上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3791号原告：蒋成红，男，1957年1月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：郑觉平，女，1957年11月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：蒋捷，女，1989年8月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述三原告的委托诉讼代理人：孙磊，上海市广发律师事务所律师。上述三原告的委托诉讼代理人：李至道，上海市广发律师事务所律师。被告：上海新盛元物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：孙爱民，董事长。委托诉讼代理人：蔡玮杰，男。委托诉讼代理人：刘名越，上海市亚太长城律师事务所律师。原告蒋成红、郑觉平、蒋捷与被告上海新盛元物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间因被告上海新盛元物业管理有限公司对上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室房屋内地板受损的材质及价格存在异议，经原告蒋成红、郑觉平、蒋捷申请，本院依法委托上海市质量监督检验技术研究院及上海华瑞建设经济咨询有限公司进行司法鉴定。嗣后本案依法转为普通程序并组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告蒋成红及其三原告的委托诉讼代理人孙磊、李至道，被告上海新盛元物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘名越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋成红、郑觉平、蒋捷向本院提出诉讼请求：要求上海新盛元物业管理有限公司赔偿因漏水造成上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室房屋内财物受损费用100,000元。事实和理由：蒋成红、郑觉平、蒋捷系本市建国西路XXX号XXX幢XXX室房屋共有产权人，物业管理部门为上海新盛元物业管理有限公司。2015年10月2日，蒋成红、郑觉平、蒋捷在海外旅游时接到邻居短信，称其房屋内严重渗水，并已蔓延至楼道。蒋成红等当即联系国内亲属赶至现场、打开房门，发现屋内地面积水严重，全部房间的地板都已浸泡水中。经查发觉是厨房内公用下水管道堵塞倒反水所致，故要求物业公司进行疏通。之后上海新盛元物业管理有限公司采取了疏通管道措施，并两次对屋内积水进行了抽排。蒋成红等回国后与物业公司展开交涉，物业公司承认对此次漏水负有责任，但始终拒绝对原告房屋内的损失进行赔偿。由于蒋成红等人出国前都已做好防范措施，将家中水阀都进行了关闭，也不存在用水情况，因此此次漏水责任完全是物业公司疏于管理，且在发生漏水后又未采取积极有效措施防止损害扩大。蒋成红等人在对房屋装修时将屋内地板均铺设了价值较高的柬埔寨花梨木，而红木在近年来升值很快。今次漏水给原告带来很大的经济损失，故起诉要求上海新盛元物业管理有限公司给予经济赔偿。上海新盛元物业管理有限公司辩称，其作为物业公司根据物业管理服务合同已尽到了管理义务。2015年10月2日晚8点左右，物业公司接到403室邻居通知称漏水，当时维修工就赶至现场，但403室无人。物业公司曾打电话及通过其他渠道找寻403室业主，直至第二天早上403室才有人过来开门。物业公司在漏水当晚采取了在走道上堆沙袋以防公用设施的损坏，并且还通知了各户业主尽量不要用水等相关措施。至于403室开门后，物业公司也提供了抽水机等设施帮助抽水，减少损失。因此物业公司不存在过错，已尽到了相关义务。蒋成红、郑觉平、蒋捷提出的地板受损的赔偿数额明显过高，该地板使用已长达10多年，但仍要求全额赔偿，其请求不合理，故不予同意。本院经审理认定事实如下：蒋成红、郑觉平、蒋捷系上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室房屋的共有产权人，上海新盛元物业管理有限公司则为上述房屋所在地的小区物业管理单位。2015年10月2日晚，上海新盛元物业管理有限公司接到403室邻居的反映，称403室有水漏出，并已蔓延至屋外走道。物业公司随即派维修人员至现场查看。因当时403室业主蒋成红、郑觉平、蒋捷在国外旅游，故家中无人。为此物业公司派员在走道堆放沙袋以防电梯等公用设施进水而损坏。而蒋成红等人在接到邻居短信后即与国内亲属联系，其亲属于次日一早至403室并将房门打开，当时屋内地面都是积水，经查发觉系厨房内下水管道堵塞引起反水所致，故要求物业公司进行维修。后物业公司委派维修工人对堵塞的管道进行了疏通。同时蒋成红等人的亲属在客厅一角的地板上钻了二个孔，由物业公司提供水泵和管子进行了抽水。蒋成红等人回国后就此次漏水与物业公司交涉，提出由于物业公司疏于管理，导致公用管道堵塞反水，给原告房屋造成较大的经济损失，要求物业公司承担相应的赔偿责任，但几经协商无果，故蒋成红、郑觉平、蒋捷以上述诉称理由起诉至本院，要求判如所请。审理中，蒋成红、郑觉平、蒋捷提出漏水造成其403室整套房屋地板积水受损，其铺设的地板为柬埔寨花梨木，即俗称红木。随着市场的经济红木的价值不减反涨，因此当初所购地板的价值已经上涨数倍，而蒋成红等人平时对地板保养得当，在漏水发生之前403室地板一如初装，故此次管道堵塞溢水给蒋成红等人造成较大的经济损失。上海新盛元物业管理有限公司对于蒋成红等人主张的地板受损的赔偿数额提出异议，认为该地板使用年限已有18年之久，而蒋成红等人要求按现在的市场价赔偿不合理，且对该地板属于红木范围也表示异议。由于双方意见不一，经蒋成红、郑觉平、蒋捷申请，本院依法委托上海市质量监督检验技术研究院对上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室内地板材质及受损范围和程度进行检测。经检测结果：403室主卧、次卧、客厅的全部地板翘曲度均超过了《住宅装饰装修验收标准》中实木地板翘曲度≤0.5%的要求；木搁栅含水率29.0%也超过了《住宅装饰装修验收标准》中应≤16.0%的要求。木地板的树种检测结果为花梨木(类)，即红木；木搁栅的树种为黄杉，流通商品名：花旗松。同时上海市质量监督检验技术研究院建议：根据现场检测情况，建议对上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室内主卧、次卧、客厅的木地板及木搁栅予以全部重置，以达到标准要求。该鉴定费10,000元，已由蒋成红等人预付。之后上海华瑞建设经济咨询有限公司就上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室内木地板的修复费用进行鉴定，鉴定过程中双方虽对涉案内修复数量达成共识，但对木地板材料价格的取定存在分歧。经鉴定结论为：经查，上海市质量监督检验技术研究院出具的检测报告列明该涉案工程木地板为花梨木(红木)地板。经市场询价及综合分析，我司认为该木地板按1,300元/平方米计价较合理，即地板修复费用为97,642元。鉴定费为2,000元，亦由蒋成红等人预付。上述事实，除双方当事人的陈述外、另有蒋成红、郑觉平、蒋捷提供的房屋产权证、物业管理行业规范的张贴标准、物业费缴付发票、证人沈1、沈某2、霍某某等出具的书面情况说明、现场录像视频、现场照片、购买地板的发票，上海新盛元物业管理有限公司提供的物业服务合同、疏通管道记录表等证据证实，经庭审质证，上海新盛元物业管理有限公司对地板购买发票表示无法确认，对情况说明中描述积水深度略有异议。蒋成红等人则对物业公司提供的疏通记录真实性提出异议，不予认可。本院对其余真实性无异议的证据予以确认。对于上海市质量监督检验技术研究院和上海华瑞建设经济咨询有限公司的二份鉴定报告，双方对其真实性均无异议。蒋成红等人对上海华瑞建设经济咨询有限公司出具的地板修复费用数额无异议，但提出因修复期间需要更换所有地板，会实际影响其实际居住，故希望一并考虑修复期间的租房损失。上海新盛元物业管理有限公司对上海市质量监督检验技术研究院出具的鉴定结论认为受损的木地板为红木有异议，提出花梨木种类较多，受损的地板仅仅是普通花梨木，因此市场价格不会超过700元/平方米，故上海华瑞建设经济咨询有限公司出具的地板修复费用价格过高。由于双方意见不一，致调解不成。本院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。从本案双方当事人的陈述中可以确认，2015年10月2日晚上海市徐汇区建国西路XXX号XXX幢XXX室内发生漏水系厨房内水斗倒泛水所致，而引起水斗倒泛的原因则是大楼下水总管堵塞造成，之后也是通过物业公司的疏通管道解决反水。根据相关规定，物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，保障物业使用方便、安全。公共设施含物业管理区域内由业主和使用人共同使用的排水管道等设施。由于该溢水的下水管道系住宅的公用设施，理应由相关的物业公司进行定期养护、疏通。上海新盛元物业管理有限公司作为物业管理企业，应当经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的公用设施进行养护。现其未尽到物业管理服务合同中规定的义务，致使排水总管堵塞引起污水倒灌，造成业主财产受损，故应承担相应的赔偿责任。上海新盛元物业管理有限公司主张管道堵塞系业主将异物倒入下水管所致，并非物业公司的责任，对此物业公司并未提供相关证据证实其主张，且亦无证据证明403室业主存在用水不当导致管道堵塞的事实，故其主张本院难以采信。对于具体的赔偿费用，蒋成红等人现仅就其屋内地板受损的修复费用进行主张，而通过相关专业机构的鉴定，受损的木地板为红木，进水后的翘曲度都已超过《住宅装饰装修验收标准》中的要求，需要全部更换。据此而作的修复费用鉴定，按照市场价确认为97,642元。上海新盛元物业管理有限公司认为该价格偏高，且受损地板已达一定的使用年限。对此本院认为，红木作为一种特殊的木材，近年来的升值较大，而随着这种木材的减少，今后尚有升值空间，因此上海华瑞建设经济咨询有限公司按市场价所作的修复费用的鉴定结论，合乎情理，本院予以确认。考虑到403室内受损地板需要全部更换，一定程度上会给蒋成红等人的生活带来不便，故其提出需要在外借房过渡，由此产生的租房费用本院酌情予以处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：上海新盛元物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿蒋成红、郑觉平、蒋捷因漏水造成的各项经济损失100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元、鉴定费12,000元，共计14,300元，由上海新盛元物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋代理审判员  张 敏人民陪审员  赵倩玲二〇一七年二月十六日书 记 员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。