江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）苏中民终字第1283号上诉人（原审被告）张雪林。委托代理人沈绿，常熟市虞山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）常熟市虞山镇人民政府委托代理人严国军，江苏少平律师事务所律师。委托代理人朱春雷，江苏少平律师事务所律师。上诉人张雪林因与被上诉人常熟市虞山镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服常熟市人民法院（2011）熟尚民初字第0033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理完毕。原审法院审理查明：常熟市雪太阳冷饮食品厂系张雪林于1998年3月23日经工商部门核准开办的个人独资企业，2010年3月30日，经工商部门核准注销。2005年1月10日，常熟市虞山镇大义管理区管理委员会与常熟市雪太阳冷饮食品厂签订租房协议书1份，约定由常熟市雪太阳冷饮食品厂向常熟市虞山镇大义管理区管理委员会租赁原上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂的1#化验室及宿舍楼、10#办公楼、13#发电机房、19#附房、20#附房、22#车库、23#锅炉房、24#杂料楼等共计1749.54平方米的房屋，年租金96225元，每半年支付一次租赁费，年终付清，租赁时间1年，自2005年1月1日至2005年12月31日。合同期满后，双方未再签订租赁合同，常熟市雪太阳冷饮食品厂仍继续占有使用上述房屋至今。2009年5月，常熟市虞山镇大义管理区管理委员会委托律师向常熟市雪太阳冷饮食品厂发出律师函，要求其交纳租金并处理相关事宜，但常熟市雪太阳冷饮食品厂未交纳租金，也未返还上述房屋。另查明：原上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂于2001年向原审法院申请破产。原审法院在审理此案过程中，中国长城资产管理公司南京办事处向原审法院申报债权本息合计1415351.50元，并主张抵押权。因抵押财产经评估其评估值超过抵押债权额，整体抵押财产无人应拍未能变现，为此原审法院于2002年3月10日作出裁定：一、中国长城资产管理公司南京办事处对破产企业上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂在1415351.5元数额内实行别除，财产所有权属中国长城资产管理公司南京办事处（详见苏州新星资产评估有限公司苏新资评报2001字第380号评估报告书房屋建筑物评估表第2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、14、15、16、17、18、21项）。二、对原抵押物经评估超额460914.56元的财产作为破产财产由上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂清算小组予以处理（详见苏州新星资产评估有限公司苏新资评报2001字第380号评估报告书房屋建筑物评估表第1、10、13、19、20项）。该裁定第二项明确的破产财产即为上述常熟市虞山镇大义管理区管理委员会与常熟市雪太阳冷饮食品厂签订的租房协议中明确的1#化验室及宿舍楼、10#办公楼、13#发电机房、19#附房、20#附房。原上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂的房屋建筑物总面积为6394.46平方米，实行别除后属中国长城资产管理公司南京办事处的建筑物面积为4644.92平方米，作为破产财产的建筑物的面积为1749.54平方米，除上述1#化验室及宿舍楼、10#办公楼、13#发电机房、19#附房、20#附房外，还包括车库、锅炉房、杂料楼。2002年3月12日，上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂清算小组委托常熟市天益拍卖有限公司将上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂存货及固定资产（含房屋、建筑物、机器设备，不包括土地）依法进行拍卖，常熟市盛昌稀土材料有限公司以20.8万元的价格取得上述财产。因常熟市盛昌稀土材料有限公司结欠原常熟市大义镇资产经营投资公司相关款项，常熟市盛昌稀土材料有限公司于当月将上述资产移交常熟市大义镇资产经营投资公司，所有权归常熟市大义镇资产经营投资公司所有。2004年7月1日，中国长城资产管理公司南京办事处委托江苏金腾拍卖有限公司将上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂4644.92平方米的厂房（不含土地使用权）依法进行拍卖，张雪林以77万元的价格取得上述财产。又查明：2004年5月，常熟市人民政府区域调整时，撤销原虞山镇、大义镇的建制，将原虞山镇、大义镇的行政区域合并，建立新的虞山镇，下设琴湖、方塔、兴福、虹桥、谢桥、莫城、大义等7个管理区，为虞山镇人民政府的派出机构。常熟市大义镇资产经营投资公司于2005年2月经工商部门核准注销，其债权债务由常熟市虞山镇资产经营投资公司接收。常熟市虞山镇资产经营投资公司授权常熟市虞山镇人民政府及其下属各管理区对其资产进行经营管理。庭审中，原审原告认为，本案争议的1749.54平方米房屋由常熟市盛昌稀土材料有限公司拍卖取得后转让给原大义镇资产经营投资公司，并镇后该资产已归常熟市虞山镇资产经营投资公司所有，虞山镇资产经营投资公司委托虞山镇政府及其下属管理区管理资产。大义管理区管理委员会与常熟市雪太阳冷饮食品厂签订租赁协议，将上述房屋租赁给常熟市雪太阳冷饮食品厂使用，但常熟市雪太阳冷饮食品厂租赁使用上述房屋至今未给付租金及使用费，在原审原告委托大义管理区通知常熟市雪太阳冷饮食品厂交纳租金并处理相关事项后，常熟市雪太阳冷饮食品厂未有任何答复。现常熟市雪太阳冷饮食品厂已经核准注销，应由其投资人即本案原审被告来承担相应责任。为此原审原告要求解除与原审被告之间的租赁合同关系，要求原审被告将租赁房屋返还原审原告，并支付自2005年1月1日至判决生效之日按年租金96225元计算的租金。原审被告则认为大义管理区管理委员会不具有经营主体资格，因此与常熟市雪太阳冷饮食品厂签订的租赁合同是无效的，原审原告并非合同相对方，不是本案适格的诉讼主体，原上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂清算小组要求将超过抵押债权部分财产作为破产财产从抵押财产中区分出来于法无据，另外原审原告主张的租金也已超过了诉讼时效，为此要求法院驳回原审原告的起诉。以上事实，由原审原告提供的租房协议书、律师函、中共常熟市委员会常发（2004）29号文件、原审法院（2001）熟民破字第2号民事裁定书、苏州新星资产评估有限公司苏新资评报2001字第380号评估报告书房屋建筑物评估表、常熟市盛昌稀土材料有限公司出具的证明、委托拍卖合同、拍卖成交确认书及本案庭审笔录等在卷佐证。原审原告常熟市虞山镇人民政府的诉讼请求为：请求法院判令解除原审原被告之间的不定期租赁合同关系，原审被告将诉争房屋场地返还原审原告，并支付自2005年1月1日起至判决生效之日止的租金。原审法院认为：常熟市虞山镇大义管理区管理委员会与常熟市雪太阳冷饮食品厂之间签订的租房协议是双方真实意思的表示，合法有效，对双方均具有约束力。双方在租赁期限届满后未续签租赁合同，常熟市雪太阳冷饮食品厂（承租人）继续在使用租赁物，常熟市虞山镇大义管理区管理委员会（出租人）也没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁合同关系。本案讼争的1749.54平方米房屋已由常熟市盛昌稀土材料有限公司拍卖取得后转让给原大义镇资产经营投资公司，在大义镇与虞山镇合并后，该资产已归并常熟市虞山镇资产经营投资公司所有，并委托常熟市虞山镇人民政府及其下属管理区经营管理上述资产。常熟市虞山镇大义管理区管理委员会系常熟市虞山镇人民政府的派出机构，因此原审原告是本案的适格主体。根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。常熟市雪太阳冷饮食品厂未按约定支付租金，经催讨后仍未支付。因此原审原告有权解除双方之间的租赁合同关系。常熟市雪太阳冷饮食品厂系原审被告张雪林投资设立的个人独资企业，现已由工商部门核准注销，因此原审被告应对企业存续期间的债务承担清偿责任。现原审原告要求解除双方之间的租赁合同关系，要求原审被告腾让租赁物并返还原审原告，其主张合法有据，原审法院予以支持。原审被告认为原上海益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂清算小组要求将超过抵押债权部分财产作为破产财产从抵押财产中区分出来于法无据，原审法院（2001）熟民破字第2号生效民事裁定书对此已经予以明确，因抵押财产经评估其评估值超过抵押债权额，整体抵押财产无人应拍未能变现，抵押财产由抵押权人实行别除，符合相关法律规定，因此对原审被告该抗辩意见不予采纳。关于租金问题，双方在租房协议中约定每半年支付一次租赁费，年终付清。我国民法通则规定延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，现有证据表明，原审原告确切向原审被告主张支付租金的时间为2009年5月，因此原审原告主张的2008年之前的租金已超过法律规定的诉讼时效期间，不受法律保护。故原审法院认定，原审被告应按年租金标准96225元向原审原告支付自2008年1月1日起至判决生效之日的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告常熟市虞山镇人民政府与被告张雪林之间的租赁合同关系。二、被告张雪林将承租的房屋腾空后返还给原告常熟市虞山镇人民政府，于本判决生效之日起三十日内履行。三、被告张雪林支付原告常熟市虞山镇人民政府自2008年1月1日起按年租金96225元计算至判决生效之日止的租金，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4787元，由原审被告张雪林负担（原审原告同意其预交的案件受理费由原审被告向其直接支付，原审法院不再退还，由原审被告在本判决生效之日起十日内向原审原告支付）。上诉人张雪林不服上述民事判决，向本院提起上诉的请求与理由：被上诉人不是适格的诉讼主体，涉案的《房屋租赁合同》系无效合同，对上诉人并无约束力。联营厂清算小组将诉争房屋转让（拍卖）给盛昌公司的行为无效，盛昌公司又将诉争房屋转让给经投公司的行为无效；虞山镇资产经营投资公司无权委托行政主体即虞山镇人民政府经营管理集体资产。请求二审依法改判。被上诉人常熟市虞山镇人民政府答辩称大义管理区是虞山镇人民政府的派出机构，虞山镇人民政府是适格的诉讼主体；人民政府代为进行房屋租赁事宜，属国有、集体资产的保值增值的有益行为，法律并无规定行政机关不可从事；诉争的1749.54㎡房屋不在上诉人拍卖取得的财产范围内，诉争房屋归属于常熟市虞山镇资产经营投资公司所有。涉案的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，合法有效，请求驳回上诉，维持原判。二审另查明，常熟市虞山镇资产经营投资公司曾于2010年3月23日向常熟市人民法院起诉要求张雪林返还诉争的房屋并支付租金，原审法院以常熟市虞山镇资产经营投资公司主体不适格为由驳回其起诉。上述事实，由（2010）熟尚民初字第0307号民事裁定书在卷佐证。二审期间，上诉人张雪林另行提交了1997年6月19日常熟市农村信用合作社联合社（以下简称为“大义信用社”）与原上海益民食品一厂常熟市冷饮糖果联营厂（以下简称为“益民食品厂”）签订的《最高额抵押担保借款合同》以及《企业抵押物登记申请书》、《资产抵押物认可协议》及《关于房产所有归属的申请》、抵押物现场勘验记录、厂房平面图复印件各一份，后张雪林补充提交了（2000）熟经民初字第1065号民事调解书。对此，上诉人张雪林认为益民食品厂破产案件中对抵押财产别除后的其余财产抵押给了大义信用社，而大义信用社又将该部分财产出售给了张雪林，也就是说益民食品厂所有的房屋全部抵押给了中国农业银行和大义信用社，张雪林已通过拍卖与协议方式受让了益民食品厂所有的房产，因此被上诉人虞山镇人民政府无权出租房屋、收取租金。张雪林另行提交了黄海涛、王骏、张雪林三人于2005年6月15日签订的《协议书》及当时的谈话记录复印件、2011年12月23日江苏常熟农村商业银行股份有限公司大义支行与张雪林签订的《资产转让补充协议》复印件一份，旨在证明涉案房屋已经由江苏常熟农村商业银行股份有限公司大义支行转让给张雪林的事实。被上诉人常熟市虞山镇人民政府质证后认为，2005年6月15日的协议为张雪林与他人之间的关系，与被上诉人无关，与本案没有关联性，1997年的抵押担保贷款涉及不动产抵押未经房屋登记机关抵押登记因而无效；对于2011年12月23日的协议是上诉人与他人之间的意思，与本案无关，与被上诉人无关，且该协议系本案二审审理期间上诉人补充制作，不应作为证据；对（2000）熟经民初字第1065号民事调解书真实性无异议，但被上诉人取得房产的根本依据是2001年的民事裁定书，本案处理只能以2001年法院的民事裁定书为准。对此，本院认为，有关益民食品厂与大义信用社的抵押贷款合同关系已为（2000）熟经民初字第1065号民事调解书所确认，但上述抵押贷款关系并未涉及本案诉争的租赁房产的产权归属，与本案没有直接关联性。上诉人同时提交的2005年6月15日的三方协议书以及谈话记录、2011年12月23日的协议书所反映的内容是常熟农村商业银行大义支行认可常熟市人民法院对于益民食品厂抵押财产别除中对“新冷库”的处理并就常熟农村商业银行大义支行所有的设备与张雪林另行签订协议的情况，上述协议与谈话记录均未经协议当事人盖章确认，真实性无法核实，且与诉争的租赁房屋的产权归属并无直接关联性，不能证明大义信用社或者常熟市农村商业银行大义支行是诉争的租赁房屋的所有权人且张雪林通过买受取得了诉争房屋所有权的事实。因此，对于张雪林二审期间提交的上述证据，本院均不予采信。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：关于房屋产权归属的问题，常熟市人民法院在原常熟市益民食品一厂常熟冷饮糖果联营厂的抵押财产别除过程中，已经明确在该厂破产还债程序中，因整体资产无人应拍而将超过抵押债权部分财产作为破产财产从抵押财产中区分出来，且经过法定程序拍卖，由常熟市盛昌稀土材料有限公司竞买取得。常熟市盛昌稀土材料有限公司虽然未办理房屋产权过户登记手续，但其取得诉争房屋的权利来源合法，因此有权自主处分。现常熟市盛昌稀土材料有限公司确认已将上述权利范围内的房屋移交给原大义镇资产经营投资公司，是其对自身财产的处分，应予认可。由于行政建制的变更，在常熟市大义镇与虞山镇合并后，上述资产由常熟市虞山镇资产经营投资公司接收，并授权常熟市虞山镇及其下属的大义管理区管理委员会对上述资产进行经营管理，并由常熟市虞山镇大义管理区管理委员会与常熟市雪太阳冷饮食品厂签订本案争议的房屋租赁合同。常熟市虞山镇大义管理区管理委员会与常熟市雪太阳冷饮食品厂之间签订的租房协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。由于常熟市虞山镇大义管理区管理委员会隶属于常熟市虞山镇人民政府，是常熟市虞山镇人民政府的派出机构，因此，应当由常熟市虞山镇人民政府承担租赁合同的权利义务，常熟市虞山镇人民政府是本案诉讼的适格主体。由于常熟市虞山镇人民政府及其下属的大义管理区管理委员会是受常熟市虞山镇资产经营投资公司委托对其资产进行管理，并不违反法律强制性规定，因此上诉人认为行政机关不得从事经营活动因而主张租赁合同无效的上诉理由，本院不予采纳。在租赁合同关系中，作为承租人的常熟市雪太阳冷饮食品厂应当按照合同约定及时支付租金。租赁合同期满后常熟市雪太阳冷饮食品厂继续使用租赁房屋，且常熟市虞山镇大义管理区管理委员会并未提出异议，应当认定原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。现常熟市雪太阳冷饮食品厂未按约定支付租金，经催讨后仍未支付的，作为出租人的常熟市虞山镇人民政府主张解除合同并要求支付租金的，应予支持。由于常熟市雪太阳冷饮食品厂已由工商部门核准注销，其企业存续期间的债务应由其唯一的投资主体即张雪林承担清偿责任。因此，原审法院判决解除租赁合同、上诉人张雪林返还租赁房屋以及支付相应租金，并无不当。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9574元，由上诉人张雪林负担。本判决为终审判决。（接上页，本页无正文）审 判 长  顾 平审 判 员  黄文杰代理审判员  张晓萍二〇一二年二月十三日书 记 员  杨颖颖