内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内08民终1079号上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸＸ，女，汉族，1971年8月出生，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：郭洪飙，上海骏丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨战，男，汉族，1954年4月出生，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：杨志军（杨战之子），男，汉族，1974年3月出生，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：王金光，男，汉族，1948年9月出生，现住内蒙古巴彦淖尔市临河区。上诉人ＸＸＸ因与被上诉人杨战租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第6051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人ＸＸＸ的委托诉讼代理人郭洪彪，被上诉人杨战的委托代理人杨志军、王金光到庭参加诉讼。审理过程中本院依法中止诉讼，后恢复诉讼。本案现已审理终结。ＸＸＸ上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判。2.本案诉讼费由杨战负担。事实与理由：1.涉案租赁物由内蒙古众一房地产开发公司开发建设，所有权属于该公司，已抵押给巴彦淖尔市腾达典当有限责任公司。涉案租赁物与杨战没有任何关系，杨战将房屋出租属于无权处分人处分他人财产的行为。2.因杨战对其出租的房屋无任何处分权能，故涉案租赁合同属于效力待定合同。如果所有权人内蒙古众一房地产开发公司对该合同进行追认，合同有效，不予追认则合同无效。而杨战出租涉案租赁物并未得到所有权人的追认。因此，ＸＸＸ有权利请求法院确认租赁合同无效。3.虽然本案中有两份生效的判决书，但（2016）内08民再59号再审判决书并未就杨战对涉案租赁物是否具有处分权作出认定。因此，本案不应依生效判决进行裁判，应当按照法律规定径行判决。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。杨战辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回ＸＸＸ的上诉请求，维持原判。杨战一审诉讼请求：1.解除双方签订的《百富门租房合同》；2.ＸＸＸ支付房屋租金200万元（暂计算到2015年12月31日），计算至ＸＸＸ搬离出租房屋时的全部租金。3.ＸＸＸ支付违约金3万元。4.判决出租房屋内所有装修物归杨战所有。5.ＸＸＸ承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：杨战与ＸＸＸ于2011年3月19日签订《合作协议》，约定双方分别投入30%和70%股份共同经营位于巴彦淖尔市临河区绿都新村商业楼即百富门宴会中心。合作协议签订后，ＸＸＸ对租赁房屋进行了装修并投入使用。2013年4月1日，双方签订《百富门租房合同》约定了杨战重新将百富门宴会中心出租给ＸＸＸ单独经营，自双方签字生效后百富门的一切经营活动都与杨战无关的内容，双方终止了合作关系，还约定：“杨战将其位于巴彦淖尔市临河区绿都新村商业楼出租给ＸＸＸ从事酒店经营，租赁时间为2013年4月1日至2021年4月1日，年租金400万元，租金支付时间为每年4月1日至10月1日支付200万元，10月1日至次年4月1日再支付200万元，同时约定ＸＸＸ方不能按期交回租金，按3%的滞纳金给杨战补偿。在双方签订的八年合同中，除不可抗拒的天灾人祸除外，乙方未能履行合同属于乙方自动放弃合同的经营权，在百富门所有的购置包括装修都与乙方无关，所有购置都属于甲方所有。”合同签订后至今，ＸＸＸ一直在租赁房屋内从事酒店经营。2013年12月31日，ＸＸＸ向杨战作出付款计划，承诺从2014年起，每年房租支付时间为2015年5月底支付100万元，10月底前支付100万元，次年1月底支付100万元，次年3月20日支付100万元。第一笔100万元房租2015年5月底到期后，ＸＸＸ至今仍未向杨战支付。杨战于2015年6月3日诉至该院，要求ＸＸＸ支付拖欠租金，该院于2015年8月12日作出（2015）临民初字第3737号民事判决书，确认双方签订的百富门租赁合同有效，支持杨战诉讼请求。ＸＸＸ不服该判决，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年2月4日作出（2015）巴民一终字第861号民事判决书，维持原判。该一、二审判决已生效。2015年6月3日，杨战向ＸＸＸ寄送律师函，通知ＸＸＸ于2015年9月5日前向杨战支付租金及违约金3万元，若逾期未付，杨战有权单方解除租赁合同。现还款计划中约定的第二笔100万元及第三笔100万元均已到期。另查明，于清系众一房地产公司法定代表人。2010年4月7日，众一房地产公司因之前向杨战借款，双方结算后将其时本金和利息一并由众一房地产公司给杨战出具了收据，内容为：交款单位杨战，交款金额2250万元，交款方式转帐，收款事由绿都新村综合商场1-5层。2010年7月8日，于清与第三人腾达典当公司签订了借款合同，于清向第三人腾达典当公司借款800万元，同时签订了“抵押合同”，合同约定众一房地产公司将绿都新村G2号商业楼地上3881.6平方米抵押给了第三人腾达典当公司作为担保物，并办理抵押登记。同日，原巴市房屋产权交易中心向第三人腾达典当公司、众一房地产公司出具了“关于同意内蒙古众一房地产开发有限公司绿都新村G2商业楼项目部分未售房屋用于抵押的证明”。由于于清未按借款合同履行返还借款的义务，腾达典当公司诉至法院。2013年6月7日，巴彦淖尔市中级人民法院作出一审判决，判令于清返还借款，众一房地产公司以其抵押物绿都新村G2商业楼的地上3881.6平方米房屋承担抵押担保责任。该案执行中，杨战于2015年5月25日向该院提起行政诉讼，请求撤销抵押登记。该院于2015年11月5日作出(2015)临行初字第50号行政裁定书，驳回杨战的起诉。杨战不服，上诉至巴彦淖尔市中级人民法院，巴彦淖尔市中级人民法院于2016年2月18日作出（2016）内08行终5号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该案争议焦点主要是租赁合同的效力问题，ＸＸＸ依据杨战并非租赁房屋的所有权人，反诉请求确认租赁合同无效，并赔偿损失。从租赁合同的法律规定可以看出，租赁合同强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。从该法律规定也可以看出，出租人无房屋所有权不必然构成租赁合同无效，如影响到承租方的使用和收益，承租方可行使相应的救济途径。杨战已履行了出租人交付房屋的合同义务，并未影响到ＸＸＸ的使用和收益。且双方订立的房屋租赁合同效力已被之前的一、二审生效判决确认。双方之间订立的房屋租赁合同合法有效，ＸＸＸ要求确认房屋租赁合同无效及赔偿因合同无效造成的经济损失的反诉请求，该院不予支持。ＸＸＸ庭审中提出对装修投入进行鉴定，因ＸＸＸ要求杨战赔偿经济损失的反诉请求不成立，故对ＸＸＸ的鉴定申请不予准许。ＸＸＸ应依照合同约定及时履行支付房屋租金的合同义务，长期拖欠侵害了杨战的合法利益，杨战请求ＸＸＸ支付房屋租金并承担违约金的合理诉求应予支持，租金应按年租金400万计算至租赁房屋返还之日。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。杨战通过快递邮寄及诉讼的方式，向ＸＸＸ催要租金，ＸＸＸ拖欠不付，杨战要求解除租赁合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。租赁合同中明确约定，ＸＸＸ未履行合同义务，属于ＸＸＸ自动放弃合同的经营权，百富门所有的购置包括装修都属于杨战，故杨战要求百富门所有装修物归其所有的诉讼请求，符合约定和法律规定，应予支持。另外，双方签订的合作协议与该案的房屋租赁合同并非同一法律关系，双方的合作协议不属该案调整范围，且双方已协议终止了合作协议，故在该案中不作调整。依照《中华人民共和合同法》第八条、第一百零七条、第二百零一十二条、第二百二十七条、第二百二十八条规定，判决：一、解除杨战与ＸＸＸ于2013年4月1日签订的百富门租房合同；二、ＸＸＸ于该判决生效后三日内向杨战支付2015年12月31日前的房屋租金200万元，并按年租金400万元支付从2016年1月1日至租赁房屋之日的租金；三、ＸＸＸ于该判决生效后三日内向杨战支付迟延履行违约金3万元；四、租赁房屋内的所有装修物归杨战所有；五、驳回ＸＸＸ的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23040元、反诉费38800元，财产保全费1万元（杨战预交5000元，ＸＸＸ预交5000元），由ＸＸＸ负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审查明，本院于2016年11月16日作出的（2016）内08民再59号再审民事判决认定：杨战与ＸＸＸ于2013年4月1日所签《百富门租房合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的规定，为有效合同。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实能够作为认定案件事实的依据。本院（2016）内08民再59号再审生效民事判决已经确认《百富门租房合同》合法有效，故ＸＸＸ主张合同无效的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据上述规定，合同签订后，双方当事人均应依约全面履行各自的义务，杨战依约交付了租赁物，ＸＸＸ应当支付租金，拖欠不付构成违约，应当依约承担相应的民事责任。一审法院据此判决解除合同，ＸＸＸ支付租金并依约承担违约责任，确认租赁物内装修物归杨战所有并无不当。综上，ＸＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23040元，由ＸＸＸ负担。本判决为终审判决。审判长  边晓飞审判员  邬忠良审判员  李建刚二〇一七年二月十七日书记员  刘 鑫附：所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决裁定；