上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初61784号原告：上海茂德企业集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙茂照，董事长。委托诉讼代理人：闵卫平，上海闵卫平律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晨，上海闵卫平律师事务所律师。被告：上海蓝瑕机械有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨晓东，总经理。委托诉讼代理人：余心耀。委托诉讼代理人：成洪华，上海衡孚律师事务所律师。原告上海茂德企业集团有限公司(以下简称茂德公司)诉被告上海蓝瑕机械有限公司(以下简称蓝瑕公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂德公司的委托诉讼代理人闵卫平、董晨，被告蓝瑕公司的委托诉讼代理人余心耀、成洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂德公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即将上海市浦东新区沪南公路XXX号8#厂房腾空后归还原告；二、被告支付2015年1月1日至2015年8月31日止的租金人民币(币种下同)372,067.99元；三、被告支付2015年9月1日起至实际归还厂房之日止的占用费(暂计至2016年8月31日为560,398.70元)；四、被告支付2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费(暂计至2015年8月31日为34,450.80元)；五、被告支付原告自2015年5月1日至实际返还房屋之日止的电费(暂计至2016年7月为1,196,870.49元)；六、被告支付原告自2015年8月1日至实际返还房屋之日止的水费(暂计至2016年7月为10,200.96元)；七、被告支付逾期支付租金的违约金17,018.67元；八、被告支付自2015年9月1日起至实际返还厂房之日止的逾期返还厂房违约金(暂计至2016年8月31日为840,598.05元)。事实和理由：2010年9月1日，原、被告签订《工业生产厂房租赁合同书》，原告将位于沪南公路XXX号，总建筑面积1913.93平方米的8#钢结构厂房出租给被告。租赁期限自2010年9月1日至2015年8月31日；租金价格为每平方米每天0.50元，两年不变，两年后按市价调整；租金先付后用，被告应在每季度开始的第一个月十天前支付当季度租金。但被告未能遵守合同约定，多次违约。现合同已经到期，被告不仅拖欠租金，还拒不腾退房屋。为此，原告诉如所请。被告蓝瑕公司在第一次庭审中辩称：同意归还厂房。租金的计算标准、时间有异议，被告已经支付租金至2015年4月。占用费和物业管理费合同没有约定，不同意支付。同意支付水电费。原告违约在先，未向被告支付加工费，故不同意支付逾期付款违约金和逾期返还厂房的违约金。本院经审理认定事实如下：沪房地南字(2008)第010687号上海市房地产权证记载，房地产权利人为茂德公司，房地坐落惠南镇汇成路XXX号，宗地面积44262平方米，房屋共4幢，分别为1、2、4、5幢，总面积11925.62平方米，其中1幢为1815.78平方米，5幢为4212.39平方米。2009年9月27日，上海市浦东新区规划和土地管理局向茂德公司发出沪南建(2009)FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证，同意茂德公司在汇成路XXX号进行厂房扩建工程，建设规模34,516.74平方米，其中8#厂房1913.93平方米。该许可证颁发过程中2009年9月16日的经办人内部签报中明确，项目容积率超出出让合同，但符合规划设计要求，征询土地利用科意见，同意在工程规划许可后，签订补充出让合同。2010年9月1日，原、被告签订《工业生产厂房租赁合同书》，约定原告(甲方)将上海市浦东新区沪南公路XXX号8#总建筑面积1913.93平方米钢结构标准厂房出租给被告(乙方)使用，租赁期限为2010年9月1日至2015年8月31日。该厂房租金2年不变。厂房租赁价格为每平方米每天0.50元，全月租金28,708.95元，付二押三，乙方自2010年9月1日起按三个月(季度)支付租金，先付后用，支付时间为在季度开始的第一个月十天前支付当季度租金，如乙方逾期支付租金，则应按应付租金总额每天向甲方支付万分之三的违约金。甲方负责安装电度表，按月根据乙方的用电情况按比例向乙方收取电费；甲方负责安装水表，按月根据乙方的用水情况按比例向乙方收取水费。甲方对该厂房实行统一的物业管理，乙方承担0.03元每平方米每天的物业管理费用，每月1,722.54元。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，保持厂房租赁前的原状，逾期不搬乙方应支付甲方违约金，违约金为当期租金的1.5倍。同期，双方曾签署另一份《工业生产厂房租赁合同书》，租赁房屋地址为沪南公路XXX号5#厂房，其余内容与上述《工业生产厂房租赁合同书》一致。2010年10月，双方还签署《协议书》一份，内容为双方2010年9月1日签署的《房屋租赁合同》因经办人员计算错误，实际租用面积1800平方米与《房屋租赁合同》中1913.93平方米不符，故将《房屋租赁合同》中面积更改为1800平方米；其次，5#厂房就是上海市房地产权证上的1号厂房，特此说明，给管委会带来不便请谅解。2012年1月20日，双方签署《茂德与蓝瑕业务往来明细》载明：应付2010年-2011年外协费2,718,170.39元，已付35万元；应收2010年-2011年电费951,621元、2010年租金114,835.80元、2011年租金344,507.40元、2010年水费1,996.34元、2011年电费6,328.07元、违约用电罚款20,592元、2010年物业费6,890.16元、2011年物业费20,670.48元、2010年仓库领用气体等5,160元、2011年仓库领用气体等5,016.86元、美的空调1台930元、木椅4张300元、租赁押金57,417.90元、2012年第一季度租金86,126.85元、2012年第一季度物业费5,167.62元、围墙修理2,000元。另外，被告还提供了2012年、2013年、2014年8月31日、2014年12月31日、2015年2月28日、2015年3月28日的《茂德与蓝瑕业务往来明细》，但原告未予确认。2015年8月，原告致函被告，要求被告支付拖欠的租金、水电费，并在合同到期后按时返还厂房。2016年8月，原告再次致函被告，要求被告立即返还厂房，并支付租金、物业费、水电费，且应自2012年9月1日起调整租金补付差价。双方存在的争议事实：一、租赁标的的争议。被告确认实际承租的是8#厂房，但不确认汇成路XXX号与沪南公路XXX号系同一厂区。第二次庭审中，被告又认为，8#厂房合同签订于5#厂房合同之后，落款日期系倒签，原告未按合同约定提供5#厂房，而且8#厂房虽有建设规划许可证，但未签署补充出让合同，仍属违法建筑，故8#厂房租赁合同无效。为此，原告提供了上海市公安局浦东分局科教园区派出所的证明，证明茂德公司南侧大门门牌地址为汇成路XXX号，北侧大门门牌地址为沪南公路XXX号；同时认为，双方实际租赁的是8#厂房，5#厂房的租赁合同及补充协议仅是为了办理营业执照所需而签订；8#厂房已经取得建设工程规划许可证，合同有效。二、已付租金及水电费的争议。第二次庭审中，被告主张已经支付押金及截至2015年7月的租金、物业管理费、水电费，且因原告需支付被告加工款，故双方存在“托底结算、不定期走账”的习惯。为此，被告提供了原告开具的截至2015年7月的租金发票以及被告自制的应付房租电费水费明细表、2010年至2016年付款明细表及相应的银行付款回单(32份)、原告的收款收据(1份)，证明截至2015年7月31日，蓝瑕公司应付茂德公司租金1,783,400.13元、电费3,928,140元、水费36,986.82元，合计5,748,490.95元，实际支付5,855,504.53元，蓝瑕公司已经付清了2015年7月之前的租金、物业管理费、电费、水费以及2015年7月之后的电费押金10万元，且超付7,013.58元。被告提供的33份凭据为：1、2012年3月14日付款回单，金额121,725.96元，用途：2010租金及物业；2、2012年3月14日付款回单，金额365,177.88元，用途：2011租金及物业；3、2012年3月14日付款回单，金额91,294.47元，用途：2012租金及物业；4、2012年3月14日付款回单，金额57,417.90元，用途：租赁押金；5、2012年3月14日付款回单，金额11,406.86元，用途：气体材料款；6、2012年3月14日付款回单，金额8,324.41元，用途：2010-2011水费；7、2012年3月14日付款回单，金额972,213元，用途：2010-2011电费；8、2013年2月1日付款回单，金额140,000元，用途：厂房租金；9、2013年2月1日付款回单，金额8,849.63元，用途：2012水费；10、2013年2月1日付款回单，金额140,000元，用途：厂房租金；11、2013年2月1日付款回单，金额182,390元，用途：2012年1-3月电费；12、2013年2月4日付款回单，金额184,570元，用途：2012年4-6月电费；13、2013年3月18日付款回单，金额70,713元，用途：2012年4月电费；14、2013年3月18日付款回单，金额116,964元，用途：2012年8-9月电费；15、2013年3月18日付款回单，金额203,151元，用途：2012年10-12月电费；16、2013年7月8日付款回单，金额594,334元，用途：2013年1-6月电费；17、2013年7月8日付款回单，金额42,823.27元，用途：12年前房租；18、2013年7月8日付款回单，金额59,804.55元，用途：13年房租；19、2013年7月8日付款回单，金额60,000元，用途：13年1-6月房租；20、2013年7月8日付款回单，金额4,372元，用途：13年1-6月水费；21、2015年4月27日付款回单，金额1,522.44元，用途：14年8月气体及其他；22、2015年4月27日付款回单，金额243,451.92元，用途：14年1-8月租金及物业；23、2015年4月27日付款回单，金额564,689元，用途：14年1-8月电费；24、2015年4月27日付款回单，金额5,260.34元，用途：14年1-8月水费；25、2015年5月25日付款回单，金额600,000元，用途：房租及电费；26、2015年5月25日付款回单，金额515,610.32元，用途：房租及电费；27、2015年5月28日付款回单，金额92,161元，用途：2015年3月电费及其他；28、2015年6月8日付款回单，金额21,725.96元，用途：2014年9月-12月房租余款；29、2015年6月8日收款收据，金额100,000元，载明2014年9月至11月租金及物业费91,294.47元、2014年12月租金及物业费(未清)8,705.53元；30、2015年8月31日付款回单，金额3,425.62元，用途：15年3-7月水费；31、2015年8月31日付款回单，金额91,551元，用途：15年3月电费；32、2015年8月31日付款回单，金额80,575元，用途：15年4月电费；33、2016年9月23日付款回单，金额100,000元，用途：水电押金。原告认为，认可33份凭证的真实性，各笔款项的用途应以凭证载明的用途为准，其中：1、序号25、26合计为1,115,610.32元载明的用途为“房租及电费”，实际为2013年欠付的租金及物业费196,433.47元、2013年欠付的电费462,021元、2013年欠付的水费5,552.50元、2014年9月至12月欠付电费316,776元、2014年9月至12月欠付水费3,127.10元、2015年1月至2月欠付电费118,236元、2015年1月至2月欠付水费1,022.12元及其他费用12,443.13元(包括围墙修理费2,500元、2012年领用气体3,072元、2013年领用气体800元、2012年其他材料1,292.23元、更换电缆领料2,742.50元、制作考勤卡280元、2013年领用材料1,178.40元、2014年领用气体577元)；2、序号27的92,161元，原告已于当日退还被告，并提供了银行付款回单(用途为“往来”)一份及考勤卡领用单等若干。被告则主张：1、序号25、26的款项支付的是2015年1月开始的租金200,962.65元、2015年1月至7月的电费290,362元、2015年1月至4月的水费2,600.84元，其余为之前欠付的租金、杂费、水电费。2、确认原告提供的与序号27对应的银行付款回单，该款实际是原告应付被告的加工款，同时说明双方有走账的习惯。三、租金及使用费标准的争议。经原告申请，本院委托鉴定单位对涉案厂房租金的市场价进行了鉴定，鉴定结论为2015年厂房市场租金为每平方米每天0.80元，2016年厂房市场租金为每平方米每天0.83元。原告认可鉴定结论。被告认为鉴定价格过高，被告承租的是毛胚厂房。鉴定单位表示，鉴定结论系按照毛胚厂房作出。原告要求2015年1月1日至2015年8月31日的租金按每平方米每天0.80元计算，2015年9月1日至2015年12月31日的使用费按每平方米每天0.80元计算，2016年1月1日起的使用费按每平方米每天0.83元计算，自2015年9月1日起的逾期返还厂房违约金按每平方米每天0.83元的1.5倍计算。被告主张，租金、使用费均应按每平方米每天0.50元的标准计算，而且房屋使用费与逾期返还房屋违约金属重复主张。四、水电费金额的争议。原告主张的水费为2015年8月至2016年12月总计14,395.70元；电费为2015年5月至2016年12月总计1,621,909.01元，其中2016年12月电费为85,622.07元。被告除主张已经支付水电费至2015年7月以及另行支付了之后的水电押金10万元外，还对2016年12月的电费金额不予认可。为此，原告提供了2016年12月31日被告法定代表人出具的当日电表抄见数书面确认以及原告计算电费的明细表，并详细说明了电费的计算方式。被告对原告的计算方式无异议，但不认可电费金额。五、被告投入费用的争议。被告主张，因房屋质量瑕疵，导致漏水，造成被告维修损失，且被告对厂房进行了部分基建投入，要求原告赔偿漏水维修费用18,747元、设备维修费用239,824.36元、基建改造费用511,844.16元，并提供了照片、维修凭证、改造费用凭证等。原告不同意赔偿，也不认可照片等证据的证明效力。六、房屋移交争议。被告认为，2017年1月1日被告已经将厂房移交原告。为此，被告提供了2016年12月31日的移交通知书一份，移交通知书载明自2017年1月1日起我司将清空承租厂房，将厂房移交贵司，承租厂房的钥匙随本通知交你司。原告否认收到该移交通知书及钥匙，且被告并未搬迁完毕。被告承认尚有空调等部分物品未搬离，但认为原告已经停电。原告表示仅因被告搬迁需要停止供应动力电，未停照明电。针对双方争议，本院认为，双方确认被告实际使用的是8#厂房，公安机关也已证明汇成路XXX号与沪南公路XXX号是同一门号，因此本院认定租赁物为汇成路XXX号(沪南公路XXX号)8#厂房。双方虽就5#厂房也签署了《工业生产厂房租赁合同书》和《协议书》，但从双方陈述和《协议书》的内容来看，确实是为办理相关证照所用，双方实际履行的仍是8#厂房的租赁合同。8#厂房取得了建设工程规划许可证，应属合法建筑，是否已经签订出让合同补充协议不影响租赁合同的效力。被告主张租赁合同无效，本院不予采纳。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告主张已经支付租金、物业管理费、水电费至2015年7月，应承担相应的举证责任。被告主张其整个合同履行期间已经实际支付5,855,504.53元，超过了截至2015年7月31日的应付租金、物业管理费、水电费。但本院注意到，双方在2012年1月20日签署确认的《茂德与蓝瑕业务往来明细》，以及被告单方制作的其他几份《茂德与蓝瑕业务往来明细》中，除了应付租金、物业管理费、水电费外，蓝瑕公司还应支付领用气体、用电违约金等其他费用。被告提供的银行付款回单上也均记载了款项用途，部分回单上用途为气体等其他费用。现被告既不区分每笔款项的用途，也未剔除被告应付的其他费用，而认为其支付的总金额已经超过租金、物业管理费、水电费的数额，本院不予采信。根据被告提供的33份凭据，以及在案其他证据，本院认为：1、虽然被告提供了截至2015年7月的租金发票，但仍应根据被告实际付款情况来确定是否已经实际支付。2、银行付款回单上的款项用途系被告填写，一定程度上能够反映被告支付每笔款项的实际用途。因此，已经明确记载具体用途及相应期间的银行付款回单(除序号25、26、27)，按载明的用途及期间进行认定。3、序号25、26凭证涉及的费用，原告已经做出充分说明并提供了相关领用单等材料。原告所述相关欠付的租金、物业管理费的金额与根据其它凭证所载的已付金额相加的总和，与被告应付金额相吻合；欠付的水电费金额，也与被告单方制作的《茂德与蓝瑕业务往来明细》吻合；其它领用材料等费用也与被告单方制作的《茂德与蓝瑕业务往来明细》基本吻合；虽然原告对被告单方制作的《茂德与蓝瑕业务往来明细》不予认可，但足以说明被告确实应支付原告领用材料等其他费用。而被告所称该两笔费用的具体用途，自相矛盾，本院难以采信。综合双方举证，本院采信原告的意见。4、序号27凭证的费用，原告已提供证据证明当日已退回被告，本院予以采信；被告称原告支付的是加工款，无证据证明，不予采信。综上，本院确认：被告已支付租赁押金57,417.90元、截至2014年12月的租金和物业管理费、截至2015年4月的电费、截至2015年7月的水费、水电押金10万元。双方虽然约定租金价格两年不变，但未约定两年之后如何调整，而且实际履行中双方一直以每平方米每天0.50元结算，故2015年8月31日以前，仍应按此标准计算租金。合同到期后，被告未及时返还房屋，造成原告的租金损失，现原告要求按照市场租金价格计算使用费，依法可以准许。审理中，经原告申请，本院委托鉴定单位对市场租金价格进行了鉴定，该鉴定程序合法、结论客观，鉴定单位在庭审中也已对被告方的异议做出合理解释，本院予以采纳。原告同时主张了逾期返还房屋的违约金，本院认为，原告要求被告同时承担房屋使用费及逾期返还房屋的违约金，确属对同一违约行为重复主张违约责任，本院考虑到双方约定的违约金标准为当期租金的1.5倍，现按市场租金标准计算的房屋使用费高于违约金标准(0.50元×1.5=0.75元)，故在支持原告房屋使用费的诉请同时，驳回违约金的请求。合同签订后，被告在长达一年多的时间未支付费用，直至2012年1月20日双方进行对账，对相关互负费用进行结算，之后互相转账付款，能够反映双方形成了按阶段结算的惯例，因此原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。由于被告用电系分表，电费的计算方式涉及基本电费及损耗分摊等项目。现原告已经举证证明2016年12月31日的电表抄见数，并根据抄见数计算得出该月的电费金额。被告认可计算方式，但对计算结果不予认可，也未提供否定原告计算所用基础数据的证据，故本院采纳原告的计算结果。被告提供的证据尚不足以证明房屋存在瑕疵，并造成被告的损失。另外，被告在承租房屋后对房屋进行必要的装修、建设，应以在租赁期限内合理摊销为限度，现租赁期限已经届满，被告要求原告赔偿相关投入损失，本院不予支持。双方租赁合同已经到期，被告应当在期间届满后返还租赁物。虽然被告在2016年12月31日发出了移交通知，但根据庭审查明的事实，被告当时尚未全部搬离，不足以认定被告已经返还租赁物，故被告仍负有返还租赁物及承担相应的占用费、物业管理费的责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海蓝瑕机械有限公司应于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区汇成路XXX号(沪南公路XXX号)8#厂房内迁出，并将厂房返还原告上海茂德企业集团有限公司；二、被告上海蓝瑕机械有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海茂德企业集团有限公司2015年1月1日至2015年8月31日的租金229,671.60元，扣除被告上海蓝瑕机械有限公司已付租赁押金57,417.90元，实际应付172,253.70元；三、被告上海蓝瑕机械有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海茂德企业集团有限公司自2015年9月1日起至实际返还厂房之日止的占用费(2015年9月1日起至2015年12月31日止按每月45,934.32元计算，2016年1月1日起至实际返还厂房之日止按每月47,656.86元计算)；四、被告上海蓝瑕机械有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海茂德企业集团有限公司自2015年1月1日起至实际返还厂房之日止的物业管理费(按每月1,722.54元计算)；五、被告上海蓝瑕机械有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海茂德企业集团有限公司2015年8月至2016年12月的水费14,395.70元、2015年5月至2016年12月的电费1,621,909.01元，合计1,636,304.71元，扣除被告已付水电押金100,000元，实际应付1,536,304.71元；六、驳回原告上海茂德企业集团有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,052元，减半收取15,526元，鉴定费41,300元，合计56,826元，由原告上海茂德企业集团有限公司负担3,430元，被告上海蓝瑕机械有限公司负担53,396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一七年二月十三日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。