湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1103民初2640号原告：永州市恒隆房地产有限公司，住所湖南永州市冷水滩区三多亭社区建设路83号。法定代表人：蒋邵林，该公司董事长。委托诉讼代理人：田志峰，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：永州市大河置业有限公司，住所永州市冷水滩区湘永路与桐木井路交叉口西南角大河映山小区。法定代表人：王建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告雷良达：男，1974年8月28日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：廖江南，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告永州市恒隆房地产有限公司（以下简称恒隆公司）与被告永州市大河置业有限公司（以下简称大河公司）、雷良达侵权责任纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人田志峰，被告鸿大河公司的委托诉讼代理人张振智，被告雷良达的委托诉讼代理人廖江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告连带赔偿2015年4月18日至2016年5月3日铺面占用费损失32.5万元（按市租价2.6万元/月×12.5个月××；2、承担本案诉讼费。事实和理由：华源府第E102、E103号商铺系原告开发所属房产之一，但被告雷良达在购房解除无权处置的情况下，擅自于2015年4月18日将上述铺面出租给被告大河公司，而被告大河公司在未审核房屋权属和权限的情况下错误承租。原告恒隆公司知晓后立即向两被告进行交涉，要求其双方终止侵权行为并恢复房屋原状，但两被告却置之不理，后经发函维权，被告大河公司才于2016年5月3日腾离涉案房产。至此，两被告共同侵权行为给原告造成重大经济损失。因协商未果，原告诉至法院。原告为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：证据一、门面租赁合同一份，证据二、企业信用信息报告一份，证据三、被告大河公司民事起诉状一份，三份证据拟共同证实：１、2015年4月18日雷良达将原告涉案两门面出租给大河公司，两被告的共同侵权行为从2015年4月18日开始；２、王建军系永州市大河置业有限公司法定代表人；证据四、门面租赁合同一份，拟证实原告得知两被告侵权并在交涉无果的情况下，向被告大河公司书面发函维权；证据五、商品房买卖合同-肖小萍一份，证据六、肖小萍声明一份，证据七、肖小萍身份证一份，证据八、商品房买卖合同-贺芳一份，证据九、贺芳声明一份，证据十、贺芳身份证一份，证据十一、物业公司证明一份，七份证据拟共同证实１、2016年2月6日现业主肖小萍和贺芳与恒隆公司签订了涉案门面E102、E103（销售编号××商铺的买卖合同，但因被告大河公司实际侵权占用而无法交房；２、直到2016年5月初大河公司腾房停止侵权后，业主肖小萍、贺芳才于5月4日办理了交房手续，且已延期交房给承租户长沙银行；３、声明对2016年5月4日收房前就铺面与大河公司所涉及的房屋使用纠纷责任和权益由原告公司处理和承担，原告有权就2015年5月4日前被告侵占房产的使用费主张权益；证据十二、长沙银行租赁合同一份，证据十三、银行租金发票两张，两份证据拟共同证实1、2016年3月5日现购房业主将涉案两门面289、291号（门牌编号××合并出租给了长沙银行，第5.1条约定第一、二年年租金为314622元，即月租金是26218元；2、涉案商铺租金市价每月不低于2.6万元。被告大河公司辩称：1、本案原告不具有诉讼主体资格；2、答辩人不是本案适格被告；3、原告的起诉无事实与法律依据；4、答辩人承租期间依约缴纳费用。请求法院驳回原告对答辩人的诉请。被告大河公司为支持自己的答辩意见，在举证期限内向本院提交了下列证据：证据一、（2016××湘11**民初1319号民事裁定书一份，拟证实大河公司不是该房屋的租赁主体，大河公司作为被告并不适格；证据二、发票十二份，拟证实大河公司使用的是湘永路289号两小间约100平方米商铺，且大河公司已按约履行了缴纳租金、水电费、物业管理费等各项义务；证据三、永潇湘鉴字[2016]第080号造价鉴定报告一份，拟证实大河公司使用的湘永路289号商铺的装修费因原告的缘故造成损失17万余元，现正在向原告诉讼追讨中。被告雷良达辩称：1、原告所诉事实与客观事实不符，答辩人有权对外出租；2、答辩人将收取的大河公司租金支付给了原告，原告从事实上追认了答辩人的出租行为；3、原告对答辩人的出租行为从未提出过异议，也未与答辩人进行交涉。被告雷良达为支持自己的答辩意见，在举证期限内向本院提交了下列证据：证据一、商品房买卖合同一份，拟证实雷良达于2014年11月1日于恒隆公司签订了商品房买卖合同，取得了华源府第门面两间，具备了对外出租的权利；证据二、房屋租金、租房押金收据No1220365、No1220363各一份，拟证实雷良达在收取王建军的房屋租金和租房押金后，及时交给了恒隆公司，该公司认可了雷良达与王建军之间的房屋租赁合同；证据三、门面租赁合同一份，拟证实该合同的签订双方主体为雷良达和王建军，大河公司不是合同主体；证据四、账单一份，拟证实雷良达已支付部分购房款给原告的事实。被告大河公司对于原告提交的证据提出如下质证意见：对于证据一、二、三的真实性无异议，但对其证明目的有异议，1、该裁定书上述明该房屋是租赁给王建军的，而不是大河公司；2、该证据上所述租赁房屋为湘永路289号的商铺与本案原告起诉所述房屋不相关；对于证据四的真实性不清楚，且对其证明目的有异议，视频资料我方并未看到，对于原告提交的函件，我公司也并未收到。对于证据五、六、七、八、九、十、十一的真实性不清楚，这些证据不能达到原告的证明目的，也进一步说明，原告在起诉状中所述的房屋，原告不具有处分、出租的权利，也不能说明被告对原告进行了侵权。对两份声明的真实性有异议。对于证据十二、十三的真实性无异议，该证据与本案没有法律上的关联性，且不能达到原告的证明目的。被告雷良达对于原告提交的证据提出如下质证意见：对于证据一、二、三的真实性无异议，但对其证明目的有异议，1、不能证明两被告共同于2015年4月18日开始对原告进行了侵权；2、该租赁合同是王建军个人与雷良达签订的。对于证据四与雷良达无关，也不知情。对于证据五、六、七、八、九、十的真实性无异议，但是证明目的有异议，不能证明原告有权解除王建军与雷良达之间的租赁合同。对于证据十一的真实性、关联性有异议，1、该证据没有相应的收据进行佐证，不能证实其缴纳了物管费、水电费；2、该证据也不能达到原告的证明目的。对于证据十二、十三的真实性无异议，但该证据也不能达到原告的证明目的，市价是随时波动的。原告恒隆公司对被告大河公司提交的证据提出如下质证意见：对于证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该裁定书并没生效裁定书，且（2016××湘11**民初1319号案件裁定的是合同关系，与本案侵权关系无关。对于证据二的真实性、合法性有异议，对这些收据原告并不知情。实事是在大河公司起诉的（2016××湘11**民初1319号案件起诉状中所述的商铺就是门面编号E102、E103两间，而该商铺门面对应的街号是湘永路289、291号。对于证据三的真实性、合法性有异议，该证据与恒隆公司无关，被告对恒隆公司进行了直接侵占，且与恒隆公司也未签订租赁合同，该装修是大河公司于五月初自行拆除的，与恒隆公司无关。被告雷良达对被告大河公司提交的证据提出如下质证意见：对大河公司提交的证据一、二、三的真实性无异议。原告恒隆公司对被告雷良达提交的证据提出如下质证意见：对于证据一商品房买卖合同的真实性存疑，其次，不管该合同真假如何，也无法证实被告雷良达于2015年4月18日还有权出租涉案两门面。对于证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该收据是2014年的，本案涉案租赁行为发生在2015年，故与本案无关。对于证据三的真实性不清楚，该合同在诉讼前双方的交涉中，被告并未出示，原告并不清楚，实际被告对原告两间商铺（E102/103××进行了侵占的事实。对于证据四的真实性不清楚，未有原件进行核对，且该证据不能达到其证明目的，倒可反证双方签订合同后因雷良达未能按约交费，故双方在2014年过年前已经解除，这也是雷良达的承诺，双方根本未就商铺（编号E102、E103××进行实际移交。被告大河公司对于被告雷良达提交的证据提出如下质证意见：对于证据一、二、四的真实性无异议。对于证据三，诉讼适格主体到底是王建军还是大河公司，并不清楚。对于证据四，本案被告是大河公司，而租赁合同主体是王建军，王建军只是大河公司的法定代表人，两者相对应的法律关系截然不同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告恒隆公司提交的证据：其中证据一、二、三、四，两被告对其真实性无异议，上述证据真实合法，与本案相关联，可以确认为有效证据；对证据五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三，因与本案无关联性，本院不予采信。对于被告大河公司提交的证据：证据一、（2016××湘11**民初1319号民事裁定书一，该裁定书虽是本院做出的，但当事人因不服该裁定书已提出上诉，该裁定书效力不确定，故不采信为本案有效证据；证据二、发票十二份，该发票（收据××系被告雷良达和永州市怡馨园物业有限公司开具的，被告雷良达对其真实性无异议，可以确认为有效证据；证据三、永潇湘鉴字[2016]第080号造价鉴定报告一份，该证据系被告大河公司用以证实湘永路289号商铺的装修费因原告恒隆公司的缘故造成损失17万余元，现正在向原告诉讼追讨中，与本案无关联性，不予采信为本案有效证据。对于被告雷良达提交的证据：证据一、商品房买卖合同一份，该合同系原告恒隆公司与被告雷良达签订的，原告对其真实性提出异议，但没有对商品房买卖合同上所盖原告恒隆公司的印章申请鉴定，故视为原告认可该合同的真实性，该合同可以采信为有限证据；证据二、房屋租金、租房押金收据No1220365、No1220363各一份，该收据开具时间为2014年，本案两被告租赁行为发生在2015年，且被告大河公司向被告雷良达所交租金为7000元/月，而被告雷良达向原告所交租金为6000元/月，被告雷良达也没有提交其他证据佐证该租金、租房押金收据就是被告大河公司所交租金、租房押金，故该份证据与本案无关，不予采信；证据三、门面租赁合同一份，该证据被告大河公司无异议，事实上，原告也是根据该合同计算被告侵权的起始时间的，说明原告也认可该合同，故该门面租赁合同可以采信为有限证据；证据四、账单一份，该账单原告及被告大河公司对其真实性无异议，且有雷良达和原告法定代表人蒋绍林双方签字认可，可以采信为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华源府第E102、E103号商铺系原告开发所属房产之一，2014年11月1日，原告恒隆公司为出卖人、被告雷良达为买受人签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为E102/E103共两间商铺，E102面积为70.26平方米，该套金额为1820000元；E103面积为104.53平方米，该套金额为2710000元；买受人于2013年7月9日前支付总房款47万元，其余房款406万元，银行按揭形式支付。之后，因为被告雷良达银行按揭贷款手续没有办妥，被告雷良达与原告恒隆公司法定代表人蒋绍林于2014年12月24日约定：雷良达如在过年不把按揭款贷出就退房，恒隆公司把原款还与雷良达是实。尔后，被告雷良达没有在约定时间贷出按揭款，但被告雷良达在购房无效的情况下，擅自于2015年4月18日与被告大河公司法定代表人王建军签订了《门面租赁合同》（雷良达为甲方，王建军为乙方××：甲方出租给乙方的商业门面位于永州市××府第××号；租赁期为二年，自2015年6月8日起至2017年6月7日止；乙方先交8000元作为保证金，甲乙双方商定，租金为100元/平方米，税后净租金7000元/月，合同签订后先交付一季度租金21000元，往后租金按已交租金下一季度的最后一个月25号前交下一个季度的租金，以此类推。合同签订后，被告大河公司共向被告雷良达缴纳了8000元保证金和2015年6月8日至2016年3月7日的租金63000元。原告恒隆公司知晓后向两被告进行交涉，并于2016年2月23日，向被告大河公司的“大河映山售楼部”发函维权，要求被告大河公司于2016年3月31日前人和物必须全部撤离华源府第门面，结清从2015年6月到2016年3月31日的场地占用费、物业费、水电费。之后，被告大河公司腾离涉案房产。原告以两被告共同侵权行为给原告造成重大经济损失（按后买受人贺芳、肖小萍于2016年3月5日将商铺租赁给长沙银行股份有限公司永州分行的租赁价格26000元/月，自两被告签订合同之日2015年4月18日至2016年5月3日止，共12.5个月计算××为由，诉至法院。另查明，2016年2月6日，原告恒隆公司将E102号商铺另卖给了贺芳，将E103号商铺另卖给了肖小萍。本院认为：本案系侵权责任纠纷。原告通过出让方式取得了涉案商铺的土地使用权，并开发该房产，对所开发的房产享有所有权，被告雷良达在其与原告所签订的商品房买卖合同已经解除的情况下，未经原告同意和允许，擅自将涉案商铺屋租赁给被告大河公司，并获得租金，已构成侵权；被告大河公司使用涉案商铺，系与被告雷良达签订租赁合同后，并交纳租金的情况下取得的使用权，在本案中不承担过错，故被告大河公司在本案中不承担责任。原告诉请被告赔偿自2015年4月18日至2016年5月3日止铺面占用费损失32.5万元（按后买受人贺芳、肖小萍于2016年3月5日将商铺租赁给长沙银行股份有限公司永州分行的租赁价格26000元/月，自两被告签订合同之日2015年4月18日至2016年5月3日止，共12.5个月计算××，依据不充分，本院根据本案实际情况，以被告雷良达收取被告大河公司房屋租金（自2015年6月8日至2016年3月7日止，即9个月时间，每月租金7000元，共计租金63000元××，计算原告损失较为公平、合理，故原告提出的被告赔偿经济损失32.5万元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六××项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、限被告雷良达在判决生效之日赔偿原告永州市恒隆房地产有限公司经济损失63000元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告永州市恒隆房地产有限公司对被告永州市大河置业有限公司的诉讼请求；三、驳回原告永州市恒隆房地产有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6175元，由被告雷良达负担。如不服本判决，可在本判决送书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐文雄审 判 员  黄寿成人民陪审员  何国英二〇一七年二月六日代理书记员  熊慧意