江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏11民终2970号上诉人(原审被告):徐亚新,男性,1974年10月29日出生，汉族，住丹徒区。委托诉讼代理人：林杰，江苏中坚汇律师事务所律师。上诉人(原审被告):郑田平,女性,1978年10月3日出生,38岁,汉族，住址。委托诉讼代理人：林杰，江苏中坚汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：魏进武,男性,1966年9月20日出生,汉族，住丹徒区。委托诉讼代理人：李建强，镇江市丹徒区谷阳法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告):魏虎飞,男性,1962年1月29日出生,54岁,汉族，住址。委托诉讼代理人：李建强，镇江市丹徒区谷阳法律服务所法律工作者。上诉人徐亚新、郑田平因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院(2015)徒民初字第01484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐亚新上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：2012年11月18日双方签订协议后租金即一次性缴纳至2015年12月18日，且最后一笔租金缴纳了16万元，2015年10月魏虎飞即向法院起诉，故不存在拖欠租金的情况，也不构成违约；魏虎飞无故断电断水并将一个摄像探头直接对准进出酒店的大门，导致酒店无法经营，在此情况下才发出了解除合同的通知，且在2015年12月18日下午，双方也办理了房屋交接，故房屋租赁合同已经依法解除；同时郑田平也非适格被告；另在双方租赁期间，魏虎飞父亲办理寿宴所发生的21900元费用也应在本案中一并解决。魏虎飞辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。魏虎飞向一审法院起诉请求：要求徐亚新、郑田平支付租金30万元，并自2014年11月19日起按日租金的1倍支付滞纳金至付清之日，后将诉讼请求变更为要求徐亚新、郑田平承担违约金30万元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实:徐亚新、郑田平系夫妻关系。2012年11月18日，徐亚新与魏虎飞签订房屋租赁合同一份，约定魏虎飞将其所有的丹徒区高资东兴楼大酒店名下原高资宾馆正西门二间及二楼整层房屋（约600平方米）出租给徐亚新作酒店经营使用，年租金15万元，租期自2012年12月18日至2017年12月18日，共计5年，合计租金75万元，分三次付清，分别为2012年11月18日付20万元，2013年4月1日10万元，2014年11月18日45万元；本合同签订后，乙方（承租方）应及时按表向有关部门交纳水电费用以及自行负担的费用。甲方（出租方）如违反合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的100%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；同样在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金100%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的100%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，魏虎飞按约交付了房屋，徐亚新开始经营饭店并于2013年12月11日进行了个体户工商登记，登记名称为镇江市丹徒区高资金福润饭店，经营者为徐亚新。徐亚新按约支付了前二笔租金共计300000元，2014年12月29日又支付了租金150000元，2015年1月5日，徐亚新又支付给魏虎飞10000元。2015年7月26日，徐亚新向魏虎飞出具书面说明一份，载明“因经济形势下滑，饭店生意严重下滑，每月亏损严重，因此欲今年年底时停止营业，特向魏总书面说明！”2015年10月8日晚，魏虎飞因徐亚新未及时缴纳三个月（2015年三季度）水电费而对其所经营的饭店采取了停电停水措施，导致饭店内六桌酒宴提前散场。当晚镇江市公安局丹徒分局高资派出所出警后，魏虎飞即恢复了供电供水。2015年10月12日，徐亚新向魏虎飞发出书面解除房屋租赁合同通知书，以魏虎飞突然对其饭店断电断水等不当行为，造成饭店无法继续经营已构成根本违约为由，通知魏虎飞于2015年12月18日解除租赁合同并于该日办理解除合同的相关手续。2015年12月16日徐亚新腾让了所租赁的房屋并于18日将房屋交付给魏虎飞。一审法院认为：徐亚新与魏虎飞之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属有效，双方均应按合同履行义务，违约应当承担违约责任。魏虎飞按约履行了交付房屋义务后，在租赁期间徐亚新、郑田平因饭店经营不善，且拖欠租金，在未与魏虎飞协商一致的情况下而于2015年10月12日提出解除合同，已构成违约，应当按合同承担违约责任。根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。徐亚新因饭店经营不善，且拖欠租金，而于2015年10月12日提出解除合同，故租赁合同的解除是因徐亚新违约的行为导致的，徐亚新辩称系因魏虎飞的违约行为才提出解除合同的，因证据不足，不予采信。合同解除后，魏虎飞作为守约方主张继续适用违约金条款，符合法律规定，但双方约定的违约金（合同总租金的100%即750000元）过高，徐亚新抗辩予以减少，但未举证证明，魏虎飞亦未对合理性举证，故以魏虎飞实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定以徐亚新赔偿魏虎飞租赁房屋闲置期间的6个月租金损失即75000元为基础，徐亚新应承担的违约金在此基础上再上浮30%为97500元。徐亚新于2015年10月12日向魏虎飞发出书面解除合同通知书，故双方房屋租赁合同已于该日解除。对徐亚新主张魏虎飞父亲在其酒店举办生日宴而产生的餐饮费，因属另一法律关系，本案不予理涉，徐亚新可另行举张权利。婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务，应作为夫妻共同债务处理。本案房屋租赁关系均发生在徐亚新、郑田平婚姻关系存续期间，因徐亚新经营行为而产生的债务属于夫妻共同债务，根据我国婚姻法的婚后财产共有制规定，郑田平作为非举债的配偶一方偿还夫妻共同债务仅以夫妻共同财产为限承担有限连带责任。判决：一、徐亚新于判决生效后十日内给付魏虎飞违约金97500元；郑田平对上述债务，以其与徐亚新的夫妻共同财产为限承担清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：徐亚新与魏虎飞房屋租赁合同签订后，即办理了个体工商户登记，经营镇江市丹徒区高资金福润饭店。协议履行期间，魏虎飞在饭店正常营运的情况下，于2015年10月8日晚以徐亚新未及时缴纳三个月（2015年三季度）水电费为由，对饭店采取了停电停水措施；且对徐亚新所述擅自安装的直接对准进出酒店大门的摄像探头并未否认。魏虎飞的上述两行为显属不当，并对徐亚新饭店的正常经营产生了不利影响。同时，魏虎飞对徐亚新于2015年7月26日出具的“欲今年年底时停止营业”书面说明并未提出异议；结合魏虎飞在接到徐亚新20**年10月12日发出的定于2015年12月18日解除租赁合同书面通知后，即于2015年12月18日接受了徐亚新所腾让租赁房屋等实际情况，可以认定涉案租赁合同的解除是魏虎飞、徐亚新协商一致的结果，现魏虎飞以徐亚新存在违约行为，要求徐亚新、郑田平夫妻共同承担违约责任，所依据的事实和法律依据均不充分。综上所述，徐亚新、郑田平的上诉请求成立，予以支持;一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销镇江市丹徒区人民法院(2015)徒民初字第01484号民事判决。二、驳回魏虎飞要求徐亚新、郑田平承担违约金30万元的诉讼请求。一审案件受理费5800元，保全费3020元，合计8820元，由魏虎飞承担。二审案件受理费2238元，由魏虎飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  李书文代理审判员  宋 涛代理审判员  奚松伟二〇一七年二月二十八日书 记 员  殷卓玮