Apache POI  Windows 用户  2  9  2017-03-14T09:09:00Z  2017-03-14T09:09:00Z  6  794  4526  37  10  5310  12.00          17.55 磅  13.7 磅  2    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.5pt; mso-bidi-font-size:11.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-ascii-font-family:Calibri; 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北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终2521号上诉人（原审被告）北京华汇房地产开发中心，住所北京市朝阳区安外慧忠北里小区302号楼。法定代表人孙卫斌，总经理。委托代理人郭威，北京市天元律师事务所律师。委托代理人闫涵，北京市天元律师事物所律师。被上诉人（原审原告）张元荣，女，1949年4月10日出生。委托代理人唐绍钧，北京倡衡律师事务所律师。上诉人北京华汇房地产开发中心（以下简称华汇中心）与被上诉人张元荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因华汇中心不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初36988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华汇中心的委托代理人郭威、闫涵，被上诉人张元荣及其委托代理人唐绍钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华汇中心上诉请求：撤销原判，依法改判驳回张元荣的诉讼请求或者发回重审；两审的诉讼费用由张元荣负担。主要事实与理由：一、原审法院认定事实有误。涉案房屋于2008年11月17日分配给张元荣使用，《房屋分配证》载明“请予接洽并办理进住起租手续为盼”、“起租日期”等字样，且华汇中心当时明确向其告知房屋性质为公有住房租赁，与张元荣同期拆迁的其他拆迁户也分配了房屋性质为公有住房的房屋用于租赁。张元荣明知涉诉房屋性质为租赁，办理房屋产权证需等到农商行房改之时，现《房屋产权兑换协议》正在履行过程中，张元荣以华汇中心欺诈、不为其办理产权证为由单方面撕毁契约，主张由华汇中心承担违约责任，与事实不符。二、原审法院适用法律错误。《房屋产权兑换协议》仍可继续履行，涉诉房屋产权证预期可办理，华汇中心不应当给付张元荣补偿价款。几年来，华汇中心一直积极与农商行领导进行沟通和交流，以加快办证进程，积极履行合同义务。《房屋产权兑换协议》也没有约定产权办理期限，是无固定期限合同，盖因本协议签订之时双方都知晓产权证的办理需要以农商行的房改为契机。华汇中心积极履行合同义务，农商行也预期配合办理产权证，合同的履行需要时间和时机，但目的最终可以达成。三、本案的形成有着复杂的历史背景，请求法院谨慎调查确认有关事实。1998年4月21日，华汇中心与农商行签订购房合同，由于当时购房时预付的房款所购面积小于房屋实测面积，而农商行不准备再购买多出的面积，因此约定涉案的×室产权归农商行所有，使用支配权归华汇中心所有，如果今后农商行对该房产实行房改，房改售房款归农商行所有。农商行购买华汇中心开发的慧忠北里小区117号楼整幢楼是用于职工分配使用，属于公有资产，整栋楼54套房共用一个产权证，故无法单独为华汇中心办理产权证。华汇中心与农商行都认可涉案房屋×室未来会进行房改，而农商行迟迟不为涉案房屋办理房改，是导致本次争议的直接原因，并非华汇中心可以控制。而且，华汇中心领导破例为张元荣安置了×号房屋和×1号房屋，共计168.71平方米，其中×号房屋产权已登记在张元荣女儿翟君名下。这一安排的实际价值已经远超过强制腾退的安排。张元荣辩称：同意原判，不同意华汇中心的上诉请求。华汇中心认为该房屋补偿不是产权而是使用权，有2015年朝阳法院11996号判决及2016朝阳法院8606号判决进行了认定，华汇中心认可应当给张元荣办理产权证，华汇中心认为办理产权证的时间不成熟，待时机成熟可以给张元荣办理产权证。华汇中心提起诉讼是拖延时间，希望二审维持一审判决。张元荣向一审法院起诉请求：华汇中心因项目建设需要，对张元荣居住的北京市朝阳区大屯乡关庄×号内×号建筑面积63.85平方米的自有房屋予以拆迁。经过双方平等协商于2008年11月17日签订《朝阳区大屯乡腾退房屋产权兑换安置协议》（以下简称房屋产权兑换协议）。约定华汇中心因关庄地区项目建设，需要张元荣腾退关庄×号内×号房屋；华汇中心以朝阳区慧忠北里117号楼×门×号房屋（以下简称×号房屋）以及朝阳区大屯里小区115号楼×1室（以下简称×1号房屋）两套房屋同张元荣进行产权兑换，同时由张元荣支付华汇中心差价款5万元。签约当日，张元荣即将自有房屋交予华汇中心拆除，华汇中心亦将两套兑换房屋交付张元荣占有使用。2008年11月18日，张元荣依约将5万元差价款支付华汇中心。2010年5月6日，华汇中心将×1号房屋产权办理到张元荣女儿翟君名下。但是，张元荣自入住×号房屋以来，多年来因办理产权事宜与华汇中心交涉，并通过诉讼方式要求华汇中心履行为张元荣办理×号房屋产权登记的义务，华汇中心始终未将×号房屋产权登记到张元荣名下。因此，张元荣再次提起诉讼，1、请求判令华汇中心因不履行房屋产权兑换协议，不能为张元荣办理×号房屋产权，赔偿张元荣合同履行后可以获得的利益350万元。2、判令华汇中心因欺诈致使张元荣无法取得×号房屋产权，历经七年维权而带来的精神损害补偿以及历次诉讼、交通、医疗等各项费用暂计150万元。3、诉讼费由华汇中心承担。一审法院认定事实：2008年11月17日，华汇中心与张元荣签订房屋产权兑换协议，主要内容是华汇中心因关庄地区项目建设，需要腾退范围内关庄×号内×号居住的房屋。张元荣在腾退范围内居住正式住宅房屋建筑面积63.85平方米，现有在册人口三人，实际居住人口三人，分别是户主张元荣，之女翟君，之子翟治国。张元荣应兑换建筑面积135平方米，华汇中心以×号房屋和×1号房屋与张元荣产权房屋兑换，张元荣实际兑换建筑面积167.23平方米，兑换面积结算差价互抵后，张元荣应支付华汇中心5万元。华汇中心应支付张元荣补偿补助费共计13 197元，在张元荣完成搬迁后七日内一次性付给张元荣。张元荣应在2008年11月21日前完成腾退，并将原住房交华汇中心拆除。房屋产权兑换协议签订当日，张元荣与北京华民物业管理中心办理了×号房屋入住手续。2008年11月18日，张元荣将兑换面积差价款5万元交付华汇中心，并腾退关庄×号内×号房屋，由华汇中心拆除。2010年5月6日，华汇中心将房屋性质为按经济适用住房管理的×1号房屋所有权登记在张元荣女儿翟君名下。张元荣至今未取得×号房屋所有权证。2015年2月12日，张元荣在法院提起诉讼，要求华汇中心和农商行为其办理×号房屋所有权证。华汇中心同意张元荣的诉讼请求，农商行不同意张元荣的诉讼请求。农商行在该案中辩称其是×号房屋所有权人，与张元荣没有合同关系，没有义务为张元荣办理房屋权属变更手续。同时，农商行认为华汇中心侵害农商行所属房产的行为应属无效，保留追究华汇中心责任的权利。法院在该案中查明，华汇中心与农商行于1998年4月23日签订购房合同，约定华汇中心依法取得朝阳区慧忠北里土地的建设权，华汇中心在上述土地上建设慧忠北里小区，农商行自愿购买慧忠北里小区×号楼。华汇中心同意在1997年11月1日前，将房屋交付农商行装修，并负责为农商行办理入住后一年内，经房地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按照有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时发生的税费由双方按照北京市房管局有关规定交纳。其中×号楼×门×、×2室的产权归农商行所有，使用支配权归华汇中心。如农商行今后对该房产实行房改，房改售房款归农商行所有。法院在该案中认为，张元荣取得×号房屋系依据与华汇中心签订的房屋产权兑换协议，但×号房屋产权人系农商行，而农商行不同意将×号房屋过户至张元荣名下，本着物权优于债权的原则，且张元荣与农商行之间并无任何约定，故在产权人农商行否定的情况下，张元荣的诉讼请求法院无法支持。2015年9月11日，法院依法作出（2015）朝民初字第11996号民事判决书，判决驳回了张元荣的诉讼请求。张元荣不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院认为，×号房屋产权人为农商行，华汇中心仅有使用支配权，目前农商行明确表示不同意张元荣的过户请求，故张元荣要求华汇中心、农商行将×号房屋所有权证书办至其名下，于法无无据。2016年1月29日，北京市第三中级人民法院依法作出（2016）京03民终1057号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年3月4日，张元荣在法院起诉华汇中心，要求华汇中心提供与×号房屋面积相等、地理位置相似的商品房，并要求华汇中心赔偿经济损失10万元。2016年5月16日，法院依法作出（2016）京0105民初8606号民事判决书，判决驳回了张元荣的诉讼请求。张元荣向北京市第三中级人民法院提起上诉，后于2016年8月11日撤回上诉。案件在审理期间，张元荣申请对房屋价值进行鉴定。经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京宝孚房地产评估事务所有限公司（以下简称宝孚公司）进行评估。2016年11月9日，宝孚公司出具房地产评估报告，结论是坐落于北京市朝阳区慧忠北里×号楼×门×号房屋市场价值为354.01万元。并指出，由于估价独享产权性质为成本价出售住宅，尚需补交土地出让金894.04元。张元荣对鉴定结论没有异议，并据此变更诉讼请求，将起诉时主张的350万元损失增加至354.01万元，不再主张其他损失。同时，张元荣表示其在获得赔偿款后，将×号房屋腾退给华汇中心。华汇中心认为评估金额偏高，不能接受。华汇中心表示愿意继续为张元荣办理房屋所有权证，希望能给予三至六个月的办证期限。一审法院认为：华汇中心根据双方签署的房屋产权兑换协议，取得了腾退范围内张元荣原居住的关庄×号内×号房屋，并将腾退房屋予以拆除；张元荣则根据双方签署的房屋产权兑换协议，获得了华汇中心为其兑换的×号和×1号两套房屋。华汇中心作为房屋产权兑换方应为张元荣办理×号房屋所有权证。但是，张元荣自取得×号房屋之后，多年来，经与华汇中心协商并经诉讼程序，终因×号房屋所有权人农商行拒绝而未能将×号房屋所有权转移登记到张元荣名下。华汇中心虽表示以采取在农商行购买理财产品等措施与农商行沟通关系，以促使尽快为张元荣办理房屋所有权证。然而，张元荣多年来未取得×号房屋所有权证的事实表明，华汇中心即使愿意为张元荣办理×号房屋所有权证，也因其非×号房屋所有权人而难以实现。因此，张元荣主张将×号房屋退还华汇中心并要求华汇中心给予房屋折价款的诉讼请求，应属合理要求，法院予以支持。但需指出，根据宝孚公司出具的房地产评估报告，×号房屋产权性质为成本价出售住宅，尚需补交土地出让金894.04元，该笔土地出让金非张元荣可得利益，应自房屋评估价354.01万元中扣除，扣除后的3 539 205.96元为张元荣实际应获得的与×号房屋相对应的补偿价款。判决：一、北京华汇房地产开发中心于判决生效之日起十五日内给付张元荣未兑换房屋补偿价款三百五十三万九千二百零五元九角六分。二、张元荣于判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区慧忠北里×号楼×门×号房屋腾退给北京华汇房地产开发中心。三、驳回张元荣其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如北京华汇房地产开发中心未履行上述第一项付款义务或者张元荣未履行第二项腾退房屋义务（张元荣未腾退房屋以第一项金额为基数计算利息），则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向对方支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有房屋产权兑换协议、入住合约、（2015）朝民初字第11996号民事判决书、（2016）京03民终1057号民事判决书、（2016）京0105民初8606号民事判决书及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中, 华汇中心与张元荣签订的房屋产权兑换协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该协议的约定，华汇中心取得了腾退范围内张元荣原居住的关庄×号内×号房屋，并将腾退房屋予以拆除，张元荣则应获得华汇中心为其兑换的×号和×1号两套房屋。华汇中心作为房屋产权兑换方负有为张元荣办理×号房屋所有权证的义务，但因×号房屋所有权人农商行拒绝而未能将×号房屋所有权转移登记到张元荣名下。因此，张元荣主张将×号房屋退还华汇中心并要求华汇中心给予房屋折价款的诉讼请求，应予以支持。一审法院根据房地产评估报告的结论，并扣除土地出让金，判决华汇中心给付张元荣相应的未兑换房屋补偿价款，同时判决张元荣将涉案房屋腾退给华汇中心，并无不当，本院予以确认。综上，华汇中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35 114元，由北京华汇房地产开发中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张岚岚代理审判员  申峻屹代理审判员  赵纳二○一七年二月二十八日书记员 高明书记员 林家诚