广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初4710号原告：唐春宝，男，1982年10月20日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：张志升、欧丽敏，广东广诚信律师事务所律师。被告：张伟文，男，1982年11月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告唐春宝诉被告张伟文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，期间原、被告之间因租赁场地面积及租金金额双方均诉至本院，唐春宝对本院作出的（2015）佛顺法容民初字第2842号民事判决不服，提起上诉，因本案对租金标准该项事实的认定必须以另一案的审理结果为依据，故中止审理。后佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终5507号终审判决，故本院恢复审理于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧丽敏，被告张伟文到庭参加了诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止使用位于佛山市顺德区容桂高黎新宝路8号首层之一的厂房，搬离厂房其所有的物品；2.被告向原告支付租金暂计44000元及违约金（租金暂计至2016年1月和2月，另再计算至被告实际搬离之日止按每月22000元计算）。违约金按欠付租金额每日3%计算，从2016年1月5日起计算至实际支付完毕之日止；3.被告向原告支付2016年2月份水电费1058元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月5日签订《厂房租赁合同》，合同约定从2015年8月1日起至2018年7月31日每月租金22000元。合同还约定应于每月5号前向原告缴纳租金及其他费用，如被告不按时缴纳租金及其他费用，则每逾期一日按拖欠款项总额的3%向原告支付违约金，但被告从2015年12月就未向原告支付租金。原告多次催收未果。经查，被告还未经原告同意擅自在涉案厂房建造一栋二层楼的房屋。被告拒不缴纳租金及擅自改建、增建构成根本违约金。为此原告提起本案的诉讼请求。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为：被告向原告支付租金暂计39380元，租金以每月19690元计算，该请求其他不变；将第三项诉讼请求变更为被告向原告支付从2015年12月至2016年4月水电费共5403.94元。被告答辩称，被告已在2016年3月陆续开始搬走，5月1日房东让被告将钥匙交给门卫，被告并没有违约，只是无法找到原告，无法交租，后房东要求被告重新交押金，被告不同意，所以被告才搬走，并不是被告违约才搬走。被告没有拖欠原告的水电费，2016年3月开始原告已将用电剪掉，被告已无法用电，该情况房东并不知情，之后也是被告从隔壁的商铺接电过来用的。所以原告诉请的费用被告不应承担，诉讼费也不应由被告承担，因为被告没有违约。被告没有违约，原告应将押金60000元退回被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4即自制的厂房租金水电费及管理费单据，结合庭审调查，2015年12月、2016年1月份水电费双方均确认被告已缴纳，故对该两个月水电费单据本院不予论述。关于2016年2月、3月、4月三份单据的问题。本院认为结合庭审调查，被告确认以往每月收到原告交付的类似证据4的单据后，被告将租金、水电费汇给原告。故原告提供的的该组证据与双方以往的交易习惯相符，故本院对该组证据予以采信。经审理查明，原告承租了位于佛山市顺德区容桂街道高黎居委会高新区（容桂）新宝路8号的厂房（房地产权证号为Ｃ4××48号；用地面积30819.1平方米；建筑总面积21241.29平方米）。原告将位于顺德区容桂高黎新宝路8号首层之一的厂房租赁给被告。原、被告双方于2013年8月5日签订《厂房租赁合同》一份，约定：厂房坐落顺德区容桂高黎新宝路8号首层之一，厂房建筑面积约为1000平方米，用途为工业；租赁期限为5年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止；租赁厂房每月每平方米人民币20元（不含税），租金每2年为一个增幅期，增幅率为10%，2013年8月1日至2013年8月31日为免租期，2013年9月1日至2015年7月31日每月租金为人民币20000元（不含税），2015年8月1日至2017年7月31日每月租金为人民币22000元（不含税），2017年8月1日至2018年7月31日每月租金为人民币24200元（不含税）；租赁期间，被告应按时交纳物业管理费，每月每平方米1.2元；租赁期间，被告使用厂房所发生的水、电费用自行承担，应在收到上述费用通知单后5日内支付；被告应于每月5日前将当月租金及其他费用汇至原告指定的银行账号。合同签订后，原告将上述厂房交付给被告使用。原告于每月1号向被告送达厂房租金、水电费及管理费单据，载明当月所应交纳的租金和水电费金额。其中2016年2月份所应缴纳水电费为1058.9元、3月份所应缴纳水电费为644.36元、4月份所应缴纳水电费为1170.32元。庭审中，原、被告均确认被告于2016年5月份已彻底搬离案涉厂房，但原告对搬离的具体日期表示不清楚，被告对交付钥匙的时间无法提供相应的证据佐证。另查，被告曾于2015年11月25日向本院提起诉讼表示案涉租赁物实际占有面积与合同约定面积不符，要求原告退还相应的租金及利息，该案立案为（2015）佛顺法容民初字第2842号。后原告在该案中提起反诉，要求被告补交租金及违约金等。后本院作出判决，原告不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2016年11月3日作出（2016）粤06民终5507号民事判决书，经两级法院确定，被告实际上每月应向原告缴纳租金为19690元。本院认为，涉案厂房领取了房地产权证，属于合法的租赁物。原、被告签订的《厂房租赁合同》，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案争议焦点系被告是否迟延交租？本案中原、被告因租金标准问题被告曾于2015年11月25日诉至法院，经两级法院的审理，最终确认被告每月应向原告缴纳租金19690元。被告在收到终审法院判决后，应按最终所确定的标准向原告缴纳所拖欠的租金，但至被告收到判决至今未向原告缴纳任何款项，故被告行为已构成违约。原告主张要求被告支付2016年1月至4月的租金78760元本院予以支持。关于2016年5月份租金的问题，因双方对搬离时间均无法确认，且被告亦未提供证据证明交付钥匙的时间，本院酌情支持5月份租金为9845元。综上，被告实际应向原告支付租金88605元。关于被告抗辩认为无法找到原告因此无法缴纳租金。本院认为，2015年11月份，原、被告之间已进入诉讼程序，因此被告不可能找不到原告。即便被告找不到原告，案涉款项均通过银行转账的方式交付，被告完全可以通过银行转账的方式向原告交付。故对被告的该抗辩意见本院不予支持。关于原告主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告未按合同约定交付租赁物，导致被告多交付部分租金，后双方因租金的问题诉至法院，且审理期限长达近一年，故原告对此应承担相应的责任。而被告在收到判决书未立即向原告缴纳租金，被告亦为违约方。故根据上述法律规定，在双方均存在违约的情况下，本院认定被告迟延交租的违约金从2016年12月6日起开始计算。关于违约金标准问题。违约责任的承担亦应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。结合案涉合同履行情况以及原告所受损失情况，本院认定案涉合同约定的违约金计算标准过高，将该标准降低至以欠交金额为本金按日万分之五计算为妥。关于水电费缴纳的情况。被告抗辩已缴纳了2016年2月份所应缴纳水电费1058.9元，但被告并未提供任何证据予以佐证，对被告抗辩意见本院不予采信。关于3、4月份应缴纳水电费的情况，此时被告实际占用厂房，被告亦未提供证据证明原告将用电切断以致无法产生电费。故对3、4月份应缴纳水电费本院予以支持。综上被告实际向原告缴纳水电费合计2873.58元。关于押金60000元的问题，原告未提出要求解决，且被告未提起反诉，故双方可另行解决，本案中本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告张伟文在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告唐春宝支付租金88605元及违约金（以88605元为本金自2016年12月6日起按每日万分之五计至实际清偿之日止）；二、被告张伟文在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告唐春宝支付水电费2873.58元；三、驳回原告唐春宝的其他诉讼请求；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为463.23元（原告已预交），由被告张伟文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈威二〇一七年二月二十三日书记员  黄筠