连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初1106号原告：顾洪全。委托诉讼代理人：李进洲，江苏瑞杰律师事务所律师。被告：尚守瑞。被告：连云港市荣阳房地产开发有限公司。法定代表人：陈昌元，该公司董事长。原告顾洪全与被告尚守瑞、连云港市荣阳房地产开发有限公司（以下简称荣阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾洪全的委托诉讼代理人李进洲到庭参加诉讼，被告尚守瑞、荣阳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾洪全向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告优先取得馨海名郡小区15号楼1单元401室房屋；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年被告荣阳公司对海州区白虎山西侧地块进行商品房开发建设，委托海州拆迁安置服务部拆迁该地块，由荣阳公司向被拆迁人提供拆迁安置商品房及配套车库，原告系被拆迁人。2007年11月9日拆迁安置服务部根据荣阳公司提供的拆迁安置房源与原告签订了《房屋拆迁安置协议书》，确定荣阳公司开发的馨海嘉园（后改名为馨海名郡）15号楼1单元401室为原告的拆迁安置房。2014年年初原告要求上房时得知，被告荣阳公司因借款将房屋又与尚守瑞签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给尚守瑞，并办理了合同备案登记。因拆迁安置协议在先，荣阳公司与尚守瑞签订的买卖合同在后，且该买卖合同是因借款关系而签订的，一共签约给尚守瑞29套商品房。该商品房买卖合同是因借款而以房屋买卖为名签订的虚假合同，双方不存在真实的商品房买卖关系，且尚守瑞知道该房屋是拆迁安置房，仍与荣阳公司签订虚假的《商品房买卖合同》，并办理备案登记，其行为违法，损害了原告合法权益。连云港市住房保障和房产管理局根据荣阳公司的申请，已注销了尚守瑞与荣阳公司的网签备案，该行为经行政诉讼已得到支持。根据法律规定，被拆迁人请求优先取得安置房屋，应予支持，特诉至法院。被告尚守瑞未作答辩。被告荣阳公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2006年12月30日，荣阳公司与海州区朐阳街道办事处签订《共建农民新村（馨海嘉园）合同书》，约定由荣阳公司在海州区白虎山西侧投资开发建设农民新村，并由该公司提供1.5万平方米的商品房房源及配套车库用于拆迁安置。2007年11月9日，连云港市海州房屋拆迁安置服务部（被委托拆迁人）与顾洪全（被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议书》一份，约定将馨海嘉园15#楼东单元401室（涉案房屋）安置给被拆迁人顾洪全，并约定应于2009年5月8日将安置房交付被拆迁人。涉案房屋仍未交付原告。2012年1月12日，荣阳公司（甲方/出让人）与尚守瑞（乙方/受让人）及江苏明珠投资担保有限公司（丙方/中间人）签订《回赎协议书》一份，约定因甲方已将位于海州区锦屏路西、东风路北馨海名郡小区内的29套房屋转让给乙方，就甲方回赎问题达成协议：1、乙方同意甲方回赎乙方已购房屋。2、甲方回赎价格暂定为650万元。3、甲方必须在2013年1月10日前回赎。4、乙方同意甲方将回赎款直接交付给丙方。5、甲方必须按月及时将回赎款支付给丙方，其中每月付款时间不得迟于当月的15日，每月付款金额不得低于壹拾贰万伍仟元整，付款期限不得超过12个月且最后一个月的付款时间不得超过2013年1月10日。甲方每提前一个月回赎的，则回赎款就减少壹拾贰万伍仟元整。6、甲方任意一期付款如逾期超过三日（含三日）的，视为甲方放弃回赎，乙方有权解除本协议，同时甲方不得以任何理由再主张回赎乙方已购房屋并须在本协议解除后三日内积极协助乙方办理相关的产权登记等手续，相关费用，由甲乙方根据法律规定承担，但丙方已收取的甲方所给付的回赎款，乙方应于两个月内退还给甲方。7、丙方收到甲方给付全部回赎款后，甲方回赎已出让给乙方的所有房屋，同时丙方确保乙方能够协助甲方办理相关的退房、产权变更等手续。同日，尚守瑞（买受人）与荣阳公司（出卖人）签订多份《商品房买卖合同》，合同约定尚守瑞购买荣阳公司开发的馨海名郡小区第15幢1单元401室（涉案房屋）等多套商品房，其中涉案房屋商品房建筑面积112.64平方米，单价每平方米3110元，总金额350310元；付款方式为一次性付款；房屋交付期限为2013年1月30日前；丘号04091016-26。后荣阳公司向连云港市住房保障和房产管理局（以下简称市房产局）申请办理了上述《商品房买卖合同》的备案登记手续。2012年1月12日，案外人尚守云向荣阳公司转账440万元，1月13日，向荣阳公司转账47.5万元，共计487.5万元。2012年2月至2013年6月，被告荣阳公司通过宋建红账户每月转账给尚守云12.5万元。2013年7月2日，荣阳公司向尚守瑞退还20万元，被告尚守瑞出具收条，载明：今收到荣阳房地产（新海名郡5号楼四单元4034室）退房款贰拾万元整。7月4日荣阳公司又给付60万元，被告尚守瑞出具收条，载明：今收到荣阳房地产退房款陆拾万元正，相应退回四套房产（馨海名郡15-1-301、15-1-302、15-2-401、4-3-403）。两份收条均注明请将款项汇到尚守云6222600240001812254账户。2014年5月11日，被告荣阳公司出具《关于向明珠尚守瑞借款还款情况的说明》，基本内容为：一、2012年1月12日借明珠尚守瑞伍佰万元，以网签方式用29套（其中27套住房、2套门市）房屋作抵押，收到两笔汇款为487.5万元，已扣除首月利息12.5万元。二、从首月内扣12.5万元利息起，至2013年10月20日按约付息22笔共266.7333万元，其中首月内扣12.5万元，18个月每月付息12.5万元，2013年7月4日还本金80万元，即本金余额420万元后，3个月每月付息10.5万元。三、还本金80万元，明珠退回网签房屋5套。另查明，市房产局撤销了荣阳公司与尚守瑞签订的《商品房买卖合同》的网签备案。尚守瑞因不服市房产局与荣阳公司撤销商品房买卖合同备案登记，于2015年4月份向连云区人民法院提起行政诉讼，要求依法确认市房产局作出撤销其与荣阳公司网签的馨海名郡商品房买卖合同登记备案的具体行政行为违法。一审判决确认连云港市住房保障和房产管理局撤销备案登记的行政行为违法，连云港市住房保障和房产管理局上诉，二审法院判决确认连云港市住房保障和房产管理局撤销备案登记的实体处理并无不当，但因违反正当程序，确认撤销备案登记的具体行政行为违法。上述事实，有房屋拆迁安置协议书、商品房买卖合同、回赎协议书、银行交易回单、情况说明、收条、行政判决书及原告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，涉案房屋在两被告签订《商品房买卖合同》之前即作为拆迁安置房屋由原告与拆迁安置服务部签订了拆迁安置协议，拆迁人将该房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告荣阳公司与尚守瑞签订《商品房买卖合同》时双方并无商品房买卖的真实意思表示，双方实为借款关系，签订《商品房买卖合同》的目的是为了担保债务的履行，而非买卖房屋。双方未办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在荣阳公司不能按时还款的情况下，尚守瑞可以通过拍卖或者变卖涉案房屋的方式确保其实现债权。尽管双方签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但仍可视为一种非典型的担保关系，应遵循物权法有关禁止流押的原则，被告尚守瑞不能直接依据《商品房买卖合同》取得涉案房屋的所有权。房屋拆迁补偿安置协议书明确约定以位置、用途特定的房屋对原告予以补偿安置，原告有权优先取得涉案房屋，故对原告的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告顾洪全优先取得连云港市馨海名郡小区第15幢1单元401室房屋（丘号04091016-26）。案件受理费80元，由被告尚守瑞、连云港市荣阳房地产开发有限公司连带负担；公告费60元，由被告尚守瑞负担（原告已预交，被告将此款于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审 判 长  胡 明代理审判员  唐静娴人民陪审员  付武斌二〇一七年二月二十七日书 记 员  蒋晓茜法律条文及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(1恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(1以合法形式掩盖非法目的；(1损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（二）《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。（三）《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的服务队被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给低收入，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应与支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。