福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2012)霞民初字第999号 原告连小琴，女，1987年11月24日生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。 委托代理人胡继勇，河北**律师事务所律师。 被告王超，男，1981年8月2日生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。 第三人朱立文，男，1970年6月15日生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。 第三人王芝芳，女，1972年9月5日生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。 原告连小琴诉被告王超和第三人朱立文、王芝芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2012年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年9月10日公开开庭进行了审理。原告连小琴委托代理人胡继勇、被告王超到庭参加诉讼，第三人朱立文经公告传唤、第三人王芝芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告连小琴诉称，2009年12月20日，原告与第三人朱立文、王芝芳夫妻签订房屋买卖合同，第三人将位于霞浦县的房产卖给原告，合同签订后原告付清了全部购房款，并于2010年1月12日入住该房屋。为方便过户，第三人委托原告之父连捷灼为其办理过户事宜，并办理了委托公证手续。后原告在办理过户过程中，因相关手续尚需第三人继续配合，而第三人又怠于配合，致使至今房产仍登记在第三人朱立文、王芝芳名下。2012年被告王超因与第三人朱立文、王芝芳之间涉诉借贷纠纷，法院依被告王超之申请，以（2012）霞民初字第665-1号民事裁定书裁定查封了上述房产，随即，案外人原告对此提出异议，而法院又以（2012）霞民初字第665-2号裁定书裁定驳回异议。原告认为，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》的相关规定，该房屋已属原告所有，不得查封。故请求：1、确认霞浦县的房产归原告所有。2、依法停止（2012）霞民初字第665-2号裁定书对霞浦县产的查封保全。 被告王超辩称，第三人朱立文在2011年7月以经商为由向其借款，并出示房产证复印件，以此作为借款的“抵押”，并于2011年8月28日立下欠条。此后，被告就无法联系到第三人朱立文，所借款项也分文未得到偿还，因此，被告王超即于2012年4月23日向霞浦县法院起诉，请求第三人朱立文、王芝芳偿还借款，并申请对“抵押”的房产进行诉讼保全。而该401室目前的户主据说另有其人，但该房产的产权目前仍登记在朱立文、王芝芳名下，因此法院对该房产进行了保全。被告认为法院对该401室房产进行的财产保全属正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人朱立文、王芝芳未作陈述。 本案争议的焦点是，原告主张的两项诉讼请求，是否应当得到法院的支持。 为支持自己的主张，原告向法庭提供了如下证据：1、（2012）霞民初字第665-1号民事裁定书、（2012）霞民初字第665-2号民事裁定书，证明原告起诉程序合法。2、房地产买卖合同，证明原告与第三人已经在2009年签订房屋买卖合同。3、朱立文、王芝芳身份证及结婚证复印件，证明原房屋所有人身份真实，买卖合同真实。4、霞国用（2006）第××号土地证、霞房权证松港字第××号房产证，证明房屋买卖合同签订合法有效。5、（2010）霞证内字第020号公证书，证明房屋买卖合同签订的真实性。6、龙翔居物业公司证明，证明房屋已在2010年1月交付原告使用，原告居住至今。7、卓海蓉身份证复印件及书面证言，证明房产全款已在2010年1月全部付清，合同已经全部履行完毕。 被告质证认为，原告与第三人签订的房屋买卖合同非法无效。原告提供的龙翔居物业公司证明，用于证明原告于2010年1月12日入住上述房屋，以及原告提供的中介卓海蓉证明，用于证明原告于2010年1月付清全部购房款54.5万元，被告也持有异议。对原告提供的其他证据及其证明对象，被告无异议。 第三人朱立文、王芝芳未提供质证意见。 针对原、被告双方的举证、质证意见，本院审查分析认为，被告对原告提供的证据无异议的部分，本院对其证明对象予以确认。对原告与第三人签订的房屋买卖合同，本院认为，第三人将属自己所有的房屋等价出卖给原告，属合法有效；被告未能提供证据证明其双方买卖属于恶意，故其主张原告与第三人就上述房屋签订的买卖合同非法无效的观点，本院不予采纳。同时，被告未能提供相反的证据证明原告未在2010年1月12日入住上述房屋，也未能提供相反的证据证明原告未付清购房款全额54.5万元，故被告对该两点之异议，本院亦不予采纳。 经审理查明，第三人朱立文、王芝芳系夫妻关系。2009年12月20日原告与上述第三人签订房地产买卖合同，第三人将属自己所有的坐落于霞浦县的房屋卖给原告，原告买受了该房屋之后，依约支付了全部卖断价款54.5万元，同时第三人将房屋所有权证（霞房权证松港字第××号）和土地使用权证［霞国用（2006）第××号］交由原告保管。为方便产权过户起见，第三人将所有办理产权过户的权利委托原告之父连捷灼办理，并于2010年1月6日办理了公证证明手续。其后，原告于2010年1月12日入住上述房屋。2011年7月第三人朱立文与被告王超涉及借贷关系纠纷，2012年4月23日被告王超诉至法院，请求第三人朱立文偿还借款，随后法院以（2012）霞民初字第665-1号民事裁定书裁定查封了上述房屋。对此，原告提出异议，随后法院又以（2012）霞民初字第665-2号裁定书裁定驳回异议。 本院认为，首先第三人朱立文、王芝芳将属自己所有的，坐落于霞浦县的房屋，出卖给原告连小琴，双方签订了房地产买卖合同，该买卖合同的形成时间远在于被告王超与第三人朱立文借贷关系形成之前，被告王超未能提供证据证明原告与第三人签订房地产买卖合同中有故意规避债务、恶意串通之行为，也无证据证明其买卖合同形成中有损害国家、集体或社会公共利益之行为，亦即，被告未能提供证据证明原告与第三人在该起买卖过程中，存在过错。故本院认为，原告连小琴与第三人朱立文、王芝芳签订的房地产买卖合同合法有效。其次，上述合同签订之后，原告依约履行了全部付款义务，虽然上述房地产尚未办理过户登记手续，但这种行为只是违反了合同的管理性强制规定，并不违反合同的效力性强制规定，即并不影响合同本身的效力，为维护市场交易的安全和稳定，应认定上述房屋已归连小琴所有。再次，原告连小琴于2010年1月付清全部购房款之后，又于2010年1月12日入住该房屋，即实际占有了上述房屋，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，因原告连小琴在该房地产买卖过程中没有过错，故根据上述司法解释的精神，法院对该房屋不得查封。第三人朱立文、王芝芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第（一）项、第（六）项的规定，判决如下： 一、坐落于霞浦县的房产归原告连小琴所有。 二、停止（2012）霞民初字第665-2号裁定书对霞浦县产的查封保存。 本案受理费100元，由被告王超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  王 莹 审 判 员  林朝声 人民陪审员  谢倩倩 二〇一二年十月十日 书 记 员  刘康玲 附：主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人： （一）查封、扣押、冻结案外人财产的； （二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的； （三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的； （四）债务已经清偿的； （五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的； （六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。 解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。