惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）惠湾法民一初字第61号原告：莫＊＊，女，汉族，1985年6月29日出生，住深圳市福田区，身份证号码：4403011985********。委托代理人：邱＊＊，广东＊＊律师事务所律师。委托代理人：刘＊＊，广东＊＊律师事务所律师助理。被告：惠州市＊＊房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾。法定代表人：郑＊＊。委托代理人：毛＊＊，北京市＊＊（深圳）律师事务所律师。原告莫＊＊诉被告惠州市＊＊房地产开发有限公司（下称＊＊房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2011年12月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年2月14日公开开庭进行了审理。原告莫＊＊委托代理人邱＊＊律师、刘＊＊及被告＊＊房地产公司委托代理人毛＊＊律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年4月14日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于惠州大亚湾＊＊公寓第2幢19层＊＊号房房屋。合同签订后，原告依照合同的约定向被告付清了购房款人民币467，841.00元，且于2011年9月26曰向被告支付了房屋维修基金人民币5697元和相关费用人民币160元。上述买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”可时至今日已超过半年时间，被告也未能将合同约定的房屋交付给原告使用。根据合同第九条“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的3％向买受人支付违约金”之约定，被告应当在接到原告要求解除《商品房买卖合同》的书面通知之日起七天内按合同约定退还原告已付房款人民币467，841.00元、房屋维修基金人民币5697元、相关费用人民币160元及累计已付款3％的违约金人民币14，210.94元，共计人民币487，908.94元。原告于2011年11月24日向被告寄送了解除《商品房买卖合同》的书面通知，被告也于2011年11月25日签收了该书面通知，至今已过七天，被告仍未退还原告所付的房款及违约金。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告退还原告已付房款人民币467，841.00元、房屋维修基金人民币5697.00元、相关费用人民币160元及累计已付款3％的违约金人民币14，210.94元，合计人民币487，908.94元；并判令被告支付原告自2011年12月3日起至上述款项付清之日止的逾期支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。原告向本院提交了以下证据：1、广东省商品房买卖合同，拟证明原被告双方买卖合同的权利与义务及被告迟延交付房屋给原告的事实。2、＊＊楼宇认购书，拟证明原被告双方房屋买卖合同的关系。3、银行账单及收款收据，拟证明原告向被告交付房款及房屋维修基金、相关费用。4、邮政寄件单，拟证明原告向被告发出要求解除合同的函件邮寄凭证。5、邮件跟踪查询单，拟证明被告收到原告邮寄的解除合同的函件。6、关于解除商品房买卖合同的函，拟证明原告已经向被告提出解除商品房买卖合同的真实意思表示，完全履行了解除合同的告知义务。被告辩称：一、我方是由于受到不可抗力的影响才导致未能按照主合同约定的交付期限交付房屋。二、依据合同附件4第四条的约定，我方并没有逾期交房，所以我们认为原告的诉讼请求不应该予以支持。被告向本院提交了以下证据：1、不可抗力造成延时交楼明细表，2、地方政府通知，3、被告呼吁及政府回复，4、涉案房地产施工现场照片。该组证据证明被告受到不可抗力影响，无法按主合同约定的期限交付房产。5、被告营销部门公示合同范本照片，拟证明被告在与原告缔约前已充分告知原告缔约时应注意的条款，经原、被告充分协商后双方才签订了正式合同。经审理查明：2010年4月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾＊＊公寓第2幢＊＊号房。该房建筑面积分别为94.94平方米，总房价为467，841元，付款方式为2010年4月14日前一次性付款。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2011年5月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。如逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。该《广东省商品房买卖合同》附件4第四条约定，本合同的第八条约定的交付期限届满出卖人未能向买受人交付房屋，但如出卖人在竣工验收合格之日起一个月内向买受人交付房屋的，则视为出卖人按期交付房屋。该份合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款467，841元，房屋维修基金5697元及其他相关费用160元。被告一直未将涉案房屋交由原告使用，原告认为被告存在迟延交房，于2011年11月24日向被告发出《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的函》，被告认为不存在迟延交房的情节，不同意解除合同。为此，原告遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。另查明：2011年12月14日，被告取得管道燃气管道工程竣工验收。2012年1月19日，被告取得涉案房产的建设工程消防验收的合格证。2012年3月9日，被告取得涉案勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收。2012年3月10日，被告取得涉案房产的电梯验收合格。2012年4月17日，被告取得涉案勘察、设计、监理、施工、建设单位的验收备案登记。认定以上事实，本院采信了原、被告相一致的庭审陈述，并有原告提交的广东省商品房买卖合同、＊＊楼宇认购书、银行账单及收款收据、邮政寄件单、邮件跟踪查询单、关于解除商品房买卖合同的函等证据在卷佐证。本院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当依照诚实信用的原则履行。本案中，原、被告签订涉案商品房买卖合同后，被告房屋交付迟延，因而原告要求被告支付迟延交付违约金的诉讼请求，本院予以支持，按照合同约定，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。在本案的审理过程中，涉案房屋已于2012年4月17日取得勘察、设计、监理、施工、建设单位的验收备案登记，电梯已安装，消防验收合格。涉案房产已具备交付使用条件，原告的合同目的可以得以实现。因此，为维护交易的稳定，原告请求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告要求被告退回已交付购房款、房屋维修基金并支付利息的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告莫＊＊与被告惠州市＊＊房地产开发有限公司于2010年4月14日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行；二、被告惠州市＊＊房地产开发有限公司在本判决生效后10日内以总房价款467841元为标准，向原告莫＊＊支付每日万分之四的逾期交房违约金（时间自2011年6月1日起至2012年4月17日止）。三、驳回原告莫＊＊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8617元，由被告负担，该款原告已向本院预交，被告应在本判决生效后10日内径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  彭斌生审判员  周 勇审判员  李海仁二〇一二年七月十日书记员  刘 静