江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初3658号原告：王任山，男，汉族，1952年5月14日生，住南昌市西湖区，委托代理人：张根茂，江西哲远律师事务所律师。被告：李艳平，男，汉族，1984年8月4日生，住南昌市西湖区，委托代理人：廖荣兴，江西策源律师事务所律师。原告王任山诉被告李艳平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王任山及其委托代理人张根茂、被告李艳平的委托代理人廖荣兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王任山诉称：2011年12月23日，原告王任山因资金周转需要向被告李艳平、案外人李卫华等人借款35万元，每月利息按月息6分计算。根据被告李艳平、案外人李卫华等人的要求，原告王任山将自己名下的坐落于南昌市西湖区八一大道275号23栋3单元201室的房屋作抵押（原房屋产权证号：洪房权证西字第××号，建筑面积共103.90平方米）。2011年12月26日，应���告李艳平的要求，原告王任山将该房产的买卖、过户等事宜委托给被告李艳平，并办理了公证。2013年至2015年期间，原告王任山共向被告李艳平、案外人李卫华等人支付了共计71万元左右。到了2015年下半年时，案外人李卫华告知原告王任山终止支付利息，但要求额外支付100万元才能将上述房产赎回。迫于无奈，原告王任山又陆续向案外人李卫华支付了231000元。到了2016年8月15日时，案外人李卫华多次催促原告王任山交赎回款，原告王任山又付了2000元。2016年8月17日，因该房产所处地块要拆迁，原告王任山收到短信通知，其方才得知该房产被过户了。原告立即打电话质问案外人李卫华，李卫华表示只要原告准备赎回款，其会负责该房产重新过户到原告名下。原告要求案外人李卫华、买房人王六英三方到场协商，案外人李卫华以种种借口避而不见。后经核实，被告李艳平凭借原告为其办理的委托公证书于2013年3月12日签订编号为：3601000000171288的《存量房买卖合同》，在没有告知原告价格的情况下擅自将该争议房产以每平方米1000元的极低价格（总价：103900元）卖给了案外人李卫华，并办理了过户登记。2016年7月15日，案外人李卫华、吴红玉（李卫华妻子）又与王六英签订了编号为：3601000000344704《存量房买卖合同》，约定将该争议房产以每平米10587元（总价：110万元）卖给了王六英，并办理了过户登记。原告认为，被告李艳平在未告知的情况下，超越代理权限，擅自将原告名下地处八一广场的房产以极低的单价（1000元/每平方米）转让给案外人李卫华属于恶意串通违反了原告对其授权委托之约定，严重侵害了原告自身的合法权益，依法应当判决被告李艳平承担违约责任。因此，原告王任山为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法���令：1、被告向原告支付违约赔偿金110万元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。原告王任山提交了如下证据：证据一、委托公证书。证明：2011年12月，原告王任山根据被告李艳平的要求，办理了房屋买卖委托公证手续。证据二、编号为3601000000171288的《存量房买卖合同》及《房产交易情况明细单》。证明：2013年李艳平擅自处理该房产。被告李艳平辩称：1、原告王任山自2011年12月26日开始至2013年2月16日，分6次向被告李艳平借款共计700000元，按双方约定的月息6分计算，截至李艳平代理王任山签订房屋买卖合同的2013年3月12日止，应支付利息469971元，本息合计1169971元。王任山从未向李艳平归还借款及支付利息。李艳平将王任山所欠本息合计1169971元与王任山提出的违约金进行诉讼抵消。2、原告王任山诉请的1100000元无事实根据，而且其诉请请求超过诉讼时效。3、至于其在民事起诉状中声称的和案外人李卫华的权利义务纠纷，与被告李艳平无关，其可另行向案外人李卫华主张。4、如果王任山认为其请求权基础是房屋买卖合同纠纷，因李艳平不是房屋买卖合同的当事人，李艳平不是适格当事人。被告李艳平提交了如下证据：第一组证据：1.2011年12月26日借条（40万元）、2.2011年12月26日借条（5万元）、3.2012年6月20日借条（5万元）、4.2012年6月25日借条（3万元）、5.2012年7月5日承诺书（上述4张借条合计53万元的还款承诺书）、6.2012年8月31日借条（10万元）、7.2012年8月31日承诺书（证据6中10万元的还款承诺书）、8.2013年2月16日借条（7万元）。证明：1.王任山自2011年12月26日开始至2013年2月16日，分6次向被告李艳平借款共计700000元。按双方约定的月息6分计算，截至李艳平代理王任山签订房屋买卖合同的2013年3月12日止，应支付利息469971元，本息合计1169971元，李艳平将该本息合计1169971元与王任山提出的违约赔偿金进行诉讼抵消；2.王任山两次承诺，如未归还李艳平的借款，李艳平有权处分王任山的南昌市西湖区八一大道275号23栋3单元201室房改房。第二组证据：9.2011年12月26日公证书及授权委托书。证明：李艳平有权代办坐落在南昌市西湖区八一大道275号23栋单元201室房该房的买卖、过户、领证、拆迁及收取购房款等一切相关事宜，王任山对李艳平在代理权限范围内所签署的一切有关法律文件，均予以承认，不存在超越代理权限，擅自买卖房屋的问题。第三组证据：10、李卫华与王任山2013年3月25日《房屋租赁合同》。证明：王任山认为其权利被侵害，应从2013年3月25日起算诉讼��效，而王任山2016年11月26日才向法院起诉，已经超过二年的诉讼时效，法院应当依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年12月26日，原告王任山委托被告李艳平办理原告名下的坐落于南昌市西湖区八一大道275号23栋3单元201室房改房的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关事宜，双方就上述委托在南昌市××区公证处办理了公证。庭审中，原告表示其因资金周转需要与2011年12月23日向被告李艳平及案外人李卫华等人借款35万元，月息按6分计算，并应被告李艳平及案外人李卫华等人的要求，将涉诉房屋作抵押，并将涉诉房屋的买卖、过户等事宜委托给被告李艳平并办了公证。原告还表示2013年至2015年期间原告共向被告李艳平及案外人李卫华等人支付了71万元左右，2015年又陆续向案外人李卫华支付了231000元，2016年8月15日向案外人李卫华支付了2000元。但原告并未就借款及还款事宜提交证据予以佐证，亦未提交证据证明涉诉房屋办理了抵押登记手续。2016年11月29日，原告王任山以被告李艳平作为受托人，未告知原告的情况下超越代理权限，擅自将涉诉房屋以极低的单价（1000元/每平方米）转让给案外人李卫华属于恶意串通违反了原告对其授权委托之约定等为由，诉至本院，请求法院判令被告李艳平向原告支付违约赔偿金110万元整，诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示之所以要求被告支付110万元，系因为被告李艳平将涉诉房屋以每平方米1000元（总价：103900元）的极低价格卖给了案外人李卫华后，案外人李卫华、吴红玉（李卫华妻子）将该诉争房产以每平米10587元（总价：110万元）卖给了案外人王六英，并办理了过户登记。但原告同样未提交确凿证据佐证诉争房屋第二次出售给案外人王六英的价款为110万元��真实性。后因诉争房屋于2016年8月17日拆迁方才得知房屋被过户了，原告多次要求与被告李艳平及案外人李卫华、吴六英协商，均避而不见，无奈诉至本院并提出如前诉请。针对原告的诉请及理由，被告李艳平提供第一组证据：原告王任山出具的2011年12月26日出具的40万元借条、2011年12月26日出具的5万元借条、2012年6月20日出具的5万元借条、2012年6月25日出具的3万元借条、2012年8月31日出具的10万元借条、20131年2月16日出具的7万元借条共计6张借条（借条金额共计70万元）和原告王任山出具的2012年7月5日的承诺书（头四张借条合计53万元的还款承诺）、2012年8月31日出具的承诺书（第五张借条10万元的还款承诺），以证明原告王任山自2011年12月26日开始至2013年2月16日，分6次向被告李艳平借款共计70万元。按双方约定的月息6分计算，截至李艳平代理王任山签订房屋买���合同的2013年3月12日止，应支付利息469971元，本息合计1169971元，李艳平将该本息合计1169971元与王任山提出的违约赔偿金进行诉讼抵消。原告两次承诺，如未归还李艳平的借款，李艳平有权处分王任山的南昌市西湖区八一大道275号23栋3单元201室房改房。但被告李艳平并未提交汇款凭证等证据佐证已经履行了支付上述70万元借款的义务。被告李艳平提供第二组证据，即2011年12月26日公证书及授权委托书，以证明李艳平有权代办涉诉房屋的买卖、过户、领证、拆迁及收取购房款等一切相关事宜，不存在超越代理权限问题。被告李艳平提供第三组证据，即李卫华与王任山2013年3月25日《房屋租赁合同》。2013年3月25日，原告王任山（承租人）与案外人李卫华（出租人）签订租赁合同，约定：原告王任山自愿承租案外人李卫华名下的涉诉房屋，并约定每月租金7200元整，租赁期限���2013年3月30日至2015年6月30日。根据该《房屋租赁合同》，被告李艳平据此认为原告王任山于2013年3月25日时就已经知道被告李艳平已经将涉诉房屋过户至案外人李卫华名下的事实，原告王任山如认为其权利被侵害，应从2013年3月25日起算诉讼时效，而王任山2016年11月26日才向法院起诉，已经超过两年的诉讼时效，故请求法院依法驳回其诉讼请求。庭审中，因原被告双方争议较大，且被告李艳平的委托代理人系一般代理，本院未组织调解。以上事实，有原告提交的证据，原被告的陈述及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点有：一、本案原告与被告李艳平及案外人李卫华等人的民间借贷法律关系是否在本案中一并审理？二、原告诉请被告支付违约赔偿金110万元能否得到支持。针对上述争议焦点，本院一一评判如下：关于焦��一、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出卖人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系来审理”。本案中，其一、原告王任山于2011年12月23日因资金周转需要向被告李艳平、案外人李卫华等人借款，并应被告李艳平的要求，原告王任山将该房产的买卖、过户等事宜委托给被告李艳平，并办理了公证。因此，原告王任山将该房产的买卖、过户等事宜委托给被告李艳平，实质上是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。其二、2016年11月29日，原告王任山诉至本院，其在民事诉状诉称，被告李艳平在未告知的情况下，超越代理权限，擅自将原告名下地处八一广场的房产以极低的单价（1000元/每平方米，总价：103900元）转让给案外人李卫华属于恶意串通违反了原告对其授权委托之约定，严重侵害了原告自身的合法权益，依法应当判决被告李艳平承担违约责任，即支付违约赔偿金110万元。根据原告的诉状的诉请及理由，原告系以被告超越代理权限追究其违约责任，本案审理的重点应当是审查被告是否存在超越代理权限以及是否应追究被告的违约责任。其三、本案原告王任山表示2013年至2015年期间原告共向被告李艳平及案外人李卫华等人支付了71万元左右，2015年又陆续向案外人李卫华支付了231000元，2016年8月15日向案外人李卫华支付了2000元。但原告并未就借款及还款等事宜提交证据予以佐证；而被告虽提供了6张借条和2张还款承诺，但并未提交汇款凭证等证据佐证已经履行了支付上述70万元借款的义务。因此，关于民间借贷的相关事实双方均未提供证据予以佐证，存在真伪不明的情况。基于上述事实和理由，本院认为，被告李艳平、案外人李卫华与原告王任山之间的民间借贷纠纷与本案中原告与被告李艳平之间的房屋买卖合同系两个法律关系，两个法律关系对应的主体均不相同，且原被告双方就民间借贷纠纷均未提供证据佐证自己的主张，亦未就借贷事实提起相应的诉请。故被告李艳平、案外人李卫华与原告王任山之间的民间借贷纠纷可以另循法律途径解决，本院对该民间借贷法律事实不予审理。根据原告的诉请及其事实理由，本案审理的重点应当是审查在房屋买卖过程中被告李艳平是否存在超越代理权限以及是否应追究其违约责任。关于焦点二、2011年12月26日，原告王任山委托被告李艳平办理原告名下的坐落于南昌市西湖区八一大道275号23栋3单元201室房改房的买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关事宜，双方就上述委托在南昌市××区公证处办理了公证。该委托书系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。被告李艳平作为受托人，有权根据委托书的约定，代办坐落在南昌市西湖区八一大道275号23栋单元201室房该房的买卖、过户、领证、拆迁及收取购房款等一切相关事宜，其不存在超越代理权限，擅自买卖房屋的问题。而原告王任山两次向被告出具的承诺书均写明原告不按时归还，被告李艳平有权处理诉争房屋，进一步印证了上述事实。然被告李艳平作为受托人，擅自将涉诉房屋以极低的单价（1000元/每平方米，总价：103900元）转让给案外人李卫华，存在故意或重大过失损害委托人利益、造成委托人损失的行为，原告王任山有权要求被告李艳平承担赔偿责任，该诉讼时效起算时间应从原告王任山知道或者应当知道其权利受到侵害之日开始起算。经查，2013年3月25日，原告王任山（承租人）与案外人李卫华（出租人）签订租赁合同，约定：原告王任山自愿承租案外人李卫华名下的涉诉房屋，并约定每月租金7200元整，租赁期限为2013年3月30日至2015年6月30日等事宜。庭审中原告王任山认可该租赁合同的真实性，由此可知原告王任山在签订租赁合同时就应当知道房屋已经过户至案外人李卫华名下，并从李卫华处承租诉争房屋以便继续租住。被告李艳平据此提出原告王任山如认为其权利被侵害，应从2013年3月25日起算诉讼时效，而王任山2016年11月26日才向法院起诉，因超过两年的诉讼时效，原告诉请应予以驳回的辩解，符合事实和法律规定，本院予以采信。由于原告起诉主张权利已超过两年，原告未向本院提供足够的证据证明在诉讼时效期间向被告主张过权利或被告同意履行义务而发生诉讼时效中断的情形，故原告的起诉超过诉讼时效期间，且原告并未提交确凿证据佐证诉争房屋第二次出售给案外人王六英的价款为110万元的真实性，其损失亦无法认定。综合上述理由，原告要求被告李艳平支付违约赔偿金的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王任山的诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费14700元，由原告王任山自行承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  陶 然人民陪审员  万康康人民陪审员  蔡靓靓二〇一七年二月二十七日书 记 员  万追星