南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2011）玄民初字第2279号原告（反诉被告）北京红番茄荆楚情饮食文化有限责任公司（以下简称红番茄公司）。法定代表人任仲华。委托代理人顾新华、康建龙。被告（反诉原告）南京市玄武湖管理处（以下简称玄武湖管理处）。法定代表人虞壁平。委托代理人夏京胜、王瑞成。原告（反诉被告）红番茄公司与被告（反诉原告）玄武湖管理处房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨晓峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人康建龙，被告委托代理人夏京胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红番茄公司诉称：2004年5月15日原告与被告签订《高尔夫俱乐部租赁合同》，约定：被告将高尔夫俱乐部租赁给原告，租期自2004年5月18日起至2014年8月27日，免租期100天，原告每年8月28日给付被告当年租赁费，原告及会员车辆有权进入环湖路大门等等。2008年7月至9月，原告向被告支付了2008年8月28日至2009年8月27日的租金48万元。2009年6月，被告以南京市政府决定进行玄武湖景区环境综合治理为由通知原告解除合同，由此造成原告于2009年6月停业，故2009年6月至2009年8月27日租金应退还原告。另外，被告收取了原告进出车辆的押金80770元未退还给原告。2010年3月26日，原告与被告及案外人签订了《补偿合同》，约定：被告补偿原告及案外人直接投入补偿9951000元、2009年6月至2010年3月停业期间工人工资补偿248万元、解除劳动合同补偿756000元、剩余5年经营损失180万元。但上述补偿并不包括原告自2009年6月至2009年8月27日停业期间的租金及车辆入园押金。后经原告多次催要，被告至今仍未归还租金及押金。故原告诉至法院，要求被告返还租金115726元，返还车辆入园押金80770元。被告玄武湖管理处辩称：2009年6月被告向原告发出解除合同的通知，但原告始终不同意解除合同，并且自2009年8月28日至2010年3月23日一直占有使用被告的房屋，且未支付租金，按年租金48万元的标准计算，原告应支付租金269589元。关于车辆入园押金，被告已与原告结算过，后期的押金是用于冲抵租金。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉，要求原告支付租金269589元。对被告的反诉，原告辩称：原告收到被告的停业通知后，双方一直进行协商谈判。原告占有房屋是由于被告的原因造成的，且原告从2009年6月起即处于停业状态，要求原告支付租金有违双方合同约定，有违公平。请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2004年5月15日原、被告签订租赁合同，约定：被告将位于南京市玄武湖公园环湖路的高尔夫俱乐部出租给原告经营，租赁期限自2004年5月18日至2014年8月27日；2004年至2005年合同年度租金为40万元，以后每合同年度递增2万元，租金每年给付一次。合同签订后，被告将约定的房屋及场地交付原告使用，原告支付了2009年8月27日前的全部租金，其支付的最后一年度即2008年8月28日至2009年8月27日的租金为48万元，系2008年7月至9月期间陆续支付给被告。2009年6月南京市人民政府同意实施玄武湖环境综合整治工程。为实施该整治工程，南京市人民政府成立了由市、区有关部门组成的玄武湖公园环境综合整治工作领导小组（以下简称整治领导小组）及其日常工作机构——整治领导小组办公室。2009年6月9日整治领导小组向被告发出《关于做好玄武湖公园环境综合整治前期准备工作的通知》，主要内容是根据市政府专题会议精神，需要拆除环湖景观带高尔夫会所等环湖地区相关联的构筑物，请被告在2009年7月31日前完成拆除任务。该通知的附件——《玄武湖公园环境综合整治需要拆除建筑物的使用单位表》中将原告承租的高尔夫俱乐部列入拆除范围。此后，因原告不同意解除合同、交还房屋，原、被告产生纠纷并诉至本院，本院于2009年9月30日判决对原、被告于2004年5月15日签订的高尔夫俱乐部租赁合同予以解除；原告应于本判决生效之日起十日内将其承租高尔夫俱乐部及其全部固定资产返还被告。该案经二审审理，江苏省南京市中级人民法院于2009年11月25日判决维持一审原判决。但原告并未履行生效判决，未交还其承租的高尔夫俱乐部。2009年8月28日至2010年3月22日期间，原告仍实际占有该房，且未支付租金或房屋使用费。2010年3月22日原告及案外人南京珍膳舫养生源饮食文化有限责任公司（以下简称珍膳舫公司）作为乙方与作为甲方的被告签订补偿框架协议，约定：甲方补偿乙方不超过1500万元；甲方在签订本协议当日向乙方支付500万元，乙方将所有员工及可迁移物品撤出承租场地后，甲方再付500万元，双方共同委托的评估公司出具资产评估报告后，双方签订正式补偿协议，甲方付清余款；双方须在2010年3月22日签署本协议，甲方并于当日上午履行第一笔付款义务，在此前提下乙方应于2010年3月24日24时前基本搬空，双方正式签订补偿协议当日甲方付清余款，在此之前乙方有权暂不交出承租的房屋。2010年3月26日，原、被告及珍膳舫公司签订正式补偿合同，约定：被告补偿原告及珍膳舫公司直接投入、停业期间员工工资损失、解除员工劳动合同补偿金及剩余5年租期经营损失共计14987000元。之后，被告付清了补偿款，原告交还了承租的房屋及场地。另查明，原、被告在租赁合同中还约定：被告有义务保证原告、原告会员车辆及其他前往高尔夫俱乐部消费的车辆出入环湖路的通畅。在履行合同过程中，双方履行此项约定的方式为：前往高尔夫俱乐部的消费者支付车辆入园押金给被告，开车进入高尔夫俱乐部后将车辆入园凭证交给原告，并从原告处取得车辆入园凭证上载明的押金金额，原告再持车辆入园凭证与被告结算，从被告处取回押金金额。2009年6月1日原告委托珍膳舫公司将押金面值31000元的车辆入园凭证交给被告，被告出具收据一份，并载明抵冲“上交管理费”。另外原告目前尚持有押金面值合计49520元的车辆入园凭证。以上事实有租赁合同、行政事业单位结算凭证、珍膳舫公司出具的证明、（2009）玄民一初字第2375号民事判决书、（2009）宁民四终字第1343号民事判决书、补偿框架协议、补偿合同、玄武湖公园车辆入园凭证、收据、本院开庭笔录等证据证实。本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，双方均应严格依约履行合同义务。双方之间的租赁合同被人民法院生效判决解除后，原告负有返还租赁标的物的义务。但原告未及时履行该项义务。在原告所付租金对应的租赁期间届满之日即2009年8月27日至人民法院生效判决确认解除租赁合同前一日即2009年11月24日，原告仍在持续占用租赁标的物，故此期间内的租金应由原告支付。2009年11月25日之后虽租赁合同已由人民法院生效判决确认解除，但原告仍占用租赁标的物，故应继续支付占用期间的房屋使用费。2009年11月25日至2010年3月22日期间的房屋使用费由原告参照租金标准给付。被告主张的日租金1316元未超出租赁合同约定租金标准，本院予以支持。原告辩称其2009年6月以后已实际停业，没有证据证实，本院不予认定。即使其停止营业，但因其未交还房屋，故占用房屋期间的租金及房屋使用费仍应由原告支付。原告要求被告返还租金115726元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告约定被告有义务保证原告及原告会员车辆及其他前往高尔夫俱乐部消费的车辆出入环湖路的通畅，在履行合同过程中，双方履行此项约定的方式为：前往高尔夫俱乐部的消费者支付车辆入园押金给被告，开车进入高尔夫俱乐部后将车辆入园凭证交给原告，并从原告处取得车辆入园凭证上载明的押金金额，原告与被告结算时将车辆入园凭证上载明的押金金额冲抵被告应收租金。根据上述约定及其履行方式，原告应将被告目前仍持有的车辆入园凭证上记载的押金金额49520元返还给原告。另，原告委托珍膳舫公司已交给被告的车辆入园凭证上的押金金额31000元，虽然被告在出具的收据上写明冲抵“上交管理费”，但此款并未计入原告已交纳的2009年8月27日前的租金。故该押金31000元亦应由被告退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告南京市玄武湖管理处返还原告北京红番茄荆楚情饮食文化有限责任公司车辆入园押金80520元。二、原告北京红番茄荆楚情饮食文化有限责任公司给付被告南京市玄武湖管理处租金269589元。三、驳回原告北京红番茄荆楚情饮食文化有限责任公司其它诉讼请求。上述第一项、第二项给付义务相抵后，原告北京红番茄荆楚情饮食文化有限责任公司还应支付被告南京市玄武湖管理处189069元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4230元，减半收取2115元，由原告负担1248元，被告负担867元。反诉案件受理费2672元由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨晓峰二〇一二年一月十七日见习书记员  吴 琼