辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽12民终1864号上诉人（原审原告）：周志敏，男，1963年8月25日出生，汉族，个体，住调兵山市。委托诉讼代理人：蔡云奇，男，1971年5月9日出生，汉族，系辽宁富州律师事务所律师，住铁岭市银州区（上诉人周志敏的妹夫）。委托诉讼代理人：周志哲，男，1979年8月26日出生，汉族，系辽宁天意律师事务所律师，住铁岭县（上诉人周志敏的弟弟）。被上诉人（原审被告）：调兵山市晨安物业有限责任公司，住所调兵山市晨安小区院内。法定代表人：沈铁林，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：沈铁林，男，1966年10月17日，出生，汉族，调兵山市晨安物业有限责任公司经理。住调兵山市。被上诉人（原审被告）：邢玉明，男，1950年1月8日出生，汉族，系铁岭自来水总公司退休工人，住调兵山市。被上诉人（原审被告）：付忠孝，男，1954年1月1日出生，汉族，无业，住铁岭市银州区。被上诉人（原审被告）：田占安，男，1955年7月30日出生，汉族，系铁岭自来水公司退休工人，住铁岭市银州区。上诉人周志敏因与被上诉人调兵山市晨安物业有限责任公司（以下简称晨安物业）、沈铁林、邢玉明、田占安房屋买卖合同纠纷一案，不服调兵山市人民法院（2016）辽1281民初1221号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月7日审理了本案。上诉人周志敏及委托诉讼代理人蔡云奇、周志哲，被上诉人晨安物业的法定代表人沈铁林，邢玉明、田占安、沈铁林、付忠孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周志敏上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人双倍返还上诉人购房款，事实和理由是：2006年10月30日，上诉人与被上诉人晨安物业签订房屋租赁协议，晨安物业将涉案房屋承租给上诉人，该房屋的产权证是以该公司的法定代表人沈铁林的名义办理的。晨安物业的股东为付忠孝、田占安、邢玉明、沈铁林。2010年8月5日，上诉人与被上诉人晨安物业沈铁林签订房屋买卖协议，被上诉人将涉案房屋以108万元出售给上诉人，同时上诉人交纳购房款20万元，并约定了剩余房屋的支付时间，原审将该事实认定为不当得利，认定事实错误。上诉人与被上诉人的买卖房屋的事实已经成立，晨安物业已按协议收取了上诉人的购房款20万元后，恶意违约拒绝出售房屋，依据《中华人民共和国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定，承担返还已付购房款一倍的违约责任。原审法院基于错误认定不当得利，适用《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，属适用法律错误。晨安物业辩称，晨安物业与上诉人没有签订买卖房屋协议，上诉人有意向购买涉案房屋，该房屋属于邢玉明、沈铁林、田占安、付林海四人共同所有，邢玉明同意协调其他产权人，由于其他产权人不同意，所以被上诉人通知上诉人取回20万元房款，上诉人拒绝取款。之后，上诉人以优先购买权为由起诉被上诉人被三级人民法院驳回。上诉人又以房屋已经出售为由再次起诉被上诉人被三级人民法院驳回。本案又以被上诉人违约为由要求被上诉人双倍返还房款，该诉求无法律依据。被上诉人同意扣除人民法院强制执行的款项以外的余款返还给上诉人。付忠孝、邢玉明、田占安、沈铁林辩称，与晨安物业意见一致。周志敏一审法院诉讼请求：请求人民法院判决五被告承担违约责任，共同双倍返还购房款40万元（20万元×2），扣除法院扣划款118049．36元，还需返还281950．64元。事实和理由：2006年8月5日，原告周志敏与被告调兵山市晨安物业有限责任公司沈铁林名义签订了一份房屋买卖协议，该房屋以108万元的价格卖给原告周志敏所有。签协议当天，原告周志敏向被告调兵山市晨安物业有限责任公司交纳了购房款20万元整，并约定了剩余房款的支付时间。原告周志敏交纳第二次房款时，被告调兵山市晨安物业有限责任公司告诉原告周志敏暂缓交纳等待通知。原告周志敏就一直等，等到2011年9月初的一天一个叫付林海的人到原告周志敏处告知他（付林海）购买了原告周志敏正在租用的房屋并已经办理了产权登记。五被告将原告周志敏正在租用及已交纳了部分房款购买的房屋以100万元的价格卖给了付林海。这是一种严重的违约行为，其行为严重的侵害了原告周志敏的合法权益，依据《中华人民共和国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，要求出卖人承担返还己付购房款一倍的违约责任。一审法院认定的事实：2010年8月5日，原告周志敏欲购买位于调兵山市晨安小区院内物业综合楼南楼一层房屋（房屋产权证号SGSE001**号），被告邢玉明有意出卖此房屋，便让被告沈铁林写份合同与原告周志敏商量。被告沈铁林将自己书写的没有双方签字、盖章，没有时间的《房屋买卖协议书》交给原告周志敏。协议内容是：“甲方调兵山市晨安物业有限责任公司沈铁林。乙方周志敏。1、经甲乙双方协商甲方将自有商服用房位于晨安小区院内物业综合楼南楼房号调兵山房权证SGSE001**号一层，面积375．86卖与乙方，每平方米价格3000元，合计价款1127580元，由于乙方现有实际情况，甲方决定乙方实际付款108万元整。2、乙方现已付房款20万元，并保证2010年11月20日前付款10万元，2010年12月30日前付款8万元，双方签订合同之日起1个月内将货款70万元交与甲方。3、该房屋买卖交易所发生甲乙双方应缴纳的一切税、费、款等均由乙方一方承担。4、乙方不按合同规定时间交付房款，乙方以前所缴纳的房款视为违约金全部归甲方所有，视为赔偿甲方损失。5、该合同一经签订，具有法律效力，如有纠纷，由人民法院仲裁。甲方，乙方”。原告周志敏收到后在乙方的后面写下“周志敏2010年8月5日”。同日原告周志敏向被告调兵山市晨安物业有限责任公司交了20万元“购房款”，被告调兵山市晨安物业有限责任公司收取此款并出具“20万元购房款”收据一张。在此之后，由于被告沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安在调兵山市晨安小区院内物业综合楼南楼一层房屋（房屋产权证号SGSE001**号）是否出卖意见不能达成一致，最后决定房屋不出卖了。2011年4月28日，调兵山市晨安小区院内物业综合楼南楼一层房屋（房屋产权证号SGSE001**号）内部决定房屋产权置换。将调兵山市晨安小区院内物业综合楼南楼一层房屋（房屋产权证号SGSE001**号）置换给付林海，并已办理了产权登记。因此，原告周志敏与调兵山市晨安物业有限责任公司、沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安、付林海发生纠纷，先后到本院进行诉讼，均被驳回诉讼请求。原告周志敏交到被告调兵山市晨安物业有限责任公司的20万元“购房款”于2014年5月5日被本院扣划118049．36元，尚有81950．64元。被告调兵山市晨安物业有限责任公司承认并同意返还。本案争议的焦点是，被告调兵山市晨安物业有限责任公司该不该承担不超过已付“购房款”一倍的赔偿责任。一审法院认为，本案的《房屋买卖协议书》没有成立。《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式。”这些法律、法规的规定，明确规定转让房地产必须要订立书面合同。本案原告周志敏欲与他人以房屋买卖方式转让房地产，必须与产权所有人或有权出卖人订立书面的房屋买卖合同（房屋买卖协议）。订立书面合同，当事人要遵守法律的规定进行订立。《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”本案的《房屋买卖协议书》没有进行双方当事人签字或盖章，仅原告周志敏单方签字，故本案的《房屋买卖协议书》没有成立。没有成立的合同没有效力。因此，本案的《房屋买卖协议书》不具有法律效力。另，关于本案的《房屋买卖协议书》是否具备法律效力。在之前的诉讼中已被一、二审审判做了认定，“（原告周志敏）提供的房屋买卖协议书上仅有乙方即周志敏签名，没有甲方被告的签名，故该房屋买卖协议书尚未形成合意，因此不具备法律效力”。“周志敏提供的房屋买卖合同中仅有周志敏的签字，没有晨安物业公司的签字，况且晨安物业公司对该合同不予认可，因此，该合同不具有法律效力”。对以前生效的判决，本次审理没有发现有错误，况且本次审理在程序上也无权审查生效的判决。对原告周志敏如果对所提供的《房屋买卖协议书》的法律效力本案不做重复、重新认定。原告周志敏依据《最高人民法院关于审理调商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，诉求被告调兵山市晨安物业有限责任公司、沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安承担不超过已付“购房款”一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定是：“具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同，返还已付房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”适用此规定的前提是：第一要有订立后的房屋买卖合同；第二要有“抵押、出卖”给第三人的违约事实。本案的《房屋买卖协议书》没有成立，不具有法律效力。《房屋买卖协议书》没有成立、没有生效，也就没有违约之说，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定在本案中不能适用。原告周志敏诉讼请求被告调兵山市晨安物业有限责任公司、沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。但是，被告调兵山晨安物业有限责任公司收取原告周志敏交的“购房款”是应当返还的。房屋买卖的价款是依据房屋买卖合同对提供房屋的一方当事人支付的货币。房屋买卖的价款是房屋买卖合同的主要条款，房屋买卖合同是合同一方当事人履行给付价款唯一法律依据。原告周志敏提供的《房屋买卖协议书》没有成立，没有法律效力。因而也就没有房屋买卖的价款。原告周志敏向被告调兵山市晨安物业有限责任公司交20万元“购房款”、被告调兵山市晨安物业有限责任公司收原告周志敏交的20万元“购房款”都是没有法律根据的。《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”被告调兵山市晨安物业有限责任公司没有合法根据收取原告周志敏20万元“购房款”，扣除被人民法院扣划的118049．36元，尚有81950．64元应当返还给原告周志敏。被告沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安做为股东，有义务共同返款并互负连带责任。被告调兵山市晨安物业有限责任公司没有合法根据收取原告周志敏81950．64元应予返还，被告沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安共同返还并互负连带责任。原告周志敏的其他诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。可待事实和法律充分后另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，判决如下：一、被告调兵山市晨安物业有限责任公司、沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安共同返还原告周志敏81950．64元，该款自本判决生效后7日内给付完毕；二、被告调兵山市晨安物业有限责任公司、沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安互负连带责任；三、驳回原告周志敏的其他诉讼请求。案件受理费5530元（原告周志敏已预交）。原告周志敏负担3686元；被告调兵山市晨安物业有限责任公司、沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安共同负担1844元，自本判决生效后7日内向本院缴纳。二审中，上诉人提供一份调兵山市维权社会稳定工作领导小组文件，该文件中“关于周志敏与晨安物业公司违约在先的案件应通过调兵山市法院依法受理”的表述，不能说明被上诉人存在违约的事实。本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人提供的房屋买卖协议中仅有周志敏的签字，没有晨安物业公司的签字，况且晨安物业公司对该合同不予认可，因此，该合同没有成立，不具有法律效力”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定是：“具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同，返还已付房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”适用此规定的前提是：第一要有订立后的房屋买卖合同；第二要有“抵押、出卖”给第三人的违约事实。本案的《房屋买卖协议书》没有成立，不具有法律效力。本案不符合该司法解释的规定不能适用。按照公平原则，上诉人给付被上诉人购房款20万元，被上诉人应按中国人民银行同期贷款利率支付利息。综上所述，原审判决认定事实查清适，但未判决给付利息不当应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持调兵山市人民法院（2016）辽1281民初1221号民事判决。二、被上诉人调兵山市晨安物业有限责任公司、沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安共同给付上诉人20万元购房款的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算，时间2010年8月5日至2013年9月9日止）。五被上诉人自本判决生效后10日内履行完毕；一审案件受理费5530元,由上诉人周志敏负担3686元；被上诉人调兵山市晨安物业有限责任公司、沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安共同负担1844元。二审案件受理费5530元，由上诉人周志敏负担3686元；被上诉人调兵山市晨安物业有限责任公司、沈铁林、邢玉明、付忠孝、田占安共同负担1844元。本判决为终审判决。审 判 长  姜 军审 判 员  孙爱萍代理审判员  徐铭择二〇一七年二月二十日书 记 员  黄博超