北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7913号上诉人（原审被告、反诉原告）：衡秀云,女，1965年10月6日出生。委托诉讼代理人：陈婷婷(衡秀云之女)。委托诉讼代理人：龚文良，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘俊领，女，1981年10月4日出生。委托诉讼代理人：陶实，北京实景律师事务所律师。原审第三人：北京云房房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区夕照寺街16号院5号楼三层336号。法定代表人：张俊，总经理。上诉人衡秀云因与被上诉人刘俊领、原审第三人北京云房房地产经纪有限公司（以下简称云房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初24257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人衡秀云之委托诉讼代理人陈婷婷、龚文良，被上诉人刘俊领及其委托诉讼代理人陶实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡秀云上诉请求：撤销原判第二、三、四项，支持我的反诉请求。事实和理由：1、《补充协议》是在新政出台后，刘俊领确定自己不能购买，丈夫及公司都能购买的情况下签订的，刘俊领的丈夫承诺过以自己的名义购买，刘俊领在《补充协议》上签字的行为可构成家事代理权，对其丈夫同样产生法律效力。刘俊领要求解除合同的根本原因是不愿再以丈夫或公司的名义购房；2、刘俊领在合同履行期到来前要求解除合同的行为耽误了我在最佳时机出售房产，已构成根本违约，应当支付违约金。刘俊领辩称，双方在3月28日签订《补充协议》时对涉案房屋是否属于限购范围不知晓，如果我知道不具备购买资格，不会再签订《补充协议》。根据合同相对性原则，合同是我与衡秀云签订的，与我丈夫无关，我丈夫没有法定义务承担我的合同权利义务。衡秀云与第三方没有解除网签，且一直想涨价，拖延网签，而导致新政出台后我无法购买，无法购买的责任均在衡秀云。云房公司向本院递交书面意见，表示同意一审法院判决。刘俊领向一审法院起诉请求：1、解除我与衡秀云签订的房屋买卖合同及我与衡秀云、云房公司签订的《补充协议》；2、衡秀云返还定金3万元，支付违约金15万元。衡秀云向一审法院反诉请求：刘俊领支付违约金15万元。一审法院认定事实：北京市海淀区-1层-109号房屋（以下简称诉争房屋）产权登记于衡秀云名下。2017年2月21日，衡秀云（出卖人）与刘俊领（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定衡秀云将诉争房屋出售给刘俊领，该房屋为地下库房；房屋成交价格为73万元，买受人应于签订本合同当日支付定金3万元；出卖人与买受人应于2017年5月30日前付清全部购房款；出卖人应当在办理完权属转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人；买卖双方同意于2017年5月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2017年2月21日，衡秀云（甲方、出卖人）、刘俊领（乙方、买受人）及云房公司（丙方、居间人）签订了《补充协议》，约定乙方应于本协议签订当天向甲方支付定金3万元，乙方应于2017年5月30日前将第一笔购房款60万元以建委资金监管方式支付给甲方，乙方应于2017年5月30日前将第二笔购房款10万元以资金监管方式支付给甲方；甲乙双方于2017年5月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续；本协议履行过程中，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行，双方互不承担责任，已交付、已发生的费用由双方协商解决；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日，守约方有权要求违约方以房屋成交总价为基数按日万分之五的标准支付违约金；甲方有下列情形之一的，视为根本违约，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付房屋成交总价20％的违约金或双倍返还乙方已支付的定金：……3、本协议签订后，甲方擅自提高房屋价格或拒绝将房屋出售给乙方……；乙方有下列情形之一的，视为根本违约，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可选择解除合同并要求乙方支付房屋成交总价20％的违约金或没收乙方已支付的定金：……3、本协议签订后，乙方拒绝购买该房屋……。上述房屋买卖合同及补充协议签订当日，刘俊领向衡秀云支付了定金3万元。2017年3月28日，衡秀云（甲方）与刘俊领（乙方）签订了《补充协议》，内容为：“约定关于-109房款问题甲乙双方协商乙方给甲方加价两万元整。甲方于八月三十一号前交房给乙方。”2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），规定：“为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：……五、在本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。……”刘俊领主张，因诉争房屋属商业、办公类房屋，其不符合“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件，故该政策出台后其无资格购买诉争房屋。衡秀云对此予以认可，但主张刘俊领在上述新政出台后就已知晓其是否有资格购买诉争房屋，但仍于2017年3月28日与其签订《补充协议》，并向其表示如刘俊领本人无购买资格，其可以用配偶的名义购买诉争房屋，故现刘俊领以诉讼行为拒绝履行合同，应属违约。刘俊领对此不予认可，主张其确有较强意愿购买诉争房屋且衡秀云有意提高房价，故双方于3月28日签订《补充协议》加价购买，但当时其与衡秀云及云房公司对诉争房屋是否属于新政规定的限购范围并不清楚，至2017年4月购房资格核验结果出来后才得知其无购房资格。云房公司确认新政出台后刘俊领无资格购买诉争房屋，并确认3月28日签订《补充协议》时三方均已知晓诉争房屋属于限购范围及刘俊领无购买资格。现三方均确认诉争房屋的性质系商业、办公类房屋。一审法院认为，2017年3月26日，《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台，导致刘俊领与衡秀云之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》无法继续履行，双方签订合同的目的无法实现，该公告的出台，系不可归责于双方当事人的事由，且衡秀云同意解除合同，故刘俊领要求解除与衡秀云签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，刘俊领要求衡秀云返还收取的定金3万元的诉讼请求理由正当，证据充分，本院予以支持。刘俊领与衡秀云于2017年3月28日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，当时新政已经出台且云房公司确认双方对诉争房屋属于限购范围及刘俊领无购买资格均已知晓，在明知交易无法进行的情况下，双方仍签订补充协议约定买卖诉争房屋。故双方对合同无法继续履行均存在过错，应互不承担责任。且双方在2017年2月21日签订的《补充协议》中已经约定“本协议履行过程中，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行，双方互不承担责任”。故刘俊领以衡秀云擅自提高房屋价款为由要求衡秀云支付违约金，衡秀云以刘俊领拒绝购买导致诉争房屋闲置为由要求刘俊领支付违约金的请求，均于法无据，本院不予支持。判决如下：一、解除刘俊领与衡秀云于二Ｏ一七年二月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及刘俊领、衡秀云与北京云房房地产经纪有限公司于二Ｏ一七年二月二十一日签订的《补充协议》；二、衡秀云于本判决生效后七日内向刘俊领退还定金三万元；三、驳回刘俊领的其他诉讼请求；四、驳回衡秀云的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘俊领与衡秀云签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及刘俊领、衡秀云与云房公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。任何一方均应积极履行合同义务，不得擅自变更或解除。2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，刘俊领不再具有购房资格，合同因不能归责于双方的原因不能继续履行，一审法院判决解除涉案合同正确。合同解除后，因该合同取得的财产应当返还，故衡秀云必须返还刘俊领已支付的3万元定金。对于衡秀云的上诉意见，本院认为，夫妻之间的财产既可以实行共同财产制，也可以实行约定财产制，具体情形由当事人自行决定，他人不能干涉。在刘俊领不具备购房资格后，衡秀云不能强制刘俊领将买受人变更为其夫，因为此行为涉及到刘俊领家庭财产的归属问题。合同的解除非刘俊领违约所致，衡秀云要求刘俊领承担违约金本院不予支持。综上所述，衡秀云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由衡秀云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年十一月二十四日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍