山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0781民初6158号原告张玉鑫。委托诉讼代理人：刘建华。被告窦立章。委托诉讼代理人：李仲。被告史华彪。委托诉讼代理人：李传英。原告张玉鑫与被告窦立章、史华彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉鑫及其委托诉讼代理人刘建华、被告窦立章的委托诉讼代理人李仲及被告史华彪的委托诉讼代理人李传英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还房租19736元；2、诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更依法判令被告返还房租19736元的诉讼请求为：依法判令被告返还房租26000元。事实和理由：2015年10月1日，原告与被告窦立章约定，原告租赁位于青州市国泰民居沿街楼上下楼四间房，用于商业经营，租赁期限一年。原告向其交付租金后使用该房屋经营服装干洗。2016年1月29日，被告史华彪找到原告，称其为该房房主，被告窦立章是承租人，因欠其房租已经解除了双方之间的租赁合同，原告与被告窦立章的转租合同无效，给原告出具了证明，又重复收取了2016年1月29日至2016年9月30日期间八个月的房租。被告窦立章辩称，1、原告所诉不是事实，我与被告史华彪的租赁合同未到期，更未解除，我与原告的转租合同有效。我自2012年就将我租赁的史华彪的房子出租给李胜武、宋翔及原告。依据最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释第16条，我与原告的转租合同有效。2、我在2016年1月中旬给史华彪交2016年度房租时，史华彪违反协议，擅自涨价，依据合同，应当每年45000元租金，史华彪向我主张5万元租金，所以房租至今未交。3、在我承租期间，我对房屋进行了装修，花费5万余元，加装LED屏、广告牌花费3万余元。综上所述，史华彪不应违反合同，擅自涨价，我与原告的转租合同有效，我保留追究史华彪违反合同的相关责任，请求依法驳回原告对我的起诉。被告史华彪辩称，2016年1月29日至2017年1月29日的房租是26000元，我不同意返还原告房租26000元。本院经审理认定事实如下：2012年1月3日，二被告签订商铺租赁合同一份，主要约定被告窦立章租赁被告史华彪坐落于青州市益王府北路国泰民居4号楼东头沿街房3间，租赁期限5年，被告史华彪自2012年1月28日起将房屋交付被告窦立章使用，至2013年1月28日，租金为40000元，自2013年1月28日起，每年租金为45000元，于每年1月28日前支付当年度租金，先交款后使用，被告窦立章有下列情形之一，被告史华彪有权终止合同、收回房屋：1、利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、拖欠租金和拒不缴纳的；3、不按照要求配备安全消防设施，将按照《中华人民共和国消防法》第三十四条规定，责令限期改正，逾期不改正的；4、未经同意，私自改造影响房屋框架结构的；5、不按时足额缴纳房屋租金的。2013年10月1日，被告窦立章将其中一间房屋转租给原告，约定房屋租赁费每年30000元。2015年10月1日，被告窦立章减让原告当年度房屋租赁费400元，原告支付被告2015年10月1日至2016年9月30日房屋租赁费29600元。被告史华彪称其知晓被告窦立章将其中一间房屋转租给原告。被告窦立章未按约于2016年1月28日前支付被告史华彪2016年度房屋租赁费45000元。2016年1月29日，被告史华彪就被告窦立章转租给原告的房屋与原告签订租赁合同一份，主要约定租赁期限自2016年1月29日起至2018年1月28日止，每年租金26000元，于每年1月19日前支付当年房屋租赁费。同日，原告交付被告史华彪2016年1月29日至2017年1月29日的房屋租赁费26000元。当事人双方对上述事实没有争议，本院予以确认。被告窦立章称2016年1月中旬，其向被告史华彪支付2016年度房租45000元时，被告史华彪擅自涨价至50000元，故其至今未支付，有证人证实；被告史华彪不认可，称被告窦立章应于2016年1月28日前支付2016年度房租45000元，其提前一个月联系被告窦立章支付房租事宜，但被告窦立章失联；本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。......”,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证实其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”,第一百一十七条规定：“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出。......”，被告窦立章对上述主张未提交证据证实，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：......(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。本案中，二被告于2012年1月3日签订的租赁合同约定被告窦立章应于每年的1月28日前支付房租，如拖欠租金，被告史华彪有权终止，被告窦立章未在2016年1月28日前支付房租，被告史华彪于2016年1月29日就被告窦立章转租给原告的房屋与原告签订租赁合同，应视为二被告签订的租赁合同于2016年1月28日终止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，2013年10月1日，被告窦立章将其中一间房屋转租给原告，被告史华彪知道后六个月内未提出异议，应认定为转租有效，2015年10月1日，原告支付被告窦立章2015年10月1日至2016年9月30日房租29600元，二被告签订的租赁合同于2016年1月28日终止，被告窦立章与原告2016年1月29日起至2016年9月30日止的转租期限无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”。本案中，被告窦立章与原告2016年1月29日起至2016年9月30日止的转租期限无效，被告窦立章应返还原告相应房屋租赁费19949.59元（29600元÷365天×246天），对原告主张数额的超出部分，本院不予支持。被告史华彪与原告于2016年1月29日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，原告支付被告史华彪房屋租赁费26000元，系按合同约定履行义务的行为，原告要求被告史华彪返还房屋租赁费26000元的要求，本院不予支持。被告窦立章辩称其与被告史华彪签订的租赁合同未到期，与双方之间关于合同终止的约定不符，本院不予采纳。被告窦立章辩称租赁期间对房屋进行了装修，花费5万余元，加装LED屏、广告牌花费3万余元，该答辩意见不影响其返还原告房屋租赁费义务的承担，其与被告史华彪的法律关系，可依法另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：被告窦立章于本判决生效之日起十日内返还原告张玉鑫房屋租赁费19949.59元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费450元，减半收取计225元，由原告负担52元，被告窦立章负担173元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  刘希庆二〇一七年二月十七日书记员  王 敏