上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初82972号原告石美莲，女，1981年3月19日生，汉族，住上海市浦东新区。原告顾伟清，男，1981年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告顾宇菲，男，2005年8月26日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人石美莲(系原告顾宇菲母亲)，住上海市浦东新区。上列三原告共同委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。被告汪燕杰，男，1971年1月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告唐妹娟，女，1971年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人瞿成，上海陆兵律师事务所律师。原告石美莲、顾伟清、顾宇菲与被告汪燕杰、唐妹娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年1月10日、1月25日两次公开开庭进行了审理。原告石美莲、顾伟清和三原告的共同委托代理人陈玲，被告汪燕杰及被告唐妹娟的委托代理人瞿成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石美莲、顾伟清、顾宇菲诉称，三原告原系上海市浦东新区祝桥镇航城三路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2015年11月27日，原告向被告汪燕杰借款120万元(人民币，下同)，借款期限为一年，双方为此就前述房屋办理了抵押权登记，汪燕杰为抵押权人。双方口头约定，如原告在借款到期后未能如期偿还债务，汪燕杰有权出售该房屋，扣除应偿还的借款之后超出部分返还给原告，故原告与汪燕杰办理了公证委托书，委托汪燕杰代为办理系争房屋转让事宜。之后，原告按月支付借款利息给汪燕杰。2016年11月初，原告得知汪燕杰在借款未到期的情形下，竟然已背着原告将房屋低价转让给被告唐妹娟。经查，原告方得知两被告于2016年9月9日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋交易价格为160万元，远远低于市场交易价格。事后，原告找汪燕杰进行交涉，汪燕杰称只要原告拿出200万元，系争房屋可以再过户到原告名下，如不同意则会马上将房屋转让出去，双方协商无果。原告认为，两被告在原告所借款项尚未到期的情况下恶意串通，以超低价出售房屋、索要高额利息等方式威胁原告，严重损害了原告的合法权益，故起诉至法院，要求判决确认原告与被告唐妹娟之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将上海市浦东新区祝桥镇航城三路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至原告名下。被告汪燕杰辩称，不同意原告的诉讼请求。原告签署公证委托书委托其出售房屋，故其代表原告与唐妹娟签订房屋买卖合同将系争房屋出售给唐妹娟合法有效，而其出借给原告的款项中有些亦是向他人所借，故出售房屋所得的款项已经用于归还他人的借款，因其与唐妹娟原系夫妻，双方为了少缴税才将房价做低，实际房价为200万元，不存在恶意串通、明显低于市场价格、损害原告权益的情况。被告唐妹娟辩称，不同意原告的诉讼请求。因汪燕杰不承担家庭责任，其与汪燕杰已于2012年离婚，不清楚原告欠汪燕杰钱款。2016年8月，其想为女儿准备婚房，汪燕杰告知其系争房屋的房东因债务纠纷委托其出售房屋，且表示已经告知房东，故其与汪燕杰签订了房屋买卖合同，实际成交价是200万元，目前已经支付了170万元，余款30万元约定交房以后支付。其与汪燕杰之间签订的房屋买卖合同合法有效，原告认为汪燕杰低价出售房屋应基于委托关系向汪燕杰主张。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告石美莲与顾伟清系夫妻关系，顾宇菲系双方所生之子。上海市浦东新区祝桥镇航城三路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积为124.37平方米)的原权利人为三原告，该房屋于2012年1月20日被核准登记至三原告的名下。2015年11月26日，原告石美莲的姐姐石雪莲出具一份《借条》给被告汪燕杰，载明借款金额为120万元，承诺于2016年11月26日之前归还。当天，三原告作为委托人出具《委托书》，称欲将属于三原告所有的系争房屋转让给他人，由于没有时间办理房地产转让事宜，故特委托汪燕杰代为办理房屋买卖过程中的相关事宜，委托事项如下：1、代为签订定金合同，签订房屋买卖合同；如有需要，办理房地产买卖合同公证，并领取公证书……3、办理房屋交接手续、房地产权利转移登记手续……5、代理买卖过户过程中其他的相关事宜……委托期限自二○一五年十一月二十六日起至二○一六年十一月二十五日止。该委托书经上海市浦东公证处作了公证。2016年3月3日，汪燕杰与顾伟清又签订了一份《抵押借款协议》，载明乙方因买房需要向甲方借款50万元，借款期限从2016年3月3日起至2016年6月3日止；乙方同意将合法拥有的位于航城三路XXX弄XXX号XXX室房屋作为该笔借款的抵押担保物。2016年9月9日，汪燕杰代三原告与唐妹娟就系争房屋签订了网上合同，约定房地产转让价款为160万元，于2016年12月31日之前办理房屋转让过户手续。合同对于款项交付、房屋交付时间等都未作约定。2016年10月29日，汪燕杰代理三原告作为转让人，唐妹娟作为受让人，双方办理了系争房屋的不动产登记申请手续。2016年11月7日，系争房屋被登记至了唐妹娟名下。2016年11月18日，汪燕杰将唐妹娟名下的系争房屋产权证以彩信方式发送给石美莲，之后双方进行协商，但未果。2017年1月3日，上海惠鑫房地产经纪事务所出具一份《证明》，证明系争房屋根据当前市场价成交价预估市值为396万元左右，单价为32,000元每平方米左右。另查明，系争房屋至今一直由三原告居住使用，并由原告交纳物业管理费、水费、电费和燃气费等费用。又查明，被告汪燕杰与唐妹娟原系夫妻关系，双方于2012年7月6日登记离婚。两被告签订房屋买卖合同后，汪燕杰于2016年9月26日转账支付给唐妹娟1万元，之后唐妹娟转账支付给汪燕杰35万元；2016年10月11日，汪燕杰先转账支付给唐妹娟8万元，其后唐妹娟转账支付给汪燕杰30万元，当天，汪燕杰又支付给唐妹娟12万元之后由唐妹娟转账给其10万元；2016年10月12日，汪燕杰支付给唐妹娟25万元，次日唐妹娟转账给其20万元；2016年11月19日，唐妹娟转账给汪燕杰9万元，之后，汪燕杰即转账支付给了唐妹娟9万元。2016年11月24日，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告称本案所涉借款的实际借款人为石美莲的姐姐石雪莲，因原告有房屋可以抵押，故被告要求原告出面签署了委托书，但对汪燕杰主张的借款数额有异议，原告及石雪莲总计只收到借款50万元，且之后石雪莲已根据汪燕杰的要求向汪燕杰及汪燕杰的朋友唐勇和潘军归还了本息313,000元，现两被告在借款尚未到期且未告知原告的情况下，恶意串通，将系争房屋以低价出售给唐妹娟，且唐妹娟实际并无支付房款对价，故涉案房地产买卖合同应为无效。被告汪燕杰表示，借款的实际使用人确为石雪莲，实际借款金额共计170万元，因石雪莲没有可抵押财产，故要求原告出面借款并签署委托书将原告的房屋抵押给其，但其未与原告约定过要待借款到期后才能处置系争房屋；至于借款细节，由于出借方式包括转账和现金支付，借款资金来源中包括其向朋友、亲戚的借款，且时间已久，故记不清了。石雪莲向其和唐勇、潘军归还了部分利息后，不再按约支付利息，故曾告知过石雪莲和原告如不还款其要处分系争房屋。原告对此不予认可，称汪燕杰在出卖房屋之后才与其联系告知其房屋已经出卖，原告遂与之进行商谈，因协商未果，才诉至法院要求解决。被告唐妹娟则认为，直至原告提起本案诉讼其才知道原告系向汪燕杰借款的债务人，原告与汪燕杰之间的债务纠纷与其无关。关于房款支付问题，两被告表示，汪燕杰转账支付给唐妹娟的钱款系履行双方离婚时签署的协议书。根据离婚协议的约定，汪燕杰应支付唐妹娟80万元，故在汪燕杰应收取的房款中进行抵扣。原告则坚持认为两被告之间不存在真实的支付房款行为。又，审理中，两被告确认，其俩离婚后，因双方还育有孩子，汪燕杰有时会去唐妹娟处居住，并支付家里的开支。另外，唐妹娟称，与汪燕杰签订合同前，汪燕杰曾说房东还住在房屋内，要等房东还清债务、其交清余款之后再搬离，其曾去系争房屋外面看过房屋，但未进入房屋查看，也未与原告碰过面。关于房屋交易价格，原告表示，涉案合同约定的房屋价格明显低于市场价格，经查，系争房屋当时的市场价值至少在396万元左右，明显是两被告恶意串通损害原告的合法权益。被告汪燕杰对上海惠鑫房地产经纪事务所出具的证明不认可，认为该房屋当时的市场价值为200万。被告唐妹娟则称，其与汪燕杰早已离婚，不存在恶意串通行为，因系争房屋为动迁安置房，且存在债权债务，交易价格才低于市场价值，其根据合同约定支付了相应的房屋价款并取得了系争房屋产权，故不同意将房屋返还给原告。审理中，被告唐妹娟向本院提供了一份汪燕杰代三原告与其签订的《房屋买卖合同》，以证明双方实际约定的房屋价款为200万元，该合同落款日期为2016年9月26日。以上事实，由原、被告的陈述及《委托书》、《公证书》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市不动产登记申请书》、《户籍档案摘抄资料》、《证明》、《收款收据》、《发票联》、银行卡交易明细清单等证据在案佐证。本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。本案中，根据现有证据和原、被告的陈述可知，原告向汪燕杰出具委托书是基于原告及原告姐姐石雪莲与汪燕杰之间的借贷关系，汪燕杰欲通过建立委托代理关系的方式，以出售系争房屋获得相应价款来保证债权的实现，这既有悖于我国民事法律代理制度的基本原则，也无法证明原告方有出售系争房屋的真实意思。即便原告确实同意出售其名下房屋，但根据本案查明事实可知，原告及被告汪燕杰对实际借款数额意见不一，汪燕杰作为债权人表示对借款细节不清楚有违常理，且汪燕杰在明知实际借款人为石雪莲且在石雪莲有实际归还欠款行为的情况下，未告知原告即与前妻唐妹娟签订合同将系争房屋出售给唐妹娟显属不当；其次，从两被告签订的合同内容来看，双方约定的房屋价款明显低于市场价值，且合同中对于房款支付、房屋交付问题等均未作约定。唐妹娟称已经按约支付了购房款，但本案现有证据表明，唐妹娟向汪燕杰付款前后均有汪燕杰支付或返还给其相同或相近数额的款项，审理中两被告亦自认双方离婚后仍有生活和经济往来，故对两被告辩称房款已按约实际支付的意见本院难以采信。关于房屋交付问题，两被告也未能作出合理解释。另外，唐妹娟称签订合同前其只至系争房屋外面看过，未去房屋里面实地查看，亦与常理不符。据此，涉案合同的签订和履行情况及合同内容约定均与正常市场交易习惯不符；此外，汪燕杰称已收到唐妹娟支付的购房款，则应将收取的房款交付给原告，但其没有交付。综上所述，本院认为，汪燕杰代理原告与唐妹娟签订的合同明显不符合房屋交易习惯且损害了原告的合法利益，两被告存在恶意串通的故意，故涉案合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告将系争房屋产权恢复登记至原告名下的请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告石美莲、顾伟清、顾宇菲与被告唐妹娟之间签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告唐妹娟于本判决生效之日起十日内协助原告石美莲、顾伟清、顾宇菲办理将上海市浦东新区祝桥镇航城三路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至原告石美莲、顾伟清、顾宇菲名下的手续。案件受理费19,200元，减半收取计9,600元，财产保全费5,000元，共计14,600元(已由原告石美莲、顾伟清、顾宇菲预缴)，由被告汪燕杰、唐妹娟负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  倪军燕二〇一七年二月二十三日书记员  唐 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。