河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初25067号原告（反诉被告）路林，男，汉族，1990年2月17日出生，住河南省宁陵县。原告（反诉被告）侯艳，女，汉族，1991年3月16日出生，住郑州市金水区。二原告（反诉被告）委托代理人崔钢锋、徐忆宁，河南开达律师事务所律师。被告（反诉原告）凡淑杰，女，汉族，1985年11月26日出生，住河南省尉氏县。委托代理人张慧星，河南佑祥律师事务所律师。被告郑州商之桥房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区文博东路东、东风路南蓝堡湾二期8幢1层110号。法定代表人张寒冰，经理。委托代理人薛来东。原告路林、侯艳诉被告凡淑杰、郑州商之桥房地产营销策划有限公司（以下简称商之桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告凡淑杰提起反诉，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）路林、侯艳及其委托代理人崔钢锋、徐忆宁，被告（反诉原告）凡淑杰委托代理人张慧星、被告商之桥公司委托代理人薛来东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）路林、侯艳诉称，原告系夫妻。2016年6月25日，原告通过被告商之桥公司与被告凡淑杰签订《房屋买卖合同》一份，约定原告以63万元购买被告凡淑杰所有的位于金水××、××房屋××（××区××院××楼××号，郑房权证字第××号）；付款方式为按揭贷款，原告与被告凡淑杰于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；原告、被告凡淑杰配合被告商之桥公司办理贷款、网签、过户等手续；一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同约定总房价款1‰违约金。合同签订后，原告向被告商之桥公司支付20000元，其中佣金5500元，14500作为代收定金。2016年7月18日，三方签订《补充协议》一份，约定原告付给被告凡淑杰购房首付款11万元，用于被告凡淑杰贷款解押，该款项适用定金罚则；被告凡淑杰将房屋交于原告使用；若被告凡淑杰违约，承担律师费等费用。原告次日向被告凡淑杰转账付款11万元。但被告凡淑杰收到款项后，敷衍推诿，拒不按照合同和补充协议的约定协助原告办理网签、贷款、交房义务，直至明确表示不再履行合同义务。其有违诚实信用的行为，理应受到道德的谴责和法律的制裁。综上，请求判令：1、被告凡淑杰继续履行2016年6月25日签订的《房屋买卖合同》、2016年7月18日签订的《补充协议》；2、判令被告凡淑杰支付违约金14160元（暂计算至2016年9月13日，2016年9月14日至房屋过户到原告名下之日止的违约金每日按1180元另行计付）；3、判令被告凡淑杰支付律师费10000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。被告（反诉原告）凡淑杰辩称：一、导致延迟过户及交房的原因系原告未支付全部房款，被告并不存在违约。被告与路林2016年6月25日签订的《房屋买卖合同》第四条约定：“付款方式，甲乙双方同意使用本条的第贰种付款方式：按揭付款，甲乙双方应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时，将首付款人民币以银行审批为准交付甲方，剩余房款人民币以银行审批为准由银行放贷之日向甲方支付。”合同第十条同时约定，“如乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋立契过户后，乙方应立即办理抵押登记和贷款手续。”根据合同约定，在合同签订后，路林应立即办理抵押登记和贷款手续，自合同签订至起诉时，路林并未向银行提出贷款申请，并未办理贷款手续。在未收到涉案房屋全部房款之前，被告有权拒绝办理房屋过户和交房手续，被告不存在违约情形。二、原告路林违约在先，凡淑杰系行使抗辩权。根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”作为买方，路林应先支付购房款，才能要求卖方办理过户手续。在原告未支付房屋全部房款的情况下，被告依法行使抗辩权，拒绝将房屋过户给原告，合理合法。三、《补充协议》与《房屋买卖合同》主体不一致，且未生效，被告不应按照《补充协议》履行义务。《房屋买卖合同》的买方为路林，《补充协议》的买方为侯艳，两份协议主体不一致，在经被告凡淑杰多次要求路林、侯艳将两份协议主体补充一致，二人坚持不做变更的情况下，凡淑杰无法将《补充协议》视为《房屋买卖合同》的补充协议，继续履行《房屋买卖合同》。且根据《补充协议》第五条约定“甲方应在收到上述款项时给乙方出具收款凭证，本协议生效。”，该协议为附条件生效。本案中凡淑杰未向侯艳出具任何收款凭证，协议约定合同生效的条件尚未完成，故，该协议尚未生效，凡淑杰不应按照《补充协议》履行义务。综上所述，在原告未支付全部房款的情况下，被告拒绝办理过户手续，系行使抗辩权，原告诉请无事实和法律依据，为维护被告权益，恳请法庭依法驳回原告诉讼请求。被告商之桥公司辩称：1、诚实信用是我公司的立足之本、生存之道，唯有恪守诚信，才能赢得客户真正的理解、尊重和认可。我公司作为居间方，促成侯艳、路林与凡淑杰签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，整个交易构成中恪尽职守，并无任何过错，因此，就本案诉讼不应承担任何责任。2、依据《补充协议》第7条：“丙方为中介方也为见证方，承担监督责任。并有义务协助守约方用法律维护守约方利益。”在涉案房屋交易过程中，由于众所周知的郑州市房价快速上涨的因素，经我公司员工电话、短信、面谈等方式多番协调，卖方凡淑杰拒不按照《房屋买卖合同》、《补充协议》的约定协助原告办理网签、贷款、交房义务，直至明确表示房子不卖了。因此，卖方凡淑杰应承担全部过错。3、作为中介方，甚至在原告起诉后，我公司仍左右协调，在此，希望双方握手言和。被告（反诉原告）凡淑杰反诉称，2016年6月25日，凡淑杰、路林签订《房屋买卖合同》，约定路林以63万元购买凡淑杰名下位于金水××、××房屋××套。合同第四条约定：“付款方式，甲乙双方同意使用本条的第贰种付款方式：按揭付款，甲乙双方应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时，将首付款人民币以银行审批为准交付甲方，剩余房款人民币以银行审批为准由银行放贷之日向甲方支付。“第十条约定，“如乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋立契过户后，乙方应立即办理抵押登记和贷款手续。”第十一条第六款约定：“如乙方未按照本合同第十条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，并赔偿甲方因此所造成的损失；若逾期30日乙方仍不予履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用，并且甲方有权依前述之约定获取违约金。”按照合同约定，路林应在合同签订后立即办理贷款手续，但至起诉之日，路林仍未向银行提出贷款申请，并未办理贷款手续，构成违约，应向凡淑杰支付总房价款1‰的违约金。且凡淑杰有权解除合同，为维护个人权益，请求判令：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》；2、判令路林、侯艳支付凡淑杰违约金人民币74340元（自2016年9月1日起暂计算至2016年12月28日）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）路林、侯艳对被告（反诉原告）凡淑杰的反诉辩称，《房屋买卖合同》第四条第2款约定：“甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。”因此，房屋按揭贷款需要双方共同到场才能办理，反诉没有事实和法律依据。被告商之桥公司对被告（反诉原告）凡淑杰的反诉未发表意见。根据原、被告的诉辩意见、举证、质证及庭审陈述，本院确认本案事实如下：1、2016年6月25日，路林作为买方、凡淑杰作为卖方、商之桥公司作为居间方签订《房屋买卖合同》一份（合同编号1600148），主要约定：凡淑杰将其位于金水区文博东路东、东风路南12幢25层2529号房屋出售给路林；房屋成交价为630000元；原告路林于合同签订时支付定金及佣金20000元（其中佣金5500元，余额作为商之桥公司代凡淑杰保管的定金）；付款方式为按揭贷款，双方于签订合同后共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；双方配合商之桥公司办理贷款、网签、过户等手续；凡淑杰房屋银行贷款需要路林结清；凡淑杰需在2016年9月30日前将房屋交付乙方使用，或凡淑杰收到全部房款之日将房屋交付乙方使用，以上两条款按照哪个先到为准，若不按照此条款执行，每日按照人民币100元计算支付给路林。2、2016年7月18日，侯艳与凡淑杰、商之桥公司签订《补充协议》一份，主要约定：凡淑杰将位于金水区文博东路东、东风路南12幢25层2529号房屋出售给侯艳，购房合同号12001096282，成交价630000元，三方居间合同编号为1600148；侯艳向凡淑杰支付购房首付款110000元，用于房屋银行解押还款，凡淑杰同意在解押后将上述房款作为追加定金，凡淑杰将房屋交于侯艳使用；凡淑杰在收到首付款后，在侯艳配合的前提下，凡淑杰应按双方已经签订的买卖合同约定的价位、时间等将本房产过户给侯艳，否则在保留合同违约责任的同时，上述款项适用定金罚则，并从凡淑杰收到上述款项之日起，每日追加0.5%的罚息；若凡淑杰违约，由凡淑杰承担诉讼费、律师费、交通费、文印费等费用；凡淑杰应在收到上述款项时给原告侯艳出具收款凭证，本协议生效；商之桥公司为中介方也为见证方，承担监督责任，并有义务协助守约方用法律手段维护守约方利益。3、2016年7月19日，侯艳通过其民生银行账户向凡淑杰转账110000元，凡淑杰收到该款项后办理了房屋解押手续。路林另于2016年6月25日向商之桥公司缴纳2万元，其中包括购房定金14500元、佣金5500元。4、路林与侯艳系夫妻关系，双方于2015年2月9日登记结婚；金水区文博东路东、东风路南12幢25层2529号房屋在《房屋所有权证》登记的房屋坐落位置为：金水区东风路28号院19号楼25层2519号（郑房权证字第××号），该房屋现仍由凡淑杰居住使用。5、在本案审理过程中，路林、侯艳表示可以在诉争房屋办理过户手续前将剩余房款505500元一次性支付给凡淑杰。本院认为：根据双方签订的《房屋买卖合同》，本院对于原被告之间存在房屋买卖合同关系予以确认。该《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。《补充协议》亦系签订双方的真实意思表示，亦合法有效，双方应按照协议内容履行各自义务。虽然《购房合同》由路林与凡淑杰签订、《补充协议》由侯艳与凡淑杰签订，但路林与侯艳系夫妻关系，《购房合同》与《补充协议》内容并无相互矛盾，路林、侯艳亦对《购房合同》、《补充协议》内容均无异议，故《购房合同》、《补充协议》均合法有效。凡淑杰辩称《补充协议》未生效，根据《补充协议》约定，凡淑杰应于收到11万元款项时出具收款凭证，该协议生效，路林、侯艳提供的银行转账记录显示，该11万元已于2016年7月19日支付给凡淑杰，凡淑杰收到该款后应向路林、侯艳出具收款凭证，但其未予出具，应视为其不正当地阻止协议生效条件成就，该《补充协议》已生效。路林、侯艳已按照合同约定向中介方支付定金及佣金，且向凡淑杰支付房屋首付款11万元，已经履行了合同约定的义务，但凡淑杰收到该笔首付款后并未按照《补充协议》约定向路林、侯艳交付房屋，其称路林、侯艳拒绝办理银行贷款手续，但无证据予以证明，且侯艳路林、侯艳不予认可，中介方商之桥公司也否认路林、侯艳拖延办理贷款，故凡淑杰称路林、侯艳违约无证据，其主张解除双方的《房屋买卖合同》、《补充协议》，本院不予支持，双方应继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》。路林、侯艳主张凡淑杰支付违约金，认为违约金应自2016年9月1日起至本案开庭之日即2017年1月3日按照每天1180元计算。2016年7月19日，路林、侯艳向凡淑杰支付了首付款11万元，凡淑杰收到该款后，并未按照《补充协议》约定将房屋交付路林、侯艳，路林、侯艳提交的视频显示，凡淑杰明确表示不再履行合同，其亦未积极配合办理贷款手续，路林、侯艳主张凡淑杰自2016年9月1日起支付违约金至2017年1月3日，本院予以支持。《房屋买卖合同》第十一条约定：如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，《补充协议》第3条约定：凡淑杰在收到首付款后，在侯艳配合的前提下，凡淑杰应按双方已经签订的买卖合同约定的价位、时间等将本房产过户给侯艳，否则在保留合同违约责任的同时，上述款项适用定金罚则，并从凡淑杰收到上述款项之日起，每日追加0.5%的罚息。《房屋买卖合同》第十一条系对双方违约责任的约定，《补充协议》第3条另约定了若卖方违约，需支付已收到首付款的罚息，该约定系针对已付房款的利息损失，路林、侯艳本案主张违约金，故应适用《房屋买卖合同》第十一条的约定，根据该约定，凡淑杰应自2016年9月1日起按照每日630元（630000元×1‰）向路林、侯艳支付违约金至2017年1月3日，共计78750元（630元×125天）。路林、侯艳主张凡淑杰支付律师费10000元，并提交了其因提起本案诉讼委托律师的《委托代理合同》及支付律师费10000元的交费发票，其该项诉请有《补充协议》第4条约定为依据，本院予以支持。凡淑杰向路林、侯艳主张违约金依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）路林、侯艳与被告（反诉原告）凡淑杰于本判决生效之日起十日内继续履行双方于2016年6月25日签订的《房屋买卖合同（合同编号：1600148）》、2016年7月18日签订的《补充协议》。二、原告（反诉被告）路林、侯艳于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）凡淑杰剩余购房款505500元，（反诉原告）凡淑杰于收到原告（反诉被告）路林、侯艳支付的前述剩余购房款505500元之日起十日内将位于郑州市金水区东风路28号院19号楼25层2519号房屋（郑房权证字第××号）交付给原告（反诉被告）路林、侯艳，并协助原告（反诉被告）路林、侯艳办理该房屋的过户手续。三、被告（反诉原告）凡淑杰于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）路林、侯艳违约金78750元、律师费10000元。四、驳回原告（反诉被告）路林、侯艳的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）凡淑杰的反诉请求。本诉案件受理费10397元，保全费3670元，均由被告（反诉原告）凡淑杰负担；反诉案件受理费830元，由被告（反诉原告）凡淑杰负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 张 艳人民陪审员 陈 岭人民陪审员 宋献宏二〇一七年二月二十四日书 记 员 赵果果