广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终2940号上诉人（原审被告）：代丽丽，女，1969年6月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杨海玲，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪林，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱礼婷，女，1982年2月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲。委托诉讼代理人：杨建军，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：矫春娜，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。上诉人代丽丽因与被上诉人朱礼婷房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初4582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代丽丽上诉请求：一、撤销原判，改判驳回朱礼婷的诉讼请求；二、由朱礼婷负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定代丽丽违约，认定事实错误。是朱礼婷违约。原审法院认为双方对珠海市正兴房地产投资顾问有限公司（以下简称正兴公司）安排的交易方案，在办案缴税手续后过户前支付首期款的方式没有提出异议，同意履行，是错误的。合同第二条第三款第二项约定朱礼婷应于签署合同30日内付清首期款80万元，并在交纳首期房款后15日内办理完银行按揭申请手续，在银行出具贷款承诺书之日起7日内，买方须对照第二部分楼款减去银行承诺金额结果多退少补应付的首期款。三方签订合同后，没有进行书面变更，原审法院也认为代丽丽、朱礼婷和正兴公司之间的房屋买卖合同和居间合同合法有效，双方应全部履行，那么朱礼婷就应按合同约定履行义务，在签订合同30日内向代丽丽付清首期款80万元的义务，对照第二部分楼款减去银行承诺金额结果多退少补首期款，但朱礼婷至今没有履行，系朱礼婷违约。代丽丽提交的与正兴公司陆军的微信内容“不转账，哪来钱打税”、“根据合同第二条第三款第二项，你要立即通知买方转账80万头款给我，我立即会去和她过户，根据合同，过户后会根据实际金额多退少补，如果我收不到，你们已经违反合同第二条第三款第二项，我就不发表任何意见了”以及2016年5月20日发律师函通知因为依约支付首期而解除合同等可以证明，代丽丽没有同意变更首付款支付时间，实际共同去办了缴税并不能证明代丽丽已经同意。在前一天晚上代丽丽仍催朱礼婷先付首期款，但朱礼婷未付，构成违约。朱礼婷原审中无法证明代丽丽在本交易中因税费过户不愿意履行而违约，原审法院以此为由认定代丽丽违约是错误的。三方确认的交易税费为12万元，由朱礼婷向税务机关交付。正兴公司在（2016）粤0402民初4533号案件中陈述涉案房屋交易税率从2016年4月初已经调整并实施，但从微信记录可见2016年5月8日正兴公司仍承诺代丽丽应交税费为12万元。但到了2016年5月18日，核算出税费为18万元，超过了三方约定。不能毫无依据地认为代丽丽要承担新增税费，从而认定代丽丽不履行。二、原审判决适用法律错误，没有认定房地产买卖合同已经解除，代丽丽无需履行合同义务没收定金合法有据的事实。因朱礼婷未依约交首期款，2016年5月20日，代丽丽分别向朱礼婷和正兴公司发出《关于解除房地产买卖合同的通知函》通知解除合同并没收定金。朱礼婷和正兴公司收到了没有提出异议，没有依法在收到解除通知之日起三个月向法院或仲裁机构解除合同未解除。因此，涉案买卖合同已经解除，合同解除后代丽丽没有义务履行合同，没收定金合法有据，没有违约。朱礼婷二审答辩称，代丽丽称朱礼婷违约在先，没有根据。双方微信往来、代丽丽与陆军的微信可见，双方已经变更了合同原来的约定，朱礼婷仅需支付70万元。代丽丽经常在美国，双方约定于代丽丽回国期间先去税务部门办税再付首期款。代丽丽是因其认为最终核算的税费过高而拒绝继续交易的，这才是合同未履行的真正原因。朱礼婷未收到代丽丽解除合同的通知，代丽丽也无权没收定金。朱礼婷向原审法院起诉请求：1.判令代丽丽双倍返还定金10万元；2.代丽丽承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：代丽丽系涉案房产的所有权人。2016年3月14日，代丽丽、朱礼婷和正兴公司订立《房地产买卖合同》，约定：朱礼婷通过正兴公司向代丽丽购买涉案房产，成交价222万元，定金5万元；朱礼婷应于签署本合同30日内付清首期款80万元（不含已付定金部分），并在交纳首期房款后15日内办理完毕全部银行按揭申请手续；朱礼婷承担契税等税费，代丽丽承担营业税、个人所得税等税费，因政府部门原因，发生税费或税率的调整，则新增部分由买卖代丽丽、朱礼婷各自按政府规定承担，如有减少，则减少部分在本合同约定支付方相应减少，买卖代丽丽、朱礼婷不得以此为由拒绝履行合同义务。此外，代丽丽、朱礼婷还就其他事项进行了约定。陆军是正兴公司经办涉案房产交易的业务人员。朱礼婷于同日向代丽丽支付定金5万元。中国建设银行股份有限公司珠海市分行于2016年4月27日同意向朱礼婷贷款147万元。代丽丽、朱礼婷就涉案房产交易事宜通过微信进行沟通，其中，2016年3月17日的内容如下：代丽丽：“你的贷款文件都齐了吗？”朱礼婷：“没有，现在我老公不肯和我离婚。”代丽丽：“那怎么办？”朱礼婷：“我在问陆先生能不能搞个假离婚。”3月18日的内容如下：朱礼婷：“代小姐，你好。我觉得我与那套房子无缘了。但我有个朋友想换房，看了你房子的照片想去看一下……等会我发我朋友的联系电话你……”代丽丽：“你直接打电话给房客钟小姐，她也是好人。我在外面，你出啥事了？”4月9日的内容如下：朱礼婷：“代小姐，你好。我终于说服我老公办假离婚了。我也可以继续履行我们的购房合约了，因为你没听电话只好发信息给你了。”代丽丽：“我周一早上飞美国，时间来不及了。你还需要重新办理贷款，还需要等半个月时间，我肯定不能等。”朱礼婷：“上次的申请我没有撤销，就是要补交资料就可以了。现在我公公婆婆都走了，我才有机会说服我老公。”代丽丽：“你为何不早点留言，哎”。朱礼婷：“我公公婆婆在我不能怎么样啊！”4月15日的内容如下：代丽丽：“合同上的签的各付各税，各人给个人买单，没有谁会为你承担评估费的。如果买房时，你要我承担评估费，我就不会专程放下工作飞行往返珠海去和你签字。你可以选择不买这个房子。买和不买都是你说了算。因为你变故过，所以我只能选择无语。”朱礼婷：“代小姐你要明白，当初本来是邮政贷款的，我选择建行是陆先生口口声声说是你因为结婚证的问题要在建行贷款的。你要知道当时建行没有贷款的。你要知道当时建行没有邮政利率打得低，而且评估费也低，我就说那就需要业主承担，陆先生说好的。现在陆先生反过头叫我出，我的确有种给人屈的感觉，我现在问回他，他逃避不回答我，反而叫你回答，又想把事情推到你我身上！直到现在他还是不回答我，我说是就是，不是就不是，有这么难回答吗？”代丽丽：“你如果打算买这个房子，便要依照我能够提供的条件，没有结婚证和户口本。即使你选择了邮政或其他别家不能接受我的条件，你便不能顺利购买房子。这是最简单的道理，有什么不明白的？邮政=我不能卖给你。建行=我可以卖给你。那么你选择哪个呢？除非你不想买。好简单的逻辑，有什么绕不开的。你老公有工作不方便请假走不开，我也是主任医师，也不方便走不开，这也是基本逻辑。你慢慢拖吧，拖过去合同有效时间，我就不卖了。你如果真心不想买，也就不要纠结了，何必呢？拖着我干嘛？有人出225万等着买呢？这房子买到手就是赚，你不想赚，我还想呢。你已经耽误了我太多时间，我真心不想再和你耗下去，我很忙很忙比你老公还忙。”朱礼婷：“我没有在拖你，属于我那部分的资料都按照银行要求交了。当初陆先生有没有叫你出评估费？”代丽丽：“告诉我了，我没有同意。这个房子是很好的投资，海边已经没有地盖房子了。我如果不是急着倒美元，我一定会等到珠港澳大桥通车，那时肯定是天价。买了就是赚了，人民币会贬值，房子不会的，存房子比存人民币踏实。”朱礼婷：“代小姐，这几年没少赚钱啊。所以，现在的人供一套房子也不容易。话又说回来，现在问题是硬要我出我当初不愿意出的冤枉钱。所以，中介明知到我们还没有达成一致意见的时候，故意隐瞒事实，是不对的。”代丽丽：“每个人的生活不同，我们本身就不在一个天平上，何必纠结呢？”朱礼婷：“又不是我的问题造成去建行贷款的。为什么硬要我出评估费。本来好好的可以在邮政享受更多的优惠……”……朱礼婷：“我有啊，我有去交资料办理的啊。”代丽丽：“你几号交的，你比我清楚。你如果买，请积极配合各种手续，并且支付我往返机票，不买，我们将解除合同了，大家都很忙，不浪费时间了。”朱礼婷：“我都说要买罗。”4月18日的内容如下：朱礼婷：“我已经转了评估费给陆先生了。”代丽丽：“很高兴看到你能够放下。我需要在我家这里飞洛杉矶往返，然后从洛杉矶飞广州往返，然后从广州转机到珠海往返……而且国际机票需要提前预定，不然不搞定心里没底。”4月20日的内容如下：代丽丽：“你的评估已经批准，现在在查公积金了，估计两周左右就可以批准下来。你需要我五月底回去中国和你交易吗？我需要提前一个月向我的老板请假，也需要提前一个月预定国际及美国国内机票。如果你确定的话，请告诉我，并请转账机票费用。”朱礼婷于4月21日回复“一共要出多少钱？这个按照当初说的算在首付款上。”陆军与代丽丽就涉案房产交易事宜通过微信进行沟通，其中，2016年5月7日的内容如下：代丽丽：“小陆，头款付多少？如何付？……我的税一共有多少，我需要具体数字。是她先给钱我，我再缴税？”5月8日的内容如下：陆军：“我明天列清单传给你。”……陆军：“首付63万，给12万交税，贷款147万，合计220万。当时契税单在哪里？”代丽丽：“合同上写头款80万，怎么解释？合计222万。”陆军：“你当时家里房产证有一张发票单，合计222万，以同贷书为准。”代丽丽：“那么头款65万？如何付？是付完缴税？合同上写头款80万，零天之内付清，又如何解释？”陆军：“过户前给你63万，还有12万交税。明天帮你核税一下。”代丽丽：“恩，把该弄清楚的弄清楚，才安心。”代丽丽：“63万怎么来的？”陆军：“我找到565000。”代丽丽：“发票吗？”陆军：“210万147万贷款=63万，另外12万税，合计222万。”代丽丽：“那头款应该是？63+12？63+125=70，对吗？”陆军：“63+12=75，75+147=222，你为什么减5呢？减5，总数不对等。”代丽丽：“那么合同上的80万一说如何解释？那头款是给我转账70万，对吗？是先转账，再过户，对吗？先去建行转账吗？”陆军：“先打税后，到交易中心过户前转账。”代丽丽：“不转账，哪来的钱打税？”陆军：“12万税从他的卡直接打到税局，63万过户前转给你。”代丽丽：“具体税有多少，如果是11万5000的话，是不是多余的应该给我？”陆军：“税局交多少是多少，多与少都是你的。”5月11日的内容如下：代丽丽：“帅哥，你的税算出来没有？我18号早上抵达香港，坐船过珠海，你通知下对方把钱准备好，下午交易。我到珠海给你电话，我会谢你的，根据你的表现酌情微信转账表达心意，数目不定……”。陆军于5月11日回复代丽丽“客户我已经联系几天了，她都没有回复我，我不知道她要干嘛！打电话不接。”……陆军：“法律以同贷书为准4月28日，两个月内过户。”陆军与朱礼婷就涉案房产交易事宜通过微信进行沟通，其中，2016年5月9日的内容如下：陆军：“正式通知朱礼婷小姐，业主已同意回珠海办理过户手续，请你备好首付款确定时间……若不配合由本人承担责任和后果。”5月12日的内容如下：“已确定时间5月19日早上8:30准时到家乐福旁边有个税局。”朱礼婷：“哗！你之前用不用这么急找我啊？”陆军：“业主急。”5月15日的内容如下：“你好，贷款147万首付款63万5万=58万，在加12万直接交税，合计70万，另外在交你的契税约3.7万左右。19号8:15到香洲兴业路家乐福旁的地税局，你带身份证、婚姻证、户口本，三方合同一起带过来，切记。你收到请回答。”朱礼婷：“不是各付各税吗？12万是对方交的吧。”陆军：“222万各付各税。”朱礼婷：“总而言之，我是需要带73.7万去是吧？”陆军：“是。”5月18日的内容如下：陆军：“你在不，明天过户。收到请回话。”2016年5月19日上午，在陆军的陪同下，代丽丽、朱礼婷一行共同前往珠海市香洲区地税局办税大厅办理过户缴税手续，经审核，代丽丽应缴纳的税费为18万余元，代丽丽获悉后认为税费过高，不同意继续与朱礼婷进行交易。代丽丽于2016年5月19日晚22时10分通知陆军,要求其立刻通知朱礼婷足额支付首期款80万元。代丽丽另于2016年6月5日向陆军邮寄《关于解除房地产买卖合同的通知函》，通知由于朱礼婷逾期支付首期款80万元，亦未办理完毕银行按揭手续并付清尾款，代丽丽解除合同，定金5万元不予退还。朱礼婷后要求代丽丽退还定金5万元以了结代丽丽、朱礼婷之间的纠纷，代丽丽未退还，朱礼婷遂提起本案诉讼。原审法院认为，代丽丽、朱礼婷及正兴公司订立的《房地产买卖合同》包含代丽丽、朱礼婷之间的房屋买卖合同、朱礼婷与正兴公司之间的居间合同以及代丽丽与正兴公司之间的居间合同，其中，代丽丽和朱礼婷之间的房屋买卖合同系代丽丽、朱礼婷真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，代丽丽、朱礼婷均应全面履行。虽然朱礼婷之前表示不再购买涉案房产，但之后在朱礼婷要求继续购买涉案房产的情况下，代丽丽未表示反对，同意继续履行合同。因此，代丽丽、朱礼婷就继续履行达成合意，均应依合同全面履行。朱礼婷已经取得银行同贷书，贷款金额147万元，朱礼婷应支付的首期款数额已经明确为75万元，朱礼婷已经支付定金5万元，还需支付的首期款为70万元。根据正兴公司安排的交易方案，由朱礼婷代代丽丽支付其应缴纳的税费12万元，在办完缴税手续后过户前支付剩余首期款58万元，代丽丽、朱礼婷均未提出异议，且实际共同去办理了缴税手续。代丽丽以朱礼婷未按约定支付首期款80万元为由解除合同，无事实和法律依据，原审法院不予采纳其相关抗辩意见。合同约定办理过户手续所需缴纳的税费由代丽丽、朱礼婷按规定各自承担，税费变化的风险各自承担，代丽丽在了解到其应缴纳的税费为18万余元后拒绝继续交易，构成违约，应当承担相应的违约责任，其相关抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，代丽丽应双倍返还定金10万元，朱礼婷诉讼请求依据充分，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条的规定，原审判决：代丽丽于判决发生法律效力之日起十五日内向朱礼婷双倍返还定金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，财产保全费1020元,均由代丽丽负担。二审中，当事人未提供新证据。本院查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。二审查明，原审中，朱礼婷申请证人肖洪初出庭作证，肖洪初作证称：“（2016年）5月19日早上，我的朋友邓鹏飞打电话给我，他当时在外地，他说他老婆朱礼婷买了一套房，可能交税的时候准备的税钱不够，有需要的话叫我去帮忙刷下卡代缴税费，我们大概等了近两个小时，税局工作人员把税核出来了，卖家知道自己的税费太高，不同意交易了，也没有跟我们交代什么，直接就走了，我们也就回去了。”代丽丽于2016年6月5日向陆军、朱礼婷邮寄《关于解除房地产买卖合同的通知函》，称朱礼婷至今逾期未依约支付给代丽丽首期款80万元，也未办毕银行按揭手续并付清尾款，通知朱礼婷及正兴公司解除合同。中通快递公司的电脑记录显示该函已于次日签收。本院认为，本案二审争议的焦点是谁应对涉案合同无法顺利履行完毕承担责任。代丽丽主张是因朱礼婷未依买卖合同第2条第3款第2项约定的时间支付首期购房款，朱礼婷主张是因代丽丽2016年5月19日办理过户手续时得知应缴纳税费为18万元，认为税费过高，不同意继续履行合同。对于朱礼婷的主张，原审中有证人肖洪初的证言予以证明，该证人自称系“朱礼婷丈夫邓鹏飞的朋友”，其证言不能单独作为认定案件事实的根据，故一审认定代丽丽因为获悉税费增加而不同意交易，没有相关证据予以证明。但是，结合代丽丽于2016年5月19日发给陆军的微信以及2016年6月5日解除合同通知函的内容可知，代丽丽在明知双方通过正兴公司的沟通协商变更了首期购房款数额及支付方式、支付时间的情况下，仍以原合同约定内容提出解除合同，未全面、协作及诚信地履行合同，因此，代丽丽应对涉案合同未能顺利履行完毕负责。原审法院认为代丽丽应承担违约责任，并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1800元，由上诉人代丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖世娟审 判 员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一七年二月二十三日书 记 员  许婷婷