江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初525号原告（反诉被告）：江西华宇新天实业有限公司，住所地：南昌市西湖区井冈山大道685号，组织机构代码：69097128-4。法定代表人：黄凯涛，系该公司董事长。委托代理人：万艺娇，江西求正沃德律师事务所律师。委托代理人：雷仁星，江西求正沃德律师事务所律师。被告：鲍文平，男，1975年10月19日出生，汉族，现住南昌市南昌县。被告（反诉原告）：鲁永斌，男，1966年7月2日出生，汉族，现住南昌市青云谱区。委托代理人:王春玲,江西朗秋律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴广强，男，1972年6月21日出生，汉族，现住南昌市。委托代理人:王春玲,江西朗秋律师事务所律师。被告：王根风，女，1966年1月10日生，汉族，现住南昌市青云谱区。原告江西华宇新天实业有限公司（以下简称华宇公司）诉被告鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2014）西民初字第1078号民事判决：一、解除原告江西华宇新天实业有限公司与被告鲍文平、鲁永斌、吴广强于2013年1月1日签订的租赁合同；二、被告鲍文平、鲁永斌、吴广强于本判决生效后十日内支付原告江西华宇新天实业有限公司一楼房屋租金45000元（3个月×15000元/月），扣除一楼房租押金30000元，尚须支付15000元；被告鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风于本判决生效后十日内支付原告江西华宇新天实业有限公司四楼房屋租金210000元（7个月×30000元/月），扣除四楼房租押金60000元，尚须支付150000元；三、租赁的四楼房屋内可移动的设施及物品（清单附后）限被告鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风于本判决生效之日起十日内搬离；四、驳回原告江西华宇新天实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告鲁永斌、吴广强的反诉请求。本案由原告预交的案件受理费7630元，反诉受理费4900元，由被告鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风承担，限随上述款一并偿付。被告（反诉原告）鲁永斌、吴广强不服，提出上诉。南昌市中级人民法院于2016年1月27日作出（2015）洪民三终字第200号民事判决：一、维持南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第1078号民事判决第一、三项；二、变更南昌市西湖区人民法院（2014）西民初字第1078号民事判决主文第二项为：鲍文平、鲁永斌、吴广强、王根风于本判决生效后十日内支付江西华宇新天实业有限公司四楼房屋租金210000元（7个月×30000元/月），扣除四楼房租押金60000元，尚须支付150000元；本案一、二审诉讼费共计21030元，由上诉人鲁永斌、吴广强、鲍文平、王根风承担16530元，由被上诉人华宇公司承担4500元。南昌市中级人民法院同时作出（2015）洪民三终字第200-1撤销号民事裁定：一、撤销西湖区人民法院（2014）西民初字第1078号民事判决第四、五项；二、本案中关于一楼合同的解除各方是否存在违约等问题发回西湖区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华宇公司委托代理人万艺娇、雷仁星，被告（反诉原告）鲁永斌、吴广强的委托代理人王春玲及被告鲍文平到庭参加诉讼，被告王根风经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华宇公司诉称，2013年1月1日，原告与被告签订租赁合同一份，约定由原告将其所有的位于南昌市二七南路184号房产第一层南边房屋、第四层房屋出租给被告经营使用，租期为八十三个月，自2013年1月1日起至2020年11月30日止，前二个月装修期免交房租，2013年3月1日起开始缴纳房租，房租押金为90000元，第一层南边房屋每月租金为15000元，第四层房屋每月租金为30000元，合计租金为每月45000元。合同还约定，被告如逾期30天交付房租的，原告有权解除合同，收回出租的房屋。合同签订后，原告如约交付了房屋，但被告自2013年8月起就拖延支付租金，经催告仍未足额支付租金。原告向被告发出了解除合同通知后，被告仅于2014年1月将一楼南边房屋交还给原告，但四楼房屋既拒不交还，也不按期支付租金。为维护自身合法权益，请求判令被告立即支付所欠原告的房屋一楼租金75000元并按银行贷款利率的四倍计算支付给原告逾期支付租金的利息。原告华宇公司提交了如下证据：证据一：租赁合同一份，证明原告与被告鲍文平、鲁永斌、吴广强之间存在租赁关系。合同约定一楼每月租金15000元，按月缴纳。合同还约定了双方其他权利义务。证据二：房屋所有权证及消防检查合格证各一份，证明原告对所出租的房屋享有所有权且所出租房屋能够正常使用的事实。证据三：黄凯涛存折及快件邮寄单各一份，证明被告方向指定账户支付房租情况及原告催收租金的事实。证据四：二审判决书、鲍文平于2013年11月23日出具的承诺书、2013年12月26日出具的解除租赁函各一份，证明本案反诉原告称达成停业协议，由鲍文平一个人开店。鲍文平承诺在2013年11月30日前交清一楼所欠下的房租及水电费，结合本组证据二审判决书中鲍文平在二审期间自认，一楼拖欠的房租一直未缴纳，鲍文平代表其他合伙人把一楼交还给原告。证据五：整改通知书一份，证明反诉原告存在违法经营的事实。证据六：情况说明一份，证明双方因租赁事情冲突，双方没有在派出所达成一致意见。反诉原告在本案原二审期间，向二审法院提交南站派出所说明材料，其中内容并不完整，相关事实描述不准确。被告鲍文平辩称，停业后其多次与鲁永斌、吴广强电话及短信联系合伙经营的事情，两人不来又不缴纳房租，2013年12月将一楼交还原告两人也同意了。一楼房租只交至2013年7月，对原告的诉请无异议。被告鲍文平未提交证据。被告（反诉原告）鲁永斌、吴广强辩称，被告不存在不缴纳房租的行为，房租已交至2013年12月份。被告鲍文平个人将一楼交还原告并未经其他合伙人同意，原告2014年1月将一楼店面出租他人，擅自终止合同，原告的违约行为在先，应承担违约责任，并据此提出反诉请求，判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失60万元。被告鲁永斌、吴广强提交了如下证据：证据一：招商银行账户交易明细表一份，证明其房租交至2013年12月。证据二：火灾事故认定书，证明2013年8月18日租赁房屋发生火灾，致使无法经营，与房东协商后停止营业。证据三：股东协议复印件二份，证明鲍文平作为合伙人，没有擅自作出退房决定的权力。证据四：租赁合同一份，证明鲍文平已承诺不收取营业款，由鲁永斌、吴广强负责日常经营管理，缴纳租金。证据五：原告与江西省汉洁实业有限公司签订的租赁合同一份，证明原告于2014年1月把一楼房屋另行租赁的事实。证据六：录音材料一份，证明原告承诺愿意出35万让被告交还租赁房屋，另证明鲍文平交了10万元房租，交至2013年12月底。证据七：解除租赁函一份，证明鲍文平未取得鲁永斌、吴广强同意的情况下，擅自将一楼交还的事实。证据八：情况说明一份，证明反诉被告因单方终止合同，同意赔偿65000元的事实。被告王根风未答辩亦未提交证据。反诉被告华宇公司辩称，二审判决已生效，反诉人主张一楼和四楼60万元的装修损失不成立；反诉人以发生火灾为由，主张被反诉人违约，并未提供证据加以证明。被反诉人将房屋另行出租是基于合同解除，反诉人拖欠租金严重违约。请求驳回反诉请求。经审理查明，2013年1月1日，原告华宇公司与被告鲍文平、鲁永斌、吴广强签订租赁合同一份，约定:一、甲方（原告华宇公司）将其所有的位于南昌市二七南路184号房产第一层南边房屋建筑面积约70平方米、第四层房屋建筑面积约700平方米出租给乙方（被告鲍文平、鲁永斌、吴广强）经营使用；二、乙方交纳一层及四层房租押金90000元（其中一楼押金30000元、四楼押金60000元），在签订合同当天支付，押金中途不退。甲方应在租赁期满或解除合同后60日内将押金无息退回乙方；三、房屋租期为八十三个月，自2013年1月1日起至2020年11月30日止，前二个月装修期免交房租，2013年3月1日起开始缴纳房租；四、第一层南边月租金为15000元，第四层月租金为30000元，合计租金为每月45000元，每月1日前由鲁永斌、吴广强负责缴纳当月租金;……八、租赁期间，防火及治安安全、门前三包，综合治理及安全保卫等工作，乙方应执行当地相关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。属于乙方购买的可移动设施及可移动的物品在合同期满，乙方有权带走且届时不得破坏房屋结构，但固定附作物（包括装修）乙方不得拆除；……十、乙方有下列违约行为，甲方有权解除合同，收回出租的房屋，并有权向乙方主张双倍押金的违约金，实际损失超过违约金的，甲方就超过部分有权要求乙方赔偿损失：……2、租赁期间的房租未按约定交付逾期达30天。2013年1月26日，被告王根风以ＸＸ的名义与被告鲍文平、鲁永斌、吴广强签订《华宇新天地四楼足道股东协议书》，其中被告鲍文平、吴广强、鲁永斌各占有28.3%的股份,被告王根风占有15%的股份。合同签订后，原告向被告如约交付了房屋,被告亦交纳一楼和四楼房租押金共90000元,并按月交纳房屋租金。一楼经营网吧，四楼经营足道。但自2013年7月交纳一楼房屋租金15000元及8月15日交纳四楼租金30000元后，被告未再支付租金，之后原告通过信函向三被告发送催收房租通知书。2013年8月18日，因发生火灾，一楼、四楼均停业。南昌市西湖区公安消防大队于2013年8月27日作出的西公消火认字［2013］第04号《火灾事故认定书》对本案涉及的起火原因认定如下：排除电气线路故障引起火灾，不排除外来火源引燃垃圾引起火灾。起火部位为华宇新天地大酒店附楼女更衣室屋面中部。2013年11月23日，被告鲍文平出具承诺书一份，承诺11月30日前交清一层及四层的房租及水电费等。2013年12月16日，被告鲍文平将一楼南边的70平方米房屋交还给原告，但四楼房屋未交还，也未按期支付租金。2014年6月12日，原告向本院提起诉讼，请求依法解除租赁合同，判令被告鲍文平、鲁永斌、吴广强支付所欠房屋租金375000元及按银行贷款利率四倍计算的租金利息，案件受理费由被告承担。原一审中，被告鲁永斌、吴广强提出反诉，请求依法解除租赁合同，判令反诉被告（本诉原告）赔偿房屋装修损失60万元，反诉诉讼费用由反诉被告承担。原一审同时依被告鲁永斌、吴广强申请，通知了王根风为本案被告参加诉讼。本案原一审庭审期间，本院组织双方当事人对被告租赁期间购置的财产进行了清点。同时，原告自愿在原诉请的房租中减免被告一楼、四楼房租各两个月。2016年9月18日，反诉原告鲁永斌、吴广强提出申请，请求对租赁房屋装修价值进行司法评估，2016年11月10日，又撤回该申请，但不放弃反诉请求。上述事实，有原、被告的陈述、房屋所有权证、租赁合同、承诺书及解除租赁函、收取房租存折、招商银行账户交易明细表、股东协议书等证据所证实。本院认为，本案中原告与被告鲁永斌、吴广强、鲍文平签订的房屋租赁合同合法有效，原告依约定将一楼房屋交付被告鲁永斌、吴广强、鲍文平使用后，被告未按约定缴纳房屋租金，构成违约，原告请求承租人被告支付租金，理由正当，予以支持。原告原一审中已同意减免被告两个月的房租，予以准许。被告鲁永斌、吴广强辩称将一楼交还原告是被告鲍文平个人行为，但被告鲍文平与被告鲁永斌、吴广强是合伙关系，原告有理由相信交还房屋系合伙人共同意思表示，收回房屋另行出租，不构成违约。被告鲁永斌、吴广强辩称房租已交至2013年12月份，但未提交有效证据证明，且合伙人鲍文平称一楼房租只交至2013年7月。故对被告鲁永斌、吴广强认为房租已交至2013年12月份的意见，不予采纳。被告鲁永斌、吴广强、鲍文平应支付原告房屋租金45000元（3个月×15000元/月），扣除一楼房租押金30000元，尚须支付15000元。被告鲁永斌、吴广强虽提出反诉要求原告赔偿房屋装修损失60万元的请求，但两反诉原告既未提供有关装修款项的证据，本案审理中又放弃对装修价值的评估，根据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据的法律规定，应由两反诉原告承担举证不利后果，据此反诉请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告鲍文平、鲁永斌、吴广强于本判决生效后十日内支付原告江西华宇新天实业有限公司一楼房屋租金15000元；驳回江西华宇新天实业有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告鲍文平、鲁永斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  张 昤人民陪审员  毛才姑人民陪审员  王 清二〇一七年二月十三日书 记 员  余甜甜速 录 员  谭丽颖