山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终1260号上诉人（原审原告）：张洪松。被上诉人（原审被告）：闫成全。被上诉人（原审被告）：王兆田。上诉人张洪松因与被上诉人闫成全、王兆田房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日受理，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年2月23日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。张洪松上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人向上诉人连带返还已收取的自2015年9月1日至2016年4月17日的房屋租金及保证金336250元及自上诉人起诉之日起至被上诉人实际清偿止的利息；3、改判被上诉人向上诉人连带赔偿预期收益损失8万元；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决错误认定涉案房屋租赁合同系基于上诉人与被上诉人闫成全协商解除。2、原审判决错误认定房屋租赁合同解除日期为2015年10月16日。3、原审判决错误认定闫成全出具“欠条”是双方对《租赁合同》解除后剩余租期应退还租金的确认。4、上诉人预期收益损失应当得到支持。5、王兆田应对闫成全所负债务承担连带责任。6、一审法院对上诉人提交的评估申请书置之不理，违反法定程序。7、一审判决未确定被上诉人返还上诉人28万元的履行时间。二审期间，张洪松向本院申请撤回其上诉请求第3项。闫成全、王兆田辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。张洪松向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告连带返还已收取的自2015年9月1日至2016年4月17日的房屋租金及保证金共计人民币336250元及自原告起诉之日起的利息；2、依法判令被告连带赔偿原告预期收益损失人民币80000元；3、本案的诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月9日，中国人民解放军72672部队（以下简称部队）与青岛成全土石方工程有限公司签订房屋租赁合同，部队将位于青岛市市北区广饶路159号（济鲁字第4718号）的建筑面积1743平方米房屋租给青岛成全土石方工程有限公司使用，租赁期限从2011年10月9日至2014年10月9日，期满后未签订续租合同。2015年4月1日，闫成全以个人名义与张洪松签订租赁部队涉案房屋的房屋租赁合同，由张洪松租赁部队所有的以上涉案房屋，期限从2015年4月18日至2016年4月17日，年租金45万元，保证金5万元。2015年10月15日，部队《情况说明》中确认：“2015年7月2日，收到青岛成全土石方工程有限公司继续租赁的《申请》，于7月10日正式回复该单位，务必按期腾退所租赁的部队房地产。青岛成全土石方工程有限公司与我部租赁合同已于2014年10月份到期，一直未续签。2015年9月15日，海中情宾馆张洪波向部队递交租赁房屋钥匙，鉴于房屋内仍有物品未腾空，部队拒收，并再次强调9月30日前务必全部腾退完毕。”2015年10月16日，张洪松与闫成全共同在欠条上签字，确认“闫成全欠张洪松应退还的海中情商务宾馆的自2015年10月16号至2016年4月17号的租金280000元，定于2015年12月16号之前归还，注：包括伍万元保证金”。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，青岛成全土石方工程有限公司与部队签订的房屋租赁合同到期后，闫成全以个人名义与张洪松又签订涉案房屋转租合同，张洪松租赁部队涉案房屋，其涉案房屋所有权系部队所有，军队房地产租赁合同中明确约定青岛成全土石方工程有限公司不得转租，因此，部队可以解除房屋租赁合同。张洪松提交的“欠条”，原、被告双方共同确认“闫成全欠张洪松应退还的海中情商务宾馆的自2015年10月16号至2016年4月17号的租金280000元，定于2015年12月16号之前归还，注：包括伍万元保证金”，应认定为双方签订房屋租赁合同的解除和剩余租期的确认，闫成全应退还的租金和保证金是280000元，张洪松诉讼请求中主张超出的56250元和预期收益损失80000元，法院均不予支持。本案中，闫成全以个人名义与张洪松签订涉案房屋转租合同后的租金收益应归青岛成全土石方工程有限公司所有，张洪松主张是被告夫妻共同债务应负举证责任，但张洪松没有提出证明的事实、证据材料，张洪松诉讼请求中主张闫成全之妻王兆田承担连带还款责任，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：一、闫成全返还张洪松房屋租金、保证金共计280000元及其利息（按中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年5月19日起计算至判决生效之日止）；二、驳回张洪松的其他诉讼请求。案件受理费7544元，财产保全费2770元，由闫成全负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，2015年10月15日，部队出具的《情况说明》中载明：“2015年9月1日，保障处周宏涛处长、营房股邵泽军股长再次到现场进行督导，重审部队决定不变，海中情宾馆积极配合，在当日停业，但考虑到中港仙家酒店剩余生鲜过多的实际，允许其缓冲至9月30日腾退。”本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、闫成全应否将2015年9月1日至2016年4月17日的租金退还张洪松；2、王兆田对闫成全所负债务是否承担连带清偿责任。关于焦点问题1，本院认为，张洪松与闫成全签订为期一年的租赁合同，将涉案房屋用于经营海中情宾馆。因闫成全与部队签订的合同已经到期，且闫成全存在违反合同约定的转租情形，涉案房屋被部队收回，因此导致张洪松与闫成全之间的租赁合同无法继续履行，其所经营的海中情宾馆停业，故张洪松要求闫成全退还剩余租赁期限内的租金，于法有据，应予支持。根据部队出具的《情况说明》，在部队多次督促下，张洪松已于2015年9月1日将海中情宾馆停止营业，故闫成全应将张洪松交纳的2015年9月1日至2016年4月17日的租金退还。闫成全虽出具欠条，承诺返还张洪松2015年10月16日至2016年4月17日期间租金及保证金28万元，但欠条中并没有张洪松放弃索取停业后剩余租金的意思表示，不能认定为双方对租赁关系期间债权债务关系的结算已达成合意。因次，原审仅判决闫成全返还2015年10月16日至2016年4月17日期间租金及保证金有误，本院予以纠正。据此，闫成全应返还张洪松2015年9月1日至2016年4月17日期间的租金及保证金共计335479元（450000元÷365×45＋280000元）。关于焦点问题2，本院认为，本案系闫成全与张洪松之间的房屋租赁合同纠纷，王兆田并非租赁合同当事人，张洪松要求王兆田对闫成全所负债务承担连带清偿责任没有法律依据，本院不予支持。另外，一审判决没有指定闫成全履行债务的期间有误，本院一并予以纠正。二审期间，上诉人张洪松向本院申请撤回其上诉请求第3项，本院予以准许。综上，原审判决认定事实有误，本院予以纠正。上诉人张洪松的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初5005号民事判决；二、被上诉人闫成全于本判决生效后十日内返还张洪松房屋租金、保证金335479元及利息（以335479元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年5月19日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回上诉人张洪松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7544元、财产保全费2770元，由被上诉人闫成全负担。二审案件受理费7544元，由被上诉人闫成全负担6088元，上诉人张洪松负担1456元。本判决为终审判决。审 判 长  张 锐审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一七年二月二十八日书 记 员  张鲁滨书 记 员  司文雯