上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初3948号原告：王毛弟，男，1949年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。被告：上海明旺房地产有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李艳，董事长。被告：农工商房地产(集团)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张智刚，董事长。被告：光明房地产集团股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张智刚，董事长。上列三被告共同委托诉讼代理人：吴春明，男。上列三被告共同委托诉讼代理人：张嘉兴，上海市嘉诚律师事务所律师。原告王毛弟诉被告上海明旺房地产有限公司、农工商房地产(集团)有限公司、光明房地产集团股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告王毛弟及其委托诉讼代理人周君理，被告上海明旺房地产有限公司(以下简称明旺公司)、农工商房地产(集团)有限公司(以下简称农工商公司)、光明房地产集团股份有限公司(以下简称光明公司)的共同委托诉讼代理人吴春明、张嘉兴到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2016年9月6日、10月21日公开开庭进行了审理。原告王毛弟及其委托诉讼代理人周君理，被告明旺公司、农工商公司、光明公司的共同委托诉讼代理人吴春明、张嘉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王毛弟诉称，2001年9月17日，原告与明旺公司签订认购书一份，约定了原告购买明旺公司所有的位于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的意向。2001年12月10日，原、被告就上述系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》一份，约定原告购买系争房屋，房屋性质为商业用房，建筑面积为258.42平方米，单价为人民币(以下币种相同)6,500元，总房价款为1,679,730元。之后，原告依约付清了房款，明旺公司也将房屋交付原告使用，但被告在原告的多次催促下迟迟不办理过户手续。原告认为，原告已按约付清房款，明旺公司理应按约将系争房屋过户至原告名下，光明公司与明旺公司系混同经营，且光明公司系明旺公司的全资股东，农工商公司系光明公司的全资股东，故起诉要求判令明旺公司继续履行合同，并办理房地产权证。审理中，三被告明确表示系争房屋无法办理产权证，原告认为此举造成原告巨大的经济损失，故变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间2001年12月10日就东方路XXX弄XXX号房屋商品房买卖合同。2.请求被告明旺公司退还购房款1,679,730元，赔偿原告同类型同地段房屋差额2千万，及税收损失50,391.90元。3.被告明旺公司赔偿装修损失100万元。4.被告明旺公司赔偿原告2001年到2015年的租金损失500万元。5.被告农工商公司、光明公司对被告明旺公司上述第2.3.4诉请承担连带责任。审理中，原告撤回了第2条诉讼请求中的税收损失的请求。被告明旺公司、农工商公司、光明公司共同辩称，系争房屋系被告明旺公司所建，原规划用途为商业用房，当时房屋预售许可证已办理，但因公共设施用房不足，在办理大产证前，规划局要求调整该房屋为公共设施。这时，原告托人找到明旺公司老总，要求购买该房屋。老总就明确告知了该房屋的情况，原告认为办理小产证的事情可由其自行解决。被告考虑到该风险，要求先签订认购书，待大产证办出、确认该房屋的性质后再商议签订合同事宜。2001年12月4日，大产证办理成功，系争房屋的性质为公共设施用房，明旺公司老总即告知原告，并劝原告别购买，但原告认为他能解决小产证的问题，还是坚决要求购买，故双方于同月10日签订了房屋出售合同。另外，双方也口头约定了如果办不出小产证，双方互不承担违约及赔偿责任，故合同内的违约责任条款系空白。另外，在房屋买卖合同上明确了大产证的号码，说明原告对房屋性质是明知的。后原告付清了房款，明旺公司于2001年10月22日将房屋交付给了原告。2004年7月，原告找到明旺公司，要求提供相关材料，其自行办理小产证，故明旺公司提供了相关材料，并派人协助原告办理，原告审税成功后缴纳了税款，当时被告以为小产证已办理完毕。2011年6月，原告又找到明旺公司，说上次小产证没有办出来，需要被告出具一份原合同遗失的证明，原告再次去办理过户手续。明旺公司又给予了协助，后原告备案成功。2012年3月31日，明旺公司收到诉状，原告王毛弟要求明旺公司协助办理小产证，后撤诉。2012年6月25日，原告王毛弟起诉要求明旺公司及农工商公司赔偿，后撤诉。根据前案庭审笔录以及王毛弟缴纳水电费用情况可以发现，原告购买系争房屋后一直自用，不存在租金损失。现原告要求退房，已超过时效。另外，第二被告系第一被告的全资股东，第三被告系第二被告的全资股东，但三被告均系独立的公司，第二被告及第三被告不应承担连带责任。经审理查明，2001年9月17日，原告与明旺公司签订《明丰佳园房屋认购书》一份，约定：明丰佳园位于东方路XXX弄XXX号。每平方米单价6,500元，建筑面积258.42平方米，房价1,679,730元。合同第三条约定：签订本认购书时，每套房屋交付3万元定金，买方同意于大产证下来签出售合同，并交清全部房款。2001年12月10日，原告与明旺公司签订《上海市商品房出售合同》一份，合同第一条约定：甲方(指明旺公司)依法取得浦东新区东方路XXX号地块土地使用权，投资建造的明丰佳园商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)证书号：沪房地浦字(2001)第125978号。合同第二条约定：乙方(指原告)向甲方购买东方路2851弄《明丰佳园》28号……建筑面积为258.42平方米。合同第三条约定：乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为6,500元。根据该房屋的建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为1,679,730元。合同第九条约定：……该房屋为商业用房。合同第十九条约定了双方办理交易过户手续，但时间为空白。合同附件一付款时间和付款方式约定：第三条付款方式：1、签本合同时乙方付房款：首付3万元，2001年10月9日付150万元，余款交房付清。合同第十三条约定：除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十九条约定过户事宜，但过户时间系空白，其中第二款约定“因甲方原因，乙方无法在**前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的0.5%；在**之日起的九十日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同”。合同第二十条约定的单方面解约的违约及赔偿责任亦系空白。2001年9月17日，原告向明旺公司付款3万元，明旺公司出具了发票。2001年10月9日，原告向明旺公司付款150万元，明旺公司出具了发票。2004年7月5日，原告付清了尾款149730元。2004年7月8日，原告缴纳了契税50,391.90元。另查明，系争上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号房屋于2001年12月4日经核准登记的权利人系明旺公司，房屋类型为公共设施用房，房地产权证号浦XXXXXXXXXX。2012年4月19日，原告王毛弟起诉要求明旺公司协助办理将系争房屋产权登记至原告名下的手续，后撤诉。2012年7月11日，原告王毛弟起诉要求与明旺公司、农工商公司解除系争房屋的出售合同并赔偿相关损失，后撤诉。三被告提供了系争房屋自2002年2月起的水电费及物业管理费缴款明细，每月电费从一百多元至一千多元不等，每月水费亦自十多元至近百元不等。2010年5月13日，光明食品集团办公室发出光明食品资产(2010)182号《关于同意无偿划转上海明旺房地产有限公司25%股权的批复》，同意农工商房地产(集团)股份有限公司所属上海明丰实业有限公司持有的上海明旺房地产有限公司25%股权以国资无偿划转的形式划转至农工商房地产(集团)有限公司，基准日为2009年12月31日。2010年6月1日，明旺公司临时股东会决议：同意上海明丰实业有限公司将其持有的上海明旺房地产有限公司25%股权以国资无偿划转的形式划转至农工商房地产(集团)有限公司。审理中，原告申请对系争房屋同类型、同地段商业用房的市场价格进行评估，对系争房屋内的装修及添附设施造价进行评估，对系争房屋自2002年1月至2015年12月止同地段商业用房的租金进行评估。经上海信衡房地产估价有限公司鉴定，系争房屋截止2016年5月31日的市场价(不含装修)为780万元。对此，原告认为评估价格偏低，其曾于三年前评估的房屋价格为每平方米32,000多元，且评估公司未提供技术报告；被告则认为房屋价格偏高，系争房屋系公共设施用房，而评估价格系按商业用房的性质评估，且评估报告参照的建筑物系沿街商铺，地段比系争房屋好，无可比性。对此，评估公司认为，评估的委托人系上海市高级人民法院，且报告中的成交案例涉及他人隐私，故技术报告不应提供给原告；关于房屋价格，影响商业物业价值的因素主要是楼层、地段、临街状况、时间节点等，系争房屋西邻东方路，而东方路为交通主干道，商业氛围一般，与道路之间有绿化带，临街状态也不太好，故评估价格是客观公正的，与不同时间的评估价格也没有可比性。经上海大华工程造价咨询有限公司鉴定，系争房屋的装修造价为242,532元，另有争议部分造价为44,246元。对此，原告认为，评估中仅对燃气表进行了评估，但实际安装时排了管道，共花了7万多；关于樟木树的移动，评估仅为71元，实际中动用了一辆卡车、一辆吊车和4个工人，花了2千多元；原告装修时安装了紫铜的水管，评估为PVR的水管。故价格偏低。被告则认为，评估费用中计算了税金，但原告未能提供发票；铲除地坪、地砖、拆除铝合金门窗、铲除墙面粉刷硬底、屋面防水灯工程、脚手架工程、栽培樟木树等事实不存在。评估公司则认为，关于装修，双方没有约定，故评估中系按定额的信息价及指导价确定。关于原告所述的天然气管道的安装，樟木树的移动，原告均未能提供证据，故按正常流程鉴定；关于水管，原告主张系紫铜材质，鉴定人员曾要求打开查看以确认，但原告不同意，故原告所述无证据证明；关于税金，是鉴定的正常计算程序；关于铲除及拆除部分、塑钢窗、脚手架、樟木树，原告未能提供证据证明，故列为争议项；关于卫星天线，现场确实有，是否给付由法院认定，鉴定报告中遗漏了材料价格3,600元。经上海信衡房地产估价有限公司鉴定，系争房屋于2002年的月租金为82.23元/㎡，于2003年的月租金为81.28元/㎡，于2004年的月租金为87.29元/㎡，于2005年的月租金为88.08元/㎡，于2006年的月租金为93.45元/㎡，于2007年的月租金为98.91元/㎡，于2008年的月租金为103.81元/㎡，于2009年的月租金为104.52元/㎡，于2010年的月租金为113.77元/㎡，于2011年的月租金为115.12元/㎡，于2012年的月租金为119.15元/㎡，于2013年的月租金为123.10元/㎡，于2014年的月租金为127.13元/㎡，于2015年的月租金为131.09元/㎡。对此，原告认为，价格偏低，其自行调查的像类似商铺的租金高于评估价。被告则认为价格过高，系争房屋系公共设施用房，但评估中按商业用房性质估价，且评估报告参照的建筑物系沿街商铺，地段比系争房屋好，无可比性。以上事实由原、被告提供的认购书、上海市商品房出售合同、房地产登记簿、收据、发票、法庭审理笔录、文件、鉴定报告及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，系争房屋的上海市商品房出售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，但根据相关法律法规的规定，系争房屋系公共设施用房，不能办理转让过户手续，故双方合同无法继续履行，应予解除。原告认为，双方签订上海市商品房出售合同时，被告明旺公司隐瞒了系争房屋系公共设施用房的事实，在合同上标注为商业用房，导致合同无法继续履行，责任在于被告明旺公司。被告则认为，明旺公司在签约前即向原告明确了房屋性质及无法转让过户的风险，且合同上明确了大产证的号码，故原告在签约前明知房屋性质，合同不能履行的过错在原告方。本院认为，系争房屋无法过户的原因在于房屋性质为公共设施用房，被告称原告明知该性质而坚持购买，遭原告否认，被告亦未能提供证据证明，故合同无法继续履行系被告明旺公司违约，应承担违约赔偿责任。但原告在2001年12月签约至今如此长的时间内怠于行使解约权利，并在2004年亦曾要求明旺公司配合其办理转让过户手续，且双方签约时系争房屋的大产证即已明确了系争房屋系公共设施用房，原告未尽审慎审核之责，故可适当减轻明旺公司的责任。合同解除后，明旺公司应返还原告已付房款1,679,730元，原告亦应向明旺公司返还房屋。原告要求明旺公司赔偿同类型同地段房屋差价损失2千万元，首先，上海信衡房地产估价有限公司、上海大华工程造价咨询有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，原、被告对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故本院确认该鉴定结论作为本案定案依据。其次，明旺公司将公共设施用房出售给原告导致本案出售合同解除，故明旺公司理应对原告的房屋差价损失进行赔偿。但如前所述，原告长期怠于行使权利导致差价损失扩大，故其要求按目前的价格确定差价损失，缺乏依据，本院根据本案实际情况并参考鉴定结论酌情确定。同理，原告要求明旺公司赔偿装修损失，对于装修鉴定中的争议项，原告认为水管使用的是紫铜材质的，但未能提供证据证明，故紫铜的差价不予支持；对于樟木树的移植费用，原告未能提供证据证明，本院难以采信；对于铲除工程，原告亦未能提供证据证明，本院亦不予采信；对于屋面防水，鉴定人员根据现场情况作出判断并无不当，本院予以采信；对于中空玻璃，鉴定人员所述符合常理，且明旺公司未能提供证据证明，故本院支持原告该项费用；关于脚手架，原告未能提供证据证明，本院不予采信；关于卫星天线，根据鉴定人员现场勘查情况确实存在，故本院予以确认。对于装修价值的折旧问题，鉴定单位认为，系争房屋内的装修保护得较好，尚有利用价值，但已经超过了折旧年限，本院据此酌定明旺公司应赔偿的费用。关于原告主张的租金损失，本院认为，根据在案证据可以认定，系争房屋自始处于使用中，原告要求赔偿租金损失，无充分证据证明，本院不予支持。原告认为明旺公司与光明公司系混同经营，明旺公司仅为光明公司的事业部，农工商公司系光明公司的全资股东，故要求光明公司及农工商公司对明旺公司的上述债务承担连带清偿责任，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：解除原告王毛弟与被告上海明旺房地产有限公司就上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号房屋签订的上海市商品房出售合同；原告王毛弟应于本判决生效后十日内将上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号房屋返还给被告上海明旺房地产有限公司。被告上海明旺房地产有限公司应于本判决生效后十日内返还原告王毛弟房款1,679,730元；被告上海明旺房地产有限公司应于本判决生效后十日内给付原告王毛弟房屋差价损失3,060,135元；被告上海明旺房地产有限公司应于本判决生效后十日内给付原告王毛弟房屋装修损失8万元；驳回原告王毛弟其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180,450.57元，鉴定费57,500元，由原告王毛弟承担164,322.57元，由被告上海明旺房地产有限公司承担73,628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  杨晓云人民陪审员  梅丽华二〇一七年二月十六日书 记 员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。