安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终182号上诉人（原审被告）：六安市华宇房地产开发有限公司。法定代表人：李锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘畅，安徽晟成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊应社。委托诉讼代理人：卞世德，安徽裕安经济开发区法律服务所法律工作者。上诉人六安市华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇房产公司）因与被上诉人熊应社买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院(2016)皖1502民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人刘畅,被上诉人熊应社及其委托诉讼代理人卞世德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华宇房产公司上诉请求：一、改判驳回熊应社的诉讼请求，上诉人不返还被上诉人购房款31407.68元，不返还被上诉人契税.营业税款.专项维修资金43070.88元；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同补充条款中明确约定，若被上诉人购买的商品房面积超过3%的，可以另行签订补充协议。被上诉人从上诉人处购买的商品房面积超过了3%，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充条款关于面积超过3%的处理特别约定可以另行订立新的补充协议，2011年7月20日上诉人与被上诉人在华安?未来城1#楼交房结算清单中对面积误差比进行的明确约定，被上诉人按超合同面积另行支付了50000元的购房款。被上诉人在结算清单中签字确认，支付了50000元的购房款，说明被上诉人认可了双方关于面积误差比的处理方式，属于双方在面积误差比的另行约定。此约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用若干问题司法解释》第十四条的规定，也符合双方《商品房买卖合同》补充协议的约定，且此约定并未违反法律中明令禁止的规定，也符合合同法中意思自治原则，应当认定为双方对面积误差比超过3%重新达成了补充协议，对此，上诉人与被上诉人应当按照补充协议的约定履行。一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的理解，忽略了合同法中意思自治原则，对此法条作缩小解释，与法律规定不符。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人自行办理了房地产产权登记，并缴纳契税等费用合计43625.88元，与事实不符。从被上诉人原审时提交的华安?未来城1#楼交房结算清单看，被上诉人并未缴纳产权契税、专项维修资金等相关费用。上诉人员工虽说在缴费单据背面签字，但并未在签字上加注公司的财务印章，且签字员工并非公司的法定代表人、股东，仅为公司办公室的普通员工。签字员工在一审庭审时明确说明其并非是公司的财务人员，签字时并不清楚被上诉人是否实际缴纳了契税、专项维修资金等费用，也明确要求被上诉人到公司财务人员处核准是否支付了相关契税费用，最终结算应以加盖印章的华安?未来城1#楼交房结算清单为准，但一审法院只关注单据背面的员工签字，而忽略了结算清单中的公司印章，属于认定事实不清。熊应社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、双方当事人签订《商品房买卖合同》明确约定面积误差处理方式，被答辩人应当返还购房款。2011年8月20日，双方签订商品房买卖合同，合同约定房屋建筑面积115.84㎡、商品房单价5350元、总金额619744元等条款。其中第五条面积确认及面积差异处理第2款第(2）项约定，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内部分房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。答辩人房产产权登记建筑面积125.75㎡，按照合同约定绝对值3％部分由被答辩人承担，答辩人实际缴纳购房款669744元，依合同第五条面积确认及面积差异处理第2款第(2）项被答辩人应当返还购房款34395元。答辩人从未与被答辩人订立补充协议，从未放弃商品房面积差异处理的约定。交房结算清单系被答辩人单方伪造制作格式收据，答辩人从未在结算清单上签名，结算清单日期是2011年7月20日，在购房合同签订日期2011年8月20日之前，与客观事实不符。被答辩人称系商品房买卖合同新的补充协议，没有事实依据和法律依据。二、答辩人自行办理了房地产权登记，并缴纳契税43070.88元，且被答辩人经办人胡政在契税、营业税、住宅专项维修资金专用收据三张背面备注承诺“费用业主垫付公司返还，9月底前返还”，经办人胡政的行为已构成表见代理，且经办人胡政在一审中作为公司的诉讼代理人认可了上述事实。被答辩人应当返还答辩人垫付的契税、营业税费、专项维修资金。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。熊应社向一审法院起诉请求：被告立即返还购房款34395元及原告垫付的契税、营业税等费用43070.88元，合计77465.88元。一审法院认定事实：2011年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于六××市××与梅山××交叉口××城市画卷××＃楼××室商品房××套，合同约定建筑面积共115.84㎡，商品房单价5350元，合同金额619744元。其中合同第五条（面积确认及面积差异处理）第2款第（2）项约定“面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房”，“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有”，“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。后原、被告按产权建筑面积125.75㎡、单价5350元进行交房结算，原告补缴房款50000元，原告实际支付购房款669744元。原告于2015年8月7日向税务等相关部门缴纳契税13394.88元、营业税费19467元、专项维修资金10764元,计43625.88元，并于2015年8月24日办理了房地产权登记（房地权证号：房产中心字第××号）。后被告方经办人亦即诉讼代理人胡政在上述三张票据背面注明“费用业主垫付，9月底前返还”。原告就返还多支付的购房款及契税费等费用与被告协商未果。一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告是否应当返还原告购房款34395元；二、被告是否应当返还原告契税费等43070.88元。针对焦点一，该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。原告购买的商品房登记面积超出合同约定建筑面积9.91㎡（125.75㎡-115.84㎡），按照合同约定，原告应补付面积误差比在3%以内的房款18592.32元（115.84㎡×3%×5350元/㎡），原告实际补付购房款50000元，被告应当返还原告多付的购房款31407.68元（50000元-18592.32元）。原告诉请返还购房款一节，予以支持31407.68元。被告关于“交房结算清单系补充协议，原告认可原价补足超过面积误差比3%以外面积的房款”的意见，证据不足，不予采纳。针对焦点二，该院认为，原告自行办理了房地产权登记，并缴纳契税费等合计43625.88元，事实清楚，证据充分。原告向被告主张返还相关契税费时，被告方经办人在上述契税费等票据背面注明“费用业主垫付，9月底前返还”，表明被告实际预收了原告相关契税费，并作出了予以返还的承诺。因此，被告关于原告未提供收据原件，否认收到上述契税费并拒绝返还的反驳意见，不足以免除其返还责任。原告诉请被告返还43070.88元契税费，不违反法律规定，予以支持。综上所述，被告应当返还原告多付的购房款31407.68元及垫付的各项契税费43070.88元，合计74478.56元。该院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第九十二条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条规定判决：一、被告六安市华宇房地产开发有限公司返还原告熊应社购房款31407.68元；二、被告六安市华宇房地产开发有限公司返还原告熊应社垫付的契税、营业税费、专项维修资金等，合计43070.88元；上述第一、二项判决确定的内容，于本判决生效之日起五日内一次性履行完毕。三、驳回原告熊应社的其他诉讼请求。案件受理费1740元，减半收取计870元，由被告六安市华宇房地产开发有限公司负担800元，原告熊应社负担70元。二审期间，上诉人围绕上诉请求未提供证据。熊应社在二审中提供如下证据：证据一、短信一组，证明上诉人自行办理房地产权登记、契税、营业税，专项维护资金都是上诉人缴纳，胡政是相关事务负责人，代表公司收取相关票据，胡政行为已构成表见代理;证据二、电话录音一组，证明华宇房产公司承诺“费用业主垫付公司返还，9月底前返还”的事实。华宇房产公司对熊应社提供的证据发表的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据内容并未明确表明相关费用是由被上诉人垫付;对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人并未证明其通话对象为我方公司的胡政。录音中“胡政”未明确表明“把钱打给你”是指哪部分钱，熊应社与“胡政”之间的经济往来是否与本案有关，均不明确。本院对熊应社在二审中提供的证据认证如下：两份证据可以证明熊应社自行办理房地产权登记并缴纳契税、营业税及专项维护资金的事实，结合胡政在相关凭据背面所注明的内容，可以证实华宇房产公司承诺返还熊应社垫付费用的事实，故对该两份证据予以认定。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。案涉房屋登记面积超出合同约定建筑面积9.91㎡，面积误差比绝对值超出3%，根据合同关于面积确认及面积差异处理的约定，熊应社只需补足面积误差比3%以内的房价款18592.32元。因熊应社实际给付50000元，故其主张华宇房产公司应返还多付的31407.68元,应予支持。华宇房产公司上诉称双方已就房屋面积误差比另行签订补充协议，熊应社不予认可，且《商品房买卖合同》所约定的另行签订补充协议的前提是“设计变更造成面积差异”，故华宇房产公司仅凭交房结算清单不足以证实双方对价格差进行了重新约定，更不能据此拒绝返还多收取的31407.68元购房款。上诉人关于其出具的收据结算清单即为双方另行签订的补充协议的上诉理由不能成立，本院不予采信。熊应社提供的三张缴费凭证背面均备注“费用业主垫付公司返还，9月底前返还”，虽然备注人胡政并非华宇房产公司的法定代表人，但从胡政在原审中作为公司委托代理人参与诉讼以及熊应社在二审中提供的其与胡政之间的短信及通话记录看，胡政系本案房屋买卖的具体经办人，熊应社有充分理由相信胡政的行为可以代表公司。据此，熊应社垫付契税、营业税及专项维护资金,事实清楚，足以认定。华宇房产公司既已作出“9月底前返还”的承诺，理应受其意思表示的约束。熊应社主张华宇房产公司返还契税费等43070.88元，理由充分，依法应予支持。综上所述，华宇房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1740元，由六安市华宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  关德全审判员  顾德明审判员  王世如二〇一七年二月二十一日书记员  鲍 芳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。