广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初9370号原告：林秀如，女，1968年9月3日出生，汉族，身份证住址广东省汕尾市城区，委托诉讼代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。被告：温泉，男，1984年3月5日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县，被告：杨艮莲，女，1961年7月22日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县，委托诉讼代理人：温端暖，男,系杨艮莲配偶。原告林秀如与被告温泉、杨艮莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林秀如的委托诉讼代理人李伟强，被告温泉，被告杨艮莲的委托诉讼代理人温端暖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林秀如向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行合同，限期协助我办理广州市白云区环河路86号3003房的产权过户手续；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月3日，我与两被告签订《房屋买卖合同》。双方约定我向两被告购买位于广州市白云区环河路86号3003房，面积127.69平方米，房屋售价为2700000元。我分别于2016年12月3日支付定金20000元、2016年12月18日支付定金80000元给中介员工李某，李某于2016年12月18日转账100000元给被告作购房定金，被告出具了收款收据并在2017年2月6日办理了网签手续。网签后，我约被告到房管部门签订书面的《广州市存量房买卖合同》并递件，但被告在毫无理由的情况下明确表示房子不卖了，并拒绝履行合同。期间，我和房产中介曾多次与被告协商要求继续履行合同，但被告坚决拒绝。综上所述，为维护我的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告温泉辩称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告所购房屋属我和杨艮莲二人共同所有。原告掩盖明知是二人共有财产而单独与我签订《房屋买卖合同》的不合法事实。2.广州市富赢房地产有限公司员工李某违法违规撮合签订《房屋买卖合同》违法无效。李某违规私自分四次收取原告资金110000元，打入自己个人账户，并未打入广州市富赢房地产有限公司财务账户，以上事实足以证实李某假借广州市富赢房地产有限公司名义进行违法签约活动，且中介李某在引导签订《广州市存量房买卖合同》时，故意约定买卖双方选择“自行交割”房款的付款方式，我对此无法接受。3.双方签订的《房屋买卖合同》不具备合同效力，仅是房屋买卖意向书。原告与我还未签订正式的《广州市存量房买卖合同》，《购房意向书》与《广州市存量房买卖合同》不具备同等法律效力，没有合同约束力。4.原告不具备购置大宗物业的支付能力。按约定2017年3月31日前原告需向我支付810000元（含定金100000元），至今仍有710000元未能支付，充分证实原告欠款违约的事实。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，并撤销购房意向书性质的房屋买卖合同。被告杨艮莲答辩称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下：三方签订《房屋买卖合同》没有我的授权，对我不发生法律效力。众所周知，出卖房产是一个数额较大，重大交易的行为，根据相关法律规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。我没有授权温泉出卖该房产，也不同意出卖房产。《房屋买卖合同》依法不发生法律效力，属无效合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋买卖合同、房地产权证、收款收据、对账单、账户交易明细、证人证言、贷款初审结果通知书、购房资格证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区环河路86号3003房（以下简称涉案房屋）的房产是两被告名下的共有房产。2016年12月3日，原告（买方）与两被告（卖方）在广州市富赢房地产有限公司（经纪方）的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：买方向卖方购买涉案房屋，建筑面积127.69平方米，该物业成交价为2700000元；本次交易所产生税费卖方实收，买家包税；买方以按揭付款方式支付楼款，2016年12月18日前支付100000元作为定金，首期楼价款（已包含定金）共计810000元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内付清，1890000元于买卖方完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，交易手续需在2017年3月31日前完成等。该合同的卖方落款处“杨艮莲”的签名为被告温泉代签。上述合同签订后，原告在2016年12月18日前共向被告支付定金100000元。该款项实际支付至被告杨艮莲账户中。2017年2月23日，原告取得中国工商银行股份有限公司广州花城支行出具的《个人二手房贷款初审结果通知书》，通知原告购买涉案房屋的贷款申请已初审通过。之后，两被告一直未依约配合原告办理涉案房屋的产权过户手续，原告多次催促未果。庭审中，原告申请证人李某出庭证实其购买涉案房屋时被告杨艮莲知情，通过该证人向被告杨艮莲支付定金的事实，且被告温泉在签订合同后经催促拒不配合办理过户手续，反而不愿意继续出售涉案房屋的事实。两被告表示对证人的陈述不予认可。另原告表示其愿意一次性向被告支付剩余购房款，并提供账户详细清单证明其具有支付能力。根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》显示，原告目前在广州市住房限购区域内具有购房资格。本院认为，关于被告杨艮莲抗辩双方签订的《房屋买卖合同》卖方处其签名为被告温泉代签，其对被告温泉代签的行为表示不知情，现其不予追认，故上述《房屋买卖合同》应为无效的意见。对此，一方面，从实际履行过程看，被告杨艮莲账户有收取原告定金的事实。另一方面，证人李某的证言从对如何促成双方签订本案房屋买卖合同和履行过程中被告对继续履行提出的要求等作出了较为详细的陈述，该证言结合原告提交的证据，能够形成因被告杨艮莲通过证人所在中介公司出售涉案房屋，证人促成双方达成一致协议后，因被告杨艮莲远在新疆，未能到场签订合同，而由被告温泉代为签署，在实际履行过程中，通过邮寄材料的方式进行沟通的较为完整的证据链，本院对该证言予以采信。综上，被告杨艮莲的上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。故被告杨艮莲亦应为上述合同的出卖人。原告与两被告签订的《房屋买卖合同》中明确约定了合同标的、购房总价、购房款的支付方式、办理交易过户的时间、违约责任等内容，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述合同签订后，原告已依约向被告支付了定金，并已取得办理涉案房屋抵押贷款的银行同意贷款通知书，被告依约应当配合原告到房管部门进行涉案房屋交易过户的递件手续，但被告至今未履行该义务，已构成违约。现原告表示愿意一次性向被告支付剩余购房款，并提供了具有支付能力的证明材料，且具有广州市限购区域内的购房资格，故原告要求继续履行与两被告签订的《房屋买卖合同》，并要求两被告协助办理涉案房屋的产权过户手续合理合法，本院予以支持。当然，因原告除向两被告支付定金外，尚未向两被告支付剩余购房款，且根据合同约定，两被告协助原告办理交易过户手续的同时，原告有向两被告支付购房款的义务，现原告亦表示愿意一次性向两被告支付购房款，故原告在两被告协助其办理涉案房屋交易过户的同时应向两被告支付购房款2600000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告林秀如与被告温泉、杨艮莲于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》继续履行，本判决生效之日起十日内，被告温泉、杨艮莲协助原告林秀如按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理将位于广州市白云区环河路86号3003房过户至原告林秀如名下的手续，原告林秀如同时向被告温泉、杨艮莲一次性支付购房款余款2600000元。本案受理费20007.8元，由被告温泉、杨艮莲共同负担，并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  元惠珍人民陪审员  方绍波二〇一七年十一月二十八日书 记 员  陈玉梅郭嘉嘉