广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终17241号上诉人（原审原告）：王志洪，住广州市天河区。委托代理人：周宦生、方如大，均为广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东拓思软件科学园有限公司，住所地：广州经济技术开发区。法定代表人：梁茹,董事长。委托代理人：吴洪，广东人民时代律师事务所律师。原审第三人：王洪标，住广东省汕头市龙湖区。委托代理人：邓攀，广东南日律师事务所律师。原审第三人：深圳市华特发实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：王华隆，总经理。委托代理人：邓攀，广东南日律师事务所律师。上诉人王志洪因与被上诉人广东拓思软件科学园有限公司（以下简称“拓思公司”）、原审第三人王洪标、深圳市华特发实业发展有限公司（以下简称“华特发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王志洪上诉请求：1、撤销原审判决，并改判支持我方的全部诉讼请求；2、上诉费用由拓思公司承担。事实和理由：一、本案证据足以证明双方争议的150万元是华特发公司代我方付涉案房屋购房款。1、双方争议的150万元由华特发公司从其公司银行账户直接向拓思公司名下银行账户转账支付，华特发公司已出具正式《声明书》确认该款项是代我方向拓思公司支付，用于涉案房屋的购房款；2、汇款单显示，华特发公司汇款时就已在该汇款单上特别注明“王志洪收”，并在记账时明确记载该款项为代王志洪付款；3、该150万元的《收据》因拓思公司财务人员工作失误而书写为“兹收到王洪标交来购房款人民币壹佰伍拾万元整”，误将我方的款项作为第三人王洪标的款项。王洪标作为该《收据》及该150万元款项的直接利害关系人，已出具《声明书》确认该150万元购房款的实际缴款人为我方，该150万所涉的《收据》所对应的一切权利归我方享有。4、该150万元《收据》将缴款人误写为王洪标的起因问题，无论是我方还是王洪标均已向法庭做出合理解释。5、该150万元《收据》是拓思公司出具，并由其财务人员提供给我方的，该收据一直由我方持有并保管；6、从我方所付三笔款项分别为该150万元+60万元+411774.6元=2511774.6(即房价款的80%)，也足以证明该150万元确实就是我方所付购房款,否则不可能支付尾款时得出精确尾数；7、拓思公司从未催促过我方支付该150万元购房款，不符合基本的生活常理。二、一审判决认为该150万元是王洪标支付研发专家楼的购房款，与本案其他证据存在严重矛盾，明显不符事实和逻辑。根据拓思公司提交的补充证据2-《研发专家楼买卖合同》第五条关于王洪标分期付款的约定，如果将2月13日所付的该150万元也作为王洪标的付款的话，则意味着王洪标首期款实际支付了650万元，明显超过合同关于首期款支付500万元的约定；同时也意味着至第二期实际付款达1150万元，也超过合同关于至第二期付款累计1000万元的约定，这显然与常理不符，也与合同约定不符。拓思公司补充证据4-王洪标付款对数表显示，第一项收款金额150万元与《研发专家楼买卖合同》的付款约定根本就无法对应。相反，根据我方与拓思公司签订的《房屋买卖确认书》及补充协议的约定，我方在涉案房屋办理过户手续前三天以前，所应支付款项为总房款80%即2511774.67元，与拓思公司出具的编号0098191、1925563、1925568三张收据金额总和刚好相吻合，而且最后一张收据的411774.6元则结清了我方在涉案房屋办理过户手续前三天以前应付款的尾数，符合一般交易付款方式(即一般前期付整数金额，在最后一次付款付清尾数)。三、涉案房屋已于2006年4月1日自动交付给我方，且自该日起涉案房屋租金即产生抵扣房款的效力。一审判决认为涉案房屋未交付，不符合事实，也违背双方的自由约定。1、根据《房屋买卖确认书》第四条,我方与拓思公司已明确约定了涉案房屋的交付时间，即应当于2006年4月1日之前交付。因在我方与拓思公司发生交易时，涉案房屋已有租户，故双方在签订房屋买卖合同的当天，又以合同附件的形式签订了《合同补充协议》，明确：涉案房屋应当在2006年4月1日自动交付，且自2006年4月1日起的租金收益归我方所有，我方委托拓思公司代为收取租金收益并以之抵扣租金。我方认为，《合同补充协议》是双方关于涉案房屋交付的特别约定，而且应当理解为对涉案房屋实际交付方式的约定，即于2006年4月1日自动交付，而无需双方再另行办理其他交付手续。2、既然双方已通过《合同补充协议》明确约定涉案房屋自2006年4月1日起自动交付给我方，则意味着双方无须再进行任何实际上的房屋交接手续，也意味着涉案房屋的交付已与付款履行情况无关，更不应该以付款至总房价的80%作为交付房屋的前提条件。更何况，无论是《房屋买卖确认书》还是《合同补充协议》均未有任何条款约定“交付房屋以付款至总房价80%为前提条件”。3、在拓思公司出售其他房屋时，也与其他购房人(购房人王某甲，购买拓思公司名下位于广州高新技术产业开发区9号X房)签订了类似的合同并作同样的约定，而拓思公司发给该购房人的《关于办理房屋交付的复函》中，也是认可自双方约定日期之日起视为房屋已实际交付给购房人。四、涉案房屋的购房款已实际付清，拓思公司理应将涉案房屋产权过户至我方名下。一审判决认为我方未付完全部房款，并不符合事实。1、我方已分别于2006年2月13日、5月8日、5月15日向拓思公司支付了购房款150万元(华特发公司代付)、60万元、411774.67元，合计支付了购房款2511774.67元，达到了支付涉案房屋总房款80%的条件。而余下的房款627943.67元，虽然《房屋买卖确认书》第三条第2款第3项约定“于办理房产过户手续前三天付清”，但根据《合同补充协议》第3条的约定，该627943.67元余款其实已通过拓思公司代收租金的方式予以抵付，根本无须我方再付。而涉案房屋作为写字楼自2006年4月1日至今已有长达10年的租赁租金产生，该累计租金早已超过我方应付的购房余款627943.67元数倍，也正因如此，拓思公司才迟迟不予办理租金结算，迟迟不予办理产权过户手续。2、涉案房屋在签订《房屋买卖确认书》时就已对外出租，故双方才约定自2006年4月1日起产生的租金收益归我方所有，并约定由拓思公司代收以抵扣剩余购房款。根据广州市房管局出具的房屋租赁档案显示，涉案房屋曾与隔壁X房合并对外出租，其2006年的租金标准为20元／月／平方米，据此计算涉案房屋2006年的月租金收入已达951.4298平方米×20元／月／平方米=19028元，即使不考虑租金每年递增的因素，仅按此最低标准计算，涉案房屋自2006年4月1日至本案起诉之日(2016年4月8日)，拓思公司代收的累计租金收入也已高达19028元×120个月=2283360元，已远远超过我方应付的购房余款627943.67元数倍，也超过了150万元+627943.67元=2127943.67元。可见，事实上，我方已付清了全部的购房款，甚至，退一步而言，即使将争议的150万元视为王洪标的购房款，我方至起诉之日也没有欠付拓思公司分文购房款。既然涉案房屋购房款已实际付清，则根据《房屋买卖确认书》的约定，拓思公司理应配合我方办理涉案房屋过户手续。五、我方已依约支付购房款，拓思公司迟延办理过户手续已构成严重违约，理应承担违约责任。根据《房屋买卖确认书》第六条的约定，拓思公司逾期交付房屋并办理过户手续己逾期30日以上，应按我方已付房款总额(即3139718.34元)的每日千分之二支付违约金至房屋过户手续办理完毕之日止。被上诉人拓思公司二审辩称：一、一审法院认定双方争议的150万元并非王志洪支付的案涉房屋购房款是完全正确的。1、我方在收到该150万元款项时，王洪标明确告知，该款项时委托他人代付作为其购房之用，基于王洪标购房金额达到2400多万，我方认为其不至于为150万元而虚构，遂认可其说，为此我方开具了付款人为王洪标的150万元付款凭证交予王洪标，后王洪标为进一步证明150万元为他人代其所付，更出具了《付款声明》；而王志洪在我方收到150万元时没有提出该款项是他人代其所付，未提供任何证明材料，由此可见该付款金额为150元的收据与王志洪没有任何关联性；王志洪称收据因我方财务人员工作失误书写为王洪标，误将王志洪的款项作为王洪标的款项属于虚构事实，无任何证据支持；我方不可能将150万元收据交付给王志洪；王志洪该150万元收据上两次涂改和添加内容，我方财经纪律严格，若票据有错误，我方会重新开具而不会进行涂改，王志洪称我方财务人员涂改是虚构事实；王洪标和华特发公司出具的声明不具有可信性。二、一审法院认定案涉房屋的交付条件及办证条件未成就是完全正确的，王志洪认为案涉房屋已于2006年4月1日自动交付给我方是没有任何事实和法律依据的。依据《房屋买卖确认书》的约定，王志洪应缴房款的时间在前，我方应交付涉案房屋以及办理产权过户登记手续在后。根据合同法第六十七条的约定，在王志洪向我方支付房款前，我方没有向王志洪交付房屋和配合办理产权过户登记手续的义务。我方没有向王志洪交付涉案房屋的义务，也并未实际交付。三、一审法院认定我方不构成违约是完全正确的，王志洪诉请我方支付违约金没有事实和法律依据。只有在王志洪依约向我方支付全部房款的情况下，我方才有办理房屋产权过户手续的义务，至今王志洪仅支付了小部分房款，我方不存在任何违约行为。原审第三人华特发公司、王洪标二审述称，作为华特发公司来说，我方代王志洪向拓思公司支付150万的房款之后，因为财务离职，华特发公司未收到拓思公司对该款项提出的任何异议，所以按正常逻辑汇款人确认对方收到后，就不会去管接下来的事了，拓思公司在多收了150万元款项的情况下，其有责任弄清该笔款项究竟是何人代谁支付的何种款项。在长达十年的时间中，拓思公司却未对150万元的房款向王志洪追讨，也未向华特发公司发函核实确认，华特发公司也不知道拓思公司与王志洪之间就案涉房屋购房余款以及租金结算竟然还未妥善处理。对此事项，主要的过错在拓思公司，而不是由华特发公司主动发函给拓思公司申明支付款项的归属。作为王洪标，因为承建案涉房屋的施工，也购买了拓思公司开发的专家楼，王洪标与拓思公司之间就购买专家楼事宜，曾进行过约定，拓思公司支付每笔工程款给王洪标，则王洪标立即将此作为房款再转给拓思公司，同时也存在王洪标支付房款给拓思公司，拓思公司立即作为工程款再返还给王洪标。双方之间无论是工程款还是房款均未最终对数结算，而根据王洪标与拓思公司之间签订的专家楼买卖合同关于首付款的时间和金额，首付款支付500万，不存在支付150万的合同约定。王洪标也从未向拓思公司提出或主张过由华特发公司代王洪标向拓思公司支付150万元购房款。拓思公司无论一审、二审中称其在收到华特发支付的150万元后，问王洪标150万元的款项是否为王洪标的购房款，不符合客观事实。是拓思公司自身主观臆断将150万元的购房款在拓思公司内部记录到王洪标账上，其从未发函给王洪标或华特发公司来对该笔款项的归属进行确认。而且王洪标所付的购房款中，都是以百万为整数的，没有出现过50万尾数的情形，与合同约定不符。而且该笔200万+300万的首付款，由拓思公司在此后的10天内以工程款的形式返还给王洪标，如果150万是华特发公司代王洪标所付，那么10天后拓思公司就应当返还王洪标工程款650万。因此拓思公司的主张是与客观事实矛盾的。王志洪于2016年4月8日向原审法院提起本案诉讼称：2006年1月26日，拓思公司与王志洪签订了《房屋买卖确认书》，约定：拓思公司将广州高新技术产业开发区彩频路9号1001房（以下称案涉房屋），房产证号粤房地证字第××号，按照每平方米3300元，总价3139718.34元转让给王志洪；付款方式为合同签订之日付50000元作为定金，2006年3月25日之前付总房款80%即2511774.67元，办理房产过户手续前付清余款627943.67元；拓思公司承诺在2006年4月1日前将房屋交付给王志洪使用，若该房屋已有租户，则自2006年4月1日租金收益归王志洪所有；拓思公司必须在2007年6月30日前将房屋办理过户给王志洪；因合同履行中发生的争议，应向人民法院起诉解决。鉴于签订合同时该房屋已出租，王志洪与拓思公司在《房屋买卖确认书》之《附件二：合同补充协议》中约定：鉴于案涉房屋已有租户，故该房屋自2006年4月1日起交付给王志洪，且该租金收益归王志洪所有，王志洪委托拓思公司代为收取该租金收益，并以该收益在扣除相关税费后作为购房款逐月抵扣给拓思公司，具体数额在双方正式办理房产证过户前5天内进行结算，多退少补。上述合同签订后，王志洪于2006年3月15日、5月8日、5月15日分别向拓思公司支付了150万元、60万元、411774.67元，合计支付了2511774.67元。此后，王志洪曾多次要求拓思公司将案涉房屋过户给王志洪并结清余款，拓思公司均以各种理由拖延，迟迟未办理案涉房屋产权过户手续。王志洪认为，拓思公司拒不配合办理案涉房屋产权过户手续，已违反了《房屋买卖确认书》的约定，构成严重违约。根据《房屋买卖确认书》第四条、第六条的约定及合同法第60条、107条、114条的规定，拓思公司应立即将案涉房屋所有权过户给王志洪，并向王志洪支付违约金。为维护合法权益，特起诉请求法院判令：1、拓思公司立即办理广州高新技术产业开发区彩频路9号1001房的产权过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至王志洪名下。2、拓思公司向王志洪支付违约金，违约金按3139718.34元的每日2‰计算，自2007年7月1日起计至广州高新技术产业开发区彩频路9号1001房房屋产权过户登记至王志洪名下之日止。3、本案的全部诉讼费用由拓思公司承担。王志洪进一步明确：第二项诉讼请求中的违约金是指迟延办证违约金，是参照《房屋买卖确认书》第六条第1点第（1）项的约定。拓思公司原审辩称：一、王志洪所诉与事实不符。2006年1月26日，拓思公司与王志洪就位于广州经济技术开发区科学城彩频路9号孵化器大楼X单元的房屋买卖事宜签订了《房屋买卖确认书》。按该确认书的约定，王志洪应分三期向拓思公司支付房款，具体如下：1、合同签订之日支付50000元作为定金；2、2006年3月25日前支付总房款的80%，即2511774.67元；3、办理房产过户手续前三天付清余款627943.67元。合同签订后，王志洪并未依约向拓思公司支付房款，其仅于2006年5月8日及2006年5月15日分二次支付总共为1011774.6元房款后便不再支付房款，经拓思公司再三催促，其依然我行我素，拒绝支付房款，显然，王志洪诉称其已向拓思公司合计支付了2511774.67元的房款与事实不符。由此可见，王志洪已构成了严重违约，为此，拓思公司已告知王志洪解除房屋买卖关系并通知其前来办理相关善后手续。二、王志洪涉嫌伪造证据。王志洪为证明其已向拓思公司支付了2511774.67元的房款，向法院提交了一张付款人为王洪标的金额为1500000元的房款收据。显然，王志洪也清楚该收据与本案没有任何关联性，但其为达到非法目的，居然伪造证据，在该收据上添加（B-1001房）字样，意图使人误认为这1500000元就是（B-1001房）的购房款，王志洪的这种行为相当恶劣，违反了法律规定，严重干扰了法院依法审理案件。三、拓思公司不存在任何违约行为。虽然确认书约定了拓思公司于2006年4月1日之前，将房屋交付予王志洪使用（若该房屋已有租户，则租金收益归王志洪所有），但确认书同时约定了王志洪应于2006年3月25日前向拓思公司支付2511774.67元房款，而王志洪仅于2006年5月8日及2006年5月15日分二次支付总共为1011774.6元房款后便拒绝再支付房款，按我国合同法规定，应先履行义务一方未履行的，后履行义务一方有权拒绝其履行要求，因此，在王志洪依约向拓思公司支付总房款的80%即2511774.67元之前，拓思公司毋须向王志洪交付房屋（或支付租金收益）。另依确认书约定，王志洪应于办理房产过户手续前三天付清余款627943.67元房款，由此可见，只有在王志洪依约向拓思公司付清全部房款的情况下，拓思公司才有办理房屋产权过户手续的义务，而事实上，直到这一刻。王志洪仅支付了小部分的房款，显然，拓思公司不存在任何的违约行为，因此，王志洪诉请拓思公司办理房屋产权过户手续及支付违约金是没有法律依据的。四、由于王志洪的违约行为，致使无法实现合同目的。拓思公司作为一间由广东省人民政府投资的国有独资公司，承担着对国有资产保值增值的责任。按《中华人民共和国企业国有资产法》的规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。基于此，在房价大幅升值的今天，原合同已无继续履行的可能，而出现合同无法继续履行、合同目的无法实现这种局面，正是由于王志洪拒绝支付房款、以自己的行为表明不履行主要债务所造成的，因此，由此而造成的一切后果理应由王志洪独自承担。综上，拓思公司认为，正是由于王志洪的违约行为，才导致合同无法继续履行、合同目的无法实现，而拓思公司没有任何的违约行为，因此，王志洪的诉请是没有法律依据的。此外，王志洪关于违约金的请求超过诉讼时效。请求法院判令驳回王志洪的全部诉讼请求并判令其承担本案的全部诉讼费用。华特发公司原审辩称：一、对王志洪诉讼请求无异议，我方参加庭审是为了配合法院查明案件事实。二、对于王志洪、拓思公司双方争议的150万元的意见是跟王志洪举证中的声明一致。三、华特发公司是由公司财务王某乙直接经办款项，因为其作为财务通常都是汇材料款，因此在银行汇款申请上备注的是货款。王洪标原审辩称：一、对王志洪诉讼请求无异议，我方参加庭审是为了配合法院查明案件事实。二、对于王志洪、拓思公司双方争议的150万元的意见是跟王志洪举证中的声明一致。三、拓思公司的孵化器大楼都是由广东省建工集团作为施工单位承建，由我方实际施工，当时拓思公司也正在出售案涉大楼，我方受两个亲兄弟和一名亲戚的委托购买了包括案涉1001号房在内的房屋，并于2006年1月25日由我方与拓思公司签订了三份预售协议。四、我方自己也购买了研发大楼101到601房共6套，合同金额是23400000元。五、关于付款，当时是我方和拓思公司约定，我方将房款支付给拓思公司后，拓思公司就立即再支付回我方作为工程款的结算款，从拓思公司到我方的为工程款，我方到拓思公司的为购房款。截止到目前，双方之间的购房款以及工程款均未结算清楚，我方支付的总款项不清楚具体是多少，除拓思公司补充证据4记载的款项外，我方没有再委托其他人或自行向拓思公司支付房款，另外，特别强调该证据第一项150万不是作为我方的购房款向拓思公司支付的。原审法院经审理查明：2006年1月26日，王志洪（乙方）与拓思公司（甲方）签订了《房屋买卖确认书》（以下简称“确认书”），约定：拓思公司将案涉房屋按照每平方米3300元的单价，3139718.34元的总价转让给王志洪。确认书第三条约定：“2.付款方式：（1）合同签订之日乙方应向甲方付50000元作为定金。定金不可退回，若甲方因非不可抗力原因单方违约，则应双倍偿还乙方（不计息）。（2）乙方应于2006年3月25日之前支付甲方总房款80%，即人民币2511774.67元……（3）乙方于办理房产过户手续前三天付清余款627943.67元……（4）定金可转为部分余款支付（不计息）。”第四条约定：“5.甲方应在乙方的积极配合下，办理过户手续。同时承诺，在2006年4月1日之前，将本合同约定的房屋交付给乙方使用，若该房屋已有租户，则自2006年4月1日起，该租金收益归乙方所有。6.甲方必须在2007年6月30日前办理好房屋过户手续。7.因甲方是国有独资企业，若因政策性原因导致该合同约定的房屋不能成功办理产权过户手续，则甲方按乙方缴纳定金的双倍赔偿乙方（不计息），归还乙方已缴纳房款，并按同期银行贷款利率（年利率5%）支付乙方已缴纳房款的利息。”第六条约定：“1.甲方如未能按时履行如期交付房屋的：（1）逾期在30日之内，自本合同第四条规定期限的第二天起至实际办理完毕之日止，甲方按日向乙方支付已支付房款的千分之二的违约金，合同继续履行……。”由于案涉房屋存在租约，王志洪与拓思公司于签订确认书同日签订合同补充协议，约定：甲方在2006年4月1日之前，将本合同约定的房屋交付给乙方使用，若该房屋已有租户，则自2006年4月1日起，该租金收益归乙方所有，乙方委托甲方代为收取该租金收益，该收益在扣除应纳的营业税、房产税等税费之后的净值，作为乙方的购房余款逐月抵扣归还甲方，直至双方正式办理房产证过户手续之月为止。具体数额在办理过户手续之前5天之内进行结算，多退少补。合同履行中，双方对于王志洪已支付案涉房屋的购房款金额及是否应办理房屋过户手续存在争议，引发本案诉讼。王志洪为证明已付清案涉房屋房款，提交了拓思公司出具的三份收据的顾客联。其中第一份凭证号码为0098191的收据载明：“兹收到王洪标交来购房款（B-1001房）1500000元”，出据日期为2006年5月8日，收款单位处加盖拓思公司财务专用章；第二份凭证号码为1925563的收据载明：“兹收到王志洪交来购房款（B-1001房）600000元”，出据日期为2006年5月8日，收款单位处加盖拓思公司财务专用章；第三份凭证号码为1925568的收据载明：“兹收到王志洪交来购房款（B-1001房）411774.6元”，出据日期为2006年5月15日，收款单位处加盖拓思公司财务专用章。拓思公司对上述第二份及第三份收据的真实性无异议，但认为该两份收据证明王志洪支付的购房款数额不符合合同约定，只是购房金额的一小部分。对上述第一份收据，拓思公司认为该收据中的1500000元金额非王志洪缴交，且并非B-1001房的购房款，涉嫌伪造，并提供该收据的存根联及记账联予以核实。经核对，拓思公司提交的存根联及记账联均载明：“兹收到王洪标交来购房款1500000元”，且均无任何涂改；王志洪提交的顾客联与拓思公司的存根联存在两处不同，其中一处是用签字笔在“购房款”后记载“（B9-10楼）”、其二是删除前述记载的“（B9-10楼）”并改为“（B-1001房）”，两处修改均未加盖拓思公司公章或财务专用章。对于两处不同，王志洪称是其收到收据后发现写错，找到拓思公司财务人员作出修改，第一次修改的房号“B9-10楼”不准确，第二次才修改为“（B-1001房）”。对于为何没有修改购房人的名字，王志洪称因为当时只关注具体房号问题，并没有关注购房人。对于在涂改处为什么没有盖财务的公章，王志洪认为是拓思公司公司财务的问题，因为认为双方对此是没有争议的，所以没有书面发函告知拓思公司相关情况。王志洪为进一步证明上述1500000元是第三人华特发代王志洪支付案涉房屋的购房款，提交了银行转账凭证（结算业务申请书付款人回单）及王洪标、华特发公司分别出具的声明书。其中银行转账凭证载明，第三人与2006年2月13日向拓思公司汇款1500000元，附加信息及用途处载明“王某乙，货款”，前述内容笔迹显示为复写纸记录，此外有签字笔手写载明“王某丙收”。王洪标于2016年5月9日出具的声明书载明：“本人王洪标，曾接受王志洪的委托代其向广东拓思软件科学园有限公司认购……1001房……本人特声明如下……2、拓思公司名下……1001房实际上是由王志洪向拓思公司购买，本人对该房产不主张任何权利。3、拓思公司出具的编号0098191《收据》所注明的150万元购房款，实际上是由王志洪向拓思缴付并用于支付……1001房购房款……。”华特发公司于2016年5月10日出具的声明书《载明》：“我司曾受王志洪的委托代其向拓思公司支付150万元……用于王志洪支付……1001房购房款。”对于王洪标出具的声明书，拓思公司认为：一、王洪标向拓思公司购买了研发楼，总价款为23794747元，该150万元包含在购房款项中；二、根据拓思公司提交的由王洪标出具的付款证明当中的13794747元及案外人汕头市潮阳第一建安总公司当中的1000万元，可知王洪标当时是认为自己已经付清了全部房款，并且也认可150万包含在其所付购房款内的，虽然拓思公司对付款金额中的294747元存在异议，但是不能改变王洪标的前述意思表示，可见王洪标在此前认为150万属于他方代其所付，与其开庭出具的声明书存在明显矛盾。对于华特发公司出具的声明书，拓思公司认为：华特发公司在向拓思公司支付150万购房款时，未出具相关证明明确该款是代何人所付，由于当时王洪标告知是代其所付，基于对王洪标的信任，拓思公司予以认可并开具了购房收据；虽然从法律观点看，没有华特发公司的确认，确实不能认为这笔款是华特发公司代任何人所付，但在付款至今10年的时间内，王志洪如果认为这笔款真为华特发公司代其所付的，其有充足时间要求华特发公司出具证明，但王志洪直至今天在法庭上才由华特发公司出具证明，明显是其为了达到诉讼目的才出具。拓思公司为证明上述1500000元款项是王洪标支付的其他房屋的购房款，而非王志洪支付的案涉房屋的房款，提交了研发专家楼买卖合同、六份广州市房地产转移登记申请书、王洪标付款数额表、付款证明、声明等作为证据。其中研发专家楼买卖合同载明：王洪标于2006年1月25日向拓思公司购买位于广州经济技术开发区科学城彩频路11号写字楼，面积预算为7800㎡，最终以房产部门测绘为准，单价3300元/㎡，总金额2340万元；协议签订后5日内支付200万元定金，另支付房屋款300万元，2006年3月30日前支付房屋款500万元，2006年5月30日支付房屋款500万元，余款在办好房产证确权后五天内付清。六份广州市房地产转移登记申请书显示，王洪标申请办理其购买的写字楼产权转移登记手续，载明的交易价格共计23794747元。王洪标付款数额表显示：华特发公司于2006年2月13日支付款项150万元；案外人汕头市潮阳第一建安总公司广州开发区分公司于2006年2月14日支付一笔200万元及一笔300万元款项，于2006年5月22日、9月18日分别各支付500万元款项，于2009年8月20日支付一笔300万元及一笔400万元款项。拓思公司据此主张王洪标支付款项为2350万元，包括上述王志洪、拓思公司双方有争议的150万元。付款证明载明：兹有王洪标购买拓思公司……101-601之物业……已付款人民币13794747元。落款有王洪标签名，日期为2008年7月29日。拓思公司提交的声明显示：汕头市潮阳第一建安总公司广州开发区分公司于2006年8月18日出具该声明证实其余2006年2月13日、5月22日代王洪标共向拓思公司支付购房款1000万元。王洪标、华特发对拓思公司提交的上述证据提出：一、对研发专家楼买卖合同、六份广州市房地产转移登记申请书三性确认，广州市房地产转移登记申请书是用于办理产权过户；二、付款数额表不确认，当时是王洪标和拓思公司约定将房款支付给拓思公司后，拓思公司就立即再支付给王洪标作为工程款的结算款，截止到目前，双方之间的购房款以及工程款均未结算清楚，王洪标支付的总款项不清楚具体是多少，除拓思公司提交的付款数额表外，没有再委托其他人或自行向拓思公司支付房款，第一项150万不是作为王洪标的购房款向拓思公司支付的；三、付款证明及声明是为了办理产权过户，不能简单相加。原审诉讼中，王志洪还主张：房屋已于2006年4月1日完成交付，依据是合同补充协议明确2006年4月1日起租金收益归王志洪方所有，其后租户如再使用，租金按照合同补充协议第三条的约定逐月抵扣购房款，同时尾款支付已不再作为办证前提条件；二、在签订补充协议后至2006年4月1日前，双方不需要再办理交接手续必要，因为案涉房屋是有租户的，所以不可能再办理房屋交付手续，且双方已经明确租金的归属为时间2006年4月1日，所以双方已明确界定房屋交付时间；三、双方在确认书第四条第6点已约定在2007年6月30日前办理好过户手续；四、双方于2006年至今均没有解除合同。拓思公司针对王志洪上述主张提出：一、确认书第三条第2点第2）项约定王志洪应于2006年3月25日前支付80%总房款，而第四条第5点约定的交付日期为2006年4月1日之前，时间是在支付80%总房款后，因此根据合同法第六十七条的规定，拓思公司在王志洪未付清80%总房款情况下可以拒绝履行交付房屋义务；二、拓思公司实际上也没有履行交付义务，合同补充协议本身不反映已经完成交付，该补充协议是与主合同同日签订，当时王志洪尚未履行任何付款义务。三、过户条件也未因此而变更，合同补充协议第三条最后一句也明确需在办理过户手续5日前进行结算，拓思公司至今未完成该手续。四、依照确认书第三条第2点第3项约定，需在王志洪付清全部款项后才办理过户手续。第四条第6点约定在2007年6月30日前办理好过户手续是以付清款项为前提的。五、2006年后，拓思公司没有书面通知或起诉解除，但有口头通知解除合同。双方在诉讼中均确认：确认书签订后至今，双方没有就抵扣租金具体标准作出约定或明确，但案涉房屋所涉租约已形成并在拓思公司手中，案涉房屋一直出租给他人使用，未交付给王志洪使用。此外，华特发公司在诉讼中还指出：一、王志洪与王洪标是亲兄弟关系，华特发公司的法定代表人王华隆是二人的父亲；二、华特发公司代为支付案涉1500000元，并非因为其与王志洪或王洪标存在债权债务关系，而是因为其法定代表人是二人的父亲，是由父亲帮儿子付购房款；三、公司汇款前没有收到王志洪或王洪标的付款委托，也没有告知拓思公司该笔款项的具体用途。王志洪及王洪标对华特发公司所述均无异议。拓思公司提出，王洪标在第三人华特发汇款前告知拓思公司该笔款项是其委托汇款的，拓思公司据此向王洪标出具金额为1500000元收据，并载明交款人是“王洪标”。以上事实，有房屋买卖确认书及合同补充协议、收据、房屋预售协议、声明书、收据、声明书及营业执照、银行转账凭证、研发专家楼买卖合同、广州市房地产转移登记申请书、王洪标付款数额表、付款证明、声明、当事人陈述以及庭审笔录等证据附卷佐证。原审法院认为：王志洪、拓思公司签订的《房屋买卖确认书》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。本案的争议焦点在于：一、案涉房屋的交付及办证条件；二、案涉房屋是否已完成交付及交付的时间；三、拓思公司是否应为王志洪办理案涉房屋的产权转移登记手续；四、拓思公司是否应向王志洪支付违约金及应支付的金额。关于案涉房屋的交付及办证条件的认定。双方在确认书第三条、第四条中约定，王志洪应于2006年3月25日之前支付拓思公司80%的总房款即2511774.67元，应于办理房产过户手续前三天付清余款627943.67元，拓思公司应在王志洪的积极配合下，办理过户手续，在2006年4月1日之前，将本合同约定的房屋交付给乙方使用，在2007年6月30日前办理好房屋过户手续。根据前述约定，王志洪向拓思公司支付80%总房款的时间、拓思公司向王志洪交付案涉房屋的时间、王志洪向拓思公司支付余款627943.67元的时间及拓思公司为王志洪办理案涉房屋产权登记手续的时间存在先后顺序。根据双方合同权利义务的性质及合同的目的，前述支付房款、交付房屋、支付余款、办理房产证的义务属于《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”规定的情形。王志洪、拓思公司双方于签订确认书当日因案涉房屋存在租约而签订的合同补充协议，仅是为将来交付条件成就后如何履行交付义务及结清余款义务作出的特别安排，并没有改变前述确认书第三条、第四条关于付款、交付及办证条件的约定，因此拓思公司根据确认书第三条、第四条的约定提出案涉房屋在2006年4月1日前交付的前提是王志洪在2006年3月25日之前支付拓思公司80%的总房款即2511774.67元的主张，以及拓思公司在2007年6月30日前办理好房屋过户手续的前提是王志洪支付完全部房款的主张，符合双方的约定及前述合同法的相关规定，原审法院予以采纳。原审法院确认拓思公司向王志洪交付房屋的前提条件是王志洪已付款至总房款的80%即2511774.67元，拓思公司为王志洪办理房屋过户手续的前提条件是王志洪支付完全部房款。关于案涉房屋是否完成交付及交付时间的认定。如上所述，拓思公司向王志洪交付案涉房屋的前提条件是王志洪已付款至总房款的80%即2511774.67元。拓思公司对于王志洪主张已付房款中的1011774.6元，无异议，原审法院予以确认。对于双方存在争议的1500000元，应由付款方即王志洪举证证明该笔款项是用于支付案涉房屋的房款。双方均确认该笔1500000元是由华特发公司通过汇款的方式向拓思公司支付，原审法院予以认可。对于该笔1500000元款项的用途，其一，根据原审法院查明的事实，华特发公司汇款时在结算业务申请书附加信息及用途中载明的是“货款”，并未注明是代王志洪支付案涉房屋的购房款，该公司及王志洪在其后至本案诉讼前亦一直未明确该笔款项是代王志洪所付，且拓思公司出具的该笔款项的收据上明确记载是收到王洪标的购房款，而王志洪在取得该收据时对交款人是王洪标并未提出异议，仅是在收据的顾客联添加“（B-1001房）”，却未加盖拓思公司公章或财务专用章，王志洪据此要求确认该笔款项为案涉房屋的购房款缺乏事实基础，原审法院不予采纳。其二，虽然两第三人均在诉讼中作出书面声明称该笔1500000元是代王志洪所付，但该两份声明均是第三人对本案诉讼前已存在的拓思公司与王志洪、拓思公司与第三人之间存在的房屋买卖合同履行情况的单方陈述，拓思公司在诉讼中已明确表示反对，说明拓思公司与其他各方当事人未形成该笔1500000元款项为王志洪购房款的合意，该两份声明不改变王志洪与拓思公司履行案涉房屋买卖确认书过程中发生的相关事实。其三，拓思公司已举证证明其与王志洪、与王洪标均存在房屋买卖关系，基于前述第三人华特发公司未明确款项用途的汇款行为及该司法定代表人与王志洪、王洪标之间的亲属关系，可以确认在支付款项时没有明确该笔款项用途的情况下，该笔款项的用途并非唯一确定的，而该不确定性带来的相应后果，应由交款方承担。据此，原审法院确认双方争议的1500000元并非王志洪支付的案涉房屋购房款。至于该笔款项是否构成王洪标的购房款，不属于本案审理的范围，各方当事人如有争议，可另循途径解决。由于双方争议的1500000元并非王志洪支付的案涉房屋购房款，故拓思公司向王志洪交付案涉房屋的前提条件不成就，王志洪根据确认书第四条及合同补充协议主张房屋已于2006年4月1日交付缺乏事实前提，原审法院不予采纳。原审法院确认案涉房屋尚未交付。关于拓思公司是否应为王志洪办理案涉房屋的产权转移登记手续的认定。如前所述，案涉房屋尚未完成交付，案涉房屋相应的租金收益尚不发生抵扣剩余房款的效力，因此王志洪至今未完全履行付款义务，拓思公司为王志洪办理案涉房屋的产权转移登记手续的前提条件至今未成就，王志洪该项请求缺乏合法依据，原审法院不予支持。关于拓思公司是否应向王志洪支付违约金及应支付的金额的认定。其一，拓思公司为王志洪办理案涉房屋的产权转移登记手续的前提条件至今未成就，拓思公司未办理产权转移登记手续不构成违约；其二，王志洪、拓思公司双方并未约定产权转移登记手续的违约金，王志洪要求按照逾期交付的违约金计算缺乏合同依据。据此，原审法院对王志洪该项请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回原告王志洪的全部诉讼请求。本案受理费13800元，全部由原告王志洪负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。二审庭审中，上诉人王志洪提交（2010）穗中法民五终字第72号民事判决书，证明在另案判决中，涉及到另外一套房产的交易同样是签订了补充协议，约定房屋自2006年4月1日起交付给买方且租金自2006年4月1日起归买方享有，这一事实得到该判决书的确认，从而证明本案的房子同样是从2006年4月1日起已交付给我方，租金也从自2006年4月1日起归我方享有。从2006年4月1日至今的租金足以冲抵余下的房款，甚至争议焦点150万元不计入我方的付款，租金也可以冲抵所有房款。被上诉人拓思公司质证认为，该案与本案没有任何类比性。其一，该案王某甲已全部依约向拓思公司支付购房款，拓思公司认可涉案房屋已经依约交付并与王某甲办理了房屋产权过户手续，而且房管局也已于2008年7月22日向王镇洪核发了《房地产权证》，而本案中由于王志洪未依约定向拓思公司支付购房款，因此案涉房屋不具备交付以及办理产权过户手续的前提条件；其二，王某甲所诉请的为房屋交付且取得房地产权证后的房屋租金归属问题，而本案争议的是王志洪未依约支付购房款的情况下，案涉房屋是否已交付的问题。原审第三人华特发公司提交了2006年2月8日的原始记账凭证1份，证明该记账凭证明确显示涉案款项是由公司财务王某乙将150万元的款项回执给拓思公司，并在科目明细备注志洪工程款，记账凭证粘贴了2006年2月13日的交通银行的凭证，背面有华特发法定代表人的签名，证明当时开笔150万元的购房款是华特发公司代王志洪向拓思公司支付，与我方在原审出具的申明的内容一致。上诉人王志洪称一审时汇款单已作为证据提交。被上诉人拓思公司质证意见：关于记账凭证，按照日期是2006年已经存在，不属于新证据，如果是新证据，我方认为真实性无法确认，凭证写到150万元是给志洪的工程款，即便是真实的也不能证明这笔款项是代王志洪支付。我方开具购房收据给王洪标，王志洪也清楚的情况，既然王志洪认为该款项是代其付的，王洪标也认为是他付款的，我方明确告知王志洪需要与王洪标协调，并由王志洪出具证据证明，是代王志洪付的。一审时的汇款单，无法定代表人签名。对于记账凭证，我方对真实性、关联性、合法性均不确认。经二审审理查明，原审判决查明事实部分中第8页倒数第二行“出据日期为2006年5月8日”有误，王志洪、拓思公司均确认出据日期应为2006年3月15日。原审查明其他事实无误，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。王志洪与拓思公司签订的《房屋买卖确认书》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据王志洪的上诉请求，本案的争议焦点仍然为原审归纳的四点：一、案涉房屋的交付及办证条件；二、案涉房屋是否已完成交付及交付的时间；三、拓思公司是否应为王志洪办理案涉房屋的产权转移登记手续；四、拓思公司是否应向王志洪支付违约金及应支付的金额。关于案涉房屋的交付及办证条件的认定。双方在房屋买卖确认书第三条、第四条中约定，王志洪应于2006年3月25日之前支付拓思公司80%的总房款即2511774.67元，应于办理房产过户手续前三天付清余款627943.67元，拓思公司应在王志洪的积极配合下，办理过户手续，在2006年4月1日之前，将本合同约定的房屋交付给乙方使用，在2007年6月30日前办理好房屋过户手续。根据前述约定，王志洪向拓思公司支付80%总房款的时间、拓思公司向王志洪交付案涉房屋的时间、王志洪向拓思公司支付余款627943.67元的时间及拓思公司为王志洪办理案涉房屋产权登记手续的时间存在先后顺序。原审根据双方合同权利义务的性质及合同的目的，认为前述支付房款、交付房屋、支付余款、办理房产证的义务属于《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”规定的情形，以及认为王志洪、拓思公司双方于签订房屋买卖确认书当日因案涉房屋存在租约而签订的合同补充协议，仅是为将来交付条件成就后如何履行交付义务及结清余款义务作出的特别安排，并没有改变前述房屋买卖确认书第三条、第四条关于付款、交付及办证条件的约定，案涉房屋相应的租金收益尚不发生抵扣剩余房款的效力，因此拓思公司根据房屋买卖确认书第三条、第四条的约定提出案涉房屋在2006年4月1日前交付的前提是王志洪在2006年3月25日之前支付拓思公司80%的总房款即2511774.67元的主张，以及拓思公司在2007年6月30日前办理好房屋过户手续的前提是王志洪支付完全部房款的主张，符合双方的约定及前述合同法的相关规定，予以采纳，继而确认拓思公司向王志洪交付房屋的前提条件是王志洪已付款至总房款的80%即2511774.67元，拓思公司为王志洪办理房屋过户手续的前提条件是王志洪支付完全部房款。阐述充分合理，本院予以确认。王志洪上诉认为合同补充协议应视为房屋买卖确认书关于房屋交付约定的实际履行，理由不成立，本院不予支持。关于案涉房屋是否完成交付及交付时间的认定。如上所述，拓思公司向王志洪交付案涉房屋的前提条件是王志洪已付款至总房款的80%即2511774.67元。拓思公司对于王志洪主张已付房款中的1011774.6元无异议，本院予以确认。对于双方存在争议的华特发公司通过汇款的方式向拓思公司支付的该笔150万元，是代王志洪还是代王洪标支付的购房款的问题。第一，王志洪在本案中主张该笔款项是华特发公司其支付的购房款，审查其一审、二审提交的证据，拓思公司开具的收款收据（一式两联）记载的是“王洪标交来购房款”，王志洪所持的收据联有添加“（B-1001房）”，而拓思公司所持的收据联没有该内容。王志洪所持的收据联添加“（B-1001房）”，却未加盖拓思公司公章或财务专用章，王志洪所持的收据联与拓思公司所持的收据联不一致，因该收据是拓思公司开出，故应以拓思公司所持的收据联的记载为准。因此，王志洪据此要求确认该笔款项为其支付的案涉房屋购房款，缺乏事实依据，本院不予采纳。第二，虽然王洪标、华特发公司均在一审中作出书面声明以及在二审陈述称该笔150万元是华特发公司代王志洪所付，但该两份声明均是王洪标、华特发公司对本案诉讼前已存在的拓思公司与王志洪、拓思公司与王洪标之间存在的房屋买卖合同履行情况的单方陈述，拓思公司在诉讼中已明确表示反对，说明拓思公司与其他各方当事人未形成该笔150万元款项为王志洪购房款的合意。故审查华特发公司代谁付款除了其陈述外，还要结合其他证据一起审查，单凭其一方陈述不能证明其主张，结合上述所认定的该笔150万元的收款收据是王洪标所付购房款，该声明不能证明争议的该笔150万元购房款是王志洪支付的事实。第三，拓思公司在已举证证明其与王洪标存在房屋买卖关系中王洪标已付的购房款2350万元（包括了该笔150万元）与其所应付的购房款23794747元相近，拓思公司也已在王洪标支付购房款后交付房屋以及为其办理房产证。综上，王志洪在本案中主张争议的150万元为其支付的案涉房屋购房款，理据不成立，本院不予支持。至于该笔款项是否构成王洪标的购房款，不属于本案审理的范围，本案不作调处。由于双方争议的150万元并非王志洪支付的案涉房屋购房款，故拓思公司向王志洪交付案涉房屋的前提条件不成就，王志洪根据房屋买卖确认书第四条及合同补充协议主张房屋已于2006年4月1日交付缺乏事实前提，原审法院不予采纳，继而认定案涉房屋尚未交付，并无不当，本院予以确认。关于拓思公司是否应为王志洪办理案涉房屋的产权转移登记手续的认定。如前所述，案涉房屋尚未完成交付，案涉房屋相应的租金收益尚不发生抵扣剩余房款的效力，因此王志洪至今未完全履行付款义务，拓思公司为王志洪办理案涉房屋的产权转移登记手续的前提条件至今未成就，王志洪该项请求缺乏合法依据，原审法院不予支持，并无不当，本院予以确认。关于拓思公司是否应向王志洪支付违约金及应支付的金额的认定。原审法院认为，拓思公司为王志洪办理案涉房屋的产权转移登记手续的前提条件至今未成就，拓思公司未办理产权转移登记手续不构成违约；王志洪、拓思公司双方并未约定产权转移登记手续的违约金，王志洪要求按照逾期交付的违约金计算缺乏合同依据。继而对王志洪该项请求不予支持，处理并无不当，本院予以确认。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。王志洪上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13800元，由上诉人王志洪负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年二月二十二日书记员  胡 茜