陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8001号上诉人（原审被告）：党晓莺，女，1980年3月23日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王建苗，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：田均武，陕西菲格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安市万科物业服务有限公司，住所地西安市雁塔区南二环西段南侧新地城第二幢3单元19层31903号房。法定代表人：汪楠钦，该公司经理。委托诉讼代理人：刘莉芳，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人党晓莺因与被上诉人西安市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初10516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人党晓莺之委托诉讼代理人王建苗、田均武，被上诉人万科物业公司之委托诉讼代理人刘莉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党晓莺上诉请求：1.撤销一审判决，驳回万科物业公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由万科物业公司承担。事实与理由：一、一审程序违法，遗漏了本案第三人房屋开发商陕西瀚博实业有限公司。本案是物业服务合同纠纷，查清涉案房屋由谁控制至关重要，涉及新建房屋的物业费交付，必须查清楚涉案房屋有没有交付的问题。二、一审事实不清，适用法律错误。万科物业公司向一审法院出具了EMS邮递单证明党晓莺收到了房屋交付通知书，不能据此认定党晓莺已经收到了房屋并应承担物业费。对于物业有无交付是认定物业费由谁承担的重要依据，万科物业公司与陕西瀚博实业有限公司约定的交房条件明显减轻自身责任，增加业主责任，不能排除两者串通损害业主利益的可能。三、物业费中固定暖气费部分计算有误，请求二审审理中重新计算。万科物业公司辩称，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，党晓莺的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回。一、本案是物业服务合同纠纷，党晓莺系金域华府业主，万科物业公司为该小区提供物业服务，因党晓莺不履行合同义务，所以产生纠纷，不应列开发商为第三人。二、一审庭审时党晓莺及其丈夫作为委托代理人均出庭，均承认收到交房通知，且知道交房日期，只是认为房屋质量有问题，但商品房买卖合同和物业服务合同是两个法律关系，不能因此拒交物业费。三、涉案房屋已经出售给党晓莺，应由其承担物业费。四、暖气费计算无误，其只是代收代缴。万科物业公司向一审法院起诉请求：判令党晓莺支付拖欠的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费、固定暖气费及车位费13857.15元（暂计算至12月31日，最终以实际支付之日为准），本案诉讼费用由党晓莺承担。一审法院认定事实：2012年6月12日，党晓莺与陕西瀚博实业有限公司（以下简称陕西瀚博公司）签订《商品房买卖合同》，购买了位于西安市未央区万科金域华府第3幢1单元5层10501号房屋，房屋建筑面积为127.25平方米。该合同附件五补充协议第1条、第2条、第3条约定：“本项目的物业服务企业为万科物业公司，管理期限自《万科金域华府前期物业服务合同》签订之日起至小区业主委员会成立后，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。物业服务费由业主根据物业的不同类型，按其拥有物业的建筑面积预先交纳，交纳标准为：住宅：1.8元/月/平方米；生活垃圾处理费：6元/户/月；电梯费标准：高层（11层以上）：2-6层按照0.35元/平方米/月收取。”2012年12月10日，陕西瀚博公司与万科物业公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定：“在物业管理区域内，万科物业公司提供的其他服务包括以下事项：1、代收水、暖气费、垃圾费；2、其他特约服务。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层住宅：1.8元/月·平方米。业主应当自陕西瀚博公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因陕西瀚博公司原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由陕西瀚博公司全额交纳。物业服务费按【季】交纳，业主或者物业使用人应于每【季】首月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费。逾期（截止次季度首月15日仍未交纳或者未全额缴纳的为逾期）交纳的，每逾期一日应承担欠费总额的千分之三作为违约金，物业使用人怠于交纳的，业主（即产权人）负有并行连带责任。停车场收费分别采取以下方式：1、车位属于陕西瀚博公司所有、委托万科物业公司经营管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按陕西瀚博公司按【车库车位150元/个·月】的标准向万科物业公司交纳车位服务费；2、车位所有权或者使用权由业主购置，车位所有权人或使用权人应按【车库车位150元/个·月】的标准向万科物业公司交纳车位服务费。3、未购买车位的业主除按【车库车位150元/个·月】交纳停车服务费，还需另向产权人交纳月租金。本合同期限自万科金域华府前期物业服务合同签订之日起至小区业主委员会成立后，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。”另查，《陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅关于印发的通知》陕价服发﹝2014﹞85号第二十一条的规定“公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。”2014年11月3日，陕西瀚博公司向党晓莺邮寄《房屋交付通知书》（31501），该邮件由王君进行验视。庭审中，党晓莺称，其并没有收到《房屋交付通知书》，实际上也没有收房。万科物业公司称，其已经向党晓莺邮寄《房屋交付通知书》，未收房的原因在于党晓莺，根据《前期物业服务合同》的规定，只有未出售及建设单位原因未交付的房屋物业服务费由建设单位承担。另外，根据《前期物业服务合同》第七条的约定，业主应当自陕西瀚博公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。因此，党晓莺应当交纳物业服务费。因万科物业公司、党晓莺意见分歧较大，致本案调解未果。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，党晓莺与陕西瀚博公司签订了《商品房买卖合同》，万科物业公司作为物业服务单位与党晓莺所在小区的建设单位陕西瀚博公司签订了《前期物业服务合同》，并为党晓莺所在小区提供了物业服务，且合同亦确定了交纳物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费、固定暖气费及车位费等标准，约定业主应当自陕西瀚博公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，因陕西瀚博公司原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由陕西瀚博公司全额交纳。陕西瀚博公司于2014年11月3日已经向党晓莺邮寄了交付使用通知书，因此万科物业公司要求党晓莺交纳2014年11月5日至2016年12月31日物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费、固定暖气费及车位费的诉讼请求，予以支持。党晓莺房产的建筑面积为127.25平方米，党晓莺应向万科物业公司支付物业服务费5919.59元，垃圾处理费155.2元，电梯费1151.07元，公摊电费490.82元，固定暖气费2540.47元（2014年12月1日-2015年3月15日）；车位费3600元（150元／月×24月）。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告党晓莺于本判决生效之日起十日内向原告西安市万科物业服务有限公司支付自2014年11月5日至2016年12月31日的物业服务费、垃圾处理费、电梯费、公摊电费、固定暖气费、车位费共计13857.15元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元（西安市万科物业服务有限公司已预交），现由党晓莺承担，于支付上述款项时一并给付西安市万科物业服务有限公司。本院二审期间，党晓莺向法庭提交五组证据：证据一，录音、录像、房屋问题清单、万科物业公司员工照片，证明党晓莺一直未收房，也未掌控房屋，物业费不应由党晓莺承担；证据二，律师函、快递凭证，证明万科物业公司在党晓莺的催促下才交付了房屋和车位，党晓莺物业费应自2017年5月11日和7月7日开始计算；证据三，客户钥匙/物品签收单、收款收据、车位服务协议书，证明党晓莺物业费应自2017年5月11日和7月7日开始计算；证据五，收费明细，证明暖气费应按30%收取。万科物业公司质证意见：证据一、二、三：真实性认可，证明目的不认可。证据四，对证人证言的真实性认可，证明目的不认可。证据五，证据的真实性认可，认可明细表上对于暖气费的计算。庭审结束后，万科物业公司向本院提交一份证据：微信记录截屏，证明党晓莺接到陕西瀚博公司交房通知书后去收房，党晓莺认为房屋存在质量问题拒绝收房，未收房原因在于党晓莺，党晓莺应当支付物业费。党晓莺质证意见：真实性认可，证明目的不认可。本院对一审查明事实予以确认，另查明，在本案所涉房屋规定的交房时间中，党晓莺通过实际查看，对装修工程质量提出异议，要求案外人陕西瀚博公司整改，未办理收房手续。2017年4月12日党晓莺至万科物业公司处要求收房，万科物业公司要求党晓莺结清所有欠付费用才能办理收房手续。党晓莺于2017年5月11日收取房屋、于2017年7月7日收取车位。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。2012年12月10日陕西瀚博公司与万科物业公司签订《前期物业服务合同》，第七条约定：业主应自陕西瀚博公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。陕西瀚博公司于2014年11月3日向党晓莺邮寄了交付使用通知书，党晓莺亦在一审答辩状中自认在金域华府规定的交房时间中其对房屋实际查看，认为装修工程质量不能接受，拒绝在验收合格单上签字及收房，可见建设单位与党晓莺之间的交房工作已经开始，在交房工作的履行过程中党晓莺与建设单位之间产生纠纷党晓莺拒绝收房，但党晓莺拒绝收房的理由是否正当，取决于党晓莺与建设单位之间纠纷的处理，并不属于本案审理的范围。《前期物业服务合同》约定业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，建设单位已经向党晓莺邮寄了交付使用通知书，党晓莺亦现场查验并提出整改意见，交房工作已经开始，党晓莺即应开始向万科物业公司交纳物业服务等相关费用，如党晓莺认为因建设单位的责任给其造成包括物业服务费在内的损失，应另案向建设单位主张。对于暖气费一节，党晓莺认为其固定暖气费应按全额暖气费的30%收取，万科物业公司表示认可，经本院核实，一审判决确认的暖气费为2014年11月5日至2016年12月31日期间2014年、2015年、2016年三个供暖季的固定暖气费，均已按照全额暖气费的30%收取，并非2014年12月1日至2015年3月15日一个供暖季的全额暖气费，故该部分一审判决虽有笔误，但判决结果正确。党晓莺主张万科物业公司拒绝向其交付钥匙一节，并无证据证明在本案所涉2014年11月5日至2016年12月31日期间内发生，故不影响本案物业服务费等费用的处理。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元，由党晓莺负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年十一月二十四日书 记 员  刘书方