广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19121号上诉人（原审被告）:黄韦鑫，住广州市天河区。委托代理人:郭佳宜，广东联合发展律师事务所律师。委托代理人:王成林，广东联合发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄烨明，住广东省清新县。原审第三人:广东永旺天河城商业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人:鲤渕豊太郎，职务:总经理。上诉人黄韦鑫因与被上诉人黄烨明、原审第三人广东永旺天河城商业有限公司（以下简称永旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄韦鑫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄烨明的全部诉讼请求。事实和理由：（一）黄烨明无法履行将承租人更名的义务，也无法保证原租赁合同续签，已是根本违约在先。黄烨明与黄韦鑫签订《转租协议》约定黄烨明必须协助黄韦鑫进行品牌变更，且由黄烨明将承租人更名为黄韦鑫并保证续租成功。这是双方在签订协议之时的意思表示，也正如黄烨明一直强调的，他们是想要完成合同权利义务概括性转移，但因永旺公司不同意，黄烨明无法完成更名义务，更无法保证续签成功，构成根本性违约。（二）黄烨明与黄韦鑫对于押金的交付前提、交付方式以及交付对象是有明确约定的。根据《转租协议》第六条的约定，黄韦鑫并不直接向黄烨明支付押金，而是向第三方支付。（三）黄烨明与黄韦鑫对押金的交付约定从来没有进行过任何的书面或口头变更，黄韦鑫于2015年7月27日支付的5000元是在得知永旺公司不再续签的情况下，为了督促黄烨明积极履行续租义务不得以而为之，并不意味双方对该押金的支付已达成新的合意。（四）一审法院审理依据现行交易习惯来进行认定，明显与合同约定相违背，显失公平。（五）押金应该在签订合同时交付，现合同已履行完毕，一审判决黄韦鑫支付押金不合理。另外，押金作为一种担保形式是建立在黄烨明与永旺公司的租赁合同关系的，因黄烨明与黄韦鑫之间的关系对永旺公司不产生效力，也就是说，永旺公司对押金的结算承认的主体也只是黄烨明而不是黄韦鑫，一审判决由黄韦鑫来支付剩余押金，明显与合同相对性相违背，也不符合实际需要。如黄韦鑫支付了押金，将无法以适格主体与永旺公司进行结算，如果另外起诉黄烨明退还押金，又是在浪费诉讼资源。黄韦鑫辩称，一审判决正确，同意一审判决，不同意黄烨明的上诉请求、事实和理由。黄烨明向一审法院起诉请求：1.黄韦鑫向黄烨明支付由黄烨明垫付给永旺公司的押金36200元；2.案件诉讼费由黄韦鑫承担。一审法院认定事实：2012年7月31日，黄烨明（乙方/承租方）与永旺公司（甲方/出租方）及案外人广州市海珠区帕帕罗蒂咖啡店（丙方/担保方）签订《场地租赁协议书》，约定：甲方将位于广州市珠江新城大道高德置地广场一期春商场之负二层甲方广州高德置地广场店内TB103面积约65平方米的场地（以下简称涉案商铺）出租给乙方，租赁期自2012年8月1日至2015年8月31日；甲方同意乙方在涉案商铺内经营面包、糕点、咖啡、饮品类帕帕罗蒂品牌的商品，乙方如需更改经营项目和范围，必须向甲方提出书面申请，经甲方书面同意，并作补充协议方可执行，否则甲方有权及时解除本协议等；乙方不得将涉案商铺的经营权利转让或与他人共享，更不能将指定场地作为抵押，否则甲方有权即时终止本协议并没收乙方全部保证金，同时乙方应付清应付款项；乙方于本协议签订后10天内，向甲方一次性缴付31200元的保证金等条款。2012年8月7日，黄烨明向永旺公司缴纳租户保证金31200元及装修保证金5000元，永旺公司对此分别开立收据。2013年1月9日，黄烨明经广州市工商行政管理局天河分局珠江新城所核准以涉案商铺为经营场所注册了个体工商户，名称为广州市天河区珠江新城洛奇咖啡店（以下简称洛奇咖啡店），经营者为黄烨明。黄烨明持有《场地租赁协议书补充协议》【永旺公司（甲方）与黄烨明所经营的洛奇咖啡店（乙方）签订，未显示签订时间】，约定：原合同内容更改说明，第七条修改为甲方同意乙方在指定场地内经营三文治、冷热饮品及定型包装食品类赛百味品牌的商品，乙方如需更改经营项目和范围，必须向甲方提出书面申请，经甲方书面同意，并作补充协议方可执行，否则，甲方有权即时解除本协议并没收乙方全部保证金，同时乙方应付清应付款项（包括但不限于租金、各种费用、违约金、罚金、滞纳金、赔偿等）；本补充合同经双方签字盖章后生效，协议生效后即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力，如原合同与补充合同规定有抵触处，依本补充合同执行；除本协议中明确所作补充的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效等条款。永旺公司对该份证据的真实性予以确认，并表示黄烨明系因营业额的原因提出申请要求变更经营品牌，双方就此签订补充协议，并非租赁主体的变更。2014年11月19日，黄韦鑫（乙方）与黄烨明（甲方）签订《转租协议》，约定：甲方将涉案商铺转租给乙方使用；第一条，甲方需向涉案商铺所有单位提出将现经营的帕帕罗蒂品牌转为经营赛百味品牌的申请，保证申请通过；第二条，甲方需完成办理所有变更品牌相关手续，并在涉案商铺原租赁合同到期续签时保证续签成功，且续租时需协助乙方完成变更法人相关手续；第三条，甲方需在合同签订五日内将帕帕罗蒂品牌从涉案商铺中撤出，并保证乙方进场施工；第四条，乙方享有甲方对涉案商铺合同期内的所有权利和义务；第五条，乙方一共需向甲方支付150000元作为转租费用，乙方已向甲方交付转租定金6000元，在合同签订之日向甲方支付44000元，乙方于2014年12月10日前向甲方付清剩余100000元；第六条，甲方于2014年12月10日结算完甲方需承担的租金、押金、水电等相关费用，并转由乙方向涉案商铺所有单位交付租金、押金、水电等相关费用等条款。永旺公司对《转租协议》的真实性表示无法确认，并表示从未见过该份协议，且该协议仅能看出黄烨明与黄韦鑫系以合作经营的名义进行经营，亦违反了《场地租赁协议书》的规定。庭审中，黄韦鑫提交《商铺转租合同》【黄韦鑫（乙方）与黄烨明（甲方）就涉案商铺签订，未显示签订时间，黄韦鑫称系与《转租协议》同一天即2014年11月19日签订，黄烨明则称系在签订《转租协议》前签订】，约定：甲方将涉案商铺转租给乙方经营赛百味品牌餐厅使用，使用面积约为65平方米；租赁期自2014年12月1日起至2017年8月31日止等条款。黄烨明与黄韦鑫均确认双方实际履行的是《转租协议》。黄烨明确认其系依据双方签订的《转租协议》提起本案诉讼。2015年8月5日，永旺公司到涉案商铺向洛奇咖啡店发出《关于终止协议的通知书》，表示其决定将不再续签租赁协议，租赁期至2015年8月31日止，要求洛奇咖啡店在收到通知后一周内将撤场计划递交永旺公司并于2015年9月4日前完成撤场工作。2015年9月1日，黄韦鑫委托广东联合发展律师事务所向黄烨明发出律师函，称截至2015年8月，黄韦鑫被商铺业主方（即永旺公司）告知原合同租赁期已经于2015年8月31日到期，且不再续签，根据黄烨明与黄韦鑫的约定，黄烨明已经构成根本违约，应赔偿黄韦鑫各项经济损失，要求黄烨明在收到函件后五日内与黄韦鑫联系协商。同时，黄韦鑫提交微信往来信息证明曾多次找黄烨明协商租期到期续签事宜，但黄烨明均置之不理，致使黄韦鑫损失扩大。黄烨明确认收到上述函件，亦确认双方通过微信协商，但黄烨明认为黄韦鑫作为实际承租人可行使优先承租权，黄烨明也同意对此进行配合，并催促永旺公司按照合同行事，以减少黄韦鑫的损失，对此黄烨明提交邮件截图及回函（2015年9月8日、2015年9月11日）予以证明；黄韦鑫表示没有见过该函件；永旺公司表示黄烨明在租赁期满之后一直没有按照合同约定交还场地，其一直催促其将场地交还，黄烨明以各种理由推拖。庭审中，黄烨明表示永旺公司借故收取黄烨明36660元后同意黄烨明将《场地租赁协议书》的权利义务概括转让给黄韦鑫，并提供了粤永天函（2015）50号《公函》（永旺公司于2015年3月4日向黄烨明发出；主要内容为永旺公司以黄烨明违反双方就海港城店TB0102-0104铺位签署的租赁协议约定为由，通知黄烨明解除租赁协议、收回商铺及没收保证金36660元等）作为证据。永旺公司对《公函》的真实性无异议，但对于黄烨明的陈述不予认可，表示永旺公司与黄烨明的确就另一店铺（即海港城店）进行洽谈并签署有效的租赁协议书，黄烨明在依合同约定缴纳保证金后，迟迟不进行装修、开业，违反了租赁合同的约定，永旺公司依据海港城店的租赁协议没收相应的保证金36660元。庭审中，黄烨明与黄韦鑫均确认黄韦鑫已向黄烨明支付转让费用150000元。黄烨明表示该转租费用150000元包括装修、设计涉案商铺的费用以及永旺公司同意转租而向黄烨明收取的36600元；黄韦鑫表示转租费用150000元是由原黄韦鑫根据餐饮行业转手时的一般惯例即考虑涉案商铺在商圈的人气等因素共同协商确定的，黄烨明已将其固定的设施、设备搬离涉案商铺，该费用并不包括涉案商铺中原属于黄烨明的固定设施设备的对价。对于转租协议第六条约定“甲方于2014年12月10日结算完甲方需承担的租金、押金、水电等相关费用，并转由乙方向涉案商铺所有单位交付租金、押金、水电等相关费用”，黄烨明表示双方在约定该条款时的意思表示是其在将与永旺公司签订的租赁合同的权利义务转让给黄韦鑫后，黄烨明与永旺公司进行结算水电费、租金以及押金，现黄烨明与永旺公司的租金、水电已结清，但押金还在永旺公司处，永旺公司表示要等合同到期后才能退回，故其只能向黄韦鑫主张支付押金，黄烨明表示收到押金后会将押金条交给黄韦鑫，由黄韦鑫向永旺公司申请退回押金；黄韦鑫则表示双方在约定该条款时的意思表示是双方在签订转租协议时，黄烨明承诺可协助黄韦鑫在永旺公司处将承租方变更为黄韦鑫，所以才约定先由黄烨明与永旺公司结算，再由黄韦鑫向永旺公司交纳押金。但黄烨明在履行过程中一直没有能够完成转租的行为及在永旺公司处将承租人变更为黄韦鑫，黄韦鑫在支付完150000元转租费用后，由于担心黄烨明不履行续签的义务，才又向黄烨明支付了5000元装修押金，以此督促黄烨明办理续签租赁合同，但现黄烨明无法协助黄韦鑫办理续租手续，所以黄韦鑫无需再继续向黄烨明支付剩余的押金。黄烨明确认在收到150000元转租费用后，黄韦鑫又向其支付了装修押金5000元，但该款项不足以足额支付押金，故没有向黄韦鑫交付押金条，并明确其第一项诉讼请求为要求黄韦鑫向黄烨明支付押金31200元。另查明，黄韦鑫以涉案商铺的租赁合同纠纷另案起诉黄烨明，诉请要求支付违约金以及赔偿损失等，一审法院经审理，于2016年6月28日作出（2016）粤0106民初2928号判决书，黄烨明不服于2016年7月13日提起上诉。一审法院认为，黄烨明在庭审过程中撤回部分诉讼请求，属其对权利的自主处分，符合法律规定，一审法院予以准许。根据《转租协议》第四条、第五条、第六条等主要条款的内容，该协议名为转租协议，实为债权债务概括转移合同。黄烨明诉称永旺公司同意其将《场地租赁协议书》的权利义务概括转让给黄韦鑫，但永旺公司对此予以否认，而黄烨明提供的证据粤永天函（2015）50号《公函》并不能证明其上述意见，应由黄烨明承当举证不能的不利后果，一审法院对于黄烨明该项意见依法不予采信。因此，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条、第八十九条的规定，黄烨明与黄韦鑫上述转让行为对永旺公司不发生效力。尽管如此，《转租协议》是黄烨明与黄韦鑫双方的真实意思表示，在黄烨明与黄韦鑫之间仍属于合法有效，黄烨明与黄韦鑫双方均应当依约切实履行。《转租协议》第六条约定“甲方于2014年12月10日结算完甲方需承担的租金、押金、水电等相关费用，并转由乙方向涉案商铺所有单位交付租金、押金、水电等相关费用”，黄烨明将涉案商铺转租给黄韦鑫，转让行为虽然对永旺公司不发生效力，但该《转租协议》在黄烨明与黄韦鑫之间依然合法有效，黄韦鑫亦表示在向黄烨明支付150000元的转租费用后仍支付了5000元装修费押金，可见在签订《转租协议》后，在履行《转租协议》第六条的过程中，双方就押金问题有实际的部分履行行为，黄韦鑫在《转租协议》中作为受让方，向黄烨明即转租方支付押金亦符合现行交易惯例，黄烨明诉请要求黄韦鑫向其支付剩余押金31200元，一审法院予以支持。黄韦鑫辩称由于黄烨明无法协助其向永旺公司签订续租合同，无需向黄烨明支付剩余押金，一审法院对黄韦鑫的抗辩不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年9月27日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起10日内，黄韦鑫向黄烨明支付押金31200元。一审案件受理费710元，由黄韦鑫承担。上诉人黄韦鑫与被上诉人黄烨明对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，本院（2016）粤01民终16387号案认定一审法院根据市场交易惯例及市场经验法则，认定涉案商铺卫生检查不及格在永旺公司不同意续约的因素中所起的影响作为并不大，该认定并无不当。黄烨明主张没有续签成功主要是黄韦鑫的原因造成的，该上诉理由依据不足，不予支持。同时，该案还认定一审法院已考虑租赁合同不能续签的部分原因是由于黄韦鑫造成，根据公平原则和《转租协议》第七条的约定将赔偿金额酌情降低为200000元，该处理并无不当，予以维持。二审审理过程中，黄烨明表示黄韦鑫经营场所卫生不及格、拖欠租金以及没有及时清理撤场，因此，导致黄烨明交付永旺公司的押金被永旺公司没收，永旺公司已通过邮件或者是电话的方式告知没收押金。黄韦鑫表示其确实在最后一个月没有缴纳租金，因为当时已产生纠纷，其履行抗辩权，所以没有交租，不清楚黄烨明的押金是否被没收，只知道他们之间没有结算，未结算原因是因黄烨明擅自进行了转租行为。同时，黄韦鑫表示其于2015年8月31日停止经营，于2015年9月10日清场完毕，撤场时间是永旺公司允许。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合黄韦鑫的上诉请求和理由以及黄烨明的答辩，本院确定本案争议的焦点是：黄烨明主张黄韦鑫支付31200元保证金应否支持的问题。现评析如下：其一，从双方当事人签订的《转租协议》内容可知，黄烨明与黄韦鑫是拟将黄烨明与永旺公司签订《场地租赁协议》中的权利义务概括转让给黄韦鑫，然后转由黄韦鑫向永旺公司支付押金，但永旺公司不确认黄烨明与黄韦鑫的上述转租行为，故《转租协议》中约定由黄韦鑫向永旺公司支付押金缺乏履行的基础。其二，从本案查明的事实可知，永旺公司在与黄烨明签订的《场地租赁协议书》届满前就已通知不再续约，黄烨明未能履行保证黄韦鑫续约的合同义务，而黄韦鑫也已搬离涉案商铺，故黄烨明与黄韦鑫签订的《转租协议》已事实解除。而租赁合同中关于保证金的性质，一般是指承租人向出租人缴纳旨在担保承租人顺利履行租赁合同全部义务的预付款项。鉴于黄烨明与黄韦鑫之间的合同已事实解除，因此，黄烨明主张黄韦鑫继续支付剩余保证金已没有必要。其三，生效的(2016)粤01民终16837号民事判决已认定黄韦鑫无法续租的主要过错责任在于黄烨明，而黄韦鑫经营中卫生检查不合格所起的影响续租作用不大，至于黄韦鑫最后一个月租金未支付问题，由于合同届满前黄韦鑫已收到永旺公司不同意续租的信息，故在黄烨明无法兑现保证续租合同义务的情况下，黄韦鑫主张其未付最后一个月租金属于履行合理抗辩，依法有据，本院予以采纳。此外，黄烨明与黄韦鑫签订的《转租协议》对于保证金没收的条件也没有作出具体约定，因此，在黄烨明与黄韦鑫签订的《转租协议》已事实解除的情况下，不管黄烨明是否被永旺公司没收保证金，均不能构成其有权主张黄韦鑫支付剩余保证金的依据。综上所述，上诉人黄韦鑫的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。一审查明事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1706号民事判决；二、驳回黄烨明的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各710元，均由被上诉人黄烨明负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年二月二十八日书记员 邓安达游瑞娜