广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2012）深盐法房初字第56号原告（反诉被告）：刘瑶。委托代理人：王莉，广东正罡律师事务所律师，参加两次庭审。委托代理人：曾燕，参加第一次庭审，其代理权于2012年7月5日被撤销。委托代理人：周殿梁，参加第二次庭审。被告（反诉原告）：深圳东部华侨城有限公司。法定代表人：董喜生，该公司执行董事。委托代理人：孟西，广东银华律师事务所律师。委托代理人：余杭，广东融关律师事务所律师。原告刘瑶诉被告深圳东部华侨城有限公司（以下简称东部华侨城）及东部华侨城反诉刘瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序由代理审判员黄晶晶于2012年3月13日公开开庭进行了审理，刘瑶委托代理人王莉、曾燕和东部华侨城委托代理人孟西、余杭到庭参加诉讼。后依法转为适用普通程序。刘瑶于2012年7月5日授权周殿梁作为委托代理人，同时撤销对曾燕的授权。2012年7月12日，由审判员贾克担任审判长与代理审判员黄晶晶、人民陪审员黄文东组成合议庭再次公开开庭审理本案，刘瑶及其委托代理人王莉、周殿梁和东部华侨城委托代理人孟西、余杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑶诉称：2009年8月18日，双方当事人签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定刘瑶购买东部华侨城开发的XXX3栋01-02层B号房，总价款为人民币31041425元。合同约定，在“签订合同之日起0日内首期支付该房地产总价款的20%，即人民币6211425元，其余价款自签订合同之日起10日内向银行贷款支付”；东部华侨城应于2010年5月31日前将该房地产交付刘瑶。同时，合同还对东部华侨城逾期交付房产的违约责任作了明确的约定：逾期交付超过90日，买方“要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付该房地产总价款万分之四的违约金。”同日，双方签订了一份《补充协议书（样板房）》以下简称《补充协议》，明确约定房屋为样板房，房屋内的装修及房屋内除补充协议附件一所列之外的其他物品都应移交刘瑶。合同签订后，刘瑶按照合同约定，及时支付了全部合同价款，但东部华侨城却未按照合同的约定按时向刘瑶交付经验收合格的房屋，且房屋存在严重质量问题。后东部华侨城对该房屋进行改建及维修，虽经刘瑶多次投诉及催告，该房屋存在的质量问题仍未能得到完全解决，并因改建、维修导致房屋内的家具、电器等受到毁损。截至刘瑶起诉时止，东部华侨城仍未向刘瑶交付该房屋。东部华侨城的上述行为严重损害了刘瑶的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、东部华侨城立即按照合同约定标准交付XXX3栋01-02层B号房产；2、东部华侨城向刘瑶支付逾期交房违约金人民币6929048.70元（违约金暂计至2011年12月10日，并按合同价款的日万分之四计算至东部华侨城实际交房之日止）；3、东部华侨城向刘瑶支付房屋装修折旧费人民币1500000元（折旧费暂计至2011年12月10日，实际计算至交房之日止）；4、东部华侨城向刘瑶支付因改建、维修房屋导致家具、物品毁损的损害赔偿金人民币600000元；5、东部华侨城承担本案全部诉讼费用。刘瑶为其诉称事实提供的证据有：1、“《深圳市房地产买卖合同（预售）》”，证明其与东部华侨城就购买涉案房产的权利义务关系；2、“《补充协议书》（样板房）”，证明其与东部华侨城就样板房的设施、设备等签订了一份补充协议；3、2011年5月19日《投诉函》及交寄凭证，证明刘瑶就东部华侨城延迟交房及因二次改建给其造成的损失等事宜向东部华侨城提出书面的异议；4、东部华侨城复函，证明东部华侨城在2011年6月8日书面向刘瑶回复2011年7月31日前将本案所涉房屋存在的所有问题整改完毕，并对延期交楼的行为表示抱歉；5、收楼意见书，证明直至2011年7月30日，本案所涉房产尚有许多质量问题未解决，其向东部华侨城提出书面的异议；6、其于2011年8月3日向东部华侨城发出《申诉函》及交寄凭证，证明其再次就东部华侨城延迟交房及因二次改建造成损失等事宜向东部华侨城以及东部华侨城的上级总公司深圳华侨城公司提出书面的异议；7、2011年10月14日会议纪要，证明双方就涉案房产延迟交付双方补充达成的意见对交楼及相关违约责任、赔偿等事宜进行协商；8、2011年12月22日《关于敦请贵司立即履行交付义务并承担违约责任的律师函》及交寄凭证，证明刘瑶委托律师出具律师函，催告东部华侨城交房并承担违约责任及赔偿；9、房屋质量问题照片（8组），证明本案所涉房产存在严重质量问题，并且因东部华侨城进行二次改建，造成家居等毁损；10、2012年2月9日刘瑶向华侨城的回函以及邮寄凭证，证明东部华侨城要求其于2012年2月10日前办理收楼，但实际无法办理，双方达成口头协议，于2012年2月17日前双方实际办理收楼手续；11、2012年2月17日其发出的《关于敦请贵公司立即整改并交付房产的函》、交寄凭证、妥投信息，证明双方于2012年2月17日办理实际收楼，但是由于房屋存在质量问题以及东部华侨城未按照合同的约定出示办理交楼的手续，致使双方未能完成交楼；12、2012年2月17日收楼意见书，证明内容同证据11；13、2012年2月23日其向东部华侨城发出的《关于再次敦请贵公司立即履行房产交付义务的函》，证明内容同上；14、东部华侨城于2012年1月9日向其发出的催办函，里面的内容东部华侨城明确说明“收到刘瑶于2011年7月31日的收楼意见书提出的问题，东部华侨城已按照收楼意见书整改完毕，要求刘瑶于2012年1月13日前来办理房屋交接手续”，涉案房产一直未交付；15、2011年5月27日录音及文字说明，证明其及时前往涉案房产进行验收、指出众多不符合交付标准的问题并提出整改意见；16、2011年6月22日录音及文字说明，证明东部华侨城与其就涉案房产相关事宜进行洽谈并承诺及时整改直至符合交付标准；17、2009年8月18日，涉案房产在销售时的现状（样板房）照片，证明涉案房产应按其购房时的样板房现状交付；18、2010年2月27日涉案房产质量问题照片，证明涉案房产在2010年2月27日存在诸多质量问题，特别是漏水引起的地板、墙壁发霉等问题；19、2010年4月30日涉案房产二次改建后恢复存在问题的照片，证明涉案房产二次改建后未恢复之样板房当初的状态，仍然存在诸多问题；20、刘瑶在2012年5月3日向东部华侨城发出的要求其履行保修义务的函及交寄凭证，证明即使在法院的协调之下，刘瑶办理了手续，但实际在居住的过程中，仍发现诸多问题；21、2012年4月29日涉案房产照片，证明入伙以后房屋仍然存在诸多的质量问题，特别是漏水、发霉；22、2012年6月10、17及22日涉案房产照片，证明2012年拍摄时依然存在诸多问题；23、2012年6月20日、6月23日涉案房产照片。以上证据证明涉案的房产在该阶段存在诸多的问题。对于刘瑶提交的上述证据，东部华侨城发表质证意见如下：对证据1、2真实性没有异议，但是该两份证据恰恰证明东部华侨城在交楼问题上不存在违约；对证据3真实性没有异议，但该份投诉函在2011年5月19日发出，远远超过约定的异议期限，且该函表明刘瑶自认于2012年4月10日收到入伙通知书；对证据4真实性没有异议，但是该证据是对房屋质量的一个投诉，与交楼无关；对证据5真实性没有异议，该意见书属于物业服务投诉，也与是否交楼无关；对证据6、7、8及10、11、12、13真实性没有异议，但均只为刘瑶单方的意思表示，与是否交楼无关；对证据9真实性不予认可；对证据14真实性没有异议，但与本案争议焦点问题延期交楼无关，且该通知只是东部华侨城履行完保修义务以后通知刘瑶查验重新接管房产的通知，不是交楼通知；对证据15-19、21-23三性不予确认，对证据20的真实性予以认可，但与是否延期交楼无关，只是交楼后的保修问题。东部华侨城辩称：东部华侨城已经按照合同约定的时间交付了房地产，不存在延期交付的情形，刘瑶要求判令立即交楼以及要求东部华侨城承担相关延期交楼的违约责任的理由不成立，请求法庭判决驳回刘瑶的全部诉讼请求。东部华侨城为其答辩提供的证据有：1、涉案房产土建施工图，证明该房产二楼大厅与观景台之间有一定落差；2、二楼装修平面竣工图，证明涉案房产装修完毕后与刘瑶签订卖房合同之前，涉案房产已经装修完毕，装修的现状为二楼大厅比观景台靠大厅一侧高2公分，比观景台外侧低45公分；3、照片2张，证明二楼大厅与观景台连接处落差的状况照片；4、深圳气象资料，证明2010年4月29日，XXX自动气象观测站记录到该地的降雨量为410毫米，属于特大暴雨，特大暴雨是大于250毫米以上的雨量，而当天的下雨量几乎是2倍，说明刘瑶2010年4月32日所发现的二楼大厅靠观景台一侧的地毯会被雨打湿的可能原因之一。综合说明，与刘瑶签订合同时，装修已经完成，当时的现状就是大厅只比观景台高2公分，当遇到大雨时有可能导致雨水灌进大厅的可能性，但这不是房屋质量本身有问题。5、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执，证明涉案房产完成竣工验收的时间；6、工程竣工验收报告，证明同5；7、家用电梯产品合格证；8、多美适家用液压电梯质量检验报告书；9、国家质量监督检验检疫总局《关于家用液压电梯有关请示的意见》；证据7-9均证明涉案房产内的电梯的质量是合格的；10、XXX3B竣工测绘报告，证明包括涉案房产在内的XXX3栋已于2009年12月22日前经深圳市规划和国土资源委员会进行了竣工查丈测量，并出具了测绘报告，测绘的结果是3栋B户型含半地下室一楼和二楼的面积共计467.17平米；11、建筑工程规划验收合格证，证明涉案房产所在的XXX已经于2009年12月29日经深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局验收合格，并核发了合格证；12、房地产证复印件，证明涉案房产在内的XXX的所有35栋房产均已于2010年12月24日进行了初始登记，并取得了房地产证书，但由于房屋完成预售后初始登记已经注销，因此没有原件；13、XXX总平面图，证明涉案房产位于XXX，按照该规划小区的命名规则，与本案合同所称的3B房产一致（附情况说明）。对于东部华侨城提交的上述证据，刘瑶发表质证意见如下：对证据1真实性没有异议，所证明的内容有异议，在收楼意见书中未提及；对证据2真实性没有异议；对证据3真实性不予认可；对证据4真实性没有异议，对东部华侨城所认为的证明的内容有异议；对证据5真实性无异议，但此收文回执不能证明涉案房产达到合同约定的交付条件；对证据6真实性无异议，但该报告是否是针对涉案房产有待确定，且监理和报告都是在2010年9月14日签字盖章，而合同约定的交房时间为2010年5月31日之前，该房产不符合交付的条件；对证据7-9真实性无异议，但家用电梯合格证只能证明产品出厂符合标准，不能证明产品经安装后能正常使用；且东部华侨城实际安装拟交付的电梯不符合买卖合同中约定的江苏昆山生产的KXXX品牌。东部华侨城应详细提供电梯买卖及安装合同，以证明电梯出厂、安装、交付符合国家标准；对证据10真实性予以认可，但与本案没有关联，按该证据上显示的是A户型的测绘，但涉案房产是B户型，该测绘报告无法显示出装修与未装修之间的差异；对证据11真实性予以认可，没有异议；对证据12因没有原件，不认可其真实性；对证据13真实性不予认可。针对刘瑶对证据6提出的意见，东部华侨城于庭后补充提交了深圳XX家俱装饰工程有限公司、深圳市XX建工程项目管理有限公司以及东部华侨城工程部工程师修某、沈某、辜某出具的有关涉案房产验收情况的说明，用以证明涉案房产于2009年8月7日完成了装修工程的竣工验收，但于2010年9月14日才送至相关单位盖章。对此证据，刘瑶认为超过举证期限因而不予质证，但又提出这几份证据前后矛盾，内容虚假，且证据的出具者均与东部华侨城有直接的利害关系，因此不应被采信。对于刘瑶对证据10提出的意见，东部华侨城补充说明称该报告包含了A户型和B户型的测绘结果，第4页有两个图是分别从A户型和B户型两个角度拍摄的A户型和B户型的外观图。第7页编号立面图也有A和B户型，第9页房屋建筑面积分户汇总表显示房号A建筑面积是299.7平米，房号B是467.17平米，与合同一致。第11页至13页写明房屋建筑面积分户平面图分别是房号B复式1层、2层、3层的测绘结果和平面图。东部华侨城反诉称：2009年8月18日，东部华侨城与刘瑶签订《房屋买卖合同》，第六条约定“签订合同之日起0日内首期支付该房地产总价款的20%，即人民币6211425元，其余价款自签订合同之日起10日内向银行贷款支付”，2009年8月31日，刘瑶向东部华侨城支付了第二期房款24830000元。根据《房地产买卖合同》第七条第一款约定“逾期在90日内……买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行”。刘瑶逾期支付购房款，按照合同约定应当向东部华侨城支付违约金。为此特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、刘瑶向东部华侨城支付因迟延交付购房款的违约金22347元；2、诉讼费由刘瑶承担。东部华侨城为其反诉所称事实提供的证据有：1、“《深圳市房地产买卖合同（预售）》”，证明刘瑶支付房款的期限是第6条第2段“签订本合同之日起0日内首期支付本房地产总价款的20%即人民币6211425元，其余价款至签订本合同之日起10日内向银行贷款支付”；2、中国银行收款凭证，证明刘瑶于2009年8月31日交付了第二期房款，金额为人民币2483万元整。对东部华侨城提交的上述证据，刘瑶发表质证意见如下：对证据1没有异议，对其证明的内容有异议，《房屋买卖合同》第6条只是约定了刘瑶支付房款的方式及通过向银行申请贷款的形式支付，并非10日内将银行申请下来的贷款支付至东部华侨城账户内；对证据2真实性没有异议，刘瑶已向按揭银行申请贷款，按揭银行已及时将款项支付至东部华侨城账户内。刘瑶辩称：1、合同第六条约定的付款方式约定不明，应做不利于东部华侨城一方的解释；2、其已根据双方合同约定履行了付款义务，无任何迟延付款的行为。在合同并未明确约定合同签订之日起10日内上述款项必须实际支付至东部华侨城账户的情况下，对银行审批程序及其最终付款期限，刘瑶并不承担直接的合同义务；3、现有付款时间及方式得到了东部华侨城的书面认可，不存在刘瑶迟延支付合同价款的事实；4、即使刘瑶迟延付款，东部华侨城也应在2011年8月31日前提起诉讼，其诉讼请求已超过诉讼时效。因此东部华侨城的反诉请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。刘瑶为其答辩提供的证据有：1、《个人一手住房贷款合同》，证明刘瑶与中国银行在2009年8月31日签订的个人一手住房贷款合同，东部华侨城作为担保人，也于2009年8月31日签字盖章；2、《个人抵（质）押贷款合同》。证明内容同上；3、《个人借款／信用卡申请表》，证明刘瑶于2009年8月11日就向银行申请了贷款。对于刘瑶提交的上述证据，东部华侨城发表质证意见如下：对证据1-3真实性没有异议，但是这几份合同签订日期在2009年8月31日，即便银行同意放款，合同签订日期早已超过了刘瑶应当支付第二期房款的日期，所以刘瑶逾期支付房款无疑。本院经审理查明：1、2009年8月18日，双方当事人签订了《房屋买卖合同》，该合同第五条约定：涉案房产总金额为人民币31041425元；第六条约定：付款方式为按揭付款，买方签订本合同之日起0日内首期支付该房地产总价款的20%，即人民币6211425元，其余价款自签订合同之日起10日内向银行贷款支付；第九条约定：卖方应当于2010年5月31日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应当对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；第十条约定：卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、公用设施设备接管查验清单……上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担；第十一条约定：买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受本房地产；第十二条约定：卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买方，逾期超过90日，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。同日，双方签订《补充协议》，该协议书第2条约定：涉案房屋的实际交楼标准以现状为准，但买方需无条件配合卖方进行房屋竣工验收工作，房屋内的装修及房屋内除本协议附件一所列之外其他物品同时移交买方，买方如需对上述房屋内的装修、搭建部分进行拆除或恢复，应由买方在房屋移交后进行，且不得要求卖方给予补偿。2、合同签订后，刘瑶依约付讫首期房款，并于2009年8月31日与中国银行股份有限公司深圳沙头角支行签订《个人一手房住房贷款合同》及《个人抵（质）押贷款合同》，贷款人民币24830000元，支付至东部华侨城账户。3、涉案房产分别于2009年12月22日、2009年12月29日、2009年12月30日完成本体工程的竣工面积测绘、竣工验收备案与规划验收。在此之前，由于赠送的地下室及阁楼面积并未包含在规划面积之内，因此为了通过规划验收，东部华侨城对涉案房产赠送面积的部分进行了水泥封堵、掩饰、遮蔽等施工工程，并在完成规划验收后拆除。4、2010年4月30日，刘瑶进入涉案房产查看时拍摄了认为房屋有质量问题处的相片，至庭审之日止，刘瑶多次进入涉案房产拍摄相片。2011年5月19日，刘瑶向东部华侨城发出《投诉函》，写明“我是XXX03栋B户的业主刘瑶，我在2010年4月10日已接到入伙通知书，由于当时该房屋内存在严重的渗漏水问题，造成天棚、木地板、内墙面、地毯、内墙木饰面多处的严重损坏，还有电梯运行、贵公司二次改建后的复原等诸多问题，致使无法按时交付使用……从约定的2010年4月18日交付使用的时间距今已有一年多，我们仍然不能使用该房屋”。东部华侨城收到此函件后，于2011年6月8日复函刘瑶，承诺于2011年7月31日前整改完毕。2011年7月30日，刘瑶根据东部华侨城通知来到涉案房产办理“收楼”手续，刘瑶填写了《收楼意见书》，提出了15条意见，并写明“主体基本满意，暂未发现漏水痕迹，本人同意收楼。但是水电器、空调、家用电器、电梯等未做验收，收楼意见书列举的存在的问题继续维修，经与市场、物业、工程部现场初步商定，一周后再来完成剩余收楼手续及办理交付及房屋整体验收手续”。2011年8月3日，刘瑶再次向东部华侨城发出《申诉函》，要求东部华侨城明确交楼的日期，并提出要东部华侨城以2011年7月30日为收楼时间的计算期限，向刘瑶赔偿迟延交楼的违约金及折旧费、家具损毁费用等赔偿。基于此份申诉，双方当事人于2011年10月14日进行了洽谈并形成《会议纪要》，纪要列明：刘瑶认为收楼时间为2011年7月30日，并坚持要求东部华侨城按房屋总价款日万分之四的标准支付迟延交楼违约金；可以放弃折旧费的赔偿，并将家具毁损费用的赔偿降至30万元以下。同时注明：刘瑶表示以上条款仅限于双方协商解决处理方为有效。此后双方仍未完成最后的“收楼”手续，有关涉案房产的钥匙及相关资料等一直仍在东部华侨城处。2011年12月22日，刘瑶及其代理人向东部华侨城发出《关于敦请贵司立即履行交付义务并承担违约责任的律师函》，向东部华侨城提出了与诉讼请求一致的要求。2012年1月9日，东部华侨城向刘瑶发出《催办函》，表示已按《收楼意见书》整改完毕，要求刘瑶于2012年1月13日前前来办理房屋交接手续。2012年1月17日，刘瑶起诉至法院。经双方协商，2012年2月17日、22日，双方又先后两次办理“收楼”手续，刘瑶均认为涉案房屋仍多处存在质量问题，没有完成“收楼”。刘瑶于2月17日、23日先后向东部华侨城发出《关于敦请贵公司立即整改并交付房产的函》、《关于再次敦请贵公司立即履行交付房产义务的函》。5、根据深圳市气象服务中心提供的《深圳XXX2010年2-5月份日雨量资料》显示，涉案房产所在的XXX区域在2010年4月29日、5月7日先后两次发生特大暴雨。东部华侨城称由于当时二楼大厅只比观景台高2公分，因此在暴雨后雨水有可能倒灌进大厅，造成地毯与地板被浸湿的后果。2010年4月30日东部华侨城在接到刘瑶的《投诉函》后，对观景台的高度及排水系统进行了整改，浸湿的地毯与地板亦由东部华侨城更换。此后东部华侨城根据刘瑶的要求多次对涉案房产进行维修施工，刘瑶表示涉案房产现状并非其最初所见样板房的状况。6、对于刘瑶主张的“房屋装修折旧费”、其在庭审中表示是由于东部华侨城迟延交付涉案房产致使房屋装修所产生的折旧；对于刘瑶主张的“家具物品的损害赔偿金”，其在庭审中仅表示是东部华侨城在改建时未对房屋的装饰及家具做好保护，以及管理不当导致家具物品、家电等发生非自然的损耗，但未能举证证明损害的具体价值。7、2012年4月17日，在本院主持下，双方当事人完成了“交楼”手续，东部华侨城将涉案房产的钥匙及部分资料交予刘瑶。截至第二次庭审之日止，刘瑶仍未实际入住涉案房产。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本案本诉的争议焦点为东部华侨城是否迟延交付涉案房产，反诉的争议焦点为刘瑶是否因迟延支付购房款构成违约行为，以及东部华侨城的反诉是否已过诉讼时效期间。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行合同义务。刘瑶在其提供的证据及第一次庭审时均自认其于2010年4月10日收到《入伙通知书》，虽然在第二次庭审中刘瑶否认这一事实，表示是根据东部华侨城工作人员的授意所写，但在没有相反证据足以推翻前述自认的情况下，本院对刘瑶于2010年4月10日收到《入伙通知书》的事实予以认可。根据《房屋买卖合同》第11条的约定，刘瑶应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。结合上述刘瑶收到《入伙通知书》的时间，刘瑶若认为涉案房产不符合交付标准，应在2010年4月15日前向东部华侨城提出书面异议，但刘瑶未能对此予以证明。关于涉案房产在2010年4月10日是否具备交付条件的问题，根据东部华侨城提供的证据5、证据10及证据11表明涉案房产已于2009年12月22日完成竣工面积测绘、2009年12月29日完成竣工验收备案、2009年12月30日完成规划验收，即此时完成涉案房产的本体工程部分的竣工验收。对于装修工程的竣工验收，本院认为，目前亦尚无任何法律法规或其他强制性规定要求开发商在交付房屋前必须完成装修工程的竣工验收，双方亦未就此问题做出明确约定，刘瑶的主张缺乏事实和法律依据。结合双方在签订《房屋买卖合同》时涉案房产已经装修完毕，刘瑶当时对房屋装修状况认可并接受的事实，本院认为涉案房产在2010年4月10日前具备交付条件，东部华侨城能够在2010年4月10日前向刘瑶发出入伙通知。对于刘瑶所称涉案房产无法在合同约定的时间内提供合同第十条所约定的文件中的竣工面积测绘报告、竣工验收等合格证明文件，因而不可能在2010年4月10日发出《入伙通知书》的主张，本院不予采纳。关于涉案房产装修工程竣工验收完成的具体时间的问题，根据东部华侨城所提供的证据6，有两个时间：一是2009年8月7日，二是2010年9月14日。虽然东部华侨城在庭后所提供的情况说明及证人证言，但由于出具说明及证言的单位或个人均与东部华侨城有利害关系，本院对其证明力不予采信。对此证据东部华侨城应承担对其自身不利的举证后果，即于2010年9月14日完成装修工程的竣工验收。但如上文分析，装修工程竣工验收的完成作为样板房交付的必要条件缺乏法律依据，双方亦未对此问题明确约定，故该日期并不影响东部华侨城于2010年4月10日发出《入伙通知书》。关于东部华侨城对涉案房产进行“二次改建”的问题，根据双方在庭审中的陈述，本院认为，“二次改建”的目的在于掩饰所赠送的面积，通过对已经装修完毕的样板房进行遮蔽、掩盖等施工，使涉案房产能够顺利通过竣工测绘；在测绘完毕后将这些掩饰性的装修工程拆除，又使涉案房产恢复至测绘前的样板房状态。“二次改建”施工的结束日期虽无法确定，但即使在2010年4月10日之前尚未结束，鉴于上述东部华侨城已经具备的相关条件，也并非不可能向刘瑶发出《入伙通知书》；刘瑶在接到《入伙通知书》后，对房产的现状若有异议可以向东部华侨城提出。因此，“二次改建”的工期亦不是影响东部华侨城是否能够交付房产的决定性因素。关于涉案房产所存在的质量问题，本院认为，双方当事人对于房屋确实存在质量问题的事实并无异议，其争议焦点在于这些质量问题是否在2010年4月10日前就存在并造成东部华侨城不应交付或者未能交付房产的后果。本案中，涉案房产在2009年8月18日双方签订购房合同时是获得刘瑶认可的；而刘瑶向东部华侨城提出房屋有质量问题最早的函件是于2011年5月19日发出，无法证明这些质量问题于2010年4月10日前存在。虽然刘瑶称其拍摄房屋存在质量问题的相片的日期最早是2010年2月27日，但由于数码相机的日期可以人为设定，不能成为定案依据，因此对于刘瑶称涉案房产在2010年4月10日前存在严重的质量问题，东部华侨城的行为属“恶意交付”的主张，本院不予采纳。关于刘瑶所称其与东部华侨城的多份函件往来以及双方在交涉过程中东部华侨城自认涉案房产未交付的问题，本院认为，刘瑶一直未对涉案房产进行接收并入住是双方均无争议的事实，东部华侨城根据刘瑶的要求对涉案房产进行整修、要求刘瑶完成对涉案房产的接收手续，并与刘瑶一致使用“交付”一词，是处理双方纠纷的合理用语，应指由刘瑶完成对涉案房产的钥匙等进行接收的事实，并不意味着东部华侨城否认了自己已发出《入伙通知书》的事实，更不意味着对刘瑶未及时提出异议从而视为已完成交付的这一法律后果的否认。因此，不应以此作为涉案房产未交付的依据。对于刘瑶所称《房屋买卖合同》第九条“卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日”中的“入伙期限届满之日”约定不明，因而即使在刘瑶已收到《入伙通知书》的情况下亦无法推知房产交付之日，本院认为，虽然在第九条无法确定交付日期，但在第十一条“买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产”中有关交付日期的确定明确具体，即最迟不超过接到《入伙通知书》后5日，故本院认定刘瑶接收房产的时间为2010年4月16日，东部华侨城并未违反《房屋买卖合同》中交付期限为2010年5月31日的约定，不构成迟延交付。基于上述分析，本院认为东部华侨城于2010年4月10日向刘瑶发出《入伙通知书》的行为合法有效，刘瑶在合同约定的期限内未提出异议，视为其已于2010年4月16日完成对涉案房产的接收。涉案房产既已按约完成交付，东部华侨城不存在迟延交付的违约行为，刘瑶要求东部华侨城支付违约金及装修折旧费无事实和法律依据，本院不予支持。关于因东部华侨城改建、维修等施工行为对涉案房产所造成的损害的问题，本院认为，改建行为在双方签订的《补充协议书》第二条中得到了刘瑶的许可，刘瑶亦从中获益，该行为本质是双方规避规划验收与竣工验收的共同违法行为，刘瑶不应就此向东部华侨城主张损害赔偿。但东部华侨城多次对涉案房产进行维修是双方均无异议的事实，结合其他证据，能够证明涉案房产的装修、家具等确实受到了毁损。因毁损的装修及家具大多已经过东部华侨城的替换或修补，故无法还原毁损的真实状况，毁损的具体价值难以评估鉴定，刘瑶亦无法举证予以证明。结合涉案房产本身及装修价值，本院酌定其金额为人民币300000元。关于东部华侨城的反诉请求，本院认为，若东部华侨城认为刘瑶应于2009年8月28日前付清余款，其于8月31日付清余款的行为属于违约行为，至迟应于2011年8月28日提起诉讼，东部华侨城于2012年2月22日提起诉讼，已超过两年的诉讼时效期间。刘瑶认为东部华侨城的反诉超过诉讼时效期间的主张成立，本院对东部华侨城的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）深圳东部华侨城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘瑶支付损害赔偿金人民币300000元；二、驳回原告（反诉被告）刘瑶的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）深圳东部华侨城有限公司的全部反诉请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币75003元，由原告（反诉被告）刘瑶负担人民币72513元，由被告（反诉原告）深圳东部华侨城有限公司负担人民币2490元；反诉案件受理费减半收取为人民币180元，由被告（反诉原告）深圳东部华侨城有限公司负担。原告（反诉被告）刘瑶与被告（反诉原告）深圳东部华侨城有限公司已分别预交本诉及反诉案件受理费，被告（反诉原告）深圳东部华侨城有限公司应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告（反诉被告）刘瑶。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 贾    克代理审判员 黄  晶  晶人民陪审员 黄  文  东二〇一二年十二月三十日书 记 员 杨曼丽（兼）附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。