山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）菏民再终字第27号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：刘银栓，农民。委托代理人：黄运明，山东君诚仁和律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘焕芝，农民。委托代理人：魏建军，男，1974年7月18日出生，汉族。委托代理人：赵玲。原审被告：王明昌，职工。委托代理人：李强，山东诚维律师事务所律师。申请再审人刘银栓与被申请人刘焕芝、原审被告王明昌房屋买卖合同纠纷一案，菏泽市牡丹区人民法院于2010年11月4日做出（2009）菏牡商初字第834号民事判决，刘银栓不服，向本院提起上诉，本院于2011年5月6日做出（2011）菏民一终字第114号民事判决，已经发生法律效力。刘银栓仍不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2012年2月28日做出（2011）鲁民申字第1048号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2012年6月7日公开开庭审理了本案。申请再审人刘银栓的委托代理人黄运明，被申请人刘焕芝的委托代理人魏建军、赵玲，原审被告王明昌及其委托代理人李强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2009年12月28日，刘焕芝以刘银栓为被告诉至菏泽市牡丹区人民法院，要求确认刘银栓与王明昌签订的房屋买卖合同无效、判令支付拖欠的房租6800元，诉讼期间依法通知王明昌作为被告参加诉讼。原审法院审理查明，原告刘焕芝与被告王明昌系夫妻关系。被告王明昌系李村镇水管所职工。1996年春，李村镇水管所依照镇政府临街建设统一规划，将其使用的（临街部分）国有划拨土地分给本单位职工使用，按照谁投资建设归谁所有的原则进行开发。王明昌、刘焕芝夫妇投资建设上下各两间临街门市楼房一座，建成后至今仍未办理房屋所有权证书和土地使用权证书。2003年9月，该门市楼租给被告刘银栓经商使用，双方口头约定年租金3000元，年底付清。2007年前，被告刘银栓均付清了房租。2007年年底，原告向被告刘银栓索要2007年房租，原告用2200元房租购买电动三轮车一辆，剩余800元被告刘银栓没有支付。2007年11月4日（阴历），被告刘银栓之妻写好合同一份，内容为：“甲方王明昌、乙方刘银栓，经甲乙双方协商同意，甲方愿将坐落在李村集大街南、水管所的一处房转让给乙方，双方商议如下一、此房面积98平方米，乙方愿以88000元的价格接受；二、此房在转让之日前的一切事务归甲方处理，之后的一切事务由乙方处理；三、乙方向甲方一次性付清房款88000元整；四、双方交易完后，房屋权属归乙方所有；五、此协议一式二份，甲乙双方各一份，自双方签字之日起生效。甲方：王明昌（手印）、乙方：刘银栓（手印），2007年11月4日阴历。”被告王明昌对该协议上的签名及手印不申请司法鉴定。被告王明昌辩称刘银栓让我签过一次字，捺过一次手印，但不是卖房子，让我签字是他为办理营业执照用的；我是在2009年12月7日去水管所后才知道有这个协议。被告刘银栓辩称2007年11月4日（阴历），早饭后在我门市由我妻子书写的协议，王明昌在协议上签字捺印时由我和妻子在场。当时，我给王明昌房款88000元，他没给我写收据。2009年12月28日，原告刘焕芝诉至法院，请求依法确认二被告的买卖合同无效，并判令被告支付房租费6800元。原审法院认为，原告刘焕芝、被告王明昌夫妇以自建方式取得诉争房屋的所有权，虽未申请登记领取产权证书，只是尚未产生公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的所有权。诉争房屋所占用的土地系李村镇水管所所使用的国有划拨土地。原告刘焕芝、被告王明昌于2003年9月将该房屋租给被告刘银栓使用。在租赁期间被告刘银栓在被告王明昌没有卖房意愿情况下，以办理营业执照为由，致使被告王明昌在被告刘银栓之妻书写的协议上签字、捺印。二被告所签的协议，不仅损害了原告刘焕芝和被告王明昌的利益，也损害了国家利益。原告刘焕芝要求确认二被告房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院应予以支持。原告要求被告刘银栓支付租赁费6800元的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会研究，判决如下：确认被告刘银栓与被告王明昌所签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由被告刘银栓负担。上诉人刘银栓不服原审法院判决，以刘焕芝不是本案适格主体、没有采取欺诈手段让王明昌签订房屋买卖协议等理由向本院提起上诉。本院二审审理期间，上诉人刘银栓提交菏泽电视台录像光盘一张，证实菏泽电视台记者采访时，王明昌说天黑我没有看清买方协议书的内容，就在买房协议上签名按了手印，说明王明昌在涉案协议上签字有不同的说法。原审被告王明昌有异议，认为自己没有说天黑看不清。被上诉人刘焕芝没有质证。本院二审审理期间查明的其它事实和原审法院判决认定的事实一致。本院二审认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点主要有以下两个问题：一、被上诉人刘焕芝是否具备一审原告诉讼主体资格。二、上诉人刘银栓对涉案房屋是否构成善意取得。关于焦点一，菏泽市牡丹区李村镇民政办公室与李村镇王河圈村民委员会共同出具的证明，证实被上诉人刘焕芝与原审被告王明昌自1968年结婚，所生一男一女，应当认定双方长期以来以夫妻名义共同生活，即使其无法提供结婚证书，但双方形成了一种事实上的婚姻关系，双方婚姻存续期间取得的财产应为夫妻共同财产。被上诉人刘焕芝具备一审原告的诉讼主体资格。关于焦点二，上诉人刘银栓自2003年以来一直租用涉案房屋用于经商，其对涉案房屋属于被上诉人刘焕芝与原审被告王明昌共有应当是明知的，在购买涉案房屋时应当经过被上诉人与原审被告王明昌的共同决定，但其提供的与原审被告王明昌的买房协议上没有让被上诉人刘焕芝签名，也没有其它证据予以证实，被上诉人刘焕芝亦不予认可，不能认定上诉人在购买涉案房屋时是善意的，上诉人的行为无法构成善意取得。原审判决认定上诉人与原审被告王明昌签订的房屋买卖协议无效是正确的。综上，上诉人刘银栓的上诉理由不成立，依法不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘银栓负担。刘银栓不服本院二审判决，申请再审称，原判认定的基本事实缺乏证据证明，原判适用法律确有错误，原判遗漏或者超出诉讼请求。其具体理由是：（一）、原判认定刘焕芝与王明昌是夫妻关系缺乏有效证据证明，婚姻状况应当由县级以上民政部门出具证明，而该两人没有提交婚姻登记证明；原判认定涉案房屋是刘焕芝与王明昌的夫妻共同财产缺乏证据证明，王明昌自认涉案房屋占有的国有土地是李村镇水管所提供的，但没有足够证据证明房屋是该二人在夫妻关系存续期间共同出资建成的；原判认定刘银栓拖欠王明昌2007年租赁费、刘银栓用其出售的电动三轮车抵偿租赁费均不是事实；原审认定王明昌没有卖房意愿、刘银栓不是善意缺乏证据证明，房屋买卖协议上没有刘焕芝的签名不能必然得出申请人不是善意的结论。（二）、物权变动的原因和结果是相区分的，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效，原二审以刘银栓无法构成善意取得为由判决房屋买卖协议无效是错误的；转让国有划拨土地上的私有房屋，并不损害国家利益，我国法律也无禁止性规定，原审以房屋转让协议损害国家利益为由判令协议无效是适用法律错误；申请人有理由相信转让房屋是刘焕芝与王明昌的夫妻共同意思表示，申请人是善意的，应当认定房屋买卖协议有效。（三）、刘焕芝的诉讼请求是确认房屋买卖协议无效，而二审法院审理的是申请人“对涉案房屋是否构成善意取得，其审理范围超出了刘焕芝的诉讼请求。请依法再审。被申请人刘焕芝庭审时答辩称，原审判决正确，申请再审人的申请无理，请求依法驳回其申请，以维护被申请人的合法权益。原审被告王明昌辩称，原审认定事实清楚，认定房屋买卖协议无效是正确的，请求予以维持。具体理由是：（一）、刘焕芝和王明昌系夫妻关系，该房产是在夫妻关系存续期间双方共同出资建设的房屋，应属于夫妻共同财产。（二）、刘银栓在签订买卖协议时，属于恶意而非善意，刘银栓没有支付任何房款，况且协议上显示价格明显低于当时的市场价格（协议显示价格88000元，两年后拆迁补偿协议中显示的补偿价格为69万元），因此该合同应认定无效。刘银栓的行为不符合善意取得，涉案房屋没有做权利的变更登记，刘银栓不能取得该房屋的产权。（三）、由于涉案房屋所占用的土地为国家划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，在划拨土地上转让房屋时应当报有批准权的人民政府进行审批，批准后应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照规定缴纳土地使用权出让金，但是本案没有经过有批准权的人民政府批准，因此该转让行为是无效的。请求维持原审判决。本院再审期间，申请再审人刘银栓没有提交新的证据。其当庭提交了一份从网络上下载打印的其他法院对类似案件的处理判决情况，请求予以参考。对此，被申请人刘焕芝的意见是，该材料上并没有加盖法院公章，其材料来源及材料的真实性均无法确定，材料上所显示的案例与本案案例并不相同，请求不予采信。原审被告王明昌的意见是，对该份打印件的真实性有异议，不能证实判决的存在，从打印件当中看出买房人是付清房款后入住，本案事实是申请人至今没有支付给任何款项，请依法不予采纳。本院审查认为，刘银栓提交的上述材料的来源及真实性均无法确定，依法不予采信。被申请人刘焕芝提交了下列四份新证据：证据一、菏泽市牡丹区民政局于2011年10月17日颁发的结婚登记证一份，载明刘焕芝与王明昌的结婚登记日期为1971年12月12日，因结婚证遗失，补发此证。拟证实刘焕芝与王明昌是夫妻关系，王明昌未经其同意转让夫妻共同财产，刘焕芝具备本案原告的诉讼主体资格，可以请求确认合同无效。对此，申请人刘银栓的质证意见是，仅凭该补发的结婚证无法证实涉案房产是在夫妻关系存续期间所建，不能证明刘焕芝的原告主体资格，且结婚登记时间与所在村委会及乡镇民政办公室证明的时间不符，对结婚证的真实性提出异议。原审被告王明昌对该份证据没有异议。对于结婚登记时间的问题，刘焕芝的解释性理由是，结婚证显示的时间是1971年，事实上双方举行结婚仪式的时间是1968年，后来补办的结婚手续登记时间是1971年，所在村委会及乡镇民政办公室的证明是根据双方举行结婚仪式的时间出具的，所以两者并不矛盾。为进一步查证落实刘焕芝与王明昌是否为夫妻关系和结婚登记时间，进而确定涉案房屋是否为夫妻关系存续期间投资建设，本院依据申请人刘银栓的申请，依法到菏泽市牡丹区民政局对该补发结婚证的婚姻登记档案资料进行了调查，并调取了相应的档案资料。证据二、菏泽市牡丹区民政局婚姻登记处于2012年6月13日出具的婚姻登记记录证明，载明王明昌与刘焕芝办理补发结婚登记证类业务的情况。证据三、王明昌与刘焕芝的户口本、常住人口登记卡。证据二、三拟证明王明昌与刘焕芝系夫妻关系。申请再审人刘银栓对证据二、三的质证意见是，其均是补办的登记手续，不能证实涉案合同签订时的身份关系。原审被告王明昌对上述证据没有异议。经本院审查，上述三份证据均系相关政府职能部门颁发、出具，来源合法，且经举证、质证，具备真实性、合法性和关联性，依法予以采信。证据四、证人田某、李村镇某、土管所某出具的证明一份，拟证明刘焕芝与王明昌对卖房一事根本不知情，在2009年12月7日“签订”协议两年后涉案楼房开发丈量时才知道房子已经出卖的事，在土管所徐圣华办公室第一次看到本案房屋买卖协议。申请再审人刘银栓对此质证意见是，证人没有出庭作证。本院审查认为，该份证明在证据种类上属于证人证言，证人均未出庭接受质询，无法确定内容的客观真实性，故不予确定证据效力。原审被告王明昌提交原菏泽市水利局于1992年5月22日出具的证明复印件一份，拟证明涉案房屋占用的土地是国有划拨土地，是在李村水管所1964年和1977年分两次征收，双方对该地属国有划拨土地是认可的，同时证明涉案房屋进行转让必须要符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定。对此，申请人刘银栓的质证意见是，对该证据的真实性提出异议。刘焕芝对该份证据没有异议。本院审查认为，该份证据系复印件，在无法与原件相核对且无其他证据佐证的情况下，暂不确定其证据效力。本院再审经审查原审卷宗材料，查明：菏泽市牡丹区李村镇水利管理所、李村镇村镇建设委员会于2009年12月出具的证明载明，李村镇水管所于1996年春为王明昌、刘焕芝夫妻提供地皮一块，由王明昌、刘焕芝共同出资在土地上建楼房一座，上下各两间，房屋权属归王明昌、刘焕芝夫妻二人共同所有，未办理房产证。原审期间刘银栓陈述称：房屋买卖协议是其妻子起草的，王明昌在协议上签完字就将合同价款88000元支付给了王明昌，但是王明昌没有出具收据；并称双方签字时只有王明昌、刘银栓和刘银栓妻子三人在场，付款时有王明昌、刘银栓、刘银栓妻子、刘某、周子宪五人在场。对于刘银栓的上述陈述意见，王明昌予以否认，并称根本没有收到过刘银栓支付的房屋价款。为此，本院详尽审查了证人刘某、周子宪某的证言内容，刘某两次被询问时均称没有亲眼看见刘银栓将钱付给王明昌，听说房屋价款是8800元，且当时没有看见刘银栓妻子在场；周子宪三次被询问时均称没有亲眼看见刘银栓将钱付给王明昌，听说房屋价款是88000元。原审期间，双方均认可刘银栓自2003年开始租赁涉案房屋，租金一年一清，2008年王明昌曾从刘银栓门市推走一辆电动车，王明昌称是抵付当年的房租2200元，刘银栓称是卖给王明昌的。本院再审查明的其他事实与原审认定的事实相一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：一、刘焕芝是否具备本案原告诉讼主体资格？其中着重查证刘焕芝与王明昌是否为夫妻关系，她是否有权请求确认房屋买卖协议无效；二、王明昌与刘银栓签订的房屋买卖协议书是否合法有效？其中着重查证刘银栓是否是善意的第三人。关于焦点问题一、根据《中华人民共和国婚姻法》第八条的规定，婚姻登记机关颁发的结婚证是确立夫妻关系的法定凭证。本案中，菏泽市牡丹区民政局为刘焕芝与王明昌颁发的结婚登记证及其婚姻档案资料均载明，刘焕芝与王明昌于1971年12月12日在婚姻登记机关办理结婚登记手续，即确立了夫妻关系。涉案房屋于1996年投资建设，系在刘焕芝与王明昌婚姻关系存续期间所取得的财产，应为夫妻共同财产。刘焕芝以刘银栓与王明昌签订的房屋买卖协议侵犯其共同共有的财产权益为由，起诉要求确认该买卖协议无效，符合民事诉讼法第一百零八条第（一）项的规定，具备本案原告的诉讼主体资格。申请再审人刘银栓诉称的原审认定刘焕芝与王明昌是夫妻关系、涉案房屋是夫妻共同财产的理由缺乏证据证明，与事实不符，依法不能成立。关于焦点二、根据本案查明的事实，结合刘焕芝的诉讼请求，调整和规范本案诉争法律关系的主要法律规定有：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题意见》第八十九条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。根据上述规定，共同共有财产采取“一致决”的处分原则，部分共有人未经全体共有人同意不得擅自处分共同共有财产，否则处分行为应属无效；但是部分共有人处分共有财产往往涉及到第三人利益保护问题，考虑到为了保障交易秩序的安定性，同时又规定了例外情况，意即处分行为无效是原则、有效是例外。据此分析，在考证是否属于例外情形时，应当着重考察确定受让人是否善意、有偿地取得财产，其是否有理由相信这一处分共同共有财产属于共有人共同意思的表示，以正确认定处分行为的效力。具体本案而言，涉案房屋系刘焕芝与王明昌的夫妻共同财产，刘焕芝以刘银栓与王明昌签订的房屋买卖协议侵犯其合法权益为由要求确认无效，刘银栓以其作为善意第三人有偿地取得房屋进行抗辩。为正确认定房屋买卖协议的效力，应当根据案件事实，结合夫妻双方是否对转让房屋的情况明知、刘银栓是否为善意、刘银栓是否支付了合理对价、房屋转让是否可能损害他人合法权益等因素综合进行分析。对此，本院审查认为：第一、现有在案证据不足以证明刘焕芝知道房屋转让的情况，无法确定刘银栓有理由相信转让房屋是刘焕芝夫妻的共同意思表示。涉案房屋系刘焕芝与王明昌婚姻关系存续期间共同投资取得的夫妻共有财产，夫妻作为共同共有人，对共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。申请人刘银栓自2003年起即开始租赁涉案房屋经商使用，对上述情况应当是知道的，亦应当知道转让共同财产属于非因日常生活需要对重大财产做出处分决定，需要经得刘焕芝的同意。况且，刘银栓的妻子执笔起草了房屋买卖协议，说明刘银栓家庭人员具备一定的法律专业基础，理应知道转让夫妻共同财产需要夫妻双方一致同意。但是，根据刘银栓在原审庭审时的陈述，刘焕芝在协议签订、“支付价款”时均未在场，也未参与过协商过程，更没有直接征求询问过刘焕芝的意见，刘银栓并称协议签订时没有中间人，签订后也没有通知房屋占用范围内的土地所有权人李村镇水管所。据此，依据现有在案证据和查明的情况，无法确定刘焕芝对房屋转让情况是知情的，无法确定刘银栓有理由相信王明昌在协议上签字能够代表其夫妻双方共同的意思表示。第二，现有在案证据不足以证实刘银栓支付了合同约定的房屋转让价款，即支付合理对价后有偿地取得财产。刘银栓称已经付清了价款，但原审被告王明昌称根本没有卖过房屋、更没有收到刘银栓支付的房屋价款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，刘银栓对此负有举证责任。如第一个观点的论述，刘银栓家庭人员具备一定的法律专业基础，假使将房款支付给王明昌，理应要求其出具收款单据。但是，刘银栓自原审至本院再审期间一直没有提供王明昌出具的收款收据等书面性证据，仅仅提供了刘某、周子宪两位证人证言拟证明付款的情况，经本院仔细审查上述两位证人的证言内容，该两位证人在庭审被数次询问时均称没有亲眼看见刘银栓将钱付给王明昌，况且其对房屋价款数额、当时刘银栓妻子是否在场等关键性问题的陈述相互矛盾，故依法不能确定其证据效力。况且，依据刘银栓在原审某的陈述，是签订完协议后就一次性付清房款的，但是双方签字时只有王明昌、刘银栓和刘银栓妻子三人在场，付款时有王明昌、刘银栓、刘银栓妻子、刘某、周子宪五人在场，亦不合常理。据此，根据现有在案证据，遵照法官职业道德和日常生活经验，无法确信刘银栓支付了房屋价款；如果刘银栓提供新的充分证据，可以再行确定是否支付房屋价款。第三，本案争议房屋是在李村镇进行小城镇开发时由刘焕芝、王明昌夫妻共同投资所建的临街门面房，但是该房屋占有范围的土地并非归属该夫妻二人所有，而是由李村镇水管所提供的国有土地使用权。房屋转让的，其占有范围内的国有土地使用权应同时转让。根据双方当事人在原审时的陈述，签订协议没有告知李村镇水管所，没有办理相应的审批手续和房产过户登记手续，也没有缴纳土地使用权出让金。据此，本案房屋买卖协议亦存在违反有关规定的情况。第四、关于能否确信刘银栓是善意的问题。所谓善意，是指按一般人的经验和判断标准并结合受让人的专业知识，受让人在进行交易时被要求尽到足够的谨慎注意义务。善意或者恶意，是行为人从事民事活动时内心的一种主观心态，它不像客观存在的事物一样能够直接用证据证实，而需要法官根据在案证据和已经查明的案件事实，遵照法官职业道德和日常生活经验，进行判断进而形成内心确信。具体本案而言，如前三个理由的论述，刘银栓在知道涉案房屋系刘焕芝夫妻在李村镇水管所提供土地上建设所得共同财产的情况下，没有征询取得刘焕芝的同意，也没有通知李村镇水管所，王明昌并称是刘银栓以办理营业执照为名骗其所签买卖协议，现有在案证据又不能证实刘银栓支付房款后有偿地取得财产，但却在原审诉讼期间与开发商签订了数倍于原售价款的拆迁补偿协议书。综合分析，无法形成刘银栓是善意的内心确信，无法确信刘银栓是善意第三人。综上，从现有在案证据和双方当事人所举证据的证明力比较看，刘银栓与王明昌签订的房屋买卖协议，没有取得共同共有人刘焕芝的同意，且无法确信刘银栓是善意第三人，原审认定该协议无效并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。刘银栓的再审请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：维持本院（2011）菏民一终字第114号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  李报录审 判 员  陈淑梅代理审判员  侯圣春二〇一二年七月十八日书 记 员  刘翠芝