四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书(2017)川2022民初28号原告：四川恒通物业管理有限公司，住所地乐至县天池镇川鄂中路278号，统一社会信用代码：915120226602914484。法定代表人：胡悦斌，总经理。委托诉讼代理人：胡波，男，系该公司职工。被告：吕贵席，男，1973年4月23日出生，汉族，四川省乐至县人，居民。原住四川省乐至县X，现住四川省乐至县X。原告四川恒通物业管理有限公司（简称恒通物业公司）诉被告吕贵席物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡波、被告吕贵席到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告拖欠2014年1月至2016年12月的物管费1901元、公摊电费同132元、违约金327元共计2360元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年7月1日，原告与恒通房地产开发有限公司签订了《伴山人家小区前期物业管理合同》。其中第二十一条规定了双方的权利、义务，物业管理服务标准，逾期交纳物业管理费的违约责任。由于被告未按约定交纳物业管理费2360元，现请求法院依法判决。被告吕贵席辩称：被告系伴山人家小区X的业主，欠费物业管理费是事实，但原告的物业服务未达到合同约定的服务标准。主要表现：1、被告房屋漏水存在质量问题严��，原告从未进行过维修；2、原告聘请的物业服务人员门卫年龄均六十岁的是退休人员，对小区的安全不能起到保护作用；3、小区有三道门，白天只开两个门，晚上仅开一道门供行人及车辆进出，存在安全隐患；4、清洁服务质量也不到位，住房梯间半个月打扫一次且用拖把拖扶手，不是用毛巾来擦。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：证据材料1：原告营业执照、组织机构代码，法人身份证明、被告身份信息。拟证明双方当事人的主体资格；证据材料2：《伴山人家前期物业管理服务合同》。拟证明恒通房地产开发有限公司与原告签订前期物业合同的时间、权利义务、违约责任；证据材料3：乐至县人民政府（2013）第46号文件（关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知）。拟证明2013年6月25日���县城小区前期物业收费标准多层为0.4元-0.6元/平米·月、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/平米·月；证据材料4：收款收据。拟证明其他业主同意收费方案。证据材料5：催费通知及公告。拟证明原告已向被告多次催收无果，及被告所欠物管费的金额、向业主明示收费标准。被告对原告所举证所的质证意见：对证据材料1无异议，对证据材料2、3、4、5不清楚，不认可。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原、被告身份信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，被告无异议，予以采信；证据材料2系原始书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告与恒通房地产开发有限公司签订了《伴山人家前期物业服务合同》，合同约定了原被告的权利义务及��业服务收费标准，与本案具有关联性，应予采信；证据材料3系政府文件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料4、系被告收费凭据，符合证据的三性，本院予以采信；证据材料5系催收物业管理费的通告及公告，与证据材料4相佐证，能达到原告公示通告物业收费标准及催收物业管理费之目的，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：伴山人家小区房屋系恒通房地产开发有限公司开发承建。2007年7月1日，恒通房地产开发有限公司与原告签订了《伴山人家前期物业管理服务合同》。与本案有关的内容：原告为伴山人家小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订的《物业管理服务合同》止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属���筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，原告与业主、使用人另行签订合同的除外；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，原告原则上应接受委托；但收费由当事人双方协商。物业管理费按多层一、二期房屋每月0.36元/㎡，三期有以后的住宅收费参照当时行情另行约定，非住宅业主按其拥有建筑面积房每月0.6-0.8元/㎡向原告交纳,三期有以后的非住宅收费参照当时行情另行约定；物业管理公其服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢（物业）住房实际用量共同分摊。本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或工资增涨比幅或行业标准调整；物业管理费每季年交纳一次，每次交纳时间为季年前10天。业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。合同签订后，原告对该小区提供了物业服务。2014年12月18日，原告向该小区业主公告明示，依照《乐至县人民政府（2013）第46号文件（关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知）》文件规定，物业管理费从2015年1月起多层每平方米按0.5元收费，水电公摊费每月4元。被告系伴山人家小区X的业主，房屋面积计X平方米，2014年1-12月欠物业管理费493元，水电公摊费36元，2015年、2016年二年欠物业管理费1408元，水电公摊费96元共计2033元，经原告多次催收未果。本院认为，本案的争议焦点，原告物业管理服务是否到位。关于争议焦点，被告房屋漏水原告无维修义务，但就解决问题协助义务、小区安全隐患及清洁问题，原告未提供证据证明物业服务已尽职，负举证责任在原告，其未提供相应证据按合同约定完全履行服务义务，则应承担举证不力的后果，故被告抗辩理由成立，其物业管理费应酌情折迭10%即203.3元（2033元×10%）。原告与恒通房地产开发有限公司签订的《伴山人家前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在伴山人家小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及伴山人家小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为��小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物管费，构成违约，应承担相应的法律责任。从2014年1月1日至2016年12月31日被告拖欠原告物业费管理费为2033元，被告也认可，对此本院予以确认，对原告主张被告给付物业管理费的请求本院予以支持。但应品迭原告服务不到位的费用203.3元，故应由被告给付的物业管理费为1829.7元（2033元-203.3元）。关于逾期交纳物业管理费的违约责任问题。被告未按合同约定时间交纳物业管理费，构成违约，依法应承担违约责任。违约金具有惩罚性和补偿性，前期物业合同约定业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之次日起交纳0.5元的滞纳金。原、被告双方约定滞纳金，名为滞纳金，实为违约金，每次交纳时间为季年前10天，被告应从2014年3月20前交纳物业管理费，其��约时间应从2014年3月21起计算，按约定算至2017年1月3日起诉时，其金额为509元（2014年计285天×0.5元=142.5元、2015年、2016年365天×2年×0.5元=365元、2017年3天×0.5元=1.5元），本案中被告对违约金是否过高未提出异议，其应承担违约金为509元，但由于原告服务未尽职，也存在违约行为，现原告仅主张违约金的金额为327元，原告的要求不违反法律规定及约定，对其请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一，由被告吕贵席在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限责任公司物业管理费1829.7元、违约金327元；二，驳回原告四川恒通物业管理���限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，减半收取25元，由原告四川恒通物业管理有限责任公司负担5元、被告吕贵席20元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  唐军二〇一七年二月二十一日书记员  郭典