上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初18271号原告高平，女，1968年1月20日出生，汉族，住上海市静安区。原告杨年吉，男，1991年9月26日出生，汉族，住上海市静安区。以上两原告共同委托代理人卢峰，上海申伦律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人曲庆云，上海申伦律师事务所律师。被告杨万林，男，1965年6月8日出生，汉族，住上海市静安区。被告赵丽娟，女，1975年3月9日出生，汉族，住上海市静安区。以上两被告共同委托代理人张烨，上海市海上律师事务所律师。被告上海铁程物业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人张明强，职务总经理。委托代理人孙立平。原告高平、杨年吉与被告杨万林、赵丽娟和上海铁程物业有限公司(以下简称铁程物业)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员朱海燕独任审判，于2016年11月10日、2017年2月10日公开开庭进行了审理。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。原告高平、杨年吉及其共同委托代理人卢峰，被告杨万林、赵丽娟及其共同委托代理人张烨，被告铁程物业委托代理人孙立平均到庭参加诉讼，被告杨万林、赵丽娟第一次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高平、杨年吉共同诉称，上海市静安区虬江路XXX号局南村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系公房。两原告系母子关系，被告杨万林与赵丽娟系夫妻关系。系争房屋有两本户口本，原告高平和被告杨万林分别系户主。两原告长期居住于系争房屋，系唯一住房。2014年，被告杨万林隐瞒系争房屋中有两本户口本的事实，以其为仅有户籍人的身份与被告铁程物业签订《上海市公有住房出售合同》(以下简称《公房出售合同》)，擅自买下系争房屋产权，后又登记至被告夫妻名下。被告的行为严重侵犯了原告的权益，故请求判令：1、确认被告杨万林与铁程物业签订的上述《公房出售合同》无效；2、确认被告杨万林和赵丽娟登记为系争房屋共同共有权利人的行为无效；3、将系争房屋恢复至公有住房状态。被告杨万林、赵丽娟共同辩称：1、《公房出售合同》是被告真实意思的表示，合法有效；2、两原告的户口原本不在系争房屋中，且原告在原户口所在地上海市静安区汉中路XXX号房屋(以下简称汉中路房屋)拆迁中已获得相应拆迁补偿利益；3、系争房屋是被告杨万林和赵丽娟唯一住房，而原告高平从2009年起至今已不住在系争房屋中，原告杨连吉从未居住在系争房屋中，故两原告并非法律意义上的同住人；4、系争房屋目前已经办理产权登记，产权证上的产权人是被告杨万林和赵丽娟，原告无权对系争房屋主张任何权利；5、《公房出售合同》签订时间是2014年1月30日，原告的起诉时间是2016年5月8日，原告诉求已经超过两年的法定诉讼时效。被告不同意原告的诉讼请求。被告铁程物业辩称：被告铁程物业是按照上海市售后公房的相关程序办理的。根据系争房屋户口簿显示，在册人口为杨万林和杨年佳，且被告杨万林称系争房屋的租赁卡丢失，有自书证明为证。被告铁程物业并不知道原告户籍在册的情况，也不清楚原、被告分别持有户口簿。被告不同意原告的诉讼请求。但是根据相关规定，在没有征得第二本户口本在册人员同意的情况下，被告杨万林的确是不可以购买系争房屋产权的。经审理查明，杨宝和(系争房屋原承租人，1998年去世)与杨凤英(1994年去世)系杨万春、杨万荣(2009年去世)和杨万林的父母。杨万荣与高平系夫妻，系杨年吉的父母。杨万林与赵丽娟于2013年再婚。关于户籍情况：系争房屋户籍分为两户，一户为杨万林(户主，1975年迁入)、杨年佳(2000年父母投靠)；另一户为高平(户主，1994年迁入,1997年分户)、杨年吉(1999年父母投靠)。原告高平和被告杨万林分别持有一本户口本。关于居住情况：杨万荣和杨万林一直居住在系争房屋，高平和赵丽娟均系婚后迁入系争房屋居住，杨年吉主要居住在其外公家。杨万荣和高平婚后与父母住在大房间，杨万林住在小房间。1995年杨万林结婚时与杨万荣协商换房三个月，并立下字据：今向杨万荣借大间用三个月到期搬到小间。杨万荣同意后双方换房居住，嗣后又交换回来。2013年被告杨万林再婚前与原告高平商量后，双方再次换房居住，目前被告杨万林与赵丽娟居住大房间，原告物品存放于小房间。2014年1月，被告杨万林瞒着原告，在未如实告知被告铁程物业系争房屋有两本户口本的情况下，与被告铁程物业签订《公房出售合同》，约定由被告杨万林购买系争房屋产权，房屋全部售价为人民币16,665元(以下币种均为人民币)；扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为13,332元，首期维修基金769元，合计14,101元。被告杨万林支付了上述款项。2014年1月26日，系争房屋权利人登记至被告杨万林名下。2014年8月8日，系争房屋产权因夫妻加名变更登记为被告杨万林、赵丽娟共同共有。2016年5月原告得知此事后，遂涉讼。另查明：1993年5月8日，原告高平娘家汉中路房屋拆迁，分得上海市静安区景风路XXX弄XXX号XXX室，面积23.36平方米，《住房调配单》载明，租赁户名为高文富(高平父亲)，家庭主要成员为赵月秀、高平、高子荣、杨年吉。以上事实，由原告提供的租赁凭证、《公房出售合同》、职工家庭购买公有住房协议书、借房单据、户籍资料、房地产登记申请书、产权证，被告提供的房产证、收据、《公房出售合同》、收据和价格计算表、房屋租金账单、居委会证明、户籍资料、住房调配单及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，公民、法人合法的民事权益，受法律保护。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。系争房屋原系杨宝和承租的公房，分为两本户口本，原、被告均系户籍在册人员。根据有关规定，购买售后公房产权时全户人员应协商一致。由于被告杨万林隐瞒了该户有两本户口本的情况，使得被告铁程物业在不知情的情况下与被告杨万林签订了《公房出售合同》，致使原告权益受损，故原告要求确认《公房出售合同》无效的诉讼请求，并无不当，依法可予支持。被告杨万林购得系争房屋产权后，被告赵丽娟通过夫妻加名的方式成为系争房屋权利人，鉴于《公房出售合同》无效，被告杨万林和赵丽娟登记为系争房屋共同共有权利人的行为亦应属无效。《公房出售合同》被确认无效以后，被告铁程物业作为系争房屋出售人应当返还相应的购房款等费用(按照政策规定不能退还的部分，由被告杨万林自行负担)，系争房屋应当恢复至原公有住房状态，但因原承租人杨宝和已去世，无法恢复至原承租人名下，相关当事人可以依法向铁程物业申请重新指定新的承租人。被告的答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告杨万林与被告上海铁程物业管理有限公司就上海市静安区虬江路XXX号局南村XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、被告杨万林与赵丽娟登记为上海市静安区虬江路XXX号局南村XXX号XXX室房屋共同共有权利人的行为无效；三、被告杨万林、赵丽娟和上海铁程物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，协助原告高平、杨年吉将上海市静安区虬江路XXX号局南村XXX号XXX室房屋恢复为公有住房状态；四、被告上海铁程物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，返还被告杨万林购房费用14,101元(按照政策规定不能退还的部分可不予退还)。案件受理费216.60元(原告已预缴)，由被告杨万林、赵丽娟负担180元，被告上海铁程物业管理有限公司负担36.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  朱海燕二〇一七年二月十三日书记员  孙志超附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。