浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2011）甬慈民初字第903号原告：慈溪永敬会计师事务所有限公司,住所地：慈溪市浒山街道孙塘南路4号。法定代表人：黄春龙，该公司董事长。委托代理人：卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。被告：徐树根，男，1968年11月7日出生，汉族，居民，住所慈溪市。委托代理人：陈益亭，浙江金穗律师事务所律师。委托代理人：陈亲亲，浙江金穗律师事务所律师。原告慈溪永敬会计师事务所有限公司（以下简称永敬公司）诉被告徐树根所有权确认纠纷一案，本院于2011年9月29日立案受理，依法组成合议庭，并于2011年11月15日公开开庭进行了审理。原告永敬公司的委托代理人卢万庆、被告徐树根的托代理人陈益亭到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告永敬公司起诉称：被告原系原告当时的21名股东之一（职务为副董事长），持有原告8%的股份。2006年7月，被告将其持有的股份转让给原告现在的法定代表人黄春龙并辞职。2004年11月，原告因发展需要决定购买慈溪市房屋建设开发公司（以下简称开发公司）开发的慈溪市孙塘南路4号2-5层、10号、12号等十套房屋及相应车位，并确定被告为该项目的负责人。同月19日、22日、26日，原告分三次汇入开发公司500万元、500万元、390万元（共计1390万元，其中税费40万元）作为购房首付款。其余购房款采用按揭贷款方式支付，由于原告不具备按揭贷款条件，原告遂以被告在内的10位股东名义于2005年1月24日在原告（当时地址为慈溪市寺山路108号）二楼会议室与开发公司签订商品房买卖合同十份，并以该十人及配偶的名义与工商银行慈溪城建支行签订个人购房借款合同十份，其中借用被告名义购买的房产为虞波西园综合楼501号房屋及相应车位5只（以下称讼争房产），价款为260.527万元。上述合同签订后，原告以该十人名义归还按揭贷款。原告在2005年3月至2007年6月期间以被告名义归还贷款本息计5050446元，后因被告将其按揭贷款存折（户名为被告、帐号为39×××43）挂失，致使原告无法向该存折存入款项，还贷被迫中止；其余九人的按揭贷款均由原告清偿完毕。前述十套房屋中的5套房屋已登记在原告名下（其中虞波西园综合楼201号房屋由原告转让给案外人茅忠群，后由原告回购），另4套房屋（即虞波西园综合楼301号、302号及10号、12号房屋）及相应车位由原告转让给案外人胡松杰、胡张华及何建秋，胡松杰、胡张华及何建秋支付原告相应的房产转让价款，但被告在原告不知情的情况下将讼争房屋的产权登记在自己名下。原告认为，讼争房产系原告借用被告名义购买，产权应归原告所有，被告私自将讼争房产的产权登记在自己名下，侵犯了原告的合法权益，原告曾就此多次与被告进行协商，但因被告提出的要求过高而无果，遂成纠纷。为此，原告诉至本院，要求确认位于慈溪市孙塘南路4号的虞波西园综合楼501号房屋及71-75号车位5只的所有权归原告所有；本案诉讼费用由被告承担。被告徐树根答辩称：被告对原告诉称的被告原系原告股东、被告将自己持有的股份转让给黄春龙并辞职等事实无异议，但认为虞波西园综合楼及相应车位的购房合同、按揭贷款合同均系被告等十人分别与开发公司、工商银行慈溪城建支行签订，相关房产及车位系被告等十人各自购买的。原告支付的购房首付款是被告等十人将款项汇入原告公司账户后由原告代为支付。其余九人购买房产及相应车位后又转让给原告，原告也将相应的转让价款支付该九人。对被告而言，被告购买讼争房产后将房产交由原告使用，原告需支付被告相应租金，被告考虑到自己每月需归还贷款，遂让原告将租金汇入被告的按揭贷款存折以归还贷款。后因原告未能及时将租金汇入被告存折，被告担心自己的银行信用受到影响，遂将自己的借款存折挂失。后被告将尚未归还的贷款一次性提前还清，并办理了讼争房产的产权登记手续。原告诉称其以被告等十人名义购买的虞波西园综合楼并非事实。原告的股东多达二十一人，其股东多为从业多年的专业会计师，熟悉房产投资业务，而购买虞波西园综合楼作为一项重大投资项目对众股东的利益影响重大。按常理，原告应当就该投资项目召开股东会或董事会，形成相关的书面协议，或者向被告等人出具购房委托书等书面材料，但原告却无法提供相关书面材料，故原告的该项主张与常理明显不合。就虞波西园综合楼301号、302号房产的处分来说，假定该两套房产系原告所有并由原告进行转让，由于该两套房屋涉及全体股东利益，原告在转让该两套房产时须经股东会（或董事会）讨论决定，但原告也无法提供其股东会（或董事会）关于该两套房产转让的相关决议。相反，该两套房屋的转让协议载明的转让方却为原买受人姜迪雅、杨丽珍，而非原告，这也证明该两套房屋的原买受人并非原告。综上，被告认为，被告及其他九人分别向开发公司购买虞波西园综合楼的相应房产，其中被告购买的房产系讼争房产，被告支付了购房款并办理了产权登记，系讼争房产的合法权利人，原告的诉请缺乏事实与法律依据，应予驳回。原告为证明自己的主张成立，向本院提供证据如下：A1.付款凭证三份，证明原告于2004年11月19日、22日、26日分三次向开发公司支付虞波西园综合楼2-5层、10号、12号房屋及相应车位等房产的首付款1390万元。A2.商品房买卖合同十份（其中讼争房产的商品房买卖合同为原件，姚国定等其他九人的商品名买卖合同为复印件），证明原告借用被告等十位股东的名义与开发公司签订商品房买卖合同十份，向开发公司购买虞波西园综合楼及相应车位。A3.个人购房借款合同十份，证明原告借用姚国定、被告等十位股东及其配偶名义与工商银行慈溪城建支行就虞波西园综合楼购房款的贷款事宜签订个人购房借款合同十份，每份借款合同项下的贷款金额均为130万元。A4.被告、姚国定、姜迪雅、杨丽珍、田伟萍等五人的工商银行活期储蓄存折各一本及周雪君、马益群、沈建庆、应开茂、黄春龙等五人活期存折明细账各一份，证明上述五本存折及五份明细账项下的存入款项均由原告以该十人的名义存入，用于归还证据A3项下的按揭贷款。A5.房产证五本，证明虞波西园综合楼201号、202号、401号、402号、502号房屋及相应车位的产权登记在原告名下。A6.原告与胡松杰、胡张华签订的房产转让协议一份，证明原告将虞波西园综合楼301室、302室及相应车位转让给胡松杰、胡张华。A7.原告与何建秋签订的房产转让协议一份，证明原告将虞波西园综合楼10号、12号房屋转让给何建秋。A8.原告与茅忠群签订的房产转让协议二份，证明原告于2006年11月10日将虞波西园综合楼201室及相应车位转让给茅忠群，后原告于2010年6月1日向茅忠群回购了该房屋及车位。A9.胡松杰、胡张华的付款凭证八份，证明胡松杰、胡张华向原告支付了虞波西园综合楼301室、302室的购房款590.35万元。A10.茅忠群和原告之间的付款凭证各一份，证明茅忠群支付原告虞波西园综合楼201室购房款300万元，后原告支付茅忠群回购房款482.975万元。A11.何建秋的付款凭证七份，证明何建秋向原告支付了虞波西园综合楼10号、12号房屋的购房款338.24万元。A12.沈建庆、姚国定、姜迪雅、应开茂、杨丽珍五人的缴款单一组，证明该五人于2004年11月份、12月份借款给原告的款项交付情况。被告徐树根向本院提供证据如下：B1.代付款证明一份，证明原告代被告支付了讼争房产的首付款130.527万元。B2.房地产开发销售发票六份，证明开发公司向被告开具了讼争房产的销售发票，说明被告是讼争房产的买受人。B3.讼争房产的房屋所有权证、国有土地使用权证各一组，证明讼争房产的产权于2010年10月份登记在被告名下，产权归被告所有。B4.贷款结清证明一份，证明被告于2009年3月11日提前归还了讼争房产的按揭贷款本息。本案审理期间，本院依被告徐树根的申请，向交通银行宁波慈溪支行调取姚国定等九人工资存折中2010年8月份至10月份期间的存取款明细（证据C1）。为查明本案事实，本院另对应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅、胡张华、胡松杰、开发公司的法定代表人陈旭光、慈溪市公证处公证员朱伟胜进行走访，并制作谈话（走访）笔录各一份；调取（2005）慈证经字第598号等公证书十份。应开茂在谈话时陈述：其原系原告的董事长、法定代表人，现为原告的副董事长。原告原系事业单位，使用的办公用房属慈溪市财税局所有，后原告进行改制，财税局要收回房屋，原告需重新购买办公楼。经董事会研究后原告决定向开发公司购买虞波西园综合楼作为办公用房，该次会议未形成会议纪要。后原告委托被告作为购房项目的负责人，具体购房价格由应开茂、被告、沈建庆、黄春龙等人与开发公司进行商谈，最终双方确定购房价款为2600多万元。由于原告的资金不够，原告向员工集资了600多万元，加上原告的自有资金，原告向开发公司支付了首付款1390万元。当初打算让开发公司办理所购房屋的产权登记手续，原告将相应税费也支付给开发公司，所以原告支付给开发公司的1390万元中包含了40万元的税费。后房产登记手续由原告自行办理，开发公司又将该40万元退还给原告。原告在购买虞波西园综合楼时因资金不足需贷款，由于公司不能办理按揭贷款，原告遂用应开茂、被告等十位股东的名义购房、办理按揭贷款。该十位股东及其配偶于2005年1月份在原告的原会议室同时签订了购房合同、按揭贷款合同，其中应开茂仅在自己的购房合同、借款合同上签了自己的名字，购房合同项下的具体房产并不清楚。合同签订时慈溪市公证处的工作人员亦在现场，并为借款合同进行了公证，公证费用均由原告支付。应开茂的个人按揭贷款均由原告将相应款项存入贷款存折，由银行直接划扣每个月的贷款本息。原告也向应开茂进行了集资，原告于2010年9月份退还了集资款本息，利息按集资金额1：1支付，由于原告集资款的退还时间迟延，原告另增补了部分利息。姚国定在谈话时陈述：其原在原告的评估部工作，现为原告董事。2004年慈溪市财税局要收回原告使用的办公用房，原告股东会决定购买办公用房，该次会议没有形成书面材料。房屋价格由公司原主任应主任与开发商商谈的，最后确定的房价为2600多万元。购房的具体经办人为被告（被告当时系原告的董事和副总经理）。当初原告的资金不够，由于原告不能办理按揭贷款，原告决定用十位股东的名义购房并办理按揭贷款，姚国定是十人之一。2004年底或2005年初（具体时间记忆不清），姚国定等十位股东及各自家属在原告的原会议室一起签订了购房合同和借款合同，合同签订时贷款银行和慈溪市公证处的工作人员均在现场。十位股东对自己的合同项下的具体房屋并不清楚，大家只是在合同上签个名，具体事项由原告统一办理，大家对合同内容也不关心。借款合同签订后，贷款存折由原告统一保管，贷款由原告统一归还。当初原告购房时向姚国定集资32.50万元，2010年9月份原告将集资款退还给姚国定并支付利息32.50万元，原告另付了部分利息（该部分利息系原告迟延退还集资款增补的利息）。至于虞波西园综合楼201室的房屋转让事宜，姚国定称该房屋的转让事宜系茅忠群与原告商谈的，与自己不搭界，自己仅在房屋转让协议上签个名字。虞波西园综合楼部分房屋办理产权登记时，姚国定及其他几人与开发商统一前往慈溪市房管中心办理了退房手续。杨丽珍在谈话时陈述：其现为原告的审计四部主任。原告的原办公用房位于慈溪市寺山路，产权属慈溪市财税局。后原告要将办公用房退还财税局，为解决办公场所问题，原告决定购买办公用房，具体买房事宜由被告牵头办理。被告曾在一次员工会议上将买房情况向大家作了介绍，讲了房屋的位置和价格。由于原告购房资金不足且不能贷款，原告通过选举确定十位股东（杨丽珍系十人之一），借用该十位股东名义购房、贷款。该十位股东及各自配偶在原告的老会议室统一签订了购房合同、借款合同，合同签订时开发商、银行、公证处的工作人员均在场。杨丽珍从未与开发商就购房事宜进行协商，对自己合同项下的房屋并不知情，仅在合同上签了自己的名字，其他事宜均由原告统一办理。借款合同签订后，原告将款项存入各借款人的卡（卡由原告保管）统一还贷。杨丽珍本人未向开发商支付过购房款也未归还过按揭贷款。原告购买虞波西园综合楼时曾向部分员工和部分股东集资，其中向杨丽珍集资了30万元。2010年9月份原告将集资款退还给杨丽珍，并支付了相应利息（利息按集资款本金计算，原告另增加了部分利息）。后原告打算转让虞波西园综合楼三楼房屋，由于购买合同上的买受人为杨丽珍、姜迪雅，二人仅在房屋转让协议上签了各自的名字，该房屋转让的具体事宜由买受人直接与原告商谈，自己从未参与。姜迪雅在谈话时陈述：其现为原告的部主任。原告为解决办公用房需购买房屋。因资金不足需要办理按揭贷款，原告以十位股东名义签订购房合同和借款合同。大家一起在原告原会议室签订了购房合同和借款合同，所购房屋由原告统一安排，各人的按揭贷款由原告统一归还。原告为购房向姜迪雅进行了集资，于2010年归还了集资款并支付了相应利息。虞波西园综合楼三楼房屋系原告转让的，自己仅在房屋转让协议上签个名字，房屋转让的具体事宜由原告和买受人商定。胡张华、胡松杰在谈话时陈述：胡张华、胡松杰分别经营公司，但没有自己的办公用房。2005年上半年，二人听说永敬公司要卖房子，遂同永敬公司的沈建庆、应主任商谈房屋买卖事宜，最终双方确定永敬公司将虞波西园综合楼三楼出卖给胡张华、胡松杰二人，房价为4200元/平方米，并签订了房产转让协议（即证据A6）。房产转让协议签订时，二人向永敬公司提出为何协议上的转让方为杨丽珍、姜迪雅，永敬公司解释称房屋实际是公司购买的，其中三楼是以杨丽珍、姜迪雅二人名义购买的。该房屋的房款系分期支付给永敬公司的，现已全部付清（大部分房款通过转帐方式支付，部分房款以现金支付），证据A9即二人支付永敬公司购房款的付款凭证。由于房产转让协议签订后尚未交房，胡松杰怕以后双方产生纠纷，就将2005年10月18日的现金解款单的款项用途记为“借款”，该解款单的款项性质是自己支付的购房款。二人从未就购房事宜与杨丽珍、姜迪雅进行接触，房产转让协议签订时杨丽珍、姜迪雅也不在场，协议上杨丽珍、姜迪雅的签名可能是永敬公司在协议签订后让她们签的。陈旭光在谈话时陈述：其系开发公司的法定代表人。虞波西园综合楼的销售经办人是开发公司的原工作人员鲍新毅、黄磊，该综合楼的买卖情况自己是听别人说的。当初外贸公司和永敬公司都打算购买该综合楼，外贸公司的出价比永敬公司高50万元，且系一次性付款，但考虑到开发公司与永敬公司之间存在业务关系，开发公司最终将综合楼销售给徐树根一方，购房合同是在开发公司原办公场所以个人名义签订的，永敬公司支付了购房首付款并出具了代徐树根等人支付房款的代付款证明。该综合楼产权登记时，开发公司的工作人员陪同姚国定等九人在慈溪市房管中心办理了退房手续，永敬公司、何建秋、胡松杰、胡张华重新与开发公司签订了购房合同，并将相关房屋产权登记在各自名下。朱伟胜在谈话时陈述：其系慈溪市公证处公证员。当初徐树根等十人与开发公司签订购房合同后向工商银行按揭贷款。2005年1月24日，朱伟胜作为公证员为该十人的借款合同进行了公证，公证是同时办理的，公证费由永敬公司支付。上述证据经原、被告质证，本院认证如下：被告对证据A1、A2、A3、A4、A5的真实性无异议，但对原告主张的证明对象持有异议，证据A1中原告支付的款项系原告代被告等十人支付的购房款；证据A2不能证明原告借用被告等十人名义购买虞波西园综合楼，相反，该证据证明了被告等十人分别向开发公司购买该综合楼中的相应房产；证据A3证明了被告等十人分别就各自所购房产向工商银行办理按揭贷款；证据A4不能证明被告等十人存折内的续存款项系原告存入，退一步讲即便续存款项由原告存入，原告将款项存入存折后，相应款项即为各存折的开户人所有；证据A5仅能证明虞波西园综合楼201室等五套房产目前的权属状况，而不能证明该综合楼系原告借用被告等人名义购买。证据A1、A2、A3、A4、A5具有真实性，并与本案具有关联性，本院予以认定，至于该五组证据的证明对象，本院将结合证据载明的内容及其他证据进行综合分析认定。对证据A6、A7、A8，被告表示该三组证据的真实性其无法确认，该三组证据所涉房产的转让方应为原买受人，而非原告，该三组证据与讼争房产的权属之间没有关联性。证据A6、A7、A8均系原件，具有真实性，该三组证据反映的虞波西园综合楼相关房产转让的事实本院予以认定。被告对证据A9、A10、A11的真实性无异议，但对证据的关联性有异议，证据A9中的一份凭证载明的款项用途系借款，而其他付款凭证均未载明款项用途为购房款；虞波西园综合楼201室、301室、302室及10号、12号房屋的出让方系原购买人姜迪雅、杨丽珍等人，而非原告。被告对证据A9、A10、A11的真实性无异议，本院对该三组证据反映的付款情况予以认定；证据A11所涉款项与证据A7反映的房产转让相互印证，本院认定证据A11所涉款项为何建秋支付原告的购房款；至于证据A9、A10所涉款项的性质，本院将结合相关证据进行综合分析认定。被告对证据A12的真实性无异议，但认为该证据只能证明沈建庆等五人将款项缴入原告单位，但不能证明该款项的性质系借款。证据A12具有真实性，本院对该证据反映的沈建庆等五人将相关款项汇入原告账户的事实予以认定，至于所汇款项的性质本院将结合其他证据进行综合分析认定。原告对证据B1、B2、B3的真实性均无异议，但对证明对象持有异议，证据B1所涉款项并非原告代被告个人支付的购房款，而是原告以被告等十人名义购房所支付的购房款；证据B2、B3不能证明被告系讼争房产的实际买受人，讼争房产的实际产权人应为原告。证据B1、B2、B3具有真实性、合法性，并与本案事实具有关联性，该三组证据反映的事实本院予以认定，至于讼争房产的实际产权归谁所有，本院将综合全案证据在争议焦点中进行综合认定。原告对证据B4无异议，该证据本院予以认定。原、被告对证据C1的真实性均无异议。原告认为其向开发公司支付虞波西园综合楼的房屋首付款时，因资金不足而向被告及姚国定等十位股东借款，证据C1显示原告于2010年9月3日分别向姚国定、田伟萍、沈建庆、应开茂、杨丽珍等人的工资存折内存入了三笔款项（其中两笔款项金额相同，另一笔款项金额较小），于2010年9月7日分三次存入姜迪雅工资存折350000元、350000元、25200元，上述款项中金额相同的两笔款项系原告归还姚国定等人的借款本金及利息；当初原告与各借款人约定借款于2009年12月归还，实际归还时间为2010年9月，由于迟延还款，原告另支付姚国定等人部分利息，该部分利息即为上述款项中的第三笔款项。被告认为原告主张的该部分款项系姚国定等九人将其购买的房产转让给原告，原告支付给姚国定等人的房屋转让款。证据C1具有真实性，该证据显示的付款情况本院予以认定，至于所付款项的性质本院将综合其他证据进行分析认定。原告对朱伟胜陈述的被告等十人签订借款合同及（2005）慈证经字第598号等十份公证书无异议，被告对朱伟胜的谈话笔录及十份公证书均无异议。根据朱伟胜在谈话时的陈述及（2005）慈证经字第598号等十份公证书载明的内容，本院对被告等十人及各自配偶与工商银行慈溪城建支行于2005年1月24日在原告的原办公场所签订借款合同十份、慈溪市公证处对该十份借款合同进行公证、原告支付公证费等事实予以认定。原告对应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅等人的谈话笔录无异议；被告认为该四人均系原告公司的股东，与原告具有利害关系，四人所陈述的虞波西园综合楼系原告购买与客观事实不符，该四人的谈话笔录不应认定。对陈旭光的走访笔录，原告对陈旭光陈述的原告向开发公司购买虞波西园综合楼、房价系原告工作人员与开发公司商谈确定、购房合同以被告等人名义签订等事实无异议，但陈旭光对被告等十人购房合同签订地点的陈述有误，该十人购房合同的签订地点并非开发公司的原办公场所，而是原告的原办公场所；被告认为陈旭光在谈话中认为虞波西园综合楼是被告等十人个人购买的，姚国定等人与开发公司办理退房手续说明姚国定等人将自己所购的房屋转让给原告。对胡张华、胡松杰的谈话笔录，原告对二人的谈话笔录无异议；被告表示该两人在谈话笔录中所陈述的事实是否属实其无法确定。对应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅、陈旭光及胡张华、胡松杰的谈话（走访）笔录，本院综合本案其他证据认证如下：应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅等人对原告为解决办公用房问题向开发公司购买虞波西园综合楼、具体购房事宜由被告负责、房价由应开茂等人与开发公司商定的陈述一致，而开发公司的法定代表人陈旭光也陈述原告向开发公司购买虞波西园综合楼、房价由原告与开发公司商谈确定、原告方代表可能系被告，该五人对虞波西园综合楼买卖事宜及房价的陈述相互吻合，并与证据证据A2相印证，较为可信，本院予以认定。关于被告等十人的借款合同及公证事宜，应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅陈述被告等十人在原告的原会议室同时签订，并由慈溪市公证处一并公证，该陈述与证据A3、慈溪市公证处公证员朱伟胜的陈述及（2005）慈证经字第598号等十份公证书相互印证，该部分陈述本院亦予以认定。应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅等人一致陈述原告为购买虞波西园综合楼向该四人及部分股东、员工集资，于2010年9月份退还集资款，并按各人的集资金额支付利息，原告因迟延退还集资款另支付了部分利息，该陈述与证据A12、本院调取的证据C1及被告在庭审中陈述的被告在购买虞波西园综合楼前支付原告75万元等事实能够相互印证，本院对该陈述予以认定，并据此认定证据A12所涉款项系原告为购房向应开茂等人集资的集资款，证据C1中原告支付姚国定等人的款项系原告退还姚国定等人的集资款及支付的相应利息。关于虞波西园综合楼201室及301室、302室等房产的转让情况，姚国定陈述201室房产由原告转让给茅忠群，自己从未与茅忠群就该房产转让事宜进行磋商，房屋转让价款也未支付给自己，该陈述与证据A8、A10相互印证，故本院对姚国定的该项陈述予以认定，并认定证据A10所涉款项为茅忠群与原告就虞波西园综合楼201室房产转让、回购时支付的价款。杨丽珍、姜迪雅及胡张华、胡松杰均陈述虞波西园综合楼301室、302室系原告转让给胡张华、胡松杰，转让价款由胡张华、胡松杰与原告工作人员应主任等人协商确定，胡张华、胡松杰作为买受人从未就该房产转让事宜与杨丽珍、姜迪雅进行过联系，杨丽珍、姜迪雅从未参与该房产转让事宜，四人的陈述一致，并与证据A6、A9相印证，四人的该项陈述本院予以认定，并认定证据A9所涉款项系胡张华、胡松杰支付的房屋转让价款。原、被告对陈旭光陈述的姚国定等九人与开发公司办理退房手续均无异议，该事实本院亦予认定。应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅等人虽系原告的股东，但该四人的陈述与相关证据相互印证，故被告关于该四人系原告股东、与原告具有利害关系、该四人陈述与客观事实不符的质证意见本院不予采纳。根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：被告原系原告的股东之一，时任原告的副董事长。2006年7月，被告从原告公司辞职并将其持有的股份转让给黄春龙。为解决办公用房问题，原告的原主任应开茂及被告、沈建庆、黄春龙等人与开发公司就虞波西园综合楼买卖事宜进行商谈，双方商定该综合楼转让价款为2600多万元。2004年11月19日、22日、26日，原告分三次汇入开发公司500万元、500万元、390万元，并于同月28日向开发公司出具代付款证明一份，证明载明原告汇入开发公司的1390万元系代应开茂等十位自然人支付给开发公司用于其分别购买虞波西园综合楼2-5层及10号、12号房屋款项之用，该款中的1350万元系购房款（其中被告名下的款项为130.527万元），另40万元用于相关税费支出。后姚国定、田伟萍、姜迪雅、杨丽珍、应开茂、沈建庆、被告、黄春龙、马益群、周雪君等十人与开发公司就该综合楼及相应车位买卖事宜签订商品房买卖合同十份，其中被告为买受人的合同标的物为虞波西园综合楼501室及71-75号车位5只，总价款共计2605270元。2005年1月24日，该十人及其配偶与工商银行慈溪城建支行签订个人购房借款合同，向该行贷款（每份借款合同的贷款金额为130万元）用于购房虞波西园综合楼中的相应房产，并以所购房产提供抵押担保，该十份借款合同经慈溪市公证处公证，公证费用由原告支付。借款合同签订后，原告在各借款合同每月的还款期限前将相应款项存入该十人的借款存折，以归还各借款人每月的贷款本息。2007年7月，被告将自己的借款存折挂失，并自行归还此后的贷款本息；2009年3月11日，被告将自己的剩余贷款本息提前一次性还清。原告在姚国定等九人的贷款还款期限届至前将该九人的贷款提前还清。2005年上半年，原告以姜迪雅、杨丽珍的名义与案外人胡松杰、胡张华签订房产转让协议一份，将虞波西园综合楼301室、302室及车位12只转让给胡松杰、胡张华。后胡松杰、胡张华分数次将房产转让价款支付给原告。2006年11月10日，原告以姚国定名义与茅忠群签订房产转让协议一份，将虞波西园综合楼201室房屋及车位5只以3128600元的价格转让给茅忠群（房款分期支付，其中300万元于2006年11月30日前支付，余款128600元在产权变更至茅忠群名下后支付）。同日，茅忠群通过宁波方太厨具有限公司支付原告购房款300万元。2010年6月1日，原告与茅忠群签订房屋转让协议（即房屋回购协议），双方约定原告向茅忠群回购前述201室房屋及相应车位，回购价格为4958350元，扣除原茅忠群尚欠的房款128600元，实际回购价为4829750元。2010年11月1日，原告支付茅忠群回购房款4829750元。2010年6月23日，原告与何建秋签订房屋转让协议，将虞波西园综合楼10号、12号房屋转让给何建秋，后何建秋将房款分期支付给原告。2010年7月份，原告办理了虞波西园综合楼201室、202室、401室、402室、502室及相应车位的产权登记手续，将该五套房屋及相应车位的产权登记在自己名下。2010年10月12日，开发公司就讼争房产向被告开具了销售发票。同月，被告将讼争房产的房屋所有权和国有土地使用权登记在自己名下。另查明：2004年原告向沈建庆、姚国定、应开茂、杨丽珍、姜迪雅及其他员工进行集资，其中向沈建庆集资47万元、向姚国定集资32.50万元、向应开茂集资80万元、向杨丽珍集资30万元、向姜迪雅集资35万元。被告在2004年向原告交纳75万元（其中15万元已退还）。2010年9月份，原告退还田伟萍、沈建庆、姚国定、应开茂、杨丽珍、姜迪雅等人的集资款，并按集资金额支付相应利息，原告另因迟延退还集资款支付了部分利息。讼争房产及原告名下的5套房产从交付至今均由原告占有、使用。姚国定、杨丽珍、姜迪雅等人未参与虞波西园综合楼201室、301室、302室等房产的转让事宜，三人仅在相关房产转让协议上签名。姚国定等九人在虞波西园综合楼201室等九套房产办理产权登记前与开发公司办理退房手续，解除其与开发公司签订的商品房买卖合同。本案的争议焦点：包括讼争房产在内的虞波西园综合楼的实际购买人是谁。原告认为虞波西园综合楼系原告借用被告在内的十位股东名义购买；被告则认为该综合楼系被告等十人购买，其中讼争房产系被告个人购买的。对前述争议焦点，本院综合虞波西园综合楼的买卖缔约经过、房款支付、产权登记及房屋的实际占有使用等情况进行综合分析认定如下：1.虞波西园综合楼的买卖缔约情况被告等十人与开发公司签订商品房买卖合同十份，该十份合同的标的物即为虞波西园综合楼及相应车位。就该十份合同的形式而言，该十份合同的买受人为被告等十人，但合同的形式表象与客观实际可能不一，即该十份合同可能是被告等十人自己向开发公司购房相关房屋，也有可能是原告借用该十人名义购房。就虞波西园综合楼的缔约情况，应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅以及开发公司的法定代表人陈旭光等人的陈述反映，原告原使用的办公用房被慈溪市财税局收回，为解决办公用房问题，原告与开发公司就虞波西园综合楼的买卖事宜进行协商，并最终确定该综合楼的价格；原告因购房资金不足，需办理按揭贷款，由于原告作为公司无法办理按揭贷款，原告遂借用被告等十位股东名义签订购房合同、借款合同；应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅等人未与开发公司就各人购房合同项下的房屋买卖具体事宜进行缔约磋商，对各人所购的具体房屋均不清楚，各购房人仅在购房合同、购房借款合同上签名而已。本院认为，假定被告等十人系自己购房，按房屋交易的市场惯例，房屋价格、具体房屋、房屋交付等事项系购房过程中的重大事项，购房人对此一般都会特别关注并与开发商进行磋商。但虞波西园综合楼买卖的具体事宜却由原告与开发公司直接商谈，各购房人既未参与购房缔约过程，且对各自所购房屋亦不知情，此与房屋买卖的市场交易惯例明显不合。相反，应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅以及陈旭光的陈述与原告提供的十份购房合同、借款合同以及借款合同的公证、公证费的支付情况能够相互印证，可证明原告借用被告等十人名义向开发公司购买虞波西园综合楼。2.房款支付、借款合同的还款情况虞波西园综合楼的房款通过两种方式支付，即原告在2004年11月份分三次支付开发公司的首付款1390万元（其中40万元系相关税费），其余房款通过被告等十人向工商银行办理的按揭贷款支付。就首付款的支付情况而言，原告在支付首付款时向开发公司出具代付款证明，称其支付的首付款系代被告等十人支付的购房款，从首付款的分配情况看，被告等十人的首付款大致相当，其中被告名下的首付款为130.527万元。被告在购买综合楼前向原告交纳了75万元，其中15万元原告已退还被告。本院认为，若原告支付的虞波西园综合楼首付款系代被告等十人支付的款项，按常理，被告应当将原告的代付款项与被告交纳给原告的款项的差额60.527万元补交给原告，不应该由原告退还被告15万元。就原告“代其他九人支付的款项”而言，姚国定、应开茂、杨丽珍、姜迪雅等人在综合楼购买前分别向原告交纳集资款32.50万元、80万元、30元、35万元，但原告出具的代付款证明分配给姚国定等人的代付款明显超出各人的交款金额，且原告也未要求姚国定等补交相应差额；相反，应开茂、姚国定、杨丽珍、姜迪雅等人均陈述原告曾就购买虞波西园综合楼向部分员工集资，各人交纳原告的款项系集资款，原告已将集资款退还给各人，并支付了相应利息，该陈述与原告提供的姚国定等人的交款凭证、本院调取的证据C1能够相互印证。据此，本院认定原告支付开发公司的首付款系原告购买虞波西园综合楼而支付的款项，而非代被告等十人支付的购房款。从被告等十人的按揭贷款归还情况来看，被告等十人为购买虞波西园综合楼与工商银行慈溪城建支行签订购房借款合同，向该行办理按揭贷款。本院认为，若虞波西园综合楼的相关房产系被告等十人购买，则该十人为购买虞波西园综合楼相关房产所办理的按揭贷款应由各购房人自行归还。但该十人自办理按揭贷款时起至被告将自己的按揭贷款存折挂失期间，该十人的按揭贷款均由原告统一归还。被告将自己的按揭贷款存折挂失后，其他购房人的按揭贷款仍由原告统一归还；在此期间，虽然被告自行归还了其名下的剩余按揭贷款，但其原因系被告自行挂失自己的贷款存折，致使原告无法归还被告名下的剩余按揭贷款。原告支付虞波西园综合楼首付款、归还被告等十人名下的按揭贷款情况与原告关于自己以被告等十人名义购买虞波西园综合楼的主张能够印证。3.相关房产的转让处分、产权登记及占有使用情况现虞波西园综合楼除讼争房产登记在被告名下外，该综合楼的201室（该套房屋由原告转让给茅忠群后原告又回购）、202室、401室、402室、502室均登记在原告名下，另4套房屋（即301室、302室及10号、12号房屋）由原告转让给胡张华、胡松杰及何建秋。就301室、302室、10号、12号房屋的转让情况及201室的转让、回购情况而言，10号、12号房屋由原告直接转让给何建秋，价款由何建秋直接支付原告；201室、301室、302室均由原告以原买受人名义进行处分，该三套房屋的转让事宜也是原告和受让方直接协商确定，价款亦在原告和受让方之间交割，原买受人并未参与该三套房屋的转让协商。被告辩称原九位买受人将各自所购房屋转让给原告（转让价款即为原告于2010年9月份支付给该九人的相关款项），再由原告将相关房屋登记在原告名下或转让给他人。对此，本院认为被告主张原九位买受人将各自所购房屋转让给原告，但未提供证据予以证实；相反，从原告支付给该九人的款项情况看，原告支付的款项金额与该九人的集资款及相应利息的金额相互印证。结合原告为该九人归还按揭贷款的情况分析，假定该九人将各自所购房屋转让给原告的主张成立，原告受让该九人的房屋后代该九人归还按揭贷款，也应当自其受让房屋时起归还，而原告却自被告等十人办理按揭贷款时起即统一为该十人归还按揭贷款，被告的辩称意见与原告的还贷事实也不相符，故被告的该项辩称意见本院不予采纳。除讼争房产外，虞波西园综合楼的另九套房产虽以姚国定、杨丽珍、姜迪雅等九人名义购买，但该九套房产的产权登记、转让处分权利均由原告行使，该事实也进一步印证虞波西园综合楼系原告以被告等十人名义购买。就讼争房产的占有使用情况而言，讼争房产虽以被告名义购买，但该房产自开发公司交付至今均由原告占有使用。被告对此辩称，其将讼争房产交由原告使用，原告以其应付租金为被告归还按揭贷款，双方未就房屋租赁事宜签订租赁协议。对此，本院认为，从房屋租赁的交易惯例来看，房屋租金一般从租赁房屋交付时起计付。假定讼争房产系被告购买、原告以支付房租形式代被告归还按揭贷款的主张成立，则原告应当自其实际租用讼争房产时起代被告归还按揭贷款，但原告却自被告办理按揭贷款时起即代被告归还贷款，故被告的此项辩称意见即与常理相背，又无证据证实，该项辩称意见本院不予采纳。综合虞波西园综合楼买卖合同的缔约情况、房款支付、被告等购房人名下按揭贷款的归还情况，以及虞波西园综合楼相关房产的产权登记、转让处分、讼争房产的占有使用等情况，本院认定该综合楼系原告借用被告等十人名义购买。本院认为：不动产权属证书系登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，该证书是不动产物权的外在表现形式，只具有权利推定的证据效力，证书载明的物权与不动产的实际物权可能不一。当他人对不动产权属证书记载的内容提出异议并能够提供充分证据证明该证书的记载有误时，人民法院应当根据查明的事实对该不动产的物权进行认定。本案中，原告借用被告等十人名义购买虞波西园综合楼，其中以被告名义购买讼争房产，讼争房产的实际权利人应为原告。现被告私自将讼争房产登记在自己名下，致使讼争房产登记的物权与实际物权不一，侵害了原告的合法权益。原告要求确认讼争房产的所有权归其所有，该请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，判决如下：坐落于慈溪市孙塘南路4号虞波西园综合楼501号房屋及虞波西园综合楼地下室－1-71号、－1-72号、－1-73号、－1-74号、－1-75号车位的所有权归原告慈溪永敬会计师事务所有限公司所有（房产证号：慈房权证2010字第××号、第××号、第013494号、第××号、第013492号、第××号）。案件受理费100元，由被告徐树根负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的预交上诉案件受理费通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  徐 斌审 判 员  方苏琴代理审判员  谢飞娜二〇一二年二月二十日代书 记员  张 严附：本判决所适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。