广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0602民初1223号原告：吴冬荣，女，1964年10月25日出生，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：梁嵘，广西同望律师事务所律师。被告：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：黄志刚。委托诉讼代理人：韦诚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王君成，男，该公司员工。被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：李逢锦。原告吴中成诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁嵘，被告军通公司的委托诉讼代理人韦诚、王君成到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》；2.被告军通公司返还原告购房款324029元及472元利息（按照中国人民银行同期活期存款利率，从2015年12月31日其暂计至2016年5月31日，之后利息另行计算），并按总价款648057元的2%赔偿原告损失即12961元，被告富乐华公司对上述款项承担连带赔偿责任；3.二被告承担诉讼费。事实和理由：2013年2月22日，原告与军通公司签订了《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称为《合作建房合同书》）。当日，原告向军通公司支付购房款324029元，即购房款的50%。但被告却未按合同约定向原告交付房屋，且涉案商品房项目处于停工状态。后经原告与军通公司就退还房款多次协商未果，则按照合同第十条约定，原告有权解除合同，军通公司应返还购房款、利息及赔偿损失，富乐华公司作为项目的开发商，对上述债务承担连带赔偿责任。被告军通公司辩称，其不同意解除与原告签订的《合作建房合同书》，且不存在返还原告购房款、利息及赔偿损失。诉讼费由法院裁决。被告富乐华公司既不出庭应诉，也未提供书面答辩及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的证据1-4及被告军通公司提交的证据即商品房预售许可证，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下，2013年3月1日，原告吴冬荣（乙方）与被告军通公司（甲方）签订《防城港（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称合作建房合同书），约定：甲方与开发商即富乐华公司将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处合作建设防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心进行合作建房；乙方参与甲方的合作建房为防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心9栋8层01号房，建筑面积113.04平方米，总金额为648057元；第七条约定，签订合同当日交清首付款50000元。签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款50%的房款即274029元。在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，选择在签订《商品房买卖合同》后7天内一次性付清余款；第九条约定，开发商应在2015年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该合作建房经建设、施工、监理、涉及、勘察五方验收的合作建房交付乙方使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发商可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且开发商在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方的。2.双方约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内；3.政府通知停工、禁止车辆进出该合作建房施工场地而影响工期的。4.非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（超过8小时以后没8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；第十条除本合同第九条规定的特殊原因外，开发商如未按合同规定的期限将该合作建房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方损失。乙方应配合开发商办理退房的有关手续。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，开发商按日向乙方支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还对合同备案、保修等进行了约定。2013年2月22日，军通公司向原告出具收据，确认收到原告交来的防城港CBD项目1号地块9号楼801号房合作建房款50%款项324029元。另查明，2016年5月20日，富乐华公司开发的案涉的商品房项目取得商品房预售许可证，有效期至2017年5月30日。再查明，军通公司在庭审中自认，其与富乐华公司在涉案商品房项目中系委托代理关系。本院认为，一、关于《合作建房合同书》的效力问题。吴冬荣与军通公司签订的《合作建房合同书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，吴冬荣与军通公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军通公司在吴冬荣起诉前已取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与吴冬荣签订的合同有效。二、关于解除合同的依据。本案中，原告与军通公司在《合作建房合同书》第九条约定，开发商应在2015年12月31日前将符合合同约定的涉案商品房交付给原告，但将原告未付清房款作为延期交房的免责事由。而至合同约定的交房日期即2015年12月31日前，涉案商品房项目仍未取得预售许可证，原告无法与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，则不能履行《合作建房合同书》第七条中约定的原告在签订《商品房买卖合同》后七天内一次性付清余款即合同总房款的50%的合同义务。那么，原告虽仅支付了50%的总房款，但并不存在开发商因原告未付清全部房款致使延期交房的免责事由。因此，原告以军通公司未能如期交房为由提出解除合同的理由成立，本院予以采信。三、关于军通公司、富乐华公司连带退还购房款、利息及赔偿损失的问题。原告提供的证据证实，军通公司收取其涉案商品房项目房款324029元。因原告与军通公司签订的《合作建房合同书》已依据合同约定而解除，则军通公司应按照合同约定向原告退还购房款324029元、利息（按照中国人民银行同期活期存款利率计算）及赔偿损失（总价款的2%计算）。因此，对原告请求军通公司退还其交纳的房款324029元、从约定交房之日起计算利息及赔偿损失12961元的诉讼请求，予以支持。因军通公司在庭审中自认，富乐华公司与军通公司存在委托代理关系，且军通公司明知富乐华公司无商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富乐华公司对上述债务应负连带责任。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条第一款、第五条的规定，判决如下：一、被告广西军通投资有限公司返还原告吴冬荣购房款324029元及利息（利息计算方法：以本金324029元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率自2015年12月31日起分段计付至清偿之日止）。对上述债务广西富乐华房地产开发有限公司承担还款责任；二、被告广西军通投资有限公司赔偿原告吴冬荣损失12961元。对上述债务广西富乐华房地产开发有限公司承担还款责任。案件受理费6362元、财产保全费2207.31元（原告吴冬荣已预交），由广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同承担8569.31元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费6362元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  苏丕雄人民陪审员  韦廷华二〇一七年二月二十一日书 记 员  孙 丽