广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初8782号原告：中山市横栏港源学校，住所地广东省中山市。法定���表人：李建波，董事长。原告：中山市横栏港源四沙学校，住所地广东省中山市。法定代表人：李建波，董事长。共同委托诉讼代理人：冯伶俐，北京大成（珠海）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郑甲午，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市横栏镇人民政府，住所地广东省中山市。法定代表人：曹富全，镇长。委托诉讼代理人：陈信行，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。原告中山市横栏港源学校（以下简称港源学校）、中山市横栏港源四沙学校（以下简称港源四沙学校）与被告中山市横栏镇人民政府（以下简称横栏镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开��庭进行了审理。原告港源学校、港源四沙学校的共同委托诉讼代理人冯伶俐、郑甲午，被告横栏镇政府委托诉讼代理人陈信行、马校培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。港源学校、港源四沙学校向本院提出诉讼请求：确认被告横栏镇政府向原告港源学校发出《合同解除通知书》不具有解除合同之效力。事实和理由：原告港源学校和被告横栏镇政府于2006年6月23日签订《中山市横栏镇四沙中学物业租赁合同》，约定港源学校通过租赁方式，利用四沙中学现有土地、校舍、设备、设施开办一所小学到初中的民办学校；租赁期限10年（2006年9月1日至2016年7月31日）；开办的学校主要招收在横栏镇工作的外来员工子女就读；合同租赁物所有权属于被告所有，原告只有使用权；若因建筑质量引起校舍安全的责任由被告负责。合同签订后，原告设立了港源四沙学校，并以港源四沙学校名义办学至今。十年来，原告投入近亿元资金建设运动场、师生饭堂等。且由于被告原租赁给原告的教学楼1、2栋经省建筑科学院检测结果为不符合安全技术标准，存在危险不能继续使用。经双方协商，由被告监管、原告出资拆旧重建一幢教学大楼，该大楼位于进校门口左手边第一栋。学校经原告近十年经营，已发展成为一所拥有两千多名学生、一百多名教职工、达到省规范化、标准化并通过教育均衡化验收的九年一贯制义务教育学校，原告圆满完成租赁合同的目的，教学成绩显著，在横栏镇民办学校中位列前茅，取得广大家长、学生和社会的高度认可。但被告依据租赁合同及附件租赁给原告的四沙中学原有物业中，多栋教学楼、办公楼、宿舍楼、实验楼等建筑均无合法的建设工程规划许可审批、建设工程施工报建及房产证等报建手续，且被告将��合法建设工程规划审批、无合法报建、无房产证的违法建筑作为校舍出租，既规避了国家对建筑规划、建筑质量的监管，同时该行为直接危及社会公共安全，更是直接危及几千名学生、教职员工的生命、财产安全，损害社会公共利益。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项之规定，案涉合同应认定无效，无效的后果是被告发出《合同解除通知书》也不具有法律效力。被告横栏镇政府辩称，根据租赁合同约定，原告逾期30天未交付租金的，按违约处理，被告有权单方解除合同，因此，被告发出解除合同通知具有法律效力，且该通知已依法送达给原告。至于原告提出的质量、安全问题，与其诉求并不相关。而根据约定，对校舍的维修义务应由原告承担，如��是建筑时的质量问题应由被告承担，这应理解为校舍刚开始存在安全隐患时应由被告承担。退一步说，租赁物存在需要维修情形，承租方的权利只是要求出租人在合理期限内维修，如出租人未履行义务，原告可以自行维修，相应后果只是维修费由被告承担。本案中，原告对租赁物一直使用到2016年7月31日即合同期满，因此即使出现质量问题，也不能作为不支付租金的理由。经审理查明，2006年6月23日，港源学校和横栏镇政府签订《中山市横栏镇四沙中学物业租赁合同》，约定港源学校通过租赁方式，利用四沙中学现有土地、校舍、设备、设施开办一所小学到初中的民办学校（详见资产清单）；租赁期限10年，从2006年9月1日至2016年7月31日止；租赁本合同标的中标价为103.8万元，中标15个工作日内缴交103.8万元，2007年7月1日前支付54.495万元，自2008年起每年1月1日、7月1日前按递增比例缴交相应的租金；港源学校在领取办学许可证10天内缴纳租赁保证金90万元；港源学校须按约缴纳租金，逾期横栏镇政府有权按拖欠金额每日收取0.1%滞纳金，逾期30天按违约处理，横栏镇政府有权取消港源学校承租资格、单方面终止合同，并不再退回保证金，同时港源学校办学期间所投资的一切仪器设备、固定设施、房屋等均归横栏镇政府所有；所办学校主要招收在横栏镇工作的外来员工子女就读；合同租赁物所有权属于横栏镇政府所有，港源学校只有使用权；四沙学校现有资产由横栏镇审计部门核准，港源学校确认后使用；港源学校负责办学过程中的安全管理，教学室场、教学设备、校车等必须符合安全要求，在横栏镇政府提供的校舍楼房安全鉴定书有效期长于租赁期限的情况下，港源学校承担办学过程中的安全责任，但如因建筑时的质��引起校舍安全的责任由横栏镇政府负责，如因欠缺日常维护保养引起的校舍安全质量责任则由港源学校负责；横栏镇政府承诺于2006年8月10日前提供消防验收合格证、环保验收合格证、房屋安全鉴定书，保证房屋、设施、设备在交付时符合质量安全，租赁设施的日常维护由港源学校负责；本租赁合同期满后，在同等条件下，港源学校拥有优先租赁权。合同所附《四沙中学固定资产档案册》显示，租赁物包括教学楼、校内教师宿舍楼、实验楼、教师办公楼、校外教师宿舍楼、水泥篮球场、200M运动场等，土地面积合35亩，校外宿舍土地面积约3900M2，鱼塘6206M2。合同签订后，横栏镇政府向港源学校交付了案涉租赁物，港源学校利用租赁物设立了港源四沙学校。2009年8月5日，港源学校、横栏镇政府签订《补充协议》，约定由于1、2栋教学楼经省建筑科学院检测结果为不符合安全技术标准，存在危险不能继续使用，双方确立以可用教室数量，按比例收取租金的原则，现需要拆除的1、2栋教学楼当中包含需拆除教室16间，由2008年7月1日起按新租金88.18万元计算（减免租金26万元），递增标准同时作相应调整；1、2栋教学楼的拆除由港源学校自行聘请有资质单位拆除，所需费用由港源学校负责；1、2栋教学楼拆除后，港源学校可在原址新建一教学用楼，所需费用由港源学校负责，合同期满后或非横栏镇政府违约情况下合同终止的，上述新建教学楼均无偿归横栏镇政府所有，横栏镇政府不对港源学校作任何补偿。合同履行过程中，自2012年起港源学校、港源四沙学校存在迟延交付租金的情况，最后一次缴交租金时间为2015年10月20日，自2014年8月1日起的租金至今没有交纳。2016年7月26日，横栏镇政府向港源学校发出《合同解除通知书》，称基于港源学校拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任，现通知正式解除合同，请港源学校在收到通知之日起支付欠付租金2401965元，并办理租赁物清点移交手续。同年7月29日，港源学校、港源四沙学校向横栏镇政府发出《关于对〈合同解除通知书〉的异议函》，称根据合同约定，如因建筑质量引起校舍的安全责任由横栏镇政府负责，在合同履行过程中，国务院、广东省分别下发文件要求加强学校校舍工程安全，对达不到抗震设防和其他防灾要求的校舍进行改造加固或重建，而横栏镇政府作为校舍所有权人和出租方，有义务按规定对校舍进行改造加固，但迟迟不予落实实施；校舍安全直接关系广大师生生命安全，而横栏镇政府提供的校舍达不到安全标准即说明提供的租赁物不合格，属违反在先义务，港源学校暂不支付租金是按照合同法67条之规定依法行使先履行抗辩权；在���栏镇政府违反在先义务的前提下，无权以港源学校欠付租金为由单方解除租赁合同。案件在审理过程中，本院向中山市城乡规划局横栏分局函查案涉横栏镇四沙学校的占地面积、建设用地规划许可、建筑工程规划许可等规划报建情况，该局于2016年11月21日回复称：“横栏镇四沙中学对应土地证号为中府国用（2006）第1701**号，土地使用权人为中山市横栏镇财政结算中心，占地面积23080.41平方米，未查询到该用地相关规划报建情况。”同年12月5日又补充回复称：“未查到以中山市横栏港源学校及中山市横栏港源四沙学校为报建项目名称的相关报建资料，而该用地于2016年11月以中山市横栏镇财政结算中心为报建申请单位，以中山市横栏伟智学校综合大楼为报建项目名称办理了《建筑工程规划许可证》，业务编号为1012120161100**，总建筑面积为7251.6平方米”。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物包括教学楼、校内教师宿舍楼、实验楼、教师办公楼、校外教师宿舍楼、水泥篮球场、200M运动场等，主要用于开办学校，因所涉建筑物未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，港源学校与横栏镇政府2006年6月23日签订《中山市横栏镇四沙中学物业租赁合同》应认定无效。无效合同自始没有法律约束力，也即不存在解除的问题，故横栏镇政府于2016年7月26日向港源学校发出《合同解除通知书》缺乏依据，港源学校、港源四沙学校据此要求确认横栏镇政府向港源学校发出《合同解除通知书》不具有解除合同之效力，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、最高���民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：确认被告中山市横栏镇人民政府向原告中山市横栏港源学校发出的《合同解除通知书》不具有解除合同的效力。案件受理费200元，由被告中山市横栏镇人民政府负担（上述费用原告已预交，由被告于执行中迳付原告，本院不再另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蒋豫波人民陪审员  练棉棉人民陪审员  区美定二〇一七年二月九日书 记 员  陈少颜黄小妮