广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初4124号原告:林洁武。委托代理人：尹成宗，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：杜金星，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：林映龙。第三人：中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，住所地广州市南沙区，统一社会信用代码914401017299350467。负责人：翁作林。委托代理人：黎燕珊，系该公司员工。原告林洁武诉被告林映龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行（以下简称中行南沙分行）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告林洁武及其委托代理人尹成宗、杜金星，第三人中行南沙分行的委托代理人黎燕珊到庭参加诉讼。被告林映龙经本院合法送达，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林洁武诉称：2015年10月19日，原被告通过中介公司介绍签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于广州市南沙区黄阁镇XX大街XX号XXX房出售给原告，成交价为为526400元，原告于合同签署之日支付定金60000元给被告，被告在出房产证7内需配合办理按揭手续，被告方需在原告方支付定金当日须及时向抵押银行申请抵押清偿还款手续，被告方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续之日与原告方签署《广州市房地产买卖合同》，剩余楼款分两次分别于签署《广州市房地产买卖合同》之日及交易过户完成并办妥他项权利登记后由买房支付，交易手续须在2016年4月30日或之前完成等。原告方于2015年10月19日向被告方支付定金60000元，并向中介公司支付咨询及中介服务费4000元。原被告双方于2016年2月28日与广州市竞宇房地产按揭代理有限公司签订《业务受理确认函》，委托广州市竞宇房地产按揭代理有限公司代为办理按揭及过户抵押手续。原告于2016年5月再次向被告支付定金5000元，并支付购房款250000元。被告收到定金及购房款后，并未按照合同约定于2016年4月30日之前办理提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续，亦未与原告办理户手续，经原告合理催告，被告仍置之不理，其所欠银行贷款并未清偿，并多次出现逾期还款的情形。被告经合理催告，仍拒不履行，其行为已构成违约，故诉至本院，请求判令：1、被告协助原告办理位于南沙区黄阁镇境界大街24号906房的过户手续（过户至原告名下）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告林映龙未答辩，也未提交证据。第三人中行南沙分行辩称：同意原告的诉讼请求，但被告就涉案房屋在我行有抵押贷款，我方要求涉案房屋过户前，应该由原告先偿还清剩余贷款。经审理查明：被告林映龙是位于广州市南沙区黄阁镇XX大街XX号XXX房的权属人，权证号码为420XXXXXX，登记日期为2015年9月24日，该房建筑面积为75.1999平方米，预售契约号为20××63。该房他项权利摘要内容为：权利人为中国银行股份有限公司广州南沙支行，权利种类为抵押权，权利部位为全部。2015年10月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：“一、买卖房屋的地址为南沙区南沙境界家园四期（自编XX号楼）XXX房，建筑面积74.96平方米（实际面积以房产证面积为准）。二、卖方持有该物业权属证明（房产证号：20××63），卖方保证对物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证合同所载有关该物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。三、该物业按套出售，成交价为526400元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，且成交价已包含该物业的煤气初装费、有线电视初装费、物业维修基金、收楼费等一切业主已缴的费用。四、买方应按照附件约定的付款方式将楼款支付给卖方。五、本次交易所产生税费按规定向有关政府部门支付费用的方式为买方承担。六、卖方交付该物业给买方使用日期为转名过户当天。十九、其他事项：买卖双方清楚并了解该房屋的产权证尚在办理中等。”该合同附件约定“五、涂销抵押按揭付款。(1)定金60000元，买方应在签署本合同之时交付给卖方，卖方出房产证后7日内需配合办理按揭手续。（2）卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续＿天内与卖方签订《广州市房地产买卖合同》，提前偿还贷款所产生的一切费用由卖方负责付清。（3）第二部分楼款（含第一部分楼款和定金）共计126400元于签订《广州市房地产买卖合同》《购房抵押贷款合同》的当天或之前付清。（4）400000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行扣除卖方所欠后将余款直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付，交易手续须在2016年4月30日或之前完成，由于房管局或银行原因，交易日期顺延。”同日，被告向原告出具了《收款收据》，确认收到原告支付的定金60000元。2016年2月28日，原被告签署《业务受理确认函》，确认委托广州市競宇房地产按揭代理有限公司办理涉案房屋的按揭及过户抵押等手续。2016年5月11日，原被告签订《借款赎楼补充协议》，约定“经双方协商约定：1、因卖方欠银行贷款320000元整，不够还贷，特此向买方借315000元整，用于银行还贷，等过完户收到银行楼款400000元整，当天需还卖方借款210000元整，不得以任何理由推迟，否则按每日1%支付违约金。2、收款银行卡新开一张中国银行卡卡号为：62179070XXXXXXXXXXXX，由买方保管。（定金65000元，借款250000元）”。原告当庭陈述该协议虽然写的是借款，但该款项用途为被告办理银行涂销抵押，其实质是双方协商后约定原告提前支付部分购房款办理银行涂销抵押来达到房屋交易的目的。原告通过其名下中国银行账号62×××97向案外人林映群名下交通银行账号62×××88分别于2016年2月3日转账5000元、于同年5月13日转账200000元（分四笔，每笔金额50000元）、于同年5月14日转账50000元。案外人林映群通过上述交通银行账号向林映龙名下帐户62×××99分别于2016年5月13日转账三笔（每笔金额49999元）、于2016年5月14日转账四笔（其中三笔的金额均为49999元、一笔金额为22000元）。原告上述帐户另在2015年10月19日分别转账50000元、10000元，原告陈述上述款项为涉案房屋的定金，系转入被告林映龙某林映群名下交通银行账号（62×××88），因为被告本人嗜赌，有外债，被告父母就通过其堂哥林映群来收取案涉房款。为证明其有能力购买涉案房屋，原告提交了其名下帐户的《历史交易明细清单》，该清单显示截止2016年11月11日，该帐户余额为320866.86元。原告另提交证据微信聊天记录、短信记录证明被告已经收到了其支付的上述315000元。诉讼中，广州市南沙区房地产交易中心出具《购房资格证明》，内容为经核查截至2016年11月28日止，原告具备本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，原告确认其有能力一次性支付涉案房屋剩余贷款及逾期利息、罚息，并同意代被告偿还尚欠银行的全部欠款，但对超过总房价款的款项，保留向被告追偿的权利。第三人中行南沙支行确认截止2017年2月13日，涉案房屋尚欠贷款本金316918.5元、逾期利息5100.5元、罚息234.09元，并同意原告代被告提前还清剩余按揭贷款及其他欠款，整个还款过程大概需15天。另查明：2016年1月19日，经广州市工商行政管理局核准，中国银行股份有限公司广州南沙支行名称变更为中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。虽然被告向原告出具的《借款赎楼补充协议》约定借款315000元，但根据协议内容，该款项实际是原告向被告支付的购房款，其用途是为了被告还清案涉房屋的银行抵押借款，促使双方交易完成。根据银行出具的交易流水及回单等，可以形成证据链证明被告已经收到了原告支付的款项共计315000元。原告已经依约向被告支付了款项，被告至今未还清涉案房屋的银行贷款及办理过户手续，被告行为已经构成违约，原告要求被告协助办理过户手续的诉请合理有据，本院予以支持。因原告同意代被告清偿就涉案房屋的银行欠款，且明确表示其有一次性支付能力，第三人中行南沙支行亦同意其提前还清全部欠款，故在被告协助办理过户手续前，应由原告先行还清银行按揭贷款及逾期利息、罚息为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告林洁武于本判决发生法律效力之日起一个月内，向第三人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行还清被告林映龙名下位于广州市南沙区黄阁镇XX大街XX号XXX房（权证号码为420XXXX**）的剩余按揭贷款及逾期利、罚息。二、被告林映龙于原告林洁武还清上述房屋剩余按揭贷款及逾期利、罚息之日起10日内，协助原告林洁武办理位于广州市南沙区黄阁镇XX大街XX号XXX房（权证号码为420XXX**）的过户登记手续。本案受理费4532元、财产保全费3152元，由被告林映龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  王 健人民陪审员  胡大成二〇一七年二月二十八日书 记 员  廖活年记 录 员  陈豪源