上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初9764号原告(反诉被告)：陆伟康，男，1984年11月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告(反诉被告)：张娜，女，1985年9月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两原告共同委托诉讼代理人：尤桂英，女，1962年8月31日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两原告共同委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾才珍，女，1964年9月11日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)：杨坚，男，1960年7月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：曹强，上海衡茂律师事务所律师。第三人：沈引珍，女，1960年7月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区练塘镇星浜村明星78号。第三人：姜欢丽，女，1981年4月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华新镇叙南村XXX号。原告陆伟康、张娜诉被告顾才珍、杨坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2016年11月2日公开开庭进行了审理，原告陆伟康、张娜及其共同委托代理人尤桂英、陆瑜芳、被告顾才珍及其两被告共同委托代理人曹强到庭参加诉讼。审理过程中，两被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。因被告申请，本院依法追加沈引珍、姜欢丽参加诉讼。本案于2016年12月19日第二次公开开庭进行了审理，原告陆伟康、张娜及其共同委托代理人陆瑜芳、被告顾才珍、杨坚及其共同委托代理人曹强、第三人沈引珍、姜欢丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆伟康、张娜诉称：2015年6月3日，原告经上海彩翼房地产经纪事务所沈引珍、上海欢丽房地产经纪事务所姜欢丽居间与被告签订《动迁房屋买卖协议》及补充协议，约定被告将位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积91.66平方米，转让价款人民币136万元(以下币种均为人民币)的房屋出售给原告，并约定了付款及交房时间，以及其他违约责任等约定。由于原、被告买卖的房屋系动迁安置房，故补充协议约定“被告将产证等材料存放于沈引珍处保管至被告的房屋产权证转移至原告处时止，部分房款自交房日起每年原告支付本金2-10万元%2B全部利息，归还后欠条重写。”原告签订合同及补充协议后，按双方约定累计至2015年8月15日共计支付购房款86万元，2015年8月15日当天在居间人的见证下交付房屋及钥匙，此后一年间原告先后共计支付房款3万元、利息16,000元。2016年8月原告开始装修系争房屋，但被告多次无故阻挠，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院请求：1、判令被告继续履行原、被告于2015年6月3日签订的动迁房屋买卖协议；2、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为确认原被告于2015年6月3日签订的动迁房屋买卖协议有效。被告顾才珍、杨坚辩称：被告认为合同本身是有效的。在合同有效的基础上，原告存在根本性违约，被告要求解除动迁房屋买卖协议。被告不存在没有履行合同的情形。同时，被告顾才珍、杨坚反诉称：2015年6月3日，原告与被告签订《动迁房屋买卖协议》。双方约定被告将位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室的房屋，建筑面积91.66平方米，转让价款136万元出售给原告。原告共计支付房款89万元，余款47万元经多次催讨至今未付。2016年10月被告出具书面催款函，要求原告履行付款义务，如到期不支付房款，被告有权解除双方订立的买房协议，原告接函后仍未履行义务，被告认为原告根本性违约，被告反诉请求判令：1、判令原告与被告解除在2015年6月3日签订的《动迁房屋买卖协议》；2、本案反诉费由原告承担。针对反诉，原告辩称：被告请求无法律依据，请求法院驳回。合同解除有协议，约定及法定解除。双方不存在协议解除，被告的约定解除权是动迁协议第9条，原告逾期付款超过3个月，被告才有权解除协议，现原告没有违约，且多次提前支付相关利息，被告无权根据协议约定行使解除协议。被告请求不符合法定解除权，原告是守约方，被告是违约方，法律没有给违约方单方解除的权利。第三人沈引珍、姜欢丽述称：房屋买卖我们都是实事求是的将情况说明，双方均应按合同来履行。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积91.66平方米，类型为公寓，目前登记在被告顾才珍名下。两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2015年6月3日，原告(乙方)与被告(甲方)、第三人(丙方)签订《动迁房屋买卖协议》，约定：甲方向乙方出售位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积91.66平方米，动迁协议编号预售合同编号(XXXXXXXXXXXX条形码)另外(XXXXXXXXXXXXXX)，甲方出售给乙方的房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设施设备，上列房屋包括附属设备，双方议定房屋总价136万元，由甲方和甲方家属共同商量好后同意售卖给乙方，付款方式：合同签订之日付定金2015年6月3日乙方付2万元，2015年6月15日乙方付40万元，2015年8月15日付44万元，乙方欠甲方50万元，其中10万元不计利息，40万元按年息4%计算利息，利息每年结清，利息按照甲方交房日那天开始结算。因为此房屋交易是甲方拆迁置换所得，故原始第一张产证由甲方在允许办理日起最迟不得超过15天内自行办理，办理第一张产证时的费用由出卖人办理(其中物业费、维修基金、水、电、煤、有线电视开通由甲方负责)，该房屋按政府规定要到动迁协议期满方可过户登记，所以甲方需在按政府规定该房屋到允许交易期后及时协助乙方办理房屋产权转移过户登记，到时如需要甲方出面处理，不论何时，甲方应予以协助。甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天则按该房屋总价款的1‰计算违约金支付乙方。逾期超过三个月的，乙方有权单方面解除本协议，解约时，甲方除将已收到的房款全部退还乙方外，还应支付乙方违约金272万元。本房屋如到了按政府规定能过户时不管到时房价涨跌多少，双方都不得反悔，都不能以任何理由向对方索取任何费用，到时甲方如不能及时帮乙方过户登记且时间超过三个月的，甲方需赔偿乙方该房屋成交价三倍的违约款合计408万元，并赔偿乙方该房屋室内装修费30万元，反之，如乙方不愿办理产权过户转移手续，则乙方须赔偿甲方该房屋成交价三倍的违约款408万元，并将该房屋归还甲方，不得破坏装修设施。因本房屋所有权转移及过户登记所发生的税费(甲方个人所得税及平方税)由乙方承担(按照国家政策)。乙方全部或部分不履行合同第四条规定的日期给付房款时，其逾期部分，乙方应加付按日1‰计算的违约金给甲方，逾期超过3个月时的，甲方有权单方面解除本合同，解约时，乙方已付的房款及室内装修作为赔偿金归甲方所有并应另支付违约金272万元。合同另对其他内容进行了约定。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定因该房屋是动迁所得，故出卖人杨坚、顾才珍产权证转移给买受人陆伟康、张娜时有一段时间，故约定出卖人该房屋拿到产证(或购房发票、预售合同)后将此材料存放在见证人沈引珍处，由见证人妥善保管至出卖人杨坚、顾才珍的该房屋产权转移到买受人陆伟康、张娜处时。2015年6月3日，原告向被告支付定金2万元。2015年6月15日，原告向被告支付40万元；2015年8月15日，原告向被告支付房款44万元。2015年8月15日，原告与被告进行房屋交接，中介工作人员吴清在《补充协议》下方手写“自交房日起每年乙方支付本金2-10万元整%2B全部利息，归还后欠条重写，自2015年8月15日甲方交给乙方崧文南路XXX弄XXX号XXX室房；乙方自2015年8月15日起算利息4%到2016年8月15日结算一年利息，再加本金(2-10)万。”原告与被告签名。2016年1月15日，被告顾才珍收取房款40万元、5个月利息6,666元，2016年6月25日，被告收取房款2万元，2016年6月26日，原告向被告出具欠条，言明：本人陆伟康、张娜欠顾才珍、杨坚购房款38万元，注(购青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室)，备注(2015年8月15日欠条40万元已作废)。2016年6月26日，被告收取7个月利息9,330元，并言明从2016年1月16日至2016年8月15日欠购房款40万利息已支付。2016年8月17日，原告向被告支付1万元。庭审中，原告、被告及第三人均一致确认原告已支付房款89万元，2015年8月15日至2016年8月15日利息16,000元。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，动迁房屋买卖协议、补充协议、上海市房地产权证、结婚证、收据、中国农业银行卡卡转账、上海农商银行客户通知单、中国农业银行银行卡交易明细清单、居民供水合同、上海青浦自来水有限公司收据、收条、欠条等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示：我们是在2016年8月初开始对系争房屋进行装修的。但是发现被告将系争房屋租给了案外人李某某，2016年8月3日被告与案外人李某某签订房屋租赁合同，将系争房屋出租。被告在交房后，与李某某签订网签合同，原告未曾收到过催款函。合同是双方真实意思表示，被告无权单方要求原告一次性付款，如果变更款项的支付，应该要双方协商一致，催款函没有法律效力。原告购买动迁房屋本身是因为资金不足，约定房款可以之后付，付款条件是普遍现象，按协议约定50万尾款，其中40万计息符合动迁房的交易习惯。被告表示：2016年10月8日，原告仍未付清房款，因此我方发出催款函要求原告支付剩余尾款，若到期不支付，双方解除合同。催款函是交给中介的，让中介转给原告，签租赁合同是为了让原告快点付钱，网签合同没有签字，实际没有签订。系争房屋中物品是我们自己的，不是原告说的承租人的。根据被告的经济情况，要求原告多付款，如果每年支付2万的话，25年才能付清，基于这个原因才不卖房子的。第三人沈引珍、姜欢丽表示，双方签订的补充协议内容是不全的2015年6月3日在补充协议上吴清手写的第一行，因为双方对具体交房时间不确定，等确定了交房时写。通知双方于2015年8月15日交房，并让双方将补充协议带上，但交房那天双方都没有带各自的补充协议，所以在我们中介的原件上由吴清手写了后面的内容，并由双方签字确认。2016年8月初原告提出要装修，被告给了一把钥匙，但原告开不进去，被告说不可能，告知原告有权进入系争房屋，原告叫了开锁匠开锁进去，发现房屋内有物品，被告说不清楚。提醒原告查证房产情况，查看后产证没有变化，但有一份网签合同，没有生效。李某某说与被告有合同，双方到赵巷派出所处理过，2016年8月17日被告还了李某某钱款，钱还了后李某某就没有出现过。催款函是收到的，也通知原告，但原告已经起诉，动迁房等过户时付清钱款。根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方就系争房屋的买卖达成合意，并签订动迁房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原告履行了协议约定的义务，并未违反双方协议的约定，被告认为原告根本性违约无证据证明，故被告要求解除协议无事实及法律依据，本院不予支持。故对原告要求确认双方协议有效的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条的规定,判决如下：一、原告陆伟康、张娜与被告顾才珍、杨坚于2015年6月3日签订的《动迁房屋买卖协议》有效；二、反诉原告顾才珍、杨坚要求解除与反诉被告陆伟康、张娜于2015年6月3日签订的《动迁房屋买卖协议》的诉讼请求不予支持。本案本诉案件受理费人民币17,040元，减半收取计人民币8,520元，财产保全费人民币5,000元，共计人民币13,520元，由被告顾才珍、杨坚负担；本案反诉费人民币80元，减半收取计人民币40元，由反诉原告顾才珍、杨坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一七年二月二十八日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。