广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终379号上诉人(原审被告)：广东合生帝景房地产有限公司，地址：广东省惠州市江北新区文昌一路1号帝景湾。法定代表人：续红。委托诉讼代理人：林晓霞，系该公司员工。委托诉讼代理人：林敏倩，系该公司员工。被上诉人(原审原告)：祝文威，男，汉族，1986年09月24日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：范丽云，广东标远律师事务所律师。上诉人广东合生帝景房地产有限公司（下称合生公司）与被上诉人祝文威因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原审原告向原审法院提起诉讼称：原、被告双方于2012年07月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠州市江北新区××房的房屋。合同签订后，原告按约定支付房屋总价款4037574元，被告按照《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2013年12月30日前，依照……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定已将商品房交付原告使用，但原告至今仍未取得商品房屋权属登记证书。根据《商品房买卖合同》第十五条、附件四第三条“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金……”之约定，被告已构成违约，被告立即为原告办理涉案房屋权属登记证书，并向原告支付违约金70796元。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告在具备办证条件之日起10日内办理房产权属证书；2、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金70796元（自2015年6月30日计算至被告履行完毕上述办证义务止，暂计至2017年3月31日，640天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告广东合生帝景房地产有限公司辩称，一、逾期办证违约金的计算时间应以年为单位。《商品房买卖合同》附件四第三条规定：从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。按照合同的规定，逾期办证违约金的计算时间应以年为单位，未满一年的不应计算违约金，被被告对于未满一年的按日计算违约金，要求被告支付，没有事实及法律依据。二、合同所约定的违约金明显过高，应适当减少。《合同法》第一百一十四条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被告与被被告签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告认为，即使被认定为未按约定办理产权证，但合同约定的违约金明显过高，违约金应当以被被告的实际损失为基础。三、涉案房屋目前无法办理房产证非被告原因。由于承建方拒不配合办理房产证，目前办理不了房产证非被告原因，《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。故本案未达到支付违约金的条件。因此，被被告主张的逾期办证违约金缺乏事实和证据支撑，被告不应当支付逾期办证违约金，法院不应支持。综上，为维护被告的合法权益，请求人民法院依法驳回被被告的全部诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2012年07月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2012）10016187），约定：原告购买被告开发的位于惠州市江北新区××房，购买价为4037574元；被告应于2013年12月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告向原告出具了《交楼通知书》，原告称被告于2013年12月30日向原告交付了上述商品房，原告已缴纳了契税、缴存了住宅专项维修资金。被告未在约定的期限内为原告办理上述商品房的产权证。被告称因其与涉案商品房所在楼房的承建方存在纠纷，非被告故意拖延。庭审中，被告称涉案房屋尚不具备办证条件。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告祝文威与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2012）10016187）及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，缴纳了办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起550日内为原告办理房屋产权证书，即被告应在2015年6月30日前为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告申请办理房屋产权登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。至于被告辩称：“本案房产证尚未办出，是基于施工单位拒不结算等原因导致，非答辩人故意拖延”。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律法规或者按照约定解决。”由于被告未能按照合同约定日期为原告办理房屋产权证书，违反了《商品房买卖合同》的约定，被告理应承担相应的违约责任，其辩解意见，无事实及法律依据，不予采纳。由于涉案房屋尚不具备办证条件，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予处理，原告可待具备办证条件被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。原告诉请被告支付违约金，有事实及法律依据，可以支持。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定：“……从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金”，因此，被告逾期办证的违约金计算时间应以按照每满一年为计算节点，由于涉案房屋尚不具备办证条件，且是否具备办证条件具有不确定性，因办证违约金的逾期天数计至2017年6月30日已满两年，而本案的法庭辩论终结之日为2017年6月28日，同时，本院一审判决时办证违约金的逾期天数已经超过两年，为避免诉累，又因原告的诉请办证违约金的逾期天数暂计至2017年3月31日，并未要求两年的违约金，故对于原告要求超过1年后不满2年的期间的违约金可以折算按日计算，故被告应向原告支付违约金为70795.81元（4037574元×1%＋4037574元×1%÷365天×275天=70795.81元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告祝文威支付逾期办证违约金70795.81元。二、驳回原告祝文威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元（原告已预交785元），由被告广东合生帝景房地产有限公司负担。被告应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。当事人二审的意见上诉人合生公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决逾期办证违约金按日计算是错误的，逾期办证违约金的计算时间应以年为单位。《商品房买卖合同》附件四第三条规定：从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人该条款已经明确了违约金的计算应以年为单位，未满一年的不应计算违约金，不存在歧义，是双方当事人的真实意思表示，应当严格遵守。一审判决按日0.027%计算违约金的标准计算，没有事实及法律依据。二、一审判决的违约金明显过高，应适当减少。《合同法》第一百一十四条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。上诉人认为，即使被认定为未按约定办理产权证，被上诉人并未因未办证而遭受损失。一审的判决方式计算所得违约金明显过高，应当以被上诉人的实际损失为基础。三、涉案房屋目前无法办理房产证非被告原因。《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。由于承建方拒不配合办理房产证，目前办理不了房产证非上诉人原因，故本案未达到支付违约金的条件。综上，为维护上诉人的合法权益，请求依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人答辩称:二审答辩意见与一审中起诉意见一致，请求二审依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院除查明一审查明的事实外，还查明：涉案的房屋产权证件至今尚未办理完毕。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，鉴于双方对涉案房屋的办证问题均未提出上诉，本院对此不予审查。本案争议焦点是：合生公司是否应该承担逾期办理房屋权属证书的违约责任、涉案违约金计算方式应如何确定。关于合生公司是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任的问题。合生公司主张其承担办证违约责任的前提是“因出卖人原因”，但涉案房屋是因承建方拒不配合办理房产证导致没能及时办证，其不应承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律法规或者按照约定解决。”据此，对于合生公司与案外人即承建方之间的纠纷应当另行依法解决，在本案中本院不能对合生公司与承建方之间是哪一方的过错导致涉案的产权证不能如期办理作出评价。本案诉讼中可以确定的事实是，合生公司并未按照合同约定日期为买受人办理房屋产权证书。这一行为已经违反了双方所签署的《商品房买卖合同》中相关的约定，理应由负有办证义务的一方即合生公司承担违约责任。关于涉案违约金应如何确定的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四第三条对违约金的计算方法作出了明确约定，即为“从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。对于逾期办证期限每满一年情况下的违约金计算方式，已经在该合同中明确。但是对于逾期办证期限未满一年或者扣除整年后剩余的期限未满一年的情形，逾期办证的违约金应当如何计算的问题，在《商品房买卖合同》及附件中并未明确约定。此种情形，本应当按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，由出卖人和买受人之间再次进行协商以达成补充协议。但本案一审、二审中双方争执不下的事实表明，并无自行协商并达成补充协议的可能，故而本院只能根据“合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中的“合同有关条款”就是《商品房买卖合同》附件四第三条，该条款的设定是双方当事人签署合同时的明确约定。在本案诉讼中买受人没有举证该条款存在胁迫、重大误解或者显失公平的情形，应当作为本案定案的依据。该条款存在的问题是没有对逾期办证时间未满一年的情形作出约定，并不存在一审法院所认定的“存在有两种以上解释”。因此，一审法院将该条款作为格式条款处理是错误的，本院予以纠正。合生公司应于房屋交付使用之日起一年半内即2015年6月30日前为买受人办理房屋产权证书，但经本院询问合生公司称该产权证至今仍未办理。因此，结合本案查明的房屋交付使用时间以及买受人的主张时间，确认违约金的计算期间从2015年6月30日计算。本案一审中，被上诉人作为原告主张是暂计至2017年3月31日。该主张并未放弃随着诉讼进展而仍然延续的未办证期间的违约金，至本案二审开庭查询的2018年2月5日，逾期办证的期限已满两年不满三年，故合生公司应向买受人支付两年即至2017年6月30日之前的违约金，计80751.48元（4037574元/年×1%×2年）。至于此时间点之后届满一年仍然未办理涉案房屋产权的证件的，该期间的违约金可以另循法律途径解决。综上所述，上诉人广东合生帝景房地产有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3997号民事判决第二项及受理费负担部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初3997号民事判决第一项为：广东合生帝景房地产有限公司应在本判决生效之日起七日内向祝文威支付逾期办证违约金80751.48元；三、驳回广东合生帝景房地产有限公司其他上诉请求；本案二审案件受理费1570元，由广东合生帝景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年二月二十八日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。