四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1102民初3948号原告：陈志德，男，1963年5月17日出生，汉族，居民，住成都市青羊区。委托代理人（特别授权）：王学勤，四川上同律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：苏继平，四川上同律师事务所律师。原告：张鸿，男，1965年4月23日出生，汉族，居民，住四川省乐山市。委托代理人（特别授权）：王学勤，四川上同律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：苏继平，四川上同律师事务所律师。被告：张国勇，男，1972年11月9日出生，汉族，居民，住四川省马边彝族自治县，现住乐山市。被告：毛雪峰，男，1977年11月1日出生，汉族，居民，住四川省乐山市。原告陈志德、张鸿诉被告张国勇、毛雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日受理后，依法由审判员龚正杰独任审判，于2017年10月9日、2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告陈志德、张鸿的委托代理人王学勤、苏继平，被告张国勇、毛雪峰到庭参加了诉讼。诉讼中，各方当事人均申请庭外和解一个月。本案现己审理终结。原告陈志德、张鸿向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》；2、判令二被告支付原告自2016年11月1日起至合同解除之日止的租金〔租金以年租金439230元基数，日租金为1203.37元/天（439230元/年÷365天）计算，扣除二被告已支付租金10万元〕；3、依法判令二被告向原告腾退位于乐山市市中区（建筑面积38.82平方米）和2楼（建筑面积864.49平方米）的商业用房，并按年租金439230元的标准于合同解除之日起支付房屋占用费至实际腾退之日止。事实和理由：原告受乐山市市中区××房屋所有权人委托成为该房产管理责任人，负责房产的租赁协议签署、收取承租费和日常管理等事宜。二被告系房屋承租人，承租房屋用于经营火锅店。2011年11月28日，原告与被告张国勇签订《房屋租赁协议》，约定：被告张国勇应于2016年9月30日支付2016年11月1日至2017年10月31日的租金439230元。2016年12月27日，二被告因经营困难与原告就租金缴纳等事宜达成《补充协议》，根据协议约定，二被告应于2017年1月10日前支付租金10万元。《房屋租赁协议》及《补充协议》签订后，原告均按约履行了合同义务，但二被告仅向原告支付了10万元租赁，剩余租金至今未付，且仍然在使用所租赁的房屋。为此，原告诉至本院，提出上述请求。被告张国勇、毛雪峰辩称：一、原、被告于2011年11月28日签订的《房屋租赁协议》已于2017年2月20日终止，被告仅应承担截止于2017年2月20日止的租金。2016年下半年，二被告的火锅店在经营上出现了较大的困难，无力支付应在2016年9月30日预付的2016年11月1日至2017年10月30日止的租金439230元，二被告多次与原告协商，双方于2016年12月27日签订《补充协议》，双方同意《房屋租赁协议》于2017年2月20日终止，并约定二被告在2017年2月20日前与原告进一步商谈下一步的租赁相关事宜，如二被告无法达成续租条件，则应完好退还原告房屋，便于原告对外招租。但火锅店经营不见好转，二被告于2017年2月明确告知原告不再续租案涉房屋。因此，案涉《房屋租赁协议》已于2017年2月20日终止。二、二被告退还案涉房屋经过：原告在二被告不再续租案涉房屋后，为便于房屋出租，要求二被告继续经营一个月，二被告为了作价处理店内厨房设备、桌椅等，继续经营。但关于退还房屋租赁保证金20万元，结清案涉房屋水、电、物管等事宜，二被告与原告进行了多次协商未果，至今，原告仍未退还二被告房屋租赁保证金。经审理查明：2011年11月28日，陈志德、张鸿作为甲方、出租方，张国勇作为乙方、承租方，共同签订《房屋租赁协议》，约定：甲方自愿将坐落于乐山市中区XX房屋出给乙方使用，租期八年，从2011年11月1日至2019年10月31日止。租金及付款方式：年租金为27万元，每年以10%递增，并且年租金乙方提前两个月一次性付给甲方：第一年租金27万元，付款时间：2011年9月30日；……第六年租金439230元，付款时间：2016年9月30日；……。租房使用期间，因租房产生的一切费用概由乙方负责（包括水、电、门前三包、房屋税、土地税、租金税、营业税、顾客的生命安全和火灾等等）。房屋租赁保证金为20万元，若乙方违约，保证金不予返还。2016年12月27日，陈志德、张鸿作为甲方、出租方，张国勇、毛雪峰作为乙方、承租方，共同签订《补充协议》，约定：根据原租赁合同，截止2016年12月底，乙方已欠缴甲方三个月的租金10万多元，乙方承诺于2017年1月10日前支付甲方租金10万元。乙方承诺于2017年2月20日前与甲方进一步商谈下一步的租赁相关事宜，如乙方无法达成续租条件，则应完好退还甲方房屋，便于甲方对外招租。原租赁合同其余条款均不变。至今，案涉房屋在租赁期间的物业服务费未结清。张国勇、毛雪峰未将房屋全部钥匙退还陈志德、张鸿。陈志德、张鸿未退还张国勇、毛雪峰房屋租赁保证金。双方至今未办理房屋移交手续。另查明：杨霰、谢文容、陈志德、霍晋蓉系位于乐山市市中区XX商业用房的房屋所有权人。2013年3月19日，杨霰、谢文容、陈志德、霍晋蓉出具《授权委托书》，载明“经全体投资人决议，特委托陈志德、张鸿为位于乐山市市中区共有房产管理责任人，负责房产的租赁协议签署、收取承租费和日常管理等事宜。”张国勇、毛雪峰当庭陈述：张国勇系“乐山市中心城区XX火锅食府”的经营者，毛雪峰系“乐山市中心城区XX火锅食府”的实际管理者。上述事实，有原告陈志德、张鸿提交的《房屋租赁协议》、《补充协议》、房屋所有权证、授权委托书，被告张国勇、毛雪峰提交的《营业执照》以及双方当事人的陈述等予以证实。本院认为：被告张国勇与二原告签订《房屋租赁协议》，租赁位于乐山市市中区XX商业用房，用于经营乐山市中心城区XX火锅食府。被告毛雪峰作为“乐山市中心城区XX火锅食府”的实际管理者虽未在《房屋租赁协议》上签名，但其在《补充协议》上作为承租方签名，视为其对《房屋租赁协议》的追认，因此，《房屋租赁协议》及《补充协议》对被告张国勇、毛雪峰具有约束力。根据《房屋租赁协议》的约定，被告应于2016年9月30日支付原告2016年11月1日至2017年10月31日的房屋租金439230元，但被告只支付了10万元，剩余339230元至今未付。原告于2017年8月23日诉至本院，本院于2017年9月8日向被告毛雪峰送达起诉状副本，于2017年9月22日向被告张国勇送达起诉状副本，但二被告至今仍未支付剩余租金。二被告迟延履行债务，致使原告收取房屋租金的目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，本院依法解除《房屋租赁协议》及《补充协议》，二被告应当腾退位于乐山市市中区XX商业用房。二被告抗辩认为《房屋租赁协议》已于2017年2月20日终止，但未提供证据予以证明，本院对其抗辩意见不予支持。二被告应当按照《房屋租赁协议》约定，支付从2016年11月1日起至合同解除之日止的房屋租金。原告主张该租金以年租金439230元为标准计算，符合合同约定，本院予以支持，但应当扣除二被告已经支付的租金10万元。二被告至今未腾退案涉房屋，原告主张参照合同约定的租金标准即年租金439230元从合同解除之日起支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除《房屋租赁协议》及《补充协议》；二、被告张国勇、毛雪峰于本判决生效后十五日内支付原告陈志德、张鸿房屋租金（以年租金439230元为标准，从2016年11月1日起计算至合同解除之日止；但应扣除被告张国勇、毛雪峰已经支付的租金10万元）；三、被告张国勇、毛雪峰于本判决生效后十五日内腾退位于乐山市市中区XX商业用房，并向原告陈志德、张鸿支付房屋占有使用费（以年租金439230元为标准，从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2604元（已减半计算，原告陈志德、张鸿已预缴），由被告张国勇、毛雪峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  龚正杰二〇一七年十一月十四日书记员  章 敏