安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终41号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：无锡力酷威尔健身管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区洛社镇雅中路18号，组织机构代码30223816-1。法定代表人：李潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：施国锋，江苏正太和律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪卫，江苏正太和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）:六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市淠河路以东、周集路以南、梅山北路以西，组织机构代码07561396-0。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：柴苒，安徽中仪律师事务所律师。上诉人无锡力酷威尔健身管理有限公司（以下简称无锡力酷威尔公司）因与被上诉人六安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称六安碧桂园公司）租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人无锡力酷威尔公司的委托诉讼代理人施国锋、洪卫，被上诉人六安碧桂园公司的委托诉讼代理人柴冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。无锡力酷威尔公司上诉请求：1、依法裁定撤销原判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定基本事实不清、审理程序违法，应当依法裁定撤销原判决、发回重审或者依法改判。原审法院认为上诉人存在故意拖欠电费、会所卫生环境脏、乱、差、春节期间暂停营业、擅自更改涉案房屋房间功能等问题，没有事实依据。一审法院对基本事实认定不清，判决解除合同不成立，认定上诉人存在违约、驳回上诉人的反诉请求理由均不成立。上诉人已经提交了相应的证据证明了客观损失，并在一审庭审中向一审法院主张现场勘验和相应的价值鉴定，但一审法院都未予支持，违反了审理程序。因被上诉人的违约致上诉人无法继续经营健身会所，且涉及健身会员安置和损失的赔偿。请求二审发回重审或依法改判。六安碧桂园公司辩称：无锡力酷威尔公司未按商铺租赁合同约定履行其合同义务，明显存在违约。其拖欠水电费13个月，且在合同期内将房屋擅自转租、分租，上述事实已由一审庭审查明，另外无锡力酷威尔公司还租赁期间不按约定时间开门营业、存在环境脏乱差等违约事实，致使我公司无法实现合同目的。因此我公司要求解除合同完全符合法律规定，不存在单方解除的情形。我公司作为出租人在上述情况下行使合同解除权完全正当，不存在侵占上诉人财产，上诉人的一审反诉主张均无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法驳回上诉。六安碧桂园公司一审诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的商铺租赁合同，被告搬离承租的商铺；2、判令被告支付拖欠的水电费135000元，并赔偿原告设备损失80200元；3、本案诉讼费由被告承担。无锡力酷威尔公司一审反诉请求：1、判令被反诉人双倍返还反诉人租赁保证金30万元，赔偿反诉人装修损失225000元、设备损失272610元，退还反诉人电表垫付款2000元，维修水管垫付款500元，以上共计800110元；2、被反诉人承担反诉费用。一审诉讼过程中，无锡力酷威尔公司放弃退还电表垫付款2000元，维修水管垫付款500元的反诉请求。一审审理查明：原告六安碧桂园公司（甲方）与被告无锡力酷威尔公司（乙方）于2014年12月5日签订《商铺租赁合同》三份，分别约定，六安碧桂园公司将其位于六安市金安区淠河北路六安碧桂园小区综合楼一层（建筑面积881.89平方米）、二层（建筑面积495.77平方米）、三层（建筑面积397.66平方米）及部分健身设备出租给被告无锡力酷威尔公司，用于经营康体、健身用途（未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该使用用途），租赁期间游泳池免费委托乙方管理（乙方负责人员工资、水电费、设备投入及维护、泳池安全、证照办理等），租赁期限自2015年1月1日至2020年12月31日，租赁期限内，乙方需每月按时（每月10号前）交纳物业服务费（1192.98元）、水电费（有独立水、电表的以实际用电、水量，无独立水、电表的，按上述建筑面积占商业街总建筑面积的比例进行分摊，以甲方每月公布数额为准）、垃圾清理费等应缴费用，租金自2017年1月1日起开始收取（2015年1月1日至2016年12月31日免收租金），乙方在订立合同时应向甲方交纳保证金共计15万元（每份合同5万元，计15万元），由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起15天内无息退还给乙方，如存在乙方拖欠租金、水电费等费用，甲方有权将保证金冲抵费用后，再将剩余部分移交给乙方；如不足以冲抵的，甲方有权向乙方继续追偿所欠费用等。合同第四条第4.10项约定：乙方拖欠租金、物业服务费或水、电费等应缴费用达20天以上的，甲方有权切断该商铺的水、电供应，甲方对乙方因此而造成的损失不承担任何责任。合同第五条约定：在甲方交付该商铺后，乙方可自行对商铺进行重新装修，但乙方不得改变商铺的的主体结构和承重墙，在甲方书面同意后方可进行装修；乙方装修完工的商铺应取得甲方出具的验收合格文件后方可使用。合同第六条约定：乙方每天均开门进行营业活动（包括法定节假日），每天营业时间为早上8点至晚上10点。在租赁期限内，乙方对该商铺内由甲方提供及乙方自行安装的设备设施承担日常维护、维修和保养工作，费用由乙方承担；乙方必须以自己的名义办理工商营业执照，否则视为乙方违约转租、分租。合同第七条约定，7.1、乙方有下列行为之一的，则视为违约，甲方有权解除本合同：拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的；合同期限内，乙方未经甲方书面同意累计停业超过15天的；未按本合同约定营业时间进行营业，经甲方发出书面纠正通知达三次的；擅自将该商铺转租、分组给他人的等；7.3、甲乙双方协商一致，若甲方依7.1条约定解除合同的，由甲方或甲方授权的物业服务公司向乙方发出解除合同的书面通知，本合同自发出的书面通知到达乙方时解除；7.5、租赁期满或本合同提前终止后，乙方均无权要求甲方对该商铺内装修、添附给予赔偿或补偿等。合同第八条约定，本合同因约定或法定解除行为而终止的，或租赁期间届满而终止的，乙方应在合同终止后7天内搬出并将该商铺按交铺原状或经甲方认可的合同终止时状态交还甲方……；对于租赁场所内乙方遗留的其他物品及货物，甲方有权在采取任何措施进入租赁场所后，将该物品及货物搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存，如自该等物品及货物被搬离后的一个月内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品，甲方上述行为产生的一切费用，应由乙方承担……。合同签订后，被告无锡力酷威尔公司于2014年12月15日向原告六安碧桂园公司交纳保证金15万元,原告将租赁房屋交予被告无锡力酷威尔公司,并于2015年3月15日将健身设备交予被告,由被告无锡力酷威尔公司人员付杰签名收取。租赁后，被告无锡力酷威尔公司将所租赁原告的房屋擅自交给六安力酷威尔健身服务有限公司（系具法人资格的有限责任公司，成立于2015年1月3日，法定代表人为张伟）经营管理（该公司对外大量出售健身卡收取费用），也没有告知原告六安碧桂园公司或征得原告同意。在租赁期间（2015年9月—2016年2月）原告多次检查发现被告租赁场所经营环境管理存在脏乱差现象、2016年春节期间（2月1日—12日）暂停营业，缩短营业时间等，多次向被告无锡力酷威尔公司发出《责令整改通知书》责令其整改。未征得原告同意，擅自改造三楼休息室为健身房，改造一楼健身房为接待室，均涉及装修部分，未经原告同意和验收确认。租赁期间被告还擅自将租赁范围内的乒乓球室分租给他人开设搏阳乒乓球碧桂园分部，将3间棋牌室分租给修身堂美容会所（租赁人为万莉，租赁期间为2016年3月1日至2019年3月1日，见（2016）皖1502民初2564号民事判决书）。租赁后被告无锡力酷威尔公司经原告催要仅于2015年9月向原告交纳2015年4-6月水电费、燃气费40100元（4-6月水电费共计30000元、燃气费12600元，合计42600元，扣除被告装电表费用2000元、维修水管垫付款500元），账单由付杰于2015年9月19日签名确认，此后原告多次催交，被告无锡力酷威尔公司一直未交纳水电费、能源费。2016年4月6日，原告向被告发出《解除合同通知函》，指出：被告未按合同约定履行相应义务，不按时支付水电费；管理混乱，经营场所环境卫生经常出现脏乱差现象；不按规定时间营业；部分健身器材损坏；经多次通知整改，被告拒不整改。为此发出如下通知：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、请被告在收到本通知后3日内补交已拖欠7个多月的水电费，并赔偿部分健身器材损失80200元；3、请被告在收到本通知后7日内搬出原告公司的商铺。被告收到了该通知，并于2016年4月12日给予了原告回函，认为如有未交水电费责任在原告未单独设立水电表，其他现象子虚乌有，要求原告立即收回解除合同的通知，如原告一意孤行由此造成的巨大损失，将要求原告承担。原告未予收回该解除租赁合同的通知。经原告清点,被告无锡力酷威尔公司尚有动感单车16组、跑步机8组、杠铃2组、哑铃1组、脚踏自行车3组、力量组合器材6组、仰卧起坐器材2组等遗留在租赁房屋内。一审法院认为：原告六安碧桂园公司与被告无锡力酷威尔公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，真实、有效，双方均应按照该合同的约定履行义务。被告无锡力酷威尔公司未及时向原告六安碧桂园公司交付水电费，经原告催要，被告无锡力酷威尔公司仅于2015年9月给付原告2015年4-6月的水电费40100元，之后长达7个月不交水电费（安装电表的费用2000元，原告在收取被告4-6月水电费时已扣除给被告，如未安装电表责任应在被告方）；将租赁原告的房屋擅自交给六安力酷威尔健身服务有限公司经营管理，未征得原告同意；在租赁期间（2015年9月—2016年2月）原告多次检查发现被告租赁场所经营环境管理存在脏乱差现象、2016年春节期间（2月1日—12日）暂停营业，被原告多次发出《责令整改通知书》责令整改；未征得原告同意，擅自改造三楼休息室为健身房，改造一楼健身房为接待室，均未经原告同意、确认；擅自将租赁范围内的乒乓球室分租给他人开设搏阳乒乓球碧桂园分部，将3间棋牌室分租给修身堂美容会所等，依照租赁合同约定发生上述任一情形均视为违约，原告六安碧桂园公司均有权解除合同，故因被告无锡力酷威尔公司拖欠水电费及其他违约行为，六安碧桂园公司于2016年4月6日发函被告无锡力酷威尔公司，单方解除了与被告无锡力酷威尔公司的租赁合同，符合合同的约定，故2016年4月6日双方租赁合同已经自行解除，原告六安碧桂园公司无需请求法院判决解除与被告无锡力酷威尔公司的《商铺租赁合同》，合同解除后，被告无锡力酷威尔公司应及时将遗留在租赁房屋内的物品搬离，将租赁房屋返还原告六安碧桂园公司。关于水电费数额，因电表已遗失无法确定被告的用电量，原告主张与被告议定水电费每月10000元，被告方不认可，原告也未提供其他确凿证据证明被告所欠水电费确为135000元，故原告要求被告无锡力酷威尔公司支付水电费135000元，本院不予支持，原告可另行主张权利。关于原告要求被告无锡力酷威尔公司赔偿损失80200元，因原告未能提供确凿证据证明被告损坏其健身器材的数量及价值，被告也不予认可，本院不予支持。关于无锡力酷威尔公司反诉要求六安碧桂园公司双倍返还租赁保证金30万元，依据合同约定，保证金在本合同终止且无锡力酷威尔公司依约交回该商铺之日起15天内无息退还，如存在拖欠租金、水电费等费用，六安碧桂园公司有权将保证金冲低费用后，再将剩余部分返还给给无锡力酷威尔公司，故该15万元保证金，六安碧桂园公司可在比除无锡力酷威尔公司拖欠的水电费后将剩余部分予以返还无锡力酷威尔公司，其要求双倍返还，无事实和法律依据，本院不予支持。关于无锡力酷威尔公司反诉要求六安碧桂园公司赔偿装修损失225000元问题，根据合同约定，无锡力酷威尔公司应在征得六安碧桂园公司书面同意后方可自行对商铺进行重新装修，并经验收合格后方可使用，租赁期满或本合同提前终止后，无锡力酷威尔公司均无权要求六安碧桂园公司对该商铺内装修、添附给予赔偿或补偿，无锡力酷威尔公司无确凿证据证明系征得六安碧桂园公司书面同意后对商铺进行装修，并经验收合格后使用的，故无锡力酷威尔公司反诉要求六安碧桂园公司赔偿装修损失225000元，不符合合同的约定和法律的规定，本院不予支持。关于反诉要求六安碧桂园公司赔偿设备损失272610元问题，无锡力酷威尔公司自行购买的设备未经六安碧桂园公司许可，也非交予六安碧桂园公司使用保管，六安碧桂园公司也不同意继续使用其设备，故其反诉要求六安碧桂园公司赔偿设备损失272610元，无依据，本院不予支持，对其确实留置在租赁场所内物品、设备，无锡力酷威尔公司应予自行搬离。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告无锡力酷威尔健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离租赁的位于六安市××区淠河北××小区××楼××层、××层、××层房屋，将该租赁房屋返还原告六安碧桂园房地产开发有限公司；二、反诉被告六安碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告无锡力酷威尔健身管理有限公司保证金150000元；三、驳回原告六安碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告无锡力酷威尔健身管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8770元，由被告无锡力酷威尔健身管理有限公司负担2700元，原告六安碧桂园房地产开发有限公司负担5070元；反诉受理费5905元，由反诉被告六安碧桂园房地产开发有限公司负担1100元，反诉原告无锡力酷威尔健身管理有限公司负担4805元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人二审举证证明自己存在装修损失，一审法院对装修未予认定及未予鉴定存在错误的上诉理由本院不予采信，理由如下：上诉人认可承租时房屋已经装修，但主张自己对房屋做了部分改建，并就该装修主张损失赔偿，但被上诉人对此不予认可。本院认为，被上诉人在向上诉人交付房屋时，房屋已经装潢，现上诉人没有充分证据证明自己对房屋进行了改建装修，现其申请对房屋现状装潢的评估不能成为上诉人主张装潢损失的依据，一审法院对上诉人的评估申请未予采纳正确。另对于六安碧桂园公司主张无锡力酷威尔公司违约分租的事实，首先在二审庭审期间，无锡力酷威尔公司认可案涉房屋实际由六安力酷威尔健身服务有限公司经营，该公司系独立核算的法人；其次，经本院核实六安市金安区人民法院作出的（2016）皖1502民初2564号民事判决书，证明案涉房屋存在转租的事实。后六安力酷威尔健身服务有限公司对一审判决不服提起上诉，我院作出（2016）皖15民终1905号民事判决书，在二审判决中，仍能够确认案涉房屋转租的事实。二审查明案件事实与一审一致，对一审查明的案件事实二审予以确认。本院认为：依法成立的合同对合同的当事人均有约束力。无锡力酷威尔公司与六安碧桂园公司签订租房合同后，双方均应当依据合同的约定履行合同义务，并承担违约责任。六安碧桂园公司在交付涉案房屋后，无锡力酷威尔公司在使用租赁物期间存在如下违约情形：一、拖欠水电费。无锡力酷威尔公司在使用租赁房屋前三个月与六安碧桂园公司口头协议按1万元／月交纳水电费并实际缴纳，但在随后的使用期间内，一直未继续交纳水电费。虽本案双方对具体用电量、电表未安装的责任存在争议，但依据双方的口头约定的水电费缴费标准及生活常理，能够认定无锡力酷威尔公司欠付水电费的事实客观存在，一审认为六安碧桂园公司对水电费的主张可另行主张权利与本案认定无锡力酷威尔公司欠付水电费的事实并不矛盾。二、存在转租行为。结合一审、二审庭审，无锡力酷威尔公司对涉案房屋的实际经营人为六安力酷威尔健身服务有限公司不持异议。首先，六安力酷威尔健身服务有限公司系独立法人，其经营案涉场所即表明无锡力酷威尔公司存在转租；其次，即便无锡力酷威尔公司辩称“在住所地外经营不能以自己的名义经营，所以单独设立六安力酷威尔健身服务有限公司，是我们出资设立的经营管理公司”属实，经本院核实的我院作出的生效民事判决书也确认了六安力酷威尔健身服务有限公司将案涉场地向他人转租的事实。综上，无锡力酷威尔公司对自己上述的违约行为应承担相应的违约责任，六安碧桂园公司诉请解除合同符合合同约定和法律规定，无锡力酷威尔公司上诉称其不应当承担违约责任的理由本院不予采信。关于无锡力酷威尔公司主张一审判决未予认定装修损失及健身设备损失错误的上诉观点，本院认为，依据双方合同约定，无锡力酷威尔公司存在违约行为，且无锡力酷威尔公司也未能提供充分证据证明自己的损失，故六安碧桂园公司有权要求解除合同且无需对无锡力酷威尔公司承担赔偿责任。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5905元，由无锡力酷威尔健身管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 张海龙审判员 许 琛二〇一七年二月二十七日书记员 熊贤茹附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；