中华人民共和国广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初18088号原告谭某。委托代理人唐建，广东展豪律师事务所律师。委托代理人何慧玲，广东展豪律师事务所律师。被告华辉公司。委托代理人王某。被告旗峰公司。法定代表人王某。以上两被告共同委托代理人叶雨，广东凡立（东莞）律师事务所律师。本院受理原告谭某诉被告华辉公司、旗峰公司侵权责任纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐建、两被告的委托代理叶雨到庭参加了诉讼，广东泰安建筑工程质量司法鉴定所的鉴定人员彭伟周出庭接受当事人质询。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、被告华辉公司、被告旗峰公司对原告因渗水所遭到的损失【包括木地板和墙身的材料费、人工费共5000元、2014年7月至2016年2月的可得租金损失40000元（每月2000元，共20个月）、渗水原因鉴定费35000元及诉讼费262.5元】承担连带赔偿责任；二、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告于2007年购买了位于东莞市××城区××大道××花园××楼××号的房产并入住，该房产归属的小区由被告华辉公司开发、建设，被告旗峰公司提供物业管理服务。位于1906号房产正上方的东莞市莞城区东城大道188号旗峰花园3座20楼6号房产由案外人李佩所有，2006号房产上面的东莞市莞城区东城大道188号旗峰花园3座21楼6号房产由案外人卢金龙、付丹所有。2014年4月13日，1906号房产的主卧墙面开始出现渗水。原告当即向2006单元所有人李佩反映该情况，经二人商讨，李佩于2014年5月重做了卫生间的防水工程。之后渗水情况没有好转，渗水面积已扩大到整面墙，原告于是向被告旗峰公司旗峰公司请求帮助，旗峰公司组织原告、李佩和2106号房产所有人卢金龙、付丹开会讨论解决方法，卢金龙、付丹经通知未参与讨论会，讨论会上李佩指出业主已缴纳小区专项维修资金，费用应从中支取，旗峰公司回避该问题，要求业主先自行查明漏水原因。2014年6月，原告与李佩请来专业人员进行检测，仍未能找到确切渗水原因，但推断是2006号单元和2106号单元的水管交接处损坏导致渗水。原告再三请求卢金龙和付丹对2106的水管进行检查，均遭到二人的无理拒绝。如此问题一再拖延，原告主卧的墙面、地板因长期浸湿，已大面积受损，墙面、木地板开始剥落、变形，房间里弥漫着潮湿发霉的味道，无法居住。无奈之下原告自2014年7月开始在外租房居住。2015年1月，为迎接春节，原告决定自行对主卧墙面进行重新粉刷，但很快又出现了大面积的渗水。期间旗峰物业一直未采取积极行动，只是在一旁观看，一味要求业主自行解决问题，对于2106号单元的不配合行为也没有采取有效的协调工作。2015年7月31日，原告向贵院提起诉讼，请求李佩、卢金龙、付丹就渗水产生的损失承担赔偿责任，案号为（2015）东一法东民一初字第1839号，案由为相邻关系纠纷。庭审过程中，原告就渗水原因向贵院申请司法鉴定并垫付鉴定费35000元，后广东泰安建筑工程质量司法鉴定所作出泰安司鉴所【2016】质鉴字第1号司法鉴定意见书，确定渗水是由于公共管道接口处接驳不密实所致，属于原管道施工质量缺陷。目前该案已审结。原告认为，被告华辉公司、被告旗峰公司对上述事件存在过错，理由如下：1、就被告华辉公司而言，相关法律法规规定的保修期应仅仅适用于房屋及相关设备、设施因自然损耗（如管道老化、自然侵蚀）而发生故障、损坏的情形，因施工质量问题造成的损坏不应受此限。房屋作为商品的一种，如果仅仅因为超过维修期而排除开发商对房屋瑕疵工程的维修责任，应认为是违背立法者意图且不符合一般商品质量责任原则的。故被告华辉公司应对案涉房屋的施工质量应负有永久保障责任，即包括房屋的公共管道的施工质量。2、就被告旗峰公司而言，在没有设立业主大会时，物业公司应积极协调邻里关系，主动调查房屋漏水原因并及时就维修事项提出住宅维修资金使用建议及组织相关业主投票、组织实施维修使用方案、向相关建设主管部门申请列支小区维护资金的资料，做好一个小区管理人的职责。但本案旗峰公司将公共管道漏水的情形完全排除在其考虑之外，一味要求原告与李佩、卢金龙、付丹自行解决问题，在原告与卢金龙、付丹沟通僵持的情形下，未采取有效行动，直接导致原告及李佩的损失扩大，被告旗峰公司对最后形成的损害结果负有重大过错。综上所述，原告因房屋公共管道漏水遭到损失，被告华辉公司、被告旗峰公司存在不同程度过错，应承担相关赔偿责任。被告华辉公司答辩称，1、案涉给排水管道维修期限为两年，管道已过保修期，与被告华辉公司无关；2、原告认为是我方施工质量问题不对，假如真如鉴定报告所述，为施工质量缺陷所导致，该管道必然早就已经脱落，不可能在七年后才漏水，管道驳口松脱原因有多种，施工质量并非唯一原因。被告旗峰公司答辩称，其已多次协调各方进行处理和检测，原告提交的判决书可以证明该点，原告墙体漏水未能及时检测是由于各方业主不配合导致，被告没有权利要求业主强行破墙。在事后漏水的原因查明后，被告已对漏水管道进行了修护，被告不存在任何的过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。另，原、被告均确认，案涉渗水的公共管道的保修期为两年，原告主张保修期从2009年开始起算，两被告则主张保修期从2007年起算。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告名下案涉房屋的渗水原因问题。本院受理的（2015）东一法东民一初字第1839号一案中，本院依法委托广东泰安建筑工程质量司法鉴定所对案涉房屋的渗漏原因进行鉴定，该鉴定所作出了编号为泰安司鉴所[2016]质鉴字第1号的《东莞市旗峰花园3座1906号住宅渗漏原因司法鉴定意见书》。鉴定结论为：“案涉房屋主卧室墙体渗漏主要是由于二十层管道井中一根?100排粪管管道接口处接驳不密实而造成渗水，其渗漏程度与上层用水量大小有关。该管道为公共管道，其接驳口不密实、有缝隙属于原管道施工质量缺陷。”两被告对上述鉴定结论不认可，认为上述鉴定报告缺乏鉴定依据。本院依法传唤广东泰安建筑工程质量司法鉴定所的鉴定人员彭伟周出庭接受当事人质询。彭伟周出庭陈述称，因被告华辉公司在案涉渗水管道的施工过程中违反了管道施工规范关于“管道及接口不漏水为合格”的规定,导致案涉管道出现渗漏。综上，本院认为，广东泰安建筑工程质量司法鉴定所出具的司法鉴定意见书系由具备相关鉴定资格的鉴定机构和鉴定人员出具的，两被告不认可该鉴定结论，但未提交任何证据证明鉴定程序违法或鉴定结论的依据存在问题，本院对上述鉴定结论的证明效力予以采信。依据上述鉴定意见书，案涉房屋渗水的原因为原管道施工质量缺陷所致。2、两被告是否应对原告名下的案涉房屋因渗水导致的损失承担责任的问题。根据广东泰安建筑工程质量司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，案涉房屋渗水的原因为原管道施工质量缺陷所致，被告华辉公司作为案涉房屋所在的旗峰花园小区的建设单位，对案涉房屋渗水管道的施工质量问题负有责任。但原、被告均确认，案涉渗水的公共管道保修期为两年，因此，案涉渗水管道的保修期不论是依照原告的主张从2009年开始起算，还是依照两被告的主张从2007年起算，到原告主张的案涉房屋出现渗水时间2014年，均已超过两年的保修期限，案涉管道在超过保修期后因施工质量问题导致的原告损失，被告华辉公司无须承担赔偿责任。被告旗峰公司作为原告房屋所在的旗峰花园小区的物业管理公司，负有对旗峰花园小区的共同部分进行管理和维修的义务。本院受理的（2015）东一法东民一初字第1839号一案中，本院查明如下事实：2014年4月，原告就1906单元的墙面渗水问题向本案被告旗峰公司提出，要求检测渗漏原因并修复。被告旗峰公司在本案庭审过程中确认其于2015年12月31日广东泰安建筑工程质量司法鉴定所对案涉房屋进行最后一次现场检查和检测的时候，就已将案涉渗水管道予以更换；原告亦确认被告旗峰公司用黏贴剂将案涉管道接口不实的地方进行粘贴，暂时不会漏水。本院认为，被告旗峰公司在原告房屋出现渗水情况并已收到原告投诉的情况下，明知原告房屋出现渗水有可能是公共管道渗漏导致，却未能在合理时间内采取有效措施积极主动地查明房屋渗水原因并对渗水管道进行及时修复，导致原告房屋从2014年4月出现渗漏到2015年12月31日案涉管道得到修复，渗水情况长达一年多，被告旗峰公司怠于履行职责，对原告扩大部分的损失负有赔偿责任。3、原告损失如何计算的问题。原告诉求被告赔偿木地板、墙体的材料、人工费5000元，但未提交任何证据予以证明，且以鉴定时间过长并会导致房屋无法使用为由不申请对案涉房屋受损部分的人工、材料费用的价值进行鉴定。本院认为，原告案涉房屋受损的情况客观存在，有广东泰安建筑工程质量司法鉴定所出具的司法鉴定意见书及所附照片为证，结合案涉房屋的现状及受损部位的装修情况，本院酌定原告受损的装修损失为2000元。原告主张，案涉房屋因渗水导致无法居住，诉求被告承担从2014年7月至2016年2月的可得租金损失40000元。本院认为，广东泰安建筑工程质量司法鉴定所出具的司法鉴定意见书及鉴定公司出具的现场照片均显示原告房屋受损程度较为轻微，不足以造成原告房屋无法居住及使用的后果，因此，原告主张其房屋因渗水导致无法出租或自住，本院不予采信。但鉴于原告房屋渗水客观上影响了原告对其房屋主卧室及卫生间的使用效果，影响了原告对其物权的正常使用，亦对其生活造成不便，且被告旗峰公司在知道原告房屋渗水的情况下，未采取积极措施避免原告房屋受损，导致原告房屋渗水的时间较长，被告旗峰公司对此存在过错，对原告的该部分损失负有赔偿责任，本院依法酌定被告旗峰公司应向原告赔偿该部分损失4000元。因被告旗峰公司怠于履行职责，导致原告因案涉渗水事故起诉案外人李佩、卢金龙及付丹，并在本院受理的（2015）东一法东民一初字第1839号一案中花费了案件受理费262.5元及鉴定费35000元，因此，原告诉求被告旗峰公司赔偿案件受理费262.5元及鉴定费35000元，合法有据，本院予以支持。本院认为，原告以侵权责任纠纷为由提起本案诉讼，诉求两被告赔偿因房屋渗水导致的损失。结合本案证据及原、被告双方的诉辩意见，案涉房屋出现渗水的原因在于公共管道接驳口不密实、有缝隙所致，属于原管道施工质量缺陷问题。因案涉公共管道保修期为两年，案涉房屋出现渗水的时间已超过了两年的保修期，因此，被告华辉公司作为建设单位对原告的损失无须承担责任。被告旗峰公司作为原告所在的旗峰花园小区的物业管理公司，负有对公共管道的日常维护、管理和维修的职责。被告旗峰公司怠于履行职责，导致原告的损失，依法应承担相应的赔偿责任。结合本案证据及原告房屋受损的客观事实，本院依法确认原告的损失为：装修损失2000元、房屋因渗水无法正常使用的损失4000元、案件受理费262.5元及鉴定费35000元，共计41262.5元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告旗峰公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谭某赔偿损失41262.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1806.56元（原告已预交），由原告承担975元，被告旗峰公司承担831.56元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审 判 长  李艳婷人民陪审员  黄洁文人民陪审员  袁影霞二〇一七年二月二十六日书 记 员  冯可君李华菲何燕附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。