甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初5602号原告徐某某。委托诉讼代理人：俞友钧，甘肃律华律师事务所律师。被告：甘肃省科学院磁性器件研究所。法定代表人：赵克中，该所所长。委托诉讼代理人：段武全，该所副所长。委托诉讼代理人：张国考，甘肃至行律师事务所律师。被告：绍兴蓝德磁力科技有限公司。法定代表人：肖宁，该公司董事长。原告徐某某诉被告甘肃省科学院磁性器件研究所（以下简称磁研所）、绍兴蓝德磁力科技有限公司（以下简称蓝德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告徐某某委托诉讼代理人俞友钧到庭参加诉讼；被告磁研所委托诉讼代理人段武全、张国考到庭参加诉讼；本案在诉讼过程中，经被告磁研所申请，本院依法追加被告蓝德公司为共同被告，被告蓝德公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告徐某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告和被告磁研所签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告磁研所返还原告购房款280,723元；3、依法判令被告磁研所赔偿原告损失113,148元；4、诉讼费由被告磁研所承担。事实和理由：2010年10月11日，被告磁研所工作人员窦淑萍向原告介绍：被告磁研所在位于浙江省绍兴市平水镇有向职工出售的福利房，窦淑萍向原告出示合同文本，原告基于对被告磁研所属国企的信赖，又见合同文本上记载的房屋及土地权属文号，遂决定购买。次日，依窦淑萍指示原告将购房款280,723元转入窦淑萍银行账户，窦淑萍向原告出具被告磁研所加盖财务专用章的收款收据。同年11月23日，原告与被告磁研所签订了《房屋买卖合同》1份，双方约定：原告购买被告磁研所位于浙江省绍兴市平水镇会稽村4幢2单元6－2号房屋一套，建筑面积114.965平方米，每平方米售价2200元，房屋价款252,923元；车库建筑面积27平方米，每平方米1000元，车库价款27000元，防盗门800元，合同总价款280,723元。被告磁研所承诺5-7年内如不能办理产权转移登记，可委托评估部门对房屋进行评估，并以评估的市场价为基准全额退款。被告磁研所还承诺出售的房屋没有设定抵押及权属争议。之后，被告磁研所向原告交付了房屋。现涉案房屋将被绍兴市越城区人民法院（以下简称越城法院）强制执行以清偿申请执行人绍兴银行股份有限公司（以下简称绍兴银行）的抵押债务。原告遂向越城法院提出执行异议，越城法院以绍兴银行享有优先受偿权等为由，驳回原告的执行异议。由于被告磁研所在售房时隐瞒涉案房屋建设在工业用地上且已抵押绍兴银行，并虚构涉案房屋为职工福利房的事实，致原告做出错误决定与其签订合同，被告磁研所的售房行为构成欺诈，致原告购房目的落空。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告磁研所辩称，其单位并非适格诉讼主体。其单位虽与原告签订《房屋买卖合同》，但其单位系真正出卖人被告蓝德公司的售房代理人，因涉案合同第一条内容是房屋产权证及土地使用权证的证号及所有权人，故可以证明原告在订约前知晓被告蓝德公司系房屋所有权人及售房人的事实。原告在购房前亲往被告蓝德公司了解涉案房屋的相关情况后自愿购买，其单位从未向原告及与原告一起购房者承诺涉案房屋系职工福利房，故不存在其单位隐瞒涉案房屋已抵押银行及虚构福利房之事实。除此之外，其单位还有如下事实证明原告诉其单位显系主体不适格。一是与原告系同样购房情形的其他人均认可其单位系被告蓝德公司售房代理人，被告蓝德公司系真实售房人的事实；二是被告蓝德公司以文件形式原则上确定了购房者的范围及售房价款，并指示其单位将代收的购房款直接汇入绍兴圣华电子有限公司（以下简称圣华公司）账户；三是所有在兰购买被告蓝德公司所售房屋的人均将购房款直接转入窦淑萍账户，并依被告蓝德公司要求由窦淑萍直接汇入被告蓝德公司及圣华公司账户的事实；四是被告蓝德公司向更换合同的购房者开具收款收据的事实。如上文所述，原告诉讼请求依法不能成立。原告在签约时事先前往绍兴了解情况，其单位代为售房时涉案房屋的价款由被告蓝德公司确定，且代为售房并未收取蓝德公司任何费用，在此情形下，其单位无偿完成受托事务不存在虚构、隐瞒如原告所述事实的动机和必要。《房屋买卖合同》第一条载明的内容，可以证明原告事先查看涉案房屋相关证件文本，完全了解涉案房屋权利归属及其内容。故其单位因受被告蓝德公司之托与原告签订《房屋买卖合同》的事实客观存在，其单位系受托人的理由成立，故原告诉其单位承担合同解除后的法律后果于法无据。另因涉案房屋仍在原告实际控制之下，合同约定的5-7年无法办理产权转移登记时，原告可选择退房的期限尚未届至，故原告无权提起本案之诉。即使涉案房屋被强制执行，由此引起的法律后果亦应由涉案房屋的出卖人被告蓝德公司承担相应的赔偿责任。综上，请求人民法院依法驳回原告对其单位的起诉。被告蓝德公司辩称，其公司为了留住企业生产经营所需骨干人员，故在公司院内建设了住宅房屋，旨在为企业骨干人员提供住房，其公司向原告提供涉案房屋的真实意思是让购房者及其子孙永久居住，并非出售房屋。其公司收取原告的款项并非购房款，而是作为公司借款列支在公司债务科目中。在售房时，其公司原法定代表人纪少明向窦淑萍明确表明，有纪少明签字的《房屋买卖合同》需在其公司备案存档方可生效，故涉案《房屋买卖合同》应属无效合同。原告为证明其诉讼事实和理由提交的如下证据本院予以认定。理由分述如下：1、原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》、被告磁研所出具的收款收据、银行付款凭证、绍兴市柯桥区人民法院（以下简称柯桥法院）民事裁定书、浙江省绍兴市中级人民法院民事裁定书、差旅费票据。原告以该组证据拟证明被告磁研所系适格被告，不存在受托卖房的事实，涉案《房屋买卖合同》解除的条件成就；被告磁研所在售房时声称涉案房屋系福利房，无抵押及权属争议，原告向被告磁研所支付了购房款；原告为提起执行异议及立案往返兰州至绍兴支出的费用损失及为保全财产提供担保支出的费用。被告磁研所对该组证据的真实性、合法性无异议，但对原告证明的证明目的有异议。被告磁研所质证认为涉案合同反映的法律关系的性质名为买卖，实为委托，因原告未向其单位交购房款的事实能够证明其单位并非出卖人，其单位向原告出具收据的行为仅是履行受托人之责；合同约定的办理产权转移登记的最后期限尚未届至，故原告无权主张解除；原告自行在柯桥法院起诉被驳回而产生的差旅费用亦应由其自负。被告蓝德公司对该组证据的真实性、合法性无异议。本院认为该组证据中《房屋买卖合同》可以证明涉案房屋买卖形式上的缔约者系原告与被告磁研所，该合同反映的法律关系之性质有争议时，仅凭合同的形式和内容尚不足认定，要综合考量缔约者的真实意思表示、合同签订的原因背景以及履行情况等全案证据予以认定；原告向窦淑萍银行账户转入购房款，被告磁研所出具收款收据可以证明原告已付清购房款的事实；该组证据中的其他证据可以证明原告往返兰州与绍兴的原因及花费。2、越城法院作出的（2016）浙0602执异44号执行裁定书。该证据主要内容：涉案房屋因被被告蓝德公司抵押给债权人绍兴银行，越城法院裁定强制执行包括涉案房屋在内的蓝德公司资产用于清偿绍兴银行债务，原告就涉案房屋将被强制执行向越城法院提出执行异议，越城法院以原告在购房时未尽到谨慎的注意义务、涉案房屋属先抵押后买卖等理由驳回原告的异议请求。该组证据的真实性、合法性及关联性二被告均无异议，故本院认为可以证明涉案房屋将被执行以清偿绍兴银行债务的事实。被告磁研所为证明其辩称理由成立向本院提交的证据本院予以认定，理由分述如下：1、房权证号为绍房权证平水字第017**号房屋所有权证、绍兴县国用（2009）第21-192号土地使用权证、原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》。被告磁研所以该组证据拟证明涉案房屋所有权及其土地使用权人均系被告蓝德公司，且系其单位与原告签订合同的附件原告知晓涉案房系被告蓝德公司所有，土地用途的性质系工业用地；涉案房屋权属转移登记的最后期限为2017年10月，原告起诉条件未成就。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对被告磁研所的证明目的有异议。其质证认为被告磁研所在立约时未告知其该事实，可以反证被告磁研所存在隐瞒事实，构成欺诈行为。被告蓝德公司对该组证据无异议。本院认为该组证据可以证明2009年9月21日被告蓝德公司办理了位于其单位院内包括涉案房屋在内的第4幢房屋的产权登记，土地规划用途为工业用地，房屋总建筑面积5073.62平方米。2、被告蓝德公司作出的蓝德[2010]009号文件《关于有偿解决绍兴蓝德磁力科技有限公司专家与技术生产骨干人员住房问题的办法》（以下简称《售房办法》）、2010年8月21日被告蓝德公司作出的《公司决定》、与原告同样购买位于被告蓝德公司院内4幢楼内房屋的刘海粟等12人的《房屋买卖合同》、谢永东、柴文晓二人的《房屋买卖合同》及民事诉状。该组证据主要内容：被告蓝德公司经其股东会决定，拟向公司专家和技术骨干人员、以及公司股东单位或业务有关联且愿在被告蓝德公司工作的相关人员出售房屋及车库。被告蓝德公司以《公司决定》的书面形式指示窦淑萍将代收的购房款直接汇入圣华公司账户；与原告同样购买被告蓝德公司院内4幢楼内房屋的刘海粟等12人将其与被告磁研所签订的购房合同更换为与被告蓝德公司之间的合同，谢永东和柴文晓虽未更换合同，但其承认被告磁研所系代售房屋者。被告磁研所以该组证据拟证明其单位系被告蓝德公司售房的代理人，被告蓝德公司系真实售房人。原告对该组证据中的《售房办法》和《公司决定》的真实性有异议，并对证明目的有异议，对被告磁研所系房屋代售人及代收房款均不知情；原告对该组证据中合同及诉状的真实性无异议，但质证认为合同中并未写明系代销，即使被告磁研所认为系代理关系，亦应在一年内将其与其他购房人的合同诉请人民法院予以撤销或变更，但被告磁研所未行使该权利。被告蓝德公司对该组证据的真实性、合法性及关联性均无异议；本院认为，该组证据的真实性、合法性被告蓝德公司予以认可，且与本案待证事实被告磁研所是否系被告蓝德公司售房的受托人具有关联性，故本院予以采信。3、收款人为被告蓝德公司及圣华公司的中国银行支付系统收付款通知及结算业务申请书、招商银行个人转账汇款凭条、汇款收据明细单及移交表、被告蓝德公司向窦淑萍出具的收款收据、钥匙领条统计表。被告磁研所以该组证据拟证明被告磁研所系被告蓝德公司的售房代理人，被告蓝德公司系出卖人的事实存在，因涉案合同出卖方的履行义务实际是被告蓝德公司。原告对该组证据的真实性无异议，但对被告磁研所的证明目的有异议。其质证认为被告磁研所向被告蓝德公司付款与本案待证事实不具备关联性，原告并不认可该事实，故不能证明被告磁研所为代理人。被告蓝德公司对该组证据无异议。本院认为，该组证据可以证明窦淑萍收取原告及他人购房款后陆续分别汇入被告和圣华公司账户，被告向窦淑萍及原告和购房的其他人分别出具了收款收据，并向包括原告在内的购房者交付所售房屋钥匙的事实客观存在，本院予以采信。原告和被告磁研所对本院调取的被告、圣华公司的工商登记资料的真实性、合法性无异议。该组证据拟证明被告磁研所、圣华公司均曾系被告蓝德公司的股东。根据原、被告的诉辩称和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2007年2月8日，被告蓝德公司由圣华公司、被告磁研所和许文章（台湾）出资设立，其中圣华公司和许文章以货币方式出资，被告磁研所以专利技术出资，并将出资的专利技术于2006年10月8日移交给筹备成立的被告蓝德公司。2009年9月21日，被告蓝德公司取得了位于浙江省绍兴市平水镇会稽村即被告蓝德公司单位院落内自行建设的职工宿舍及车库的所有权证，证载面积总计5073.62平方米，建筑物幢号为第4幢，该幢楼系6层框架结构，楼内房屋均系独立成套的住宅房屋。2010年6月28日，被告为企业发展留住人才，决定有偿解决公司技术骨干和生产人员及对其公司发展有重要作用人员的住房问题，专门作出蓝德[2010]009号《售房办法》，决定将上述幢4内的住宅房屋及车库向符合上述条件的人员出售，房屋基本售价每平方米2000元，系数按附表标记为准，车库每平方米售价1000元。2010年10月11日，被告磁研所依据《售房办法》要求，与原告签订幢4内2单元6－2号的《房屋买卖合同》1份，具体经办人为其单位职工窦淑萍。双方约定：原告购买的2单元6-2号房屋建筑面积114.965平方米，每平方米售价2200元，房价款252,923元；车库建筑面积27平方米，每平方米1000元，车库款27000元，防盗门800元，总计购房款280,723元。合同成立当日原告应将房款一次性予以支付。双方还约定产权转移登记条款：被告磁研所应当在本合同签订之日起5年至7年内为原告或原告指定的第三方办理产权转移登记，否则，原告或原告指定的第三方有权委托权威部门对其所购房屋和车库根据市场价格进行评估，评估后被告磁研所在30日内以评估价为基准如数退还原告或其指定的第三方全部款额。如果双方要求继续占有使用房屋及车库，就房屋产权转移登记事宜双方另行约定。2010年10月12日，经窦淑萍要求，原告向其个人银行账户支付购房款280,723元。窦淑萍向原告交付了房屋钥匙。2011年1月，被告磁研所要求原告与被告蓝德公司重新签订涉案房屋买卖合同时，原告未更换。因案涉幢4内住宅房屋通过窦淑萍经办售出总计二十余套，购房款均系窦淑萍个人收取，故窦淑萍陆续累计向被告蓝德公司以银行转账方式支付购房款6,600,000元，纪少明从窦淑萍处借支3000元。窦淑萍在向购房的原告办理售房事宜时，自行向包括原告在内的购房者收取购房款之外数额不等的钱款，原告向窦淑萍以现金方式给付该款项20,000元，窦淑萍将该款项据为己有。又查明:涉案房屋因被被告蓝德公司抵押给债权人绍兴银行，越城法院裁定强制执行包括涉案房屋在内的被告蓝德公司资产用于清偿绍兴银行债务，原告就涉案房屋将被强制执行向越城法院提出执行异议，越城法院以原告在购房时未尽到谨慎的注意义务、涉案房屋抵押在先，买卖在后等理由驳回原告的异议请求，遂酿成纠纷。另查明：2009年5月1日，经被告蓝德公司股东会决议并报经绍兴县外经贸局批准，被告蓝德公司的股东许文章（台湾）将所持股权全部转让给被告蓝德公司新股东华冠宇（系被告原法定代表人纪少明之子），许文章（台湾）未认缴的出资款由新股东华冠宇于2010年1月19日前缴入，被告蓝德公司遂由合资企业变更为私营有限公司，并办理了工商变更登记。2010年8月30日，被告磁研所将其享有被告蓝德公司的股权转让给另一股东圣华公司并办理了工商变更登记。2013年5月27日，被告蓝德公司股东圣华公司和华冠宇将其持有的股权转让系母子关系的刘月和与肖宁，肖宁任被告蓝德公司之法定代表人，并办理了工商变更登记。现被告蓝德公司基本处于歇业状态，仅对被告蓝德公司原有客户进行售后服务。由于被告蓝德公司工商登记的法定代表人肖宁实际并未管理该公司，且将公司印章等交还被告蓝德公司原法定代表人纪少明，故本院向纪少明询问了被告蓝德公司的答辩意见，并出示原告和被告磁研所提交的相关证据询问其质证意见并记录在卷。本院认为，本案争议焦点为:1、原告所诉被告磁研所是否诉讼主体错误；2、原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》的性质；3、涉案《房屋买卖合同》能否解除、二被告谁负有返还购房款、赔偿损失之责任。一、关于原告所诉被告磁研所是否主体错误的问题。《民诉法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人及其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告购买涉案房屋时与被告磁研所签订合同的事实表明，被告磁研所与本案事实的发生有法律上的关系，为查明案件事实，准确认定原告与被告磁研所之间的法律关系之性质，原告起诉被告磁研所依法有据，故被告磁研所以原告诉其单位系主体错误的辩称理由，本院不予采纳。二、关于原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》的性质问题。《合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本条规定了委托合同的概念。其特征是双方当事人基于相互间的信任，受托人或有偿或无偿地按委托人指示处理委托事务。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定的物之交付或一定行为的完成为要件，故委托合同是诺成、不要式合同。如委托事务是法律行为，则委托人基于委托合同的约定而授予受托人代理权，受托人以委托人名义或自己名义，对外与他人签订合同从而处理委托事务。依此法律规定，原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》符合委托合同之特征。因为，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的要分析当事人之间法律关系的实质。原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》，其名称、形式和内容无异均为买卖，但该合同订立的原因与被告蓝德公司有关。被告蓝德公司为吸引被告磁研所愿去蓝德公司工作的专业技术人员，以及在兰与二被告的业务有关联的专业人员，决定主要针对被告磁研所内部人员售房，该认定有被告蓝德公司的《售房决定》及《公司决定》的内容为证。鉴于售房的原因和初衷，售房的对象主要针对被告磁研所内部人员，在此背景下被告蓝德公司将在兰州售房的事宜交付被告磁研所完成，故产生本案所涉合同，此为二被告间委托售房的原因，亦是本院认定涉案《房屋买卖合同》性质为委托合同的理由之一。从《房屋买卖合同》实际履行分析，在原告与被告磁研所尚未签订合同时，被告蓝德公司就以《公司决定》这一书面形式指示被告磁研所将代收的购房款付至圣华公司账户。合同履行时，窦淑萍作为经办人直接收取了原告及与原告以同样方式购房的其他人的购房款，并陆续分别汇入圣华公司账户和被告蓝德公司账户，被告磁研所在涉案合同履行过程中，并未实际收取购房款。该事实与上述事实可以印证二被告之间并未发生买卖涉案房屋的事实。在售房过程中，被告蓝德公司未向被告磁研所支付任何费用，被告磁研所也未对涉案房屋加价向原告出售。故被告磁研所与原告订约及向被告蓝德公司转付购房款的行为，其性质应认定为完成委托事务的行为，故原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》的性质应为委托合同。《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，在涉案合同成立后不久，窦淑萍即通知所有在兰购买涉案房屋的人，要求将被告磁研所与他们签订的《房屋买卖合同》的出卖方更换为被告蓝德公司，大部分人进行了更换，只有包括原告在内的数人不愿更换而未能更换。该事实表明，被告磁研所如果在与原告订约时未告知原告代售房屋之事宜，则在合同成立后，被告磁研所要求原告更换合同的事实实则是告知原告其与被告蓝德公司存在代理关系，向原告售房的行为系代理行为，故被告磁研所以自己名义与原告签订《房屋买卖合同》，依上述法律规定构成隐名代理关系。在此前提下，因被告磁研所在代理售房时的行为均在被告蓝德公司授权范围内，原告没有确切证据证明被告磁研所与其订约是为自己利益，加之上文所述事实亦证明被告磁研所在订约和履行时均未涉及自己利益，故依该法律规定，涉案《房屋买卖合同》的效力约束原告与被告蓝德公司。至于窦淑萍在经办时额外收取原告钱款的行为，因窦淑萍只向原告收取现金且不出具收款凭据，原告理当知晓该款项的收取系窦淑萍个人行为，与涉案合同所涉内容的履行无关，其仍愿付之，故与被告磁研所无关。综上所述，在商品经济社会，商事主体囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此产生委托制度。被告蓝德公司囿于此理，鉴于所售房屋的对象大部分在兰州，将售房事宜委托位于兰州的被告磁研所处理符合上述商事规则。故原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》名为买卖合同，实为委托合同，原告诉称其与被告磁研所系买卖法律关系的诉请本院不予支持。原告诉称被告磁研所在订约时存在虚构福利房的虚假事实，隐瞒涉案房屋抵押的事实没有证据证明，故本院不予采纳。三、涉案《房屋买卖合同》能否解除、二被告谁负有返还购房款、赔偿损失之责任。依上文所述之理，涉案《房屋买卖合同》的性质名为买卖合同实为委托合同，其出卖人应为被告蓝德公司，该合同约束原告与被告蓝德公司，故该合同解除的法律后果亦应由被告蓝德公司承担。本案纠纷的发生亦因被告蓝德公司债务未能如期清偿使其债权人将行使抵押权人优先受偿权引起，意味着涉案《房屋买卖合同》解除的情形将要发生，因越城法院已驳回原告的执行异议，依被告蓝德公司目前状况，其在2017年10月前无力清偿债务亦是可预见的事实，虽合同约定的解除条件中的期限尚未届至，鉴于原告所购房屋将被清偿债务的可能性变为现实，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，被告蓝德公司作为实际的出卖方应承担返还原告购房款的义务。原告主张的购房款损失及差旅费损失均具合理性，故本院予以支持，该款项亦应由被告蓝德公司赔偿。但原告主张其与被告蓝德公司没有合同关系，经本院释明后，其明确表示不同意由蓝德公司承担责任。对原告主张被告磁研所返还购房款并赔偿损失的诉讼请求基于上文分析之理本院不予支持，但被告磁研所辩称合同不能解除的理由本院不予采纳。综上所述，原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》的性质名为买卖合同实为委托合同，被告磁研所完成的该事务是法律行为，被告蓝德公司作为委托人对此应承担相应的法律后果。原告明确放弃向蓝德公司主张权利，不同意由被告蓝德公司承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第三百九十六条、第四百零二条之规定，判决如下：一、解除原告徐某某和被告甘肃省科学院磁性器件研究所签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告徐某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7208元、保全费2520元，由原告徐某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦代理审判员  程 娟人民陪审员  张繁芹二〇一七年二月十六日书 记 员  陈丽萍