北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终853号上诉人（原审被告）：富力（北京）地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄路一号院1号楼商业101。法定代表人：张力，董事长。委托诉讼代理人：胡新星，男，1987年11月5日出生，富力（北京）地产开发有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：戴清南，女，1950年3月12日出生。委托诉讼代理人：张晓勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彬，女，1989年6月23日出生，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人富力（北京）地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人戴清南商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初30083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富力公司之委托诉讼代理人胡新星，被上诉人戴清南之委托诉讼代理人张晓勇、陈彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回戴清南的诉讼请求或发回重审；3.上诉费由戴清南负担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。1.一审判决对合同关于燃气交付条件的约定理解和认定有误。戴清南与富力公司签订的《北京市商品房预售合同》约定：上水、下水2015年5月30日达到使用条件；市政双路供电、过渡性供电2015年5月30日达到使用条件；燃气2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行；公共停车场2015年6月30日达到基本使用条件。关于燃气的问题，虽然涉案房屋燃气于2015年11月27日开通，但富力公司与戴清楠签订的《北京市商品房预售合同》中，对于燃气交付条件的约定并非实际开通而是设备安装完毕具备通气条件。2.一审法院对生效判决中“原告如因涉案房屋不具备交付条件而给其造成客观上的实际损失，有权另行主张”的理解有误。生效判决认定富力公司不构成逾期交房，故对戴清南要求富力公司承担逾期交房违约金不予支持，但是如果戴清南坚持认为富力公司交付的涉案房屋不具备交付条件，可以另行主张赔偿损失。也就是说，在生效判决的案件审理中，该案的争议焦点应当是“富力公司是否构成逾期交房并承担逾期交房违约金”，而不是“富力公司是否给戴清南造成实际损失并赔偿损失”，故而告知戴清南如果认为其有损失，可另诉主张，而不应当要求在该案中进行处理。另外，生效判决使用了“如因”的表述，可以看出该判决并未认定涉案房屋不具备交付条件。相反，生效判决的本院认为部分明确表述“综合上述情况，涉案房屋现已具备了基本的居住使用的条件”。因此，一审法院片面的理解为生效判决已认定涉案房屋不具备交付条件，便不再依据双方合同约定对此进行审查，属于理解错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决判令富力公司承担赔偿损失的违约责任，不是依据富力公司是否存在违约行为，而是根据“常理”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，赔偿损失属于承担违约责任的形式之一，承担违约责任的前提是存在违约行为。一审法院未按双方的“约”而是按常理即“燃气未通对居住使用不便利、影响房屋租赁价格”来判断富力公司是否存在“违”，显然属于对法律规定理解有误。2.一审法院判令富力公司赔偿戴清南损失8000元缺乏依据。即使按一审法院认为的燃气未通对戴清南的居住使用的便利性造成影响，一审法院酌定的损失数额也过高。根据本案及关联案件戴清南提交的租赁合同可以看出，涉案房屋所在地区周边2015年房屋租赁价格约为4000元/90平方米/月，涉案房屋燃气未通的时间约为4个月，即赔偿标准约为2000元/月。生效判决已认定涉案房屋具备基本居住使用条件，一审法院也认定燃气未通仅给戴清南造成居住使用不便利的影响，不至于无法入住或出租。也就是说，生效判决及一审法院均认为燃气未通给戴清南造成的影响是极为有限的，涉案房屋绝大部分的使用价值已经得到实现，在此基础上，一审法院判令富力公司对戴清南的租赁损失承担50%的赔偿责任，显然属于赔偿标准过高。戴清南辩称，不同意富力公司的上诉请求。双方签订的《北京市商品房预售合同》约定2015年5月30日水电燃气达到基本使用的条件，但是富力公司交付房屋时水电燃气未开通，小区停车场不能使用。燃气至2015年11月27日才开通，给戴清南造成了损失，房屋无法居住也无法出租，富力公司应予赔偿。戴清南向一审法院起诉请求：1.判令富力公司赔偿戴清南损失25000元（具体损失为房屋租金损失、停车损失及外出就餐，期间自2015年7月9日至开庭之日）；2.本案诉讼费用由富力公司负担。一审法院认定事实：2012年5月10日，戴清南作为买受人与富力公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，戴清南购买105号房屋（以下简称105号房屋）。合同第十二条交付条件约定，（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1.市政基础设施：（1）上水、下水：2015年5月30日达到使用条件；（2）市政双路供电、过渡性供电：2015年5月30日达到使用条件；（3）供暖：2015年5月30日达到使用条件；（4）燃气：2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2015年5月30日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2015年5月30日交付，敷设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。2.其他设施，（1）公共绿地：2015年2月28日达到基本使用条件；（2）小区非市政道路：2015年2月28日达到基本使用条件；（3）公共停车场：2015年6月30日达到基本使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意买卖双方另行协商。合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金。2015年7月23日，戴清南办理了105号房屋入住手续，并领取了延期交房违约金。一审法院另查：2015年11月，戴清南曾将富力公司诉至一审法院，要求富力公司继续履行双方签订的《北京市商品房预售合同》，使房屋限期达到合同约定交付条件；并要求富力公司向戴清南支付未履行合同约定条件交付房屋的违约金（以已交房款为基数，按日万分之一计算至富力公司交付房屋完全符合交付条件并通知戴清南或戴清南应当知道房屋符合交付条件之日止）。该案审理中，戴清南表示其主张的房屋未达到合同约定的交付条件是指临水、临电，燃气未开通，小区仍在施工，道路仍未平整，小区无绿化，小区环保未验收，地下车库消防未验收。一审法院判决驳回戴清南的诉讼请求。判决后，戴清南不服，上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称三中院），二审期间，三中院于2016年3月24日前往涉案房屋所在小区进行现场勘查，经勘查，涉案房屋所在小区1至7号楼绿化状况较好，8至10号楼部分绿化处于施工中；在小区北侧道路（东西走向断头路）两侧有临时停车场，车位为250余个，地下车库尚未投入使用。三中院于2016年4月21日作出判决，三中院认为“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。根据已查明的事实、双方当事人的陈述及在案证据，戴清南于2015年7月23日办理涉案房屋入住手续，于当日查验涉案房屋并签署相关查验及交接手续，一审认定戴清南在办理入住时知道或者应当知道涉案房屋的交付条件，并无不当；且戴清南在办理入住时领取了延期交房违约金，故戴清南主张富力公司向其支付迟延满足商品房交付条件的违约金，依据不足，不予支持。根据双方当事人的陈述及一审法院现场勘验情况，涉案房屋用水用电能够正常使用，虽为临水临电，但戴清南亦未就此支付相应水电费；燃气已于2015年11月27日开通；较之涉案房屋所在小区1至7号楼，涉案房屋所在楼栋绿化状况较差，但与戴清南所称小区无绿化的情形并不相符；虽然地下停车场尚未投入使用，但在小区北侧设有临时停车场所。综合上述情况，涉案房屋现已具备了基本的居住使用的条件。虽然存在富力公司所述11号楼尚未拆迁完毕，小区尚未整体建成等情形，但在绿化、停车设施等确实存在不完善之处，尤其是自戴清南收房至2015年11月27日前的期间未开通燃气，确给戴清南造成一定影响，富力公司对于上述不完善之处应尽快予以完善；戴清南如因涉案房屋不具备交付条件而给其造成客观上的实际损失，有权另行主张。”故三中院最终判决“驳回上诉，维持原判”。一审法院再查，涉案房屋燃气已于2015年11月27日开通。戴清南当庭表示其主张的损失系因为燃气没有开通致其不能洗澡和做饭，导致戴清南无法居住或出租涉案房屋，产生了相应的损失，损失包括房屋租金、停车损失和外出就餐。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，戴清南主张其损失系因为富力公司交付的涉案房屋未开通燃气所造成的损失，经查涉案房屋燃气已于2015年11月27日开通，故戴清南主张2015年11月27日后因燃气未通给其造成的损失，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。自戴清南收房至2015年11月27日前的期间，涉案房屋燃气确未开通，会给戴清南造成一定的影响，经查此期间涉案房屋水电能够正常使用，小区北侧设有临时停车场所，虽未通燃气，但燃气的主要生活用途可以电能等其他能源方式替代，或以外出就餐方式解决；且涉案房屋所处地段学校、医院、餐饮等生活服务设施完善，故该院认为涉案房屋燃气未通给戴清南造成的影响应为居住使用的不便利性，但不至于导致房屋无法入住或无法出租，故对戴清南主张房屋租金、停车损失即为其损失的意见，该院不予采纳，但该院认为燃气因素对房屋租赁市场价格的影响可以作为衡量燃气未通给戴清南造成的居住使用不便利性的量化参考，综合考虑上述因素，该院酌定戴清南的合理损失数额为8000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、富力公司赔偿戴清南损失人民币8000元（于判决生效之日起7日内执行清）；二、驳回戴清南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：富力公司是否未在合同约定的期限内全面履行约定的提供燃气的义务，进而应对商品房买受人的合理损失进行赔偿。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，双方在涉案合同中对有关市政基础设施交用时间和条件有如下约定：“燃气：2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行。”而涉案房屋燃气的实际开通时间为2015年11月27日。现富力公司以其于2015年6月26日获得涉案房屋的工程竣工验收为由，主张其履行了燃气设备安装即完成了合同约定的供气义务。本院认为，首先，从合同的字面意思来看，双方约定的“设备安装完毕”并不能等同于“具备通气条件”；其次，从涉案合同的签订目的来看，涉案房屋无法开通燃气，商品房买受人不能完全实现其购房目的。富力公司向法院提供的证据尚不足以证明涉案房屋供气已达到合同约定的交付条件，可以认定其在合同约定的期限内未全面履行供气义务，其应当对商品房买受人的合理损失进行赔偿。涉案房屋燃气未开通确会给买受人居住使用造成不利影响，一审法院将燃气因素对房屋租赁市场价格的影响作为衡量燃气未通给买受人造成的居住使用不便利性的量化参考并据此酌定买受人的合理损失数额为8000元并无不当，本院予以维持。富力公司主张一审法院酌定商品房买受人的合理损失畸高，但未向本院提供证据予以佐证，故对其该项主张本院不予采信。综上所述，富力公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由富力公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  宋 晖审 判 员  龚勇超二〇一七年二月十四日法官助理  刘旭萌书 记 员  郑海兴