福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0403民初13号 原告：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区富文路8号3幢304室。 法定代表人：林国勋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉玲，女，住三明市三元区，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：孙风军，男，住三明市三元区，系原告公司员工。 被告：陈庆森，男，汉族，1972年6月1日出生，住福建省三明市三元区。 被告：郭黎萍，女，汉族，1977年5月23日出生，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：陈庆森，男，汉族，1972年6月1日出生，住福建省三明市三元区，系被告郭黎萍丈夫。 原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告陈庆森、郭黎萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托诉讼代理人李玉玲与被告陈庆森、被告郭黎萍的委托诉讼代理人陈庆森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈庆森、郭黎萍支付2015年1月1日至2016年6月30日物业管理服务费1221元；2014年7月1日至2016年6月30日水电公摊费204元；2014年电梯年检费32元，2015年电梯年检费27元，共计1484元;2.判令被告支付2014年5月至2016年6月30日拖欠物业费产生的违约金248.3元。以上两项共计1732.2元。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：海欣物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业、资质等级为三级。2011年10月，海欣物业公司与三明市明辉房地产开发有限公司签订了前期的《物业管理委托服务合同》，并依照合同的相关约定对“省安小区二期”进行管理服务，而陈庆森、郭黎萍却拒绝依照合同的相关约定缴纳物业服务费及公用水、电费，拖欠自2015年1月1日至2016年6月30日物业管理服务费1221元、2014年7月1日至2016年6月30日水电费公摊费204元、2014年电梯年检费32元、2015年电梯年检费27元，共计1484元。陈庆森、郭黎萍拖欠物业服务费的行为对“省安小区二期”的物业管理服务工作造成了一定影响，也给海欣物业公司造成了一定的经济损失。 陈庆森、郭黎萍辩称，1.答辩人只是缓交物业费，海欣物业公司未根据《物业管理企业资质管理办法》提交三级资质需具备的条件及资料，对其收取物业费的资质存疑；2.关于水电公摊及电梯年检公摊，海欣物业公司应提供所有楼栋的分摊明细及汇总，并与发票审核一致；3.2011年的《物业管理委托合同》取得无效，没有提供招投标及中标的相关材料，也没有提供主管部门批准的相关文件，此外合同也没有签订时间和地点，属于不完整合同，应视为无效。2013和2015签订的前期物业委托续约合同无效，合同续约不符合约定条件，也未看到合同备案材料，其中三明市明辉房地产开发有限公司清算小组无权代表业主签订任何合同，违反了合同法的相关规定；4.海欣物业公司未履行相应的服务义务，如未每六个月公布管理费用收支账目、未提供出租停车位的收益情况及纳入住宅专项维修资金的相关资料、车辆管理不到位、广告收入未公示、生活垃圾处理费未返还业主等。5.海欣物业公司无权要求违约金，合同本身合法性就有异议，对违约金不认可。 海欣物业公司为证明其诉讼主张，向本院提供了企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书（三级）、《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》三份、物业合同备案证明、通知、《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》（2011年12月22日）、三明市物价局和三明市房产局出具的三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准的通知、电业局发票、自来水公司发票、水电公摊计算表明细、电梯年检费用发票及公摊明细、催缴通知单、房屋产权登记信息表、省安小区获得荣誉的相关文件、三元区财政局和三元区城管办出具的《关于核拨二级环卫经费的通知》，陈庆森、郭黎萍向本院提供了三明市住房和城乡建设局《关于居民小区住户生活垃圾处理费有关问题的复函》及《关于省安二期小区部分业主要求对〈省安小区二期物业服务合同〉备案内容调阅申请的回复》、区城管办《关于下达2016年度物业管理小区（含单位自管和业委会自管）楼盘卫生费返还的通知》、区城管办《关于“富兴堡街道办事处关于恳请研究解决辖区部分小区卫生费返还的函”的复函》、照片若干。 根据上述证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院认定事实如下： 海欣物业公司于2009年5月27日经三明市工商行政管理局核准登记成立，于2011年9月7日获得三明市住房和城乡建设局核发的物业管理企业三级资质证书。2011年10月，三明市明辉房地产开发有限公司与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将“省安经济适用房（二期）”委托海欣物业公司实行物业管理，委托期限为贰年，自2011年10月1日起至2013年10月1日止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米政府指导价向业主或物业使用人收取等。2011年12月22日，陈庆森与海欣物业公司签订《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》，约定将三明市三元区富文路12号7幢401室委托海欣物业公司实行物业管理，约定物业管理服务费按0.7元每月每平方米计算及其他收费标准，期限至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止。2013年9月15日，三明市明辉房地产开发有限公司与海欣公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元，合同期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止等。2013年10月9日，三元区富兴堡街道富文社区居民委员会向海欣物业公司出具《前期物业合同到期备案证明》，内容为：“省安小区（二期）……前期物业服务合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序”。2013年10月10日，三元区住房和城乡规划建设局出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2014年8月29日，三元区住房和城乡规划建设局发布通告，内容为：“富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项…物业公司并已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区继续由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止”。2015年9月15日，三明市明辉房地产开发有限公司清算小组再次与海欣物业公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月每平方0.7元,合同期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止等。2015年11月9日，三元区住房和城乡规划建设局出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。 另查明，本案涉讼房屋（三明市三元区富文路12号7幢401室）所有权人为陈庆森、郭黎萍，住宅建筑面积96.834平方米。“省安小区（二期）”至今尚未成立业主委员会。陈庆森、郭黎萍累计拖欠海欣物业公司2015年1月1日至2016年6月30日物业管理服务费1221元、2014年7月1日至2016年6月30日水电费公摊费204元、2014年电梯年检费32元、2015年电梯年检费27元，共计1484元。海欣物业公司于2016年11月29日向陈庆森、郭黎萍发出费用催缴通知书，但陈庆森、郭黎萍未按期缴纳，遂诉至本院。 综上所述，本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。结合海欣物业公司与陈庆森签订的《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》，约定期限至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止，且涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会，本案中，三明市明辉房地产开发有限公司作为建设单位及其清算小组与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》，将“省安小区（二期）”委托海欣物业公司实行物业管理，该合同合法有效，对陈庆森、郭黎萍具有约束力。陈庆森、郭黎萍辩称海欣物业公司与三明市明辉房地产开发有限公司及其清算小组签订的物业服务合同对其不具有法律效力无法无据，不予采纳。海欣物业公司依据合同已对所涉物业提供了相应的管理服务，有权按约及时取得相应的物业管理费，陈庆森、郭黎萍作为小区的业主，接受了海欣物业公司的服务，应当按照合同的约定，履行相关费用的缴款义务。对于陈庆森、郭黎萍关于海欣物业公司收取的水电公摊费、电梯年检费系重复收费以及原本归业主所有的污水排放补贴被海欣物业公司占为己有的辩称，本案中海欣物业公司与三明市明辉房地产开发有限公司及其清算小组签订的物业服务合同中均约定，物业服务费不包含物业服务区域内由业主使用的公共水电费等，同时海欣物业公司是按照福建省物价局福建省财政局《关于重新核定特种设备检验验收费标准的复函》代业主交纳电梯年检费后再向业主分摊，区财政局将环卫经费核拨给物业公司是依据三元区财政局和三元区城管办出具的《关于核拨二级环卫经费的通知》，是用于清扫保洁，并要求物业公司须接受街道社区的考评，并不存在物业公司重复收费、将污水排放补贴占为己有的情况，故对其辩称意见不予采纳。违约金是双方在物业服务协议中约定的违约责任，业主未及时交纳物业费应承担一定的违约责任，但本案海欣物业公司在物业服务的过程中确实存在较多不足，致业主因此而产生较大抵触情绪，本院综合考虑纠纷的发生原因，对海欣物业公司主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、陈庆森、郭黎萍应于本判决生效之日起十日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年6月30日物业管理服务费1221元、2014年7月1日至2016年6月30日水电公摊费204元、2014年电梯年检费32元、2015年电梯年检费27元，共计1484元。 二、驳回福建三明海欣物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建三明海欣物业管理有限公司负担5元，由陈庆森、郭黎萍负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨方圆 二〇一七年二月二十三日 书记员  阙梓蔚 附本判决书所依据的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业务无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文收生效之日起计算。