北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初2753号原告王秉智，男。原告王亚洁，女。二原告委托代理人王洋，男，系二原告之子。二原告委托代理人许春森，北京市海拓律师事务所律师。被告汤程程，女。委托代理人白雪峰，北京市凯泰律师事务所律师。被告李秀华，女。委托代理人何洪岩，北京市凯泰律师事务所律师。委托代理人王雄，北京市凯泰律师事务所律师。第三人邓胜旻，男。原告王秉智、王亚洁（以下称姓名）与被告汤程程（以下称姓名）、李秀华（以下称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，并于诉讼中依邓胜旻申请追加其作为本案的无独立请求权第三人，公开开庭进行了审理。王秉智及二原告的委托代理人王洋、许春森，汤程程的委托代理人白雪峰、李秀华的委托代理人何洪岩，邓胜旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：确认汤程程以王秉智的名义于2014年9月19日就北京市朝阳区201号房屋与李秀华签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：2012年3月30日，二原告（为夫妻关系）与汤程程签订《借款合同》，约定二原告向汤程程借款130万元（本判决书中的货币均为人民币），借款期限为三个月。同日，二原告与汤程程在北京市方正公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述借款合同强制执行债权文书的效力。并且二原告应汤程程的要求，于签订借款合同及办理强制执行债权公证文书的同日，向汤程程出具包括代为办理201号房屋签订房屋买卖合同、办理过户等在内的《委托书》，并进行了相应的公证。2014年9月19日，汤程程在二原告不知情的情况下，与李秀华进行恶意串通签订了《存量房屋买卖合同》，将属于二原告所有的201号房屋以180万元的低价转让给了李秀华，并办理过户手续。二原告认为，2012年3月30日二原告向汤程程出具上述公证《委托书》，仅为二原告向汤程程借款的担保措施。汤程程在取得上述公证《委托书》的两年零五个月后，将二原告所有的房屋低价转让给李秀华，二原告并不知情，也并非二原告的真实意愿，并且二原告至今没有取得201号房屋的任何转让款。显然二被告低于市场价格转让二原告201号房屋的行为，属于恶意串通损害二原告合法权益的非法行为，该行为应被认定为无效。汤程程辩称：不同意二原告的诉讼请求。汤程程和李秀华之间的房屋买卖合同合法有效。二原告和汤程程之间存在借款合同，约定了以房产抵押借款130万元。二原告在借款长达两年六个月的时间内，本息一分钱都没还过，本息合计已300多万元。按照双方的约定，汤程程有权变卖该房产。而且在签订借款合同时，二原告给汤程程作了委托公证，汤程程有权代理二原告出让该房产。汤程程多次向二原告催款无果，二原告避而不见。2014年5月份，汤程程在二原告住所的门上贴了催告说明，留了电话。但是二原告依旧没和汤程程联系。所以根据双方约定和公证书的约定，汤程程将201号房屋卖给李秀华符合法律规定，签订的存量房屋买卖合同合法有效且已经履行完毕。李秀华辩称：不同意二原告的诉讼请求。汤程程有二原告的授权，已经做过公证。李秀华在看到二原告给汤程程的授权委托公证之后，认为汤程程有权代理二原告处分该房屋，才通过汤程程与二原告签订房屋买卖合同，以市场价格将该房屋买入，办理了过户手续。如果原告认为该合同无效，应当起诉朝阳区房屋管理局。另外，二原告也已经认可该房屋现在的所有人是李秀华，否则的话，二原告也不会再和李秀华签订一个房屋买卖合同，意图重新将房屋买回。他们之间的房屋合同二原告没有按约定支付房款，李秀华已经起诉了二原告，也在朝阳法院审理。邓胜旻述称：2015年7月份黄某找我的老板管氏餐饮的总经理管某，说想拆借300万元，用于临时买房周转。公司的一笔钱正好在账上，老板说先借给他两个月，具体由我来操作。当时黄某用他岳母李秀华的房产作为借款的抵押，我们去朝阳区房管局办理了抵押手续。办完之后我们就把钱给了黄某，从我账上分二次转到黄某名下，2015年7月28日转了260万元，7月30日又转了40万元。黄某给我打了借条，约定的是2个月，也就是9月27日还款，口头约定每个月1.5%的利息。到期后黄某说无法还款。黄某说王秉智要买这个房子，王秉智给了房款就能给我还钱，我也跟黄某一起去201号房屋向王秉智要过钱。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，201号房屋原登记在王秉智名下，建筑面积78.2平米。2012年3月30日，二原告作为借款人（甲方）与出借人（乙方）汤程程签订《借款合同》，约定：甲方向乙方借款130万元用于资金周转，利息按同期银行贷款利率的4倍计算，借款期限3个月，到期未还款按照剩余本金每日万分之五支付滞纳金。同日，二原告与汤程程在北京市方正公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述借款合同强制执行债权文书的效力。同日，二原告向汤程程出具经公证的《委托书》，委托期限包括：代二原告办理201号房屋的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为签署网签手续及解除网签手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为接受询问、签署询问笔录、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续。2014年9月19日，汤程程以二原告代理人的身份通过签署《存量房屋买卖合同》将201号房屋过户至李秀华名下，房管部门备案的《存量房屋买卖合同》约定：王秉智将201号房屋出售给李秀华，成交价180万元。汤程程和李秀华称，双方除了在房管部门备案的《存量房屋买卖合同》之外，未签订其他买卖合同。双方的实际成交价是240万元，系通过银行转账的方式支付。经本院多次释明，汤程程和李秀华均未提交支付购房款的银行转账凭证。本院多次要求汤程程和李秀华本人到庭接受双方当事人和法庭的询问，说明看房等交易细节，汤程程和李秀华均未到庭。二原告称，汤程程是黄某的工作人员，借给二原告的钱实际是黄某的，李秀华是黄某的岳母，整个事件都是黄某在操纵控制。李秀华根本没有看房，201号房屋一直是二原告在居住，当时房屋正在加固改造，没有人能进去看房。汤程程称，汤程程是通过黄某介绍把钱借给二原告，但钱是汤程程的，与黄某无关。李秀华称，李秀华是黄某的岳母，但黄某与本案无关。另查，2015年2月5日，黄某作为李秀华（甲方、卖方）的代理人与王秉智（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：李秀华将201号房屋出售给王秉智，成交价290万元；此房产已抵押，之前所有抵押欠款由甲方还清。2015年7月28日，李秀华与邓胜旻在201号房屋上办理了一般抵押权登记，主债权金额300万元。2015年9月15日，双方又签订《补充协议》，约定：甲方已将201号房屋抵押借款300万元，经甲乙双方协商每月利息9万元由乙方承担；乙方签订《补充协议》前向甲方支付了一个月利息9万元，之后再未支付；乙方于2015年9月27日将201号房屋尾款及利息付清，如未能付清，甲方将视为终止合同，乙方需2015年9月30日前搬出，如未搬出，甲方将换锁。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，恶意串通，损害他人利益的民事行为无效。二原告向汤程程借款，并在借款当日给汤程程出具《委托书》，委托汤程程出售201号房屋。二原告与汤程程均认可该委托行为系对双方之间借款合同的担保。但二原告并未与汤程程约定不论201号房屋市场价多少，均以该房屋直接抵债。通过生活常识和交易习惯可知，该担保行为的真实意思应是汤程程可以市价向他人出售201号房屋，卖房款用于抵债，如有剩余仍归二原告所有。也就是说，汤程程应以公平合理的价格出售201号房屋给真实的购房人，定价应有利于二原告的利益，汤程程无权随意定价，亦无权随意处置201号房屋。本案中，综合在案证据可见，汤程程所称其与李秀华的房屋买卖成交价240万元为口头约定，此情节违背交易习惯和生活常识。汤程程与李秀华称购房款系银行转账支付，但未提交证据证明其主张。汤程程和李秀华经本院多次传唤均未到庭说明看房、交房等关键环节，上述情况均明显违背交易习惯和生活常识。汤程程和李秀华未依法举证，亦未到庭接受询问，应自行承担举证不能的不利后果。综合考虑汤程程与黄某、黄某与李秀华的关系，可以认定汤程程与李秀华之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方相互串通签署《存量房屋买卖合同》的目的仅是将201号房屋过户至李秀华名下，该行为损害了二原告的合法权益，应属无效。对于二原告在其后与李秀华签订《房屋买卖合同》，回购201号房屋一节，该合同与涉诉合同不属同一法律关系。涉诉合同系因违反法律的强制性规定而自始无效，二原告在事后的主观意愿并不影响涉诉合同无效的法律后果。被告以二原告在其后与李秀华签订《房屋买卖合同》为由反推涉诉合同合法，该抗辩意见没有法律依据，本院不予采信。应当指出的是，汤程程作为债权人，理应依法主张权利，例如通过在房屋上设立抵押登记，或申请强制执行债权文书、依法起诉等途径主张合法权益。如果为了获取法律保护利率标准之外的额外利益，通过卖房委托书虚构交易，将债务人房产以不合理价格变相抵债，则不仅违背诚信原则和公平原则，亦扰乱民间借贷市场秩序，有悖社会公德，损害公共利益，此种行为司法机关应予以明确的否定评价，以引导民间借贷健康发展。汤程程应按民间借贷法律关系依法解决其与二原告的纠纷。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告汤程程以原告王秉智的名义于2014年9月19日就北京市朝阳区安慧北里安园小区4号楼10门201号房屋与被告李秀华签订的《存量房屋买卖合同》无效。诉讼费负担如下：案件受理费70元，由汤程程负担35元（二原告已预交，汤程程于本判决生效之日起3日内支付给二原告），由李秀华负担35元（二原告已预交，李秀华于本判决生效之日起3日内支付给二原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  王 阳审判员  田丽丽二〇一七年二月十五日书记员  姜 真