广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初2350号原告：肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处，住所地肇庆市黄塘东路1号康乐花园第13栋（C3）首层办公室，组织机构代码78649336-0。负责人：何卓姣。委托代理人：宁志勤，广东余黎张律师事务所律师。被告：张明，男，1979年1月28日出生，汉族，住贵州省毕节市。被告：刘凤，女，1979年8月26日出生，汉族，住贵州省大方县。原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处诉被告张明、刘凤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宁志勤到庭参加诉讼，被告张明、刘凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月13日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告受聘为肇庆市宝翠园小区提供物业管理服务，按照《前期物业管理服务协议》的约定以及相关法律规定，被告须向原告交纳物业管理服务费及其他相关费用，但被告并未遵守协议约定依法履行缴费义务。2015年4月1日至2016年7月31日，被告拖欠原告物业管理服务费2730.4元、梯灯、防盗系统电费及维护费80元、公共路灯电费分摊80元、高层恒压供水分摊水电费80元、电梯电费126.3元、滞纳金614.34元，合计：3711.04元，经原告多次催讨，被告至今仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告交纳物业管理服务费2730.4元、梯灯、防盗系统电费及维护费80元、公共路灯电费分摊80元、高层恒压供水分摊水电费80元、电梯电费126.3元、滞纳金614.34元（欠费从2015年4月1日计至2016年7月31日，以后按实际发生计收）。合计：3711.04元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求2中的诉讼费包括了本案的公告费450元。被告张明、刘凤没有到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见。经审理查明：坐落于肇庆市××州区××房（复式）的权属人为被告张明、刘凤共同共有，该房建筑面积131.27平方米，套内建筑面积112平方米。2011年11月1日，原告与肇庆市侨城豪苑开发有限公司签订一份《宝翠园前期物业服务合同》，约定：由原告对肇庆市侨城豪苑开发有限公司开发的宝翠园商住小区提供物业管理服务，服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务费按建筑面积交纳，其中住宅为1.3元/月/平方米；商业物业为1.5元/月/平方米；梯灯对讲维护费为5元/月/户；公共路灯电费按实际发生额分摊；电梯运行电费由2层以上（含2层）住户分摊；二次供水电费由6以上（含6层）住户分摊。物业服务费用可按年/季/月交纳，但业主或物业使用人最低限度应在每月5号前交纳当月物业服务费。合同期限自2011年11月1日起至成立业主委员会并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时合同自动终止。2011年11月，原告开始为宝翠园小区提供物业管理服务2012年7月13日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则），约定：甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，第四条：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间按发展商发出收楼通知书之日起计收；二、住宅按建筑面积为1.3元/月/平方米；非住宅按建筑面积为1.5元/月/平方米；……八、每次交纳费用时间为每月的5号前。……第十条：其他约定事项……二、①住宅六层以上，由于自来水公司不能满足供压须增加恒压泵，恒压泵产生的电费由六层以上（含第六层）的业主分摊；②带电梯电梯住宅的电梯所产生用电量，由二层以上（含第二层）的业主共同分摊电梯电费……第十一条：违约责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。……第十六条：本协议正本连同附件共20页……具有同等法律效力。《物业使用守则》第七条17、电梯电费的摊分办法：（1）、电梯摊分按楼层系数法：1-5层为第一段，系数为1、6-10层为第二段，系数为1.2,11-15层第三段，系数为1.4,16-20层为第四段，系数为1.6……（2）基本电量＝电梯电量/一段户数*1+二段户数*1.2+……N段户数*[1+（n-1）*0.2]。（3）各段用户摊分电量＝基本电量X[1+（n-1）*0.2]X入住率。此后，由于两被告拖欠物业管理费用，原告向其追讨无果，遂向本院提起诉讼，要求两被告交纳自2015年4月1日至2016年7月31日期间的物业服务费等费用，为此支付了公告费450元。诉讼中，原告确认宝翠园小区没有成立业主委员会。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。两被告经传票传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告起诉所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且原告保证其真实，本院予以确认。原告与肇庆市侨城豪苑开发有限公司2011年11月1日签订的《宝翠园前期物业服务合同》以及原告与两被告于2012年7月13日签订的《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则）是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。原告自2011年11月起为包括两被告房屋所在的宝翠园小区提供了物业管理服务，两被告理应按《宝翠园前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则）的约定，向原告支付物业管理等相应费用，但两被告未提供证据证明其已依约向原告支付2015年4月1日至2016年7月31日期间的物业服务费等费用，显属违约，应承担违约责任。根据《宝翠园前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则）的收费标准，两被告应支付给原告从2015年4月1日至2016年7月31日的物业服务费为2730.4元［1.3元/月/平方米×131.27平方米×16个月］、梯灯、防盗系统电费及维护费为80元［5元/月×16个月］、公共路灯电费为80元［5元/月×16月］、高层恒压供水分摊水电费为80元［5元/月×16个月］、从2015年1月1日至2016年7月31日电梯电费为126.3元［14元+16元+16.3元+16.3元+16元+16.3元+15.8元+15.6元］合计为3096.7元。原告要求两被告付清从2015年4月1日至2016年7月31日的物业服务费为2730.4元、梯灯、防盗系统电费及维护费为80元、公共路灯电费为80元、高层恒压供水分摊水电费为80元、从2015年1月1日至2016年7月31日电梯电费为126.3元，合计为3096.7元的请求，合理合法，本院予以支持。对于原告所主张的滞纳金，实际应为违约金，根据《前期物业管理服务协议》（含物业使用守则）“第十条：其他约定事项……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。”的约定，该标准过高，应予以调整。结合原告所提交的计算方式，违约金的计算应以当期迟延支付物业服务费为基准，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率1.3倍即日万分之一点九计算，从2015年4月1日计至2016年7月31日的违约金共为116.71元，此后的违约金应按上述标准计付。原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。对于原告主张的公告费450元问题，如上所述，由于两被告违约，导致原告采用诉讼手段追讨物业管理等费用，由此而产生的公告费理应由两被告承担，原告的该项请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张明、刘凤应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付拖欠的2015年4月1日至2016年7月31日的物业服务费2730.4元、梯灯、防盗系统电费及维护费80元、公共路灯电费80元、高层恒压供水分摊水电费80元以及从2015年1月1日至2016年7月31日电梯电费126.3元，合计3096.7元。二、被告张明、刘凤应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付从2015年4月1日至2016年7月31日拖欠物业管理费的违约金116.71元[上述违约金已计算至2016年7月31日，从2016年8月1日起的违约金，应以当期迟延支付物业服务费为基准，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率1.3倍即日万分之一点九标准计算至本院指定履行义务期间届满之日止]。三、被告张明、刘凤应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付公告费450元。四、驳回原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），由原告负担7元，两被告负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  伍世强审判员  梁小茵审判员  黄卓贤二〇一七年二月二十二日书记员  卢艺文