湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终400号上诉人（原审原告）：杜堃，男，1982年1月8日出生，汉族，湖北省黄石市人，武汉嘉迪芬服饰有限公司职员，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：金玉刚，湖北中易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北金宏祥医药有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区发展大道33号（原常码头463号）5栋。法定代表人：黄静，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄可，该公司职员。原审第三人：武汉思维同创房地产营销策划有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区新华下路222号阳光大厦8层6-8室。法定代表人：罗锋，该公司副总经理。上诉人杜堃因与被上诉人湖北金宏祥医药有限公司（以下简称金宏祥公司）、原审第三人武汉思维同创房地产营销策划有限公司（以下简称思维同创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初2432号判决向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杜堃上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初2432号民事判决，依法改判由被上诉人金宏祥公司返还租金150000元；2、一、二审案件诉讼费由金宏祥公司承担。事实和理由：1、一审判决查明事实片面且错误，争议焦点总结不准确，对于真正争议的焦点问题避重就轻。2、一审法院认定杜堃向金宏祥公司支付的450000元中包含了转让费150000元是错误的，收据本身明确写明150000是门面租金而非转让费。3、金宏祥公司没有转租权，即使其收取了杜堃转让费150000元也是没有资格的，理应退回。上诉人杜堃的实际租赁期限不足两年，转让费虚高不应受到法律保护。被上诉人金宏祥公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2016年7月，杜堃诉至一审法院，请求判令：1、金宏祥公司向杜堃返还租金150000元及押金10000元；2、本案诉讼费由金宏祥公司承担。一审法院经审理查明：湖北省新华资产管理有限公司（以下简称新华资产公司）系湖北省武汉市硚口区发展大道33号（原常码头463号）3-1栋二层房屋（建筑面积1180.94平方米）的所有权人。2012年5月1日，新华资产公司与黄可签订《房屋租赁合同》，约定：新华资产公司将该栋房屋出租给黄可，房屋租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止，黄可保证租赁房屋仅用于办公、经营，新华资产公司允许黄可在租赁期间将房屋部分转租。该合同签订后，黄可及金宏祥公司均认可黄可系代表金宏祥公司签订的合同，该栋房屋实际由金宏祥公司承租。2014年4月16日，杜堃与金宏祥公司签订《租赁合同》，约定：金宏祥公司将武汉市发展大道33号4号、5号、6号门面房屋出租给杜堃，租赁期限从2014年5月20日起至2017年5月19日止，每月租金12500元，杜堃每年需一次性缴纳全年租金150000元，且提前一个月支付下一年租金；签订合同后，杜堃须交纳押金10000元，租赁期满或双方同意终止合同后，金宏祥公司将押金返还给杜堃。转让费150000元一次性收取；一年租金150000元、转让费150000元，合计300000元，分两次付清，2014年4月16日付150000元，剩余150000元于2014年5月8日前全部付清；金宏祥公司于2014年4月20日前交房给杜堃。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，杜堃于2014年4月16日向金宏祥公司支付了150000元，金宏祥公司向杜堃出具了收到门面租金150000元的收据。2014年5月7日，杜堃向金宏祥公司支付了10000元，金宏祥公司向杜堃出具了收到水电费押金10000元的收据。2014年5月8日，杜堃向金宏祥公司支付了150000元，金宏祥公司向杜堃出具了收到门面剩余租金150000元的收据。杜堃从2014年5月20日起一直使用其承租的房屋。2015年3月28日，杜堃向金宏祥公司支付了150000元。2015年8月31日，新华资产公司与思维同创公司签订《房屋租赁合同》，约定：新华资产公司将武汉市硚口区发展大道33号3-1栋、3栋房屋出租给思维同创公司，发展大道33号3-1栋房屋的租期自2015年10月1日起至2023年9月30日止，发展大道33号3栋房屋的租期自2016年5月1日起至2024年4月30日止，思维同创公司可以将上述房屋用于自身办公、合法经营或实施转租。该合同还就其他事项进行了约定。2015年11月9日，湖北省新华资产管理有限公司资产经营部通知发展大道33号3-1栋各承租经营户，称其与黄可签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日到期届满，双方未再续签合同，各承租经营户如要继续承租经营，可尽快与改造方签订新的租赁协议。2016年3月10日，新华资产公司出具委托书，其委托思维同创公司对硚口区发展大道33号3-1栋临街商铺两层（面积1180.94平方米）进行改造及运营管理，委托期限从2015年10月1日起至2023年9月30日止。2016年3月21日，杜堃与思维同创公司签订《新华资产项目商铺租赁合同》，约定杜堃向思维同创公司承租房屋，租期自2016年5月20日起至2017年5月19日止，每月租金为12500元。2016年4月1日，杜堃向思维同创公司支付了自2016年5月20日起至2017年5月19日止的商铺租赁费150000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、杜堃与金宏祥公司签订的《租赁合同》的效力认定问题。二、杜堃向金宏祥公司是否支付了转让费150000元。关于争议焦点一，杜堃认为该合同无效，金宏祥公司则认为该合同有效。一审法院认为，黄可及金宏祥公司均认可黄可系代表金宏祥公司与新华资产公司签订的《房屋租赁合同》，该栋房屋实际由金宏祥公司向新华资产公司承租。杜堃与金宏祥公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”新华资产公司虽然同意金宏祥公司将承租的房屋部分转租，但由于金宏祥公司向新华资产公司的承租期限为自2012年7月1日起至2015年6月30日止，而金宏祥公司将4号、5号、6号门面房屋出租给杜堃的期限为自2014年5月20日起至2017年5月19日止，故杜堃与金宏祥公司签订的《租赁合同》中，租赁期限自2014年5月20日起至2015年6月30日止的约定有效，超过部分的约定无效。关于争议焦点二，杜堃认为其向金宏祥公司支付的450000元均是房屋租金，其并未向金宏祥公司支付转让费150000元，金宏祥公司则认为杜堃向其支付的450000元中包含了转让费150000元。一审法院认为，虽然金宏祥公司于2014年4月16日向杜堃出具了收到门面租金150000元的收据、于2014年5月8日向杜堃出具了收到门面剩余租金150000元的收据，但由于杜堃与金宏祥公司在合同中对转让费150000元和一年租金150000元的支付时间、金额进行了约定，杜堃也是按约定履行的，且杜堃根据合同约定只负有每年一次性向金宏祥公司支付一年租金150000元的义务，若杜堃分别于2014年4月16日、2014年5月8日向金宏祥公司支付的150000元均是支付的租金，杜堃又于2015年3月28日向金宏祥公司支付150000元租金，有违常理，故杜堃向金宏祥公司支付的450000元中应包含了转让费150000元、房屋租金300000元。综上所述，杜堃与金宏祥公司签订《租赁合同》后，杜堃从2014年5月20日起一直使用其承租的房屋，金宏祥公司向杜堃收取了从2014年5月20日起至2016年5月19日止的房屋租金。因金宏祥公司无权将发展大道33号3-1栋房屋在2015年7月1日以后转租，故杜堃应在2015年7月1日前从其承租的房屋内腾退。由于杜堃一直未从其承租的房屋内腾退，且杜堃向思维同创公司仅支付了自2016年5月20日起至2017年5月19日止的房屋租金，现杜堃请求金宏祥公司向其返还房屋租金150000元，没有事实和法律依据，不予支持。金宏祥公司向杜堃收取了押金10000元，现杜堃请求金宏祥公司向其返还押金10000元有理，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、湖北金宏祥医药有限公司于本判决生效之日起五日内向杜堃返还押金10000元。二、驳回杜堃的其他诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由杜堃负担1700元，湖北金宏祥医药有限公司负担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，杜堃与金宏祥公司签订的《租赁合同》，对转让费150000元一次性收取的约定是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。上诉人杜堃主张转让费虚高，金宏祥公司没有资格收取转让费的上诉请求本院不予支持。杜堃曾于2014年4月16日、2014年5月8日、2015年3月28日分三次共向金宏祥公司支付450000元（每笔均为150000元），上述款项中是否包含转让费150000元系双方争议焦点。虽然金宏祥公司于2014年4月16日向杜堃出具收到门面租金150000元的收据、后又于2014年5月8日向杜堃出具收到门面剩余租金150000元的收据，但根据合同约定，杜堃负有一次性支付转让费150000元以及每年一次性支付一年租金150000元且提前一个月支付下一年租金的义务，且杜堃也是按照约定履行，杜堃三次付款的时间金额均与合同约定相一致，双方在租赁期间亦未就转让费事宜发生纠纷，表明杜堃给付转让费履行完毕，故一审法院认定杜堃向金宏祥公司支付的450000元中包含转让费150000元、房屋租金300000元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人杜堃要求改判由金宏祥公司返还租金150000元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由杜堃负担。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 李斌成审判员 骆朝辉二○二○一七年二月二十七日书记员 舒 渲