广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17186号上诉人（原审被告）：钟慧，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：谢大启，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：蔡其成，住广东省吴川市。委托代理人：陈娥，北京市中伦文德（广州）事务所律师。上诉人钟慧、谢大启与被上诉人蔡其成房屋买卖合同纠纷一案，上诉人钟慧、谢大启不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。钟慧、谢大启上诉请求：撤销（2016）粤0103民初2078号民事判决。事实和理由：1.其与蔡其成之间实际为借贷关系，不存在房屋买卖关系。其当时向蔡其成借款40万元，借期6个月，期满后本息一次性返还45万元，借据由蔡其成持有。双方签订的房屋买卖合同只是保证其按期还款，并非真实的买卖房屋的意思表示。其本人与蔡其成之间的短信联系中亦显示双方曾写下借据且其表示的是“还钱”而非“退钱”，蔡其成亦未否认借据之事。双方联系的通讯号码在法院审理前双方通讯联系及审理后双方再通讯联系均为相同的号码，足以认定信息内容为蔡其成与其之真实联系内容。2.涉案房屋买卖合同签订时，该房屋并未进行产权登记，最大的权属人是中国银行，并不具备买卖交易条件，因此该合同为无效合同。蔡其成要求提出双倍返还80万元定金不应予以认可。恳请二审法院审理查明，作出公正判决。蔡其成辩称：1.其与钟慧、谢大启签订的房屋买卖合同是真实有效的，对双方具有约束力。双方就本案的房屋进行买卖，并且签订了买卖合同，约定了交付时间、以及过户的程序等。其找出了双方在房屋交易时的微信记录和短信记录证明双方之间是房屋买卖关系。2.钟慧、谢大启在接收房屋之后并未按照合同约定向其交付房屋，并且一直不返还定金。一审中，双方就返还事宜进行过多次调解，但是钟慧、谢大启都拒绝沟通，他们的行为已经构成了根本违约。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回钟慧、谢大启的上诉，维持原判。蔡其成向一审法院起诉请求：1.钟慧、谢大启立即向其双倍返还定金80万元。2.钟慧、谢大启承担本案的诉讼费用、保全费等。一审法院认定事实：钟慧和谢大启是夫妻关系。2014年6月3日，钟慧与广州市联成房地产有限公司签订了《商品房预售合同》约定：钟慧购买广州市荔湾区土兴巷x号x房，价格为3810415元。2015年11月24日蔡其成与钟慧、谢大启签订了《房屋买卖合同》约定：钟慧、谢大启将上述房屋以345万元卖给蔡其成；签订合同当天蔡其成向钟慧、谢大启支付40万元定金；首期款（含定金）为40万元，钟慧、谢大启收到首期款当日将房屋全部资料原件给蔡其成；钟慧、谢大启收楼时，将房屋交付给蔡其成使用的二个月内，蔡其成给付钟慧、谢大启20万元；蔡其成在收楼时第二个月开始，每月向钟慧、谢大启支付5000元直到他们取得房产证时止；钟慧、谢大启取得房屋的产权证时，双方共同到广州市房屋交易中心办理产权过户手续，在产权过户完税当日，蔡其成支付43.5万元给钟慧、谢大启，视为蔡其成已付清所有楼款；钟慧、谢大启逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其它义务，逾期30天，蔡其成有权不再购买该物业，钟慧、谢大启应退回全部已收款项并向蔡其成支付该物业成交价的10%作为违约金。上述合同签订后，蔡其成向钟慧、谢大启支付了40万元。钟慧、谢大启将预售合同原件、购房发票原件交付给蔡其成。开发商向钟慧、谢大启交付房屋后，钟慧、谢大启没有将房屋交付给蔡其成使用。一审庭审中，钟慧、谢大启为了证明双方之间是借款关系，向一审法院提供了手机短信为证，内容为号码为136××××6788手机在2016年8月4日至2016年8月17日发出的短信和接收的短信，发出的内容主要为：…欠债还钱这是天经地义的事情,现在有两位客户与我父亲谈好房子的价格，一旦成交，马上还你，请发账号过来及准备好手上资料（记得带上写给你的40万元借条）…接收的短信主要为：中国邮政，户名蔡其成，账号62×××35，你先打钱进来，其它的手续再还你…按照法律规定你必须要还80万元，这是没商量的，这是买卖合同决定的。蔡其成对手机短信进行了质证，认为手机号码没有显示名字，无法证明是双方之间的通信内容，短信内容没有描述双方之间的法律关系，只能说明开庭前钟慧、谢大启联系过蔡其成。诉讼中，蔡其成申请诉讼保全，一审法院依法查封了讼争房屋。一审法院认为：钟慧、谢大启主张双方存在存款关系而非房屋买卖关系，其提供的证据是手机短信，但短信内容没有显示通信人的名字，无法证明是蔡其成与钟慧、谢大启之间的通信；短信内容只是钟慧、谢大启提及要还钱，回复人并没有就双方是存在借贷关系或买卖关系问题进行正面回应，因此无法证明双方之间是借款关系。因此，钟慧、谢大启的主张证据不足，不予采信。蔡其成与钟慧、谢大启签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。钟慧、谢大启在收取定金后收楼，并没有按约定将房屋交付给蔡其成使用，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。现蔡其成要求钟慧、谢大启双倍返还定金符合法律规定，予以支持。钟慧经传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十五日内，钟慧、谢大启向蔡其成双倍返还定金共80万元。本案本诉受理费11800元、诉讼保全费4520元由钟慧、谢大启负担。经查，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：1、涉案房屋有设定银行抵押。钟慧、谢大启表示钟慧向广州市联成房地产有限公司购买涉案房屋时，向中国银行股份有限公司广州荔湾支行申请了266万元抵押贷款，贷款期限30年，现涉案房屋抵押权人为该支行。蔡其成表示在签订《房屋买卖合同》时，知道涉案房屋已抵押给银行。2、对于合同总价款345万元的支付方式及涂消抵押的手续办理。蔡其成表示：合同约定我方先给3成首期，收到房屋之后剩下的200多万元由我方支付给银行，房屋过户给我方后，双方共同去银行办理抵押贷款户名变更手续，由我方继续还贷。签约时对上述事项没有约定是觉得谢大启比较诚实，银行也同意将抵押贷款变更为我，我没有想那么多。钟慧、谢大启表示双方只是借贷关系没有买卖关系，当时对于这200多万元没有谈过也没有约定。签订买卖合同只是借款的保证。3、蔡其成一审提供其与钟慧的短信记录显示有“家卖了就没了。我会尽快退钱给你的”，钟慧该短信回复可以证明双方是房屋买卖关系。钟慧表示由于谢大启借款后还不上，其联系过蔡其成，蔡其成表示如果还不上就卖房，其是在这种情况下发的短信。本院认为，根据当事人诉、辩意见，本案争议焦点为：1、双方签订的《房屋买卖合同》是否为双方真实意思表示；2、蔡其成诉请钟慧、谢大启双倍返还购房定金依据是否成立。在本案中，蔡其成与钟慧、谢大启签订了《房屋买卖合同》，但对双方之间法律关系的性质各执一词，蔡其成主张是房屋买卖，钟慧、谢大启主张是为民间借贷提供担保，在此情况下，应当结合当事人提交的证据，探寻《房屋买卖合同》签订时合同当事人的真实意思表示。本院认为，《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示，理由如下：（一）房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。《房屋买卖合同》约定的总房价为345万元，但依据蔡其成的主张，合同只约定了其中30%价款的支付方式，剩余70%的价款没有作出明确约定；蔡其成确认在签订《房屋买卖合同》时知道涉案房屋已抵押给银行，但合同对于其产权过户中必然出现的障碍（涂销抵押）如何处理也没有约定，即无论是卖方还是买方的主要合同权利与义务的履行均未作出明确约定，有悖常理，无法实现合同目的。此外，蔡其成确认除合同约定的30%房款，剩余还有200多万元是要支付给钟慧、谢大启的，这与合同约定“在产权过户完税当日，蔡其成支付43.5万元给钟慧、谢大启，视为蔡其成已付清所有楼款”之约定不符，蔡其成主张房屋过户给其后，双方共同去银行办理抵押贷款户名变更手续，由其继续还贷，明显不符合先涂销抵押再办理产权过户的正常手续流程。（二）在二手房买卖合同中，买方与卖方以签订的房屋买卖合同为依据进行交易，卖方为证明其产权情况，一般仅向买方提供必要的资料。但在本案中，房屋买卖合同签订时，钟慧、谢大启未取得房屋产权证书，也没有办理收楼手续，钟慧、谢大启作为卖方将其一手房买卖中的商品房买卖合同（预售）、购房发票等资料原件交给蔡其成，又没有出具相应的授权委托书，不符合一般二手房买卖交易习惯。此外，《房屋买卖合同》约定的买卖价格较钟慧购入房屋一首交易价相比，钟慧、谢大启亏损36万元出卖房屋给蔡其成，不符合当时的市场行情。因此，双方进行房屋买卖的真实性存疑。（三）钟慧、谢大启主张其与蔡其成之间为借贷关系，借款金额与《房屋买卖合同》中约定的定金数额及蔡其成实际支付的金额一致，结合谢大启一审提供的短信内容，钟慧、谢大启主张的借贷关系有一定可信性；钟慧在回复蔡其成的短信内容并不能反映双方之间在签订买卖合同时有真实的房屋买卖意思表示，钟慧解释称是蔡其成在谢大启不能还款时要求其卖房，其短信回复“家卖了就没了”，该合理性也不能排除；在钟慧、谢大启未取得房屋产权证书，也没有办理收楼手续情况下，蔡其成作为买方收取钟慧、谢大启一手房买卖中的商品房买卖合同（预售）、购房发票原件等资料作为借款保证，符合民间借贷的习惯做法，钟慧、谢大启主张签订买卖合同只是借款的保证，可以合理解释《房屋买卖合同》中买卖双方主要权利义务内容的缺失。综上，钟慧、谢大启主张的证据证明力明显高于蔡其成主张的证据的证明力，依优势证据原则，上述《房屋买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，蔡其成依据《房屋买卖合同》要求钟慧、谢大启双倍返还其购房定金80万元，没有事实依据，本院不予支持。钟慧、谢大启的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2078号民事判决；二、驳回被上诉人蔡其成的全部诉讼请求。一、二审案件受理费11800元、诉讼保全费4520元，均由被上诉人蔡其成负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年二月十四日书记员  眭 翘林飘云