贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0381民初6号原告：赤水市黔兴煤业有限责任公司，住所地：赤水市人民南路瀑都名苑******。统一社会信用代码：915203817753039634。法定代表人：江元生，经理。委托诉讼代理人：蒋俊端，贵州正江律师事务所律师。被告：李怀古，男，1979年2月7日生，汉族，个体户，住赤水市。委托诉讼代理人：谢培英,女，汉族，1979年2月24日生，地址同上。被告:谢培英,女，汉族，1979年2月24日生，地址同上。委托诉讼代理人：李庆国，赤水市中心法律事务所法律工作者。原告赤水市黔兴煤业有限责任公司（以下简称赤水黔兴煤业）与被告李怀古、谢培英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赤水黔兴煤业的委托诉讼代理人蒋俊端，被告李怀古的委托诉讼代理人谢培英，被告谢培英及其委托代理人李庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤水黔兴煤业向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即腾交原告红军大道C区门市一间及二楼商业房；3、判决被告支付租金118,818.00元（计算至2016年12月31日，此后计算到被告实际交房止）、支付违约金15,505.75元（同期银行贷款利率三倍）、律师代理费5,000.00元，合计139,323.75元。事实和理由：2011年11月28日，原告将位于赤水市红军大道C栋的门市和二楼商住房出租给兰守红。2015年11月8日原、被告经协商，同意被告从兰守红处转租该房屋，双方签订《租赁补充协议》：租金按23元/㎡，三年内价格不变，每季度支付一次租赁协议；超期一月未支付租金，原告有权收回房屋；被告2015年12月2日从兰守红处转租，约定事项按原协议执行。当日，双方补签日期为2015年11月8日的租赁合同，该合同主要内容：租赁期限12年，从2011年12月2日起到2023年12月1日止；未按期支付租金，按同期银行贷款利息三倍计算违约金，有权立即收回房屋。合同签订后，被告按时经营，支付原告半年的租金。2016年6月2日后被告拒不支付租金，2016年12月22日原告向被告催收，要求其立即支付房租。故请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告李怀古、谢培英辩称，一、答辩人欠原告房租是事实，但不构成违约。2015年12月2日转租原告房屋开设宾馆，受市场影响，加之无停车位，租金偏高等原因。同时，由于无法安装下水道导致利用的房间太少，造成答辩人亏损较多。2016年12月5日，答辩人书面向原告告知退租，提出以宾馆内的一切物品设施，折抵所欠的房租，原告不但不同意，反而向法院起诉，故答辩人不构成违约，不承担违约金以及因此产生的诉讼费，二、原告要求解除租赁合同、腾交房屋，答辩人请求原告赔偿剩余租赁期限内装饰装修物残值损失，答辩人投资装修费用70万元，仅使用两年时间，原告收回房屋应对答辩人给予补偿或者折抵所欠的房租。本院经审理认定事实如下：2015年11月8日，原、被告经协商，原告同意被告从兰守红处转租原告所有的位于赤水市红军大道C栋的门市和二楼商住房861平方米，双方签订《租赁补充协议》，主要内容：1、租金按（每月）23元/㎡，三年内价格不变，每季度支付一次；2、超期一月未支付租金，原告按照原协议约定增收租金的6%递增率，同时原告有权收回房屋；3、被告2015年12月2日从兰守红处转租，租金按前租户的价格续计时间不变；4、约定事项按原协议执行。因被告系转租，故以兰守红《商住房租赁协议》补签，日期提前至2011年11月8日。该协议主要内容：1、租赁期限从12年，2011年12月2日起到2023年12月1日止；2、水电气费、税费由承租方承担；3、未按期支付租金，按同期银行贷款利息三倍计算违约金，有权立即收回房屋。双方同时对其他事项进行约定。合同签订后，被告于2015年12月2日开始以赤水市温馨宾馆名义进行经营，并向原告支付了半年的租金。2016年6月2日后至今，被告未支付租金。2016年12月5日，被告向原告出具书面退租申请书，提出解除合同。2016年12月22日，原告向被告催收，要求其立即支付租金，如逾期则承担诉讼费、律师费。被告接通知后仍未履行义务，2017年1月，原告以诉称理由向本院起诉。另查明：被告李怀古、谢培英系夫妻关系。原告委托律师代理诉讼产生代理费5,000.00元。上述事实，有当事人的陈述，租赁补充协议、商住房租赁协议、催收函、退租申请书、代理费发票等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁补充协议》、《商住房租赁协议》，系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，不违反法律、行政法律的强制性规定，依法成立，属于有效合同，双方均应按协议履行。原告将房屋交付二被告经营宾馆，且被告李怀古、谢培英系夫妻关系，被告应按照双方合同约定支付租金，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称＜合同法＞）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告要求被告支付2016年12月31日前租金118,818.00元的请求，本院予以支持。被告从2016年6月起未按时支付租金，经原告催缴仍未支付，原告主张解除合同，依照《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定、以及双方的合同约定，且被告也有解除合同的意思表示，故原告请求解除合同，本院予以准许。依照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将房屋腾交原告。原告请求租金计算至被告腾交房屋止，双方合同依法解除，对合同解除之前的租金，应予准许；合同解除后被告未及时腾交房屋，应依照双方约定的租金标准计算支付使用费至交房止。原告要求被告承担违约金15,505.75元，双方在补充协议约定违约金计算方式：原协议约定增收租金的6%递增率；商住房租赁协议约定违约金计算方式：同期银行贷款利息三倍计算违约金，根据本案的实际情况，应按补充协议约定计算违约金，补充约定并未说明在月租金还是年租金基础上递增，故本院以被告应付租金为基数，按6%增幅计算支付违约金为7,129.08元（118,818.00元×6%）。原告要求被告承担律师代理费5,000.00元，被告拖欠租金导致纠纷产生，但其在2016年12月5日曾向原告书面申请退租，并提出以装饰装修折抵租金，并未恶意导致诉讼。故原告的该项请求本院不予支持。被告辩称原告解除合同应补偿其装饰装修物的残值，并以此折抵房租，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，原、被告在合同中未约定对装饰装修物的处理，因此未形成附合的部分，答辩人在不影响房屋的情况下，可以拆除；至于形成附合的部分，原告明确表示利用，而本案因被告违约解除，故对被告的辩称理由，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告赤水市黔兴煤业有限责任公司与被告李怀古签订的《租赁补充协议》、《商住房租赁协议》。二、被告李怀古、谢培英在本判决生效之日起十日内支付原告赤水市黔兴煤业有限责任公司租金118,818.00元（2016年12月31日前的租金）；从2017年1月1日起至本判决生效止，以双方约定的每月每平方米23元租金标准计算支付租金。三、被告李怀古、谢培英在本判决生效之日起十日内支付原告赤水市黔兴煤业有限责任公司违约金7,129.08元元。四、被告李怀古、谢培英在本判决生效之日起十日内将红军大道C区门市一间及二楼商业房腾交给原告赤水市黔兴煤业有限责任公司。逾期，按每月每平方米23元租金标准计算支付使用费。五、驳回原告赤水市黔兴煤业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1,543.00元，由被告李怀古、谢培英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则产生法律效力。审判员  曹正林二〇一七年二月十三日书记员  唐昌谋