上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初10379号原告华莲君，女，1969年4月25日出生，汉族，住上海市。委托代理人龚嗣，上海市经纬律师事务所律师。被告任斯阳，女，1978年12月6日出生，汉族，住上海市。被告上海鑫坤餐饮有限公司，注册地上海市。法定代表人任斯阳。两被告共同委托代理人郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。原告华莲君与被告任斯阳、被告上海鑫坤餐饮有限公司(以下称“鑫坤公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华莲君的委托代理人龚嗣，被告任斯阳、鑫坤公司的共同委托代理人郝洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华莲君诉称，2012年10月10日，原告与任斯阳签订了第一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的本市余姚路XXX号底层商铺向任斯阳出租用于商业经营，租期自2012年11月1日起至2015年10月30日止,该合同“附件一”中的补充协议载明，承租方以租赁场所为注册登记地申领公司营业执照及营业所需证件，租期届满归还房屋时，必须同时将营业执照移出，否则由此造成出租方的经营损失由承租方承担。之后，任斯阳持上述租赁合同于工商部门进行了注册登记备案并设立了以其为法定代表人的鑫坤公司。2015年5月11日，双方就续租问题签订第二份《房屋租赁合同》，将租期延至2018年10月30日，月租金定为32000元，合同“附件一”中约定“补充协议承前合同”。但被告在支付了2015年10月的租金后，以经营状况不佳为由欲将房屋转租，对此原告表示同意但要求保障租金的支付，后被告于2016年1月20日向原告发送短信提及房屋的水电使用问题并称已为转租觅得下家，原告回复表示感谢，此谢词实为原告的习惯用语而非为对被告返还房屋的认同，此后被告未支付租金且就转租事宜未回复原告。原告多次要求被告将公司的工商注册登记迁出，但被告置之不理，在此情形下，原告在准备诉讼前于2016年2月24日向被告发送了解约函遭退回。2016年3月，原告进入租赁房屋查看，发现被告已离开但现场未清理且设施被严重损坏。原告起诉后，被告迫于压力于2016年4月17日申请并完成了公司注册登记地的迁移。原告认为，虽经庭审查明，鑫坤公司注册登记时留存于行政管理部门用于备案的第一份房屋租赁合同中“附件一”载明的为银行账户，“附件二”载明的为补充协议，但鉴于该补充协议的唯一性，第二份房屋租赁合同中“附件一”所约定的“补充协议承前合同”显然体现了双方延续补充协议的意思表示，而被告未按此约定及时申请办理或实际办理完毕工商登记的迁移手续，且原告向被告交付房屋时附有阁楼、吧台、地砖、墙面粉刷等装潢，但被告离场后未按约定将房屋恢复原状，故应视为其未按验收程序将房屋返还原告，上述行为导致房屋无法继续出租，造成了原告的经济损失，故租赁关系虽由原告与任斯阳个人缔结，但两被告为行为的实施人应对原告的损失共同承担赔偿责任。同时，双方并未就解除合同事宜及租金的后续支付问题进行协商。现诉至法院，请求判令：一、原告与任斯阳签订的第二份房屋租赁合同于原告提起诉讼之日即2016年5月3日解除，两被告迁出租赁房屋；二、任斯阳支付自2015年11月1日起至合同解除日止的租金(按月租金32000元计)；三、任斯阳支付拖欠租金所产生的违约金(每笔违约金按日租金的两倍计，自每月应付租金日的第二日，即每月11日起算至实际支付之日止)；四、两被告向原告赔偿自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的经济损失(参照日租金1066.60元的标准计)；五、本案受理费由两被告负担。诉讼过程中，原告确认被告租金支付的截止日为2015年11月30日并于2016年7月25日收回房屋，故将诉请变更为：一、原告与任斯阳签订的第二份房屋租赁合同于原告提起诉讼之日即2016年5月3日解除；二、任斯阳支付自2015年12月1日起至合同解除日止的租金(按月租金32000元计)；三、任斯阳支付拖欠租金所产生的违约金(每笔违约金按日租金的两倍计，自每月应付租金日的第二日，即每月11日起算至实际支付之日止)；四、两被告向原告赔偿自合同解除日起至2016年7月25日止的经济损失(参照日租金1066.60元的标准计)；五、本案受理费由两被告负担。上述费用可以被告支付的押金56000元冲抵。被告任斯阳、鑫坤公司辩称，一、对原告诉讼中提供的第一份租赁合同文本的真实性不予认可，但对鑫坤公司注册登记时留存于行政管理部门用于备案的第一份租赁合同文本之真实性不持异议,根据该文本及被告持有的合同文本，第一份租赁合同中，“附件一”为原告的银行账户，“附件二”为补充协议；而第二份租赁合同中，“附件一”载明“补充协议承前合同”，“附件二”则未作记载。被告认为，两份合同的附件存在前后对应关系，故第二份租赁合同“附件一”载明“补充协议承前合同”指向的对象应为第一份租赁合同“附件一”载明的账户信息而非补充协议；而第二份租赁合同对“附件二”未作记载，故当第二份租赁合同生效后，第一份租赁合同“附件二”中关于工商注册登记地迁徙问题的补充协议即不再具有法律效力；二、第一份租赁合同签订后，被告以租赁场地为住所地申请了营业执照及食品经营许可证的注册登记，其中食品经营许可证的期限为2015年11月份，为防止该许可过期失效对今后的转租产生影响，被告遂提前半年就续租问题与原告签订了第二份租赁合同，该合同签订后，因经营状况不佳，被告向原告提出终止租赁关系的请求，双方经协商后达成的一致意见为：解除租赁合同，被告为原告另觅租户后将租赁关系整体转让，但2015年11月30日后被告无须再支付租金，支付的押金56000元用于冲抵2015年12月1日至2016年1月20日的房租。2016年1月13日，被告要求原告就转让事宜与新租户进行协商，但原告却表示其已与他人另签了租赁合同，租赁场地内由被告注册的营业执照及餐饮许可证已失去原有用途，故不再接受被告将房屋整体转让的建议，要求被告三日内迁出。在此情形下，被告于2016年1月20日携所需物品离场并将固定装修等拆除，因租赁房屋向被告交付时本为毛坯状态，全部装修由被告实施，故拆除过程中并未对其结构造成损坏。原告于当日接收了房屋钥匙，被告在离场后还就房屋的后续供水问题通过短信向原告作了交代，原告回复表示感谢，但因公司注册地的迁移手续客观上不可能于三日内办结，故当日双方未办理房屋书面交接手续。之后，基于行政区划归并等原因，被告虽于2016年2月即申请办理工商注册登记地注销，但直至2016年4月17日方将手续办妥，在此之前被告已获悉原告提起诉讼但未收到原告发送的解约告知函，双方遂不再进行协商。上述事实可由被告提供的手机短信记录、商铺转让协议、营业执照移出等证据予以佐证；三、综合上述事实与理由，被告认为，当事人对解约退房、租金支付、押金结算等问题均已达成一致，2016年1月20日完成房屋交接后，双方的租赁合同已于当日解除，在工商注册登记的迁移方面被告虽受客观条件限制但已尽力而为，且原租赁合同中关于此事宜的约定已于新合同中失效，故被告不存在违约行为。如确有违约金发生，则被告认为该违约金的约定计算标准过高，请求法院予以调整。同时，实际占有房屋及进行工商登记的为鑫坤公司，故违约责任亦应由公司承担而非任斯阳个人。综上所述，对原告诉请不能同意。经审理查明，本市余姚路XXX号底层店铺的权利人为原告，任斯阳向原告承租了该房屋，同时将此租赁场地作为以其为法定代表人的鑫坤公司的住所地用于办理工商注册登记。据工商登记部门用于备案的房屋租赁合同载明：该合同于2012年10月10日签署，承租方为两被告，实际签约人为原告与任斯阳，租赁用途为“日式简餐”，租期自2012年11月1日起至2015年10月30日止，月租金为28000元，每三个月的10日前支付，每逾期支付一日须按日租金的200%支付违约金；承租方应向出租方支付保证金56000元，此款于租赁关系终止时用于抵充承租方应付费用后无息返还；出租方未及时交房或房屋存在缺陷、承租方擅自转租或欠付租金累计超过七天的，对方可书面通知解约并由违约方按月租金两倍支付违约金。合同“附件一”为出租方的银行账号，“附件二”为补充协议，协议内容为承租方自行申领租赁场所的公司营业执照及其他所需证件，期满归还房屋时，必须同时移出营业执照，否则影响出租方经营所产生的损失由承租方承担。上述合同签订后，租赁双方各自履行义务，承租方依约支付了保证金，鑫坤公司于2012年12月设立并以租赁场地作为经营住所完成工商注册登记。2015年5月11日，租赁双方又签订房屋租赁合同一份，除将租期延至2018年10月30日、月租金调整为32000元、支付日期调整为每月10日前外，其余格式条款基本不变，合同“附件一”载明“补充协议承前合同”，“附件二”则未作约定。2015年11月30日后，承租方未再支付租金。在此后双方的通讯记录中，被告曾于2016年1月20日告知原告就房屋的用水问题与物业联系，原告回复表示感谢；原告曾于2016年1月29日、2月1日向被告催问营业执照迁移问题、于2016年2月29日告知被告其将提起诉讼。2016年2月29日，原告向法院递交诉状，请求判决如其诉请。2016年4月17日，被告完成工商注册登记地的迁移。本院认为，当事人对华莲君与任斯阳个人之间就系争房屋存在租赁关系的事实以及用于行政部门备案登记的第一份租赁合同的文本之真实性不持异议，本院对此予以确认。虽然双方未于合同履行过程中就解除租赁合同达成书面协议，但综合当事人对整个争议事件发生经过的陈述与相应的证据进行分析，相对于原告的观点而言，被告认为其于2016年1月20日已退出租赁场所且原告当时对该撤场及装潢的拆除等行为不持异议的观点更合乎情理与客观事实，而出租方既同意承租方退场，则租赁关系显然已无法继续履行，应视为双方对解除租赁合同达成了默契，故本院在解约这一事实的认定方面对被告的辩称意见予以采纳，即涉争的第二份租赁合同应于2016年1月20日解除。合同解除后，华莲君与任斯阳应就权利义务进行结算，被告认为双方已就租金的支付及押金的抵扣等问题达成一致的主张证据不足，本院不予采信，故任斯阳作为承租方仍应付清合同解除前欠付的租金并为延迟付租承担相应的违约责任，租赁合同对此类违约责任的计算标准过高，故本院按被告的请求结合案情及当事人的过错程度对违约金予以酌定。关于原告诉请中涉及的经济赔偿问题，本院认为，既然原告对被告撤场系明知且并未提出反对意见，则被告撤场后原告理应及时收回场地以避免损失扩大，因原告未及时收回场地所造成的经济损失不能归咎于被告，但根据双方于第一份租赁合同时签订的补充协议以及店面租赁的商业惯例，以租赁场地为公司住所注册地的承租方应于租赁关系终止后及时注销或迁移注册登记地，否则将为店面的再次出租造成一定的妨碍，故虽然被告已迁出房屋，但其未及时对注册登记信息进行善后处理的行为有损于原告的经济利益，无论是否基于主观或客观原因，其应当为此承担违约责任，但原告对此损失未提供确凿证据予以证实，其以被告未及时交还房屋而要求以租金标准追索损失的主张依据不充分，本院同样对此予以酌定。对于上述被告应付的全部费用，原告均有权根据合同约定将收取的保证金用于抵充。至于被告对补充协议法律约束力的抗辩理由，因前后签署的两份租赁合同中，对补充协议的记载具有唯一性，故按常理可推断出第二份租赁合同的“附件一”中所指向的“补充协议”与第一份租赁合同“附件二”所附的“补充协议”为同一协议，该协议的法律效力在第二份续租合同中仍得以延续，故对被告的此项辩称本院不予采信。此外，基于合同的相对性原则，本案租赁合同所涉及的义务应由签约人任斯阳个人承担，对原告将两被告或被告将鑫坤公司一方视为责任方的主张本院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告华莲君与被告任斯阳于2015年5月11日签订的关于上海市余姚路XXX号底层店铺的《上海市房屋租赁合同》于2016年1月20日解除；二、被告任斯阳应于本判决生效之日起十日内向原告华莲君支付自2015年12月1日起至2016年1月20日止的租金(按月租金人民币32000元计)；三、被告任斯阳应于本判决生效之日起十日内向原告华莲君支付逾期付租的违约金(以本判决第二项的租金总额为本金，按本金的日万分之十计，自2016年1月21日起算至被告实际履行本判决第二项之日止)；四、被告任斯阳应于本判决生效之日起十日内向原告华莲君支付因延迟迁移公司工商注册登记地所造成的经济损失人民币60000元；五、被告任斯阳向原告华莲君已支付的保证金人民币56000元可用于冲抵上述各项判决中的应付款。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币10786.50元，由原告华莲君与被告任斯阳各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  曹 彬人民陪审员  杨秀兰二〇一七年二月二十八日书 记 员  蒋 平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。