北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2014)西民初字第23796号原告郑红，女，1957年1月10日出生。原告郑方，女，1954年12月6日出生。原告张顺松，男，1937年12月27日出生。以上三原告之委托代理人王峰，北京市鼎弘律师事务所律师。原告焦晶晶，女，1977年12月29日出生。委托代理人张顺松，同原告张顺松。原告郑昕，女，1982年6月10日出生。委托代理人智慧，女，1991年10月10日出生。被告王荣生，女，1948年1月11日出生。委托代理人吕亚红，北京市国汉律师事务所律师。委托代理人叶海波，北京市国汉律师事务所律师。原告郑红、郑方、张顺松、焦晶晶、郑昕与被告王荣生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑红、郑方、张顺松及委托代理人王峰，原告郑昕之委托代理人智慧，被告王荣生及其委托代理人吕亚红、叶海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑红、郑方、张顺松、焦晶晶诉称，北京市西城区XXX号房屋系郑泾泉所有。郑泾泉患有脑萎缩、脑白质病，对自己的行为不能完成认知。被告利用郑泾泉有病，哄骗郑泾泉帮其办理新产权证，骗取郑泾泉与其于2010年3月30日签订房屋买卖协议，且未向郑泾泉支付任何价款，将上述房屋过户至被告名下。该买卖合同非郑泾泉真实意思表示，郑泾泉为限制行为能力人，其签订的合同不具有法律效力。2010年10月29日，郑泾泉去世；其配偶国桂苓于1993年1月14日去世；二人共生育四个子女，分别为儿子郑士国、女儿郑东、郑方、郑红。郑东于2015年1月4日去世，原告张顺松系其夫，二人未生育子女，原告焦晶晶系郑东与前夫所生之女。被告系郑士国之妻，郑士国于2010年1月15日去世��现原告请求法院判令郑泾泉与被告签订的北京市西城区XXX号房屋买卖合同无效；诉讼费由被告承担。原告郑昕诉称，原告郑昕认可被告所述事实，对原告的诉讼请求，同被告的意见。被告王荣生辩称，原告所述家庭成员情况属实，被告与郑士国系夫妻，原告郑昕系二人之女。郑泾泉系诉争房屋原产权人。2010年3月25日，郑泾泉的女友提出分手，郑泾泉很沮丧，称给其他子女房子了，没给被告房子，想把三居室卖了，给被告买个两居室，后来又舍不得卖了，提出将三居室过户给被告。2010年3月29日早晨，郑泾泉打电话让被告去过户，二人去了办理央产房上市手续的地方，双方觉得买卖过户的方式不用交钱，就在买卖合同中约定了50万元过户款，当时就是为了过户，没有实际交付款项，相关税费由被��支付，大约不到七千元。2010年3月30日郑泾泉与被告签订房屋买卖合同，2010年3月31日该房屋过户至被告名下。签订房屋买卖合同时，郑泾泉完全清醒，3月31日房管部门的工作人员到郑泾泉居住的老年公寓办理手续，郑泾泉很清楚，也做了笔录。有三份公证书和三份医院的诊断证明书，证明郑泾泉头脑清醒。因郑泾泉的子女将其证件拿走，郑泾泉于2010年1月28日起诉其子女返还证件。2010年3月2日，医院出具郑泾泉神清的证明，海淀法院以此认定其有行为能力。2010年7月，老年公寓起诉郑泾泉要房费，郑泾泉亲自诉讼，头脑清楚。至郑泾泉去世时，其头脑都是清醒的。原审中，原告申请对郑泾泉行为能力鉴定的时间是2010年1月6日至同年3月31日，被告认为鉴定意见不严谨，对被告提供的证据没有在鉴定中提到，姓胡的鉴定人没有鉴定资质。现被告认为与郑泾泉签订的房屋买卖合同有效，不同意原告诉讼请求。经审理查明，郑泾泉与其前妻国桂苓生育子女4人，即儿子郑士国、长女郑东、次女郑方、三女郑红。1993年1月14日，国桂苓死亡。1993年6月29日，郑泾泉与龚增绶再婚，婚后未生育子女。郑士国于2010年1月15日死亡，被告王荣生系其妻，原告郑昕系二人之女。郑东于2015年1月4日死亡，原告张顺松系郑东之夫，二人未生育子女；原告焦晶晶系郑东与其前夫所生之女。2010年10月29日，郑泾泉死亡。1994年6月20日，郑泾泉取得北京市西城区XXX号房屋产权（建筑面积83.4平方米）。2006年11月，经本院判决，郑泾泉与龚增绶离婚，上述房屋归郑泾泉所有。郑泾泉不服判决提起上诉，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2010年3月30日，郑泾泉与被告签订《存量房屋买卖合同》，郑泾泉将北京市西城区XXX号房屋，以人民币50万元的价格出售给王荣生。2010年3月31日，王荣生取得该房屋产权。诉讼中，被告称系郑泾泉打电话让被告办理房屋过户，因双方认为以房屋买卖的方式过户不用交钱，就在买卖合同中约定了50万元过户款，实际就是为了办理房屋过户，并未交付50万元款项，相关税费约七千元由被告支付。2010年6月1日，经本院委托，中国法医学会司法鉴定中心做出《法医精神病学鉴定意见书》，鉴定意见为被鉴定人郑泾泉患有脑血管病所致精神障碍（血管性痴呆），评定为部分（限制）民事行为能力。2010年6月13日，本院判决宣告郑泾泉为部分（限制）民事行为能力人。另查，2010年1月28日，郑泾泉曾起诉郑东，要求返还��份证、户口本及房屋产权证，北京市海淀区人民法院经审理查明，北京大学人民医院于2010年3月2日出具诊断证明书，证明郑泾泉“脑血管并高血压，门诊治疗中。目前神智清，精神状态尚属良好”。北京市海淀区人民法院于2010年3月4日判决，郑东返还郑泾泉身份证、户口本、北京市西城区XXX号房屋的产权证。2010年3月25日，北京市西城区银铃老年公寓做出劝离通知书，内容为：“郑泾泉老人于2006年6月1日入住西城区银铃老年公寓。2009年7月7日经北京大学人民医院诊断：郑泾泉老人患脑萎缩，且有认知障碍。近一段时间郑老的症状较为明显，表现为：裸露下身到大厅活动、夜间敲其他老人房间、打电话骚扰谩骂同楼层住养老人等。根据《西城区银铃老年公寓住养协议》，郑泾泉老人的现状已不��合在银铃公寓入住，请乙方、丙方积极配合，在三日内离院。”被告签收了该通知。2010年5月24日，北京市西城区银铃老年公寓出具《关于郑泾泉老人住养协议到期不再续签的通知》，称公寓已于2010年3月25日发出书面通知，请乙、丙方配合，在三日内离院，但至今郑老仍未离院，现郑泾泉老人与公寓签订的住养协议将于2010年5月31日到期，鉴于此，公寓将不再与郑泾泉老人续签住养协议。诉讼中，原告提供郑泾泉的病历材料，显示2009年7月7日北京大学人民医院为郑泾泉出具“阅08年CT示‘脑萎缩’，特此证明”的诊断证明书；2010年5月6日，该院诊断郑泾泉患“多发脑梗、认知功能障碍、痴呆”。本案在原审过程中，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对郑泾泉2010年1月6日至2010年3月29日之间及2010年3月30日签订房屋买卖合同时的民事行为能力进行鉴定，鉴定意见为：被鉴定人郑泾泉在2010年1月至3月期间诊断考虑为“器质性精神障碍”，其2010年1月6日至2010年3月29日之间及2010年3月30日签订合同时民事行为能力受限的可能性大。再查，2006年9月1日，郑泾泉曾书写《身后语》，决定将其位于北京西直门XXX室房屋由三个女儿继承。2007年4月22日，郑泾泉在北京市西城区公证处立下（2007）西证字第1515号公证遗嘱，称其名下的上述房屋系其个人财产，在其去世后，自愿将上述房屋留给女儿郑东、郑方、郑红平均继承。2010年1月8日，郑泾泉在北京市西城区公证处办理撤销遗嘱声明书，自愿撤销（2007）西证字第1515号公证书。2010年1月26日、27日，郑泾泉与原告郑昕在北京市国立公证处办理（2010）京国立内证字第0417号赠与合同公证书，郑泾泉将上述房屋无偿赠与孙女儿郑昕；郑昕同意接受赠与；郑昕承诺承担郑泾泉生前赡养、死后安葬等一切义务。2010年2月21日，郑泾泉在北京市国立公证处办理（2010）京国立内证字第0686号遗嘱公证书，称其去世后，自愿将上述房屋留给孙女郑昕和儿媳王荣生共同所有，并分别指定为她们的个人财产。诉讼中，被告提供办理公证时向公证机关出具的北京大学人民医院对郑泾泉的诊断证明书，其中2010年1月7日诊断证明书记载：该老人交谈对题，无定向力异常，无精神异常症状、神志清楚；2010年1月26日诊断证明书记载：神志清楚、言语流利、回答切题。另，被告提供2010年3月2日的诊断证明书记载：脑血管瘤、高血压，门诊治疗中，目前神志清、精神状态尚属���好。上述事实，有双方当事人陈述、（2007）一中民终字第43号民事判决书、（2010）海民初字第5766号民事判决书、劝离通知书、存量房屋买卖合同、房屋所有权证、（2010）西民特字第7002号民事判决书、鉴定意见书、病历、诊断证明、公证书等证据材料在案佐证。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。郑泾泉原系北京市西城区XXX号房屋所有权人，其于2010年3月30日与被告签订房屋买卖合同，将该房屋过户给被告所有。本案争议的焦点为郑泾泉在签订上述房屋买卖合同时是否具有民事行为能力。本案在原审过程中，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对郑泾泉2010年1月6日至2010年3月29日之间及2010年3月30日签订房屋买卖合同时的民事行为能力进行鉴定，鉴定单���出具意见为：被鉴定人郑泾泉在2010年1月至3月期间诊断考虑为“器质性精神障碍”，其2010年1月6日至2010年3月29日之间及2010年3月30日签订合同时民事行为能力受限的可能性大。该鉴定程序合法，鉴定意见依据充分，故该鉴定意见可作为本案认定事实的重要依据。结合鉴定意见以及其他证据材料，本院认为郑泾泉在与被告签订上述房屋买卖合同时民事行为能力受到限制，且被告未向郑泾泉支付任何对价，故原告郑红、郑方、张顺松、焦晶晶要求确认合同无效，理由正当，本院应予支持。庭审中，被告虽然提供了人民医院等医疗机构的诊断证明等证据，意欲证明郑泾泉签订上述合同时具有相应的民事行为能力，但行为能力的认定应由精神科专业医疗机构或具备相应资质的司法鉴定机构作出，而被告不能提供上述证据，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第五十二条之规定，判决如下：郑泾泉与被告王荣生于二○一○年三月三十日签订的《存量房屋买卖合同》为无效合同。案件受理费七十元，由被告王荣生负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长 李   霞人民陪审员 白 雅 云人民陪审员 郝���涛二〇一七年二月十六日书 记 员 马 小 龙