济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0112民初7281号原告：马福云，男，1936年2月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马骏(原告之子），男，1970年10月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：项昌秀(原告配偶)，女，生于1936年9月3日，汉族，住济南市。被告山东建大教育置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：闫卫国，董事长。委托诉讼代理人：周茂海，国浩律师(济南)事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，国浩律师(济南)事务所实习律师。原告马福云与被告山东建大教育置业有限公司(以下简称建大置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马福云及其委托诉讼代理人马骏、被告建大置业公司委托诉讼代理人周茂海、李霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马福云向本院提出诉讼请求：1、建大置业公司未建设楼盖未吊顶，增加了原告的经济负担,违犯了抗震规范及强制性条文，造成主体结构质量缺陷，被告应赔偿楼盖损失和主体结构质量缺陷损失共计37641.89元；2、建大置业公司因建筑图纸变更降低了建设成本，而且未告知原告，应从已交的总购房款中退回建设后阳台的建设成本费8000元；3、建大置业公司因未达到合同上标注的层高2.9米的标准，同时降底了建设成本，给予赔偿经济损失的违约金共2万元；4、建大置业公司因不同住宅楼建筑结构的差异，既造成经济价值的差异又降底了抗震安全性，给予赔偿共16176.6元；5、建大置业公司因利用偷换概念等手段欺诈面积差异房价款，对出现的面积差异，应按合同法第42条等法律法规处理，面积差异的房价款全部由被告承担，面积差异9.942平方米的房产产权归原告所有；6、被告承担全部诉讼费。事实和理由：原告马福云于2008年7月选购建大置业公司承建的建大花园小区内一套（X楼），2010年4月按照建大置业公司公布的合同建筑面积124.078平方米和销售价格3420元每平方米计算的总购房款交齐后，经建大置业公司审核同意后办理入住手续。入住后发现多种问题，之后每年用书面和口头方式，向建设单位和当时的法人代表王崇杰反映意见，但问题至今没有完全解决。1、未建设楼盖、未吊顶举证：证据一、建大花园项目部2008年9月22日在《意见回复》第二条明确告知：“现已决定所有多层住宅顶层的坡屋顶部分均增加吊顶”。入住后发现涉案房屋无吊顶；证据二、房屋现场无楼盖和吊顶照片。2、入住后发现房屋结构与设计图纸不一样，未建设后阳台举证：证据三、X号楼建筑施工图纸上有后阳台；证据二：房屋现场没有后阳台照片。3、局部层高未达到合同标注的层高2.9米标准举证：证据四、《济南市商品房买卖合同》（合同编号：X）第三条“该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高2.9米；证据五、“建大花园”住宅楼立面图纸，图纸表明1-5层每层层高都为2.9米，6层主卧室檐口标高2.8米，书房檐口标高2.7米。证明设计图纸就没有达到“商品房买卖合同”上的层高2.9米标准，所以建成后的楼房层高必然达不到2.9米。4、“建大花园”不同住宅楼建筑主体结构的差异举证：证据六、X号楼图纸，在客厅通阳台门口两侧有两根构造柱，黑色方块表示钢筋混凝土构造柱，阳台门口（洞口）2.4米；证据三、X号楼图纸，在客厅通阳台门口两侧无构造柱。根据上述X和X住宅楼主体结构的不同，违反《建筑抗震设计规范》，降低了安全性及造成了经济损失。5、涉案房屋面积差异举证：证据七、2008年9月25日下发的《房屋信息》告知建筑面积为125.078平方米；证据四、2009年12月26日下发的《商品房买卖合同》文本第三条该商品房合同约定建筑面积共135.02平方米。由此出现：135.02-125.078=9.942平方米的面积差异；证据八、2010年1月10日下发签订《商品房买卖合同》相关事项的说明第三条房屋面积测绘的情况说明，分房时公布的建筑面积是依据2005年《中华人民共和国建筑工程建筑面积计算规范》计算的，由于被告错误使用规范造成了面积差异，被告应承担全部经济责任；2015年12月12日山东建筑大学公布《关于建大教授花园一期职工住宅建设成本情况的说明》购房职工可以与建大置业公司开始结清总购房款。被告建大置业公司辩称，一、2006年建大置业公司受中国教育工会山东建筑大学委员会的委托，为山东建筑大学定向开发建设了历城区凤歧路2888号的“建大花园“，并以成本价向该校的教职工销售上述商品房。涉案房屋于2010年4月与业主办理了房屋交接手续，本公司于2009年12月将盖过骑缝章的商品房买卖合同通过工会发到各业主，待其签名后返还给我公司，但至今原告马福云未将该合同签字送回，到目前为止，原告马福云已接收房屋长达6年，但仍欠付27800元房款。二、关于楼盖及吊顶问题。“建大花园”已通过济南市质量安全监督站、建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位联合验收，并于2011年7月18日办理了《综合验收备案证明》。依据《建筑法》及《建设工程质量管理条例》中相关规定，“建大花园”验收合格并已办理备案手续，即证明了本工程已完成建设工程设计和合同约定的各项内容，不存在被答辩人所诉涉案房屋未建设楼盖之行为。对于吊顶问题，本工程原本无吊顶设计，被答辩人所诉取消吊顶既降低了建设成本又破坏抗震性能无事实依据。三、关于后阳台的问题。原告与被告签订房屋买卖合同之前，我公司提供的房屋户型图和本工程施工图纸建筑外形结构尺寸没有变化，均有原告所诉的后阳台，在涉案房屋买卖合同中约定的建筑面积和实测建筑面积相等，证明了被答辩人所诉未建设后阳台没有事实依据。四、关于房屋层高问题。在《住宅设计规范》（GB50096-1999(2003年版)）中，2.0.10层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。即指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至层面（最低处）结构标高之间的垂直距离。两层楼面结构标高之间的垂直距离含有楼板的厚度。2.0.11室内净高指楼面或地面至上部楼板地面或吊顶底面之间的垂直距离。很显然，原告马福云混淆了层高与净高的概念，并且涉案房屋在验收过程中必定对层高是否满足设计要求进行检验，房屋已验收合格，即证明了原告马福云所诉房屋未达到设计层高要求无事实及法律依据。五、关于房屋抗震性的问题。山东省住房和建设厅已于2013年2月6日针对被答辩人的投诉，给予其书面答复意见。答复意见中明确以下两点：第一，涉案房屋总高度满足规范要求；第二，在13及19轴非轴线未设置构造柱既是施工工艺的需要，又不影响房屋的抗震性，所以被答辩人对房屋抗震性的诉求无事实和法律依据。六、关于房屋建筑面积差异问题。涉案房屋买卖合同中约定了房屋建筑面积为135.02平方米，用于产权登记的测绘成果中记载的建筑面积亦为135.02平方米，合同约定面积与产权登记面积无任何差别。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对第十四条如何确认所交付商品房面积有明确的解释，“应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证”。所以被答辩人所称的《房屋信息》中的面积不可作为计算建筑面积差异的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，据此认定事实如下：2006年，建大置业公司定向开发建设历城区凤歧路2888号的“建大花园“，并以成本价向山东建筑大学的教职工销售上述商品房。建大置业公司在收取购房款时并不直接向购房人收取，而是由购房人按照要求将购房款交至山东建筑大学财务处，再由学校与建大置业公司进行交接。2010年4月，建大置业公司将上述房屋交付与山东建筑大学教职工（包括涉案房屋）。原告马福云作为山东建筑大学职工已经按照要求以单价每平方米3420元、当初合同约定的房屋面积125.078平方米将全部购房款交至山东建筑大学财务处。因原告马福云对被告交付的房屋面积、质量等存有异议，故其并未在被告提交的加盖被告单位行政公章的商品房销售合同中签字。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2008年9月22日的意见回复。因被告对该证据不予认可，且该回复中并未加盖被告单位的行政公章，亦未有被告单位工作人员的签名，在被告提供的商品房销售合同中亦并未载明是否需要在楼顶处加盖楼盖和吊顶，同时涉案房屋已经经过了济南市质量安全监管站、建设单位、监理单位等单位的综合验收，涉案房屋符合规划、质量要求，故对原告主张的被告承诺加盖楼盖和吊顶的事实及2008年9月22日的意见回复本院不予认定。2、原告自行拍摄的现场施工图纸打印件。首先，该打印件系原告单方打印，在该打印件中并未加盖被告单位行政章或有被告单位工作人员的签名，在被告对该施工图不予认可的前提下，该现场施工图是否为涉案房屋现场施工图无法认定；其次，在对现场施工图不予认定的基础上，被告提供的商品房销售合同中虽然约定了商品房的层高为2.9米，但原告并未提供充分证据证实涉案房屋层高低于2.9米；再次，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的编号为GB50096-2011的《住宅设计规范》中对房屋层高和净高已经做出了相关定义，且关于层高和净高的条款并非国家强制性条款，原告主张涉案房屋高度在未有专业部门测量和认定的情况下，本院对此亦无法认定。3、原告拍摄的现场第四号图纸。因山东省住房和建设厅已于2013年2月6日针对涉案房屋是否抗震及层高问题作出了答复，同时涉案房屋已经经过了综合验收，故对原告关于应在南阳台通客厅的两侧设置构造柱的主张本院不予采信。4、涉案房屋面积。原告举证的《个人购房借款及担保合同》上载有山东建大教授花园X号建筑面积125.078平方米，同时被告亦在该份合同上盖章确认，应当认定被告建大置业公司在定向开发时其与原告达成协议约定的房屋面积为125.078平方米。本院认为，原、被告之间虽未签定最终的书面商品房买卖合同，但原告已按照要求将建大花园小区智和园X号楼的购房款按照125.078平方米全部付清，被告涉案房屋已经通过综合验收并将房屋交付与原告居住使用至今长达六年之久，双方均履行了各自的主要义务，故原、被告双方之间的房屋买卖合同成立。因双方约定房屋面积为125.078平方米，而被告制作的商品房买卖合同中载明的房屋面积为135.02平方米，在原告马福云已经接收房屋并使用居住六年的情况下，应视为其同意履行房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比绝对值3%以内的(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”之规定，现被告出具的《商品房买卖合同》中载明的面积已经超出双方约定房屋面积的3%，对3%以内部分原告应按照合同约定单价向被告补交房款，对3%以外部分原告无需承担任何费用。对3%以内部分房款因被告并未提起反诉，本院不予处理。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，被告已经交付、原告已经占有并使用的涉案房屋，但双方并未完成涉案房屋在不动产登记部门的登记备案，即涉案房屋并不具有物权法中的物权效力，现原告要求将超出约定面积9.942平方米的房屋产权确认归其所有，显然不符合法律规定，本院对此不予支持。综上所述，原告所诉，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第三十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：驳回原告马福云的诉讼请求。案件受理费566元，由原告马福云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹亚萍二〇一七年二月十四日书记员  李 叶