江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）苏中民终字第2188号上诉人（原审原告）王彩娟委托代理人刘波，江苏和舟律师事务所律师。委托代理人王宝相，江苏和舟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）苏州市长江路农副产品批发市场有限公司法定代表人陈永康，董事长。委托代理人黄志刚，江苏同益大地律师事务所律师。上诉人王彩娟与被上诉人苏州市长江路农副产品批发市场有限公司（以下简称苏州长江路批发市场）因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2011）虎民初字第0915号民事判决，向本院提出上诉。本院于2011年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，2009年7月21日，原审被告苏州长江路批发市场（合同甲方）与原审原告王彩娟（合同乙方）签订《苏州市长江路农副产品批发市场综合楼配套商铺租赁经营协议书》一份约定，甲方提供位于苏州市长江路市场综合经营楼三类商铺（面积18㎡左右／只）及通道和相关的水电等配套设施，确保经营业主能直接营业；乙方2009年7月21日与甲方商定租赁四楼营业厅62#号商铺经营精品服装商品，应交纳首年优惠租金计人民币叁仟捌佰元，并约定甲乙双方在交付（纳）商铺时一次性付清，商铺交付时间初定为2010年2月，其租日期从商铺交付使用时起算，租期为一年；乙方向甲方预定的上述优惠价商铺应在本协议签约生效的同时交纳配套设施费计人民币玖仟元，作为约定金，此约定金在乙方正常经营的情况下甲方分三年均摊退还给乙方（在每年交纳商铺租金中扣除），如中途乙方遇到特殊情况，不能正常继续在本市场经营，甲方将余额退还给乙方；为加强市场管理，甲方对每个商铺每年征收综合管理费贰仟元整，用于支付卫生、治安、消防等费用，乙方应在双方交付（纳）商铺时向甲方一次性交纳综合管理费贰仟元整；乙方签约租赁经营期间，可将经营商铺权转让给第三方，乙方与第三方签订的转让协议是本协议的延续，不得违背甲乙双方所订协议的原则精神，同时必须由甲方签证备案，否则无效，其产生的一切后果由乙方承担；本协议履行期满后自行终止失效。双方另对水、电费用的结算、安全工作等进行了约定。上述协议签订后，原审原告即于协议签订当日支付配套设施费9000元，后又于2010年3月7日向原审被告支付租金3800元、管理费2000元。2010年3月25日，原审被告苏州长江路批发市场发布《通告》一份，内容载明“原交纳首年商铺租金的经营业主，在定期内领取钥匙的，本市场原则上给予15天-20天的铺面装修和7-10天的进货时间后应进入正常经营。由于小商品是本市场新增添的配套项目，古人云‘万事开头难’，可能经营业主们会出现这样和那样的困难，将会给市场整体同步经营、隆重开业带来影响。现经市场服务委员会研究决定：本市场给予两个月的免费的（等各）经营期限（不结算租金，水电费按实用数计算），2010年3月28日启动进场4月28日隆重开业，2010年5月28日起算租金。”2010年6月12日，原审原告向原审被告出具《承诺书》一份，内容载明“今我收到4楼区62#门面钥匙3把，本人与（于）市场约定在7天内整体装修完毕，同时货物进场定于10天进入正常营业，本人与市场约定并同意我在装饰及进货期间不计算日程。”后，原审原告并未对该铺位进行装修营业，但张贴公告转让该铺位。另查明，本案诉争的商铺系苏州市永星房地产有限公司名下的长江路农副产品批发市场经营综合楼项目。2009年1月1日，苏州市永星房地产有限公司将该综合楼项目委托原审被告苏州长江路批发市场出租及收取相关费用。原审被告于2010年3月起通过报纸、电视、公交车等媒介刊登招商、促销等广告，并载明该综合楼定于2010年3月28日启动进场。在庭审中，原告王彩娟确认被告确实提供了相关配套设施，但其中客梯、货梯、自动扶梯等设施并不能正常使用。原告另陈述，因其他经营户不装修营业，故其亦不装修营业。在诉讼中，原审法院为查明案件事实依职权进行调查取证，查明在案涉之苏州市长江路农副产品批发市场综合楼内，原审被告确已提供了包括水、电、消防设施、客梯、货梯、自动扶梯、安全出口等配套设施，但该综合楼的四楼未有商铺进行经营，原审被告关闭了自动扶梯、封锁了部分安全出口、中断了部分货梯的运行。原审法院随机对该综合楼内三户商户进行调查，其均陈述，拿到商铺钥匙后即可对商铺进行装修及经营，其中两户商户于2010年5月底、6月初入驻该综合楼，一户商户于2010年4月1日入驻该综合楼。以上事实由原审原告王彩娟提供的《苏州市长江路农副产品批发市场综合楼配套商铺租赁经营协议书》一份、收据三份、《通告》复印件一份，被告苏州长江路批发市场提供的照片（复印件）一组、承诺书一份、报纸五份、电视投放广告合同一份、公交车广告样式单五份、国有土地使用权证（复印件）一份、苏州市规划局出具的《建设规划许可证》一份、苏州国家高新技术产业开发区经济发展和改革局出具的《关于同意苏州市永星房地产有限公司长江路农副产品批发市场经营综合楼项目备案的通知》一份、苏州市规划局虎丘分局出具的《项目设计方案规划审查批复》一份、苏州国家高新技术产业开发区环境保护局出具的《关于对苏州市长江路农副产品批发市场综合经营楼建设项目环境影响报告表的审批意见》一份、苏州市公安消防支队出具的《建筑工程消防设计审核意见书》一份、苏州高新区建设工程设计施工图审查中心出具的《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》一份、苏州国家高新技术产业开发区建设局出具的《建设工程施工许可证》一份、委托书一份，以及原审法院调查笔录四份、照片一组、庭审笔录等佐证，证据确凿，足以认定。原审原告王彩娟诉称，2009年7月21日，其与被告签订《苏州市长江路农副产品批发市场综合楼配套商铺租赁经营协议书》。该协议书约定，被告提供位于苏州市长江路市场综合经营楼三类商铺一间约18平方米经营精品服装，被告保证通道和相关水电配套措施，确保其能直接进行营业。但因被告相关配套设施和外部经营环境不具备，且违背了当时租赁的承诺，时至今日，被告整个四楼租出去的数十家商铺无一开业经营，给其造成巨大经济损失，故向法院提起诉讼，请求法院判令解除双方于2009年7月21日签订的商铺租赁经营协议书，判决被告退还租金3800元、配套设施费9000元、管理费2000元，赔偿损失8000元，合计22800元，并由被告承担本案诉讼费用。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原审原告以原审被告市场开拓、配套设施不到位为由要求解除与被告签订的商铺租赁合同，原审法院认为因双方在签订的商铺租赁协议中并未约定合同解除的条件，故原审原告须提供证据证明原审被告存在根本性违约行为。对于原审原告提出的原审被告未履行市场开拓义务的意见，原审法院认为，一方面原审原告并未提供证据证明市场开拓系原审被告的法定义务或双方约定的义务，另一方面原审原告也未提供证据证明原审被告未进行市场开拓，相反，被告为招商、聚集人气、吸引客流的需要在报纸、电视、公交车上刊登了大量的广告，积极开拓市场。至于原审原告提出的被告配套设施不到位的意见，原审法院认为，双方签订的系租赁合同，租赁合同中出租人的义务是按照约定将租赁物交付承租人，本案原审被告已提供了相应的配套设施，原审原告对此也确认无异议，故原审被告作为出租人已完成了该项义务，虽自动扶梯、部分货梯未正常运行，但与四楼经营业主均未开业经营密切联系，且此亦不能认定为根本性违约，因此原审原告以原审被告违约为由要求解除合同的请求，原审法院不予支持。关于原审原告提出的要求原审被告退还租金、配套设施费用、管理费用，及赔偿损失的请求，原审法院认为，因原审被告已将租赁商铺交付给原审原告占有、使用，而原审被告并不存在根本性违约行为，且原审原告亦未提供证据证明其损失的存在及损失的范围，因此原审原告要求退还租金、管理费及赔偿损失的请求，原审法院不予支持。关于原审原告要求退还交纳配套设施费9000元的请求，因双方在租赁合同中约定在原告正常经营的情况下原审被告分三年均摊退还给原审原告（在每年交纳商铺租金中扣除），如中途原审原告遇到特殊情况，不能正常继续在市场经营，原审被告将余额退还给原审原告，现因原审原告对商铺并未装修，也未营业，且双方约定的租赁期限现已届满，而原审原告亦提出解除租赁合同，拒绝继续在市场经营，因此原审被告应将配套设施费用退还给原审原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告苏州市长江路农副产品批发市场有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王彩娟9000元。二、驳回原告王彩娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由原告王彩娟自行负担136元，由被告苏州市长江路农副产品批发市场有限公司负担89元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告，原告预交的案件受理费不再退还。上诉人王彩娟不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、一审法院将本案定性为一般房屋租赁合同是错误的。根据上诉人与被上诉人签订的《苏州市长江路农副产品批发市场综合楼配套商铺租赁经营协议书》载明经营项目必须是精品服装。被上诉人确保经营业主直接进行营业，为此，上诉人缴纳了相关费用，并约定上诉人进驻本市场，被上诉人应全力配合上诉人搞好经营工作，从协议约定来看，它不是一般意义上的房屋租赁，而是招商性质的商铺租赁合同。被上诉人既是市场的开发方，又是市场的管理方，对于市场的开发和管理负有义不容辞的责任。而本案，被上诉人所谓的四楼精品服装市场根本没有形成，其所承诺的周边氛围更是虚幻的，所以近三十家承租户均未营业的直接原因，是被上诉人对于市场的经营运作没有尽到自己的职责，属于根本性违约造成的。2、一审法院认定事实错误。一审法院认为被上诉人提供了相应的配套设施，作为出租人已完成了该项义务，这一认定不符合客观事实。一审中，上诉人提供的视频证据显示，被上诉人在交付出租商铺后，其楼道还存在大量建筑垃圾，电线、电缆搭落在走廊中，扶梯、电梯、货梯均不能正常使用，这一现状与四楼经营业主未开业有密切联系。一审法院未认定被上诉人根本违约，是为其错误判决寻找借口。综上认为，一审判决对于本案合同性质及事实认定均有错误，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人苏州长江路批发市场答辩认为，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。根据双方签订的商铺租赁协议，并无约定被上诉人有保证上诉人经营获利的义务，双方签订的租赁合同就是一般的租赁性质，一审法院认定正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《苏州市长江路农副产品批发市场综合楼配套商铺租赁经营协议书》系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人作为商铺出租方，其主要义务是交付符合合同约定的商铺并提供相关的水电等配套设施，上诉人作为承租人，其主要义务是按时足额缴纳租金等合同约定的相关费用。上诉人所承租的商铺位于苏州市长江路农副产品批发市场综合楼四楼，用于经营服装等商品，现有证据表明，被上诉人提供的（包括上诉人承租的两个商铺）的整个市场符合开业条件，且被上诉人为市场开业作了必要的广告宣传，故一审法院认为被上诉人已完成作为出租人应履行的义务，依据充分。本案租赁物虽处于市场内部，但从双方约定的权利义务等实质内容来看，仍符合房屋租赁合同的法律特征，一审法院对本案定性并无不当。上诉人提供的视频资料，虽反映上诉人承租的四楼商铺楼道、走廊存在堆放建筑垃圾、电线搭落等现象，但不能排除与市场开业初期、被上诉人管理不到位等因素有关，只要通过必要的完善即能解决，并不造成上诉人在整个租赁期内无法经营的后果，且至一审起诉时，上诉人始终占有租赁商铺，故上诉人要求返还承租期内的全部租金、管理费及赔偿损失的诉请，本院难以支持。综上，上诉人王彩娟的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人王彩娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 边  敬  业代理审判员 蒋  毅  颖代理审判员 沈维佳一月九日书 记 员 沈  军  芳