云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0702民初534号原告：江林，女，汉族，1986年3月23日生，大学本科文化，个体，住址辽宁省辽中县，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：闫兴为，云南滇西北律师事务所律师。被告：王仕琼，女，汉族，1980年10月25日生，大专文化，咖啡师，住址云南省丽江市玉龙纳西族自治县。原告江林诉被告王仕琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理，原告江林及其委托代理人闫兴为、被告王仕琼均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告江林诉称：被告承租了丽江市古城保护管理有限责任公司房地产分公司位于古城区光××号公房铺面转租给我，因公房不得转租，被告就与我在2015年7月6日签订了一份《合作经营协议》，该协议约定期限从2015年7月16日起至2018年7月16日共计三年，我交给被告��金27万元即每年9万元，被告负责向出租公房交租金，我于2015年7月6日通过农行打入被告卡号内租金27万元，被告写了收条一张。2016年2月份，被告应该交纳2016年的租金，但被告将我交纳的租金全部挪用未交给房管公司，房产经营分公司通知被告交，但被告无钱交，致使我铺面被关闭，被迫停业将近2个月，给我造成了严重损失，2016年3月14日，被告给我写了承诺书，保证我从2016年3月15日起能正常营业，他交清房租，如不能开业，被告归还租金21万元、借款4万元，违约金60万元，约定2016年5月3日前还10万元、8月31日前还款15万元，余款60万元于2017年3月13日还清，2016年3月底，分公司还是不让开门，我去问分公司，才知道分公司于2016年3月10日向被告发出了房屋收回通知，已与被告解除了《公房租赁合同》。无奈之下，我与分公司协商，分公司将该铺面直接租赁给我，因被告���2016年2月1日起就应当交纳租金。所以我与分公司的租赁合同就写成了2016年2月1日签订，又补交了租金，我多次向被告催要退还租金，被告才退还我8000元，故诉至法院。原告诉讼请求为：1、请求判令被告退还租金202000元；2、请求判令被告赔偿损失5万元；3、请求判令被告自2017年3月13日起至实际退还租金日止资金占用期利息按6%计算；4、本案诉讼费由被告承担。被告王仕琼辩称：涉案公房是我在2013年开始经营，前面的合同跟房管公司签了2年，以前经营的是咖啡和书画；后面到期后又签了5年，在过程中装修也投入了一些；打款时在农行门口，有原告母亲在，协议里的经营时间3年是属实的，因为我自己资金原因关闭了7-8天，但是我跟原告的合同还是有效的。房屋回收的通知是在9、10号，但是我跟房管公司的原始合同还在我的手��。还有写承诺书的当天，招商银行的三份贷款协议书、房产抵押清单、质押清单交给原告母亲才写的承诺。我办理营业证的时间是在2014年，现在法人还是我。写承诺书的第二天就去房管公司进行协调将钱交清，将原始合同交给房管公司后原告才与房管公司签订的合同。原告与公司签订的时间为4年6个月，是因为我将原始合同交给房管公司之后才变更的。承诺书是在迫于无奈的情况下写的。为支持原告的诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了五组证据。第一组证据：《合作经营协议》一份2页，拟证明双方在合同中的权利和义务；第二组证据：农行业务回执单、收条各一份2页，拟证明原告按照合同支付租金数额及收到的事实。第三组证据：房屋收回通知一份1页，拟证明被告未按约定支付租金，被出租方解除合同收回房屋的事实；第四组证据：承诺书一份2页，拟证明被告挪用租金未交，致使原告无法经营，被告承诺退还租金及承担违约的事实。第五组证据：丽江古城直管公房营业用房租赁合同一份7页，拟证明租用铺面被收回，原告重新签订租赁合同及交纳租金的事实。被告王仕琼对原告提交的证据的质证意见为：对第1、2组证据的三性无异议。对第3、4组证据的三性有异议，承诺书是在我被迫无奈的情况下写，房屋收回通知书房管公司没有直接发给我，不知道是怎么来的。对第5组证据是在我将原始合同拿给房管公司之后才变更的合同，因为以前与我有合约没有我的原件是变更不了的。本院对原告提交的证据的分析与认证：对无异议的第1、2组证据，本院予以确认。对第3、4、5组证据，真实性本院予以确认，对其证明力，本院将综合全案予以评判。被告王仕琼在庭审中向法庭提交了提交营业执照一份、古城准营证一份，证明2013-2015年就开始租赁了，没有租赁合同是办不了这些证件的，租赁期满后又续租的情况，续租是要在我同意的情况下将原始合同拿给房管公司才可以续签租赁合同的。原告江林对被告王仕琼提交的证据的质证意见为：对营业执照的三性无异议，确实是被告自己在2014年4月份办理的；对古城准营证的三性也无异议，房子以前确实是被告租的，也是被告办理的相关证件。本院对被告提交的证据的分析与认证：因原告对营业执照、古城准营证三性无异议，本院予以确认，但对其证明力，本院综合全案予以评判。根据已认定��有效证据及当事人的当庭陈述，本院确定如下法律事实：2015年7月6日，原告江林与被告王仕琼经协商一致，约定将被告王仕琼从丽江市古城保护管理有限责任公司房地产分公司承租的位于古城区光××号公房铺面转租给原告江林，因古城直属公房不得转租，故双方签订了《合作经营协议》，约定合作期限（实为转租期）为3年，自2015年7月16日至2018年7月16日止，合作费（实为转租费）为27万元。合同签订之前，原告江林于2015年7月5日通过农业银行转帐27万元给被告王仕琼，2015年7月6日，被告王仕琼出具收条一张，确认收到27万元“合作经营费”。在原告江林使用上述铺面期间，因被告王仕琼未能按期交纳房租，光义街12号公房铺面于2016年3月10日被丽江古城保护管理有限责任公司房产经营分公司收回，同年3月14���被告王仕琼向原告江林出具了承诺书一份，“承诺在2016年3月15日至3月25日保证江林正常营业，并保证合同期限内租金全部交清，如果不能正常营业，需归还租金21万元、违约金60万元，约定还款时间为：2016年5月3日前还10万元、8月31日前还款15万元，余款60万元于2017年3月13日还清。”此后，在被告王仕琼配合下，原告江林与丽江古城保护管理有限责任公司房产经营分公司签订了《丽江古城直管公房营业用房租赁合同》，由于本季度租金被告应当自2016年2月1日前交纳，故合同时间签订成2016年2月1日。截止目前，被告王仕琼归还了原告租金8000元。原告江林补交了王仕琼拖欠的4个月房租,每月房屋租金为3911元。本院认为，本案中，2015年7月6日，原告江林与被告王仕琼签订的《合作经营协议》，系双方自愿、平等、共同协商的基础上所签订的，内容符合法律规定，系合法、有效合同，双方均应当严格履行。双方签订的《合作经营协议》，从形式上看为合作经营，但从协议内容及《收条》上载明的“在经营期间，甲方王仕琼不得干涉乙方江林的营业所得”和《承诺书》“……如江林不能正常营业，则本人需归还租金21万元……”等内容来看，被告王仕琼未参与经营和盈利分配，不承担义务，不符合联营或者合作“共同经营、共担风险、共享利润”的形式特征，故原、被告双方实际形成了租赁关系，而非合作经营关系，故本院对被告王仕琼在法庭调查阶段认为“是合作经营关系”的辩解意见，本院不予采纳。原、被告双方���规避丽江古城保护管理有限责任公司房产经营分公司不得转租的规定，以“合作经营”之名义，行转租之实，虽违反诚实信用原则，但不违反国家法律强制性规定和禁止性规定，因此，在原告江林把房屋租金支付给被告王仕琼的情况下，被告王仕琼也应当将房屋按照约定提供给原告江林使用。1、关于退还租金的问题。本案中，因被告王仕琼没有及时向丽江古城保护管理有限责任公司房产经营分公司交纳房租，致使本案诉争的房屋被该公司提前收回，在此情况下，原告要求被告王仕琼退还租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。退还租金金额如下：270000元-〔270000元/年÷3年÷365天/年×238天(2015年7月16日至2016年3月10日)﹢8000元(已归还)〕=203315元，现原告主张202000元，且双方在《承诺书》中约定归还租金210000元，���告王仕琼已归还8000元，故本院支持202000元。至于被告王仕琼认为“原告与古城房产公司签订合同，是因为我将原始合同交给房管公司之后才变更的，我跟原告的合同还有效”的辩解意见，本院不予采纳。2、关于赔偿损失的问题。本院在庭审中查明，原告江林代被告王仕琼向丽江古城保护管理有限责任公司房产经营分公司交纳了4个月房租，房租每月3911元，计15644元，故该笔房租应当由被告王仕琼承担。由于原告江林未能提供因被告王仕琼的违约行为致使其遭受其他损失的证据，故对除补交的房租外的损失的诉请，本院不予支持。3、关于租金占用费的问题。现原告要求被告王仕琼承担按年利息6%计算资金占用费的问题，本院认为，原告的主张理由正当，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第��条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王仕琼自本判决生效之日起十日内退还原告江林房屋租金202000元；二、由被告王仕琼自本判决生效之日起十日内赔偿原告江林损失15644元；三、由被告王仕琼自本判决生效之日起十日内支付原告江林以房屋租金202000元为基数按年利率6%计算自2017年3月13日起至实际还清之日止的资金占用费；四、驳回原告江林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三��的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由被告王仕琼承担4000元，原告江林承担1080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  梁中华人民陪审员  和茂青二〇一七年十一月十三日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】