北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6532号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘淑恩，女，1967年3月5日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯丹，女，1982年1月11日出生。委托诉讼代理人:朱晓燕，北京市两高律师事务所律师。第三人:北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人:刘田，董事长。委托诉讼代理人:杜文娜，该公司法务专员。上诉人刘淑恩因与被上诉人侯丹、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初25009号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘淑恩与被上诉人侯丹及其委托诉讼代理人朱晓燕，第三人我爱我家公司，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘淑恩提出上诉请求：解除上诉人与被上诉人签订的××号北京市存量房买卖合同及补充协议；被上诉人支付上诉人违约金108.78万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人违约，两次逾期付款，应当承担违约责任；2、被上诉人资金不足是逾期付款的根本原因；3、上诉人没有同意延期付款。侯丹辩称，同意一审判决，不同意上诉人上诉请求。我爱我家公司述称：同意一审判决。侯丹向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘淑恩将位于北京市海淀区1101号房屋过户至我名下，并将房屋交付给我；2、诉讼费由刘淑恩承担。刘淑恩向一审法院提出反诉请求：1、解除我方与侯丹、我爱我家公司于2016年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及同日签订的《补充协议》及2016年3月30日签订的《补充协议》；2、判令侯丹向我方给付违约金1087800元；3、确认侯丹无权请求返还其已交付的5万定金；4、要求解除合同后侯丹配合我方办理解除网签手续；5、侯丹承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。2016年1月9日，侯丹（乙方）与刘淑恩（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其名下位于北京市海淀区1101号房屋出售给乙方。该房屋成交价为543.9万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50000元。乙方选择组合贷款方式申办贷款，贷款金额为3250000元。甲乙双方一致同意，乙方分4次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于网签后2日内，乙方向甲方支付200000元，资金通过自行交接方式划转。第二次于其他办理公积金初审前签字当天，乙方向甲方支付519000元，资金通过自行交接方式划转。第三次于交付房屋当日，乙方向甲方支付20000元，资金通过自行交接方式划转。第四次，于银行批贷后预约缴税前3天内，乙方向甲方支付1400000元，资金通过资金监管方式划转。甲方应当在产权转移完成并收到全部房款后3天内将该房屋交付给乙方。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务。当日，刘淑恩（甲方）、侯丹（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方最迟于2016年4月15日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金额机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2016年5月1日前未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。甲方承诺在过户前此房屋为满五年并且是家庭唯一住房，如因不满五年或者不唯一产生的税费由甲方承担。当日，侯丹向刘淑恩支付定金5万元。2016年3月30日，刘淑恩（甲方）、侯丹（乙方）与我爱我家公司（丙方）又签订一份《补充协议》，约定由于乙方个人原因，经甲乙双方友好协商同意现将编号为××的《买卖合同》、编号为××《履约服务合同》的付款方式变更为商业贷款，拟贷款金额为3000000元。甲乙双方一致同意，乙方分4次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于网签后2日内，乙方向甲方支付200000元，资金通过自行交接方式划转。第二次于商贷面签当日，乙方向甲方支付879000元，资金通过自行交接方式划转。第三次于银行批贷后预约缴税前3天内，乙方向甲方支付1290000元，资金通过资金监管方式划转。第四次于交付房屋当日，乙方向甲方支付20000元，资金通过自行交接方式划转。甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。2016年3月29日，侯丹与刘淑恩签署了存量房网签合同。侯丹于2016年3月30日向刘淑恩付款20万元。2016年3月30日，侯丹已与北京市北宇物业服务公司恩宇停车场签订机动车停放管理服务协议，并支付停车费1600元。2016年4月19日分两次向刘淑恩付款50万元，2016年4月19日，侯丹办理贷款面签手续。2016年4月27日，侯丹申请的中国银行的住房贷款300万元已经获得银行批准。2016年6月3日分两次向刘淑恩付款37万元，2016年6月7日侯丹向刘淑恩付款9000元，2016年6月7日，侯丹交纳契税44100元。2016年6月18日侯丹存入存量房自有交易资金监管账户129万元。2016年6月15日，我爱我家公司通知侯丹与刘淑恩于2016年6月21日办理房屋过户手续，刘淑恩拒绝办理。2016年6月20日，刘淑恩向侯丹邮寄解除合同通知书，要求解除双方签署的房屋买卖合同及补充协议。2016年6月25日，侯丹给刘淑恩发函表示不同意解除合同。现刘淑恩因侯丹未按补充协议的约定于商贷面签当日支付879000元，同时未在银行批贷后预约缴税前3天内支付1290000元，且逾期已达十日以上，违反了合同约定，故其有权解除合同，并要求侯丹按合同约定支付房屋总价款20%的违约金。就网签当日应付的879000元逾期支付问题，侯丹与我爱我家公司均表示该款项逾期支付系因双方协议将组合贷款改为商贷增高了首付款，故侯丹需要时间筹集房款，同时刘淑恩需要时间出售其家庭另一套住房以使诉争房屋系满五唯一之住房。延期付款事项曾与刘淑恩进行沟通，刘淑恩表示同意，并未提出异议。对此，刘淑恩表示其当时也很无奈，只能希望侯丹尽快给付。虽然签订合同时涉案房屋并非刘淑恩家庭唯一住房，但已于2016年3月29日将另一套房屋出售。就交税时间如何确定，现双方均确认缴税时间是担保公司预约后由我爱我家公司通知双方的。刘淑恩表示交税时其并不知晓资金监管的款项是否到账。对此，侯丹与我爱我家公司均予以否认，我爱我家公司表示为了加快流程，公司工作人员6月3日通知双方于2016年6月7日交税，期间双方均未提出异议。交税当日侯丹与刘淑恩为了办理资金监管而补签了一份网签合同，双方对资金监管的款项尚未到账均已知晓，但未能提供该份材料原件，刘淑恩亦表示交税当日并未签署任何文件。另，侯丹向法院提供其与刘淑恩的聊天记录，记载侯丹曾于2016年6月17日向刘淑恩发送信息“刘姐您好，我的129万元资金监管费用已经到账户了，咱们随时可以安排过户了。”对此信息，刘淑恩未予以回复。一审法院认为，侯丹与刘淑恩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，侯丹未严格按合同约定时间履行付款义务，违反了合同约定，理应按照合同约定承担相应的法律责任。但本案争议的焦点是侯丹逾期付款是否必然导致合同的解除。根据合同约定，侯丹本应在商贷面签当日向刘淑恩支付879000元，在侯丹逾期付款达10日后，刘淑恩虽有不满，但并未提出异议，此后亦配合侯丹办理交税事宜，故刘淑恩已经以其实际行动放弃了合同解除权。另，合同约定第三次款项应于银行批贷后预约缴税前3天内支付，根据查明事宜，我爱我家公司已经通知双方交税的时间为2016年6月7日，侯丹本应在2016年6月4日支付第三笔款项，在侯丹未按时支付的情况下，刘淑恩仍配合侯丹办理了交税事宜，该行为视为双方变更了第三笔款项的付款时间，且侯丹亦于2016年6月18日将该笔款项予以支付，并告知刘淑恩，刘淑恩亦未提出异议，直到2016年6月20日刘淑恩才提出解除合同，法院认为刘淑恩在此时候已经丧失了合同解除权。综上所述，法院认为侯丹虽然违反了合同约定的付款时间,但因刘淑恩在合同履行过程中通过自己的行为丧失了合同解除权，且根据涉案合同现在的履行情况，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》仍可继续履行，刘淑恩理应配合侯丹办理房屋过户手续，并将房屋交付给侯丹，侯丹亦应按照合同约定给付刘淑恩剩余房款2万元。综上，侯丹起诉要求刘淑恩办理过户手续及交付房屋之请求，理由正当，法院予以支持。刘淑恩要求解除合同及相关赔偿之请求，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘淑恩于本判决生效后七日内配合侯丹办理位于北京市海淀区一一0一号房屋过户手续；二、刘淑恩配合侯丹办理完上述房屋过户手续并收到侯丹给付的剩余房款二万元后三日内将位于北京市海淀区一一0一号房屋腾空，交付给侯丹；三、驳回刘淑恩全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。另查，刘淑恩、侯丹与我爱我家公司签订的两份《补充协议》约定，除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。双方签订的《房屋买卖合同》约定，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定付款时间付款，乙方应当按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任。侯丹在二审审理期间，于2017年11月2日本院账户汇入300万购房款。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、两份《补充协议》、定金收据、二手房首付款交付确认函、存量房自有交易资金划转协议、银行交易明细、评估费收据、抵押登记费收据、短信、贷款通知单、停车费发票、网签查询结果、税收完税证明、告知函、解除合同通知书及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，侯丹与刘淑恩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及侯丹与刘淑恩、我爱我家公司签订的两份《补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。刘淑恩解除合同的根据是，侯丹两次逾期付款超过十日，其依据合同行使约定解除权。根据2016年3月30日签订的《补充协议》的约定，侯丹应在商贷面签当日向刘淑恩支付879000元，在侯丹逾期付款达10日后，刘淑恩未提出异议，此后亦配合侯丹办理交税事宜，故刘淑恩已经以其实际行为表示继续履行合同。根据2016年3月30日《补充协议》的约定，第三次款项应于银行批贷后预约缴税前3天内支付，我爱我家公司已经通知双方交税的时间为2016年6月7日，侯丹应在2016年6月4日支付第三笔款项，在侯丹未按时支付的情况下，刘淑恩仍配合侯丹办理了交税事宜，亦以其实际行为继续履行合同，故其现在以侯丹逾期付款为由，要求解除合同，没有事实及法律依据，原审法院判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。关于违约金，两份《补充协议》约定，除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。双方签订的《房屋买卖合同》约定，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定付款时间付款，乙方应当按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任。因此《房屋买卖合同》对逾期付款违约责任有明确约定，应当适用《房屋买卖合同》相应条款。现刘淑恩要求侯丹按照两份《补充协议》约定的总房款百分之二十向其支付违约金，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，刘淑恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14590元，由刘淑恩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一七年十一月十五日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍李佳星