贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初3042号原告：刘洪广，男，1974年4月10日生，汉族，贵州省安顺市人，个体，现住贵州省安顺市西秀区。原告：邓桂凤，女，1967年1月10日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市蚕种场退休职工，现住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司。住所地：贵州省安顺市西秀区葡华欧洲城**栋*层**号铺面。统一社会信用代码：91520402590751858M。负责人：李远发，系该公司经理，委托诉讼代理人：罗志刚，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴长谦，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘洪广、邓桂凤诉被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪广、邓桂凤、被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司的委托诉讼代理人罗志刚、吴长谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪广、邓桂凤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告购买的位于安顺市西秀区黄果树大街青苑?香榭里CK国际商品房房屋所有权证书交付给原告；2、判令被告以已付购房款总额366495元为基数,按日万分之一支付原告从2015年12月31日起至2017年8月13日,逾期天数为618天,逾期办证违约金22649元,并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日;3、判令被告负担本案诉讼费用。原告当庭将购房款基数变更为373778元。事实和理由：原告与被告于2013年10月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司（以下简称远发公司）开发的位于安顺市西秀区黄果树大街青苑?香榭里CK国际小区2栋11楼2号房屋，所购房屋建筑面积109.98平方米，套内建筑面积为91.41平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4009.35元，总房价款为366495元。补平方差价6256元。原告向被告支付购房定金5000元，首付款117562元，维修基金、四通费及其他12144元，并通过中国建设银行贷款支付了房屋剩余尾款250000元。该房屋于2015年5月21日交付，但由于被告的原因，至今未为原告办理房屋所有权证。双方在合同中约定被告于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告逾期办证构成违约，按照合同约定，原告要求被告支付逾期办理房屋登记的违约金。被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司辩称：一、与原告签订《商品房买卖合同》属实，但是该房屋2015年4月竣工，竣工后被告一直积极履行办证义务。客观上办证需要一定的过程，逾期办证不是被告的原因造成，是因为相关部门及税收政策的变化导致延期办证。二、办证需要原告配合缴纳契税。三、原告诉请的违约金没有事实和法律依据，与合同约定不符。被告只能按合同约定逾期办证540天内按已付总房款的万分之一支付违约金，540日后赋予原告退房权，如果其不退房，是没有违约金的。四、原告不能举证证实其因被告逾期办证有实际损失发生，违约金只是赔偿性质。综上，请求人民法院依照合同约定判决支付违约金。原告围绕其的诉讼请求依法向本院提交了二原告身份证、结婚证、商品房买卖合同、收款收据、个人住房（商业用房）借款合同等及被告提交的营业执照、负责人身份证明及身份证复印件在卷佐证，并经庭审质证认证，本院予以确认。对被告提交的房屋备案证明、竣工验收备案表、建设工程竣工规划认可证、商品房预售许可证复印件原告无异议，但是不能证实被告主张的逾期办理不动产权证书是因为相关部门的因素及税收政策改变的因素导致，故本院只对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其证明目的不予采信。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2013年10月25日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的位于贵州省××××大街东段南侧（电力城斜对面）的青苑?香榭里（CK国际）2栋11层2号，所购房屋建筑面积109.98平方米，套内建筑面积为91.41平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4021.03元，总房价款为367562元。原告向被告支付购房首付款117562元，维修基金、四通费及其他12144元，并通过中国建设银行贷款支付了房屋剩余尾款250000元，后又于2015年7月3日补交了房屋的面积差价款6216元。原告在2015年7月3日前共计向被告支付购房款373778元。合同第十一条约定出卖人应当在2015年2月12日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条第三款转移登记部分约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起540日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起540日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元，由买受人承担。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修责任、前期物业管理、房屋的装饰、设备标准等内容进行了约定。同时查明：被告开发的青苑?香榭里（CK国际）小区在2014年4月28日竣工验收，2017年4月1日竣工验收备案合格，2017年1月13日办理了建设工程竣工规划认可证，于2017年7月5日在安顺市住房和城乡建设局办理了商品房屋备案证明书，可以办理不动产权证书。现原告以被告一直未给其办理房屋所有权证为由诉至本院，提出上述请求。审理中，因相关法律及行政法规改变，经本院释明，原告要求被告办理房屋所有权证的意思表示即为办理不动产权证书。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。签订合同后，双方应该按合同的约定全面的行使自己的权利及履行各自的义务。现对本案双方争议的焦点问题认定如下：一、对原告诉求被告办理不动产权证书的诉请是否支持。被告远发公司认可原告已经支付完合同约定的购房款，其应在合同约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中约定办理的房屋所有权证现因法律和行政法规的变更现改为办理不动产权证书，对原告诉请被告办理不动产权证书的诉请，符合法律规定和合同约定，被告也同意办理。被告开发的青苑?香榭里（CK国际）小区在2017年7月5日已经办理了商品房备案证明书，该房屋已经具备办理不动产权证书的条件。虽然双方合同中约定办证方式为原告委托被告向房屋登记机关申请办理，但是原、被告均有按不动产登记机关要求共同办理的义务，故该办证需要双方共同配合完成。被告应及时通知原告提交办证资料并办理不动产权证书。如被告通知原告办证，因原告的原因拖延办证时间，被告通知原告办证后的期间被告不再承担违约责任。二、关于逾期办证违约金如何认定和计算的问题。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分约定了出卖人应在2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起540日内，按已付房价款的万分之一承担违约责任，540日以后买受人不退房的双方在违约金标准前的横线上画×，该条应理解为双方对逾期办证违约金在逾期540日内有明确约定，对逾期540天后原告不退房的违约金没有约定，因原告不能举证证实被告逾期办证对其造成的损失的具体金额，故对逾期540天后被告不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”赔偿损失。原告现认为合同约定的违约金过低，主张按已付购房款的日万分之一计算支付违约金，因其不能举证证实被告逾期办证对其造成的损失的具体金额，其要求按照已付购房款的日万分之一主张违约金没有法律依据，对该主张本院不予采信。至原告起诉时的2017年8月15日，被告逾期办证已达594日。对逾期办证540日内的违约金按双方合同约定计算；对超过540日后的违约责任，根据2003年12月10日发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；”规定，对540日后的逾期办证违约损失，本院参照中国人民银行一年期内的贷款基准利率年利率4.35%上浮30%（即年利率5.655%）暂计算至原告起诉之日。因为被告能够通知原告办理不动产权证书的日期不能确定，故此后的违约责任原告可以另行主张权利。被告应支付给原告的逾期办证违约金：373778×万分之一=37元，赔偿损失：5.655%÷365×54日×373778元=3127元，以上合计人民币3164元。被告辩称逾期办证是因为相关部门的因素及税收政策改变等因素导致。因被告该辩称证据不足，且按《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，故被告以第三人原因导致违约的辩称不能对抗买受人，该辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司在判决生效后一个月内通知原告刘洪广、邓桂凤准备办证资料，并共同办理不动产权证书；二、由被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司在本判决生效后十日内支付原告刘洪广、邓桂凤从2015年12月31日起至2017年8月15日止的逾期办证违约金及损失共计人民币3164元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币416元，减半收取人民币208元，由原告刘洪广、邓桂凤承担人民币158元，由被告贵州远发房地产开发有限公司安顺分公司承担人民币50元（此款原告已预交，被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇一七年十一月八日书记员  刘玉莹