上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初70689号原告(反诉被告)上海盛至隆投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人辛琦。委托代理人蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。委托代理人王喆，上海欧博律师事务所律师。被告(反诉原告)上海铠甲龙健身器材有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人姜萍。委托代理人姜俊，男。委托代理人唐正平，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海盛至隆投资发展有限公司诉被告上海铠甲龙健身器材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告上海铠甲龙健身器材有限公司依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年12月21日、2017年1月24日公开开庭进行了审理。原告上海盛至隆投资发展有限公司的委托代理人王喆、被告上海铠甲龙健身器材有限公司的委托代理人姜俊、唐正平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海盛至隆投资发展有限公司诉称，原告系阳光商都的有权方，于2015年与被告签订《阳光商都项目房屋租赁合同》，约定由原告自2015年7月1日起出租上海市浦东新区启帆路XXX号306、307、308房屋(以下简称租赁房屋)给被告，用途为儿童拓展、陶艺等手工类，建筑面积245.52平方米，第一年租金为每月人民币(以下币种同)21,351元，先付后用，每月20日支付。但被告自2016年初起就开始迟付租金，自2016年5月25日最后一次支付2016年3至4月租金以来，虽经原告催讨，但被告未有支付意向或行动，给原告带来经济损失。根据合同约定，被告经催告仍欠缴租金、物业管理费等应付款项达30天以上，应承担保证金金额一倍的违约金，并就滞纳金额承担0.5%日息的罚金，且原告有权解除合同并主张实际损失。事实上，被告不仅不支付租金，反而时常派人至原告处闹事，经原告报案后调解未果。由于被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、判令原、被告之间的房屋租赁合同于2016年8月3日解除；2、判令被告立即归还房屋；3、判令被告支付2016年5月1日起至2016年8月3日的房屋租金66,158.85元、2016年5月1日起至2016年8月3日的物业管理费10,265.76元、违约金64,053元(一倍保证金)及滞纳金12,456.33元，按照日租金三倍(21,351元*12*58*3/365)标准，从2016年8月4日算到2016年9月30日；4、判令被告支付至房屋实际归还之日止的房屋占用费，按照日租金三倍(21,351元*12*58*3/365)标准，自2016年8月4日至实际归还房屋之日止；5、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告明确诉讼请求：1、确认合同在2016年8月6日解除；2、被告支付2016年5月1日至2016年8月6日的租金68,264.70元；3、被告支付解除合同违约金68,264.70元及支付滞纳金(从2016年8月4日至2016年9月30日，按照日租金的0.5%标准，日租金的计算方式：21,351元*12月/365天)；4、被告支付房屋占用费，按照日租金三倍的标准，从2016年8月4日至2016年12月25日，日租金的计算方式：21,351元*12月/365天*3。被告上海铠甲龙健身器材有限公司辩称，同意合同自原告起诉之日起解除。不同意原告的其余诉讼请求。2016年5月1日起至2016年8月3日的房屋租金66,158.85元、物业管理费10,265.76元，被告对金额都确认，但不同意支付，双方曾经协商达成一致予以免除。违约金金额没有异议，但认为不应该承担。滞纳金算法有异议，也不同意承担。同意按照正常的租金标准支付占用费，不同意原告的算法。事实方面，5月份之前的房租已经付了，6、7月份的房租确实没付，是因为当初商场允诺6、7月份开业率达到70%，但是并没有达到，所以商场许诺给予两个月房租的补贴。原、被告沟通的时候原告从未说过要终止合同，直到8月3日停电才知道的。反诉原告上海铠甲龙健身器材有限公司诉称，2015年8月4日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》二份，约定由反诉原告承租租赁房屋及启帆路XXX号XXX室房屋(另案处理)，租赁期为2015年7月1日至2020年9月30日止，其中2015年7月1日起至2015年8月31日止为装修期，2015年9月1日起至2015年12月31日为经营租金优惠期，装修期优惠期内反诉原告共需向反诉被告支付租金100元，自2016年1月1日至2017年9月每月租金为21,351元，之后按比例上涨，首期租金为本合同签订后5个工作日内支付，其余租金支付为前个月的20日前，反诉原告另支付保证金64,053元。2016年8月10日，反诉被告违反合同约定停止向反诉原告供电，致使反诉原告经营场地无法正常经营，反诉原告遭受营业损失、会员退卡等经济损失。另外由于反诉被告违约行为，在合同解除后反诉原告投资设备、房屋装修均有程度不同的损失。为维护反诉原告的合法权益，故起诉：1、解除反诉原、被告订立的房屋租赁合同；2、判令反诉被告退还保证金64,053元；3、判令反诉被告偿付违约金64,053元；4、判令反诉被告赔偿经济损失346,972.50元，具体构成：营业损失2015年11月到2016年7月，按照每月13,500元标准计算、客户退款1,737.50元；员工工资2016年8月到2016年11月34718元、设备费用26200元*80%，按照五年期折算、房屋装修损失96,300%2B27,000(空调费)共计123,300元*90%，上述金额合计411,025.50元；因被告已经主张了违约金64,053元，但是该违约金不足以弥补被告损失，故扣除违约金后我们再另外主张损失346,972.50元；5、本案反诉费用由反诉被告负担。反诉被告上海盛至隆投资发展有限公司辩称，对反诉请求不认可。同意合同在2016年8月6日解除。由于反诉人迟延支付租金，是反诉原告违约，反诉被告是按照合同约定进行停电处理，反诉被告并未违约，故不同意其余所有反诉请求。反诉被告确实收了保证金64,053元，依据合同第5.2条，同意退还保证金，但认为执行时应该抵扣反诉原告应当支付给反诉被告的相应费用。经审理查明：上海市浦东新区启帆路XXX号306室房屋登记在俞国奇名下；上海市浦东新区启帆路XXX号307室房屋登记在黄晖、宋永美、顾萍名下；上海市浦东新区启帆路XXX号308室房屋登记在刘沛名下。2015年8月4日，原、被告就租赁房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告承租租赁房屋，建筑面积为245.52平方米，经营儿童拓展、陶艺等手工类。合同第三条约定，租赁期限自2015年7月1日至2020年9月30日；双方办理房屋交接手续日期为2015年7月1日；自2015年7月1日至2015年8月31日为装修期，2015年9月1日至2015年12月31日为经营租金优惠期，装修期、经营租金优惠期被告共需向原告支付租金100元，该租金应当与首期租金同时支付，同时仍需缴纳物业管理费及其他费用，如被告原因导致合同提前终止，被告应在合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补缴装修期的全部租金。第四条约定，租赁期内租金自2015年7月1日至2017年9月30日，月租金为21,351元；自2017年10月1日至2019年9月30日，月租金为25,085元；自2019年10月1日至2020年9月30日，月租金为29,328元；首期租金为计租日起至第一个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准(日租金标准为月租金标准/30日)的乘积计算，除首期租金外，其他交租期固定均按每一个完整的自然月(即每月的第一日至最后一日)为一个交租期，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前(遇法定节假日自动顺延)向原告一次性足额支付下个交租期的固定租金，首期租金(2016年1月1日至2016年1月31日租金)应于合同签订后5个工作日内支付，应缴租金为21,351元。第5-1条约定，被告于签署合同后五个工作日内向原告支付三个月租金64,053元作为履行合同义务的保证金。第5-4条约定，被告应于每月的10日前向原告委托的物业公司支付物业管理费及其它应付费用，装修期管理费为5/平方米/月，总计为每月1,228元，租赁期物业管理费为13.50/平方米/月，总计每月3,315元。第八条约定，除原告同意被告续租外，被告应在合同租期届满或提前终止后的7日把租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按合同规定，在与原状一致或原告书面认可的干净、整洁和标准的可租用的良好使用状态下交还原告，该期间内被告须按照4.30元/日/建筑平方米标准向原告支付房屋占用费，同时被告须持续向物业管理公司支付被告以签署状态实际返还租赁房屋之日止的物业管理费及能源费，若被告未按约定的时间将租赁房屋返还原告，则被告赔偿原告因此遭受的一切损失，包括但不限于原告应迟延向新租户交付租赁房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等及租赁房屋占用使用费(房屋占用使用费每日按合同约定的最近十二个约定的平均日租金的三倍计算)。第十三条约定，被告联系地址为上海市青浦区淀山湖大道218号030-031，授权代表或指定收件人为刘丹，有关文件和通知，使用传真发送的，在发出后视为收讫，使用挂号信发出的国内邮件，在挂号信寄出三日后视为收讫，任何乙方之传真号码或地址如有变更应及时以挂号信行使通知另一方，被告上述联系地址自本合同第三条规定的租赁起始日起，自动变更为该房屋，房屋如配置传真，传真号码亦指定变更为该房屋所配置号码。第14-3条第11项约定，被告逾期支付租金、物业管理费或合同项下任何应付款累计超过30天，经原告书面催告后仍未缴纳的，违约方应向守约方按保证金1倍支付违约金，给守约方造成损失且支付违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，同时守约方有权书面通知违约方解除合同。第15-2-3条约定，若被告逾期支付合同项下任何款项，原告除可依据合同第14-3条规定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：(1)提前被告就其延迟支付至应付款项支付滞纳金，其中租金、保证金、管理费之滞纳金按每日0.5%计收，其他设施费用之滞纳金按每日0.5%计收；(2)如非原告造成的被告拖欠管理费、设施费用，并在原告向其发出催款的书面通知后1日内仍未缴付的，原告有权停止向租赁房屋供应水、电或电话或项目内之其他公共设施及服务或采取其他合法的措施、行动，直到被告前述违反得到更正，且该等权利的行使不影响原告在此期间内被告收取租金和管理费的权利，原告对此产生的一切费用(包括但不限于抽重新接驳水电服务供应的费用)及被告因此而蒙受的任何损害不承担任何责任。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告。后双方另行签订《房屋租赁合同》补偿协议，约定在被告按约支付保证金及首月租金，并配合原告进场办理相关手续，顺利进场装修，不晚于2015年9月1日对外营业的前提下，原告同意免除被告2015年10月1日至2016年9月30日运营期间的物业管理费。2016年7月14日，原告向被告上海市青浦区淀山湖大道218号030-031地址发送房款催告函；并于2016年8月3日向上述地址发送租赁合同解除函，该两份函件均遭退信。2016年12月25日，被告将租赁房屋返还给原告。另查明，被告于2015年8月12日向原告支付保证金64,053元及一个月租金21,351元；2016年4月18日向原告支付一个月租金21,351元；2016年5月25日向原告支付二个月租金42,702元。2016年6月22日，被告工作人员夏多伟签收编号为XXXXXXXX的发票，发票内容显示为原告收被告租赁房屋2016年3月、4月租金42,702元。庭审中，被告申请证人出庭作证，证人主某陈述内容基本一致，即阳光天地商场曾对全体商户作出过承诺，统一给予所有承租户二个月租金补偿，具体为以购买各承租户相当于两个月消费券的形式签订采购合同，由商户与原告签订采购协议后，分期支付补偿款，但相应租金正常缴纳，杜峰系阳光天地商场负责人。审理中，原告称被告承租的租赁房屋是商场的一部分，商场已于2015年12月底2016年1月初开业，在被告不缴纳租金后，确实于2016年8月依据合同采取了停电措施；对于收取的租金，原告表示根据其向被告出具的收据等证明，其收取了被告自2016年1月1日至2016年4月30日的租金。被告则称，被告与原告公司杜峰邮件往来中被告同意2016年2、3月份租金在8月31日前付清，被告已支付的租金应为2016年1月及4月至5月的租金，之后部分租金因商场承诺以采购服务的方式进行补偿，并向每个商户发送了采购服务合同，被告只是未签字，同时被告提交了被告员工与杜峰的往来邮件、空白采购合作协议、原告与案外人签订的采购合作协议复印件等，并提交被告采购相应游艺设施、工程合同、微信往来记录等主张其损失；其中被告提交的杜峰发给被告刘丹之间邮件显示“1、允许贵司暂时不支付2016年2月份及2016年3月份租金，但贵司所欠前述租金款必须于2016年8月31日前付清，否则，我司保留解除租赁合同并追缴相关滞纳金的权利……请贵司于2016年4月12日之前支付2016年4月份租金，并按合同约定于2016年4月20日之前支付2016年5月份租金，否则，我司保留解约并采取法律途径追缴贵司所欠租金、滞纳金等相关费用的权利。”原告对被告提交的证据该部分证据均不予认可，对杜峰身份亦不予确认，对于被告支付的保证金愿意在双方合同解除后返还，但在执行时应抵扣被告应向原告支付的租金等。上述事实，由上海市房地产权证、房屋租赁合同、付款催告函和租赁合同解除函及退信凭证、补充协议、公证书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就租赁房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。之后，原告将房屋交付被告，被告理应按照合同约定按时支付租金。被告提出其就合同履行中租金支付、补偿等与原告达成过一致意见，但原告对此不予确认，被告亦未进一步进行举证，故对被告该主张本院不予采信。对于被告已支付的租金，根据原告确认内容及开具发票情况，本院确认被告支付的租金相应期间为2016年1月1日日至2016年4月30日。本诉部分，鉴于被告未按时支付租金，原告有权依据合同要求被告支付租金及滞纳金，并按照合同约定行使合同解除权及要求被告承担违约责任。被告虽称杜峰系原告工作人员，但原告予以否认，且被告亦未对杜峰身份进一步举证，故被告对于杜峰系原告工作人员，有权代表原告作出相应承诺的主张，本院难以采信；即使如被告所述杜峰系原告工作人员，但根据杜峰发给被告的邮件，其同意原告暂缓缴纳2、3月份租金是有前提的，被告亦未按照杜峰的邮件内容履行，故造成双方合同解除责任仍在被告。被告称原告承诺以免除租金形式对其进行补偿，但根据被告提出的证人陈述，补偿应与原告签订相应合同，且租金仍应正常支付，故被告未按约支付租金，原告享有合同解除权。对于合同解除的日期，原告虽向合同约定的地址即淀山湖大道218号030-031号寄送了租赁合同解除函，但根据双方合同约定被告的送达地址已自动变更为租赁房屋，且该信函亦遭退信，故不能视为原告解除合同的意思表示已送达被告，但被告答辩时同意双方租赁合同于原告起诉之日解除，故对于双方合同解除日期本院确认为本案立案之日即2016年10月8日。对于原告主张的房屋占用费，双方合同虽约定了占用费的计算标准，但考虑到原告对租赁房屋采取了断电措施，之后亦无证据证明其已通知被告恢复供电，而断电事实对房屋实际使用产生影响，故对于房屋占用费本院酌情参照月租金标准予以计取。反诉部分，双方合同的解除系反诉原告未能按照合同约定缴纳租金所致，故由此产生的相应损失应由反诉原告自行负担；反诉被告同意返还反诉原告已收取的保证金，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海盛至隆投资发展有限公司与被告上海铠甲龙健身器材有限公司于2015年8月4日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月8日解除；二、被告上海铠甲龙健身器材有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海盛至隆投资发展有限公司自2016年5月1日至2016年8月6日租金68,264.70元；三、被告上海铠甲龙健身器材有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告上海盛至隆投资发展有限公司滞纳金(按照每日35.10元，自2016年8月4日起至2016年9月30日)；四、被告上海铠甲龙健身器材有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海盛至隆投资发展有限公司违约金64,053元；五、被告上海铠甲龙健身器材有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告上海盛至隆投资发展有限公司房屋租金及使用费(按照每月21,351元标准，自2016年8月7日起至2016年12月25日止)；六、反诉被告上海盛至隆投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内，返还反诉原告上海铠甲龙健身器材有限公司保证金64,053元；七、驳回反诉原告上海铠甲龙健身器材有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,864元，减半收取计3,932元，由原告上海盛至隆投资发展有限公司负担1,842元，被告上海铠甲龙健身器材有限公司负担2,090元；反诉案件受理费减半收取计4,213元，由反诉原告上海铠甲龙健身器材有限公司负担3,645元，反诉被告上海盛至隆投资发展有限公司负担568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一七年二月二十日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。