山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终777号上诉人（原审原告）：耿亚平，女，1979年12月5日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：逯献旭，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）费翔，男，1990年11月3日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：费才宏，男，1969年2月21日出生，汉族，江苏中一汽保集团员工，住济南市。被上诉人（原审被告）郭志霞，女，1969年12月18日出生，汉族，无业，住济南市。上诉人耿亚平因与被上诉人费翔、郭志霞物权纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人耿亚平上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判1-102室外延部分为上诉人专有部分；改判认定费翔、郭志霞“拆窗改门”行为违法，并改判恢复原状。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1、一审法院认定“耿亚平贮藏室房顶与费翔、郭志霞房产上层阳台外侧平台地面重合”，“l-103室下层东墙与l-102室西墙重合”，事实认定错误。通过查看拍摄的现场照片及l-102室、l-103室房屋分户平面图、房产测绘实测成果报告书可以看出：耿亚平1-102室从2号楼主体楼外延部分的房顶比费翔、郭志霞1-103室上层阳台外侧矮大约20公分，也即1-102室外延部分房顶不与1-103室上层房屋在同一标杆上，1-102室西墙只有主楼体内侧的部分与l-103室东墙重合，l-102室外延部分的西墙是独立的一部分，外延部分的西墙不是1-103室下层的东墙。此两事实的认定错误间接导致了1-102室外延部分法律定性的错误。2、一审法院认定“耿亚平所有的储藏室非独立于整栋建筑物，其西侧墙体为两户业主共有，屋顶既为耿亚平储藏室的房顶也为费翔、郭志霞所有房产阳台前的平台”，从而认为1-102室房顶不属于耿亚平专有部分，事实认定错误。首先，从结构上看：1-102室外延部分的东、西、南、上四面墙不与任何业主共用；房顶的高度不与l-103室上层阳台平行，相差接近20公分，也不属于费翔、郭志霞房产阳台前的平台；l-102室外延部分是2006年规划图改动之后，在实际施工中另行添加的，与主体楼不是一个整体，其外延部分可以单独存在；另外1-102室外延部分是单层房屋，单层房屋与多层房屋不同，多层房屋由于共用一个屋顶，所以屋顶为共有部分，而单层房屋只有一层，其房顶应归于单层房屋的业主个人所有，所以耿亚平认为1-102室外延部分具有结构上的独立性。其次，从使用上看：l-102室外延部分为独立出来的一部分，此部分不与任何业主共用，其可以单独使用，具有使用上的独立性。最后，从可登记的角度看：l-102室具有独立的房产证。综上，l-102室具有结构上的独立性、使用上的独立性，并具有独立的房产证，所以1-102室应为专有部分。3、一审法院在证据使用上没有依据房管局作出的1-103室房产证上的“房屋分户平面图”认定事实，而是以原房主盛慧与开发商签订的《商品房买卖合同》中的“房屋平面示意图”来认定1-103室上层阳台的入户门是购房时已经存在，证据使用错误，从而导致事实认定错误。首先，从平面图形的权威性看：《商品房买卖合同》中的“房屋平面示意图”是开发商在销售房屋时为向购房人展现预售房屋的形状，自己所绘制的图形，所谓示意图是指开发商为达到销售房屋的效果，房屋的一种展示，此种图形的展示不具有权威性。而l-103室房产证“房屋分户平面图”是房管局依据竣工图所制定，此图所显示的状况为最终房屋的状况，当开发商预售房屋时制定的“房屋平面示意图”与房管局依据竣工图制定的“房屋分户平面图”不一致时，应当以房管局制定的“房屋分户平面图”为准。其次，从图形制定主体上看：《商品房买卖合同》中的“房屋平面示意图”是房地产开发公司制定，开发公司只不过是市场主体中的一个以营利为目的的法人而已，而房产证上的“房屋分户平面图”是由房管局制定，房管局是国家专门针对房屋管理所设立机关，具有权威性。最后，从图形的指定时间上看：《商品房买卖合同》中的“房屋平面示意图”是2006年开发商预售房屋时自己所绘制的展示图形，房产证上的“房屋分户平面图”是2009年房管局依据竣工图所制定。所以，一审法院不以房产证上房管局制定的“房屋分户平面图”认定案件事实，而以开发商制定的“房屋平面示意图”认定案件事实，证据使用错误，事实认定错误。依据房管局制定的“房屋分户平面图”可以看出l-103室上层并无入户门，上层入户门是被私自改造而成。4、一审法院忽略房产测绘实测成果报告书中的“房屋分层分户平面图”，认定2006年济南市规划局出具的房屋平面图是最终的规划图，因而认为l-103室上层的入户门是购房时已经存在，事实认定错误。耿亚平在一审时提交的济南市规划局出具的房屋平面图是耿亚平申请公开的2006年的最初规划图，那时的规划图没有把1-102室外延部分列入规划之中，1-103室上层阳台确实也存在入户门，但是在实际施工中，规划图发生改动，添加了1-l02室外延部分，1-103室上层阳台处的入户门被封闭。一审中耿亚平由于客观原因无法提供最终的规划图及竣工图，但是通过查看房产证上的“房屋分户平面图”、房产测绘实测成果报告书中的“房屋分层分户平面图“，可以证明2006年的规划图是发生过改动的，亦可以得出l-103室上层阳台是不存在入户门的，因为房产证上的“房屋分户平面图”是根据竣工图绘制，而竣工图必然符合规划图、符合最终完成的实体工程。房产测绘实测成果报告书中的“房屋分层分户平面图”是济南市房产测绘研究院根据最后完成的建设工程所实地绘制的图形。从反面上讲，假如2006年最初的规划图没有改动，那么l-102室的外延部分是无法存在的，但客观事实上l-102室是真实存在的，亦有独立的房产证。耿亚平在一审中提交此规划图，其目的是要说明1-102室是在施工中另行添加的，具有机构上的独立性这一事实，但被一审法院所误解。所以，一审法院忽略2006年规划图的改动行为，忽略房产证上的“房屋分户平面图”、“房产测绘实测成果报告书”显示的事实，而认定l-103室上层存在入户门一处，事实认定错误。5、一审法院依据其他相似户型的业主也存在该入户门就认为费翔、郭志霞所有的1-103室上层南侧入户门是合法行为，存在错误。因为其他业主的“拆窗改门”的违法行为不等于费翔、郭志霞就是合法行为，多人违法仍是违法，而不是合法。二、一审法院法律适用错误。本案l-102室外延部分房顶及东、西、南墙属于耿亚平的专有部分，一审法院应当依据《物权法》关于对专有部分保护的规定，保护耿亚平的权利，而不能适用《物权法》关于共有部分的规定。1-103室上层入户门是业主擅自“拆窗改门”形成，而不是房屋建成后就存在的入户门，一审法院应当适用《物权法》关于破坏共有外墙的规定及行政管理法律、法规等规定，判令费翔、郭志霞恢复原状。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求济南市中级人民法院依法改判l-102室外延部分为耿亚平的专有部分，依法改判认定费翔、郭志霞“拆窗改门”的行为违法，并改判恢复原状。被上诉人费翔、郭志霞答辩称：耿亚平的上诉与事实不符，一审判决正确，请求维持原判。上诉人耿亚平向一审法院起诉请求：一、确认耿亚平所有的济南市经十路29514号外海中央花园一区2号楼l-102室的屋顶归耿亚平个人所有；二、请求依法确认费翔、郭志霞私自在耿亚平所有的l—102室屋顶安装进户门的行为违法；三、请求依法判令费翔、郭志霞将其私自在耿亚平所有的1—102室屋顶安装的进户门拆除；四、请求依法判令费翔、郭志霞立即修复耿亚平拥有的外海中央花园一区2号楼l—102室，将其破坏的1—102室外墙体和防水等需有施工资质的建筑公司对其恢复原状。一审法院认定事实：耿亚平系济南市槐荫区经十路29514号外海中央花园一区2号楼l-102号储藏室的业主，房产证号为济房权证槐字第1707**号，该储藏室建筑面积33.28平方米，套内建筑面积25.9平方米。费翔、郭志霞于2015年8月份从原房主盛慧处购买济南市槐荫区经十路29514号外海中央花园一区2号楼l-103号房产，房产证号为济房权证槐字1993**号，该房产建筑面积为l46.9平方米，套内建筑面积l26.84平方米。耿亚平储藏室西墙与费翔、郭志霞房产下层东墙重合。耿亚平储藏室房顶与费翔、郭志霞房产上层阳台外侧平台地面重合。根据费翔、郭志霞提交的原房主盛慧与开发商济南现代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中房屋平面示意图，以及耿亚平提交的济南市规划局出具的该房屋的平面图可以看出，费翔、郭志霞所有的房屋下层东墙处存在楼梯一处，上层阳台处存在入户门一处。耿亚平另提交济南市房产测绘研究院出具的房产测绘报告一份，该报告中上述房屋的入户门、楼梯等部位均未注明。费翔、郭志霞购买房屋后进行装修，将房产下层东墙与地面之间的楼梯拆除，对下层东墙进行了瓷砖铺贴及上下水管埋设，对上层阳台前平台进行了地面和墙面的瓷砖铺贴，拆除了二层平台的女儿墙一处。一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。耿亚平要求确认济南市经十路29514号外海中央花园一区2号楼l-102号储藏室的屋顶归耿亚平个人所有，即该处屋顶属于耿亚平个人专有。所谓专有，须具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，耿亚平所有的储藏室非独立于整栋建筑物，其西侧墙体为两户业主共有，屋顶既为耿亚平储藏室的房顶也为费翔、郭志霞所有房产阳台前的平台，耿亚平主张该屋顶为个人所有缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于耿亚平要求确认费翔、郭志霞在耿亚平所有的l-102室屋顶安装进户门的行为违法并要求对该入户门进行拆除的两项诉讼请求，一审法院认为，根据费翔、郭志霞提交的原房主盛慧与开发商济南现代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋平面示意图，以及耿亚平提交的济南市规划局出具的该房屋的平面图可以看出，费翔、郭志霞所有的房屋下层东墙处存在楼梯一处，上层阳台处存在入户门一处。该入户门非费翔、郭志霞私自进行改建安装，而是购买房屋时已经存在，且根据双方提交的照片可以看出，小区内相似户型的业主也存在该入户门，故耿亚平主张费翔、郭志霞私自安装入户门并要求进行拆除的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。费翔、郭志霞所有的l03室房产下层东墙与耿亚平所有的102室西墙重合，根据《商品房买卖合同》以及济南市规划局的房屋平面图可以看出，费翔、郭志霞房产下层东墙处存在楼梯一处，费翔、郭志霞在装修过程中私自将该楼梯拆除并对墙面进行瓷砖铺贴及水管埋设，费翔、郭志霞的上述施工行为改变了房屋规划与结构，对耿亚平的合法权益造成了侵害，故一审法院对于耿亚平要求费翔、郭志霞将102室西墙及楼梯恢复原状的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，第八十三条、第八十四条、第八十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、费翔、郭志霞于判决生效之日起三十日内将济南市槐荫区经十路29514号中央外海花园一区2号楼l-103室下层东墙及楼梯恢复原状。二、驳回耿亚平的其他诉讼请求。案件受理费100元，由耿亚平，费翔、郭志霞各负担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院认定，一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。根据审阅房屋实测平面图、现场勘验及双方当事人的陈述，另查明如下事实：耿亚平所有的济南市经十路29514号外海中央花园一区2号楼l-102储藏室系济南市经十路29514号外海中央花园一区2号楼的一部分，该储藏室房顶亦是该楼的一部分，不具有构造上的独立性。以上述2号楼l-102储藏室部分房顶所形成的平台、女儿墙系开发商建设，原系水泥表面，在开发商交付房屋时即存在，现费翔、郭志霞将其改造成瓷砖表面。虽然双方当事人对平台西南角的台阶是否系开发商建设持有不同意见，但根据现场勘验情况，本院认定平台西南角的台阶系开发商建设，原系水泥表面，在开发商交付房屋时即存在，费翔、郭志霞将其改造成大理石表面。本院认为，耿亚平所有的济南市经十路29514号外海中央花园一区2号楼l-102储藏室系济南市经十路29514号外海中央花园一区2号楼的一部分，该储藏室房顶亦是该楼的一部分，不具有构造上的独立性，不能认定为耿亚平的专有部分，系有关业主共有部分。以上述2号楼l-102储藏室部分房顶所形成的平台、女儿墙以及平台西南角的台阶系开发商开发建设，开发商交付房屋时已经存在，费翔、郭志霞仅对其表面进行了改造，使其更加美观，并未改变该平台、女儿墙以及台阶的构造和外形，并无不当之处。费翔、郭志霞对自己房屋专有门窗进行的改造系对自己民事权利的自由处分，并不构成对耿亚平生活的妨碍，费翔、郭志霞要求其对改造的门窗恢复原状的理由不能成立。如费翔、郭志霞的该改造行为违反有关行政管理法规，应由有关行政机关处理，不属于人民法院民事案件审理的范畴，耿亚平可向有关行政机关反映。综上，耿亚平的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人耿亚平负担。本判决为终审判决。审 判 长  马立营代理审判员  曹 强代理审判员  万振驰二〇一七年二月二十日书 记 员  邢春艳