江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终3944号上诉人（原审原告）：王淑玲，女，1983年4月12日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：杨建江，江苏非圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪长建，男，1976年2月4日生，汉族，系王淑玲之夫，住江苏省徐州市。上诉人（原审被告）：王大海，男，1954年2月16日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：谢雷均，江苏恒毅律师事务所律师。上诉人王淑玲因与上诉人王大海房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王淑玲的委托诉讼代理人杨建江、缪长建，被上诉人王大海及其委托诉讼代理人谢雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑玲上诉称：1、请求撤销一审判决，依法改判王大海返还未到期租金37500元，押金5000元，装修损失17500元，共计60000元；2、本案的诉讼费用由王大海负担。事实与理由：一、一审法院认定部分事实错误。1、一审认定“王淑玲于2015年11月10日之前支付完毕2015年10月1日至2016年9月30日的房租75000元”，严重违背事实。双方在合同中没有明确记载合同的具体期限，是因为王大海对合同期限一直持欺诈不诚信的态度。在一审中，为证明王大海这一欺诈不诚信事实，我方向法庭举证了双方就该房屋于2010年10月1日签订的一份租赁合同，并提供了王大海向我方出具的一份租金收据，上面由王大海书写“改至2012年10月30日”。王大海当庭承认是其笔迹，只是对其中有改动痕迹的“10月”提出异议，对此我方当庭口头申请对王大海所称的“改动笔迹”进行鉴定，以判断证据的真伪，但一审法院未予理会。王大海辩称其书写的是2012年9月30日，此与事实不符。王大海是在我方要求下进行修改。我们认为，2011年10月1日房租收据上的日期是唯一能判定支付租金的起止时间的书证，应当引起足够的重视，并予以鉴定查明。又因双方是连续达六年的租赁关系，故而能从该收据中推算出2015合同项下的租金支付期限与往年完全相同。即2015年10月1日是合同签订日期，实际租赁期限是从2015年11月1日至2016年10月30日。2、一审认定“王大海同意解除合同，但未明确承诺退还房租和押金”严重违背事实。根据我方提供的录音，王大海对我方提出的退还租金和押金没有提出任何异议，完全能证实王大海同意退还未到期租金和押金，并且口头承诺我方可以拆走自己需要的东西。在双方达成口头约定解除合同前，我方已经通过电话和短信多次告知对方违约事实，因此在我方口头提出解除合同时，王大海知道自己有违约的事实，自知理亏，才会口头上同意退还未到期的租金以及押金。另我方举证的两份接处警工作登记表也能证明，王大海在诉前阶段的公安调处时，面对我方主张退还未到期租金及押金时，均不反对。二、一审法院适用法律错误。1、在双方已对退还未到期租金有口头约定的证据面前，一审法院酌情认定我方补偿王大海2个月的租金损失，这严重违背了合同法的当事人意思自治的原则及最高人民法院＜关于城镇房屋租赁合同纠纷的解释＞的相关规定。法律应当保护当事人真实有效的约定，即使是口头上的，更何况我方在庭审中已经对该约定进行了充分举证。另外，我方出于善意，于3月份已提出解除合同的意见，并表示4月底搬离，也征得了对方的同意，这已经给王大海留出了一个月的时间来寻找租客。更何况4月30日，当我方准备将最后一批物品搬离时，发现防盗门锁已经被对方单方更换了，房子已完全由对方掌握和使用，其完全可以再次租赁。王大海没有对外租赁与我方无关，不应赔偿其损失。双方合同解除的根本原因是王大海占用我方教室作为仓库，应当是其向我方赔偿因这一事实所造成的损失。根据合同约定，谁违约，谁赔偿对方损失。同时，合同剩余租赁期限实际上只有6个月，一审实际只判决返还3个月的房租，由此导致我方损失了50%的房租，严重损害了我方的权益。2、一审法院对于我方主张的装修损失未予酌定，不公允。我方是在征得对方同意后对房屋进行装修，对方还许诺会在一年到期后续签数年。但因对方屡屡严重违约，影响了我方教学秩序，一审法院未考虑我方的损失不当。综上，请求二审法院依法予以改判，支持我方的全部诉讼请求。王大海辩称，一、关于事实部分。1、根据王淑玲在一审中提供的2015年11月10日的收条，结合两次租赁合同的签订时间及租赁合同中关于租赁期限、租金交纳方式约定：租金均为按年交付。第一份租赁合同是2010年10月1日签订，租期5年，应从2010年10月1日至2015年9月30日，第二份租赁合同是2015年10月1日签订，租期1年，按时间顺延租期当然应从2015年10月1日至2016年9月30日。对于以上事实，对方在一审中是明确表示认可的。现王淑玲纠缠于本案无关的2011年的收条，无实际意义，也无事实和法律依据，原审认定正确。2、根据王淑玲在一审中提供的电话录音，可以证实是王淑玲的丈夫主动提出要提前终止合同，我方明确表示：按合同办，该退你的钱退给你，并未承诺退还房租和押金。且在该份录音中，王淑玲的丈夫只是提出退还押金，并未在录音文字材料中表述提出退还租金的事实，故录音文字资料整理不符合事实。原审法院对此认定也是正确的。二、关于法律适用问题。1、本案是承租人在租赁合同未到期的情况下主动提出提前解除合同，并承诺装修不动，只拆走空调和监控的前提下，经协商，出租人才同意提前解除合同，但对于剩余租金和押金如何退还并未达成协商一致。承租人提前退房，势必要造成出租人房租损失，况且承租人还违反承诺，不仅拆走了自己的空调和监控，还把我方的2台空调也拆走了，同时还拆除门窗、砸坏玻璃，造成财产损失。原审法院虽作出扣除2个月租金作为对出租人房屋闲置期间的租金补偿，不足以补偿出租人的损失，应以补偿4个月的租金较为适宜。2、对于王淑玲主张的装修损失，王淑玲主动提出提前解除合同，且将能拆走的都拆走了，并对房屋进行了拆砸等破坏行为，给我方造成财产损失。对此，我方将另案提起诉讼。第三，王淑玲也并无充足的证据证实装修的价值。原审法院对此认定事实清楚，适用法律正确。综上，王淑玲的上诉理由不成立，应依法予以驳回。王大海上诉称，请求：依法撤销原审判决，改判王淑玲补偿我方四个月的租金，不退还房屋押金，并判令王淑玲承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：1、双方签订的房屋租赁合同中第三条约定押金5000元，该押金用于保障房屋内设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。事实上，王淑玲损害了室内的设备和装修。双方合同第五条约定了违约责任，一方如果具有合同约定的违约行为，违约方应当向守约方赔偿因其违约造成的经济损失，合同终止。2、《中国人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。3、王淑玲一审诉求与事实不符，双方不是占用教室而是更换教室，双方签订的合同中注明了我方使用的房间数量和位置。王淑玲每间教室均安装了监控设备，双方互换教室，王淑玲的监控记录原始资料均可查到，并未占用其他教室。4、原房屋租赁合同中未注明乙方可以提前终止合同。因合同未到期，我方并未同意对方提出的提前终止合同。5、双方本就提前终止合同于3月28日达成一致意见，我方提出按原房屋租赁合同办理终止合同事项，我方退押金。但是对方恶意破坏了室内物品及电器设备。原审法院没有判定王淑玲损害房屋内设施及拆除门窗事实，所以认定事实错误。6、我方在一审中提到了大部分证据都是根据合同与本案有直接关联的，我方也当庭对部分证据进行了确认。7、对方在经营期间对房屋进行墙壁加厚，占用了原房屋室内实际使用面积，减少了我方的实际使用面积。对方在合同终止前应恢复原使用面积，未恢复不应认定为合同终止。8、对方单方面提出提前终止合同，并未与我方办理任何交接手续，不应认定为合同终止。9、一审提到我方4月底换锁与事实不符。10、原审法院未认定王大海的损失，判决结果有失公允。王淑玲辩称，1、王大海提出王淑玲搬离时损害装修无事实依据，所提供的照片属于假证据，法庭可以鉴定照片的实际拍摄时间，应该在王淑玲搬离之后拍摄的，王淑玲搬离后王大海对房屋进行了二次装修，这个照片是在其二次装修过程中已经对房屋进行损害而拍摄的照片。2、关于押金和租金我们有口头协商的录音，录音里王大海明确答复租金押金退还。王淑玲向一审法院起诉请求判令：判令王大海返还剩余房屋租金37500元，押金5000元，并赔偿装修损失17500元。诉讼费用由王大海负担。一审法院认定事实：2015年10月1日，王淑玲（乙方，承租方）和王大海（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，合同共计七条，其中第一条约定：“出租房屋的坐落位置、面积以及其他情况本合同所出租房屋坐落在户部山步行街A1-3-102号”；第二条约定：“房租租赁的期限租金及其交纳方式租赁期限一年，年租金75000元。租金按年交付，每年10月份缴纳次年房租”；第三条约定：“押金押金5000元。该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备和装修，门窗不得拆除，则甲方应该在合同期满日如数退还”；第四条约定：“其他1、一楼大厅西房和二楼楼梯间及对面房间归甲方使用，电费单独计算。2、租赁期满，乙方享有优先续租权，如遇特殊情况，甲方不能出租此房，甲方应提前三个月告知乙方，以确保不影响乙方的正常经营”；第五条约定：“一方如果具有合同约定的违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的经济损失，合同终止”。合同其他条款并对争议解决方式等作出约定。王淑玲向王大海支付押金5000元，并于2015年11月10日之前支付完毕2015年10月1日至2016年9月30日的房租75000元。王淑玲租赁涉案房屋用于经营云龙区风雅古筝艺术中心。2016年3月28日，王淑玲丈夫缪长建向王大海口头提出于同年四月底解除房屋租赁合同，并要求退还房租和押金。王大海同意解除合同，但未明确承诺退还房租和押金。同年四月底，王淑玲从承租的涉案房屋中迁出。2016年4月29日，王大海更换涉案房屋的钥匙。2016年4月30日，双方因退还剩余房租和押金产生纠纷，缪长建报警后，徐州市公安局彭城派出所民警到达现场，处警经过显示“经了解，缪长建与王大海因租赁房屋发生口角纠纷，缪长建称王大海将风雅古筝店的门锁给更换了，要求王大海退还剩余的房租和押金，王大海要求缪长建赔偿空调，民警告知双方协商解决，或到法院起诉处理，报警人同意，拟作租赁纠纷警情。作民事纠纷调解”。一审法院判决：双方签订的房屋租赁合同合法有效，应受到法律的保护，双方应按照合同的约定行使各自的权利、履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，王淑玲向王大海提出提前解除合同，王大海同意，2016年4月底，王淑玲从涉案房屋中迁出，王大海并更换涉案房屋的钥匙，视为双方协商一致解除合同。合同解除后，根据房屋租赁合同的约定，王大海应当返还房屋押金5000元。关于是否应当返还剩余租期内的房屋租金，一审法院认为，承租人（王淑玲）提出提前解除合同，经出租人（王大海）同意，可以解除合同，但承租人应当适当补偿出租人租赁房屋闲置期间的租金损失，扣除该租金损失，出租人应当返还承租人剩余租期内的房屋租金。结合涉案房屋的现状，一审法院酌情确定王淑玲补偿王大海两个月的租金损失12500元（75000元/年÷12月×2月），即扣除租金损失，王大海还应当返还王淑玲剩余房屋租金18750元［75000元/年÷12月×（5-2）月］。关于装饰装修物的问题，一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。该案中，王淑玲在租赁期内经王大海同意对承租的房屋进行装修，双方协商一致解除合同后，王淑玲已经将涉案房屋内未形成附合的装饰装修物拆除并搬离；对已形成附合的装饰装修物，因王淑玲提供的装饰装修材料的票据多数属于手写收据、销货清单等，缺少正式发票，且王淑玲无法进一步提供证据证明其装饰装修物的花费，因此，对其主张的装修残值损失，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项之规定，判决：一、王大海于判决生效之日起十日内，返还王淑玲房屋押金5000元、剩余租金18750元。二、驳回王淑玲的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取为650元，由王淑玲负担370元，由王大海负担280元。二审中，当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：1、王大海是否应当向王淑玲返还剩余租金及押金，金额应当如何确定；2、王大海是否应当向王淑玲支付装修损失，金额应当如何确定。本院认为，一、关于王大海是否应当向王淑玲返还剩余租金及押金的问题。王大海与王淑玲签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。王淑玲方于2016年3月28日口头提出提前解除双方租赁合同，王大海表示同意，王淑玲遂于当年4月底前搬出，由王大海将涉案房屋钥匙更换并一直占有控制，双方租赁关系由此终止，故王大海应当向王淑玲返还租房押金。虽然王大海主张王淑玲违反合同约定、恶意破坏室内物品及电器设备，但因其提供的证据无法证明该主张，故本院不予认可。至于剩余租金问题，虽然王淑玲系提前解除合同，但其已提前一个月告知王大海并获得其同意，应当认定为双方协商一致提前解除合同，故王淑玲作为承租人无需再向出租人王大海补偿租金损失，王大海应向王淑玲返还剩余租金共计31250元（75000/12*5），一审酌定王淑玲补偿王大海2个月租金损失无法律依据，本院予以改判。虽然王淑玲认为双方约定的租赁期限应当截至2016年10月30日，但该主张与双方签订的合同内容不符，在其未提供充分证据证明的情况下本院不予采信。二、关于王大海是否应当向王淑玲支付装修损失的问题。王淑玲主张其系经王大海同意对租赁房屋进行装修，王大海应支付无法移动的装修损失，并提供票据若干以证明。但因其提供的票据大多属于手写收据、销货清单等，无正式发票，无法证明其装修的真实花费情况，故一审法院对此不予支持并无不当，本院亦予以确认。综上，王淑玲的上诉理由部分成立，王大海的上诉理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初2329号民事判决第二项“驳回王淑玲的其他诉讼请求”；二、变更徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初2329号民事判决第一项为“王大海于本判决生效之日起十日内，返还王淑玲房屋押金5000元、剩余租金31250元”。一审案件受理费1300元，减半收取650元，由王淑玲负担260元，由王大海负担390元；二审案件受理费1101元，由王淑玲负担335元，由王大海负担766元。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一七年二月十五日书 记 员  汤璐菲