上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初15972号原告：上海地产(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区上海市。法定代表人：冯经明，董事长。委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：王映辉，男，1974年4月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：上海市杨浦区密云拉面馆，住所地上海市杨浦区。经营者：王映辉，经理。第三人：上海市房屋实业有限公司，住所地上海市静安区常德路XXX号XXX-XXX楼。法定代表人：孙俊人，董事长。委托诉讼代理人：吴梅林。原告上海地产(集团)有限公司诉被告王映辉、上海市杨浦区密云拉面馆排除妨害纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月3日、2016年12月20日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院依法追加上海市房屋实业有限公司为本案第三人。原告上海地产(集团)有限公司的委托诉讼代理人戚莉珏、被告(暨被告上海市杨浦区密云拉面馆的经营者)王映辉、第三人上海市房屋实业有限公司的委托诉讼代理人吴梅林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海地产(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬离上海市杨浦区大连西路XXX号甲底楼(南面)房屋并返还该房屋；2、被告向原告支付房屋使用费，按每日人民币260元(以下所涉币种均为人民币)计算自2015年1月1日起至实际迁出之日止。事实和理由：原告系上海市杨浦区大连西路XXX弄XXX号等房屋的产权人，该资产中包括大连西路XXX号甲房屋。2008年，原告将大连西路XXX号甲房屋出租给上海市房屋实业有限公司，最终租赁期限至2014年12月31日届满。之后地产集团委托其全资子公司上海地产资产经营有限公司经营管理该资产，要求收回房屋使用权，清退现有使用人。嗣后，上海市房屋实业有限公司与上海地产资产经营有限公司办理了交接手续。上海市房屋实业有限公司承租大连西路XXX号甲期间，将其中底楼南面房屋出租给被告王映辉使用，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，月租金为3800元。租赁期满后，双方未再签订书面租赁合同，双方达成一致口头协议，约定租金提升为每月3900元，之后王映辉按照该租金标准向上海市房屋实业有限公司支付租金至2015年3月31日。王映辉承租该房屋后，实际用于经营上海市杨浦区密云拉面馆，并将该房屋地址作为营业执照上的经营场所。上海地产资产经营有限公司多次与王映辉口头沟通，要求其限期搬离，后又于2015年11月16日出具律师函，要求其于2015年12月31日搬离，但截至原告起诉，被告仍占用该房屋，既不支付任何费用，也不返还该房屋。原告作为系争房屋产权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，被告的行为侵害了原告的所有权，故原告诉至法院。被告上海市杨浦区密云拉面馆、王映辉辩称，不同意原告的诉请，被告王映辉是和第三人上海市房屋实业有限公司签订的房屋租赁合同，租赁大连西路XXX号甲房屋经营拉面馆，被告和原告并不认识，被告也不是从原告处租赁的房屋，第三人和原告的租赁期满没有再签订书面合同，但是被告和第三人一直都是有口头协议的，租金原来是每月3800元，现增加到每月3900元外，还有其他约定，第三人说被告可以继续经营，第三人还是收房租，直到把该房屋卖掉。第三人上海市房屋实业有限公司述称，同意原告的诉请，第三人和原告之间的房屋租赁合同期限至2014年12月31日届满，之后没有新的合同了，第三人的确超收了被告部分的租金，现同意直接退给原告，收取的押金也同意在被告返还房屋后一并退还。本院经审查认定事实如下：上海市杨浦区大连西路XXX号甲房屋的产权人为原告上海地产(集团)有限公司。原告将上述房屋出租给第三人上海市房屋实业有限公司使用。2009年1月，第三人上海市房屋实业有限公司作为甲方、被告王映辉作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房屋坐落在上海市杨浦区大连西路XXX号甲底楼(南面)，甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。房屋租赁期自2009年1月1日起至2010年12月31日止，甲方应予2009年1月1日前将房屋现状交付乙方使用。甲、乙双方约定，该房屋月租金总计3400元，年租金总计40,800元，乙方应于每季前一个月25日前，向甲方支付叁个月租金，合计10,200元，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金。2011年1月，第三人上海市房屋实业有限公司作为甲方、被告王映辉作为乙方，双方续签《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房屋坐落在上海市杨浦区大连西路XXX号甲底楼(南面)，甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。房屋租赁期自2011年1月1日起至2012年12月31日止，甲方应予2011年1月1日前将房屋现状交付乙方使用。甲、乙双方约定，该房屋月租金总计3500元，年租金总计42,000元，乙方应于每季前一个月25日前，向甲方支付叁个月租金，合计10,500元，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金。2012年12月，第三人上海市房屋实业有限公司作为甲方、被告王映辉作为乙方，双方续签《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房屋坐落在上海市杨浦区大连西路XXX号甲底楼(南面)，甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。房屋租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，甲方应予2013年1月1日前将房屋现状交付乙方。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应无条件如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前60天，向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。甲、乙双方约定，该房屋月租金3800元，该租金不包含此房屋的物业管理费。乙方应于每年每季1日前，向甲方支付三个月租金，合计11,400元，先付后用。甲乙双方约定，本合同为续租协议，乙方已向甲方支付履约保证金3200元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后即刻返还该房屋，乙方未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金双倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。上述《房屋租赁合同》到期后，被告王映辉与第三人未续签合同，被告继续使用系争房屋，第三人继续收取被告租金，最后一期租金于2015年1月9日支付，对应的期间为2015年1月1日至2015年3月31日，金额为11,700元(每月3900元)。2015年11月16日，原告向被告王映辉出具律师公函，要求被告自收到本律师函之日起至2015年12月31日前搬离大连西路XXX号房屋并自行处理该房屋内的设施设备等物品，自收到本律师函之日起五日内，与资产经营公司结清至2015年10月31日的房屋占有使用费，剩余房屋占有使用费于实际搬离之日结清，若被告未在律师函限定的期间内搬离，委托人将采取一切必要措施(包括但不限于对该房屋停水、停电)以维护自身合法权益，并依法追究被告相关法律责任。另查，被告王映辉承租系争房屋用于经营上海市杨浦区密云拉面馆，经营场所为上海市杨浦区密云路XXX号。2015年1月29日，上海市公安局杨浦分局四平路派出所出具证明，证明密云路XXX号与大连西路XXX号甲底楼南面系同一地址。以上事实由原告提供的上海市房地产权证、情况说明、《房屋租赁合同》、营业执照复印件、派出所证明、律师公函及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，系争房屋产权为原告所有，原告对系争房屋享有直接支配和排他的权利。被告王映辉与第三人之间的《房屋租赁合同》合法有效，现该租赁合同的租赁期限已届满，被告已无继续使用系争房屋的合法依据，故被告继续使用系争房屋已构成对原告就系争房屋享有的物权的妨害，现原告要求被告迁出系争房屋，符合法律规定，本院予以支持。至于房屋使用费的标准，应参照原租赁期间双方执行的租金标准为宜。至于被告王映辉已向上海市房屋实业有限公司支付的2015年1月至2015年3月期间的租金及保证金的返还事宜，基于当事人的意思表示本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：一、被告王映辉(系个体工商户，字号为上海市杨浦区密云拉面馆)应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区大连西路XXX号甲底楼(南面)房屋，并将该房屋返还给原告上海地产(集团)有限公司；二、被告王映辉应于本判决生效之日起十日内按每月人民币3900元的标准向原告上海地产(集团)有限公司支付自2015年4月1日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费；三、第三人上海市房屋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海地产(集团)有限公司上述房屋2015年1月至2015年3月的租金收益人民币11,700元；四、第三人上海市房屋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告王映辉押金人民币3200元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1416元，由被告王映辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  陆 青人民陪审员  陈铭浩二〇一七年二月二十四日书 记 员  蒋杨锋附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。