广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初6880号原告：廖某，男，汉族，1976年9月6日出生，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：黄晓栓，男，汉族，1961年6月8日出生，住广东省深圳市福田区。第一被告：毕某，女，汉族，1949年10月24日出生，住广东省惠州市惠城区。第二被告：惠州市某实业有限公司，住所地广东省惠州市惠城区。法定代表人：张某。原告廖某与第一被告毕某、第二被告惠州某实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖某及其委托诉讼代理人黄晓栓到庭参加诉讼，第一被告、第二被告经公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告廖某诉称：第一被告是位于惠州市惠城区××广场××栋的出卖人，地产中介：惠州某实业有限公司是第一被告委托代理人及保证人，统称为被告。2011年下半年，被告向社会公开销售该项目的房地产，被告在销售过程中以“惠城唯一在售食品批发铺王”“与沃尔玛共享千亿商圈日均百万人流”“三大协会权威认证，数十行业协会进驻鼎力支持”“政府规划升级改造样板工程，投资价值无可比拟”等虚假广告在媒体广泛宣传，并在售楼处公告栏张贴未经政府部门审批的“河南岸旧城改造红线图”，被告还同时公开展示了各种户型的样板房，按被告售楼人员的介绍，该项目二楼绝大部分门店己被广东省进出口协会购买（后经查实：这些门店是惠州市房管局基于被告对购买人欺诈行为，对社会造成恶劣影响而冻结总体20%的商铺）其余所有单位均已由广东省食品行业协会，广州市某干果行商会招商认租（证据1）。基于对广告宣传和促销手段的相信，原告以比同地段商铺项目高于一至三倍的价格购买了“康盈商贸广场”的商铺，原告与被告分别签订了《商铺买卖合同》（证据2）。按《商钱买卖合同》第六条商铺的交付约定，原告依照被告的《交接确认书》要约签名接受了商铺，与此同时，被告作出“在2015年10月1日前按合同原约定的装修标准交付原告使用”的承诺（证据3），在《交接确认书》上双方签字盖章构成了新的协议要约。然而，时至2016年4月30日被告逾期213天未能兑现承诺将商铺按政府部门核准的装修标准交还给原告使用，被告还继续占用整体商城，并公开对外招商（证据5），不仅如此，被告还对签有《商铺补充协议》的部分业主拒付双方第3条约定的保底利润分成款款48334元，严重损害了原告的合法权益，致使原告遭受巨大的经济损失。为了阻止被告的违约，原告分别给被告邮寄了《通知函》和《告知函》（证据6）但遭被告无理拒收，在错误的道路上越走越远，是可忍孰不可忍？原告只好团结起来，以集体投诉的合法维权形式向省市区级的政府管理部门申冤，虽然此案被广东住建局列为2016年度重大维权案件，但至今仍无法触动到被告的皮毛（证据7）。为此原告不得于才採取集体诉讼的法律途径把被告送上法庭。原告有权依据《商铺买卖合同》第九条（2）条款，要求被告按日向原告支付己付房价款309909元千分之1.5的违约金99015元，要求被告按第十一条款支付未能按装修标准交铺的违约金，考虑到事实上被告未曾对商铺进行过间隔和装修工程，很难计算装饰和设备的差价，原告要求被告按房款总价的5%金额为15495元索赔，至于被告对签有《商铺补充协议》的部分原告拒付保底利润分成的款48334元，原告只要求按约定的具体金额付清便可。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉请。诉讼请求：1，判令被告按房款总价（309909元）的每日千分之1.5向原告支付暂计至2016年4月30日的逾期交接商铺违约金99015，并继续支付至实际交接商铺之日止。2，判令被告按房款总价的5%赔偿未能按承诺的装修标准交铺给原告造成的损失费15495元。3，判令被告按返还拖欠租金，即保底利润分成48334元。4，被告承担原告的诉讼费。第一被告毕某、第二被告惠州市某实业有限公司未到庭应诉，亦未作出答辩。查明的案件事实经审理查明：2012年12月23日，原告作为买受人，第一被告作为出卖人，第二被告惠州某实业有限公司作为委托代理人及保证人共同签订了《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定第一被告将惠州市惠城区××广场××栋××号商铺出卖给原告，房价款总额为309909元，并约定第一被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用。合同还约定了第一被告逾期交接该商铺的违约责任：逾期超过45日后，按合同规定的最后交接期限（即2015年9月30日）的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十四条约定，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。对于办理国土证，合同中未明确约定。2012年12月23日原告与第二被告签订一份《惠州某商品展贸城交接确认书》，以及《惠州某商品展贸城商铺补充协议》（以下简称“协议”），该协议约定了第二被告就原告名下该涉案商铺物业的使用以及原告额外享有的第二被告提供的利润分成，协议第一条约定了期限固定为36个月，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本协议在期限内为不可撤销协议。协议还约定了保底利润分成发放时间、标准、支付方式、违约责任等事项。另查，涉案商铺至今未按合同约定的装修标准进行装修，也未移交给原告。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》，是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，故上述合同为合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。第二被告系合同的保证人，且基于第一被告的委托而进行房产交易行为，而两被告未提交授权明确的授权委托书，因此第二被告应对第一被告的交易行为承担连带责任。合同约定两被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用，但涉案商铺至今仍未达到合同约定的装修标准，也未交付给原告，其行为已构成违约。本院现限定两被告三个月内完成装修工作，逾期未完成，原告亦可自行装修，后另行向两被告主张权利。关于逾期交付商铺的违约金，原告主张按照全部房款的每日千分之1.5的标准支付，该约定过高，予以调整为日万分之三，违约金计算时间从2015年11月14日直至实际交接商铺之日止。关于保底利润，从原告提交的协议上可以看出双方对于涉案商铺在固定期限内的使用及分成均有明确的约定，且该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，该协议合法有效，故对于原告该项诉请，本院予以支持。两被告经本院送达传票未出庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告毕某应于本判决生效之日起七日内向原告廖某支付从2015年11月14日直至实际交接商铺之日止的违约金，依照房价款总额每日万分之三的标准支付；第二被告惠州某实业有限公司负连带清偿责任。二、第一被告毕某、第二被告惠州某实业有限公司应于本判决生效之日起三个月内按照《商铺买卖合同》约定的装修标准完成对位于惠州市惠城区××广场××栋××号商铺的装修。三、第二被告惠州某实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告廖某支付保底利润分成48334元。四、驳回原告廖某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3556元（原告已预交1778元），公告费390元，由第一被告毕某、第二被告惠州某实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  李金发审判员  欧阳琳审判员  钟志明二〇一七年二月十六日书记员  庄梦帆