云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云29民终870号上诉人（原审被告）：上海上实物业管理有限公司大理分公司，住所地云南省大理市下关兴盛路。负责人：李胜来，董事长。上诉人（原审被告）：上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇泸青平公路。法定代表人：李胜来，董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张柔，女，1984年4月24日出生，白族，云南省大理市人，现住云南省大理市下关大理新世纪中学职工宿舍。委托诉讼代理人：杨立高，云南海月律师事务所律师。特别授权代理。原审原告张柔与被告上海上实物业管理有限公司(以下简称上实公司)、上海上实物业管理有限公司大理分公司（以下简称上实公司大理分公司）物业服务合同纠纷一案，前由宾川县人民法院于2016年10月14日作出（2015）大民二初字第699号民事判决。宣判后，被告上实公司及其大理分公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月15日接待了上诉人上实公司及其大理分公司的特别授权代理人韩炳辉，被上诉人张柔及其特别授权代理人杨立高对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。上实公司、上实公司大理分公司上诉请求：一、撤销云南省大理市人民法院（2016）大民二初字第699号民事判决，并予以改判；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清。1.其公司与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》是事实，其公司也对室外上、下水管道、沟渠进行了养护，但室内的养护工作具有局限性，只有业主主动反应，公司才能进入室内维修管理，否则无权管理室内的管道；被上诉人家室内水管爆裂，因被上诉人对室内装修设计时对管道进行了改动，在没有给其公司报备的情况下将卫生间、厨房的地面抬高，造成客厅、卧室的地面矮于卫生间和厨房，加之被上诉人长期不在家里居住，对管道疏于管理，直到管道爆裂五、六天后才发现，扩大了损失，因此被上诉人对其室内管道爆裂有着不可推卸的责任。2.被上诉人发现水管爆裂给其公司反映后，其公司立即派人到被上诉人家进行维修、清理，履行了应尽的义务。3.被上诉人提交的财产损失的鉴定具有片面性，鉴定机构光凭被上诉人提供的照片和视频就作出鉴定结论，照片和视频的拍摄都是由被上诉人完成的，无法客观真实的反映情况，具有个人主观成分。既然要做鉴定，就应该在水管爆裂后，及时委托相关资质的机构对现场进行评估、对下水道堵塞的原因、维修工程价值、损害程度等依法作出鉴定，因此，在没有明确具体事发原因的情况下就把责任归结其公司，显然对其公司不公平。(二)一审判决适用法律不当。一审判令其公司向被上诉人支付一年租金于法无据。被上诉人并未实际住在此房里，在被上诉人家室内水管没有爆裂之前，被上诉人就租住在大理新世纪中学的后勤中心，被上诉人家房屋一直处在空闲未使用状态。同时，一审在没有明确水管爆裂原因的前提下，就把责任归结于其公司，判令其公司承担被上诉人一年的房租于法无据。综上，请求二审依法改判，支持其公司的上诉请求。被上诉人张柔辩称：(一)一审根据双方签订的《前期物业管理协议》内容判决由上诉人承担因未尽物业管理服务义务而给被上诉人造成的损失，符合案件事实及法律规定。1.双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，约定上诉人为业主房产提供物业管理服务，该协议第10条物业管理服务内容的第8、9项明确约定，公用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用供水系统、供水管道、排水管道等；公共设施和附属建筑物、构建物的维修、养护、管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、泵房、水池及喷水系统等由上诉人负责。据此，上诉人对业主共用的排水管道等设施负有维修、养护管理和运行的合同义务。其作为业主已经按约按时交纳物业管理费，履行了协议约定的义务。2.上诉人上诉称因被上诉人家中室内水管爆裂导致遭受水淹完全不属实。被上诉人房屋被水淹系室外排水管道堵塞，厨房污水无法排除，引发污水倒灌，将其厨房排水管冲开所致。根据双方协议约定，此部分的损失应当由上诉人承担赔偿责任。被上诉人家遭受水淹之后，上诉人的管理人员与被上诉人一起对水淹原因进行排查时已经一致认可，只是对赔偿费用产生争议无法协商才诉至法院。因此，上诉人称一审在无法明确具体实发原因的情况下将责任归结于上诉人的上诉理由与事实不相符。3.被上诉人与上诉人是合同纠纷，而不是侵权纠纷。被上诉人房屋室内装修及家具、电器毁损是由上诉人管理的外部共用排水管道发生堵塞造成，是上诉人未按约履行合同维修管理业务造成，因此造成的损失按约由上诉人赔偿。（二）上诉人没有尽到双方物业服务合同约定的对室外排水管道的管理、维修和运行义务。上诉人称业主将水管爆裂情况反映后，就立即派人员进行维修、清理，已尽到了物业管理者应尽的义务完全是在推卸管理责任。若物业管理能保证排水管道的畅通，就不会造成其室内财物损害后果，业主不在涉案房屋居住不能成为上诉人推脱责任的理由。（三）大理勤瑞司法鉴定中心作出的【2016】评鉴字第07号《资产评估司法鉴定意见书》合法有效。房屋室内被水淹后，被上诉人对损害物品进行清点和核算，损失合计281300元，并制作了清单。但上诉人对此损害赔偿数额不予认可。被上诉人才申请一审法院进行司法鉴定。鉴定机构开展工作中，一审法院工作人员参与，并召集双方当事人到现场进行实地勘察，在勘察笔录上签字确认司法鉴定评估项目范围及项目工程量，之后又进行市场调查，并运用其专业知识才最终作出双方鉴定意见，认定被上诉人房屋因受水淹造成的装修损失费用和家具、电器、生活用品毁损的价值为79745.74元。而且该鉴定价值当中不包括拆除原毁损装修的必然产生的费用，也不包括二次装修后购置家具、电器、生活用品、搬家产生的交通费、误工费、搬运费以及二次装修工程中必然产生的水电费。因此，该鉴定意见真实、合法、与本案有关联。上诉人称鉴定机构仅凭被上诉人提供的照片和视频就作出鉴定结论，完全是不尊重和歪曲客观事实。(四)一审判决由上诉人支付一年租金符合案件事实及法律规定。被上诉人对涉案的房屋享有使用、收益和处分权，因上诉人未履行约定的义务，导致被上诉人房屋室内遭受水淹，无法入住，另寻住所当然产生租金，租金是上诉人违约造成被上诉人支出的费用，应由上诉人承担，而且一审判决确定的租金较当地的经济水平而言，属于较低档位。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张柔向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告赔偿因其未尽物业管理服务导致原告房屋遭受水淹造成的经济损失人民币281300元;二、鉴定费、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年，原告向大理上实城市发展有限公司购买了该公司开发的位于下关鹤庆路55号洱海庄园小区72幢2单元2层204号房屋。原告于2010年8月29日接房入住。同日，原告与被告上海上实物业管理有限公司大理分公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由被告上海上实物业管理有限公司大理分公司为原告的上述物业提供物业管理服务；管理服务内容包括“物业管理区域内物业的共用部分、公用设备设施维护，共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用供水系统、供水管道、排水管道、落水管.....”;原告向被告上海上实物业管理有限公司大理分公司支付物业管理费用；合同还对双方其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，原告按约向被告上海上实物业管理有限公司大理分公司交纳了截至2016年9月份的物业管理费。2015年10月20日，原告接到被告上海上实物业管理有限公司大理分公司方洱海庄园管理处电话，得知其房屋门口出现渗水现象，当日原告回到房屋发现房屋内厨房排水管道被冲开，污水回流导致房屋被水淹，同时被告上海上实物业管理有限公司大理分公司派人与原告共同清理了污水。此次水淹造成了原告房屋装修、部分家具等受损。后原、被告因水淹损失赔偿发生争议，原告诉至一审法院。诉讼中，原告申请对其房屋因水淹造成的经济损失进行评估鉴定，经大理勤瑞司法鉴定中心评估鉴定，作出大勤瑞司法鉴定中心【2016】评鉴字第07号资产评估司法鉴定意见书，确定原告因遭受水淹造成的装修费用损失和家具、电器、生活用品损毁的价值为79745.74元。原告支付了8000元鉴定费。一审法院认为：原告与被告上海上实物业管理有限公司大理分公司签订的《前期物业管理协议》主体资格合法，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同受国家法律保护，当事人均应严格履行自己的合同义务，原告按约向被告上海上实物业管理有限公司大理分公司交纳了物业服务费，被告上海上实物业管理有限公司大理分公司也应当全面履行自己的合同义务，按照协议的约定，被告上海上实物业管理有限公司大理分公司对业主共用的排水管道等设施负有维修、养护、管理和运行的义务，原告的房屋被水淹系因排水管污水回流所致，即被告上海上实物业管理有限公司大理分公司未能及时对业主共用的排水管道进行维修、养护致管道污水回流，故被告上海上实物业管理有限公司大理分公司应承担赔偿责任。原告要求被告上海上实物业管理有限公司大理分公司承担屋内装修等被水淹造成的经济损失，并承担鉴定费8000元的诉讼请求合法有据，应予支持，但经济损失应以鉴定意见确定的79745.74元为准。同时原告房屋被水淹必然导致短时间内无法进入居住，故对于原告主张租住房屋的租金损失，根据案件实际酌情决定由被告上海上实物业管理有限公司大理分公司按照月租金700元支付给原告一年的租金损失即8400元。本案中，由于被告上海上实物业管理有限公司大理分公司系被告上海上实物业管理有限公司的分支机构，故被告上海上实物业管理有限公司应当对被告上海上实物业管理有限公司大理分公司应当承担的上述债务承担连带偿付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、由被告上海上实物业管理有限公司大理分公司、上海上实物业管理有限公司在一审判决生效之日起十日内连带偿付给原告张柔经济损失人民币88145.74元。二、由被告上海上实物业管理有限公司大理分公司、上海上实物业管理有限公司在一审判决生效之日起十日内连带偿付给原告张柔鉴定费人民币8000元。三、驳回原告张柔的其他诉讼请求。案件受理费5520元，减半收取2760元，由被告上海上实物业管理有限公司大理分公司、上海上实物业管理有限公司共同承担。二审中，上诉人上实公司、上实公司大理分公司对一审认定的案件事实提出2点异议：（1）污水回流导致房屋被水淹与客观实际不相符；（2）对大理勤瑞司法鉴定中心评估鉴定作出原告因遭水淹造成财产毁损价值为79745.74元，不认可。被上诉人张柔对一审认定的案件事实无异议。由于双方当事人均未提交新证据，故二审对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，上诉人上海上实物业管理有限公司大理分公司与被上诉人张柔签订的《前期物业管理协议》，出自双方当事人真实意思表示，内容未违反我国现行法律法规，属合法有效。双方均应严格按约履行各自的权利义务。被上诉人已按约缴纳物业管理服务费用，而上诉人存在对共用排水管道等设备设施维修、养护、运行管理不到位，造成被上诉人房屋室内被水淹的财产损失后果，上诉人作为物业管理者对因此造成的财产损失应承担赔偿责任。本案的资产损失鉴定评估范围及项目工程量由双方当事人在大理勤瑞司法鉴定中心工作人员参与下，进行签字确认。上诉人对鉴定程序无异议，只对该鉴定结果不认可，但其未能提供相关证据予以证明其主张。故一审将该鉴定意见作为证据采信，按该评估鉴定价值79745.74元确认被上诉人张柔经济损失的裁判正确，二审予以维持。被上诉人主张租房租金损失合理，但一审以一年期限计算租金损失时间过长，上诉人对此提出上诉主张部分成立，故二审对此予以改判纠正，将房屋租金期限调整为6个月，租金按每月700元计算，6个月，合计4200元支持，作为被上诉人住房被水淹后租房的损失补偿。上诉人上实公司大理分公司作为上实公司的分支机构，一审判决由上实公司对其大理分公司的上述债务承担连带责任其未提出异议，二审予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2015）大民二初字第699号民事判决第一项即由被告上海上实物业管理有限公司大理分公司、上海上实物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内连带偿付给原告张柔经济损失人民币88145.74元；二、维持云南省大理市人民法院（2015）大民二初字第699号民事判决第二项判决即由被告上海上实物业管理有限公司大理分公司、上海上实物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内连带偿付给原告张柔鉴定费人民币8000元；三、由上诉人上海上实物业管理有限公司大理分公司、上海上实物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内连带偿付给被上诉人张柔经济损失款项人民币83945.74元；四、驳回被上诉人张柔的其他诉讼请求。五、驳回上诉人上海上实物业管理有限公司大理分公司、上海上实物业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判承担。二审案件受理费5520元，由上诉人上海上实物业管理有限公司大理分公司、上海上实物业管理有限公司负担5420元，由被上诉人张柔负担100元。本判决为终审判决。审判长  杨庆云审判员  马克辉审判员  姜碧姝二〇一七年二月二十三日书记员  杨 春