福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民��14168号原告：林志琼，女，1967年12月17日出生，香港特别行政区居民，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：黄颖洁，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告：厦门滨海有限公司，住所地厦门市思明区虎园路十号之一电台综合楼一层A室，统一社会信用代码91350200154996998J。法定代表人：苏少宁，董事长。委托诉讼代理人：郑春辉，福建联合信实律师事务所律师。原告林志琼与被告厦门滨海有限公司（以下简称滨海公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林志琼的委托诉讼代理人黄颖洁，被告滨海公司的委托诉讼代理人郑春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林志琼向本院提出诉讼请求：滨海公司将思明区虎园路10号之一A1102室过户至林志琼名下。事实和理由：1995年，林志琼的妹妹林文华、妹夫李毅辉开始参与滨海公司的集资建房，并陆续向滨海公司支付完毕所有购房款项（其中，1998年5月29日支付的65565元系估算的讼争房屋土地出让金，折合每平方米为455.19元）。之后，林志琼妹妹、妹夫将其与滨海公司之间的购房权利义务一并转让给林志琼，滨海公司同意并要求林志琼重新与其签订《集资建房协议》，滨海公司出具给林志琼妹夫的购房收款收据转为林志琼所有，林志琼取代了林文华、李毅辉成为讼争房屋的所有权人，滨海公司予以认可。2013年11月11日，滨海公司以书面通知的形式明确了林志琼的办证资格，2014年2月12日��滨海公司委托律师发函再次确认了林志琼的产权申办主体身份。另，根据厦门市计划委员会《厦计投资[1998]488号》文，讼争房屋在1998年就已成为商品房，具备办理商品房产权登记的条件。该文明确告知滨海公司：“经研究，同意你司与广播电台合作建设住宅综合楼项目总建筑面积9155.4平方米其中分得的商场、住宅5184.236平方米建筑面积改变为商品房使用性质”；而根据市土房局厦土房（1998）138号文，讼争房屋的土地出让金为450元/平方米（扣除综合配套费后实际为423.8元/平方米，比林志琼在此前所预交的455.19元/平方米还低了31.39元。根据双方协议第六条约定，滨海公司根据相关政策收取房款等费用后，应及时为林志琼办理商品房产权，即在1998年为林志琼办理产权。但因滨海公司的法定代表人在1998年突然失联，滨海公司在收取林志琼土地出���金后并没有在当时及时向土房局缴纳，而是一直拖延至2014年才缴纳，由此产生了1000多万的巨额违约金。2013年11月11日，滨海公司竟然掩盖林志琼已支付完毕讼争房屋土地出让金的事实，发函要求林志琼按2158元/平方米标准再次支付土地出让金和滞纳金，以此将其自身原因导致的巨额违约金转嫁给林志琼，并且还准备向林志琼重复收取土地出让金。对此，林志琼认为滨海公司收费违法违约，拒绝配合。2014年12月，滨海公司就将林志琼已居住10几年的房屋产权证登记在其自身名下。林志琼认为，将讼争房屋产权证办理给林志琼系滨海公司的合同义务，现滨海公司却将产权证登记于其自身名下，明显违约，为维护自身合法权益，林志琼特依法提起诉讼。滨海公司辩称，一、本案不同于一般的商品房买卖。滨海公司不是开发商，集资建房的目的是为了解决职工的住房困难，而不是为了获利。因此建设过程中所产生的一切费用及税费均应由所有参与集资建房的人共同承担，相应的房屋能否建成及产权证能否办理的风险，也最终应由所有集资建房参与人来承担。二、林志琼主体不适格。讼争房屋最初的集资建房参与人为李毅辉、林文华（系林志琼的妹妹）夫妇，而并非本案的林志琼，其无权主张合同项下的权利。首先，讼争房屋是由当时厦门滨海有限的股东人员李毅辉缴交集资建房款，该事实可以从林志琼向法院提供会计账册即李毅辉缴交集资建房款凭证中得到证明；其次，滨海公司与林志琼于1998年5月29日所签订的《集资建房协议》并非滨海公司与林志琼双方之间的真实意思表示。该份协议书是林志琼为其子女进入厦门实验幼儿园及厦门实验小学就读，从而请求滨海公司与之签订，只是作为小孩入学用途之使用，不能因此认定滨海公司与林志琼之间存在集资建房关系；再次，当时集资建房主要是为了解决本公司员工的住房困难，但本案的林志琼与滨海公司之间不存在任何的劳动关系，其也不享有集资建房参与人的资格。因此双方之间所签订的《集资建房协议》属无效合同。三、假设法院认定滨海公司与林志琼之间签订的《集资建房协议》合法有效，根据协议的约定，在林志琼未交清土地出让金（含滞纳金）及相关税费的情况下，滨海公司有权不予办理产权登记。根据协议书第六条第二项第2、4点的约定，林志琼负有先行向政府部门缴交土地出让金（含滞纳金）及税费的义务，否则滨海公司有权不予办理产权登记，并向林志琼要求违约金。因此林志琼在未履行缴交土地出让金（含滞纳金）及税费的情况下，其无权要求滨海公司办理过户手续。包括讼争房屋在内��栋楼房的土地出让金在2014年4月份时已经由滨海公司实际代为向土房局缴纳，讼争房屋的土地出让金是2158元/平方米。林志琼围绕诉讼请求依法提交了《集资建房协议》、厦计投资【1998】488号文、厦土房【1998】138号文、项目土地房屋权属登记通知书、土地房屋登记审批表等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1998年5月29日，滨海公司（甲方）与林志琼（乙方）签订了一份编号为98A012的《集资建房协议》（以下简称讼争合同），约定乙方自愿参加甲方集资建房，甲方集资建房的土地面积为1037.571平方米，地块规划用途为商住楼，甲方与厦门市广播电视台集资合建电台综合楼，性质为住宅楼；本次建房采取个人集资统一建设，乙方参加甲方集资建房的建筑面积为144.04平方米，为第A梯11层（住宅楼）A1102号房（以下简称讼争房屋）；该集资房暂计按厦计投资【1994】026号规定，按建筑面积计算，乙方预交集资建房款总金额30万元（最终该集资房款总价以市房地产产权登记机关核定的价格为准），其余费用按实另付；符合房改条件的乙方，应根据房改的相关政策及甲方的统一要求，及时缴交房款（售房款为2512元/平方米），并提供有关的证件；属商品房产权的乙方，应缴纳以下费用：①参照政府房改房成本价每平方米2512元计交房款；②按政府规定缴交商品房款土地出让金；③缴交其他相关一切税费。合同第六条第4点约定：“为了保证其他住户的权益，对于不按政府规定，不按甲方统一要求的时间缴清各类应交款，造成拖延办理产权登记时间的乙方，甲方有权不为��办理产权登记，并从违约之日起按万分之五/日的标准，向乙方征收滞纳金及利息。如影响其他住户权益时，乙方应承担因拖延办理按登记时间而造成的损失责任；如乙方不办理产权登记的，视为乙方违约，甲方有权将其房产进行处理”；另，合同第七条约定了两种所欠房款交付的方式，第一种方式为尚欠房款在办理产权登记时一次性结清，多换少补，第二种方式为待办理产权证时，按政府有关规定办理房产按揭贷款后一次性补交完毕，但讼争合同并未选择具体的支付方式。1998年12月16日，厦门市计划委员会作出厦计投资【1998】488号文，同意滨海公司与广播电视台合作建设住宅综合楼项目总建筑面积9155.4平方米其中所分得的商场、住宅5814.236平方米建筑面积改变为商品房使用性质，其余建筑面积仍作为广播电台自用住宅。1998年7月14日，厦门市土地房产管理局作出厦土房【1998】138号文，追缴滨海公司擅自转让住宅综合楼建筑面积5814.236平方米的土地出让金每平方米450元，计人民币2464090.78元（已扣除原缴纳的综合配套费人民币152315.42元）；同日按日加收应缴纳款项万分之五的滞纳金（自1998年3月28日起至7月6日止），计人民币123204.54元，并处15000元罚款。后，讼争房屋所在项目于2014年11月25日完成土地房屋初始登记，讼争房屋产权现登记在滨海公司名下。另查明，讼争房屋曾以李毅辉名义支付了住房集资款32万元，并于1998年5月29日支付了地价65565元以及碰窗款4209.6元、有线电视费用429元、电话费530元及煤气、电表、管理费2014元。本案中双方有争议的事实有：讼争房屋的集资人以及讼争房屋所对应的土地出让金是���已经支付。林志琼主张认为，讼争房屋原集资人系林志琼的妹妹林文华、妹夫李毅辉，后由其受让了该集资的权利义务，滨海公司已经同意，并签订了讼争的《集资建房协议》。另，讼争房屋的土地出让金已经支付，以李毅辉名义于1998年5月29日支付的65565元地价即为土地出让金。并提交以下证据予以证明：1.林文华出具的说明，载明其夫妻已将讼争房屋权利义务转让给林志琼，其夫妻缴交给滨海公司的所有款项视为林志琼缴交；2.滨海公司发给林志琼的律师函。滨海公司抗辩认为，讼争房屋集资建房参与人为李毅辉、林文华夫妇，《集资建房协议》并非滨海公司与林志琼双方之间的真实意思表示，只是作为小孩入学用途之使用，林志琼也不符合集资建房参与人的资格。另，确认以李毅辉名义于1998年5月29日支付的65565元地价即为土地出让金，但因当时其他集资人未支付土地出让金，故该笔款项并未作为土地出让金支付，而转化为住房集资款。对林志琼提交的上述证据质证认为：1.林文华出具的说明的真实性有异议，无法确认系林文华所签，且债权债务转让需经过滨海公司同意；2.律师函的真实性无异议，系因林文琼实际居住于讼争房屋处，故向其发函。滨海公司提交以下证据以证明其前述主张：1.林文华出具的书面材料，载明因林志东办理户口事宜，暂将虎园路10号电台综合楼1103室转为其名下；2.通知及费用清单，载明讼争房屋代垫的水电费用为3160.89元及6592.85元，主张该笔款项应从已支付的集资建房款中予以抵扣；3.滨海公司向税务部门提交的《电台综合楼集资建房户历史资料统计表》，载明讼争房屋原始集资人系李毅辉，扣除两笔水电费用3160.89元及6592.85元后，共计支付住房集资款375811.26元（含1998年5月29日支付的65565元）。林志琼对滨海公司提交的前述证据质证认为，真实性均无异议，但关联性不予确认。本案审理中，本院传唤李毅辉、林文琼出庭作证，李毅辉陈述讼争房屋的集资人系林文琼，其缴交的集资款系林志琼所支付；林志琼陈述讼争房屋的集资人系林文琼。林文琼对证人证言的真实性无异议，滨海公司对证人证言的真实性不予确认。本院认为，滨海公司虽主张讼争《集资建房协议》并非其真实意思表示，仅为林志琼子女读书之便而订立，但滨海公司亦向林志琼发函催促缴交讼争房屋的相关费用，可见其对林志琼作为集资人的身份并无异议；且李毅辉、林文琼亦确认讼争房屋的实际集资人系林志琼���故本院认定讼争房屋的集资人系林志琼。鉴于双方均确认以李毅辉名义于1998年5月29日支付的65565元地价系土地出让金，本院对该事实予以认定；滨海公司虽主张因其他集资人未如期支付土地出让金导致该笔款项实际转化为集资款，但并未举证证明，林志琼亦不予确认，即便其他集资人未及时支付土地出让金，也应由滨海公司要求其他逾期支付土地出让金的集资人承担相应违约责任，而非将他人违约的成本转嫁由林志琼承担。故，本院认定林志琼已经支付了讼争房屋的土地出让金，无需再支付土地出让金及滞纳金。讼争房屋已登记至滨海公司名下，其土地所有权性质为国有土地使用权，土地使用权类型为出让，林志琼请求滨海公司将讼争房屋过户至其名下，现过户条件已具备，并不存在法律障碍，但林志琼也应按照《集资建房协议》的约定付清剩余房款，并承担税��等相关费用。根据讼争合同之约定，讼争房屋的集资款为361828.48元（2512元/平方米×144.04平方米），林志琼已支付32万元集资款，故还应支付41828.48元。关于滨海公司主张已支付的集资款还应抵扣尚欠的水电费用，但并未举证证明林志琼已同意在集资款中予以抵扣该费用，滨海公司可另行主张该款项。据此，林志琼请求滨海公司将讼争房屋过户至其名下，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告厦门滨海有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告林志琼将厦门市思明区虎园路10号之一A1102室房屋过户至原告林志琼名下（相关税费由原告林志琼承担），原告林志琼同时支付被告厦门滨海有限公司集资款41828.48元。本案案件受理费6727元，由被告厦门滨海有限公司负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本案财产保全费5000元，已由原告林志琼负担，被告厦门滨海有限公司应于本判决生效之日起七日内将该款项支付给原告林志琼。如不服本判决，原告林志琼可在判决书送达之日起三十日内，被告滨海公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 （王瑛）代理审判员 （辛鹏）人民陪审员 （陈睿）二〇一七年二月二十七日代书记员（ 周月娜）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。