上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初37008号原告：孙永刚，男，1980年1月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨奕林，上海明庭律师事务所律师。被告：吕野民，男，1954年2月5日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：吕龙珍(系被告的妹妹)，女，1957年8月2日生，汉族，住上海市浦东新区张江镇江东村八队薛家圈28号。委托诉讼代理人：唐建，上海市为平律师事务所律师。第三人：卫建军，男，1979年12月5日生，汉族，户籍地上海市浦东新区张江镇团结村西卫队卫家宅XXX号，现住上海市浦东新区香楠小区248弄9号402室。原告孙永刚诉被告吕野民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，通知卫建军作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告孙永刚及其委托诉讼代理人杨奕林，被告吕野民的委托诉讼代理人唐建，第三人卫建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙永刚向本院提出诉讼请求：一、被告吕野民继续履行上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同；二、被告吕野民配合原告完成上述房屋的过户手续。审理中，原告增加预备请求，如法院不能支持其前述诉讼请求，则要求：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告吕野民及第三人卫建军返还原告购房款人民币(币种下同)90万元及利息4万元；三、被告吕野民及其法定代理人吕龙珍、第三人卫建军赔偿原告损失217万元(房屋差价损失204万元、中介费4万元、今后再购房屋的契税损失9万元)。事实和理由：被告系无民事行为能力人，吕龙珍系其法定代理人，第三人卫建军系吕龙珍之子。2015年4月，第三人声称为了支付被告的治疗费用，受吕龙珍的委托，欲出售被告名下上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋。2015年5月3日，原告与第三人签订买卖合同，约定总房价款为238万元。此后，原告向第三人支付了现金5万元(定金)，又向被告账户转账85万元，被告将房屋交付原告。之后，原告要求被告方签订网签合同，配合过户，但被告方以种种理由推脱。同时，第三人代表被告方要求增加房价款至300万元，否则拒绝办理过户手续。原告认为，被告法定代理人及第三人的行为有违诚实信用原则，故诉如所请。被告吕野民辩称：不同意原告的所有诉讼请求。原、被告之间不存在合同关系。被告也没有出售或委托他人出售房屋。系争房屋是被告名下仅有的一套房屋，任何人不得处分。原告与第三人签订了合同，应当起诉第三人。第三人卫建军述称：与原告之间的《售房定金协议》是第三人签订，没有经过吕龙珍的同意。现同意解除《售房定金协议》，愿意返还购房款及利息。但利息应按照银行一年期利率计算。中介费与第三人无关，房屋差价损失愿意赔偿50万元。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为吕野民。吕野民系XXX残疾人。吕龙珍系吕野民的妹妹，卫建军系吕龙珍之子。2015年5月3日，卫建军(甲方)与孙永刚(乙方)及上海柯路房地产经纪有限公司(丙方)签订《售房定金协议书》，约定甲方同意向乙方出售系争房屋，同时征得权利共有人的同意，由甲乙双方自行协商转让，该房屋总标的238万元。甲方收到定金后，必须遵守协议约定，中途不得借故终止售房，否则双倍返还(定金)金额10万元，由乙方与中介方分享。如乙方原因不能如期签订售房合同，付清所有的售房余款，则支付给甲方的定金不予退还，由甲方与中介方平均分享。乙方支付定金，金额为5万元，正式交易时则作为给甲方的第一次付款。委托成功后，乙方应按成交价的2%比例支付中介费。2015年8月30日前(乙方)必须付给甲方90万元首付款，2015年5月30日付20万元，2015年6月20日付15万元，2015年8月30日付50万元。原告持有的协议版本上另有：甲方收到首付90万元后，必须在30天内交房给乙方；乙方如违约甲方收到的钱不退还给乙方，甲方如违约已收到的钱款双倍赔偿给乙方；乙方在首付款时付中介费47,000元(其中7,000元在过户时全部付清)。当日，孙永刚支付定金5万元，卫建军出具了定金收据。2015年5月27日，孙永刚向吕野民银行账户转账20万元，卫建军出具了购房款收据。2015年6月12日，孙永刚向吕野民账户转账15万元。2015年8月14日，孙永刚向吕野民账户转账50万元。2015年10月19日，孙永刚向中介方支付中介费4万元。2015年5月4日，卫建军妻子周佩芳与孙永刚签订交接清单一份。2015年8月15日卫建军与孙永刚签订水电费结清证明。2015年7月8日，吕龙珍向本院申请宣告吕野民为无民事行为能力人。2015年9月15日，本院作出(2015)浦民一(民)特字第147号民事判决，宣告吕野民为无民事行为能力人，指定吕龙珍为吕野民的监护人。该案吕龙珍的委托代理人为上海明庭律师事务所刘某某律师。2016年3月19日，吕龙珍委托律师通过中通快递，以系争房屋为收件人地址，以孙永刚为收件人，发送通知函，认为孙永刚未经吕龙珍同意占有系争房屋，要求孙永刚立即搬离。庭审中原告否认收到该快递。2016年4月6日，吕野民向本院递交诉状，要求孙永刚排除妨碍。本院诉前调解未成，于2016年4月14日立案。2016年4月28日，吕野民撤回起诉。原告申请证人韩某某、张某某、刘某某出庭作证。证人韩某某当庭作证：证人是“盛夏房产”中介人员，本次交易由盛夏房产与柯路公司两个中介公司共同完成，柯路公司提供房源，盛夏房产提供购房人信息；证人曾带原告看房，看房时房屋由卫建军夫妻三人居住；协商时，卫建军表示房屋是吕野民的，吕野民在医院，卫建军提供了房屋产权证和吕野民的身份证，并承诺办好所有委托出售房屋的手续。证人张某某作证：证人系柯路公司的中介人员；系争房屋是卫建军挂牌出售的，支付定金时卫建军提供了房产证；支付定金后一段时间，卫建军表示吕野民是XXX残疾人，故证人要求卫建军补办相应的手续，包括法院的判决；吕野民的银行卡是卫建军提供的；2015年8、9月份，吕龙珍曾到中介公司询问“这小鬼，把房子卖掉了是哇？”，看上去不太开心，证人推测是因为房价涨了，但吕龙珍未进一步明确态度；法院判决(指宣告无民事行为能力)办完后，卫建军将判决书交到中介公司；2016年，卫建军提出加价。证人刘某某作证：系卫建军找到证人委托办理宣告吕野民无民事行为能力案，该案整个过程中证人仅接触吕龙珍一次；当时卫建军表示要卖房子，证人告诉卫建军需要办理指定监护人后以吕龙珍的名义出售；2015年6、7月份，卫建军带证人到吕龙珍的住处，证人告诉吕龙珍如果不指定监护人就不能交易房屋，吕龙珍表示“哦”，并在委托书和委托合同上签名，因为当时证人认为卫建军和吕龙珍一家已经商量好卖房，所以没有提具体的卖房事宜(指卖给原告)；本案纠纷发生后，孙永刚曾找过证人，并要求委托证人作为代理人，证人明确表示不能再代理孙永刚，后来孙永刚委托了同一律师事务所的律师。被告对韩某某、张某某的证言基本无异议，承认吕龙珍到中介公司询问过情况，但认为张某某证词中吕龙珍当时的态度仅是证人的推测。被告对刘某某的证词也基本无异议，但认为证人与原告代理人系同一律师事务所律师，存在利害关系，且证人证词中也明确证人没有向吕龙珍说明办理宣告无民事行为能力是为了将系争房屋出售给原告。原告称：签订协议时，卫建军出示了房屋产权证、吕野民的身份证原件、银行卡原件、残疾证；因仅凭残疾证不能办理交易过户手续，故中介要求卫建军办理宣告吕野民无民事行为能力、指定监护人。事后吕龙珍实际办理了宣告吕野民无民事行为能力判决，说明当时吕龙珍是同意卫建军出售房屋的，此后是因为房价上涨，卫建军、吕龙珍才反悔，导致纠纷。被告称，吕龙珍从未委托卫建军出售房屋。因吕野民夫妇长期居住在医院，故系争房屋一直由卫建军夫妇居住。房屋产权证本身就在房屋内，由于吕龙珍年老多病，故吕野民的银行卡、身份证、残疾证等均有吕龙珍交给卫建军，由卫建军办理领取补助等事务。涉案房屋系动迁安置房，动迁时房屋上有吕龙珍、吕野民母亲的份额，母亲去世后经过诉讼房屋产权确定归吕野民所有，为了避免今后与其他兄妹的纠纷，吕龙珍才申请宣告吕野民为无民事行为能力人并指定自己为监护人，此事与出售房屋无关。第三人卫建军认可吕龙珍的陈述，并称宣告无民事行为能力的判决书是刘某某交给卫建军的，卫建军复印后交给中介，吕龙珍不知情；所收房款亦已由其花费或转借他人等。经原告申请，本院委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价进行了鉴定，鉴定结论为系争房屋2015年5月市场价241万元，2015年10月市场价252万元，2016年3月市场价319万元，2016年11月市场价417万元。原告对鉴定结论认为，2016年11月的市场价偏低，对其余时间节点的市场价无异议，但认为：鉴定结论表明2016年3月房价上涨81万，被告有充分的违约动机，从刘某某的证词看，吕龙珍在2015年6、7月份就知道卖房事宜，但直至2016年3月从未表态不同意出售房屋，可见其目的是为了获取更高的房价，属恶意违约；原告已经尽到善意交易方的义务，应以本案法庭辩论终结为计算差价损失的时点。被告与第三人对鉴定结论无异议，但认为2015年10月吕龙珍到中介公司了解房屋是否被出售时起，原告就应当知道无法交易，故应以2015年10月的价格确定差价损失。本院认为，本案《售房定金协议书》载明的甲方(出售方)系卫建军，但双方在签订该协议书时均明知系争房屋产权人是吕野民，因此可以认为双方签约时均认为卫建军系代理吕野民签订协议，而本案的争议在于卫建军在签订协议时是否具有代理权，如系无权代理人的，其代理行为事后是否得到追认，或者是否构成表见代理。吕野民是无民事行为能力人，应由其法定代理人吕龙珍代理民事活动。因此，判断卫建军是否有权代理，应考察吕龙珍是否授权卫建军签订协议书，或者吕龙珍事后是否追认卫建军的代理行为。一、从本案查明的事实来看，卫建军在签约时并未持有吕龙珍的书面委托书，目前也没有证据可以证明吕龙珍曾口头委托卫建军签订协议书。因此，可以认定吕龙珍并未委托卫建军签署协议书。二、根据合同法的规定，对于无权代理，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作明确表示的，视为拒绝追认。可见，法律对于被代理人追认规定了严格的条件，追认必须以明示的方式做出。因此，本案中吕龙珍到中介公司询问卫建军是否已经出售系争房屋，以及吕龙珍委托律师办理宣告吕野民无民事行为能力两节事实，均不能认定为吕龙珍追认卫建军的代理行为。三、房屋买卖是重大的民事活动，本案原告明知房屋产权人是吕野民，且吕野民是XXX残疾人，仅凭卫建军持有房屋产权证、吕野民的身份证、银行卡等原件，也不足以认定原告有理由相信卫建军有代理权，因此也不能认定为表见代理。综上，本院认定卫建军无权代理吕野民签订《售房定金协议书》，《售房定金协议书》对吕野民不发生效力。原告要求吕野民履行买卖合同(实为《售房定金协议书》)、配合办理过户手续的诉讼请求，应予驳回。《售房定金协议书》对吕野民不发生效力，应由行为人卫建军承担责任。因此，原告要求解除《售房定金协议书》、卫建军返还购房款的请求，本院予以支持。合同解除后，原告有权要求赔偿损失。就原告主张的利息，卫建军同意承担，仅对利率持有异议，本院确定按照银行同期存款利率计算。原告主张的中介费损失，该费用客观上已经发生，卫建军应予赔偿。原告主张的房屋差价损失，因《售房定金协议书》无法继续履行客观上导致了原告丧失交易的机会，在目前房价上涨的情形下，房屋差价损失客观存在，但本院考虑到原告明知卫建军并非产权人也未获得授权，仍与卫建军签订协议，且未及时催告权利人是否追认卫建军的代理行为，因此原告要求以2016年11月的市场价为基础确定差价损失的意见，本院不予采纳。本院以鉴定结论中各时点的房屋市场价，综合考虑本案中原告及第三人的过错，双方实际履行情况等因素，酌定卫建军赔偿房屋差价损失90万元。至于原告主张的另行购房的契税损失，因原告未提供证据证明，本院不予支持。鉴于《售房定金协议书》解除，原告应将系争房屋返还卫建军。另外，原告要求吕野民、吕龙珍共同承担返还购房款及赔偿责任的请求，无法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告孙永刚与第三人卫建军签订的《售房定金协议书》；二、第三人卫建军应于本判决生效之日起十日内返还原告孙永刚购房款90万元，并支付相应的利息(以5万元为基数自2015年5月3日起，以20万元为基数自2015年5月27日起，以15万元为基数自2015年6月12日起，以50万元为基数自2015年8月14日起，均按中国人民银行公布的同期存款利率，计算至本判决生效之日止)；三、第三人卫建军应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙永刚房屋差价损失90万元、中介费4万元；四、原告孙永刚应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋返还第三人卫建军；五、驳回原告孙永刚其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,840元，鉴定费11,700元，由第三人卫建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  曹 璐人民陪审员  田有娣二〇一七年二月二十日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。