文书内容辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽民再406号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连保利红旗房地产开发有限公司。住所地大连市甘井子区。法定代表人：何智韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：康何，女，汉族，住大连市沙河口区。该公司法务专员。委托诉讼代理人：沈长征，男，汉族，现住大连市中山区。该公司总经理顾问。被申请人（一审原告、二审上诉人）：孙正义，男，汉族，住大连市中山区。再审申请人大连保利红旗房地产开发有限公司（简称保利公司）因与被申请人孙正义商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2015）大民二终字第01498号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月27日作出（2016）辽民申2669号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人保利公司的委托诉讼代理人康何、沈长征到庭参加诉讼，被申请人孙正义经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。保利公司申请再审称：请求撤销二审判决，依法改判。主要理由是：1、保利公司于2016年6月12日委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日下达的《责令整改通知书》中所列明的13项整改问题是否影响保利西山林语项目B1-B6、B9-B13、B16-B18、B20-B22号楼房屋主体结构质量和居住使用进行司法鉴定，鉴定结论为不影响房屋的主体结构质量和居住使用，该鉴定意见结论足以推翻二审判决的认定。2、二审法院认定在2014年10月31日前案涉房屋仍存在质量问题，不具备交付条件的事实，缺乏证据证明。质监站下发的整改通知单为对装饰装修的行为抽查，并没有指出案涉房屋在交付时存在主体结构质量不合格或功能性质量瑕疵以致影响居住使用。再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定房屋交付的条件为该商品房所在楼宇经验收合格。该约定是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。再审申请人按合同约定依法组织勘察、设计单位、施工单位、监理单位等对建设工程质量进行验收，经各方确认验收结论为合格，时间为2014年10月20日，并形成了《工程竣工报告》、勘察文件《质量检查报告》、设计文件《质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》等竣工验收合格的证明文件，因此案涉房屋已经符合交付条件。以上验收程序均符合《建设工程质量管理条例》第十六条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定，因此，保利公司于2014年10月31日交付房屋，符合合同约定。3、二审判决根据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》认为质监站下达的整改通知要求未整改完成不得投入使用就表明2014年案涉房屋存在质量问题是适用法律错误。另外，大连市甘井子区建筑工程质量监督站的整改通知系验收备案程序中的监督行为，对于房屋质量问题的判定已经超出了其法律赋予的职权范围，对于是否可以交付使用也超出了其职权范围。再审申请人按合同约定按期交付房屋，并通过合同约定的方式通知被申请人，被申请人在明知的情况下，拒绝接受房屋，再审申请人不应该承担逾期交付房屋的违约责任。保利公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。被申请人孙正义提交答辩意��称：1、质检站的整改意见具有公示公信效力，且房产商在约定交付时间未完成消防验收的办理，依照法律规定不符合法定和约定交付条件。只有当建设工程达到了《建设工程质量管理条例》、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》等关于竣工验收的规定才具备进行组织竣工验收工作的前提，竣工验收才是合法的，后提交的《司法鉴定意见书》即使证明主体质量合格，并不代表符合交付条件。2、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条第十项，明确说要将建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕，其并非主张的全部符合。3、质监站针对房屋质量进行监督并提出意见，符合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》中第八条载明的职权范围。请求驳回保利公司的再审申请。孙正义向一审法院起诉请求：请求判令被告保利公司支付自2014年11月1日至该房屋取得竣工验收备案表并实际交付日止的违约金，每日按310元（即1,008,931元×0.056×2÷365天），至起诉时暂定为25,730元（310元×83天）；支付本案案件受理费等诉讼中产生的所有费用。一审法院认定事实：2013年7月17日被告保利公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2014年6月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告孙正义购买被告开发的位于大连市甘井子区红南北园10号1单元23层3号的房屋，建筑面积84.82平方米，总价款1,008,931元。该合同第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有��规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……5、该商品房所在楼宇经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之��止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条第三款约定：如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。合同补充协议第六条第一款约定：买受人应按《合同》约定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用；第三款约定：买受人未在约定时间内或出卖人通知的时间内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付，买受人承担自合同约定的交付期限届满之日起该商品房的毁损、灭失的风险。第十四条关于联络方式约定：根据该合同和本补充协议出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。合同签订后，原告以首付款及按揭贷款的方式向被告交付了全部购房款。2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。2014年10月31日被告根据原告预留的电话及地址邮寄送达了收楼通知书，该邮件由本人签收。另查，原告举证向保利公司邮寄涉案楼房不具备交付条件的通知函，因拒收被退回，邮寄地址为中山区港兴路6号大连万达中心22楼。被告称其注册及办公地址均在红旗镇岔鞍村。一审法院认为：一、根据：（1）2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格，方可交付使用。”（2）2013年的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第九条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”（3）2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第六条“房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”据此，工程竣工验收系由建设单位组织实施，然后向人民政府建设主管部门备案。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交付房屋的条件为“该商品房所在楼宇经验收合格”。该约定是当事人真实意思表示，符合上述法律文件的规定，合法有效。被告按约组织竣工验收，并提交《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》，均显示了涉案工程经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位盖章及负责人签字确认竣工验收合格，时间为2014年9月4日、2014年10月20日。故被告于2014年10月31日交付房屋，符合合同约定。二、关于政府行政部门的竣工验收备案。《合同法》第五十二条第（五）项规定合同无效的条件是“违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”强制性的规定包括管理性规定和效力性规定，管理性规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规定，才应当认定合同条款无效。本案中，建设单位组织竣工验收后，向行政主管部门备案，体现的是行政主管部门的一种管理性规范，旨在管理和处罚被告违反规定的行为，但并不导致双方合同约定条款的无效，故双方关于《商品房买卖合同》第八条关于交付条款的约定仍然有效。综上，被告按合同约定按期交付房屋，并通过合同约定的方式通知原告。原告在明知的情况下，拒绝接受房屋。故，房屋逾期交付的违约责任不应由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、��五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回原告孙正义的诉讼请求。案件受理费440元，其他费用50元，合计人民币490元（原告已预交），由原告负担。孙正义上诉请求撤销一审判决，依法改判保利公司支付自2014年11月1日至实际交房日(2015年5月6日)的逾期交房违约金37,532元（按日万分之二标准，以已付房款1,008,931元为基数，共计186天）。二审法院认定：一审法院认定事实属实。二审法院补充查明：在二审的庭审过程中，孙正义提供一份自大连市城市建设档案馆调取的《工程竣工验收报告》，该报告载明：工程名称红旗水泥制品厂及周边改造项目B9号楼，建设单位大连保利红旗房地产开发有限公司，验收意见为工程竣工验收合格。该工程的勘察单位辽宁地质海上工程勘察院、设计单位大连城建设计研究院有限公司、施工单位广州富利建筑安装工程有限公司、监理单位大连宏达建设监理有限公司及建设单位保利公司的相关工作人员在该报告上签字确认，保利公司加盖公章。该报告的落款时间是2015年4月13日。又查明：孙正义于2015年5月6日接受案涉房屋。二审法院所确认的上述事实，有2015年4月13日的《工程竣工验收报告》及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。二审法院认为：孙正义与保利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据双方合同的约定，保利公司应于2014年10月31日前将所在楼宇经验收合格的商品房交付买受人使用；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价��万分之二的违约金。结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是保利公司在合同约定的交房期限（即2014年10月31日）届满前是否具备房屋交付条件的问题。保利公司为证明其主张在一审期间提交了2014年9月4日和10月20日案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告。孙正义在二审期间，提交了一份从大连市城市建设档案馆调取的竣工时间为2015年4月13日的《工程竣工验收报告》，拟证明案涉房屋至2015年4月13日方竣工验收合格，具备交付条件。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者。案涉合同约定的“经验收合格”即指经建设、勘察、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。《工程竣工验收报告》体现了由建设单位组织勘察、设计、施���、监理单位组成验收组对工程竣工予以验收的内容，有明确工程竣工验收意见，各验收组成员也分别签名确认，可以作为认定案涉房屋是否符合交付条件的证据。但保利公司提交的《工程竣工验收报告》与孙正义提交的《工程竣工验收报告》除竣工时间不一致外，其他内容均一致。保利公司的解释是孙正义提交的从大连市城市建设档案馆调取的《工程竣工验收报告》是应竣工验收备案主管部门要求出具的，然其在二审法院指定的期限内并未提供相关证据予以证实。相反，《工程竣工验收报告》的“工程竣工验收意见”一栏中有一项为“各级建设行政主管部门及工程质量监督机构检查中（按实际发生写）责令整改的问题全部整改完毕”，与本案属同类案件的同一小区购房人宋冰在其与保利公司同类诉讼中，申请一审法院调取了大连市甘井子区建筑工程质量监督站对��涉工程下发的《责令整改通知书》、《单位工程竣工验收监督记录》及两份《整改完成报告》。依据上述材料的内容显示，大连市甘井子区建筑工程质量监督站分别于2014年10月31日和2015年4月13日针对包括案涉工程在内的红旗水泥制品厂及周边改造项目向保利公司下发责令整改的通知，保利公司分别于2015年2月5日、2015年4月13日整改完毕，并出具《整改完成报告》。根据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日下发整改通知，明确要求未整改完成不得投入使用，表明2014年10月31日前案涉房屋仍存在质量问题，不具备交付条件。直至2015年4月13日大连市甘井子区建筑工程质量监督站才对整改完成情况予以确认，该日期与孙正义提供的《工程竣工验收报告》的竣工时间一致。综合双方当事人提供证据的证明力，二审法院认为，应采信孙正义提供的工程竣工验收报告认定案涉房屋符合交付使用条件的时间，即案涉房屋自2015年4月13日方符合交房条件。因保利公司于2014年10月31日向孙正义发出交房通知时，案涉房屋尚不具备交房条件，孙正义有权拒绝收房，由此产生的违约责任仍应由保利公司负担。孙正义一审的诉讼请求为要求保利公司支付自2014年11月1日起至实际交房之日的违约金，故保利公司应支付自合同约定交房时间的次日（即2014年11月1日）起至实际交房之日（即2015年5月6日）止，共计186天的逾期交房违约金。至于违约金的支付标准，根据《中华人民共和国合��法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，鉴于孙正义并未提交因保利公司逾期交房给其造成实际损失的相关证据，且在本案二审审理期间，保利公司以违约金约定过高为由申请调低违约金的数额，故综合考虑本案合同的履行程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则，判令保利公司按日向孙正义支付已付房价款万分之一点二的违约金。据此，保利公司应向孙正义支付的违约金数额为1,008,931元×0.00012×186天=22,519元。对于孙正义诉请的合理部分本院予以支持。一审法院认定保利公司在合同约定的交房期限届满前已具备交房条件，进而不应承担逾期交房违约金缺乏依据，依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第1305号民事判决；二、大连保利红旗房地产开发有��公司于本判决生效之日起十日内给付孙正义逾期交房违约金22,519元；三、驳回孙正义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费440元，其他费用50元，合计490元（孙正义已预交），由孙正义负担75元，大连保利红旗房地产开发有限公司负担415元；二审案件受理费440元（孙正义已预交），由孙正义负担75元，大连保利红旗房地产开发有限公司负担365元。本院再审认定事实与原一、二审认定事实一致。本院认为，本案的焦点问题是，保利公司在双方约定的房屋交付期限日（2014年10月31日）是否具备房屋交付条件及是否存在违约情形。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件。首先，从法律规定看：国务院2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件......建设工程经验收合格的，方可交付使用”。第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。��设部于2000年4月7日发布实施的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部第78号令，于2009年10月19日经住房和城乡建设部第2号令修改为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》）第四条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合同之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级人以上地方政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”第七条规定：“工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”第九条规定：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。”住房和城乡建设部于2010年8月1日发布，9月1日实施的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号）第三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构实施。”住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。第五条规定：工程符合下列要求方可进行竣工验收：……（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。”第八条规��：“负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。”第九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门备案。”《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款规定：“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。以上法律规定表明，对于建设工程竣工验收，现行法律规定实行的是建设工程质量监督管理制度，即竣工验收备案制，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准。竣工验收是法定的房屋交付使用必要条���，建设工程经竣工验收合格后，即具备交付使用的条件。建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构（质监站）具体履行备案职能。因此，质监站的竣工验收不能做为认定工程是否已竣工验收的依据。其次，从本案双方当事人的约定条件看：孙正义与保利公司签订的《商品房买卖合同》关于商品房交付条款约定，保利公司“应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。”2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。此节事实证明，保利公司按照合同约定的时间完成组织验收义务，并出具了工程质量合格报告，不存在违约行为。根据上述法律规定及双方当事人约定，案涉楼房已具备交付条件。原审中，孙正义未对其购买的房屋存在质量缺陷提交证据证明，亦没有提出报修记录。大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构履行职责系行使行政监督管理行为，其在2014年10月31日下发的整改通知单内容中，检查部位为行为抽查，存在问题为装饰装修，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该份证据对本案认定事实并不具有当然的确定力和拘束力。二审法院以此认定案涉房屋��在质量问题，不具备交付条件缺乏事实和法律依据。保利公司按合同约定日期交付房屋，于2014年10月31日通过合同约定的方式向孙正义邮寄送达收楼通知书，孙正义本人已签收。因保利公司已履行合同义务，孙正义在收到收楼通知的情况下拒绝接受房屋，主张保利公司构成违约，要求保利公司承担逾期交付房屋的违约金缺乏事实依据。至于保利公司在再审期间提交的《北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心司法鉴定意见书》（北京建研院司鉴定中心[2016]建鉴字第118号），因该鉴定结论系保利公司在二审判决宣判后自行委托鉴定机构所作出，孙正义对此不予认可，该鉴定结论不能做为本案定案依据。综上所述，再审申请人保利公司的再审请求成立���二审判决适用法律不当，应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2015）大民二终字第1498号民事判决；二、维持大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第1305号民事判决。二审案件受理费440元，由孙正义负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱洪源代理审判员  马 恺代理审判员  王颖姝二〇一七年二月十日书 记 员  刘露路