北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初47138号原告：高麦奴，男，1981年6月18日出生，回族，住甘肃省临夏县。委托诉讼代理人：党万荣，北京慕公律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昌松，北京慕公律师事务所律师。被告：北京锐城天地餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路X号锐城国际大厦-01层-101号。法定代表人：宋志学，总经理。被告：北京诺龙汇丰商贸有限责任公司，住所地北京市海淀区上地十街1号院2号楼5层516室。法定代表人：宋志学，总经理。北京锐城天地餐饮有限公司及北京诺龙汇丰商贸有限公司的共同委托诉讼代理人：马懿，北京市中闻律师事务所律师。北京锐城天地餐饮有限公司及北京诺龙汇丰商贸有限公司的共同委托诉讼代理人：吕英，北京市中闻律师事务所实习律师。第三人：北京澳西物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路82号2-1座601号。法定代表人：黄菲，董事长。委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市致尚律师事务所。原告高麦奴（以下称姓名）与被告北京锐城天地餐饮有限公司（以下称锐城公司）租赁合同纠纷一案，经原告申请，本院依法追加北京诺龙汇丰商贸有限公司（以下称诺龙公司）作为本案的共同被告、并依职权追加北京澳西物业管理有限公司（以下称澳西公司）作为本案的第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人党万荣、刘昌松，锐城公司和诺龙公司的共同委托代理人马懿、吕英，澳西公司的委托代理人龚晓菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高麦奴向本院提出诉讼请求：1、解除我和锐城公司于2016年1月4日签订的《锐城美食广场租赁合同》；2、锐城公司和诺龙公司返还我合同保证金20000元、2016年6月9日至2016年7月3日的租金10000万元、收款机押金2600元、燃气卡押金216元、燃气余额300元，赔偿停业损失101200元、燃气管道的改造费用1500元、装修损失费2400元、停业期间的材料损失4200元；支付我合同违约金61000元；赔偿我律师费5000元。事实与理由：我和锐城公司于2016年1月4日签订了租赁合同，租赁合同中约定：锐城公司将位于北京市朝阳区锐城美食广场X区X号（以下简称涉案摊位）出租给我，租赁期限自2016年1月4日至2018年1月3日，租金每年122000元，租金支付方式为一年一付，锐城公司收取我保证金人民币20000元。我与锐城公司签订租赁合同后，按照合同约定支付了锐城公司从2016年1月4日至2016年7月3日期间的租金。我承租后由于经营需要对其进行了必要的装修、电路、水路改造以及经营需要的备货。于2016年6月9日，锐城公司突然告知我等各商户，因第三人北京澳西物业管理有限公司（以下简称澳西物业）的消防问题需要暂停经营，一停就是一个半月，造成了该期间的经营损失。到2016年7月26日以同样的理由，干脆单方通知终止合同，给我造成了难以挽回的重大经济损失。根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方的违约行为致使不能实观合同目的，当事人可以解除合同。现锐城公司称因消防存在问题，我不可能再继续经营，致使我的合同目的完全不能实现，故依法主张解除合同。依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况，可要求恢复原状；并有权要求赔偿损失。为此，我要求锐城公司和诺龙公司返还尚未履行的合同期间的租金、履约保证金和其他押金，赔偿停止营业1个半月期间的原材料损失和营业损失以及装修损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括履行后可获得的利益。我与锐城公司签订的租赁期未满，将来的经营损失应为可获得利益的损失。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。而双方签订的《锐城美食广场租赁合同》第8.3.3条明确约定，“若甲方根据经营需要提前解除合同，且乙方并未发生导致合同解除的违约行为的，……甲方向乙方支付半年租金作为违约金”，故此，我将该约定看成了合同解除后的一种损失计算方法，为此主张6个月租金作为违约金赔偿。锐城公司和诺龙公司共同辩称：本案的涉案摊位位于北京市朝阳区朝阳路X号锐城国际大厦Bl层“锐城美食广场”，是诺龙公司从澳西公司租赁的，双方于2013年3月29日签订《锐城美食广场租赁合同》，合同明确约定用于经营餐饮用途。涉案摊位已由澳西公司注册了北京锐城天地餐饮有限公司并取得营业执行和卫生许可证。在租赁合同签订后，澳西公司于2013年6月26日将其持有100%股权的锐城公司以股权转让的方式转让给诺龙公司，自此，锐城公司为锐城美食广场的实际经营管理者，依法享有转租权。在诺龙公司与澳西公司签订的《锐城美食广场租赁合同》第3.4条约定美食广场己由澳西公司（甲方）进行装修，未经甲方书面同意，乙方不得对其进行大规模装修（经营火锅的档口除外），不可拆除甲方原有的装修，仅可对美食广场添置可移除的家具等设施。第6.1条装修设计，甲方对于美食广场进行统一设计、装修施工，乙方不得更改。在锐城公司与高麦奴的租赁合同中也做了相同约定。2016年4月底5月初左右，北京市朝阳区公安消防支队对澳西公司进行约谈，责令整改和接受处罚。自此，锐城公司方得知涉案摊位自建筑工程竣工验收时自始末通过消防验收合格，在涉案摊位由澳西公司装修后，亦未通过消防验收合格，该房屋根本不得投入使用，更无法营业餐饮。澳西公司在合同签订时恶意隐瞒真实情况，使得锐城公司在不知情的情况下承租了涉案摊位。澳西公司所主张的“租赁合同未约定澳西公司有义务为诺龙公司办理消防事宜，应由诺龙公司自行办理经营所需证照的主张不能成立。依据《中华人民共和国消防法》第11、13、15条依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《中华人民共和国建筑法》第61条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。消防验收是建筑工程竣工验收及投入使用前的必要环节，这是澳西公司的法定义务，澳西公司以约定的方式来企图排除其法定义务，该约定的条款是无效的。2016年6月9日锐城美食广场被北京市朝阳区公安消防支队依法查封，责令停业整改。锐城公司与澳西公司多次交涉，澳西公司告知消防问题无法解决，迫于无奈锐城公司只得与商户于2016年7月31日终止合同，并于2016年8月11日将涉案摊位交还给澳西公司。导致原被告双方租赁合同无法继续履行的根本原因系澳西公司将不符合出租条件的房屋以欺骗的方式出租给锐城公司所致，锐城公司将另案向澳西公司主张其违约和赔偿责任。就高麦奴的诉讼请求，锐城公司同意解除合同。认可的解除时间2016年7月31日，高麦奴实际交还房屋日。未使用房屋租金和管理费，同意退2016年8月1日以后的部分。履约保证金同意退还，实际履行中没有违约行为的，凭原件收据和可以全额返还。收款机押金同意返还，凭收款机（没有损坏）和押金条原件。燃气卡216元押金同意返还，凭燃气卡原件、押金条原件。燃气卡余额不同意退还，原告应向燃气公司要求返还，办理退款。更衣柜押金同意返还，凭押金条原件。门禁卡同意返还，凭门禁卡和押金条原件。高麦奴其他诉讼请求均不同意。双方合同无法继续履行的根本原因是因为澳西公司的房屋消防验收自始不合格，不具备出租条件所致。高麦奴依据《锐城美食广场租赁合同》第8.3.2条主张，是否应予支持，请求法院根据本案的事实和双方的证据情况来依法裁定。诺龙公司和高麦奴没有合同关系，故应当由锐城公司承担相应责任。第三人述称：高麦奴和锐城公司之间的纠纷澳西公司并非合同主体，不应承担任何责任，澳西公司作为出租方，将位于北京市朝阳区朝阳路X号锐城国际大厦地下一层租赁给诺龙公司。双方所签订的合同没有约定澳西公司有义务为诺龙公司办理消防事宜，而且租赁合同约定经营所需执照由诺龙公司自行负责。消防安全许可证是经营所需证照之一，同时租赁合同约定承租方保证租赁区域符合国家消防要求，所以消防事宜应由承租方负责。其次根据相关消防规定，从事餐饮业务的开办经营者、使用人是负责消防验收的义务人，而非房屋的出租方。故澳西公司负责消防事宜根本不存在。承租方在租赁之初，就知晓其认可涉诉房屋的现状，在澳西公司和承租方签订的租赁合同中约定承租方自愿承担由此产生的风险，相关责任由承租方自行承担。故而本案纠纷的所有责任和澳西公司无关。本院经审理认定事实如下：2013年3月29日，澳西公司（甲方）和诺龙公司（乙方）签订《锐城美食广场租赁合同》，约定乙方承租锐城美食广场位于北京市朝阳区朝阳路X号锐城国际大厦地下一层。乙方承租美食广场仅限于经营餐饮，未经甲方书面同意，不得擅自更改租赁用途。乙方承诺其租赁甲方美食广场从事经营行为具有一切与经营有关的证照，实行独立经营、独立核算。乙方承担乙方及其分组后的第三方因经营所产生的各项税费、税费及电费等。乙方承诺其租赁甲方美食广场从事经营行为具有一切于经营有关的证据实行独立经营、独立核算。乙方承担乙方及其分租后的第三方因经营所产生的各项税费、税费及电费等。乙方承租美食广场的租赁期限为15年零2个月。自合同签订之日起至起租日止为甲方给乙方的租赁准备期，此期间乙方可以在美食广场办公、带领分组人考察场地与甲方协调美食广场筹备、开业等相关事宜；因乙方办公产生的水电费等由乙方自行承担。美食广场已由甲方进行装修，未经甲方书面同意，乙方不得对其进行大规模装修，仅可对美食广场添置可移除的家具等设施。2013年6月26日，澳西公司（甲方）和诺龙公司（乙方）签订《股权转让协议书》，约定甲方向乙方转让其持有的锐城公司100%的股权。2016年，锐城公司（甲方）与高麦奴（乙方）签订《锐城美食广场租赁合同》，约定乙方承租涉案摊位，租赁用途仅限于经营清真拉面项目，乙方承租美食广场的租赁期限为2年，自2016年1月4日起至2018年1月3日止。涉案摊位租金为122000元/年。合同履约保证金为20000元。若乙方需提前解除本合同，则需要提前60天向甲方提出书面要求，且甲方无需退还乙方所交纳的履约保证金。若甲方需提前解除本合同，则需要提前60天向乙方提出书面要求，甲方应在扣除应由乙方承担的各项费用及违约金后，将剩余的保证金及乙方多交付的租金无息退还乙方。若甲方根据经营需要提前解除合同，且乙方并未发生导致合同解除的违约行为的，在乙方按照本合同约定腾退房屋并办理退租手续后，甲方向乙方多支付半年租金作为违约金，除此之外乙方不得向甲方主张任何赔偿、补偿。上述合同签订后，高麦奴向锐城公司照每年122000元的标准支付了至2017年7月3日的租金，并支付了保证金20000元、收款机押金2600元、燃气卡押金216元。经询，高麦奴表示同意返还上述物品。并另提交票据、照片及营业流水以证明其经营损失、设备损失及材料损失。另查，2016年6月9日，锐城公司以消防检查为由关门停业整顿，2016年7月26日给各商户发出通知要求各商户于2016年7月29日清理各自档口，将其恢复进场时原貌。2016年7月31日，各商户陆续将所涉及房屋交付给锐城公司。经询，澳西公司称其对于涉案摊位由锐城公司分租知情并认可。上述事实，有《锐城美食广场租赁合同》、租金等费用收据、当事人陈述、庭审笔录及前述证据等在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，高麦奴与锐城公司签订之《锐城美食广场租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，锐城公司因故停业整顿，并于之后要求各商户清理各自档口恢复原貌，高麦奴据此要求解除合同，锐城公司对此亦予以认可，故本院判决双方合同解除。合同解除的时间为涉案摊位实际交还锐城公司之日，即2016年7月31日。合同解除之后，锐城公司应当返还高麦奴的保证金及剩余租金，因锐城公司于2016年6月9日即已停业整顿，致使高麦奴无法正常使用涉案摊位，故其应当返还高麦奴自2016年6月9日至2017年7月3日的租金。庭审中，高麦奴表示同意交还锐城公司收款机、燃气卡等，锐城公司应当在收到高麦奴交还的上述物品后返还高麦奴相应押金，并退还高麦奴燃气卡余额，具体数额由本院根据高麦奴提交的证据确定。关于高麦奴所主张的停业损失及停业期间的材料损失，缺乏事实依据，且本院已判决锐城公司将停业期间的租金予以返还，故高麦奴该项诉讼请求本院难以支持。关于设备损失费材料损失，因设备及材料高麦奴可自行搬走处理，该项诉讼请求本院难以支持。关于燃气管道的改造费用，没有相应证据，本院难以支持。双方在签订租赁合同后，锐城公司有义务保障高麦奴在遵守合同的情况下连续、稳定地使用涉案摊位进行经营，现该经营行为受到干扰，锐城公司应当承担相应责任，故对高麦奴要求锐城公司依据合同支付违约金之请求，本院亦予以支持。关于原告主张的律师费，没有法律及合同依据，本院难以支持。因现有证据无法证明高麦奴和诺龙公司之间有合同关系，故高麦奴要求诺龙公司和锐城公司承担连带责任的诉讼请求本院难以支持。锐城公司以澳西公司提供的房屋无法通过消防验收为由认为澳西物业对于其和高麦奴的合同无法继续履行负有责任，但该主张不符合合同相对性原则，锐城公司可基于其与第三人之间的合同关系对此另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、原告高麦奴与被告北京锐城天地餐饮有限公司就位于北京市朝阳区朝阳路X号锐城国际大厦地下一层美食广场X区X号摊位所签订的《锐城美食广场租赁合同》于二〇一六年七月三十一日解除；二、被告北京锐城天地餐饮有限公司于本判决生效后七日内返还原告高麦奴保证金二万元、租金一万元、燃气余额三百元；三、被告北京锐城天地餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付原告高麦奴违约金六万一千元；四、原告高麦奴于本判决生效后七日内将收款机、燃气卡、交还被告北京锐城天地餐饮有限公司；五、被告北京锐城天地餐饮有限公司于收到上述物品后七日内返还原告高麦奴收款机押金二千六百元、燃气卡押金二百一十六元；六、驳回原告高麦奴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2258元，由原告高麦奴负担1267元（已交纳），由被告北京锐城天地餐饮有限公司负担991元（于本判决生效后七日内直接支付给原告高麦奴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 娜二〇一七年二月十五日书记员 赵帛妍