制执行。据此，认定异议人龚建飞所提异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回龚建飞的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  赵晋蓉审 判 员  刘皇德人民陪审员  李西淑二〇一七年二月十六日书 记 员  王维安