上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初25725号原告(反诉被告)：上海儒意货运代理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李ML，总经理。委托诉讼代理人：仇迎春，上海源法律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海骁龙电力科技有限公司，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路XXX号XXX幢XXX室(上海泰和经济发展区。法定代表人：马SL，总经理。委托诉讼代理人：石靓，上海市天华律师事务所律师。原告上海儒意货运代理有限公司(以下简称儒意公司)与被告上海骁龙电力科技有限公司(以下简称骁龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林霞独任审判。期间，骁龙公司提出反诉，本院经审核后予以受理，与本诉合并予以审理，并于2016年10月13日公开开庭进行了审理。儒意公司的法定代表人李ML及其委托诉讼代理人仇迎春、骁龙公司的委托诉讼代理人石靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)儒意公司向本院提出如下本诉诉讼请求：1.骁龙公司偿付解约违约金人民币63,333元(以下币种均为人民币)；2.骁龙公司赔偿装修费用24,666元；3.骁龙公司赔偿搬迁损失12,000元。事实和理由如下：2016年4月2日，其与骁龙公司签订《租赁合同》，合同约定骁龙公司将位于上海市闵行区景联路XXX号XXX号楼B座一楼102室(以下简称涉案房屋)面积为800平方米的厂房出租给其使用，租赁期限自2016年4月20日起至2019年4月19日止。合同签订后，其自2016年4月13日至同月25日对涉案房屋进行了装修。2016年5月1日，其入住涉案房屋，当月3日涉案房屋所在园区要求其搬离，其遂将此情况告知了骁龙公司，骁龙公司与园区进行协商，然未成。2016年5月4日，骁龙公司要求其搬离涉案房屋，并退还了其已支付的租金及押金。此后，双方就解除《租赁合同》进行了协商，在协商过程中，骁龙公司口头承诺赔偿其违约金、装修费、搬迁费。2016年5月20日，其找到了新的租赁场所，签订了新的租约。2016年6月15日，其将涉案房屋返还给骁龙公司。其认为，骁龙公司无故解除《租赁合同》的行为已构成违约，为维护其自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉请。被告(反诉原告)骁龙公司辩称，对儒意公司在诉称中所陈述的双方签约、付款、退款、搬离的时间节点及相关事实均无异议。唯一需指出的是，其在与儒意公司进行协商的过程中未作出承担违约责任的承诺，儒意公司亦未向其提出违约赔偿的主张。针对儒意公司的各项诉讼请求，其发表如下意见：首先，儒意公司擅自改变涉案房屋的用途，构成根本违约，此系导致《租赁合同》解除的原因。其次，涉案房屋完全符合合同约定的仓库使用目的，无需另行装修。儒意公司是为了满足其物流经营的需要，即超出合同约定的使用范畴而对涉案房屋进行装修，故其主张的装修费没有事实依据。事实上，儒意公司亦未能举证证明其在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，且装修费用与其所主张的金额一致的事实。儒意公司主张的搬迁损失无合同依据，且其相关损失金额无事实依据。最后，双方就解除《租赁合同》的事宜已达成一致意见，一方已退款，一方已搬离，涉案房屋在办理交接时只需书写交付房屋及钥匙，确实无内容可再书写。同时，骁龙公司向本院提出反诉诉讼请求：1.儒意公司给付房屋租金63,333元；2.儒意公司偿付违约金63,333元。事实和理由如下：其与儒意公司于2016年4月2日就涉案房屋签订《租赁合同》，合同约定由其将涉案房屋出租给儒意公司作为仓库使用，租赁期限自2016年4月20日起至2019年4月19日止。然自儒意公司承租后，园区物业巡查发现儒意公司将涉案房屋作为物流站使用，每天进出人员络绎不绝，车辆随意停放，物品堆放无序，存在极大的治安消防安全隐患。园区物业即告知其与儒意公司，园区内禁止经营物流公司，要求儒意公司立即搬离。其在签约时，已将涉案房屋所在的园区不得经营物流公司、蓝领公寓等业态的事项告知了儒意公司，儒意公司亦向其明确表示将涉案房屋仅用作仓库。综上，其认为，物流与仓库是两个完全不同的用途，儒意公司擅自改变涉案房屋的租赁用途，上述行为构成根本违约，理应向其赔偿违约金。同时，其与儒意公司协商解除了《租赁合同》，现儒意公司出尔反尔，向法院提起诉讼，故其亦无必要再做让度，无论法院认定何方违约，儒意公司均应支付占有涉案房屋期间的租金。审理中，骁龙公司变更上述第1项反诉请求为：儒意公司给付自2016年4月20日起至2016年6月16日止的房屋租金计59,337元。儒意公司针对反诉请求辩称，首先，双方在签订《租赁合同》时，骁龙公司对其经营范围包括物流是明知的。其次，骁龙公司于2016年5月3日已向其提出解除双方间的《租赁合同》，并要求儒意公司搬离。至此，儒意公司未再使用涉案房屋。2016年5月20日，儒意公司另与案外人签订《租赁合同》。同日起，儒意公司开始搬离涉案房屋，直至2016年6月15日全部搬离。综上，不同意全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，儒意公司给付骁龙公司租赁押金40,000元。2016年4月2日，儒意公司(作为承租方，签约乙方)与骁龙公司(作为出租方，签约甲方)签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将位于上海市闵行区景联路XXX号XXX号楼B座一楼102室，面积含公摊800平方(米)出租给乙方为仓库使用。租赁期限自2016年4月20日起至2019年4月19日止。租金为1.30元/平方米/天，年租金为380,000元。租金每季度支付一次，每次支付三个月租金共计95,000元，支付租金应遵守“先付后用”的原则，每次支付须提前15天，先缴费后用房。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付40,000元租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房进行非法活动，乙方从事经营的项目要符合国家法律法规要求并符合所在工业园区的要求。任何一方违约，将两个月租金作为违约金赔偿给守约方。有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：1.出租方违反合同约定，使承租人无法使用租赁房屋。2.未经出租方同意或有关部门批准，承租人擅自改变房屋用途。……7.甲方发现乙方存在安全生产隐患，且告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改。非合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的叁倍向甲方支付违约金，甲方有权没收乙方租赁保证金。为保证厂房的完整，乙方装修的部分以及添附物无偿归甲方。合同期满后，甲方有权要求乙方把厂房面貌恢复原样。本合同租赁期满以及因动迁等不可抗力因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和有关设施设备，包括乙方租赁期间进行的装修应保持原状，并且甲方有权要求乙方把厂房面貌恢复原样。甲乙双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前叁个月通知对方共同协商解决。合同对双方的其他权利义务作了约定。2016年4月12日，双方签订《消防防火安全责任协议书》。同日，骁龙公司向儒意公司出具房屋租赁押金40,000元的收据。2016年4月21日，儒意公司给付骁龙公司租金计95,000元。2016年5月3日，骁龙公司向儒意公司提出解除《租赁合同》，并于次日将收取的租金及押金共计135,000元汇入儒意公司的账户。2016年6月16日，儒意公司(作为乙方)与骁龙公司(作为甲方)办理了涉案房屋的交接手续，共同书写如下内容：乙方已于2016年6月16日下午将涉案房屋及2把钥匙归还甲方。另查明，骁龙公司曾向儒意公司发出一份《最后通知》，上载：“按照XX镇政府规定，与你方多次商量搬出无果，我方决定实施强制措施，对于你方残留在我厂区里的物品限2016-06-15日18时前搬清，逾期我公司当垃圾处理！搬东西期间必须有我公司人员监督！否则后果自负！”。又查明，2016年5月19日，案外人上海XM工业发展有限公司、上海XH置业有限公司向案外人上海索骏电力科技有限公司发出《停水停电通知》，上载：根据你司于2016年5月3日致我司的承诺书，位于景联路XXX号XXX号楼院内韵达快递公司未在承诺日期内搬离，故我司将于2016年5月19日上午10点整对2号楼进行停水停电措施，提前做好停水、停电准备工作。停水、停电造成的任何不良后果，我司概不负责。审理中，鉴于双方当事人在本诉及反诉中均存在违约金的诉讼请求，经本院释明，儒意公司表示不要求对违约金予以调整，骁龙公司表示如果法院认定其存在违约行为，要求法院根据本案案情予以调整。以上事实，由儒意公司提供的《租赁合同》、《消防防火安全责任协议书》、《收据》、《最后通知》、中国建设银行账号交易明细，骁龙公司提交的《停水停电通知》、交接房屋文书、网上银行电子回单以及双方当事人的陈述在卷佐证。审理中，骁龙公司向本院提供了文号为闵拆违办(2012)11号，文件名称为《关于开展对全区非法物流运输行业综合整治行动方案》，该文件中载有以下内容：为深刻吸取莘庄工业区火灾事故教训，切实消除非法物流、货代行为存在的严重问题，力争10月底前，关闭地区内各类非法停车场、取缔无证照经营物流运输、货运代理企业，整治异地经营物流运输、货运代理行为。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言,儒意公司与骁龙公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点为：骁龙公司向儒意公司提出解除《租赁合同》的行为是否构成违约？骁龙公司认为，仓库和物流是完全不同的两个概念和用途。首先，《辞海》第158页对仓库的定义是：1.用以储藏和放置物资的场所或建筑物。如工业企业中的材料仓库、成品仓库等。2.具有保管设备、经营商品存储的商业企业。涉案租赁合同中仓库是作为租赁用途，应适用第一种解释。同时，《辞海》第1806页对物流的定义是：商流的对称。商品流通过程中，商品实体运动的经济活动。如商品运输、储藏、包装、分类等业务活动。可见，物流的外延要大于仓库，它除了仓库的储藏功能，运输、包装、分类等业务均是它的核心业务，缺一不可。而储藏功能只是整个物流中的一个环节，且是服务于其他功能的。所以物流包含仓库的储藏功能，仓库却不可能包含物流的运输、包装、分类功能。涉案租赁合同明确载明用途仅有仓库一项，没有等或其他。其次，仓库是用来保管、储存物品的建筑物的总称，是为了物品静态的较长期的保管目的。而物流是以转运、配送为目的，是动态的，保管有效期是短期的。一个是静态的储存，一个是每天人来人往的发送，两者有着本质的区别。从一系列证据材料和庭审陈述来看，儒意公司承租涉案房屋完全用于开展物流业务，其使用涉案房屋的方式超出合同约定的使用范围，其行为构成违约。儒意公司认为，首先，其与骁龙公司就涉案房屋签订《租赁合同》时，骁龙公司从未告知其在园区内不能从事货运代理业务。其次，其作为货运代理公司，承租涉案房屋是用作仓库，仓库在使用过程中势必会有将物品搬入和搬出的情况。鉴此，其在履行上述合同过程中未有违约行为，骁龙公司提前解除《租赁合同》的行为构成违约。本院认为，首先，在整个审理过程中，未有证据显示骁龙公司告知儒意公司不得在涉案房屋内从事货运代理业务。其次，儒意公司的全称为“上海儒意货运代理有限公司”，既然政府部门早于双方当事人签约前已作出对货运代理企业需加强管理的批示，那么骁龙公司作为涉案房屋的出租方完全可以从儒意公司的名称中获悉该司从事的是货运代理，其对于是否可将涉案房屋出租给儒意公司应有充分的预见。最后，本院同意骁龙公司对于“仓库”及“物流”两个词汇所作的充分解释，诚如骁龙公司所称，物流的外延要大于仓库，它包含仓库的储藏功能。那么，儒意公司承租涉案房屋用作仓库，作为其从事货运代理业务中一个环节，显然并未违约。综上，本院认为，骁龙公司向儒意公司提出提前解除《租赁合同》的行为构成违约。基于以上理由，且《租赁合同》的签约双方已于2016年6月16日办理了涉案房屋的交接手续，合同业已解除的事实，本院对双方的本诉请求及反诉请求逐项作如下处理：一、本诉诉讼请求。关于第1项，即解约违约金63,333元。因骁龙公司提前解约行为构成违约，其理应向儒意公司承担违约责任。基于审理过程中，骁龙公司要求对违约金的金额予以调整，本院以儒意公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益及骁龙公司在处理解约事宜过程中已退还租金及押金的行为等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，酌定由骁龙公司承担违约金计45,000元。关于第2项，即装修费24,666元及第3项，即搬迁损失12,000元。鉴于双方在《租赁合同》中约定的违约金兼具惩罚性及补偿性，故儒意公司向骁龙公司主张的违约金在得到本院支持后，其不得就骁龙公司的同一违约行为再行主张损失赔偿。基于此，本院对儒意公司的第2项、第3项本诉请求均不予支持。关于儒意公司称双方在协商解除《租赁合同》的过程中骁龙公司曾承诺向其偿付违约金并赔偿其实际损失的主张，因骁龙公司对上述主张不予认可，儒意公司亦未向本院提供相关证据予以证明，故本院对儒意公司的上述主张不予采纳。关于骁龙公司抗辩称，双方在协商解除《租赁合同》的过程中，就合同解除的后果已达成一致意见，儒意公司亦未向其提出违约金的主张。本院认为，首先,从骁龙公司向儒意公司发出的《最后通知》的内容来看，双方明显存在分歧。其次,从双方交接房屋的文件内容来看，也只是简单地记录了交接房屋及钥匙的事实。最后,在整个审理过程中，未有证据证明双方对解除《租赁合同》的后果达成一致意见。鉴此，本院对骁龙公司的上述抗辩意见亦不予采纳。二、反诉诉讼请求。关于第1项，即房屋租金。从本院查明的事实来看，涉案房屋的租赁期限计自2016年4月20日，儒意公司于2016年6月16日与骁龙公司办理涉案房屋的交接手续，即儒意公司占有涉案房屋的期间近两个月。但考虑到骁龙公司于2016年5月4日即单方向儒意公司提出解除《租赁合同》，且从骁龙公司提供的《停水停电通知》来看，在上述期间，儒意公司虽然占有涉案房屋，但其对涉案房屋的使用受到了极大的影响，故上述期间的租金本院根据本案的实际情况酌定由儒意公司负担20,000元。关于第2项,即违约金的诉讼请求,因骁龙公司的行为构成违约，故该司要求儒意公司偿付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第二十七条、第二十九条之规定、判决如下：一、被告(反诉原告)上海骁龙电力科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海儒意货运代理有限公司违约金人民币45,000元；二、原告(反诉被告)上海儒意货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海骁龙电力科技有限公司人民币20,000元；三、驳回原告(反诉被告)上海儒意货运代理有限公司其他的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海骁龙电力科技有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,299.98元,减半收取计1,149.99元，由儒意公司负担517.51元，由骁龙公司负担632.48元。反诉案件受理费减半收取计1,416.66元，由儒意公司负担223.68元，由骁龙公司负担1,192.98元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一七年二月十日书记员  朱琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百四十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加。二、《最高人民法院%26lt;关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)%26gt;》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。