上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初66318号原告：陈建强(曾用名陈健强)，男，1963年11月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：周爱萍，女，1968年3月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：陈一鸣，男，1999年8月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。法定代理人：陈建强(系原告陈一鸣的父亲)，户籍地上海市浦东新区昌邑路XXX弄XXX号XXX室。原告：陈玲珠，女，1967年6月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：李宏根，男，1961年12月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：李枫华，男，1992年7月11日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：陈健军，男，1961年3月11日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：陈敏芳，女，1964年1月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：陈玉婷，女，1991年2月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上述原告共同的委托诉讼代理人：澹台东宁，上海华尊律师事务所律师。上述原告共同的委托诉讼代理人：朱正庆，上海华尊律师事务所律师。被告：陈健新，男，1958年8月5日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：谢冬，上海君澜律师事务所律师。被告上海浦东新区潍坊物业公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱宏良，总经理。委托诉讼代理人：王文星，男。委托诉讼代理人：严国棋，男。原告陈建强、周爱萍、陈一鸣、陈玲珠、李宏根、李枫华、陈健军、陈敏芳、陈玉婷(以下简称陈建强等人)诉被告陈健新、上海浦东新区潍坊物业公司(以下简称潍坊物业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2016年11月15日、2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告陈建强等人的共同委托诉讼代理人朱正庆，被告陈健新的委托诉讼代理人谢冬及被告潍坊物业公司的委托诉讼代理人王文星、严国棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建强等人提出如下诉讼请求：1、请求法院判令确认被告就上海市浦东新区昌邑路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同承租人过户行为无效；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年11月13日，上海市浦东新区人民政府作出《房屋征收决定》(浦府房征决字【2015】005号)，对系争房屋进行征收。由于陈健新、陈健军、陈建强、陈玲珠系兄弟姐妹关系，当时4家庭各方均就系争房屋拆迁安置款项的分配达成一致，按照除案外人顾文捷外的13位自然人间均等分割。后在办理相应手续时原告了解到系争房屋的承租人变更至陈健新名下。由于整个家庭已经对如何分配拆迁安置款项达成最终一致，虽然对于陈健新变更为承租人及相关手续存在疑问，但考虑到亲情原因也没有深究。后陈健新联合其妻子及女儿等人，向浦东新区人民法院提前诉讼，要求确认系争房屋全部动迁安置款项归其家庭全部所有。原告的代理人经法院出具调查令的情况下，向潍坊物业公司调取了当时系争房屋承租人从案外人陈某2(四兄弟姐妹的父亲，系系争房屋原始受配人)名下变更至陈健新的相应原始资料，发现相关的过户申请文书签字同意部分系同一人书写，实际上并未取得当时同住人的同意，故陈健新、潍坊物业公司之间达成相应的变更承租人行为应当无效。因陈健新未经同住人同意的情况下私自变更系争房屋承租人的行为已经严重侵犯同住人的合法权益，原告诉至法院，要求判如诉请。被告陈健新辩称：不同意原告的诉请。1、原告的诉讼主体资格问题，原告要求确认1997年1月承租人的变更过户行为无效。在1997年1月前系争房屋内有9个户口，其中原告周爱萍、陈一鸣、李宏根不是在册人员，是在1997年1月后将户口迁入的，所以其没有起诉主体资格。还有原告李枫华、陈玉婷及案外人陈3是未成年人，没参与过户行为。按照当时的物业管理规定，承租人的变更只要承租人和成年同住人同意就可以的。原告李枫华、陈玉婷不具备诉讼主体资格。2、关于诉讼时效问题。被告陈健新认为原告的诉请超过了诉讼时效。1997年1月系争房屋的租赁户更名是家庭成员一致认同的结果，所有的家庭成员都参与了过程，包括申请书及申请单及户口摘录单都有家庭成员的盖章确认。在过户的时候原告知道且参与了过程。时隔二十几年提出诉请超过诉讼时效，请求驳回。3、关于原告的诉求是否符合起诉的条件。2015年11月13日浦东新区政府做了房屋征收决定，将系争房屋列入征收范围，2015年11月21日陈健新和征收事务所签订补偿协议，陈健新作为承租人和被征收方交给事务所，房屋被拆除，凭证被注销。原告的诉求不符合起诉条件。近二十年原告对被告的行为未提出过异议，是事实上的默认。被告潍坊物业公司辩称：不同意原告的诉请。1997年1月被告陈健新向物业公司提出更名，被告潍坊物业公司根据相关规定，变更户名是家庭成员协商一致的，是合法的。系争房屋变更户名近二十年，期间其他同住人没提出过主张，在动迁的时候主张权利超过诉讼时效。本院庭审中，原、被告举证了《上海市黄浦区房地局革命委员会住房交换审批单》、《住房调配单》、《申请过户》、《更改户名申请》、《户籍信息摘录》、《证明》、租赁凭证、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(居住房屋)》、出具时间为1991年12月23日的陈某2个人情况说明、《协议书》、《分案单》、《住房调配单》、《浦东新区公房资产经营管理公司公房管理签报单》、《浦东新区综合规划土地局房产业务管理公文签报单》、《申请单》、《上海市城镇公房租赁条例管理细则》、本院(2016)沪0115民初33703庭审笔录、证人杜某某、陈某1的证言等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后认定双方无争议的事实如下：1975年11月18日，经有关部门批准，陈某2(曾用名陈正发)户(包括2大4小6人)由上海市浦东新区乳山一村XXX号房屋换房至系争房屋处。1991年4月23日，陈某2及其家庭成员共10人，在系争房屋基础上增配位于上海市外马路XXX弄XXX号、面积13.3平方米的房屋。1991年12月23日，陈正发出具字据，主要内容为：系争房屋原户主陈某2已迁往本市外马路XXX弄XXX号，系争房屋房租转为陈健新支付。1992年8月27日，陈玲珠与陈健新共同出具《协议书》，《协议书》约定：陈玲珠需另立户口，可能对陈健新将来拆迁分房时所分配的公房面积有损失，为使双方避免矛盾，双方商量达成如下协议；1、陈玲珠出1000元给陈健新，作为新分公房面积损失给予补偿的押金；2、如果陈玲珠户口迁出本户，陈玲珠将收回押金；3、如果本户不拆迁分房，陈玲珠将收回押金；4、如果本户拆迁分房，陈健新所分的公房没有面积损失，陈玲珠将收回押金。1996年7月25日，陈某2、陈健军、陈健强、陈玲珠签字或盖章共同出具《申请单》，申请将系争房屋的户主转为长子陈健新，并由陈正发、朱冬英、陈健新、陈国英、陈健军、陈敏芳、陈健强、陈玲珠共同署名盖章出具了《申请过户》，表示因系争房屋的租赁户主陈正发现已搬到了上海市浦东新区紫叶路XXX弄XXX号XXX室，故要求将系争房屋过户给陈健新；陈某2作为原承租人与作为申请人的陈健新共同出具《更改户名申请书》，《更改户名申请书》的主要内容为：申请将系争房屋的租赁户名变更为陈健新；更改户名原因为陈正发由上海和丰织造厂增配到外马路、动迁配紫叶路XXX弄XXX号XXX室居住；家庭人员户口情况表中记载：户主陈健新(1958.8.5)、妻陈国英(1960.4.29)、女陈3(1988.3.31)、弟陈健军(1961.3.11)、弟媳陈敏芳(1964.1.1)、侄女陈玉婷(1991.2.13)。1997年1月，经有关部门审批，系争房屋的租赁户名更改为陈健新。2003年、2004年左右，案外人杜某某通过住在系争房屋楼上的案外人陈某1的介绍租住了系争房屋，由杜某某与陈健军的妻子陈敏芳签订了第一份租赁合同，之后未签订租赁合同，杜某某于2014年9月4日在陈健新的陪同下办理了以系争房屋为居住地的居住证，杜某某一直租住在系争房屋直至2016年2月搬出；从2003年、2004年杜某某租住系争房屋之日起至2016年2月期间，杜某某均是通过陈某1支付系争房屋的租金，陈某1在租金中扣除陈健新需要交纳的公房租金后再将租金余款转交给陈健军。2015年11月13日，上海市浦东新区人民政府作出《房屋征收决定》(浦府房征决字【2015】005号)，对系争房屋进行征收。2015年12月19日，陈健新作为系争房屋的被征收人或公有房屋承租人与上海市浦东新区建设和交通委员会、房屋征收实施单位上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《补偿协议》)，约定系争房屋的货币补偿款合计3,110,470.74元、奖励补贴合计2,286,107.54元。案外人陈3、刘某某于2016年5月4日将陈健新、陈国英、陈建强、周爱萍、陈一鸣、陈玲珠、李宏根、李枫华、陈健军、陈敏芳、陈玉婷、顾文捷等12人告至浦东法院，要求判令确认陈3、刘某某享有系争房屋征收补偿款总额的二分之一份额，本院另案审理中，另案案号为(2016)沪0115民初33703号。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。经原租赁户主陈某2及陈健新共同申请，并经当时系争房屋内的成年共同居住人陈正发、朱冬英、陈健新、陈国英、陈健军、陈敏芳、陈健强、陈玲珠共同出具申请，且经有关部门审批，自1997年1月起系争房屋的租赁户名即更改为陈健新，至今已经20年；陈玲珠为在系争房屋内另立户籍早在1992年即与陈健新达成协议，向陈健新交纳保证不影响陈健新关于系争房屋拆迁利益的押金，说明陈玲珠及其丈夫李宏根、其儿子李枫华应当知道系争房屋的租赁户主为陈健新；自2003年、2004年左右起，系争房屋由陈健军的妻子陈敏芳出租给杜某某，并由陈健新、陈健军的邻居陈某1代向杜某某收取房租，由陈某1将一部分租金转交给陈健新用于交纳系争房屋的公房租金、剩余租金转交给陈健军，这说明陈健军、陈敏芳及其女儿陈玉婷早在2003年、2004年起就应该知道系争房屋的租赁户主已变更为陈健新；杜某某于2014年办理了以系争房屋为居住地的居住证，办理该居住证必须提交系争房屋的租赁卡，因此，作为出租人及杜某某房租的收租人的陈敏芳、陈健军至迟于2014年也已经知道了系争房屋的租赁户主已经变更为陈健新了；陈建强的妻子周爱萍、儿子陈一鸣的户籍先后于2004年7月9日、2008年9月10日由他处迁入系争房屋，在系争房屋于1997年1月租赁户主变更为陈健新前周爱萍、陈一鸣的户籍均不在系争房屋内，不算系争房屋的同住人，陈建强、周爱萍、陈一鸣在周爱萍的户籍于2004年7月迁入系争房屋时就应该知道系争房屋的租赁户主已经变更为陈健新。综上，系争房屋的租赁户主早已经过户至陈健新的名下，作为陈健新家人的原告方此后的各自种种行为已经表明也早已知道系争房屋的租赁户主变更之事，且原告方至今未举证证明自1997年1月起(系争房屋的租赁户主变更为陈健新的时间)至2016年9月7日(原告方起诉本案之日)近二十年期间曾经向陈健新提出关于不同意系争房屋租赁过户为陈健新的异议；现原告方要求法院判令确认被告就系争房屋的租赁合同承租人过户行为无效的诉讼请求，有违诚实信用原则，不符合法律规定，不予支持。原告在本案审理过程中申请就被告潍坊物业公司举证的上有陈正发、朱冬英、陈健新、陈国英、陈健军、陈敏芳、陈健强、陈玲珠字样及盖章样的《申请过户》申请人签字处是否系同一人所写进行笔迹鉴定，并申请就被告潍坊物业公司举证的《申请单》与上述《申请过户》是否系同一人所写进行笔迹鉴定，本院认为《申请单》及《申请过户》的形成时间为1997年1月系争房屋的租赁户主变更之前，年代久远，原租赁户主陈某2已经过世，即使鉴定结果为《申请单》与《申请过户》均系同一人所写，原告方在1997年1月此后的各自种种行为均默认了系争房屋的租赁户主变更为陈健新的事实，且未提出异议，因此也不能根据鉴定结果认定被告变更系争房屋租赁户主为陈健新的行为无效，因此，为节约当事人的诉讼成本及诉讼资源，对原告上述的司法鉴定申请不予准许。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告陈建强、周爱萍、陈一鸣、陈玲珠、李宏根、李枫华、陈健军、陈敏芳、陈玉婷要求判令确认被告陈健新、上海浦东新区潍坊物业公司就上海市浦东新区昌邑路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁合同承租人过户行为无效的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告陈建强、周爱萍、陈一鸣、陈玲珠、李宏根、李枫华、陈健军、陈敏芳、陈玉婷共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一七年二月三日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条【民事权益受法律保护原则】公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。