长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0106民初1914号原告：中国人民解放军95988部队，住所地吉林省长春市西安大路2480号。法定代表人：孙兆福。职务：部队长。委托代理人：郭剑峰，沈阳军区长春法律顾问处律师。被告：绿园区大上海水煎包饭店（系个体工商户），住所地长春市绿园区×××**号。经营者：徐香梅，女，1954年9月9日生，汉族，住长春市南关区。委托代理人：崔红艳，北京盈科（长春）律师事务所律师。原告中国人民解放军95988部队诉被告绿园区大上海水煎包饭店租赁纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军95988部队委托代理人郭剑峰、被告绿园区大上海水煎包饭店的委托代理人崔红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月25日，原告与被告签订了《军队房地产租赁合同》，约定将原告位于长春市绿园区×××46号、建筑面积400平方米的房屋出租给被告做餐饮使用，租赁期至2016年1月31日止。被告在经营期间，又搭建了若干平方米的临时性用房。2016年2月1日合同期满，被告无理由继续占用并使用房屋至今。原告于2016年1月12日，向被告下达了《告知书》，明确告知被告“合同到期不续租”，并要求被告于2016年1月31日将权属归原告的房屋交还给原告。《告知书》下达后被告拒不交房，原告分别于2016年3月30日向被告下达《终止军队对外有偿服务告知书》、5月9日向被告下达《按期停止对外租赁告知书》，要求被告于2016年6月30日前，将所承租房屋及临时性用房交还。截止到起诉前，被告一直占用房屋，拒不交还。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，以及双方签订的《军队房地产租赁合同》的约定，特起诉至贵院，要求：1、判令解除原、被告于2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告立即交还租赁物和经营期间自建的临时性用房；3、判令被告支付原告房屋使用费自2016年7月1日起至交付租赁物止，每月按8333.00元计算；4、判令被告已向原告支付的10000.00元房地产租赁保证金原告不予退还；5、诉讼费用由被告承担。被告辩称，应驳回原告的全部诉讼请求，继续履行2015年1月25日的军队房地产租赁合同。原告起诉的诉讼请求第一项、第三项已经承认了双方签订了合法有效的租赁合同，被告亦提供了2016年1月至6月房屋租金的交费票据，说明双方同意继续履行合同，根据合同法236条，原、被告应继续履行租赁合同。根据双方签订的军队房地产租赁合同第9条，甲方只有因军事需要才可以提前终止合同，并且应该出具军队房地产管理部门核实的意见，现双方不存在任何解除合同的事由，故要求租赁合同有效，继续履行租赁合同。告知书未实际送达给被告，被告没有收到过对外停止租赁告知书的任何文书，原告未提前告知原告停止租赁合同，未履行提前通知义务，故租赁合同继续有效。开庭审理中，原告当庭提供了如下证据材料：证据1、《军队房地产租赁合同》，证明：1）原、被告双方于2015年1月25日，签订了《军队房地产租赁合同》；2）租赁期自2015年2月1日起至2016年1月31日止；3）年租金10万元；4）按照合同约定甲方因军事需要，乙方必须一个月内无条件交还租赁物，其他互相不补偿。被告质证：真实性没有异议，证明内容有异议，甲方要求解除租赁合同已经通过甲方的收费行为默认继续履行，并且约定租期一年，根据交易习惯，甲乙双方应继续履行一年的租赁合同，并且该合同第6页第16条明确写着“甲方无其他使用需要，无建设规划需要等原因，此合同到期后继续按原条款执行”所以租赁期限应继续履行一年，应当自2016年1月31日至2017年1月31日。并且甲方依据的第9条第1款部分条款显失公平，应予以撤销。乙方加盖房屋投入370万元，甲方要求无条件将所有财产交付给甲方，显失公平，并且军事需要解除合同需要军队房地产管理部门出具书面意见。证据2-1、2016年1月12日原告向被告送达的《告知书》，证明：原告明确告知租赁物到期后不再续签，被告负责人已经签字并盖章；证据2-2、2016年3月16日《约谈记录》，证明：原告于2016年3月16日再次与被告约谈，被告同意于2016年6月30日前交还房屋，并且承诺，绝对支持部队要求，按照时限将房屋移交部队，未尽事宜按照部队要求执行。被告质证：真实性没有异议证明内容有异议，从时间上看，两份文书均是1月份、3月份，我方向对方缴纳的租赁费票据是4月11日，说明甲方已经同意我方继续承租，并且收取租赁费用，并且该告知书和约谈记录经代理人与经营者徐香梅核对，其本人体弱多病一直在外地疗养并不确定是否送达其本人。所以告知书并不能证明甲方要与我方解除租赁关系，并无法证明已经提前尽了告知义务，且通过原告后期（2016年4月份）的收费行为已经推翻该两份文书。证据3、《终止军队对外有偿服务告知书》、《按期停止对外租赁告知书》，证明：原告于2016年3月30日、5月9日两次向被告下达了《告知书》，要求被告于2016年6月30日前终止《合同》，交还租赁物，有被告签名和被告印章。被告质证：对真实性没有异议，但是对于徐香梅本人签字有异议，与我方当事人核实，其本人一直在外地疗养，部队并没有与其人进行约谈，因为日期是3月30日向我方送达告知，但是4月份又收取了我方的租赁费用，证明该份告知书已经作废，并且租赁票据上明确写的是到2017年6月30日，所以该两份告知书均通过甲方的事后行为已经推翻。证据4、总政、总后及军纪委后营[2015]78号通知、军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》[2016]58号，证明：1）停止空余房地产出租租赁，是国家和军委的指示要求，各单位要无条件服从；2）2015年底前，军以下部队全面停止租赁项目；3）凡已到期的对外有补偿服务合同不得再续签，与被告不再续签《合同》符合上级规定。（说明：因该证据在金棕榈案件中已经提供）。被告质证：文件是对内文件，我方并不知情。该文件只能证明是原告方上级部门对下级工作的指示并不具有对外效力，也不能证明其是军事需要有解除合同的必要。证据5、《大上海水煎包实测图》、《整改通知》，证明：1）2015年6月原告对大上海经营面积进行了测量，除承租原告的400平方米外，被告又临时建筑了778平方米的临时性建筑物；2）根据上述情况，原告于2015年6月23日向被告下达了整改通知，已告知其自建部分存在安全隐患，并要求整改，被告已签字盖章。被告质证：真实性没有异议，证明内容有异议，我认为与本案没有牵连，但是原告所说的加盖房屋的面积我方认可。整改通知与本案无关。证据6、个体工商户登记档案，证明：被告具备诉讼主体资格。被告质证：没有异议。被告当庭提供了如下证据材料：证据1：租赁合同三份（签订时间分别为：2008年、2011年、2015年），证明：原告与被告签订合法有效的租赁合同，双方承租关系已经维持多年，根据双方交易，租期最少一年，并且在合同中16条约定合同到期后继续按照原条款继续执行，无军事需要原合同继续履行，现不存在任何军事需要等情况，所以原告与被告应当继续履行2015年签订的合同.租赁期限为一年应到2017年1月31号。并且合同中部分条款（无偿收回加盖房屋，随时终止合同）属于显失公平条款，应当予以变更或撤销。原告质证：1）对三份合同真实性没有异议，对被告提供的最后一份2015年1月25日签订的合同恰恰可以证明原、被告双方租赁期至2016年1月31日，双方合同已经终止，此后双方并没有再次签订租赁合同，原被告双方不存在租赁关系，即从该时间起原、被告之间不存在租赁关系。2）按照被告提供的三份合同，均显示，甲方即原告因军事需要可以提前解除合同，解除合同后乙方应在一个月内无条件将所承租的房屋，即按本合同约定权属归甲方的全部财产归还给甲方，其他互不补偿。3）恰恰证明了原告的诉讼主张，最后一份合同第6条规定，乙方未履行合同义务的，甲方不予退还租赁保证金1万元。证据2：2016年4月11日有偿服务收费专用票据一张，证明：原告接受了被告给付的房租款41750元，并且也默认和被告继续履行租赁合同，根据236条规定租赁期间届满，承租人继续履行租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，所以原租赁合同有效，应当继续履行一年的租赁期限。原告质证：对该份票据真实性有异议，该份票据盖原告95988部队印章。该票据上明显显示收款日期是从2月1日至6月30日，即说明因为被告在合同到期后没有及时交还租赁物，原告是按照向被告下达的告知书及约谈记录收取的继续使用费用，并不是说被告所讲的租期一年的租金。证据3：向领导请示批函一份（原件在部队），证明：2007年5月16日被告加盖房屋及装修时经部队领导同意。包括赵政委，孙主任，崔部长等人签字同意装修房屋，所以原告如强行解除合同应当依据合同法解释，经出租人同意装修的，出租人要求解除合同，应当赔偿装修及加盖房屋的损失。原告质证：对该份证据真实性有异议，首先该份证据不是原件，第二该份复印件的主送机关是部队领导，并不是说部队领导就是原告部队，不能以此类推，故对该证据不予质证。证据4：现有房屋图片四张，证明：被告现承租面积加盖1000多平米，自2007投入370万至今还有230万未收回，图片证明现有房屋面积1000多平，远远超出出租面积，部分加盖装修的费用均是被告投入，原告无偿收回显示公平。原告质证：对该四组图片，第一组有北京烤鸭字样的图片真实性有异议，系复印件，按照证据规则不能作为证据使用。其他三组图片，第一从图片内容看，不能证明是被告经营的大上海饭店，第二，通过三组图片看，并不能证明被告的主张（已经加盖到1000平方米），不能仅通过图片证明加盖的面积。经审理查明，2015年1月25日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：原告将其所有的位于长春市绿园区×××46号建筑面积400平方米的房屋出租给被告做饭店使用，租赁期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止，年租金100000.00元；被告向原告支付房地产租赁保证金10000.00元；租赁期间的水、电、气、设备、物业等费用由被告承担；被告不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告。合同签订后，被告向原告交付租金100000.00元，保证金10000.00元。2016年1月12日，原告向被告下达《告知书》，明确告知该租赁合同到期后不再续签，租赁期满后，被告没有返还原告所租房屋，原告于2016年3月16日再次与被告约谈，被告同意2016年6月30日将房屋交还原告。2016年3月30日、5月9日又两次向被告下达《告知书》，要求被告于2016年6月30日前终止《合同》，交还租赁物。2016年4月11日，原告收取被告房租款41750.00元（收款日期2月1日至6月30日）。2016年6月30日到期后，被告仍然没有将租赁物返还原告，一直占据使用至今。现原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告于2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告立即交还租赁物和经营期间自建的临时性用房；3、判令被告支付原告房屋使用费自2016年7月1日起至交付租赁物止，每月按8333.00元计算；4、判令被告已向原告支付的10000.00元房地产租赁保证金原告不予退还；5、诉讼费用由被告承担。本案争议的焦点：原告的诉讼请求本院是否应予支持。依据审理查明的事实、本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下：原、被告双方于2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期至2016年1月31日，到期后双方没有签订书面租赁合同，但双方提供的证据体现，租期续延至2016年6月30日，被告所交的租金也交到2016年6月30日，2016年6月30日以后双方没有达成一致意见，租期没有续延，现原告要求被告交还租赁物的诉讼请求，本院予以支持，原告要求被告给付房屋使用费自2016年7月1日起至交付租赁物止，每月按8333.00元计算符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告要求判令解除原、被告于2015年1月25日签订的《军队房地产租赁合同》的诉讼请求，因该合同约定租赁期限至2016年1月31日，现租期已过，已履行完毕，租赁期限续延至2016年6月30日，双方没有签订书面租赁合同，双方又按约定履行完毕，无需解除。原告要求被告立即交付经营期间自建的临时性用房的诉讼请求，按照合同约定，合同到期应归原告所有，被告承认临时建筑了房屋，被告临时所建的房屋按合同约定应归原告所有，本院支持原告此项诉讼请求，被告临时所建的房屋以实际所建面积为准。原告要求判令被告已向原告支付的10000.00元房地产租赁保证金不予退还的诉讼请求，按合同约定，被告未履行合同约定义务，原告不退还房地产租赁保证金，被告庭审中所提供的证据不能证明被告违反合同约定义务，原告此项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告绿园区大上海水煎包饭店于本判决生效后立即交还原告中国人民解放军95988部队位于长春市绿园区×××64号（坐落号：空直吉字第××××号）的房屋（建筑面积400平方米）及其经营期间自建的临时性用房（以实际所建面积为准）；二、被告绿园区大上海水煎包饭店于本判决生效后立即给付原告中国人民解放军95988部队房屋使用费（自2016年7月1日起至被告交付所租房屋之日止，每月按8333.00元计算）；三、驳回原告中国人民解放军95988部队的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800.00元，由被告绿园区大上海水煎包饭店承担（于本判决生效后立即给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春人民陪审员  郭 力人民陪审员  李凤香二〇一七年二月十七日书 记 员  石 峰