山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书(2017)晋0702民初1481号原告徐文祥，男，汉族，1965年3月18日出生，山西省晋中市榆次区人，现住晋中市榆次区。委托诉讼代理人石仁贵，山西丰汇律师事务所律师。被告山西佰盛通房地产开发有限公司，地址太原市万柏林区南寒街道。法定代表人周同振，系该公司经理。委托诉讼代理人王泽峰、刘轩名，山西同辉律师事务所律师。原告徐文祥与被告山西佰盛通房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐文祥、被告佰胜通房地产开发有限公司的委托代理人王泽峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月20日，原告购买了被告开发的聂村新村二期（又名唐宁大道小区）的6号楼6-1-1001号房屋。购房初约定交房日期为2014年12月，但该公司于2014年11月20日下发逾期交房书面通知，单方面延期至2015年6月30日，并书面通知逾期补偿金为按日万分之0.03折抵物业费。2015年初，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。至2014年11月21日，原告先后两次向被告支付购房款294436元。因该楼盘长期停工交房日期不定，原告于2015年4月24日与被告签订一份《补充协议》，约定了被告应承担的逾期交房违约金计算方法。2016年9月21日，被告书面通知原告入住并表示拒绝履行补偿协议，但该楼盘尚不具备交付条件，且被告至今亦未能提供《竣工验收备案表》。现诉请判令被告赔偿原告逾期交房违约金128709.53元，无条件向原告交付房屋，承担收房后至竣工验收前发生的物业费。被告辩称，对原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告已交纳购房款的事实无异议，但是原告主张违约金的诉讼条件不成就，因为《补充协议》约定违约金在交房后30日内一次性支付清给原告，现尚未交房，原告无权主张违约金；其次，被告已向原告发出交房通知，原告未按期收房，不应追究被告的违约责任；第三、原告在履行《商品房买卖合同》及《补充协议》时存在逾期付款情况，根据《商品房买卖合同》的相关规定，被告可以向原告逾期交房，且原告应向被告支付违约金；第四、因政府行为和政策性因素影响被告正常交房；第五、原告关于物业管理费的诉请不明确，条件尚未成就；综上，驳回原告的诉请；另外，本案存在中止审理的法定情形，应将本案中止审理。经审理查明，2015年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的唐宁大道6号楼6-1-1001号房屋，面积120.35平方米，总价784337元；购房初约定交房日期为2014年12月，但该公司于2014年11月20日下发逾期交房书面通知，单方面延期至2015年6月30日，并书面通知逾期补偿金为按日万分之0.03折抵物业费。原告于2015年4月15日缴付首付款294336元，余款490000元于30日内将按揭贷款办理完毕；被告应在2015年6月30日前交付原告经验收合格并符合本合同约定的商品房，但如遇原告逾期付款的情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；如被告逾期交房，原告不退房的情况下，自合同约定的最后交付期限（2015年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；如原告逾期付款，在合同继续履行的情况下自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.3的违约金。上述合同约定的交房期限届满，被告未能按时交房。2015年4月24日，原告与被告签订一份《补充协议》，协议约定：一、对《商品房买卖合同》第八条增加内容如下：（一）被告应当在2015年12月31日前将原告所购房屋交付原告；（二）交付时应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《住宅工程分户验收表》；二、对合同第九条修改内容如下：如被告未按照合同第八条约定的期限和条件将该商品房交付原告，按照逾期时间分别处理，按（一）或（二）条情况执行，第（二）条和第（一）条不作累加：（一）、4-7号楼商品房从2015年7月1日至2015年12月31日，2-3号楼商品房从2015年11月1日至2016年4月30日被告按日计算向原告支付已付购房价款的万分之1.5的违约金，并在该商品房实际交付之日向原告支付违约金，合同继续履行；4-7号楼超过2015年12月31日、2-3号楼超过2016年4月30日则按每日万分之三支付违约金（违约金在交房后30日内一次性支付清给原告）；（二）2016年4月30日，被告未向原告交付商品房的，原告有权解除《商品房买卖合同》，原告解除合同的，被告应当在一个月内退还原告全部已付房款。还应当按照原告已付购房款的7%向原告支付违约金（违约金在退房后30日内一次性付清原告）。《补充协议》还约定了原告的逾期付款的违约责任。《补充协议》签订后，原告于2015年6月25日办理了490000元房屋贷款及抵押手续。原告至今共支付被告购房款294336元。上述《补充协议》约定的交房期限届满后被告未能按约交房。2016年9月21日，被告向原告寄出《交房通知》，但原告未予收房。庭审中，被告陈述，2016年8月1日，山西省晋中建设集团第三工程有限公司（以下简称“晋建三公司”）对涉案房屋所在的聂村新区二期工程的施工工地进行围挡、查封并断水断电，被告已经将晋建三公司诉至本院，要求该公司赔偿损失，故本案应中止审理，待该公司与晋建三公司的诉讼审理终结后再做处理。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、协议解释、房款收据、圆通快递详情单、快递走件流程、公证书、房地产抵押合同、个人住房（商业用房）借款合同及当事人陈述在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，均为有效协议，由于《补充协议》重新约定了交房时间和违约责任，属于对元《商品房买卖合同》内容的变更和补充，双方均应按变更后的约定履行。原告已履行了交付全部购房款项的合同义务，被告亦应按约交付原告所购房屋，被告在约定的交房期限届满时未能交房，应按照约定承担违约责任，支付原告逾期交房违约金。由于双方约定的逾期交房违约金的给付时间为交房后30日内，目前涉诉房屋尚未交付，违约金的履行期限尚未届满，原告亦无证据证明《补充协议》关于履行期限的约定无效，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的条件尚未成就，本院对原告的该项起诉暂无法支持，原告可待被告交房后另行主张违约金。关于原告请求判令被告无条件向原告交付房屋一节，根据《建筑法》和《合同法》的相关规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。由于原、被告均未提供涉案楼盘已经竣工验收的证据，本院无法确定涉案楼盘是否经验收合格，故依法不能强制被告交付涉案房屋。被告关于中止审理的理由不属于法定的中止事由，本院不予支持。同时，根据法律规定，建设工程竣工后，发包人应当根据国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。被告作为涉案楼盘的开发商，虽未能按约交付房屋，但仍应积极办理竣工验收的相关手续，早日交付房屋，以保障购房人的合法权益，减少双方损失。关于原告主张被告承担物业管理费的诉请，由于原告不能提供涉案房屋已经实际产生物业费的证据，故本院无法支持。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐文祥的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐文祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 员  贾月雯审 判 员  贾军涛人民陪审员  王荣芝二〇一七年十一月八日书 记 员  古丽君