江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终2137号上诉人（原审被告）：镇江���房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区世业镇计生站西二楼。法定代表人：王孝康，该公司总经理。委托诉讼代理人：关美琪，江苏东方之光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红扣，男，1952年1月1日生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：姚恭生，扬州市广陵区竞翔法律服务所法律工作者。上诉人镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房公司）因与被上诉人张红扣商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省镇江市丹徒区人民法院（2015）徒民初字第01658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。新房公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由���案涉被上诉人所购物业不符合按揭贷款条件，理应交付购房剩余款项，一审法院认定贷款未果不能归责于双方而判令解除合同于法无据。张红扣二审辩称，双方约定以按揭贷款等方式支付剩余购房款，银行贷款政策调整，被上诉人贷款未果，导致被上诉人不能履行合同，一审法院因此判决解除合同符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。张红扣向一审法院起诉请求：解除张红扣与镇江星耀房地产开发有限公司（以下简称星耀公司）签订的商品房买卖合同，要求星耀公司返还房款182128元，还要求星耀公司支付利息损失自2014年10月16日起至实际付清之日，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。事实和理由：2014年10月15日，张红扣与星耀公司签订商品房买卖合同，约定星耀公司于2015年5月1日前交付经验收合格的商品房。后张红扣交付182128元房款，剩余房款由星耀公司负责办理按揭贷款。但至起诉时，星耀公司都未能交房，且也未能为张红扣办理按揭贷款。一审法院认定事实：2014年10月15日，张红扣与星耀公司签订商品房买卖合同，约定：出卖人为星耀公司，买受人为张红扣；商品房预售许可证号为镇房第102012；买受人购买的商品房为5幢5层0514号房屋，用途为商服，单价为每平方米14988元，总金额为402128元；付款方式及期限为其他方式详见附件四第一条，张红扣在合同上签名，星耀公司在合同上盖章。该合同附件四补充协议第一条付款方式及期限规定：1、一次性付款；2、商业性贷款、公积金贷款、组合贷款付款；3、分期付款，张红扣及星耀公司均未在附件四补充协议上签名或盖章。张红扣当庭陈述对补充协议不予认可。2014年9月24日，张红扣以pos方式向星耀公司支付定金1万元，2014年10月14日支付房款72128元，2014年10月15日支付房款10万元，星耀公司出具收款收据。星岛花都公寓5号楼于2012年5月14日经验收合格，并于2012年6月25日在镇江市丹徒区住房与城乡建设局备案。2014年10月15日，张红扣与星耀公司以及镇江星岛酒店管理有限公司（以下简称星岛公司）签订委托经营管理合同，约定由星岛公司对张红扣购买的案涉房屋统一经营管理。2014年10月20日星耀公司签订房屋交接单。张红扣收到星岛公司支付的部分收益。星岛公司与张红扣未办理星岛花都5幢5层0514号房屋产权转移登记。2015年7月14日，星耀公司企业名称变更为镇江新房房地产开发有限公司；法定代表人姓名吴春波变更为李士宣；股东名称宁波云顶房产营销策划有限公司、中新房华夏事业有限公司变更为李士宣、中新房华夏事业有限公司，镇江市丹徒工商行政管理局准予变更登记���2015年8月19日，法定代表人姓名李士宣变更为王孝康，镇江市丹徒工商行政管理局准予变更登记。另查明，张红扣经常居住在扬州市，听取星耀公司在扬州的代理销售公司宣传后购买涉案房屋。就星岛花都酒店物业，星耀公司在扬州与南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司（以下简称君桥公司）签订了代理销售合同，约定客户需办理银行按揭贷款的，星耀公司应协助办理，并提供按揭贷款银行。新房公司曾经协助张红扣去银行办理贷款，因年龄超过60周岁，办理未果。案件审理过程中，一审法院咨询建设银行个人贷款业务部工作人员得知，在镇江地区，申请贷款者本人年龄超过60周岁，无论是按揭贷款还是其他类型的商业贷款，银行出于减低风险考虑，都不会同意为其办理贷款。一审法院认为，张红扣与星耀公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法、有效。双方签订商品房买卖合同之前，涉案房屋已经竣工验收合格，合同签订后，新房公司依据双方当事人及第三方签订的委托经营管理合同按期履行了房屋交付义务，故张红扣以新房公司未能按期交房而要求解除合同，不应支持。商品房买卖合同约定房款支付方式为附件四补充协议的规定，因双方均未在附件四补充协议上签字盖章，且张红扣对该补充协议不予认可，视为双方对房款支付方式没有约定。双方当事人采取格式条款方式订立商品房买卖合同，星耀公司为提供格式条款一方。关于房款支付方式的格式条款，张红扣理解为按揭贷款，星耀公司理解为不是按揭贷款，应作出不利于提供格式条款一方的解释。星耀公司与君桥公司签订的代理销售合同约定，房款可选择按揭贷款方式��付，亦能佐证上述解释。根据法律规定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因张红扣年龄已经超过60周岁，银行基于减低商业风险方面考虑拒绝为其办理贷款，导致张红扣不能履行商品房合同约定的剩余房款支付义务，但该事由不应归责于双方当事人。综上，1、张红扣主张解除商品房买卖合同，于法有据，应予支持；2、新房公司依法应返还张红扣支付的定金1万元、返还房款172128元，同时还应支付相应的利息损失。张红扣主张该损失自2014年10月16起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算确定，不违反相关法律规定，应予准许。判决：一、解除张红扣与新房公司（原星耀公司）于2014年10月15日签订的商品房买卖合同；二、新房公司于判决生效后十日内返还张红扣定金1万元；三、新房公司于判决生效后十日内返还张红扣房款172128元；四、新房公司于判决生效后十日内支付张红扣利息损失（自2014年10月16日起至实际付清之日，以182128元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；案件受理费3980元，由张红扣与新房公司各负担1990元。双方当事人二审期间未主张新的事实，未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方在案涉商品房买卖合同正文中没有约定付款方式和期限，双方均未签署确认的“附件四：合同补充条款”也未明确付款方式；被上诉人支付已付购房款后，上诉人曾经参与为被上诉人办理购房贷款手续；故一审法院参照上诉人与��桥公司签订的代理销售合同的约定，认定本案双方当事人约定以贷款的形式支付剩余房款，并无不当。双方当事人签署案涉商品房买卖合同时，上诉人对被上诉人的年龄等与贷款有关的部分事实已经知晓；一审法院咨询得知被上诉人未能办理贷款的原因是其已经年满60周岁，上诉人明知被上诉人年满60周岁后仍然与被上诉人签署了案涉合同，上诉人又未能提供证据证实是其他可以归责于被上诉人的原因未能办理贷款，故应当认定贷款未果不应归责于被上诉人。一审法院据此支持被上诉人解除合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。综上，上诉人的上诉意见不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3980元，由镇江新房房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈开亮审判员  李益成审判员  戴晓东二〇一七年二月八日书记员  韩蓉蓉