福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初17512号原告：厦门市鑫源佳物业管理有限公司，住所地厦门市思明区万寿路137号101室，统一社会信用代码91350203671268542Y。法定代表人：李苏宾，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴才木，福建瀛坤律师事务所执业律师。被告：王金名，男，1975年3月3日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门市鑫源佳物业管理有限公司（以下简称鑫源佳物业公司）与被告王金名物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫源佳物业公司委托诉讼代理人吴才木、被告王金名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫源佳物业公司向本院提出诉讼请求：判令王金名支付鑫源佳物业公司自2015年7月起至2016年8月的物业服务费893.93元、公共维修金191.56元、水费215.52元、公摊电费491.08元及逾期支付上述费用的违约金216.18元（按每日0.5‰的标准暂计至2016年10月31日）。事实与理由：2014年7月18日，鑫源佳物业公司与厦门市建达花园业主委员会签订《建达花园物业管理服务合同》，约定厦门市思明区文屏路26、28、30号三栋住宅楼及其附属设施由鑫源佳物业公司提供物业服务，物业服务费由鑫源佳物业公司按1.2元/月/平方米向业主每两个月/次收取，房屋公共维修金按规定执行，公摊水费按使用吨数分摊，公摊电费照明按《管理规约》中相关条款之档次公摊。合同约定无正当理由未交或欠缴物业服务费和水电公摊四个月及停车等费用的，从逾期之日起加收每日千分之二的滞纳金。因日常维修费用不足，厦门市建达花园业主委员会于2015年11月25日发布《关于提高公共维修金的公告》，决定于2016年1月1日起将小区住宅部分的日常专项维修基金从0.2元/月/平方米提高至0.3元/月/平方米。王金名系建达花园小区业主，自2015年7月起，累计拖欠物业管理费、公共维修金、水费、电费公摊及逾期支付上述费用产生的违约金等费用共计2008.26元，经鑫源佳物业公司多次催讨，仍未支付。王金名辩称，物业公司管理太差，例如：外来人口随意进出小区，消防通道被用来停放车辆，电梯经常损坏，绿化区域被全部改为停车场，外来车辆随意停放，店面油烟直接排入小区，小区内随意摆摊，电梯内放置多个电视播放广告，广告收益及公维金支出未公示，小区内住户没有在家却产生几百元的水费等。总之，鑫源佳物业公司的物业管理服务严重不到位，现不同意交纳相关费用。本院经审理认定事实如下：2014年7月18日，厦门市建达花园业主委员会与鑫源佳物业公司签订了《建达花园物业管理服务合同》，约定：厦门市建达花园业主委员会聘任鑫源佳物业公司为厦门市思明区文屏路26、28、30号三栋住宅楼及其附属设施（建达花园小区）提供物业服务，提供的服务包括：小区房屋共用部位共用设施设备日常维修、养护和管理，公共区域的秩序维护和公共财产的看管，机动车辆、非机动车辆在停车场处、位的看管，公共区域消防设施的维护及消防管理，电梯的运行、维护等；物业服务费由鑫源佳物业公司按1.2元/月/平方米向业主每两个月/次收取（按房屋建筑面积计算），房屋公共维修金按规定执行，公摊水费按使用吨数分摊，公摊电费照明按《管理规约》中相关条款之档次分摊；未交或欠交物业服务费和水电公摊四个月等费用的，建达花园业委会应采取相关措施协助鑫源佳物业公司依据《议事规则》、《管理规约》相关条款催缴并加收每日2‰的滞纳金；本合同有效期为4年，自2014年8月1日起至2018年7月31日止。合同签订后，鑫源佳物业公司依约为建达花园小区提供物业管理服务。2015年11月25日，厦门市建达花园业主委员会发布《关于提高公共维修金的公告》，公告内容：为使小区公共设施能及时得到维护、维修与保养，确保正常使用，拟将住宅维修基金从0.2元/月/平方米提高到0.3元/月/平方米，自2016年1月1日起施行。2015年12月20日，厦门市建达花园业主委员会与鑫源佳物业公司签订《补充协议》，约定：经业主大会同意，将本小区住宅维修金由0.2元/月/平方米提高至0.3元/月/平方米，甲方授权乙方自2016年1月1日起按照上述标准向本小区业主收取公共维修基金。王金名系厦门市思明区文屏路28号23D室房屋业主，房屋建筑面积为53.21平方米，房屋用途为住宅（高层带电梯）。因王金名未缴交2015年7月至2016年8月的物业服务费、公共维修金、水费、公摊电费，鑫源佳物业公司诉至本院。另查明，鑫源佳物业公司在物业管理期间依约向厦门水务集团有限公司、国网福建省电力有限公司厦门供电公司垫付了建达花园小区2015年7月至2016年8月的水电费。王金名自2015年7月至2016年8月的自用水量为59吨。以上事实，有鑫源佳物业公司提供的《建达花园物业管理服务合同》、《关于提高公共维修基金的公告》、《补充协议》、历月水电费发票、缴费通知单、催款通知单、土地房屋登记卡为证；王金名对缴费通知单、催款通知单、土地房屋登记卡无异议，对其余证据均表示不清楚；本院分析认为王金名虽对部分证据提出异议，但未提供反驳证据证明，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。本院认为，厦门市建达花园业委会与鑫源佳物业公司签订的《建达花园物业管理服务合同》及《补充协议》的内容不违反相关法律法规，应属合法有效合同。该合同对全体业主、物业使用人具有约束力。王金名作为建达花园小区业主，接受鑫源佳物业公司提供的物业管理服务，应按照合同约定的物业服务费的收费标准缴纳相关费用。业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可通过向物业服务企业提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式解决，不能以此作为拒绝缴纳物业服务费用的理由。现鑫源佳物业公司要求王金名支付2015年7月至2016年8月拖欠的物业服务费893.93元（53.21平方米×1.2元/月/平方米×14个月）有事实和法律依据，本院予以支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，故鑫源佳物业公司要求王金名按合同约定支付2015年7月至2016年8月的公共维修金191.56元（53.21平方米×0.2元/月/平方米×6个月+53.21平方米×0.3元/月/平方米×8个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。鑫源佳物业公司提供其代垫建达花园小区2015年7月至2016年8月水电费发票及缴费通知单、证明其为王金名垫付了水费（自用和公摊）和公摊电费，本院认为鑫源佳物业公司仅提供垫付的水电费发票，但未提供公摊水电费的计算方式及依据，故其要求王金名支付公摊水电费的诉讼请求，本院不予支持，王金名自2015年7月至2016年8月的自用水费179.6元（23吨×2.8吨/元+36吨×3.2吨/元）应予返还。王金名未依约履行缴费义务已构成违约，应承担违约责任，现鑫源佳物业公司要求按每日0.5‰计算物业服务费及自用水费的违约金未超出合同约定的标准，本院予以准许；其要求计算逾期支付房屋公共维修金的违约金因合同未约定，故该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、王金名应于本判决生效之日起七日内向厦门市鑫源佳物业管理有限公司支付厦门市思明区文屏路28号23D室房屋2015年7月至2016年8月的物业服务费893.93元、房屋公共维修金191.56元、自用水费179.6元，并以每二个月物业服务费和自用水费为基数，从欠费的第三个月首日起按每日0.5‰分段计算违约金至实际付款之日止；二、驳回厦门市鑫源佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门市鑫源佳物业管理有限公司负担17元、王金名负担8元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一七年二月六日代书记员 黄慧颖附表：王金名逾期缴纳的物业管理费、公共维修金、自用水费及违约金计算。单位：元时间物业服务费公共维修金自用水费违约金起始日2015.763.8510.6436.4（13×2.8）2015.9.12015.863.8510.642015.963.8510.6419.6（7×2.8）2015.11.12015.1063.8510.642015.1163.8510.648.4（3×2.8）2016.1.12015.1263.8510.642016.163.8515.9625.6（8×3.2）2016.3.12016.263.8515.962016.363.8515.9638.4（12×3.2）2016.5.12016.463.8515.962016.563.8515.9638.4（12×3.2）2016.7.12016.663.8515.962016.763.8515.9612.8（4×3.2）2016.9.12016.863.8515.96附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。