江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1283民初9129号原告：周天林，男，1955年10月25日生，汉族，住泰州市高港区。委托诉讼代理人：丁春林（特别授权），江苏海信律师事务所律师。被告：江苏创和重钢科技股份有限公司，住所地姜堰市张甸镇工业集中区。诉讼代表人：谷泉，江苏创和重钢科技股份有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：肖竣（特别授权），江苏律园律师事务所律师。原告周天林与被告江苏创和重钢科技股份有限公司（以下简称创和公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁春林、被告的委托诉讼代理人肖竣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周天林向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对享有抵押权的房屋占用范围内的国有土地使用权（8911.92㎡，价值为2566654.31元）享有抵押权，对处置该部分国有土地使用权所获价款享有优先受偿权，并于被告财产分配时第一顺序受偿；2、本案诉讼费用由被告承担。原告周天林为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、泰州市姜堰区人民法院执行裁定书、江苏创和重钢科技股份有限公司管理人债权登记与审查情况报告、公证书各一份，证明原告享有合法债权，公证书中涉及的合同最后一页抵押物清单已经明确包含土地使用权，而且抵押人也已经将国有土地使用权证交由原告持有。2、姜房权证姜堰字第××号房屋所有权证，在房屋平面图中载明房屋占地面积为8911.92㎡。3、姜国用（2012）第4331号国有土地使用权凭证，载明国有土地使用权面积为16695㎡。4、泰房他证姜堰字第××号他项权证书。上述证据证明原告对房屋及房屋占用的国有土地享有抵押权,处置该部分房产的价款享有优先受偿权，原告抵押权登记债权数额为1200万元，房屋经被告评估为5628873元，土地使用权的评估价值为2884920元。债权人应当受偿的最高数额未超过房屋和土地的评估总价值。因此原告对房屋及占用的土地使用权享有优先受偿权。被告以抵押合同违反担保法第41条规定认为抵押合同无效没有法律依据。根据法律规定，房屋已进行抵押登记，登记房屋占用范围内的土地视为一并抵押，抵押权人对上述土地使用权的变现价，享有优先受偿权。被告创和公司辩称，江苏省泰兴虹桥工业园区管理委员会、中信银行股份有限公司泰州分行、周天林以江苏创和重钢科技股份有限公司（以下简称创和公司）不能清偿到期债务为由，向泰州市中级人民法院申请对创和公司的破产清算申请。泰州市中级人民法院于2016年3月14日作出（2016）苏12民破1号民事裁定书，裁定受理江苏省泰兴虹桥工业园区管理委员会、中信银行股份有限公司泰州分行、周天林对江苏创和重钢科技股份有限公司的破产清算申请，并作出（2016）苏12民破1-1号民事裁定书指定泰兴市人民法院管辖。泰兴市人民法院于2016年6月14日作出（2016）苏1283民破2号指定管理人决定书，指定江苏中鸿永信会计师事务所有限公司为江苏创和重钢科技股份有限公司管理人。在债权申报期内，原告周天林申报债权16938710.89元并主张抵押优先权，经管理人审核，该债权情况如下：2013年杨晓彬向周天林借款1200万元，由创和公司提供了担保，并以其所有的土地和房产作为抵押物，依法办理了房产抵押登记手续，担保债权数额为1200万元，未办理土地抵押登记手续。管理人认为，根据担保法第四十一条之规定，以土地使用权和房产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。根据债权人提供的资料，债权人仅对房产进行了抵押登记，对土地未进行相关抵押登记，故管理人认定债权人周天林对创和公司享有的抵押优先权仅限于依法登记的房产。同时管理人对债权人申报的利息重新进行核算，故核定周天林债权金额为15392359.45元，其中抵押债权暂定为抵押物的变现评估价值5181150元（最终以变现价值为准），不足部分转为普通债权。该房产的市场评估价值为8635250元，快速变现清算价值为5181150元。土地16695㎡，市场评估价值是4808200元，快速变现清算价值为2884920元。被告创和公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、泰州市中级人民法院（2016）苏12民破1号民事裁定书、泰州市中级人民法院（2016）苏12民破1-1号民事裁定书各一份，证明泰州市中级人民法院裁定受理了江苏省泰兴市虹桥工业园区管理委员会，中信银行有限公司泰州分行周天林对江苏创和重钢科技股份有限公司破产清算申请，并指定泰兴市人民法院管辖。2、泰兴市人民法院(2016)苏1283民破2号指定管理人决定书一份，证明泰兴市人民法院依法指定江苏中鸿永信会计师事务所有限公司为江苏创和重钢科技股份有限公司管理人，依法开展破产管理工作。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，被告创和公司认为：1、对证据1-4的真实性没有异议。同时通过原告的举证可以看出，原告与被告虽然约定房产和土地进行抵押，但实际上只进行了房产的抵押登记，未办理土地抵押登记的相关手续。2、原告所称“房屋经被告评估为5628873元”，该部分价格中包含了未领房产证的部分447723元，同时该价值是快速评估价值。对被告创和公司提交的证据，原告没有异议。经审查，本院对原、被告双方无异议的证据予以确认，作为本案认定事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月15日被告创和公司召开股东会，股东（董事）会决议同意为杨晓彬向原告周天林借款人民币1200元提供担保，同意为该笔借款提供连带责任保证，如借款人未依约清偿借款本金，由创和公司承担连带清偿责任；同意以创和公司位于张甸镇魏家村3、5组面积为10401.05平方米厂房（房产证编号：姜房权证姜堰字第××号）和16695平方米土地（土地证编号：姜国用2012第××号，使用权类型：出让，用途：工业用地，使用权面积：16695㎡）作为该笔借款的抵押担保。2013年11月12日借款人杨晓彬与贷款人周天林、担保人杨晓敏、江苏创和重钢科技股份有限公司签订《最高额担保借款合同》一份，约定：担保人自愿为借款人自2013年10月15日起至2013年12月3日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币1200元的借款提供担保。本借款的担保方式为最高额保证和抵押担保。最高额抵押担保的，抵押人同意以下列财产位于张甸镇魏家村3、5组，总面积10401.05平方米厂房和16695平方米土地作为本合同项下借款的抵押物。上述抵押物暂作价人民币1200万元整，抵押物的最终价值以抵押权实现实际处理抵押物的净收入为准。担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用。同日，泰州市祥泰公证处出具了（2013）泰祥证经内字第142号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证借款人、贷款人、担保人各方当事人的签字、印章属实。2013年11月13日原告周天林作为他项权利人，被告创和公司作为房屋所有权人对抵押的姜房权证姜堰字第××号房产进行了他项权利登记。周天林领取了泰房他证姜堰字第××号他项权证。2016年3月14日泰州市中级人民法院裁定受理对被告创和公司的破产清算申请，并指定泰兴市人民法院管辖被告创和公司的破产清算。2016年6月14日泰兴市人民法院指定江苏中鸿永信会计师事务所有限公司为被告创和公司的管理人。2016年11月18日江苏中鸿永信会计师事务所出具《江苏创和重钢科技股份有限公司管理人债权登记与审查情况报告》，报告载明：债权人周天林申报债权16938710.89元并主张抵押优先权，经管理人审核，该债权情况如下：2013年杨晓彬向周天林借款1200万元，由创和公司提供了担保，并以其所有的土地和房产作为抵押物，依法办理了房产抵押登记手续，担保债权数额为1200万元。管理人认为，根据担保法第四十一条之规定，以土地使用权和房产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。根据债权人提供的资料，债权人仅对房产进行了抵押登记，对土地未进行相关抵押登记，故管理人认定债权人周天林对创和公司享有的抵押优先权仅限于依法登记的房产。原告周天林认为上述认定没有事实和法律依据，因此，为了维护其合法权益，诉至本院。本院认为，房屋具有依附土地存在的特性，在设定抵押权时，只有房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，才能保证实现抵押权时，房屋和建设用地使用权同时转让。根据担保法第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。抵押人只办理了房屋所有权抵押登记，但没有办理建设用地使用权抵押登记，实现房屋抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产。对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。因此原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条之规定，判决如下：原告周天林对被告江苏创和重钢科技股份有限公司所有的位于张甸镇魏家村3、5组房屋（姜房权证姜堰字第××号）占用范围下的国有土地使用权享有抵押权，对处置该部分国有土地使用权所获价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27333元，减半收取13666.5元，由被告负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行泰州海陵支行；户名：泰州市财政局；账号：20×××88）。审判员 叶 蓉二〇一七年二月九日书记员 凌鸿鹏附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国担保法》第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。