福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民终5016号 上诉人（原审原告）:连顺辉，男，汉族，1981年5月6日出生，住福建省泉州市泉港区。 被上诉人（原审被告）：泉州华洲房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市大桥南华洲综合楼302室。 法定代表人苏德义，该公司董事长。 上诉人连顺辉因与被上诉人泉州华洲房地产开发有限公司（以下简称“华洲房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2016）闽0505民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 连顺辉上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判支持连顺辉一审的诉讼请求。事实和理由：连顺辉一审诉讼请求的实质是要求华洲房地产公司向连顺辉继续履行交付符合验收合格商品房标准的房屋等义务。商品房交付的条件之一是应当经验收合格，华洲房地产公司除了要向连顺辉交付经验收合格的商品房，还要出具《建设工程竣工验收备案表》、《房屋测绘机构出具的测绘资料》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料，华洲房地产公司只有履行了上述义务才可认定其向连顺辉交付了经验收合格的诉争商品房。且华洲房地产公司至今未依照法律规定及合同的约定为连顺辉办理房屋产权登记。因此，华洲房地产公司未履行上述法定及合同约定义务属于连顺辉一审诉请求的范围。一审认定事实不清，适用法律错误。 华洲房地产公司未作答辩。 连顺辉向一审法院起诉请求：判令华洲房地产公司将符合买卖合同约定的810室和909室商品房交付连顺辉使用。 一审法院认定事实：华洲房地产公司成立于1996年10月31日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）；经营范围：房地产开发、商品房销售，等等。2006年6月30日，华洲房地产公司取得其开发建设的诉争世纪新城大厦项目商品房预售许可证。2007年3月7日，连顺辉与华洲房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2000-0171(MF-2000-N00663937，以下简称“买卖合同”）1份。其中，该买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人向出卖人购买810室和909室商品房，建筑面积为135.59㎡(其中，810室商品房建筑面积为92.18㎡,909室商品房建筑面积为43.41㎡)，套内建筑面积104.17㎡，公摊面积31.42㎡；第四条约定：按套（单元）计算，该商品房总价款计31.3万元。”第六条约定：“付款方式及期限：3.其他方式：按揭方式，首期房款计人民币10.3万元整，在签定合同时付清，其余房款计人民币21万元整，在接到卖方通知的七日内办理按揭贷款。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当于2007年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.市政配套安装延期及市政重要活动造成工程无法施工，中、大雨、暴雨及六级以上台风、通电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法正常施工。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过30-180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按合同第十四条1.2.3条款之使用标准验收后，出卖人通知买受人办理入伙手续，买受人接到出卖人入伙通知之日起15日内到指定地点办理入伙手续，逾期不办理的，视为同意入伙，买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之贰向出卖人支付代管费。”第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。3.若买受人原因未能在出卖人通知之日起15天内配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按该房产总价款的万分之伍付给出卖人。”第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向泉港区房管处申请登记备案。”《合同补充协议》第一条约定：“买受人所购房屋若是选择银行按揭付款方式的，在办理按揭贷款时，因买受人自身原因而导致按揭无法办理的，买受人应在收到出卖人书面通知之日起七日内一次性付清余款。”等等。2007年3月28日，华洲房地产公司向连顺辉出具了00029023号和00029024号《销售不动产统一发票（自开）》2张，上述2张发票载明预收810号商品房的购房款金额为6.39万元、预收909号商品房购房款为3万元。2007年4月18日，华洲房地产公司向连顺辉出具了00029751号和00029752号《销售不动产统一发票（自开）》2张，上述2张发票载明预收810号商品房的购房款金额为0.91万元、预收909号商品房购房款为1万元。以上合计11.3万元。2007年5月17日，连顺辉在华洲房地产公司的担保下向中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行（以下简称“建行泉港支行”）借款20万元，三方签订1份《个人住房借款合同》{合同编号为2007年建港房贷（公）字第038号，以下简称“借款合同”}，用于支付上述房屋的按揭贷款。2007年5月22日，建行泉港支行向连顺辉发放了诉争房屋按揭贷款20万元。2011年7月11日，连顺辉提前还清了上述按揭贷款。2016年2月22日，连顺辉诉诸法院。庭审时，连顺辉自认：其因在买卖合同约定的期间未收到交房通知书，遂于2008年8月自行对上述诉争商品房进行装修，并于2009年1月入住，但至今未办理房屋产权登记手续。 一审法院认为，华洲房地产公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，故连顺辉与华洲房地产公司签订的买卖合同合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，连顺辉已经依约向华洲房地产公司支付了依买卖合同约定的全部购房款，而华洲房地产公司却未按合同约定于2007年5月30日前将验收合格并符合本合同约定的诉争商品房交付连顺辉使用，华洲房地产公司应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。鉴于连顺辉已经于2008年8月对诉争商品房进行装修并入住，即已经实际占有、使用诉争商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应当认定在该时间节点上，诉争商品房可视为交付。连顺辉在已经实际占有、使用诉争商品房的情况下，又请求法院判令华洲房地产公司将符合买卖合同约定的诉争商品房交付其使用，不符合法律规定，不予支持。华洲房地产公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法(​javascript:SLC(21651,0)​)》第四十四条(​javascript:SLC(21651,8)​)、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(​javascript:SLC(45673,0)​)》第一条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告连顺辉的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。华洲房地产公司未到庭质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：连顺辉二审提供的民事判决书系法院对其他买受人与华洲房地产公司之间的商品房销售合同纠纷作出的判决书，与本案不具有关联性，不予采信。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，华洲房地产公司具有商品房预售资质，其与连顺辉签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同关系应认定有效。连顺辉已实际占有、使用诉争商品房，应视为诉争商品房已交付使用。连顺辉请求华洲房地产公司交付诉争商品房，缺乏依据，不予支持。如华洲房地产公司交付的诉争商品房存在质量问题，或华洲房地产公司未出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料，双方可另行解决。 综上所述，连顺辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由连顺辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林海峰 审 判 员  戴 强 代理审判员  张 萍 二〇一七年二月六日 书 记 员  杨凌珊  1-