上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12698号原告(反诉被告)陈某某，男，1944年11月16日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人张厚见，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人陈强，系原告之子。被告(反诉原告)肖某某，男，1987年12月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告(反诉原告)王某，女，1987生8月16日出生，汉族，住上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX弄XXX号XXX室。上述两被告共同委托诉讼代理人刘长辉，上海川汇律师事务所律师。原告(反诉被告)陈某某与被告(反诉原告)肖某某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张厚见、陈强，被告肖某某及两被告共同委托诉讼代理人刘长辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年7月29日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令标的房屋归原告所有，并由两被告承担房屋过户回原告所产生的税金及费用；3、判令两被告支付原告违约金259，600元、房屋占用费14，400元及诉讼必要费用20,000元，共计人民币294,000元。事实和理由：原、被告双方于2016年7月29日签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同签订前后，原告通过其代理人陈强(原告儿子)先后与两被告签署多份补充协议，并且原、被告双方在房产中介上海鹏烁房地产经纪事务所居间下签署了系列居间合同。上述各协议约定：原告以总价1，298，000元将位于上海市安亭镇玉兰一村XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)出售给两被告。合同签订后，两被告向原告支付了人民币390，000元，原告即配合办理了房屋过户手续。根据买卖合同及补充协议规定，被告应当于2016年9月30日前支付剩余房款，并支付租金4，000元，否则，原告有权单方解除买卖合同并要求被告支付违约金及赔偿损失。但是直至2016年10月15日，被告尚有908，000元房款、4，000元租金及迟延履行的违约金等费用未支付。原告遂书面要求解除买卖合同，同时要求被告配合将房屋过户回原告，承担过户税费，支付违约金及赔偿损失，两被告拒绝配合。故原告涉讼。被告肖某某、王某辩称：不同意原告所有诉请。1.被告已履行完合同义务，故原告无解除权，被告也不同意解除合同。被告分别于2016年6月19日、2016年7月18日、2016年10月19日支付原告人民币2万、37万、908，000元，合计人民币1，298，000元。合同约定的房款已全部支付完毕，房屋完成过户且被告已入住。同时根据合同规定“单方解除合同的，应书面通知乙方…”，被告至今未收到书面通知。2.被告严格按合同约定履行义务，不同意支付违约金。被告根据买卖合同附件三付款协议约定：定金2万元合同签订之前支付、首期房款37万元合同签订之日支付、余款于实际放贷日支付。被告严格按照合同甚至提前履行支付。况且，即使履约有瑕疵也不足以造成原告巨大损失，原告主张违约金显著高于实际，被告不予认可。3.原告主张违约金所依据协议无效。《补充协议》(落款日期2016年8月3日)乙方主体为肖某某、王某，但王某并不知晓该协议，且未签字。同时，买卖合同签订日为2016年8月4日，相较补充协议为后签合同。原告以不签订买卖合同相胁迫加之被告考虑到已付款项，无奈之下才签字，因此协议应属无效。协议签订后为促成银行放贷，被告于2016年9月6日向上海市不动产登记局申请不动产登记证明，并于2016年9月18日打印完成，然而由于不动产登记局未将商业贷款、公积金贷款分开写明导致放贷失败，上海市不动产登记局于2016年10月9日才将其更正，期间耽搁的20日为政府原因造成，属于不可抗力。即便补充协议有效则约定的付款日期需相应延后20日，故被告于2016年10月19日付款不构成违约。被告肖某某、王某提出反诉称，2016年6月19日，双方在上海鹏烁房地产经纪事务所居间下，就系争房屋的交易达成合意，当日两被告交付2万元定金于原告。7月3日，两被告将首付款37万元转账给原告授权委托人陈强，后因授权委托书无效，两被告于7月18日重新支付首付款给原告。2016年8月4日，双方签订买卖合同约定：房款共计1，298，000元，9月10日完成过户，9月15日腾出房屋等等。2016年9月6日双方办理了过户手续并于9月15日完成了交接。此后在两被告不断催促原告办理物业结清手续、物业过户手续时，原告明确拒绝配合。10月19日两被告通过中国银行放贷支付房屋余款908，000元，履行完付款义务。但是直至2016年11月30日原告仍未履行物业结清及过户手续。综上，被告要求：1.判令双方买卖合同继续履行；2.判令原告协助办理相关物业过户手续，结清一切相关费用；3.判令原告支付违约金51，920元；4.本案诉讼费由原告承担原告陈某某针对反诉答辩称，不同意被告反诉请求。原告并非不配合办理手续，而是被告违约在先，原告要求解除合同。同时，被告主张的违约金没有依据。经本院审理查明：原、被告双方在上海鹏烁房地产经纪事务所居间下于2016年7月3日签订《房地产居间合同》一份，约定由两被告以总价1，298，000元向原告购买系争房屋。在此之前的6月19日，被告已经向原告交付了2万元购房定金。2016年7月18日，两被告又向原告支付了购房款37万元。2016年7月19日，原告代理人陈强、被告肖某某和中介三方签署一份补充协议，约定调整系争房屋的付款日期，“最终全款于2016年9月30日前付清，并支付出让方一个月房租4，000元做补偿。逾期作不履约处理。”2016年7月29日，中介方打印出双方房屋买卖合同的网签版本。嗣后，原、被告双方在该份网签版本的房屋买卖合同上签字。两被告的签字落款日期为2016年8月1日，原告签字处无落款日期。该份合同第四条约定的双方验收交接房屋日期为2016年9月15日前。合同第六条双方确认在2016年9月10日前由双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第三条约定：甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用，诉讼费，调查费等。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。第四条约定：乙方不购买该房屋或者乙方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付15日的赔偿金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给甲方造成的所有损失，包括但不限于甲方聘请律师费用，诉讼费，调查费等。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。第十二条约定：甲乙双方确认，甲乙双方应于办理过户手续后七日内办理物业交割手续，甲方结清包括维修基金、通讯、水、电、煤等一切相关费用并交接给乙方。该份合同中附件三(付款协议)第三条对贷款审批约定为：乙方应于甲乙双方办理过户手续前办理完成贷款审批手续。若银行未批准乙方之贷款申请或贷款不足，则任何不足部分均由乙方在过户前支付至甲方。第五条对放贷约定为：乙方应在房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押人的他项权利证明后五个工作日内将银行放贷所需材料送交至贷款银行。同时乙方应委托贷款银行将贷款部分计人民币玖拾万捌仟元整放至甲方指定账号，具体放贷日期参照银行实际放贷日。2016年8月3日，原告代理人陈强和被告肖某某再次签订一份补充协议，其中第三条约定：由于甲方提出要求乙方承诺在2016年9月30日前放贷成功，甲方将收到乙方委托中国银行代为支付的尾款908，000元，若2016年9月30日甲方未收到该款项，乙方将委托第三方于当日支付该款项等内容。同时该协议还对合同中违约条款作出补充：合同中补充条款(一)第3条原告为违约方，第4条被告为违约方，补充条款(二)第2条被告为违约方且违约金数额为总房款的20%，违约方将承担中介费26，000元。如果该补充协议与房屋买卖合同有冲突，以该补充协议为准。此外，补充协议第十条约定违约方除赔偿对方总房价款20%的违约金外，由此产生的其他费用也一并承担。2016年9月6日，系争房屋过户至两被告名下。2016年10月19日，被告贷款银行将908，000元款项转入原告账户。原告认为被告逾期交付908，000元款项的行为已构成违约，应承担相应违约责任，遂于2016年10月起诉来院。诉讼中，被告方表示，作为被告之一的王某未在补充协议上签字，故该两份补充协议均为无效，原告依据补充协议主张被告违约的理由不能成立。原告则认为被告肖某某在补充协议上签字构成表见代理。本院认为，被告王某虽然仅在网签合同上签字，但其余有关系争房屋买卖的手续均由被告肖某某办理，故肖某某的行为可以视为是代表了两被告，被告认为补充协议无效的主张不能成立。审理中，原告主张合同签订于2016年8月1日，早于8月3日签订的补充协议，但被告提出，买卖合同实际上为2016年8月4日所签，晚于8月3日所签的补充协议。被告为此提供了其与房产中介的聊天记录以及原告之子与房产中介的聊天记录，以证明双方正式签订合同的时间确在补充协议签订之后，原告对被告与中介的聊天记录表示不清楚，且与己无关，对原告方与中介的聊天记录真实性无异议，但认为不完整，原告表示除此外双方还有电话交流。本院认为，从聊天记录的相关内容来看，至8月2日双方尚未签订合同，中介仍在协调签订合同之事，故原告所述与事实不符，本院认同被告之主张，即合同签订时间晚于补充协议的签订时间。庭审中，被告还提供了上海市嘉定区不动产登记收件收据及不动产登记信息等，以证明因不动产登记部门登记错误及后续更正的原因，导致银行迟延放贷，银行迟至10月19日放款，责任不在被告。被告在银行人员曹彬哲将相关情况告知后，即将上述情况转告原告。原告则表示对被告提供的证据无法核实真伪，需由法院查证，被告确实告知过原告相关情况，但原告不知上述情况是否属实。另被告提供了10月9日其发送给原告的短信，以证明其在得知房地产交易中心登记错误银行暂时无法房款的情况下曾打算找银行以外的第三方代付，但原告未作回复；原告则表示第三方借款与原告无关。以上事实，有《房地产居间合同》、委托书、贷款发放记录、房屋买卖合同、补充协议、聊天记录及当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效。被告仅以两份补充协议上王某均未签字为由要求确认该两份补充协议无效的主张不能成立。两份补充协议约定被告应付908，000元的期限为2016年9月30日，而被告实际付款日即贷款银行实际放贷日期为2016年10月19日，被告已经构成逾期付款，应承担相应的逾期付款的违约责任。但是，原、被告双方在房屋买卖合同中又约定“具体放贷日期参照银行实际放贷日”，而银行实际放贷日期显然非被告所能完全左右。从原告提供的不动产登记证明和不动产登记收件收据的内容来看，确实存在被告所述的更正登记之情形，即被告原登记日为2016年9月18日，而更正登记的日期为2016年10月9日，故本院认为被告所述因更正登记导致银行放贷迟延具有一定的合理性。该笔908，000元款项迟延支付不能认定为被告方的主观原因所造成，综合上述情况，同时考虑到双方房屋买卖合同涉及的各项主要义务如交房、付款及过户等事项均已履行完毕，本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持；原告基于解除合同而主张的标的房屋归原告所有，并由两被告承担房屋过户回原告所产生的税金及费用及要求被告支付房屋占用费的诉讼请求亦均不予支持。被告支付原告一个月房租4，000元作为补偿款系双方在补充协议中约定，于法不悖，本院予以准许。另本院根据本案实际情况酌情判令由被告赔偿原告律师费10，000元。原告是在被告构成迟延付款进而由原告提出解除合同的情况下未协助被告办理水电等过户手续，其行为不得视为违约，故被告要求原告承担相应违约责任的反诉请求本院不予支持，但在合同继续履行的前提下，原告仍有义务配合被告办理水电等过户手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告肖某某、王某应于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某逾期付款违约金13，000元；二、被告肖某某、王某应于本判决生效之日起十日内支付原告陈某某补偿款4，000元；三、被告肖某某、王某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某某律师费10，000元；四、原告陈某某的其余诉讼请求，不予支持。五、原告陈某某应于本判决生效之日起十日内协助被告肖某某、王某办理上海市安亭镇玉兰一村XXX号XXX室房屋水、电、煤、物业管理、维修基金、有线电视的过户手续；六、被告肖某某、王某的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费19，128元，减半收取9，564元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费549元，合计诉讼费15，113元，由原告负担10，000元，由两被告负担5，113元。两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一七年二月二十八日书记员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。