广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2012）深宝法民三初字第574号原告卢某。委托代理人石某，广东世纪华人律师事务所律师。被告某区福永物业发展总公司。法定代表人梁某，该公司总经理。委托代理人周某，广东卫权律师事务所律师。原告卢某与被告某区福永物业发展总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王娟、人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，王娟担任审判长于2012年7月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人石某、被告的委托代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1992年12月19日，双方签订《房产买卖合同》，约定被告将座落于深圳市宝安区福永镇德丰路某大厦A幢四座八C号房售于原告，建筑面积96.85平方米，合同总价为人民币418000元。付款方式为分期付款，首期交纳定金后7日内支付楼款的30%，即125400元，第二期款项在交纳定金后60天内支付房款的20%，即83600元，余款在被告通知入伙前14天内全部付清。合同还约定了交楼时间、办证期限、违约责任及争议解决办法。合同签订后，原告依约支付了前二期房款。之后等待被告通知入伙时再支付余下的款项，但被告迟迟未通知原告入伙。后来经了解，被告与香港某发展公司合作开发此楼盘，但因其内部关系没有处理妥当，造成纠纷，延误了交楼期限。被告向原告发出致歉函，说明了情况。原告表示理解，在耐心等待被告房屋建好后，通知原告入伙。2006年4月20日又发通知给原告，要原告带齐身份证及房屋买卖合同及付款凭据来被告处参加会议，讨论延误交楼及款项支付票据核对的有关事项。之后又多次口头通知原告去被告处交涉，通报被告有关工程延误及竣工后还有些手续需要完善等事项。现被告楼房已经竣工，一楼商铺全部出租交付使用。但被告一直拖延通知原告入伙。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告履行房产买卖合同，将双方所签之某大厦A幢四座八层C号房屋交付给原告；2、被告支付原告违约金人民币71756元（违约金自1994年12月1日起暂算至2012年2月29日共206个月，以后的违约金算到实际交房日第二天止，418000元×1%÷12月×206月＝71756元）；3、本案诉讼费及相关费用由被告负担。被告答辩称，一、原告并未依据《房产买卖合同书》的约定履行义务。《房产买卖合同》约定，原告应依约分期向被告支付购楼款，但原告至今未向被告支付过任何款项，其应为此承担违约责任；二、原告应当追加香港某发展有限公司及其董事长李某为本案被告。原告提交的有部分证据系香港某发展有限公司出具，另有部分收款收据经手人为该公司董事长李某；三、本案已过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。《房产买卖合同书》约定了房屋交付时间，此时，原告已经知道其权利受到侵害，故诉讼时效应当就此起算。原告应当在履行期限届满后两年内要求被告承担违约责任，但其却未在时效期间内积极行使其权利，已经丧失了胜诉权。因此，原告的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。经审理查明，1992年12月19日，原被告签订一份《房产买卖合同》，约定原告向被告购买位于福永镇德丰路某大厦A幢四座八楼C号房，建筑面积96.85平方米。第五条约定：房屋交付时间为1993年11月30日，如遇下列特殊情况之一，并经有关职能部门出具证明文件，可延期交付使用，但延期最长不得超过三百天。1、人力不可抗拒的自然灾害；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、其他非被告所能控制的事件。如非上述情况而延期交房或属上述情况，或延期超过三百天者，被告按合同约定之交房日的第二天起或从延期第301天起至实际交房日的第二天止，按年利率10厘以实际交房之天数计付利息给原告，补偿原告损失。第九条约定在签订合同时，原告所付定金抵作购楼价款。第十条约定：原被告双方同意房屋单价为每平方米人民币4316元，总价为人民币418000元，按分期付款的方式付款，首期款在交纳定金后七天内交付楼款的30%，金额为125400元，第二期在交纳定金后六十天内交付房价的20%，即83600元，第四期在通知入伙前14天内，付清全部楼款，金额为人民币209000元。1993年9月15日，被告出具收据称收到原告支付涉案房屋楼款人民币83600元，该收款收据由“深圳市福永镇物业发展公司财务专用章”签章，经手人为“李某”。1994年10月20日，被告向各业主发出《关于某大厦工程进展的说明》，内容为：本公司发展的某大厦商住楼（A、B幢）前段期间，由于施工队伍及工程方面的异常情况，致使工程进度一度受阻。如今，工程已进行了全面重组，地盘施工正在加速进行，在此感谢各位业主的理解与支持，我们将竭尽所能，尽快将工程项目竣工交付使用。1999年10月28日，被告向原告发出《通知》，内容为：有关某大厦楼宇已停工多年，本公司深感抱歉。只因投资商“香港某公司”未能保证该楼宇的工程款而且有部分已收楼款无法弄清，所以请贵业主把所有已交某大厦楼款的收据，通过传真或邮寄到本公司，以便核对处理。2006年4月20日，被告向某大厦各位业主发出《通知书》，内容为：本公司于2006年4月30日上午十点在我公司会议室召开关于某大厦事宜，烦请各业主带齐《房产买卖合同书》和付款凭证及本人身份证前来参加会议。本院向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局查询涉案房屋的状态，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向本院作出《关于查询宗地上建筑物相关情况的复函》，称涉案的A211-00XX、A211-0XXX宗地项目同属市政府《关于XXX等52个“问题楼盘”处理意见的批复》（深府（2004）XXX号）处理“问题楼盘”之一。其中，A211-00XX宗地项目于2008年7月办理《建设工程规划许可证》，于2008年10月通过规划验收，目前已办理房地产证；A211-0XXX宗地项目于1992年7月核发《建设工程规划许可证》，尚未办理规划验收及房地产权登记等手续。A211-00XX宗地项目原名为“某大厦B栋”，现改为“某楼”。2007年5月28日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局将该宗土地使用权的受让方变更为深圳市某实业有限公司，深圳市某实业有限公司在A211-00XX宗地上建筑房屋，办理了房地产初始登记后已出售。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的房产买卖合同、收款收据、某大厦工程进展说明、1999年致业主函、2006年通知书、照片、某大厦说明，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局复函在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。根据深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的复函可以得知，涉案的“某大厦”分为A、B两栋，某大厦B栋已经由深圳市某实业有限公司开发变更为某楼，且已经分户出售。某大厦A栋于1992年7月核发《建设工程规划许可证》，尚未办理规划验收及房地产权登记等手续。本案原告向被告购买的系某大厦A栋四座8楼C房，该房屋尚未办理规划验收手续，尚不具备交付条件，故原告请求被告交付涉案房屋的诉请本院不予支持。关于原告请求支付违约金的诉请。本院认为，双方签订的《房产买卖合同》已经明确约定了房屋交付时间及违约责任，被告未按合同的约定于1993年11月30日前交付房产，且已超过约定时间300天属实，根据合同约定，被告应按合同约定之交房日的第二天起或从延期第301天起至实际交房日的第二天止，按年利率10厘以实际交房之天数计付利息给原告，补偿原告损失。本案中原告应从合同约定的交房之日就明知被告存在迟延交房的事实，但原告未能提供在此期间向被告主张过延期交房违约金引起诉讼时效中断的证据，而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。依据该规定，原告起诉之日2012年3月9日前二年内的延期交房违约金应予以支持，被告应向原告支付的违约金为人民币8360元（418000元×1%×2年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告某区福永物业发展总公司于本判决生效之日起五日内向原告卢某支付延期交房违约金人民币8360元；二、驳回原告卢某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1594元，由原告负担1408元，被告负担186元，此费用原告已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王 娟人民陪审员  杨江河人民陪审员  利庆君二〇一二年十月二十日书 记 员  潘国清书 记 员  温燕云附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！