江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）苏中民终字第0832号上诉人（原审被告）沈全意。委托代理人凌耀元，江苏震宇震律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴江市博德物业管理有限公司。委托代理人张勇骏，吴江市松陵法律服务所法律工作者。上诉人沈全意因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省吴江市人民法院（2011）吴江民初字第1597号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年3月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年4月1日，苏州工业园区新工产业管理服务有限公司（以下简称新工产业公司）与吴江市大发市场业主委员会（以下简称大发市场业委会）签订《物业服务合同》，约定大发市场业委会将江苏大发电器市场委托新工产业公司实行物业管理服务，服务期限三年，自2008年4月1日起至2011年3月31日止。合同明确了双方具体的权利义务。物业管理企业违反合同约定的义务，导致不能完成合同约定的物业管理服务目标，业主有权要求限期整改，造成业主经济损失的，物业管理企业应给予业主经济赔偿。双方对是否达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。业主违反合同约定的义务，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按缺缴的物业服务费的千分之三加收滞纳金。商业用房按建筑面积1.8元／月.平方米交纳物业服务费，按月计算。业主或物业使用人于每年4月、7月、11月、1月的30日前向物业管理企业交纳包括本月在内3个月的物业服务费。2011年3月28日，吴江市博德物业管理有限公司（以下简称博德公司）与大发市场业委会签订《物业服务合同》，约定大发市场业委会将江苏大发电器市场委托博德公司实行物业管理服务，服务期限三年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止。合同明确了双方具体的权利义务。物业管理企业违反合同约定的义务，导致不能完成合同约定的物业管理服务目标，业主有权要求限期整改，造成业主经济损失的，物业管理企业应给予业主经济赔偿。双方对是否达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。业主违反合同约定的义务，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按缺缴的物业服务费的千分之三加收滞纳金。商业用房按建筑面积1.8元／月.平方米交纳物业服务费，按月计算。业主或物业使用人于每年4月、7月、11月、1月的30日前向物业管理企业交纳包括本月在内3个月的物业服务费。2011年3月31日，在大发市场业委会见证下，新工产业公司向博德公司出具授权委托书一份。新工产业公司确认于2011年3月31日退出对吴江大发电器市场的物业管理，并全权委托博德公司收取2011年4月1日前吴江大发电器市场的所有业主欠款，所收款项归博德公司所有。另查明，2005年4月1日至2006年3月31日止，大发市场业委会选聘新工产业公司对吴江大发电器市场进行物业管理。2007年8月13日，大发市场业委会在吴江市建设局备案，备案证编号：吴建物业（07）字第011号，业委会负责人系仇建荣。再查明，沈全意系吴江市大发商贸城C2幢207-209商铺的房屋登记所有权人，房屋建筑面积为169.1平方米。上述事实有原审原告提交的《物业服务合同》二份、授权委托书、《商品房买卖合同》、业主委员会备案证；原审被告提交的照片26张；原审法院自（2007）吴江民一初字第1498号案卷调取的材料以及原审原、被告的庭审陈述予以证实。原审原告博德公司的诉讼请求为：一、被告支付拖欠原告的物业费9131元（2009年1月至2011年6月），并支付物业费滞纳金11080.8元。二、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原审原告明确商铺的物业费按建筑面积1.8元／月.平方米计算30个月，按季收取。滞纳金自被告逾期缴纳之日起每日按缺缴费用的千分之三计算。原审法院认为，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员会的职责范畴。大发市场业委会成立后经吴江市建设局备案，新工产业公司与大发市场业委会签订的《物业服务合同》及原审原告与大发市场业委会签订的《物业服务合同》均依法成立且合法有效，物业管理企业及业主应依合同行使权利，履行义务。新工产业公司及原审原告博德公司依合同履行了物业管理义务，原审被告作为业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。原审被告认为原审原告及新工产业公司未履行好物业管理义务，故拒付物业服务费。法院认为，如原审原告及新工产业公司确实违反合同约定，未达到管理服务质量约定目标，给原审被告造成损失的，原审被告可根据合同约定要求其承担违约责任，但这并不构成原审被告可拒付物业服务费的理由，原审被告应当按照合同约定向原审原告及新工产业公司交纳物业服务费，逾期不交纳的，应承担相应的滞纳金。新工产业公司自愿将业主欠付的费用转让给博德公司，系其对自身权利的自由处分，应予准许。该转让行为经大发市场业委会在场见证，应视为各业主已知晓。关于原审被告欠付的物业服务费，原审原告要求自2009年1月1日至2011年6月30日，按建筑面积169.1平方米，1.8元／月.平方米计算，原审原告的诉请在《物业服务合同》约定范围之内，且不违反相关法律规定，法院予以支持。关于滞纳金，依据《物业服务合同》的约定，在2009年1月1日至2011年6月30日期间，原审被告应分别于2009年1月30日、4月30日、7月30日、11月30日、2010年1月30日、4月30日、7月30日、11月30日、2011年1月30日、4月30日前各交纳3个月的物业服务费，并自逾期交纳之日起每日按缺缴物业费的千分之三加收滞纳金。法院认为，原审原告主张的滞纳金应当认定为逾期付款的违约金。物业服务合同约定的每日千分之三的滞纳金标准明显过高，根据违约金兼具补偿性及惩罚性的功能，法院酌情调整为每日万分之三。据此，原审被告应支付的滞纳金为（169.1平方米＊1.8元／月.平方米＊3个月）＊（881天＋791天＋700天＋577天＋516天＋426天＋335天＋212天＋151天＋61天）＊3／10000=1273.83元。此外，法院认为，物业公司在服务过程中既要按约提供物业服务，亦应当经常和及时同业主进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（三）项、第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：被告沈全意于本判决生效之日起十日给付原告吴江市博德物业管理有限公司物业服务费9131元，并支付滞纳金1273.83元。案件受理费127元，由被告沈全意负担100元，由原告吴江市博德物业管理有限公司负担27元。上诉人沈全意不服原审判决，向本院提起上诉称：本案的业主委员会未经法定程序产生，其主要组成人员系开发商的负责人，其不具有代表业主签订物业管理合同的权利，故本案的二份《物业管理合同》应为无效合同；被上诉人未达到物业管理服务标准，上诉人有权拒付物业管理费。故请求二审法院依法改判。被上诉人博德公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《江苏省物业管理条例》相关规定：业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。本案中，大发市场业委会成立后经吴江市建设局备案，应视为依法成立，其与新工产业公司以及被上诉人博德公司签订的两份《物业服务合同》均应为合法有效。故上诉人认为业主委员会未按法定程序产生，不能代表业主签订物业服务合同的主张，本院不予支持。大发市场业委会所签订的两份《物业服务合同》，对全体业主具有约束力，上诉人作为业主，应负有按约交纳物业管理费用的义务。上诉人提出的被上诉人物业管理未达标准，其有权拒付物业费用的主张，本院认为，在《物业服务合同》中并未约定如物业服务企业管理未达标准，业主可拒付物业管理费用的条款。如新工产业公司或被上诉人所提供的物业服务未达到合同约定标准，造成上诉人损失的，上诉人可在提供相应依据后，根据合同约定追究被上诉人的违约责任，但并不构成上诉人可拒付物业管理费用的理由。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127元，由沈全意负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾茵审 判 员  钱余代理审判员  孙毅二〇一二年六月十三日书 记 员  姚望