江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终10039号上诉人（原审原告）：薛连培，男，汉族，1956年10月8日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：何锐，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳，江苏益和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：何琴，女，汉族，1964年3月30日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：汤加彬，江苏博聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈协平，江苏博聪律师事务所律师。上诉人薛连培因与被上诉人何琴确认合同无效纠纷一案,不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛连培上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》和《南京市公有住房承租权转让合同》因违反法律和行政法规而无效，根据《合同法》第52条的规定该二份合同自签订之日起无效。上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》和《南京市公有住房承租权转让合同》，其标的为位于本市××村××室公有住房，该公有住房产权人原为南京市服装一厂，现为南京市轻纺企业管理有限公司城北管理中心。根据物权法第39条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。然而，上诉人与被上诉人未经产权人同意即签订买卖和转让合同，侵犯了房屋产权人的处分权，属于违反法律的行为。上诉人与被上诉人均同意将《南京市城镇公有房屋管理条例》及其实施细则作为确认双方之间买卖和转让合同是否有效的判定依据,《南京市城镇公有房屋管理条例》第29条明确规定，公有住房承租人不得擅自转让、转租或转借房屋使用权。在租赁期限内承租人确需转让、转租或转借房屋使用权的，需经出租人同意。《南京市城镇公有房屋管理条例》是由江苏省南京市第十一届人民代表大会会议制定，属于行政法规。《南京市公有住房包干使用合约》第4条第2款明确规定，不得将包干使用的房屋转租、转让、转借、改变用途或私自交换使用。民法通则第五十八条规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的民事法律行为无效；违反法律或者社会公共利益的行为无效。被上诉人明知上诉人无权处分但却与上诉人签订关于国有房产的买卖合同属于典型的违反法律的行为，恶意损害了南京市轻纺企业管理有限公司的利益，故该买卖合同无效。2、物权法第15条规定“当事人之间订立的有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响其效力”。从该条款的内容看，系以一方当事人依据物权法具有某不动产物权的处分权为前提，如果拟处分物权的合同一方并无处分权，那么其与不动产买受人之间合同尽管具有“设立、变更、转让、和消灭”的内容，但应属无效。3、物权法系全国人民代表大会通过的法律，其效力高于最高人民法院制定的司法解释，最高人民法院司法解释如有违反现行法律的内容也不具有法律效力和执行效力；最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是关于买卖合同标的转移的一般规定，从法理角度分析具有普通法的效力。而物权法系特别法，其关于卖方转移不动产物权的前提条件是卖方具有不动产物权（占有、使用、收益和处分），特别是具有处分权。根据“特别法优于普通法”的法理原则，上诉人与被上诉人关于国有房产的买卖合同应属无效。涉案房产的所有权人南京市轻纺企业管理有限公司早在上诉人与被上诉人签订买卖合同后，明确表示不同意该房产的买卖，并拒绝办理过户手续，诉讼发生后该公司再次表明不认可该买卖合同。因此上诉人与被上诉人之间关于国有资产的买卖合同至今也没有得到产权人的追认。且现仍在南京市轻纺企业管理有限公司工作的证人赵某,4也证明南京市轻纺企业管理有限公司始终不同意上诉人与被上诉人的关于该房产的买卖合同。综上所述，上诉人认为，上诉人的诉讼请求于法有据，合情合理，故请求对上诉人的上诉请求予以支持。何琴辩称，关于房屋的产权问题不影响本案审理结果，本案系承租权转让合同，涉案房屋取得了合法的租赁证，说明租赁关系是合法的，双方按照《南京市公有房屋承租权有偿转让实施细则》的相关规定签订了转让合同并进行了公证，合同也已实际履行且不违反法律规定，应为有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。薛连培向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《买卖合同》、《南京市公有住房承租权有偿转让合同》自签订之日起无效；2、何琴承担诉讼费用。一审法院认定事实：1992年8月24日，薛连培（乙方）与南京服装一厂签订《公有住房租赁合约》，双方约定由乙方承租南京市伍佰村42号206室房屋（以下简称206室）；乙方不得将承租的房屋转租、转借、转让、或擅自改变用途及私自交换使用等等。2008年1月5日，薛连培（甲方）与何琴（乙方）经南京新旭房地产信息中心居间介绍签订了《买卖合同》，双方约定：甲方自愿将206室（使用面积为42.3平方米）出售给乙方，其权属为居住权，乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房；甲乙双方议定的上述房产成交价格为145000元，签订合同时乙方交付定金1万元；购房全款，乙方在公证手续完成甲方交房并帮助乙方迁入户口同时一次性付清；若政策变动及不可抗力等因素，使此房不能出售，双方均不违约，甲方退还定金，本契约自动解除；乙方购买此房后出现的政策性变动等因素，甲方须无条件配合办理等等。当日，何琴支付薛连培定金1万元。2008年1月10日，双方签订《南京市公有住房承租权有偿转让合同》（以下简称公有住房转让合同），约定薛连培将206室承租权转让给何琴，并经南京市南京公证处进行公证。2008年1月17日，何琴的哥哥何朋支付薛连培购房款12.5万元。当日，薛连培向何琴交付房屋。后何琴一直使用涉案房屋。现涉案房屋已经被征收管理部门拆除。庭审中，何琴提供《征收补偿约定书》，该约定仅有征收一方负责人签字，相关征收管理部门未加盖印章。一审法院认为,依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于双方签订的《买卖合同》、《南京市公有住房承租权有偿转让合同》的效力问题。涉案房屋原属原南京服装一厂所有的公有住房。双方作为平等的民事主体就涉案房屋签订买卖合同以及公有住房转让合同，缔约时薛连培是承租人，而非所有权人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”同时《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据以上规定，双方当事人之间形成买卖合同法律关系。薛连培作为出卖人在缔约时、缔约后对标的物均没有取得所有权或者处分权，但并不能因此影响双方之间的买卖合同的效力，亦不能导致买卖合同无效。因此双方当事人签订的买卖合同及公有住房转让协议是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性效力性的规定，合法有效。故薛连培主张该两份合同无效的请求，没有事实根据和法律依据，不予支持。关于薛连培的主张是否超过诉讼时效的问题。何琴认为薛连培的诉讼请求已过诉讼时效，由于本案系确认合同无效纠纷案件，不适用诉讼时效制度，故对于何琴的主张，不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回薛连培的诉讼请求。案件受理费3200元，减半收取1600元、保全费5000元，合计6600元，由薛连培负担。双方对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，上诉人提交江苏东恒律师事务所出具的委托代为查询南京市鼓楼区伍佰村42号206室房屋土地权属信息的工作情况说明一份，内容系该房从未进行过权属登记，无法查询该房屋所在土地的权属信息。证明案涉房屋属于违章建筑，不可以进行交易，故案涉合同应为无效。被上诉人质证认为，该份证明与本案待证事实没有关联性，不能达到证明目的。本院认为，本案所涉南京市伍佰村42号206室房屋虽系原南京服装一厂所有的公有住房，但双方当事人转让的标的为公有住房的承租权，上诉人是合法的承租人，双方当事人签订的《买卖合同》及《南京市公有住房承租权有偿转让合同》均为真实意思表示，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为合法有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人作为出卖人在缔约时、缔约后对标的物均没有取得所有权或者处分权，但并不能因此影响双方之间的买卖合同的效力，亦不能导致买卖合同无效。且确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。上诉人薛连培的上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，薛连培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由薛连培负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  龚 震审判员  郑 慧二〇一七年二月二十一日书记员  倪 辉