上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9196号上诉人(原���被告、反诉原告)：上海华环货物运输市场经营管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：金炜，总经理。委托诉讼代理人：朱秀琴，北京天达共和(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，北京天达共和(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：董毅，男，1975年4月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：江建平，上海市ＸＸ律师事务所律师。原审第三人：上海北芳国际物流有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人浦林祥，总经理。委托诉讼代理人：陆建承，北京大成(上海)律师事务所律师。原审第三人：陈丽，女，1978年8月15日出生，汉族，住江苏省启东市合作镇。委托诉讼代理人：江建平，上海市ＸＸ律��事务所律师。上诉人上海华环货物运输市场经营管理有限公司(以下简称“华环公司”)因与被上诉人董毅房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华环公司上诉请求：一、请求撤销一审法院判决主文第二条，改判驳回董毅要求退还租金人民币(以下币种均为人民币)1,616,000元的诉讼请求。二、请求撤销一审法院判决主文第五条，改判支持华环公司一审关于上海市、建筑面积约为3000平方米场地(以下简称“系争房屋”)使用费的诉请。事实和理由：2014年2月11日，董毅与华环公司就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，合同期限自2014年4月1日至2015年3月31日止，年租金总计1,616,000元。合同到期后，董毅无合��理由侵占房屋至今，并且未支付任何使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。因此，华环公司所收取的1,616,000元租金款项实质上相当于房屋使用期间的占用费，不应当退还董毅。一审法院判决与前述司法解释的规定相悖。董毅辩称，一、华环公司的上诉请求与事实严重不符，请求驳回上诉，维持一审法院的判决。2014年2月11日华环公司与董毅签订《房屋租赁合同》，实际是因为北方物流市场动迁，故华环公司与董毅旅馆在上海市普陀建立租赁关系，由于华环公司取得动迁款后，又不支付给董毅，而且董毅也因为动迁需迁出系争房屋，故引发双方间的诉讼。华环公司与北芳国际物流有限公司(以下简称“北芳公司”)签订的租赁合同同样是将市场迁入，并将华环公司所开设的旅馆租赁户迁到本案系争房屋中，都可以证明华环公司与董毅签订租赁合同是用于开设旅馆的事实。华环公司一直称系争房屋有产权证，但系争房屋系华环公司擅自搭建，故一审法院认定双方间的租赁合同无效是正确的。造成合同无效的主要责任也在华环公司。华环公司建造的就是旅馆的标准间，不存在仓库也不存在房地产权证，故华环公司应承担主要责任。请求二审法院驳回华环公司的上诉，依法作出判决。北芳公司述称，同意华环公司的上诉请求。陈丽述称，同意董毅的辩称意见。董毅向一审法院起诉请求：一、董毅与华环公司于2014年2月11日签订的房屋租赁合同无效；二、华环公司返还租金1,616,000元；三、华环公司赔偿损失5,553,905元(其中70%估算为装修损失，30%估算为可移动物品损失)；四、案件受理费由华环公司承担。华环公司反诉请求：一、董毅迁出并交还系争房屋；二、董毅支付房屋使用费(按合同约定的月租金标准134,666元计，自2015年4月1日起算至房屋实际交还日止)；三、案件反诉费用由董毅承担。一审法院认定事实：一、2013年6月6日，华环公司与北芳公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由华环公司向北芳公司整体承租建筑面积为9354.23平方米的本市区域内的“普通货物物流基地”用于物流经营，合同有效期自2013年6月7日起至2017年3月31日止；二、2014年2月11日，由董毅作为承租方、华环公司作为出租方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为：1、董毅向华环公司承租位于本市“实测建筑面积3000平方米左右”、“80间小”、“68间大”的房屋作于“营业使用”，承租���自行办理工商执照、税务登记等事宜并在租赁期内不擅自改变房屋用途；2、租期自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租期届满出租方有权要求返还房屋，年租金为1,616,000元，公用事业费由承租方承担；3、承租方有逾期支付租金、擅自改变房屋用途、中途退租等行为的，应承担违约责任。合同签订后，承租方支付了租期内的全部租金共计1,616,000元并对房屋进行了装修且添置了相应的物品及设备。此后，公安部门于2015年1月、2月以未获许可擅自于本市内开办特种行业而向董毅发送了“取缔决定书”、“行政处罚决定书”，2015年1月22日，华环公司向董毅发送通知，大意为根据相关行政规定，责令无证旅馆经营户自2015年1月25日起停止营业，租赁场所将自1月26日封闭并停止水电供应。2015年2月28日起，董毅向华环公司发送律师函，以己方应华环公司要求将租赁场地由本市房��变更为系争房屋，但此后却无法办理经营许可变更手续而产生重大经济损失为由，要求退还租金并赔偿损失。华环公司为此于2015年3月4日复函，表示当事人之间就本市房屋并无租赁关系，系争房屋的承租方为董毅而非董毅旅馆，租赁合同明确约定工商税务等登记手续由承租方自理，承租方将营业房改建为旅馆系其个人行为，故其因无证照经营被责令停业而要求退还租金并赔偿损失缺乏依据。双方经交涉无果，董毅于2015年4月17日提起诉讼。一审法院另查明，一、当事人对本市的产权人为苏源公司、用途为仓储不持异议；二、华环公司自认，对北芳公司关于房屋状况的陈述无异议，自北芳公司承租房屋时，涉案租赁场地原为长175米、宽27米左右的通道另加“104号仓库”，向董毅交付时，由华环公司自行搭建并将场地分隔成为“80间小间、68间大间”；三、华环公司与董毅为证明租赁关系分别提供了房屋租赁合同各一份，其条款内容一致，华环公司所持的合同文本中，出租方为华环公司，承租方为董毅；董毅所持的合同文本中，出租方为华环公司，承租方除董毅外，另加盖有“上海董毅旅馆”的章。一审诉讼中，经董毅申请，法院委托上海申威资产评估有限公司、上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对租赁房屋内固定装饰装潢及可移动物品的现值进行了评估，鉴定结论为：一、固定装饰装潢工程造价为1,935,922元，因现场发现部分工程已被拆除，而当事人对此事实不持异议，故对已拆除工程的造价进行了评估并单列，该拆除工程的造价为27,135元；二、可移动物品于2015年7月1日的市场价值为1,233,451.50元。针对固定装潢的鉴定结论，董毅认为：一、己方的装潢竣工实际日期为2014年12月，故对评估参照2014年3月的市场信息价与事实不符，整个评估价计费亦明显偏低；二、虽然己方曾在评估方现场勘查时按其要求签字确认，但评估报告中对水管阀门、开关、插头、线材等装修物品的数量统计有误差或遗漏；三、电热水器应作为可移动物品进行评估而非固定装潢；四、华环公司为消防安全重新布局而拆除了部分房间改为通道，但之后仍未通过消防验收，对将已拆除工程列入评估范围无异议，但已拆除的工程量被低估；五、董毅未实际使用房屋，故不应按成新率对装潢予以折旧。华环公司认为：一、施工价格套用“上海市2000定额”不合理；二、部分装修工程的统计与定价明显偏高或有误，如防盗门、木工、涂层、地漏等，其中董毅违法铺设的供水管道不应列入评估范围，电热水器应作为可移动物品进行评估而非固定装潢；三、评估结论中并未对工程造价进行折旧，而本���认为工程造价应按租赁合同的租期进行折旧；四、因董毅的装潢不符合消防验收要求，故华环公司应消防部门要求将部分装潢予以拆除，此拆除部分不应列入评估范围。针对当事人的意见，评估方的答复为：一、当事人对施工日期无法达成一致，评估方以租赁合同于2014年2月签订完毕后的次月为装修起始日，故市场信息价的参照日期为2014年3月；二、装修物品的数量统计方式为现场清点并经当事人确认，董毅提及的部分装修物品的数量已经其签字认可、部分装修物品未见于现场、部分装修物品已列入统计范围、部分装修物品应归于可移动物品范畴内；三、华环公司对“上海市2000定额”的理解有误，施工价格的确定系评估方按现场实际情况采用多种方式而定，与定额无关，人工单价等均按市场信息价而定，评估方无法随意更改；四、电热水器必须以专业方式拆卸，从评估方的角度而言应属固定装潢；五、因当事人对工程造价的折旧方式有不同意见，故评估结论中的造价未予折旧，如按现场实物折旧的方式，则本次造价的成新率应为95%。针对可移动物品的鉴定结论，董毅认为：上述物品并未实际使用，不应予以折旧，评估结论亦明显偏低；华环公司认为：一、合同租期已届满，上述物品不再具有价值；二、物品系在租赁合同签订的同时购置，故不应以2015年7月1日作为基准日；三、对比固定装潢评估结论中对热水器的估价，可知本次物品评估的价格偏高；四、评估报告中将评估事由描述为“消防验收不能使用”不妥。针对当事人的意见，评估方的答复为：一、对物品的购置日期无法验证，根据现场勘察时双方当事人的描述，上述物品确未使用，但考虑到贬值规律，评估方将成新率定为95%；二、估价误差属正常现���，评估方对热水器的价格评估采用了网上询价并取平均值的方法。针对上述鉴定结论，北芳公司认为：己方意见大致与华环公司相同，房屋内的旅馆式装潢价值已超出了缔约的预期；陈丽认为：己方意见同董毅。一审法院认为：一、合同签订后，当事人应对己方留存合同文本的真实性与合法性承担责任，当事人各自所持的合同出现条款或格式不一致的，应将各份合同中具有共性的部分视作符合双方约定的、具备合同约束力的内容，除非有相反证据，否则各份合同中的差异部分不应具有法律效力。本案中，华环公司所持的房屋租赁合同所指向的租赁关系仅发生于董毅与华环公司之间，而董毅所持的房屋租赁合同除董毅与华环公司外，另增设有“上海董毅旅馆”作为参与方，从常识而言，不排除董毅所持的合同有事后单方变造的可能性，在华环公���对“上海董毅旅馆”的合同身份予以否认的情形下，法院对“上海董毅旅馆”参与签约的事实无法认定，故确认系争房屋租赁关系仅发生于华环公司与董毅个人之间，无论“上海董毅旅馆”是否具有经营资质，其与其开办人均无权享有合同利益，亦无须承担合同义务；二、上述合同仅证明董毅与华环公司之间就系争房屋存在租赁关系，董毅提供的其与案外人之间的租赁合同及其他证据均无法证实本次租赁与上海市房屋的租赁有关联，更无法证实该两处房屋租赁所产生的权利义务有延续与承继的事实，故对董毅此类主张法院不予采信，法院的裁决仅针对于董毅与华环公司之间就系争房屋所发生的租赁关系；三、为保障建筑物的功能与用途、保护建筑物使用人的人身与财产安全，房屋的建造须经相应的审批手续，出租方将未经批准或未按批准内容建造的房屋出租的，��赁合同应为无效。华环公司于其承租取得后的场地内搭建大批量房屋后向董毅转租且至今未提供相应的建造许可，而行政部门的处罚在客观上表明董毅在上述房屋内的经营系违法行为，故无论房屋作何种用途，系争租赁合同应判定为无效，故对董毅的该项诉请予以支持，对华环公司基于合同有效的反诉诉请不予支持。根据法律规定，无效的合同自始无效并应恢复原状，故华环公司应返还租金收益，董毅应将现场恢复原状后退场，相应的房屋闲置损失、装潢装修的花费、为租赁目的所添置的可移动物品设施的花费均应作为合同无效后的经济损失由合同双方按责任承担；四、关于责任的认定。华环公司作为出租方，应保证出租房具有合法性且具备与合同约定相符的功能，现其将因不具有建造许可而显然不可能具备经营用途的房屋用于出租，故其应对合同无效的后果承担一定的法律责任，董毅作为承租方，既然明知承租的房屋将用于旅馆经营这一特种行业，理应在租赁关系缔结前对房屋的性质、功用履行必要的审查义务，以避免租赁关系建立后在房屋使用方面可能产生的风险，尤其当合同中明确约定相应营业证照由承租方自行办理时，其更应对此持慎重态度，现董毅怠于履行审查义务且冒然对不具备建造许可的房屋进行了装修及设备添附，故对合同无效及由此产生的损失亦须承担相应的责任。综合上述理由，鉴于租赁双方的过错程度，法院认定当事人对合同无效后己方产生的损失应各自承担，即华环公司无权向董毅收取房屋的实际使用费或闲置损失，董毅亦无权要求华环公司承担装潢及物品损失，况其诉请中对损失的计算缺乏依据。此外，所涉的装潢及物品价值的评估结论系由具备相应资质的机构作出，其针对当事人质询的答复具有合法性与专业性，法院予以采纳，其中可移动的物品与设备显然仍具有回收再利用价值，董毅在将房屋恢复原状并退场前，上述装潢及物品应由其自行处置。一审法院判决：一、董毅与华环公司签订的关于系争房屋的《房屋租赁合同》无效；二、华环公司应于判决生效之日起二十日内向董毅返还租金1,616,000元；三、董毅应于判决生效之日起二十日内将上述场地恢复原状后迁出；四、对董毅的其余诉请不予支持；五、对华环公司的反诉诉请不予支持。二审中当事人未提供新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于董毅是否应当在双方间租赁合同无效后就系争房屋支付华环公司相应的使用费。本案中由于系争房屋并不具备相应建造许可，且行政部门的处罚亦表明董毅在系争房屋的经营系违法行为���故一审法院认定双方间的租赁合同无效，本院认为并无不当，予以确认。依据相关法律规定，租赁合同无效后，相应的房屋闲置损失、装潢装修的费用等应作为合同无效后的经济损失由合同双方按责任承担。华环公司主张董毅应支付系争房屋相应使用费，但作为出租方的华环公司却无法提供系争房屋符合相关建造许可的规定，理应就双方间租赁合同无效承担相应责任。一审法院综合考虑双方间就租赁合同无效的过错责任，认定华环公司无权向董毅收取系争房屋的实际使用费或闲置损失，董毅亦无权要求华环公司承担装潢及物品损失，本院认为并无不当，予以确认。对华环公司要求董毅支付系争房屋使用费的请求，本院不予支持。综上所述，华环公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,344元，由上诉人上海华环货物运输市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 松审判员 邬海蓉审判员 余 艺二〇一七年二月二十七日书记员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……