广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）汕尾中法民一终字第63号上诉人（原审被告）：广东万福房地产开发有限公司（以下简称万福公司）。地址:广东省汕尾市区香城路外贸大厦6-8层。法定代表人：林祝贵，董事长。委托代理人：付桂梅，该公司法律顾问。委托代理人：肖洋，该公司经理。被上诉人（原审原告）：马保森，男，1971年5月23日出生，汉族，福建省人，住址：福建省顺昌县。委托代理人：黄汉鸿，广东深天正律师事务所律师。委托代理人：罗玉兴，广东洋洲律师事务所律师。上诉人万福公司因商品房预售合同纠纷一案，不服汕尾市城区人民法院（2010）汕市区法民一初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人付桂梅，被上诉人马保森的委托代理人黄汉鸿、罗玉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原、被告于2008年9月11日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：08090007），原告向被告购买位于汕尾市香洲东路万福黄金海岸的金海湾第6幢A单元202号房，总价款为人民币307490元，合同第八条约定被告应当于2008年12月31日前，将合同约定的商品房在经验收合格及原告付清全部房款的条件下交付原告使用，并约定因规划、道路、市政等部门进行公用设施配套的变动影响原告房屋交付使用的，被告可据实予以延期。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告款累计已付的20%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之八[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同签订前，原告分别于2008年7月16日、9月10日向被告交付购房款共307490元，据此，原告交清全部购房款。后因被告没有按期交房，原告遂向本院起诉。庭审时，原告认为被告系于2009年9月29日交房，故要求被告向原告支付自2009年1月1日起至2009年11月1日止共305天的逾期违约人民币75028元，2009年11月2日以后的违约金另行途径解决。被告抗辩认为原告请求违约金计算期限没有事实基础，原告所购买的房屋于2009年9月29日已经办理交房手续，在此之后被告不存在违约问题；原、被告双方所签订的买卖合同对违约金的约定过分高于给原告所造成的损失，请求予以减少，要求按照涉案范围同地段、同类租金标准上浮30%以下确定违约金数额；被告逾期交房是由于各种客观原因造成的，有证据予以佐证。经查，原告已于2009年9月29日领取房屋钥匙，并在钥匙领取登记表上签名，被告将房屋交付原告使用。原告向本院提供广东省商品房买卖合同、收款收据、贷款收据，被告对原告提供的证据均，并向本院提供了营业执照、资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、关于黄金海岸周边市政工程建设情况、公证书、工程验收报告（附：工程设计图）、交房须知、交房通知书、钥匙领取登记表。原告对被告提供证据中的钥匙领取登记表表示无异议，对交房须知、交房通知书有异议，认为没有收到这两份证据，对其他证据表示与本案无关联性。2010年12月29日，原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付自2009年1月1日起至2009年11月1日止共305日逾期交房的违约金人民币75028元；2、由被告承担本案诉讼费。原审认为：原、被告签订于2008年9月11日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：08090007）系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的相关规定，依法予以确认。合同签订后，原告已按合同约定履行全部义务，被告未按合同约定按期交付房屋，显属违约，依法应承担违约责任；原告已确认于2009年9月29日办理了收房手续，应视为被告已于2009年9月29日履行了交房义务，因此，被告依法应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，即从2009年1月1日至2009年9月29日止共272天，按日向原告支付已交房价款万分之八的违约金合计人民币66909.8元。原告请求被告支付自2009年1月1日至2009年11月1日止共305日逾期交房的违约金人民币75028元不予采纳。被告认为原、被告双方所签订的买卖合同对违约金的约定过分高于给原告造成的损失，请求予以减少，并要求按照涉案范围同地段、同类租金标准上浮30%以下，但被告没有向本院提供使其交房的违约金高于造成的损失的证据，被告的主张依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款（八）项的规定，判决如下：被告广东万福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内给付原告马保森逾期交房违约金人民币66909.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1675.7元,由原告马保森负担175.7元，被告广东万福房地产开发有限公司负担1500元。万福公司不服原审判决，上诉称：一审判决适用法律不当。一、按照租金标准确定逾期交房给被上诉人造成的损失符合法律规定，体现公平原则。（一）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定。损失赔偿额计算方法。损失赔偿额可以参照以下标准确定。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。（二）合同未约定损失赔偿额的计算方法。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有约定损失赔偿额计算方法，被上诉人也没有提供证据证明逾期交房给其造成的经济损失，因此，根据上述法律规定，逾期交房给被上诉人造成的损失应当按照租金标准确定。（三）评估机构已对同地段同类房屋租赁价格作出《房地产估价报告》，由于汕尾市房产管理部门没有公布涉案房屋同地段同类房屋租金标准，因此，一审法院已经委托广东建诚资产评估土地房地产估价有限公司对同类案件（案号（2009）汕市区法民一初字第122号）的涉案房屋万福黄金海岸金玉湾7栋Ａ单元802房在2009年、2010年及2011年1月至3月13月17日三个时段的月平均租赁价格进行评估，出具粤建诚字(2011)第S007号《房地产估价报告》。一审法院审理期间，上诉人已申请参照上述《房地产估价报告》评估的房屋租赁价格确定本案涉案房屋的租金标准。(四)以租金标准确定逾期交房给被上诉人造成的损失体现公平原则，以日万分之八计算损失显失公平。逾期交房影响买受人对涉案房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，其利益损失包括可得利益和预期利益。上诉人认为，本案仅存在影响被上诉人在逾期交房期间对该房屋的占有、使用和收益，即可能由于被上诉人无房居住而租赁其他房屋产生租房费用，或者将涉案房屋出租取得租金收益，因此，被上诉人的损失应当体现为租金损失。按照房款金额每日万分之八计算违约金明显高于房屋租金以及银行利息，按此标准计算，若逾期四年交房，违约金的金额相当于该房产的全额房款，显然这既不可能是被上诉人的损失，也不可能是被上诉人可取得的预期利益，对上诉人极不公平，而对被上诉人来讲则是获得不当利益。二、上诉人主张违约金数额为逾期交房给被上诉人造成的租金损失上浮30%符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少;”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若个问题的指导意见》第6条规定：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的违约金性质，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”另外，上诉人逾期交房受多方因素影响，如香洲东路、金湖路等市政道路与上诉人工程建设交叉施工，严重影响工程进度;给水、排水、供电、排洪等市政配套设施未能及时建设完成，使工程无法按期完成，上诉人也是克服各种困难尽早交付了房屋，因此，上诉人在主观上无恶意拖延。综上，上诉人认为，按照租金标准确定逾期交房给被上诉人造成的损失以及以该损失上浮30%确定违约金数额符合法律规定和以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质。恳请二审法院查清案件事实，依法支持上诉人的上诉请求，维护法律的公平、公正。被上诉人马保森答辩称：上诉人的上诉理由不成立。首先，双方签订的《商品房买卖合同》是上诉人提供的格式条款合同，在该合同的第九条第（2）项已明确约定了出卖人应承担的违约责任，作为上诉人又是格式合同的提供者，应当知晓如不按期交房应承担的违约责任，该条款的约定不是经合同双方协商而订立的，根据《合同法》第三十九条、第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案当事人缔约时，买受人处于缔约地位不平等的弱势因素，原审的判决是合理合法的。其次，上诉人与被上诉人签订合同时已经明确约定了违约金数额，且该数额不足以弥补上诉人违约对被上诉人造成的损失。另外，上诉人无法在约定期限内交付房屋权属证书，被上诉人已放弃了对上诉人此项违约责任的追究，故在本案中，上诉人认为违约金过高的理由缺乏事实根据和法律根据。再次，上诉人对于涉及本案的违约责任，缺乏与被上诉人协商解决的诚意，对此避而不见，恶意拖延，激起了众多房屋买受人的群情义愤，造成社会不稳定因素。综上所述，上诉人在自己提供格式合同明确约定有违约金计算方式，而自己违约应承担违约责任的情形下，提出违约金过高的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同约定的内容明确，符合法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被上诉人按合同约定支付了房价款，上诉人万福公司亦应当按合同约定期限交付房屋。万福公司在被上诉人全部支付房价款后，未在合同约定的期限内交付房屋，属违约，应当承担违约责任。万福公司认为双方签订的《商品房预售合同》中约定的违约金过高，要求以涉案房屋租金标准确定逾期交房给被上诉人造成的损失以及以该损失上浮30%确定违约金数额。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案《商品房预售合同》系万福公司向购房户提供的格式条款合同，其违约条款以及违约金的计算方式均系万福公司根据自身预期利益制定，且条款约定清晰明确，故双方签订购房合同虽未约定损失赔偿额的计算方式，但已有明确约定违约金计算方式的情形，该约定系双方真实意思表示，自愿约定，其内容合法，故本案应适用双方的特别约定，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定条款，故万福公司提出按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失的主张，理据不足，不予支持。本案《商品房预售合同》的签订，系万福公司使用其自制的格式合同和条款与上诉人缔约，处于强势缔约地位，且系其自身在履行合同过程中未按合同约定履行合同义务造成违约，根据公平原则和诚实信用原则，原审判决万福公司按照合同约定承担违约责任并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1675.7元，由上诉人万福公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王春变审 判 员  叶剑亚代理审判员  施伟强二〇一二年五月二十四日书 记 员  施辉坚