上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初24995号原告：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：梁锦祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢遵振，上海市白玉兰律师事务所律师。被告：中纪控股股份有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：纪海，董事长。委托诉讼代理人：周惠影，上海悦祥律师事务所律师。原告上海会德丰广场发展有限公司诉被告中纪控股股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘志宏独任审理，于2016年12月7日组织双方进行了证据交换，并于2017年2月10日公开开庭进行了审理。原告上海会德丰广场发展有限公司的委托诉讼代理人王培强、谢遵振，被告中纪控股股份有限公司的委托诉讼代理人周惠影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求，要求判令：1.判令被告支付原告2016年4月1日-5月12日的租金242,399.59元，管理费26,963.91元，以及2016年2月-4月的杂费2,463.80元；2.判令被告支付2016年2月16日-5月31日的滞纳金5,688.99元；3.判令被告支付原告2016年6月1日起逾期付款滞纳金至判决生效之日止(自起诉之日至判决生效之日止，逾期付款利率万分之三计算，计算基数为：租金、物业管理费、杂费合计271,827.30元)；4.判令被告支付原告已使用免租期2015年4月10日-6月9日的费用合计349,506.38元；5.判令被告支付原告场地复原期间的空关损失174,753.19元；6.判令被告承担租赁场地的场地复员费用280,150元、律师费50,000元、IC卡工本费2,130元，公证费3,000元；7.判令没收被告交付的租赁保证金和留存在租赁场地内的物品。事实和理由：2015年4月，原告与被告中纪控股股份有限公司(以下简称“中纪公司”)签订了《上海市商品房出租合同》，约定，原告将其所有的坐落于上海市南京西路XXX号的办公楼XX楼单元XX室(以下简称“系争房屋”)出租给被告用于办公使用，租期为36个月，租赁期限自2015年4月10日至2018年4月9日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)174,753.19元，每月物业管理费19,439.10元。合同签订后，原告向被告交付了房屋。双方开始履行合同，但自2016年4月起，被告开始拖欠原告租赁费用，原告于2016年4月18日和2016年4月25日两次向被告发送书面律师催告函，要求被告尽快支付拖欠原告的租赁费用。但被告仍逾期未予支付。原告于2016年5月3日对系争房屋进行了公证收楼，解除了双方的租赁合同。原告认为，被告拖欠原告租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，被告依据租赁合同之约定理应承担到期应付租赁费用的支付责任和中途毁约的违约赔偿责任。据此，原告诉至法院要求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令确认原、被告之间的租赁合同于2016年5月12日解除；2.判令被告支付原告2016年4月1日至2016年5月12日租金242,399.59元、物业管理费26,963.91元；3.判令被告支付原告2016年2-4月杂费(电费)2,463.80元；4.判令被告支付原告逾期付款滞纳金(以前述租金、物业管理费、杂费合计271,827.30元为基数，以每日万分之三为标准，自2016年5月13日起计算至判决生效之日止)；5.判令被告支付原告已使用免租期2015年4月10日-2015年6月9日费用合计349,506.38元；6.判令被告支付原告场地复原期间的空关费用174,753.19元；7.判令被告支付原告律师费50,000元；8.判令被告支付的租赁保证金归原告所有，不予归还；9.判令被告支付原告IC卡工本费870元(已扣除预支付的租金1,260元)；10.判令被告支付原告公证费3,000元；11.判令被告留存在租赁场地内的物品归原告所有。被告中纪公司辩称，本案纠纷确系被告内部管理不当，未与原告正式协商提前解约导致纠纷，对于合同的解除没有异议，但认为解除时间应当是被告收到原告发出的催款函的当日即2016年4月21日为准。原告计算欠付租金、物业管理费及电费的时间节点有误，对滞纳金的计算区间也应当以前述日期为准，对于原告主张空关损失合同中没有依据。此外，被告还认为保证金的性质应当是弥补原告的损失，不应当予以没收，而被告留存在房屋内的物品以公证书所附清单为准，要求原告返还。关于免租期内的费用，被告认为原告收取没有依据，关于该笔费用的计算，被告认为原告实际交房时间为2015年4月20日，费用起算也应以此为准。关于IC卡的工本费则认为计费的标准有误，不同意支付；律师费、公证费同意支付，但认为金额过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《上海市房屋租赁/商品房出租合同》，约定，原告将上海市静安区南京西路XXX号的办公楼XX楼(名义楼层)单元XX(建筑面积为431.98平方米)出租给被告，租赁期限自2015年4月10日起至2018年4月9日止，实际起租日以甲乙双方所订立的交楼通知书中所述的日期为准；月租金为174,753.19元，免租期为2个月，自2015年4月10日起至2015年6月9日止。物业管理费为每月每平方米44元；保证金为4个月租金和管理费之总和，共计775,041.24元。被告须于每月的首个工作天或之前向原告支付租金、管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，被告须从当月首天起按加付其欠款款项万分之三日息的滞纳金，直至付清所有欠付款项为止；若被告拖欠原告款项超过7天，原告有权解除合同，收回租赁场地，有权扣留并代为出售被告留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿被告的欠款，被告不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿，如出售所得未能补足欠额，被告仍须负责补足余额；被告须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付被告使用时的状态(合理损耗除外)，交还原告，交还时，须经原告认可，并相互结清各自应当承担之费用，原告有权要求被告于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，被告须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付被告的使用状态；被告在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后(包括因被告违约，原告提前收回租赁场地)，如租赁场地内有被告遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为被告放弃的同意删除物品，原告有权立即处理该物品，被告不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿；被告未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其他费用，并经原告书面催讨7天内仍未补救，原告有权提前收回租赁场地，租赁合同随即提前终止；原告因向被告催讨租金、管理费或被告须支付的其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于律师费)，或原告因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由被告承担；倘被告违反或不履行租赁合同项下任何导致原告有权提前收回租赁场地的条文时，原告有权将被告向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归原告所有(租赁合同补充条款第九章1.04条款)；原告根据租赁合同上述1.04条款，在收取被告三个月租金及物业管理费的保证金的违约金后，原告更有权向被告追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，被告欠缴的租金、物业管理费及其他收费、停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空关期的租金及物业管理费的补偿费；律师费、公证费；其他杂费，手续费等；被告须于双方签订本合同之日向原告支付保证金775,041.24元，以保证被告遵守此租赁合同；租赁期届满时，如被告并无任何租赁合同项下未予纠正的违反，原告将在被告把租赁场地交回原告并付清所有应付款项(包括但不限于租金、管理费及其他杂费并以较后者为准)后30日内将保证金无息退回给被告，但如被告违反租赁合同，原告可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为(但不影响原告的任何其他权利或补救方法)，在该情况下，保证金的余额(如有)应在结清原告向被告提出的全部索赔后当日起30日内退回被告。2015年4月17日，原告向被告发出交楼通知书，双方于2015年4月20日办理办公单元验收交接表。至此，原告将系争房屋交付给了被告，被告则支付了系争房屋租赁保证金，并支付租金至2016年3月31日。在此期间，原告合计为被告提供IC卡共计71张，其中31张系免费提供，此后40张每张收取工本费30元。2016年4月18日，原告通过律师向被告发函，告知被告前述欠款行为已构成违约，要求被告在三日内付清上述欠款，否则将依法追究被告的违约责任和租赁费用的支付责任。2016年4月25日，原告通过律师再次发函被告，向被告催讨租金、物业管理费、杂费(电费)等欠款。2016年5月3日，原告再次通过律师函告对方，除明确前述欠款外，通知被告将于2016年5月12日解除租赁合同，并通过公证方式收回房屋，要求被告委派代表共同参与。但被告均对此未予理会，IC卡亦未退还给原告。2016年5月12日，原告通过公证方式，收回了系争房屋。此后，原告向被告催讨租金、管理费以及杂费未果，遂成讼。审理中，原告表示为实现债权聘请律师，支付律师费50,000元；为公证收楼，支付公证费3,000元。制作IC卡花费工本费2,130元，扣除被告已支付的工本费1,260元，尚欠原告工本费870元。至于留存在租赁房屋内的被告物品应由原告没收。此外，原告认为自己没收租赁保证金的行为并不足以弥补实际损失，故原告诉请除没收租赁保证金外，仍要求被告补偿原告相当于一个月租金标准的空关损失。以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》、律师函、公证书、收楼物品清单及公证费发票、《聘请律师合同》及律师费发票、租户用电记录表、交楼通知书及办公单元验收交接表，以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。现被告逾期支付租金等应付费用，已经构成违约，故原告有权按约定行使合同解除权，关于合同解除的时间，鉴于双方之间并未办理交接，而原告于2016年5月12日通过公证的方式收回房屋。故本院确认双方之间的租赁合同于2016年5月12日解除。被告辩称合同解除的时间应当为收到被告解除合同函的当日即2016年4月21日，但该函件仅向被告催款，并未提及解除合同的意思表示，故对于被告的该项抗辩理由，本院不予认可。合同解除后，原告向被告主张欠租、物业管理费和2016年2-4月的电费2,463.80元的诉请，合法有据，本院予以支持，关于前述欠租和物业管理费的金额，2016年4月1日至2016年5月12日期间系争房屋的租金金额应为243,696.91元(174,753.19+174,753.19×12÷365×12)，同期的物业管理费金额应为26,505.82元(44×431.98+44×431.98×12÷365×12)。被告逾期支付租金，按合同约定，每逾期一日，按欠款款项的万分之三支付逾期付款违约金。故原告要求被告以前述欠付租金、物业管理费及电费的总额272,666.53元为基数(243,696.91+26,505.82+2,463.80)，以每日万分之三为标准，向原告支付自2016年5月13日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金的诉请，本院予以支持。由于被告未将合计71张IC卡返还给原告，71张IC卡合计工本费30×71=2,130元，扣除被告预缴的工本费1,260元，原告据此要求被告支付剩余IC卡工本费870元的诉请，本院予以支持。被告中途擅自退租，构成根本性违约，原告按合同约定有权将被告支付的全部保证金775,041.24元作为违约金予以没收。关于原告自称违约金不足以弥补实际损失要求被告另行支付1个月租金标准的空关损失以及律师费、公证费的诉请，本院认为，依据现有的证据，原告已经发生的实际损失包括空关损失、律师费及公证费，通过没收被告预付的租赁保证金的方式已足以得到弥补，故对原告要求被告另行支付系争房屋空关损失、律师费及公证费的诉请，本院不予支持。对于被告遗留在系争房屋内的物品，合同约定由原告自行处置。关于原告主张的免租期间的租金349,506.38元，根据双方合同约定，若被告违反租赁合同约定条款，则不再享有该期间免租优惠，鉴于双方确认办公单元的验收交接发生于2015年4月20日，故免租期实际应当为2015年4月20日至2015年6月9日期间，金额应当为292,053.28元(174,753.19×2-174,753.19×12÷365×10)，本院依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条之规定判决如下：一、原告上海会德丰广场发展有限公司与被告中纪控股股份有限公司之间签订的《上海市房屋租赁/商品房出租合同》于2016年5月12日解除；二、被告中纪控股股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2016年4月1日至2016年5月12日期间的租金243,696.91元；三、被告中纪控股股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2016年4月1日至2016年5月12日期间的物业管理费26,505.82元；四、被告中纪控股股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司2016年2月1日至2016年4月30日期间的电费2,463.80元；五、被告中纪控股股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司IC卡工本费870元；六、被告中纪控股股份有限公司应于本判决生效之日起十日内以272,666.53元为本金，按照每天万分之三的标准支付原告上海会德丰广场发展有限公司自2016年5月13日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；七、被告中纪控股股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司提前解除合同违约金775,041.24元(与被告中纪控股股份有限公司支付的租赁保证金775,041.24元折抵)；八、被告中纪控股股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海会德丰广场发展有限公司免租期间的租金292,053.28元；九、被告中纪控股股份有限公司留存在租赁场地内的物品由原告上海会德丰广场发展有限公司自行处置(留存物品范围以公证书所附清单为准)；十、原告上海会德丰广场发展有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19,293.46元，减半收取计9,646.73元，由原告上海会德丰广场发展有限公司负担4,439.52元，被告中纪控股股份有限公司承担5,207.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一七年二月二十七日书记员  黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。