广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0704民初904号原告：陈海华，住江门市蓬江区。原告：陈秀群，住江门市蓬江区。原告：何淑香，女，1962年3月1日出生，汉族，住广东省揭西县五经富镇营盘村委红围村**号，公民身份号码：4452221962********。三原告共同委托的代理人：林永彬，广东永泽律师事务所律师。被告：林颖能，住江门市江海区。原告陈海华、陈秀群、何淑香诉被告林颖能租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月1日公开开庭进行了审理。三原告共同委托的代理人林永彬到庭参加诉讼。被告林颖能经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2007年12月18日签订《厂房租赁合同》，合同约定由被告租赁原告位于江门市江海区外海南山工业区的厂房使用，租赁期从2008年2月1日至2018年12月30日止，租金为每月16073元，被告在每月15日前交当月租金，若被告逾期一个月不交租金，原告有权解除合同，收回厂房。合同签订后，原告依约将厂房交给被告使用，开始，被告交付租金均未能及时，原告曾于2012年5月以被告拖欠租金为由起诉，期间双方达成调解并签订补充协议将租金价格调整为每月14063.88元。但时至今日被告至今也累计拖欠原告达7个月的租金，虽经原告不断催促，被告总是以各种各样的理由为借口拖延。为此，原告起诉请求判令1、解除原告与被告于2007年12月18日签订的《厂房租赁合同》，被告搬出厂房并交还厂房给原告（未履行部份租金421916.40元）。2、被告支付从2015年11月起至交还厂房给原告为止的租金、至付清租金为止的滞纳金给原告，暂计算至起诉日被告拖欠原告7个月的租金为98447.16元、滞纳金为59059元，合计：157506.16元。3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求向本院提供下列证据材料：一、原告的身份证复印件，证明三原告的诉讼主体资格；二、《租赁合同书》，证明江门市江海区外海街道南山村民委员会与原告何淑香、陈秀群签订《租赁合同》，原告何淑香、陈秀群向该村委会承租1990㎡的土地；三、《厂房租赁合同》（合同编号：SS071215），证明三原告以陈海华的名义与林颖能于2007年12月18日签订《厂房租赁合同》，将三原告合建的1907.14㎡厂房及办公楼、255.71㎡水泥地面、202.81㎡的空地出租给林颖能；三、《补充协议》，证明三原告与被告于2012年5月14日签订《补充协议》对租赁价格作调整；四、《民事调解书》，证明原告因被告拖欠租金曾于2011年起诉被告，双方达成的调解；五、《证明》，证明原告向江门市江海区外海街道南山村民委员会租赁南山工业区面积1990平方米土地、厂房，并得到该村委会同意可转租给他人使用；六、协议书，证明三原告订立协议，确认涉案厂房是属于三原告使用、收益。被告缺席，没有向本院提交书面的答辩意见，也没有向本院提交证据。经审理查明：根据原告提交的《租赁合同书》、《证明》，江门市江海区外海街道南山村民委员会与原告何淑香、陈秀群签订《租赁合同》，原告何淑香、陈秀群向该村委会承租1990㎡的土地，每月租金2471元，租赁期限从2008年1月1日至2018年12月31日。该村民委员会于2016年12月13日出具《证明》，确认该村民委员会将位于南山工业区的1990㎡的土地、厂房出租给何淑香、陈秀群、陈海华，租赁期间同意承租人何淑香、陈秀群、陈海华转租。根据原告提交的《厂房租赁合同》（合同编号：SS071215），陈海华（出租方、甲方）与林颖能（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于江门市外海南山工业区的厂房租赁给乙方，租赁面积：甲方提供厂房及办公楼面积1907.14㎡，水泥地面积255.71㎡，空地面积202.81㎡，以实际量方计算，按有偿定期租赁给乙方使用。租赁期共11年，从2008年2月1日至2018年12月30日止，厂房及办公楼租金8元/㎡，水泥地面2元/㎡，空地1.5元/㎡，合计每月租金人民币16073元。先交租后经营，每月15日前交当月租金，不得拖欠。逾期不交者每日千分之五计罚滞纳金，逾期一个月仍不交租金者，甲方有权收回租赁的厂房，并同时计罚滞纳金及限令缴清所欠的款项，因此而造成的经济损失由乙方承担。签订租赁协议书日起乙方付30000元按金，租赁期满，乙方缴清水费、电费、租金费用后，甲方将按金如数退回给乙方（无息）。租赁期内双方不得中途毁约，如违反毁约方双倍定金赔偿给对方。甲方必须保证乙方有权在租赁期间内占有、使用出租厂房，而不受第三人的干扰。第三人就出租厂房向乙方主张权利，乙方在通知甲方后，甲方未能及时采取措施消除第三人的干扰，则乙方有权请求减少租金，或不支付租金并直接解除合同，一切损失由甲方承担。出租厂房的维修费用、房产税、租金收入所得税、土地使用及管理费用由甲方负责。租赁期内，甲方提供厂房、窗门、电闸、消防给乙方，甲方出资装水、电（提供50千瓦电）到厂房门口。乙方在租赁期内所需使用的设备设施、水费、电费、环保、治安等一切费用均由乙方自行负责。乙方如需装修增减建筑要预先通知甲方，并经甲方同意方可动工。租赁期内，若国家需征用，乙方必须按国家有关政策搬迁，甲、乙双方不负违约责任，租金计至征用日止。国家赔偿之搬迁费归乙方所有。租赁期内，因占有、使用租赁厂房所获得的收益，归乙方所有。乙方所发生的债权、债务民事纠纷、经济纠纷等均由乙方自行负责至彻底完结为止等。根据原告提交的（2011）江海法民一初字第160号《民事调解书》、《补充协议》，上述《厂房租赁合同》签订后，原告将约定的租赁标的物交付给被告使用。在合同履行过程中由于被告违约，迟延交纳租金，三原告于2011年7月12日向本院提起诉讼，在该案诉讼期间，三原告与被告就拖欠租金的支付达成调解协议，另三原告与被告于2012年5月14日签订《补充协议》，双方确认从2012年6月1日起继续按照陈海华与林颖能于2007年12月18日签订的《厂房租赁合同》履行，租赁价格调整为每月14063.88元。根据原告提交的《协议书》，三原告于2016年12月13日签订《协议书》，确认原告何淑香、陈秀群于2007年10月1日与江门市江海区外海街道南山村民委员会签订《租赁合同》，向该村委会承租1990㎡的土地、厂房，现三方确认该土地、厂房的实际租赁方是陈海华、何淑香、陈秀群。租赁上述厂房后，陈海华、何淑香、陈秀群以陈海华的名义与林颖能于2007年12月18日签订《厂房租赁合同》，将厂房出租给林颖能使用，租金收益归陈海华、何淑香、陈秀群三方。上述厂房租赁使用期间的权利、义务由陈海华、何淑香、陈秀群三方共同承担。原告认为被告在履行上述《厂房租赁合同》、《补充协议》的过程中仍然迟延交纳租金，从2015年11月开始没有交纳租金。由于被告在租赁标的物经营的企业倒闭，被告负债，在原告提起本案诉讼时已下落不明，但被告仍占用租赁标的物。本案开庭审理后，三原告于2017年2月15日向本院提交《情况说明》，确认由于被告拖欠工人工资，经本院执行处理被告存放于租赁标的物厂房内的资产用于发放拖欠的工人工资。本院对被告存放于租赁标的物厂房内的资产进行清理后，已于2017年1月30日将厂房交还给原告方使用。本院认为，本案涉及原、被告之间租赁合同法律关系的纠纷。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。视为其放弃对原告的诉讼请求提出抗辩，对原告提交的证据进行质证的权利。对原告主张的事实及诉讼请求，本院作如下分析与认定：一、原告与被告是否存在租赁合同法律关系。经庭审核证，原告提交上述《厂房租赁合同》、《补充协议》内容真实，取得过程合法，能充分证明原告主张的事实。故本院对原告起诉主张的上述事实以予确认。认定原告与被告之间形成租赁合同法律关系。二、原告陈海华与被告林颖能于2007年12月18日签订《厂房租赁合同》是否有效，是否应予解除。三原告向江门市江海区外海街道南山村民委员会承租1990㎡的土地后再合建厂房，将三人合建的厂房出租给被告并已得到土地出租方的许可。上述《厂房租赁合同》、《补充协议》是各方事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。各方当事人均应依约履行合同义务。原告已履行约定的义务，将租赁标的物交付给被告。但被告未履行依约交纳租金的义务。而且，被告在租赁标的物经营的企业倒闭后，在原告提起本案诉讼时已下落不明。本院在本案诉讼期间也无法找到被告，通过公告向被告送达相关法律文书后，被告也没有应诉答辩和到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据此，上述《厂房租赁合同》应予解除。三、被告是否应向原告支付从2015年11月起至交还厂房给原告为止的租金、至付清租金为止的滞纳金，租金及滞纳金应如何计算。根据《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”上述《租赁合同》、《补充协议》约定从2012年6月1日起租赁价格调整为每月14063.88元。每月15日前交当月租金，不得拖欠。逾期不交者每日千分之五计罚滞纳金。原告认为被告从2015年11月起没有交纳租金。对此，被告没有以任何形式提出抗辩，也没有提供证据予以反驳。在本案诉讼期间，三原告确认经本院执行处理被告存放于租赁标的物厂房内的资产用于发放拖欠的工人工资后，已于2017年1月30日将厂房交还给原告方使用。所以，应认定被告欠原告2015年11月至2017年1月共15个月的租金210958.2元。该租金210958.2元被告应支付给三原告。被告没有依约支付租金，应承担违约责任。上述租赁合同约定乙方每月15日前交当月租金，不得拖欠。逾期不交者每日千分之五计罚滞纳金。滞纳金性质上属违约金。上述租赁合同对违约金的约定没有超出合理范围，应予支持。被告应从2015年11月16日起至租金支付完毕时止，以实际欠款数，按每日千分之五计付逾期交纳租金的违约金给原告。原告请求全额欠租逾期交纳租金的违约金从2015年11月15日起计算。没有依据，本院应予调整。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈海华与被告林颖能于2007年12月18日签订《厂房租赁合同》；二、被告林颖能于本判决发生法律效力之日起七日内支付租金210958.2元及逾付款的违约金（逾付款的违约金从2015年11月16日起至租金支付完毕时止，以实际欠款数，按每日千分之五计算）给原告陈海华、陈秀群、何淑香；三、驳回原告陈海华、陈秀群、何淑香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9594元，财产保全费1320，两项合共10914元，由被告林颖能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄佩贤人民陪审员  谢路辉人民陪审员  陈嘉明二〇一七年二月二十三日书 记 员  陈国瑞第9页，共9页