上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初6725号原告(反诉被告)胡玉文，男，1966年9月4日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。委托代理人方芬、王程芳，上海市恒泰律师事务所律师。被告(反诉原告)上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人刘玮。委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。第三人上海瑞枫阁酒店用品有限公司，注册地上海市金山区。法定代表人胡玉文。委托代理人方芬、王程芳，上海市恒泰律师事务所律师。原告胡玉文与被告上海新体育旅游有限公司(以下称“新体育公司”)、第三人上海瑞枫阁酒店用品有限公司与反诉原告新体育公司与反诉被告胡玉文、第三人上海瑞枫阁酒店用品有限公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡玉文及其委托代理人方芬，被告(反诉原告)新体育公司的委托代理人戴元胜，第三人上海瑞枫阁酒店用品有限公司的委托代理人方芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡玉文诉称，本市华池路58弄“新体育广场”4号地下一层A区的房屋产权人为被告，原告最初与案外人上海普馨投资管理有限公司就系争房屋签订了租赁合同，租期自2012年2月2日起至2020年2月1日止。2012年1月至3月期间，原告对房屋进行了装修，2012年6月起，原告将租赁房屋作为展示厅开始正式营业。在被告与案外人“普星商城”的房屋租赁纠纷诉讼结束后，原告于2013年2月25日与被告直接签订了租赁合同，约定被告将系争房屋出租给原告进行商业经营，租期自2013年3月1日至2020年3月30日，因此前房屋已被投入使用，故未对装修作特别约定。2013年7、8月份起，系争房屋所在商场内的其他商户与被告发生纠纷，对原告的营业产生了一定影响。2013年底，商场大门基本关闭，原告的客户须自其他通道进入，造成经营不便。2014年7月1日，系争房屋经公安消防部门查处后被认定为不能用于商业租赁而要求整改，为此原被告发生诉讼。2015年8月27日，双方签订的租赁合同被上海市普陀区人民法院的(2014)普民四(民)初字第1726号民事判决认定为无效，但在该案上诉期间，被告于2015年9月17日通过撬锁的方式进入租赁场地将原告的物品擅自搬离，并暴力阻碍原告工作人员参与。原告认为，法院的判决及行政部门的整改通知确认了被告通过隐瞒与欺诈的方式更改房屋性质并长期将非商业用房用于商业出租的事实，故根据合同法相关规定，其对合同无效应承担全部责任。原告为本次租赁共投入了装修费300余万元，此费用作为合同无效后的经济损失应由被告作出赔偿；同时，被告在法院前案判决尚未生效前强拆装修并搬离属于原告的物品，导致此类损失无法评估，亦违反了物权法，侵害了原告的合法权益，对此同样应承担赔偿责任。故诉至法院，请求判令：一、被告赔偿原告装修损失费XXXXXXX元(包括材料费XXXXXXX元、人工费724009元、管理费151064元，以原告提供的装修合同、施工项目清单、图纸为准)；二、被告赔偿原告物品等财产损失XXXXXXX.74元(包括瓷器、厨具、不锈钢制品等，以原告提供的清单为准)；三、本案受理费由被告承担。被告上海新体育旅游有限公司辩称，一、系争房屋原由被告向案外人“普星商城”出租，2011年8月，被告与该商城签订的租赁合同被法院判决解除，根据生效法律文书，被告向该商城赔偿了装潢款600万元。在此期间，“普星商城”的关联公司上海普馨投资管理有限公司恶意与原告签订了租赁合同并将房屋交原告使用，鉴于原告执意要求继续租赁关系，被告只得被动地与其签订了租赁合同且廉价收取房租。鉴于上海普馨投资管理有限公司向原告出租房屋未征得被告同意，房屋的装潢也不属于原告，故本次租赁所产生的纠纷应由原告向上海普馨投资管理有限公司提起主张而非被告；其次，因原告承租的房屋位于地下且另有边门可供出入，原告将房屋用作展示厅而无营业收入，故商城内的其他纠纷及正门通道关闭等问题未对原告经营产生影响，且在租赁过程中，双方对该处房屋属设备用房均达成共识，被告对此不存在隐瞒、欺骗的过错行为，房屋的消防验收亦应由原告负责备案，其在未通过消防验收的情形下擅自将房屋交第三人使用，由此产生的法律后果应由原告自行承担；其三，原告提供的装修合同表明装修工程发生于原被告建立租赁关系之前，且仅凭该合同而无发票、竣工报告等不能证明装修施工的事实，对原告自行制作的、用于证明租赁现场装修及物品现状的影像资料之真实性亦不能认同，此外，原告曾于前案中确认装潢与物品属其与第三人共同出资，而第三人不属于合同当事人，基于合同相对性无权就损失提起主张。综合上述理由，原告提出的装潢损失不应由被告承担；二、2014年7月8日，系争房屋经公安消防部门查处后被认定为不能用于商业租赁而向被告发出整改通知，为此原被告发生诉讼，在上海市普陀区人民法院于2015年8月27日作出判令涉案租赁合同无效、原告与第三人迁出系争房屋的(2014)普民四(民)初字第1726号民事判决后，被告曾发函要求原告搬离，但原告仍拒绝履行判决义务且故意拖延，为了业主安全与消防整改，被告不得已于2015年国庆期间采取相应措施将租赁场地内的物品迁至别处代为保管并将房屋部分恢复原状，整个过程有警方参与且通过公证对证据采取了保全措施，鉴于前案判决已进入执行阶段后，原告理应迁出物品，故物品的损失问题不属于案件审理范围，不应由被告赔偿。综上所述，对原告的诉请不能同意。反诉原告新体育公司诉称，反诉原被告于2013年2月25日签订租赁合同，约定反诉原告将本市华池路58弄“新体育广场”4号地下一层A区向反诉被告出租，租期自2013年3月1日起，场地面积为1362平方米，每平方米日租金为2.22元，实际定为优惠价1.11元。合同特别约定该房屋仅作酒店用品展示项目使用并在房屋使用及物业管理方面须遵守国家规定、反诉被告应具备行业许可证照、房屋使用过程中产生的责任由反诉被告自行负责、房屋装修须通过消防安全部门验收。2013年2月28日，反诉原告完成房屋交付，但实际由第三人使用。后因反诉被告在装修方面未向公安消防部门申报验收，导致上述部门于2014年7月1日发出整改通知禁止房屋的投入使用。反诉原告为此多次与反诉被告协商无果，只得于2014年7月8日发函解约并要求对权利义务进行清算，但反诉被告予以拒绝并继续使用房屋。无奈之下，反诉原告只有拒收租金并于2014年7月29日就上述争议提起诉讼。2015年8月27日，上海市普陀区人民法院作出了系争租赁合同无效、反诉被告及第三人应迁出房屋的(2014)普民四(民)初字第1726号民事判决，反诉被告对此判决上诉后却拒不缴纳上诉费用，上海市第二中级人民法院于2016年1月30日裁定一审判决生效，但反诉被告及第三人未履行判决义务。考虑到地区的安全稳定，反诉原告于2015年9月17日自行收回房屋并将属于反诉被告的物品打包后迁往面积为265平方米的仓库保管，整个过程由公证机关进行了证据保全。反诉原告认为，租赁合同被认定为无效后，反诉被告占用房屋无法律依据，应参照合同约定的优惠租金标准即每平方米每日1.11元支付房屋占用费，同时，反诉被告未及时搬出物品，应按原约定租金标准即每平方米每日2.22元支付仓储费。故提起反诉，请求判令：一、反诉被告向反诉原告支付租赁房屋占用费(按每日每平方米1.11元计，共1362平方米，自2013年3月1日即租期起始日起算至2015年9月17日即反诉原告收回房屋日止)；二、反诉被告向反诉原告支付仓储费(按每日每平方米2.22元计，共265平方米，自2016年2月29日即前案二审裁定维持原判后起算至反诉被告实际搬离物品之日止)。反诉被告胡玉文辩称，一、租赁合同无效的原因是反诉原告更改房屋性质、长期将非商业用房作为商业用房出租所致，相关法律责任应由反诉原告承担，而合同既已被确认为无效并返还租金，则反诉原告关于房屋使用费的主张属变相收租，不应得到支持；二、根据租赁合同约定，租金收取的标准为每日每平方米1.11元，后又通过补充协议的约定在一定条件下降低至原租金的50%，故反诉原告的计费标准有误；三、在(2014)普民四(民)初字第1726号民事判决尚未生效、合同仍处于履行期间，反诉原告无权要求反诉被告迁出租赁房屋，其采用撬锁的方式强行收回房屋并搬离物品的行为侵害了反诉被告的合法权益，公证程序不能改变该行为违约且非法的本质，况该公证的取证过程草率，部分物品未经清点与登记，而存储不当将导致物品无法使用，故反诉被告现拒绝进行物品交接。同时，前案判决生效并进入执行阶段后，反诉原告未履行租金返还义务，法院执行部门亦未要求反诉被告到场清点物品，因此反诉原告关于物品仓储费的主张无法律依据，仓库被占用的责任应由其自行承担；四、反诉诉请未在答辩期及法院明示的期限内提出，应予驳回。综上所述，对反诉诉请不能同意。第三人上海瑞枫阁酒店用品有限公司于本反诉中述称，第三人于系争房屋租赁合同签订前已成立，法定代表人为胡玉文，房屋的租赁用途为酒店用品展示，出租方对此系明知。其余述称与质证意见同胡玉文。经审理查明，2014年7月29日，新体育公司就本市华池路58弄“新体育广场”4号地下一层A区的房屋租赁争议向本院提起(2014)普民四(民)初字第1726号民事诉讼，请求与胡玉文解除租赁关系并收回系争房屋。该案查明的主要事实有：一、上海市华池路XXX弄XXX-XXX号房屋系新体育公司为产权人的商办、体育综合用地，其中“3幢4号地下1层备用房”的类型为“其他”，房屋用途为“特种用途”；二、2013年2月25日，新体育公司作为出租方、胡玉文作为承租方，签订《租赁合同》及《补充协议》各一份，主要约定内容为：1、租赁场地为本市华池路58弄“新体育广场”4号地下一层A区、建筑面积约1362平方米的房屋，用途为“酒店用品展示项目”，租期自2013年3月1日起至2020年3月30日止；2、因胡玉文于2010年11月与原承租人“上海普馨投资管理有限公司”签订租赁合同后已实际使用房屋，故应视为新体育公司的房屋交付义务已于2013年2月28日完成；3、日租金收取标准为每平方建筑面积1.11元，年租金收取标准为546840元，并逐年递增；4、房屋装修须通过消防安全验收，验收文件需交出租方备案，装修造成人身财产损害的由承租方承担。合同签订后，房屋实际由上海瑞枫阁酒店用品有限公司使用，租赁过程中新体育公司收到了保证金45570元、2013年3月1日至2014年3月30日的租金273420元、2014年6月支付的150381.83元；三、2014年7月1日，上海市普陀区公安消防支队依法对新体育公司进行监督检查时，发现2号楼地下一层应为设备用层，但酒店用品市场未经消防验收擅自投入使用，存在改变建筑物使用性质的情况，故将此载入“2014第XXXXXXX号”消防监督检查记录，要求立即停止使用该市场；2014年7月8日，新体育公司向胡玉文发送《解除合同通知书》一份，指出其承租房屋后至今装修既未通过消防验收，亦未取得经营许可，现相关部门已下达整改通知明确此房屋不能作为经营场所，故要求解除合同进行清算；2014年7月10日，上海市普陀区公安消防支队向新体育公司下达“沪普公消即字2014第XXXXXXX号”责令改正通知书，要求其根据上述监督检查记录载明的状况立即改正，新体育公司遂于2014年7月29日以胡玉文、上海瑞枫阁酒店用品有限公司为被告提起诉讼；四、该案审理过程中，胡玉文曾于2014年12月4日当庭提起反诉要求新体育公司履行租赁合同、更换租赁场地并承担相应损失XXXXXXX元，后于2015年5月6日撤回反诉及相应证据。同时，针对胡玉文、上海瑞枫阁酒店用品有限公司提出的经济损失，本院对涉案装修及物品的估价问题作了释明，胡玉文、上海瑞枫阁酒店用品有限公司表示，除上述经济损失外，另产生了宣传费、参展费、员工薪酬及安置等多项损失，但己方坚持要求履行租赁合同，故此类损失评估不应由其提出，新体育公司则表示对此类损失不予认可，但不主动申请评估。根据上述事实，本院于2015年8月27日作出判决，认定新体育公司与胡玉文之间的租赁合同违反相应法律规定属于无效，但租赁双方均未对合同无效提出主张并要求进行损失结算，故对合同无效后的损失不予处理，判令涉案租赁合同及补充协议无效、新体育公司全额退还收取的租金等费用、胡玉文及上海瑞枫阁酒店用品有限公司迁出租赁场地。该判决因上海市第二中级人民法院于2016年1月30日作出上诉人胡玉文自动撤回上诉的(2016)沪02民终715号民事裁定书而生效。在此之前的2015年9月17日，上海市徐汇公证处出具(2015)沪徐证经字第6751号“证据保全”公证书一份，内容为该处公证员依法于当日陪同新体育公司的相关人员对系争房屋内的物品进行了清点，并制作了清单及影像资料。2016年3月1日，胡玉文提起本案诉讼，请求判决如其诉请。2016年3月16日，新体育公司就(2014)普民四(民)初字第1726号案件向本院申请执行，要求胡玉文、上海瑞枫阁酒店用品有限公司迁出系争房屋，本院于2016年3月17日向胡玉文、上海瑞枫阁酒店用品有限公司发送了执行通知书，要求其迁出系争房屋，该(2016)沪0107执1357号执行案件于2016年9月9日结案。2017年1月23日，新体育公司提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本院认为，无论胡玉文在与新体育公司就系争房屋建立租赁关系之前是否与他人另签租赁合同，一旦其与新体育公司之间的租赁合同及补充协议订立，则应视为双方对租赁关系的一致认同，根据合同的相对性，涉案租赁合同及其补充协议订立后产生的法律后果应由胡玉文及新体育公司承担而与他人无涉。现上述合同及补充协议已被前案认定为无效，房屋及收取的费用已被判令各自返还，本案中不再赘述，合同无效后产生的经济损失应依法按过错程度由当事人分担。新体育公司作为产权人，对其名下房产性质应系明知，其将不能用作商业经营的设备用房对外进行出租的行为显然违反了相关法律规定，再要求通过该违法行为获取收益即房屋使用费的主张于理不合，本院不予支持；而胡玉文作为承租方，对房屋用作商业经营需满足何种条件理应有所预计，其在承租房屋前完全有条件亦有责任对租赁标的物的性状与功用进行实地勘察，现其未履行上述谨慎核实义务而草率缔约并长期违规使用房屋，对合同的无效亦应负有过错，其次，胡玉文既自认其于2012年初即已接收房屋并开始营业，则至新体育公司自认收回房屋的2015年9月17日之间，承租方通过对房屋装修的投入在经营方面必定有所收益——否则其理应主动交还房屋而不是长期占用，最后，从装修损失的举证角度而言，单方提供装修合同与清单等证据的证明力不足以体现出装修的实际投入及装潢的现值，而在前案诉讼中，胡玉文经法院释明未在合理期限内对房屋内的装潢价值提起司法评估，以致于在判决执行完毕、房屋返还后，此类估价程序客观上无法再进行，由此导致举证不利或现有证据证明力薄弱的后果应由其自负。综合上述理由，对胡玉文要求赔偿装修损失的诉请本院同样不予支持。至于当事人主张的与物品有关的损失及仓储费一节，本院认为，新体育公司的单方清场行为如违反租约的，胡玉文可通过履约过错责任获得赔偿，如该行为不属于违约但造成物损的，胡玉文或物主可提起财产损害赔偿。鉴于双方对合同无效均有过错，且物品与固定装修的不同在于其具有可回收利用的价值，因此合同无效后的清算过程中，物品应由胡玉文自行回收，故从履约过错产生的经济损失赔偿方面考量，不应将上述物品包括在内。新体育公司未经当事人达成合意即对系争房屋完成清场，在本质上是一种合同无效后单方提前止损的行为，客观上将使其在合同无效后的风险避免方面得利，既然如此，则由此产生的物品仓储费用应由其自理。另一方面，从单纯的财产损害方面考量，如胡玉文认为新体育公司的清场行为造成物损的，应对物品进行清点、估值后就损失部分进行充分举证，现其拒绝回收物品，而仅凭其所出具的清单目前又无法证实物品的真实价值及损害状况，故本院无法对其主张损失的具体数额予以采信，综合上述观点，对当事人提出的物损及仓储费的本反诉诉请均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、对原告胡玉文的诉请不予支持；二、对反诉原告上海新体育旅游有限公司的反诉诉请不予支持。本案受理费人民币43234元，减半收取，计人民币21617元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币23994元，减半收取，计人民币11997元，由反诉原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹彬二〇一七年二月二十八日书记员  蒋平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。