济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0112民初7317号原告：黄运超，男，1977年11月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：晋淑霞、王术慧（特别授权代理），山东豪才律师事务所律师。被告：袁春梅，女，1985年2月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐文龙（特别授权代理），山东齐创律师事务所律师。原告黄运超与被告袁春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄运超及其委托诉讼代理人晋淑霞、王术慧，被告袁春梅的委托诉讼代理人徐文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄运超向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的X号房屋买卖合同，房屋成交价格103万元；2、被告向原告支付违约金577050元（以103万元为基数，自2016年3月16日起至2016年11月15日期间共计245天，按照日千分之三计算；嗣后违约金按照X号房屋买卖合同第十二条第二款约定计算至法院判决生效之日止）；3、被告向原告支付房屋租赁费1万元（以每月3000元计算，自2016年9月9日暂计算至2016年12月9日，嗣后房屋租赁费按照每月3500元计算至腾房之日止）；4、被告立即停止侵权，返还原告所有的涉案房屋；5、本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实与理由：2015年12月31日，原告与被告、济南铭德居房地产经纪有限公司（以下简称铭德居公司）签订X房屋买卖合同。合同约定，原告出售位于济南市历城区X房屋一套（产权证号：济房权证历城字第X号，面积94.99平方米）给被告，被告采用按揭方式付款，于贷款审批通过过户当日支付首付款31万元，未按合同约定履行义务的，违约方每逾期一日应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金，并赔偿对方因此造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费、中介佣金等履行本合同产生的相关费用）。合同签订后，因被告需租赁房屋，原告考虑到被告的难处及孩子的需求，于合同签订后将房屋以租赁形式出租给被告使用。被告申请办理的贷款于2016年3月15日审批通过，但被告并未按照双方签订的房屋买卖合同的约定向原告支付首付款，原告多次催要，被告均以多种理由拒不支付。被告袁春梅辩称，1、合同依法订立合法有效，双方应按照合同约定继续履行本合同。2、被告已支付房款20万元，且已居住在该房屋，被告多次要求原告配合办理过户手续，以便办理银行按揭及贷款手续，但因原告拒绝配合办理房屋过户，导致被告剩余房款暂时未支付。3、双方在协商过程中考虑到房价上涨，被告也曾提出给原告总房款基础上加价，但原告仍拒绝配合过户手续，因此被告希望原告能够配合办理过户手续，实现签订合同的目的。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原告黄运超（甲方）与被告袁春梅（乙方）、济南铭德居房地产经纪有限公司（丙方，以下简称铭德居公司）签订X号房屋买卖合同一份。合同约定，原告黄运超将登记在其名下的位于济南市历城区X室（产权证号：济房权证历城字第X号，面积94.99平方米）房屋出售给被告袁春梅。合同载明：该房屋成交价格为103万元；乙方应在签订本合同时，向甲方支付购房定金1万元；乙方于贷款审批通过过户当日将首付房款31万元（包含定金1万元）支付给甲方，剩余72万元房款在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如果按揭不能办理或贷款银行的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；房屋过户时间约定为乙方贷款审批通过支付首付款当日；违约责任约定为甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按照本合同的约定履行相关义务，违约方每逾期一日应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费、中介佣金等履行本合同产生的相关费用）；或者违约方向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款10%的违约金（具体承担哪种违约责任，由守约方选择），守约方有权在履行义务期限届满之日起30日后解除合同。原告黄运超与被告袁春梅在合同上签名捺印，丙方济南铭德居房地产经纪有限公司在合同上加盖公章。合同签订当日，被告袁春梅支付给原告黄运超购房定金1万元，原告黄运超向其出具了定金收条。2016年9月9日，案外人艾宪民通过其工商银行的账户向原告转款2万元。2016年4月19日，被告袁春梅向原告黄运超转账支付17万元，原告收到并认可该17万元为购房款。原告黄运超提交律师委托代理合同及发票等证据证实因本案诉讼支付律师代理费为5万元。上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。关于原、被告之间是否存在租赁关系的争议。原告黄运超举证了其与艾宪民的短信聊天记录、证人于茂坤的证人证言。在其与艾宪民的短信交流中多次提到给原告房租，证人于茂坤亦出庭证实被告袁春梅让证人找原告黄运超协商让其提前入住，并约定每月按3000元租金计算。被告袁春梅质证后否认其与艾宪民是夫妻关系，亦不认可证人的证言。本院审查认为，原告提交的短信记录和证人于茂坤的证人证言虽非证明双方存有租赁合同关系的直接证据，但二者能够相互印证双方租赁房屋事实的存在，亦符合被告在占有原告房屋后迟迟不交付房屋首付款的情况下以支付租金方式补偿原告的生活常理，故本院对上述证据的证明效力予以认定。关于交付房屋的时间，原告称2016年1月8日，被告称签完合同没有多久便交付了，本院认定房屋交付的时间为2016年1月8日。关于被告是否违约的争议。原、被告房屋买卖合同中的约定：被告应于借款审批通过、过户当日将首付款31万元（含定金1万元）存入原告指定账户。原告主张因被告没有支付首付款所以没有办理过户；被告则辩称其具备支付首付款的能力，之所以不支付首付款是因为原告不配合过户。本院审查认为，在双方未明确先付首付款还是先办理过户的情况下，截至到2016年3月15日被告申请的银行贷款获得审批通过日，被告除支付了原告1万元购房定金外，没有提交其具备支付剩余首付款30万元能力的证据，而原告此时已经将房屋交付被告居住使用，这一事实能够证明其有履行双方买卖合同的诚信，在此情形下，被告仅单以未办理过户手续为由抗辩，本院不予采信。并且，原告提交的与艾宪民的短信聊天记录、证人于茂坤的证人证言也相互印证了被告不具备支付首付款的能力，被告的逾期付款行为已构成违约。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行通知、协助义务。原告黄运超按双方合同约定协助被告袁春梅办理了贷款审批手续，并向被告交付了所买卖的房屋，遵循了合同的诚实守信原则。被告袁春梅至2016年3月15日房屋贷款审批通过日乃至以后双方口头约定的延迟日均未向原告足额支付剩余首付款30万元，被告的上述违约行为是导致双方合同无法继续履行的根本原因，原告以此为由要求解除合同，理由充分，本院予以支持。根据合同解除后的法律规定，原告黄运超应当返还被告袁春梅已支付的购房款，被告袁春梅应当承担约定的违约责任。原告黄运超要求被告袁春梅承担约定的违约责任，因双方约定的违约金过高，被告要求本院予以降低。又因原告未举证证明其实际损失，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮50%计算实际损失，再根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成的实际损失30%部分，本院不予支持。因此，被告袁春梅应以102万元未给付房款为基数，自2016年3月16日起至2016年4月19日止；以85万元为基数，自2016年4月20日起至判决生效之日止，均按中国人民银行同期同类人民币借款基准利率的1.95倍(1.5×1.3)支付原告黄运超违约金。原告黄运超要求的返还房产和租赁费请求，因双方买卖房屋合同的解除，双方基于买卖关系约定的口头租赁关系亦应解除，被告袁春梅应当返还原告黄运超房屋并按约定支付租赁费，租赁费的计算按每月3000元自2016年1月起算至2017年2月合计13个月，共计39000元，扣减被告已经支付的2万元房屋租赁费后，被告袁春梅还应当支付原告黄运超19000元房屋租赁费。原告黄运超要求被告袁春梅承担其委托律师代理费5万元，因双方在买卖合同中对此有明确的约定，且该费用的支出并没有超出相关法律的规定，被告袁春梅作为违约方应当承担此项费用，故本院对原告的该项主张，予以支持。综上所述，对原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持；对不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈合同法〉解释（一）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告黄运超与被告袁春梅于2015年12月31日签订的房屋买卖合同；二、被告袁春梅于本判决生效之日起二十日内返还原告黄运超房屋（济房权证历城字第X号）；原告黄运超于本判决生效之日起十日内返还被告袁春梅18万元购房款；三、被告袁春梅于本判决生效之日起十日内支付原告黄运超房屋租赁费19000元；四、被告袁春梅于本判决生效之日起十日内，以102万元为基数，自2016年3月16日起至2016年4月19日止；以85万元为基数，自2016年4月20日起至本判决生效之日止，均按中国人民银行同期同类人民币借款基准利率的1.95倍计算支付原告黄运超违约金；五、被告袁春梅于本判决生效之日起十日被支付原告黄运超委托律师代理费5万元；六、驳回原告黄运超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理7035元，由被告袁春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹亚萍二〇一七年二月五日书记员  李 叶