安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0191民初4106号原告：合肥市好来屋房地产营销有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区。法定代表人：朱道贵，总经理。委托诉讼代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彪，安徽皖大律师事务所律师。被告：周瑶芳，女，汉族，1973年4月14日出生，住合肥市高新区。委托诉讼代理人：方达夫，安徽皖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玄玄，安徽皖和律师事务所律师。原告合肥市好来屋房地产营销有限责任公司（以下简称好来屋公司）与被告周瑶芳居间合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告好来屋公司的委托诉讼代理人王总立、张彪，被告周瑶芳的委托诉讼代理人马玄玄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好来屋公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《委托销售代理协议》；2、被告立即支付原告违约金74000元、预期收益25000元；3、被告承担本案律师代理费12000元；4、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月3日，原告与被告签订《委托销售代理协议》一份。双方约定，被告委托原告代��其房屋销售事宜，将其位于合肥市政务区××华府××室（合产字第××号）房屋对外出售。同时，双方对房屋销售价款及其预期收益的分配方式、违约责任、诉讼管辖等事项作出了约定。协议签订后，原告依约履行了相应义务，并为被告确定了合适的购买人，但是被告却明确告知其所属房屋不再出售。由于被告单方违约，导致原、被告双方签订的《委托销售代理协议》已经无法继续履行，造成原告遭受巨大经济损失。被告周瑶芳辩称：1、原告要求解除案涉《委托销售代理协议》，被告表示同意。2、被告不存在违约行为，无须向原告支付违约金。第一、原告没有通知被告订立房屋买卖合同的机会。第二、双方协商由有条件的买家将案涉房屋的抵押贷款还清后再办相关手续，而事实上原告提供的系由垫资公司以三分利息有偿标准为前���签订《存量房买卖合同》，原告并未完成居间义务。被告行使先履行抗辩权不愿与买家签订《存量房买卖合同》，并不存在违约行为。第三、原告提供的《委托销售代理协议》属于格式合同，其中第四条第2点约定的事项属于格式条款，原告未就该条款向被告作出必要的解释说明或在合同中作出醒目标志，该条款本身加重了被告责任，依法应属无效。3、根据合同约定，原告并不存在预期利益，其该项诉请不应支持。4、原告主张的律师代理费没有事实与法律依据，也不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月3日，周瑶芳（委托方、甲方）与好来屋公司（受托方、乙方）签订了《委托销售代理协议》一份。合同主要内容为：1、甲方独家委托乙方出售私有的没有产权争议的位于合肥市政务区××华府××室房屋（房地产权证号，合产字第××号），建筑面积为209.26平方米；2、双方议定委托销售价格为3700000元；3、委托期限，从2016年9月3日至2016年10月3日止（若乙方已在上述期限内将该房屋售出，则委托期至产权及房屋转移到买方名下止），在本合同到期后3日内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期限自动延长2个月；4、甲乙双方权利义务，（2）乙方寻找到买方后，如成交价格达到本协议约定的委托代理销售价格，甲方同意由乙方代为收取买方定金；在乙方与买方达成意向书并收取定金后，甲方须与买方签订《存量房买卖合同》，如甲方无故推托拒不签订，则视为甲方违约，应由甲方向乙方承担相应责任，并向乙方支付本协议约定售价的2%的违约金；（7）乙方如按协议约定期限及价格售出该房，甲方按成交额的1%支付乙方佣金，如甲方与买方签订的合同房价超出本协议第二条约定的委托销售房价部分，甲方自愿将超出该定价部分的50%支付给乙方；5、违约责任，（1）买卖双方利用乙方所提供的信息、条件、机会等，私自签订《存量房买卖合同》办理产权过户手续或者另行通过其他公司办理产权过户手续的，甲方须向乙方支付本协议约定售价的2%的违约金，并应承担乙方追索其违约责任所支出的诉讼费、律师费等费用；（2）甲乙双方任何一方在合同期内不得无故解除合同，否则视为违约，违约方须向对方支付本协议约定售价的2%的违约金。6、此房最低价格为3650000元，若房价达到3700000元，甲方支付乙方370000元，若出售价格超出3700000元，超出部分甲乙双方各按50%分成。2016年9月14日，好来屋公司的业务经理汪燕秋通过手机短信通知周瑶芳，已经为其联系好了房屋买家，要求其安排时间与买家签订房屋买卖合同。周瑶芳通过手机短信回复表示，其在与好来屋公司签订独家委托销售代理协议时没有考虑周全，现在不愿让好来屋公司代理销售其案涉房屋，让买家另找他人买房。此后，双方协商未果。2016年10月12日，好来屋公司诉至本院，请求判如所请。以上事实，有委托销售代理协议一份、房地产权证一本、手机短信一组及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告好来屋公司与被告周瑶芳于2016年9月3日签订的《委托销售代理协议》，是双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效。合同签订后，原告好来屋公司在合同期内通知被告周瑶芳已经为其联系好了房屋买家，要求其安排时间与买家签订房屋买卖合同，被告周瑶芳却以其签订合同之时没有考虑周全为由，明确表示不再履行上述《委托销售代理协议》，明显违反法律规定和合同约定，依法应当承担相应的违约责任。原告好来屋公司起诉要求解除其与被告周瑶芳于2016年9月3日签订的《委托销售代理协议》，被告周瑶芳当庭表示同意，本院依法予以支持。原告好来屋公司要求被告周瑶芳支付违约金74000元，由于被告虽系在合同期内擅自单方解除合同，但双方在合同中约定的按约定房屋售价2%标准计算得出的违约金数额明显过高，且原告也未举证证明其实际损失数额，本院���综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素后，根据公平原则和诚实信用原则，对此依法酌情支持20000元。原告好来屋公司要求被告周瑶芳支付预期收益25000元、律师代理费12000元，均无事实与法律依据，本院依法不予支持。被告周瑶芳辩称原告好来屋公司没有通知其订立房屋买卖合同的机会，与客观事实明显不符，本院依法不予采信。被告周瑶芳辩称其与原告好来屋公司协商由有条件的买家将案涉房屋的抵押贷款还清后再办相关手续，没有充分证据证明，本院依法不予采信。被告周瑶芳又称与原告在签订合同时一直催促其签字确认，没有任何证据证明，本院依法亦不采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告合肥市好来屋房地产营销有限责任公司与被告周瑶芳于2016年9月3日签订的《委托销售代理协议》；二、被告周瑶芳于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市好来屋房地产营销有限责任公司违约金20000元；三、驳回原告合肥市好来屋房地产营销有限责任公司的其他诉讼请求。如果本案给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，减半收取为1260元，由被告���瑶芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈太敏二〇一七年二月九日书记员  孙 苗附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履��合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。