重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0241民初2853号原告：重庆辉岳物业管理有限公司，住所地：秀山县中和街道站前新区，统一社会信用代码91500241556777966T。法定代表人：伍金辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姚露明、冉思莲，系该公司职工。被告：秀山佳诚房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山县中和街道丹凤路瑞馨园小区1-11，统一社会信用代码91500241686240892N。法定代表人：鲁斌。委托诉讼代理人：杨胜俊，系该公司宏兴佳源项目部负责人。原告重庆辉岳物业管理有限公司（以下简称辉岳公司）与被告秀山佳诚房地产开发有限公司（以下简称佳诚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员任海滔于2016年12月20日公开开庭进行了审理，原告辉岳公司的委托诉讼代理人姚露明、冉思莲，被告佳诚公司的法定代表人鲁斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辉岳公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付物业服务费260006.43元（其中2015年1月-2016年10月空置房费及补贴费共计397959.43元、2015年1月-2016年1月空置车辆服务费59144元）、原告垫付的年度电梯质检费2400元、2015年12月-2016年8月排污泵电费43310元，2015年12月-2016年8月未接房业主公摊费3540.15元，以上费用共计人民币506353.58元，截至目前，辉岳物业已收款246347.15元（其中付一笔空置房费用37873元，2014年12月-2015年11月代收商铺水电费用186705.5元，扣除一笔佳诚房产预存电费21768.65元），请求支付260006.43元，并自被告欠费之日起按日3‰向原告支付违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，原、被告签订《前期物业服务合同》及补充协议，约定：1、由原告为被告所开发的位于秀山县渝秀大道25号宏兴佳源小区提供物业服务；2、建筑总面积为16882.57㎡；3、物业服务费收费标准为，住宅物业1.2元/月·平方米，商业物业2.5元/月·平方米，地下车位60元/月·个，公共能耗费按实际使用按月据实分摊；4、物业使用人不按约定交纳物业服务费的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，应当自约定之日起书面告知原告；5、物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月30日前交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日收取滞纳金；双方还对其他事项进行了约定。《补充协议》约定：在前期物业服务合同存续期间，被告按实测建筑面积计算，以0.5元/㎡·月补贴盈利不足，被告每月5日前以现金方式向原告支付，被告先行补贴一年，如原告仍无盈利，次年继续沿用此方式补贴；《前期物业服务合同》存续期间，由被告承担电梯年检费用，电梯质保期满后的维修保养费用，消防年检费用、消防质保期满后的维护保养费用以及因被告设计、施工工艺缺陷等所致的非物业服务费用。合同签订后，原告即依约入住宏兴佳源小区，按合同约定于2015年1月3日开始提供相应的物业服务。2016年1月12日，原、被告双方签订《宏兴佳源物业管理补充协议》，约定：因此前宏兴佳源的水电费一直由被告在缴纳，而原告通过收取客户水电费用用于冲抵被告应付的空置房费和相关补贴，为了简便财务手续，双方决定此后由原告按规定向供水供电单位缴纳水电费，而被告应付给原告的费用（如空置房费、补贴、排污泵电费等，在每月19日前支付给原告，支付前原告应向被告提供相应的票据。但在原告依约提供物业服务的过程中，被告长期拖欠原告物业服务费及其他各项费用，具体包括：拖欠2015年1月-2016年10月期间的空置房费及补贴费397959.43元、拖欠原告为被告垫付的年度电梯质检费2400元、拖欠2015年12月-2016年8月期间的污水泵电费43310元，拖欠2015年12月-2016年8月期间的未接房业主公摊费3540.15元，拖欠2015年1月-2016年10月期间空置车辆服务费59144元，以上欠费共计506353.58元。上述欠费，除已经支付及收到的246347.15元外，总欠款260006.43元。经原告多次要求被告支付，被告不予理睬、拒不支付。原告认为，被告欠原告物业服务费和其他相关费用，依约应当支付。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法作出公正判决。被告佳诚公司的法定代表人答辩称：对原告诉状中所陈述的事实不清楚。操作这个项目的人是杨再江、杨胜俊，他们是实际管理这个项目部，他们是挂靠在我公司的。被告佳诚公司的委托诉讼代理人答辩称：一、被告代理人向法庭出示了原告在提供物业服务期间的对账表，说明从2015年1月1日起至2016年10月21日撤场之日止，项目部只欠交了4219.56元；而原告应退还本项目部各业主、商户各项押金、预交费20869.7元。原告诉称项目部欠交26万多元系不实之词，没有依据。二、宏兴佳源项目部从2015年1月1日起至2015年12月31日止，应交各种费用228994.82元，实交275078.59元，已比应交款项多出46083.77元，原告从此时起开始违约。三、双方于2016年1月12日签订《宏兴佳源物业管理补充协议》规定：双方决定此后由乙方按规定向相关供水供电单位缴纳水电费，而原告方在本已多收上年46083.77元的情况下，拒交本项目2016年1-2月水电费，致停电，使电梯受水浸停运，业主商户怨怒极大，最后还是扣缴我方在电力公司的预存电费后正常供电，原告方已严重违约。四、2016年春季我在广州住院，水泵故障致设备被淹，原告坚持不付钱购买水泵抢险，是我在病中委托电工私人垫付6000元购买水泵抢险，使业主商户逃过一难。五、原告方除了要钱而外，并未按合同对小区的绿化、假山、设备进行过检修维护之责，业主商户投诉甚多。六、《宏兴佳源前期物业服务合同》第七页第九章违约责任第十八条规定：乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿，电力公司收取的商业用电为每度0.8元，原告歪曲物业条款损耗据实分摊的本意，强行将每月电费从0.8元/度+小幅电耗，扩大至1元/度收取，严重违约，要求清退和按合同2倍赔偿。经审理查明：2011年9月11日，被告佳诚公司与杨再江签订《工程项目施工内部管理责任协议》，约定对宏兴佳源建设工程项目实行企业内部经营承包，由杨再江负责完成该项目的建设施工工作。2011年9月26日，佳诚公司发出《关于组建宏兴佳源项目部的通知》，决定成立“秀山宏兴佳源项目部”；项目部负责人为杨再江；公司同意项目部刻制“项目部公章、财务专用章”各一枚，用于办理该项目相关业务；工程项目部成立后，由杨再江负责组建项目部相关事宜，实行项目经理一人负责制。2014年8月1日，宏兴佳源项目部（甲方）与原告辉岳公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及《补充协议》。《前期物业服务合同》约定：1、由辉岳公司为宏兴佳源提供物业管理服务；2、项目物业建筑总面积为16882.57㎡；3、物业服务费用按月收取，标准为（按建筑面积计算），住宅物业1.2元/月·平方米，商业物业2.5元/月·平方米，地下车位60元/月·个，公共能耗费按实际使用按月据实分摊；4、业主应按时全额交纳物业服务费用，物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月30日前交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日收取滞纳金；还约定了物业服务具体内容及各自的权利义务及违约责任等。《补充协议》约定：在前期物业服务合同存续期间，项目部按实测建筑面积计算，以0.5元/㎡/月补贴盈利不足，每月5日前以现金方式向原告支付，甲方先行补贴一年，如原告仍无盈利，次年继续沿用此方式补贴；《前期物业服务合同》存续期间，由宏兴佳源项目部承担电梯年检费用、电梯质保期满后的维修保养费用、消防年检费用、消防质保期满后的维护保养费用以及其他因甲方设计、施工工艺缺陷等所致的非物业服务费用。前述合同及补充协议加盖佳诚公司宏兴佳源项目部公章，杨胜俊作为委托代理人在合同上签字。合同签订后，原告入驻宏兴佳源项目，于2015年1月开始提供物业管理服务，直至2016年10月21日因双方矛盾激化而撤场。在合同实际履行中，双方均同意，2014年12月至2015年11月期间的商户及公共区域的水电费由宏兴佳源项目部向供水供电单位缴纳，由原告向商户收取电费，以冲抵宏兴佳源项目部应付的各项物业服务费用。宏兴佳源项目部向供水供电单位交纳的2014年12月至2015年11月期间的水电费共计237205.59元，原告自认共收到该期间内的商户水电费共计186705.58元。2015年11月29日，原告管理人员向宏兴佳源项目部负责人杨胜俊发去电子邮件，要求对空置房及补助等费用进行核算，其中对空置房的补贴系按住宅加商业的建筑面积13439.65㎡（该两项实测建筑面积为13719.82㎡）计算。2016年1月12日，原告（乙方）与宏兴佳源项目部（甲方）签订《宏兴佳源物业管理补充协议》，约定：由于此前宏兴佳源的水电费一直由项目部在缴纳，而原告通过收取客户水电费用于冲抵宏兴佳源项目部应付的空置房费和相关补贴，为了简便财务手续，双方决定此后由原告按规定向供水供电单位缴纳水电费，而被告应付给原告的费用（如空置房费、补贴、排污泵电费等），在每月19日前支付给原告，支付前原告应向被告提供相应的票据。在2016年度的履约过程中，原告未交纳2016年2月份的电费，使得宏兴佳源项目部在供电单位的预存电费被扣除了21768.65元，双方均认可该费用应作为原告已收款项抵扣。后经实际测绘，宏兴佳源项目的商业建筑面积为4594.13㎡，住宅建筑面积为9125.69㎡，整个项目的总建筑面积为16722.23㎡。双方均认可，宏兴佳源项目在合同履行期间产生的空置房屋物业服务费为175566.08元，宏兴佳源项目部曾支付了37873元。在合同履行过程中，因项目设计的原因，使得该项目需要额外安装排污泵，双方均认可，排污泵运行产生的电费由宏兴佳源项目部负担，2015年度排污泵应计算电费为41830.5元，2016年度直至原告撤离，排污泵电费应计算为34387.65元。原告垫付电梯质检费2400元，被告委托诉讼代理人认可该费用应由宏兴佳源项目部承担。宏兴佳源项目实际存在车位54个，在合同履行期间，对于车位出租，由原告、宏兴佳源项目部与承租人签订三方合同，每月交纳租金150元，物管费60元，租金归宏兴佳源项目部所得，物管费则归原告所得。在合同履行期间，车位租金由原告收取后，再分给宏兴佳源项目部。双方均认可，原告应分给宏兴佳源项目部的车位租金为12150元。2016年春季，因排污泵损坏，而原告不愿进行维修、更换，被告委托代理人自行安排他人更换、维修，产生费用共计7490元。被告委托诉讼代理人还主张，因原告未履行育花、浇水、养鱼等合同义务，自己雇请他人履行，花费700元。上述事实，除原、被告的陈述外，还有《前期物业服务合同》及《补充协议》、《宏兴佳源物业管理补充协议》、水电费发票、电梯年检费缴款收据、双方对账往来电子邮件等，足以认定。经过庭审及对双方询问，本院认为，本案争议焦点在于：一、本案的合同双方当事人及付款义务人问题；二、关于补贴款的计费面积以及计算期限；三、关于空置车位是否应收取物业服务费用；四、关于宏兴佳源项目部缴纳的水电费应如何抵扣原告应收款项的问题；五、排污泵维修更换费用应由谁负担的问题；六、被告委托诉讼代理人主张因原告未履行合同约定义务，而雇请他人履行义务，支出的费用应由谁承担的问题；七、原、被告主张的违约金应否支持及如何计算的问题。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、本案的合同双方当事人及付款义务人问题在本案中，宏兴佳源项目是由被告佳诚公司采取内部承包方式，设立宏兴佳源项目部，由宏兴佳源项目部进行负责该项目的建设施工和管理运营。但项目部本身不是具有独立法人资格的民事主体，也不是独立的民事责任主体，其行为应视为代表设立该项目部的佳诚公司的行为，行为后果及民事责任应由佳诚公司承担；至于其对该项目建设所采用的内部承包方式及内部责任划分，是其公司内部治理问题，不影响佳诚公司对外承担责任。故本案的合同双方当事人应是原告辉岳公司及被告佳诚公司，物业服务费用的付款义务人应是佳诚公司。双方订立了《前期物业服务合同》及两份《补充协议》，形成了物业服务合同法律关系，双方的合同约定合法有效，对双方均具有约束力，双方应按合同的约定履行义务，享有权利。二、关于补贴款的计费面积以及计算期限原告认为，根据第一份补充协议，补贴款应按实测总的建筑面积计算，根据第二份补充协议，2016年度被告应支付的费用就包括补贴。而被告委托代理人认为，补贴应按商业和住宅的实测建筑面积计算，因双方的对账往来电子邮件已经按这个方式计算，双方对此已达成一致；因为补贴是基于原告盈利不足，2016年是否补贴，要看原告盈亏情形，由双方协商确定，现被告不同意继续补贴，故2016年不能计算补贴。对此，本院认为，第一份补充协议约定补贴是按建筑面积计算，因没有特别指明是按整个项目的某一或某几部分的建筑面积计算，从最基本的文意解释而言，所谓建筑面积，当然是指整个项目的建筑面积，至于被告委托诉讼代理人所抗辩的双方往来邮件中是按商业加住宅的建筑面积计算，因该往来邮件是双方协商对账过程中提出来的，并不能证明双方已对此达成了一致意见，因此补贴面积应根据第一份补充协议约定，按实测建筑面积16722.23㎡计算；对于补贴期限，第一份补充协议约定的是“甲方先行补贴一年，如原告仍无盈利，次年继续沿用此方式补贴”，即2016年是否继续补贴，应基于原告是否盈利，现原告未举示证据证明自己在合同履行期间内属于亏损状态，也未举示证据证明双方对2016年继续补贴达成了明确协议，至于原告所称第二份补充协议约定了继续补贴，本院理解认为，第二份补充协议是变更了款项支付方式，即如有补贴等，应按何种方式支付，而非双方达成了继续补贴的约定，故本院确定补贴期限应为2015年1月-12月。三、关于空置车位是否应收取物业服务费用原告认为，合同履行期间，针对未出租的车位，宏兴佳源项目部应按合同约定的60元/月·个，根据空置车位数量及空置时间，向原告支付共计59144元的空置车辆服务费，被告委托诉讼代理人对原告提供的数据及金额不持异议，但认为不应支付。本院认为，关于车位，双方的合同并未明确约定是针对全部车位均要按60元/月·个计算物业服务费；如车位没有使用，显然原告不会负担与车位已使用相同的物业服务义务，若要求针对车位无论使用与否，均按60元/月·个计算物业服务费，则双方权利义务显然不对等；如车位已出租，则相应的物业服务费用由承租人支付；故对于合同约定的地下车位服务费用，应当是针对已使用的车位才能收取，对于空置车位不应收取，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。四、关于宏兴佳源项目部缴纳的水电费应如何抵扣原告应收款项的问题在2015年度的合同履行期间，双方实际达成的约定是由宏兴佳源项目部向供水供电单位缴纳水电费，而由原告向商户收取水电费用于冲抵宏兴佳源项目部应支付给原告的费用，双方并未约定宏兴佳源项目部缴纳多少水电费，就抵扣多少应付给原告的费用，故对于抵扣金额，应按原告实际收取的金额进行抵扣。现原告自认收到的水电费共计186705.5元，如被告不认可该金额，则应当而且能够提供证据予以反驳，现被告未举示相应证据证明该金额有误，则本院认可该金额为原告已收取的商户水电费。对于排污泵电费负担，双方均认可应由宏兴佳源项目部负担，而2015年度水电费又由宏兴佳源项目部直接向供水供电单位缴纳，则2015年度的排污泵电费已由宏兴佳源项目部负担；2016年度的水电费由原告向供水供电单位缴纳，则2016年度直至原告撤离期间的排污泵电费34387.65元应由被告向原告支付。五、排污泵维修更换费用应由谁负担的问题宏兴佳源项目之所以会产生使用排污泵的问题，原因在于项目设计问题，这也是双方均同意排污泵电费由宏兴佳源项目部负担的缘由，双方在第一份补充协议中约定，因甲方设计、施工工艺缺陷等所致的非物业服务费用由宏兴佳源项目部负担，故排污泵维修、更换等费用不应由原告负担，不应抵扣。六、被告委托诉讼代理人主张因原告未履行合同约定义务，而雇请他人履行义务，支出的费用应由谁承担的问题被告委托诉讼代理人主张，因原告未履行育花、浇水、养鱼等合同义务，自己雇请他人履行，花费700元。对此，原告认为，自己履行了合同义务，且被告所谓雇请履行该义务的人正是原告的职工，即使该职工完成了相应工作，也应视为履行职务的行为。本院认为，被告对于自己的抗辩有责任举示相应证据予以证明，现被告未能提供证据证明原告未履行相应义务而导致被告确需雇请他人履行，其应承担相应不利后果，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。七、原告主张的违约金应否支持及如何计算的问题关于违约金问题，因双方在合同履行期间涉及到的应付费项目较多，各项费用均有不同的支付时限要求，而原告对于各项费用的违约金的具体基数金额、计算起止时间未提出明确的请求，其该项诉讼请求不明确，本院无法予以支持。同样，被告主张清退和按2倍赔偿的要求亦不明确，本院无法予以支持、抵扣。综上，被告总计应付给原告的物业服务费用为空置房费用175566.08元+补贴16722.23㎡×0.5元/㎡/月×12个月+2016年度排污泵电费34387.65元+原告垫付的电梯质检费2400元-被告已支付的物业服务费用37873元-原告已收取的商户水电费186705.5元-原告应分给被告的车位租金12150元-被告被供电部门扣除的预存电费21768.65元=54189.96元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告秀山佳诚房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆辉岳物业管理有限公司物业服务费用54189.96元；二、驳回原告重庆辉岳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告重庆辉岳物业管理有限公司负担2060元，被告秀山佳诚房地产开发有限公司负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  任海滔二〇一七年二月二十八日书 记 员  姜新宇