三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2015）城民一初字第1318号原告张某月，女，1962年7月6日出生，汉族。委托代理人赵连成，男，1955年8月16日出生（公民身份号码：230102195508163737），汉族，现住哈尔滨市道里区安宁街50号1单元602室。被告三亚卓达房地产开发有限公司。住所地：三亚市迎宾路。法定代表人杨卓舒，该公司董事长。委托代理人方高颖，海南三和元律师事务所律师。委托代理人吴开诚，海南三和元律师事务所律师。第三人夏某霞，女，1955年7月2日出生，汉族。委托代理人陈正伟，海南唐海律师事务所律师。第三人包某峰，男，1957年7月14日出生，汉族。委托代理人郭丽华，黑龙江中实律师事务所律师。原告张某月诉被告三亚卓达房地产开发有限公司（以下简称卓达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理后，依法由代理审判员沈相法独任审判，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告张某月的委托代理人赵连成，被告卓达公司的委托代理人方高颖、吴开诚到庭参加了诉讼。2015年3月11日，本院作出（2015）城民一初字第1318号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，并通知夏某霞、包某峰作为本案的第三人参加了诉讼，于2015年5月14日再次公开开庭进行了审理，原告张某月的委托代理人赵连成，被告卓达公司的委托代理人吴开诚、方高颖，第三人夏某霞的委托代理人陈正伟，第三人包某峰的委托代理人郭丽华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张某月诉称：2008年8月，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买卖被告开发的位于三亚市河东区迎宾路卓达东方巴哈马二期那索风情B组4栋902室，建筑面积89.70平方米，套内面积76.60平方米，产权面积与登记面积发生差异时，以登记面积为准，房价款多退少补。但该房产证办出来后，产权证上登记的建筑面积为89.45平方米，使用面积为73.77平方米，比合同约定的建筑面积减少了0.25平方米，使用面积减少了2.23平方米。按合同约定，被告应退还原告面积差异款18089.68元。因双方协商未果，原告为了维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求法院判令被告退还原告购房差价款18089.68元及支付利息并承担本案诉讼费用。被告卓达公司辩称：被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同对房屋面积差异处理作了约定。被告在为原告办理完土地房屋权证后，就通知了原告领取土地房屋权证，并告知了办理应退房屋差价款的相关事宜。2013年1月，第三人包某峰来到被告处要求为原告领取房产证和办理退还房屋差价款事宜，并出示了三亚市公证处制作的（2011）三证内字第4＊＊号《公证委托书》。2013年1月7日，被告向第三人包某峰支付了18089.68元的房屋差价款。因此，原告的诉讼请求没有事实依据，依法应予以驳回。第三人夏某霞陈述称：在2011年的时候，原告就将涉案房屋转让给了第三人夏某霞，并约定房屋的增加费用或者退还差价款均由夏某霞享有。后来，第三人夏某霞又将涉案房屋转让给了第三人包某峰，双方对房屋的增加费用或者退还差价款也作出了约定，因此，被告将差价款退还给第三人包某峰，符合法律规定。原告主张要求被告退还差价款没有事实依据，应予以驳回。第三人包某峰陈述称：被告依据公证委托书将差价款支付给了第三人包某峰，是合法的。且如第三人夏某霞所陈述的，第三人包某峰根据转让合同，受让取得涉案房屋，也享有房屋的差价款。因此，原告诉求被告退还房屋差价款没有事实依据，应予以驳回。经审理查明：2008年8月28日，张某月和卓达公司于签订了《商品房买卖合同》，合同约定张某月购买卓达公司开发的位于三亚市迎宾路卓达东方巴哈马二期“那索风情”B组＊栋＊＊房，建筑面积为89.7平方米，套内面积为76.6平方米，按套内面积计价，每平方米4540.274元，总房价款为347785元。产权登记面积与合同面积发生差异时，以房产证为准，按第四条第2款约定的单价据实结算房价款，多退少补。合同签订后，双方依合同约定履行了各自的义务，张某月依约向卓达公司支付了购房款347785元，卓达公司将涉案房屋交付给了张某月使用。2010年1月11日，张某月、吕德勋共同向夏某霞出具了一份《委托书》，对位于三亚市迎宾路卓达东方巴哈马二期“那索风情”B组＊栋＊＊＊房，委托夏某霞办理如下事宜：一、代为办理并领取上述房屋的《土地房屋权证》；二、取得《土地房屋权证》后受托人有权将上述房屋出售并签订《房屋买卖合同》及签署相关文件；三、到有关部门（包括土地、房屋、房屋交易所、税务、评估等相关部门）办理上述房屋的过户、变更登记到买受人名下的相关手续并交纳相关费用；四、代为收取房屋出售所得的款项；五、代为办理房屋与物业、开发商等相关部门需要我们亲自处理的各项事宜；六、代为办理上述房产的照管租赁装修装饰等事宜。受托人有转委托权。双方签署委托书后并于当日在黑龙江省哈尔滨市动力公证处作了（2010）黑哈动证内民字第0＊＊＊号《公证书》公证委托。2011年1月27日，夏某霞向包某峰出具了一份《转委托书》，将上述张某月、吕德勋委托夏某霞的事项转委托给了包某峰，并于当日在海南省三亚市公证处作了（2011）三证内字第4＊＊号《公证书》公证了转委托。2012年3月8日，张某月向卓达公司出具了委托书，委托卓达公司办理涉案房屋房产证的一切事宜。2012年7月26日，卓达公司为张某月办理了涉案房屋的土地房屋权证［证号为：三土房（2012）字第005＊＊＊号］，登记的权利人为张某月，房屋建筑面积为89.45平方米，套内面积为73.77平方米。卓达公司为张某月办理了涉案房屋的《土地房屋权证》后，便通知张某月领取《土地房屋权证》并办理退还面积差异款事宜。2013年1月4日，包某峰携带公证委托书到卓达公司为张某月领取了《土地房屋权证》并办理退款手续。2013年1月7日，卓达公司将应退款项18089.68元通过银行转账方式转入了包某峰的账户。2015年1月15日，张某月诉至本院，请求判如所请。另查明，2009年12月30日，张某月与夏某霞签订了一份《房屋转让合约》，合同约定张某月将其所购买的位于三亚市迎宾路卓达东方巴哈马二期“那索风情”＊组＊栋＊＊＊房以92万元的价格转让给夏某霞；合同第四条约定买卖双方于2010年1月9日办理该房屋的委托公证书手续。三亚市利升商旅服务有限责任公司作为买卖双方的见证方在买卖双方的《房屋买卖合约》上签字并加盖公章。2011年1月27日，包某峰通过代理方三亚美家房产咨询服务有限公司介绍，与夏某霞签订了一份《房屋买卖合约》，合同约定夏某霞将其所购买的位于三亚市迎宾路卓达东方巴哈马二期“那索风情”B组4栋902房以158万元的价格转让给包某峰。2015年4月20日，三亚市利升商旅服务有限责任公司与三亚美家房产咨询服务有限公司共同出具了一份《关于房屋买卖面积差价款的说明》，证明张某月与夏某霞、夏某霞与包某峰之间在房屋买卖过程中，均有口头约定，按照2008年2月28日《商品房买卖合同》面积差异处理条款的规定，产权证面积与合同面积不符时，增加面积的房款由买受方负责补交，减少面积的房款由买受方享有。以上事实，有商品房买卖合同、授权委托书、土地房屋登记卡、分户证领取表、电子转帐凭证、公证委托书、房屋转让合约、说明及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。本院认为：张某月与卓达公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应全面恪守履行。双方合同约定产权登记面积与合同面积发生差异时，以产权证为准，按合同第四条第2款约定的单价据实结算房价款，多退少补。张某月与卓达公司签订的《商品房买卖合同》中约定，张某月购买的涉案房产建筑面积为89.7平方米，套内面积为76.6平方米，最后土地房屋权证登记的房屋建筑面积为89.45平方米，套内面积为73.77平方米。按合同约定，卓达公司应退还张某月房款18089.68元。卓达公司通知张某月办理退款手续时，包某峰出具了委托书替张某月办理了退款手续，卓达公司将款项退给了包某峰。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第81条规定，委托代理人转托他人代理的，应比照民法通则第六十五条规定的条件办理转托手续。张某月委托夏某霞办理有关位于三亚市迎宾路卓达东方巴哈马二期“那索风情”B组＊栋＊＊＊房的事项中第五项为代为办理房屋与物业、开发商等相关部门需要我们亲自处理的各项事宜，且委托书上注明了受托人有转委托权。夏某霞又将上述受托事项转委托给了包某峰，并办理了转委托手续。包某峰办理有关位于三亚市迎宾路卓达东方巴哈马二期“那索风情”B组＊栋＊＊＊房的退款事宜，属委托事项中第五项为代为办理房屋与物业、开发商等相关部门需要我们亲自处理的各项事宜的范围。包某峰实施的办理退款事宜的民事法律行为属于在代理权限范围内代理张某月实施的民事法律行为，所产生的法律后果应由张某月承担。应认定卓达公司已向张某月退还了面积差异款，张某月向卓达公司主张退还房屋面积差异款18089.68元及支付利息，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第八十一条之规定，判决如下：驳回原告张某月的诉讼请求。案件受理费252元（原告已预缴378元），由原告张某月负担。退还原告张某月126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  沈相法代理审判员  陈孟灿人民陪审员  张跃忠二〇一五年五月十九日书 记 员  高卡扎附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。中华人民共和国民法通则第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第八十一条委托代理人转托他人代理的，比照民法通则第六十五条规定的条件办理转托手续。因委托人转托不明，给第三人造成损失的，第三人可以直接要求被代理人赔偿损失；被代理人承担民事责任后，可以要求委托代理人赔偿损失，转托代理人有过错的，应当负连带责任。