上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初11626号原告(反诉被告)叶某，男，1972年3月30日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人晋毓龙，上海佳通律师事务所律师。被告(反诉原告)上海丰某某有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人邱某某。委托诉讼代理人李献军，上海市江华律师事务所律师。原告(反诉被告)叶某(以下称原告)诉被告(反诉原告)上海丰某某有限公司(以下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄卉独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶某及委托诉讼代理人晋毓龙、被告委托诉讼代理人李献军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2016年3月24日签订的《租赁合同》；二、被告返还原告进场费人民币3万元(以下币种同)、履约保证金7万元；三、被告支付原告合同解除违约金24,000元；四、被告赔偿原告损失59,870元，包括已支付员工的工资、为员工居住租赁房屋的房租。事实和理由：原、被告双方于2016年3月24日签订《租赁合同》，该合同部分条款约定：1.1甲方(被告)将位于槎溪路XXX号B1-06场地(以下简称系争商铺)出租于乙方(原告)使用。1.3乙方用于经营“铁板烧、烤猪蹄”项目。2.1租赁期限自2016年4月1日起至2018年3月30日止。4.1履约保证金70,000元，进场费30,000元。5.1.1租赁场地约定交付日期为2016年4月1日。13.1如有一方违约需向对方支付月租赁费用三倍的违约金。合同附件四约定保底租金8,000元。原告已按约定向被告缴付履约保证金7万元、进场费3万元，共计10万元，另外支付厨师工资及其房租数万元，但被告至今未能开通燃气，一再拖延，致使双方合同无法履行，已经构成实质违约。如继续拖延，原告的成本将不断扩大，损失更加严重，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，同意解除《租赁合同》，但认为其并未违约，原告方没有单方解除合同的权利，根据双方所签订的《租赁意向书》的约定，原告对租赁物内煤气未开通的情况是知晓的；双方签订的《租赁合同》中7.2条约定“被告向原告提供水、电设施的接驳口”，可以看出被告在租赁合同中也仅仅约定提供水、电管路，没有承诺一定提供煤气管路；虽然租赁合同中也有记载煤气的内容，但应是被告申请煤气开通后才会发生的权利义务关系，并不是签约时就已产生的权利义务关系。原被告双方的租赁合同实质还未开始，被告仅收取了履约保证金和进场费，至今未收取租赁费；原告未接受租赁物，租赁期限实质尚未开始，被告不存在违约行为。被告认为原告所述的进场费3万元实质是被告的装修费及公共区域的保洁、餐具洗涤等费用，无论经营商户经营如何及租赁期限长短，该费用均不予退还。根据租赁合同11.4及11.4.1约定，原告拒不接受房屋且超过30天，被告有权没收履约保证金。认可违约金按8,000元/月计算3个月，但认为被告方并未违约；不认可原告所主张的第四项请求中的各项损失，损失系原告自己造成，且证据不足。被告提出反诉请求：一、判令原告支付被告合同解除违约金24,000元；二、被告没收7万元履约保证金，已收取的3万元进场费不予退还。事实和理由：根据双方签订的《租赁合同》13.1条，“如乙方(原告)违约造成合同解除的，乙方应向甲方(被告)支付违约时月租赁费用三倍的违约金。”由于原告拒不接受租赁物，导致被告一直无法收到租金，商铺长期闲置，明显造成租金收入的损失，如果合同解除，在原告违约的情况下，原告应支付被告三个月的租金作为违约金。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的全部反诉请求。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，造成违约全部过错在于被告，理由是煤气至今没有开通，期间曾开通过数日但因不达标很快又被关闭，既然被告不能履约，那么合同就应当解除。审理中，双方对于下列事实均没有争议：1、2016年2月28日，原、被告签订《租赁意向书》，就原告向被告租赁系争商铺达成意向；2、2016年3月24日，原、被告签订《租赁合同》，就原告向被告租赁系争商铺进行约定，双方对于合同内容均无异议，一致确认租赁期限为2016年4月1日至2018年3月30日；3、原告依约向支付缴付进场费3万元、履约保证金7万元；4、被告签约后为原告进场经营对系争商铺进行了一定的装饰装修；5、系争商铺至庭审时燃气仍未开通。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的：被告在出租系争商铺时未开通煤气是否构成违约，原告能否就此要求解除合同，本院根据双方提交的证据及在庭上的陈述，认定如下：根据双方签订的《租赁合同》1.3条约定，“乙方向甲方承诺租赁该场地用于合法经营‘铁板烧、烤猪蹄’项目……”，被告在签约时即已知晓原告租赁系争商铺系用于经营“铁板烧、烤猪蹄”的餐饮项目；且根据《租赁合同》7.2条约定，“甲方负责向乙方提供水、电设施的接驳口，乙方自行到甲方指定接口驳接至其所需的位置，甲方需保证租赁期间乙方水、电、气的正常使用，但如供水、电、气部门计划检修或不可抗力或其他非甲方原因造成停水、电、气情况除外。”其中关于“气”的内容应理解为“燃气”，被告理应依约保证原告在租赁期间燃气的正常使用，现系争商铺未接通燃气，被告显属违约，在未接通燃气的情况下，原告租赁系争商铺用于经营“铁板烧、烤猪蹄”的合同目的无法实现，原告要求解除合同合法有据。本院认为，原被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原、被告就合同解除达成一致意见，与法不悖，本院予以确认。被告未能保证租赁期间燃气的正常使用，显属违约，理应按约承担违约责任。原告要求被告赔付合同解除违约金24,000元，合法有据，本院予以照准。原告已缴付的履约保证金7万元，被告应予退还。原告向被告缴付的进场费3万元，结合合同的履行情况等，本院酌定由被告返还2万元。原告所主张的已支付员工的工资、为员工居住租赁房屋的房租等损失既无事实和法律依据，也未提供证据证实该些损失已实际发生，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)叶某与被告(反诉原告)上海丰某某有限公司于2016年3月24日签订的《租赁合同》解除；二、被告(反诉原告)上海丰某某有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告叶某履约保证金7万元、进场费2万元；三、被告(反诉原告)上海丰某某有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告叶某违约金24,000元；四、驳回原告(反诉被告)叶某的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海丰某某有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,977.40元，减半收取1,988.70元，反诉受理费1,075元，合计诉讼费3,063.70元，由原告叶某负担755.70元，被告上海丰某某有限公司负担2,308元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄卉二〇一七年二月二十日书记员  孙鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。