湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂孝感中民二终字第00039号上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住湖北省孝感市孝南区长征路23号。法定代表人冯芬芬，系该公司总经理。委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）胡风华。委托代理人李宗毅，胡青，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，调查提交证据，参与庭审，申请回避，承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解，代为签收法律文书，代为申请执行，代为领取执行款、赔偿款，代为答辩。上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）因与被上诉人胡风华商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人保丽公司的委托代理人饶彬，被上诉人胡风华委托代理人胡青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年11月12日，胡风华与保丽公司签订《商品房买卖合同》，保丽公司出售其开发的保丽国际广场的商品房一套（房号：4-1822）于胡风华，房屋面积44.96平方米，总房款196731元。其中合同约定：1、保丽公司应当在2011年10月15日前交付房屋，如果保丽公司未按期和按交付条件交付房屋的，应向胡风华支付已交房款日万分之三的逾期交房违约金；2、保丽公司在交房后90日的期限内不能为胡风华办理房屋权属证书的，应按已付房款的1%支付违约金，并继续承担办证的义务，直至办理完毕。合同签订后，胡风华按合同约定支付了购房价款，保丽公司于2012年10月18日向胡风华交付房屋，逾期交房339天，但保丽公司亦未能按照合同约定的期限办理房地产权属证书。此后胡风华多次与保丽公司协商未果，以致成讼。原审法院认为：胡风华、保丽公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。胡风华在合同签订后履行了合同约定的义务，但保丽公司未按照合同约定期限以及书面、报刊公告通知的方式交付房屋并办理房地产权属证书，故保丽公司应承担相应的民事违约责任，胡风华要求保丽公司支付逾期交房违约金和未按合同约定办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，依法予以支持，但胡风华要求保丽公司赔偿因其未按约定为胡风华办理房地产权属证书给胡风华造成损失以及保丽公司应返还因房屋内梁、柱占用房屋面积的购房款的诉请，因其损失没有相关证据予以证明，未予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：1、孝感保丽房地产开发有限公司向胡风华支付逾期交房违约金20007.54元（已付房款的日万分之三×逾期天数339天）、未按合同约定办理房地产权属证书的违约金1967.31元（已付房款的1%），合计21974.85元。2、驳回胡风华的其他诉讼请求。本案诉讼费350元，由孝感保丽房地产开发有限公司负担。保丽公司不服原判上诉称：一审判令保丽公司向被上诉人支付20007.54元逾期交房违约金的事实不清，证据不足，依法应当予以撤销。1、保丽公司与被上诉人虽然在合同中约定了交房时间为2011年10月15日，但该合同同时还约定了据实延期交房的三种情形，其中就有被上诉人自己原因这一事项。本案中，保丽公司在一审中举证证明了其已履行了合同约定的交房“通知”义务，即按照被上诉人在合同上留置的约定联系电话号码发过信息、打过电话等，但被上诉人未按通知的收房时间接受上诉人的交房，显然，本案所谓逾期的交房时间，实际上是被上诉人自己原因造成的，故被上诉人不应承担逾期交房的违约金。2、一审判决认定保丽公司逾期交房违约金的计算标准存在明显错误，合同第九条中约定：逾期交房不超过30日的，按照买受人已付房款的日万分之二的标准支付违约金。一审判决却按买受人已付房款的日万分之三计算，据此，即便是保丽公司构成逾期交房违约行为，那也只能是按照被上诉人已付购房款的日万分之二的标准计算，何况保丽公司根本就没有逾期交房的事实存在。请求：撤销原审判决的第一项判决内容。胡风华二审答辩称：逾期交房的责任在保丽公司，保丽公司按约应承担逾期交房违约责任。1、保丽公司未按照合同约定的履行交房义务，保丽公司诉称电话、信息通知的事由无有效证据支持。首先，一审保丽公司提交的证据《短信发送报告》不具备真实性，不能证明其实际已通知胡风华，或胡风华已收到、知晓该内容；其次，无任何证据证明保丽公司与胡风华打过电话；再则，即使有其他证据证明保丽公司已电话信息的方式发送过通知，且胡风华收到该信息。保丽公司上诉称“履行了交房通知义务”也不符合双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定的“出卖人应当书面报刊公告通知买受人”房屋交接手续，可见保丽公司上诉“履行了交房通知义务”既无事实依据和任何有效证据支持，更不符合《商品房买卖合同》的约定，也不符合《民事诉讼法》关于送达（通知）的法律规定，保丽公司应当承担《商品房买卖合同》约定的交房通知不能和举证不能的法律责任，保丽公司未尽到通知胡风华交接房屋的义务，应按《商品房买卖合同》第八条约定承担逾期交房的违约责任。2、保丽公司无充分证据证明其交付的房屋已经法律规定的相关职能部门验收合格，交付的房屋不符合法律规定的交付使用条件，一审判决交房违约，并按日万分之三计算逾期交房违约金合法有据。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人依照国家和政府的有关规定，将具备第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。换言之，保丽公司交付的房屋需满足三个条件：第一、符合国家相关规定；第二、经验收合格；第三、符合本合同的约定，即需符合法定的交房条件和约定的交房条件。保丽公司不能提供任何证据证明其交付的商品房已经政府职能验收合格，也未能提供规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件，验收合格备案文件或准许使用的备案文件。足以证实：保丽公司交付的房屋至今仍未经法定验收，根本不符合、达不到经验收合格交付使用的条件，交付合格的房屋（实际交付房屋时间逾期339天）远远超过30日，胡风华有权按照《商品买卖房合同》第九条（2）逾期超过30日后，按日万分之三要求被答辩人承担逾期交房违约责任，一审判决合法有据，二审应予维持。二审中，保丽公司、胡风华均未向本院提交证据。经审理查明，除原审判决书中第10页第一段第三行中“逾期交房339天”应为“逾期交房369天”外，原判认定的事实属实。同时查明，胡风华与保丽公司签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。二审争议焦点：1、保丽公司是否按合同约定方式履行通知胡风华办理房屋交付手续的义务、是否构成违约；2、如保丽公司违约，应按何种方式支付逾期交房违约金。本院认为：1、保丽公司未按合同约定方式履行通知胡风华办理房屋交付手续的义务，构成违约。《商品房买卖合同》第十一条“交接”条款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。“短信”是“手机服务的一种，用户通过手机或其他电信终端直接发送或接收的文字或数字信息。”本案中，保丽公司主张已通过短信方式通知胡风华办理房屋交付手续，但“短信”本质上不能等同于“书面、报刊公告”、不能证明保丽公司已通知买受人办理交房手续。保丽公司诉称的已尽到交房通知义务的理由不能成立。保丽公司未按《商品房买卖合同》第十一条约定的“书面、报刊公告”方式通知胡风华办理房屋交付手续，违反合同约定，导致逾期向胡风华交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。2、保丽公司应向胡风华支付已交付房价款日万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，买受人胡风华主张继续履行合同，并向保丽公司主张逾期交房违约金有合同依据。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定保丽公司应当在2011年10月15日前向胡风华交付房屋，保丽公司实际在2012年10月18日向胡风华交付房屋，逾期交房369天。在胡风华主张继续履行合同的前提下，应当按《商品房买卖合同》约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。原审判决保丽公司按日向胡风华支付已交付房价款万分之三的违约金并无不当，保丽公司的上诉理由不能成立。另，胡风华对原审判决确认逾期交房时间少计算30天未主张权利，视其对该项权利的放弃。综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元由孝感保丽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘玉安审判员  汪书力审判员  孙 伟二〇一五年五月二日书记员  潘 洁附：适用法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；