广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第255号上诉人（原审被告）：深圳天玉高分子材料有限公司。被上诉人（原审原告）：黄跃年。上诉人深圳天玉高分子材料有限公司（以下简称天玉公司）因与被上诉人黄跃年关于房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第579号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，1998年3月26日，黄跃年通过广东省拍卖业事务公司竞拍取得位于深圳市某工业区某大厦七栋6E房屋（即涉诉房屋）的产权。黄跃年、天玉公司双方于2010年5月10日签订《房屋租赁合同》，约定由天玉公司向黄跃年承租涉诉房屋，租期从2010年5月10日至2011年5月9日，租金为2000元／月，每月10日前天玉公司支付当月租金；如延迟交付租金的，则按照每日千分之五向黄跃年支付滞纳金。合同期满，天玉公司不再续租，须提前1个月书面通知黄跃年。2010年8月起，天玉公司未向黄跃年交付租金。黄跃年于2010年11月10日、2011年1月14日、3月16日、5月5日分别致函天玉公司，要求天玉公司支付拖欠的租金及滞纳金。天玉公司为证明租赁合同承租方的权利义务已转移至第三方，提供其于2010年7月8日与某有机硅有限公司签订的《有关交割事宜的协议》。协议中约定，2010年7月天玉公司使用的场地发生的房租、保安、水、电、垃圾清理绿化、小区治安、消毒杀虫、电信等费用由某有机硅有限公司负责。黄跃年的诉讼请求为：1、天玉公司向黄跃年支付2010年8月至2011年9月的租金，合计28000元，滞纳金31790元；2、终止黄跃年、天玉公司之间的租赁合同，天玉公司交回房门钥匙；3、由天玉公司承担本案诉讼费。原审法院认为，黄跃年、天玉公司之间签订的《房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄跃年依约将涉诉房屋交给天玉公司使用，天玉公司理应根据合同约定及时支付相应的租金。庭审中，天玉公司主张其与黄跃年签订的《房屋租赁合同》项下的全部权利义务已转让给某有机硅有限公司，房租应当由某有机硅有限公司支付，但天玉公司并未提供相应证据证明该合同权利义务的转让已通知黄跃年，并取得黄跃年同意。根据合同相对性原理，天玉公司主张应由案外人某有机硅有限公司支付黄跃年租金的意见，本院不予采纳。同时，天玉公司在庭审中提出黄跃年并没有房屋产权，因此其没有权利收取租金。本院认为黄跃年向本院提供的《拍卖成交确认书》真实有效，且天玉公司在合同签订后也在按约使用涉诉房屋并交付房租；此外，黄跃年是否拥有涉诉房屋的产权并不是黄跃年收取租金的必要条件。因此，本院对于天玉公司的该抗辩理由不予采纳。另，由于天玉公司在本案中未能够按照合同的约定在合同到期前提前1个月书面通知黄跃年不再续租，而且没有任何实质性的退租行为，则视为本案中黄跃年、天玉公司之间的租赁关系在合同到期后继续延续，变更为不定期的租赁关系。据此，黄跃年请求天玉公司支付2010年8月至2011年9月期间的房租租金28000元，本院予以支持。关于黄跃年诉请的2010年8月至2011年9月期间的滞纳金31790元，天玉公司在庭审中针对此诉请提出违约金过高的抗辩，本院依照相关法律及司法解释，予以采纳。据此，本院就前述滞纳金予以适当调整，以滞纳金不高过本金为限的原则支持黄跃年诉请的2010年8月至2011年9月期间滞纳金28000元。关于黄跃年诉请判决终止合同，天玉公司交回黄跃年房门钥匙的请求，按照《房屋租赁合同》中的约定房屋租期已经于2011年5月9日到期，同时根据合同约定在天玉公司延迟支付一个月租金后，黄跃年就有权终止合同；且目前黄跃年、天玉公司之间的租赁关系为不定期的租赁关系，黄跃年、天玉公司双方均有权随时终止双方的租赁关系，天玉公司未就此项请求作出抗辩。据此，本院支持黄跃年的此项诉请。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天玉公司于本判决生效之日起十日内向黄跃年支付2010年8月至2011年9月期间的房屋租金共计28000元；二、天玉公司于本判决生效之日起十日内向黄跃年支付2010年8月至2011年9月期间的滞纳金共计28000元；三、黄跃年、天玉公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日终止，天玉公司应当在本判决生效之日起十日内向黄跃年交还涉诉房屋；四、驳回黄跃年的其他诉讼请求。案件受理费1295元，黄跃年承担270元，天玉公司承担1025元；受理费已由黄跃年预交，天玉公司负担部分由天玉公司在本判决生效之日起十日内迳付黄跃年。天玉公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．请求二审法院依法撤销深圳市南山区人民法院的（2011）深南法民三初字第579号民事判决书，将本案发回重审或依法直接改判。2．一、二审诉讼费用由黄跃年承担。其所依据的事实和理由如下：一、原审判决对天玉公司与黄跃年，某有机硅有限公司三方协商，黄跃年同意将物业转租给某有机硅有限公司继续使用的事实不予确认是错误的。黄跃年与天玉公司、某有机硅有限公司于2010年8月5日在本案物业现场进行了三方协商，就本案物业天玉公司退租，转由某有机硅有限公司继续承租或处理后续事宜进行协商后，黄跃年同意了天玉公司的退租要求；此后，该物业转由某有机硅有限公司接手处理。对此，证人陈雯某当庭证明了当时天玉公司、黄跃年、某有机硅有限公司三方协商确定天玉公司退租的事实。天玉公司自与案外人某有机硅有限公司进行资产交割后，即开始着手解决各物业业主间的租赁关系，并于2010年7月将原使用的厂房办完移交给某有机硅有限公司继续使用事项后，搬离原办公场所。由此可知，天玉公司已经没有任何继续使用本案物业的可能性。2010年8月5日，黄跃年亲自在本案物业现场对天玉公司退租，由某有机硅有限公司承租使用的事实进行了确认。因此，本案证人证言、某有机硅有限公司致天玉公司的确认函、《有关交割事宜的协议》均可证明物业经天玉公司、黄跃年、某有机硅有限公司三方协商，黄跃年同意转由某有机硅有限公司继续承租的事实，一审判决对此事实不予确认是错误的。二、原审法院判决支持黄跃年的诉讼请求不当。即使天玉公司及黄跃年的房屋租赁关系还存在，根据双方合同第二条租赁期限的相关约定，乙方拖欠租金累计达一个月的，出租方可以终止合同，收回房屋且不退还押金。因此，双方的房屋租赁关系已在合同到期后终止。黄跃年直至2011年5月12日方才提起本案诉讼，追索2010年8月以后的房租，而起诉之前黄跃年并未履行我国《合同法》规定的催告义务，致使天玉公司一直无法了解该物业一直拖欠租金的事实。因此，黄跃年的诉请天玉公司支付2010年8月至2011年9月租金依法无据，应以驳回。原审判决不顾黄跃年违法的事实，对其诉求予以支持属典型的鼓励违法，严重侵害了天玉公司的合法权益，损害了国家法律的尊严。三、原审判决遗漏当事人，程序违法。从以上事实可知，承担支付房租义务的是某有机硅有限公司而非天玉公司，原审法院对证人证言及天玉公司提交的足以证明本案应由某有机硅有限公司而非天玉公司承担责任的证据于不顾，对天玉公司提出的追加某有机硅有限公司为本案当事人的合法申请于不顾，直接判决天玉公司承担本案责任明显错误。本案遗漏了当事人，审判程序严重违法。为维护天玉公司的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法支持天玉公司的上诉请求。黄跃年口头答辩称：一、对于第三家公司，我们不清楚这回事，合同是与天玉公司签订的。二、判令对方给钱，是合理的，我只是与天玉公司发生关系，与第三人没有关系。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望维持原判。本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，黄跃年与天玉公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。双方应全面履行各自的合同义务。黄跃年依约将涉案房屋交付天玉公司使用，天玉公司应当按照合同约定及时支付租金。天玉公司关于黄跃年、天玉公司与案外人某有机硅有限公司三方就天玉公司退租事宜已协商一致的主张，仅提供了证人证言，根据优势证据原则，其证明效力不能对抗双方签订的书面合同。至于其提交的《确认函》和《有关交割事宜的协议》只是某有机硅有限公司与天玉公司之间签署的协议，黄跃年不予认可，无法证明其真实性与关联性。故对天玉公司的该项抗辩，本院不予采信。根据合同相对性原则，涉案房产的租赁合同关系产生于黄跃年与天玉公司之间，原审法院不予追加案外人某有机硅有限公司为本案当事人，于法有据，程序合法。天玉公司承租涉案房产后，经黄跃年多次催告仍长期拖欠租金，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。综上所述，上诉人天玉公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1295元，由上诉人天玉公司负担。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 赵 霞代理 审 判员 张 睿二〇一二年五月二十八日书记员（兼） 刘司元