成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2011）成华民初字第391号原告余洋。委托代理人张学军，四川国金律师事务所律师。被告成都华成股份有限公司，住所地：成都市锦江区红星路二段76号。法定代表人张荣祥，总经理。委托代理人王川，四川泰益律师事务所律师。原告余洋诉被告成都华成股份有限公司（以下简称华成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2007年7月26日受理后，依法公开开庭进行了审理并于2010年3月24日作出了（2007）成华民初字第1441号民事判决书。宣判后，被告华成公司不服一审判决，向成都市中级人民法院提起上诉；成都市中级人民法院以原审判决认定的事实不清为由，将该案发回重审。2010年12月29日，本院再次受理后，依法重新组成合议庭，于2012年7月19日公开开庭进行了审理，原告余洋的特别授权委托代理人张学军、被告成都华成股份有限公司的特别授权委托代理人王川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余洋诉称，原、被告于2004年12月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告余洋购买被告华成公司开发的位于成都市建设南路5号河畔华苑十三幢商品房一套。合同签订前，被告华成公司公开宣称“河畔华苑十三幢与一期房屋同系一小区，共用一个大门、共用交通道路、共享公用设施……”。2005年底交房时，被告华成公司突然宣称：由于一期业主不同意，十三幢房屋与一期之间的临时隔墙拆不了。在多次协商后，被告华成公司以书面协议形式向原告余洋及所有购房者保证：“在交房前将一期和二期之间的围墙拆除”、“如未按期拆除一期和二期之间的围墙，给予二期业主房屋总价5‰／日的赔偿……”由此，原告余洋才勉强收房。被告华成公司至今也未打通十三幢与一期之间的通道，房屋价值因此大幅贬值。请求判令被告华成公司赔偿因其过错行为给原告余洋造成的经济损失110000元，并承担本案诉讼费用。被告华成公司辩称，“河畔华苑”十三幢是经规划部门批准合法修建的。因“河畔华苑”十三幢的位置特殊，经批准“河畔华苑”十三幢与“河畔华苑”一期共用一个通道。在原、被告签订商品房买卖合同时被告华成公司已向业主发出了告知函，凡不接受调整的业主可以退房，其中有两户业主退了房，其他业主全部接受并且办理完了产权证，被告华成公司没有欺诈行为。由于“河畔华苑”一、二期房屋的修建风格完全不同，而且通道的变更并没有导致房屋的缺失，被告华成公司也为业主承担了三年的物管费用，且“河畔华苑”十三幢车库的收益全部用于“河畔华苑”十三幢小区的修建。《房地产估价报告》和鉴定补充意见是没有依据的，不认可鉴定报告的全部内容，不接受评估报告确定的损失金额。“河畔华苑”十三幢成为单独小区是有法可依，被告华成公司亦采取多项措施，投入大量资金，解决了“河畔华苑”十三幢业主出入通行和完善了公共配套设施。被告华成公司对“河畔华苑”十三幢整改后通过代缴物管费的方式对业主进行了补偿，被告华成公司已尽到补偿义务，愿意补偿原告余洋三年物管费用。经审理查明，位于成都市成华区建设南路2号的“河畔华苑”系被告华成公司于2002年开发建设的商住小区。2002年4月25日，成都市规划管理局向被告华成公司颁发《建设用地规划许可证》，同年9月18日被告华成公司取得该地块的《国有土地使用证》。被告华成公司进行了商住及配套设施的开发建设。项目名称为“河畔华苑”，该小区由一至十二幢住宅组成，共计774户。“河畔华苑”小区建成后于2003年交付全体业主，也称为“河畔华苑”一期。“河畔华苑”十三幢系被告华成公司于2004年在与“河畔华苑”相邻的建设南路5号地块上开发建设的商住小区，也被称为“河畔华苑”二期。被告华成公司于2004年5月13日取得成都市规划管理局的《建设项目选址意见书》，2004年5月28日取得《建设用地规划许可证》，2004年8月13日取得《国有土地使用证》，2004年8月30日取得《建筑工程施工许可证》。被告华成公司随即在建设南路5号地块上进行了商住房开发建设，该建设工程的证照名称载明为“河畔华苑”二期。同时被告华成公司开始房屋销售。2004年12月12日，原告余洋与被告华成公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告余洋购买华成公司位于成都市建设南路5号河畔华苑十三幢商品房一套，房屋建筑面积登记为107.50平方米，房款为322500元，交房时间为2005年12月20日。同时，该合同还对购买房屋的基本情况、付款方式及期限、交付方式、违约责任等事项进行了约定。“河畔华苑”十三幢商住楼工程接近完工之时，被告华成公司欲拆除“河畔华苑”与“河畔华苑”十三幢之间的围墙，以便打通共用通道，但遭到“河畔华苑”部分业主的反对。2005年10月11日，成都市规划管理局根据被告华成公司的申请，对“河畔华苑”十三幢作出《道路出口调整图》，对道路出入口进行了调整，增加“河畔华苑”十三幢的出入口一处。2005年10月26日，被告华成公司与原告余洋等业主签订了《关于拆除河畔华苑二期与一期之间围墙与二期购房户协商的意见》（以下简称《协商意见》）。2006年1月23日，被告华成公司向本院起诉另案，要求法院确认其拆除围墙、恢复共同通道的行为合法有效。本院于2006年7月13日作出驳回被告华成公司诉讼请求的一审判决，被告华成公司不服一审判决提出上诉，成都市中级人民法院于2006年10月20日判决维持原判。原告余洋所购房屋已办理了的所有权登记。与本案同时审理的另案原告张柒申请对其所购房屋“贬值”额度进行评估，四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司接受本院的委托后，以到现场查看日（2009年10月19日）为估价时点，于2010年1月21日作出《房地产估价报告》：张柒所购房屋因不能与“河畔华苑”小区一至十二幢业主共同使用“河畔华苑”小区一至十二幢公共配套设施而只能使用该房屋所在“河畔华苑”十三幢现行的公共配套设施对房屋造成了价值减损，价值减损额为411元／㎡；2012年7月10日，该评估机构以张柒与被告华成公司签订的《商品房买卖合同》签订之日（2004年12月5日）为估价时点，作出《房地产损害估价补充意见》：张柒所购买的位于成都市建设南路5号十三幢2单元10楼5号房屋因不能共用“河畔华苑”小区公共道路、大门和其他功能公共设施而造成的价值贬值额为16900元，折合建筑面积单价201元／㎡。本案在庭审过程中，原告余洋同意参照四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司于2010年1月21日作出的411元／㎡贬值额度计算贬值损失的《房地产估价报告》，不同意该评估公司作出的201元／㎡贬值额度计算贬值损失的《房地产损害估价补充意见》，亦不申请重新鉴定。上述事实，有经庭审举证、质证、认证的下列证据及当事人陈述予以证实：1、《商品房买卖合同》；2、《房屋所有权证》；3、（2006）成华民初字第409号民事判决书、（2006）成民终字第2401号民事判决书；4、《关于拆除河畔华苑二期与一期之间围墙与二期购房户协商的意见》；5、成都市规划管理局《关于“河畔华苑”项目有关问题的回复》、四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务所出具的《房地产估价报告》、6、川恒通司法函字第（019）号函《房地产损害估价补充意见》。本院认为，本案的争议焦点：一、被告华成公司是否违约。二、原告余洋所购房屋贬值损失的应如何确定。关于第一个争议焦点：“河畔华苑”与“河畔华苑”十三幢并非同期规划的同一个建设项目，属两个不同时期开发的建设项目。“河畔华苑”于2003年建成后并交付给“河畔华苑”的业主，此时，“河畔华苑”的业主取得了对“河畔华苑”房屋及配套设施的直接支配权。“河畔华苑”业主办理所购房屋的产权登记后，取得了“河畔华苑”房屋及配套设施的物权。被告华成公司此时对“河畔华苑”小区已不具有任何权利。2004年成都市规划局作出“河畔华苑”与“河畔华苑”十三幢整合开发的规划意见，此时被告华成公司知道或应当知道，整合小区、拆除围墙应当取得“河畔华苑”小区业主的许可，但被告华成公司在未经“河畔华苑”业主许可的情况下，在销售“河畔华苑”十三幢的房屋时即宣称“河畔华苑”小区与“河畔华苑”十三幢为同一小区，日后将实现小区整合，被告华成公司的行为，足以导致原告余洋等购房人在购买房屋时产生其购房后能够与“河畔华苑”小区业主共用全部小区配套设施的误解。因此，被告华成公司的行为存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告华成公司在不能确定其是否能够实现小区整合的情况下即向购房人作出整合小区的承诺，且此后又在《协商意见》中再次对原告余洋作出整合小区的承诺，该《协商意见》因被告华成公司属无权处分且未经权利人追认故而无效，被告华成公司对此存在过错，应当赔偿原告余洋因此而造成的损失。基于该无效的《协商意见》，原告余洋在被告华成公司所交付的房屋与被告华成公司承诺不符的情况下接受了房屋，并最终导致原告余洋实际取得的房屋与被告华成公司承诺交付的房屋存在价值上的差异，此差异应属原告余洋直接经济损失，该损失系被告华成公司的违约行为所造成，被告华成公司对此应予赔偿。关于第二个争议焦点：因“河畔华苑”小区围墙不能拆除所导致的房屋贬值损失，自原告余洋与被告华成公司签订合同时就已确定。四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司作出的《房地产损害估价补充意见》以原、被告签订《商品房买卖合同》时间即2004年12月5日为估价时点所作评估鉴定，该时间点能客观反映房屋的贬值损失。而四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司作出《房地产估价报告》是以进行评估作业的时间即2009年10月19日为评估时点，不能客观反映房屋贬值的真实情况。故原告余洋所购房屋贬值损失应以原、被告签订《商品房买卖合同》时间点确定。庭审中，原告余洋明确表示同意参照张柒的《房地产估价报告》结论，不认可张柒的《房地产损害估价补充意见》的结论，不同意参照《房地产损害估价补充意见》确定房屋贬值损失，亦未提出鉴定申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告余洋既不参照《房地产损害估价补充意见》亦不申请重新鉴定，原告余洋所举证据不足，其请求赔偿房屋贬值损失的诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告余洋的诉讼请求。案件受理费844元，由原告余洋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  商海燕人民陪审员  夏桂芳人民陪审员  左都元二〇一二年八月七日书 记 员  程 成