河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0211民初891号原告李广庆（反诉被告），男，汉族，1971年12月1日生，住河南省开封市开发区。委托代理人陈灵奇、王予皖，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）刘天祥，男，汉族，1993年12月6日生，住河南省祥符区。委托代理人范之敏、姚歌，河南龙文律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告李广庆诉被告刘天祥及反诉原告刘天祥反诉被告李广庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理，依法由审判员徐跃、付艳宇、陈伟组成合议庭，于2016年9月2日及2016年9月13日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王予皖，被告及其委托代理人范之敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告诉称：2013年6月24日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，约定原告将其坐落于宋城路老预备役师院内A座204号房屋一套（含地下储藏室）转让给被告，房屋价款为53.5万元，付款方式为协议签订之日被告付10万元定金，协议签订后30个工作日被告付15万元房款，下余28.5万元房款须在2013年12月31日前全部支付完毕，协议签订后，被告未按照协议约定全部履行，仅向原告支付了部分房款，尚欠18.5万元房款未付，原告多次向被告催要，被告均未给付，故原告起诉诉讼，要求1、被告继续履行合同，并向原告支付所欠房款185000元；2、被告承担违约责任，向原告支付违约金10万元；3、本案的诉讼费由被告负担。被告答辩并反诉称：被告家人代被告与原告签订了房屋买卖合同，按照协议约定，原告需提供房屋手续并协助被告办理产权证书，在协议履行过程中，被告一再要求原告提供办理房产证的相关手续，原告表示在办理中，期间被告装修了上述房屋并搬进该房屋居住。由于原告迟迟没有向被告交付办证手续，被告为维护自身利益没有将购房款全部支付完毕。截止到原告起诉，其仍未向被告提供办理房屋产权证的相关手续，本案的涉案房屋现达不到办理房屋产权证的条件，导致了合同目的无法实现，依照相关法律规定，被告反诉要求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、要求反诉被告赔偿反诉原告的房屋装修费用共计100000元；3、要求反诉被告退还反诉原告购房款45万元。反诉被告针对反诉原告的反诉辩称：1、反诉状所称的已经交付了45万元房款与事实不符，原告实际收到的为35万元房款；2、反诉状所称的房屋无法办理产权证与事实不符，房产证正在办理当中，而且双方签订合同时原告已经告知被告房屋当时是没有房屋产权证的，因为房屋是军队所有的土地建设的房屋，分配给军队干部的，当时分配给原告一套，原告又将该套房屋卖给了被告，签订房屋买卖合同时已经告知了被告不知道何时能够办理房屋产权证，如果以后部队办理的话原告愿意配合办理房屋产权证；3、要求继续履行双方的房屋买卖合同，驳回被告的反诉请求。原告为支持其诉讼请求并针对被告的反诉答辩，向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告之间关于房屋买卖的约定及违约责任的约定；2、商品房预售许可证复印件一份，证明本案争议的房屋为合法建筑；3、土地产权证复印件一份，证明本案争议的房屋所使用的土地系合法；4、原告的军官证复印件一份，证明原告曾是军队干部；5、部队后勤部门证明复印件一份，证明军队向原告分配了房屋即本案的涉案房屋；6、原告交纳房款收据复印件一份，证明原告曾向军队交纳房款的事实；7、部队营房科证明原件一份，证明本案的涉案房屋的房产证正在办理过程中。经庭审质证，被告对原告提供的上述证据1的真实性无异议，双方对何时办理产权证书没有明确约定的时间，属于约定不明，作为被告有权立即要求被告办理房屋产权证，另外协议中原告转卖给被告时是没有房产证的，协议中除了约定了产权，也约定了维修基金，有限、燃气等，至今原告也并未过户给被告，双方在第三条中手写的部分约定未付房款转为借贷关系，证明被告未付清房款不属于违约，合同约定的违约金过高，原告损失的仅为未付房款的利息，请求法院依法核减违约金，被告认为合同已经达到解除的条件了，因为房屋不可能办理产权证；认为证据2并不是涉案房屋的房屋预售许可证；证据3土地使用权证书未显示包含涉案房屋所在的土地；对证据4无异议；证据5为复印件，应该提供原件，证明内容显示是部队建设的，不是开发商建设的；证据6为复印件，被告有异议；证据7有异议，从形式上单位出具证明的应该有单位负责人或是经办人签字，但是该证明上没有，证明内容相互矛盾，①证明显示为部队代建，部队未有建筑资质，不可能代建房屋、②证明也显示了本案的涉案房屋并未取得相应的预售证，房屋就不可能办理房屋产权证。涉案房屋办理不了房屋产权证，合同目的不能实现，故应当予以解除合同。被告为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交如下证据：1、提供原告出具的收到条复印件三份及转账凭证复印件三份，证明被告共给付原告房款45万元；2、针对装修损失，被告认为应对装修的现价值进行评估。经庭审质证，原告对被告提供的上述证据中收到条无异议，对三份转账凭证有异议，认为被告给付了原告房款40万元，2013年7月22日的及6月24日的收到条被告给付的是现金，2013年12月4日的收到条是当天给付了5万元的现金，另外在2013年11月13日转账了5万元，共计10万元，所以出具了一份10万元的收到条，另外两次转账都是5万元，共计10万元，这两次转账都没有出具收到条。被告认为原告2013年12月4日出具的收到条是被告给付了原告现金10万元，并非包含2013年11月13日转账的5万元，庭下提供开封市绿源绿化工程有限公司开户许可证复印件一份及账户流水一份，证明上述公司的法定代表人刘小现为被告的亲属，支付房款也均是其支付，该公司的账户在2013年11月29日支出了30万元，其中包含2013年12月4日给付原告的现金10万元；经质证，原告认为上述均与本案无关，原告2013年12月4日给被告出具的收到条包含有被告2013年11月13日通过刘小现的银行账户向被告转款的5万元。庭审后，被告向本院申请调取其提供的证据2商品房预售许可证包含本案的涉案房屋，开封市不动产登记中心在原告提供的上述预售许可证复印件上加盖公章并注明“德金房地产有限公司开发的长城花园11、12号楼办理预售许可证，证号为2010011号“。经质证，被告对上述证明的真实性无异议，但是认为本案的涉案房屋所在小区不是长城花园小区，是预备役师家属院，房屋在长城雅园小区院内，并非长城花园小区，上述证据与本案无关。经审查，原告提供的证据1、2、4、5、6、7客观真实，且与本案具有关联性，对上述证据的真实性本院予以采信；提供的证据3系复印件，且未提供原件与之核对，对该份证据本院不予采信。被告提供的证据客观真实，且与本案具有关联性，对上述证据本院予以采信。原告认为被告提供的证据中2013年12月4日的收到条显示的10万元包含有2013年11月13日被告通过刘小现的银行账户向其转款的5万元，对此被告不予认可，原告于2013年6月24日及7月22日向被告出具的收到条均为现金，与银行转款均无关系，原告亦未提供其他证据证明其观点，对原告的此项诉求，本院不予支持。经审理查明，位于开封市××路××号的长城花园高层住宅11号楼、12号楼（A座、B座）系河南德金房地产有限公司开发，并委托预备役一三六师代建的商品房项目，上述房屋于2009年4月份竣工，2009年9月份交房，2010年1月12日原开封市房产管理局核发了预售许可证（许可证号2010第011号）。原告原系预备役一三六师后勤部科长，其向预备役一三六师交纳了房款，购买了上述房屋中的A座204号房屋。2013年6月24日，刘合宪代被告与原告签订了一份房屋买卖协议，该协议约定，原告将其购买的上述204号房屋转让给被告，房屋的建筑面积为145平方米，双方约定总房款为53.5万元（含地下储藏室约8平方米、配套费即热水、有线、燃气、维修基金），并约定原告应积极配合被告办理房屋产权手续，约定付款方式为：协议签订之日被告支付10万元作为购房定金；协议签订后30个工作日内，被告支付房款15万元；下余房款28.5万元在2013年12月31日前全部支付；并约定如到期未按时还款，违约方向对方赔偿违约金10万元，被告向原告出具借款手续。协议签订当日即2013年6月24日，被告给付原告购房定金10万元，原告给被告出具了收到条；2013年7月22日，被告向原告支付房款10万元，原告给被告出具了收到条；2013年11月13日，被告通过刘小现的银行账户向原告转款支付房款5万元；2013年12月4日，被告向原告支付房款10万元，被告给原告出具了收到条；2014年3月20日，被告通过银行转账的方式向原告支付房款5万元；2014年4月24日，被告通过银行转账的方式向原告支付房款5万元。后被告将上述房屋进行了装修并已经入住。另查明，本案的涉案房屋的产权手续现由中国人民解放军河南陆军预备役步兵第一三六师正在协调办理过程中。本院认为：原、被告双方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，本案的涉案房屋为中国人民解放军河南陆军预备役步兵第一三六师建设，被告购买时明知房屋未有产权证书，房屋现正在产权手续的办理过程中，原、被告签订的买卖合同中也并未明确约定产权证书的交付期限，且被告并未有任何证据证明涉案房屋无法取得完全产权手续，故被告反诉确认双方的房屋买卖合同无效的请求，无法律依据，本院不予支持，如此后涉案房屋办理产权手续，原告应协助被告予以办理。原、被告在合同中明确约定了给付房款的期限，被告应按照上述约定支付房款，现被告下余8.5万元房款未给付原告，原告要求被告给付房款的诉求，本院予以支持。原、被告合同中约定的违约金明显过高，对此本院予以调整，违约金应当以未付房款8.5万元为本金，按照同期银行贷款利率予以计算，自房款应付的最后期限即2014年1月1日开始计算至被告实际付清房款之日，故原告要求被告给付违约金高于本院认定的部分诉求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘天祥于本判决书生效后十日内给付原告李广庆下余购房款共计85000元及违约金（自2014年1月1日起至实际还清之日止以85000元为本金按银行同期同类贷款利率计算）。二、驳回本诉原告李广庆的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告刘天祥的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2788元，由被告刘天祥负担1280元，由原告李广庆负担1508元；反诉案件受理费1200元，由反诉原告刘天祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长 徐 跃审判员 付艳宇审判员 陈 伟二〇一七年二月八日书记员 侯智华