上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初31999号原告：上海市闵行区锦峰苑业主委员会。负责人：林建忠。委托诉讼代理人：马玉晓，上海申策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铭，上海业周律师事务所律师。被告：郝少伟。被告：陈士辉。原告上海市闵行区锦峰苑业主委员会与被告郝少伟、陈士辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马玉晓、王铭，被告郝少伟，被告陈士辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市闵行区锦峰苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告返还位于上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX楼的房屋(以下简称涉案房屋)；2、被告郝少伟按人民币(币种下同)1,500元/月的标准向原告支付自2015年1月1日起至两被告实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：原告委托上海LL物业有限公司于2011年4月1日与被告郝少伟签订了《租赁协议》一份，约定原告将上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX楼、面积150平方米的房屋出租给被告郝少伟，租期至2014年12月31日止。合同期满后，双方未再续约。因被告郝少伟在租期内将租赁房中30平方米的房屋(即涉案房屋)转租给了被告陈士辉。故原告要求两被告返还涉案房屋，但两被告拒绝返还。原告遂起诉至法院，提出上述诉请。被告郝少伟辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋无产证，故双方签订的《租赁协议》无效。其次，涉案房屋的实际权利人非原告，故原告主体不适格。再次，原告出租给郝少伟的房屋面积150平方米，租期届满后，郝少伟将其中的120平方米的房屋交还给上海LL物业有限公司并由该公司另行出租。至于涉案房屋是被告陈士辉占用，应由陈士辉负责交还房屋并支付相应房屋使用费。被告陈士辉辩称，涉案房屋是郝少伟转租给其的，其实际占用的房屋面积只有二十几平方。租期届满后，其一直与物业公司、原告洽谈继续租赁的事宜，并要求将其余120平方米的房屋一同承租下来，但对方回复租金要五、六千元。然而郝少伟承租的时候租金只有2,000元。故其要求就租金价格进行协商，但对方不同意协商，反而找了派出所、消防、税务过来核查其。因此，其至今未与原告达成协议。涉案房屋仍由其占有，但其大部分物品已经搬离涉案房屋，还有少量物品在涉案房屋内。经审理查明，原告委托上海LL物业有限公司于2011年1月1日至2014年12月31日期间管理上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX楼房屋(面积150平方米)对外租赁。2011年4月1日，上海LL物业有限公司代表原告(出租方，签约甲方)与被告郝少伟(承租方，签约乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX楼、面积150平方米的房屋出租给乙方，租期自2011年4月1日起至2014年12月31日止。租赁期满，乙方应如期返还该房屋。月租金2,600元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还该房屋，逾期未返还房屋的，每逾期一日，乙方应按房屋每日85元租金向甲方支付该房屋占用期间的使用费。租赁期内，乙方不得将该房屋部分或全部转租或转让给他人承租，也不得将该房屋转让给他人经营。该合同还对其他内容做了约定。前述合同签订后，被告郝少伟取得该房屋并按约支付相应租金。2012年12月25日，被告郝少伟(出租方，签约甲方)与被告陈士辉(承租方，签约乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX楼北面、面积30平方米的房屋出租给乙方作为仓库使用，租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止。租赁期满，乙方应如期返还该房屋。月租金1,000元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还该房屋，逾期未返还房屋的，每逾期一日，乙方应按房屋每日50元租金向甲方支付该房屋占用期间的使用费。该合同还对其他内容做了约定。前述合同签订后，被告郝少伟向被告陈士辉交付涉案房屋。但本案审理中，经原、被告三方至现场测量，被告陈士辉实际使用的房屋(即涉案房屋)面积为26.25平方米。该合同期满后，陈士辉仍继续使用涉案房屋。2014年12月31日，原告与被告郝少伟的租期届满。被告郝少伟将除被告陈士辉使用的涉案房屋以外的其他租赁房屋均返还给了原告。因陈士辉拒不返还涉案房屋，遂成讼。另查明，2010年4月26日，上海C置业有限公司向上海市闵行区住房保障和房屋管理局颛桥办事处出具《关于移交锦峰苑会所一楼房屋的函》，表示其公司决定将其公司早年开发的申北路xxx弄锦峰苑会所一楼的房屋移交至莘庄工业区申莘新村第二居委会管理使用；该房屋移交后，原其公司出租合同继续履行，房客已付2010年租金不予追讨，待2010年12月31日后，居委会全权决定如何管理使用。2010年5月10日，上海市莘庄工业区申莘新村第二居民委员会决定将申北路xxx弄锦峰苑会所(22号)一楼的房屋由原告全权管理使用。再查明，2016年12月20日，上海市莘庄工业区房管办事处出具《情况说明》一份。该说明载明上海市闵行区申北路xxx弄(xxx小区)建造于2000年，其中22号楼属公建配套用房，房地产开发公司为其缴纳了专项房屋维修资金。因2003年9月1日以后国家相关政策法规对物业管理用房有明确的规定，故22号楼当时开发商就作为公建配套用房提供给小区居委会、物业公司、业主委员会使用。上述事实，由原告提供的《委托书》、原告与郝少伟之间的《租赁协议》、《关于移交锦峰苑会所一楼房屋的函》、《情况说明》、维修基金缴付明细、现场测量确认单及视频光盘，被告郝少伟提供的两被告之间的《租赁协议》等证据及当事人的陈述所证实。本院认为，案外人上海LL物业有限公司系作为原告的委托代理人代原告与被告郝少伟签订《租赁协议》，故该份《租赁协议》的效力应当及于原告与被告郝少伟之间。现原告与被告郝少伟签订的《租赁协议》的租期届满，租赁双方未续签租赁合同，故被告郝少伟应当将原告交付给其全部租赁物返还给原告。然被告郝少伟仅向原告返还了部分房屋，尚余陈士辉实际使用的26.25平方米的房屋未向原告返还。但鉴于26.25平方米的房屋并非为郝少伟占有，而系陈士辉实际占有使用，故该房屋返还的义务主体实际应当为陈士辉。至于2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，根据合同相对性原则，郝少伟应当向原告支付。至于房屋使用费的支付标准，本院认为，因自2015年1月1日起，郝少伟仅剩26.25平方米的房屋未向原告返还，故根据未返还房屋的实际面积，参考原告与被告郝少伟之间约定的金额及被告郝少伟转租该房屋获利金额，本院经计算，郝少伟应当按875元/月(26.25平方米/30平方米*1,000元/月)的标准向原告支付自2015年1月1日起至陈士辉实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈士辉于本判决生效之日起七日内向原告上海市闵行区锦峰苑业主委员会返还上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX楼的房屋；二、被告郝少伟于本判决生效之日起七日内按875元/月的标准向原告上海市闵行区锦峰苑业主委员会支付自2015年1月1日起至被告陈士辉实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；三、驳回原告上海市闵行区锦峰苑业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计595.94元，由原告上海市闵行区锦峰苑业主委员会负担352.43元，由被告郝少伟、陈士辉负担243.51元(郝少伟、陈士辉负担之款于本判决生效之日起七日内直接支付给原告上海市闵行区锦峰苑业主委员会)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年二月十六日书 记 员  刘阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。