广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终3012号上诉人（原审被告）：周国强，男，1963年7月1日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海市斗门区三洲工业集团公司，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：黄建开。委托诉讼代理人：彭培丰，男，该公司会计。委托诉讼代理人：李根朋，男，珠海市斗门区宏源资产经营有限公司法务办主任。上诉人周国强因与被上诉人珠海市斗门区三洲工业集团公司（以下简称三洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周国强上诉请求：一、撤销原判第一项；二、改判周国强无需将三洲公司工业区内一号工业厂房首层及集体宿舍（首层、二层）、集体宿舍楼底层（原皮革厂食堂）、办公楼二至七楼腾退给三洲公司；三、诉讼费由三洲公司负担。事实和理由：周国强在2016年4月8日向原审法院申请执行案[（2016）粤0403执702号]，涉及的工程款本金130万元及利息，至今为止分文没执行回来。由于三洲公司多年来没及时付工程款，导致周国强欠材料供应商及工人工资至今未偿付完，需要靠周国强出租三洲公司工业区内的相关房产租金收入慢慢偿付。加上周国强没其他收入来源，家庭开支也靠这些租金维持。如将涉案房产腾退给三洲公司，周国强既没钱付供应商和工人工资，将产生不稳定因素，矛盾可能转向法院，更没办法维持家庭开支，是将周国强逼上绝路。三洲公司向原审法院起诉请求：1、周国强立即向三洲公司腾退如下物业：（1）办公楼二至七楼3100平方米；（2）一号工业厂房首层1100平方米；（3）集体宿舍530平方米（首层350平方米、二层180平方米）；（4）集体宿舍楼底层（原皮革厂食堂）210平方米；2、周国强立即向三洲公司支付物业租金及占用费238060元（暂计至2016年6月30日，之后计至实际付清日止）；3、周国强向三洲公司支付欠费利息12498.15元（按同期银行贷款利息，暂计至2016年6月30日，之后计至实际付清日止）；4、诉讼费用由周国强承担。原审法院认定事实：三洲公司和周国强于2008年9月16日签订《租赁厂房协议书》，约定三洲公司将其工业区内一号工业厂房首层及集体宿舍租赁给周国强，其中：（一）厂房面积1100㎡，每月租金6.50元/㎡，共7150元/月，按原还款协议抵顶欠周国强建筑工程款；（二）集体宿舍（首层）面积350㎡，每月租金4.50元/㎡，共1575元/月；集体宿舍（二层）五间面积180㎡，每月租金5元/㎡，共900元/月；租金以现金形式每月缴交，三洲公司给予三个月维修期，租金自2009年1月1日起算。租赁期限自2008年10月1日至2013年9月31日，租赁期满后周国强有权续租，租金双方另定。三洲公司和周国强于2009年10月12日签订《租赁补充协议》，约定三洲公司将集体宿舍楼底层（原皮革厂食堂）租赁给周国强，面积210㎡，每月租金4.50元/㎡，共945元/月，租金自2009年11月1日起算，其他条款与原合同一致。三洲公司和周国强于2010年10月1日签订《租赁协议书》，约定三洲公司将其办公楼二楼至七楼3100㎡租赁给周国强，每月租金5.50元/㎡，共17050元/月，租金用于折抵三洲公司所欠周国强建筑工程款的一部分，租赁期限自2010年10月1日至2015年9月30日。三洲公司于2016年6月3日、7日分别通过直接、邮寄的方式向周国强送达《腾退物业通知书》，告知周国强上述租赁物租赁期限已届满，要求周国强在2016年6月30日前腾退及支付租金及占有使用费。周国强至今未腾退。另查明，依据斗国资委[2000]03号文，三洲公司属珠海市斗门区宏源资产经营有限公司授权经营或监管的企业。三洲公司欠原斗门县建筑工程公司第三工区工程款，原斗门县建筑工程公司第三工区将债权转让给周国强，三洲公司和周国强于2005年2月23日签订建筑工程债务偿还意向书，约定三洲公司将部分物业租赁给周国强（包括本案的厂房、办公楼二楼至七楼），租金用于抵偿三洲公司欠周国强的部分债务。后因周国强认为三洲公司的还款方式远不能达到周国强的期望，造成周国强资金严重困难，故于2015年8月31日提起诉讼[案号：（2015）珠斗法民二初字第445号]，原审法院于2016年2月23日作出民事判决，判令三洲公司向周国强支付工程款1296845.61元及利息。周国强已于2016年4月8日向原审法院申请强制执行[案号：（2016）粤0403执702号]，申请执行标的六百多万元。双方确认，2015年6—10月按合同约定租金抵扣工程款共121000元[厂房7150元/月、办公楼二楼至七楼17050元/月，其中2015年69月的租金已在（2015）珠斗法民二初字第445号案中抵扣工程款，2015年10月的租金24200元（7150元+17050元）双方已于2016年10月9日折抵]。原审法院认为，三洲公司与周国强签订三份租赁协议，是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方应当按照约定行使权利，履行义务。关于三洲公司要求周国强腾退租赁物的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原审法院认为，涉案三份合同期限均已届满，三洲公司要求周国强腾退租赁物符合上述法律规定，应予支持；至于周国强认为三洲公司未履行（2015）珠斗法民二初字第445号民事判决所确定的对周国强的还款义务，周国强有权继续使用涉案租赁物的主张，无法律依据，原审法院不予支持。关于三洲公司要求周国强支付租金、占有使用费及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，因双方互负的均为金钱给付义务，故对周国强主张其所欠三洲公司的租金及占有使用费，应与三洲公司所欠周国强的债务进行抵销，原审法院予以支持，抵销的租金及占有使用费数额自2015年6月起算至2016年7月（周国强通知三洲公司抵销之月，即周国强答辩状送达三洲公司主张抵销当月），原审法院核算为265680元[（7150+1575+900+945+17050）元/月×14个月－121000元]；2016年8月至周国强实际腾退之日的占有使用费，按合同约定的租金标准进行抵销。至于利息问题，债务抵销前周国强欠付占有使用费的行为确实给三洲公司造成了一定的利息损失，故原审法院确定周国强应当以欠付当月的占有使用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从欠付占有使用费当月的次月1日起计至债务抵销通知到达三洲公司之日即2016年7月22日（原审法院送达答辩状给三洲公司之日）；债务抵销后不存在利息损失，故此后的利息，原审法院不予支持。鉴于三洲公司欠周国强债务在先且已进入执行阶段，本案中，周国强应支付给三洲公司的租金、占有使用费及利息尚不足以抵销三洲公司欠周国强的债务，故现作抵销后，周国强无需另行支付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、周国强于判决生效之日起三十日内将涉案三份租赁协议约定的租赁物[包括三洲公司工业区内一号工业厂房首层及集体宿舍（首层、二层）、集体宿舍楼底层（原皮革厂食堂）、办公楼二楼至七楼]腾退给三洲公司；二、驳回三洲公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2529元，由三洲公司负担1264.5元，周国强负担1264.5元。二审中，周国强提交了2005年2月23日《建筑工程债务偿还意向书》，证明办公楼27楼未到合同期限，可以租金抵偿债务。周国强称一审期间未找到该证据材料，二审期间才找到，所以未在一审中提供。三洲公司不同意质证，对该证据材料的真实性、合法性和关联性均不认可，认为意向书约定的租赁物和租金标准与本案争议的标的物不一致，二审庭审后，三洲公司向本院出具书面意见，称因《建筑工程债务偿还意向书》第二条提到“租赁协议书另行议定”，故双方权利义务应以双方之后签订的三份合同为准。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周国强二审提供的《建筑工程债务偿还意向书》第二条约定，三洲公司将办公楼二至七楼租赁给周国强，租金每月13500元抵顶还欠周国强部分债务，租赁协议书另行议订。双方于2010年10月1日签订的《租赁协议书》对办公楼二至七楼的租赁重新达成了协议，约定租期为2010年10月1日至2015年9月30日。前后两份合同并不矛盾，2010年10月1日《租赁协议书》系对《建筑工程债务偿还意向书》的“另行议订”，双方权利义务应以《租赁协议书》的内容予以认定。周国强仅凭《建筑工程债务偿还意向书》主张办公楼二至七楼租期未届满，理据不足，本院不予采纳。本院认为，周国强上诉主张三洲公司欠周国强工程款，需要靠周国强出租涉案租赁物所得租金偿付三洲公司的欠款。本院认为，2008年9月16日协议书第一条和2010年10月1日租赁协议书第二条均有以租金抵偿三洲公司所欠工程款的约定，但是，合同未约定到期即可自动续租，也未约定所欠工程款应由租金全部偿还。租赁合同约定的租赁期限已届满，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判令周国强腾退租赁物，适用法律正确。周国强对三洲公司享有的债权，已向原审法院申请强制执行，周国强可在执行程序中主张自己的权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人周国强负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖世娟审 判 员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一七年二月二十八日书 记 员  许婷婷