上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初7147号原告：上海深和平物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：赵迎莉，总经理。委托诉讼代理人：周洁，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：上海克拉克海奇健身有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陶锡祺，董事长。委托诉讼代理人：于大庚，男。委托诉讼代理人：董冲，男。被告：上海科房物业管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：李东波，董事长。委托诉讼代理人：钱恒昌，上海市申茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：施群海，上海市申茂律师事务所律师。被告：泰星房地产(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。原告上海深和平物业管理有限公司(以下简称“深和平公司”)与被告上海克拉克海奇健身有限公司(以下简称“克拉克公司”)、被告上海科房物业管理有限公司(以下简称“科房公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理，于2015年8月25日作出(2015)青民三(民)初字第942号民事判决书。原、被告不服该判决提起上诉，经上海市第二中级人民法院审理后发回重审。本院于2016年7月11日立案受理后，依法适用普通程序。2016年8月23日本院依法追加泰星房地产(上海)有限公司(以下简称“泰星公司”)为本案被告。因其经营场所不明，本院依法向其公告送达诉讼材料及开庭传票。本案于2016年12月6日公开开庭进行了审理，原告深和平公司的委托代理人周洁、被告克拉克公司的委托代理人于大庚、董冲、被告科房公司的委托代理人钱恒昌到庭参加诉讼，被告泰星公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深和平公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告克拉克公司、科房公司支付原告2012年9月1日至2014年12月31日的物业管理费共计人民币142,270.50元；2、判令被告克拉克公司、科房公司支付2015年1月1日至2016年9月30日的物业管理费133,717.50元；3、判令被告克拉克公司、科房公司支付2016年7月20日前的违约金80,448元(按照贷款利率4.35%的四倍计算至2016年7月20日)；4、判令被告克拉克公司、科房公司支付2016年7月21日之后违约金，以275,988元为本金，按照同期银行贷款利率的4倍，自2014年12月21日起计算至判决生效日止；4、诉讼费由被告克拉克公司、科房公司承担。事实和理由：原告系青浦区徐泾镇高泾路XXX号的物业管理公司，2012年8月31日原告与上海市青浦区某业主委员会签订了物业管理合同。合同约定：2012年9月1日至2015年8月31日原告负责对小区的物业管理。物业服务费按照别墅2.80元/平方米/月、商铺5.60元/平方米/月(暂定，由业主委员会表决后定)支付。支付日期为每季首月的20日前，逾期按欠缴费用，每日加收千分之三的滞纳金。2013年12月1日根据业主的表决结果，原告与上海青浦区某业主委员会签订了《物业服务合同补充合同》，约定独栋别墅为3.70元/平方米/月，双拼别墅为3.30元/平方米/月，会所/商业、公寓楼为4.50元/平方米/月。上海青浦区徐泾镇高泾路XXX号某号的房屋经查无房屋状况和产权人信息。房屋由被告科房公司出租给被告克拉克公司使用。自原告作为物业管理者开始，该房屋就无人缴纳物业费。即使2012年9月1日至2013年11月30日按照2.80元/平方米/月，2013年12月1日至2014年12月31日按照4.50元/平方米/月计算，也欠付物业费142,270.50元。之后，原告与业主委员会续签了物业服务合同，服务期限止2018年12月31日，收费标准未变。原告认为，虽然房屋未查询到产权人，但是该房屋自2010年12月30日起被被告科房公司租赁给他人使用，被告科房公司作为实际收益人，被告克拉克公司作为实际使用人，两被告应当按照《物业管理合同》支付物业费。被告克拉克公司辩称：原告的起诉没有事实和法律依据，请求法庭驳回诉讼。理由如下：1、被告并未与原告签订合同，并非本案诉讼标的当事人，原告的诉求缺乏基本请求权基础；2、被告与原告不存在合同法律关系，原告与业主委员会之间签订的合同因原告未提供业主委员会选聘原告的表决结果等而无效，并对被告克拉克公司无约束力；3、2007年6月由西郊美林馆业主大会与被告科房公司签订的物业合同将小区分为不同的区域并分别对待，小区会所适用于商业物业管理，被告科房公司在业主大会的授权下与被告签订的物业合同应持续有效；4、被告与被告科房公司签订的物业合同是经业主大会委托并授权签订，在会所管理上，被告科房公司实际上是业主大会和建设单位的双重代理；5、先前业主大会与被告科房公司签订的物业合同法律效力高于原告与业主委员会签订的合同，且后面的合同与前面的合同内容相矛盾时不得侵害善意的第三方；6、业主大会与被告科房公司之间的物业合同，涉及业主大会授权下与第三方签订的合同持续有效的；7、事实上原告始终没有对被告克拉克公司进行过实质性的物业服务，照片及视频证据上都有显示，且与原告管理区域是有分割的，进被告的门不经过原告门岗，垃圾也不是原告来清理的，会所楼梯扶手等清洁方面，公共设施中空调、网球场等方面也从未享受过原告服务。被告还另请了家政劳务人员来服务。另外2012年9月1日至2013年1月4日时效已超过，请求法院驳回。被告科房公司辩称：对于原告要求两被告承担本金及违约金等的请求，认为被告科房公司既不是开发单位，又不是权利人、使用人，只是受被告泰星公司的委托与被告克拉克公司签订租赁合同，且在原告接管小区后，被告克拉克公司从未向其缴纳过租金。故让其承担责任与法相悖，请求驳回原告对被告科房公司的诉请。被告泰星公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2001年11月10日及2003年11月被告科房公司与被告泰星公司分别签订两份《前期物业管理服务合同》，由被告科房公司对青浦区徐泾镇高泾路XXX号进行前期物业管理，期限自2001年11月1日至小区成立业主委员会并选聘物业公司止。2007年6月8日上海市青浦区某业主大会与被告科房公司签订《物业服务合同》。2012年8月31日，上海市青浦区某业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告对西郊美林馆进行管理，物业坐落位置为上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX号；总建筑面积：60,552.64平方米，其中：地面建筑面积60,552.64平方米，地面建筑面积包括：住宅建筑面积57,003.48平方米，商业面积3,549.06平方米；物业类型：别墅小区,其中：独立花园别墅149幢、共149户，双拼别墅16幢、共32户，商业用房2栋(即高泾路XXX弄XXX号及100号)，公寓1栋；收费标准为：别墅2.80元/平方米/月，商业5.60元/平方米/月(暂定，由业主大会表决后定)。物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月的20日前履行交纳义务。逾期交纳的，原告可以从逾期之日起按欠缴费用，每日加收千分之三的滞纳金。合同期自2012年9月1日起至2015年8月31日止。2013年12月1日，上海市青浦区某业主委员会与原告签订了《物业服务合同》补充合同，双方就2012年8月31日签订的物业服务合同因西郊美林馆业主大会决议自2013年12月1日起调整小区物业服务费收费标准，进行了补充约定，具体内容为：物业坐落位置为上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX号，其中独立花园别墅149幢、共149户，双拼别墅16幢、共32户，商业、会所、公寓楼各1栋。自2013年12月1日起，按业主房屋建筑面积向业主收取物业服务费：独栋别墅为3.70元/平方米/月，双拼别墅为3.30元/平方米/月，会所/商业/公寓楼为4.50元/平方米/月。2015年9月双方又续签了物业服务合同，具体内容不变，期限自2015年9月1日至2018年12月31日止。另查明，2010年12月30日，被告克拉克公司与被告科房公司签订《房屋租赁合作协议》，协议约定：被告科房公司将坐落在上海市高泾路XXX弄XXX号的某会所及相关设备租赁给被告克拉克公司经营使用；合同有效期为自2011年1月1日至2020年12月31日止。合同另约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费、网络费等费用由被告克拉克公司按照《物业服务合同》承担。2012年9月5日，上海市青浦区某业主委员会向被告克拉克公司发出《关于小区物业管理公司的更换及归还物业及业主委员会法定用房的通知》，该通知内容为：1、小区于2012年8月底更换物业管理公司，新的物业管理公司为原告深和平公司，希望被告克拉克公司配合协助物业的管理工作；2、会所为小区的配套设施，其所有权、收益权、使用权均归属该小区全体业主所有，被告克拉克公司与任何未经业主大会授权的第三方签订的会所租赁合同均属无效；3、小区法定的物业用房及业主委员会用房均位于会所建筑，业主委员会正式通知被告克拉克公司在2012年9月15日前将上述的房屋交还给业主委员会；如若逾期业主委员会将采取法律行动。被告克拉克公司回函表示，不会和新的物业公司签署物业管理合同。又查明，原告物业管理资质为一级。上海市高泾路XXX弄XXX号房屋的建筑面积为1,415平方米。房屋权利人为泰星房地产(上海)有限公司(即本案被告)，该公司于2009年6月26日被工商部门吊销营业执照。2014年12月30日原告向被告克拉克公司发出催费通知书。在审理中，原告表示坚持要求被告克拉克公司与被告科房公司承担责任，不要求被告泰星公司承担连带责任。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《物业服务合同》补充合同、《房屋租赁合作协议》、房地产权证、房地产登记信息、档案机读材料，业主委员会通知及被告克拉克的回函、小区平面图、业主委员会关于物业服务合同的解释说明、资质证书、公告等证据予以证实，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，被告克拉克公司为证明自己的主张，向本院提供了以下证据材料：1、被告克拉克公司与被告科房公司的物业服务合同，证明两被告之间存在有效物业服务合同，期限至2020年12月；2、该小区物业服务合同，系某业主大会与被告科房公司于2007年签订的，证明被告科房公司得到业主大会授权后才与被告克拉克公司签署物业服务合同；3、被告克拉克公司与被告科房公司之间往来信件记录凭证、账单、物业费发票等，时间为2014年12月18日、2013年1月11日，是在原告进驻所涉小区以后，证明两被告之间存在事实物业服务关系；4、被告克拉克公司与被告科房公司之间于2011年7月的备忘录，证明两被告存在物业服务合同关系，被告科房公司的物业服务具有相较一般物业服务的特殊性，代表业主履行义务和服务，一般物业服务公司不能胜任或接受该等服务内容；5、三被告于2011年共同出具的公示，证明被告科房公司得到建设单位授权与被告克拉克公司签署合同，并通告，也符合某大会和被告科房公司所签订的物业合同；6、被告泰星公司给被告科房公司的委托书，证明应小区业主委员会的提议，被告泰星公司委托被告科房公司引进被告克拉克公司，签署物业服务合同和租赁合同；7、西郊美林馆业主委员会备忘录及业主许可确认表，证明西郊美林馆业主委员会引进被告克拉克公司开设健身中心，授权被告科房公司签署物业服务合同，是经过业主委员会授权的；8、上海克拉克海奇健身会所位置照片打印件、上海克拉克海奇健身会所位置视频(见光盘)，证明被告克拉克公司处于小区大门外侧，与小区有铁栅栏和绿篱完全隔离处于独立区域；9、2015年4月签订的《上海市家政服务合同》，证明被告克拉克公司聘请了家政公司进行清洁服务、垃圾处理等物业服务；间接证明原告未提供基本的物业服务；10、同某青山园艺账务往来，证明被告克拉克公司聘请了园艺场进行绿化、种植等物业服务；间接证明原告未提供基本的物业服务；11、工资发放清单，证明被告克拉克公司向丁某、汪某两名保洁人员支付工资；间接证明原告未提供基本的物业服务，公司内部所有的清洁都是自己做的；12、被告克拉克公司局部需要维修、维护的图片，证明原告未对其实施物业实质上的服务。经质证，原告表示对证据1、2的真实性没有异议，但与本案无关，一个小区不能有两个服务公司。对证据3的信件记录凭证不清楚，与本案无关；发票认可，是原告进驻小区之前的，于本案无关。对证据4的真实性不清楚，是原告进驻小区之前，与本案无关。对证据5的真实性不清楚，即使是真实的也只是引进被告克拉克公司进行的相关经营性服务。对证据6予以认可，是被告科房公司以个人名义与被告克拉克公司签订的，被告科房公司是直接的受益人，如果是委托也是隐名代理。对证据7，也是原告进驻之前，备忘录是同意被告克拉克公司经营，与物业服务费无关。对证据8的照片、视频也认可，但门的开向不能决定涉案房屋是否是原告管理，应该以规划为准。对证据9、10、11、12的真实性不清楚，与本案无关，原告只是维护，如需大修，要经业主委员会同意的。被告科房公司对被告克拉克公司提供的证据的真实性无异议，并表示原告进驻小区前被告克拉克公司所在部位是由其自行管理，物业管理费是象征性的收取，有合同约定。后来由于业主委员会选聘了原告，被告科房公司退出，导致与被告克拉克公司的合同未能继续履行。在原告接管小区后，小区是住宅小区，其中所谓的商业用房3千多平方米，占7%左右，会所只占2%不到的比例，2012年-2015年业主委员会与原告签订的合同全部针对住宅小区的，2015年-2018年的物业合同中添加了商业部分，针对公寓楼和餐馆未添加，说明是为了本案才添加的。物业管理费应是针对管理服务的费用。原告尽管在2015年的合同中添加了内容，但没尽到义务。且被告克拉克公司提供了为何进入会所，是经过开发商及小区业主要求，证明被告科房公司不是隐名代理，是显名代理，原告从工商局查到的材料也证明了。另外由于被告克拉克公司经营困难被告科房公司从未向其收取任何费用，故原告所述被告科房公司是受益人无证据。为此被告科房公司亦提供了两份委托书，以证明被告科房公司受被告泰星公司的委托，与被告克拉克公司签订合同只是作为代理人，而非转租。庭后，被告克拉克公司又补充提供了会所的位置图及平面图、污水井图片及示意图、会所燃气工程协议、发票等材料以证明会所与小区处于完全分隔的不同物业区域，适用于特别的商业物业管理，且即使按照原告提供的其于2015年签订的物业合同，原告也存在大量未对会所履行的应尽义务和服务，索要物业服务费无事实服务基础。对此，原告表示会所在小区红线内，属于小区一部分，其他的与本案无关。根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。业主委员会或业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2012年8月原告与上海市青浦区某业主委员会签订物业服务合同，被告科房公司的合同到期退出小区管理，自然其与被告克拉克公司签订的物业合同也终止，且上海市青浦区某业主委员会也及时通知了被告克拉克公司已更换物业公司。本案所涉房屋的产权人为被告泰星公司，从本案现有证据证明是其委托被告科房公司与被告克拉克公司签订了租赁合同，并在租赁合同中约定由克拉克公司支付物业管理费等费用，被告泰星公司作为所有人应负连带交纳责任。现原告不要求泰星公司承担责任，本院予以准许。而被告科房公司只是受被告泰星公司的委托与被告克拉克公司签订租赁合同，其并不是所涉房屋的所有人更不是所涉房屋的使用人，故不应承担责任。被告克拉克认为从未享受到原告的服务，但就其举证无法证明原告物业服务有明显瑕疵，且庭后提供的材料与本案的处理并无实质上的影响。被告克拉克公司提出的2012年9月1日至2013年1月4日时效已超过，对此原告仅提供了2014年12月30日的催费通知书，按照物业服务合同的约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月的20日前履行交纳义务，故本案应从2013年1月开始计算物业服务费。至于原告提出的违约金主张，因原、被告之间对物业服务存在歧义，被告方也并非是恶意拖欠原告物业费用，故对原告的此项诉请，本院不予支持。被告泰星公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海克拉克海奇健身有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海深和平物业管理有限公司2013年1月至2016年9月的物业服务费260,077元；二、驳回原告上海深和平物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,646.50元，由原告上海深和平物业管理有限公司负担1,445.40元，被告上海克拉克海奇健身有限公司负担5,201.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  盛美新审 判 员  贾建浦人民陪审员  陈才良二〇一七年二月二十一日书 记 员  范秋萍附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。