延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2012）宝民初字第00668号原告中国电信股份有限公司延安分公司。地址：宝塔区双拥大道中段。负责人孙练虎，系该公司总经理。委托代理人栾亚萍，陕西嘉岭律师事务所律师。委托代理人刘军，男，汉族，1963年6月27日出生，延安人，大学本科文化，中国电信股份有限公司延安分公司办公室主任，。被告张可以，男，汉族，1965年9月24日出生，初中文化、个体户，陕西省子长县人，现住宝塔区。委托代理人李和平、袁钢琴，陕西旷达律师事务所律师。原告中国电信股份有限公司延安分公司（以下简称电信延安分公司）诉被告张可以租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人栾亚萍、刘军，被告的委托代理人李和平、袁钢琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告电信延安分公司诉称，其与被告张可以之间的租赁协议至2011年12月31日已到期。在2011年8月16日，已经派人通知被告张可以，表明合同到期后，房屋不再向外出租，因业务需要将自营。到期后，请自动交还房屋终止租赁关系。合同到期后，其准备收回房屋，而被告张可以却毫无返还租赁房的诚意。其已到相关部门办理装修的有关手续，并圈墙装修时，遭到被告张可以阻挡，致使工队不能按期开工，严重影响了正常业务的开展，并造成营业损失，现请求判令被告张可以立即返还占用的12号房屋，面积30平方米；判令被告张可以支付占用期间的租赁费用至实际腾房之日止，每平米120元计算及2012年1至3月份的取暖费1275元、卫生费按每月60元来计算；判令被告张可以支付因阻挡施工造成的损失壹仟贰佰伍拾元（1250）；判令由被告张可以承担违约金按租金的20%计算。被告张可以辩称，1、原告电信延安分公司应继续与其签订2012年度的房屋租赁合同。按照惯例，每年合同期满前一个月如电信延安分公司不告知其终止合同的话，合同将会在第二年到来时续签。在收到起诉状之前，电信延安分公司并没有明确告知其要终止租赁合同，收回租赁房屋。2、电信延安分公司终止合同，收回租赁房屋将会给其造成很大的损失。因其在2012年还购进了大量烟酒。3、迄今为止并未收到电信延安分公司的终止合同的正式通知。其是在接到人民法院的传票后才知道要终止合同（之前虽然座谈过，但座谈内容都是如何续签合同，改变经营模式的事情，并不是终止合同）。4、电信延安分公司计算的租赁费远远超过了合同约定的租赁费金额。按照原合同的约定，房屋租赁费价格为每平米每月不足60元，而电信延安分公司起诉要求支付租赁费的数额却高达每平米120元，超过合同约定的一倍以上。电信延安分公司在2012年3月12日已经停止给租赁房供电，因此，即使要计算房费也只能计算到2012年3月12日。5、电信延安分公司要求支付因阻挡施工造成的损失没有依据。在4月7日之前，就如何续签合同双方并没有达成一致意见，在此情况下，电信延安分公司擅自派遣工队进入经营场所，圈墙装修，其出面阻拦行使的是正当权益，也没有给电信延安分公司造成任何损失。本案是租赁合同纠纷，并非侵权责任纠纷，人民法院只能就房屋租赁纠纷进行审理，而对侵权纠纷不能予以审理。6、电信延安分公司应赔偿擅自终止租赁合同给其造成的损失。7、如终止租赁合同，电信延安分公司应退还收取的租赁押金、履约保证金。原告电信延安分公司提供的证据为：第一组证据：房产证。证明从2008年开始被告租赁房屋的所有权属于原告。第二组证据：房屋租赁合同。证明1、双方租赁期限很明确，租期为一年。2、第二项诉讼请求的费用及违约金在合同中也有约定，被告没有按照约定和原告协商要租赁房屋。3、被告有违约行为，应当承担违约责任。第三组证据：上访答复3份、出租房屋协商会议纪要2份。证明告知终止合同的方式有两种，这是其中的一种。第四组证据：照片8张。证明被告防碍了原告正常工作秩序。被告张可以对原告电信延安分公司提供的第一组证据真实性和证明目的均无异议。对第二组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1、从原告方的行为看来租赁是延续的，截止目前，也没有收到按合同约定的形式告知和被告解除合同的通知书。2、费用计算，应按每平米60元，期限应按2012年3月12日断电那天止。3、被告没有违约，原告擅自断电、圈墙，所以违约的应该是原告。对第三组证据的真实性无异议。认为既然是答复，就应该按照合同约定的形式送达给被告，现在被告对这个答复内容不知道。对会议纪要的真实性有异议，因为会议纪要里面没有被告的签字，参加人也没有注明有被告。对第四组证据推倒架子无异议，但对证明目的有异议，原告的行为影响到被告的正常经营。被告张可以提供证据为：第一组证据：房屋租赁合同。证明1、根据合同第二条2.6的约定，原告是按照每平米每月不足60元的价格收取房屋租赁费，因此，原告方按每平米每月120元的标准索要2012年的房费没有合同依据。2、按照合同第六条的约定，就合同履行发生争议，一方可以申请仲裁或提起诉讼，原告方在合同纠纷没有解决之前，采取断电、筑墙限制经营的方式阻碍经营活动和正常生活，属于违约行为，理应赔偿因此给被告造成的损失。3、按照合同第八条8.5的约定：“甲乙双方因履行本合同或与本合同有关的一切通知都必须按照本合同中的地址，以书面形式或甲乙双方确认的传真或类似的通讯方式进行。以书面信函形式通知的应采用具有良好信誉的特快专递送达。如使用传真或类似的通讯方式，通知日期即为通讯发出日期，如使用特快专递，通知日期即为邮件寄出日期并以邮戳为准”。而截止目前，并没有收到原告方的邮政特快专递，也没有收到传真或类似的通讯方式，在此情况下，原告方擅自断电筑墙同样证明其行为违约。第二组证据：电信公司收房租款收据。证明原告方跟被告签订合同和收取房费的时间并不严格按照合同实际履行期限收取，按照惯例，每年合同期满前一个月如原告方不告知终止合同的话，合同将会在第二年的元月、二月甚至更晚的时间签订。本案中，在收到原告的起诉状之前，原告并没有明确告知被告要终止租赁合同，收回租赁房屋。第三组证据：履约保证金、押金收条。证明原告收取履约保证金3000元、押金2000元，合同终止时，原告应退还以上两笔费用。原告电信延安分公司对被告张可以提供的第一组证据的真实性无异议，对关联性有异议。认为1、合同约定的是2011年，2012年的租金就不能按2011年的合同来计算。2、已经向被告告知不给他们租房子。对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为房屋的所有权属于原告，合同是本着公平、公正、自愿原则达成的，不是强求就能实现的目的。对第三组证据的真实性无异议，只要把房子交回来就给退。经庭审质证，本院对原告提供的房产证予以认定；第三组上访答复3份、出租房屋协商会议纪要2份与第四组照片8张能相互印证，证明被告至少在2012年2月15日已经知道租赁房屋原告要收回，对第三组与第四组证据予以认定。第二组证据房屋租赁合同真实性予以认定。对被告提供的房屋租赁合同与电信公司收款房租收据真实性予以认定。对履约保证金、押金收条予以认定。经审理查明，2011年1月1日，原告电信延安分公司与被告张可以签订《房屋租赁合同》，原告电信延安分公司将其所有的位于延安市迎宾大道（原长途线务局）门面房1间30平方米房屋出租给被告张可以。租赁期限为1年，即2011年1月1日至2011年12月31日。房屋租金为21115.08元，采暖费2040元，卫生费720元。被告张可以租赁房屋后经营烟酒副食，取名张可以烟酒副食，足额缴纳了2011年的房租与采暖、卫生费，缴纳了租赁押金和履约保证金共计5000元。租赁期满后，原告电信延安分公司有意收回房屋，按照省公司安排进行自营手机。原告电信延安分公司的自营决定与被告张可以现经营的理发产生矛盾，双方产生分歧。2012年2月15日原告电信延安分公司相关负责人与被告张可以等其他租赁户，在电信延安分公司五楼会议室，就门面房出租事宜进行答复。明确了电信延安分公司建立延安手机一条街的经营构想，并告知各租赁户，1、合同到期，有收回意向，延期到3月份；2、原租赁户有能力经营手机的可统一报名。2012年3月双方仍然未就租赁房屋经营手机达成一致，被告张可以不予腾房。2012年3月12日原告电信延安分公司对包括被告张可以在内的租赁户采取了断电措施。2012年3月20日，租赁户曾打着横幅在电信延安分公司门前要求继续租赁房屋。2012年4月7日原告电信延安分公司在租赁房屋门前搭放钢管架，被租赁户推倒。后双方就经营手机的方式和租赁等事宜多次协商，均未达成一致意见，原告电信延安分公司遂诉至本院。另查明，被告张可以至今仍在该租赁房屋内经营。2012年1月1日至3月15日的采暖费1275元及2012年的卫生费每月60元被告张可以未缴纳。本案审理过程中，本院组织原被告双方进行调解，各租赁户均同意继续租赁，但双方就经营手机的经销方式始终无法达成一致意见。本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律约束力。本案中，2011年1月1日原告电信延安分公司与被告张可以之间签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。租赁期限届满后，原告电信延安分公司决定利用该租赁房屋建立延安手机一条街的经营构想，是充分行使自己物权的合法行为。从电信延安分公司提供的证据上访答复3份、出租房屋协商会议纪要2份及照片可以证实，被告张可以等租赁户对收回租赁房屋是事前知情的，并不是收到起诉状之后才知道的。电信延安分公司就门面房出租事宜进行答复中告知合同延期到3月份，给了各租赁户一定的腾房时间合理合法。被告张可以等租赁户，在租赁期满后，既不同意电信延安分公司提出的经营手机的经销方式，也不交付租赁房屋，无法律依据。原告电信延安分公司要求腾房的诉讼请求本院予以支持。被告张可以在占用房屋期间应付的采暖费和卫生费应当向原告电信延安分公司支付。原告电信延安分公司称在2011年8月16日已通知被告张可以等租赁户到期后不再出租房屋，然无证据证明，故其要求被告张可以支付占用期间的租赁费每平米以120元计算的诉请无法律依据，被告张可以等租赁户应当按照原合同约定的金额支付占用期间的租赁费。原告电信延安分公司要求被告张可以支付因阻挡施工造成的损失，因无证据证明，本院不予支持。被告张可以在原告电信延安分公司预留的腾房时间内未交付租赁房屋，违反了合同约定，应自2012年4月份起，按照所欠租赁费的20%支付违约金。被告张可以辨称电信延安分公司应赔偿擅自终止租赁合同给其造成的损失，而被告张可以证据不足以证明其主张，该辩解理由本院不予采信。双方合同因期限届满终止，原告电信延安分公司收取的履约保证金、押金共计5000元应当退还被告张可以。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张可以于本判决生效之日起十日内向原告中国电信股份有限公司延安分公司交付所租赁的房屋。二、被告张可以于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国电信股份有限公司延安分公司支付自2012年1月1日起至实际交付房屋之日止，按照原《房屋租赁合同》计算的租赁费、采暖费及卫生费。三、被告张可以于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国电信股份有限公司延安分公司支付自2012年4月1日起至实际交付房屋之日止，以该期间租赁费总额20%计算的违约金。四、原告中国电信股份有限公司延安分公司于本判决生效之日起十日内一次性向被告张可以返还履约保证金、押金共计5000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费290元，原告预交290元，实际由原告负担90元，被告负担200元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  郭维军代理审判员  孙 玮人民陪审员  姜开亮二〇一二年八月十六日书 记 员  王 婷