广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)桂01民终第779号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄清委托诉讼代理人：杨势芳，广西广来律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎玉尧，广西广来律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁市江南区福建园街道白沙村村民委员会。法定代表人：雷时震，主任。委托诉讼代理人：卢伟钦，南宁市江南区。委托诉讼代理人：马中桂，广西桂公明律师事务所律师。上诉人黄清与被上诉人南宁市江南区福建园街道白沙村村民委员会（以下简称白沙村委会）场地租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人黄清的委托诉讼代理人杨势芳、被上诉人白沙村委会的委托诉讼代理人卢伟钦、马中桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄清上诉请求：撤销一审判决第二项，改判白沙村委会向黄清返还租金及押金12508元，并支付利息损失（以租金及押金12508元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年3月6日计算至归还之日止）。事实和理由：一、被上诉人从未将诉争土地交付给上诉人。上诉人与被上诉人签订的《场地出租协议书》已经明确约定，上诉人是先交租金后使用诉争场地。而一审却认定上诉人在未得到场地前不会交纳租金，与双方约定相反，该认定没有任何依据。退一步说，即使场地已交付，根据约定交付时间也是2015年3月6日之后即上诉人交付租金之后。况且，上诉人从未认可被上诉人交付过场地，上诉人亦未使用过场地，被上诉人也认可上诉人未在场地上建有任何建筑，上诉人对被上诉人没有交付场地的事实已经完成初步举证，而被上诉人如果不认可上诉人的主张，应当提交证据证实，法院不能主观推理作出对上诉人不利的判决。因上诉人没有占有、使用场地，故不应当支付任何占用费给被上诉人。二、被上诉人应当向上诉人返还已经交付的租金及押金共12508元。因双方签订的合同无效，且上诉人没有占有使用场地，故被上诉人应返还上诉人已支付的租金及押金。三、被上诉人在明知其土地无法用于建造工场的情况下，仍与上诉人签订场地租赁协议，对合同无效应承担全部责任，应当向上诉人赔偿已经交付租金及押金的利息损失，而上诉人作为无过错方，不应当对合同无效担责，无需支付被上诉人任何占地使用费。被上诉人白沙村委会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。黄清向一审法院的本诉请求：一、确认黄清与白沙村委会签订的《场地出租协议书》无效；二、白沙村委会向黄清返还租金和押金合计12580元；三、白沙村委会赔偿黄清租金和押金的利息损失（按照银行同期贷款利率，从2014年3月6日起计算至清偿之日止）；四、白沙村委会承担本案诉讼费。白沙村委会向一审法院的反诉请求：一、黄清向白沙村委会支付租金60588元；二、由黄清承担诉讼费。一审法院审理查明：白沙村委会系南宁市江南区白沙村集体土地的所有权登记所有权人、持证人，办理了南宁集有（2005）第xxxxx号《集体土地所有权证》，记载：地号xxxxx，图号F-x-x-（x），土地总面积9.3992公顷，其中农用地4.178公顷，建设用地5.2212公顷；记事：使用集体所有权土地进行非农业建设时，仍须依法办理建设用地审批手续。黄清（乙方）与白沙村委会（甲方）于2013年12月30日签订《场地出租协议书》并附图，约定：甲方将坐落于南宁市江南区白沙村二期回建点围墙内6号地块（面积688.5平方米）租赁给乙方使用，场地经营项目为工场、作坊；租赁时间从2014年3月1日至2015年3月1日止；场地租金8元/平方米/月，计5508元/月；押金7000元；乙方先交租金后使用；乙方办理经营所需一切执照、证件等，由乙方自理，如需办理证件手续由甲方提供；乙方不得抵押、转租土地，否则甲方可以终止合同，余下的租金及押金不予退还；合同还约定了当事人的其他权利义务。2014年3月6日，黄清向白沙村委会支付一个月的租金5508元，押金7000元，白沙村委会向黄清出具《收据》。2014年4月15日，南宁市江南区城市管理综合行政执法局作出并张贴《限期自行拆除搬离告知书》，内容为：荣和新城右侧（邕州老街对面）木雕加工厂业（户）主：经调查你处存在“乱搭乱盖”问题，现通知你即刻停止违法行为，并于2014年4月18日上午7点前将“乱搭乱盖”自行拆除搬离，清理建筑垃圾及乱堆乱放物品，恢复原貌。逾期不自行拆除、搬离、清理的，政府将依法组织强制清理拆除，强制清理拆除所造成的一切损失由您自行承担。黄清与白沙村委会确认该《限期自行拆除搬离告知书》针对的对象在双方租赁关系的地块范围内。目前并无证据证明讼争场地是位于建设用地的范围内，白沙村委会也未举证证明为讼争场地办理了土地性质变更为建设用地或相关的规划手续。黄清自述承租地块的用途是用于加工、存储木材。黄清于2014年3月1日至4月15日间，使用讼争场地。双方当事人确认黄清未在讼争场地上建造起建筑物。白沙村委会确认黄清已搬离讼争场地，无须再要求黄清返还租赁物。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案黄清与白沙村委会均有缔约能力，黄清与白沙村委会签订的《场地出租协议书》，是当事人真实意思表示。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外，由《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明文规定。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，由《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，明文规定。本案讼争场地性质为农民集体所有的土地。白沙村委会将讼争场地租予黄清虽系双方当事人的真实意思表示，但白沙村委会将属于农村集体所有的土地，用于非农业建设（工场、作坊、仓库等），违反了上述法律的强制性规定，导致黄清与白沙村委会签订的《场地出租协议书》无效。黄清关于确认《场地出租协议书》无效的诉讼请求，合法有据，予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。白沙村委会出租讼争场地，未办理相应的土地性质变更和规划手续，存在过错；黄清承租讼争场地，未谨慎核查土地性质，也存在过错。双方当事人都有过错，且过错比例相当。白沙村委会认为无须再由黄清返还讼争场地的，不再予以处理。《场地出租协议书》虽然无效，但黄清实际占有和使用讼争场地期间，应向白沙村委会交纳与租金相当的场地占有使用费，方属合理。根据查明事实，黄清占有、使用讼争场地的时间为2014年3月1日至4月15日，折算为1.5个月，黄清应向白沙村委会交纳场地占有使用费为8262元（5508元/月×1.5个月）；黄清已经交纳租金5508元，不予退回；黄清交纳押金7000元，在抵扣相当于半个月租金的场地占有使用费2754元后，白沙村委会应向黄清返还押金余额4246元。因《场地出租协议书》无效，黄清与白沙村委会双方都存在过错，应承担各自的损失。黄清主张的押金（余额）的利息损失，应由黄清自行负担；白沙村委会主张的其余租金，亦无理据，不予支持。本案因双方当事人各执己见，无法达成调解协议。黄清与白沙村委会的诉讼请求，均是部分合理部分不合理，合法有据的部分，予以支持，缺乏理据的部分，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黄清与白沙村委会于2013年12月30日签订的《场地出租协议书》无效；二、白沙村委会向黄清返还押金余额人民币4246元；三、驳回黄清的其他诉讼请求；四、驳回白沙村委会全部诉讼请求。本案本诉受理费124元,由白沙村委会负担82元，由黄清负担42元。本案反诉受理费657元，由白沙村委会负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于合同效力的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出租、转让或者出租用于非农业建设。”本案讼争场地性质为农民集体所有的土地，被上诉人将农民集体所有的土地出租给上诉人用于非农业建设，违反了上述法律的强制性规定。故，上诉人与被上诉人签订的《场地出租协议书》属无效合同。被上诉人出租讼争场地，未办理相应的土地性质变更和规划手续，而上诉人承租讼争场地时亦未谨慎核查土地性质，双方对合同无效均存在过错，应承担同等责任。关于上诉人要求被上诉人返还租金和押金并赔偿损失的问题。上诉人主张被上诉人未向其交付讼争场地，对此应负举证责任。从本案来看，首先，南宁市江南区城市管理综合行政执法局于2014年4月15日作出并张贴《限期自行拆除搬离告知书》，双方确认该告知书针对的对象在双方租赁关系的地块范围内，可以证明上诉人已使用了讼争场地；其次，合同约定的租赁期限为2014年3月1日至2015年3月1日，而上诉人起诉至法院的时间为2015年9月，若被上诉人未交付讼争场地，上诉人不可能在长达一年的合同期限内不向被上诉人主张交付租赁物或返还租金，明显不符合常理。综上，上诉人主张被上诉人未交付讼争场地，证据不足，本院不予支持。虽《场地出租协议书》无效，但上诉人实际占有和使用讼争场地期间，应向被上诉人交纳与租金相当的场地占有使用费。一审计算场地占有使用费为8262元正确，扣除上诉人已交纳的租金，并抵扣已付押金后，被上诉人应返还上诉人押金4246元。因双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应的损失。故，上诉人要求被上诉人支付利息损失，本院不予支持。对于一审判决驳回白沙村委会的反诉请求，双方均未提起上诉，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由上诉人黄清负担。本判决为终审判决。审判长 刘 萌审判员 高翔宇审判员 农虹菲二〇一七年二月十五日书记员 王熙伟