山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终166号上诉人（原审原告）：毕可如，女，1974年4月9日出生，汉族，如家连锁酒店工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：毕庶状（毕可如之父），男，1947年8月1日出生，汉族，山东德信建设集团股份有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台银丰投资开发有限公司，住所地：烟台市芝罘区南大街99号。法定代表人：李建明，董事长。委托诉讼代理人：于广清，山东嘉翔律师事务所律师。上诉人毕可如因与被上诉人烟台银丰投资开发有限公司（以下简称银丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毕可如的委托诉讼代理人毕庶状与被上诉人银丰公司的委托诉讼代理人于广清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毕可如上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初1288号民事判决，依法改判。2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误。一审判决侧重适用了《中华人民共和国合同法》，而忽略了对消费者权益的保护，有失公平和争议。2、一审判决加重了上诉人的责任，免除了被上诉人的责任。3、一审判决没有考虑上诉人因被上诉人逾期交付而遭受的实际损失，片面的采用合同格式条款是错误的。银丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。毕可如向一审法起诉请求：1、银丰公司赔偿逾期交房违约金18168元（按总房款285528元的日万分之二点一计算至2015年4月30日），并自2015年5月1日继续计算至银丰公司取得工程主体质量验收合格之日止。一审法院认定事实：2012年5月5日，毕可如与银丰公司在签订的《商品房买卖合同》中约定：银丰公司以出让方式取得的位于烟台市芝罘区毓璜顶西路以东、沃尔玛购物广场西侧，南大街南、编号为烟国用（2007）第100860号的地块的土地使用权，规划用途为综合用地，银丰公司在该地块上建设商品房，暂定名为阳光国际公寓。毕可如购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第159号；毕可如购买银丰公司开发建设的、坐落于阳光国际公寓B座2203号房，建筑面积77.25平方米，套内建筑面积36.63平方米；按套内建筑面积计算单价10624.30元/平方米，总金额285528元；银丰公司于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项的商品房交付给毕可如；如银丰公司未按约定交付房屋，逾期不超180日的，自本合同约定的最后交付期限第二日始至实际交付之日止，银丰公司按日向毕可如支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，毕可如有权解除合同并要求毕可如按累计已付款的0.2%支付违约金；若合同继续履行，则毕可如应自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付之日止，按逾期应付款的日万分之0.4计付违约金。作为合同附件的《商品房预销售补充协议》第八条对房屋交付及交付期限的补充约定第1款载明：双方确认本合同第八条所述特殊原因及下述情形之一，即构成对逾期交房的免责事由，卖方可据实予以延期，并不承担违约责任，且买方不退房。因市政配套设施（包括水、电、暖气、燃气、消防）批准、安装、验收、变更、开通延误及工程建设有关设计、监理、施工单位违约等延误或政府管理、监督、验收延误导致工程拖期或逾期交房的。遭遇或发生本合同第八条所述特殊原因及本补充协议第八条第1款情况，造成交房延期的，卖方应在交付房屋前30天告知或登报（烟台晚报）告示买方，见报第３日后视为买方认可告（知）示内容。第十九条对合同解除及违约责任的补充约定第5款载明：卖方及买方双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买方只能选择其中一项适用不累加。第6款载明：本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失，该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。合同签订后，毕可如依约支付了全部购房款。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：１、对于毕可如提供的其交纳烟台市芝罘区胜利路第一国际D栋2单元1803号室房租收条3张，证明毕可如因银丰公司逾期交房，毕可如租赁了上述房屋，并交纳了房租。银丰公司对该证据不予认可。本院认为，毕可如主张银丰公司按总房款285528元的日万分之二点一计算逾期交房违约金，该证据与毕可如的诉讼请求没有直接的因果关系，不能证明毕可如的主张。２.银丰公司提供的2011年8月17日银丰公司与烟台市城市房地产综合开发办公室签订的合同书、2011年8月7日和2013年10月8日烟台市住房和城乡建设局出具的收款收据复印件、2013年9月29日银丰公司与烟台新奥燃气发展有限公司签订的《管道燃气设施配套建设合同》复印件、2013年10月15日烟台新奥燃气发展有限公司向银丰公司出具的安装费发票、2012年6月25日银丰公司与烟台5**供热有限公司以及烟台市供热燃气管理处三方签订的并网协议、2012年8月2日燃气管理处收取供热设施配套费的收款收据、2015年4月27日烟台市供热管理局发放给银丰公司的挖掘占用城市道路许可证、2014年12月26日银丰公司向烟台市自来水公司提出的公函、2015年4月8日银丰公司向烟台市城管局提交的关于红外线配套供水工程的申请报告、2015年4月14日烟台日报第05版烟台市政府的采购公告、2015年3月5日银丰公司向烟台市城市管理局提交的接水申请，以证明是因配套设施施工原因造成毕可如房屋未能按期交付。对上述证据，毕可如认为是银丰公司的工作不利，管理的办法不对，因此产生的问题，与毕可如无关。本院认为，银丰公司提供的上述证据，对其真实性，毕可如未提出异议，本院确认涉案房屋存在配套设施施工时间迟延的事实。一审法院认为：1.毕可如与银丰公司之间签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照诚实信用的原则依约履行。合同签订后，毕可如已依约支付给银丰公司购房款，但银丰公司延期至2015年4月30日才将涉案房屋交付给毕可如之事实清楚，对此银丰公司理应承担逾期交付房屋的违约责任。2.毕可如与银丰公司在合同及补充协议中明确约定，发生合同约定的需要据实延期的事项时，银丰公司应在发生之日起30日内告知毕可如。现银丰公司虽称已告知毕可如存在延期交房事由，但未向本院提供证据，毕可如亦不予认可，故对银丰公司上述抗辩理由，本院不予采信。3.关于逾期交房违约金的计算。毕可如与银丰公司签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定：银丰公司未按约定交付房屋，自合同约定的最后交付期限次日始至实际交付之日止，按日向毕可如支付已交付房价款万分之0.4的违约金。合同补充协议第十九条亦明确约定：《商品房买卖合同》所定违约金均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失；该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式尽量弥补损失；在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无须举证具体损失。虽然毕可如主张合同约定的违约金不足以弥补其实际损失，但双方在合同及补充协议中明确约定了双方不得以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”为由主张调整块金，根据当事人意思自治的原则，毕可如主张按照日万分之2.1的标准调高违约金，于约不符，于法无据，本院不予支持，仅能支持毕可如诉请中不高于合同约定部分的违约金，超出部分，不予支持。4.毕可如于2015年4月30日接收涉案房屋的行为，应视为双方以实际行为变更了合同约定的房屋交付条件。综上所述，银丰公司应以总房款285528元为基数，按照日万分之0.4向毕可如支付2014年7月1日至2015年4月30日间的逾期交房违约金共计3472.02元，毕可如诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限银丰公司于本判决生效之日起10日内支付毕可如逾期交房违约金3472.02元。二、驳回毕可如的其他诉讼请求。如果银丰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，由毕可如负担204元，由银丰公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据，本院查明事实同一审。本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人与被上诉人在签订的商品房买卖合同补充协议第十九条中对违约金的调整作出了明确约定的事实清楚，该约定并未违反法律规定或社会公共利益，依法应为有效，上诉人与被上诉人均应依约履行。一审法院据此作出认定，于法并无不当。上诉人认为该条约定显失公平的主张，与约不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，毕可如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由上诉人毕可如负担。本判决为终审判决。审 判 长  王云龙审 判 员  樊 勇代理审判员  李 安二〇一七年二月二十日书 记 员  辛婷婷