北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0109民初5479号原告：曹勇，男，1945年10月25日出生。被告：北京恒达物业管理有限责任公司，住所地：北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-351室。法定代表人：邓亚顺，总经理。委托诉讼代理人：许德蛟，北京市赵晓鲁律师事务所律师。原告曹勇与被告北京恒达物业管理有限责任公司(以下简称恒达物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹勇，被告恒达物业公司的委托诉讼代理人许德蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹勇向本院提出诉讼请求：1.要求恒达物业公司按照合同收取2016年物业服务费120元，退还超收的2188.92元，2.要求恒达物业公司在烧酒胡同×号院公开向曹勇道歉，并赔偿精神和名誉损害2万元。事实与理由：曹勇系北京市东城区烧酒胡同×号院×号楼×单元×号房屋(以下简称×号房屋)业主。烧酒胡同×号院原系中国人民银行总行机关(以下简称人民银行)公有住房。1998年，曹勇以成本价购买×号房屋，现×号房屋为已购公有住房。恒达物业公司系人民银行后勤转企改制企业。1999年，恒达物业公司受售房单位人民银行委托承担烧酒胡同×号院的管理服务项目。按照中央在京单位房改政策(国管局《住房制度改革相关政策解答》)第38条的规定，“与原房屋产权单位在物业服务费负担主体和收费水平上有约定的，从期约定；如果没有约定的，仍由职工和原产权单位共同负担物业服务费，即职工承担区域清洁卫生费和秩序维护费用，其余的费用由原产权单位承担。”1998年12月，曹勇与人民银行房改时签订的《房屋买卖契约》约定：“曹勇购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府关于职工承租公房的办法执行。”上述约定相当于前期物业服务合同。2015年之前，曹勇的物业费仍均按《房屋买卖契约》，按卫生费、秩序维护费120元/年交纳，其余部分由售房单位人民银行承担。2015年10月，恒达物业公司公告称因物业管理改革，要求曹勇与恒达物业公司签订“物业服务合同”，曹勇予以拒绝。2016年10月，恒达物业公司再次要求曹勇按照房屋面积123平方米交纳物业费2308.92元，理由为：人民银行参照国管局《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》实行改革并按配套补贴标准将补贴发放给了个人。2016年10月22日，曹勇向恒达物业公司交纳物业费2308.92元。恒达物业公司的行为属违反合同的违法、欺诈行为。恒达物业公司收取曹勇物业费2308.92元没有合同依据。曹勇应当按照与人民银行签订的《房屋买卖契约》执行，人民银行必须负责物业管理并承担曹勇大部分物业费(120元/年以外的部分)。物业管理改革应由全体业主共同决定。国管局《住房制度改革相关政策解答》第73条载明，“物权法第81条规定：业主可以自主管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他人管理。实施专业化物业管理，应以业主自主自愿选择为前提。单位没有理由强制业主选择物业管理企业，也没有理由强制实施物业管理和服务。”该解答第70条则称有的住宅小区“只有一栋或几栋住宅楼，连物业管理用房都没有”不具备物业管理条件。烧酒小区虽然是封闭院子，但显然不具备专业化管理条件。恒达物业公司得知曹勇对其一系列欺诈行为提出质疑后，在小区张贴《告知书》，称曹勇是“个别人”，“闹事”，“破坏和谐社区建设”，“煽动业主不交物业费暖气费”，还向曹勇的配偶发出“别闹了”，“对老曹够客气的了”等指责，给曹勇配偶造成思想压力。故曹勇诉至法院。恒达物业公司辩称，曹勇拒绝与恒达物业公司签订物业服务合同。2016年10月22日，曹勇要求交纳2016年物业费，但拒交2015年度物业费。曹勇所主张“应按120元/年收取卫生费等费用、其余部分由人民银行承担”，属2012年的原有政策。根据《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》(国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部国管房改［2014］504号)及其附件一《在京中央和国家机关职工住房物业服务补贴办法》的规定，物业管理改革应坚持社会化、商品化、货币化的方向；职工和其他业主按照住宅区物业服务合同，采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务单位交纳物业服务费；本办法施行后，职工所在单位不再交纳或者报销职工的物业服务费，但在本办法施行前单位所欠物业服务费，由单位继续承担。曹勇在×号房屋居住，并交纳了2016年的物业费，符合上述文件规定。曹勇取得物业费收据，是为了另案主张“业主知情权”，以达到其“请求法院确认曹勇对恒达物业公司车位经营收益的连带债权”的真实目的。另外，曹勇主张的“公开向曹勇道歉，赔偿精神和名誉损失2万元”的诉讼请求，属侵权之诉，与本案不能一并审理。综上，恒达物业公司不同意曹勇的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：曹勇系北京市东城区烧酒胡同×号院×号楼×单元×号房屋业主。×号房屋为售后公有住房，售房单位为人民银行，售房时间为1998年12月。恒达物业公司受人民银行机关服务中心资产管理处的委托管理人民银行职工住宅区，其中包括烧酒胡同×号院。2015年10月16日，经人民银行机关事务管理局委托，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具《东城区烧酒胡同×号院住宅项目物业服务费用评估报告》，报告载明该小区物业服务费用收费标准测算结果为1.56元/平方米/月。2016年10月22日，曹勇向恒达物业公司交纳2016年度物业费2308.92元。审理中，恒达物业公司提交人民银行机关服务中心出具的公函，载明：烧酒胡同×号院目前是已购公房职工住宅区，多数业主没有获得完整产权，现状的配套产权属于人民银行总行，尚未具备条件成立业主大会。经质证，曹勇对此不予认可。本院认为，2012年2月，国务院机关事务管理局公布的《住房制度改革相关政策解答》第71条载明：“对于购买公有住房的职工，其与原房屋产权单位在物业服务费用负担主体和收费水平上有约定的，从其约定；如果没有约定，仍由职工和原产权单位共同负担物业服务费，即职工承担区域清洁卫生费用和秩序维护费用，其余的费用由原产权单位承担。”2014年11月6日，国家机关事务管理局等五部门颁布《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》(国管房改［2014］504号)，规定：建立在京中央和国家机关职工住房物业服务、采暖补贴制度和住宅区业主按合同交费制度；未成立业主大会的住宅区由原产权单位组织业主选聘专业化物业服务单位；在京中央和国家机关向职工发放住房物业服务补贴；职工按照物业服务合同采取自行交纳等方式向物业服务单位交纳物业服务费，在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务费；未成立业主大会的住宅区物业服务价格根据物业服务参考标准确定；本意见自2015年1月1日起施行。2015年4月15日，国家机关事务管理局等五部门颁布《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》(国管房改[2015]171号)，规定：业主个人拒签物业服务合同的，不影响其与物业服务单位之间的物业服务合同关系。根据上述规定，自2015年1月1日起，已购公有住房物业费应由职工以自行交纳等方式向物业服务单位交纳。本案中，曹勇系×号房屋业主，其虽未与恒达物业公司签订书面物业服务合同，但与恒达物业公司已经形成事实上的物业服务合同关系，恒达物业公司有权保有曹勇交纳的物业费，故对曹勇要求恒达物业公司退还相应物业费的诉讼请求，本院不予支持。对曹勇以2012年《住房制度改革相关政策解答》为依据要求退还物业费的主张，因相关政策已经发生变化，本院对此不予采纳。对曹勇要求恒达物业公司赔礼道歉、赔偿损失的诉讼请求，因恒达物业公司不存在侵权行为，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回曹勇的诉讼请求。案件受理费一百七十七元，由曹勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张源二〇一七年二月十七日书记员  何琴