吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）长民一字初第17号原告：长春乾源房地产开发建设有限公司，住所地：长春市朝阳区威尼斯花园会馆。法定代表人：郭英文，总经理。委托代理人：张姣，吉林享和律师事务所律师。被告：东方家园有限公司，住所地：北京市丰台区西三环南路**。法定代表人：张宏伟，董事长。被告：东方家园长春前进建材家居有限公司，，住所地：长春市朝阳区前进大街**法定代表人：吴洪伟，董事长。被告：东方家园家居建材商业有限公司，住所地，住所地：北京市延庆县湖南东路****iv>法定代表人：张宏伟，董事长。被告：东方家园实业有限公司，住所地：北，住所地：北京市朝阳区朝阳路****>法定代表人：张宏伟，董事长。四被告委托代理人：张相山，北京市两高律师事务所律师。原告长春乾源房地产开发建设有限公司（以下简称乾源公司）与被告东方家园有限公司、东方家园长春前进建材家居有限公司、东方家园家居建材商业有限公司、东方家园实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乾源公司委托代理人张姣，四被告委托代理人张相山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾源公司诉称：2003年2月15日，原告与第一被告签订《房屋租赁合同》。2005年4月22日，原告与第一被告、第二被告共同签订《房屋租赁合同补充协议》，确定租赁房屋的交接日期为一层2005年4月1日，二、三层2005年4月26日，起租日为交接日期满后的90日，自起租日起10日内被告应按合同约定支付租金。2005年12月2日，第二被告向原告发函确定，从2006年度开始每年1月26日、7月26日为租金支付日，第二被告与第一被告共同承担负责由此产生的房屋租金和责任。租赁合同及补充协议签订后，原告将租赁房屋交付于第一、第二被告，但第一、第二被告在履行支付租金义务上屡屡推脱，拒不支付。原告与第一、第二被告之间于2008年已经发生一次关于房屋租金的诉讼案件，第三、第四被告在诉讼过程中主动加入到案件中来要求承担民事责任。最终由人民法院组织调解才达成调解协议，并由长春市中级人民法院下发了（2008）长民三初字第139号民事调解书，该调解书约定由第三、第四被告作为第一、第二被告履行房屋租赁合同及补充协议的履约连带保证人，承担连带保证责任及损失赔偿责任。目前，第一、第二被告再次违约，两被告应于2012年2月6日前向原告支付2012年上半年租金6245221元，但两被告一直予以推脱，根据租赁合同第7.2条、第18.2条、第19.1条，原告已于2012年5月9日向两被告分别送达了《关于解除租赁合同的通知》，但两被告一直未将租赁房屋腾迁，亦未向原告支付违约金等款项。依据租赁合同第22条，原告有权向第一、第二被告主张因此发生的诉讼费、律师费和聘请中介机构的费用、差旅费、招待费等，第三、第四被告也应依据调解协议内容承担连带责任。故诉至法院请求：1、判令解除原告与第一、第二被告之间《房屋租赁合同》及补充协议；2、判令第一、第二被告将租赁房屋腾迁后返还给原告；3、判令第一被告、第二被告连带给付原告租金、违约金、损失赔偿金共计70302070.88元，其中租金自2012年1月26日计至实际腾迁之日止，违约金为321628.88元，损失金额为63735221元（合同约定损失赔偿金6245221元＋房屋建设投资损失5749万元）；4、诉讼费、保全费、因拖欠租金进行诉讼所产生的律师费4200708元（2008年调解案件律师费300万＋本案律师费1200708元）和聘请中介机构的费用、差旅费、招待费等由第一被告和第二被告共同承担；5、判令第三、第四被告对上述三、四项诉请承担连带保证责任及损失赔偿责任。四被告辩称：1、没有按时交付租金是由于原告原因造成的，原告知道该处要进行施工，但未通知被告，导致物业周围出现施工，严重影响我方经营，因此我方暂缓交付租金；2、原告主张合同解除是有其他意图，其没有单方解除权。我方已同意原告主张的2012年5月9日解除合同，并且于2012年8月23日以前就将物业腾迁完毕，告知其可以进行交接，事实上已经返还了物业，租金应该截止到2012年5月9日；3、原告和第一、第二被告签订的租赁合同与投资收回多少无关，我方不能承担其建设项目的损失；4、关于违约金，由于被告同意交至2012年5月9日的租金，故原告没有权利主张违约金，合同约定的半年6245221元损失没有实际发生，不应支付；5、关于延期付款违约金，因暂缓支付租金是由于原告造成的，故我方不同意支付；6、关于律师费等费用，律师费并非本案必要之费用，且在调解书中已经处理相关请求事项，该案已经结束，主张理由已经消失，且该笔费用也未必发生。原告乾源公司为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：证据1、2003年2月15日原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》，证明：原告与第一被告签订了房屋租赁协议，并详细约定了租金及违约金、解除合同条件、费用承担的事实。四被告发表质证意见：对证据的真实性及要证明的问题无异议。证据2、2005年3月27日，原告与第二被告签订的《长春前进店面积确认表》，证明：原告与被告确认了实际租赁房屋的面积，合计32264.48平方米，并以此为依据计算租金及违约金。四被告发表质证意见：对证据的真实性及要证明的问题无异议。证据3、2005年4月22日，原告与第一、第二被告签订的《房屋租赁合同补充协议书》，证明：原告有权向第二被告主张权利。四被告发表质证意见：对证据的真实性及要证明的问题无异议。证据4、2005年12月2日，第二被告出具的《关于租金起租日与支付日的函》，证明：被告已接收租赁房屋，原告已履行交付租赁房屋的义务以及被告已支付租金的时间，第一被告、第二被告承担连带责任。四被告发表质证意见：对证据的真实性及要证明的问题无异议。证据5、记账凭证、银行收款单，证明：第一、第二被告最后一次支付租金的事实，第一、第二被告没有支付2012年上半年租金的事实。四被告发表质证意见：对证据的真实性及要证明的问题无异议。证据6、2012年2月9日的《催款函》，证明：因第一、第二被告未支付租金，原告向第一、第二被告催款的事实。四被告发表质证意见：对证据的真实性存在异议，该函我方未收到，我方认可自2012年1月26日租金至今未付。证据7、《应收东方家园租金及违约金情况表》及《关于解除租赁合同的通知》，证明：截止2012年5月9日，被告应承担的房屋租金及违约金数额。四被告发表质证意见：对证明的问题有异议，仅能证明我方没有交付租金，但是不能证明我方违约。四被告为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：证据1、《回函》、《送达函》、EMS回执及发票，证明：第一、第二被告已向原告回函，告知其解除理由不成立，我方是由于出租人的原因导致未缴租金，2012年5月10日还明确表示继续履行合同。原告发表质证意见：对真实性无异议，对要证明的问题有异议，回函中提及有建筑垃圾，该建筑垃圾是修路造成的，不是我方造成，且也不构成未交付租金的抗辩理由，不能造成合同目的不能实现。政府并没有正式向土地使用权人书面的沟通及告知征用，原告也没有正式确认该事宜，故不能构成被告不支付租金的理由。证据2、第二被告门店外路面破坏与渣土堆积照片，证明：租赁房屋旁边道路遭受严重破坏，渣土堵路，难以通行。原告发表质证意见：对证据的真实性及要证明的问题无异议。证据3、前进大街与卫星路立交的网站报道，证明：在租赁房屋前建设立交桥，涉及被告租赁物业。原告发表质证意见：对证据的真实性及要证明的问题无异议。证据4、长春门店广场情况，证明：广场上有施工情况。原告发表质证意见：对证据的真实性及要证明的问题无异议。证据5、《关于解除租赁合同及办理交接房屋的通知》、《律师函》和邮寄回执，证明：我方于2012年8月29日发函，要求在五日内交接物业，否则视为交接完成。原告发表质证意见：我方只收到了律师函，通知是2012年10月23日收到的，收到后即与被告联系，没有延迟交接时间。原告所举证据1、2、3、4、5，四被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对原告所举证据7，第一、第二被告给予了回函，故对证据7的真实性予以确认；对四被告所举证据1、2、3、4，原告对真实性无异议，本院对四被告所举证据1、2、3、4真实性予以确认。对四被告所举证据5，EMS特快专递回执显示2012年8月30日荆少国签收，本院对四被告所举证据5的真实性予以确认。根据原、被告双方的举证、质证及合议庭认证，本合议庭查明的案件事实如下：2003年2月15日，原告乾源公司与第一被告东方家园有限公司签订《房屋租赁合同》，双方对租赁房屋的面积、租期、租金、租金支付办法以及违约责任进行了约定。其中，租赁房屋的面积为1.2.1条“按长春市房地产管理局产权处最终测定的标的房屋总建筑面积（以房屋所有权证书核定的面积为准）减除外墙墙体落地面积的一半及设备使用间使用面积进行计量”；租期为5.1条“20年，自起租日算起，该租期期满前三个月，如无不可抗力因素，双方依本合同条件续签”；租金为6.3条“一层为1.03元每日每平方米，二、三层为1月每日每平方米，经本合同双方共同协商确定每五年调整一次租赁价格，以上一次租赁价格为基价向上浮动，调整比例为5%”；租金支付办法为7.1条“租金自起租日开始计算，每年的租金分两次支付，每次支付年租金的50%，第一期租金支付时间为起租日后十天内，第二期租金支付的时间为第一期租金支付后的第190日，以后各年依此类推”；违约责任为第7.2条“非因出租人或不可抗力，承租人违反本合同约定逾期支付租金，每逾期一天，按当年应付租金的万分之五向出租人支付违约金；逾期90日不支付租金，出租人有权解除本合同，承租人除应支付应付之租金外，还应当按照当年应缴租金总额的50%赔偿出租人损失”。2005年3月27日，原告乾源公司与第二被告签署《长春前进店面积确认表》确定实际支付租金的面积为：一层10878.89平方米、二层10857.36平方米，三层10528.23平方米。2005年4月22日，原告乾源公司与第一被告东方家园有限公司、第二被告东方家园长春前进建材家居有限公司签订《房屋租赁合同补充协议书》约定：乾源公司将东方家园长春前进店整体租赁给第一、第二被告，第一、第二被告支付租金给乾源公司，其中60%为房屋租金，40%为设备租金。2005年12月2日，第二被告向原告乾源公司发函确认，从2006年度开始每年1月26日、7月26日为租金支付日，第二被告与第一被告共同承担负责由此产生的房屋租金和责任，并保证及时协调第一被告的拨款事宜，第二被告将提前10日通知乾源公司将房屋租赁发票送达我公司，以便我公司按时付款。2008年原告乾源公司因第一、第二被告欠付租金诉至法院，乾源公司与第一、第二被告达成调解协议，并由我院制作（2008）长民三初字第139号调解书并已生效，该调解书第四条约定，“东方家园有限公司、东方家园长春前进建材家居有限公司按《房屋租赁合同》约定在租赁期间履约，由东方家园家居建材商业有限公司、东方家园实业有限公司承担履约共同连带保证责任及损失赔偿责任（租金、违约金和赔偿金）等”。2012年5月9日，原告乾源公司以欠付租金为由向第一被告东方家园有限公司、第二被告东方家园长春前进建材家居有限公司发出《关于解除租赁合同的通知》，通知：1、第一、第二被告解除原告与其签定的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、第一、第二被告应向原告支付租金、违约金、损失赔偿金共计12805825.66元；3、第一、第二被告接到通知45天内将房屋腾迁返还。2012年5月10日，第一、第二被告给予原告回函，要求原告：1、清除承租物业周边道路上的垃圾，保证正常营业；2、尽快就土地征用事宜进行谈判协商，就处理意见与解决方案达成一致；3、停止要求解除合同的行为，继续全面履行合同；4、将上述义务全面履行后，我方将立即支付租金。2012年8月23日，第一、第二被告向原告出发《关于解除租赁合同及交接租赁房屋的通知》，写明：1、租赁合同已经于2012年5月9日解除；2、你方于本通知送达之日五日内与我方办理租赁房屋交接；3、如你方届时不接受物业，视为我方已经将物业交付于你方；4、我方保留追究你方违约赔偿责任的一切权利。截止2012年11月16日，第一、第二被告仍未将钥匙以及需要交付的财产清单给付原告，为避免双方损失的扩大，本院确认2012年11月28日为双方租赁房屋自行交接日，但直至2012年12月13日，双方仍未交接，故本院于2012年12月23组织原、被告双方对房屋及设备进行交接并签订《交接笔录》，双方同意将2012年11月28日作为租金停租日。经原告与四被告在庭审过程中确认，原告与第一、第二被告解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，第一、第二被告欠付2012年1月26日之后的租金，该日之前租金并无拖欠，2012年度租金计算方式为每日34220.4元，半年租金数额为6245221元即34220.4元×182.5天。针对原告要求被告承担投资建设损失5749万元的诉讼请求，原告未向本院交纳相应诉讼费用。本院认为：1、原告乾源公司与第一、第二被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》系各方真实意思表示，应为有效合同。第一、第二被告未按合同约定于2012年2月6日前交纳2012年上半年租金，依据《房屋租赁合同》已构成违约，乾源公司有权要求解除合同，且第一、第二被告亦同意解除合同，故本院确认乾源公司与第一被告签订的《房屋租赁合同》及乾源公司与第一、第二被告签订的《房屋租赁合同补充协议》解除。至于第一、第二被告主张解除合同因为原告存在违约行为，单方同意政府征用土地，造成第一、第二被告重大损失，导致租赁合同目的不能实现一节，因其未提供充分证据予以证实，本院对此主张不予支持；2、因第一、二被告认可欠付租金事实存在，双方确认欠付日期2012年1月26日至2012年11月28日，共计307天，日租金数额为34220.4元，故第一、第二被告应向原告支付租金为10505662.8元（34220.4元×307天）；3、依据双方签订的《房屋租赁合同》第7.2条“非因出租人或不可抗力，承租人违反本合同约定逾期支付租金，每逾期一天，按当年应付租金的万分之五向出租人支付违约金；逾期90日不支付租金，出租人有权解除本合同，承租人除应支付应付之租金外，还应当按照当年应缴租金总额的50%赔偿出租人损失”之约定，原告要求第一、第二被告承担当年应缴租金总额的50%即6245221元（34220.4元×182.5天）损失的主张，本院予以支持。至于原告乾源公司主张第一、第二被告应承担投资建设损失5749万元，因其未交纳相应诉讼费用，该项请求按自动撤诉处理；3、关于原告要求被告支付321628.88元违约金问题，依据《房屋租赁合同》第7.2条约定，原告要求第一、第二被告按此方式支付违约金的前提是双方继续履行合同，现原告提出解除合同，赔偿损失，应视为其放弃要求第一、第二被告继续履行合同按此方式并支付违约金的权利，故本院对此主张不予支持；4、关于原告要求第一、第二被告承担律师费、差旅费、招待费问题，因原告就三项费用未提出充分证据予以证明，本院不予支持；5、关于原告要求第三、第四被告对第一、第二被告欠付租金及损失赔偿金承担连带责任问题。因原告与四被告在已生效的（2008）长民三初字第139号调解书第四条中约定，“东方家园有限公司、东方家园长春前进建材家居有限公司按《房屋租赁合同》约定在租赁期间履约，由东方家园家居建材商业有限公司、东方家园实业有限公司承担履约共同连带保证责任及损失赔偿责任（租金、违约金和赔偿金）等”，故原告要求第三、第四被告对第一、第二被告应向其支付租金及损失赔偿金承担连带责任的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十三之规定，判决如下：一、解除原告长春乾源房地产开发建设有限公司与被告东方家园有限公司、被告东方家园长春前进建材家居有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》；二、被告东方家园有限公司、被告东方家园长春前进建材家居有限公司于本判决生效后十日内向长春乾源房地产开发建设有限公司支付租金人民币10505662.80元、损失赔偿金人民币6245221元，共计人民币16750883.80元；三、东方家园家居建材商业有限公司、东方家园实业有限公司对上述款项承担连带给付责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定期限履行金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，双倍给付延迟履行期间的利息。案件受理费148087.00元，四被告承担122305.00元，原告承担25782.00元。保全费5000.00元，由四被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 郭 智代理审判员 李 迪人民陪审员 孙凌玉二〇一二年十二月二十五日书 记 员 徐 锐