江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终10660号上诉人（原审被告、反诉原告）：史静，女，1974年7月13日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：周桂宝（史静丈夫），住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京萧甬物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区马道街88号。法定代表人：郭毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张能能，江苏胜衡律师事务所律师。上诉人史静因与被上诉人南京萧甬物业管理有限公司（以下简称萧甬物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初8478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。史静上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：１.一审判决认定事实错误。物业公司提供的合同系人为伪造，而非一审认为的存在瑕疵。第二份合同的服务期间与第一份合同有部分重合，且其中无服务价格，一审法院忽视了真实的前期物业服务合同中约定的续签时间和条件，认定了伪造的证据。２.一审判决适用法律错误。被上诉人为小区建设单位指定，服务较差，将房屋质量问题拖延出保修期，与业主矛盾较大。被上诉人曾擅自将上诉人家人放置于地下室的物品以废置品运走，上诉人与其交涉无果，可见其服务水平极差。一审法院认可所谓小区管委会的证明材料，采信对被上诉人有利的证据。根据江苏省最新的物业管理条例规定，无业主委员会或无法召开业主大会才能成立管委会。物业服务合同为格式合同，且未能保证业主权利，系被上诉人擅自绕开业主委员会，骗取业主物业服务费用的手段。3.一审判决上诉人支付2016年之前的物业费没有法律依据。夏秀荣并非小区业主，不能代表业主委员会签订物业合同，即使其有授权，也无权签订授权之前的合同。同时，被上诉人物业服务不到位，公共设施破落不堪、单元门开启存在问题、墙面渗水、共用落水管漏水无人维修，造成小区房屋贬值。综合以上意见，请求法院认定物业合同无效。被上诉人单方认定欠费，且管理能力差，必然存在重复收费问题，因上诉人缴费收据丢失，也不具备保管能力，故已无法核实，被上诉人应当出示2009年和2002年的会计凭证供核查。如不能提供，则应当驳回诉讼请求。如上诉人具有收费凭据，则证明存在物业服务关系，应支持业主方的反诉请求。4.街道办出具的证明真实性令人怀疑，其管理严重缺位。上诉人认为，被上诉人收取的物业费用应受第三方监管、管控，小区物业管理问题应由业主委员会出面解决，相关部门应当尽快通报全体业主，召开业主大会，解决问题。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。萧甬物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确。相关物业合同的效力已被生效判决所认定，上诉人入住以来一直接受被上诉人提供的物业服务，应当按照规定支付相应的服务费。上诉人提出的墙面渗水和落水管问题，一审中已查明上诉人自行解决，不能作为拒绝交费的理由。上诉人主张其遭受损失，也无证据。涉案小区第一届业委会已到期，第二届业委会尚未成立，故由街道出面，组织成立临时的华静家园管委会代行业委会职责，并与被上诉人签订物业服务合同。待第二届业委会正式成立时，华静家园管委会职责即告结束。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。萧甬物业公司向一审法院起诉请求：1、史静给付物业管理费12362元；2、史静支付违约金（以1267元为基数自2007年5月1日起至实际给付之日止按0.05%/日标准计算）。史静向一审法院反诉请求：1、萧甬物业公司负责人亲自登门道歉，承认错误；2、萧甬物业公司赔偿精神损失费20000元；3、萧甬物业公司支付门铃增加费150元，三年渗漏的涂刷1000元、专业支持500元、维修费500元合计2000元，阳台水管暴雨溢出造成的墙体、地板损失1000元。一审法院认定事实：萧甬物业公司提交《华静家园物业服务合同》三份：签订于2010年5月27日的合同，甲方为南京市华静家园住宅小区业主委员会（以下简称华静家园业委会），乙方为萧甬物业公司，合同约定甲方选聘乙方对华静家园提供物业管理服务，小高层住宅0.9元/月·平方米，物业服务费用按半年以预付方式进行交纳，业主应在每半年的第1月第5日前履行交纳义务，业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额0.05%每日向乙方支付违约金，合同期限自2013年1月13日起至2014年12月31日；签订于2010年12月28日的合同，甲方为华静家园业委会，乙方为萧甬物业公司，合同约定物业服务费按半年以预付方式进行交纳，业主或物业使用人应于物业公司公布收费通知之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，履行交纳义务，合同期限为3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日，其他相关条款约定同前份合同；签订于2015年6月9日的合同，甲方为秦淮区华静家园小区管理委员会（以下简称华静家园管委会），乙方为萧甬物业公司，合同无小高层住宅收费的具体约定，约定物业服务费用按半年以预付方式进行交纳，业主应在（第半年的第1月第5日前）履行交纳义务，合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，其他相关条款约定同第一份合同。另，2015年签订的合同还存在多页、骑缝章不对应的情况。宁波永大集团南京物业管理有限公司于2008年12月15日变更企业名称为萧甬物业公司。华静家园管委会、南京市秦淮区夫子庙街道物业管理办公室于2016年10月8日确认：华静家园小区2005年由宁波永大集团开发并交付使用，当时由永大旗下永成物业管理公司服务，2009年公司更名为萧甬物业公司，服务至今。史静及配偶系华静家园小区10幢1103室业主，于2005年下半年入住小区。2016年8月，萧甬物业公司委托律师向史静发出律师函催收欠费。一审审理中，萧甬物业公司撤回关于违约金的诉讼请求。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。小区管委会系物业管理区域内对物业实施自治管理的组织，针对物业管理有关的活动，可代行业主大会和业主委员会的职责。即使萧甬物业公司所签订的物业服务合同中存在诸多瑕疵，事实上包括史静在内的华静家园业主也接受了萧甬物业公司的物业服务，故史静应当向萧甬物业公司支付相应的物业服务费用。萧甬物业公司关于史静支付物业管理费12362元（117.4平方米×0.9元/平米/月×117月）的诉讼请求，并无不当，一审法院予以支持。史静关于物业公司缺乏管理能力、应当先赔偿后交费的辩称意见，一审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费，故对史静的该辩称意见不予采纳。关于史静提出的萧甬物业公司赔偿因房屋渗漏、水管溢水造成的损失、精神损失费并赔礼道歉的反诉诉请，史静提交照片两张，并陈述，渗漏问题已经由其自行解决，但水管溢水问题仍存在。一审法院认为，史静提交的证据不能证实其主张的水管溢水情况存在、造成的损失数额以及损失与萧勇物业公司服务过错之间的因果关系，故对史静的反诉诉请，一审法院不予支持。综上所述，史静应向萧甬物业公司支付物业管理费12362元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、史静于判决生效之日起十日内向萧甬物业公司支付物业管理费12362元。二、驳回史静的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费55元、反诉案件受理费65元，共计120元，由史静负担。本院二审期间，双方当事人依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人史静提交了冯建光、于益军书面证词、公告复印件，以证明华静家园管委会必须得到小区业主的认可，且其对房屋进行了维修。被上诉人萧甬物业公司认为因证人未出庭作证，故对其证言的真实性、合法性以及关联性均不予认可，且认为冯建光出具的证明已被生效判决不予认定；对于公告，认为与本案事实无关，不能达到上诉人的证明目的。因证人未到庭作证，本院对其真实性不予确认。对于公告的真实性，因被上诉人未予否认，本院依法予以确认。被上诉人萧甬公司申请证人许根林发表证人证言，许根林陈述：其系华静家园管委会成员，住南京市秦淮区马道街88号华静家园9幢二单元501室。在华静家园小区第二届业委会未成立前，由街道和社区于2014年下半年组织成立华静家园管委会，物业公司一直在延续工作。因第二届业委会尚未成立，业主不缴纳物业费，物业公司工作开展存在困难。其作为华静家园管委会成员，在签订物业服务合同前参与了物业服务合同的讨论、协商。经街道与社区同意后，物业服务合同由社区主任、管委会主任夏秀荣签字，其签字的合同即为本案中的合同；物业服务收费标准一直为0.9元。对证人证言，上诉人史静认为管委会所签署的合同存在重大问题，不负责任。本院对上述证人证言的真实性、关联性依法予以确认。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；小区管委会系物业管理区域内对物业实施自治管理的组织，针对物业管理有关的活动，在业主委员会尚未成立的情况下，可代行业主大会和业主委员会的职责。因包括上诉人在内的华静家园业主接受了被上诉人的物业服务，故上诉人应当向被上诉人支付相应的物业服务费用。一审法院依法判决上诉人支付物业管理费，并无不当。上诉人认为被上诉人提供的物业服务合同系伪造或无效、华静家园管委会无权越过业主委员会签订物业服务合同的上诉请求，不具备事实与法律依据，本院不予支持。上诉人还认为被上诉人物业服务不到位给其造成损失、物业费用计算有误，但其并未提交充分证据证明，且其在一审中亦未对拖欠物业服务费明细表提出意见，故本院对其这一上诉理由，不予采信。上诉人其他上诉理由，亦不具备事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，史静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由史静负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年二月二十七日书 记 员  郭旭冬