广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0281民初1588号原告：高月荣。委托代理人：刘仲华。被告：李红锋。被告：谢业斌。委托代理人：邓新忠。第三人：乐昌市北乡镇上丛村烟竹经济合作社。负责人：李红锋。原告高月荣诉被告李红锋、谢业斌及第三人乐昌市北乡镇上丛村烟竹经济合作社宅基地买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年1月11日，公开开庭进行了审理。原告高月荣及其委托代理人刘仲华，被告李红锋，被告谢业斌的委托代理人邓新忠及第三人乐昌市北乡镇上丛村烟竹经济合作社负责人李红锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高月荣向本院提出诉讼请求：1、判令撤销2016年4月5日签订的《旧房地流转协议》或确认《旧房地流转协议》无效；2、判令被告退还原告所交的买地款90000元；3、判令被告偿还原告损失12650元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告不是被告三村小组的村民，也与被告一被告二不是同一个村的村民。2016年4月5日，原告与三被告签订了一份《旧房地流转协议》，协议约定三被告将位于广东省乐昌市北乡镇北乡小学路口靠北边大约130平方的地流转给原告建房。虽然双方签订的是《旧房地流转协议》，但根据被告一、被告二2016年4月5日出具了《收据》“今收到高月荣买北乡小学路口水池地皮，首付90000元，按每平方800元计算”其实质是被告一、被告二将此地皮卖给原告，原告于合同签订当日已经向被告一、被告二支付买地款90000元人民币，协议签订后，原告开始投入建房，但在建房的过程中，乐昌市国土局多次责令停止违法施工，且原告在国土局责令不准开工后，被告也没有按照合同约定协调好，致使原告至今都不能再施工。原告多次与被告协商要求被告退还90000元以及赔偿原告投入建房的损失，但被告都置之不理。原告认为，被告隐瞒了涉案土地不能进行建房，也隐瞒了不是涉案地皮的所有人或是宅基地的使用权人的事实，被告用欺骗的手段来让原告签订合同，属欺诈行为，依法应予以撤销。另外，农村宅基地使用权只能在同一集体经济组织成员之间流转，被告把地卖给原告违反了法律的禁止性规定。原告高月荣为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了以下证据：1、原、被告的户籍证明，证明原、被告的主体身份；2、《旧房地流转协议》、《收条》，证明原告起诉的事实和理由、证明被告收取原告九万元事实、证明原、被告签订的协议实质是买卖农村集体所有的土地、证明被告需要退还原告九万元的依据；3、国土资源法律文书送达回证，证明被告欺骗了原告签订了《旧房地流转协议》，证明被告方在2014年9月30日在涉案地块施工作业时已收到国土局的责令停止通知、证明被告已明知涉案地皮不能用来建房屋、证明涉案地块是不能建房、证明被告应退还所收款项的依据；4、建房合同，证明原告已在涉案地皮上投入建房施工作业、原告所投入建房的依据；5、收条及收据，证明原告投入建房后的所受的损失，承包人已收取的打地基等的相关费用；6、申请证人彭某、谢某、林某出庭作证，彭某的证言有：2016年7月9号平地，10放线，11日开工挖了一天，12号半天，我们为原告建房的时候（挖地基），国土局拦住我们。后来工程就没有做了；谢某的证言有：本人是林某请来做工的，7月8日开始做工，11号开始挖基础，12号挖了一下国土局就过来了，后来就没有施工了；林某的证言有：本人承包了原告的住房工程建设，签合同的时候我们开了一天工，后来也开过三次工，真正第一次施工是大约在5月8、9号的样子，一开始施工的时候，被告就来阻止。7月9号又开工，地基都弄好了，三米多的泥土都拉走了，是后期结账的，共12650元。我们开工是经过被告同意的，费用是真实的。证明原告投入建房后无法继续施工的原因是乐昌市国土局多次责令停止施工。被告李红锋对原告高月荣提交证据的质证意见：对证据一、二无异议；对证据三有异议，国土局只是说暂时不能建，没有说一直不能建；对证据四不清楚，看到拉材料了，但是不清楚具体状况；对证据五也不清楚；对证据六暂时不予质证。被告李红锋口头答辩称：认可原告的一、二项请求，建房建不了可以退还，对于第三点请求我就不清楚，但本金就应该退还。那块地是我之前买下来的，后来我转卖给原告。被告李红锋没有提交书面证据。被告谢业斌答辩称：一、答辩人不是适格被告，《旧房流转协议》系原告与被告李红锋签订的，答辩人不是该协议的当事人，仅以见证人的身份在该协议上签名证实原告与烟竹组之间流转旧房地之事；其次，答辩人没有收取原告的卖地款90000元；最后，答辩人不是烟竹组的村民，与涉案宅基地没有法律关系和事实关系；二、原告在本案纠纷中存在过错，应承担相应责任，原告在诉状中已经承认，其知道农村宅基地是只能在同一集体经济组织成员间流转，明知自己不是烟竹村的成员，仍然跟被告李红锋签订合同，故原告对于合同的无效带来的后果应承担相应的过错责任；原告在签订合同之后未依法办理建房报建手续就在涉案宅基地动工，以致其违法行为被国土局责令停工，对于其违法施工而造成的损失，应由其承担全部责任。被告谢业斌没有提交书面证据。被告谢业斌对原告高月荣提交证据的质证意见：对证据一的关联性有异议，不是适格主体；对证据二的证明目的有异议，被告二没有收取原告交付的90000元，只是作为见证人的身份签名；对证据三的证明目的有异议，土地不属于被告二所有或使用，被告二是另一个村的村民，与被告一不在同一个村集体，被告二只是作为见证人的身份签署名字；对证据三、四、五的质证意见一样，证明目的有异议，关联性有异议，原告明知土地不可以买卖，却要买，在没有办理建房手续原告就开始建房，原告存在过错，诉状中原告也承认了，因此造成的损失应该由其自己承担；对证据六对于12650元损失费用，根据收条中的金额和证人证言所说不相符，就算有费用也应该由原告承担，原告有过错。经审理查明：原告高月荣是乐昌市沙坪镇关山村委会崩光下组村民，2016年4月5日，以被告李红锋、谢业斌为甲方，原告高月荣为乙方，在第三人乐昌市北乡镇上丛村烟竹经济合作社见证下，被告李红锋、谢业斌与原告高月荣签订了一份《旧房地流转协议》（内容详见协议），两被告将被告李红锋原有位于乐昌市北乡镇上丛村烟竹经济合作社北乡小学路口旁靠北边约130平方米的土地流转给原告高月荣建房，同日，两被告立下收据一张，写明：“今收到高月荣买北乡小学路口桉水池地皮，首付90000元（玖万元），按每平方800元计算。收款人：李红锋、谢业斌”。签订协议后，原告高月荣与林某于2016年4月19日签订一份《农村建房施工协议》，原告高月荣将该建房工程交由林某承建，随后承建方陆陆续续进场施工，被告李红锋亦知道原告方进场施工过，但不知施工程度及施工费用情况。自2016年7月12日，被乐昌市国土资源局认定原告方违法用地施工建房，通知责令停工至今。2016年7月26日原告高月荣支付了12650元工程款给林某，并由林某立下收据一张。由于原告高月荣所建住房被乐昌市国土资源局责令停工，被告方一直未按协议要求协调处理，导致原告至今不能施工，欲建房屋无法成就，原告无奈向本院起诉，请求：1、判令撤销2016年4月5日签订的《旧房地流转协议》或确认《旧房地流转协议》无效；2、判令三被告退还原告所交买地款90000元；3、判令三被告赔偿原告损失12650元；4、判令三被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将被告乐昌市北乡镇上丛村烟竹经济合作社变更为第三人，并自愿放弃追偿第三人的诉求，只请求被告李红锋、谢业斌共同承担所诉之债。以上事实，有原告提交的起诉书、证据、证人证言；被告李红锋的口头答辩；原告高月荣、被告李红锋庭审陈述证实。本院认为:本案谢业斌辩称，其不是乐昌市北乡镇上丛村烟竹经济合作社的村民，在《旧房地流转协议》中是以见证人的名义签名的，且没有收取买地款，从而主张其不是本案适格的被告，不应承担退还买地款的责任。本院认为谢业斌在从事民事活动中是具备民事权利能力和民事行为能力的公民，李红锋和谢业斌一起为甲方与原告高月荣签订《旧房地流转协议》，并立据收取原告购地款，是双方真实意思表示，谢业斌应当对签订合同收取他人款项的行为负责，谢业斌在诉讼中享有民事权利和承担民事义务。故本院确认谢业斌在本案中是适格的被告。谢业斌认为自己只是合同的见证人，而不是适格被告的主张，本院不予采信，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”、《广东省农村宅基地管理办法》第十条[申请条件]“申请使用宅基地的，应当为宅基地所在地的农村集体经济组织成员，并应当符合下列条件之一：(一)已依法登记结婚或者本户中有两名以上已达法定婚龄的未婚子女需要分户的;(二)因自然灾害、征地、村庄和集镇公益事业建设等原因宅基地灭失或者不能使用且户内没有其他宅基地的;(三)外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地的;(四)因实施村庄规划或者旧村改造，需要调整搬迁的;原有的宅基地面积低于本办法规定标准的，可以按照前款规定申请新的宅基地，但应当交回原使用的宅基地。”、第十七条[转让条件]第二款：“符合第十条宅基地‘一户一宅’申请条件的农村集体经济组织成员，报(乡)镇人民政府(街道办事处)同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。”之规定，原告并非乐昌市北乡镇上丛村烟竹经济合作社的集体经济组织成员，依法不应享有该经济合作社宅基地的使用权，上述原、被告双方宅基地使用权转让行为违反了上述法律、法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本院依法确认该《旧房地流转协议》无效。由于原、被告双方均明知农村宅基地只能在同一集体经济组织成员内部流转使用，仍签订该协议，导致该协议无效，双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告李红锋、谢业斌转让宅基地使用权收取原告高月荣90000元转让费依法应当返还给原告，原告受让的宅基地亦应依法返还给被告李红锋。原告将建房工程发包给林某，支付了12650元工程款，从原告与林某签订《农村建房施工协议》、林某收取原告工程款所立《收条》结合证人证言及被告李红锋相关陈述，原告主张已支付给林某的12650元工程款是实际损失，有理有据，本院予以支持。现根据过错原则，原告高月荣购得宅基地后，在未取得宅基地合法使用权和未依法报建的前提下，擅自建房导致上述损失，应当承担主要责任。作为两被告在签订《旧房地流转协议》时就承诺如建房中有任何纠纷，在一个月内未能处理好，将退回购房款给原告。原告在有两被告承诺的情况下进场施工建房，现被责令停工，两被告又至今都未处理好，造成原告施工损失有不可推卸的责任，故对上述损失，两被告应承担次要责任。综上所述，原告起诉部分有理、有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告李红锋、谢业斌与原告高月荣2016年4月5日签订的《旧房地流转协议》无效。二、被告李红锋、谢业斌收取原告高月荣宅基地使用权转让费90000元，由两被告共同负责退还给原告高月荣。三、原告高月荣施工损失12650元，由原告高月荣承担60%（即7590元），被告李红锋、谢业斌共同承担40%（即5060元）。以上二项两被告共应支付给原告的95060元，限两被告在本判决生效之日起十五日内付清。本案受理费1176.5元，由原告高月荣负担87元；由被告李红锋、谢业斌共同负担1089.5元。被告李红锋、谢业斌应负担部分，原告已预交，由被告直接支付给原告。如果被告李红锋、谢业斌未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出及副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  李志平二〇一七年二月七日书记员  林 殷