山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终128号上诉人（原审被告）：威海广澳旅游投资有限公司，住所地山东省威海市乳山市区东内环路（兴东小区）。法定代表人：徐国岩，董事长。委托诉讼代理人：徐美丽，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵志，男，1952年12月30日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人威海广澳旅游投资有限公司（以下简称威海广澳投资公司）因与被上诉人赵志房屋买卖合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2015）乳滨民初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人威海广澳投资公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.双方已经签订商品房买卖合同及售后包租合同，双方已经完成涉案房产的验收和交付。威海广澳投资公司已经于2013年8月4日取得初始登记证书，赵志可以随时到房管部门办理产权变更登记手续；2.赵志未提供办理房屋产权变更手续的身份证复印件、委托书等原件，威海广澳投资公司不存在违约责任；3.涉案房产已经交付，赵志已实际领取2年的租金，数额远高于其利息损失；4.契税、房屋登记税、印花税及工本费、维修基金系威海广澳投资公司代第三方收取，赵志无权就已经产生的水电费等损耗要求威海广澳投资公司返还。被上诉人赵志辩称，1.赵志已经两次将委托书交给威海广澳投资公司，第一次是在2011年10月1日接房时，威海广澳投资公司要求复印身份证、银行卡及手写委托书，委托其办房产证。第二次是因赵志一直催要房产证并向威海广澳投资公司退房告知书，威海广澳投资公司于2013年1月18日向赵志发电子邮件，要求赵志按照威海广澳投资公司要求书写委托书。赵志写好委托书后邮寄给威海广澳投资公司。在购房及接房时，赵志两次向威海广澳投资公司提供身份证复印件；2.房产证未办理的责任在威海广澳投资公司，赵志已经提供办证所需的一切材料及相关费用；3.威海广澳投资公司在开发过程中欺骗购房者，8年未办理房产证，且仅支付了两年的租金。综上，原判正确，请求维持。赵志向一审法院起诉请求：1.解除赵志与威海广澳投资公司签订的商品房买卖合同；2.要求威海广澳投资公司返还购房款423416元、契税12702元、房屋登记费550元、土地证登记费800元、印花税及工本费110元、维修基金1403元，共计438981元；3.要求威海广澳投资公司赔偿损失(以438981元为基数，自2014年2月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止)；4.诉讼费用由威海广澳投资公司承担。事实和理由：赵志于2009年10月5日与威海广澳投资公司签订购置福如东海文化园7幢1080号商品房(装修期房)的买卖合同和商铺租赁协议书(包租10年)，并按合同约定分期交付全部购房款423416元。合同约定2011年6月30日前将房屋交付使用，赵志于2011年10月1日接房，并缴纳契税12702元、房屋登记费550元、土地证登记费800元、印花税及工本费110元、维修金1403元，共计15565元。威海广澳投资公司当时明确承诺90个工作日提交产权证，但直至2014年8月经赵志多次催促未果。后威海广澳投资公司才告知原合同不是机打的，无法办理产权证书。赵志于2014年8月19日专程到威海广澳投资公司处重新签订机打的购房合同，并再次约定180日提交产权证的时间。直到现在已经又过去近一年时间，赵志仍未取得产权证及购房发票。一审法院认定事实：2009年9月30日，威海广澳投资公司取得项目名称为银滩长江路8596、8597的商品房预售许可证，编号为乳房售字第2009039号，有效期为自2009年9月28日至2010年9月28日。2009年10月5日，赵志与威海广澳投资公司签订编号为N0.0000514的商品房认购书一份，约定赵志认购威海广澳投资公司开发的福如东海·百花长廊7号楼1层1080号房屋，面积为35.08㎡，单价为12070元/㎡，总价为423416元。同日，双方又签订了商品房买卖合同及福如东海文化园商铺租赁协议书，但双方均未提交商品房买卖合同原件或复印件。双方签订的福如东海文化园商铺租赁协议书约定赵志将其购买的位于乳山银滩旅游度假区福如东海文化园7栋1080号商铺出租给威海广澳投资公司，租赁期限为10年，年租金为总房款的8％。赵志于2009年10月5日缴纳购房定金20000元，于2009年10月16日缴纳购房款191708元，于2009年12月23日缴纳购房款169366元，于2011年10月1日缴纳购房款42342元，共计423416元。赵志另于2011年10月1日向威海广澳投资公司缴纳维修基金1403元、契税12702元、房产登记费及印花税555元、土地证登记费及工本费905元，共计15565元。威海广澳投资公司根据上述付款时间、付款金额向赵志出具加盖公司财务专用章的工商服务业统一收款收据五份，但其未向赵志出具不动产发票。2011年10月1日，威海广澳投资公司将赵志购买的福如东海·百花长廊7号楼1层1080号商铺交付使用。2012年11月29日，威海广澳投资公司取得工程名称为福如东海1#、2#、6#、7#楼工程的威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，编号为2012032。2013年1月18日15时32分，赵志名下电子邮箱(账户名为“zhaotienian”，账号为ｚｈａ×××＠163.ｃｏｍ)收到电子邮件一封，发件人账户为“幽灵专love”，账号为937×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。邮件主题为“福如东海委托书”，邮件内容为“您好，在办理房产证之前您需要填写此委托书，请您将第一份委托书打印出来，按照第二份委托书范例文本填写第一份委托书，然后将填完的委托书挂号信回来。寄回地址：山东省威海市乳山银滩旅游度假区福如东海售楼处电话：063167××××9收件人：张毅邮编：264504”，邮件附件为2个文档名为“委托书”的电子文档。其中，一个附件文档的内容为“委托书本人(姓名，根据购房合同填写完整)系乳山银滩福如东海文化园859号楼(房号)业主，现委托威海广澳旅游投资有限公司同志为本人办理乳山银滩福如东海文化园859号楼(房号)房地产权转移登记事宜，请予以接洽!委托人：(签名按手印)身份证号码：联系电话：日期：”。另一个附件文档的内容为委托书的范例文本，针对上述文档中空白委托书应该如何填写进行标示注明。经质证，威海广澳投资公司称发件人邮箱账号并非公司账号。威海广澳投资公司对电子邮件内容中的电话系售楼处电话及公司有名为张毅的工作人员均无异议，但其主张张毅现已离职。一审诉讼中，赵志提交委托书复印件一份及国内挂号信函收据原件一份，拟证实其在收到电子邮件后，已按电子邮件附件中委托书的填写标准填写办理产权证书的委托书并用挂号信的方式邮寄送达给威海广澳投资公司。该委托书复印件的内容为“委托书本人赵志(姓名，根据购房合同填写完整)系乳山银滩福如东海文化园8597号楼1080(房号)业主，现委托威海广澳旅游投资有限公司同志为本人办理乳山银滩福如东海文化园857号楼1080(房号)房地产权转移登记事宜，请予以接洽!此委托真实有效，仅委托办理房地产权转移登记事宜和办理产证。特此委托。委托人：赵志身份证号码：152101195212301518联系电话：0216478****/133××××7161日期：2013年元月18日”。国内挂号信函收据原件的邮件编号为XA42927329831，寄达地为乳山市，收件人姓名为张毅，收寄人员盖章处加盖上海闵行印章，收寄时间为2013年1月20日。经质证，威海广澳投资公司称其并未收到该委托书。2013年8月14日，威海广澳投资公司取得坐落于银滩长江路的8597幢房屋的初始登记证书，房屋所有权证号为乳山房权证银滩字第××。2013年9月23日，赵志制作退房告之信函一份，载明其与威海广澳投资公司签订商品房买卖合同并缴纳购房款、办理产权证的费用共计438181元，但其未收到购房发票及产权证，故其要求根据合同第十五条之约定要求退房并赔偿损失。赵志另提交国内挂号信函收据原件一份，拟证实其将上述退房告之信函邮寄给威海广澳投资公司。国内挂号信函收据原件的邮件编号为XA43000161531，寄达地为乳山市，收件人姓名为杨经理，收寄人员盖章处加盖上海闵行印章，收寄时间为2013．09．24。经质证，威海广澳投资公司称其未收到该退房告之信函。2014年8月19日，赵志与威海广澳投资公司又重新签订商品房买卖合同(现房买卖文本)一份，约定赵志购买威海广澳投资公司开发的银滩长江路859号第8597幢1层85971080号房屋，建筑面积共35.06㎡，单价为12070元／㎡，总金额为423174元。合同第四条付款方式及期限约定“买受人按下列第1种方式按期付款：1．一次性付款。签合同时一次性交齐房款肆拾贰万叁仟壹佰柒拾肆元(￥423174)。注：具体付款以我公司收款凭证为准。……”。合同第六条交房期限约定“出卖人应当在2011630前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。……”。合同第十一条关于产权登记的约定为“双方约定在商品房办理初始登记后180日内，向产权登记机关申请办理转移登记。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内申请初始登记，双方同意按下列第1种方式处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.02％赔偿买受人损失。……因买受人原因，不能在约定期限内申请转移登记的，由买受人承担责任”。合同第十二条关于房屋转移登记申请方式的约定为“双方约定房屋转移登记按照下列第2种方式处理：……2．买受人委托出卖人向产权登记机关申请。……”。赵志在合同买受人处签名、捺印，威海广澳投资公司在合同出卖人处加盖公司合同专用章。现赵志仍未取得其所购买的银滩长江路859号第8597幢1层85971080号房屋的产权证书。一审法院认定上述事实有双方当事人陈述、商品房认购书、商品房买卖合同、租赁协议书、工商服务业统一收款收据收款联、委托书、退房告之信函、国内挂号信函收据、电子邮件内容截屏、电子邮件附件文档打印件、商品房预售许可证、竣工工程质量验收报告、竣工验收备案证、竣工规划验收合格证、初始登记证书等在案为证。一审法院认为，赵志与威海广澳投资公司于2014年8月19日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。双方当事人应严格按合同约定履行义务。本案争议的焦点问题是双方签订的该商品房买卖合同是否应当予以解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，根据双方于2014年8月19日签订的商品房买卖合同第十一条关于产权登记的约定及第十二条关于房屋转移登记申请方式的约定，双方共同确认的房屋转移登记的期限及方式为由赵志委托威海广澳投资公司在商品房办理初始登记后180日内向产权登记机关申请办理，但威海广澳投资公司已经在2013年8月14日取得坐落于银滩长江路的8597幢房屋的初始登记证书，故涉案房屋在签订该商品房买卖合同时已经系现售商品房，威海广澳投资公司应当在该商品房买卖合同签订之日起第90日前即2014年11月17日前为赵志办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。威海广澳投资公司辩称其公司协助办理产权证的工作人员张毅多次与赵志电话联系希望提供委托书及身份证复印件以便于协助办理产权证，但因赵志至今未向其提供办理产权证所需的材料，故未办理产权证的责任在于赵志。根据赵志于2013年1月18日15时32分收到的委托办理产权证书的电子邮件、落款时间为2013年元月18日的委托书复印件及收寄时间为2013年1月20日的国内挂号信函收据所形成的证据链，足以证实赵志已按电子邮件附件文档中委托书的范例文本填写委托办理产权证书的委托书，并按电子邮件内容中提供的寄回地址、收件人、寄回方式挂号邮寄给威海广澳投资公司协助办理产权证书的工作人员张毅。即使因邮局送达等其他原因导致威海广澳投资公司未收到该挂号信函，在双方于2014年8月19日签订新的商品房买卖合同时，威海广澳投资公司已经取得涉案房屋的初始登记，另已经早在2011年10月1日收取了赵志维修基金、契税、房产登记费及印花税、土地证登记费及工本费等办理产权证所需的费用，威海广澳投资公司作为成熟的房地产开发企业，完全可以当场要求赵志重新提供新的身份证复印件、办理转移登记委托书等相关材料，现威海广澳投资公司也未再提交其他证据证实已经履行要求赵志重新提交身份证复印件、办理产权转移登记委托书的提示义务，应承担举证不能的法律后果。综上，威海广澳投资公司的抗辩理由，不予采信。至本案结案之日，由于威海广澳投资公司的原因导致赵志仍未取得房屋所有权登记证书，故赵志要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于赵志要求返还购房款423416元、维修基金1403元、契税12702元、房产登记费及印花税555元、土地证登记费及工本费905元的诉讼请求，因上述费用均系由威海广澳投资公司收取，并由威海广澳投资公司出具加盖公司财务专用章的收款收据，故赵志要求威海广澳投资公司返还上述款项的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于赵志要求赔偿经济损失(以438981元为基数，自2014年2月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止)的诉讼请求，因双方签订的商品房买卖合同中关于产权登记的约定条款仅仅对因出卖人的责任导致未能在规定的期限内申请初始登记的违约责任进行了表述，但对由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书时应承担的违约责任并无约定，故赵志主张的按中国人民银行同期贷款利率计算的损失应自威海广澳投资公司逾期办证之日即2014年11月18日起按照已付购房款总额423416元计算至给付之日止。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决：一、解除赵志与威海广澳投资有限公司于2014年8月19日签订的商品房买卖合同；二、威海广澳投资有限公司于判决生效之内返还赵志购房款423416元、维修基1403元、契税12702元、房产登记费及印币555元、土地证登记费及工本费905元，共计438981元；三、威海广澳旅游投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿赵志经济损失(以购房款人民币为基数，自2014年11月18日起按照中国人民银款利率计算至给付之日止)；四、驳回赵志多诉部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7885元，由威海广澳投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，双方于2014年8月19日签订商品房买卖合同约定，房屋转移登记由买受人委托出卖人向产权登记机关申请。威海广澳投资公司作为房地产商，其对于办理房产证所需的相关手续十分清楚知晓，双方在合同约定由出卖人向产权登记机关申请，出卖人即威海广澳公司不仅有义务将符合产权登记机关要求的材料提交给产权登记机关，也有义务向赵志说明办理房产证所需的相关材料。威海广澳投资公司主张其多次催促赵志提供身份证复印件及授权委托书，但赵志一直未提供，办证手续不全，导致其无法向产权登记机关申请有悖常理且未提供证据证实。赵志提供其收到委托办理产权证书的电子邮件、2013年1月18日的委托书复印件、2013年1月20日的挂号信函收据已相互印证，形成完整的证据链，足以证实其已经向威海广澳投资公司提供委托书。即使威海广澳投资公司主张其未收到委托，根据合同相对性，赵志已将委托书邮寄给威海广澳投资公司，威海广澳投资公司因邮政部门的原因未收到委托书造成违约，其亦应向赵志承担违约责任。威海广澳投资公司与赵志两次签订商品房买卖合同，尤其是在2014年双方因办证需要第二次签订商品房买卖合同，威海广澳投资公司完全可以当面要求赵志提供身份证复印件及委托书，但是其现在仍主张赵志未提供身份证复印件及委托书，不符合常理，本院不予认可。故本院认定，威海广澳投资公司系因自身原因导致赵志至今未取得房屋所有权登记证书，赵志据此诉请解除合同和赔偿损失，应予支持。维修基金、契税、房产登记费及印花税、土地登记费及工本费系威海广澳投资公司收取办理房屋产权登记的费用，现威海广澳投资公司未为赵志办理产权登记，故其应当返还上述费用。关于威海广澳投资公司所主张的租金问题与本案并非同一法律关系，本案不予审查。综上，威海广澳投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7885元，由威海广澳旅游投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一七年二月二十七日书 记 员  刘双双