上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第676号原告：张鲁平。原告：孙婧。两原告共同委托诉讼代理人：陈玉，上海隆天律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李峰，上海隆天律师事务所律师。被告：上海天祥华侨城投资有限公司。法定代表人：吴某某。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告张鲁平、原告孙婧与被告上海天祥华侨城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年12月20日公开开庭审理了本案。原告张鲁平、原告张鲁平、原告孙婧共同的委托诉讼代理人李峰、陈玉，被告上海天祥华侨城投资有限公司的委托诉讼代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鲁平、原告孙婧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告返还因其虚假陈述×路×弄×号×室房屋附送屋顶露台而多收取的房款人民币（以下币种相同）348,606.91元；2、判令被告赔偿两原告因其虚增房价而使原告多支付的契税10,458.21元及贷款利息45,318.90元（从贷款发放之日起计至判决生效之日止）；3、判令被告赔偿两原告屋顶露台搭建的构筑物被拆除而产生的搭建费用损失170,264元。诉讼中，原告明确第一项诉请为：判令被告向两原告返还因其虚假陈述上海市×路×弄×号×室房屋附送房顶露台而多收取的房款174,303.46元，并赔偿损失174,303.46元。事实与理由：被告系上海市闵行区×路×弄×的开发商。2012年7月、8月，原告到被告售楼处询问是否有顶楼复式房，被告销售人员强烈推荐原告五期的顶楼房型，称顶楼房屋性价比高，并强调买一层送一层，而且露台可以搭建钢混结构的房屋，为打消原告疑虑，被告销售人员还带领原告参观其他已搭建的房型。基于对×品牌及被告作为上市公司子公司的信赖，2012年9月10日原告按照远远高于同幢同号三楼房屋的单价与被告签署《上海市商品房预售合同》，购买了上海市×路×弄66号4层402室房屋。购房合同约定该房屋每平方米单价24,532.82元，总价为3,079,361元，暂测建筑面积为125.52平方米，其中套内建筑面积为105.6平方米，公用分摊建筑面积为19.92平方米。根据购房合同《补充条款一》第13条规定，原告对系争房屋外所带的屋顶露台拥有独家使用权。2012年12月原告接收该房屋后，即按照当时被告的承诺开始设计利用屋顶露台，搭建了一些构筑物，但未想到，在2014年8月包括原告在内的众多业主搭建的构筑物被相关部门认定为违章建筑而被强制拆除，现场断壁残垣，一片狼藉。原告认为，被告在售房广告上鼓吹系争房屋“附送多重空间”、“附送空间多，具备超高性价比”，并在屋顶预留框架和墙面等搭建空间，向原告推销系争房屋时明确告知原告可以在系争房屋的屋顶露台进行搭建，以形成可以居住使用的功能性空间，但现在原告不仅无法在被告交付的房屋屋顶进行搭建，而且所谓的屋顶露台也存在重大设计、功能缺陷，根本不具备露台所应具备的可出入的条件，致使原告在购房合同项下应享有的屋顶露台使用权根本无法实现。原告基于对被告的信赖而投入大量人力、物力与财力搭建构筑物，最终却被有关部门认定为违章建筑而被强行拆除，不仅给原告造成了重大财产损失，而且严重影响原告对系争房屋的使用，甚至还导致系争房屋的市场价大幅下降。综上所述，被告在销售房屋过程中对原告就系争房屋屋顶露台及其功能进行欺诈和虚假宣传，诱使原告以明显虚高的单价购买系争房屋、谋取不当收益，理应赔偿原告因此而遭受的所有损失。然而，经原告多次催告，被告仍然怠于纠正其违法及违约行为，并拒绝支付任何赔偿，故原告诉至法院主张上述诉请。被告上海天祥华侨城投资有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。1、被告认为原告的诉请没有相应的合同及法律依据，原告诉请要求退还多收取的房款没有相应的合同依据及计算依据。根据合同约定，只有面积存在误差的情况下才可以退还房款。2、原告要求被告支付相应的契税没有合同及事实的依据；3、合同条款中明确规定禁止在相应的平台、露台搭建建筑物，被告从未承诺同意搭建的相关事实，而且所有的房屋均是一房一价，合同中没有将楼顶露台的面积或价格折算在房款内，所以原告主张要求露台部分多收取的房款，被告无法接受，希望法院予以驳回。而且被告没有如原告所述将露台的价格计算进去，原告没有提供相应的计算方式。本院经审理认定事实如下：2012年9月10日由原告张鲁平、原告孙婧作为买方（协议乙方），被告作为卖方（协议甲方）签订上海市商品房预售合同一份，合同约定：一、乙方向甲方购买×路×弄×号×层×室房屋，政府批准的规划用途为居住。据甲方暂测该房屋建筑面积为125.52平方米，其中套内建筑面积为105.60平方米、公用分摊建筑面积为19.92平方米。二、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价24,532.83元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为3,079,361元。乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动；三、甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。四、合同附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中记载：在本物业管理区域范围内，禁止有下列行为：在住宅外设置固定晒衣架、搭建阳光棚、遮光棚、玻璃围栏等；在住宅外设太阳能热水器、卫星收拾器等；在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构造物、私设摊点，保证规划设计的统一性和协调性。五、补充条款一载明：本合同附件六所示小区内各住户拥有其所购房屋外所带的庭园或平台或屋顶露台的使用权（该部分均不计建筑面积，不办产权证），小区其他住户同意对此放弃使用权，如含有公共设备，各相关单位住户不得对其损坏、移位，并不能阻碍公共设施的正常检修。2012年7月12日的新民晚报上记载了被告针对×五期的广告宣传：五期更直面近10,000平米十字中央园林景观，社区内人车分流，全户型车库电梯直接入户。主力产品---约175-225平方米复式叠院、100-148平方米湖畔公寓均配备电梯，湖畔公寓底层双大堂设计，气宇轩昂；建筑立面全部采用瓷砖石材贴面，历久弥新，建筑为全框架结构，房型可自由分隔组合，可随需要灵活多变，大开间的户型设计，附送空间多，具备超高性价比。2013年1月12日，两原告与被告完成了涉案房屋的入住交接手续。另查明，2014年5月19日A物业管理有限公司向两原告发出整改通知书，要求两原告对其在楼顶搭建的私自搭建物进行整改，要求其在七天内恢复原样。2014年8月7日，涉案房屋屋顶所搭建的构筑物被强制拆除。另查明，经本院实地勘察，涉案房屋的屋顶平台需从公共走廊的一个维修通道口进出，且该通道口属于物业维修通道，通道口较小，需要架设梯子方能顺利进出。而屋顶平台上放置了该楼业主的太阳能热水器等公用设备。原告所购买的房屋并无直接通道口或阶梯可以单独进出该屋顶平台。以上事实，由原告张鲁平、原告孙婧提供的证据：1、原、被告签订的《上海市商品房预售合同》一份；2、售楼广告一份；3、证人的询问笔录一份；4、微信聊天记录整理、微信截屏、被告销售人员名片一组；5、手机短信和微信一组；6、对话录音文字整理一组；7、×的售楼合同部分条款一份；8、系争房屋屋顶的鸟瞰照片一组；9、系争房屋的采光天窗位置照片一份；10、系争房屋同户型的设计图及屋顶设计图一组；11、拆违公告一份；12、拆违现场照片一组；13、拆违的新闻报道一份；14、顶楼房屋及次顶楼房屋之间的售价差异对比一份；15、房屋价格系数表一份；16、新闻报道一组；17、微信聊天记录及电子邮件公证书一组；18、证人的询问笔录一组；19、契税支付凭证一份；20、个人贷款还款单一份；21、屋顶搭建设计、施工、装修相关的费用报价单一组；22、微信聊天公证书一组；23、吕某某与销售彭某某之间的短信联系的公证书一组；24、吕某某的销售合同的前两页一组；25、彭某某微信朋友圈发布的售楼信息及电话一组；26、杨某某的微信名片页、张某手机通讯录及短信一组；27、对张某的询问笔录一份；28、三期屋顶平面图一组；29、2014年8月7日的新闻晚报的新闻报道一份；30、最新第二批新调整价格确认版的电子版光盘说明一组；31、房源价格信息表（五期）一份。被告提供的证据：1、房屋交付流程表一份；2、临时管理规约及承诺书一组；3、住宅装修管理协议、住宅装修须知一组；4、整改通知书一份；5、上海市新建住宅交付使用许可证三份；6、离职证明一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案主要的争议焦点在于：一、涉案房屋屋顶平台的权利归属；二、两原告对屋顶平台的使用是否受到损害；三、被告在对房屋销售过程中是否存在虚假宣传的违法行为；四、被告是否需要对原告违章搭建被依法拆除所产生的损失承担责任。针对第一个争议焦点。首先，从涉案屋顶平台的规划设计的方案看，该屋顶平台是经过规划行政主管部门批准的规划，故该屋顶平台属于合法建筑。其次，原告与被告所签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。而该合同中对于涉案房屋的建筑面积、设计图纸等进行了记载，从原、被告签订的房屋预售合同中明确可以得知该屋顶平台并不计入房屋销售的建筑面积内，被告亦未将该屋顶平台作为建筑面积的一部分附赠给原告。故该屋顶平台要成为涉案房屋的组成部分，必须要有合同的依据，但是目前屋顶平台缺乏该合同依据，故该屋顶平台并非属于原告的专有部分。再次，虽然该屋顶平台物理位置位于原告购买房屋的屋顶，但是该屋顶平台并非只能由原告单独使用。经本院实地勘察，该屋顶平台需要从公共走廊的一个维修通道口进入，原告的房屋并无直接通道口或阶梯可以单独进出该屋顶平台。原告对屋顶平台的使用需要通过该特定的通道口进出才能实现对该平台的合理使用，且原告对屋顶平台的使用与其他业主的使用相同，并非只有原告才能对该屋顶平台享有进行使用的权利，原告无法对该屋顶平台进行排他使用。故本院认为该屋顶平台是由业主共同使用的，应当认定是属于全体业主共有，并不属于原告专有部分所有权的客体，故全体业主对于建筑物专用部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。针对第二个争议焦点：原告援引了合同附件中的“本合同附件六所示小区内各住户拥有其所购房屋外所带的庭园或平台或屋顶露台的使用权（该部分均不计建筑面积，不办产权证），小区其他住户同意对此放弃使用权，如含有公共设备，各相关单位住户不得对其损坏、移位，并不能阻碍公共设施的正常检修”这一条款，并主张认为原告对该屋顶平台具有排他使用的权利。从本院上述阐述的内容中可以得知，该屋顶平台属于全体业主共有，对于共有部分的使用及共同管理的权利理应由业主共同决定。而该份销售合同仅是约束了原告与被告的合同当事人，双方无权在该份销售合同中对于其他业主对屋顶平台的使用权行使或放弃作出相应的约定。故即使说损害业主对屋顶平台的使用权，那也是原告与被告在该份合同中的该项条款侵害了其他业主对于屋顶平台所享有的共有使用权。对于原告而言，其享有的与其他业主对共有部分的使用与管理的权利并未实际受到任何损害。至于原告所主张的房屋价格的损失，由于涉案房屋的特性，该栋房屋内一到二层属于复式建筑，三层与四层都属于大平层的建筑物，而且每套房屋的建筑面积不等，故每套房屋的价格亦不相同，更何况每套房屋的结构不同、设计不同，均有独一性及不可替代性，故原告与被告所商定的房屋价格应当充分体现了双方当事人的真实意思。至于该屋顶平台的使用是否会影响到房屋的最终价格，从原告目前提供的证据中无法看出屋顶平台对于房屋的价格产生任何实质性的影响。毕竟该屋顶平台并非属于附赠的建筑面积，仍属于全体业主共有的部分。针对第三个争议焦点：原告认为被告在房屋销售过程中存在虚假宣传的行为，并援引了相应的广告宣传语。但“大开间的户型设计，附送空间多，具备超高性价比。”这句广告语本身并未进行夸张性的宣传，附送空间亦未指明附赠的就是屋顶平台，被告本身亦未故意虚构事实或隐瞒真相，诱使业主购房。更何况该宣传广告实质是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容，但若被告在销售广告与宣传资料中，将其开发出售的商品房及相关措施所作的说明和允诺具体确定的，并由此对原告决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同中的，才应当认定为合同内容。但本案中，该宣传广告并不符合上述的情形，被告无须承担任何违约责任。针对第四项争议焦点：依据原、被告所签订的预售合同附件五中明确约定了，禁止原告在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物、私设摊点，故原告明知合同约定是禁止其在屋顶及平台上进行违法搭建的。若被告允许原告在屋顶及平台上进行违法搭建，显然侵犯了全体业主的合法权益，双方亦应进行相应合同条款的变更。即使存在部分销售人员的口头承诺同意进行搭建，而这些销售人员本身并非被告方的员工，并不能等同于被告同意原告进行违章搭建。另即使存在原告所主张的违章搭建所产生的损失，那这些损失亦是原告自身违法行为所产生的损失，其不能将这些损失转嫁于本案的被告。综上所述，本院认为两原告主张的诉请缺乏相应的事实及法律依据，对该诉请难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：驳回原告张鲁平、原告孙婧的全部诉讼请求。案件受理费9,546.48元，由原告张鲁平、孙婧共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  干卓英人民陪审员  马子寅二〇一七年二月二十四日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专用部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。