重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初7333号原告重庆市开州区住房保障局，住所地：重庆市开州区汉丰街道开州大道中段金地大厦7楼，组织机构代码45178226-7。法定代表人郭宇辉，系该局局长。委托代理人（特别授权）周建三，重庆四方律师事务所律师。被告李相刚，男，生于1981年12月4日，汉族，住重庆市开州区。委托代理人（特别授权）徐君，重庆市开县汉丰法律服务所法律工作者。原告重庆市开州区住房保障局诉被告李相刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹道宏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区住房保障局的委托代理人周建三，被告李相刚及其委托代理人徐君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市开州区住房保障局诉称，2011年2月，我局与被告李相刚签订《廉租住房租赁合同》，合同约定：李相刚租赁开州区XX街道XX社区XX小区X幢X单元XXX号廉租住房一套，年租金553.20元。2013年2月，被告李相刚原妻子刘莉购买开州区XX街道XX路XX号X号楼X-X号住房一套，套内面积83.09平方米。2015年10月，被告李相刚与其前妻刘莉离婚。廉租住房主要解决城市最低收入家庭住房困难问题，被告李相刚应按国家政策规定��还该房，但一直未予退还。被告李相刚的行为严重违反了合同约定和法规及政策规定，请求人民法院判令解除我局与被告李相刚签订的《廉租住房租赁合同》；被告李相刚立即退还租赁的重庆市开州区XX街道XX社区XX小区X幢X单元XXX号廉租住房；判令被告李相刚自2013年2月起至被告返还廉租住房之日止按市场租金支付租金（已支付1521.30元）。被告李相刚辩称，2012年2月13日，我与原告重庆市开州区住房保障局签订《廉租住房租赁合同》属实，2013年2月13日，我与原告重庆市开州区住房保障局再次签订《廉租住房租赁合同》属实，当时我是开县XX厂工人，是低保户、无房户，符合廉租住房条件，政府为我们工人解决的廉租房。我与前妻刘莉于2013年2月购房属实，我与刘莉于2015年10月30日离婚，房屋归刘莉所有。我现在仍为无房户、低保户，且我按约定给付原告租金至2015年12月，合同的审查权在原告，原告也认可我租住廉租住房的行为，我并没有过错，本案应该属于行政诉讼的范畴。原告主张的损失也应由其自己承担，请求驳回原告重庆市开州区住房保障局的诉讼请求。经审理查明，被告李相刚系原开县胶合板总厂工人，2007年12月22日，双方解除劳动合同。2011年2月14日，原告重庆市开州区住房保障局与被告李相刚签订《廉租住房租赁合同》，合同约定：被告李相刚租赁开州区XX街道XX社区XX小区X幢X单元XXX号廉租房一套，计租面积40.46平方米，月租金46.10元，年租金553.20元，租期自2011年2月14日至2012年2月13日止。双方在合同中约定：租赁期满合同自然终止。合同签订后，原告重庆市开州区住房保障局将开州区开州区XX街道XX社区XX小区X幢X单元XXX号廉租房一套交与被告李相刚租住，被告李相刚也缴纳了租金。2012年5月25日，原告重庆市开州区住房保障局与被告李相刚签订《廉租住房租赁合同》，合同约定：被告李相刚租赁开州区云枫街道滨湖园7幢1单元504号廉租房一套，计租面积40.46平方米，月租金46.10元，年租金553.20元，租期自2012年2月14日至2012年2月13日止。双方在合同中还约定：承租方有下列行为之一的，出租方有权终止合同，收回廉租住房：1、未如实申报家庭收入，家庭人口及住房状况的；2、家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；3、因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；4、……；5、……；6、无正当理由累计6个月以上未交廉租住房租金的；7、……；8、……；9、法律、法规规定廉租房屋可以收回的。承租方应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施。若承租方需对承租房进行装饰装修，必须���得出租方书面同意，并签订协议，且严格执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定；凡未征得出租方同意，自行装饰、装修和增添的附属物，在租赁合同终止后，属出租方所有，不予补偿任何费用。房屋租赁期限届满，租赁合同终止，若承租方需继续租赁的在符合当年廉租住房保障条件的前提条件下，经书面申请，审查批准后可与出租方重新签订租赁合同。双方还约定：因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额。同时在合同中还约定，房屋租赁双方有下列情形之一的，可变更或者解除租赁关系：1、法律规定或者租赁合同约定可以变更或者解除租赁合同的；2、……；3、……；4、租赁期满，租赁关系自行解除。双方签订合同后，被告李相刚仍租住使用开州区云枫街道滨湖园7幢3单元504号��租住房。合同约定的租赁期限届满后，原告重庆市开州区住房保障局与被告李相刚仍按原合同约定履行合同。被告李相刚租住该套房屋后，缴纳了2013年1月前的租金以及2013年2月至2015年10月的租金1521.30元。2016年6月16日，原告重庆市开州区住房保障局给被告李相刚发出了关于解除公共租赁住房合同的通知，从通知之日起解除与被告李相刚签订的《廉租住房租赁合同》，并要求被告李相刚在2016年6月30日前自行退出所承租的廉租住房。2013年2月4日，被告李相刚与其前妻刘莉购买了位于重庆市开州区XX街道XX路XX号X号楼X-X号住房一套，套内面积83.09平方米。2015年10月30日，被告李相刚与刘莉离婚。庭审中另查明，原开县国土资源和房屋管理局、开县发展和改革委员会、开县民政局、开县财政局公布2013年开县城镇住房市场平均租金为：汉丰、文峰、云枫街道住房的市场平均租金为9.20元/月.平方米（计租面积为使用面积）。2014年开县城镇住房市场平均租金为：汉丰、文峰、云枫街道住房的市场平均租金为9.20元/月.平方米（计租面积为使用面积）。2015年开县城镇住房市场平均租金为：汉丰、文峰、云枫街道住房的市场平均租金为9.20元/月.平方米（计租面积为使用面积）。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原告重庆市开州区住房保障局的事业单位法人证书，2、原告重庆市开州区住房保障局与被告李相刚签订的《廉租住房租赁合同》二份，3、权利人为刘莉坐落在开州区XX街道XX路XXX号X号楼XX-X号住房一套的土地房屋权属登记信息查询结果证明，4、重庆市开州区住房保障局给李相刚发出的关于解除公共租赁住房合同的通知，5、李相刚与刘莉的离婚协议书及离婚证复印件，6、开县XX工业园区、开县交通局、XX街道、XX社区、开州区公安局治安大队组织XX社区四组部分代表座谈的会议记录，7、李相刚与开县XX总厂终止或解除劳动合同证明书，8、李相刚与开县胶合板总厂签订的实行一次性安置补偿后职工解除劳动关系协议书，9、李相刚的低保证，10、开县国土资源和房屋管理局开县国土房管发[2013]130号文件、[2014]94号文件、[2015]153号文件以及双方当事人在法庭上的陈述等证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……。”原告重庆市开州区住房保障局与被告李相刚于2011年2月14日签订《廉租住房租赁合同》，合同到期后，原、被告双方又于2012年5月25日签订《廉租住房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并���《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，该合同为有效合同。双方约定租期一年。该合同约定的期限届满后，被告李相刚继续租住该房，原告重庆市开州区住房保障局没有提出异议，双方于2012年5月25日签订的《廉租住房租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告双方在《廉租住房租赁合同》中约定：未如实申报住房状况的，原告有权收回廉租住房；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的，原告有权收回廉租住房。2013年2月4日，被告李相刚与其前妻刘莉（2015年10月30日离婚）购买了位于重庆市开州区XX街道XX路X号X号楼X-X号住房一套，套内面积83.09平方米。从此时起被告李相刚即不再符合租赁廉租住房的条件。廉租住房主要解决城市最低收入家庭住房困难问题，而被告李相刚与其前妻购房后一直不退还所租住的廉租住房，已构成违约，致使合同不能实现解决城市最低收入家庭住房困难问题的目的，且原告重庆市开州区住房保障局于2016年6月16日给被告李相刚发出了关于解除公共租赁住房合同的通知，原告重庆市开州区住房保障局要求解除与被告李相刚签订的《廉租住房租赁合同》，其主张符合法律规定，本院予以支持。《公共租赁住房管理办法》第三十一条规定：承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：1、……；2、租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；3、……；承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同的租金数额缴纳。……。被告李相刚自2013年2月4日起不符合公共租赁住房配租条件，应当腾退所租赁的开州区XX街道XX社区XX小区X幢X单元XXX号廉租住房一套与原告重庆市开州区住房保障局。根据原、被告签订的《廉租住房租赁合同》第五条第二款“因收入等情况变化而不再符合租住廉租住房条件而继续租住的，应当按照商品住房的市场租金补交租金差额”之约定，被告李相刚自租赁廉租房后不再符合租住廉租住房条件之日起应按市场租金补交租金差额至退还房屋之日止。因此，被告李相刚应当自2013年2月4日起按市场租金补交租金差额至退还房屋之日止，可以给予被告李相刚10日的搬迁期限，该期限内的租金按原合同执行。原告重庆市开州区住房保障局要求被告李相刚自2013年2月起至其返还廉租住房之日止按市场租金支付租金（已支付1521.30元）的主张本院部分予以支持。2013年至2015年云枫街道住房的市场平均租金均为9.20元/月/平方米，因此，从2013年2月4日起���被告李相刚退还廉租住房之日止被告李相刚应当按市场租金9.20元/月·平方米支付原告重庆市开州区住房保障局的租金（搬迁期按原合同租金执行），被告李相刚已支付租金1521.30元，可从其支付租金总额中予以摒除。被告李相刚提出，自己是因政策性原因由政府解决的廉租房，合同的审查权在原告，自己并没有过错，本案应该属于行政诉讼的范畴。请求驳回原告重庆市开州区住房保障局的诉讼请求。被告李相刚未向本院提供政府给其解决廉租住房的相关文件，虽原告重庆市开州区住房保障局对被告李相刚是否符合配租廉租住房的条件有审查的义务，但《公共租赁住房管理办法》第三十一条规定：承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：（一）……；（二）……；（三）……。搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。2016年6月16日，原告重庆市开州区住房保障局给被告李相刚发出了关于解除公共租赁住房合同的通知，要求被告李相刚在同年6月30日前自行退出所承租的廉租住房，而被告李相刚一直没有腾退公共租赁住房，原告重庆市开州区住房保障局可以向人民法院提起民事诉讼。被告李相刚的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告重庆市开州区住房保障局与被告李相刚于2012年5月25日签订的《廉租住房租赁合同》。由被告李相刚在判决生效后十日内支付原告重庆市开州区住房保障局自2013年2月4日起按市场租金9.20元/月/平方米补交租金差额至退还房屋之日止(其中搬迁期10日租金为15.37元，已付1521.30元)。由被告李相刚在判决生效后十日内将租赁的位于开州区XX街道XX社区XX小区X幢X单元XXX号廉租住房一套腾退与原告重庆市开州区住房保障局。案件受理费186元，减半收取93元，由被告李相刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。期内不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  邹道宏二〇一七年二月二十日书记员  李 路