四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第4507号上诉人（原审被告）张建康。被上诉人（原审原告）成都宏庆物业管理有限公司。住所地：成都市青羊区鼓楼南街***号*幢**楼*号。法定代表人刘庆福，总经理。委托代理人杨剑川。委托代理人刘晓英。上诉人张建康因与被上诉人成都宏庆物业管理有限公司（以下简称宏庆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2012）双流民初字第2111号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年7月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人张建康及被上诉人宏庆物业公司的委托代理人杨剑川、刘晓英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张建康系御景台小区2栋2单元2楼3号（房屋建筑面积为120.33㎡）的业主，宏庆物业公司系该小区的前期物业管理公司。2006年10月22日，宏庆物业公司与张建康签订了《前期物业管理服务协议》并交接了《业主手册》。服务协议和业主手册约定：宏庆物业公司系该小区的前期物业管理服务公司，为该小区提供物业服务，电梯住宅物业服务费标准为每户按建筑面积每月每平方米1.00元收取，如张建康不按期和标准交纳，以逾期之日每天按应交金额的5%比例交纳违约金，每户每月支付生活垃圾处理清运费8元。协议签订后，张建康一直按照协议内容交纳物管费和生活垃圾处理清运费，从2007年12月起，张建康认为楼上住户装修，影响其居住使用，就未再向宏庆物业公司交纳物业管理费和生活垃圾处理清运费。事后，宏庆物业公司多次要求张建康交纳，张建康承诺在宏庆物业公司协调解决此事后交纳，宏庆物业公司虽曾协调解决，因没有结果，张建康仍未交纳。2011年6月，宏庆物业公司以律师函的形式邮寄向张建康催收物业管理费，张建康否认收函，也未交纳物管费及生活垃圾处理清运费。宏庆物业公司起诉要求张建康给付拖欠的物管费和生活垃圾处理清运费及赔偿逾期付款的违约金10000元（共计47个月）。以上事实有双方当事人的一致陈述，双流县房地产管理交易中心房屋信息摘要查询单，御景台小区的前期物业管理服务协议、业主手册等证据在卷佐证。原审法院认为，宏庆物业公司与张建康签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思的一致表示，不违反法律规定和损害国家、集体及他人利益，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。从2006年10月22日起，宏庆物业公司为小区业主（包括张建康）提供相应的物业服务，张建康也接受宏庆物业公司的服务，张建康按协议标准交纳了2006年10月至2007年11月的物业管理费和生活垃圾处理清运费，由此表明张建康对宏庆物业公司的物业服务不持异议。张建康认为宏庆物业公司没有为其解决因楼上邻居装修所产生的纠纷，因宏庆物业公司没有这种法定职权，同时也进行协调，虽然没有结果，但不是张建康不交纳物业费的正当理由，张建康所称宏庆物业公司没有尽到物业管理义务，没有相关证据予以证明，应承担举证不利的责任，张建康对宏庆物业公司主张的47个月拖欠物业管理费和生活垃圾处理清运费的金额也不持异议，却至今未交，系违约行为，应承担违约责任。宏庆物业公司请求张建康赔偿拖欠物管费的违约金过高，因违约金的性质只能是填补损失，同时张建康也请求降低，故对该项请求，原审法院确定按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率进行计算，计算时间从2008年1月至付清之日止。双方发生纠纷后，宏庆物业公司向张建康主张物管费时，张建康承诺在解决楼上邻居装修后给付，虽宏庆物业公司协调未果，张建康仍不给付，宏庆物业公司又以律师函的形式催收，虽张建康否认，但未举证，故张建康关于已超过诉讼时效的主张，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条第一款，第一百零七条、第一百零九条，一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、第一百三十六条的规定，判决：一、张建康于判决生效后10日内向宏庆物业公司支付从2007年12月起拖欠47个月的物业管理费5655.50元和生活垃圾处理清运费376元，共计6031.5元。二、张建康于判决生效后10日内向宏庆物业公司赔偿拖欠物业管理费的相应违约金（以每月物管费120.33元为标准，以次月的一日起算至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率进行分月计算）案件受理费100元，由宏庆物业公司负担50元，张建康负担50元（张建康在履行物业管理费时一并给付宏庆物业公司）。宣判后，原审被告张建康不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回宏庆物业公司的诉讼请求。其主要的事实和理由为：一、因张建康楼上住户将窗户安装出外墙并损害外墙，宏庆物业公司没有及时出面协调处理，对张建康提出的“不处理就不交费”也没有提出异议。二、宏庆物业公司违反《前期物业管理服务协议》，严重不作为，小区管理混乱，张建康有权拒绝交纳物业管理费。三、宏庆物业公司的起诉超过两年的诉讼时效，张建康没有收到宏庆物业公司于2011年6月发出的律师函，且从其他业主收到的律师函上也可以看出，该律师函既没有签字，也没有律师事务所的盖章。即使按律师函发出的时间，2009年6月以前的物业管理费也超过诉讼时效。被上诉人宏庆物业公司答辩称，一、张建康与楼上住户相邻权纠纷，与其应承担交纳物业服务费的义务无关。二、张建康所述宏庆物业公司管理不作为，与事实不符。三、从张建康2007年12月开始拒交物业管理费后，宏庆公司多次催收，并两次用邮政快件邮寄催收函，因此不存在诉讼时效问题。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。二审中，张建康提交了以下证据：1、照片；2；御景台小区业主委员会及业主大会出具的证明；3、律师函、4、出警记录；5、《前期物业管理服务合同》，拟证明宏庆物业公司在小区物业管理服务上严重不作为，且将本案一审判决张贴在小区门口，侵害了张建康的个人隐私权，律师函没有加盖公章也没有签字，缺乏法律效力。宏庆物业公司经质证认为，上述证据均与本案无关。宏庆物业公司提交“告业主书”，拟证明目前宏庆物业公司与小区业主委员会就更换物业管理公司进行协商，御景台小区业主委员会及业主大会出具的证明与事实不符，张建康认为“告业主书”的内容不合法，不能证明宏庆物业公司的主张。本院认为，张建康及宏庆物业公司提交的上述证据，均与本案待证事实无关，故本院不予采信。二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，且本案双方当事人均对原审查明的事实无异议，故本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，宏庆物业公司与张建康签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，对双方均有法律约束力。张建康入住御景台小区后，实际接受了宏庆物业公司的物业管理服务，根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主应按时交纳物业服务费用”的规定，张建康应按《前期物业管理服务协议》约定的标准及时向宏庆物业公司支付物业管理费及生活垃圾处理清运费。张建康提出宏庆物业公司系违法的组织机构，但未举出任何证据予以证明，本院不予采信。张建康上诉认为宏庆物业公司未能及时调处其与楼上住户的纠纷，在小区管理服务上严重不作为，其有权拒交物业服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业管理公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可向人民法院提出主张，故关于宏庆公司是否充分、完全履行物业服务义务的纠纷，张建康可另行向人民法院起诉主张权利，以此为理由拒交物业服务费及生活垃圾处理清运费缺乏法律依据，故对张建康的该项上诉主张，本院不予支持。关于本案诉讼时效问题，张建康认为楼上住户装修，影响其居住使用，自2007年12月起未再向宏庆物业公司交纳物业管理费和生活垃圾处理清运费，并要求宏庆物业公司出面协调处理，承诺在宏庆物业公司协调解决此事后交纳相关费用，张建康提交的民事上诉状中也自认“不处理就不交费”，以上事实足以证明宏庆物业公司在张建康欠费期间多次向其进行催收，并不存在长期怠于主张权利的情形。另外宏庆公司还举出邮政快递寄件单，用于证明宏庆物业公司于2011年6月以律师函的形式向张建康进行催收，快递单上的地址即是张建康在御景台小区的住址，张建康否认其收到律师函，但未举出相应反驳证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果，故宏庆物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，上诉人张建康的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费承担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人张建康负担。本判决为终审判决。审 判 长  温淼代理审判员  熊颢代理审判员  郝亮二〇一二年七月三十一日书 记 员  张磊