成都市锦江区人民法院	民 事 判 决 书	(2016)川0104民初1769号	原告:朱界平，男，1981年9月9日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。	委托诉讼代理人：王潇鸿，四川琨爵律师事务所律师。	委托诉讼代理人：杨岚，四川琨爵律师事务所律师。	被告：欧昭兵，男，1968年3月13日出生，汉族，住成都市锦江区。	原告朱界平与被告欧昭兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，因被告欧昭兵下落不明，本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告朱界平的委托诉讼代理人王潇鸿到庭参加诉讼。被告欧昭兵经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。	原告朱界平提出诉讼请求：1、欧昭兵立即支付朱界平房屋租金54000元（庭审阐明为2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金）；2、欧昭兵立即支付朱界平代为支付的物业管理费、水费、电费、垃圾处理费等共计2374.5元；3、欧昭兵立即支付朱界平滞纳金43425元（庭审阐明滞纳金按月租金的1%计算，并分段计算：第二期滞纳金自2013年11月16日起至2013年11月21日止；第三期滞纳金自2014年3月16日至2014年3月24日止；第四期滞纳金自2014年7月16日起至2014年8月15日止；第五期滞纳金自2014年11月16日至2015年7月24日；第六期滞纳金自2015年3月16日起至付清时止；第七期滞纳金自2015年7月16日起至付清时止；第八期滞纳金自2015年11月16日起至付清时止）；4、本案产生的全部诉讼费用由欧昭兵承担。事实和理由：。	被告欧昭兵未作答辩。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告朱界平提交的居民身份证复印件、租赁合同、装修布局图、房屋租赁合同、履约情况表、证明、转账凭证、物业发票、收据、短信截图、银行交易明细来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而被告欧昭兵未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告朱界平的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，对原告朱界平提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。	根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：	位于锦江区白桦林路29号7栋1单元22层2201号房屋系张进军、陈宁荣共同共有。	2011年7月5日，张进军、陈宁荣作为出租人（甲方）与朱界平作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，主要内容为“甲方将坐落在锦江区XXXX号房屋出租给乙方使用，用途为办公或居住等；房屋月租金为陆佰捌拾元整，租赁期限自2011年7月5日起至2017年7月5日，共计72个月；乙方对房屋装修之后，甲方同意乙方可以行使转租权，在乙方租赁期内转租所获收益归乙方所有”。合同签订后，朱界平按约定支付了租金，并对承租房屋进行了装修。	2013年7月31日，朱界平作为出租方（甲方）与欧昭兵作为承租方（乙方）及经纪方四川伊诚房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为“甲方拥有的房屋位于锦江区XXXX房屋，该房屋由甲方租给乙方使用，用途为办公；租赁期限自2013年8月1日至2017年6月30日止；月租金为4500元，租金每肆个月交付一次，首次租金为18000元，在本合同签订之日起当日内付清，首次租金的租期为2013年8月1日至2013年11月30日，第二次租金于2013年11月15日前付清，之后每间隔肆个月支付一次租金，乙方于本合同签订之日交纳给甲方押金4500元；乙方须按时支付本合同租金，按时交纳水电气费、电话费、卫生费、物管费等，乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回房屋”。欧昭兵在《房屋租赁合同》空白处签注“在交房前物业费、电费、水费等各项费用已结清，确认已缴清”。合同签订后，朱界平交付了租赁房屋，欧昭兵支付了第一期租金18000元及押金4500元。随后，欧昭兵分别于2013年11月21日、2014年3月24日、2014年8月15日、2015年7月24日支付了第二期至第五期租金，共计72000元。后续租金经朱界平多次催要，欧昭兵仍未支付，朱界平遂于2016年3月17日提起本案诉讼。	另查明，朱界平代欧昭兵支付了截至2015年12月，锦江区白桦林路29号7栋1单元22层2201号房屋产生的物业服务费、水费、电费、垃圾处理费，共计2374.5元。	本院认为，朱界平与欧昭兵签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。	关于租金。欧昭兵租住案涉房屋应按合同约定支付租金。欧昭兵陆续支付第一期至第五期，即2013年8月1日至2015年3月31日期间的租金，其仍应支付自2015年4月1日起租住期间的租金。本院确认欧昭兵应支付截至2015年11月30日期间的租金为36000元，对朱界平多主张部分，本院不予支持。	关于滞纳金。双方约定的滞纳金实质系约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。欧昭兵逾期支付租金的行为实属违约，应当承担违约责任。我国违约金赔偿兼具补偿性和惩罚性，并主要强调补偿性。在朱界平未提交证据证明欧昭兵的违约行为造成损失的具体数额情况下，结合双方合同约定、欧昭兵违约程度及朱界平的诉讼主张，本院酌情确定每期租金滞纳金以月租金4500元的千分之一计付，并分段计算：第二期租金（2013年12月1日至2014年3月31日）滞纳金自2013年11月16日起至2013年11月21日止；第三期租金（2014年4月1日至2014年7月31日）滞纳金自2014年3月16日至2014年3月24日止；第四期租金（2014年8月1日至2014年11月30日）滞纳金自2014年7月16日起至2014年8月15日止；第五期租金（2014年12月1日至2015年3月31日）滞纳金自2014年11月16日至2015年7月24日；第六期租金（2015年4月1日至2015年7月31日）滞纳金自2015年3月16日起至付清时止；第七期租金（2015年8月1日至2015年11月30日）滞纳金自2015年7月16日起至付清时止；并以朱界平主张的43425元为限。	关于物业管理费、水电费及垃圾处理费。欧昭兵应按合同约定交付截至2015年12月产生的物业管理费、水电费及垃圾处理费2374.5元。朱界平垫付了前述费用，欧昭兵即应向朱界平支付，故朱界平要求欧昭兵支付截至2015年12月的物业管理费、水电费及垃圾处理费2374.5元，具有事实和法律依据，本院予以支持。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：	一、被告欧昭兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱界平支付截至2015年11月30日尚欠的租金36000元，并支付滞纳金，滞纳金计算方式：每期租金滞纳金以月租金4500元的千分之一计付，并分段计算为第二期租金（2013年12月1日至2014年3月31日）滞纳金自2013年11月16日起至2013年11月21日止；第三期租金（2014年4月1日至2014年7月31日）滞纳金自2014年3月16日至2014年3月24日止；第四期租金（2014年8月1日至2014年11月30日）滞纳金自2014年7月16日起至2014年8月15日止；第五期租金（2014年12月1日至2015年3月31日）滞纳金自2014年11月16日至2015年7月24日；第六期租金（2015年4月1日至2015年7月31日）滞纳金自2015年3月16日起至付清时止；第七期租金（2015年8月1日至2015年11月30日）滞纳金自2015年7月16日起至付清时止；并以朱界平主张的43425元为限；	二、被告欧昭兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱界平支付截至2015年12月的物业管理费、水电费及垃圾处理费2374.5元；	三、驳回原告朱界平的其他诉讼请求。	本案案件受理费2294元，公告费300元及后续因送达本裁判文书产生的公告费用，由被告欧昭兵负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。	审 判 长  李 军	人民陪审员  胡士戎	人民陪审员  董丽琴	二〇一七年二月二十一日	书 记 员  张海燕	记 录 员  杜小雨	附：本判决所适用法律条文全文	《中华人民共和国合同法》	第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。	经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。	第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。	第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。	《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》	第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。	当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。	第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。