上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19704号原告(反诉被告)：谭碧，女，1968年1月6日生，汉族，住四川省。原告(反诉被告)：王德喜，男，1967年11月8日生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：徐颖浩，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。被告(反诉原告)：张呈涛，男，1983年7月11日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：冷雪，女，1980年3月27日生，汉族，住浙江省宁波市。两被告共同委托诉讼代理人：陈群，广东华科律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：喻逵旁，广东华科律师事务所律师。原告谭碧、王德喜与被告张呈涛、冷雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告张呈涛、冷雪提出了反诉请求，本院受理后合并于2017年1月6日公开开庭进行了审理。原告谭碧、王德喜及其共同委托诉讼代理人徐颖浩，被告张呈涛及其被告张呈涛、冷雪的共同委托诉讼代理人陈群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭碧、王德喜向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行双方于2016年7月31日签订的《上海市房地产买卖合同》，将坐落于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至两原告名下，协助两原告办理贷款申请手续，并将系争房屋交付给两原告；2、判令两被告支付两原告系争房屋延期交易违约金320,000元；3、判令两被告承担两原告的律师费40,000元。事实和理由：2016年7月22日、7月23日，经满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“中介公司”)居间原、被告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定两原告向两被告购买系争房屋，合同价款1,600,000元。合同另对其他原告事项作了相应的约定。同年7月31日，原、被告网签《上海市房地产买卖合同》，约定双方于2016年9月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2016年8月29日，中介公司通知两原告，虽然两原告的社保已满60个月，但两原告在2011年7月、8月为补缴社保，故需要等两原告缴满62个月后再办理系争房屋产权过户手续。当时两被告表示同意等两原告缴满62个月后再办理系争房屋产权过户手续，并要求两原告出具声明一份，写明在2016年9月底才符合购房资格。现两原告的社保已缴满62个月，已经符合购买条件，但两被告反悔不愿意继续履行合同。两原告认为，两原告于2011年7月、8月补缴社保并非是为了买房而补缴，系从综合保险转为社保的过渡期，原告实际已经将社保缴满60个月，两原告不存在违约，且两被告也同意延期到9月底办理系争房屋产权过户手续，合同约定也有20天的延伸期，故请求法院判如诉请。被告张呈涛、冷雪辩称：首先，两原告在与两被告网签《上海市房地产买卖合同》前，两原告自身没有去向相关部门核查自己是否有购房资格，存在重大过错；其次，房地产交易中心法务部门在2016年8月10日前曾通知，两原告社保不满60个月，网签合同无效，但两原告知晓情况后对两被告进行了隐瞒，两原告于2016年8月26日才告知两被告其没有购房资格的事实，经双方和中介公司于2016年8月29日到房地产交易中心查询后确认了上述事实，故两原告出具声明一份，明确承认因两原告社保不满60个月，在2016年9月15日前无法办理系争房屋过户手续，两被告无任何责任。上述声明中并未体现出两被告同意在两原告符合购房资格后仍按原合同约定的条件继续出售系争房屋给两原告，而是双方后续就系争房屋交易进行了磋商；再次，两原告于2016年9月下旬主动提出就系争房屋不再继续交易，并要求两被告返还已付购房款，当时两原告儿子也表示按原价将系争房屋出售给两原告不合理，并约定两被告在半年时间内将购房款返还给两原告，后经两被告多次催告两原告均没有回应。综上，请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。被告张呈涛、冷雪向本院提出反诉请求：1、判令解除就系争房屋双方签订的房屋买卖合同；2、判令两原告支付两被告违约金320,000元；3、判令两原告支付两被告赔偿金16,000元；4、判令两原告承担两被告律师费、差旅费损失合计50,000元。原告谭碧、王德喜针对被告张呈涛、冷雪反诉请求辩称：两原告就系争房屋的贷款在2016年8月25日已经获银行批准，在交易过程中，房地产交易中心称两原告所缴60个月中有补缴，到2016年9月底才能办理系争房屋产权过户手续，故两被告起草了声明，经中介公司修改过后由两原告签字，当时约定好到2016年9月底再网签《上海市房地产买卖合同》，但到2016年9月底两被告要求加价600,000元，故双方未能协商一致，故引起本案诉讼。请求法院驳回两被告的反诉请求。经审理查明：两被告为系争房屋权利人，建筑面积64.90平方米，房屋用途为居住。2016年7月22日、7月23日，经中介公司居间原告谭碧与两被告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》各一份，约定原告谭碧向两被告购买系争房屋，合同价款160万元。合同另对其他原告事项作了相应的约定。上述协议和合同签订后，原告谭碧向两被告支付定金50,000元。2016年7月31日，原、被告网签《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告向两被告购买系争房屋，转让价款1,600,000元。合同第六条约定，原、被告确认，在2016年9月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定，两原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向两被告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过20日后两原告仍未付款的，除两原告应向两被告支付20日的违约金外，两被告有权单方解除合同。两被告单方解除合同的，应书面通知两原告，两原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价的20%。……若通过诉讼解决，则因诉讼产生的律师费、诉讼费等均由违约方承担。合同第十条第(三)款约定，两被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给两原告，应向两原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应对交付之日起至实际交付之日止。逾期超过20日后两原告仍未交付的，除两被告应向两原告支付20日的违约金外，两原告有权单方解除合同。两原告单方解除合同的，应书面通知两被告，两被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价的20%。……若通过诉讼解决，则因诉讼产生的律师费、诉讼费等均由违约方承担。合同附件三付款协议约定：1、签订本合同前两原告已支付两被告定金50,000元；2、签订本合同当日，两原告应支付首期房价款500,000元(含定金)；3、两原告向银行申请贷款1,080,000元，余款20,000元于系争房屋交付时付清。合同另对其他事项作了相应的约定。合同特别告知(二)载明：一、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限购规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限购规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等情况，应承担由此引起的“不予办理房地登记”等一切法律责任及经济责任。……(沪府办发﹝2016﹞11号第三条规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续满5年及以上。二、购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，审慎确定购房款支付方式。2016年7月31日，两原告向两被告支付首期房价款500,000元。2016年8月19日，两被告对系争房屋上的抵押登记予以注销。另查明：截止2016年8月29日，原告谭碧在本市已累计缴纳社会保险60个月，但原告谭碧在2011年7月、8月为补缴社会保险。为此，原告谭碧于2016年8月29日出具《声明》一份，载明：“因本人社保2011年7、8月断缴需要在2016年9月底才符合购房资格，之前网签合同由于此原因无法与张呈涛、冷雪在9月15号进行过户程序，与张呈涛、冷雪无任何责任”。再查明：2016年10月12日，两被告向两原告发《通知函》一份，载明：根据双方网签《上海市房地产买卖合同》约定，双方应在2016年9月15日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但两原告于2016年8月底才告知两被告无购房资格。根据合同特别告知(二)，两原告存在严重过错。并正式通知两原告解除就系争房屋买卖合同，且保留合同所享有的一切索赔权利。以上事实，有上海市不动产登记薄、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、《声明》、《通知函》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议焦点在于原、被告之间就系争房屋买卖合同是否应当继续履行，两被告是否负有与两原告重新《上海市房地产买卖合同》的义务。对此，本院认为，原、被告在网签的《上海市房地产买卖合同》特别告知(二)中明确载明了双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限购规定，而本案两原告属非本市户籍居民家庭，两原告缴纳社会保险应为自购房之日前连续满5年及以上，然原告谭碧在网签《上海市房地产买卖合同》时，虽已累计缴纳社会保险60个月，但原告谭碧在2011年7月、8月为补缴社会保险，未达到连续满5年及以上，且在双方约定的系争房屋过户截止日前仍不符合连续满5年及以上。因此，是两原告自身原因所造成了合同无法继续履行，与两被告是否积极配合并无关系，并不存在两被告违约的问题。虽然，目前两原告已经符合在本市购房条件，但若原、被告之间就系争房屋买卖合同继续履行，需要双方对买卖合同的权利义务予以重新约定，并重新网签一份合同，该重新网签一份合同并非仅系行政登记的需要，故两原告主张的就系争房屋买卖合同继续履行的诉讼请求，本院难以支持，两被告主张解除系争房屋买卖合同的反诉请求，本院予以支持。关于解除合同的日期，两被告已经于2016年10月12日向两原告提出过解除合同《通知函》，故本院依法确定《租赁合同》的解除日期为《通知函》送达之日，即2016年10月13日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，两被告应当将首期房价款500,000元返还给两原告。关于原告主张违约金、律师费等，因两被告并不存在违约，故本院不予支持。关于两被告反诉主张的违约金、赔偿金等，因造成合同无法继续履行的过错在于两原告，故兼顾合同履行情况及两原告的过错程度，以及预期利益等因素，并根据公平原则、诚实信用原则，本院依法酌情确定两原告赔偿两被告损失45,000元。关于两被告反诉主张的律师费，根据本案的实际情况，本院依法酌情确定两原告承担两被告律师费15,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第(一)项、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)谭碧、王德喜与被告(反诉原告)张呈涛、冷雪就坐落于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同于2016年10月13日解除；二、原告(反诉被告)谭碧、王德喜于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)张呈涛、冷雪办理撤销坐落于上海市松江区新桥镇新南街XXX弄XXX号XXX室房屋预告登记等手续，恢复原状；三、被告(反诉原告)张呈涛、冷雪于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)谭碧、王德喜首期房价款500,000元；四、原告(反诉被告)谭碧、王德喜于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)张呈涛、冷雪损失45,000元；五、原告(反诉被告)谭碧、王德喜于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张呈涛、冷雪律师费15,000元；六、驳回原告(反诉被告)谭碧、王德喜的全部诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)张呈涛、冷雪的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,080元，减半收取11,040元，反诉案件费3,620元，合计诉讼费14,660元，由原告(反诉被告)谭碧、王德喜负担11,730元(已付)，由被告(反诉原告)张呈涛、冷雪负担2,930元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年二月七日书记员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。