陕西省南郑县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0721民初7号原告:王文霞，女，汉族，陕西省南郑县人,农民。被告:陕西利邦实业有限公司。住所地:南郑县大河坎镇天汉大道南段汉之星小区。法定代表人:张宝中，公司董事长兼总经理。委托代理人:张保生，男，汉族,系陕西利邦实业有限公司员工。原告王文霞诉被告陕西利邦实业有限公司（简称利邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文霞向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告赔偿因未能在规定期限内办理房产权属证书违约金共计7460.00元（373004.00元×2%）；2、依法判令被告按照《商品房买卖合同》第十五条约定尽快办理房屋权属证书；3、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由:2012年7月17日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于天汉大道南段迎宾路天汉之星1号楼三单元1506号一套面积108.96平方米框架结构住宅出卖给原告，单价为每平方米3423.30元，总价款373004.00元。原告于2012年7月17日支付了购房款153004.00元（被告给原告出具销售不动产统一发票的时间为2012年7月23日）。剩余220000.00元办理银行按揭贷款。原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、……”时至今日，被告依然未能给原告办理房屋产权登记，故原告选择第15条第2项处理。原告认为，被告的行为违反了有关法律规定和《商品房买卖合同》约定，应该承担赔偿因未能在规定期限内办理房地产权属证书所产生违约金的法律责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，诉讼请求如前所述。被告利邦公司辩称，一、被答辩人主张的违约诉请与事实不符，依照《商品房买卖合同》第十五条第2项:买受人不退房，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金，而非原告所主张的按照已付房价款的2%支付违约金。二、被答辩人造成房产证逾期办理主要原因系其自身所造成，违约在先，法院应当驳回起诉。依据双方订立的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定:买受人在交付使用后30日内，将办理权属登记所需资料提交给出卖人，如因买受人推迟提交办证相关资料致使出卖人无法在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。现原告起诉要求被告立即为其办理不动产权属证，非因被告不予办理。按照合同约定，原告应当先履行缴纳义务，被告之后才履行向登记机关备案的手续。截止目前原告也并未依约向被告缴纳契税、维修资金。三、法院驳回起诉是符合客观实际的，购房之后电梯相关配套的公共面积并未协商一致。原被告虽签订了购房合同，但在房屋竣工后，南郑县住建局测绘队进行了实地测绘，将两部电梯井、过道、疏散楼梯等56户住户公共面积分摊后，住户承担的公摊面积比例达35%左右，被告当时提出了两种解决方案，一是将业主的两部电梯的其中一部由酒店使用，两部电梯的建筑面积不再分摊给56户，只承担l部电梯的建筑面积公摊及维修费，另1部电梯建筑面积公摊及维修费由酒店承担。二是56户使用两部电梯，两部电梯公摊面积计入各户面积中。但由于原告所在的业委会一直没有拿出一个统一的意见，致使测绘报告电梯面积无法确定，无法出具报告，房屋面积不详实，无法缴纳房屋维修资金，其过错在于业主自身。综合以上观点，故请法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下:原告提交并出示《商品房买卖合同》、销售发票、当庭陈述，以证明买卖房屋、交付房款、交付房屋的事实，经被告方质证后无异议。对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2012年7月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的位于南郑县大河坎镇天汉大道南段天汉之星小区第1幢15层1506号商品房一套，建筑面积共108.96平方米，其中套内建筑面积86.34平方米，公摊面积22.62平方米，每平方米单价3423.30元，房屋总价款373004.00元。合同第五条约定面积确认以房产测绘部门测绘面积为准计算，多退少补房款。面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同第六条对付款方式及期限约定买受人自签订合同日起交付首付款153004.00元，余款220000.00元作为银行按揭。合同第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房间款的万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条约定出卖人应当在2013年8月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，买受人必须交清总房款、契税、维修资金等全部费用。合同第十五条对产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该条第2项规定处理:买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同时该条3项约定:买受人在交付使用后30天内，将办理权属登记所需资料提交给出卖人，如因买受人推迟提交办证相关资料致使出卖人无法在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款153004.00元，2012年8月31日向被告支付剩余房款220000.00元，共计向被告支付房款373004.00元。庭审中原告认为2014年2月被告将房屋钥匙交原告，原告即入住该房屋。此后双方因电梯使用问题意见分歧及其公摊面积等问题发生争议，原告至今仍未取得房地产权属证书。被告当庭向法庭出示“工作联系函”，原告提出异议，因该函涉及电梯的公摊面积等非双方原合同约定范畴，与本纠纷无关，故不予采信。本院认为，被告经行政部门审批，取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地使用权证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，具备从事商品房建设与预售的相关资质，与原告王文霞自愿签订的《商品房买卖合同》，该合同合法有效，理应受到法律保护。被告系从事房地产开发经销商，对自己开发销售的商品房，虽然无权办理房屋不动产权属证件，但有义务向依法办理证件的行政审批部门提供相关办证资料、报告和信息，房屋买受人和使用人也应当依法纳税并有义务履行和房地产经销商约定的事宜，协助配合房地产经销商所需的必备办证事务。本案原告在向被告交清房款后，被告未按合同第八条约定在2013年8月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，违约在前。被告亦未按照合同第十五条约定在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显然构成违约，应当承担继续履行办理房屋产权证书并承担合同第十五条第2项约定违约金的主要责任。原告未按第十五条3项约定在交付房屋后30日内将办理房产所需资料提交出卖人，也应当承担相应的违约责任。被告应按照合同约定，承担约定交房前应向原告承担的违约金为2984.03元（373004.00元×1%×80%），原告应承担的违约金为746.01元（373004.00×1%×20%）。原告主张应由被告尽快办理房屋产权证书的请求应予支持。被告辩解原告未按照电梯公摊面积等因素导致迟迟未办理房产证，对此双方原合同并未约定，故本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条的规定，判决如下:一、限被告陕西利邦实业有限公司在本判决生效后3个月内（即90个工作日内）向依法办理房屋产权证件的行政审批部门提供相关办证所需要的资料、报告和信息，以便于为原告王文霞办理商品房产权证书。原告王文霞应当按照合同约定，及时协助完成缴纳契税、维修资金的义务。二、由被告陕西利邦实业有限公司在本判决生效后3个月内支付原告王文霞逾期办证违约金2984.03元。三、驳回原告王文霞其他诉讼请求。如果被告陕西利邦实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350.00元，减半收取计175.00元，由被告陕西利邦实业有限公司负担140.00元，原告王文霞负担35.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  偶明红二〇一七年二月二十二日书记员  李 云