江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终4644号上诉人(原审被告)：徐州城置有限公司，住所地徐州经济技术开发区一号路以东，徐海路以北。法定代表人：孔德辉，该公司经理。委托诉讼代理人：苏静，江苏清韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于小功。上诉人徐州城置有限公司（以下简称城置公司）因与被上诉人于小功商品房销售合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2016）苏0391民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人城置公司的委托诉讼代理人苏静，被上诉人于小功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人城置公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效的，涉案房屋在2013年1月31日取得了交付使用通知书，具备交付使用条件，上诉人也实际通知被上诉人办理上房手续，双方之间订立的合同不具备解除条件。2、一审法院认定涉案房屋存在缺陷导致被上诉人不能实现正常居住生活的合同目的是错误的。上诉人的房屋不存在任何质量问题，房屋外门面房的裙墙高出房屋地面，也经过权威部门审批过，不存在影响通风采光的情形。上诉人也早就公示过了，并且门面房和涉案房屋都是2011年7月竣工的，被上诉人早就知道这一情形。3、即使需要解除商品房买卖合同，被上诉人也应当提前30日向上诉人发出书面解除合同通知，被上诉人于2013年6月提起本案诉讼，要求继续履行合同、排除妨碍，在2015年1月4日庭审中才变更诉讼请求要求解除合同。实际上被上诉人从2012年11月30日就取得了合同解除权，并不是一审法院认定的2013年1月31日，被上诉人请求解除合同超过了一年的除斥期间，解除权已经消灭。4、被上诉人在2014年1月7日庭审笔录中要求解除合同，但被上诉人没有缴纳变更诉讼请求的诉讼费，视为没有变更诉请。一审法院认定“是否需要缴纳由法院审查决定，不影响变更效力”，认定不对，即便存在减缓免的情形，也应当经法院院长审批，本案没有审批手续。5、被上诉人的解除权已经灭失，其主张的各项损失诉请不应支持。涉案房屋逾期交房原因在于政府的拆迁行为，属于不可抗力，上诉人没有过错，不应承担被上诉人的利息损失。6、被上诉人如认为房屋外面影响正常居住，可以诉请派出妨碍，由法院认定是否存在妨碍情形，而不能要求解除合同。被上诉人于小功辩称：1、上诉人交付的房屋与合同约定不符，其违约行为导致被上诉人不能实现合同目的，被上诉人可以解除合同。涉案房屋严重改变房屋外部结构，导致房屋类似地下室，严重影响房屋的通风、采光及居住安全。被上诉人多次与上诉人协商解除，无法修复。2、被上诉人主张的并非房屋本身存在质量问题，而是房屋外部构造给居住造成重大影响。被上诉人于2014年1月7日要求解除合同未超过法定的行使期限。于小功向一审法院起诉请求：请求判令解除双方当事人签订的商品房买卖合同（合同编号NO.0265448），判令城置公司返还购房款676347元、支付违约金6763.47元、赔偿首付款利息损失（按同期银行贷款利率，计算至判决执行之日）、赔偿房屋贷款利息损失（至判决执行之日止，依据银行结算为准）、赔偿因办理房屋买卖登记产生的各种税费损失11073元（契税10145元、登记费100元、档案资料查询费108元、证明费720元）。一审法院认定事实：城置公司与于小功于2011年4月12日签订商品房买卖合同（编号NO.0265448），约定于小功购买城置公司开发的坐落于尚东花园B15幢1单元304室的房屋；总房款为676347元，于小功在2011年4月15日之前支付房款206347元，余款47万元于2011年5月15日前以贷款方式付给城置公司；城置公司应于2012年8月31日前向于小功交付房屋，逾期90日，于小功有权解除合同，并要求城置公司支付已付款1%的违约金。合同签订后，城置公司分别于2011年3月8日、2011年4月12日、2012年3月30日出具收据3张，载明于小功分别交纳房款1万元、196347元、47万元。于小功为履行案涉合同，还先后缴纳如下费用：2011年4月7日缴纳城建档案资料查询服务费108元，4月12日缴纳房屋证明、查保及扫描费720元，4月13日缴纳房屋所有权登记费100元、房屋买卖契税10145元。于小功因涉案房屋办理了抵押贷款，贷款金额为47万元，等额本息还款，还款期限为360个月，自2012年3月8日开始还款。2012年8月31日，于小功验房时发现，案涉房屋南面、西面均有高出房屋地面1米左右的房屋或裙墙，致该房屋成半地下室状况。于小功多次要求城置公司拆除相关妨碍物未果，于2013年6月25日诉至一审法院，要求判令城置公司继续履行合同，拆除房屋前侧和西侧高出其购买房屋地平线以上的影响住房质量的障碍物以及判令被告因房屋无法居住迟延交房给其造成的损失。城置公司自认实际上房时间为2013年1月31日。2014年1月7日庭审时，于小功当庭以案涉房屋存在严重质量问题、不适宜居住为由变更诉请要求解除案涉商品房买卖合同并要求城置公司赔偿相关损失。2015年2月4日又以城置公司逾期交房为由要求解除该合同并要求公司返还购房款、支付违约金及赔偿贷款利息。一审法院认为：1、当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，双方当事人之间系商品房买卖合同关系，于小功为生活居住需要购买城置公司开发的商品房，于小功交付房款后，城置公司应提供符合居住条件的商品房。现城置公司提供的案涉商品房的紧邻外侧存在高出房屋地面裙墙等障碍物，异于一般房屋的外部建构，足以影响房屋正常居住使用。在双方签订的商品房买卖合同中并未载明上述情形，城置公司也没有证据证实已向于小功明确告知或于小功签订合同时已经知晓上述情形，故，应认定城置公司提供的房屋存在缺陷致于小功不能实现正常居住生活的合同目的，于小功有权要求解除合同。城置公司辩称案涉房屋已通过验收，不存在质量问题。一审法院认为，于小功主张的事实属于房屋外部建构是否合理问题，并非城置公司所称的房屋本身的质量问题，故对城置公司的抗辩主张不予采信。2、法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失。2012年8月31日于小功发现案涉房屋存在上述缺陷时，案涉房屋尚不具备交付条件；2013年1月31日城置公司通知业主上房，但未对案涉房屋的上述缺陷予以改造，致案涉合同不能正常履行，此时应视为于小功解除权的发生之日。故，于小功于2014年1月7日据此要求解除案涉商品房买卖合同，则未超过法定的行使期限。至于于小功是否需缴纳变更诉请的案件受理费，由法院审查决定，不影响其变更诉请的效力。3、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加。因双方约定合同解除后城置公司需按累计已付款的1%向于小功支付违约金低于原告的实际损失，于小功主张的利息损失确系在合同履行中实际发生，予以支持。案涉商品房买卖合同自2014年1月7日解除，城置公司应向于小功返还购房款676347元，并根据于小功的缴款时间赔偿利息损失，即按照人民银行同期同类贷款利率，以1万元为本金，自2011年3月8日起算；以196347元为本金，自2011年4月12日起算；以47万元为本金，自2012年3月30日起算，以上均计算至实际给付之日止。于小功主张的城建档案资料查询服务费、房屋证明、查保及扫描费、房屋所有权登记费等也是在合同履行中实际发生，城置公司应予赔偿；于小功主张的契税损失，在双方解除合同后可向税务机关申请退还，故对此项诉请不予支持。以上赔偿责任与违约金责任竞合，于小功同时主张违约金，没有法律依据，不予支持。遂判决：一、原告于小功与被告徐州城置有限公司签订的关于尚东花园B15幢1单元304号房的《商品房买卖合同》（编号NO.0265448）于2014年1月7日解除；二、被告徐州城置有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于小功一次性返还购房款人民币676347元，并赔偿相关费用损失人民币928元及利息损失（利息损失均按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止，其中以1万元为本金，自2011年3月8日起算；以196347元为本金，自2011年4月12日起算；以47万元为本金，自2012年3月30日起算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。本院认为，双方当事人的争议焦点在于是否享有合同法定解除权以及行使该权利是否超过除斥期的问题。根据合同法第九十四条第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，该条规定了合同一方当事人因对方的违约行为而无法实现合同目的的情况下可以行使合同的法定解除权。本案双方当事人争议的第一个焦点问题在于涉案房屋能够满足被上诉人的正常居住使用，实现被上诉人购买房屋的目的。房屋质量本身没有问题是房屋能够正常居住使用的最基本条件，在此基础上保证房屋的正常通风、采光、通行等也是购房人购买房屋的合同目的。通过对涉案房屋现场拍摄的照片，能够看出沿着涉案房屋一侧有裙墙，裙墙与涉案房屋地面的水平落差较大，客观上影响了涉案房屋的采光、通风、日照的居住条件，影响了被上诉人的正常居住使用。因此被上诉人有权行使合同的法定解除权。第二个焦点是被上诉人行使合同解除权是否超过除斥期间的问题。上诉人认为即便被上诉人取得解除权，但被上诉人自2012年11月30日就取得该权利，被上诉人在2015年1月4日才要求解除合同，超过了解除权行使的一年除斥期间。上诉人认为被上诉人解除权起算时间为2012年11月30日，依据的是合同约定上房时间为2012年8月31日，逾期交房超过90日买受人有权解除合同。上诉人所说解除权是基于其逾期上房事实出现产生的约定解除权，而本案被上诉人是基于房屋周围存在障碍物影响房屋正常居所行使的法定解除权。上诉人在2013年1月31日通知业主上房，从该时间起算一年的除斥期间，被上诉人在2014年1月7日以涉案房屋周围存在障碍物影响房屋正常居住为由要求解除合同，并未超过法律规定的除斥期间。关于利息损失的问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上诉人已经收取的购房款应当返还给被上诉人，购房款的利息属于法定孳息，应当自上诉人实际收取购房款之日起计算，一并返还给被上诉人。综上，上诉人城置公司的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10573元，由上诉人徐州城置有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年二月十七日书记员 许 丽