陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0116民初4484号原告张如斌，男，1973年12月27日生，住西安市雁塔区。委托代理人景安、刘艳，陕西稼轩律师事务所律师。被告西安天浩置业有限公司，住所地西安市航天基地。法定代表人郭春兰，该公司董事长。委托代理人王家元，男，1989年8月7日出生，住西安市未央区，系天浩置业公司员工。原告张如斌与被告西安天浩置业有限公司（以下简称天浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张如斌的委托代理人刘艳与被告天浩公司委托代理人王家元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张如斌诉称，2016年其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《地下停车位使用权协议》各一份，合同签订后其已经按照合同约定的内容履行了自己的义务，但被告未按约定的期限交付房屋及停车位，属于严重违约。故诉请被告支付其逾期交房的违约金13049元、至2017年4月30日止的基础设施未达标的违约金11688元及逾期交付车位的违约金5227元，并按合同约定的标准承担至实际交付之日止的违约金及案件受理费。被告天浩公司承认其公司与原告之间存在商品房买卖合同及地下停车位使用权协议关系，亦承认逾期交付及部分基础设施未达标的事实，但辩称其公司不能按时交付的原因是因为不可抗力所致。在不可抗力导致迟延交付的情况下其公司及时向包括原告在内的业主均做出了情况说明，原告诉请无事实及法律依据，表示同意酌情承担30﹪的违约金。经审理查明，2015年原告（合同中的买受人）与被告（合同中的出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告公司开发的位于西安市长安区航天基地飞天路与神州二路十字西南角航天新佳园项目的XX幢X单元XX层XXXXXX号单元房一套。合同约定，涉案房屋建筑面积159.38平方米，每平方米3223.45元，房屋总金额为513754元。就付款方式及期限约定为分期付款，具体内容为“买受人应当在2016年6月30日前分2期支付该商品房全部价款,首期房价款人民币503479元应当于2016年6月26日前支付；剩余房款10275元于交房前付清”。就房屋交付时间约定为“出卖人应当在2016年6月30日前，向买受人交付该商品房”。就逾期交付房屋的责任约定为“逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时约定，买受人同意给予出卖人45天的谅解期，谅解期届满前出卖人向买受人交付房屋的，视为出卖人按期履行了交付义务，出卖人不向买受人支付逾期违约金，若出卖人在谅解期届满后仍未能交付房屋的，则应按上述方式向买受人支付逾期违约金”。同时，合同就逾期付款及逾期交付的违约责任、合同备案与房屋登记、保修责任、争议解决办法等与合同相关的事项均做出了明确、详细的约定。2016年4月17日，原、被告还签订了《航天新家园一期地下停车位使用权协议》一份，协议约定“位于航天新家园一期地下负一层停车场内A186号车位使用权归原告所有；车位价格为10.8万元，付款方式一次性付款，原告须于2016年4月17日前一次性付清有偿使用费；车位交付时间为2016年8月31日前；逾期交付车位的违约责任为每逾期一天，按总车位有偿使用款万分之二承担违约金”。合同及协议签订后，原告按约定的期限及付款金额向被告履行了付款义务，但被告未按照合同约定的时间给原告交付房屋及停车位。2017年6月1日，原告诉于本院坚持其诉请。审理过程中，原告为支持其主张向本院提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》及《航天新家园一期地下停车位使用权协议》各一份，证明双方存在房屋买卖及车位使用权的合同关系，且在合同中有违约金条款及计算方法的约定；2、收款收据，证明其已经按照合同约定履行了支付房款及车位款的义务；3、交房移交清单，证明被告于2017年3月11日向原告交房，逾期254天，且将尚未验收合格、不具备交付条件的商品房交付给原告；4、天然气通气分户验收注意事项及通知，证明截止2017年5月底，天然气尚未竣工验收合格，小区仍未通气，房屋不具备交付条件；5、航天新城项目施工现状的照片，证明涉案项目至今不具有交付条件。被告提供的证据有：2016年5月20日的西安市五部门关于2016年中高考环境噪音的通告、2013年5月31日治污减霾通知、2014年3月13日航天产业基地规划局发的治污减霾通知、商品房预售许可证各一份，证明其公司未按期交房是因为不可抗力导致，依法应当免除违约责任。被告还提交了房屋交接书和入伙验房表，证明涉案房屋交付时原告已经验收并确认签字，相关配套设施已经安装到位。就上述证据经当庭质证后，被告对原告提供的证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为因不可抗力所致的逾期交付依法应当免除违约责任。原告对被告提供的商品房预售许可证无异议，对其提供的通知以无法与原件核对为由对其真实性及其证明目的均有异议，提出被告提供的通知发布时间在双方合同签订之前，且这些通知与本案无关联性，不能证明被告逾期交房属是不可抗力造成，本案不存在免除违约责任的法定事由，被告应当按照合同约定的内容承担违约责任。对被告提交的入伙验收表提出其签字时验收表上的内容是空白，后边的“打钩”行为系被告单方所为，故不认可其证明目的。后经本院主持调解，双方各自坚持其诉辩及质证意见，调解不立。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《航天新家园一期地下停车位使用权协议》、收款收据、商品房交接单、天然气通气分户验收注意事项及通知、照片、治污减霾的通知文件、商品房预售许可证等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房房买卖合同（预售）》及《航天新家园一期地下停车位使用权协议》，在该合同中双方就房屋的位置、面积、单价、付款期限及方式、交付期限、违约责任、合同备案与房屋登记、保修责任、争议解决办法等与合同相关的事项均做出了明确、详细的约定。该合同及协议的内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，原、被告均应严格履行合同义务。本案的《商品房买卖合同（预售）》就交付时间约定为“出卖人应当在2016年6月30日前，向买受人交付该商品房”。被告实际于2017年3月11日向原告交付了涉案房屋，实际逾期254天，被告的行为已经构成违约。原告依据合同约定的违约条款请求被告承担违约责任事实清楚，证据确凿，本院依法予以支持。另外，政府部门要求辖区企业在施工建设中加强治污减霾措施，并非强行要求停工，本案逾期交房的事实系被告公司自身原因所致，在客观上不存在不可抗力的因素。综上，天浩公司理应承担逾期交房的违约责任，本案天浩公司逾期交房254天，根据合同第十二条约定应按日计算向原告支付总房款即513754元的万分之一的违约金总计13049元；关于基础设施未达标的违约责任问题，依据双方提交的证据可查实涉案房屋的电话通讯线路、有线电视线路、宽带网络线路在房屋交接时已铺设到户，符合合同约定的交付条件。该部分不存在违约行为，不应计算此部分违约金。天浩公司所交付房屋的供水、供电、天然气、暖气未达到交付使用条件的，属部分违约，因此应承担部分违约责任，本院酌定此项违约金按总房款每日万分之零点五的标准从交房之日即2013年3月11日起计算至2017年4月30日止为50天计1284元；原告以被告交付房屋时存在先签字后验房，且涉案房屋无法达到居住条件为由认为计算违约金的截止时间不应按入伙验房表记载的时间计算之诉请，无事实及合同依据，本院依法不予支持。根据合同法的相关规定即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”。本案天浩公司逾期交付车位的违约金数额，比照涉案车位所在区域月车位租金标准，双方所约定的违约金标准过高，被告提出调整于法有据，本院酌情以每日15元标准计算至2017年4月30日共计240天为3600元较为合理。为了减少当事人诉累，对2017年5月1日后至实际交付车位的违约金酌情按日15元标准计算给付原告。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定。被告以不抗力为由请求免除责任的辩称理由无事实及法律依据，本院依法不予采信。为保护公民、法人合法的民事权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规之规定，判决如下：一、被告西安天浩置业有限公司在本判决书生效后10日内给付原告张如斌逾期交房的违约金人民币13049元。二、被告西安天浩置业有限公司在本判决书生效后10日内给付原告张如斌基础设施未达标的违约金人民币1284元。三、被告西安天浩置业有限公司在本判决书生效后10日内给付原告张如斌至2017年4月30日止逾期交付车位的违约金人民币3600元并承担从2017年5月1日起至实际交付车位之日止的违约金（按日以15元的标准计算）。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费549元，原告已预交，由被告承担（该费用在本判决书生效后10日内连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王爱茹人民陪审员  李养花人民陪审员  李志勇二〇一七年十一月二十五日书 记 员  支 涵