山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）市民初字第2060号 原告宋双丽，女，1970年3月9日生，汉族，山东山水集团销售中心职员，住济南市。 委托代理人卫东玲，山东海中洲律师事务所律师。 委托代理人张彩云，山东海中洲律师事务所律师。 被告济南市房地产发展集团总公司，住所地济南市。 法定代表人鲍毓东，总经理。 委托代理人霍泰刚，男，该单位职工，住济南市。 原告宋双丽与被告济南市房地产发展集团总公司（以下简称市房地产总公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘大为独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋双丽及其委托代理人张彩云，被告市房地产总公司法定代表人鲍毓东的委托代理人霍泰刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋双丽诉称：2001年1月22日，原告与被告签订《购房协议书》，购买被告出售的已竣工的济南市房屋。被告于2001年1月22日收取原告购房款10万元，被告按合同约定于2001年1月22日将房产交付给原告。根据双方签订的《购房协议书》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告应当自签订购房合同之日起90日内协助原告办理产权证书，但因被告的原因，原告一直没有取得所购买的房屋及地下室的产权证。为督促被告履行办证义务，原告于2007年7月20日诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期办理房屋及地下室的房产权属证书的损失。诉讼期间被告提出反诉，要求原告支付购房款计56695.20元。案经法院调解，原、被告双方达成协议：被告支付原告2001年4月23日至2007年7月15日期间逾期办理房屋及地下室的产权证书的损失47733元，原告支付被告购房款47733元，以上两项款项相互折抵。折抵后原告尚欠被告购房款8962.20元。原、被告于2007年10月19日达成协议，双方同意如果在协议签订后被告仍未办理房产产权证书，原告所欠购房款8962.20元用于折抵逾期办证违约金（自2007年7月16日按已付购房款10万元为基数计算），折抵后发生的违约金计算基数按原告已付购房款156695.20元，原告可另行主张权利。按原、被告双方2007年10月19日达成的协议书，截至2008年9月14日，原告已支付购房款156695.20元。2007年7月20日原告起诉，双方达成调解协议后被告仍未履行协助办证义务，原告又于2009年7月23日、2010年7月20日、2011年7月29日分别向法院起诉请求被告支付逾期办证损失。济南市市中区人民法院分别作出相应的民事判决书判决被告支付原告逾期办理房屋及地下室的房产权属证书的损失，以156695元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上述判决书业已发生法律效力。原告最后一次起诉的逾期办证损失计算至2011年7月15日。自2011年7月29日原告起诉判令被告协助办证并支付逾期办证的损失，迄今又一年的时间，被告仍不履行协助原告办证的义务，故原告诉至法院，要求被告向原告支付2011年7月16日至2012年7月15日期间的逾期办理房屋及地下室的房产权属证书的损失12010.7元（15.6695万元×2.1×365天）。 被告市房地产总公司辩称：一、涉案房产系单位职工集资建房，不符合商品房销售的条件，双方签订的商品房合同我公司认为不符合法律效力。二、涉案房产至今未办理房产证系多方原因造成，我方认为多方原因造成的违约责任，全部由被告一方承担，不符合法律规定。三、原告在政策允许的情况下，未同意按房改程序办理房改房，存在一定过失，应承担相应责任。 经审理查明：2001年1月22日，原告宋双丽与被告市房地产总公司签订《购房协议书》，约定原告宋双丽购买被告市房地产总公司开发建设的住宅一套，总建筑面积为85.26平方米，套内分摊面积7.58平方米、地下室面积12.56平方米。该房屋销售单价为每平方米2150元，地下室销售单价为每平方米1000元，总成交价为195869元。原告宋双丽应于2001年1月22日支付100000元，2001年5月8日前支付房款56695.20元。在双方交接商品房时，原告宋双丽累计应支付房款156695.20元，其余房款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起三日内付清。除遇不可抗拒的自然灾害，被告市房地产总公司须于2001年1月22日前将竣工验收合格的商品房交付给原告。以上事项履行后，房屋产权归属原告宋双丽所有，被告市房地产总公司应提供有关资料，协助原告宋双丽办理产权过户手续；交易税、费按国家有关规定由双方各自负担。双方签订购房协议时，济南市房屋已竣工。被告市房地产总公司于2001年1月22日收取原告宋双丽购房款100000元，被告市房地产总公司于2001年1月22日前将房屋交付给原告宋双丽。原告宋双丽现仍未取得所购济南市房屋及地下室的所有权证书。原告宋双丽于2007年7月20日向我院起诉，要求被告市房地产总公司支付逾期办证损失，被告市房地产总公司在庭审中提出反诉，要求原告宋双丽支付购房款56695.20元。案经调解，双方达成协议：被告支付原告2001年4月23日至2007年7月15日期间逾期办证损失47733元折抵原告应付相应购房款，被告的其他反诉请求和原告的其他诉讼请求双方另行协商，该案不予处理。该调解书已生效，双方均按调解书约定内容履行。后双方于2007年10月19日达成协议：确认剩余房款8962.20元，按原合同约定履行。如被告仍未履行协助办证义务，原告所欠房款用于折抵被告应支付逾期办证损失，折抵后发生的违约金计算基数按原告已付购房款156695.20元计算。原告所欠购房款已折抵被告应向原告支付的2007年7月16日至2008年9月14日的逾期办证违约金，原告已向被告支付购房款计156695.20元。因被告市房地产总公司仍未履行协助办证义务，原告曾于2009年、2010年、2011年三次向本院起诉要求被告市房地产总公司支付逾期办证损失，我院分别作出的相关判决书均已发生法律效力，原告宋双丽最后一次起诉的逾期办证损失计算至2011年7月15日。现原告宋双丽诉至法院，要求被告市房地产总公司支付2011年7月16日起至2012年7月15日止的逾期办证损失，以156695元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 另查明，被告市房地产总公司开发建设的济南市房屋，该宗土地登记的国有土地使用权人为中国济南电工设备总公司。 以上事实，有购房协议书、（2010）市民初字第1391号、（2011）市民初字第2189号民事判决书、（2012）济民一终字第94号民事判决书及原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为：原告宋双丽与被告市房地产总公司所签订的协议书系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。根据我国合同法的规定，依法成立的合同，受国家法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告宋双丽已按合同约定支付了相应的购房款，被告市房地产总公司未按约定协助原告宋双丽办理所购房屋的产权过户登记手续，系违反了双方的合同约定，是违约行为，故应赔偿原告宋双丽因此而遭受的损失或支付违约金。被告市房地产总公司主张涉案房屋至今未办理房产证系多方原因造成，原告宋双丽在政策允许的情况下，未同意按房改程序办理房改房，存在一定过错，应承担相应责任。对此，被告市房地产总公司未提供证据予以证实，故对于被告市房地产总公司的该项主张，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人在自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告宋双丽与被告市房地产总公司之间房屋的买卖属于对已竣工房屋的买卖，故原告宋双丽要求被告市房地产总公司支付2011年7月16日起至2012年7月15日止逾期办证的损失，合法有据，本院予以支持。双方在购房合同中未约定逾期办证违约金，故损失应以原告宋双丽已交付的购房款156695.20元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告宋双丽要求以156695元为基数，是在法律许可的范围内对自己民事权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第（三）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 被告济南市房地产发展集团总公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋双丽逾期办理济南市房屋及地下室产权证书的损失，自2011年7月16日起至2012年7月15日止，以156695元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 案件受理费50元，由被告济南市房地产发展集团总公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘大为 二〇一二年十月八日 书记员  李伟杰