湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初604号原告：何开行。原告：肖庚菊。两原告委托诉讼代理人：张丙杰，湖南沤源律师事务所律师。被告：何孝明。被告：谭晓伊。两被告委托诉讼代理人：王长春，湖南又一村律师事务所律师。原告何开行、肖庚菊与被告何孝明、谭晓伊合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序于2017年1月12日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何开行、肖庚菊向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与两被告签订的《购房协议》；2、两被告支付违约金10000元给两原告；3、两被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2013年6月2日，原告何开行与两被告签订了一个建筑工程承建协议书，原告同意两被告承建原告新建住房的扫尾工程。2014年6月2日，两被告（乙方）与两原告（甲方）签订了一个购房协议，该购房协议约定的房价为880元/㎡，付款方式为工程完工15天，甲方未付清乙方工程款，工程款转为购房款，同时该协议第八条明文约定了违约方式：如果乙方不按时保质保量完工，此购房协议作废，对违约方罚款壹万元。2015年10月21日，两原告就上述购房协议的效力问题向法院提起诉讼，一审、二审法院经公开审理之后，认定前述购房协议是属于附生效条件的协议，虽双方对生效条件是否成就是否完工持不同意见，但即使该协议生效条件未成就，该协议的效力状态也是未生效，并非当然无效，驳回了原告请求确认前述购房协议无效的诉讼请求。综上所述，前述购房协议是附条件生效的有效协议，但现在两被告承建原告住房扫尾工程中共有36处没有按设计图纸施工或保证工程质量，那么根据前述购房协议约定，两被告要求将工程款转为购房款的购房协议就作废，且两被告还要支付壹万元罚款给原告。同时，两被告要求两原告将房屋以880元/㎡的价格卖给两被告，也明显不公平，两原告的房屋由于建设周期长，中途历经周折，建筑材料上涨幅度大，直接建筑成本就达到了1300元/㎡，两被告却要求以880元/㎡的低价给他们，完全属于法律规定的显失公平范畴。基于上述事实及理由，两原告根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。何孝明、谭晓伊辩称：一、原告何开行要建一栋四层私人楼房，之前由他人建到了第四层主体，还剩下一些扫尾工程何开行就喊两被告来做，双方为此签订了一份建设工程承建协议书。后来两被告了解到何开行欠了好多外债，没有钱来付工程款，也就不想继续帮何开行做了，何开行为了要两被告继续做，就商量讲可以以房子抵工程款，并写了一份结算承诺书。到2013年10月13日，双方经过结算，确定了工程款为512286.72元，并签订了第一份购房协议，后来该份购房协议没有得到履行。到2014年6月份左右，何开行又找到两被告，要两被告帮他做房屋外围硬化等附属工程，这些附属工程不属于之前承建协议书的承包范围，两被告当时也不想再做了，但为了要到之前的工程款，没有办法才答应跟何开行做，于是，双方于2014年6月2日签订了第二份购房协议，约定两被告继续帮何开行做外围硬化工程以及化粪池工程，并且要在2014年9月10日前完工，外围硬化工程及化粪池工程完工后何开行未付清总工程款，该购房协议就生效，所以，14年购房协议中的工程完工只是指外围硬化工程及化粪池工程完工就可以了。二、两被告在整个扫尾工程施工过程中完全是由何开行临场指挥，并就工程质量进行严格监督，两被告聘请的施工人员完全是按何开行的要求进行施工，如有未符合图纸之处概由何开行本人负责。三、何开行夫妇违背诚实信用的原则，从两被告施工开始到工程完工，一直未依约支付工程款，自愿以工程款抵购房款，把房屋抵给两被告，当工程完全竣工后，何开行见房价上涨，又翻否异言，把两被告的合法权益视为儿戏，将法律尊严当作玩物。综上，请求法院驳回两原告的无理诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的扫尾工程未按图纸施工、未完工、未合格情况统计清单提出异议，本院认为，该统计清单为原告单方制作，本院无法核实其真实性，故对该证据不予认定；2、被告对原告提交的房屋设计图纸提出异议，本院认为，该证据不能证实原告所主张的证明方向，故对该证据不予认定；3、被告对原告提交的照片若干提出异议，本院认为，该证据中部分照片本院无法核实拍摄地点，且通过照片画面无法证实原告主张的扫尾工程未按时保质保量完工，故对该证据不予认定；4、被告对原告提交的工作联系函及快递签收凭证提出异议，本院认为，该证据能够证实原告通过邮寄的方式于2016年1月2日向两被告送达了一份工作联系函，要求两被告对扫尾工程未完工、未合格项目进行整改返工，本院对此予以认定，但认为该证据不能证实扫尾工程未按时保质保量完工；5、被告对原告提交的扫尾工程未按图纸施工、未完工、未合格情况统计补充清单及照片提出异议，本院认为，该证据为原告单方制作，本院无法核实其真实性，故对该证据不予认定；6、被告对原告提交的私人住宅工程造价及成本清单提出异议，本院认为，该证据为原告单方核算，部分票据为非正规发票，本院无法核实其真实性，且该证据与本案诉争事实无实质关联，故对该证据不予认定；7、被告对原告提交的司法鉴定意见书提出异议，认为双方就工程质量标准未作约定，鉴定意见书评定部分质量不合格缺乏依据，被告方的施工都符合当地行业质量标准；鉴定意见书评定的未完工工程都不是双方工程承建协议书约定的承包范围；原告方向鉴定机构提交的施工图纸与交给被告方的图纸不符。本院认为，该证据为司法鉴定机构依法出具的鉴定意见书，本院对鉴定意见书中的内容予以认定，但认为该证据不能必然证实扫尾工程符合购房协议中约定的未按时保质保量完工情形；8、被告对原告提交的鉴定费用收据及工作联系函提出异议，本院认为，该证据能证实原告缴纳鉴定费18000元，本院对此予以认定；9、原告对被告提交证明提出异议，本院认为，该证明系一份刮胶单项工程合格完工证明，原告何开行在证明上签了名字，本院对此予以认定，但认为该证据不能证实被告方主张的证明方向；10、原告对被告提交的承包房屋装修合同书提出异议，本院认为，该合同书为被告方与案外人就扫尾工程签订的承包协议，与本案诉争事实法律上无关联，故对该证据不予认定；11、原告对被告提交的照片若干提出异议，本院认为，该证据中部分照片本院无法核实拍摄地点，且通过照片画面无法反映扫尾工程完工状况，故对该证据不予认定；12、原告对被告提交的两份电话录音提出异议，本院认为，该证据为被告何孝明与案外人电话通话进行的录音，与本案诉争事实法律上无关联，故对该证据不予认定；13、原告对被告提交的收条提出异议，本院认为，该证据为案外人领取工资款的收条，与本案诉争事实法律上无关联，故对该证据不予认定；14、原告对被告申请的证人杨菊英、李建林的证言提出异议，本院认为，证人杨菊英的证言为其参与完成了私人住宅外围水泥平硬化工程，证人李建林的证言为其参与完成了与两被告签订的承包房屋装修合同书约定的承包内容，两位证人的证言与本案诉争事实法律上无关联，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月2日，何开行（甲方）与何孝明、谭晓伊（乙方）签订建筑工程承建协议书，约定由乙方承建甲方私人住宅建设项目扫尾工程，具体约定承包方式为包工包料；承包面积为以四层建筑总面积计算，按图纸施工；承包内容包括：屋顶按图纸施工，第四层隔好墙、室内抹灰、墙外主面及侧面共三面贴瓷砖、背面干粘石面、楼梯踏步粉刷压光、安装好排烟总管道排污管道下水管道、卫生间安装好普通级大便器、墙面留好门洞窗洞、工程机械安装与操作；承包工价为按建筑总面积*328元/㎡；付款方式为屋顶现浇捣制完工后付15万元，室内外装饰量完成一半付清总工程量的30%，其余款项待工程完工除预留3%的保证金外一次性付清；协议还约定了挂靠公司、化粪池由甲方出资3万元办好完成，如果化粪池地点是石头，价格另议，甲方现有材料归乙方，木材完工后归甲方等内容。协议书签订之后，何孝明、谭晓伊即开始组织力量对该扫尾工程进行施工。2013年9月9日，何开行向何孝明、谭晓伊出具一份结算承诺书，承诺书的主要内容为：“工程完工后，如果没有付清工程款，则按房屋建筑成本计价，房屋抵给何孝明、谭晓伊两承包老板”。2013年10月13日，何开行（甲方）与何孝明、谭晓伊（乙方）签订一份购房协议（以下简称13年购房协议），该购房协议的主要内容为：“经双方自愿协商，甲方同意乙方将房屋承建工程款512286.72元转为购房付款，并协议如下：一、房屋地点：乙方为甲方承建的房屋建设地点在白廊码头靠造船厂方向共四层，一层为3间门面，2-4层为9个套间房屋，整体建筑面积共计为1461.24㎡；二、结构类型：为框架砖混结构；三、质量要求：综合门面用房高度为4m,标准住房高度为3m，房屋户型为三室两厅一厨一卫；建筑面积1-2层每套设计约116㎡左右，2-4层每套设计为125㎡左右；屋顶造型，外墙正面及两边贴瓷片，内墙面为中级抹灰，每层为现浇，楼面不抹面，楼梯踏步为现浇，并粉刷压光，装好不锈钢扶手架，其他的以设计图纸要求为准；四、购房价格、购房位置、总金额：人面对房屋正面的左端起，第一层左端边门面一个约116平方左右，第二层左端边住房一套约116平方左右，第三层左端边住房一套约125平方左右，第四层左端住房一套约125平方左右，一个门面、三套住房的总面积为482平方，实际面积以房产局测量为准，每平方为结算承诺书的房屋建筑成本价880元（880元/㎡）,总金额为424160元。五、付款方式：工程完工一星期后甲方未付清乙方工程款项，甲方同意乙方的工程款转为购甲方房屋的付清款项，并将本合同作为乙方购房的付清凭证；六、办证方式：由甲方办好三证（房产证、契证、土地使用证），但办证费用由乙方承担（只属办证费用）；七、待工程完工甲方付清乙方全部工程款项后，此购房协议做废，如果没有付清，则此购房协议生效，并纯属甲方自愿，决不悔改；八、未尽事宜，双方另行协商解决；九、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，施工者一份，自双方签字之日起生效；十、乙方所承建的工程为合格工程，过年前完工（2014年元月份）”。2014年6月2日，何开行、肖庚菊（甲方）与被告何孝明、谭晓伊（乙方）又签订一份购房协议（以下简称14年购房协议），该购房协议的主要内容为：“经双方自愿协商，甲方同意乙方将房屋承建工程款512286.72元转为购房付款，并协议如下：一、房屋地点：乙方为甲方承建的房屋建设地点在白廊码头靠造船厂方向共四层，一层为3间门面，2-4层为9个套间房屋，整体建筑面积共计为1461.24㎡；二、结构类型：为框架砖混结构；三、质量要求：综合门面用房高度为4m,标准住房高度为3m，房屋户型为三室两厅一厨一卫；建筑面积1-2层每套设计约116㎡左右，2-4层每套设计为125㎡左右；屋顶造型，四面刮胶，内墙面为中级抹灰，每层为现浇，楼面不抹面，楼梯踏步为现浇，并粉刷压光，其他的以设计图纸要求为准；四、购房价格、购房位置、总金额：人面对房屋正面的左端起，第一层左端边门面一个约116平方左右，第二层左端边住房一套约116平方左右，第三层左端边住房一套约125平方左右，第四层左端住房一套约125平方左右，一个门面、三套住房的总面积为482平方，实际面积以房产局测量为准，每平方为结算承诺书的房屋建筑成本价880元（880元/㎡）,总金额为424160元，以实际建筑成本价为准，余额88126.72元作为房屋办三证费用（含土地费用）。五、付款方式：工程完工15天甲方未付清乙方工程款项，甲方同意乙方的工程款转为购甲方房屋的付清款项，并将本合同作为乙方购房的付清凭证；六、办证方式：由甲方办好三证（房产证、契证、土地使用证），但办证费用由乙方承担（只属办证费用）；七、承建维修期限：乙方所承建的工程应为合格工程，从2014年6月10日进场至2014年9月10日竣工，除特殊因素外，可延期（但外围竣工日期为一个半月，即7月20日竣工）。待工程完工甲方付清乙方全部工程款项后，本购房协议做废，如果没有付清，则此购房协议生效，并纯属甲方自愿，决不悔改；八、违约方式：如乙方不按时保质保量完工，此购房协议作废，对违约方罚款壹万元；九、未尽事宜，双方另行协商解决；本协议一式三份甲、乙双方各执一份，施工者一份，自双方签字之日起生效”。另查明：1、何开行私人住宅由资兴市建筑设计院设计，设计时间为2012年，原设计图为建六层平顶屋面，后设计改为四层坡屋面屋顶，占地面积343平方米，一层为门面，二-四层为住宅，每层3套房屋。该私人住宅四层主体（不含第四层填充墙）以下由案外队伍施工，之后由何孝明、谭晓伊接手其余未完工程（即扫尾工程），并与何开行签订了前述建筑工程承建协议书。2、2015年10月，何开行、肖庚菊以其私人住宅未办理产权登记以及被人民法院查封为由，诉请法院确认前述两份购房协议无效，法院经审理，驳回了何开行、肖庚菊的该诉请；3、本案审理过程中，何开行向本院提出鉴定申请，请求对何孝明、谭晓伊施工的扫尾工程的质量以及工程未按设计图纸完工的情况进行鉴定，经本院委托，湖南正宏司法鉴定中心对此出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：㈠、已施工的扫尾工程质量多项达不到工程质量验收标准，具体有：1.1隔热层、屋顶结构及防水工程质量：1.1.1隔热层板未按结构图施工，施工图隔热层板面全部平，实际卫生间板是下沉的；1.1.2隔热层墙体未按图纸设构造柱；1.1.3坡屋面板底砼蜂窝麻面、露筋，钢筋有锈蚀现象；1.1.4坡屋面露空位置与图纸不符；1.1.5坡屋面起坡处有少量模板未拆除；1.1.6平屋面（露台）、天沟积水，排水不畅，未做保温、防水层；1.1.7出屋面排烟道高度不够，风口、风帽未按图纸施工；1.1.8屋面局部渗漏，天沟局部渗水；1.1.9平屋面（即露台）底至坡屋面高度低于1.2米。1.2外墙装饰质量：1.2.1外墙水泥砂浆打底不平；1.2.2未做防水层，外墙渗水；1.2.3墙面不同材质处未贴钢丝网，墙面开裂；1.2.4窗顶滴水线不规范。1.3内墙粉刷质量：1.3.1天棚未粉刷；1.3.2一层门面，2-4层客厅窗台以下未粉刷；1.3.3厨房、卫生间墙面未粉防水砂浆；1.3.4卫生间下沉部位虽做了防水处理，但有待于做渗水试验检验防水效果；1.3.5门洞未粉刷；1.3.6踢脚线未打底。1.4楼梯踏步栏杆质量：1.4.1梯段板板底未粉；1.4.2顶部栏杆底未做100高挡边。1.5排烟管、排污管、下水管、大便器安装质量：1.5.1厨房排烟管截面尺寸与图纸不符；1.5.2有一根厨房排水管直接往室外排放。㈡、协议约定的扫尾工程内容没有全部完成，未完成的扫尾工程具体有：2.1屋顶层中有中间隔墙未砌；2.2卫生间内墙面积厨房内墙粉灰未按图施工及墙面、地面未贴瓷砖；2.3屋顶露台防水工程未按设计要求做；2.4第2、3、4层厨房未砌；2.5第3、4层阳台内墙未砌；2.6第2、3、4层客厅1米高的墙脚及门洞内侧未粉；2.7第一层2个门面间共4道墙未砌，未按设计要求做；2.8有1、2、3、4层地面楼面未找平；2.9整栋天棚未粉；2.10进厨房推拉门未安装；2.11底层楼梯不锈钢扶手未安装；2.12屋顶层模板拆除申请人付款4000元；2.13楼梯间不锈铁扶手2层以上由申请人付款做4522元；2.14室内踢脚线未做；2.15有0.9米高隔热层未做；2.16有1个屋顶水池未做；2.17化粪池未施工。另，何开行私人住宅原设计六层平顶屋面有隔热层，后改为四层坡屋面顶时1-1剖面图没有体现有隔热层，但是在设计改为四层后的结施07号图纸中又有隔热层梁结构图及隔热层板结构图（结构图与剖面图不符），在鉴定过程中，鉴定机构要求对隔热层设计图不符情况进行说明，为此，何开行于2016年9月26日向鉴定机构提交了设计单位出具的隔热层图纸3张及工程设计变更通知单1张。本院认为，本案属于合同纠纷。何孝明、谭晓伊与何开行签订建筑工程承建协议书，约定由何孝明、谭晓伊承建何开行私人住宅建设项目扫尾工程，因何开行不能按时支付工程款，双方达成了以房抵债的意向，并先后签订了两份购房协议，从内容上来看，该两份购房协议指向的标的物系相同房产，故该两份购房协议实质上是当事人双方就相同事项先后达成的两项合意，后一项合意是在前一项合意的基础上所做的变更及修缮，前一项合意在后一项合意达成之时即自动废止，已经不具备再解除的现实基础，当事人应当履行的应是后一项合意即14年购房协议，现何开行、肖庚菊诉请要求解除双方签订的购房协议，亦只能是指14年购房协议。14年购房协议第七条“待工程完工甲方付清乙方全部工程款后，本购房协议作废”及第八条“如乙方不按时保质保量完工，此购房协议作废”等内容属于有关协议解除条件的约定，结合当事人双方的起诉意见及答辩意见，本案的争议焦点一是14年购房协议中“工程”具体是指什么工程，二是何孝明、谭晓伊是否就14年购房协议所指“工程”做到按时保质保量完工。关于焦点一：从购房协议签订的起因来看，何孝明、谭晓伊承建何开行私人住宅建设项目扫尾工程，因何开行不能按时支付工程款，何孝明、谭晓伊对扫尾工程施工存在懈怠情绪，在此情形之下，双方合意以房抵债并先后签订两份购房协议，据此可以看出，何开行签订购房协议的目的是想扫尾工程尽快完工，何孝明、谭晓伊签订购房协议的目的是希望扫尾工程承建工程款有所保障，故购房协议中“工程完工工程款付清该协议作废、工程未按时保质保量完工该协议作废”等意思表示中的“工程”指向的亦应是扫尾工程，具体即双方签订建筑工程承建协议书中约定的承包内容。何孝明、谭晓伊主张14年购房协议中的工程仅仅是指私人住宅房前屋后的外围硬化工程及化粪池建设工程，因未提交充分证据予以证实，本院不予支持。关于焦点二：本案涉及建设工程施工合同以及买卖合同两种法律关系，建设工程施工合同的履行状况对买卖合同法律关系的产生或消亡具有决定性作用。在建设工程施工合同法律关系中，因当事人双方对工程承包内容约定过于抽象化，对工程质量标准未做明确约定，导致双方对合同的履行状况产生很大意见分歧。审理过程中，原告方虽提供了司法鉴定意见书拟证实被告方未做到按时保质保量完工，但双方对鉴定意见书中涉及的多处未完工工程是否属建筑工程承建协议书约定的扫尾工程承包内容仍存争议，对工程质量被告方也提出只须符合当地行业的一般标准即可的意见，本院再综合考量以下案件因素：a.何开行至今未支付一分钱工程款，何孝明、谭晓伊基于何开行愿意以房抵工程款的意思表示才完成施工；b.何开行已经实现了合同目的，该私人住宅中部分房屋已经被何开行出售给他人；c.何孝明、谭晓伊只是承建了部分扫尾工程，相对于主体工程，质量要求有所弱化，且质量瑕疵双方可协商修补；d.该私人住宅设计图纸本身存在瑕疵，何开行对此应承担一定责任。基于上述分析，仅仅依据该鉴定意见认定何孝明、谭晓伊“未按时保质保量完工”实属不妥，有悖于法律公平及诚实信用的原则。另一方面，从买卖合同法律关系鼓励交易的法律原则来看，当事人双方应当尽量促成合同成立生效，以维护市场经济健康有序发展。最后，对于原告起诉状中提及的购房协议显失公平的诉讼主张，因缺乏相应的事实依据，本院依法不予支持。综上所述，两原告诉请要求解除双方签订的购房协议并要求被告方支付违约金10000元，因依据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何开行、肖庚菊的诉讼请求。案件受理费50元，鉴定费18000元，共计18050元，由原告何开行、肖庚菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于郴州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  何学鹏人民陪审员  黄国益人民陪审员  欧阳乐二〇一七年二月十七日书 记 员  李 巍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。