安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖17民终709号上诉人（一审原告）:彭德章,男,1970年12月22日出生,汉族,住池州市贵池区。委托诉讼代理人：何振国，安徽九华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏，安徽九华律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）:贵池区志刚房产经纪中心,住所地池州市远东国际花园。法定代表人：史志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：周文广，安徽始信律师事务所律师。被告:池州市远东房地产开发有限公司,住所地池州市。法定代表人：周勇,该公司经理。上诉人彭德章、上诉人贵池区志刚房产经纪中心（以下简称志刚经纪中心）、原审被告池州市远东房地产开发有限公司（以下简称远东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人彭德章及其委托代理人何振国、上诉人志刚经纪中心的委托代理人周文广到庭参加诉讼。原审被告远东公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭德章上诉请求：1、请求撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初1473号民事判决第三项，改判被上诉人共同赔偿上诉人经济损失47448元；2、本案上诉费用由二被上诉人负担。志刚经纪中心辩称：房屋租赁合同对各方均有法律约束力，在没有法定或者约定的情形下，合同不能被随意解除。彭德章在一审所主张的各项损失没有事实和法律依据，请求驳回彭德章的上诉请求。远东公司未到庭答辩。志刚经纪中心上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回彭德章全部诉讼请求，并判决一、二审诉讼费用由彭德章承担。彭德章辩称：1、本案是商业综合体，志刚经纪中心未向一审法院提交建设工程许可证、房屋验收证明和消防证明，在志刚经纪中心未提交房产建设验收消防等材料，依据合同法等相关司法解释规定，解除合同符合法律规定。2、目前争议的财产损失，我们已经提出上诉理由且向一审提交了财产损失清单及物业公司和志刚经纪中心向房产部门提交的书面说明，说明回潮是客观存在的，志刚经纪中心对造成的损失无异议，但其认为是天气原因造成的，一审判了10%过低。我们认为应驳回志刚经纪中心的上诉请求。彭德章向一审法院起诉请求：1、判令解除与志刚经纪中心签订的房屋租赁合同；2、志刚经纪中心、远东公司共同返还保证金5000元、租金48190元、运营费2890元，合计56080元；3、两被告共同赔偿原告房屋装修损失、财产损失合计60000元（以鉴定为准）；4、两被告共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：远东公司系池州远东商贸城开发商，其将池州远东商贸城的商铺委托志刚经纪中心出租。2015年10月6日，原告与志刚经纪中心签订《房屋租赁合同》，约定志刚经纪中心将远东国际商贸城负一层172－178号商铺出租给原告经营，租期5年，自2016年1月1日至2020年12月31日止。合同签订后，原告依约向志刚经纪中心支付保证金5000元、第一年租金48190元、一年的商业运营费2890元。2016年6月份，因受天气、负一层通风等不利因素影响及未采取有效的通风、除湿措施，致原告47448元货物出现不同程度霉变。一审法院认为，就合同的解除而言，存在因不可抗力不能实现合同目的而解除合同；合同一方当事人迟延履行经催告或履行期届满不履行合同，合同相对方享有的解除权。就本案而言，原告以违约为责任承担的单方解除或是原告基于其自认为的无法实现合同目的的解除，合同均应予以解除。换言之，既使本案原告所谓“租赁不久就出现地面回潮现象，墙面渗水，室内装修以及货物潮湿发霉，导致原告无法经营。”不成立，一审认为原告请求解除合同也应当予以支持，被告志刚经纪中心可以基于原告的违约要求原告承担违约责任。合同解除后，未履行部分不再履行，基于合同取得的未履行利益应当返还。一审确定原、被告合同解除的时间为原告提起本次诉讼之日，被告志刚经纪中心应当返还保证金及该时间之后的租金、运营费。原告同时诉请被告志刚经纪中心赔偿装修及财产损失，一审认为原告主张的装修损失未有证据证明，一审不予支持，所谓财产损失，一审认为，建筑物的负一层，相较于地上空间，存在通风不畅、采光不佳现象，特别在绵绵雨季负一层返潮自然更甚，原告作为承租人，对此应当预见并应采取必要措施以防范返潮带来的影响，被告志刚经纪中心作为负一层商铺的出租人，应当提醒、配合承租人以防范。故对该损失，原告应承担主要责任，被告志刚经纪中心承担次要责任，该责任，一审确定被告承担10%。志刚经纪中心受远东公司委托并以自己的名义出租房屋，志刚经纪中心应对外承担责任，原告同时诉请远东公司承担责任的诉讼请求，一审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除彭德章与贵池区志刚房产经纪中心于2015年10月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵池区志刚房产经纪中心于判决生效后十日内返还原告彭德章保证金5000元、租金20079.17元、运营费1204.17元；三、被告贵池区志刚房产经纪中心于判决生效后十日内赔偿原告彭德章财物损失4744.8元；四、驳回原告彭德章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2824元减半收取1412元，由贵池区志刚房产经纪中心负担。二审庭后，志刚经纪中心提交《建设工程规划许可证》及《建设工程消防验收意见书》，证明案涉租赁房屋于2014年10月28日取得建设工程规划许可，于2016年1月8日通过消防验收。本院查明：远东公司系池州远东商贸城开发商，其将池州远东商贸城的商铺委托志刚经纪中心出租。2015年10月6日，原告与志刚经纪中心签订《房屋租赁合同》。合同签订前彭德章对租赁房屋进行查看。《房屋租赁合同》约定，志刚经纪中心将远东国际商贸城负一层172－178号商铺出租给原告经营，租期5年，自2016年1月1日至2020年12月31日止。合同签订后，原告依约向志刚经纪中心支付保证金5000元、第一年租金48190元、一年的商业运营费2890元。2016年6月份，因梅雨季节、空气潮湿，彭德章商铺内部分货物出现不同程度霉变。志刚经纪中心购买了除湿机及地面吹风机提供给商户使用。本院另查明：案涉租赁房屋于2014年10月28日取得《建设工程规划许可证》，于2016年1月8日取得《建设工程消防验收意见书》。本院认为，彭德章与志刚经纪中心签订《房屋租赁合同》不违反法律及行政法规效力性强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是交付符合合同约定的租赁物。本案中，彭德章在签订《房屋租赁合同》之前对租赁物进行了现场查看，对负一层梅雨季节可能存在回潮现象应当有所预见。本案中，虽然彭德章在租赁房屋内经营的物品存在霉变现象，但江南地区梅雨季节空气湿度大存在回潮现象属于可预见的自然现象，不属于不可抗力。2016年梅雨季节雨量相对往年更大，存在回潮现象亦属正常。诉讼中，彭德章未提交充分证据证明其物品霉变系由租赁物自身原因造成，因此不能认定志刚经纪中心存在违约行为。本案无因不可抗力致使不能实现合同目的或因违约行为致使不能实现合同目的的情形存在，彭德章行使法定解除权于法无据。又因租赁合同未约定梅雨季节房屋回潮情况下承租人享有合同解除权，故本案无法适用约定解除权。志刚经纪中心在商户反映存在回潮现象时，购买了除湿机及地面吹风机提供给商户使用，主观上无过错，客观上无违约行为。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。为维护合同的严肃性，在无约定解除或法定解除等事由的情况下，人民法院不应判决解除合同。因志刚经纪中心无违约行为，故对彭德章的货物损失无须承担返还租金、赔偿损失的违约责任。综上，一审事实认定事实所依据的证据不充分，适用法律错误，应予纠正。上诉人志刚经纪中心上诉理由充分，其上诉请求应予支持。上诉人彭德章一审诉讼理由不充分，其上诉请求及一审诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初1473号民事判决；二、驳回上诉人彭德章的上诉请求及一审诉讼请求。一审案件受理费2824元，减半收取1412元，由彭德章负担；上诉人彭德章二审案件受理费868元，上诉人贵池区志刚房产经纪中心二审案件受理费576元，共计1444元，由上诉人彭德章负担。本判决为终审判决。审判长  许院生审判员  康启林审判员  程 进二〇一七年二月十五日书记员  陈秋霞