北京市第三中级人民法院			民事判决书			（2017）京03民终193号			上诉人（原审原告）:马文生，男，1948年6月6日出生。			委托诉讼代理人：马巍，男，1975年5月2日出生。			委托诉讼代理人：耿丽丽，北京市京广律师事务所律师。			上诉人（原审原告）:侯玉兰，女，1949年9月10日出生。			委托诉讼代理人：马巍，男，1975年5月2日出生。			委托诉讼代理人：耿丽丽，北京市京广律师事务所律师。			上诉人（原审原告）:马若云，女，2002年2月27日出生。			法定代理人：焦伟娟，女，1976年3月26日出生。			委托诉讼代理人：马巍，男，1975年5月2日出生。			委托诉讼代理人：耿丽丽，北京市京广律师事务所律师。			被上诉人（原审被告）:陈建国，女，1957年6月14日出生。			委托诉讼代理人：张幼伟，北京市现代律师事务所律师。			被上诉人（原审被告）:张伟，男，1989年2月11日出生。			委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。			被上诉人（原审第三人）:陈兴，男，1983年10月10日出生。			委托诉讼代理人：张幼伟，北京市现代律师事务所律师。			上诉人马春峰因与被上诉人陈建国、张伟，第三人陈兴确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第65661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经审查，马春峰已于2016年11月22日死亡，故本院依法准许马文生、侯玉兰、马若云替代马春峰作为本案的上诉人参加诉讼，马春峰退出诉讼。马文生、侯玉兰、马若云及其委托代理人马巍、耿丽丽，马若云的法定代理人焦伟娟，陈建国和陈兴的委托代理人张幼伟，张伟的委托代理人侯海明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。			马文生、侯玉兰、马若云上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:我方主张合同无效的理由不单单是基于房屋的交易价格低于市场价。从陈兴欺骗马春峰办理公证的授权委托书，从第三笔利息支付时间11月10日至11月16日去办理买卖手续仅仅六天的时间，从陈建国作为债权人直接变更为共有的买受人，从债权133万直接变更为房屋的交易价格133万，而当时房屋的价值已经是260万余元。价值明显低于市场价是双方恶意串通最明显的表现。这一系列的交易行为都不符合客观事实，这是明显的恶意串通损害马春峰的合法权益。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求在查明事实的基础上依法改判。			陈建国、陈兴辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，同意一审判决。			张伟辩称：同意一审判决。			马春峰向一审法院起诉请求：2015年8月，我通过北京众义金投资管理有限公司（以下简称众义金公司）向陈建国借款133万元，每月还贷款45 500元，借款时支付利息86 600元，剩余利息分三个月支付，每月10日支付16 625元。借款时，众义金公司要求我拿房产抵押担保，在未征得前妻同意的情况下，我将夫妻共有的位于北京市朝阳区朝阳路19号院2号楼3层1单元302室房屋（以下简称302室房屋）抵押给陈建国。2015年9月23日，我接到陈兴的通知，让我和陈建国一起到北京市国立公证处办理抵押公证手续。之后，我按照约定在每月10日将l6 625元支付到陈兴指定的账户，支付了9、10月利息。2015年11月10日，我接到众义金公司的通知不用继续支付利息。2015年11月27日，陈建国和张伟趁我们不在家，偷偷更换门锁并把我家里东西搬空，强行占有房屋。2015年11月28日，我与前妻到房屋管理部门查询才得知房屋已被非法过户到陈建国和张伟名下。我没有与陈建国、张伟签订过买卖合同，也没有授权陈兴出售房屋。房屋市场价260万元，我不可能直接用260万元房屋去折抵133万元的欠款。抵押物的所有权转移给债权人所有是无效的。违反法律法规强制性规定的合同无效。我起诉请求确认我与陈建国、张伟签订的关于302室房屋买卖合同无效。			陈建国在一审法院辩称：马春峰通过陈兴所在的众义金公司向我及案外人一共借款133万元。签订借款合同完成借款的同时，马春峰向陈兴出具了一份公证书，在马春峰不能还款付息的情况下，可以将302室房屋出售偿还借款。后，马春峰没有付息，同时我了解到马春峰提供的其与前妻的离婚协议系伪造的，真实的离婚协议是302室房屋属于其与前妻、及孩子共同共有，而马春峰提交的协议书约定302室房屋归其个人所有。在此情况下，我们找到众义金公司，要求众义金公司马上归还借款。在马春峰不能还本付息的情况下，众义金公司行使授权行为，将302室房屋出售，归还了我们的借款。			张伟在一审法院辩称：不同意马春峰的诉讼请求。我通过中介公司购买的房屋，支付购房款136万元、购房契税13 663元、土地出让金40 990元，过户当天支付了全部购房款。后因为马春峰到302室房屋吵闹，我不得己将房屋出售。我之前不认识陈建国，房屋交易是跟陈兴办理的，陈兴有公证的委托书。房屋买卖合同合法有效。之前我也不知道马春峰与陈兴等人有借贷关系。			陈兴在一审法院述称：同陈建国的答辩意见。			一审法院认定事实：2015年8月12日，马春峰通过众义金公司陈兴与陈建国等5人签订《借款合同》，约定的借款期限为1个月。			2015年8月13日，马春峰与陈建国等5人办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，马春峰与陈建国签订《主债权及房屋抵押合同》，办理了302室房屋抵押登记，抵押权人为陈建国。同日，陈建国等5人向马春峰账户共计汇款133万元，马春峰向陈兴转账支付86 600元，后在9月10日又向陈兴转账支付16 625元。马春峰主张借款期限为3个月，借款时约定了总共需要支付的利息、支付的期限及每次的数额，86 600元和   16 625元均为利息，第三次利息应该在10月10日支付，但10月10日陈兴通知无需支付了。陈建国和陈兴称借款期限为1个月，86 600元包括1个月的利息16 625元、150元工本费和  69 825元服务费，借款到期后，马春峰无法偿还借款，并要求再付1个月的利息。			2015年9月23日，马春峰办理了委托陈兴签订房屋买卖合同，办理网上签约手续及解除网签手续，办理产权过户登记手续，代收房价款，代为确定房产的出售价格等委托事项的公证。			2015年11月16日，张伟作为买受人与陈兴作为马春峰的委托代理人签订《存量房屋买卖合同》，向张伟出售302室房屋，建筑面积88.91平方米，约定价格133万元，并进行了不动产登记申请的审批。同日，张伟、陈建国和陈兴作为马春峰的委托代理人签订《抵押权转移协议》，约定：本人马春峰……现将房屋出售给张伟，此房屋所担保的债权随即转移到买方张伟，债权数额和债务履行期限均不变化，现三方签署此协议办理此笔转移登记含抵押业务。			2015年11月19日，张伟通过银行转账的方式向陈兴支付136万元。同日，陈兴通过银行转账的方式向陈建国等5人共计支付133万元。			2016年1月19日，张伟与陈建国签订《抵押合同解除/终止协议》，注销302室房屋抵押登记。2016年4月15日，张伟作为出卖人与案外人赵京会、张瑞军作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，出售302室房屋，合同约定价款142万元。张伟称实际出售价款200万元左右，并支付了税费8万元左右。			庭审中，马春峰称陈兴的代理权系在欺诈的情形下取得的，302室房屋已经抵押给陈建国，陈建国、张伟、陈兴恶意串通，低价取得房屋，高价卖出，赚取差价，陈建国、张伟与陈兴签订的《存量房屋买卖合同》无效。			上述事实，有《借款合同》、《公证书》、《主债权及房屋抵押合同》、《存量房屋买卖合同》、《抵押权转移协议》、《抵押合同解除/终止协议》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。			一审法院认为：马春峰以陈建国、张伟、陈兴恶意串通损害其利益为由，主张《存量房屋买卖合同》无效，应当就此举证证明本案存在恶意串通的情形。认定存在恶意串通的情形，应当以当事人在主观上有损害他人等的利益的意图，并且客观上必须有相互勾结和串通的行为。本案中，从查明的情况看，陈建国作为出借人和302室房屋的抵押权人，并未在《存量房屋买卖合同》上签字，且之后解除了抵押权，因此马春峰主张陈建国系《存量房屋买卖合同》的买受人一方，没有事实依据，法院不予采纳。《存量房屋买卖合同》出卖人为陈兴代理的马春峰，买受人为张伟。因此，马春峰需举证证明陈兴与张伟存在恶意串通的情形。首先从主观意图上看，陈兴作为马春峰借款事宜的中介人，在借款合同约定的借款期限届满而马春峰未偿还借款的情况下，依据委托书的授权，出售房屋，并将出售价款用于偿还马春峰的借款；张伟在陈兴持有马春峰公证授权委托书的情况下，与陈兴签订《存量房屋买卖合同》，并支付相应价款，合同已经履行完毕。上述情况均不足以说明张伟和陈兴主观上有损害马春峰利益的意图。其次，从客观表象上看，依据现有的证据，仅有张伟与陈兴签订《存量房屋买卖合同》并支付价款的行为，马春峰未提交证据证明张伟与陈兴存在其他行为，诸如张伟与陈兴的身份关系问题，是否存在事先一致的行为等。因此，在经公证的授权委托书已授权陈兴签订房屋买卖合同、代为确定房屋价格、代收房价款等，张伟与陈兴签订房屋买卖合同，并且交纳了相关税费，已实际支付房价款的情况下，马春峰仅依据房屋交易价格过低而主张张伟与陈兴存在恶意串通行为，证据不足，法院不予采纳，对其要求确认《存量房屋买卖合同》无效的请求，法院不予支持。马春峰认为《存量房屋买卖合同》约定的房屋转让价格明显过低，如符合关于合同的效力的其他法律规定，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回马春峰的诉讼请求。案件受理费   27 600元，由马春峰负担（已交纳13 800元，余款于判决生效后七日内交纳）。			本院二审期间，上诉人提交2014年10月9日的《离婚协议书》作为新证据，该协议显示马春峰与焦伟娟于2014年10月9日在北京市朝阳区民政局协议离婚，协议就房屋部分约定如下：“夫妻共同所有房屋（302室房屋系2004年拆迁安置的房屋，虽然登记在男方名下，实际的产权人归男女双方及孩子所有。孩子18周岁后，男方无条件协助孩子办理变更过户事宜。若男方在孩子未成年时将房屋出售，男方应补偿孩子售房款的两倍。”			另查，马春峰的户口本登记的“婚姻状况”为“离婚”，变动日期为2015年7月20日。在2015年8月13日就302室房屋办理抵押权设立登记过程中，马春峰在《北京市国有土地房屋一般抵押权设立登记申请书》上就“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有”的回答为“否”，且承诺申请信息真实、合法、有效，如有不实承担一切法律责任。			经询问，上诉人表示诉争房屋的所有权现登记在赵京会、张瑞军名下；在其另案起诉张伟与赵京会、张瑞军确认合同无效的案件中，已申请就诉争房屋进行了查封，该案尚在审理过程中。			本院认定的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。			本院认为：从我国《合同法》第五十二条有关合同无效法定情形的规定来看，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同属于无效合同。房屋交易价格明显低于市场价格可能是恶意串通的表象，但交易价格明显低于市场价格不等同于恶意串通。			本案中，上诉人以恶意串通为由主张房屋买卖合同无效。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，上诉人一方应就对方存在恶意串通承担举证责任，即需要证明对方在主观上有共同故意的意图，客观上有共同实施损害国家、集体或者第三人利益的行为。一审法院结合上述法律规定，从主观和客观方面均做了细致入微的分析，有理有据，并无不当，本院予以确认。			需要指出的是，从法律规定上来看，一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属于可撤销可变更的合同。因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无权处分人转让不动产的，所有权人在特定情况下可追回。上诉人一方可视具体情况，选择正确的诉讼路径，依法主张自己的权利。			综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：			驳回上诉，维持原判。			二审案件受理费27 600元，由马文生、侯玉兰、马若云负担（已交纳）。			本判决为终审判决。			审  判  长    杨淑敏		审  判  员    夏  莉		代理审判员    陈  茜			二〇一七年二月十六日			书  记  员    王秋岩		书  记  员    李  惠