广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤5321民初1317号原告陈木金，男，1970年8月6日出生，汉族，居民，住新兴县。委托代理人梁荣军、顾华亨，均为广东睿讯律师事务所律师。被告温国初（又名温剑平），男，1963年6月16日出生，汉族，居民，身份证住址：广东省高要市，现住新兴县。原告陈木金诉被告温国初房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈木金及其委托代理人顾华亨到庭参加诉讼，被告温国初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈木金诉称，2011年1月22日，原、被告签订《代理建房协议书》，约定由原告向被告购买集资楼，交楼时间为2012年12月。合同签订当天，原告向被告支付了购房款20000元。2014年11月2日，被告为筹集资金再次向原告兜售楼房，双方于当天签订《代理建房协议书》，约定交楼时间为2016年10月。合同签订当天，原告向被告支付了购房款355000元。综上，原告共支付购房款375000元给被告。但签订合同至今，被告既未能交付房屋给原告，亦无退还上述款项。原告认为，被告的行为已构成违约，原告多次与被告协商，但无果。因此，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告双方于2011年1月22日、2014年11月2日签订的两份《代理建房协议书》；2、判令被告返还375000元及利息（从起诉之日起按年利率6%计至付清之日止）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告温国初无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。经审理查明，被告专门从事集资楼的开发建设及出售。2011年1月22日，原告为购买由被告开发建设的位于新兴县新城镇城北文华路1号的4号商铺，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了一份《代理建房协议书》，约定：1、甲方自愿组织32人筹集资金，委托乙方全权代理甲方建造一栋住宅楼，包括由乙方使用筹集的资金购买建房用地，建筑施工材料费用，建造房屋以及乙方劳务费等，若资金有结余归乙方，资金不足则由乙方垫付；2、住宅楼结构：钢筋混凝土框架8.5层公寓住宅楼，总建筑面积约3000平方米，其中首层设计车房28个，八层半共29个单位套间住宅；3、乙方负责办妥土地使用权证，房屋产权证，自来水开户缴费和电费开户缴费簿；4、建房地址位于新城镇城北文华路1号，首层高度5米，二至八层每层为3米；5、甲方所购商铺面积32.6平方米，集资金额为32.6平方米×9000元/平方米=293400元；6、本工程付款方式协议签订支付首期款20000元，开工时支付30000元，房产证办好余款一次性支付275200元；7、楼房从2012年12月交付甲方使用；8、如政策或土地变更，甲方要求退出，所收款项如数退回，不作任何利息附加。此外，合同还约定了其他权利义务，但无约定如被告无交付商铺，则不计利息退回原告已付款项等内容。签订合同后，原告依约支付了购买商铺首期款20000元给被告，被告出具收据交原告收执。2014年11月2日，原告为购买由被告开发建设的位于新兴县新城镇筠洲路的四楼房屋（地号：016119019），原告作为甲方、被告作为乙方，双方再次签订了一份《代理建房协议书》，约定：甲方自愿组织7人筹集资金，委托乙方全权代理甲方建造一栋住宅楼，包括由乙方使用筹集的资金购买建房用地，建筑施工材料费用，建造房屋以及乙方劳务费等，若资金有结余归乙方，资金不足则由乙方垫付；2、住宅楼结构：钢筋混凝土框架8层公寓住宅楼，总建筑面积约900平方米，其中首层设计车房8个，八层半共7个单位套间住宅；3、甲方所购房面积为108.3平方米+分摊21.65平方米+杂物房10.9平方米，共140.85平方米，筹集资金为140.85平方米×3000元/平方米，共420000元（一口价）；4、付款方式：协议签订支付首期款355000元，第七层楼面完成支付30000元，房产证办好余款一次性支付35000元，如甲方按期付款，而乙方不能按质按时交付楼房给甲方使用，乙方退回甲方的集资金，不计利息；5、楼房从2016年10月交付甲方使用；6、如政策或土地变更，甲方要求退出，所收款项如数退回，不作任何利息附加。此外，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约又支付了上述房屋的首期购房款355000元给被告，被告收款后，亦出具收据交原告收执。综上，为购买上述商铺及房屋，原告共支付购房款375000元给被告。上述两份《代理建房协议书》约定的交付期限届满后，被告无依约交付商铺及房屋给原告，原告多次催促要求被告交付，但无果。为此，原告遂于2016年10月9日诉至本院，并提出前述请求。庭审中，经查明，截至2017年2月13日法庭辩论终结时止，被告仍无将涉案位于新兴县新城镇筠洲路的四楼房屋交付给原告。以上事实，有原告提供的原告身份证、被告身份证、《代理建房协议书》两份、收据两份以及本院的庭审笔录等材料予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方分别于2011年1月22日、2014年11月2日签订的两份《代理建房协议书》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。首先，原告与被告于2011年1月22日签订的《代理建房协议书》明确约定涉案商铺交付时间为2012年12月，但被告至今已逾期四年之久未曾交付；而原告与被告于2014年11月2日签订的《代理建房协议书》明确约定涉案房屋交付时间为2016年10月，但截至本案法庭辩论终结时止，被告亦已逾期未交房。对涉案商铺及房屋，经原告多次催讨，被告仍未履行交付义务，其行为已属违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，涉案两份《代理建房协议书》可依法解除。因此，现原告请求解除其与被告温国初签订的两份《代理建房协议书》，依法有据，本院予以支持。其次，对于原告要求返还购房款375000元的问题，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告温国初至今尚未依约交付商铺及房屋给原告，依法应退还相应购房款给原告，故对原告的该项请求，合理合法，本院亦予以支持。对于返还购房款的利息问题，根据原、被告双方于2011年1月22日签订的《代理建房协议书》，约定如政策或土地有变更，原告要求退出的，则已付款项不计利息退回，该约定是针对政策或土地出现变更的情形才不计利息。现原告要求退回款项，是基于被告的违约，且双方在《代理建房协议书》中并无约定如被告无交付商铺，则不计利息退回原告已付款项等内容，因此原告请求对购买该商铺的已付款项20000元从主张权利之日即起诉日2016年10月9日起计付利息至还清之日止，合理合法，本院予以支持。但是，对于返还购买房屋的首期款355000元的利息问题，因双方已在《代理建房协议书》约定如被告不能按质按时交付楼房给原告，则被告不计利息退回集资金给原告，现原告因被告无依约交付房屋而要求退还已付购房款，符合合同中约定的情形，而原告要求被告支付该购房款355000元的利息，有悖于双方的约定，因此，对原告请求被告支付购房款355000元的利息，本院不予支持。对于利息的计算标准问题，由于双方在合同中并无约定，而原告请求按年利率6%计付，缺乏依据，原告所请求的利息，实为逾期退还购房款的违约金，参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的有关规定，该利息可参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计算，但以原告请求的年利率6%为上限，即当中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准高于年利率6%时，以年利率6%计收利息；如低于时，则以中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计收利息。综上，被告需支付给原告的利息应为：以20000元为基数，从起诉之日2016年10月9日起按中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准（以年利率6%为上限）计付至还清之日止。被告温国初经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈木金与被告温国初分别于2011年1月22日、2014年11月2日签订的两份《代理建房协议书》自本判决生效之日起解除。二、被告温国初应于本判决发生法律效力之日起二十日内退还购房款375000元及利息【以20000元为基数，从2016年10月9日起按中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准（以年利率6%为上限）计付至还清之日止】给原告陈木金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6925元，由被告温国初负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练洪森代理审判员  陈红梅人民陪审员  苏广新二〇一七年二月二十八日书 记 员  梁燕霞