北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终12505号上诉人（原审原告）：张旭光，男，1955年10月20日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：乙庄（张旭光之妻），1971年11月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王晓东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭章友，男，1984年10月13日出生，住北京市。委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦亮平，天津全唐律师事务所律师。上诉人张旭光因与被上诉人郭章友房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初63203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张旭光的委托诉讼代理人乙庄、王晓东，被上诉人郭章友及其委托诉讼代理人贺利芳、秦亮平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张旭光上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持张旭光一审的全部诉讼请求；2.诉讼费用由郭章友承担。事实和理由：张旭光在合同签订和履行过程中不存在任何过错，恰恰是郭章友在没有支付能力的情况下，擅自将合同的支付方式篡改，并伙同中介公司以高于真实合同价格的虚假合同进行违法网签，以期获得银行高额贷款，中介公司已经由于该违法行为被朝阳区房管局对其网上签约资格进行了限制，最终造成了本案所涉合同无法履行。本案所涉房屋系张旭光名下唯一住所，张旭光卖房是为了照顾老人方便而换房，卖房所得将用来购买有电梯的房屋，由于本案，张旭光无法取得购房款，亦没有办法去购买房屋，目前房价在上涨，张旭光由于郭章友的违约行为，需要承担相应的损失。一审法院作出贷款未能获批的责任不应由郭章友承担的错误认定，要求继续履行合同，由张旭光承担由于郭章友的违约行为造成的房屋差价损失，是极其不公平的。一、一审法院在查明事实和认定事实上存在错误。1.《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）（下称《房屋买卖合同》）及《补充条款》明确约定了“合同签订之日起三个月”的履行期限，一审法院对此未予认定属于认定事实不清。2.一审法院就郭章友办理银行贷款或自行筹集房款的截止期限作出了错误的认定。根据一审法院的认定，合同中没有就郭章友办理银行贷款或自行筹集房款的截止期限作出约定。本案中，双方约定的履行义务日期是郭章友2016年5月20日支付5万元定金；面签当日支付首付款50万元；张旭光在收到全部购房款300万元后，购房合同签订三个月期限之前，交付房屋。根据合同其他条款的综合判断，双方就房屋买卖合同的履行期限应在合同签订三个月期限之前完成。也就是说，双方当事人对整个合同履行期限作了约定，亦即同时对郭章友办理银行贷款或自行筹集款的截止期限亦有了约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，一审法院应该对前述事实予以认定。假如确如法院认定的属于没有约定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，出卖人有权随时向买受人要求买受人支付房款。本案中，张旭光多次要求郭章友支付房款，但郭章友仍未支付，而是拿出自己篡改的合同，要求继续贷款。3.一审法院作出了贷款未能获批的责任不应由郭章友承担的错误认定。《房屋买卖合同》第四条第（三）项虽然没有明确就贷款期限作出约定，但明确了贷款银行。在郭章友向约定银行申请贷款被拒后，张旭光并没有义务配合其向其他银行提供贷款资料，其应该以现金形式向张旭光支付全部购房款。一审法院以双方合同没有约定买受人办理银行贷款的截至期限，而得出贷款未能获得批准的责任不应由郭章友承担的结论，是在事实认定不清的基础上，得出的错误结论。另外，一审法院对于郭章友篡改合同的事实作出了认定，但却错误的得出需要二次贷款的认定，并又进一步错误推导出二次贷款未批的责任不应由郭章友承担的认定。本案张旭光按照郭章友的要求到浦发银行办理时，只是在一层咨询时就被拒绝，根本没有进入到受理程序。4.一审法院对于《房屋买卖合同》未约定郭章友逾期付款张旭光有权解除合同，属于认定事实错误。《房屋买卖合同》的条款七第一项、第二项约定了房屋买卖双方的合同解除权；《补充条款》强调了合同签订后三个月的交房期限，郭章友付款时间一定在交房时间之前。5.《房屋买卖合同》及《补充条款》约定郭章友应当支付50万元首付款，其至今仅支付了30万元，尚欠20万元未支付，已经构成根本违约。因此，张旭光有权解除合同。二、一审法院证据采信、论证上存在错误及不公。1.郭章友对于《房屋买卖合同》进行涂改，并伪造网签合同，其丧失商业信誉，不遵守合同约定，存在根本违约。2.京公朝行罚决字（2016）010025号行政处罚决定书以及（2017）京0105民初5820号民事判决书均证明了郭章友在三个月履行期限届满之后，不仅不就其根本违约事实进行反思，反而变本加厉的威胁、骚扰张旭光。3.郭章友在明知付款已经超过履行期限的情况下，不仅不依约用现金支付房款，仍然无理的向张旭光邮寄《催告书》要求张旭光继续配合贷款。4.张旭光在合同约定的三个月期限宽限期10日之后的2016年9月15日送达了解除合同律师函，系合法解除。5.一审法院对于《房屋买卖合同》中的合同解除权未查明，属于事实认定错误。三、一审判决在法律适用上存在错误。根据前述事实，买受人的行为是符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定，出卖人有权要求解除合同，并要求买受人支付相应违约。四、一审判决仅驳回张旭光的诉讼请求，没有就支付房款的期限作出认定，使本案合同处于长期无法履行的状态，关于双方履行合同中是否存在违约情形等情况没有作出认定，增加了双方的诉累，无法解决本案合同的问题。五、郭章友因涉案合同的履行对于张旭光实施了一系列侵权行为，导致了张旭光身体状况出现严重问题，请求法院对郭章友予以劝诫，要求其不要采取非法不文明的手段解决问题，不要在网上散布不实信息，引起其他诉讼。郭章友辩称，服从一审判决，一审判决事实审查清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张旭光的上诉请求。张旭光向一审法院起诉请求：确认张旭光与郭章友于2016年5月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及网签合同自2016年9月18日解除，郭章友支付张旭光逾期付款违约金（自2016年8月29日至判决生效之日止，以应付购房款270万的日万分之五计算）。一审法院认定事实：2016年5月20日，张旭光与郭章友签订《房屋买卖合同》，约定：张旭光将坐落于北京市朝阳区温泉东里6号楼8单元××号房屋出售给张旭光；房屋成交价格为300万元；定金金额5万元由郭章友直接支付给张旭光；郭章友向中国邮政储蓄银行、公积金管理中心申请抵押贷款，拟贷款金额为250万元；张旭光应当在签订合同三个月期限之前将房屋交付给郭章友；郭章友逾期付款在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，郭章友按日向张旭光支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向张旭光支付违约金，合同继续履行；合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。次日，双方又签订了一份《补充条款》，约定：房屋成交价格为300万元整，定金为5万元整，于5月20日由郭章友支付给张旭光，买卖合同生效以定金到账为准；双方约定通过贷款交易流程，郭章友拟申请贷款金额250万元整，银行批准购房贷款金额按银行规定直接支付给张旭光，如果批贷金额不足申请金额，郭章友应在办理所有权转移登记手续前补足差额支付给张旭光，银行首付款50万元，郭章友于面签当日支付于张旭光；双方约定在张旭光收到此房全部购房款300万元整后拟定于购房合同签订三个月期限之前，将房屋交付给郭章友，张旭光收到全款300万元整后尽量配合郭章友提前交房，双方协商；此成交价为张旭光净价所得，在房屋交易过程中所产生的费用如税费、居间服务费和交易保障服务费等费用均由郭章友承担；本协议约定条款与买卖合同中约定条款发生冲突时，以本协议约定条款为准。上述协议签订后，郭章友给付张旭光购房首付款30万元，并就剩余购房款向农商银行申请贷款，但该申请因郭章友自身原因未通过银行的审核。后双方又共同向浦发银行提交了贷款申请资料，但张旭光于2016年8月30日撤回了自己提交的申请资料。2016年9月12日，郭章友向张旭光发出催告书，要求张旭光将申请资料交回浦发银行，配合办理贷款手续。2016年9月14日，张旭光向郭章友发出律师函，表示合同约定贷款应于2016年8月19日前办理完毕，贷款未获批准，郭章友应以现金方式支付剩余购房款，但郭章友的贷款申请未获批准，郭章友也未以现金方式给付剩余购房款，违反了合同约定，故要求与郭章友解除房屋买卖合同，郭章友承担违约责任。后双方有就此进行过多次交涉，但未能达成一致意见。现郭章友的贷款申请仍未获得银行批准，剩余购房款亦未给付，张旭光也未向郭章友交付房屋。另查，《房屋买卖合同》的文本载明：“郭章友因自身原因，未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（数字选项）种方式解决。（1）郭章友自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给张旭光；（2）郭章友继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由郭章友自行负担”。案件审理中,张旭光和郭章友均提供了自己持有的合同文本，其中张旭光保存的文本载明数字选项为（1），郭章友提供的文本载明数字选项为（2），但郭章友提供文本有明显的涂改痕迹。对此郭章友解释称，因中介公司工作人员疏忽将文本写错，双方实际选定解决方式为（2），张旭光对此不予认可，郭章友亦未能就自己的主张提供相应证据。再查：2017年1月26日，北京市住房和城乡建设委员会向张旭光出具京建信复[2017]70号答复意见，认定：北京铭创置地经纪有限公司在没有张旭光签字的情况下，擅自将C13028××号《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）网签合同信息提交完成，违反了相关文件规定，朝阳区房屋管理局依法暂停了该公司的网上签约，并对其负责人进行了约谈，但因涉诉房屋已经被该院司法查封，朝阳区房屋管理局已不能办理网上注销手续。又查：2016年11月，郭章友以张旭光不履行合同义务为由诉至法院，要求张旭光为其办理房屋过户手续。该案现正在审理过程中。一审法院认为，张旭光与郭章友签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属有效。对比双方提供合同文本，张旭光提供的文本填选的“郭章友因自身原因，未获得银行或公积金管理中心批准的，郭章友自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给张旭光”，未经过涂改；而郭章友提供的合同文本填选的“郭章友因自身原因，未获得银行或公积金管理中心批准的，郭章友继续申请其他银行贷款，至贷款批准”，经过了涂改。此种情况下，应以张旭光提供的合同文本为准。虽然合同约定，郭章友因自身原因，未获得银行或公积金管理中心批准贷款，郭章友自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给张旭光，但是合同及补充协议并未约定郭章友办理银行贷款或自行筹集房款的截止期限，亦未约定郭章友逾期付款张旭光有权解除合同。在此种情况下，张旭光以郭章友超过三个月的付款期限为由，单方自浦发银行撤回贷款申请资料，缺乏合同依据，贷款未能获得批准的责任不应由郭章友承担。张旭光要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》，并支付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，该院不予支持。C13028××号《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）网签合同已被行政主管部门认定违法。且张旭光未在该合同上签字确认，该合同不能代表张旭光的意思表示，对张旭光无约束力。但这不影响《房屋买卖合同》及其相关补充协议中的效力。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回张旭光的诉讼请求。二审期间,张旭光、郭章友均口头申请本院就双方在上海浦东发展银行（建国路支行）再次办理贷款一事进行调查，故本院前往该支行核实相关情况。经询，该支行办理郭章友贷款的客户经理冯宝双称张旭光的代理人翟永新、郭章友在办理面签时，系翟永新私自将首付款确认函拿走并且缺少张旭光的身份证导致面签未办理成功。张旭光对询问笔录及调取的相关材料形式上的真实性认可，但对贷款时间不予认可，认为当时在银行是出于审核阶段，并非面签。郭章友对询问笔录及调取的相关材料的真实性、合法性、关联性认可，认为是翟永新将材料收回，导致郭章友没有成功办理贷款。双方均未提交其他新证据。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充条款》、《催告书》、《律师函》、《北京市住房和城乡建设委员会信访事项复查答复意见书》（京建信复[2017]70号）、收条、询问笔录、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，张旭光与郭章友签订的《房屋买卖合同》及其相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效。现双方在履行中产生争议，张旭光主张郭章友存在逾期付款的违约行为，要求解除涉案合同，郭章友不予认可，要求继续履行。关于首付款是否存在逾期支付的问题，《房屋买卖合同》仅约定了郭章友应支付定金5万元，并未对于首付款作出约定，现张旭光主张依据《补充条款》的约定首付款的数额应为50万元，郭章友主张双方最终约定首付款数额为30万元。对此本院认为，双方向上海浦东发展银行（建国路支行）办理贷款时面签并未完成，故《补充条款》中50万元的付款条件并未成就，而且，双方均认可总房款为300万元，郭章友两次向银行贷款申请的数额均为270万元，若依张旭光之主张，则该首付款数额与贷款数额的总和明显与总房款数额不符，而张旭光对此未做出合理解释，故本院对张旭光的该项主张不予采信，并对其关于郭章友逾期支付部分首付款的主张不予支持。关于剩余房款是否存在逾期付款的问题，张旭光主张支付全部购房款的时间是在合同签订三个月交房期限之前，郭章友主张以银行实际放款时间为准。对此本院认为，虽然合同约定了贷款不成之后郭章友应以现金形式付款，但因合同对于剩余房款的具体履行期限并未作出明确约定，且张旭光在郭章友首次贷款不成之后一直配合郭章友继续进行贷款，故根据双方的后续行为可以认定双方已经就剩余房款的履行问题达成新的合意。根据本院查明的事实，郭章友向上海浦东发展银行（建国路支行）办理贷款未能继续系因张旭光一方私自取回材料所致，故贷款未能获得批准及剩余房款至今未付的责任不应由郭章友承担，本院对张旭光关于郭章友存在逾期支付剩余房款违约行为的主张不予支持。因此，张旭光要求确认《房屋买卖合同》、补充协议、网签合同于2016年9月18日解除的诉讼请求，以及要求郭章友支付逾期付款违约金的诉讼请求，均缺乏事实依据和法律依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。另，如张旭光认为郭章友对其存在侵权行为，其可另行通过诉讼途径解决，本院在本案中不予处理，但本院希望双方当事人本着互谅互让，诚实信用的原则，依法履行本案诉争合同。综上所述，张旭光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15400元，由张旭光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 丹代理审判员  王天水代理审判员  史智军二〇一七年十一月二十四日法官 助理  朱宏哲书 记 员  刘怡然