江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终4884号上诉人（原审原告）：陈如元，男，1957年11月12日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：沈曙明（系陈如元之妻），女，1956年12月10日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：裴道伟，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：汤华昌，男，1973年8月6日生，汉族，上海健久生物科技有限公司职员，住阜宁县。被上诉人（原审被告）：瞿晓玲，女，1965年1月14日生，汉族，盐城发电有限公司职工，原住该公司家属区东一住宅区1幢204室。上诉人陈如元、沈曙明因与被上诉人汤华昌、瞿晓玲案外人执行异议之诉一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2015)亭民初字第2441号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈如元、沈曙明上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判；二、诉讼费由汤华昌、瞿晓玲承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，一审法院未认定陈如元、沈曙明已向瞿晓玲交付全部房款不当。2009年9月24日，陈如元、沈曙明与瞿晓玲、顾明华签订的房屋买卖合同约定房屋的价格是22.5万元，合同签订当天陈如元、沈曙明已交纳7.5万元定金，并约定余款办理按揭。后瞿晓玲向陈如元、沈曙明交付了房屋，陈如元、沈曙明进行了装修并居住至今，依照《合同法》的相关规定，瞿晓玲已经履行了转移标的物所有权的义务，从瞿晓玲出具的三张字据来看，落款时间分别是2009年10月26日、2009年12月4日、2010年2月2日，所谓“借款”的数额来看合计为13.5万元，加上之前支付的7.5万元首付款，陈如元、沈曙明已经交付了全部款项，足以说明所谓的“借款”就是购房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。陈如元、沈曙明已经向瞿晓玲交付了房款，并实际占有了房屋，没有过户也不是陈如元、沈曙明的过错，故陈如元、沈曙明能够排除执行，请求法院支持陈如元、沈曙明的上诉请求。汤华昌辩称，一审判决正确，请求维持原判。理由：一、瞿晓玲、顾明华和汤华昌亲自办理了抵押权的他项权证。二、汤华昌与瞿晓玲的民间借贷是真实的，案涉房屋价值已经评估完毕。瞿晓玲未到庭、未答辩。陈如元、沈曙明向一审法院起诉请求：1.撤销（2014）亭兴执字第0187号民事裁定书，解除对盐城市亭湖区电厂家属区东一住宅区1幢204室房屋的查封措施；2.确认盐城市亭湖区电厂家属区东一住宅区1幢204室房屋为陈如元、沈曙明所有，并停止对该财产的执行。一审法院认定事实：陈如元、沈曙明系夫妻关系。2009年9月24日，陈如元、沈曙明与瞿晓玲、顾明华（瞿晓玲之夫）签订了《房屋买卖合同》一份，约定瞿晓玲将自有的位于盐城市亭湖区电厂家属区东一住宅区1幢204室以22.5万元的价格出售给陈如元、沈曙明，并约定合同签订之日交定金7.5万元，余款15万元由陈如元、沈曙明办理银行按揭贷款，于银行放款当日付给瞿晓玲；如银行按揭有困难，陈如元、沈曙明同意一次性付款，付款时间在办理过户手续当日。该合同签订当日，陈如元、沈曙明向瞿晓玲支付了7.5万元定金。后因7.5万元未办理第三方托管，办理银行按揭贷款未遂。2009年9月底，瞿晓玲、顾明华向陈如元、沈曙明交付了上述房屋，陈如元、沈曙明进行装潢后入住至今。2009年10月26日，瞿晓玲向陈如元、沈曙明出具借条一张，载明：“今借人民币贰万伍仟元整。”2009年12月4日，瞿晓玲向陈如元、沈曙明出具借条一张，载明：“今借陈如元人民币伍万元整。一年还清，利润5%”2010年2月2日，瞿晓玲向陈如元、沈曙明出具借条一张，载明：“今借到陈如元陆万元整。两个月归还。”2010年8月18日，瞿晓玲向陈如元、沈曙明出具收条一张，载明：“今收到房款壹万元整。”2015年7月20日，瞿晓玲向陈如元出具字据一张，载明：“因以上叁张借条无法偿还抵冲房款。”一审法院另查明，2012年8月，瞿晓玲以案涉房屋为抵押向汤华昌借款15万元，并办理了他项权证书，抵押期限为2012年8月13日至2013年8月8日，抵押权利值为15万元，后瞿晓玲又陆续向汤华昌借款273000元。2014年1月，汤华昌向一审法院起诉要求瞿晓玲、顾明华还款，同年2月，经一审法院调解汤华昌与瞿晓玲、顾明华达成分期偿还协议，后瞿晓玲、顾明华未能按约还款，同年3月，汤华昌向一审法院申请强制执行。同年3月13日，一审法院依法作出（2014）亭兴民执字第0187-1号执行裁定书，查封了案涉房屋，并委托评估部门对该房进行了评估，经评估确认涉房价格为307000元。2015年6月25日，陈如元、沈曙明就汤华昌申请执行瞿晓玲、顾明华案向一审法院提出执行异议，认为其购买房屋手续合法有效、其已付清全部房款并实际占有使用以及购买上述房屋过程中无任何过错为由要求解除对上述的查封，停止对房屋的强制执行。一审法院于2015年7月6日作出（2015）亭执异字第00023号民事裁定书，裁定驳回了陈如元、沈曙明的执行异议申请。2015年7月28日，陈如元、沈曙明向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为:（一）陈如元、沈曙明提起执行异议之诉是否超过诉讼期限的问题。汤华昌辩称陈如元、沈曙明应在执行异议裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉，而陈如元、沈曙明是在15日之后提起，已超过诉讼时效。经查，一审法院于2015年7月6日作出（2015）亭执异字第00023号民事裁定书，同年7月10日，陈如元、沈曙明签收了该裁定书，并于同年7月24日向一审法院提起诉讼。故汤华昌的辩解意见无事实依据，一审法院不予采纳。（二）陈如元、沈曙明与瞿晓玲、顾明华签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”陈如元、沈曙明为证明与瞿晓玲存在真实的房屋买卖法律行为，提供了双方签订的买卖合同、瞿晓玲出具的收条及证人证实2009年陈如元、沈曙明已入住的事实，故应当认定陈如元、沈曙明与瞿晓玲、顾明华所签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并已实际履行，陈如元、沈曙明与瞿晓玲、顾明华之间的房屋买卖合同真实、合法、有效。（三）陈如元、沈曙明购买案涉房屋行为能否排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。陈如元、沈曙明虽与瞿晓玲、顾明华签订了房屋买卖合同，并实际入住使用，但不能认定已支付全部价款，因瞿晓玲期间向陈如元出具的是借条，并非是支付房款，后瞿晓玲于2015年7月20日向陈如元出具字据，方同意借款抵房款，而瞿晓玲已于2012年将该房进行抵押。另陈如元、沈曙明在购得房屋后，一直未办理过户手续，如果说因瞿晓玲的搪塞拖延，而陈如元、沈曙明在长达两年多的时间内均未依法请求变更登记，只是该案房屋又设定了其他人的抵押权登记，形成权利障碍。故陈如元、沈曙明要求停止执行不符合法律规定，一审法院不予支持。（四）陈如元、沈曙明要求确认案涉房屋归其所有能否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋登记在瞿晓玲名下，瞿晓玲虽然将案涉房屋出售给陈如元、沈曙明，但并未过户至陈如元、沈曙明名下，且汤华昌于2012年8月取得该房的抵押权，其享有对案涉房屋的优先受偿权，故陈如元、沈曙明要求确认案涉房屋归其所有，不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论，一审法院判决：驳回陈如元、沈曙明的诉讼请求。案件受理费4675元，公告费600元，合计52758元，由陈如元、沈曙明负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈如元、沈曙明与顾明华、瞿晓玲在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，并在法院查封前实际占有了房屋，但是陈如元、沈曙明未能提供充足的证据证明其在法院查封前已经支付了全部价款，陈如元、沈曙明认为借款即是房款，瞿晓玲也在2015年7月20日出具了“因以上叁张借条无法偿还抵冲房款”的条据，但是该条据未得到瞿晓玲的确认，汤华昌亦不认可，且条据的形成日期在汤华昌办理抵押登记后，故一审法院未认定陈如元、沈曙明支付全部房款并无不当。目前，案涉房屋存在汤华昌合法有效的抵押权登记，陈如元、沈曙明在抵押权登记撤销前也无法办理所有权登记，故一审法院未支持陈如元、沈曙明的诉讼请求符合法律规定。综上，陈如元、沈曙明的上诉请求及上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元，由上诉人陈如元、沈曙明负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  陈 杰代理审判员  郑娟娟二〇一七年二月二十四日书 记 员  施凯钰