广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）惠中法民一终字第923号上诉人（原审原告）：王书江，男，汉族，1961年9月18日出生，住址：深圳市福田区。诉讼代理人：王保林、张若飞，均系广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市亚派房地产有限公司。住所地：惠州市惠城区水口办事处横沙开发区。法定代表人：续红。诉讼代理人：董卫强、范远奎，均系该公司员工。上诉人王书江因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院作出的（2012）惠城法民一初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经原审法院审理查明，2009年11月7日，原告王书江（买受人）与被告亚派房地产公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》1份，内容为：第一条、项目建设依据。……第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，1、该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号为：惠市房预许（2009）026号，颁发机关为惠州市房产管理局。……第三条、买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，……房屋坐落：惠州市水口街道办大和村马寮地段龙湖大道东1号合生高尔夫庄园A41－A44栋A142号。……第四条、计价方式与价款。……3、按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5506.21元，总金额人民币壹佰壹拾玖万零仟叁佰捌拾柒元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款。3、其他方式。按附件五。（附件五）付款期限及违约责任。……2、按揭付款。首期（1）2009年8月30日前支付全部房价款的20%计人民币贰拾叁万捌仟零佰柒拾柒元整。（2）2009年9月5日前支付全部房价款的10%计人民币壹拾贰万贰仟叁佰壹拾元整。余下房款由买受人2009年9月8日前向银行支行申请83万元按揭。逾期付款违约责任。如果买受人未能按照本附件约定的支付期限向出卖人支付房价款，出卖人有权要求买受人按每日应付款的0.5‰的标准支付违约金，并有权解除合同；买受人以按揭付款的，应在约定的时间之前向银行提供有关个人资料，签署按揭贷款合同及办理有关手续。由于买受人的原因逾期办理或者在约定时限之前未提供齐按揭资料的，按照逾期付款处理。……第八条、交付期限。出卖人应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……4、由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、买受人逾期付款。……。第九条、出卖人逾期交付的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件并已实际交付买受人。买受人须按物业管理公司规定标准计付管理费。买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。（附件四：一、买受人通信地址以合同填写为准，如买受人变更应书面通知出卖人。……六、本合同第七条及第九条约定双方的违约责任，及其计算违约金数额最高不超过总房价的5%，但其他条款另有约定的除外。……。）……。上述合同签订后，原告王书江按合同约定的内容于2009年10月23日向中国银行股份有限公司惠州分行办理了个人一手住房贷款，并于2009年11月15日将贷款支付给被告亚派房地产公司，有原告王书江提供的《个人一手住房贷款合同》、《发票》予以证实。后双方当事人在履行合同中发生纠纷，协商未果。2011年12月22日，原告王书江向本院提起诉讼，请求：1、判令被告支付逾期交楼的违约金59519.35元（计算至商品房具备法定的交付条件时止）；2、判令被告承担本案诉讼费。案经受理后，被告亚派房地产公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应当由惠州市中级人民法院管辖。本院依法裁定驳回被告惠州市亚派房地产有限公司对本案管辖权提出的异议，并依法于2012年5月11日公开开庭进行了审理。本院依法主持原告王书江与被告亚派房地产公司进行调解，未达成协议。另查：2010年5月13日，被告亚派房地产公司作出《交楼通知书》1份，内容为：王书江先生，感谢你购买我司开发的合生高尔夫庄园住宅单位，销售编号A41－A44栋142号（工程编号）C42栋。你所购的住宅已建设完成并将于2010年5月30日正式交付使用。为了给你更好的交楼服务，避免收楼人过于集中，我司拟预约你于5月25日提前交楼。……1、办理交楼手续的条件。（1）一次性付款及除按揭以外其他付款方式的业主，付清100%房款及所有税费，并已签订《商品房买卖合同》；（2）、按揭方式的业主，付清所有非按揭款项、税费，并已签订《商品房买卖合同》及《购房贷款合同》。2、办理收楼手续须携带以下资料及款项。（1）按揭业主：《商品房买卖合同》、《购房贷款合同》及《认购书》原件及办理该合同之有关单据；……（3）、购房付款票据原件（包括房款发票机税费收据）；……。被告亚派房地产公司于2010年5月18日以EMS全球邮政特快专递（EMS编号：EE152148954GD）的方式向原告王书江送达，被告亚派房地产公司提供的《EMS查询详情单》显示“妥投（他人收王一佟）”，时间为“2010年5月19日”。庭审中，问话情况如下：审判员：原告提供的证据1上面是不是原、被告的签名？原告：是原告的亲笔签名，公章是被告的公章。被告：是原告的亲笔签名，公章也是我单位的。审判员：原告有没有付清购房款？原告：我们已经按照合同约定的时间付清了交房款，但具体什么时间记不清楚，2009年11月15日之前已经全部付清了1190387元。被告：原告已经付清了购房款，最后一期是2009年11月15日支付的，契税原告是2012年2月9日缴交的。审判员：合同签订的时候，房屋是否具备交付条件？原告：合同签订的时候不具备交付条件，到开庭为止我们都没有看到任何具备交楼条件的文件。被告：签订的时候不具备交付条件，按合同约定的时间已经具备交付条件。审判员：被告有没有向原告发出收楼通知书？被告：有向原告发出收楼通知书，且原告已经收到了。原告：我方没有收到收楼通知书。审判员：双方当事人有没有违约行为？原告：被告延期交楼，到现在为止都没有提供合格的房屋。被告：原告有严重延期交契税的违约行为，原告违反合同约定的11条。原告：我方没有收到交楼通知书，就算有收到，根据合同的约定商品房达到交付条件应当通知原告，被告是在商品房没有达到交付条件就制作了交楼通知书。审判员：原告诉讼请求的依据是什么？原告：依据合同约定的第八、九条及合同附件四的第六条。被告：违约金的计算方法没有意见，但我方没有违约，依据我方现有证据及根据合同约定第八条。原告：被告方的商品房预售许可证可不可以向法庭提供？被告：要看法庭的需要。原告：被告方的商品房消防、环保证件可不可以向法庭提供？被告：该证件与本案无关。被告：原告有没有任何证据证明我方不具备交楼条件？原告：我们到现在为止都没有收到交楼通知书及相关的验收报告；我方契税是2012年2月缴交的，但与本案没有关联性。原审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告王书江与被告亚派房地产公司于2009年11月7日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。关于承担民事责任的问题。被告亚派房地产公司提供了《工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示涉案房屋于2010年5月20日通过建设、监理、施工、勘查、设计五个单位竣工验收，该竣工验收单位及时间符合上述《广东省商品房买卖合同》第八条“交付期限。出卖人应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……4、由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告”的约定。本案中，被告亚派房地产公司于2010年5月13日作出《交楼通知书》1份，并于2010年5月18日以EMS全球邮政特快专递（EMS编号：EE152148954GD）的方式向原告王书江送达，被告亚派房地产公司提供的《EMS查询详情单》显示“妥投（他人收王一佟）”，时间为“2010年5月19日”。根据《交楼通知书》载明的内容，涉案房屋于2010年5月30日可以正式交付使用，但原告王书江至今未办理收楼手续，根据上述《广东省商品房买卖合同》第十一条“……由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件并已实际交付买受人……”的约定，应视为涉案房屋符合交楼条件并已实际交付买受人即原告王书江。综上，原告王书江请求被告亚派房地产公司支付逾期交楼的违约金59519.35元，证据不足，根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，依法应由原告王书江承担举证不力的法律后果，本院对原告王书江的该请求不予采纳。依照《合同法》第四十四条和《民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决：驳回原告王书江的全部诉讼请求。本案诉讼费1290元，由原告王书江负担。上诉人王书江不服原审判决上诉称，一、一审判决认定“涉案房屋符合交楼条件并已实际交付买受人”是认定事实有误。在一审庭审期间，被上诉人提交了“1、交楼通知书、详情单、妥投证明，证明被告履行了告知义务：2、验收报告(建设、施工、监理、勘查、设计五个单位完成的工程竣工验收报告)：3、保证书、说明书；4、2011年3月30日的备案表。”并没有提交规划、城建档案、公安消防、环保、人防、防雷等部门进行专项验收，取得认可文件或准许使用文件，其行为违反了《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定，应当认定涉案房屋在2010年5月不具备交付条件，被上诉人无权向上诉人交楼。二、一审判决适用法律错误。1、商品房经验收合格是指验收行为必须先通过政府相关职能部门的验收后被告方才能组织的五个单位(即建设、监理、施工、勘查、设计)进行的工程验收，否则应当认定为无效。按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定：商品房达到具备经验收合格的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》(以下简称《暂行规定》)、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)的相关规定，工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。工程符合《暂行规定》第五条的要求方可进行竣工验收，建设单位在组织工程竣工验收前必须按国家有关规定，提请规划、公安消防、环保等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。建设单位对符合竣工验收要求的工程，组织验收组制定验收方案，提交质监机构检查，质监机构应在7个工作日内审查完毕。对不符合验收条件的，发出整改通知书，待整改完毕后，再行验收，同时《惠州市房屋建筑工程和市政工程竣工验收及备案管理规定》第二章工程竣工验收第八条的第(五)项：“建设单位在组织工程竣工验收前必须按国家有关规定，提请规划、城建档案、公安消防、环保、人防、防雷等部门进行专项验收，取得认可文件或准许使用文件”因此，根据以上规定以及惠州市处理商品房买卖合同纠纷的司法实践，商品房验收由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督，商品房买卖双方约定的“经验收合格”应包括建设单位组织各相关部门的竣工验收合格，及专项的规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。被上诉人在组织五个单位进行竣工验收之前，必须按照国家法律的有关规定，取得消防、环保、人防等有关部门的认可文件或准许文件本案被上诉在未取得上述有关部门的许可或准许文件的情况下对该商品房进行所谓的五项验收，是违规的，因此该工程竣工验收应认定为无效。2、依据广东省高级人民法院[粤高法(2012)240号]全省民事审判工作会议纪要第6条“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理：如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第6l条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。”应当认定合同约定的交楼标准无效。最后,关于被上诉人提交的2010年5月20日的《工程竣工验收报告》(1)第四页验收人员签名一栏中均用复印件充抵原件；(2)在第五页的工程竣工验收结论中五家单位均没有盖章日期，同时该五个公章同验收人员所在的单位及在工程概况所显示的单位有多处不一致；3、监理工程师谢大军加盖的印鉴章已过有效期同时该验收报告没有加盖骑缝章，因此在报告的首页及此页显示的所谓的验收日期均是被上诉人单方面制作的，因此该份证据的合法性关联性及真实性均有明显的瑕疵。不能作为审理案件的依据。综上，上诉人恳请二审法院依法判令：1、撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人支付延期交楼违约金59519.35元：2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。被上诉人惠州市亚派房地产有限公司答辩称，我方交楼达到了合同所约定的交楼条件，我们取得了竣工验收备案表，这个备案表是各个单项验收合格之后取得的，而且通过竣工验收表，所有的验收都是通过了，我们已经通知收楼。对方提到的谢大军问题，建设局已经办理了竣工备案手续，进行了相关的审查工作，如存在重大问题，第二，竣工验收意见中，监理单位的建议，谢大军进行了盖章，对方提到的两份竣工验收表，是谢大军通过的，在诉讼法上都有一定的体现。关于燃气的问题，涉案工程位于纺织厂附近，这一块政府没有铺设燃气管道。开发商能够做的已经做了，只要政府通气，就能立即开通燃气管道。上诉人在二审中未提交新的证据。被上诉人在二审中提交了两份证据：1、由惠州市住房和城乡规划建设局于2010年5月28日发出的《建设工程规划验收合格证》，证明被上诉人在合同约定的交付房屋的期限内已取得规划部门出具的认可文件；2、由广东省惠州市公安消防局于2010年5月31日发出的《建设工程消防验收的意见书》，证明涉案房屋工程已通过消防验收合格。上诉人对被上诉人二审提交的《建设工程规划验收合格证》和《建设工程消防验收的意见书》不予认可，认为该两份证据不属于新的证据。本院查明，原审查明的事实与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，1、涉案楼房的监理公司广东珠江建设工程监理有限公司确定涉案房屋通过竣工验收，其在监理单位意见栏中予以盖章确认；2、涉案楼房已经消防验收合格，并取得了规划验收合格证。本院认为，双方当事人对原审判决认定双方签订的房屋买卖合同合法有效均不持异议，本院予以确定。本案二审争议的焦点是：涉案房屋是否已通过竣工验收。从被上诉人提交的《工程竣工验收报告》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》看，涉案房屋已于2010年5月20日通过建设、监理、施工、勘查、设计五个单位竣工验收，该竣工验收单位及时间符合双方签订的房买卖合同第八条“交付期限。出卖人应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……4、由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告”的约定，且涉案楼房工程已于2010年5月28日和5月31日分别取得了《建设工程规划验收合格证》和《建设工程消防验收的意见书》，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第一款“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：”之第（二）项“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安消防机构备案，公安消防机构应当进行抽查。”和第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规定条件的，建设单位不得组织竣工验收。”的规定，本院确定，涉案楼房已通过竣工验收,符合交付条件,并已实际交付上诉人。上诉人认为涉案楼房工程因未取得消防验收和规划验收合格证，故未达到交付使用条件，理由不成立，本院不予采信。至于管道煤气安装问题，根据双方签订的买卖合同约定，管道煤气、有线电视在买受人（上诉人）向服务提供商申报后使用，在上诉人未向服务提供商（燃气公司）申报情况下，上诉人主张因被上诉人未按照合同约定安装好管道煤气，故涉案房屋未达到交付条件，理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1290元，由上诉人王书江负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  沈 巍审判员  邓耀辉二〇一二年十二月十八日书记员  胡 江附相关法律条文《中华人民共和国消防法》第十三条第一款“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：”之第（二）项“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安消防机构备案，公安消防机构应当进行抽查。”第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规定条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一）项“原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；”