浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2012）嘉善民初字第2504号 原告：嘉善宜家物业管理有限公司。 法定代表人：李志大。 委托代理人：范建富。 被告：陈敏华。 被告：郑朝宏。 被告：金权敏。 被告：何芊慧。 被告：陈建蓉。 被告陈敏华、郑朝宏、金权敏、何芊慧、陈建蓉共同委托代理人：沈蓉， 被告：嘉善流金岁月娱乐广场。 负责人：姜梦茹。 委托代理人：王馥康。 委托代理人：潘文祥。 原告嘉善宜家物业管理有限公司与被告陈敏华、郑朝宏、金权敏、何芊慧、陈建蓉（以下简称：被告1-5）、嘉善流金岁月娱乐广场（以下简称：被告6）物业服务合同纠纷一案，原告于2012年11月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员沈定连适用简易程序，于2012年12月20日公开开庭进行了审理。原告嘉善宜家物业管理有限公司委托代理人范建富、被告1-5的委托代理人沈蓉、被告6的委托代理人王馥康、潘文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉善宜家物业管理有限公司起诉称：2010年1月1日开始，原告受嘉善中天置业有限公司的委托，进行时博汇上海休闲街的物业管理，并在主管部门进行备案。被告1-5系时博汇上海休闲街86-3、4号业主，被告6的负责人租赁时博汇上海休闲街86-3、4号后，开办了嘉善流金岁月娱乐广场（系个人独资企业）。被告6共结欠原告物业管理费99575.46元，上述欠款，虽经原告多次催讨，被告6至今未支付上述所欠物业管理费。原告故向法院起诉请求：1、判决被告六立即支付拖欠的物业管理费99575.46元；2、判决被告1-5对被告6承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。 原告为其主张向本院提供以下证据： 1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份信息、被告身份信息各一份。证明：原、被告诉讼主体资格。 2、原告与嘉善中天置业有限公司签订的物业管理合同。证明：2009年8月6日签订合同约定时博汇上海休闲街这一块的物业管理费由原告管理。 3、被告1-5与承租人之间的租赁合同、委托租赁合同、以及补充协议复印件各一份。证明：被告1-5是业主，被告6是承租人。 被告1-5在庭审中口头答辩称：本案争议产权是属于被告1-5。2004年12月2日签订的条款中明确物业管理费由被告6承担，2011年7月被告1-5与被告6产生房屋租赁纠纷，经调解，达成和解协议，按照约定物业费每年25000元也是由被告6承担，请求驳回对被告1-5的起诉。 被告1-5向本院提供的证据有： 2012年11月7日签订的执行和解协议。证明：协议约定物业管理费由被告6承担。 被告6在庭审中口头答辩称：1、原告所起诉的金额是错误的，我们与原告没有书面的物业管理协议，原告没有诉讼主体资格；2、原告没有尽到真正的物业管理义务，物业管理处于瘫痪状态；3、中级法院的调解书中明确被告6于2011年7月27日解除与原告的物业管理合同，9万多元的金额所依据的期限不对。按照2年诉讼时效，原告计算的时间也已经超过了。 被告6向本院提供证据有： 照片四张以及魏塘派出所证明二张。证明：物业服务处于没人管理状态，从2009年开始就一直是这样的瘫痪状态。 上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据真实性没有异议。对被告1-5提供的证据真实性，原告及被告6没有异议。对被告6提供的证据，原告认为：1、王馥康不是本案的业主或者承租人，所以原告没有义务为他提供物业服务；2、这二份证明仅仅是报警人的陈述，不是派出所核查的事实；3、四张照片我们不能看出是哪里拍来的，原告无法质证。被告1-5对二份证明真实性没有异议，对于照片不清楚，电梯是无法使用。上述证据双方对证据真实性无异议部分，本院予以确认。对有异议的照片，因原告及被告1-5都不认可，且照片来源缺乏时间、地点，又无其它证据相印证，故本院不予确认。 根据本院确认的证据并结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认案件事实如下： 2004年12月2日，上海章爱德实业发展有限公司（以下简称：章爱德公司）与姜梦茹签订租赁合同，由章爱德公司将位于嘉善县魏塘镇时博汇上海休闲街86-3、4号，建筑面积约1900平方米房屋出租给姜梦茹作KTV使用，合同约定物业管理费25000元一年，租赁期自2005年4月28日至2013年4月27日止。2005年4月21日嘉善中天置业有限公司（建设单位）将涉案房屋卖给被告1-5，同日章爱德公司与被告1-5签订委托租赁合同，将涉案房屋委托章爱德公司出租，章爱德公司与姜梦茹签订的租赁合同作为委托租赁合同的附件。2005年8月1日姜梦茹成立嘉善流金岁月娱乐广场并开始营业（个人独资企业）。2011年6月20日被告6向被告1-5发出拒付租金的6点理由，同年7月12日又委托律师向被告1-5发出修复消防设施的要求，同月20日，因消防设施故障等原因，被告6的经营场所被嘉善县消防大队查封。后被告6向法院起诉，要求与被告1-5解除租赁合同并赔偿损失。嘉兴市中级人民法院确认姜梦茹与章爱德公司签订的租赁合同于2011年7月27日解除。 2009年8月6日，原告受嘉善中天置业有限公司的委托，进行时博汇上海休闲街的物业管理，期限自2010年1月1日起到业主委员会成立止。原告接管后，被告6未缴纳过物业管理费，但原告也未向本院提供已经向被告6催讨过物业管理费的相关凭证。原告于2012年11月7日才向本院起诉，要求被告6支付自2010年1月1日起至2012年10月，按照使用面积1952.46平方米，每平方米每月1.5元，每月2928.69元，总共34个月。合计99575.46元的物业管理费。并要求由被告1-5对被告6承担连带责任。 本院认为：本案争议的主要焦点是：1、原告主张的物业管理费99575.46元是否应由被告6承担；2、原告主张的物业管理费是否已经超过诉讼时效。 一、对原告主张的物业管理费99575.46元是否应由被告6承担的问题。首先，姜梦茹与章爱德公司签订的租赁合同约定的物业管理费是每年25000元。而原告主张按每年35144.28元收取，显然不符合原租赁合同的约定，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，超出部分如原告认为合理应向业主主张。其次，姜梦茹与章爱德公司签订的租赁合同于2011年7月27日已经解除，合同解除后的物业管理费应由谁承担，对此，被告6与被告1-5没有约定，因此原告应另行向业主主张，如业主认为应由被告6承担也应另行主张。 二、对原告主张的物业管理费是否已经超过诉讼时效问题。由于物业管理费也属于债权，应适用二年的普通诉讼时效。原告自2010年1月开始物业管理，且也认为物业管理费按理是一个月一交纳。据此，对拖欠物业管理费的个人或单位，应当按相关规进行催交，但本案原告没有向本院提供已经用书面或其他形式向被告6催交物业管理费，原告直至2012年11月才向本院提起诉讼。因此，2010年11月之前的物业管理费已经超过诉讼时效。 另外，对被告6提出原告没有诉讼主体资格问题。因嘉善中天置业有限公司与原告签有物业管理委托服务合同并经过有关部门备案，因此，原告具有诉讼主体资格。对被告6提出原告物业管理处于瘫痪状态问题。虽然被告6东西被盗有向公安报案的记录，但该证据不能证明物业管理处于瘫痪状态。对于营业场所被查封问题，虽然不排除有物业公司的责任，但这是损害赔偿的另一法律关系，因此，上述理由都不能作为拒付物业管理费的依据。 综上，被告6自2010年11月起至2011年7月止尚欠原告物业管理费18750元。因原告请求被告1-5对被告6承担连带责任，故被告1-5只能在被告6承担范围内负连带责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告嘉善流金岁月娱乐广场欠原告嘉善宜家物业管理有限公司物业管理费18750元，应于本判决生效后七天内付清； 二、被告陈敏华、郑朝宏、金权敏、何芊慧、陈建蓉对被告嘉善流金岁月娱乐广场所欠的物业管理费承担连带责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2289元，减半收取1145元，诉讼保全费1070元（原告已预缴），由原告负担1738.75元，被告嘉善流金岁月娱乐广场负担476.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  沈定连 二〇一二年一月二十二日 书记员  陆文艳 附页 一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。