上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1230号上诉人(原审被告)：郑丁强，男，1949年2月21日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：王麒麟，上海恒洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张韵，女，1972年10月3日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：陈巍，上海骏丰律师事务所律师。原审第三人：上海日润能源科技有限公司，住所地上海市。法定代表人：张家龙，总经理。委托诉讼代理人：陈巍，上海骏丰律师事务所律师。上诉人郑丁强因与被上诉人张韵、原审第三人上海日润能源科技有限公司(以下简称“日润公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第2395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑丁强上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回张韵在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：2009年，双方签订的协议书约定以房抵债，违反了法律的禁止性规定，应为无效。假使协议书有效，郑丁强也支付了赎回房屋的款项，故应当驳回张韵在一审中的诉讼请求。张韵答辩称，一审法院判决正确，张韵取得上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)具有法律依据。郑丁强没有支付赎回房屋的款项，且至今还欠日润公司部分款项未还。请求维持一审法院判决。原审第三人日润公司述称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，不同意郑丁强的上诉请求，要求维持原判。张韵向一审法院起诉要求：郑丁强交付系争房屋。一审法院认定事实，2009年10月15日，张韵与郑丁强签订《上海市房地产买卖合同》，约定郑丁强将系争房屋出售给张韵，房屋类型为公寓，房屋建筑面积93.19平方米，房地产转让价款计人民币(以下币种均为人民币)560,000元，双方确认在2009年10月15日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同对付款时间、房屋交付均未作约定。2009年10月15日，张韵、郑丁强至上海市青浦区房地产交易中心申请办理房产过户登记，张韵支付了交易过程中的契税。2009年10月29日，系争房屋由郑丁强转移登记至张韵名下，张韵取得系争房屋沪房地青字第(2009)第012485号上海市房地产权证。郑丁强至今未将系争房屋交付张韵。一审法院另查明，2008年6月10日，上海泰勒化工有限公司(后更名“日润公司”，以下简称“泰勒公司”)(甲方)与郑丁强(乙方)签订《合同协议》，约定双方合作经销燃油料。甲方责任：1、提供相关贸易所需资质；2、筹集相关贸易所需保证金1,500,000元；3、负责财务工作。乙方负责：1、落实以甲方名义与哈尔滨市丰岩新型燃料有限公司签订长期供销合同，落实资源、落实用户；2、负责贸易过程中有关采购价格，运输成本，销售价格的谈判，告之甲方同意，并以上述诸项参数核定相关利润；3、筹集相关贸易所需保证金1,500,000元；4、负责请哈尔滨市丰岩新型燃料有限公司开具甲、乙双方履约保证金3,000,000元收据给甲方；5、由于该项目合作是乙方为主经营，乙方愿拿出乙方所持有的2套房产作为甲方1,500,000元资金安全的担保(房产1：青浦徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室，房产证号沪房地青字(2004)第0104**号；房产2：雪松路XXX弄XXX号XXX室，租用公房凭证号桃浦字01-1901号)(待经营正常运作后再议)。利润分配：扣除成本费用(差旅费、乙方工资10,000元、会计出纳工资3,000元、税收)为利润依据，甲、乙双方各得50%。合同另约定了其他权利义务。2008年6月11日，郑丁强出具收条，表示收到泰勒公司1,500,000元。后双方合作经销燃油料的业务未顺利开展。2008年底，郑丁强支付张韵300,000元。2009年9月22日，张韵与郑丁强签订《协议书》，约定郑丁强将名下的两处住宅转让给张韵，两处住宅的具体地址为：1、青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室(沪房地青字(2004)第010402号)；2、普陀区桃浦镇雪松路XXX弄XXX号XXX室(租用公房凭证编号：桃浦字01-1901号)。两处房屋转让总价1,100,000元整，张韵同意按此价接受。在房屋转让过程中的有关税费，双方按国家有关规定各自承担属于自己的部分。郑丁强提出在本协议生效后六个月期限内，在其条件许可的情况下可同价赎回(赎回期限自2009年9月22日起至2010年3月22日止)，并承担本次转让和下一次赎回过程中乙方所支付的所有税费，张韵表示同意。郑丁强提出在本协议生效后六个月内，可继续收取上述两处房屋的租金(收租期限自2009年9月22日起至2010年3月22日止)，张韵表示同意。本协议双方签字后生效。张韵父亲张家龙代张韵在该协议书上签字，张韵表示对协议书约定的内容予以确认。2011年，泰勒公司企业名称变更为上海嘉隆酒业有限公司。同年，法定代表人由张家龙变更为郑丁强。2014年，上海嘉隆酒业有限公司企业名称变更为日润公司。2015年7月，日润公司的法定代表人由张韵变更为张家龙。2015年5月31日，日润公司出具《情况说明》，表示因郑丁强原因致使经销燃料油业务始终未能开展，经日润公司向郑丁强追讨，郑丁强在2008年12月20日向日润公司归还了300,000元，并同意将作为担保的系争房屋过户给日润公司法定代表人张家龙之女张韵。2009年10月15日，郑丁强将系争房屋以560,000元的价格转让给张韵，并办理了过户手续。日润公司确认郑丁强以向张韵转让系争房屋所有权的形式，向日润公司归还经销保证金560,000元。鉴于张韵担任日润公司法定代表人，有关日润公司与郑丁强之间的事宜，张韵有权代表日润公司全权处理。一审法院又查明，2015年10月19日，郑丁强起诉张韵，要求张韵按照市值支付系争房屋房款(包括合同约定的房款及合同签订后至郑丁强实际付款之间的房价涨价损失)，返还无理收取郑丁强的款项233,000元。上海市青浦区人民法院以(2015)青民三(民)初字第4234号案件予以受理，2016年4月19日，法院判决驳回郑丁强的全部诉讼请求。郑丁强不服，上诉于上海市第二中级人民法院，2016年7月21日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终5236号民事判决驳回上诉，维持原判。一审审理中，张韵表示：关于房款部分，债权转化是有理的，买卖之前签订了一份协议书，从该份协议书上可以看出郑丁强用系争房屋做担保，其不能履行时就转让给他人，这个意思表示是没问题的，郑丁强也是理解的，不存在歧义。张韵认为房屋权利过户是有效的，由于种种原因，张韵没有要求郑丁强实际交付，但是张韵也要求郑丁强交付了租金，从支付租金可以看出郑丁强认为房屋权利人已经是张韵了，若郑丁强认为房屋转让了，张韵没有支付房款，那么郑丁强没有必要转付租金了。现郑丁强连租金也不同意转付了，张韵才要求拿回房屋。郑丁强表示：张韵始终没有提供向郑丁强支付对价房款的证据，现另案诉讼是推理来定案，在张韵没有提交付款证据的情况下推定张韵已支付房款；张韵主张是以日润公司对郑丁强的债权充抵了房款，没有书面证据可以证明，郑丁强从没有书面明示同意郑丁强与日润公司的债权抵消了房款；日润公司的债权依法属于企业资产，根据公司法的强制性规定公司资产在未经清算程序完成清偿公司债务完成之前不得向股东分配，故张韵关于日润公司债权转为张韵对郑丁强的债权完全违反了公司法的强制性规定，属于无效民事行为，依据民法通则规定无效民事行为自始无效，人民法院不应支持无效民事行为；因为双方合同没有约定付款时间，故推定张韵已用债权抵消房款，这一推定违反法律规定，合同法明确规定买卖合同未约定付款时间的按照合同法61条不能确定的，视为双方约定在标的物交付时支付，而本案的标的物至今没有支付，因此张韵至今没有付款，属于法定情形，合同法明确规定下法院无权主观推定。按照司法原理和审判规则只有法律没有规定或规定不明时才可主观推定。因郑丁强几年来未向张韵催收房款，故推定房款已经支付，该推定无法立足。在二手房交易中房屋先过户，再申请贷款，再用贷款支付房款是上海市二手房交易的常见现象，没有有违常理。郑丁强不催房款是因为坐等房价上涨，按涨价后的房价多收房款在二手房交易市场中是常见现象。若以实物抵债，按照众所周知的习惯债务人是以实物的最高价来抵债，交易时房价超过800,000元，不可能同意560,000元来抵债，郑丁强同意才有违常理。若张韵主张是以郑丁强的债权抵充房款，张韵为何又向郑丁强催要200,000元。从本案的现有证据、法律规定和交易习惯可以得出结论，张韵没有支付系争房屋的房款。张韵非但没有支付房款，而且郑丁强还支付了张韵以及日润公司钱款。当时系争房屋作为日润公司投资的担保。郑丁强就将赚回来的钱补给日润公司。张家龙说其因合伙生意的问题受到家人责备，故将系争房屋过户至张韵名下。当时为了少缴税就把房屋定价在560,000元。是形式虚假的过户，不是真实的。后续也一直在向日润公司支付投资款。日润公司告知郑丁强支付给日润公司1,100,000元，张韵将房屋归还给郑丁强。但后来因郑丁强家中变故，就搁置了。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。张韵、郑丁强双方签订了协议书、上海市房地产买卖合同，并在房产登记部门办理了房产过户手续，张韵取得了系争房屋的所有权，是系争房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，郑丁强已非上述房屋的产权人，理应将系争房产交付于张韵，郑丁强无权占有使用系争房屋，故张韵要求郑丁强交付房屋的诉讼请求，于法无悖，予以支持。郑丁强辩称被迫低价出售房屋、协议无效、未付房款等无相应证据证明，不予采信。据此，判决：郑丁强应于判决生效之日起十日内向张韵交付位于上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室房屋。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张韵为系争房屋的产权人，享有对系争房屋占有、使用、收益和处分的权利。郑丁强占有系争房屋无合法根据，故张韵要求其迁出，符合法律规定，本院予以维持。郑丁强上诉提出，双方以房抵债的协议应为无效，无相应的法律依据，本院不予支持。郑丁强认为其已经支付了赎回系争房屋的款项，但其提供的证据不足以证明其主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人郑丁强负担。本判决为终审判决。审判长  张志煜审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一七年二月十七日书记员  王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……