上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10297号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：唐娟。委托诉讼代理人：何金成。被告：上海爱瑞房地产营销策划有限公司，住所地上海市松江区法定代表人：贾军，负责人。被告：汇房联行网络科技(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：夏贤，负责人。被告：上海肖贤实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：夏贤，负责人。上述三被告的共同委托代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告上海爱瑞房地产营销策划有限公司(以下简称爱瑞公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年6月3日受理，依法适用简易程序。于2016年8月18日，应原告申请追加汇房联行网络科技(上海)有限公司(以下简称汇房联行公司)、上海肖贤实业有限公司(以下简称肖贤公司)为被告，于2016年9月28日、12月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐娟以及三被告的共同委托代理人李莉到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意并经本院院长审批本案延长适用简易程序期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告共同向原告支付代理佣金计人民币1,842,893.15元；2.三被告共同向原告支付现金奖共计153,000元。审理中，原告明确原主张的5套房屋(序号为47-51)非本案争议房屋，故不再主张该五套房屋的现金奖，则变更其第二项诉请为138,000元。事实和理由：2015年3月至2015年12月，被告爱瑞公司委托原告代理销售上海市松江区荣乐西路758弄新理想家园项目，双方签订了《分销合作协议》，现代理期已结束，在本案所主张的委托代理房屋中，被告已付佣金等费用合计391,000元，但是被告尚欠佣金及现金奖，故诉至本院请求判如所请。因被告艾瑞公司提出系与被告肖贤公司、汇房联行公司合作本项目，故要求三被告共同向原告支付上述款额。被告爱瑞公司辩称：被告已向原告支付的款额共计496,307元。认可原告提供的3-5月份成交明细中除陈磊、顾洁之外的其它32套房屋系由原告委托代理销售成功，且认可该明细中已经确认的房屋合同金额。被告肖贤公司、汇房联行公司共同辩称：不同意原告的诉请，两被告系将项目分销给被告爱瑞公司，再由被告爱瑞公司分销给原告，原告只能向被告爱瑞公司主张支付，不能向两被告主张。认可原告提供的3-5月份成交明细中除陈磊、顾洁之外的其它32套房屋系由原告委托代理销售成功，且认可该明细中已经确认的房屋合同金额。为便利本案对系争房屋的阐述，原被告对本院按照原告提供的“欠佣明细”上标明的房屋序号作为房屋的代号均无异议，故本案将以序号作为房屋的代号或简称予以阐述。本院经审理认定事实如下：原告作为乙方、受托方与被告爱瑞公司作为甲方、委托方签订《分销合作协议书》，约定：1.甲方委托乙方代理销售松江新理想花园项目“以下称该项目”，项目地址上海市松江区荣乐西路758弄，销售范围为该项目中所有可售独立成套单元；2.本合同委托代理销售期限自2015年3月15日起至2015年12月30日止；3.代理成功标志为，凡乙方客户与甲方签署《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)或《上海市商品房出售合同》(以下称“出售合同”)等证明买卖关系成立的有效合同后，即为乙方代理成功，本条所述签署预售合同或出售合同的时间不以委托期限为限；4.佣金结算方式，新理想花园住宅按照实际成交价格的2.5%(税前)佣金标准计算，另为鼓励分销业务员积极性给予每套3,000元的现金奖；5.凡乙方的客户签订购房买卖合同并支付相应首付款的，甲方应向乙方支付足额的佣金以及现金奖；6.该项目所有房源的成交按照前款规定7个工作日内结算佣金给乙方；7.客户报备和确认的流程、时间和方式分别为：(1)客户报备格式：**先生/小姐，手机前三位和后四位；(2)客户报备可以通过邮件、短信、微信报备；(3)客户报备时间必须是客户到达案场之前，否则视为无效报备；(4)客户确认，客户带看需填具相应客户确认单，签署人必须包括案场销售人员和案场总监人员，缺一不可(具体人员详见附件一)，客户确认以附件一的客户确认单为准；8.甲乙双方应于每月5日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认，甲方应对乙方每月提交的书面确认材料(具体见附件二)加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后材料一式四份，甲方执一份、乙方执三份；9.协议对客户确认单的形式进行了规定，分A、B、C联；10.协议未在附件一中对指定的案场人员作出指定。审理中，被告爱瑞公司向本院提交了三被告之间的合作协议书及合作协议，约定三被告共同合作营销“新理想花园”“金山红星国际广场”项目，权利和义务由三被告共同享有和承担，合作时间自2015年1月1日起至两项目所有事宜结束为止，被告肖贤公司和汇房联行公司出资70%投资，被告爱瑞公司出资30%投资，利润和风险亏损也按照投资比例分配，等。原告审理中主张的共计46套房屋的成交日期均在原告与被告爱瑞公司的协议期间。原告在审理中提供了新理想项目3、4、5月份的成交明细表，三被告对其中除陈磊、顾洁之外其他32套不持异议，故对于该32套及其相应的价款本院以原被告的确认为准，该32套房屋的序号、位置、成交日期及价格等以如下表一的形式载明。对于被告不予认可的其余14套房屋，根据原告提供的网签合同及产证显示均已完成了交易并过户，该14套房屋的序号、位置、业主信息、价格、确认单形式等以如下表二的形式进行载明。以上事实，主要由《分销合作协议书》、欠佣明细、成交明细、确认单、上海市商品房出售合同、房地产登记簿信息表及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、关于佣金及现金奖支付主体及支付标准：原告与被告爱瑞公司之间签订的《分销合作协议书》，合法有效，双方均应恪守。被告汇房联行公司、肖贤公司提出其与被告爱瑞公司之间的合作是内部关系，不对原告承担责任，对此本院认为，就本案系争的房屋销售项目而言，三被告是共同投资、共担风险的合作、合伙关系，对原告的委托代理销售行为也是共同受益。分销合作协议书虽然仅为原告与被告爱瑞公司之间签订，但是根据三被告之间的关系，被告爱瑞公司实际上也代理着其他两被告，因此就本案系争的销售项目而言，三被告应共同向原告承担佣金及现金奖支付责任。关于佣金及现金奖的支付标准，根据分销合作协议书的约定，被告应按照实际成交价的2.5%支付佣金并支付每套3,000元的现金奖。二、关于被告已付佣金：被告提出其已付的款额为496,307元，但是原告对此不予认可，而被告亦没有提供证据证明其已付上述款额，故对于被告就本案系争房屋所支付的佣金等款额本案以被告认可的391,000元为准。三、关于被告应付佣金原告接受被告的委托代理销售商品房，在符合协议约定的条件下，被告应向原告支付相应的佣金及现金奖，根据协议约定，客户的确认必须有包括案场销售人员和案场总监人员的共同签字，同时佣金结算的前提是上述确认的客户签订了买卖合同并支付了首付款，从已查明的事实看，原告主张的46套房屋均已经签订该合同、完成过户并支付了首付款。那么就原告而言是否可以主张佣金及现金奖即在于该46套房屋的客户是否为符合合同约定的由被告予以确认的客户，对此本院做如下分析：首先，对于被告已经认可的32套房屋及其价格，本院亦予以认定，则按照该32套房屋的价格，被告应支付2.5%的佣金计1,521,293.85元以及现金奖96,000元。其次，对于被告不予认可的14套房屋，本院认为其中24号、32号、43号、46号房屋不予认可，主要理由为：1.24号及32号房屋，原告仅仅提供了带看确认书，不符合合同约定的确认书形式且缺少二人签字；2.43、46号房屋的确认单没有原件予以印证，本院亦难以认可。至于其他10套房屋，如上文表二所示，从不同版本的复印件及原件之间的签名可以认定被告方至少有二名工作人员已经确认了原告带看的客户，本院认为该10套房屋符合原告可以主张佣金及现金奖之条件。则按照网签合同的实际价格，就该10套房屋，被告应向原告支付的佣金为504,611.40元及现金奖30,000元。综上，被告应付原告的佣金总和为2,025,905.25元以及现金奖126,000元，扣除被告已付的391,000元，被告还需向原告支付佣金1,634,905.25元以及现金奖126,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零三条第一款、第四百零五条的规定，判决如下：一、被告上海爱瑞房地产营销策划有限公司、汇房联行网络科技(上海)有限公司、上海肖贤实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金1,634,905.25元；二、被告上海爱瑞房地产营销策划有限公司、汇房联行网络科技(上海)有限公司、上海肖贤实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司现金奖126,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,628元，减半收取11,314元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费16,314元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担990元(已付)、被告上海爱瑞房地产营销策划有限公司、汇房联行网络科技(上海)有限公司、上海肖贤实业有限公司负担15,324元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年二月十七日书记员  姚思慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。