上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16449号原告(反诉被告)：田静，女，1985年1月16日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢映，上海艾帝尔律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙宙，男，1976年2月13日生，住上海市。被告(反诉原告)：吴妙星，女，1984年6月10日生，住浙江省。上述二被告的共同委托诉讼代理人：潘文策，上海李旭律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：曾涛，上海李旭律师事务所律师。第三人：上海银行股份有限公司漕河泾支行，住所地上海市。法定代表人顾卫东。委托诉讼代理人：商雪松。委托诉讼代理人：康伟。原告田静与被告孙宙、吴妙星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，被告孙宙、吴妙星向本院提起反诉，原告申请追加案外人上海银行股份有限公司漕河泾支行(以下简称“上海银行漕河泾支行”)作为第三人参加诉讼，本院依法受理或准许后于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)田静的委托诉讼代理人王凌坤、卢映，被告(反诉原告)孙宙、吴妙星的共同委托诉讼代理人潘文策，第三人上海银行漕河泾支行的委托诉讼代理人商雪松、康伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田静向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》，被告协助将上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋过户到原告名下；2、判令被告支付延期过户违约金，以130万元为本金，按每日万分之五起算，自2016年10月16起至实际过户之日止；3，第三人协助被告涤除上述房屋的抵押登记。事实和理由：原、被告于2016年4月20日于中介处签订了关于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定房屋价款130万元，首付款39万元，其中定金5万元，合同签订当日支付27.50万元。之后双方于同年5月8日在房地产交易中心签订了相应的资金监管协议，约定将首付中的6.5万元以及之后原告的银行贷款91万元支付至房地产交易中心，由其负责监管汇款，并于当日支付6.5万元至房地产交易中心。同年5月10日，双方签订补充协议，约定将过户日期提前至2016年10月15日。在支付完上述款项后，被告将房屋交接给甲方。2016年8月下旬，被告联系中介表示不愿意卖房，之后中介组织双方进行了面谈，被告明确表示不愿意出卖房屋，同意赔偿房屋总价的20%作为违约金，且被告并未消除房屋原有的按揭抵押。原告遂诉至法院，请求判如所请。被告孙宙、吴妙星辩称，不同意原告的所有诉请，被告已经提出了解除合同的反诉请求，被告不存在任何违约行为，也不存在应当涤除银行抵押的情形。对于原告的事实和理由也不予确认。当时双方在协商履行的过程中，孙宙外婆的户口还在房屋内，被告在2016年4、5月份跟原告讲过这种情形，原告本来同意放户口，但是后来反悔了，且在协商过程中就起诉了。其次，原告在合同约定的过户时间，没有协助办理过户手续。本来双方合同约定在2016年11月30日过户，但是原告自己提前到2016年10月15日，但是那天原告没有来过户，后面再也没有讨论过过户事宜，原告认为自己已经起诉，就不再需要配合过户。第三人上海银行漕河泾支行述称，如果当事人把涉案房屋的抵押贷款、利息、罚息等付清的话，第三人愿意配合涤除抵押过户。谁付都可以。同日，被告孙宙、吴妙星向本院提出反诉请求：1，解除原、被告于2016年4月20日签订的上海房地产买卖合同以及补充协议；2，判令原告向被告支付违约金266,500元，其中10个工作日的赔偿金6,500元(按总房价款的每日万分之五计算)、违约金260,000元(按总房价款的20%计算)。事实和理由：原、被告于2016年4月20日签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，该合同第六条约定，双方应于2016年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。后双方又于2016年5月10日签订了补充协议，约定双方应于2016年10月15日之前至交易中心办理过户手续。2016年10月15日，二被告前往交易中心并通知原告前往办理过户手续，原告拒不前往，致使过户手续没有完成，而且，原告至今仍不肯履行合同约定。据此，原告的行为显然已构成违约，根据合同约定，二被告有权单方解除合同，并要求原告承担相应的违约与赔偿责任。而且，在二被告没有任何违约行为的前提下，原告竟先行提起诉讼，显然属于恶意诉讼。故二被告提出反诉，望判如所请。原告田静针对被告孙宙、吴妙星的反诉辩称，不认可被告的反诉请求。2016年10月15日前被告已经接到法院的传票，但是被告并未联系过原告或中介商讨过户事宜，不合常理；2，房屋实际上不能过户，过户基本手续并未完成，包括审税、还贷等；3，原告本诉的证据已经证明是被告不愿意履行合同，被告提到的户口问题并愿意赔付违约金，其实就是其不愿意履行合同的证明，中介也可以作证；4，除了2016年10月15日的电话之外，被告再无其他证据证明其和原告协商过，原告认为被告那天自己也没有去交易中心，只是打了电话制造了证据。被告违约，故其诉请不应得到支持。经审理查明：二被告是涉案房屋的登记权利人；现涉案房屋上设定有抵押债权，抵押权人为第三人上海银行漕河泾支行，登记债权数额为585,000元，登记证明号：松XXXXXXXXXXXX，核准日期为2011年11月7日；2016年9月27日，涉案房屋被本案保全查封。2016年4月20日，二被告作为卖售人(甲方)、原告作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为130万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年12月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016男11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；该房地产上有户口，甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后220天内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同并通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金……；乙方应支付甲方首期房价款39万元，乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金5万元，在签署本合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款34万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该笔款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；乙方应以申请贷款方式支付甲方第二期房价款87万元……，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方；在交易过户前，甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)；乙方应支付甲方尾款4万元。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。2016年4月20日，二被告作为甲方、原告作为乙方，双方还签订了《协议书》一份，约定涉案房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，本协议所述价格为甲方出售该房地产的净到手价格，甲方承诺该房屋系其家庭上海市生活满五唯一住房，若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担。协议书还对其他相关事宜进行了约定。2016年5月8日，二被告作为甲方(出售人)、原告作为乙方(买受人)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房置业公司”)作为丙方(交易服务机构)，三方签订了《上海市存量房交易资金监管协议》一份，约定甲乙双方委托丙方监管的涉案房屋的交易资金为97.5万元，其中乙方支付的自有资金为6.5万元，乙方贷款总额为91万元，其中商业贷款35万元，个人住房公积金贷款56万元；甲乙双方同意在2016年10月31日前将约定监管的自有资金解交监管账户并办妥贷款相关手续后申请房地产转移登记，房地产登记机构受理房地产转移登记后，核准房地产转移登记前，乙方同意将所申请的贷款解交监管账户；在房地产登记机构核准房地产转移登记后，除32.5万元在交房后划转甲方确定的收款账户外，其他监管资金在清偿甲方抵押贷款后余款划入甲方确认的收款账户。合同还对其他相关事宜进行了约定。2016年5月10日，二被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订了补充协议一份，载明甲乙双方约定于2016年10月15日之前前往交易中心办理过户手续，乙方自愿支付给甲方1,250元作为补偿，甲方应于过户之前把2016年4月30日之前的物业费、水电费结清。庭审中，原告表示因二被告没有按约履行，故原告不愿意支付1,250元的补偿款，但如果法院判决该笔款项，尊重法院的判决。2016年10月15日，被告吴妙星致电原告田静，称二被告今天去交易所过户，原告为什么没有去，原告田静问二被告为什么没有约自己，且称二被告此前跟原告说过不过户了。庭审中，二被告确认已收到原告支付的购房款32.5万元。原告提交了上海市存量房交易监管资金付款通知单一份，证明其已于2016年5月12日将其余的6.5万元首付款支付至监管账户，且主要原告同意，监管账户可以直接将款项汇入被告合同中约定的账户。二被告则质证认为，无法确认6.5万元什么时候付过去的。庭审中，原、被告确认涉案房屋现在由原告在占有使用，交易过程中的税费的确由原告承担。庭审中，原告还提交了其与中介的微信聊天记录、其与被告孙宙的短信聊天记录、其与被告吴妙星及房产中介的录音资料等，欲证明被告承认违约的事实。二被告则质证认为，真实性无法确认，原告与中介的微信聊天记录无法证明与本案有关联性，即使相关证据真实，也缺乏完整性，存在断章取义的可能，无法证明二被告存在违约的事实。庭审中，第三人提交了客户逾期明细一份，证明二被告就涉案房屋尚欠第三人截至开庭之日的贷款本金为522,374.58元，利息3,107.46元。原、被告对此并无异议，原告表示愿意用购房余款涤除抵押，但二被告需在尾款中予以扣除。以上事实，有上海市房地产买卖合同、协议书、补充协议、收款收据、上海市存量房交易监管资金付款通知、微信聊天记录、短信聊天记录、上海市房地产登记簿、上海市存量房交易资金监管协议、客户逾期明细、电话录音以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的上海市房地产买卖合同、协议书、补充协议均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点即为：原、被告哪一方的行为构成违约并应当承担相应的违约责任。其一，根据本院查明的事实，原告已经按约履行了付款义务，而被告在合同约定的过户时间之前已表示不再履行合同义务，原告为此向本院提起了诉讼；其二，原告提起诉讼后，二被告虽然于2016年10月15日曾致电原告，询问其当天为何没有去交易中心过户，但二被告却并未提供充分的证据，证实其曾提前约过原告于当天去办理过户手续，原告对此也予以否认，故本院对于二被告辩称的原告违约不办理过户的意见不予采纳。综上，本案二被告的行为已构成违约，其反诉主张的解除合同、原告支付违约赔偿金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。相反，二被告还应当承担继续履行合同、涤除抵押登记、协助办理过户手续以及支付逾期过户违约金的违约责任，原告的上述请求于法有据，本院予以支持。庭审中，第三人亦表示涉案房屋的抵押贷款、利息、罚息等付清后，第三人愿意配合办理涤除抵押手续，本院予以准许。此外，作为合同履行的对价，原告亦应按约将剩余的购房款97.5万元以及补偿款1,250元支付给二被告，原告对此亦无异议，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)田静与被告(反诉原告)孙宙、吴妙星继续履行双方于2016年4月20日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)以及于2016年5月10日签订的《补充协议》；二、被告(反诉原告)孙宙、吴妙星于本判决生效之日起十日内向第三人上海银行股份有限公司漕河泾支行清偿上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋项下的全部抵押借款本金、利息、罚息等债务(登记证明号：松XXXXXXXXXXXX)，第三人上海银行股份有限公司漕河泾支行协助被告(反诉原告)孙宙、吴妙星涤除上述房屋上的抵押登记(抵押权人为上海银行股份有限公司漕河泾支行)；三、在上述房屋抵押登记涤除后十日内，被告(反诉原告)孙宙、吴妙星协助原告(反诉被告)田静将上述房屋过户至原告(反诉被告)田静名下；四、被告(反诉原告)孙宙、吴妙星于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告(反诉被告)田静逾期过户的违约金(以1,300,000元为本金，自2016年10月16日起计算至实际过户之日止)；五、原告(反诉被告)田静于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙宙、吴妙星补偿款1,250元；六、原告(反诉被告)田静于上述房屋过户至原告(反诉被告)田静名下之日起三十天内支付被告(反诉原告)孙宙、吴妙星剩余购房款975,000元；七、驳回被告(反诉原告)孙宙、吴妙星的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,500元，减半收取8,250元，反诉案件受理费5,298元，财产保全费5,000元，合计诉讼费18,548元，由被告(反诉原告)孙宙、吴妙星负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年二月六日书记员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……