山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终5078号上诉人（原审被告）：山东善贷颐养保健服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：于秀山，董事长。委托诉讼代理人：于维龙，男，1976年8月19日出生，汉族，山东善贷颐养保健服务有限公司经理，住所地济南市。委托诉讼代理人：马吟侠，山东金浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐鲁师范学院，住所地济南市。法定代表人：王玉华，院长。委托诉讼代理人：韩军，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人山东善贷颐养保健服务有限公司（以下简称善贷颐养公司）因与被上诉人齐鲁师范学院返还原物纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。善贷颐养公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一审事实认定不清，适用法律不当，认定赵艳春接受房屋行为系表见代理错误，认定解除租赁合同的行为合法、有效错误。原审违反法定程序，不追加济南市老年休养康复中心（以下简称康复中心）作为本案第三人，并在我公司早已向历下法院提起请求确认《解除合同协议书》无效之诉后，未依法中止审理，剥夺了我公司的诉讼权利，程序违法。如果二审法院不发回一审法院，上诉人请求二审法院调取一审法院的（2016）鲁0102民初31号我公司诉齐鲁师范学院确认解除协议无效案卷宗。将该案卷宗材料作为我公司证据之一。该案严重超过民事诉讼法规定的审判期限。请求审查本案基本事实。在齐鲁师范学院第二次停水停电的情况下，上诉人起诉齐鲁师范学院，请求确认《房屋租赁合同》为有效合同。庭审中齐鲁师范学院承认该合同为有效合同，我公司遂撤回起诉。我公司在上述案件庭审过程中，第一次见到齐鲁师范学院与康复中心签订的《解除合同协议书》，此时方得知该《解除合同协议书》的存在。被上诉人齐鲁师范学院辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法���正确，程序正当，应当依法驳回善贷颐养公司的上诉请求。一、一审法院认定我院与善贷颐养公司之间不存在房屋租赁合同关系，善贷颐养公司系无权占用答辩人房屋是正确的。与我院曾经存在租赁合同关系的是案外人康复中心，而非被答辩人或被答辩人法定代表人。合同签订后，康复中心向我院支付了50万元保证金，我院向康复中心交付了部分租赁物。赵艳春在康复中心与我院关于房屋租赁的整个过程中，均是以康复中心代理人的身份而非其个人身份参与的。根据租赁合同的相对性，我院与康复中心才是生效租赁合同的双方当事人，该租赁合同对康复中心的代理人赵艳春并不产生合同效力。康复中心与善贷颐养公司并不存在设立与被设立的关系，被答辩人不能依据《房屋租赁合同》第十六条约定成为租赁合同关系的一方当事人。因该租赁合同的乙方为康复中心，能够承接该租赁合同权利义务的应当是康复中心设立的主体。康复中心与善贷颐养公司不存在设立与被设立的关系。赵艳春、善贷颐养公司与我院之间并不存在房屋租赁合同关系，也并非是该合同权利义务的承接方，被答辩人在没有权利基础的情况下占有、使用答辩人房屋的行为，是侵犯答辩人房屋所有权的行为。二、一审法院认定赵艳春接收案涉租赁物的行为是作为我院代理人履行房屋租赁合同的行为，具有事实及法律依据。我院向赵艳春交接租赁物是基于我院与康复中心签订的租赁合同及授权委托书，我院并不存在向除康复中心以外的任何人交付房屋的法律依据和意思表示。三、答辩人与康复中心作为《房屋租赁合同》的双方当事人，经协商一致解除该合同，是法律赋予合同当事人的合法权益，具有现实及法律基础。四、被答辩人在没有任何权利基础的情况下���期持续占用答辩人的房屋，并对案涉房屋进行装修的行为，是侵犯答辩人房屋所有权的行为，也应当对其侵权行为承担赔偿责任。五、一审法院严格按照民事诉讼法的相关规定对本案相关事实进行了全面审理，并不存在程序违法现象。从实体上讲，与答辩人存在房屋租赁合同关系的合同相对方，自始至终都是康复中心，答辩人与康复中心协商一致后解除房屋租赁合同也是法律赋予的权利，被答辩人作为与案涉房屋无任何权利关系及合同基础的第三方，无权干涉答辩人与康复中心对房屋租赁合同关系的处理。被答辩人提出的追加被告以及中止审理申请并不符合法定的追加及中止事由，不存在任何的事实及法律基础。从程序上讲，被答辩人理应在开庭审理前就向法庭提出追加康复中心、中止审理的申请。然而，被答辩人直至法庭辩论结束后才提出，鉴于一审庭审程序已经结束，法官不得重新进行法庭调查、补充调查或恢复调查，对被答辩人超过期限提出的申请予以驳回符合民事诉讼法的精神，不存在任何的程序瑕疵。而且，被答辩人在庭审程序结束后提出上述申请的行为，有明显的无理拖延或阻碍诉讼程序的意图，是扰乱正常司法秩序、浪费司法资源的行为，应当依法予以制止。齐鲁师范学院向一审法院起诉请求：1、判决善贷颐养公司向齐鲁师范学院赔偿因其违法占用新建综合楼的经济损失2905100元。2、判决善贷颐养公司对新建综合楼的装修部分恢复原状。3、本案案件受理费用由善贷颐养公司承担。一审法院认定事实：2014年6月24日，康复中心授权赵艳春作为全权代理人与齐鲁师范学院签订了《房屋租赁合同书》，合同约定将齐鲁师范学院位于济南市历山路36号的校区整体出租给康复中心。合同签订后，2014年8月12日，齐鲁师范学院按约向康复中心实际交付了部分租赁标的，赵艳春代表康复中心接收了部分租赁房屋。赵艳春代理康复中心接收部分房屋后，即对房屋及办公室进行了装饰装修。另，康复中心与齐鲁师范学院的租赁合同保证金50万元，由赵艳春个人银行帐户转给了齐鲁师范学院。2014年11月6日，案外人康复中心与善贷颐养公司签订合作合同，合同约定善贷颐养公司以康复中心的名义与齐鲁师范学院签订房屋租赁合同，租用齐鲁师范学院的涉案房屋用于建设养老公寓。同时，双方商定由善贷颐养公司与齐鲁师范学院联系，将租赁合同变更到善贷颐养公司名下。根据国有资产管理办法，涉案房产对外出租，需评估后由产权中心对外招标招租。2015年3月13日，齐鲁师范学院与康复中心协商解除了原签订的房屋租赁合同。此后，齐鲁师范学院委托山东省产权中心两次挂牌招租，善贷颐养公司虽有招租意向，但终因未按规定缴纳保证金而未能招标成功。自2015年3月14日起至2015年10月19日，善贷颐养公司在未与齐鲁师范学院签订租赁合同的前提下，占用齐鲁师范学院的新建综合楼，未交纳任何费用，并对部分房屋进行了装修。2015年10月20日，齐鲁师范学院报警后，强行将善贷颐养公司搬出综合楼。2014年12月12日，山东北方资产评估不动产估价有限公司根据齐鲁师范学院的委托，出具了涉案房屋租金价值评估咨询报告，报告载明：评估对象和范围为济南市历山路36号历下校区拟对外出租的部分闲置房屋(建筑面积共计51135.22平方米)，20年净租金价值为25593万元。平均每天租金为0.684元/平方米/天，新建综合楼建筑面积19307.1平方米，每天应收租金为13205元，善贷颐养公司实际占用天数自2015年3月14日至2015年10月19日共计220天，合计租金2905100元。另查明，善贷颐养公司于2014年10月22日注册成立。一审法院认为，齐鲁师范学院与案外人康复中心签订、解除租赁合同不违反法律、法规的规定和当事人的意思自治原则，合法、有效。根据合同的相对性原则，善贷颐养公司与康复中心签订的合作合同。善贷颐养公司无权要求齐鲁师范学院与康复中心的合同签订与解除行为。赵艳春作为康复中心的全权代理人代表康复中心与齐鲁师范学院签订房屋租赁合同并办理了房屋交接手续，虽然房屋交接时已超出了康复中心的授权时间，但齐鲁师范学院有理由相信赵艳春的行为代表了康复中心的行为，构成了表现代理，况且，此时善贷颐养公司尚未注册成立，故赵艳春的行为不能代表善贷颐养公司。齐鲁师范学院与康复中心解除租赁合同后，善贷颐养公司���为非合同的相对方，在没有合法理由的前提下占用齐鲁师范学院的房屋，齐鲁师范学院作为房屋产权人有权要求善贷颐养公司搬出房屋并支付占用房屋的费用。鉴于齐鲁师范学院已对房屋租赁使用的价值委托评估机构依法作出了评估，且不违反法律、法规的强制性规定，一审法院依法予以采信。齐鲁师范学院要求善贷颐养公司支付自2015年3月14日至2015年10月19日期间共计220天的租赁费2905100元，理由正当，一审法院予以支持。对于齐鲁师范学院要求善贷颐养公司对部分装修、改造的房屋恢复原状的请求，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当支持。善��颐养公司虽与齐鲁师范学院没有租赁合同关系，依照举重明轻的原则，善贷颐养公司未经齐鲁师范学院许可即装修房屋，现齐鲁师范学院要求善贷颐养公司恢复原状，理由正当，一审法院予以支持。对于善贷颐养公司要求中止本案审理，并追加康复中心为第三人的意见，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、本院二审期间，善贷颐养公司围绕上诉请求依法提交了如下证据。本院组织当事人进行了质证。证据一、2015年1月4日至2016年1月11日期间于维龙与齐鲁师范学院的办公室主任庞守荣之间的电子邮件信函一宗（12份）。主要内容为善贷颐养公司与齐鲁师范学院就涉案房屋租赁交涉协商的情况。齐鲁师范学院认为该证据的真实性无法确认。而且即便这些上述信函曾经发送过，齐鲁师范学院也从未承认与善贷颐养公司存在房屋租赁合同关系，齐鲁师范学院始终认为与自己存在房屋租赁合同关系的是康复中心。证据二、2015年5月至2015年12月善贷颐养公司与齐鲁师范学院双方电话录音光��一份以及电话录音的摘要一份。主要内容为善贷颐养公司与齐鲁师范学院之间就涉案房屋处理争议进行交涉沟通的情况。齐鲁师范学院认为该证据的真实性无法确认。就录音而言，电话对方并未承认与善贷颐养公司之间存在房屋租赁合同关系，而且拨打电话一方也自己承认学院无意把房屋租给自己，对话中提到的50万元并非是房屋租金，是康复中心代理人赵艳春代表康复中心向学院支付的履约保证金。拨打电话一方自己也承认可以把大门打开，从侧面说明其实际侵占了涉案房屋，侵犯齐鲁师范学院的房屋权。证据三、（2016）鲁0102民初31号案件部分卷宗材料。善贷颐养公司称，该案原告系善贷颐养公司，被告系齐鲁师范学院、康复中心，该案系善贷颐养公司起诉要求确认齐鲁师范学院与康复中心于2015年3月13日签订的《解除合同协议书》为无效合同。善贷颐养公司同时申请法院调查该全部卷宗。齐鲁师范学院认为（2016）鲁0102民初31号案件中所涉及的所有证据材料在本案一审中均已提供，而且善贷颐养公司作为（2016）鲁0102民初31号案件的一方当事人完全可以自己查阅相关卷宗，无需申请法庭调取证据。认为善贷颐养公司提交的三组证据不属于二审中应当提交的新证据，因为在一审庭审之前就已经存在，而且不是善贷颐养公司通过自己能力无法取得的证据材料，不符合相关法律对于新证据的规定。就齐鲁师范学院与康复中心租赁合同是否解除等问题，本院依法对康复中心法定代表人张兆军进行了调查，张兆军称，其曾提出不同意以善贷颐养公司的名义实际经营，造成的一切法律后果由康复中心来承担。在这种情况下于维龙又拿着拟定好的合作协议找张兆军，就是在本案卷宗中的合作协议，其中一条就记载着如果发生违法违规的活动都由善贷颐养公司负责，与康复中心无关。这个协议是张兆军本人代表康复中心签的。2015年3月齐鲁师范学院与康复中心协商解除了原签订的房屋租赁合同是真实的。解除协议是其真实意思表示。康复中心与齐鲁师范学院和于维龙之间没有现金来往，双方在解除协议时互不追究，所以不牵扯清算的问题。关于赵艳春代理的问题，代理时间是截止到7月30日，但7月30日以后赵艳春还行使权利包括接收房屋,康复中心都是知道的，赵艳春是代表康复中心办理的相关事宜。对该调查笔录，善贷颐养公司认为：一、张兆军的陈述与我公司的陈述、举证大体一致。但部分时间陈述的不准确，办理相关手续也都是我们办的，张兆军没有跑手续，更没有另外办别的手续。他与齐鲁师范学院和我公司没有现金往来，双方互不追究，不牵扯清算问题的说法��虚假的。询问笔录仅反映了本案的部分事实情况，不能反映本案的整体情况。特别是三方争议的《终止合同协议书》。康复中心与本案上诉人和被上诉人存在利害关系，应当参加本案诉讼。仅对《询问笔录》进行质证还达不到查清案件事实作用。齐鲁师范学院认可询问笔录的相关事实和法律后果。认为涉案的租赁合同是齐鲁师范学院与康复中心的法律关系，与善贷颐养公司之间没有租赁合同的法律关系。赵艳春参与租赁房屋交接的事项，在2015年3月，齐鲁师范学院与康复中心合同解除之前只是代理康复中心的行为，其后，善贷颐养公司占用案涉房屋属于侵权行为，没有法律依据。善贷颐养公司与康复中心之间的合作协议处分的出租权是齐鲁师范学院所有，应当征得齐鲁师范学院同意，该合作协议才有实际效力。但齐鲁师范学院在诉讼发生前，对该合作协��不知情也不追认该合作协议的内容。对于上述证据，本院认为，关于证据一、证据二，齐鲁师范学院对证据的真实性不予认可，认为赵艳春在电话中承认齐鲁师范学院无意把房屋租给自己，齐鲁师范学院从未与善贷颐养公司存在房屋租赁合同关系。本院认为，善贷颐养公司提交的电话录音及电子邮件不能证明齐鲁师范学院与善贷颐养公司签订了房屋租赁合同，善贷颐养公司认为齐鲁师范学院违反合同约定的主张，本院不予采信。关于证据三，齐鲁师范学院对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，康复中心授权赵艳春代理康复中心与齐鲁师范学院签订房屋租赁合同，授权虽已到期，因齐鲁师范学院基于该租赁合同一直与康复中心的代理人赵艳春洽谈签订，且康复中心也认可了赵艳春系代表康复中心接收房屋，故齐鲁师范学院向赵艳春交付部分房屋的行为应认定为向康复中心交付。根据本院对康复中心的调查，康复中心与齐鲁师范学院解除租赁合同系其真实意思表示，不违反法律、法规的规定，本院予以确认。据此，善贷颐养公司要求康复中心参加诉讼已无必要，本院不予准许。合同解除后，康复中心应返还房屋。善贷颐养公司占有使用涉案房屋系基于其与康复中心的《合作协议》，根据合同相对性原理，该《合作协议》并不约束齐鲁师范学院，租赁合同解除后康复中心已经丧失继续占有使用涉案房屋的权利，善贷颐养公司当然无权继续使用该房屋。综上，原审判决善贷颐养公司搬出房屋并向齐鲁师范学院支付占用房屋费用符合法律规定，应予维持。根据本案查明的事实及各方当事人的诉辩内容，本案案由应为返还原物纠纷���原审以租赁合同纠纷为由欠当，应予纠正。综上所述，善贷颐养公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30140元，由上诉人山东善贷颐养保健服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马立营代理审判员  曹 强代理审判员  万振驰二〇一七年二月二十七日书 记 员  邢春艳