江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3102号上诉人（原审被告）：陈友军，男，1969年11月29日生，汉族，居民，住灌云县。委托诉讼代理人：徐龙林，江苏熠达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：灌云县商业综合公司。法定代表人：马占明，该公司经理。委托诉讼代理人：厉胜堂，男，1955年1月17日生，汉族，居民，住灌云县。上诉人陈友军因与被上诉人灌云县商业综合公司（以下简称灌云商业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2015）灌民初字第00868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈友军的委托诉讼代理人徐龙林、被上诉人灌云商业公司的法定代表人马占明、委托诉讼代理人厉胜堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈友军上诉请求：1、请求二审查清事实后依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人主张与上诉人签订的房屋买卖协议因该房屋已被灌云县华建建筑安装工程有限公司申请财产保全，灌云县人民法院裁定查封，该房屋买卖协议违反了法律的强制性规定故无效。但实际上，被上诉人在订立协议时对该房屋查封状态是明知的，现因该协议继续履行对其不利，为逃避约定义务和违约责任而主动以违法为由要求确认协议无效，构成恶意抗辩，有违禁止反言之法理和诚实信用原则。二、涉案转让协议签订时，房屋正处于法院查封期间，但法院查封行为，并不意味着房屋属于法律意义上绝对不能转让，只是协议标的物因受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。即案涉房屋是否被查封，不影响双方转让协议的合法成立，更不能据此作为认定转让协议无效的依据。案涉双方签订协议是买卖行为，该协议成立与生效不受该标的物被查封的影响。三、对于上诉人对案外人陈秀玲处受让的债权，上诉人将该债权冲抵房款，一审法院未予采信，无视上诉人有理有据的说法。四、涉案房屋在合同签订后，由被上诉人亲自交付给上诉人，上诉人已合法占有使用近20年，并对房屋进行了相应的添附等行为。五、一审法院判决本案案件受理费6470元由上诉人与被上诉人各负担3235元有误，诉讼费用是法院根据被上诉人的诉讼请求收取的，被上诉人要求上诉人支付房屋144500元的诉讼请求已被驳回，故此项诉讼请求的案件受理费应由被上诉人全部承担。被上诉人请求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，即使一审法院支持了该诉讼请求，但一审法院也认定被上诉人对合同无效存在重大过错，则此项诉讼请求的案件受理费也应全部由被上诉人承担或大部分由被上诉人承担。被上诉人灌云商业公司辩称：一审法院适用法律正确，程序合法，请求依法维持。上诉人与被上诉人在房屋买卖时，该房屋被依法查封，对该房屋的买卖合同应该无效。被法院查封的财产按规定在查封期间任何法人、组织和公民都不能对该财产进行转移、买卖、赠与，否则所有的行为视为无效行为。房屋买卖合同约定应当支付购房款20万元，但上诉人只支付购房订金，余款一直以种种理由拒不支付，且长期占有被上诉人房屋，造成租金损失达60余万元，造成被上诉人单位120名老职工养老保险无法交纳。上诉人与被上诉人相关的签字盖章的经济帐目，需经公司内部老职工及公司上一级领导审查后，才能定性是否为购买房屋的款项。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。灌云商业公司向一审法院起诉，请求判令：1、灌云商业公司与陈友军之间的房屋买卖协议无效，返还房屋，支付灌云商业公司房屋租金144500元（按每年2.3万元，自2002年5月25日起计算至2015年5月25日止，共计299000万元，由陈友军承担50%，减去陈友军已付5000元）；2、承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2001年3月16日，灌云商业公司（甲方）与陈友军（乙方）签订《关于人民商场楼梯口西侧第一间屋的买卖协议》。协议约定：“商业综合公司愿意将人民商场底楼楼梯口西侧第一间卖给陈友军同志，价格为贰拾贰万元整（退还租金贰万元整，实际价格为贰拾万元整）。现在先收预付款伍仟元整，拾天内缴齐四万元定金。甲方不得转卖他人，待到法院执行裁决后，办齐一切过户手续，乙方同时将余款付清。房屋交付时间为二〇〇二年五月二十五日前。房屋开门、隔断（隔断以楼梯口西铁柱为界）、过户均由乙方负责，公司提供房产证明。”。灌云商业公司退休老职工代表高庆玲、孙振华作为中间人在买卖协议上签字证明。协议签订之日，陈友军缴纳购房预付款5000元，灌云商业公司即将涉案房屋交付陈友军使用。2001年8月30日陈友军缴纳了购房款35000元。涉案房屋系灌云商业公司开发建设的商业公司综合楼的底层一间门面房，该综合楼1997年由灌云县华建建筑安装工程有限公司（以下简称华建公司）承建。因灌云商业公司欠付华建公司工程款，华建公司诉至一审法院，在诉讼过程中，一审法院依据华建公司申请，裁定查封了该综合楼底楼10间（含本案涉案房屋）及二楼12间房屋。后该案进入执行程序；因综合楼存在质量问题，灌云商业公司起诉华建公司，连云港市中级人民法院终审判决华建公司对该综合楼进行加固维修，并赔偿相关损失，该案亦申请执行，两案到目前为止实体上均未执行终结，涉案房屋仍处于查封状态。陈友军举证的债权转让通知1份、（2000）灌经初字第573号民事调解书、（2001）灌法执字第261号民事裁定书，以期证明陈友军从案外人陈秀玲处受让陈秀玲对灌云商业公司享有的债权，以冲抵购房款。对此，一审法院认为，陈友军与案外人之间转让的是法院调解书确定的债权，陈友军无证据证实该债权转让已通知债务人即本案灌云商业公司，即使该债权转让协议生效，灌云商业公司也并未认可该债权可冲抵购房款，故上述证据与本案不具有合法性、关联性，一审法院不予采纳；陈友军举证的通知、职工承包经营合同书、（2006）连民一终字第0350号民事判决书，以证明灌云商业公司给陈友军造成柜台损失8000元，与本案不具有关联性，一审法院不予采纳。一审法院认为，灌云商业公司擅自将法院查封的房屋卖与陈友军陈友军，违反了法律的强制性规定，灌云商业公司与陈友军之间签订的房屋买卖协议应为无效。陈友军应将涉案房屋返还灌云商业公司，灌云商业公司应将收取陈友军的购房款40000元返还陈友军。故对灌云商业公司请求判令灌云商业公司与陈友军之间的房屋买卖协议无效，返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持；鉴于灌云商业公司与陈友军之间签订的房屋买卖合同系无效合同，且在涉案房屋买卖和履行过程中，灌云商业公司明知涉案房屋已被法院查封而转让，存在重大过错，故对灌云商业公司要求陈友军支付2002年5月25日至2015年5月25日期间的租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决：一、灌云商业公司与陈友军于2001年3月16日签订《关于人民商场楼梯口西侧第一间屋的买卖协议》无效。二、陈友军于判决生效后三十日内返还灌云商业公司位于灌云县人民商场楼梯口西侧第一间房屋。三、灌云商业公司于判决生效后三十日内一次性返还陈友军购房款40000元。四、驳回灌云商业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6470元，由灌云商业公司负担3235元，由陈友军负担3235元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审期间经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间的主要争议焦点为：1、涉案的合同是否系无效合同？各方当事人对于合同无效是否存在过错？2、上诉人已经交纳的购房款数额是多少？关于第一个争议焦点，本院认为，涉案房屋在1999年即被法院查封，双方当事人于2001年签订涉案房屋买卖协议，且在协议中明确约定“待到法院执行裁决后，办齐一切过户手续”，表明双方当事人是在明知涉案房屋被查封的情况下，签定房屋买卖协议，对此，被上诉人违反查封期间不得转让的规定，其存在重大过错，上诉人明知涉案房屋被法院查封仍然购买，亦存在一定的过错。一审判决认定该协议无效，并无不当，本院对此予以确认。关于第二个争议焦点，本院认为，上诉人已付购房款合计40000元，一审判决由被上诉人予以返还，并无不当。对于上诉人主张其从案外人陈秀玲处通过债权转让方式取得了陈秀玲对被上诉人的债权，其提供的陈秀玲于2015年5月1日出具的债权转让通知中，仅载明将一审法院（2000）灌经初字第573号民事调解书确认并申请执行的全部债权转让给陈友军，并未约定以该债权冲抵购房款，且上诉人未提供证据证实该债权转让通知已送达给被上诉人，被上诉人在本案审理中亦不同意以该债权冲抵购房款。现被上诉人已起诉主张确认合同无效，亦不存在可以进行债务抵销的情形，即使上诉人从案外人陈秀玲处债权转让的债权属实，上诉人可以在该案件中继续进行强制执行。故一审判决对上诉人的该项主张未予采纳，并无不当，本院对此予以确认。对于上诉人主张的添附，未提供证据予以证实，本院对此不予采纳。综上所述，陈友军的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6470元，由上诉人陈友军负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一七年二月三日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。