苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初2594号原告（反诉被告）：苏州九九爱婚纱摄影有限公司，住所地苏州市相城区元和街道润元路南齐门北大街东。法定代表人：徐纯丽。委托诉讼代理人：徐军，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈成，江苏日易律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：周祥,男,1980年7月12日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：徐冠、郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。原告苏州九九爱婚纱摄影有限公司与被告周祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日受理后，依法由代理审判员沈琳独任审判，后变更由审判员丁亦辛独任审判。审理中，被告周祥提出反诉，本院受理后予以一并审理。本案于2016年9月14日公开开庭进行了审理。苏州九九爱婚纱摄影有限公司的委托诉讼代理人徐军、周祥的委托诉讼代理人郁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州九九爱婚纱摄影有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金及管理费共计274100元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告以合作方式获得了苏州市相城区润元路南、齐门外大街的国际婚纱主题综合商业城的经营权。原告和被告经协商于2015年4月12日签订了《市场经营合同》1份（一楼合同编号C116-119)，合同中约定被告承租原告位于苏州市相城区××路××区116-119铺位，面积479平方米，经营婚纱摄影业务、经营品牌为“薇拉秀”，租赁期限自2015年4月15日起至2016年4月14日，该期间租金为每平方米15元／月，前六个月租金43110元，在签订合同之前付清；后六个月租金43110元，在2015年9月15日之前付清，缴费须提前一个月，先付后用、以此类推。另被告还应支付物业管理费每平方米15元／月，数额和支付时间均与租金一致。对该份合同至今被告还拖欠租金及管理费122440元。原告和被告于2016年4月18日对该标的房屋续签了《市场经营合同》一份，租赁期限自2016年4月16日起至2017年4月15日止，租金和物业管理费标准及支付方式均同原合同，至今，被告就此续签合同仍拖欠租金及管理费86220元。2015年10月28日原告和被告还签订了市场经营合同一份，约定被告承租原告位于苏州市相城区××路××楼××区××、121铺位，面积215平方米，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，租金为每平方米30元／月，前六个月租金38700元在签订合同之前付清，后六个月租金38700元，在2016年4月1日之前付清，缴费须提前一个月，先付后用、以此类推。被告还应支付物业管理费每平方米15元/月。就此合同被告仍拖欠租金及管理费65440元。综上，被告未支付租金及管理费共计274100元，原告经多次催讨，但被告至今仍未支付，故向法院起诉。被告周祥辩称，对原告本诉请求，我方没有异议，对原告计算租金以及管理费的方法也无异议。反诉原告周祥向本院提出反诉请求：1、判令双方间三份合同无效；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费用294990.3元；3、判令反诉被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：反诉被告以合作的方式获得了苏州市相城区润元路南、齐门外大街的国际婚纱主题综合商业城的经营权。反诉被告和反诉原告签订了3份《市场经营合同》，承租铺位经营薇拉秀品牌，承租标的物国际婚纱主题经营综合商业城作为经相城区人民政府批准设立的大型综合商业地，至今未经消防安全验收合格，在此情况下反诉被告将该标的物出租经营违反了《消防法》的规定，相应《市场经营合同》应为无效，要求支持反诉请求。反诉被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司辩称,我方认为合同是有效的；如果法院确认无效，装修已经使用了一年多，应当减去20%的折旧；反诉原告也应该向我们返还租赁物，并应支付我方至实际返还之日止的租金和物业管理费（实际使用费），因为反诉原告至今仍在使用租赁物。另外，如合同无效，导致合同无效，反诉原告也是有过错的，应分担损失。经审理查明，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）于2015年4月12日签订了苏州（中国）婚纱城《市场经营合同》一份（一楼合同编号C116-119)，合同中约定被告承租原告位于苏州市相城区××路××区116-119铺位，面积479平方米，经营婚纱摄影业务、经营品牌为“薇拉秀”，租赁期限自2015年4月15日起至2016年4月14日，该期间租金为每平方米15元／月，前六个月租金43110元，在签订合同之前付清。后六个月租金43110元，在2015年9月15日之前付清，缴费须提前一个月，先付后用、以此类推。另被告还应支付物业管理费每平方米15元／月，在合同签订前付清前六个月的物业管理费43110元，按半年支付。后六个月的物业管理费4311O元，在2015年9月15日前付清，缴费须提前一个月，先付后用、以此类推。对该份合同至今被告还拖欠租金及管理费122440元。双方又于2016年4月18日对该标的房屋续签了《市场经营合同》一份，租赁期限自2016年4月16日起至2017年4月15日止，租金和物业管理费标准及支付方式均同原合同。至今被告就此续签合同仍拖欠至2017年4月15日的租金及管理费86220元。2015年10月28日原告和被告还签订了市场经营合同一份，合同中约定被告承租原告位于苏州市相城区××路××楼××区××、121铺位，面积215平方米，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，租金为每平方米30元／月，前六个月租金38700元在签订合同之前付清，后六个月租金38700元，在2016年4月1日之前付清，缴费须提前一个月，先付后用以此类推。被告还应支付物业管理费每平方米15元/月，在合同签订前付清前六个月的物业管理费19350元，后六个月的物业管理费19350元在2016年4月1日之前付清，缴费须提前一个月，先付后用以此类推。就此合同被告仍拖欠租金及管理费65440元。目前，标的商铺仍由被告（反诉原告）占有使用。另查明，被告（反诉原告）与苏州蓝苑园林绿化工程有限公司签订了《装饰设计工程施工合同》，委托该公司对涉案商铺进行装修，支出装修费人民币294990.3元。上述事实，由原告的营业执照、被告的身份证复印件，《市场经营合同》、《装饰设计工程施工合同》以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告（反诉被告）陈述，其与苏州元联置业有限公司于2010年8月4日签订《合作协议书》，由原告承租由该公司开发的国际婚纱主题综合商业城，期限为20年，由此取得经营权，并提供《合作协议书》复印件为证；并陈述该项目至今无建设工程规划许可证，仅有政府抄告单，且房屋至今未取得消防验收。被告（反诉原告）对此认可，并认可知晓该情况。双方另明确，被告（反诉原告）对涉案商铺的价值至开庭之日折旧为原价值的80%。因装修不能拆卸，如合同无效，双方对此均有过错，对装修损失原告（反诉被告）承担70%，被告（反诉原告）承担30%，装修归原告（反诉被告）所有。对2016年4月18日所签合同，被告（反诉原告）仅支付了5000元。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就涉案商铺所签订了3份《市场经营合同》，将涉案商铺出租给被告（反诉原告）使用、收益，并收取租金，相应合同实为房屋租赁合同。原告（反诉被告）作为出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与被告（反诉原告）订立的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，故被告（反诉原告）应返还商铺。双方都有过错的，应各自承担相应的责任。被告（反诉原告）对房屋装修，支出294990.3元，经折旧后为235992.24元，对此原告（反诉被告）赔偿70%即165194.57元，装修归原告（反诉被告）所有。合同无效，原告（反诉被告）请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，仍可支持。根据双方的陈述，针对2015年4月12日的合同，被告（反诉原告）尚应支付原告（反诉被告）122440元，对2015年10月28日的合同，尚应支付65440元。因2016年4月18日所签合同的租赁期尚未届满，相应占有使用费应根据合同标准计算至被告（反诉原告）实际迁出之日止，并扣除已支付的5000元。同样，2015年10月28日的合同租期虽已届满，但被告（反诉原告）仍占有使用，占有使用费亦应支付实际迁出之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条以及相应法律的规定，判决如下：一、苏州九九爱婚纱摄影有限公司与周祥所签三份《市场经营合同》无效。二、周祥从苏州市相城区喜庆路99号一楼C区116、117、118、119、120、121号铺位迁出，并将铺位交付苏州九九爱婚纱摄影有限公司，于本判决生效之日起十日内履行。三、苏州九九爱婚纱摄影有限公司赔偿周祥装修损失人民币165194.57元，于本判决生效之日起十日内履行。四、周祥支付苏州九九爱婚纱摄影有限公司尚欠的占有使用费人民币187880元；116、117、118、119号铺位共479平方米从2016年4月16日起至实际迁出之日止、按每月每平方米30元计算的占有使用费（扣除已付的5000元）；120、121号铺位共215平方米从2016年11月1日起至实际迁出之日止、按每月每平方米45元计算的占有使用费，均于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取为人民币2706元（已由苏州九九爱婚纱摄影有限公司预缴），由周祥负担；反诉案件受理费减半收取为人民币2862元（已由周祥预缴），由苏州九九爱婚纱摄影有限公司负担2706元，由周祥负担156元。本诉和反诉案件受理费共5568元，由苏州九九爱婚纱摄影有限公司负担2706元、周祥负担2862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一七年二月二十三日书记员  顾艺纬