河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初12212号原告孟冬冬，男，1981年11月12日出生，汉族，住河南省郑州高新技术产业开发区。委托代理人张伯承，河南大豫律师事务所律师。委托代理人付爽，河南大豫律师事务所律师。被告徐佩，男，1971年1月7日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人王晶晶，河南华浩律师事务所律师。委托代理人张红梅，河南华浩律师事务所律师。原告孟冬冬与被告徐佩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人付爽、被告委托代理人王晶晶、张红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月17日，原、被告商议原告购买被告位于郑州高新技术产业开发区电厂路××楼××单元××号的房屋（以下简称本案争议房产），被告要求原告先将全部购房款支付给开发建设单位，待房屋建成、能够办理房屋所有权证时，将房屋交付给原告，并办理过户手续。双方签订协议后，原告支付了购房款、维修基金、契税等各项费用，2013年7月份，被告将房屋交付原告居住至今，2016年2月，本案争议房产取得房屋所有权证，但被告又将本案争议房产出售给陈书果。被告的行为严重侵害原告合法权益，请求判令：1.被告将本案争议房产过户至原告名下；2.被告赔偿原告损失565031.7元。被告辩称：本案争议房产系经济适用房，2012年7月15日，原、被告签订《房屋买卖协议》时，被告尚未购买本案争议房产，该协议中关于房产具体信息未做约定，且违反了《经济适用住房管理办法》中对经济适用房转让的规定。因此，原、被告签订的《房屋买卖协议》无效。原、被告双方实际系借款关系，本案争议房产为借款的担保，被告已经返还了借款420000元，不应当再承担任何责任。本案争议房产已经不再被告名下，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年5月17日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定：1、原告出资购买被告位于郑州市中原区××路全××楼××单元××房屋××套，原告首付200000元，剩余按揭贷款，原告出资后持有以被告名义的收据和发票；2、原告补偿被告25000元，双方签字时支付此款，原告购买此房后需过户时，被告必须无条件配合原告过户，如被告不履行此协议内容，除赔偿原告出资款外，另补偿原告出资款的二倍；3、办理过户费用由原告承担，原告购买此房后装修入住，装修费用均由原告承担，如果被告不配合过户房产，除赔偿原告房产当时的市场价外，另赔偿原告此房的装修费用，评估装修的费用由被告承担；4、如果原告无法偿还银行贷款三个月时，被告只需要返还原告出资款后，房产归被告所有。当日，原告支付被告25000元，被告向原告出具《收条》一份，载明：“今收到孟冬冬房屋补偿费贰万伍仟元整（25000），收款人徐佩，2012年5月17日”。2012年7月14日，原告以被告名义补缴本案争议房产的土地价款14136.66元。2012年7月15日，被告与河南省全威置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：河南省全威置业有限公司将本案争议房产出售给被告，规划用途为经济适用房，房屋总价款242072元。后原告以被告名义向河南省全威置业有限公司支付了本案争议房屋的维修基金5650元和全部购房款，2012年7月26日，河南省全威置业有限公司开具了付款方为被告，金额为242072元的销售不动产统一发票。2012年8月21日，原告以被告名义向郑州市高新技术产业开发区地方税务局缴纳了2427.98元的契税。2014年11月24日，原告以被告名义补缴了土地价款（土地出让金）58368元。2015年6月19日，原告以被告名义缴纳了契税583.68元。上述房款、土地价款、维修基金、土地出让金、契税共计323238.32元。2013年8月13日，原告以被告名义向河南恒润物业服务有限公司支付了垃圾清运费435元。2014年3月12日，原告与陈前昌签订了《装修合同》一份，约定：原告作为发包方、陈前昌作为承包方，对本案争议房屋进行装修，承包方式为部分承包，工期2014年3月15日开工，至2014年5月15日竣工，装修工期60天，工程总价款58600元。原告另外支出装修材料费39955元，装修费用合计98555元。2016年2月2日，被告、刘霞作为共同共有人，取得了位于郑州高新技术产业开发区电厂路××楼××单元××号房屋的所有权证，房产证号为郑房权证字第××号、1601028336××号。2016年6月1日，被告、刘霞通过河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十九分公司将本案争议房产以770000元的价格出售给陈书果，2016年6月22日，陈书果与韩香菊作为共同共有人，取得了本案争议房产的房屋所有权证，房产证号为郑房权证字第××号、1601169190××号。另查明：1、被告持有的2012年5月17日《房屋买卖协议》中仅约定原告出资购买位于郑州市中原区××路全××房屋××套，并未明确房屋的具体坐落位置。2、2016年6月11日，被告向原告转账支付50000元，庭审中，原告自认2016年6月被告还以现金形式向原告支付180000元，共计230000元。原告称因被告与其妻子刘霞准备离婚，担心分割本案争议房产，为避免原告损失，先退还原告一部分钱，让原告不再担心。被告称原、被告之间存在借款关系，被告已经向原告偿还了420000元，本案争议房产系对借款的担保。3、在本案审理过程中，经原告申请，本院依法作出了（2016）豫0191民初12212号民事裁定书，查封被告名下位于中原区××厂××街××号房××套，房产证号为15××63，查封期限三年，自2016年8月26日起至2019年8月25日止。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的2012年5月17日《房屋买卖协议》及收条各一份、2012年7月14日、2012年7月15日、2012年7月26日、2012年8月21日、2014年11日24日、2015年6月19日缴费凭据各一份、《房屋装修管理服务协议》一份、《装修合同》一份、被告购买装修材料的单据一组、2013年8月13日、2014年6月29日、2014年9月11日至2016年7月22日交纳垃圾清运费、水电费、燃气费、物业费的票据一组、徐佩和刘霞的房屋所有权证复印件一份、原告的房屋所有权证复印件一份。被告提交的《商品房买卖合同》一份、2012年5月17日《房屋买卖协议》一份、2016年6月11日银行转账凭证一份。原告提交的《国家统计局发布8月份70个大中城市房价变动情况》一份、网站信息打印件、浦发银行业务凭证二张，不能证明与本案的关联性，本院不予采纳。张香玲的证言中称本案争议房产装修后，原告一家便居住至今，后陈书果和其他几个人还看过房。上述证明能够与其他证据相互佐证，真实性能够核实，本院予以采纳；张香玲的其他证言，真实性无法核实，本院不予采纳。被告提交的郭松的证言，无其他证据予以佐证，真实性无法核实，本院不予采纳；被告提交的通话清单、2016年6月2日、2016年6月11日（取现166000元和4000元）银行流水各一份，无法证明与本案的关联性，不足以证明上述取款支付给了原告，对上述证据，本院不予采纳。本院认为：2012年5月17日，原、被告签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。本案中，原、被告《房屋买卖协议》签订后，原告依约支付了全部购房款、契税、维修基金，并补缴了土地出让金，被告于2013年7月将本案争议房产交付原告实际占有，原告装修并居住至今。被告应当在本案争议房产具备过户条件后，及时协助原告办理过户手续，但被告却在取得房屋所有权证后，将本案争议房产再次出售给陈书果，并与陈书果办理了过户手续，陈书果于2016年6月22日取得了本案争议房产的所有权证。被告的上述行为已经构成根本性违约，导致原告的合同目的不能实现，应当承担相应的违约责任。根据《房屋买卖协议》约定，若被告未履行协助过户义务，需补偿原告出资款的二倍，并赔偿装修费用。因双方《房屋买卖协议》签订后，原告以被告名义支付了全部购房款、维修基金、契税、土地出让金共计323238.32元，以该标准计算二倍，被告应当退还原告646476.64元。2014年3月，原告对本案争议房产进行了装修，支出装修费98555元，结合原告居住本案争议房产至今的事实，本院酌定被告赔偿原告装修费用的70%，即68988.5元。上述两项合计，被告应当支付原告715465.14元，扣除其已经退还的230000元，被告还应当支付原告485465.14元。原告请求被告将本案争议房产过户至原告名下，本院认为，2016年6月1日，被告、刘霞通过河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十九分公司将本案争议房产以770000元的价格出售给陈书果，2016年6月22日，陈书果与韩香菊作为共同共有人，取得了本案争议房产的房屋所有权证，房产证号为郑房权证字第××号、1601169190××号。因本案争议房产的所有权已经变更，被告并非本案争议房产所有权人，原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称《房屋买卖协议》签订时被告系无权处分，该协议无效，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，2012年5月17日原、被告签订《房屋买卖协议》时，本案争议房产确实不具备处分条件，但之后原告补缴了土地出让金，2016年2月2日，被告取得了本案争议房产的所有权证，获得了处分权。因此，原、被告签订的《房屋买卖协议》有效，对被告的该答辩意见，本院不予采纳。被告辩称其与原告存在借款关系，且已经退还原告420000元，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案中，被告提交的证据不足以证明双方存在借款关系，及退还原告420000元的事实，应当由被告承担举证不能的法律后果，对被告的该答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐佩于本判决生效后10日内赔偿原告孟冬冬485465.14元。二、驳回原告孟冬冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9450元、案件保全费2020元，共计11470元，由原告孟冬冬1331元，由被告徐佩负担10139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王青审 判 员  汪涛人民陪审员  魏瑾二〇一七年二月二十一日书 记 员  李静