上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9688号上诉人(原审原告)：余曜东，男，2006年4月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。法定代理人：余学富(系余曜东之父)，男，1967年6月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：潘文东，浙江凌凯律师事务所律师。上诉人(原审被告)：江苏省绿岛置业有限公司，住所地江苏省海门市。法定代表人：张耀忠，董事长。上诉人(原审被告)：丁忠辉，男，1972年4月23日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告)：童浩，男，1971年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市。上列三被上诉人共同的委托诉讼代理人：张文钧，上海普世律师事务所律师。上诉人余曜东与上诉人江苏省绿岛置业有限公司(以下简称“绿岛公司”)、丁忠辉、童浩因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初3990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。余曜东上诉请求：撤销一审判决主文第一项、第三项、第四项，改判绿岛公司和丁忠辉、童浩支付拖欠租金人民币(以下币种均为人民币)1,300,305元，支付滞纳金157,806元，支付违约金500,000元，并赔偿2015年9月9日起的利息损失(按月利率2%计算)。事实和理由：(1)本案租赁合同约定的“滞纳金”，其实质就是承租人占用出租人应当取得的租金所产生的相应利息。按照相关司法解释的规定，当承租人支付租金不足时，应当优先抵充利息，再抵充租金本金。因此，一审法院按照先抵扣租金本金、再抵扣滞纳金的方法，计算本案中承租人应当支付的租金本金和滞纳金，计算方法和结果均不正确。(2)租赁合同约定，承租人超过十天未付租金的，应支付违约金1,000,000元。一审中，余曜东自愿减免违约金的50%，仅要求绿岛公司和丁忠辉、童浩支付违约金500,000元，合情合理，法院应当予以支持。一审法院将上述违约金调整为100,000元，没有法律依据，请求二审法院依法改判。(3)根据双方当事人签订的租赁合同约定，承租人只有按期支付租金，才能享受两个月的免租期。现绿岛公司和丁忠辉、童浩自2013年起就开始拖欠租金，故应当自2013年12月31日起补交180,000元免租期租金，并自此时开始计算滞纳金。(4)一审中，绿岛公司和丁忠辉、童浩并未要求余曜东返还90,000元保证金，一审法院径行判决，违反了“不告不理”的法律原则。针对余曜东的上诉请求，绿岛公司和丁忠辉、童浩共同辩称，不同意余曜东的上诉请求。(1)一审法院对租金本金和滞纳金的计算方法是正确的。滞纳金与利息的性质不同，双方亦未约定滞纳金可以优先抵扣。因此，余曜东所称应当先抵扣滞纳金、后抵扣租金本金的上诉主张，缺乏合同和法律的依据。(2)合同履行过程中，余曜东未保障绿岛公司和丁忠辉、童浩对房屋楼顶的广告牌的正常使用，违反了合同约定，并造成绿岛公司和丁忠辉、童浩一方巨大经济损失。在就此事与余曜东进行交涉期间，绿岛公司和丁忠辉、童浩暂缓支付租金，不应当构成违约，故不同意补交180,000元免租期租金并支付相关滞纳金。(3)因余曜东违约在先，并给绿岛公司和丁忠辉、童浩造成了巨大的经济损失，故不同意再支付相应的违约金。(4)一审中，余曜东确认90,000元保证金尚未返还，也同意予以抵扣，故一审法院判决余曜东返还90,000元保证金是正确的。绿岛公司和丁忠辉、童浩共同上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判绿岛公司和丁忠辉、童浩无需支付滞纳金、违约金(100,000元)和免租期租金(180,000元)。事实和理由：另案生效判决认定，因余曜东与案外人上海骏丰置业发展有限公司(以下简称“骏丰置业公司”)之间存在纠纷，导致绿岛公司和丁忠辉、童浩无法正常使用房屋楼顶的广告牌，不能发挥租赁房屋的楼盘宣传作用，给绿岛公司和丁忠辉、童浩带来了巨大经济损失。在此情况下，绿岛公司和丁忠辉、童浩有权采取减少租金或者不支付租金的方式来维护自身合法权益。因此，绿岛公司和丁忠辉、童浩不存在违约行为，一审法院判决绿岛公司和丁忠辉、童浩支付滞纳金、违约金和免租期租金不当，请求二审法院依法改判。针对绿岛公司和丁忠辉、童浩的上诉请求，余曜东辩称，租赁合同明确约定，广告位系赠送给绿岛公司和丁忠辉、童浩无偿使用的。租赁合同签订后，余曜东业也已经按约交付了广告位。之后，广告牌无法正常使用是由于案外人的原因所造成，与余曜东无关，也不能成为绿岛公司一方拒绝支付租金的正当理由。因此，一审法院认定绿岛公司和丁忠辉、童浩迟延支付租金构成违约，判决其支付相应违约金、滞纳金及免租期租金是正确的，但相关费用的金额应当以余曜东的上诉请求为准。余曜东向一审法院起诉请求：1、绿岛公司和丁忠辉、童浩立即支付所欠租金1,368,774元；2、绿岛公司和丁忠辉、童浩支付合同期内滞纳金167,761元(2013年12月31日至2015年1月30日期间按照每月3%计算,2015年1月31日至2015年9月8日期间按月利率2%计算)；3、绿岛公司和丁忠辉、童浩赔偿2015年9月9日以后的利息损失(自2015年9月9日起按照月利率2%计算至实际履行完毕之日止)；4、绿岛公司和丁忠辉、童浩支付违约金50万元；5、绿岛公司和丁忠辉、童浩对上述债务互付连带责任。一审法院认定事实：2008年11月21日，余曜东(乙方)的法定代理人余学富与案外人骏丰置业公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市大连路《骏丰国际财富广场》1629号1层2层，政府批准的规划用途为商业。同日，余曜东(乙方)与骏丰置业公司(甲方)又签订《补充协议》一份，约定：乙方已购买甲方所开发的上海市《骏丰国际财富广场》大连路XXX号商铺，乙方所购商铺的广告空间(政府相关部门未批准的除外)全部归乙方所有。嗣后，余曜东登记为上海市大连路XXX号房屋的权利人。2011年1月19日，余曜东(出租方、甲方)与绿岛公司、童浩、丁忠辉(承租方、乙方)签订《大连路商铺租赁合同》，约定甲方将上海市大连路XXX号房屋出租给乙方；甲方房屋现有设施包括屋顶广告架；乙方为本合同共同承租方，对本合同享有共同的权利和承担共同的义务并互负连带责任，任何一方违约均视为所有乙方共同违约；租赁期限为4年，具体时间由甲方另行通知确认(约在2011年2月10日开始)，前两个月为甲方有条件让予乙方装修施工，有条件免计租金，但该期间的物业管理费(每月每平方米10元)、水电煤气费用由乙方承担并自行向物业公司交付，如乙方在承租期内违反本合同的第九条乙方违约责任的第1、2、3、4项的，乙方应补交该60天免租期租金给甲方；第一年租金为1,080,000元整，第二年租金为1,080,000元整，第三年起每年租金在上一年基础上环比逐年递增百分之五；租金支付方式为交房之日付足3个月租金，之后每3个月为一期，提前10天支付下一期租金；签订本合同时，乙方向甲方支付一个月的租金作为租赁保证金，房屋交付时转为租金押金，租赁关系终止时，剩余部分在结清所有费用后5日内归还；楼上广告架及广告位甲方赠与乙方在租赁期内无偿使用；乙方若逾期支付租金，乙方应向甲方支付逾期全额每日千分之五的滞纳金，超过十天未付的，甲方有权选择继续要求乙方履行租赁合同至期满，乙方并应支付100万元的违约金给甲方。该合同签订后，绿岛公司、童浩、丁忠辉支付租赁保证金9万元，余曜东于2011年2月10日将上海市大连路XXX号房屋交付绿岛公司、童浩、丁忠辉使用至2015年9月8日。2014年3月，余曜东向法院起诉案外人骏丰置业公司和上海香申物业管理有限公司(以下简称“香申物业公司”)。余曜东在该案中认为：绿岛公司位于顶楼东侧店招广告在2011年9月1日晚遭到骏丰置业公司、香申物业公司破坏并被贴上骏丰置业公司的广告，余曜东多次交涉未果；2012年5月初，绿岛公司再次将店招广告悬挂至二楼顶部东侧，骏丰置业公司、香申物业公司又于5月7日擅自拆除该店招广告并贴上骏丰置业公司的广告，为此绿岛公司于5月8日报警；为了妥善处理承租方的店招损失，余曜东对其赔偿8,183元；自2012年5月7日起，骏丰置业公司将印有“骏丰国际”字样的广告布置于余曜东的广告位内并占用至涉诉。余曜东遂起诉要求骏丰置业公司、香申物业公司拆除位于大连路XXX号房屋东侧外墙的长方形广告，恢复大连路XXX号房屋东侧外墙原状；赔偿余曜东损失8,183元；支付自2011年9月1日起至大连路XXX号房屋的广告位恢复原状之日止的广告位占用费；拆除擅自加装于大连路XXX号房屋二层楼顶平台的空调外机七台，将房屋顶楼平台恢复原状。法院经审理，于2014年12月18日作出判决，判决骏丰置业公司拆除位于上海市大连路XXX号房屋东侧一层至二层外墙及二层顶部上方广告；骏丰置业公司按照每月5,000元的标准向余曜东支付自2013年12月起至骏丰置业公司实际拆除上海市大连路XXX号房屋东侧一层至二层外墙及二层顶部上方广告之日止的广告位占用费；对余曜东的其他诉讼请求不予支持。一审法院另查明，双方当事人确认租赁期间第一年为2011年2月10日至2012年1月9日，第二年为2012年1月10日至2013年1月9日，依次类推，并自2013年1月10日起按合同约定标准逐年递增租金。2013年1月9日前的租金绿岛公司、童浩、丁忠辉已付清。2013年1月16日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付94,500元；2013年1月22日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付180,000元；2013年4月18日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付189,000元；2013年4月20日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付94,500元；2013年7月8日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付94,500元；2013年7月15日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付189,000元；2013年10月29日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付189,000元；2013年10月30日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付94,500元；2014年1月29日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付30,000元；2014年3月17日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付189,000元；2015年1月30日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付619,425元；2015年1月31日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付328,055元；2015年2月9日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付54,375元；2015年2月15日，绿岛公司、童浩、丁忠辉向余曜东支付14,095元。一审审理中，余曜东表示绿岛公司和丁忠辉、童浩已支付租赁保证金90,000元，同意用其抵扣绿岛公司和丁忠辉、童浩应付的款项。余曜东并确认绿岛公司和丁忠辉、童浩2015年1月31日后支付过68,470元，并申请对第一项诉请中要求绿岛公司和丁忠辉、童浩支付的欠付租金金额进行相应扣减。一审法院认为，余曜东与绿岛公司、丁忠辉、童浩签订的《大连路商铺租赁合同》合法有效，双方均需依约履行各自的权利义务。合同期满后，绿岛公司和丁忠辉、童浩使用房屋至2015年9月8日，该期间双方形成不定期租赁关系，双方相关权利义务仍适用原合同的约定。绿岛公司和丁忠辉、童浩作为承租人，按约支付租期内的租金系其主要合同义务，其认为承租房屋的广告位无法正常使用故未按期支付租金，而合同明确约定广告位系由余曜东无偿赠与绿岛公司和丁忠辉、童浩使用，其使用价值并未包含在租金对价中，故绿岛公司和丁忠辉、童浩以此为由拒不支付租金理由不成立。按合同约定，合同租期内承租人应提前10天支付下一期三个月的租金，故绿岛公司和丁忠辉、童浩应于2014年1月31日支付下一期三个月的租金。现租期内绿岛公司和丁忠辉、童浩多次未按约支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。余曜东按照合同约定要求绿岛公司和丁忠辉、童浩支付免租期租金180,000元，依法可予支持，但余曜东将免租期租金计入欠租本金，要求绿岛公司和丁忠辉、童浩支付滞纳金及利息缺乏依据，一审法院不予采信。就绿岛公司和丁忠辉、童浩逾期支付租金的违约行为，余曜东主张了500,000元的违约金，同时要求绿岛公司和丁忠辉、童浩应支付相应的滞纳金(2013年12月31日至2015年1月30日期间按照每月3%标准计算，2015年1月31日至2015年9月8日期间按照每月2%的标准计算，2015年9月9日至实际付清之日按照每月2%的标准计算)，绿岛公司和丁忠辉、童浩认为该违约责任的金额过高。一审法院认为，虽然余曜东已调低了合同约定的相应标准，但该违约责任的金额仍显著高于其实际损失，一审法院结合合同履行情况及余曜东实际损失，对绿岛公司和丁忠辉、童浩应承担的违约责任一并予以考量和处理，对违约金、滞纳金、利息标准均酌情予以调整，余曜东关于滞纳金及利息的诉请均按日万分之二的标准合并予以认定处理。关于余曜东认为绿岛公司和丁忠辉、童浩支付的款项应先行抵扣滞纳金的观点，缺乏依据，一审法院不予采纳。绿岛公司和丁忠辉、童浩支付的款项应当抵扣其欠付的租金，故一审法院对余曜东主张的租期内的租金金额予以调整。根据合同约定，绿岛公司和丁忠辉、童浩为共同承租方，对合同享有共同的权利，承担共同的义务，故余曜东要求绿岛公司和丁忠辉、童浩共同承担责任无不当，对余曜东要求绿岛公司和丁忠辉、童浩承担连带责任的诉请不需重复处理。余曜东同意将绿岛公司和丁忠辉、童浩支付的保证金抵扣其应付费用，即同意返还，于法不悖，一审法院予以照准。根据上述分析，一审法院判决：一、绿岛公司、丁忠辉、童浩应于判决生效之日起10日内向余曜东支付欠付的租金794,814元及逾期支付租金的滞纳金，滞纳金按照日万分之二的标准，分别以各期应付未付之租金为本金，自各期租金应付未付之日起分段计算至绿岛公司和丁忠辉、童浩实际付清之日止(其中2013年1月10日至2014年1月9日期间欠付的9,000元租金自2013年12月31日起计算滞纳金)；二、绿岛公司、丁忠辉、童浩应于判决生效之日起10日内向余曜东支付免租期租金180,000元；三、绿岛公司、丁忠辉、童浩应于判决生效之日起10日内向余曜东支付违约金100,000元；四、余曜东应自判决生效之日起10日内向绿岛公司、丁忠辉、童浩返还租赁保证金90,000元；五、对余曜东的其余诉讼请求不予支持。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，在租赁合同中，双方当事人对租金的支付期限及逾期付款的责任作了明确约定，现绿岛公司和丁忠辉、童浩客观上存在多次逾期付款的行为，故应当依法承担相应的违约责任。绿岛公司和丁忠辉、童浩认为，因承租房屋的广告位无法正常使用，故其迟延支付租金不构成违约，不应承担违约责任，该项诉讼主张缺乏法律依据，本院不予支持。一审中，绿岛公司和丁忠辉、童浩曾就广告位问题提起反诉，要求余曜东承担相应违约责任，后该方当事人又撤回了反诉，表示将就该问题另案诉讼解决，此系绿岛公司、丁忠辉、童浩等对自己诉讼权利的处分，故一审法院在本案中对该问题未予处理并无不妥。关于违约责任的具体承担，租赁合同约定，若绿岛公司一方逾期支付租金，应按照每日千分之五标准支付逾期付款金额的滞纳金，超过十天未付的，还应支付1,000,000元的违约金，上述关于违约责任的约定明显高于因违约可能造成的实际损失。一审中，余曜东主动调整滞纳金的利率标准，表示2013年12月31日至2015年1月30日期间可按照每月3%标准计算，2015年1月31日至实际付清之日按照每月2%的标准计算，同时将100万元的违约金调整为50万元。余曜东主张的上述违约金计算标准仍然过高。一审法院综合考量双方当事人履行合同的过程等实际情况，将违约金金额调整为100,000元，滞纳金标准调整为按日万分之二利率计算，处理尚无不当，故本院二审对此予以维持。因绿岛公司和丁忠辉、童浩迟延支付租金已构成违约，故一审法院判决其按照合同约定支付免租期租金180,000元是正确的。租赁合同关系终止后，承租人交纳的保证金应予返还，故一审法院判决余曜东返还保证金90,000元亦无不妥。余曜东认为绿岛公司一方支付的款项应当先抵扣滞纳金，再抵充租金，该项诉请尚无明确法律依据，故本院对其该项上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。双方当事人的上诉请求均缺乏充分的事实和法律依据，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,650元，由上诉人余曜东负担人民币12,900元，上诉人江苏省绿岛置业有限公司、丁忠辉、童浩共同负担人民币7,750元。本判决为终审判决。审判长  刘海邑审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一七年二月二十四日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……