中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2016)最高法民再390号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：汕头超声电子（集团）公司。住所地：广东省汕头市金平区兴业路21号。法定代表人：许统广，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢昭龙，广东国源岭东律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：汕头市鼎和投资有限公司。住所地：广东省汕头市龙湖区金环路建南商场8座102号房。法定代表人：张少颖，该公司经理。委托诉讼代理人：李志海，广东泛尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林达祺，广东泛尔律师事务所律师。一审第三人：汕头市佑强制衣有限公司。住所地：广东省汕头市龙湖区衡山庄衡山中街2号。法定代表人：蓝明瑀，该公司董事长。一审第三人：汕头经济特区春源实业（集团）有限公司。住所地：广东省汕头市天山路北段春源工业村南座十楼。法定代表人：林显利，该公司董事长。再审申请人汕头超声电子（集团）公司（以下简称超声公司）与被申请人汕头市鼎和投资有限公司（以下简称鼎和公司）及一审第三人汕头市佑强制衣有限公司（以下简称佑强公司）、汕头经济特区春源实业（集团）有限公司（以下简称春源公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（2015）粤高法民二终字第968号民事判决，于2015年12月29日向本院申请再审。本院于2016年6月3日作出（2016）最高法民申228号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年1月9日公开开庭审理了本案。再审申请人超声公司的委托诉讼代理人谢昭龙、被申请人鼎和公司的委托诉讼代理人李志海到庭参加诉讼，一审第三人佑强公司、春源公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。超声公司申请再审称：（一）超声公司与春源公司签订的相关协议均已解除，对广州市海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层391.49平方米的房产（以下简称案涉房产）采取预查封措施错误。超声公司与春源公司就案涉房产先后签订了《广州市房地产买卖契约》、《广州市房地产买卖合同》，因春源公司一直没有缴纳相关税费，导致交易失效。2009年4月6日，超声公司与春源公司签订《解除房地产买卖合同协议书》，解除了以上房产买卖协议。在上述房产买卖合同已解除的情况下，原判决仍认定该房产买卖合同合法有效并作为查封依据，显然错误。（二）原判决认为超声公司与春源公司签订《解除房地产买卖合同协议书》属无权擅自处分查封财产，该认定缺乏事实和法律依据。广东省汕头市中级人民法院（以下简称一审法院）在2008年3月作出的对案涉房产的（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三《民事裁定书》（以下简称预查封裁定），没有送达给超声公司。超声公司直至2009年8月5日才收到预查封裁定，此前，预查封裁定对超声公司并未发生法律效力。一审法院在2008年3月作出的预查封裁定也未送达给春源公司。在整个案卷材料中，没有一审法院将预查封裁定送达姚小明的送达回证。春源公司、超声公司多次要求姚小明交还案涉房产，均被姚小明拒绝。认定姚小明受春源公司委托管理案涉房产也没有事实依据。因此，即使一审法院将预查封裁定送达给姚小明，也无法认定春源公司已知悉案涉房产被查封的情况。春源公司早已破产无力支付案涉房产高达上百万的税费，双方签订解除房产买卖合同合情合理。广州市海珠区房地产交易登记所在2010年7月30日给一审法院的复函也表示超声公司与春源公司解除案涉房产买卖协议合法。（三）原判决适用法律错误，并将导致国有资产流失。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，可以对案涉房产采取查封措施的必要条件是“申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付”。本案中，佑强公司、鼎和公司没有支付，也没有表示愿意向超声公司支付春源公司尚欠的剩余价款，而超声公司也从来没有表示同意剩余价款从案涉房产变卖价款中优先支付。原审法院以鼎和公司在诉讼程序中才作出的表示倒推原查封措施的正确性，属适用法律错误。超声公司是国有全资企业，案涉房产属于国有资产。对案涉房产的处置涉及审批及防止国有资产流失等问题。现在对案涉房产进行处置，超声公司必须承担案涉房产转让产生的100多万的土地增值费，该费用已远远超过超声公司转让案涉房产所得。因此，继续履行原房屋买卖合同丧失了签订合同的目的，也显失公平，涉及国有资产的严重流失。超声公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审本案。鼎和公司答辩称：（一）超声公司与春源公司之间的房屋买卖合同真实有效。超声公司与春源公司先后二次签订案涉房产的买卖合同，关于案涉房产的交易意思表示真实。春源公司已经支付绝大部分房款，超声公司也将该房产交付春源公司使用，而且双方也向广州海珠区房地产交易登记所递交了办理房产过户的审查手续。（二）超声公司与春源公司解除房产买卖合同的行为无效。2008年3月17日，一审法院裁定预查封案涉房产，相关的执行裁定送达了海珠区房管部门，鼎和公司与春源公司也以不同方式接受送达。直到2009年4月6日，超声公司才与春源公司签订解除房产买卖合同的协议。所以超声公司与春源公司的解除房产买卖合同行为是在一审法院对案涉房产依法进行预查封措施之后。案涉房产未办理过户是超声公司、春源公司均未缴纳税费导致的，并非春源公司单方面的过错。（三）超声公司主张案涉房产过户需缴纳的税费高达100多万没有事实依据。如案涉房产能够继续拍卖，过户到买受人手中需要办理两次过户手续。第一次是从超声公司名下过户到春源公司名下，应以50万元转让价款计税过户；第二次是从春源公司名下过户到买受人名下，才需按照拍卖成交价计税过户。原判决完全正确，请求驳回超声公司的再审申请。佑强公司答辩称：原判决事实认定清楚、法律适用正确，应予维持。佑强公司已将本案所涉债权依法转让给鼎和公司，该公司申请执行相关债权所产生的后果与佑强公司无关。春源公司未提交答辩意见。2013年1月15日，超声公司向一审法院提起诉讼，其请求是：1.撤销（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号执行裁定。2.终止对案涉房产的执行，解除查封措施。3.本案诉讼费用由鼎和公司承担。一审法院认定如下事实：案涉房产位于广州市海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层（面积391.49平方米），系1980年超声公司与广州住宅建设指挥部等单位合建取得的。1996年7月29日，超声公司与春源公司签订《房地产买卖合同书》，约定：超声公司以50万元转让案涉房产给春源公司，房产转让手续由双方派员共同向当地房产管理部门申办，申办所涉及房产转让应纳有关税费除土地增值费由超声公司承担外，其余税费均由春源公司负责；合同经双方签章并经当地房地产买卖主管机关审查批准后生效。合同签订后，春源公司依约分别支付了超声公司第一、二期房屋转让款30万元、18万元，尚欠第三期转让款2万元，超声公司也将案涉房产交给春源公司使用。1997年1月30日，广州市国土局房管局核准颁发穗房地证字第210907号《广州市房地产证》，权属人为超声公司。1998年1月12日，超声公司就案涉房产转让给春源公司向汕头市国有资产管理办公室作了请示。同年1月19日，汕头市国有资产管理办公室同意超声公司将该房产以50万元转让给春源公司。1998年3月17日，超声公司与春源公司就上述房产转让签订了（98）穗房买卖契字第（3750）号《广州市房地产买卖契约》，并经广州市房地产交易所监证，但没有办妥房产交易确认手续。2006年12月，超声公司与春源公司再次签订了《房地产买卖合同书》，约定：超声公司以50万元将案涉房产出售给春源公司，房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由双方各自缴交。2006年12月26日，超声公司与春源公司提供房产证（统字1306**）、买卖申请书、买卖合同、营业执照、法人代表证明书、委托书、测绘图等资料向广州市海珠区房地产交易登记所申请办理案涉房产的交易转移登记。该所立案受理（06交登08014808号）后于2007年3月19日审核完毕，并于3月22日出具相关的纳税单据。由于申请双方一直没有缴交相应税款，致该交易未办结。2009年4月6日，超声公司与春源公司签订《解除房地产买卖合同协议书》约定，超声公司收回案涉房产，春源公司已交纳的房屋转让款48万元抵作场地占用费不予退还，双方共同向广州市海珠区房地产交易登记所办理退件。2009年7月20日，超声公司与春源公司共同到广州市海珠区房地产交易登记所办理退件手续，7月30日，该所同意并给予办理退件。另查，原告中国工商银行汕头市分行（以下简称工行汕头分行）诉被告汕头颂尼克实业有限公司（以下简称颂尼克公司）、被告汕头经济特区春源工业村发展有限公司（以下简称春源工业村公司）、被告春源公司借款、抵押、保证合同纠纷一案，一审法院于2002年8月21日作出（2002）汕中法经一初字第33号民事判决，判决：一、颂尼克公司应付还工行汕头分行借款本金4500万元及利息、罚息、复息。二、工行汕头分行对颂尼克公司所有并提供抵押的生产设备等享有优先受偿权。三、工行汕头分行对春源工业村公司所有并提供抵押的厂房及相应土地使用权享有优先受偿权。四、春源工业村公司在其提供抵押的房产价值范围内对颂尼克公司未能清偿工行汕头分行的上述债务承担二分之一的赔偿责任。五、春源公司在上述第二、三项的物的担保以外对颂尼克公司上述第一项债务承担连带清偿责任。判决生效后，颂尼克公司、春源公司、春源工业村公司没有履行还款担保义务，工行汕头分行于2003年1月20日向一审法院申请执行，同年10月17日，一审法院裁定案件中止执行。2005年7月20日，工行汕头分行将该案债权转移给中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达公司广州办事处）。同年9月5日，中国信达资产管理公司将信达公司广州办事处享有的本案债权交由中国信达资产管理公司福州办事处接收（以下简称信达公司福州办事处）。2006年12月31日，信达公司福州办事处向一审法院申请变更其为申请执行人并恢复案件的执行，2007年1月12日，一审法院裁定变更执行人并恢复执行。同年3月28日，一审法院根据信达公司福州办事处的申请，裁定变更汕头市华欣达商贸有限公司（以下简称华欣达公司）为该案申请执行人。2008年1月15日，一审法院根据华欣达公司申请，裁定变更佑强公司为该案申请执行人。2008年3月17日，根据佑强公司的申请，一审法院认定春源公司向超声公司购买案涉房产的买卖行为已经广州市房地产交易所交易监证，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条、第十九条、第二十九条的规定，作出（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三民事裁定，裁定预查封春源公司向案外人超声公司购买的案涉房产。2008年7月1日，一审法院根据佑强公司申请，裁定变更鼎和公司为该案申请执行人。2009年8月5日，超声公司接到一审法院协助执行（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三民事裁定及协助执行通知书后，于2009年8月17日向一审法院提出执行异议。2012年12月20日，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、第二十六条的规定，做出（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号执行裁定书，裁定驳回案外人超声公司的执行异议。2013年1月15日，超声公司向一审法院提起本案诉讼。再查，1996年7月29日超声公司与春源公司签订《房地产买卖合同书》后，超声公司将案涉房产交给春源公司使用。2003年11月22日，春源公司委托姚小明对案涉房产进行管理，2008年3月17日，一审法院裁定预查封春源公司案涉房产，也委托姚小明进行管理。现案涉房产权属人虽然是超声公司，但案涉房产由姚小明管理、出租，姚小明每年向鼎和公司缴交五万元。诉讼期间，鼎和公司同意代春源公司向超声公司支付尚欠的二万元，并依照超声公司与春源公司签订的《房地产买卖合同书》，承担春源公司依合同约定应承担的责任。另外，2010年7月26日，一审法院去函广州市海珠区房地产交易登记所就案涉房产是否办理退件手续及办理退件的理由、依据进行征询。2010年7月30日，该所函复一审法院：2009年7月20日，超声公司与春源公司共同到该所办理完退件手续，该所认为由于申请双方未缴交相应税款，购买方仍未完全取得该房屋所有权，买卖合同解除后，当事人要求恢复原状，不属于转让的情形，故该所同意并给予办理退件手续。2013年6月19日，一审法院去函广州市海珠区房地产交易登记所就案涉房产是否办理了房屋权属初始登记或交易登记手续进行征询，2013年6月28日，该所函复该院：“经查明，海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层的房产以超声公司名义办理了产权登记，登记案号为统字130683号。2009年9月，上述房产的交易案件（06交登08014808号）已退案。目前该房产权属人仍为超声公司。”2013年10月29日，一审法院去函汕头市人民政府国有资产监督管理委员会就本案涉及国有资产处置的意见和建议进行征询，2013年12月4日，该委函复一审法院：“一、国资委是2005年4月成立的。二、案涉房产仍应属超声公司所有。其理由是：1996年7月29日超声公司与春源公司签订的《房地产买卖合同书》以及双方于2009年4月6日签订的《解除房地产买卖合同协议书》均为有效合同，双方应以最后签订的《解除房地产买卖合同协议书》作为履行依据；且双方已向广州市海珠区房地产交易登记所办理完毕退件手续。三、超声公司并非贵院（2003）汕中法执字第31号案件被执行人，贵院不应执行超声公司名下房产。恳请贵院从保护国有资产不受侵犯出发，根据本案的事实，正确适用法律，依法保护超声公司的合法权益。”一审法院认为，超声公司因不服（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号关于驳回其对案涉房产提出的执行异议的裁定，而起诉请求确认其对案涉房产享有权益并申请停止对该房产的执行行为。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，本案为执行异议之诉纠纷。本案双方当事人争议的焦点是超声公司是否对案涉房产拥有权利，是否能对抗执行行为的问题。一、位于广州市海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层房产（391.49平方米）登记的权属人虽为超声公司，但超声公司与春源公司于1996年7月29日签订了《房地产买卖合同书》，约定超声公司以50万元将案涉房产转让给春源公司，1998年1月19日，汕头市国有资产管理办公室也同意超声公司的转让行为。该合同签订后，春源公司依约付给超声公司48万元，超声公司也将案涉房产交付春源公司使用。后双方就案涉房产转让又先后签订了《广州市房地产买卖契约》和《房地产买卖合同书》，并经房地产交易部门监证、受理。上述合同系双方自愿签订，并无违法行为，合法有效。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，本案中春源公司已支付绝大部分房款并已实际占有该房产，鼎和公司也明确表示愿意向超声公司支付剩余价款并承担相关税费，故一审法院对案涉房产的查封合法有效。三、2009年4月6日，超声公司与春源公司签订《解除房地产买卖合同协议书》，约定超声公司收回案涉房产，春源公司已交纳的房屋转让款48万元抵作场地占用费不予退还。虽然案涉房产因未缴交相应税款而没有办理转让登记手续，但自合同签订后超声公司已将案涉房产移交春源公司，实际由春源公司占有、使用、收益和处分，春源公司已取得案涉房产的财产权利，且超声公司与春源公司签订的上述协议是在一审法院对房产采取查封措施之后，春源公司与超声公司解除合同的行为，属无权擅自处分被查封房产。一审法院查封裁定已送达房管部门公示，且根据本案事实，春源公司与超声公司的行为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，该协议有妨碍执行的行为，不得对抗鼎和公司。综上所述，本案鼎和公司是通过转让形式受让春源公司债权的，受让债权之后，鼎和公司享有向春源公司主张债权的权利。春源公司没有依法履行生效的法律裁判文书，鼎和公司申请对春源公司拥有权利的案涉房产采取强制执行合法，应予支持。超声公司所诉理由依据不足，其请求不足以对抗执行行为，一审法院不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、第二十六条的规定，于2014年9月9日作出（2013）汕中法民二初字第2号民事判决，判决驳回超声公司的诉讼请求。一审案件受理费8800元，由超声公司负担。超声公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，撤销（2003）汕中法执字第31号恢字3号异字第1号执行裁定，终止对超声公司所有的案涉房产的执行，解除查封措施；2.诉讼费用由鼎和公司负担。广东省高级人民法院对一审查明的事实予以确认。该院认为：本案系案外人执行异议之诉。超声公司主张一审判决有关《广州市房地产买卖契约》和《房地产买卖合同书》合法有效、案涉房产属春源公司所有的认定以及依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定对案涉房产采取预查封措施错误。对此，首先，关于《广州市房地产买卖契约》和《房地产买卖合同书》的法律效力问题。超声公司与春源公司就案涉房产转让事宜于1996年7月29日签订《房地产买卖合同书》后，春源公司支付50万元转让款中的48万元给超声公司，超声公司亦将案涉房产交给春源公司使用，此后经汕头市国有资产管理办公室审批同意，双方于1998年3月17日签订《广州市房地产买卖契约》并办理监证、过户等手续，但由于春源公司未能缴交案涉房产转让过程中产生的税款，导致交易失效，案涉房产未能过户登记至春源公司名下。为此，双方又于2006年12月重新签订《房地产买卖合同书》。经审查，上述《广州市房地产买卖契约》及《房地产买卖合同书》均在国有资产管理部门审批同意后签订，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，且经房地产交易部门监证，应认定为合法有效。其次，关于《广州市房地产买卖契约》、《房地产买卖合同书》是否应基于《解除房地产买卖合同协议书》而解除的问题。虽然春源公司与超声公司在2009年4月6日签订了《解除房地产买合同协议书》，但在该协议签订之前，一方面，春源公司已支付绝大部分转让款，并实际占有案涉房产，且自双方第一次签订买卖合同至今将近二十年，案涉房产除其价值随着房地产市场的发展而提升外，还有经营性收入，在此情况下，春源公司却与超声公司签订《解除房地产买卖合同协议书》，约定案涉房产由超声公司无偿收回，其已支付的转让款作为场地占用费而不予退还，与常理不符。另一方面，在双方签订《解除房地产买卖合同协议书》之前，一审法院根据原债权人佑强公司的申请裁定预查封案涉房产，相关民事裁定书已依法送达房地产交易管理部门。同时，一审法院亦告知了案涉房产的实际管理人姚小明，而姚小明是依据春源公司的委托管理案涉房产，由此应认定春源公司已知悉案涉房产被一审法院预查封，但其仍与超声公司签订《解除房地产买卖合同协议书》，显属不当。因此，一审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，认定春源公司与超声公司签订《解除房地产买卖合同协议书》解除案涉房产交易的行为，属无权擅自处分被查封房产，妨碍执行，由此不得对抗鼎和公司，并无不当。再次，关于应否解除案涉房产的预查封措施的问题。超声公司主张一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定对案涉房产采取保全措施适用法律错误，春源公司未向其支付剩余的转让款，鼎和公司直至本案诉讼期间才同意代春源公司向其支付剩余转让款并承担相关税款，且超声公司未表示同意剩余价款从案涉房产变卖价款中优先支付，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定的情形，不应依据该规定对案涉房产采取保全措施。对此，从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的具体规定及立法本意看，有关剩余价款支付的规定主要是基于保护第三人合法权益的考虑，避免第三人因人民法院的执行措施而无法足额收取转让价款，利益受损。本案中，超声公司收取绝大部分转让价款后，春源公司没有能力支付剩余价款及相关税费。虽然鼎和公司确未向春源公司支付剩余价款及相关税费，但本案所涉执行案件的申请执行人历经数次变更，鼎和公司成为申请执行人后，在本案诉讼过程中明确表示同意代为支付剩余转让价款并承担春源公司依合同约定应承担的责任，由此超声公司的权利有相应的保障，在此情况下，其不予接受或不同意从执行案涉房产变价款中优先支付上述款项，既不利于超声公司（第三人）权利的保障，亦不利于鼎和公司（申请执行人）权利的保障，与上述司法解释的初衷背道而驰。鉴于鼎和公司同意代为支付剩余转让价款并承担春源公司依合同约定应承担的责任，一审法院对案涉房产采取的预查封措施不需要解除。最后，关于超声公司主张的一审法院越权对案涉房产权属作出无效认定的问题。一审法院根据《房地产买卖合同书》的约定及案涉房产的实际状况，认定春源公司取得案涉房产占有、使用、收益和处分的财产权利，据此依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定对案涉房产采取预查封措施，并未直接认定案涉房产归鼎和公司所有，超声公司的上述主张理据不足，不应支持。综上所述，超声公司的上诉请求缺乏法律和事实依据，二审法院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由汕头超声电子（集团）公司负担。本院对于原审查明的事实，除本院另查明的事实外，予以确认。本院另查明：（一）原判决称，诉讼期间，鼎和公司同意代春源公司向超声公司支付尚欠的二万元，并依照超声公司与春源公司签订的《房地产买卖合同书》，承担春源公司依合同约定应承担的责任。通过查阅一、二审卷宗，并未发现鼎和公司曾做过如此或类似的表示。一审法院专门就该问题询问了鼎和公司，询问笔录显示，鼎和公司的委托诉讼代理人李志海表示：愿意代春源公司支付尚欠2万元购房款，承担房产过户税费，但超声公司应承担的税费由其自行承担。再审审查期间，鼎和公司提交一份《说明》，明确：1.鼎和公司同意在涉案房产拍卖价款中优先扣除春源公司尚未支付的购房余款人民币贰万元给超声公司；2.依据超声公司与春源公司2006年12月签订的《广州市房地产买卖合同》第六条的约定，鼎和公司认为超声公司应以50万元的交易对价按照签约当时国家及广州市的有关规定缴交卖方应缴纳的相关税费，鼎和公司同意春源公司应承担的买方税费在拍卖价款中予以扣除；3.关于超声公司与春源公司之间的涉案房产买卖合同所产生的包括违约责任在内的其他法律及经济责任，鼎和公司认为应由春源公司承担，不应由鼎和公司承担。再审庭审中，鼎和公司重申了以上意见。（二）通过查阅一、二审卷宗，未发现春源公司有委托姚小明管理案涉房产的证据。据一审法院的执行笔录可知，姚小明从2006年5月开始管理案涉房产，2007年3月之后，春源公司、超声公司多次找到姚小明要求其归还案涉房产。本院认为：综合超声公司的再审请求和鼎和公司、佑强公司的答辩意见，本案的争议焦点问题是案涉房产是否应当终止执行。具体包括两点：超声公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利；超声公司与春源公司签署《解除房地产买卖合同协议书》是否属于妨碍执行的行为。（一）关于超声公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利的问题。本案中，案涉房产尚登记在超声公司的名下，依据《中华人民共和国物权法》，应当属于超声公司的财产。民事强制执行，依法仅应当执行被执行人所有或者依法享有处分权的财产，不能执行第三人的财产。（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三《民事裁定书》载明：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条、第九条、第二十九条之规定，裁定预查封案涉房产。以上法律或者司法解释条文均未规定可以查封非被执行人名下的房产。该预查封裁定适用以上规定查封案外人超声公司名下的案涉房产属适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。依据这一规定，对第三人的财产采取查封、扣押、冻结措施应当充分保障第三人的合法利益不受损害。故适用该条规定，必须严格遵循相应的条件。本案存在三处不符合该条规定的情形：本案的申请执行人鼎和公司并未向第三人超声公司支付剩余价款；第三人超声公司不同意剩余价款从案涉房产变价款中优先支付；申请执行人鼎和公司是在案涉房产查封之后，在本案诉讼过程中才表示同意在案涉房产拍卖价款中优先扣除春源公司尚未支付的购房余款和本应由春源公司缴付的税费款项。故本案形式上不具备适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定的条件。更为重要的是，依据超声公司与春源公司的约定和相关规定，办理案涉房产过户，土地出让金、土地增值税等税费应当由超声公司负担。根据汕头市国土房管局土地出让金收款通知、银行现金送款单、缴款通知等文件、单据可知，相关税费应按照房地产的实时评估价值计算。如今，案涉房产估价已涨幅巨大，超声公司依约定在过户时需缴纳的相关税费已远远高于案涉房产的转让价款。依据春源公司在《解除房地产买卖合同协议书》中的自认并结合其他查明事实，案涉房产迟迟未过户导致土地出让金、土地增值税等税费激增的责任方在春源公司。在此情况下，若执行案涉房产，不仅不能充分保障第三人超声公司的权益，而且显失公平。综上所述，不论从形式上，抑或从立法精神上判断，本案均不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定。一、二审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条维持对案涉房产采取的预查封措施，系适用法律错误，应予纠正。（二）关于超声公司与春源公司签署《解除房地产买卖合同协议书》是否属于妨碍执行行为的问题。2008年3月17日，一审法院裁定预查封案涉房产，但一审卷宗中没有证据表明该院曾于超声公司与春源公司签署《解除房地产买卖合同协议书》之前将预查封裁定送达至该两家公司。相反，一审卷宗正卷中有一审法院民二庭致该院执行局的《征询函》，该函载明：“经查阅（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三卷宗，没有该裁定书送达或公告送达春源公司的依据，2009年8月5日送达给超声公司的是协助执行通知书。”一审法院执行局在相应的《复函》中称：“2009年8月5日，我院向超声公司送达了《协助执行通知书》，（2003）汕中法执字第31号恢字3号之三《民事裁定书》作为上述《协助执行通知书》的附件同时一并送达给超声公司。”超声公司称其直到2009年8月5日才收到一审法院的《协助执行通知书》并附有预查封裁定，该事实可以认定。本案中亦无其他证据可证实超声公司、春源公司在收到预查封裁定之前有其他方式应当知晓案涉房产已被预查封的事实。另外，一、二审卷宗皆未发现春源公司、超声公司有委托姚小明管理案涉房屋的证据。因此，难以认定超声公司与春源公司解除合同的行为妨碍了人民法院的执行。综上所述，原判决认定事实部分不清，适用法律错误，实体处理失当，应予纠正。超声公司的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、第二十六条之规定，判决如下：一、撤销广东省高级人民法院（2015）粤高法民二终字第968号民事判决、广东省汕头市中级人民法院（2013）汕中法民二初字第2号民事判决；二、不得执行广州市海珠区江南大道南路跃进新村四巷7号首层房地产（面积391.49平方米，《房地产证》穗房地证号210907号）。一审案件受理费8800元、二审案件受理费8800元，共计17600元由汕头市鼎和投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长汪治平审判员刘敏审判员孙祥壮二〇一七年二月二十七日法官助理赵珂书记员余嘉惠