陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终10618号上诉人（原审被告）：温丽鹏，女，汉族，1980年4月1日出生，陕西宏鹏实业有限公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：温丽红，女，汉族，1978年12月9日出生，陕西宏鹏实业有限公司股东，住上海市浦东新区。（系温丽鹏之姐）被上诉人（原审原告）：马星，男，汉族，1971年3月3日出生，陕西省建设机械车辆物资总公司员工，住西安市莲湖区。上诉人温丽鹏因与被上诉人马星房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温丽鹏及其委托诉讼代理人温丽红，被上诉人马星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温丽鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回马星的一审全部诉讼请求；2.马星承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院仅凭借马星提供的手机短信内容，认定温丽鹏已经收取了马星半年租金和押金共计17000元，明显依据不足。双方签订《房屋租赁合同》，签订时马星已经对房屋状况进行了现场查验并可以接受，不存在房屋交付后不能使用的状况。温丽鹏认为马星故意刁难，加之温丽鹏此期间不在西安，想回西安再当面处理，没有仔细看短信内容，只是回复回来后联系，该短信不能说明温丽鹏已经收取了马星租金和押金17000元。二、一审法院对于本案的审理严重违反了最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定。马星称其向温丽鹏支付了17000元租金和押金，马星应当承担举证责任，马星并不能就其主张举证证明，应承担不利的法律后果。马星辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确。17000元是在签订协议时给付的，协议上有详细的规定，所以不存在票据方面的内容。房屋本身存在问题，有地板上翘、淋浴器不能用、四个空调坏了三个，门锁有故障等问题，不符合交付使用条件，其联系温丽鹏，温丽鹏不理不问，其没办法只能诉至法院。马星向一审法院起诉请求：1、判决温丽鹏返还预付租金15600元及押金1400元，合计17000元；2、本案诉讼费由温丽鹏承担。一审法院认定事实：对于双方没有争议的事实，即2017年2月23日马星在其工作单位与温丽鹏签订《房屋租赁协议》，租赁温丽鹏位于本市莲湖区××单元××楼××号房屋，马星于2017年3月3日拿到房屋钥匙，2017年3月16日退还房屋，温丽鹏于2017年3月底将房屋收回，予以确认。对于所争议的给付房屋租金及押金一事，因马星在打扫房屋时发现问题，随即开始与温丽鹏联系，据2017年3月7日双方电话短信显示，马星已明确提出“……，你把1万7（千元）给我，打扫费300（元）不想给就算了，我把钥匙协议给你，就各忙各个的吧”。温丽鹏回复“我今天在渭南，明天回去联系你”。之后并无联系。马星又于2017年3月9日、14日连续给温丽鹏短信，希望协商解决预付租金及押金问题，或去派出所处理，温丽鹏均未回复。2017年3月16日马星因联系不上温丽鹏，无奈将房屋钥匙搁置在所租赁房屋的餐桌上，并留置书面“退房通知”，称“请尽快联系锦园小区所属劳动南路派出所片区民警刘警官，处理退还房屋预付款的问题。”次日马星又短信告知温丽鹏，“为了不影响你的房子出租，所给的房子钥匙已经放到房子的餐桌上了，见后请尽快处理房屋半年预付款的事，也可以通过片区刘警官，特此告知。”温丽鹏也未回复。故，虽然温丽鹏当庭否认收取了预付租金及押金，但根据上述马星提交的双方手机短信截图及“退房通知”综合判断，可以确定为已经支付。一审法院认为，马星与温丽鹏签订《房屋租赁协议》后，对于租赁中出现的问题，理应及时协商解决。但温丽鹏对待所出现的问题，不仅没有积极沟通解决，相反采取了不管不理不问的反常举动，态度消极，未能全面履行自己应尽的合同义务，背离了诚实信用原则。鉴于马星在接收房屋及要求退房过程中，多次向温丽鹏明确提出退还房租预付款以及押金问题，而温丽鹏并没有否认收取事实，在回复“我今天在渭南，明天回去联系你”之后便消极对待，不管不理不问，其举动完全与一般未收到房屋租金的出租人不符，更不符合房屋租赁合同的交易习惯，故认定马星在订立了《房屋租赁协议》后，即以现金方式直接给付温丽鹏预付租金15600元及押金1400元的事实具有高度可能性。据此，根据该租赁房屋已在2017年3月底被温丽鹏收回，该《房屋租赁协议》已经没有继续履行之必要，租赁关系已经实际解除的事实，马星现诉至法院，要求温丽鹏返还房屋预付租金15600元及押金1400元，理由正当，依法予以许可。温丽鹏当庭所称未收到房屋预付租金和押金一节，因其所作所为与合同订立之目的及交易习惯不符，依法不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：本判决生效后三日内，温丽鹏立即返还马星房屋预付租金15600元及押金1400元，合计17000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费225元，减半收取计112.5元，由温丽鹏承担，在执行本判决书内容时一并支付给马星。因马星已预交案件受理费225元，本判决生效后，一审法院退还112.5元。本院二审期间，温丽鹏提交一组证据：房屋租赁合同、手机截屏，证明其在房屋租赁过程中习惯先签合同再收钱。马星质证意见：真实性、证明目的均不认可，认为与双方之间的房屋租赁无关，即使温丽鹏在下一个合同中这样施行，也不能证明温丽鹏没有拿其的17000元。马星提交一组证据：电话录音，证明3月9日发短信前双方通话还在谈退钱的问题。温丽鹏质证意见：真实性认可，证明目的不认可，不是在商量退钱的问题。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案焦点：一、马星是否向温丽鹏交付了预付租金15600元及押金1400元；二、温丽鹏是否应向马星返还预付租金15600元及押金1400元。对于焦点一，双方对于交付款项并无收条等直接证据，故需以相关间接证据进行综合认定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；第一百零八条，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。一审审理期间，马星向法院提交了房屋租赁协议、短信截图、退房通知、证人对取款的证明、警官调解的情况说明，温丽鹏对房屋租赁协议、短信截图、退房通知均予认可，亦认可接到过警官电话；温丽鹏未提交任何反驳对方的证据。二审审理期间，温丽鹏向本院提交了一份与案外人签订的房屋租赁合同及手机截屏，马星对真实性、证明目的均不予认可，该合同、截屏与马星无关联性，无法印证本案相关事实；马星向本院提交一份电话录音，温丽鹏认可录音真实性，录音内容中温丽鹏告知马星可以搬家，马星主要因地板起翘提出异议，温丽鹏称房子这个价钱租出去是不想麻烦，想退就说退房的事情。庭审结束后，本院与刘警官取得联系，核实了马星确因要求退房费事宜向片区民警寻求帮助。结合一、二审证据进行综合判断，可以确认马星已经向温丽鹏交付了预付租金15600元及押金1400元。对于焦点二，马星与温丽鹏2017年2月23日签订《房屋租赁协议》，协议内容不违反法律规定，应属有效协议。合同约定温丽鹏须在2017年3月3日前将房屋交于马星使用，交房条件为交房时房屋现状，以交房时双方现场验房确认为准。马星认可在签订协议前其已两次看房，并称其于2017年2月23日向温丽鹏交付了租金及押金共计17000元，签订协议并交付租金可认定马星已对此前查看的房屋交付现状予以了认可，后主要因地板起翘问题双方发生纠纷，马星于2017年3月16日留置钥匙，温丽鹏于2017年3月底收回房屋，租赁关系已实际解除，故租赁合同解除后的预付房屋租金部分及押金温丽鹏应向马星退回。双方虽约定2017年3月3日交房，但自2017年2月23日双方签订协议起，温丽鹏已无法另行出租房屋取得收益，故2017年2月23日至2017年3月底的房屋租金，马星应予承担，本院酌定以一个月的租金为宜。综上，一审判决应予变更，由温丽鹏返还马星房屋预付租金13000及押金1400元，合计14400元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3340号民事判决“本判决生效后三日内，温丽鹏立即返还马星房屋预付租金15600元及押金1400元，合计17000元”为：本判决生效后三日内，温丽鹏立即返还马星房屋预付租金13000元及押金1400元，合计14400元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费225元，温丽鹏已预付，由温丽鹏负担160元，由马星负担65元（马星应负担的上述款项于温丽鹏支付案件执行款时予以抵扣）。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年十一月六日书 记 员  刘书方