江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初754号原告：徐州市春华物业管理有限公司，住所地在本市泉山区中山北路1号盛佳大厦18楼。法定代表人：曹邦春，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘爱国，该公司副经理。委托诉讼代理人：杨爱玲，该公司办公室主任。被告：王庆伍。委托诉讼代理人（系王庆伍儿媳）：赵云艳。原告徐州市春华物业管理有限公司（以下简称春华公司）与被告王庆伍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年2月22日公开开庭进行了审理。原告春华公司的委托诉讼代理人杨爱玲，被告王庆伍的委托诉讼代理人赵云艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春华公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费2583元、公共能耗费140元、滞纳金319元。事实和理由：原告与徐州市农业科学院签订了翰林花园小区物业管理服务合同，合同约定由原告承担翰林花园小区的物业服务工作。被告为该小区多层住宅3#-3-401室业主，房屋建筑面积123平方米。多层住宅物业管理服务费0.50元/平方米/月，公共能耗费40元/户/年。被告欠原告2013年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2583元及公共能耗费140元至今未付。被告王庆伍辩称，一、根据物业管理条例规定，业主逾期不交物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。事实上，我未收到业主委员会任何催缴物业费的口头或书面文件。2013年9月至2015年6月期间，我的房屋空置。我未按时交纳物业费是因为2013年至今原告每年向徐州市农业科学院递交基本热损费的扣费单据，致使我单位每年会从工资中扣除615元，2017年扣除492元，共计2337元。我认为这是不正当收费，没有物价局或相关部门文件支持，且在扣除该费用时原告也未出具任何票据。我不交纳物业服务费是原告单方造成的，因此我不应承担违约金。二、我的退休金是国家财政拨款发放，任何人或单位无权委托徐州市农业科学院在我不同意的前期下强行扣除不正当费用，我保留追究原告相关责任的权利。三、2014年春节期间我停放在小区内的车辆被刮碰，我要求原告提供监控录像，原告称监控设施损坏无法提供。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，同时原告应退还我基本热损费2337元。经审理查明，2013年3月29日，原告春华公司（乙方）和徐州市农业科学院（甲方）签订翰林花园物业管理服务合同，合同约定：甲方选聘乙方为翰林花园实行物业管理与服务，物业管理服务期限为三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；物业服务范围：管理与物业相关的工程图纸资料、住用户档案和其它物品，确保其完好性；负责物业区域内出租房屋的管理和租用人的合法性；负责物业区域内公共设施、设备器材、管理用房、停车场、公共绿地、景观设施等的正确使用和日常管理与养护；负责物业区域内公共环境及道路卫生，保持住户公共楼道及扶手、地下室走道及扶手、单元防盗门及奶箱、报箱、表箱、公共照明灯具的整洁，确保室外下水道、阴井、落水管、沟渠、化粪池的完好、畅通，生活垃圾每日及时清运；房屋装饰装修管理和装修垃圾、园艺整修垃圾的管理与及时清运；维护公共秩序和治安（不包括业主及其他人员人身、财产保管责任），加强物业区域内安检巡查；加强门岗出入、收发服务，维护物业区域内车辆行驶、出入和停车管理；开辟物业管理专栏，定期宣传物管知识和社区有关部门的通告、信息，定期公布物管账目，适时开展社区健康文明的文体活动和社会公益活动；物业服务质量标准：物业区域出入口24小时值班，认真做好出入车辆交通指挥、大件物品出入登记、访客接待登记、传达与收发，谢绝未经业主同意和其它闲杂人员、商贩入内，定时开闭大门；实行24小时物业区域内治安巡逻，接受业主的投诉和求助；巡查物业区域内公共设施、车辆、标识标牌、物业外墙门窗的完损和开闭情况，发现异常情况应及时处理，发现偷盗、滋事等事件应及时制止和报警；保持公共照明灯具完好、整洁；保持消防器材的完好无损，发现火警应迅速通知业主撤离和向消防报警，并积极协助扑救；道路、场地、建筑小品与景观池每日至少清扫一次，循环保洁，目视无垃圾、尘埃、杂物和油泥；标识标牌、宣传栏、单元防盗门、车库门、奶箱、表箱、公共照明灯罩、门卫门窗应每月擦洗一次，目视无积尘；住户公共楼道、地下室走道和扶手每周擦洗一次，保持楼道、走道无积尘、无杂物，确保畅通无阻；绿地保洁，每日清除绿地和水池内垃圾和杂物，保持绿地整洁和水池内水质清澈；门卫室、物业楼道和厕所前应随时确保卫生、清洁、整齐；配电柜、配电箱、水表井应随时保持清洁、无杂物、无积水、保持门、窗、盖关闭完好；卫生消毒，针对不同季节应及时进行有效的灭蚊、蝇、蟑螂、老鼠活动，生活垃圾每周视情况喷药消杀1-3次，住户楼道、地下室走道和污水阴井应每周喷药消杀1次；园林树木应定期修剪、整形、灭虫、浇灌，保持其生长良好，发现枯萎、缺枝，应于第二年春季补植；花卉应保持生长良好，较好地体现花坛设计要求，在花卉开花期间应定期修剪、整形、补水，保持无病虫害及人为损害，缺枝应适时补栽补植；绿地草坪应每日清扫，无杂草和杂物，基本无病虫害，并定期打草、整形、淋水、灭虫；有效组织毁绿、侵绿、占绿、乱挖、乱搭、乱养和违反物业管理条例及不利于“四城同创”等一切恶性事件的滋蔓；物业管理收费标准：小高层住宅0.80元/月/平方米、多层住宅0.50元/月/平方米、旧楼0.40元/月/平方米、平房0.20元/月/平方米、商铺1元/月/平方米；为保证物业管理服务工作的正常运行，上述费用每一年收取一次，先收费后服务；车辆收费标准：地上每辆每月收取20元管理、占道费，地下每辆每月收取20元管理、卫生保洁服务费用；装饰装修垃圾处理费代收代缴，上房时按1元/平方米一次性收取；二次装饰装修的，也按此标准执行，在装饰装修申请时收取；共用能耗费代收代管，住宅预收40元/年/户，主要用于公共照明用电、监控设备用电、公共用水等其他费用；电梯电费采取分层次收取，具体标准为2-3层60元、4-6层80元、7-9层100元、10-11层120元，若有余转入下期，不足时再行续筹；乙方正式接管后，当月由乙方开始收取本年度的物业管理服务费、生活垃圾处理费和共用能耗费；对业主逾期交纳各项物业服务费的，乙方有权加收应交纳费用每日千分之一的滞纳金。双方还就权利与义务、合同变更、解除和终止、违约责任等其他事项进行了约定。2013年4月1日，原告春华公司开始为翰林花园小区提供物业管理服务。2014年3月，原告对2013年3月29日签订的翰林花园物业管理服务合同在徐州市云龙区房产服务中心登记备案。2016年3月，原告和徐州市农业科学院再次签订翰林花园物业管理服务合同，合同约定：物业管理服务期限为三年，自2016年4月1日至2019年3月31日，其他合同约定内容同原合同。翰林花园小区的住宅房屋系徐州市农业科学院职工集资建房，该小区3#-3-401室房屋的使用权人为被告王庆伍，房屋建筑面积123平方米，其尚欠原告2013年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及公共能耗费。本院认为，2013年3月、2016年3月原告春华公司和徐州市农业科学院签订的翰林花园物业管理服务合同合法有效，对翰林花园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为翰林花园小区提供了物业管理服务，被告王庆伍为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费及公共能耗费。因被告在2013年9月至2015年6月期间未入住使用物业，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费为123平方米×0.50元/月/平方米×24个月×70%≈1030元，2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为123平方米×0.50元/月/平方米×18个月≈1105元，公共能耗费40元/户/年÷12个月×42个月=140元，合计2275元。虽然翰林花园物业管理服务合同约定业主或物业使用人逾期交纳各项物业服务费的，自逾期之日起按应交纳费用每日千分之一向原告支付滞纳金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点一，被告认为原告向其收取的基本热损费为不正当收费，没有物价局或相关部门的审批文件，要求原告退还基本热损费2337元。庭审时被告未提起反诉，其若认为原告向其收取供暖基本热损费没有合同及法律依据，被告可另行提起诉讼或通过其他途径解决。对于被告辩称观点三，被告反映监控设施损毁无法使用，《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。若监控设施存在质量问题且在保修期内应由原告联系生产或销售企业负责维修；若超出保修期，需更新、改造的费用，应根据《徐州市住宅专项维修资金管理办法》第十六条的规定提取住宅专项维修资金解决。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王庆伍应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市春华物业管理有限公司物业服务费2135元、公共能耗费140元，合计2275元。二、驳回原告徐州市春华物业管理有限公司要求被告王庆伍支付滞纳金319元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市春华物业管理有限公司负担5元、被告王庆伍负担20元（原告已预交，被告王庆伍应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年二月二十八日书记员  于淼