广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2011)惠城法民一初字第1419号原告张鸿飞，男，1969年2月6日出生，汉族，住惠州市惠城区，委托代理人许耀凤，系广东百德律师事务所律师。第一被告巫晓燕，女，1978年10月15日出生，汉族，住惠州市惠城区，第二被告曾庆林，男，1977年2月3日出生，汉族，住惠州市惠城区，第一、第二被告共同委托代理人于非林，系广东国晖律师事务所律师。第一、第二被告共同委托代理人陈招娣，系广东国晖律师事务所实习律师。第三人惠东县虹桥房产代理有限公司，住所地：惠州市惠东县平山街道办事处。法定代表人赖思平，职务：董事长。委托代理人郭志武，系广东惠宏信律师事务所律师。原告张鸿飞诉第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林、第三人惠东县虹桥房产代理有限公司以及第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林反诉原告张鸿飞、第三人惠东县虹桥房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年8月9日公开开庭进行了合并审理。原告张鸿飞及其委托代理人许耀凤，第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林的委托代理人于非林、陈招娣，第三人惠东县虹桥房产代理有限公司的委托代理人郭志武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鸿飞诉称，两被告是夫妻关系。2009年12月15日，原、被告与第三人签订《房地产买卖三方合同》，约定由被告（卖方）将其位于惠城区新联路大新村湖畔新城第一栋五单元5层B号房转让给原告（买方），转让价为820000元。关于付款方式三方约定：买方交纳定金50000元整给卖方，三方签署《房地产买卖三方合同》。买卖双方到房产交易中心签署办理过户手续所需要的文件之时，原告支付首期款270000元给被告，余款500000元待原告办完银行贷款手续后，由银行直接支付给被告。三方还约定，由第三人负责办理《房地产产权证》并交付原告。关于办证费用三方约定：由原告支付过户费60000元，服务佣金原告承担5000元，被告承担3000元。关于违约责任三方约定：“如卖方未能履行本合同约定的义务，买方给予卖方15个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如卖方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向买方支付违约金，逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金予买方，并承担卖方未履行合同产生的全部费用，已收取买方的房款应当日退回给买方”。《房地产买卖三方合同》签订当日，原告即按合同约定将50000元现金交付给被告，并支付了查档费、测绘费、办证费等共2500元。但是，被告并未按《房地产买卖三方合同》的约定履行义务，至今拒绝将出卖物的合法有效证件交付经纪方即第三人，更拒绝办理该物业的过户手续，导致三方签订的《房地产买卖三方合同》无法履行。原告遂诉诸法院，请求：一、依法解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖三方合同》，并判令被告立即双倍返还定金100000元给原告；二、依法判令被告承担因违约给原告造成的损失50000元；三、依法判令被告立即返还原告垫付的评估费、查档费、测绘费等2500元；四、判令被告承担本案所有的诉讼费用。第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林对本诉辩称，一、认为原告诉请及事由缺乏事实基础及法律依据，与本案的实际不符，请求法庭予以驳回。双方之间的合同未能履行的原因是因原告并未按约履行支付首期款的义务，因原告自身的违约原因导致合同无法履行。二、对于原告的违约行为，我方依法提出了反诉。第三人惠东县虹桥房产代理有限公司对本诉辩称，一、被答辩人在起诉状中列为第三人的惠东县虹桥房产代理有限公司惠州分公司已经注销，依照民事诉讼法等有关法律规定，答辩人作为第三人参加诉讼。二、本案的事实是原被告签订二手房买卖合同，被告收取了被答辩人的定金50000元，被答辩人和答辩人已经到相关部门进行了房屋过户前期手续的办理，但是后来被告拒绝提交资料办理过户手续，虽经答辩人多次协调，被告明确表明不愿意将涉案房屋出售给被答辩人，因此，答辩人在本案中没有过错。第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林反诉称，2009年12月15日，反诉人与被反诉人、第三人签订《房地产买卖三方合同》，合同约定：由被反诉人购买反诉人位于惠城区新联路大新村湖畔新城第一栋五单元5层B号房产，被反诉人于合同签订当日支付购房定金计50000元，首期房款计260000元于双方到房产交易中心签署办理过户手续所需要的文件之时，由被反诉人支付给反诉人（以反诉人出具收据为准）。合同签订后，反诉人已按约备齐并向被反诉人移交了过户手续所需的文件材料，但被反诉人迟迟未履行支付购房首期款义务，鉴于被反诉人的违约行为不仅导致了买卖合同的无法履行，也损害了反诉人的合法财产权益，反诉人遂终止了合同的履行。综上，反诉人现特向贵院提出反诉：一、依法判令反诉人无须向被反诉人返还购房定金计50000元整；二、依法判令由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。原告张鸿飞对反诉辩称，认为反诉原告提起的反诉没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人惠东县虹桥房产代理有限公司对反诉辩称，一、认为被告提起的反诉在法律上不属于反诉，反诉的内容本身是对本诉的答辩；二、原告反诉的事实及理由与事实不符，事实及理由在我方本诉的答辩状中已经有陈述，以本诉的答辩状为准。经审理查明，2009年12月15日，原告张鸿飞、第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林与惠东县虹桥房产代理有限公司惠州分公司签订一份《房地产买卖三方合同》，惠东县虹桥房产代理有限公司惠州分公司签约人为骆增焕。约定由被告（卖方）将其位于惠州市××城区××路××新村湖畔新城第1栋5单元5层B号房（粤房地权证惠州字第××、00××30号，建筑面积为163.17平方米）转让给原告（买方），成交价为820000元。关于付款方式，三方约定，原告交纳定金50000元整给被告。一、银行按揭贷款500000元整由经纪方协助原告申请银行贷款，并在办理完有关按揭手续后由银行直接支付给被告。二、办理银行按揭贷款所产生的评估费、律师见证费、保险费、查档费、登记费、咨询费、印花税等费用全部由原告支付。三、首期房款270000元整（不含定金）须在买卖双方到房产交易中心签署办理过户手续所需要的文件之时，由原告支付给被告。四、买卖双方须于签署本合同7个工作日内向银行提交该物业的按揭贷款申请手续（卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书）。关于违约责任，一、买卖任何一方认为对方违约，应由当事人立即书面通知对方，同时抄送给经纪方，经纪方在接到通知后有权暂停所有正在办理的手续。二、如买方未能履行本合同约定的义务，卖方给予买方15个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如买方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向卖方支付违约金，逾期满10日仍未履行合同义务，卖方有权单方解除合同，买方已付定金由卖方没收，卖方已收取买方的房款（扣除履行合同产生的全部费用）应当日退回给买方，而卖方有权再将该物业转让予其他任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿。三、如卖方未能履行本合同约定的义务，买方给予卖方15个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如卖方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向买方支付违约金，逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返定金予买方，并承担卖方未履行合同产生的全部费用，已收取买方的房款应当日退回给买方，买方不可再向卖方做任何赔偿或迫使卖方履行本合同。2009年12月15日，原告即按合同约定将50000元购房定金交付给第一被告。2009年12月21日原告支付房地产测绘费150元，12月23日涉案房产办理评估，12月25日原告支付利用档案服务费300元以及其他费用50元，12月26日原告支付办证费2000元。2010年1月19日，惠东县虹桥房产代理有限公司惠州分公司向第一被告发出书面《通知》，载明：根据合约第一被告须于签订合同7个工作日内配合原告提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书。我司办证员已多次督促第一被告，且第一被告都已经超出了合约的宽限期，已违约。2010年1月21日，原告向第一被告发出书面《通知》，载明：根据合约第一被告须于签署合同7个工作日内配合原告提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书，且第一被告都已经超出了合约的宽限期，已违约。现督促第一被告于接此通知后10个工作日内办理相关手续，否则第一被告须双倍返还定金给原告，并承担未履行合同所产生的全部费用。2010年2月2日，原告再次向第一被告发出书面《通知》，载明：根据合约规定第一被告都已经超出了合约的宽限期，已违约。根据合同约定原告有权单方解除合同，第一被告须退还定金给原告并承担未履行合同所产生的全部费用，并赔偿原告损失。原告遂诉诸法院，请求判如上述所请；被告随之亦提起反诉。另查之一，经当庭询问，原告表示，其第二项诉求“依法判令被告承担因违约给原告造成的损失50000元”，应理解为：房屋现已增值，因被告的违约造成我方的损失。另查之二，2011年3月11日，惠东县虹桥房产代理有限公司惠州分公司注销。另查之三，经原告申请，本院准许惠东县虹桥房产代理有限公司惠州分公司签订《房地产买卖三方合同》时签约人骆增焕（男，1983年12月3日出生，汉族，住惠州市××城区××虾路××房，身份证号码为）、周意（女，1981年8月10日出生，汉族，住惠州市××××房，身份证号码为）出庭作证。骆增焕作证表示，办理银行按揭手续时，就一直无法约到被告，因合同是有期限的，我方也一直与被告进行调解，但被告根本不配合，至今已经差不多两年了，被告也一直不将定金退回原告。另查之四，原告于2011年4月21日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封第一、第二被告价值约150000元的房地产权。本院于次日作出（2011）惠城法立保字第157号《民事裁定书》：一、查封被申请人巫晓燕、曾庆林共同共有的位于惠州市××城区××路××新村湖畔新城一栋五单元5层B房（证号：00××30号，建筑面积163.17平方米）其中30平方米的房地产权（查封期限为二年）。二、查封邱帼芳、张鸿飞共同共有为本案提供担保的位于惠州惠城区河南岸16号小区怡景华庭A栋5层01号房（证号：1100000310号，建筑面积115.40平方米）的房地产权。在实施保全过程中，因第一、第二被告上述的房地产已经转移无法实施保全，原告认为自己的合法权益得不到保障，并于2011年4月27日重新向本院提供第一、第二被告的财产线索并要求予以保全。本院于2011年4月28日作出（2011）惠城法立保字第157-1号《民事裁定书》：查封被申请人巫晓燕名下的位于惠州市××城区××道××号金山龙庭三期6栋竹香阁2层02房（证号：C6692770号，建筑面积149.30平方米）其中30平方米的房地产权（查封期限为二年）。经本院组织调解，各方无法达成一致协议。以上事实有《房地产买卖三方合同》、购房定金《收据》、虹桥房产收款收据、惠州房产管理局服务性收费专用发票（3份）、惠州房屋估价结果书、《通知》（2010年1月19日、1月21日、2月2日）、核准注销登记通知书、（2011）惠城法立保字第157号、第157-1号《民事裁定书》以及当事人陈述等在案佐证，可以认定。本院认为，原告张鸿飞、第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林与惠东县虹桥房产代理有限公司惠州分公司签订《房地产买卖三方合同》，均系各方当事人真实意思表示，合同内容并未违反现行法律规定，应为合法有效，各方当事人理应按约履行各自的义务。根据本案查明的事实以及二手房交易流程，合同履行过程中，第一、第二被告未能如约配合原告提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文书；原告亦未能如约到房产交易中心签署办理过户手续所需要的文件之时向第一、第二被告支付首期房款270000元；双方均违反合同，亦均无意履行合同，应当各自承担相应的责任，根据本案的具体情况，《房地产买卖三方合同》应予以解除，第一、第二被告应立即返还原告垫付的房地产测绘费150元、利用档案服务费300元以及其他费用50元、办证费2000元。但原告诉求房屋增值损失50000元，缺乏合同依据，本院不予支持。被告反诉无须返还购房定金50000元，显与事实不符，本院予以驳回。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。惠东县虹桥房产代理有限公司惠州分公司已于2011年3月11日核准注销，其民事责任应由第三人惠东县虹桥房产代理有限公司依法承继。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：一、解除原告张鸿飞于2009年12月15日与第一巫晓燕、第二被告曾庆林、惠东县虹桥房产代理有限公司惠州分公司签订的《房地产买卖三方合同》。二、第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告张鸿飞返还定金50000元。三、第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告张鸿飞返还办证费2000元、利用档案服务费300元、房地产测绘费150元以及其他费用50元，上述费用合计为2500元。上述第二项、第三项费用合计为52500元。四、驳回原告张鸿飞的其他诉讼请求。五、驳回第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3350元（原告已预交），由原告张鸿飞负担1675元，由第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林负担1675元。反诉费525元、保全费1270元，合计为1795元，由第一被告巫晓燕、第二被告曾庆林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  曾宪章审 判 员  朱 雄代理审判员  石 磊二〇一二年四月十六日书 记 员  方 珊