广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1971民初25469号原告（反诉被告）广东泛联房地产经纪服务有限公司，住所地：东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼12单元，统一社会信用代码：91441900304068055H。法定代表人祝迪嘉。委托代理人董敏，系广东坤益律师事务所律师。被告（反诉原告）陈雪媚，女，汉族，1995年7月4日出生，住广东省台山市，被告（反诉原告）陈来喜，男，汉族，1987年5月19日出生，住广东省东源县，两被告共同委托代理人王菲、王丽萍，分别系广东瑞轩律师事务所律师、实习律师。第三人伦丽芬，女，汉族，1981年10月24日出生，住广东省高要市，原告广东泛联房地产经纪服务有限公司（以下简称“泛联公司”）诉被告陈雪媚、陈来喜、第三人伦丽芬以及被告陈雪媚、陈来喜反诉原告泛联公司、第三人伦丽芬居间合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董敏，两被告的共同委托代理人王菲、王丽萍到庭参加诉讼，第三人伦丽芬经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同向原告支付居间服务费7500元、律师费5000元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年6月19日，原告、二被告与第三人共同签订《房地产买卖及居间合同》，约定二被告向第三人购买位于东莞市寮步镇横坑太和花园丽景湾28座住宅楼3单元705号房，转让价格为359000元。合同第九条约定，二被告应于合同签订当日向原告支付居间服务费9500元；合同第十三条约定：一方因违约导致合同无法正常履行的，导致原告无法收取全部居间服务费的，违约方应承担原告应收取的全部居间服务费；合同第二十一���约定：如合同履行过程中发生争议的，则守约方因诉讼产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）由违约方承担。合同签订后，二被告向原告支付了中介费2000元，剩余中介费一直未支付。案涉房屋已于2016年9月2日由银行出具同意贷款通知书，但二被告却违约，拒绝履行合同，并拒绝支付剩余中介费7500元，原告在多次催收无果后向法院提起诉讼。两被告辩称，一、根据《房地产买卖及居间合同》的补充约定，原告帮助被告做2.5成首付，如果贷款不通过2.5成首付，第三人承诺退回定金，原告退回中介费。二、被告提供的录音材料中，被告与第三人均确认原告在签订合同时承诺被告可以做2.5成首付，不通过的话将退回所有费用。根据原告提供的贷款信息，首付款的比例为41.5%，并非2.5成首付，原告应退还已收取的中介费。三、中介费收据注明剩余7500元中介费在过户当天收齐，被告与第三人已协商一致解除买卖合同关系，第三人已把收取的定金20000元退还被告，不存在过户的情形，故被告无需向原告支付中介费7500元。四、被告不存在违约情形，原告主张律师费没有依据。综上，被告无需向原告支付任何款项。两被告向本院提起反诉请求：1、原告退还两被告居间服务费2000元；2、原告承担本案诉讼费用。事实理由与答辩意见一致。原告对反诉答辩称，一、原告已成功提供居间服务，被告应按合同约定向原告支付居间服务费9500元，不是原告的原因导致合同无法履行，被告仍需按约定支付中介费。二、合同明确约定要根据银行政策帮助被告做2.5成首付，如果被告的征信没有问题，2.5成首付是可以完成的，但是被告的银行征信存在问题，导致无法完成2.5成首付，银行只同意4成首付。且原告没有承诺一定可以做成2.5成首付。三、中介费收据是基于合同继续履行的前提下对剩余居间费的支付方式进行约定，现合同已经无法履行，被告仍需按合同约定支付中介费。四、案涉合同因被告拒绝履行而解除，合同约定因此产生的费用应由被告承担，故被告应按合同约定支付律师费。经审理查明，2016年6月19日，原告作为居间方、丙方，两被告作为买方、乙方，第三人作为卖方、甲方，三方就交易位于东莞市寮步镇横坑太和花园丽景湾28座住宅楼3单元705号房签订编号为2017743的《房地产买卖及居间合同》，转让价格为359000元。合同第九条约定“基于丙方已成功提供居间服务，甲乙双方同意在本合同签订当日乙方应向丙方支付居间服务费9500元，如非因丙方原因导致本合同解除、终止或交易最终不成功，甲乙双方不得以任何理由要求丙方退还上述居间费��合同第二十一条约定“三方约定，合同履行过程中发生争议的可协商解决，协商不成最终导致诉讼的，可向有管辖权的法院提起诉讼，且守约方因诉讼产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公证费、差旅费等）由违约方承担。合同补充约定中手写注明“由于银行政策原因，导致乙方贷款不通过，甲方承诺退回定金给乙方，丙方退回中介费，丙方按照银行政策帮助乙方做2.5成首付，甲方在完税后10个工作日收到尾款”。合同附件中付款方式约定交易金额是359000元，定金20000元，首期楼款70000元，楼价余款269000元按揭付款（贷款机构实际批准金额：若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方应在支付首期楼款时向甲方支付贷款差额部分楼款）。同日，原告收取两被告中介费2000元并出具《收据》，注明“剩余7500元中介费，过户当天交齐”。第三人收取两被告定金20000元。原告协助被告陈来喜办理二手房按揭贷款手续，并于2016年9月2日取得银行审批同意贷款，首付款149000元，放款金额210000元。两被告和第三人协商解除房屋买卖合同，第三人向两被告退还定金20000元。两被告提供录音证明被告与第三人均确认合同签订时原告承诺为被告做2.5成首付，不通过退还所有费用，包括第三人退还定金和中介退回中介费，现两被告和第三人协商解除合同。原告以第三人未到庭为由对录音的真实性不予确认，因被告陈来喜征信问题导致无法办理2.5成首付，原告不同意第三人和被告协商解除合同。被告提供个人信用报告证明原告工作人员于2016年6月13日陪同被告到银行打印个人信用报告，原告对被告的征信问题清楚并承诺做到2.5成首付。该个人信用报告显示查��时间是2016年6月13日，陈来喜有2个账户14个月逾期，单月最高逾期总额是463元，最长逾期1个月。原告确认个人信用报告的真实性，但否认该信用报告是原告工作人员陪同被告去打印，原告是在2016年7月6日才得知被告的征信问题，为此提供陈来喜个人信用报告（银行版）为证，且补充协议约定原告按银行政策为被告做2.5成首付，退回中介费的前提是贷款不通过，并非做不了2.5成首付退回中介费，且合同附件的楼价余款按揭付款中约定，如果首付款不足的，被告应向第三人支付贷款差额部分楼款。原告提供民事委托合同、律师费发票证明因本案诉讼支出律师费5000元。两被告称不存在违约情形，原告诉称律师费没有任何依据。以上事实，有房地产买卖及居间合同、贷款信息、民事委托合同、律师费发票、个人信用报告、录音、短信、收据、借记卡账��历史明细清单以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与两被告成立居间合同关系，从原告为两被告提供案涉房屋的交易信息、报告订立合同的机会及三方签订及履行《房地产买卖及居间合同》的情况来看，原告已成功促成两被告和第三人间房屋买卖合同成立生效，两被告应向原告支付居间报酬。《房地产买卖及居间合同》明确约定“由于银行政策原因，导致乙方贷款不通过，甲方承诺退回定金给乙方，丙方退回中介费，丙方按照银行政策帮助乙方做2.5成首付……”，原告已成功协助被告陈来喜就购买案涉房屋通过银行贷款申请，不存在由于银行政策原因导致被告贷款不通过的情况，现有证据不足以证明原告作出不做成2.5成首付退回中介费的承诺，且被告未举证证明原告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故两被告要求原���退回中介费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。众所周知，按揭贷款是二手房买卖合同签订和履行过程中的重要内容，原告作为专业的房屋交易中介机构，理应熟知房地产交易过程中的各项政策规定、审查交易方的资质条件并给予委托方提供专业的服务方案。本案中，《房地产买卖及居间合同》明确约定案涉房屋以按揭贷款方式付款，原告也明确表示按照银行政策帮助被告做2.5成首付，原告应穷尽其居间义务，包括事前审查两被告的个人征信报告。现原告明确表示签合同前不清楚被告的个人征信存在问题，且因被告的个人征信存在问题导致无法成功办理2.5成首付，故原告履行居间义务存在瑕疵，导致两被告希望通过首付2.5成购买案涉房屋的合同目的无法实现，故原告要求两被告按合同约定支付居间报酬理据不足，本院不予支持。考虑本案原告为从事案涉居间活动实际付出人力、物力及支出一定费用，且首付比例问题也不必然导致房屋买卖合同客观上不能履行，故本院根据原告提供的服务以及本案具体案情，酌情认定两被告应支付原告居间报酬7000元。两被告已支付原告居间报酬2000元，仍须支付7000元-2000元=5000元。原告超出该标准的诉请理据不足，本院不予支持。因原告履行居间义务存在瑕疵，双方因此发生纠纷，原告主张被告违约需承担本案支出的律师费依据不足，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈来喜、陈雪媚应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告广东泛联房地产经纪服务有限公司居间服务费5000元；二、驳回原告广东��联房地产经纪服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告陈来喜、陈雪媚的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56.25元（原告已预交），由原告负担33.75元，两被告负担22.50元；反诉费25元（被告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘秋霞二〇一七年二月十六日书记员  简凤娇刘作朋（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四���二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。