湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂11民终1587号上诉人(原审被告)方利。委托代理人徐世宏，湖北巴源律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告)罗田县凤山镇六十石村民委员会（以下简称六十石村委会）。法定代表人胡金满，主任。委托代理人周云松，罗田县凤山法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。上诉人方利因与被上诉人六十石村委会房屋租赁合同纠纷一案。不服湖北省罗田县人民法院（2016）鄂1123民初字第351号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人方利及其委托代理人徐世宏、被上诉人六十石村委会的法定代表人胡金满及其委托代理人周云松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人方利上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由：一、原审认定事实错误。被上诉人违约在先，被上诉人违约造成上诉人的损失一直没有处理。因被上诉人没有按房屋租赁合同供应水电，造成上诉人不能准时开业，提出以减免补偿上诉人10万元房屋租金，因被上诉人未能尽合同义务，造成不能如期开业，致使上诉人在不能开业的情况下支付员工5个月工资及宿舍水电费用，造成上诉人损失数十万元。二、被上诉人未按合同约定长期违约使用电梯，且维护费、保养费、电费、卫生费均未分摊。三、被上诉人未尽合同义务安装变压器，造成电源无法带动消防设施设备、空调。因消防检查不合格，酒店被断电查封并罚款1万元，查封后，冰箱储存的保鲜及肉类食品损坏，造成经济损失3万多元。四、原审适用法律错误。中华人民共和国合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。被上诉人拒付租金不是违约，而是行使先履行抗辩权。被上诉人六十石村委会辩称：上诉人的上诉理由均不成立，纯属恶意拖欠租金行为。1、被上诉人与上诉人在2010年12月22日订立租赁合同之日，就将综合楼交付给上诉人装修，因综合楼是新建的，在电力申请报批安装需要电力部门配合才能完成，延误了上诉人2个月的开业时间，但是在2014年7月28日在收取三年租金时，经双方协商一致，被上诉人减免上诉人10万元租金作为补偿了结。因当时上诉人支付困难，还下欠租金167051元，并出具欠条。2016年3月被上诉人再次收取租金时，上诉人以种种理由要求延期。2、关于电梯使用问题。因被上诉人与上诉人都是使用共同的唯一通道进出。按照合同第九条约定，被上诉人必要时可使用电梯，按照能常理由，被上诉人在八楼办公，村委会成员办事使用电梯均是必要行为，并非违约使用电梯。六十石村委会向一审法院诉称，2009年，六十石村委会在罗田县凤山镇义水南路发展大道南侧投资新建村部综合楼。2010年12月22日，方利与六十石村委会签订了《凤山镇六十石村村部综合楼租赁合同》，合同约定村部综合楼一至七层3330㎡,租赁给方利经营，租期为十年。方利在经营中成立了公司，租赁主体发生变更，与合同约定不一致，且其不按期支付租金，至今拖欠租金727051元，故为了维护六十石村委会合法权益，依据合同的约定，特诉至法院，请求法院判决，1，解除终止与方利订立综合楼租赁合同。2，方利支付拖欠租金727051元。3，方利支付逾期交纳租金的违约金218115元。一审法院认定：2010年12月22日，六十石村委会（甲方）与方利（乙方）签订了《凤山镇六十石村村部综合楼租赁合同》，合同约定：六十石村委会将村部综合楼一至七层3330㎡,租赁给方利经营酒店宾馆，租期为十年（2011年7月28日起至2021年7月28日止），租金为总额3000000元，第一年租金为210000元，以后每年租金递增20000元，每年7月1日前付清租金，否则视为违约，拖欠房租累计三个月以上，六十石村委会可要求终止合同。六十石村委会负责在方利开业前水电主要线路按方利要求到楼层的总开关及水塔。六十石村委会八楼办公室所用水电独立安表，由六十石村委会支付，电梯的使用权归属方利，消防通道为八楼办公使用的通道。供电线路未按合同约定安装到综合楼，2011年12月28日方利才正常营业，为此双方协商一致，减方利应交的第一年租金100000元。2014年7月，双方通过结算，方利下欠六十石村委会2014年6月30日以前租金167051元（有条据）。此后的租金方利拖欠至今，故引起纠纷。一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点是：一，方利拒付租金是违约，还是行使履行抗辩权？二，六十石村委会要求解除租赁合同是否支持？三，方利是否应支付逾期交纳租金的违约金？一、关于第一个争议的焦点。六十石村委会认为方利拖欠租金727051元，不按合同履行义务，是违约行为，不是行使履行抗辩权。方利认为六十石村委会未按合同约定执行，解决租赁房屋供电问题、未支付办公水电费、天天违约使用电梯。六十石村委会违约在先，拒付租金不是违约，而是行使履行抗辩权。本院认为，六十石村委会未按合同约定时间，解决租赁房屋供电问题，导至方利经营的酒店营业时间推迟，是违约行为。但双方为此通过协商，双方同意减去方利应交的第一年租金100000元，故该违约行为已通过协商解决。六十石村委会办公水电费以及使用电梯的电费，六十石村委会已表示据实可抵减租金，故不存在违约。综上，方利拒付租金是违约行为，不是行使履行抗辩权。二、关于第二个争议的焦点。六十石村委会认为，只要方利不按合同约定支付租金，六十石村委会依据《合同法》的规定，有权解除终止与方利订立综合楼租赁合同。方利认为，由于六十石村委会未按合同规定履行义务，迟延解决租赁房屋供电问题以及未付办公水电费和使用电梯的电费，且至今未收到六十石村委会要求解除合同的通知，按照《合同法》的规定，六十石村委会要求解除终止合同，应当通知方利，故该合同仍未解除终止。本院认为，六十石村委会和方利签订的《凤山镇六十石村村部综合楼租赁合同》中第七条第三款第五项约定，拖欠房租累计三个月以上，六十石村委会可要求终止合同。现解除合同的条件成就，六十石村委会可以解除合同。虽六十石村委会有权解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故六十石村委会主张解除合同，应当通知方利。而六十石村委会没有将解除合同的意思通知方利。据此，六十石村委会要求解除与方利订立综合楼租赁合同诉讼请求，不予支持。三、关于第三个争议的焦点。六十石村委会认为，方利至今拖欠租金727051元，为了维护六十石村委会合法权益，依据合同的约定，方利支付逾期交纳租金的违约金218115元。方利认为，六十石村委会提出的违约金，本合同中没有约定违约责任的违约计算方式，且本案方利没有违约事实，所以不存在承担违约金，故要求驳回六十石村委会的该项诉讼请求。本院认为，虽原、被告签订的合同中没有约定逾期支付租金违约责任的违约计算方式，但根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。故方利应支付逾期交纳租金的违约金。但六十石村委会提出的违约金计算金额、方法都不正确。方利欠六十石村委会2014年6月30日以前租金167051元，应自2014年7月1日起承担逾期交纳租金的违约金；方利未支付六十石村委会2014年6月30日至2015年6月30日租金270000元，根据双方签订的合同约定：每年租金方利必须于前一年的7月1日前付清，故应自2014年7月1日起承担逾期交纳租金的违约金；方利未支付六十石村委会2015年7月1日至2016年7月1日290000元租金，应自2015年7月1日起承担逾期交纳租金的违约金。以上计算违约金按中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，计算至被告方利付清款项之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三第、第九十六条、第九十八条、第一百七十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条第二款之规定，判决：一、方利支付罗田县凤山镇六十石村民委员会租金727051元。二、方利向罗田县凤山镇六十石村民委员会支付逾期交纳租金的违约金。方利逾期交纳租金中437051元自2014年7月1日起、290000元自2015年7月1日起计算违约金，按中国人民银行同期同类人民币基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，计算至被告方利付清租金之日。三、驳回罗田县凤山镇六十石村民委员会其他诉讼请求。上述付款事项限在本判决书生效后七日内付清。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院认为，六十石村委会与方利签订的《凤山镇六十石村村部综合楼租赁合同》是双方协商一致达成的合意，该合同未违反我国的法律法规，为有效合同，双方应当遵守。在合同签订时六十石村委会未按合同第二条第三项的约定即时解决租赁房屋供电问题，影响了方利的正常营业，属违约行为，但是六十石村委会在方利第一次交纳租金时，双方协商一致，六十石村委会减免方利当年应交纳的10万元租金，为此，对下欠的租金方利出具了欠条，就此问题双方已协商解决。关于电梯使用问题，双方签订的房屋租赁合同第九条第二项约定：六十石村委会必要时可使用电梯，因此，六十石村委会使用电梯不存在违约。关于方利提出被六十石村委会使用的电费、卫生费未分摊问题，因六十石村委会已表示其使用的水电费据实可抵减租金，该问题不存在违约。合同约定承租人方利每年租金必须于前一年的7月1日前付清，因方利没有依照约定的时间给付租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。依照上述法律规定，因六十石村委会没有按合同约定提供电力的违约行为，双方已协商解决，故方利提出六十石村委会违约在先，依照上述法律规定可以拒绝其履行租金要求，没有事实依据，提出因六十石村委会未尽合同义务安装变压器，造成电源无法带动消防设施设备、空调，且因消防检查不合格，酒店被断电查封并罚款1万元，保鲜及肉类食品损坏，造成经济损失3万多元，要求六十石村委会赔偿，因没有提供相应的证据证明，故提出上述理由拒绝履行交纳租金义务，没有事实依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。方利的上诉理由均不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13254元，由上诉人方利负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  樊 军审判员  傅焰明二〇一七年二月二十二日书记员  吴慧娟