重庆���南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初11774号原告王翠，女，汉族，1983年5月30日出生，住重庆市江北区。委托代理人唐汉成（特别授权），重庆唐颂律师事务所律师。被告贾春梅，女，汉族，1982年5月21日出生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人何廷林（特别授权），重庆宇环律师事务所律师。第三人重庆钢劲房地产经纪有限公司，住所地重庆市经开区青龙路8号第一幢商业楼1层4号，统一社会信用代码915001080788241067。法定代表人马建红，总经理。原告王翠诉被告贾春梅、第三人重庆钢劲房地产经纪有限公司（以下简称钢劲公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王翠及其委托代理人唐汉成，被告贾春梅之委托代理��何廷林到庭参加诉讼，第三人重庆钢劲房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王翠诉称，2017年3月3日，原被告通过居间方重庆钢劲房地产经纪有限公司，签订《房地产买卖及居间合同》。合同约定，被告将位于重庆市南岸区青龙路X号X幢X号房屋出售给原告，总价700000元;支付方式为银行按揭付款，由原告申请贷款，被告配合原告。合同签订后，原告积极履行合同并支付了定金，也按约向银行申请了贷款，并提交了各种贷款资料，但被告不按约履行，不配合原告提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，致贷款不得。经多次催促，被告明示不卖房屋了，致交易未成。故起诉来法院，请求依据《合同法》第九十四条之规定，判令：1、解除原、被告房屋买卖合同;2、由被告赔付原告违约金140000元；3、由被告退还定金10000元；4、被告承担所有诉讼费用。原告王翠为证实其诉称事实及主张，向本院提交了下列证据材料：1、房屋买卖合同；2、收据原件；3、银行贷款面签记录及个人资料；4、催告函；5、录音资料;6、短信记录。被告贾春梅辩称，愿意继续履行合同，如原告坚持解除合同亦同意。请求驳回原告诉讼请求。理由：1、被告无违约行为。2、原告主张的违约金没有依据，若法院认为被告违约，原告主张的违约金金额过高。3、原告未按合同约定履行其买方支付价款的义务，故其违约，被告收取的定金不予退还。被告贾春梅为证实其诉称事实及主张，向本院提交了下列证据材料：7、手机通话流水；8、催告函及快递存根。经审理查明，2017年3月3日，原、被告及第三人签订《房地产买卖及居间合同���。约定：原告（买方）与被告（卖方）通过居间方即第三人出售及购入被告名下的位于重庆市南岸区青龙路X号X栋X号房屋，建筑面积83.07平方米，房屋转让总价700000元;在签署本合同时买方交定金10000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款。第二部分房款为690000元，付款方为银行按揭付款：买方办理银行按揭，则上述的第二部分房款中的按揭贷款部分由买方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将买方已获批准的贷款直接支付给卖方。买方须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后3个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方须积极配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件。买方贷款金额、利率、贷款年限以银行审批为准。双方另补充协议，约定：买方于过户当日付清首付款，于签按揭交按揭��，于签合同交服务费3500元，余款于过户当日支付;合同第13条第（4）项约定，因卖方产权证在银行需解押，买卖双方协商且同意买方为卖方解押，解押金额为100000元（包括定金10000元）。合同签订当日，原告王翠向被告贾春梅支付定金10000元。2017年3月10日，第三人负责人马建红与被告手机通话，被告表示不卖房了，如原告要买应在2017年3月20日前付解押款200000元，马建红称双方签订合同时说好是4月份付款，如被告不卖房原告将走法律程序等。2017年3月22日，第三人钢劲公司向贾春梅作出催告函，催促其于2017年3月27日24日前配合办理贷款、过户等合同义务，并告知逾期未全面履行义务，视为其故意违约，将与其解除合同并主张违约金。2017年3月27日22：45，被告丈夫朱某致电第三人负责人马建红表示愿意补齐资料，马因身体不适，故将买方电话告知卖方，意由双���自行联系沟通。被告贾春梅于2017年3月28日，向原告王翠作出催告函，要求其于2017年4月3日24时之前，全面履行合同义务，交付房款，办理过户手续等。2017年3月29日，原告王翠提起本民事诉讼，请求解除合同并由被告支付违约金等。审理中，原告诉称合同签订后其按约定向银行申请了贷款并提交了各种贷款资料，但被告不配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件，致银行贷款不到。被告对此否认。为此，原告举示证据3拟证明其诉称内容。被告质证认为，证据3上被告配合原告在按揭贷款面签表上予以签名，恰好证明了被告配合原告办理了按揭贷款手续;原告提交的所谓银行贷款申请资料多为空白资料，不能证明原告向银行申请办理了贷款，双方约定被告需配合原告办理按揭手续，而应准备哪些资料，原告及第三人并未向被告明确告知。审理中，原告称被告应提交户口本和结婚证作为原告申请贷款手续的必备资料而其未提交，且明示不卖房，故其违约。被告否认。对此，原告称合同虽未作具体约定，但双方口头作了约定被告应在合同签订之日起三个工作日内提交户口本及结婚证。被告对此否认。审理中，原告举示证据5，即2017年3月10日第三人负责人马建红与被告手机通话录音，拟证明在合同履行过程中，被告明确表示反悔不出售房屋。被告当庭承认通话属实，但指出其在通话中提及不卖房是以原告须于2017年3月20日前付房款为前提，因被告出让房屋之目的也是为了及时获得房款以便购买其他住房，如原告付款不及时，被告购买其他房屋也要涨价。对该质证意见，原告否认，指出双方签订时即口头约定原告于2017年4月初交付用于解除抵押的款额。经查，3月10日被告与马建红通话录音内��如下：“马：……客户这边又催到我们办手续，你这边到底是啷个个情况嘛？因为的确，的确你确定不卖，我们豆给客户说不卖的这个事情，你要卖我们就赶紧办手续。因为我们的确，哎，把合同签了，我们该办手续的，我们赶紧办起走。贾：我勒边啦，确定不卖。马：确定不卖哈。你确定不卖吗？贾：如果有一个问题，如果她要卖的话，她20号之前需要把钱付给我，因什么呀，我这边有两个问题。要么哈，因为我妈老汉是不同意卖这个房子，因为因为她说是婚前的，如果她确实要买，20号前就要把钱给我。为什么，因为我们这边我本来也在买套房子。马：嗯。贾：因为如果过啦哈，如果这边房价涨啦，我那边又卖不了，然后完啦我们勒边又买不到，我们实际上这边在搞，要交200000的……。马：但是当时签合同的时候都说好了的嘛，到时4月份她们勒个款到位了，就���你们解押了嘛。贾：我说老实话，现在也很恼火，本来这个房子也卖便宜啦，实话实说。马：其实你勒个价格可以啦。贾：要么都不卖，我们把钱退给她。……”。为此，综合庭审调查中双方陈述及举证，本院确认原被告双方于合同签订之日口头约定由原告于2017年4月交付用于解除抵押的款额给被告。审理中，被告表示愿意继续履行合同，但现原告提出解除合同，亦同意解除退还定金。上述事实有当事人当庭陈述及举证在卷为凭，足以认定。本院认为，原被告双方签订的买卖合同合法有效，双方当事人均应依约履行。房屋买卖合同，出卖人的目的为得到价款，买受人的目的则在于得到房屋。合同履行过程中，被告明示不卖房屋，不履行合同主要义务，导致交易不能正常完成,原告合同目的根本无法实现，故被告构成违约。原告请求解除合同，本院依法予以支持。被告辩称，因原告未及时交纳解押款，故其表示不卖房屋，属正当理由。经庭审查明，原被告双方约定的于2017年4月由原告支付用于解除抵押的款额，在该期限未到来的情况下，被告首先表示不卖房，在第三人向其催促履约时，被告提出要求原告在3月20日前支付200000元解押款，应属单方变更合同内容，该理由非正当，不能以此为由拒绝履行合同义务。故被告此辩称理由不成立。关于违约金数额的问题。原告援引合同约定请求以按总交易价的20%计，被告认为违约金约定过高，请求予以调整；双方均未就原告实际损失举示证据。本院认为，根据公平原则与诚实信用原则，违约金兼具赔偿守约方损失与惩罚违约方失信的双重功能，本院兼顾原告实际损失、双方履行情况、被告过错程度等各因素酌定调整违约金为60000元。��告诉请被告退还定金10000元，被告同意，本院依法予以确认。综上，依照最高人民法院《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：一、解除原告王翠与被告贾春梅于2017年3月3日签订的房屋买卖合同;二、被告贾春梅于本判决生效之日起三日内向原告王翠支付违约金60000元;三、被告贾春梅于本判决生效之日起三日内退还定金10000元给原告王翠;四、驳回原告王翠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间���债务利息。本案案件受理费3180元，由被告贾春梅负担（此款原告王翠已垫付，被告贾春梅于本判决生效之日起三日内向原告王翠付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  黄 薇人民陪审员  董泽芬人民陪审员  陈作秀二〇一七年十一月二十七日书 记 员  蒋方微