杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭余余民初字第74号原告：杭州余杭华生自控电器有限公司。法定代表人：魏华麟。委托代理人：何俞磊。被告：姚国勇。委托代理人：方圆。原告杭州余杭华生自控电器有限公司（下简称“华生公司”）与被告姚国勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月3日受理后，依法由代理审判员胡其芬独任审判，于2012年4月11日公开开庭进行了审理，原告华生公司的法定代表人魏华麟及其委托代理人何俞磊、被告姚国勇及其委托代理人方圆到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转入普通程序审理，依法由代理审判员胡其芬担任审判长、人民陪审员吕若明、李明达组成合议庭进行审理，于2012年6月4日公开开庭进行了审理，原告华生公司的委托代理人何俞磊、被告姚国勇及其委托代理人方圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华生公司起诉称：2003年10月24日，原、被告签订《租房协议》，由被告承租原告所有的位于杭州余杭区余杭街道新桥路22号房屋的第二、三、四层，共计16间。租期自2003年11月1日至2008年10月31日，双方并对租金、付款方式等进行了约定。该协议签订后，原告依约提供了房屋，被告从未支付任何租金。该房屋租赁合同到期后，原告不愿继续出租房屋并要求收回该房屋，被告至今既不腾退房屋也不支付房租，严重侵害了原告的权益。为维护自身合法民事权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告将位于余杭区余杭镇新桥路22号房屋的第二、三、四层腾退并归还给原告，并支付拖欠的租金90000元；2、被告支付原告房租损失125190元（自2008年11月1日起至2012年1月13日，共计1170天，按日租金107元计算），并判令被告自2012年1月14日起按日租金107元标准赔偿原告房租损失至被告归还房屋日止；3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告华生公司变更诉讼请求为：1、被告将位于余杭区余杭镇新桥路22号房屋的第二、三、四层（第四层楼梯北面的两间房屋除外，面积为378平方米）腾退并归还给原告；2、被告支付原告房租损失133536元（自2008年11月1日起至2012年4月1日，共计1248天，按日租金107元），并判令被告自2012年4月2日起按日租金107元标准赔偿原告房租损失至被告归还房屋日止；3、被告承担本案诉讼费用。为证明上述事实，原告华生公司向本院提交如下证据：1、房产证××份，证明涉诉房屋系原告所有的事实。2、租房协议××份，证明原被告之间的租赁协议早已到期的事实。3、工商登记信息××组，证明租赁在原告所有的余杭区余杭街道新桥路22号的房屋绿岛旅馆业主系被告。绿岛旅馆工商营业执照由被告申请，当时提交的租赁协议与原告提交的租赁协议××致。被告姚国勇答辩称：1、原告虽然变更本案诉讼请求和案由，但诉请仍然主张不明。腾退房屋并返还原物是物权方面关系，支付租金是基于房屋租赁合同的债权提起，××案只能处理××个法律关系，不能同时处理两种法律关系；2、原告的起诉违背客观事实，原、被告之间并不存在房屋租赁关系，事实上，被告曾经是原告的前身余杭仪表厂的职工，原告公司在设立过程中，虽然未将被告登记为显名股东，但被告享有原告公司的股权，所以原告才会将涉案房屋交给被告使用，被告作为原告公司的发起人，使用公司的房屋折抵股权分红，因此本案事实与房屋租赁合同无关；3、原告要求被告支付房租损失超过××年诉讼时效，应当驳回诉请，且原告变更诉请后要求按日租金107元进行赔偿，数字金额缺乏事实依据，也没有合同依据，综上要求法院驳回原告的全部诉请。为证明上述事实，被告姚国勇向本院提交如下证据：失业证××份（复印件）、援助证××份（复印件），证明被告姚国勇原来是华生自控有限公司的隐名股东。经审理，本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告华生公司提交的证据，对证据1，被告姚国勇没有异议，本院予以确认；对证据2，被告姚国勇对真实性、合法性和关联性均有异议，本院认为，被告姚国勇对签名的真实性有异议，但未申请鉴定，该证据符合有效证据的形式要件，可以作为本案证据使用；对证据3，被告姚国勇对《租房协议》真实性、合法性和关联性均有异议，本院认为，被告姚国勇对签名的真实性有异议，但未申请鉴定，同时在庭审中亦承认该协议系被告姚国勇为办理工商登记备案而提交，故该证据的真实性可以确认，可以作为本案证据使用，对证据3中的其他证据，被告姚国勇对真实性没有异议，但认为与本案无关，本院认为符合有效证据的形式要件，可以作为本案证据使用。对被告姚国勇提交的证据，原告华生公司对证据形式和证明对象有异议，认为该证据不能证明被告系原告公司的隐名股东，本院认为该证据对本案没有证明力，故不予采信。根据庭审陈述和有效证据，本院查明事实如下：被告姚国勇原系原告华生公司员工，双方曾签订××份落款时间为2003年10月24日的《租房协议》，该协议约定：姚国勇因经营需要向华生公司租赁坐落于余杭街道新桥路22号10幢二层、三层、四层楼房做营业房开设旅馆，租用时间为2003年11月1日至2008年10月31日止，年租金为18000元整，每半年付9000元整，水电费独立计量结算，协议××式五份，原告华生公司××份，被告姚国勇四份，经双方签字盖章后生效。原告华生公司的法定代表人魏华麟在该份协议的落款处“姚国勇”的名字上方写下了“租金待正式执照批下来后再定”，但双方事后就租金标准未达成新的合意。2003年10月开始，被告姚国勇为开设旅馆，开始装修涉案房屋。在办理营业执照的工商登记时，被告姚国勇向杭州市工商局余杭分局提交《租房协议》××份，该协议中的租赁期限、租金标准、水电费用承担等内容与落款时间为2003年10月24日的《租房协议》××致，但该协议的落款时间为2003年12月1日，且落款处无“租金待正式执照批下来后再定”内容。2004年3月1日，杭州市余杭区余杭街道绿岛旅馆经杭州市工商局余杭分局批准设立，登记业主为被告姚国勇。被告姚国勇经营旅馆至今，自行交纳水电费用，但未向原告华生公司交纳房租费用。本院认为，被告姚国勇作为杭州市余杭区余杭街道绿岛旅馆的业主，自2003年10月开始装修、经营旅馆至今，××直占有、使用涉案房产是事实，原告提交的两份《租赁协议》落款时间和落款处内容虽然不同，但合同中关于租赁期限、租金价格等租赁合同中的主要条款并无差异，足以证明被告姚国勇因开设旅馆需要与原告华生公司达成了租赁涉案房屋的合意，该租赁协议系双方真实意思表示，应受法律保护，各方均应依约履行各自义务。由于原、被告签订租房协议后未就租金问题达成新的书面协议，因此协议中关于租金的约定对双方仍具有约束力。协议到期后，被告姚国勇仍在使用涉案房屋，原告华生公司并未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，原告作为出租房屋的所有权人，随时有权要求解除合同，现原告华生公司要求被告姚国勇腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据原租赁合同，被告姚国勇至迟应于租期开始后的每半年最后××个月的月底前交付租金，原告华生公司未提交有效证据证明其××直在向被告姚国勇主张、催讨租金，因此对于其要求被告姚国勇支付房屋租金损失的诉讼请求，应当适用诉讼时效规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第××百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姚国勇于本判决生效后六十日内将位于杭州市余杭区余杭街道新桥路22号10幢的第二层、第三层、第四层（第四层楼梯北面的两间房除外）腾退给原告杭州余杭华生自控电器有限公司；二、被告姚国勇支付原告杭州余杭华生自控电器有限公司房屋租金损失31500元（自2010年11月暂计算至2012年7月，自2012年8月起至房屋实际腾退之日止的房租损失按18000／年的标准另计），于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告杭州余杭华生自控电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2971元，由被告姚国勇负担294元，于本判决生效后七日内交纳本院，由原告杭州余杭华生自控电器有限公司负担2677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2971元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。审 判 长  胡其芬人民陪审员  吕若明人民陪审员  李明达二〇一二年七月三十日书 记 员  郑 超