济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民园初字第472号原告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人张晨，总经理。委托代理人孙涛，北京市京大（济南）律师事务所律师。被告于芳，女，1976年4月17日出生，汉族，个体工商户，住济南市。委托代理人马东亮，山东昌平律师事务所律师。委托代理人刘兵兵，山东昌平律师事务所律师。原告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司（以下简称居然之家）与被告于芳租赁合同纠纷一案，本院受理后依法向被告于芳送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告居然之家的委托代理人孙涛，被告于芳的委托代理人刘兵兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告居然之家诉称，2013年11月27日，居然之家与于芳签订《居然之家招商合同》，约定由于芳承租居然之家北园店四楼DS17-1-4-068号摊位进行经营，租赁期限自2013年11月1日起至2014年8月21日止。于芳进入居然之家北园店经营后一直未支付合同保证金且数次拖欠应付租赁费、物业费、市场管理费等费用。经多次催要，于芳一直拒绝支付。为此，居然之家诉至法院，请求判令：一、于芳支付居然之家租赁费74980.08元、物业费13317.1元、市场管理费883元、合同保证金60000元；二、于芳承担本案诉讼费用。被告于芳辩称，居然之家所诉不属实。一、双方之间关于租赁费的交纳惯例是由居然之家自于芳的客户交纳的货款中将租赁费及其他费用予以扣除。二、2014年5月，于芳的客户在向居然之家交纳了全部购货款后，居然之家却阻拦客户将货物运出。为此，于芳的客户拨打12345热线进行了投诉。此后，居然之家便不再允许于芳出货，导致于芳无法正常经营。随后，于芳便退出了居然之家，双方之间的合同实际履行至2014年6月中上旬。所以，自2014年6月中旬起至2014年8月21日止之间的租赁费、物业费以及市场管理费应当予以扣减，且居然之家应因其违约行为赔偿于芳的经济损失。三、关于合同保证金，首先，在于芳进场经营时，居然之家承诺不收取于芳的合同保证金；其次，通过双方实际履行合同的状况可以看出在合同马上履行完毕时，居然之家也未收取于芳的合同保证金；再次，于芳代理的榜样品牌，居然之家与之关系紧密，如出现质量问题，榜样品牌的生产商应承担责任。所以，在双方合同到期的情况下，于芳无需再交纳合同保证金。四、居然之家仍非法扣留了于芳的大量货物不予返还，请求法院认定该事实。经审理本院认定，居然之家于诉讼中提交了由于芳于2013年11月27日签名认可的但未经居然之家盖章的《居然之家招商合同》一份，主要约定：于芳承租居然之家济南北园店家具馆四层的DS17-1-4-068号摊位（摊位面积为164.8平方米），用于经营榜样牌实木家具；摊位租赁费单价为2.8元／平方米／日；租赁期限自2013年11月1日起至2014年8月21日止，共计294天；合同期内于芳需向居然之家支付租赁费135663.36元；租赁费每三个月一付，付款时间均为每个付款周期的上月月末之前；物业管理费单价为1元／平方米／日，自2013年11月1日起算，每三个月一付，合同期内的物业管理费共计48451.2元；市场管理费按于芳的货物销售额的0.5%收取，于每月15日前支付上一月的市场管理费；于芳的保底销售额为1000元／月／平方米，实际销售额低于保底销售额时，市场管理费按保底销售额收取，为每月824元；于芳在交纳首期租赁费时应向居然之家交纳合同保证金60000元。合同保证金的用途是督促于芳保证商品的质量，确保居然之家承诺的先行赔付制度的执行，同时也督促于芳提高合同履约能力，及时向居然之家交纳有关费用，提高店面服务水平。本合同期满后，若双方不再续约，则居然之家在于芳所销售商品或服务三包期满（以居然之家对外承诺的期限为准）6个月后，经核实于芳所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并对居然之家没有任何未付债务时，居然之家将保证金余额（不计利息）返还于芳。以上事实，双方当事人均无异议，但就涉案合同的实际履行期限等问题产生如下争执：居然之家主张，于芳自2013年11月27日进入居然之家经营后，屡次拖欠其应支付的费用，并于2014年6月底（具体日期不清楚）私自撤场。在于芳私自撤场后，居然之家一直将其原租赁的摊位保留至合同截止日。因此，于芳应向居然之家交纳合同约定的全部租赁费、物业费以及市场管理费。合同约定的租赁费总额为135663.36元，于芳已交纳60683.28元，尚欠租赁费74980.08元；物业费总额为48451.2元，于芳已交纳35134.1元，尚欠13317.1元；市场管理费总额为7975元，于芳已交纳7092元，尚欠883元。另外，于芳一直未依合同约定交纳合同保证金60000元，故应予以交纳。于芳主张，居然之家不允许其出货，导致其无法正常经营，从而才于2014年6月中旬撤场。因此，租赁费应计算至2014年6月中旬。居然之家已经私自从于芳的货款中扣除了租赁费60683.28元、物业费35134.1元、市场管理费7092元。但是，居然之家从未提供过物业服务及市场管理，因此不应收取物业费及市场管理费。对于合同保证金，现于芳已不应予以交纳，理由同其答辩意见。另外，因居然之家未在涉案合同上加盖公章或签字，合同应未生效。上述事实，除有文中所列证据外，另有居然之家提交的居然之家北园店市场收据八份、居然之家家居建材销售合同及交款凭证各两份，于芳提交的《居然之家招商合同》一份、居然之家出具的于芳留存居然之家货物清单一份、于芳自行出具的被扣押物品明细表一份以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。本院认为，于芳于诉讼中虽主张因居然之家未在涉案合同上加盖公章导致合同未生效，但依其自认，其已实际进入居然之家依涉案合同约定所交付的摊位进行经营，并持续经营至2014年6月中旬，也就是说在居然之家未在涉案合同上加盖公章的情况下，于芳已接受了居然之家履行的交付经营场地的主要合同义务，并开始实际经营，对此，应视为双方均认可合同成立并生效，因此对于芳的上述抗辩主张本院不予采纳。据此，双方当事人所签订的涉案合同系其双方的真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法应予保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，在涉案合同履行期间，于芳应积极履行交纳租赁费、物业费及市场管理费的合同义务；同理，居然之家除应向于芳交付经营场地外，亦应提供相应物业服务及市场管理服务。依据双方当事人均认可的于芳已交纳的租赁费、物业费及市场管理费的数额以及居然之家自认的实际租赁起始日（2013年11月27日），结合双方当事人于涉案合同中对上述费用约定的计算标准可知，于芳已交纳的租赁费60683.28元所对应的租赁天数应为131.5天（60683.28元÷（164.8平方米×2.8元／日／平方米）］，按日期计算应已交至2014年4月7日（该日的费用为半天）；已交纳的物业费35134.1元所对应的租赁天数应为213天（35134.1元÷（164.8平方米×1元／日／平方米）］，按日期计算应已交至2014年6月27日；已交纳的市场管理费7092元所对应的租赁月数应为8.6个月（7092元÷824元／月），按月份计算应已交至2014年8月份。据此，来看居然之家所主张的各项费用。一、对于居然之家主张的租赁费，要确定其具体数额，必须以实际租赁期限为依据。鉴于居然之家虽主张于芳系于2014年6月底撤场但又不清楚具体撤场日期，且于芳自认其系于2014年6月中旬撤场，故双方之间的实际租赁截止日期应以于芳自认的日期为准，即2014年6月中旬。对于撤场原因，于芳虽主张系因居然之家阻止其出货所致，但未提交证据予以证实，且居然之家对此亦不认可，故对其该主张本院不予采纳，撤场应视为于芳之违约行为，其应承担相应的违约责任。此种情形下，虽系于芳违约撤场，但居然之家亦负有积极采取措施以避免损失扩大的义务。因此，居然之家要求于芳承担自其撤场时起至合同约定的租赁期限截止日的租赁费显然不合理。但是，居然之家虽应积极采取措施避免损失扩大，但就其行业性质而言采取相应措施必定需要相应合理期间，故本院酌定其合理期间为自于芳撤场时起至2014年7月31日止。对于该期间所发生的租赁费损失，应由于芳予以承担。所以，该期间的租赁费再加上于芳于其撤场前所欠之租赁费，即自2014年4月7日起至2014年7月31日止期间的租赁费52834.88元［164.8平方米×2.8元／日／平方米×114.5天（因于芳已交纳了2014年4月7日半天的费用，故扣减半天）］均应由于芳交纳给居然之家。据此，对于居然之家主张的租赁费数额中超出上述数额的部分，本院不予支持。二、对于居然之家主张的物业费。与上同理，依照上述租赁期限，结合于芳于其撤场前已交纳的物业费情况，于芳还应向居然之间交纳物业费5603.2元［164.8元×1元／日／平方米×34天（自2014年6月27日起至2014年7月31日止）］。对于居然之家主张的物业费数额中超出上述数额的部分，本院不予支持。三、对于居然之家主张的市场管理费。如上所述，于芳的市场管理费已交至2014年8月份，因此，无论于芳的实际租赁期限系截止于2014年6月底还是2014年6月中旬，还是本院酌定的租赁期限截止日，居然之家均无权再向于芳主张市场管理费。因此，居然之家要求于芳支付市场管理费883元于法无据，本院不予支持。于芳虽于诉讼中抗辩居然之家未能提供物业服务及市场管理服务，故不应交纳物业费及市场管理费，但鉴于其在撤场前已向居然之家交纳了大部分物业费及市场管理费，且在交纳时未提出异议，应视为其认可居然之家已提供相应的物业服务及市场管理服务，故对其该主张本院不予采纳。对于居然之家主张的合同保证金60000元，因双方当事人就该保证金所约定的用途系督促于芳保证商品的质量，确保居然之家承诺的先行赔付制度的执行，同时也督促于芳提高合同履约能力，及时向居然之家交纳有关费用，提高店面服务水平等，现双方合同已自然终止，已无再继续履行该义务之必要，故对其该主张本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第四十四条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于芳支付原告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司租赁费52834.88元、物业费5603.2元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3280元，由被告于芳负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  郭 怡审 判 员  曹新建人民陪审员  林常云二〇一五年五月二十四日书 记 员  苏 婷