海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书(2017)琼9003民初8430号原告：刘超，男，1977年12月23日出生，汉族，住所海南省白沙黎族自治县,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：符阳华，男，1962年5月6日出生，汉族，住所海南省海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：赵伯留，男，1973年3月6日出生，汉族，住所海南省海口市，公民身份号码：×××。被告：儋州天易实业有限公司，住所地儋州市那大镇伏波东路20号。法定代表人：颜海珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈翔，男，1978年8月2日出生，汉族，住所海南省儋州市东成镇大坡村委会高明村，公民身份号码：×××，系该公司员工。原告刘超与被告儋州天易实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘超及其委托诉讼代理人符阳华、赵伯留，被告儋州天易实业有限公司委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘超向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即将位于儋州市××镇交汇处）儋城壹品第1栋C单元1103房备案登记给原告；2.判令被告支付违约金15286.5元给原告（2014年8月30日至2017年11月30日直至履行义务完毕）暂计（365天×3年+30天×3个月）×129000×万分之一；3.判令被告因逾期交房而支付房屋租金600元/月×39个月=23400元给原告（暂时计2014年8月31日至2017年11月30日）；4.判令被告承担案件受理费等费用。事实和理由：2013年8月7日，原告与被告在儋州市签订《商品房买卖合同》，被告将位于儋州市那大镇”儋州壹品”项目下的1栋C单元1103房商品房卖给原告，总价格399000元，双方约定于2014年8月30日前交付房屋，后原告交付129000元作为首付款。至交房期间被告以种种理由拒绝交房，2014年8月20日出具《延期交房通知书》，2015年5月23日出具《承诺书》，后又出具《违约赔偿协议》，承诺从2014年8月23日至2015年4月30日支付每月房租600月直至交房止，现已支付4800元。但至2017年10月16日原告才得知被告已将房屋以假买卖、真借贷抵押给了王天厚，并拒绝交房。原告认为，按《中华人民共和国合同法》规定及双方《商品房买卖合同》约定，被告应及时将房屋交付和过户给原告，并承担违约期间的违约金。被告辩称，1.涉案房屋备案登记在王天厚名下，其行为并不影响原告与被告合同的履行，与王天厚的房屋合同备案只是借贷的备案抵押；2.同意按照《商品房买卖合同》约定支付延期交房的违约金；3.对原告提供的每月支付房租人民币600元《违约赔偿协议》真实性存在异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《违约赔偿协议》，用以证明由于被告逾期交房与原告达成赔偿协议，约定被告每月支付人民币600元给原告用于租房，被告儋州天易实业有限公司对该协议真实性存在异议。本院认为，该份协议有双方签名盖章，真实有效，且被告未能举证证明，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年8月7日，原告刘超与被告儋州天易实业有限公司签订《商品房买卖合同》（编号:DZTY-TDK20150504），约定房屋总价款人民币399000元。原告刘超已支付被告儋州天易实业有限公司房款人民币129000元，剩余房款人民币270000元向银行申请贷款支付（尚未办理贷款），双方约定2014年8月30前交房，卖方逾期超过60日后交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款。并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款万分之一的违约金。由于被告逾期交房，原告与被告又补充签订《违约赔偿协议》，协议约定：在支付双方签订《商品房买卖合同》中所述的逾期交房违约金的基础上，从延期交房之日起至实际交房期间，被告承担原告刘超每个月住房租金人民币600元。其中，原告已领取从2014年8月31日至2015年4月30日止8个月住房租金人民币4800元。另，该涉案房屋于2015年2月6日备案登记在王天厚名下。2016年6月1日，本院作出（2016）琼9003执292号《执行裁定书》，裁定查封该涉案房产。2017年11月15日，被告儋州天易实业有限公司交付该涉案房屋给原告，原告目前正在进行装修。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《违约赔偿协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。从审理情况及本案双方当事人的诉辩主张来看，本案争议焦点为：1.关于涉案房屋能否办理备案登记至原告名下的问题；2.被告逾期交房支付违约金的起止时间如何确定；3.对双方签订的《违约赔偿协议》第三款约定的实际交房时间应该如何确定。关于涉案房屋能否办理备案登记至原告名下的问题。鉴于涉案房屋至今仍备案在王天厚名下，在上述备案未撤销的情况下，涉案商品房在事实上无法备案至原告名下，原告请求被告将涉案房屋备案至原告名下，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告逾期交房支付违约金的起止时间如何确定问题。原、被告在《商品房买卖合同》中对延期交房违约金有约定，双方约定2014年8月30前交房，卖方逾期超过60日后交房，买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款万分之一的违约金，现已查明被告于2017年11月15日交房，被告应给付原告逾期交房违约金人民币15093元（时间从2014年9月1日至2017年11月16日止）。原告主张支付逾期交付违约金超出部分，本院不予支持。关于对双方签订的《违约赔偿协议》第三款约定的实际交房时间应该如何确定问题。原告根据原、被告双方签订的《违约赔偿协议》第三款约定，主张实际交房时间为2017年11月16日。但纵观对该协议全部条文和常理分析，该《违约赔偿协议》第三款约定的实际交房时间应该是该协议第六款所指的2015年6月30日。双方约定延期交房支付房租的计算为每月人民币600元，原告认可已收到房租人民币4800元（时间从2014年8月31日至2015年4月30日止）。故，被告尚需支付因逾期交房给予原告用于租房人民币1200元（时间从2015年5月1日至2015年6月30日止）。原告主张被告因逾期交房而支付其房屋租金超出部分，本院不予支持。综上所述，原告购买的房屋至今仍备案登记在案外人名下，对原告请求被告将涉案房屋备案至原告名下，本院不予支持。被告在履行合同中违约，应依照合同约定承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告儋州天易实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘超逾期交房违约金人民币15093元；二、被告儋州天易实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付因逾期交房给予原告刘超用于租房人民币1200元；三、驳回原告刘超其他诉讼请求。如果被告儋州天易实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币383.6元，原告刘超负担人民币161.5元，被告儋州天易实业有限公司负担人民币222.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长  柴志军二〇一八年二月二十七日书记员  孙丽婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。