广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终19085号上诉人（原审被告、反诉原告）深圳衡韵丝绸服饰有限公司。法定代表人钱孟元，总经理。委托诉讼代理人郭亮，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人杨春雷，广东巨龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）通海控股有限公司。法定代表人卢志强。委托诉讼代理人陆文亮，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人黄博，广东广和律师事务所律师。上诉人深圳衡韵丝绸服饰有限公司（以下简称衡韵丝绸公司）因与被上诉人通海控股有限公司（以下简称通海控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。衡韵丝绸公司上诉请求：第一、改判双方继续履行房屋租赁合同至2018年7月31日。第二、改判通海控股公司无权不退还租赁保证金。第三、改判衡韵丝绸公司不需从2015年8月1日起承担双倍租金。其事实与理由是：第一、在租赁合同约定到期日（2015年7月31日）至今，衡韵丝绸公司仍按月交租、交管理费，通海控股公司按月开具收租发票，未提出异议，根据《合同法》236条的规定，应视为双方已经达成合意，以实际行为继续履行原合同。第二、在租赁合同到期日之前，衡韵丝绸公司已在2015年6月23日向通海控股公司提出续租要求，双方继续履行合同的行为，与衡韵丝绸公司的续租要求吻合，符合订立合同要约、承诺的形式，客观印证双方继续履行合同的合意。第三、双方合意以实际行为继续履行原租赁合同，衡韵丝绸公司继续使用房屋不是违约行为，一审法院判决衡韵丝绸公司需从2015年8月1日起双倍支付租金无事实依据。第四、通海控股公司没有证据证明曾提出不续租的要求。（一）没有证据证明案外人XX物业公司发出过不续租通知。通海控股公司所提供的文件都为单方制作，不具有客观性。（二）XX物业公司不是合同当事人，也无授权，即使发出不续租通知也无效。庭审中通海控股公司也承认“并没有说明XX物业系通海控股公司的代理人，也没有出具委托书”，无论XX物业公司是否曾对续租进行表态，都不能对衡韵丝绸公司的租赁合同发生效力。一审法院认定事实错误，请依法改判。在二审审理中，衡韵丝绸公司补充如下理由：一、一审判决有遗漏查明的事实，衡韵丝绸公司在租赁合同期限到期以后一直截止到2016年9月均向通海控股公司支付租金，通海控股公司收到租金后向衡韵丝绸公司开具了最晚截至2016年5月的租金发票，衡韵丝绸公司支付租金的行为和通海控股公司开具发票的行为均表明衡韵丝绸公司和通海控股公司之间对涉案租赁物的租赁关系在原合同到期后一直持续，根据合同法的规定，这应该被认定为一种不定期的租赁关系，同样，根据合同法的规定，在这种期限没有办法确定的情况下，通海控股公司想要解除该合同，它既要履行符合法律规定的合同解除程序，也要为衡韵丝绸公司提供必要的合理的时间，但是在一审判决中均没有对此予以体现。二、正如刚才第一点所讲，因为衡韵丝绸公司和通海控股公司之间在原租赁合同到期后双方继续履行的行为表明了是一种不定期的租赁合同关系，那么衡韵丝绸公司在仍然按期向通海控股公司交付租金的情况下就不存在违约的情况，不存在不按时向通海控股公司腾交房屋的情况。一审过程中通海控股公司以第三方深圳XX物业公司前后发出的三份腾迁涉案房屋的函来主张其已经向衡韵丝绸公司要求解除合同并腾空房屋的主张，没有法律依据。1、深圳XX置业公司和通海控股公司的关系，在一审开庭前通海控股公司从未向衡韵丝绸公司披露过。2、深圳XX置业公司向衡韵丝绸公司寄送的前后三份函件均早于通海控股公司最后收到衡韵丝绸公司租金以及开具发票的时间，因此这足以说明通海控股公司以自己的行为推翻了、否认了深圳XX物业公司的行为。另外，关于通海控股公司对涉案房屋是否享有合法的出租的权利。一审过程中通海控股公司仅仅提交了一份名为南油开发区建设工程竣工验收合格证书来证明其对涉案租赁物享有合法的出租权利，这不足以证实，根据最高人民法院审理租赁合同纠纷案件的司法解释第二条的规定，以及根据中华人民共和国城市规划法、建筑法等规定，租赁物合法的租赁合同保障的是具有合法产权的建筑物，涉案租赁物到目前为止衡韵丝绸公司并没有看到通海控股公司提交的有关城市规划部门、建设部门、房屋产权管理部门提供的任何的证件予以证实涉案租赁物并非一个违法建筑，或者违章建筑，所以对合同的性质，目前还无法确定。衡韵丝绸公司也经过一些途径去实地调查，调取涉案租赁物的得到相关行政主管部门审批的材料，但是目前为止还没有调取到，因此我们也申请人民法院依法向相关部门调取涉案租赁物的产权情况和规划建设情况的审批文件，以判定本案租赁合同是否属于无效合同。被上诉人通海控股公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持，并驳回衡韵丝绸公司的全部上诉请求。具体理由阐述如下：一、衡韵丝绸公司称通海控股公司于2016年5月仍收取衡韵丝绸公司所支付的租金，并开具发票的行为代表了通海控股公司同意与衡韵丝绸公司缔结不定期的房屋租赁关系，同时也否定了XX物业公司所发出的关于腾退房屋函件的效力，该主张不能成立。关于代理的效力问题，通海控股公司于一审即已经提交了委托函，该函件由通海控股公司开具，授权XX公司代表委托人处理与衡韵丝绸公司之间的租赁事宜，XX公司已经三次向衡韵丝绸公司发函，明确表明涉案租赁合同期满后不再续租，因此通海控股公司已经通过明示的方法向衡韵丝绸公司作出了不再续租的通知，而通海控股公司作为一家合法经营的企业，在收取相关款项之后的开票行为确属正常的经营行为，并不代表通海控股公司同意与衡韵丝绸公司建立不定期租赁。关于衡韵丝绸公司主张的通海控股公司未履行合同解除的法定程序。通海控股公司认为，房屋租赁合同已于2015年7月31日期满终止，不再存在需要解除的情形。关于通海控股公司合法出租权的问题，该房屋产权清晰，并无争议，因此通海控股公司享有合法的出租权，涉案房产租赁合同依法有效。因此衡韵丝绸公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。二、关于衡韵丝绸公司主动支付租金从到期之后到2016年至今为止支付的租金不属于双方达成的合意，是一种单方愿意支付非法占用涉案租赁物的租金的行为。通海控股公司向一审法院起诉请求：1、衡韵丝绸公司立即迁离所承租的深圳市南山区南山大道XX第四工业区三栋一楼房屋，向通海控股公司返还租赁房屋；2、通海控股公司有权不予退还衡韵丝绸公司租赁保证金135000元；3、衡韵丝绸公司自2015年8月1日起至实际迁离承租房屋之日赔偿原告双倍租金，暂计至2016年2月28日为493500元；4、衡韵丝绸公司承担本案全部诉讼费用。衡韵丝绸公司向一审法院提出反诉诉讼请求：双方继续履行租赁合同。一审法院认定事实：2012年7月31日，通海控股公司（出租人，甲方）与衡韵丝绸公司（承租人，乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于深圳市南山区南山大道XX第四工业区三栋一楼的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，涉案房屋建筑面积共计1500平方米；乙方租用涉案房屋的期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止；乙方应于2012年8月1日前交付首期租金，金额为67500元；甲方交付涉案房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金135000元；本合同终止后，乙方应于10日内迁离并返还涉案房屋，并保证涉案房屋及附属设施完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还涉案房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回涉案房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权，甲、乙双方就续租达成协议的，应重新定义合同，并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）；甲、乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定；附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力；以及其他内容。同日，原告与被告签订了补充协议，协议约定了返还定金的条件为：1、租赁合同合同期限届满，或租赁合同期限虽未届满，但乙方以非甲方原因要求提前退租时已保证涉案房屋不会出现租赁空置的情况，并且甲方经协商同意乙方提前解约的；2、乙方不拖欠甲方租金和其他任何有关费用；3、乙方没有违反合同约定的事项或双方不能达成一致的事项。不符合上述全部条件，甲方可不予返还保证金。除此之外，协议还约定了租赁期限内，乙方交纳租金的标准为2012年8月1日至2014年7月31日租价为45元/㎡，月租金为67500元，2014年8月1日至2015年7月31日租价为47元/㎡，月租金为70500元；本协议是租赁合同的有效附件，是对租赁合同的补充和说明，租赁合同条款与本协议有冲突的，以本协议为准；以及其他条款。为证明涉案房屋的合法性，通海控股公司提交了《南油开发区建设工程竣工验收合格证书》，上面载明涉案XX第四工业区3栋厂房于1992年6月22日由XX石油深圳开发服务总公司验收合格。因历史遗留问题，涉案房屋现尚未办房产证。2014年3月19日，泛海控股有限公司的公司名称变更为通海控股有限公司。2015年1月15日，通海控股公司委托案外人深圳市XX置业有限公司（以下简称XX公司）代表其司全权处理通海控股公司与衡韵丝绸公司所签订的《房屋租赁合同》及补充协议项下房屋租赁事宜。2015年4月30日，XX公司向衡韵丝绸公司发出《关于房屋租赁合同期满不再续租的通知书》，通知内容为：通海控股公司与衡韵丝绸公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议将于2015年7月31日到期，通海控股公司拟决定合同期满后不再与衡韵丝绸公司续签，同时衡韵丝绸公司应履行《房屋租赁合同》第20条所约定的义务等等。2015年8月26日，XX公司通过《联系函》催促衡韵丝绸公司，要求其在五日内与XX公司联系办理搬离手续等等。2015年10月29日，XX公司再次通过《联系函》催促衡韵丝绸公司于5日办理搬离手续，结算应支付的房租水电费，并于30日内完成全部办理事宜等等。通海控股公司提交了前两份函件的邮寄单及最后一份函件的签收（签收人刘某某、2015年10月29日，助理），衡韵丝绸公司表示前两份函件未收到，最后一份函件其工作人员刘某某说未收到。庭审中，双方确认衡韵丝绸公司按照每月70500元的标准，从2014年8月1日起租金付至2016年8月份。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《南油开发区建设工程竣工验收合格证书》、委托函、通知书、联系函、转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，通海控股公司与衡韵丝绸公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》、是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》已于2015年7月31日到期，根据《房屋租赁合同》的约定“合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权，甲、乙双方就续租达成协议的，应重新定义合同，并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）”，衡韵丝绸公司在反诉中称其未违约，租赁期限未到，但衡韵丝绸公司并未提交证据证明其在涉案房屋租赁期限届满前一个月向通海控股公司提出续租要求。相反，通海控股公司则于租期届满前三个月委托XX公司分三次通知衡韵丝绸公司就涉案房屋不再续租，且最后一次有衡韵丝绸公司工作人员签收。在双方未达成续租协议的情况下，双方的租赁合同关系于2015年7月31日终止。综上，一审法院对衡韵丝绸公司反诉理由不予采信，同时驳回衡韵丝绸公司要求双方继续履行合同的反诉请求。另，《房屋租赁合同》中还约定“合同终止后，乙方应于10日内迁离并返还涉案房屋，并保证涉案房屋及附属设施完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还涉案房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回涉案房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金”，故通海控股公司要求衡韵丝绸公司立即迁离所承租的深圳市南山区南山大道XX第四工业区三栋一楼的房屋并向通海控股公司返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。且衡韵丝绸公司还应从2015年8月1日起按照每月141000元的标准向通海控股公司支付双倍租金作为赔偿，鉴于衡韵丝绸公司已按照租金标准向通海控股公司支付租金至2016年8月份，故衡韵丝绸公司还应向通海控股公司支付2015年8月1日至2016年8月31日期间的单倍租金916500元，并从2016年9月1日起向通海控股公司支付双倍租金（按照每月141000元的标准）作为赔偿，付至法院确定返还涉案房屋之日止。关于通海控股公司诉请的不予退还租赁保证金135000元，根据双方签订的《补充协议》的约定：“返还定金的条件为：1、租赁合同合同期限届满，或租赁合同期限虽未届满，但乙方以非甲方原因要求提前退租时已保证涉案房屋不会出现租赁空置的情况，并且甲方经协商同意乙方提前解约的；2、乙方不拖欠甲方租金和其他任何有关费用；3、乙方没有违反合同约定的事项或双方不能达成一致的事项。不符合上述全部条件，甲方可不予返还保证金”，本案中，衡韵丝绸公司虽然没有拖欠通海控股公司租金和其他任何有关费用，但衡韵丝绸公司没有按照合同的约定即“在合同终止后10日内迁离并返还涉案房屋”履行义务，故通海控股公司有权不予退还衡韵丝绸公司租赁保证金13500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳衡韵丝绸公司应于判决生效之日起十日内搬离并向通海控股公司返还位于深圳市南山区南山大道XX第四工业区三栋一楼的房屋；二、通海控股公司有权不予退还衡韵丝绸公司的租赁保证金135000元；三、衡韵丝绸公司应于判决生效之日起十日内向通海控股公司支付2015年8月1日至2016年8月31日期间的单倍租金916500元，并从2016年9月1日起向通海控股公司支付双倍租金（按照每月141000元的标准）作为赔偿，付至法院确定返还涉案房屋之日止；四、驳回通海控股公司的其他诉讼请求；五、驳回衡韵丝绸公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5042.5元，由衡韵丝绸公司负担；反诉案件受理费6632元，由衡韵丝绸公司负担。本院经审理查明，原审判决查明的事实准确，本院予以确认。在二审中，双方当事人未提交新证据。根据一审中衡韵丝绸公司提交的证据，通海控股公司在2016年4月29日向衡韵丝绸公司开具了2016年5月租金发票。本院认为，本案二审中，衡韵丝绸公司上诉理由主要是三个方面，本院分析认定如下：一、关于租赁合同的性质问题。衡韵丝绸公司主张，涉案租赁物到目前为止上诉人并没有看到被上诉人提交的有关城市规划部门、建设部门、房屋产权管理部门提供的任何的证件予以证实涉案租赁物并非一个违法建筑，或者违章建筑，所以对合同的性质，目前还无法确定。本院认为，通海控股公司在一审中提交了《南油开发区建设工程竣工验收合格证书》，该份证据显示，涉案租赁物经竣工验收，工程合格，准予使用。由于历史上的管理体制问题，涉案房产所在区域的建筑物管理体制曾与其他区域有所不同，在当时情形下，涉案房产经XX石油深圳开发服务总公司建设部竣工验收，准予使用，应当认定为合法建筑，而非违法建筑或违章建筑，因历史遗留问题，涉案建筑物虽未办理房产证，但不影响其合法性。因此，不影响双方签订的租赁合同的合法性。二、租赁合同是否期满终止的问题。本案中，双方签订的租赁合同明确约定租赁期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止。租赁期限届满后，衡韵丝绸公司仍实际使用该房屋。2015年4月30日、2015年8月26日、2015年10月29日，案外人XX公司向衡韵丝绸公司发出书面通知，表明不再续租，要求衡韵丝绸公司腾退房屋，办理相应手续。一审庭审中，双方确认衡韵丝绸公司按照每月70500元的标准，从2014年8月1日起租金付至2016年8月份。收取租金后，通海控股公司向衡韵丝绸公司按月开具了租金发票。2016年4月29日，开具了2016年5月的租金发票。本院认为，双方约定的租赁期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止，衡韵丝绸公司未提交证据证明其在租赁期间届满前，向通海控股公司要求续租，双方亦未签订新的租赁合同，通海控股公司虽通过案外人XX公司向衡韵丝绸公司发出不再续租的通知，并要求衡韵丝绸公司腾退房屋，办理手续，但XX公司并未向衡韵丝绸公司出示授权委托书，证明其系代表通海控股公司行使权利，且在衡韵丝绸公司向通海控股公司缴纳租金后，通海控股公司仍然为其开具租金发票，表明通海控股公司认可衡韵丝绸公司继续租赁房屋，由此，双方形成不定期租赁关系。依照合同法的规定，对于此种不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，因衡韵丝绸公司不同意腾退房屋，通海控股公司于2016年3月11日向法院起诉，提出了本案的诉讼请求。2016年4月29日之后，通海控股公司亦未再为衡韵丝绸公司开具租金发票。因此应当认定通海控股公司明确要求解除不定期租赁合同。通海控股公司解除租赁合同的主张符合法律规定。由于开具发票的租金已实际收取到2016年5月31日，故应当认定双方租赁关系于2016年6月1日解除。故衡韵丝绸公司要求继续履行租赁合同的理由不能成立。在通海控股公司要求解除租赁合同的情形下，衡韵丝绸公司仍继续使用涉案房屋，应当认定其违反了双方约定。根据双方约定“乙方逾期不迁离或不返还涉案房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回涉案房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金”，因此，自2016年6月1日起，衡韵丝绸公司应当支付双倍租金作为赔偿。由于衡韵丝绸公司已经按约定租金标准支付了2016年8月31日之前的租金，故其还应当向通海控股公司支付2016年6月1日至8月31日的单倍租金共计211500元（70500×3），并自2016年9月1日起向通海控股公司支付双倍租金（按照每月141000元的标准）作为赔偿，付至本院确定返还涉案房屋之日止。三、关于租赁保证金135000元问题。双方签订的《补充协议》约定：“返还定金的条件为：1、租赁合同合同期限届满，或租赁合同期限虽未届满，但乙方以非甲方原因要求提前退租时已保证涉案房屋不会出现租赁空置的情况，并且甲方经协商同意乙方提前解约的；2、乙方不拖欠甲方租金和其他任何有关费用；3、乙方没有违反合同约定的事项或双方不能达成一致的事项。不符合上述全部条件，甲方可不予返还保证金”，本院认为，如前所述，本院认定通海控股公司解除租赁合同合法，衡韵丝绸公司仍继续使用涉案房屋，因此，不符合返还定金的条件。故通海控股公司有权不予退还衡韵丝绸公司租赁保证金13500元。综上所述，衡韵丝绸公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2819号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2819号民事判决四项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2819号民事判决第三项为：上诉人深圳衡韵丝绸服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人通海控股有限公司支付2016年6月1日至2016年8月31日期间的单倍租金211500元，并从2016年9月1日起向被上诉人通海控股有限公司支付双倍租金（按照每月141000元的标准）作为赔偿，付至本院确定返还涉案房屋之日止；四、驳回被上诉人通海控股有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人深圳衡韵丝绸服饰有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费本诉5042.5元，反诉案件受理费6632元，二审案件受理费23549元，共计35223.5元，由上诉人深圳衡韵丝绸服饰有限公司承担25223.5元，由被上诉人通海控股有限公司承担10000元。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 安 明二〇一七年二月八日书记员 孙巍（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。