湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）湘12民终1525号上诉人（原审被告）王祎（曾用名王一），女，1973年11月4日出生，汉族，住址湖南省怀化市鹤城区。委托代理人谢华，湖南正发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼，组织机构代码74062866-1。法定代表人何坚，总经理。委托代理人蒋自然，男，1958年9月30日出生，汉族，系湖南君天物业管理有限公司项目经理，住址湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。上诉人王祎因与被上诉人湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院(2016)湘1221民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王祎上诉称：因开发商通知上诉人收房时，上诉人当即指出房屋三大质量问题要求整改，但该质量问题至今未解决，故上诉人至今仍未收房，没有理由交纳物业管理费。请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人君天物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。君天物业公司向一审法院起诉称：2007年9月15日，君天物业公司由湖南万隆房地产置业有限公司依法选聘，从事万隆＆维也纳森林小区的物业管理服务工作。君天物业公司严格依约履行了义务，但王祎自2011年5月至今，经君天物业公司多次催缴，均拒不缴纳物业服务费等费用。故诉至法院请求判令王祎缴纳拖欠的物业服务费17632元及违约金1763元，共计19395元。本案案件受理费由王祎承担。一审法院认定：君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人，并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区物业服务收费。2007年9月12日，君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容与质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项做了约定。其中合同第七条约定“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。”合同第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签定新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。合同签订后，君天物业公司对该小区进行了物业管理服务。2009年11月6日，王祎与万隆房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：王祎购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林维也纳八道042号房。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人同意将所购房委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用……”。2011年4月29日，万隆房地产公司向王祎邮寄送达入伙通知书，该通知书“7、接到入伙通知于2011年4月30日万隆＆维也纳森林国际会所办理入伙手续，如逾期交房，相关违约责任由业主自行承担。”2011年7月31日，王祎与万隆房地产公司签订万隆＆维也纳森林购房款及有关费用结算书，该结算书体现王祎已经结清房款，交纳了房产证、契税、国土证、维修基金等费用。该结算书还注有“1、物业管理费由物业公司收取，住房按1.2元/㎡/月收取，交房之日起三个月内交房，物业管理费赠送半年，收取半年。2、买卖双方确认，按照《商品房买卖合同》的条款已结算清楚，包括合同履行中的有关问题，双方均不再向对方提出另外的经济要求。”王祎签名并备注“未交房，未交房屋钥匙”。万隆房地产公司的客服经办人吕全胜签名，且在结算书“万隆＆维也纳森林购房款”“万隆＆维也纳森林应收立户费、税费、代办权证费用明细表”栏目后注有“已上款项已结清”；在“物业收费表”栏目后注有“5-6月份物业费开发商赠送，7月1日-2012年4月30日由物业公司收取”。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是王祎是否收房，是否应履行交纳物业管理费义务。依据王祎与万隆房地产公司签订的《商品房买卖合同》“第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人有权解释合同，将房屋另行出售，买受人从约定交付之日起向出卖人或物业公司正常支付物业管理费。”及合同附件五：“关于交接的约定第一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。书面通知（书面通知函或报纸公告或电视公告）或通讯联系（电话或短信）均视为交房通知依据。通讯的地址均以买受人身份证登记地址为准，如买受人通讯地址或通讯联系电话变更，必须事先通知出卖人，如因买受人原因导致出卖人无法送达交付信息，则由买受人承担未能按期交付的责任。”“第四条买受人逾期收房，买受人从约定交付之日起向出卖人或物业公司正常支付物业管理费。”2011年4月29日，万隆房地产公司向王祎邮寄送达入伙通知书，告知于2011年4月30日万隆＆维也纳森林国际会所办理入伙手续。后双方于2011年7月31日进行结算，王祎在与开发商签订的结算书中注明有“未交房，未交房屋钥匙”字样。对此，王祎辩解为房屋存在三处主要质量问题。且开发商一直未整改，导致王祎至今未收房。法院认为，依据王祎与万隆房地产公司签订的商品房买卖合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳。物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，应及时告知开发商整改。现仅凭王祎在结算书中注明的“未交房、未交房屋钥匙”不能认定在结算时房屋存在三处主要质量问题的情形。且本案在审理过程中，王祎也未提交相应证据来证明此主张，因此王祎应承担举证不能的法律后果。王祎存在无正当理拖延办理交付手续情形，应当支付物业管理费。依据2011年7月31日王祎与万隆房地产公司签订的结算书“1、物业管理费由物业公司收取，住房按1.2元/㎡/月收取，交房之日起三个月内交房，物业管理费赠送半年，收取半年。”认定房屋于2011年11月1日交付给被告王祎。2011年11月1日至2012年4月30日期间的物业管理费系赠送期间，王祎应从2012年5月1日起交纳物业管理费用。君天物业公司与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括王祎在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，君天物业公司依约为包括王祎在内的小区业主提供了服务，王祎作为业主，理应负有按照合同约定向君天物业公司及时履行交纳物业服务费的义务。未交纳2012年5月1日后的物业服务费，故君天物业公司提出要求王祎按90%向君天物业公司交纳2012年5月1日至2016年9月3日期间物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。王祎的房屋面积为251.17㎡，应交纳的物业服务费为14377元（251.17㎡×1.2元/月×90%×53月）。同时按《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按季度交纳，业主在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用。未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。王祎未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担违约金的支付责任，君天物业公司提出要求王祎支付违约金的请求，予以支持。但在合同中没有约定违约金的时间计算单位，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌情认定王祎按3‰/月的标准向君天物业公司支付违约金1163.71元（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用，2012年5月25日前应交5、6月份的物业服务费的违约金为251.17㎡×1.2元/月×90%×52个月×3‰×2个月；2012年7月25日前应交7、8、9月份的物业服务费的违约金为251.17㎡×1.2元/月×90%×50月×3‰×3个月；2012年10月25日前应交10、11、12月份的物业服务费的违约金为251.17㎡×1.2元/月×90%×47月×3‰×3个月；……以此类推）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王祎于本判决生效后五日内支付君天物业公司物业服务费用14377元；二、王祎于本判决生效后五日内支付君天物业公司违约金1163.71元；三、驳回君天物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，减半收取142元，由君天物业公司负担28元，王祎负担114元。二审中上诉人与被上诉人未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案涉案合同的建设开发商已经书面通知业主收房，但业主以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，房屋实际上仍未接收、装修、入住，但业主没有正当理由拒绝收房，故业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由拒交物业费，本院不予支持。根据法律规定，前期物业服务合同属于预先性、重复性、单方面制定，属于典型的格式合同，该前期物业服务合同虽然对违约金有约定，但是本案涉案合同中对于违约金的计算时间单位不明，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应当以有利于合同的相对方解释原则进行理解，本案不计算违约金，更有利于合同的相对方，也符合《中华人民共和国合同法》第四十一条规定。本案业主与房地产开发商之间就未收房的事宜尚存在争议，在这种情况下，再要求业主承担物业费的违约金有失公平。故本案不计算业主的物业费违约金为宜。综上，一审判决认定事实清楚，但适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判令上诉人承担违约金有失公平。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省中方县人民法院（2016）湘1221民初487号民事判决第二项；二、维持湖南省中方县人民法院（2016）湘1221民初487号民事判决第一项、第三项及诉讼费的负担部分。本案二审案件受理费142元，由上诉人王祎负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰代理审判员  刘礼川代理审判员  罗雪花二〇一七年二月七日（）代理书记员  沈慧娟