江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆千民初字第0844号原告：陈来新,男,1968年1月17日出生,汉族,住浙江省洞头县。委托诉讼代理人：谢飞，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。被告：金玉信,男,1969年4月7日出生,汉族,住广州市番禺区。被告：金苗茵,女,1988年9月15日出生,汉族,住广东省从化市。委托诉讼代理人：王晓华，江苏21世纪众仁律师事务所律师。（代理以上两被告）原告陈来新与被告金玉信、金苗茵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年2月19日、2016年3月25日、2017年2月10日公开开庭进行了审理。原告陈来新委托诉讼代理人谢飞、被告金玉信、金苗茵共同委托诉讼代理人王晓华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈来新向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告租赁保证金5000元、租金58583.9元；2、判令两被告赔偿原告直接经济损失280000元（具体为房屋装修损失130000元、店堂广告灯箱18900元、工人工资40435元、商品损失90665元）；3、本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：原告与苏州添乐福投资管理有限公司（以下简称添乐福公司）于2010年8月10日签订添乐福建材装饰城商铺租赁合同书一份，约定由原告租用添乐福公司位于昆山市淀山湖镇XX路XX号添乐福建材装饰城一层XX区X、X、X号铺位及X区XX、XX号铺位，总建筑面积387.19平方米，租赁房屋用途为销售正泰电器五金工具用品，租期自2010年9月28日至2020年9月27日共计10年，同时合同还约定了其他事宜，合同签订后原告也实际交付了部分租金58583.9元，并支付了租赁保证金5000元。但时至今日，添乐福建材装饰城因未取得市场经营许可及消防验收而未正常营业，属于无证非法经营，且因未通过消防验收严重威胁原告人身及财产安全。原告多次与其提出要求被告整改，但其一直未予采纳。在原告与添乐福公司存在上述纠纷未解决的情况下，添乐福公司于2015年3月17日注销，注销前成立了以两被告为成员的清算组。两被告在明知原告与添乐福公司存在债权债务纠纷的情况下，并未直接通知原告申报债权，致使在公司注销前原告的债权未获清偿，两被告存在重大过失，应当赔偿原告相关损失。被告金玉信、金苗茵共同辩称，原告与添乐福公司在2010年8月10日签订商铺租赁合同后，原告实际占有、使用了租赁物，对于该商铺原告一直能够正常经营，没有任何影响原告实际经营的情况出现。原告本应按照合同约定支付租金，却以各种理由拒绝支付，甚至在添乐福公司根据合同约定解除双方租赁合同之后，多次告知原告将商铺内残值物品搬离，原告拒绝搬离，且在本案之前原告已向昆山市人民法院就该商铺租赁纠纷提起过两次诉讼，在法庭组织下，原告仍拒绝搬离，原告的物品长期占用商铺，导致商铺无法出租，造成了重大财产损失。因原告长期不予搬离，同时两次对案件均申请撤诉，添乐福公司有理由认为原告已经将物品遗弃，迫于无奈只得将物品作废品处理。综上，原告承租该商铺后，其拖欠租金不付的行为严重违反合同第14.2条的规定，是其自身违约行为导致合同无法正常履行，添乐福公司根据合同规定解除该商铺租赁合同，因此原告提起的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了商铺租赁合同及附件、2011年8月29日的缴费通知、2011年9月2日缴费通知的回函、EMS快递详情单、EMS快递查询单、工资发放记录、收据、情况说明、2011年12月6日昆山市公安局淀山湖派出所接处警工作登记表、浙江正泰电器股份有限公司产品合格证、退换货处理规定汇总表、送货单、公司注销登记申请书、清算组成立股东会决议、清算报告、公司准予注销登记通知书、添乐福公司2010年及2011年的年检报告、营业执照，被告提供的商铺租赁合同书、消防合格信息、2011年8月29日的缴费通知、2011年9月2日缴费通知的回函，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年8月10日，出租人添乐福公司（甲方）与承租人陈来新（乙方）签订添乐福建材装饰城商铺租赁合同书，约定乙方向甲方承租位于昆山市××山湖镇××城××区××、××、××、××区××、××号铺位，铺位建筑面积为387.19平方米；租赁房屋用途为陈列、展示、销售正泰电器五金工具建材用品；房屋租赁期限为自2010年9月28日起至2020年9月27日，共计10年，本合同无免租期，合同租金的实际计算日期为甲方实际开业之日起，合同租赁期限以此日期为依据进行顺延；租金标准为自2010年9月18日起至2012年9月17日租金为66316.18元、自2012年9月18日起至2014年9月17日租金为200000元、自2014年9月18日起至2016年9月17日租金为200000元、自2016年9月18日起至2018年9月17日租金为200000元、自2018年9月18日起至2020年9月17日租金为200000元；租金支付方式为该合同签署之日，乙方向甲方支付自2010年9月18日至2012年9月17日止的租金共计66316.18元，乙方应于下一支付年度提前一个月预付次两年租金；乙方须按照每个商铺2000元向甲方支付租赁保证金，五个商铺合计10000元；该合同自签订之日起生效，乙方应在7日内进入甲方该租赁商铺内装修装潢，装修期限为60日。该合同附件租赁通用条款中第5.2条约定“租赁期满或合同解除后，甲方有权将租赁保证金首先用于抵扣应由乙方承担的租金、违约赔偿金以及其他任何应由乙方承担的费用（包括但不限于因乙方原因导致甲方或第三人所发生的损失）。抵扣完毕后如有剩余，剩余部分由甲方如数返还乙方”；第8.1条约定“自租赁届满或租赁合同解除之日起，乙方应在三个日历日内返还承租房屋。乙方应在前述时间内，将全部人员撤离，并将乙方及关联第三方所有的物品、设备和设施以对租赁房屋及其附属设施不造成损害的合理方式搬离，将租赁房屋返还给甲方”；第13.3条约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并有权要求甲方返还租赁保证金：……13.3.2交付的房屋严重危及乙方安全健康的”。第13.4条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并有权没收乙方租赁保证金：13.4.1迟延支付租金达15（含本数）个日历日的”。该合同落款处由甲方印章，乙方由王沛文代签。合同签订后，原告支付添乐福公司租金58583.9元，支付添乐福公司押金5000元。2011年8月29日，添乐福公司向原告邮寄缴费通知一份，载明“根据你于2010年8月10日与我公司与贵户签订的商铺租赁合同，租赁位于淀山湖××路××建材城××区××号，合同铺位面积为387.19平方米，你于2010年9月28日起至今租用B53号铺位（未签合同），面积72.38平方米，实际占用面积合计459.57平方米，现贵户租金等相关费用缴费情况如下描述：1、合同期应付租金总额为66316.18元。2、53号铺位租金总额为20342元。3、其他费用押金5000元。4、已付租金为58583.9元。4、本期应付租金为28074.28元。5、本期应付其他费用押金5000元。6、本期合计应付金额33074.28元。望贵商户接到本通知后，必须在7日内交清剩余款项，否则本司因你户违约，有权收回该商铺，商铺内如有剩余物品市场部将全部作为垃圾处理，并通过法律途径追讨剩余款项”。原告收到上述通知后，于2011年9月2日向添乐福公司发送关于贵司2011年8月29日《缴费通知》的回函，载明“一、首先贵我双方所签署的租赁合同约定的租赁商铺面积仅为387.19平方米，至于贵司提及的B53号铺位（未签合同），本人当初确系口头表达过待添乐福商城正常营业后愿意承租的意向，但本人并未就此与贵司正式签约，故贵司要求本人承担此部分租金显然不当。二、本人之所以尚欠小额租金未付，原因本人已多次告知贵司，确系贵司所开办的添乐福商城因至今未取得消防验收合格及市场经营许可而处于非正常营业状态，且未取得消防验收而开业为国家法律所明确禁止的行为，若发生事故将严重损害本人所开店铺的店员人身安全和财产安全，所以在此严重违约行为未消除前，本人有权利拒付剩余租金。三、为此，本人正式通知贵司，贵我双方之前所签署之任何租赁协议予以撤销或解除，贵司并且要赔偿本人相关损失。四、希贵司于接获本回函之日起7日内与本人或本人委托的人进行协商善后事宜，在双方未就善后事宜达成一致协议前，贵司若单方处置本人商铺中的装修、陈设、商品及其他物品，由此造成的损失本人将通过法律途径向贵司索赔。”添乐福公司于2011年9月3日收到该通知。2011年12月6日，添乐福公司人员将原告租赁的房屋门锁上，原告亲属翁笑兰报警，昆山市公安局淀山湖派出所接处警。自此，原告再未进入过涉案房屋内，后添乐福公司将房屋内物品搬离。审理中，原被告均称未对房屋内物品进行清点，被告称已将房屋内物品丢弃。被告后将涉案房屋出租他人。本案审理过程中，本院组织双方至涉案房屋查看，有案外人在租用涉案房屋经营五金器件。原告提供昆山开发区博越广告经营部出具的收据，证明原告制作涉案商铺广告灯箱花费18900元。被告对此不予认可。经原告申请，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案建材装饰城一层X区X、X、X号铺位装修费用及制作店铺广告牌的费用进行司法评估鉴定，2017年1月18日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告载明一层X区X、X、X号铺位在2011年12月2日的装修市场价值为39871元；在2016年12月6日时的装修市场价值为20091元。该公司同时出具书面说明载明因两次现场勘查后确定X区X、X号商铺装修部分实物已经灭失，故无法对该两商铺装修价值进行估价。原、被告对上述估价报告及书面说明均无异议。原告为本次鉴定支付估价费用1750元。涉案房屋所有权人为昆山金世界文化用品有限公司（以下简称金世界公司）。2005年9月5日，昆山市公安消防大队出具建筑工程消防验收意见书，该意见书载明根据昆山金世界文化用品有限公司的申请，该大队组织有关工程技术人员于2005年9月5日对该公司位于昆山市淀山湖镇民营经济开发区新建2#厂房工程进行消防验收，该2#厂房，层数为2层，建筑高度为11米，建筑面积为6270平方米，生产的火灾危险性类别为丙类，为二级耐火等级建筑，具体意见如下：一、该工程符合国家规范及该大队审核要求，同意投入使用；二、建筑消防设施应当定期维护保养，确保完整好用；三、经此次验收合格工程，如需改建或改变使用性质需报公安消防机构审核。2005年5月12日，昆山市公安消防大队出具建筑工程消防验收意见书，该意见书载明根据昆山金世界文化用品有限公司的申请，该大队组织有关工程技术人员于2005年5月12日对该公司位于昆山市淀山湖镇民营经济开发区新建1#厂房、泵房工程进行消防验收，其中1#厂房1栋，层数为2层，建筑高度为11米，建筑面积为6270平方米，生产的火灾危险性类别为丙类；泵房1间，层数为1层，建筑高度为2.6米，建筑面积为45.6平方米。以上均为二级耐火等级，具体意见如下：一、该工程符合国家规范及该大队审核要求，同意投入使用；二、建筑消防设施应当定期维护保养，确保完整好用；三、经此次验收合格工程，如需改建、扩建、内装修或改变使用性质需报公安消防机构审核。被告称以上消防验收意见书为涉案添乐福建材装饰城的房屋消防验收意见书。原告不予认可。原告提供的发放工人工资清单，该清单系手写，载明发放“张超、沈建英、周桂春”2010年9月至2011年4月期间工资合计40435元，落款处由“张操”签字。被告对该证据不予认可。另查明，添乐福公司于2009年10月31日登记成立，股东为被告金玉信、金苗茵、金世界公司。2014年7月15日，添乐福公司全体股东召开全体股东会议，会议决定注销该公司，同时成立清算小组，清算小组负责人为被告金玉信，成员为被告金玉信、金苗茵。2015年1月1日，添乐福公司向昆山市市场监督管理局提交公司注销登记申请书，并提交添乐福公司清算报告，该报告载明两被告成立的清算小组自成立之日起十日内通知了公司的全体债权人，并于2014年8月14日在《江苏经济报》上发布公告，公司收回全部债权，结清全部债务，债权债务已经处理完毕，剩余财产按股东出资比例分配。2015年3月17日，苏州市昆山工商行政管理局发出公司准予注销登记通知书，载明添乐福公司的注销已经该局登记。本院认为，原告与添乐福公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立生效，双方均应恪守履行。添乐福公司出租房屋时所取得的消防验收意见书虽系消防验收合格，但明确房屋用途为厂房，且该意见书中亦明确改变使用性质需报公安消防机构审核。添乐福公司将涉案房屋出租给原告用作商铺使用，明显已经改变涉案房屋性质，故需要重新报公安消防机构审核验收，但被告未能举证证明涉案房屋已经取得符合商铺使用性质的消防验收，应视为涉案房屋未取得消防安全验收。因法律规定未经消防验收的房屋不得投入使用，这使得原告正常使用房屋面临法律上不可逾越的障碍，添乐福公司在履行合同过程中构成根本违约。因添乐福公司违约在先，原告未依约足额支付租金，系行使先履行抗辩权，况且原告已经支付了实际使用涉案房屋期间的租金，故原告有权拒绝添乐福公司催付租金的要求，添乐福公司向原告发出缴费通知，表明要求解除与原告之间的租赁合同，并无合同依据及法律依据，故其无权要求与原告解除租赁合同。因添乐福公司根本违约，原告依法有权向其提出解除合同，添乐福公司实际于2011年9月3日收到解除合同的通知，故本院确认原告与添乐福公司之间的租赁合同于2011年9月3日解除。合同解除后，原告有权要求恢复原状并向添乐福公司依法主张其损失，即添乐福公司应返还原告5000元租房押金并赔偿原告相应损失。因添乐福公司已于2015年3月17日注销，且两被告为添乐福公司的股东，并成立以两被告为成员的清算组，期间，原告与添乐福公司之间因房屋租赁合同产生的债权债务并未结清，两被告对此应系明知，但在本案审理过程中未举证证明清算小组书面通知原告清算债权债务，原告基于涉案房屋租赁合同应向添乐福公司主张的债权未获清偿，故原告要求两被告承担因该部分债务未获清偿而造成的损失，于法有据，本院予以支持。因原告与添乐福公司房屋租赁合同已经解除，原告要求被告返还5000元押金的诉讼请求，本院予以支持。原告与添乐福公司租赁合同虽于2011年9月3日解除，但原告实际使用租赁房屋至2011年12月5日，故本院确定原告应支付原告租金41424.9元（66316.18元÷2年÷365天×456天），原、被告一致确认原告支付被告租金金额为58583.9元，故被告应返还原告租金17159元（58583.9元-41424.9元）。因原告与添乐福公司约定的租赁期限为10年，且原告在承租涉案房屋后对房屋进行了装修，因添乐福公司违约而解除合同，添乐福公司应赔偿原告装修损失。对于损失金额，双方对司法鉴定机构出具的装修工程估价报告均无异议，且2011年12月6日后，原告未再使用该三个铺位，故依据上述鉴定报告，本院认定添乐福建材装饰城一层X区X、X、X号三商铺于2011年12月6日时的装修价值为39871元。原告要求被告赔偿原告装修损失39871元的诉讼请求，本院予以支持。因X区X、X号商铺装修部分实物已经灭失，无法对该两商铺进行鉴定，本院亦无法确认原告有无对该商铺进行装修及装修价值，故原告主张该两商铺的装修价值，本院不予支持。原告主张灯箱损失，因原告所举证购买灯箱的票据被告不予认可，涉案房屋现由他人租用，原告无法证明现存灯箱系由原告出资制作，仅凭原告所举收据亦无法证明原告实际出资金额，故原告主张灯箱损失18900元，本院不予支持。原告主张工人工资40435元，因原告提供的证据系原告单方制作，无法证明与原告经营商铺具有关联性，且被告对该证据亦不予认可，故原告主张工人工资损失，于法无据，本院不予支持。原告向被告主张商品损失90665元，因原告仅提供由案外人制作的送货单，且被告对此不予认可，该证据不能充分证明原告购买商品价款及数量，故对原告提供的送货单，本院不予采信。审理中，原、被告一致确认被告于2011年12月6日将涉案商铺上锁，并将商品清除，且原、被告均未对商品进行清点，现商品已毁损灭失，故本院酌定商品价值为10000元。综上所述，原告要求两被告返还原告租金17159元、租赁保证金5000元，本院予以支持；原告要求两被告赔偿房屋装修损失130000元，本院支持被告赔偿原告装修损失39871元；原告要求被告赔偿商品损失，本院酌定为10000元。原告要求被告支付店堂广告灯箱18900元、工人工资40435元，本院不予支持。被告共计赔偿原告各项损失合计72030元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条之规定，判决如下：一、被告金玉信、金苗茵于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈来新各项损失合计72030元。二、驳回原告陈来新的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费6454元，公告费300元，估价服务费1750元，合计8504元，由原告陈来新负担4853元，由被告金玉信、金苗茵负担3651元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  张 伟代理审判员  许廷廷人民陪审员  俞 绮二〇一七年二月二十七日书 记 员  曹梦绮附判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。