广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初3904号原告：梁大明，住广州市海珠区。被告：丁然，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：蔡建龄，广东东方衡泰律师事务所律师。原告梁大明诉被告丁然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁大明，被告丁然及其委托诉讼代理人蔡建龄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁大明向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告签订的《广州市存量房屋买卖合同》及附件；2、原告没收被告缴交的定金30元、首期楼款20万元及逾期支付房款的利息20300元；3、被告承担本案的诉讼费用。原告诉称：原告与被告于2014年3月8日经满堂红（中国）置业有限公司居间介绍下签署了《广州市存量房买卖合同》及附件，合同约定：一、被告购买原告所有的位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园漾翠苑16座G02房，建筑面积87.70平方米，房价为人民币230万元。二、原、被告双方同意交楼时间于合同签署当日。上述合同及附件签订后，被告支付了定金20000元，但被告并未按合同约定支付余款。原告以多种方式催促被告按约定期限支付余款，并委托广东穗恒律师事务所律师给被告发律师函催促支付余款，但被告一直置之不理。被告拒不履行合同的约定及不诚信的行为，已属严重违约行为，特别是近期房价迅猛飙升的市场环境里，被告的违约行为已严重侵害了原告的经济利益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告丁然答辩称：1、我方不同意解除本案商品房买卖合同，若原告坚持解除合同，我方要求被告返还已经支付的各种款项534200元。2、原告所说不属实，实际情况是双方在2014年3月8日签订了房屋买卖合同后，被告已经支付了约定的房款，但被告是外地户口，故需要缴纳三年的社保才能购房，在双方签订的补充协议上已经对此进行了约定。但当被告缴纳满三年社保后再去与原告协商时，原告以各种理由回避，想解除本案买卖合同，造成涉案房屋无法过户给被告。3、根据房屋买卖合同第十条约定，原告若要解除合同，需向被告送达解除合同通知书，并自其要求解除合同通知书到达被告之日起十日内，将被告已支付的房款退还给被告。事实上，该买卖合同一直在履行中，原告要求解除合同没有事实依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院确认以下事实：2014年3月8日，梁大明（甲方）与丁然（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》及附件，约定：甲方将其名下的广州市番禺区南村镇华南碧桂园漾翠苑16座G02房出售给乙方，房价款为人民币230万元；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为签署双方约当天；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。乙方未能按照本合同第三条约定给付房款的，应当每日按未付房款万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知书到达对方解除。乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；因此物业暂时未能办理过户手续，经双方协商，买方同意每月支付租金，第一年（2014年3月10日至2015年3月9日）每月支付2500元租金，第二年（2015年3月10日至2016年3月9日）每月支付2000元租金；买方必须在签署此协议后24个月内办理过户手续，否则视为违约。交易过户当天卖方同意买方可以落他人名。经双方协商一致同意，如有一方违约导致交易不成功，按卖方实际收取金额没收或者对等赔偿，在合同附件中约定：定金：20000元，乙方须在2014年3月8日支付给甲方；定金余款28万元乙方须在2014年4月10日前支付给甲方；首期楼款（不含定金）30万元乙方须于2015年4月1日前直接支付给甲方。甲、乙双方应于2016年3月10日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。楼价余款170万元乙方于递件成功当天直接支付甲方。上述合同及附件签订当天，丁然按约向梁大明支付了2万元定金，梁大明也按约将涉案房屋交付丁然居住、使用。2014年7月19日梁大明向丁然出具《收款证明》一份，确认“2014年7月19日收到被告丁然支付的定金2万元，至此，总共收到丁然支付的定金30万元整。”因丁然未能按期于2015年4月1日前支付首期房款30万元，2015年5月5日，梁大明按照丁然在《广州市存量房买卖合同》中填写的联系地址“湖北省仙桃市通海口镇柴河路39号”向丁然发出《通知》一份，内容大意为：因丁然未能按约支付首期楼款30万元，梁大明按约有权解除合同。2015年5月19日，丁然向梁大明出具《承诺书》一份，大意为：因丁然资金周转困难，应给付梁大明的首期楼款30万元要分几个月付，由七月份开始每月最少付5万元整，每个月的10号前付。如每月不能按承诺的时间、金额付款，梁大明有权按实际已收取的金额没收和无条件收回物业。未付部分的金额丁然同意按每月三分利息计算补偿给梁大明。2015年8月20日，丁然向梁大明支付了首期房款30万元中的20万元，并支付现金5000元作为补偿费。此后，丁然分别于2015年9月15日、同年11月30日、12月21日、2016年1月25日、同年2月21日向梁大明支付补偿费3000元、3000元、3000元、3000元、3300元，以上补偿费合计20300元，但直至本案一审庭审终结，丁然仍未支付剩余首期楼款10万元。2016年3月2日，梁大明委托广东穗恒律师事务所廖某律师给丁然发出《律师函》，主要内容为：因丁然未能按照2015年5月19日出具《承诺书》的内容履行给付首期楼款的义务，至今仍余10万元首期楼款未支付，希望丁然在接到《律师函》后一天内立即向梁大明付清首期楼款10万元，并在2016年3月10日当天前往房屋所在地的广州市番禺区房屋登记机关办理房屋产权交易过户手续，请于交易递件成功当天支付剩余款170万元。否则将解除合同，并没收已经支付的房款和无条件收回房屋，还将追究其他违约责任。2016年3月10日，梁大明在涉案房屋的门上张贴通知，主要内容为，因丁然未体会梁大明发出的《律师函》，要求丁然在三天内到广州市番禺区办理涉案房产的交易过户手续，付清房款，否则，追究违约责任。此外，梁大明还一直与丁然通过手机短信联系，要求丁然尽快支付首期楼款10万元，并按时办理交易过户手续。另查明：诉讼中，丁然确认确因经济周转原因未能及时支付定金和首期楼款，至今尚欠10万元首期楼款未支付。此外，丁然系广东省外户籍，因广州市实行购房限购政策，丁然需有三年的社会保险缴纳记录。自2014年3月8日梁大明、丁然签订购房合同起至原告起诉之日（2016年5月16日）止，该限购政策并未发生变化。诉讼中，梁大明确认已将涉案房屋收回管业。还查明：针对本案房屋买卖合同纠纷，丁然于2016年6月27日向本院提起诉讼[案号为（2016）粤0113民初5318号]，要求梁大明继续履行《广州市存量房买卖合同》及附件，将涉案房屋过户给丁然。针对该案，本院一审判决驳回了丁然的诉讼请求。本院认为：梁大明、丁然签订的《广州市存量房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，且未违反我国法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现双方当事人因履行合同发生争议，本院归纳双方争议焦点如下：一、丁然是否存在违约行为。梁大明在签订合同后已按约定将涉案房屋交付给丁然使用，但丁然却并未按照合同约定按期足额支付定金余额及首期楼款，至今尚有10万元的首期楼款仍未支付。同时，在原告多次催促下仍未按照合同约定在2016年3月10日前与原告办理涉案房屋交易过户手续，被告丁然的行为已构成违约，应当承担违约责任。至于丁然辩称其虽然迟延支付定金余额与首期楼款，但已征得原告梁大明的同意，且支付了补偿金，因此，丁然延期支付定金及首期楼款的行为不应构成违约。对此，本院认为，虽然丁然就延期支付定金及首期楼款向梁大明作了承诺，梁大明也认可丁然所作的承诺，并收取了部分补偿费，在此承诺的约束下，丁然本应按承诺履行给付首期楼款的义务，但丁然仍未能按承诺履行给付每月不少于5万元首期楼款的承诺，至今尚欠10万首期楼款，因此，丁然辩称既然梁大明已收取补偿费，就视为已同意其延期付款的理由不能成立。丁然的延期付款行为已构成违约，应承担违约责任。至于丁然辩称其未能在2016年3月10日前与梁大明前去广州市番禺区房屋管理部门办理涉案商品房的过户手续的原因是，丁然在签订购房协议时只缴纳了一年的社会保险，还差两年，故购房合同才约定24个月内办理房屋过户手续，但丁然缴交社保的时间直至2016年3月31日才满三年，丁然无法赶上双方约定的在2016年3月8日前前去办理过户手续，故丁然并非主观上不愿意按时办理过户手续。因此，丁然不应承担违约责任。对此本院认为，丁然在签订购房协议时清楚知晓广州市限购政策，为保证自己能够在过户时具备购房资格，丁然为此与梁大明就过户时间作了适当的约定，即双方在签约后24个月内才办理过户手续。同时为确保交易的成功，丁然还与梁大明约定了可以过户到丁然指定的其他人名下。同时，在双方签订房屋买卖合同后至今，广州市住房限购政策并未发生变化，因此，即便丁然在2016年3月份仍不具备购房资格，其仍可以按照合同约定将涉案房屋过户到其指定的有资格购买房屋的人名下，并不影响本案交易的进行，但丁然却以不具备购房资格为由不按约定与原告办理涉案房屋的过户手续，其行为亦构成违约，应当承担违约责任。综上，本案中，丁然存在逾期支付首期楼款及逾期办理涉案房屋过户手续的违约行为。二、梁大明能否请求解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》及附件，并没收丁然交纳的定金30万元。本院认为，因丁然存在逾期支付首期楼款及逾期办理涉案房屋过户手续的违约行为，根据双方签订的存量房买卖合同第十条“逾期付款违约责任”的约定，丁然未能按约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向梁大明支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，梁大明有权解除合同。因此，对于梁大明要求解除其与丁然签订的《广州市存量房买卖合同》及附件的诉求，合法合理，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，梁大明有权没收丁然交纳的定金30万元。三、梁大明能否没收丁然支付的首期购房款20万元及逾期付款补偿金20300元。本院认为，梁大明无权没收丁然支付的首期购房款20万元及逾期付款补偿金20300元，理由如下：1、双方在合同中对合同解除后首期购房款的处理约定不明，前后矛盾。双方在合同第十条中约定，合同解除后，梁大明应当将丁然已支付的房款退还给丁然。而在第十六条第4.4中又约定，经双方协商一致同意，如有一方违约导致交易不成功，按卖方实际收取金额没收或者对等赔偿，双方无异议。2、退一步而言，即便双方明确约定了可以没收丁然支付的房款，那么该约定具有了违约金条款的性质，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现梁大明在诉讼中明确要求没收定金，故梁大明也无权没收丁然支付的购房款20万元。3、丁然和梁大明约定，由于丁然未能及时向梁大明支付楼款，故自愿支付逾期付款补偿金，该补偿金同样具备基于丁然违约而产生的违约金性质，故基于《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，梁大明同样无权没收该20300元。因此，本案讼争的《广州市存量房买卖合同》解除后，梁大明应当将收取的20万元楼款及20300元补偿金返还给丁然。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁大明与被告丁然于2014年3月8日签订的《广州市存量房买卖合同》及附件。二、原告梁大明应于本判决发生法律效力之日起十日内将丁然缴纳的20万元房款及补偿金20300元退还给丁然。三、原告梁大明无须退还被告丁然交付的定金30万元。四、驳回原告梁大明其余诉讼请求。本案受理费29565元，由原告梁大明负担2306元，被告丁然负担27259元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  冷根源人民陪审员  黄福泉人民陪审员  劳健润二〇一七年二月二十二日书 记 员  苏晓俭