重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初5258号原告：肖祖洪，女，1978年6月5日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：廖兴亚，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：江模国，重庆石松律师事务所律师。被告：重庆市大足区印象置业有限公司（统一社会信用代码9150022555902971XL），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号。法定代表人：赵忠华，公司经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，重庆亿安律师事务所律师。原告肖祖洪与被告重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员邓美玲独任审判，于2017年8月23日、2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人廖兴亚、江模国、被告印象置业公司特别授权委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。因相关案件正在上诉过程中，本案于2017年8月23日裁定中止诉讼，2017年9月14日恢复诉讼。本案现已审理终结。原告肖祖洪向本院提出诉讼请求：1.判令变更原、被告双方《租赁合同》的租赁面积为1500平方米（以实际测量为准）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求，要求将租赁面积变更为1623.90平方米-428.73平方米=1195.17平方米，将起诉状第一页末尾UME占用的公共通道面积从424平方米变更为1336.8平方米，另，一楼鲜厨餐馆、泰芒餐馆占用了200平方米，新世纪超市占用了50平方米，广场上的两处儿童设施占用了共计100平方米，以上共计1686平方米，肖祖洪应该相应扣减428.73平方米公共面积（上述数据系原告自行测算并参考房地产权证上的数据计算得出）。事实和理由：原、被告于2014年5月13日签署《租赁合同》，约定被告将某商铺租赁给原告使用，计租面积为1623.9平方米，其中套内面积为782.5平方米，公摊面积为841.4平方米。合同签署后，被告将该商铺的套内面积部分（782.5平方米）交付给原告使用，原告在使用期间发现被告已于2012年9月17日与重庆优觅电影有限公司（下称“优觅电影公司”）签署了《租赁合同》，将某某商铺租赁给优觅电影，计租面积3212平方米（其中5楼约2362平方米，4楼约850平方米），该计租面积包含了公共通道部分约424平方米。而优觅电影公司将公共通道部分进行二次装修并封闭作为其独立经营场所。原告认为，原告向被告承租的商铺，其中超过50%的计租面积为公摊面积，而该公摊面积系根据D区8幢整体的公摊面积比例计算得出，并非仅仅是原告租赁标的物本身的公摊，即原告支付租金后应当享有D区8幢所有公摊部分、公共区域及公共设施的使用权。但被告未能全面履行合同，而将本属于公共通道的面积计入了优觅电影公司的计租范围并实际收取租金，优觅电影公司也将公共通道进行二次装修并封闭作为其独立经营场所。原告并未实际使用到合同约定的计租面积，因此应当变更租赁合同约定的计租面积，扣除优觅电影公司所封闭的公共通道面积后，按原告的实际使用面积计算租金。鉴于被告在与原告签署合同时并未将其与优觅电影公司的计租面积、公共通道封闭情况等告知原告，导致原告产生了重大误解。为维护原告的合法权益，原告起诉来院，并提出如上诉讼请求。被告印象置业公司辩称，1、原告此次诉讼已违反“一事不再理”的基本原则，且有恶意滥用诉权的行为，对此，法院应予驳回原告的诉求。本案涉及的相关事实及理由已经重庆市大足区人民法院和重庆市第一中级人民法院审理，分别作出了（2016）渝0111民初4329号民事判决书和（2017）渝01民终1506号民事判决书，一、二审法院均驳回了原告的诉讼请求。现原告又以相同事实和理由提起诉讼，明显违反一事不再理原则，且因原、被告之间就《租赁合同》而发生的租赁纠纷，双方已发生多次诉讼，原告又再次起诉，滥用诉权，法院应予纠正并制止。2、原告的变更之诉应当受到除斥期间的限制，其诉求不受保护。依据最高法院贯彻执行民法通则若干问题的意见第七十三条第二款的规定“可变更或可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护”，民事行为的变更除斥期间为民事行为成立之日起一年。本案中，原告于2014年5月13日签订《租赁合同》，期间多次因该合同多次引发争议，现时隔三年，原告提出变更之诉，已经超过一年的保护期，故原告的诉讼请求不应得到法院的支持与保护；3、原告要求变更合同条款所依据的重大误解的理由根本不能成立，首先原告陈述的事实不符合重大误解的构成条件，其次，原告认可《租赁合同》约定的面积，且已接受该面积作为计算租金标准，主要表现在：被告曾于2016年2月1日就租金事宜将原告起诉，经审理，双方达成了（2016）渝0111民初942号民事调解书，对此，原告已同意并认可按照《租赁合同》约定面积计算租金。目前该调解协议已生效，被告已申请强制执行。原告已按照《租赁合同》约定支付了部分租金（前期已实际支付163689.12元），且原告已按照（2016）渝0111民初942号民事调解书履行了部分支付义务（20万元租金）。原告因未严格按照（2016）渝0111民初942号民事调解书履行义务，被告再次将原告诉至法院，经审理，大足法院已作出（2017）渝0111民初2370号民事判决书，对此，原告已同意并认可按照《租赁合同》约定面积计算租金。原告因拖欠物业管理费，法院已作出（2017）渝0111民初3169号民事判决书，对此原告已同意并认可按照《租赁合同》约定面积计算物业服务费，目前该判决也已生效。综上所述，被告认为，原告的变更之诉的重大误解理由不能成立，同时，其要求变更合同条款的权利因除斥期已超过一年而消灭，加之，原告的此次诉求已违反“一事不再理”基本原则，故此，原告的诉讼请求不应得到法院的支持，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人对其真实性无异议的《租赁合同》、涉案房屋的房产证复印件、房产面积测算报告书、商铺移交表、（2016）渝0111民初4329号民事判决书、（2017）渝01民终1506号民事判决书、（2016）渝0111民初942号民事调解书、银行业务回单、（2017）渝0111民初3169号民事判决书、（2017）渝0111民初2370号民事判决书、（2017）渝01民终6150号民事判决书等证据，具有客观真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提供房产证复印件五份、建筑平面图，原告拟证明该五个商铺及本案所涉商铺的公共使用面积为6386平方米，租赁物楼下广场、楼道走廊都应该是空置状态，虽被告对其真实性提出异议，但前述材料来源于有权部门，具有客观真实性，能够证明建筑本身的初始情况；2.原告提供的房产面积测算报告书，原告拟证明租赁物所在建筑各商户均享有6386平方米的公共使用面积，被告对其真实性无异议，但仅能够证明大足印象8号楼拥有的公摊面积情况；3.原告提供的会议记要，被告拟证明被告将租赁物所在建筑四楼五楼的走廊交付给UME专有使用，该纪要系复印件，来源不明，其真实性无法确定，且其内容不足以达到原告的证明目的，本院不予采信；4.原告提供的图片及视频（光盘），被告拟证明租赁房屋所在的楼上楼下及广场均被被告交付给其他个人或单位专有使用，从证据所显示内容看，部分应属大足印象内景，但不能达到证明相关面积被被告交付给他人专有使用的证明目的；5.原告申请本院调取的印象置业公司与优觅电影公司签订的租赁合同，原告拟证明被告将部分公共使用面积出租给优觅电影公司用于商业经营，而公共使用面积是在原告等承租方的租赁经营范围之内的，但从证据本身不能得出被告将公共使用面积也“租赁”给了优觅电影公司的结论，该证据与本案没有直接关系，也不能达到原告的证明目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年5月13日，原告印象置业公司（甲方）与被告肖祖洪（乙方）签订了《租赁合同》，合同内容（摘录）：“2.1甲方将某商铺（面积1623.90平方米）租赁给乙方；2.4租赁物业经营业态为餐饮类；3.1租赁期限：2014年7月1日至2020年6月30日；3.2租金为：“2014年7月1日至2016年6月30日，按16.80元/月/平方米计算，租金共计654756.48元；2016年7月1日至2017年6月30日，按35.28元/月/平方米计算，租金共计687494.28元……3.4租赁物业移交日为2014年7月1日；3.3.2其余年度租金实行先支付后使用原则；按每季度为一期支付一次租金。9.2.4未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方……11.2除附件一商铺分层平面图及商铺平面图中阴影部分外，租赁物业所在建筑物的公共区域、楼宇屋面、露台、回廊、外墙、外玻璃面等均属甲方所有……”。合同签订后，肖祖洪向印象置业缴纳了租金163689.12元及保证金80000元。2016年2月1日，印象置业公司以肖祖洪欠付租金为由，向大足区法院提起诉讼，要求肖祖洪支付租金。本案经法院调解作出(2016)渝0111民初942号民事调解书，双方以1623.90平方米租赁面积达成调解协议后，2016年5月31日，肖祖洪向印象置业公司支付了200000元租金。2016年6月12日，肖祖洪与其他三位案外人向大足区法院提起诉讼，以重庆优觅电影有限公司大足分公司私自将大足印象D区L4-L6层公共通道和公共电梯占用，在公共通道内修建挡墙并在出入口私自加装门锁，将公共通道形成其内部经营环境，致客户不能自由流通，影响整个D区的消防安全和客户消费为由，要求被告印象置业公司、优觅电影公司、重庆优觅电影有限公司大足分公司立即停止侵权，消除安全隐患，将某层公共通道内违章建筑、设施予以撤除，并恢复公共通道和公共电梯的正常使用。该案审理过程中的2016年11月3日，印象置业公司举示了相关房地产权证书，载明肖祖洪所租赁商铺的套内面积、建筑面积，以及该商铺所在建筑的共有使用权面积合计为6386平方米。2016年12月8日，本院作出(2016)渝0111民初4329号民事判决书，判决驳回肖祖洪等四人的诉讼请求。肖祖洪等四人不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2017年4月6日作出(2017)渝01民终1506号民事判决书，认为大足印象项目D区的所有权人为印象置业公司，其将D区8幢第4层部分面积和第5层整体出租给优觅电影公司用于开办UME影城，虽然优觅电影和重庆优觅电影有限公司大足分公司在租用范围内重新进行隔断，修建大堂、影厅等，但并未破坏建筑物的主体结构，二次改造装修也通过了消防验收，故四上诉人提出优觅电影公司和重庆优觅电影有限公司大足分公司实施的行为影响了建筑物和消防安全的理由不能成立。至于优觅电影公司和重庆优觅电影有限公司大足分公司是否在公共通道内私自加装门锁致公共通道不能正常通行的问题，经法院现场查看，在该影城营业期间，经其出入口和公共通道均可以通往其他楼层，不存在不能正常通行的情况，且优觅电影公司和重庆优觅电影有限公司大足分公司作为影城的经营者，客观上也需要吸引大量观影者到其影城消费，也不可能加装门锁将公共通道封闭，限制潜在消费者到其影城消费、观影，故判决驳回上诉，维持原判。2017年3月27日，印象置业公司向大足区法院提起诉讼，要求法院判决解除原、被告之间的《租赁合同》，将租赁原告的房屋腾空后交还给原告，并由被告支付租金608319.77元等等。2017年6月15日，法院作出(2017)渝0111民初2370号民事判决书，判决解除双方《租赁合同》，并由肖祖洪支付欠付的租金。肖祖洪在法定期限内提起上诉。2017年4月6日，重庆市第一中级人民法院作出(2017)渝01民终6150号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决同时认为双方房屋租赁合同约定租金按建筑面积计算，故肖祖洪承租房屋的公摊面积本来就应该计入计租面积，而公共部分的公摊面积并不在其承租房屋的产权范围内，其要求将公共部分的公摊面积从其承租房屋的建筑面积中扣除的理由不能成立。2017年4月19日，重庆市茂田实业集团物业管理有限公司向大足区法院提起诉讼，要求法院判决肖祖洪支付物业服务费、水电费、违约金等款项，本院于2017年7月14日，作出(2017)渝0111民初3169号民事判决书，诉讼中双方确认租赁房屋面积为1623.90平方米。原告肖祖洪认为在与被告签订《租赁合同》过程中，被告一直未向原告出示所涉商铺及商铺所在建筑的房地产权证书，也未将其与优觅电影公司的计租面积、所在建筑的公共使用面积被占用等实际情况告知原告，导致原告产生重大误解，直到原告因本案向房管部门查询才知晓所租赁商铺的公摊面积和所在建筑应享有的公共使用面积，进而知道其公共使用面积的权利受到侵害，故由原告肖祖洪起诉来院，并提出如上诉讼请求。本院认为，肖祖洪与印象置业公司于2014年5月13日签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定享有权利，履行义务。而建筑公摊面积有其固有的、专业的计算方式，对于房屋建筑面积（包含套内面积和公摊面积），应依法以专门机构的测量和房地产权证书的登记为准。《租赁合同》明确约定肖祖洪向印象置业公司租赁的某商铺，其面积为1623.90平方米，与之对应，原、被告在诉讼中提交的房地产权证书载明该商铺房屋建筑面积为1623.90平方米、套内建筑面积782.5平方米，双方于2014年6月25日签字的商铺移交表也显示肖祖洪承租面积为1623.90平方米，故租赁物建筑面积为1623.90平方米已经过有关部门测量，并经过双方当事人多次确认，该合同也实际履行至2017年合同解除时止。关于印象置业公司是否将公共部分允许他人专有使用进而应该扣减原告相应公摊面积的问题。本院认为，民事合同具有相对性，出租方与他人签订的合同内容与本案无关。在原、被告签订合同时，约定所在建筑物的公共区域、楼宇屋面、露台、回廊、外墙、外玻璃面等均属被告所有，被告没有义务将与他人的合同内容告知原告。从本案审理查明的事实看，原告列举的优觅电影公司等租赁户虽有在租用范围内重新进行隔断，修建大堂、影厅等行为，但并未破坏建筑物的主体结构，且在营业期间，经其出入口和公共通道均可以通往其他楼层和商铺，不存在所谓“专有（用）使用”或封闭公共通道致影响通行等公共部分所应具备的正常使用功能的情况，原告也未举示充分证据证实被告将公共通道面积计入了他人的承租面积并实际收取了租金；同时，原告要求扣减的428.73平方米公摊面积，没有法律依据和具体的事实依据，故对原告要求在其租赁面积中扣减相应公摊面积的诉讼请求不予支持。关于原告诉称因被告未向原告提供房地产权证书，原告不清楚其公摊面积大小以及其它租赁户专有使用了部分公共面积，使原告在签订合同时产生重大误解，而被告实际交付的租赁物面积存在瑕疵、损害了原告利益的问题。本院认为，如前所述，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，原告未举示充分证据证明在与被告签订该合同时，因被告原因使原告产生重大误解，毕竟原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时核对房地产权证书是其应尽的注意义务，原告关于其一直未能看到所租赁房屋的房地产权证书、不清楚其公摊面积大小的主张与交易习惯不符，本院不予支持；被告交付租赁物给原告时，双方也进行了移交确认，没有证据显示被告交付的租赁物面积有瑕疵；且本案中，被告是否允许他人使用公共面积，对原告的利益并不会产生不利影响，原告对其实际是否受到损失也未举证证明，故对原告的前述主张，本院不予支持。因原告不能证明在与被告签订合同过程中存在重大误解并因此造成了较大损失，其依据重大误解要求变更租赁物面积的主张不能成立，故本案不适用除斥期间的相应规定，被告关于本案已过除斥期间的辩解无法律依据和事实依据；本案涉及的基本事实和理由并未经有关生效裁判文书予以裁判，故本案不违反“一事不再理”的基本原则。对被告关于前述问题的辩解不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院认为，原、被告《租赁合同》明确约定了租赁物建筑面积，该面积与房地产权证书和相关部门测绘的建筑面积一致，承租房屋的建筑面积本来就包含了公摊面积，公摊面积一并计入计租面积是房屋租赁合同关系的应有之义，而租赁物所在建筑公共使用面积并不在原告承租房屋的产权范围内，对原告要求将公共使用部分的相应面积从其承租房屋的建筑面积中扣除的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条、第73条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告肖祖洪的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告肖祖洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  邓美玲二〇一七年十一月九日书 记 员  邓茹双