云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）云01民终3654号上诉人（原审被告）何家荣，男，汉族，1969年12月2日生，广州市人，户籍住广州市番禹区，现住昆明市，委托代理人王顺新，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）童伟，男，汉族，1977年11月10日生，湖北省老河口市人，户籍住昆明市盘龙区，现住昆明市，委托代理人杨小敏，云南星源律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）戴蕾津，女，汉族，1988年4月12日生，云南省昭通市人，户籍住昆明市五华区，现住昆明市官渡区，委托代理人高海滨，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。上诉人何家荣、童伟因与被上诉人戴蕾津房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初7562号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年6月9日受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审中，戴蕾津提起诉讼，请求判令：一、解除原告于2012年9月23日与被告何家荣签订的《房屋租赁合同》以及2015年1月25日与被告何家荣、童伟签订的《房屋租赁三方协议》；二、判令两被告立即向原告腾退其租住的昆明螺蛳湾国际商贸城一期××16层写字楼门牌号××和21-28号，共9间；三、判令两被告向原告支付自2016年1月26日至腾退完毕之日止的租金和违约金（租金和违约金暂计算至2016年7月26日，租金为145221.5元、违约金为290443元）；四、判令两被告向原告支付至腾退房屋完毕之日止未缴纳的水费、电费、卫生费、物业管理费等一切费用；五、本案的案件受理费由两被告承担。原审法院经审理确认以下事实：2012年9月23日原告戴蕾津与被告何家荣签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于昆明螺蛳湾商贸城一期××写字楼16层门牌号为××、2××-28号共9间房屋（面积共586.68平方米），出租给被告何家荣；租赁期限为五年（自2012年9月20日至2017年10月19日），2012年9月20日至10月19日为装修期免租金；房屋每年支付一次租金，下一年的租金在上一年租期到期的前一个月支付，第一、二年的年租金为225285元，第三年年租金为247813.4元，第四年年租金为272455元，第五年年租金为299911元；物业管理费、水电费由被告何家荣承担并自行交给物业公司；合同期限内，有违约发生，违约方应支付给对方年租金10%的违约金；若被告何家荣逾期支付当年租金的，每逾期一天，应向原告支付日租金2倍的违约金等合同内容。同时，约定：经原告同意，被告何家荣有权在合同期限内向第三方转租该房屋。2015年1月原告与被告何家荣签订了《补充协议》，将之前约定的房屋面积变更为624.415平方米，将第三年的年租金总额变更为264175元，第四年的年租金总额变更为290443元，第五年的年租金总额变更为319712元。2015年1月25日被告何家荣与被告童伟签订了《房屋转租合同》，约定：转租的期限为2015年1月26日至2017年10月19日。被告童伟向被告何家荣支付了第一年的租金40万元以及8万元的押金。同日，原告与被告何家荣、童伟签订了《房屋租赁三方协议》，原告同意被告何家荣将房屋转租给被告童伟使用，同时约定：被告童伟支付租金时须三方同时在场，优先向原告支付当年的租金，余款再向被告何家荣支付；房屋到期前一个月支付下一年度的租金，若逾期一个月支付，原告有权无条件的收回房屋。此后，原告向被告何家荣催要租金时，双方于2015年10月22日签订了一份《情况说明》，被告何家荣承诺：于2015年10月23日支付租金，逾期原告自动收回房屋，何家荣不得以任何形式干扰房屋出租，承租方优先考虑童伟；何家荣必须于2015年12月31日通知原告是否续租，逾期视为何家荣放弃续租权，原告于2016年1月25日自主收回该房屋。2016年1月10日原告向两被告发出《通知》，以被告何家荣仍未支付相应租金为由，解除与何家荣的房屋租赁合同，限期两被告于2016年1月15日之前搬离房屋。在原告与两被告协商相关解除租赁合同事宜时，两被告于2016年1月21日向原告明确表示不再承租房屋，但房屋实际使用人童伟并没有搬离房屋，也未向原告交还房屋钥匙，仍在继续使用房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告何家荣签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及原、被告三方签订的《房屋租赁三方协议》、被告何家荣与童伟签订的《房屋转租合同》系当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十六规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，因被告何家荣拖延支付房屋租金，在原告向两被告发出《通知》后，两被告在2016年1月21日向原告明确表示不再承租房屋，一审法院确认2016年1月21日原告与被告何家荣签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及原、被告三方签订的《房屋租赁三方协议》、被告何家荣与童伟签订的《房屋转租合同》解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的相关房屋租赁合同解除后，被告理应及时支付拖欠原告的租金并返还租赁物。但至今，被告未向原告返还租赁物及支付占用期间的租金损失，故原告诉请要求两被告立即腾还租赁物及支付自2016年1月26日至腾还完毕之日止的租金损失，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。关于违约金，被告何家荣逾期支付下一年度租金，行为已违约，应承担由此产生的违约责任。本案中，原告只在与被告何家荣在签订《房屋租赁合同》中有违约金约定，原告并没有和被告童伟约定违约金。基于合同的相对性，原告向被告童伟主张违约金，一审法院不予支持。同时原告与被告何家荣约定的违约金为日租金的两倍，超出相关法律规定，一审法院依法予以调整，按应付当年度租金290443的20%计算。对于原告所主张的水费、电费、卫生费、物业管理费，其并没有提供相应证据证明，其应承担由此产生的法律后果，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告戴蕾津与被告何家荣2012年9月23日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及原告戴蕾津与被告何家荣、童伟2015年1月25日签订的《房屋租赁三方协议》已于2016年1月21日解除；二、被告何家荣、童伟于本判决生效之日起十日内将位于昆明螺蛳湾商贸城一期××写字楼16层门牌号为××、2××-28号共9间租赁房屋（面积共624.415平方米）腾还原告戴蕾津；三、被告何家荣、童伟于本判决生效之日起十日内连带向原告戴蕾津支付自2016年1月26日至上述租赁房屋腾还之日止的租金损失（按年租金290443元计算）；四、被告何家荣于判决生效之日起十日内给付原告戴蕾津违约金58088.6元；五、原告戴蕾津的其他诉讼请求不予支持。原审判决宣判后，上诉人何家荣不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：一、撤销原判二、三、四项，依法改判；二、本案案件受理费被上诉人承担。事实理由是：一审法院认定事实错误。本案中2015年1月25日三方签订了房屋租赁三方协议后，戴蕾津一方多次到童伟处吵闹，影响其正常经营。本案中2016年1月份童伟就搬走了，是戴蕾津方拒接接受房屋才造成了本案的损失。一审判决适用法律错误。本案租赁协议是在租赁期满后各方协商解除的，一审判决上诉人承担违约金于法无据。本案中上诉人即使有过错，也是较低程度的过错。戴蕾津答辩称：何家荣的上诉中提到1月21日已经无人办公，2016年6月22日和7月15日都还有人在房屋中做饭，何家荣的家具还在房屋中，还没有交付钥匙给我方。所以我方请求驳回上诉。童伟答辩称：腾房问题，我方要说明的是房屋早就不由我方使用，所以不应该由我方腾房。童伟提起上诉，其上诉请求是：撤销原判第二、三项，改判驳回对童伟的诉讼请求。由被上诉人承担本案诉讼费。原审法院认定事实有误，致使出现错判。2016年1月21日，上诉人已经实际腾还了房屋并多次督促两被上诉人收房，两被上诉人均怠于履行收房义务，导致本案损失。原审法院要求上诉人共同承担2016年1月21日后的租金损失是错误判决。我的合同方是何家荣而不是戴蕾津，让我承担戴蕾津租金损失于法无据。戴蕾津答辩称：上诉人认为早已经腾还房屋，我方提交了相应的证据，2016年6月22日还在房屋中做饭，说明还在使用房屋。至今钥匙还未归还给被上诉人。何家荣答辩称：我方没有意见。二审中，上诉人童伟提交1：第一组证据：物业费催缴单（复印件），证明：本案涉诉租赁房屋自2016年1月之后无人使用，并且欠交物业费。第二组证据：短信通知（何家荣收），证明：上诉人童伟于2016年11月24日再次以信息通知的方式要求两被上诉人前来接管房屋。第三组证据：短信通知（戴蕾津收），证明：上诉人童伟于2016年11月24日再次以信息通知的方式要求两被上诉人前来接管房屋。第四组证据：EMS快递单（何家荣、戴蕾津收）、第五组证据：ESM快递（戴蕾津拒收）、第六组证据：通知张贴照片（何家荣住址）、第七组证据：通知张贴（戴蕾津住址）、第八组证据：通知张贴照片（何家荣住址）、第九组证据：短信通知（何家荣收）、第十组证据：短信通知（戴蕾津收），共证明：上诉人童伟于2017年3月再次通过邮寄、张贴公示、短信通知的方式，催促两被上诉人前来接管房屋，但是被上诉人均怠于行驶权利接管房屋。第十一组证据房屋出租合同、第十二组证据银行转账回单，共证明：上诉人童伟于2015年12月7日租赁房屋用于公司食堂，不存在一审中原告所称上诉人童伟2016年7月仍在涉诉承租房屋内煮饭的情况。第十三组证据：律师代理费发票，证明：上诉人童伟因该诉讼聘请律师支付的律师代理费1万元。被上诉人戴蕾津质证认为：对第一组的三性无异议，但是不能证明上诉人所说的内容，一审的证据中已经反映。对第二、三组证据的不能证实上诉人与被上诉人之间的交谈不能证实我方不来交接的事实。对第四、五、六、七、八九、十的证据，真实性无异议，但是不能证实对方所述的内容，只是证明双方在交涉。对十一组的证据三性不予认可，因为对方提交的复印件。对十二组证据的真实性无异议。对十三组证据的真实性无异议，关联性不予认可，与我方无关。何家荣质证认为：对第一、二、三组证据的真实性无异议。对第四组证据的证明目的不予认可，我方没有权利接管房屋，而且不是我方不搬走家具，是我们对被上诉人住址的物管不让我们进去搬走家具。对第五、六、七、八、九、十的证据，我方没有异议。对十一、十二的证据我方真实性无异议。对十三组证据我方真实性无异议，关联性不予认可，与我方无关。本院认为：对除第十一组证据外的其余证据真实性各方均无异议，本院依法对上述证据真实性予以确认。第十一组证据本院将结合本案其余证据予以评判。二审中，何家荣提交一份情况说明和一份收据，证明：被上诉人收到我方支付的7万元租金。戴蕾津质证认为：我方对两份证据均无异议。童伟质证认为：我方对证明和收据的真实性无异议。本院认为：各方对上述证据均无异议，本院依法予以确认。二审中，戴蕾津提交信息记录一组，证明各方通信协商情况。童伟、何家荣质证认为：无异议。本院认为：各方对该证据均无异议，本院依法予以确认。二审经审理查明：2015年10月23日，戴蕾津收到何家荣2015年10月19日至2016年1月25日的租金70000元。2016年11月24日，童伟以短信形式通知何家荣、戴蕾津，要求接收房屋。2017年3月21日，童伟以EMS向戴蕾津、何家荣发送接收房屋通知，戴蕾津的EMS被拒收退回。2017年3月23日，童伟再次以手机短信通知何家荣、戴蕾津接收房屋。另，2017年9月14日，戴蕾津方已收回房屋。二审经审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：本案中违约金是否应得到支持？租金损失应如何承担？本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，首先，关于房屋租赁合同的解除问题。因庭审中三方均认可三方于2016年1月21日对戴蕾津与何家荣间的房屋租赁合同及三方间的房屋租赁三方协议的解除达成一致意见。故，本案中房屋租赁关系于2016年1月21日解除。一审判决对此认定及处理正确，本院依法予以维持。其次，关于违约金的问题。本案中何家荣与戴蕾津签订的租赁合同时间为2012年9月23日，其租金给付时间算上免租期为每年的9月19日，逾期支付超过一个月，戴蕾津有权收回房屋。何家荣与童伟签订的租赁合同时间为2015年1月25日，约定的支付时间是每年12月25日，逾期支付超过一月解除合同。而三方又签订了一个租赁合同三方协议，约定童伟支付何家荣租金时戴蕾津需在场，童伟优先支付戴蕾津的租金，剩余部分支付给何家荣。因童伟按合同支付租金的时间与何家荣按合同支付租金的时间不同，则该份三方协议的签订已实际改变了何家荣与戴蕾津间租赁合同的付款约定。也正因如此，2015年10月22日何家荣与戴蕾津的情况说明中戴蕾津才会要求何家荣在2015年10月23日前付清2015年10月19日至2016年初的剩余租金5万元。故，本院认为，戴蕾津以何家荣未按2012年9月23日租房合同约定的时间给付租金为由要求何家荣给付违约金无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决对此认定及处理不当，本院依法予以纠正。最后，关于本案租金损失应如何承担的问题。本院认为，本案中三方当事人在2016年1月21日已达成解除合同的一致意见，戴蕾津方应积极收回出租房屋，何家荣应及时搬出其在租赁房屋内的家具等物件，童伟应积极配合搬迁及交付房屋。但本案中各方因押金如何退还、合同解除后水电、物业费由谁承担等枝节问题未能协商一致，就均未积极履行解除合同后的附随义务，导致本案租金损失的日益扩大。对该损失，本院认为，当事三方均有责任，该损失应由三方共同承担。一审判决对此认定及处理不当，本院依法予以纠正。另，在二审中已查明，童伟自2016年11月24日起就反复向戴蕾津、何家荣提出要求接收房屋，诉讼中也无证据证明童伟在2016年11月24日后仍使用过诉争房屋。故，本案中诉争房屋在2016年1月26日起至2016年11月24日止的租金损失241107元（290443元/365天X303天）由三方共同承担，即各承担80369元。对2016年11月25日起至2017年9月14日止的租金损失233150元（290443元/365天X293天）由戴蕾津、何家荣共同承担，各承担人民币116575元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初7562号民事判决第一项，即“一、原告戴蕾津与被告何家荣2012年9月23日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及原告戴蕾津与被告何家荣、童伟2015年1月25日签订的《房屋租赁三方协议》已于2016年1月21日解除。”二、撤销昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初7562号民事判决第二、三、四、五项，即“二、被告何家荣、童伟于本判决生效之日起十日内将位于昆明螺蛳湾商贸城一期1号写字楼16层门牌号为1号、21号-28号共9间租赁房屋（面积共624.415平方米）腾还原告戴蕾津；三、被告何家荣、童伟于本判决生效之日起十日内连带向原告戴蕾津支付自2016年1月26日至上述租赁房屋腾还之日止的租金损失（按年租金290443元计算）；四、被告何家荣于判决生效之日起十日内给付原告戴蕾津违约金58088.6元；五、原告戴蕾津的其他诉讼请求不予支持。”三、由何家荣给付戴蕾津租金损失人民币196944元。四、由童伟给付戴蕾津租金损失人民币80369元。五、驳回戴蕾津本案其他诉讼请求。一、二审案件受理费人民币15670元由戴蕾津承担6000元、何家荣承担6000元、童伟承担人民币3670元。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长 彭 韬审判员 张 楚审判员 杨 雪二〇一七年十一月七日书记员 何政达李昱蓉