广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2012）秀民重字第3号原告（反诉被告）广西中实地产营销策划有限公司，住所地桂林市秀峰区中山中路文化大厦3楼。法定代表人宗肖白，董事长。委托代理人江凌，君健律师事务所律师。委托代理人邹倩，君健律师事务所律师。被告（反诉原告）桂林饭店，住所地桂林市中山中路**号。法定代表人徐焰，总经理。委托代理人蓝双锋，桂林市宏信饮食服务有限责任公司职员。被告（反诉原告）桂林市宏信饮食服务有限责任公司，住所地桂林市中山中路3号。法定代表人陈荣惠，执行董事。委托代理人蓝双锋，公司职员。第三人桂林市双达房地产开发有限公司，住所地桂林市桂大路32号。法定代表人申双全，总经理。原告（反诉被告）广西中实地产营销策划有限公司（以下简称中实公司）诉被告（反诉原告）桂林饭店、桂林市宏信饮食服务有限责任公司（以下简称宏信公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2008年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，并依法追加桂林市双达房地产开发有限公司（以下简称：双达公司）作为本案第三人参加诉讼，二被告在答辩期限内向本院提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。于2009年3月31日作出（2008）秀民初字第1137号民事判决。二被告不服上诉于桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2009年9月15日作出（2009）桂市民终字第1334号民事判决，驳回上诉，维持原判。两被告不服，向检察机关申诉。2010年11月9日，广西壮族自治区人民检察院作出桂检民抗（2010）83号民事抗诉书，提出抗诉。2011年11月29日，广西壮族自治区高级人民法院作出（2011）桂民提字第65号民事裁定书，裁定撤销原一、二审判决，发回本院重审。本院于2012年4月25日立案后，另行组成合议庭，于2012年6月13日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）中实公司的委托代理人江凌、邹倩和两被告（反诉原告）的委托代理人蓝双锋到庭参加诉讼。第三人双达公司经依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。两被告在庭审过程中撤回反诉。本案现已审理终结。原告诉称，2005年7月28日，原、被告经协商签订了《桂林饭店全程策划营销代理合同》，2008年3月21日就桂林饭店一、二、四层少量物业的代理费提取方案重新签订了《桂林饭店策划营销代理合同》，并于2008年7月2日就桂林饭店二期商铺1#-21#、31#-35#部分的代理方式及结算��式签订了《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》。被告委托原告代理销售其位于桂林市中山中路桂林饭店项目。2008年7月2日签订的《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》中约定：1、原告为被告的二期商铺1#-21#、31#-35#部分提供保底销售，保底销售总额为人民币567万元，超过保底总额部分被告应作为原告代理费直接支付给原告；2、原告支付人民币50万元作为合同履行保证金，被告不得挪作他用，并应在原告完成保底销售总额即日归还原告；3、被告应按合同约定履行义务并按协议约定支付原告代理费，如被告违约，应立即退还原告全部保证金，并除需按保证金金额支付原告违约金外还应赔偿原告全部损失；4、被告确认原告已完成2005年7月28日签订的《桂林饭店全程策划营销代理合同》约定的委托内容，被告确认应支付原告超额奖励费人民币70万元整，如被告在履行��议中违约，则被告除应按协议约定承担违约责任外，还应以现金方式支付原告该超额奖励费。合同签订后，原告为桂林饭店项目的销售提供了一系列完善的服务。原告克服了重重困难，付出了巨大的劳动，保持了良好的销售形势和业绩。被告看到了原告销售的突出业绩，基于利益驱动，为了逃避合同约定的代理费支付义务，被告恶意编造借口，单方撤销了原告的桂林饭店销售代理资格，实际单方终止了《桂林饭店策划营销代理合同》。在合同履行中，原告全面履行了合同义务：1、原告于2008年7月3日将人民币50万元存入了被告指定帐户；2、截止2008年7月22日原告完成销售任务人民币183.06万元（以签订的《商品房买卖合同》金额为准）；3、截止2008年9月9日，原告完成销售任务589.03万元（以签订的《商品房买卖合同》金额为准，已完成保底销售任务，被告应返还原告保证金50万元并支付代理费）；4、截止2008年10月27日，原告完成销售任务646.17万元（以签订的《商品房买卖合同》金额为准），另未签订《商品房买卖合同》的房产为7间铺面。被告在原告完成销售保底任务后恶意制造事端以达到终止合同，逃避责任的目的。2008年10月23日，在原告多次催告被告返还保证金，被告借口资金困难，提出由原告直接代收部分客户“保证金”（实际为客户按合同约定应支付的剩余15%房款）的方式冲抵原告保证金，后在部分客户将保证金实际存入原告账户后，被告于2008年10月27日无耻的否认了事实，同时以书面形式以原告收款工作延误及原告私自将业主保证金存入桂林饭店以外账户为由，单方撤销了原告的桂林饭店销售代理资格，并将原告工作人员赶出工作场所，实际单方终止了《桂林饭店策划营销代理合同》。原告认为，原、被告双方签订的���桂林饭店策划营销代理合同》及其补充协议是双方真实意思表示，没有违反我国法律规定，是合法有效的，双方负有全面履行合同约定的义务。但是，被告为了逃避责任，在没有经过原告同意的情况下单方终止合同，严重损害了原告的利益。因此，被告除应当支付原告全部代理费外还应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、被告返还保证金50万元（扣除代收的179000元）；2、被告支付代理费865943元，并将超过保底销售额的7间商铺作为代理费归属原告；3、被告支付超额奖励费70万元；4、被告支付违约金50万元；5、本案诉讼费及保全费由被告承担。原告对其主张在举证期限内提供以下证据：1、桂林饭店全程策划营销代理合同，证明桂林饭店、双达公司委托中实公司独家代理桂林饭店项目的全程营销策划和销售代理工作；2、桂林��店策划营销代理合同，证明合同双方对该项目余下的一、二、四层少量物业代理销售事宜另行约定了代理费提取方式；3、桂林饭店策划营销代理合同补充协议，证明：①桂林饭店全权委托中实公司为桂林饭店项目二期商铺1#-21#、31#-35#提供保底销售，保底销售总额为567万元，超出部分作为中实公司代理费直接支付；②桂林饭店应在中实公司完成保底销售总额即日归还50万元保证金，该保证金不得挪作他用；③如桂林饭店违约，应退还中实公司保证金，按保证金金额支付违约金，并承担损失赔偿责任；④桂林饭店确认中实公司已完成了《全程代理合同》约定的委托内容，以及应付中实公司超额奖励费70万元的事实，如桂林饭店违约，应以现金方式支付该笔超额奖励费；4、非经营性收入专用收据，证明中实公司已依约支付保证金；5、合作建房协议书，证明桂林饭店与双达公司的合作建房关系；6、补充协议，证明：①桂林饭店已向双达公司回购本案诉争的房产；②本案诉争房产的策划销售由桂林饭店负责；7、声明，证明双达公司声明与该项目无关，本案争议由桂林饭店与中实公司自行结算；8、商品房买卖合同，证明中实公司履行了代理销售义务；9、桂林饭店文案资料明细表、广告设计方案及报纸，证明中实公司依约履行了全程营销策划及销售代理工作，桂林饭店应依约支付代理费；10、销售合同价款、回款额清单、商品房买卖合同及销售统计表，证明：①桂林饭店与中实公司确认中实公司合同签订金额等代理销售情况以及中实公司未违约的事实；②中实公司已完成保底销售总额，中实公司应依约返还50万元保证金；③因桂林饭店违约，其依约应向中实公司支付70万元超额奖励费及50万元违约金；11、销售不动产统一发票，证明桂��饭店及双达公司知晓并确认中实公司代收购房款以归还保证金的事实；12、电脑查询单，证明桂林饭店及宏信公司为独立法人；13、告知函、通告，证明桂林饭店及宏信公司单方擅自终止合同的事实；14、桂林饭店代理费及违约金统计表，证明桂林饭店应支付的代理费及违约金情况。原告在重审时提交如下证据：1、1993年桂林饭店营业执照，证明1993年3月8日桂林饭店为非企业法人，全名为“桂林市饮食服务总公司桂林饭店”；2、1995年桂林市饮食服务总公司下属分支机构一览表，证明桂林饭店为桂林市饮食服务总公司的下属分支机构；3、1994年桂林饭店房产证，证明重建项目原房产属于桂林饭店；4、2004年宏信公司资产负债表及2005年3月7日会计报表说明，证明宏信公司实收资本中包括桂林饭店的实收资本；5、2004年3月5日桂林市人民政府关于将桂林市饮食服务总��司国有资产出售给企业内部职工并组建有限责任公司的批复，证明桂林饭店进行房地产开发产生的效益弥补宏信公司改制经济补偿金不足；6、2004年6月8日桂林市财政局关于桂林市饮食服务总公司资产划拨的通知，证明桂林饭店的资产划拨至宏信公司；7、2005年1月11日桂林市契税减免审批表，证明桂林饭店的土地、房屋从桂林饭店转移至宏信公司；8、2005年2月24日桂林市国土资源局文件，证明桂林饭店开发业主变更为宏信公司；9、2007年6月10日宏信公司给桂林市工商行政管理局的报告，证明宏信公司为整体改制，已实际接收桂林饭店的资产；10、2009年1月10日宏信公司签订的补充协议，证明与双达公司合作主体已从桂林饭店变更为宏信公司；11、委托书，证明与双达公司合作主体已从桂林饭店变更为宏信公司；12、2010年1月21日询问笔录，证明与双达公司合作主体已从桂林饭店变更为宏信公司；13、房产证，证明宏信公司于2010年2月10日取得该项目全部房产。被告桂林饭店答辩称，双方签订的代理销售合同及补充协议均为委托合同，根据合同法第四百一十条的规定，委托方可以随时解除合同，不存在违约行为。被告宏信公司辩称，两被告是独立法人，我公司法人在补充协议上签字只是监督作用，并不能改变桂林饭店在补充协议中的主体资格，我公司不承担责任。两被告为其辩解在举证期限提供以下证据：1、《委托销售代理合同》，证明双方权利义务及中实公司违约；2、《桂林饭店策划营销代理合同》，证明双方权利义务及中实公司违约；3、《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》，证明合同无效；4、李冰、严竟元、方矛、黄翠证人证言，证明中实公司擅自转款；5、第三人声明一份，证明第三人不认可补充协��，补充协议无效。第三人双达公司未到庭，书面致函本院称，其与本案纠纷无关，不派人参加诉讼。经过开庭质证，两被告对原告提供的证据1-13的真实性无异议，但不认可证据3、11的证明效力，对证据14不认可。原告对被告提供的证据1-4的真实性无异议，但对证据4的证明效力有异议，认为不是擅自收取，而是按被告的要求收取冲抵保证金；对证据5不予认可，认为该声明没有送达原告，并且也证明双达公司与本案纠纷无关。综合质证意见，本院对双方无异议的证据真实性予以确认并作为定案依据，对有异议的证据因双方仅对证据的证明力有异议，对证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性亦予以认可。两被告对原告重审时提交的证据真实性均无异议，对上述证据的真实性本院亦予以确认。另，本院根据原告的申请，就本案有关事实对原告的法定代表人和被告桂林饭店法定代表人作了调查谈话，因被告桂林饭店法定代表人没有在笔录上签字，故该调查谈话笔录不作为本案证据。综合全案证据，本院确认本案以下法律事实：2005年7月28日，被告桂林饭店、第三人双达公司作为甲方与原告中实公司作为乙方签订《桂林饭店全程策划营销代理合同》，合同约定甲方委托乙方独家代理桂林饭店项目的全程营销策划和销售代理工作等事宜。该合同签订后，双方即开始按合同约定履行各自义务。2008年3月21日被告桂林饭店作为甲方与原告中实公司作为乙方又签订一份《桂林饭店策划营销代理合同》，合同约定：桂林饭店项目销售已近尾声，其中酒店式公寓实现了100%销售；经双方协商，2005年7月28日至2008年1月15日期间的代理费，按2005年7月28日签订的《桂林饭店全程策划营销代理合同》的提取方���执行到2008年1月15日止；余下一、二、四层少量物业的代理销售期限从2008年1月16日至2008年8月30日；此外，合同中还对销售价格、代理费提取方案、支付方式及违约责任等事项进行了约定。2008年7月2日，被告桂林饭店作为甲方与原告中实公司作为乙方又签订了一份《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》，约定：乙方为甲方的二期商铺1#-21#、31#-35#部分提供保底销售，保底销售总额为人民币567万元，超过保底总额部分被告应做为原告代理费直接支付给原告；乙方支付人民币50万元作为合同履行保证金，甲方不得挪作他用，并应在乙方完成保底销售总额即日归还乙方。如乙方未能按期完成保底销售总额，则甲方有权以其缴纳的保证金补足未完成的销售任务；甲方应按合同约定履行义务并按协议约定支付乙方代理费，如甲方违约，应立即退还乙方全部保证金，并除需按保��金金额支付乙方违约金外还应赔偿乙方全部损失；甲方确认乙方已完成2005年7月28日签订的《桂林饭店全程策划营销代理合同》约定的委托内容，甲方确认应支付乙方超额奖励费人民币70万元整，如甲方在履行协议中违约，则甲方除应按协议约定承担违约责任外，还应以现金方式支付乙方该超额奖励费。2008年7月3日原告将保证金人民币50万元存入被告桂林饭店指定帐户，被告桂林饭店向原告出具了该笔保证金的收款收据。经双方结算，截止至2008年10月15日，原告完成销售款589.03万元（以签订的《商品房买卖合同》金额为准），超额完成了保底销售任务。2008年10月23日，原告多次催告被告返还保证金，被告以资金困难为由，提出由原告直接代收部分客户“保证金”（实际为客户按合同约定应支付的剩余15%房款）的方式冲抵原告保证金。原告即于2008年10月23、24日，先后收取购房户李冰、严竟元、方矛、黄翠等人购房尾款共179000元，并由客户存入原告单位和法定代表人账户内，第三人双达公司向购房户开具了发票。2008年10月27日被告桂林饭店、宏信公司以书面形式致函原告，以原告收款工作延误及私自将业主保证金存入桂林饭店以外账户为由，撤销了其对原告的委托，并停止了原告工作人员在售楼部的销售工作。至2008年10月27日止，原告已完成销售额人民币646.17万元（以签订的《商品房买卖合同》金额为准），另有二层8#、21#、31#、32#、33#、34#、35#7间铺面尚未销售。按照2008年3月2日双方签订的《桂林饭店策划营销代理合同》约定，尚未结算的代理费为74281元。按照《补充协议》应结算的代理费为6461662元减去保底额567万元，为791662元。桂林饭店于1993年2月8日由桂林市工商行政管理局核准注册成立，并于2002年8月22日换发了企业法人营业执照，宏信公司于1989年7月19日由桂林市工商行政管理局核准注册成立。桂林饭店为宏信公司的下属企业。第三人双达公司于2008年11月27日向本院出具书面函件表示，本案中实公司与桂林饭店及宏信公司的纠纷与其无关。2005年4月25日，桂林饭店与双达公司签订《补充协议》，约定双达公司将项目中按4.3：5.7比例分成享有的5.7部分的面积由桂林饭店按建筑面积4700元／平方米，清水房给桂林饭店回购。2009年1月10日，宏信公司与双达公司签订自留面积具体位置的补充协议，约定除宏信公司自留面积外，其余房产均进行销售。宏信公司自留面积不包含桂林饭店二层8#、21#、31#、32#、33#、34#、35#的7间商铺。2010年2月10日，桂林饭店综合楼办理了房屋所有权证，所有权人登记为宏信公司及双达房产公司。目前双方的回购协议尚未进行结算。根据原告���申请，本院于2008年10月27日采取诉前保全措施，依法冻结了被告桂林饭店在中行桂林分行帐户内存款35万元，在桂林市商业银行城中支行帐户内存款约150万元。2009年1月7日，经原、被告双方协商并向本院申请，被告桂林饭店先行支付原告人民币70万元，本院解除了对上述银行帐户的冻结。本案在审理过程中，根据原告的保全申请，本院于2008年11月11日和2009年3月18日作出民事裁定，依法查封了被告桂林饭店二楼7间门面和3楼价值175万元房产。本院认为：本案的争议焦点主要有三点：一是原、被告双方签订的《桂林饭店全程策划营销代理合同》、《桂林饭店策划营销代理合同》及《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》的合同主体及效力问题；二是两被告是否构成违约；三、关于本案的责任应如何承担的问题。一、关于双方签订的《桂林饭店全程策划营销代理合同》、《桂林饭店策划营销代理合同》及《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》的合同主体及效力问题。原告中实公司与被告桂林饭店签订的《桂林饭店全程策划营销代理合同》、《桂林饭店策划营销代理合同》及其《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》，是双方真实的意思表示，作为合同及补充协议的双方当事人，均具备主体资格，并且是在平等自愿的基础上达成的协议，双方法定代表人均签字并加盖公章，合同及协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同和协议，双方当事人应按约定全面履行各自义务。《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》中确定的567万元保底销售价格，是双方在市场调研的基础上确定的，具有包销的性质，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，亦应合法有效。被告桂林饭店是被告宏信公司的下属企业，被告桂林饭店与原告中实公司签订补充协议时，被告宏信公司法定代表人陈荣惠在该补充协议上签字，且在《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》的履行过程中，被告宏信公司还与被告桂林饭店一起向原告中实公司发出解除其代理的告知函，被告宏信公司的上述行为均表明其对补充协议是认可的。作为第三人的双达公司，在与被告桂林饭店签订的《合作建房协议书》以及《补充协议（二）》中，已明确其享有的57%面积的房产已由被告桂林饭店按每平方米4700元的价格全面回购，而且双方明确约定由桂林饭店负责该项目的策划、销售。因此，原告中实公司全程策划、营销、推广的房屋二层8#、21#、31#、32#、33#、34#、35#业实为被告桂林饭店所享有，销售的形式、价格等均由桂林饭店负责。本案在审理过程中，第三人双达公司书面向本院声明其与本案无关，��质亦是确认原告中实公司与被告桂林饭店之间的策划、营销、推广及代理销售等产生的权利义务及债权债务与其无关。在《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》实际履行过程中，第三人双达公司在原告中实公司代理销售物业的相关销售合同上盖章，开具售房发票等行为，也能够证明其认可并履行了桂林饭店与中实公司之间签订的《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》。二、关于两被告是否构成违约的问题。两被告认为本案属于商品房委托代理销售合同纠纷，应适用《合同法》的相关规定及优先适用第二十一章委托合同的相关规定，即“委托人有权随时解除委托合同”，故不构成违约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委���事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”。按照法律规定支付报酬是委托人的一项主要义务。本案合同签订后原告积极履行义务，依靠自身的技术、经验和团队的操作，出色的完成了销售任务。被告认为原告擅自收取客户保证金17.9万元构成违约，从庭审查明的事实看，2008年9月9日，原告中实公司已依约完成了保底销售总额，按协议约定被告桂林饭店即日应退还原告交纳的50万元保证金并支付代理费，而被告却未依约退还保证金。被告口头通知原告采取代收购房尾款的方式收回保证金，虽然被告对此予以否认，但从2008年10月23日原告代收客户尾款后，经被告桂林饭店和第三人双达公司开具给客户的发票能够证明被告桂林饭店对原告代收购房尾款是予以认可的。因此，原告在履行合同过程中无违约行为，两被告在不存在任何归责于原告事由的情况下虽然有权解除原告的销售代理资格，但其未按合同约定给付报酬的行为仍然构成了违约，其行为不产生免责的法律后果，根据合同法的规定，被告应按约定支付相应的报酬并赔偿原告因解除合同所遭受的损失。三、关于本案的责任应如何承担的问题。根据庭审查明的事实，本案诉争的违约行为，是宏信公司作为桂林饭店的上级或主管部门的决定造成的，有关通知及告知函也是以宏信公司及桂林饭店的名义发出，确定原、被告双方权利义务的《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》不仅有桂林饭店的法定代表人签章，而且宏信公司法定代表人也在《补充协议》上签章确认。根据《民法通则》第四十三条：“企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任”的规定，被告桂林饭店和宏信公司对本案依法应共同承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。根据2008年3月21日双方签订的《桂林饭店策划营销代理合同》，双方未结算的代理费按合同约定为74281元；根据2008年7月2日签订的《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》，已完成销售金额6461662元，应结算代理费为已销售总额6461662元减去保底额567万元之差即791662元，两项共计代理费865943元（74281元＋791662元），扣除2009年1月7日被告桂林饭店支付了700000元，尚欠代理费165943元。此外，根据补充协议约定，若被告违约，仍应支付《桂林饭店策划营销代理合同》超额奖励费70��元，故两被告仍需履行该款的给付义务。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。原、被告签订的《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》约定，原告为被告桂林饭店的二期商铺1#-21#、31#-35#部分提供保底销售，保底销售总额为人民币567万元，超过保底总额部分被告应作为原告代理费直接支付给原告。该约定未违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，原告已超额完全保底销售任务，其超额部分就应作为代理费支付给原告，如尚未销售的桂林饭店二层8#、21#、31#、32#、33#、34#、35#共7间商铺得以销售，那么7间商铺的的销售款即应作为代理费归原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”，被告在不存任何归责于原告事由的情况下解除了合同，使得原告无法继续销售，现原告为降低交易成本，不主张强制继续履行，而主张将7间铺面直接判归原告所有，既未违反法律的禁止性规定，又符合双方的合同约定，该请求作为两被告违约后应采取的补救措施，符合经济合理原则，本院予以支持。双方在《桂林饭店策划营销代理合同补充协议》约定，被告应按合同约定履行义务并按协议约定支付原告代理费，如被告违约，应立即退还原告全部保证金，故根据上述约定被告还应退还原告保证金50万元，原告代收的房款179000元从应退还的50万元保证金中抵扣，实际应退还保证金321000元。《中华人民共和���合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，双方约定违约金50万元不违反法律规定，故原告主张两被告支付违约金50万元，本院予以支持。两被告在诉讼过程中撤回反诉请求，其申请符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第四百零五条、第四百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、第一百三十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告（反诉原告）桂林饭店、桂林市宏信饮食服务有限责任公司给付原告（反诉被告）广西中���地产营销策划有限公司代理费161943元；二、被告（反诉原告）桂林饭店、桂林市宏信饮食服务有限责任公司给付原告（反诉被告）广西中实地产营销策划有限公司超额奖励费700000元；三、被告（反诉原告）桂林饭店二层8#、21#、31#、32#、33#、34#、35#共7间尚未销售的商铺作为代理费归原告（反诉被告）广西中实地产营销策划有限公司所有；四、被告（反诉原告）桂林饭店、桂林市宏信饮食服务有限责任公司退还原告（反诉被告）广西中实地产营销策划有限公司保证金321000元；五、被告（反诉原告）桂林饭店、桂林市宏信饮食服务有限责任公司支付原告（反诉被告）广西中实地产营销策划有限公司违约金500000元。本案案件本诉受理费46350元，财产保全费5000元，合计51350元（原告中实公司已预交），二审案件受理费49843元，由被告（��诉原告）桂林饭店、宏信公司负担。本案反诉受理费3493元，由两反诉原告桂林饭店、宏信公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。审 判 长  阳 瑜人民陪审员  王喜生人民陪审员  王暄懿二〇一二年十月二十三日书 记 员  韦素素第19页共19页