新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新42民终1367号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋建春，男，1964年5月14日出生，汉族，无业，现住沙湾县。 委托代理人：姜丽玲，新疆沙泉律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司，住所地：沙湾县乌鲁木齐西路荣盛大厦**，组织机构代码：75768003-6。 法定代表人：常蓉，沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司董事长。 委托代理人（特别授权）：窦廷贵，新疆扬眉律师事务所律师。 上诉人宋建春因与上诉人沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司（以下简称荣盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2016）新4223民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日受理后，依法组成合议庭于2018年1月15日开庭进行了审理，上诉人宋建春及其委托代理人姜丽玲，上诉人荣盛公司的委托代理人窦廷贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋建春上诉请求：撤销一审判决第一项，改判由被上诉人承担延期交房的违约责任，给付上诉人房租损失40万元（2015年度），一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：房屋拆迁补偿协议依法成立，为有效合同，应受法律保护。被上诉人未能按期向上诉人交付房屋违约，依据双方约定的赔偿数额为每年40万元房租，被上诉人应当向上诉人支付此款。被上诉人本应在2014年年底向上诉人交付593.21平方米门面房（按拆迁前上诉人房屋套内面积348.95平方米×1.7），按每平方米15000元计算门面房市场价为8898150元，按6%利率计算年利息是533889元，利息损失远大于双方约定的40万元房租损失；如被上诉人按期交付门面房，对外出租每年可得收益为711600元，也远大于40万元房租损失。一审没有考虑被上诉人应当补偿上诉人593.21平方米门面房预期收益，以及被上诉人过错和违约并存的情况，按原房租20万元来衡量上诉人实际损失，不具有客观公正性。 荣盛公司答辩称，涉案房屋是公益事业划拨用地，房屋性质是公益事业用房，在拆迁过程中基于对房屋的不了解，而且听信了对方提供的产权证复印件，所以按照348.95平方商业用房签订的拆迁安置补偿合同，该合同内容显示公平，与实际情况相差甚远，该合同继续履行会严重损害我方的合法权益。在一审中我们提出反诉要求撤销合同，我们认为撤销合同是我们的权利。一审判决26万元我们不认可，我们认为应当重新确定补偿方案，上诉人宋建春认为应当补偿800多万元这个说法毫无事实依据。宋建春的上诉请求和事实理由均不成立，应予驳回。 荣盛公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判支持上诉人反诉请求，依法重新确定补偿标准及金额，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人隐瞒了房屋是划拨用地、公益用房、实际面积169平米的事实，房屋拆迁补偿合同显失公平，且存在重大误解，属于可撤销可变更合同。一审适用《城市房屋拆迁管理条例》错误，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，城市房屋征收由县级以上人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。本案房屋拆迁合同主体违背该条例的规定，应属无效合同。一审认定被上诉人房租费损失为20万元缺乏证据证明。上诉人支付被上诉人三年房屋租金45万元的收据，证实被上诉人年租金损失不超过15万元，故本案合同损失计算方法错误，按照年租金40万元判决与事实不符，应予改判。 宋建春答辩称，双方签订协议的基础，不是按土地、房屋登记性质及面积进行补偿，答辩人根本没有也无必要隐瞒、欺骗荣盛公司土地及房屋登记信息，该信息早已在土地及房屋部门登记公示，荣盛公司早已知情也应当知道答辩人房产情况。荣盛公司认为协议存在显失公平、重大误解要求撤销，答辩人认为荣盛公司违背诚实信用原则，双方签订协议后，答辩人已向荣盛公司交付被拆迁综合楼，荣盛公司在2012年5月份就拆除综合楼，该综合楼当时现状已不存在，没有撤销的事实根据。如荣盛公司认为双方协议的基础，即房屋套内建筑面积与事实不符，当时就不要拆除，双方仍可以测量确定套内建筑面积属实与否。截止到目前，时隔五年多时间，明显超过一年撤销、变更权的行使期限，请人民法院判决驳回其诉请。本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，因该法适用范围是为公共利益由政府征收、补偿的法律，不是针对商业开发活动。荣盛公司在2012年一次性支付答辩人45万元租金，原因是当时确定的年租金就是20万元，荣盛公司提前一次性支付答辩人三年租金，另外该公司还需处理一些未到期承租户问题，答辩人就给该公司优惠了部分租金，并非荣盛公司所称年租金不超过15万元。 宋建春向一审法院起诉请求：1、被告承担违约责任，给付原告2015年延期交房房租40万元；2、被告承担本案一切诉讼费用（包括案件受理费、律师费等其他诉讼过程中产生的费用）。 荣盛公司向一审法院反诉请求：一、依法判令撤销双方之间签订的《房屋拆迁补偿协议》；二、依法重新确认补偿标准及金额（按照实际面积及性质补偿或者对房产作价按市场价折旧补偿）；三、反诉费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2012年4月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋拆迁补偿协议》。双方约定，甲方（即被告）拆迁补偿乙方（即原告）在沙湾县世纪大道89号一栋三层营业楼（房产证上登记的房屋位置为：沙湾县三道河子镇沙城南路30区53栋101室）。协议中对原告拆迁前的房屋（含地下室）面积是按照套内面积进行计算。整个房屋（含地下室）的套内面积为348.95平方米（包括：地下室公厕46.63平方米，一层223.73平方米，二层78.59平方米）。双方在协议第一条中约定"按照348.95平方米的套内面积，再比照1:1.7的赔付比例给乙方（即原告）新建房屋。赔付乙方地下室新建负一层，赔付面积79.27平方米；赔付新建一层，赔付面积380.34平方米，二层赔付乙方新建负一层，赔付面积133.6平方米。以上，总共赔付面积为593.21平方米【即按照拆迁前原告房屋的套内面积348.95平方米×1.7倍（1:1.7的赔付比例）=593.21平方米）】。协议第三条中约定"乙方给甲方交付拆迁房屋钥匙前，甲方先支付乙方三年房租。"2012年4月12日被告已经依约支付原告三年房租45万元。协议第六条约定"甲方于2012年开工，于2014年年底交工，如果延期交房甲方支付乙方双倍房租，即每年40万元。如果交钥匙迟延6个月，甲方改用现金方式赔付乙方，给乙方的赔付面积按建筑面积每平方米15000元折算，给付乙方。"双方签订协议后，原告（反诉被告）就向被告（反诉原告）交付了拆迁房屋，该拆迁房屋也已经被拆迁近五年，至今被告（反诉原告）未能按照协议约定向原告（反诉被告）赔付新建房屋。原告（反诉被告）的拆迁房屋的房产证编号为：00004010，房产证确权和发证日期为2000年2月23日，房屋所有权人为原告（反诉被告）本人。2015年5月11日，该房产证因房屋灭失被注销登记。 一审法院认为：从房产档案及土地档案看土地用地批准、项目选址、建设工程规划许可、施工规划许可均反映是宋建春申请，换发之前的房产存根也反映是宋建春所有，注销电脑记录反映宋建春单独所有。被告辩称原告主体不适格的意见，不予采纳。拆迁房屋的土地性质属于无偿划拨的公益事业用地，用地项目名称是公厕，房产属性是公益、商住混用。土地使用面积230.5平方米，房屋建筑面积169.9平方米。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定："以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。"宋建春以划拨方式取得沙城南路三十区该宗土地使用权面积230.5平方米，是否在拆迁房屋中有土地收益依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定不属于本案民事审查范围。本案审理的是房屋拆迁安置补偿合同，不是土地使用权转让合同。被告答辩土地属划拨形式来抗辩合同显示公平，不属于本案拆迁房屋补偿合同的审理范围。虽然原、被告双方在《房屋拆迁补偿协议》中并没有约定原告是否要向被告交付拆迁房屋的产权证和土地使用证，但依照《合同法》第六十条第二款原告应履行合同附随义务，签订拆迁安置补偿协议后原告应将房产证及土地使用权证交付被告，由拆迁人办理房地产权属注销登记手续、土地出让批准手续。如原告交付被告房产证及土地使用权证原件应当出具有收条。原告（反诉被告）没有举证也不能举证交付房产证及土地使用权的收条证据。原告被拆迁房屋的房产证编号为：00004010，该房产证在2015年5月11日因房屋灭失被房地产管理部门注销登记。被告辩解是原告到房管局申请注销的房产证没有提供证据。原告宋建春举证拆迁前对原告房屋面积的测量底稿4份因是复印件，真实性被告不认可，依法不能作证据使用，但原告举证出示的《房屋拆迁补偿协议》是原件，其合同真实性予以确认。合同约定：赔付乙方地下室新建负一层，赔付面积79.27平方米；赔付新建一层，赔付面积380.34平方米，二层赔付乙方新建负一层，赔付面积133.6平方米。以上，总共赔付面积为593.21平方米。被告辩解合同上写的数字是基于对原告的信任凭原告的陈述得来的。被告的辩解不能使人信服，被告作为开发商对被拆迁房屋有考察审查义务，开发前考察房屋现状及衡量开发成本，不会对房屋不作考察了解轻易相信。本案房屋已被拆除，审查考证房屋无证面积有困难。但最主要和关键的问题是被告要求对房屋面积进行事实重新评价没有现实意义，本案不是净地出让土地使用权，是商品房开发进行的拆迁，其一、拆迁人在拆迁时关注和注意考虑的是开发的地理位置、有无开发的价值、开发成本支出及利润空间有多少，不特意关注有房产证的房屋面积多少、没有房产证的临时房屋面积多少，以及超出土地红线图的违章建筑面积多少，房屋拆迁有时刻意回避或者模糊这些问题；其二、如拆迁人区分有房产证的房屋、没有房产证的临时房屋，以及超出土地红线图的违章建筑房屋面积有多少，以此来作为拆迁补偿合同的补偿依据，或者本案补偿标准不按全部房屋面积参照1:1.7的标准进行补偿，则房屋拆迁补偿协议则达不成，协议不能成立，商品房开发达不到被拆迁人的满意房子则拆不成。本案不能证明反诉原告对拆迁面积受蒙蔽而遭到误解，从而作出错误的意思表示。反诉原告请求撤销、变更房屋拆迁协议，不予支持。 被告辩称为清退拆迁房屋的租赁户支付房租和押金3.4万元。按照双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中第三条约定："乙方（即原告）在双方约定的期限内将厕所和库房清空，照相馆和酒吧甲方（即被告）自行解决。"第七条约定："乙方（即原告）协助甲方做好拆迁工作......从合同签订之日起到房屋交工，在此期间发生的费用和租房合同的纠纷甲方（即被告）自理与乙方无关。"可以认定，原、被告对如何妥善处理拆迁房屋的租赁户的房租及房租押金问题达成了约定，由被告自行解决。被告举证的收条二份，也证实了被告按照协议第三条及第七条的约定对照相馆和酒吧（被拆迁房屋的租赁户）的房租及房租押金退还的情况。履行了房租、押金退还的合同义务。租房户未按期搬出造成的损失反诉原告的反诉请求未主张，反诉原告的反诉陈述不作审理。被告未能按照双方签订的《房屋拆迁补偿协议》第五、六条的约定于2012年开工，2014年年底将房屋交付原告。该工程至今因第三人（工商局家属楼的拆迁户）的原因未能动工建设，被告未能按期向原告补偿交付新建房屋，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在协议第六条中约定的"如果延期交房甲方（即被告）支付乙方（即原告）双倍房租，即每年40万元"。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，约定"双倍房租"条款属于因违约产生的损失赔偿额的计算方法，说明房租是20万元，在房租的基础上双倍赔偿损失计算，属于违约金条款。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。本案支持原告的违约金请求26万元（20万元房租＋20万元×30%）。对原告要求被告承担本案诉讼中产生的律师费10000元。该诉讼请求不属于因被告违约给原告造成的实际损失，属于原告接受有偿法律服务支付的报酬对价，不属于诉讼费用。因此，原告的该项诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告荣盛公司于本判决生效后十五日内给付原告宋建春2015年一个年度的违约金26万元；二、驳回原告宋建春的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告荣盛公司的反诉诉讼请求。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本案争议焦点：1、案涉房屋拆迁补偿协议是否应撤销，补偿标准及金额是否应重新确定；2、上诉人荣盛公司是否应向上诉人宋建春承担给付违约金的责任，如承担，金额如何确定。 本院认为：上诉人宋建春与上诉人荣盛公司于2012年4月15日签订的房屋拆迁补偿协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于撤销合同问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。上诉人荣盛公司称签订合同时被拆迁房屋土地、房屋性质及实际面积与合同约定不符，属于重大误解、显失公平。首先，双方合同约定的补偿依据是房屋套内面积，非房屋属性及土地使用权性质。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，有关划拨用地的土地使用权出让金、土地收益的缴纳属管理性规定，不涉及房屋拆迁补偿合同的效力，也即非撤销合同的事由。其次，荣盛公司为房地产开发有限责任公司，其与宋建春签订房屋拆迁补偿协议系商业开发行为并非征收行为，所以荣盛公司上诉称应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的主张不成立。荣盛公司作为商业用地开发方，了解、核实被拆迁房屋及土地现状、权属等情况，系其与相对人签订合同必备的工作内容，因此荣盛公司称仅依据宋建春陈述签订合同的主张违背日常经验法则。另外，当事人对合同的签订负有审慎义务，荣盛公司未提供证据证明签订合同过程中由于宋建春阻挠等原因致使无法确定被拆房屋的面积、属性、土地使用权性质，也未提供证据证实按照房屋套内面积348.95平方米在原址范围以1：1.7比例补偿新建房屋的合同约定非其真实意思表示，故荣盛公司称签订合同时存在重大误解、显失公平的上诉理由不成立。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。荣盛公司主张重大误解、显失公平的事项在其2012年拆除案涉房屋时即应当知道，故荣盛公司于2015年在本案中提出反诉主张的撤销权已经消灭，加之拆除房屋的合同权利荣盛公司已经行使，所以其要求撤销合同，重新确定补偿标准及金额的主张无事实依据和法律依据，一审未予支持正确。 关于违约金问题，荣盛公司未按合同约定向宋建春交付新建房屋，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。"双方合同约定延期交房支付双倍房租每年40万元，系对违约产生的损失赔偿额的计算方法，属违约金性质。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。据此，一审以合同约定延期交房支付每年双倍房租40万元确定年租金20万元为实际损失，并在此基础上，酌定荣盛公司向宋建春给付2015年违约金26万元符合法律规定，宋建春上诉要求按双倍房租支付违约金的主张不能成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14670元，邮寄费100元，合计14770元，由上诉人宋建春负担7300元，上诉人沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司负担7470元。 本判决为终审判决。  审 判 长  刘琳  代理审判员  袁国军  代理审判员  张玲  二〇一八年二月二十四日  书 记 员  杨文婷