山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）菏商初字第88号 原告：山东郓城农村商业银行股份有限公司。住所地：郓城县东门街中段路西。组织机构代码：16919612-5。 法定代表人：崔荣国，该行董事长。 委托诉讼代理人：王敬珍，男，汉族，1979年8月24日出生，该公司职工，住郓城县。 委托诉讼代理人：闫金铸，山东两仪律师事务所律师。 被告：山东郓城苏鲁化纤有限公司。住所地：郓城县工业园区兴园路。组织机构代码：79869456-5。 法定代表人：王国华，该公司经理。 被告：王国华，男，汉族，1961年11月25日出生，住山东省郓城县。 被告：宋华，女，汉族，1960年6月16日出生，住山东省郓城县。 第三人：王艳峰，男，汉族，1965年8月1日出生，住郓城县。 第三人：赵勇，男，汉族，1961年1月19日出生，住郓城县。 第三人：唐衍良，男，汉族，1963年11月21日出生，住郓城县。 第三人：肖勇，男，汉族，1962年11月5日出生，住郓城县。 第三人：武邦山，男，汉族，1950年1月10日出生，住郓城县。 委托诉讼代理人：李勇，郓城松柏法律服务所法律工作者，系五位第三人共同委托代理人。 原告山东郓城农村商业银行股份有限公司（以下简称郓城农商行）诉被告山东郓城苏鲁化纤有限公司（以下简称苏鲁公司）、王国华、宋华，第三人王艳峰、赵勇、唐衍良、肖勇、武邦山金融借款合同纠纷一案，于2014年10月23日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭审理了本案。原告郓城农商行的委托代理人闫金铸，第三人王艳峰、赵勇、唐衍良、肖勇、武邦山的委托代理人李勇到庭参加诉讼；被告苏鲁公司、王国华、宋华经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案因审理结果需以五第三人与王国华之间的确认合同效力纠纷的审理结果为依据，本院根据五第三人的申请，于2015年12月21日裁定中止诉讼，2017年2月17日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告郓城农商行向本院提出诉讼请求：1、被告苏鲁公司提前偿还原告借款本金500万元及利息44635.78元（利息计算至2014年10月20日，要求判决至实际付清之日，并按照合同约定计收利息、罚息)；2、原告与被告王国华签订的最高额抵押合同有效，原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告王国华、宋华承担连带保证责任。4、诉讼费、律师费均由三被告共同承担。庭审时原告称，在诉讼期间，原告通过扣收方式收取了苏鲁公司偿还的利息，现在该借款利息已经结算至2014年12月20日，原告要求法院判决被告苏鲁公司偿还2014年12月21日之后的利息。事实与理由：2014年2月26日，原告与被告王国华签订最高额抵押合同一份，约定被告王国华以其名下的房地产为被告苏鲁公司在原告处的借款提供最高额抵押，抵押期限自2014年2月26日至2016年2月25日，最高抵押金额500万元。合同签订后，办理了抵押物登记手续。同日，被告苏鲁公司与原告签订了流动资金借款合同一份，约定被告苏鲁公司向原告借款500万元，月息9‰，每月20日结息。被告王国华、宋华分别签订了最高额保证合同各一份，约定为被告苏鲁公司在原告处办理的500万元借款提供连带责任保证。2014年3月7日，原告依约向被告苏鲁公司发放了借款500万元。在借款发放后，因苏鲁公司未按合同约定按月结息，原告在寻找苏鲁公司的法定代表人王国华时，王国华共同生活的父亲告诉原告，王国华已经失联。王国华临走前，让其父亲带话给原告，明确表示苏鲁公司已不再继续履行合同。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告苏鲁公司未答辩。 被告王国华未答辩。 被告宋华未答辩。 第三人王艳峰、赵勇、唐衍良、肖勇、武邦山对原告诉请陈述以下意见：王国华对涉案房产并不具有所有权和处分权，王国华与原告签订的抵押合同系无权处分，第三人系涉案房产的实际所有权人，请求法院驳回原告对抵押物享有优先受偿权的诉请，确认抵押合同为无效合同。 第三人王艳峰申请称，王艳峰系案涉部分抵押物的实际所有权人，该案已经郓城县人民法院（2014）郓民初字第2553号民事判决书确认。被告王国华对案涉房产不具有所有权和处分权，案涉抵押合同应为无效合同。 第三人赵勇申请称，赵勇系案涉部分抵押物的实际所有权人，被告王国华对案涉房产不具有所有权和处分权，案涉抵押合同应为无效合同。 第三人唐衍良申请称，唐衍良系案涉部分抵押物的实际所有权人，被告王国华对案涉房产不具有所有权和处分权，案涉抵押合同应为无效合同。 第三人肖勇申请称，肖勇系案涉部分抵押物的实际所有权人，被告王国华对案涉房产不具有所有权和处分权，案涉抵押合同应为无效合同。 第三人武邦山申请称，武邦山系案涉部分抵押物的实际所有权人，被告王国华对案涉房产不具有所有权和处分权，案涉抵押合同应为无效合同。 原告对五第三人的申请陈述以下意见：根据《房地产管理法》及《物权法》的规定，我国对不动产权利的确认采取的是以登记为要件，未登记的不具有对抗效力。本案中，王国华提供抵押的房屋和土地权属均登记在王国华名下，办理登记也是双方真实意思表示，所以王国华属于涉案房地产的所有权人，有权抵押和处分，抵押登记行为应确认有效，第三人的申请理由依法不能成立。第三人与本案具有关联性是因为与王国华所代表的郓城县华达房地产中介有限公司（以下简称华达公司）签订了房屋买卖合同，但是华达公司并非涉案房地产的合法权利主体，明显属于无效买卖。第三人所享有的只是合同债权，不具有物权的性质，债权不能对抗物权，对第三人的请求不应予以支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交的证据1、2014年2月26日原告郓城农商行与被告王国华所签最高额抵押合同一份；2、郓他项（2014）第023号土地他项权利证明书一份；3、郓房郓城他字第0××9号房屋他项权证一份；4、房地产抵押清单一份；5、王国华在申请抵押登记时向原告提交的郓国用（2002）字第4075号国有土地使用证复印件一份；6、王国华在申请抵押登记时向原告提交的郓房权证城区字第0××0号房屋所有权证复印件一份；7、2014年2月26日原告与被告苏鲁公司所签流动资金借款合同一份；8、2014年3月7日500万元农村信用社借款凭证一份；9、2014年3月7日贷转存凭证（借款借据）一份；10、2014年2月26日原告与被告王国华签订的最高额保证合同一份；11、2014年2月26日原告与被告宋华签订的最高额保证合同一份；12、被告王国华、宋华向原告提交的结婚证复印件各一份；13、被告宋华签字认可的共同还款保证书一份；14、郓城县华达房地产中介有限公司工商登记资料一份；15、2015年5月15日、2015年6月2日诉讼费收款收据二份。五第三人对原告提交的证据1-13真实性不清楚，对证据14真实性无异议，对证据15真实性不清楚。三被告对原告提交的证据未进行质证。经本院审查，对原告提交证据的真实性予以确认。第三人王艳峰、赵勇、唐衍良、肖勇、武邦山为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、武邦山、肖勇、赵勇、唐衍良四人购房交款单据各一份，王国华分别向上述四人出具的合同各一份；2、郓城县人民法院判决书二份，其中（2014）郓民初字第2553号民事判决书已生效。原告对五第三人提交的对证据1有异议，其真实性在王国华未到庭的情况下，原告不予确认；收据上所显示的内容并没有房屋位置及房号，不能证明与本案的关联性；该证据与本案无关。对证据2中的原告为王艳峰的判决的真实性无异议，但对合法性有异议，该判决内容明显违法。对第二份判决书，原告至今未收到，该判决也未生效，该判决内容违法。本院认为，原告虽然对交款单据及合同提出异议，但无法否认证据的真实性，对五第三人提交的证据1本院予以确认。对于第三人提交的证据2，其中（2014）郓民初字第2553号民事判决书已经生效，（2015）郓商初字第100号民事判决书经过二审审理，予以维持，已于2017年2月16日生效。本院对该两份判决书予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月26日，被告王国华作为抵押人与郓城农商行作为抵押权人签订了（郓农商）高抵字（2014）年第140227201号最高额抵押合同。合同约定，为确保抵押权人债权的实现，抵押人自愿向抵押权人提供最高额抵押担保，抵押人所担保的主债权为自2014年2月26日至2016年2月25日在500万元的最高余额内，抵押权人依据与苏鲁公司签订的借款合同以及其他融资文件等而享有的对债务人的债权。抵押人最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除。抵押财产详见编号为140227201号的房地产抵押清单。2014年3月7日郓城县国土资源局郓他项（2014）第023号土地他项权利证明书载明，土地他项权利人为郓城农商行，义务人为王国华，坐落于郓城县××路××路南，权属性质为国有，使用面积为790.3平方米，用途为商业、住宅，使用权类型为出让。2014年3月7日郓城县房产管理局郓房郓城他字第0××9号房屋他项权证载明，房屋他项权利人为郓城农商行，房屋所有权人为王国华，房屋所有权证号为0510150，房屋坐落于郓城县××路××路××商住楼，权利种类为最高额抵押，权利价值为738万元，建筑面积为406.34平方米。 2014年2月26日，被告苏鲁公司作为借款人与原告郓城农商行作为贷款人签订编号为（郓农商）流借字（2014）年第140227201号流动资金借款合同。合同约定，借款金额为500万元，借款期限自2014年2月26日至2016年2月25日止，实际借款期限以贷转存凭证（借款借据）为准。借款利率为年利率10.8%，按月结息。如果借款人未按期支付本息、借款人发生重大经济纠纷、借款人股东失踪等情形，原告有权宣布贷款提前到期并立即收回未偿还款项等。2014年3月7日农村信用社借款凭证显示，借款人为苏鲁公司，借款金额为500万元，借款日期自2014年3月7日至2015年2月25日，月利率为9‰。同日贷转存凭证显示转入苏鲁公司500万元。贷款发放后，被告苏鲁公司未按期偿还借款利息，原告扣划利息至2014年12月20日。 2014年2月26日，保证人王国华与债权人郓城农商行签订了编号为（郓农商）高保字（2014）年第140227201号最高额保证合同，担保的债权最高余额为500万元，债权人自2014年2月26日起至2016年2月25日止，与债务人苏鲁公司办理各类业务所形成的债权。保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用。保证方式为连带责任保证，保证期间为决算期届至之日起两年。同日，保证人宋华与债权人郓城农商行签订了编号为（郓农商）高保字（2014）年第140227201号最高额保证合同，担保的债权最高余额为500万元，债权人自2014年2月26日起至2016年2月25日止，与债务人苏鲁公司办理各类业务所形成的债权。保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用。保证方式为连带责任保证，保证期间为决算期届至之日起两年。2014年3月7日，宋华向郓城农商行出具共同还款责任承诺书，承诺作为共同还款人，对案涉贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。王国华与宋华系夫妻关系。 2005年12月31日，华达公司出具收据四张，交款人分别为赵勇、唐衍良、肖勇、武邦山，金额均为297600元。2008年7月25日，王国华作为甲方与肖勇作为乙方签订合同。主要内容为，经甲、乙双方共同商定，甲方将坐落于盘沟路南侧、商业局东、城市信用社西门市房一间（自东往西第1间）售于乙方，款已全部交清（包括土地使用费），产权属乙方所有。乙方什么时间办理房产、土地过户手续，甲方应给予出示有关手续，在未办理过户手续之前，甲方不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易。2008年7月25日，王国华作为甲方与武邦山作为乙方签订合同。主要内容为，经甲、乙双方共同商定，甲方将坐落于盘沟路南侧、商业局东、城市信用社西门市房一间（自东往西第2间）售于乙方，款已全部交清（包括土地使用费），产权属乙方所有。乙方什么时间办理房产、土地过户手续，甲方应给予出示有关手续，在未办理过户手续之前，甲方不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易。2008年7月25日，王国华作为甲方与唐衍良作为乙方签订合同。主要内容为，经甲、乙双方共同商定，甲方将坐落于盘沟路南侧、商业局东、城市信用社西门市房一间（自东往西第3间）售于乙方，款已全部交清（包括土地使用费），产权属乙方所有。乙方什么时间办理房产、土地过户手续，甲方应给予出示有关手续，在未办理过户手续之前，甲方不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易。2008年7月25日，王国华作为甲方与赵勇作为乙方签订合同。主要内容为，经甲、乙双方共同商定，甲方将坐落于盘沟路南侧、商业局东、城市信用社西门市房一间（自东往西第4间）售于乙方，款已全部交清（包括土地使用费），产权属乙方所有。乙方什么时间办理房产、土地过户手续，甲方应给予出示有关手续，在未办理过户手续之前，甲方不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易。 2014年12月3日，山东省郓城县人民法院做出（2014）郓民初字第2553号民事判决。该判决书查明：2002年12月20日王国华以出让的方式取得郓城县××路××路南790.3平方米的土地使用权，并办理了土地权证，土地权证号为郓国用（2002）字第4075号。2005年王国华以华达公司名义进行开发，门市房建成后，该房屋登记在王国华名下，房产登记证号为0510150，登记时间为2005年9月14日。2005年12月王艳峰购买王国华以华达公司名义开发的门头房一套，该门市房位于商业局东、城市信用社西，自东往西第七间，华达公司为王艳峰出具了收据，价款为297600元，随之王国华将房屋交付王艳峰。2008年7月25日，王艳峰与王国华签订协议，协议约定：王国华将座落于盘沟路南侧、商业局东、城市信用社西门市房一间（自东往西第七间）售于王艳峰，款已全部交清（包括土地使用费），房产的权属归王艳峰所有，并约定“王艳峰在办理过户手续时，王国华应协助，在未办过户手续之前，不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易”，该协议由王国华和王艳峰签字。该门头房由王艳峰自2005年12月对外出租给魏涛，一直由王艳峰收取租金。关于王艳峰交付购买款及收取租金情况，由华达公司的出纳侯瑞红予以证明。证人赵勇、肖勇出庭证明王艳峰购买该门头房事实。该判决书认为，王国华与王艳峰之间签订的房屋买卖合同，不违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思，且王艳峰支付了购房款，王国华交付了房屋，房屋买卖合同成立并生效。双方均应按该买卖合同履行自己的义务。王艳峰按合同履行了付款义务，王国华应按买卖合同履行协助办理过户手续的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。故案争房屋于2005年12月王国华交付王艳峰之日起，王艳峰即拥有对案争门头房的所有权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决如下：一、案争房屋（座落于郓城县盘沟路南侧，郓城县城市信用社西自东向西第七间门头房）房产登记证号为0510150归原告王艳峰所有。二、被告王国华应于本判决生效后十日内协助原告王艳峰办理房产过户手续。 山东省郓城县人民法院（2015）郓商初字第100号民事判决书查明：2002年12月20日王国华以出让的方式取得郓城县××路××路南790.3平方米的土地使用权，并办理了土地权证，土地权证号为郓国用（2002）字第4075号。2005年王国华以华达公司名义进行开发，门市房建成后，该房屋登记在王国华名下，房产登记证号为0510150，登记时间为2005年9月14日。2005年12月，武邦山购买王国华以华达公司名义开发的门头房一套，该门市房位于商业局东、城市信用社西，自东往西第2间，华达公司为武邦山出具了收据，价款为297600元，随之王国华将房屋交付武邦山。2008年7月25日，武邦山与王国华签订协议，协议约定：王国华将座落于盘沟路南侧、商业局东、城市信用社西门市房一间（自东往西第2间）售于武邦山，款已全部交清（包括土地使用费），房产的权属归武邦山所有，并约定“武邦山在办理过户手续时，王国华应协助，在未办过户手续之前，不得用原房产证、土地使用证抵押或做任何商业性交易”，该协议由王国华和武邦山签字。该门头房由武邦山自2005年12月对外出租给薛伟祥，和其它共计四间经营利朗西服，该门头房一直由武邦山收取租金。2014年3月王国华私自与郓城农商行签订抵押合同，将案争门头房抵押给郓城农商行办理银行贷款，并在郓城县房产局办理了房产登记。郓城农商行与王国华办理抵押手续时，未就案争门头房的权属向承租方调查、询问，王国华之妻宋华未在抵押合同上签字。抵押合同签订后未在保险公司进行投保。该判决书认为，本案的争议焦点为：一、武邦山与王国华之间的房屋买卖合同是否有效；二、武邦山与王国华之间谁对涉案房屋拥有所有权；三、郓城农商行取得涉案房屋抵押权是否为善意取得。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。案涉买卖合同是双方当事人的真实意思，不违反法律、法规的强制性规定，且武邦山支付了购房款，王国华交付了房屋，故案涉房屋买卖合同成立并生效。关于焦点二，对当事人之间物权权属有争议的问题，应在查清相关事实的基础上，保护事实物权人的合法权益，即物权登记人不能对抗事实物权人。本案根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条：对房屋的转移、占有视为房屋的交付使用；再者根据审理一房数卖的法律规定精神，即按照办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位的规定。武邦山对案涉案房屋已通过买卖合同、房款支付、交付房屋这些事实取得所有权。关于焦点三，从以上事实可以认定王国华对案涉房屋进行处分属无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……。从以下几个方面看，郓城农商行均构不成善意：1、郓城农商行与王国华签订的抵押合同第九条9.4项明确规定：抵押财产不属于共有财产或虽属于共有财产但已就抵押事项征得共有人书面同意，郓城农商行既没有要求王国华作出承诺抵押财产不是共有财产，也未向法院提供其他共有人如王国华妻子的书面同意材料，因此明显存在过错。2、抵押合同第四条约定，抵押权人应随时检查抵押财产的使用情况。案涉财产为谁使用，权属是否存在争议，郓城农商行未能提供证据证明进行了检查。因此抵押合同签订时郓城农商行未尽到合理注意义务，故不能构成善意。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法解释》第五十四条规定，共同共有人以其共有财产设定抵押的，未经其他共有人同意，抵押无效。同时《中国人民银行贷款通则》第二十五条第4项规定，借款人申请贷款，应当提供有处分权人的同意抵押证明；郓城农商行对此亦未要求提供，存在严重疏忽。再者《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定，商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及以实现抵押权、质权的可行性进行严格实查。郓城农商行明知抵押物为门头房，但却未审查是否出租，租赁期限，承租人意见，以及抵押物的权属等，这关系抵押权的实现，郓城农商行作为金融机构没有履行法定注意义务，因此其取得抵押权不属于善意。综上，郓城农商行未依法取得涉案房屋的抵押权，对其陈述请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，判决：一、案争房屋（座落于郓城县盘沟路南侧，郓城县城市信用社西自东向西第2间门头房）房产登记证号为0510150属原告武邦山所有。二、被告王国华应于判决生效后十日内协助原告武邦山办理房产过户手续。三、驳回第三人山东郓城农村商业银行股份有限公司就案争门头房享有抵押权的请求。该判决书二审予以维持，已于2017年2月16日生效。 本院认为，原告郓城农商行与被告苏鲁公司之间签订的借款合同，与被告王国华、宋华签订的最高额保证合同均系合同双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合同合法有效。原告郓城农商行已依约发放了借款，履行了合同义务。因被告苏鲁公司未能按照约定偿还利息，原告有权按照合同约定要求被告提前偿还借款本息，且截止到本案恢复审理之日，借款合同早已到期，被告亦未能按照约定偿还借款本息。被告王国华、宋华与原告签订了最高额保证合同，亦应按照保证合同的约定，在最高额保证的范围内承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告苏鲁公司追偿。 关于原告主张的对抵押物享有优先受偿权是否应予支持。本院认为，在已经生效的山东省郓城县人民法院（2015）郓商初字第100号民事判决书中，已经判决驳回了山东郓城农村商业银行股份有限公司就案争门头房享有抵押权的请求。王艳峰、赵勇、唐衍良、肖勇提出的主张与该判决书系同一事实。因原告郓城农商行关于案争抵押物享有抵押权的主张已经被生效的判决书予以驳回，故其优先受偿权的主张本院不予支持。 关于原告主张的律师费，因原告未提交相应的证据加以证明，本院不予支持。综上，原告请求被告苏鲁公司归还借款本息，请求被告王国华、宋华承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告苏鲁公司、王国华、宋华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告山东郓城苏鲁化纤有限公司于本判决生效后十日内向原告山东郓城农村商业银行股份有限公司偿还借款本金500万元及利息（利息自2014年12月21日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止，按照借款合同约定的利率计算)。 二、被告王国华、被告宋华对第一项判决的款项在500万元的范围内承担连带保证责任，其代偿后，有权向被告山东郓城苏鲁化纤有限公司追偿。 三、驳回原告山东郓城农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告预交的案件受理费47112元，保全费5000元，第三人王艳峰、赵勇、唐衍良、肖勇、武邦山预交的案件受理费250元，均由被告山东郓城苏鲁化纤有限公司、被告王国华、被告宋华共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  刘建忠 代理审判员  唐代明 人民陪审员  侯建军 二〇一七年二月二十四日 书 记 员  朱艳婷