福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民再终字第12号上诉人（一审原告）郭谦，男，1952年3月27日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区。上诉人（一审原告）任淑贞，女，1954年7月9日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区。上述两上诉人的委托诉讼代理人丁文辉，福建熹龙律师事务所律师。上述两上诉人的委托诉讼代理人张明芳，福建熹龙律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）施克俊，男，1962年11月3日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人张金水，福建八闽律师事务所律师。被上诉人（一审被告）施金水，男，1958年5月29日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区。被上诉人（一审被告）施克忠，男，1964年12月5日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区。被上诉人（一审被告）施克香，男，1969年12月18日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区。被上诉人（一审被告）施玉珍，女，1967年7月12日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区。被上诉人（一审被告）施玉琴，女，1972年7月2日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区。上诉人郭谦、任淑贞因与被上诉人施克俊、施金水、施克忠、施克香、施玉珍、施玉琴等房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院作出的（2013）晋民再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭谦、任淑贞及其委托诉讼代理人丁文辉、张明芳，被上诉人施克俊及其委托委托代理人张金水、被上诉人施金水到庭参加诉讼。经本院依法传唤，被上诉人施克忠、施克香、施玉珍、施玉琴无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案审理过程中，被上诉人施克俊提供死亡户口注销单证明被上诉人王爱莲已死亡。王爱莲的继承人施克俊、施金水、施克忠、施克香、施玉珍、施玉琴已系本案被上诉人参加到本案诉讼中。本案现已审理终结。郭谦、任淑贞上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭谦、任淑贞的一审诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审根据晋安区宦溪镇南洋村民委员会出具的证明，认定施克俊等人在南洋村无住房，属认定事实错误。根据该错误认定认为讼争《卖断房屋协议书》有效，是错上加错，依法应当予以纠正；二、一审判决忽略了讼争房屋为农村私房的本质属性，无视《宪法》和《土地管理法》等法律法规设定的农村集体土地的成员权属性，适用法律明显错误，依法应当纠正；三、认定合同是否有效，应根据《合同法》规定进行，一审判决认为郭谦、任淑贞主张合同无效“有悖诚实信用原则”，进而驳回郭谦、任淑贞的诉讼请求，系适用法律错误，依法应予以纠正；四、物权是否变更不影响合同效力的法律规定不适用于本案纠纷，讼争合同依法应认定无效；五、不同集体经济组织成员之间买卖农村私房的合同，依法应当认定无效，这是司法实践中的共识，从法律实施的统一性角度而言，本案不应有例外；六、施克俊等即使没有宅基地，其作为南洋村的村民依法也只能向南洋村申请宅基地，而不能变相通过买卖行为获取鼓一村的宅基地。被上诉人施克俊、施金水辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律准确，判决结果正确，郭谦、任淑贞的上诉请求及理由缺乏事实依据和法律依据，并违反《民法通则》第四条规定和有关司法解释，有悖诚实信用原则，上诉请求不能成立。一、双方签订的《卖断房屋协议书》主体合格、双方自愿、意思表示真实，且没有违反法律与行政法规的效力性强制性规定，因而合法有效；二、双方的卖断房屋协议经过鼓一村村委会的同意和认可；三、施克俊等也是农村村民，法律、行政法规均没有禁止农村村民购买农村房屋和宅基地；四、双方签订的《卖断房屋协议书》已经履行15年，早已履行完毕。郭谦、任淑贞以合同无效为由诉求返还房屋，有悖诚实信用原则，不利于市场经济和市场交易的稳定；五、宅基地使用权和房屋所有权是否办理了过户登记并不是房屋买卖合同的有效条件，是否办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效；六、农民一户一宅，不是法律、行政法规的强制性规定，更不是效力性强制性规定，不影响买卖合同的效力；七、《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定不适用本案，本案双方的房屋买卖合同也不违反《中华人民共和国民法通则》第58条、61条的规定，也不违反《中华人民共和国合同法》52、58条的规定；八、自2000年成交以来，施克俊等人整个家族已被纳入鼓一村的村民管理范围，成为了鼓一村的长期居住的本村村民。请求驳回上诉人的上诉。被上诉人施克忠、施克香、施玉珍、施玉琴未发表答辩意见。郭谦、任淑贞向一审法院起诉请求：认定原审原、被告间签订的两份《卖断房屋协议书》无效;原、被告各自返还对方的财物，原告返还被告购房款人民币170000元，被告将两房屋及其土地使用证返还原告。福州市晋安区人民法院一审重审认为，《中华人民共和国房地产管理法》三十八条（2007年修订前为第三十七条）规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，其适用范围适于该法第二条所规定的“中华人民共和国城市规划区国有土地范围内”，本案讼争房屋位于集体土地范围内，该规定不适用于本案。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”，讼争房屋买卖合同由双方当事人协商后自愿订立，意思表示真实，订立时，经过了讼争房屋所在地的鼓一村委会的同意与认可，订立后，双方自愿履行交房、交证、付款义务，被告目前已在讼争房屋居住生活长达十多年，对房屋进行了修缮添附，参加了讼争房屋所在地鼓一村的一户一表改造，讼争房屋已成为被告长期、稳定的生活居所，没有发现被告在履行合同过程中存在其他违法行为，且除讼争房屋外，没有发现被告另有住房。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，讼争合同订立后，讼争房屋至今未办理过户变更登记，属于不履行合同义务或履行合同不符合约定，只是不发生物权变动的结果，合同效力不因此受到影响。两原告在讼争合同履行多年后，再起诉请求确认买卖合同无效，有悖诚实信用原则，其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告郭谦、任淑贞的诉讼请求。案件受理费4910元，由原告郭谦、任淑贞负担。在本院二审期间，上诉人郭谦、任淑贞提供如下证据：证据一福州市晋安区鼓山镇鼓一村于2014年3月22日出具的《证明》一份，证明郭谦现和其母亲居住于其弟弟郭毅家；证据二、施克俊、施珍旺老宅照片，证明施克俊、施珍旺在南洋村有住房；证据三、2014年11月26日拍摄的一组水泥房屋照片，证明施克俊在南洋村有自建住房。关于郭谦、任淑贞提供的上述证据，被上诉人施克俊、施金水的质证意见如下，对证据一、三的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议，但确认证据二中显示的房屋系其父亲祖遗房屋，其兄弟姐妹尚未分割。关于郭谦、任淑贞提供的上述证据，本院认证意见如下：证据一与本案无关联性，不予采纳；因施克俊确认证据二种显示的房屋确系其父亲祖遗房屋，故对该证据的真实性予以认可；证据三的真实性无法确认，不予采纳。被上诉人施克俊、施金水未提交新证据。被上诉人施克忠、施克香、施玉珍、施玉琴无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的举证质证权利。一审重审查明的事实基本属实，本院二审予以确认。本院认为，本案当事人签订的《卖断房屋协议书》指向的买卖标的实际上包含地上建筑物的所有权以及所涉地块的宅基地使用权。讼争合同将宅基地使用权出售给本集体经济组织以外的人员，导致不具备宅基地使用权资格的人成为宅基地的直接使用人，违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案讼争的两份《卖断房屋协议书》应属无效合同。一审重审对于合同效力的认定有误，予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，双方各自返还财物。综上，原审判决适用法律错误，应予纠正。另，本案当事人未就合同无效造成的损害赔偿在本案中提出诉讼请求，可另行起诉。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销福州市晋安区人民法院（2013）晋民再初字第2号民事判决；二、确认郭谦、任淑贞与施克俊、施珍旺于2000年7月3日所签订的两份《卖断房屋协议书》为无效合同；三、郭谦、任淑贞应于本判决生效之日起三十日内返还施克俊、施金水、施克忠、施克香、施玉珍、施玉琴人民币170000元；四、施克俊、施金水、施克忠、施克香、施玉珍、施玉琴应在本判决生效之日起三十日内将福州市鼓山镇某大院后进西面、东面各一座房屋及上述房屋所涉的榕郊集建（1992）字第36656号、榕郊集建（1992）字第36566号两本集体土地建设用地使用证返还给郭谦、任淑贞。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一二审案件受理费各4910元，由施克俊、施金水、施克忠、施克香、施玉珍、施玉琴负担。本判决为终审判决。审判长 邱 平审判员 连 萍审判员 林 蕤二〇一七年二月二十七日书记员 何家欢附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。