石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2016)冀0110民初3679号原告张卫旗，男，1983年3月18日生，汉族，住鹿泉区。委托代理人贾成龙，河北厚正律师事务所律师。被告吴福常，男，1972年11月28日生，回族，住鹿泉区。委托代理人冯瑞海，河北东方光明律师事务所律师。第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司。住所地：石家庄市桥西区礼让街**号联邦名都**座***号商铺。法定代表人：王静职务：总经理。委托代理人安莉，该公司员工。委托代理人薛少培，河北天捷律师事务所律师。原告张卫旗与被告吴福常，第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司（以下简称房地产经纪公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员武智勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾成龙，被告吴福常及其委托代理人冯瑞海，第三人房地产经纪公司委托代理人安莉、薛少培到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告及第三人于2016年8月13日签订《房屋买卖合同》，其中约定被告将位于鹿泉区上庄镇富丽花园小区富兴苑小区9-2-201号房屋出售给原告，并以人民币595000元价格成交，该合同签订后，原告按照合同约定向被告及第三人支付了购房款定金29520元人民币，被告至今未按合同约定将有关过户手续证件交于第三人处办理，被告不能履行合同第二条，被告无法做到对其所出售房屋完全的所有权、处分权、合法上市自由交易，没有其他任何形式的权属纠纷等，被告不能保证将房屋所有权转让给原告等相关义务，被告的做法已构成违约，给原告造成了不必要的损失。原、被告及第三人一直协商未果。根据合同的约定，被告应向原告支付房款5%的违约金29750元及原告所收取的全部购房款及未履行合同支出的相关费用29520元人民币及利息，第三人作为中介方对此次房屋买卖中被告的违约也存在不可推卸的责任。故原告诉至法院，请求依法判决：一、解除原、被告及第三人之间2016年8月13日所签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告29520元人民币购房款及利息，第三人承担连带责任；三、被告向原告支付违约赔偿金29750元；四、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、同意原告提出的解除房屋买卖合同。2、原告提出的赔偿要求无事实依据，被告要求依法驳回。3、原告提出的违约赔偿金要求法庭依法驳回。4、诉讼费由原告承担。第三人述称，2016年8月13日原被告双方在我方的居间服务下签订房屋买卖合同，交易房产为富兴苑9-2-201，成交价595000元，该合同系三方真实意思表达，不违反法律规定，合同有效。在签订合同之前原告在被告带领下多次实地看房，但截止本庭开庭之前，从未出示过房产证原件及复印件，在签订合同时，三方约定被告将房产本原件交到中介时，第三人将保管的原告交付的5000元定金交付被告，三方均同意。被告称当时不能出示房本的原因是正在办理商业贷款转公积金手续，房本原件在公积金中心，待公积金手续办理完毕后，将房产证原件交付第三人。在合同履行过程中被告称，大概在2016年4、5月份左右，被告与他人签订过房屋买卖合同，房本原件在其他中介方暂扣无法拿回，从而导致合同无法继续履行，经我方与原被告双方多次协商，并向被告发出催告函履行合同，均未促成合同的继续履行，在协商过程中，被告承认房本暂时无法拿出，并愿意承担违约责任，只是赔偿数额未达成一致，第三人在服务过程中全面有效的履行了自己的义务，不存在任何过错。不应承担任何法律责任，其中原告要求的29520的购房款不存在，该款为1万元的定金及19520元的中介费、评估费、贷款服务费并非购房款，相关法律责任应由违约方承担。原告提交证据如下：1、房屋买卖合同。2、中介公司的收条1份，定金1万元。3、收据一份，证明中介收原告方19520元现金。被告质证意见：对证据1-3的真实性均无异议。第三人质证意见：对证据1-3的真实性均无异议。被告提交证据如下：1、涉案房产的房产证，证明房屋真实存在及第三人的陈述不真实。2、原告及第三人发给被告的催告函，证明居间方责任心差，缺乏职业责任心，催告函的当事人的名字都错了。原告质证意见：1、对证据的真实性无异议，但之前没有看过这个房本且被告在卖房时未告知房屋存在抵押。2、催告函认可。第三人质证意见：均无异议。第三人提交证据如下：提交录音两份，中介公司员工与被告及其妻子通话录音，证明被告一房二卖的事实，房本在其他中介抵押，无法履行合同也是无法将房本原件交付第三人导致合同约定的定金及首付款无法交接。被告存在欺骗行为，被告一直声称办理公积金贷款，房本原件在公积金中心保管，实际上是被告一房两卖，房本原件在其他中介扣留。原告质证意见：真实性无异议。被告质证意见：该录音与本案没有关系，不具有相关性，本案是房屋卖面合同违约责任纠纷，根据合同约定的条款原告方、第三人在违约后，第三人与被告的通话，在寻求合同违约后的处理办法，该两份录音意图反映两个问题1、被告方违约，那是第三人无权定性。2、证实第三人强迫被告方履行合同。在签订该合同以前，作为中介方为什么没有调查清楚下签订合同，所以在我方向中介方挂房出售不构成一房二卖，一房二卖是第三人的强制定性。该录音是在一个月以后对于第三人方责任的恐惧提出的解决办法，强制被告履行合同，但合同在8月20日之前，原告方和第三人始终未向我方提供首付款的任何证据，一直截止到诉讼，我方依旧未拿到根据合同条款应拿到5000元定金及8月20日前的首付款凭据。所以本案上述两份录音只是在原告、第三方违约之后强制我方履行约定的证据。经审理查明，原、被告及第三人于2016年8月13日签订《房屋买卖合同》，被告将其名下位于鹿泉区上庄镇富丽花园富兴苑9-2-201号房产出卖给原告，成交价格595000元。该合同第二条2.1条款约定，被告保证对其所出售的房屋具有完全的所有权，其能够合法处分房屋，能够使该房屋合法上市自由交易，没有其他任何形式的权属纠纷或欠缴税费、债务、继承争议。5.1条款（一）约定，原告于2016年8月13日向原告交付定金5000元，原、被告同意该定金由中介方保管，该定金在房屋过户至原告名下，被告将该房屋交付给原告并结清物业费后转作购房款，待被告迁出户口后，中介方协助原告将转作房款之定金交付被告。（二）原告于2016年8月13日向被告自行交付定金5000元，该定金在房屋过户完毕且双方物业交接完毕后转作房款。7.1条款约定，原、被告任何一方擅自解除合同、拒绝履行本合同义务的，以及被告违反本合同第二条约定的，均视为违约，由违约方向本合同中介方及守约方分别承担合同约定房款5%的违约金，并分别据实赔偿本合同中介方及守约方的经济损失，守约方按照相关法律规定有权解除合同。被告违反本合同第二条约定的，原告有权解除合同，并由被告退还所收取的全部购房款及赔偿中介方、原告为履行本合同支出的相关费用。2016年8月13日原告向第三人处交付定金10000元，2016年8月28日原告向第三人支付中介费9520元、评估费5600元，贷款服务费4400元。被告所出售的房屋登记有抵押权，抵押权利价值150000元。后原、被告及第三人为履行合同事宜发生纠纷，经协商未能达成一致意见。本院认为，原、被告及第三人于2016年8月13日签订《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且合同内容并无违法强制性法律规定，该合同合法有效。合同各方当事人应当按照合同内容全面履行自己的义务。根据合同的约定，被告应当对其所出售的房屋具有完全的所有权，根据被告提供的房产证显示，其所出售的房屋登记有抵押权内容，被告未将该情况如实告知原告及第三人，违反了法律规定的诚实信用原则及合同第二条的约定。根据原告及第三人的陈述，在合同履行过程中，被告也未向原告及第三人出示房产证，且根据第三人提交的录音证据内容显示，被告存在违约情形。根据合同7.1条款的内容，被告在签订合同时未将其所出售的房屋存在抵押权的真实情况如何告知原告及第三人，已构成违约，原告根据合同的约定有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。原告已交付给第三人的定金10000元及中介费9520元、评估费5600元，贷款服务费4400元，第三人将定金10000元返还原告，原告支付的中介费、评估费、贷款服务费共计19520元由被告承担，被告按合同约定赔偿原告违约金595000元×5%＝29750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告张卫旗与被告吴福常及第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》。二、第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司返还原告张卫旗定金10000元。三、被告吴福常赔偿原告张卫旗支付的中介费9520元、评估费5600元、贷款服务费4400元，违约金29750元，共计49270元。上述第二、三项判决内容于本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1282元减半收取641元，由被告吴福常负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  武智勇二〇一七年二月八日书记员  李 箫