湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2802民初4104号之一原告：丁和平，男，1973年8月13日出生，汉族，利川市国家税务局公务员，户籍地利川市，住利川市。被告：湖北欧泰置业有限公司，住所地利川市欧泰广场7楼，统一社会信用代码：91422802591454660D。法定代表人：阳敏，董事长。委托诉讼代理人：张明俊，男，1968年2月6日出生，土家族，该公司法制科长，住利川市。原告丁和平与被告湖北欧泰置业有限公司（以下简称欧泰置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁和平、被告委托诉讼代理人张明俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁和平向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付还建房款645900元、违约金64590元，共计人民币710490元；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。事实和理由：2014年4月7日原、被告签订《国税局财政局旧房翻修改造协议》（以下简称《翻修协议》），约定原告房屋产权面积99.9m2,被告按150m2给原告进行还建。2014年11月26日原、被告又签订《商品房买卖合同》，将《翻修协议》中被告还建给原告的房屋予以明确，并明确约定被告从2015年6月30日起开始交房，对被告逾期交房的违约责任也作出了明确规定。合同签订后，原告全面履行了自己的义务，被告按协议履行了部分义务，但原告多次催促被告交房，基于被告房屋没有验收合格，2015年12月31日被告才通知原告交房，被告迟延交房184天，致使原告合法权益受到侵害。原告要求被告给付逾期交房违约金，被告不同意，因此双方至今未办理交房手续。被告逾期30天后还没有交房，根据双方约定，原告要求被告退还房款并按约支付违约金。欧泰置业公司辩称，1．原、被告经协商，原告提供旧房一套给被告修建新房。原告选定的新房面积大于应还建房屋面积16m2，双方约定原告给付多选面积的价款后接房，但原告至今未给付房款，被告向其交房而原告拒不接收。2．被告不构成违约。原、被告之间属双务合同，履行在先的原告未给付房款，履行在后的被告有权不交房，何况是被告要交房而原告不接房。《翻修协议》约定两年后即2016年4月7日交房，但未约定交房条件；《商品房买卖合同》增加了“建设工程质量验收合格、道路通达、可进行装修”的交房条件，涉案房屋在2015年5月就能交付装修。《商品房买卖合同》没有缩短《翻修协议》约定的2年过渡期，也没有取消、替代原交房条件和时间的约定。前后两个合同交房条件和时间不同，不管按照哪个合同，被告都实现了提前交房。3．原、被告是旧房翻修关系而不是商品房买卖关系，被告已向原告支付了至2016年4月7日的租金，被告即使逾期交房，原告也没有损失。原告未向被告支付房款，原告如要求解除合同，也只能要求返还旧房或偿付旧房的折价款，不能将还建房以开盘价卖给被告。因此，假定被告违约，原告的诉讼请求也无法律或合同约定之依据，应予驳回。4．如原告提出不要房屋要钱，被告同意其自行将该还建房出售，被告只承担交房义务而没有购买义务。本院经审理认定事实如下：原利川市清江大道223号三幢1101号房屋所有权人丁贻春系原告丁和平之父，该房屋建筑面积为98.031平方米。2014年4月7日，被告欧泰置业公司（甲方）与原告丁和平（乙方）签订《国税局财政局旧房翻修改造协议》，其中约定：乙方原有房屋1单元1号100%产权面积为99.9m2,甲方按1∶1.5比例给乙方进行还建，其还建房屋产权总面积为150m2，还建房屋面积不得大于或小于约定还建面积的2%；还建的户型由乙方在甲方还建的户型中自由选择，甲方还建的户型中商业裙楼不在乙方选择的范围；乙方所选还建房屋面积如高于或低于原面积（限一套房），均按相同楼层实际销售价格互补差价，差价补偿时间为房屋交付前；甲方付给乙方装潢补偿130000元；甲方须书面通知乙方搬迁，甲方向乙方先支付搬家费2000元、过渡安置费两年（按每年8000元）合计人民币18000元（安置费从通知之日起计算），乙方必须在接到书面通知后30日内搬迁完毕，甲方不再支付乙方任何费用；甲方必须在乙方搬迁完毕24个月内将房屋交付给乙方；甲方如在24个月因政策变动及自然灾害等不可抗力因素不能交房，若延期在6个月内，则按每户每月1000元的标准给乙方支付超期过渡安置费，若延期超过6个月，则按每户每月2000元给乙方支付违约金；乙方如选择的房屋面积超出还建面积，待双方确认所补差价后，甲方给乙方交付房屋时一次性支付，逾期甲方有权不交房屋，同时甲方不承担违约的责任。同日，被告向原告支付了该房屋拆迁补偿及过渡安置费共计155800元。2014年11月30日，被告欧泰置业公司（出卖人、甲方）与原告丁和平（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同书》（编号：欧泰广场（拆还）第24号），其中约定：乙方的还建商品房为欧泰世贸广场第24层7号，建筑面积共166.28m2，甲方应给乙方还建面积150m2，还建商品房比应还建面积多16.28m2，甲方优惠后以10.76m2并按4308元/m2的销售单价计算，总金额46354元，乙方应于交房之日向甲方付清；从2015年6月30日起开始交房，甲方如未按本合同规定的交房期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按乙方应还建面积房价款的10%向乙方支付违约金；乙方应于交房日期到后30日内到甲方办理接房手续，甲方不另行通知，但如商品房提前达到或推迟达到交付使用条件的，甲方应当采取电话、信函、售房部张贴公告等任一方式通知乙方办理交付手续；由于乙方原因未能按期交付的，由乙方承担由此产生的一切责任；甲方代收公共部位、公共设施设备维修基金，乙方共计缴纳10808元；本合同签订后，以前甲、乙双方于2014年4月7日签订的《房地产拆迁补偿协议》，除搬迁、过渡期补偿内容继续有效外，有关房地产的拆迁还建、补偿内容全部失效。2015年12月7日，利川市欧泰世贸广场办理了竣工验收备案。2016年1月3日，被告工作人员向原告发送手机短信，内容为：“根据您与我公司签订的欧泰广场《商品房合同》，现催告您于2016年元月5日前来我公司交清还建房面积差价款46354.00元及代收房屋公共维修基金10808.00元，之后办理交接房屋。”后原告因要求被告支付逾期交房违约金无果而未支付面积差价款等，双方至今未办理交房手续。上述事实，有利房权证房改字第××号房屋所有权证、国税局财政局旧房翻修改造协议、收款单、商品房买卖合同书、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、手机短信截屏图片及双方当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《翻修协议》、《商品房买卖合同》均属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该两份合同实质为房屋拆迁安置补偿合同，《商品房买卖合同》系对《翻修协议》部分内容的补充和变更，并非真正意义上的商品房买卖合同。两份合同约定的交付房屋期限不一致，其中《翻修协议》约定被告在原告搬迁完毕24个月内交房，而《商品房买卖合同》虽约定从2015年6月30日起开始交房，但未明确约定交房的截止日期，且约定《翻修协议》中过渡期补偿内容继续有效。《翻修协议》中过渡期补偿的内容，应既包含补偿费又包含过渡期。被告已向原告支付两年的过渡安置费18000元，即使从双方签订《翻修协议》之日起算，过渡期也应截至2016年4月6日。涉案还建房屋竣工并办理竣工验收备案后，被告工作人员于2016年1月3日催告原告交清还建房面积差价款等并办理房屋交接手续，尚在约定的过渡期内；因原告未向被告支付面积差价款，被告按约可以拒绝向其交付房屋。据此，双方至今未办理房屋交接手续，并非被告违约所致。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合约定的解除条件，被告亦不同意解除，也不具有合同解除的法定情形，原告该诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付还建房款645900元、违约金64590元，缺乏事实根据和法律依据，该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告丁和平的诉讼请求。案件受理费10905元，减半收取计5452.50元，由原告丁和平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第(一)项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄忠富二〇一七年二月七日书记员  牟云谦