福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽02民终3080号 上诉人（原审被告）：林华，男，1981年8月10日出生，汉族，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：吴志坚、程婷婷，福建理则达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门峰尚商业地产经营管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区环岛东路**建发国际大厦**。 法定代表人：赵呈闽，总经理。 委托诉讼代理人：廖艺伟、陈龙杰，系公司职员。 原审被告：厦门华文川餐饮有限公司，住所地，住所地福建省厦门市思明区环岛东路**JFC品尚中心A馆****商铺iv> 法定代表人：林华。 上诉人林华因与被上诉人厦门峰尚商业地产经营管理有限公司（以下简称峰尚公司）、原审被告厦门华文川餐饮有限公司（以下简称华文川公司）房屋租赁合同纠纷一案不服厦门市思明区（2016）闽0203民初5542号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月25日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林华上诉请求：撤销原判，依法改判驳回峰尚公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误。一、原审判决书第七页第一段倒数第三行关于事实的认定自相矛盾。首先，当2015年12月31日峰尚公司将讼争商铺上锁收回时，华文川公司就已经失去对商铺的控制权，华文川公司使用商铺的时间截止应至2015年12月31日。其次，即使从峰尚公司于2016年1月8日发函时起计算，依据函的内容“2016年1月16日解除合同，华文川公司须在5日内交还讼争商铺”，也应认定2016年1月21日峰尚公司已经收回讼争商铺。但是，原审判决一方面认定华文川公司未将讼争商铺交还，峰尚公司亦未自行收回；一方面又认定讼争商铺空置，九子香辣蟹餐厅停止经营；这样的认定存在错误。讼争商铺是否交还应当看控制状态，而不能仅依据是否存在交接手续就予以认定。2015年12月31日后，讼争商铺空置，峰尚公司作为实际控制人，客观上已经收回了讼争商铺。二、原审判决林华承担连带责任错误。峰尚公司与林华签订补充协议时，提供的是格式合同条款，峰尚公司对于限制林华权利、加重林华义务的担保条款未进行提示和说明，该条款依法无效。同时，主合同签订的目的是成立华文川公司，林华作为华文川公司的筹办人之一与峰尚公司签订合同，合同的履行主体是华文川公司，故本案承担责任的主体应是华文川公司，而不是林华个人。三、原审判决华文川公司承担支付责任错误。讼争商铺所在商场整体生意不佳，峰尚公司为了挽留商户，承诺免租至2015年12月31日。同时，峰尚公司未对华文川公司进行推广，收取销售数据采集使用费和推广服务费缺乏依据。且，峰尚公司诉求的律师费高于福建省律师收费标准，不应支持。综上所述，原审判决存在错误，恳请二审法院依法改判。 峰尚公司答辩称，一、原审判决认定事实清楚，符合客观事实。二、一审法院适用法律正确，依法向各方当事人送达了相关的法律文书，程序合法。三、林华主张的上诉理由不成立。1.因华文川公司未按约定支付租金、物业管理费以及其他费用等，峰尚公司依约通知解除合同。合同解除后，华文川公司未在峰尚公司指定时间内交还讼争商铺，长时间占用讼争商铺，使得峰尚公司无法使用讼争商铺，理应按照合同约定支付商铺占用费。2.各方当事人签订的《关于租赁主体变更的补充协议》条款经各方当事人协商确认，系各方真实的意思表示，协议合法有效，各方理应遵守。林华依约应对华文川公司的债务承担连带保证责任。3.关于租金、物业管理费等费用在合同中均有明确约定，华文川公司应依约支付。综上，请求二审法院依法维持原判。 原审被告华文川公司未作陈述。 峰尚公司向一审法院起诉，请求判令：1.华文川公司向峰尚公司支付尚欠租金336385.48元、销售数据采集使用费2545.16元、推广费12937.9元、物业管理费129378.53元、水费1821元及违约金（上述违约金暂计至2016年1月15日为47664.03元，之后以481247.07元为基数，按年百分之二十四计算至华文川公司付清全部款项之日止）；2.华文川公司立即将位于厦门市环岛东路1701号JFC品尚中心A馆三楼A-L3-16号商铺交还峰尚公司；3.华文川公司支付峰尚公司商铺占用费（以39650元/月的标准，从20116年1月16日起算至华文川公司实际交还商铺之日止）；4.华文川公司承担峰尚公司因本案支出的律师代理费26000元；5.林华为华文川公司的上述付款义务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2015年1月19日，峰尚公司作为甲方（出租方）与林华作为乙方（承租方）签订一份《JFC品尚中心商铺租赁合同》（合同编号JFSY-JFC-2014-052）及附件《商业管理服务合同》（以下简称讼争合同），合同约定：甲方将位于厦门市环岛东路1701号JFC品尚中心A馆三楼A-L3-16号的商铺（以下简称讼争商铺）出租给乙方经营使用，商铺面积为305平方米；租赁期限自2015年1月19日起至2020年4月15日止，计租租赁期自2015年4月16日起至2020年4月15日止；2015年4月16日起至2016年4月15日期间保底租金标准为130元/月.平方米，乙方应于每月的25日前提前向甲方一次性足额支付下月保底租金；乙方在合同签署后七个工作日须向甲方一次性支付租赁保证金113450元；合同提前解除或终止（无论何种情况解除）的，乙方应于5日内撤出商铺；乙方拒不配合甲方验收的，甲方可进行单方验收，乙方遗留在商铺内的任何物品甲方均有权自行处理，因此导致的所有损失由乙方自行承担；乙方逾期交还商铺的，每延误一日，乙方应向甲方支付两倍的日租金作为违约金；租赁期间，乙方出现租金、其他费用在到期后7天内仍未向甲方支付的，甲方可解除合同，没收租赁保证金，同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担；租赁期间，乙方逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金千分之五的标准向甲方支付违约金直至所有应付租金实际全部付清，若乙方一年内三次无故逾期支付租金的，甲方有权解除合同；甲方因向乙方催讨租金或行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用（包括但不限于诉讼费用、律师费等），均由乙方承担；乙方应从2015年4月16日起向甲方支付销售数据采集使用费（每月300元）、推广服务费（按每月每平方米5元的标准，每月合计1525元）、物业管理费（按每月每平方米5元的标准，每月合计15250元），乙方应在每月的25日前向甲方支付上述费用；乙方租户商铺内单独使用之水电费费用根据每月的实际发生额另行向甲方支付；如果乙方迟延支付合同规定的销售数据采集使用费、推广服务费、物业管理费及其他各类费用，应按“逾期支付金额×逾期天数×千分之五”向甲方支付违约金；乙方迟延支付超过7日的，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，限制乙方进入店铺，制止乙方转移财产，直至乙方履行相关付款义务为止，该暂停供应或服务不影响违约金的计算；若乙方迟延支付超过20日，甲方有权终止合同，并收取违约金；等等。 讼争合同签订后，林华向峰尚公司支付了2015年5月1日前讼争店铺的租金和销售数据采集使用费、推广服务费、物业管理费，并支付了租赁保证金、装修保证金等费用。峰尚公司依约将商铺交付林华，林华以“九子香辣蟹”为商号在讼争店铺进行经营，并以讼争店铺作为经营场所地址注册成立了华文川公司。2015年7月15日，峰尚公司作为甲方（出租人）与林华作为乙方（原承租人）、华文川公司作为丙方（现承租人）签订一份《关于租赁主体变更的补充协议》（以下简称补充协议），协议约定：甲、乙双方已于2015年1月19日签订了讼争合同，经甲、乙、丙双方协商一致，自协议生效之日起，乙方在讼争合同中的全部权利、义务和责任一并转让给丙方，丙方同意自转让日起按讼争合同约定，履行相应的义务；乙方同意其依据讼争合同约定已向甲方支付的履约保证金、租金、物业管理费、收音机使用费等一切费项，自协议签订之日起自动转为丙方作为承租人在租赁合同项下应付履约保证金、租金、物业管理费、收音机使用费等相应款项；协议生效后，乙方作为讼争合同项下所拖欠甲方的费用（如有）及甲方的任何纠纷、争议，全部由丙方处理并承担相应责任；乙方对丙方履行讼争合同项下的履约义务向甲方承担连带保证责任，保证期间截止至租赁合同终止后两年届满；等等。 由于华文川公司欠缴租金及相关费用，峰尚公司于2016年1月8日向华文川公司发出《通知函》，该函载明：请华文川公司于2016年1月15日前向峰尚公司付清拖欠款项，若未能在上述日期内结清欠款，峰尚公司将于2016年1月16日解除讼争合同且不再另行通知，请华文川公司在讼争合同解除后5日内交还讼争商铺，等等。华文川公司未按峰尚公司《通知函》指定的期限届满前支付欠款，峰尚公司于2016年3月8日向华文川公司、林华发出《合同解除及交还商铺通知函》，该函载明：要求华文川公司、林华立即付清拖欠的租金、物业管理费、违约金等全部费用，并在接到通知后五日内向峰尚公司交还商铺，否则届时峰尚公司将自行清空并收回商铺，商铺内若有未搬离的物品将作为废弃物处理，等等。截至本案一审庭审之日，华文川公司未将讼争商铺交还峰尚公司，峰尚公司亦未自行收回讼争商铺。目前讼争商铺空置，“九子香辣蟹”餐厅已停止经营。 另查明，讼争商铺所在的“建发国际大厦”权属人为厦门建发集团有限公司（以下简称“建发公司”），建发公司将“建发国际大厦”商业服务配套用房“JFC品尚中心”出租给峰尚公司，租赁期自2013年起至2033年止，峰尚公司有权进行经营管理和转租。峰尚公司为本案诉讼支出律师代理费26000元。 一审法院认为，峰尚公司与林华签订的讼争合同真实合法有效，合同当事人均应依约全面履行。根据峰尚公司与林华、华文川公司签订的补充协议，林华在讼争合同中的权利义务一并转让给华文川公司，华文川公司应向峰尚公司履行讼争合同项下的义务。2015年5月1日后华文川公司未再支付租金和相关费用，根据讼争合同约定，峰尚公司有权单方解除合同。峰尚公司于2016年1月8日向华文川公司发出《通知函》，限华文川公司于2016年1月15日前付清拖欠款项，否则将于2016年1月16日解除合同。华文川公司未在期限届满前付清欠款，合同解除条件成就，故一审法院认定讼争合同于2016年1月16日解除，华文川公司应向峰尚公司支付拖欠的自2015年5月1日起至2016年1月15日止的租金336385元、销售数据采集使用费2545元、推广服务费12938元、物业管理费129379元、水费1821元以及相应的违约金。峰尚公司自愿将违约金标准由合同约定的每日万分之五调整为每月2%，符合法律规定，一审法院予以照准。故华文川公司应按上述标准向峰尚公司支付截至2016年1月15日的逾期支付租金违约金33244元、逾期支付销售数据采集使用费违约金252元、逾期支付推广服务费违约金1279元、逾期支付物业管理费违约金12786元、逾期支付水费违约金71元。自2016年1月16日起，华文川公司应以欠缴的款项总额483068元为基数，按照每月2%的标准，向峰尚公司支付逾期付款违约金直至付清款项为止。峰尚公司诉求中主张以481247元为基数计算自2016年1月16日起的逾期付款违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。 根据讼争合同约定，合同提前解除或终止（无论何种情况解除）的，承租方应于5日内撤出商铺。讼争合同解除后，华文川公司应将讼争商铺交还峰尚公司，华文川公司主张峰尚公司已于2015年12月31日将讼争商铺收回，但并未举证证明，双方亦未办理店铺交接手续，故对华文川公司的抗辩一审法院不予采信，华文川公司应向峰尚公司支付合同解除后占有使用讼争商铺期间的费用。讼争合同还约定，承租方拒不配合出租方验收的，出租方可进行单方验收，承租方遗留在商铺内的任何物品出租方均有权自行处理，因此导致的所有损失由承租方自行承担。峰尚公司于2016年3月8日向华文川公司发出《合同解除及交还商铺通知函》要求华文川公司接到通知后五日内交还商铺，否则峰尚公司“将自行清空并收回商铺，商铺内若有未搬离的物品将作为废弃物处理”。由于讼争合同有关于自力救济的约定，且峰尚公司存在发函声明将自行清空并收回讼争商铺的先行行为，华文川公司收到函件后有理由相信峰尚公司将在2016年3月13日之后采取自行收回商铺的行动，但峰尚公司并未自行收回商铺防止损失扩大，应相应承担责任。关于占有使用费标准，峰尚公司主张参照租金计算，一审法院认为在峰尚公司不存在过错的情形下，该标准合理，应予支持，即自合同解除次日2016年1月16日起至峰尚公司指定的最后搬离期限2016年3月13日止，华文川公司应按租金标准向峰尚公司支付占有使用费。自2016年3月14日起，峰尚公司怠于采取必要措施导致损失扩大，峰尚公司、华文川公司过错相当，华文川公司应按租金标准的一半向峰尚公司支付占有使用费直至本判决作出之日止。 峰尚公司为本案诉讼支出律师代理费26000元，根据讼争合同约定，该费用应由华文川公司承担，故对峰尚公司关于律师费的诉讼请求，一审法院予以支持。另，根据三方补充协议的约定，林华应对华文川公司履行讼争合同项下的履约义务向峰尚公司承担连带保证责任，峰尚公司有关林华应承担连带清偿责任的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、华文川公司于判决生效之日起十日内向峰尚公司支付自2015年5月1日起至2016年1月15日止的租金336385元、销售数据采集使用费2545元、推广服务费12938元、物业管理费129379元、水费1821元以及相应的逾期付款违约金（截至2016年1月15日的逾期支付租金违约金33244元、逾期支付销售数据采集使用费违约金252元、逾期支付推广服务费违约金1279元、逾期支付物业管理费违约金12786元、逾期支付水费违约金71元；自2016年1月16日起，以欠缴款项481247元为基数，按每月2%的标准，支付至款项付清之日止）；二、华文川公司于判决生效之日起十日内将位于厦门市环岛东路1701号JFC品尚中心A馆三楼A-L3-16号商铺交还峰尚公司；三、华文川公司于判决生效之日起十日内向峰尚公司支付商铺占用费（自2016年1月16日起至2016年3月13日止，按每月39650元的标准支付；自2016年3月14日起至判决作出之日止，按每月19825元的标准支付）；四、华文川公司于判决生效之日起十日内向峰尚商公司支付律师代理费26000元；五、林华对华文川公司的上述付款义务承担连带清偿责任；六、驳回峰尚公司的其他诉讼请求。华文川公司、林华如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4544元，由峰尚公司负担544元，由华文川公司、林华负担4000元。 经审理查明，峰尚公司与林华对原审判决查明的事实除上诉状中提到的外，对其余事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。 另查明，讼争商铺于2016年1月1日由峰尚公司上锁，之后华文川公司未再使用讼争商铺。华文川公司在收到合同解除通知前曾要求交还商铺，但峰尚公司表示需华文川公司付清尚欠的租金后才予以办理商铺交接手续。 还查明，华文川公司应向峰尚公司支付拖欠的自2015年5月1日起至2015年12月31日止的租金317200元、销售数据采集使用费2400元、推广服务费12200元、物业管理费121999.5元、水费1821元以及相应的违约金。峰尚公司自愿将违约金标准由合同约定的每日万分之五调整为每月2%，截止本判决作出之日即2017年2月23日止逾期支付租金违约金117477元、逾期支付销售数据采集使用费违约金889元、逾期支付推广服务费违约金4518元、逾期支付物业管理费违约金4518元、逾期支付水费违约金808元。 本院认为，围绕林华的上诉请求，作如下分析认定。1、关于拖欠的商铺租金及占用费、销售数据采集使用费、推广服务费、物业管理费的认定。根据二审查明的事实，讼争商铺于2016年1月1日由峰尚公司上锁，至此华文川公司未再实际使用商铺。且在华文川公司要求交还商铺时，峰尚公司以尚欠租金为由予以拒绝。讼争租赁合同经峰尚公司通知解除，解除之日为2016年1月16日。故租金应计算至合同解除之日止，此后因峰尚公司拒绝导致华文川公司无法交还商铺，华文川公司对于占用商铺并未主观愿意，且亦未实际使用，故华文川公司无需承担此后的商铺的占用费。2016年1月1日至2016年1月15日期间的租金应考虑讼争商铺被峰尚公司上锁及峰尚公司拒绝交接商铺的相关事实，结合峰尚公司与华文川公司双方的过错责任，双方应对该期间的租金各承担50%的责任，即华文川公司应承担2016年1月1日至2016年1月15日期间的约定租金标准减半的租金，即月租金39650元/2/31*16=10232元。期间的销售数据采集使用费、推广服务费、物业管理费等同理应减半收取，即销售数据采集使用费77元、推广服务费394元、物业管理费3946元以及相应的违约金。违约金按照峰尚公司自愿调低的标准每月2%计算，故华文川公司应按上述标准向峰尚公司支付截至2017年2月23日的逾期支付租金违约金2866元、逾期支付销售数据采集使用费违约金22元、逾期支付推广服务费违约金110元、逾期支付物业管理费违约金1102元。原审判决认定租金及占用费计算至峰尚公司发函要求华文川公司限期交还商铺的时间2016年3月13日止，未考虑导致讼争商铺未能及时交还的各方当事人的主观过错因素，明显不妥，故本院予以改判。 2、关于林华是否需要对华文川公司承担连带责任的认定。林华与峰尚公司在《九子香辣蟹》租赁主体变更的补充协议》中约定，由林华就华文川公司履行合同向峰尚公司承担连带保证责任。该协议系林华与峰尚公司自愿签订，当事人意思表示真实，合同内容未违反法律法规的强制性规定，双方当事人应全面履行。对于林华提出该协议关于连带责任的内容系格式条款，峰尚公司未尽提示说明义务，条款无效的主张，因缺乏法律依据，不应支持，故一审法院对于连带责任的认定并无不妥。 3、对于律师费用负担的认定。峰尚公司为本案支付的律师费用依据与林华、华文川公司签订的讼争合同及补充协议，该费用应由华文川公司承担。林华提出的峰尚公司律师费高于福建省律师收费标准，不应支持的主张，因缺乏法律依据，不予支持，故一审法院的认定并无不妥。 综上，林华的上诉理由，部分有事实和法律依据，予以支持。因二审中峰尚公司对商铺上锁的事实予以确认，故二审根据新的事实对原审判决关于租金及占用费等相关费用的认定予以改判。原审判决认定事实基本清楚，适用法律部分正确，部分予以部分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初5542号民事判决第二项、第四项、第五项； 二、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初5542号民事判决第三项、第六项； 三、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初5542号民事判决第二项为“华文川公司于判决生效之日起十日内向峰尚公司支付自2015年5月1日起至2015年12月31日止的租金317200元、销售数据采集使用费2400元、推广服务费12200元、物业管理费121999.5元、水费1821元以及相应的违约金（截止本判决作出之日即2017年2月23日止逾期支付租金违约金117477元、逾期支付销售数据采集使用费违约金889元、逾期支付推广服务费违约金4518元、逾期支付物业管理费违约金4518元、逾期支付水费违约金808元）；支付自2016年1月1日至2016年1月15日期间租金10232元、销售数据采集使用费77元、推广服务费394元、物业管理费3946元以及相应的违约金（截至2017年2月23日的逾期支付租金违约金2866元、逾期支付销售数据采集使用费违约金22元、逾期支付推广服务费违约金110元、逾期支付物业管理费违约金1102元）。上述款项的逾期支付违约金自2017年2月24日起，以欠缴款项为基数，按每月2%的标准，支付至款项付清之日止； 四、驳回峰尚公司的其他诉讼请求。 五、驳回林华的其他上诉请求。 本案一审案件受理费4544元，由峰尚公司负担1091元，由华文川公司、林华负担3453元；二审案件受理费9088元，由上诉人林华负担6820元，由峰尚公司负担2268元。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  胡林蓉 审 判 员  章 毅 二〇一七年二月二十三日 代书记员  潘婉燕 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。