河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）驿民初字第4591号原告驻马店市豫新星服装有限公司。住所地：驻马店市水屯镇西郊路北（驻新公路），组织机构代码：06648150-5。法定代表人赵世界，经理。委托代理人赵正先，男，1953年7月15日出生，汉族，驻马店市豫新星服装有限公司经理,住驻马店市。被告驻马店市驿城区山川职业技能培训学校。住所地：驻马店市中华路东段。负责人雷会功，校长。原告驻马店市豫新星服装有限公司（以下简称豫新星公司）诉被告驻马店市驿城区山川职业技能培训学校（以下简称山川技能学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告豫新星公司的委托代理人赵正先到庭参加诉讼。被告山川技能学校经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告豫新星公司诉称，2014年10月份，被告山川技能学校（甲方）与原告豫新星公司（乙方）签订了《租赁合同》。甲方将位于山川技能学校院内的北大仓14间，东小楼上下两层16间，路边门面房13间租给乙方使用，年租金7万元，租期为10年。合同签订后，原告进行了装修和改建，并把工厂搬进了所租场地，前后共花费16800元。原告经营到2015年9月1日，公司大门被房产所有人王占国儿子王向东用车辆堵死，后经询问得知，被告未按期向王占国交纳房租，王占国以违约为由解除了和被告的租赁合同，并要求收回租赁物，另原告从被告和王占国签订的合同中发现其双方约定的租期仅为5年，2017年8月到期，但被告和原告签到的租期却到2024年10月1日，被告明显无权签订合同。现王占国要求原告搬离，并用一辆厢式货车堵住大门，致使原告出货进货困难，工厂不能正常运转，并给工厂形象造成严重影响，职工减少，无法让客户来厂验货，产品无法出厂，间接损失严重，如再更换场地，搬迁还得花费10多万元。该事件的发生，完全是因为被告违约造成，因此原告多次要求被告按照合同保证原告正常经营，但被告推辞不照面，致使原告现在一直不能正常经营，为了维护原告的合法权益。请求：1、依法判令被告赔偿原告损失110000元（房屋搬迁费用3万元，租赁房屋的拆迁费5万元，改建、装修费用3万元）；2、判令被告返还原告剩余房租5833元（2015年9月1日至2015年10月1日，一个月的房租5833元）。被告山川技能学校未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明：（一）2012年8月9日，案外人驻马店市百神调味食品有限公司（以下简称百神食品公司，甲方）与被告山川技能学校（乙方）签订《土地房产租赁协议》一份，该协议约定：一、租赁范围：整体东院全部交给乙方使用，具体房产：北边大仓14间，南边门面房14间，东边两层小楼18间（含楼梯间），车库两间，厕所一座。保证院内花草园林不得损坏。二、租赁期限：从2012年8月9日至2017年8月9日止，期限五年，在租赁期间，土地、房产所有权归甲方，乙方享有管理使用权。三、租金：年租金12万元，到第五年每年13万元一直到合同终止。先付款后使用等条款。合同签订后，被告开始使用租赁房屋及院落。（二）2014年8月25日，被告山川技能学校（甲方）将前述租赁物中的部分房屋转租给原告豫新星公司（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于中华路东段九里庄山川职业技能培训学校院内的北大仓14间，东小楼上、下两层16间含楼梯，靠路边门面房从东向西13间租给乙方使用，年租金7万元。东小楼南北附属房送乙方使用，不计房费。合同期限为2014年10月1日至2024年10月1日……三、乙方预付款三万五千元给甲方，开始改造房屋实施合同，此款抵房租。每年的租金在每年的10月1日前交付。四、乙方有权在租期内按自己需要布局或更改所租房用途，从事符合国家法律、法规允许的生产经营活动，甲方必须保证乙方的正常生产、经营活动不受外界干扰等条款。合同签订后，被告依约将转租的房屋交付给原告使用。2014年8月-10月，原告分三次向被告支付了一年的租金7万元。此后，被告未依约向案外人百神食品公司交纳房租，百神食品公司欲收回租赁房屋并于2015年9月1日起安排车辆堵住租赁院落的大门，拒绝让原告继续使用租赁房屋，原告多次联系被告无果，原告与百神食品公司又重新签订了租赁合同。原告述称原告把公司从驻马店市水屯镇搬迁至本案诉争的租赁场所，造成搬迁费等损失11万元，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交了诉争房屋的土地使用证一份【驻驿国用（2007）字第798号】，用以证明本案诉争的房屋占用的土地座落于驻市驿城区九里庄驻新公路北侧，土地使用权人为驻马店市百神调味食品有限公司，土地使用权面积为6683.92平方米。诉讼中，原告提交了2015年9月1日，原告公司大门的照片两张及原告转运货物的照片两张，用以证明:2015年9月1日,因被告未向出租人百神食品公司交纳2015年的租金，百神食品公司在未能联系到被告的情况下解除其与被告的租赁合同，并将货运车辆停放在原告租赁的房屋的大门口处，导致原告无法进出货物，无法经营，原告也多次联系被告无果。此后，原告与百神食品公司进行协商，百神食品公司提出，因被告违约未交纳租金，原告如继续使用租赁房屋，需将整个院落及房屋以年租金12万元的价格租赁下来，直至2015年9月15日，案外人百神食品公司（甲方）与原告（乙方）又重新签订了一份《土地房产租赁协议》，该协议显示：一、租赁范围：整体东院全部交给乙方使用，具体房产：北边大仓14间，南边门面房14间，东边两层小楼18间（含楼梯间），车库两间，厕所一座。保证院内花草园林不得损坏。二、租赁期限从2015年9月15日至甲方出售此院为止。在租赁期间，土地、房产所有权归甲方，乙方享有管理使用权。三、租金：年租金12万元，租金应在每年的8月31日前交清，租金可根椐经济发展和市场价格适当增加。具体数额由甲乙双方共同协商，先付款后使用等条款。协议签订后，原告向案外人百神食品公司交纳了租金，百神食品公司将堵在原告公司门口的车辆开走，原告一直使用诉争房屋至今。诉讼中，原告对其主张的房屋搬迁费用3万元、租赁房屋的拆迁费5万元及改建、装修费用3万元未提交相关证据加以证明。上述事实，有原告提交的《租赁合同》、《土地房产租赁协议》、网银交易单、国有土地使用证等证据在卷为据，据以认定。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效的转租合同。但是《租赁合同》中约定转租的期限为2014年10月1日至2024年10月1日，转租期限超过了承租人的剩余租赁期限（2012年8月9日至2017年8月9日），其超过部分的约定应为无效。关于原告请求返还剩余租金5833元的主张，在租赁合同履行过程中，被告作为承租人未依约向出租人百神食品公司交纳租金，构成违约，因被告违约，出租人百神食品公司将包含本案诉争租赁房屋在内的房屋另行出租，其行为表明案外人与被告之间的租赁合同已经不再继续履行，即已经实际解除；因租赁合同已实际解除导致原、被告之间的转租合同也无继续履行的可能，且在2015年9月1日出租人百神食品公司采取了围堵租赁房屋的大门的方法欲收回租赁房屋，导致原告租赁房屋的合同目的不能实现，以上事实表明原、被告之间的《租赁合同》自2015年9月1日起实际解除，现原告请求被告返还已经交纳2015年9月1日至2015年10月1日期间的剩余租金（70000元÷12个月=5833元），于法有据，本院予以支持。关于原告提出要求被告赔偿房屋搬迁费用3万元、租赁房屋拆迁费5万元及改建、装修费用3万元的主张，原告未能提交相关证据加以证明，故原告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。被告山川技能学校经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其自身享有的诉讼权利的放弃，应由其自行承担由此产生的对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市驿城区山川职业技能培训学校于本判决生效后十日内向原告驻马店市豫新星服装有限公司返还租金5833元。二、驳回原告驻马店市豫新星服装有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2620元，原告驻马店市豫新星服装有限公司担2570元，被告驻马店市驿城区山川职业技能培训学校负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉审 判 员  周 岩人民陪审员  黄 艳二〇一七年二月二十八日书 记 员  张园园