湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0304民初2478号原告（反诉被告）：章梅芳，女，1974年7月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：颜凯，湖南百舸律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨湜，男，1973年7月17日出生，汉族。被告（反诉原告）：刘勇，男，1981年1月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：谷晶，女，1990年1月23日出生，汉族。原告（反诉被告）章梅芳诉被告（反诉原告）刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章梅芳委托诉讼代理人颜凯、杨湜，被告（反诉原告）刘勇及委托诉讼代理人谷晶均���庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）章梅芳向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告赔偿原告各项损失共计人民币400000元；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系湘潭海狮汽车服务公司负责人，为增设分店，原告于2016年4月27日与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告房产用于其开设汽车快修、汽车美容、洗车等汽车服务，且原告享有90天的装修期，装修期间不计收房屋租金。合同签订后，原告向被告支付80000元房屋租赁保证金并取得租赁房屋的使用权，被告将房屋交付原告使用后，原告对租赁房屋进行装修，为此花费了材料费用、工程费用等共计361108元，2016年8月，被告告知不能将房屋按约定租予原告。原告认为，原告与被告之间���订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，原告依约向被告支付房屋租赁保证金，并且基于合同及对被告的信任对房屋进行了装修，现被告不同意原告租赁房屋已经构成违约，因被告违约导致原告的装修损失及因装修对第三方的赔偿责任，原告有权依照法律法规的规定和合同的约定要求被告予以承担。为维护原告的合法权益，遂诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）刘勇针对本诉答辩称：一、若双方就相关事宜经协商达成一致，答辩人同意解除本案《房屋租赁合同》；二、本案《房屋租赁合同》的解除事由系情势变更，而非违约行为；三、答辩人与被答辩人均有损失，应酌情考虑；四、被答辩人主张的金额过高，需鉴定确定。被告（反诉原告）刘勇向本院提出反诉请��：一、反诉被告赔偿反诉原告租金损失71120元；二、判令反诉被告赔偿反诉原告本案房屋恢复原状损失130000元；三、判令反诉被告承担诉讼费用及其他费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年4月27日签订《房屋租赁合同》，将房产出租给被反诉人使用，用于开设湘潭海狮汽车服务公司华雅分店。签订该《房屋租赁合同》后，被反诉人开设该汽车分店未办理注册登记备案等相关手续，也未征求该小区业主委员会等相关部门同意，即进行装修施工，给所在小区带来影响，遭到小区业主和住户的投诉。因此，也给反诉人带来了经济损失。其一，反诉人与被反诉人多次协商均未果，被反诉人未清理该处房屋的装饰装修附属物，导致该处房屋一直处于空租状态。原本可以再次进行出租，却因被反诉人的原因未能有新的住户，给反诉方带来租金损失。按照本案的《房屋租赁合同》约定，承租方每月需给出租方租金10160元，因有7个月处于空租状态，共计租金损失71120元。其二，该处房屋被反诉人装修后，房屋布局面貌发生变化，反诉人有权要求被反诉人恢复房屋原状，赔偿恢复原状的损失。根据现场情况请施工单位给予恢复原状所需费用报价，反诉人请求判令被反诉人赔偿本案房屋恢复原状损失130000元。反诉人为维护其合法权益，遂诉至法院请求判如所请。原告（反诉被告）章梅芳针对反诉辩称：一、原、被告签订房屋租赁协议，该协议应该是合法有效的，被告作为房屋的出租人，有义务保障原告顺利的装修与营业，原告在装修的过程中，被住户强制阻挠，导致装修无法进行，被告没有尽到阻止或与住户进行协调的工作，最终导致合同解除。原告的装修已经进行一半，合同的解除责任在被告，因此��主张的房租损失应由被告自行承担。二、恢复原状的费用也应当由被告自行承担，原告的损失应当由被告承担。在本诉中，原告（反诉被告）章芳梅为证实其本诉主张，向法院提交以下证据：证据1、原、被告房屋租赁合同一份，拟证明：原、被告所签订的租赁协议合法有效，约定租期为8年，有预期利益的损失；证据2、湘潭市锦宏评价2017第36号价格评估报告一份，拟证明：装修费用的损失为161518.56元，原告对报告的恢复费用不认可；证据3、水井的施工合同及收条一份，拟证明：原告在合同签订以后，打了一口水井花费3.5万元；证据4、2016年6月份海狮华雅员工工资表以及员工劳动合同，��证明：为了正常营业，对员工进行了培训，损失费用为28297元；证据5、发票一份，拟证明：运费损失5000元；证据6、陶瓷销售单一份，拟证明：购买装修材料陶瓷地板36248元；被告（反诉原告）刘勇为支持其本诉答辩理由，向法庭提交以下证据：证据7、房屋租赁合同，拟证明：被告将房屋出租给原告方；证据8、房屋产权凭证，拟证明：房屋所有权属于被告的事实；证据9、租金支付凭证一份，拟证明：被告每月收取原告10106元租金的事实；证据10、装修前房屋质量情况证明图片、原房屋平面结构图，拟证明：涉案房屋���修装饰之前的原状情况；证据11、相关视听资料，拟证明：原告装修受阻是因其影响小区环境导致；证据12、华雅花园房屋移交材料业主手册，拟证明：装修要求不得影响小区环境卫生的规定。原、被告在反诉中均未提交证据证实其诉讼请求及答辩理由。以上证据通过庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，首先鉴定报告没有附机构的营业执照，评估范围无法考究，无法确定该机构是否具有工程造价的资质（详见书面意见）；证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，原告违反法律规定在小区内私自打井取水，该水井施工合同与本案的诉求无关；证���4的真实性、合法性、关联性有异议，均为复印件无法核对，劳动合同没有相关备案材料证明，是否属于华雅分店员工不清楚，与本案无关；证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，没有标注运费的具体数额，没有提交转账的记录凭证，对原告的证明目的有异议，与本案无关；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，均是手写的信息，对具体的金额没有明确的计算方式，原告提交的是销售单和送货单不能作为收据，上面没有相关人员以及单位的公章，不具合法性、真实性。原告（反诉被告）章芳梅对被告（反诉原告）刘勇提交的证据7租赁合同的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，是被告方违约在先；对证据8、9、10、12的三性均无异议；对证据11的业主意见相对方不是原告，是华雅销售部，事发是因为被告没有协调好业主关系。因原、被告双方对证据1、7、8、9、10、12真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以认定。证据2是经被告申请，经本院主持双方当事人共同选定鉴定机构对相关损失予以鉴定，因原、被告均未提交证据证明程序及鉴定实体问题上存在不合法，本院对该份证据真实性予以认定，对鉴定结论予以采信。证据3系原告（反诉被告）租赁合同之外的法律关系，且开采水井需相关部门批准，故开采水井系原告（反诉被告）合同外行为，与本案无关。证据4为原告（反诉被告）提交的复印件，被告（反诉原告）均不予认可，且无合同相对人的身份信息，故本院对该份证据真实性不予认定，其证明的部分损失本院也不予认可。对证据5证明的运费损失，该证据上无具体数额，无匹配的转帐凭证，故本院对该份证据真实性不予认定。证据6关于陶瓷货物的损失��证，因无正式的相关票据，出售单位及收货单位的正式签章，本院对该份证据真实性不予认定，达不到原告证明目的。证据12与本案无直接关联性，本院不予认定。在庭审后，原告（反诉被告）为主张其损失继续提交下列证据：一、湘潭市海狮服务有限公司领据，证实原告玻璃、卷闸门损失2万元；电线电缆销售单17540元；广告牌制作安装、造价表及付款凭证收条；水管送货单2321元；弱电销售单2970元；装饰工程合同；木地板1000元押金收条；水管零配件4112元收条；陶瓷3210元；二、设备销售合约、电子回单、收条，证实原告为履行合同购买设备56000元及支付违约金10000元；三、2016年6月份海狮华雅员工工资表以及员工劳动合同原件；四、物业保证金2000元复印件、5520元物业费收款凭证、476元办证费收据、1000元电费付款凭据。被告（反诉原告）补充质证指出：一、原告提交的证据已超过举证期限；二、主体装修费部分应以鉴定结论为依据，而且原告提交主张该部分损失的所有证据全是没有收款单位公章的正式票据，对真实性均不予认可；三、关于设备购买合同，合同乙方是杨湜，根据合同相对性原则，虽然杨湜与本案章梅芳是夫妻关系，但无法直接证实与本案有关联性；四、员工合同没有合同相对方即个人的身份信息资料，无法证实合同真实性，况且原告并未办理营业执照，招聘员工的培训期间一般是不发员工工资的，所以对真实性不予认可；五、物业保证金2000元及472元原告应找物业公司退还，5520元一年的物业费、电费1000元应退还。本院认为原告（反诉被告）补充提交的证据：湘潭市海狮服务有限公司20000元领据为其原告公司内部管理使用，系单方单方，订货单非出售单位盖章收款的正式票据，且卷闸门的损失也涵括在鉴定结论中；电线电缆的销售单所收款项没有正式发票，不予认定；广告牌损失、水管、弱电费用没有正式票据，且在鉴定结论中已包括，故本院对其真实性不予认定；装饰装修工程损失表无法证实实为预算还是结算，有涂改痕迹，5万元付款的相对方与装饰工程有何关系无法证实，且该部分费用在鉴定结论中已包括，故本院不予认定；木地板押金、水管零配件、陶瓷均为白纸条，不能达到证明目的，本院对真实性不予认可，且陶瓷地面砖损失、木地板定金1000元及涉及水电装修的费用已含括在鉴定结论中，故本院对上述费用不予认定。关于设备购买合同，合同乙方是杨湜，根据合同相对性原则，虽然杨湜与本案章梅芳是夫妻关系，但无法直接证实与本案有关联性，且��中有56000元的设备款为白纸条，非正式增值税发票，对真实性本院也不予认定，鉴定结论中包括了设备违约金10000元，故不再重复计算。员工合同虽为原件，但没有合同相对方即个人的身份信息资料，无法证实合同真实性，对员工工资损失本院不予认定。472元办证费及5520元物业费已含括在鉴定结论内，1000元的电费被告（反诉原告）认可愿意支付，2000元物业保证金系复印件，本院对其真实性不予认定。通过以上认定的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：2016年4月27日，原告（反诉被告）章梅芳与被告（反诉原告）刘勇签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）所有的房产用于原告经营汽车快修、汽车美容、洗车等汽车服务，租赁期限为8年，自2016年8月5日至2024年8月5日。合同约定90天的装修期，自2016年5月5日至2016年8月4日，装修期间不计收房屋租金，但应交纳物业管理费及使用物业而产生的水、电等费用，免租期满次日开始计算租金。租赁期间，乙方接受商铺所属物业管理公司的管理。合同第五条约定“租赁房屋和租赁前坪甲方应保证乙方可以正常使用，不会出现周围邻里关系等引起甲方不能正常经营，出现类似问题的甲方应及时出面解决。”合同签订后，被告（反诉原告）按约定交付租赁房屋，原告（反诉被告）按约定向被告（反诉原告）支付80000元房屋租赁保证金并取得租赁房屋的使用权。被告将房屋交付原告使用后，原告对租赁房屋进行装修。期间，华雅花园小区业主认为原告（反诉被告）章梅芳所经营的汽车服务行业会给业主带来各种生活污染，遂向各部门投诉。被告出��与小区业主进行协调，但协调未果。由于时势矛盾很激烈，2016年6月原告（反诉被告）停止装修。2016年7月14日，被告（反诉原告）刘勇将原告（反诉被告）交付的8万元房屋租赁保证金及预付的3个月租金30480元退还给原告（反诉被告）。现因双方签订的合同已无法继续履行，原、被告无法调和，遂向法院主张权利。本案在审理过程中，经被告（反诉原告）刘勇申请，本院组织原、被告双方共同选定湘潭市锦宏价格评估事务所对房产的装修费用进行评估，湘潭市锦宏价格评估事务所出具锦宏价评（2017）第36号价格评估报告：一、评估标的在基准日的装修费用为161518.56元；二、评估标的在基准日回复原状费用21392.77元。另原告（反诉被告）于2016年6月7日为租赁场地支付电费1000元。本院认为，原告（反诉被告）章梅芳与被告（反诉原告）刘勇于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为合法有效的合同。双方签订房屋租赁合同的目的是为章梅芳增设湘潭海狮华雅分店之用，用于经营汽车快修、汽车美容、洗车等汽车服务，但华雅花园小区业主担心上述经营业务会对业主生活造成污染而强烈反对，经多方部门出面调解未果，期间刘勇对此出面与业主协商也未能奏效。基于外部环境矛盾尖锐，因此原、被告之间签订的房屋租赁合同目的不能实现，合同已无继续履行的基础，现原告（反诉被告）章梅芳请求解除双方签订的房屋租赁合同，被告（反诉原告）也于2016年7月14日以退还房屋租赁保证金80000元及3个月租金30480元的行为也认可解除租赁合同，故本院对原告请求解除合同予以支持。��同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告签订合同中已约定“租赁房屋和租赁前坪甲方应保证乙方可以正常使用，不会出现周围邻里关系等引起甲方不能正常经营”。现虽双方合意解除合同，但被告（反诉原告）应对原告因解除合同造成的损失进行赔偿。原告主张的主体装修损失本院以鉴定结论161518.56元为准；其诉称中包括的购买设备及退还设备支付违约金66000元、员工工资28297元、为履行合同支付的各项费用8996元（物业保证金2000元，物业5520元，办证费476元，电费1000元），本院仅对原告提交了有效证据的电费1000元予以认可，其他未提交有效证据，且部分费用已经经鉴定含括在鉴定结论内，故本院对原告（反诉被告）主张��其他部分损失不予支持。原告主张的打井费35000元与本租赁合同无直接关系，本院亦不予支持。以上赔偿费用扣除被告（反诉原告）刘勇在本案审理过程中支付的10万元赔偿款，仍应支付原告（反诉被告）62518.56元。综上，本院对原告（反诉被告）的本诉请求予以部分支持。被告（反诉原告）刘勇反诉要求被告赔偿其租金损失71120元，并未提交相关证据，本院对该部分请求不予支持。因租赁合同中约定“返还的租赁房屋及附属物应当符合正常使用租赁物状态。”即使鉴定结论二“评估标的在基准日回复原状费用21392.77元”，但并未表述该状况是否符合正常使用租赁物状态，故此，对被告（反诉原告）请求判令反诉被告赔偿反诉原告本案房屋恢复原状损失130000元的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）章梅芳与被告（反诉原告）刘勇于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘勇应于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）章梅芳赔偿经济损失62518.56元；三、驳回原告（反诉被告）章梅芳其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理7300元，由原告（反诉被告）章芳梅负担4000元，被告（反诉原告）刘勇负担3300元。反诉费2160元被告（反诉原告）刘勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  王振芳人民陪审员  陈湘萍人民陪审员  王清平二〇一七年十一月十六日代理书记员  肖 永附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。