苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初5853号原告上海永升物业管理股份有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室。法定代表人林中。委托代理人宋传武，该公司员工。委托代理人李利群，该公司员工。被告陆志良。被告王华英。原告上海永升物业管理股份有限公司与被告陆志良、王华英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告上海永升物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人李利群和被告王华英到庭参加诉讼，被告陆志良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海永升物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业管理费19687.2元（包括管理费、保安费、保洁费、设备运行费），从2015年1月计算至2016年12月；2、判令被告支付滞纳金7185.8元（从2015年1月计算至2016年12月）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告按小区前期物业管理服务合同约定，对被告居住的XX花园小区进行物业管理。被告于2012年6月29日办理苏州市XXX区XX街XX号XX花园XX幢XXX室房屋交付手续。该房屋面积为315.52平方米。经该小区前期物业管理合同约定，每月物业管理费为820.3元。合计欠费24个月，共计物业管理费为19687.20元。被告入住后物业费仅支付至2014年12月，以后被告以种种理由拖欠至今。期间，原告多次进行催缴，但遭到被告拒绝，故原告诉至法院，望判如所请。被告王华英辩称：拖欠物业费是原告管理不到位造成的，所以我不支付，滞纳金没有法律依据的，不承担。被告陆志良未答辩，未提供相关证据。原告为支持其诉讼请求提供以下证据：《苏州市前期物业管理委托合同》及补充协议、《苏州市前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、房屋交付流程表、房屋登记证明、物业费催缴函，以上证据被告对真实性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证，可以作为认定本案事实的证据。被告为抗辩其主张提供以下证据：1.照片一组，证明小区绿化毁坏、公共设施毁坏，物业管理不到位；2.房屋漏水照片一组，证明房屋地下室漏水，物业服务不到位。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但原告认为其已履行了物业管理服务，其中地下室漏水是房屋质量问题，系房屋开发商或业主的责任，与其无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月上海永升物业管理有限公司（乙方）接受苏州旭辉高科置业有限公司（甲方）的委托，双方签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定由乙方对位于苏州市XXX区XX街XX号的XX郡南区小区提供物业服务，期限二年，自2012年7月1日0时起至2014年6月30日24时止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时本合同终止。合同第九条约定物业费的收费标准为小高层1.39元/月·平方米；别墅2.60元/月·平方米；商业3.19元/月·平方米；小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.7元/月·平方米，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。后双方于2014年5月又签订《补充协议》一份，约定鉴于该项目目前尚未成立业主委员会，为保持物业服务工作的正常开展，达成一致协议，包括：物业服务期限延长至XX花园成立业主委员会之日，即在该项目成立业主委员会之前，仍由乙方提供相应的物业管理服务。业主委员会成立后，没有续聘或解聘的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。2011年3月23日，上海永升物业管理有限公司与涉案房屋开发商苏州旭辉高科置业有限公司及被告陆志良三方签订《苏州市前期物业管理服务协议》，确认由上海永升物业管理有限公司对旭辉XX郡南区提供前期物业管理服务，该协议第一条约定：物业费的收费标准为高层：1.39元/月·平方米，代收代缴费0.70元/月·平方米；别墅：2.48元/月·平方米，代收代缴费0.12元/月·平方米；商业：2.85元/月·平方米，代收代缴费0.34元/月·平方米；会所：如经营则按商业标准收取。协议第四条第十一项约定：物业管理费按季交纳，交纳时间为每季度第一个月的10日前。协议第八条第三项约定：不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。另查明，被告陆志良、王华英于2012年6月29日的办理了苏州市XXX区XX街XX号XX花园X区XX幢XXX室房屋收房手续，其缴纳物业费至2014年12月31日，自2015年1月1日起被告未再交纳物业费用。2013年7月15日苏州市XXX区XX街XX号XX花园X区XX幢XXX室房屋登记至陆志良、王华英名下，建筑面积为315.52平方米，房屋性质为联排别墅。另上海永升物业管理有限公司于2016年11月经工商部门登记变更为上海永升物业管理股份有限公司，即本案原告。本院认为，上海永升物业管理有限公司、被告陆志良与苏州旭辉高科置业有限公司之间签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，以及上海永升物业管理有限公司与苏州旭辉高科置业有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》均系各自的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。被告作为该涉案小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定支付物业服务费等费用，缴费标准为2.60元/平方米·月（含代收代缴费），且物业费应自每季度第一个月的十日前缴纳，故自2015年1月1日起至2016年12月31日期间，被告应支付原告物业费19687.20元（计算方式：315.52平方米×2.60元/平方米·月×24个月），故本院予以支持；因原告按约提供了物业服务，被告拖欠物业费已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的金额，原告主张为7185.80元，应为3691.58元（315.52平方米×2.60元/平方米·月×300个月×30天×0.0005）。考虑到被告陆志良、王华英未缴物业费系事出有因，综合本案的实际情况，本院认为滞纳金以1500元认定较妥当，对原告的主张部分予以支持。对于被告辩称的其房屋地下室漏水，故不支付物业费、不承担违约金的辩解意见，本院认为，被告房屋地下室漏水，并非原告原因直接造成的后果，与原告无涉，故对被告的上述辩解意见不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告陆志良、王华英于本判决生效之日起十日内支付原告上海永升物业管理股份有限公司自2015年1月1日起至2016年12月31日期间的物业管理费（含代收代缴费）19687.20元及滞纳金1500元，合计21187.20元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：5484XXXXXXX2924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，减半收取236元，由被告陆志良、王华英负担165元，原告负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：1055XXXXXXXXX7676。审判员 邹 懿二〇一七年二月二十四日书记员 吴瑾琼