吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终63号上诉人（原审被告）：吉林省九新实业集团房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林经济技术开发区。法定代表人：朱庭军，总经理。委托诉讼代理人：张国东，北京昂晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市君联房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市宝安区。法定代表人：杨义猛，总经理。委托诉讼代理人：陈洪生，吉林市华星法律服务所法律工作者。上诉人吉林省九新实业集团房地产开发有限公司（以下简称九新公司）因与被上诉人深圳市君联房地产经纪有限公司（以下简称君联公司）合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民二初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。九新公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回君联公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由君联公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，君联公司的一审诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、一审判决认定事实错误。1.办理销售房屋的贷款以及抵押登记业务属于中介服务性质，本该是君联公司的服务范畴，但由于君联公司违约撤场，九新公司自行办理了上述业务。根据公平原则，君联公司未办理贷款业务，相应费用不应计取。2014年1月2日，双方对溢价及佣金进行了结算，其中现金回款溢价为179.2万元；贷款溢价为64.9万元。因房屋贷款手续系君联公司离场后全部由九新公司自行办理的，故贷款溢价不应给付君联公司。佣金结算款87.8万元，其中22.2万元因贷款非君联公司办理，应当予以扣除，对此君联公司也已签字确认。综上，九新公司应付君联公司的价款为244.8万元。结算单只是双方对房屋销售情况以及涉及相关费用的总结，并不是最终确认九新公司应付款的依据。2.九新公司已经实际给付2771581.46元，其中：代理费1115420元，奔驰商务车抵价款90万元，抵扣君联公司供热费11541.46元及吉BS52**车辆违章及年检费用2005元。一审法院对后两项费用未予认定，属事实认定错误。二、君联公司在履行合同及代理销售过程中严重违约。由于君联公司2010年12月至2011年1月期间未能给付销售人员工资等费用，导致君联公司现场销售人员集体罢工，已经严重影响九新公司的形象和声誉，并造成极其恶劣的影响。君联公司自2011年7月开始，未经九新公司同意，擅自变更合同履行主体，由吉林市君联房地产经纪有限公司履行合同，构成严重违约。君联公司辩称：一、一审判决认定事实正确，九新公司的上诉理由不成立。1.截止到2012年2月2日，九新公司向君联公司送达终止合同通知书时止，九新公司拖欠溢价提成款244.1万元，拖欠佣金款87.8万元，合计331.9万元。扣除已付现款1115420元、以车抵款90万元、以房抵款742615元后，尚欠560965元，一审已查实。2.一审判决的事实有经双方确认的销售明细、溢价结算单及佣金结算明细为证，充分可靠。3.九新公司要求扣除22.2万元佣金提成，毫无依据，纯属狡辩。君联公司为九新公司销售房屋所取得的总收入包括现款和按揭贷款的收入。该收入必然体现在君联公司销售房屋取得总收入之中，与谁办理贷款无关。是谁办理贷款不影响销售房屋的总收入数额。此外，合同明确约定“以按揭贷款方式取得的销售房屋款提成”。九新公司应按照0.007的比例标准提成。而在2014年1月2日《九新雾凇水岸一期君联销售佣金结算明细》中，双方认可在0.007比例的基础上，再降低50%，表示因贷款非君联公司办理，双方认可扣除50%的佣金提成。现在九新公司要求对已扣减过的佣金再次扣减，没有事实和法律依据。二、君联公司在履行合同及代理销售过程中，不存在违约事实。而九新公司故意拖欠君联公司的佣金和溢价提成，直接导致君联公司不能向员工及时发放工资，造成重大经济损失和严重不良影响，是九新公司将其违约行为强加在君联公司头上。君联公司没有变更履行合同的主体，九新公司的主张无事实依据。三、九新公司在履行合同过程中，违背诚信原则，一是拖欠佣金和溢价提成，二是将君联公司的员工包括一名销售总监和一名销售经理挖到其公司销售房屋，导致君联公司代销房屋业务停止，双方合同关系破裂，九新公司系真正的违约责任人。君联公司向一审法院起诉请求：1.九新公司向君联公司给付销售房屋代理费（佣金和溢价提成）760965元及利息64749.78元，合计825714.78元；2.由九新公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月19日，君联公司作为乙方、九新公司作为甲方签订九新公司开发的九新雾凇水岸住宅项目策划代理销售合同。在委托项目全程代理的标的中约定该项目总面积20万平方米，分为三期ABCD四区，分期开发，分期销售，所有住宅单位及沿街商铺由君联公司独家代理销售；在销售指标中约定合同期限自君联公司实际进入销售现场起，15个月为止，在项目正式开盘后15个月内君联公司应完成推盘量的95%，销售总额不低于人民币壹亿元；在九新公司的权利和义务中约定九新公司保证委托君联公司代理销售的房产属合法可进入市场买卖的商品物业，并向君联公司提供该项目“五证”等合法的销售文件等，并约定了君联公司的权利和义务；在项目销售代理费用及溢价分成方面约定“1.代理销售费用：甲方根据乙方在合同期内实现的销售额向乙方支付一定比例的销售代理费。住宅及沿街商铺的销售代理费均按以下标准提取：⑴甲乙双方约定，无论团购还是零售，乙方均提取乙方实际完成销售总额的1.2%代理费；⑵乙方在每月结算时，每月代理费提取标准为销售实际回款金额的1.2%计提。该金额含每月客户交首付款及银行按揭放款总和之和（不含定金），其他余额在双方合作结束时甲方在十个工作日内一次性补足乙方前阶段的代理费差额。2.甲乙双方约定，针对客户违约，甲方没收的定金或订金部分，甲、乙双方按各自50%分配，该部分收入计入乙方当月的销售业绩，并于当月结算给乙方。3.针对溢价部分分成的结算：甲乙双方约定，乙方超出甲方决定的销售价格底价以上的部分，甲、乙双方按各自8:2分配，即甲方分配80%，乙方分配20%。……4.销售代理费的结算依据：甲乙双方约定，针对客户按揭付款和一次性付款的，以客户交付首期款，签订内部认购书后，甲乙双方当月即可结算乙方的代理费。……；5.……；6.合作期内，甲方不得自行销售，无论甲乙双方任何一方实现销售均计入乙方实现的销售额，甲方均须向乙方支付代理费；……”，其他违约责任等。合同签订后，君联公司进场销售房屋。2012年2月2日，九新公司向君联公司发出终止合同通知书，载明“因你单位销售管理及置业工作人员于2012年1月28日至2012年2月2日连续5天无故旷工，且未通知我公司，导致我公司《雾凇水岸项目》受到经济损失且对外影响极坏。在我公司提出整改意见后，你公司未予采纳。鉴于你公司目前的经营状况，对工作的一意孤行，极不负责任的态度，直接给我公司造成严重影响及经济损失。故作出如下处理决定：一、我公司从2012年2月2日起终止与你公司的各项合作约定；二、对我公司造成的损失及影响进行赔偿；三、请你公司尽快派人处理善后事宜。”君联公司收到该通知后退出销售现场。在君联公司与九新公司的合作终止后，对于合作期间由君联公司销售的房屋中涉及贷款的部分全部由九新公司办理。在庭审中，君联公司对已经给付的代理费1115420元、用坐落于九站雾凇水岸两套住宅房（即3号楼1单元3号房屋323722元、3号楼1单元6楼10号房屋418893元）抵顶代理费（佣金和溢价提成）742615元及用奔驰商务轿车一辆以90万元的价款抵给君联公司的事实表示无异议，即九新公司已经给付代理费与溢价分成代理费合计2758035元。2014年1月2日双方当事人的负责人签订《九新雾凇水岸一期君联销售明细表》《九新雾凇水岸一期君联溢价结算》《九新雾凇水岸一期君联佣金结算明细》各一份，约定根据君联公司实际销售套数占总销售套数比例及实际销售面积占总销售面积的比例计算后，九新公司应给付君联公司现金回款溢价179.2万元、贷款溢价64.9万元，合计溢价总额244.1万元及销售现金回款佣金87.8万元。即九新公司应给付溢价分成代理费与销售代理费合计331.9万元，在合作期间实际已经给付2758035元，尚未给付560965元。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。本案中，君联公司提供的证据，能够证明君联公司与九新公司之间签订的九新雾凇水岸住宅项目策划代理销售合同及双方在终止合同后确认的《九新雾凇水岸一期君联销售明细表》《九新雾凇水岸一期君联溢价结算》《九新雾凇水岸一期君联销售佣金结算明细》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性、禁止性规定，合法有效，因此双方当事人均应恪守约定。现君联公司依据双方之间的结算单主张给付代理费与溢价分成代理费的诉讼请求，具有事实与法律依据，应予支持。九新公司提出销售佣金结算明细中的佣金22.2万元因应由君联公司完成的贷款事项全部由己办理，应当扣除的抗辩意见，因在双方之间签订的佣金结算明细中已经予以确认向君联公司给付，故此一审法院不予采信。在庭审中，双方当事人对用车辆抵顶代理费的价格商定为90万元，一审法院予以确认。即根据结算单九新公司确认应给付溢价分成代理费为244.1万元，佣金为87.8万元，合计331.9万元。在履行合同期间，九新公司已经给付代理费1115420元、用两套房屋抵顶742615元、用奔驰商务轿车一辆抵顶90万元，合计已经给付2758035元，因此，九新公司应给付剩余款项560965元。关于君联公司主张利息损失的问题。在庭审中君联公司同意由九新公司提出终止合同的日期为解除合同之日，但纵观本案中解除合同的原因系君联公司的过错造成，在双方之间签订结算单后九新公司亦应给付剩余代理费，即双方均有过错，均应当承担自己的过错责任。因此，君联公司主张利息损失的诉讼请求，不予支持。一审判决：一、九新公司于本判决生效后十日内一次性给付君联公司代理费及溢价分成代理费合计560965元；二、驳回君联公司的其他诉讼请求。案件受理费39531元，由君联公司负担30121元，由九新公司负担9410元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，九新公司的上诉理由不成立，应予驳回。首先，九新雾凇水岸一期君联溢价结算及销售佣金结算明细经双方签字确认，合法有效，应当作为代理费结算的依据。关于九新公司提到后期贷款手续由其自行办理，不应支付贷款溢价及相应佣金的主张，因双方在结算时已经对贷款溢价部分及相应佣金提成进行了扣减（即贷款溢价及相应佣金提成均按50%计算），视为双方对此问题已作处理，双方签字确认应视为对最终应付款数额的确认。故九新公司主张再扣除贷款溢价64.9万元以及佣金提成22.2万元，缺乏依据，本院不予支持。其次，根据“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，九新公司主张在代理费中应扣除供热费11541.46元及吉BS52**车辆违章、年检费用2005元，其对扣除上述款项的事实和法律依据，负有举证证明责任。现九新公司既不能提供上述款项已实际发生的发票凭证，亦不足以证明上述款项发生的原因应归责于君联公司，故九新公司对此应当承担举证不能的法律后果。最后，九新公司主张君联公司擅自变更合同履行主体，证据不足，不能产生否定双方最终结算的效力。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9410元，由上诉人吉林省九新实业集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐玖& # xB;审 判 员 王国峰代理审判员 赵   翠   霞二〇一七年二月二十日代理书记员 王   洋   子