新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新42民终69号上诉人（原审被告）：新疆清水湾房地产开发有限公司。住所地：新疆塔城地区沙湾县沙城北路***号。法定代表人：刘德兴，系该公司经理。委托诉讼代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李竹子，新疆天阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马磊，男，1986年4月6日出生，回族，个体，住新疆沙湾县。被上诉人（原审原告）：马玉琴，女，1982年9月5日出生，回族，个体，住新疆沙湾县，系被上诉人马磊之妻。委托诉讼代理人：谢彩霞，新疆沙泉律师事务所律师。上诉人新疆清水湾房地产开发有限公司（以下简称清水湾公司）因与被上诉人马磊、马玉琴商品房销售合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2016）新4223民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人清水湾公司法定代表人刘德兴及委托诉讼代理人崔建红、李竹子，被上诉人马磊及其与被上诉人马玉琴的共同委托诉讼代理人谢彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清水湾公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定双方就103号房屋达成的《商品房买卖合同》属于可变更、可撤销的合同，属于认定事实错误，适用法律错误。上诉人对103房抵押状态的现状没有隐瞒，因此被上诉人才选择一次性付款方式。103房虽备案登记在案外人名下，但两名案外人均表示退房，上诉人有能力随时解除抵押状态。一审判决适用《合同法》第54条关于行使撤销权的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于”故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”错误，本案不存在欺骗和故意隐瞒事实情形，是否存在欺骗只有原告的单方陈述不能成立。2.《合同法》规定行使撤销权的期间是一年，本案从2014年4月21日至案件起诉，时间长达两年多，撤销权已消灭。马磊、马玉琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人作为开发商在向答辩人出售房屋，缔结商品房买卖合同时，已经将房屋出售并抵押，其故意隐瞒了这些与订立合同相关的重大事项，故意欺骗答辩人签订合同，符合合同法规定的可撤销情形。答辩人在2016年4月因需贷款时才知道权利被侵害，撤销权未消灭。答辩人根据法律规定要求上诉人返还房款、利息并承担赔偿责任合法有据。马磊、马玉琴向一审法院起诉请求：撤销原、被告签订的商品房买卖合同，判令被告返还已付购房款1341600元、维修基金26295元，契税39443元、工本费1680元，利息218949.12元，并赔偿原告1341600元，合计2969567.12元。一审法院认定事实：2013年11月15日，案外人杨某某、李某某共同购买被告开发的位于沙湾县三道河子镇8区沙城北路135栋103室商品房（即百福铭城小区135幢103号，以下简称103号房），在沙湾县房管局办理了预购商品房预告登记，并在中国建设银行股份有限公司沙湾县支行为该房办理了抵押贷款，抵押价值为人民币1341600元；借款金额为490000元；抵押期限为2013年12月19日至2024年1月18日。2014年4月21日，两原告（系夫妻关系）与被告就103号房达成了《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积为134.16平方米,单价每平方米9800元，总金额壹佰叁拾壹万肆仟柒佰陆拾捌元整（1314768元）；付款方式为2014年12月30日一次性付清全部房款。同日，原告马磊向被告交纳103号房房款10万元。2014年6月24日，原告马磊向被告交纳103号房房款1241600元。原告马磊两次合计超付房款26832元，被告自认该款转为代收费。2015年7月10日，原告向被告交纳103号房代收费40586元（含维修基金26295元、契税39443元、工本费1680元）。因原告欲用103号房办理银行抵押贷款时，被告知103号房已办理了抵押贷款，抵押人为案外人杨某某、李某某。故原告以被告在向其出售103号房时，故意隐瞒103号房已经出售给他人，并办理了预告登记、抵押贷款的事实，使原告陷入错误判断，并基于错误判断而在意思表达不真实的情况下与被告签订了103号房的商品房买卖合同，故请求撤销原、被告之间就103号房达成的商品房买卖合同，并返还购房款、代收款、利息、并赔偿原告一倍的购房款。一审法院认为，被告将103号房出售给原告之前，已经将103号房出售给案外人杨某某、李某某，并办理了预告登记，且案外人杨某某、李某某以103号房为抵押物，在银行办理了按揭贷款。被告在与原告签订103号房商品房买卖合同时，103号房的预告登记、抵押登记均未注销，即被告与原告签订103号房买卖合同时，欺骗原告103号房屋所有权不存在权利瑕疵，使原告在违背真实意思的情况下与被告订立合同。根据《合同法》第五十四条第二款规定，原、被告之间就103号房达成的《商品房买卖合同》属于可变更、可撤销的合同。被告辩称原告取得的103号房不存在权利瑕疵，与事实不符。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，原告不能用103号房办理抵押贷款手续，其处分的权能收到阻却，即原告取得的103号房所有权有瑕疵。被告辩称原告知晓103号房无法办理抵押贷款，仍与被告签订103号房的《商品房买卖合同》，该辩解系单方陈述，没有其他证据予以佐证。因原、被告之间就103号房达成的《商品房买卖合同》属于可变更、可撤销合同，原告主张撤销该《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告主张由被告返还已付103号房购房款及利息、赔偿损失及承担不超过已付103号房购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据。原告主张被告返还已付购房款1314768元、维修基金26295元、契税39443元、工本费1680元、赔偿一倍已付购房款1314768元，予以支持。原告主张被告支付已付购房款利息，根据原告主张的利息计算标准，计算出利息为322118.16元，原告仅主张218949.12元，系对自己权利的处分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、撤销原告马磊、马玉琴与被告新疆清水湾房地产开发有限公司就位于沙湾县沙城北路西侧、北环路南侧的”百福铭城”135幢103号房达成的编号为GF-2000-0171、0047833号《商品房买卖合同》。二、被告新疆清水湾房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告马磊、马玉琴支付的购房款1314768元、维修基金26295元、契税39443元、工本费1680元、利息218949.12元，赔偿原告马磊、马玉琴1314768元。以上合计2915903.12元。案件受理费适用简易程序减半收取15278元，由原告马磊、马玉琴负担276元，由被告新疆清水湾房地产开发有限公司负担15002元。本院二审期间，上诉人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年11月15日，上诉人因资金紧张，将本案争议103号房以案外人杨某某、李某某的名义在银行办理了抵押按揭贷款。一审判决送达后，上诉人于2016年11月23日对本案争议103号房解除抵押。上诉人二审举证2014年4月21日其与被上诉人签订的两份《房屋订购协议》、被上诉人一审提供的电话录音等证据用以证明其在与被上诉人签订合同时没有欺诈隐瞒房屋已被抵押的事实。但在两份《房屋订购协议》内容中均未涉及抵押事实，电话录音内容中也反映出被上诉人是在事后欲用争议房屋办理抵押贷款时才知道房屋已被抵押的事实。上诉人举证被上诉人出具的《收条》、《借条》及案外人马某某出具的证明等证据，用以证明被上诉人借走合同是为了办理贷款，其至少于2015年6月2日就应当知道房屋已被抵押的事实，故已超过一年期限，撤销权已消灭。但因《收条》、《借条》等内容均未写明借合同的用处，不能证明其主张。故对上诉人提供的上述证据均不予认定。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：双方签订的商品房销售合同是否符合法定撤销情形，即，上诉人清水湾公司是否故意隐瞒了争议房屋已办理抵押登记的事实。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了当事人有权申请撤销合同的法定情形，即合同的撤销是以是否具有法定情形为标准，而不是以是否实现合同目的为标准。在出现法定撤销情形时，当事人可以选择继续履行合同，亦有权选择申请撤销。本案中，双方在就争议103号房屋签订买卖合同时，该房屋已处于抵押状态，对该事实，双方均无异议。上诉人认为其已将房屋抵押的事实告知被上诉人，作为房屋出售方，依法应承担举证责任。但其一、二审提供的证据均不能证实其在签订合同时已向被上诉人进行告知，应认定其故意隐瞒了争议房屋已办理抵押的事实而与被上诉人签订合同，构成欺诈，符合法定撤销情形。同时，上诉人并未提供证据证实其何时向被上诉人告知该事实，亦无证据证明被上诉人应当于何时知道该事实，则根据被上诉人自认，被上诉人是于2016年4月知道该事实，其于2016年8月1日向一审法院起诉请求撤销，未超过法定期限。故一审法院判决撤销双方签订的商品房买卖合同符合法律规定。对合同被撤销后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案符合”故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，上诉人清水湾公司应当依照上述法律承担相应的返还及赔偿责任，即，返还已收取的房款、相关费用，并赔偿对方因此造成的损失。一审判决上诉人向被上诉人返还购房款、维修基金、契税、工本费、利息等判项正确，应予维持。但对如何确认”不超过已付购房款一倍的赔偿责任”问题，不能一概而论，应视个案情况在已付购房款一倍以内酌情认定。本案中，上诉人虽存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的欺诈行为，但房屋已实际交付，被上诉人已实际使用并收益。被上诉人也未举证证实其实际损失情况。考虑到该条立法的惩罚性质，综合本案合同实际履行情况，本院酌定上诉人承担已付购房款20%的赔偿责任，即262954元(1314768元×20%)。合同被撤销后，被上诉人马磊、马玉琴依法亦应当返还合同标的物，即其占用的105号房屋，一审法院未予判决不当。返还因合同取得的财产是合同被撤销后的法律后果，并非本案当事人的诉讼请求或反诉事项，故不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条规定的情形，无须发回重审，本院对此径行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沙湾县人民法院(2016)新4223民初2015号民事判决第一项，即，”撤销原告马磊、马玉琴与被告新疆清水湾房地产开发有限公司就位于沙湾县沙城北路西侧、北环路南侧的”百福铭城”135幢103号房达成的编号为GF-2000-0171、0047833号《商品房买卖合同》”；二、维持沙湾县人民法院(2016)新4223民初2015号民事判决第二项中”被告新疆清水湾房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告马磊、马玉琴支付的购房款1314768元、维修基金26295元、契税39443元、工本费1680元、利息218949.12元”的内容；三、对沙湾县人民法院(2016)新4223民初2015号民事判决第二项中被告新疆清水湾房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内”赔偿原告马磊、马玉琴1314768元”变更为：赔偿被上诉人马磊、马玉琴262954元。以上二、三项合计1864089元。四、被上诉人马磊、马玉琴于本判决生效后三十日内向上诉人新疆清水湾房地产开发有限公司返还占用的百福铭城小区135幢103号房屋。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费15278元，二审案件受理费30556元，合计45834元，由上诉人新疆清水湾房地产开发有限公司负担28876元，由被上诉人马磊、马玉琴负担16958元。本判决为终审判决。审 判 长 范 淑 桂审 判 员 古丽格娜代理审判员 杜 慧 杰二〇一七年二月二十日书 记 员 朱 德 孜