浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2012）甬慈民初字第197号原告（反诉被告，以下简称原告）：戚建潮，男，1965年10月22日出生，汉族，农民，住所慈溪市。委托代理人：白青昕，上海市申房律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：岑利明，男，1962年6月4日出生，汉族，农民，住所慈溪市。委托代理人：赵宏军，北京大成(宁波)律师事务所律师。委托代理人：岑伟，男，1986年8月23日出生，汉族，系顶津康师傅(杭州)饮品有限公司员工,住所慈溪市。原告戚建潮为与被告岑利明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年9月19日立案受理，依法由代理审判员叶海慧适用简易程序进行审理。于2011年11月1日公开开庭进行了审理，于2011年12月6日对该案作出（2011）甬慈逍民初字第261号民事裁定，驳回了原告戚建潮的起诉。原告戚建潮不服并向宁波市中级人民法院提起上诉。宁波市中级人民法院认为：戚建潮在水湘村集体土地内自建的二层楼房两间、平房一间，是基于其原有的位于樟新公路改道工程范围内的房屋被拆除，经村镇会议决定同意安置而建造，戚建潮与岑利明之间因买卖该房屋而产生的纠纷，人民法院应予审理。故撤销（2011）甬慈逍民初字第261号民事裁定，并将该案指令本院进行审理。本院收到（2012）浙甬民二终字第77号民事裁定后，依法另行组成合议庭进行审理，被告岑利明于2012年4月9日提起反诉，并提出对涉案房产进行价值评估，本院委托宁波市豪斯房地产估价有限公司进行了评估，被告岑利明对该报告提出异议，要求重新评估，合议庭评议后予以准许。本院再次委托余姚天衡房地产估价事务所有限公司进行了评估。本案于2012年4月12日、6月14日、10月11日公开开庭进行了审理。原告戚建潮及其委托代理人白青昕，被告岑利明及其委托代理人赵宏军、岑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚建潮起诉称：1993年，原告在慈溪市新浦镇浦沿村的房屋取得了慈（1993）第320483号集体土地建设用地使用证。2000年7月，因樟新公路扩建，原告与慈溪市新浦房屋拆迁处签订农民房屋拆迁安置补偿协议，确定原告在慈溪市新浦镇水湘村的拆迁安置面积为213平方米，宅旁地324平方米。原告在安置地建造了两间两层楼房及平房一间。2003年2月21日，原告因经济困难将以上房屋出卖给被告，得价款180000元。该房屋一直由被告出租至今。现因原告居住困难，经与被告协商未果。现要求判令：1.原、被告房屋买卖行为无效；2.被告返还原告坐落在慈溪市新浦镇水湘村的两间两层楼房及平房一间；3.本案诉讼费由被告承担。被告岑利明提出反诉并答辩称：2003年2月21日，原告戚建潮因经济困难，将安置地块慈溪市新浦镇水湘村两间两层楼房及平房一间卖给被告，价款180000元，由村干部黄永强、龚柏浩见证该买卖，现房屋由被告居住至今。为此，被告认为，双方买卖诉争房屋行为，系具有完全民事行为能力的人，意思表示真实且一致，是完全自愿、等价有偿的交易，双方买卖诉争房屋未违反法律及社会公共利益，故房屋买卖合同依法有效。若法院确认诉争房屋买卖合同无效，被告提起反诉，要求判令原告即时返还购房款180000元；因原告缘于土地、房屋增值因素，房屋现价格远远高于原房屋买卖价格，原告受利益驱动而起诉，故反诉请求判令原告赔偿经济损失800000元。原告对被告的反诉未作书面答辩，庭审中辩称：被告的反诉不成立，法院不应受理。若法院受理，可以确认被告也认为双方房屋买卖行为无效。现被告有一处宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农村村民只能有一处宅基地，现被告购买原告房屋，违反了法律强制性规定，诉争房屋买卖合同系无效。原告同意将购房屋款180000元返还被告，并愿意赔偿相应的利息损失。但对被告要求赔偿经济损失800000元，没有法律和事实依据，要求法庭依法予以驳回。原告戚建潮为证明自己的主张，提供了以下证据：A1.查询资料1份，以证明1993年原告戚建潮在位于慈溪市新浦镇浦沿村的房屋曾取得集体土地建设用地使用证的事实；A2.农村房屋拆迁安置补偿协议及安置清单各1份，以证明原告戚建潮在慈溪市新浦镇浦沿村的房屋因拆迁获得安置的事实；A3.照片2张及新浦镇水湘村民委员会证明1份，以证明原告在安置地块即慈溪市新浦镇水湘村建造两间两层楼房及平房一间的事实；A4.村庄地籍调查登记表1份，以证明被告岑利明在新浦镇水湘村拥有建筑占地面积157.73平方米房屋的事实。被告岑利明为证明自己的主张，提供了以下证据：B1.房屋买卖协议书1份，以证明原告将涉案房屋出卖给被告，并在村干部见证下交易的事实；B2.收条3份，以证明被告已将180000元购房款支付给原告的事实。经被告岑利明申请，本院委托宁波市豪斯房地产估价有限公司对涉案房屋进行价值评估，宁波市豪斯房地产估价有限公司于2012年5月22日出具房地产估价报告1份，以证明坐落于慈溪市新浦镇水湘村二间二层楼房及一间平房采用成本法估价，市场价值为422300元的事实。经审理，被告对原告提供的证据A3没有异议，证据A4真实性没有异议，证明内容有异议，认为被告的村庄地籍调查登记表载明的房屋面积包括被告父母应享有的面积；证据A1、A2被告不知情，对其真实性有异议。原告对被告提供的证据B1、B2没有异议。本院认为，证据A1、A2被告虽对其真实性有异议，但未提反驳证据，同时该两组证据盖有慈溪市国土资源局土地登记公开查询章和慈溪市档案馆公章，所以真实性可认定，该证据与本案有关联性，来源合法，故予以确认；另外，原、被告提供的其他证据符合证据“三性”，故均予以确认。原告对宁波市豪斯房地产估价有限公司出具房地产估价报告没有异议。被告对该报告有异议，认为宁波市豪斯房地产估价有限公司评估人员到涉案房屋现场勘验时，没有通知被告到现场；同时认为该报告认定的事实与客观事实不符，宁波市豪斯房地产估价有限公司以农村集体土地房屋缺少类似房地产交易案例为由，采取成本法评估涉案房屋，有失公平、公正；2011年12月，宁波市豪斯房地产估价有限公司对相近地段类似房屋却采取市场法估价，估价的市场价值为808000元，所以该报告结论缺乏公正性、明显的依据不足等情形，并提出申请要求进行重新评估。被告为证明异议成立，提供了2011年12月29日宁波市豪斯房地产估价有限公司出具的房地产估价报告1份，以证明宁波市豪斯房地产估价有限公司对坐落于慈溪市新浦镇浦沿村黄鹦路西35号住宅房地产进行司法评估，对该房屋采取市场法估价，估价的市场价值为808000元的事实。本案经合议庭评议及本院鉴定委员会讨论决定，认为宁波市豪斯房地产估价有限公司对涉案房屋采取成本法估价，对相近地段类似房屋却采取市场法估价，评估人员对此未作出合理解释，所以被告提出的鉴定结论明显依据不足成立，准许涉案房屋进行重新评估。本院再次委托余姚天衡房地产估价事务所有限公司对涉案房屋进行价值评估，余姚天衡房地产估价事务所有限公司出具房地产估价报告1份，以证明坐落于慈溪市新浦镇水湘村二间二层楼房及一间平房市场价值为786200元的事实。被告对余姚天衡房地产估价事务所有限公司出具房地产估价报告没有异议。原告对该报告有异议，认为余姚天衡房地产估价事务所有限公司同样采用成本法，评估结果为786200元，宁波市豪斯房地产估价有限公司的评估结果为422300元，可是宁波市豪斯房地产估价有限公司在公开、公平、公正的前提下，摇出具有资质的评估事务所，且评估程序合法，两家房地产估价事务所对同一标的评估结果差距巨大，所以对余姚天衡房地产估价事务所有限公司出具房地产估价报告不予认可。本院认为，余姚天衡房地产估价事务所有限公司出具房地产估价报告，虽采用成本法，其估价依据除宁波市豪斯房地产估价有限公司的估价依据外，还根据慈土资发[2010]8号及《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程（试行）》等文件，采用基准地价，房屋装修价值，附属物价值再加上利息利润、管理费用等综合费用计算得出。评估机构的确定也是在公开、公平、公正的前提下，摇出具有资质的评估事务所，评估程序合法。原告虽对该估价报告提出异议，但未提供相反的证据佐证。该房地产估价报告书符合证据“三性”，故予以采信。对宁波市豪斯房地产估价有限公司出具的评估报告书，因评估结论明显缺乏依据，故不予采信。根据本院认定的上述证据及原、被告庭审中的陈述，本案事实认定如下：1993年，原告在慈溪市新浦镇浦沿村的房屋取得了慈（1993）第320483号集体土地建设用地使用证。2000年7月，因樟新公路扩建，原告位于慈溪市新浦镇浦沿村的房屋属于改道工程范围内，经村镇会议决定原告的房屋进行拆迁安置，即原告与慈溪市新浦房屋拆迁处签订农民房屋拆迁安置补偿协议，确定原告在慈溪市新浦镇水湘村位置安置拆迁面积为213平方米，宅旁地324平方米的土地。后原告在安置地建造了两间两层楼房及平房一间（四址为东邻陈永瑞、南邻村路、西邻王伯明、北邻村路），该房屋至今未取得产权证书。2003年2月20日，原、被告签订协议书一份，协议约定：原告因发展生产、经营其它项目需要，经过新闻媒体广告将涉案房屋出卖给被告，价款180000元。协议签订时由双方所在村干部作见证人并签字。协议签订后被告分三次支付购房款，分别于2003年2月22日支付20000元，同年2月27日支付120000元，同年2月28日支付40000元。被告付款后，一直占有涉案房屋，但双方未办理过户手续。现因涉案房屋的土地使用权未进行变更，原告认为双方签订的买卖房屋协议系无效合同，故要求被告返还涉案房屋。另查明，被告在购买涉案房屋时，另有一处土地使用权性质为集体的宅基地，面积157.73平方米，现该地籍仍登记在被告名下。涉案房屋经评估，现市场价值为786200元。本院认为：涉案房屋系樟新公路扩建，经村镇会议决定对原告的原房屋进行拆迁后，在安置的土地上原告建造的房屋，安置房屋的土地使用权性质为集体土地；被告作为农村村民原就有一处房屋，该房屋的宅基地使用权性质也为集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”原、被告的房屋买卖协议违反法律强制性规定，应确定为无效。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求判令原、被告房屋买卖行为无效，返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持；被告反诉称要求原告返还购房款180000元，也符合法律规定，本院也予以支持。原告出卖房屋是经过新闻媒体广告介绍，与被告签订协议时由所在村干部作见证人并签字；涉案房屋从2003年买卖后至今一直由被告居住使用，庭审中原告自己陈述是因经济困难出卖涉案房屋，故买卖涉案房屋是双方真实意思表示。现原告以被告违反国家强制性规定为由主张买卖协议无效，系原告单方反悔，基于诚实信用原则及平衡利益，原告对合同无效应承担主要过错责任。被告作为买受人在买卖房屋时未尽谨慎审查义务，在明知是集体土地性质的前提下未审核自己是否符合受让房屋的条件，仍与原告签订房屋买卖协议，故应承担合同无效过错的次要责任。被告作为买受人的利益损失，应当以涉案房屋现值和原买卖价格的差价范围予以确认，根据本案实际情况，原告宜承担90%的赔偿责任。因此，被告反诉请求中赔偿经济损失606200元的90%，即545580元本院予以支持，其余损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）戚建潮与被告岑利明（反诉原告）签订的房屋买卖合同无效；二、被告（反诉原告）岑利明应返还涉案房屋，即坐落于慈溪市新浦镇水湘村两间两层楼房及平房一间（四址为东邻陈永瑞、南邻村路、西邻王伯明、北邻村路）给原告（反诉被告）戚建潮，于本判决生效之日起十五日内履行；三、原告（反诉被告）戚建潮返还被告（反诉原告）岑利明购房款180000元，款于本判决生效之日起十五日内履行；四、原告（反诉被告）戚建潮赔偿被告（反诉原告）岑利明经济损失545580元，款于本判决生效之日起十五日内履行；五、驳回被告（反诉原告）岑利明的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11762元，由被告岑利明负担11762元；反诉受理费减半收取6800元，由原告戚建潮负担5528元，被告岑利明负担1272元，于本判决生效后七日内交纳本院。第一次评估费1400元，第二次评估费2750元，合计4150元，由原告戚建潮负担2475元，被告岑利明负担1675元，因被告岑利明已支付二次估评费，故原告戚建潮负担2475元直接支付给被告岑利明，于本判决生效之日起十五日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审 判 长  王黎明审 判 员  黄科军人民陪审员  张永立二〇一二年十月二十五日代书 记员  龚卓一附1：本判决所适用的相关法律及条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。附2：相关执行规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。