江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终7785号上诉人（原审原告）：马江宁，女，1963年1月8日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼��理人：王炫，北京德恒（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于德生，男，1963年7月6日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：蔡习珍（于德生配偶），住南京市。。被上诉人（原审被告）：蔡习珍，女，1966年7月24日生，汉族，住南京市。上诉人马江宁因与被上诉人于德生、蔡习珍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马江宁上诉请求：依法撤销一审判决，对第二项、第三项进行改判，支持马江宁一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人迟于合同约定支付房款是双方协商一致的结果，上诉人不存在违约情形，不应承担违��责任。因两被上诉人表示希望上诉人增加前期房款数额，故双方协商后将首付款由240万元提高到300万元，上诉人需要时间多筹集款项，符合常理，不应视为违约。2、合同约定涉案房屋交付时间为2015年8月31日，两被上诉人将房屋交付给上诉人是履行合同约定，并不存在以房屋交付作为迟延解押、过户条件的事实。两被上诉人收到解押款之后，一直未积极办理过户，而是将钱款挪作他用，直至诉讼期间才办理。一审诉讼期间，两被上诉人也存在威胁上诉人的情形。3、两被上诉人将300万元解押款项挪作经营使用，未办理过户手续，严重影响上诉人对房屋进行收益、处分等权利，理应赔偿上诉人已支付房款的相应利息损失。两被上诉人从其不当行为中获利，也应当受到法律的惩罚，否则有悖公平原则。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。于德生、���习珍辩称，合同约定的首付款是240万,后因对方要求提前入住装修,其即同意上诉人以支付300万为对价提前入住；对方延迟付款三日，两被上诉人也未与其计较。两被上诉人未能及时解押是因为两套房屋一起抵押了400万元，其不知银行为合并抵押，解押时才知情。两被上诉人与上诉人协商，对方也同意了。房屋早已交付，上诉人还欠余款40万，故对方要求支付300万元利息不合理。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。马江宁向一审法院起诉请求：1、于德生、蔡习珍继续履行与马江宁签订的《房地产买卖中介合同》；2、于德生、蔡习珍承担马江宁已付佣金15000元；3、于德生、蔡习珍支付违约金50000元及以3050000元为基数，按银行同期贷款利率1.3倍自2015年9月3日计算至涉案房屋产权过户手续办理终结之日止的利息损失。一审法院认定事实：于德���、蔡兴珍确认马江宁提供的房地产买卖中介合同、收条二份、收据真实性，法庭予以确认。于德生、蔡习珍表示于德生从未想过不履行合同，只是迫于生意上的压力无法立刻把贷款还完，当时是银行把两套房子贷款捆绑在一起共计4000000余元贷款，2016年6月贷款到期时与马江宁协商一致房子给其住，还完贷款后再过户，在2016年6月份还了1600000元的贷款后发现剩余贷款还没到期，再与马江宁商量过段时间还贷款后过户而未能达成一致，故因房屋贷款问题导致迟延履行合同，但马江宁给付解押款时间晚于合同约定时间，马江宁亦是违约，诉讼期间于德生、蔡兴珍借高利贷还完剩余房贷，与马江宁协商过户事宜未有回应，于德生、蔡兴珍行为不构成不履行合同。马江宁表示3000000元款项支付比合同约定的时间稍晚，但系经过双方协商，不影响合同履行，且于德生、蔡兴珍也���实际行动接受了该付款时间应视为对合同付款时间的变更，马江宁不存在违约，而于德生、蔡兴珍迟迟不办理解押手续，经查询于德生、蔡兴珍将解押款挪作他用，马江宁多次催促于德生、蔡兴珍办理解押及过户手续无果。一审法院认为，本案双方当事人在中介公司参与下签订的房地产买卖中介合同系当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，当事人均应按约履行合同。蔡兴珍为讼争房产权人于德生的妻子及房屋买卖的委托代理人，于德生、蔡习珍系债务人为讼争房设定了一般抵押，故对蔡兴珍的自己非被告的意见，法庭不予采纳。马江宁在合同签订当日支付定金50000元，同年9月3日给付于德生、蔡兴珍超出约定600000元共计3000000元房款，迟于合同约定的8月31日给付时间，给付房款时间不符合约定，我国合同法是严格责任原则，此迟延履行属违���行为，对马江宁的此系双方协商、于德生、蔡兴珍实际接收视为协商变更的陈述，法庭不予采信。而于德生、蔡兴珍在收到马江宁给付的3000000元房款后却将此款挪作他用，经马江宁催告，于德生、蔡兴珍直至诉讼期间才至银行办理贷款结清手续，考虑于德生、蔡兴珍已早于约定的2015年8月31日前将房屋实际交由马江宁使用，其一直没有不履行合同的意思的陈述，法庭予以采信，于德生、蔡兴珍亦属迟延履行，属违约行为，双方均应互负违约责任。现双方均同意继续履行合同，虽然合同约定由马江宁支付佣金15000元且一方不履行合同由违约方代守约方向中介支付佣金，考虑双方迟延履行过错程度，由马江宁负担的佣金应由于德生、蔡兴珍负担为宜，马江宁现有证据证明其仅支付佣金10000元，故于德生、蔡兴珍应给付马江宁已支付的佣金10000元。因双方均有违约行为，故马江宁不应再向于德生、蔡兴珍主张违约金，因于德生、蔡兴珍已于约定的2015年8月31日之前将房屋实际交由马江宁使用，而其迟迟未去办理结清房贷手续，故于德生、蔡兴珍的马江宁应付租金的陈述，法庭不予采纳，且至目前房价未下降，马江宁未有实际损失，马江宁不应再主张3050000元房款的利息损失。综上所述，对马江宁要求继续履行双方签订的《房地产买卖中介合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。双方应于判决书生效之日起五日内办理产权过户手续，过户当日马江宁应给付于德生、蔡兴珍剩余房款390000元，于德生、蔡兴珍并于送件日起三十日内迁出讼争房内户口。对马江宁要求于德生、蔡习珍承担马江宁已付佣金15000元的诉讼请求符合法律规定部分，一审法院予以支持。对马江宁要求于德生、蔡兴珍支付违约金50000元及以3050000元���基数，按银行同期贷款利率1.3倍自2015年9月3日计算至涉案房屋产权过户手续办理终结之日止的利息损失的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。于德生、蔡兴珍实际应给付马江宁100**元。考虑过错程度，诉讼费用由于德生、蔡习珍负担为妥。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决:一、马江宁与于德生继续履行2015年7月19日签订的《房地产买卖中介合同》，双方应于判决书生效之日起五日内办理产权过户手续，过户当日马江宁给付于德生、蔡习珍390000元，于德生于送件日起三十日内迁出讼争房内户口。二、于德生、蔡习珍于判决生效之日起五日内给付马江宁100**元。上述一、二条折抵，马江宁实际给付于德生、蔡习珍380000元。三、驳回马江宁其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，案涉房地产买卖中介合同系当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，当事人均应按约履行合同。现上诉人上诉称两被上诉人未能如约完成解押、过户等手续，应支付违约金50000元及房款305万元资金占用损失；对此本院认为，两被上诉人收到款项后未能如期办理解押、过户等手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于上诉人是否存在延期付款问题，本院认为，双方合同原约定于2015年8月31日支付首付款240万元，后上诉人于同年9月3日支付首付款300万元，从交易常理而言，该等首付款的大幅度增加及期限宽延应是双方协商之结果。即使上诉人存在延期付款情形，其亦仅迟延支付3日，与两被上诉人收取巨额款项后近一年之久未能办理解押、过户手续的违约行为相比，其性质亦属轻微。一审判决认为双方违约责任相��，应予纠正。结合双方当事人过错程度、房屋价格变化等实际情况，本院酌定两被上诉人应支付上诉人违约金30000元。上诉人还要求两被上诉人支付佣金15000元，但因上诉人现有证据证明其仅支付佣金10000元，故一审判令两被上诉人支付佣金10000元，并无不当。据此，两被上诉人应支付上诉人合计40000元。综上，马江宁的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初3882号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初3882号民事判决第二项为：于德生、蔡习珍于本判决生效之日起五日内给付马江宁400**元。经折抵后，马江宁应实际给付于德生、蔡习珍350000元。一审案件受理费1300元、诉讼保全费5000元���合计6300元，由于德生、蔡习珍负担。二审案件受理费1300元，由于德生、蔡习珍负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年十一月二日书记员  李映碧