广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18654号上诉人（原审第三人）:朱婉玲，女，1965年10月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审第三人）:黄清平，女，1984年10月2日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人:吕府通，广东盛博信成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广州市越秀区第四房屋管理所，住所地广东省广州市越秀区共和路*号***楼。法定代表人:陈进旺，职务:所长。委托诉讼代理人:邝永坚，该所职员。委托诉讼代理人:邹静妮，该所职员。原审被告:广东省人民医院，住所地广东省广州市越秀区中山二路***号。法定代表人:庄建，职务:院长。委托诉讼代理人:卢楚晓，广东品泓律师事务所律师。委托诉讼代理人:周永发，广东品泓律师事务所律师。原审第三人:广州市海印东川名店运动城市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东川路93号省人民医院综合楼首、二、三层海印东川名店运动城。法定代表人:邵建佳，职务:董事长。委托诉讼代理人:黄旭凯，该司职员。委托诉讼代理人:张晓东，该司职员。原审第��人:广州市盛世长运商贸连锁有限公司，住所地广东省广州市海珠区宝岗大道宏宇广场B座17楼J室。法定代表人:陈建钊，职务:执行董事。委托诉讼代理人:何玉珊，该司职员。原审第三人:广州皇后饼店食品生产有限公司，住所地广东省广州市天河区珠村北环路100号A栋。法定代表人:胡志强，职务:总经理。委托诉讼代理人:关伟，广东中天律师事务所律师。原审第三人:杜芝刚，男，1980年7月18日出生，汉族，住广西省临桂县。上诉人朱婉玲、黄清平因与被上诉人广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称越秀第四房管所）、原审被告广东省人民医院（以下简称省人民医院）、原审第三人广州市海印东川名店运动城市场经营管理有限公司（以下简称海印公司）、广州市盛世长运商贸连锁有限公司（以下���称盛世长运公司）、广州皇后饼店食品生产有限公司（以下简称皇后饼店公司）、杜芝刚租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱婉玲、黄清平分别上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.判令朱婉玲、黄清平分别使用部分的房屋租赁合同有效，履行至合同期满；3.诉讼费由越秀第四房管所承担。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”和第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，结合最高人民法院《���于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”的规定，应依法认定海印公司分别与朱婉玲、黄清平签订的《商铺租赁合同》、《物业租赁合同》有效。一审法院错误理解最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”规定中的租赁期限。上述规定是指出租人同意转租、租赁合同有明确的期��和承租人与第三人的转租合同超过租赁合同的明确期限等三种情况。而本案中，越秀第四房管所与省人民医院的租赁合同应依法认定为不定期租合同，没有上述法律规定的租赁期限，越秀第四房管所知道或应当知道省人民医院转租及再转租的事实，因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，依法认定越秀第四房管所与省人民医院之间的合同有效，朱婉玲或者黄清平有权依照合同约定，使用现有租赁物至合同期满。因此，一审法院错误适用法律作出判决错误，应予撤销。越秀第四房管所辩称，同意一审判决，不同意朱婉玲、黄清平的上诉请求、事实和理由。省人民医院述称，同意一审判决，不同意朱婉玲、黄青青的上诉请求、事实和理由。朱婉玲、黄清平是基于省人民医院与越秀第四房所签订租赁合同后转租使用租赁��，但由于省人民医院与越秀第四房管所就租赁价格未能达成一致意见，经诉讼之后租赁合同解除，故朱婉玲、黄清平继续占用租赁物没有事实及法律依据，其应按一审判决协助腾空房屋。海印公司述称，同意一审支付租金的判决，不同意其他判项。希望海印公司可以作为直接承租人向越秀第四房管所承租租赁物，继续分别履行与朱婉玲、黄清平之间的租赁合同。盛世长运公司述称，同意一审判决，因朱婉玲、黄清平的上诉请求与盛世长运公司无关，因此，对其上诉请求不发表意见。皇后饼店公司述称，同意一审判决，并称由于其已将房屋交给越秀第四房管所，对租赁物没有任何权利，因此，对朱婉玲、黄清平的上诉不发表意见。杜芝刚述称，不同意一审判决，同意朱婉玲、黄清平的上诉请求、事实和理由。因杜芝刚与黄清���的合同是到2019年10月30日届满，现在只履行3年，还有2年未履行，因此，要求继续履行至合同期满。越秀第四房所向一审法院起诉请求：1.解除越秀第四房管所与省人民医院就广州市越秀区东川路89号地下房屋的租赁合同关系；2.省人民医院及海印公司、盛世长运公司、朱婉玲、黄清平、皇后饼店公司、杜芝刚立即将上述房屋腾空交还越秀第四房管所；3.省人民医院补交2010年7月1日起至2015年12月31日之日止的租金差额3446995元；从2016年1月1日至腾空交还之日止，按照97209元/月的标准计付租金。一审法院认定事实：2008年，越秀第四房管所（原称广州市越秀区第四土地房屋管理所，出租人、甲方）与省人民医院（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。合同约定：甲方同意将坐落在越秀区东川路89号首层的房地产出租给乙方作商业用���使用，建筑面积324.03平方米，租赁期限为2008年7月1日至2010年6月30日，月租金额9809.80元等。该合同于2009年1月16日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理了租赁登记备案。租赁期限届满后，越秀第四房管所继续将该房屋出租给省人民医院使用。2015年6月17日，越秀第四房管所向省人民医院发出《关于限期办理直管房租赁合同的通知》，称越秀第四房管所与省人民医院签订的租赁合同已于2010年6月30日到期，到期后双方无续签新的房屋租赁合同，属不定期租赁关系；为加强直管房租赁管理，完善双方租赁手续，请省人民医院在收到该通知之日起10个工作日内，携带相关资料到广州市越秀区东房物业管理有限公司续签书面租赁合同，如逾期未办理的，越秀第四房管所将终止与省人民医院的租赁关系收回房屋等。省人民医院于次日收到该通知，但双方未能续签书面租赁合同。2015年7月23日，越秀第四房管所作出《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，称因省人民医院未在限定时间内办理涉案房屋租赁手续，越秀第四房管所决定终止与省人民医院的租赁关系，要求省人民医院在同年7月30日前腾空交还房屋，并且省人民医院应按300元/平方米的标准支付自2014年12月1日起至实际交回房屋之日止的房屋使用费。省人民医院称未收到该份通知。2015年11月10日，越秀第四房管所向省人民医院发出《关于限期办理直管房租赁合同的通知》，称双方签订的租赁合同已于2014年6月30日到期，再次要求省人民医院在收到该通知之日起15个工作日内前来续签书面租赁合同等。省人民医院确认收到该份通知。越秀第四房管所与省人民医院已按照9809.80元/月的标准收交租金至2015年12月31日。期间，越秀第四房管���向省人民医院开具的租金发票均显示月租金为9809.80元。2016年1月1日起，越秀第四房管所因已提起本案诉讼未再收取省人民医院租金。另查明：2008年12月26日，省人民医院（甲方）与海印公司（乙方）签订《租赁协议书》。合同约定：甲方同意将越秀区东川路87-89号首层（面积为324.03平方米）房屋全部出租给乙方作为开发东川商业街使用；租赁期限自2008年12月1日至2023年11月30日止等。之后，海印公司分别与盛世长运公司、朱婉玲、黄清平签订租赁合同，将上述商铺分隔转租给盛世长运公司、朱婉玲、黄清平，其中约定盛世长运公司租赁物业自编号为87-89号之三A（建筑面积31平方米）及之五（建筑面积234平方米），朱婉玲租赁物业自编号为89号之一号（实用面积35.50平方米），黄清平租赁物业自编号为87-89号之二A号至87-89号之二B号（面积94平方米）。2017年1月25日，海印公司与盛世长运公司签订《撤场协议书》，约定双方于同年1月25日解除租赁关系，盛世长运公司于该日前将其承租的商铺交还海印公司。现盛世长运公司承租使用的部分已交还海印公司。朱婉玲承租的部分由该其经营服装使用。黄清平承租的部分由黄清平交由杜芝刚经营餐饮使用。一审法院认为，越秀第四房管所与省人民医院自愿签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》为有效合同。该合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但越秀第四房管所继续将涉案房屋出租给省人民医院，双方按照原标准收交租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，属不定期租赁，越秀第四房管所有权随时解除合同。因此，越秀第四房管所要求解除与省人民医院的租赁合同关系、收回涉案房屋合法合理，一审法院予以支���。越秀第四房管所与省人民医院之间的租赁合同关系解除后，海印公司、朱婉玲、黄清平、杜芝刚继续使用涉案房屋缺乏合法依据，故应与省人民医院共同将该房屋腾空交还给越秀第四房管所。本案中，越秀第四房管所并非因为省人民医院拖欠租金而请求解除租赁合同，因此黄清平、朱婉玲请求代偿其承租使用部分的房屋租金以对抗越秀第四房管所的合同解除权于法无据，一审法院不予采纳。关于省人民医院应否补交租金差额的问题。对于2010年7月1日至2015年12月31日期间的租金标准，越秀第四房管所与省人民医院双方未有明确约定，但从实际履行方面来看，省人民医院已按原租金标准向越秀第四房管所支付了该期间的租金，越秀第四房管所亦予以收取，且租金发票亦显示月租金额为原租金标准，可视为双方就该期间租金达成一致并已实际履行完毕。现越���第四房管所主张按广州市房屋租金参考价补交差额依据不足，一审法院不予支持。对于2016年1月1日以后的房屋租金及使用费，双方没有协商一致亦未实际履行。且越秀第四房管所已于2015年6月17日、11月10日两次通知省人民医院前来协商签订书面租赁合同，并称逾期将终止双方租赁关系、收回房屋，后于2015年12月24日提起本案诉讼，明确要求解除租赁关系，收回房屋，因此原租金标准对双方不再有约束力。现越秀第四房管所要求参照适用的房屋租金参考价是房管部门根据房屋的用途、地段、结构等标准，对市场交易数据统计分析后评估的某一时段的平均租金，一定程度上反映了该时期同地段同类房屋的市场租赁情况，符合公平合理、等价有偿原则，一审法院予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十二条第（二）项、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2017年6月21日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，越秀第四房管所与省人民医院关于广州市越秀区东川路89号首层房屋的租赁合同关系解除。二、省人民医院在判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区东川路89号首层（建筑面积约324.03平方米）腾空交还给越秀第四房管所；海印公司、黄清平、朱婉玲、杜芝刚协助腾空交还其各自占有使用的部分。三、省人民医院在判决发生法律效力之日起10日内，一次性向越秀第四房管所支付广州市越秀区东川路89号首层房屋2016年1月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商业用房租金标准计付，并以不超过97209元/月为限）；自判决发生法律效力之次日起至腾空交还房屋之日止��房屋使用费，由省人民医院继续按上述标准逐月支付给越秀第四房管所。四、驳回越秀第四房管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费34376元，由越秀第四房管所负担22802元、省人民医院负担11574元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院认为:二审各方争议的焦点是越秀第四房管所主张解除其与省人民医院之间的租赁关系以及要求朱婉玲、黄清平协助腾空返还案涉租赁物业应否支持的问题。关于越秀第四房管所主张解除其与省人民医院之间的租赁关系应否支持问题。越秀第四房管所与省人民医院签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定租赁期限为2008年7月1日至2010年6月30日，在上述合同期限届满后，双方当事人并未续签合同，省人民医院继续使用案涉租赁物，越秀第���房管所也按照原合同标准收取租金，故依法可认定双方属于不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同。因此，一审法院认定越秀第四房管所主张解除与省人民医院之间的租赁关系合法合理正确，本院予以确认。越秀第四房管所与省人民医院之间的承租合同以及海印公司分别与朱婉玲、黄清平之间的转租合同是两个独立的合同，从合同相对性原则出发，越秀第四房管所的解除权行使不应受到次承租人的约束。因此，朱婉玲、黄清平上诉主张撤销一审法院解除越秀第四房管所与省人民医院租赁关系的判项，缺乏法律依据，本院不予支持。关于越秀第四房管所要求朱婉玲、黄清平协助腾空返还案涉租赁物业应否支持问题。越秀第四房管所与省人民医院的租赁关系存在是作为次承租人朱婉玲、黄清平占有、使用案涉租赁物业的合法依据。现本院已确认越秀第四房管所与省人民医院的租赁关系解除，作为承租人的省人民医院应将涉案租赁物业返还给越秀第四房管所。同理，因越秀第四房管所与省人民医院之间的租赁关系解除，故朱婉玲、黄清平不再拥有、使用租赁房屋的合法依据，其继续使用将形成了对出租人所有的租赁物的无权占有，因此，一审法院判决朱婉玲、黄清平协助腾空交还其各自占有使用部分房屋并无不当，本院予以维持。朱婉玲、黄清平分别上诉要求继续使用涉案租赁物至其各自与海印公司签订合同约定的期限届满之日，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱婉玲、黄清平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一��七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人朱婉玲、黄清平各负担100元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年十一月六日书记员 李志康游瑞娜