四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）自民二终字第5号上诉人(原审被告)胡定华，男，1971年9月14日出生，汉族，个体工商户，住四川省富顺县。委托代理人贾世林，富顺县民安法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）梁仁学，女，1968年11月26日出生，汉族，个体工商户，住四川省富顺县。委托代理人贾世林，富顺县民安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）李万秋，男，1956年7月8日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。委托代理人肖勇，四川宣意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡定辉，女，1963年7月23日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。委托代理人肖勇，四川宣意律师事务所律师。上诉人胡定华、梁仁学因房屋确权纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2011）富民一初字第1566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡定华、梁仁学及其委托代理人贾世林，被上诉人李万秋、胡定辉及其委托代理人肖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告李万秋、胡定辉于2011年7月向富顺县人民法院提起诉讼，请求确认坐落于富顺县福善镇新街、房屋所有权证号为富权（私）字第NO.0109914号房屋楼上住宅的右面两间、楼下门面右面一间属原告共同所有。原审法院审理查明，原告李万秋、胡定辉系夫妻关系，被告胡定华(又名胡俊华)、梁仁学系夫妻关系，胡定辉、胡定华系姐弟关系。1992年，因富顺县福善镇新建街村，政策允许私人征地建营业房。李万秋、胡定华及胡定华生父胡少钦（清）协商，以胡少钦名义征用富顺县福善镇韩咀村14组土地0.105亩，由李万秋、胡定华共同投资修建营业用房。征地后，李万秋、胡定华共同修建了建筑面积为128.16平方米的房屋（底层为两个门面、二层为四间住房，两门面上面的住房均可与相应门面独立成套）。房屋竣工后，胡少钦、胡定华、李万秋三人于1994年2月19日达成书面协议，约定面对房屋左边门面及楼上住房归胡定华所有，右面门面及楼上住房归李万秋所有。此后，原告所有的门面出租给他人经营，住房由被告方使用。2009年原告得知被告胡定华于1999年已将原告所有的房屋以被告名义进行了产权登记。原审法院认为，本案诉争房屋系原告李万秋与胡定华以胡少钦名义共同投资合法建造的事实、以及房屋建造行为完成后，李万秋、胡定华同胡少钦在1994年2月19日达成书面协议将诉争房屋分割给李万秋的事实清楚，原告依法享有诉争房屋的所有权。被告胡定华在1999年将诉争房屋登记在其名下的行为不能改变诉争房屋属原告所有的事实。因诉争房屋的建造和分割均在原告李万秋与胡定辉的婚姻关系存续期间，所以诉争房屋的所有权应属二原告共同所有。被告关于其与原告李万秋1992年共同投资、建房的行为、1994年书面分配协议均违反禁止性规定而无效的主张不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百条之规定，判决：以富权（私）字NO.0109914号房屋所有权证登记在被告胡定华名下房屋中，面对房屋右面门面及其楼上住房系原告李万秋、胡定辉所有，上楼通道属原、被告双方共有。宣判后，胡定华、梁仁学不服，向本院提起上诉。上诉理由为：一、一审判决书认定“1992年2月19日已达成书面协议将诉争房屋分割给了原告所有的事实清楚，原告依法享有诉争房屋的所有权”，属认定事实错误。双方签订书面协议的时间为1994年2月19日。二、1994年2月19日达成的书面协议，在1999年2月双方达成口头协议后，已经废除。1999年2月，由于被上诉人急需用钱，再加上该土地是以上诉人家庭的人口申请报建，办不了房产证，双方就口头协议，由上诉人补给被上诉人2.5万元。约定好后，上诉人的父亲胡绍清在转让书（赠与书）上签字盖章，该房屋的使用权转到胡定华名下。上诉人于1999年5月第一次支付被上诉人现金8000元。1999年8月，上诉人持赠与书和父亲胡绍清交与的其他手续同被上诉人一起到房管部门办理登记。三、一审判决没有客观公正地认定事实，而是偏听偏信。1、一审判决书写明“被告胡定华、梁仁学及其代理人贾世林到庭参加了诉讼”，实际上只有代理人参加了诉讼。2、被上诉人在一审提供的证人证言无证人身份证明，取证笔录均系其代理人一人取证，其证人证言应为无效证据。3、上诉人与被上诉人一同到登记机关办理了物权登记，就应当以登记为准，其登记的效力大于协议的效力，所以，一审适用法条错误。本案上诉人应起诉确认登记的效力是否合法，不应该以该协议来确认房屋所有权。四、被上诉人无权享有该房屋的土地使用权。征地时，该土地是当时凤凰村四组耕地，分割房屋的协议违反了征地文件规定的不得转让、出租、买卖的规定，应当无效。且被上诉人长达18年之久不依法办理变更登记，根本原因就在于双方在1999年2月口头协议，被上诉人已经将房屋转让给了上诉人。被上诉人李万秋、胡定辉辩称，一、根本不存在上诉人所称的1999年2月的口头协议。二、上诉人称诉争房屋由被上诉人李万秋转让给他，同时又称该房屋系其父胡绍清赠与，两者自相矛盾。三、上诉人称与李万秋一起去房管部门办理登记以及其父在2011年4月就已神志不清的事实不成立。四、本案争议房屋修建在国有土地上，不是农村集体土地，修建在国有土地上的房屋，是任何人可以拥有产权的。总之，本案诉争房屋系双方共同投资、共同建造，且已达成书面协议，约定右边营业房及楼上住房由被上诉人所有。一审事实清楚，程序合法，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼过程中，上诉人向法庭提交照片三张、宗地地籍档案、证人黄发财证言，并申请证人丁常健、许茂林出庭作证。丁常健证实1999年正月间，其到胡定华家吃饭，看见胡定华、李万秋商量，胡定华说以2.5万元买属于李万秋的房子；2010年农历8月间，看见李万秋、胡定华吵架，原因就是胡定华还差李万秋的房款。许茂林证实1999年7月底8月初，在富顺县板桥碰见胡定华、李万秋，胡定华说他们当天去办房产证。庭审质证时，被上诉人对照片和宗地地籍档案的真实性无异议，认为证人证言均缺乏真实性、合法性。本案二审庭审过程中，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院对原审法院认定的事实予以确认，并补充认定以下事实：1994年2月19日，胡绍清、胡定华、李万秋签订《协议书》一份，约定“情因富顺县福善乡凤凰村四组胡少清于1992年9月经县国土局批准，在本组购买建房土地70平方米（地点在福善场背后甲申田）。由于胡少清年事已高，主动同儿子胡定华、女婿李万秋协商决定，由胡定华、李万秋共同投资修建，包括土地购买费共同负担。现在建房两间已全部竣工。有关购地费和建房费双方全部结算清楚。从签订协议之后，胡定华、李万秋各得房屋乙间，各营其业。特此协议。”庭审中，双方承认“各得房屋乙间”是各得一半的意思，即李万秋分得面对房屋右边门面一间及该门面相对应的楼上住房两间及阳台（从富权（私）字第NO.0109914号产权证上反映，该门面、住房与福善镇畜牧兽医站共壁）。另查明，上诉人胡定华、被上诉人胡定辉之父胡绍清曾用名胡少钦，以胡少钦名义征用的土地于1995年1月取得国有土地使用权证，证号为：国用（1994）字第080852号，土地使用者一栏登记为胡少清。1999年8月，胡定华将本案双方当事人共同修建的房屋申办房屋所有权，所有权人登记为胡定华，房屋所有权证号为：富权（私）字第NO.0109914号。本院认为，本案双方当事人对诉争房屋由李万秋、胡定华共同出资修建并于1994年2月书面协议进行了分割的事实无异议，本案争议的焦点主要在于：一、双方于1994年2月达成的房屋分割书面协议的效力问题。上诉人认为该协议违反了征地文件的规定，故协议无效。本院认为征地后，土地性质已转换为国有土地，该协议对国有土地上的房屋进行处置不违反法律、行政法规强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，协议合法有效。二、双方是否在1999年2月以口头方式商定被上诉人李万秋、胡定辉将属于自己的房屋以2.5万元的价格出售给了上诉人胡定华、梁仁学且已收取部分房款。上诉人提供证明该事实的证据均为证人证言，其出庭作证的证人梁念萍（与上诉人梁仁学有亲戚关系）、许茂林（上诉人的朋友）、丁常健（其子系胡定华的干儿子）与上诉人有利害关系，其中只有丁常健称看见胡定华、李万秋口头协商房屋买卖，梁、许二人是在胡定华向其借钱时听他说向李万秋买房的事，其证据属传来证据。一审中许茂林没提到看见胡、李二人去办房产证的事，在二审又说看见二人去办房产证，且其承认一共只见过李万秋两次，一次是给胡定华送钱，一次就是看见二人去办证，故其证言证明力较低，本院不予采信。上诉人提供的其他证言，因证人没有出庭接受质询，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，对其证言依法不予采信。此外，房屋建好后，李万秋、胡定辉虽未直接占用、使用，但其一直在收取房屋租金至2007年，其收取租金的行为是行使物权的一种形式。因此，上诉人称购买了被上诉人房屋的主张，仅有证人证言，无其他证据佐证，难以对抗双方签订的房屋分割书面协议，对上诉人主张以2.5万元向被上诉人购买了本案诉争房屋的事实，本院不予认定。关于上诉人称一审判决认定“1992年2月19日已达成书面协议将诉争房屋分割给了原告所有”、“被告胡定华、梁仁学及其代理人贾世林到庭参加了诉讼”，属认定事实错误的问题，判决书所写“1992年”、“被告胡定华、梁仁学到庭参加了诉讼”系笔误，一审法院已于2011年11月裁定补正为“1994年”、“被告胡定华、梁仁学的代理人贾世林到庭参加了诉讼，被告胡定华、梁仁学未到庭参加诉讼”。综上，上诉人胡定华、梁仁学的上诉理由不能成立。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费1750元、二审案件受理费3500元，由上诉人胡定华、梁仁学负担。本判决为终审判决。审判长  王海英审判员  李 彬审判员  石政权二〇一二年三月二十一日书记员  古 康