江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初3778号原告：李静，女，1986年7月6日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：陶桂泉，苏州市相城区黄埭法律服务所法律工作者。被告：叶章通，男，1989年3月3日生，汉族，住福建省周宁县。原告李静与被告叶章通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，因被告叶章通下落不明，本院经公告向被告送达诉状副本、应诉通知、开庭传票等诉讼材料，并依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，审判员黄坚、人民陪审员王佩芬参加评议，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人陶桂泉到庭参加诉讼。被告叶章通经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未向本院提供书面答辩意见。本案现已审理终结。原告李静诉称，原告与被告自2014年6月13日起向被告租赁苏州市相城区黄埭镇东桥长康村长康北路的门面房，一年一签合同，且每年租金先交后再使用，实际该门面房系被告向苏州市相城区黄埭镇东桥长康村经济合作社租赁后再转租给原告。2005年6月原、被告签订的合同期限自2015年6月13日起至2016年6月12日，该租期的租金原告于签约时即全部支付，在20164月20日，被告问原告是否继续租赁门面房，原告称需要，被告即同意续租，并以家中有急事，在尚未签订自2016年6月13日起的租赁合同的情况下，要求原告先付第三年的房租费20000元，并称第三年租金全年涨至38000元，原告因需继续租，即向被告支付了此第三年的部分租金20000元，被告也当即出具了收条。但此后被告即消失，原告联系不到被告，也无法和被告续签合同。因被告欠长康村经济合作社房租，长康村找不到被告故要求收回房屋，并通知原告搬走。后经协商原告直接向苏州市相城区黄埭镇长康村经济合作社另行签订自2016年6月13日起的租赁合同，并另行支付了租金。故原告诉至法院，请求判令：被告立即返还原告2016年6月20日预交的房租20000元、押金300元、并支付违约金3000元，合计人民币23300元；2、被告承担本案诉讼费用。被告叶章通未作答辩。经审理查明，2014年6月5日，原告李静与被告叶章通签订《房屋租赁合同》1份，约定叶章通将位于苏州市相城区黄埭镇东桥长康北路两间门面房以35000元/年的价格出租给原告李静，租金支付方法为先付后使用，一年一次性付清。合同另约定双方权利义务、违约责任等相应事宜。2015年6月12日，原告李静与被告叶章通续签《房屋租赁合同》1份，约定叶章通将位于苏州市相城区黄埭镇东桥长康北路两间门面房以35000元/年的价格出租给原告李静，租期为一年，租金支付方法为先付后使用，一年一次性付清；双方需遵守合同，不得违约，违约方需赔偿给对方违约金3000元。合同另约定双方权利义务、违约责任等相应事宜。2014年6月5日，被告叶章通向原告李静出具收条1份，载明“收热手器压金300元整”。2016年4月20日，被告叶章通向原告李静出具收据1份，载明“兹收李静预付房租贰万圆整（20000）元。”，被告叶章通在收款人处签名加捺指印，该收据下部由叶章通书写“备注：今年房租涨至38000元，身份证：”字样。2016年7月26日，原告收到苏州市相城区黄埭镇长康社区居民委员会向被告叶章通发出的催告函，该函中称该社出租于叶章通的位于长康北路北段东侧北面二间三层楼房，现因叶章通未按约支付租金，故特催告，要求叶章通于2016年7月31日前付清所欠租金，否则解除租房协议，并要求叶章通于2016年8月3日前搬离所租房屋并清场。另查，位于苏州市相城区××镇长××商业街北段东侧北面××层门面房约300平方米，产权属苏州市相城区长康村经济合作社，该房屋由苏州市相城区黄埭镇长康村经济合作社出租给被告叶章通，原告李静向叶章通所租房屋即为其中二间门面房。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、原、被告间的《房屋租赁合同》、收条、收据、情况说明、被告与苏州市相城区黄埭镇长康村经济合作社间的《房屋租赁合同》及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告提供：1、原告李静与苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社于2016年8月2日签订的《房屋租赁合同》1份，约定李静向苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社租赁坐落于苏州市相城区××镇长××北路北段东侧北面××层门面房，租期自2016年8月1日至同年12月31日，租金共20000元，合同另约定双方权利义务、违约责任等相应事宜。2、原告李静与苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》1份，约定李静向苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社租赁坐落于苏州市相城区××镇长××北路北段东侧北面××层门面房，租期自2017年1月1日至同年12月31日，租金共50000元，合同另约定双方权利义务、违约责任等相应事宜。3、苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社分别于2016年8月2日、2016年12月30日出具给李静的收据各1份，载明分别收李静房屋租金20000元、50000元。据此原告主张自2016年8月1日起原告直接向苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社租赁涉案房屋，并交纳了相应租金，故要求被告返还原告预付的20000元租金。另原告明确自2016年6月13日起一直占有本案所涉的租赁房屋。原告主张依其与被告所签订的两份《房屋租赁合同》中约定，违约方应支付另一方违约金3000元，故现要求被告返还其租金20000元、押金300元另支付违约金3000元。本院认为，被告叶章通向苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社租赁坐落于苏州市相城区××镇长××北路北段东侧北面××层门面房后将部分房屋转租给原告，自2014年6月13日起至2016年6月12日止间的租期由原、被告分别于2014年6月5日、2015年6月12日签订的《房屋租赁合同》约定，且双方就此2份合同均已履行完毕，原、被告均无违约行为。被告于2016年4月20日预收了原告2016年6月13日起的房屋租赁费用20000元，且在收据中写明了自2016年6月13日起的一年的租金为38000元，对此原告也认可，此系原、被告对2016年6月13日后发生租赁关系达成的一个约定。但因被告未按约向苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社支付租金，致苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社于2016年7月26日发函，通知被告于2016年7月31日前付清所欠房租，解除与被告间的租赁关系，并要求被告于同年8月3日清场，致原告向被告租房的约定无法继续履行，被告理应退还原告多收的租金。依原告提供的证据，自2016年8月1日起原告直接向苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社租赁了本案所涉房屋，并向苏州市相城区黄埭镇长康经济合作社另行交纳了自2016年8月1日起的租金，故原告只应向被告支付至2016年7月31日止的房租，原告已向被告付清了至2016年6月12日止房租，故原告于2016年4月20日预付的20000元租金在扣除自2016年6月13日起按年租金38000元的标准计算至同年7月31日止的租金5101.37元后，尚余人民币14898.63元，应由被告返还原告，另原告已付被告的押金300元，也应由被告返还原告。原告依其与被告别于2014年6月5日、2015年6月12日签订的《房屋租赁合同》中关于违约金的约定，要求被告支付违约金3000元，但此2份《房屋租赁合同》原、被告均依约履行完毕，在此2份合同约定的租期内被告并未违约，而此后原、被告并未签订另外的合同，在被告于2016年4月20日出具的收据中也未对违约责任、违约金作约定，故本院认为原告主张违约金3000元依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、被告叶章通于本判决生效之日起十日内返还原告李静预付的租金人民币14898.63元及已付的押金300元，合计人民币15198.63元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告李静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费382元，公告费690元，合计人民币1072元，由原告李静负担132元，被告叶章通负担940元（该款原告李静已自愿垫付，不再退还，被告叶章通负担之款，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明审 判 员  黄 坚人民陪审员  王佩芬二〇一七年二月二十三日书 记 员  庄婷婷