河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1081民初5488号原告河南省禹州市新华书店有限公司。法定代表人冉中立，该公司董事长。委托代理人张红雨，河南启法律师事务所律师。被告李秋囤，男，生于1956年7月15日，汉族，住禹州市余家巷市。委托代理人朱现领，北京泽达律师事务所律师。原告河南省禹州市新华书店有限公司诉被告李秋囤确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月4日作出（2016）豫1081民初291号民事裁定，原告河南省禹州市新华书店有限公司不服该裁定，提起上诉。许昌市中级人民法院于2016年8月25日作出（2016）豫10民终2080号民事裁定，撤销本院（2016）豫1081民初291号民事裁定，指令本院进行审理。本院依法另行组成合议庭，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告河南省禹州市新华书店有限公司的委托代理人张红雨和被告李秋囤及其委托代理人朱现领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省禹州市新华书店有限公司诉称，原河南省禹州市矿山公司于1990年10月领取国有土地使用证，证号禹国用（1990）字第0045号，用途是办公楼，用地面积是2992平方米（其中建筑占地1019.97平方米）。1995年7月9日，原河南省禹州市矿山公司与被告李秋囤签订建房协议书，约定由原河南省禹州市矿山公司提供土地，被告李秋囤提供资金共建房屋，建造的房屋由被告李秋囤免费租用70年，70年后建造的房屋归原河南省禹州市矿山公司所有。原河南省禹州市矿山公司取得土地的方式是划拨方式，该建房协议实际为土地转让合同，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条、《民法通则》第58条、《合同法》第52条之规定，该建房协议是无效合同。原河南省禹州市矿山公司将位于禹州市××王大道（××）××房屋××给河南省新华书店禹州市店所有。1999年9月17日，河南省新华书店禹州市店对上述房屋办理了禹字第020002344号房屋所有权证。2008年12月30日，河南省新华书店禹州市店改制为河南省禹州市新华书店有限公司。为保护国家利益和我公司合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法确认原河南省禹州市矿山公司与李秋囤签订的建房协议书无效。被告李秋囤辩称，一、本案被答辩人不是适格当事人。1、根据《城市房地产管理法》第四十条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。1998年被答辩人与矿山公司私自签订房地产转让协议，既未经有批准权政府审批，也未向国家缴纳土地使用权出让金。从法律层面讲，被答辩人不是完整的产权人。2、被答辩人在购买矿山公司房产时，已经明知答辩人和矿山公司之间的关系，答辩人有权无偿使用房产70年的事实，这么多年过去了，被答辩人从未对答辩人无偿使用房产的行为提出过异议。被答辩人既然购买了矿山公司的房产，也应当继受矿山公司所负的义务，让答辩人无偿使用房产70年剩余年限的义务。现在远未到期，从事实上讲，被答辩人也没有取得矿山公司房产的完整产权。3、据答辩人了解，被答辩人虽然购买了矿山公司的房产，但被答辩人一直未占有使用该房产，而是转让给第三人，由第三人一直占有使用该房产，被答辩人与第三人之间的交易未经房产部门批准和备案。故被答辩人不是真实的产权人。据上，被答辩人既不是法律层面的完整产权人，也不是事实层面上的完整产权人，更不是真实的产权人，故被答辩人不是适格当事人。二、原禹州市矿山公司（下称矿山公司）与答辩人签订的建房协议合法有效。1995年矿山公司因没有资金建造单位的临街门面房，先后找到郭鸿章和答辩人让其二人出资建房，并分别签订建房协议，且经禹州市公证处公证予以确认。协议约定由答辩人出资建造门面房上、下二层共二十间，准建证手续由矿山公司负责办理，房屋建成后由矿山公司和答辩人共同使用，答辩人可七十年免费使用其中的三间两层门面房（共六间），七十年后产权归矿山公司。由此可以看出，矿山公司与答辩人签订的协议不存在欺诈、胁迫、以及恶意串通等情节，系双方的真实意思表示。当时在没有《合同法》等法律的情况下，双方本着民法公平、自愿、等价有偿、诚实信用的基本原则签订协议并履行协议内容，答辩人的权利应当受到法律的保护。《合同法解释二》第14条明确规定合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所谓“效力性”强制性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范。没有哪一部法律、法规明确规定矿山公司与答辩人签订的协议属于无效的规定。综上所述，矿山公司与答辩人签订的建房协议系双方的真实意思表示，不违背法律、法规的效力性强制性规定，故该协议合法有效。三、本案已经超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。而被答辩人于1998年购买矿山公司的房产，办理房产证的时间为1999年。被答辩人在购买该房产时对答辩人使用争议房产的行为是知晓并默认的，1998年至其起诉已近20年，早已超过诉讼时效，其主张不应支持。综上所述，被答辩人主体不适格，矿山公司与答辩人签订的建房协议合法有效，本案已经超过诉讼时效，应当驳回被答辩人的起诉。另补充，矿山公司与新华书店禹州书店签订的契约是虚假的，他们之间的交易属于非法转让违反法律的规定，他们之间的非法交易已经被取消，本案的房屋没有成为新华书店禹州书店所有的财产，更没有成为改制后禹州市新华书店有限公司的财产，所以本案的房屋与原告禹州市新华书店有限公司没有任何的关系，原告没有提供改制时的资产移交清单，应承担不利的法律后果，原告无权对该房提出诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告河南省禹州市新华书店有限公司向本院提供的证据有：1：企业基本信息查询单一份、工商登记档案一套、房地产买卖契约复印件、房地产买卖契证存根复印件、房屋所有权证存根复印件、国有土地使用证复印件，证明原告主体资格适格。2：公证书复印件、建房协议书各一份（从禹州市房管局复印），证明原禹州市矿山公司与李秋囤签订的建房协议是无效协议。3、土地变更登记手续复印件，证明本案涉及的土地已经变更为原告禹州市新华书店有限公司。4、豫求实评报字（2008）第33号河南省新华书店禹州市店资产评估报告书，证明禹州市新华书店的资产情况。被告李秋囤对原告河南省禹州市新华书店有限公司提供证据的质证意见是：证据1中的基本信息查询单、工商登记信息档案无异议，房地产买卖契约、房地产买卖契证存根、房屋所有权证存根、国有土地使用证有异议，土地使用证截止目前仍属于矿山公司所有，并没有变更，故新华书店并不是产权人，也没有得到土地使用权。证据2真实性无异议，从公证书中可看出，矿山公司与李秋囤签订的协议符合法律规定的，且是双方的真实意思表示。证据3系复印件，也没有加盖国土部门的公章，复印件没有证明效力，如果土地登记在禹州市新华书店有限公司，应当有土地使用权证，他们之间的交易早已注销，不能证明原告的证明目的。对证据4有异议，原告提供的是资产评估报告，而法庭让原告提供原告的房款交付凭证和改制时的资产移交清单；评估报告上记载“土地使用权除外”，评估报告的依据是“书店提供的协议、会计账册及凭证，对委托资产的法律权属确认或发表意见不再我们的执业范围之内……”，书店申报的部分房产没有办理房屋所权证，其中包括原矿山公司院的房屋，报告成立的前提条件是委托方及资产占有方提供的资料真实、合法、有效，原告提供的资料不真实、不合法，所以评估报告中关于房屋的部分不成立，该评估是书店自己委托的，不能证明本案的房屋已经移交给了原告。被告李秋囤向本院提供证据：1、公证书及建房协议，证明签订的建房协议的约定符合法律规定，是双方的真实意思表示。2、被告郭鸿章提供证据证明二份、调查笔录一份，被告李秋囤提供证据证明一份，证明本案的房屋是郭鸿章、李秋囤出资所建，禹州市矿山公司没有出资，被告是按照与矿山公司签订的建房协议书来履行协议的行为，被告已经履行了协议全部义务，把房屋建造起来。3、河南省新华书店禹州书店原经理蔡国才刑事案件的材料，证明本案的房屋先有矿山公司非法出售给郝福建，郝福建以115万元的价格禹州市华夏装饰有限公司的名义购买，后郝福建以133万元的价格非法卖给禹州市新华书店有限公司，因非法转让郝福建被行政处罚，结合法院调取的房产档案该两次非法转让被取消，房产证被注销，另外也证明原告提供的矿山公司与新华书店禹州书店的买卖契约是虚假的，买卖契约的价格为82万元，与市场价格不符，证明新华书店禹州书店没有成为本案房屋的所有权人。原告河南省禹州市新华书店有限公司对被告李秋囤提供的证据的质证意见是：证据1建房协议真实性无异议，但该协议是无效协议。证据2调查笔录系复印件，我们认为是不真实的；我们认为1995年2月10日的证明二份是不真实的，应当提供建筑队是合法存在的，还应提供相应的建房合同及转款手续印证；对1998年10月8日矿山公司出具的证明不真实，证明是复印件，并且证明上显示详情可查公司账目，因此应以公司账目为准。证据3真实性无异议，刑事卷宗显示合同时间是1998年11月23日，但房管档案显示的时间是1999年1月16日，两份合同时间不同，不能因为这个协议否定本案实际的房地产买卖契约，同时刑事卷宗显示的两份行政处罚决定书仅仅是没收所得，不显示该房地产买卖契约是无效的，假设协议书与买卖契约有关联，也不能否定买卖契约的合法性。同时刑事卷宗显示行政处罚决定书的时间是1999年12月15日，买卖契约的时间是1999年9月16日，如果协议书与买卖契约存在关联性，国土部门也没有否定买卖契约的合法性。经过庭审质证，本院对上述证据效力作如下认定：原告河南省禹州市新华书店有限公司向本院提供的证据1中的企业基本信息查询单和工商登记档案，被告李秋囤无异议，本院予以采信；原告提供证据1中的房地产买卖契约复印件、房地产买卖契证存根复印件、国有土地使用证复印件，无法核实其真实性，本院不予采信；证据1中的房屋所有权证存根复印件，经核实，禹州市矿山公司系案涉房屋的原产权人，河南省新华书店禹州市店于1999年9月17日对案涉房屋取得禹字第020002344号房屋所有权证，现该禹字第020002344号房屋所有权证已注销。原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据3土地变更登记手续复印件，被告有异议，且原告未提供原件予以核对真实性，本院不予采信。原告提供的证据4，被告有异议，且评估报告依据的均是原告提供的材料，证明不了案涉房屋的相关情况，故不作为本案有效证据使用。被告李秋囤提供的证据1、3，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据2，无其他证据予以佐证，不显示与本案具有关联性，本院不予采信。经审理查明，1995年7月9日，被告李秋囤作为乙方与甲方禹州市矿山公司签订《建房协议书》，约定：一、经商定在甲方院内门前建楼房，准建证手续由甲方负责办理，其余各项由乙方负责办理。二、楼房地处矿山公司院内，坐北朝南，南邻许禹公路，北靠公司，东临汽车修理厂，西邻南北走向水沟。……六、楼房设计图纸由乙方负责，甲方审定后，再报建委批准，无误后方可施工。……十一、楼房建成后，大门西侧，郭鸿章西侧三间二层共六间，面积为172平方米，造价为6.6万元，租期为七十年（七十年内期间不收乙方房租费），七十年期满后大门西侧产权归甲方所有。（七十年内允许乙方出租和继承）……。禹州市公证处于1997年7月24日对上述《建房协议书》出具（1997）禹证民字第133号公证书。1999年9月17日，河南省新华书店禹州市店对位于禹州市许禹路北侧的房屋（包含上述《建房协议书》中的房屋）取得禹字第020002344号房屋所有权证，现已注销。另查明，1、原禹州市土地管理局作出禹土监字（1999）第076号土地违法案件行政处罚决定书，以河南省新华书店禹州市店于1998年11月23日未经市政府土地管理部门办理土地使用权转让手续，私自以壹佰叁拾捌万元的价额非法受让禹州市华夏装饰工程有限公司于1998年11月21日壹佰壹拾伍万元的价额非法受让禹州市矿山公司国有划拨土地2992平方米连同地上建筑物为由，对河南省新华书店禹州市店非法受让来的2992平方米土地处以陆万玖千元的罚款。2、2008年12月30日，河南省新华书店禹州市店改制为河南省禹州市新华书店有限公司。本院认为：原告河南省禹州市新华书店有限公司对案涉房屋取得禹字第020002344号房屋所有权证，虽已注销，但根据庭审提供的证据可以证明原告与所诉标的具有利害关系，且本案为确认之诉，属于形成权，并不适用诉讼时效的规定，故被告李秋囤辩称原告主体不适格及起诉已超诉讼时效，本院不予支持，原告河南省禹州市新华书店有限公司系本案适格主体。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告河南省禹州市新华书店有限公司未提供合法有效证据证明被告李秋囤与禹州市矿山公司签订的《建房协议书》存在上述无效情形，故原告要求确认被告李秋囤与禹州市矿山公司签订的《建房协议书》无效的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告河南省禹州市新华书店有限公司的诉讼请求。本案受理费用500元，由原告河南省禹州市新华书店有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 ：马会娟代理审判员 ：康晓惠人民陪审员 ：尹晓博二〇一七年二月二十八日书 记 员 ：卜亚凡