湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终1207号上诉人(原审被告)：骆家兴，男，1966年12月15日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：司启福，湖北文光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：阳新县物华经贸有限公司，住所地阳新县兴国镇五马坊正街66号。法定代表人：肖成石，经理。委托诉讼代理人：柯凌汉，湖北富川律师事务所律师。上诉人骆家兴因与阳新县物华经贸有限公司(以下简称物华公司)租赁合同纠纷一案，不服阳新县人民法院(2017)鄂0222民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，因双方均无新的证据，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。骆家兴向本院提出上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判或发回重审；3、本案诉讼费用由物华公司负担。事实和理由：原审判决没有权衡社会效应和法律效应的双重统一，会造成稳定的经济环境破坏和失业下岗工人再次失业，也未根据实际切实保护骆家兴的合法权益，会导致社会矛盾的激化。一、双方签订的租赁合同合法有效，其按约履行了合同义务，但物华公司未说明不让其续租的理由，违反了双方长期合作的约定和市场的交易习惯；二、物华公司虽然书面通知其不再续约，但物华公司没有合法有效的履行告知其是否继续租赁的通知义务；三、合同届满之前，其多次与物华公司沟通要求续租，但物华公司在租赁期内发动社会青年对诉争门面进行打砸，已然违约；四、根据《党政机关事业单位经营性国有资产招租管理办法》第八条、第九条的规定，其有权继续租赁门面；五、其租赁商场至今已有十几年时间，双方签订的合同有约定优先承租权，也有未约定优先承租权，从合同履行的习惯和物华公司几届领导的认可下，其享有优先承租权；同时依法其也应享有优先承租权。物华公司答辩称：一、双方签订的租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力，在合同到期前其已提前二个月书面通知骆家兴不再续租，尽到了告知义务，骆家兴单方面要求续租，违反合同法的自愿、平等原则；二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，在租赁期届满后，其要求骆家兴对占有期间按照原约定租金进行补偿合法；三、根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，以及租赁合同第四条、第六条的约定，骆家兴应在承租期届满后将一切设施完好无损交还物华公司。请求驳回上诉，维持原判。物华公司向原审法院起诉请求：1、确认双方签订的《物华门面承包经营协议》于2016年12月17日终止；2、判令骆家兴立即将门面返还给物华公司，并向物华公司支付上述门面的占用使用费（按原合同约定的租金66000元/月计算，从2016年12月17日算至门面返还之日止）；3、由骆家兴承担本案诉讼费。原审法院认定事实：自2000年起，物华公司所有的物华商场及侧面5个门面一直由骆家兴租赁经营，17年来，双方保持着稳定的房屋租赁合同关系。2013年12月16日，双方再次以签订《物华门面承包经营协议》的方式订立租赁合同，约定甲方（物华公司）将其物华商场及侧面5个门档租赁给乙方（骆家兴）经营，合同主要内容：一、租金及付款方式：2014年租金为74万元、2015年租金为77万元、2016年租金为80万元，租金每年分两次付清，分别在每年的五月份、十月份提前支付；二、租赁期限：租赁为三年，即从2013年12月18日至2016年12月17日止。承租期间如物资大楼需要整体开发，乙方必须中止合同服从甲方的开发，甲方应提前三个月告知乙方；三、乙方经营期间所发生的水电、工商税务、门前“三包”、城建消防、治安、房屋维修等一切费用均由乙方承担；四、乙方在经营期间投资于门面用于经营的一切设施费用均由乙方承担。承包期满后乙方应将一切设施完好无损交归甲方，不得以任何理由转让或损坏；五、为确保门面经营安全，乙方要遵照安全生产相关规定配备消防安全设施，制定安全经营工作制度，认真接受相关部门的安全检查工作。否则甲方将会中止承包经营合同。经营期内的一切安全责任事故由乙方承担。双方合同签订后，骆家兴依约如期交纳了三年的租金。2016年10月18日，物华公司向骆家兴下达书面通知，表明合同到期后不再续约。骆家兴认为，诉争门面从2000年开始一直由其承租经营至今，双方合作愉快，物华公司在没说明任何理由的情形下突然决定不再与其续租难以理解，且骆家兴投资较大、员工较多，解租会给骆家兴造成较大损失，员工也不好安排。故在租赁期满后，骆家兴拒绝腾退租赁门面并经营至今，且多次找物华公司要求续租，但双方未能达成一致，遂引起纠纷，故而成讼。原审法院认为：双方签订的《物华门面承包经营协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。本案双方合同约定的租赁期限为三年，即从2013年12月18日起至2016年12月17日止。也就是说，2016年12月17日合同履行期届满，双方的权利义务即终止，且未续订租赁合同，在此情形下，物华公司作为出租人亦即诉争门面所有人，有权决定门面的租赁权；另在合同履行期届满前，物华公司已提前二个月书面通知骆家兴不再续租，尽到了相应的告知义务，虽然骆家兴要求续租但双方始终未能达成协议，骆家兴单方要求续租，有悖合同法的自愿、平等原则。在租赁期满且物华公司表明不再续租后，骆家兴理应返还门面。而骆家兴至今拒不退场，应按原约定的租金补偿物华公司占用门面期间的损失。故对物华公司要求骆家兴返还门面，并按66000元/月补偿门面占用损失的诉讼请求，予以支持。对骆家兴提出双方已形成租赁习惯，在同等条件下其应享有优先承租权的辩解意见。原审法院认为，本案双方当事人已保持稳定的租赁关系达17年之久，期间被告投入了大量的人力、物力，并对房屋进行了装修、宣传投入，经营状态稳定，但在租赁合同到期时，出租人（即物华公司）却突然告知骆家兴不再续租，此时骆家兴作为承租方显然处于弱势或者被动的地位，从双方的交易惯例、保护承租人的合法利益、充分发挥租赁物经济效益、以及当事人的预期、损失等多方面衡量，骆家兴希望通过主张优先承租权来保护自己的经济利益，亦合乎情理。但优先承租权不是法定权利，且双方租赁合同中并未明确约定骆家兴享有优先租赁权。故骆家兴的上述辩解意见不能成立，不予支持。鉴于骆家兴承租的门面较多，货物也多，人员不好安排，应给予骆家兴合理的腾退准备期。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、双方签订的《物华门面承包经营协议》于2016年12月17日终止；二、骆家兴在判决生效后一个月内将诉争门面返还给物华公司，并向物华公司支付上述门面的占用使用费（按原合同约定的租金66000元/月计算，从2016年12月18日起算至门面返还之日止）。一审案件受理费1,450元减半后收取725元，由骆家兴负担。二审中，双方当事人均未提交新证据本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为：本案争议焦点为骆家兴是否有权继续租赁门面。双方签订的《物华门面承包经营协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同行使权利和履行义务。合同约定租赁期限为三年，即从2013年12月18日起至2016年12月17日止，合同履行期届满，双方的权利义务终止，在未续签租赁合同的情况下，物华公司作为出租方有权收回诉争门面。骆家兴提出称物华公司未告知不再续约的理由，以及虽书面通知其不再续约，但未履行告知其是否继续租赁的通知义务的上诉理由，经查，物华公司在租赁期届满前二个月，即2016年10月18日已提前向骆家兴下达不再续约的通知书。物华公司是否应告知不再续约的理由，以及是否继续租赁门面，既非其约定义务，也非其法定义务，物华公司未告知并无不当。骆家兴提出根据《党政机关事业单位经营性国有资产招租管理办法》第八条、第九条的规定，其有权继续租赁门面，以及其享有优先承租权的上诉理由，经查，骆家兴举出的《党政机关事业单位经营性国有资产招租管理办法》既非法律法规，也非部门规章，对本案无约束力。关于优先承租权的问题，现行法律法规并未规定优先承租权，双方合同也未约定骆家兴享有优先租赁权。故骆家兴的该上诉理由不能成立，本院不予支持。骆家兴提出合同届满之前，其多次与物华公司沟通要求续租，但物华公司在租赁期内发动社会青年对诉争门面进行打砸，已然违约的上诉理由，物华公司是否在租赁期内对诉争门面进行打砸，应由相关部门进行侦查后，再行处理，且与本案并非同一法律关系。故骆家兴的该上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决从双方的交易惯例、保护承租人的合法利益等多方面综合衡量，给予骆家兴在判决生效后一个月的腾退准备期，合乎情理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由骆家兴负担。本判决为终审判决。审判长 詹 军审判员 童 威审判员 曹晓燕二一〇七年十一月一日书记员 万 莹