天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0105民初7287号原告：天津众信堂大药房有限公司，住所地天津市红桥区龙禧园18号楼底商105号。法定代表人：马聪，总经理。委托诉讼代理人：钟秀峰，天津云杰律师事务所律师。被告：甘义峰，男，1975年3月20日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张琳娣，天津玛迎律师事务所律师。第三人：天津宝迪农业科技股份有限公司，住所地天津市宝坻区马家店镇津围公路东侧。法定代表人：毕国祥，董事长。委托诉讼代理人：李永生，该单位企管经理。原告天津众信堂大药房有限公司与被告甘义峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法追加天津宝迪农业科技股份有限公司作为本案第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津众信堂大药房有限公司的委托诉讼代理人钟秀峰、被告甘义峰的委托诉讼代理人张琳娣、第三人天津宝迪农业科技股份有限公司的委托诉讼代理人李永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津众信堂大药房有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告腾空天津市河北区真理道382号B房屋（以下简称诉争房）并返还原告。2.请求依法判令被告向原告支付违约金16800元。3.请求依法判令被告向原告支付自2016年11月10日至实际腾房之日止，每日房屋使用费233元。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月10日被告与第三人签订房屋租赁合同，约定：被告承租位于“天津市河北区真理道382号B”房屋，租赁期限两年自2015年2月10日至2017年2月9日。租金每月7000元，共计168000元，分四次交纳。2016年6月26日原、被告及第三人签订房屋租赁三方转让协议，由原告承受第三人权利。2016年8月10日依据合同约定被告应向原告支付42000元租金，但被告在支付21000元后，明确表示拒绝支付。根据租赁合同第九条第二款第（4）项之规定：“房屋租赁期间，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；拖欠房租累计两个月以上。”自2016年8月10日至今，已经拖欠超过三个月，因此原告要求解除租赁合同，收回出租房屋。根据租赁合同第十一条第二款第（3）项之规定：“租赁期间，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金；拖欠房租一个月以上的。”自2016年8月10日至今，已经拖欠超过三个月，因此原告要求被告支付合同总租金10%的违约金计16800元。经原告多次与被告沟通未果，为保护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，诉至贵院，望判如所请。被告甘义峰辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.因为原告的主体不适格，被告仅与天津宝迪农业科技股份有限公司签订过房屋租赁合同，并未与原告方签订房屋租赁合同，双方不存在合同关系，所以原告的主体不适格。2.被告已经按照与天津宝迪农业科技股份有限公司合同的约定向该公司已支付完毕到2016年11月10日之前的租金。至原告起诉之日起并不存在原告所诉称的违约情况。在被告与第三方宝迪公司的协议中，对支付方式上有明确的约定，只是分四次支付租金，并没有明确约定，不足额支付即为违约的说法。在第九条，规定拖欠房租累计两个月以上，才算违约。第十一条第二款第（3）项，拖欠房租1个月租金以上，才存在违约金的行为。至原告起诉之日起我方已经足额支付了2016年11月10日前的租金，不存在拖欠房租情况。另外，我方提出申请追加天津宝迪农业科技股份有限公司为本案第三人，以助于查明案件事实和房租交纳的情况。第三人天津宝迪农业科技股份有限公司述称，1.同意原告所有的诉讼请求。2.对诉争房屋所有的权利义务我公司都移交给原告全权处理。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区真理道382号B房屋系第三人名下的企业产房屋。被告于2009年开始租赁诉争房，并于2009年3月11日向第三人交纳租房保证金人民币5000元。2015年2月10日被告又与第三人签订《房屋租赁合同》约定：被告承租位于“天津市河北区真理道382号B”房屋，租赁期限两年自2015年2月10日至2017年2月9日。租金每月7000元，共计168000元，分四期支付（每半年度一交）。第四期租金42000元（2016年8月10日至2017年2月9日租金）于2016年8月10日前支付。同时对于违约责任等事项进行了约定。2016年6月25日原告与第三人签订《房屋租赁承包合同》约定：第三人将其名下建筑面积1795.78平方米房屋（包括诉争房在内）统一发包给原告进行租赁管理使用。期限为7年，自2016年7月1日起至2023年6月30日止。其中第五条第2款第（4）项约定：“甲方（第三人）在本合同签订之前与第三方签订的《房屋租赁合同》，合同未到期的继续有效，甲方可以出具授权委托书给乙方（原告）代收未到期的房租费，该房租费属于乙方承包期内的总承包房租费的一部分，乙方可以无需上交甲方；但是如果第三方仍然将未到期的租赁房租费交给甲方的话，甲方应当直接从乙方的承包租赁费中按照实际收到房屋租赁费同等价值扣除以冲抵乙方的承包租赁费。”双方对租金给付、违约责任等事项亦进行了约定。2016年8月原告的工作人员在向被告催缴诉争房的房租后，2016年8月27日被告向原告支付了21000元租金。原告向本院提交原告盖章、第三人盖章并签字、被告“甘义峰”签名（原告及第三人称：系被告妻子代签名）《房屋租赁三方转让协议》证明被告知晓原告与第三人签订《房屋租赁承包合同》，第三人将其名下建筑面积1795.78平方米房屋（包括诉争房在内）统一发包给原告进行租赁管理使用。第三人认可该《房屋租赁三方转让协议》并确认被告的签名系被告妻子代签。被告不认可该《房屋租赁三方转让协议》的签名系其妻子代签，并表示不知晓该《房屋租赁三方转让协议》的存在。现原告以诉称理由起诉来院，请求判如所请。并表示愿意提供可供被告存放物品的房屋一处，垫付三个月的租金。被告以抗辩理由抗辩并表示要求原告给予补偿后才能腾交诉争房。第三人以述称理由抗辩。本案经本院主持调解，未能达成一致意见。上述事实，有当事人陈述、相关书证材料佐证，本院予以确认。本院认为，第三人作为诉争房的所有权人，对诉争房享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人与原告签订《房屋租赁承包合同》将包括诉争房在内的房屋交由原告进行租赁管理使用，系双方真实意思表示，合法、真实、有效。虽然被告不认可《房屋租赁三方转让协议》上“甘义峰”的签名系被告妻子代签，但是被告以自己向原告工作人员交纳21000元房租的行为表明其是在2016年8月知晓第三人与原告之间转让租赁管理的行为，基于此原告拥有起诉的权利，原、被告的主体资格适格。2015年2月10日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、真实、有效。被告应当按照合同约定在2016年8月10日前向第三人交纳第四期（2016年8月10日至2017年2月9日租金）租金42000元，被告虽于2016年8月27日向原告交纳21000元租金，但原、被告及第三人对于被告与第三人签订的《房屋租赁合同》中房租的给付期限未明确变更，因此，被告未按期足额交纳房租的行为显属被告违约，但被告向原告交纳21000元租金的行为表明截止2016年11月10日前被告不欠原告租金，原告于2016年11月7日以被告拖欠房租三个月为由要求解除被告与第三人签订《房屋租赁合同》及承担违约金的理由不成立，因此，对于原告请求依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同及请求依法判令被告向原告支付违约金16800元的诉讼请求，本院不予支持。现鉴于被告与第三人签订的《房屋租赁合同》已经到期且未订立新的租赁合同，被告应当将诉争房腾交。对于被告抗辩主张要求原告给付补偿后腾交诉争房一节，因被告与第三人签订的《房屋租赁合同》中没有此项约定且原告对此不认可，故本院对被告的此项抗辩主张不予支持。被告自2016年11月10日至2017年2月9日（合同终止日）期间拖欠的系房租为21000元，2017年2月10日开始至实际腾空诉争房止为房屋使用费。被告向第三人交付的租房保证金人民币5000元，由第三人向被告退还。综上所述，被告甘义峰自2017年2月10日起至实际腾空天津市河北区真理道382号B房屋之日止的房屋使用费，参照《房屋租赁合同》中每月7000元的标准，每月按30日计算，每日房屋使用费确定为233元。依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（七）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第六十一条、第七十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告甘义峰给付原告天津众信堂大药房有限公司租金21000元（2016年11月10日至2017年2月9日）；二、本判决生效后七日内，被告甘义峰将坐落天津市河北区真理道382号B房屋腾空交予原告天津众信堂大药房有限公司；被告甘义峰如逾期不腾，由原告天津众信堂大药房有限公司在天津市环城四区范围以内（含市内六区）提供一处不少于30平方米的房屋作为被告甘义峰的腾房去处，并垫付三个月的租金，该租金由被告甘义峰承担；三、被告甘义峰自2017年2月10日起至实际腾空天津市河北区真理道382号B房屋之日止按每日233元给付原告天津众信堂大药房有限公司房屋使用费；四、被告甘义峰实际腾空天津市河北区真理道382号B房屋之日起三日内，第三人天津宝迪农业科技股份有限公司退还被告甘义峰租房保证金人民币5000元；五、原告天津众信堂大药房有限公司其他诉讼请求驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取110元，由被告甘义峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王津虎二〇一七年二月二十二日书记员  杨 璐附：本裁判文书适用法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。二、《中华人民共和国合同法》第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条?合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第七十八条?当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十四条?有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条?租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条?承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十七条?承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条?租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。