贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2632民初793号原告：杨文邦，男，1982年4月5日生，汉族，贵州省榕江县人，现住贵州省榕江县，原告：吴燕，女，1984年11月13日生，汉族，贵州省榕江县人，住址同上，共同委托诉讼代理人：龙胜培，男，贵州省榕江县法律服务中心法律工作者。被告：榕江县诚乐房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522632055026267U。住所地：贵州省榕江县古州镇西环北路18号，现办公地点：榕江县古州镇水榭榕城售楼部。法定代表人：程良伟，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，男，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小春，男，贵州维律律师事务所律师。原告杨文邦、吴燕诉被告榕江县诚乐房地产开发有限公司（以下简称诚乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨文邦、吴燕委托诉讼代理人龙胜培，被告榕江县诚乐房地产开发有限公司法定代表人程良伟及其委托诉讼代理人田景成、王小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结��杨文邦、吴燕向本院提出诉讼请求：判决诚乐公司支付违约金21174.13元。事实和理由：我们于2014年8月10日与诚乐公司签订《商品房买卖合同》，向诚乐公司购买商品房1套，建筑面积95.28平方米，总价值278607元。根据合同第十一条规定交房时间为2015年5月31日，同时约定交房应符合三个条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。出卖人还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。到合同约定的交付日期2015年5月31日，诚乐公司电话通知我们交房，但商品房未达到合同第十一条、第十二条规定的条件，未能提供该商品房建筑工程合格证明文件和面积实测���术报告书，也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。到2017年6月30日，诚乐公司仍未获得该房《质量监督报告》和获准竣工验收备案，共计超过760天,应当按合同第十三条的约定支付违约金，即按日计算支付全部已付款万分之一，760天的违约金应为21174.13元。诚乐公司辩称，首先，杨文邦、吴燕未按合同交纳公共维修基金，违反了合同约定，我公司可拒绝交付房屋。其次，合同约定交房日期为2015年5月31日，我公司于2015年10月23日将商品房交付给杨文邦、吴燕，逾期143天，而杨文邦、吴燕主张逾期760天错误。第三，我公司向杨文邦、吴燕交付的商品房虽然尚未取得主管部门验收合格证明文件，违反了合同约定，根据合同第十四条的约定，杨文邦、吴燕有权拒绝，由此产生的逾期交房责任由出卖���承担，而杨文邦、吴燕已接受交房，应视为对原合同交房条件的变更。且该商品房现在已经主管部门验收合格，也未给原告造成经济损失，因我公司的违约交付行为，杨文邦、吴燕对该房进行装修使用，获得了一定的利益，依法应当从我公司承担的违约金中扣减，即应当按照相同路段的租金标准从违约金中予以扣减。双方围绕诉讼请求向法庭提交了相关证据，本院组织双方对证据进行了交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的事实，本院认定如下：诚乐公司通过出让方式取得位于榕江县××大道内侧××号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为添怡名城,又名水榭榕城。2013年11月27日，杨文邦、吴燕向诚乐公司交纳定金20000元，定购榭榕城2栋6层3号商���房，2014年8月10日，双方签订《商品房买卖合同》，所购房屋建筑面积95.28平方米，总价格278607元。签订合同当日，杨文邦、吴燕支付购房款63607元，2014年9月18日，向贵州省榕江县农村信用合作联社申请抵押贷款195000元，付清了全部价款。双方在合同第十一条中对交房时间和条件作了约定：出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付时应当符合下列第1、2、3种条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定：上下水、供电达到使用条件；电话、有线电视、宽带网络线路敷设到户；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时必须按设计要求建成，取得建设、城市规划等有关部门出具的���可或者批准文件，并经房地产主管部门备案。第十三条对逾期交房责任约定：逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。双方在合同附件十二《合同补充协议》第三条第1项约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“证明文件”指该商品房经设计、施工、监理和建设单位验收合格出具的单位（子单位）工程质量竣工验收记录。2015年10月23日，双方办理交房手续，杨文邦、吴燕在《业主交接房验收单》上签字确认收房。办理交接手续时，诚乐公司未出示该商品房符合第十一条、第十二条约定交房条件的相关文件。2016年4月5日，添怡名城（水榭榕城）建筑工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收，确认工程质量合格。本院认为，双方争议的焦点为：1、如何认定违约方及其责任？2、杨文邦、吴燕是否因诚乐公司的违约而获益？针对第一个问题，双方在合同中约定的交房期限为2015年5月31日前，诚乐公司于2015年10月23日才向杨文邦、吴燕交房，逾期145天，应按合同第十三条的约定承担违约责任；交房时，该商品房尚未取得竣工验收合格证明文件，应承担履行合同不符合约定的违约责任。杨文邦、吴燕作为买卖合同的买受人，其主要合同义务是支付合同价款，杨文邦��吴燕已按合同支付了全部价款，履行了自己的义务，不存在违约行为。公共维修基金是到行政机关办理房屋产权登记时杨文邦、吴燕应当交纳的费用，杨文邦、吴燕委托诚乐公司代缴该费用，是另一法律关系，诚乐公司不能以杨文邦、吴燕未交清公共维修基金而拒绝交房。根据双方在合同第十三条第（二）项约定，对支付违约金的期间明确写明为“自第十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止”，该条约定的违约责任是指逾期交房的责任，对交房不符合约定条件的情形如何处理，合同约定并不明确。根据我国《建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，“建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”诚乐公司将���经验收合格的商品房交付使用，违反了《建筑法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应当承担《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的行政法律责任，但房地产开发企业如何承担民事责任应依照合同法及双方在合同中的约定来处理。我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。因杨文邦、吴燕并不主张其存在其他损失，故杨文邦、吴燕要求诚乐公司按合同第十三条支付2015年10月23日交房以后的违约金，本院不予支持。第三，诚乐公司作为买卖合同出卖方，交付合同的标的是其合同义务，约定的交房期限届满之日前，诚乐公司就应当将商品房交给杨文邦、吴燕占有使用，诚乐公司违反合同约定将尚未取得竣工验��合格的商品房交给杨文邦、吴燕使用，并未使用杨文邦、吴燕获得额外的收益。因此，诚乐公司关于按租金标准从其应承担的违约金中扣减的主张没有法律依据，本院不予采纳。按照合同第十三条约定，诚乐公司应按逾期天数每天支付已付款万分之一的违约金，145天的违约金为4039.80元（278607元×0.0001×145天=4039.80元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：榕江县诚乐房地产开发有限公司支付杨文邦、吴燕违约金4039.80元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，由榕江县诚乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  杨通智审 判 员  龙家勇人民陪审员  龙见雅法官 助理  彭丝丝二〇一七年十一月十日书 记 员  赵治芳