苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初1231号原告：苏州桃园国际度假酒店有限公司。法定代表人：刘星，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹杏明，江苏苏合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋梅，江苏苏合律师事务所律师。被告：涛涛（江苏）母婴护理有限公司。法定代表人：吕涛。被告：吕涛。被告：梁萍。被告：曹清。被告：李炜烨。以上三被告共同委托代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。原告苏州桃园国际度假酒店有限公司与被告梁萍、曹清、吕涛、李炜烨、涛涛（江苏）母婴护理有限公司（以下简称涛涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法组成合议庭，并于2017年10月26日公开开庭进行了审理，原告苏州桃园国际度假酒店有限公司的委托诉讼代理人刘秋梅，被告梁萍、曹清、李炜烨共同的委托代理人丁奕，被告吕涛并作为被告涛涛（江苏）母婴护理有限公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告涛涛公司搬离并返还金山东路xx号的xx号、xx号两幢别墅楼及xxxx号房间；2、被告涛涛公司支付房费、租金、房屋使用费共计1730500元（暂计至2017年2月28日，之后按每月152000元支付至实际返还房屋之日止）、逾期支付房费的违约金165822元（暂计至2017年2月28日，之后以1730500元为基数按每日万分之五计算至之际支付之日止，详见清单）；3、被告涛涛公司支付水费、电费、空调费、网络费共计85076元（详见清单，之后产生的费用按实支付）；4、被告涛涛公司支付违约金204000元（已扣除保证金25万元）；5、被告梁萍��曹清、吕涛、李炜烨在认缴出资范围内对被告涛涛公司的上述第2、3、4项付款义务承担补充赔偿责任；6、被告承担本案全部诉讼费用。其后，鉴于被告已经实际上将房屋退还给原告，故原告撤回了第一项诉请，并将第二项和第三项诉请变更为：被告支付租金2377000元，逾期支付租金的违约金259941元（暂计至2017年7月15日，之后的违约金以2377000元为基础按万分之五每日计算至实际支付之日止），水电费、网络费、空调费110259元，以上共计2747200元。原告还将第五项诉请变更为：要求被告梁萍、曹清、吕涛、李炜烨在减资金额范围内，对被告涛涛公司的上述付款义务承担补充赔偿责任。事实与理由：2016年1月25日，原告与被告涛涛公司签订了《商务长包房协议》，约定原告将位于金山东路xx号的xx号、xx号、xx号三幢别墅长包给被告涛涛公司经营月子中心项目，期限自2015年12���21日起至2016年12月31日止，房费自2016年1月1日起算；每幢别墅月房费为75000元，2016年度房费共计270万元，被告涛涛公司应于2015年12月25日之前预付45万元，2016年1月10日前支付90万元，2016年7月5日之前支付余款135万元；被告涛涛公司还应缴纳40万元作为履约保证金。同日，被告涛涛公司与原告还签订了《房屋租赁合同》，约定原告将金山东路xx号的30号楼晨曦楼二楼xxxx号房间租给被告涛涛公司经营月子中心项目，期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，房屋租金为每年24000元。上述两份合同还约定：双方承诺，在第一次签订合同三年内，如果没有涉及合同第九条（不可抗力）和第十条（被告涛涛公司责任导致合同终止）所约定的内容前提下，双方必须续签两次一年期合同，且价格不变，如一方不同意续签，则应向守约方支付相当于两个月房费的违约金，如被告涛涛公司未���约定时间向原告缴纳房费，原告有权收取拖欠额的每日万分之五作为滞纳金，合同还约定了其他事项。同日，原告将房屋交付给被告涛涛公司，双方签订了《月子中心长包房交付书》，确认双方于2015年12月20日完成了xx号、xx号、xx号房屋及相关设施设备的清点、验收和交接工作。合同签订且房屋交付给被告涛涛公司使用后，被告涛涛公司仅支付了履约保证金25万元，长包房费135万元，之后长期拖欠房费、租金和水电空调等费用，2016年11月10日，原告向被告涛涛公司发出《催款函》，要求被告涛涛公司于十日内付清欠款157万余元，被告涛涛公司收函后承诺安排支付。2017年1月15日，被告涛涛公司向原告出具《应付未付账款付款承诺书》，承认截至2016年12月31日尚欠原告158万余元，并承诺于2017年1月27日前支付10万元，2月27日之前支付70万元，3月27日之前支付78万元。同日，���告涛涛公司向原告发出《关于退包一幢别墅楼的商议函》，称经营情况不佳，提出退包xx号楼，并提出在新的续签协议中将房费总额及付款时间进行调整，原告收函后，同意退包xx号楼，并于2017年1月22日收回xx号楼，但不同意调整房费等要求，双方并未再续签合同。上述承诺函出具后，被告涛涛公司至今仍未支付拖欠款项。原告查询被告涛涛公司的工商登记信息得知，被告涛涛公司注册资金为1000万元，但其股东梁萍、曹清、吕涛、李炜烨至今未出资分文，认缴出资的时间为2045年12月28日，鉴于被告涛涛公司经营状况不佳，根本没有资金向原告支付拖欠款项，故根据公司法规定，要求四股东承担责任。此外，梁萍、曹清、吕涛、李炜烨于2017年4月17日将注册资本由1000万元减为300万元，而根据公司法第177条规定，公司减资应当依法通知债权人，但是本案被告没有依法通��原告，因此根据司法实践，应当判决股东承担补充赔偿责任。被告梁萍、曹清、李炜烨辩称，经核实，涛涛公司拖欠原告租金、房屋水电费、空调费、网络费等数字和原告上述清单所载明的一致。三被告认为逾期付款违约金数字过高，希望法院能够调整，提前解除合同的违约金约定不合理，不予认可。股东不应当承担补充赔偿责任，原因是本案的纠纷诉状上显示是2017年2月20日，但实际立案应该在此之后，公司股东进行减资发生在2017年2月17日，股东当时并不知道本案的债务存在，股东约定的出资期限在2045年12月28日，因此股东并无出资不实或不到位的情形。被告涛涛公司和吕涛辩称，经核实，涛涛公司拖欠原告租金、房屋水电费、空调费、网络费等数字和原告上述清单所载明的一致。三被告认��逾期付款违约金数字过高，希望法院能够调整，提前解除合同的违约金约定不合理，不予认可。关于股东的赔偿责任，我方认为应当按照股份比例来共同承担。经审查本院认定如下事实：2016年1月25日，原告作为甲方与被告涛涛公司作为乙方签订了一份《商务长包房协议》，协议约定原告将位于苏州市高新区金山东路xx号的xx号、xx号、xx号三幢别墅出租给被告涛涛公司经营月子中心项目，协议第二条约定的租赁期限为自2015年12月21日起至2016年12月31日止，房费自2016年1月1日起算，同时还约定“甲乙双方承诺，在第一次签订合同三年内，如果没有涉及合同第九条和第十条所约定的内容前提下，双方必须续签合同（即续签两次一年期合同），且价格不变，如一方不同意续签，则应向守约方支付相当于两个月房费的违约金”。协议第三条约定每幢别墅月房费为75000元，房费总额为270万元，并约定支付方式为被告涛涛公司应于2015年12月25日之前预付45万元，2016年1月10日前支付90万元，2016年7月5日之前支付135万元。协议第四条约定了租赁长包房间应于2015年12月21日之前交付给被告涛涛公司。协议第五条约定被告涛涛公司应缴纳40万元作为履约保证金，并约定了其中15万元应于合同签订时支付，剩余的25万元于2016年6月30日之前支付。协议第九条系对于不可抗拒因素的约定。协议第十条系对因乙方（被告涛涛公司）责任而终止合同的约定，载明：乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除合同并收回房屋，乙方向甲方支付相当于两个月房费的违约金，并乙方的家具、设施、电器不得拆除、带走，归甲方所有。1、擅自转包的……4、拖欠租金或其他费用累计达贰个月；5、……协议第十一条第2款约定，如乙方未按规定时间向甲方缴纳房费和其他相关费用的，甲方有权向乙方收取拖欠额的每日万分之五作为滞纳金。同日，被告涛涛公司与原告还签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将金山东路xx号的30号楼晨曦楼二楼xxxx号房间租给被告涛涛公司经营月子中心项目，合同第二条约定的租赁期限为自2015年12月20日起至2016年12月31日止，租金自2016年1月1日起算，同时还约定“甲乙双方承诺，在第一次签订合同三年内，如果没有涉及合同第九条和第十条所约定的内容前提下，双方一定续签合同，且租金不变。如有一方在未涉及第九条和第十条所约定内容的前提下不同意续住，则赔偿另一方4000元的违约金。合同第三条约定房间租金为每年24000元，并约定2015年12月25日之前将年房间租金付清。合同第四条约定了租赁房间应于2015年12月25日之前交付给被告涛涛公司。合同第五条约定被告涛涛公司应于2015年12月20日前缴纳2000元作为履约保证金。合同第九条系对于不可抗拒因素的约定。合同第十条系对因乙方（被告涛涛公司）责任而终止合同的约定，载明：乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除合同并收回房屋，乙方向甲方支付相当于两个月租金的违约金。1、擅自转包的……4、拖欠租金或其他费用累计达贰个月；5、……合同第十一条第2款约定，如乙方未按规定时间向甲方缴纳房费和其他相关费用的，甲方有权向乙方收取拖欠额的每日万分之五作为滞纳金。同日，关于上述《房屋租赁合同》，双方还签订了一份《补充协议》，载明：“甲乙双方于2015年12月20日所���订的关于出租甲方30号楼晨曦楼二楼xxxx号房间相关事宜的合同，此合同中的租期是为乙方办理相关执照所需而约定，实际租期为自2016年4月1日起至2016年12月31日止，租金自2016年4月1日起计算。同日，双方签订了《月子中心长包房交付书》，确认双方于2015年12月20日完成了xx号、xx号、xx号房屋及相关设施设备的清点、验收和交接工作，被告涛涛公司确认接管的房屋及配套设备设施及其他所述物品状况符合双方约定的标准，满足被告涛涛公司对长包房的需要。其后，原告以上述《房屋租赁合同》约定的xxxx号房间对门的同样面积的xxx7室作为实际交付的租赁房屋，对于以xxx7室房间代xxxx号房间作为出租房屋的交付，原告与被告涛涛公司对此均无异议。在庭审中，原、被告均确认被告吕涛于2015年12月21日���原告转账支付15万元，于2015年12月25日向原告转账支付45万元，于2016年1月12日向原告转账支付90万元；2016年8月10日，被告涛涛公司向原告转账支付10万元；双方在庭审中均认可上述共计160万元的付款均系被告涛涛公司向原告支付的租金和保证金，其中25万元系保证金，剩余的135万元系支付的租金。除此之外，被告再无向原告公司支付过任何租金、保证金、水电费等费用。2016年11月10日，原告向被告涛涛公司发出《催款函》，表示截至2016年10月31日，被告涛涛公司应向原告支付租金、保证金、水电费等费用共计1571288元，并表示被告涛涛公司已经逾期129天未付，因此原告要求其于十日内付清上述1571288元。被告涛涛公司的法定代表人吕涛于当日收悉该催款函，并在该催款函左下角书写“已收到催款函，近期会安排资金汇入，���余部分制定汇款计划支付”。2017年1月15日，被告涛涛公司向原告出具《应付未付账款付款承诺书》，确认截至2016年12月31日尚欠原告1581681元，并承诺于2017年1月27日前支付10万元，2月27日之前支付70万元，3月27日之前支付781681元。同日，被告涛涛公司向原告发出《关于退包一幢别墅楼的商议函》，称经营情况不佳，提出退包xx号楼，并提出在新的续签协议中将房费总额及付款时间进行调整。原告收函后，同意退包xx号楼，并于2017年1月22日收回xx号楼，但未同意调整房费等要求，双方其后亦未再续签合同。另查明，上述承诺函出具后，被告涛涛公司并未向原告支付任何款项，致原告诉至法院。在本案审理过程中，原告确认被告涛涛公司已于2017年7月5��、7月15日将案涉合同中的租赁房屋全部交还给了原告。在庭审中，原、被告双方均确认被告涛涛公司结欠的水电费、空调费、网络费共计为110259元，同时确认xx号、xx号、xx号别墅和xxxx号房（实际为xxx7号房）截至相应退房日期所应支付的租金共计为3727000元，扣除已支付的135万元，尚欠2377000元。其后在本案审理过程中，原告表示鉴于根据双方签订的《补充协议》，xxxx号房（实际为xxx7号房）的租金应自2016年4月1日起算，故原告自认上述应付租金的总金额应减至3721000元，扣除已支付的135万元，尚欠2371000元。在庭审中，原告明确其逾期付款违约金（滞纳金）诉求分为三部分：1、以135万元为基数，自2016年7月5日起按每日万分之五计算至2017年7月15日为253125元；2、以24000元为基数，自2015年12月25日起按每日万分之五计算至2017年7月15日为6816���；3、以2377000元为基数，自2017年7月16日起按每日万分之五计算至实际给付之日止。其后在本案审理过程中，原告表示上述第2项违约金应以24000元为基数，自2016年4月1日起按每日万分之五计算至2017年7月15日为5640元；上述第3项违约金应以2371000元为基数进行计算。被告涛涛公司亦表示同意上述第2项违约金的计算方式。又查明，被告涛涛公司原注册资本为1000万元，其中被告梁萍的认缴出资额为50万元，被告曹清的认缴出资额为50万元，被告吕涛的认缴出资额为600万元，被告李炜烨的认缴出资额为300万元。2017年2月17日，被告涛涛公司召开全体股东会议，决定将涛涛公司的注册资本由1000万元减至300万元，减少的700万元分别由梁萍减25万元，曹清减40万元，吕涛减375万元，李炜烨减260万元。2017年4月17日，苏州高新区（虎丘区）市场监督管理局颁发了公司准予变更登记通知书，载明上述注册资本变更已经过该局核准。关于该减资行为，经本院释明，被告在庭审中表示涛涛公司曾于2017年2月20日在扬子晚报上刊登了减资公告，但并未正式通知原告公司。对此，原告在庭审中表示其在起诉之前均不知晓被告涛涛公司的这一减资情况，原告系在诉讼过程中自行查询被告涛涛公司的工商登记材料才发现这一情况。再查明，苏州市金山路xx号登记的房屋所有权人为苏州市桃园老年公寓。1996年4月24日，苏州市社会保险局下属单位“苏州市离退休职工公寓”更名为“苏州市桃园老年公寓”，另增挂“苏州市桃园度假村”牌子，实行一套班子，两块牌子的管理体制。2006年9月30日，苏州市桃园老年公寓事业单位建制被撤销。2014年1月8日，苏州市桃园度假村更名为苏州桃园国际度假酒店有限公司，即本案原告。以上事实由商务长包房协议、房屋租赁合同及补充协议、月子中心长包房交付书、银行业务回单（复印件）、催款函、应付未付账款付款承诺书、关于退包一幢别墅楼的商议函、退房函两份、xx号别墅交接备忘录、情况说明、谈话笔录、工商登记股东名册、公司准予变更登记通知书、股东会决议及章程修正案、原告自行制作的房费/违约金/水电费等费用清单、房产证、苏州市社会保险局关于“苏州市离退休职工公寓”更名的报告、苏州市机构编制委员会办公室关于撤销苏州市桃园老年公寓事业单位建制的批复及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人应该按照��同的约定全面履行的自己的合同义务。在本案中，原告与被告涛涛公司之间的《商务长包房协议》和《房屋租赁合同》均系双方真实的意思表示，亦不违反法律规定，当属合法有效，双方均应按约履行。而在原告依约将两份合同约定的金山东路xx号的xx号、xx号、xx号别墅楼及30号楼xxxx号房间（实际为xxx7号房间）交付给被告涛涛公司使用后，被告涛涛公司却并未按约支付相应的租金，对此理应承担相应的付款责任。关于被告涛涛公司结欠的房屋租金，鉴于原、被告在庭审中已确认案涉的xx号、xx号、xx号别墅和xxxx号房（实际为xxx7号房）截至相应退房日期所应支付的租金共计为3721000元，扣除已支付的135万元，尚欠2371000元，故本院对于该欠付金额亦予以认可。关于原告诉求的逾期支付租金的违约金��滞纳金），对于第一部分以135万元为基数，自2016年7月5日起按每日万分之五计算至2017年7月15日为253125元的滞纳金，本院认为，鉴于《商务长包房协议》业已约定了被告涛涛公司应于2016年7月5日之前支付的135万元租金其至今未付，且协议第十一条亦约定了乙方拖欠租金的滞纳金计算标准为每日万分之五，故对于该笔租金计算至2017年7月15日的滞纳金确为253125元；对于第二部分以24000元为基数，自2016年4月1日起按每日万分之五计算至2017年7月15日为5640元的滞纳金，本院认为，鉴于《房屋租赁合同》和相应的《补充协议》业已约定了被告涛涛公司应于2016年4月1日之前支付的24000元租金其至今未付，且合同第十一条亦约定了乙方拖欠租金的滞纳金计算标准为每日万分之五，故对于该笔租金计算至2017年7月15日的滞纳金确为5640元；对于第三部分以2371000元为基数，自2017年7月16日起按每日万分之五计算至实际给付之日止的滞纳金，本院认为，鉴于自2017年7月16日起被告涛涛公司拖欠的租金总金额业已确定，且双方在庭审中对此予以了确认，参照相应《商务长包房协议》及《房屋租赁合同》对于滞纳金标准的约定，本院对于原告这一部分逾期付款违约金的诉求亦予以支持。关于被告辩称的逾期付款违约金数字过高，希望法院能够调整的意见，本院认为，合同中约定的每日万分之五的滞纳金标准约合为年利率18.25%，该约定系双方在签订合同时的真实意思表示，且结合被告拖欠租金的金额及时间，本院认为该标准并不畸高，因此本院对于被告要求调整逾期付款违约金标准的意见不予采纳。关于原告诉求的水电费、网络费、空调费110259元，鉴于双方在庭审中对此已予以了确认，故本院对此亦予以认可。关于原告诉求的违约金204000元（已扣除保证金25万元），本院认为，在本案中鉴于被告涛涛公司拖欠租金至今，双方在《商务长包房协议》及《房屋租赁合同》约定的租赁期满后无法按照协议第二条的约定续签合同，且在事实上被告涛涛公司也于2017年7月5日、7月15日将案涉合同中的租赁房屋全部退租，因此原告确实有权依约向被告涛涛公司主张两份合同中约定的两个月租金共计454000元的违约金，结合两份合同第二条中约定的续约期限，以两个月租金金额计算的违约金标准亦为合理。此外，鉴于上述两份合同第十条亦约定了如涛涛公司拖欠租金达2个月则其应向原告支付相当于两个月房费的违约金，而被告拖欠租金的时间早已远超2个月，因此即使依照合同第十条的约定，被告涛涛公司亦应向原告支付相当于两个月租金金额的违约金。综上，被���涛涛公司理应依约向原告支付违约金454000元，在折抵其已付的保证金25万元后，被告涛涛公司还应支付204000元。关于原告要求被告梁萍、曹清、吕涛、李炜烨在减资金额范围内对被告涛涛公司的上述付款义务承担补充赔偿责任的诉讼请求，本院认为，公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告，债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。在本案中，被告涛涛公司自2016年7月起即已欠付130余万元的租金，而其在2017年2月减资过程中，仅在报纸上刊登减资公告，而未依法采用合理、有效的通知方式告知原告公司这一已明知的债权人，且亦未向原告清偿债务或提供担保，因此被告涛涛公司的股东应当在减资范��内对公司债务承担补充赔偿责任。因此，对于原告要求被告梁萍、曹清、吕涛、李炜烨分别在减少出资的25万元、40万元、375万元、260万元的范围内对被告涛涛公司的上述付款义务承担补充赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第一百七十七条之规定，判决如下：一、被告涛涛（江苏）母婴护理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州桃园国际度假酒店有限公司支付租金2371000元及滞纳金（截至2017年7月15日的滞纳金为258765元，其后的滞纳金以2371000元为基数，以每日万分之五为标准，自2017年7月16日起计算至实际支付之日止）。二、被告涛涛（���苏）母婴护理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州桃园国际度假酒店有限公司支付水电费、网络费、空调费110259元。三、被告涛涛（江苏）母婴护理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州桃园国际度假酒店有限公司支付违约金204000元。四、被告梁萍、曹清、吕涛、李炜烨分别在减少出资的25万元、40万元、375万元、260万元的范围内对被告涛涛公司的上述付款义务承担补充赔偿责任。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行，账号6228400407001236664。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30352元，保全费5000元，合计35352元，由被告涛涛（江苏）母婴护理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。审 判 长  艾罗伟人民陪审员  陆素珍人民陪审员  金洪培二〇一七年十一月十四日书 记 员  张沛力