贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终67号上诉人（原审原告）：遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司，住所地：贵州省赤水市。组织机构代码：56922423XX。负责人:张鲁，该分公司经理。委托诉讼代理人:周明，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人:王善炜，该分公司副经理。被上诉人（原审被告）：马新民，男，汉族，住贵州省赤水市。被上诉人（原审被告）：姚星碧，女，汉族，住贵州省赤水市。原审被告:遵义融汇达商业运营管理有限公司赤水分公司，住所地：贵州省赤水市负责人:朱毅，该分公司经理。委托诉讼代理人:刘天琪，男，汉族，住贵州省遵义县。该分公司员工。上诉人遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司(以下简称遵义众鑫房开公司赤水分公司)因与被上诉人马新民、姚星碧及原审被告遵义融汇达商业运营管理有限公司赤水分公司(以下简称遵义融汇达商业运营公司赤水分公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2016）黔0381民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。遵义众鑫房开公司赤水分公司上诉请求：1���部分撤销贵州省赤水市人民法院（2016）黔0381民初1619号民事判决。2、判决解除上诉人与被上诉人签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》，由被上诉人立即向上诉人返还赤水市河滨西路甲子口茵特拉根B区的B2-3-1、B2—3—2、B2—3-3、B2—3-6、B2-3—7、B2-3-8、B2-3-9、B2—3-10、B2-3-11、B2-3-12、B2-3-13、B2-3-14、B2-3-15、B2-3-16、B2-3-17、B2-3-19、B2-3-20、B2-3-21、B2-3-22、B2-4-1、B2-4-2、B2-4-3、B2-4-4、B2-4-7、B2-4-8、B2-4-9、B2-4-12、B2-4-13、B2-4-15、B2-4-16、B2-4-17、B2-4-18、B2-4-19、B2-4-20、B2-4-21、B2-4-22、B3-3-2、B3-3-4号共38间房屋（面积共10852.42平方米）。3、判令被上诉人自2016年5月1日起，按照每月每间500元（每两年递增5%，2017年2月1日首次递增）支付，至向上诉人归还全部租赁房屋之日止。4、判令被上诉人向上诉人支付自2016年5月1日起按照租赁房屋价款200万元的日万分之二计算的违约金，至租金全部付清为止。5、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案符合解除合同条件，应当判令解除双方租赁合同，并由被上诉人返还全部租赁房屋。按照合同第六条约定，被上诉人拖欠租金达两个季度以上的，上诉人可以单方解除合同。从2015年2月1日起至一审判决时间的2016年4月30日止，被上诉人拖欠租金已经长达19个月，完全符合合同约定的解除条件。按照合同第五条第10项的规定，合同因解除等原因提前终止的，乙方应当将房屋及装修部分以良好、适租的状态交还甲方。2、原判对租金及违约金支付问题存在漏判，应当对2016年5月1日起的租金及违约金一并予以判决。被上诉人马新民辩称，上诉人要求我承担租金、违约金的理由不成立，我已经退伙，上诉人主张的租金和违约金不是我与姚星碧合伙期间的合伙债务。如果判决我承担租金和责任，我同意上诉人收回房屋。被上诉人姚星碧辩称，我们不支付房屋租金是因为对方未按合同履行进行整改。对一审认定的事实无异议。原审被告遵义融汇达商业运营公司赤水分公司述称，上诉人未要求我公司承担担保责任，我公司无意见。遵义众鑫房开公司赤水分公司向一审法院起诉请求:1、解除该公司与马新民、姚星碧签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》，马新民、姚星碧立即向该公司返还赤水市河滨西路甲子口茵特拉根B区的B2-3-1、B2—3—2、B2—3-3、B2—3-6、B2-3—7、B2-3-8、B2-3-9、B2—3-10、B2-3-11、B2-3-12、B2-3-13、B2-3-14、B2-3-15、B2-3-16、B2-3-17、B2-3-19、B2-3-20、B2-3-21、B2-3-22、B2-4-1、B2-4-2、B2-4-3、B2-4-4、B2-4-7、B2-4-8、B2-4-9、B2-4-12、B2-4-13、B2-4-15、B2-4-16、B2-4-17、B2-4-18、B2-4-19、B2-4-20、B2-4-21、B2-4-22、B3-3-2、B3-3-4号共38间房屋（面积共1082.42平方米）；2、马新民、姚星碧向该公司支付租金28.5万元(2015年2月1日至2016年4月30日），自2016年5月1日起，按照每月每间500（每两年递增5%，2017年2月1日首次递增）支付，至向该公司归还全部租赁房屋之日止；3、马新民、姚星碧向该公司支付由其垫付的水电费58365.5元；4、马新民、姚星碧向该公司支付至2016年5月20日的违约金15万元，2016年5月21日起按照全部租赁房屋价款的日万分之二支付违约金，至租金全部付清为止；5、马新民、姚星碧对上述全部债务承担连带清偿责任；6、由马新民、姚星碧承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年，经双方当事人协商，遵义众鑫房开公司赤水分公司向马新民、姚星碧出租房屋，由马新民、姚星碧用于酒店经营。双方签订《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》一份，其合同约定：一、遵义众鑫房开公司赤水分公司自愿将购买坐落于赤水市河滨西路甲子口茵特拉根B区B2-3-1、B2—3—2、B2—3-3、B2—3-6、B2-3—7、B2-3-8、B2-3-9、B2—3-10、B2-3-11、B2-3-12、B2-3-13、B2-3-14、B2-3-15、B2-3-16、B2-3-17、B2-3-19、B2-3-20、B2-3-21、B2-3-22、B2-4-1、B2-4-2、B2-4-3、B2-4-4、B2-4-7、B2-4-8、B2-4-9、B2-4-12、B2-4-13、B2-4-15、B2-4-16、B2-4-17、B2-4-18、B2-4-19、B2-4-20、B2-4-21、B2-4-22、B3-3-2、B3-3-4号物业（房屋），共计38间房屋，该物业建筑面积1082.42平方米，出租给马新民、姚星碧自行经营。二、房屋租金及租赁期限：1、双方约定该房屋的前两年每月每间租金为500元，自第二年起，租金每两年递增一次，递增幅度为5%；2、该房屋的租赁期限为11年，自2014年6月1日至2025年5月31日止;租金支付期限自2015年2月1日开始计算，按季度支付，支付时间为每季度满后五个工作日内；租赁经营期限内，除本协议另有约定，以下费用包括但不限于：水电费、电话费、电视收视费、治安费、消防费、市场推广费、市场管理费、物业管理费、卫生清洁费等均由马新民、姚星碧承担。三、违约责任：1、如遵义众鑫房开公司赤水分公司不按约定交付物业与马新民、姚星碧，每延迟一日按照该物业总价款万分之二承担违约金，委托经营期限截止日顺延。因开发商原因，遵义众鑫房开公司赤水分公司不能按期交付该物业，委托经营期限截止日顺延，遵义众鑫房开公司赤水分公司不承担违约责任。如马新民、姚星碧不按约定交付遵义众鑫房开公司赤水分公司房租，每延迟一日按照该物业总价款万分之二承担违约金，并支付未交的房屋租金。2、本合同履行期间，任何一方拒绝履行合同，不正当单方解除合同或根本性违反合同约定，违约方均须向另一方支付本合同约定2个月的租金，若因此给对方���成损失，违约方应向守约方承担赔偿责任，损失包括支付实际承包人的违约金、赔偿金。因一方过失导致本协议无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失；因不可抗力原因造成本合同不能履行的，合同解除，双方互不承担违约责任。3、遵义融汇达商业运营公司赤水分公司为马新民、姚星碧提供担保，承担连带保证责任，如马新民、姚星碧不履行租金支付义务,由遵义融汇达商业运营公司赤水分公司在扣除相应租赁税费后代马新民、姚星碧向遵义众鑫房开公司赤水分公司支付欠缴租金；同时，遵义融汇达商业运营公司赤水分公司代马新民、姚星碧向遵义众鑫房开公司赤水分公司履行相关义务后，有权向马新民、姚星碧追偿，追偿范围包括租金、税款、违约金及损失等。四、协议解除：1、在委托经营期内，经双方协商一致的，可以提前终止本协议。2、���义众鑫房开公司赤水分公司下列情形之一，马新民、姚星碧有权单方面解除协议，由此造成一切损失由遵义众鑫房开公司赤水分公司自行承担：开发商向遵义众鑫房开公司赤水分公司已经交付该物业，但遵义众鑫房开公司赤水分公司延迟向马新民、姚星碧交付该物业达三十日且未征得马新民、姚星碧同意的；不履行约定的义务致使马新民、姚星碧无法对该物业正常履行经营使用权限的。3、有下列情形之一的，遵义众鑫房开公司赤水分公司有权单方面解除协议：物业出租后未按约定支付租金收益达两个季度以上的。合同签订后，遵义众鑫房开公司赤水分公司将房屋交付给马新民、姚星碧，马新民、姚星碧对租赁的房屋进行装修，于2014年9月25日投入运营。马新民、姚星碧接收房屋经营至今，未向遵义众鑫房开公司赤水分公司交纳房屋租金。另查��，遵义众鑫房开公司赤水分公司向马新民、姚星碧出租的38间房屋中，有10间房屋属于遵义众鑫房开公司赤水分公司所有，其余28间系遵义众鑫房开公司赤水分公司向其他房屋所有权人租赁的。还查明，2014年10月18日，马新民、姚星碧自愿解除合伙经营关系，由姚星碧给付马新民装修款1192800元。在审理中，双方当事人对遵义众鑫房开公司赤水分公司出租的房屋价值200万元无异议。一审法院认为，遵义众鑫房开公司赤水分公司与马新民、姚星碧、遵义融汇达商业运营公司赤水分公司签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合同合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履��自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，上述协议对双方当事人具有约束力。遵义众鑫房开公司赤水分公司要求解除与马新民、姚星碧签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》，由马新民、姚星碧立即向其返还出租的房屋。因该合同租赁时间较长11年，租赁后马新民、姚星碧投入的资金较大，若解除后给马新民、姚星碧造成的损失较大；同时，只要马新民、姚星碧按约定向遵义众鑫房开公司赤水分公司交纳房租，承担违约责任，该合同是可以履行的。故对遵义众鑫房开公司赤水分公司要求解除与马新民、姚星碧签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》的请求，不予支持。现遵义众鑫房开公司赤水分公司已经��照《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》履行了交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，马新民、姚星碧应向原告交纳房屋租金28.5万元(2015年2月1日至2016年4月30日的租金）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，马新民、姚星碧应按照约定承担违约责任。在审理中，双方对遵义众鑫房开公司赤水分公司出租的房屋价值200万元无异议，按照双方的约定，马新民、姚星碧应承担从2015年5月1日起至2016年4月30日止，按照全部租赁房屋价款200万元的日万分之二计算���原告支付违约金。遵义众鑫房开公司赤水分公司要求马新民、姚星碧给付由其为马新民、姚星碧垫付的水电费58365.5元，该请求与本案不是同一法律事实和法律关系，不属于本案的处理范围，应另案处理。马新民称已与姚星碧解除合伙经营关系，没有参与经营，不应承担责任。根据合同的相对性，马新民未与遵义众鑫房开公司赤水分公司解除房屋租赁关系，还是房屋的承租人，故应承担双方签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》的权利义务。姚星碧称遵义众鑫房开公司赤水分公司没有按照合同履行义务，未提供相应的证据证明，其主张的事实不能成立。其要求遵义众鑫房开公司赤水分公司退还已经交纳的装修保证金30000元，与本案不是同一法律事实和法律关系，不属于本案的处理范围，应另案处理。在本案中，遵义众鑫房开公司赤水分公司未主张请求遵义���汇达商业运营公司承担保证责任。故在本案中，遵义融汇达商业运营公司不承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、由马新民、姚星碧在本判决生效之日起十日内向遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司支付房屋租金28.5万元(2015年2月1日至2016年4月30日期间的租金）。二、由马新民、姚星碧在本判决生效之日起十日内向遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司从2015年5月1日起至2016年4月30日止，按照全部租赁房屋价款200万元的日万分之二计算支付违约金。三、驳回遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费4350元，由马新民、姚星碧承担。本案在二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为，遵义众鑫房开公司赤水分公司与马新民、姚星碧自愿签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合同合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，上述协议对双方当事人具有约束力。该合同签订后，遵义众鑫房开公司赤水分公司作为出租人向马新民、姚星碧交付了租赁房屋，马新民、姚星碧将租赁房屋装修后于2014年9月25日运营茵特拉根客栈至今，但马新民、姚星碧直至本案二审期间仍未依照合同约定向遵义众鑫房开公司赤水分公司支付房屋租金，已导致合同根本违约。遵义众鑫房开公司赤水分公司要求解除与马新民、姚星碧签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》，并由马新民、姚星碧返还其出租房屋的请求有理，本院予以支持。为此，解除遵义众鑫房开公司赤水分公司与马新民、姚星碧签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》，并由马新民、姚星碧返还遵义众鑫房开公司赤水分公司坐落于赤水市河滨西路甲子口茵特拉根B区B2-3-1、B2—3—2、B2—3-3、B2—3-6、B2-3—7、B2-3-8、B2-3-9、B2—3-10、B2-3-11、B2-3-12、B2-3-13、B2-3-14、B2-3-15、B2-3-16、B2-3-17、B2-3-19、B2-3-20、B2-3-21、B2-3-22、B2-4-1、B2-4-2、B2-4-3、B2-4-4、B2-4-7、B2-4-8、B2-4-9、B2-4-12、B2-4-13、B2-4-15、B2-4-16、B2-4-17、B2-4-18、B2-4-19、B2-4-20、B2-4-21、B2-4-22、B3-3-2、B3-3-4号房屋。马新民、姚星碧应向遵义众鑫房开公司赤水分公司支付自2015年2月1日始至2016年5月31日止的房屋租金30.4万元（38间×16个月×500元），并按合同约定自2016年6月1日始按照每间每月500元每两年递增5%至归还租赁房屋之日止支付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，马新民、姚星碧应按合同约定，自2015年5月1日始至租金付清之日止按照全部租赁房屋价款200万元的日万分之二计算标准向遵义众鑫房开公司赤水分公司支付违约金。关于水电费58365.5元、装修保证金30000元、马新民及遵义融汇达商业运营公司是否承担责任的问题，一审判决认定理由并无不当，本院予以支持。综上所述，遵义众鑫房开公司赤水分公司的上诉请���成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省赤水市人民法院（2016）黔0381民初1619号民事判决主文第三项，即“三、驳回原告遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司的其余诉讼请求。”二、撤销贵州省赤水市人民法院（2016）黔0381民初1619号民事判决第一项、第二项，即“一、由被告马新民、姚星碧在本判决生效之日起十日内向原告遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司支付房屋租金28.5万元(2015年2月1日至2016年4月30日期间的租金）。二、由被告马新民、姚星碧在本判决生效之日起十日内向原告遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司从2015年5月1日起至2016年4月30日止，按照全部租赁房屋价款200万元的日万分之二计算支付违约金。”三、解除遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司与马新民、姚星碧签订的《茵特拉根风情商业街B区客栈租赁合同》，并由马新民、姚星碧于本判决生效之日起一个月内返还遵义众鑫房地产开发有限公司赤水分公司坐落于赤水市河滨西路甲子口茵特拉根B区B2-3-1、B2—3—2、B2—3-3、B2—3-6、B2-3—7、B2-3-8、B2-3-9、B2—3-10、B2-3-11、B2-3-12、B2-3-13、B2-3-14、B2-3-15、B2-3-16、B2-3-17、B2-3-19、B2-3-20、B2-3-21、B2-3-22、B2-4-1、B2-4-2、B2-4-3、B2-4-4、B2-4-7、B2-4-8、B2-4-9、B2-4-12、B2-4-13、B2-4-15、B2-4-16、B2-4-17、B2-4-18、B2-4-19、B2-4-20、B2-4-21、B2-4-22、B3-3-2、B3-3-4号房屋。四、由马新民、姚星碧于本判决生效之日起十日内向遵义众鑫房开公司赤水分公司支付自2015年2月1日始至2016年5月31日止的房屋租金30.4万元（38间×16个���×500元），并按合同约定自2016年6月1日始按照每间每月500元每两年递增5%至归还租赁房屋之日止支付房屋租金。五、由马新民、姚星碧于本判决生效之日起十日向遵义众鑫房开公司赤水分公司支付内自2015年5月1日始至租金付清之日止的违约金（按照全部租赁房屋价款200万元的日万分之二标准计算）。一审案件受理费4350元、二审案件受理费8700元，由马新民、姚星碧负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡一雷审 判 员  刘娟娟代理审判员  何 容二〇一七年二月二十日法官 助理  喻 茜书 记 员  黎雪梅