广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19173号上诉人（原审被告）墙红艳。上诉人（原审被告）彭建利。上诉人（原审被告）张扬。上列三名上诉人的共同委托诉讼代理人姚鹏，广东深南律师事务所律师。被上诉人（原审袁泉）袁泉。原审第三人招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南中路2号新闻大厦。负责人张明辉，行长。上诉人墙红艳、彭建利、张扬因与被上诉人袁泉、原审第三人招商银行股份有限公司深圳分行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第797号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人墙红艳、彭建利、张扬上诉请求：一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第797号民事判决书的全部判决；二、判令当事人双方签订的《房产买卖合同》无效；三、判令上诉人张扬无需与被上诉人袁泉继续履行《房产买卖合同》，即上诉人无需办理涉案房产的注销抵押、产权过户、房产交付等所有手续；四、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：墙红艳与彭建利为夫妻关系，2007年8月，夫妻二人共同购买了涉案房产水晶之城3栋一单元602房。由于当时墙红艳与彭建利名下都已经各有一套小居式房产，并且都办理有按揭贷款，迫于当时限购限贷之政策，家中刚添小孩，父母过来帮忙，居住空间受限急切需换房，于是上诉人夫妇请其朋友张扬作为涉案房产的代持人，将该房产登记于张扬名下。2015年5月，墙红艳的侄子墙宇轩要做一个左耳外廓重塑的手术，急需用钱，墙红艳答应资助，但又没有资金，故打算将涉案房产出售，于是墙红艳瞒着其丈夫彭建利偷偷找到张扬，让张扬出具了《授权委托书》，2015年4月10日，墙红艳自行与袁泉签订了《房产买卖合同》，袁泉和涉案中介承诺墙红艳可于2015年5月底拿到全部购房款。但合同签订后，由于办理过程，袁泉各种的不积极配合办事，各各方面的时间拖延（a．作资金监管，4月10号签的合同，快到4月底了还一直没动静，中介之前告诉上诉人墙红艳，袁泉卖了房刚拿到钱，手上有钱，可确迟迟不作监管，墙红艳便急切的催促办事人员赶紧作监管，这样在墙红艳的催促下才终于作好了资金监管：b、办事资料的提供，办事中当时需提供被上诉人袁泉的离婚证明，这个资料的提供竟花了四天左右的时间，等等），导致第一次申请的赎楼时间（5月29号）过期，要重新再次写赎楼申请，一个月后才能再次作赎楼，合同上签定的卖方是实收，赎楼是由买方做的，4月10号签的合同到5月底将近2个月楼都没赎出来，再次能做赎楼还要等到6月底，赎楼要花三个月的时间，照这样拿到房款差不多要到7月底，做完所有流程差不多四个月，还不能保证到时一定能拿到款，墙红艳很不能接受，她一朋友卖的同一小区的三房80多平153万，还比她后卖的，是在4月底卖的，中介都知道的，别人都在五月底作了过房手续拿到了首付款，墙红艳当时是如此急切的需卖房快点拿到钱（签合同时，当时市场都涨价了，临时反价成常态，墙红艳不但没加价反倒还减价从165万降到158万成交，只为尽快卖了拿到钱。还有当时本是要求收取压金10万的，中介说太高帮我争取到6万，当时真的急需要钱办事！办事中所需的任何资料墙红艳都是提前提供的，就连跟担保公司作的公证书都是在签合同之前就作好给担保公司的），结果事情办成这样无法理解。袁泉一直拖延办理赎楼，墙红艳要求中介协调，让袁泉出《公证函》承诺什么时间能收到房款，但协商未果。直至2015年6月底袁泉依旧无法办理赎楼手续，而支付全款的时间更是遥遥无期，迫于无奈，墙红艳通过其他方法为其侄子墙宇轩筹措到了理疗费。由于墙红艳卖房筹款的根本目的已经无法实现，于是打算终止交易，并多次找袁泉协商（期间墙红艳还被陌生电话冒充法院进行恐吓：一次被要求去罗湖人民法院拿法院传票，一次被要求去龙华法院拿法院传票，言语非常恶劣！每次都是在当事人接幼儿园小孩下午6点左右打来的），但均遭其拒绝，并起诉至法院，请求判令：“1，判令被告继续履行合同，将涉案房产过户至袁泉；2，判令被告向袁泉支付逾期办理房产过户事宜违约金人民币316000元。”深圳市龙岗区人民法院作出(2015)深龙法民三初字第797号民事判决书判决：“一，原告袁泉与被告张扬继续履行《房产买卖合同》：二，被告张扬在判决生效10日内办理注销抵押登记手续；三，袁泉在办理完毕涉案房产注销抵押登记手续后10日内一次性向被告支付剩余购房款人民币1520000元：四，被告张扬收到全部价款之日起5日内协助袁泉办理房产过户手续”。现三上诉人均不服龙岗区人民法院之判决，向贵院依法提出上诉。上诉人认为，原审法院的上述判决完全是在对事实没有查明，适用法律严重错误的情况下作出的错误判决，其理由如下：第一，涉案房产的实际所有人是墙红艳和彭建利夫妇，张扬只是代持人。在一审中上诉人提供了大量的证据都可以证明，该涉案房产是由墙红艳夫妇购买，并实际承担房产按揭贷款的还款义务的。依据物权法及婚姻法的相关规定，夫妻共同财产的处分，必须由夫妻共同来实行，但是墙红艳却独自一人（期间彭建利并不知情，其是在收到法院的传票后才得知的）与袁泉签订了《房产买卖合同》，因此，墙红艳的这一行为显然是无权处分行为，因此双方签订的《房产买卖合同》应当是无效的合同。在合同无效的情况下，原审法院作出继续履行合同的判决显然是错误的。同时，袁泉在明知道该涉案房产是墙红艳夫妻的共同财产的情况下（袁泉已经在起诉状中承认这一事实），却只与墙红艳一人签订该合同，其也应当承担过错责任。第二，墙红艳卖房的目的是为其侄子筹措医疗费用，并且在出售房产前就已经向中介方和袁泉表明其必须要在2015年5月底拿到全部售房款，中介方和袁泉也已经对此作出肯定之承诺。但是由于袁泉的故意拖延，导致墙红艳只能通过其他方式筹措医疗费，因此，由于袁泉的违约行为，已经导致墙红艳的合同目的无法实现，因此，其合同也失去了继续履行之必要。所以，墙红艳提出终止履行合同亦属合法合理。故原审法院判令继续履行合同之判决亦属错误判决。第三，墙红艳夫妇由于经济原因，现在已经只有涉案房产这一套居所，且其一家大小都居住于此。如果法院判令继续履行合同，势必造成上诉人一家无安身之所，因此原审法院判决继续履行合同，亦属不当。综上所述，一审法院判决事实不清，法律适用错误，请求贵院依法判决，支持上诉人的全部诉求！袁泉辩称，一、涉案房产的产权人是张扬，张扬于2015年4月10日出具委托书，墙红艳手执公证委托书与本人签订买卖合同，本人自然认为产权人是张扬，且合同真实有效。彭建利于2015年4月10日当晚8点左右与墙红艳一起参与了合同签订过程，彭建利主动提供其身份证原件，并称其与墙红艳是夫妻关系。综上，彭建利对于本次合同是知情的。二、本人于合同签订当日即向墙红艳支付定金6万元，并于2015年4月23日到银行办理了67万元的资金监管，向银行及担保公司提交贷款申请资料，本人办理完资金监管之后，就催促中介办理，但墙红艳拒绝提供银行卡及网银密码，导致担保公司无法赎楼并拖延至5月29日银行赎楼过期。因按揭银行放款时间不确定，本人从未承诺在2015年5月底让上诉人拿到全部房款。三、本人是因为换房而买这个房子，为了筹集本案房产买卖的首付款，迅速于2015年4月20日以146万元卖掉了当时自住的房产罗湖区崇德雍翠华府御翠阁25F。三个月后，该小区同面积户型的房产已涨价到280万元左右。在上诉人违约后，本人并未就自己卖房进行违约，坚持按诚信原则履行了合同，目前，本人一家一直都是租房住。本次交易价款达158万元，完全可以请上诉人租房住，自行解决居住问题，故判决继续履行并无不妥。四、在2014年6月2日本人提起一审诉讼后，墙红艳等人一直不肯接传票，无故拖延，导致原法院迟迟无法寄送传票。在原法院助理几次三番联系后，其在听说法院公告送达后可以缺席审判时才勉强接传票。接到传票后，为继续拖延时间，彭建利于2015年7月30日发起恶意管辖权异议上诉，在明知合同第14条有“向房产所在地人民法院起诉”条款下，仍进行管辖权异议上诉，导致案件无故拖延很久。彭建利的上诉理由是“在本案中，申请人与其他原被告之间无任何法律关系并且申请人也非本案之房产所有人…”。但在一审中，彭建利又表明他和墙红艳是夫妻关系，且是房产实际所有人。其立场前后矛盾，其个人毫无诚信。本次上诉中，上诉人谎称本人不积极赎楼，承诺2015年5月底前拿到全款等等，完全是子虚乌有之事，恰恰相反，正是由于墙红艳等人坚持不提供房屋产权人张杨的还款银行卡及网银密码，导致担保公司一直无法完成赎楼。本人因为买这个房子，低价卖掉了自己原来的房子，在被违约后仍不对其他人违约，自去年6月起诉至今一直租房住。综上，本人认为，一审判决是正义和合理的，请求贵院驳回上诉人全部请求，并由其承担诉讼费用。招商银行股份有限公司深圳分行未作答辩。袁泉向一审法院起诉请求：1、墙红艳、彭建利、张扬继续履行《房产买卖合同》义务，将深圳市龙岗区横岗水晶之城3栋1单元602的房屋所有权过户给袁泉；2、墙红艳、彭建利、张扬向袁泉支付逾期办理房屋过户的违约金316000元；3、墙红艳、彭建利、张扬承担本案全部诉讼费。庭审中，袁泉将第一项诉讼请求变更为：判决墙红艳、彭建利、张扬继续履行合同义务，将涉案房产的房屋过户给袁泉，第三人应配合办理涉案房产的注销抵押登记手续。同时，袁泉确认诉请第二项违约金316000元的依据为涉案合同第12条约定要求墙红艳、彭建利、张扬支付20%违约金。一审法院经审理查明：一、合同的卖方：张扬，卖方代理人：墙红艳，买方：袁泉。二、签订合同时间：2015年4月10日。三、交易标的：深圳市龙岗区水晶之城3栋一单元602号房产，建筑面积为62.37平方米，房产证号：60××46。四、合同交易金额：人民币1580000元。五、委托代理情况：2015年4月10日，张扬公证委托被告墙红艳、黄燕等人代为出售涉案房产，具体包括管理涉案房产、支付与该房产有关的费用、签署房地产买卖合同、办理赎楼、资金监管手续、签署资金监管协议及相关资料、办理过户等相关手续。六、定金支付情况：合同签订当天，袁泉依约支付定金60000元，墙红艳以其个人名义出具60000元定金收据。七、购房款履行状况：合同约定双方应于2015年5月10日前办理资金监管手续，首期款金额以银行贷款为准。2015年4月23日，袁泉与张扬的代理人黄燕签订了《二手楼交易资金监管协议》，资金监管金额为670000元。当日，袁泉将670000元首期购房款存入银行监管账户。2015年5月20日，袁泉取得中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行出具的《二手楼按揭贷款确认书》，同意向袁泉放贷850000元。八、抵押情况：2011年10月12日，涉案房产抵押至招商银行股份有限公司深圳分行，抵押人为张扬，抵押贷款金额为670000元。九、催告情况：袁泉取得贷款承诺函后，张扬迟迟未按约定办理赎楼手续，袁泉于2015年7月27日向墙红艳通过短信方式发送《履行合同催告函》，内容为：“致墙红艳、彭建利、张扬：我与你们于2015年4月10日签订《房屋买卖合同》，根据合同约定，你们应于2015年4月13日前委托担保公司赎楼，同时在银行出具贷款承诺函3个工作日内，即2015年5月23日内办理过户手续。然而合同签订至今，贵方仍以种种理由拒绝履行交易过户的义务，并提出不想卖房，已构成合同违约，侵犯了本人的合法权益……我特致函你们在本函发出之日起3日内委托担保公司办理龙岗水晶之城3栋1单元602房产赎楼。否则将追究你们的法律责任。”墙红艳回复称：“之前不是已发过了吗？”袁泉回复：“还是希望你能履行合同，我们要讲诚信……”十、违约责任条款：如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并要求没收定金或要求买方支付房产转让价的20%违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价的20%违约金。十一、需要说明的其他事项：1、涉案房产于2011年10月8日登记至张扬名下，房产证号为60××46；2、墙红艳与彭建利系夫妻关系，双方于2007年8月28日登记结婚。3、庭审中，袁泉主张在签订涉案合同时墙红艳并未告知涉案房产实际系墙红艳与被告彭建利所有，其认为涉案房产系张扬所有，且签订合同当天墙红艳和彭建利均在场。彭建利主张签订涉案合同时其并不在场，对于出售涉案房产事宜不知情。4、袁泉具有深圳购房资格。庭审中，袁泉确认一次性付清剩余房款，自愿代为履行被告办理赎楼的义务。一审法院认为，根据张扬于2015年4月10日出具的公证委托书，证实张扬公证委托墙红艳及案外人黄燕等人代为签署房地产买卖合同及首期款资金监管协议等权限，因此墙红艳有权以张扬的名义签署涉案合同，墙红艳属于有权代理，其代理行为的法律效力直接归属于张扬。袁泉与墙红艳以张扬名义签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格履行。本案的争议焦点为袁泉诉请继续履行的理由能够否到支持。合同签订后，袁泉依约履行了支付定金、支付首期购房款以及取得银行贷款承诺函的义务。对于张扬而言，根据涉案合同约定，赎楼系张扬的主合同义务，其本应采取积极措施和态度履行合同义务，而张扬非但不依约履行赎楼义务，甚至在袁泉催促其履约后仍怠于履行合同义务，导致涉案合同无法继续履行，合同目的无法实现，有悖诚实信用原则，已构成根本违约，应当承担违约责任。关于张扬辩称双方约定墙红艳最迟可于2015年5月底收到全款，而袁泉并未在2015年5月底前支付全款故构成违约，但张扬并未提交任何证据证明其主张，且袁泉已按照合同约定的期限办理了资金监管手续并支付了首期购房款670000元，并未存在任何违约行为，故对于张扬的该主张，法院不予采纳。关于墙红艳、彭建利主张涉案房产实际系由墙红艳、彭建利实际所有，张扬仅属于代持，首先，墙红艳、彭建利所主张的涉案房产所有权归其所有应属于确权纠纷，与本案的房屋买卖合同并非同一民事法律关系，法院在本案中不予处理，墙红艳、彭建利可另寻法律途径寻求法律救济；其次，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，涉案房产登记在张扬名下，墙红艳签订涉案合同时手持张扬出具的授权委托书，属于有权代理，且其未提交任何证据证明在签订涉案合同时已向袁泉告知涉案房产的所有人并非被告张扬，故袁泉完全有理由相信涉案房产的所有权人即为张扬，袁泉并不负有审核彭建利是否同意出售涉案房产的义务，袁泉并不存在任何过错。综上，彭建利的该主张，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一。本案中，袁泉依约履行了支付定金、办理首期款资金监管、申请银行贷款等合同义务，袁泉和张扬之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且袁泉同意一次性支付涉案房款，并具备深圳目前限购政策下的购房资格，故袁泉请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，法院予以支持。继续履行涉案《房产买卖合同》的具体事项包括：张扬履行赎楼义务、袁泉支付购房余款、张扬协助办理过户手续并交付涉案房产，即袁泉应一次性向被告张扬支付购房余款1520000元（扣除已付定金60000元）；之后，张扬应协助袁泉办理产权过户登记手续，袁泉负担办理过户登记手续所发生的税费；张扬应当于办理过户手续之日起五日内将涉案房产交付给袁泉。因双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方于2015年4月10日签订的《房产买卖合同》执行。关于袁泉诉请张扬支付违约金316000元，因袁泉确认其主张该违约金的依据为涉案合同中关于违约责任的约定，而涉案合同中关于卖方违约责任条款约定为：如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价的20%违约金，故涉案合同中规定张扬支付20%违约金的前提为袁泉要求解除涉案合同，而袁泉现诉请继续履行涉案合同，故袁泉诉请要求被告支付20%违约金的前提不存在，对于袁泉的该诉请，不符合双方合同约定，法院不予支持。依照《民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、袁泉与张扬继续履行双方于2015年4月10日签订的《房产买卖合同》；二、张扬在本判决生效之日起十日内办理深圳市龙岗区水晶之城3栋一单元602号房产的注销抵押登记手续；如张扬拒不办理注销抵押登记手续的，袁泉应当于被告张扬逾期办理注销抵押登记手续之日起十日内代为办理注销抵押登记手续，由此产生的相关费用由张扬承担；第三人招商银行股份有限公司深圳分行应当协助办理；三、袁泉应于办理完毕涉案房产注销抵押登记手续后十日内向张扬一次性支付剩余购房款人民币1520000元（即应支付的款项为房屋总价款减去已付定金60000元）；四、张扬应当于收到全部价款之日起五日内协助袁泉办理将深圳市龙岗区水晶之城3栋一单元602号房产过户至袁泉名下的手续；过户产生的各项税费，由袁泉负担；五、张扬应当于办理过户手续之日起五日内将涉案房产交付给袁泉；六、本判决未尽事宜，双方按涉案《房产买卖合同》约定条款诚信履行；七、驳回袁泉的其他诉讼请求。本案受理费人民币10932元，保全费5000元，合计人民币15932元（袁泉已预缴），由袁泉负担人民币5932元，张扬负担人民币10000元。本院经二审审理查明：彭建利在一审中提起了管辖权异议，理由是其本人并非涉案房产的所有人，与本案无任何关联，且其本人常年居住在惠州市惠城区江北文昌一路帝景湾帝华轩D座502，因此，请求把本案移送至惠州市惠城区人民法院审理。一审法院依法裁定驳回彭建利的管辖权异议之后，彭建利以相同的理由，就管辖权向本院提起上诉。经审理，本院已依法裁定驳回了彭建利的该上诉请求。另查，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是墙红艳和彭建利是否是涉案房产的所有人以及袁泉是否存在违约行为。关于涉案房产的所有权，墙红艳、彭建利、张扬辩称墙红艳、彭建利是涉案房产的实际所有人，而张扬只是代持，但墙红艳、彭建利、张扬并未提交相应的证据证明，且彭建利在一审的管辖权异议申请书中明确说明，其本人并非涉案房产的所有人，与本案没有任何关系，故本院对墙红艳、彭建利、张扬的主张不予采信。根据我国法律规定，不动产权属证书是权利人享有不动产所有权的法定证明文件，本案房产登记在张扬名下，因此，袁泉认为张扬是涉案房产的所有人，有事实和法律依据。因涉案房产登记在张扬名下，而墙红艳持有张扬的公证委托书，袁泉因此与墙红艳签订房地产买卖合同，并无任何过错，因此，本院认为，本案的房屋买卖合同合法有效。关于袁泉是否存在违约行为的问题，墙红艳、彭建利、张扬主张，袁泉承诺墙红艳最迟可于2015年5月底收到全款，而袁泉并未在2015年5月底前支付全款，故构成违约，但袁泉对此予以否认，因墙红艳、彭建利、张扬对此并未提交任何证据证明，故本院对其主张不予采信。袁泉已按照合同约定的期限办理了资金监管手续并支付了首期购房款670000元，且已经取得了银行的承诺贷款函，故本院认为，袁泉已经履行了合同约定的义务。墙红艳、彭建利、张扬主张袁泉故意拖延办理赎楼，没有事实依据，本院不予采信。因本案房屋买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，涉案房产也不属于不适于强制履行的标的，且袁泉同意一次性支付涉案房款，并具备深圳目前限购政策下的购房资格，一审判决双方继续履行合同，有事实和法律依据，本院予以确认。墙红艳、彭建利、张扬的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人墙红艳、彭建利、张扬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费10932元，由上诉人墙红艳、彭建利、张扬负担。本判决为终审判决。审 判 长 张  士  光审 判 员 彭  建  钦代理审判员 邓  亚  玲二〇一七年二月二十二日书 记 员 杨玉兰（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。