上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终998号上诉人（原审被告）：顾凤仙，女，1939年11月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：严寒，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯振磊，上海四维乐马律师事务所律师被上诉人（原审原告）：陆仁兴，男，1964年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩胜岭，男，1942年3月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩兵（系韩胜岭儿子），住上海市浦东新区。原审第三人：上海南汇新房物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇新场大街346号-1。法定代表人：黄健，总经理。上诉人顾凤仙因与被上诉人陆仁兴、韩胜岭及原审第三人上海南汇新房物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初42664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾凤仙上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陆仁兴的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由陆仁兴等承担。事实与理由：一、原审查明事实不清。韩胜岭是农村户籍这一本案的关键事实一审法院没有查明。农村户籍的自然人是无法做公有房屋的承租人的，也是基于此节事实，顾凤仙与韩胜岭当时签订的协议书上第一节明确顾凤仙向韩胜岭转让旧公房的永久居住权。二、一审法院认定事实有误。顾凤仙与韩胜岭签订的协议书中转让的是上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的永久居住权，而关于另建的小伙房及室内一切卫生设施是以1.2万元价格卖给韩胜岭的。顾凤仙并未转让系争房屋的承租权，一审法院认定顾凤仙把系争房屋的承租权转让给韩胜岭是不正确的。被上诉人陆仁兴辩称，不同意顾凤仙的上诉请求，要求维持原判。由于本案是陆仁兴主张变更户名，韩胜岭是否具有农村户籍的情况与本案无关。顾凤仙、韩胜岭1999年签订的协议书明确转让的是系争房屋的所有权利。被上诉人韩胜岭辩称，不同意顾凤仙的上诉请求。其1999年向顾凤仙购买的系争房屋的权利系房屋的全部权利。原审第三人上海南汇新房物业管理有限公司未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。陆仁兴向一审法院起诉请求：1、判令陆仁兴与韩胜岭签署的《公房转让协议书》有效；2、判令顾凤仙、上海南汇新房物业管理有限公司协助陆仁兴办理系争房屋的租赁户名变更手续，将承租人户名变更为陆仁兴。一审法院认定的事实：系争房屋是公有住房，租用居住公房凭证登记的承租户名为顾凤仙。1999年7月15日，顾凤仙作为甲方、韩胜岭作为乙方，双方签订《协议书》，载明：甲方现有旧公房一间（30.8平方米）另有私建小伙房5平方及室内一切设施，乙方因居住需要，甲方向乙方转让旧公房作永久居住权，并买下自建的小伙房、场地、围墙及室内一切设施。经双方协商达成如下协议：一、现有公房转让，租金每月拾壹元捌角，由乙方付给甲方后转交房管所。二、现有公房转让给乙方永久居住，另建的小伙房及室内一切卫生设施以壹万贰仟元的价格转卖给乙方，付款后甲方无权拆除屋内外一切设施，款项是1999年6月30日下午3时一次性付清，并有介绍人林小弟在场。三、自既日起，甲方对现有公房XX路XX弄XX支弄XX号（现门牌号为浦东新区XX镇XX路XX弄XX弄XX号XX室，即系争房屋）房的所有一切权利全部移交给乙方。四、如果房屋泄漏和损坏需要房管部门修理时，甲方必须为乙方履行义务。《协议书》签订之前韩胜岭已于1999年6月30日向顾凤仙支付转让款1.2万元。《协议书》签订后，顾凤仙将系争房屋交付给韩胜岭使用，之后租金由韩胜岭向上海南汇新房物业管理有限公司支付，但双方未办理系争房屋的租赁户名变更手续。2016年1月25日，陆仁兴与韩胜岭签订《公房转让协议书》，约定韩胜岭以28万元的价格将系争房屋的公房承租权以及小伙房、室内一切附属设施转让给陆仁兴，陆仁兴在签订协议后10日内支付5万元，剩余23万元在完成租赁户名变更后10日内支付给韩胜岭，等等。同年2月1日，陆仁兴支付韩胜岭转让款5万元。一审法院另查明：包括系争房屋在内的上海市浦东新区新场镇区域范围内的直属公房原由上海市南汇区房屋土地管理局委托新房物业公司经营管理。现上述范围内的直属公房由上海市浦东新区建设和交通委员会委托上海XX集团）有限公司经营管理，该公司又委托第三人进行实际的经营管理。一审审理中，顾凤仙表示：公房租赁卡是在5-6年之后交给韩胜岭的，开始我是积极配合韩胜岭付租金的，后因没有时间就把租赁卡交给了韩胜岭，让韩胜岭自己去付租金。韩胜岭则表示：协议签订后，顾凤仙就将租赁卡交给我。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案顾凤仙原是系争房屋的承租人，1999年7月顾凤仙与韩胜岭签订《协议书》，根据《协议书》内容可以确认，顾凤仙将系争房屋的承租权及其自建的小伙房、围墙及场地一并转让给了韩胜岭，且双方已实际履行。现顾凤仙称，其当时是将系争房屋借给韩胜岭居住，转让的只是自建的小伙房、围墙及场地，顾凤仙的该陈述明显与《协议书》约定的内容不符，与事实不符，法院不予采纳。上述《协议书》系顾凤仙、韩胜岭自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年1月，韩胜岭与陆仁兴签订《公房转让协议书》，将系争房屋的承租权及小伙房、室内一切附属设施等转让给陆仁兴，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于顾凤仙是系争房屋的原承租人，且其已将系争房屋的承租权转让给韩胜岭，韩胜岭又转让给了陆仁兴，而上海南汇新房物业管理有限公司是系争房屋的经营管理者，故陆仁兴诉请要求顾凤仙及上海南汇新房物业管理有限公司协助办理系争房屋的承租户名变更手续，并无不当，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告陆仁兴与被告韩胜岭就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX弄XX号XX室公房租赁权转让签订的《公房转让协议书》有效；二、被告顾凤仙、第三人上海南汇新房物业管理有限公司应于判决生效之日起十五日内协助原告陆仁兴办理将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋的租赁户名变更登记至原告陆仁兴名下的手续。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告顾凤仙负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，顾凤仙、韩胜岭于1999年就系争房屋签订了《协议书》，根据该协议书中有关顾凤仙将“现有公房转让给乙方（韩胜岭）永久居住”等的表述，顾凤仙转让给韩胜岭应当属于该公有住房的承租权。顾凤仙上诉称转让的权利并非承租权，与合同的载明内容不符，本院不予采信。上述《协议书》系当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。韩胜岭当时为农村户籍人口或至目前仍为农村户籍人口并不影响该合同的效力，其户籍问题仅对其能否登记为承租人具有影响。上述合同签署后，顾凤仙已将系争房屋交付给韩胜岭使用，韩胜岭相应的转让费用也早已付清，之后的租金均是由韩胜岭向上海南汇新房物业管理有限公司支付。因此，该协议书已实际履行，仅剩承租户名未办理变更。根据现已查明的事实，2016年1月25日，韩胜岭与陆仁兴经协商，就系争房屋承租权的转让达成了一致，并签署了《公房转让协议书》，该协议书亦属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也为合法有效。陆仁兴不属于农村户籍，办理承租户名的变更不存在障碍。因此，在陆仁兴将顾凤仙、韩胜岭及上海南汇新房物业管理有限公司均作为当事人起诉至本案中后，韩胜岭基于1999年的《协议书》对顾凤仙所享有的合同权利转让给陆仁兴的事实已经通知了顾凤仙及公房管理部门。陆仁兴的原审诉讼请求，具有相应的事实根据和法律依据，也不存在履行的障碍，原审法院据此对陆仁兴的诉请予以支持，当属无误。上诉人顾凤仙的上诉理由均不成立，其行为也与诚实信用原则相悖，其上诉请求，本院不予支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人顾凤仙负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年二月十四日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……