江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0291民初6429号原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：杨正明，该公司董事长。委托诉讼代理人：马红君，江苏兆邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴端纳，男，该公司员工。被告：崔波，男，汉族，住江苏省无锡市。原告江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信公司）与被告崔波物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日受理后，依法由代理审判员狄春欢适用小额诉讼程序，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告国信公司的委托诉讼代理人吴端纳，被告崔波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国信公司向本院提出诉讼请求：1.判令崔波支付2014年7月1日至2016年3月31日的物业管理费5031元；2.判令崔波支付滞纳金3000元；3.诉讼费由崔波承担。诉讼中，国信公司表示本案中滞纳金仅主张500元。事实和理由：其公司为崔波所居住的无锡市国信世家璞园小区提供物业服务，崔波自2014年7月1日起未支付物业管理费，其公司多次催讨未果。崔波辩称：1、对国信公司主张的物业费的欠费金额、期间无异议，但认为国信公司的服务并不符合前期物业服务协议的约定，故对滞纳金的计算标准有异议。2、国信公司的物业服务存在问题，具体如下：（1）房屋入户门上端倾斜、阳台玻璃有凹坑，物业不及时修理；（2）消防安全应该每天检查一次，而现在只是每月检查一次；电梯灯不亮、门禁损坏，一直无人修理；电梯内不整洁，装修护板至今没有拆除；未按照楼层收集垃圾；电动车管理不到位，乱停时有发生；绿化无人管理；对外幼儿园校门设置在小区内，门卫管理也存在缺陷，导致非小区人员可以随意进出，电动车被盗也与此有关；水压过低，多次要求上门维修，但物业公司称因其没有按时交纳物业费故停止为其服务。3、国信公司未按约提供服务在先，其存在不交纳物业费的合理理由，故不同意交纳滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）崔波系无锡市国信世家璞园xx单元xxx室的业主，该房屋建筑面积为88.73平方米。（2）国信公司为该小区提供前期物业管理服务。国信公司与崔波在2013年3月25日签订的《无锡国信世家·璞园前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业服务协议）中约定：普通住宅公共服务费1.95元每平方米每月、电梯使用费0.30元每平方米每月、公共水电分摊费0.45元每平方米每月，业主应提前六个月向物业管理公司缴纳物业管理公共服务费和其他各项费用，逾期不缴纳的，经催缴仍不缴纳，物业管理公司可以向法院起诉，并从逾期之日每天加收拾元的滞纳金。（3）崔波依照前述标准支付了一段时间的物业服务费，自2014年7月1日起未再支付。（4）国信公司曾以张贴催缴物业费通知单的形式，就未缴纳物业费进行了催缴。对有争议的事实，双方举证质证情况如下：（1）国信公司的资质问题，崔波表示虽然对物业费的收费标准无异议，但对国信公司提交的物价局批复表示不认可，且认为国信公司并未提供营业执照、资质证书等证件。庭后国信公司补充提交了营业执照、资质证书，崔波表示由法院审核即可。（2）房屋入户门上端倾斜、阳台玻璃凹坑问题，崔波提供了照片一组予以证明。国信公司表示已联系开发商上门查看维修，对进户门倾斜开发商已经维修完毕，对于阳台玻璃凹坑开发商认为属人为损坏并表示不予维修，物业工作人员已经将开发商的回复明确告知业主。崔波表示在未装修前就已将问题向国信公司报修，国信公司应予以处理。（3）其他物业服务不达标的情况。崔波提供了照片一组予以证明。国信公司则表示崔波提供的照片不能反映出日常状态，消防设施按标准巡查，每天都会有查看，每月定期进行大型检查；电梯灯和门禁也都按时巡查，发现问题会及时维修；垃圾箱按规定摆放，垃圾定时清理，且会巡查；小区内尚有业主未装修，电梯护板暂不能拆，后期会根据入住率进行拆除；部分业主未在指定区域停放电动车，发现后会及时拖到指定位置；绿化的养护也在进行，且与绿化公司约定好了具体的工作；小区进出管理是有门禁系统的，刷卡后会自动关闭；水压问题已经处理完毕，如果之后还存在问题会进一步处理。崔波表示虽然国信公司承诺会改善物业服务，但无实际行动，国信公司的物业服务一直未能达到标准，对其生活造成严重影响，故其不同意缴纳物业费。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，崔波所购买的房屋由国信公司提供前期物业服务，国信公司与崔波订立的前期物业服务协议明确了相关的权利义务，且国信公司也提交了营业执照、资质证书等予以佐证，故崔波应按前期物业服务协议的约定向国信公司交纳相应的物业管理费。崔波虽提出了部分质量问题，但现有证据难以认定国信公司在履行物业服务协议中存在重大瑕疵。并且，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。故崔波拒交物业管理费理由并不充分，对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，国信公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进，尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。如果国信公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对国信公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向国信公司主张权利。综上所述，经核算，崔波尚欠2014年7月1日至2016年3月31日的物业管理费5030元，应予支付。因前期物业服务协议明确了缴费时间，且国信公司也进行了催告，故崔波应当依据协议的约定承担逾期付款的违约责任。国信公司主张滞纳金的计算标准为每日拾元，并据此主张违约金500元，结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因以及各自履行义务的情况，国信公司主张违约金500元的请求，尚属合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十二条之规定，判决如下：崔波应于本判决发生法律效力之日起五日内支付江苏国信物业管理有限公司2014年7月1日至2016年3月31日的物业管理费5030元及逾期支付的滞纳金500元，合计5530元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（此款已由江苏国信物业管理有限公司预交），由崔波负担（江苏国信物业管理有限公司同意其预交的案件受理费25元由崔波直接向其支付，本院不再退还，由崔波在本判决发生法律效力之日起五日内直接向江苏国信物业管理有限公司支付）。本判决系终审判决。代理审判员  狄春欢二〇一七年二月六日书 记 员  尚佳妮本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。