上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9700号上诉人(原审被告)：陆瑾华，女，1956年10月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人(原审被告)：陆妞华，女，1961年10月27日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：须永发(系陆妞华姐夫)，男，1954年12月21日出生，汉族，户籍地上海市，居住地上海市静安区。上诉人(原审被告)：陆妍华，女，1945年1月7日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：须永发(系陆妞华姐夫)，男，1954年12月21日出生，汉族，户籍地上海市，居住地上海市静安区。上诉人(原审被告)：陆燕华，女，1951年3月29日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人(原审被告)：陆棣华，女，1959年1月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：须永发(系陆棣华姐夫)，男，1954年12月21日出生，汉族，户籍地上海市，居住地上海市静安区。被上诉人(原审原告)：王爱珍，女，1954年2月16日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张晓薇(系王爱珍儿媳)，女，1981年1月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王佳荣(系王爱珍儿子)，男，1982年3月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初5426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王爱珍的一审诉请。第一，一审判决不符合陆瑾华与王爱珍在25年前就上海市甲房屋(以下简称“系争房屋”)签署房屋买卖协议时的真实意思表示。因为当时陆瑾华告诉王爱珍系争房屋是几代祖传，遗留问题多，没有产证，不能过户；王爱珍表示不能过户也可以，只要王爱珍与儿子的户口迁入系争房屋。所以系争房屋买卖协议书没有约定房屋过户，王爱珍与儿子户口迁入系争房屋时王爱珍付了房款人民币(以下币种均为人民币)17,000元。王爱珍在一审中称签订房屋买卖协议时陆瑾华说办理系争房屋产证后即与王爱珍办理房屋过户，与事实不符。且在一审诉讼之前的十几年中，王爱珍多次提出要迁出系争房屋，让陆瑾华返还钱款，从最早提出返还3万元、6万元、30万元直至100万元，理由是现在私房动迁与以前不一样，要看是否产权人。第二，一审法院认为系争房屋产权份额可另行解决。这在理论上行得通，但实际上行不通。因为1992年陆研华从新疆回沪为了报户口所以申领了产证，但产证中没有载入文革时被街道、居委占用的25平方米房屋，也未载入陆妞华居住的约27平方米房屋。系争房屋的实际面积远不止产证登记的面积。若按一审判决结果，相当于王爱珍侵占了未载入产证的房屋面积，侵占了陆穗华(死亡)的遗产份额。被上诉人王爱珍辩称：不同意上诉人的上诉请求。同意一审判决。王爱珍与陆瑾华签订的房屋买卖契约是双方真实意思表示，且有其他五位产权共有人签字确认，王爱珍依约支付了房款，并一直居住于系争房屋内。上诉人所称房屋产权面积与实际面积不符的情况与本案无关。至于陆穗华的遗产继承问题，上诉人可以另行主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王爱珍向一审法院起诉请求判令：1、确认王爱珍为上海市静安区甲房屋共同共有产权人之一(将原陆瑾华的名字变更为王爱珍)；2、陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华协助王爱珍办理系争房屋产权变更手续。一审法院认定事实：1991年，王爱珍与陆瑾华签订《卖买房屋契约》，载明：卖主陆瑾华、买主王爱珍，今由卖主陆瑾华(甲方)与买主王爱珍(乙方)通过商定，在双方互利、自愿的基础上就房屋买卖事宜达成如下契约：一、房屋地址：甲；二、房屋位置及面积：1、前门灶间楼下的三分之一(约3平方米)归买主所有，今后拆房时此三分之一的房屋面积仍属买主。2、外客堂现分隔为二间，前半间约16平方米及搁楼一间归买主，该房东边与陆燕华走廊垟相接，西边与青云街道相接，北边与陆燕华客堂后半间相接，以上三边(东边、西边、北边)垟为双方共同财产，未经双方同意，任一方不得擅自拆除及另立门、窗。南边垟归买主所有(以屋沿为准)。该房屋顶中间正樑与陆燕华各一半，正樑以南屋顶全属买主所有；三、房屋价格为人民币壹万柒千元正，买主一次付清。落款处有陆瑾华、王爱珍签名。下备注“以上陆瑾华与王爱珍协商的卖买房屋契约，我们姐妹等伍人都同意，今后无论发生什么变化，决不反悔，否则后果自负”。陆妞华、陆妍华、陆棣华、陆燕华、陆瑾华、陆穗华分别签名。1991年1月11日，陆瑾华出具《卖房现金收条》，载明：今收到买主王爱珍买房现金人民币17,000元(壹万柒仟元)正，以此为据。落款处有陆瑾华签名。王爱珍及子王佳荣户籍于1991年1月11日从他处迁入系争房屋，王爱珍又于1994年2月迁出系争房屋，现王佳荣户籍在系争房屋。2015年7月9日，《证明》载明：本居委居民王佳荣，，本人现居住在本辖区内(其祖父母均长期居住在此)。居住地址：本市闸北区。特此证明。落款宝山路街道宝华居委会，盖章上海市闸北区宝山路街道宝华里居民委员会。一审另查明，陆瑾华、陆棣华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆穗华六人系兄弟姐妹关系。其六人之父亲陆松凡于1975年去世，母亲石富珍于1982年去世，陆松凡夫妇生育了上述六子女。1988年5月6日,上海市国有土地使用权申报登记表载明：土地使用户名陆瑾华等，土地座落甲，土地用途居住；使用来源及共有情况写明此房是隔代传，由祖父母(已故)遗留给子陆松凡夫妇(已故)现遗留给陆松凡子女。1992年11月20日，陆瑾华等六人取得系争房屋房地产权证，产权证号沪房闸字第11367号。其中载明：房屋座落甲，室号或部位全幢，结构砖木，层数1，间数6，建筑面积92.9平方米；所有权性质私有，陆瑾华、陆妍华、陆燕华、陆穗华、陆棣华、陆妞华共同共有。现上海市房地产登记薄载明：房屋坐落甲②全幢(注记信息栏中2007-09-03房屋坐落甲)。陆穗华于2015年11月16日去世，其未婚且无子女。2015年12月19日，陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华签署协议书一份，其中载明：陆穗华生前所属甲六分之一房屋产权归五姐妹陆妍华、陆燕华、陆瑾华、陆棣华、陆妞华共同继承和管理。一审审理中，王爱珍提交1999年10月25日《收条》，载明：今收到王佳荣1999年10月地租费拾肆元陆角肆分。(甲1/6地租费)，盖章陆瑾华。陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华对该证据提出异议，认为收条上的字不是陆瑾华写的，章也不是陆瑾华的。一审审理中，王爱珍表示，王爱珍自1987年即居住在系争房屋，1991年陆瑾华主动询问王爱珍是否想要购买系争房屋，若王爱珍无购房意向，则将系争房屋出售给他人，故王爱珍同意购买系争房屋并签署协议，双方并口头约定待房屋符合过户条件时办理过户手续。为让王爱珍安心，陆瑾华建议将王爱珍之子户籍迁入系争房屋，手续均由陆瑾华办理。王爱珍一家三口及王爱珍的公婆实际居住系争房屋至今。陆瑾华取得房产证后一直未告知王爱珍，故陆瑾华应承担继续履行合同的法定义务。陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华表示，系争房屋系祖传房屋，陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华父亲于1975年去世，母亲于1982年去世，六名子女未就产权份额进行分割。现陆穗华已去世，其份额由陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华共同继承。根据1987年的实际居住状况，陆瑾华将自己的居住部位租赁给了王爱珍。1991年系争房屋是不能买卖的，王爱珍只要求迁入自己及儿子两人户口，并没要求过户，故双方只是租赁关系。王爱珍居住的部位与房屋买卖契约记载一致，即外客堂前半间、阁楼一间、前门灶间楼下的三分之一。王爱珍与陆瑾华之间签订的买卖合同没有实际履行，系争房屋办出产证与王爱珍无关。一审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，王爱珍与陆瑾华签订的《卖买房屋契约》对系争房屋买卖的位置、面积、价格均作了明确约定，陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华、陆瑾华、陆穗华均签名认可，故该合同系双方当事人真实意思表示、房屋共有人均同意、未违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据审理查明，王爱珍签订房屋买卖合同后支付了合同约定的全部购房款，且王爱珍及其家人一直居住系争房屋中，以上事实与陆瑾华所称房屋买卖合同未实际履行、双方之间为租赁关系明显不符，故王爱珍要求陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华在系争房屋可以办理产证后协助其办理产权证的变更登记手续、将原陆瑾华名字变更为王爱珍，于法不悖，予以支持。现因陆穗华已去世，在系争房屋中原属陆穗华名下的产权应由其法定继承人即陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华、陆瑾华五人共同继承，据此，一审法院认为系争房屋产权应变更登记为陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华、陆瑾华、王爱珍共同共有。关于王爱珍及陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华应享有的系争房屋产权份额，当事人可依法另行解决。另，王爱珍要求依据与陆瑾华的《卖买房屋契约》，主张系争房屋之物权权利，不符合法律规定，不予支持。据此，一审法院作出判决：一、陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华应于判决生效之日起三十日内协助王爱珍将上海市闸北区甲②产权登记变更为陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华、陆瑾华、王爱珍共同共有(因过户产生的税、费按国家规定承担)；二、驳回王爱珍的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：王爱珍与陆瑾华于1991年签订的《卖买房屋契约》就系争房屋的买卖事宜已作明确约定，陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华、陆穗华作为系争房屋共有人亦签名认可，故王爱珍与陆瑾华就系争房屋成立买卖关系。王爱珍依约支付了房款并实际居住于系争房屋至今。现王爱珍要求陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华在系争房屋可以办理产证后协助其办理产权证的变更登记手续，将原陆瑾华的名字变更为王爱珍，于法有据，应予支持。陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华称双方未曾约定房屋需要过户，故王爱珍无权要求过户的意见，缺乏依据，不能成立。产权过户本是房屋买卖的题中之义，在没有相反约定的情况下，出卖人理应协助买受人办理产权登记变更手续。至于陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华所称的产权份额分割问题，因上述《卖买房屋契约》就出售房屋的位置、面积已有明确约定，故陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华所称王爱珍侵占他人应得份额之说，尚不能成立。综上所述，陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陆瑾华、陆妞华、陆妍华、陆燕华、陆棣华负担。本判决为终审判决。审判长 张 松审判员 邬海蓉审判员 余 艺二〇一七年二月十三日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……