湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2012）鄂孝昌民初字第00380号 原告李鹤鸣，男，1969年5月17日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。 委托代理人王慧峰、彭莉，湖北书院律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告余登文，男，1970年11月15日出生，汉族，孝昌县人，住湖北省孝昌县。 委托代理人柳永进，湖北正堂律师事务所律师。代理权限：特别代理。 原告李鹤鸣与被告余登文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月23日受理后，依法由审判员姚建新独任审判，于2012年7月3日公开开庭进行了审理，原告李鹤鸣及代理人王慧峰、彭莉，被告余登文及代理人柳永进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李鹤鸣诉称：2010年3月15日，我与被告签订《房屋租赁合同》。约定：我将其坐落于一零七国道（东），县水务局北对面的一栋五层房屋出租给被告（不包括地下室），因该房屋原先由我用于经营酒店生意，现将该房屋及房屋内经营设施全部出租给被告继续经营酒店业务；并约定：租赁期限八年，自2010年4月1日至2018年4月1日止，租金每年按租赁合同第二条执行，于每年的4月1日一次性付清。付租金时出租人出具了收款收据。我严格履行了合同义务，将房屋连同设施一并交付给被告使用，但被告违反合同约定，具体包括：租金只交至2011年。2012年的租金已逾期一个多月至今未付；被告在未经我同意的情况下，擅自改变房屋结构，在房屋四、五楼的房间内增设洗澡、洗手间及厕所共13处，通知后被告已拆除3处。导致几层楼下渗水，致使房屋内墙体墙面出现发霉、发裂现象，还有少数地方墙体内梁柱钢筋生锈，墙体变形。擅自更改线路，改变地下室用途，不仅影响房屋整体美观，且存在严重的安全隐患，擅自在地下室安装空调，增设厨房操作间，严重破坏主梁的承重力，房屋结构严重受损。基于被告的上述违约行为，我已分别于2012年3月15日、2012年3月22日下达书面通知书，要求被告限期将租赁物恢复原状，但被告置若罔闻，至今未予整改，严重侵犯了原告的合法权益。根据《合同法》之相关规定，特具状贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 证据一：原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。 证据二：房屋租赁合同，证明原告将其房屋出租给被告经营，双方约定租期、租金、付款期限及付款方式等情况。 证据三：证人证言，证明原告将其房屋出租给被告之前的房屋状况。 证据四：照片，证明被告擅自改变房屋结构，加修厕所，改变线路，改变房屋用途，严重损坏原告的房屋主体结构。 证据五：限期改正通知书、特快专递回执，证明原告已书面通知被告限期拆除，将房屋恢复原状。 被告余登文辩称：在与原告签订书面《房屋租赁合同》后，着手进行装修和增设卫生间等必备设施的行为是取得原告口头同意的，现在原告提出诉讼要求解除合同，否认曾同意我实施上述行为违背了诚实信用原则。我已经营两年有余，原告今年3月份才提出恢复原状，显然是恶意毁约。我按合同约定交付租金给原告，原告却以种种理由推脱拒收，并非原告诉称“2012年的租金已逾期一个多月了至今未付”。无奈之下只好向人民法院提存交付租金。我的经营项目为酒店，包含餐饮住宿。我严格按合同约定使用租赁房屋，使租赁房屋物尽其用，并无故意损害租赁物的违约行为。我认为，租赁期满后原告如不使用增添的设施，自当恢复原状。原告提出的墙面渗水现象确实存在，但这只是能证明租赁物存在瑕疵。至于原告在诉状中称“墙体内梁柱钢筋生锈”是如何得来的的结论毫无知情，我自认为没有能力实施何种具体行为使“墙体内梁柱钢筋生锈”。原告要求解除合同并支付违约金的诉讼主张违反了合同的约定。我与原告签订的《房屋租赁合同》实质有两种法律关系，一是房屋租赁法律关系，约定租金按年支付；二是房屋内经营设施，包括家具、灶具、餐具、空调等的租赁关系，我一次性将八年的租金三十五万元支付给了原告。如果按原告诉讼主张的那样解除合同，原告应将我未使用年限的租金返还给我并承担同期银行贷款利息。我为长期经营酒店投资近百万元进行装修，如果现在解除合同，势必造成我的投资无法在短期内收回。对于该损失原告也应依法承担责任。综上所述，请求人民法院维护我的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。同时请求法院对本案进行调解。 被告方没有提供证据。 被告方对原告提交的证据一、二、五没有异议；认为证据三证人证言因证人没有出庭，不能作为定案证据使用；对证据四照片的真实性无异议，对证明目的有异议，认为只是增加了部分临时设施，并没有改变房屋的主体结构。 经审理查明：2010年3月15日，原、被告签订房屋租赁合同，原告停止自己经营的酒店生意，将其房屋及房屋内经营设施全部出租给被告继续经营酒店业务。以出租人（原告）为甲方，承租人（被告）为乙方的房屋租赁合同约定：一、甲方房屋壹幢共五层，面积1800平方米，租赁给乙方作经营场地使用；二、租赁期限及租金，1、租赁期限为八年，甲方自2010年4月1日起将房屋交与乙方使用至2018年4月1日收回。2、全年租赁费35万元，家具用具等作价35万元，签字之日起一次性付清。房屋租赁费2011年至2013年每年10万元，2014年至2017年每年12万元，每年4月1日一次性付清。3、甲、乙双方的权利和义务：在租赁期内，乙方有使用权，甲方不介入、干涉；所发生的一切费用，由乙方承担，甲方概不负责；乙方不得转租。同时还约定：4、在租赁期内，乙方必须对甲方财产安全负责，不能随意改动墙体结构及电线、电路开关。如乙方因经营需要，必须事先跟甲方协商，甲方同意后，乙方才能施工；如出现火灾及事故，由乙方全部赔偿。5、如出现违约，违约方必须赔偿对方违约金壹万元。租赁期满后，在同等条件下，优先租赁给乙方。2012年3月15日，原告送给被告限期改正通知书一份，主要内容为：因你（余登文）在租赁期间，擅自改变房屋结构，加修厕所，更改电路，已给本人的房屋造成损害及安全隐患，你的行为已构成违约。现书面通知如下，接本书函五日内拆除所加修的厕所，恢复房屋原状，恢复原电路（三楼），归还所占用的地下室。逾期不改正，本人将依法解除原租赁合同。当月22日，原告第二次送给被告该通知，在通知书下端注明：鉴于季铁军为此事出面协调，本人考虑到方方面面的人际关系，现将整改日期宽限十日，限你于接本函之日起，十日内履行上述规定义务，逾期本人将依法解除合同。当日原告还对四楼卫生间、三楼楼顶、地下室等处进行了拍照。3月27日，被告方4人携10万元现金到孝感李鹤鸣住处，未能见到原告；3月29日被告再次准备交纳租金，亦未果。直至4月17日被告还向原告发送信息，提及租金问题。被告余登文接到限期改正通知书后，13个卫生间已拆除5个，地下室灶台已拆除，煤气罐已移走。2012年5月10日，原告第二次拍照，照片显示了仍在使用的卫生间和电烤器具。2012年6月15日被告余登文向本院标的款专户汇入100000元。2012年7月3日庭审结束后，原告李鹤鸣提交强制执行申请书，申请法院立即责令被告停止经营迁出所租房屋，本院没有支持该申请内容。另李鹤鸣系该宗地土地使用权人，已取得建设工程规划许可证，建设规模1068平方米，房产证尚未办理。 本案双方当事人争议的焦点为：合同解除权的行使。 就上述焦点问题，本院评判如下： 我国《合同法》第二百一十九条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条规定了出租人可以解除合同的情形，这些规定均应属于《合同法》第九十四条第（五）项法律规定的其他情形。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原、被告签订的房屋租赁合同没有约定解除条款，按法定解除规定，解除该合同，应当遵守下列程序规定；1、必须具备法定解除条件。原告主张按《合同法》第二百一十九条符合法定解除情形，有照片为证。本院认为：该照片尚难达到证明承租人（被告）未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的证明目的和证明要求。2、行使解除权应当通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除。对方当事人接到解除合同通知后，对解除合同的效力有异议，可以提起确认之诉。本案原告二次向被告发送限期改正通知书，尽管该通知书有“逾期不改正，本人将依法解除原租赁合同”内容，但该通知书的主要目的正如标题所示，改正违约继续履行，并不是解除合同通知。如果原告将限期改正通知书当作解除合同通知使用，则不应提出“依法解除原、被告间于2010年3月15日签订的房屋租赁合同”这样的诉讼请求，因其至迟已于2012年3月22日通知到余登文，其时合同已经解除。对《合同法》第九十六条的理解和适用应当是这样的：一、合同解除权是形成权，只需权利人的单方行为，一旦解除通知到达相对人，合同即行解除；不必请求法院作解除宣告的判决。一旦法院作出解除合同的判决，则形成合同解除以判决生效时间为起算点，司法实践直接改变现行法律规定的荒谬情形；二、异议权是一种请求权，是请求撤销合同解除行为，法院只对解除合同的效力进行评判。认为解除的意思表示有效的即作出确认判决。解除的效力仍于解除合同意思表示到达对方时即已发生，而不是自判决确定时发生。故此，对原告没有向被告送达解除合同通知而直接以诉讼方式提出的解除合同请求，本院不作裁判宣告。 综上所述，本院认为，原、被告间2010年3月15日签订的房屋租赁合同合法有效。被告在合同履行过程中存在违约行为，应承担合同约定的违约责任，支付10000元违约金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下： 被告余登文于本判决生效十日内向原告李鹤鸣支付违约金10000元，并恢复房屋原状。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费用15060元，由原告负担15010元，被告负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  姚建新 二〇一二年八月二十三日 书记员  陈育明