河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫13民终3487号上诉人（原审被告）：王传安，男，1967年10月11日生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：彭荣凤，女，1968年3月22日生，汉族，住南阳市，系王传安妻子。委托诉讼代理人：何松亮，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈仲厚，男，1959年4月16日生，汉族，加拿大国籍，现住广西防城港市港口区。委托诉讼代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师。原审被告：杨康丽，女，汉族，1975年2月27日生，住四川省通江县。上诉人王传安因与被上诉人陈仲厚，原审被告杨康丽确认合同无效纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2015）宛龙民二初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人王传安及其委托诉讼代理人彭荣凤、何松亮，被上诉人陈仲厚的委托诉讼代理人徐晓玉到庭参加了诉讼。原审被告杨康丽经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王传安的上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由陈仲厚承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定涉案房产系陈仲厚一人独资购买是错误的。第一，根据王传安提供的出生医学证明显示，陈仲厚与杨康丽的第一个女儿出生于2000年7月11日，因此，购买涉案房产时，二人已经实际同居长达三年之久。第二，陈仲厚与原房主徐晓菂就涉案房产进行交易发生在2003年4月，当时物权法并未颁布实施，房产交易收款收据上只签署夫妻或同居双方中一个人名字符合交易习惯。第三，虽然收款收据上系陈仲厚一人名字，但其与杨康丽已经同居超过三年，陈仲厚也未提供证据证明购房款的来源，不能证明系一人独资购买，故应当认定为其与杨康丽的共同出资购买。第四，王传安与杨康丽签署的《房屋买卖协议》上，杨康丽已明确涉案房产系她与陈仲厚二人共同出资购买。2、一审认定杨康丽的卖房行为不构成表见代理是错误的。第一，杨康丽交付给王传安的出生医学证明显示，至迟在2000年7月11日，陈仲厚与杨康丽的第一个孩子出生时，二人已经以夫妻名义共同生活并抚育孩子。2003年陈仲厚购买涉案房屋时，二人已经同居至少三年，购买涉案房屋的目的也是为了维护二人的同居生活，该涉案房屋依法应属于陈仲厚与杨康丽同居期间的共同财产。第二、在签署《房屋买卖协议》时，杨康丽向王传安交付了他们两个孩子的出生医学证明、2001年10月29日的收款收据原件及2003年4月14日售房协议原件。杨康丽的行为足以使王传安相信其与陈仲厚关系融洽，出卖房屋取得了陈仲厚同意。第三，涉案房屋所在小区都没有办理房权证，该小区20多户居民证明涉案房屋系2003年陈仲厚和杨康丽共同向徐晓菂购买的。第四，签订《房屋买卖协议》时，王传安曾多次询问杨康丽出售房屋是否征得陈仲厚同意，杨康丽明确表示陈仲厚同意出售该房屋。为此，杨康丽在协议中列明“日后若有产权纠纷，由甲方（杨康丽）负责解决，与乙方（王传安）无关”。3、一审判决认定王传安购买不构成善意取得是错误的。第一，购买涉案房屋时，王传安与杨康丽签订了《房屋买卖协议》，且有王延彩等人见证，价格也略高于当时的市场价，且已经支付完毕，杨康丽也将2001年10月29日收款收据原件及2003年4月14日售房协议原件交给王传安，双方已经履行完毕，王传安构成善意取得。第二，根据陈仲厚一审陈述，其在2013年9月已经发现杨康丽将涉案房产收款收据及购房协议原件拿走，其仅仅更换了门锁，并未向杨康丽追索或在门口附近张贴告示，告知大家不要购买。第三，根据相关法律及解释，陈仲厚不能证明王传安存在恶意，应当推定王传安系善意的。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第五十一条错误，本案应当适用最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第八条、第十条的规定及物权法第一百零六条第二款的规定。陈仲厚辩称：一、本案涉案财产系陈仲厚个人购买，陈仲厚与杨康丽并未办理结婚登记手续，属于同居关系，王传安与杨康丽交易时，并未要求杨康丽出具婚姻登记手续，也未要求杨康丽提交财产属于杨康丽的材料，因此，不能证明财产系杨康丽与陈仲厚共同所有，不构成表见代理。二、本案诉争房产是陈仲厚出资从徐晓菂的手里购买并经集资建房人同意，陈仲厚的合法财产应当予以保护。王传安根本没有见过陈仲厚，杨康丽出示的医学证明、身份证明均是单方出示，真实性无法核实，其仅仅依据出生医学证明及邻居证言与杨康丽交易，其存在恶意串通的嫌疑，其买卖行为是无效的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。杨康丽未到庭发表答辩意见。陈仲厚向一审法院起诉请求：判令王传安与杨康丽签订的《房屋买卖协议》无效，王传安搬离该房屋，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2003年4月14日，陈仲厚出资76000元购买徐晓菂位于原南阳地区五交化仓库家属院5号楼（中）单元五楼东户单元房一套及地下室一间，双方约定由徐晓菂协调五交化公司将原房主更名至陈仲厚，双方订立了《售房协议》。徐晓菂与陈仲厚一起到现更名为南阳市迅达五交化有限公司将徐晓菂的集资房收据上加注“转手陈仲厚”，并在加注处加盖了公章，同时在陈仲厚与徐晓菂的《售房协议》上加盖了公章。徐晓菂即将该收款收据原件及该房屋交付给陈仲厚。随后，陈仲厚即与杨康丽在此房居住。2009年陈仲厚申请移民加拿大离开该房，杨康丽继续居住该房。2013年9月，陈仲厚回到该房时，发现杨康丽已将该房收款收据及购房协议原件均拿走。陈仲厚将该房门锁更换后出国至加拿大。2015年4月26日，陈仲厚再次回到该房时，发现杨康丽、王传安已订立买卖协议，杨康丽已将该房出售给王传安，王传安一家在此房居住。陈仲厚与王传安就该买卖是否有效，王传安是否应搬出该房等协商未果，陈仲厚遂诉至一审法院。2015年1月5日，杨康丽与王传安妻子彭荣凤就原南阳地区五交化仓库5号楼（中）单元五楼东户单元房一套（两室两厅）及地下室一间订立《房屋买卖协议》一份，约定王传安支付杨康丽27万元房款购买该房产。协议订立后，王传安转账支付26.5万元给杨康丽，并支付5000元现金，合计27万元。杨康丽即将更名为陈仲厚的集资房收款收据及陈仲厚与徐晓菂的《售房协议》交给彭荣凤，同时将该房交付给王传安，王传安一家遂居住至今。在杨康丽、王传安订立协议后，彭荣凤找到王延彩、赵瑜等4人在该协议证明人栏处签名捺指印证明，在订立协议过程中，杨康丽向王传安妻子出具了杨康丽与陈仲厚所生育的一女一子出生医学证明，出生医学证明上显示两个孩子的父亲为陈仲厚。另查明，陈仲厚与杨康丽未办理结婚登记手续，双方诉争房产的水、电、物业费等均为陈仲厚户头。一审法院认为，本案诉讼的争议焦点有以下三个方面，一是诉争房产的权利人是陈仲厚个人还是陈仲厚与杨康丽两人的共有财产；二是王传安是否构成善意取得；三是陈仲厚诉讼请求是否合法。关于焦点一，陈仲厚与杨康丽未经结婚登记，属同居关系，在同居期间所得财产能证明是个人财产的，按个人处理，不能证明为个人财产的，按按份共有处理。陈仲厚现能提供证据证明，在与原房主徐晓菂就争议房产的交易过程中，均以陈仲厚一个人的名义进行，而无杨康丽的名义，现王传安未提交杨康丽在购房过程中的出资的证据，故应认定为该房产系陈仲厚一人独资购买。关于王传安辩称该房产系同居期间所购即应为共有财产的答辩理由，因未提交杨康丽出资证据，且与集资款收据及购房协议中显示的权利人不符，一审法院不予支持。关于焦点二，王传安在买卖过程中，虽然注意到了杨康丽与男房主的夫妻关系，但仅让杨康丽出示了出生医学证明及邻居证明二人的“夫妻关系”，作为夫妻关系证明来看，该出生医学证明仅能证明孩子的父亲母亲，不能证明杨康丽与孩子父亲的婚姻关系，邻居未见到二人合法夫妻关系文件，仅从外部推测二人的身份关系，同样不可证明。无论杨康丽如何声称“丈夫”同意卖房，也无法证明其“夫妻”关系及男房主是否真正同意，王传安在此具有明显的过失，杨康丽也就不构成表见代理。虽然该争议房产未办理产权登记，但王传安在接受该房产的收据及与徐晓菂的购房协议上显示的权利人为陈仲厚，且从该房产的水电物业费户头来看，购买人应当注意到房屋的实际权利归属人，该房产也未实行更名及产权变更登记，故王传安不构成善意取得。关于焦点三，双方诉争的房产，是陈仲厚出资从徐晓菂的手中取得并经集资房建设单位同意，陈仲厚占有、使用该房产的权利正当合法，应予保护。杨康丽无权处理该房产。杨康丽、王传安以陈仲厚的财产进行买卖，并占有陈仲厚财产，杨康丽、王传安订立的买卖协议应为无效，王传安占有陈仲厚的房产应予退还。考虑到王传安一家居住该房产，如退还该房产，需要另行找房安置，一审法院酌定王传安应于90日内退还。至于杨康丽、王传安之间因合同无效产生的纠纷，杨康丽、王传安可另行解决，本案不予处理。综上所述，陈仲厚出资购得诉争的房产，其拥有合法的占有使用权利，杨康丽、王传安以陈仲厚的财产所订立的《房屋买卖协议》未经陈仲厚追认，杨康丽未取得处分权应为无效，王传安应退还占用的该房产。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、被告杨康丽与被告王传安于2015年1月5日订立的《房屋买卖协议》为无效合同。二、本判决生效后九十日内，被告王传安将其占有的原南阳地区五交化仓库院内的五号楼二（中）单元五楼东户房屋一套及地下室一间退还给原告陈仲厚。案件受理费1700元，由被告王传安、杨康丽各负担850元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，陈仲厚与杨康丽未经结婚登记，属同居关系。2003年从原房主徐晓菂处购买房屋是以陈仲厚的名义，售房合同也是以陈仲厚的名义签订，王传安主张该房屋系陈仲厚与杨康丽同居期间的共同财产，无证据证实，故其上诉称涉案房产系陈仲厚、杨康丽共同财产的理由缺乏证据支持，本院不予采信。涉案房屋系陈仲厚财产，杨康丽在出卖该房屋时虽然提供了出生医学证明及原房主徐晓菂的《售房协议》，但无证据证明其出卖该房屋经过了陈仲厚的同意，且杨康丽并非以陈仲厚的名义出卖该房屋，故出卖行为系无权处分行为，并不构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，杨康丽的出卖行为未经陈仲厚追认，故杨康丽与王传安订立的《房屋买卖协议》应为无效合同。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的，已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。依照该规定，不动产已经进行了物权变更登记系构成善意取得的基本要件。本案中，王传安虽然入住涉案房屋，但并未办理登记手续，故其不构成善意取得，陈仲厚有权追回该房屋，一审判决其搬离房屋并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由王传安负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  孙建章审判员  姜付强二〇一七年二月二十二日书记员  杨松峰