贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0102民初269号原告（反诉被告）:罗孝超，女，汉族，1984年7月1日生，住贵阳市金阳新区。委托代理人：陈德平、范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师（特别代理）。被告（反诉原告）：贵州寸心草有机茶业有限公司，地址：贵阳市观山湖区世纪金源国际商务中心2号24楼。法定代表人：陈文快，职务：总经理。委托代理人：赵儒曦、王瑶，贵州中孚律师事务所律师（特别代理）。第三人：中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心，地址：贵阳市南明区遵义路*号。法定代表人：王卫明，职务：主任。委托代理人：周莉，国浩律师（贵阳）事务所律师（特别代理）。原告罗孝超与被告贵州寸心草有机茶业有限公司、第三人中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年01月04日立案受理。依法适用简易程序，审理中，被告贵州寸心草有机茶业有限公司提起反诉，经审查反诉成立，本院决定公开开庭进行合并审理。原告罗孝超的委托代理人范琴英、被告贵州寸心草有机茶业有限公司的委托代理人赵儒曦及第三人中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心的委托代理人周莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗孝超向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2015年1月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告赔偿原告装修损失暂计算150万元、朵语独家代理费损失120万元、装修转让费15万元、退卡利润损失10万元、8月、9月、10月、11月、12月的经营性损失30万元，共计325万元；三、被告支付给原告律师费22000元；四、第三人中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心对上述损失承担过错连带责任；五、诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年1月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于贵阳市博爱路10号综合楼一楼当街门面转租给原告使用，总面积为331平方米，合同约定的租期从2015年3月1日至2016年12月31日，期满后，在同等条件下，被告保证原告的优先权，合同同时写明因门面是被告向第三人租赁的，租赁合同是三年一签，到2016年12月31日租赁期满后，被告必须帮助原告续签到该门面的下一个三年周期合同，否则，被告承担由此给原告带来的损失。合同签订后，原告花近200万元对房屋进行了装修。为了成为贵州省唯一的独家朵语总代理，在完成房屋装修和正式营业后，陆续向广州朵语生物科技有限公司支付各项费用共计120万元。租赁合同签订后，前期双方都是按合同约定履行了各自的义务，原告也按期缴纳租金。2016年7月29日，原告接到第三人的通知，称要收回租赁房屋，终止合同并要求在2016年9月1日收回。原告收到通知后，要求被告积极处理，被告承诺会积极协调处理。为此，原告从收到通知之日起便不能正常经营，每日与被告及第三人沟通协调租赁事宜。但被告根本解决不了问题，后被告向原告发出通知，称因原告未按期缴纳房租，要求解除合同。原告认为第一被告根本不是解决问题，而是逃避问题。根据原告与被告的租赁合同，合同都未到期，第三人作为原出租人要求收回房屋，虽然被告违约，原告当然享有不安履行抗辩权，被告以原告未按期缴纳房租而解除合同的理由根本不能成立。被告贵州寸心草有机茶业有限公司答辩称：原告逾期缴纳房屋租金，从双方签订的租赁合同约定来看，原告构成违约，且2016年10月1日起原告就关门了未再经营，被告经过催告后依法解除了双方签订的合同，符合法律规定，双方签订的合同于2016年10月12日解除。被告并未违约，根据相关法律的规定，承租人违约导致违约的，要求赔偿不予支持，故被告不同意原告的赔偿请求。被告向本院提出反诉请求：一、被反诉人向反诉人支付拖欠的房屋租金52136元；二、判令被反诉人支付商铺占用费（自2016年10月13日起，按每月37240元的租金标准计算至被反诉人将房屋腾空交付之日止）；三、判令被反诉人向反诉人支付拖欠的水、电费7695.76元；四、本案的案件受理费由被反诉人承担。事实及理由：2015年1月29日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将位于贵阳市博爱路104号综合楼一楼当街门面转租给被反诉人，租期为2015年3月1日至2016年12月31日，租金标准为每月37240元，支付方式为三个月一付，每期租金届满的当月15日前必须交清下一期租金。根据合同约定，被反诉人应于2016年9月15日前交纳下一季度的租金，但被反诉人一直拖欠不予支付，甚至于2016年9月底开始关门歇业，反诉人多次电话发函催促，但被反诉人一直置之不理。由于被反诉人违约，拖欠租金不予支付，反诉人于2016年10月12日向被反诉人发函解除双方签订的租赁合同，并要求被反诉人限期腾空搬离，但被反诉人至今仍未搬离。反诉被告罗孝超辩称：请求驳回诉请，本案的合同解除不是反诉被告的责任，是反诉原告的责任。反诉被告享有不安抗辩权。第三人中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心述称：不知道原告与被告属于转租关系，因被告拖欠第三人租金，第三人与被告于2016年10月21日协议解除了合同，原告无权继续使用门面。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，原告与被告于2015年1月29日订立的《房屋租赁合同》、第三人与被告于2013年11月5日订立的《房屋租赁合同》、被告发给原告、第三人发给被告的解除合同通知及双方委托评估的《评估报告》等证据在案佐证。根据上述证据，本院认定事实如下：位于贵阳市博爱路104号综合楼一楼门面是第三人占有、使用及依法处分的不动产，第三人与被告于2013年11月5日订立的《房屋租赁合同》，约定被告承租第三人的门面，期限从2014年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金是3640元，按照季度收取，被告如果逾期交纳房租，第三人有权解除合同、收回门面；未经第三人同意，被告不得转租门面；合同期内，任何一方终止合同，必须提前30天书面告知等。2015年1月29日被告将门面转租给原告并订立的《房屋租赁合同》，约定：被告给与原告装修期，租期从2015年3月1日至12月31日止，期限届满，被告必须帮原告续订下一个三年周期合同，否则，被告承担由此给原告带来的损失（如因海关统一收回所有门面不出租情况除外）每月租金37240元，按照季度提前15日收取，合同订立时支付定金50000元，原告支付被告装修折价款150000元，期满是否续约，双方提前90天通知等。合同订立后，原告将门面装修后投入使用，将门面改为“朵语养发会所”，原告将其租金付至2015年9月30日。2015年5月1日，被告以自己名义向第三人出具《情况说明》称：其经营的茶叶店无法正常经营，将门面改为养发会所。7月13日，第三人向原告送达《催缴通知书》，该通知载明：贵州寸心草有机茶业有限公司应当按照合同约定提前10天交纳房租，但海关未收到贵公司的第二、三季度的租金209040元，请及时缴纳，否则海关按照合同采取措施。原告为此通知被告，要求被告处理与第三人的关系，保证其能够订立下一个三年的合同。7月21日，第三人向原告送达《催缴通知书》，内容同上。7月29日，第三人向原告送达《通知》，明确要求解除双方合同，并表示将在2016年9月1日收回房屋。8月14日，第三人向原告送达《催缴通知书》，要求被告支付房租。因被告一直未向第三人交纳房租，故原告也未按照合同约定提前向被告支付第四季度的租金。10月10日，第三人向原告送达《通知书》，称根据相关政策规定，要求与被告解除租赁合同，到期后此房屋将不对外出租，望被告做好搬离准备。10月18日，被告向原告送达《告知函》，称原告拖欠租金，要求解除合同，并要求原告搬离门面。10月31日，被告再次送达《告知函》，要求原告搬离。原告起诉来院，提出如前所诉。审理中，双方当事人共同委托评估机构对原告的装修现值、预期收益损失以2017年1月4日为评估基准日进行评估，结论为1353388元、2195480元。原告支付评估费50000元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将其承租的门面转租给原告，双方形成租赁合同关系。原告在履行租赁合同中，因被告未及时向第三人交纳租金，第三人要求被告支付，原告为此及时通知了被告，但被告继续拖欠第三人租金，导致第三人提出解除合同、返还门面，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，原告拒绝支付被告第四季度的租金，不构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，被告未经第三人同意转租门面，第三人有权解除与被告的合同、要求原告搬离租赁门面。第三人于2016年10月10日通知原告返还门面时，原告与被告、被告与第三人的合同依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定于2016年10月10日解除。原告与被告订立的合同解除后，原告因此遭受的损失，因双方未约定赔偿方法和标准，故被告应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定进行赔偿即：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”。原告遭受的损失为，一、装修成本损失1353388元，有原告提交的评估报告证明，该部分损失属于信赖利益损失，被告应当予以赔偿，原告主张超出部分不予支持。被告答辩称其中有156255元属于可移动后使用，被告不予赔偿。本院认为，该部分物品虽然可以转移但因该物品具有专属性，因被告不能举证证明原告另有门面经营相同营业，故被告主张不予采纳。二、朵语独家代理费损失1200000元，该损失有原告提交的合同载明的金额及原告支付对应款项的凭证佐证，该损失与上述装修损失均属于原告的信赖利益损失，因被告无证据证明原告仍在履行原合同、信赖利益并未丧失，故被告依法应当予以赔偿。被告不同意赔偿但无证据支撑其理由，其答辩依法不予采纳。三、转让费15万元，该款双方合同载明属于装修折让金，含义不明，但原告支付被告该150000元时，被告出具给原告的收条载明该款属于店面转让款，因被告违约造成原告合同目的不能实现，故被告依法应当赔偿该项费用。原告诉请予以支持。四、原告支付的律师费22000元，有合同及支付凭证佐证，该损失双方合同虽然没有约定，但该损失属于被告违约给原告造成的其他财产损失，属于固有利益的损害，根据合同法关于违约损害赔偿范围的法理，被告应当赔偿，原告该诉请予以支持。五、预期的经营收益2195480元，因合同被解除，原告的该预期收益丧失，该损失属于履行利益，根据合同法关于违约损害赔偿范围的法理，履行利益的获取是以支付信赖利益作代价，原告请求被告赔偿信赖利益后，其履行利益依法就不予支持，原告只能选择其中一项。因原告已经对信赖利益提出主张，故该履行利益损失依法不予支持。六、退卡利润损失100000元及2016年8、9、10、11、12月的经营损失300000元，该两部分损失是预期收益，属于履行利益，该损失原告已经纳入评估范围，故其选择请求被告赔偿信赖利益后，该两部分损失依法不予支持。原告主张第三人对上述损失承担连带责任，根据法律规定，连带责任的产生必须有法律规定或者合同的约定，原告与第三人无合同关系，第三人对原告的损失亦无过错，故原告诉请该被告赔偿依法不予支持。关于被告提起的反诉，原告的合同在2016年10月10日解除后，因被告未及时与原告就装修等损失进行清算，原告未向第三人及被告返回门面属于证据保全，故在评估机构作出鉴定之前，原告拒绝返还被告及第三人门面并无不当；评估机构作出评估鉴定后，被告及第三人均未向原告提出返回诉请，故原告是否存在逾期交房行为依法不能认定，被告反诉原告支付逾期腾房费用，被告反诉依法不予支持。被告反诉原告支付的水电费，因被告未提交证据证明，故该部分诉请属于证据不足，依法不予支持。被告可在证据充分后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，判决如下：一、被告贵州寸心草有机茶业有限公司在判决生效后立即赔偿原告罗孝超装修损失1353388元、代理费损失1200000元、律师费22000元、转让费损失150000元，总计2725388元；二、驳回原告罗孝超的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告贵州寸心草有机茶业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费16488元，被告贵州寸心草有机茶业有限公司承担11241元，原告罗孝超承担5247元；评估费50000元，原告罗孝超与被告贵州寸心草有机茶业有限公司各承担一半。反诉案件受理费1116元，反诉原告贵州寸心草有机茶业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  黄永红二〇一七年二月二十七日书记员  苏文雄