昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)呈民初字第395号 原告李杰，男，汉族，1984年9月29日出生，湖北省荆州市人，现住云南省昆明市呈贡区。 原告张凌虹，女，汉族，1988年1月31日出生，云南省澄江县人，现住云南省玉溪市澄江县。 两原告共同委托代理人赵一飞，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。 被告云南奥宸房地产开发有限公司。（以下简称：奥宸房地产公司） 法定代表人：邹建民，总经理。 委托代理人毕淼，男，彝族，1984年2月1日出生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市西山区，系云南奥宸房地产有限公司员工，特别授权代理。 委托代理人薛冰，女，汉族，1987年5月28日出生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市五华区，系云南奥宸房地产有限公司员工，特别授权代理。 原告李杰、张凌虹诉被告云南奥宸房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由审判员林莉适用简易程序于2015年4月8日和2015年5月8日公开开庭进行审理，原告李杰、张凌虹的委托代理人赵一飞，被告奥宸房地产公司的委托代理人毕淼、薛冰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告双方于2013年5月11日签订了编号为ZYGC字第1209号《商品房购销合同》，约定原告向被告购买奥宸滇池星城房屋，总房款为343777元，交房时间为2014年12月25日。合同签订后，原告按合同约定支付了首期购房款173777元，并与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，通过银行按揭的方式向被告支付购房尾款170000元，完全履行了自己的付款义务。 2014年12月中旬，合同约定的交房期限将至，原告多次向被告询问交房事宜，但被告均未给予明确的答复，也未主动通知原告关于办理交房手续的情况。2014年12月25日，原告到被告处要求按照合同约定办理交房手续，被告才告知原告需要延期交房，但是并未向原告说明延期交房的原因及时间。原告当天当面递交及以快递方式向被告发送了催告函，要求被告在合理期限内履行交房义务。 2014年12月26日，被告口头通知原告，因原告所购房屋尚未竣工，故交房时间难以确定，但最快也要半年左右时间。此后，被告出具《通知函》给原告，称交房时间暂定于2015年6月25日。被告的行为已经构成了根本性违约，原告在收到《通知函》后就找到被告要求解除合同，退还交付的款项，但均遭到被告的拒绝。据此为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，要求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》；2、被告返还原告已经支付的首期购房款173777元及自2013年5月11日起至款项付清之日止的同期银行贷款利息；3、请求法院判令被告返还原告通过银行贷款方式支付的购房款170000元及自2013年6月5日起至款项付清之日止的同期银行贷款利息；4、诉讼费由被告方承担。 被告奥宸房地产公司答辩称：1、双方签订的合同正在履行过程中，我方并没有根本违约，原告起诉要求解除合同没有相关依据；2、合同第九条明确约定逾期交房的违约责任是支付违约金而非解除合同，我们愿意支付违约金，逾期交房的原因系整个工程规划验收没有通过，并非我方主观原因导致，且我方已经履行了通知义务；综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 归纳原、被告双方的诉、辩主张，本案的争议焦点为：1、被告是否存在根本性违约，双方签订的商品房购销合同是否应当解除；2、原告支付的首付款以及通过贷款方式支付的购房款是否应当返还，利息是否应当得到支持？ 原告针对其诉讼主张向本院提供如下证据: 一、商品房购销合同一份、商品房买卖合同登记备案表一份、收款收据一份，欲证明原、被告双方于2013年5月11日签订了编号为ZYGC字第1209号《商品房购销合同》，约定原告向被告购买奥宸滇池星城房，总房款为343777元，交房时间为2014年12月25日，原告按约向被告支付了首期购房款173777元。 二、个人住房（商业用房）借款合同一份、个人贷款支付凭证一份、个人贷款对账单一份，欲证明原告通过银行按揭的方式向被告支付了购房款170000元，履行了全部付款义务，170000元贷款已经于2013年6月4日放款到云南奥宸房地产开发有限公司阳光城分公司账户，同时原告每月均按时向银行偿还贷款本金及利息。 三、交房催告函EMS邮寄单一份、邮件跟踪查询单一份、催告函收据一份、视频资料一份，欲证明被告奥宸房地产公司未按合同约定时间交房，原告以邮递及当场递交（制作了视频）方式向被告发送书面催告函，根据邮件跟踪单显示邮件于2014年12月26日由“他人收前台”且视频已经显示张雪昆已经签收，要求被告在合同期限内履行交房义务。 四、通知函一份，欲证明被告向原告发放通知称交房时间暂定于2015年6月25日，但被告的楼盘至今处于停工状态，并未完工，根本无法向原告交房，其行为已经构成根本性违约。 被告奥宸房地产公司质证后对第一组证据商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、收款收据的真实性认可，对第二组证据个人商业用房贷款合同无异议，对个人贷款对账单、支付凭证的真实性不予认可，对第三组证据交房催告函邮寄单及邮件跟踪单本身真实性无异议，但并没有收到邮寄的催告函，对催告收据真实性不认可，对视频资料的真实性予以认可，但不能证明原告的观点，公司并未开具过该收据。对第四组证据通知函无异议，但认为不能证明原告的观点。 被告针对其答辩主张没有提供任何书面证据。 针对原告提交的证据，本院做如下认证：对原告提交的第一组、第四组证据,因被告对其真实性没有异议,本院依法予以采信;针对原告提交的第二组证据中的个人商业用房贷款合同,因被告没有异议,本院依法予以采信,对第二组证据中的个人贷款对账单、支付凭证,因系原告贷款银行出具的且符合证据有效要件,本院依法予以采信;对原告提交的第三组证据,因被告对其真实性没有异议,本院对真实性依法予以确认,对其关联性及证明力,本院在后予以评述。 综上所述，综合法庭查证和双方当事人庭审自认，本院依法确认如下事实： 原告李杰、张凌虹与被告奥宸房地产公司于2013年5月11日签订了编号为ZYGC字第1209号《商品房购销合同》，约定原告向被告购买奥宸滇池星城第G07二幢第3层309号房屋，房屋套内建筑面积为56.23平方米，每平方米6113.76元，总房款为343777元，交房时间为2014年12月25日。合同签订后，两原告按合同约定于2013年5月11日支付了首期购房款173777元，并与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，通过银行按揭的方式于2013年6月4日向被告支付购房尾款170000元，完全履行了其付款义务。 2014年12月25日，原告到被告处要求按照合同约定办理交房手续，被告告知原告需要延期交房，原告于当天分别以当面递交并录像及快递方式向被告发送了催告函，要求被告在合理期限内履行交房义务。原告方当场递交的催告函已经由被告公司分管奥宸营销中心的张雪昆签收，以快递方式寄送的催告函经邮件跟踪单显示已经于2014年12月26日由被告公司前台签收。2014年12月26日，被告向原告送达了《通知函》，告知原告交房时间暂定于2015年6月25日。原告以被告的行为已经构成了根本性违约为由诉至本院要求解除与被告签订的《商品房购销合同》并判令被告返还其支付的相关款项及同期贷款利息。 针对本案的第一个争议焦点：被告是否存在根本性违约，双方签订的商品房购销合同是否应当解除的问题？本院认为，本案中原告于2014年12月25日分别以当面递交并录像及快递方式向被告发送了催告函，要求被告在合理期限内履行交房义务，虽然被告方抗辩其并未收到原告的催告函，但原告提供的交房催告函EMS邮寄单一份、邮件跟踪查询单一份、催告函收据一份、视频资料一份均能证实已经向被告方送达了催告函，且经本院庭审查明，原告方当场递交的催告函已经由被告公司分管奥宸营销中心的张雪昆签收，以快递方式寄送的催告函经邮件跟踪单显示已经于2014年12月26日由被告公司前台签收，虽然被告抗辩张雪昆并不是分管奥宸滇池星城的人员，但因其是被告方员工，作为原告方有理由相信其是代表被告，故应当认定被告已经收到原告方的催告函。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，虽然原、被告签定《商品房购销合同》第九条第二项中作为被告逾期交房的，应按商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向原告支付违约金。但并不能当然排除法律赋予当事人一方解除合同的权利，作为守约方可以选择解除权亦或是接受逾期违约金，而本案中，原告方选择行使解除权并在法律规定的催告后合理期限内提出解除合同，有事实及法律依据，应当予以支持。 针对本案的第二个争议焦点：原告支付的首付款以及通过贷款方式支付的购房款是否应当返还，利息是否应当得到支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案的实际情况，本案双方签订的《商品房购销合同》一经解除，原告方支付首付款173777元及通过贷款方式支付的购房款170000元，被告方应当予以返还，因该款项在原告支付给被告后是由被告占有使用，被告应当返还该购房款的利息，故原告主张返还其支付的首付款及通过贷款方式支付的购房款及相应的同期银行贷款利息，有事实及法律依据，应当予以支持。 综上所述，本院认为,原告李杰、张凌虹与被告奥宸房地产公司之间形成了合法有效的商品房买卖合同关系，原告按照合同约定支付了房款，被告应当按照合同约定如期交房。本案中，被告奥宸房地产公司在合同约定的交房时间2014年12月25日没有如期交房，在原告催告后至今已逾五个月仍然没有履行其交房义务，原告请求解除合同于法有据，本院依法予以支持。对原告主张返还已经支付的首付款及通过贷款方式支付的购房款及相应的同期人民银行贷款利息于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告李杰、张凌虹与被告云南奥宸房地产开发有限公司签订的编号为ZYGC字第1209号《商品房购销合同》解除。 二、由被告云南奥宸房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李杰、张凌虹支付的173777元购房款，并支付自2013年5月12日起至款项付清之日止的同期中国人民银行贷款利息。 三、由被告云南奥宸房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李杰、张凌虹通过银行贷款支付的170000元购房款，并支付自2013年6月5日起至款项付清之日止的同期中国人民银行贷款利息。 如不按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3228元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。 审判员 林 莉 二〇一五年五月二十六日 书记员 李秋蓉