江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏08执异128号异议人（被执行人）：淮安鹏昇商贸有限公司，住所地淮安市曙光国际大厦1111室。法定代表人：朱友涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙全兵，该公司总经理。申请执行人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司淮阴支行，住所地淮安市承德北路538-23号。负责人：吴以慧，该支行行长。委托诉讼代理人：徐实成，该支行职员。委托诉讼代理人：李进，该支行职员。被执行人：孙全兵，男，汉族，1969年12月18日生，淮安鹏昇商贸有限公司总经理，住淮安市。被执行人：朱友涛，女，汉族，1971年6月13日生，淮安鹏昇商贸有限公司董事长，住淮安市。本院在执行江苏昆山农村商业银行股份有限公司淮阴支行（以下简称昆山农商行淮阴支行）与淮安鹏昇商贸有限公司（以下至裁定主文前简称鹏昇公司）、孙全兵、朱友涛金融借款合同纠纷一案中，拍卖鹏昇公司位于淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼第一层营业房，鹏昇公司对评估报告和拍卖行为提出异议，要求法院暂停拍卖并重新评估上述房地产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，该案现已审查终结。被执行人鹏昇公司提出异议称：贵院将异议人位于淮安市健康东路49号102-1号房屋挂在网上进行拍卖，异议人对该执行行为提出异议，异议人认为该行为严重侵犯异议人的合法权益，请求暂停拍卖，撤回发布在网上的拍卖公告，并对上述房地产重新评估。理由如下：1.异议人多次提出异议并提供证据与鉴定机构进行交涉，贵院也组织各方当事人进行听证，但鉴定机构未能就鉴定报告存在的问题作出实质性、正面性的回复；2.案涉房屋的估价报告不公，该鉴定报告确实存在侵害异议人合法权益的情况，应当重新评估。申请执行人昆山农商行淮阴支行答辩称：我行不同意对江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称德道天诚评估公司）评估的淮安市健康东路49号案涉房屋重新鉴定。理由如下：1.评估公司选择流程合法。淮安中院通过公开摇号选出评估公司，符合法律规定。2.德道天诚评估公司是依法成立的公司，并具有相应的评估资质。本院查明，昆山农商行淮阴支行诉鹏昇公司、孙全兵、朱友涛金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月16日作出（2015）淮中商初字第00125号民事判决书，判决主文为：一、被告鹏昇公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告昆山农商行淮阴支行贷款本金44221425.17万元及相应利（罚）息和复利;二、原告昆山农商行淮阴支行就被告鹏昇公司第一项的还款义务及案件受理费、财产保全费、公告费，有权就淮房权证清河字房屋所有权证书载明的房产所折价、拍卖、变卖所得价款在5000万元范围内享有优先受偿权，有权就淮A国用（2010出）第8232号国有土地使用权证书载明的土地使用权所折价、拍卖、变卖所得价款在1000万元范围内享有优先受偿权；三、被告孙全兵、朱友涛对本判决第一项中被告鹏昇公司所负债务承担连带清偿责任。案件受理费266789元、财产保全费5000元、公告费350元，合计272139元，由被告鹏昇公司、孙全兵、朱友涛共同负担。判决生效后，因义务人未按判决书确定的期限履行，昆山农商行淮阴支行于2015年11月23日申请执行，本院于同日立案执行，案号为（2015）淮中执字第00524号。因被执行人未按本院执行通知书指定的期限履行，本院执行局于2016年4月8日将被执行人鹏昇公司抵押给申请执行人的房地产移送本院司法鉴定处办理委托评估手续。考虑到被执行人鹏昇公司已将淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼营业房出租给江苏永辉超市有限公司（以下简称永辉超市），租期为18年，第一层102-1室房屋抵押给本案申请执行人，第二层102-2-1室房屋抵押给江苏银行股份有限公司淮安分行，第二层102-2-2室房屋抵押给江苏淮安农村商业银行股份有限公司，如整体处置对房地产价值体现优越性，在本院征求抵押权人意见时，三抵押权人均同意法院对房屋整体评估。后本院委托德道天诚评估公司对被执行人鹏昇公司位于淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼102-1室、102-2-1室、102-2-2室房地产的价格进行评估。2016年6月13日，德道天诚评估公司向本院出具苏天诚房鉴字HA[2016]第0002号《房地产估价报告》，估价方法为收益法，估价对象价值时点2016年5月10日的市场价值为15822万元，其中：102-1室房屋建筑面积8227.18平方米，每平方米单价为10804元，评估总价为8889万元；102-2-1室房屋建筑面积2596.58平方米，每平方米单价为8527元，评估总价为2214万元；102-2-2室房屋建筑面积5535.97平方米，每平方米单价为8524元，评估总价为4719万元。该报告有效期自2016年6月13日起至2017年6月12日止。估价报告送达当事人后，本院于2016年7月12日找鹏昇公司孙全兵谈话，孙全兵只同意法院拍卖第一层房屋。同年7月15日，鹏昇公司对评估报告提出如下异议：1.德道天诚评估公司应当采用比较法或者比较法和收益相结合的估价方法进行评估。因估价对象自身具有特殊性，单一的估价方法、不够全面的市场调查材料，无法反映估价对象的真实价值。采用收益法得出的估价数额明显低于周边其他商铺楼盘价格。淮安市健康东路23号的新天地荣福商业楼盘是刚刚开发的商铺，作为营业房的条件还没有成熟，该楼盘商铺的均价在5万元左右，而本案的估价对象是一个开发较早相对已经成熟的大型商场，所估价格应高于新天地荣福商铺的价格。2.估价报告中所依据的租金单价有误。2012年3月31日，鹏昇公司和永辉超市签订的租赁合同约定，承租方是按照建筑面积29314.71平方米（含地下室4000平方米）支付租赁费用。2014年4月30日，双方之间签订补充协议，承租方租赁的楼层调整为第一层和二层，租赁面积为16193平方米，扣除第三层房屋面积后，之所以在合同中约定地下室是免费提供使用，因为地下室4000平方米的租金已经分摊到第一层和第二层中，所以第一层和第二层的租金相应的调高。评估报告中的单价与实际履行的单价存在误差，不能真实反映合同的履行情况。要求重新估价或补充估价。8月8日，德道天诚评估公司致函我院，对鹏昇公司的异议进行了答复，认为“本估价报告的技术测算过程合乎相关法规、规范的要求，估价方法得当，参数选择中肯，计算精度适中。在现有的产权资料、市场资料和该次估价设定的假设和限制条件下，估价结论是客观公充的。”2016年8月22日，鹏昇公司致函本院，明确表示不同意德道天诚评估公司的答复意见，称德道天诚评估公司评估出的价格，与其他评估公司评估的价格相差太大，不能真实反映被估房产的真实价值。根据鹏昇公司的委托，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、博文房地产评估造价集团有限公司分别对案涉房屋作出了价格评估，评估价分别为25011万元、24262万元，不同评估公司之间的评估差距太大。请求法院重新组织评估或补充评估，并愿意承担相应的费用。8月23日，鹏昇公司向本院提交《重新鉴定申请书》，请求对评估的房屋重新估价。8月30日，本院作出（2015）淮中执字第00524号执行裁定书，拍卖鹏昇公司位于淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼第一层102-1室房屋。9月9日，德道天诚评估公司对鹏昇公司的意见再次答复，不认可鹏昇公司的意见。9月19日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，定于2016年10月8日10时至10月9日10时拍卖淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼第一层102-1室房屋。2016年9月25日，鹏昇公司向本院提交《关于重新鉴定的必要性、正当性、合法性的再次陈述》，请求我院启动重新鉴定程序，并愿意交纳相关鉴定费用。10月20日，本院司法鉴定处举行听证会，鹏昇公司、德道天诚评估公司及执行案件承办人参加听证会，但鹏昇公司和德道天诚评估公司仍未能达成一致意见。10月25日，德道天诚评估公司致函本院，对听证时鹏昇公司的意见作进一步说明。11月23日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上再次发布拍卖公告，定于2016年12月8日10时至12月9日10时第二次拍卖淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼第一层102-1室房屋。因鹏昇公司仍要求对案涉房屋进行重新评估，本院执行人员于2016年12月2日找孙全兵谈话，告知其如对法院执行行为有异议，可将异议材料提交本院立案庭处理。同日，鹏昇公司向立案庭递交异议材料，本院于当日立案。12月2日，本院中止拍卖淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼第一层102-1室房屋。另查明，2012年3月31日，鹏昇公司（甲方）与永辉超市（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼29314.71平方米房屋出租给乙方，其中：负一层建筑面积为4000平方米、第一层建筑面积为8227.18平方米、第二层建筑面积为8132.50平方米、第三层建筑面积为8955.03平方米，租期为18年，自计租起始日开始计算。因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自租赁场地正式交付之日起给予乙方5个月物业改造期。在物业改造期内，乙方无需支付租赁费用。甲方应于2012年6月30日前将租赁场地交付给乙方。本合同生效后，甲方需按照本合同第20条7款的约定完成房屋抵押登记手续义务，乙方于取得他项权证之日起5个工作日内提前预付租赁费用1200万元给甲方；乙方进场之日起5个工作日内再提前预付租赁费150万元给甲方，前述预付租赁费合计1350万元自计租之日起开始抵扣，直至全部租赁费抵扣完毕为止。2014年4月30日，鹏昇公司（甲方）与永辉超市（乙方）签订补充协议，双方将承租方租赁的楼层调整为第一层和第二层，负一层4000平方米甲方免费提供给乙方使用，从2014年4月23日起乙方开始按一、二层面积向甲方支付租赁费用。同年5月1日，鹏昇公司（甲方）与永辉超市（乙方）签订补充协议：1.乙方同意自本协议签订后3个工作日内提前预付3000万元租赁费给甲方，该预付租赁费及原合同预付的1350万元租赁费剩余余额83337.40元（合计30083337.40元），自2014年4月23日起开始抵扣乙方应付甲方的租赁费，直至抵扣完毕，甲方应在每季度抵扣前向乙方提供等额的租赁费发票。2.乙方按本协议约定向甲方预付租赁费用后，若甲方在预付期间将租赁物业转让或处分时，甲方及新产权人均应保证继续履行原合同及本协议，不因甲方转让、处分租赁物业行为，损害乙方原合同项下各项权益或增加任何费用。已预付未到期的租赁费由甲方与第三方（新产权人、收益人）自行转结，与乙方无关。3.因乙方退还甲方三楼后，甲方需重新招商及投入装修，如乙方在预付租赁费用抵扣期限内撤场或退租的，乙方应赔偿甲方三楼招商后的全部损失。再查明，自2016年11月份起，淮安市区主城区房地产价格大幅上涨，部分新开住宅楼盘每平方米价格已超过一万元。2017年1月24日，淮安市人民政府印发《关于促进我市房地产市场平稳发展的紧急通知》，要求各县区人民政府，市各委办局，市各直属单位，按照中央和省有关要求，有效应对房地产市场出现的新形势，合理调节房地产市场供需关系，稳定商品住房价格，支持居民合理住房消费。本院认为，本案争议焦点为：被执行人对评估报告提出异议后，法院能否拍卖已评估的房地产；本案拍卖的房地产应否重新评估。关于被执行人对评估报告提出异议后，法院能否拍卖已评估的房地产问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，本院向被执行人鹏昇公司送达评估报告后，鹏昇公司在规定期限内对评估报告提出异议，认为评估方法不当，所评房屋价格与周边商铺价格相比明显偏低，要求重新评估或补充评估，并愿意承担重新评估的费用。评估机构虽对鹏昇公司所提异议理由进行了说明，但双方并未达成一致意见。在我院未经法定程序对被执行人所提异议作出结论之前，本案裁定并公开拍卖评估的房屋程序不合法。鹏昇公司要求停止拍卖案涉房屋的异议理由符合法律规定，本院予以采纳。关于本案拍卖的房地产应否重新评估问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，虽然异议人并无证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，尚不具备重新评估的条件，但考虑到被执行人鹏昇公司对评估报告提出异议后本异议案审查期间，淮安市区房地产价格已大幅上涨，德道天诚评估公司评估的房屋价格已严重偏离市场价格，如仍按原评估价格拍卖，将损害被执行人的合法权益。故对异议人鹏昇公司要求重新评估的申请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下:一、撤销本院2016年8月30日作出的（2015）淮中执字第00524号执行裁定书；二、准许异议人淮安鹏昇商贸有限公司对淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼第一层102-1室房屋重新评估的申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  董国华审判员  钱晓明审判员  李 玲二〇一七年二月二十一日书记员  庄 行