江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2014）康民一初字第702号原告：王某1，男，1938年4月28日生，汉族，江西省赣州市人,住江西省赣州市章贡区。原告：王某2，男，1942年9月9日生，汉族，江西省赣州市人,住江西省南昌市西湖区。原告：王某3，女，1949年3月1日生，汉族，江西省赣州市人,住江西省赣州市南康区。原告：秦某，女，1944年8月23日生，汉族，江西省赣州市人,住江西省赣州市章贡区。被告：王某4，男，1952年11月11日生，汉族，江西省赣州市人,住江西省赣州市南康区。第三人：王某5，女，1935年8月3日生，汉族，江西省赣州市人,住江西省赣州市章贡区。原告王某1、王某2、王某3、秦某诉被告王某4、第三人王某5共有、继承纠纷一案，本院于2014年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王某1、王某2、王某3、秦某，被告王某4到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：对原、被告及第三人共有的房屋以690000元的价格进行转让，并按各自的份额分割转让款(王某3所有的该房屋后部分第四层价值40000元)；判决被告各向原告及第三人支付2011年12月1日至2014年11月30日的房屋租金14064元。事实和理由：原告王某1、王某2、王某3及原告秦某的丈夫王隆楷与被告王某4、第三人王某5，根据生效的赣州市南康区人民法院(2010)康民一初字第423号民事判决及赣州市中级人民法院(2011)赣中民三终字第511号民事判决确定，在赣州市××康区××大街××号房屋为原、被告及第三人按份共有，其中该房屋后部分的第四层归王某3所有，其余部分由四原告及第三人各占有16%，被告占有20%。但被告却擅自占有原告共有部分的房屋，并对房屋进行出租获利。故请求对房屋整体转让并对转让款按份额分割，对被告已收租金按份额分割。被告王某4辩称，该房屋双方于2010年曾经达成协议，现要求仍按当时的协议来处理；现在我不同意将房屋评估，也不同意将房屋转让，但同意作实物分割。第三人王某5书面述称，对于父母遗留在赣州市××康区××大街××号的房屋，法院就继承份额作出明确判决，现原告诉讼分割，我无反对意见并同意多数人的意见。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：原告身份证复印件，江西省南康市人民法院(2010)康民一初字第423号民事判决书，江西省赣州市中级人民法院(2011)赣中民三终字第511号民事判决书，被告王某4与承租人曾X、何XX订立的租房协议及承租人出具的证明、被告王某4出具的收据。被告王某4提供2010年3月31日原、被告及第三人订立的协议书。本院根据原告的申请委托赣州市南康区价格认证中心和江西鼎信房地产咨询评估有限公司对诉争房屋进行价格评估，赣州市南康区价格认证中心和出具的退案函和江西鼎信房地产咨询评估有限公司出具的评估报告。根据当事人的陈述和经本院对上述证据的审查，本院审理后认定事实如下：原告王某1、王某2、王某3及原告秦某的丈夫王隆楷与被告王某4、第三人王某5为同胞兄弟姐妹，其父母去世后在赣州市××康区××大街××号遗留房产一处，1999年5月至2000年11月，原、被告共同出资对该房屋做了部分改建，同时原告王某3另行出资11232元在该房屋第四层的后部分增建住房两间。房屋改建后，一直由被告王某4居住或出租，2010年3月31日，原、被告及第三人曾订立书面协议，约定上述房屋由王隆楷、王某4继承，并给其他继承人给付货币补偿，但该协议未实际履行，故原告诉至法院要求对房屋进行分割并对租金进行分配，本院作出(2010)康民一初字第423号民事判决，判决该房屋的后部分第四层归王某3所有，其余部分由王某1、王某2、王某3王隆楷、王某5各占有16%的所有权，王某4占有20%的所有权，王某1、王某2、王某3、王隆楷以租金未处理为由上诉至赣州市中级人民法院，二审法院在判决维持本院对房屋份额分割判决的同时，判决王某4向其他共有人支付2011年11月30日之前的租金及利息计55759.25元，后经本院强制执行，被告王某4支付上述租金及利息计55759.25元。但原、被告及第三人共有的房屋仍由被告占用和出租，其中2011年12月1日至2014年11月30日，被告王某4将房屋一楼店铺出租给曾X、何XX等人使用，共收取房屋租金87900元，未按法院判决确定的份额分配给其他共有人。故原告再次诉至法院要求对共有的房屋作价处理和对租金进行分配。另查明，原告秦某的丈夫王隆楷在本案起诉时系原告之一，但于2015年4月22日去世，秦某向本院申请参加诉讼，其子女王华甲、王华乙、王华丙则书面表示不参加诉讼，对其父王隆楷在本案中的遗产份额同意归母亲秦某所有。又查明，原、被告及第三人诉争的房屋权利人仍为原、被告及第三人的母亲曾沅淑，至今未办理国有土地使用证。诉讼中，原告申请对共有房屋进行价格评估并公开拍卖，赣州市南康区价格认证中心认为未提供国有土地使用证，不作价格认证，之后原告向本院提供赣州市国土局南康分局证明一份，该证明称位于赣州市××康区××大街××号的房地产占地属国有建设用地，但未办理土地登记发证手续，故本院再次委托江西鼎信房地产咨询评估有限公司进行评估，该公司评估后认为诉争房屋价值108.65万元.其中:店面两间，面积93.68㎡(63㎡＋30.68㎡)，价值45.36万元；一至三层住宅面积355.72㎡、价值52.64万元；四层住宅71.99㎡(含王某3个人兴建41.3㎡)、价值10.65万元。住宅评估价格折合每平方米1480元，店铺评估价格折合每平方米4842元。本院认为，按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。本案中，原、被告及第三人对父母遗留在赣州市××康区××大街××号的房屋经本院(2010)康民一初字第423号民事判决已确定各自的份额，但该房屋却由被告王某4一人占有、使用，且不将收取的租金按份分配给其他共有人，损害了其他共有人的权利。根据中华人民共和国物权法规定，原告请求对共有房屋进行处分应予支持。由于原、被告及第三人共同的房屋至今未办理国有土地使用证，依法转让和拍卖的条件不成就，故原告主张对共有房屋整体对外出售的诉讼请求不予支持。该共同房屋现是被告王某4一家的唯一住处，且其也不同意转让其所持的份额，故本院认定原、被告及第三人按份共有的房屋应作实物分割，且实物分割并不导致房屋减损价值，结合江西鼎信房地产咨询评估有限公司根据原告提供的房屋结构和面积示意图及房屋作出的价格评估，房屋总价为1086500元，核减原告王某3在房屋第四层增建的41.3平方米，按每平方米1480元计算，价值61124元，原、被告及第三人共有的房屋价格为1025376元，被告王某4可享有的份额为20%，即205075.2元，结合各层现有住房面积不一的实际情况，本院认为将现使用面积为98.79㎡的第三层住房和一层房屋东侧使用面积30.68㎡的店铺一间分割给被告王某4所有、使用为宜，折合评估价格294761.76元【(98.79㎡×1480元)＋30.68㎡×4842元】。由此，被告王某4所分得的房屋超过其份额，应将超出其份额的价款89686.56元，补偿给原告及第三人。原告王某3出资增建该房屋后部分的第四层，仍归原告王某3所有，房屋一层除东侧使用面积30.68㎡的店铺一间外的一层店铺和住房及二层住房、四层北侧住房归原告及第三人共同使用。但该房屋内楼梯及公共通道仍归全体共有人共同使用。对于被告王某4在2011年12月1日至2014年11月30日期间收取该房屋的租金87900元，原告已提供证据证实，原告请求按份额进行分割，予以支持，被告应向四原告及第三人各支付16%，即14064元。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、位于赣州市南康区唐江镇大街上××号房屋第一层的店面一间(63㎡)、住房一间(19.24㎡)、厨房(9㎡)，第二层的全部房间，第四层房屋北侧住房两间，归原告王某1、王某2、王某3、秦某、第三人王某5共同所有、使用；二、位于赣州市南康区唐江镇大街上××号房屋第一层的店面一间(30.68㎡)和第三层全部房间归被告王某4所有、使用；三、位于赣州市南康区唐江镇大街上××号房屋第四层的后侧房间两间归原告王某3所有、使用；四、限被告王某4在判决生效后二十日内向原告王某1、王某2、王某3、秦某、第三人王某5支付房屋补偿款89686.56元；五、限被告王某4在判决生效后二十日内分别向原告王某1、王某2、王某3、秦某、第三人王某5支付2011年12月1日至2014年11月30日房屋租金14064元。六、驳回原告王某1、王某2、王某3、秦某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12016元，由被告王某4负担4000元，原告王某1、王某2、王某3、秦某、第三人王某5共同负担8016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  赖训洪人民陪审员  文祥家人民陪审员  陈孝宝二〇一七年二月二十六日代理书记员  叶 婷