广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0307民初13815号原告（反诉被告）温兰芳，女，汉族，香港居民。被告（反诉原告）中航物业管理有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人石正林。委托代理人黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托代理人王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温燕芳及被告委托代理人黄媛琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2012年开始，原告向被告要求办理入伙手续，被告均以欠管理费为由，要求原告付清购买物业以来的管理费，否则不给原告办入伙手续，不发放钥匙。直至2014年，原告要求于物业中放置家具，被告起始不肯发放钥匙，后来原告提出要报警，被告才给原告发放物业钥匙。2014年，被告要求原告到被告处领取入伙证明，原告到被告处查询，但被告却表示查询不到入伙证明。2015年至2016年，原告要求一定要入伙，根据法律规定，被告只能最多要求原告支付两年的管理费。2016年2月底，原告又与鼎尚华庭管理处主任协商未果，直至2016年4月13日，原告与被告签订了由原告支付两年半管理费及物业维修费的协议，被告方才同意为原告办理入伙证明，但随后，被告又擅自推翻了协议，并对原告的房产停水停电。为此原告特提起诉讼，请依法判令：1、被告向原告的房产开通水；2、被告允许原告装修住房；3、原告免交2010年2月至今的管理费、维修费等一切费用；4、被告支付原告未及时为原告办理入伙而给原告造成的损失100000元（币别：人民币，下同）；5、诉讼费用由被告负担。被告（反诉原告）答辩并反诉称，原告为中航鼎尚华庭6号楼XX号房产的业主，被告先后受开发商深圳市中航地产发展有限公司及深圳市龙岗区中航鼎尚华庭业主委员会委托，为涉案物业所在小区提供物业管理服务，服务期间自中航鼎尚华庭入伙之日起至今。因原告长期拖欠费用，被告多次向其发送催款信息，但原告先是置之不理，后又以未装修入住为由要求减免，至今未支付任何费用。原告长期拖欠物业管理费、本体维修基金的行为已构成严重违约，原告自知无理却先行向法院起诉，给被告带来讼累并支付了律师费。为了维护自身合法权益，被告提出反诉，请求判令：1、原告向被告支付自2010年1月起拖欠的物业管理费及自2010年9月1日起拖欠的本体维修基金38138.31元（暂计至2016年10月份，要求计算至原告实际支付之日止）；2、原告向被告支付违约金90034.62元（暂计至2016年10月10日，要求计算至原告实际支付之日止）；3、原告支付被告律师费7500元；4、原告承担本案受理费。原告（反诉被告）针对反诉辩称，被告要求原告支付物业管理费及本体维修基金的诉讼时效只有两年，被告只能要求原告支付两年的物业管理费及本体维修基金。经审理查明，2009年12月16日，原告与涉案房产所在小区的开发商深圳市中航地产发展有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定购买位于深圳市龙岗区坪地街道中航鼎尚华庭6号楼第XX层XX号房，建筑面积为193.79㎡（竣工后的建筑面积为193.75㎡）。涉案房产所在小区由开发商聘请被告进行物业管理服务，物业管理费由原告按每月每平方米建筑面积2.2元交纳，本体维修基金由原告按政府规定的标准交纳。卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》；卖方书面通知买家入伙后，买方经验收同意收楼的，房产的交付时间为卖方交付房产钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同中，原告确定的地址为深圳市罗湖区布心东湖路今日家园，电话为1350964****。该合同附件五，买卖双方作出补充约定，确定合同中关于“书面通知”的方式为：邮政挂号信函、特快专递或买方当面签收。其中，邮政挂号信函或特快专递只要送达方以合同载明的通讯地址寄出，并经签收即视为送达，因被送达人原因导致信件退回不影响送达效力。2010年4月30日，涉案房产办理了房产证，原告为该房产的唯一产权人。2013年8月1日起，被告与涉案房产所在小区的业主委员会签订《物业服务合同》，由被告为小区提供物业管理服务，目前合同的物业服务期限至2018年6月30日。根据涉案房产所在小区发展商与被告签订的《物业服务合同》，物业服务费用按2.2元/月/㎡的标准交纳，未能按时交纳的，应按每日0.5‰的标准向被告支付违约金。2013年8月1日起，被告与涉案房产所在小区的业主委员会签订《物业服务合同》，物业服务费用按2.2元/月/㎡的标准交纳，未能按时交纳的，应按每日3‰的标准向被告支付违约金。庭审中，原告主张被告要求原告支付自2010年1月起的物业管理费等费用已超过诉讼时效，被告则主张其已通过案外人广州首易信息技术有限公司向原告在《深圳市房地产买卖合同（预售）》中预留的手机号码发送了催收物业服务费等费用的信息，构成诉讼时效中断，因此，被告的反诉未超过诉讼时效。为证明关于诉讼时效中断的主张，被告提交了案外人广州首易信息技术有限公司的增值电信业务经营许可证、被告与该公司签订的《集团短信用户协议书》、被告向该公司支付移动短信费的发票及转账记录、被告向原告预留手机发送信息的记录等证据予以佐证。根据发送信息记录，被告自2012年12月12日起多次向原告预留手机发送催款信息，原告亦确认2015年起收到过该信息。为证明为本案支付了律师费，被告提交了《委托代理合同》及律师费发票予以佐证。为证明已通知原告办理入伙，被告提交了《入伙通知书》及邮寄存单予以佐证，快递单上收件人签名一栏有原告本人签名确认，签收时间为2010年1月13日。关于本体维修基金的标准问题，深圳市物价局与深圳市住宅局于1998年9月9日联合发出《关于住宅（房屋）本体维修基金问题的通知》深物价【1998】136号，规定高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层住宅）的本体维修基金按每月每平方米建筑面积0.25元的标准交纳。以上事实有当事人提交的证据及当事人的陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，当事人应当提交证据证明自己的诉讼请求，否则应承担举证不能的法律后果。本案本诉中，原告并未提交证据证明被告不为其开通水、禁止其装修涉案房产以及未及时为其办理入伙而给其造成的损失，因此，对原告的第一、二、四项诉讼请求，本院不予支持。关于拖欠的物业管理费等费用是否超过诉讼时效问题，因原告与开发商签订的是房产买卖预售合同，且涉案房产已于2010年4月30日办理了房产证，原告为唯一产权人。因被告提交证据证明其已于2010年1月13日向原告送达《入伙通知书》，告知原告于2010年1月30日办理入伙手续，如未能在此期限届满之前办理入伙，则仍自该日起向原告收取物业管理费，原告已经签收该《入伙通知书》，视为知悉通知书上的内容，故原告应自2010年1月30日起向被告支付物业管理费等费用。根据被告提交的证据，被告最早于2013年4月11日向原告发信息催缴拖欠款项，原告亦确认2015年起收到了相关信息，可以推定，原告已收到被告向其发送的全部信息，因此，可以认定，被告自2013年4月11日起多次发送的催款信息的行为构成诉讼时效中断，因目前法律规定的诉讼时效为三年，因此，被告要求原告自2010年4月12日起交纳物业管理费、本体维修基金等费用未超过诉讼时效，原告应予交纳，逾期未交纳的，应按合同约定支付违约金，但违约金的金额不得超过拖欠款项金额的30%。对于2010年1月30日至2010年4月11日期间的物业管理费、本体维修基金等费用，因超过诉讼时效，本院不予支持。关于律师费，因被告未提交证据证明应由原告承担该费用，因此，对被告的该反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）温燕芳应于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）中航物业管理有限公司拖欠的物业管理费、本体维修基金及违约金，其中物业管理费按每月426.25元的标准支付（物业管理费标准2.2元/月/㎡，涉案房产建筑面积193.75㎡，自2010年4月12日起支付至清偿之日止），本体维修基金按每月48.44元的标准支付（本体维修基金标准0.25元/月/㎡，涉案房产建筑面积193.75㎡，自2010年9月1日起支付至清偿之日止），违约金按拖欠的物业管理费及本体维修基金总额，自2010年4月12日至2013年7月期间按每日0.5‰的标准支付，2013年8月起至清偿之日止按每日3‰的标准支付，违约金金额以拖欠款项总额的30%为限）；二、驳回原告的全部诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求。付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉及反诉的案件受理费共计人民币2711.73元，由原告负担2555.73元，由被告负担156元。如不服本判决，可在接到本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  龚宇辉人民陪审员  余生华人民陪审员  温昭伟二〇一七年十一月二十二日本件与原本核对无异书 记 员  张 健