广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初11414号原告（反诉被告）深圳市四千年农夫观光农业有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道洪田社区长流坡水库傍，统一社会信用代码91440300306037332R。法定代表人李开洪，总经理。委托代理人林立群，广东深天正律师事务所律师。被告（反诉原告）胡锦有，男，汉族，1989年6月19日出生，身份证住址广东省新丰县。委托代理人陈存省，广东格明律师事务所律师。原告深圳市四千年农夫观光农业有限公司与被告胡锦有合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告委托代理人林立群、被告胡锦有及委托代理人陈存省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2015年3月22日签订了《合作协议》，按约定，由原告投资农业观光园区，被告以豆腐坊的名义加入甲方建设的园区进行经营，并约定了被告不得在其经营的区域内自行搭建及每月向原告支付所聘用的讲解员、管理员、公共保洁员、保安员工等费用2100元等内容，合同签订后，原告依约履行合同，而被告不但不依约支付每月的2100元费用，还在园区自行搭建违章建筑，导致政府相关部门依法对其搭建的违章建筑进行查处拆除，被告自行搭建的违章建筑被拆除后残留的余泥等杂物至今仍堆放在原告的园区内，原告曾多次通知被告运走被拆除的违章建筑残留物并要求付还原告每月2100元的各项费用，但被告对此置之不理，其行为已经构成严重违约，原告为保护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决：1、解除合同；2、被告立即支付已拖欠的原告各项费用暂计31500元（按合同约定被告每月应付的各项费用为2100元，暂从2015年3月23日起算至2016年5月22日止共15个月，要求判至合同解除之日止）；3、被告承担原告为被告清理违章建筑的残留余泥等杂物支出的费用暂计50000元，具体金额以评估为准；4、被告承担本案的诉讼费。被告答辩称：一、被告认为原、被告之间的法律关系名为合作合同关系，实为租赁合同关系。首先从客观事实上来说原告从一开始的招商引资就跟被告一直都是以出租的方式，原告所在园区的一块空地租给被告经营豆腐坊，一年的租金是25000元，押金是25000元，这块空地所有的经营所需的铺面设备和资金、人员等全部由被告独自承担。原告除了收取租金外是不参与经营管理的，只起一个园区的监督作用。从这里就可以看出双方之间并没有一个合作合同关系，而是一个纯粹的租赁合同关系。二、从原告起诉被告这个行为同样可以看出双方是一个租赁合同关系，因为如果双方是一个合作合同关系的话，作为被告方所建筑的建筑物还有投入的资金、设备和人员全部都损失了，加起来损失额达到了50多万，如果是合作关系，那么这里面合作者应该是风险共担，盈利也是共享的，不可能一方承担风险，与另一方无关，这并不是合作合同关系应该体现的。如果合作合同中有类似的保底条款，那么根据相关法规定，这种保底条款也是无效的。也正因为原告也认可双方是一个租赁合同关系，所以，原告才理直气壮的起诉被告，要求付这笔租金，而不管你作为承租方是赢利还是亏损，所以双方之间应该是一个明显的典型的租赁合同关系。为什么原告方以合作合同关系来约定双方的权利义务呢？这只不过是原告方为了规避原告与土地所有方签订的农用地承包经营合同时所约定的条款。也就是土地所有方已经在合同中明确约定原告方只能自己经营，不能以任何出租、转让、分包或者其他任何方式转让给第三方经营，所以原、被告双方产生了合作合同关系。三、既然原、被告双方是租赁合同关系，那么根据合同法的关于租赁合同的相关法律规定，作为出租方的原告应当负有对租赁物瑕疵担保义务，也就是说原告方所提供的租赁物必须符合双方合同约定的用途。被告能够在正常使用的范畴内经营租用的这块土地。前面已经说了，原告出租给被告的是一块空地、荒地，如果要经营豆腐坊的话必须要加建相应的房屋，还要购进设备、冷库等添置物，而被告在交纳了25000元的保证金之后完全按原告的要求并经原告同意的施工方案，而且参照了原告自己在园区建设的办公点的风格建设了这种复古风格的豆腐坊经营场所。但是建成之后半年时间就被城管部门以违章建筑为由而拆除，导致被告方无法正常使用该租赁物。同时造成了被告为建筑该豆腐坊而投入了50多万元的损失。因此，由于原告所提供的租赁物无法正常使用，原告未尽到对租赁物的瑕疵担保责任，且原定2015年5月1日开业，但却迟迟至今尚未开业，导致被告无法实现合同目的，因此请求法院驳回原告的诉讼请求并退还被告已交纳的25000元保证金。被告反诉称，原告于2014年年底，委托一名清远籍小伙子负责对外招商宣传工作，宣称此项目与宝安区教育局达成合作协议，将宝安辖区内所有的中、小学校学生定期分批安排到四千年农夫农业观光园区参观学习等等宣传，并承诺该园区将会5年内搞上市，并配有系列的招商宣传手册。出自对原告的信任，于2015年3月22日与原告签订合作协议（至于协议书的条款当时也提出质疑，公司方称因为我们这个园区涉及官方发展项止，不能体现得太清楚，很多条款都只能口头承诺来兑现）。合同期限为2019年8月31日，2015年5月1日起计租金（给予两个月的免租建设期），并交付了租金25000元（公司一直没开出收据，曾多次催收，公司方声称等保证金收到一起开出），公司原负责人与我们口头达成协议，同意本人负责出资盖建砖+钢结构的房子，并配有可现场煮豆腐花的功能开放式灶头，并承诺2015年5月1日开园，后来一直向后推，直至2016年1月24日，被告下午接到沙井街道农林水务科的工作人员电话通知，将于25日早上10点清拆我们用心点滴建立起来的豆腐坊，被告立即与被告股东小朱电话联系，说有什么事情，他们会处理好，直至当晚11点，再次致电原告股东刘总请教事情的进展，也得到了同样的答复，有什么事情，园区会解决好，并答应明天会到达再场协调。2016年1月25日，政府部门各负责拆除人员和挖土机陆续到场，把我们一点一滴搞起来的豆腐坊围了起来，并告知我们，此地属农业耕地必须马上拆除，此时，原告刘总到达现场协调，小朱电话联系，说没办法，最终，政府拆除人员把我们的物品全部搬出露天的草地（包括冻库里的238箱豆腐花），里面的电器设备、冷库系统等无法立刻搬离的，就留在现场。2016年1月25日下午，沙井街道农林水务科的工作人员叫了园区的负责人小朱到达园区，于本人现场协调，说一个星期内他们股东园区开会，给我们一个满意的答复，一个星过后一直各种理由推脱。直至2016年4月15日，园区小朱约谈被告到达园区谈豆腐坊的事情，到达现场后，小朱告诉我，现在园区原来的3个股东已经退股，由他本人一个人接手，办理完股权手续后，再与我们豆腐坊的谈赔偿事项。经双方约定于5月16日商定时，才发现公司法人已变更为李开洪，小朱称此事法人李总来处理，原告提出：1、继续合作，要求被告定期重建豆腐坊，费用自理；2、对于之前拆除的豆腐坊，园区不作任何赔偿；3、之后如果再次拆除，园区也无赔偿。被告没有任何选择余地，被告实在无法接受，故提出反诉，请求法院判决：1、原告赔偿被告损失579788元；2、要求原告退还被告已交纳的保证金25000元；3、原告承担本案及反诉的全部诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称，被告反诉请求没有事实和法律依据，所以请求法院驳回被告的反诉请求。本案并非租赁合同纠纷，原告也没有收到被告的租金，我们和被告合作那时候在合作合同里面已经明确规定了被告只能在里面搞豆腐坊，只是一个点，不能有固定建筑物的。为什么有这个点的存在呢？因为我们里面是一个深圳市青少年的实验基地，可以给学生作为农业实践的点，品尝一下豆制品。被告完全歪曲事实称我们之间是租赁关系，其实并不是租赁关系。被告向法庭出示过承包合同，这份证据也可以证明被告一开始就知道我们是不能出租的。经审理查明，2015年3月22日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《合作协议》，协议载明，为充分展示中华四千年农耕文化，搭建农业科普教育基地，达到让青少年亲近自然，爱护生态，热爱生活的目的，甲方根据农业科普教育基地的总体发展规划需要，努力引进专业精英团队，优势互补，本着更好的园区建设需要，甲、乙双方在平等、自愿的基础上订立以下合作协议：一、乙方自愿加入甲方团队，作为甲方的一个部门，负责园区内豆腐坊功能区的管理工作，并提供相应资金、技术及相关物种等资源，承担相应的责任，享受相应的成果，不拥有独立经营权；二、合作期为4.5年，从2015年3月22日至2019年8月31日；三、甲方一期投入不低于500万元用于园区基础设施建设，包括道路、水电、园林绿化等园内基础配套工程及公共服务平台，同时，为充分体现统一规划、集中管理的特点，由甲方对园区实行人员统一管理，配备相应的讲解员、管理员、公共保洁员、保安员等，同时负责园区的广告宣传、活动策划等相关事项的统筹工作；甲方有权对乙方进行监督，对乙方违反园区规划及相关制度的行为予以制止，为更加有效的对乙方进行监督，充分利用经济杠杆原理，自签订协议之日起5日内缴纳保证金25000元；甲方每年向乙方公开财务报表，做到公开、透明，接受乙方的监督；四、合同期内，乙方可根据经营的需要，自行聘用相关的技术人员，并自觉接受甲方的领导，合同期内，根据园区环境卫生管理办法，乙方所在区域及相应的沟渠有义务进行清理保洁，甲方有权对乙方进行监督，合同期内，乙方不得在所负责的功能区自行搭建，不得生火做饭以及人工居住和外来人员接待场所，相关人员住宿由甲方统一安排，相关生产基地的相应工作，甲方可配合沟通，相关后果由乙方承担，本着共担风险，共享成果的原则，经双方协商，乙方每月向甲方支付所聘讲解员、管理员、公共保洁员、保安员工资等相关费用2100元。乙方在甲方盈利的情况下，根据甲、乙双方的出资比例，分配相应的利润，每年度结算一次，合同期满，乙方无条件退出，如双方愿意继续合作，重新签订相关协议。被告称合作协议签订后，通过现金方式向原告交纳了25000元保证金，但未提供证据予以证明，原告称经查账，并未收取该笔保证金。另，原、被告签订合作协议后，原告在位于深圳市宝安区沙井街道洪田社区长流坡水库旁的四千年观光农业园区内指定了一块空地用于双方合作经营豆腐坊。被告出资建设了豆腐坊功能区，根据双方确认的照片，豆腐坊功能区建筑已建成，主体结构为一层砖混结构，另建有两个凉亭。该建筑建设时未取得建设工程规划许可及施工许可，且因原、被告合作的园区用地为农耕用地，豆腐坊功能区建成后尚未正式投入使用即被政府相关执法部门拆除，原、被告合作区域现留存部分水泥地面、砖混灶台、水泥平台及其他建筑垃圾。经本院委托评估，清运残留建筑垃圾费用为24788元。另查明，被告主张投入了建筑物工程费用367000元、冷库费用88000元及支付工人工资等，合计损失579788元。关于建筑物工程费用，被告提供了1份工程承包合同、8份施工合同协议以及相应的收条或收据，用以证明其支出了建筑物工程费用367000元，但工程相关合同均为与个人签订，并非与有资质的工程公司，且无正规的发票，原告均表示不予认可。同时，经本院释明，被告表示为了节约成本，在建设过程中并没有要求材料商、建筑商等商家提供正规发票，无法按法定形式证明豆腐坊的工程造价问题，同时称为了节约时间，明确表示不申请对建筑物的工程造价进行鉴定。被告另提供了与深圳市新明制冷设备有限公司签订的《冷库合同》及收款收据，用以证明为豆腐坊功能区投入冷库费用88000元，原告认为合同及收据真实性均无法确认，且与本案没有关联。上述事实，有原、被告当庭陈述及合作协议、照片、工程承包合同、施工协议、收据、令库合同等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订《合作协议》，约定双方合作经营位于深圳市宝安区沙井街道洪田社区长流坡水库旁的四千年观光农业园区内的豆腐坊功能区，双方形成合作经营的法律关系，被告认为与原告之间为租赁关系，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告与被告约定合作经营豆腐坊功能区，但原告并未向被告提供可以直接用以经营的功能区，而仅是指定了一块空地，被告为实际与原告的合作经营，出资对豆腐坊功能区进行投资建造，应视为对合作经营项目的投资，原告庭审中称被告投资建设豆府坊功能区的建筑未经其允许，对被告的建造行为不予认可，但因该建筑系建造在原告运营的四千年观光农业园区内，且建筑地点为原告指定，因此，可以视为原告对被告投资建造豆腐坊功能区行为的认可。现因建设行为违反法律法规规定，被政府相关行政主管部门拆除，导致双方合作经营豆腐坊功能区的合同目的无法实现，原告要求解除与被告签订的《合作协议》，本院予以支持。合同虽解除，但根据公平原则，因履行合同过程中双方投入的资金或产生的损失，双方应进行分担。被告为履行协议，出资建设豆腐坊功能区建筑，该投入双方应进行分担，但被告提交的均为相关收据，并无正规发票及相应转账凭证，被告经本院释明亦表示不申请对建筑物工程造价进行鉴定，结合双方确认的建筑照片，本院酌情认定被告建设豆腐坊功能区的建筑成本为20万元，该款项原告亦应负担一半，即10万元。另现场残留的建筑物拆除后的建筑垃圾，经本院委托评估公司评估，清运费用为24788元，被告同意在判决生效后五日内进行清运，原告需在被告清运后向被告支付清运费用12394元，如被告未在判决生效后五日内进行清运，原告可自行清运，被告在原告清运后向原告支付清运费用12394元。关于原告主张的被告应按合同约定每月支付费用2100元问题，本院认为，协议约定的2100元为原告所聘讲解员、管理员、公共保洁员、保安员等相关费用，但双方合作经营的豆腐坊功能区尚未正式投入经营即被政府相关职能部门拆除，因此，应认为上述费用并未实际产生，被告无需支付。关于被告要求原告退还25000元保证金的请求，本院认为，被告并未提交证据证明已依协议的约定向原告交纳了25000元的保证金，原告对此亦不予认可，因此，被告应承担举证不能的法律后果，本院对被告的此项请求，不予支持。关于被告主张的损失中的冷库费用88000元，本院认为，首先原告对此并不予认可，其次，即使被告确实投入了此款项，该冷库亦可由被告在其他地方进行使用或进行转让，此费用无需由原、被告进行分担，因此，对被告请求中的此部分，本院不予支持。关于被告主张的损失中的工人工资部分，本院认为，被告提出此项主张所提交的证据均为被告自行制作，并无相关转账记录，同时很多费用为被告自己支付给自己，缺乏真实性，本院不予认可，因此，对此部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告深圳市四千年农夫观光农业有限公司与被告胡锦有于2015年3月22日签订的《合作协议》；二、反诉被告深圳市四千年农夫观光农业有限公司于本判决生效之日起五日内支付反诉原告胡锦有款项人民币10万元；三、被告胡锦有于本判决生效之日起五日内对位于深圳市宝安区沙井街道洪田社区长流坡水库旁的四千年观光农业园区内的原豆腐坊功能区的残留建筑垃圾进行清运，原告深圳市四千年农夫观光农业有限公司在被告胡锦有清运后的五个工作日内向被告胡锦有支付清运费用人民币12394元；如被告胡锦有未在上述期限内进行清运，原告深圳市四千年农夫观光农业有限公司可自行进行清运，并由被告胡锦有在原告深圳市四千年农夫观光农业有限公司清运后五个工作日内支付清运费用人民币12394元；四、驳回原告深圳市四千年农夫观光农业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告胡锦有的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费人民币919元，由原告深圳市四千年农夫观光农业有限公司负担，此款原告深圳市四千年农夫观光农业有限公司已预交；反诉部分案件受理费4799元，由原告深圳市四千年农夫观光农业有限公司负担1150元，由被告胡锦有负担3649元，此款被告胡锦有已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  苑广玲二〇一七年二月十七日书 记 员  赵 洋书 记 员  董 宏附本案相关法律条文如下:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第12页共13页