广东省广州市天河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0106民初11444号 原告（反诉被告）：谢剑波，男，1964年8月19日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：彭金常、杨练飚，均系广东广大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周永林，男，1964年10月4日出生，汉族，住广州市增城区。 被告（反诉原告）：夏凤群，女，1972年5月8日出生，汉族，住址同上。 共同委托代理人：梁伟生，系广东红棉律师事务所律师。 共同委托代理人：杨浩云，系广东金桥百信律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢剑波诉被告（反诉原告）周永林、夏凤群租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢剑波及其委托代理人彭金常、杨练飚，被告（反诉原告）周永林、夏凤群及其共同委托代理人梁伟生、杨浩云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢剑波诉称：2006年起被告向原告承租广州市天河区粤垦路108、110号商铺，2013年7月1日前面合同到期，双方重新签订了《房地产（房屋）租赁合同》，约定租期4年，从2013年7月1日至2017年6月30日止；押金为36000元，租金2015年7月起为每月38000元，2016年7月起为每月40000元，每月结算一次，由被告于每月15日前缴交，逾期交租，每逾期一天，原告按月租金的千分之五计算，超过30天未交付租金，原告有权收回物业。从2016年开始，被告频繁拖延交纳租金，2016年1月的租金于2016年2月17日才支付，2016年2月的租金于2016年5月2日才支付。2016年3月至2016年6月的租金至今仍未支付，原告虽经多次催告，并于2016年6月2日委托广东广大律师事务所发出律师函，要求被告必须于2016年6月5日前将拖欠租金支付给原告，并于2016年6月16日前将商铺交付原告使用，否则将按市场租金收取被告占用费50000元/月。2016年6月21日，原告再次委托广东广大律师事务所发出律师函，2016年7月4日原告收到被告律师函后，原告复函给梁伟生、杨浩云律师转告被告周永林一家，并抄送给被告周永林，要求被告周永林务必于2016年7月10日前，将商铺内物品搬离，否则原告将自行清场，所产生的费用将由被告周永林承担。2016年7月21日原告再次复函被告律师，要求被告支付相应租金，被告均不予履行。2016年7月15日原告将商铺出租给案外人邱某使用，由于被告的阻挠，使邱某被迫与原告解除合同，退回按金。之后，原告多次意图装修商铺，被告一家均阻挠原告使用，商铺一直空置至今。综上，被告拖欠原告的租金，并且在未交纳租金的情况下占用商铺，已经严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告签订的《租赁房地产（房屋）租赁合同》于2016年6月3日解除；2、两被告共同向原告支付2016年3月至2016年5月租金114000元和违约金（以当月租金为本金，按每日0.5%的标准计算，自当月16日起计至实际支付之日止）；3、两被告共同向原告支付2016年6月至2016年11月8日止的占用费（按每月50000元的标准计算）；4、两被告禁止在原告装修或使用期间，故意在门店门口以静坐、打闹等方式，阻挠原告正常使用商铺；5、本案诉讼费由两被告承担。 被告（反诉原告）周永林、夏凤群辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。第一项诉讼请求，没有事实及法律依据，请求法院驳回。第二项诉讼请求，在2016年2、3月份时由于双方曾协商由被告找其他人顶手受让案涉商铺后将相关的押金冲抵租金，所以原告请求违约金没有根据。第三项诉讼请求，案涉商铺在上次庭审时已表示在6月份已将商铺收回，并对商铺重新配钥匙，即原告控制了案涉商铺，所以不存在被告占用案涉商铺的情况，原告主张占用费没有根据。第四项诉讼请求，原告称被告阻挠其施工没有根据。被告并无拖欠租金，之前被告已告知原告从合同应退未退的押金中扣除，双方签订的租赁合同之前，双方已签订过两次的房屋租赁合同，被告也向原告支付了298999元的押金，该押金已超过合同应付的押金数额，之前两次的房屋租赁合同届满后，按照合同的约定，原告应予以退还押金，但原告没有退还，原告还说过可以租金抵扣。2016年3月初，被告提出将商铺转让已告知原告，在找到承接人之前的租金从原告应退还的款项中扣除，当时原告是同意的，所以原告在2016年2-5月份没有发函催收租金，原告在6月份才发函催收租金，可以说明双方是约定以押金冲抵欠租。被告一直有向原告支付租金，原告发函要求解除双方租赁合同的理由缺乏依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。既然原告无权解除合同，其第二、三项诉讼请求也无须被告承担。 被告（反诉原告）周永林、夏凤群反诉称：2006年9月，原、被告双方第一次签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区粤垦路108、110号商铺，租期从2006年9月1日起至2009年12月30日，租金每月4200元。2010年1月1日，双方再次约定由被告继续向原告承租该物业，租期从2010年1月1日起至2012年12月30日，租金每月5600元。之后，双方又一次签订《房地产（房屋）租赁合同》，约定由被告继续承租该物业，租期从2013年7月1日起至2017年6月30日，租金每月6700元。2015年6月，考虑到双方长久的合作关系，双方再次协商约定，将租赁期限从2017年6月30日延长至2021年6月30日，租金6700元/月保持不变。双方达成协议后，被告每月向原告支付租金。2016年初，被告提出想将商铺剩余使用权转让给他人，在找到新的承租人之前，租金从之前被告所交付给原告的押金中扣除，原告表示同意。2016年5月17日，被告按照原告的租金要求，与冀红满签订《转让(租)合同》，被告与冀红满达成协议如下：1、甲方（被告）将位于广州市天河区粤垦路108号、110号的商铺转让给乙方（冀红满），转让费为陆拾叁万（空铺），押金由甲方收回，现收定金叁拾万；2、乙方与房东签订合同之时，将转让金余款叁拾叁万支付给甲方；3、房租如下：2016年7月1日开始，租金为46000元；2017年7月1日开始，租金为46000元；2018年7月1日开始，租金为50000元；2019年7月1日开始，租金为53000元。上述《转让(租)合同》签订后，冀红满转账支付了30万元给了被告，余款33万元待冀红满与原告签约后再付。当原告得知被告若将商铺空铺转租出去可收取顶手费63万元后，原告心生不平拒绝在《转租合同》上签字，并不顾之前达成的以押金抵扣租金的约定，要求被告支付3-5月份的租金。2016年5月下旬，被告向原告交付3-5月份的租金18000元，并要求将原告夫妻拖欠被告的汽车维修服务费8520元作为租金抵扣。2016年6月16日，原告强行断水、断电，并将该物业的水表、电表进行强行拆除。被告遂报警要求处理。2016年6月23日晚上11点50分左右，原告雇佣他人用混凝土将上述物业门口连同卷闸门一起封住。被告也报警要求处理。原告的上述行为，造成被告无法在上述所承租的商铺经营。2016年7月17日，原告强行收铺、清场，将被告存放在商铺内的货物及设备粗暴地搬走或乱放在人行道上。2016年7月20日，原告在未告知的情况下，强行收铺、清场,将被告存放在商铺内的货物及设备粗暴地搬走或乱放在人行道上。原告两次强行收铺清场的行为，导致被告装修、货物及设备损失达到509416元；上述事实，有合同、报警回执、照片以及视频录像等证据。原告一直以被告拖欠租金为由粗暴地采取上述行动。但是，本案争议的焦点并不是被告拖欠租金，而是原告想夺取、占有本属于被告所有的63万元的顶手费（即被告与冀红满协商好的上述商铺的装修、设施的使用价值及余下租期的使用权）。《房地产（房屋）租赁合同》第十一条约定：本合约履行过程中发生争议，双方应当协商解决，协商不成时，任何一方可向房屋所在地房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，或依法向有管辖权的人民法院起诉。被告认为，双方签订的《房地产（房屋）租赁合同》依法成立并生效，对双方均有约束力。然原告在未与被告协商一致的情况下，擅自强行拆除该物业的水表、电表，并用混凝土封门的行为已经严重违反了合同的约定，给被告造成巨大的经济损失。依据双方签订的《房地产（房屋）租赁合同》约定及相关法律规定，特提出反诉，请求依法判令：1、继续履行2013年7月1日原告与被告周永林签订的《房地产（房屋）租赁合同》〔具体所指为要求原告恢复商铺供水供电、将商铺门口的混凝土门槛（高约60厘米、宽约50厘米、长约22米或23米）拆除并清运干净后、将商铺内部装修恢复至2016年5月中旬时的状态并将商铺交还被告使用〕；2、原告赔偿两被告2016年6月15日至2016年7月30日工人工资57910元；3、原告赔偿两被告营业损失（每月营业损失61094.2元，自2016年6月15日计至原告实际将商铺交还被告之日止）；4、原告赔偿两被告装修（商铺内形成附合的装修）损失113865元、货物及设备损失395551元；5、原告赔偿两被告转手费630000元；6、本案的诉讼费、保全费、评估费用均由原告承担。 原告（反诉被告）谢剑波就反诉辩称：不同意被告的反诉请求。关于第一、二项反诉请求，本案属于被告违约在先，截至本案本诉起诉时，被告已拖欠原告近4个月的租金。根据双方签署的租赁合同，租金逾期30天，则甲方有权解除合同，收回物业。而原告已多次通知被告解除合同，解除通知已于2016年6月3日到达被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告认为双方的租赁合同关系于2016年6月3日已解除，不存在继续履行可能。关于第三项反诉请求，首先被告违约在先，造成的损失应自行承担，且被告证据明显作假，根据被告提交的营业税票2月28846元，3月44037元，4月29076元，5月3896元，6月36770元，每月平均营业额仅为28525元，而被告每月要发出的工资竟平均达28955元，完全没有可信度，不应得到支持。关于第四项反诉请求，根据被告自己提交的营业税票2月28846元，3月44037元，4月29076元，5月3896元，6月36770元，每月平均营业额仅为28525元，被告91641元的营业损失不知从何而来？况且被告不能经营的原因是因为被告自己违约在先，不缴租金导致合同不能继续履行，物业被收回，责任应由其自行承担。关于第五项反诉请求，首先，案件纠纷的起因系被告违约在先，而且，原告在多次发函要求被告交还商铺，被告不但不交租还占用商铺拒不交还，所以原告将商铺出租他人后，将占用场地的物品清出是合法合规的。另，被告所谓的货物、设备被清理时，被告一家人都在现场，以及物品被清理后在商铺门口堆放，环卫部门还特地发函要求被告进行处理，但被告均不予理睬及抢救，说明被清理的物品，并不是被告所说的那么贵重，并不值钱。关于装修损失，就更无从谈起了。从被告自己的陈述和提供的照片可以看出，商铺的装修是很残旧的，而且双方的租赁合同是在2006年开始起租的，现在履行的租赁合同已经是第三期合同了，历时十几年，即使有装修也已经折旧完毕，不存在装修赔偿问题，更何况被告2006年从上手租房接手后，从未进行重新装修。请法庭查明案件事实，驳回被告全部反诉请求。 经审理查明：位于广州市天河区粤垦路108，110号首层的房地产（以下简称案涉商铺）的登记权属人为谢剑波，相应的房地产权证显示：案涉商铺用途为商业，面积为140.04平方米。 周永林与夏凤群于1993年2月9日登记结婚。 2013年7月1日，谢剑波（出租人，即甲方，下同）与周永林（承租人，即乙方，下同）签订《房地产（房屋）租赁合同》（以下简称《合同》）一份，约定：甲方同意将案涉商铺出租给乙方作汽车美容使用，房屋面积为140平方米，乙方愿意承租；甲乙双方议定案涉商铺的租赁期限自2013年7月1日至2017年6月30日止共肆年；月租金递增，自2013年7月起为36000元、自2014年7月起为37000元、自2015年7月起为38000元、自2016年7月起为40000元，出租人报税每月6700元正，承租人有不外传实际租金付出的责任；（第四条）租金每月结算一次，由乙方当月15日前缴交该期租金给甲方，并在签定此合约时，乙方应该向甲方交纳36000元作为押金，押金不能作租金使用，甲方应在租赁期满或解除合同（如乙方付清所有有关案涉商铺房屋之费用）时，将押金无息退回乙方；（第六条第七款）租赁期届满或提前解除合约之日乙方应将不属甲方的物品和设备清走，交还原承租物业和原有设备给甲方；（第七条第一款）任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除合约，造成的损失由责任方承担；（第七条第二款）乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的5‰收取违约金，如超过30天乙方仍未缴付租金，甲方有权收回案涉商铺；（第九条）租赁期届满或解除本合约之日，乙方须将案涉商铺之完整钥匙交回甲方，并须维持案涉商铺原有整齐，如发现有损坏的，则在乙方押金扣除，不足部分由乙方负责赔偿；（第十一条）本合约履行中发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向房屋所在地区房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，或依法向有管辖权的人民法院起诉；等内容。同日，谢剑波（出租人，即甲方，下同）与周永林（承租人，即乙方，下同）另签订《房地产（房屋）租赁合同》一份，所约定的内容除了月租金金额为6700元、押金金额为6700元外，其他均与上述《合同》一致。谢剑波、周永林、夏凤群均称《合同》是租赁双方真实履行的合同。 2013年7月1日，周永林向谢剑波交纳了案涉商铺的租赁保证金20000元；谢剑波则向周永林出具了相应的《收据》。 此后，周永林就案涉商铺取得穗租备2015B0601000841号《租赁登记备案证明》（加盖有广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁登记备案专用章，审核时间为2015年7月1日），显示租赁期限自2015年6月30日至2021年6月30日，月租金6700元等内容）。原、被告均确认双方共同办理了上述租赁合同备案手续。且谢剑波称这并不表示双方延长了《合同》的租赁期，是因为周永林提出汽车维修行业的资格证较难办理要求其将备案租赁合同期限办理长一点，其出于同情和好意而同意协助；周永林、夏凤群则称这代表双方延长了《合同》的租赁期，当时双方出于比较好的合作关系，其认为案涉商铺的经营还可以所以提出租期延长。 2016年6月2日，谢剑波委托广东广大律师事务所律师通过EMS向周永林发出了【2016】粤广大律函字第（189）号《律师函》，主要内容为：案涉商铺月租金自2015年7月起为38000元、自2016年7月起为40000元；周永林自2016年1月开始频繁违约，2016年1月的租金于2016年2月17日才支付，2016年2月的租金于2016年5月2日才支付，2016年3月至2016年5月的租金虽经多次催告至今仍未支付；上述未依约支付租金的行为已明显构成违约，且至今逾期超过3个月，故谢剑波依法、依约享有合同解除权，要求周永林清偿租金并支付违约金；现通知周永林，1、从即日起立即解除《合同》，2、必须于2016年6月5日前向谢剑波清偿截至该函发出之日的租金或场地占用费120333元和相应的违约金，3、务必于2016年6月16日前将该案涉商铺交还给谢剑波，并按合同约定标准足额支付场地占用费，逾期交还则谢剑波将按市场价格（每月50000元）收取周永林场地占用费，并有权不予另行通知对案涉商铺采取断水、断电措施，4、如周永林未能在上述期限内付款并交还商铺，谢剑波将不再保留友好协商态度，将立即采取法律措施，查封、冻结周永林个人账户、房产、汽车等财产并向法院提出诉讼。周永林、夏凤群确认其于2016年6月3日收到该函件。 2016年6月16日13时45分，周永林向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警。对此，原、被告均称2016年6月16日早上9点，谢剑波到案涉商铺拆了案涉商铺的水表及拉了电闸，该日13点谢剑波拆了案涉商铺的电表，周永林在谢剑波拆电表时进行了报警。 2016年6月20日，谢剑波再委托广东广大律师事务所律师通过EMS向周永林邮寄了【2016】粤广大律函字第（206）号《律师函》，主要内容为：周永林收到【2016】粤广大律函字第（189）号《律师函》后，仍置若罔闻，现其再次通知周永林务必于2016年6月23日前缴齐欠费并搬离案涉商铺。周永林、夏凤群确认其于2016年6月20日收到该函件。 2016年6月24日0时41分，周永林向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警。对此，原、被告均称在2016年6月23日晚23点，谢剑波带人（谢剑波称有15名人员；周永林、夏凤群称有三十几人）到案涉商铺门口浇铸混凝土门坎，周永林、夏凤群在24日凌晨左右赶到案涉商铺现场，周永林在现场进行了报警，有民警到现场处理，并且让原、被告到派出所各自制作笔录。谢剑波并称其该日是对案涉商铺进行装修，在案涉商铺门口浇铸混凝土门坎，升高地台，因为想在案涉商铺开设西餐厅。 2016年6月28日，谢剑波向本院提起本案诉讼。 2016年7月1日，周永林委托了广东红棉律师事务所律师杨浩云、梁伟生向谢剑波发出（2016）粤红棉函字第335号《律师函》，主要内容为：案涉商铺月租金为6700元；谢剑波在未取得周永林的同意下于2016年6月16日对案涉商铺的水电表进行拆除，于2016年6月23日晚上凌晨11点50分左右用混凝土将案涉商铺门口连同卷闸门一起封住，上述行为已导致周永林商铺无法经营；谢剑波在未与周永林充分协商情况下作出上述行为已经严重违反合同约定及法律规定，给周永林造成巨大经济损失，现通知谢剑波于收到该函之日起3天内对案涉商铺重新安装水表、电表并恢复通水通电，对案涉商铺门口的混凝土设施进行拆除并运走，恢复至正常经营时的原状，赔偿周永林的员工工资损失、营业损失。谢剑波确认其于2016年7月2日收到该函件。 2016年7月4日，谢剑波向周永林的上述委托律师杨浩云、梁伟生发出《复函》，主要内容为：来函收悉；案件的真实情况是2013年7月1日周永林与谢剑波签署的《合同》约定每月租金2013年7月1日起为36000元、2014年7月1日起为37000元、2015年7月起为38000元、2016年7月起为40000元，还约定以6700元/月向有关部门报税；合同签署初期周永林还算守约，每月均依约缴纳租金36000元，2014年7月1日起开始恶意违约，至2015年6月30日每月只交36000元，欠租12000元，2015年7至9月也每月只交36000元欠租6000元，15个月合共欠租金18000元，经谢剑波多次交涉2015年10月开始才按合同38000元交付租金，且在谢剑波多次交涉下周永林才于2016年5月26日补交付2014―2015年所欠部分租金18000元；另，2016年1月的租金周永林于2016年2月17日才支付、2016年2月的租金于2016年5月2日方支付，截至该函发出之日2016年3-6月的租金仍拒不支付；另，案涉商铺所有的地板、天花、夹层、楼梯、卫生间均为谢剑波及之前的承租方完成，周永林接手后未作任何装修改动，更何况本次纠纷系因周永林拒交租金所致，是其违约导致谢剑波行使合同解除权，即使造成损失也应当由周永林承担；念及双方多年租赁关系存在，之前的交往还算和谐，在周永林欠租三个月后谢剑波才委托律师向其发出律师函，并预留足够长的时间给其搬迁或与谢剑波和谈，但周永林不但不交租金还强占案涉商铺；并要求律师转告周永林一家务必于2016年7月10日前将案涉商铺内物品搬离，否则其将自行清场，所产生的费用由周永林承担。周永林、夏凤群确认其于2016年7月5日收到该函件。 2016年7月8日，周永林再委托广东红棉律师事务所律师杨浩云、梁伟生向谢剑波发出《复函》，主要内容为：《合同》明确约定未尽之事，双方协商，协商不成，依法向有管辖权的法院起诉，然谢剑波罔顾约定，在未与周永林协商一致或向法院起诉的情况下，强行拆除案涉商铺水电表并用混凝土封住门口；本次纠纷的发生并不是因为周永林拖欠租金，而是谢剑波想夺取本属于周永林所有的63万元的顶手费，经与谢剑波反复磋商，周永林找到了合适的租客，月租金在4万以上，周永林与冀某某已经草拟了转租合同，相关的租金都是按照谢剑波的意见拟定的（2016年初，冀某某想承租案涉商铺经营化妆和美容，经谢剑波口头同意并按谢剑波的收租意向，周永林与冀某某已初步达成了转让承租权的协议）；鉴于周永林对商铺的装修和配套设施的投入（顶手费），而这些装修和配套设施也一并转让给冀某某使用，故冀某某同意支付63万顶手费给周永林，2016年5月17日，周永林与冀某某签订《转让合同》，之后冀某某已支付30万元给周永林，并约定冀某某与谢剑波签订正式的《租赁合同》后冀某某再另行支付32万元给周永林；按照原来的口头约定，商铺转租后，周永林所拖欠的租金从押金中扣减，余款退还，据此，根本不存在拖欠租金的争议问题；谢剑波开始本来同意将案涉商铺转租给冀某某，但后来得知周永林还收取了63万顶手费后，就不同意了，谢剑波想夺取本属于周永林所有的63万元的顶手费，并就顶手费的归属问题与周永林产生分歧，因此不愿意与周永林及冀某某签订三方协议，进而引起本次纷争；需要明确的是，相关的装修和配套设施均是周永林承租后投入的，故关于装修和配套设施的顶手费应当归属于周永林，本次争议的根本原因就是该笔63万元顶手费的归属问题；若通过暴力方式清理属于周永林的经营财物，必然会引发财产损害及人身损害事故，相关责任人要承担民事赔偿，甚至承担刑事责任，希望以协商方式解决问题。谢剑波确认其于2016年7月9日收到该函件。 2016年7月17日，谢剑波及证人邱某共同到案涉商铺找周永林、夏凤群想要清铺。对此，谢剑波称该日其没有进行报警，周永林、夏凤群及证人邱某进行了报警，民警到现场口头询问了双方情况，但没有给双方制作笔录。周永林、夏凤群共同称该日原、被告双方都有各自进行报警，民警到现场口头询问了双方情况，但没有给双方制作笔录。 2016年7月20日，证人邱某到案涉商铺进行清铺。对此，谢剑波称原、被告及证人邱某都在案涉商铺现场（而且周永林从一开始就已经在案涉商铺，并不是后来才赶到案涉商铺，在邱某开门进入案涉商铺的同时，夏凤群带着两个儿子已经赶到现场，并不是后来才到案涉商铺的），周永林、夏凤群进行了报警，其及证人邱某该日都没有进行报警，报警后，民警到了案涉商铺现场，然后周永林与证人邱某到派出所制作笔录。周永林、夏凤群共同称2016年7月20日其是后来才去到现场，而谢剑波当日并不在现场，是证人邱某在现场并强行撬门进入案涉商铺，撬门时其不在现场，其当日有报警，谢剑波及证人邱某没有报警，报警后，民警到了案涉商铺现场，然后周永林与证人邱某到派出所制作笔录。 2016年7月20日晚，珠江电视台播放了一则关于案涉商铺的新闻节目（名称为《广州：合同纠纷，数十壮汉上门拆档》），新闻报道称“今天一早，粤垦路的这间汽修店，突然间被一群民工围着撬门拆屋，到中午时分，店铺差不多被清空，人行道上反而堆满家具，店主周女士说，她们经营这家汽修店快十年了，目前月租6700元，但这两个月不断遭到骚扰，生意都没法做了”；在该新闻中，夏凤群在接受记者采访时称“签好合同一直都有按时交租，5月16号早上9点多，（业主）来停我水电，23号晚上就找泥头车来，载了二三十人过来，倒了这些（水泥封门）”；新闻报道称“周女士说，事件起因是业主想将店铺租给其他人，但合同未到期，赔偿双方也一直协商不成；在该新闻中，夏凤群在接受记者采访时还称“他说别人加了50%租金给他，还有是给30万入场费，所以想赶我们走，意思是想赔我们12万，我们不肯”；在该新闻中证人邱某在接受记者采访时称“（这帮人是你找来的吗？）是啊。搬东西，明天就装修。他违约了五个月没有交租了，月租是三万八，如果他们有交租我们也不会堵他……”；该新闻中有镜头显示在案涉商铺门口人行道上胡乱堆放着物件若干。 2016年7月21日，谢剑波向周永林的上述委托律师杨浩云、梁伟生再发出《复函》，主要内容为：要求转告周永林尽快缴清所欠的3-7月租金及滞纳金。周永林、夏凤群确认其于2016年7月22日或23日日收到该函件。 2016年7月21日，案涉商铺门口被张贴了《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》（加盖有广州市城市管理综合执法局天河分局行政处罚专用章），主要内容为：金燕汽车美容中心于2016年7月21日在案涉商铺进行乱堆物品行为，违反了《广州市市容环境卫生条例》的规定，故根据《中华人民共和国行政处罚法》等规定责令其立即停止违法行为、于2016年7月22日15时前对占道乱堆物品清理完毕。 2016年7月22日，周永林收到谢剑波向其发送的关于案涉商铺门口张贴有上述《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》的手机彩信。 2016年7月28日，南方电视台播放了一则新闻节目（名称为《档口被拆搬，热心人拍照取证被人打》），新闻报道称“周生说，之前双方讲得好好的，虽然合同期未满，只要店铺按照房东开的租金转出去就行，但之后就一直没有下文”；在该新闻中，一名身着灰色短袖T恤、肩背黑色肩带斜挎包的短发年轻男子周某在接受记者采访时称“想自己转租出去，就不想顶手费落到我们这，就和我们说，给十二万，叫我们走，房东一直不肯出面，联系他也一直联系不到……当时我们店经营不善，流动资金比较少，如果能用押金扣着先，留着一些资金做生意也好啊，所以跟房东说了，他也明白，当时是口头答应了的”；新闻报道还称“周生都承认，期间的确也都存在欠租的行为，但费用已经从押金中扣除了，并得到了房东的允许”；在该新闻中，谢剑波在接受记者电话采访时称“到五月十五号已经欠我三个月租金了，这些不能作为押金扣，这是她单方面支持而已，你欠人费用说不过去啊，你也得先交租啊，不给我们就要解除合约”。原、被告均称上述被采访的年轻男子是夏凤群的儿子周某。 2016年8月9日，本院向周永林、夏凤群送达了本案民事起诉状副本、证据副本等诉讼材料。 本案中，周永林、夏凤群为证明谢剑波收取周永林押金合计298999元，且周永林、夏凤群与谢剑波就押金冲抵租金达成口头协议，提交了以下证据：1、谢剑波与周永林于2006年9月1日就案涉商铺签订的《房地产（房屋）租赁合同》（显示租赁期自2006年9月1日至2009年12月30日，月租金为5600元；周永林在签订此合约时应向谢剑波交纳52000元作为押金，押金不能作租金使用，谢剑波应在租赁期满或解除合同时将押金无息退还周永林等内容）。2、谢剑波与周永林于2010年1月1日就案涉商铺签订的《房地产（房屋）租赁合同》（显示租赁期自2010年1月1日至2012年12月30日，月租金为4200元；周永林在签订此合约时应向谢剑波交纳4200元作为押金，押金不能作租金使用，谢剑波应在租赁期满或解除合同时将押金无息退还周永林等内容）。3、谢剑波于2006年9月1日出具的两张《收据》（第一张《收据》中收款人一栏除了谢剑波签名外还加盖有一枚指印，其主要内容为今收到周永林租铺押金共伍万贰仟元；第二张《收据》中收款人一栏仅有谢剑波签名，其主要内容为今收到周永林108-110号铺租押金共伍万贰仟元），周永林、夏凤群称第二张《收据》是谢剑波收取周永林押金后出具的，第一张《收据》中的押金原是前手租户郭金胜押金由周永林享有，谢剑波没有将押金退还给前手的租户，而是由周永林向前手租户郭金胜退还了应当由谢剑波退还的押金，结果谢剑波才向周永林出具了加盖有指印的该张收据，所以两张《收据》并非重复书写，之所以这样操作是原、被告及前手租户郭金胜一致协商确定的，只有周永林既向郭金胜代谢剑波退还押金又向谢剑波同时再交纳一次押金后，才可以承租案涉商铺，所以实际上周永林交纳给谢剑波的押金相当于两个52000元；双方的租赁关系自2006年开始，阶段性租金上涨了才重新签订租赁合同，2006年的装修及押金是可以延续使用的，所以本案租赁合同只是双方租赁合同中的一段，是以前的租赁合同的延续。4、中国银行存款凭条（复印件，显示周永林于2006年9月12日向谢剑波转账25000元）、中国工商银行个人业务凭证（复印件，显示周永林于2006年9月11日向谢剑波转账支付149999元）、RBS流水查询（显示2006年9月12日有一笔金额25000元的支取），周永林、夏凤群称这是周永林以转账方式代上一手租户向谢剑波支付租金。5、《铺位转让协议》[显示郭金胜与周永林于2006年9月1日签订，双方约定郭金胜以250000元将案涉商铺原广州市天河五山中粤汽车美容护理部转让给周永林（包括其所有资产、铺位内所有物资，但债务纠纷除外），郭金胜将案涉商铺原注册登记牌照注销并协助周永林办理牌照变更事项等]，周永林、夏凤群称2006年9月1日，在谢剑波的同意并见证下，郭金胜与周永林签订《铺位转让协议》，郭金胜将案涉商铺内原来的所有物资以250000元转让给周永林（该250000元即为所谓的顶手费），因当时郭金胜欠谢剑波175000元租金，故周永林将顶手费250000元中的175000元通过银行转账直接交给谢剑波；因1999年郭金胜承租谢剑波的商铺时属于押4付1，因此谢剑波要求周永林也按照该标准向谢剑波支付4个月押金合计104000元；当日，周永林向谢剑波支付现金52000元，谢剑波当日出具押金收据，之后，周永林按照谢剑波要求支付剩余押金52000元，谢剑波再次出具押金收据，但因双方合同签订时间为2006年9月1日，故押金收据统一写日期为2006年9月1日；故谢剑波实质收取周永林104000元的押金，并出具两张数额相同的押金单。经质证，谢剑波对上述证据1、2的真实性、合法性均予以认可，关联性不予认可，认为该两份合同是双方用于办理商铺备案登记使用的，双方并不实际履行该两份合同，双方有关商铺的履行有另行签订协议且已履行完毕，故与本案无关。对证据3的真实性无异议，但合法性、关联性均不予认可，这两张收据对应的租赁合同已履行完毕，与本案无关，2006年9月1日交纳的押金已于2009年12月30日合同履行完毕时退回给周永林，不存在继续退费的问题，退一步来说，即使谢剑波收到了上述押金，且未退回该押金，但双方执行是2006年9月1日签署的《房地产（房屋）租赁合同》，该合同已于2009年12月30日履行完毕，即使未退回该押金也过了诉讼时效，周永林要求退还不应得到支持；且谢剑波在2006年9月1日仅出租一个物业给周永林，约定的按金只有52000元，双方不存在其他租赁合同关系，所以这两张收据只能解释为谢剑波重复出具收据（针对同一事件），但实际并无收到两笔押金，这是周永林以第二张《收据》没有加盖指印为由欺骗谢剑波重新出具一张加盖指印的《收据》，周永林、夏凤群称谢剑波共收取104000元押金（共4个月租金），这违反一般的商业惯例，周永林、夏凤群所述的原、被告及前手租户郭金胜一致达成协商意见的陈述不属实，但其确认前手租户确实是郭金胜，周永林是从郭金胜处承接案涉商铺，当时郭金胜仍欠谢剑波的租金（具体金额不记得），在三方达成一致协商后同意由周永林代郭金胜向谢剑波支付拖欠的租金，于是才有后来周永林向谢剑波支付十多万元款项的事情，谢剑波与郭金胜的合同到期后，理应是由谢剑波退还押金给郭金胜，有何理由让周永林继续向谢剑波支付押金，故这说法是不成立的。对证据4中的中国银行存款凭条以复印件为由不确认真实性，对中国工商银行个人业务凭证、RBS流水查询真实性予以认可，但认为该付款与本案无关，该款项并非押金，而是在履行2006年9月1日签署的《房地产（房屋）租赁合同》，而且支付的是租金及周永林上手租客拖欠谢剑波的费用，原因是周永林上手租客将商铺转给周永林时还拖欠谢剑波款项，周永林自愿帮其代还，该转帐记录与押金无关；退一步来说，即使谢剑波收到了上述款项，且该款项为2006年9月1日签署的《房地产（房屋）租赁合同》押金，则该合同已于2009年12月30日履行完毕，即使未退回现也过了诉讼时效，不应得到支持。对证据5以原告无法考证该合同的真实性为由不认可其真实性、合法性、关联性，认为即使真实也与本案无关。 周永林、夏凤群称其已经与案外人翼红满就案涉商铺签订转让合同，案外人翼红满向其支付了30万元转让费，其将案涉商铺转手的行为已经得到谢剑波的同意，后因谢剑波反悔，导致其将30万元退回给翼红满，并提交了以下证据：1、转让合同[显示夏凤群与“翼红满”于2016年5月17日就案涉商铺店面（空铺）转让进行约定，所约定的转让费金额为63万元]，2、加盖有中国银行股份有限公司广州粤垦路支行业务专用章的新线存款历史交易明细清单、中国银行跨行人民币汇款凭证（显示夏凤群于2016年5月25日向翼红满转账汇款30万元），3、两段视频（周永林、夏凤群称拍摄时间为2016年6月5日，视频中谈话者为夏凤群和谢剑波；反映出谢剑波表示其现在一样是承认给夏凤群转手，其需要与夏凤群谈妥利益分配问题）。经质证，谢剑波对上述证据1、2的真实性予以认可，合法性，关联性不予认可，认为该转让合同不合法，依《合同》第六条第三款约定，未经谢剑波书面同意，不得将房屋转租、转让、分租或与第三人合作，此转让合同从未知会谢剑波，更没有得到谢剑波的书面同意，故该合同不合法，他们之间的财务流转与谢剑波无关。对上述证据3认为己过举证期限，不应当予以质证，认为该证据的形成不合法，属于偷听偷录，且只是断章取义，虽然视频显示原告本人曾说过同意周永林、夏凤群转租，但转租是有前提的，需周永林、夏凤群将拖欠的租金先付清；同时，视频也显示原、被告对于转手费如何分配并没达成一致，是否同意他转租要在双方谈妥的情况下才可能进行，故单凭该两段视频不能得出谢剑波同意周永林、夏凤群转让的事实。 谢剑波为证明2016年7月17日其到案涉商铺时的情况、2016年7月20日清理案涉商铺内物品的情况，分别提供了6段视频（2016年7月17日）、107段（2016年7月20日）视频并申请了证人邱某出庭作证。谢剑波对于上述视频作出相应《关于清场视频的说明》，描述了周永林、夏凤群及其家属在视频中出现的时间点及相应的言行。经质证，周永林、夏凤群对于上述视频的真实性无异议，确认证人邱某在2016年7月17日、2016年7月20日对案涉商铺的拆除行为进行摄影，确认谢剑波在《关于清场视频的说明》中所述的人物确实是周永林、夏凤群及其家属，但对视频证明内容的关联性不予认可，认为拍摄过程没有进行公证，无法知悉拍摄的角度和内容是否全面、是否选择性进行拍摄，故意选择一些价值较低的货物进行拍摄。上述6段视频（2016年7月17日）主要反映：周永林、夏凤群及其儿子、证人邱某在案涉商铺现场，案涉商铺内放置有汽修设施设备及货物、用品，邱某的随行人员将案涉商铺内诸如机油瓶等少部分货物搬至门口，后被周永林一方人员阻止，之后邱某等人离开案涉商铺。上述和107段视频（2016年7月20日）主要反映：邱某敲案涉商铺卷帘门但无人应答，谢剑波在现场，周永林也在案涉商铺现场对面不远处，之后案涉商铺卷帘门被邱某打开，案涉商铺内放置有汽修设施设备及货物、用品，邱某的随行人员开始将案涉商铺内的上述设施设备及货物、用品陆续搬到案涉商铺门外堆放，周永林后到案涉商铺门口拍摄，此后陆续有周永林的儿子、夏凤群到案涉商铺拍摄，之后民警介入调处并要求邱某和周永林去派出所作笔录，此后案涉商铺内设施设备及货物、用品继续被邱某随行人员搬出，夏凤群及其儿子仍在案涉商铺现场，最后，邱某将案涉商铺门锁更换并上锁后离开，案涉商铺门口人行道上堆满从案涉商铺内搬出的设施设备及货物、用品。 证人邱某出庭作证称：我与谢剑波已认识十年。我听谢剑波的配偶的亲戚说谢剑波要放租案涉商铺，我自2016年7月10日左右开始与谢剑波协商承租案涉商铺的事宜。我是2016年7月15日与谢剑波就承租案涉商铺签订租赁合同。谢剑波告知过我原承租人仍在案涉商铺内，合同约定谢剑波按现状交付案涉商铺给我，所以意思就是由我负责将承租人清场。我没有见过原、被告签订的解除租赁合同的协议，但谢剑波出示过原、被告签订的租赁合同、谢剑波发出的律师函等资料给我看，所以我相信合同已解除。签订合同后需要进行装修，7月15日上午，我到案涉商铺察看后看到案涉商铺很多关于洗车的零碎物品，我全程进行了录像。我通知周永林、夏凤群在三天内自动把物品清走，我说我要进行装修。到了7月17日，我叫了两三个员工一起再次到案涉商铺准备进行清场，我们从案涉商铺搬了少量的货物到门口，周永林、夏凤群进行了阻挠，而且周永林、夏凤群表示其与谢剑波有合同纠纷，当时谢剑波都在场，而且原、被告还在现场吵架，我在7月17日上午9点多报警，报警的原因是因为我承租了案涉商铺，而周永林、夏凤群又不肯搬走，导致我无法进场装修，所以我报警，让警察来处理，警察到现场出警，给我出具了报警回执，但让我们自行处理，所以我当天就没有再搬东西，我就跟周永林说再给周永林、夏凤群两天的清理时间，然后我离开了现场，没有处理搬到门口的物品，我离开时，谢剑波也刚离开不久。7月20日，我叫了十多个工人到案涉商铺，我到现场时大概上午9点，案涉商铺还没有开铺，周永林在现场，我自行打开了案涉商铺的门，案涉商铺的门的钥匙锁不住，我往上一推就打开了，我的工人将案涉商铺内的物品（除了一个龙门架是被我拆除下来，其他都是可移动物品）全部清到案涉商铺门口，然后就换锁锁门走人。7月20日，我打开案涉商铺的大门看到案涉商铺的物品是很零零碎碎的，很多物品是生锈的，要用电钻才能弄开。我方搬离物品的过程中，周永林、夏凤群及其两个儿子都在现场，他们想阻止我们，但我们表示已承租了案涉商铺，需要交付租金，所以将他们的物品清到门口，至于物品是否要处置由他们自行处置，他们表示这些物品不处置、不要了。我就说，他们要与谢剑波打官司是他们自己的事。谢剑波7月20日也在场，我与谢剑波是一同前往案涉商铺，因为周永林、夏凤群阻挠我方清理案涉商铺内的物品，所以我当天进行报警，民警也有出警，民警就带我与周永林到派出所制作笔录，后来就不了了之。我在派出所做笔录结束之后有新闻记者来采访，我接受了采访。被我清出来的物品都一直放在商铺的门口。7月23日左右，谢剑波致电通知我表示环卫局给他打电话表示案涉商铺门口存放了很多物品，导致纸张乱飞，谢剑波要求我去察看原因并进行清理。谢剑波没有具体告知我如何清理这些物品，本身是我自己承租案涉商铺，就应该是我自己处理，我没有必要听谢剑波的。案涉商铺门口张贴了环卫局的通知，而且在7月23日左右环卫局的人员将案涉商铺门口的东西进行了打包，环卫局只是打包了案涉商铺门口的纸盒、垃圾，所打包的范围不是案涉商铺门口全部物品，案涉商铺门前很多好的东西都已被他人拿走。7月26日，我让儿子将环卫局打包好的小部分物品清走。到了7月26日，我让我儿子将这些打包好的物品清运走送到垃圾场。因为环卫局发了书面通知，不清理就需要罚款，案涉商铺是门前三包的，所以我进行了这样的处理。7月26日晚上在清运垃圾的时候，周永林的儿子和我的儿子（双方各有三人）在案涉商铺门口打架，目前我儿子已被刑事拘留（因为有一个人被打至二级轻伤）。我是7月27日才去到现场，看到龙门架的一堆铁、凳子、椅子仍在案涉商铺门前，没有其他物品。8月1日、2日，我对案涉商铺的门口的混凝土门坎准备进行清理以便进行装修，两被告及其两儿子就过来阻挠，所以我方无法清理就走了。后来到了8月十几号，我向谢剑波协商解除租赁合同，因为出现这样的事情，弄得我也没有心情再继续做生意了。合同解除后，谢剑波将我所交的押金及一个月的租金退还给我，但没有给我做任何的补偿。 周永林、夏凤群为证明其因原告拆除水电表、浇筑混凝土门槛导致其无法正常使用案涉商铺而遭受的损失，提供了《转让合同》、银行流水、员工工资表、员工劳动合同、税票（复印件）《评估报告》、《进货单》等证据。 关于《合同》约定的租赁期内的租金支付情况，谢剑波、周永林、夏凤群均确认：1、2013年7月至2014年6月期间的租金，周永林、夏凤群均按照36000元/月标准于当月内付清了，2、2014年8月的租金于当月内实际支付了35300元，另有700元租金是以谢剑波的配偶在案涉商铺进行汽车美容的消费款700元进行冲抵的方式支付了，3、2014年7月、2014年9月至2015年9月期间的租金，周永林、夏凤群是按照36000元/月的金额于当月内付给谢剑波，4、2015年10月至2015年12月期间的租金，周永林、夏凤群是按照38000元/月的金额于当月内付清了，5、2016年1月1日至2016年5月26日期间，周永林、夏凤群共向谢剑波付过三次款，分别是2016年2月17日付款38000元（该38000元为2016年1月的租金）、2016年5月2日付款38000元，2016年5月26日付款18000元（该18000元为补交2014年7月至2015年9月的租金差额），6、自2016年5月26日之后周永林、夏凤群未再向谢剑波支付过租金。另，谢剑波还称周永林、夏凤群从2015年5月起开始延期支付租金，2016年1月的租金于2016年2月17日才支付，2016年2月的租金于2016年5月2日才支付，2016年3月至2016年6月的租金至今仍未支付。周永林、夏凤群还称2016年1月的租金于2016年2月17日支付，2016年2月至4月的租金是以押金抵扣了租金。 原、被告均确认：1、夏凤群与周永林基于夫妻关系而共同享有《合同》项下权利及承担义务；2、周永林承租案涉商铺后一直在案涉商铺经营“金燕汽车美容中心”。 本案中，谢剑波还发表如下意见：1、双方的租赁合同于2006年开始履行，在这过程中双方一直关系比较好，在第三次签署租赁合同时，被告对原告称现生意不好做，想留点流动资金，原告认为与被告比较熟，所以就将押金调整为36000元，但事实上被告只支付2万元，原告出于对被告的支持，就同意暂时收取2万元押金。2、租赁双方之间从未达成2013年租赁合同以外的任何协议，被告关于口头约定变更月租金标准的陈述不属实，在2016年5月28日被告向原告补交18000元租金，该18000元租金正好是自2014年7月至2015年9月期间的被告拖欠的每月少交纳1千元（2014年7月至2015年6月）或2千元（2015年7月至2015年9月）。3、其是不同意利用案涉商铺在《合同》租赁期内存在的形成附合的装饰装修，因为案涉商铺已不存在装饰装修；周永林、夏凤群从上一手顶手的是上一手承租人的设备和剩余两年的租期，上一手承租人是经营过装修（已经其同意），周永林、夏凤群在租赁期间并没有对案涉商铺再进过装修。4、其2016年7月20日已经把案涉商铺的门锁换了，钥匙在其手上，但其想对案涉商铺进行装修周永林、夏凤群就来阻挠，所以其根本无法进入案涉商铺内，故其并未实际收回案涉商铺。5、证人邱某证言中涉及的邱某与谢剑波协商案涉商铺租赁及向周永林收回案涉商铺的情况均属实。6、周永林、夏凤群没有通知过谢剑波用2006年租赁合同中的押金冲抵2013年《合同》中的租金，2006年的合同早已履行完毕，不存在该合同的押金在谢剑波手中的事实。7、谢剑波于2016年7月19日下午直接到案涉商铺通知周永林、夏凤群将于2016年7月20日对案涉商铺进行清铺；证人邱某在2016年7月16日曾到案涉商铺通知过周永林、夏凤群要求其在3日内搬离案涉商铺，若不搬离，则邱某将清理案涉商铺。8、谢剑波从未口头或书面要求周永林、夏凤群支付4押1租，双方历史租赁合同从来就是两押，如是4押肯定会在合同中体现。 周永林、夏凤群还发表如下意见：1、2014年7月至2015年6月期间的月租金37000元在合同履行过程中经双方口头协商已变更为36000元/月。2、谢剑波在案涉商铺门口用水泥封住门口（2016年6月23日），对案涉商铺断水、断电（2016年6月16日），2016年7月20日其货物也被谢剑波强行搬走，之后谢剑波换锁，但其不清楚具体换锁时间，所以2016年6月16日谢剑波已经实际控制并强行收回案涉商铺，周永林、夏凤群也实际撤场。3、其从上一手顶手的时候是顶手上一手承租人的设备和案涉商铺内的固定装修及剩余两年的租期，而上一手承租人是进行过装修（已经谢剑波同意），其在租赁期间自己已经对案涉商铺进行装修，装修的范围包括除了阁楼和卫生间外，其他地方都进行了重新装修，且装修是经过谢剑波的同意，谢剑波还给予了七天的免租期。4、周永林儿子在南方电视台采访新闻中明确表示周永林之前就已经告知谢剑波要以押金抵扣租金，只是谢剑波不同意，认为这种单方面的通知不能成立；而周永林所说的押金并不仅仅是2013年签订的合同押金，而是包含了之前签订的两份合同已经履行完毕的应退押金，只不过是谢剑波错误理解为只是2013年签订合同时交付的20000元押金而已；谢剑波拖欠周永林、夏凤群押金104000元未曾退还，以押金抵消租金并不需要原告同意，只需要被告通知即可，谢剑波根本无权单方面解除合同收回商铺。5、大概是2016年3月5日前，周永林、夏凤群与谢剑波说，用2006年周永林、夏凤群交给谢剑波的押金（104000元）及2013年时《合同》中的押金（20000元）一起抵扣从2016年2月开始（包含2月）的租金；谢剑波即向周永林、夏凤群表示，周永林、夏凤群要抵扣租金只要不超过合计124000元的押金是可以的，若超出则需及时补交租金；因为双方达成这一协议，所以周永林、夏凤群在2016年5月2日时才交纳了2016年5月的租金，此前2016年2、3、4月的租金以从上述124000元的押金中抵扣的方式交纳。6、谢剑波及证人邱某均没有通知过周永林、夏凤群将于2016年7月20日清铺。7、因1999年案外人郭金胜承租案涉商铺时属于押4付1，因此谢剑波要求周永林、夏凤群也按照该标准支付4个月押金合计104000元，当日，周永林、夏凤群向谢剑波支付现金52000元，谢剑波当日出具押金收据，之后，周永林、夏凤群按照谢剑波要求支付剩余押金52000元，谢剑波再次出具押金收据，但因双方合同签订时间为2006年9月1日，故押金收据统一写日期为2006年9月1日。 本院认为：谢剑波与周永林于2013年7月1日签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。上述《合同》是在周永林与夏凤群夫妻关系存续期间签订及履行的，本院对于谢剑波及周永林、夏凤群关于夏凤群与周永林基于夫妻关系而共同享有《合同》项下权利及承担义务的共同确认予以尊重，因此，本案中，上述《合同》中承租人一方的权利和义务应周永林与夏凤群共同享有和履行。 本案的争议焦点为谢剑波在发出解除《合同》的通知时是否具有合同约定的解除权。根据《合同》第七条第二款的内容，结合常识来看，如果周永林、夏凤群存在拖欠案涉商铺租金超过30日的行为，谢剑波则有权解除《合同》。周永林、夏凤群关于2014年7月至2015年6月期间的月租金在合同履行过程中经双方口头协商已由37000元变更为36000元的陈述，并未提供充分证据予以证实，且遭到谢剑波否认，周永林、夏凤群亦承认其在2016年5月26日付给谢剑波的18000元款项为补交2014年7月至2015年9月的租金差额，故本院依法对其该项陈述不予采纳。本院认为，在无特别约定的情况下，当收付款双方当事人对于租金所属期间存有争议时，首先应当结合其他佐证的证据来判断其所属期间，若没有可以佐证的证据，则应当采信付款一方对于款项所属期间的陈述意见。本案中，周永林、夏凤群与谢剑波均未提供证据证明周永林、夏凤群于2016年5月2日支付给谢剑波的38000元属于2016年2月还是5月的租金，因此，本院依法采信作为付款一方的周永林、夏凤群关于该款项是案涉商铺2016年5月租金的陈述。关于2016年2月至5月的租金，周永林、夏凤群先是以其与谢剑波达成以之前周永林所交付给谢剑波的押金及《合同》押金之和中相应金额款项冲抵案涉商铺自2016年2月起租金的口头约定故不存在拖欠租金行为为由进行抗辩，后又以谢剑波未退还其在《合同》之前所形成的104000元押金故其依照法律规定通知了谢剑波以上述押金抵偿案涉商铺自2016年2月起租金为由抗辩其并未拖欠租金。对此，谢剑波明确否认与周永林、夏凤群达成过两人所称上述口头约定或周永林、夏凤群通知过其以之前的押金冲抵租金，并称在《合同》之前其所收取的押金是52000元且已经退还周永林。本院认为，其一，周永林、夏凤群未能提交充分证据证明其关于曾与谢剑波达成用押金与租金冲抵的口头约定的陈述，在谢剑波对此明确予以否认的情况下，本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（二）项的规定，对周永林、夏凤群该项陈述依法不予采信。其二，关于谢剑波对周永林、夏凤群是否负有退还《合同》之前租赁双方就案涉商铺形成的租赁合同关系项下的押金的债务问题，周永林、夏凤群持有两张由谢剑波签名的押金《收据》（显示金额各为52000元的，出具时间均为2006年9月1日，两者主要区别在于落款处除谢剑波签名外有无加盖指印），周永林、夏凤群一方与谢剑波一方对上述两张《收据》的产生经过陈述相异，根据谢剑波与周永林于2006年9月1日就案涉商铺签订的《房地产（房屋）租赁合同》约定的押金仅为52000元的事实，结合生活常识来看，周永林、夏凤群关于其从上一手承租人郭金胜处接手案涉商铺的租赁合同是“四押一付”的陈述，明显与上述《房地产（房屋）租赁合同》关于押金金额的约定不符，且缺乏证据予以佐证，其可信度不高；而谢剑波的相应解释与上述《房地产（房屋）租赁合同》约定的押金内容吻合，符合日常交易习惯，其可信度相较于周永林、夏凤群上述陈述要高。因此，在没有其他证据佐证的情况下，本院采信谢剑波关于上述两张《收据》的产生经过的陈述，并据此认定周永林、夏凤群就上述《房地产（房屋）租赁合同》支付给谢剑波的案涉房屋押金金额为52000元。谢剑波虽称已经偿还周永林、夏凤群上述52000元押金，但未能提供任何证据予以证明，周永林、夏凤群也明确表示否认，故本院对于谢剑波该项陈述不予采信。上述《房地产（房屋）租赁合同》约定的租赁期限早已经届满，按照该合同的约定，上述52000元押金本应于租赁期满即2009年12月30日退还周永林，由此可见，谢剑波上述未退还的押金52000元此后相对于周永林而言属于一项到期债权，因此，谢剑波对周永林负有退还《合同》之前租赁双方就案涉商铺形成的租赁合同关系项下的押金52000元的债务。关于上述52000元债务是否与周永林所欠谢剑波的案涉房屋自2016年2月起的租金抵销的问题，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。根据《合同》第四条的约定，案涉商铺2016年2月、3月、4月的租金本依次应当在2016年2月15日前、2016年3月15日前、2016年4月15日前支付，换言之，周永林向谢剑波所负有的案涉商铺2016年2、3月、4月的租金债务到期时间依次为2016年2月16日、2016年3月16日、2016年4月16日。周永林、夏凤群关于其在（大概时间为2016年3月5日前）通知谢剑波在其找到承接人之前的租金从谢剑波应退还的款项中扣除的陈述，谢剑波在本案中虽予以否认，但结合谢剑波提供的证据2016年7月20日晚珠江电视台播放的新闻《广州：合同纠纷，数十壮汉上门拆档》中谢剑波在被采访时的陈述来看，周永林、夏凤群上述陈述具有高度的盖然性，本院依法予以采信。尽管如此，由于周永林、夏凤群所称的其发出抵销通知的时间（即2016年3月初，大概时间为2016年3月5日前）是早于上述2016年3月、4月租金债务到期的时间（即2016年3月16日、2016年4月16日）的，因此，按照上述法律规定，周永林、夏凤群所称抵销案涉商铺2016年3月、4月租金债务的通知也无法发生抵销相应债务的法律效力，而仅有2016年2月的租金38000元与上述52000元押金中的38000元发生了抵销的法律效力。综上，至谢剑波2016年6日2日发出解除《合同》的通知（即【2016】粤广大律函字第（189）号《律师函》）时，周永林、夏凤群拖欠案涉商铺2016年3、4月的租金已经超过30日，因此，根据《合同》第七条第二款的约定，谢剑波在发出上述解除《合同》的通知时已经具有《合同》约定的解除权。鉴于周永林、夏凤群确认其于2016年6月3日收到了【2016】粤广大律函字第（189）号《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《合同》自上述解除通知到达周永林、夏凤群时即2016年6月3日解除。因此，谢剑波的第一项诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持；周永林、夏凤群的第一项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。而周永林、夏凤群基于认为《合同》在2016年6月15日至2016年7月30日期间尚未解除且其享有在该期间使用案涉商铺进行经营权利所提出的第二项、第三项反诉请求，亦缺乏事实基础和法律依据，本院依法均不予支持。 关于谢剑波的第二、三、四项诉讼请求，如前所述，《合同》已经于2016年6月3日解除，从本案查明的事实看，周永林、夏凤群未支付案涉商铺2016年3月、4月的租金及2016年6月1日至3日的租金合计79800元（38000元/月×2月+38000元/月÷30日×3日），现谢剑波要求周永林、夏凤群支付案涉商铺2016年3月1日至2016年4月30日期间租金及2016年6月1日至2016年6月3日期间的占用费（其实质应为租金）合计79800元，有事实和法律依据，应予支持；谢剑波要求周永林、夏凤群支付案涉商铺2016年5月租金及其违约金，缺乏事实和法律依据，应予驳回。根据《合同》第四条、第七条第二款的约定，上述2016年3月1日至2016年4月30日期间租金的逾期付款违约金应按月分期计算；每期违约金以当月拖欠的租金为本金，按每日5‰的标准，自当月16日起计至实际支付之日止。至于《合同》解除后所产生的案涉商铺的占用费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，周永林、夏凤群本应当在《合同》解除后及时将案涉商铺交还谢剑波，对此谢剑波亦向周永林、夏凤群发函限期要求其清空并交还案涉商铺，但周永林、夏凤群一直未主动清空及交还案涉商铺给谢剑波，因此已经给谢剑波造成了相应的租金损失，谢剑波有权要求周永林、夏凤群自2016年6月4日起支付相应的占用费。本案中，谢剑波及证人邱某均表示邱某已经于2016年7月20日对案涉商铺清场且更换案涉商铺门锁，鉴于谢剑波亦自称其已经于2016年7月20日对案涉商铺更换门锁且其及证人邱某在2016年7月20日时均在案涉商铺现场，由此来看，谢剑波上述行为可认定为其依据《合同》第七条第二款约定自行收回案涉商铺的行为。故本院综合谢剑波于2016年6月16日对案涉商铺停止水电供应、于2016年6月23日在案涉商铺门口浇筑高约数十厘米混凝土门槛的情况，结合《合同》关于月租金标准的约定，根据公平原则，酌情认定由周永林、夏凤群赔偿谢剑波案涉商铺2016年6月4日至2016年7月20日期间的占用费15200元（38000元/月÷30日×12日）。至于谢剑波基于认为周永林、夏凤群在2016年7月20日后存在阻碍其使用案涉商铺行为而要求周永林、夏凤群支付案涉商铺自2016年7月21日起的占用费的诉讼请求及要求排除周永林、夏凤群在2016年7月21日后妨碍其使用案涉商铺的妨害的诉讼请求（即第四项诉讼请求），本案系租赁合同纠纷，由于谢剑波所述的上述阻碍行为系发生在《合同》解除且谢剑波已经收回案涉商铺之后，已经不属于租赁合同纠纷处理的范畴，故本院对于谢剑波该部分诉请在本案中依法不予审处。但需指出的是，如果谢剑波认为其所述的周永林、夏凤群阻碍其使用案涉商铺侵犯了其合法权益，可另行主张相应的权利。 关于周永林、夏凤群的第四项反诉请求，其一，对于周永林、夏凤群顶手案涉商铺后所使用的在案涉商铺内形成附合物的装饰装修，《合同》并未就解除合同情况下形成附合的装饰装修的处理作出约定，由于《合同》系因周永林、夏凤群拖欠租金违约行为导致解除，且谢剑波明确表示其不同意利用上述形成附合物的装饰装修，故周永林、夏凤群要求谢剑波赔偿其该部分形成附合的装饰装修损失，缺乏理据，本院依法不予支持。其二，关于周永林、夏凤群原放置于案涉商铺内的货物及设备损失问题，第一，周永林、夏凤群关于谢剑波于2016年7月16日清理并搬走案涉商铺内部分货物及设备的陈述，遭到谢剑波否认，周永林、夏凤群也未能提供充分证据予以证实，本院对于周永林、夏凤群该项陈述依法不予采纳。第二，根据谢剑波提供的107段视频内容，结合证人邱某的证言及原、被告双方对于2016年7月20日案涉商铺被清场的陈述，本院对谢剑波关于邱某在2016年7月20日将案涉商铺内的原属于周永林、夏凤群的货物及设备清理到了案涉商铺门外的人行道上且周永林、夏凤群当时在场的陈述依法予以采信；对于周永林、夏凤群关于谢剑波于2016年7月20日将案涉商铺内贵重及未损坏的货物及设备搬运走了的陈述不予采纳。从证人邱某的证言来看，2016年7月20日时邱某是基于案涉商铺新的承租人身份去控制案涉商铺，因此，其清理案涉商铺内原属于周永林、夏凤群的货物及设备的行为后果不应归属于谢剑波。周永林、夏凤群在本案针对证人邱某上述清铺行为而要求谢剑波承担法律责任，缺乏依据，本院对其该部分反诉请求在本案中不予审处，周永林、夏凤群应当另案主张相应的民事权利。 关于周永林、夏凤群的第五项反诉请求，根据周永林、夏凤群提供的2016年6月5日的谈话视频的内容，结合原、被告双方的陈述来看，谢剑波是同意夏凤群将案涉商铺转手给他人承租的，但上述谈话视频无法反映出双方就转手问题所达成的一致意见为何或是否存在某种条件。而周永林、夏凤群亦未提供充分证据证明案外人翼红满未与其继续履行《转让合同》系因谢剑波的原因引起，况且，如前所述，《合同》系因周永林、夏凤群拖欠租金的违约行为被谢剑波解除，因此，现有证据不足以证明谢剑波解除《合同》的行为给周永林、夏凤群造成63万元转手费损失，周永林、夏凤群该项诉请缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 确认谢剑波与周永林于2013年7月1日签订的《房地产（房屋）租赁合同》已于2016年6月3日解除。 周永林、夏凤群于本判决发生法律效力之日起10日内，向谢剑波支付2016年3月1日至2016年4月30日期间租金及2016年6月1日至2016年6月3日期间的租金合计79800元。 周永林、夏凤群于本判决发生法律效力之日起10日内，向谢剑波支付逾期支付2016年3月1日至2016年4月30日期间租金的违约金（按月分期计算；每期违约金以当月拖欠的租金为本金，按每日5‰的标准，自当月16日起计至实际支付之日止；每期违约金以不超过本金为限）。 周永林、夏凤群于本判决发生法律效力之日起10日内，向谢剑波支付2016年6月4日至2016年7月20日期间的占用费15200元。 五、驳回谢剑波的其他诉讼请求。 六、驳回周永林、夏凤群的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费12800元，保全费3700元，合计16500元，由谢剑波负担5260元，周永林、夏凤群负担11240元；反诉受理费10900元，由周永林、夏凤群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  秦 雯 人民陪审员  刘小兰 人民陪审员  张莉萍 二〇一七年二月十三日 书 记 员  张 杳 何靖文