贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔04民初125号原告：贵州银行股份有限公司安顺分行，住所：贵州省安顺市经济技术开发区西航路136号。法定代表人：王文庆，系该分行行长。委托诉讼代理人：郑辉，男，汉族，住贵州省安顺市西秀区，贵州银行股份有限公司安顺分行员工。代理权限为特别授权代理。被告：安顺山城房地产开发有限公司，住所：安顺市经济技术开发区西水路岚桥花园D幢107号。法定代表人：郭某某，系该公司执行董事。被告:郭某某，男，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市经济技术开发区。被告：杨某，女，苗族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。原告贵州银行股份有限公司安顺分行（以下简称贵州银行安顺分行）与被告安顺山城房地产开发有限公司（以下简称山城房开公司）、郭某某、杨某金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭于2017年1月9日公开开庭审理了本案。原告贵州银行安顺分行的委托诉讼代理人郑辉、被告山城房开公司的法定代表人郭某某到庭参加诉讼，被告杨某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州银行安顺分行起诉请求：1、依法判令被告安顺山城房开公司偿还所欠原告贷款本金4783219.71元、利息（包括应付利息、罚息、复利）1581001.47元，本息共计6364221.18元（截止2016年8月26日，此后利息按合同利率计算至本息清偿日为止）。2、依法确认原告对被告贷款抵押的坐落于西秀区体育路、建设路交汇处紫鑫名苑D幢3461.13平方米的住宅、商铺、车位享有优先受偿权。3、依法判令被告郭某某、被告杨某对上述借款本息及原告实现债权的一切费用承担连带清偿责任。4、案件受理费及实现债权的费用由上述被告承担。事实和理由：2012年7月10日，被告山城房开公司因房屋开发需要流动资金，向原安顺市商业银行贷款2000万元，双方签订了编号为：2012年402借字第17号《房地产借款合同》，合同约定：借款金额2000万元，借款期限36个月，借款月利率为10.25‰，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，浮动幅度为上浮100%。利息按月结息，逾期还款在原借款利率的基础上加收50%的罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。为保证合同的履行，由被告提供其拥有的坐落于安顺市西秀区体育路、建设路交汇处的土地使用权（土地证号：安国用（2011）第077号、安国用（2008）第69号、安国用（2008）第70号）作抵押，双方签订了2012年402抵字第07《抵押合同》，并于2012年7月5日在安顺市房屋产权处××了该××土地××“××”××层在建工程的抵押登记（安市房建西秀字第J1200020号），同年11月20日，双方对在建工程抵押内容进行了追加，将“紫鑫名苑”D幢整幢作抵押（安市房建西秀字第J1200036号）。2014年1月15日，被告郭某某、杨某与原告签订2012年402保字第17号《保证担保合同》，保证方式为共同对债权人承担连带保证责任。后因被告归还了部分贷款，原告释放了部分抵押物，目前还在抵押的住宅、商铺、车位尚有3461.31平方米，价值800.76万元。借款期限到后，经原告多次催收，被告归还了大部分贷款本金15216780.29元，截止2016年8月26日，被告尚欠借款本金4783219.71元，利息1581001.47元，本息共计：6364221.18元。综上所述，被告拒不归还欠款，原告为了维护自己的合法权益及金融秩序的稳定，故依法提起诉讼，请人民法院支持原告诉讼请求。原告提交了以下证据证明其主张：1、《贵州银监局关于贵州银行股份有限公司开业的批复》、原告的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书、负责人身份证复印件，被告山城房开公司组织机构代码证、税务登记证、资质证书、公司章程、股东情况个人简历及身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格；2、2012年402借字第17号《房地产借款合同》、借款借据、贵州银行股份有限公司账户历史交易明细清单、归还本金明细、归还利息明细、贵州银行贷款业务查询明细，证明借款的事实；3、《抵押合同》、抵押物清单、安市房建西秀字第J1200036号《在建工程抵押登记证明》、安国用（2011）第077号、安国用（2008）第69号、安国用（2008）第70号国有土地使用证，《贵州银行股份有限公司保证担保合同》，证明借款担保的事实；4、《贷款到期还款凭证》、《律师函》、《贷款到期通知书》一份、《债务逾期催收通知书》五份，证明被告未按约定履行偿还义务，原告予以催收的事实。被告山城房开公司、郭某某对原告提交的以上证据无异议，本院予以采信。被告山城房开公司、郭某某对原告的诉讼请求及诉称的事实均无异议。被告杨某未答辩，也未出庭对原告所举证据发表质证意见。依据本院采信的证据及当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2012年7月5日,原安顺市商业银行股份有限公司（以下简称原安顺市商业银行）和被告山城房开公司签订了编号为2012年402借字第17号的《房地产借款合同》，约定：“被告山城房开公司向原安顺市商业银行借款2000万元，借款期限为36个月，按月结息。借款利率为浮动利率，浮动幅度为上浮100%，合同期限内浮动幅度保持不变，借款借据确定的月利率为10.25‰。”合同第一部分第4.3条约定：“逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。”该合同第二部分第9.3条约定：“借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。”。同日，原安顺市商业银行又与被告山城房开公司签订合同编号为2012年402抵字第07号的《抵押合同》，约定：“被告山城房开公司以位于体育路、建设路交汇处的紫鑫名苑D栋【土地使用证号为安国用（2011）第077号、安国用（2008）第69号、安国用（2008）第70号】的土地使用权及在建工程为上述借款作抵押”，并于2012年11月20日在安顺市住房和城乡建设局办理了在建工程抵押登记。2014年1月15日，原告贵州银行安顺分行与被告郭某某、杨某签订了《贵州银行股份有限公司保证担保合同》，约定被告郭某某、杨某为上述借款承担连带担保责任。该合同6.2条约定“本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。”。2012年7月10日，原告向被告山城房开公司账户支付贷款2000万元。借款发生后，在合同约定的偿还期限内，被告山城房开公司偿还了借款本金6001158.82元，支付了借款利息5660122.21元，尚欠合同期内利息86100元。在合同期限届满后，被告于2015年8月14日偿还了借款本金2205621.38元，支付利息344378.62元，于2015年9月21日支付利息0.13元，于2015年12月30日偿还借款本金7000000元，于2015年12月31日支付利息11600.95元，于2016年6月30日偿还借款本金10000元。因被告陆续偿还了部分借款，原告解除部分抵押物，现对位于安顺市西秀区体育路、建设路交汇处紫鑫名苑项目一期D栋（栋编号6370）房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1的房产仍设置有在建工程抵押。另查明，中国银行业监督管理委员会贵州监管局于2012年9月26日下发《贵州银监局关于贵州银行股份有限公司开业的批复》，同意贵州银行股份有限公司开业，贵州银行股份有限公司开业之日，遵义市商业银行、六盘水市商业银行、安顺市商业银行法人资格自行终止，其债权债务转为贵州银行股份有限公司的债权债务。本院认为：原安顺市商业银行与被告山城房开公司签订的2012年402借字第17号《房地产借款合同》和2012年402抵字第07号的《抵押合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。借款合同签订后，原告按合同约定向被告山城房开公司支付了贷款2000万元，被告山城房开公司未按合同的约定偿还借款本金，事实存在。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条之规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”，原告作为原安顺市商业银行债权继受人起诉要求被告山城房开公司偿还借款本金的诉讼请求，合法有据，应予支持。被告山城房开公司构成违约，双方约定借款到期借款人未按约偿还的，借款人有权自逾期之日起按合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。因此，被告山城房开公司应以未偿还本金为基数，按罚息利率计收利息，逾期罚息利率在原借款利率的基础上加收50%确定，为15.375‰。复利是指出借人将借款期间计收的正常利息作为本金再计收的利息，因此，复利以被告山城房开公司借款期间内未偿还的利息为基数，按罚息利率15.375‰计算。原告提供的《贵州银行借款业务查询明细》及还款凭证证实，被告山城房开公司在2015年7月10日借款到期后，未偿还的借款期内利息为86100元，未偿还的本金为13998841.09元，被告山城房开公司于2015年8月14日偿还了借款本金2205621.38元，借款利息344378.62元，共计2550000元，因此，从贷款到期日至被告山城房开公司第一次偿还借款时（2015年7月10日至2015年8月14日），逾期本金所产生的罚息为：13998841.09×15.375‰÷30×35天=251104.21元；逾期利息产生的复利为：86100元×15.375‰÷30×35天=1544.42元，因此，该笔贷款至2015年8月14日所产生的合同期内利息、罚息、复利金额共计86100+251104.21+1544.42=338748.63元，该金额与被告在2015年8月14日偿还的利息金额344378.62元不符，根据原告提供的《贵州银行借款业务查询明细》显示，原告将2015年7月21日结息产生的罚息和复利计入欠息金额，于2015年8月14日再次计算复利，原告对已产生的罚息、复利再次计收复利不符合双方约定，亦违反法律规定，本院不予支持。因此，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”之规定，对于被告山城房开公司于2015年8月14日偿还的2550000元，其中偿还利息金额应为338748.63元（包含合同期内欠息、逾期罚息、复利），剩余部分全部偿还本金2211251.37元，尚欠本金金额为13998841.09-2211251.37元=11787589.72元。由于合同期内利息已偿还，该笔借款此后不再产生复利，仅以未偿还借款本金金额为基数产生逾期罚息。2015年9月21日，被告山城房开公司偿还利息0.13元，应作已还利息扣除。2015年12月30日，被告山城房开公司还款7000000元，该笔还款原告自认作为偿还借款本金，本院予以认可，因此从2015年8月14日至2015年12月30日，本案借款所产生的罚息金额为：11787589.72元×15.375‰÷30×139天-0.13元=839718.29元，被告山城房开公司尚欠本金为11787589.72-7000000=4787598.72元。2015年12月31日，被告山城房开公司偿还利息11600.95元，2016年6月30日，被告山城房开公司偿还借款10000元，该笔还款原告自认作为偿还借款本金，本院亦予以认可，故从2015年12月31日至2016年6月30日，所产生的罚息金额为4787598.72元×15.375‰÷30×182天-11600.95元=434962.32元。本案借款产生的罚息为839718.29+434962.32=1274680.61元；被告山城房开公司尚欠本金4787598.72-10000=4777598.72元。综上，被告山城房开公司应偿还原告借款本金4777598.72元，逾期罚息1274680.61元，并以本金4777598.72元为基数，从2016年6月30日起以月利率15.375‰支付罚息直至本判决确定的履行期限届满之日止。被告山城房开公司以位于体育路、建设路交汇处的紫鑫名苑D栋的土地使用权及在建工程为上述借款作抵押，并依法办理了在建工程抵押登记。现被告山城房开公司位于安顺市西秀区体育路、建设路交汇处紫鑫名苑项目一期D栋（栋编号6370）房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1的房产仍设置有在建工程抵押，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，因此，原告有权在4777598.72元本金及相应罚息的范围内以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。原告与被告郭某某、杨某签订的《贵州银行股份有限公司保证担保合同》，亦是当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，当事人应按合同履行约定的保证责任。原、被告在担保合同中约定被告郭某某、杨某为上述借款承担连带担保责任。又依据该合同6.2条约定“本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。”因此，被告郭某某、杨某应在被告山城房开公司所欠4777598.7元借款本金和相应罚息范围内承担连带清偿责任。被告杨某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院对案件的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》二百零四条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告安顺山城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内，偿还原告贵州银行股份有限公司安顺分行借款本金4777598.72元、罚息1274680.61元，并从2016年6月30日起，以月利率15.375‰支付罚息直至本判决确定的履行期限届满之日止。二、如被告山城房地产开发有限公司不履行以上债务，原告贵州银行股份有限公司安顺分行有权在以上债务范围内对被告山城房地产开发有限公司位于体育路、建设路交汇处的紫鑫名苑D栋【土地使用证号为安国用（2011）第077号、安国用（2008）第69号、安国用（2008）第70号】房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。三、被告郭某某、杨某对被告安顺山城房地产开发有限公司的以上债务承担连带清偿责任。四、驳回原告贵州银行股份有限公司安顺分行的其它诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56350元，由被告安顺山城房地产开发有限公司、郭某某、杨某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 阮 素 芬审判员 程 芳 芳审判员 李 德 江二〇一七年二月五日书记员 程斯（代）