文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初10763号原告李良刚，男，汉族，1969年6月13日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人卢守瑜，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人王玥，广东淳锋律师事务所律师。被告深圳市嘉洲世界投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道松明大道松新石岗大楼201，组织机构代码093620558。法定代表人林钟洲，该公司总经理。委托代理人杨金明，广东鼎方律师事务所律师。被告深圳市金宝雅投资有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处东坑社区创业路7号，组织机构代码587912104。法定代表人蔡美德，该公司总经理。委托代理人黄桢茹，广东深宝律师事务所律师。被告深圳市松岗松新股份合作公司，住所地深圳市宝安区松岗街道红星松新村松新大楼，组织机构代码771647101。法定代表人文庆和，该公司董事长。委托代理人赵欢，广东深宝律师事务所律师。原告李良刚与被告深圳市嘉洲世界投资发展有限公司（简称嘉洲公司）、深圳市金宝雅投资有限公司（简称金宝雅公司）、深圳市松岗松新股份合作公司（简称松新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，金宝雅公司提出管辖权异议，业经本院及深圳市中级人民法院裁定驳回异议，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢守瑜、王玥，被告嘉洲公司委托代理人杨金明、金宝雅公司委托代理人黄桢茹、松新公司委托代理人赵欢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月1日，原告和被告嘉洲公司签订《商铺租赁合同书》，合同约定：被告嘉洲公司将深圳市宝安区松岗街道松明大道松新石岗大楼一楼A01号商铺租给原告用于经营连锁便利店，合同期限自2014年6月30日至2016年6月29日止。合同签订后原告如约缴纳了房租、物管费、水电押金，履约保证金12,000元，并花费47,000元对商铺进行了装修。2013年12月26日原告和深圳市侍诚达投资发展有限公司签订特许加盟合同，并因此支付了相应的特许加盟费30,000元。但是在2015年元月9日，嘉洲儿童城物业将整个商城关闭，导致原告无法正常开业，在原告找被告嘉洲公司询问时，都答复说：正在处理，让我们等待，但是直到2016年5月4日，突然有人将原告的店铺所有物品强行搬走，至此原告才知道：本栋大楼根本不能够出租，本案三被告相互勾结欺骗原告签订《合作经营合同》，他们的行为不但欺骗了原告的履约保证金而且给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合同权益，原告起诉请求判令：1、撤销原告与被告嘉洲公司签订的《商铺租赁合同书》；2、三被告退还原告履约保证金12,000元；3、三被告连带支付原告的装修费47,000元；4、三被告连带支付原告不能正常经营的特许加盟费30,000元；5、三被告连带支付原告预期的经营利益损失（16个月工资）57,280元；6、三被告连带支付由此给原告带来的财产损失费18,000元；7、三被告连带支付本案的律师费、受理费、公告费等。被告嘉洲公司辩称，关于诉讼请求:一、原被告的合同已经于2014年10月7日解除，后续由双润华公司继续履约，与嘉洲公司已无相应的合同关系；二、履约保证金12,000元，按金宝雅公司、嘉洲物业公司、双润华公司签订的三方租赁合同，该保证金、水电押金已经由金宝雅公司接手，与嘉洲公司没有关系，嘉洲公司不应当承担责任；三、第四、五、六的诉讼请求：首先，原告没有相应的证据证明其损失，按照谁主张谁举证的原则，应当驳回原告诉请；其次，嘉洲公司与原告签订的租赁合同日期为，2014年1月1日至2017年3月30日；但在原告的诉状已经明确了原告是于2016年5月4日才被强行清场，在此之前原告一直是有在经营（原告提供的员工工资发放表是一直发放到2016年4月），原告与嘉洲公司的租赁合同到期也不足三个月的时间，根本不可能造成相应的损失，因此也应当驳回原告诉请。最后，根据原告与第三方签订的合作协议期间是2013年12月26日至2015年12月25日，原告不可能造成相应的损失；四、第七项诉请，原被告之间没有约定律师费、受理费、公告费等支出项，原告诉求依法无据，该费用应当由原告自行承担。被告金宝雅公司辩称，金宝雅公司不是本案适格主体，根据合同相对性原则，原告对金宝雅公司提起诉讼没有法律依据。原告主张三被告相互勾结欺骗原告，是属于对金宝雅公司的诽谤，且完全是原告主观臆断的结果。金宝雅公司请求法院依法驳回原告对金宝雅公司的全部诉讼请求。被告松新公司辩称，松新公司与原告之间没有合同关系，松新公司不是本案适格主体，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月7日，原告与被告嘉洲公司签订《商铺租赁合同书》，约定原告承租嘉洲公司提供的位于深圳市宝安区松岗街道松明大道松新石岗大楼1-2层嘉洲儿童商城内一层A01号商铺，作为经营童装用途，否则视为原告违约，嘉洲公司有权收回合作场地并没收履约保证金；商铺面积约33.56平方米，租期为2014年1月1日至2017年3月30日，合同期满同等条件下原告有优先继租权；原告应向嘉洲公司缴纳履约保证金，如合同期满原告无违约情形在返还合作场地及付清应付费用30日内返还原告；租赁期间，未经嘉洲公司书面同意，原告不得将商铺以任何形式进行租、转让他人；合同终止或期满，原告应迁离并返还商铺，逾期未迁离或返还的，嘉洲公司有就原告在广场内的财产留置的权利。2014年8月6日，原告向被告嘉洲公司支付履约保证金12,000元。同日，嘉洲公司将涉案位于深圳市宝安区松岗街道松明大道松新石岗大楼一楼A01号商铺交付原告使用。原告随即进行了装修，并用于经营连锁便利店用途。原告主张自2015年1月9日起因整栋商城关闭无法正常经营。现涉案商铺已经由他人承租并重新装修使用。另查明，原被告确认涉案松新石岗大楼1-2层商铺的系被告松新公司物业。松新公司将上述商铺租赁给被告金宝雅公司使用，后来被告嘉洲公司于2014年3月10日从案外人深圳市双润华商贸有限公司处转租了上述物业。嘉洲公司主张其于2014年10月7日与深圳市双润华商贸有限公司解除了租赁合同关系，由深圳市双润华商贸有限公司直接履行嘉洲公司与各商户的合同，原告对该主张未予认可。原被告均未能提供涉案物业产权登记信息及建设工程规划许可证等合法报建材料。原告主张其因无法正常经营受有的损失，包括装修费47,000元、16个月工资损失57,280元，不能正常经营的特许加盟费30,000元，其中工资损失证据为工资表，律师费有发票佐证，其余损失费用均为收款收据，被告均不予认可。以上事实，有经过庭审举证、质证的《合作经营合同》、《民事判决书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，综合原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点主要有二个方面，一是合同的定性及效力认定问题，二是损失的认定及责任承担问题。关于争议焦点一，合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合本案，鉴于原被告在一审辩论终结前均未能提交涉案商铺的房地产证或建设工程规划许可证等合法报建材料，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案《商铺租赁合同书》因违反了法律行政法规的强制性规定，均应当认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。原告主张因存在合同欺诈而请求撤销《合作经营合同》，本院认为合同的撤销系指因合同意思表示不真实，撤销权人通过行使撤销权使已经生效的合同归于消灭，本案《商铺租赁合同书》已经本院认定无效，不具备合同撤销的法律基础，且原告主张合同缔结存在欺诈情形也缺乏证据佐证，原告该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二损失的认定及责任承担问题。一是损失数额的认定。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，原告在签订《商铺租赁合同书》后，于2014年8月6日向嘉洲公司支付履约保证金12,000元,根据合同无效的处理原则，嘉洲公司受有该笔利益缺乏法律依据，应当返还原告。至于合同无效所致损失，应按合同当事人各自过错予以承担，本案原告与嘉洲公司在订立合同时对涉案商铺的权属状况及规划报建情况均应予以了解，而未依法取得房屋所有权证或缺乏合法规划报建手续的房屋不得出租，双方在此情况下仍然缔结合同关系，本院认定双方对于合同无效均有过错，均应承担本案责任，并负担本案损失。嘉洲公司主张其早与案外人深圳市双润华商贸有限公司解除租赁关系且由深圳市双润华商贸有限公司实际履行本案合同，原告未予认可并表示不知情，鉴于现有证据无法证实原告已与案外人就本案商铺重新签订租赁合同或本案合同主体已发生实质变更的事实，本院认定嘉洲公司系本案合同当事人，基于合同相对性原理，原告有权主张嘉洲公司承担本案责任，对于嘉洲公司该项抗辩，本院不予采纳。至于原告因合同无效而实际受有的损失，按照“谁主张谁举证”的诉讼证据规则，应由原告负担举证义务。然而，原告提供的有关装修费等损失证据均为收款收据，并无正式发票及收款人工商登记信息等佐证，而涉案商铺亦已经他人重新装修使用，原告装修损失已丧失评估条件；2014年8月至2016年4月工资损失仅有工资表证明，并无实际发放工资的银行付款凭证等佐证；律师费虽有发票及合同，但律师费属间接损失，双方并未明确约定律师费的负担；且嘉洲公司对上述费用均不予认可。本院认为原告提供的上述证据不能充分证实其所受损失的实际情况，本案有关损失数额无法核定，原告应当承担未能充分举证的不利后果，对于原告主张的损失，本院不予认定。二是金宝雅公司、松新公司责任的认定。本案为合同纠纷，金宝雅公司、松新公司并非本案《商铺租赁合同书》的当事人。根据合同的相对性原则，原告与嘉洲公司的合同关系对金宝雅公司、松新公司不产生拘束力，金宝雅公司、松新公司不承担本案合同关系所致法律责任，原告又未能提供其他证据证实金宝雅公司、松新公司存在其他应当承担责任的事实，原告要求金宝雅公司、松新公司承担履约保证金返还义务、损失赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李良刚与被告深圳市嘉洲世界投资发展有限公司于2014年8月7日签订《商铺租赁合同书》无效；二、被告深圳市嘉洲世界投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李良刚履约保证金12,000元；三、驳回原告李良刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1,798元，由原告负担1,667元，被告嘉洲公司负担131元。管辖权异议受理费100元，由金宝雅公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一七年二月九日书记员  梁 诚书记员  王 冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。