广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18405号上诉人(原审被告、反诉原告）：陈杏甜，住广州市天河区。委托代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。委托代理人：廖雁鸣，广东海云天律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：黄艳，住广州市越秀区。委托代理人：吴天，广东伟邦律师事务所律师。原审第三人:中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，住所地广州市越秀区。负责人：梁少群，职务：行长。委托代理人：雷云，该行员工。上诉人陈杏甜因与被上诉人黄艳、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（以下简称工商银行北京路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初6005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈杏甜上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项、第五项，改判黄艳向陈杏甜赔偿违约金110000元；2.一审、二审诉讼费、财产保全费等所有费用由黄艳承担。事实和理由：（一）一审法院无视黄艳的违约行为，认定陈杏甜违约及将黄艳迟延办理贷款手续的原因归咎于陈杏甜错误。1.黄艳擅自变更合同约定的银行贷款的贷款方式，其采取时间、期限和审批程序都更长的公积金贷款和银行贷款组合的贷款方式，违反了双方于2015年12月27日签订的《存量房买卖合同》第六条第2款“付款方式”的约定。即便上述合同与网签合同不一致，依约也应以上述合同为准。2.陈杏甜多次催促黄艳办理贷款手续，但黄艳拖延至2016年2月18日才申请办理住房公积金贷款手续。相比《存量房买卖合同》第六条第2款约定办理银行按揭手续期间，其拖延了20个工作日，至广州市住房公积金管理中心审批，则超过了30个工作日，直接导致双方原定一个月过户的手续未能达成。3.黄艳迟延办理贷款手续的行为已构成违约，故根据《存量房买卖合同》第七条第5款的约定，应支付违约金给陈杏甜，但黄艳一直没有支付任何违约金给陈杏甜，而是与中介串通欺瞒迟延办理贷款手续这一事实，因此，陈杏甜依约有权解除合同。一审法院认定陈杏甜于同月到第三人处办理了涂销抵押登记手续，视为陈杏甜同意继续履行合同的这一事实错误，陈杏甜只办理了提前还贷手续，至今没有办理涂销抵押登记手续。（二）黄艳骗取住房公积金贷款的行为违反相关法律法规的规定，不应得到支持。一审判决对黄艳骗取住房公积金的行为没有作出否定性的认定违法。双方约定真实交易价格为110万元，贷款77万元，但黄艳提出将单一向银行贷款改为分别向银行贷款和公积金贷款，将交易价格虚增为120万元，陈杏甜虽予以配合，但之后已向广州市住房公积金管理中心实名举报以纠正自己的错误。黄艳“欺骗手段”和“提供虚假资料”的方式是不应、不能获得足够的住房公积金贷款向陈杏甜支付购房款，明显是预期违约，陈杏甜依法行使不安抗辩权，理应受到法院的支持。（三）本案在2016年5月5日立案，黄艳在2016年9月13日才提交增加诉讼请求申请书和补充证据，陈杏甜在2016年9月19日方收到上述材料，黄艳在开庭前两天增加的诉讼请求已超过了本案的举证期限，一审法院不应再接纳该诉请以及对黄艳的补充证据进行质证。但一审法院却援引1992年的民诉意见对黄艳超期增加的办理银行商业贷款、公积金贷款手续及涂销抵押手续和承担律师费50000元的诉讼请求予以审理，在陈杏甜提出异议的情况下，也没有给予陈杏甜任何答辩期限，违反了法定程序。（四）根据《存量房买卖合同》第六条第2款、第七条违约责任第2点约定，黄艳违约应向陈杏甜支付违约金，违约金为合同约定该房地产成交价的10%，故黄艳应向陈杏甜支付110000元违约金。陈杏甜主张的违约金只是合同约定的违约金等费用的部分内容，一审法院不支持陈杏甜该反诉请求没有理据。黄艳辩称，一审法院认定以及查明的事实清楚，在合同约定贷款条件后的有关按揭贷款问题是经过双方协商的，陈杏甜也以其实际行动协助黄艳去办理公积金贷款，实际上双方的约定已经达成一致，重新变更贷款的手续，黄艳在本案中没有违约，一审判决适用法律正确，因此，同意一审判决，不同意陈杏甜的上诉请求和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。工商银行北京路支行述称，本案是陈杏甜与黄艳房屋买卖合同纠纷，与工商银行北京路支行无关，因此，工商银行北京路支行对一审判决以及陈杏甜的请求和理由均不发表意见。黄艳向一审法院起诉请求：1.陈杏甜继续履行与黄艳于2015年12月27日签订的《存量房买卖合同》，协助黄艳办理广州市越秀区仓边路仁生里15号1102房的产权过户手续；2.按照合同陈杏甜向黄艳赔偿违约金110000元（按总房价的10%计算）；3.陈杏甜支付黄艳向中介支付的10700元（包括中介费7700元，按揭费3000元）；4.陈杏甜协助黄艳办理银行商业贷款手续、公积金贷款手续及涂消抵押手续，工商银行北京路支行予以配合；5.陈杏甜赔偿黄艳律师费50000元。陈杏甜向一审法院提起反诉请求：1.判令解除黄艳和陈杏甜于2015年12月27日签订的《存量房买卖合同》；2.判令黄艳赔偿陈杏甜违约金110000元。一审法院认定事实：2015年12月27日，黄艳（乙方，买方）与陈杏甜（甲方，卖方）及广州房天下房地产经纪有限公司（丙方，房地产中介服务机构，以下简称房天下公司，经纪人为毕某）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为越秀区仓边路仁生里15号1102房，建筑面积41.32平方米，按整套出售并计价总金额1100000元。房屋类型为住宅，存在抵押等他项权利情况。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，由乙方承担全部税费。基于买卖双方委托丙方提供中介服务，且丙方已促成买卖双方签订了本合同，甲乙双方同意由乙方向丙方支付中介代理费及咨询服务费，乙方于本合同签订之日内向丙方支付5500元。甲乙双方一致同意由丙方协助按银行按揭贷款方式支付楼款并办理交易手续，定金100000乙方应在签订本合同的当日支付给甲方；甲方应在签订本合同后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并协助乙方申请银行按揭；乙方应在签订本合同后15个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，乙方应在签订本合同时授权丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年770000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；甲乙双方同意自银行经审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方应将首期楼款（不含定金）230000元支付给甲方；楼价余款（即申请贷款额）770000元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接转账给甲方；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额乙方须在支付首期楼款的同时补足给甲方；交易过户手续需在2016年4月30日前完成（以付清双方交易税费为准）。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为本合同约定该房地产成交价的10%，并退回乙方已支付给甲方的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为本合同约定该房地产成交价的10%。本合同签订后，甲乙双方如未能按本合约买卖该房地产，或甲乙双方解除本合同的，不影响丙方按本合同的约定收取中介服务费，守约方已付的中介服务费用，中介方不予退回，由守约方直接向违约方追偿。本合同签订后，甲方如未能按本合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同约定该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未交房，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的该房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按本合同约定该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金。本合同签订后，乙方未能按本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同约定该房地产成交价的0.1%向甲方支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲乙任何一方自本合同签订之日起如有以下情形之一，构成根本违约，届时，违约方应按本合同约定该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等：（1）甲乙任何一方拒绝按本合同约定支付或收取定金、楼款逾期十个工作日以上；（2）甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上；（3）甲乙任何一方因隐瞒或提供的文件资料不完整、不真实、不合法、不准确导致本合同的目的无法实现；（4）甲乙任何一方拒绝到房地产管理部门办理相关过户手续逾期三十个工作日以上；（5）甲乙任何一方违反资金托管协议；（6）其他因甲乙任何一方原因导致本合同目的无法实现的情形；（7）丙方通过书面函告或短信、邮件的方式通知后，甲乙任何一方不在期限内配合办理按揭手续或交易过户必须的手续。买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五个工作日内视为送达。三方约定的其他事项：1、甲方保证该物业学位、户口均无占用。2、定金100000元于2016年1月3日前付齐，2016年2月16日前甲方出资100000元，乙方出资300000元共同赎契（含定金）。同日，黄艳与房天下公司签订《中介服务收费确认书》，确认就涉讼交易向房天下公司支付中介费5500元。陈杏甜分别于2015年12月27日、2016年1月11日、2016年2月17日向某艳开具《收款收据》，分别载明收到黄艳交来承购涉讼物业的定金10000元、定金140000元、楼款150000元。2016年1月29日，中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行向黄艳出具《个人二手房贷款审批结果通知书》，载明：在买卖双方办理涉讼房产产权交易过户手续、落实贷款担保后,我行将按照与您签订的《个人购房借款/担保合同》的约定安排规模发放贷款240000元用于支付以上购房款，并划入售房者的收款账号等。2016年3月2日，广州住房公积金管理中心海珠管理部出具《住房公积金贷款审批确认书》，确认初步通过黄艳就购买涉讼房屋申请的公积金贷款600000元，贷款期限20年。2016年3月29日，房天下公司向陈杏甜发出《催告函》，表明：根据合同约定，贵方应于银行审批出具贷款通知书后七个工作日内配合办理完成本次交易的递件手续，现买方已于2016年1月29日取得商业贷款的同意贷款通知文件，且买方的公积金贷款申请已于2016年3月2日获得批准，故双方应当于2016年3月11日前办理过户手续，但因贵方不配合办理过户手续，最终导致合同至今无法继续履行，根据合同约定及合同法的规定，贵方的行为已构成违约。特此函告贵方：请贵方在此函发出后五日内配合买方及我司办理该物业的过户手续，否则将承担合同约定的违约责任等。该函以EMS全球邮政特快专递形式寄送到陈杏甜于涉讼买卖合同确定的联系地址，于2016年4月1日投递并签收，签收人为他人代收。陈杏甜当庭表示未收到该《催告函》，并认为本案交易无法继续履行的原因在于黄艳多次迟延，属黄艳违约。一审庭审中，黄艳向一审法院提供了如下证据：1、中国邮政储蓄银行、中国工商银行的转账凭证各一张，载明黄艳于2015年12月31日分别向陈杏甜转账50000元、40000元，上述转账凭证背面空白处并有陈杏甜手写的确认已收款字样及落款日期“2015.12.31”。陈杏甜对该证据的真实性无异议，但认为黄艳支付定金的时间已超过合同约定的期限。2、微信聊天记录，陈杏甜对该证据真实性予以确认。3、涉讼交易中介方经办人毕某的证人证言，毕某作为证人当庭提供了证人证言并接受了一审法院及黄艳和陈杏甜的质询，其表示本案买卖合同无法继续履行的原因在于陈杏甜。陈杏甜对证人证言的真实性不予确认，认为黄艳及证人是湖北老乡，证人的部分证言与事实不符。4、房天下公司向黄艳开具的收款收据三张，分别载明收到黄艳交来的佣金5500元、综合保障服务费2200元、按揭服务费3000元。陈杏甜对上述5500元及2200元的费用予以认可，认为是黄艳支付的费用，与陈杏甜无关；但认为3000元的按揭服务费并无合同约定，也与本案没有关联。5、诉讼委托合同书及广东伟邦律师事务所开具的律师费发票，证明黄艳在本案中聘请律师的律师费为50000元。陈杏甜对该证据真实性、合法性无异议，但认为该费用的产生是因黄艳的行为导致，黄艳无权要求陈杏甜承担律师费。陈杏甜向一审法院提供如下证据：1、工商银行北京路支行于2016年2月24日出具的《涂销证明》、银行委托办理涂销抵押的文件，证明陈杏甜已按合同约定进行了涂销抵押。2、陈杏甜称从中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行打印的《广州市存量房买卖合同》（复印件，签订日期为2015年12月30日），该合同约定的成交价为1200000元，其中定金100000元，首期款360000元，剩余房款840000元申请办理银行按揭手续等。陈杏甜陈述该合同系黄艳为多申请贷款而提高房价了另行签订的一份虚假买卖合同，仅供银行贷款审核使用。3、工商银行转账记录，证明陈杏甜先将210000元转账给黄艳，黄艳再向陈杏甜转账支付360000元，黄艳实付款150000元，该流程是应黄艳要求为其多申请贷款而进行的。黄艳对证据2、3真实性均无异议，并认为上述证据可以证明陈杏甜当时是明知黄艳需要多申请贷款并同意配合的。4、广州市住房公积金管理中心于2016年9月20日向陈杏甜出具的《关于实名举报黄艳骗取公积金贷款事宜的处理意见》，证明陈杏甜已向公积金中心反映相关情况。黄艳对该证据真实性没有异议，但认为本案中的公积金贷款及商业贷款的审批同意书均已超期，如果需要重新办理贷款的话同意按实际合同约定如实继续履行合同。经一审法院询问双方目前是否同意继续履行合同，黄艳表示希望继续履行合同，陈杏甜表示认为合同不存在继续履行的基础，坚持要求解除合同。一审法院询问黄艳若继续履行合同是否愿意变更付款方式为一次性付款，黄艳表示无能力一次性付款，若双方继续履行合同则同意以贷款按揭款项全额申请商业贷款的方式继续履行。陈杏甜对此表示不同意。一审法院认为，黄艳与陈杏甜签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。结合本案证据可见，黄艳依约在2016年1月3日前支付了定金100000元，在2016年1月11日前实际支付了房款150000元（含定金），在2016年2月17日再支付了房款150000元，即实际已付房款300000元以供陈杏甜赎契。虽然其中房款150000元的支付时间比合同约定的“2016年2月16日前乙方出资300000元共同赎契”延迟了一天，但陈杏甜于同月18日到工商银行北京路支行处办理了涂销抵押登记等手续，视为陈杏甜同意继续履行合同。同理，陈杏甜自签订合同之日起一直配合黄艳办理按揭贷款手续，包括协助黄艳到中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行办理商业贷款、协助黄艳于2016年2月16日申请办理公积金贷款、与陈杏甜在贷款银行另行签订合同、先行转账210000元给黄艳并再收取黄艳转账360000元等，可见陈杏甜以自身的行为表示同意黄艳变更付款方式并清楚知悉黄艳在此过程中需要增加贷款金额且予以配合，最终黄艳于2016年3月2日前取得了银行商业贷款审批及公积金贷款审批文件，双方完全可以在合同约定的期限内即2016年4月30日前完成涉讼房屋的交易过户手续，合同具备继续履行的条件，但陈杏甜又以黄艳的上述行为主张黄艳违约并拒绝继续履行合同，违反了公平及诚实信用的合同原则，故本案买卖合同无法继续履行的违约责任在于陈杏甜。因目前陈杏甜明确表明不同意继续履行合同，而黄艳表示若须继续履行合同仍要重新申请商业按揭贷款，在陈杏甜不予配合的情况下黄艳无法重新申请贷款，本案的买卖合同事实上已无法继续履行，故对陈杏甜反诉要求解除买卖合同的请求，一审法院予以支持，陈杏甜应返还黄艳已付的购房款300000元。另黄艳主张陈杏甜赔偿违约金110000元、承担黄艳已向中介机构支付的费用10700元、律师费50000元的诉讼请求，均符合合同约定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2016年10月24日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，黄艳与陈杏甜于2015年12月27日就广州市越秀区仓边路仁生里15号1102房签订的《存量房买卖合同》予以解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，陈杏甜向某艳返还购房款300000元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，陈杏甜向某艳赔偿违约金110000元、中介方已收取的费用10700元及律师费50000元；四、驳回黄艳的其他诉讼请求；五、驳回陈杏甜的其他反诉请求。一审案件本诉受理费16336元、反诉受理费1300元、诉讼保全费5000元，均由陈杏甜负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，在一审庭审中，陈杏甜已就黄艳增加部分诉请进行了答辩，虽然其表示黄艳增加的诉讼请求超过增加诉请的期限，但在一审法院释明接纳黄艳增加诉请后，其并未就黄艳增加的部分诉请申请给予答辩期或者举证期限，在一审法院组织审理过程中，其也就黄艳提供的证据进行了质证。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方当事人的上诉请求和理由以及答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《存量房买卖合同》解除的责任认定以及陈杏甜主张赔偿违约金应否支持；2.一审审理是否存在违反法定程序。现评析如下：关于涉案《存量房买卖合同》解除的责任认定以及陈杏甜主张赔偿违约金应否支持的问题。虽然双方当事人签订的《存量房买卖合同》中并未约定剩余房款采用公积金贷款与银行商业贷款组合的方式支付，但在合同实际履行过程中，黄艳确实采用了上述组合贷款方式。而陈杏甜对此均予以配合，包括协助黄艳到中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行办理商业贷款、协助黄艳于2016年2月16日申请办理公积金贷款、与黄艳在贷款银行另行签订合同、先行转账210000元给黄艳并再收取黄艳转账360000元等，且在黄艳逾期一天支付赎契款后，仍于同月18日到工商银行北京路支行办理涂销抵押登记等手续，因此，一审法院认定上述行为可视为陈杏甜同意继续履行合同以及同意变更付款方式并清楚知悉黄艳在此过程中需要增加贷款金额，并无不当，本院予以确认。陈杏甜对一审法院上述认定提出异议，理据不充分，本院不予支持。鉴于本院已确认陈杏甜同意黄艳上述变更支付房款方式的行为，而黄艳也已于2016年3月2日前取得了银行商业贷款审批及公积金贷款审批文件，故陈杏甜表示黄艳存在不能获得足够贷款向其支付房款，与上述事实不符，其为此主张行使不安抗辩权，依据不足，本院不予采纳。因此，陈杏甜应依约于2016年4月30日前与黄艳完成交易过户手续，但陈杏甜在中介方发出《催告函》后，仍拒不配合继续履行合同，并主张解除合同，故导致双方合同无法继续履行的责任在于陈杏甜，据此，一审法院判决驳回陈杏甜要求黄艳赔偿违约金110000元，并无不妥，本院予以维持。至于黄艳是否存在骗取公积金贷款问题属于公积金管理部门审查认定的范畴，该行为不足以影响本案对合同解除的责任认定。陈杏甜以此为由，主张撤销一审判决第三项，本院不予支持。关于一审审理是否存在违反法定程序的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定，一审法院接纳黄艳庭前提出增加的诉请，并不违反上述法律规定。此外，在一审庭审中，陈杏甜并未针对黄艳增加的诉请申请给予答辩期，也无表示不同意对增加部分诉请的有关证据进行质证，故在陈杏甜已充分答辩及质证的情况下，其以一审法院未给予答辩期限为由，主张一审法院审理程序违法，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈杏甜的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11736元，由上诉人陈杏甜负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年二月二十一日书记员 邓安达游瑞娜