福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终2909号上诉人（原审原告）莆田市祥发物业有限公司，住所地莆田市城厢区。法定代表人吴洪贵，总经理。委托代理人戴光兴，福建莆光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蔡志军，男，1973年6月15日出生，汉族，居民，住莆田市城厢区。上诉人莆田市祥发物业有限公司（以下简称“祥发物业”）与被上诉人蔡志军物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭经过阅卷、询问上诉人莆田市祥发物业有限公司的委托诉讼代理人戴光兴及被上诉人蔡志军，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。祥发物业上诉请求：1、撤销莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初121号民事判决，并依法改判支持祥发物业对蔡志军的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由蔡志军承担。事实和理由：原判决适用法律错误，认定事实不当，判决显失公平。1、一审认定“《福建省物业服务合同》对被告等业主不具有法律效力”适用法律错误，祥发物业与蔡志军等全体业主的代理人筹备组签订的合同有效，物业合同对蔡志军具有法律效力；2、蔡志军接受服务近一年未提出异议，应视为合同成立；3、祥发物业已经尽到物业服务合同中约定的义务，蔡志军在享受物业服务应同时缴纳物业服务费。蔡志军答辩意见与一审答辩意见一致。莆田市祥发物业有限公司向一审法院起诉请求：1、蔡志军向祥发物业支付2015年2月16日起至2015年12月31日的止的物业费人民币6615元及滞纳金2551.5元，共计9166.5元；2、本案诉讼费用由蔡志军承担。事实与理由：蔡志军系莆田市城厢区龙桥街道石顶小区E区XX号业主。2015年1月7日，莆田市城厢区龙桥街道石顶小区业委会筹备组通过招标代理人福建宏建工程造价咨询有限公司发布了招标公告，对龙桥石顶别墅小区物业管理招标项目进行招标，服务时间2年。祥发物业参与该项目投标，并以物业费每幢别墅每年人民币7560元（即每幢每月630元）的价格中标。同年2月16日，祥发物业与龙桥石顶别墅小区业委会筹备组签订了《福建省物业服务合同》一份，双方约定物业服务期限为2年（即自2015年2月16日起至2017年2月15日止），物业服务费按房屋所有权证每幢630元（不含公共水分摊的费用，公共水电费以每幢为单位如实分摊）以及缴纳物业费的时间、违约金等内容。合同签订后，祥发物业依约履行合同，小区内绝大部分业主也依约按时支付物业费和相关费用。但蔡志军却不缴纳物业服务费，且经祥发物业催讨后，仍拒绝缴纳。一审法院认定事实：2013年12月31日，莆田市住房和城乡建设局颁发给祥发物业服务等级为三级的物业服务资格证一份，该证件载明祥发物业服务等级为三级。祥发物业2014年度资质检查为合格。蔡志军系莆田市城厢区龙桥街道东圳西路1530号石顶小区D区XX室的业主，其房屋所有权证号为C20140XXXX。2015年1月23日，案外人福建宏建工程造价咨询有限公司向祥发物业发出《中标通知书》，主要内容为：2015年1月17日采用公开招标方式组织的“石顶别墅小区物业管理招标项目”活动中，祥发物业为中标单位，中标金额为人民币1738800元。招标项目为石顶别墅小区物业管理招标项目。服务时间2年。金额1738800元。采购方为莆田市城厢区龙桥石顶小区业委会。中标方为莆田市祥发物业有限公司。付款方式：1）物业委托管理期限为2年。2）物业管理费由中标方负责按季度向各业主收取（即每年的3月、6月、9月、12月各收取一次）。2015年2月16日，莆田市祥发物业有限公司（即合同乙方）与合同上标明为龙桥石顶别墅小区业委会筹备组（即合同甲方）成员的签订了《福建省物业服务合同》，其中甲方龙桥石顶别墅小区业委会筹备组的成员为案外人许民权、方渊、林永禟、刘成沐及何建雄，但该合同上未加盖该业委会筹备组印章。该合同约定：由祥发物业对坐落在莆田市城厢龙桥街道的龙桥石顶别墅小区中的115栋别墅进行物业管理；物业服务期限为二年；祥发物业应按照《莆田【市】【县】住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准提供住宅的物业服务；物业费计费方式为按投标的中标价，物业服务费采取【包干制】方式，其中物业服务费按照房屋所有权证每栋630元，未办理所有权证已出售的房屋，物业按中标价每栋630元（该二类房屋物业费均不包含公共水电分摊的费用，公共水电费用以每栋为单位如实分摊）；业主应于每下一季度头月10日前向乙方支付物业服务费以及违约责任等。合同签订后，祥发物业依约为蔡志军等业主提供物业管理服务至2015年12月31日。2015年12月1日，祥发物业作为乙方和甲方莆田市石顶别墅小区业主委员会筹备组签订《解除物业服务合同协议》一份，该协议载明：甲方于2015年1月以公开招投标形式选聘物业服务企业，乙方（即本案原告）经过公平投标被聘为石顶别墅小区的物业服务企业，但因小区部分地块还在建设，小区设施不完备，物业企业难以将管理服务做到位，致小区部分业主拒缴物业服务费用，故乙方无法经营管理下去，双方同意解除物业服务合同且不互相赔偿损失、小区物业费用结止至2015年12月31日，甲方应积极配合乙方追缴业主所欠交的物业服务费。在合同终止后若仍有业主拒不缴纳的，乙方有权向小区所在地人民法院起诉等内容。该协议中的甲方签名与前述的物业服务合同中的甲方签名除案外人方渊外，其他四人均一致。2016年1月8日，祥发物业以蔡志军未缴纳物业管理服务费用为由诉至莆田市城厢区人民法院，要求判令蔡志军支付拖欠的物业服务费及滞纳金。一审法院认为，因本案物业服务所依托的《福建省物业服务合同》系祥发物业与所谓的莆田市龙桥石顶别墅小区业委会筹备组成员签订的，该筹备组是否存在不得而知，且即使存在，其未经业主授权或追认与祥发物业签订的《福建省物业服务合同》对蔡志军等业主也不具有约束力。但因祥发物业已实际为包括蔡志军在内的小区业主提供自2015年2月16日起至2015年12月31日止的物业服务，双方已形成事实上的物业管理服务合同关系，根据权利义务相一致的原则，蔡志军在享受该物业服务的同时也应缴纳相应的物业管理服务费。从双方在庭审时的陈述可知，祥发物业在龙桥石顶别墅小区的物业费收取标准为每栋每月630元，而因蔡志军名下的别墅面积为345.24㎡，由此可以计算出，祥发物业要求蔡志军缴纳的物业管理费标准实际为每平方米约1.324817元/月。根据当前物业服务市场收费情况及原告的物业服务资质，莆田市城厢区人民法院酌情确定由蔡志军支付自2015年2月16日起至2015年12月31日止按每月每平方米1.2元计算的物业管理服务费。如上分析，祥发物业据以主张权利的《福建省物业服务合同》对蔡志军等业主不具有约束力，故现祥发物业根据该合同要求蔡志军支付滞纳金，缺乏依据，不予以支持。蔡志军辩解无理部分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蔡志军应在判决生效之日起十日内支付给莆田市祥发物业有限公司自2015年2月16日起至2015年12月31日止的物业管理服务费人民币4350.02元；二、驳回莆田市祥发物业有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。祥发物业对原审认定的事实没有异议，蔡志军对原审认定事实“采购方为莆田市城厢区龙桥石顶小区业委会”有异议，认为该小区的业委会至今尚未成立，是不存在的。本院对双方没有争议的事实予以认定，对双方有争议的事实予以分析认定如下：一、关于祥发物业与莆田市龙桥石顶别墅小区业委会筹备组成员签订的《福建省物业服务合同》的效力问题。祥发物业主张其与莆田市龙桥石顶别墅小区业委会筹备组成员签订的《福建省物业服务合同》有效，该合同对蔡志军具有法律效力。经审查认为，根据《物业管理条例》相关规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定，具有选聘物业服务企业权利的组织应该是业主大会或者经业主大会选举出来的业主委员会。本案中，莆田市龙桥石顶别墅小区业委会筹备组不具有上述选聘资格，同时其与祥发物业所签订的《福建省物业服务合同》也未得到莆田市城厢区龙桥街道石顶别墅小区业主大会或业主委员会的追认，故该份《福建省物业服务合同》系无效合同。二、关于蔡志军是否应向祥发物业交纳物业管理服务费及数额的问题。祥发物业主张蔡志军接受了物业管理服务，应按照《福建省物业服务合同》的规定承担物业费及滞纳金。经审查认为，该份《福建省物业服务合同》系无效合同，其合同约定条款也是无效的。祥发物业作为一家正规的物业服务企业，应该知道该合同的签订主体不符合法律规定，但仍然与莆田市龙桥石顶别墅小区业委会筹备组签订《福建省物业服务合同》，应承担缔约过失的责任。但由于蔡志军实际上也接受了祥发物业提供的物业管理服务，原审法院酌情认定蔡志军应向祥发物业支付自2015年2月16日起至2015年12月31日止按每月每平方米1.2元计算的物业管理服务费，且蔡志军对该判决无异议，没有提起上诉，该认定符合公平原则，应予维持，故蔡志军的该上诉理由不能成立，不予采纳。本院认为，祥发物业作为一家正规物业服务企业，在签订《物业服务合同》时应严格按照相关法律法规的规定，与适格的主体签订《物业服务合同》。本案中，祥发物业与莆田市龙桥石顶别墅小区业委会筹备组成员签订的《福建省物业服务合同》违反了《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》等法律法规的规定，系无效合同，祥发物业应承担缔约过失的责任。祥发物业主张按照讼争的《福建省物业服务合同》要求蔡志军支付物业费及滞纳金，因该合同系无效合同，故关于滞纳金部分于法无据，不予支持；因蔡志军实际上接受了祥发物业提供的物业服务，原审法院依照公平原则酌情认定蔡志军按每月每平方米1.2元计算的物业管理服务费，符合法律规定，应予维持。综上所述，蔡志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币50元，减半收取为人民币25元，由莆田市祥发物业有限公司负担12元、蔡志军负担13元。二审案件受理费人民币50元，由莆田市祥发物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑飞鹏审判员  王 寒审判员  柯萍萍二〇一七年二月二十二日书记员  韩美燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。