北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终10870号上诉人（原审被告、反诉原告）:关静波，男，1960年12月3日出生。委托诉讼代理人：关昕（关静波之女），1991年1月16日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙慧敏，女，1984年12月4日出生。委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。上诉人关静波因与被上诉人孙慧敏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初10629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关静波上诉请求：撤销一审判决第二、四项，本案诉讼费全部由孙慧敏承担。事实和理由：双方合同约定如因客观原因需要解除合同，应在30天前通知。孙慧敏是2017年5月17日搬走的，解除日应为2017年6月16日，一审判决多退了一个月租金。孙慧敏擅自撤离承租房屋，双方没有办理房屋交接，屋内设备设施存在毁损，孙慧敏应当赔偿。孙慧敏辩称，我同意一审判决，不同意关静波的上诉请求，关静波的上诉请求没有事实及法律依据。孙慧敏向一审法院起诉请求：1.确认我与关静波的租赁合同于2017年4月18日解除；2.关静波返还房租32093元；3.关静波返还押金8300元；4.关静波支付违约金16600元。关静波向一审法院反诉请求：1.确认我与孙慧敏的房屋租赁合同合法有效；2.要求孙慧敏继续履行合同，并支付对涉案房屋恢复室内电路墙壁粉刷费用12000元、恢复垭口费用1200元及赔偿物品损失7500元。一审法院认定事实：2016年8月12日，关静波与孙慧敏订立房屋租赁合同，约定孙慧敏向关静波承租涉案房屋，期限自2016年8月16日至2019年8月16日，每月租金8300元，押一付六。合同约定，关静波应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。因孙慧敏保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，孙慧敏应负责维修或承担赔偿责任。双方如因客观原因需要解除合同，应在30天前通知对方，并支付两个月的租金给对方。同日孙慧敏向关静波支付了押金8300元，并支付了2016年8月12日至2017年2月16日的房屋租金49800元。2017年2月14日，孙慧敏向关静波支付了2017年2月16日至2017年8月16日的租金49800元。关于关静波是否于2017年4月18日通知孙慧敏解除合同一节，关静波予以否认，孙慧敏表示系口头通知，没有相应证据。关于孙慧敏搬离时间一节，孙慧敏自称于4月20日电话通知关静波，关静波予以否认，表示自己于5月17日从居住在涉案房屋楼上的父亲处得知孙慧敏于5月12日搬走，关静波同时表示自己过来时涉案房屋是敞着门的。诉讼中，本院与涉案房屋的施工单位北京顺义建筑有限公司电话联系，该单位工作人员表示，涉案房屋的给排水改造工程系由该单位实施，施工期限为2017年4月8日开始，施工不影响居住使用，但是需要停上下水一周，停水期间，施工方设立有临时卫生间，并提供接水，以解决居民的生活需要。对上述电话联系笔录，双方均认可真实性，但孙慧敏不认可施工不影响正常使用一节，认为因为改造房间内的上下水不能使用，影响了孙慧敏的正常使用。另，本院至涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋内目前可见客厅西墙上从电闸箱中引出一根电线，并在电闸箱下方设有一个插座，南侧卧室南墙上空调电源处引出两根电线，分别引向南侧卧室的东、西墙，并在电线尽头各设有一个插座，涉案房屋内除上述电线是明线外，其余未见电线明线。南侧卧室内有一双人床，床架背板上可见多处破损痕迹。南侧卧室与阳台之间的垭口上可见拆除后的痕迹。另，涉案房屋的入户门为新防盗门。一审法院认为，房屋租赁合同是孙慧敏、关静波的真实意思表示，合法有效。孙慧敏未能出示证据证明关静波提出解除合同，故对其要求确认合同于2017年4月18日解除，本院不予支持。关于上下水施工改造后涉案房屋是否适租的问题，根据本院调查的结果，涉案房屋虽因施工暂停上下水，但施工方业已提供相应的补救措施，保障了居民的用水需求，因此，孙���敏关于上下水施工改造导致涉案房屋无法正常居住使用的意见，本院不予采信。故孙慧敏要求关静波支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于孙慧敏的腾房日期，孙慧敏未出示证据证明其具体搬离日期，未与关静波进行交接，故本院依法采信关静波所述孙慧敏5月12日搬走的意见。孙慧敏搬离的行为，表明其解除合同的意思，在此情形之下，关静波再要求继续履行合同，不具备可行性，故对关静波的该项反诉请求，本院不予支持，并应以孙慧敏搬离的日期作为合同解除之日。又因关静波自认于5月17日从家人处获知孙慧敏搬离的情形，故关静波于该日之后可以接收涉案房屋，该日之后的房屋租金及押金，关静波应当退还孙慧敏。关于关静波反诉的恢复原状、物品损失费用一节，关静波未出示证据证明涉案房屋的室内电路、墙壁、垭口、床架及防盗门的损毁系孙慧��所致，故关静波的上述反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院于2017年9月判决：一、确认孙慧敏与关静波的房屋租赁合同合法有效；二、关静波于本判决生效后十日内退还孙慧敏二〇一七年五月十八日至二〇一七年八月十六日的房屋租金二万四千六百三十二元、押金八千三百元；三、驳回孙慧敏的其他诉讼请求；四、驳回关静波的其他诉讼请求。本院查明的基本事实与一审一致。二审中，关静波主张按照合同约定如因客观原因需要解除合同，应在30天前通知。我得知孙慧敏搬走的时间是2017年5月17日，解除日应延后30天为2017年6月16日，一审判决多退了一个月租金。关静波提交其购买新床及床垫的发票，价值5000元，更换新防盗门发票价值1700元。要求孙慧敏赔偿。孙慧敏对损毁屋内设施、物品事实予以否认，不同意赔偿。本院认为：案涉房屋租赁合同是孙慧敏、关静波的真实意思表示，合法有效。关静波在一审中自认其于2017年5月17日从家人处获知孙慧敏搬离的情形，故认定该日为租赁合同解除日，孙慧敏未上诉，视为同意一审判决。关静波上诉主张按照合同约定如因客观原因需要解除合同，应在30天前通知。孙慧敏是2017年5月17日搬走的，解除日应为2017年6月16日，一审判决多退了一个月租金。本院认为，关静波在2017年5月17日得知孙慧敏搬走，在此之前，孙慧敏并未通知关静波解除合同，故应视为2017年5月17日孙慧敏通知到关静波解除合同，按照租赁合同约定，解除合同一方应给予对方30天的通知期，因此，双方租赁合同的解除日应为2017年6月16日，一审判决对合同解除日确认有误，应退还的租金，多计算了一个月，本院对此予以更正。关静波上诉主张孙慧敏擅自撤离承租房屋，双方没有办理房屋交接，屋内设备设施存在毁损，要求孙慧敏赔偿。在二审期间，关静波提交其购买新床及床垫的发票，价值5000元，更换新防盗门发票价值1700元，要求孙慧敏赔偿。一审法院在勘验现场时发现屋内物品确有毁损痕迹。孙慧敏对损毁屋内设施、物品事实予以否认，不同意赔偿。本院认为，由于孙慧敏自行撤离承租房屋，导致双方未能确认屋内设施、物品的状况，对此，孙慧敏没有尽到相应的合同义务，负有过失，经一审法院现场查验，屋内物品确有损坏现象，孙慧敏应当给予关静波一定的金钱赔偿。二审中关静波提交了其直接更换新床、床垫及防盗门的票据，对于上述物品的损坏是否达到需更换的程度，关静波未提交相应证据，且关静波出租房屋时，上述物品也非新购置，使用期间也存在正常损耗，故关���波要求按购置新品的价格赔偿依据不足，本院考虑上述因素酌情确定赔偿数额。合同解除后，在确定关静波应退还租金数额及孙慧敏应赔偿损失数额后，关静波应将押金返还孙慧敏。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2017）京0101民初10629号民事判决第一项；二、撤销北京市东城区人民法院（2017）京0101民初10629号民事判决第三、四项；三、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初10629号民事判决第二项为：关静波于本判决生效之日起10日内退还孙慧敏2017年6月16日至2017年8月16日的房屋租金16332元、押金8300元；四、确认孙慧敏与关静波之间的房屋租赁合同于2017年6月16日解除；五、孙慧敏于本判决生���之日起10日内赔偿关静波财物损失1500元；六、驳回孙慧敏的其他诉讼请求；七、驳回关静波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费612元，由孙慧敏负担300元（已交纳），由关静波负担312元（于本判决生效之日起10日内交至一审法院）。反诉费159元，由关静波负担90元（已交纳），由孙慧敏负担69元（于本判决生效后10日内交至一审法院）；二审案件受理费782元，由关静波负担482元（已交纳），由孙慧敏负担300元（已由关静波预交，孙慧敏于本判决生效之日起10日内给付关静波）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 曹 雪审 判 员 王军华二〇一七年十一月二十八日法官助理 董 红书 记 员 马丽雅