江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终4463号上诉人（原审被告）：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路773号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晨飚、张觅，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕立刚，男，1976年8月22日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋宜平、郑斌，江苏宜欣律师事务所律师。上诉人宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）因与被上诉人吕立刚商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜民初字第2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒东公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、本案系刑事诈骗而非民事纠纷。恒东公司仅委托宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）营销宣传、促成交易，惠安公司无权代收房款，无权代签合同，如吕立刚所述属实，则叶志峰的行为已经涉嫌合同诈骗，应当移送公安机关处理。二、吕立刚未证明有实际付款行为。吕立刚自称付款169万元由两部分组成，2010年的69万元为紫薇苑房屋的售房款，留存在叶志峰处；2012年的100万元由杨亚益汇入叶志峰账户。对于第一笔69万元款项，紫薇苑房屋的价格根据房屋买卖协议是45万元，而买方石菊华却将54万元汇入所谓叶志峰的账户，此后不久王玉银又汇入叶志峰账户15万元，而此时吕立刚没有任何具体的购房意向，不存在补差价问题，尤其如此大额款项交给叶志峰长达两年之久却不签订任何合同，也不留存任何凭证，明显不合常理，可见吕立刚的陈述逻辑混乱，与现有证据相互矛盾。三、惠安公司对恒东公司而言不构成表见代理，即使吕立刚确已付款，其实质也是委托叶志峰购房，叶志峰是吕立刚的代理人。1、69万元资金往来发生在2010年，此时涉案楼盘项目尚未开始销售，惠安公司和恒东公司也未签约，即使吕立刚交款给叶志峰用于购房，也与涉案楼盘没有任何关系。2、认购协议是惠安公司的陆静代吕立刚所签，如果吕立刚对代签行为表示追认并能够产生效力，那么惠安公司就是吕立刚的代理人。３、对于普通购房者，购买房屋是整个家庭生活最为重要的经济支出，吕立刚应当清楚支付169万元购置房屋的重要性，吕立刚在涉案楼盘销售之前就将69万元交给叶志峰，又委托惠安公司代签房屋认购协议，未核实付款对象是否有权利接收房款，片面轻信叶志峰，显然不能称之为“谨慎”，反而有明显过失。四、吕立刚的请求已过诉讼时效。一审认定吕立刚2013年下半年之后去过恒东公司以及2014年初从恒东公司处取得了认购协议复印件，全部源于吕立刚的单方陈述却没有其他证据佐证，明显证据不足。吕立刚辩称,请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、本案的讼争标的不在公安机关已经审查追究的范围之内。二、关于付款，其中100万元有收据，另外69万元包括54万元和15万元两笔，一审中已充分举证。三、关于表见代理，惠安公司与叶志峰代理销售涉案楼盘的行为证明表见代理成立。四、关于诉讼时效，吕立刚每年都在找相关人员，2014年恒东公司提供了认购协议的复印件，2015年本案起诉，请求是连续的，未超过诉讼时效期间。吕立刚向一审法院起诉请求：判令恒东公司返还房款169万元及自起诉之日起至实际付清之日止的银行同期贷款利息，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：恒东公司为宜兴市誉珑湖滨花园的开发商。叶志峰为惠安公司的法定代表人。2012年4月，恒东公司与惠安公司签订了销售代理委托合同一份，约定恒东公司委托惠安公司与另一家销售代理公司按合同联合开展誉珑湖滨综合住宅项目第一期的住宅营销代理工作。惠安公司及另一家代理公司享有对该项目宜兴地区营销策划和销售代理权。代理期自合同签约之日起至该项目正式公开发售之日起12个月，或至合同提早解除或终止时止（以较早者为准）。恒东公司负责与客户签订房屋买卖的一切合同文件及协调办理客户的银行按揭手续，惠安公司销售人员必须协助办理。恒东公司按时向惠安公司支付销售代理费。恒东公司委派专人负责收取客户定金、购房款，与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续。在代理期内，恒东公司根据惠安公司累计成交金额支付佣金。后惠安公司派出工作人员在恒东公司售楼处接待购房者。惠安公司曾在公路边竖立广告牌，内容为：惠安公司誉珑湖滨销售总代理。2014年10月8日，叶志峰因作为惠安公司直接负责的主管人员，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采用假冒房主、伪造销售代理协议以及一房二卖等手法骗取他人财物，构成合同诈骗罪，被无锡市中级人民法院判处无期徒刑。双方争议的事实及举证、质证意见如下：一、对于购买房屋的合意，吕立刚向一审法院提供证据如下：1、誉珑湖滨商品房认购协议复印件一份，签订时间为2012年11月30日，出售方为恒东公司，协议抬头处的认购方显示为“吕立刚”，落款处署名“陆静（代）”字样。认购的房屋为誉珑湖滨花园50栋10层1号房，房屋总价款为2050845元。吕立刚称，其原先并不知道签订了认购协议，其和母亲杨亚益曾多次催促叶志峰交付房屋或签订商品房买卖合同，叶志峰以各种理由推托，直至犯罪事发。2013年下半年之后，其去过恒东公司两次，第一次去时没有人接待；2014年年初去时，有一个女会计和叫胡丹的工作人员接待了他们，两个工作人员查询到其已经签订了认购协议，将认购协议复印后交给了其母亲。其对于陆静代签的行为予以认可，其多次看房就是看的认购协议上这套房屋。2、陆静的证人证言，陆静到庭述称：其于2012年年初至2013年4月期间在惠安公司工作，为二手房一线销售人员。其不认识吕立刚，惠安公司的老板叶志峰曾安排其至恒东公司帮吕立刚代购房屋，前述认购协议就是其去签署的。吕立刚购房的其他情况不清楚，其只经手签署了认购协议。3、杨亚益的证人证言，杨亚益到庭述称：其是吕立刚的母亲，经朋友介绍认识叶志峰，叶志峰公司做得很大，手里有很多房源。他们有一套紫薇苑的房屋，想换一套好一点的，就请惠安公司把紫薇苑的房屋卖掉，房款69万元放在惠安公司账上用于买房。惠安公司先介绍了怡景东方和海德名园的房屋，都不满意，后来叶志峰说手里有誉珑湖滨的房源，当时还在建造，房屋还没有编号，吕立刚去看了房屋，看中了10层朝东的东面第一套。后惠安公司通知要签合同了，之前的钱不够，其和吕立刚又凑了100万元打过去。恒东公司的质证意见为：对证据1，经核实，其公司确实留存有认购协议的原件，但双方并未达成房屋买卖的合意，吕立刚是在不知情的情况下，由第三人代签了合同，充其量只能说明吕立刚认可惠安公司或叶志峰、陆静有权帮他从事房屋代理买卖。对证据2，陆静的证言只能说明惠安公司或叶志峰是吕立刚买房的代理人，吕立刚全权委托惠安公司操作。对证据3，杨亚益与吕立刚之间存在亲属关系，证言不可信。紫薇苑的房屋卖掉后，房款全部放在叶志峰处，两年多时间没有要求返还，也不索要手续，不符合常理。结合买房和付款的情况，其公司有理由相信吕立刚和叶志峰之间存在其他经济往来。吕立刚他们过于相信叶志峰，与其公司无关，其公司未收到过房款。二、对于房款的支付情况，吕立刚称其共支付了房款169万元，并向一审法院提供证据如下：1、从宜兴市房屋产权监理中心调取的公证书、委托书、结婚证、房产买卖协议，显示吕立刚与王玉银系夫妻关系，二人委托徐明作为办理转让紫薇苑29号201室房屋相关手续的代理人。2010年9月30日，徐明作为吕立刚、王玉银的代理人，与曹国洪、石菊华签订了房产买卖协议，将紫薇苑20号201室房屋出售给曹国洪、石菊华，约定的房款为45万元。2、2010年9月30日，石菊华汇入87739999商户54万元的银行流水，以及电信公司出具的87739999号码对应的客户为叶志峰的文书。3、2010年11月3日，王玉银汇入叶志峰账户内15万元的银行流水。4、2012年12月20日，杨亚益汇入叶志峰账户内100万元的银行流水。5、2012年12月21日，惠安公司出具的收款收据，载明交款方为吕立刚，收到恒基誉珑50幢10-01购房款100万元。恒东公司的质证意见为：对证据1，房产买卖协议上载明的房款45万元与吕立刚陈述的紫薇苑房屋房款69万元不一致，即使授权委托事项真实，也不能与吕立刚陈述的委托出售紫薇苑房屋一事相对应，现有证据不能证明紫薇苑房屋买卖的真实性。对证据2-4，三笔款项的收付双方与本案没有关联性。如吕立刚将房屋出卖给石菊华，石菊华应当将房款支付给吕立刚，而不是收款方不明的第三方。对电信公司文书的证明目的不清楚，对该证据的三性均不认可。对证据5的真实性不认可，请求法院对收据的形成日期和公章真伪进行鉴定。三、恒东公司称，惠安公司在宜兴当地有很多营业网点，在销售本案商品房之前，有大量客户基础，并向一审法院提供了惠安公司及其分公司的工商登记资料。恒东公司另称，袁建刚诉其公司一案与本案的事实基础不同，没有可比性，且无锡市检察院已对该案启动抗诉程序。吕立刚的质证意见为：工商登记资料与本案没有关联性。袁建刚一案几经审理，法院都维持了原判，检察院虽然启动抗诉程序，但尚未改判，原判决依然是生效判决。审理中，一审法院依法向叶志峰进行了调查。叶志峰述称：其和吕立刚是朋友，吕立刚和他妈妈找其买过房子，他们之间没有借贷关系。买的好像是誉珑湖滨十楼东首的一套房屋，已经签过认购协议了，签协议那天吕立刚正好有事，其让公司员工陆静去签的。房款有没有付清记不清了。吕立刚向法庭提供的收据是对的，上面的公章是真实的。其曾经帮吕立刚代理把紫薇苑的房屋卖掉，所得房款放在其处用于购买誉珑湖滨的房屋。紫薇苑的房屋卖给谁的、卖到多少钱记不清了。对此，吕立刚无异议。恒东公司质证称，对叶志峰陈述的真实性及与吕立刚之间的关系，无法确认。即便叶志峰陈述属实，反而印证叶志峰与吕立刚是很好的朋友，吕立刚将钱款交给叶志峰，不是基于对叶志峰代理权限的信赖，而是基于与叶志峰之间的朋友关系，所以本案中叶志峰是吕立刚的代理人。根据当事人举证质证意见，一审法院对争议的证据及事实认定如下：对于认购协议，虽然吕立刚只提供了复印件，但恒东公司经核实，确认其公司留存有原件，一审法院对该证据的真实性予以认定。落款处的认购方虽由陆静签名，但明确注明系代他人所签，而抬头处载明的认购方为吕立刚，与陆静的证人证言及一审法院向叶志峰所做调查能够相互印证，且吕立刚对陆静的代签行为明确表示追认，可以确认吕立刚认购誉珑湖滨花园50栋10层1号房屋的事实。对于吕立刚调取自宜兴市房屋产权监理中心的公证书、委托书、结婚证、房产买卖协议，以及三笔银行流水和电信公司出具的文书，一审法院对证据的真实性予以认定。对于收款收据，恒东公司对真实性提出异议，并申请法院进行鉴定，但经一审法院向叶志峰核实，叶志峰认可该收款收据的真实性，且收款收据载明的收款事实与100万元的银行流水可以相互印证，没有鉴定的必要，一审法院对收款收据的真实性直接予以认定。王玉银、杨亚益分别系吕立刚的妻子、母亲，二人于2010年11月3日、2012年12月20日分别汇入叶志峰账户内的15万元、100万元，吕立刚主张系代其支付，二人也未提出异议，一审法院予以确认。对于石菊华汇入叶志峰账户内的54万元，根据房产买卖协议，石菊华于2010年9月30日购买原吕立刚、王玉银所有的紫薇苑20号201室房屋，同日，石菊华将54万元汇入叶志峰账户内，与吕立刚关于紫薇苑房屋出售后所得房款留存在惠安公司用于购买誉珑湖滨房屋的陈述，可以相互印证，可信度较高。虽然房款金额不相一致，但不影响一审法院根据银行转账金额54万元认定该款系应吕立刚要求汇入叶志峰账户。对于恒东公司提供的工商登记资料，一审法院对证据的真实性予以确认，但与本案没有关联性。袁建刚一案虽由检察院启动抗诉程序，但在改判之前，原生效判决查明的事实仍然可在本案中加以引用。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、吕立刚举证的169万元是否用于购买涉案房屋；2、惠安公司及叶志峰向吕立刚收取房款的行为是否构成表见代理；3、本案是否已过诉讼时效。针对焦点1，基于该院前述审查认定的事实，吕立刚已经向惠安公司和叶志峰交付了169万元。对于2012年12月20日转账的100万元，惠安公司于次日出具收据，载明收到恒基誉珑50幢10-01号房屋购房款100万元，该房屋座落与认购协议上载明的房屋完全一致，据此可以认定该100万元是用于购买涉案房屋。对于54万元和15万元，虽然转账时间分别发生在2010年9月30日、2010年11月3日，早于2012年11月30日认购协议签订的时间，但吕立刚及其母亲对此做出了合理解释，他们关于紫薇苑房屋出售后所得房款留存在惠安公司用于购买誉珑湖滨房屋的解释能够自圆其说，叶志峰在调查笔录中的陈述亦印证了这一事实，故54万元和15万元也应认定为用于购买涉案房屋。恒东公司虽怀疑吕立刚与叶志峰之间存在其他经济往来，但未提供相应证据，吕立刚、叶志峰对此均予以否认，故该院不予采信。针对焦点2，相对人有理由相信行为人有代理权的可以构成表见代理。具体表现为：被代理人应当知道行为人以其代理人名义为民事行为而不表示反对的可视为构成表见代理；被代理人对外曾有授予行为人代理权的表示，实际上有无授予或者权限如何，相对人根据一般理性判断难以知晓的也可视为构成表见代理等。本案中，户外广告牌上载明了惠安公司系涉案楼盘销售总代理，但恒东公司并未提出异议或在售楼处就代理权限进行明确公告。恒东公司作为房地产市场的专业商主体，其应当承担更严格的注意义务，故可以推定其应当知道惠安公司及叶志峰以其代理人的名义进行了相关销售行为。吕立刚作为普通购房者无从得知惠安公司与恒东公司之间的真实法律关系及相应权限，其有理由相信惠安公司有权代理恒东公司从事销售房屋的相关行为。故惠安公司及叶志峰向吕立刚收款并出具收条的行为应当认定构成表见代理。恒东公司关于惠安公司、叶志峰系吕立刚买房代理人的抗辩，理由不充分。针对焦点3，除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，吕立刚陈述2013年下半年之后，其去过恒东公司，且2014年年初从恒东公司处取得了认购协议复印件，表明其于起诉前已经向恒东公司主张过权利，后吕立刚又于2015年11月26日诉至法院，并未超过诉讼时效期间。综上，截至目前，吕立刚与恒东公司尚未签订商品房买卖合同，恒东公司也未交付房屋，吕立刚要求恒东公司返还房款169万元及自起诉之日起的银行同期利息的诉请，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决：恒东公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吕立刚返还房款169万元及利息（自2015年11月26日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22011元，由恒东公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、吕立刚是否向惠安公司交付了涉案房屋的购房款169万元。二、如付款属实，惠安公司收取购房款的行为对恒东公司是否构成表见代理。三、本案是否涉嫌刑事犯罪而不应作为民事纠纷处理。四、如作为民事案件,本案是否已过诉讼时效期间。一、吕立刚向惠安公司交付了涉案房屋的购房款169万元。2012年12月20日的100万元，系吕立刚的母亲杨亚益汇入叶志峰账户，并由惠安公司出具了收款收据，且收据载明的房号与认购协议一致，足以证明该100万元是案涉购房款。2010年9月30日的54万元，系吕立刚出售紫薇苑房屋后由买受人石菊华汇入叶志峰账户，虽该金额高于房管部门备案合同载明的45万元，但买受人石菊华汇款54万元是事实，无论差额原因是否在于实际成交价高于备案合同价，均不影响对该54万元是吕立刚指定买受人直接汇给叶志峰的事实认定。吕立刚解释将紫薇苑房款留存在惠安公司是用于买房，这与叶志峰向一审法院陈述“紫薇苑房屋卖掉的房款吕立刚直接放我这儿，用于购买誉珑湖滨的房屋”相符，可予采信。此款起先应系吕立刚存放在惠安公司的保管款，直至吕立刚决定购买惠安公司代理销售的涉案房屋后即转化为已支付的涉案房屋购房款。2010年11月3日的15万元，系吕立刚妻子王玉银汇入叶志峰账户，无论该款是紫薇苑房款的一部分还是其他自有资金，结合叶志峰向法院明确表示其与吕立刚之间无借贷关系，以及吕立刚母亲陈述在看中涉案房屋前也看过其他房源，同样可以认定此款起先系吕立刚存放在惠安公司用于购房的保管款，直至吕立刚决定购买惠安公司代理销售的涉案房屋后即转化为已支付的涉案房屋购房款。二、惠安公司收取购房款的行为构成表见代理。首先，惠安公司是代恒东公司向吕立刚销售房屋并收取购房款。从紫薇苑房屋的出售看，房产买卖协议由惠安公司员工徐明代理签署，吕立刚夫妻向徐明出具了授权委托书，此点反映吕立刚与惠安公司之间如建立委托代理关系会有书面授权。本案认购协议虽同样由惠安公司员工陆静代签，但吕立刚并未出具授权书，恒东公司也未审查陆静或惠安公司是否持有吕立刚的委托手续，此点正因惠安公司是恒东公司的销售代理人所致。对吕立刚而言，其向惠安公司订购涉案房屋等同于向被代理人恒东公司购房，其没有必要也不可能再与作为销售方的惠安公司建立委托购房关系。对恒东公司而言，正因其代理人惠安公司已将涉案房屋订购给吕立刚并已收取部分购房款，所以认购协议的更大意义在于内部登记存档避免出现一房二卖的失误。因此，认购协议中陆静代吕立刚签字仅仅是手续的代办，并非出于吕立刚与惠安公司之间有委托代理关系。其次，吕立刚有理由相信惠安公司的代理权。恒东公司与惠安公司之间确实存在销售代理关系，虽然双方约定“惠安公司未经恒东公司特别授权不得代收房款”，但惠安公司在售楼处派员接待购房者并引导付款，又有户外广告牌宣传惠安公司是涉案楼盘的销售总代理，而恒东公司并未采取任何措施对“销售总代理”的具体范围和权限作出公示，普通购房者自然会按照负责接待的惠安公司人员的要求办理一切购房手续包括付款，结合其他购房者也同样向惠安公司和叶志峰支付房款，说明惠安公司的全权代理表象具有广泛性，众多购房者均如此认为，尤其部分购房者已以同样的交款方式购得了涉案楼盘的房屋，而恒东公司并未就代收代付向惠安公司提出异议，应视为其已实际追认，这种追认对其他购房者而言更增强了对惠安公司和叶志峰的信任，故应当认定惠安公司收取购房款构成表见代理。至于购房者是否看到恒东公司与惠安公司之间的代理合同，对表见代理的认定并无影响，合同名称为销售代理委托合同，合同第一条开宗明义对委托内容载明为“惠安公司享有对本项目的宜兴地区营销策划及销售代理权”，作为普通购房者，基于合同名称以及合同对委托内容的表述，再结合前述分析情形，产生“惠安公司是恒东公司的全权代理人”的认知是完全可能且合理的，不应苛求其必须逐条研读，从字体小而密的合同条款中找到第5页3.13条大段文字中并不显眼的“不得代收房款”的限制性约定。又，惠安公司本身为独立法人，其与下属分公司经营房屋销售、房屋中介等业务并拥有自身客户，与本案不具有关联性，本案所涉的客户是恒东公司的购房客户，所考量的法律关系是建立在恒东公司与惠安公司之间销售代理关系基础上对惠安公司行为的定性。三、本案系民事纠纷。如前所述，基于表见代理的成立，本案属于购房者与恒东公司之间为返还购房款引发的合同纠纷，如果恒东公司的代理人惠安公司或其法定代表人叶志峰占有房款未交到恒东公司，侵犯的也是被代理人恒东公司的权益，恒东公司可另行主张，但并不影响对购房者合同权利的认定。因此，恒东公司认为本案应移送公安机关处理的意见，本院不予采纳。四、本案未过诉讼时效期间。诉讼时效是权利人请求法院保护其民事权利的期间，从权利人知道或者应当知道其权利受到侵害时起算为两年，其间出现法定事由可中断重新计算。本案中，吕立刚向惠安公司订购房屋并交付部分购房款后直至本案起诉，这段时间内如果吕立刚陈述的在2013年下半年和2014年初向恒东公司主张权利一节不是事实，却也并无其他证据反映惠安公司、叶志峰或恒东公司曾向吕立刚明确拒绝出售涉案房屋或拒绝返还购房款，因此无法认定吕立刚于本案中主张权利已超过诉讼时效期间。综上所述，惠安公司代理恒东公司收取购房款的法律后果对外应由恒东公司承担，恒东公司应向吕立刚返还购房款169万元及相应利息。恒东公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22011元，由恒东公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡利娜审 判 员  费益君代理审判员  包梦丹二〇一七年二月七日书 记 员  李 佳