浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙04民再26号上诉人（原审原告、再审一审被申请人）：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司，住所地嘉兴市勤奋路甪里街14号1—5幢2号楼。法定代表人：周文新，执行董事。委托诉讼代理人：余天才，浙江开发律师事务所律师。被上诉人（原审被告、再审一审申请再审人）：潘为民，男，1954年3月9日出生，汉族，住嘉兴市南湖区，现住嘉兴市南湖区。上诉人嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏公司）与被上诉人潘为民租赁合同纠纷再审一案，嘉兴市南湖区人民法院于2016年11月4日作出（2016）浙0402民再4号民事判决，陈氏公司不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭审理了本案。上诉人陈氏公司的委托诉讼代理人余天才、被上诉人潘为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈氏公司在原审中起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，并要求潘为民在解除租赁合同一个月内腾退租赁用房；2.潘为民支付房租费195000元（2012年12月1日至2013年8月30日）；3.诉讼费由潘为民承担。原审认定事实：2012年12月1日，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：潘为民租赁陈氏公司位于嘉兴市勤奋路西甪里街14号西面一至二层仓储用房，面积2600平方米，租金每平方米15元；租期三年，自2012年12月1日至2015年11月30日，年租金468000元，租金前六个月每月支付，半年后三个月一付，租金到期后应提前十天支付下一期租金；承租方应缴纳房屋租赁、水电押金10000元。合同签订后，潘为民将房屋用作开设旧货市场，并将一楼部分摊位转租他人经营，二楼空置。期间潘为民未付房屋租金及押金。2013年8月28日陈氏公司诉至原审法院，2013年9月3日潘为民收到起诉状副本等应诉材料。原审认为：潘为民未按照合同约定支付房租，且庭审中明确表示不会按照年租金468000元支付房租，导致陈氏公司合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，故陈氏公司要求与潘为民解除房屋租赁关系于法有据，予以支持，确认双方之间的房屋租赁合同在2013年8月3日（潘为民收到应诉材料之日）解除。陈氏公司自认合同在最初几月存在免租期，仅要求潘为民支付至2013年8月30日的房租195000元，依法予以支持。因潘为民对仓库一楼进行了部分转租，多名次承租人实际占用部分仓库，故陈氏公司要求潘为民腾退实际不可履行，本案不宜处理。至于潘为民抗辩租赁合同非真实意思表示，实际是合作经营关系，因其未提供相应的证据予以证明，故不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》相关条款的规定，判决：一、确认双方签订的房屋租赁合同于2013年9月3日解除；二、潘为民于判决生效之日起支付陈氏公司至2013年8月30日的租金195000元；三驳回陈氏公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取2100元，由潘为民负担。再审一审认定事实：2012年12月1日，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定：潘为民租赁陈氏公司位于嘉兴市勤奋路西甪里街14号西面一至二层仓储用房，面积2600平方米，租金每平方米15元；租期三年，自2012年12月1日至2015年11月30日，年租金468000元，租金前六个月每月支付，半年后三个月一付，租金到期后应提前十天支付下一期租金；承租方应缴纳房屋租赁、水电押金10000元，租赁期间不得损坏房屋已有装潢和已安装的三台美的空调；如遇政府拆迁、自然灾害等不可抗拒因素影响，提前终止租赁的，承租方不计房屋装修费用，租金按实际租房天数结算；本合同签署日后三个月开始生效等。合同签订后，陈氏公司按约向潘为民交付了房屋。2013年7月26日，陈氏公司向潘为民发送了催款通知，要求其在2013年7月底之前缴纳半年租金234000元。2013年8月28日因潘为民未按约支付租金，陈氏公司遂诉至原审法院（即（2013）嘉南民初字第1950号）。陈氏公司在该案中提供的房产证为嘉房权证禾字第××号，房屋所有权人为陈氏公司，房屋坐落载明嘉兴市勤奋××××11，12，13，16，18幢，房屋状况载明：11幢为办公楼，1055平方米；12幢为仓库，1055平方米；13幢为仓库，65.12平方米，16幢为办公楼，255.21平方米；18幢为仓库，1133.42平方米；五幢房屋总层数均为1层。另查明，2015年6月8日，陈氏公司因与潘为民返还原物纠纷一案，向原审法院提起诉讼（即（2015）嘉南民初字第1409号）。该案认定：在（2013）嘉南民初字第1950号案件审理中，因潘为民对所租房屋一楼进行了部分转租，多名次承租人实际占用部分房屋，陈氏公司要求潘为民腾退房屋实际不可履行，故判决中不处理腾退事宜。判决生效后，潘为民将所租房屋的二楼交付陈氏公司，房屋的一楼部分仍由潘为民占有使用，并进行了部分转租。期间潘为民未支付任何费用。故陈氏公司于2015年6月8日提起诉讼，要求潘为民立即腾退房屋，并支付占用期间的费用528000元（2013年9月-2015年6月）。在本案审理期间，经有关部门组织调解，陈予杭（系陈氏公司工作人员）和潘为民于2015年7月24日签定了《调解协议》，协议内容为：一、由陈予杭一次性支付潘为民拆迁补偿款33万；二、款子在搬迁完之后，由陈予杭授权后向拆迁办结算；三、搬迁时间为2015年8月3日结束；四、其中10万元由潘为民支付给刘洪波；五、其他与潘为民签约人员由潘为民负责处理。协议签订后，潘为民按期腾退了涉案房屋，33万元拆迁补偿款亦已向潘为民付清。陈氏公司于2015年8月4日申请撤回要求潘为民立即腾退房屋的诉讼请求，其他诉请不变。原审法院认为，陈氏公司与潘为民签订的房屋租赁合同解除后，双方之间关于租赁合同的权利义务终止，潘为民应当返还涉案房屋。2013年9月至2015年6月涉案房屋实际没有归还陈氏公司而是由潘为民一直占有、使用，则潘为民应当支付占有期间的使用费。潘为民辩称双方之间已达成调解协议，陈氏公司同意免除其占用期间的租金。从现有证据来看，《调解协议》中并未签订陈氏公司同意免除潘为民租金的条款，但根据现有证据及法院查明的事实，原审法院认为争议双方已就免除租金达成一致，潘为民的诉请不予支持。理由为：一、本案在陈氏公司向法院起诉后，陈予杭和潘为民在相关部门的主持下进行了调解并最终达成调解协议。根据潘为民提供的调解补充和证人杨某、冯某证言及原审法院对许福寿制作的调查笔录可以看出，调解开始时陈予杭提出房租免掉并补偿20万元，但这个方案潘为民认为补偿过低而未接受，潘为民要求补偿50万元，经过一天的谈判，最终达成了补偿33万元的协议。本案陈氏公司起诉要求潘为民支付的房屋租金为52万余元，如果调解协议的前提不是免除租金，则意味着潘为民放弃最初的免掉52万余元的租金并获得20万元补偿的方案，而最终接受了获得33万元补偿但需继续向陈氏公司支付52万余元房租的方案，这显然不符合逻辑及情理。二、陈予杭及潘为民达成的《调解协议》系由陈予杭一次性支付潘为民拆迁补偿款33万余元，如果双方并未达成免除租金的协议，则潘为民应向陈氏公司支付52万余元的租金，按照日常交易习惯，双方互负债务的，应当将自己的债务与对方的债务抵销后再继续履行。在潘为民拖欠陈氏公司52万余元房租的情况下，陈氏公司并未主张抵销，而是在潘为民腾退后一次性支付其33万元，陈氏公司的做法不符合日常交易习惯。故陈氏公司与潘为民之间虽未有书面的约定，但应已达成免除租金的合意，故陈氏公司要求潘为民继续支付房屋占有使用费的主张不予支持。陈氏公司辩称协议系陈予杭签订，不能代表陈氏公司，陈予杭系陈氏公司法定代表人的配偶，又作为陈氏公司的工作人员参与诉讼并与潘为民调解，与潘为民达成的协议陈氏公司已实际履行，应视为已获得陈氏公司的授权，可以代表陈氏公司处理与潘为民的返还原物纠纷，故对陈氏公司的抗辩不予采信。2015年10月16日原审法院判决：驳回陈氏公司的诉讼请求。再审一审认为，一、双方签订《房屋租赁协议》中，潘为民租赁陈氏公司“位于嘉兴市勤奋路西甪里街14号西面一至二层仓储用房，面积2600平方米”，但陈氏公司在原审中提供的房产证五幢房屋总层数均为1层，所载明的建筑面积也无法与所租赁的面积相吻合，而嘉兴市中级人民法院（2008）嘉民一初字第37号民事判决书认定，陈氏公司在房屋翻建过程中未取得合法的批准手续，嘉兴市城市管理行政执法局也已经下达了拆除违章建筑的通知书，按照司法解释相关规定，双方签订的租赁合同无效，因此认定双方签订的《房屋租赁协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，原审判决解除应予纠正。二、再审中，陈氏公司根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》辩称，只要承租人实际租用了陈氏公司的房屋，就应当支付租赁协议所约定的房屋占有使用费195000元，并明确将原审诉讼请求中的租金变更为房屋占有使用费。根据已生效的（2015）嘉南民初字第1409号民事判决所认定的事实，2015年7月24日争议双方签定了《调解协议》，已经一揽子解决了双方有关房屋租赁占用费用及相关的腾退事宜，虽双方未明确包含（2013）嘉南民初字第1950号民事判决所确定的内容，但从陈氏公司确认补偿潘为民搬迁费用33万元，并已实际支付给潘为民的事实，可以推断该《调解协议》达成的补偿费用已在事实上免除了所涉及潘为民租赁陈氏公司房屋的有关租金（或房屋占用费用），其中也应该是包含了（2013）嘉南民初字第1950号民事判决所确定的内容。鉴于这一新的事实，陈氏公司再继续主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求已与再审查明的客观事实不符，不予支持。三、再审中已查明，潘为民已腾退了涉案房屋，陈氏公司的该项请求已无判决的必要，故不予支持。综上，（2013）嘉南民初字第1950号民事判决确有错误，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百零七条之规定，判决:一、撤销（2013）嘉南民初字第1950号民事判决；二、驳回陈氏公司的全部诉讼请求。原审案件受理费2100元，由陈氏公司负担。陈氏公司上诉请求：1.撤销嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民再4号民事判决，依法改判支持上诉人要求被上诉人给付房屋使用费的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：再审一审判决故意混淆当事人在不同时期就不同争议内容所作出的民事法律行为：1.（2013）嘉南民初字第1950号案件的诉讼焦点是被上诉人所欠2012年12月1日至2013年8月30日的195000元租金。因该判决没有对腾退问题作出处理，故被上诉人一直占用着上诉人的房地产。因政府拆迁的急迫，双方通过多次谈判于2015年7月24日签订《调解协议》，其内容是针对被上诉人于2013年8月30日后三年的房屋实际占用问题，该《调解协议》中由上诉人补偿给被上诉人的33万元并不包含上述195000元。2.因被上诉人未自觉履行（2013）嘉南民初字第1950号民事判决，上诉人即向原审法院申请执行，该案进入执行程序。在2015年7月的谈判过程中以及签订《调解协议》时双方根本没有包括上述195000元，上诉人也没有声明要撤回或放弃对（2013）嘉南民初字第1950号民事判决的执行，再审一审凭什么推断《调解协议》应包含了（2013）嘉南民初字第1950号民事判决的内容呢？综上，再审一审判决的依据和理由都是错误的，请求二审依法予以纠正。被上诉人潘为民答辩称：当时双方协商要合伙经营，之后被上诉人就开始招商投资，但在办理证照时发现所租房屋是违章建筑。本案开庭时上诉人称租金是不会让被上诉人付的，是为了应付拆迁的。后来在拆迁调解时，上诉人承诺房租全部免除，并再赔偿被上诉人23万元。希望二审法院公正判决。再审二审中当事人均未提供新的证据。本院再审二审查明的事实与再审一审认定的事实一致。本院认为，再审的目的是通过对案件的再次审理，确定原审裁判结果是否存在错误，因而对原审裁判作出维持或改变的裁判。当事人在再审中的具体请求必须以原审中其所提出的具体诉讼请求为限。当事人的具体诉讼请求只有受到原审诉请的限制，才可以使再审得以在原审范围内，通过再次审判确定原审裁判是否存在错误，是否应予纠正。如果允许当事人在原审诉请范围外主张权利，或者在再审中变更原审诉请，也就是超出原审范围增加、变更诉讼请求，显然违背了再审是对原审生效裁判存在错误进行纠正的救济程序的宗旨，导致不存在错误的裁判的既判力因当事人诉请的变更或增加而丧失。本案原审中陈氏公司的诉讼请求为解除双方签订的房屋租赁合同，要求潘为民支付房租195000元并腾退租赁用房。而原审判决支持了陈氏公司解除租赁合同及支付租金的请求，并驳回了陈氏公司要求腾退的请求。现潘为民申请再审的理由为原审判决解除租赁合同及支持租金不当，故本案再审审查的范围为：原审判决解除租赁合同以及要求潘为民支付租金是否正确。虽然陈氏公司在再审一审中明确将租金变更为房屋占有使用费，但综上所述，根据再审的目的和性质，对该变更不予准许。根据查明的事实，双方租赁合同中约定的标的物系非法建筑，根据司法解释的规定该租赁合同应为无效。故陈氏公司要求解除租赁合同和支付租金的请求无法律依据，依法应予驳回。而原审却判决支持了陈氏公司的该两项请求，显然不当，应予纠正。另外，再审的基础事实应当以原审裁判作出之前已经存在或发生的为限，不能以此后发生的事件或行为来评价原审裁判的正确与否，否则所作的裁判可能会否定正确裁判的既判力，打破已经生效裁判确立的法律关系和社会秩序，不符合再审属于对原审裁判错误的特殊救济程序的性质。本案原审判决（即（2013）嘉南民初字第1950号）所依据的所有基础事实均发生在2013年11月5日（判决作出之日）前，而再审一审判决理由中以2015年7月24日双方达成的《调解协议》来推定本案涉及的租金或房屋占用使用费是否应当支付，明显不当，应予纠正，但因其判决结果正确，故对再审一审判决仍予以维持。综上所述，上诉人陈氏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持南湖区人民法院（2016）浙0402民再4号民事判决。二审案件受理费4200元，由上诉人嘉兴市陈氏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊钢剑审判员  张波诚审判员  张 汐二〇一七年二月二十一日书记员  张靖怡