湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1221民初341号原告湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人何坚，该公司总经理。委托代理人（特别授权）蒋自然，男，汉族，1958年9月30日出生，住长沙市芙蓉区，该公司项目经理。被告欧济铭，男，汉族，1993年7月21日出生，住所地湖南省会同县。原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与被告欧济铭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日受理立案后，依法公开开庭进行了审理。原告君天物业公司的委托代理人蒋自然到庭参加诉讼，被告欧济铭经公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君天物业公司诉称：2007年9月15日，原告君天物业公司由湖南万隆房地产置业有限公司(以下简称万隆房地产公司)依法选聘对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务，原告君天物业公司严格依约履行了义务，但被告欧济铭自2011年10月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告君天物业公司催缴无果。故诉请法院：1、判令被告欧济铭缴纳物业服务费20142元，违约金6042元，共计26184元。2、被告承担本案的诉讼费用。原告君天物业公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：证据1、房地产企业资质证书1份，拟证明原告具备物业服务企业二级资质；证据2、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表1份，拟证明原告的物业服务收费经过了物价部门的审批；证据3、商品房买卖合同1份，拟证明被告系万隆＆维也纳森林项目的业主，被告购房、交房的时间及房屋面积的有关情况；证据4、结算书，拟证明被告业主与开发商办理了结算手续；证据5、万隆＆维也纳森林前期物业服务合同1份，拟证明原告经湖南万隆房地产置业有限公司选聘对万隆＆维也纳森林项目提供物业服务，双方对前期物业服务内容、违约责任等进行了约定；证据6、欠费清单1份，拟证明被告业主欠费的具体明细；证据7、物业管理费缴费通知单4份及挂号信函的回执单2份，拟证明原告多次向被告进行物业费欠费的书面催收。被告欧济铭未作答辩，也未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告欧济铭对原告君天物业公司所提交的证据未到庭发表质证意见。本院对本案的证据认证如下：对原告君天物业公司提交的证据1、2、3、4、5、7来源合法，形式有效，结合庭审查明的事实，本院均予以采信；证据6为原告君天物业公司单方制作，被告欧济铭均未签字认可，本院不予采信。本院根据上述确认的证据，查明如下事实：原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区物业服务收费。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容与质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项等做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用。”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。”合同签订后，原告君天物业公司对该小区进行物业管理服务。2011年3月2日，被告欧济铭与万隆房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告欧济铭购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林第30幢B161号房屋，核准建筑面积326.38平方米。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人同意将所购房屋委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”。2012年6月1日，被告欧济铭与万隆房地产公司签订了《结算书》，并注明“买卖双方确认，按照《商品房买卖合同》的条款已结算清楚”。但被告欧济铭一直未入住该房屋，也未交纳物业服务费用，故形成纠纷。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告君天物业公司与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告欧济铭在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业公司依约为包括被告欧济铭在内的小区业主提供了物业服务，被告欧济铭作为业主，理应负有按照合同约定向原告君天物业公司及时履行交纳物业服务费的义务。被告欧济铭未交纳从2012年6月1日签订交房《结算书》起的物业服务费用，故原告君天物业公司提出要求被告欧济铭按90%向原告君天物业公司缴纳物业服务费的诉讼请求，符合《湖南省物业服务管理办法》的规定，本院予以支持。但因万隆房地产公司与被告欧济铭签订交房《结算书》的时间为2012年6月1日，因此，物业服务费用起算时间应从2012年6月1日开始，计算至2016年5月31日。按被告欧济铭的房屋面积为326.38平方米计算，被告欧济铭应交纳的物业服务费为16919元（326.38平方米×1.2元／月×90%×48月）。同时按《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用。未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告欧济铭未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，原告君天物业公司提出要求被告欧济铭支付违约金的请求，本院予以支持。但在合同中没有约定违约金计算的时间单位，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院酌情认定被告欧济铭按3‰／月的标准向原告君天物业公司支付违约金2309元（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下季度物业服务费，2012年6月25日前应交6、7、8月份的物业服务费的违约金为326.38平方米×1.2元／月×90%×3月×3‰／月×47个月；2012年9月25日前应交9、10、11月份的物业服务费的违约金为326.38平方米×1.2元／月×90%×3月×3‰／月×45个月；2012年12月25日前应交2013年1、2、3月份的物业服务费的违约金为326.38平方米×1.2元／月×3月×90%×3‰／月×42个月……以此类推）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告欧济铭在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费16919元；二、限被告欧济铭在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金2309元；三、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担136元，被告欧济铭负担318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  陈方全人民陪审员  杨司妹人民陪审员  彭 坤二〇一七年二月三日书 记 员  曾湘君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。