广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初19886号原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区林和西路1号21楼02房。法定代表人：周子涛，总经理。委托代理人：杨健，广东国鼎律师所律师。委托代理人：何文颖，该司职员。被告：许就，男，1970年4月7日出生，汉族。委托代理人：邱志刚，广东保典律师事务所律师。委托代理人：丁冬梅，广东保典律师事务所实习律师。原告广州侨鑫物业有限公司（以下简称侨鑫物业公司）诉被告许就物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，依法由审判员周颖瑜适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人杨健、何文颖，被告许就的委托代理人邱志刚、丁冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2008年1月1日及2013年11月15日分两次与原告签订了《汇景新城前期物业服务合同》，服务期限从2008年1月1日至2018年12月31日止，根据上述物业服务合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2012年，被告作为二手业主向原业主杨波购买了广州市天河区XXX房（建筑面积为：223.5平方米）并办理了房屋所有权转移登记，有关该房屋的权利义务概由被告享有与承担。另外，被告于2013年3月13日出具《委托书》，委托中国农业银行以自动转账方式向原告支付该房屋物业管理费及相关费用。根据上述物业服务合同的约定，被告物业服务收费标准为4元/月/平方米；被告未能按时足额缴纳费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准支付违约金。但被告自2015年10月以来，一直拒绝缴纳管理费，原告多次催收无果，现被告拖欠行为已严重影响了原告正常经营。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付2015年10月至今（暂计至2016年10月）所欠缴的物业服务费11616.41元及因延迟缴纳上述管理费的违约金2426.93元（每月物业管理费的违约金以893.57元为本金，当月的物业管理费违约金均从本月的6日开始计至被告实际支付之日止，均按每日千分之一的标准计算）。2、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：1、关于物业管理费的收取，原告收费标准没有相应的法律法规作依据支撑，因此不存在要求违约金的依据。确认约定每月5日支付当月的物业管理费，被告未缴纳2015年10月至2016年10月的管理费，但是没有缴纳的原因是对收费标准不予确认，原告收费标准明显违反了法律法规的相关规定。2、根据广州市发改委住建部、广州市物业管理协会根据中国人民共和国价格法、广东省物业管理条例制定的广州市住房城乡建设委规范我市住宅物业服务收费管理通知【穗发改规字2016（4）号文】第1条规定（详见该条），最高收费标准是2.8元/月/平方米，原告与广州侨鑫房地产开发有限公司签订的是《前期物业服务合同》，物业收费标准应当依照政府指导价进行审批，原告与广州侨鑫房地产开发有限公司之间的《前期物业服务合同》有关收费标准和数额明显违反了《中国人民共和国合同法》第52条第2款、第5款规定，被告自2015年5月得知原告收费标准已明显违反法律法规的强制性规定，并且原告也未提供应当由政府审批的相关文件，所以被告拒绝缴纳不合理的费用。3、对违约金的计算标准有异议，原因是原告没有按法律规定实行政府指导价，收费不合理。原告在前期物业管理合同中明显违反了政府相关规定及收费标准，被告在2015年得知该文件后拒绝缴纳超出违反政府指导价的物业管理费。4、本案同意涉案房屋按223.5平方米计算物业服务费。经审理查明：2008年1月1日，案外人广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司汇景管理处（乙方）签订《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2009）32号】，约定：甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下，…电梯住宅，C7C8C9区及C10区，4元/月/平方米…；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止等条款。2013年11月15日，原告（乙方）与广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）签订《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2013）65号】，该合同除将合同期限调整为2014年1月1日起至2018年12月31日止外，其余条款与《汇景新城前期物业服务合同》【汇合字（2009）32号】基本一致。原告主张被告是广州市天河区XXX房的产权人，要求其缴纳2015年10月至2016年10月的物业服务费。被告确认是该房产权人，并提交房地产权证书证实，该证书显示，广州市天河区XXX房（以下简称涉案房屋）的产权人为被告，登记时间为2012年，建筑面积223.39平方米，规划用途为住宅。被告于2013年3月13日出具《委托书》，委托中国农业银行以自动转账方式向侨鑫物业公司汇景管理处支付涉案房屋物业管理费及相关费用。本院认为：汇景新城小区的建设单位在小区未成立业主委员会的情况下，与原告签订《汇景新城前期物业服务合同》，委托原告对汇景新城小区进行物业管理，符合国务院《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定。事实上，原告进驻上述小区并实际提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业服务费的义务。关于涉案房屋的物业服务费的收费标准，根据2013年11月15日《汇景新城前期物业服务合同》，涉案房屋服务费的收费标准为4元/月/平方米，被告自身也确认其曾按上述标准支付过物业服务费，原告主张涉案房屋的物业服务费按4元/月/平方米标准计付，理据充分。按此，涉案房屋每月物业服务费为893.57元，被告应向原告支付2015年10月至2016年10月期间的物业服务费11616.41元（893.57元/月×13个月）。被告的抗辩意见理由不成立，本院不予采纳。原告主张逾期付款滞纳金按当月物业服务费每日千分之一的标准计付，被告辩称违约金的标准过高请求调整，在原、被告双方均未举证证明被告逾期支付物业管理费的行为给原告造成实际损失的情况下，结合本案案情，本院将上述违约金的计付标准酌情调整为中国人民银行规定的同期同类贷款利率，各期违约金应以每月应交的物业服务费893.57元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的标准，分别从当月的6日起计至实际清偿之日止，从公平角度，各期违约金应以本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告许就向原告广州侨鑫物业有限公司支付2015年10月至2016年10月期间的物业服务费11616.41元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告许就向原告广州侨鑫物业有限公司支付违约金（各期违约金以每月物业服务费893.57元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自当月6日起计至清偿之日止，各期违约金应以本金为限）；三、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，减半收取75元，由被告许就负担。本判决为终审判决。审判员  周颖瑜二〇一七年二月二十二日书记员  文燕莉