成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初10181号原告：满堂红（成都）置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区莲花西路8号2栋5号。法定代表人谭自力，公司总经理。委托诉讼代理人：王欢，男，汉族，1985年10月20日出生，住重庆市长寿区。该公司员工，特别授权代理人。委托诉讼代理人：骆明泽，男，汉族，1991年1月2日出生，住四川省芦山县。该公司员工，特别授权代理人。被告:四川瑞城房地产开发有限公司，住所地：成都市成华区望平街33号1栋6层38号。法定代表人宋伟。委托诉讼代理人：董棚飞，四川元绪律师事务所律师，一般授权代理人。原告满堂红（成都）置业有限公司（以下简称满堂红公司）诉被告四川瑞城房地产开发有限公司（以下简称瑞城公司）居间合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈岚独任审判，于2016年9月29日、2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告满堂红委托代理人骆明泽及被告瑞城公司委托代理人董鹏飞到庭参加了第一次庭审，原告满堂红委托代理人王欢，被告瑞城公司委托代理人董鹏飞到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告满堂红公司向本院提出诉讼请求：被告一次性支付所欠服务费人民币32000元（公司佣金29000元+推介人奖励3000元）及违约金9536元（从2015年9月1日起至全部支付完毕之日止，每日按所欠服务费32000元的千分之一计算）。事实及理由：原告与被告于2013年11月5日签订了《“紫荆美熙广场”项目联动营销合作协议》，并于2013年12月5日及2014年2月7日分别签订了相关的补充协议，双方就原告推介客户成交“紫荆美熙广场”项目，被告按合同约定支付服务费一事达成一致，双方关于佣金结算条件是以客户第一期房款到账，被告与客户签订《商品房买卖合同》作为结算依据；在合作期内我司推介客户胡剑洪、陈科成交高新区紫荆东路49号2栋1层66号铺应得佣金29000元，且成交一套被告给予原告推介人奖励3000元，共计32000元。后客户已签订认购书及商品房买卖合同，已向被告支付了首期房款，推介成交的这套商铺已达到结佣条件，但被告拒不支付。被告瑞城公司答辩称本案案涉客户并非原告满堂红公司推介成交的客户；且本案案涉客户的推介时间超过了双方的合作期限。经审理查明，原告满堂红公司（甲方）与被告瑞城公司（乙方）于2013年11月5日签订了《“紫荆美熙广场”项目联动营销合作协议》，协议约定：合作期从签约之日起至2014年1月30日，本合同期限届满后双方另行商议续约事宜。合作形式为乙方利用自有网络，组织客户到该项目现场进行推介，并联合甲方指定销售人员对项目进行介绍及推销；乙方客户必须提前2小时以电话或传真或指定手机号码短信的形式与甲方销售现场负责人进行预约，甲方指定销售人员填写推介客户预约表转交给甲方销售现场负责人进行审核，确定乙方客户为有效推介后通知乙方指定负责人可带客户到现场，在客户到场后由甲方现场负责人及乙方销售人员进行签字确认。乙方组织到场的客户必须为从未到访过甲方营销中心，界定以甲方营销中心的来访登记记录为依据，该客户经甲方确认属于乙方推介成交的，成交后甲方应按本合同向乙方支付服务费用。本合同合作期内，经甲方确认为乙方推介成交之单位，按下列标准向乙方支付服务费用：成交物业合同总价的百分之二支付服务费。在合作期内，当认购者在签订《认购书》缴付第一期房款并签订《商品房买卖合同》以及根据需要办理完成相关按揭手续后，则该物业视为成交；每月5日，甲乙双方按上月乙方销售实际业绩（以客户第一期房款到账，甲方与客户签订正式《商品房买卖合同》作为结算依据）进行结算。结算时，甲乙双方需核对当月销售额账目，确定无误后由双方签字盖章确认结算表，甲方须在确认结算表后的十五个工作日内，开具支票或直接转账到乙方指定账户以支付乙方应得至服务费；乙方收取甲方款项，须同时按甲方要求向甲方提供合法完税服务费发票，否则，甲方有权拒绝支付，直至乙方开具发票为止。甲乙双方任何一方未履行本合同之条款时均构成违约，违约一方应当承担违约责任并赔偿守约方因此所受的损失。如甲方未能按期向乙方支付服务费，则自逾期第三十一日起，乙方有权除应收款外，每天向甲方收取未付款总额千分之一的滞纳金，超过60天则按甲方违约处理，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方付清未付款项及其滞纳金。2014年2月7日，原告满堂红公司（乙方）与被告瑞城公司（甲方）签订《“紫荆美熙广场”项目联动营销合作补充协议》，协议约定：合作期延长到2014年5月30日，乙方指定本合作对接联系人为张莉莉。2014年7月18日，就客户姓名为胡剑洪，推荐机构为满堂红的推荐购房事宜形成了《紫荆美熙广场推荐客户确认书》，该推荐确认书上有推荐人陈阳、置业顾问签字（姓名无法辨识）及销售经理罗曼的签字。2014年7月20日，胡剑洪、陈科与被告瑞城公司签订了《紫荆蜜城2号楼商品房认购书》，确认胡剑洪、陈科认购位于成都市高新区紫荆东路49【紫荆蜜城2号楼】项目1层66号商品房。该认购书签章处委托代理机构为成都尚智力房地产营销策划有限公司。该商品房于2016年4月5日办理了所有权登记，登记所有权人为陈科、胡剑洪。2014年7月24日，就胡剑洪、陈科的推荐购房事宜形成了《客户成交确认单（代理公司联）》，该确认单载明客户姓名为胡剑洪、陈科；成交物业地址为成都市高新区紫荆东路49号（紫荆蜜城2号）1层66号；面积23.76m2；成交日期为2014年7月20日；最终成交总价为1450000元；付款方式：按揭付款。定金人民币50000元于2014年7月20日支付，首期房款人民币6750000元于2014年8月10日支付，剩余房款人民币725000元银行按揭支付。在该确认单上甲方置业顾问签字确认（姓名无法辨识，与《紫荆美熙广场推荐客户确认书》上的置业顾问签字痕迹相似）、甲方授权代表罗曼签字确认；乙方置业顾问陈阳签字确认、乙方授权代表张莉莉签字确认。该确认单另附有说明：1、甲方为开发商，乙方为代理公司。此确认单一式两份，双方各一份，经双方授权代表签字后生效；2、此确认单相关内容与商品房买卖合同记载一致。2014年9月16日，原告满堂红公司与被告瑞城公司形成了客户张淑芳的《项目资料提交清单》，被告于2014年9月16日向原告支付了该客户的代理费25600元；2014年11月20日，原告满堂红公司与被告瑞城公司形成了客户陈进、彭晓及杨蓁、杨薇、张金诛的《项目资料提交清单》，成交时间分别为2013年12月24日和2014年9月22日，被告于2014年11月21日向原告支付了以上客户的代理费共计74811元。2016年6月8日，原告向紫荆东路55号圣安卓花园A2-7A的地址邮寄了《履行合同义务敦促函》。另查明，罗曼是成都尚智力房地产营销策划有限公司员工。罗曼作为甲方（开发商）授权代表在杨蓁、杨薇、张金诛的《客户成交确认单》上签字。以上事实有原告提交的《“紫荆美熙广场”项目联动营销合作协议》、《“紫荆美熙广场”项目联动营销合作补充协议》、《项目资料提交清单》、《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》、《紫荆美熙广场推荐客户确认书》、《客户成交确认单》、《房屋信息摘要3》、《履行合同义务敦促函》、中通快递邮寄单、《成都市社会保险人员实缴明细》及原被告当庭陈述等证据予以证明。上述证据经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案的待证事实，故予以采信。本院认为，原告与被告签订的《“紫荆美熙广场”项目联动营销合作协议》、《“紫荆美熙广场”项目联动营销合作补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照协议履行自己的义务。本案中，原告要求被告支付服务费及违约金，被告就此提出两项抗辩，一是原被告双方的合同于2014月5月30日终止，原告本案主张的客户推荐时间超过了双方合同约定的有效期；二是本案案涉客户并非原告推荐，故被告无需向原告支付服务费。现对双方当事人的争议作如下评述。一、关于原告推荐案涉客户胡剑洪、陈科购房是否发生在原被告双方合同有效期内的问题。从双方合同文本来看，原被告约定的合作期限是自合作协议签订当日即2013年11月5日起至双方签订补充协议确定的截止日即2014年5月30日。此后双方并未再另行签订补充协议延长合作期限。但从原告提交的客户张淑芳和客户杨蓁、杨薇、张金诛的相关资料来看，在双方合同终止后，原告仍在为被告开发的紫荆美熙广场项目进行客户推荐，而被告也按照双方此前的合同约定向被告支付了居间服务费。故本院认为，原被告双方以实际行为形成了事实上的居间合同关系。原告如在此时间后向被告提供了居间服务，被告仍应向原告支付服务费。二、关于客户胡剑洪、陈科购房是否由原告推荐交易问题。在双方签订的合作协议中约定，需经被告确认成交，被告才向原告支付居间服务费用。就此，原告向本院提交了《紫荆美熙广场推荐客户确认书》及《客户成交确认单》。在该确认书及确认单上，均有被告委托代理机构成都尚智力房地产营销策划有限公司员工罗曼的签字。且罗曼亦作为甲方授权代表，在被告已经支付了服务费的其他成交客户的《紫荆美熙广场推荐客户确认书》及《客户成交确认单》上进行了签字确认，足以认定罗曼有权对原告推荐成交的客户进行确认。故本院对本案案涉客户胡剑洪、陈科购买被告房屋系由原告推荐成交的事实予以确认，被告理应向原告支付服务费。综上，本院认为被告享受了原告提供的居间服务，应向原告支付居间服务费。关于居间服务费的计算标准，虽双方签订的《“紫荆美熙广场”项目联动营销合作协议》已经终止，但被告此后也实际按该协议约定的标准向原告支付了其他客户的居间服务费，故本案也宜参照该标准。根据该协议约定，服务费金额应为成交物业合同总价的百分之二。本案案涉《客户成交确认单》明确客户胡剑洪、陈科的房屋成交总价为1450000元，故被告应向原告支付服务费29000元。关于原告主张被告向其支付推介人奖励3000元的请求，因原告未举证证明原被告双方对此有约定，故对该项诉请本院不予支持。关于原告主张被告按《“紫荆美熙广场”项目联动营销合作协议》支付违约金的请求，因该协议已经终止，原告未举证证明此后原被告双方对于违约情况和违约金支付进行了约定，故本院对原告要求被告按该协议约定向原告支付违约金不予认可。但原告确因被告不支付居间服务费的行为产生了损失，被告应对原告进行损失赔偿。结合本案具体情况，本院酌情确定被告自原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付损失赔偿金至被告实际付清居间服务费之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川瑞城房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告满堂红（成都）置业有限公司支付居间服务费29000元及损失（损失计算方式为：以29000元为基数按中国人民贷款利率自2016年8月18日起计算至付清时止）。二、驳回原告满堂红（成都）置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取419元，由被告四川瑞城房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 岚二〇一七年二月十七日书 记 员 陈悦静书 记 员 李梦璐