上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终85号上诉人(原审原告)：周华，女，1964年5月28日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审原告)：周英，女，1958年6月26日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周华(系周英之妹)，身份信息详上。上诉人(原审被告)：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁培君，经理。委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。上诉人周华、周英、上诉人上海置润投资管理有限公司(以下简称“置润公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初10062号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周华、周英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持周华、周英的诉讼请求。事实和理由：1、2015年5月20日置润公司在没有告知、征得周华、周英同意的情况下，擅自在周华、周英承租的上海市嘉定区“叙友茶庄”(以下简称“系争商铺”)门前及外墙搭建脚手架长达7个月之久，对系争商铺的经营造成了损失。置润公司虽辩称是案外人所某，但其作为出租人没有按照合同约定保护承租人的权益。2、开业第二天系争商铺的门头就因野蛮施工被毁损，周华、周英多次口头或致函置润公司要求解决，但均未果。当时置润公司法定代表人丁培君亲口允诺两个星期就帮周华、周英弄好，但置润公司没有信守承诺，理应担负赔偿责任。3、2016年3月1日至3月9日系争商铺被停电系置润公司有意刁难所某，但一审法院未采纳周华、周英的短信证据。退一步讲，就算置润公司对线路进行了检修，也应赔偿周华、周英受损货品及9天的经营损失。4、租期满一年后，周华、周英暂不支付租金，是正确行使抗辩权的合法行为。周华、周英多次通过置润公司员工黄阿姨转达适当减免租金以达到抵消损失的目的，但均遭拒绝。2016年6月1日置润公司停止对系争商铺的水电供应，致使周华、周英无法使用商铺，置润公司构成根本违约，理应承担赔付违约金的责任。上诉人置润公司上诉请求：1、判令置润公司与周英继续履行租赁合同；2、判令周英按约支付拖欠租金人民币(以下币种均为人民币)15,945.21元，滞纳金31,890.41元(自2016年5月13日至置润公司提起上诉之日止)。事实和理由：1、周华不是本案适格主体，其未举证证明其与周英之间的合伙关系，不能排除是雇佣关系。2、系争商铺采用充值方式先付后用水电，只要周英履行支付租金和充值水电费的义务，立即可以恢复水电供应，与终止合同没有相关性。周英至今仍正常销售香烟。3、系争商铺及相关设备是由案外人装修准备完毕，后在周英愿意承租并愿意承担案外人所有相关费用的基础上，经置润公司出面协商才完成转让，该转让过程就是买卖过程，置润公司并未得利，故一审判决置润公司承担50%的费用不合理也不合法。周英自2016年2月29日开始转为经营其他业务，为此周英需要处理当时买卖茶叶、香烟时购进的那批设备，由置润公司予以承接是没有道理的。4、根据2015年5月4日周英与置润公司签订的《补充协议》第四条约定，周英不再租赁系争商铺，则必须将烟草专卖资质返还给置润公司，并协助置润公司办妥相关手续，否则其必须承担20万元赔偿金。一审法院判决终止合同，但没有涉及《补充协议》的上述相关事宜是不妥的。5、置润公司与周华、周英不存在互免债务，不能适用《合同法》第六十七条规定。二审审理中，置润公司撤回上诉请求第二项。周华、周英向一审法院起诉请求：1、判令解除周英与置润公司签订的房屋租赁合同；2、判令置润公司向周华、周英支付商铺租金损失17,500元；3、判令置润公司向周华、周英支付商铺装修费20,000元；4、判令置润公司向周华、周英支付商铺营业损失费88,800元；判令置润公司退还周华、周英设备费4,000元。在诉讼过程中，周华、周英将诉讼请求变更为：1、确认周英与置润公司签订的房屋租赁合同于2016年9月20日解除；2、判令置润公司向周华、周英支付违约金30,000元；3、判令置润公司返还押金2,500元；4、判令置润公司向周华、周英支付商铺限制使用损失93,800元(含人工、房租、水电费的成本和同行业同规模茶庄利润最低标准及装修费残值)；5、判令置润公司退还周华、周英设备费4,000元(柜台等设备)。一审法院认定事实：系争商铺系产权人上海舒辉工贸发展有限公司出租给案外人上海东幸资产管理有限公司，并由上海东幸资产管理有限公司转租给置润公司。2015年5月4日，周英与置润公司签订一份《补充协议》，约定系争商铺的装修费为20,000元，设备费4,000元(附清单：包括吊扇、灯具、封口机、电子秤、货柜、烟草公司柜台、冷柜)，合计24,000元，由周英在支付租金时一并结清。2015年5月6日，周英与置润公司签订一份《租赁合同》，约定由周英承租系争商铺用于经营茶叶、烟草、预包装饮料，租赁期限为3年，自2015年5月5日起至2018年5月12日止，进场日至2015年5月13日为免租期。租金为30,000元/年，先付后用，押金为2,500元，该押金与年租金合计32,500元，在本合同签订后即一次性支付置润公司。租赁期间，周英拖欠置润公司房租超过15天以上的，置润公司有权单方面解除合同并收回出租商铺，以及采取停水、停电等措施。合同另约定了其他内容。合同签订当日，周英支付置润公司2015年5月13日至2016年5月12日租金30,000元、押金2,500元及装修费(含设备费)24,000元。置润公司即将系争商铺交付周英。周华、周英合伙经营系争商铺，用于开设“叙友茶庄”。2016年3月1日，系争商铺发生停电，9日后恢复供电。周华、周英租金支付至2016年5月13日，之后未再支付租金。自2016年6月1日起，置润公司对系争商铺采取停水、停电措施至今。系争店铺自停水、停电以来处于关门歇业状态。一审法院另查明，1、置润公司与案外人昆山市缘之梦酒店有限公司(以下简称“缘之梦酒店”)于2015年5月5日签订一份《租赁合同》，置润公司将(位于系争商铺二楼)及一楼大堂区出租给缘之梦酒店，并于5月8日将该店铺交付缘之梦酒店。后缘之梦酒店于2015年5月因装修需要在外墙搭建脚手架，该脚手架于2015年12月拆除。期间，系争商铺门头“叙友茶庄”的“叙”字受到损坏，周英为此于2016年3月3日微信联系置润公司要求其与缘之梦酒店协商门头修复事宜。2、因置润公司长期拖欠租金，案外人上海东幸资产管理有限公司已于2016年1月5日起诉至一审法院，要求解除与置润公司的房屋租赁合同。目前该案仍在审理中。一审庭审中，法院要求双方在庭后三日内对系争商铺进行交接，但双方因商铺内设备问题存在争议，并未进行交接，目前钥匙仍在周华、周英处。对上述事实，双方当事人没有争议，一审法院予以确认。但双方对于双方的房屋租赁合同是否解除、置润公司是否违约、周华、周英是否就脚手架搭建向置润公司提出异议、脚手架搭建是否对周华、周英造成损失及4,000元设备费的性质意见不一：1、周华、周英为证明双方签订的房屋租赁合同已经解除，当庭提供一份《解除租赁合同通知书》、邮寄凭证及妥投短信通知，证明周华已于2016年9月19日向置润公司发函通知置润公司租赁合同已正式解除，要求置润公司在收到通知之日起2日内收回房屋，并且承担脚手架搭建期间造成的损失。置润公司认为因其并未和周华签订租赁合同，故收到后就退回了，当庭才收到该通知；其不同意解除合同，如果周华、周英单方解除合同，要求周华、周英按约承担违约责任。因置润公司已经签收，且产生于周华、周英与置润公司之间，法院对该证据真实性认可，但该证据并不能证明租赁合同已经解除，故对其关联性不予认可。2、周华、周英为证明置润公司存在违约行为，提供微信截屏3份、照片和律师函，证明置润公司于2016年3月1日停止给系争商铺供电，周华、周英为减少损失，致电置润公司未果；后于2016年6月1日置润公司再次停止供电、供水，周华、周英致函置润公司未果，置润公司以实际行动表明了不履行合同，周华、周英有权行使法定解除合同的权利。置润公司对2016年3月1日停电一事真实性认可，但认为是周华、周英违规操作，引起电路故障引起，并非置润公司原因，之后置润公司也维修过；润公司没有收到律师函置，对其真实性不认可；对2016年6月1日之后停水停电一事认可，是因周华、周英违约在先，逾期不支付租金，置润公司按照合同约定采取了相应措施。对微信截屏，因周华、周英与置润公司对该证据真实性均认可，且产生于双方当事人之间，法院对其真实性予以认可；但并不能证明3月1日的停电原因在于置润公司及6月1日之后置润公司的停水、停电违反合同约定，法院对其关联性不认可。对律师函，因置润公司对其真实性不认可，且周华、周英并未提供已经送达置润公司的证据，故对其真实性、关联性均不予认可。3、周华、周英认为其曾就脚手架搭建影响经营问题向置润公司提出过异议，并提供微信截屏和照片3张，证明2016年3月3日周华、周英跟置润公司发微信要求置润公司与缘之梦酒店协商门头修复事宜，但置润公司未回复，至今门头也未修复。置润公司对该证据真实性认可，对关联性不认可，脚手架搭建了7个月，周华、周英在搭建期间未就脚手架搭建向置润公司提出异议，周华、周英是默认的，且该微信发生在脚手架拆除后一个季度。因周华、周英与置润公司对该证据真实性均认可，且产生于双方当事人之间，法院对其真实性予以认可；但该组证据并不能证明周华、周英曾就脚手架搭建向置润公司提出异议，法院对其关联性不认可。4、周华、周英认为设备是置润公司跟系争房屋一并出租给周华、周英的，并提供茶庄清单作为证据，证明置润公司向周华、周英提供茶庄商铺的所有设备。置润公司对该证据真实性认可，对关联性不认可，认为这些设备是转让给周华、周英的，所以置润公司在清单上盖章确认，并不是设备租赁。因周华、周英与置润公司对该证据真实性均认可，且产生于双方当事人之间，法院对其真实性予以认可。一审法院认为，一、关于合同主体问题，本案中涉及的房屋租赁协议虽系周英与置润公司签订，但系争商铺实际由周华、周英合伙经营，从置润公司法定代表人丁培君给周华、周英发的短信也可以看出，对此置润公司是明知的，故周华是本案的适格主体。二、关于合同解除问题，周英与置润公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。搭建脚手架确实会导致周华、周英经营条件受到一定影响，置润公司并未完全提供符合合同目的的租赁标的物，周华、周英就2015年5月至2015年12月期间可要求酌减部分租金，但因脚手架为案外人缘之梦酒店搭建，且该脚手架已于2016年1月拆除，周华、周英不可以此为由拒付后期的租金，为此周华、周英拒付后期租金显属违约。因周华、周英逾期不支付租金，置润公司自2016年6月1日采取停水、停电措施，置润公司该行为符合合同约定，置润公司的抗辩成立。故法院对于周华、周英要求置润公司支付违约金的诉请不予支持。但置润公司在周华、周英不再支付后期租金的前提下也不恢复供水、供电，系争商铺无法正常使用，合同实已终止履行。现周华、周英明确表示不再继续履行合同，合同可予解除。一审法院对于周华、周英要求解除合同的诉请可予支持。合同解除后，周华、周英应将系争商铺返还置润公司，置润公司应当将押金2,500元返还周华、周英。三、关于周华、周英要求置润公司支付商铺限制使用损失93,800元的诉请(含人工、房租、水电费的成本和同行业同规模茶庄利润最低标准及装修费残值)，人工、房租和水、电费的成本系周华、周英在履行租赁合同过程中为实现其经营目的而进行的相应投入，不应由置润公司承担；就利润损失，周华、周英对此并未提供相关证据，无法证明该损失的存在，且脚手架并非置润公司搭建，该损失也不应由置润公司承担。四、关于装修费及设备费，该费用与房屋租赁存在重大关联条件，合同解除，亦应一并返还。但应扣除已使用期间的价值部分，本院酌定为二分之一。剩余部分置润公司应予返还。一审法院判决：一、解除周英与上海置润投资管理有限公司于2015年5月6日签订的《租赁合同》；二、周华、周英应于判决生效之日起十日内携其财产自上海市嘉定区安亭镇一楼B区2号商铺内搬离，并将该商铺返还上海置润投资管理有限公司；三、上海置润投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还周华、周英押金2,500元；四、上海置润投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还周华、周英商铺内装修及设备剩余价值部分合计12,000元；五、周华、周英其余诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然涉案的《租赁合同》系由周英与置润公司签订，但周英、周华主张取得系争商铺后由其二人合伙经营，且从相关短信内容亦可看出置润公司对此也是明知，故一审法院作出周华为本案适格主体的认定，并无不妥。依法成立的合同受法律保护。本案中，周英与置润公司于2015年5月6日签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。一审法院综合本案事实，作出脚手架的搭建确会对周华、周英的经营造成一定影响，但脚手架已在2016年1月被拆除，故周华、周英以此为由拒付后期租金显属违约的认定，合理正确，本院不再赘述。由于周华、周英明确要求解除合同，置润公司也未恢复对系争商铺的供水、供电，系争商铺实已无法正常使用，故一审法院对涉案《租赁合同》予以解除并无不当。置润公司上诉要求继续履行合同，本院难以支持。因周华、周英未按约支付2016年5月13日之后的租金，置润公司有权自2016年6月1日起采取停水、停电措施，故对周华、周英要求置润公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于周华、周英主张的人工、房租、水、电费成本以及利润损失，一审法院已就其判决理由作出详尽阐述，本院不再赘述。关于装修费及设备费，该费用属于周华、周英为使用系争商铺而支出的合理费用，一审法院结合实际使用期间酌情确定置润公司返还的金额，尚属合理。综上所述，周华、周英以及置润公司的上诉请求，理由均缺乏依据，本院均不予支持。一审法院所作判决，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,906元，由上诉人周华、周英共同负担人民币2,581元，由上诉人上海置润投资管理有限公司负担人民币325元。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威审 判 员  徐 江代理审判员  俞 璐二〇一七年二月二十七日书 记 员  蔺皓然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……