江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初6539号原告：中国工商银行股份有限公司东海支行,住东海县牛山街道牛山北路2号。负责人：ＸＸＸ，该行行长。委托诉讼代理人：孙传龙、李婷，江苏华天人律师事务所律师。被告：张继祥，男，1961年9月5日出生，汉族，住东海县。被告：钱爱侠，女，1961年2月27日出生，汉族，住东海县。被告：江苏华骏置业有限公司，住所地东海县牛山街道幸福北路38号楼四楼。法定代表人：贾力维。原告中国工商银行股份有限公司东海支行（以下简称工行东海支行）与被告张继祥、钱爱侠、江苏华骏置业有限公司（以下简称华骏置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月3日公开开庭进行了审理。原告工行东海支行的委托诉讼代理人李婷到庭参加诉讼，被告张继祥、钱爱侠、华骏置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行东海支行向本院提出诉讼请求：判令被告连带偿还原告贷款本金258915.03元、截至2016年6月7日的利息9175.45元及之后的利息、罚息（利息按照合同约定的利率计算，罚息按照利息的40%计算，均自2016年6月8日起计算至付清之日止）；判令原告对被告张继祥、钱爱侠共有的位于东海县牛山街道××·××印象××室房产拍卖、变卖后所得款项在抵押担保范围内享有优先受偿权；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月15日，被告因为购房需要向原告申请贷款30万元，双方签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为29万元，期限为15年，借款执行浮动利率，当期执行利率为年利率5.567%，同时被告用位于东海县牛山街道××·××印象××室房产为此笔贷款提供抵押担保。2013年5月3日，原告与三被告签订《房地产抵押合同》，约定被告华骏置业公司在被告张继祥、钱爱侠领取《房屋所有权证》、《房屋他项权证》前，无条件承担被告张继祥、钱爱侠贷款额29万元及相关税费的担保责任。原告已依合同约定履行放款义务，但被告张继祥、钱爱侠直没有按时履行还款义务。根据合同约定，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告可以宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款本息及其他费用。原告认为，被告张继祥、钱爱侠作为共同借款人，未按合同约定还本付息，导致原告受损，应依法对原告损失承担赔偿责任。二被告提供了抵押担保，应依法承担抵押担保责任。被告华骏置业公司作为保证人，应依法承担连带担保责任。被告张继祥、钱爱侠、华骏置业公司在法定答辩期间内未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年4月15日，原告与被告张继祥、钱爱侠、华骏置业公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定借款人张继祥、钱爱侠向原告借款29万元，用于购买位于东海县牛山街道××·××印象××室房产，借款期限为15年。借款执行浮动利率，当期执行利率为年利率5.567%。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息。罚息利率按合同约定利率基础上加收40%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即构成违约，原告有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。保证人华骏置业公司承担保证责任的方式为阶段性连带责任保证，在正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。被告张继祥、钱爱侠自愿以位于东海县牛山街道××·××印象××室房产向原告提供抵押担保。2013年5月3日，原告（抵押权人）与被告张继祥、钱爱侠（抵押人）、华骏置业公司（担保人）签订《房地产抵押合同》一份，约定自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》、《房屋他项权证》止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。原、被告双方并对抵押房产办理了预告登记手续。2013年5月7日，原告将29万元转入被告张继祥指定的华骏置业公司账户。被告张继祥取得贷款后，尚欠原告借款本金258915.03元、截至2016年6月7日的利息9175.45元未还及之后的利息。经原告催要无果，引起诉讼。以上事实，有原告工行东海支行提交的个人贷款申请表、个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同、借款凭证、系统清单、被告张继祥、钱爱侠身份证、结婚证复印件及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告张继祥、钱爱侠之间的金融借款合同依法成立，且合法有效。被告张继祥、钱爱侠向原告工行东海支行借款29万元，合同生效后，只偿还了部分借款本息，余款本金及利息未按期归还属违约行为，其负有偿还借款本息的民事责任。原告与被告华骏置业公司之间的担保合同系当事人真实意思表示，合法有效，被告华骏置业公司作为担保人为被告张继祥、钱爱侠的借款提供连带责任保证，因被告张继祥、钱爱侠未取得房屋所有权证，故被告华骏置业公司在担保期间内，其应当对借款本息承担连带清偿责任。关于原告主张对被告张继祥、钱爱侠的抵押房产享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。同时该法第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。从该两条法律规定可以看出，抵押预登记不具有终局性，其最终可能消灭，也可能转为抵押登记，而抵押登记才属于本登记，即办理了抵押登记，抵押权才依法设立。本案中，因被告张继祥、钱爱侠尚未取得产权证并完成抵押登记，故原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对原告所有的该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对原告抵押房屋的处分，但并非对原告抵押房屋已享有现实的抵押权。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对于原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告张继祥、钱爱侠、华骏置业公司未到庭参加诉讼，应承担举证不能及判决结果于己不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张继祥、钱爱侠于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司东海支行借款本金258915.03元、截至2016年6月7日的利息9175.45元及之后的利息、罚息（利息按照合同约定的利率计算，罚息按照利息的40%计算，均自2016年6月8日起计算至付清之日止）。二、被告江苏华骏置业有限公司对本判决第一项内容承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司东海支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5322元，公告费600元，合计5922元，由被告张继祥、钱爱侠、江苏华骏置业有限公司连带负担（已由原告预付，待三被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5322元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  肖汉江审 判 员  蔺玉林人民陪审员  马长宜二〇一七年二月三日书 记 员  鲍艳丽法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。连带责任保证的保证人在主合同规定的债务届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人利息债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。