北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终8962号上诉人（原审被告、反诉原告）:陈茂生，男，1935年2月4日出生。委托诉讼代理人：陈丹东（陈茂生之子）。被上诉人（原审原告、反诉被告）:薛战芹，女，1972年2月18日出生。委托诉讼代理人：郭雪海，北京市中海律师事务所律师。上诉人陈茂生因与被上诉人薛战芹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初9442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈茂生向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判支持陈茂生的一审反诉请求。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误，合同不具备继续履行的条件系薛战芹迟延支付首付款的违约行为导致，陈茂生不存在违约行为。二、薛战芹恶意拖延付款时间，存在不具备购房资格和购房能力的可能性。继续履行合同已失去合同原本意义并将给陈茂生造成严重经济损失。三、陈茂生在诉讼过程中始终主张解除合同，且有足够的事实依据。四、一审忽略调解程序，审理不符合程序。薛战芹辩称，同意原审判决，不同意陈茂生的上诉请求。薛战芹向一审法院起诉请求：1、请求判令陈茂生协助薛战芹将北京市海淀区109号房屋的产权过户至薛战芹名下；2、诉讼费用由陈茂生负担。陈茂生向一审法院反诉请求：1、解除陈茂生与薛战芹签订的《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议；2、判令薛战芹向陈茂生支付违约金2万元；3、本案本诉与反诉诉讼费由薛战芹承担。一审法院认定事实：陈茂生为北京市海淀区109号房屋的产权人。2016年1月9日陈茂生（出卖人）与薛战芹（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：陈茂生将其位于北京市海淀区109号房屋出售给薛战芹。房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中中央单位已购公房变更通知单》）；出卖人与买受人通过北京链家房地产经纪有限公司居间介绍成交，房屋成交价格为280万元，房屋、家具、装修及配套等作价140万元。买受人向出卖人支付定金2万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。买受人拟贷款金额为196万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额批准的），双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后2个工作日内将房屋交付给买受人。在第九条权属转移登记双方约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起190日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订《补充协议》，《补充协议》约定：甲方陈茂生，乙方薛战芹；第一条：成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币420万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条：关于房屋交易具体事宜的约定：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。首付款：乙方于办理权属转移登记前五个工作日内将第一笔首付款人民币220万元整以理房通托管的方式支付甲方。双方应于出网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在银行汇票批贷后10个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条：甲方确认交易房屋所有权证满五年，是家庭名下唯一住房。双方同意本次涉及的税费全部由乙方承担。第五条：违约责任，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。同日，双方还签订了《买卖定金协议书》，约定：乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）。合同签订后薛战芹支付陈茂生2万元定金。2016年3月，为履行合同，陈茂生到北京大学相关部门开具了供暖费及物业费的证明文件。后，双方就履行产生纠纷。2016年3月22日，薛战芹将陈茂生诉至法院，要求陈茂生协助其办理过户手续。在2016年5月24日的庭审中，陈茂生称：我本人没有违约，不知道薛战芹为什么起诉，我正在积极地为履约做准备，我愿意继续履行合同。薛战芹申请北京链家房地产经纪有限公司业务员蔡某到庭作证，证人称：“1月9日，陈茂生在我们公司内部登记要卖房，薛战芹之前在我们这边租过房子，我们就联系其是否买房。当时薛战芹去看了房子，觉得还行。我们就让陈茂生和薛战芹到我们店里。陈茂生表示要425万，薛战芹说能不能便宜点儿，陈茂生当即表示420万。签完合同之后办手续过程中，陈茂生给我们发短信，说房子不卖了，有一个人大的老师说给450万，让我们再给薛战芹找一间房。后来我们就约了双方协商，此前陈茂生说了447万、448万，到店里协商时，陈茂生说当时跟你们说你们也没同意，房子先不卖了。”陈茂生对证人证言意见为：当时房价涨的比较凶，中介没有把事实告诉我们，房价差距太大。后来薛战芹给了448万，我还与薛战芹去跑了手续，后来再没往下走了。诉讼过程中，经调查，北京大学房地产管理部出具证明：109号房屋性质为央产房，北京大学同意其上市交易，陈茂生已于2015年12月到我处提交上市交易申请。我处于2016年4月将同意上市相关信息提交央产房交易办公室。北京大学为陈茂生只分配109号一套住房。庭审中，对于购房款的支付，薛战芹称其可以一次性现金全款支付，并要求陈茂生为其办理房屋过户手续。一审法院认为，薛战芹与陈茂生签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。庭审中双方对于购房款的支付存在分歧，但结合双方签订的《补充协议》第二条及《北京市存量房屋买卖合同》第四条、第九条的约定可以看出，双方已对付款的方式及最后期限作出了约定。虽付款的具体方式及贷款等事宜还需各方继续协作完成，但只是程序上操作的问题，付款的实质内容已经约定明确。本案中，依据双方陈述、证人证言及庭审证据可见，本案合同不能履行的原因，不是付款方式及时间的问题，而是合同签订后，陈茂生认为房价上涨，不愿再继续履行合同所致。故陈茂生存在违约行为，系违约方，应当承担违约责任。其作为违约方，不享有合同法定解除权，其反诉要求解除合同及相关反诉请求，法院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，薛战芹并无违约行为，其坚持要求继续履行，经法院审查，本案中合同继续履行不存在现实困难，双方应当继续履行合同。对于购房款的支付，薛战芹称其可以一次性现金全款支付，要求陈茂生为其办理房屋过户手续，此有利于合同的履行，法院不持异议，对于薛战芹已支付的定金2万元，应予扣除。因合同约定的过户期限已过，原合同此部分条款已无法执行，故对于付款及过户的期限按同时履行为宜。对于房屋过户、交付等其他相关条款，双方仍应按合同约定履行。如在法院判决后，薛战芹未按判决付款期限支付购房款，相关违约责任，应按双方合同约定履行。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、薛战芹于本判决生效后二十日内将购房款四百一十八万元给付陈茂生；二、陈茂生于薛战芹给付购房款当日，协助薛战芹将北京市海淀区一Ｏ九号房屋过户至薛战芹名下；三、驳回陈茂生的全部反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院依法通知北京链家房地产经纪有限公司的中介人员蔡某、杜某到庭接受询问，该二人均表示涉案合同系经协商而订立，合同无法继续履行的原因是因为房价上涨，陈茂生不愿继续履行合同。本院认为，薛战芹与陈茂生签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。陈茂生主张薛战芹延期付款一事，并未提交相应证据证明。而根据薛战芹提供的证据，可以确认本案合同不能继续履行的原因，系陈茂生因房价上涨，拒绝继续履行合同义务，故陈茂生的行为已构成违约。现薛战芹主张继续履行合同，具备事实及法律依据，故一审法院判决双方合同继续履行由陈茂生协助薛战芹办理房屋转移登记手续正确。薛战芹表示愿意一次性支付剩余购房款，此举有利于合同的继续履行，本院不持异议。一审法院对于购房款给付的处理并无不当。综上所述，陈茂生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40400元，由陈茂生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一七年十一月二十七日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星