湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0202民初1688号原告：姜鸿。委托诉讼代表人：孙建平。委托诉讼代表人：张同祥。委托诉讼代表人：彭光灿。委托诉讼代理人：彭文和，湖北群力律师事务所律师。被告：黄石市华迅房地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区武汉路96-6号。法定代表人：廖贡黎，总经理。委托诉讼代理人：敖英姿，湖北太圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云，湖北太圣律师事务所律师。被告：黄石轴承厂，住所地黄石市黄石港区南湖闸*号。法定代表人：戴俊军，经理。委托诉讼代理人：李国芳，湖北立丰律师事务所律师。原告姜鸿与被告黄石市华迅房地产开发有限公司（以下简称华迅房地产）、被告黄石轴承厂房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜鸿的委托诉讼代表人孙建平、张同祥、彭光灿及委托诉讼代理人彭文和，被告华迅房地产的委托诉讼代理人敖英姿，被告黄石轴承厂的委托诉讼代理人李国芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告华迅房地产向原告交付华迅广场2号楼拾肆层c2室房屋；2、判令被告华迅房地产为原告办好房屋所有权证书和国有土地使用权证书，并承担相关的税费；3、确认拆迁安置补偿协议第四条“分段计算”第四段4.87㎡之房价按每平方米4000元再减去约定优惠的300元计价；4、判令被告华迅房地产向原告给付过渡费600元＊39个月＝23400元（过渡费计算至交房之日止）；5、判令被告华迅房地产向原告支付违约金600元＊39个月＝23400元（违约金计算至交房之日止）；6、本案诉讼费由被告华迅房地产承担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告华迅房地产向原告交付合同约定的华迅广场2号楼14层c2室房屋；2、判令被告华迅房地产、被告黄石轴承厂为原告办好《不动产权证》；3、确认拆迁安置补偿协议第四条“分段计算”第四段4.87㎡的房价按照3700元／㎡计算，房款为18019元；4、确认被告华迅房地产拟交付房屋面积82.78㎡，大于合同约定面积74.3㎡，面积误差为8.48㎡，其中的3%由原告按照3700元／㎡补交房款8.48＊3%＊3700元=941.28元，其余面积的房款由被告华迅房地产承担，所有权归原告；5、判令被告向原告支付按照每月600元的标准，从2013年8月起至还建房交付之日止期间的过渡费；6、判令被告向原告给付延期交房违约金27000元；7、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2010年8月28日，因原告所住房屋由被告华迅房地产拆迁开发，华迅房地产作为甲方，黄石轴承厂作为乙方，原告作为丙方，订立了《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》（以下简称《承租户补偿协议》），该协议使用甲方统一印制的格式条款来填写丙方的姓名和有关数字及文书。原告认为：一、按照《承租户补偿协议》约定，甲方华迅房地产还建给原告的新房位于华迅广场2号楼拾肆层c2号。其中49.43㎡的房价按每平方米1601元＊30%计算价金为23741.23元，由原告向黄石轴承厂支付。余下面积24.87㎡的房款由原告向华迅房地产支付。房价分段计价，第一段1-5㎡单价1790元／㎡，第二段6-10㎡单价1890元／㎡，第三段11-20㎡单价2790元／㎡，第四段面积为4.87㎡的计价写为“按甲方楼盘市场价计算，优惠300元／㎡”，对价款约定不明。这一段价格约定不明，违反了国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“计算，结清差价”的规定和第二十七条“先补偿，后搬迁”的规定，原告要搬迁是明确的，而还建房的第四段价格，不予明确，违反公平原则。二、《承租户补偿协议》第五条约定：过渡期为36个月，即被告应于2013年10月向原告交付约定的还建房，但被告至今未向原告交付还建房，是延期交房的违约行为，应当承担违约责任。三、2010年8月3日，三方签订《承租户补偿协议》，原告于2010年9月10日即搬出动迁房屋。依据《承租户补偿协议》第五条约定，被告超过过渡期36个月后翻倍计算过渡费，故过渡费应从2010年9月10日起算，并于2013年8月10日过渡期满后，由被告依约向原告翻倍给付过渡费至被告实际交付还建房之日止。四、关于第四段所说的市场价，当时拆迁方人员说“大不了四千元多一点”，当时原告心中是可以接受这个价格的，因此在协议上签了名，开发商当时态度是诚恳的，但是被告违约迟迟不交房，拖到2016年初，提出要按每平方米7000多元的价格计算第四段房价，与双方约定不符。关于房屋交付。订立《承租户补偿协议》时，被告声称三年一到，保证交房没问题。但拖到2016年3月，被告通知原告看房，却带原告去3号楼的四楼看房，同时告诉原告说，“你们的房子都在3号楼”，所看的房子面积大于《承租户补偿协议》约定面积，当时原告不同意。原告认为《承租户补偿协议》和《选房确认单》已确定原告的还建房是2号楼拾肆层c2室，面积为74.3㎡，就应当按协议将该房交付原告。五、被告逾期交付房屋时间应自2013年9月1日起至实际交付之日止，拖期长达39个月以上，应当依照最高人民法院的司法解释，承担违约责任，向原告给付违约金。原告因此诉至法院。被告华迅房地产辩称：一、2013年12月4日，黄石港区民政局统一对摩尔城门牌号码进行统一编制，涉案的《承租户补偿协议》中的华迅广场2号楼被编为湖滨大道180-3栋，房号被市房产局证载为“黄石港区湖滨大道180号5号楼3-＊＊0＊”。二、依据被告与黄石轴承厂就拆迁武汉路单位公房（16号楼）签订的《拆迁安置补偿协议》，承租户的拆迁合同是被告与黄石轴承厂签订拆迁合同的组成部分。所以当被告具备交房条件时，于2016年元月11日通知被拆迁人黄石轴承厂交房，2016年元月13日黄石轴承厂回复同意办理后续的房款结算、交接手续，被告只需支付原告截止到2016年元月11日的过渡费。三、被告没有义务为21名原告办不动产权证，更没有义务承担相关税费。涉案的《承租户补偿协议》是被告作为拆迁人、黄石轴承厂作为被拆迁人、原告作为承租人签订的，基于被告与黄石轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》，被告只负责提供办理安置房产权证所需的手续资料，黄石轴承厂对选择产权安置户的产权办理工作负责，被告只是协助，所涉及的税费按政策办理。2016年6月6日被告已经取得摩尔城项目所有房屋的《权属登记证明》和《土地分割转让许可证》，当然包括原告所点的安置房。根据法律规定，即被告已完成合同约定的提供资料的协助义务。四、原告与被告、黄石轴承厂签订的《承租户补偿协议》约定超出还建房建筑面积20平方米以上的房款按照“甲方楼盘市场价计算”，并非原告所称的4000元／㎡。2016年初，被告向黄石市物价局申报摩尔城项目湖滨大道180号1栋、2栋、3栋三栋住宅楼的商品房销售价格，2016年2月29日黄石市物价局批准确定楼盘均价为7600元／㎡，即政府对楼盘市场价进行了定价，原告所称的每平方米按4000元计价没有合同依据和事实依据。五、原告主张违约金没有合同约定和法律依据。原告与被告、黄石轴承厂签订的《承租户补偿协议》约定，被告超过约定过渡期交房的责任就是双倍支付超期的临时安置过渡费，没有另行承担违约金的约定。综上所述，被告依据与黄石轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》履行拆迁人的安置义务，对于原告违反约定的诉求，法院应予以驳回。被告黄石轴承厂辩称：一、原告变更后的第5、6、7项诉讼请求的被告应为被告华迅房地产，不应包括黄石轴承厂。二、按照协议约定，办理房地产权证由黄石轴承厂牵头，华迅房地产全力协助，及时提供所需办证资料。三、办证税费按照协议约定和相关政策规定办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2008年9月24日，被告黄石轴承厂出具的《关于解决我厂教学楼职工住宅产权问题回复》载明：我厂南湖闸16号楼职工住宅由于历史原因，未能房改办证。经请示市改制工作领导小组和市国资委同意，对教学楼职工住户在房屋拆迁中按“两比照”的办法加以解决。即比照原房改政策处置职工住房，比照本地块其他有房屋产权的拆迁户进行拆迁补偿。2010年5月，根据《黄石市城市拆迁管理实施细则》及拆迁人华迅房地产报经黄石市房屋拆迁管理办公室审定备案的《黄石市一轴片旧城改造补偿安置方案》，结合轴承厂16号楼的特殊性，华迅房地产与黄石轴承厂（系被拆迁房屋的产权人）共同协商制定了《轴承厂16号楼住房补偿安置方案》。该方案确定：对于选择在项目还建楼中购置还建房并取得相应产权的住户，还建房价格按面积分段、分楼层计价办法计算房款。①在还建面积段内，住户不对拆迁人计交房款，只按房单面积（即缴房租面积，不足30㎡的按30㎡计算）对产权人黄石轴承厂依评估价的30%计交房款。②超出还建面积20㎡以内的，拆迁人按以下分段办法优惠收取房款：超出面积在1-5㎡的（含5㎡），按1790元／㎡计算房款；超出面积在5-10㎡的（含10㎡），按1890元／㎡计算房款；超出面积在10-20㎡的（含20㎡），按2790元／㎡计算房款。③超出还建面积20㎡以上，该段内，按拆迁人楼盘市场价计算房款。④楼层调节价。八层以下不计楼层调节费（含八层），从第九层开始按全部面积每层递增30元／㎡计算。权证办理，由黄石轴承厂牵头、拆迁人协助，对住户办理全部面积的产权分割与产权转移手续，其费用按规定由各方承担。对选择取得产权方式及继续承租方式的，可取得临时安置过渡费。在过渡期间内，过渡费按房单面积以每月6元／㎡的标准计算，每月不足300元／户的，按300元／户补偿。过渡期为36个月，超过协议约定过渡期限的，自超过期限之日起每月按12元／㎡的标准补偿。2010年6月4日，华迅房地产与黄石轴承厂签订《拆迁安置补偿协议》。协议约定：对36户承租户，选择产权安置补偿方式的，还建房位于拆迁人2号楼，还建房面积以房屋竣工备案面积为准。承租户按房单所记载面积（不足30平方米的按30平方米计算）依《方案》向被拆迁人补交房改款；还建房超出房单面积部分，按拆迁人及被拆迁人共同商定的计价方式（具体详见本合同所附《方案》）由承租户向拆迁人（开发商）补交房款。对各承租户的补偿安置合同、购房合同和相关协议文书由拆迁人（开发商）、被拆迁人（房屋产权人）共同与承租户分别签立，其合同、协议文书作为本协议的必备组成部分。被拆迁人对选择产权安置户的产权办理工作负责，拆迁人全力协助，办理安置房权属证件时所涉及的税、费按政策办理。2010年8月15日，华迅房地产（甲方）作为拆迁人、黄石轴承厂（乙方）作为被拆迁人与姜鸿（丙方）作为承租人签订了《承租户补偿协议》，该协议根据甲、乙双方所商定的《拆迁安置补偿协议》及《轴承厂16号楼住户补偿安置方案》，经甲方、乙方与承租户丙方共同协商达成。协议约定：丙方所租住房屋位于黄石轴承厂16号楼，房单面积为49.43㎡；丙方选择取得产权安置补偿方式；丙方所选产权置换新房位于甲方华迅广场2号楼中的拾肆层c2号房型，面积约为74.3㎡，实际结算及产权登记面积以房屋竣工测绘面积为准。关于房款结算与交付：1、丙方应交给租住房产权人黄石轴承厂（乙方）的房款：（1）房款计算面积：49.43㎡（按房单面积计算，房单面积不足30㎡的，按30㎡计算）。（2）房款：按甲方、乙方共同委托的法定评估机构评估结果，该房评估单价为1601元／㎡，丙方按该评估价的30%向乙方交纳房款，金额为49.43×1601×30%=23741.23元，在本协议签立后壹周由丙方一次性以现金支付给乙方。2、丙方应交给甲方的房款：（1）房款计算面积：74.3㎡；（2）房价计算方法：含分段（a）与分层（b）计算两部分。具体如下：a、分段计算：第一段，1-5㎡，单价为1790元／㎡；第二段，5-10㎡，单价为1890元／㎡；第三段，10-20㎡，单价为2790元／㎡；第四段，4.87㎡，按甲方楼盘市场价计算，优惠300元／㎡。（3）丙方应支付甲方的房款的约定：在甲方办妥预售许可证后壹月内，丙方与甲方签立正式的商品房预（销）售合同，按本协议第四条中“房价计算方法”的约定，界定丙方应支付给甲方的总房款及交房条件诸事宜；在签立商品房预（销）售合同时，丙方支付给甲方的房款不得低于总额的85%，其余房款必须在交房前按甲方通知交清。关于临时安置过渡费。过渡期为36个月，过渡期间内，周转房由丙方自己解决，甲、乙方不负责安排过渡房。过渡费按房单面积以每月6元／㎡的标准计算，每月不足300元的，按300元补偿。超过协议约定过渡期限，每月按12元／㎡的标准补偿。临时安置过渡费按每季度发放，由拆迁人（甲方）对产权人（被拆迁人，乙方）黄石轴承厂统一支付，丙方从轴承厂支取。丙方按规定期限在2010年8月25日前腾空房屋，并交出原房屋钥匙。2016年1月12日，华迅房地产向黄石轴承厂发出《关于派员办理拆迁安置住宅交接手续的函》，内容为：2010年6月4日双方所签《拆迁安置补偿协议书》约定范围内的拆迁安置房现已建设完毕，具备交房条件。请贵单位派员前来协同办理房款结算、房屋交接与入户手续。2016年元月13日、2016年2月1日，黄石轴承厂向华迅房地产发出《关于对黄石市华迅房地产开发有限公司﹤关于派员办理拆迁安置住宅交接手续的函﹥的回复》及《黄石轴承厂关于原轴承厂16号楼住户办理交房等手续的证明》，证明住户姜鸿协议面积为49.43㎡，视同房改房面积的款项已交清，请办理相关的房款结算，交房入户手续。2016年3月30日，华迅房地产向黄石轴承厂发出《工作联系函》，内容为：在收到2016年元月13日贵单位对我公司的回复后，我公司立即通过多种方式通知原轴承厂16号楼承租户前来办理住宅交房手续。有26人就住宅交接手续提出诸多问题与质疑，理应由黄石轴承厂作为被拆迁人来牵头解决。另查明，2016年1月8日，华迅房地产就拆迁项目工程取得了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2016年2月29日，华迅房地产就黄石摩尔城（湖滨大道180-1﹟、180-2﹟、180-3﹟）三栋住宅楼的商品房销售价格向黄石市物价局申报备案，黄石市物价局的审批意见为：建议平均销售价格按不超过7600元／㎡通过备案。2016年6月6日，被告华迅房地产取得了座落于黄石港区湖滨大道180号5号楼3-1402室（建筑面积82.78㎡）的黄石市新建房屋权属登记证明。原告已领取华迅房地产支付的36个月临时过渡期内的临时安置过渡费。黄石港区民政局对黄石摩尔城房屋统一编制门牌号码，原告与华迅房地产共同确认，选房确认单中约定的华迅广场2号楼拾肆层c2号房屋现门牌编号为湖滨大道180号5号楼3-1402号。原告表示同意华迅房地产按房屋新编号交房。2017年1月17日，华迅房地产与黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局、黄石市众邦基业开发建设有限公司签订的《黄石摩尔城项目商品房代筹协议》约定，华迅房地产开发的黄石摩尔城项目除还建房之外的186套房源全部代筹给黄石市众邦基业开发建设有限公司，作为黄石市棚户区改造安置住房代筹房源。故涉案项目的住宅房屋自竣工验收后未投入市场销售。本院认为，华迅房地产与黄石轴承厂（系被拆迁房屋的产权人）制定的《轴承厂16号楼住房补偿安置方案》符合黄石市城市拆迁相关法律法规的规定，相关各方应遵照执行。华迅房地产与黄石轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。在上述方案与协议基础上，姜鸿、华迅房地产与黄石轴承厂三方签订的《承租户补偿协议》是各方共同协商的结果，亦是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，是有效合同，各方当事人均应依约履行。对原、被告双方明确拟交付房屋落座于湖滨大道180号5号楼3-1402号房屋（建筑面积为82.78㎡）的事实，本院予以确认。但是，在交房前，双方应当按《承租户补偿协议》关于“丙方与甲方签立正式的商品房预（销）售合同”的约定订立交易合同。现因在履约过程中，双方对该协议中约定的第四段房价“按甲方楼盘市场价计算”的理解不一致而未能及时签订“正式的商品房预（销）售合同”。故合理地确定该第四段房价是解决本案诉争的焦点。关于还建房第四段的价格。原告姜鸿主张第四段面积4.87㎡的房价应按每平方米4000元再减去约定优惠的300元＝3700元／㎡确定。本院经审查认为，原告主张的3700元／㎡，被告已明确表示不接受，且原告的主张没有明确的约定依据，本院不予采纳。华迅房地产与产权人黄石轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》及制定的《轴承厂16号楼住户补偿安置方案》，均是基于原告作为黄石轴承厂未参与房改的职工身份而制定，原告按照三方签订的《承租户补偿协议》确定的价款向黄石轴承厂支付了视同房改房面积的房改款后，即可享有华迅房地产拆迁黄石轴承厂16号楼的安置还建房的购买资格。《承租户补偿协议》约定按甲方楼盘市场价优惠300元／㎡计算第四段的房款，根据《合同法》第六十二条第（二）项的规定，“楼盘市场价”属约定不明，应按照订立合同时履行地的市场价格履行。为能及时解决纠纷，本院根据原告作为16号楼的承租户，应按“两比照”的办法，即“比照原房改政策处置职工住房，比照本地块其他有房屋产权的拆迁户进行拆迁补偿”，按照公平原则，合理地参照同一地段、同一单位、同一项目、同一时段、同一拆迁人的拆迁还建情况，综合认定还建房屋第四段面积的房款单价为4200元／㎡。鉴于此，对华迅房地产提出应以黄石市物价局备案通过的平均销售价格不超过7600元／㎡的标准，或者按黄石市众邦基业开发建设有限公司的代筹价格7585元／㎡计算第四段房价的抗辩理由，本院亦不予采纳。关于《承租户补偿协议》约定的房屋面积与拟交付房屋面积之间存在误差的问题。原告主张应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，其仅应对面积误差比绝对值在3%范围内的面积按3700元／㎡的标准补交房款，其余面积的房款由出卖人承担，所有权归买受人。本院认为，原、被告系在履行三方签订的《承租户补偿协议》的过程中发生纠纷而引起诉讼，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》系针对商品房买卖合同纠纷案件的审理而作出的规定，该司法解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案所涉争议事项为与拆迁安置房屋有关的纠纷，并不符合该解释所规定的情形。故原告要求本案适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十四条规定的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。本院确认，原、被告双方确定交付的湖滨大道180号5号楼3-1402号房屋超出还建面积20㎡以上部分的面积计入第四段面积。关于原告主张的临时安置过渡费与延期交房违约金。本案中，《轴承厂16号楼住户补偿安置方案》及《承租户补偿协议》各方当事人约定了临时安置过渡费，过渡期为36个月，过渡费按房单面积以每月6元／㎡的标准计算，每月不足300元的，按300元补偿。超过协议约定的过渡期限，每月按12元／㎡的标准补偿。过渡费应自原告腾退房屋之日2010年8月25日起算，原告陈述其36个月临时过渡期内的过渡费已足额领取，本院依法认定临时过渡期满后即从2013年8月25日起至还建房实际交付之日止期间的过渡费按合同约定的12元／㎡×49.43平方米=593.16元／月的标准计付。根据《承租户补偿协议》约定，被告华迅房地产是过渡费的支付义务人，原告是过渡费的受益人，被告黄石轴承厂仅为过渡费的代收、代发人，故原告诉请华迅房地产直接向其支付过渡费的主张本院予以支持。华迅房地产应根据《承租户补偿协议》的约定按季度向原告支付逾期过渡费。原告在此基础上再主张延期交房违约金则不符合合同约定，本院不予支持。关于原告主张房屋交付以及办理房屋权属证书的问题。根据华迅房地产与黄石轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》中“在甲方办妥预售许可证后壹月内，丙方与甲方签立正式的商品房预（销）售合同，按本协议第四条中‘房价计算方法’的约定，界定丙方应支付给甲方的总房款及交房条件诸事宜”之约定，以及华迅房地产与黄石轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》中“被拆迁人对选择产权安置户的产权办理工作负责，拆迁人全力协助，办理安置房权属证件时所涉及的税、费按政策办理”之约定，华迅房地产向原告交付房屋及办理权属证书是合同约定的行为义务，现因当事人双方就第四段房价产生争议导致双方尚未依约签订正式交易合同，故在本院对第四段房价确定后，双方应按《承租户补偿协议》的约定签订正式的商品房预（销）售合同、交纳房款、交付房屋和办理权属证书。综上所述，归纳原告提出的七项具体诉求的处理为：(1）交房、(2）办证的请求，本院依法予以支持；(3）确认第四段房价的请求，本院已综合认定作出裁决；(4）确认拟交付房屋面积误差责任的请求，因不符合法律规定而不予支持；(5）支付逾期交房过渡费的请求，本院已作出裁决；(6）给付延期交房违约金的请求，因不符合合同约定及法律规定而不予支持；（7）本案诉讼费用负担由本院依法裁决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告与两被告之间签订的《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》中还建房位于黄石市黄石港区湖滨大道180号5号楼3-1402号，第四段面积单价为4200元／㎡；二、在房价确定后，原告与两被告应相互配合履行《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》约定的签订正式的商品房预（销）售合同、交纳房款、交付房屋和办理权属证书的行为义务，相关税费按国家政策执行；三、被告黄石市华迅房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，按季度向原告姜鸿支付逾期过渡费（以每月593.16元的标准，从2013年8月25日起支付至实际交付还建房屋之日止，双方可凭支付或领款凭证据实结算）；四、驳回原告姜鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，由原告负担740元，被告黄石市华迅房地产开发有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  邵光东审 判 员  李 翩人民陪审员  杜惠英二０一七年十一月二十七日法官 助理  闵 丽书 记 员  刘 盼