上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初14277号原告：上海理超房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：杨理超，总经理。委托诉讼代理人：郭春，男。委托诉讼代理人：徐欣，上海东高地律师事务所律师。被告：上海佳铭房产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐学青，总经理。委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。原告上海理超房地产经纪事务所(以下简称“理超房产”)与被告上海佳铭房产有限公司(以下简称“佳铭房产”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提出管辖异议，本院经审查后，裁定予以驳回。审理中，经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案于分别于2016年11月7日、12月1日公开开庭进行了审理，原告理超房产的委托诉讼代理人郭春、徐欣、被告佳铭房产的委托诉讼代理人许静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告理超房产向本院提出诉讼请求：判令被告佳铭房产支付佣金446,000元。事实与理由：原、被告就被告开发建造的新虹桥别墅签订了中介分销合同，原告于2015年9月23日带领案外人吕某某夫妇前往项目看房，经被告确认，三方填写了《客户确认单》，确认了吕某某夫妇是原告的客户。2016年3月6日，客户就上述项目与被告签订了房屋买卖合同，合同价格为1,420万元，至此原告居间分销成功，被告按约应支付446,000元的佣金，故原告诉至本院，请求判如诉请。被告佳铭房产辩称：原告并未达到合同约定的支付佣金的条件，被告不同意支付佣金。吕某某及罗某确实向被告购买了房屋，但并非通过原告居间介绍的，而是通过案外人上海大乘房地产经纪有限公司居间介绍的。经审理查明：2015年3月24日，原、被告签订《中介分销合同》一份，约定被告委托原告分销被告开发建造的“新虹桥别墅”项目，地址位于涞坊路1080弄，委托期限自2015年3月24日起至2015年9月23日。合同第三条约定，凡原告代领客户前往被告销售场所了解该项目相关情形或者实地察看该项目的，被告或者被告指定的确认人应当及时签署或盖章原告提供的《带看确认书》，以此确认原告客户，若被告变更确认人的，应及时书面通知原告；被告确认原告客户后，被告不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则无论该客户是否通过原告与被告成交，均视为原告代理成功，被告在确认原告客户之前，若该客户已经被告确认为其他代理销售人的客户的，被告应当事先通知原告，并有权拒绝确认该客户为原告客户，但若被告仍然确认该客户为原告客户的，则被告仍应按本合同约定支付原告代理服务费。合同第四条约定，凡原告客户与被告签署《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》等证明买卖关系成立的有效合同后，即为原告代理成功，签署上述合同的时间不以委托期限为限。合同第五条，计算方法：被告应当按照原告分销成功约定的每套按销售合同金额3%加2万元标准计算支付原告的佣金；支付条件：原告分销成功，原告公司介绍的客户(该条客户名单由原、被告双方共同确认)与发展商签订预售合同并支付了首期房款的房屋，被告应按下述的支付时间支付佣金；支付时间：被告在收到原告开具的相应金额的发票后20日内(若遇法定节假日，则相应顺延至法定节假日终止后)，被告应按本条所述佣金计算方法和支付条件结算应付原告的佣金并实际支付原告。合同第七条约定，原告应当协助原告客户实地踏勘该房地产，并协助被告与原告客户谈判议价，尽快促成交易成功。合同另对其他相关事宜进行了约定。双方另签订了针对“新虹桥别墅”的委托销售期限为2015年9月24日至12月23日的《中介分销合同》一份以及针对“新虹桥首府”的委托销售期限分别为2015年7月1日至9月30日、2015年10月1日至12月31日的《中介分销合同》各一份。2016年3月6日，案外人吕某某、罗某与被告签订《上海市商品房出售合同》，约定被告将本区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号全幢出售给该二人，总房价款为1,420万元。审理中，原告为证明其主张还提交了如下证据：1.客户确认单，载明：报备时间为2015年9月23日10时02分，客户姓名吕太太，公司经纪人所属公司原告，个人经济人杨理超，案场销售确认黄慧，开发商确认“郭”，客户签字罗某，原告拟证明被告确认了案外人吕某某、罗某系原告的客户，案场销售人员黄慧以及郭姓人员均是被告公司的工作人员。被告对证据的真实性、关联性均不予认可，认为三级分销商用的带看单形式上都是原告提交的带看单，但根据合同约定应该签署“带看确认书”，而非“客户确认单”，推荐项目为空白，且客户基本信息处没写客户名字，公章未显示完整的公司名称，无法确认客户签字是谁签的；销售现场并无被告的负责人，黄慧及郭姓人员的身份需庭后核实，但被告未能向本院提供相关身份核实情况。2.电信账单、短信截屏照片，拟证明吕某某、罗某系原告的客户，原告从2015年9月就开始与其沟通了。被告对电信账单的真实性没有异议，但认为无法明确电话号码的所有人以及通话的内容；对短信截屏照片的真实性不认可，认为未显示电话号码，无法确认短信的发送人，且短信不完整。同时，被告为证明其主张也提交了如下证据：1.九亭嘉和城代理销售合同复印件、九亭嘉和城项目代理销售合同主体变更协议书，拟证明涉案原告就“新虹桥别墅”项目与案外人上海房屋销售(集团)有限公司于2009年签订了代理销售合同，后签订主体变更协议，将代理销售的主体变更为案外人上海大乘房地产经纪有限公司(以下简称“大乘公司”)。原告对该证据不予认可，认为代理销售合同缺乏原件。2.九亭嘉和城别墅代理费结算报告、结算明细表，拟证明涉案别墅系由案外人大乘公司销售，而非原告，且佣金已经结算。原告认为该证据与本案无关，原告系直接与被告签订了代理合同，被告将佣金支付给了他人与原告无关。3.吕某某出具的情况说明、初伟的身份证复印件、名片，拟证明涉案房屋系由销售员初伟带看，与原告无关。该情况说明言明涉案房屋的整个购买过程都是由销售员初伟负责，名片载明初伟系“新虹桥别墅”的别墅客户经理。原告对该证据不予认可，认为不清楚是否由吕某某本人书写，且不能证明初伟的身份，不能证明吕某某系上海大乘房地产经纪有限公司的客户。以上事实，由中介分销合同、上海市商品房出售合同、客户确认单、电信账单、短信截屏照片、九亭嘉和城代理销售合同复印件、九亭嘉和城项目代理销售合同主体变更协议书、九亭嘉和城别墅代理费结算报告、结算明细表、吕某某出具的情况说明、初伟的身份证复印件、名片以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的中介分销合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。现原告主张案外人吕某某、罗某已经由原告介绍与被告签订了上海市商品房出售合同，购买了涉案房屋，被告应按约支付原告相应佣金。而被告辩称客户确认单并非中介分销合同约定的“带看确认书”，但被告亦认可三级分销商均是使用原告提交的“客户确认单”。被告辩称确认单的推荐项目空白，客户姓名不明确，但吕某某、罗某确实购买涉案别墅，客户签字处有罗某的签名，且被告对于载明的案场销售人员黄慧及开发商郭姓人员均未按本院要求核实清楚，相应不利后果应由被告自行承担。故本院综合认定吕某某、罗某为原告介绍之客户具有高度盖然性，对被告的抗辩意见不予采纳。同时，本院注意到根据双方合同约定，原告应协助被告与原告的客户谈判议价并尽快促成交易，本案中，原告主张的吕某某和罗某与被告签订商品房出售合同的日期为2016年3月6日，已经超过了原、被告签订合同的委托期限，而且原告提供的相关证据无法体现其在之后的谈判、议价促成交易过程中的作用，故此，对该套房屋的成功销售，但难以认定其全面履行了中介分销合同约定的全部义务。故结合合同的履行情况、原告促成交易成功的因素大小、兼顾公平原则，本院酌情确定被告支付原告房屋佣金300,000元。被告辩称客户确认单并非中介分销合同约定的“带看确认书”，但被告亦认可三级分销商均是使用原告提交的“客户确认单”。被告辩称确认单的推荐项目空白，客户姓名不明确，但吕某某、罗某确实购买涉案别墅，客户签字处有罗某的签名，且被告对于载明的案场销售人员黄慧及开发商郭姓人员均未按本院要求核实清楚，相应不利后果应由被告自行承担。故本院综合认定吕某某、罗某为原告介绍之客户具有高度盖然性，对被告的抗辩意见不予采纳。被告主张吕某某和罗某系上海大乘房地产经纪有限公司介绍，但其提供的证据仅反映被告与大乘公司有委托代理关系，且对涉案房屋进行了佣金结算，并无证据表明客户系由大乘公司介绍。被告虽然举证了署名为“吕某某”的情况说明，但该情况说明仅确认买房系由业务员初伟带看，并未说明初伟所属公司，且被告并无证据证明初伟系大乘公司的员工，吕某某亦未作证证人出庭作证，故本院对被告的主张难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告上海佳铭房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海理超房地产经纪事务所佣金300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,990元，减半收取3,995元，由原告上海理超房地产经纪事务所负担1,095元，被告上海佳铭房产有限公司负担2,900元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年二月二十五日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。