江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初13338号原告（反诉被告）：胡志卿，男，1959年4月18日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。委托代理人：李洁，江苏同丰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：龚遵伟，男，1975年4月20日出生,汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：陈广，上海汉盛律师事务所律师。原告胡志卿（反诉被告）与被告龚遵伟（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2016年10月13日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院于2016年11月28日依法转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2017年2月15日公开开庭进行审理。原告胡志卿及其委托代理人孙君宇、李洁，被告龚遵伟及其委托代理人陈广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡志卿向本院提起的诉讼请求为：一、被告继续履行2016年6月20日与原告签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉请变更为：一、被告继续履行2016年6月20日与原告签订的《房屋买卖（居间）合同》，并要求被告协助原告办理过户手续；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月20日，原、被告双方在昆山房尚房地产经纪有限公司居间服务下签订了一份房地产买卖居间合同。合同约定：原告以人民币980000元的价款购买被告位于昆山市花桥××同城××公馆××室房屋。该合同另行还对房产产权、现状、交易定金、首付款、付款方式、税费方式、税费承担、违约责任等进行了明确约定。签订当日原告支付被告100000元购房定金。上述协议签订后，原、被告双方共同委托中介于2016年6月25日至昆山房产交易中心进行网签的申请。然而被告于2016年6月27日突然表示暂停网签，并要求中介撤销网签的申请。此后，原告和中介多次要求被告继续履行合同，但一直未果。原告认为，原告已经按约履行了交付定金的义务，被告也应按约履行相应的义务，现被告违约，故原告特起诉至法院，请求法院依法判决。被告龚遵伟辩称，居间协议与买卖协议存在差异，双方签订的居间协议中仅约定了在之后签订房屋买卖合同，并未对具体日期进行约定，事实上当时因卖方不能确定房屋交付时间，双方对于买卖合同内容未完全达成一致意见，并非被告故意拖延时间，不同意原告诉请。反诉原告龚遵伟向本院提起的诉讼请求为：一、反诉被告支付违约金人民币10万元；二、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2016年6月20日，反诉原、被告与第三人昆山置爱房产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间协议》约定，由昆山置爱房产经纪有限公司提供居间服务，反诉被告向反诉原告购买位于昆山市花桥××同城××公馆××室房屋，双方达成买卖合同全部内容后签订相应的买卖合同，任何一方违约的应支付相当于定金金额的违约金。居间协议签订后，反诉被告支付了定金10万元。双方在协商关于房屋买卖合同的内容过程中，反诉原告经了解得知：反诉被告未经反诉原告同意擅自联合居间方，以远低于合同约定的价格在昆山市房地产交易中心办理了上述房屋的网签手续。尽管在反诉原告的努力下，昆山房产交易中心撤回了关于上述房屋的网签，但反诉原告认为，反诉被告的行为已经违背了双方的约定，损害了反诉原告的权益，反诉原告根据约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金10万元。反诉被告胡志卿辩称，被告反诉没有事实依据，原告未联合居间方以远低于合同约定的价格在昆山市房产中心办理房屋的网签手续，办理网签是原被告共同授权中介去办理。即使网签合同价格低于居间协议约定价格，但这也没有损害被告的利益。居间协议约定的房屋成交价格仍然是98万元，交易过程中产生的税费也都是由原告承担。经审理查明：位于昆山市花桥××同城××公馆××楼××室房屋，建筑面积：62.67平方米，房屋产权证号：昆房权证花桥字第××号，系龚遵伟单独所有。2016年6月20日，乙方（即本案原告、反诉被告，下文同）胡志卿、甲方（即本案被告、反诉原告，下文同）龚遵伟与丙方即居间方昆山房尚房房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方委托丙方以下列条件居间购买甲方的房地产。协议第一条约定：乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，交付意向金人民币壹拾万元整（100000元）；协议第二条约定：买卖的房地产基本情况。1）物业类型：住宅；2）坐落：昆山市花桥××同城××公馆××室，建筑面积62.67平方米；3）权属：房地产权利人：龚遵伟，房屋所有权证号：昆房权证字第××号；4）是否设定了租赁，在原告提交的居间协议中约定有租期（租期至2017年4月10日，租金700月）。被告提供的居间协议上没有载明租期；协议第三条约定：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币大写玖拾捌万元整（980000元）。在甲乙双方签订《房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首付款人民币叁拾万元整（含已付定金人民币壹拾万元整）；在甲乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续（送件）后当日，乙方向甲方支付房款人民币大写肆拾万元整（400000元）；甲方同意乙方以银行贷款方式支付剩余购房款。交房当日，乙方在甲方持有该房屋期间所产生的费用结清及验收后由丙方将交房尾款支付给甲方。上述房屋总转让款包含房屋维修基金、水、电、燃气等已开通的费用。甲乙双方约定本次交易过程中产生的税费由乙方承担。如需公证，所产生的费用由引发方承担；协议第四条约定：丙方在接受意向金后三日内告知乙方业务处理情况。在此期间，乙方不得收回本意向金我。否则乙方应向丙方支付违约金为上述总房款的2%。在此期间后，如乙方所提的要求甲方无法接受，致使甲方与乙方无法达成交易，丙方将在两个工作日内或乙方认可的两个工作日之外的某个时间，将意向金无息退还给乙方。协议第五条约定：在甲方签署本协议并生效后，乙方购买该房屋的意向金即作为定金支付给甲方，由丙方转交甲方或由丙方代为保管。协议第六条买卖合同签订和手续办理：甲、乙双方同意在本协议书生效之后／天内至丙方处签订《房地产买卖合同》。甲、乙双方有义务在约定的签订《房地产买卖合同》时限前与丙方确认签约时间、地点。在甲、乙双方签订》房地产买卖合同》后／个工作日内，甲方应与其贷款银行申请还贷，并在与其贷款银行约定的还贷当日还清银行贷款。在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后三个工作日内申请办理注销该房屋抵押登记事项。在甲、乙双方签订《房地产买卖合同》后三日内，甲乙双方须将交易过程中所需材料及乙方办理产权过户手续中涉及的评估费送达丙方，由丙方代为办理相关手续。丙方在交易过户中协助甲、乙双方完成相关税费的缴纳。在甲、乙双方签订《房地产买卖合同》后日内乙方向银行申请贷款，并交齐所有贷款材料，乙方贷款金额为人民币元整。在乙方取得以乙方为权利人的该房屋《房屋所有权证》及申请办理抵押登记手续。贷款银行取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后，按银行规定工作日内将乙方所贷款项由贷款银行支付甲方。如乙方的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在甲、乙、丙三方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户之前将期补足。如在本协议第十四条有另行约定的，以第十四条约定为准。在甲方收到所有购房款当天，甲方向乙方办理交房手续。协议第七条约定：如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣）。如查甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（违约金是本协议约定定金的总额）。协议第十条约定：本协议生效且甲乙双方成立本协议所述《房地产买卖合同》后，即视为丙方已完整的履行居间义务，同时向丙方全额支付服务佣金（具体可见佣金确认书）。甲乙双方均可要求丙方协助办理申请还、贷款手续，期间所产生的费用由相应方自行承担；协议十一条、在本协议履行期内，如甲方明确表示或以其自身的行为表示不履行本协议约定的义务，则甲方同意丙方将所保管的款项返还给乙方。协议第十三条约定：甲、乙、丙三方在签署本协议时，对各自的权利、义务清楚明白，并愿按协议约定认真履行。任何一方要求变更协议条款的，应及时书面通知相对方，征得相对方同意后，在约定在时限内，签订补充条款，注明变更事项。擅自变更协议，造成的经济损失，由责任方承担。乙方出新产证后三天内，支付尾款280000元给甲方。该协议下方有龚遵伟、胡志卿签名及昆山置爱房产经纪有限公司盖章确认。协议签订后，原告胡志卿按约定向被告龚遵伟支付了购房定金10万元整，且龚遵伟于当日向胡志卿出具了收据一份，予以证明收到该购房定金10万元整。庭审中，被告（反诉原告）龚遵伟称原告（反诉被告）胡志卿提供的《房地产买卖居间协议》中第二条、买卖的房地产基本情况中2.6是否设定了租赁一款系胡志卿自行添加的。现双方对涉案房屋买卖合同均未达成一致意见，故而引起本案纠纷。2016年6月20日，原告（反诉被告）胡志卿与被告龚遵伟（反诉原告）签订了《声明书》一份，载明：一、卖方龚遵伟将坐落在昆山市花桥镇XX路XX号同城XX号XX房屋，建筑面积62.67平方米，出售给买方胡志卿，经买卖双方协商同意，现我们买卖双方同时作如下声明：买卖双方自愿委托慧宇不动产（经纪公司）于2016年6月24日进行存量房买卖网上签约手续，并进行《存量房买卖合同》备案；二、买卖双方了解《存量房买卖合同》内容，《存量房买卖合同》经昆山市房产交易管理中心备案后，如买卖双方之后未购买成功的，要解除《存量房买卖合同》的，则由买卖双方及经纪人同时到昆山市房产交易管理中心签字注销备案。下方有龚遵伟、胡志卿签字确认。另查明,被告方于2016年6月26日告知居间方暂停暂停涉案房屋网签。2016年6月28日,本案居间方委托昆山慧宇房地产经纪有限公司对于涉案房屋在昆山市房产交易中心办量了《存量房买卖合同》的网上备案，备案的《存量房买卖合同》中约定中的购房款为人595365元，付款方式未明确约定。被告知道居间方将涉案房屋进行网签后责怪居间方未经被告同意擅自将涉案房屋进行网签，并于2016年6月30日以网签价格与实际房屋买卖价格不符、买卖房屋付款方式约定不明确为由申请注销该网签合同，同日昆山市住房和城乡建设局注销了该网签的《存量房买卖合同》。此后，居间和联系被告另行签订《房屋买卖合同》并办理过户，并告知被告原告被告可以在被告办理网签及过户后一次性付清购房款，但被告经居间方多次做工作仍然不与原告签订《房屋买卖合同》。上述事实有房地产买卖居间协议、房屋登记基本信息查询结果证明、银行转账记录、收据、微信聊天记录、注销存量房买卖合同备案申请表、存量房买卖合同及原、被告庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原告、被告及居间方签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，具有法律效力，合同当事人应当依法、依约行使和履行各自的权利和义务，违约合同约定的应当承担相应的违约责任。本案原告与被告签订《房地产买卖居间协议》后，根据《房地产买卖居间协议》约定，原告负有义务向被告支付十万元意向金的义务，原告支付的意向金在签订《房地产买卖居间协议》后转为定金。被告负有和原告签订《房地产买卖合同》的义务。虽然原、被告在《房地产买卖居间协议》中没有具体明确约定签订《房地产买卖合同》的时间，但被告应当在居间方的催告下的合理时间与原告签订《房地产买卖合同》。本案中被告经居间方的催告未能在合同时间内与原告签订《房地产买卖合同》，且被告也以其实际行为表示其不再与原告签订《房地产买卖合同》，被告构成违约。根据《房地产买卖合同》的约定，被告构成违约应当向原告返还定金，同时向原告支付违约金。现原告依据双方签订的《房地产买卖居间合同》，诉请被协助其办理涉案房屋权属过户手续没有事实和法律依据，本院予以驳回。对于被告反诉要求原告支付违约金10万元的反诉请求。本院认为，原告提出该反诉请求的依据是居间方于2016年6月28日办理了涉案房屋的《存量房买卖合同》的网签备案，该备案的《存量房买卖合同》约定的购房价远低于双方约定的购房款。对此本院认为，2016年6月28日,本案居间方委托昆山慧宇房地产经纪有限公司对于涉案房屋在昆山市房产交易中心办理了《存量房买卖合同》的网上备案系经原、被告于2016年6月20日声明认可的，故办理《存量房买卖合同》的网上备案不能作为原告的违约事实。虽然网签备案的《存量房买卖合同》约定的购房价远低于双方约定的实际购房价，该行为确实应当承担相应法律后果，但该法律后果应由有关行政管理机关对其进行处理。因原告在本案与被告实际履行合同中是按双方实际约定的购房价履行合同的，故网签备案合同购房价远低于双方实际约定购房价并不造成原告在民事上的违约事实和违约责任。综上，驳回被告的反诉请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告胡志卿的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告龚遵伟的全部反诉请求。案件受理费13600元，保全费5000元，合计18600元,由原告承担。反诉费1150元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年二月二十日书 记 员  唐 亮