广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤04民终2897号上诉人（原审被告）：陈双光，男，1969年6月1日出生，汉族，住河北省沙河市，上诉人（原审被告）：陈宛露，女，1990年12月24日出生，汉族，住上海市宝山区，委托诉讼代理人：陈双光（系陈宛露的父亲），男，1969年6月1日出生，汉族，住河北省沙河市，委托诉讼代理人：郭小川，男，1970年8月26日出生，汉族，住上海市宝山区，由上海市宝山区吴淞街道淞西居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：陈实，女，1978年10月29日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：陈明玲（系陈实的母亲），女，1953年3月8日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：陈军，广东银华律师事务所律师。上诉人陈双光、陈宛露因与被上诉人陈实房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈双光、陈宛露上诉请求：1.撤销原审判决第二项，对陈实合同履行时的过错、违约予以判定，依法判决承担给付陈双光、陈宛露为履行合同损失赔偿16.5万；判决由陈实承担定金罚则14万元；2.案件受理费由陈实承担。事实与理由：一、在2014年10月及以后陈实找到陈双光指定要求转让系争房屋时，该楼盘有开发商的售楼接待处，而且开发商的可售空置房不计其数。选择陈双光交易转让系争房屋，且要求代为装修。价格已经明显高于房屋开发商的基本交易价格。加上国家、地方对房屋买卖的特定行为税、土地房屋契税，陈实的购房成本和购房的真实意思让陈双光要求给付定金保证自己的利益不受损害，完全得到了陈实的认可和实施。且在2014年11月18日和19日通过银行按预估合同的总金额70万元的20%，给付陈双光名下账号定金14万元。这一事实陈实的律师陈军在一审法庭质证时发表的质证意见是：指责陈双光违约，要求法庭对陈双光采用定金罚则处分。二、对于违约的事实，2016年5月25日，在经历1年多催要后款、屡遭拒绝的情况下，陈双光只不过当面要求陈明玲通知陈实明确给个还款计划，或一次性给付尾款的要求。陈明玲径直将系争房屋的钥匙给了陈双光，也没说要不履行房屋买卖。2016年6月10日下午，陈实指使他人前来系争房屋不但对墙体和门锁进行破坏！进而对陈双光实施殴打致左眼眶骨多处粉碎性骨折，眼球、视神经受伤，左后脑皮下水肿等身体多处受伤。珠海市斗门区公安局已于2016年7月19日将陈实的上述人身伤害行为定为刑事案件对其实施抓捕。依据《中华人民共和国合同法》122条之规定，陈实违约显而易见，然而一审判决却未认定谁是违约方，令人无法信服。三、对系争房屋的装修、家具采办是由陈实指令委托陈双光购置的，是本案中口头协议中的合同履行的一个整体，对于合同履行中造成陈双光、陈宛露为履行实际损失在本诉中运用反驳进行诉讼即可，无需另行提起诉讼。陈实辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈双光、陈宛露的上诉理由没有法律依据，请求予以驳回。1、合同未能履行的原因是2015年底珠海房价上涨，陈双光、陈宛露毁约，要求陈实搬出涉案房产，是陈双光、陈宛露违约在先；2、陈实实际支付的房款是30万元，因为其中有转账记录的只有27万，所以一审法院只认定了27万元。陈实向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的购房协议（口头）；2、陈双光、陈宛露退还陈实购房款30万元并支付利息12000元（按银行同期贷款利率，自2015年9月1日计至实际付清日止，暂计至起诉日为12000元）；3、陈双光、陈宛露向陈实支付窗户及室内设施安装费1万元；4、诉讼费由陈双光、陈宛露承担。一审法院认定事实：陈双光、陈宛露是父女关系。涉案房屋位于珠海市××区××大道××单元××房（粤房地权证珠字第××号），登记产权人为陈宛露。陈实与陈双光相识、与陈宛露不相识，2014年11月左右，陈实通过陈双光购买涉案房产，陈实与陈双光、陈宛露没有签订书面合同。涉案房屋原为毛坯房，由陈双光装修后于2015年3月11日交付给陈实使用，陈实母亲即本案陈实委托诉讼代理人陈明玲于2016年5月25日将涉案房屋钥匙交还给陈双光。陈实通过银行转账方式，分别于2014年11月18日、11月19日、2015年1月21日、4月10日向陈双光的银行账户支付100000元、40000元、30000元、100000元，合计270000元。一审法院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”，第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，虽然本案双方当事人未就房屋买卖签订书面合同，但房屋已实际交付使用，故双方在平等、自愿的基础上达成的口头房屋买卖协议，合法有效。双方应当按照约定行使权利，履行义务。因陈宛露是涉案房屋的产权人，且委托陈双光处理房屋买卖事宜，故一审法院认定口头房屋买卖协议的双方当事人为陈实及陈宛露，权利义务由陈宛露承担。现陈实已将房屋腾退给陈双光，陈实要求解除协议且陈双光同意解除，故一审法院认定双方的口头房屋买卖协议应予解除。一审法院对本案争议焦点作如下分析：（一）关于陈实已付房款数额的问题。在庭审过程中，陈实主张总房款为700000元，包括陈双光的购房成本500000元、利润50000元及装修费150000元；陈双光、陈宛露主张总房款为715000元，包括毛坯房的协议购买价550000元及装修费、家电费用165000元。陈双光认为陈实主张的300000元包括140000元的购房定金及陈实承诺支付的装修费165000元，但陈双光、陈宛露实际只收到270000元。陈实就其支付的款项数额，向一审法院提供了合计270000元的银行转账记录，一审法院限期陈实提供30000元的支付凭证，但陈实未能提交，陈实应承担举证不能的法律责任，故一审法院认定陈实已付款项为270000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，陈宛露应当返还陈实购房款270000元。（二）关于已付房款的利息问题。双方未约定房款的具体支付时间，双方提交的证据均不足以证明对方是导致合同解除的过错方，故对此主张，一审法院不予支持。（三）关于陈双光、陈宛露认为其中140000元属于购房定金的问题。一审法院认为，陈双光、陈宛露仅提供了陈双光自行书写的收据证明该款项是购房定金，但未提供其他证据予以佐证，且陈实予以否认，故一审法院对此不予认可。（四）关于陈双光、陈宛露认为陈实应当承担违约责任、赔偿损失的问题。由于陈双光、陈宛露在法庭辩论终结前未提起反诉，故在本案中不予处理，陈双光、陈宛露可另循法律途径解决。（五）关于窗户及室内设施安装费的问题。陈双光对陈实购置的纱窗、铝窗、床、床垫的总价为10000元无异议，但主张陈实曾承诺上述设施、物品用于折抵陈双光、陈宛露的沙发的损失；陈实认可其搬走陈双光、陈宛露购置的沙发，但不认可曾承诺上述设施、物品用于折抵沙发的损失；一审法院认为，陈实是在自由的情况下搬走涉案房产内的物品，并在搬离后双方一起到涉案房屋进行验收交接，故按常理推断，若陈实未曾承诺上述设施、物品用于折抵沙发的损失，陈实早已自行将上述设施、物品拆走搬离，故一审法院认定陈实曾向陈双光、陈宛露承诺上述设施、物品用于折抵沙发的损失，对陈实的主张，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除陈实与陈宛露的口头房屋买卖协议；二、陈宛露于判决生效之日起七日内向陈实返还款项270000元；三、驳回陈实的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3065元（陈实已预交），由陈实负担390元，由陈宛露负担2675元。本院二审期间，陈双光围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、陈双光和陈实的短信截图两页；2、朱金虎书面证人证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，上述证据1无法证明手机号码是否为陈实本人所有，本院对其真实性不予确认；证据2因无证人出庭作证，本院亦不予采信。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，陈双光向一审法院提交了定金收据的原件供核对。根据一审庭审笔录，对于陈双光、陈宛露关于定金14万元的主张，陈实不予认可。本院认为，根据陈双光、陈宛露的上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：一、哪一方原因导致合同解除；二、双方是否约定了定金14万元；三、陈双光、陈宛露关于16.5万元的装修损失主张应否进行审处。本院认为，关于争议焦点一，陈双光、陈宛露主张系由于陈实无力支付剩余房款而主动解除合同；陈实则主张系由于陈双光、陈宛露违反双方约定擅自提高价款导致合同无法继续履行，对此双方均未能提交充分证据予以证实，且双方并未对何时支付剩余房款作出明确约定，故本院对双方的主张均不予采信。另关于陈双光、陈宛露主张的陈双光被殴打致伤的刑事案件，属另一法律关系，并不是本案合同解除的原因，本院对陈双光、陈宛露以此主张陈实违约的主张不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，一方面，陈双光、陈宛露提交的定金收据系由陈双光自行书写并持有，陈实不予认可；另一方面，陈双光、陈宛露上诉主张其仅持有该收据复印件，原件由陈实隐匿，这一主张与陈双光向一审法院提交定金收据的原件供核对的事实明显互相矛盾，故本院对陈双光、陈宛露关于与陈实约定了14万元定金的主张不予采信。关于争议焦点三，陈双光、陈宛露关于16.5万元的装修损失并未在一审中提出反诉，一审法院根据“不告不理”之原则不予审处正确，本院予以维持。综上所述，陈双光、陈宛露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由陈双光、陈宛露负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖世娟审 判 员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一七年二月八日书 记 员  江月娴