浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙绍民终字第221号上诉人（原审原告）范某某。委托代理人（特别授权代理）吕某某。被上诉人（原审被告）何某某。委托代理人（特别授权代理）俞某某。上诉人范某某为与被上诉人何某某房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2011）绍新民初字第1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月15日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，代理审判员徐燕飞、王红良参加评议的合议庭，于2012年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人范某某及其委托代理人吕某某、被上诉人的委托代理人俞某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2005年5月17日，原告范某某丈夫宋某某与被告何某某签订房屋租赁合同一份，约定被告何某某所有的座落于新昌县南明街道鼓山中路100号的二间营业房出租给宋某某使用（经营利民快餐店），租赁期限为2005年5月17日至2006年5月16日，租金在合同签订时付清。2005年9月20日，宋某某与原告范某某因性格不合协议离婚，并约定共同经营的利民快餐店由原告范某某负责经营。房屋租赁合同期满后，双方未续签书面房屋租赁合同，原告范某某继续使用该租赁房屋，但未按原房屋租赁合同约定一次性付清租金。2011年6月5日，被告何某某因租赁房屋不再出租而通知原告范小某某退租赁房屋并归还，原告范某某承诺于2011年6月17日无条件同意被告收回租赁房屋。嗣后，原告范某某继续使用该租赁房屋。2011年12月5日，被告何某某通过特快专递方式再次发出通知，要求原告于2011年12月10日腾退租赁房屋归还被告，同日，原告范某某诉请被告继续履行合同，赔偿停业损失来院。案经该院调解未果。原审法院审理认为，当事人双方对房屋租赁合同履行期满后未续签合同，承租人（原告范某某）未按原合同一次性付清租金仍使用租赁房屋的情况下，出租人（被告何某某）未提出异议，且出租人（被告何某某）不再租赁房屋的通知是原告范某某，因此，被告何某某与原告范某某之间存在不定期房屋租赁合同关系。不定期房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同，出租人提出解除合同的，应当在合理期限之前通某某租人。本案中，被告何某某因租赁房屋不再出租分别于2011年6月5日、2011年12月5日通知原告范小某某退租赁房屋归还被告，已尽到了在合理期限之前通某某租人的义务，因此，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，不予支持。原告诉请被告赔偿停业损失的诉讼请求，未提供相应证据，亦不予支持。原告请求对被告提供的证据4中“宋某某”的签名进行鉴定的请求，因被告不知道是否宋某某本人所签，该院对该签名的真实性难以确定，被告证明目的不予认定，且被告提供的证据4中“宋某某”的签名不管是真是假，均不影响本案原告与被告之间存在不定期房屋租赁合同关系的成立，故原告请求对“宋某某”的签名进行鉴定的请求已无实际意义，原告请求，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百三十二条、最高人民法院《关某某事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告范某某的全部诉讼请求。本案受理费1570元，依法减半收取785元，由原告范某某负担。上诉人范某某不服原审判决，提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用合同法第二百六十二条错误。2005年5月17日上诉人夫妇租赁被上诉人房某经营利民快餐店，并由上诉人丈夫宋某某出面与被上诉人签订房屋租赁合同一份，双方约定租期为2005年5月17日至2006年5月16日，合同到期后，双方每年都以口头方式约定租期，上诉人也按口头约定向被上诉人缴纳房租。从原审双方提交的证据足以证明自书面合同期满后，双方长期来都以一年期为合同履行期限。按双方口头约定，自2006年5月17日起，双方的租赁期限为一年一个周期，本周期应为2011年5月17日至2012年5月16日，上诉人也已缴清2011年10月17日前的房租，但之后被上诉人提出不再租给上诉人。2011年10月30日，上诉人经营的利民快餐店被砸，据上诉人了解被上诉人有参与。2011年11月5日，被上诉人向供电局申请注销了利民快餐店的用电，之后又多次拆上诉人的快餐店，被上诉人的上述行为使上诉人无法正常经营，故要求被上诉人支付停业损失。被上诉人要提前解除合同，应当提前通知上诉人，并给予合理的搬迁期限，但2011年6月5日，上诉人并没有收到腾退房屋的通知，直到2011年12月5日才知道，被上诉人没有在合理期限内通知上诉人，从而造成上诉人经济损失，理应予以赔偿。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判支持上诉人的诉请。被上诉人何某某口头辩称：双方系不定期的租赁合同关系，被上诉人已多次通知上诉人要求腾退房屋。根据合同法相关规定，不定期的租赁合同被上诉人有权停止租赁房屋。关于快餐店无法经营的问题，被上诉人认为与被上诉人无关，上诉人也没有任何证据证明是被上诉人造成上诉人不能经营。被上诉人已是80岁的老人，不可能去注销上诉人的用电、砸店、拆店。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人范某某在二审中提交的证据材料有：1、《业扩现场勘查工作单》一份，证明被上诉人何某某于2011年11月5日向新昌县供电局申请注销上诉人经营的快餐店的用电。2、宋某某的证明一份，证明2011年6月17日双方就2011年的房屋租赁费进行过协商。3、新昌县公安局城东派出所的询问笔录两份、相关某某两份及录像资料一份，证明被上诉人去上诉人处砸店、拆店，使上诉人无法正常经营。4、利民快餐店完税证一组三张，证明上诉人的停业损失。5、署名为“杨某红”于2011年1月18日出具的收条一张，证明被上诉人同意上诉人对涉案房屋进行的装修。被上诉人质证认为，对材料1，无电力部门公章，真实性有异议，事实是上诉人不交电费，被上诉人已经垫付1000元。对材料2，宋某某系本案承租人，与本案有直接利害关系，且其根本没有与被上诉人面谈过。对材料3，对派出所出具的一份证明与两份询问笔录的真实性没有异议，但认为该证明与本案无关联性，询问笔录能证明被上诉人要求上诉人搬迁的事实；对另一份证明与录像资料的真实性、合法性有异议。对材料4，真实性没有异议，但认为只能证明上诉人纳过税，且税收不高。对材料5，真实性有异议。本院审查后认为，材料1的真实性无法确认；材料2系证人证言，证人应某庭作证；材料3中，派出所出具的证明与询问笔录的真实性可以确认，但只能证明上诉人曾因有人闹事、店门被砸、被电话威吓向公安机关报过警，不能达到上诉人的证明目的，至于另一份证明与录像资料，真实性、关联性无法确认；材料4的真实性可以确认，但不能达到上诉人的证明目的；材料5，与本案缺乏关联性，真实性也无法确认。故本院对上述证据材料均不予认定。被上诉人何某某在二审中提交何某某写于2009年12月30日的房屋停租通知复印件一份，证明被上诉人要求停租的事实。上诉人质证认为，对通知的真实性有异议，且当时的房租上诉人已缴清，被上诉人不可能在当时要求腾退。本院审查后认为，该通知系复印件，真实性无法确认，故本院不予认定。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人何某某与案外人宋某某曾签订书面房屋租赁合同，由宋某某租赁被上诉人房屋与上诉人范某某共同经营快餐店。后快餐店改由上诉人独自经营。宋某某与被上诉人间的房屋租赁合同期满后，上诉人与被上诉人未续签书面租赁合同。上诉人继续使用该租赁房屋并支付租金，被上诉人也予以接受。原审法院据此认定上诉人与被上诉人间存在不定期房屋租赁合同关系并无不当。上诉人提出双方长期以一年期为合同履行期限之上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。不定期房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同，但出租人提出解除的，应当在合理期限之前通某某租人。本案中，承租人即上诉人于2011年6月5日向出租人即被上诉人作出承诺之时，已知晓被上诉人因自己要使用涉案房屋，而不再出租，后同年12月5日被上诉人又通知上诉人腾退租赁房屋，可认定被上诉人已尽到了在合理期限之前通知上诉人的义务。即使如上诉人所言，其已缴清2011年10月17日前的房租，但其也明确之后被上诉人即提出不再租房给上诉人，后同年12月5日被上诉人又通知上诉人腾退租赁房屋，也可认定被上诉人已尽到了在合理期限之前通知上诉人的义务。故本院对上诉人提出的被上诉人没有在合理期限内通知上诉人解除合同、从而造成上诉人经济损失之上诉理由不予采信。上诉人还提出被上诉人注销上诉人的用电、砸店、拆店，导致上诉人不能正常经营，应支付停业损失之上诉理由，依据不足，本院亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由上诉人范某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  高伯军代理审判员  徐燕飞代理审判员  王红良二〇一二年三月十九日书 记 员  章卫琴