江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初878号原告：南京正和荟泽资产管理有限公司（以下简称正和荟泽公司，组织机构代码证30262875-X），住所地在南京市江宁区诚信大道98号景枫智慧产业园11幢。法定代表人：吴正梅，正和荟泽公司执行董事。委托代理人：王亚平、刘杰，江苏苏源律师事务所律师。被告：马鞍山银基置业有限公司（以下简称银基置业公司，组织机构代码证06249194-1），住所地在安徽省当涂县姑孰镇工业集中区。法定代表人：张为军，银基置业公司总经理。委托代理人：王代德、苏玉云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告正和荟泽公司诉被告银基置业公司委托合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正和荟泽公司的委托代理人刘杰，被告银基置业公司的委托代理人王代德、苏玉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正和荟泽公司诉称：2015年6月30日，其与被告银基置业公司就马鞍山市当涂县中央商场广场项目的品牌招商、开业筹备事宜签订当涂中央商业广场项目招商及商业管理合同一份，合同签订后，其已依约履行了各项义务，但银基置业公司至今未能足额支付招商佣金和招商月费，经其多次催要未果。现诉至法院，请求判令被告银基置业公司：1、支付招商佣金112709元及逾期付款违约金（以112709元为基数，按日千分之一标准，自2015年12月15日起计算至款项付清之日止，暂计算至2016年1月15日为1572.57元）；2、支付筹备期月费400000元（两个月）及逾期付款违约金（以400000元，按日千分之一标准，自2015年12月15日起计算至款项付清之日止，暂计算至2016年1月15日为16000元）。被告银基置业公司辩称，第一，其与原告正和荟泽公司存在委托关系属实。对于招商佣金112709元，按照双方招商合同约定，支付该佣金必须具备三个条件，即保证金到账支付1个月商铺综合租金，进场装修后5日内支付1个月商铺综合租金，在支付每一笔费用前，提供正式发票作为付款前提。而在原告招商的品牌中，有部分商铺（岸香咖啡、匆食客）在原告向其发出解除合同通知前并未进场装修，故该两户商铺的佣金56624.17元其无需支付。另原告并未提供正式发票，故支付佣金的条件尚未成就，其无需支付佣金及违约金；第二，对于筹备期月费400000元，因原告并未能按照招商合同约定工作至2016年4月30日，而在2016年1月即向其发出解除合同通知，故双方应就原告实际完成的工作量进行结算后以此确定应支付的月费，且原告也未能按合同约定提供等额的正式发票给其作为付款的条件，故支付月费的付款条件尚未成就，其无需支付月费及违约金；第三，其曾就物业税收问题与正和荟泽公司商议过，双方曾约定月费用于抵扣奖励房屋过户而产生的相关税费；第四，即使其应当支付招商佣金及筹备期月费，正和荟泽公司所受到的损失只是未付款的利息损失，现正和荟泽公司按日千分之一标准计算违约金明显过高，请求依法降低。经审理查明：2015年6月30日，原告正和荟泽公司与被告银基置业公司签订当涂中央商场广场项目招商及商业管理合同一份，约定由正和荟泽公司为银基置业公司管理的马鞍山中央商业广场项目进行前期规划、开业前期的品牌招商、开业筹备等准备工作。该项目开业日期为2016年5月1日。开业前招商期包括二个阶段：第一阶段为综合管理期，自2015年3月1日至2015年10月31日，共八个月；第二阶段为开业筹备期：自2015年11月1日至2016年4月30日，共六个月。招商费用及结算方式为综合管理期月费为200000元/月，开业筹备期月费为300000元/月。综合管理期8个月，银基置业公司支付6个月的月费合计120万元作为正和荟泽公司8个月服务费用，分两次支付。合同签订后5日内，支付2015年3月至2015年6月月费合计60万元。2015年7月5日支付剩余60万元月费。开业筹备期6个月，银基置业公司支付4个月的月费合计120万元作为正和荟泽公司6个月的服务费用，分三次支付，2015年11月5日前支付60万元。2016年2月5日前支付剩余60万元月费的50%，即30万元。剩余的50%即30万元于2016年2月底前按正和荟泽公司已完成80%招商进度的实际比例支付，未完成部分当正和荟泽公司弥补招商进度后，银基置业公司应于5日内补齐所扣月费。招商佣金为合作品牌2个月综合租金。支付方式为银基置业公司与招商客户签署意向书或正式合同后且商户保证金到账后，在收到发票后5日内向正和荟泽公司支付该品牌1个月综合租金，该品牌进场装修后，5日内支付该品牌剩余的1个月综合租金。在支付每笔费用前正和荟泽公司需提供等额的正式发票给银基置业公司作为付款前提，前述费用均为含税价。在违约责任中双方约定若银基置业公司未按合同约定按期如数支付各项费用，超过合同约定5个工作日，每逾期1日，银基置业公司应按照逾期应付未付款的千分之一支付违约金；超过20个工作日的，正和荟泽公司有权解除本合同。合同签订后，正和荟泽公司进行了招商工作，银基置业公司亦支付了部分招商佣金及筹备期月费200000元，此后银基置业公司再未付过款。2016年1月20日正和荟泽公司向银基置业公司发出关于解除当涂中央商业广场项目招商及商业管理合同的通知一份，内容为银基置业公司尚欠其公司月费40万元，招商佣金112709元，均已逾期20个工作日，其公司依法行使合同解除权，自本通知送达之日起合同即解除。2016年1月21日，银基公司收取该通知。收取通知后，银基置业公司未提出异议，亦未要求正和荟泽公司继续履行合同。2016年1月19日，正和荟泽公司向本院提起诉讼。另查明，在本案招商合同签订前，银基置业公司曾于2014年7月1日与案外人马鞍山银基商业管理有限公司（以下简称银基管理公司）及南京景枫正和商业投资发展有限公司（以下简称景枫投资公司）签订当涂【中央商业广场】项目招商及商业管理合同（以下简称原合同）一份，约定由景枫投资公司为银基置业公司管理的马鞍山中央商业广场项目进行前期规划、开业前期的品牌招商、开业筹备等准备工作。另在开业奖励中约定银基置业公司同意待本项目完工后，且景枫投资公司完成约定的招商比例（项目开铺率为80%）时，将项目中建筑面积不少于两千平米街铺的所有权无偿转让给景枫投资公司；在此过程中产生的所有相关税费均由景枫投资公司承担。2014年9月29日，银基置业公司、正和荟泽公司、景枫投资公司三方共同签订合同主体变更三方协议，约定由正和荟泽公司承接景枫投资公司在原合同中的全部权利和义务。2015年6月30日，银基置业公司、银基管理公司与正和荟泽公司签订解除协议一份，约定银基置业公司同意以中央商业广场项目B-3区东侧1-3层合计500平方米商铺充抵应支付给正和荟泽公司的招商奖励。房屋买卖合同应于订立本协议后5日内签订，在此过程中产生的所有相关税费均由正和荟泽公司承担（实际转让面积为509平方米）。又查明,正和荟泽公司称双方实际履行合同过程中，系由银基置业公司先付款，其再开具对应金额的发票，但未能提供证据证实。截止本案判决时，诉争商户的佣金发票、月费发票正和荟泽公司尚未出具。对于因银基置业公司迟延付款造成的损失，正和荟泽公司未能提供证据证实。就双方争议的招商佣金。审理中，银基置业公司确认尚未支付的招商佣金为商户“奇鱼夫烤鱼”租赁合同签订后应支付的佣金9476.33元、“匆食客”租赁合同签订后应支付的佣金10857.5元、“延平文化”进场装修后应支付的佣金12416.67元、“富兰克林自助餐厅”进场装修后应支付的佣金23333.33元，合计56083.83元。就双方有争议的“匆食客”进场装修后应支付的佣金10857.5元及“岸香咖啡”进场装修后应支付的佣金45766.67元。正和荟泽公司向本院提交了两份装修手册确认书及照片，以此证明商户“匆食客”及“岸香咖啡”已进场装修，银基置业公司依约应支付该两商户进场装修后的佣金。银基置业公司质证认为签订装修手册确认书并不意味着商户已实际进场装修，且“岸香咖啡”装修手册确认书系案外人俞晓光签订，并非其法定代表人费爱萍，经其核实，费爱萍与俞晓光并非夫妻关系，正和荟泽公司应举证证明俞晓光取得了费爱萍的授权。照片的真实性其无法核实，即使是真实的，也不能证明系在双方招商合同履行期间进行的装修。其另向本院提交了两份装修申请书复印件，以此证明“匆食客”实际进场装修的时间为2016年4月5日，“岸香咖啡”实际进场装修的时间为2016年3月1日，而正和荟泽公司已于2016年1月20日向其发出解除合同通知，故该部分工作成果不能作为双方合作期内正和荟泽公司已完成的工作，该两商户进场装修后的费用其不应当支付。正和荟泽公司对该两份装修申请书的真实性不予认可，且不能证明其未按合同约定完成招商工作，依照合同约定，在银基置业公司与商户签订租赁合同并收到商家合作保证金后，其的招商工作即告完成，银基置业公司应依约支付招商佣金。就双方争议的筹备期月费。银基置业公司除辩称应当按照正和荟泽公司的实际工作时间和工作成果结算外，另向本院提交2015年9月2日会议纪要复印件一份，以此证明其曾与景枫投资公司协商一致同意用月费抵扣方式支付因房屋过户产生的营业税及附加部分税金。正和荟泽公司对该会议纪要的真实性未予确认，认为即使该会议纪要是真实的，银基置业公司也未能履行交付房屋的义务，故月费无从抵扣。上述事实，有当涂中央商业广场项目招商及商业管理合同、商铺租赁合同、装修手册确认书、解除协议、商铺平面图及双方当事人等证据材料证实。本院认为，依法成立并生效的合同对双方均具有约束力。本案中，原告正和荟泽公司与被告银基置业公司之间签订的当涂中央商场广场项目招商及商业管理合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。对于招商佣金，银基公司确认其尚未支付的有“奇鱼夫烤鱼”租赁合同签订后应支付的佣金9476.33元、“匆食客”租赁合同签订后应支付的佣金10857.5元、“延平文化”进场装修后应支付的佣金12416.67元、“富兰克林自助餐厅”进场装修后应支付的佣金23333.33元，合计56083.83元，本院亦予以确认。就双方争议的“匆食客”进场装修后应支付的佣金10857.5元及“岸香咖啡”进场装修后应支付的佣金45766.67元。本院认为，该两商户系正和荟泽公司招商引进，即使正和荟泽公司在撤场前该两商户未实际进场装修，但其主要的招商工作业已完成，且该两商户实际已于2016年3、4月份进场装修。审理中正和荟泽公司对付款的同时开具发票亦无异议。故正和荟泽公司已按合同约定完成了工作任务，该两商户进场装修后的招商佣金支付条件业已成就，银基置业公司应当支付；对于筹备期月费，该费用应根据双方合同的约定及正和荟泽公司在筹备期内实际完成的工作量进行计算。虽合同约定的筹备期为2015年11月1日至2016年4月30日六个月，但正和荟泽公司实际已于2016年1月18日撤场，因双方对解除合同的时间无法达成一致意见，故本院以正和荟泽公司实际撤场的时间作为截止点，正和荟泽公司筹备期的实际工作时间应为2015年11月1日至2016年1月18日（共计78天）。经计算，扣除银基置业公司已支付的200000元后，银基置业公司还应支付给正和荟泽公司筹备期月费320000元（1200000元÷6个月÷30天×78天-200000元）；对于逾期付款违约金，因双方在合同中已明确约定支付招商佣金及月费的条件为需要提供等额的正式发票作为付款的前提，现正和荟泽公司并未开具等额的正式发票给银基置业公司，其亦无证据证实在双方实际履行合同过程中存在银基置业公司先付款后开票的交易惯例，故银基置业公司不存在逾期付款的违约行为，对正和荟泽公司要求银基置业公司支付招商佣金及筹备期月费逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马鞍山银基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付给原告南京正和荟泽资产管理有限公司招商佣金112709元、筹备期月费320000元，合计432709元；同时南京正和荟泽资产管理有限公司开具等额的正式发票给马鞍山银基置业有限公司。二、驳回原告南京正和荟泽资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费8927元，财产保全费4270元，合计13197元，由原告正和荟泽公司负担1136元，被告银基置业公司负担12061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应按照不服本判决部分的上诉请求数额计算，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：4301011329100245018）。审 判 长  霍 翔人民陪审员  周春香人民陪审员  王才德二〇一七年二月十六日书 记 员  刘 蓉