重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0152民初5409号原告：陈芯，男，1987年7月15日出生，汉族，居民，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：刘晓华（系原告陈芯的妻子），女，1988年9月2日出生，汉族，居民，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：徐晓琴，女，1973年2月24日出生，汉族，居民，住重庆市潼南区。被告：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司,住所地四川省广安市广安区北辰渠江北路18号，组织机构代码73159734-9。法定代表人：陈庚，总经理。委托诉讼代理人：蒋天平，男，公司员工。委托诉讼代理人：陈小梅，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。原告陈芯与被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称广安嘉铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈芯的委托诉讼代理人刘晓华、徐晓琴，被告广安嘉铭地产公司的委托诉讼代理人蒋天平、陈小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈芯向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金中尚未支付的30000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定原告向被告购买由其开发修建的位于重庆市潼南县桂林街道办事处朝阳路5号“潼南国防大厦”的商品房一套，总成交金额为427289元。双方同时约定被告向原告交付房屋的时间为2013年12月31日前，逾期交房则自商品房实际交付之日起30日内，按日支付已付购房款万分之三的违约金。逾期办理产权证，按合同约定亦应支付相应违约金。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房和逾期办证的违约行为。被告广安嘉铭公司辩称，原告的权利主张已经过了诉讼时效；被告按照合同约定并未有违约行为，其延期交房系因市政配套设施安装延误；原告已经领取了违约金。本院经审理认定事实如下：2013年1月6日，原告陈芯与被告广安嘉铭公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：广安嘉铭公司将其开发修建的位于重庆市潼南县XX街道办事处XX路XX号住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为109.52平方米；总成交金额为427289元；付款方式为按揭付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即广安嘉铭公司）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即陈芯）使用。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。”该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。”上述合同签订后，原、被告又于当日签订《补充协议》，该协议第六条约定“乙方（即原告陈芯）购买的该商品房为期房的，甲（即被告广安嘉铭公司）乙双方同意在交房后180天内共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房地产权证，逾期由责任方承担责任。《重庆市商品房买卖合同》第十三条与本条款约定内容有抵触的，按本补充协议约定执行”。该合同签订后，原告先后向被告广安嘉铭公司支付了购房款427289元，广安嘉铭公司亦于2014年8月29日将原告所购房屋的钥匙交付给了原告。2014年9月9日，被告向原告支付了逾期交房违约金19613元。2016年12月19日，原告诉至本院，请求如诉称。另查明，“潼南国防大厦”项目2幢（公安编号）于2011年10月16日取得商品房预售许可证。2014年11月21日，“潼南国防大厦”项目经潼南县公安消防大队综合评定验收合格，同年12月20日，上述工程通过了建设、监理、施工、设计、勘查单位竣工验收。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原告陈芯与被告广安嘉铭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立；且双方当事人均具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，以及商品房买卖的真实意思表示；双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。其二，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用；若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，原、被告双方约定，被告应在2013年12月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。同时，双方在合同第九条中约定，逾期超过60日后…….乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。但被告于2014年8月29日方向原告交付房屋钥匙，涉案房屋至2014年11月21日才通过消防验收，在2014年12月20日通过竣工验收。因此，被告广安嘉铭公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。2014年12月20日，案涉房屋通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2014年12月20日视为该房屋的交付使用时间，被告广安嘉铭公司在此时具备了法定的交房条件。因此，被告逾期交房的期间应为2014年1月1日至2014年12月20日（共354天）。依照双方当事人签订的协议的约定，被告广安嘉铭公司应当在符合交房条件后180日内为原告所购房屋办理《房地产权证》，即取得土地房屋登记机关出具的登记受理单。本案中，被告于2014年12月20日完成交房义务，故其至迟应在2015年6月18日前为原告所购房屋向潼南区房地产管理部门提供齐全的办证资料，并取得登记受理单。但被告广安嘉铭公司于2015年7月22日才取得办理本案房屋产权登记的业务受理通知书，故其存在逾期办证的违约行为，违约期间为2015年6月19日至2015年7月22日（共计34天）。庭审中，被告辩称，被告不能向原告按期交房系因电力公司原因所致，在不能按照约定交付房屋时被告已经向原告发出《延期交房通知书》。但被告并未举示充分的证据证明被告未按期交房系电力公司原因导致，亦未举示证据证明该项事实符合双方关于不可抗力据实延期的约定；此外，被告是否向原告发出《延期交房通知书》，并不影响被告需按照约定承担违约责任，故本院对被告的该辩解不予采纳。被告辩称已经向原告支付了应当支付的违约金，但对于超出被告支付金额的违约金，原告并未作出放弃的意思表示，故本院对被告该辩解不予采纳。被告辩称原告已经超过法律规定的主张权利的诉讼时效，应予以驳回其诉讼请求，结合案情及双方合同约定，原告主张权利的诉讼时效并未超过两年时效，故本院对被告的该辩解亦不予采纳。综上，原告的逾期交房违约金为45378（427289元×0.0003×354天）元，逾期办证违约金为1452（427289元×0.0001×34天）元，共计46830元，该款与被告已经支付的19613元相抵扣后，被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司还应向原告支付27217元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陈芯给付逾期交房违约金、逾期办证违约金27217元；二、驳回原告陈芯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告陈芯负担35元，被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 夏 雪二〇一七年二月二十四日书记员 杨孟霖