成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）高新民初字第303号原告姜艺。委托代理人石焓，四川守民律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人李平。被告成都武侯房地产开发有限责任公司（原企业名称为成都市武侯区房地产综合开发公司）。住所地：成都市洗面桥下街25号。法定代表人张苇，该公司董事长。委托代理人董建平。委托代理人谢建军，四川法典律师事务所律师。特别授权代理人。原告姜艺诉被告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年12月26日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员袁晟翔独任审判。本院于2012年2月7日、3月2日两次公开开庭进行了审理。两次开庭原告的委托代理人石焓、李平，被告的委托代理人董建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜艺诉称，被告系成都高新技术产业开发区高升桥东街9号2幢底层21-22号营业和住宅商品房的开发商，原告于1998年7月16日与成都武侯房地产综合开发公司签订了《成都市商品房购销合同》，约定被告将其开发的成都高新技术产业开发区高升桥东街9号2幢底层21-22号营业和住房商品房共42.28平方米出售给原告，该商品房的23.94平方米为营业用房，18.34平方米为住宅用房，商品房价格为2900元／平方米，购房总价款为122612元，付款方式为以现款一次性付清。1998年7月20日，原告向被告一次性付清购房款122612元，被告向原告出具了购房发票。同年7月21日，被告向原告交付了该商品房，原告一直使用至今。1999年4月，成都武侯房地产综合开发公司更名为成都武侯房地产开发有限责任公司，即本案被告。2000年5月25日，被告为履行办理房屋产权的合同义务，从原告处收走了购房发票和购房合同，还代收了办理房屋产权的相关税费、手续费。后原告多次催促被告为其办理商品房产权和国有土地使用权证，被告均推诿，至今未能办理。依据双方约定和《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关法律规定，被告应履行合同约定和法定之义务，为原告办理房屋产权，并应承担“因出卖人原因，买受人未能按期取得房屋产权”的违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告：一、为原告办理成都高新技术产业开发区高升桥东街9号2幢底层21-22号（营业＋住宅）商品房的产权证和国有土地使用权证；二、判决被告承担为原告办理成都高新技术产业开发区高升桥东街9号2幢底层21-22号（营业＋住宅）商品房产权和国有土地使用权证的相关税费；三、判决被告承担延期办理房屋产权证的违约金：以姜艺已付房款122612元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款计算的利息共计113814.6元人民币（自1998年10月16日起至2011年12月16日止）。于第一次开庭时，原告明确其上述第一项诉讼请求中的商品房产权证为“房屋所有权证”；明确其第二项诉讼请求中为“请求判令被告代原告缴纳应由原告交纳的办理成都高新技术产业开发区高升桥东街9号2幢底层21-22号（营业＋住宅）房屋所有权证和国有土地使用权证的办证税、费；并请求判令被告缴纳办理涉争房屋所有权以及国有土地使用权应由被告缴纳的相关税、费”；明确其第三项诉讼请求中的利息113814.6元为法定损失而非约定违约金。被告武侯房产公司承认原告的第一、二项诉讼请求，称原告该两项诉讼请求具有事实基础和法律依据，当庭予以认可。被告辩称，原、被告双方争议的主要问题是原告主张逾期办证之法定损失，该损失的造成系因被告经办涉争房屋的工作人员被判刑，导致工作未能及时进行交接，请求人民法院审理本案时予以考虑。另外，由于原告最近一、两年才与被告公司接洽办证事宜，之前未与被告进行联系，这也是造成逾期办证的原因。原告为支持其诉请主张，向本院提交以下证据材料：1、《公司设立登记申请书》、《企业名称变更核准通知书》、《公司变更登记申请书》、《公司变更登记申请表》、《企业法人营业执照》，证明被告的主体资格。2、《成都市商品房购销合同》5页，（缺第5、6、7页）（复印件），涉争房屋的购房合同，缺少的页数是由于被告未给原告复印，因当时为了办证原告已把原件拿给了被告。3、1998年7月20日《四川省成都市销售（转让）不动产发票发票联》（复印件），证明原告一次性付款购买了房屋，发票原件已由被告收走。4、《收条》，证明被告的经手人李小桃把需要办理产权的三套房屋的合同和发票收走的事实；其中0012305、0012306号发票对应的房屋所有权证都已经办理，但该《收条》上的0010853号发票对应的房屋所有权证和国土证没有办理，即本案涉争房屋，该证据与上述证据2可以相互印证。5、《成都市商品房购销合同》（合同编号：009）、NO.0012305《四川省成都市销售（转让）不动产发票发票联》（均盖有成都市房产信息档案馆查询业务专用章），佐证上述证据3中的《收条》上载明被告已收走三份购房合同及相应发票的事实，此证据中的合同为三分购房合同中的一份，该份合同对应的房屋已经办理了产权；此证据中的发票对应之房屋的产权已经办理。6、成房监证字第0577188号《房屋所有权》，证明三份购房合同中的一份所对应之房屋已经办理产权。7、《证明》，此证据为高升桥东路9号业主委员会所出具，证明涉争房屋已由原告居住使用。被告为支持其辩称主张，向本院提交以下证据材料：《成都市商品房购销合同》（复印件），证明原、被告双方的约定；并证明购房合同应为一式三份，甲、乙双方各一份，另外一份是用于办证，故原告称已将其持有的合同原件交给被告违反常理，且被告办证亦不需要原告的任何东西。上述证据经原、被告双方当庭举证、质证，对原、被告提交证据的真实性、合法性予以确认，予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。经审理查明，1998年7月16日，原告姜艺与成都市武侯区房地产综合开发公司签订《成都市商品房购销合同》，约定原告购买该公司所有的位于成都市武侯区高升桥东街9号2幢21-22号的营业用房23.94平方米及住宅18.34平方米，建筑面积共计42.28平方米，按2900元／平方米计价，购房总价款为122612元；并约定原告1998年7月20日前一次性付清全部购房款，该公司于1998年7月21日前交付原告使用。上述《成都市商品房购销合同》与本案有关的其他约定条款为：第十二条“关于所有权登记的约定”为“该商品房交付后，甲乙双方按规定在／天内向房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方的过失造成乙方不能再规定的期限内向房屋产权监理机关办理产权登记的，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起／天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的／%赔偿乙方损失。”第十六条“本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。第十九条“本合同自甲、乙双方签字之日起生效”。第二十二条“本合同连合同附件共拾页，一式三份，甲、乙双方各执一份，房屋产权监理机关备案一份，均具有相同法律效力。”第二十一条“本合同生效后，由甲方在规定的期限内持本合同项房屋产权监理机关申请登记备案”。1998年7月20日，成都市武侯区房地产综合开发公司向原告出具编号为0010853号的《四川省成都市销售（转让）不动产发票》，确认已收到原告缴纳的涉争房屋购房款122612元。同年7月21日，被告向原告交付了涉争房屋，原告接受房屋后居住使用至今。1999年4月，成都市工商行政管理局核准原成都市武侯区房地产综合开发公司的企业名称变更为成都市武侯房地产开发有限责任公司，并换发《企业法人营业执照》。2000年5月25日，被告武侯房产公司向原告出具《收条》，载明“今收到姜艺交来的购房合同三分及购房发票三张（发票号：0010853、0012306、0012305）及现金壹万贰仟元整”，经手人载明为“李小桃”，并加盖被告武侯房产公司印章。该《收条》载明之12000元为原告所购三套房屋的办证预交费用，原告所购其中两套的房屋所有权证已办理，另一套未办理房屋所有权证的即为本案涉争房屋。本院认为，因被告当庭承认原告第一、二项诉讼请求，故原告于本案中提起的第一、二项诉讼请求依法成立，本院依法予以支持。对于原告于本案之第三项诉讼请求，即请求法院判令被告承担逾期办理房屋所有权证的违约损失的问题，本院认为，因原、被告双方签订的《成都市商品房购销合同》成立于《中华人民共和国合同法》实施之前，故依据《中华人民共和国合同法》第四百二十八条“本法自1999年10月1日起施行……”及《合同法解释（一）》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”之规定，于当时法律有规定时，应适用《中华人民共和国经济合同法》。于此，依据原《中华人民共和国经济合同法》第六条“经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同”、第九条“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立”之规定，原、被告双方于1998年7月6日签订《成都市商品房购销合同》为原、被告双方协商一致签订成立，且不违反法律、法规之禁止性规定，依法成立有效，对原、被告双方均具有法律拘束力。由于2000年5月25日原告向被告交付购房合同、购房发票请求被告办理涉争房屋所有权，且被告收取该购房合同及发票并向被告出具《收条》，故从双方实际履行的情况来看，双方于该2000年5月25日尚处于办理涉争房屋所有权登记的合同履行阶段，故依据《合同法解释（一）》第二条“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”之规定，原、被告双方履行办理涉争房屋所有权的履行期限在合同法实施之后，因双方履行合同发生的纠纷仍可得适用《合同法》第四章之规定。本案原、被告双方签订之《成都市商品房购销合同》系采用格式合同订立，且于该合同第十二条“关于所有权登记的约定”之格式条款内容均采用划去未填的方式载明，应视为双方对所有权登记并无约定。于此情形，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张违约损失。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第二款“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”之规定，因双方订立合同时间在1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》之后，属该法施行后订立之商品房买卖合同；同时，该司法解释第二十八条第一款规定“本解释自2003年6月1日起施行”，而本案原、被告双方因房屋买卖合同发生的纠纷案件为该司法解释施行后的尚在一审阶段的案件，故可得适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“如因出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋时，出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任须满足以下条件：一、因出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书；二、买受人于因合同订立之日起90日的期间届满未能取得房屋权属证书；三、当事人双方无关于办理房屋权属证书的特殊约定。因本案原、被告双方对于办理房屋权属证书事项并无合同约定，故仅须满足上述第一、二项条件即构成逾期办证违约。对于是否系因出卖人的原因造成逾期办证违约的问题，本院认为，涉争房屋权属证书的办理属房屋出卖人、买受人双方共同申请登记事项，该房屋权属变更登记至今未能办理应审查原、被告双方于该申请变更登记过程中是否已履行了各自的义务，并在此基础上确定迟延办理是否系基于“出卖人原因”造成。因原告于2000年5月25日才将办理房屋权属登记己方所需提交的资料、税费向被告进行交纳，履行其于申请办证过程中己方所负之义务，且原告并未提交证据证明其于该期日才向被告提交资料、预交税费系因被告原因造成，故本院对原告向被告主张1998年10月16日至2000年5月25日期间涉争房屋未能办理房屋权属转移登记违约责任的部分诉讼请求本院不予支持。对于2000年5月25日之后原告所购涉争房屋至今尚未办理房屋所有权登记的原因，被告辩称系因工作人员发生变动造成逾期办证，依据《合同法》第四章第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代理人、负责人、承办人的变动而不履行合同”之规定，被告该抗辩理由依法不能成立。综上，因原告已提交证据证明其于2000年5月25日完成了其于办理涉争房屋权属登记过程中己方所负之义务，故被告应当于自收到原告提交的办证资料及相应税费后及时为原告进行办理，即自2000年5月25日起90个工作日内即2000年8月23日前为原告办理涉争房屋权属证书。因被告未提交证据证明逾期办理有正当理由，故依法应当承担相应的逾期办证违约责任。因涉争房屋权属登记至今尚未办理，但原告于本案中主张该逾期期间计算至2011年12月16日，故依据本院对原告该第三项诉讼请求中的合理部分予以支持，即被告应当承担自2000年8月24日起至2011年12月16日期间的逾期办证违约责任。对于被告承担逾期办证违约损失的范围问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，对原告主张被告应当按原告已付购房款总额122612元并参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的诉请予以支持。综上，本院对原告第三项请求中的合理部分予以支持，即被告应按原告已付购房款122612元为基数并以中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算自2000年8月24日期至2011年12月16日期间的利息向原告支付逾期办证损失。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、一百一十二条第一款，原《中华人民共和国经济合同法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第七十六条、第四百二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：一、被告成都武侯房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为协助原告姜艺办理成都高新技术产业开发区高升桥东街9号2幢底层21-22号（营业＋住宅）商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证并交纳相关税费；二、被告成都武侯房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日向原告姜艺赔偿逾期办理房屋所有权证的违约损失，该损失以原告已付房价款122612元为基数按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2000年8月24日起至2011年12月16日期间的利息；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1288元，由原告姜艺承担88元，被告成都武侯房地产开发有限责任公司承担1200元（此款原告已预交，被告在履行上述判决给付义务时一并向原告支付1200元）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  袁晟翔二〇一二年三月二日书 记 员  姚 倩