重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终75号上诉人（原审被告）：明妮娜，女，汉族，1983年5月29日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：鲜祖明，男，汉族，1982年9月8日出生，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告）：重庆泰吉物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区蔡家岗镇蔡家正街**号。组织机构代码05036495-3。法定代表人：蒙昌平，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝丽，女，汉族，1984年1月16日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何春润，重庆大新律师事务所律师。上诉人明妮娜因与被上诉人重庆泰吉物业管理有限公司（以下简称泰吉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年2月7日进行了询问。上诉人明妮娜的委托诉讼代理人鲜祖明、被上诉人泰吉物业公司委托诉讼代理人祝丽、何春润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人明妮娜上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。其理由：上诉人明妮娜暂时未缴��物管费的原因有三：1、上诉人购房时泰吉滨江二期区位图上明确标注为封闭管理小区，物业服务手册明确承诺为封闭小区，2014年7月入住后，发现小区左侧围墙有两大缺口未封闭，无门岗、保安值守，外来人随意进入，给业主带来重大安全隐患（本案开庭前原告才临时安排保安看守），小区并非封闭式管理，小区存在有违反服务承诺的管理瑕疵。小区业主多次与被上诉人协商、交涉，要求原告信守服务承诺，整改封闭围墙缺口，确保业主的人身、财产安全，但被上诉人至今不予整改，故小区业主才用暂停缴纳物管费的方式，督促被上诉人尽快整改。期间，被上诉人未经业主同意，在小区及车库内增开小门5处，擅自侵占业主公共绿化、消防用地、物业用房面积，建租赁物流柜、游泳售票房、更衣室、麻将室等对外出租获利，目前只有新开的5处小门，在业主向各级相关部门反映、上访，新闻媒体现场暴光后才整改。2、被上诉人向小区业主提供的业主服务手册明确是泰吉滨江二期7栋高层建筑，与一期C8栋毫无关系，而被上诉人将一期C8栋纳入与二期1-7栋统一管理，小区绿化、设施、设备等资源同二期小区共享，物管费C8栋按每平方米1.2元收取，D1-7栋按每平方米1.5元收取，上诉人不接受。3、前期物业服务协议是格式合同，业主接房必须签订具有不平等霸王条款的协议，这样的协议与物业实际履行的大不一样。泰吉物业公司辩称，泰吉物业公司具有二级资质，收费有据。小区没有成立业主委员会，泰吉物业公司进行的是前期物业服务，与开发商签订了前期物业服务合同，社区居委会认可，并向房管局备案，也与每位业主签订了前期物业服务合同，泰吉物业公司严格按照物业服务合同履行义务。小区缺口是��第三人侵权所致，泰吉物业公司也履行了协调义务，安排工作人员24小时值守，加装了摄像头。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。泰吉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2015年1月1日至2016年4月30日的物业管理费1940.64元；2、判令被告支付2015年1月1日至2016年4月30日的公摊水电费82.42元；3、判令被告根据物业服务合同的约定支付滞纳金132.96元。4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，泰吉物业公司系取得国家物业服务企业贰级资质证书的企业。2012年9月18日，重庆泰吉置业有限公司与泰吉物业公司签订《前期物业服务合同》，约定重庆泰吉置业有限公司将其开发建设的泰吉滨江二期项目的前期物业服务事宜由泰吉物业公司负责实施。2013年12月29日，泰��物业公司与明妮娜签订《前期物业服务协议》，约定由泰吉物业公司对明妮娜居住的泰吉滨江二期小区进行前期物业管理，并约定物业管理服务内容、物业管理服务质量，及物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅：1.5元/月平方米，商业或者其他非住宅物业：3元/月平方米；物业的电梯和水泵运行电费、公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列账，合理分摊，每次发生之日起一个月内由物业服务公司按实际向业主结算，定期公布分摊情况。协议还对违约责任等进行了约定：甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方30天内改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；若乙方违反协议，不按本协议的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按应付有关费���总额的万分之五交纳违约金，若通过法律途径追讨的，乙方还应承担甲方实现债权的费用。另查明，明妮娜是泰吉滨江二期小区D5-14-3号房的业主，该房屋建筑面积为80.86平方米。2013年12月29日，明妮娜接房后泰吉物业公司赠送了2014年全年的物业管理费，明妮娜从2015年1月1日起截止到2016年4月30日共欠物业服务费1940.64元、公摊水电费72.22元。现泰吉物业公司与明妮娜因物业服务费的缴纳发生纠纷，泰吉物业公司遂于2016年5月起诉来院。还查明，泰吉物业公司发放给小区业主的业主手册中关于物业管理服务内容和标准对服务项目、内容、标准进行了详尽明确的约定，其中安全防范的服务内容和标准作了明确约定：“1、负责公共区域的治安秩序维护，固定岗站岗值班。24小时值守；2、在业主授权情况下，对外来人员进行登记管理。封闭式管理；3、巡逻岗不定时巡查；4、��控中心监控。24小时值守”。泰吉滨江二期小区在C8栋楼房旁由一段栏杆、以及在D5栋楼房旁有一段围墙因与周边小区就通行等相邻关系问题发生纠纷被推倒后形成二处缺口，并经北碚区相关职能部门多次协调未果，目前泰吉物业公司在该缺口处已经采取了设立临时岗和红外对射等措施。另在泰吉滨江二期小区内确有一栋C8楼房属一期时建造，其收费标准按一期收费标准1.2元/平方米计取。一审法院认为，泰吉物业公司系取得物业服务资质的物业公司，泰吉物业公司与明妮娜签订《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。泰吉物业公司按合同内容提供了相关服务，尽管存在一定瑕疵，但物业服务公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一样等原因，同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结协作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务质量和服务能力，也离不开小区业主的理解和支持，这种理解支持很重要的一项就是正常缴纳物业费，以维持小区的正常运转和发展。因此，明妮娜提出物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故对泰吉物业公司要求明妮娜支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支���。对明妮娜辩称小区有二处缺口，泰吉物业公司违约没有进行封闭式管理的问题，经查小区缺口系与周边小区发生相邻关系被推倒所致，且泰吉物业公司已经设置了临时岗安装红外对射等相应的补救措施，尽到了一定的物业管理义务。对明妮娜辩称同一小区内收费标准不一致，经查因C8栋系一期开发商按照规划设计先行建造在此地的，其按一期物业服务收费标准与泰吉物业公司建立物业服务关系与二期物业服务公司所提供的物业服务是否达到标准不相冲突，明妮娜以此为由拒缴物业服务费于法无据。对明妮娜辩称物业管理用房被占用、小区应否设立以及在何地设立物流柜等问题在该小区未成立业主委员会之前应由广大业主与物业公司进行协商处理。据此，因明妮娜提交的证据并不足以证明其抗辩理由，其辩称暂时不缴物业服务费的抗辩理由不能成立。故一审法院对此不予采信。关于泰吉物业公司要求明妮娜按每天万分之三交纳违约金的诉讼请求，一审法院认为双方在前期物业服务协议中有约定，且泰吉物业公司自愿往下进行了调整，一审法院对其诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由明妮娜于本判决生效之日起十日内支付重庆泰吉物业管理有限公司2015年1月1日起至2016年4月30日的物业服务费1940.64元及公摊水电费72.22元,共计2013.18元。二、由明妮娜于本判决生效之日起十日内支付重庆泰吉物业管理有限公司逾期缴费的违约金132.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由明妮娜负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，泰吉物业公司认为明妮娜拖欠物业服务费而向一审法院提起诉讼，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。泰吉物业公司于2012年9月18日与重庆泰吉置业有限公司签订了《前��物业服务合同》，又于2013年12月31日与明妮娜签订《前期物业服务协议》，合法有效，双方应当按照物业服务合同的约定履行自己的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，上诉人明妮娜认为小区没有封闭管理，经查，小区缺口系与周边小区发生相邻关系被第三人推倒所致，经朝阳街道河嘉村社区协调仍未实现封闭管理，并非泰吉物业公司不对小区进行封闭管理，且泰吉物业公司已采取设置临时岗、安装红外对射等措施，上诉人明���娜以此为由拒交物业管理费的上诉请求本院不予支持。上诉人明妮娜认为泰吉滨江二期的收费标准与一期C8栋不一致，应调低收费标准，本院认为，物业收费标准应当以合同为依据，其要求按照一期C8栋的标准缴纳物业管理费的请求与双方签订的物业服务合同约定不符，本院不予支持。上诉人明妮娜认为泰吉物业公司侵占消防用地、物业用房等对外租赁创收的问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行政规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，上诉人明妮娜可另案主张自己的权利，其在本案中以此为由拒交物业服务费���上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人明妮娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人明妮娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  闫信良代理审判员  伏虹瑾二〇一七年二月二十八日书 记 员  梁 麟