文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）湘04民再25号上诉人（原审原告)：陈德秀，女。委托诉讼代理人：刘媛中，女，系陈德秀的儿媳。委托诉讼代理人：刘继向，衡阳市中恒法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审被告)：衡阳市新恒泰置业有限公司，住所地：衡阳市常胜中路希望广场16栋B座。法定代表人：黄大华，董事长。原审第三人：衡阳市长红房地产开发有限公司。法定代表人：罗国强，该公司经理。原审第三人：邹群英，女。委托诉讼代理人：刘东满，湖南业达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炜，湖南业达律师事务所律师。上诉人陈德秀与被上诉人衡阳市新恒泰置业有限公司、原审第三人衡阳市长红房地产开发有限公司、邹群英房屋买卖合同纠纷一案，衡阳市蒸湘区人民法院于2008年6月23日作出（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决，已发生法律效力。原审第三人邹群英向该院提出申诉。该院于2011年8月24日作出（2011）衡蒸民一申字第1号民事裁定，对该案进行再审。该院于2014年11月17日作出（2011）衡蒸民一再字第6号民事判决，撤销了该院（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决，驳回陈德秀的诉讼请求。陈德秀不服判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日作出（2016）湘04民再6号民事裁定，撤销衡阳市蒸湘区人民法院（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决和（2011）衡蒸民一再字第6号民事判决，将案件发回该院重审。衡阳市蒸湘区人民法院于2017年3月17日作出（2016）湘0408民初1016号民事判决。上诉人陈德秀不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈德秀的委托诉讼代理人刘媛中、刘继向，原审第三人邹群英及其委托代理人刘东满、陈炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈德秀上诉请求：1、依法改判（2016）湘0408民初1016号民事判决，判定被上诉人履行合同交付房屋给上诉人。2、依法确认衡阳市长红房地产开发有限公司与邹群英签订的《商品房买卖合同》无效。3、判定邹群英承担涉案诉讼费用。事实和理由：1、原判认定事实错误。衡阳市新恒泰置业有限公司（以下简称“新恒泰公司”）与衡阳市长红房地产开发有限公司（以下简称“长红公司”）已于2003年3月6日终止合作开发“新恒泰置业广场C栋”项目，新恒泰公司只是委托罗国强联系购房人定购一、二层部分商业用房，长红公司无权销售涉案房产。原审法院错误认定长红公司有权销售涉案房产，错误认定邹群英与长红公司签订的《商品房买卖合同》有效，损害上诉人的权益。2、原判适用法律错误。长红公司明知无权销售涉案房产还与邹群英签订合同，根据法律规定，该合同应自始无效，邹群英无权占有房产。原判适用相关法律错误，故而作出驳回上诉人诉讼请求的错误判决。邹群英述称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回上诉，维持原判。陈德秀向一审法院起诉请求：被上诉人新恒泰公司履行2004年12月13日双方签订的新恒泰置业广场C栋605房的房屋买卖合同交付房屋，并协助办理房屋产权证及国土使用证，诉讼费由新恒泰公司承担。一审法院认定事实：2004年12月13日，原告陈德秀与被告新恒泰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：“陈德秀购买新恒泰公司开发的位于衡阳市蒸湘区雁城路110号衡阳市新恒泰置业广场C栋605房，建筑面积99.18平方米，总价款109098元，于签订合同时一次性付清购房款。新恒泰公司于2006年8月10日前将验收合格的商品房交付给陈德秀”。原告交清了购房款，被告出具了收款收据。原告于2005年1月4日向衡阳市房产管理局产权监理处办理了房屋预售备案登记。但被告逾期至原审判决时止未按合同约定交付房屋。另查明，2003年9月8日，第三人邹群英与第三人长红公司签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人邹群英以790元/平方米，按总价款79790元，购买长红公司101平方米的新恒泰C幢3单元6E号房。在签订合同时，交付60000元购房款，在交房时交付余款19790元。在2003年12月30日前，长红公司将房屋交付买受人使用。”第三人邹群英于当日分两笔交付购房款40000元、20000元，共计60000元，长红公司出具了收款收据。长红公司未能在约定的时间将房屋交付邹群英，但其在2008年4月简单装修后入住该房至今。再查明，2002年6月5日，被告新恒泰公司与第三人长红公司就衡阳市蒸湘区西站正街3号的衡阳市新恒泰置业广场C栋的开发签订了《合作开发合同》。该合同第三条第1项约定合作双方对门面和住宅面积每层各占50%。2003年3月6日，被告新恒泰公司与第三人长红公司签订《终止“合作开发合同”协议书》。该协议第四条第1项约定：“1、主体工程施工期间至完工，甲方应付给罗国强工程款贰佰伍拾万元，中间如果资金有困难，甲方用一、二层部分商业用房由罗国强联系购房人定购，提请甲方认可，定购资金由罗国强收取，为甲方应付工程款。待资金全部到位后，甲方与购房人办理认购手续。罗国强必须把此款全部用于该工程，不能用于其它工程或挪作他用，否则所造成的一切后果或纠纷，均由罗国强自行承担”。2004年12月14日，经衡阳市房产管理局产权监理处核发预许字（2004）第024号商品房预售许可证，被告新恒泰公司取得位于衡阳市蒸湘区西站正街3号的衡阳市新恒泰置业广场C栋商品房预售许可证。被告新恒泰公司1997年11月12日经衡阳市工商管理局核准成立的私营有限责任公司，注册资本800万元，法定代表人是黄大华。于2007年12月29日被吊销营业执照，公司未清算；第三人长红公司是2002年4月9日经衡阳市工商管理局核准成立的私营有限责任公司，注册资本800万元，法定代表人是罗国强。于2005年12月29日被吊销营业执照，公司未清算。又查明，2008年9月4日，本院根据申请执行人陈德秀的申请，依据（2008）衡蒸鹰民一初字第4号民事判决，对衡阳市房地产产权监理处发出（2008）衡蒸执字第167号协助执行通知，要求该处为申请人陈德秀办理诉争房屋所有权过户手续。2009年7月2日，衡阳市房地产产权监理处向本院发出一份《关于不能协助执行的情况说明》的函，认为根据相关规定难以尽到协助执行的义务。同年7月6日，本院具函，认为根据相关法律规定，衡阳市房地产产权监理处应依法为陈德秀办理该诉争房屋产权登记手续。同年7月20日，衡阳市房地产产权监理处将该诉争房屋登记到陈德秀名下。由于该诉争房屋中住户邹群英、汪知秀拒不搬出房屋，陈德秀又于2009年9月23日将邹群英、汪知秀列为被告，向本院提起排除妨害纠纷诉讼。本院于2009年12月17日作出（2009）衡蒸民一初字第353号民事判决，判令被告邹群英、汪知秀在判决生效后二十日内搬离诉争房屋，并将房屋交付给原告陈德秀。邹群英、汪知秀不服判决，向衡阳市中级人民法院提起上诉。该院于2010年4月12日作出（2010）衡中法民一终字第96号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，邹群英、汪知秀未按判决书规定的时间搬出诉争房屋。第三人邹群英购买的新恒泰C栋3单元6E号房是长红公司自行确定的房号，陈德秀购买的新恒泰C栋3单元605号房是衡阳市房地产产权监理处核定的房号，该两个房号实际是指新恒泰公司开发的新恒泰C栋同一套房屋。一审法院认为，本案中，被告新恒泰公司与第三人长红公司就衡阳市蒸湘区西站正街3号的衡阳市新恒泰置业广场C栋进行合作开发，根据合同约定，合作双方对门面和住宅面积每层各占50%。尔后，被告新恒泰公司与第三人长红公司虽然终止了合作开发合同，但仍许可第三人长红公司的法定代表人罗国强联系买房人并有权收取定购资金，且第三人邹群英作为善意购房人，对双方终止合作开发合同并不知情。因此，原告陈德秀与被告新恒泰公司签订的《商品房买卖合同》以及第三人邹群英与长红公司签订《商品房买卖合同》，均为有效合同。第三人邹群英的合同签订时间、交款时间均早于原告陈德秀，且第三人邹群英已实际占有使用涉案房屋多年。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，被告新恒泰公司无法履行与原告陈德秀在合同中所约定的交房义务，不能实现原告的购房目的，被告新恒泰公司应对原告承担返还购房款、赔偿损失等违约责任。因此，对原告陈德秀要求被告新恒泰公司履行交付房屋的相关主张本院不予支持。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，在被告不能实际履行交付房屋的合同义务，导致合同事实上不能履行，原告诉讼请求的民事行为的主张不能得到人民法院判决支持时，原告可以变更诉讼请求为要求被告新恒泰公司返还购房款、赔偿损失。本院已经就是否变更诉讼请求一事对原告陈德秀进行释明，但原告仍坚持其原诉讼请求。衡阳市蒸湘区人民法院于2007年3月17日作出（2016）湘0408民初1016号民事判决：驳回原告陈德秀的诉讼请求。案件受理费2490元，由原告陈德秀负担。本院二审期间，上诉人陈德秀向本院提交了衡阳市房地产产权监理处出具的《证明》一份，拟证明长红公司在蒸湘区西街3号的新恒泰国置业广场C栋项目未申请办理《商品房预售许可证》，长红公司与邹群英签订的《商品房买卖合同》为无效合同。原审第三人邹群英质证称，该证据不是新证据，不予质证。本院审查认为，该份证据符合客观事实，本院予以确认。经本院审理查明，原审第三人长红公司未取得位于衡阳市蒸湘区西站正街3号的衡阳市新恒泰置业广场C栋商品房预售许可证。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案再审争议的焦点为：一、原审第三人长红公司与邹群英签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、上诉人陈德秀要求被上诉人交付涉案房屋的诉求是否应予支持。一、原审第三人长红公司与邹群英签订的《商品房买卖合同》是否有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款（四）项之规定，“商品房预售，须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原审第三人长红公司至本案起诉前未取得涉案房屋的商品房预售许可，故其与邹群英所签订的《商品房买卖合同》系违反法律的强制性规定，应当认定为无效合同。二、上诉人陈德秀要求被上诉人交付涉案房屋的诉求是否应予支持。被上诉人新恒泰公司于2004年12月13日与上诉人陈德秀签订了《商品房买卖合同》，次日便取得了商品房预售许可证，且该合同是双方的真实意思表示，并未违反法律规定，属有效合同。上诉人陈德秀已按照合同的约定一次性付清了房款，被上诉人新恒泰公司未按照合同履行系违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被上诉人新恒泰公司未按期交付经综合验收合格的房屋，上诉人陈德秀依法可以要求其继续履行，鉴于新恒泰公司已于2007年12月29日被吊销营业执照，且涉案房屋已于2008年被邹群英实际占有使用，为保护上诉人陈德秀的合法权益，对于上诉人要求新恒泰公司交付涉案房屋的请求，应当予以支持。另上诉人陈德秀提出，要求邹群英承担诉讼费用。经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人新恒泰公司作为违约一方，应当承担本案的诉讼费用，故对此上诉理由不予采纳。综上，原判认定事实和适用法律均有错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初1016号民事判决；二、被上诉人衡阳市新恒泰置业有限公司应于本判决生效后十日内向上诉人陈德秀交付衡阳市新恒泰置业广场C栋605房。案件原审受理费2490元，二审受理费2490元，由被上诉人衡阳市新恒泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 慧审 判 员  谷芝兰审 判 员  李雁宾二〇一七年十一月二十日代理书记员  王易薇打印责任人  李雁宾                 核对责任人  王易薇      附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款（四）项：商品房预售，须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…