重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初7336号原告重庆市开州区住房保障局，住所地：重庆市开州区汉丰街道开州大道中段金地大厦7楼，组织机构代码45178226-7。法定代表人郭宇辉，系该局局长。委托代理人（特别授权）周建三，重庆四方律师事务所律师。被告田学清，女，生于1964年3月12日，汉族，住重庆市开州区。委托代理人（特别授权）徐君��重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者。第三人江合记，男，生于1960年3月18日，汉族，住重庆市开州区。原告重庆市开州区住房保障局诉被告田学清及第三人江合记房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹道宏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区住房保障局的委托代理人周建三，被告田学清及其委托代理人徐君到庭参加诉讼。第三人江合记经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市开州区住房保障局诉称，2011年2月，我局与被告田学清签订《廉租住房租赁合同》，合同约定：田学清租赁开州区XX街道XX社区XX小区X幢X单元XXX号廉租住房一套，年租金577.68元。2011年4月，被告田学清原丈夫即第三人江合记确权登记重庆市开州区XX街道XX社区4组住房一套，套内面积201.96平方米。2015年11月12日，被告田学清与第三人江合记离婚。廉租住房主要解决城市最低收入家庭住房困难问题，被告田学清应按国家政策规定退还该房，但一直未予退还。被告田学清的行为严重违反了合同约定和法规及政策规定，请求人民法院判令解除我局与被告田学清签订的《廉租住房租赁合同》；被告田学清立即退还租赁的重庆市开州区XX街道XX社区XX小区X幢X单元XXX号廉租住房；判令被告田学清自2011年3月起至被告返还廉租住房之日止按市场租金支付租金（已支付2840.26元）。被告田学清辩称，我与原告重庆市开州区住房保障局分别于2011年、2012年签订《廉租住房租赁合同》属实，年租金577.68元/年。2008年，我在开州区XX社区有登记的房屋，2011年换证。我当时不符合廉租住房资格，因我是原开县胶合板总厂工人，该廉租房是政府补给我的廉租房，我按约定给付原告租金至2015年12月，合同的审查权在原告，本案应该属于行政诉讼的范畴。我与第三人江合记已离婚，我现在没有私有财产，又有病，我有资格租住廉租房，请求人民法院驳回原告重庆市开州区住房保障局的诉讼请求。第三人江合记未向本院陈述意见。经审理查明，2011年2月14日，原告重庆市开州区住房保障局与被告田学清签订《廉租住房租赁合同》，合同约定：被告田学清租赁开州区XX街道XXX幢X单元XXX号廉租房一套，计租面积42.03平方米，月租金48.14元，年租金577.68元，租期自2011年2月14日至2012年2月13日止。双方在合同中约定：租赁期满合同自然终止。合同签订后，原告重庆市开州区住房保障局将开州区XX街道XXX幢X单元XXX号廉租房一套交与被告田学清租住，被告田学清也缴纳了租金。2012年5月22日，原告重庆市开州区住房���障局与被告田学清签订《廉租住房租赁合同》，合同约定：被告田学清租赁开州区XX街道XXX幢X单元XXX号廉租房一套，计租面积42.03平方米，月租金48.14元，年租金577.68元，租期自2012年2月14日至2012年2月13日止。双方在合同中还约定：承租方有下列行为之一的，出租方有权终止合同，收回廉租住房：1、未如实申报家庭收入，家庭人口及住房状况的；2、家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；3、因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；4、……；5、……；6、无正当理由累计6个月以上未交廉租住房租金的；7、……；8、……；9、法律、法规规定廉租房屋可以收回的。承租方应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施。若承租方需对承租房进行装饰装修，必须征得出租方书面同意，并签订协���，且严格执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定；凡未征得出租方同意，自行装饰、装修和增添的附属物，在租赁合同终止后，属出租方所有，不予补偿任何费用。房屋租赁期限届满，租赁合同终止，若承租方需继续租赁的在符合当年廉租住房保障条件的前提条件下，经书面申请，审查批准后可与出租方重新签订租赁合同。双方还约定：因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额。同时在合同中还约定，房屋租赁双方有下列情形之一的，可变更或者解除租赁关系：1、法律规定或者租赁合同约定可以变更或者解除租赁合同的；2、……；3、……；4、租赁期满，租赁关系自行解除。双方签订合同后，被告田学清仍租住使用开州区XX街道XXX幢X单元XXX号廉租住房。合同约定的租赁期限届满后，���告重庆市开州区住房保障局与被告田学清仍按原合同约定履行合同。被告田学清租住该套房屋后，缴纳了租金2840.26元。2016年6月16日，原告重庆市开州区住房保障局给被告田学清发出了关于解除公共租赁住房合同的通知，从通知之日起解除与被告田学清签订的《廉租住房租赁合同》，并要求被告田学清在2016年6月30日前自行退出所承租的廉租住房。2011年5月4日，被告田学清前夫即第三人江合记取得了位于重庆市开州区XX街道XX社区4组房屋一套的房地产权证，建筑面积201.96平方米。2015年11月12日，被告田学清与第三人江合记离婚。庭审中另查明，原开县国土资源和房屋管理局、开县发展和改革委员会、开县民政局、开县财政局公布2011年开县城镇住房市场平均租金为：汉丰、文峰、XX街道住房的市场平均租金为8.75元/月.平方米（计租面积为使用面积）。2012年至2015年开县城镇住房市场平均租金为：汉丰、文峰、XX街道住房的市场平均租金为9.20元/月.平方米（计租面积为使用面积）。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原告重庆市开州区住房保障局的事业单位法人证书，2、原告重庆市开州区住房保障局与被告田学清签订的《廉租住房租赁合同》二份，3、第三人江合记填写的土地房屋权属登记申请书，4、权利人为江合记坐落在开州区XX街道XX社区屋房一套的土地房屋权属登记信息查询结果证明，4、重庆市开州区住房保障局给田学清发出的关于解除公共租赁住房合同的通知，5、田学清与江合记的离婚协议书及离婚证复印件，6、开县XX工业园区、开县交通局、XX街道、XX社区、开州区公安局治安大队组织XX社区四组部分代表座谈的会议记录，7、被告田学清缴纳租金的收据，8、开县国土资源和房屋管理局开县国土房管发[2011]70号文件、[2012]279号文件、[2013]130号文件、[2014]94号文件、[2015]153号文件以及双方当事人在法庭上的陈述等证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……。”原告重庆市开州区住房保障局与被告田学清于2011年2月14日签订《廉租住房租赁合同》，合同到期后，原、被告双方又于2012年5月22日签订《廉租住房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，该合同为有效合同。双方约定租期一年。该合同约定的期限届满后，被告田学清继续租住该房，原告重庆市开州区住房保障局没有提出异议，双方于2012年5月22日签订的《廉租���房租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告双方在《廉租住房租赁合同》中约定：未如实申报住房状况的，原告有权收回廉租住房；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的，原告有权收回廉租住房。2011年5月4日，被告田学清前夫即第三人江合记（2015年11月12日离婚）取得了位于重庆市开州区XX街道XX社区4组房屋一套的房地产权证，建筑面积201.96平方米。从此时起被告田学清即不再符合租赁廉租住房的条件。廉租住房主要解决城市最低收入家庭住房困难问题，而被告田学清与第三人取得自有房房地产权证后一直不退还所租住的廉租住房，已构成违约，致使合同不能实现解决城市最低收入家庭住房困难问题的目的，且原告重庆市开州区住房保障局于2016年6月16日给被告田学清发出了关于解除公共租赁住房合同的通知，原告重庆市开州区住房保障局要求解除与被告田学清签订的《廉租住房租赁合同》，其主张符合法律规定，本院予以支持。《公共租赁住房管理办法》第三十一条规定：承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：1、……；2、租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；3、……；承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同的租金数额缴纳。……。被告田学清自2011年5月4日起不符合公共租赁住房配租条件，应当腾退所租赁的开州区XX街道XXX幢X单元XXX号廉租住房一套与原告重庆市开州区住房保障局。根据原、被告签订的《廉租住房租赁合同》第五条第二款“因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额”之约定，被告田学清自租赁廉租房后不再符合租住廉租住房条件之日起应按市场租金补交租金差额至退还房屋之日止。因此，被告田学清应当自2011年5月4日起按市场租金补交租金差额至退还房屋之日止，可以给予被告田学清10日的搬迁期限，该期限内的租金按原合同执行。2011年2月14日至2011年5月3日，被告田学清符合廉租住房条件，应按原合同约定租金支付租金即：127.37元。被告田学清已支付租金2840.26元，摒除后，被告田学清剩余支付租金数额为2712.89元。原告重庆市开州区住房保障局要求被告田学清自2011年3月起至其返还廉租住房之日止按市场租金支付租金的主张本院部分予以支持。2011年XX街道住房的市场平均租金均为8.75元/月/平方米，2012年至2015年XX街道住房的市场平均租金均为9.20元/月/平方米，因此，从2011年5月4日��至2011年12月31日止，被告田学清应按市场租金8.75元/月·平方米支付原告重庆市开州区住房保障局租金2894.63元；自2012年1月1日起至被告田学清退还廉租住房之日止应当按市场租金9.20元/月·平方米支付原告重庆市开州区住房保障局的租金（搬迁期按原合同租金执行），被告田学清已支付租金2712.89元，可从其支付租金总额中予以摒除。被告田学清提出，是政府补给自己的廉租房，合同的审查权在原告，自己并没有过错，本案应该属于行政诉讼的范畴。请求驳回原告重庆市开州区住房保障局的诉讼请求。被告田学清未向本院提供政府给其解决廉租住房的相关文件，虽原告重庆市开州区住房保障局对被告田学清是否符合配租廉租住房的条件有审查的义务，但《公共租赁住房管理办法》第三十一条规定：承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：（一）……；（二）……；（三）……。搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。2016年6月16日，原告重庆市开州区住房保障局给被告田学清发出了关于解除公共租赁住房合同的通知，要求被告田学清在同年6月30日前自行退出所承租的廉租住房，而被告田学清一直没有腾退公共租赁住房，原告重庆市开州区住房保障局可以向人民法院提起民事诉讼。被告田学清的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告重庆市开州区住房保障局与被告田学清于2012年5月22日签订的《廉租住房租赁合同》。由被告田学清在判决生效后十日内支付原告重庆市开州区住房保障局自2011年5月4日起至2011年12月31日止按市场租金8.75元/月/平方米补交租金2894.63元（已付2712.89元)。由被告田学清在判决生效后十日内支付原告重庆市开州区住房保障局自2012年1月1日起按市场租金9.20元/月/平方米补交租金差额至退还房屋之日止(其中搬迁期10日租金为16.05元)。由被告田学清在判决生效后十日内将租赁的位于开州区XX街道XXX幢X单元XXX号廉租住房一套腾退与原告重庆市开州区住房保障局。案件受理费196元，减半收取98元，由被告田学清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方��事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。期内不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  邹道宏二〇一七年二月二十日书记员  李 路