广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1284民初2376号原告：广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司，住所地：四会市东城街道清塘大道二十九座3号，统一社会信用代码：914412846806409240。负责人：陈文彬，系该公司的总经理。委托代理人：郑仕玉，系该公司的法务部主管。委托代理人：潘景超，系该公司的客服主管。被告：欧华常，男，1979年1月2日出生，汉族，户籍地：广东省四会市。委托代理人：沈俊华，系被告欧华常的妻子。被告：沈俊华，女，1979年1月6日出生，汉族，户籍地：广东省四会市城中区。原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司诉被告欧华常、沈俊华物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑仕玉、被告欧华常的委托代理人即被告沈俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按每月184.38元的标准向原告支付自2015年11月起至2016年11月的物业管理费2396.94元。2.判令二被告自逾期付款之日起至2016年11月10日止按0.3%/天支付违约金金额1312.05元。3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告为四会海伦堡小区提供物业服务，二被告系原告服务的第21栋2005号及2006号房屋的业主。该房屋建筑面积为122.92平方米，依据有关法规及相关约定，该房屋物业管理费为每月每平方米1.5元，即二被告每月需向原告交的物业管理费为184.38元.自2015年11月起至2016年11月止，二被告拖欠原告物业管理费2396.94元。按双方合同约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按逾期每天0.3%交纳滞纳金。以上欠费虽经原告多次催缴，被告仍然拒绝支付。被告答辩称，1、小区环境污染严重（证据1），危害答辩人的身体，例如：有发电机排放的废气；花园20多个大小不一的排风机排放商场废气和商场商家的油烟；22座和2-6座天台上的商场商家使用的油烟排放机。特别是22座19单元的排烟管道没有安照环保要求设计，导致排烟口径与排烟管道不一致，还有排烟口没有高过建筑物，造成气压低或风向改变时，我家时有油烟味。多次反映投诉问题得不到解决，要求被答辩人提供花园产权证明和相关职能部门审批安装上述设备的许可、报建、验收文件。2、我家长期水压低（证据2）洗澡时经常出现水压时大时小，时冷时热，严重时甚至会断水，更别想二间卫生间同时用水洗澡了；有时候洗衣服也会因为水压低而用不了。自从2012年开始向物业管理公司反映该问题，物业公司工程部回复是供水压力设备问题，4—10楼是低区，11—20楼是中区，21—24楼是高区，我家是供水压力中区的最高点，所以出现水压低的情况。一直得不到有效的解决方法，我只能继续忍受水压低的痛苦——洗澡洗头时有水温变冷变小和断水的现象；洗澡时避免水压低，其他水龙头不敢同时使用；我和我的家人因为该问题导致经常感冒发烧。3、自从2013年底海伦堡商场开业后，海伦堡广场从休闲广场变身为停放摩托车（9成车主是商场消费者和工作人员），安保人员疏于管理每天从早到晚，摩托车防盗器不停的响，声音一浪接一浪，严重影响周边居民的日常生活（证据3）。向物业管理公司反映情况后，物业管理公司于2014年3月11日以书面形式情况说明表示“仅保留广场主入口至次入口20米为摩托停放位置，减少噪音对业主的影响”但直到今天为止，物业公司没有履行承诺。要求被答辩人提供产权证明和公安部门和相关职能部门审批该广场作为停车场的许可文件，同时履行承诺。4、小区停车场停车位进行收费管理，但是管理差（证据4）。一直以来，业主多次反映停车场安保人员不足，灯光不够，监控数量只有寥寥几个，主干道出入口没有监控；车辆乱停乱放，行人随意进出停车场人车混行，导致经常出现车辆被盗，划花车辆情况（东城派出所有记录在案，提请法庭到东城派出所提取司法调查取证），车辆被盗损坏无证可查，车主行走车场担惊受怕，害怕有不法事情发生，害怕车辆碰到乱窜的行人。2016年开始收费管理，但物业公司依然如故管理——月保没有固定车位，答应提供的停车协议至今不见踪影，业主临时保管费用和非业主没有区别（12小时内8元，24小时内16元）。业主已经明确提出了保安人数不足，物业公司如否认，就应由物业公司提供其聘请保安的合同、社保、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果。被答辩人在收取的停车费70%未兑现给业主，严重违反了相关管理规定，存在公款给挪用或者私吞的可能性，要求被答辩人出示收取的停车费收支使用情况。5、我于2010年5月收楼，被答辩人告知小区只能报装电信宽带网络，2016年开始小区1-18座可以报装移动宽带网络，余下19-22座不能报装移动宽带网络。众所周知，移动宽带比电信宽带便宜很多（证据5），为什么同一小区都是物业使用人，待遇不一样，物业公司开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益，要求物业公司就此给予合理解释。6、我于2009年5月和被答辩人签订《前期物业管理服务协议》，2010年5月收楼并开始缴纳物业管理费，但是被答辩人2010年5月还没具备收取物业管理费的资格（证据6）（物价局有备案，提请法庭向物价部门提取司法调查取证），还有该公司的公章是2011年7月在公安局备案，所以在2011年7月前，该公司属于不合法收费，请求法庭追究被答辩人的欺诈损害答辩人合法权益的行为，应退还不合法的收费。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。请求法庭认定《前期物业管理协议》无效。7、被答辩人在物价局的综合服务费标准和投诉信息（证据7）中注明高层住宅收费（备案）：每月每平方1.5元建筑面积，含公摊（物价局有备案，提请法庭向物价部门提取司法调查取证）。但是在2014年前该物业公司一直以每月每平方1.5元建筑面积收取物业管理费，不包含公共水费、电费（《前期物业管理服务协议》中第六条第二款第4点），属于不合法收费，根据《合同法》第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人，请求法庭追究被答辩人的欺诈损害答辩人合法权益的行为，退还不合法的收费给答辩人。8、侵占本属于包括答辩人在内的小区业主的公共收益（证据8）。《前期物业管理服务协议》第十条第二点广告位收益，按相关法律法规要求处理；以及《临时管理规约》第三章第八条规定业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不妨碍其他业主正常使用物业。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所以小区公共区域的经营性收入，如：小区区域电梯和花园的广告费，楼宇外墙的广告费，出租场地经营的费用，小区停车位收费，停车场出租他人作为商铺，仓库的费用，花园安装排风机给商场排气的费用，22座和2-6座天台上的商场商家使用的油烟排放机的费用，海伦堡广场出租他人经营和搞活动的费用，都归全体业主共同所有。《肇庆市物业管理办法》第四十二条承担前期物业服务的物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置向业主公布下列情况和资料：（一）前期物业服务合同和相关服务协议；（二）专项维修资金的筹集、使用情况；（三）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；（四）其他应当向业主公开的情况和资料。对于第（三）款的情况和资料，物业服务企业应当按季度进行公示，接受业主监督。虽然答辩人和小区其他广大业主向被答辩人多次提出公示，但被答辩人时至今日从未公示过，更不用说对业主所提出质询有所答复了，被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权和监督权，是对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。《合同法》第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。请求法庭追究被答辩人侵占本属于包括答辩人在内的小区业主的公共收益的行为，依法依规返还小区业主的公共收益。9、答辩人是否应承担的违约责任——滞纳金问题。如果《前期物业管理服务协议》有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，答辩人无法修改和否定。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高。而且滞纳金是行政管理的罚金，被答辩人无权收取滞纳金。更为重要的是，出现答辩人拒交物业费完全是由于被答辩人违约行为造成，答辩人是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任；违约金是惩罚违约的行为，因此答辩人不应承担违约金的义务。法院应当按业主的请求予以调整，驳回被答辩人对有关滞纳金的请求。10、要求物业公司支付我垫付的主人房飘窗改造工程款和介绍他人买房等赠送的物业管理费（证据9）。答辩人的主人房由于没有安防空调主机位置，要进行飘窗改造工程款由物业公司施工答辩人垫付，以物业管理费形式抵消冲减。答辩人介绍朋友购买海伦堡的房子，销售有活动：1000元或2000元一套的介绍费以物业管理费形式抵消冲减，答辩人于2011年5月介绍1座403房冯劝醒，2014年9月介绍22座2418胡乔风，2015年1月介绍22座614房欧达常三套房子购买成功。上述费用答辩人咨询被答辩人是否已经到账抵消冲减答辩人的物业管理费，没有回复，要求被答辩人提供我的物业管理费缴费明细，以证明上述费用已经抵消冲减答辩人的物业管理费。11、被答辩人对《前期物业管理服务协议》第四条第二点房屋共用设施、设备、公共场地及其运行维护和管理不到位，不符合第五条物业管理服务质量第三点共有部位、共有设施设备的维护和管理；第九点共有设施设备维护保养：维护及时（证据10）。（1）21座大堂的吊灯，通道吊灯损坏严重，破旧不堪；大堂部分灯光不亮，天花渗水和脱落，电梯桥箱划痕累累，电梯出现故障，大门扶手固定不好，有时会松开掉在地上，存在安全隐患；答辩人的门牌灯长期不亮，所在楼层的灯光5成以上不亮，天花脱落，垃圾桶旁边的墙体和地面脏乱差现象，垃圾桶也是四户业主出钱买的（因为垃圾桶分单双数楼层安放，每2年更换位置，20楼的垃圾桶是四户业主出钱买的，四年多时间没有看到物业管理公司应该放置在20楼的垃圾桶）。（2）看楼和入住初期，花园有悦耳动听的音乐，有喷水池喷水，让人心情愉快，这几年这些设备重未使用过。（3）小区游泳池、5座背后的主出入口（步梯）、家乐福卸货区隔壁的小区环形道路车辆出入口，将近7年时间这些公共设施未曾提供给业主使用，形同虚设。(4)同在一个小区内，按理说缴纳同样的物业管理费，就理应享受同样的物业服务,事实是21座和其他座相差太多，例如:21座灯具残破，大堂没有监控设备，门口的花都没人护理；对比13座灯具齐全，大堂有监控，门口的花换了几个品种种植，有很大的区别。（5）停车场安保人员、灯光、监控严重不足，多处改建为仓库和铺位出租，存在安全隐患，业主的人身财产得不到保障。（6）小区主出入口道路损坏了高低不一，没有及时维修，业主途径容易发生意外。（7）买房时承诺独立水电，但一直以来小区水费和22座电费是被答辩人代收，经咨询原因在于开发商自行安装水管，供水设备没有通过自来水公司验收，部分电力设备没有通过供电局验收。避免连续几天停电的事情再次发生，要求被答辩人提供代收水电费委托，提供水电设备验收资料，对答辩人所交费用提供发票，尽快让业主（答辩人）自行到自来水公司缴纳水费、供电部门缴纳电费，避免日后更多的纷争。12、被答辩人对《前期物业管理服务协议》第四条第三点环境卫生和绿化管理不到位，不符合第五条物业管理服务质量第四点环境卫生：定期稍杀、垃圾日产日清、环境整洁。（证据11）。小区卫生工作不到位，公共设施，积水和垃圾等没有及时清理，老鼠蟑螂四处可见，不符合前期物业管理协议约定（如有需要答辩人可以提供50名业主实名签名证明）。业主们曾提出保洁员不足（被答辩人如否认，就应由物业公司提供其聘请保洁员的合同、社保、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果），一个保洁员负责1.5栋楼的清洁和公共区域的清洁，导致服务质量差，不符合《前期物业管理服务协议》的约定。13、被答辩人对《前期物业管理服务协议》第四条第四点公共秩序维护不到位，不符合第五条物业管理服务质量第7点公共秩序维护：小区内治安秩序良好（证据12）。小区治安秩序差，外来人员随意通过停车场或大门出入小区，安保人员不足（被答辩人如否认，就应由物业公司提供其聘请保安的合同、社保、支付工资等情况的证据，如物业公司不能提交或者拒绝提交则应由物业公司承担举证不能的法律后果），住宅二七名保安看守监控、四个门口，减去固定5人和安排休息的安保人员，余下的巡逻安保人员寥寥无几，海伦堡建筑面积43万平方米，不能满足24小时巡逻，业主纷纷要求物业公司加强保安工作，安装监控摄像头，但是被答辩人置广大业主的意见于不顾，始终没有采取过任何措施，最终导致业主家经常有人入室盗窃（东城派出所有记录在案，提请法庭到东城派出所提取司法调查取证）。停车场安保人员15名看守监控、二个收费岗位门口、一个广场出入岗位、5层室内停车场大概1850个车位，业主纷纷要求物业公司加强保安工作，安装监控摄像头，但是被答辩人置广大业主的意见于不顾，导致多起车辆被盗，车辆被碰撞划花的情况时有发生（东城派出所有记录在案，提请法庭到东城派出所提取司法调查取证），车辆被盗损坏无证可查。花园保安岗亭一直空置，车辆在花园通行，住宅变为仓库，业主改建围蔽公共平台；小区主出入口人车争行，险像横生存在安全隐患，危害业主的人身安全等；不符合《前期物业管理服务协议》的约定。14、被答辩人对《前期物业管理服务协议》第四条第五点交通秩序与车辆停放管理不到位，不符合第五条物业管理服务质量第6点交通秩序与车辆停放：车辆行驶和停放有序，道路无阻碍（证据13）。停车管理差，只收费少管理，经常发生车辆乱停乱放，堵塞通道的情况；要求业主摩托车出入同一通道逆行行驶，导致发生交通事故时逆行车主负责任；由于摩托车经常被盗，被答辩人只是收取小车的管理费，不收取摩托车的费用，一直以采用没有收费就没有责任对被盗摩托车赔偿损失的做法，业主愿意缴纳摩托车管理费，换来一个安心停放车辆的环境，也不要整天提心掉胆，担心摩托车被盗，不符合《前期物业管理服务协议》的约定。15、被答辩人综合管理差，不重视业主的诉求，发生问题往往不是推卸责任，采取拖字诀，就是说“这是开发商的事，我们物业解决不了。”或和商业管理公司互相推卸责任，导致多次发生业主维权行动，业主(答辩人)投诉无门。利用和开发商、商业管理公司同一集团的便利，小区内多处未与业主沟通，私下安放提供商场使用的设备，罔顾业主利益，侵害业主(答辩人)的合法权益。自从海伦堡商场开业以来，油烟、噪音、废气污染小区，业主身体健康受到极大威胁，业主(答辩人)就改善居住环境多次和被答辩人沟通、反映问题，效果极微（证据14）。欺善怕恶，大家都是业主，有的业主免费停车，不用交物业管理费；其他业主不缴费就不能停车，有的业主不交物业管理费而被起诉，这样的管理难以服众。要求被答辩人出示收取业主的物业管理费和停车费明细，就部分享受免费的业主得事情做出解释。小区没有业主委员会，业主正当权益得不到诉求、维护和保障。16、被答辩人是一家二级资质的物业管理公司，按照二级物业收费标准：0.75元/月.平方米(已包含税、费)，该公司收取答辩人1.5元/月.平方米，钱翻倍收取理应提供好的服务、管理，但事实却相反。没有按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（证据15）中二级物业管理公司的项目内容与标准提供给答辩人，例如：（1）小区封闭管理；（2）每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。（3）路灯、楼道灯完好率不低于90%。（4）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。还有一些具体细化项目内容与标准不一一举例了（被答辩人如否认，就应由被答辩人举证其单方实施的服务达到了法定最低标准和符合《前期物业管理服务协议》的约定，如被答辩人不能提交或者拒绝提交则应由被答辩人承担举证不能的法律后果）。根据合同相对性原则，被答辩人只有履行了协议中约定的服务，才有权要求答辩人履行付费。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。因被答辩人不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，答辩人自从收楼（2010年5月）开始每月准时缴纳物业管理费，采取主动、积极的态度向物业公司和相关部门反映问题，问题一直得不到有效解决，逼于无奈答辩人从2015年11月起停止交纳物业管理费。被答辩人已经违约，使合同目的无法实现，因此答辩人行使先履行抗辩权在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。物业服务企业和业主是相互依存的关系，业主缴纳管理费，物业服务企业提供质价相符的服务，舒心的居住环境给业主，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。物业管理费是有偿服务收费，无劳动无义务何来收费。违约的是广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司，我们并未违约。因广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司未履行《前期物业管理协议》和相关法规的责任与义务。为此，我们即视广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司单方终止了《前期物业管理协议》，何来经济纠纷？综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告递交证据如下：1.前期物业服务协议及临时管理规约2份。证明（1）双方存在物业服务合同关系。（2）被告应缴交物管费的时间及标准。（3）物管费的计收依据。（4）违约金的计收依据。2.欠费清单。证明被告欠物管费、违约金的具体数额。补充证据：3.四会市人民政府关于中央第四环保督查组第三批第70号转办案件办理情况的通报（第三批）。证明原告已协调相关单位将业主反映的油烟问题整改完毕。4.温馨提示及相应整改照片。证明相关单位对油烟问题进行整改。5.小桥ktv整改材料。证明原告已协调相关单位对噪音问题进行整改并已经整改完成。6.原告履行物业管理合同义务的相应照片。证明原告对小区进行各项管理的事实。7.锦旗照片。证明原告物业管理服务获得众多业主的认可，业主赠送锦旗给原告。8.四会市物业服务收费备案表。证明原告的物业收费已取得政府相关部门的备案。9.房产证。证明被告是涉案商品房的业主。被告对原告提交的证据的质证意见如下：证据1我是签订了协议，我和原告签订的时间是2009年，但原告提供的备案收费表是2011年1月在物价局备案，2009年原告没有资质的情况下跟我方签订协议，原告不合法，存在欺诈。对证据2我介绍亲戚朋友买房，开发商是承诺有介绍费冲抵物业费的，除此，还有改造飘窗空调框架，物业是承诺工程款抵消物业费的，2016年12月，我向原告提交冲抵的对账明细和物业费缴费明细，但原告并未提供依据。我方的确是2015年11月至今未交物业费。对证据3、4、5我承认物业公司是对发生的问题有整改，但并没有达到业主的认可，也没有证据证明。对证据6原告对我方住宅楼下大堂吊灯问题和绿化问题并没有到位，很多管理并没有达到业主的要求。对证据7我咨询物业前台的人员，是因为物业公司帮其找回失物，但并不能说明所有业主认可其物业管理。对证据8备案表的物价局备案时间是2011年1月24日，该公司公章备案（公安局）是2011年7月的，因此原告在2011年7月前收费是不合法的。对证据9无异议。被告递交证据如下：1.小区环境污染严重的资料。证明小区环境污染严重。2.被告家水压低的资料。证明房屋水压低事实。3.海伦堡广场摩托车扰民的资料。证明噪音扰民的事实。4.小区停车场管理差的资料。证明小区停车场管理差的事实。5.关于小区宽带的资料。证明19-22座不能安装移动宽带的事实，而1-18座是可以安装的。6.物业服务收费备案表。证明物业服务收费乱事实。7.综合服务费标准和投诉信息。证明物业公司备案时1.5元/平方米是包括公摊水电费的，2014年年头才开始取消公摊费用，有多收费的事实。8.小区公共收益资料。证明小区有公共收益的事实，但物业没有公开告知业主公共收益的真实情况。9.介绍他人买房的资料。证明被告介绍他人买房的事实，并具有介绍费，但现不知道介绍费是否到账冲抵物业费，还有垫付工程款的费用不知道是否到账。10.房屋公用设施、设备、公共场地及其运行维护和管理不到位的资料。证明房屋公用设施、设备、公共场地及其运行维护和管理不到位的事实，原告没有按合同约定实施对物业的管理。11.环境卫生和绿化管理不到位的资料。证明物业对环境卫生和绿化管理不足的事实。12.公共秩序维护不到位的资料。证明公共秩序维护不到位，原告没有按照协议的约定管理。13.交通秩序与车辆停放管理不到位的资料。证明原告达不到协议中对车辆管理的约定。14.多次沟通反映问题未能解决的资料。证明2013年开始业主多次反映问题，但大部分问题得不到解决的事实。15.普通住宅小区物业管理服务等级标准。证明原告未做到物业服务标准对小区管理服务。16.光盘一个。证明当中的视频反映物业管理不到位的事实，同时证明证据2、3的内容。原告对被告上述证据的质证意见如下：对证据1三性不予认可，因为涉案小区是商住一体小区，所以在之前可能是具有油烟味，但物业公司已经协调开发商和商铺进行整改，整个小区并没有严重的污染。对证据2水压低的问题是二次供水的问题或者是自来水公司的原因。即使是要通过维修基金对其维修，要通过全体业主同意。对证据3小区外的广场停放车辆是消费者临时停放广场的，基本上不存在噪音扰民的情况。对证据4三性不予认可，原告对涉案小区的停车场已经聘请了相应的保安对其进行维护以及在出入口具有监控摄像头。对证据5三性不予确认，至于被告不能安装移动宽带的问题，不属于物业公司管理的范畴，也无权干涉。对证据6备案表中除手写的内容（含公摊水电费）不认可，其他予以确认。对证据7部分予以认可，收费标准就是备案表的一部分，对投诉信三性不予确认。对证据8三性不予确认。对证据9三性不予确认，与物业费无任何关联。对证据10-16的三性均不予确认，物业公司本身负责小区几大模块，在现实中并不能立即处理发生的事情，满足所有业主的要求，且被告提交的材料大多是2013年左右，目前相关问题都得到相应的处理。对于以上证据，被告并没有提供原件，对其真实性不予确认。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明，二被告是四会市东城街道清塘大道二十三座二十一号楼2005房（20楼）和四会市东城街道清塘大道二十三座二十一号楼2006房（20楼）的权属人，房屋建筑面积为123.24㎡。原告是该小区的物业管理企业。被告（甲方）与广州中颐物业管理有限公司四会分公司（乙方）于2009年5月27日签订了《前期物业管理服务协议》，载明甲方物业座落在四会海伦堡21栋-单元2005号和四会海伦堡21栋-单元2006号，合计建筑面积122.92m2，住宅按建筑面积1.5元/月/m2交纳物业管理服务费，物业管理服务费及公摊水电费每月10日前缴交，不按约定交纳，物业管理公司有权要求甲方从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，合同还约定“受有关部门或单位的委托，乙方可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务”。合同约定原告提供的物业管理服务内容包括：（一）房屋共用部位的维护和管理；（二）房屋共用设施、设备、公共场地及其运行、维修和管理；（三）环境卫生和绿化管理；（四）公共秩序维护；（五）交通秩序与车辆停放；（六）房屋装饰装修管理。被告2015年11月起至2016年11月期间的物业管理费未向原告交纳，期间原告有向被告进行催交。另查明，广州中颐物业管理有限公司四会分公司于2014年1月21日变更企业名称为广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费。本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案被告拒绝交纳物业费的理由，主要是小区环境污染严重、水压低、噪音扰民、停车场管理差、环境卫生、绿化、公用设施、设备、公共场地及其运行维护和管理不到位等问题。本院认为，被告的上述抗辩虽向法庭提供一定的证据，但所提供的证据尚未能证实属原告没有履行双方的物业管理的服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形，故本院对被告的此项拒交物业费抗辩不予支持。诉讼中，原告主张被告2015年11月起至2016年11月的物业管理费2396.94元，经本院核对上述物业费没有超出双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定且属实，故本院对原告的该项请求予以支持。按时交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按时交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任，被告应按约定向原告支付逾期付款滞纳金。物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。因此，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。同时，尽快依法成立业主大会，选举业主委员会。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告欧华常、沈俊华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年11月起至2016年11月的物业管理费2396.94元及滞纳金（2015年11月起至2016年11月每月的物业管理费为184.38元；滞纳金以每月应交纳物业管理费为本金，按每日千分之三的标准从每月10日计至实际清还所欠物业管理费之日止，每月物业管理费的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费）给原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告欧华常、沈俊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  周忠海二○一七年二○一七年二月二十日异书记员吴汝昊