湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民终1402号上诉人（原审原告）：李美芬，女，1973年3月25日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：卢四海，湖南民望律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗洪滔，湖南民望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭志龙，男，1973年5月7日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：孟静，湖南唯平律师事务所律师。上诉人李美芬因与被上诉人彭志龙房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李美芬及其委托诉讼代理人罗洪滔，被上诉人彭志龙及其委托诉讼代理人孟静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李美芬上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。其理由是：一、本案《门面租赁协议》已于2016年1月23日解除。上诉人于2016年1月23日向被上诉人彭志龙送达了《解除合同通知书》。彭志龙即使不同意上涨租金，也应有按原合同交纳租金的义务，但彭志龙既未交纳租金，也未交还门面。彭志龙从2015年9月拖欠租金至今，上诉人有权解除合同。二、彭志龙未交纳的租金应根据合同约定按实时行情的标准支付。彭志龙辩称，双方门面租赁协议约定的租赁期限至2017年8月31日止，上诉人所称本案《门面租赁协议》已于2016年1月23日解除于法无据。租金按一审判决确定的标准是正确的。请求二审维持原判。李美芬向一审法院起诉请求：依法确认原告2016年1月23日向被告发出的《解除合同通知书》有效，双方的门面租赁协议已经解除；判令被告彭志龙清空门面交还原告；判令被告向原告支付拖欠的租金36800元（计算至2016年1月23日），并按8000元/月标准支付至实际交还门面之日止的占用费。一审法院认定事实：2012年9月1日，原告李美芬和被告彭志龙签订一份《门面租赁协议》，约定由被告承租原告所有的位于岳阳市八字门白石岭路自弘庆嘉园正门口至太阳桥市场方向第一、二个门面上下两层；门面押金10000元；合同租赁期限三年，自2012年9月1日至2015年8月31日；租金暂定第一年3500元/月，按季度支付，以后按实时行情调整；双方还对其它事项进行了约定。2012年9月10日，被告和付小强（原告丈夫，2015年6月5日与原告协议离婚）签订一份《门面租赁补充协议》，将讼争门面的租赁期限延长至2017年8月31日。被告在承租期间，按每一年度月租金增加500元的标准支付向原告支付租金至2015年8月。自2015年6月开始，双方为租金价格问题产生纠纷。2015年12月22日，原告委托湖南民望律师事务所向被告发出律师函，要求被告自接到律师函起七日内按9800元/月标准支付自2015年9月起的租金，否则原告将解除双方之间的租赁协议。2016年1月2日，湖南民望律师事务所又向被告发出一份律师函，要求被告在收到律师函后七日内按8000元/月标准支付自2015年9月起两个季度的租金48000元，否则保留解除合同的权利。2016年1月23日，原告向被告发出一份《解除合同通知书》，主张被告在收到两份律师函后均明确表示不同意原告的价格要求，但本应按4500元/月的价格交纳租金的义务被告也不履行，故原告决定解除与被告的租赁合同，要求被告及时腾空门面交还原告。两份律师函及解除合同通知书，被告均确认收到，并签署了不同意原告单方面提出的条件的书面意见。诉讼中，原告提供了对讼争门面附近门面租金的电话录音，主张讼争门面的月租金不低于8000元/月，被告则提供了对讼争门面附近门面租金的调查笔录，主张讼争门面的月租金不高于5000元/月，被告同时主张付小强在2014年4月11日向其借款5000元，要求折抵租金。一审法院认为，原告李美芬和被告彭志龙签订的《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》合法有效。《门面租赁补充协议》对《门面租赁协议》约定的租赁期限进行了变更，故本案租赁期限应认定为2017年8月31日。租赁期内，原告在两次向被告发出律师函要求增加租金的要求被拒绝后，以被告未支付原定租金为由要求解除合同的请求，不应得到支持。首先，在租赁期内，被告没有拒交租金的违约行为。被告的租金已按约交至2015年8月，之后的租金未交，是因为原告提出增加租金的请求后，双方在为租金数额进行协商。第二、《门面租赁协议》约定按实时行情调整租金，表明双方对租金的增减有约定，但增减的具体金额应以双方的协商一致为前提，被告支付的租金从签订合同时的3500元/月调整至2015年8月的4500元/月，就是双方协商一致的证明。至于现在的实时租金为多少，原、被告各自提供了不同的证据，在双方协商一致前，原告以被告未交纳合同约定的租金为由解除合同，有违诚实信用原则。第三、原、被告没有约定解除合同的条件，被告也没有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。故此，原告的解除权并不成就，对原告要求确认《解除合同通知书》有效、双方的门面租赁协议已经解除、被告交还承租门面的诉讼请求，本院不予支持。被告主张双方口头约定每一年度月租金增加500元，结合被告支付租金的情况，该租金调整方案应予认定，在双方达成新的租金协议之前，应按此标准执行，对原告要求按8000元/月标准计算租金的诉讼请求，本院不予支持。故自2015年9月至2016年8月，被告应按5000元/月标准向原告支付租，依双方按季支付租金的约定，被告现应支付该时间内的租金60000元。被告主张原告前夫付小强在婚姻关系存续期间向其借款5000元，要求折抵租金，因与本案不是同一法律关系，付小强未参与本案诉讼，原告又不同意折抵，故对被告的该主张，本院不予支持，被告可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、由被告彭志龙于本判决生效后十日内支付原告李美芬2015年9月至2016年8月的租金60000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告李美芬的其它诉讼请求。本案案件受理费1400元，由原告李美芬负担100元，由被告彭志龙负担1300元。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本院二审对一审所查明的本案基本事实予以确认。针对李美芬的上诉请求，本院评析如下：一、关于本案《门面租赁协议》是否可以解除的问题。上诉人主张其于2016年1月23日向彭志龙送达了《解除合同通知书》后，合同即已经解除。本案中，李美芬委托湖南民望律师事务所于2015年12月22日、2016年1月2日两次发出律师函，要求彭志龙按照合同约定的实时行情调整租金，2015年12月22日函中确定租金为9800元/月，2016年1月2日函中确定租金为8000元/月。彭志龙收函后，对提高的租金标准有异议，既没有按函中标准交纳租金，也没有按原标准交纳租金，双方对该事实无异议。本案双方合同约定的租赁期限为5年，合同约定第一年租金为3500元/月，以后按实时行情调整。前二年已交清。第三年（2014年9月至2015年8月）的租金按4500元/月已交清双方无异议。对第四年（2015年9月后）的租金调整双方未达成一致，从李美芬2016年1月2日委托发出的律师函中反映，其要求增加租金至8000元/月，彭志龙收函后对该租金标准有异议。因李美芬所主张的租金标准并不能确定是该门面的实时行情，其要求彭志龙按该标准而支付租金依据不足，故本案不能以李美芬发出《解除合同通知书》的2016年1月23日而确认双方合同即已经解除。虽彭志龙对李美芬提出的增加租金标准有异议，但在双方未达成协议前，彭志龙仍有按原约定的租金涨幅标准支付租金的义务，而不能以租金未达成一致为由而一直使用门面却不交纳分文租金。彭志龙自2015年9月后即未交纳租金，至今已一年半时间，故彭志龙的行为已构成违约，李美芬在诉讼中要求确认《解除合同通知书》有效的实质是要求解除双方租赁合同，故对李美芬要求解除双方租赁合同的请求本院应予支持。二、关于欠付租金的问题。根据彭志龙认可的每年租金涨幅为500元/月的标准，双方在合同的前三年也实际上是按此标准履行的。故在双方未能达成一致的情况下，后两年仍可按此标准履行。即自2015年9月至2016年8月，彭志龙应按5000元/月的标准支付，2016年9月至门面实际交付时的租金按5500元/月的标准支付。考虑到本案纠纷是李美芬提出增加租金标准而导致，彭志龙交纳的门面押金可退还彭志龙或折抵租金。综上所述，一审判决对双方租赁期间违约责任的分析认定有误，处理不当，本院二审应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初877号民事判决；二、解除李美芬和彭志龙签订的《门面租赁协议》，彭志龙应在本判决生效后一月内向李美芬交还门面；三、彭志龙支付李美芬2015年9月至2016年8月的门面租金共60000元；2015年9月至门面实际交付时的租金按5500元/月标准支付；四、彭志龙交纳的押金由李美芬予以退还或折抵租金；五、驳回李美芬的其它诉讼请求。上述第三项中，有明确给付内容的款项在本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案一审案件受理费1400元，二审案件受理费500元，合计1900元，由李美芬负担500元，由彭志龙负担1400元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  曹 维二〇一七年二月二十日书记员  荣晴瑶