上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12684号上诉人（原审被告）：上海富羿豆芽种植有限公司，住所地上海市金山区新农镇沈庄村6068号。法定代表人：吴全清，总经理。委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海茂茂服装有限公司，住所地上海市金山区新农镇沈庄村6068号。法定代表人：蒋明仙，董事长。委托代理诉讼人：彭立新，上海中桥律师事务所律师。原审被告：上海许涛木业有限公司，住所地上海市闵行区龙吴路5900号。法定代表人：许成进。上诉人上海富羿豆芽种植有限公司（以下简称富羿公司）因与被上诉人上海茂茂服装有限公司（以下简称茂茂公司）、原审被告上海许涛木业有限公司（以下简称许涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初6634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富羿公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人茂茂公司要求解除合同及要求上诉人搬离的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院未将牡丹村村民委员会列为本案第三人，无法查明《朱泾镇集建区外建设用地减量化补偿协议》的真实性，故属于遗漏当事人，程序违法。二、被上诉人茂茂公司与原审被告许涛公司的租赁关系与上诉人无关，上诉人与茂茂公司双方已重新达成租赁关系，故系独立于茂茂公司与许涛公司的租赁关系存在。许涛公司并非拖欠租金，而是茂茂公司为了解除租赁关系达到自己不法目的，故意不接受许涛公司上交的租金，而拖欠租金并未构成根本性违约，因此不构成解除合同的条件。一审法院以许涛公司同意解除合同而认定上诉人与茂茂公司的租赁关系随之终止而作出的判决，属于认定事实错误。被上诉人茂茂公司辩称：被上诉人系与原审被告许涛公司存在租赁合同关系，与上诉人富羿公司没有直接的租赁关系，且富羿公司也从未向被上诉人支付过租赁使用费，而是向许涛公司支付租赁使用费。现涉案土地纳入政府减量化地块范围，除了有相关证明外，村委会与被上诉人签订的合同亦已基本履行完毕。被上诉人因与原审被告曾经约定因拆迁可以解除合同，现其也同意解除，在此基础上被上诉人要求富羿公司搬离是有法律依据的。原审被告许涛公司述称：上诉人富羿公司与被上诉人茂茂公司签订的租赁合同仅仅是为了办证需要，并未实际履行，富羿公司的租金是付给原审被告的，原审被告再根据与茂茂公司的租赁合同把租金付给茂茂公司。《金山区2015年“198”区域减量化计划》和《朱泾镇集建区外建设用地减量化补偿协议》都是有效的。2016年7月，茂茂公司诉至一审法院，请求：1、判令许涛公司支付2016年3月1日至2016年6月30日租金13,333元；2、判令自2016年7月1日起解除与许涛公司于2013年12月10日订立的《租赁合同》；3、判令富羿公司立即搬离原使用的茂茂公司的厂房。一审法院认定：茂茂公司出租的厂房系坐落于上海市金山区XX镇XX村XX号内合法拥有的产权房。茂茂公司与许涛公司于2013年12月10日签订一份《租赁合同》，该合同第1条：甲方（茂茂公司）将位于金山区XX镇XX村XX号内原污水厂区域XX号234.87平方、XX号78.24平方二幢房屋共计建筑面积313.11平方及占地面积约4亩有偿出租给乙方（许涛公司）使用。第2条：租赁期限为5年，自2014年3月1日至2019年2月28日。第3条：租赁费前五年每年肆万整。第4条：付款方式为先付后使用。第7条：乙方未经甲方书面同意将承租标的物擅自转租第三人，甲方有权依法解除租赁合同。第8条：合同履行期间如遇政府及集体组织依法需征用或动迁等不可抗力的原因，致使租赁合同无法继续履行的应当依法解除，双方不承担违约责任。双方还就其它事项在《租赁合同》中作了约定。《租赁合同》签订后，茂茂公司交付了厂房给许涛公司使用。2014年7月22日，许涛公司与富羿公司签订了《厂房租赁合同书》，许涛公司将从茂茂公司处租来的厂房转租给了富羿公司进行生产经营至今。之后，茂茂公司于2015年11月24日向许涛公司发出催告函，内容为：“上海许涛木业有限公司：根据金山区人民政府有关通知，我企业已纳入到减量化地块范围内，并要求于2015年10月31日前完成撤离。就上述通知我公司已于2015年9月8日交于你公司，但你公司至今未予履行。据此，我公司再次将政府通知寄你公司，望你公司务必在2015年11月底前尽快撤离所租赁的场所。希予以配合。”许涛公司于2015年11月25日收到了该催告函。另查明，茂茂公司产权房屋所在地块已纳入《金山区2015年“198”区域减量化计划》的范围，对茂茂公司所属房屋的房地产估价、设备资产重置价值评估已经完成，茂茂公司与牡丹村村民委员会也已签属了《朱泾镇集建区外建设用地减量化补偿协议》。一审法院认为：茂茂公司与许涛公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定。许涛公司与富羿公司之间的转租关系不影响该合同合法有效，双方均应遵照履行。茂茂公司认为，许涛公司拖欠茂茂公司租金，致使茂茂公司不能实现合同目的，构成根本性违约；茂茂公司配合金山区政府土地减量化工作，致使《租赁合同》已经无法继续履行，而且茂茂公司已经履行了通知义务，茂茂公司认为解除的条件已经成就，故诉请自2016年7月1日起解除茂茂公司与许涛公司的《租赁合同》；许涛公司在庭审中表示同意茂茂公司解除《租赁合同》的请求。法院认为，茂茂公司的此项诉请不违反法律规定，符合合同约定，法院予以准许。根据合同法有关规定，次承租合同的订立以原租赁合同为基础。当原租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。因此，本案中许涛公司与富羿公司之间的租赁关系因《租赁合同》的解除而终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《租赁合同》未解除前，许涛公司应按合同约定的租金给付租赁费。关于茂茂公司、许涛公司、富羿公司在解除租赁关系后的赔偿事宜，许涛公司、富羿公司在诉讼中均明确表示暂不诉讼，故本案不予处理。一审法院审理后于二○一六年九月二十八日作出判决：一、原告上海茂茂服装有限公司与被告上海许涛木业有限公司于2013年12月10日签订的《租赁合同》于2016年7月1日解除；二、被告上海富羿豆芽种植有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离租赁的原告上海茂茂服装有限公司的厂房（坐落于上海市金山区XX镇XX村XX号内原污水厂区域XX号234.87平方、XX号78.24平方二幢房屋及占地面积约4庙的场地）；三、被告上海许涛木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海茂茂服装有限公司自2016年3月1日起至2016年6月30日止的房屋租金13,333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告上海许涛木业有限公司负担。经本院审理查明：一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：被上诉人茂茂公司作为涉案房屋的产权人与原审被告许涛公司之间因签订《租赁合同》而建立的房屋及场地租赁法律关系合法有效，当受法律保护。但根据现有证据可以证明茂茂公司已被政府纳入减量化地块范围内，茂茂公司亦于2015年11月24日函告许涛公司，要求许涛公司务必在2015年11月底前撤离所租赁的场所，鉴此，《租赁合同》已经无法继续履行，故茂茂公司要求解除《租赁合同》，合法有据，法院当予支持。至于合同解除的法律后果，许涛公司明确不在本案中主张，系许涛公司的自愿行为，于法不悖，法院当予准许。而上诉人富羿公司并未提供充分确凿的证据证明其业与被上诉人茂茂公司之间直接建立了涉案房屋及场地租赁法律关系，因此在茂茂公司与许涛公司之间租赁关系已解除的前提下，富羿公司亦应及时搬离。至于富羿公司作为实际使用人可能存在相应损失的问题，富羿公司明确不在本案中主张，并无不可，当予准许。鉴此，一审法院根据本案事实所作的判决并无不当，本院依法维持。上诉人富羿公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25元，由上诉人上海富羿豆芽种植有限公司负担。本判决系终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年二月十四日书 记 员  王长鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……