贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终5843号上诉人（原审原告）：贵阳好冠佳物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区南冲北巷2号新恒基花园C栋2单元7层1号。法定代表人：罗亚琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：余洋洋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何易，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：曾庆林，男，1948年11月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳好冠佳物业管理有限公司（以下简称好冠佳公司）因与被上诉人曾庆林物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好冠佳公司上诉请求：依法撤销原判，依法改判曾庆林支付好冠佳公司物业服务费5236元，违约金1570.8元；一、二审诉讼费由曾庆林承担。事实和理由：一、本案曾庆林未交物业服务费是一个持续的侵权行为，时效应当从曾庆林侵权终了时开始起算，故本案未超过诉讼时效，原判适用诉讼时效处理本案错误。二、好冠佳公司已经按照物业服务合同履行了义务，原判推定好冠佳公司履行物业服务过程中存在不当缺乏事实和法律依据。三、原判未对曾庆林的违约行为作出审判。曾庆林辩称，曾庆林从2008年住进小区后，一直按时缴纳物业费到2012年年底，后因好冠佳公司物管服务不到位，同时好冠佳公司对曾庆林打击报复，曾庆林从2013年开始才没有交纳物业服务费。好冠佳公司向一审法院起诉请求：1、曾庆林向好冠佳公司立即支付江南苑小区C19栋2单元1楼2号房屋物业管理费5236元，违约金1570.8元，共计6806.8元；2、本案诉讼费用由曾庆林承担。一审法院认定事实：曾庆林于2008年8月收房后入住位于贵阳市××（××）××路××路开发小区××单元××号建筑面积148.54平方米），由好冠佳公司提供物业服务。2016年10月1日，江南苑业主委员会作为甲方与好冠佳公司作为乙方签订《江南苑小区物业服务合同》，载明：“第一条物业基本情况，物业名称：江南苑小区，物业类型：住宅小区，坐落位置：贵阳市花溪区（原小河区）黔江路8号。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元／月·平方米（按物价局审批定价为准）。……第八条业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用的起算时间为房开公司达到交房条件通知甲方收房之日；甲方可与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，但不得以物业使用人未交纳物业服务费用为由拒绝向乙方交纳费用；物业服务费用以季为最低起点交纳，业主或物业使用人应在到期10日内履行交纳义务。第十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应补交并从逾期之日起参照民间借贷利率的标准向乙方支付违约金，且逾期期间甲方不得对乙方提供的服务不符合约定为由提出索赔。第二十二条本合同期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，到期后双方可协商续签，未及时续签且甲方未依法终止事实物业服务关系的，双方权利义务比照本合同约定执行”。合同中双方还对其他相关权利义务作了明确约定。诉讼过程中，曾庆林提交发票5份、收款收据，用于证明曾庆林收房入住后，按每月每平方米0.6元的标准向好冠佳公司交纳物业管理费至2012年12月30日。好冠佳公司表示对真实性无意见，物业管理费标准一直是每平方米0.8元，并经物价局备案，房开商为促销房屋，与房开商协商按每平方米0.6元收取，优惠的每平方米0.2元由房开商支付给物业管理公司，作为房屋促销。曾庆林另提交照片、2013年1月6日的收据、医疗费票据复印件及病历复印件，《收据》载明“2013年1月6日，今收到Ｃ19-2-1-2孙玉英倒杆赔偿费，替当班……支……支付壹仟元，金额贰仟元……”，好冠佳公司在该收据上加盖印章。曾庆林表示好冠佳公司的保安人员因工作不负责任，导致拦车杆打伤了曾庆林爱人，当时约定各支付一半费用1000元，好冠佳公司至今未将上述款项归还，且好冠佳公司物业管理服务不到位。好冠佳公司对此表示不予认可，提出该事件在处理过程中，曾庆林将保安人员打伤，保安人员找了三个人去曾庆林家协商，但曾庆林不开门导致该三人将其家门砸坏，报警后当事人都带回了派出所，由好冠佳公司代曾庆林支付了保安人员的医药费。此后，曾庆林从2012年12月31日起至2016年8月31日未再交纳物业管理费。好冠佳公司表示每月向曾庆林进行电话催收或上门催收，但曾庆林均未缴纳。曾庆林表示仅在2016年12月底收到律师打的催收电话，以为是骚扰电话故未理会。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，好冠佳公司与曾庆林所在的江南苑小区业主委员会签订的《江南苑小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该协议无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，对当事人具有约束力，应当遵照执行。曾庆林辩称该合同的签订不合法，于法无据，不予采信。好冠佳公司从曾庆林入住起至今对该小区开展物业服务，故好冠佳公司作为曾庆林所在小区业主会选聘的物业服务企业，请求曾庆林支付物业管理服务费，于法有据，应予支持，但具体数额以支持的为准。曾庆林从2008年入住后一直按0.6元/月?平方米向好冠佳公司好冠佳公司交纳物业管理费至2012年12月30日。好冠佳公司与江南苑业主委员会签订物业服务合同是2016年10月1日，因此，在2016年10月1日前的物业管理费按照0.6/月?平方米的标准计算，2016年10月1日起的物业管理费按0.8元/月?平方米的标准计算。由于好冠佳公司未提交向曾庆林进行催收物管费的相关证据，而曾庆林仅认可在2016年12月底收到过催收物管费的电话，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，好冠佳公司主张曾庆林支付2013年1月1日至2014年12月31日之间的物管费已过诉讼时效，不予支持。故曾庆林向好冠佳公司支付物业管理费应从2015年1月1日起至2016年8月31日止，共1782.48元（0.6元/月?平方米×148.54平方米×20个月）。根据庭审查明的情况，曾庆林在履行物业的过程中确有不当，因双方均有不同程度的过错，故结合实际情况，依据权利义务相一致和公平合理原则，适当降低好冠佳公司物业管理费收费数额，酌定降低20%，曾庆林应支付的物业管理费为1425.98元（1782.48元×80%）。好冠佳公司在曾庆林拖欠物业管理费长达近5年之久才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了曾庆林的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到曾庆林的违约行为及违约时间、给好冠佳公司造成的实际损失，从公平角度出发，违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。违约金起算日按好冠佳公司向曾庆林主张权利之日即法院立案之日2017年6月20日计算，以1425.98元为基数，算至本判决指定履行期限届满之日。至于曾庆林妻子被拦车杆砸伤及曾庆林（应为好冠佳公司）工作人员被好冠佳公司（应为曾庆林）打伤各自产生的医疗费及赔偿拦车杆费用与本案不是同一法律关系，双方均可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曾庆林于本判决生效后五日内支付原告贵阳好冠佳物业管理有限公司2015年1月1日至2016年8月31日的物业管理服务费人民币1425.98元及违约金（违约金从2017年6月20日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，以人民币1425.98元为基数，算至判决书指定的履行期限届满之日止）。二、驳回原告贵阳好冠佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由原告贵阳好冠佳物业管理有限公司负担人民币20元，被告曾庆林负担人民币5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院查明如下：二审中，好冠佳公司向本院提交好冠佳公司作为乙方与作为甲方的江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》1份。主要内容为该合同第六条约定多层住宅的物业服务费收费标准为0.8元/月?平方米。第七条约定物业服务费用以季为最低起点交纳，业主或物业使用人应在到期10日内履行交纳义务。第二十二条约定：本合同期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止，到期后双方可协商续签，未及时续签且甲方未依法终止事实物业服务关系的，双方权利义务比照本合同执行。江南苑业主委员会于2015年10月1日在甲方栏加盖单位印章，陈俊在负责人栏签字，好冠佳公司于2015年10月1日在乙方栏加盖单位印章，曾庆林认为该合同是在业委会成员不知情的情况下私自签订的，且是后补的。曾庆林本身就是业委会成员，曾庆林都不知情，可以推断出其他成员也是不知情的。物业服务合同是2016年才签订的。此外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于好冠佳公司作为乙方与作为甲方的江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》应否采信问题。二审中，好冠佳公司向本院提交好冠佳公司作为乙方与作为甲方的江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》1份，江南苑业主委员会于2015年10月1日在甲方栏加盖单位印章，陈俊在负责人栏签字，好冠佳公司于2015年10月1日在乙方栏加盖单位印章。曾庆林认为该合同是在业委会成员不知情的情况下私自签订的，且是后补的。曾庆林本身就是业委会成员，曾庆林都不知情，可以推断出其他成员也是不知情的。因曾庆林在诉讼中没有提供证据推翻该合同的真实性，且本合同期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止，而双方于2016年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》约定的合同期限为自2016年10月1日起至2019年9月30日止，前后合同期限相互衔接，故本院对曾庆林的质证意见不予支持，本院对该合同予以采信。关于物业服务费标准问题。本案中，曾庆林从2008年入住后一直按0.6元/月?平方米向好冠佳公司交纳物业管理费至2012年12月30日，好冠佳公司与江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》约定多层住宅的物业服务费收费标准为0.8元/月?平方米，故从2015年10月1日起，曾庆林交纳物业服务费的标准应按0.8元/月?平方米计算。关于诉讼时效问题。好冠佳公司为江南苑小区提供物业服务，作为该小区业主的曾庆林就应当向好冠佳公司交纳物业服务费，曾庆林从2008年入住后一直向好冠佳公司交纳物业管理费至2012年12月30日，从2013年1月起就没有向好冠佳公司交纳物业服务费。此时，好冠佳公司应当知道曾庆林违约，应当承担违约责任。因曾庆林在诉讼认可好冠佳公司于2016年12月曾经收到过催收物管费的电话，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定和好冠佳公司与江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》第七条“物业服务费用以季为最低起点交纳，业主或物业使用人应在到期10日内履行交纳义务”的约定。好冠佳公司主张曾庆林支付2013年1月1日至2014年9月30日之间的物管费已过诉讼时效，本院不予支持，原判认定2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费已过诉讼时效不当，本院予以纠正。关于曾庆林应当交纳的物业服务费问题。因2014年9月30日以前的物业服务已过诉讼时效，本院不予支持，故好冠佳公司诉讼请求的2014年10月1日至2016年8月31日的物业服务费，本院予以支持。因曾庆林从2008年入住后一直按0.6元/月?平方米向好冠佳公司交纳物业管理费至2012年12月30日。好冠佳公司与江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《物业服务合同》约定多层住宅的物业服务费收费标准为0.8元/月?平方米，因此，在2015年10月1日前的物业管理费按照0.6元/月?平方米的标准计算，2015年10月1日起的物业管理费按0.8元/月?平方米的标准计算。故曾庆林向好冠佳公司支付物业管理费应从2014年9月30日起至2016年8月31日止，共计为0.6元/月?平方米×148.54平方米×12个月+0.8元/月?平方米×148.54平方米×11个月＝2376.64元，原判认定为1782.48元错误，本院予以纠正。因好冠佳公司为江南苑小区提供物业服务，曾庆林在诉讼中没有提供证据证明好冠佳公司如在物业服务过程中存在瑕疵，曾庆林就应适当降低物业服务费收费数额，曾庆林就应严格按照双方签订《物业服务合同》约定全额向好冠佳公司交纳物业服务费，原判将曾庆林应当交纳的物业服务费酌定降低20%不当，本院予以纠正。关于违约金问题。虽然曾庆林从2013年1月起未向好冠佳公司交纳物业服务费违约，但好冠佳公司在曾庆林拖欠物业管理费长达逾4年之久才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了曾庆林的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原判考虑到曾庆林的违约行为及违约时间、给好冠佳公司造成的实际损失，从公平角度出发，违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，违约金起算日按好冠佳公司向曾庆林主张权利之日即本案立案之日2017年6月20日计算并无不当，本院予以维持。故本案曾庆林的违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。违约金起算日按好冠佳公司向曾庆林主张权利之日即法院立案之日2017年6月20日起计算，以2376.64元为基数，计算至本判决指定履行期限届满之日。另，因对一审判决判令曾庆林支付好冠佳公司物业服务费及违约金予以改判，一审判决第二项“驳回原告贵阳好冠佳物业管理有限公司的其他诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回贵阳好冠佳物业管理有限公司的其他诉讼请求的判项。综上所述，好冠佳公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3360号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3360号民事判决第一项为:曾庆林于本判决生效之日起五日内支付贵阳好冠佳物业管理有限公司2014年9月30日至2016年8月31日期间的物业服务费2376.64元及违约金（违约金从2017年6月20日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，以2376.64元为基数，算至判决书指定的履行期限届满之日止）。三、驳回贵阳好冠佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），由贵阳好冠佳物业管理有限公司负担人民币16元，由曾庆林负担9元。二审案件受理费50元，由贵阳好冠佳物业管理有限公司负担人民币32元，由曾庆林负担18元。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  谌致华审判员  邓 艳二〇一七年十一月三十日书记员  邢 海