湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初7309号原告汪湘江，男，1967年9月25日出生，汉族。被告郑向荣，男，1989年3月13日出生，汉族。原告汪湘江与被告郑向荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪湘江到庭参加诉讼。被告郑向荣经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪湘江向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告房屋火灾损失30000元；被告支付原告房屋租金9000元；被告支付延迟交房违约金12000元。被告郑向荣未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年8月28日，原告汪湘江（甲方）与被告郑向荣（乙方）就位于浏阳市鑫远名城A栋一单元701房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2015年9月1日至2016年9月1日，租金为每月1000元，按季度结算，房屋押金为2000元；乙方不得随意损坏房屋设施，设施丢失照价赔偿；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，甲方有权解除合同；甲乙双方如有违约的情况，则由违约方支付另一方违约金3000元。发生争议，甲乙友好协商解决，协商不成时，提请当地人民法院仲裁。此后，原告将出租房屋交付给被告，被告给付了2000元押金，交纳了从2015年9月1日起至2016年1月31日的房租5000元。2016年2月28日上午11点半，因被告使用自带的电脑起火引燃窗帘和席梦思，造成了家具、家电和部分房屋设施烧毁，房屋被熏黑。2016年3月10日，原告汪湘江（甲方）与被告郑向荣（乙方）就火灾事故造成的损失签订了《赔偿协议书》，其中第三条“协议事项”第一款约定：火灾由乙方承担全部责任，所有损失由乙方承担，其中房屋损失暂定5000元，装修损失暂定17000元，家具损失3000元，家电损失5000元，四项损失暂定30000元，并手写注明“以实际发生费用为准”；“协议事项”第二款约定：房屋及房屋装修需恢复原状部分的损失为22000元，应由被告在2016年3月15日之前开始维修，并需在2016年6月10日之前完成恢复原状的维修工程，逾期按100元/天进行处罚，维修工程完成后须经甲方验收通过；“协议事项”第三款约定：家具、家电损失为8000元，应由乙方在2016年6月10日前完成购置新品。此后，被告开始请装修师傅给原告搞装修。诉讼中，原告认为装修只完成70%并称因被告未及时支付装修师傅工程款，导致装修未完工，房屋一直不能投入使用。被告在电话中称装修已经基本完成，但是未购买家具家电。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》以及《赔偿协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，对双方均具有约束力，双方均应全面履行合同约定的义务。原告将涉案房屋交付给被告后，已经完成了出租人应当履行的全部合同义务，故被告应按照合同的约定履行。关于租金问题。因本案火灾发生后，被告未再住在租赁房屋，故本院确认《房屋租赁合同》已于2016年2月29日解除。自2015年9月1日起至合同解除前即2016年2月29日止的租金为6000元，因被告已经交纳了5000元租金，故被告还应交纳房租1000元，对于原告过高的主张，本院依法不予支持。关于火灾损失问题，本院认为火灾损失应包括直接损失与间接损失。被告在接收了房屋，取得了房屋承租权的同时，风险责任也转移给被告，被告应当按照合同的约定，尽到善意管理人之义务，妥善保管租赁物，确保租赁物的安全，并在租赁合同期满后返还租赁物。被告在租赁期间未尽到善意管理人之义务，致使租赁物出现毁损，造成了直接损失后果即房屋修缮费与家具家电损失费，严重违反了合同义务，应按照合同规定照价赔偿。因《赔偿协议书》“协议事项”第一款中注明赔偿损失“以实际发生费用为准”，而原告未提供证据证明因被告未完成装修所造成的具体损失，故对于原告要求被告赔偿原告装修费22000元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于家具家电损失，因该《赔偿协议书》“协议事项”中明确了家具家电损失赔偿的具体数额，又被告未到庭参加诉讼，依法应承担不利的法律后果，故对于原告要求被告赔偿家具家电损失合计8000元的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告在承租期间致租赁物受损，无法在合同期满后向原告交付合同约定的使用性质的房屋，致使火灾发生后原告无法继续出租或者居住，被告的行为损害了原告的预期利益，给原告造成间接损失也应当由原告赔偿。根据《赔偿协议书》的约定，被告应在2016年6月10日前维修好房屋，故本院酌定被告支付4个月的租金损失4000元。综上，上述可以认定的直接损失与间接损失合计12000元。因被告已经交纳了押金2000元，故被告还需赔偿10000元。因双方在《赔偿协议书》中约定被告需在2016年6月10日之前完成恢复原状的维修工程，逾期按100元/天进行处罚，现被告未能在装修期内向原告交付房屋，应承担违约责任。但是原告也未采取有效措施防止损失扩大，自身亦有过错，故本院酌定延迟交房时间为30天，延期交房违约金为3000元。对于原告过高的主张，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、郑向荣赔偿汪湘江火灾造成的损失12000元，支付租金1000元，支付延迟交房违约金3000元，上述合计16000元，核减已交押金2000元，还应支付14000元，限郑向荣在本判决书生效后5日内履行完毕；二、驳回汪湘江的其它诉讼请求。如果逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1075元，减半收取537.5元，由汪湘江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 戴 琳二〇一七年二月二十日书记员 陈晴旺案款缴纳账号：收款人名称：浏阳市人民法院案款专户收款人账号：800125239611019开户行：长沙银行联城支行附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。