广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2012)中一法三民一初字第654号原告：郑月英，女，1949年7月27日出生，委托代理人：刘和林、郑佩仪，系广东香山律师事务所律师、实习律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，第三人：林泽佳，男，1952年11月13日出生，汉族，住中山市石岐区，原告郑月英诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加林泽佳为无独立请求权的第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑月英的委托代理人刘和林到庭参加诉讼。被告吉雅公司委托代理人张嘉慧，第三人林泽佳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑月英诉称：2007年5月11日，原告向被告购买位于中山市××乡镇××楼××房，双方签订了《认购书》，约定总房价为196350元，原告于2007年5月11日和2007年5朋14日按约交清房款196350元及工本费100元，2007年7月1日向被告支付水电、天线、管道费、印花税及契税共计6189元，被告也于2007年7月1日将本案房产交付原告使用。原告入住本案房产后，多次催促被告办理房地产权属证书，被告却借故拖延，并于2008年3月14日向原告写下《承诺书》，承诺于2008年4月30前日为原告办好登记备案。后被告一房多卖的行为被曝光，原告无奈于2008年5月23日向公安机关报案处理。事后，经原告向国土部门查询，被告已将本案房产登记备案在林泽佳名下，而广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书及广东省高级人民法院（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定书均认定林泽佳为被告非法吸收公众存款的出借人，且被告与林泽佳约定的购房价格也明显低于其他购买人的购房价格，应属于明为购买，实为借贷的虚假房屋买卖关系，其房产备案登记应属于无效。同时，根据原告已支付完房款且被告已交付房产的事实，本案房产应归原告所有。因此，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法判决:1、请求法院确认被告与第三人林泽佳所签订的买卖中山市××乡镇××楼××房的《广东省商品房买卖合同》无效及合同登记备案无效；2、请求法院确认原、被告关于买卖中山市××乡镇××楼××房的买卖关系有效；3、请求法院判令位于中山市××乡镇××楼××房的产权归原告所有；4、请求法院判令被告为原告办理位于中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书；5、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求，将第三项、第四项诉讼请求合并为一项，要求被告继续履行合同，为原告办证。原告郑月英对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1、原告身份证；2、被告企业机读档案登记资料；3、白石吉雅花园认购书；4、收款收据；5、吉雅花园物业交接书；6、前期物业管理服务协议；7、吉雅花园业主公约；8、承诺书；9、报案回执。被告吉雅公司辩称：郑月英确于2007年5月1日与我公司购买三乡白石吉雅花园8号楼19幢102房，并交来楼款196350元，同时，我公司也交房给他使用，只不过因2008年3月14日我公司事发，不能按时办理房产证给原告。请求法院作出公正的裁决。被告吉雅公司没有提交证据。第三人林泽佳未到庭参加诉讼，其书面述称：一、本人已向吉雅公司购买涉案的房屋，并由中山市房地产交易管理所办理了商品房登记备案，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉讼的商品房属于本人所有，受法律保护。中山市第一人民法院行政诉讼撤销该商品房登记备案错误，本人已向有关部门申诉中；二、退一万步，假设涉讼的房地产登记无效，中山市吉雅房地产开发有限公司将涉讼的房地产先后出售了多次，受害人众多，且郑月英买卖该商品房未办理登记备案，该买卖关系不受法律保护，应驳回郑月英的诉讼请求，把该商品房拍卖后将款项按比例返还给各受害人。第三人林泽佳对其陈述的事实提交的证据有：广东省中山市中级人民法院(2012)中中法行终字第132号行政判决书。在本案审理过程中，本院向中山市土地房产产权档案馆调取了争议房屋的销售合同登记备案情况、查封情况，向广东省中山市中级人民法院调取了（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书，从本院（2008）中法行初字第120号行政诉讼卷宗中调取了中山市公安局三乡分局询问林泽佳的笔录、林泽佳与张其于2007年7月25日签订的《借款协议》。经审理查明：2006年10月15日，蒲玉梅与吉雅公司签订《商品房买卖合同》，约定蒲玉梅向吉雅公司购买其开发的中山市××乡镇××楼××房。2006年10月24日，上述商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。2007年7月17日，吉雅公司与林泽佳签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给林泽佳。2007年7月24日，吉雅公司持相关材料申请注销了蒲玉梅的商品房买卖合同登记备案，办理了林泽佳购买该房屋的商品房买卖合同登记备案。2007年7月25日，吉雅公司法定代表人张其作乙方，与第三人林泽佳签订《借款协议》，约定：向林泽佳借款3000000元，乙方用三乡白石吉雅花园25套房及一间商铺作为抵押，至还清借款时，林泽佳须配合乙方办理终止该25套房及一间商铺的合同，如乙方不依约还款，林泽佳有权将上述25套房及一间商铺出售，出售时不够借款额的，乙方负责补偿。在公安部门侦查张其、吉雅公司涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪的过程中，侦查人员于2009年3月18日向林泽佳询问相关情况时，林泽佳陈述：“另外我还于2007年在张其公司开发的吉雅花园购买了25套住房和1个商铺，分别是14幢301房、401房，15幢503房、504房，16幢201房、203房、303房、501房，17幢203房，18幢401房、403房、404房、504房，19幢101房、102房、103房、202房、402房、404房、501房、504房，20幢202房、404房，21幢302房、504房，还有39号商铺，全部签订了《商品房买卖合同》，并且到国土局做了备案，总共花了人民币300万元，吉雅公司也开具了收据收据给我”，“25套售房还是备案在我名下，39号商铺已经被终止了备案，也是张其在我不知情的情况下私自去终止备案的。我是于2007年7月24日购买上述25套售房和1个商铺的，购买之后张其和我签订《借款协议》约定，每个月支付人民币9万元的利息给我，10个月之后（即2008年5月25日）连本带息结清给我，我就将上述25套住房和1个商铺的备案终止之后退还给吉雅公司，但我还没有收过利息，张其也没有将本金还给我，张其于去年3月出事后我也没有去终止备案。2007年5月11日，原告郑月英与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定：郑月英向吉雅公司认购白石吉雅花园19幢1楼102室，该物业建筑面积约为112.2平方米，认购原价267036元，优惠折扣196350元，付款方式为一次性付款，首期定金120000元于签署本认购书或之前付清,楼价余款76350元于2007年5月15日或之前付清。同日，被告吉雅公司出具收款收据，收到郑月英吉雅花园第19幢102房120000元，摘由：楼款。2007年5月14日，被告吉雅公司出具收款收据，收到郑月英吉雅花园第19幢102房76350元，摘由：楼款。2007年5月14日，被告吉雅公司出具收款收据，收到郑月英吉雅花园19幢102房100元，摘由：工本费、备案费。2007年7月1日，被告吉雅公司出具收款收据2份，收到郑月英吉雅花园19幢102房3189元，摘由：契税、制作费、登记费、印花税；3000元，摘由：水、电、电话、门铃、无线管道费。同日，原告郑月英与被告吉雅公司签订《吉雅花园物业交接书》、《前期物业管理服务协议》，与吉雅公司受托公司中山市吉雅物业管理有限公司签订《吉雅花园业主公约》，吉雅公司将吉雅花园8号楼19栋102房交付给原告郑月英。2008年1月31日、3月3日，中山市吉雅物业管理有限公司出具收款收拾4份，分别收到郑月英吉雅花园19幢102房物业管理费、水电费。此后，吉雅公司未按认购书约定的内容履行义务，郑月英获悉所购房屋己备案到他人名下，且吉雅法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂诉至本院，主张前述实体权利。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及原告郑月英，涉及第三人林泽佳，该表第285位列明：出借人林泽佳，出借金额520万元。虚假按揭物业明细表未涉及原告、第三人及本案争议房屋。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。2008年5月23日，蒲玉梅作起诉中山市国土资源局，要求撤销中山市国土资源局于2007年7月24日作出的将中山市××乡镇××楼××房终止在蒲玉梅名下的备案登记及将中山市××乡镇××楼××房登记在林泽佳名下的备案登记。中山市第一人民法院通知林泽佳、吉雅公司为第三人参加诉讼，于2011年10月26日作出(2008)中法行初字第117号行政判决：一、驳回蒲玉梅要求撤销中山市国土资源局于2007年7月24日作出的将中山市××乡镇××楼××房终止在蒲玉梅名下的登记备案（编号为HT200640833）的诉讼请求；二、撤销中山市国土资源局将中山市××乡镇××楼××房登记在第三人林泽佳名下的登记备案（编号为HT200700414606）；案件受理费50元，由蒲玉梅交纳;鉴定费5459元，由中山市国土资源局交纳。第三人林泽佳不服，提起上诉，2012年5月23日，广东省中山市中级人民法院作出（2012）中中法行终字第128号行政判决：一、维持广东省中山市第一人民法院（2008）中法行初字第117号判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2008）中法行初字第117号判决第一项；三、确认中山市国土资源局于2007年7月24日作出的将中山市××乡镇××楼××房终止在蒲玉梅名下的登记备案的行为无效，并予以撤销。再查：本案审理过程中，本院工作人员到争议房屋核实房屋使用情况，经核实，该房屋已装修，由原告郑月英家人居住使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。郑月英与吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且吉雅公司已经按照约定收受全部购房款，将房屋交付给郑月英占有使用多年。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认郑月英与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故郑月英主张吉雅公司继续履行合同，并为郑月英办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司虽然与第三人林泽佳签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人林泽佳名下，但根据本院调取的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书、中山市第一人民法院(2008)中法行初字第121号行政判决书、广东省中山市中级人民法院（2012）中中法行终字第132号行政判决书查明的事实，第三人林泽佳与吉雅公司之间存在520万元元的借贷关系，及该卷宗中的林泽佳与张其签订的《借款协议》，足以认定：第三人林泽佳与吉雅公司签订商品房买卖合同，实为民间借贷的担保。其目的是为了确保借款的偿还，是为林泽佳实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押。林泽佳与吉雅公司签订《借款协议》的同时订立了《商品房买卖合同》，对房屋的价格作了约定，并办理了销售合同登记备案，限制房屋所有权的转移，其约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，故第三人林泽佳与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效。且生效的中山市第一人民法院(2008)中法行初字第117号行政判决书、广东省中山市中级人民法院（2012）中中法行终字第128号行政判决书已判决，撤销中山市国土资源局将中山市××乡镇××楼××房登记在第三人林泽佳名下的登记备案，故无需确认该备案登记无效。本案为合同之诉，并非确认之诉，故对原告要求确认其与吉雅公司签订的买卖合同有效、房屋所有权归原告的请求不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、确认第三人林泽佳与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年7月17日签订的关于中山市三乡镇吉雅花园8号楼19幢102房《商品房买卖合同》无效；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告郑月英办理位于中山市三乡镇吉雅花园8号楼19幢102房的房地产权属证书；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4227元（原告已预缴），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  向良平审判员  温泳梅审判员  罗晓冰二〇一二年六月二十日书记员  杨志伟