江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初342号原告：徐州嘉福物业管理有限公司，住所地在本市鼓楼区观宇路2号。法定代表人：田龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫建民，该公司项目部经理。委托诉讼代理人：李伟莉，该公司项目部经理。被告：曹芝龙。原告徐州嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福公司）与被告曹芝龙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年1月25日公开开庭进行了审理。原告嘉福公司的委托诉讼代理人闫建民、李伟莉，被告曹芝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉福公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费2368.34元、公共能耗费160元、违约金2042.70元。事实和理由：被告为本市云龙区山水康桥小区8#-1-903室业主，根据原告与山水康桥小区业主委员会签订的物业服务合同约定，被告自2014年7月1日至2016年6月30日接受原告提供的物业服务，其拖欠原告物业服务费、公共能耗费合计2528.34元。经原告多次催要，被告至今仍拒绝交纳。被告曹芝龙辩称，2013年底我的房屋屋顶漏水，多次找到原告，其不予维修；电梯损毁原告也未及时维修。经审理查明，2013年6月25日，徐州市云龙区山水康桥小区业主委员会（甲方）和原告嘉福公司（乙方）签订山水康桥小区物业服务合同，合同约定：乙方为山水康桥小区提供物业服务，合同期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止；物业服务费按业主的建筑面积交纳，多层住宅0.50元/月/平方米，小高层、高层住宅1.00元/月/平方米，一楼0.80元/月/平方米，空置房屋按照政府规定收取70%的物业费；地下车库已售车位收取30元/月的服务费，未售车位的租赁费待与开发公司商定、服务费30元/月，公共水电费40元/年/户；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费，根据《江苏省物业管理条例》每天交纳千分之一的滞纳金；每年6月份和12月份对房屋共用部位、房屋主体、设备设施、道路、绿地绿化进行一次全面检查；雨季、冬季及天气异常时期及时安排组织对房屋、设施设备等进行检查巡视，对质量差、易出问题部位重点检查及时发现问题隐患并予以消除；每季度清扫一次屋面、沟、檐沟、排水窨井落叶等杂物，疏通雨水口、落水管等，并做好记录备案；业主委托的空置房屋管理，按约定办理，每天巡检一次，发现门窗、锁具损坏、异味等及时通知业主，采取必要的措施或报警；木门窗、百叶门窗、封檐板、木栅栏5年油漆粉饰一次，更新的木器件随时油漆粉饰；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、屋面、钢屋架及支撑、铁栅栏、金属煤气管、供排水管等，每3年按照技术规范进行除锈、防腐油漆粉饰一次；公共、共用、楼梯间走廊等室内墙面（含顶部）每5年粉刷一次；建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、大理石、仿石的每年至少清洗一次，为水刷石、干粉石、喷涂材料的至少5年粉饰一次，为其它材料的视使用情况，有污迹的应及时进行清洗、粉饰；饮用水水箱每日检查一次，每周保养一次水箱入孔、进水管、溢水管、阀门等，每季度进行一次水质化验，水箱每半年清理、消毒一次；每日检查化粪池及进出口、楼面落水管、地下管井，进出口保持通畅、无漂浮、积物等杂物，池盖无污渍；每日清理排水沟的各类杂物，保持干净无污染、无青苔、无杂草等确保畅通无阻；加强小区内道路维修及保养，保持小区内道路通畅、路面平坦整齐、排水通畅，建立巡查制度并实施，杜绝人为损害道路，禁止在道路上焚烧垃圾、落叶或其它杂物，发现损坏及时修补；小区道路、行人道、景观小道每日不少于2次保洁，并有人巡视随时清理垃圾杂物，保持道路清洁、无垃圾、杂物、泥沙、石子、无砖块、积水、宠物粪便，雨雪天气及时清扫道路上积雪并清运干净，每半月清洁1次灯具、灯箱、灯杆、灯座，保持明亮清洁、无蜘蛛网；各楼道每日打扫、拖洗不低于一次，大理石、水磨石地面每周刷洗一次，每月抛光一次，每3个月打蜡一次；楼道内垃圾每日收集2次，楼梯扶手、防火门、消防栓、信箱、奶箱、灯具、指示牌等每日擦洗1次，楼道内无擅自占用、无乱堆乱放，保持地面清洁无垃圾、纸屑、烟头，玻璃清洁、明亮无污迹；每日清洁2次绿化带、草地，无烟头、杂物等垃圾，秋冬季及落叶多时要实时增加保洁次数，花坛、座椅、廊道、整洁无灰尘、积水；草坪成活率不低于95%，无杂草、阔叶落叶、烟头、纸屑、果皮等垃圾，无病虫害、无堆物堆料、搭棚侵占现象，草坪绿期不少于250天/年，留茬高度控制在60mm以下，根据草坪种类、生长季节、周期、天气、土质等情况，及时实施喷水、喷洒药物、修剪和灭虫；园林树木树冠完整、整洁、美观，树枝修剪均匀、通风透光良好，保持树种及数量不减少，无机械或人为损伤、无虫害、无缺株死株、无钉栓捆绑、晾晒被褥衣物等现象，保持花坛长势良好、修剪整洁、造型优美，保持清晰的图案和适宜的高度，花坛内无果皮、烟头、纸屑等杂物，及时修剪清理残枝残花、实施喷水，定期喷洒药物，保持无病虫害；保持草坪设施完好，及时检查发现并修复缺失损坏，坚决制止违章行为；小区南门、西门24小时各双岗值守，值班室夜间不得关灯，睡岗、串岗、脱岗，及时升、落挡车杆、行人阻挡器；建立较为完善的车辆管理制度，保持安全交通标志完好，对损坏的交通设备设施进行修复或更换；物业费应依据条例规定采取预收方式，可以按6个月、一年交纳。双方还就物业专项特约服务、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2014年6月30日，徐州市云龙区山水康桥小区业主委员会（甲方）和原告嘉福公司（乙方）续签山水康桥小区物业服务合同，合同约定：合同期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.55元/月/平方米，小高层、高层住宅1.10元/月/平方米，一楼0.85元/月/平方米，空置房屋按70%的标准交纳；公共水电费高层、小高层80元/户/年，多层（含高层、小高层的一楼）60元/户/年；地下车库产权属于开发公司，已售车位收取30元/月/辆的服务费，未售车位按照开发公司商定并经物价部门批准的收费标准收取租赁费；地上划定的泊车位乙方应严格管理，收费标准为100元/月/辆，其中20元为物业服务费，其它所得费用由业主委员会收入用于小区基础建设；乙方按照国家《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定的二级标准执行，认真记录业主反映的报修问题，及时上报落实，急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；根据房屋使用年限，适时检查房屋共用部位的使用情况，需要维修属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主委员会或者业主大会提出报告与建议，根据业主大会的决定组织维修；每周不少于两次拉网式巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门；对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、保养等记录齐全；电梯全天24小时正常运行；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；设备房保持清洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；对进出小区的车辆进行管理，业主车辆一律按规定有序停放；路灯、楼道灯完好无损，接到报修后24小时内保证修复；山水康桥小区西、南两门每天24小时专职值勤，车辆、行人一律刷卡进出小区；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，大的纸屑杂物随时捡拾清理；多层住宅的楼道每日清扫，每周拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次；高层、小高层电梯、电梯厅每日拖洗，电梯门壁每日擦拭1次，每月消毒1次，打蜡上光1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次，及时清除区内主要道路积水、积雪；区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每季度检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害；有专业人员实施绿化养护管理，定期对草坪、花卉、绿篱、树木进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物，适时喷洒药物，预防病虫害。双方还就双方的权利义务、物业费及定员标准等事项进行了约定。2013年7月1日，原告嘉福公司开始为本市云龙区山水康桥小区提供物业管理服务。2016年6月30日，原告终止为该小区提供物业管理服务。被告曹芝龙系山水康桥小区8#-1-903室房屋所有权人，房屋建筑面积89.71平方米，其尚欠原告2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费89.71平方米×1.10元/月/平方米×24个月≈2365元、公共能耗费80元/年×2年=160元。另查明，2014年2月12日，徐州市人民政府徐政发[2014]7号市政府关于表彰奖励2013年度幸福家园创建工作先进小区的决定，对锦绣嘉园等34个小区进行表彰、奖励，山水康桥小区被列入2013年受表彰的市级幸福家园小区名单。本院在2015年6月17日作出的已发生法律效力的同类民事案件中指出原告嘉福公司在为山水康桥小区提供物业服务期间存在的服务质量问题，至2015年12月已大有改善，其物业服务质量基本符合物业服务合同的约定。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2013年6月25日、2014年6月30日原告嘉福公司和徐州市云龙区山水康桥小区业主委员会签订的物业服务合同已在物业服务行业主管部门登记备案，合同合法有效，对山水康桥小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告嘉福公司具有从事物业管理服务的资质，为山水康桥小区提供了物业管理服务，被告曹芝龙为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费和公共能耗费。虽然物业服务合同约定若被告未按时足额交纳物业服务费每逾期一天应按所欠物业服务费的千分之一交纳滞纳金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，且业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告辩称其房屋屋顶漏水，该问题属于房屋质量问题，若在质量保修期内应由该小区房地产开发企业负责解决；若超出保修期且属于共用部位的应根据《徐州市住宅专项维修资金管理办法》第十六条的规定通过提取住宅专项维修资金解决。被告反映电梯损毁原告未及时维修，《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。若电梯存在质量问题且在保修期内应由原告联系生产或销售企业负责维修；若超出保修期，需更新、改造的费用，应根据《徐州市住宅专项维修资金管理办法》第十六条的规定提取住宅专项维修资金解决。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹芝龙应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州嘉福物业管理有限公司物业服务费2365元、公共能耗费160元，合计2525元。二、驳回原告徐州嘉福物业管理有限公司要求被告曹芝龙支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州嘉福物业管理有限公司负担5元、被告曹芝龙负担20元（原告已预交，被告曹芝龙应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年二月九日书记员  于淼