山东省利津县人民法院民 事 判 决 书（2014）利民再字第1号原审原告山东东营烟草有限公司，住址东营市东营区东城曹州路10号。法定代表人，姜自谦，总经理。委托代理人齐志英，山东龙合律师事务所律师。委托代理人吕焕林，山东津城律师事务所律师。原审被告张观尧，男，1964年10月18日出生，汉族，无业，现住利津县。原审原告山东东营烟草有限公司（以下简称烟草公司）与原审被告张观尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月20日作出（2011）利民初字第728号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年3月5日作出（2014）利民监字第1号民事裁定，对本案进行再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告烟草公司的委托代理人齐志英、吕焕林，原审被告张观尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审中，原审原告烟草公司诉称，2004年被告租赁原告所有的位于山东东营烟草有限公司利津营销部东面商品楼—1号房屋五间（125平方米），双方约定租金为10000元∕年。2005年被告按约定交清了房租，2006年被告用四辆摩托车抵顶了房租，2007年至今再没有向原告交纳房租。原告多次要求被告返还该房屋并交清房租，但被告置之不理，无理占有房屋，并拒绝与原告签订书面租赁合同。被告的行为严重损害了原告的财产权益，为维护原告合法权利，现请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同，由被告返还原告的房屋，补交租金及利息70800元；由被告负担诉讼费用。原审被告张观尧辩称，2005年7月1日被告与利津县烟草专卖局签订了一份自2005年8月1日至2015年7月31日为期十年的房屋租赁合同，租金一次付清。双方已经履行多年，原告在诉状中承认2005年已将房屋租金全部付清。2009年冬季取暖时，原告方提供的供暖设备破裂，造成被告租用房屋二楼被水淹没，导致被告保存的租赁合同等丢失，至今未找到，无法向法庭提供。原告主张被告未交纳租金，不符合常理，原告不可能在被告未交纳租金的情况下将房屋交与被告使用。退一步讲，即使被告拒绝交纳租金，从2005年7月1日至今，也早已超过了法律规定一年的诉讼时效，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审中，烟草公司为证实自己的主张，提供了以下证据：1.利津县建设局出具的建设工程规划许可证一份、建筑工程施工许可证一份，用以证实张观尧使用的房屋属于烟草公司所有。2.2011年7月30日以邮寄方式送达给被告的律师函一份，律师函载明：“山东津城律师事务所接受山东东营烟草有限公司委托，就你（被告张观尧）租赁利津营销部东商品楼-1号楼房相关事宜致函与你。自2006年你没有向委托人交纳房租而仍占有租赁房屋，已经违约，根据合同法规定应承担相应的法律责任。本所根据委托人的要求通知你解除房屋租赁合同，并请你履行以下义务：一、2011年8月20日前搬出该商品房，并将门锁钥匙交到委托人办公室；二、2011年8月20日向山东东营烟草有限公司利津营销部交清房租及利息共计70800元”。根据烟草公司向法庭提供的国内特快专递邮件详单与改退批条显示，张观尧拒绝签收律师函。烟草公司通过以上证据用以证明，已经通知张观尧解除合同，张观尧也知道邮寄这份函件是为了与其解除合同。3.东营德信资产评估有限责任公司以2011年4月6日为基准日，于2011年4月13日作出的东德信评字（2011）第16号《租赁价格评估报告书》一份，结论为张观尧租赁的房屋年租金为12500元。要求张观尧按12500元/年承担2011年的租金。4.2009年10月13日烟草公司给租赁户新永电机出具的收取租金6000元的收据一份，用以证明其出租房屋给所有租户开具收据。被告张观尧未出庭质证。张观尧答辩时提交了一份2005年7月1日签订的房屋租赁合同复印件一份，证实其已经付清十年租金的事实。烟草公司质证认为，提交的租赁合同系复印件，不予质证，烟草公司没有签订过十年的租赁合同，而且合同中载明的房屋间数不对，合同复印件第一条约定的间数六间，而实际租赁给张观尧的房屋为五间。综上，原审认定以下事实：自2004年开始，张观尧租赁烟草有限公司利津分公司（该单位于2005年8月26日变更为山东东营烟草有限公司利津营销部）商品楼—1号房屋五间（125平方米），约定租金为10000元∕年。原审原告认可张观尧交清了2004年至2005年两年的租金。原审中，张观尧申请调取烟草公司从2004年至今收取其房屋租赁费、取暖费等费用的财务收入帐。本院不予准许后，张观尧提交2005年7月1日签订的房屋租赁合同复印件，本院责令烟草公司进行提交，烟草公司于2012年3月28日出具书面说明，内容为：烟草公司从没有与张观尧签订租赁期限为10年的房屋租赁合同，也从没有根据其提供的租赁合同复印件一次性收取其十年的租金。烟草公司要求张观尧支付租金及利息70800元的具体计算为：2006年至2007年的租金10000元及至今利息6000元；2007年至2008年租金10000元及至今利息4800元；2008年至2009年租金10000元及至今利息3600元；2009年至2010年租金10000元及至今利息2400元；2010年至2011年租金12500元及至今利息1500元。原审认为，张观尧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，双方应当签订书面合同。当事人未签订书面合同的，视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理的期限之前通知承租人，给其必要的迁出时间。本案原告未举证证明双方订立书面合同，应按不定期租赁进行处理。烟草公司向张观尧送达的律师函，明确的表示了解除合同的意思，合同自意思表示到达被告时解除。张观尧拒绝签收，可以认定原告解除合同的意思表示已经到达张观尧，其拒绝签收不影响通知的效力。张观尧自2004年至今一直使用烟草公司的房屋，对是否交纳租金的事实应由张观尧承担举证责任，其要求由烟草公司提供其交纳房租的证据，显然不当。张观尧以其提供的2005年7月1日房屋租赁合同复印件为据，主张已经交纳了10年的租金，烟草公司不予认可，本院不予确认。烟草公司主张张观尧拖欠租金应支付利息，未能举证证明，本院不予支持；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，张观尧主张烟草公司追要租金已经超过诉讼时效，烟草公司未提供证据证实诉讼时效存在中止、中断或延长的情形。当事人对租金支付期限没有约定或约定不明的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。烟草公司怠于行使其权利，故2010年度之前未交纳的租金，已超过诉讼时效期限，不应得到法律的支持。房屋租金应以双方合同协议的数额为准，烟草公司委托中介机构评估的租金数额，不能代替双方的约定，且烟草公司诉状中主张租金为10000元/年，张观尧在答辩中也认可，故双方约定年租金为10000元，本院对烟草公司提供的价格评估报告书中的结论，不予确认。2010年至2011年度的租金10000元张观尧应向烟草公司支付。故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，判决：一、确认山东东营烟草有限公司与张观尧之间的《房屋出租合同》自2011年7月30日起解除。张观尧于本判决生效之日起20日内交付租赁山东东营烟草有限公司的房屋。二、张观尧支付山东东营烟草有限公司2010年至2011年度租金10000元，于本判决生效之日起10日内付清。三、驳回山东东营烟草有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1570元，由原告山东东营烟草有限公司负担785元，被告张观尧负担785元。宣判后，双方当事人均未上诉；原审判决生效后，张观尧持曾在原审中提交的《房屋出租合同》原件申请再审，本院依法决定再审。本院再审过程中，原审原告烟草公司的诉称与原审的诉称相同。原审被告辩称，双方应继续履行双方签订的租赁期限（2005年8月1日至2015年8月1日）为十年的《房屋出租合同》，且被告已按合同规定交清了租金，该合同原件和缴费（租金）单据原审前就因出租房屋内进水而丢失，现只找到合同原件。双方争议的焦点为：1、原审被告张观尧向法庭提交的《房屋出租合同》是否真实有效；是否欠租金；2、原审被告张观尧是否能独立参加诉讼。针对焦点1，烟草公司对张观尧提供的《房屋出租合同》不予认可。以该合同中的盖章不实为由，申请司法鉴定，并提交了两份文件《关于开展“四打一整顿”活动情况的总结》、2005年度利烟第036号《利津县烟草专卖局卷宗》中的印章作为比对资料。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行了鉴定，其结论为：（1）落款日期为“二00五年七月一日”、出租方“利津县烟草专卖局”、承租方“张观尧”的《房屋出租合同》第1、2、3页不是同机一次连续排版打印形成。（2）该《房屋出租合同》第3页落款处“利津县烟草专卖局”印文与落款日期为“二00二年十月三十日”的《关于开展“四打一整顿”活动情况的总结》上同名印文不是同一枚印章盖印形成；该《房屋出租合同》第3页落款处“利津县烟草专卖局”印文与2005年度利烟第036号《利津县烟草专卖局卷宗》第四页落款处“利津县烟草专卖局”同名印文是同一枚印章形成。经质证，烟草公司对该司法鉴定书没有异议。但称《房屋出租合同》第1、2、3页不是同机一次连续排版打印形成，因此，对第1、2页的真实性不予认可。张观尧对司法鉴定书没有异议。再审过程中，张观尧申请调取烟草公司认可收取的2004年、2005年房屋租赁费收据的存根联、财务记账联以及烟草公司应该持有的一式两份《房屋出租合同》。本院依法向烟草公司调查（并制作了笔录），烟草公司称无法提供。张观尧称烟草公司为国有企业，应能提供，不予提供系隐藏证据。本院分析认为：张观尧提供的《房屋出租合同》原件，虽然第1、2、3页不是同机一次连续排版打印形成，但烟草公司没有证据推翻其真实性、合法性，且烟草公司没有提供其持有的另一份《房屋出租合同》，据此本院应认定张观尧提供的《房屋出租合同》为真实有效合同，确认双方签订了书面房屋出租合同，合同规定租赁期限为十年（2005年8月1日至2015年8月1日）；租金的交纳方式为：现金共计100000元，在出租方将房屋交给承租方当日一次性交足。关于张观尧请求调取烟草公司在原审中认可的其已交2004年、2005年租赁费相关证据以及《房屋出租合同》，烟草公司应该能够提供，但其没有提供，且无正当理由，故应承担对己不利的后果，即烟草公司主张被告尚欠房屋租金及利息，本院不予确认，故对原告要求被告补交租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。针对焦点2，应烟草公司的申请，本院依法向利津县残疾人联合会调取了张观尧精神残疾证及相关资料，显示为叁级精神残疾。经质证，双方对该证据均无异议。烟草公司认为该证据能够证明张观尧应为无行为能力人，不能独立进行诉讼，要求追加张观尧的监护人为共同被告。张观尧称根据自己的健康状况完全能独立参加诉讼。本院分析认为，张观尧的精神残疾证系2009年颁发属实，但不能据此确认张观尧系为无行为能力或限制行为能力人，故张观尧可以独立参加诉讼，烟草公司请求追加张观尧的监护人为共同被告无法律依据。以上事实，有《房屋出租合同》原件、司法鉴定书、精神残疾证明资料、调查笔录、当事人陈述在案佐证。本院认为：原审原告与原审被告之间订立了书面房屋出租合同真实有效，尚在履行期限内；原审原告要求解除《房屋出租合同》，由被告返还房屋理由不当，要求被告补交租金及利息，无证据证明，原审被告亦不予认可，故本院对原审原告的诉讼请求不予支持，原审原告以张观尧为无行为能力人，不能独立进行诉讼，要求追加张观尧的监护人为共同被告，无法律依据，本院不予支持；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销山东省利津县人民法院（2011）利民初字第728号民事判决。二、驳回原审原告山东东营烟草有限公司的诉讼请求。案件受理费1570元，由原审原告山东东营烟草有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  邵雪峰审 判 员  岳振兴人民陪审员  刘小民二〇一五年五月二十五日书 记 员  刘汝梅