上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初36977号原告(反诉被告)：黄志勇，男，1983年12月5日生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)：何希婧，女，1984年5月11日生，汉族，住上海市长宁区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：李莹薇，上海融孚律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：陈雪娜，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈磊，男，1973年8月8日生，汉族，住上海市徐汇区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：秦海岚，女，1973年6月21日生，汉族，住上海市徐汇区，现住上海市闵行区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：姚曹隆，上海市明鸿律师事务所律师。原告黄志勇、何希婧诉被告陈磊、秦海岚及反诉原告陈磊、秦海岚诉反诉被告黄志勇、何希婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张斌独任审理，于2016年8月12日、2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄志勇、何希婧及其共同委托代理人李莹薇，被告(反诉原告)秦海岚及两被告(反诉原告)的共同委托代理人姚曹隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志勇、何希婧诉称，2015年12月12日，原、被告签署《房地产买卖(含居间)协议》，约定由原告购买被告位于上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室的房屋，总价430万元(人民币，以下币种相同)。当日原告支付定金5万元。2015年12月14日，原告补足定金至20万元。2016年1月2日，原、被告签订正式的《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，原告分别支付购房款150万元，其中40万元是被告提出房屋上尚有抵押贷款余额190万元而向原告提出的借款。按照合同约定，被告应在收到原告第五笔款后三个工作日申请预约还款，即在2016年2月20日前办理，但被告一直拖延至3月20日才办理，已经构成违约。原告因有一套待售房屋，房屋售出登记完成后才具备二套房首付三成的购房资格。2016年3月12日，原告知悉所售房屋的产证已出，可以启动所购房屋的核价、审税等流程，及时通知中介要求被告配合，但当时抵押仍未涤除，被告迟迟不予配合。2016年3月16日，被告秦海岚提出要原告补贴30至50万元才肯配合核价和审税，并拒绝与原告面谈。原告并不同意。2016年3月24日，原告发出要求继续履约的通知，被告签收后未与原告协商，又以各种理由提出变相加价、未按要求配合办理贷款，故原告起诉来院，诉请要求：1、两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋产权过户登记至两原告名下；2、两被告支付原告违约金76,500元(按照已付房款170万元，每日万分之五的标准，自2016年2月20日起算至房屋产权过户日止)；3、两被告向原告交付系争房屋；4、两被告承担原告支出的律师费20,000元。被告陈磊、秦海岚辩称，不同意原告的诉请。理由是：因陈磊在外借钱，两被告没钱还债准备出售系争房屋，当时两被告提出首付款四成，即170万，但原告说只能付三成，即130万，后来商量下来原告无息借款40万给被告，被告才同意签订了买卖合同；当时原告保证贷款在2个月内完成，而被告要在4月底前还款，所以双方约定在2016年4月15日过户，如果贷款不足的，原告也应该现金补足；合同签订完后，被告在2016年2月2日就去招商银行办理涤除抵押，但原告在支付了首付款之后，没办出银行贷款，一直到4月2日被告配合原告去了邮储银行；被告一直是要求办理过户手续的，在2016年4月19日办理了过户前的准备手续，等待原告的贷款审批；2016年4月30日，原告明确告知邮储银行的贷款没有通过，并提出还要再找银行去办贷款；2016年5月，原告又称贷款批下来了，要求在当月21日过户，被告认为自己损失很大，但还是希望继续交易；到了过户当日，原告没有支付房款，仅有自称是银行的人员讲“贷款已经批下来了”，被告认为原告当天根本不想付款；被告不存在不配合审税、贷款的行为，根据合同约定，原告过户时贷款没办出的话要现金补足的，现原告贷款未到位，又不肯付现金，所以才没能过户。两被告并提出反诉，要求：1、解除原、被告于2016年1月2日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告承担违约责任，支付反诉原告逾期付款赔偿金123,025元(259万×0.5‰×95天)，支付反诉原告违约金86万元(430万×20%)，总计983,025元。反诉被告黄志勇、何希婧辩称，不同意被告诉请。理由是：双方不存在法定约定的解除合同情形，本案纠纷是因为被告不配合过户、办理贷款导致的；买卖合同的补充条款一第2条已经将过户时间做了变更，应为甲方办妥抵押注销手续、乙方办妥贷款手续的第15个工作日内，故4月15日的过户时间已经被该条款取代；被告并未及时办清抵押贷款注销手续；原告从没提出过补偿问题，所有补偿都是被告提出的，且一路上涨；2016年5月21日当天民生银行工作人员到了交易中心现场，出示了工作证，说明贷款批下来是没有问题的，但是被告一直不认可其身份，不愿意配合办理过户。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积47.92平方米，2008年3月10日登记至陈磊、秦海岚名下。2014年9月2日系争房屋设立以招商银行上海淮中支行为抵押权人，最高额债权为2,612,000元的抵押登记。2015年12月12日，原告黄志勇与被告陈磊签订一份《房地产买卖(含居间)协议》，约定：乙方(黄志勇)向甲方(陈磊)购买系争房屋，总价款430万元；定金20万元，由买方于签订协议时支付5万元，剩余15万元于签订协议三日内补足；乙方于2015年12月31日前支付房款50万元，2016年1月30日前支付房款45万元，于2016年2月20日前支付房款15万元，贷款支付299万元，甲方交付房屋且办妥物业更名手续当日支付1万元；乙方于支付首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则甲方有权单方面解除合同；若自乙方申请贷款起满30个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分；双方在贷款审批通过后5个工作日内至交易中心办理过户手续；乙方在2016年2月20日前支付甲方55万元，其中包括房款15万元，另外40万元作为乙方给甲方的借款，乙方贷款发放到甲方账户当日，由甲方无息退还该笔借款；合同另对其他事项作了约定。2016年1月2日，被告陈磊、秦海岚作为甲方，原告黄志勇、何希婧作为乙方，双方签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款430万元，2016年4月15日前共同申请办理过户手续。合同第9条约定：乙方未按约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方除应支付应付款期限之第2日起至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%承担违约金。合同补充条款(一)第1条约定，系争房屋尚存190万元的抵押债权，甲方应于收到乙方第5笔房款后三个工作日内申请预约还贷，并将贷款银行确定的还贷日期通知乙方，甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。合同补充条款(一)第2条约定，双方于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款手续后15个工作日内，至交易中心办理过户手续。合同补充条款(一)第3条约定，甲方于收到贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方。合同补充条款(一)第6条约定，甲方应于办理房屋产权过户手续前办妥原有户口的迁出手续。合同补充条款(一)第8条约定，乙方应在其现有一套房产出售过户且还清房贷，具备二套房首付三成的购房贷款申请资格后的10个工作日内，备齐贷款资料办理贷款申请手续；乙方的购房贷款不足约定的额度，则乙方应与甲方至交易中心办理过户手续前现金补足不足部分。合同附件三约定，乙方于2015年12月15日前支付房款20万元，于2015年12月31日前支付5万元，于2016年1月4日前支付房款45万元，于2016年1月30日前支付45万元，于2016年2月20日前支付15万元，乙方以贷款方式支付房款299万元，于办妥房地产交接手续当日支付房款1万元。当日，原、被告还签署“补充协议”一份，约定：乙方(原告)借给甲方(被告)40万元，甲方承诺在购房贷款发放到其账户当日，无息归还该笔借款；若乙方未能于2016年2月20日前支付第5笔房款(包含15万元房款和40万元借款)，则每晚一个月支付甲方24,000元利息。2016年3月24日，原告发“通知”给被告，表示原告自签订合同后按约完成了各批次的付款，2016年3月14日原告获悉所售房屋产证已出后通知被告，但被告未配合核价和审税。同月16日起，被告提出补贴30-50万后才予以配合。原告不同意，并要求继续交易。审理中，原告提供了下列证据：(一)群名为“浦东房屋交易协调群”(包括黄志勇、陈磊和中介小陈、张天文)的微信聊天记录。其中记载2016年3月29日黄志勇建群。2016年3月30日黄志勇发，“明天可以按计划去审税”。2016年3月31日，黄志勇发，“银行贷款那边我联系好了，选择邮储银行……”。2016年4月30日下午14时45分，黄志勇发，“昨天晚上接到邮储银行个贷业务员毛经理电话，告知受上海限购新政和上海银监局核查新规等影响……主要如下：1、太平洋中介为上海银行业暂停业务合作和重点核查对象之一；2、下家借给上家40万元，存在做低房价或套取银行贷款的风险；3、最后一笔房款15万通过信用贷周转，虽已结清，但存在首付贷风险，基于此，建议上下家另外选择和咨询其他银行办理贷款。”同日下午14时55分黄志勇发，“下午去民生银行跟业务员沟通了下，业务员范经理说没问题……上下家材料备齐后一周内他们可以完成审批。”2016年5月3日上午10时34分许，黄志勇发，“烦请陈磊及爱人安排时间尽快去民生银行九星支行……批复后我们就去申请办理过户，按交易中心流程20天左右出产证，出产证3天左右民生就可以放款了”。2016年5月16日上午11时36分，陈磊发，“黄志勇、何希婧，你们知道，我是要用钱所以才卖掉房子的，去年底我们签订合同时你们保证二个月就办好贷款，但是不知何故你们一会这样一会那样，就是拖……3月份你们同意补偿，但现在又过了这么多时间，终要有个公平合理。虽然早已过了4月15日，但5月21日我不上班，我们仍然去办过户手续，但请在该天之前把你们已办妥贷款的手续提供我们看，或者把房款付好，不要再忽悠。”当日下午16时41分，黄志勇回，“我刚与银行确认，银行贷款已审批通过，纸质合同材料在按流程准备中，可以在5月21日去办过户，银行工作人员届时会到场并带好相关材料……”2016年5月18日下午13时31分，黄志勇将签署贷款合同的照片发到群内，并发微信，“@陈磊，银行贷款合同已签订，请知悉确认”等。(二)黄志勇和陈磊之间的微信往来。其中2016年5月5日，黄志勇发，“3月份的时候你们不肯配合去审税办贷款，我们是有私下协商并达成一些成果的……”。2016年5月7日，陈磊发，“你的补充协议与之前协商的赔偿方案相差很大，我方无法同意，请于三天内办理房产过户手续，并支付三百万元余款，避免造成我方进一步的损失。”2016年5月19日陈磊发，“如果贷款已经办妥，周六我们就办理过户手续，如果只是贷款合同签订，审批情况如何？……现在又转到了其他银行，我不反对但不能仅仅是一个合同，我们需要是办妥了，要明确我多少天能拿到房款，……另外这么长时间了你们应该给予一定的补偿，我认为20万是合理的，请你们确认。”(三)于2016年3月28日同日出具的三份书面材料。其中一份由黄志勇、陈磊共同签字，内容为“为促使房屋交易继续履行，双方协商决定在银行放款到账后，减免陈磊/秦海岚需按期归还黄志勇/何希婧的借款15万元。陈磊承诺其及其爱人继续履行合同，尽快配合黄志勇/何希婧办理核价、审税、办贷款、过户等房屋交易手续，若再次违约将承担相应违约责任。”另二份由陈磊一人签字，内容分别为“因购房补贴事宜，双方协商决定在银行放款到账后由陈磊支付黄志勇6万元补贴款，另有1万元在陈磊有能力后支付，如违约承担房屋交易的违约责任”，“陈磊与黄志勇……进行面谈，陈磊承诺其及其爱人于2016年3月31日配合黄志勇前往交易中心办理房屋交易核价、审税等，若再次违约不配合需承担违约责任”。两被告对上述三份书面材料的真实性予以认可，但认为当时是原告自己提出的延长找贷款银行时间和补偿的事宜的，到2016年4月30日银行审批未通过后，被告明确按协议过户和付清房款，未同意再延期。(四)原告与民生银行上海分行签订的《个人购房/车位借款及担保合同》一份，证明原告与该行于2016年5月16日签订了贷款合同。被告则认为该合同尚未生效。(五)录音光盘和文字记录。证明2016年5月21日，原、被告约至房产交易中心办理过户，但被告到场后不予配合，并提出30万元补偿问题。被告对该证据不予认可。审理中，被告向法庭提供了招商银行上海淮中支行出具的“贷款结清证明”、上海市浦东新区房地产登记收件收据，证明两被告在2016年2月2日全部还清了系争房屋上尚存的招行贷款，招商银行在2016年2月24日办妥抵押贷款注销手续，2016年3月18日两被告向上海市浦东新区房地产交易中心递交了抵押权注销材料。原告对上述证据真实性无异议，并提供2016年3月16日的产调信息，证明被告截至2016年3月16日尚未注销其对招商银行债务的抵押登记。审理中，原、被告一致确认实际付款情况如下：原告于2015年12月12日支付给被告定金5万元，于2015年12月14日补定金15万元，于2015年12月30日支付5万元，于2016年1月2日支付45万，于2016年1月28日支付45万，于2016年2月16日支付55万元(包括借款40万元和房款15万元)。庭审中，原告表示，如法院判决合同继续履行，其还是坚持以贷款方式支付剩余尾款，如贷款不足将以现金补足，原告黄志勇、何希婧为证明其具有剩余款项的支付能力，于2017年2月20日向本院缴纳了260万元的款项。以上事实，由原、被告提供的《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收条、微信记录、通知、“贷款结清证明”、上海市浦东新区房地产登记收件收据、产调信息等证据以及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方应予恪守。本案的争议焦点在于，被告能否因为原告未按合同约定在2016年4月15日前过户并现金补足贷款不足部分而解除合同，即被告是否具有合同解除权。经审理查明，本案双方约定的过户日期是在2016年4月15日前，并在合同补充条款中约定了若贷款不足约定的，则原告应在与被告办理过户手续前以现金补足不足部分。同时合同还约定，若原告逾期超过15日仍未完全履行付款义务的，被告有权解除合同。又查明，被告在2016年2月24日办妥抵押注销手续后，迟至同年的3月18日才递交了注销抵押的手续，超过了合同约定的“办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记手续”的期限，被告在2016年3月28日出具的书面材料中也承认了其之前存在不配合办理核价审税等交易手续的违约行为，因此，本院认为，原告未能在2016年4月15日前办出贷款，双方未能在该日前办理过户的原因并非只在原告一方。鉴于被告在之前就存在违约行为，从民法权利义务对等的角度，被告亦不具备依据有关合同约定解除系争合同的权利。另外，鉴于被告在2016年5月16日微信中表示只要原告办妥贷款，同意在2016年5月21日至交易中心办理过户，原告予以同意，并将贷款合同签订的情况发给被告，并出示了相应的贷款合同文本，因此双方实际将过户期限变更为了2016年5月21日，之后因被告坚持不认可贷款合同而要求原告提供贷款审批的书面材料，导致双方过户未成，实际系被告违背了其继续履行合同的口头承诺，应承担相应的违约责任。所以对被告要求解除合同的反诉诉请予以驳回，对其基于合同解除而提出的其他反诉诉请，亦全部驳回。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告提出本诉要求被告继续履行合同，将系争房屋过户至原告名下，并交付房屋，具有合同依据，依法予以支持。同时经审理查明，已付款项170万元中，有40万元系原告出借被告的借款，与本案房屋买卖并非同一法律关系，本案不予处理，由双方另行依据约定解决。因此，原告应向被告支付未付房款300万元。原告在其本诉诉请中提出，要求被告支付自2016年2月20日至房屋产权过户日止，按已付房款170万元每日万分之五计算的违约金。经审理查明，合同约定，若被告未按合同约定期限交付房地产和转移房地产权利的，应当向原告支付已付款日万分之五的违约金，同时合同还约定过户期限为2016年4月15日，但之后双方在微信中口头同意延至2016年5月21日，因此逾期过户的违约金应自该日的次日起算，并按照已付款130万元，日万分之五的标准计算，算至实际过户之日止，对原告诉请的超出部分不予支持。至于原告提出的律师费诉请，因无法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)黄志勇、何希婧与被告(反诉原告)陈磊、秦海岚就位于上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告(反诉原告)陈磊、秦海岚应于本判决生效之日起一个月内协助原告(反诉被告)黄志勇、何希婧将位于上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户登记至原告(反诉被告)黄志勇、何希婧名下；二、被告(反诉原告)陈磊、秦海岚应于本判决生效之日起一个月内向原告(反诉被告)黄志勇、何希婧支付逾期过户的违约金(按本金130万元，每日万分之五的标准，自2016年5月22日起算至实际过户之日止)；三、上述第一项义务履行完毕后一个月内，原告(反诉被告)黄志勇、何希婧向被告(反诉原告)陈磊、秦海岚支付房款300万元，同时被告(反诉原告)陈磊、秦海岚将位于上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付原告(反诉被告)黄志勇、何希婧；四、驳回原告(反诉被告)黄志勇、何希婧的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陈磊、秦海岚的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41,972元，减半收取人民币20,986元，财产保全费5,000元(原告已预交)，合计25,986元，由被告陈磊、秦海岚负担。反诉案件受理费6,895元(反诉原告已预交)，由反诉原告陈磊、秦海岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 斌二〇一七年二月二十一日书记员 杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。