浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2012）甬慈民初字第111号原告：宁波新上海国际物业管理有限公司慈溪分公司。住所地：慈溪市浒山街道三北西大街中泰都市花苑*楼。代表人：陈金龙，该公司总经��。委托代理人：柳瑜斓。被告：李建洲。原告宁波新上海国际物业管理有限公司慈溪分公司诉被告李建洲物业服务合同纠纷一案，本院于2012年1月30日立案受理，依法由审判员鲁裕泉适用简易程序独任审理，于2012年3月9日公开开庭进行了审理。原告宁波新上海国际物业管理有限公司慈溪分公司的委托代理人柳瑜斓、被告李建洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波新上海国际物业管理有限公司慈溪分公司起诉称：2010年1月20日天和家园业主委员会与宁波新上海国际物业管理有限公司慈溪分公司签订了物业管理委托合同，约定由原告对天和家园小区实施物业管理，物业收费标准：0.83元/平方米/月（业主实际交纳0.50元/平方米/月），交纳费用时间从2010年2月1日至2011年1月31日止，业主逾期交纳的，应从逾期之日起��3‰/日支付滞纳金。合同签订后，原告按约履行了管理服务义务。被告李建洲作为该小区的业主（建筑面积99.52平方米），至今拖欠自2010年1月1日至2011年1月31日的物业管理服务费。为此，原告诉至本院，要求被告李建洲即时支付综合服务费646元、车位管理费390元、滞纳金376元。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付物业管理服务费646元、车位管理费390元、滞纳金100元，合计1136元。被告李建洲答辩称：尚欠原告物业管理费、车位管理费是事实，但因原告在履行服务合同中，未搞好卫生，地下车库通道上停满车辆，小区报箱已坏了一年多，车位上的灯不亮，服务人员未按规定配置40岁以下人员，故要求扣减物业服务费，不支付车位管理费、滞纳金。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：1.天和家园物业管理委托合同��补充合同，证明原告与天和家园业主委员会签订物业管理委托合同，合同约定服务期限、物业管理收费标准及逾期支付违约金的事实。2、慈溪市物价局文件，证明天和家园小区物业管理收费经核准的事实。3、催费通知书，证明原告用挂号信向被告催讨物业服务费的事实。4、业主房产产权证明，证明天和家园35号23幢603室（建筑面积99.52平方米）为被告所有的事实。被告对原告提供证据1、2、3、4无异议，本院予以认定。被告为证明自己主张的事实成立，向本院提供了29张照片及慈溪市公安局交通警察大队道路交通事故认定书1份，证明原告在物业服务期间存在下列问题：地下车库垃圾好几个月才打扫一次，公共楼梯、窗户上有灰尘、两年内只擦过一次，公共楼梯上堆放很多杂物，地下车库通道上停满车辆，没有车位���业主将车辆停放在地下车库的通道上，造成其车辆撞坏，报箱已坏一年多，车位灯一直不亮，服务人员未按合同配置40岁以下人员。原告对被告提供的证据认为：对公共楼道卫生按合同规定进行了打扫，有相应记录可查；对地下车库车辆停放已向业主委员会多次报告反映，发放温馨提示，警示牌；报箱损坏已上报业主委员会，但至今未批资金。综上，原告已履行了合同义务。本院认为被告提出的要求整改内容，因涉及小区业主共同利益，应经业主大会授权，由业主委员会提出。根据上述有效证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：天和家园业主委员会与原告宁波新上海国际物业管理有限公司慈溪分公司签订了物业管理委托合同，约定原告宁波新上海国际物业管理有限公司慈溪分公司对天和家园小区实施物���管理服务，服务期限暂定为2010年2月1日至2011年1月31日止，2010年1月20日又签订了物业服务补充合同，服务期限调整自2010年1月1日至2011年1月31日止。物业管理服务费，原告按建筑面积综合服务费多层住宅0.83元/月/平方米（业主实际交纳0.50元/月/平方米），车位管理费30元/月，向业主收取。交纳费用时间从2010年2月1日至2010年7月30日交纳一年费用，业主逾期交纳的，应从逾期之日起按3‰/日支付滞纳金，向业主收取。其中原告的物业管理委托事项：房屋建筑公用部位的维修养护和管理(维修费用，报请业主委员会，受业主委员会委托进行维修)；公共设施、设备的运行、维修和管理(维修费用，报请业主委员会，受业主委员会委托进行维修)；市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理(维修费用，报请业主委员会，受业主委员会委托进行维修)；公用绿地、花木等养护和��理；公共环境卫生；物业公共区域内的交通与车辆停放秩序维护管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料；对业主、物业使用人违反天和家园《业主公约》时，针对具体行为并根据情节轻重实施规劝、制止、报警及上报业主委员会或有关部门处理等措施。合同签订后，原告按物业管理委托合同的约定，对该小区提供了物业服务。被告系该小区35号23幢603室（建筑面积99.52平方米）业主，未支付2010年1月1日至2011年1月31日的物业管理服务费646元、车位管理费360元。原告向被告催讨物业管理服务费、车位管理费，被告以原告未履行物业管理委托合同为由，至今未支付物业管理服务费。本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原告与天和家园业主委员会签订物业管理委托合同，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，并对小区业主具有约束力。原告根据物业管理委托合同的约定为天和家园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。现原告要求被告支付物业管理服务费646元、滞纳金100元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告支付车位管理费390元，因物业服务补充合同中，未涉及车位管理费，车位管理费应从2010年2月1日起计算，计360元。被告以原告未全面履行物业服务委托合同，要求扣减物业管理服务费，不支付车位管理费、滞纳金的辩称，理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第���百零六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：被告李建洲应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波新上海国际物业管理有限公司慈溪分公司物业管理服务费646元、车位管理费360元、滞纳金100元，合计1106元。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告李建洲负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案���受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  鲁裕泉二〇一二年三月十五日书记员  茅 丹附：本判决依据的法律条文及司法解释：相关法律及司法解释条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签���的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履���期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：⑴申请或移送执行的法律文书已经生效；⑵申请执行人是生效法律文书确定的权利或其继承人、权利承受人；⑶申请执行人在法定期限内提出申请；⑷申请执行的法律文书由给付内容，且执行标的和被执行人明确；⑸义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；⑹属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。