北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初21508号原告北京宣房投资管理公司，住北京市西城区右安门内大街15号。法定代表人任伟，董事长。委托代理人牛子静，北京宣房投资管理公司职员，住该单位。委托代理人王东跃，北京市亿中律师事务所律师。被告张建都，男，1959年1月19日出生，住北京市西城区。委托代理人包亮亮，北京市元吉律师事务所律师。第三人乔桂琴，女，1963年1月14日，住北京市西城区。委托代理人张博雅，乔桂��之女。委托代理人孙某1，男，1982年7月20日出生，汉族，无业，住北京市西城区。第三人张博航，男，1984年1月6日出生，住北京市西城区。第三人范晓蕾，女，1986年7月14日出生，住北京市西城区。委托代理人张博航，范晓蕾之夫。第三人孙某1，男，1982年7月20日出生，住北京市西城区。第三人张博雅，女，1987年10月4日出生，住北京市西城区。委托代理人孙某1，张博雅之夫。第三人孙某2，女，2013年5月25日出生，住北京市西城区。法定代理人孙某1，孙某2之父。第三人孙某3，男，2015年9月11日出生，住北京市西城区。法定代理人孙某1，孙某3之父。原告北京宣房投资管理公司诉被告张建都、第三人乔桂琴、张博航、范晓蕾、孙某1、张博雅、孙��2、孙某3房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德海独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京宣房投资管理公司的委托代理人牛子静、王东跃，被告张建都及其委托代理人包亮亮，第三人乔桂琴及其委托代理人孙某1，第三人张博航（同时作为范晓蕾的委托代理人）、第三人孙某1（同时作为张博雅的委托代理人和孙某2、孙某3的监护人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告张建都于2010年9月16日签订的《北京市公有房屋租赁合同》（编号：宣房天字第X号）。2、判令被告张建都及第三人乔桂琴、张博航、范晓蕾、张博雅、孙某1、孙某2、孙某3立即将北京市西城区仁寿路X号一层南房三间及自建厨房（约9平方米）内的所有物品腾空，将房屋交原告收回，并平移至原告管理���北京市西城区红莲中里X号楼X号直管公房，由张建都按北京市标准租金的标准承租该房屋。3、诉讼费由被告负担。事实与理由：北京市西城区仁寿路X号、X号、X号、X号、X号、X号及香厂路X号系原告管理的直管公房。原告与被告张建都于2010年9月16日签订了《北京市公有房屋租赁合同》（编号：宣房天字第X号）。租赁合同约定张建都在仁寿路X号承租房屋3间，使用面积45.2平方米。租赁合同第十一条约定，因城市建设需要，乙方（承租人）承租的房屋必须腾让时，甲方（原告）有权终止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。涉案房屋现由张建都与张博航二人居住，其他人并不在涉案房屋内居住。被告及第三人的户籍均在涉案房屋中。2009年7月23日，原北京市宣武区人民政府根据《文物保护法》的相关规定，确定新市区泰安里（宣武区仁寿路X、X、X、X、X、X号）为文物保护单位，并公布了《北京市宣武区人民政府关于公布第三批文物保护单位的通知》（宣政发[2009]11号）。新市区泰安里始建于1915年—1918年，是北洋时期香厂新市区的代表建筑，是具有代表性的近现代重要史迹以及代表建筑。这些建筑多年来作为民居使用，文物损毁严重，危害了文物的安全，且房屋存在严重安全隐患。根据《文物保护法》第十五条第二款、第二十六条及北京市关于文物保护实施办法以及市、区相关文件的规定，北京市西城区文化委员会依法制订了搬迁居民腾退新市区泰安里的具体保护措施，并由原告组织实施。为此，2013年12月10日，北京市西城区文化委员会在新市区泰安里公布了《北京市西城区文化委员会关于搬迁居民腾退新市区泰安里的公示》。2013年12月17日，原告与被告签订了《西城区仁寿路、板障路房���排险解危和文物保护腾退协议》。2015年5月，由于被告逾期腾房，原告向法院提起诉讼要求履行合同。2016年5月26日，法院作出（2015）西民初字第15985号民事判决书，认定原告与被告签订的腾退协议无效。腾退协议被法院认定无效后，原告与被告就房屋租赁合同解除及安置补偿有关事项经协商无法达成一致意见。由于该文物毁损严重，现原告同意租赁合同解除后，为被告及第三人在本区提供一处优于原承租房屋面积的直管公房，由张建都按北京市标准租金的标准承租该房，用于被告及其共居亲属居住。被告辩称，原告所述的承租房屋情况及被告和第三人的户籍情况无异议。被告不同意原告的诉讼请求。第一，房屋租赁合同的出租主体并非原告，故原告应当举证证明其有诉权。第二，原告起诉应当有事实和法律依据。原、被告及第三人系因西城区仁寿路、香厂路房屋排险解危、文物保护腾退工程引发的争议，该争议的根本在于腾退工程的补偿方案双方是否进行协商并签署腾退协议。依据西城区法院2016年5月26日作出的判决书认定，被告与原告签订的腾退协议无效，但判决书并未对腾退协议无效的原因作出说明。依据双方签订的腾退协议第九条，本协议自双方签字或盖章后生效，协议一式四份，甲方持三份，乙方持一份。腾退协议中房屋的评估报告作为协议的副本。原告在1598号案件中首次向法院提交的腾退协议甲方处并未盖章。该协议在2013年12月17日签署后至1598号案件开庭审理之前，被告并未收到该份协议。被告签署该协议时系空白协议，该协议所有填写的内容均由原告自行填写。在原告未及时将协议交给被告并告知第三人的情况下，1598号案件根据补充协议及安置补偿方案的相关规定认定了该协议无效。原告在本诉中提及的上述协议被法院认定无效后，原告与被告就房屋租赁关系的解除及安置补偿方案无法协商达成一致意见无事实依据。被告认为，原告所述该文物毁损严重，存在隐患，应当予以保护并没有现实的急迫性。如果文物保护确实存在现实的急迫性，原告应当与被告就租赁合同的解除及安置补偿事项进行积极协商。被告认为，腾退工程安置补偿方案其内容规定详实，被告及第三人对于停产停业补助、周转费用补助、电器移机补助均无异议，有异议的是安置面积及补偿认定面积。对于安置面积的计算，安置补偿方案第七条进行了详细约定，甚至就安置系数进行了举例说明。因此，双方基于补偿安置方案签署腾退协议，协议的相关内容是确定的，不存在实质的签署障碍。第三人乔桂琴述称，我1987年结婚后一直居住在仁寿路X号，2014年我与张建都离婚，我现在暂��随女儿在郊区居住。我名下无房，在外租房有租房协议。我不同意原告的诉讼请求，我认为八个人无法居住2居室。我与张建都离婚时，离婚协议约定婚后财产我有一半的权利，因此应当给我合理的安置房屋。第三人张博航、范晓蕾述称，不同意原告诉讼请求，协议无效的责任不在于我们，原告也没有与我们进行协商。诉争房屋是落实政策来的，我们有房屋租赁合同，现不同意解除该合同，不同意搬迁至红莲中里，这么多人无法居住。现在张博航、范晓蕾及张建都都在诉争房屋内居住，户籍情况认可原告所述。第三人张博雅、孙某1、孙某2、孙某3述称，不同意原告诉讼请求。理由同张建都。2011年张博雅、孙某1结婚后一直在外面租房居住，乔桂琴同我们一起居住。我们原本计划2017年搬回居住，因为孩子要上学，并且红莲中里的房屋我们无法居住���原告也没有与我们协商过具体搬家的时间。经审理查明：张建都与乔桂琴原系夫妻，二人于2014年12月24日离婚。孙某1与张博雅系夫妻，二人育有孙某2、孙某3。张博航与范晓蕾系夫妻。张博雅系张建都之女儿，张博航系张建都之侄子。2001年6月15日，原北京市宣武区公有资产管理委员会授权原告自2001年1月1日起，行使原宣武区房屋土地管理局管理的直管公房的全部经营管理权。2010年9月16日，北京宣房房屋经营公司（二分部）受原告委托，与被告签订了《北京市公有房屋租赁合同》（编号：宣房天字第X号），约定张建都租赁北京市西城区仁寿路X号院4-6号房屋，总使用面积45.2平方米。租赁合同第十一条约定，应城市建设需要，乙方（被告）承租的房屋须腾让时，甲方（原告）有权终止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。庭��中原、被告双方确认，被告除租用上述《北京市公有房屋租赁合同》约定的房屋外，另使用一间原告为被告翻建过的约9平方米左右的自建厨房，该房屋在《北京市公有房屋租赁合同》中没有约定和记载。目前，被告及第三人的户籍均在仁寿路X号院。2009年7月23日，原北京市宣武区人民政府根据文物保护法的相关规定，作出关于公布第三批文物保护单位的通知（宣政发[2009]11号文件），该文件确定原宣武区（现西城区）仁寿路X、X、X、X、X、X号（新市区泰安里）为文物保护单位。2013年12月10日，北京市西城区文化委员会作出了《关于搬迁居民腾退新市区泰安里的公示》，确定由原告公司组织实施该地区居民的房屋腾退工作。2013年12月12日，原告作出《西城区仁寿路、香厂路房屋排险解危和文物保护腾退工程补偿安置方案》。该补偿安置方案第十二条房屋腾退安置办理须知第四款规定：房屋腾退户于签订《房屋腾退安置协议》之日起七日内应搬家交房，否则，所选安置房屋及已经办理的房屋腾退安置手续终止，协议无效。2013年12月12日，原告还对居住在仁寿路X、X、X、X、X、X号院房屋中的承租人作出了排险解危和文物保护腾退工作的公告。2013年12月17日，原告与张建都经协商一致，签订了《西城区仁寿路、板章路房屋排险解危和文物保护腾退协议》。后因被告一方未按约定履行该腾退协议，原告以被告严重违约为由诉至本院，请求法院确认原告与张建都于2010年9月16日签订的《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房天字第X号）已于2013年12月17日解除，并判令被告及本案的第三人立即将位于北京市西城区仁寿路X号一层南房3间房屋腾退空并返还原告，同时张建都支付相应期间的房��使用费。由于《西城区仁寿路、香厂路房屋排险解危和文物保护腾退工程补偿安置方案》第十二条规定：房屋腾退户于签订《房屋腾退安置协议》之日起七日内应搬家交房，否则，所选安置房屋及已经办理的房屋腾退安置手续终止，协议无效。该案审理中，被告及第三人未履行上述腾退协议已经远远超过七日，该协议已经约定为无效，因此并非原告严重违约。由于原告所述的被告严重违约的理由不充分，本院因此作出了（2015）西民初字第15985号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。其后，双方就腾退房屋问题一直协商未果。本案在审理过程中，本院再次组织双方进行协商，被告表示根据安置方案，可以给被告及第三人安置三套一居室、一套两居室。被告及第三人均不同意该安置方案。审理中，原告表示由于文物急需保护，工期紧张，在协商未果的情况下���可为被告及第三人提供一间原告管理的北京市西城区红莲中里X号楼X号直管公房，该房屋总使用面积48.4平方米，大于被告现承租的仁寿路房屋的面积，该房屋可由张建都按北京市标准租金的标准承租。原告对其诉讼请求提供了如下证据：1、2010年9月16日，北京宣房房屋经营公司与张建都签订的《公有住宅租赁合同》，证明涉案房屋面积是45.2平米，原告依据合同第十一条，有权终止合同。2、2009年7月23日宣武区政府关于公布第三批文物保护单位的通知。3、西城区文化委员会关于搬迁居民腾退新市区泰安里的公示及照片。4、2013年12月12日原告在新市区泰安里有关的腾退公告及照片，证明新市区泰安里是文物保护单位，西城区文化委员会依法制定了搬迁居民腾退的具体保护措施，由原告组织实施，房屋租赁合同履行过程中，涉案房屋被确定为文物保护单位，双方租赁合同无法继续履行。5、2013年12月17日原告与张建都签订的腾退协议及2016年5月26日西民初字第15985号民事判决书，证明法院生效判决认定原告和张建都签订的腾退协议无效，涉案房屋实际居住人是张建都、张博航。6、2013年12月12日西城区仁寿路、香厂路房屋排险解危和文物保护腾退工作补偿安置方案。7、原告提供的直管公房资料，证明腾退协议被法院认定无效后，原告与被告就房屋租赁合同解除及安置有关事项，经协商无法达成一致，原告同意租赁合同解除后在本区内为被告提供一处面积不低于原告现承租房屋面积的直管公房一套，由张建都按北京市标准租金承租，该直管公房的总使用面积是48.4平方米，并不低于涉案房屋的使用面积45.2平方米。8、房屋所有权证及2001年6月15日北京市宣武区直管公房经营管理授权委托书，证明原告是涉案房屋直接管理人，自2001年1月1日起，经区政府授权对区属直管公房享有管理、经营、收益和处置权。此外，文化委员会授权原告实施泰安里的文物保护措施，证明原告在本案具有诉讼主体资格。9、2016京01**民初28081民事号判决书，证明被告的现租赁房屋面积45.2平米，自建厨房不包含在内；被告使用的自建厨房至今未办理建设工程许可证，属于违法建筑。10、西建发（2015）《39》号《北京市西城区住房和城市建设委员会文件》，证明原告腾退补偿方案是符合管理办法的，被告的补偿要求是不符合管理办法的。被告及第三人对原告提供的证据1、2、3、5、6、8、9、10的真实性认可，证明目的不认可；被告及第三人对原告提供的证据、4、7的真实性及关联性均不认可。被告及第三人对其抗辩提供了如下证据：证据1、《北京市公有住房租赁合同》，证明自1984年被告住入涉案房屋���且与原告签订了租赁合同，2010年9月16日续签合同。2、西城区仁寿路、香厂路房屋排险解危和文物保护腾退补偿安置方案、腾退协议，证明因为涉及到文物保护，原告制定了补偿方案并与被告签订了腾退协议。3、2015西民初字第15985号民事判决书，证明原告没有将腾退协议原件交给被告及腾退协议存在不确定因素，经法院审理，协议被认定无效。原告对被告及第三人提供的证据的真实性均予以认可。本院认为，原告经政府主管部门授权，对区属直管公房享有管理、经营、收益和处置权。北京宣房房屋经营公司受原告委托，与被告签订的《北京市公有房屋租赁合同》（编号：宣房天字第X号），系原告在特定历史时期的公房管理行为。故此，《北京市公有房屋租赁合同》的合同双方，为本案原、被告。2013年12月10日，北京市西城区文化委员会作出了���关于搬迁居民腾退新市区泰安里的公示》，确定由原告公司组织实施该地区居民的房屋腾退工作。综上，原告享有本案的诉权。文物建筑受国家法律保护。新市区泰安里始建于1915年—1918年，是北洋时期香厂新市区具有重要史迹的代表建筑。这些建筑多年来作为民居使用，文物损毁严重。2009年7月23日，原北京市宣武区人民政府根据《文物保护法》的相关规定，作出了关于公布第三批文物保护单位的通知，确定西城区仁寿路X、X、X、X、X、X号（新市区泰安里）为文物保护单位。2013年12月10日，北京市西城区文化委员会也作出了《关于搬迁居民腾退新市区泰安里的公示》，确定由原告公司组织实施该地区居民的房屋腾退工作，履行文物保护的义务。由于上述原因，原告在客观上已经无法向被告继续履行原房屋的出租义务，但是，原告作为公有住宅的经营管理单位，有义务保障被告正常的居住。目前文物需修缮保护，但原、被告双方就房屋腾退问题长期协商不能达成一致意见，诉讼中，原告在本区内为被告提供了一处不低于被告现承租房屋条件及面积的住房，解决了被告的居住问题，故本院认定被告具备了腾退房屋的条件。现原告根据《北京市公有住宅租赁合同》第十一条约定及文物保护的需要起诉要求解除原、被告正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》、腾退租赁合同约定的承租房屋及自建厨房，平移至原告管理的北京市西城区红莲中里X号楼X号直管公房租住的诉讼请求，本院予以支持。在原、被告未能解决此争议前，被告可在原告提供的平移房屋内长期租住生活。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国文物保护法》第二条之规定，判决如下：一、解除原告北京宣房投资管理公司委托北京宣房房屋经营公司（二分部）与被告张建都于二○一○年九月十六日签订的《北京市公有房屋租赁合同》（编号：宣房天字第X号）。二、自本判决生效后三日内，被告张建都及第三人乔桂琴、张博航、范晓蕾、张博雅、孙某1、孙某2、孙某3将北京市西城区仁寿路X号一层南房三间及大约九平方米的自建厨房内的所有物品腾空，并将房屋及自建厨房交原告北京宣房投资管理公司收回。三、被告张建都及其共居亲属平移至原告管理的北京市西城区红莲中里X号楼X号直管公房，由张建都按北京市标准租金的标准承租该房屋。案件受理费三十五元，由被告张建都负担（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当��人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王德海二〇一七年二月二十七日书记员  杨海鸥-12--1--12--1-