湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终1403号上诉人(原审被告):刘靖，男，汉族，1971年10月12日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：李涛，湖北三鼎律师事务所律师。被上诉人(原审原告):湖北陆军预备役高射炮兵师第四团，住所地：湖北省荆州市沙市区北京中路***号高炮四团综合大楼。负责人：许发友，该团团长。委托诉讼代理人：朱勇，湖北荆楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀云，湖北荆楚律师事务所律师。原审被告：湖北焕彩空间化妆品连锁有限责任公司，住所地：荆州市便河东路神华大厦3号楼201室。法定代表人：刘太玉，该公司负责人。原审被告：荆州市海地商贸有限公司，住所地：沙市区北京中路340号。法定代表人：刘太玉，该公司负责人。上诉人刘靖因与被上诉人湖北陆军预备役高射炮兵师第四团（以下简称高炮四团）、原审被告湖北焕彩空间化妆品连锁有限责任公司（以下简称焕彩空间公司）、荆州市海地商贸有限公司（以下海地商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2016)鄂1002民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘靖上诉请求：撤销荆州市沙市区人民法院(2016)鄂1002民初457号民事判决，依法改判驳回高炮四团的诉讼请求。事实和理由：1、我不是房屋的承租人，没有与高炮四团签订租赁合同；2、一楼在高炮四团的控制下，二楼已经退给了高炮四团，原审认定房屋没有腾退是错误的；3、一审计算房屋占用费错误，二楼在2015年9月就归还给高炮四团了，高炮四团停电时间是1月1日，不是1月10日。被上诉人高炮四团二审辨称：1、我方在一审中提交了多份证据证明刘靖是合同相对人，是房屋承租主体，一审认定清楚；2、上诉人的承租房屋未腾退，2016年3月份上诉人出具了一份函，说明这个时候相应房产尚未交还我方；3、我方不存在过错。在2015年合同到期之前连续发函告知上诉人，房产不能使用的原因是军队改革。因此一审法院认定事实于法有据，符合合同约定。请求驳回上诉。原审被告焕彩空间公司未答辩。原审被告海地商贸公司未答辩。高炮四团一审诉称，原被告于2014年7月1日、2014年9月10日签订了2份军队房地产租赁合同，原告将位于荆州市沙市区北京中路340号综合培训大楼1.2层东边的房屋出租给被告方使用，协议约定，1层东边的租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日，租金总额为一年133920元，2层东边的租赁期限为2014年9月10日至2015年9月9日，租金为76800元一年，现在房屋租赁合同到期，且原告因为军队调整改革需要收回房屋，但被告拒绝搬离，现要求人民法院判令：1、被告立即搬离原告所有的位于荆州市沙市区北京中路340号综合培训大楼1、2层东边（坐落号：广鄂字第8060号）的房屋，并恢复该房屋的原貌。2、被告向原告支付位于荆州市沙市区北京中路340号综合培训大楼1、2层东边房屋未支付的租金（截至2016年3月1日被告未支付的租金为125546元）。3、判令本案的诉讼费用全部由被告承担。一审认定，2014年7月1日，原告与被告刘靖签订军队房地产租赁合同一份，约定将原告所有的，位于沙市区北京中路340号综合培训楼1层东边2间房屋出租给被告刘靖经营化妆品，租期为2014年7月1日至2015年6月30日。2014年9月10日，原告与被告刘靖再次签订了军队房地产租赁合同一份，约定将原告所有的，位于沙市区北京中路340号综合培训楼2层东边的房屋出租给被告刘靖经营化妆品，租期为2014年9月10日至2015年9月9日。前述2份合同承租方均署名“焕彩空间刘靖”，盖章确认处署名“刘靖、幻彩空间合同专用章”。合同签订后，原告将房屋交付给被告刘靖用于化妆品经营，合同期内租金，被告刘靖已经全部缴纳。2015年7月1日、2015年12月13日原告两次向被告刘靖送达了关于租赁房屋停止出租的通知，2015年12月29日，向被告刘靖送达了限期退房通知，其工作人员均当场签字确认。现合同期满，被告刘靖至今未腾退房屋，也未缴纳房租占有使用费，故而成诉。另查明：原告与被告刘靖签订的租赁合同约定的房屋坐落为沙市区北京中路340号，房屋的实际坐落为北京路150号。原审认为，本案的争议焦点有如下几个问题：1、合同的效力如何认定。2、本案如何确定合同相对方。3、租赁房屋的占有使用费如何计算。1、合同的效力如何认定。原告与被告刘靖签订的租赁合同第12条虽然约定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”被告在庭审时也就此对合同的效力提出抗辩。但被告刘靖在签订合同，及履行合同的过程中，一直未就合同的效力提出异议，合同期内的租金也依约缴纳，合同现已履行完毕。在此情形下，被告不能依据该条款就合同的效力提出抗辩。原告与被告刘靖签订的房屋租赁合同成立，合法有效。2、本案如何确定合同相对方。被告刘靖虽然出示了案外人张兴莲提交的情况说明一份，显示张兴莲为幻彩空间的业主，因为临时有事，委托刘靖与原告签订的房屋租赁合同，但是张兴莲未到庭，其出具的情况说明的真实性本院不能确认，且被告刘靖与案外人张兴莲就合同的成立、履行等事项如何约定，其效力并不及于原告，与原告签订2份租赁合同的主体均系刘靖，虽然其上加盖了“焕彩空间合同专用章”但是该印章不能准确显示公章的出具单位，本院确定与原告签订《军队房地产租赁合同》的相对方为被告刘靖。3、租赁房屋的占有使用费如何计算。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现原被告签订的租赁合同期满，原告要求被告返还租赁房屋，恢复原状的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告对该租赁物享有合法物权，租赁期满后，被告无权继续占有该租赁房屋，其拒不返还的行为系侵权行为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”故原告请求被告给付尚欠租金的请求有事实和法律依据，本院予以支持。但是由于原告于2016年1月10日限制租赁房屋的用电，造成该房屋不能正常使用，故本院酌定，租赁房屋的占有使用费应当计算至2016年1月10日为宜。原告与被告刘靖约定的1楼房屋租赁费为133920元/每年，每月租金为11160元，故而被告刘靖应当从2015年7月1日（合同期满后）起至2016年1月10日止，按照每月租金为11160元，支付原告房屋占有使用费59520元。原告与被告刘靖约定的2楼房屋租赁费为76800元/每年，每月租金为6400元，故而被告刘靖应当从2015年9月10日（合同期满后）起至2016年1月10日止，按照每月租金为6400元，支付原告房屋占有使用费25600元，共计支付85120元。原告提交的证据能够证明其对租赁房屋享有合法使用权，原告系本案适格诉讼主体。租赁房屋恢复原状的问题，本院认为原告并未提交相关的证据证明租赁房屋在交付时的状况，所以就恢复房屋原状的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、被告刘靖于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于沙市区北京路150号1楼、2楼的房屋腾退并返还给原告湖北陆军预备役高射炮兵师第四团；二、被告刘靖于本判决生效之日起十五日内支付原告湖北陆军预备役高射炮兵师第四团房屋占有使用费85120元。三、驳回原告的其他诉讼请求。双方当事人未在二审中提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，涉案房屋租赁合同一方为高炮四团，另一方签字为刘靖，加盖“焕彩空间合同专用章”，该“焕彩空间合同专用章”并非经过备案的印章，不能认定印章的来源、真假以及其所代表的单位，应当以实际签名的刘靖为合同当事人。该焕彩空间门店经营者于2016年3月向高炮四团出具的函显示，高炮四团于2016年2月20日强行收回了门面，可以认定上诉人未在租赁期满后腾退门面。上诉人刘靖认为停电时间是1月1日，计算占用费应当截止1月1日，双方均没有证据证实停电时间，根据已经查明的事实，上诉人刘靖实际占有该房屋至2016年2月20日，在2016年2月20日之前均可能停电，因刘靖属违约方，原审以高炮四团陈述时间2016年1月10日为准计算房屋占用费并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案件受理费3311元，由上诉人刘靖负担。本判审决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  谢成勇审判员  李 静二〇一七年十一月三十日书记员  程 瀛