四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第3430号原告：贾晓霞，男，1971年3月5日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区茜草镇。委托诉讼代理人：丁建，四川时代永嘉律师事务所律师。被告：中国农业发展银行合江县支行，住所地四川省泸州市合江县合江镇少岷北路2号，组织机构代码45107575-7。负责人：杨小峰，行长。委托诉讼代理人：范郑平，男，中国农业发展银行合江县支行员工。委托诉讼代理人：杨霞，四川明炬（泸州）律师事务所律师。被告：泸州市华美物业有限公司，住所地泸州市前进中路29号，组织机构代码74468050-4。法定代表人：何平。委托诉讼代理人：梁平，男，泸州市华美物业有限公司公司员工。被告：余弦，女，1964年2月13日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：匡凤华，男，1964年1月7日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：吕成莉，女，1975年11月2日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：高天群，女，1975年5月26日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：舒适，男，1973年12月25日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：曾蓉，女，1971年4月3日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：何序梅，女，1982年12月25日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：陈姝，女，1983年4月10日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：孔令强，男，1983年7月27日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：叶洪莲，女，1951年11月29日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：肖抟云，男，1947年12月12日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：李春玉，女，1970年10月13日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：赵霞，女，1977年5月28日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：赵渊龙，男，1956年6月17日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：罗朝轩，男，1954年8月11日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：李寒菊，女，1958年4月4日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：李春玲，女，1966年8月8日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：李军，男，1968年9月30日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：曾香甫，女，1952年6月14日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：谢佳贝，女，1988年11月3日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：刘克龙，男，1962年4月12日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：刘欣，女，1997年6月28日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：朱成志，男，1950年1月19日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：朱敏，女，1978年5月28日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：曾长英，女，1952年5月11日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：刘红英，女，1969年11月19日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：黄学珍，女，1963年2月10日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：邱传坤，女，1968年4月12日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：赵晗，女，1974年3月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：廖茂，男，1969年8月11日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：祝昱，男，1968年3月8日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：李长琼，女，1969年10月15日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：毕君燕，女，1967年1月9日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：郑国彬，男，1940年4月2日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：吴定蓉，女，1970年2月13日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：沈春荣，男，1933年12月26日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：秦清平，男，1965年6月7日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：廖娟，女，1972年8月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：梁绍全，男，1952年10月21日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：罗幼琴，女，1954年9月9日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：黎京财，男，1968年10月10日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：刁光箭，男，1970年7月28日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：黄远容，女，1975年8月8日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：王良维，男，1960年6月25日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。被告：董盛，男，1973年11月2日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原告贾晓霞与被告中国农业发展银行合江县支行（以下简称农发行合江支行）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，被告农发行合江支行申请追加泸州市华美物业有限公司（以下简称华美物业）、余弦、匡凤华、吕成莉、高天群、舒适、曾蓉、何序梅、陈姝、孔令强、叶洪莲、肖抟云、李春玉、赵霞、赵渊龙、罗朝轩、李寒菊、李春玲、王琳琳、李军、毛亚兰、曾香甫、谢佳贝、刘克龙、刘欣、朱成志、曾长英、朱敏、杜虹、刘红英、黄学珍、邱传坤、赵晗、廖茂、祝昱、李长琼、毕君燕、郑国彬、吴定蓉、沈春荣、秦清平、廖娟、梁绍全、罗幼琴、黎京财、刁光箭、黄远容、蒲大全、王良维、董盛（以下简称余弦等四十九名被告）为本案被告，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾晓霞及其委托诉讼代理人丁建，被告农发行合江支行的委托诉讼代理人范郑平、杨霞，被告华美物业的委托诉讼代理人梁平，被告王良维到庭参加诉讼。余弦等四十八名被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾晓霞向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告装修损失费103.36万元、房屋维修费12.1419万元、房租损失费25万元、员工工资损失26.8670万元，违约金损失5万元，共计172.3289万元及资金利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年1月1日，原告与房东签订房屋租赁合同，租用位于水岸华庭小区江阳区滨江路一段9号2层1、2、3号房屋开办蓝格茶楼。原告投入128万元对所租用的房屋进行装修，于2014年4月1日开始营业。原告经营到2014年10月发现有渗水现象并有臭味，随即向华美物业反映房屋渗水情况，要求物管公司查明原因，解决渗漏问题，物业公司发现位于蓝格茶楼楼上属于农发行合江县支行的房屋内排污管破损，使污水漏在地面上造成积水，因该房屋未使用，没有及时发现排污管破损情况，造成积水几个月后渗到楼下蓝格茶楼室内。2014年11月25日，被告农发行合江支行请人将破损管道进行了更换。原告室内因渗水造成装修严重损坏，无法经营，于2014年11月停业，经过原告投入121419元进行维修后，于2015年4月1日恢复营业。2015年6月茶楼又出现漏水情况，被迫于2015年6月30日关门，与房东解除房屋租赁合同，并承担违约金5万元，以上损失请求被告农发行合江支行承担。被告农发行合江支行辩称，被告不是本案侵权人，原告主张被告屋内的漏水造成房屋渗水损失，造成污水渗漏的破损管道不属农发行合江支行所有，实际使用人是楼上住户即被告余弦等四十九名被告，污水管道的维护人也不应是农发行合江支行，不应当由农发行合江支行进行管理和维护，所以污水管道破损造成的财产损失，不应由农发行合江支行承担。其次，原告所主张的损失没有合法依据，损失数额不实，不予认可。被告华美物业辩称，华美物业不是适格被告，污水管道造成的损失，华美物业不是实际使用人。原告租用的房屋，并未列入华美物业的管理范围，华美物业主要服务小区住宅业主，被告农发行合江支行的房屋是清水房，由农发行合江支行自行加锁封闭管理，未与华美物业签订过物业服务合同，也未缴纳过物管费。在接到原告的渗水反映后，华美物业还是尽职检查，并且发现渗水原因，尽到了管理义务。华美物业与水岸华庭小区业主签订的物业服务合同有约定，物业公司维护300元以下服务，300元以上维修责任应该是由业主承担，但该小区具有特殊性，业主没有缴纳物业维修基金，所以没有基金对公用部分进行维修。原告主张的损失没有合法依据，不予认可。被告王良维辩称，农发行合江支行的楼上有水岸华庭小区好几个单元的业主，但是只追加了一部分业主作为被告，希望农发行合江支行拿出该破损管道属被告业主使用的依据，不认可是漏水管道的使用人。楼下管道在漏水的事情业主一直不知道，农发行合江支行一直将门关锁，没有人通知管道漏水的事，如果农发行合江支行尽了管理义务，早点发现漏水，水就不会积好几个月慢慢渗到原告的茶楼造成损失了，该损失不应该由楼上的业主承担。被告余弦等四十八名被告未作答辩。原告贾晓霞围绕诉讼请求依法提交以下证据：《四川省泸州市中级人民法院民事裁定书》（2006）泸执字第71-9号、《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁协议》、《装修合同》、蓝格茶楼装修受损及二楼积水现场照片11张、农发行合江支行维修管道费用的银行回单、停业期间支付员工的工资单、茶楼装修费用，对原告所提交的证据，被告农发行合江县支行对《四川省泸州市中级人民法院民事裁定书》（2006）泸执字第71-9号、农发行合江支行维修管道费用银行回单的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告农发行合江县支行向本院提交以下证据：追加余弦等四十九被告的基本信息及房屋登记簿。原告贾晓霞、被告华美物业、被告王良维对该份证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院勘查漏水现场的照片及勘查笔录，原告贾晓霞、被告农发行合江县支行、被告华美物业、王良维对此证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本案认定事实如下：原告贾晓霞系泸州市江阳区滨江路1段9号-2层一层1号、2号、3号原蓝格茶楼的经营者，2014年10月发现茶楼房屋有渗水现象，后经华美物业协助调查，发现是其楼上泸州市江阳区滨江路一段9号-1层一层1号、2号、3号房屋的地面积水所致，该房屋属被告农发行合江支行所有，积水原因系房屋顶上的管道发生破损渗漏，因该房屋属清水房，平时由农发行合江支行自行管理，漏水发生后没有及时处理，导致漏水积在地面后慢慢渗漏到楼下，使蓝格茶楼出现墙壁渗水，屋顶受污破损现象。2014年12月15日，经华美物业协助，被告农发行合江县支行出资16615元，将破损公共管道进行了维修。2015年2月，公共管道再次出现渗漏，后贾晓霞与房东解除了房屋租赁协议。经查，余弦等四十九名被告系泸州市江阳区滨江路一段水岸华庭小区9号3幢1单元3号、4号、7号、8号、11号、12号、15号、19号、20号、23号、24号、27号、28号、31号、32号、35号、36号、39号、40号、2单元1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号房屋的业主。本案在审理过程中，原告贾晓霞提出对装修蓝格茶楼装修费及被告污损茶楼造成重新装修的损失费委托评估鉴定，并同意进行随机摇号抽取评估机构，经摇号选取四川衡立泰资产评估事务所有限公司对原告所诉的财产损失进行评估。嗣后，四川衡立泰资产评估事务所有限公司向本院出具《关于评估鉴定依据不足退回委托的函》，内容载明：“……经了解，当时因水灾受损的茶楼装修已撤除，并由目前经营的火锅店重新装修，这使我们无法进行现场勘察，无法取得受损部位及其所用材料和工艺的相关依据、无法取得受损项目及其相应的工程数量。根据资产评估规范之规定我们既不能履行现场勘察的评估程序，又不具备评估鉴定的重要依据，因此，我们无法对本次委托的事项进行评估”。经本院告知原告贾晓霞提供补充鉴定材料，原告贾晓霞未能提供相关鉴定需要补充鉴定材料,致鉴定机构无法对其进行鉴定。诉讼中,原告贾晓霞、被告农发行合江支行、华美物业、王良维均认可原告经营的蓝格茶楼受污水渗漏的财产损失客观存在，经协商，原告贾晓霞、被告农发行合江县支行、华美物业一致确认原告贾晓霞的财产损失为8万元。本院认为，华美物业系水岸华庭小区物业服务公司，其承担责任的前提是未履行物业服务合同中约定的义务，原告贾晓霞、被告农发行合江县支行均未与华美物业签订物业服务合同，也未缴纳物业服务费，华美物业未向其提供物业管理服务，故被告农发行合江支行请求被告华美物业承担损失的主张，本院不予支持。被告农发行合江支行在申请追加其房屋的楼上有9号3幢1单元、2单元的业主作为被告参加诉讼后，并未提出有效证据证明该公共管道仅属余弦等四十九名被告共同使用的相关证据，且被告农发行合江支行的附一层房屋位于公共管道与附二层位置的蓝格茶楼中间，公共管道漏水虽然是事故的诱因，但蓝格茶楼的受损程度与位于附一层的农发行合江支行是否尽到管理注意义务具有直接因果关系，故被告农发行合江支行请求被告余弦等四十九名被告承担损失的主张，本院不予支持。由于农发行合江支行的房屋相邻蓝格茶楼楼上，公共管道破损处位于农发行合江支行封闭的房屋内，作为所有权人的被告农发行合江支行对其房屋疏于管理，致漏水的事实无人知晓，其地面污水在长时间渗透导致蓝格茶楼财产损失的事实客观存在，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”因此，被告农发行合江支行应当承担对原告贾晓霞财产损失的赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、被告中国农业发展银行合江县支行于本判决生效后五日内给付原告贾晓霞财产损失赔偿款80000.00元。二、驳回原告贾晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20310元，由原告贾晓霞承担18510元，被告中国农业发展银行合江县支行承担1800元。公告费800元，由中国农业发展银行合江县支行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  姚 静审 判 员  李熔钢人民陪审员  周守金二〇一七年二月二十八日书 记 员  黄 敏