中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11053号上诉人（原审原告）:汤佛熊，男，汉族，1968年7月19日出生，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审原告）:李丽霞，女，汉族，1970年3月13日出生，住广州市荔湾区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘红，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢煌伟(WILLIAMWONGWAILOO)，男，1954年7月7日出生，美国国籍，现居美国。被上诉人（原审被告）：卢煌锦(ERNESTWONGGIMLOO)，男，1950年11月12日出生，美国国籍，现居美国。被上诉人（原审被告）：黄国瑞（ARTHURWONG），男，1933年3月3日出生，美国国籍，现居美国。被上诉人（原审被告）：黄国璇（KWOCKSUENWONG），男，1934年4月9日出生，美国国籍，现居美国。被上诉人（原审被告）：黄国崇（DANIELWONG），男，1936年6月28日出生，美国国籍，现居美国。被上诉人（原审被告）：黄惠慈（WAICHEWONGHO），女，1939年8月30日出生，美国国籍，现居美国。被上诉人（原审被告）：黄国基（KWOCKGAYWONG），男，1941年2月24日出生，美国国籍，现居美国。上述七被上诉人共同委托诉讼代理人：梁某（YIUKOWKLEUNG），男，1963年11月6日出生，美国国籍，现居美国。上述七被上诉人共同委托诉讼代理人：吴慧敏，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林盛祥，男，汉族，1951年12月29日出生，户籍地址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李丽玲，女，1964年10月17日出生。委托诉讼代理人：赵旭峰，广东景君律师事务所律师。原审第三人：广州市越秀区穗侨信息咨询服务中心，住所地广州市越秀区环市东路***号A附楼25E。法定代表人:刘小娟，该中心董事长。原审第三人：徐家樑，男，汉族，1958年4月10日出生，住广州市海珠区。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：郑留阳，广东中汉律师事务所律师。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：罗树强，广东中汉律师事务所律师。原审第三人：邬仲慈，女，汉族，1949年10月30日出生，住广州市白云区。上诉人汤佛熊、李丽霞因与被上诉人卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基（以下简称卢煌伟等七人）、林盛祥、原审第三人广州市越秀区穗侨信息咨询服务中心（以下简称穗侨中心）、徐家樑、邬仲慈房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汤佛熊、李丽霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持汤佛熊、李丽霞的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由卢煌伟等七人、林盛祥共同承担。事实和理由：本案已查明的事实及证据已充分证明卢煌伟等七人、林盛祥之间签订的《存量房买卖合同》是双方恶意串通损害汤佛熊、李丽霞合法权益的行为，《存量房买卖合同》依法无效。一审认为汤佛熊、李丽霞的举证不足以证明卢煌伟等七人、林盛祥之间存在恶意串通的行为，明显忽略了《存量房买卖合同》内容与事实严重不符、明显违反常理及合同付款行为存在严重虚假等情况。具体理由如下：（一）卢煌伟等七人在明知涉案房屋已转让给汤佛熊、李丽霞三年多的情况下，另行委托梁某对外出售该房屋，且明知该房屋的房地产权证书已交付给汤佛熊、李丽霞，却隐瞒事实并以遗失为由在广州市房管局补办产权证用以交易，其行为具有“一房二卖”的恶意。（二）林盛祥在明知涉案房屋有承租人的情况下与卢煌伟等七人的代理人梁某签订《存量房买卖合同》，且该合同中没有包括交楼时间、交楼手续、违约责任等合同必要条款，明显违反交易习惯和生活常理，林盛祥也未能提供证据证明其已经实际支付购房款，故林盛祥、卢煌伟等七人的行为存在恶意串通的情形。卢煌伟等七人二审辩称，（一）卢煌伟等七人与林盛祥签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效。1.穗侨中心与汤佛熊、李丽霞签订的《房屋转让协议书》和《房屋转让补充协议书》是无效合同，汤佛熊、李丽霞无权取得该房屋。汤佛熊、李丽霞提交的证据2《委托书》是伪造的，该委托书中委托人的落款并非卢煌伟等七人的签名，卢煌伟等七人没有委托邬仲慈、何敏莉代为出售涉案房屋。即使该委托书有效，受托人也不是穗侨中心，穗侨中心无权出售涉案房屋，且穗侨中心与汤佛熊、李丽霞签订的协议书中房屋交易价格极度不合理，远低于正常市场价格，其双方是恶意串通共同损害卢煌伟等七人的合法权益。2.汤佛熊、李丽霞与穗侨中心、徐家樑、邬仲慈的交易存疑，不符合正常交易程序。3.卢煌伟等七人没有将房屋出租，根据汤佛熊、李丽霞提交的《补充证据清单2》中的《租赁合同》显示，涉案房屋是从2013年11月1日起出租20年，明显违反通常交易习惯，且该合同没有备案，汤佛熊、李丽霞没有有效证据证明2013年12月4日签订买卖合同期间涉案房屋被出租出去，亦没有有效证据证明《广州市存量房买卖合同》存在无效的情形。（二）卢煌伟等七人与林盛祥于2013年12月4日签订的《广州市存量房买卖合同》已实际履行。林盛祥已向卢煌伟等七人支付购房款，并已办理房屋过户手续。（三）根据一审查明认定和判处的内容，卢煌伟等七人在本案中不存在过错，根据诉讼费用由过错方承担的原则，本案一审、二审诉讼费应由汤佛熊、李丽霞承担。林盛祥二审辩称，卢煌伟等七人与汤佛熊、李丽霞之间的关系不能对抗林盛祥的买卖关系。穗侨中心、徐家樑二审述称，（一）卢煌伟等七人与卢周美兰委托穗侨中心、徐家樑出售涉案房屋等相关事宜的《委托书》是双方真实意思表示，且经过了相关部门的公证认证，是合法有效的，卢煌伟等七人委托至今，从未对穗侨中心、徐家樑的代理行为提出过任何异议，也没有要求终止对穗侨中心、徐家樑的授权委托。（二）穗侨中心与汤佛熊、李丽霞签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议书》是合法有效的，该两份协议是在获得卢煌伟等七人与卢周美兰委托授权并确认同意的情况下进行的。（三）对于涉案房屋的发还回迁及出售事宜，穗侨中心已在授权范围内完成了受托事项，迟延过户至汤佛熊、李丽霞名下的责任不在于穗侨中心。（四）涉案房屋与“××路××街×号9×1房、×号2×1房、1×0号402房、1×号9×3房”是同批次的回迁房，是卢煌伟等七人一并同时期、同批次办理委托授权穗侨中心、徐家樑处理相关事宜，上述房屋已由穗侨中心全部收回，并代理出售，相应售房款已交付卢煌伟等七人，期间从未出现纠纷，卢煌伟等七人也未提出过任何异议，其所称从未委托穗侨中心出售房屋、且对委托事项不知情与事实不符。（五）卢煌伟等七人与林盛祥“一房二卖”的行为，严重损害了汤佛熊、李丽霞和穗侨中心的权益，卢煌伟等七人与林盛祥之间签订的《存量房买卖合同》是无效的。（六）穗侨中心、徐家樑实施的代理行为及所产生的法律后果应由卢煌伟等七人承担。邬仲慈二审述称，其同意穗侨中心的二审答辩意见。汤佛熊、李丽霞向一审法院起诉请求：1.卢煌伟等七人与林盛祥于2013年12月4日签订的关于广州市越秀区××路××街×号地下房屋的房屋买卖合同无效；2.卢煌伟等七人与林盛祥协助汤佛熊、李丽霞将广州市越秀区××路××街×号地下房屋过户到汤佛熊、李丽霞名下；3.卢煌伟等七人、林盛祥共同承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：座落在广州市越秀区××路××街×号地下的房屋的建筑面积为278.4009平方米，原登记在卢煌伟等七人以及卢周美兰名下，为上述八人按份共有，其中，黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈、黄国基各占有房屋份额为3/18，卢煌伟、卢煌锦、卢周美兰各占有房屋份额为1/18。据广东省广州市南方公证处于2013年5月8日作出的（2013）粤广南方第039294号《公证书》所载：被继承人卢周美兰于2012年3月5日在美国死亡，其死亡时遗留的广州市越秀区××路××街×号地下房屋的八分之一产权，由卢煌伟、卢煌锦各自继承一半，即各占该房屋的十六分之一产权份额。2009年6月25日，穗侨中心（协议载甲方为卢煌伟等七人与卢周美兰，穗侨中心系作为上述八人的委托代理机构；另合同首部载委托代理人为邬仲慈）与汤佛熊、李丽霞（乙方）签订一份《房屋转让协议书》，所载内容包括：一、甲方是座落在广州市越秀区××路××街×号地下房屋产权人，乙方已明确了解该房屋的产权、现状及租赁等情况。甲方同意将其所属的该房屋产权全部转让给乙方。乙方愿意受让。二、双方同意上述房产的转让价为￥104.3万元，此价是业主实收价。办理上述房屋转让中产生的所有税款（含甲方应付的税费）及其他相关费用全部由乙方承担。三、本协议签订之日乙方向甲方支付购房定金￥10万元。甲方收取定金后45日内与乙方结清所有文件和款项，即甲方一次性向乙方交付与办理上述房屋事务相关的文件、资料（见附件）的同时，乙方一次性向甲方付清购房余款￥94.3万元。至此，上述房屋的转让手续全部结束。上述房屋的一切权利义务概与甲方无关，全部由乙方享有和承担，双方互不追究任何责任。四、乙方在处理上述房屋买卖事务过程中，甲方应乙方要求，应积极配合，并提供相关方便。五、本协议签订后，任何一方不得违约，否则，违约方应承担由此而产生的一切法律和经济责任。六、本协议一式两份，甲乙方各执一份，均具同等法律效力。本协议自甲乙双方签字后生效。同日，邬仲慈（合同首部显示甲方为穗侨中心，甲方签名栏由邬仲慈签字）与汤佛熊（乙方）签订《房屋转让补充协议书》，所载内容包括：一、甲方受美国（国际）金山华人服务社之托（广州市越秀区××路××街×号地下房产业委托金山华人服务社办理上述房产出售及其它相关的事务），指定员工邬仲慈办理向乙方转让上述房产，乙方愿意受让。二、双方同意上述房产的转让价为￥111.3万元。其中￥104.3万元为房屋业主实收价，余额￥7万元为美国（国际）金山华人服务社及甲方代理服务费，包括转让前后办理房屋相关事务，以及垫支款等。两项合计￥111.3万元。本协议签订之日乙方向甲方支付定金￥10万元，余款￥101.3万元在甲方一次性向乙方交付与办理上述房屋事务相关的文件、资料（见附件）的同时，乙方一次性付清甲方。至此，上述房屋的转让手续全部结束，上述房屋的一切权利义务概与甲方无关，全部由乙方享有和承担，双方互不追究任何责任。三、办理上述房屋的所有事务所产生的税款及其他相关费用（包括业主应付税费）全部由乙方承担。四、本协议一式两份，甲乙方各执一份，均具同等法律效力。本协议自甲乙双方签字后生效。2013年12月4日，卢煌伟等七人（系甲方、卖方；梁某作为上述七人的委托代理人签约）与林盛祥签订《存量房买卖合同》，约定内容包括：第一条、房地产权属情况，1.房地产地址为广州市越秀区××路××街×号地下；2.房地产权证号码为01××34；3.建筑面积为278.4平方米，本次交易转移278.4平方米；4.房屋使用性质为其他：工场；建筑结构为钢筋混凝土，总层数为9层，该房地产所在层数为地下；6.房屋共有情况为共同共有，共有人7人同意出售房屋并放弃优先购买权；按份共有，甲方占有全部，共有人7人同意出售房屋并放弃优先购买权；7.该房地产不存在抵押等他项权利情况；8.该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；（1）该房地产不带家私家电，（2）不带租赁合同，（3）无户口；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律后果。第二条、计价和价款，甲乙双方约定一下第1种方式计算该房地产价款：1.该房地产按整套出售并计价，总金额人民币550万元整。第三条、付款，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，1.甲乙双方选择自行交割房款，经甲乙双方充分协商，选择自行交割房款，如因此发生纠纷或引起其他后果的，风险自负（注：此处有“梁某”“林盛祥”手写签名）；（1）一次性付款，总金额人民币550万元整乙方应一个星期内向甲方支付。第六条、税费缴交，1.甲乙双方按以下第3种方式交付税费，（3）买方承担全部税费；2、签订本合同后，如遇政府部门及有关部门调整税费，对于调整部分按以下第3种方式缴付，（3）买方承担全部税费。第七条、违约责任，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条、交易不成的违约责任，1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不按本合同买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等。另，据汤佛熊、李丽霞提供的由广州市房地产档案馆于2013年12月31日出具的2013登记字1046255号《房地产登记簿查册表》记载，广州市越秀区××路××街×号地下房屋建筑面积为278.4平方米，共有情况为按份共有，登记时间为2013年10月21日；产权情况为黄国瑞占有6/36权属、权证号码150××××3531号，黄国璇占有6/36权属、权证号码150××××3532号，黄国崇占有6/36权属、权证号码150××××3533号，黄国基占有6/36权属、权证号码150××××3534号，卢煌伟占有3/36权属、权证号码150××××3535号，卢煌锦占有3/36权属、权证号码150××××3536号，黄惠慈占有6/36权属、权证号码150××××3537号；登记附注栏记载该房屋使用性质为工场；2013年12月6日核准登记，2013登记字1056477号（××路××街×号地下）存案（已核准登记）；2013年12月4日林盛祥申请转移或交换（二手房免勘），2013登记字1056477号（××路××街×号地下）存案（已正式收件）；另附注栏下方还载明有产权变更，收回原证注销。同时，据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》所载，广州市越秀区××路××街×号地下房屋的现权属人为林盛祥，建筑面积为278.4平方米，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2013年12月6日。一审诉讼中，汤佛熊、李丽霞为证明邬仲慈具有卢煌伟等七人与卢周美兰授权出售广州市××路××街×号地下房屋等事宜的合法委托手续，在一审中提交公证、认证委托书一套，包括《委托书》、《承认书》、加州证明文件、领事馆认证文件等材料。其中，《委托书》中，委托人栏载卢周美兰、卢煌伟等七人；受委托人栏载邬仲慈和何敏莉、职业分别为房产部经理和职员；事由部分载“我们是座落在广州市××路××街×号地下房屋的产权人。由于远居国外，不便回国处理上述房产事宜，特委托邬仲慈、何敏莉为我们的合法代理人，处理如下事务：委托邬仲慈、何敏莉为我们的代理人，并以我们的名义办理以下事项：1、代向拆建机构，房管部门办理拆迁补偿，回迁安置或弃产补偿等到手续，包括谈判、签订协议书、领取弃产补偿款，或回迁房屋，收取房屋钥匙和相关文件证书。2、代向房管等相关部门办理上述房屋测绘、领取测绘图和测绘报建文件、价值评估等手续。3、代向房管等相关部门办理上述房屋分割登记、析产登记、转名登记、变更登记、遗失登记、列正登记等手续和领取新契证、共有证，他项权证等产权证明文件。4、代为管理上述房屋，包括看管、维修、装修报建、出租、收取租租金、清理旧租、清走租客等。5、代为向房管规划部门查核上述房屋的产权情况和现状情况，调查房屋的租赁、出售市场情况。复印相关资料。6、代为出售上述房屋、包括与买家谈判、签订买卖协议，办理房屋交易过户手续，收取定金和售房款，以及办理与出售相关的其他事宜。如交易不成功，有权办理退案手续。7、如上述房屋在抵押，有权办理归还银行贷款，涂销抵押登记手续，签订和领取相关文件资料。9、代向相关部门办理上述房屋调档、测绘、价值评估等手续。10、代向外汇管理部门、银行办理上述房屋的售房款汇出境外（含港澳地区）的相关手续。11、如上述房屋引起诉讼，代向法院起诉、应诉、反诉、上诉或撤诉。代为承认、放弃或变更诉讼，进行和解，签收法律文书，有权申请执行已生效的法律文书，并在执行中代为承认、放弃或变更执行要求，进行和解，签收法律文书，领取执行标的。必要时可聘请律师和相关人员。受托人在办理上述事项的过程所签订的相关文件，我均予以承认。两代理人均有单独代理权”；代理人有转委托权；委托期限至书面通知；委托日期为2008年10月30日等、委托人签名处显示有卢周美兰、卢煌伟等七人的中英文字样签名。加利福尼亚周三藩市县公证人STANLEYKWOKHO签名出具的《承认书》中文翻译件载，“2008年10月30日，卢周美兰、卢煌伟、卢煌锦、黄国瑞、黄国璇、黄国崇、黄惠慈和黄国基来到本人，STANLEYKWOKHO-公证人面前，他们有足够的证据证明他们就是在所附文件上签名的人，且在本人面前承认他们在授权范围内签署该文件，该文件一经他们签署，则其代理人或代表他们的实体可执行该文件。本人在此签署本承认书并盖上本人官印，以资证明”。加利福尼亚州务卿签名并加盖加利福尼亚州大印的文件中文翻译件载“我，DEBRABOWEN，作为加州州务卿，在此证明：在所附证明书、承认书、宣誓书上于2008年10月30日署名的STANLEYKWOKHO是依该州法律适当任命、委托、经宣誓授权的公证人，有权在该州为宣誓、承认书、契约、土地转让、租赁、继承担任公证人。该公证人的公务行为是真实可靠的。同时，他可以作为以上行为出具证明，并且证明宣誓书的真实性，其可以在法庭，法官或国外使用。我进一步证明所附的证明书，承认书及宣誓书上的印章是以上所述公证人的公章同时上面的签名是上述人的真实签名。兹证明我执行此证明同时于2008年11月17日印上加利福尼亚州大印。”2008年11月18日，中华人民共和国驻旧金山总领事馆出具（2008）美领认字第0010498号认证书，上载“兹证明前面文书上美国加利福尼亚州政府的印章和州务卿DEBRABOWEN的签字均属实。该文书内容由出文机构负责。”对于上述材料，卢煌伟等七人共同表示真实性、合法性、关联性均不予认可，称该《委托书》是没有业主签名的原件，只是复印件，并认为《委托书》签名页不是由卢煌伟等七人本人签的，除了已去世的卢周美兰不知道外，另外卢煌伟等七人均没有在该委托书上签名。为此，卢煌伟等七人提交黄国崇、卢煌伟分别出具的《宣誓书》拟证明2008年10月30日该天二人并不在加利福利亚州，其中，黄国崇于2014年4月4日签署的《宣誓书》中文翻译件载“2.‘2008年10月30日那天我并不在加尼福利州。’3.‘2008年10月30日那天我在DanielWong’sKitchende的厨房内工作。其地址为4566，Bissinnet，Bellaire，Texas77401’”；卢煌伟于2014年4月23日签署的《宣誓书》中文翻译件载“2.‘2008年10月30日那天我并不在加尼福利州。’3.‘2008年10月30日那天我在我的办公室工作。其地址为1016KapahuluAvenueSte200，Honolulu，HI96816’”。同时，卢煌伟等七人为证明曾发函给《委托书》的公证员STANLEYKWOKHO，认为卢煌伟等七人没到场签名的情况下进行欺诈性公证，主张撤销该份委托公证书，在一审中提交经公证、认证的《律师函》、邮寄单及妥投证明各一份，其中，《律师函》载“经你证实的委托书中所提及的全体八位人士否认此事宜并且明确说明他们从未在你的面前签署委托书进行公证。事实上，WilliamWongWaiLoo与DanielWong于你在公证文件所述的日期当日并没有出现在加利福尼亚州”等。此外，一审审理过程中，卢煌伟等七人曾向一审法院提出就《委托书》落款中申请人的签名是否与其本人签名相符以及落款中申请人签名分别属于几个人的笔迹进行司法鉴定的申请，后于2016年10月15日向一审法院书面申请撤回上述司法鉴定申请。林盛祥则表示真实性无法确认，公证员盖章处是复印件，且委托人的签名有明显的伪造的痕迹，多个签名看上去是同一个人所签。同时，卢煌伟等七人并没有委托穗侨中心出售房屋，其签订的转让协议属于无权处分，而房屋转让补充协议书，虽然有邬仲慈的签名但是是甲方穗侨中心的代表签署，两份协议均没有取得业主合法授权。穗侨中心、徐家樑、邬仲慈均表示对上述材料真实性无异议，是卢煌伟等七人经公证认证授权穗侨中心、徐家樑、邬仲慈出售房屋，是合法有效的行为。同时徐家樑表示现委托书中的其中一人何敏莉已离职。邬仲慈还表示当时为了办理的方便所以委托书上登记的是她的名字，实际是委托穗侨中心的，其也是受公司的委托办理涉案房屋的相关问题。此外，穗侨中心、徐家樑共同表示包括涉案房屋在内的××路××街×号地下、×号9×1房、×号3×3、8×4、9×3、9×4房、×号8×、8×2、8×3、8×4房撤租发还的相关手续及接管，均由穗侨中心代理业主（继承人）完成的，业主（继承人）从未提出异议。同时，卢周美兰以及卢煌伟等七人曾授权委托穗侨中心出售××路××街×号9×3房、×号9×1房、×号2×1房、×号4×2房，从未提出异议。为此，穗侨中心、徐家樑向一审法院提交以下五组证据：1.（2006）南公证内字第29844号《继承公证书》，《通知单（给予发还）》（复印件），2006年12月1日《通知》、2006年12月19日《通知》，《经租产房屋撤管住户居住情况移交表》4份，2009年2月24日《确认书》（复印件）；2.（2009）穗越法民三初字第454号《民事调解书》（上列该案原告卢周美兰、卢煌伟等七人的委托代理人为邬仲慈，被告为麦祖发，所涉房屋为××路××街×号9×3房），2009年4月2日《房地产买卖合约书》（上载甲方、卖方为卢周美兰与卢煌伟等七人，委托代理人为邬仲慈，就××路××街×号9×3房与乙方麦某签订买卖合同，中介代理方为穗侨中心），2008年12月4日《律师函》（复印件），《授权委托书》（复印件，称房屋办理过户时原件已上缴；内容为卢周美兰与卢煌伟等七人委托邬仲慈、何敏莉处理××路××街×号9×3房买卖等事宜），《声明书》（复印件）；3.（2009）越法民三初字第455号《民事判决书》（上列该案原告卢周美兰与卢煌伟等七人的诉讼委托代理人为邬仲慈，该案被告为练某，所涉房屋为××路××街×号9×1房），2009年6月3日《房地产买卖合约书》（上载甲方、卖方为卢周美兰与卢煌伟等七人，委托代理人为邬仲慈，就××路××街×号9×1房与乙方练某签订买卖合同，中介代理方为穗侨中心），2008年12月4日《律师函》，2009年4月9日《授权委托书》（复印件，内容为卢周美兰与卢煌伟等七人委托邬仲慈、何敏莉处理××路××街×号9×1房买卖等事宜），《声明书》（复印件）；4.（2009）越法民三初字第457号《民事判决书》；（上列该案原告卢周美兰与卢煌伟等七人的诉讼委托代理人为邬仲慈，该案被告为冯某，所涉房屋为××路××街×号2×1房），2009年5月14日《房地产买卖合约书》（上载甲方、卖方为卢周美兰与卢煌伟等七人，委托代理人为邬仲慈，就××路××街×号×房与乙方冯某签订买卖合同，中介代理方为穗侨中心），2008年12月4日《律师函》（复印件），2009年4月9日《授权委托书》（复印件，内容为卢周美兰与卢煌伟等七人委托邬仲慈、何敏莉处理××路××街×号×1房买卖等事宜），《声明书》（复印件）；5.（2009）越法民三初字第459号《民事判决书》；（上列该案原告卢周美兰与卢煌伟等七人的诉讼委托代理人为邬仲慈，该案被告为谭某，所涉房屋为××路××街×号4×2房），2009年7月7日《房地产买卖合约书》（上载甲方、卖方为卢周美兰与卢煌伟等七人，委托代理人为邬仲慈，就××路××街×号4×2房与乙方谭某签订买卖合同，中介代理方为穗侨中心），2008年12月4日《律师函》（复印件），2009年3月11日《授权委托书》（复印件，内容为卢周美兰与卢煌伟等七人委托邬仲慈、何敏莉处理××路××街×号4×2房买卖等事宜），《声明书》（复印件）。汤佛熊、李丽霞和邬仲慈对上述材料三性均予以确认。卢煌伟等七人以及林盛祥对（2006）南公证内字第29844号《继承公证书》，2006年12月1日《通知》、2006年12月19日《通知》，《经租产房屋撤管住户居住情况移交表》4份的真实性予以确认，卢煌伟等七人对其他证据的三性均不予确认；林盛祥则表示认可法院文书真实性，其余证据真实性无法确认，与本案涉案房屋无关。关于汤佛熊、李丽霞购买涉案房屋款项的支付情况，汤佛熊、李丽霞表示已按合同约定于2009年6月25日、2009年7月29日分两期向穗侨中心指派的收款人徐家樑支付了全部购房款1043000元及购房中介费70000元，为此，汤佛熊、李丽霞提交经手人为徐家樑的《收款收据》三张作为证据，其中，时间显示为2009年6月25日编号为00480081的《收款收据》上载收到汤佛熊交来购买广州市越秀区××路××街×号地下房屋定金100000元；时间显示为2009年7月29日编号为00529185的《收款收据》上载收到汤佛熊交来购买广州市越秀区××路××街×号地下购房余款（全部房款已收齐）943000元；时间显示为2009年7月29日编号为00529186的《收款收据》上载收到汤佛熊交来广州市越秀区××路××街×号地下中介款70000元。卢煌伟等七人对上述《收款收据》的三性不予认可，认为是伪造的，汤佛熊、李丽霞没有出具银行转账凭证，明显不合理，而且不具有真实性。林盛祥则表示真实性无法确认，只有徐家樑的手写签名，数额巨大，但是没有转账记录，与常理不符，不能证明汤佛熊、李丽霞已支付了购房款。穗侨中心、徐家樑、邬仲慈则表示其已代业主收取涉案房款及中介费。按照交易习惯，是由公司财务刘某转给罗某，再由罗某转给业主，最近这几年都是由黄惠慈代收全部款项。同时，穗侨中心为证明房款的收款付款情况，申请其员工刘某出庭作证。证人刘某称：××街×号地下房屋的购房款人民币521256元是经我手一次性汇给澳门的罗某，再经过澳门的国际银行汇给黄慧慈。该52万多是房款的一半。当时我是代表穗侨公司汇出的一笔钱，我当时是穗侨公司的员工。是当时的代理人徐家樑转给我的，我就转给罗某，再经过罗某转给业主，当时一向均是这样交易的。罗某汇出款项后会有一份汇款的凭单传真给我证明已汇款，我方即通知美国业主收款，美国的业主一般是过两天就可以收到，如果收不到业主会立即向我方追问的。共汇款了2笔，第一次是在2009年6月18日汇了521678元，第二次是在2009年8月7日汇了52386.65元。第一次是涉案房屋一半的房款，第二次汇的是涉案房屋的一部分房款及其他房屋的租金等，我就是财务，具体的构成不清楚，合同也没有见过，公司有不同的负责人负责不同的部分。我方一直向罗某汇款，再由罗某汇款给业主，一直没有业主向我方反映没有收到款项的情况。另，汤佛熊、李丽霞在本案提交2009年5月23日《确认书》[复印件，称原件在穗侨中心、徐家樑、邬仲慈处；徐家樑称原件在美国；该复印件上载“我们黄惠慈、黄国瑞、黄国基、黄国璇、黄国崇、卢周美兰、卢煌锦、卢煌伟拥有房产坐落广州市越秀区大德路××街心××号地下（以下简称‘上述房产’），现我们郑重确认如下事项：一、我们授权美国金山华人服务社暨广州市越秀区穗侨咨询服务中心（以下简称‘金山暨穗侨’）为我们唯一的代理机构，全权代理与“上述房产”出售相关的一切事宜（含但不限于放盘、签定买卖协议、收取售房定金、办理交易过户、收取售房款项等。二、我们确定上述房地产售价为人民币104.3万元（以下简称‘房款’）。三、出售房屋所需税费由买卖双方各付各税，即卖方税费由我们支付，买方税费由买方支付。四、我们知道上述房产的交易不可能在2009年6月5日前完成，但金山应于此日期前扣除一半卖屋款作为我们应付的售房税费（凭交易部门的收款凭证结）和金山，穗侨服务费，公关费，交易完结后凭单据结算，多除少补，按2006年5月14日签的协议协定结算，先将另一半卖屋款一次性全部交付我们（汇入我们指定的银行账号）。五、本确认书所有条款均为我们的真实意思，经我们签名确认立即生效，如有反悔所有条款由此而产生的经济和法律责任均由我们承担，概与金山暨穗侨及我们的代理人无关，特此确认”；卢煌伟等七人表示没有原件，三性不予认可，且仅从该证据的落款签名显示，该八个委托人姓名仅由两人签名，明显是伪造文件；林盛祥则表示没有原件，三性均不予确认，确认书上只有七个人的签名，没有卢煌伟的签名，且其他的签名也有伪造的嫌疑，内容也与转让协议矛盾]；支付证明单2份及银行转账凭证4份、收款账号确认书、澳门国际银行汇款凭证（均为复印件，汤佛熊、李丽霞称原件在穗侨中心、徐家樑、邬仲慈处；穗侨中心表示原件确实在我处，但是今天没有带过来，在公司的档案中；卢煌伟等七人共同表示支付证明单是案外人书写，三性均不予确认，银行转账凭证是案外人账号，无法确认其真实性，案外人之间的款项往来和本案无关，收款账号确认书、澳门国际银行汇款凭证没有原件，且不符合证据的法定形式，三性不予认可，澳门国际银行汇款凭证仅从该证据显示转账时间是2009年5月8日，远远早于穗侨中心与汤佛熊、李丽霞签订的两份协议书2009年6月25日签订的时间，也早于徐家樑书写收款收据证明收取了汤佛熊、李丽霞购房款的时间，汤佛熊、李丽霞提供的证据互相矛盾，明显均不具有真实性；林盛祥表示，对支付证明单2份及银行转账凭证4份三性均不予认可，不能证明这相应的款项已支付，且与本案无关,2009年8月7日三个支付凭证注明了是四屋买卖款，与涉案房屋无关。对收款账号确认书三性均不予认可，而且上面没有共有人的签名确认，指定是收款的账户，对澳门国际银行汇款凭证三性均不予认可，该证据没有原件，另外，汇款的时间是2009年5月8日，在汤佛熊、李丽霞签订转让协议之前，也在2009年6月8日转让支付证明之前，不能证明是支付涉案房屋的房款。）此外，汤佛熊、李丽霞还提交2009年9月25日穗侨中心、徐家樑、邬仲慈，以及刘某共同签订的《备忘录》和穗侨中心于2013年12月23日出具的《情况说明》作为证据，卢煌伟等七人、林盛祥均不予认可。关于林盛祥购买涉案房屋款项的支付情况，林盛祥表示：是分两次支付的，因为当时我方只有300万元，所以先支付了300万元给梁某，后来由于梁某回美国，我方根据梁某的要求就去将剩下的250万元汇入陈志武的账户。当时是办理了房产证再收取余款，所以我方对汇款入陈志武账户的指令无异议。为此，林盛祥提交个人业务凭证、银行客户对账单一份、银行转账清单两份作为证据。汤佛熊、李丽霞对上述证据真实性不予确认，认为不清楚其中记载的客户是谁，对应账号是什么，在汇款的时候没有任何备注，不能证明款项是用于支付购房款项，里面有300万元是汇入了梁某的账号，但有250万元不知道汇入了谁的账号，与合同约定一次性付款不符。穗侨中心、徐家樑、邬仲慈表示真实性无法确认，不知道是否存在真实的交易。另，卢煌伟等七人补充提交梁某手写收据一份（复印件，上载“兹收到由梁福成代林盛祥交来的关于购置广州市越秀区豪畔街×号地下的物业后期款项贰佰伍拾万元正，加上前期已付的叁佰万元正，购房款项伍佰伍拾万元已全部付清，从今日起上述物业发生的一切债务及法律责任与原业主无关，新业主人林盛祥先生应负一切责任。恐有忘记，特立字为证”，落款日期书写为“12--2013”），并表示原件开具给林盛祥。林盛祥代理人表示经我方了解确实当时有开过收据，但是内容是否就是这一份收据不清楚，代理人需要与当事人核实。汤佛熊、李丽霞和穗侨中心、徐家樑、邬仲慈均表示对上述材料三性不予确认，汤佛熊、李丽霞还表示收条上面“濠畔”两个字都写错了，签署日期只有年月，支付款项有问题，收取款项的人也没有获得书面委托，且不清楚梁某什么时候收到款项，说明卢煌伟等七人、林盛祥之间存在串通。关于涉案房屋使用情况，汤佛熊、李丽霞表示购买房屋后由其实际占有并对外出租获取收益至今，为证明该事实，汤佛熊、李丽霞在本案提交以下证据：1.2009年8月26日《撤租具结书》（汤佛熊、李丽霞表示原件应当在在穗侨中心处，所载内容主要为承租人王礼貌于2009年8月1日撤租，撤租原因为已于2009年7月31日出售）；2.广州市房屋租赁合同3份（2012年11月22日的租赁合同记载出租人为黄国瑞，委托代理人为汤佛熊，承租人为邱达明，租赁部位为越秀区××路××街×号首层2房号，租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日；2012年11月22日的租赁合同记载出租人为黄国瑞，委托代理人为汤佛熊，承租人为邱达明，租赁部位为越秀区××路××街×号首层2房号，租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日；另一份2012年11月22日的租赁合同记载出租人为黄国瑞等8人，委托代理人为汤佛熊，承租人为邱达明，租赁部位为越秀区××路××街×号首层2房号，租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日；2012年11月22日的租赁合同记载出租人为黄国瑞等8人，委托代理人为汤佛熊，承租人为邱某，租赁部位为越秀区××路××街×号首层3房号，租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日；2013年9月12日租赁合同记载出租人为卢煌伟等七人与卢周美兰，委托代理人为汤佛熊，承租人为李丽霞、方某，租赁部位为越秀区××路××街×号地下，租赁期限为2013年11月1日至2032年10月31日）；3.2013年9月16日《租赁合同》（出租人为李丽霞、方某，承租人为邱某，租赁部位为越秀区××街×号地下（后仓），租赁期限为2013年9月18日至2014年10月31日止等）；4.文件移交确认书[上载收件人为汤佛熊，交件人为徐家樑，收件日期为2009年7月29日，所交材料包括1.美使认字第0010498、0011135、0011141号原件，2.房地产权证Ｃ6××90、Ｃ1××37、Ｃ1××40、Ｃ1××42原件，3.房地产权证Ｃ1××41、Ｃ1××36、Ｃ1××38、Ｃ1××39原件，4.转委托书（2009）南公证内字第24744号，5.卢煌伟等七人与卢周美兰美国护照翻译件复印]；4.2009年7月27日的（2009）南公证内字第24744号《转委托书》（上载转委托人为邬仲慈，受托人为汤佛熊，内容为邬仲慈是座落在广州市××路××街×号地下房屋产权人的合法代理人，现转委托汤佛熊为合法代理人，全权代理执行和处理以下事项：1、代向拆建机构，房管部门办理拆迁补偿，回迁安置或弃产补偿等到手续，包括谈判、签订协议书、领取弃产补偿款，或回迁房屋，收取房屋钥匙和相关文件证书。2、代向房管等相关部门办理上述房屋测绘、领取测绘图和测绘报建文件、价值评估等手续。3、代向房管等相关部门办理上述房屋分割登记、析产登记、转名登记、变更登记、遗失登记、列正登记等手续和领取新契证、共有证，他项权证等产权证明文件。4、代为管理上述房屋，包括看管、维修、装修报建、出租、收取租租金、清理旧租、清走租客等。5、代为向房管规划部门查核上述房屋的产权情况和现状情况，调查房屋的租赁、出售市场情况。复印相关资料。6、代为出售上述房屋、包括与买家谈判、签订买卖协议，办理房屋交易过户手续，收取定金和售房款，以及办理与出售相关的其他事宜。如交易不成功，有权办理退案手续。7、如上述房屋在抵押，有权办理归还银行贷款，涂销抵押登记手续，签订和领取相关文件资料。9、代向相关部门办理上述房屋调档、测绘、价值评估等手续。10、代向外汇管理部门、银行办理上述房屋的售房款汇出境外（含港澳地区）的相关手续。11、如上述房屋引起诉讼，代向法院起诉、应诉、反诉、上诉或撤诉。代为承认、放弃或变更诉讼，进行和解，签收法律文书，有权申请执行已生效的法律文书，并在执行中代为承认、放弃或变更执行要求，进行和解，签收法律文书，领取执行标的。必要时可聘请律师和相关人员。受托人在办理上述事项的过程所签订的相关文件，我均予以承认。受托期限至上述事项办结时止。受托人有单独代理权）。5.收款收据等收款凭证；6.租金发票（上载时间分别有2012年12月4日、2013年9月9日、2013年12月23日、2014年4月1日，纳税人名称为卢煌伟等七人与卢周美兰）。另，汤佛熊、李丽霞表示2015年5月黄国瑞等原业主委托他人隐瞒事实恶意挂失挂失补领涉案房屋产权证书，提交房地产证遗失声明、广州市房地产登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表作为证据。一审法院认为：梁某具有卢煌伟等七人委托其出售广州市越秀区××路××街×号地下房屋的合法授权委托手续，其代表卢煌伟等七人与林盛祥于2013年12月4日签订的《存量房买卖合同》，系双方自愿签署，是签约双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案中，林盛祥对已支付合同项下购房款项的事实进行举证，而卢煌伟等七人亦确认收齐林盛祥的全部购房款，且现涉案房屋的权属已实质变更登记至林盛祥名下，即林盛祥业已取得涉案房屋的产权。虽汤佛熊、李丽霞主张其于2009年6月25日所签署的《房屋转让协议书》以及《房屋转让补充协议书》，早于林盛祥订约时点，但其上述两份买卖协议既未经房管部门鉴证，亦未办理相关预告登记或者其他公示手续，故上述协议仅约束合同双方当事人，不具有对抗第三人之效力。再者，虽汤佛熊、李丽霞主张购买涉案房屋后由其实际占有并对外出租获取收益至今，但其在本案提交的租赁合同的出租人栏以及缴纳租金发票所载纳税人名称均显示为“黄国瑞等8人”，林盛祥作为外部人难以知晓汤佛熊、李丽霞是否与卢煌伟等七人之间签订有买卖合同以及实际履行情况。因此，汤佛熊、李丽霞的举证并不足以证明林盛祥与卢煌伟等七人存在恶意串通的行为，故汤佛熊、李丽霞在本案主张前述《存量房买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。如若汤佛熊、李丽霞认为卢煌伟等七人以及卢周美兰在与其形成的房屋买卖合同法律关系中存在违约行为致汤佛熊、李丽霞合法权益受损，则应另循法律途径解决。另，关于本案诉讼费，依据公平合理和诚实信用原则，理应由汤佛熊、李丽霞和卢煌伟等七人两方各自负担一半为宜。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年3月31日作出如下判决：驳回汤佛熊、李丽霞的诉讼请求。诉讼费人民币19187元（其中：受理费14187元，诉保费5000元），由汤佛熊、李丽霞负担9593.5元，由卢煌伟等七人负担9593.5元。本院二审期间，汤佛熊、李丽霞提交了在房管局打印的授权委托书、房地产登记申请书，该授权委托书是在2006年5月14日办理的委托，委托期限至书面期限为止，拟证明涉案房屋的发还、继承、领取房产证都是由邬仲慈和徐家樑办理的。卢煌伟等七人质证意见为：对该证据的真实性没有异议，卢煌伟等七人有委托过徐家樑、邬仲慈代为办理房屋发还事宜，但该委托书中的地址不是涉案房屋的地址，涉案房屋原地址是广州市中区大德路189号，该查册资料内所附的委托书已是十几年前的文件，卢煌伟等七人均年纪老迈，不记得该委托书是否是其签署。林盛祥质证意见为：该证据与林盛祥的买卖合同没有关联，对其证明力有异议，该证据不能对抗林盛祥购买房屋的行为。穗侨中心、徐家樑、邬仲慈质证意见为：确认该证据的真实性、合法性和关联性，该委托书上的地址是发还前的旧地址，被拆迁的房屋是189号，发还需要以旧地址进行发还，但由于旧地址的189号房屋被拆迁了，故发还了涉案房屋，涉案房屋与拆除的189号房屋没有关系。经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审期间，汤佛熊、李丽霞以其二人已另案起诉要求确认卢煌伟等七人就涉案房屋与梁某之间的民事委托代理行为无效为由，申请中止审理本案。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：汤佛熊、李丽霞关于卢煌伟等七人与林盛祥就涉案房屋所签房屋买卖合同无效以及要求卢煌伟等七人、林盛祥协助将涉案房屋过户至汤佛熊、李丽霞名下的主张是否成立。虽然穗侨中心、邬仲慈以涉案房屋业主的代理人身份与汤佛熊、李丽霞签订了《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议书》，约定将涉案房屋转让给汤佛熊、李丽霞，但该两份协议未经房管部门办理交易鉴证，亦无办理相关预告登记或其他公示手续，一审法院认定上述两份协议仅约束合同双方当事人，不具有对抗第三人之效力并无不当。根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》的记载，涉案房屋2013年10月21日登记在卢煌伟等七人名下。卢煌伟等七人委托梁某作为委托代理人处理涉案房屋出售等相关事宜，并向梁某出具了相关授权委托手续。梁某以卢煌伟等七人代理人的身份与林盛祥签订《存量房买卖合同》，将卢煌伟等七人名下的涉案房屋产权转让给林盛祥，卢煌伟等七人确认林盛祥已付清全部购房款，涉案房屋于2013年12月6日被登记在林盛祥名下，卢煌伟等七人与林盛祥所签的《存量房买卖合同》事实上已履行完毕。本案现有证据并不足以证明林盛祥存在与卢煌伟等七人恶意串通损害第三人合法权益的故意，不足以证明卢煌伟等七人与林盛祥所签《存量房买卖合同》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应属无效的情形，汤佛熊、李丽霞要求确认涉案《存量房买卖合同》无效并要求卢煌伟等七人、林盛祥协助将涉案房屋过户至汤佛熊、李丽霞名下依据不足，本院不予支持。虽然汤佛熊、李丽霞另案起诉要求确认卢煌伟等七人就涉案房屋与梁某之间的民事委托代理行为无效，但林盛祥是在梁某已办理授权委托手续的情况下，基于合理信任签订涉案《存量房买卖合同》的，卢煌伟等七人与梁某之间的民事委托代理行为是否无效并不足以影响涉案《存量房买卖合同》的效力，汤佛熊、李丽霞要求本案中止审理依据不足，本院不予接纳。综上所述，上诉人汤佛熊、李丽霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14187元，由上诉人汤佛熊、李丽霞共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一七年十一月二十八日书记员  贾妍游瑞娜