广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终2154号上诉人（原审原告）：王志升。上诉人（原审原告）：方华春。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄国权。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陆亮，广西祥泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西盛科房地产有限公司。法定代表人：任泽君，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄涛，广西欣源律师事务所律师。上诉人王志升、方华春因与被上诉人广西盛科房地产有限公司(以下简称盛科公司)商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2015）良民一初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日受理后，依法组成合议庭，并于2016年8月4日组织双方当事人进行了调查、辩论、调解。上诉人王志升、方华春的共同委托诉讼代理人黄国权、陆亮，被上诉人盛科公司的委托诉讼代理人黄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王志升、方华春上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判盛科公司向王志升、方华春双倍返还定金6万元及返还不当得利2万元；3、一、二审案件受理费由盛科公司负担。事实和理由：1、一审法院既认定王志升、方华春与盛科公司签订的认购协议书属有效合同、具有法律约束力，又认定定金为5万元，明显偏袒盛科公司。2、一审法院背离证据优势规则，置书证于不顾，而采信置业顾问短信和三名有利害关系的证人证言，继而作出错误的判决。3、一审判决认为“通常情况下，在协议签订后，置业顾问开具缴款单……缴费人签字领收据并确认”，但王志升、方华春是第一次买房，并不知道上述情形属于通常情形。一审判决还认为“POS签购单的银行卡号和金额5万元在整张单据中很显眼，通常会注意到”，而王志升、方华春作为普通消费者，一年内并没有多少次这样刷卡消费，实属重大误解。认购协议书已约定定金为3万元，并不能因几名有利害关系的证人作证便认定王志升、方华春明知约定定金是3万元却实际故意支付5万元。综上，请求二审法院支持王志升、方华春的上诉请求。被上诉人盛科公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人王志升、方华春向一审法院起诉请求：1、判令解除王志升、方华春、盛科公司签订的《商品房认购协议书》；2、判令盛科公司向王志升、方华春双倍返还定金6万元；3、判令盛科公司返还不当得利2万元。一审法院认定事实：王志升与方华春系夫妻关系。2015年8月16日，盛科公司为出卖人，王志升、方华春为买方，双方就王志升、方华春购买盛科公司开发的位于南宁市××新区××路××号盛科城的商品房事宜签订一份《商品房认购协议书》。该协议书是采用盛科公司预先印制的合同文本，共2页，合同中的有关楼号楼层房号、房屋面积、合同定金额、房屋单价和价款、签订商品房买卖合同的时间、房款支付方式及期限等内容为手写填写。认购协议书约定：一、王志升、方华春认购盛科公司开发建设的位于南宁市五象新区宋厢路18号盛科城A2号楼2单元1901号房，该房暂测建筑面积98.1平方米，其中套内建筑面积76.93平方米，公摊面积21.15平方米；二、购房定金、价款：买受人签订此认购书时，向出卖人支付定金3万元，该定金在双方签订商品房买卖合同时，自动转为首期购房款。如买受人签订此认购协议书后因买受人自身原因放弃购买，则所支付定金出卖人不予退还。如出卖人原因违约将本协议约定的物业另行销售，则出卖人向买受人支付双倍定金。认购的该房建筑面积单价为8802元/平方米，总价863476元。优惠折扣一口价，优惠后实际认购总价为760080元，优惠后的建筑面积单价为7748.01元/平方米。三、付款方式及期限：买受人须于签订此认购书之日起七日内即2015年8月23日前携本协议书、定金收据、身份证、户口本等资料（详见《认购须知》），到项目销售中心按约缴付房款、签署《商品房买卖合同》及办理相关购房手续，并按下列第2种方式支付购房款；2、办理银行按揭付款：买受人在签订《商品房买卖合同》时，按所购房总价款的40%支付首期款，即304080元（含定金），其余所购房总价款的60%，即456000元办理银行按揭贷款支付或由买受人自行办理公积金贷款支付。申请办理银行按揭贷款的，买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时提供相关资料、签署相关文件向贷款银行办理按揭手续（按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准）。四、其他条款：共有5个条款。1、买受人确认在签订本协议之前已熟悉并完全理解出卖人出示的项目认购须知（详见附件一）、《商品房买卖合同》，已经对建成房屋坐落位置、结构和周边环境，通过设计文件等相关资料均有了充分、明确的了解，在此基础上，买受人完全自愿购买上述商品房。买受人完全知晓该商品房出卖人向买受人展示的广告、宣传材料等仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。2、如买受人未能在本认购协议书约定的时间内带齐以上资料（本协议第三条约定）至销售中心与出卖人签订《商品房买卖合同》及有关文件、按约缴付房款及办理相关购房手续，则视为买受人违约，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人所购的物业另行处理，买受人所付定金不予退还。3、买受人必须保证在本协议书所留姓名、证件、地址和联系电话准确有效，若有变更应立即以书面形式通知出卖人，如因买受人原因导致出卖人联系不上买受人而使本协议无法履行等一切责任和后果，均由买受人承担。第4、5条款是关于该协议生效时间、协议失效时间和争议处理约定，约定协议于签订之日生效，于《商品房买卖合同》签署后失效，发生争议由双方当事人协商解决。就首付优惠问题，《盛科城特殊申请表》上申请事项栏填写“延期首付”，申请原因及内容栏中填写总房款为760080元，应付首付款为40%即304080元，已付首付240080元，因资金周转问题现向开发商申请借款64000元，占总房款的8%，借款期限为3个月，至2015年11月16日，该借款为无息借款，同时签定《商品房买卖合同》等内容。方华春、王志升在该表上的申请人处签名和签日期，日期为2015年8月16日。填写日期为2015年8月16日的《盛科城缴款单》上填写着王志升、方华春的姓名、居民身份证号、住址及认购协议上约定的楼栋户单元号房号，所交款项填写为定金5万元，方华春在该单的最后一栏客户确认签名栏上签名，证人罗某,4、赵某,蓝某,4分别在置业顾问、代理复核及营销部审核、财务部审核处签名。同日，王志升、方华春通过POS机刷卡支付5万元，王志升在银行POS签购单签名确认支付。该单上的卡号和金额数字较该单上的其他文字和数字明显加粗，字号更大。2015年8月16日，证人蓝某,4向王志升、方华春出具票据号为3117322的《收据》，收据上注明所交的款项为盛科城×号房定金5万元，收据加盖盛科公司财务专用章。盛科公司的《收据签收本》上，其中一行的领取时间、单据号码、金额和内容栏分别填写为“2015.8.16”、“3117322”、“￥50000”、“定金×”，方华春在该行的最后两栏领取人签字和联系号码栏签名和填写其手机号码。2015年8月17日至2015年11月7日，证人罗某,4与方华春通过手机短信的方式联系确认公积金贷款情况和催签《商品房买卖合同》等问题进行了二十多次的信息沟通联系，2015年8月18、20、24日，方华春明确表示因王志升工作着落未定，经济来源无法保障，担心买房给家庭带来巨大压力等理由，提出愿意损失几千块钱给盛科公司为条件，要求与盛科公司协商退还定金，如协商不成，将委托律师处理。就退还定金数额的协商中，证人罗某,4短信里称盛科公司不同意退还；2015年9月29日称公司领导同意王志升、方华春写特殊申请后退还2万元，截止日期为2015年10月15日。方华春回复称只有同意退还5万元才到公司办理手续。2015年9月9日，王志升、方华春向一审法院提起诉讼，以盛科公司在其不知情的情况下多刷了其2万元，并拒绝退还多刷的该2万元，是一种丧失信誉的行为，认购书的内容显失公平，严重侵害其合法权益为由，请求撤销双方签订的《商品房认购协议书》，并判令盛科公司向其返还5万元。一审庭审中，王志升、方华春变更诉讼请求和诉由，要求解除双方签订的《商品房认购协议书》，双倍返还定金6万元，以另2万元属不当得利，要求盛科公司予以返还。2015年9月15日，盛科公司向王志升、方华春发出《签订催告函》，称王志升、方华春未在认购协议约定的时间内与盛科公司签订《商品房买卖合同》，其二人已违反了协议约定，要求其二人于2015年9月18日前到其公司按认购书约定内容完成相关手续，逾期则视为王志升、方华春放弃购买的权利和自愿解除认购书，届时其公司将自行处理该房产，并没收定金。2015年9月20日，王志升、方华春向盛科公司发出《关于签订催告函的回复函》，称盛科公司人员利用刷卡时输入刷卡金额之机和不提示其实际输入金额的情况下，擅自输入比认购书多出2万元的数字即5万元，其方虽提出异议，但盛科公司利用强势地位，未予以退回，该行为属违反认购书的约定，是一种违约和违反诚信的行为，其方有权予以解除和申请撤销，故其与盛科公司签订的认购书属于效力待定，盛科公司无权要求其遵照认购书履行等内容。一审法院认为，王志升、方华春、盛科公司于2015年8月16日签订的《商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应严格履行。关于定金金额为五万元还是三万元的问题。本案中，签订《商品房认购协议书》和交纳定金时间为同一天，根据双方诉讼中的陈述，签协议和交纳定金两行为是连续进行的，不存在间隔很长时间的情况。在协议签订和定金交纳、缴款单填写、收据出具、收据签收并存情况下，通常情况下，在协议签订后，置业顾问开具缴款单，购房人持缴款单向财务交费，财务收费后出具收据，交费人签字领取收据并签字确认。王志升、方华春系通过POS机刷卡支付定金，收费员输入支付金额后，由交款人确认金额后输入密码确认支付，支付单据打印给交款人核对签字后，整个支付行为才能完成。POS签购单显示的银行卡号和金额5万元在整张单据中很显眼，交款时通常是会注意到的。缴款单、定金收据、收据签收本上亦均记载定金金额为5万元，缴款单、收据签收本均需王志升、方华春签名确认。在这几个环节中，王志升、方华春作为完全民事行为能力人，称不清楚所刷卡支付的5万元为购房定金，所述理由不能成立。从方华春与置业顾问罗某,4的短信沟通内容可知，其之所以不按认购协议规定时间与盛科公司签订《商品房买卖合同》，系因为“他工作着落未定，经济来源无法保障，我们怕给家庭带来巨大压力，所以只能选择放弃”、“现在是小损失，大损失就不签了”、“没有造成更大损失之前，不会签合同的”；就定金的退还问题，在王志升、方华春提起本案诉讼后，方华春在与盛科公司协商过程中，盛科公司从不同意退还到附条件的退还2万元，方华春从可以“损失四五千块”到提出公司只有答应退还5万块钱才同意到公司协商。故王志升、方华春主张在发现被刷卡支出5万元后，其当即要求退还2万元，这与事实不符，缺乏证据证明，应不予采信。三个证人就认购协议签订、定金的支付、收据的出具等所有环节的陈述，与上述证据记载的内容，形成了完整的证据链，足以证明盛科公司主张双方在认购协议签订后，对协议书上约定的定金金额进行了变更，故对盛科公司提出的该主张予以采信。因王志升、方华春无正当理由未在认购协议约定的期限内与盛科公司签订《商品房买卖合同》，在盛科公司宽展的期限内仍不履行该义务，其行为已构成违约，故无权要求盛科公司双倍返还定金。王志升、方华春要求盛科公司返还6万元定金，无事实和法律依据，应不予支持。如上理由，因本案定金金额在合同履行过程中已变更为5万元，王志升、方华春主张另2万元属不当得利，并要求盛科公司予以返还，缺乏事实依据，应不予支持。综上理由，因王志升、方华春违约不同意继续履行合同，签订《商品房买卖合同》已无基础，故其诉请解除双方的认购书，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除王志升、方华春与广西盛科房地产有限公司2015年8月16日签订的《商品房认购协议书》；二、驳回王志升、方华春的诉讼请求。一审案件受理费1800元，由王志升、方华春负担。双方当事人二审均无新证据向本院提交。二审查明事实与一审查明事实相一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：王志升、方华春与盛科公司签订的《商品房认购协议书》并非正式的商品房买卖合同，而是商品房预约合同，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷，一审认定案由为商品房预售合同纠纷欠妥，本院予以纠正。上述《商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认。双方当事人对一审判决第一项没有异议，本院予以维持。关于王志升、方华春请求盛科公司双倍返还定金6万元及返还不当得利2万元是否合法有据的问题。根据一般交易认知，房屋买卖属大宗商品交易，王志升、方华春作为完全民事行为能力人，对于涉及支付大宗款项购房事宜，应当更为谨慎注意。王志升、方华春系通过POS机刷卡支付定金，在支付单据上签字前、签字后均应对单据上载明的金额及内容予以审核和确认，且缴款单、定金收据、收据签收本上均记载定金金额为5万元，王志升、方华春领取定金收据时亦在收据签收本签字确认。现王志升、方华春主张刷卡时盛科公司擅自刷取了5万元定金，其当即要求盛科公司退还2万元，但一、二审均未能举证证明，盛科公司亦不予认可，故本院不予采信。虽合同载明的定金是3万元，但结合缴款单、定金收据、收据签收本、手机短信及三位证人的陈述，可以认定盛科公司与王志升、方华春签订认购协议后，双方将定金金额变更为5万元。根据方华春与盛科公司置业顾问罗某,4往来的短信内容可知，王志升、方华春系担心购房给家庭带来巨大经济压力才未按认购协议约定的时间与盛科公司签订《商品房买卖合同》，且在盛科公司宽展期限内其仍不履行该义务，故王志升、方华春已构成违约，无权要求双倍返还定金，一审判决不予支持王志升、方华春要求盛科公司双倍返还定金6万元的诉请，并无不当，本院予以维持。因双方在履约过程中已将定金变更为5万元，王志升、方华春认为支付给盛科公司的5万元中有2万元属不当得利并要求返还，无事实依据，一审判决不予支持正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王志升、方华春上诉所述及请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元（王志升、方华春已预交），由上诉人王志升、方华春负担。本判决为终审判决。审判长  黄敏俊审判员  唐荣娜审判员  陈 杨二〇一七年二月八日书记员  王熙伟