安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1003民初202号原告：温州红狼房产营销有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区。法定代表人：刘永丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡坤，安徽良信律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡梦茜，安徽良信律师事务所律师。被告：黄山候鸟旅游发展股份有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：马健，该公司总经理。委托诉讼代理人：储贵生，安徽道同律师事务所律师。委托诉讼代理人：金东林，安徽道同律师事务所律师。原告温州红狼房产营销有限公司（以下简称红狼公司）与被告黄山候鸟旅游发展股份有限公司（以下简称候鸟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡坤、胡梦茜，被告委托诉讼代理人储贵生、金东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州红狼房产营销有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告租金449366元，并承担逾期付款违约金144000元（该违约金以400000元的标准按照日万分之五从2014年9月28日计算至2016年9月28日，此后每天按照200元计算至实际给付日）；2、依法判决被告承担合同违约解除金100万元；3、依法判决被告支付原告垫付的工程款455791.35元及审计费3200元；4、依法判决被告支付原告租赁期间电费33155.48元，水费8722.50元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月15日原告与黄山旅游发展股份公司签订了一份《酒店租赁合同》，双方就原告承租经营云谷山庄有关事宜达成约定。2014年6月8日原、被告就被告租赁原告从黄山旅游发展股份公司租赁的云谷山庄一事签订了一份《云谷山庄合作租赁协议书》，该协议约定被告租赁期间为15年，租金第一年为40万元（此后按照每年8%递增），任何一方违约造成合同解除的，守约方有权要求违约方支付100万元违约金，逾期支付租金的按照日万分之五支付违约金；另原属云谷山庄使用的15间职工宿舍一并交付被告承租，租金和相关费用由被告承担。因租赁期间为15年，原告同意从2014年6月8日至2014年12月31日为免租期，第一年租金应在2014年6月15日前支付。合同签订后，原告即将上述租赁物交付给被告，被告在2014年6月15日一直以各种理由拒绝支付租金，在未完成合同约定的改造任务时即对外卖卡经营，恶意拖欠工程款，直接导致业主单位多次对原告予以警告。原告在无奈之下于2015年10月26日向被告发出《解除函》（人民法院生效判决书确认该解除行为合法有效）。因被告在租赁期间尚欠工程款及水电费用，造成农民工向业主单位上访，原告在业主单位的要求下于2015年2月17日给被告垫付了其拖欠池州龙骨装饰公司工程款4万元。后原、被告双方与为被告施工的黄山市徽州区第一建设实业有限公司又在业主单位协调下于2016年2月6日签订了一份《三方协议书》，该协议书确定被告雇请的徽州一建工程款为415791.35元。2016年8月1日在业主单位及职能部门的组织下，原告将上述款项垫付给徽州一建。另原属云谷山庄15间职工宿舍的租金为每年14800元。被告承租期间［2014年9月21日（生效判决确定）至2015年10月26日共计13个月］的租赁费为16033元，拖欠电费为33155.48元，水费8722.5元。原告认为被告违反合同约定，给原告造成巨大经济损失，原告有权依据合同向其主张上述诉讼请求。原告为证明其事实主张，向本院提交如下证据：1、原告组织机构代码证（复印件）、营业执照（复印件）、法定代表人身份证明（复印件）；2、云谷山庄合作租赁协议书（原件）、原告授权书（复印件）；3、（2016）皖1003民初14号民事判决书（复印件）、（2016）皖10民终317号民事判决书（复印件）；4、池州龙骨装饰公司收条（原件）、原、被告与黄山市徽州区第一建设实业有限公司签订的三方协议书（原件）、黄山市徽州区第一建设实业有限公司授权委托书（原件）、会议纪要（复印件）、黄山市徽州区第一建设实业有限公司受委托人李响出具的收条（原件）；5、黄山管委会收款收据（原件）、中国工商银行温州城南支行汇款凭证（原件）；6、国网黄山供电公司电量电费明细表（原件）、黄山市黄山风景区供水有限公司用水量清单（原件）、黄山市黄山区华文装饰有限公司收据（原件）、黄山市黄山区华文装饰有限公司工程预算书（原件）。被告辩称：一、原告诉称事实和理由不能成立。一是被告并无违约情形，二是（2016）皖1003民初14号民事判决事实认定不清，适用法律错误，对该生效判决被告已向安徽省高级人民法院申请再审。二、黄山旅游发展股份有限公司收回云谷山庄承租经营权并承租给第三人是导致原、被告合同无法履行的根本原因，该事实证明原告在云谷山庄合作租赁协议书尚未解除的情况下，不顾被告的合同权益，擅自解除了云谷山庄合作租赁协议。三、原告诉讼请求不能成立。一是云谷山庄合作租赁协议签订不久，原告就反悔，要将云谷山庄经营权转租给祥源旅游开发有限公司（其获利不少于500万元），原告设置种种障碍，阻挠被告对云谷山庄进行改造施工，云谷山庄无法经营，被告未产生一分钱的收益。所以，原告没有理由要求被告支付租金。二是原告毫无诚信可言，在与被告合同未解除之前，采取釜底抽薪的做法，解除了与云谷山庄业主黄山旅游发展股份有限公司的租赁合同，最终获取了不少于500万元的好处。构成根本违约的是原告，被告不承担违约责任，即使认定被告违约，原告过高的违约金主张也不应获得支持。三是工程款、水电费，本是用于云谷山庄的维修改造，被告未获取任何好处。根据黄山旅游发展股份有限公司、祥源公司和原告的三方约定，云谷山庄改造工程产生的工程款和费用，由黄山旅游发展股份有限公司从祥源公司支付的合同款中支付。故原告的诉讼请求所依据的事实与理由不能成立，请求人民法院予以驳回。被告为证明其事实主张，向本院申请调查收集如下证据：1、黄山旅游发展股份有限公司与祥源旅游开发有限公司签订的云谷山庄租赁合同书（复印件）；2、黄山旅游发展股份有限公司与祥源旅游开发有限公司签订的云谷山庄租赁合同书补充协议（复印件）。上列证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：1、原告所举证据4中的池州龙骨装饰公司收条（原件）与本案不具有关联性，不予采用；原告所举证据5实际用途不明，不能证明原告所交款项系云谷山庄合作租赁协议书约定的十五间职工宿舍房租费，本院不予认定；原告所举证据6中的国网黄山供电公司电量电费明细表（原件）及黄山市黄山风景区供水有限公司用水量清单（原件）虽能证明用电量及用水量，但没有相应的付款凭证予以佐证，不能证明原告为被告垫付了该费用，故不予认定；原告所举证据6中的工程预算书（原件）及华文装饰有限公司收据（原件）与本案不具有关联性，不予采用；原告所举其他证据与本案均具有真实性、合法性以及关联性，本院一并予以认定。2、被告申请本院调查收集的两份证据与本案具有真实性、合法性以及关联性，本院予以认定。根据庭审中双方当事人的陈述及认定的证据材料，本院审理查明的事实为：1、2010年1月15日，红狼公司与黄山旅游发展股份有限公司签订《酒店租赁合同书》承租了黄山云谷山庄酒店及酒店内部现有的设备设施。2014年9月21日，红狼公司与候鸟公司签订《云谷山庄合作租赁协议书》（协议书落款时间为2014年6月8日，但双方认可订立协议日期为2014年9月21日）将其承租的黄山云谷山庄酒店转租给候鸟公司。协议书约定“2、1租赁期限为15年，即2014年6月10日起至2029年6月10日。其中2014年12月31日前免收租金”、“3、1租金：该酒店的年租金为人民币肆拾万圆整”、“3、3租金支付：乙方应于每年12月15日前支付下一年度租金，甲方在收到租金7天内提供乙方可入成本发票；第一年度租金合同签订后7天内支付”、“9、3本合同执行过程中，任何一方违反本合同约定或违反国家有关法规规定造成本合同变更、解除或终止的，须向守约方支付100万元违约金，如违约金尚不足弥补其损失的，违约方仍需赔偿”、“9、4如乙方不能按时向甲方支付租金，按每日万分之五支付违约金，超过六个月仍未支付租金的，甲方有权终止合同”、“13、5原属云谷山庄使用的十五间职工宿舍一并交付乙方使用（所有权为黄山风景区管委会），乙方承租期间发生的房租费、维修费用、水费、点费等一切费用由乙方支付。”。2、本院于2016年4月20作出（2016）皖1003民初14号民事判决，认定“协议书签订后，候鸟公司一直未支付租金，其怠于履行合同主要义务，行为已构成根本性违约；同时协议书约定了超过六个月仍没有支付租金的，有权解除合同，红狼公司2015年10月26日向候鸟公司发出解除合同通知时，候鸟公司实际已超过六个月没有支付租金，故红狼公司依此合同约定解除合同的行为符合事实和合同约定，于法有据，本院予以支持。鉴于候鸟公司一直未支付租金的行为以及黄山旅游发展股份有限公司已收回云谷山庄的承租经营权并已承租给第三人的事实，因此，已无法达到合同最终实现的目的，上述《云谷山庄合作租赁协议书》已无法继续履行，故对于候鸟公司要求该协议书继续履行的诉请，不予支持。”。候鸟公司不服该判决，向黄山市中级人民法院提起上诉。黄山市中级人民法院于2016年8月3日作出（2016）皖10民终317号民事判决，驳回上诉，维持原判。该生效判决所确认的事实，候鸟公司在本案中虽不认可，但未提供相反的证据足以推翻，应当作为本案查明的案件事实，即红狼公司与候鸟公司签订的《云谷山庄合作租赁协议书》已于2015年10月26日解除。3、2015年12月15日，黄山旅游发展股份有限公司收回云谷山庄的承租经营权并与祥源旅游开发有限公司签订《云谷山庄租赁合同书》，将黄山云谷山庄酒店及酒店内部现有的设备设施租赁给祥源旅游开发有限公司经营。4、租赁期间，候鸟公司实际拖欠2015年1至10月共计10个月的租金333333元。2016年2月6日经黄山旅游发展股份有限公司协调，由红狼公司为候鸟公司代为垫付候鸟公司与黄山市徽州区第一建设实业有限公司之间的工程款415791.35元。2016年8月1日黄山市徽州区第一建设实业有限公司收到红狼公司垫付的工程款415791.35元。本院认为，红狼公司与候鸟公司签订的《云谷山庄合作租赁协议书》于2015年10月26日解除这一事实已经一、二审法院确认，候鸟公司辩称理由不能成立，不予采纳。候鸟公司应当支付租金333333元并按照合同约定承担逾期付款违约金。根据双方的诉辩主张和本案事实，本案争议焦点为：一、关于《云谷山庄合作租赁协议书》约定的100万元违约金数额是否过高的问题；二、候鸟公司应否承担红狼公司代为垫付的工程款415791.35元。一、关于《云谷山庄合作租赁协议书》约定的100万元违约金数额是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”。根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本案中，《云谷山庄合作租赁协议书》因候鸟公司违约而解除，根据合同约定理应支付违约金，鉴于红狼公司和候鸟公司《云谷山庄合作租赁协议书》于2015年10月26日解除及2015年12月15日黄山旅游发展股份有限公司收回云谷山庄承租经营权并与祥源旅游开发有限公司签订《云谷山庄租赁合同书》的事实，《云谷山庄合作租赁协议书》约定的100万元违约金数额存在明显过高情形，应当依法予以调整，综合全案情况，本院将违约金酌定为10万元。二、候鸟公司应否承担红狼公司代为垫付的工程款415791.35元。红狼公司、候鸟公司与黄山市徽州区第一建设实业有限公司签订的《三方协议书》第（一）项“经三方协调，候鸟公司与黄山市徽州区第一建设实业有限公司的云谷山庄总工程量确定为人民币415791.35元，由红狼公司从祥源控股集团有限责任公司的云谷山庄剩余补偿款200万元中代为垫付”系第三人代为清偿之约定，在红狼公司实际垫付工程款415791.35元后，候鸟公司与黄山市徽州区第一建设实业有限公司的债权债务关系即告消灭，红狼公司可基于无因管理取得向候鸟公司求偿的权利。红狼公司垫付工程款的行为与双方租赁协议具有一定的牵连性且求偿主体一致，可在本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、黄山候鸟旅游发展股份有限公司应于本判决生效后十日内支付温州红狼房产营销有限公司租金333333元及逾期付款违约金120240元并自2016年9月29日起按照日万分之五计算逾期付款违约金至租金实际付清之日止；二、黄山候鸟旅游发展股份有限公司应于本判决生效后十日内支付温州红狼房产营销有限公司违约金100000元；三、黄山候鸟旅游发展股份有限公司应于本判决生效后十日内支付温州红狼房产营销有限公司415791.35元；四、驳回温州红狼房产营销有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23554元，减半收取计11777元，由温州红狼房产营销有限公司负担6360元，由黄山候鸟旅游发展股份有限公司负担5417元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  陈志敏二〇一七年二月二十三日书记员  吕贤亮附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。