湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0105民初2309号原告：武汉市泰和拍卖有限责任公司，住所地：武汉市江岸区金源世界中心D座11层2、4室。法定代表人：杨自立，该公司董事长。委托代理人：鲁爱军，该公司职工。一般授权代理。被告：武汉市金泽实业发展有限公司，住所地：武汉市汉阳区毛家堤小区16号楼。法定代表人：刘清明，该公司董事长。委托代理人：黄勇、段斌，湖北立丰律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘清明，男，1952年4月5日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托代理人：黄勇、段斌，湖北立丰律师事务所律师，特别授权代理。第三人：鲍璐茜，女，1982年6月5日出生，汉族，住武汉市。委托代理人：杨斌，湖北省天职法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托代理人：吉欢欢，湖北全成律师事务所律师。特别授权代理。本院于2016年6月21日立案受理了原告鲍璐茜诉被告武汉市金泽实业发展有限公司、刘清明、第三人武汉市泰和拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷一案。同年8月8日，第三人武汉市泰和拍卖有限公司申请变更其为原告参加诉讼，原告鲍璐茜申请变更其为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案因案情复杂，依法适用普通程序，由审判员戴猛担任审判长，与人民陪审员李静、胡君组成合议庭，于同年9月2日开开庭进行了审理。原告武汉市泰和拍卖有限公司的代理人鲁爱军，被告武汉市金泽实业发展有限公司、刘清明及代理人黄勇，第三人鲍璐茜的代理人杨斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市泰和拍卖有限公司（以下简称泰和公司）诉称：刘清明通过朋友介绍找到原告，称其在汉阳××××套房屋要出售，要委托原告对外公开拍卖，原告审查了刘清明提供的相关材料，认为可行。刘清明于2010年8月10日以武汉市金泽实业发展有限公司的名义与原告签订《委托拍卖变卖合同》，随后刘清明又于2010年12月15日向原告实际负责人杨晓丹下了一份委托书，要杨晓丹代办出售房产后的一切事宜。原告与买方代理人夏震寰达成了购买汉阳区汉阳大道毛家堤小区十六号房屋事宜，由买方转款2,000,000元房款到原告账户上，由原告代收。第三人与武汉市金泽商业发展有限公司在2011年1月20日签订了《武汉市存量房买卖合同》。由于刘清明未履行交房义务以及未办理过户手续，刘清明又在2011年5月23日与第三人鲍璐茜签订了补充协议，在补充协议中再一次明确二被告对第三人的承诺。现原告已将代收的购房款及补偿金一并全部退还给第三人（买方）。第三人鲍璐茜已将本案购买房屋的全部权利转让给原告，原告已登报告知了二被告。原告为了维护其合法权益，现依法起诉至法院，请求：1、判令第三人鲍璐茜与第一被告在2011年1月20日签订的《武汉市存量房买卖合同》有效，并协助办理过户手续；2、本案诉讼费等一切费用由二被告承担。被告武汉市金泽实业发展有限公司（以下简称金泽实业公司）、刘清明一致辩称：1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，双方当事人为武汉市金泽商业发展公司（以下简称金泽商业公司）与鲍璐茜，本案原告不是合同当事人，根据合同相对性原则，本案原告依法不享有权利，因此无权提出上述请求，本案原告不适格，法庭应当驳回原告对二被告的起诉。2、原告提供的其与金泽商业公司签订的《武汉市存量房买卖合同》不符合合同法规定的合同成立要件，依法不成立，不具有法律约束力。金泽商业公司于1997年注销，合同签订时该公司已经丧失了民事权利能力，该合同不成立。3、被告并非该合同中的当事方，依法被告不是合适被告，原告无权起诉被告，应驳回原告的起诉。4、原告诉状中所称被告委托第三人对外公开拍卖诉争房屋没有事实依据，不符合客观事实。5、被告从未收到过原告支付的任何款项。6、诉争房屋被商业公司依法抵押，至今未解除，房屋的物权权利受到限制，未经抵押权人同意的任何处分行为，均属无效。7、对原一审原告鲍璐茜变更为第三人的程序有异议，鲍璐茜应当提出撤诉申请，至于鲍璐茜怎么成为第三人，应当依照民事诉讼法的相关程序进行。第三人鲍璐茜述称：本案不是商品房买卖合同纠纷是武汉市存量房买卖合同纠纷，第三人已经将全部权利转给现在的原告，是合法有效的，鲍璐茜变更为第三人已经向法庭递交了变更申请，我认为是合法有效的。请求法庭支持原告的诉讼请求。经审理查明：位于武汉市汉阳区汉阳大道186号1-2层房屋（武汉市汉阳区毛家堤小区16栋1-2层，建筑面积535.90平方米）登记在金泽商业公司名下，房屋所有权证号为武房权证阳字第××号，该房屋所有权证为遗失补发，原产权证自04-30350作废。因（2001）阳经初字第263号民事判决的强制执行，该房屋被依法拍卖。2002年10月26日，经过竞价由买受人张强以1473725元（含佣金）竞得。本院于2002年12月18日作出（2002）阳执字第255号民事裁定书，裁定坐落于武汉市汉阳区毛家堤小区16栋1-2层、建筑面积535.90平方米的房屋所有权归张强所有。2009年8月13日，武汉市中级人民法院作出（2009）武民再终字第124号民事裁定书，裁定撤销本院（2001）阳经初字第263号民事判决。经再审，2010年5月25日本院作出（2009）阳民再初字第6号民事判决，判决刘清明自该判决生效之日起十日内偿还中国农业银行武汉市汉阳支行借款本金1,000,000元及利息；刘清明如逾期不能偿还上述款项，中国农业银行武汉市汉阳支行则对金泽商业公司名下的位于武汉市汉阳区毛家堤小区16栋1-2层、建筑面积为535.90平方米的房屋，在1,000,000元本金及利息的债权范围内享有优先受偿权。该判决现已发生法律效力。2011年11月16日，本院作出（2002）阳执字第00255-1号执行裁定书，裁定撤销（2002）阳执字第255号民事裁定。该案进行执行回转，本院将该案移送至武昌区人民法院执行。武昌区人民法院作出（2012）鄂武昌执字第00612-3号裁定，于2012年12月10日查封涉案房屋，经续封，查封期限至2017年12月10日。2010年6月4日至2011年6月24日期间，被告刘清明分多笔共向杨晓丹借款1,320,000元。2010年8月10日，金泽实业公司作为委托人与受托人泰和公司签订《委托拍卖变卖合同》，约定有：委托人对坐落于武汉市汉阳区毛家堤小区16栋1-2房产，建筑面积535.68平方米，按现状委托乙方予以公开拍卖、变卖。委托人保证对拍卖、变卖的标的拥有无可争议的处分权，并向拍卖人提供标的的有关证明和资料。拍卖人提供有效合法拍卖资料并按规定办理相关手续。委托人委托拍卖、变卖的标的的保留底价为4,000,000元。拍卖、变卖成交，买受人向委托方指定银行支付成交款时，委托人负责办理过户事宜，买卖双方需承担的过户费用均由买受人承担，房产证及土地证收件单开出时，买受人付清全部尾款。拍卖标的经买卖成交后，付清款项时，由拍卖人将标的物实物交付给买受人。付清全款三日内办理全部交接及承租户租赁关系变更事宜等内容。该合同约定本合同自双方有权签字人签字“或”（“或”字为另写粘贴上去，并盖有泰和公司印章）盖章之日起生效。该委托拍卖合同没有实际履行，泰和公司没有对该房屋进行拍卖，第三人鲍璐茜通过介绍购买该房屋。2010年10月12日，第三人鲍璐茜委托夏震寰代为购买二手房。同年12月15日，一份在委托人处签有刘清明名字的委托书载明：委托人有一套房产，位于武汉市汉阳区毛家堤小区16栋1-2层，建筑面积535.90平方米，现委托受托人杨晓丹代为办理该房屋的结清银行贷款手续、注销房产抵押登记手续；解除抵押后，代为出售该房屋及代收售房款，并与买方签订《武汉市存量房买卖合同》；协助买方办理所出售房产的银行贷款相关手续并办理该房产所有权证及国有土地使用证的变更登记（转移）手续。被告刘清明否认该委托书上委托人签名系其所签。2011年1月20日，金泽商业公司（甲方）与第三人鲍璐茜（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将其所有的位于武汉市汉阳区毛家堤小区16栋房屋（即武汉市汉阳区汉阳大道186号1-2层房屋），该房屋为砖混结构，建筑面积535.90平方米，房屋所有权证号为武房房自字第04-30288号。成交价格为4,288,000元。付款方式为预付购房款2,000,000元，房屋过户时付清全部款项。甲方应在收到乙方全部房款15日内，将房屋交付给乙方。甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续。合同还对违约责任等进行了约定。卖方为金泽商业公司，被告刘清明在法定代表人处签名。同年5月23日，金泽实业公司（甲方）与第三人鲍璐茜（乙方）签订《补充协议》，协议中载明乙方购买甲方位于汉阳区毛家堤经营用房，已向甲方支付2,000,000元近一年，但甲方至今未向乙方交付房屋及办理过户交易手续。特签订补充协议：甲方承诺在本协议签订之日起十五日内向乙方移交房屋，三十一日内办理过户交易手续。乙方在甲方移交房屋之日起三日内向甲方再支付1,000,000元，余款见房地部门收件单付清。并约定了违约责任。该补充协议上刘清明的签名，经过湖北般若律师事务所委托湖北中真司法鉴定所以及湖北省天职法律服务所委托西南政法大学司法鉴定中心鉴定，鉴定意见均认为补充协议上刘清明的签名字迹与样本中刘清明的签名自己是同一人所写。该补充协议上鲍璐茜的签名系其在武汉市中级人民法院提起涉案房屋买卖合同诉讼之后所签。2012年9月13日，第三人鲍璐茜出具收条，载明今收到泰和公司退还的购买武汉市汉阳区毛家堤小区16栋1-2层房屋定金2,000,000元，补偿金500,000元，共计2,500,000元。2014年12月12日，第三人鲍璐茜委托夏震寰代为办理与泰和公司关于武汉市汉阳区汉阳大道186号1-2层（武汉市汉阳区汉阳大道毛家堤小区十六号楼）建筑面积535.90平方米房产购房权利转让事宜，并在《长江商报》上进行通知。同年12月16日，第三人鲍璐茜（甲方）与原告泰和公司（乙方）签订协议书，约定：泰和公司与原买受人鲍璐茜就位于汉阳毛家堤的房产处置事宜达成协议，一、甲方因出让方（金泽实业公司和刘清明）失信，没有按照承诺履行合同故要求退出，经与乙方协商，由乙方退还前期预付的购房定金及违约金，甲方自愿将对出让方金泽公司和刘清明的违法行为和所有违约责任追偿权利移交给乙方，由乙方全权处理，甲方不再参与任何意见。二、乙方同意按甲方要求垫付甲方的购房定金及因房产出让方违约而产生的违约金，接受甲方对出让方金泽公司和刘清明违约责任及违法行为的追偿权利，退还所有款项后甲方不予介入该房产的后期处置事宜，乙方将拥有应有的权利和义务并承担相应的法律责任。同年12月25日，第三人鲍璐茜在长江商报上刊登通知，载明：“买方鲍璐茜与卖方金泽实业公司、刘清明签订、履行《武汉市存量房买卖合同》相关事宜，现本人将买方的一切权利全部转让给泰和公司享有和行使。”该房屋目前由被告刘清明出租使用。金泽商业公司系集体所有制企业，于1994年2月4日成立，于1994年9月23日注销。金泽实业公司系有限责任公司，于1996年12月2日成立。于2000年11月4日被吊销营业执照。原、被告现因涉案房屋的过户问题协商未果，原告起诉来院。以上事实有当事人陈述、房屋所有权证、委托拍卖合同、武汉市存量房买卖合同、补充协议、鲍璐茜出具的收条、鲍璐茜的委托书、转让协议、长江商报刊登的通知、22张借条、1张收条、鉴定意见书、企业信息查询报告、（2002）阳执字第00255-1号执行裁定书、（2002）阳执字第00255-2号执行裁定书、（2009）阳民再初字第6号民事判决书、房屋查封信息等证据证实，可作如上认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。金泽商业公司于1994年9月23日注销，注销后金泽商业公司即终止，不再具有相应的民事权利能力和民事行为能力。金泽实业公司于2000年11月4日被吊销营业执照，金泽实业公司被吊销营业执照后，应当进行清算，从事清算范围内的活动，属于限制行为能力人。2011年1月20日，金泽商业公司与第三人鲍璐茜签订《武汉市存量房买卖合同》，因金泽商业公司已注销不具有相应的民事权利能力和民事行为能力，该合同不成立。2011年5月23日，金泽实业公司与第三人鲍璐茜签订《补充协议》，金泽实业公司此时已被吊销营业执照系限制行为能力人，此行为并非清算范围内的活动，超出了法律允许的民事行为能力，该补充协议也不成立。《武汉市存量房买卖合同》以及《补充协议》的一方是金泽商业公司和金泽实业公司，并非刘清明。金泽商业公司原系集体所有制企业，金泽实业公司原系有限责任公司，在金泽商业公司和金泽实业公司分别被注销和吊销后，刘清明个人无权处分登记在金泽商业公司名下的房屋。原告泰和公司和第三人鲍璐茜也无充分证据证实其向被告支付了购房款。因此，对于原告要求确认第三人鲍璐茜与第一被告在2011年1月20日签订的《武汉市存量房买卖合同》有效并协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告武汉市泰和拍卖有限责任公司的全部诉讼请求。本案案件受理费41,104元，由原告武汉市泰和拍卖有限责任公司承担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 戴 猛人民陪审员 胡 君人民陪审员 李 静二O二O一七年二月八日书 记 员 王秋蔚