苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2012）园商初字第0611号原告南京英上实业有限公司，住所地南京市白下区洪武路23号隆盛大厦1603室。法定代表人沈月忠。委托代理人姜志勇，江苏义科律师事务所律师。被告苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司，住所地苏州工业园区车斜路188号。法定代表人苏俊峰。委托代理人王秦益，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。委托代理人钱正人，上海市建纬（苏州）律师事务所实习律师。原告南京英上实业有限公司（以下简称“英上公司”）与被告苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司（以下简称“安泰公司”）委托合同纠纷一案，本院于2012年6月28日立案受理后，由审判员张志斌适用简易程序进行审理。本案于2012年8月2日公开开庭进行了审理。其后，本案转为普通程序，又于2012年12月12日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告的委托代理人姜志勇、被告的委托代理人王秦益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英上公司诉称，2010年11月6日原被告签订《苏州安泰国际广场全程营销代理合同》，被告开发的苏州安泰国际广场项目由原告独家代理销售，原告为全程独家代理。甲方（被告）在合同中确认在合同签订后五个月内取得预售许可证，如逾期则每月支付乙方（原告）费用4万元。合同约定任何一方不得擅自解除合同，除法律规定或本合同约定的解除条件外，任何一方擅自解除合同均需向对方支付违约金50万元，并承担由此导致的经济损失和法律责任。合同签订后，原告为前期销售工作开展准备工作，并进行策划工作，然而，原告却在2011年8月7日收到被告单方面解除合同的律师函，要求单方面解除合同并强行赶走原告销售团队，另行委托其它代理公司进行销售。原告认为，合同约定被告在合同签订五个月内应取得销售许可证，逾期取得许可证按合同约定应支付原告每月4万元费用，至被告单方面解除合同日，应支付费用16万元；在合同签订五个月内原告成本每月约需6万元，合同签订前五个月成本损失为30万元，后四个月除按约应支付的费用每月4万元外，尚有差价2万元每月，差额损失8万元，该部分合计38万元；被告解除合同应承担违约金50万元；原告为被告进行了策划工作，酌定20万元。因此，原告诉讼请求：1、判决被告按约支付原告费用16万元（4个月＊4万元），赔偿策划费用20万元，赔偿合同签订后前五个月内和后四个月成本差额损失38万元，承担违约金50万元，合计124万元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确以下事项：1、放弃上述“赔偿策划费用20万元”的诉请；2、上述“费用16万元”系针对解除合同之前因被告未及时取得预售许可证而主张的费用；3、至于请求赔偿合同签订后前五个月内和后四个月成本差额损失38万元，是针对被告解除合同而导致原告的实际损失，可得利益损失原告不主张，诉请“违约金50万元”系针对被告解除合同而主张的违约金，原告原来既主张违约金50万元，又主张损失38万元，第二次庭审中，原告明确选择主张违约金50万元。被告安泰公司辩称，1、本合同是委托代理合同，根据合同法规定，原告与被告对合同均有任意解除权，因此不存在解除合同的违约金。合同中约定违约条款与合同法的规定相违背，根据司法实践，因属于无效条款。2、本合同属于格式合同，合同版本是原告提供，对于合同中所诉被告应在签订合同五个月内取得预售许可证，明显属于格式条款，被告在签订时并不知道该条款的存在，合同版本是原告所提供，直到争议发生，被告才发现合同中隐含了该条款，被告认为原告在提供的格式合同文本时，对加重被告义务的条款应该按照法律规定进行提示，如未提示，该条款对被告不发生效力。事实上，被告在签订本合同时，规划许可证尚未取得，施工许可证更不用说了，在工程尚未施工的前提下，且工程量巨大，不可能在签订合同5个月内取得预售许可证，该条款系原告通过格式合同下套被告。通读整个合同，大部分条款都加重了被告的义务，被告在申请报批规划许可证等，由于行政机关并未在法律规定的期限内审批批准，导致被告延迟施工，过错不在于被告方。3、原告履行合同中存在重大过错是导致合同解除的主要原因。合同约定原告应承担的委托内容是全程策划和销售代理，但合同签订后，原告一直没有拿出策划方案。因原告未提交策划方案，现场的原告工作人员不足，导致该项目的工作无法正常开展，原告在无法履行合同后，在2011年3月下旬将其工作人员撤出现场，导致被告无法继续开展项目工作。原告销售代理工作也没有实际开展履行。4、原告诉称的损失被告不予认可，被告认为原告在人力、物力都没有投入的情况下，不可能产生如此多的费用。综上请求法庭驳回原告诉请。经审理查明，2010年11月6日，原告与被告签订《苏州安泰国际广场全程营销代理合同》，就甲方（被告）开发建设的房地产项目“苏州安泰国际广场项目”委托乙方全程策划与销售代理事宜，约定：甲方委托乙方对该项目进行全程策划与独家销售代理，开展该项目各个阶段营销推广、负责销售执行与现场管理，代理期限为十二个月，自该项目取得预售证并开盘之日起计算；甲方确认本项目在合同签订后五个月内取得预售许可证并开盘销售，如果逾期则每月支付乙方费用4万元；甲乙双方应遵守本合同约定的事项、责任和义务，任何一方均不得违约擅自变更或解除本合同，除法律规定或本合同约定的允许解除的条件以外，任何一方擅自终止本合同均需向对方支付违约金五十万元人民币，并承担由此造成的经济损失和法律责任。合同还对销售认定与业绩考核、销售佣金与结算方式、双方权利与义务等事项作了约定。合同签订后，被告并未在五个月内取得预售许可证，原告无法进行代理销售行为。2011年8月4日，被告向原告发出解除合同通知，该通知于2011年8月7日到达原告。原被告双方在庭审中确认合同已经解除的事实，原告据此要求被告承担相应责任。被告第二次庭审中称讼争项目预售许可证尚未取得。以上事实，由《苏州安泰国际广场全程营销代理合同》、当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原被告双方签订的《苏州安泰国际广场全程营销代理合同》合法有效，该合同在性质上属于委托合同。被告虽辩称讼争合同系格式合同，但其辩称在本案中并不影响合同的效力认定。本案纠纷系因被告单方解除合同引起，由此涉及法律规定的委托合同任意解除权与合同约定排除的关系问题。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”但是本案讼争合同明确约定“任何一方均不得违约擅自变更或解除本合同”，这属于以明确的意思表示对双方任意解除权的排除，且并未损害第三方的利益，因此，合同对任意解除权的排除约定应属有效。本案被告单方解除合同，合同解除已成事实，被告行为已违反合同约定。针对被告解除合同所导致的违约责任，原告原来既主张违约金，又主张赔偿损失，其后原告明确选择主张违约金50万元，本院认为，原告主张的违约金50万元具有合同约定的依据，该约定不违反法律规定，应予支持。虽然被告提出如果法院认定其解除合同属违约，请求对违约金作相应调低，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，调低情形适用于“约定的违约金过分高于造成的损失的”，本案原告虽曾主张过损失38万元，但其庭审中认为损失远远大于38万元或50万元，其并未认可过损失小于违约金50万元，而被告也无证据证明违约金50万元过分高于原告损失，因此，本院不宜对该违约金作出调整。至于原告主张被告因未及时取得预售许可证而应向原告承担费用16万元，本院认为，合同存在关于“甲方确认本项目在合同签订后五个月内取得预售许可证并开盘销售，如果逾期则每月支付乙方费用4万元”的约定，依该约定，该费用的事实依据即被告未及时取得预售许可证，此情形属于解除合同之前就已存在，故对该费用的支持与对解除合同违约金的支持并行不悖，换言之，即使本案被告未解除合同，原告主张该费用亦有合同依据。因此，对该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告南京英上实业有限公司因被告未及时取得预售许可证的约定费用人民币16万元；二、被告苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告南京英上实业有限公司解除合同违约金人民币50万元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币23600元，由原告南京英上实业有限公司负担人民币11300元，被告苏州工业园区安泰国际商务大酒店有限公司负担人民币12300元，案件受理费原告已预交，本院不再退回，被告应于履行上述判决时将其负担的部分一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10-550101040009599。审 判 长  张志斌人民陪审员  孙令奇人民陪审员  邱火根二〇一二年十二月十九日书 记 员  杨 陈