黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0204民初527号原告（反诉被告）：卫家平，系黄石江南建材有限责任公司退休职工。委托诉讼代理人：周黎明，系特别授权。被告（反诉原告）：黄石市隆基房地产开发有限责任公司，住所地：黄石市黄石港区芜湖路83号。法定代表人：柯善惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩静，湖北人本律师事务所律师，系一般授权。原告（反诉被告）卫家平诉被告（反诉原告）黄石市隆基房地产开发有限责任公司（以下简称隆基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后依法组成由审判员张蓉担任审判长、人民陪审员刘秋香、罗莲英参加的合议庭，分别于2016年11月4日、2016年11月25日、2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卫家平及其委托诉讼代理人周黎明、被告（反诉原告）隆基公司的委托诉讼代理人韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卫家平向本院提出诉讼请求：1、判令隆基公司承担资金占用费52800元（自2012年9月31日起至2015年7月6日间），并将该费用抵扣卫家平应向隆基公司交纳的购房款；2、判令隆基公司给付卫家平自2015年7月6日起至今的逾期交房违约金；3、判令隆基公司履行合同义务，办理相关产权证明及承担未及时办理房产证的赔偿责任；4、本案受理费用由隆基公司承担。本案诉讼过程中，卫家平将第三项诉讼请求变更为“判令隆基公司履行合同义务，交付符合法定交房条件的房屋，并提供相应证明文件，协助卫家平办理房产证、土地证”。事实与理由：2012年1月10日，卫家平与隆基公司签订《预售房过渡协议书》，协议约定：卫家平向隆基公司购买隆基公司开发的坐落于黄石市下陆区老下陆江南花园一期经济适用房一套；隆基公司应于2012年9月31日交房并办理相关产权转移手续。卫家平于协议签订当日，向隆基公司交纳购房预售金60000元；又于2012年9月17日向隆基公司交纳购房预售金20000元。由于隆基公司在签订协议时隐瞒其未取得预售证的事实，卫家平直到2015年7月才得知隆基公司在2012年至2014年1月期间无预售证卖房的事宜；并且隆基公司由于资金问题一直处于停工状态，涉案房屋至今未竣工验收，无法达到法定交房条件。隆基公司也未和业主协商交房事宜，由此，卫家平于2015年7月6日根据双方签订的协议约定，扣除隆基公司逾期交房应给付卫家平的资金占用费后，向隆基公司交纳了剩余房款并对房屋进行了占有、装修。此后，双方因房款与资金占用费抵扣等问题发生纠纷，故而成讼。被告（反诉原告）隆基公司辩称，一、卫家平与隆基公司在双方签订的《预售房过渡协议书》中约定的资金占用费，显失公平，请求法院不予支持。1、涉案房屋在施工中受地形、地质条件限制，为避免山体滑坡地质灾害发生及依法依规实施规划调整等不可抗拒因素，导致工程进度及交房时间迟延。2、涉案房屋不是盈利性商品房，而是政府对黄石江南建材有限责任公司（以下简称江南公司）的危房进行改造、集资所建的房屋，该房屋已享受经济适用房政策，包括卫家平在内的江南公司职工能享受限价并优先购房。3、市政府相关部门经与江南公司的24名职工代表协商同意，包括卫家平在内已交纳房屋首付款的江南公司87名职工已于2013年6月15日至18日分到房屋。4、参与涉案房屋建设的各方单位为保证卫家平等购房职工享受限价及廉价购房，均付出了亏损的代价。5、涉案《预售房过渡协议书》不能等同于购房合同，而是对江南公司内部购房职工预交首付款的一种过渡性协议，仍应遵循江南公司内部职工一视同仁享受集资建房的原则。二、卫家平诉请已超过诉讼时效，法院应依法驳回其诉请。本案中，卫家平与隆基公司签订的《预售房过渡协议书》中明确约定，隆基公司向卫家平交房时间为2012年9月31日（应为2012年9月30日），故卫家平于2012年9月30日起就知道其权利受到侵害，其向隆基公司主张权利的法定期限应截止为2014年9月30日，由此，卫家平提出的诉请已经超过法定两年的诉讼时效。被告（反诉原告）隆基公司向本院提出反诉请求：1、卫家平歪曲事实，判令其向隆基公司道歉；2、判令卫家平按黄石市物价局批复的每平米2322元价格购买涉案房屋；3、判令卫家平交清拖欠的购房款147393.46元及资金占用费98163.96元；4、判令本案受理费用由卫家平负担。事实与理由：1、卫家平在起诉状中歪曲事实，称隆基公司隐瞒未取得预售房许可证，且涉案房屋既未竣工验收也未达到法定交房条件等情况，与事实不符，卫家平应向隆基公司道歉。2、卫家平没有办理其享受江南公司与武汉市江夏区第六建筑工程公司约定的内部购房价手续，故卫家平应按黄石市物价局批复的每平米2322元价格购房。3、卫家平违反《预售房过渡协议》约定，拖欠购房款147393.46元及资金占用费98163.96元至今未付，应立即给付隆基公司。4、卫家平在未付清房款的情况下，自行装修并入住，是侵占隆基公司财产的行为，应立即退出房屋。5、卫家平不具有购买国家保障性集资建房、经济适用房的资格，却申报购买国家保障性集资建房、经济适用房，存在弄虚作假行为，依法应收回其所购房屋。原告（反诉被告）卫家平反诉答辩称，1、隆基公司在2014年1月7日之前未取得预售证违法卖房及涉案房屋至今未达到法定交房条件等情况均属实，故隆基公司要求卫家平向其道歉缺乏事实及法律依据。2、隆基公司与卫家平签订的涉案《预售房过渡协议书》是双方真实意思的表示，是合法有效的。双方亦在协议书中明确约定，卫家平享受内部价经济适用房一套，面积为70平方米，价格为每平方米1280元，超出价格按房产局批复价格执行，且卫家平的购房资格经社区等各部门审核公示，故隆基公司无权要求卫家平按每平方米2322元交纳涉案房屋房款。3、隆基公司要求卫家平给付资金占用费无事实依据。双方在涉案《预售房过渡协议书》中仅约定，隆基公司逾期交房的，其应向卫家平支付资金占用费，故卫家平未占用隆基公司资金，不应给付资金占用费。4、由于涉案房屋至今未交房，卫家平虽进行了装修，但并未入住，故隆基公司要求卫家平搬出涉案房屋与事实不符。5、隆基公司在反诉中称卫家平将涉案房屋转让给周黎明，周黎明对涉案房进行了装修并入住等情况，均不属实，是对周黎明的诽谤，应向周黎明道歉。本案当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本案组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）卫家平针对其诉讼请求与反诉答辩，提交了如下证据：证据一，卫家平的身份证复印件；证据二，预售房过渡协议书；证据三，交房收款收据三份及银行汇款凭证一张；证据四，江南花园小区一期分房卡；证据五，陈某出具的证明；证据六，（2016）第101028号黄石市城镇居民购买经济适用住房资格核准通知单；证据七，黄石市房产档案管理中心出具的证明；证据八，证人谈某、张某乙、黄某甲、赵某共同出具的证明；证据九，黄石市城乡建设信息网文件；证据十，黄石江南小区预售证公布时间表；证据十一，终身责任牌（照片）；证据十二，江南公司与武汉市江夏区第六建筑工程公司项目部于2016年3月1日发布的通知；证据十三，《江南花园》一期房地产信息发布平台；证据十四，江南花园小区照片一张。被告（反诉原告）隆基公司针对其反诉请求与本诉答辩，提交了如下证据：证据一，黄江建材文（2012）3号《关于江南花园小区一期经济适用房廉租房规划调整的申请》、黄石市规划局第十八期及第五十九期业务会议纪要、黄规函（2012）73号《关于黄石市隆基房地产开发有限责任公司江南花园一期规划变更问题的批复》、黄石江南花园小区规划方案调整图。证据二，下陆政文（2008）14号《下陆区人民政府关于黄石江南建材有限责任公司家属区改造的请示》、黄房管文（2008）53号《关于黄石江南建材有限公司集资建房问题处理意见的请示》、政府序列第486号批示、黄房管文（2008）114号《关于江南建材有限责任公司集资建房的批复》、黄发改投资（2009）28号《市发改委关于黄石江南建材有限责任公司集资建房和经济适用房（配建廉租房）项目立项的批复》、黄价审批发（2013）24号《市物价局关于江南花园小区经济适用住房销售价格的批复》、黄房管文（2010）138号《关于江南花园小区申请变更建设主体处理意见的请示》、政府序列第7562号批示、建住房（2007）258号《经济适用住房管理办法》。证据三，江南花园一期经适房户型94.33平方米以下名单及分配方案、江南花园一期还建房户型94.33平方米-105.57平方方名单及分配方案、江南花园一期还建房户型125.26平方米-134.93平方米名单及分配方案、分房监阄人员建议名单、江南公司职工三批分房一览表、分房抓阄规则、关于《江南花园小区》一期94套住房实施分配的决定、关于《江南花园小区》一期楼盘楼层调节价标准的决定、各户型房屋登记表、江南花园一期经适安置房及还建房分配明细表。证据四，《黄石江南小区》项目承建合同书、江南公司家属区拆迁还建协议书、《预售房过渡协议书》、卫家平填写的黄石市申请购买公共租赁住房审核表。证据五，下陆区住房保障与房屋征收管理局与黄石市房地产管理局分别出具的关于江南花园一期项目有关问题的情况说明、黄石江南建材有限责任公司出具的关于卫家平能否享受1280元每平方米内部房价的说明、卫家平个人社会保险退休金发放表。各方当事人发表质证意见如下：被告（反诉原告）隆基公司对原告（反诉被告）卫家平提交的证据一、二、四无异议；对证据三中60000元及20000元的两笔收款无异议，对21653.50元汇款有异议，认为是卫家平私自汇款并未通知隆基公司，不能按照购房款计算；对证据五、八均有异议，认为系证人证言，因证人未到庭接受质证，无法核实其真实性；对证据六、七有异议，认为该证据不足以证明卫家平具有内部职工及其享有经济适用房的购房资格；对证据九有异议，认为没有加盖公章，不具有法律效力；对证据十有异议，认为与本案无关；对证据十一无异议，但认为这是涉案房屋所在小区所有房屋的最后竣工时间，而卫家平所购房屋在2013年6月已经竣工；对证据十二无异议，但认为此通知仅针对外部购房人员及未批准擅自入住的人员不提供装表用电，对江南公司内部职工购买的房屋已经通电；对证据十三、十四均有异议，认为与本案无关。原告（反诉被告）卫家平对被告（反诉原告）隆基公司提交的证据一有异议；对证据二有异议，认为与本案无关；对证据三的真实性无异议，但对隆基公司的证明目的有异议；对证据四中的《黄石江南小区》项目承建合同书、《预售房过渡协议书》、卫家平填写的黄石市申请购买公共租赁住房审核表无异议，对江南公司家属区拆迁还建协议书有异议，认为与本案无关；对证据五中除卫家平个人社会保险退休金发放表无异议外，其他证据均不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1、卫家平提交的证据三中的21653.50元银行汇款，虽系卫家平自行向隆基公司账户的汇款，但隆基公司收到该款后，向卫家平出具的“预收房款”的收款收据，故本院认为该汇款应系卫家平向隆基公司预交的购房款，并依法对该证据予以采信。2、卫家平提交的证据五、八均系证人证言，因证人未到庭接受质证，无法核实该证言的真实性，故本院依法对该证据不予采信。3、卫家平提交的证据六、七与本案事实相关联，其证据的形式和来源符合法律规定，隆基公司就其质疑问题也未提交足以反驳的相关证据，故本院依法对该证据均予以采信。4、卫家平提交的证据九、十、十三与隆基公司提交的证据内容一致，故本院依法对该证据均予以采信。5、卫家平提交的证据十一、十四均为照片，因无法核实该照片的真实性，故本院依法对该证据不予采信。6、隆基公司提交的证据一、二、四、五系政府等相关各部门文件，上述文件均与本案事实相关联，其证据的形式和来源符合法律规定，卫家平就其质疑问题也未提交足以反驳的相关证据，故本院依法对上述证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2008年，江南公司家属区经黄石市下陆区人民政府及黄石市人民政府等部门批准同意拆除，实施集资建房，并享受国家经济适用房优惠政策。由于江南公司无建房资格，其公司挂靠至隆基公司名下，隆基公司将江南公司上述家属区改建工程即“江南花园小区工程”发包给武汉市江夏区第六建筑工程公司（以下简称江夏六建）承建。2009年6月16日，三方签订了“黄石江南花园小区”项目承建合同书，就工程面积、费用、工程期限等达成协议。卫家平系江南公司退休职工。2012年1月10日，卫家平与隆基公司签订《预售房过渡协议书》，协议约定：1、经隆基公司申报，社区、街办、江南公司等单位审核公示，市住房保障中心复查确认，卫家平取得经济适用房购买资格。2、卫家平享受江南公司与江夏六建约定的内部价“江南花园小区”经济适用房一户，面积70平方米，价格每平方米1280元，超出面积按市房产局批复价格执行。3、交房时间约定为2012年9月31日，超出时间按预交金额，每月补偿卫家平资金被占用费2%，此补偿费在购房款中抵扣。违规取消购房资格和中途退出购房等，则不享受其预交金额2%被占用费的补偿。4、卫家平于2012年1月10日一次性交隆基公司购房预售金60000元。第二次交款为分配方案到户时，付至房款的90%，剩余款在交房时付清。若卫家平无能力支付后期房款按自动放弃资格购房处置，隆基公司退还已交预售金和银行同期存款利息给卫家平。5、本协议为内部困难职工预售过渡协议，其正式办理范本购房合同书手续，则按相关法规程序，由卫家平与隆基公司签订，除本过渡协议条款约定事项不变外，其他均按法规正式范本购房合同书执行。合同签订后，卫家平于2012年1月10日、同年9月17日、2015年7月6日分别向隆基公司交纳60000元、20000元、21653.50元房款。2013年6月16日，卫家平获得隆基公司、江南公司及江夏六建颁发的江南花园小区一期分房卡（房屋门牌号为××楼×单元×层××号；户型面积为97.93平方米）。2014年5月，卫家平申请购买公共租赁住房，该申请经隆基公司、江南公司、下陆区大塘社区居民委会员、黄石市住房保障中心审核同意。2015年7月16日，卫家平自行将涉案房屋即黄石市下陆区江南花园小区××楼×单元××号房屋进行装修。2016年2月6日，卫家平经黄石市住房保障中心审核同意，获得黄石市城镇居民购买经济适用住房资格。另查明，1、江南花园小区一期工程中经济适用房部分，于2011年6月1日获得黄石市规划局颁发的《建设工程许可证》；2014年1月13日，江南花园小区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼、××楼获批经济适用房预售许可资格。2、黄石市房产局、黄石市物价局确定江南花园小区经济适用住房平均指导房价为每平方米2322元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。隆基公司与卫家平签订的《预售房过渡协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，均应信守履行。1、关于涉案房屋是否已交房的问题。隆基公司与卫家平对涉案房屋是否交付各执己见，本院认为隆基公司提交的证据不足以证实涉案房屋的分房时间即为交房时间，根据相关法律规定，卫家平于2015年7月16日将涉案房屋即江南花园小区××楼×单元××号房屋进行装修，应视为涉案房屋的交房时间，故本院依法对卫家平提出“判令隆基公司履行合同义务，交付符合法定交房条件的房屋”的诉请不予支持。2、关于卫家平是否享有购买经济适用房资格及涉案房屋购买价格的问题。根据卫家平与隆基公司在双方签订的《预售房过渡协议书》中约定“经隆基公司申报，社区、街办、江南公司等单位审核公示，市住房保障中心复查确认，卫家平取得经济适用房购买资格。卫家平享受江南公司与江夏六建约定的内部价江南花园小区经济适用房一户，面积为70平方米，价格为每平方米1280元，超出面积按市房产局批复价格执行”的条款可知，隆基公司已认可卫家平取得购买经济适用房及享受内部购房价的资格，且隆基公司提交的证据不足以证实卫家平不具有购买国家保障性集资建房、经济适用房的资格，故卫家平购买涉案房屋有权享受“面积为70平方米，价格为每平方米1280元，超出面积按市房产局批复价格执行”的购房价格，经核算卫家平购买涉案房屋价格应为154453.46元（70平方米×1280元/平方米+27.93平方米×2322元/平方米）。3、关于卫家平主张的52800元资金占用费是否已超过诉讼时效及隆基公司是否应给付卫家平52800元资金占用费的问题。根据卫家平与隆基公司在双方签订的《预售房过渡协议书》中约定的“涉案房屋交房时间为2012年9月30日，超出时间按预交金额，隆基公司每月补偿卫家平资金被占用费2%，此补偿费在购房款中抵扣”及“卫家平于2012年1月10日一次性交隆基公司购房预售金60000元，第二次交款为分配方案到户时，付至房款的90%，剩余款在交房时付清”的条款可知，卫家平主张资金占用费的权利的诉讼时效应自交房时起算，从本案查明的事实来看，卫家平装修讼争房屋之日即2015年7月6日，卫家平于2016年6月25日向本院主张此项权利未超过两年诉讼时效，本院依法对隆基公司提出“卫家平此项诉讼请超过诉讼时效”的抗辩理由不予支持；对隆基公司提出“卫家平与隆基公司在双方签订的《预售房过渡协议书》中约定的资金占用费，显失公平，请求法院不予支持“的抗辩意见，本院认为卫家平主张的资金占用费具有违约金性质，因涉案房屋不是盈利性商品房，而系经济适用房，其购房价格已近成本价，双方约定按月利率2%计付资金占用费并抵扣房款明显过高，本院依法对隆基公司的此项抗辩意见部分予以支持，并酌定为按年利率6%计付资金占用费，经核算，资金占用费为8364元。4、关于卫家平是否应给付拖欠购房款的问题。从本案查明的事实可知，卫家平仅向隆基公司支付101653.50元购房款，尚欠52799.96元购房款至今未付，故卫家平应给付隆基公司购房款52799.96元。5、关于隆基公司主张的98163.96元资金占用费的问题。本院认为隆基公司主张的资金占用费实际为卫家平拖欠购房款的利息，卫家平拖欠部分房款至今未付，根据相关法律规定，应从拖欠之日起按年利率6%予以计付，结合双方约定“第二次交款为分配方案到户时，付至房款的90%，剩余款在交房时付清”的条款，本院依法确认卫家平应给付隆基公司拖欠购房款利息为11884元。6、关于卫家平提出“隆基公司协助卫家平办理房产证、土地证”的诉请，本院认为，从本案查明的事实可知卫家平尚未向隆基公司付清涉案房屋购房款，故卫家平向隆基公司付清涉案房屋购房款后，隆基公司应协助卫家平办理涉案房屋房产证及土地证，故本院依法对卫家平的此项诉请予以支持。7、关于卫家平主张隆基公司给付其自2015年7月6日起至今的逾期交房违约金的诉请，因隆基公司已于2015年7月6日向卫家平交付了涉案房屋，故卫家平的此项主张既无事实依据亦无法律依据，本院依法不予支持。10、关于隆基公司提出“卫家平歪曲事实，判令其向隆基公司道歉”的反诉请求，因隆基公司对此未提供证据予以证实，故本院依法对隆基公司的此项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：1、被告（反诉原告）黄石市隆基房地产开发有限责任公司给付原告（反诉被告）卫家平资金占用费13098元。2、原告（反诉被告）卫家平给付被告（反诉原告）黄石市隆基房地产开发有限责任公司购房款52799.96元及利息12144元，共计64943.96元。3、被告（反诉原告）黄石市隆基房地产开发有限责任公司于原告（反诉被告）卫家平履行上述给付被告（反诉原告）黄石市隆基房地产开发有限责任公司的义务后十五日内协助原告（反诉被告）卫家平办理黄石市下陆区江南花园小区×号楼×单元××号房屋房产证、土地证。4、驳回原告（反诉被告）卫家平的其他诉讼请求。5、驳回被告（反诉原告）黄石市隆基房地产开发有限责任公司的其他反诉请求六、上述给付义务均于本判决生效之日起五日内一次性付清。如果未按本判决书规定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取5002元，由被告（反诉原告）黄石市隆基房地产开发有限责任公司负担2501元（于本判决生效之日起三日内交纳本院）、原告（反诉被告）卫家平负担2501元（已交纳）；本案反诉费收取4983.35元，由原告（反诉被告）卫家平负担1495元（于本判决生效之日起三日内交纳本院）、被告（反诉原告）黄石市隆基房地产开发有限责任公司负担3488.35元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币5002元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，账号：17×××18，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 蓉人民陪审员  刘秋香人民陪审员  罗莲英二〇一七年二月七日书 记 员  詹 璐