广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0191民初158号原告：中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，住所地广东省广州市南沙区。负责人：韦海铭，职务行长。委托代理人：陈冬梅、潘春花，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：汤玉静，女，1976年9月17日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托代理人：朱远花、袁娴，广东安国律师事务所律师。被告：广州奥园康成投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区桥南街番禺奥林匹克花园文化长廊14座A1室，统一社会信用代码91440105740072366。法定代表人：马军，职务董事长。委托代理人：周广辉，系该被告工作人员。原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行诉被告汤玉静、被告广州奥园康成投资有限公司（下称康成公司）金融借款合同纠纷一案，本院依法受理后，被告汤玉静在答辩期内提出管辖权异议。本院经审查作出（2016）粤0191民初158号之一民事裁定，驳回汤玉静的管辖权异议申请。汤玉静不服上诉至广州市中级人民法院，该院作出XXXX民事裁定，驳回汤玉静上诉。本院遂组成合议庭并公开开庭审理。原告的委托代理人陈冬梅、被告汤玉静的委托代理人袁娴到庭参加诉讼。被告康成公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月4日，原告与汤玉静签订《个人商业用房贷款合同》（编号JG6SCB20132288），约定汤玉静向原告贷款54万元用于购买奥园养生广场（二期）商业四栋及塔楼三栋福奥三街11号塔楼三栋19层1901房，并以该房屋作为贷款的抵押担保，借款期限10年，自贷款人实际放款日起算。借款人还款方式采用按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数120期，还款日为每月10日。贷款利率按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月。第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次法定贷款利率上浮10%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。贷款逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%，康成公司作为借款合同的保证人为汤玉静提供阶段性连带责任保证，应承担连带保证责任。合同签订后，原告依约向汤玉静放款54万元，截止到2016年9月21日，汤玉静共逾期7期，经多次催告仍未归还借款。故请求判令：一、依法解除原告与汤玉静、康成公司签订的《个人商业用房贷款合同》（编号JG6SCB20132288）；二、汤玉静立即向原告偿还借款本金449969.13元、利息23092.49元，罚息1887.14元，应收利息罚息（复利）943.65元（截止至2017年2月10日），从2017年2月11日至贷款清偿之日止的利息、罚息和复利按照合同约定的利率计算；三、汤玉静偿付原告为追索上述贷款本息支付的律师费26400元；四、康成公司对上述第二、三项承担连带担保责任；五、两被告协助原告办理奥园养生广场（二期）商业四栋及塔楼三栋福奥三街11号塔楼三栋19层1901房的抵押登记手续，如被告未能履行上述债务，原告对上述房产处置款享有优先受偿权；六、本案诉讼费由被告共同承担。被告汤玉静辩称：一、原告无权解除案涉贷款合同，因为合同约定的还款期是120个月，现在尚在还款期内。我方现无款项可以偿还。二、我方认可本金449969.13元，但不同意支付罚息和复利。因现在经济困难，希望可以适当宽限。三、原告律师费没有法律依据。双方债务原可通过协商解决，我方也没有支付律师费的能力。四、原告不能要求享有涉案房屋的优先受偿权，该房屋现已被番禺法院查封，无法出售。五、受理费应当由被答辩人负担。被告康成公司没有答辩。经审理查明：原告原名称为中国银行股份有限公司广州南沙支行，于2016年1月19日经工商行政管理部门核准变更为现名称。2013年11月4日，原告与汤玉静、康成公司共同签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同（2011年版）》（编号：JG6SCB20132288，下称案涉贷款合同），原告是贷款人，汤玉静是借款人、康成公司是保证人。约定：本合同项下贷款金额为人民币54万元，贷款期限为120个月，自实际放款日起算；贷款用途为借款人支付购买奥园养生广场（二期）商业四栋及塔楼三栋福奥三街11号塔楼三栋19层1901房的购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价日当月定价日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日；第一个浮动周期内按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次法定贷款利率上浮10%计息；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；贷款逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%，计息公式为（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期为120期；本合同的担保方式为两种，一是借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房，并可办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在本合同签署后日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记（上述下划线空白处均未载明具体天数），二是保证人提供阶段性连带责任保证；附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》、附件二抵押物清单构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。附件一约定：借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、罚息、复利）、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；借款人出现未按期归还贷款本息的、抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书或非因抵押权人的其他原因只是抵押权不能有效设立的；抵押人自可以办理房屋所有权证书之日起3个月内未办理的，视为抵押权人拒绝或拖延获取房屋所有权证书，上述事件构成本合同项下违约；出现违约事件时，贷款人有权解除本合同，要求借款人赔偿因其违约造成的损失（包括因实现债权而导致的律师费等），依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人、借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。附件二记载：抵押物系位于奥园养生广场（二期）商业四栋及塔楼三栋福奥三街11号塔楼三栋19层1901号房的房屋。2013年11月5日，原告向汤玉静指定银行账户支付借款54万元，汤玉静在《中国银行借款借据》上签名，该借据载明：借款金额54万元，借款期限10年，期数120期，月利率为6.004167‰。2013年12月9日，原广州市国土资源和房屋管理局为奥园养生广场（二期）商业四栋及塔楼三栋福奥三街11号塔楼三栋19层1901房办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人系原告，预告登记义务人系汤玉静，房地产预告登记证明字号为粤房地预登穗字第××号。汤玉静从2016年3月开始多次出现逾期还款，截止至2017年2月20日，汤玉静已出现12期还款逾期情况，共拖欠贷款到期本金47451.19元、利息23092.49元、罚息1887.14元、应收利息的罚息（即复利）943.65元。原告（甲方）与广东东方昆仑律师事务所（乙方）于2016年10月8日签订《民事委托代理合同》，约定甲方委托乙方代理与本案两被告金融借款合同纠纷一案，律师费为26400元。2016年11月17日广东东方昆仑律师事务所向原告开出金额为26400元的律师费发票，备注处注明“汤玉静、广州奥园康成投资有限公司”。2016年11月21日，原告向广东东方昆仑律师事务所银行账户转账支付26400元。原告主张2016年10月案涉抵押房产即已达到办理产权证条件，但经康成公司多次要求，汤玉静仍不予办理。汤玉静对此不予确认。双方均未提供证据证实自己主张。另查明，案涉抵押房产已于2016年5月19日被广州市番禺区人民法院依法查封。在本案审理过程中，本院根据原告申请，依法作出（2016）粤0191民初158号民事裁定书，裁定冻结两被告名下价值491103.47元的银行存款或者查封、扣押其等值的财产。本院据此于2016年10月19日对案涉抵押房产依法轮候查封。本院认为：原告与汤玉静、康成公司签订的案涉贷款合同是三方当事人的真实意思表示，无违反法律规定，合法有效。汤玉静未按约定按时足额清偿借款，并出现多次拖欠借款本金、利息的情形，属于违约。其至本案庭审辩论结束时仍拖欠多期借款本金和利息，应当承担违约责任。原告以汤玉静违约要求解除案涉贷款合同符合合同约定，本院予以支持。原告要求汤玉静立即清偿案涉贷款合同项下全部本金、利息、罚息和复利符合合同约定，本院予以支持。原告为主张本案所涉纠纷的相关权利，聘请律师代理诉讼并支付了相应律师费，属于因汤玉静违约造成的损失，且没有超出合理范围，原告主张汤玉静承担该费用的赔偿责任符合案涉贷款合同约定，本院予以支持。根据案涉贷款合同以及附件约定，康成公司在案涉房产仍未办理抵押登记手续且原告收到他项权证之日以前，对案涉贷款额合同汤玉静违约引起的合同债务承担连带保证责任。原告要求康成公司对汤玉静的违约责任承担连带保证责任符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因原告未能就案涉抵押房产已经具备办理正式抵押登记手续条件的事实提供证据，且因案涉抵押房产现已被人民法院依法查封，客观上也不具备办理正式抵押登记手续的条件。因此对于原告要求两被告协助办理该房产抵押登记手续的诉讼请求本院不予支持。虽然原、被告已就案涉抵押房产办理了房地产预告登记，但是该预告登记并不同于房地产抵押登记，原告并未取得该房产的抵押权，其要求对该房产处置款享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行与被告汤玉静和被告广州奥园康成投资有限公司于2013年11月4日签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同（2011年版）》（编号：JG6SCB20132288）于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告汤玉静应在本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行清偿借款本金449969.13元、利息、罚息和复利（截止至2017年2月20日止的利息为23092.49元、罚息为1887.14元、复利为943.65元，从2017年2月21日起的利息、罚息和复利按照合同约定计算，对罚息不计收复利）；三、被告汤玉静应在本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行赔偿律师费26400元；四、被告广州奥园康成投资有限公司对本判决第二项和第三项内容负连带保证责任；五、驳回原告中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8666元、保全费2976元由被告汤玉静和被告广州奥园康成投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  孙 皓审 判 员  陈文铂人民陪审员  胡大成二〇一七年二月二十八日书 记 员  孔一如