江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终8448号上诉人(原审被告)：何松枝。上诉人(原审被告)：胡张瑜。被上诉人（原审原告）：储海涛。委托诉讼代理人：张坤坤，江苏稼禾律师事务所律师。上诉人何松枝、胡张瑜因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2016）苏0506民初3567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何松枝、胡张瑜上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。根据婚姻法解释规定，对非日常生活需要处理共同财产的，原则上不适用夫妻相互代理权。被上诉人明知胡张瑜无房屋处分权，有义务审查胡张瑜是否获得授权。被上诉人未尽审查义务，无证据表明中介公司向其出示过相关证据。被上诉人完全有能力辨识规范与风险，其极力促成交易，存在重大过失，假借合同之名欺诈购买房屋，不属于善意第三人，亦不构成表见代理。当晚签订合同前，何松枝明确表示不认可合同条款，等回苏州再说。何松枝因家庭及个人原因遭遇重大家庭危机，失业没有收入，需供放贷，还有外债及高利贷被追债，农村老家尚有70岁高龄老母要养，还有失业在家带孩子的老婆和孩子要养。迫于无奈上诉人在2015年确有卖房的打算，也确有很多房产中介带买房人到上诉人家看房。前后大约40个买家看房，何松枝均没有同意出售，此次也不例外，完全在情理及法理之中。胡张瑜挂了电话后明确表示不能签订合同，后在诱骗下签订居间协议。胡张瑜在家带孩子，孩子还在哭闹不止，受到作为企业主，签约无数，社会经验强大百倍的被上诉人和专业中介公司的联合诱骗。聊天记录中何松枝明确表示未予授权，拒绝出售房屋。因被上诉人执意买房，出于妥善解决争端，何松枝才做出第二意思表示。本是出于人道主义精神提出，原审法院片面理解，扭曲上诉人意思。上诉人不认可也拒绝缴纳中介费，故中介公司的证词不可信。涉案房屋买卖合同无效。原审法院未判决被上诉人承担相应责任，不能让人信服。被上诉人储海涛二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉。储海涛向一审法院起诉请求判令：两原审被告返还定金20000元，并按合同约定支付违约金160000元；本案诉讼费用由两原审被告承担。原审法院经审理查明：原审原告与原审被告胡张瑜及中介公司于当日签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定原审原告向原审被告何松枝购买位于苏州太湖国家旅游度假区伍相路1号太湖纯水岸花园5幢708室房屋（房屋所有权证苏房权证吴中字第××号、国有土地使用权证吴国用[2014]第06C23239号），房屋内有空调、冰箱、油烟机、厨灶各一个，沙发一套，茶几一张，洗衣机一台，床三张，衣柜一个等，房屋建筑面积为88.88平方米，房屋总价800000元，签订合同当天原审原告支付定金20000元，房款办理银行按揭贷款，并办理资金托管780000元。买卖双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，则违约方应按总房款20%向对方支付违约金。合同就其他事项一并作出约定。原审原告于合同签订当日向原审被告胡张瑜转账支付购房定金20000元。合同签订后，因原审被告何松枝以其妻子胡张瑜非房屋所有权人以及其未委托其妻子签订合同为由向原审原告及中介公司作出不卖房屋的意思表示。嗣后，原审被告何松枝与中介公司、原审被告何松枝与原审原告进行微信联系，内容包括涉案房屋价格上涨等内容。因原审原、被告协商未果，原审原告遂提起诉讼。另查，原审被告何松枝于2014年5月9日向苏州昂内房地产开发有限公司购买涉案房屋，分别于2014年9月26日、2014年10月16日取得房屋所有权证及国有土地使用权证，上述权证登记与原审被告何松枝名下。原审被告何松枝、胡张瑜于2015年2月2日登记结婚。审理中，原审原告认为，其通过中介公司与原审被告胡张瑜签订合同时，中介公司通过电话与原审被告何松枝进行沟通，原审被告何松枝是认可由其妻子胡张瑜签订合同。事后，因原审被告何松枝要求提高房价未果，遂拒绝转让房屋。对此，原审原告提供了其与原审被告何松枝间反映原审被告何松枝拒绝转让房屋的短信记录，并提供了中介公司工作人员杜娜娜的情况反映，中介公司工作人员杜娜娜反映：买房人储海涛与卖房人经协商与其中介公司在卖房人何松枝家中签订合同，签订合同时，胡张瑜与何松枝电话联系，何松枝因出差而委托其妻子胡张瑜签订合同。但几天后，何松枝表示不卖房子了。根据原审被告提供的其与原审原告手机联系可以看出，签合同当天，原审被告胡张瑜在签合同当天曾把合同拍照通过微信发给原审被告何松枝，并征求原审被告何松枝意见。两原审被告对原审原告及中介公司的陈述均不予认可，并作如下陈述：涉案房屋是何松枝婚前所购买，购房后其结婚，婚后夫妻感情是好的，但胡张瑜无权签订合同。何松枝之前确想将房子卖了，故何松枝曾在网上发过转让房屋的信息，后中介公司联系其卖房事宜。胡张瑜在家与原审原告及中介公司签订合同时，何松枝未在家，胡张瑜与何松枝曾通过电话，但何松枝未同意并委托胡张瑜签订合同。胡张瑜在合同上签字是因中介公司说该合同仅系草签合同，不要紧的。何松枝在签订合同后五天许就向中介公司提出不同意出售房屋。以上事实由原审原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、中介公司工作人员陈述、微信记录、付款凭证及原审被告提供的短信记录、商品房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、结婚证复印件及庭审笔录等材料在卷佐证。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，关于《房屋买卖（居间）合同》是否有效，首先，根据原审原、被告及中介公司的陈述，结合双方短信记录，可以确认如下事实：原审被告何松枝就涉案房屋要求出售，遂在网络发布涉案房屋出售信息，中介公司获取原审原告与原审被告何松枝的买房、卖房的信息后，遂与原审原、被告双方商榷房屋转让事宜，故原审被告何松枝出售房屋主观意图明确，并同意本案所涉中介介绍买方。中介公司于2016年2月25日与原审原告一同至两原审被告家中签订《房屋买卖（居间）合同》。当日，鉴于原审被告何松枝外出，原审被告胡张瑜在与原审被告何松枝电话联系后，与原审原告及中介公司签订了上述合同；其次，两原审被告系夫妻关系，原审被告胡张瑜虽对房屋无所有权，但处分房屋属家庭重要事务，作为夫妻间理应经过商议，何况原审被告胡张瑜在签订合同时曾与原审被告何松枝进行了电话联系。原审被告何松枝虽认为其电话中并未同意原审被告胡张瑜签订合同，但两原审被告夫妻关系正常，且已经即时电话联系，如原审被告胡张瑜未经原审被告何松枝同意而签订合同，显然有悖常理。据此，作为原审原告及中介公司有理由相信原审被告胡张瑜具有代理权，原审被告胡张瑜应属有权代理。从原审被告提供的与原审原告3月9日手机内容可看出，原审被告明确加价至890000元。综上，原审法院确定《房屋买卖（居间）合同》合法有效。现原审被告何松枝拒绝履行合同，除退回定金外，还应按约承担违约责任。原审原告据此要求原审被告何松枝退回定金20000元，并按合同约定支付违约金160000元，于法有据，原审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零七条的规定，原审法院判决如下：原审被告何松枝应于本判决生效后十日内返还原审原告储海涛定金人民币20000元，并支付违约损失人民币160000元。案件受理费减半收取人民币1950元，由原审被告何松枝负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，基于何松枝在网络发布房屋出售信息的事实，以及中介公司获取双方当事人买卖房屋意愿后，与双方协商转让事宜，原审法院认定何松枝有出售涉案房屋的主观意图正确。根据中介公司工作人员的证明，在签订涉案合同前，胡张瑜曾与何松枝电话联系，原审法院对此电话联系情节予以采信合理。被上诉人与中介公司工作人员一同至被上诉人家中，因何松枝外出，胡张瑜以何松枝代理人名义与被上诉人及中介公司签订了房屋买卖（居间）合同。综合前述事实，原审法院认定被上诉人及中介公司有理由相信胡张瑜具有代理权，胡张瑜属于有权代理合理。本院亦难以认定胡张瑜存在恶意隐瞒何松枝的情形。上诉人认为胡张瑜受到被上诉人及中介公司的诱骗，被上诉人不属于善意第三人无事实依据，本院不予采信。何松枝拒绝履行涉案合同，构成违约，原审法院认定其退回定金并按照合同约定承担违约责任符合法律规定。综上所述，上诉人何松枝、胡张瑜的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由何松枝、胡张瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一七年二月十三日书 记 员  毛莉莉