广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)惠中法民一终字第609号上诉人（原审被告）：阮鑑章，男，汉族，1950年2月28日出生，住广州市东山区。委托代理人：曹小红，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：辛云，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大亚湾广宝实业有限公司，住所地惠州市大亚湾西区上杨华南国际建材市场广宝会所。法定代表人：黄玉彪，董事长。委托代理人：许秀艳，公司职员。上诉人阮鑑章因与被上诉人大亚湾广宝实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，原告阮鑑章与被告广宝公司于2003年12月16日签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业位于大亚湾区西区××杨华南（国际）建材家电批发市场第C－2幢S204号房，建筑面积为136.76平方米，总房款为202405元；二、付款方式及逾期付款的违约责任，付款方式为2003年12月20日付首期款60721元，余款办理银行按揭，原告应按约定的付款方式将商品房预收款直接存入该商品房项目预收款专用账户，并凭银行出具的存款凭证向被告换领交款收据。被告逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。如逾期超过180日，被告有权解除合同，被告同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，原告按日向被告支付预期应付款万分之五的违约金；三、交付期限及逾期交房的违约责任，被告应在2004年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，在交付使用后的30日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告自愿委托被告办理房产权证。被告逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。如逾期超过180日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，原告自称以现金的方式于2004年1月7日向被告支付首期款60721元，同年5月14日支付首期款84元，但原告不能提供上述收款收据的原件或支付首期购房款的发票予以证实，庭审过程中，被告陈述该收款收据的原件由其保存并向法庭出示予以证实。2004年1月8日，原告与广东发展银行惠州分行签订了一份房屋按揭贷款合同，贷款金额141600元，被告作为保证人在合同上盖章，该银行按照合同约定将上述贷款划入被告公司账户内。原告在签订按揭贷款合同后，未实际向银行还款，被告于2004年1月份始至2011年3月份止代原告向银行偿还借款本金及利息。自2011年4月开始，原告自行向银行缴交按揭贷款。另查，2011年9月20日，原告以被告不给予办理交房手续及权属证书的行为已构成违约为由，起诉至本院，本院做出[2011]惠湾法民一初字第522号民事判决书，判决被告将位于大亚湾区西区××杨华南（国际）建材家电批发市场第C－2幢S204号房交付给原告使用并将上述房屋过户至原告名下，该判决已生效。原审认为，原告阮鑑章与被告广宝公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律规定，为有效合同，双方均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。合同签订后，原告自称已经向被告支付了购房首期款，但未能提供相关收款收据的原件或支付购房首期款的发票予以证实，这不符合通常的交易习惯。同时，原告明知合同约定了具体交付房屋的期限及偿还银行按揭贷款的事实，却未在交房期限届满后及时向被告主张权利，也未在借款合同签订后向按揭贷款银行支付按揭款，这也有悖于常理。庭审中，被告辩称代原告支付购房首期款及银行按揭贷款，并提供了首期款的收款收据原件及代为偿还按揭款的存折原件予以证实，本院采纳被告的意见，认定原告并未向被告支付购房首期款，也未向按揭贷款银行支付2004年1月份始至2011年3月份止的按揭款。故原、被告虽在合同中约定了具体的交房时间，但因原告未按合同约定支付购房款，被告未按约定将房屋交付原告存在法定的理由，原告请求被告支付逾期交房的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告将C2一S204号房恢复原状，被告对此无异议，原告该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、被告大亚湾广宝实业有限公司于本判决生效之日起10日内将位于大亚湾区西区××杨华南（国际）建材家电批发市场第C－2幢S204号房恢复原状。二、驳回原告阮鑑章的其他诉讼请求。案件受理费2482元，由原告阮鑑章负担2000元，被告大亚湾广宝实业有限公司负担482元。原审被告阮鑑章不服一审判决，上诉称：一、原审判决对事实认定不清，证据不足，偏袒被上诉人一方。第一，根据大亚湾法院于2012年6月14日作出的（2012）惠湾法民一初字第182号民事判决书内容认定：合同签订后，上诉人称自己已经向被上诉人支付首期款。但未能提供相关收款收据的原件或首期款的发票予以证实，这不符合通常的交易习惯，认定原告并未向被告支付购房首期款和按揭款，原告请求被告支付逾期交房的违约金无事实和法律依据，不予支持。事实上，在原审开庭当日，上诉人已经向法院提交了由被上诉人开具的《首付款收款收据》复印件，且经被上诉人当庭质证该复印件是真实有效的，加之，上诉人与被上诉人在办理银行按揭贷款合同时，也向贷款银行提交过该《首付款收款收据》原件经审查过，因此原审法院对《首付款收款收据》复印件应当采信。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第八条，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。第二，根据被上诉人提交的证据材料清单以及原审开庭质证的银行流水证据：被上诉人从2004年7月20日开始至2011年3月止向上诉人每月支付款项的。但原审却在判决书上认定被上诉人2004年1月开始向上诉人支付款项。这与现实情况不符，是对事实的认定不清。二、原审适用法律错误。在本案过程中存在两个法律关系：1、上诉人与被上诉人买卖合同关系，即《商品房买卖合同》规定的双方权利义务，上诉人在2004年1月7日和2004年5月14日两次支付完首期款以及银行贷款在2004年5月到达被上诉人的账户上时，上诉人给付义务已经履行完毕，被上诉人应当依《商品房买卖合同》约定交付房屋、开具发票以及办理房产证书，被上诉人没有在2004年6月30日交付房屋就构成违约，应当按《商品房买卖合同》之约定支付违约金。2、据被上诉人声称，2004年7月至2011年3月止每月代上诉人支付按揭款，如果被上诉人的主张成立，也只能形成一个新的借款合同的法律关系。而原审法院适用法律错误，将两个法律关系混为一体，认为代付按揭款就是上诉人未履行完毕《商品房买卖合同》中的给付义务是错误的，且原审法院将被上诉人要求上诉人返还首期款和按揭款已作另案处理，更能证实上述1、2隶属两个不同的法律关系。综上所述，一审在事实没有查清的情况下作出判决，请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人二审口头答辩称：请求维持原判。二审经审查，一审查明的事实除与本院另行查明冲突部分外，其余属实，本院直接予以确认。另查一，原审原告大亚湾广宝实业有限公司一审诉讼请求为：一、被告支付该房屋从2004年6月30日至实际交付之日的违约金(暂计2012年2月7日)244202元；二、请求判决被告将位于大亚湾西区上杨华南(国际)建材家电批发市场第C2一S204号房恢复原状；三、请求判决被告支付本案诉讼费用。另查二，根据惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的业已生效的（2011）惠湾法民一初字第522号民事判决书，被上诉人大亚湾广宝实业有限公司于2004年1月份开始至2011年3月份止代上诉人向银行偿还按揭贷款本息，自2011年4月开始，上诉人自行向银行缴交按揭贷款。但在本案二审庭审中，双方当事人确认，虽然按揭贷款合同约定银行贷款金额为141600元，经统计被上诉人至今通过按揭账户实际代上诉人支付的按揭款合计为118446.60元。自2011年3月开始由上诉人自己向银行缴交按揭贷款。另查三，关于首期款的支付问题，被上诉人一审时表示，事情的缘由是上诉人的老板黄某承建了华南国际建材市场的部分楼房，黄某提出以房屋冲抵工程款给上诉人，所以被上诉人将房子给了上诉人。以借据的形式支付首期款并且向公司书写借条，没有将收据原件给上诉人，开具首期款收据是银行贷款按揭所需，因为黄某和上诉人没有到被上诉人处结算，所以原件一直保留在被上诉人处，但一直没有开具发票。上诉人则称是因为要办理房产证，所以收据的原件交到被上诉人处。被上诉人辩称，收据有多联，办证开具发票不需要本应由上诉人保存的一联。另查四，上诉人主张与被上诉人之间存在返租关系，没有提交书面租赁合同等作为证据。另查五，阮鑑章诉大亚湾广宝实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出（2011）惠湾法民一初字第522号民事判决，已经生效。该判决认定阮鑑章与大亚湾广宝实业有限公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》有效。判决大亚湾广宝实业有限公司将涉案房产交付给阮鑑章使用，并将房屋过户至阮鑑章名下；同时告知本案被上诉人如有证据证实代替本案上诉人支付了首期款及银行贷款的本息而存在损失的，可向本案上诉人另行主张相关权利。进而引发本案诉讼。本院认为，在业已生效的惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2011）惠湾法民一初字第522号民事判决书中，已经认定涉案《广东省商品房买卖合同》有效，本院直接予以确认，双方当事人均依照合同约定履行各自的合同义务。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点为：1、上诉人阮鑑章是否按合同约定已经支付首期款60721元及其余购房款给被上诉人；2、被上诉人应否支付逾期交房违约金给上诉人。具体评述如下：关于上诉人阮鑑章是否已经支付首期款60721元及其余购房款给被上诉人的问题。上诉人主张其已经以现金形式支付了首期款给被上诉人。但是上诉人无法提交由被上诉人出具的收款发票为证。虽然上诉人提供了首期款收据的复印件，但是被上诉人提出首期款上诉人并实际无支付，而是拟将来经过结算后方才作为工程款抵给上诉人，所以收据原件一直保留在被上诉人处没有交给上诉人的抗辩。由于上诉人主张已经支付首期款，却没有持有任何交款单据的原件，与商品房买卖交易习惯不符。且自上诉人于2004年1月8日与银行签订房屋按揭贷款合同以来，至2011年2月长达近六年的时间里，上诉人均没有向银行偿还按揭贷款，而是被上诉人代其向银行偿还，以上行为均不符合正常交易习惯。综合本案现有证据，本院认为被上诉人的陈述可形成证据链，其主张的事实可予认定。一审认定上诉人并无实际向被上诉人支付购房首期款并无不当，本院予以维持。其余购房款虽然银行已经发放贷款，但是经查，2011年3月前的贷款均是被上诉人代上诉人通过按揭账户偿还，共计118446.60元。自2011年3月开始上诉人才自己向银行缴交按揭贷款。也即上诉人并没有按约定履行付款义务。在上诉人没有履行在先义务的情况下，被上诉人没有按合同约定的交房时间将涉案房屋交付给上诉人，有法定理由。上诉人在没有履行付款义务的情况下，要求被上诉人支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于在（2012）惠中法民一终字第608号案件中被上诉人诉请要求本案上诉人支付拖欠的购房款和偿还代付的按揭款，且另案生效判决书已经判决被上诉人交付涉案房屋给上诉人，一审在本案中判决被上诉人将涉案房屋恢复原状，被上诉人并无提出异议，故本院对此一并予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4964元，由上诉人负担4000元，被上诉人负担964元。本判决为终审判决。审 判 长  池志勇审 判 员  曾 莹代理审判员  江 敏二〇一二年十二月五日书 记 员  寇 倩附相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。