上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44944号原告：谢荣德，男，1953年1月29日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：司龙山，上海马国云律师事务所律师。被告：秦国镇，男，1951年12月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王妹琴，女，1953年2月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：秦岭，男，1977年12月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。被告：吴奉民，男，1957年2月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王思，上海明伦律师事务所律师。第三人：中国农业银行上海市虹口区曲阳支行，住所地上海市虹口区曲阳路XXX号。法定代表人：陈美琴，行长。委托诉讼代理人：张锦飞，男。第三人：周冬华，男，1981年11月12日生，汉族，户籍地江苏省东台市南沈灶镇东刘村三组66号。原告谢荣德与被告秦国镇、王妹琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。经原告谢荣德的申请，本院依法追加了秦岭和吴奉民作为共同被告。本院于2016年4月7日、2016年7月25日公开开庭进行了审理。之后，本院依法追加了中国农业银行上海市虹口区曲阳支行(以下简称农行曲阳支行)、周冬华作为第三人参加诉讼。本院于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告谢荣德及其委托诉讼代理人司龙山，被告秦国镇、王妹琴、秦岭的共同委托诉讼代理人孙保忠，被告吴奉民的委托诉讼代理人王思，第三人农行曲阳支行到庭参加诉讼。第三人周冬华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢荣德向本院提出诉讼请求：1.确认被告秦国镇、王妹琴与被告吴奉民之间的房屋买卖合同无效；2.被告吴奉民将上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上设定的抵押涤除，并协助系争将房屋过户至被告秦国镇、王妹琴名下；3.被告秦国镇、王妹琴、秦岭协助原告将系争房屋过户至原告名下；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：系争房屋系秦国镇于2003年分配的动迁安置房。2004年，秦国镇无力偿还案外人的某某，被法院强制执行。经中介居间介绍，原告与秦国镇达成协议，秦国镇将系争房屋出售给原告。2004年12月30日，秦国镇和秦岭出具承诺书称，秦国镇和秦岭同意将系争房屋出售给原告，总价款35万元；因政策原因，不能立即过户，同意原告先支付首付25万元，剩余款项(10万元)待该房办理过户手续时一并付清。之后，原告总共支付秦国镇房款30万元。2005年下半年，系争房屋竣工后，秦国镇将房屋钥匙交付给原告，原告装修入住，相应的物业管理费也由原告缴纳。2015年4月，原告收到被告吴奉民起诉的诉状，才知道秦国镇等人又与吴奉民签订了买卖合同，并把房屋过户给了吴奉民。秦国镇等人与吴奉民签订房屋买卖合同，系恶意串通，合同无效。被告秦国镇、王妹琴、秦岭辩称，虽然有承诺书，但是实际上双方是借贷关系，不是真实的房屋买卖合同关系。谢荣德无权要求将系争房屋过户至其名下。秦国镇、王妹琴在2002年的时候离婚，系争房屋的产权人是秦国镇、王妹琴。虽然被告秦国镇有过相关承诺，但是未经王妹琴同意，相关承诺是无效的。系争房屋实际已经出售给吴奉民，并办理了过户手续，出售给吴奉民是真实意思。系争房屋出售给谢荣德以及并实际交付给谢荣德，王妹琴当时不知情，直到本案诉讼才知道。被告吴奉民辩称，秦国镇、王妹琴与吴奉民之间的房屋买卖关系，合法有效。谢荣德在2009年起就知道系争房屋出售给吴奉民的事实，但是谢荣德怠于行使权利，有悖常理。王妹琴是系争房屋的原共有人，出售给谢荣德也没有得到王妹琴的追认，属于无权处分。第三人农行曲阳支行述称，吴奉民是按照正规买卖手续办理抵押贷款手续，银行的债权应当获得优先受偿。第三人周冬华未作陈述。本院经审理认定事实如下：秦国镇与王妹琴，原本为夫妻关系，后于2002年5月23日离婚。秦岭为秦国镇与王妹琴的儿子。2003年9月，被告秦国镇等人签订动迁安置协议，约定分配两套动迁安置房(包括本案系争房屋)。秦国镇欠案外人钱款无力偿还，案外人起诉了秦国镇。相关案号为，(2003)浦民二(商)初字第1720号，(2004)浦民二(商)初字第775号。上述案件生效后，秦国镇未能偿还相关债务，相关人员申请了强制执行。2004年12月30日，秦国镇与秦岭共同出具《承诺书》载明，秦国镇与秦岭就系争房屋出售给谢荣德一事，承诺为还债，同意将系争房屋出售给谢荣德，房屋总价35万元，但因政策原因不能立即过户，故同意谢荣德先付25万元，剩余款项10万元在过户时付清。2005年1月4日，谢荣德将18万元支付至法院执行款专户，代秦国镇清偿了执行款。2005年6月15日，秦国镇出具《收条》，载明因原收条遗失，今特补签此收条，收到谢荣德系争房屋的房款28万元，原收条无效，此条为准。2005年6月16日，秦国镇出具《收条》，载明收到谢荣德系争房屋的房款2万元。谢荣德共计支付秦国镇30万元。系争房屋竣工后，秦国镇将系争房屋的钥匙交付给谢荣德。谢荣德将系争房屋装修后入住。2006年9月4日，系争房屋的产权登记于谢荣德和王妹琴名下。2006年10月8日，吴奉民与秦国镇、王妹琴就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋交易价格为人民币(下同)46.50万元，其中首付款9.50万元，余款37万元通过按揭贷款方式支付，未约定房屋交付时间，也未约定系争房屋的装修状况。同年10月13日，吴奉民与农行曲阳支行签订《个人住房抵押借款合同》，由吴奉民向该行按揭贷款37万元，借款期限自2006年10月13日至2021年10月12日止。同年10月13日，吴奉民申请办理过户手续，同年10月30日，系争房屋产权由秦国镇、王妹琴变更登记至吴奉民名下，并由农行曲阳支行办理了抵押登记手续，抵押债权额为37万元。2006年10月13日，秦国镇(甲方)与吴奉民(乙方)签订《协议书》，载明现甲方将系争房屋转卖给乙方，房屋总价48万元，房屋成交后，乙方先支付甲方10万元，等此房最后过户后乙方再给甲方5万元，并载明谢荣德已支付给秦国镇30万元。2015年7月，吴奉民将系争房屋抵押给周冬华，担保的债权数额为15万元。2015年11月，系争房屋所在小区的物业管理公司(上海陆家嘴双乐物业管理有限公司)出具证明称，系争房屋从2005年进房至2015年12月底，物业管理费由谢荣德支付。2015年4月，吴奉民要求谢荣德、谢丰年(案外人)搬离系争房屋，诉至法院，案号为(2015)浦民一(民)初字第12943号。一审法院判决支持了吴奉民的诉讼请求。谢荣德、谢丰年不服一审判决，提起上诉，案号为(2015)沪一中民二(民)终字第2548号。上海市第一中级人民法院认为，根据吴奉民的陈述，其系从案外人秦国镇、王妹琴处购得系争房屋之产权，故吴奉民对系争房屋的权利应通过其与案外人所某某的房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。吴奉民虽已于2006年10月30日取得了系争房屋的房地产权证，但实际并未获得对系争房屋的占有、使用权，对此，吴奉民应依据其与案外人所某某的房地产买卖合同之约定向合同的相对方即房屋出卖人主张权利。谢荣德、谢丰年在吴奉民取得系争房屋产权之前即居住使用系争房屋，吴奉民在其自身尚未取得系争房屋之完整产权的情况下，越过房屋买卖合同中约定的房屋交付环节，而以系争房屋完全产权人之身份直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人主张排除妨害，要求谢荣德、谢丰年迁出系争房屋，法律依据不足，本院难以支持。另，因谢荣德、谢丰年提起本案上诉即表明其并未放弃对系争房屋享有的权利，故其二人为避免矛盾暂时搬离系争房屋并不影响本案的处理。上海市第一中级人民法院于2015年10月8日出具民事判决书，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第12943号民事判决；二、驳回吴奉民的诉讼请求。另查明，2009年，农行曲阳支行以吴奉民不按合同约定的期限归还按揭贷款为由起诉至法院，案号为(2009)虹民二(商)初字第836号。法院于2009年8月7日出具民事判决书，判决被告吴奉民返还借款并支付利息、罚息，吴奉民不履行付款义务的，农行曲阳支行可以与吴奉民协议，以坐落于上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室处的房屋(即本案系争房屋)折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。判决生效后，农行曲阳支行申请了强制执行。因谢荣德实际居住在系争房屋，系争房屋没有被拍卖。再查明，2015年9月，秦国镇、王妹琴以吴奉民未履行2015年8月的《承诺书》为由，要求吴奉民支付购买本案系争房屋欠付的购房款32万元、装修补偿款18万元、并支付补偿款15万元，申请了仲裁，案号为(2015)沪仲案字第1416号。同时，秦国镇、王妹琴申请了进行财产保全，法院于2015年11月出具裁定书将系争房屋查封。在仲裁案件审理过程中，秦国镇、王妹琴称，吴奉民以秦国镇欠谢荣德30万元，谢荣德已委托他向秦国镇讨债为由，要求秦国镇、王妹琴将系争房屋低价出售给吴奉民；秦国镇、王妹琴无奈与吴奉民签订了买卖合同，当时吴奉民要求做低房价，承诺补偿15万元房款并补偿18万元装潢款；37万元银行贷款发放到位后，吴奉民又要求将钱款转给案外人陈某某，否则谢荣德不肯交出系争房屋；秦国镇、王妹琴按要求将钱款给了陈某某，但是吴奉民没有将该钱款用于解决秦国镇与谢荣德之间的债务；2015年8月6日，吴奉民出具《承诺书》，同意支付购房款32万元，装修补偿款18万元、并支付补偿款15万元。吴奉民认可相关承诺，同意支付上述钱款，但要求在系争房屋出售后支付。上海仲裁委员会于2016年1月18日出具裁决书，支持了秦国镇、王妹琴的仲裁请求。审理中，吴奉民主张购买系争房屋前，查看系争房屋时，系争房屋正在进行装修，秦国镇当时解释称将房屋装修完毕后再交付给吴奉民。关于系争房屋现在的实际控制人。原、被告均认可系争房屋在2015年开始改为由秦国镇等人控制。谢荣德称秦国镇等人将房屋交付谢荣德后，谢荣德使用了八年左右；之后，吴奉民安排人员撬锁强行入住；再后来，秦国镇等人把吴奉民的人员赶走，控制了系争房屋；多次报警后，警察称让谢荣德暂时搬离，等候法院处理。秦国镇等人主张，看到吴奉民的人员住进了系争房屋，因吴奉民欠秦国镇等人钱，就赶走了吴奉民的人员，自己进入了系争房屋。吴奉民主张，从未进入过系争房屋。以上事实，由经庭审质证的承诺书、房款收据、代缴执行款凭证、房地产权证、物业公司的情况说明、物业管理费发票、水电费发票、民事判决书、房地产登记簿、仲裁裁决书、抵押借款合同等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，秦国镇与秦岭签订了出卖房屋的承诺书，之后秦国镇收取了相应房款后，也将系争房屋交付谢荣德装修入住，因此将系争房屋出售给谢荣德系秦国镇与秦岭的真实意思表示，合法有效。王妹琴作为被拆迁安置人，对系争房屋动迁分配后的实际使用情况长期处于不知情状态，本院难以采信。合同法规定，恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。关于吴奉民与秦国镇、王妹琴是否存在恶意串通。第一，在吴奉民签订房屋买卖合同过程中，房屋处于正在装修状态，吴奉民称由秦国镇等人装修完毕后再交付给吴奉民，却对装修标准及装修费用的承担不作约定，明显不符合二手房买卖的交易惯例。第二，2006年10月13日，秦国镇与吴奉民签订的《协议书》载明，“谢荣德已支付给秦国镇30万元”，证明吴奉民对谢荣德与秦国镇之间的情况是清楚的，但吴奉民不能给予合理解释。第三，吴奉民自称因诈骗罪服刑时间是2007年8月至2015年1月份，但吴奉民在服刑前有大半年时间，并未向实际居住的谢荣德主张交付房屋。第四，吴奉民签订买卖合同后，秦国镇将收到的大部分房款退还给吴奉民指定的案外人，明显有悖正常房屋交易习惯。综上，本院认为，吴奉民与秦国镇等人恶意串通，损害谢荣德的利益，吴奉民所签的《上海市房地产买卖合同》，应属无效。系争房屋上现不但设有抵押，还有查封，谢荣德要求将系争房屋的产权恢复至秦国镇等人名下后再过户至谢荣德名下的请求，本院不予处理。第三人周冬华经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认被告吴奉民与被告秦国镇、王妹琴于2006年10月8日就上海市浦东新区下南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告谢荣德的其余诉讼请求。案件受理费6,550元，由被告秦国镇、王妹琴负担3,275元，被告吴奉民负担3,275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨立转人民陪审员  梅丽华人民陪审员  高天明二〇一七年二月二十七日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。