四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终111号上诉人（原审被告、反诉原告）：段建芳，女，1971年10月7日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：查小燕，四川捷思律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫晓燕，四川捷思律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区静安路1号。法定代表人：李瑞军，公司执行董事。委托诉讼代理人：康振，男，1988年10月29日出生，汉族，住四川省宣汉县，系成都万科物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：陈贤德，北京盈科（成都）律师事务所律师。上诉人段建芳与被上诉人成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初7213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段建芳及委托诉讼代理人查小燕、被上诉人万科物业公司的委托诉讼代理人康振、陈贤德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人段建芳上诉请求：1、撤销成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初7213号民事判决，改判万科物业公司承担违约责任，支持段建芳的反诉请求；二、诉讼费由万科物业公司负担。事实与理由：一、按照《前期物业服务合同》的约定，物业公共部分直接由开发商移交给物业公司，上诉人作为业主未验收车道，故车道入口是否改变的举证责任应由万科物业公司承担，一审法院举证责任分配不当；二、上诉人提交的《商品房买卖合同补充协议》所附平面图载明约定的车库的车流方向与现在实际车流方向不一致；三、无论万科物业公司是否改变过车道入口，但作为物业服务的提供者，应保证业主的人身和财产安全，万科物业公司未尽到基本的安全保护责任，应当承担违约责任。被上诉人万科物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、段建芳立即支付拖欠的物业服务费共计54177.20元；2、段建芳立即支付拖欠的商业垃圾处理费共计252元；3、段建芳承担本案全部诉讼费。段建芳向一审法院提出反诉请求：万科物业公司向其支付违约金20000元，万科物业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月24日，成都万科成华置业有限公司与万科物业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定成都万科成华置业有限公司选聘万科物业对万科钻石广场提供前期物业管理服务事宜，物业管理范围东至城市规划道路，南至成都市成华区建设路，西至相邻小区，北至相邻小区；万科物业公司提供的物业服务包括了交通与车辆停放秩序的管理、协助维护公共秩序，包括公共监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理等；物业费用收费实行包干制，物业费由业主按期拥有的物业建筑面积（含公摊）缴纳，其中办公用房为13.8元/平方米；根据成都市人民政府令弟116号《成都市城市生活垃圾处理收费管理办法》、《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》由“万科钻石广场”物业服务中心代市容环境行政管理部门向业主收取生活垃圾处理费。商业等经营性、办公类物业按垃圾日产生量分段征收，日产垃圾5公斤（含5公斤）以下，每月每户18元。2014年11月21日，段建芳与成都万科成华职业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了由成都万科成华置业有限公司开发的位于成华区建设路10号“万科钻石广场”1幢1单元29层07号办公用房；房屋测绘建筑面积为280.11平方米。当日双方签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，其中物业服务部分约定，成都万科成华置业有限公司选聘万科物业公司为“万科钻石广场”提供前期物业管理服务，物业费由业主按期拥有的物业建筑面积（含公摊）缴纳，其中写字楼为13.8元/平方米。2014年11月21日，成都万科成华置业有限公司将段建芳所购买的“万科钻石广场”1幢1单元29层07号房屋交付给段建芳。当日段建芳向万科物业公司支付了2014年12月至2015年5月31日的物业费23218.78元。之后，段建芳未向万科物业公司支付2015年6月至2016年7月的物业服务费及商业垃圾处理费。2015年12月21日，万科物业公司向段建芳发出律师函，要求段建芳交付2015年7月1日至2015年12月31日的物业费及违约金。段建芳收到后，于2015年12月30日向万科物业公司回函，认为万科物业公司向段建芳提供的物业服务存在很高危险性，因此不应再收取物业费，待万科物业公司整改车库入口通道，车辆出入车库不再逆行后再交纳物业服务费。当日，段建芳也向万科物业发出律师函，要求万科物业公司在30日内消除危险否则段建芳将采取相应的法律措施。原审认定上述事实的证据有：万科物业公司的营业执照、组织机构代码证，段建芳的身份证复印件，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》，万科钻石广场交付验收记录单、钻石广场消防安全责任书，收款收据，律师函、回函，照片及双方当事人的陈述等。一审法院认为，万科物业公司根据与成都万科成华置业有限公司所签订的《前期物业服务合同》对万科钻石广场物业进行物业管理服务。成都万科成华置业有限公司与段建芳签订的《商品房买卖合同补充协议》中已经明确成都万科成华置业有限公司选聘万科物业公司为“万科钻石广场”提供前期物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《前期物业服务合同》对段建芳具有约束力，段建芳应承担交纳物业管理服务费及商业垃圾处理费的义务。因成都万科成华置业有限公司与段建芳签订的《商品房买卖合同》中约定段建芳购买的房屋测绘建筑面积为280.11平方米，万科物业公司虽然主张按照280.42平方米计算物业服务费及商业垃圾处理费，但未举证证明实际向段建芳交付的房屋面积与约定面积不符，因此段建芳应按照《商品房买卖合同》中约定的面积标准向万科物业公司支付物业服务费54117.25元（280.11平方米×13.8/月/平方米×14月）及商业垃圾处理费252元（18元/月×14月）。故一审法院对万科物业主张段建芳物业服务费及商业垃圾处理费的诉讼请求部分予以支持。关于段建芳主张万科物业公司向其支付违约金的问题。段建芳认为万科物业公司在为其提供物业服务时未尽到对交通与车辆停放秩序的管理，且擅自改变钻石广场车库出入口，导致段建芳进入车库时处于高度危险的状态。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。”然而段建芳未能举证证明万科物业公司存在改变钻石广场车库出入口的行为，段建芳所称车辆、行人众多，存在安全隐患的道路属于市政道路，并非合同约定万科物业提供物业服务的范围。故段建芳要求万科物业承担违约责任无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款(法律条文全文附后)之规定，一审法院判决：一、段建芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付万科物业公司2015年6月1日至2016年7月31日的物业服务费54117.25元、商业垃圾处理费252元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求；三、驳回段建芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取780元，由段建芳承担。二审中，段建芳向法庭提交了：照片三张，拟证明小区车道入口系逆行的；万科物业公司向法庭提交了：1、《关于优化万科钻石广场的交通联系函》，拟证明万科物业公司已对小区车道入口逆行作出了努力；2、万科钻石广场总平面图，拟证明小区从开发商移交给万科物业公司，万科物业公司未擅自改变小区车道入口。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，卡万科物业公司对段建芳提交照片的真实性无异议，但认为入口系市政道路，不属于万科物业公司服务范围；段建芳对万科物业公司提交的联系函无异议，但认为恰好证明车道入口逆行的问题，对万科钻石广场总平面图不予认可，且认为与本案无关。对当事人争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据一审法院查明的事实及双方当事人在二审中的陈述，万科钻石广场车道入口处有一段需车辆逆行才能进入小区属实，段建芳主张系万科物业公司擅自改变车道入口，万科物业公司陈述系开发商向其移交时的现状，根据“谁主张，谁举证”的原则，应由段建芳对此向法庭进行举证，现段建芳无证据证明其主张，故不能认定系万科物业公司擅自改变车道入口。关于段建芳主张万科物业公司在物业服务合同中存在违约行为，并要求支付违约金20000元的诉讼请求，首先，该逆行车道系位于小区之外的市政道路，不属于物业服务合同的服务范围；其次，如果要通过在小区内另行改变车辆出入的方向或其他方式解决此事，也并非物业公司可以单独自行决定的，万科物业公司在逆行车道的问题上并无违反合同约定的行为，故段建芳以此认为万科物业公司违约并要求向其支付违约金无事实及法律依据。综上所述，段建芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由段建芳负担。本判决为终审判决。审判长 姚 兰审判员 李婧杰审判员 吴 爽二〇一七年二月十六日书记员 吴春梅