河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终5364号上诉人（原审被告、反诉原告）：段刚峰，男，1982年2月12日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：艾晓多，女，1988年11月29日出生，蒙古族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。原审第三人：河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，住所地：三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼。法定代表人：宋兴华，该公司总经理。上诉人段刚峰因与被��诉人艾晓多、原审第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。段刚峰上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或依法改判解除双方签订的房屋买卖合同。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。事实上是因被上诉人的违约行为导致了房屋买卖协议不能履行。1、原审法院认定上诉人未履行银行面签手续，实则是因被上诉人未按补充协议的约定在面签当日给上诉人支付首付款，是被上诉人违约在先。2、双方签订房屋买卖合同时，被上诉人并未到现场，是由其前夫张泽代签协议，未出具任何委托书，事后上诉人也亲口承认并未委托张泽代签合同，因此本案���房屋买卖合同不具备法律效力。艾晓多辩称，段刚峰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。艾晓多向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《存量房屋买卖合同》及补充协议等合同，将涉案房屋过户至原告名下，并交付原告；2.判令被告向原告支付自违约之日（2016年5月21日）起至判决确定的履行期限届满之日止每日按房屋总价款万分之五的违约金；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月20日，经链家公司（丙方）居间，买受人原告艾晓多（乙方）与出卖人被告段刚峰（甲方）签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同。被告段刚峰将位于三河市××开发区××路东侧、××村民自××商住楼北侧福××号房屋出售给原告，房屋总价款为1245000元。《存量房买卖合同》第四条约定定金100000元直接支付出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额995000元，并由贷款机构按期规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第六条关于房屋交付约定出卖人应当按照下列第2项约定将房屋交付买受人，2、出卖人收到买受人全部购房款将房屋交付给买受人。第九条关于权属转移登记约定当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。《补充协议》约定定金乙方于2016年2月20日向甲方支付定金人民币壹拾万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。关于首付款约定乙方于面签当日将第一笔首付款人民币贰拾伍万元整包含前期支付的全部定金人民币壹拾万元以资金监管方式支付甲方。关于申请购房贷款约定甲乙双方应于付首付款当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于权属转移登记约定甲乙双方同意，在批贷之后双方共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。其他约定：经双方协商，甲方拿到购房全部款项后两年内将该房屋家庭全部户口迁出。如甲方不按合同履行义务，甲方须支付总房款壹佰贰拾伍万元的百分之二十，贰拾伍万违约金。若补充协议与主合同有冲突，以补充协议为准。合同签订当日，原告向被告支付了定金100000元，三方约定于2016年3月1日去银行办理面签手续，办理面签手续当日被告要求延长户口迁出的时间，双方产生分歧，面签手续没有办理。就哪一方违约，原告认为按照合同约定的办理面签当日，被告违反合同约定要求将户口迁出日期延长未果于是不办理面签，虽然被告办理了收取首付款的银行卡，但是按照资金监管及第三人有关房屋买卖的流程应先办理贷款银行面签然后支付首付款，被告不配合办理面签手续，违约在先。为此原告提交签订合同时链家公司出示的房地产经纪服务事项告知书及背面附的存量房屋交易一般程序流程图。经质证被告对原告提交的证据不予认可，称签订合同时并未收到该告知书，即使收到该告知书，合同履行过程也和流程图不一样。被告认为其已按照合同约定办理了收取首付款的银行卡，原告未按照合同���定的时间支付首付款，构成根本违约，导致合同无法继续履行。第三人认可原告的陈述，称按照行业规定，应该先办理银行按揭审批手续，然后做资金监管才支付首付款，虽然被告办理了银行卡，但在办理面签的时候被告并未到场，经多次与被告协商未果的情况下，链家公司于2013年3月15日向原、被告手机发送催告函照片并将催告函张贴在被告家门上，催告被告于2016年3月20日10时前，携带夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明等相关证件，依照约定办理银行贷款按揭、资金监管等手续，第三人认为被告在催告的时间内不配合办理按揭贷款手续，按照合同约定构成违约。原告表示已经收到该催告函，被告表示没有收到，称即使催告函是真实性的，也不能证明是谁违约。一审法院认为，原告艾晓多与被告段刚峰于2016年2月20日经链家公司居间介绍签订的《存量房���买卖合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订当日，原告向被告支付购房定金100000元。2016年3月1日，原、被告双方及链家公司到链家总部中国银行代办点办理银行按揭手续及交付首付款事宜，因被告要求延长户口迁出时间，双方未能达成一致，被告因此拒不办理面签手续。根据原告提交的房地产经纪服务事项告知书及背面所附存量房屋交易一般程序流程图结合链家公司陈述，可以认定2016年3月1日未能办理银行贷款面签及交付首付款事宜系被告原因导致，原告未支付首付款系行使抗辩权。就户口迁出时间，庭审中原告表示可以将户口迁出时间延长至五年，被告仍不同意继续履行合同，故原告要求被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉诉房屋的��户手续并交付房屋的诉讼请求正当合理，应予支持。庭审中，原告表示希望按照合同约定办理银行贷款，如果被告配合办理贷款，可以减少或放弃违约金请求，如果被告不配合或原告不符合贷款条件，原告可以全款支付，即在过户当日支付剩余房款1145000元。鉴于被告坚持要求解除合同，且表示不配合原告办理贷款手续，本院认定继续履行合同原告以全款方式支付购房尾款为宜，且变更付款方式，不损害被告的权益，有利于交易顺利进行和实现双方的合同目的。原告主张依据合同第九条第（一）款约定，被告未在2016年5月20日前办理房屋权属转移登记手续，故要求被告支付自2016年5月21日期至判决确定履行期限届满之日止，按每日房屋总价款万分之五计算的违约金。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告请求的违约金予以适当调整。考虑到当地房价增长情况，本院酌定被告应支付原告的违约金为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）段刚峰于本判决生效后五日内协助原告（反诉被告）艾晓多办理位于三河市××开发区××路东侧、××村民自××商住楼北侧福××号房屋的过户手续，并于过户当日将涉案房屋交付原告（反诉被告）艾晓多；二、原告（反诉被告）艾晓多于办理涉案房屋过户手续当日给付被告（反诉原告）段刚峰购房尾款1145000元；三、被告（反诉原告）段刚峰于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）艾晓多违约金10000元；四、驳回反诉原告段刚峰的全部诉讼请求。本诉案件受理费17805元���保全费5000元，由被告段刚峰负担（本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费5050元，由反诉原告段刚峰负担（已预交）。本院二审期间，上诉人段刚峰在庭审结束后，向法庭提交银行卡记录一份，艾晓多离婚登记证复印件一份，河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司房屋交易流程宣传页一份，房本代管证明一份，用以证明自己的主张。本案的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案房屋买卖合同的效力，即使如段刚峰主张的双方签订房屋买卖合同时艾晓多并未到现场，未出具任何委托书，但因艾晓多同意履行合同，并实际支付了定金，该合同即合法生效，段刚峰主张该合同不具备法律效力的上诉理由不能成立。买卖合同是典型的双务合同，履行过程需要双方共同配合。双方在履行合同约定时，应��面、善意、适当的行使合同权利和履行合同规定的义务。艾晓多主张是因段刚峰先以延长户口迁出时间为由，后不配合履行合同。艾晓多的主张得到中介方河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司的确认。段刚峰主张是因艾晓多不支付首付款，导致合同不能履行，但其提供的证据，只能证明艾晓多没有支付首付款，不能证明是因艾晓多不支付首付款才导致合同不能履行。一审判决符合事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20330元，由上诉人段刚峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 欣审 判 员  李成佳代理审判员  梁志斌二〇一七年二月二十八日书 记 员  薛 炜