上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初64号原告周金鑫，男，1984年11月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人蔡晓霁，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托代理人戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告郁国平，男，1966年2月25日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告徐红新，女，1966年12月23日生，汉族，住上海市宝山区。第三人徐金娥，女，1943年10月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人郁国平(系徐金娥之子)。第三人郁国华，男，1967年11月29日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。第三人大华(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人金惠明。原告周金鑫与被告郁国平、徐红新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知徐金娥、郁国华、大华(集团)有限公司作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告周金鑫及其委托代理人蔡晓霁，被告郁国平、第三人徐金娥、郁国华到庭参加诉讼。被告徐红新、第三人大华(集团)有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周金鑫诉称，周金鑫与郁国平、徐金娥、郁全发(已经死亡)于2012年6月8日签订房屋买卖合同，约定，郁国平等将上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称502室房屋)出售给原告，总价为人民币86万元。郁国平的妻子徐红新以共有人身份作出书面承诺，确认其有义务协助办理过户手续。合同签订后，周金鑫共计支付郁国平房款76.5万元，剩余9.5万元待过户后支付。2012年6月21日，郁国平等将502室房屋交给了周金鑫，周金鑫装修并居住至今。2012年11月3日，502室房屋取得了大产证。2015年11月3日，502室房屋交易限制期满，郁国平迟迟不办理小产证，致使该房屋无法过户。现周金鑫起诉要求郁国平、徐红新将该房屋过户给周金鑫，郁国平、徐红新按86万元的日千分之一计算，支付从2015年11月3日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。被告郁国平辩称，郁国平与徐红新已经离婚多年。目前郁国平无处居住，要求把502室房屋收回，不同意周金鑫的诉请。郁国平已收周金鑫房款76.5万元，该款已经用于偿还债务，但郁国平会想办法将此款还给周金鑫，并且愿意适当赔偿。被告徐红新未作答辩。第三人徐金娥述称，同意郁国平的意见。第三人郁国华述称，郁国华对郁国平等出售502室房屋的事情不清楚，502室房屋家庭内部是分配给郁国平和徐红新的。第三人大华(集团)有限公司述称，该公司于2011年6月7日与徐金娥签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该公司于2012年6月6日通知被安置人办理入户手续，目前502室房屋符合办理小产证条件，但因郁国平、徐红新的原因未办理过户。经审理查明，郁国平、郁国华系徐金娥、郁全发(2016年10月死亡)之子。2011年6月7日，徐金娥与上海两港房屋拆迁有限公司签订拆迁补偿安置协议。徐金娥及该户安置人员向拆迁单位提供的拆迁安置房供应信息单上载明，502室安置的产权人系郁国平、徐红新。2012年6月8日，徐金娥、郁全发、郁国平(甲方)与周金鑫(乙方)签订房屋买卖合同，约定，甲方将502室动迁安置房出售给乙方，房屋总价为86万元；乙方于2012年6月8日支付甲方定金1万元，于2012年6月22日支付第一笔购房款39万元，于2012年7月30日支付第二笔购房款30万元，乙方支付第一笔购房款当天，甲方将房屋交给乙方，在交易限制期满后，甲方配合乙方办理过户手续，产证变更为乙方后3天内，乙方支付第三笔房款16万元；双方约定房屋总价款以套计价，不因房屋面积差异而变动；动拆迁公司、房地产开发公司通知办理房地产权证(小产证)后，甲方需在接到通知的第一时间向动迁公司、房地产开发公司报送办理产证的材料，如通知后一个月内未报送的，视为甲方拖延办理产证，自动迁公司、开发商通知的第32日起每日向乙方支付百分之一的违约金；该房屋过户时需要缴纳的交易税费，由乙方承担。该合同附件二为共有权人声明承诺书，主要内容为，在房屋过户时，承诺人有义务帮助乙方办理过户并且承诺不提出任何事宜。该承诺书有徐红新、郁海丽、杨杰签字。合同签订后，周金鑫陆续支付郁国平房款共计76.5万元，郁国平将502室房屋交付给了周金鑫。2012年11月3日，大华(集团)有限公司取得了真大路XXX弄XXX号等房屋的大产证。以上事实，有周金鑫提供的房屋买卖合同、收条、拆迁补偿安置协议、拆迁安置房供应信息单、户口登记表、房屋状况及产权人信息，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，周金鑫与郁全发、徐金娥、郁国平签订的502室房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。徐红新也在合同附件中签字承诺愿意协助周金鑫办理过户手续，502室房屋经家庭内部分配确定归郁国平、徐红新所有，故郁国平、徐红新有义务履行过户义务。现502室房屋符合过户条件，郁国平、徐红新应先办理小产证后将该房屋过户给周金鑫。周金鑫在郁国平、徐红新办理过户时支付剩余房款9.5万元。合同约定，在交易限制期满后，双方办理过户手续；动拆迁公司、房地产开发公司通知办理房地产权证(小产证)后，甲方需在接到通知的第一时间向动迁公司、房地产开发公司报送办理产证的材料，如通知后一个月内未报送的，视为甲方拖延办理产证，自动迁公司、开发商通知的第32日起每日向周金鑫支付百分之一的违约金。周金鑫与郁国平等对于过户时间未作出明确约定，周金鑫也未提供其催告过郁国平等办理过户手续的相关证据，周金鑫要求从2015年11月3日起算逾期过户违约金，本院不予准许。郁国平在本案审理中接到了周金鑫过户的要求，应在合理期限内办理过户。郁国平未在合理期限内办理过户，构成了违约。周金鑫要求郁国平承担逾期过户违约金，可予准许。违约金起算日期本院酌情确定从2017年2月1日起算。考虑到违约金的标准较高，本院酌情确定按日万分之二点五计算。徐红新并非房屋买卖合同的甲方，周金鑫要求徐红新承担逾期过户违约金，缺乏合同依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人大华(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给被告郁国平、徐红新；二、被告郁国平、徐红新于取得上述房屋房地产权利之日起三日内，将该房屋过户给原告周金鑫，原告周金鑫同时支付被告郁国平、徐红新房款9.5万元；三、被告郁国平于本判决生效之日起十日内，按86万元的日万分之二点五计算，支付原告周金鑫从2017年2月1日起至实际过户之日止的违约金；四、原告周金鑫的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7,800元，财产保全费5,000元，共计12,800元，由原告周金鑫负担2,200元，被告郁国平负担10,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年二月二十八日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。