河北省定州市人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0682民初2999号原告孙景辉，男，1980年6月29日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。委托代理人李硕，北京李自永律师事务所律师。委托代理人谢晓魁，北京市则度律师事务所律师。被告河北崇城房地产开发有限公司，住所地：定州市兴定东路2号。法定代表人温铁锁，该公司董事长。委托代理人温国军，该公司经理。委托代理人黄振朝，河北顺治律师事务所律师。原告孙景辉与被告河北崇城房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案中，本院于2016年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙景辉及其委托代理人李硕、被告河北崇城房地产开发有限公司的委托代理人温国军、黄振朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告立即换签崇城国际小区房号1011102、1011103、1011202、1011203、1011302、1011303、1011503号的《商品房买卖合同》，购房款3325499元。2.判令被告立即交付崇城国际小区房号1011102、1011103、1011202、1011203、1011302、1011303、1011503号的商品房，购房款3325499元。3.判令被告自2014年10月2日起至商品房交付日止，以购房款为基数，按银行同期贷款利率计算延期交房违约金。4.诉讼费用由被告负担。庭审中原告明确诉讼请求为：1.要求被告与其签订7套房屋买卖合同。2.被告交付7套房屋给原告。3.判令被告自2014年10月2日起至商品房交付日止，以购房款为基数，按银行同期贷款利率计算延期交房违约金。事实和理由：一、2012年11月11日，被告以抵债方式销售给原告崇城国际商品房，房号1011102金额382709元、1011103金额544343元、1011202金额383709元、1011203金额544343元、1011302金额383709元、1011303金额544343元、1011503金额544343元。被告在2012年11月11日给原告开据了收到购房款3325499元的收据。二、原告和被告签订的《商品房认购书》第一条第3款约定原告认购房屋建筑主体封顶后被告电话通知原告到被告售楼部换签《商品房买卖合同》；第6条约定：“被告在2014年10月1日前通知原告验收并交接房屋”。但是被告没有按约定通知换签《商品房买卖合同》和交接上述房。自2014年10月2日起原告多次要求被告换签《商品房买卖合同》和交房，被告以种种理由拒绝至今。三、《商品房认购书》第三款的⑵项约定：“若甲方未按约定期限交付房屋，每逾期一日，支付乙方已购房款万分之一的违约金”。原告认为该约定偏低，原告请求根据法律规定，自2014年10月2日起到商品房交付之日止，以购房款为基数，按银行同期贷款利率计算至延期交房。综上所述，原告认为《商品房认购书》实际上是商品房买卖合同，该合同合法有效。被告不按约定期限与原告换签《商品房买卖合同》和交付房屋属于严重违约，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.原告不具有本案诉讼主体资格，2012年11月11日认购书中及购房收据购房人为原告，但此房是被告购买原告钢材款抵顶的。2012年6月11日建筑钢材合同，是被告和北京新辉广联商贸公司之间的事，法定代表人是邓荣珍。认购书签订时7套房屋，不包括车库和仓房，邓多次打电话反复与被告说没有车库和仓房不好销售，一再要求去掉两套房子增加车库和仓房，变为5套房子带仓房和车库，认购书签订后原告没有跟被告联系，一直是邓荣珍和我方联系沟通。2.原告诉讼请求不明确，认购协议中房号明确，不存在交接问题。3.原告变更第三项请求，我方没有准备。4.被告多次和邓荣珍短信联系，足以证明邓是事实上的原告。是根据邓和我方签订的合同抵顶的房屋。原告现要求退还购房款没有主体资格。是原告不向原告交纳契税和房屋维修基金等费用，才延迟到现在未交付钥匙。10号楼在2015年1月18日正式交付了钥匙，违约不是被告而是原告。5.原告要求支付300万元的违约金不合理，没有法律依据。延期交房的责任不是被告是原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年3月，原告从任丘万事达公司采购建筑钢材卖给被告公司，但被告公司未能及时给付钢材款。2012年11月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房认购书》7份，约定被告以欠原告钢材款抵顶给原告楼房7套，分别为房号10号楼1单元1102室金额382709元、10号楼1单元1103室金额544343元、10号楼1单元1202室金额383709元、10号楼1单元1203室金额544343元、10号楼1单元1302室金额383709元、10号楼1单元1303室金额544343元、10号楼1单元1503室金额544343元。2012年11月11日，被告给原告出据了收原告购房款3325499元的收据。其中《商品房认购书》第一条第3款约定：原告认购房屋建筑主体封顶后被告电话通知原告到被告售楼部换签《商品房买卖合同》。第6条约定：被告在2014年10月1日前通知原告验收并交接房屋”。但是被告没有按约定通知换签《商品房买卖合同》和交接房屋。第三条第2款约定：被告不能按约定时间交付房屋，每逾期一日，支付原告已付款万分之一的违约金。时至今日，原告主张的7套房屋已竣工，被告并未向他人出售，但未能按约定向原告交付上述房屋，期间原告曾通过案外人邓荣珍与被告协商房屋变更和增加车库仓房事宜，但未达成一致意见。经调查，邓荣珍表示，本案诉争的7套房屋与邓荣珍并无直接关系，是邓荣珍帮助原、被告解决欠款和抵房的事。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对双方都具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房认购书》是双方真实意思表示，该协议合法有效，双方都应严格全面履行合同义务。原告已按约定履行了抵顶款即付款的义务，被告也向原告出据了收到原告付款的收据，被告应按时向原告交付诉争房屋。原告是本案合同的相对人，具有本案原告的主体资格，故原告主张要求被告交付涉案7套房屋的请求应予支持。被告未能按约定及时向原告交付涉案的7套房屋，且无充分证据证明其已尽到对原告交房的通知义务，被告应按《商品房认购书》第三条第2款支付违约金。原告主张被告应按银行同期贷款利率计算延期交房违约金无事实依据，本院不予支持。综上所述，原告主张要求被告交付涉案7套房屋的请求应予支持，被告应按《商品房认购书》第三条第2款支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告河北崇城房地产开发有限公司向原告孙景辉交付位于定州市崇城国际小区楼房7套（包括：10号楼1单元1102室、10号楼1单元1103室、10号楼1单元1202室、10号楼1单元1203室、10号楼1单元1302室、10号楼1单元1303室、10号楼1单元1503室）。二、被告河北崇城房地产开发有限公司支付原告孙景辉3325499元每日万分之一的违约金（从2014年10月1日起至判决确定履行之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。以上一二项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33404元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  侯月涛审 判 员  陈 晨人民陪审员  杨宝辉二〇一七年二月二十二日书 记 员  申 阳