湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终2316号上诉人（原审被告）：郴州市众意房地产开发有限公司。法定代表人：朱辉纪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江保良。委托诉讼代理人：谢新彪，湖南宏法律师事务所律师。上诉人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称“众意公司”）因与被上诉人江保良房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人众意公司的委托诉讼代理人李兴、被上诉人江保良的委托诉讼代理人谢新彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众意公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回江保良的起诉；一、二审诉讼费由江保良负担。事实和理由：1、江保良以《万花山庄认购书》和《万花山庄购房转让合同》起诉众意公司，但是《万花山庄认购书》是谢某某与郴州市华新房地产开发有限公司签订的，《万花山庄购房转让合同》是谢某某与江保良签订的。因此，江保良起诉众意公司，属诉讼主体错误；2、郴州市华新房地产开发有限公司将万花山庄项目移交给众意公司，众意公司只负责移交协议书中约定的债权债务，且众意公司没有收到江保良的购房款，众意公司没有义务退还房款及赔偿。江保良辩称，湖南省郴州市中级人民法院（2015）郴民一终字第632号生效的民事判决中已经认定了江保良与众意公司商品房买卖的事实，在众意公司无法交付房屋的情况下，江保良可以起诉。江保良向一审法院起诉请求：1、解除江保良与众意公司签订的《万花山庄认购书》；2、众意公司向江保良返还购房款114760元，并赔偿损失348740元（两项合计493500元）；3、诉讼费用由众意公司承担。一审法院认定事实：1、2003年2月19日，郴州市煤炭局与郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称“华新公司”）签订了《万华冲房地产联合开发合同》，约定双方联合开发万华山庄，联合开发项目分为一期工程和二期工程，一期工程为住宅楼，二期工程为办公楼。该合同第一条约定：郴州市煤炭局提供土地证给华新公司并转让约22亩的土地给华新公司，华新公司按548元/㎡造价向郴州市煤炭局职工提供80套住宅楼及底层车库（300元/㎡）；第五条约定：郴州市煤炭局负责职工购房的报名统计工作，每户购房职工在双方签订合同一个月以内向华新公司交纳购房定金3万元，由郴州市煤炭局协助华新公司收取，办公用房和职工住宅房80套，由华新公司负责办理房产使用证，郴州市煤炭局承担办证费用。合同签订后，郴州市煤炭局根据报名情况，从2003年陆续收取了82户职工的部分购房款。2003年12月26日，郴州市煤炭局与华新公司签订《“万华冲房地产联合开发合同”补充协议》，对82套职工住宅工程款的支付办法、工程期限等作出了约定。二、在万华山庄项目开发建设过程中，案外人谢某某于2004年8月20日与华新公司签订了《万花山庄认购书》，约定：“一、认购物业，经认购方认证阅读“万花山庄”销售现场的有关资料，认购书自愿认购郴州市华新房地产开发有限公司开发的“万花山庄”住宅小区”壹栋壹单元叁楼房产（以下简称该物业），该物业建筑面积164.5平方米，本认购书所签署的建筑面积以政府有关部门最终丈量、批准的结果为准。二、房价款，该物业原价为：人民币壹拾肆万肆仟柒佰陆拾元（144760.00元）…”。同日，谢某某向华新公司交纳了购房款144760元。2004年12月30日，谢某某将该万华山庄壹栋壹单元叁楼房屋转让给江保良，并与江保良签订《万花山庄购房转让合同》，转让合同签订后，江保良向谢某某支付购房款144760元。2007年5月20日，华新公司与郴州市煤炭局向江保良和谢某某发出“函”，内容为“预购房客户谢某某转（江保良）：2004年8月20日，你与郴州市华新房地产开发有限公司签订了《万花山庄认购书》，预认购了“万花山庄”1栋1单元3楼住宅，已交认购预定金（购房款）144760元。由于多种原因该公司已终止了该项目开发，与您签订的《万花山庄认购书》已无法继续履行，为妥善处理该遗留问题，我局与有关开发商研究确定了以下两种方式供您选择：一、工程正式启动后三个月以内由新的房地产开发公司按您预交购房款的比例支付您预订的1栋1单元3楼住宅的利息（补偿）400元/㎡，同时退还本金，终止原购房合同。二、重新签订购房协议。购房单价由您与原郴州市华新房地产开发公司签订的《万花山庄认购书》单价880元/㎡，按照已预交购房款的比例调整至1580元/㎡，购房合同由新的房地产公司与您重新签订，原《万花山庄认购书》同时终止。以上两种方式，由煤炭局负责监督实施，您选择哪一种，请在收到该函十日内书面答复我局。…。”嗣后，江保良没有与谢某某、华新公司及郴州市煤炭局达成一致意见。三、2007年11月12日，华新公司与众意公司（原宜章县众意房地产开发有限公司）的法定代表人朱辉纪签订《项目移交协议书》，约定华新公司与郴州市煤炭局联合开发的上述万华山庄项目转让给朱辉纪。2007年12月12日，众意公司与郴州市煤炭局签订《万华小区后续开发意向协议》，约定郴州市煤炭局继续开发万华小区，众意公司有意参加万华小区土地竞拍并继续开发万华小区。该协议第三条约定：郴州市煤炭局的职工2003年订购且主体已完工的82套住房平均价格调增至800元/㎡向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200㎡左右，按1200元/㎡的价格向众意公司购买；第五条约定：按照郴州市诚信工程造价事务所出具的华新公司万华山庄前期工程结算咨询报告，郴州市煤炭局负责与华新公司终止原开发合同和有关协议，并协助众意公司与其办理开发项目移交手续，众意公司根据郴州市煤炭局提供的资料，办理好购房户银行按揭贷款事宜。同日，华新公司与郴州市煤炭局签订《终止“万华冲房地产联合开发合同”协议书》，约定华新公司自愿放弃万华山庄开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给郴州市煤炭局，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》确定的债权债务，等等。2008年6月2日，众意公司通过竞拍取得万华山庄地块的国有建设用地使用权。之后，众意公司按照上述《万华小区后续开发意向协议》承接并开发万华山庄项目。2009年9月17日众意公司领取了万花山庄1#栋《商品房预售许可证》，但此后未与江保良签订《商品房买卖合同》，亦未向江保良交付房屋。四、2014年3月21日，江保良曾提起诉讼，诉讼请求：1、判令众意公司交付“万花山庄”住宅小区1栋1单元3楼右侧的房产给江保良，并为江保良办理房屋的国有土地使用权证，房屋所有权证、契证；3、本案诉讼费由众意公司承担。经郴州市北湖区人民法院审理后，判决驳回江保良的诉讼请求。江保良不服并上诉至郴州市中级人民法院，二审维持原判。五、江保良主张因房产价格上涨，“万花山庄”住宅小区现在售价达到3000元/平方米以上，并提供其在互联网上下载的郴州新建商品房住宅价格以及“万花山庄”住宅小区二手房价格作为参照依据。众意公司未能提供其开发的“万花山庄”住宅小区的销售价格情况，亦未能对江保良提供的参照价格提供证据予以反驳，故结合郴州市新建商品房售价的现实情况，对江保良的该项主张予以认定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点是：1、《万花山庄认购书》的权利义务应由谁承担的问题；2、众意公司是否应承担退还购房款及赔偿损失的责任问题。一、《万花山庄认购书》的权利义务应由谁承担的问题。1、案外人谢某某于2004年8月20日与华新公司签订的《万花山庄认购书》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2004年12月30日，谢某某将该房屋权益转让给江保良，并与江保良签订《万花山庄购房转让合同》，根据华新公司与郴州市煤炭局于2007年5月20日向江保良和谢某某发出“函”中的内容为“预购房客户谢某某转（江保良）”的事实，可以确认江保良与谢某某的转让行为已经通知华新公司，故债权让与已发生法律效力，江保良已受让了谢某某在《万花山庄认购书》的权利义务。2007年，华新公司将万花山庄项目整体移交给众意公司，并在《项目移交协议书》约定：“…三、在开发建设“万花山庄”项目过程中，甲方因此项目对外所负的债务由乙方承担，甲方出具书面债务清单，并通知债权人。债务由乙方向债权人支付。清单由甲、乙双方及见证人签名认可。乙方不得以任何理由拒绝向债权人支付。（债务清单见附件一）…”。故此，众意公司受让了华新公司在《万花山庄认购书》的权利义务。2、对于《万花山庄认购书》应否解除的问题，本案涉及的《万花山庄认购书》是平等主体为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，是独立的合同。从该定购合同书签订的过程和约定的内容看，定购合同书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内或条件下签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。定购合同书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即定购合同书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。故已生效判决认定本案中，众意公司不认可其与江保良在《万花山庄认购书》当中的权利义务关系，亦不愿与继续履行该认购书，由此可见众意公司已经明确表明不履行合同债务，江保良要求解除该《万花山庄认购书》的诉讼主张符合法律规定，予以支持。二、众意公司是否应承担退还购房款及赔偿损失的责任问题。1、《万花山庄认购书》具有预约合同性质，违反预约合同的约定，亦应承担相应的违约责任。江保良为购买“万花山庄”住宅小区房产支付了购房款144760元，众意公司承继了华新公司在“万花山庄”项目当中的权利义务，故在《万花山庄认购书》解除后，应向江保良承担退还购房款144760元的责任。2、对于江保良要求众意公司赔偿损失348740元的问题。众意公司拒不履行认购书的约定，应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”近年来，我国房地产价格持续上涨，郴州市“万花山庄”住宅小区房产价格亦有所上涨。江保良主张应按认购书中约定的房屋单价与郴州市新建商品房单价之间的差价计算其经济损失，《万花山庄认购书》约定购房面积为164.5平方米，总价款144760元，据此计算单价为880元/平方米。而现在郴州市新建商品房均价在3000元/平方米以上，江保良主张按3000元/平方米计算符合客观事实，予以确认，故房产差价为348740元[（3000元/平方米-880元/平方米）×164.5平方米]，江保良主张该房产差价为其购房损失具有事实及法律依据，予以支持。故，众意公司应赔偿江保良损失348740元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十二条规定，判决：“一、被告郴州市众意房地产开发有限公司退还原告江保良购房款144760元；二、被告郴州市众意房地产开发有限公司赔偿原告江保良损失348740元；三、以上第一、二项合计493500元，限被告郴州市众意房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付完毕。如果被告郴州市众意房地产开发有限公司未履行本判决指定的行为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。案件受理费8783元，由被告郴州市众意房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。补充查明：郴州市中级人民法院在（2015）郴民一终字第632号生效的民事判决中已确认江保良与众意公司之间形成商品房买卖合同关系，且华新公司出具的债务清单中列了收谢某某“1栋1单元3楼房”购房款144760元的债务事实。本院认为，本案争议焦点是众意公司是否是本案的诉讼主体。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，谢某某与华新公司签订的《万花山庄认购书》中具备了当事人情况、房屋基本状况、房屋总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，且华新公司已经按照约定收受了购房款，因此谢某某与华新公司签订的《万花山庄认购书》应当认定为商品房买卖合同，且该商品房买卖合同合法有效。谢某某将该住房转让给江保良后，谢某某基于商品房买卖合同而享有的对华新公司的权利由江保良承继。2、众意公司按照《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。该协议约定按照《郴州市诚信工程造价事务所出具的华新公司万华山庄前期工程结算咨询报告》，众意公司和华新公司办理开发项目移交手续，根据该协议约定，江保良与华新公司之间的房屋买卖关系的主体、出卖方的权利义务应当由众意公司承担，且华新公司出具的债务清单已包括谢某某认购1栋1单元3楼房”购房款144760元，而万花山庄售房定金被列为移交项目。故江保良与众意公司之间已经形成商品房买卖合同关系，众意公司提出其不是本案诉讼主体及未收到江保良购房款的理由不能成立，不予支持。综上所述，众意公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8703元，由郴州市众意房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张友荣代理审判员  黄 慧代理审判员  夏国争二〇一七年二月二十三日书 记 员  曾筱钧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。