上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初80024号原告：王静，女，1966年4月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：余渊民，上海市君成律师事务所律师。被告：奚春峰，女，1977年8月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈鹏飞，上海九泽律师事务所律师。第三人：卢幺润，女，1974年2月24日出生，穿青人，住贵州省织金县中寨乡沙坝村沙坝组。原告王静与被告奚春峰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案，依法适用简易程序，于2016年11月30日公开开庭进行了审理。审理中，应被告奚春峰申请，本院依法追加卢幺润为本案的第三人参加诉讼，并于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告王静的委托诉讼代理人余渊民，被告奚春峰及委托诉讼代理人陈鹏飞，第三人卢幺润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王静向本院提出诉讼请求：1.被告奚春峰返还购房意向金人民币(币种下同)5万元；2.被告奚春峰支付以5万元为基数，自2016年8月2日起至判决生效日止，按银行同期贷款计算的利息；3.被告奚春峰赔偿原告因诉讼支付的律师费5千元。事实与理由：2016年8月1日，经朋友介绍，原告有意通过被告奚春峰购买一套农村房屋，看了房屋以后，被告提出需另行约定时间与房东见面商谈，要求原告先支付5万元购房意向金，并在一份空白的《定金合同》上签字。原告当场支付现金2万元，当日又转账给被告3万元。同月5日，原告来到被告奚春峰的公司门店，在与所谓房东卢幺润的协商过程中，发现标的房屋的登记权利人为案外人陈某某，而陈某某又不能在转让协议上签字，故双方未签订转让协议。原告认为：一、农村房屋的购买方如果不是本村村民，则买卖合同是无效的，作为从合同的定金合同也是无效的，故被告应当返还5万元意向金；二、原告在协商签订过程中是没有过错的，是被告恶意诱导原告去买房；三、原告本来愿意同被告协商解决此事，但被告拖延承担诉讼义务，又在法庭上不如实陈述，致原告支出律师费，依照最高院关于案件繁简分流的若干意见，应由被告承担原告的律师费。审理中，原告增加诉请，要求第三人对被告应承担的债务承担连带责任；原告明确，不追加被告奚春峰所在的上海盛怡房地产经纪事务所(以下至判决主文前简称盛怡经纪所)为本案被告。被告奚春峰辩称，不同意原告的诉请。事实与理由：对原告诉称的双方签订《定金合同》、支付定金的基本经过没有异议，当时是原告先在内容完备的合同上签字，当天晚些时候，被告再将合同交给第三人签字，并将2万元定金转交给第三人，经第三人同意，被告将另外3万元留在己处作为交房保证金，后来第三人同意将该3万元作为被告的佣金。此后原告不愿购买房屋，协商未果。被告认为：一、被告奚春峰并非适格被告，被告奚春峰是以中介公司的名义，代理第三人收受定金，相应的法律后果应由被代理人即第三人卢幺润承担；二、本案《定金合同》是有效的，原告不愿按约履行，不应返还定金；三、即使合同无效，也应根据各方当事人的过错来各自承担相应的责任，本案原告明知涉案房屋为农村房屋，签订《定金合同》后不愿继续购买，过错较大，返还金额最多不超过2万元；四、被告与第三人之间的定金交付问题不应在本案中一并处理；五、原告主张的律师费，没有法律依据。第三人卢幺润述称，不同意原告的诉请。事实与理由：对原告诉称的双方签订《定金合同》的基本经过没有异议，被告在收取原告的定金后，仅转交给第三人2万元，其并未同意将另外3万元给被告作为佣金，在原告不愿意购买涉案房屋后，第三人通过被告将该房屋另售案外人，并已另行支付被告3万元佣金。第三人认为：《定金合同》是有效的，其并非出售宅基地，只是出售地上的房屋，故原告不愿意购买是原告违约。根据原被告及第三人的诉辩称意见，本院确认如下事实：2016年8月1日，原告作为甲方、第三人作为乙方签订了《定金合同》一份，约定甲方将书院镇原新东村4组陈某某的农民房转让给乙方，乙方现预付购房定金5万元，并由被告在合同上加盖了盛怡经纪所的公章。合同签订当天，原告向被告支付了5万元，被告收到后转交给第三人2万元。同月5日，原被告及第三人未能就签订房屋转让协议事宜达成一致意见，原告随后向被告发出律师函，要求退还5万元，被告未同意。后第三人通过被告将涉案房屋另售他人，并另行支付被告3万元佣金。本案的争议焦点：一、《定金合同》是否有效？二、被告收受原告5万元钱款的行为是否属于代理第三人的行为？原告围绕争议焦点提交了《定金合同》、原房东陈某某《农村宅基地使用证》、《房屋转让协议书》、中介公司悬挂的农民房交易流程、《律师函》、盛怡经纪所营业执照。被告对交易流程与本案的关联性不予认可；对《房屋转让协议书》真实性无异议，可证明是原告不愿签订该协议；对其余证据均无异议。第三人对原告提交的证据没有异议。被告围绕争议焦点提交了被告与第三人的微信聊天记录、第三人与案外人的房屋买卖协议书。第三人对微信联系记录的真实性没有异议，但认为其中将3万元给被告作为佣金的表述，是指被告将涉案房屋实际卖掉后，支付被告3万元佣金，与本案无关；对房屋买卖协议书真实性认可，但与本案无关。原告对聊天记录的真实性不予认可，对房屋买卖协议书的关联性不予认可。对争议焦点一：根据合同法的规定，合同违反法律强制性规定的，合同无效；根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。本院认为，土地管理法明确规定宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织成员，故城镇居民购买农村住房和宅基地的，违反法律强制性规定，应认定为无效。本案中，原告系城镇居民，其购买涉案农村房屋的行为应认定为无效，其为此签订的《定金合同》，根据担保法中“主合同无效，担保合同无效”的规定，亦应认定担保房屋买卖的《定金合同》无效。第三人述称其仅出售房屋并非出售宅基地的意见，本院认为：第一、土地管理法规定，农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据该法条的文义，即使是在合法转让的场合，宅基地使用权人出卖住房后，也不再拥有宅基地的使用权，换句话说，其宅基地使用权须随房屋一并转让；第二、物权法规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。从体系解释的角度，建设用地使用权与宅基地使用权均系包含利用他人(国家或集体)土地建造房屋为内容的用益物权，应当将宅基地使用权转让规则作相同理解，即宅基地使用权亦应随地上的住房一并处分。综上，农村住房转让时其对应的宅基地使用权亦一并转让，符合法律规定及“房地一体”的原则，本院不予采纳第三人的该述称意见。对争议焦点二：本院认为，即使在有效的房屋买卖居间行为中，居间人也仅仅是斡旋于双方当事人之间，提供订立合同的机会，促进交易达成，其与双方当事人之间一般不存在“代理人以被代理人名义实施法律行为，由被代理人承担民事责任”的“代理”关系；本案中，被告收取原告5万元钱款的行为，应视为被告为促成交易而代为转交钱款的行为，而非代理行为。对原告要求第三人与被告承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。对原告要求被告返还5万元的诉请，根据合同法的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；个人独资企业法规定，个人独资企业的投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。本案中，原告在与第三人、被告的盛怡经纪所订立合同时支付了5万元，应由取得该财产的相对方予以返还。根据营业执照的信息，被告奚春峰系个人独资企业盛怡经纪所的投资人，依法应由其对企业债务承担无限责任，现盛怡经纪所作为居间方取得并占有了原告支付的3万元意向金，依法应予返还；其余2万元已由被告奚春峰支付给第三人卢幺润，故应由第三人返还原告。对原告要求被告支付利息、赔偿律师费的诉请，根据合同法的规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效的原因是双方买卖农村房屋的行为违反法律的强制性规定，对此双方均有责任，原告无权要求被告予以赔偿。至于原告诉称是被告恶意诱导原告订立合同、恶意违规收取5万元等意见，本院认为，原告所提交的证据不足以证明被告主观上存在欺诈恶意，且“欺诈”亦非本案合同无效的原因，不能因此认定被告对合同无效存在过错，原告据此要求被告及第三人支付利息、赔偿律师费，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款、《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定，判决如下：一、被告奚春峰于本判决生效之日起十日内返还原告王静3万元；二、第三人卢幺润于本判决生效之日起十日内返还原告王静2万元；三、驳回原告王静其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,175元(原告已预交)，减半收取计587.50元，由原告王静负担117.50元，被告奚春峰负担352.50元，第三人卢幺润负担117.50元。被告奚春峰及第三人卢幺润应负之款，于本判决生效之日起七日内交本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇一七年二月二十二日书记员  朱 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。三、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。四、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。五、《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。……六、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。