四川省会东县人民法院民 事 判 决 书(2017)川3426民初881号原告(反诉被告)：徐荣贵，男，汉族，1984年5月18日出生，四川省会东县人，村民，小学文化，住四川省会东县。原告(反诉被告)：张荣，女，汉族，1986年1月14日出生，四川省会东县人，住四川省会东县。委托诉讼代理人：李兴荣，四川耀东律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：四川省永洋农业科技有限公司（以下简称永洋公司），地址：会东县新街镇正街25号，法定代表人：左晓娟。委托诉讼代理人：马金芳，四川月成律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈波宇，四川月城律师事务所律师，特别授权。第三人：张荣有，男，45岁，四川省会东县人，住四川省会东县（未到庭）。第三人：徐昌林，男，40岁，四川省会东县人，住四川省会东县（未到庭）。原告徐荣贵、张荣与被告永洋公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,被告永洋公司向本院提起了反诉，并申请追加张荣有、徐昌林为第三人，本院依申请追加张荣有、徐昌林为第三人，并组成合议庭，对本诉与反诉进行了合并审理。原告徐荣贵、张荣及其委托诉讼代理人、被告永洋公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。第三人张荣有、徐昌林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐荣贵、张荣向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》为有效合同；二、被告于本判决生效之日起三十日协助办理过户手续。原告徐荣贵、张荣提出的事实与理由：二原告系夫妻关系，2016年6月2日，二原告与被告永洋公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告将位于会东县新街镇正街25号地产、房产转让给原告，土地使用证【东国用（2012）第66号证】、会东房产证【房权监字第××、房权监字第××、房权监字第××】。合同签订后，原告多次要求被告协助办理过户手续，被告不理不睬。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告永洋公司辩称，原、被告之间不是房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷。理由1.双方签订的《卖房生效延期协议》不是房屋买卖合同，而是借款担保合同，双方在签订该协议时并没有买卖该房屋的意思表示，被告是将该房屋作为担保物，与原告签订的是抵押合同。2.该协议的签订是因为民间借贷引起的，被告先是将诉争房屋转抵给第三人张荣有、徐昌林两人，向他们借款70万元。原告徐荣贵又拿了几十万元交给了张荣有、徐昌林，并从此二人手中将被告的房产证、土地证拿在手中。徐荣贵于2016年6月2日强求被告与其签订了抵押协议。被告一直都在还钱（通过当地人雷正芬办理还钱事宜），张荣有收过，原告也收过，都是有账可查，这一事实也证明了被告与原告是民间借贷的债权债务关系。3.2016年6月2日签订协议后，被告委托高正发转高国全还给原告现金1万元，之后又委托高正发转款还了6万元，2016年12月9日至12日期间（具体时间不能确定），从会东工商银行取现金5万元还给张荣有。以上事实更明确证实了双方是民间借贷关系。另外，原告的诉讼请求没有法律依据。根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定，被告认为，债务履行期满后，抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议折价取得抵押物。但是，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容根据法律规定是无效的。本案中，被告与原告签订房产抵押借款合同时，明确约定不能清偿借款时，抵押房产便归原告所有，双方上述约定属于流质契约，为法律所禁止，依法应为无效。请法院驳回原告的诉讼请求。被告永洋公司向本院提出反诉请求：1.依法确认原、被告签订的《卖房生效延期协议》无效；2.判令本诉原告赔偿本诉被告永洋公司经济损失150万元；3.诉讼费由本诉原告承担。被告永洋公司提出的事实和理由：本诉被告永洋公司在2013年因资金周转困难，将位于会东县新街镇正街25号的房地产（土地使用证【东国用（2012）第66号】记载面积703.3平方米、会东房权证【房权监字第××、房权监字第××、房权监字第××个产权证】记载建筑面积803.91平方米）抵押向会东县康腾公司高息借款人民币100万元，后因归还本息计标问题发生争议，康腾公司又私自将抵押的房地产转抵给张荣有、徐昌林二人，并从它们手中将房地产证拿到自己手中。在此期间，永洋公司委托雷正芬先后给付了张荣有、徐昌林、徐荣贵等人50多万元。2016年6月2日，本诉原告强逼永洋公司股东余顺海与其签订了借款抵押合同“卖房生效延期协议”。之后，永洋公司通过雷正芬给付现金1万元，又通过银行转账6万元共计7万还给了本案原告徐荣贵。2016年12月9日—12日左右从会东工商银行取现金5万元还给张荣有。本诉被告永洋公司因资金困难无法按时还款，本诉原告在没有通过法律途径解决的情况下于2017年2月24日组织人员将用于抵押担保的房屋（平房8间、楼房三层10多间建筑面积803.91平方米）全部强行推挖拆毁，造成永洋公司直接经济损失150多万元。请求法院查清事实，支持本诉被告永洋公司的请求。本诉原告徐荣贵、张荣辩称，1.标的物是同一标的物。2.徐尚贵交款给张荣有、徐昌林72万元无异议。第三人张荣有、徐昌琳未到庭参加诉讼，也未向本案提交答辩意见，也未向本院举出证据。根据庭审查明的情况，本院认定事实如下：2016年6月2日，原告徐荣贵与被告四川省永洋农业科技有限公司签订了《房屋买卖合同》并约定，被告将位于会东县房产（土地使用证为【东国用（2012）第66号证】、房产证为【会东房权证房权监字第××、会东房权证房权监字第××、会东房权证房权监字00039**】）出卖给原告徐荣贵，并约定购买该房产款为720000元。根据庭审中双方的举证、质证及庭审查明的情况，双方当事人在合同中存在笔误，将其中一个房产的房产证号误写为【房权监字第××】，实际的房产证号为【房权监字第××】号。2016年2月，被告四川省永洋农业科技有限公司向原告徐荣贵出具收到徐荣贵购房产款720000元的收条。2016年6月2日，原告徐荣贵与被告四川省永洋农业科技有限公司还签订了《卖房生效延期协议》，该协议约定：“三个月内，甲方归还乙方72万元及资金占用利息10万元，乙方徐荣贵退回甲方房屋财所有证件，房屋财产归甲方；三个月内，甲方无能力付还乙方82万元，房屋财产归乙方所有，并办理过户手续”。2017年2月24日，原告徐荣贵将涉案房屋拆除。上述事实由房屋买卖合同、收条、卖房生效延期协议、国有土地使用权证、房屋所有权证等证据及本案庭审笔录附卷为证。（一）、本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案的《房屋买卖合同》的效力问题。本院认为，该涉案《房屋买卖合同》系双方当事人共同签订，被告四川省永洋农业科技有限公司也在该合同上盖章予以确认，可以认定系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同全面履行约定的义务。（二）被告是否应为原告办理过户手续的问题。根据涉案买卖合同约定，被告四川省永洋农业科技有限公司将涉案房产出售给原告徐荣贵，原告徐荣贵依约履行了付款义务，被告四川省永洋农业科技有限公司应向原告徐荣贵交付该涉案房产。涉案《房屋买卖合同》中明确约定：“甲方四川省永洋农业科技有限公司随时协助乙方徐荣贵办理相关过户手续”；《卖房生效延期协议》中也明确约定“三个月内，甲方无能力付还乙方82万元，房屋财产归乙方所有，并办理过户手续”。被告未举证证明《卖房生效延期协议》签订后，其在三个月内偿还了原告徐荣贵82万元，故被告应按照《房屋买卖合同》、《卖房生效延期协议》约定的内容，履行协助办理过户手续的义务。本案中二原告虽系夫妻关系，但涉案合同中未明确约定要为原告张荣办理过户手续，仅约定了协助原告徐荣贵办理过户手续，故本院对二原告要求被告协助原告张荣办理过户手续的请求不予以支持。（三）、关于《卖房生效延期协议》效力的问题。该协议系雷正芬、余顺海与徐荣贵共同签订，并共同在协议上签字并按手印，视为签约当事人的真实意思表示，该协议合法有效。被告四川省永洋农业科技有限公司虽辩称该协议系借款担保合同，且该协议系无效协议，但未举出直接证据证明双方当事人之间存在借贷担保关系，故被告应自行承担举证不利的法律后果，故其反诉要求确认《卖房生效延期协议》无效的诉求，本院不予以支持。（四）关于反诉人要求被反诉人徐荣贵赔偿150万元的损失是否应得到支持的问题。被告已经将该涉案房产出卖给原名徐荣贵，被告也书面确认徐荣贵支付了购房产款720000元，故被告应及时为原告办理过户手续，但被告未予以协助办理，导致该房产一直未办理过户手续，被告存在一定的过错。同时被告虽向本院举出评估报告及财物清单及《办公楼改造及住房装修协议》，但评估报告中未明确显示出评估价值为821200元的房产系本案争议的房产，且即使评估价值为821200元的房产系本案争议的房产，也仅仅能证明作出报告时房产的价值，而无法证明房屋受到损害时的实际价值。同时财物清单系被告公司股东余顺海出具，《办公楼改造及住房装修协议》也系余顺海与李宗林共同出具，该两份证据均无法证明与本案的关联性，不能达到其证明目的，本院不予以采信。综上，本院对被告反诉要求原告徐荣贵赔偿经济损失150万元的诉讼请求，不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，本院判决如下：一、依法确认徐荣贵与四川省永洋农业科技有限公司之间签订的涉案《房屋买卖合同》为有效合同；二、四川省永洋农业科技有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告徐荣贵办理涉案房产的过户手续；三、驳回徐荣贵、张荣其他诉讼请求；四、驳回四川省永洋农业科技有限公司的全部反诉请求。本诉受理费100元，由四川省永洋农业科技有限公司负担（此款已由徐荣贵、张荣垫付，被告在本判决生效之日起三十日内径直给付给徐荣贵、张荣），反诉受理费9150元由四川省永洋农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审 判 长 阿金此拉人民陪审员 郑 开 伦人民陪审员 罗 德 禄二〇一七年十一月一日书 记 员 林 碧 桃