广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗云法民四初字第204号原告香托恩。委托代理人陈电，广东宏港律师事务所律师。被告沈伟基。委托代理人沈雪芳。被告广州市德缘房地产咨询有限公司，住所地：广州市白云区乐嘉路****。法定代表人陶少健。第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行，住，住所地：广州市天河区临江大道**第**/div>法定代表人邓裕斌，行长。委托代理人龚冬春，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人潘炫燕，广东南方福瑞德律师事务所律师助理。原告香托恩与被告沈伟基、广州市德缘房地产咨询有限公司，第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告香托恩及其委托代理人陈电，被告委托代理人沈雪芳，第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行委托代理人龚冬春、潘炫燕到庭参加了诉讼。被告广州市德缘房地产咨询有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告香托恩诉称，2010年9月5日，我与两被告签订《房地产买卖合同》，约定被告沈伟基将白云区西槎路某房出售给我。合同签订后，我一直依约履行合同，但沈伟基却借故不履行合同，并以我违约为借口于2010年12月17日向法院提起诉讼要求解除合同并要求我承担违约责任。2011年3月7日，广州市白云区人民法院作出（2011）云法民四初字第9号判决驳回了沈伟基的诉讼请求，2011年11月3日，广州市中级人民法院也作出终审判决驳回了沈伟基的上诉，维持原判。我愿意一次性向被告沈伟基支付全部购房款，并于2011年11月7日委托律所向两被告发出《律师函》，再次明确我同意一次性支付全部购房款，履行合同，敦促被告沈伟基于函件发出之日起5日内回应，提供涉案房屋交易所需资料，办理买卖交易的相关手续，履行相关义务；并要求被告广州市德缘房地产咨询有限公司敦促沈伟基履行合同，尽居间人的相应义务。但两被告至今没有履行义务，故现请求法院判令：1、两被告履行《房地产买卖合同》，协助办理涉案房屋产权过户手续；2、被告沈伟基向原告支付违约金按每日390元计算至办妥房屋交易之日止。本案诉讼费用由两被告承担。被告沈伟基辩称，不同意原告的诉讼请求。1、我不可能为原告办理过户手续，因为中介机构至今没有通知我去办理过户手续，中介机构曾说是由于原告办理不了转按手续，而合同又约定了转按付款，并没有约定一次性付款。2、我方不同意支付违约金。被告广州市德缘房地产咨询有限公司无答辩。第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行述称，我行对涉案房屋是设立了抵押权，但余款的还贷需要向白云支行办理，所以对于涉案房屋尚需还贷的数额需向白云支行确认。对于原、被告之间的交易，只要债务人偿还或结清贷款及利息就可以，至于是何人偿还我行不限制。经审理查明，2010年9月5日，原告香托恩（买方）与被告沈伟基（卖方）、被告广州市德缘房地产咨询有限公司（经纪方，下称“德缘公司”）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方就位于白云区西槎路某房的买卖达成一致意见；……二、买卖双方同意该物业总楼价为39万元；……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（3）逾期超过10天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；……九、买卖双方同意买方在签订本合同1日内将部分楼款2000元作为交楼保证金交经纪方保管……；等。合同附件第3条约定：（1）签订本合同时支付1万元作为定金……；（2）首期楼价款（含定金）共计20万元；（3）19万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行扣除卖方所欠款后将余款直接拨入卖方银行账号作为楼价款；等。合同签订后，原告香托恩于签约当天向被告支付了1万元定金，分别于2010年9月18日、2011年1月11日向广州市良策房地产代理有限公司缴纳了按揭费和服务费。2010年12月17日，被告沈伟基以因香托恩的原因使得银行转按揭手续未获批准，被告德缘公司未尽中介方义务为由向法院法院提起诉讼，要求解除三方签订的《房地产买卖合同》，并要求香托恩支付违约金、房屋空置租金损失等费用。我院于2011年3月7日作出（2011）云法民四初字第9号案判决。该判决在本院认为部分认为：“由于合同中并未明确约定向银行申请转按手续的期限，原告亦未能举证证实是因被告香托恩原因导致银行未批准转按揭贷款申请及两被告存在其他的违约行为。因此，原告主张解除其与两被告签订的《房地产买卖合同》，要求被告香托恩支付违约金及赔偿损失的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持，依法予以驳回。”沈伟基不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2011年11月3日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2011年11月7日，原告香托恩委托广东宏港事务所向两被告发出《律师函》，表示同意一次性支付全部购房款，继续履行合同。并要求沈伟基于函件发出之日起5日内予以回应，提供涉案房屋交易所需资料，办理买卖交易的相关手续。被告沈伟基收到上述《律师函》后未作出回应。另查，被告沈伟基为涉案房屋的权属人，并将涉案房屋抵押予第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行办理了按揭贷款，至2012年8月15日止剩余贷款金额（本金和利息）共64167.46元。涉案房屋转按揭手续已停止办理。庭审中，原告表示其主张继续履行合同，要求被告协助办理涂销抵押手续及协助其办理过户手续，并同意按合同约定向被告支付部分购房款的同时，根据涉案房屋尚需还贷的数额一次性结清房屋贷款。以上事实，有房屋买卖合同、收款收据、房地产查册表、生效判决及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方应恪守履行。原告依约支付了定金款及其他约定费用，现被告以原告办理不了转按手续，且未按合同约定选择一次性付款为由拒绝继续履行，因被告并没有证据证实未办理转按手续是原告原因所致，且现原告愿意以一次性付款方式支付全部房款，属于对被告有利的履行，并未侵害被告权利，因此，被告的理由不足以构成对合同继续履行的抗辩，本院不予采纳。关于银行还款的资格问题，由于第三人并无异议，关键是提前还贷的资金来源问题，与被告的身份关系不大，只要原告依约提供足够的还贷资金即能解决，因此该问题对合同的可履行性也不构成障碍，本案中，原告表示愿意按合同约定向被告支付部分购房款的同时，根据涉案房屋尚需还贷的数额一次性结清房屋贷款的主张本院予以采纳。据此，原告要求被告继续履行合同办理涂销抵押及过户手续合法合理，本院予以支持。对于原告主张被告沈伟基支付逾期办证的违约金问题，虽然合同中没有约定被告需协助办理房产证的时间和条件，但由于被告在收到原告向其发出的愿意一次性支付全部房款，并要求其在函件发出之日起5日内提供涉案房屋交易所需资料的律师函后一直未作出回应，导致涉案房屋一直未能过户，现原告要求被告支付逾期办证违约金合理合法，本院予以支持。违约金的起算时间以原告向被告发出律师函后的第6日即2011年11月12日为起算日，违约金的计算以购房款为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，香托恩直接以沈伟基的名义向中国银行股份有限公司广州珠江支行清还白云区西槎路某房尚欠的抵押贷款本金和利息共64167.46元（暂计至2012年8月15日）及相关提前还贷的费用；二、在香托恩向沈伟基一次性清偿完白云区西槎路某房抵押贷款后，一次性向沈伟基支付剩余购房款（380000元减去本判决第一项中实际清还抵押贷款和本金的数额）；三、在香托恩清偿上述判决第二项的本金和费用后的三日内，中国银行股份有限公司广州珠江支行和沈伟基协助香托恩办理白云区西槎路某房的抵押登记涂销手续；四、在白云区西槎路某房的抵押登记涂销手续办妥后三日内，沈伟基协助香托恩办理白云区西槎路某房过户至香托恩名下的登记手续；五、在本判决生效之日起五日内，沈伟基向香托恩支付违约金（以39万元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2011年11月12日起计至办妥白云区西槎路某房的房产过户手续之日止，以本金为限）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元由被告沈伟基负担（于本判决书送达之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  罗汝标人民陪审员  陈秀娥二〇一二年八月二日书 记 员  胡嘉铭