山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终1581号上诉人（原审原告）：张永峰，男，1984年8月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：贺培洁，女，1976年2月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：董云峰，山东天蓝律师事务所律师。上诉人张永峰因与被上诉人贺培洁房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初4591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张永峰上诉请求：1.依法改判，支持张永峰一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院以上诉人提交的录音资料涉及另一法律关系为由未采纳，而未提及合同第七条约定承租人确有原因可以提前一个月通知出租方解除合同的内容。合同第六条关于水电、煤气费的负担并未经过协商。一审时，对方当事人讲方言，上诉人听不懂。上诉人一审请求追加301室、402室两被告，一审未予追加。上诉人一审起诉后，出租屋周边噪音仍然未停止，无法居住。被上诉人贺培洁辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张永峰向一审法院起诉请求：1.判令贺培洁退还全部房租共计18950元；2.判令贺培洁退还取暖、收视等费用2000元；3、判令贺培洁、402室、301室赔偿精神损失、误工费、退房损失；4、判令贺培洁承担本案的全部费用。事实和理由：2016年10月31日，张永峰在赶集网上看到租房信息，联系中介看房后，贺培洁的姐姐贺培凤将东港区明阳小区9号楼2单元302室租给张永峰，合同约定房屋租赁期自2016年11月9日至2018年11月9日共计24个月。租金为每月750元，共计18000元；押金200元，中介费750元，合计18950元。支付时间分别为2016年10月31日、2016年11月7日。付款方式提前半年付下月房租。2016年10月31日，张永峰向贺培洁微信支付8750元、2016年11月7日又支付10200元，共计18950元。2016年11月9日入住，当天301室开空调、402室敲家具、捞坛子……弄的楼板、墙根老是有声音。后半夜402室在卧室弄的家具作响，无法入睡。卫生间楼上漏水……一直持续到现在，不适合居住。一个月后报警无效，后来又陆续报了很多次警，又拖了几个月还是闹，实在影响日常生活。公安机关建议到法院处理，2017年4月20日后与贺培洁多次联系，都说在外地，迟迟不出面解决（合同约定退房提前一个月通知）。签订租赁合同时没有协商收视、供暖等费用。后来付完钱后，贺培洁说不包括收视费、供暖费，但赶集网上写着包含这些费用，其他租房信息也包括收视费、供暖费。贺培洁一审辩称，张永峰请求返还18950元房租及费用纯属无理且于法无据，张永峰诉称相邻301室、402室时常弄出噪声影响日常生活，系另一法律关系，其完全可以寻求多种救济程序和解决渠道进行维权，而不能将第三方实施的行为与贺培洁进行捆绑，继而迁怒于贺培洁，这是毫无道理且不被法律所允许的。一审法院认定事实：2016年10月31日，张永峰、贺培洁通过中介方介绍签订《房屋租赁合同》，约定张永峰从贺培洁处承租位于日照市东港区天津路东首明阳社区9号楼2单元302室的楼房一处，租赁期限为2016年11月9日至2018年11月9日，并约定一次性支付两年租赁费共计18000元，其中合同第六条载明“合同期间水电、煤气、暖气、有线电视、电话、物业管理费由承租方承担”。后张永峰向贺培洁支付了租金18000元及押金200元并向中介方支付了中介费750元，贺培洁于2016年11月9日向张永峰交付了涉案房屋。张永峰以相邻住户制造噪音并导致涉案房屋漏水为由要求解除合同并要求贺培洁返还房租、取暖费、收视费等费用及赔偿精神损失、误工费及退房损失，贺培洁则要求继续履行合同并主张其已依约履行了交付出租房屋的义务且合同不存在法定解除情形。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人在平等、自愿基础上签订《房屋租赁合同》，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张永峰依约向贺培洁支付了租金，贺培洁亦依约将承租房屋交付张永峰占有使用，合同明确约定暖气费、收视费由张永峰承担，而张永峰亦未提交充分有效证据证明贺培洁的行为导致其无法正常使用涉案房屋且合同存在法定解除事由，故对其要求贺培洁退还房租18950元、取暖和收视等费用2000元以及赔偿精神损失、误工费及退房损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回张永峰的诉讼请求。一审案件受理费324元，减半收取计162元，由张永峰负担。经二审审理查明,上诉人张永峰与被上诉人贺培洁签订的房屋租赁合同第七条约定，合同期间双方不得随意终止合同，确有原因应提前一个月通知对方对方，并赔付对方一个月的房租损失。张永峰租住房屋后，因邻居噪音问题，向房屋中介反映并多次向当地公安机关进行举报。公安机关曾到现场给予协调，告知周围邻居不要影响他人休息。后因噪音问题未得到切实解决，张永锋起诉要求贺培洁退还房款。二审中，张永峰提交2017年1月21日至6月23日期间的噪音录音光盘，并称其2017年10月12日又回到出租屋居住，噪音依然存在。贺培洁质证称，其并未实施影响张永峰日常生活的行为，张永峰应向案外第三人主张权利，且录音不能确定是在出租屋现场，该证据有瑕疵。本院审核认为，张永峰租住房屋的周边存在噪音的事实有公安机关出警记录证实，并有录音资料佐证，贺培洁未提供反驳证据，该事实应予确认。2016年11月14日，张永峰向供热公司交纳2016年取暖费1668元。张永峰二审中自认物业费、电视收视费其均未交纳，并称其交给贺培洁的200元押金是为保证租期届满后未交清的水电费从中扣除，也包括房屋内物品损害的修复费用。涉案房屋所在社区自2017年1月1日起每月每户收卫生费24元，贺培洁主张这部分费用包含在每月30元的物业费中，按照合同约定由张永峰承担；张永峰认为这并非物业费，且根据双方之前的约定每年卫生费才不到50元，这部分费用应由贺培洁负担。张永峰为此提供微信聊天记录证实，贺培洁对该证据不认认可。经审核，微信聊天记录中的双方对于卫生费、物业费由谁交纳进行过协商和争执，但未达成一致意见，且微信记录无法核实原始载体等具体来源，故不予采信。二审查明的其他事实与与一审查明事实相同。本院认为,上诉人张永峰与被上诉人贺培洁签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依法、如约履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。据此，出租人对承租人负有两项合同义务，一是如约交付租赁物，二是对租赁物的瑕疵负有担保义务。租赁物的瑕疵担保义务既包括权利瑕疵担保义务，确保出租人对租赁物具有合法处分权，避免被他人追索权利；也包括物的瑕疵担保义务，确保租赁物具备相应的使用价值。贺培洁作为出租方在交付房屋后，应确保房屋适宜日常居住。在通常情况下，适宜居住的房屋应是主体牢固可靠、基本生活设施齐全、达到一定的密闭性以及周边环境较为和谐的状态，以保障居住者能够获得一个适合身心健康的生活环境。涉案出租屋周边的噪音问题未能得到切实解决而持续存在，影响到租赁方的正常休息，租赁房屋未达到适宜日常居住的要求。噪音虽系第三方原因造成，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决”的规定，贺培洁对张永峰仍负有保证租赁物正常使用的义务，贺培洁与第三方之间的纠纷可另行处理。由于贺培洁未能完成其租赁物的瑕疵担保义务，保持租赁物符合正常使用，致张永峰租住房屋的目的难以实现，张永峰提出退款解约，应予支持。同时按照合同约定，当事人确有原因的可以解除合同，从有利于实现合同目的的角度去理解该约定，影响合同目的实现的因素当然包含在“确有原因”的情形之内。因此，张永峰的请求也是符合合同约定的。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张永峰虽于一审提出退款解约的请求，但并未举证证明已经做好腾房的准备，也未向贺培洁发出正式的房屋交接通知，自租期开始至今房屋一直由张永峰掌控，故解除租赁合同时的租赁费计算期限应作相应顺延。依据房屋现状，本院酌定张永峰于本判决生效之日起十日内向贺培洁交还房屋；同时合同约定解约方需赔付对方一个月的房租损失，故租赁费可计算13个月。贺培洁应收取租赁费9750元（18000元÷24个月×13个月），其余8250元应退回张永峰。张永峰主张的750元的中介费与本案不是同一法律关系，其要求贺培洁返还无事实和法律依据，不予支持；其主张的200元的押金是对出租人欠交水电费和出租人造成租赁物损失的一种担保措施，须待房屋交接完成后才能确定是否退还出租人，本案不予处理；其主张的1668元取暖费系2016年的取暖费支出，非2017年预交的取暖费，根据合同约定该取暖费在租赁期间由承租人承担，同时其主张的收视费并未实际支出，故张永峰要求贺培洁退还取暖费、收视费的诉讼请求均不成立，本院不予支持；其主张的精神损害、误工费、退房等损失缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。涉案房屋所在的社区自2017年1月1日起每月每户收卫生费24元，该项费用的负担双方未作明确约定，参照租赁合同关于租赁期间水电、煤气、暖气、有线电视、电话、物业管理费由承租方承担的约定，对于同样是租赁房屋使用过程中产生的能耗、通讯等配套服务费，亦应由张永峰负担。该笔费用从贺培洁退还的租赁费中扣除后，贺培洁需支付张永峰7986元（8250元-24元×11个月）。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。张永峰上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初4591号民事判决；二、解除上诉人张永峰与被上诉人贺培杰于2016年10月31日签订的《房屋租赁合同》；三、上诉人张永峰于本判决生效之日起十日内向被上诉人贺培洁交还位于日照市东港区天津路东首明阳社区9号楼2单元302室的楼房，同时由被上诉人贺培洁向上诉人张永峰退还租赁费7986元；四、驳回上诉人张永峰的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的还款期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费324元，减半收取162元，二审案件受理费324元，合计486元，由张永峰自行负担301元，由贺培洁负担185元。本判决为终审判决。审判长  钱守吉审判员  马德健审判员  田仕杰二〇一七年十一月七日书记员  陈令燕