甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘01民终2540号上诉人（原审原告、反诉被告）:连某某，男，1962年6月28日出生，汉族，浙江省乐清市虹桥镇上仙烊村农民，住该村。委托诉讼代理人：李全洲，甘肃正天合(兰州新区)律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：陈某某，男，1981年11月27日出生，汉族，甘肃省永登县兰州新区中川镇西槽村二社农民，住该社。委托诉讼代理人：成彩田，甘肃锦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚平，甘肃锦荣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)廖某，女，1987年3月27日出生，甘肃省兰州市西固区福利西路***号**室居民，陈某某之妻，住兰州新区。委托诉讼代理人：成彩田，甘肃锦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚平，甘肃锦荣律师事务所律师。上诉人连某某及上诉人陈某某、廖某因房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2016）甘0191民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。连某某上诉请求：一、撤销兰州新区人民法院(2016)甘Ol91民初505号民事判决书，查清事实重新审核和认定事实，并依法改判或者将本案发回重审。二、本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定案件基本事实及租赁合同无效正确。二、一审法院判决在认定因被上诉人过错导致双方所签订租赁合同无效的情况下，判决上诉人承担预付租金30％的责任不妥。一审法院审理认为，由于被上诉人出租房屋及菜市场至今未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的房屋租赁合同应认定为无效。上诉人对该认定无异议，但对判决由上诉人承担预付租金30％责任不妥。理由是：由于签订房屋租赁合同时，上诉人并不清楚被上诉人是否取得了建设工程规划许可证，且被上诉人承诺所交付的租赁物符合合同约定及相关法律规定，否则因为被上诉人原因导致上诉人不能按原设计方案投入使用或导致合同不能履行，应由被上诉人承担赔偿上诉人的全部经济损失。在合同履行过程中，上诉人完全依照合同约定，按时向被上诉人预付租金，在被上诉人出现违约事实后，及时进行催告，并协调中川镇人民调解委员会调解，尽到了全部义务，不存在任何违约行为。根据合同约定和法律规定，上诉人都不应该承担任何责任，故上诉人认为一审法院判决上诉人承担30％的责任是错误的，请求依法予以纠正。为了维护上诉人的合法权益，请法院依法查清事实，依法改判支持上诉人的起诉请求。陈某某、廖某上诉请求：1、撤销(2016)甘0191民初505号判决书；2、请求上级人民法院依法发回重审或查清事实，依法改判；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为原审法院认定事实不清、确认的事实部分错误，适用《民法通则》的公平原则欠妥，严重失衡。具体理由如下：一、被上诉人在同上诉人磋商签订合同时，存在重大过错。1、双方在签订《租赁合同书》之前，乙方是现场考察完了甲方(上诉人)所有的租赁场地，对于甲方所有房屋的性质是明知的。2、对于甲方的房屋和场地整体现状也是明知的，庭审也查明“面积8880㎡，是双方估算，并未实际测量”，由此在合同中双方确认的8880㎡面积，是双方认可的，故乙方以所谓的经营面积减少1060㎡，要求减少租金，是违反双方自愿认可约定的。为此，双方于2016年4月12日经中川镇司法所调解，当时也并未提及合同效力问题。3、被上诉人于4月初，亲临现场向原承租户作出商场改建的说明，上诉人在4月12日之后继续按照合同约定履行自己的义务，多次请示了乙方施工方案。期间，乙方并未口头或书面通知甲方中止施工(即中止合同的履行)，而甲方按乙方的要求履行施工内容。对于应当减损而扩大的损失，理应由被上诉人承担。4、被上诉人对涉案合同的所谓无效难逃其责，并且对于理应及时止损的义务怠于履行，导致上诉人对涉案合同书信赖，而且积极垫资履行该涉案合同。同时，一审法院不顾原审诉求，而转性判决合同无效，应属超权裁判。二、关于涉案房屋的合法性问题。涉案房屋的性质具有特殊性，不能简单的适用司法解释。三、履行的可能性仍然存在，乙方的毁约目的不在于此。1、涉案合同中第三条约定内容，足以保证甲乙双方按合同约定履行的宽展期，目的不能实现是无稽之谈。2、一审中，上诉人向法庭提供了被诉人的亲属阻止被上诉人继续履行合同的短信，判决书中只字未提，而恰恰是这些内容证明了被上诉人在从磋商谈判到签订合同，到故意不履行合同，很短的时间内出尔反尔的、毁约的根本原因，也正是被上诉人恶意履行造成上诉人重大损失的根源，假以手续不全、面积不足之名，要求解除合同。综上，基于庭审和上述事实，上诉人认为一审法院审理事实不清，超权裁判，适用法律原则失当。故此，依法上诉，请求判如所请。本诉原告连某某向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判令解除原、被告2016年3月21日签订的《租赁合同书》；2．请求依法判令被告向原告返还20万元房屋租金；3．请求依法判令被告向原告支付违约金及各项损失8万元，并由被告承担本案诉讼费。反诉原告陈某某、廖某向一审法院反诉请求：l．依法判令原告继续履行租赁合同，驳回其诉讼请求；2．依法判令原告支付被告原西子春天商场、菜市场改造、扩建、装修费46万元；3．判令原告向被告赔偿被告清理商场、菜市场原有商户的直接租赁损失203000元；4．本案全部诉讼费由原告承担。一审法院认定的事实：陈某某与廖某系夫妻，二人于2015年9月在兰州新区中川镇商贸街中段修建一栋房屋，并在屋后建了菜市场，建成后对外出租进行商业活动。2016年3月21日，陈某某(甲方)与连某某(乙方)双方协商后签订了《租赁合同书》，合同约定租赁范围：“甲方将坐落于兰州新区中川镇商贸街中段，原西子春天购物广场和屋后菜市场整体现状租赁给乙方。甲方同意乙方对房屋进行整体改造、扩建、装修”，房屋面积“一楼建筑面积975㎡，二楼建筑面积975㎡，三、四、五楼建筑面积均为1375㎡，六楼场地面积600㎡，后院原菜市场大棚2500㎡”，“甲方将原西子春天购物广场房屋一至五层合计6075㎡，菜市场钢构大棚2500㎡，广场西边墙外加建钢构房500㎡，总计8880㎡整体租赁给乙方”。庭审查明该面积为双方估算，并未实际测量。租赁用途：“用于经营生活超市、服装鞋帽等”。租赁期限“从2016年3月23日起至2026年9月22日止”。租金及缴纳方式“2016年9月21日至2021年9月20日，年租金120万元整。第一年的120万元签订合同时付20万元，甲方把商场内所有商户商品和货架等设施全部搬清后付20万元，开业前付20万元，开业二个月后付清60万元”。房屋和场地交付：“甲方在本合同签字生效之日起l0日内将菜市场的业主和原西子春天购物中心的全部业主的商品和道具清理出去。4月1日甲方将全部房屋和场地交乙方改造和装修、施工、招商。经乙方同意原来商户留下的，商户和乙方重新签订合同”。甲方的权利和义务：“甲方负责广场整体全部房屋的土建、墙体、防水、铺砖、屋顶保温隔层等施工；负责原菜市场大棚内全部改造和装修；负责原菜市场大棚和主体楼房链接的钢构房屋工程；负责六楼屋顶土建完善，广场五六楼消防设施完善；甲方按乙方设计负责门脸和广告牌的钢结构龙骨施工，广告牌和华联墙体链接；负责主体楼房北边墙和西边墙拆除和修复抹灰柱面。以上工程甲方负责叫施工队改造和装修，必须在4月24日前完成，所需费用43万元，甲方承担8万元，乙方承担35万元，4月3日起，按工程进度分三次付给甲方。材料全部采用国标，乙方监督购料，原菜市场购地砖和铺地砖，由乙方指导购买和设计施工”，“甲方按时交付合同约定的租赁物，负责出租的房屋和场地符合本合同的约定和相关法律规定，用于乙方商业经营使用，否则由于甲方原因致使乙方不能按原来设计方案投入正常使用或导致合同不能履行，应由甲方承担赔偿乙方的全部经济损失”。2016年3月23日按合同约定连某某通过银行转账向廖某支付租金200000元整，之后陈某某、廖某开始陆续清退商场、菜市场原有的商户，并自己出资对商场和菜市场按合同约定事项进行了部分改造工作。2016年4月12日连某某向陈某某发出书面通知称陈某某无法按照合同约定面积将建筑物整体给其出租，提供的租赁物面积大副减少，影响了其的整体规划与设计，并提出尽快扫清障碍，按照减少面积降低租金等要求。后双方协商无果发生纠纷，2016年4月22日经中川镇人民调解委员会调解未果。2016年5月16日，连某某向陈某某发出书面通知书，提出陈某某没有按合同约定如期交付租赁标的物，且建筑面积减少，已严重违约，致使合同目的不能实现，故解除双方签订的《租赁合同书》，返还已付租金20万元，并赔偿损失。2016年5月25日连某某诉至本院申请解除双方签订租赁合同，并由陈某某、廖某返还已付租金20万元，赔偿违约及其他损失8万元。在本案诉讼过程中陈某某、廖某提起反诉，要求连某某继续履行合同，并判令其赔偿因清理商场、菜市场原有商户的直接租赁损失203000元，支付商场、菜场改造、装修等费用46万元。庭审中陈某某、廖某称其按合同约定已于4月1日向连某某交付了租赁标的物，但无证据向法庭提供。对此连某某不认可，称至5月16日对方也没按合同约定面积及时间交付租赁物。对合同签订后陈某某、廖某对房屋和菜市场进行的改造行为，连某某称其并未授权和监督。对此，陈某某、廖某称其在购料改造过程中均经连某某同意。另查明，陈某某、廖某建设的房屋及菜市场至今并未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准。一审法院认为，其一，关于原、被告签订的租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案查明二被告修建于兰州新区中川镇商贸街中段的建筑物及菜市场建筑面积数千平方米，但该建筑物及菜市场至今并未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准，故其与原告签订的《租赁合同书》依法无效。其二，关于原告主张的预付租金损失及被告反诉的租赁损失和房屋改造损失等。根据《中华人民共和国合同法》规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告与被告签订租赁合同时，该合同明确约定“甲方(陈某某)负责出租的房屋和场地符合本合同的约定和相关法律规定”，被告明知自己对外出租的建筑物未办理合法的审批手续，亦未取得建设工程规划许可证仍对外招商出租，是导致双方签订租赁合同无效的直接原因，因此酿成此纠纷其应负相关法律责任。对收取的原告预付租金200000元依法应当返还。但考虑到被告因合同已对商场、菜市场原商户进行了清理，并实际出资对商场及菜市场进行改造，造成了较大损失。从公平原则考虑，原告应予酌情承担。综上所述，根据原、被告双方在本次纠纷中的过错责任，以及公平原则，原审法院酌定由被告应返还原告预付租金的70％即140000元；被告的反诉请求依法不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告连某某与被告陈某某于2016年3月21日签订的《租赁合同书》为无效合同。二、被告陈某某、廖某于本判决生效后20日内返还原告租金140000元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由原告负担2750，被告陈某某负担2750元；反诉费5215元，由被告陈某某负担。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，一、关于双方当事人签订的租赁合同效力问题。正如一审判决理由所言：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案查明陈某某、廖某修建于兰州新区中川镇商贸街中段的建筑物及菜市场建筑面积数千平方米，但该建筑物及菜市场至今并未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准，故依法确认其与连某某签订的《租赁合同书》无效并无不当。这里强调一点，对于合同效力的认定，体现国家意志而非当事人意志，既便当事人均主张合同有效，但只要出现合同违反法律、行政法规的强制性规定的，司法应当责无旁贷进行干预和评判。二、合同被认定无效，意味着合同自始就没有法律约束力。并且按照无效返还的方式进行处理，在赔偿损失方面以过错责任来衡量。本案中，由于租赁合同中明确约定“甲方(陈某某)负责出租的房屋和场地符合本合同的约定和相关法律规定”但事实并非如此，陈某某、廖某明知自己对外出租的建筑物未办理合法的审批手续，亦未取得建设工程规划许可证仍对外招商出租，对于导致租赁合同无效应负主要责任。另一方面，连某某作为承租人，未审慎从事、进行必要的审查义务，负次要责任。三、关于本案的最终处理，一审判决已经考虑到陈某某、廖某因合同对商场、菜市场原商户进行了清理，并实际出资对商场及菜市场进行改扩建，但其主张的具体损失数额在举证方面并不能完全证实，鉴于给其造成一定的损失客观存在，一审法院按过错责任及公平原则从应当返还的预付租金20万元中扣减了30%，综合平衡双方利益，体现了对损失的酌情承担。故一审判决结果基本适当，本院予以维持。综上所述，上诉人连某某及上诉人陈某某、廖某各自的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人连某某预交的二审案件受理费2750元，由其自行负担；上诉人陈某某、廖某预交的二审案件受理费13180元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建军审 判 员  白丽娟代理审判员  冯 诚二〇一七年二月十日书 记 员  卢淑娟