广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17964号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州城驰教育信息有限公司（以下简称城驰公司），住所地广州市黄埔区海员路港口一巷18号209房。法定代表人：邓秋菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵永磊，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州奇境旅游发展有限公司（以下简称奇境公司），住所地广州市。法定代表人：周军河，该公司总经理。委托诉讼代理人：林杰，广东广信君达律师事务所律师。上诉人城驰公司因与被上诉人奇境公司租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院(2015)穗增法民三初字第1788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人城驰公司的委托诉讼代理人赵永磊、被上诉人奇境公司的委托诉讼代理人林杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人城驰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人奇境公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》中的涉案场地未取得合法的规划和用地审批文件，属违法建筑，依法系无效合同。《临时经营场所使用证明》的发放直接印证了涉案场地未取得合法的规划建设审批文件的事实，该发证行为不能构成对涉案场地建设规划审批程序合法性的确认，虽该证明中有村委会、城监部门的意见，但不是法定的规划和建设审批职能部门，依据该证明来推定租赁协议书合法有效无事实和法律依据。二、从法律意义讲，被上诉人与上诉人之间的租赁合同事实上已于2015年7月31日终止，无论租赁协议书是否有效，上诉人自该日因不再占用涉案场地而无须支付上述时间以后的使用费用，况且上诉人移交场地后相关营业手续已注销、设备已处理，事实上也无法继续履行合同，一审判决上诉人应向被上诉人支付2015年全年的租金没有法律依据。同时，被上诉人长期拖欠餐费也是对双方合同的违反，对案发同样存在过错，同样应承担相应的民事责任。三、一审判决同时适用租赁协议书中约定的违约金条款和滞纳金条款没有法律依据，存在法律适用错误。同时，上诉人违反合同约定的责任承担也应以被上诉人遭受的损失为限，一审判决上诉人应向被上诉人支付的滞纳金却没有任何证据证实是被上诉人遭受的损失，其滞纳金适用及计算方式带有明显的随意性，无事实和法律依据。被上诉人奇境公司辩称：一、上诉人城驰公司主张租赁合同无效没有事实和法律依据。二、所谓我方拖欠餐费也是因上诉人违约在先，未依约支付应缴纳的租金、水电费。三、按照双方以往交易惯例，双方的水电、电话费、餐费在一定时间内一并结算。2015年11月17日，被上诉人奇境公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、城驰公司立即恢复综合服务区营业，继续履行合同；二、城驰公司立即支付拖欠的租金、水、电、电话费290××8.41元及滞纳金（按日千分之三计算至付清款日止，暂计至起诉日为149946.29元）；三、本案受理费由城驰公司负担。城驰公司在一审中提起反诉，请求法院判令：一、确认奇境公司与城驰公司于2014年3月17日签订的《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》无效；二、奇境公司返还城驰公司押金120000元；三、奇境公司应支付拖欠城驰公司的餐费128693元；四、奇境公司支付城驰公司装修费58000元；五、奇境公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月17日，奇境公司（甲方）与城驰公司（乙方）签订《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》，载明“……一、综合服务区概况综合服务区位于景区内原荔乡风味餐厅处，占地面积2500平方米，……二、租赁方式甲方提供综合服务区内建筑物及建筑物内现留存设备设施（具体以交接清单为准）供乙方使用。协议终止时，除自然损耗外，该等建筑物、设备设施均应完好交还给甲方。乙方在租赁期内，在遵守本协议约定的情况下，享有依法自主经营的权利，并自负盈亏。三、租赁期限乙方租赁甲方综合服务区的期限为2014年4月1日起至2018年1月31日止。四、租金及履约保证金（一）租金及支付方式乙方应按如下标准向甲方支付租金：2014年4月1日至2014年12月31日租金为37.50万元，2015年1月1日至2015年12月31日租金为50万元；2016年1月1日至2017年12月31日止，每年租金为60万元；2018年1月租金为5万元。……乙方应于本协议签署之日起三个工作日内，向甲方缴纳2014年4-6月的租金12.50万元；之后，乙方应于每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日前，缴纳下一季度的租金。（二）履约保证金乙方在本协议签署之日起三个工作日内向甲方缴纳履约保证金12万元。租赁期内，如乙方违约，违法或造成甲方损失，甲方有权依约或依法从履约保证金中扣除相应违约金或损失，并要求乙方于收到甲方《补足保证金通知》的10个工作日内补足履约保证金数额。……六、双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务……2、租赁期内，甲方和增城市、派潭镇等政府职能部门在餐厅的工作接待，享有营业价格8折的结算优惠；甲方工作人员享有以不高于乙方营业价格8折向餐厅购买工作餐的权利。3、甲方在餐厅的工作接待消费采用月结方式，每月3号之前与乙方结清上月餐费。……6、租赁期内，由于自然灾害等不可抗力导致景区歇业的，甲方据实减免乙方在景区歇业期间的租金。具体减免额为：景区歇业的实际天数乘以每天对应的租金金额。……（二）乙方的权利和义务……14.综合服务区在租赁期内的用水、用电，设备添置及维修均由乙方负责。……七、违约责任（一）甲、乙双方应严格遵守本协议的约定，任何一方违约，除支付有关违约金外，造成损失的必须据实赔偿守约方的损失。（二）乙方如未依约向甲方支付应付款项，每逾期一日，乙方应按应付未付款的3‰，向甲方支付滞纳金，逾期超过一个月的，甲方有权单方面解除租赁协议，并没收履约保证金。……（七）、无法定或约定事由，协议一方单方面终止或解除协议的，需支付守约方12万元的违约金。……”。2014年11月16日，城驰公司交付押金120000元给奇境公司。2015年4月8日，城驰公司向奇境公司邮寄《减租申请书》，希望奇境公司将2015年、2016年、2017年的租金分别下调为20万、20万和25万。2014年12月至2015年6月，城驰公司共计拖欠电费16944元未交。2015年7月27日，奇境公司向城驰公司邮寄《催款函》，载明“……截至2015年7月27日，贵方尚欠我方2015年第一、第二和第三季度的租金，共计人民币37.5万元。因白水仙瀑景区受强降雨影响，……从2015年5月20日至7月31日，景区歇业进行抢修。为此，我方据实减免贵方相应租金，……减免金额为99999.78元（计算公式2015年年租金500000元÷365天×73天）。经我方财务部就我方接待用餐费、员工餐费，贵方房屋租金、水电费、电话费进行冲抵核对后，核算出贵方尚需支付我方169126.43元。请贵方于2015年7月31日前将该款项汇至我司账户”。2015年7月31日，城驰公司向奇境公司邮寄《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地移交告知书》，载明“……我司决定2015年8月1日前办理相关清场以及场地移交手续，恳请贵司指派相关人员同本函下我司清场负责人联系，并准时前往办理场地接收事宜，如贵司在收到本函件后不予以配合，则本函送达后的次日即视为贵司已验收并全面接收我司移交的租赁场地，由此产生的法律责任由贵司承担。清场负责人：张明某。”。2015年8月7日，奇境公司向城驰公司邮寄《关于场地移交告知书的复函》，载明“1、我公司认为贵公司要求2015年8月1日前办理相关清场及场地移交手续的理由无法律或合同依据。因此，我公司不同意贵公司提出的要求……2、请贵司收到我公司复函后3日内，缴清拖欠我公司的租金人民币169126.43元。我公司保留要求贵公司支付逾期付款违约金的权利”。2015年8月25日，广州市增城食趣坊经广州市工商行政管理局增城分局核准予以注销。2015年9月16日，广州市增城区白水寨风景名胜区管理处出具《证明》，载明“白水仙瀑景区内餐厅所处建筑物在我方与广州奇境旅游发展有限公司合作前已作为餐厅使用。在我方与奇境公司签订合作后，将该建筑物交由奇境公司负责管理，并同意奇境公司将该建筑物作为餐饮用途使用。”。2015年11月5日，广州市增城区白水寨风景名胜区管理处出具《证明》，载明“2015年5月20日，受强降雨天气影响，增城白水仙瀑景区基础接待游览设施受到不同程度的毁损，……景区自5月20日开始停止对外营业进行抢险救灾复产工作，并于7月30日恢复营业”。2016年2月4日，广州市增城区白水寨风景名胜区管理处出具《证明》，载明“兹证明广州奇境旅游发展有限公司有权转租白水仙瀑景区餐饮综合服务区（含餐厅）给广州城驰教育信息有限公司。白水仙瀑景区内餐厅曾用名包括：广州市增城荔乡风味餐厅、广州市增城食趣坊”。一审另查明，一、2015年12月2日，城驰公司向一审法院递交《调查取证申请书》，申请一审法院调取由增城派潭镇政府临时经营场所办事处出具的《临时经营场所使用证明》。一审法院依法到增城区派潭镇人民政府核实，广州市增城区派潭镇人民政府向本院出具《临时经营场所使用证明申请表》及增临场所派字使（2014）093号《临时经营场所使用证明》。其中《临时经营场所使用证明申请表》载明“申请单位名称广州市增城水泊农家菜餐厅。申请人张明某。申请时间2014年3月17日。临时经营场所地点增城白水寨仙瀑景区。村委会意见同意申请。城监部门意见已到我中队备案。临时经营场所使用证发放编号增临场所派字使（2014）093号。”，增临场所派字使（2014）093号《临时经营场所使用证明》载明“本证明有效期限自2014年4月15日至2015年4月14日。有效期满需继续作为生产经营性场所使用的，应在有效期届满20日前，到出具本证明的单位办理续期手续。出具本证明的单位不予续期的，本证明自动失效。”。二、一审法院向广州市增城区派潭镇人民政府发函询问若《临时经营场所使用证明》到期后，是否会办理相应的延期许可。2016年4月29日，广州市增城区派潭镇人民政府作出《关于广州市增城水泊农家菜餐厅有关情况的复函》，载明“依据广州市增城水泊农家菜餐厅的申请，我单位向广州市增城水泊农家菜餐厅核发《临时经营场所使用证明》……该餐厅《临时经营场所使用证明》自有效期届满至今，未向我单位申请续期，依据上级部门关于核发《临时经营场所使用证明》的相关文件，经营者填写《临时经营场所使用证明申请表》加盖村（居）委意见，并向我单位提供营业执照、租赁合同、经营场所权属证明等资料，然后将《临时经营场所使用证明申请表》交给城监部门加盖意见，上述资料、手续齐全的，我单位将依照规定核发《临时经营场所使用证明》”。一审中，一、奇境公司与城驰公司均确认如下事实，1、奇境公司共计拖欠城驰公司餐费128693元；2、从2015年1月开始没有支付租金。二、奇境公司陈述如下事实，1、城驰公司是单方面清场的，没有与奇境公司办理书面交接手续；2、城驰公司拖欠2014年12月1日至2015年1月31日的水某1152.92元，2014年12月1日至2015年6月30日电话费718.49元。但上述欠费单据并无城驰公司相关人员签名确认。三、城驰公司陈述如下事实，1、确认奇境公司提供的水某、电费、电话费单据中有“洪某”签名的单据，其余的不予确认；2、广州增城水泊农家菜餐厅系食趣坊的前身，均是由城驰公司开办的；3、没有与奇境公司办理场地的书面退场手续，现在没有占有使用涉案场地；4、对第四项诉讼请求，装修损失，不申请进行评估。一审法院认为：关于奇境公司与城驰公司双方签订的《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》是否具有法律效力的问题，因涉案的租赁场所在白水寨风景名胜区内，故根据《风景名胜区条例》第四条“风景名胜区所在地县级以上地方人民政府设置的风景名胜区管理机构，负责风景名胜区的保护、利用和统一管理工作”及第三十七条“……风景名胜区内的交通、服务等项目，应当由风景名胜区管理机构依照有关法律、法规和风景名胜区规划，采用招标等公平竞争的方式确定经营者。风景名胜区管理机构应当与经营者签订合同，依法确定各自的权利义务。经营者应当缴纳风景名胜资源有偿使用费。”的规定，同时结合广州市增城区派潭镇政府已经就涉案租赁场地核发增临场所派字使（2014）093号《临时经营场所使用证明》，因此，奇境公司与城驰公司签订的《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》并不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。虽然增临场所派字使（2014）093号《临时经营场所使用证明》的有效期自2014年4月15日至2015年4月14日，但根据《关于广州市增城水泊农家菜餐厅有关情况的复函》可知，城驰公司负有在上述证明有效期届满20日前，办理续期手续，现城驰公司并未提供证据证明是因政府部门不予续期而导致无法经营使用涉案场地。故对城驰公司要求确认上述合同无效的请求，不予支持。因《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》合法有效，双方当事人均应依约履行。关于奇境公司要求城驰公司支付拖欠的租金能否得到支持的问题，根据一审庭审陈述，城驰公司自认从2015年1月开始没有支付租金，已经构成违约，理应支付相应的租金给奇境公司。至于租金的数额，根据广州市增城区白水寨风景名胜区管理处出具《证明》及《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》第六条第6款的约定，2015年全年的租金为50万元，同时应扣除2015年5月20日至2015年7月31日的租金，经核算为99999.80元（500000元÷365天×73天），奇境公司自愿减免100000元，予以准许，故城驰公司应支付400000元租金给奇境公司。至于奇境公司主张城驰公司应支付2014年12月1日至2015年1月31日水某1152.92元，2014年12月1日至2015年6月30日电费17340元及电话费718.49元能否得到支持的问题，根据城驰公司提供的证据显示，只有2014年12月1日至2015年6月30日的电费16944元由城驰公司工作人员签名确认，对此予以支持。至于水某、电话费并无相关证据予以佐证具体金额，故不予采纳。至于奇境公司要求城驰公司支付滞纳金的诉讼请求能否得到支持的问题，依据《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》中“乙方如未依约向甲方支付应付款项，每逾期一日，乙方应按应付未付款的3‰，向甲方支付滞纳金。”及“.综合服务区在租赁期内的用水、用电，设备添置及维修均由乙方负责”的约定，可知涉案租赁场所的水电费是由城驰公司自行负责，并未约定由奇境公司代收，因此只有租金应计算滞纳金，故对奇境公司要求电费计算滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于滞纳金的计算依据，根据双方合同中约定的租金支付日期及方式，故租金的滞纳金应从2015年1月1日开始以125000元（每年租金500000元÷4个季度）为本金，按每日3‰计至付清之日止，上述金额以拖欠的本金为限；从2015年4月1日，以67465.75元（125000元/季度－停业期间免收租金100000元/73天×42天）为本金，按每日3‰计至付清之日止，上述金额以拖欠本金为限；从2015年7月1日，以82534.25元（125000元/季度－停业期间免收租金100000元/73天×31天）为本金，按每日3‰计至付清之日止，上述金额以本金为限；从2015年10月1日开始，以125000元（每年租金500000元÷4个季度）为本金，每日3‰计算至付清之日止，违约金以上述本金为限。至于奇境公司要求城驰公司继续履行合同的诉讼请求能否支持的问题。根据《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》第七条（七）的约定，该条赋予任何一方以支付120000元违约金为代价即可单方解除合同的权利。因此，本院不宜强制判决城驰公司强制继续履行合同。因城驰公司为违约方，故城驰公司要求返还押金及支付装修损失的诉讼请求，显然无事实和法律依据，不予支持。至于城驰公司认为奇境公司拖欠餐费128693元，对此奇境公司予以确认且在起诉中已经予以抵扣，且上述扣减并不损害城驰公司的利益，故一审法院在此予以扣减，即在400000元扣减128693元即为271307元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年8月10日作出如下判决：一、被告（反诉原告）广州城驰教育信息有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付拖欠的租金271307元（抵扣128693元后）及滞纳金（滞纳金从2015年1月1日开始以125000元为本金，按每日3‰计至付清之日止，上述金额以拖欠的本金为限；从2015年4月1日，以67465.75元为本金，按每日3‰计至付清之日止，上述金额以拖欠本金为限；从2015年7月1日，以82534.25元为本金，按每日3‰计至付清之日止，上述金额以本金为限；从2015年10月1日开始，以125000元为本金，每日3‰计算至付清之日止，违约金以上述本金为限）给原告（反诉被告）广州奇境旅游发展有限公司；二、被告（反诉原告）广州城驰教育信息有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告（反诉被告）广州奇境旅游发展有限公司电费16944元；三、驳回原告（反诉被告）广州奇境旅游发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州城驰教育信息有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20016元，由原告（反诉被告）广州奇境旅游发展有限公司负担50元和被告（反诉原告）广州城驰教育信息有限公司负担19966元。案件反诉受理费10642元，由被告（反诉原告）广州城驰教育信息有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均没有新证据提交。本院认为，一审判决已就上诉人城驰公司与被上诉人奇境公司签订的《白水仙瀑景区餐饮综合服务区场地租赁协议书》合法有效的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。现上诉人城驰公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出合同无效的抗辩，本院不予采纳。根据上述租赁协议书的约定，上诉人城驰公司应于2014年12月31日前缴纳2015年第一季度的租金，上诉人城驰公司自认从2015年1月开始没有支付租金，且上诉人城驰公司于2014年12月已开始欠付电费，上诉人城驰公司已构成违约，一审判决认定其理应支付相应的租金给被上诉人奇境公司正确。上诉人城驰公司在其违约的情况下，且在被上诉人奇境公司根据天气客观原因据实免除停业期间上诉人城驰公司应付的租金的情况下，上诉人城驰公司单方面于2015年7月31日撤场并不符合合同约定及法律规定，其以此为由认为合同已于该日终止并拒付2015年8月后的租金不成立，本院不予采纳。因上诉人城驰公司为违约方，故其要求返还押金及支付装修损失的诉讼请求亦无事实和法律依据，一审判决对此不予支持正确。涉案租赁协议书中明确约定，上诉人城驰公司如未依约向被上诉人奇境公司支付应付款项，每逾期一日，上诉人城驰公司应按应付未付款的3‰向被上诉人奇境公司支付滞纳金。另外，涉案租赁协议书第七条第（七）项明确约定，“无法定或约定事由，协议一方单方面终止或解除协议的，需支付守约方12万元的违约金”。上述滞纳金与违约金的性质不同，上诉人城驰公司关于一审判决同时适用租赁协议书中约定的违约金条款和滞纳金条款没有法律依据的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人城驰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费30608元，由上诉人广州城驰教育信息有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年二月二十八日书记员  党春婷