贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终220号上诉人（原审原告、反诉被告）：何群，女，1982年7月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周志惠，贵阳市西法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐光灿，男，1951年6月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐祝慧，女，1952年12月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吕昌模，贵州合兴律师事务所律师。原审第三人：贵阳市云岩区国有土地上房屋征收管理局，住所地贵州省贵阳市云岩区友谊路佳苑富邸2单元16楼。负责人：张忠于，职务：局长。委托诉讼代理人：吴彻，男，1975年7月17日出生，汉族，系该局工作人员，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人何群因与上诉人唐光灿、唐祝慧及原审第三人贵阳市云岩区国有土地上房屋征收管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服贵���铁路运输法院（2016）黔8016民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人何群及其委托诉讼代理人周志惠、上诉人唐祝慧及其委托诉讼代理人吕昌模、原审第三人的委托诉讼代理人吴彻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何群上诉请求：一、撤销原判，依法改判或将本案发回重审；二、一二审案件诉讼费全部由唐光灿、唐祝慧承担。事实和理由：一、唐祝慧及唐光灿与第三人签订拆迁协议后，已经不再享有涉案房屋的所有权，故无权再收取房屋租金；二、依据城市房屋拆迁管理条例第33条规定，何群有营业执照，应当得到停产停业损失21000元，员工4个人应该享有职工失业补偿30000元、装修补偿25000元，原判未按照相关法律规定进行判决，而是酌情判决，明显不当；三、国家房屋征收补偿方案第11条明确发布公告前停业的是不给予赔偿的，唐祝慧与唐光灿以军军鸭脖的营业执照获得赔偿，且征收局也明知军军鸭脖在拆迁前并没有实际营业，故本案应以何群的营业执照由何群来获得相应的征收补偿。唐光灿、唐祝慧上诉请求：一、依法撤销贵阳市铁路运输法院（2016）黔8601民初490号民事判决，改判驳回何群的一审诉讼请求，支持唐光灿、唐祝慧的全部反诉请求或将本案发回重审；二、本案的一二审诉讼费用及反诉费用由何群承担。事实及理由：一、原判认定事实不清，适用法律错误。双方并未在租赁合同中就如遇到政府征收解除租赁合同后的后果作出约定，同时，第三人也是以唐祝慧的营业执照进行拆迁补偿的，因第三人只认可唐祝慧是经营实体，故何群不能得到任何补偿，同时何群也未提交证据证实其应得的补偿，原判酌情判决违反法律规定；��、双方约定的租金是每月2000元，故何群欠缴的租金也应当按照双方约定的标准来支付；三、原判对唐祝慧、唐光灿提出结清水、电费的主张不予支持损害了其合法权益；四、双方未对解除合同后，装饰装修物如何处理进行约定，故唐祝慧、唐光灿不应承担装修损失的赔偿。何群向一审法院起诉请求：1.请求被告赔偿因拆迁给原告造成的各项损失70000元；2.本案诉讼费由被告承担。另，在一审庭审中，何群增加诉讼请求，要求被告返还押金3000元。唐光灿、唐祝慧向一审法院反诉请求：1.依法解除与反诉被告何群之间的房屋租赁合同；2.反诉被告支付租金18000元，按月租金2000元计算至返还房屋之日止；3.反诉被告结算使用房屋产生的水、电费；4.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定的事实：2014年7月23日，原告何群与被告唐光灿和唐祝慧���订了房屋租赁合同，二被告将其所有的位于贵阳市××中××号房屋的第一层通道与第二层租给原告进行儿童摄影经营项目，租赁期限为2014年7月23日至2015年7月22日，租金为每月2000元，按月支付。被告唐光灿收到原告交纳的保证金3000元，不租时被告如数退还给原告。原告从2014年7月23日以每月2000元的标准交付租金至2016年1月23日，之后未交付过租金。另查明：2014年10月15日，贵阳市云岩区人民政府公告房屋征收决定和房屋征收补偿方案，原告所租赁房屋属于被拆迁范围。二被告于同年12月2日与第三人签订了《房屋征收货币补偿协议》，载明：一层建筑面积33.36㎡、二层21.86㎡，总补偿款为5318737.62元（其中包括停产停业损失费21000元（1户×3500元/月×6个月）、职工失业补助费37500元（1户×5人×1250元/月×6个月）、装修、附属设施补偿费用60136.6元及其他费用）。2016���2月22日，第三人将上述补偿款全额发放给了二被告。一审法院认为：原、被告双方订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期之后，原告继续占有使用租赁物并交付租金，被告继续收取租金且未提出异议，即原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，因云岩区征收局对该房屋进行了征收，致使原、被告的租赁合同客观上无法继续履行，且原、被告双方对解除租赁合同均无异议，法院对房屋租赁合同予以解除。房屋被征收前，原告何群仍在经营，是基于租赁合同关系的房屋占有人，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”之规定，第三人云岩区征收局支付给被告的拆迁补偿款中，原告何群有权要求停产停业损失费、职工失业补助费、装修、附属设施补偿费用等三项费用。根据《房屋征收货币补偿协议》中就停产停业损失费、职工失业补助费及装修、附属设施补偿费用的补偿内容，对于原告关于补偿停产停业损失费的诉请，法院酌情支持10000元；对于职工失业补助费的诉请，法院酌情支持15000元；对于原告关于装修补偿费用的主张，因原告未提供其装修合同、付款凭证等证据证实，法院酌情支持25000元装修补偿。对于原告要求被告返还押金3000元的主张，房屋租赁合同被解除后，被告应当返还押金，故原告的该项诉请符合法律规定，法院予以支持。对于反诉原告要求反诉被告从2016年2月至返还房屋之日止按月租金2000元支付租金的主张，原告因房屋拆迁而无法正常经营，房屋的使用价值受到影响，按原房屋租金计算显失公平，按1000元/月计算为宜，在房屋租赁合同解除前为租金，合同解除后为房屋占用费。对于反诉原告要求反诉被告结算水、电费的主张，经查，反诉原告未举出反诉被告拖欠水、电费的相关证据，故反诉原告的诉请无事实依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告何群与被告唐光灿、唐祝慧签订的房屋租赁合同；二、被告唐光灿、唐祝慧自本判决生效之日起十日内支付原告何群停产停业损失费10000元、职工失业补助费15000元、装修补偿费25000元，共计50000元；三、被告唐光灿、唐祝慧自本判决生效之日起十日内退还原告何群押金3000元；四、反诉被告何群自本判决生效之日起十日内按1000元/月向反诉原告唐光灿、唐祝慧支付2016年2月至返还房屋之日止的租金（房屋占用费）；五、驳回原告何群的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告唐光灿、唐祝慧的其他诉讼请求。本诉案件受理费1800元，原告何群负担675元，被告唐光灿、唐祝慧共同负担1125元；反诉案件受理费减半收取计125元，由反诉原告唐光灿、唐祝慧共同负担75元，反诉原告何群负担50元（本诉案件受理费原告已预交，二被告在履行本判决生效时直接支付给原告；反诉案件受理费反诉原告已预交，反诉被告在履行本判决生效时直接支付给反诉原告）。本院二审期间，唐光灿、唐祝慧向本院提交如下新证据：1、拆迁公司贵州泳辉拆除工程有限公司开具的收取水电押金5000元的收据复印件一份，拟证实因何群没有结清欠缴的水电费，所以拆迁公司未退还其二人交纳的水电押金。何群经质证对真实性不予认可，也不认可证明目的。第三人经质证认可该证据的真实性、合法性、关联性。2、拆迁公司贵阳东泽拆迁事务代办有限公司对何群所租赁的涉案门面进行室内装修勘测的登记表复印件一份，拟证实经拆迁公司现场勘测，何群的实际装修损失为9320元。何群经质证不认可真实性也不认可证明目的。第三人经质证认可该证据的真实性。对双方二审争议事实，本院认定如下：唐光灿于2016年2月1日向贵州泳辉拆除工程有限公司交纳水电押金5000元，且该押金至今未予退还。另查明，贵阳东泽拆迁事务代办有限公司于2014年12月2日，对被征收人唐光灿所有的何群承租的涉案门面进行现场勘测后，出具《云岩狮子桥宏安巷地块非集中成片棚户区改造项目国有土地上房屋征收附属物及室内装修勘测登记表》，该登记表明确载明装修及附属设施补偿费用为9320元。还查明，唐光灿、唐祝慧拥有贵阳市××中××号两层房屋，一层建筑面积33.36㎡，系租赁给其他人经营箱包生意；二层即是涉案房屋，建筑面积21.86㎡，系租赁给何群经营儿童摄影。本院认为，何群与唐光灿、唐祝慧签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期之后，何群继续占有使用租赁物并交付租金，唐光灿、唐祝慧继续收取租金且未提出异议，即原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。关于唐光灿、唐祝慧是否应支付何群停产停业损失费、职工失业补助费、装修补偿费及补偿数额多少的问题。依据《中华人民共和国��同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，本案中，双方虽然未在租赁合同中约定如遇政府拆迁，要对承租人进行补偿。但是，涉案房屋在被征收前，确系由何群在经营，何群也为其经营活动进行了一定的经济投入，现因政府要对涉案房屋进行征收，致使双方的租赁合同无法继续履行，拆迁致使何群无法继续经营，其必然遭受一定的经济损失，故何群有权要求因征收应获得的停产停业损失、装修费、职工失业补助费。对于补偿费用的数额，停产停业损失费，因何群未提交证据证实其实际产生的停产停业损失，原判酌情支持10000元符合客观情况，本院依法予以维持；职工失业补助费，何群虽然提交了其和四个员工签订的劳动合同，但并未提交其支付员工工资的依据及为员工交纳社保的相关凭证予以���证，故对其主张的职工失业补助费，一审法院酌情支持15000元并无不当，本院依法予以维持；装修补偿费，何群未提交任何证据证实其为装修涉案房屋所支付的装修费用，而根据拆迁代办公司对涉案房屋的附属物及室内装修进行现场勘测的登记表，涉案房屋的装修补偿费用应为9320元，何群虽对该数额不予认可，但未提交任何证据予以推翻该现场勘测结论，故本院认定何群应获得的装修补偿费用为9320元，综上，唐光灿、唐祝慧应向何群支付停产停业损失费、职工失业补助费、装修补偿费共计34320元。关于何群是否应向唐光灿、唐祝慧支付2016年2月至涉案房屋返还时为止的房屋租金问题，虽然唐光灿、唐祝慧已经和第三人签订的《房屋征收货币补偿协议》，但涉案房屋并未实际交付给第三人，房屋所有权并未转移，唐光灿、唐祝慧仍然是被征收房屋的所有权���。何群仍然负有向其承租房屋的所有权人交付租金的义务。另，何群虽然主张其在2016年1月23日之后就未再使用涉案房屋，但其并未提交任何证据证实其已返还房屋且双方解除租赁合同，因此，租赁合同还在履行期间内，何群应继续履行支付租金的合同义务。对于唐光灿、唐祝慧提出应按租赁合同约定的租金标准支付2016年2月返还房屋之日止的租金的主张，因涉案房屋面临拆迁导致无法正常经营，房屋的整体商业价值明显下降，原判以此客观实际为依据，以公平合理为原则，酌情判决何群按每月1000元支付房屋占用费并无不当，本院依法予以维持。对于唐光灿、唐祝慧要求何群结算水、电费的主张，虽然唐光灿、唐祝慧提交了唐光灿交纳水电押金的收据，但因为唐光灿、唐祝慧所有的贵阳市××中××号两层房屋中的一层也系租赁给其他人经营，因此该证据并不能直接证明系因为何群拖欠水、电费才导致其二人无法退还交纳的水电押金，故对该项主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条、二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2016）黔8016民初490号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更贵阳铁路运输法院（2016）黔8016民初490号民事判决第二项为唐光灿、唐祝慧自本判决生效之日起十日内支付何群停产停业损失费10000元、职工失业补助费15000元、装修补偿费9320元，共计34320元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1800元，由何群负担882元，由唐光灿、唐祝慧负担918元；一审反诉受理费减半收取计125元，由唐光灿、唐祝慧负担75元，由何群负担50元；二审案件受理费1925元，由何群负担943元，由唐光灿、唐祝慧负担982元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 妍审 判 员  李云鹤代理审判员  石 敏二〇一七年二月二十八日书 记 员  陶海峰