广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤13民初138号原告：刘世荣，男，汉族，1957年7月26日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托代理人：梁莉莉，广东广和律师事务所律师。委托代理人：吴志军，广东广和律师事务所律师助理。被告：李俊，男，汉族，1990年11月28日出生，身份证住址：河南省光山县，第三人：徐志华，男，汉族，1971年3月3日出生，住址：惠州市惠阳区。原告刘世荣诉被告李俊、第三人徐志华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告、第三人经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。当事人的诉辩情况原告向本院提起诉讼，请求：1、确认惠州市××区淡水××路××单元××Ｂ房屋（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）归原告所有；2、解除对上述房产的查封，停止对该房产的执行；3、判令被告承担本案诉讼费用。主要事实与理由：2015年12月18日，原告收到惠州市中级人民法院作出的(2015)惠中法执外异字第29号《执行裁定书》，该裁定驳回了原告就惠州市××区淡水××路××单元××Ｂ房屋（以下称“涉案房屋”）提出的执行异议申请。原告认为上述裁定是错误的，严重违背了事实和法律规定，应当予以撤销；原告是善意的买受人，在法院查封前已签订书面的房屋买卖合同、支付购房款并实际占有使用，依法取得涉案房屋所有权，足以排除被告金钱债权对涉案房屋的执行，理由如下：一、在法院查封之前即2014年7月6日，原告已经与第三人签订合法的房屋买卖合同，按照约定支付了定金5万元，第三人也按约定于2015年7月10日将房屋交付给原告居住、使用。2015年8月13日，原告按合同约定向第三人支付27万元赎楼款（购房款），第三人还清房贷、注销抵押登记、取回房地产证原件（取回后一直由房屋中介保管），在办理赎楼手续后三方也尽快于2015年9月15日前往房产局办理过户登记。但因为当时涉案房产己被查封导致不能办理过户登记，并不是因为原告的过错。二、原告是善意的买受方，对涉案房屋不能办理过户登记没有过错。1、原告是通过正规的房屋中介向第三人购买涉案房屋，不是自行与第三人交易，买卖过程中都是通过房屋中介与第三人沟通条件，办理赎楼、交房、缴税、过户等事务都有房屋中介参与和协助。签订合同前，房屋中介已经向惠阳房管局咨询，该房产只有房贷未还清，没有被查封。原告作为普通人，已经尽可能尽到一个买受人的合理注意义务。2、签订合同后几天，原告就实际占有使用涉案房屋，不可能预料到涉案房屋会被法院查封。3、原告购买涉案房产，已经支付了合理的对价。4、原告已经在合理的期限内积极办理涉案房产的赎楼付款和过户事宜，对涉案房屋被查封不能办理过户登记没有过错。综上，原告作为善意买受人，对法院在后的查封提出执行异议申请，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。应该支持原告的执行异议申请请求，停止对涉案房屋的执行。为了维护自身合法权益，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内向贵院起诉，请法院支持原告的诉求。原告为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：执行裁定书、案外人执行异议申请书、商品房转让合同、补充协议、惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司出具的《证明》及收据、证人证言、金碧雅苑管理处出具的《证明》、第三人出具的《收据》、银行流水、第三人向案外人李汉杰出具的《收据》等。被告及第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未向本院提交答辩意见和相关证据。本院查明的事实经本院审理查明：本院在执行李俊与惠州市华奥家具制造有限公司、徐志华借款合同纠纷一案中，于2014年7月17日作出(2014)惠中法执字第176号执行裁定书，裁定查封了被执行人徐志华名下位于惠州市××区淡水××路××单元××Ｂ房屋（房地产权证号：××号）。原告作为异议人称已向被执行人徐志华购买了涉案房屋，并已付清全部，并提供购买车库的《商品房买卖合同》及收款收据。本院于2015年12月18日作出(2015)惠中法执外异字第29号执行裁定书，以异议人仅提供收款收据，无法证实实际支付购房款为由驳回原告的异议请求。另查一：原告主张其于2014年7月6日，与徐志华签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，总价为70万元。同月10日签订补充协议，对涉案房屋的赎楼及交付问题进行约定。并提交2014年7月6日、2014年8月13日的银行流水清单证明其向徐志华转账32万元。剩余房款38万元，由案外人李汉杰于2014年9月5日支付给徐志华，徐志华出具收据予以确认。另查二，惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司及工作人员出具《证明》，证明原告向第三人购买房产系通过中介公司服务促成的，原告系善意第三人，且在整个交易中不存在过错。另查三，金碧雅苑管理处出具《证明》，证明徐志华于2014年8月搬离涉案房产。本院判决理由和结果本院认为，根据诉辩双方的意见及查明的事实，本案的争议焦点是：原告对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利即物权期待权及案外人李汉杰代为支付的购房尾款38万元如何认定。对此，本院分析如下：2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院作出(2014)惠中法执字第176号执行裁定书对涉案房屋进行查封的时间是2014年7月17日，送达到房产登记部门的时间最早也是2014年7月17日。根据惠州市华润爱家房地产信息咨询有限公司及其工作人员的证明、商品房转让合同及补充协议、银行流水清单、金碧雅苑管理处证明，特别是2014年7月6日的银行转账记录可以证明，原告与第三人之间的房屋买卖合同关系成立于2014年7月6日。由此可以认定在涉案房产被查封之前，各方就涉案房屋的交易签订了合法有效的书面协议。在原告得知涉案房屋被查封之前，已经开始按照合同约定支付相应价款，涉案的房屋也已经向原告交付。在房屋过户的过程中，涉案房屋被法院查封，导致原告未能办理过户登记。原告在本案的房屋交易过程中属于善意第三人，涉案房屋无法过户登记的过错不在原告方。故原告的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，故其请求排除执行，确认涉案房屋归其所有，有法律依据，本院予以支持。关于案外人李汉杰代为支付的购房尾款38万元如何认定的问题，由于徐志华未到庭参加诉讼，亦未向本院提交相关证据和答辩意见。案外人李汉杰采用何种方式向徐志华支付购房尾款38万元仅凭一张徐志华出具的收据无法予以确认，刘世荣亦未向本院提交证据证明其已经偿还了李汉杰代为支付的购房尾款38万元。特别是在前期的两次付款5万元、27万元均通过银行转账支付的情况下，在本案诉讼中原告仅提供徐志华的一份收据的，尚不足以证明已经完成38万元尾款的支付义务。根据“谁主张谁举证”的证据规则，原告无法就其已经支付了购房尾款进行充分的举证，依法应承担举证不能的法律责任。本院认定，购房尾款38万元尚未支付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项之规定，原告刘世荣应于本判决生效之日起三日内将购房尾款38万元交付至本院执行局执行账户。在向本院交付该38万元之后，才能取得涉案房屋的全部产权。被告及第三人经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼不影响本案审理。依照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认惠州市××区淡水××路××单元××Ｂ房屋（房地产权证号：××号）归刘世荣所有。二、停止对位于惠州市××区淡水××路××单元××Ｂ房屋（房地产权证号：××号）的执行。三、撤销(2014)惠中法执字第176号执行裁定书。四、刘世荣应于本判决生效之日起三日内将购房尾款38万元交付至本院执行局执行账户。五、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费10800元，由徐志华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  郑 杰代理审判员  黄宇乐代理审判员  寇 倩二〇一七年二月二十八日法官 助理  陈 静书 记 员  叶秀婷附：相关裁判依据1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。