甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016）甘0102民初5431号原告马静。委托诉讼代理人：杨向赟。委托诉讼代理人：富彬茹。被告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（上海）酒店管理有限公司。法定代表人：何晖。委托诉讼代理人：吕嘉林。委托诉讼代理人：汪春。第三人孙秀丽。原告马静与被告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司、第三人孙秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人富彬茹、杨向赟，被告委托诉讼代理人吕嘉林、汪春，第三人孙秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马静向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并判令被告向原告返还房屋；2、被告向原告支付自2014年10月24日至2016年度首季度的租金884068.88元、物业费378884.05元，并按合同约定承担房屋租金及物业费至房屋实际返还之日；3、被告自逾期支付租金之日起，按拖欠租金的0.5%/日向原告支付违约金；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年9月22日，兰州医药采购供应站有限责任公司、甘肃康盛医药保健品有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于兰州市城关区酒泉路220号，建筑面积为4072平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为20年。乙方支付首期半年租金后，自2011年起按季度支付。租赁期限内，原告于2014年10月24日取得该出租房屋的第5-8层房屋所有权，面积为1829.96平方米，原告自取得房屋所有权后，向被告告知了房屋所有权变更的事实且出具了相关权证，并要求被告直接向原告履行包括支付租金在内的承租人义务，但被告一直未向原告支付房租，原告分别于2016年4月7日、2016年7月5日向被告签发书面《告知函》再次催告，但被告仍拒绝履行。根据合同法相关规定及《房屋租赁合同》之约定，逾期向原告支付房租达两年之久，经原告多次催告后仍不履行的行为已构成严重违约，根据合同约定，原告享有单方解除《房屋租赁合同》的权利，现原告诉讼来院，要求解除合同，并由被告承担房租、物业费及违约金。被告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司辩称，被告于2009年9月29日与兰州医药采购供应站有限责任公司、甘肃康盛医药保健有限公司签订《房屋租赁合同》，承租兰州市城关区酒泉路220号整栋九层房屋，用于开办汉庭连锁酒店。合同约定房租按季支付，先开票后付款。2013年8月1日，因该房屋所有权发生变动，被告与原房主及新房主孙秀丽、王云鹏签订补充协议。各方同意原房主将租赁合同的权利义务转让给新房主，约定房租由第三人孙秀丽收取。承租期间，被告始终信守合同，按合同约定支付房租及物业费用。出租人从未告知被告房屋产权发生过变动，第三人孙秀丽一直在开具发票，收取房租费用至2016年6月。2016年7月5日，被告兰州分公司收到署名为“马静”的一份告知函，称兰州市城关区酒泉路232号房产中5-8层产权发生变动，告知函明确要求被告将2016年4月7日以后的房租转入马静名下，并继续履行原合同。鉴于房屋产权和租金支付变动属于合同重大变更事项，对产权人、租赁人均有重大影响，同时告知函并非出租人孙秀丽出具，被告无法确定函件内容的真实性，因此，对产权变动事实和租金支付，被告要求得到出租人的书面确认或由权利人提供产权证书原件进行核实。由于被告没有联系到出租人，也没有提供房产证原件，被告无法核实，确认产权变动的具体情况，不能确定是否应当以及如何向原告支付房租费用。而在此期间，被告也没有收到原告或第三人孙秀丽出具的费用发票。按照租赁合同约定的“先票后款”的付款原则，合同约定的被告付款的条件没有成就，被告不存在违约行为，被告在履行租赁合同过程中，没有任何过错或违约行为，原告要求被告重复支付房租费用、承担违约责任、解除租赁合同没有依据，其诉讼请求不能成立。第三人孙秀丽述称，位于兰州市城关区酒泉路232号房产1-4层登记在第三人前夫王云鹏名下，5-9层房产登记在第三人名下。王云鹏为了贷款与原告马静及案外人苏轶喧签订了抵押合同，至于后来办什么要办理过户事宜，也是王云鹏与马静协商的。在签订房屋买卖合同时，第三人被告知是为了取得更多的银行贷款，第三人遂在房屋买卖合同上签了字。第三人并没有收到原告支付的购房款。与本案被告签订房屋租赁合同中约定被告将租金打入第三人的卡上，但第三人实际并没有使用租金，而是王云鹏支取后用以还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于兰州市城关区酒泉路220号（现232号）1-9层4072平方米房产原属兰州医药采购供应站有限责任公司、甘肃康盛医药保健品有限公司所有。2009年9月22日，兰州医药采购供应站有限责任公司、甘肃康盛医药保健品有限公司（甲方）将上述房屋出租给被告（乙方）作为酒店及酒店相关配套经营，双方约定的租赁期限自2010年6月1日至2020年5月31日共10年，租金为每年1015000元，物业管理费为每年435000元。租金和物业管理费此后每三年递增5%。从2011年起，乙方应于每季度首月1日前向甲方支付本季度租金及物业管理费。关于合同的解除双方约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时向乙方全部交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋主体结构存在缺陷，危及乙方安全的；3、甲方未按时缴纳本合同约定和法律规定由甲方缴付的费用，严重影响乙方经营使用的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏无法修复的；5、乙方未按照约定擅自整体转租房屋、转让该房屋全部承租权且其转租结果无法挽回的；6、乙方每次迟延支付租金，当甲方每次向乙方发出书面催款通知超过30天仍未付款的等。合同签订后，兰州医药采购供应站有限责任公司、甘肃康盛医药保健品有限公司将上述房屋交付被告开办汉庭连锁酒店。2013年4月27日，第三人取得该房产5-9层的房屋所有权（其中第5-8层房屋的所有权证号分别为：兰房权证城关区字第3040**号、304057号、304059号、3040**号，每层建筑面积均为457.49平方米），第三人前夫王云鹏取得1-4层房屋所有权。2013年8月1日，兰州医药采购供应站有限责任公司、甘肃康盛医药保健品有限公司作为甲方，被告作为乙方，王云鹏、孙秀丽作为丙方三方签订了《之补充协议》，兰州医药采购供应站有限责任公司、甘肃康盛医药保健品有限公司将其作为出租人的权利与义务一并转让给了王云鹏、孙秀丽，并将原由甲方收款账户变更为第三人孙秀丽。自此，孙秀丽按期向被告提供房租发票与物业管理费发票，并收取上述费用至2016年6月30日。2014年10月23日，原告与第三人签订了《房地产买卖合同》，购买了登记在第三人名下的第5-8层房产，原告于同年10月24日向房产管理部门申请了物权登记，并取得了房屋所有权证。原告取得房屋所有权证后，通过函件及微信方式要求被告向其缴纳租金，微信联系人与函件收件人均为被告工作人员李建军，被告仍向其出示票据的第三人缴纳租金及物业费，原告诉讼来院。另查明，原告取得房屋所有权证后，以涉案房屋作抵押，取得了贷款，在评估机构进行评估时，评估机构说明来意后，被告允许评估机构人员进入现场进行评估作业。本案争议的焦点为：1、原告是否是争议房产的合法所有权人；2、原告是否承继第三人与被告《房屋租赁合同》确定的权利义务；3、原告是否向被告告知了房屋所有权发生变动的情形，被告是否存在违约行为。本院认为，合法有效的租赁关系应受法律保护，本案中原房屋所有权人兰州医药采购供应站有限责任公司、甘肃康盛医药保健品有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院依法确认为有效。本案涉案房屋所有权虽然发生变更，但根据“买卖不破租赁”法律原则，房屋所有权发生变更后，新的房屋所有权人在取得房屋所有权的同时，应当承继履行《房屋租赁合同》确定的权利义务。本案原告从第三人处取得涉诉房屋的房屋所有权证后即享有房屋的相应权利，被告应向原告履行交付房租的义务。根据原告提供的相关证据显示，原告在取得房屋所有权后即对该房屋行使了所有权人的权利。关于被告辩称其不知晓原告取得涉案房屋所有权的观点，根据原告提供的证据证实原告多次向被告送达《告知函》，催告被告签订新的《房屋租赁合同》及交纳房租，被告虽不予认可该事实，但被告提供的《告知函》EMS签收人为李建军，可以确定李建军为被告公司员工，通过其与原告工作人员微信通信记录内容，其对原告自取得房产证后就向其告知并催交房租的事实予以认可。另原告在取得房产证后，向兰州银行办理抵押贷款，由兰州银行及评估机构的相关工作人员前往承租房屋进行贷款抵押物的考察、评估，被告工作人员为其提供了相关配合，2015年1月13日，该房产办理抵押登记。故本院认为，被告已实际知晓产权人变更的事实，其理应向原告履行承租人义务。被告未按照原《房屋租赁合同》履行承租人的义务，向原告支付房屋租金。已经构成违约，对造成本诉之争应承担过错责任。被告应按合同约定向原告支付房屋租金及物业费。因被告承租的房屋为酒店用房，每一个套型房间的房费在同一时期是固定的，该房费不会受楼层的影响，故本院认定被告应支付的房租以合同约定的总价除以总面积计算，即本案中应付的房租为{（1015000×1.05）÷12÷4072×457.49×4×17}=678510.92元(2014年11月1日至2016年3月31日)、物业费为{（435000×1.05）÷12÷4072×457.49×4×17}=290790.40元(2014年11月1日至2016年3月31日)。关于原告诉请判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并判令被告向原告返还房屋的诉讼请求，鉴于被告承租涉诉房屋用于酒店经营，因该房屋整体为九层，原告享有所有权的房屋仅为该栋房屋的第5-8层，被告未向原告履行的承租人义务为该合同部分义务，未构成根本违约，为均衡合同各方利益，考虑减少被告装修及经营损失，双方租赁合同应予继续履行，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的违约金的诉讼请求，被告虽辩称合同中对付款方式进行约定，“先提供发票后付款”，原告未提供发票，被告认为其不构成违约。本院认为，合同中虽对付款方式进行了“先提供发票后付款”的约定，但被告不能以未开具发票为由而抗拒履行支付租金的义务，故对被告的该项辩论观点，本院不予采纳。原告虽自2014年10月24日取得了房屋的所有权证，但原告未采取合法有效的方式主张权利，致使自身利益受损，同时考虑到被告已向第三人实际支付了租金及物业费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称的其已向第三人交纳了房租及物业费的观点，第三人确已收取了被告缴纳的房租及物业费，但第三人已不是涉案房屋的权利人，其无权再收取被告就该层房屋应支付的房租及物业费，对此，第三人已构成不当得利，原告可以另行主张返还。关于第三人陈述的其与原告不是房屋买卖合同关系，而是为了配合取得贷款而签订了房屋买卖合同的观点，因第三人未提供相关证据证明其观点，故本院对第三人的该陈述意见，不予采纳。综上所述，本院认为原告已取得的涉案房屋的所有权，其概括继受了该房屋的权利义务，被告应当向原告履行缴纳房租及物业费的义务。被告经营的是酒店业，原告仅是该栋楼中部分房屋的权利人，而被告是整栋房屋的承租人，返还房屋势必给被告的正常经营造成损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条项规定，判决如下：一、被告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告马静支付房屋租金678510.92元(2014年11月1日至2016年3月31日)、物业费290790.40元(2014年11月1日至2016年3月31日)，以上合计969301.32元；二、驳回原告马静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16167元，原告马静负担3718元，被告汉庭星空（上海）酒店管理有限公司负担12449元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  陶生莲代理审判员  程 娟人民陪审员  曹乃心二〇一七年二月十日书 记 员  赵启亮