四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初1101号原告：瞿中政，男，1943年9月20日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。被告：绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司，住所地：绵阳高新区。管理人负责人：李剑生。委托诉讼代理人：唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。原告瞿中政诉被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司（以下简称“瑞阳房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员毛琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瞿中政、被告瑞阳房地产公司的委托诉讼代理人唐莎娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2010年12月25日签订《剑南路西段14号院内私房住宅拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁协议》），约定原告自愿将其所有位于绵阳市建筑面积92.63平方米成套住宅交由被告统一拆迁开发，并补偿还房。但被告在房屋拆迁后未履行约定，拆迁安置补偿余款4万元至2015年12月30日尚未支付原告。按照拆迁协议约定，被告应承担逾期支付4万元每日2‰的违约金。原告于2010年5月2日将房屋腾空并移交被告，截止2015年12月31日，被告应向原告支付违约金180800元（2260天×2‰×40000元）。依照《〈剑南路西段14号院内私房住宅拆迁补偿安置协议〉的补充协议》（以下简称《拆迁补充协议》）第三条“过渡费由600元/月的标准调整为1500元/月（包括过渡期间的物管费、垃圾清运费等一切费用）”之约定，被告从2014年7月1日起至2014年12月31日止以及从2015年7月1日起至2015年12月31日止的过渡费共计1.8万元未支付原告。依照《拆迁补充协议》第二条“如甲方超过2012年10月30日向乙方提交新房钥匙，则甲方向乙方支付10000元/月的违约金，若超过时间不足整月，按10000÷30×天数支付给乙方违约金”之约定，被告至今未向原告交付房屋，应承担从2012年10月1日至2015年12月30日止逾期交房违约金38万元（38个月×10000元/月）。依照《拆迁补充协议》第七条第（三）项：“同意增加赠送瞿中政5平方米的新房套内面积作为优惠补偿。”以及第（四）项：“项目竣工后，甲方提供一个地下车位供乙方免费使用30年”之约定，被告应增加赠送原告新房套内面积伍平方米以及向原告提供停车位一个，免费使用30年。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判决：1、被告支付原告过渡费1.8万元；2、被告支付原告房屋拆迁安置补偿余款4万元以及违约金180800元；3、被告增加赠送原告新房套内面积伍平方米；4、被告提供地下停车位一个，免费使用30年；5、被告支付原告逾期交房违约金38万元；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告主张的过渡费如确实没有领取，被告愿意承担支付过渡费的责任；原告主张的房屋拆迁安置补偿余款，希望原告提交交房手续，以证明其交房时间；原告主张的违约金计算标准过高，若判决支付，应当按照原告的实际损失计算；由于房屋现尚未竣工验收，原告主张的增加房屋赠送面积以及提供地下停车位的诉请尚不具备实现条件；本案诉讼费希原、被告分摊。经审理查明：2010年12月25日，原、被告签订《剑南路西段14号院内私房住宅拆迁补偿安置协议》，约定原告将其自有的绵阳市剑南路西段14号院内2幢1单元2楼3号住房一套交由被告拆迁并整体开发建设，被告向原告支付拆迁补偿费、装修补偿费、物业管理补偿费等，并向原告还建新房。合同约定原告搬离时间为2012年4月12日前，拆迁过渡期从2012年4月10日起计算，同时还约定了还建房屋面积、房源选择等。合同第五条约定：“拆迁过渡：……5、过渡费的支付。过渡费按照600元/月的标准支付。乙方搬离被拆迁房当日，凭甲乙双方签具的被拆迁房移交书面清单，甲方一次性支付3个月的过渡费”。合同第八条约定：“补偿款支付生效条件及期限：1、剑南路西段14号所有住户总计65户签署完《拆迁补偿安置协议》并办理公证出具公证书后，甲方支付乙方拆迁安置补偿款1万元。2、办理完提前接收还建新房钥匙交接手续的同时，乙方将被拆迁房屋产权证、土地使用证等各种证件和资料原件提交甲方时，甲方支付乙方拆迁安置补偿款7万元。3、乙方将被拆迁房完全腾空并移交甲方当日，甲方支付4万元拆迁安置补偿款给乙方”等。合同第十二条约定：“违约责任……2、甲方逾期付款的，应从逾期之日起，每日向乙方支付协议约定支付金额的2‰的违约金”等。2011年1月24日，原、被告双方就上述合同在四川省绵阳市国证公证处办理了公证。2011年9月24日，原、被告签订《的补充协议》，对原合同部分条款进行了变更，其中第二条约定：“原《拆迁协议》第五条拟定的开工时间现正式确定为2011年3月30日，相关时间期限的计算以此为基础。同时，甲方承诺提前交新房钥匙时间为2012年9月30日前。如甲方超过2012年10月30日向乙方提交新房钥匙，则甲方向乙方支付10000元/月（大写：壹万元/月）的违约金。”第三条约定：“根据当前房屋租赁和搬家市场实际情况，《拆迁协议》第五条第5款约定的过渡费由600元/月的标准调整为1500元/月，搬家费由500元/次的标准调整为1000元/次。在乙方签订本补充协议时，甲方一次性支付。”第五条约定：“本协议签订后10日内，乙方必须向甲方移交被拆迁房及房屋钥匙并开始拆迁过渡。过渡时间至2012年12月31日，若2012年12月31日前乙方不能回迁新房，则甲方据实向支付乙方顺延过渡期间的过渡费。”第七条约定：“甲方同意给予瞿中政以下特别优惠政策：……（三）同意增加赠送瞿中政5平方米的新房套内面积作为优惠补偿。（四）项目竣工后，甲方提供一个地下车位供乙方免费使用30年。”上述合同签订后，原告搬离房屋，被告进场开始拆迁安置。原告在庭审中提交的由被告出具的《瑞阳首座拆迁户补偿费发放情况清理表》显示，合同约定拆迁及装修补偿费金额12万元，截止2014年12月31日，原告已领取补偿费金额8万元。还查明：位于绵阳市房屋的所有权人系原告瞿中政，房屋的共有人系黎泽琼。瞿中政与黎泽琼系夫妻关系，两人共生育两名子女，分别为女儿瞿丽、儿子瞿坤。2014年10月10日，黎泽琼因病死亡。本案诉讼中，瞿丽和瞿坤分别作出放弃继承黎泽琼在上述房屋中份额的声明。被告瑞阳房地产公司在本院限定的举证期限内未提交原告已领取补偿费和过渡费数额的证据。再查明：被告瑞阳房地产公司于2015年1月28日经本院裁定进入破产重整程序，现尚未重整完毕，案涉瑞阳首座工程尚未竣工，也未向原告交付房屋。还查明：被告对约定的安置过渡费应当适用1500元/月的标准未提异议以上事实，有当事人身份证明、拆迁安置补偿协议、公证书、补充协议、《瑞阳首座拆迁户补偿费发放情况清理表》以及当事人陈述等证据经庭审质证，载卷证明，足以认定。本院认为：原、被告签订的拆迁补偿安置协议及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，各方都应当遵照执行。依照双方的合同约定，被告应当向原告支付拆迁安置期间的相应补助。本案中,原、被告对约定的安置过渡费应当适用1500元/月的标准均不持异议,原告主张被告应支付2014年7月1日至2014年12月31日止以及2015年7月1日至2015年12月31日止期间的安置过渡费，被告虽辩称应以原告已领取过渡费数额的清单为依据，但在本院限定的举证期限内未提交原告已领取过渡费数额的证据。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，被告应当承担举证不力的法律后果。故被告应当按约定向原告支付2014年7月1日至2014年12月31日止以及2015年7月1日至2015年12月31日止的安置过渡费，原告依法享有上述债权。根据绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司管理人作出的《瑞阳首座拆迁户补偿费发放情况清理表》载明的内容，截止2014年12月31日，原告已领取补偿费金额为8万元，尚未领取补偿费金额为4万元。而依照双方的合同约定，被告应当在原告将被拆迁房完全腾空并移交当日，向原告支付拆迁安置补偿余款4万元。根据案涉瑞阳首座工程现已在修建过程中的事实，可认定原告已将被拆迁房完全腾空并移交被告。故被告应当按约定向原告支付拆迁安置补偿款4万元，原告依法享有上述债权。至于移交时间的认定，本案中，原告陈述其在签订补充协议当天即2011年9月24日将拆迁房屋交与被告，被告虽辩称原告应提交交房时间的证据，但并未举证予以反驳原告的该项陈述。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，被告应当承担举证不力的法律后果。对原告关于其在签订补充协议当天即2011年9月24日将拆迁房屋交与被告的主张，本院予以采信。被告未按照约定向原告支付拆迁安置补偿款已经构成违约，双方合同中约定了违约金的计算标准，即“甲方逾期付款的，应从逾期之日起，每日向乙方支付协议约定支付金额的2‰的违约金”，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，被告在答辩中认为约定的违约金标准过高，要求予以调整。本院认为，被告未按照约定向原告支付拆迁安置补偿款，给原告造成了资金占用期间的利息损失，双方合同中约定的违约金计算标准一年为72%，该标准明显高于原告的实际损失，被告要求调整违约金计算标准的主张于法有据，本院予以支持。结合查明的事实，本院确定由被告向原告支付以欠款金额为基数，自欠款之日起至付清之日止，按年利率6%计算的违约金。依照原、被告合同约定，被告同意增加赠送瞿中政5平方米的新房套内面积作为优惠补偿，并在项目竣工后，被告提供一个地下车位供乙方免费使用30年。根据查明的事实，案涉瑞阳首座工程现尚未竣工，不具备交付条件。原告要求被告增加赠送瞿中政5平方米的新房套内面积以及提供地下停车位供其免费使用30年的主张与查明的事实不符，本院不予支持。原告可待案涉房屋达到交付条件后向被告主张权利。关于逾期交房违约金的问题。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，被告逾期向原告交房的事实给原告造成的损失应为每月将产生1500元安置过渡费。故本院酌情调整违约金的计算标准为：从逾期交房之日起以每月1500元计算。本案中，双方约定的最晚交房时间为2012年10月30日，被告于2015年1月28日裁定进入重整程序。因此，该违约金应从2012年11月1日起算至2015年1月27日止，金额为40500元。因被告瑞阳房地产公司现处于重整阶段，不具备向原告支付款项的现实条件，故本院确认原告对被告瑞阳房地产公司享有上述债权。原告可待被告破产重整具备支付条件后向被告主张权利。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国破产法》第四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告瞿中政对被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司享有2014年7月1日至2014年12月31日止以及2015年7月1日至2015年12月31日止按1500元/月的标准计算的安置过渡费18000元的债权；二、原告瞿中政对被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司享有拆迁安置补偿款4万元的债权以及违约金的债权，违约金计算标准为：以欠款金额为基数，自应付款之日即2011年9月24日起至付清之日止，按年利率6%计算；三、原告瞿中政对被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司享有逾期交房违约金40500元的债权；四、驳回原告瞿中政的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4990元，由被告绵阳市瑞阳房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  毛琴二〇一七年二月二十日书记员  梁丹