福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0103民初3381号原告：福建东安物业管理有限公司，住所地福建省福州市五一北路129号榕城商贸中心24层，统一社会信用代码9135000061100860XE。法定代表人：俞国兴，董事。委托诉讼代理人：方宝福，男，系该公司总经理。被告：叶桂锐，男，1973年6月12日，汉族，户籍地福建省福州市，现住福建省福州市台江区，原告福建东安物业管理有限公司（以下简称东安物业公司）与被告叶桂锐物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建东安物业管理有限公司的委托诉讼代理人方宝福到庭参加诉讼，被告叶桂锐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告叶桂锐向原告支付2014年4月1日起至2016年8月31日止的物业服务费1856元及滞纳金1633.3元（滞纳金按日1‰的标准，自2014年4月1日起计至2016年8月31日止共计880日）；2.判令被告叶桂锐向原告支付2014年4月1日起至2016年8月31日止的车库管理费580元及滞纳金510.4元（滞纳金按日1‰的标准，自2014年4月1日起计至2016年8月31日止共计880日）；3.判令被告叶桂锐向原告支付2014年4月1日起至2016年7月31日止的公共维修、水电公摊费用438.7元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于1995年进驻XX小区，为该小区提供物业管理服务。1997年1月3日，原告与福建东建地产有限公司签订《物业管理合同》，约定：由原告东安物业公司对福州市台江区XX路XX号XX小区提供物业服务，并向业主收取物业服务费，管理期限自1997年1月3日至1999年12月31日。2008年1月1日、2014年1月1日，原告先后两次与福建东建地产有限公司签订《物业服务合同》，上述合同均约定由原告对XX花园提供物业服务，服务期限分别为：自2008年1月1日起至2010年12月31日止、自2014年1月1日起至2016年12月31日止。上述合同签订后，原告根据《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》及物业服务合同约定，为XX小区全体业主及被告提供日常公共设备、设施维护保养、环境保洁、绿化养护、治安消防安全防范、车辆秩序维护、公共设施维修等物业管理服务。原告一直按照物业服务合同约定履行物业管理服务义务及责任，每月向被告收取物业服务费0.48元/平方米，被告享受到原告的服务的同时，向原告缴纳物业服务费是被告应尽的责任和义务，但被告自入住之日起即欠缴物业服务费等费用，严重损害原告的合法权益。2014年1月7日，原告向法院提起物业服务合同纠纷之诉，诉请被告支付拖欠物业费等费用。后经多方协调，被告向原告缴纳部分费用后，原告撤回起诉。此后，被告再次拒交物业费等费用，原告多次发出催款通知单、催款告知函，但被告仍拒不支付拖欠的各项费用。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告叶桂锐未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告叶桂锐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。对原告提供的物业服务合同、证明、催缴告知函、律师函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，福建东建地产有限公司（甲方）与原告东安物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同主要约定：1、甲方选聘乙方对XX花园提供物业服务，服务期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；2、乙方根据下述约定，向业主收取物业服务费，具体标准如下：……（三）高层物业费收费标准为每平方米每月0.48元向业主收取，公共使用水、电费另行向业主分摊收取。物业服务费按月进行交纳，业主应在每月30日前履行交纳义务。业主逾期缴纳每日0.3%交纳滞纳金；3、物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：……物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；4、物业服务范围内房屋及配套的设施、设备和相关公共场所的维修费用，单件维修在300元以上的，从小区公共维修基金中支付，单件维修在300元（包含300元）以内的，由乙方承担。上述合同还约定其他事项。另查明，福州市台江区XX路XX号XX小区业委会尚未成立，目前该小区仍由原告东安物业公司提供物业服务。被告叶桂锐系XX花园XX亭XX#楼XX单元的所有权人，该房屋建筑面积为133.24平方米。因被告叶桂锐长期拖欠物业服务费，原告曾于2014年1月7日向本院起诉，后于2014年3月6日撤回起诉。现被告叶桂锐仍未支付物业服务费等费用，原告再次将其诉至本院，并提出上述诉讼请求。本院认为，原告东安物业公司受东辉花园开发建设单位福建东建地产有限公司的委托对东辉花园小区进行前期物业管理，其与福建东建地产有限公司于2014年1月1日签订的物业管理合同系前期物业服务合同，该合同对包括被告在内的业主具有约束力。被告叶桂锐作为东辉花园的业主已经实际享受了该物业服务，应依约向原告交纳物业服务费。现被告叶桂锐拖欠原告物业服务费未缴纳，应按其所有的XX花园XX亭XX#楼XX单元房屋的建筑面积133.24平方米和每月每平方米0.48元的标准向原告支付物业服务费，每月计63.96元（0.48元/平方米×133.24平方米，四舍五入），2014年4月1日至2016年8月31日期间的物业服务费为1854.84元（63.96元/月×29个月）。原告关于物业服务费的诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。根据《物业服务合同》的约定，被告应在每月30日前缴纳物业服务费，逾期则按每日0.3%交纳滞纳金，而被告没有按时缴纳物业服务费，已构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告按每日1‰的标准计算违约金至2016年8月31日，未超过法律允许的范围，本院予以准许。被告叶桂锐应以其欠缴的2014年4月起至2016年8月期间各月物业服务费63.96元为基数，按每日1‰的标准，分别从欠费次月1日起，向原告计付违约金至2016年8月31日止。原告诉请以被告拖欠物业费总额为基数，计算880天违约金的方式有误，本院不予准许。另，由于公用水、电费用属代收代缴性质，而原告现未能举证证明其实际代被告向相关机构缴纳此项费用的金额，故本院对其该项诉讼请求不予支持。此外，原告未能举证证明被告负有缴纳车库管理费之合同义务，公共维修分摊费的主张亦与《物业服务合同》的约定不符，均应承担举证不能之责任，本院对原告关于车库管理费、公共维修分摊费的诉请均不予支持。被告叶桂锐经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自愿放弃举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶桂锐应于判决生效之日起十日内向原告福建东安物业管理有限公司缴纳自2014年4月1日起至2016年8月31日止的物业服务费共计1854.84元；二、被告叶桂锐应于本判决生效之日起十日内向原告福建东安物业管理有限公司支付逾期缴纳2014年4月至2016年8月31日期间物业服务费的违约金{违约金以63.96元为基数，按日1‰的标准，分别从欠费次月1日起(即2014年4月1日起至2014年4月30日止的物业服务费的违约金,从2014年5月1日起计算，2014年5月1日起至2014年5月31日止的物业服务费的违约金从2014年6月1日起计算，依次类推）计算至2016年8月31日止};三、驳回原告福建东安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告叶桂锐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 董 清人民陪审员 杨 榕人民陪审员 陈建珠二〇一七年二月九日书 记 员 马艳珍附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。