江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终5572号上诉人（原审被告）：徐州澳东置业有限公司，住所地徐州市城南大道西侧维天大厦702室。法定代表人：林依岁，该公司董事长。委托诉讼代理人：王维修，该公司职员。委托诉讼代理人：胡川，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州恒远商业管理有限公司，住所地徐州市王陵路118号余窑社区办公楼203室。法定代表人：杨维，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雷，江苏永伦律师事务所律师。上诉人徐州澳东置业有限公司因与被上诉人徐州恒远商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2016)苏0311民初3654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐州澳东置业有限公司的委托代理人王维修、被上诉人徐州恒远商业管理有限公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐州澳东置业有限公司上诉请求：1、撤销原判第一项违约金部分，撤销原判第二项；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人不能按合同约定时间向被上诉人交付房屋事出有因，是由于消防验收手续的标准更改，属于国家政策变动造成。上诉人不应当承担逾期不能交房违约金34200元。2、一审判决上诉人支付违约金，又判令支付利息损失41933.33元属于重复支持，对上诉人不公平。3、一审被上诉人主张利息至2016年6月20日，一审判决至实际给付之日超出诉请，违背不告不理原则。被上诉人徐州恒远商业管理有限公司辩称：1、所谓新的验收标准在2014年即出台，本案涉诉房产于2015年年底约定交房，作为专业房地产开发企业，应当对相关政策及时掌握并根据政策的变化作出及时的设计方案变更或采取针对性整改措施。在本案中，上诉人在应当知道或已经知道的情况下，仍不及时作出应对措施，确保工程进度，其行为的相关不利后果应当自行承担。在实践中，消防工程的修改仅仅涉及部分整改，并不存在整体推到重建。因此，所谓的政策变化产生的不可抗力，在本次纠纷中不存在。2、关于违约金，一审法院是严格按照上诉人以及被上诉人签订的《房屋租赁经营合同》的约定来计算，并无不妥。3、关于利息计算，并不存在上诉人所提及的重复计算，该利息并不涵盖2015年12月31日至2016年6月19日期间的利息。且被上诉人在一审诉讼请求中明确表示利息计算至实际给付之日。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。徐州恒远商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令徐州澳东置业有限公司退还保证金400000元；2.判令徐州澳东置业有限公司支付违约金400000元；3、判令徐州澳东置业有限公司支付利息损失（从2014年4月10日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率年息6%的1.95倍计算）；4.诉讼费由徐州澳东置业有限公司承担。事实和理由：2014年4月2日，徐州恒远商业管理有限公司与徐州澳东置业有限公司签订《房屋租赁经营合同》，约定徐州恒远商业管理有限公司承租徐州澳东置业有限公司所有的位于徐州市北京路东南印象城三层用于经营，约定交付日期不得晚于2015年12月30日，超过60日未交房的，徐州恒远商业管理有限公司有权单方通知解除合同。徐州恒远商业管理有限公司按照合同约定在指定期限内交付徐州澳东置业有限公司保证金400000元，合同期内徐州恒远商业管理有限公司无违约行为。在约定的交房期限届满后，徐州澳东置业有限公司至今未履行交付义务，徐州恒远商业管理有限公司遂依照合同约定于2016年6月19日书面通知徐州澳东置业有限公司解除合同，现诉至法院。一审法院认定事实：2014年4月2日，徐州恒远商业管理有限公司（乙方）与徐州澳东置业有限公司（甲方）签订《房屋租赁经营合同》一份，约定徐州澳东置业有限公司将位于徐州市泉山区北京路与欣欣路交汇处东南印象城三层的商铺出租给徐州恒远商业管理有限公司；租赁面积暂定为2800平方米，租赁期为自该商铺交付之次日起十五年，交付次日起六个月为装修免租期；乙方在签署本合同之日起十个工作日内向甲方交纳400000元作为保证金，当甲方交房乙方开业后，上述保证金中的200000元自动抵扣乙方首批租金，剩余金额作为乙方租赁保证金，在租赁期满后由甲方按照本合同的相关规定退还乙方，在本合同期限届满或提前解除后，如果乙方没有拖欠甲方的应付款项，则甲方应于届满或提前解除之日起十五日内无息全额退还乙方上述保证金；甲方应提前三十日书面通知乙方正式交付时间，交付时间最迟不晚于2015年12月30日。该合同第十三条违约责任约定，非因乙方或不可抗力原因，甲方未按本合同规定的期限交付该商铺，除装修免租期、租赁期同时顺延外，每逾期一日应按应缴费用的0.5‰承担违约金，逾期达60日的，乙方有权单方书面通知甲方解除本合同；在乙方无任何违约行为足以终止本合同的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方除应双倍返还保证金之外，如租赁期间还须向乙方支付乙方装修、设备投资、已交租金的基本租金及物业管理费。2014年4月10日，徐州恒远商业管理有限公司交纳了400000元保证金，徐州澳东置业有限公司出具了收据。后因徐州澳东置业有限公司未依约向徐州恒远商业管理有限公司交付房屋，徐州恒远商业管理有限公司遂向徐州澳东置业有限公司邮寄《解除合同通知书》，“根据合同第13条4款之约定，书面通知解除2014年4月2日签署的《房屋租赁经营合同》”。徐州澳东置业有限公司于2016年6月19日收到该《解除合同通知书》。庭审中，徐州澳东置业有限公司主张其系由于国家政策和消防强制性规范的调整才导致涉案房屋交付的迟延，属于不可抗力，不应当要求徐州澳东置业有限公司承担迟延履行的违约责任。徐州澳东置业有限公司提交了涉案房屋所在工程的单位工程竣工验收证明书、2014年10月28日徐州市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书、2016年4月14日徐州市公安消防支队建设工程消防验收意见书、2014年11月14日江苏省住房城乡建设厅、省公安厅关于执行《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）有关要求的通知。徐州恒远商业管理有限公司经质证，认为上述证据并不能证明徐州澳东置业有限公司的行为不存在过错，相反可以证明在相关文件已经出台并下发的前提下，作为专业房地产开发商的徐州澳东置业有限公司在明知相关规定的情况下仍不履行义务，其行为的相关不利后果应当由其自行承担，违约责任同样如此。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐州澳东置业有限公司未能依照双方合同的约定向徐州恒远商业管理有限公司交付租赁标的物，且其逾期交付时间已超过合同约定的60日，此情形已符合双方约定的合同解除条件。徐州恒远商业管理有限公司书面通知徐州澳东置业有限公司解除本案所涉2014年4月2日的《房屋租赁经营合同》且该解除通知已于2016年6月19日送达给徐州澳东置业有限公司，故本案所涉双方于2014年4月2日签订的《房屋租赁经营合同》已于2016年6月19日解除。徐州恒远商业管理有限公司要求徐州澳东置业有限公司退还已付的400000元保证金符合法律规定，予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同系因徐州澳东置业有限公司的违约行为而解除，其依法应承担相应的违约责任。结合全案证据及案件事实，所谓“国家政策和消防强制性规范的调整”给消防验收乃至房屋交付造成的困难并非不可克服，徐州澳东置业有限公司辩称的“从性质上讲属于不可抗力，故不应当要求徐州澳东置业有限公司承担迟延履行的违约责任”没有事实和法律依据，不予支持。关于400000元违约金问题，徐州恒远商业管理有限公司主张的该400000元的数额系参照合同中关于甲乙双方违约责任赔偿的标准以及定金罚则、根据合同公平原则以及责任平衡来计算的。原审法院认为，徐州恒远商业管理有限公司所称的定金罚则并无合同依据，其所主张的400000元违约金数额明显过高。结合双方在合同中约定的逾期交付房屋时“每逾期一日应按应缴费用的0.5‰承担违约金”的计算标准，对于自合同约定的最后交付日期次日即2015年12月31日起至合同解除之日即2016年6月19日止共计171日按每日200元（400000×0.5‰）计算的违约金34200元予以支持，其余部分不予支持。关于利息损失问题，因合同系由于徐州澳东置业有限公司的违约行为解除，合同解除后，徐州恒远商业管理有限公司资金的利息损失客观存在。由于已支持徐州恒远商业管理有限公司2015年12月31日至2016年6月19日的违约金，结合徐州恒远商业管理有限公司利息损失的客观情况，对于徐州恒远商业管理有限公司主张的利息损失，酌定对400000元保证金自2014年4月10日至2015年12月30日按年息6%计算的利息损失41933.33元以及400000元保证金自2016年6月20日至徐州澳东置业有限公司实际返还该400000元保证金之日按年息6%计算的利息损失予以支持。综上，遂判决：一、判决生效后十日内，徐州澳东置业有限公司向徐州恒远商业管理有限公司退还保证金400000元、支付违约金34200元，合计434200元；二、判决生效后十日内，徐州澳东置业有限公司向徐州恒远商业管理有限公司赔偿利息损失41933.33元以及400000元保证金自2016年6月20日至徐州澳东置业有限公司实际返还该400000元保证金之日按年息6%计算的利息损失；三、驳回徐州恒远商业管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，根据合同约定，涉案房屋应于2015年12月31日前交付。上诉人自述新的消防验收标准自2015年5月1日施行，涉案工程土建于2015年12月30日竣工，提请消防验收是2016年3月28日。其他查明的案件事实同一审。本院认为，二审期间的争议焦点为：1、上诉人对于逾期不能交房应否承担违约责任；2、上诉人应否承担被上诉人的利息损失。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：关于上诉人对于逾期不能交房应否承担违约责任的问题。上诉人陈述其逾期交房系由于消防验收手续的标准更改，属于国家政策变动造成。上诉人自述新的消防验收标准自2015年5月1日起施行，施行时间在双方合同约定的涉案房屋交付时间7个月之前，上诉人有足够的时间按照新的消防验收标准进行施工。因此，消防验收标准的调整不能构成上诉人对逾期交房违约责任的抗辩。关于上诉人应否承担被上诉人的利息损失的问题。上诉人占用被上诉人的资金，理应向被上诉人支付利息。一审判决上诉人支付利息损失的时间区间和支付违约金的时间区间没有重叠，故不构成重复支付。被上诉人在一审诉请中请求支付利息损失至实际付清之日，一审判决利息支付至实际返还该400000元保证金之日亦未超出被上诉人诉请。综上，徐州澳东置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8442元，由徐州澳东置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  程 叶代理审判员  胡元静二〇一七年二月八日书 记 员  侯梦池