广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初5440号原告：罗天平，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：何丽霞，广东银德律师事务所律师。被告：冼锋，住广州市海珠区。原告罗天平诉被告冼锋房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗天平的委托诉讼代理人何丽霞到庭参加诉讼，被告冼锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗天平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2010年12月5日签订的编号为穗房合字二352号的《商铺买卖合同》；2.判令被告退还原告房价款227232元、税费7769元及律师费1300元，小计236301元；3.判令被告支付违约金、按已付房价款10%的标准计算，为22723.20元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2010年10月31日，原告认购位于广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷10、12号银苑大厦2楼352号铺（以下简称为“涉讼商铺”），并于当天向被告交纳了定金共计5万元，之后原告向被告交纳了涉讼商铺的首期款67232元及律师费1300元。2010年12月5日，原、被告签署了《商铺买卖合同》（合同编号为穗房合字二352号），合同约定：1、涉讼商铺建筑面积共11.07平方米，套内建筑面积5.58平方米；2、房价款总金额为227232元，2010年11月18日前支付全部房款的52%，共计人民币117232元，余下房款11万元向银行申请按揭贷款，由贷款银行直接拨入出卖人（即本案被告）指定的银行帐号；3、合同中约定“出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，出卖人如未按本合同规定的时间办理涉讼商铺的涂销抵押手续，则按下列方式处理：“……逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金”。4、合同约定“本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件配合，出卖人如未按合同规定的时间申办涉讼商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人计付违约金”。5、本合同在履行过程中发生的争议，协商不成的，依法向人民法院起诉。本合同签订后，原告又支付了税费7769元。原告考虑到银行贷款的繁琐，打算一次性付清全部房款，2013年2月1日原、被告签订了《商铺买卖合同补充协议》，约定被告同意原告提出的变更付款方式请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式。当天，原告支付了房价款余款11万元，并按被告的要求签署了公证《委托书》，委托被告指定的人员办理房屋购买的所有手续及签署相关文件，办理过户手续等。依照《商铺买卖合同》的约定，被告应在2011年6月5日前办理涂销抵押手续，在2011年7月5日前申办涉讼商铺的交易过户手续，但至今被告仍未涂销抵押，也未办理过户手续。原告已按合同约定付款的，但被告因自身原因，未能办理涉讼商铺的涂销抵押手续，未办理过户手续，已构成严重违约，导致原告无法获得涉讼商铺所有权，为此，原告诉至贵院，要求解除与被告的《商铺买卖合同》，并要求被告退还全部已付款项并支付违约金，望判如所请。被告冼锋未答辩，亦未提交证据。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向冼锋有效送达本案的诉讼材料，故适用公告送达的方式向冼锋送达了起诉状副本和开庭传票，公告期满冼锋未与本院联系，也未到庭应诉。罗天平围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、涉讼商铺的登记权属人是冼锋，占有份额为全部，土地性质为国有，房屋用途为[非居住]商铺，建筑面积12.32㎡，发证时间为2011年11月23日；二、2010年12月5日，冼锋作为出卖人，广州市火域房地产代理有限公司作为冼锋的委托代理人与罗天平作为买受人，签订了《商铺买卖合同》（编号：穗房合字二352号），约定：买受人向出卖人购买涉讼商铺，建筑面积为11.07平方米，套内面积为5.58平方米；按套内建筑面积计价，房价款总额为227232元；买受人应当按时如期将房屋价款支付给出卖人，2010年11月18日前支付房价117232元（全部款项的52%，含定金），剩余房价款110000万元向银行申请抵押贷款，由贷款银行拨入出卖人指定的银行帐户；自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；出卖人应于2013年10月1日前，将符合本合同约定的涉讼商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使涉讼商铺的使用权及收益权；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理涉讼商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，出卖人未按照合同规定的时间办理涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办涉讼商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办涉讼商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方面提出和解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等；三、2013年2月1日，冼锋作为出卖人，广州市火域房地产代理有限公司作为冼锋的委托代理人与罗天平作为买受人，签订了《商铺买卖合同补充协议》，约定：作为对《商铺买卖合同》的修改和补充，双方一致同意将买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式；买受人须按下列方式按时付款：（1）2010年11月18日前支付全部房价款50%（包含定金），计117232元；（2）2013年2月1日前支付全部房价款的50%，计110000元等。同日，罗天平出具了《委托书》，委托广东金桥百信律师事务所的毕某、叶某、黄某、唐某（任一人均可）代为办理涉讼商铺购买的所有手续及签署相关文件，在房地产交易所办理买房过户手续并签署相关文件等事项，并办理了公证；四、广州市火域房地产代理有限公司和冼锋分别于2010年10月31日、2010年11月17日、2010年12月16日和2013年2月1日向罗天平共开具了六份收据，显示广州市火域房地产代理有限公司和冼锋收到罗天平支付的涉讼商铺的租金（含定金）共计227232元、购铺律师费1300元、购铺税费7769元，罗天平提交了POS机刷卡回单进行佐证；五、涉讼商铺于2012年4月26日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行，至今未涂销抵押登记，并于2015年1月6日被广州市黄埔区人民法院以另案查封。罗天平提交了广州市黄埔区人民法院于2016年10月11日作出的（2016）粤0112执1416、1419号《执行公告》的照片打印件，以证明涉讼商铺已被查封，即将被依法强制评估拍卖；六、庭审中，罗天平陈述：冼锋作为个人，委托广州市火域房地产代理有限公司代为处理包含涉讼商铺在内多个商铺出售的相关事宜，包括签署合同、收取房款、办理房屋过户手续等；冼锋逾期履行义务时，罗天平已找不到冼锋，无法向其主张解除合同，故诉至法院要求解除合同，且冼锋至今没有将涉讼商铺交付给罗天平使用；律师费和税费是由冼锋代为收取以办理相关手续，但冼锋并未履行涂销抵押及过户的义务，故罗天平有权要求冼锋予以退还。本院认为：广州市火域房地产代理有限公司作为冼锋的委托代理人与罗天平签订《商铺买卖合同》《商铺买卖合同补充协议》，相应的法律后果应由冼锋承担。冼锋与罗天平签订的《房屋买卖合同》《商铺买卖合同补充协议》主体适格，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。本案仅审查冼锋、罗天平之间的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在双方签订《房屋买卖合同》《商铺买卖合同补充协议》后，罗天平及时履行了支付定金、房价款的义务，冼锋也应根据合同目的及合同约定在约定的期限内履行涂销抵押登记、协助罗天平办理过户交易手续等义务，但在签订《商铺买卖合同》后，冼锋又将涉讼商铺抵押给案外人中国工商银行股份有限公司黄埔支行，至今未涂销抵押登记，且涉讼商铺已被另案查封，合同无法继续履行，合同目的无法实现，冼锋已构成根本性违约，因此罗天平主张解除《商铺买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商铺买卖合同》解除后，罗天平要求冼锋退回已支付的房价款227232元，和代为收取的税费7769元、律师费1300元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因冼锋已经构成违约，根据《商铺买卖合同》约定，冼锋未按合同约定办理涂销抵押、协助办理过户登记手续，应向罗天平支付已付房价款10%的违约金，则罗天平要求冼锋支付已付房价款10%的违约金22723.2元（227232元×10%）的诉请，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。冼锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告罗天平与被告冼锋于2010年12月5日签订的《商铺买卖合同》（编号：穗房合字二352号）；二、被告冼锋应于本判决生效之日起十日内向原告罗天平退还房价款227232元、税费7769元和律师费1300元；三、被告冼锋应于本判决生效之日起十日内向原告罗天平支付已付房价款10%的违约金22723.2元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费5745元（其中受理费5185元，公告费560元），由被告冼锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  何伟峰人民陪审员  袁智健二〇一七年二月十五日书 记 员  杜嘉华