广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）惠中法民一终字第628号上诉人（原审原告、反诉被告）时代今典影院投资有限公司，住所地：北京市海淀区文慧园北路9号今典花园9号楼。法定代表人张宝全，董事长。诉讼代理人毛凌波，北京市华城律师事务所律师。诉讼代理人张利芳，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）惠州中财置业有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水石坑村**号。法定代表人王川生。诉讼代理人王黎明，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。诉讼代理人郑煌威，男，1988年11月12日出生，汉族，住湖北省洪湖市，原审第三人惠州市百思特商业管理有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水人民四路都市广场**号****楼。法定代表人邹迎春，总经理。诉讼代理人梁勇飘，该公司员工。上诉人时代今典影院投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2012）惠阳法民一初字第239-1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经原审法院审理查明，时代今典公司与中财置业公司于2010年10月27日签订《影院场地租赁合同》，中财置业公司将其位于惠州市惠阳区淡水人民四路都市广场三层商场出租给时代今典公司开办影院，双方约定：使用面积1257平方米，租赁期15年，自免租期（双方签订《场地交付确认书》之日起至正式开业日止作为免租期，最长不超过6个月）结束次日起算；双方还约定：中财置业公司应于2010年12月18日向时代今典公司交付租赁场地；租金以时代今典公司开业经营影院售出的净票房收入按10%的比例计提，作为付给中财置业公司租金计算依据，租金包含物业管理费；免租期满（超过六个月）后，若时代今典公司仍未试营业则每月按总额1万元的标准向中财置业公司支付租金及管理费；如时代今典公司欠缴租金、管理费、空调费、水电费等3个月以上（含3个月），中财置业公司有权提前解除合同。《影院场地租赁合同》签订后，2011年2月18日，中财置业公司将租赁场地交付时代今典公司。2011年4月6日、6月1日，中财置业公司先后向时代今典公司发出《关于加快影院工程装修的知会函》、《关于加快影院装修的催办知会函》，以“影院工程装修进度缓慢”为由，催促时代今典公司加快装修进度。2011年12月15日，中财置业公司向时代今典公司发出《关于影院开业最后期限的催办知会函》，限时代今典公司在2011年12月18日前正式开业，否则将按《影院场地租赁合同》条款约定视时代今典公司违约。中财置业公司还分别于2011年10月17日、12月16日授权广东金卓越（深圳）律师事务所向时代今典公司发出《律师函》，催促时代今典公司开业，并告知逾期开业的后果。2011年12月19日，中财置业公司向时代今典公司发出《解除合同通知书》，以“时代今典公司影院至今未能正式营业，已经严重的违反双方之间的约定”为由，通知时代今典公司解除《影院场地租赁合同》，并限时代今典公司两日内退场，《解除合同通知书》于当日到达时代今典公司。时代今典公司于2011年12月20日复函中财置业公司，称“中财置业公司无权单方终止合同，时代今典公司不认可中财置业公司解除通知效力”。因时代今典公司未按照中财置业公司指定的时间退场，中财置业公司于2011年12月22日对租赁场地实施封场。时代今典公司以中财置业公司违约导致其损失为由向本院提起诉讼。案件受理后，中财置业公司向本院提起反诉。2012年7月23日，中财置业公司向本院提出《申请书》，请求本院依法对时代今典公司“请求判令解除原告与被告签订的《影院场地租赁合同》、确认被告合同解除行为无效”及中财置业公司“解除双方签订的《影院场地租赁合同》”的诉讼请求先行判决。另查，时代今典公司按《影院场地租赁合同》约定于2010年11月3日向中财置业公司支付场地租赁保证金30万元，分别于2011年12月29日、2012年2月29日、4月17日通过惠州金典影城管理有限公司向中财置业公司支付4万元、2万元、1万元。原审法院认为，时代今典公司与中财置业公司签订的《影院场地租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。因时代今典公司迟延履行主要义务，未能在约定的免租期届满的次日开业，经中财置业公司多次催告后仍未在合理期限内履行，成就了解除合同的法定条件。时代今典公司与中财置业公司均请求解除双方签订的《影院场地租赁合同》，不违反法律规定，应予准许；《影院场地租赁合同》自中财置业公司发出的《解除合同通知书》到达时代今典公司时解除。因时代今典公司的违约行为而导致《影院场地租赁合同》解除，时代今典公司请求确认中财置业公司合同解除行为无效，理由不充分，证据不足，不予支持。为妥善处理双方当事人之间的争议，避免扩大经济损失，从维稳角度考虑，本院根据中财置业公司的申请，依法对双方当事人的部分诉讼请求先行判决。依照《合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项和《民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十九条的规定，先行判决：一、时代今典公司与中财置业公司2010年10月27日签订的《影院场地租赁合同》于2011年12月19日解除；二、驳回时代今典公司请求确认中财置业公司合同解除行为无效的诉讼请求。案件受理费300元，由中财置业公司负担；反诉费150元，由时代今典公司负担。上诉人时代今典影院投资有限公司不服原审判决上诉称，一、一审法院认定“因时代今典公司延迟履行主要义务，未能在约定的租期届满的次日开业，经中财置业多次催告后仍未在合理期限内履行，成就了解除合同的法定条件”，完全是错误的认定，没有任何合同依据、事实依据，也没有任何法律依据。首先，一审法院认为免租期届满次日即为开业日是错误的：(1)本案中，双方并未约定上诉人必须在何时开业，如不开业应承担什么样的法律后果。相反，双方明确在合同中约定自双方签订《场地交付确认书》之日起至正式开业日止作为免租期，免租期最长不超过6个月；超过6个月后上诉人仍未试营业情况下，则按每月一万元标准缴纳租金和物业费。可见，被上诉人在签署合同时即明知免租期结束并不意味着必然开业，免租期届满次日也不等于开业日。本案中对于免租期未试营业的情况下如何计租双方意思表示真实、明确，充分体现契约自由。在法律无强制性规定的情况下，“合同”应是双方当事人执行的准则。而一审法院置客观事实于不顾，置当事人双方之间的真实意思表示于不顾，武断地认为免租期届满次日即为开业日、免租期届满次日开业为上诉人主要合同义务，是替当事人在合同之外做了一个根本不存在的“约定”。而对于被上诉人事实清楚，证据充分的不履行法定义务和合同约定的违约行为却视而不见，未予认定和追究。(2)根据租赁行业惯例，免租期指免收租金的期限，一般是出租人给予承租人的商业优惠，免租期结束与开业日并无必然联系，开业日可以早于免租期届满日，也可以迟于免租期届满日，免租期长短根据商业业态以及商业谈判因人而异。一审法院认为免租期次日应该开业完全是一种主观臆测，没有合法依据。(3)租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同没有约定开业日期，亦未约定免租期结束次日必须开业，一审法院认定未能在约定的免租期届满次日开业系迟延履行主要义务，言下之意免租期届满次日即为开业日，完全是横力口干涉双方的意思自治，没有合法依据。其次，一审法院认定免租期届满次日开业为上诉人主要合同义务，完全没有合法依据，系认定事实错误，法律理解错误：(1)义务来源有法律强制性规定及当事人约定二种，本案中法律对于承租人应于何时开业并无强制性规定，双方当事人也未明确约定，上诉人何时开业不应成为上诉人对被上诉人的一项合同义务。(2)根据合同法相关规定，租赁关系中承租人的合同义务主要是按约支付租金。何时开业属承租人经营计划，如合同无明确约定，不会构成承租人对出租人的合同义务。最后，一审法院错误认定“中财置业公司多次催告后仍未在合理期限内履行，成就了解除合同的法定条件”一审法院将被上诉人2011年4月6日、6月1日的《知会函》、《催办知会函》；2011年12月15日《催办知会函》；2011年10月17日、12月16日《律师函》错误的认定为被上诉人多次催促上诉人仍未在合理期限内履行开业义务。上述所有“催告”全部都是被上诉人单方面自行为上诉人设定影院开业日期，单方面为自己设定了一向“开业决定权”，而为上诉人单方面设定了一项“在被上诉人人单方指定的期限开业”的义务，这不仅是超越合同约定和法律规定的无效行为，更是凌驾于关于营业性经营场所必须经政府审批、许可才能开业的法律强制性规定之上的违法行为。一审法院竟然将此无效、违法行为认定为“成就了解除合同条件”，是完全错误的。三、一审法院认为“时代今典公司与中财置业公司均请求解除双方签订的《影院场地租赁合同》，不违反法律规定，应予准许；《影院场地租赁合同》自中财置业公司发出的《解除合同通知书》到达时代今典公司时解除”是错误的：首先，尽管当事人双方均请求解除合同，但解除合同的理由完全相反相对，一审法院不加甄别，含混地以双方均同意解除为由，判定解除合同，属于归责不明，认定事实不清。其次，一审法院认为“《影院场地租赁合同》自中财置业公司发出的《解除合同通知书》到达时代今典公司时解除”实际上是超出诉讼请求判决，违反法律规定，应发回重审。被上诉人反诉请求第一项为判令解除双方签订的《影院场地租赁合同》，系以诉讼的方式行使合同解除权，则在法院判令解除前合同应处于有效履行状态，法院判决解除合同方解除，解除的时点应为法院判决生效日；而法院判决“时代今典公司与中财置业公司2010年10月27日签订的《影院场地租赁合同》于2011年12月19日解除”实质为确认之诉(即确认合同已于2010年10月27日解除)，很明显法院判决已超出诉讼当事人诉讼请求，违反法律规定。四、一审法院认为“因时代今典公司的违约行为而导致《影院场地租赁合同》解除，时代今典公司请求确认中财置业公司合同解除行为无效，理由不充分，证据不足，不予支持”是错误的：首先，如上诉人前述第二点所阐述，被上诉人在合同约定之外单方设定上诉人义务的行为是无效的，时代今典公司并不存在违约行为，因此，被上诉人解除合同的条件并未成就，被上诉人并无合同解除权。其次，如上诉人前述第一点所阐述，被上诉人违反其在消防上的法定义务，造成上诉人迟迟不能开业，已属严重违约。后被上诉人更是强行封锁、占有上诉人的租赁场地，以自己的实际行为标明不再履行合同，依照法律规定，上诉人有权据此解除合同并追究被上诉人的违约责任和赔偿责任，理由充分，证据充足，应予支持。五、一审法院对于证据是否采信没有认定，先行判决部分重大事实未查清，判决结论缺乏证据支持。(1)导致上诉方未开业的原因完全在于被上诉方未履行消防规范所要求的法定义务—其建筑物未按《惠市公消[2010]0114号》文要求“应当实现与城市消防远程监控系统联网”，一审法院罔顾这一重大关键事实，错误判定上诉人违约，错误支持了被上诉人的一审诉讼请求。(2)一审法院对于先行判决部分所依据的重要事实未查明，如前所述，合同中双方并未约定开业日期，上诉人也从未对开业日期有过承诺，更未将免租期届满次日开业约定为上诉人应履行的合同义务一审法院在未查清事实的情况下，错误认定上诉人免租期届满次日未开业属于迟延履行主要义务，从而作出先行判决，严重损害上诉人合法权益。(3)判决书第6、7页，被上诉人中财置业公司一审辩称，根据合同约定租赁期到2011年8月17日止，因上诉人未付款，被上诉人中财置业有权解除合同，此说法与事实严重不符；合同明确约定未提供合格租赁发票，上诉人有权拒付。被上诉人中财置业公司在一审答辩中称原告支付的7万元不属于租金，而是欠缴的水电费和违约金，没有任何依据，与事实严重不符，但在法院查明的事实中，对此没有任何认定。(4)判决书第6页，被上诉人中财置业公司一审答辩称上诉人的主要义务为开业义务，根本没有合法依据。一审法院在判决书第17页认定上诉人迟延履行主要义务免租期届满次日未开业，此认定没有合法依据，系重大错误。被—上诉人中财置业一审答辩意见并未指明免租期届满次日开业，而称按照承诺日期尽快开业，但并未提出证据支持上诉人曾对开业日期作出过承诺，法院对此重要实事实未查清就匆忙作出先行判决，严重损害上诉人合法权益。六、一审法院对法律条文断章取义，理解错误，适用法律错误。何为租赁合同的主要义务?依据《合同法》第二百一十二条之规定，作为承租人的上诉人唯一的主要合同义务为按照合同约定的方式缴纳租金，而不是作为承租人的上诉人对承租场地是否开业。一审法院适用《合同法》第六十条、第九十四条认定开业与否是作为租赁合同关系中承租人的上诉人的主要义务，适用法律错误。被上诉人是否具备法定的合同解除权?既然租赁关系中承租人的主要债务是支付租金，而非开业，上诉人并无不支付租金的违约行为。一审法院根据第九十四条的规定，将上诉人未开业作为租赁合同承租人的主要债务，认定被上诉人具备法定解除权，显然适用法律错误。七、本案诉讼请求不可分割，一审法院以“维稳”为名，不全面审查全案，事实不清即先行判决，是错误的。(1)上诉人一审诉讼请求第一项“请求确认被告解除合同行为无效”、第二项“请求判令解除合同’’是后几项诉讼请求成立的基础和前提，后几项诉讼请求非独立、可分割的，因此本案不适用先行判决。且一审法院仅对上诉人—审第一项诉讼请求作出判决，对第二项诉讼请求置若罔闻。(2)本案诉讼中双方都保持着克制，全案审查有利于查清事实，彻底解决诉讼双方纠纷，有利于社会稳定。而先行判决人为分割审查，将导致裁决前后矛盾，造成新的不公，反而影响社会维稳和公平正义。(3)先行判决并非可依当事人申请即可作出的判决，而本案先行判决助长了被上诉人恶意违约，扩大了上诉人的损失。(4)本案既已先行判决，且本案第一项、第二项判决为其他诉讼请求之基础，其他诉讼请求应暂停中止审理，但一审法院并未中止其他部分审理，不仅给诉讼当事人造成讼累，也造成极大浪费。综上，一审判决存在重大事实未查清、认定事实错误、适用法律错误、超出诉讼请求判决，现根据民事诉讼法规定依法提起上诉，请求二审法院依法判令：1、撤销一审判决第一项，发回重审或改判因被上诉人违约，支持上诉人诉讼请求，判令解除双方签订的《影院租赁合同》；2、撤销第二项判决或依法改判为确认中财置业公司合同解除行为无效；3、请求判令被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人惠州中财置业有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。第一、涉案影院开业日期问题，双方签订影院场地租赁合同第二条第三款约定，免租期的概念。上诉人的开业期应当是免租期满之日，一审认定免租期满为开业日是有合同依据的。第二、上诉人主要合同义务问题，被上诉人是房屋出租方，主要权利是对出租场地收取租金，也是上诉人的主要合同义务，按照双方签订的合同第三条的约定，租金是按照影院开业后净票房的收入提成，换句话说上诉人的影院如不能按期开业将不能履行缴纳租金的义务。被上诉人的权利也无法实现。第三、被上诉人多次催告上诉人按时开业并在2011年12月19日书面通知上诉人解除租赁合同，这些行为均是依据双方的租赁合同的依据及合同履行中，上诉人不能履行其主要的合同义务，而造成被上诉人的合同目的无法实现。因此我方认为一审确认被上诉人依据合同和法律，解除合同是正确的。第四、解除合同并确认被上诉人解除合同有效的认定，并未超出双方的争议范围。在一审时，双方均要求解除涉案租赁合同，而被上诉人认为早在2011年12月19日，我方发出解除通知并送达时，该合同已解除。上诉人要求确认被上诉人行为无效，一审对此审理并做出认定符合法定程序。第五、民诉法139条规定可以先行判决，本案在一审判决，双方签有租赁合同，在履行过程中因产生争议而双方均要求解除合同而且早于2011年12月19日，被上诉人已经书面向上诉人要求解除合同，这些事实均已在一审查明，具备先行判决的法律条件。另外在本案一审诉讼中，上诉人不断利用各种方式拖延本案诉讼，造成案件的迟迟不能解决。不仅导致被上诉人无法再行向其他人收取涉案土地的租金，而且由于本案未决，现经营的中影城无法办理工商执照，造成员工停业并上访，给相关社会和诉讼造成极大不稳定。基于上述多种理由，一审对于已经查清的，双方均同意解除租赁合同，认定该合同解除，进行先于判决是符合法律规定的。各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院查明，原审查明事实与本院查明事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，1、上诉人与被上诉人均认可，被上诉人于2011年2月18日将影院经营场所交付给上诉人，按合同约定免租期到2011年8月17日结束；2、原审第三人惠州市百思特商业管理有限公司是被上诉人设立的子公司，负责影城管理和收租等事务；3、原审法院在2012年7月12日开庭审理本案时，上诉人与被上诉人均同意解除租赁合同。本院认为，上诉人与被上诉人对原审判决判令解除双方签订的《影院场地租赁合同》，均不持异议，本院予以确定。本案争议的焦点是：1、上诉人是否存在延迟开业以及上诉人迟延支付租金、管理费、水电费等是否属严重违约行为；2、关于原审法院作出先行判决是否存在恰当的问题。关于上诉人是否存在延迟开业的问题。该问题涉及上诉人请求确认被上诉人合同解除行为是否有效的认定，要对该问题作出评判，需对上诉人与被上诉人签订的《影院场地租赁合同》中有关条款进行分析认定。依照双方签订的《影院场地租赁合同》的约定，自上诉人与被上诉人签订《场地交付确认书》之日起至正式开业日止作为免租期，免租期不超过6个月；超过6个月后，如上诉人仍未试业则每月上诉人按总额1万元的标准向被上诉人支付租金及管理费；待上诉人正式开业后，按第三条第1项支付租金及管理费。从该约定内容分析，上诉人和被上诉人对影院的开业日期并未明确约定，否则，就不可能出现“超过6个月后，如上诉人仍未试业则每月上诉人按总额1万元的标准向被上诉人支付租金及管理费；待上诉人正式开业后，按第三条第1项支付租金及管理费”的约定内容，而租赁合同第三条第1项只是对租金计算方式的约定，与影院开业日期的确定无关。被上诉人多次向上诉人发出的催促开业通知（函）虽写明2011年12月18日为影院开业日期，但该日期仅是被上诉人单方设定，不能作为确定影院开业日期和上诉人违约的依据。因上述租赁合同并未约定影院开业日期，且上诉人在免租期结束（2011年8月17日）后，至被上诉人于2011年12月22日对影院贴封条禁止上诉人继续使用影院止，上诉人已向被上诉人共支付7万元租金及管理费，即上诉人不存在迟延开业及未缴交租金及管理费的行为，故被上诉人认为上诉人存在迟延开业的行为，已造成违约，该违约行为已造成其租金损失，理由不成立，本院不予采信。原审判决认定上诉人迟延开业，已形成违约，并以此作为认定被上诉人解除租赁合同的合法理由错误，本院依法纠正。另外，虽然，2011年8月17日免租期结束后三个月内，即在2011年11月17日之前，上诉人未能按合同约定向被上诉人支付租金、管理费、水电费等，而是在2011年12月29日和2012年2月29日、4月17日才分三次向被上诉人支付共7万元，按照双方合同的约定，如上诉人超过三个月未付租金及管理费、水电费等，被上诉人有权据此要求解除租赁合同，但，因上诉人迟延交付租金、管理费、水电费等的时间仅一个月多，不属于根本性违约，且双方签订的租赁合同约定，被上诉人在收取租金、管理费、水电费等前应提前10日开具发票给上诉人，被上诉人至今未开具发票给上诉人，导致上诉人迟延缴交租金、管理费、水电费等，故不能将上诉人迟延支付租金、管理费、水电费等全部归责于上诉人，被上诉人对此应承担相应责任。另外，上诉人迟延一个多月交付租金、管理费、水电费等并不造成被上诉人的实质损失，租赁合同继续履行的基础仍存在，因此，不能以此作为认定上诉人违约而应解除租赁合同的依据。即租赁合同履行期间，上诉人并不存在足于影响合同继续履行的严重违约行为。据此，被上诉人在2011年12月19日向上诉人发出解除租赁合同的行为应认定无效。原审判决认定被上诉人于2011年12月19日发出的解除租赁合同的行为有效错误，本院予以纠正。但是，如上所述，因双方当事人均同意解除租赁合同，故本院予以照准。关于原审法院作出先行判决是否存在恰当的问题。上诉人在向原审法院提起诉讼时既请求解除《影院场地租赁合同》，同时还请求被上诉人赔偿损失7185000元、退还保证金和已付租金7万元、支付违约金527903元、赔偿预期利润203857.2元等，原审法院审理时对是否解除租赁合同的请求作出了处理，但对上诉人上述其他请求未作处理，上诉人认为原审法院在错误认定影院开业日期的基础上，作出先行判决错误。对此，合议庭少数人认为，因惠州市中惠影城有限公司向惠阳区委、区政府投诉，反映其影城因上诉人与被上诉人的纠纷迟迟无法解决而无法开业，为此，被上诉人于2012年7月23日向原审法院申请对双方请求解除租赁合同的诉讼请求先行作出判决，原审法院基于避免双方经济损失扩大和从维护社会安定的考虑，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”的规定，结合已查明的上诉人并未按合同约定日期开业的事实和该事实已成就被上诉人要求解除租赁合同的法定条件的情况，作出先行解除《影院场地租赁合同》和驳回上诉人请求确认被上诉人合同解除行为无效的判决，并无不当，本院依法支持。上诉人认为原审法院在错误认定影院开业日期的基础上，作出先行判决错误，理由不充分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销惠阳区人民法院（2012）惠阳法民一初字第239-1号民事判决第二判项；二、变更惠阳区人民法院（2012）惠阳法民一初字第239-1号民事判决第一判项为：上诉人时代今典影院投资有限公司与被上诉人惠州中财置业有限公司签订的《影院场地租赁合同》于2012年7月12日解除。本案一审受理费300元，由被上诉人惠州中财置业有限公司负担；反诉费150元，由上诉人时代今典影院投资有限公司负担。本案二审受理费450元，由上诉人时代今典影院投资有限公司负担250元，由被上诉人惠州中财置业有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  沈 巍审判员  邓耀辉二〇一二年十月十九日二二〇一二年十月十九日书记员  寇 倩附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一）项“原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；”第一百三十九条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”