湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2826民初1480号原告（反诉被告）：张延江，男，1955年10月10日出生，苗族，湖北省咸丰县人，农民，住咸丰县。委托诉讼代理人：聂铭，湖北荆南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘庆，湖北荆南律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗春梅，女，1964年3月21日出生，土家族，湖北省咸丰县人，农民，住咸丰县。（未到庭）被告（反诉原告）:江福贤，男，生于1965年4月24日出生，汉族，湖北省咸丰县人，农民，住咸丰县。（未到庭）委托诉讼代理人：邬树清，开元法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邬洋，开元法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张延江与被告（反诉原告）罗春梅、江福贤确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张延江及其委托诉讼代理人聂铭、刘庆，被告（反诉原告）罗春梅、江福贤的委托诉讼代理人邬素清、邬洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张延江向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的房屋买卖协议及定金协议无效；2、判令被告退还原告所付定金人民币10000元；3、被告承当本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月31日，原、被告约定：被告将其位于高乐山镇前胜村五组的房屋一套（四楼、面积为75㎡）出售给原告，出售价格为人民币150000元。原告于当日向被告支付了定金10000元，由于被告所售房屋为小产权房，宅基地使用权人为江国清，被告对该房屋无处分权，原告遂要求被告退还定金10000元，被告未予退还。被告罗春梅、江福贤辩称，原告要求确认合同无效、要求被告退还定金的诉讼请求不成立，双方没有签订房屋买卖协议，只签订了定金协议，按照法律的规定，原告应履行接收房屋和交纳房款的义务。被告罗春梅、江福贤反诉称，2015年10月31日，被反诉人找到反诉人要求购买反诉人修建的住房一套（四楼、面积75㎡、价款150000元），其亲临察看后决定向反诉人交付定金10000元，应视为反诉人不能出售给他人，期间被反诉人吩咐反诉人对该套房屋进行简易装修，共用去装修款4415元，之后反诉人一直等待被反诉人交付房款，反诉人交付房屋。2016年11月10日，被反诉人向人民法院起诉，要求反诉人退还购房定金10000元并承担诉讼费，因被反诉人违约，给反诉人造成了直接经济损失，现提出诉讼请求：1、要求被反诉人赔偿给反诉人该套房屋的直接损失：装修款4415元、房屋租费7000元，合计11415元；2、定金10000元不予退还。反诉被告张延江辩称，定金是担保合同，属于从合同，随着主合同的无效而无效，故定金应该随着主合同无效返还；无效合同自始无效，反诉人人为扩大的损失不应由被反诉人承当，且装修房屋的票据不能证明材料全部用于房屋装修，房屋的装修也能就行使用，不应当作为损失；7000元的房屋租赁费用损失问题，被反诉人在签订合同时就应当知道，属于自己人为扩大损失，不应当予以赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的宋红建、李小丹房屋租赁合同，其房租价格与该地段基本相符，予以采纳；被告提交的销货计数单，未提供发票证实，不予采纳；被告提交的咸丰县高乐山镇前胜村村民委员会情况说明，所陈述的内容与实际情况一致，予以采纳；被告提交的房屋照片，能证实房屋现状，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）张延江系退休教师，住所地为咸丰县小村乡一街宿舍。2015年，张延江委托徐永顺代为其在咸丰县城购买房屋。同年10月31日，徐永顺电话通知张延江，称其已为张延江看好了被告（反诉原告）罗春梅、江福贤家拟出售的房屋（四楼、面积75㎡），要求张延江去向售卖方交纳定金；张延江在察看了房屋后表示愿意购买，并于当日向罗春梅、江福贤交纳了购房定金10000元，徐永顺代为双方书写了收条一张，内容为“今收到张延江买房（四楼）定金10000元，此套房75平方全价150000元，尚欠140000元保证水、电、气到户，隔断、所有窗户防盗网安装齐全完整，再签正式协议方能付欠款。（电表单独立户）。收款人：江福贤、罗春梅，2015年10月31日”。协议签订后，罗春梅、江福贤对该房屋进行了一定的装修，后因张延江反悔，称罗春梅、江福贤所出售的房屋为小产权房，请求确认合同无效，退还原告定金10000元。另查明，争议房屋同户型、地段的房屋租赁费为70007500元/年。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》明确规定：国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地;宅基地属于村农民集体所有。而建设、销售“小产权房”正是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途而违法建设，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，买卖合同一般应属无效。在本案中，原告（反诉被告）不具备咸丰县高乐山镇前胜村村民资格，其购买被告（反诉原告）罗春梅、江福贤修建于咸丰县高乐山镇前胜村集体土地上的房屋，双方的购房协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，因双方所签订的购房协议无效，被告（反诉原告）罗春梅、江福贤向原告（反诉被告）张延江收取的定金10000元应当予以返还；原告（反诉被告）张延江、被告（反诉原告）罗春梅、江福贤知道或应当知道双方所交易的房屋系“小产权房”，不具有房屋的所有、转让、处分等权利，不能办理房屋的产权过户手续而坚持交易，双方都存在过错，造成被告（反诉原告）的房屋闲置近一年之久，给被告（反诉原告）造成了一定的经济损失，酌定原告（反诉被告）张延江赔偿给被告（反诉原告）罗春梅、江福贤房屋租赁费等损失合计4000元较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：终止原告（反诉被告）张延江与被告（反诉原告）罗春梅、江福贤签订的房屋买卖协议。被告（反诉原告）罗春梅、江福贤退还原告（反诉被告）张延江所付定金人民币10000元。原告（反诉被告）张延江赔偿被告（反诉原告）罗春梅、江福贤经济损失4000元。上述二、三项折抵后，被告（反诉原告）罗春梅、江福贤给付原告（反诉被告）张延江现金人民币6000元，限本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，减半收取75元，由原告（反诉被告）张延江负担25元，被告（反诉原告）罗春梅、江福贤负担50元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）张延江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李美照二〇一七年二月十一日书记员  吕肸旻