湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘31民终1115号上诉人（原审被告）：罗慧娟，女，1979年9月15日出生，土家族。委托诉讼代理人：杨宇峰，湖南广湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓春，湖南广湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向安军，男，1957年1月18日出生，土家族。委托诉讼代理人：宋先龙，吉首市护权法律服务所法律工作者。上诉人罗慧娟因与被上诉人向安军房屋买卖合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2016）湘3101民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。上诉人罗慧娟及其委托诉讼代理人杨晓春、被上诉人向安军及其委托诉讼代理人宋先龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人罗慧娟上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，采信证据不足，结果判决错误。一审法院认为上诉人转为城镇居民不再继续拥有原农村宅基地的权利，只能买卖房屋不能就土地进行买卖的认定是错误。从上诉人提交的证据户口册来看，上诉人仍然是农村户口，而不是城镇居民户口。从雅溪社区出具的证明来看，上诉人与被上诉人现依然是雅溪社区的村民，是该集体经济组织的成员。“村”改为“社区”后，农民身份并不必然变为城市居民，集体土地也不必然变为国有土地，需要经过征收等系列程序才能完成转变。我国现行法律并不禁止对于同一农村集体经济组织成员之间的买卖房屋和土地。一审认为双方在签订房屋买卖协议时对所搭建的棚子一并进行了处置涉及侵占国家利益，由此认定合同无效错误。因上诉人所处置的棚子是自己出资在自己承包的土地上所建造，并未侵占国家利益，被上诉人主张棚子占用国家土地没有提交任何证据证明。一审认为被上诉人无法办理相关的房屋产权证明是不正确的。上诉人出售的房屋建成已有十多年时间，而且是在我国城乡规划法实施以前建设，现不是无法办理房产手续，而是需补办相应的规划手续。况且双方合同中明示了出售房屋未办理房产证，也未约定上诉人需为被上诉人办理房产证的义务。因此，双方所签订的房屋买卖协议是双方在平等自愿协商一致的情况下所签订，是双方真实意思表示，应认定为有效合同。被上诉人向安军答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人出卖的房屋属于违章建筑，不能进行买卖。雅溪社区位于吉首市中心，系城市规划区，且上诉人一直居住生活在该社区，应属于城镇居民。根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，不能进行出让和转让。上诉人出卖的棚子修建在铁路安全保护区内和高压线路下，侵占了国家利益，无法办理相关的房屋产权证明。故请求二审驳回上诉，维持原判。一审原告向安军一审诉求：判决房屋买卖协议无效；判令被告返还原告购房款635000元，原告返还被告房屋；判令被告承担本案诉讼费用。原审查明，原、被告均系吉首市镇溪街道雅溪社区居民。2016年4月30日，原告的住房被拆迁，补偿金额76万余元。由于原告暂时没有房屋，遂到其所在社区反映此事，希望能购买合适的房子。之后，通过证人杨世新牵线介绍，原告在看过被告的房屋后，双方就价格进行了多次协商，并于2016年6月21日签订了《房屋买卖协议》，主要内容如下：一、房屋的基本情况：甲方（罗慧娟）房屋坐落在吉首市镇溪街道雅溪社区共建巷6号，房屋结构为砖混结构，本次买卖的房屋为主屋和棚子，四周界限为现有房屋的界限为准。二、房屋价格为63.5万元。乙方（向安军）在签订合同之日一次性支付给甲方，该房屋产权即归乙方所有，甲方在7月1日将房屋钥匙交给乙方，产权交割完毕。三、关于产权登记的约定。房屋为甲方的自建房屋，未办理房产证。但甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，没有抵押债务等。同时该协议对水、电都进行了相应的约定。另外，原告在合同上补充写到，本房屋及棚子地基都归乙方所有，甲方无权干涉乙方的处理权等。合同签订后，原告将购房款63.5万元付给被告，被告将房屋钥匙亦交给了原告。之后，原告以房屋价格偏高，棚子侵占国家利益等各种理由要求被告退钱，双方多次进行协商未果，原告为此诉至法院。另查明，被告在第一轮土地承包经营权期间参与了土地承包经营，但土地承包经营权证系其父亲罗应珠的名字，其诉争的房屋系被告修建，没有办理相应的房地产手续。庭审中，被告明确明示所搭建的棚子屋檐盖在铁路沟外。原判认为：本案辩论的焦点是，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》是否有效。原、被告双方均系吉首市镇溪街道雅溪社区居民，依照《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定：非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有发生变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。同时国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》等相关法律法规禁止城镇居民购买农村宅基地使用权，并未溯及已拥有农村宅基地后转为城镇居民继续拥有原农村宅基地的权利。因此，原、被告双方在法律规定的房屋可以就房屋进行买卖。由于原、被告双方在签订《房屋买卖协议》时，对所搭建的棚子一并进行了处置，涉及侵占国家利益，且原告无法办理相关的房屋产权证明，故该协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此，原告要求被告退回购房款理由正当，本院予以支持。原、被告双方作为完全民事行为能力人，应审视自己的行为及后果，酿成此纠纷，双方都应承担一定的责任。民事活动应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、原告向安军、被告罗慧娟双方签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告罗慧娟在本判决生效后五日内退还原告向安军购房款63.5万元，原告向安军将房屋退还给被告罗慧娟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10150元，由被告罗慧娟负担。二审中上诉人罗慧娟提交了以下三份证据，拟证明涉案房屋所占土地为罗慧娟的承包经营地，已经社区同意修建房屋，并未侵占国家土地：1、户主罗兴春的《雅溪村十组耕地承包、自留山到户表》（以下简称《到户表》）一份，内容为“罗兴春承包的第四块田坐落于冲桐湾的坨田，面积0.1亩，四至界限为上至乔生地，下至铁路边，左至兴仕田，右至乔生地”；2、吉首市雅溪街道雅溪社区居民委员会2月7日出具的《证明》一份，内容为“罗慧娟系雅溪社区居民，农业家庭户口，其所建涉案房屋及棚子所占用的土地原是其祖父罗兴春为户主的家庭承包经营土地，1998年该宗地又重新以其父亲罗应珠为户主承包，界限至铁路边，现该土地为罗慧娟的承包经营地”；3、吉首市雅溪街道雅溪社区居民委员会2月13日出具的《证明》一份，内容为“因吉首市铁路雅溪一组道口改造，占用罗应珠房屋导致其家庭无住所，吉首市国土局给罗应珠安排了宅基地。罗慧娟作为罗应珠的大女，于2006年结婚，社区同意以罗慧娟单独为一户在现共建巷6号的自己承包地上修建结婚居住用房”。被上诉人向安军质证认为，该三份证据超过举证期限，不属新证据，且证人未出庭作证接受质询，其真实性、合法性无法确定，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、一百零二条之规定，当事人因客观原因逾期举证的，视为未逾期。即便系逾期提供的证据，但若该证据与案件基本事实有关的，人民法院也应当采纳。涉案房屋所占土地是国有土地还是上诉人的承包地，是本案争议的基本事实，且《到户表》及两份《证明》均有雅溪社区居委会的公章，还有经手人即社区主任罗齐利签名，符合单位出证的形式要件，被上诉人向安军虽然对证据内容的真实性提出异议，但未提交反驳证据，本院对上诉人提交的三份证据予以认可。根据上诉证据的分析认定，结合法庭调查，本院查明如下事实：涉案房屋所占地原系上诉人祖父罗兴春为户主的家庭承包田土，坐落于冲桐湾，四至界限为上至乔生地，下至铁路边，左至兴仕田，右至乔生地。1998年第二轮土地承包该宗土地登记在上诉人父亲罗应珠的土地承包经营权证上。2006年罗慧娟结婚，雅溪社区同意以罗慧娟家庭单独为一户在现共建巷6号的承包地上修建结婚居住用房，即涉案房屋。2007年因吉首市铁路道口改造需要，吉首市政府征收了罗应珠的房屋地基，并给其重新安排了宅基地。向安军房屋地基被拆迁征收后，选择了一次性经济补偿，未要求政府给其重新安置宅基地。对于原审查明的案件事实，双方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为农村自建房屋买卖合同的效力及其法律后果。涉案房屋虽是在承包地上修建，且至今未办理房地产权证书，但已经土地所有权人雅溪社区居委会同意，实际居住使用逾十年，政府相关部门并未对该建筑作出系违章建筑的认定，故被上诉人称该房屋系违章建筑的抗辩理由不能成立。尽管该房屋的附属设施即棚子搭建在铁路边和高压线下，存在安全隐患，但铁路和电力部门并未限令拆除，且根据雅溪社区证明，棚子所占地仍在罗慧娟的承包地范围内，故被上诉人称该棚子侵占国家利益的抗辩理由不能成立。上诉人罗慧娟属于农村居民，与其父分户后仅此一块宅基地，被上诉人向安军与上诉人罗慧娟同属雅溪社区集体经济组织，其原房屋地基被征收后未重新取得宅基地，双方买卖房屋经所在社区同意，符合“一户一宅”及“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地”的法律规定。故本案房屋买卖合同未违反法律、法规禁止性规范，未损害国家和社会公共利益，应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然本案房屋买卖合同未办理物权登记，但并不影响合同效力。本案被上诉人向安军经社区干部介绍，查看过所购房屋，并就价格与上诉人进行了多次协商，现双方已完成了交付房屋，支付房款的合同义务，诉讼中也未提交证据证明双方在订立合同中存在欺诈、胁迫或显失公平等情形，为维护交易稳定和诚实信用原则，本院对向安军主张的诉求不予支持。综上，上诉人罗慧娟的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。原判认定事实基本清楚，但适用法律不当，实体判决错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省吉首市人民法院（2016）湘3101民初1003民事判决；二、驳回被上诉人向安军的诉讼请求。一审案件受理费10150元，二审案件受理费10150元，合计20300元，均由被上诉人向安军承担。本判决为终审判决。审判长  彭志友审判员  向才文审判员  彭继武二〇一七年二月二十一日书记员  张 艺附：适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。