河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初23096号原告河南金达置业有限公司，住所地郑州市金水区农业路。法定代表人杨秀敏。委托代理人张建伟，该公司员工。委托代理人聂心尚，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告河南省地矿物资有限公司，住所地郑州市金水区丰乐路11号。法定代表人王春林，该公司总经理。委托代理人田翊，该公司基地开发办主任。委托代理人魏晋，河南辰中律师事务所律师。原告河南金达置业有限公司诉被告河南省地矿物资有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张建伟、聂心尚，被告委托代理人魏晋、田翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年10月23日，原告（以下简称金达公司）与被告（简称以下地矿物资公司）经过协商，就其名下的丰乐路11号院职工住宅楼的项目开发事宜，签订了《丰乐路11号院项目开发协议》，该协议详细约定了土地变性（仓储用地拟变更为住宅用地）、建设规模、合作方式、双方的权利义务和违约责任等条款，是一份内容合法、形式完备的有效协议。该项目按照豫直房委办[2007]10号文件批复的建筑面积为54724平方米（其中住宅面积53408平方米），共544套，预算总投资1.1亿元。2015年3月18日，原被告双方又签订了《关于代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》，协议约定：地矿物资公司金苑地小区配建的公共租赁住房由金达公司在本辖区内按照郑州市公共租赁住房的标准异地替代建设，金达公司负责该项目的一切事宜，且本协议为不可撤销协议。协议签订后，原告即开始实际履行，为项目开发投入大量的人力物力财力。2010年，向郑州市人民政府申报了（寺坡路北、丰乐路东）控制性详细规划，并得到批复；向郑州市城乡规划局申报地块由仓储用地调整为居住用地的申请，并得到批复；12月30日办理了建设用地规划许可证；2011年，完成了该项目的地质勘探工作、方案设计工作、节能评审工作、文物勘探工作等；2012年，向市房改办申报经适房工作并得到批复，原告负责的异地建设经适房也已实际进行。2013年6月9日取得建设用地划拨决定书后，需要办理建设工程规划许可证，提交施工图有关资料时，被告否决了市里有关部门审查同意的设计方案，要求重新设计，影响项目进度达7个月之久。2015年4月27日，取得建设工程规划许可证，消防审查通过后，办理施工许可证时，被告要求暂停办理相关手续。原告在办理前期手续过程中已投入1991.6万元。对于2015年3月18日签订的《关于代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》，原告根据合同的约定到市里办理了审批手续并做了大量工作投入了大量的费用。经过大量的繁杂的工作，原告取得了施工前所需证件。然而，2016年8月2日，原告又收到了被告落款为2016年5月30日的关于解除该两份合同的通知，“自本通知发出之日起，贵我双方的《丰乐路11号院项目开发协议》以及《代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》即行解除”，收到解除通知后，原告及时和被告沟通，但被告拒不理睬，并于2016年8月5日发布了《河南省地矿物资有限公司公开选择金地苑小区投资开发单位的招标公告》。被告单方解除合同，并在法律规定的异议期内发布招标公告，其行为严重损害了原告的合法权益，而原告为此付出了大量的精力和财力。而根据合同法的相关规定，结合本案实际情况，被告一再以各种理由推迟合同的正常履行，其行为已经违反了合同的约定，其无权解除合同。因此，被告的单方解除行为，没有任何事实和法律依据，其解除合同无效，并且损害了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，故诉至法院。请求：1、确认被告对《丰乐路11号院项目开发协议》和《关于代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》的解除无效；2、被告赔偿因其单方解除行为给原告造成的损失共计50万元；3、本案的全部诉讼费由被告承担。原告向法院提交以下证据：第一组证据：1、2008年10月23日，原告金达公司与被告地矿物资公司签订的《丰乐路11号院项目开发协议》；2、2008年11月5日，被告地矿物资公司向原告签发暂停项目开发通知；3、2009年12月31日，地矿物资公司向原告出具的收到260万元履约保证金收据。第二组证据：1、2011年10月12日，郑州市国土局对地矿物资公司的土地登记情况证明；2、2010年10月22日，郑州市人民政府作出的郑政函（2010）239号《关于郑州市第369-1街坊（寺坡路北丰乐路东）控制性详细规划的批复》；3、2010年10月24日，郑州市文物局作出的郑文物备（2011）第234号《文物勘探、考古发掘备案意见书》；4、2011年1月11日，河南省水文地质工程地质勘察院出具《岩土工程勘察报告》。第三组证据：1、2012年6月11日，郑州市住房制度改革委员会办公室向被告出具的郑房改审（2012）242号《对河南省地矿物资有限公司的复函》；2、2012年8月16日，郑州市城乡规划局向被告出具的郑规选字第410100201211050号《项目选址意见书》；3、2012年8月22日，郑州市住房保障和房地产管理局向郑州市国土资源局出具的郑房改函（2012）1号《关于河南省地矿物资有限公司金地苑经济适用住房小区项目计划的复函》；4、2012年9月10日，郑州市发展和改革委员会向被告作出的郑发改城市（2012）599号《关于的批复》；5、2012年9月21日，郑州市国土资源局向被告出具的郑国土资函（2012）355号《关于金地苑经济适用住房小区项目建设用地预审的函》；6、2012年10月9日，郑州市保障性住房办公室向被告作出的郑住保字（2012）89号《关于河南省地矿物资有限公司金地苑经济适用住房小区项目纳入2012年经济适用住房建设计划申请的批复》；7、2012年11月19日，郑州市发展和改革委员会向被告作出的郑发改城市（2012）835号《关于的批复》；8、2012年9月24日，郑州市发展和改革委员向被告出具的《固定资产投资项目节能登记表》；9、2012年9月27日的郑-金环建报告表（2012）100号环评意见表；10、2012年12月17日，郑州市发改委、郑州市房管局、郑州市国土局联合下发的郑发改城市（2012）916号《关于下达郑州市2012年第四批经济适用住房建设计划的通知》；11、2013年2月6日，郑州市城乡规划局向被告出具的郑规地字第410100201309031号《建设用地规划许可证》；12、2013年3月26日，郑州市住房保障和房地产管理局向被告出具的（2013）郑房改（划拨）字第1号《土地划拨前置条件意见书》；13、2013年5月23日，郑州市人民政府向郑州市国土资源局作出的郑政函（2013）203号《关于河南省地矿物资有限公司土地使用权处置方案（郑国土资利用审批第2013.42号）的批复》；14、2013年6月9日，郑州市国土资源局作出的编号410100-HB-2013-0070-0996《国有建设用地划拨决定书》；15、2012年4月23日，郑州市国土资源局向被告颁发的郑国用（2012）第0130号国有划拨土地使用权证书；16、2013年8月7日，郑州市国土资源局向被告颁发的郑国用（2013）第0234号国有划拨土地使用权证书。第四组证据：1、2013年7月8日，原、被告双方达成的《关于金地苑小区委托建设廉租房或公共租住房的协议》；2、2015年3月18日，原、被告双方签订的《关于代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》；3、关于原、被告双方共同向郑州市住房保障和房地产管理局报送的《关于河南省地矿物资有限公司金地苑小区无法配建公租房的情况说明》（后附郑州市住房制度改革委员会办公室同意异地配建的批复）。第五组证据：1、2014年6月18日，《郑州市建设项目并联审批阶段收件回执》；2、2014年6月24日，郑州市园林局向被告出具的编号：YL21-1406240006《郑州市建设工程项目绿化设计方案审验证明》；3、2011年1月21日河南省地震局、2014年6月16日郑州市地震局郑震审（2014）178号《建设工程防震设计要求审批书》；4、2014年1月7日，郑建节审（2014）第002号《郑州市民用建筑设计方案节能评审意见书》；5、2015年3月10日，郑州市建设项目涉及国家安全事项管理办公室出具的郑国安建审告字（2015）第034号《郑州市国家安全局建设项目涉及国家安全事项审批告知书》；6、2015年4月27日，郑州市城市建设档案馆（2015）第117号《建设工程档案报送责任书》；7、2015年4月27日，郑州市城乡规划局出具的郑规建（建筑）建字第410100201509046号《建设工程规划许可证》；8、2015年4月29日，《河南省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格证书》；9、2015年5月13日，郑州公安消防支队出具的郑公消审字（2015）第0206号《建设工程消防设计审核意见书》；10、2014年6月17日，郑州市人民防空办公室编号：郑人防设定字（2014）第097号《防空地下室建设设计要求核定书》；11、2015年7月1日，郑州市规划勘测设计研究院出具的《建设工程放线报告》。第六组证据：1、票据费用目录；2、相关票据复印件；第七组证据：1、2008年11月5日，被告地矿物资公司向原告签发暂停项目开发通知；2、2009年12月31日，被告地矿物资公司向原告出具的收到260万元履约保证金收据。第八组证据：1、2011年5月25日，原告向被告提供的办理经济适用房指标需要提供资料明细；2、2012年5月21日，原告向被告发出的《关于提供丰乐路11号院职工集资建经济适用房所需资料的函》。第九组证据：1、2012年6月11日，郑州市住房制度改革委员会办公室向被告出具的郑房改审（2012）242号《对河南省地矿物资有限公司的复函》；2013年8月25日，原告向被告签发的《关于办理河南省地矿物资有限公司金地苑经济适用房小区项目手续的通报》；2、2010年8月8日，职工集资楼方案设计合同；3、2013年4月9日，金地苑小区设计合同一份；4、2013年10月16日，郑州市住房制度改革委员会办公室向被告出具的郑房改审（2013）463号《对河南省地矿物资有限公司的批复》；4、2015年2月6日，被告向郑州市住房制度改革委员会办公室报送的豫地物资【2015】1号文《关于申请集资建房规模调整的函》；5、2015年2月10日，郑州市住房制度改革委员会办公室向被告出具的郑房改审（2013）463号《对河南省地矿物资有限公司的批复》第十组证据：1、省委第六巡视组专项巡视河南省地矿局情况反馈会召开；2、我局召开专题会议研究省委第六巡视组反馈意见整改方案制定工作；3、2016年8月2日，被告收到原告签发的落款时间为2016年5月30日关于解除《丰乐路11号院项目开发协议》以及《代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》两份合同的通知。被告辩称：一、本案中《丰乐路11号院项目开发协议》（以下简称“《开发协议》”及从属合同《关于代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》（以下简称“《异地代建协议》”）违法违规，双方均不具备房地产开发经营资质，双未经批准，以划拨土地，以经济适用房用地开发房地产。应当认定合作开发房地产协议无效。二、金达置业未能有效履行合同义务，不具备履约能力，造成项目拖延八年尚未开工建设，导致物资公司的合同目的无法实现。主要表现在原告未能有效履行合同义务，构成根本违约。原告丧失商业信誉，根本不具备履行和继续履行合同经济能力和资金。三、双方自签订开发协议至今已八年之久，截至目前，合同缔结的基础和环境均发生了根本性改变，存在重大的情势变更，两份协议根本不再具备履行的条件和可能。被告向法院提交以下证据：第一组证据：1、《关于河南省地矿物资有限公司利用自有土地建设职工住宅的批复》（豫直房委办字[2007]10号）。2、郑州市国土资源局《关于河南省地矿物资有限公司请求将自有仓储用地调整为居住用地的意见》（郑国土资文[2010]357号）。3、2016年6月19日《郑州市人民政府2010年报告处理笺》。4、郑州市住房保障和房地产管理局《关于河南省地矿物资有限公司职工集资建房问题的请求》（郑房[2011]149号）。第二组证据：1、2008年10月23日双方订立的《丰乐路11号院项目开发协议》；2015年3月18日双方订立的《关于代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》。2、郑州市住房制度改革委员会办公室《对河南省地矿物资有限公司的批复》（郑房改审[2013]463号）；河南金达置业有限公司房地产开发暂定资质证书。3、2013年6月9日《国有建设用地划拨决定书》；2013年8月7日《国有土地使用证》。第三组证据：1、2012年6月6日郑州市住房保障和房地产管理局《关于河南省地矿物资有限公司请求将自有仓储用地调整为居住用地的意见》（郑房改发[2012]3号）；2013年2月6日重新办理的第410100201309031号《建设用地规划许可证》。2、2015年4月27日《建设工程规划许可证》；郑州市城乡规划局2016年5月19日《关于郑规建字第41010020109046号建设工程规划许可证延期的批复》（郑城规规[2016]97号）。3、原告2013年8月26日出具的《承诺书》4、本案涉案土地现状照片。第四组证据：河南省地质矿产勘查开发局第一地质环境调查院工会委员会以及集资职工代表出具的《情况说明》。第五组证据：2015年4月22日《借款协议》。第六组证据：2010年12月22日原告向被告出具的豫金字（2010）第15号文件。第七组证据:2011年5月10日被告向原告出具的《履约催促函》。第八组证据：2015年1月6日被告向郑州市国土资源局提交的《听证答辩书》。经审理查明：2008年10月23日，原告与被告经过协商，签订《丰乐路11号院项目开发协议》一份，主要约定：“项目用地，现用地性质为仓储用地，拟变更为住宅用地，占地面积22831.53平方米，土地证号郑国用（2004）字第05**号，土地使用权人为河南省地矿物资有限公司；项目建设规模，依据豫直房委办[2007]10号文件批复的原则，被告在丰乐路11号院内利用自有土地建七栋高层职工住宅楼，建筑面积为54724平方米（其中住宅面积53408平方米）共544套，预算总投资1.1亿元；原、被告双方根据各自优势，通力合作，在豫直房委办文件批复的基础上增加25000平方米以上商品房，多报建的商品房被告的26%，原告的74%；对商品房的分配采取整栋、整单元、整层楼和划定区域的分配原则，双方分得区域地块归各自所有；职工集资房费用，摊入职工集资房。商品房费用摊入商品房；原、被告双方在合作期间，一切手续均由原告负责办理，被告配合工作，费用由原告预先垫付；原、被告双方在签订该协议后二十个工作日内，原告向被告支付260万元人民币履约保证金，该协议始为有效协议，否则视为无效协议；如果原告不能履行协议条款，被告不在退还履约保证金，同时双方合作协议失效，原、被告双方签订本协议后，被告不得与任何第三方签订有关该项目开发的其他协议，否则，被告赔偿原告该项目所有有关费用（包括履约保证金）支出的双倍损失。”原被告双方在协议上签字盖章。2013年6月9日，郑州市国土资源局签发《中华人民共和国国有建设用地划拨决定书》，载明：“批准机关：郑州市人民政府，批准文号：郑政函[2013]203号，划拨建设用地使用权人：河南省地矿物资有限公司，建设项目：金地苑，用途：经济适用住房用地；土地总面积22831.53平方米，只限用于建设金地苑项目；金地苑建设项目应于2013年6月3日之前开工建设，并于2014年12月20日之前竣工，不能按期开工建设的，应向市、县国土资源行政主管部门申请延期，但延期期限不得超过一年，用于廉租住房和经济适用住房建设的，开发建设期限不得超过三年“。2015年3月18日，原被告双方签订《关于代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》，协议约定：被告金地苑小区住宅建筑面积65207.62平方米，应配建13041.52平方米公共租赁住房，该公共租赁住房由原告河南金达置业有限公司在本辖内按照郑州市公共租赁住房的标准异地代替建设，原告负责到政府相关部门备案；本协议为不可撤销协议，原被告双方不得以任何理由请求撤销。原被告在补偿协议上签字盖章。协议签订后，原告河南金达置业有限公司自2009年10月28日至2016年1月19日在办理项目手续和其他前期工作中共投入资金19913020元。其中，2009年12月31日，原告向被告支付履约保证金260万元。2015年4月22日，原、被告双方签订《借款协议》一份，协议约定，目前办理此项目规划许可证需缴纳1378.3万元的城市基础设施配套费，由于原告资金紧张，如不能在4月26日之前缴纳此款项，有可能造成项目作废，会给双方造成重大损失。经双方协商，被告借款给原告，借款金额为900万元，借款只能用于缴纳城市基础设施配套费，不得用于其他用途。借款期限自甲方付款之日60日，借款利率按同期银行贷款利率计算。原告如不能按期还款，按国家相关规定追偿逾期滞纳金。原、被告双方在借款协议上签字盖章。2016年5月30日，河南省地矿物资有限公司向原告出具了《解除协议通知书》一份，载明：“自本通知发出之日起，贵我双方的《丰乐路11号院项目开发协议》以及《代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》即行解除”。原告于2016年8月2日收到该解除协议通知书。2016年8月5日，被告河南省地矿物资有限公司发布公开选择金地苑小区投资开发单位的招标公告。2016年9月5日河南省地质矿产勘查开发局第一地质环境调查院工会委员会出具一份《请况说明》，主要内容为由于项目拖延时间过长，目前绝大部分职工已不符合集资条件，失去购买经济适用住房的资格。职工代表在情况说明上签字。本院认为：一、关于原、被告签订的《丰乐路11号院项目开发协议》、《关于代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》（以下简称为协议）的效力问题。本案中，被告以原、被告均不具备房地产开发经营资质且未经批准以划拨土地、以经济适用房用地合作开发房地产、商品房而主张协议无效，被告辩称主要依据为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。而本案协议所涉项目系被告方组织职工集资建经济适用房项目，项目主体系被告、项目从立项到取得《建设工程用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》等各项手续也以被告名义取得。原、被告双方没有转让土地，没有将该项目用于商品房开发，不具备解释所称的合作开发房地产合同“共同投资，共享利润、共担风险”的基本特征，因而被告以此主张协议无效理由不足，本院不予采信。上述协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故对其效力本院依法予以确认。二、关于被告解除本案协议行为的效力问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告主张被解除协议的理由为：原告未能有效履行合同义务，不具备履约能力，造成项目拖延八年尚未开工建设，导致合同目的无法实现。对此，本院认为，从原、被告提交的证据可以看出，本案协议约定项目的进行不但需要原、被告的配合，还涉及相关部门的多项审批，这是造成协议签订后未能开工建设的主要原因。原告所提交的票据亦能够证明原告在协议签订后的数年间为履行协议投入了大量的资金，而被告则未能提交充分证据证明原告具有“未能有效履行合同义务，不具备履约能力”的情形，且被告于2016年8月5日发布公开选择金地苑小区投资开发单位的招标公告，说明被告仍有开发建设金地苑小区的需求，不符合情势变更的情况，故对被告主张解除协议的理由本院不予采信。原告请求确认被告解除无效的诉讼请求理由正当，本院予以支持。三、关于原告要求被告赔偿因其单方解除行为给原告造成50万元损失的诉讼请求。被告以解除协议的方式拒不履行合同义务，损害了原告的合法权益，原告要求被告赔偿损失。对于赔偿损失的数额，综合考虑原告的投资额及合同履行的情况，原告主张的50万元合理，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省地矿物资有限公司解除《丰乐路11号院项目开发协议》和《关于代为金地苑小区异地建设公共租赁住房的补偿协议》的行为无效。二、被告河南省地矿物资有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告河南金达置业有限公司损失50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告负担，于本判决生效后10日内付清。如不服本判决，可自判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  武 卫人民陪审员  邱鑫德人民陪审员  丁文风二〇一七年二月二十三日书 记 员  张西丽