上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初11542号原告：陈浩。原告：朱佩。两原告共同委托诉讼代理人：孙兆祥，上海明庭律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗德清，上海明庭律师事务所律师。被告：刘桂明。被告：吴翠英。两被告共同委托诉讼代理人：俞国栋，上海市诤正律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孙晓东，上海金茂凯德律师事务所律师。原告陈浩、朱佩（以下称原告）与被告刘桂明、吴翠英（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈浩、朱佩及两原告共同委托诉讼代理人孙兆祥、罗德清，被告刘桂明、吴翠英及两被告共同委托诉讼代理人俞国栋、孙晓东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈浩、朱佩向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合办理位于上海市嘉定区迎园路300弄151支弄15号601室房屋（以下称系争房屋）的产权过户登记手续，并向原告交付该房屋。后原告当庭增加如下诉讼请求：1、判令被告按照每日100元的标准向原告支付逾期迁出户口违约金，自2016年11月30日计算至实际迁出日止；2、判令被告向原告支付逾期过户违约金（该违约金以60万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年10月1日计算至实际过户完毕之日止）；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金（该违约金以60万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年11月30日计算至实际交房之日止）。事实和理由：2016年3月23日，原、被告及居间方签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告，转让价为145万元，同时约定原告于3月23日支付定金10万元，4月30日前支付首付房款50万元。之后，原告按约于3月23日向被告支付10万元，于4月29日向被告支付50万元，并取得被告的收款凭证。2016年8月6日，原、被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》。2016年9月14日，被告短信告知原告，要求解除合同，被告不再继续履行合同。被告的上述行为构成违约，为维护原告合法权益，故原告诉至法院。被告刘桂明、吴翠英辩称，1.原告存在根本违约行为，合同约定原告贷款50万元，但之后原告未成功申请到贷款，原告虽称以现金支付，但其明知被告账户，至今仍未付款，故原告构成根本违约，被告有权单方解除合同；2.被告签订《上海市房地产买卖合同》时未仔细查看，对合同中的房屋价格、付款方式存在重大误解，以为是按照2016年8月份的市场价，实则是按照《房地产买卖居间协议》的约定，被告有权解除合同；3、被告出售系争房屋是为了置换，但原告从3月份签订居间协议到8月份签订正式合同，拖了5个月，付款周期也过长，原告违约后被告已无能力置换房屋，故被告单方短信告知原告解约；4、即使被告存在违约情况也不应支持双重违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《房地产买卖居间协议》，拟证明被告将系争房屋出售给原告，转让价格、付款方式、交房及过户时间的相关约定，被告对真实性不认可，并提交被告方留存的《房地产买卖居间协议》，拟证明其中关于交易条件和交房时间的约定与被告提交的《房地产买卖居间协议》不同，原告存在伪造；经本院审查，原、被告各自提交的《房地产买卖居间协议》仅附件中付款方式和交房时间书写方式略有不同，但其内容实质相同，其余内容均相同，两份协议也均有原、被告签名和中介公司加盖的印章和骑缝章，故本院对两份《房地产买卖居间协议》均予以采信。2、对原告提交的《上海市房地产买卖合同》，证明双方约定的具体付款日期和金额、交房时间和过户时间，原告虽对其真实性有异议，认为该合同签订非被告本意，但并未否认被告签名系其本人签名，也未提供相反的证据，故本院对该证据予以采信。3、对原告提交的《居间方说明》，拟证明居间方在2016年9月15日前多次通过手机短信及固定电话通知被告接收房款，但被告始终没出来，因居间方并未出庭作证，不符合证人证言的形式要件，且被告予以否认，故本院对此不予采信。4、对被告提交的《居间方情况说明》，因居间方并未出庭作证，不符合证人证言的形式要件，且原告予以否认，故本院对此不予采信。5、对被告提交的录音资料，因原告予以否认，故本院对此不予采信。6、对被告提交的《价格表》，系被告自行制作，原告予以否认，该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为两被告共同所有。两原告及两被告均为夫妻关系。2016年3月23日，原告与被告在中介居间介绍下签订一份《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买系争房屋，总价145万元，建筑面积78.28平方米，原告于协议签订之日向被告支付购房定金款10万元；被告应于交房前向所在地公安派出所办理该房内所有户口的迁出手续，如在约定期限内，被告未迁出全部户口，则被告须承担违约责任并按逾期一日赔偿原告每日100元人民币，直至迁出为止；附件中约定双方于2016年3月23日前在中介处签订《上海市房地产买卖合同》，按房地产纳税进度及贷款审批通过时间办理过户，付款方式：2016年3月23日支付10万元，2016年4月30日前支付50万元，2016年9月15日前支付33万元，原告贷款50万元，交房时支付2万元尾款；其他特别约定：原告贷款到账一周内交房。合同另约定了其他内容。协议签订当日，原告即向被告支付定金10万元，由被告出具一张定金收据。2016年4月29日，原告又支付被告房款50万元，并由被告出具一张凭证。2016年8月6日，原告与被告签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的系争房屋，建筑面积为78.28平方米，房屋总价145万元；双方确认在2016年10月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按本合同第十条追究被告的违约责任；被告应于2016年11月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；原告未按本合同约定期限付款的，每延迟一天，应向被告支付相当于逾期未付款0.05%的违约金，合同继续履行；被告未按本合同约定期限交接房屋的，每逾期一天，应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；补充条款（一）约定：被告该房内如有户口，约定交房前迁移；双方在附件三付款协议中约定：原告于2016年3月23日支付被告10万元作为定金，于2016年4月30日前支付被告首付房款50万元，于2016年10月1日前支付房款33万元，原告贷款50万元，放贷以银行为准，交房时支付房款2万元。合同另作了其他约定。2016年9月14日，被告短信通知原告，要求解除房地产买卖合同，并让原告不要再向被告的上海农商银行卡及其他卡打钱。原告当日短信回复被告：询问被告终止合同的理由，称原告已于9月12日通知被告拿33万元，但被告没有回音，并表示为了方便，原告决定不贷款了，现已借款50万元，可以一并给被告，希望被告安排时间出来拿钱。后因双方协商未果，双方均未继续履行合同，原告遂诉至本院。另查，1、中国建设银行股份有限公司于2016年9月13日出具一张原告朱佩的《个人资信证明书》，证明原告朱佩自2016年9月13日至2016年9月30日在银行持有储蓄存款33万元；2、中国交通银行股份有限公司于2016年9月13日出具一张原告朱佩的《个人存款证明》，证明原告朱佩截止2016年9月30日在该行有50万元存款。审理中，两原告表示两人均为上海市户籍，目前其家庭仅有一套住房，两原告符合上海市购房条件，具备购房资格。本院认为，首先，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。被告虽抗辩其对《上海市房地产买卖合同》存在重大误解，但并未对此提供相应证据，且该合同经双方签字确认，故本院对被告的这一抗辩意见不予采纳。其次，《房地产买卖居间协议》中虽约定原告应于2016年9月15日前支付被告房款33万元，但之后双方签订的《上海市房地产买卖合同》则约定原告应于2016年10月1日前支付房款33万元，应视为双方对于该笔33万元房款的付款期限进行了变更；同时，《上海市房地产买卖合同》中约定原告贷款50万元，放贷以银行为准，但合同并未约定该笔贷款的具体付款期限，被告却于2016年9月14日即合同约定的期限之前向原告发短信要求解除合同，并要原告不要再向被告的上海农商银行卡及其他卡打钱。被告构成预期违约。原告在被告明确表示拒绝履行合同的情况下不再继续支付房款，有正当理由，被告以此为由要求解除合同缺乏依据，双方的合同应继续履行。现原告办理系争房屋产权过户及交房的条件已成就，且原告已将剩余房款85万元支付至本院账户，被告理应协助原告办理系争房屋的产权过户手续并交房，故本院对于原告要求被告协助办理系争房屋的产权过户手续并交付该房屋的诉请予以支持。因《房地产买卖居间协议》约定被告应于交房前向所在地公安派出所办理该房内所有户口的迁出手续并约定了相应的违约责任，结合《上海市房地产买卖合同》中约定被告应于2016年11月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，故原告要求被告按照人民币100元/日的标准向原告支付逾期迁出户口违约金，自2016年11月30日计算至实际迁出日止的诉请符合合同约定，对此本院予以支持。原告要求逾期过户违约金及逾期交房违约金的诉请符合合同约定，但考虑到被告不同意原告诉请的答辩意见涵盖了违约金过高的意思表示，故本院对于该两项违约金予以酌情调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告刘桂明、吴翠英应于本判决生效之日起十日内协助原告陈浩、朱佩办理产权过户手续，将位于上海市嘉定区迎园路300弄151支弄15号601室房屋过户至原告陈浩、朱佩名下；二、被告刘桂明、吴翠英应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区迎园路300弄151支弄15号601室房屋交付原告陈浩、朱佩；三、原告陈浩、朱佩应于本判决生效之日起十日内支付被告刘桂明、吴翠英房款人民币85万元；四、被告刘桂明、吴翠英应于本判决生效之日起十日内给付原告陈浩、朱佩逾期迁出户口违约金（该违约金按照人民币100元/日的标准，自2016年11月30日计算至户口实际迁出日止）；五、被告刘桂明、吴翠英应于本判决生效之日起十日内给付原告陈浩、朱佩逾期过户违约金（该违约金以人民币60万元为基数，按日万分之二的标准，自2016年10月1日计算至办理过户申请手续之日止）；六、被告刘桂明、吴翠英应于本判决生效之日起十日内给付原告陈浩、朱佩逾期交房违约金（该违约金以人民币60万元为基数，按日万分之二的标准，自2016年11月30日计算至实际交房之日止）。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告刘桂明、吴翠英负担（两被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇一七年二月二十八日书记员 凌东媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。