新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初5344号原告：高军，男，汉族，1974年7月20日出生，无固定职业，现住昌吉市。委托代理人：邓丽，女，汉族，1973年12月16日出生，个体工商户，系高军的妻子，现住址同上。被告：新疆新安基房地产开发有限公司（以下简称新安基公司）。住所：新疆昌吉州昌吉市31区1丘*栋*************室。法定代表人：郭丰源，系该公司董事长。委托代理人：周立军，系该公司法律顾问。第三人：中国农业银行股份有限公司昌吉市支行（以下简称农业银行昌吉市支行）。住所地：昌吉市北京南路*号。负责人：马建民，系该行行长。委托代理人：宋新强，系该行内控与法律合规部员工。原告高军与被告新疆新安基房地产开发有限公司，第三人中国农业银行股份有限公司昌吉市支行商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，原告于2016年9月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员艾令起适用简易程序，于2016年11月2日公开开庭进行了审理。此后因本案案情复杂本院裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2017年1月11日公开开庭进行了审理，原告高军及其委托代理人邓丽，被告新疆新安基房地产开发有限公司的委托代理人周立军,第三人中国农业银行股份有限公司昌吉市支行的委托代理人宋新强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高军诉称：2013年6月23日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的昌吉市95号海棠小镇商品房一套，并对双方之间的权利义务进行了详细约定。2013年6月24日原告将首付款354888元支付被告，2013年10月11日将贷款530000元付于被告账户，房款884888元全部付清。2013年9月23日，为购买房屋原告与第三人签订《个人住房借款合同》，并于2013年11月10日开始偿还贷款。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，被告应于2014年6月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过180天的，原告有权解除合同。被告应自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款并赔偿损失。现被告未按合同约定的时间交付房屋，经原告多次催促，截止今日，被告仍未履行交房义务。因被告的违约行为，导致原告一直在外租房居住，给原告造成了各项经济损失，无奈原告于2016年8月12日委托公证机关给被告书面送达了解除合同”通知书”。现为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、判令自2017年1月10日解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令自2017年1月10日解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告返还原告首付房款354888元并赔偿利息损失63214.42元（354888×4.75％÷12个月×44个月）；4、判令被告返还原告已偿还按揭款本金46564.42元，赔偿利息损失109358.84元（截止到2017年1月10日）；5、判令由被告向第三人偿还剩余贷款本金483435.58元；6、判令被告赔偿原告租房损失32000元（1000元×32个月）；7、判令被告返还原告给付的工本费等合计1775元；8、判令被告赔偿原告证据保全公证费1440元、解除合同通知公证费600元、保险费损失1038.8元；9、本案诉讼费用由被告承担。被告新安基公司辩称：对原告第一项要求解除商品房买卖合同诉讼请求不认可，被告不同意解除商品房买卖同，本案中所涉房屋于2014年9月2日竣工交付，9月30日前通知原告入住，2015年6月24日竣工备案，本案原、被告签订的商品房买卖合同尚不具备解除的条件。个人购房担保借款合同是原告和第三人签订的，该合同是否解除应该按照双方合同约定执行。对原告要求返还按揭款本金及赔偿利息、租房损失的请求不认可，原告提供了几次不同的住址，租赁合同是虚假的，请求驳回原告的诉讼请求。第三人农业银行昌吉市支行辩称：本行作为第三人，根据借款人的申请发放了按揭贷款。如果判决合同解除，本行要求维护我方的权利，由被告新安基公司承担还款责任；如果合同不解除，由借款人高军归还剩余的本息，新安基公司承担连带责任。原告举证，被告质证，本院认证如下：证据一、商品房买卖合同1份，发票2张，证实原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于昌吉市92号小区17幢的房屋，房屋总价款884888元，首付款354888元，银行贷款530000元。被告质证后对证据的真实性、合法性均予以认可，认为依照双方合同约定，被告应当于2014年6月30日前交付房屋，该合同第九条约定如果被告逾期交房超过180天，即2014年12月30日前被告不能向原告交付房屋，此时原告才有权解除合同。本案所涉房屋于2014年9月2日经过五方验收，2014年9月30日被告通过邮寄及公告的方式向原告通知了交房的时间，因此被告逾期交房不超过180天，不具备合同第九条约定的解除合同的条件。根据发票时间来看，原告没有按照合同约定的时间交纳首付款，存在违约行为。第三人质证后对真实性无异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二、承诺书1份，签订补充协议的通知1份，证实2014年7月被告通知原告2014年9月30日办理入住，2014年9月30日被告交付不了房屋，给原告出具承诺书。被告质证后对该组证据的真实性认可，但对关联性和原告拟要证明的问题不认可，认为签订补充协议的通知确实说明在2014年6月30日不具备交付条件，房屋的延期交房时间推迟到2014年9月30日，承诺书只是房屋外部的配套设施施工未完成，影响入住，并不能证明房屋不具备交付条件。本院对该组证据的真实性予以确认。第三人质证后对真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、公证书1份，明细1份，证实原告购买本案涉案房屋办理银行按揭贷款530000元，与银行签订担保借款合同，及截止到2017年1月10日的借款本息还款情况。被告及第三人质证后对真实性认可。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、租房合同1份，证实被告没有交付房屋，原告在外租房产生费用的事实。被告质证后对真实性、关联性、合法性均不认可，认为通过原告提供的诉状及公证书中涉及的住处，反映租房合同是虚假的。第三人质证后对真实性认可，但认为与本案无关。本院认为，该租房合同系原告与案外人所签订，案外人未到庭，本院对其真实性不予确认。证据五、关于海棠小镇一期147#－104的报告1份，证实被告因延期交房问题就赔付问题给原告的答复，原告当时没有答应。被告质证后对真实性认可，内容不予认可，认为该份报告只是向集团公司报的方案，征求集团的意见，并不能作为原告证明延期交房达到解除合同的条件。第三人质证后对真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、公证书2份，证实原告向被告送达解除合同通知的事实及原告就房屋现状未达到入住条件保全证据的事实。被告质证后对真实性认可，认为解除合同的公证，没有附照片，是否确实送给了高健不能确认。关于证据保全的公证，原告所述房屋前面有一个深坑属实，但这仅能说明房屋的外部环境及配套设施未完成，并不能证明房屋本身没有交工的事实。第三人质证后对真实性认可，认为与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。证据七、贷款发放通知单1份、借款凭证1份，证实第三人已将原告所贷的530000元发放给被告公司的事实。原告及第三人质证后均对真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。证据八、收据1张、公证费发票3张、保险单1张、退保批单1份，证实原告向被告交纳工本费1775元，原告公证房屋证据保全产生公证费1440元、送达解除合同通知书的公证费600元，原告购买贷款保险支出8904元，后原告退保保险公司退款7865.2元。被告质证后对公证费发票的真实性认可，关联性不认可，认为原告陈述公证费是本案中证据保全产生的费用，该笔费用和本案没有关联性，是原告为了诉讼产生的费用，实际这些费用的产生是扩大损失，要求被告承担没有依据。对被告代收的1775元工本费等费用真实性无异议，如果合同依法解除，原告持相关票据向相关部门进行退付。对保单的真实性也无异议，但在双方商品房买卖合同未解除之前，原告自愿解除保险合同，原告要求被告公司承担损失没有依据。第三人质证后对真实性无异议，认为与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。证据九、邮费收据1份，证实原告因诉讼产生的邮寄送达费60元的事实。被告及第三人质证后对真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。证据十、房屋查验报告书一份，证实涉诉房屋内部排水系统有严重问题，消防通道有问题等质量问题。被告质证后对真实性不认可，为该报告并不能说明房屋不具备竣工交付的条件。第三人质证后对真实性无异议。本院对原告拟证实的问题结合其他证据予以认定。被告新安基公司举证，原告及第三人质证，本院认证如下：竣工验收备案表，证实本案所涉房屋于2014年9月2日通过五方验收，2015年6月24日办理了竣工备案登记。原告质证后对此不认可，认为没有消防和质检部门的验收资料。第三人质证后对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。第三人举证，原告质证，本院认证如下：还款明细一份，证实截止到2016年10月10日，原告的剩余贷款金额，及还本付息的情况。原告及第三人质证后对该证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：2013年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买该公司开发的海棠小镇第17幢4号房屋一套，建筑面积128.99平方米，每平方米单价为6860.13元，房屋总价款为884888元；付款方式为2013年6月24日付房款354888元，余款530000元申请20年银行贷款支付。交付期限及出卖人逾期交房的违约责任约定为：出卖人应当在2014年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，或买受人未按合同约定付清全部房款及费用，或因国家政策调整等其他情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2013年7月10日向被告支付房款354888元，剩余房款530000元办理了银行按揭，原告作为借款人，于2013年9月23日与第三人农业银行昌吉市支行（贷款人）、被告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，向农业银行昌吉市支行贷款530000元，借款期限240个月；原告授权第三人农业银行昌吉市支行将借款530000元划入被告公司的账户。原告自2013年11月起逐月向银行归还贷款本息，截止2017年1月10日，原告共偿还借款本金46564.42元，利息109358.84元，未偿还借款本金为483435.58元。2013年9月16日被告收取原告工本费、房屋权属登记费、抵押登记费、印花税票、公证费共计1775元。2013年10月原告购买个人抵押贷款房屋综合保险一份，原告为此支出保险费8904元。2016年1月原告退保，退还保费7865.2元，存在差额1038.8元在合同约定的交房期限2014年6月30日前，被告未能向原告交付房屋。2014年7月29日被告向原告送达了”关于海棠小镇（联排住宅）签订补充协议的通知”内容为：由于昌吉国家农业科技园区对昌二路市政排水主管网暂未铺设到本小区，造成本小区给、排水无法接入市政管网，需延期交付原告所购买的住宅，预计交房时间为2014年9月30日，请在接到本通知后到被告公司办理延期交房的相关手续。2014年9月29日，被告给原告出具承诺书一份，内容为：海棠小镇联排别墅17栋104号业主高军，因施工未完成未达到入住要求，现承诺1、如需要装修的业主可与物业公司联系领取装修钥匙进行装修；2、关于延期交工赔偿按合同予以执行。该小区物业公司的经理邢飞并在下方手写另加一条3、在此未达到入住条件期间的相关费用（物业费、暖气费）由房产公司承担。此后，原、被告就房屋问题进行协商，协商未果。2016年4月13日原告申请昌吉市公证处对所购房屋周边的现状进行公证。2016年8月12日原告通过公证的方式向被告的一名工作人员送达了通知书，通知被告因被告未按照合同约定期限交房，且楼房施工未完工，在建工程未完工造成楼前超级大坑至今未能回填等原因，房屋不具备入住条件，不能交付使用。原告还发现房屋存在漏水、卫生未打扫、暖气框变形等多种问题，双方多次协商，被告未解决。根据双方合同第八条、第九条的约定，原告提出解除合同，限被告在接到通知的30日内退还已付款项及利息，并承担违约责任。两次公证，原告共支出公证费2040元。另查，涉案房屋于2014年9月2日组织办理五方验收，2015年6月24日办理工程竣工验收备案。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原、被告在合同中约定被告应于2014年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告，如被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同。被告辩解本案所涉房屋于2014年9月2日经过五方验收，并通知了原告于2014年9月30日前办理入住，因此被告逾期交房不超过180天，不具备合同约定的解除合同的条件。本院认为，在通知原告办理入住前的2014年9月29日被告向原告出具承诺书，根据该承诺书的内容来看，被告是自认不符合入住条件的，故被告辩解于2014年9月30日之前向原告交付房屋的意见本院不予采纳，而自2014年9月29日之后被告亦未提交向原告交付房屋的证据，故被告的辩解意见不能成立，自合同约定的交房时间至原告要求解除合同的时间，被告逾期交房已超过180天，故本院对原告请求于2017年1月10日起解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。依照合同法第九十七条的规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还购房首付款354888元的诉讼请法求符合法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故本院对原告要求于2017年1月10起解除与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还已向银行偿还的贷款本金及利息的诉讼请求。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本院对原告要求被告返还已偿还的按揭款本金46564.42元（截止2017年1月）诉讼请求予以支持。截止2017年1月，原告已向银行偿还的利息109358.84元，该费用系由原告实际支出的费用，被告应赔偿给原告。关于原告要求被告偿还2017年1月以后《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金483435.58元的诉讼请求，被告认为应由原告承担偿还义务。本院认为，因被告的原因致《商品房买卖合同》解除，从而使《个人购房担保借款合同》解除，故依据上述法律规定，银行剩余贷款本金483435.58元应被告承担清偿责任。关于原告要求被告赔偿首付款利息损失63214.42元的诉讼请求。本院认为，本案中被告逾期向原告交付房屋，造成买卖合同被解除，给原告造成的实际损失有原告交纳的首付款的利息损失，原告已偿还银行的利息损失，及交纳的办理产权证的相关税费等。故本院参照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，确认原告主张的自交付房款次日起2013年7月11日至2017年1月10日期间的利息的损失为59000元（354888×4.75%÷12×42个月）。关于原告要求被告返还的工本费等1775元的请求，本院认为，该1775元系被告收取原告的房屋权属登记费、工本费、抵押登记费、印花税、公证费，双方买卖合同解除后被告应当予以返还。关于原告要求被告赔偿的因逾期交房造成的租房损失32000元，本院认为，原告该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿的公证费合计2040元，本院认为，该费用系原告为收集证据产生的费用，应由原告自行承担。关于原告要求被告赔偿的保险费损失1038.8元，本院认为，在双方商品房买卖合同解除前，原告自行解除个人抵押贷款房屋综合保险，故造成的损失应由其行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、原告高军与被告新疆新安基房地产开发有限公司于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》自2017年1月10日起解除；二、原告高军与被告、第三人于2013年9月23日签订的《个人购房担保借款合同》自2017年1月10日起解除；三、被告新疆新安基房地产开发有限公司返还原告高军购房首付款354888元、及原告高军向银行已偿还的按揭款本金46564.42元，合计401452.42元；四、被告新疆新安基房地产开发有限公司赔偿原告高军首付款利息损失59000元；五、被告新疆新安基房地产开发有限公司返还代收的工本费、抵押登记费等费用1775元；六、被告新疆新安基房地产开发有限公司赔偿原告高军已向银行偿还的按揭贷款利息109358.84元；七、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向第三人中国农业银行股份有限公司昌吉市支行偿还《个人购房担保借款合同》剩余的贷款483435.58元；上述第三、四、五、六项款项，被告新疆新安基房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内向原告高军支付；八、驳回原告高军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9628元，送达费60元，合计9688元由被告新疆新安基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审 判 长  艾令起审 判 员  贾怀勇人民陪审员  高 岭二〇一七年二月二十八日书 记 员  徐 倩