湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0724民初910号原告：湖南省常德旺达房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区城西办事处朝阳路社区建设西路金福名苑小区1307号。法定代表人：袁志刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾晓华，湖南天迪律师事务所律师。被告：肖婷，女，1989年1月26日出生，汉族，居民，住临澧县。被告：龚道锋，男，1960年5月23日出生，汉族，居民，住临澧县。原告湖南省常德旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达房产公司）与被告肖婷、龚道锋所有权确认及返还原物纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，先适用简易程序公开开庭进行了审理，原告旺达房产公司的委托诉讼代理人曾晓华及被告龚道锋到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2016年11月9日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告旺达房产公司的委托诉讼代理人曾晓华、被告龚道锋到庭参加诉讼，被告肖婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旺达房产公司向本院提出诉讼请求：1、确认临澧县安福镇金帝华庭小区3栋602房为旺达房产公司所有；2、判令肖婷、龚道锋立即停止侵害，返还房屋。事实及理由：2006年10月29日，肖婷同旺达房产公司签订认购书，且交纳10000元购房定金后，未依约续签《商品房买卖合同》，尔后其父龚道锋以堆放杂物为由从旺达房产公司售楼部骗取金帝华庭小区3栋602房钥匙强行入住至今，侵犯了旺达房产公司的房屋所有权。龚道锋辩称，龚道锋与旺达房产公司执行董事袁志刚系战友关系。旺达房产公司在开发临澧县安福镇金帝华庭小区的过程中，龚道锋在建筑材料的赊购、周转资金的贷款担保、产品的促销等方面提供了诸多帮助。数年来，旺达房产公司售楼部、项目部员工就餐及该公司几乎所有的来客接待均在龚道锋承包经营的临澧县中医院食堂进行，开餐费一直未结算，金额达十多万元。2006年10月29日，龚道锋在签订物业认购书的同时交纳了购房定金，后又陆续交纳了部分购房款，购买了旺达房产公司开发的金帝华庭小区3栋602房，该公司执行董事袁志刚承诺剩余购房款以开餐费折抵，多退少补。2009年度，龚道锋从旺达房产公司售楼部办公室拿取了3栋602房钥匙，投入数十万元装修后入住至今。后因龚道锋与袁志刚的关系恶化，旺达房产公司对拖欠的开餐费、建筑材料款及银行担保贷款等不予结算，也拒绝协助办理3栋602房所有权转移登记手续。购房时龚道锋女儿肖婷尚不满18周岁，系在校学生，不具备完全民事行为能力，其既未签订物业认购书，更未参与购房，也未在诉争房屋内居住，不是本案的适格诉讼主体。龚道锋已实际取得临澧县安福镇金帝华庭小区3栋602房的所有权，原告的诉请应予驳回。肖婷未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对其无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：龚道锋与肖婷系父女关系、与旺达房产公司执行董事袁志刚系战友关系。2005年初，旺达房产公司取得了临澧县金帝文化广场建设项目地块的开发权，着手开发建设临澧县安福镇金帝华庭居民小区，总建筑面积56000㎡。龚道锋对开发建设中涉及的原材料赊购、周转资金的贷款担保、商品房的促销等方面均提供了一定帮助。数年来，该公司售楼部、项目部员工的日常就餐及部分来客接待业务均在龚道锋承包经营的临澧县中医院食堂进行，但事后双方一直未结算付款。2006年10月29日，龚道锋与该公司签订了一份金帝华庭物业认购书，该认购书载明：房号3栋602；综合面积192.5㎡；单价988.62元/㎡；总价190310元；付款方式：分期付款；定金10000元；支付方式：现金等。同时该认购书以格式条款的方式约定：1、认购方为取得本认购房屋的优先购买权，在填写本认购书时自愿交付定金；2、交付定金后，按双方约定的签约时间签订买卖合同，并交纳首付款，如逾期未签订《商品房买卖合同》及交付价款，开发商有权对所保留房号重新处置；3、商品房买卖合同签约时间：约定于2006年11月1日前，认购方不在本认购书约定的时间、地点与本公司签订商品房买卖合同的，其所交定金不予退还。认购书签订后，龚道锋当即交纳了购房定金10000元。嗣后，双方未按认购书约定的时间再行续签商品房买卖合同。2009年度，龚道锋从该公司售楼部办公室拿取了3栋602房的钥匙，装修后入住至今。2010年7月21日，龚道锋在战友聚会时又交纳了购房款10000元，袁志刚当即出具了收条，并注明系房款。后因龚道锋与袁志刚的战友关系恶化，致使双方之间的经济往来未结算，龚道锋以开餐等费用应折抵购房款为由拒绝再行交纳房款，旺达房产公司亦不予协助办理房屋过户登记手续。双方酿成纠纷。本院认为，不动产物权的法律取得方式为既要有物权变动的法律行为，又要进行登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，本案诉争房屋因未办理所有权变更登记手续，物权尚未发生改变，故旺达房产公司关于临澧县安福镇金帝华庭小区3栋602房产权为其所有的诉讼主张于法有据，本院予以支持。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所，商品房的基本状况、销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，违约责任等内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告虽未按物业认购书的约定另行签订商品房买卖合同，但双方签订物业认购书时诉争商品房已是现房，签订的物业认购书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，且旺达房产公司作为出卖人在龚道锋装修入住后的2010年7月仍未提出异议，并按照约定收取了其部分购房款，根据上述司法解释的规定，双方签订的物业认购书应认定为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，且已部分履行。至于购房款的问题，双方可遵循诚实信用原则进行结算，权利方亦可另行主张权利，本案中因当事人未提出请求，本着不告不理的诉讼原则，本院不予处理。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定，本案原、被告之间的商品房买卖合同是导致物权变动的法律行为，龚道锋取得诉争的临澧县安福镇金帝华庭小区3栋602房的使用权具有事实和法律依据，故对旺达房产公司关于二被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南省常德旺达房地产开发有限公司享有临澧县安福镇金帝华庭小区3栋602房的所有权；二、驳回原告湖南省常德旺达房地产开发有限公司要求被告龚道锋、肖婷停止侵害并返还临澧县安福镇金帝华庭小区3栋602房的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告湖南省常德旺达房地产开发有限公司负担500元，被告龚道锋负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  朱大星审 判 员  齐先方人民陪审员  段克元二〇一七年二月十六日书 记 员  马 佳