广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16818号上诉人（原审被告、反诉原告）：张波，身份证住址广东省广州市白云区。上诉人（原审被告）：刘卫红，户籍地址广东省广州市白云区。上述两上诉人委托代理人：钟建春，广东誉理律师事务所律师。上述两上诉人代理人：龙珊珊，广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社,住所地广东省广州市白云区。负责人：刘金垣。委托代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。原审被告：广州宏龙办公家具有限公司，住所地广州市白云区人和镇汉塘村云岗街8号之一。法定代表人：孙逸民，该公司经理。上诉人张波、刘卫红因与被上诉人广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社（以下简称东升经济社）、原审被告广州宏龙办公家具有限公司（以下简称宏龙家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法人民初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张波、刘卫红上诉请求：1、撤销一审判决，并发回重审；2、由东升经济社承担本案一、二审的全部诉讼费。事实和理由：一审判决对张波、刘卫红的反诉请求予以驳回是错误的，张波、刘卫红自承租了涉案厂房以后，在该厂址又加建了部分建筑物，厂房原有的建筑物在合同中已有明确约定，加建的建筑物及附属设施权属亦非常明确属张波、刘卫红。无论该建筑物是合法还是违章，但其使用价值及经济价值永远是存在的。正如东升经济社的厂房虽不是合法建筑物，但其仍然对外出租收取相应的租金，亦证明该建筑物虽然违章，但仍有价值利益。而东升经济社收回厂房的目的，根据其一审提供的证据还是要对外另行出租并谋利，并不是因为不合法而不使用，因此一审判决对张波、刘卫红的反诉请求不予处理是错误的。被上诉人东升经济社答辩称：一、涉案建筑物均属于东升经济社所有，不存在张波、刘卫红加建厂房的客观事实。二、涉案建筑物未取得有关的规划以及报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在一审结束前仍未取得建设工程规划许可证，法院应当认定该房屋租赁合同无效。因此本案应驳回张波、刘卫红的全部诉讼请求，请求维持一审判决。原审被告宏龙家具公司没有提交书面答辩意见。2015年8月7日，东升经济社向一审法院起诉请求：1、确认东升经济社与张波签订的厂房租赁合同、张波与宏龙家具公司签订的租赁合同均无效；2、张波、刘卫红支付自2014年5月份起至实际交还房屋之日的租金和滞纳金，宏龙家具公司对此承担连带责任；3、限令张波、刘卫红和宏龙家具公司搬出涉案房屋。本案受理费由张波、刘卫红、宏龙家具公司共同负担。一审法院认定事实：位于广州市白云区人和镇汉塘村云岗街8号厂房所在的土地属东升经济社农民集体所有的土地，该地块现行控规为非建设用地，按照现行土规，部分为交通水利用地，部分为林地，部分为园地，部分为其他农用地。东升经济社在上述土地上兴建厂房，将厂房出租给人和镇力旺鞋厂，该厂负责人为张波，双方于2005年3月5日签订《厂房租赁合同》，约定：力旺鞋厂租用东升经济社位于本市白云区人和镇汉塘村东升经济社的厂房及其附属设施，含简易厂房、仓库共1394平方米，厨房、宿舍等902平方米；租金为每平方每月4元，共计9514元每月，租金每五年递增10%；租赁期间为20年，自2005年3月1日起至2025年2月28日止；承租人在承租期内为生产所需，要在厂区围墙内兴建200平方米以下的建筑物的，需书面告知出租人并办妥手续，承租人有权进行分组转租；等等。涉案厂房租赁合同所涉的厂房并无取得建设工程规划许可证，张波承租上述厂房后，在厂区范围内的土地上加建了部分厂房、办公楼、仓库及附属设施，张波加建的建筑物及其附属设施也无取得建设工程规划许可证等报建证照。张波承租期间，将原东升经济社出租给张波的厂房及及后期加建的部分建筑物及其附属设施转租给宏龙家具公司，目前涉案厂房及张波加建的部分建筑物及其附属设施由宏龙家具公司实际管业。现东升经济社认为涉案厂房并无建设工程规划许可证，且张波自2014年5月起就拒交租金，故要求确认东升经济社与张波签订的《厂房租赁合同》以及张波与宏龙家具公司订立的转租合同均无效，并要求张波及其配偶刘卫红、宏龙家具公司交还涉案厂房并支付房屋占有使用费和滞纳金。张波则认为其承租期间投入了大量资金在厂区内加建部分建筑物及其附属设施，其与东升经济社签订的《厂房租赁合同》应当继续履行，即便无法履行，东升经济社也应赔偿其加建建筑物及其附属设施的资金损失及预期收益等各项损失800000元。张波还提出抗辩，其以“力旺鞋厂”的名义交纳租金，最后一期租金交纳至2015年9月份，并无拖欠租金之事。双方协商不成，遂成诉。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，东升经济社和张波均确认双方签订的厂房租赁合同所涉的厂房未取得建设工程规划许可证或者其他合法报建手续，根据上述司法解释的规定，东升经济社就未取得建设工程规划许可证的涉案厂房与张波签订的厂房租赁合同无效。张波将无效合同所涉的厂房转租给宏龙家具公司，其与宏龙家具公司订立的转租合同亦无效。涉案房屋租赁合同无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，因过错造成对方损失的，应当予以赔偿。故东升经济社要求张波将涉案厂房交还给东升经济社管业有理，一审法院予以支持，刘卫红和宏龙家具公司应当予以协助。东升经济社与张波签订涉案厂房租赁合同后，已经实际将涉案厂房交付给张波使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，东升经济社可请求张波参照合同标准支付房屋占有使用费。张波已经提交租金收据，证明其以“力旺鞋厂”的名义交纳租金至2015年9月，故房屋占有使用费自2015年10月起计至张波、刘卫红、宏龙家具公司将涉案厂房交还给东升经济社管业之日止，计算标准参照东升经济社与张波签订的《厂房租赁合同》约定的同时期租金标准（租金递增期间也应一并参照）。张波与东升经济社订立的《厂房租赁合同》无效，东升经济社依据无效合同要求张波支付滞纳金缺乏理据，一审法院不予支持。东升经济社确认其收取张波交付的保证金50000元，但张波并未要求返还，一审法院不作调处。东升经济社出租给张波的涉案厂房所在的土地属东升经济社农民集体所有的农用地等非建设用地，张波在租用涉案厂房期间，在该地块内进行非农建设，兴建建筑物及其附属设施，且无法提交其加建建筑物及其附属设施的权属证明和合法报建手续，故张波加建建筑物及其附属设施可能涉及违规用地或违法建设。张波反诉要求东升经济社赔偿其加建建筑物及其附属设施的投入损失，该部分反诉诉请涉及违法用地或违法建设，张波等当事人应当先向相关行政主管部门申请处理，以确定其加建的建筑物和附属设施的财产权益关系，故该部分反诉诉请不属于人民法院受理民事诉讼的范围，张波该部分反诉诉请本案不作调处。张波明知其与东升经济社订立的《厂房租赁合同》所涉的厂房并无建设工程规划许可证等证照，其对合同无效存在过错，但其仍投入资金进行经营，所产生的损失应当由其自行承担，故张波反诉要求东升经济社赔偿预期收益等损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。张波要求对其损失进行评估并无必要，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，于2016年8月4日作出判决：一、广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社于2005年3月5日与张波签订的《厂房租赁合同》无效，张波与广州宏龙办公家具有限公司订立的转租合同无效；二、于判决生效之日起十日内，张波、刘卫红、广州宏龙办公家具有限公司迁出位于广州市白云区人和镇汉塘村云岗街8号的厂房，并将厂房交还给广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社管业；三、于判决生效之日起十日内，张波、刘卫红向广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社支付房屋占有使用费（房屋占有使用费参照张波与广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社于2005年3月5日订立的《厂房租赁合同》约定的同时期租金标准计算，自2015年10日起计至涉案厂房实际交还给广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社管业之日止）；四、驳回广州市白云区人和镇汉塘村东升经济合作社其他本诉诉讼请求；五、驳回张波全部反诉请求。本诉受理费6944元、反诉受理费5900元，均由张波负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，东升经济社出租给张波的涉案厂房所在土地为东升经济社农民集体所有的农用地等非建设用地，张波承租期间加建建筑物及其附属设施的行为违反土地性质，因行政部门对违法建筑的处理影响对张波反诉请求的处理，故一审法院认定张波反诉请求涉及违法用地或违法建设，应由行政部门先行处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张波、刘卫红的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由上诉人张波、刘卫红负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年二月六日书记员  张 利