河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0681民初2795号原告尹仕辉，男，1974年11月26日出生，汉族，住四川省渠县，。委托诉讼代理人曾政文，北京济和律师事务所律师；蔡俊毅，北京济和律师事务所实习律师。被告涿州广汇金属结构制造有限公司，统一社会信用代码91130681752408922M。法定代表人冯旭东，经理。地址：涿州市百尺竿镇葱园村。被告河北亲和养老服务有限公司，统一社会信用代码：91130681MA07WLQ4X。法定代表人杨俊民，经理。地址：涿州市百尺竿镇葱园村荷花路18号。被告杨俊民，男，1960年5月8日出生，汉族，住河北省涿州市清凉寺区，。被告冯寅，男，1986年11月27日出生，汉族，住河北省涿州市清凉寺区，。四被告共同委托诉讼代理人张培军，河北精伟律师事务所律师。原告尹仕辉与被告涿州广汇金属结构制造有限公司、河北亲和养老服务有限公司、杨俊民、冯寅确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告尹仕辉及其委托诉讼代理人曾政文、蔡俊毅，被告涿州广汇金属结构制造有限公司、河北亲和养老服务有限公司、杨俊民、冯寅的共同委托诉讼代理人张培军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹仕辉向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告一签订的《房屋使用合同》无效；2、请求判决被告一、被告二返还原告房屋使用权款人民币662945元；3、请求判决被告一、被告二支付原告房屋使用款利息，利率每年6%，计息期间从2017年4月5日起至全部返还房屋使用款及计息之日止，暂计算至2017年6月9日为人民币7083.52元；4、请求判令被告一、被告二赔偿原告人民币662945元；5、请求判决被告三对第2、3、4项诉讼请求承担补充赔偿责任；6、请求判决被告四对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；7、请求判决被告四对第5项诉讼请求承担连带责任；8、请求判决本案诉讼费由被告一、被告二、被告三及被告四共同承担。事实与理由：一、基本事实：2017年4月5日，原告（乙方）与被告一（甲方）签订《房屋使用合同》。合同约定主要内容如下：甲方和乙方就房屋使用事宜达成协议。甲方通过土地招拍挂方式取得位于涿州市××北，荷花路南土地使用权，土地证号为：涿国用【2008】更第06-181号、涿国用【2008】更第06-180号、涿国用【2013】拍第0**号。使用权类型为：出让。河北省固定资产投资项目备案证号为涿发改投资备【2016】8号。全国老龄工作委员会办公室信息中心，关于同意合作建设“全国生态智慧养老培训孵化基地”的批复，信息中心字【2016】45号。乙方使用的房屋为上述地块内第7座1单元241号。该房屋建筑面积129.21平方米。房屋使用年限为50年，到期后按国家相关规定自动延期，甲方不在收取任何费用，但延期所产生的费用由乙方自行承担（包括但不限于补缴土地出让金）。自交房之日起乙方依法对房屋享有使用、转租、赠与、继承、使用权转让等权利。按照建筑面积计算，该房屋每平方米（人民币）9310元，总使用费（人民币）1202945元整。乙方于2017年4月5日向甲方支付首期房屋使用费602945元；于2017年12月31日支付剩余使用费600000元。甲方应当在2019年5月1日前，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。同日，原告通过被告一、被告二提供的POS机支付人民币602945元，收款人为被告二。同日，被告一向原告出具收据。同日，原告通过被告一、被告二提供的POS机支付人民币6万元，收款人显示为河北会峰房地产经纪有限公司，经查询，该公司不存在。经查询，被告一与原告签订《房屋使用合同》表述的通讯地址与被告二的住所地相同；被告一住所地与被告二住所地相似。经查询，被告二为有限责任公司（自然人独资），股东为冯寅。经查询，被告二注册资本为10000万元人民币，2016年股东为杨俊民，认缴出资额为10000万元人民币，实缴出资额为1万元人民币。二、被告一以合法形式掩盖非法目的与原告签订《房屋使用合同》，该合同应依法确认无效。1、被告一、被告二的行为应适用的法律。被告一、被告二向原告出让的是物权的使用权，但出让的是房地产的使用权，根据《中华人民共和国物权法》第八条规定，该行为应适用房地产出让相关法律法规，并受相关法律法规约束。被告一、被告二向将房屋使用权作为商品向原告出售，该行为应适用商品房买卖相关法律法规，并受相关法律法规约束。被告一、被告二将未取得所有权的房屋的使用权作为商品向原告出售，该行为应适用商品房预售相关法律法规，并受相关法律法规约束。2、被告一、被告二的非法目的。被告一、被告二在未取得销售及预售许可的情况下，将未取得所有权的房产的使用权作为商品销售给原告，其行为违反众多法律法规，其主要非法目的如下：被告一、被告二的行为违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，未取得预售许可证明，非法与原告签订预售合同；被告一、被告二的行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，非法仅将房屋的使用权转让给原告；被告一、被告二的行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款，将未依法登记领取权属证书的房屋使用权非法转让给原告；被告一、被告二的行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（四）款，未取得商品房预售许可证明非法预售房屋。被告一、被告二的行为违反《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）款，未办理预售登记，未取得商品房预售许可证明，非法预售房屋。被告一、被告二的行为违反《城市商品房屋预售管理办法》第六条，未取得《商品房预售许可证》，非法预售房屋。被告一、被告二的行为违反其他法律法规，不具备预售房屋法定条件，无法取得预售房屋甚至销售房屋的许可。3、被告一、被告二以预售房屋使用权的形式，掩盖其非法预售房屋的目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，被告一与原告签订的《房屋使用合同》应确认无效。三、被告一与被告二应共同承担《房屋使用合同》确认无效的法律后果。被告一在被告二的住所与原告签订了《房屋使用合同》；被告一与被告二的住所混同；被告二收取原告房屋使用款。被告一与被告二共同与原告建立了《房屋使用合同》关系，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解释》等相关规定，被告一与被告二应共同对原告承担《房屋使用合同》确认无效的法律责任。四、被告一与被告二应向原告返还房屋使用款及利息，并承担已付房屋使用款一倍的赔偿责任。被告一与被告二与原告签订《房屋使用合同》时，隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）款之规定，原告依法要求返还已付房屋使用款及利息，并要求被告一与被告二承担不高于已付房屋使用款一倍的赔偿责任。五、被告三对被告二在本诉讼中的债务在9999万元范围内承担补充赔偿责任。被告三认缴被告二出资人民币10000万元，实缴出资人民币1万元，根据《最高人民法院适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定，被告三应承担补充赔偿责任。六、被告四对被告二在本诉中的债务承担连带责任或对被告三在本诉中的债务承担连带责任。被告二为被告四一人独资公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，其应该对被告二的债务承担连带责任。被告四受让被告三之全部被告二股权，成为被告二一人股东。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十八条之规定，其应该对被告三在本诉中的债务承担连带责任。综上所述，恳请法院支持原告的诉讼请求，依法公判。被告涿州市广汇金属结构制造有限公司、河北亲和养老服务有限公司、杨俊民、冯寅辩称，一，答辩人和原告订立的是房屋使用合同，而非房屋买卖合同。无论从合同名称还是合同内容，双方约定的均是房屋的使用权，答辩人从未承诺将房屋的所有权转让给原告。该合同第三条约定的是房屋使用年限为50年，该合同第六条答辩人向原告收取的也只是房屋使用费，而非购房款。因此该合同性质上属于房屋租赁合同，而非商品房屋买卖合同。原告依据有关商品房买卖合同的法律规定主张合同无效，属于对法律关系的认识错误。依照《合同法》第214条的规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”据此，原告能够主张的只能是返还超过40年期限的房屋使用费，无权要求返还已付全部房屋使用费。二，与原告存在合同关系的主体是答辩人，收取房屋使用费并出具收据的主体也是答辩人。答辩人同意原告将房屋使用费支付至第二被告账户，是答辩人对房屋使用费的处分行为，原告与第二被告之间不存在合同关系，第二被告不负有返还义务。三，被告三及被告四作为自然人，对于答辩人的法人行为不需承担责任。被告三、四与原告之间既没有合同关系，也没有取得原告的任何款项，原告针对被告三、四的主张没有事实和法律依据。四，原告通过涿州市志强房地产经济公司与答辩人签订房屋使用权合同，并自愿支付居间服务费6万元。对于该款项，原告无权向答辩人主张返还。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2017年4月5日，原告尹仕辉在被告涿州市广汇金属结构制造有限公司签署《亲和城房屋使用合同》签定须知一份，载明：《亲和城房屋使用合同》签定须知1、本物业不能办理银行按揭贷款；2、如需办理贷款，可自行到相关银行办理个人信用贷款；具体贷款流程需依照所在银行要求的程序履行；3、亲和城是国家老龄办信息中心审批合作的国家养老产业代表项目，是第八届中国经济前瞻论坛唯一特邀养老代表单位，项目坐落于涿州市××国道与荷花路交叉；4、目前项目正在办理土地产权的转性手续，因为咱们之前合同签订的是房屋使用权，后期在土地变性大产权完成后，需要业主补缴土地出让金，过程中土地走的正规手续，地价都是明码标价的，由每户业主均摊。同日，原告尹仕辉（乙方）与被告涿州市广汇金属结构制造有限公司（甲方）签订《房屋使用合同》。合同约定，甲方和乙方就房屋使用事宜达成协议。甲方通过土地招拍挂方式取得位于涿州市××北，荷花路南土地使用权，土地证号为：涿国用【2008】更第06-181号、涿国用【2008】更第06-180号、涿国用【2013】拍第0**号。使用权类型为：出让。河北省固定资产投资项目备案证号为涿发改投资备【2016】8号。全国老龄工作委员会办公室信息中心，关于同意合作建设“全国生态智慧养老培训孵化基地”的批复，信息中心字【2016】45号。乙方使用的房屋为上述地块内第7座1单元241号。该房屋建筑面积129.21平方米。房屋使用年限为50年，到后期按国家相关规定自动延期，甲方不在收取任何费用，但延期所产生的费用由乙方自行承担（包括但不限于补缴土地出让金）。自交房之日起乙方依法对房屋享有使用、转租、赠与、继承、使用权转让等权利。按照建筑面积计算，该房屋每平米（人民币）9310元，总使用费（人民币）1202945元整。乙方于2017年4月5日向甲方支付首期房屋使用费602945元；于2017年12月31日支付剩余使用费600000元。甲方应当在2019年5月1日前，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。合同订立的同时，原告通过POS机支付人民币602945元，POS签购单显示收款人为被告河北亲和养老服务有限公司，同时，被告涿州市广汇金属结构制造有限公司为原告出具收据一张，载明：今收到尹仕辉交来房屋使用权款602945元，收款人处加盖有涿州市广汇金属结构制造有限公司财务专用章。同日，原告通过POS机支付人民币6万元，POS签购单收款人显示为河北会峰房地产经纪有限公司。庭审中，被告涿州市广汇金属结构制造有限公司提供国有土地使用权登记证复印件一份，显示该亲和城项目占用土地为工业用地性质；另提供其与涿州市志强房地产经纪公司签订的合作合同一份，显示与其合作负责全国生态智能养老培训孵化基地（亲和城）项目推广工作的为涿州市志强房地产经纪有限公司。原告现以‘被告未取得商品房预售许可证明非法预售房屋、以预售房屋使用权的形式掩盖其非法预售房屋的目的、被告一与原告签订《房屋使用合同》表述的通讯地址与被告二的住所地相同；被告一住所地与被告二住所地相似，以及经查询被告三、被告四为被告二的股东’为由提起诉讼，请求“1、判决确认原告与被告一签订的《房屋使用合同无效》；2、请求判决被告一、被告二返还原告房屋使用权款人民币662945元；3、请求判决被告一、被告二支付原告房屋使用款利息，利率每年6%，计息期间从2017年4月5日起至全部返还房屋使用款及计息之日止，暂计算至2017年6月9日为人民币7083.52元；4、请求判令被告一、被告二赔偿原告人民币662945元；5、请求判决被告三对第2、3、4项诉讼请求承担补充赔偿责任；6、请求判决被告四对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；7、请求判决被告四对第5项诉讼请求承担连带责任；8、请求判决本案诉讼费由被告一、被告二、被告三及被告四共同承担”。又查明，原告曾于2017年4月10日申请退回被告涿州市广汇金属结构制造有限公司收取的另一套房子的排卡费20000元，后于2017年5月3日收到跨行汇款19920元，汇款人为河北亲和养老服务有限公司。以上事实，有原告提交的《亲和城房屋使用合同》签定须知一份、《亲和城房屋使用合同》一份、涿州市广汇金属结构制造有限公司收据一份、河北亲和养老服务有限公司POS签购单一份及原、被告当事人当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，原告尹仕辉与被告涿州市广汇金属结构制造有限公司签订的《亲和城房屋使用合同》约定了房屋的产权办理、五十年使用期到期自动续期、补缴土地出让金、对房屋享有使用、转租、赠与、继承、使用权转让等权利，以及在一年内分两期共付1202945元使用费等内容，完全符合商品房买卖合同的特征，故该合同虽名为“房屋使用合同”，其实质为商品房买卖合同。该合同中所涉及的待出售房屋未办理预售登记，未取得商品房预售许可证，且尚未完成土地变性工作，因此该《亲和城房屋使用合同》自始无效；原告要求确认其与被告涿州市广汇金属结构制造有限公司签订的《房屋使用合同》无效，并要求返还其支付的房屋使用权款，本院予以支持；原告主张于2017年4月5日向河北会峰房地产经纪有限公司支付的60000元应由被告承担返还责任，却未能提供该笔款项的收据，也未能提交有效证据证实收款方河北会峰房地产经纪有限公司与被告涿州市广汇金属结构制造有限公司有关，且被告涿州市广汇金属结构制造有限公司对此不予认可，故对此主张，本院不予采信；原告以其购房款打入了被告河北亲和养老服务有限公司账户，且“经查询，第一被告与原告签订《房屋使用合同》表述的通讯地址与第二被告的住所地相同、第一被告住所地与第二被告住所地相似”为由，请求判决被告河北亲和养老服务有限公司与被告涿州市广汇金属结构制造有限公司共同返还原告房屋使用权款人民币662945元，并由被告河北亲和养老服务有限公司的两个股东被告杨俊民、被告冯寅承担连带责任。因原告未提交有效证据证实被告河北亲和养老服务有限公司与被告涿州市广汇金属结构制造有限公司存在合伙或从属关系，且在原告交付房屋使用权款602945元后，系由被告涿州市广汇金属结构制造有限公司为原告出具的收据，故原告上述主张理据不足，本院不予支持；原告与被告涿州市广汇金属结构制造有限公司签署的合同名称并非《商品房买卖合同》，而是《亲和城房屋使用合同》，可见合同签订时原告已明知该房屋并非合法销售的商品房，且在双方签署的《亲和城房屋使用合同》签定须知第4项中已明确：“目前项目正在办理土地产权的转性手续”，应视为原告对其购买的房屋占用土地尚未变性，且无销售、预售许可的状态系明知，其理应为《亲和城房屋使用合同》确认无效产生的法律后果承担相应的责任。因此原告要求从2017年4月5日起至全部返还房屋使用款及利息之日止以6%年利率主张房屋使用款利息，并以被告故意隐瞒未取得商品房预售许可事实为由请求判令赔偿原告人民币662945元的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：一、原告尹仕辉与被告涿州市广汇金属结构制造有限公司签订的《亲和城房屋使用合同》无效；二、被告涿州市广汇金属结构制造有限公司于本判决生效后十五日内，返还原告尹仕辉已交房屋使用权款人民币602945元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16797元，由原告尹仕辉负担9199元、被告涿州市广汇金属结构制造有限公司负担7598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  郎振颖人民陪审员  邢远征人民陪审员  孟令丹二〇一七年十一月二十四日书 记 员  王慧珠