北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终1544号上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：王文博，男，1991年4月10日出生。被上诉人（原审原告）：徐雪梅，女，1969年3月5日出生。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人徐雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初41554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人实地公司之委托诉讼代理人王文博到庭参加诉讼，被上诉人徐雪梅经本院合法传唤，无正当理由未出庭。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案诉讼费用由徐雪梅承担。事实和理由：实地公司不应给付徐雪梅迟延办理房屋产权证违约金。实地公司按照合同约定交付了房屋，徐雪梅已经实际入住。迟延办理房屋产权证是因为徐雪梅未向委托机构递交相关手续，实地公司未给徐雪梅造成实际损失，故实地公司不应支付违约金。徐雪梅未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。徐雪梅向一审法院起诉请求：1.判令实地公司向徐雪梅支付自2015年10月11日至2016年10月20日的延迟办理房屋所有权证书的违约金84780元；2.判令诉讼费由实地公司承担。一审法院认定事实：2012年4月11日，徐雪梅作为买受人与实地公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），徐雪梅购买3505号房屋，合同约定房屋总价款为2244690元。后因涉及面积补差，徐雪梅实际交纳购房款2254808元，实地公司于2012年6月2日为徐雪梅出具金额为674690元的发票，于2012年9月10日为徐雪梅出具金额为157万元的发票，于2013年1月7日为徐雪梅出具金额为10118元的发票。《预售合同》第十二条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2012年8月30日前向买受人交付该商品房。……”第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2013年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十二条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”2013年1月7日，徐雪梅办理3505号房屋的入住手续，实地公司向徐雪梅交付3505号房屋。办理入住手续当日，徐雪梅向实地公司交纳了契税、公共维修资金、测绘费、印花税、合同印花税、产权费、手续费等费用。实地公司于2014年10月17日取得3505号房屋所在的5号住宅楼（现为北京市通州区××楼）的楼栋权属证明。截止本案开庭之日，徐雪梅仍未取得其所购买的3505号房屋的房屋所有权证书。一审法院另查：因实地公司延期办理楼栋权属证明，徐雪梅曾向一审法院起诉实地公司商品房预售合同纠纷一案。一审法院经审理于2015年2月2日作出（2015）通民初字第2336号民事判决书，判决实地公司给付徐雪梅自2013年8月31日至2014年10月16日期间迟延办理楼栋权属证明违约金92898元。该判决作出后，实地公司上诉至北京市第三中级人民法院，后实地公司撤回上诉。因实地公司延期为徐雪梅办理3505号房屋的房屋所有权证书，徐雪梅曾向一审法院起诉实地公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院经审理于2015年11月18日作出（2015）通民初字第22223号民事判决书，判决实地公司给付徐雪梅自2014年12月28日至2015年10月10日的迟延办理房屋所有权证书违约金64713元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中徐雪梅与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十二条之规定，实地公司应当在徐雪梅办理入住之日起720日内为徐雪梅办理房屋所有权证书，徐雪梅于2013年1月7日办理入住手续，故实地公司应在2014年12月28日前为徐雪梅办理房屋所有权证书，实地公司至今仍未为徐雪梅办理房屋所有权证书，实地公司已经构成违约。经该院核实，自上次判决实地公司给付徐雪梅违约金的截止日之次日即2015年10月11日起算至2016年10月20日，迟延履行日期新增376日。徐雪梅要求实地公司支付延期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：实地公司给付徐雪梅迟延办理房屋所有权证书违约金84780元（于判决生效之日起7日内执行清）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，实地公司与徐雪梅签订的涉案《预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格依约履行合同义务。根据《预售合同》及其附件的约定以及当事人陈述，实地公司应于2014年12月28日前为徐雪梅办理房屋所有权证书，但实地公司直至本案一审法庭辩论终结前仍未为徐雪梅办理完毕3505号房屋的房屋所有权证书，实地公司已经构成违约，故徐雪梅有权依照合同约定向实地公司主张迟延办理房屋所有权证书的违约金。实地公司上诉主张，迟延办理房屋产权证系徐雪梅的原因且其未给徐雪梅造成实际损失，故其不应支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决的违约金数额并无不当，本院予以确认。被上诉人徐雪梅经本院合法传唤，无正当理由未出庭，本院依法缺席判决。综上所述，实地公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1920元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 宋 晖审判员 龚勇超二〇一七年二月十七日书记员 刘旭萌书记员 郑海兴