常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0404民初832号原告：朱xx，女，1941年6月7日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：奚XX，江苏XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶XX，江苏XX律师事务所律师。被告：毛东x，男，1981年11月23日生，汉族，住常州市新北区。被告：毛小x，女，1964年12月25日生，汉族，住常州市钟楼区。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱XX，江苏XX律师事务所律师。原告朱XX诉被告毛东X、毛小X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人奚XX、被告毛东X、毛小X共同委托代理人朱XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉请：1、判令解除原告与被告一的房屋租赁合同；2、被告毛东X、毛小X共同赔偿原告因火灾造成的损失及租金损失合计103169.64元；现暂计算至2016年3月为110964.64元。计算标准是1300元每月，应计算至房屋修缮完毕并达到正常使用的条件；3、本案诉讼费用由被告毛东X、毛小X共同承担。事实与理由：原告系常州市钟楼区XX街道XX村委朱一队510号房屋所有权人。2013年9月6日，原告与被告毛东X签订房屋租赁合同一份，约定原告将诉争涉及的房屋楼下店面房一间出租给被告毛东X，租期自2013年9月8日至2014年3月8日，租金每月700元。合同到期后，被告毛东X继续使用租赁房屋，并向原告缴纳租金到2015年3月。2015年2月，被告毛东X、毛小X在使用不当时导致租赁房屋发生火灾，致使房屋严重受损。被告至今未向原告返还房屋。被告毛东X系被告毛小X之侄，被告毛东X承租房屋后由被告毛小X实际经营。为维护合法利益，诉至本院，要求判如所请。被告毛东X辩称：1、房屋失火遭受火灾是是意外事件，火灾原因不明，对原告所主张的损失，依照公平原则可以适当补偿；2、答辩人对火灾没有过错，火灾原因也不明确，答辩人也有部分损失；3、原告主张的损失赔偿金额与事实不符，所依据的证据不足且缺乏事实性、合法性，于法无据。对两份鉴定报告与工程预算的合法性、真实性、关联性均存有异议，都是原告单方出具，答辩人不知情。房屋是可以修复的，原告的各项工程预算也明显偏高。没有误工费之说，原告自行扩大的损失，也不应由答辩人承担，答辩人已经将房屋交给原告控制；4、原告主张解除房屋租赁合同，没有事实依据，该合同已经终止履行，且原告也已经收回并控制房屋，因此其主张解除合同并要求赔偿房租损失没有事实和法律依据。被告毛小X辩称：被告毛小X并非房屋租赁合同当事人，原告所主张的诉请与被告毛小X没有任何法律关系，毛小X作为被告主体不适格，应当驳回原告对被告毛小X的起诉。经审理查明，被告毛东X系被告毛小X之侄。2013年9月6日，原告与被告毛东X签订房屋租赁合同一份，约定原告将常州市钟楼区XX街道XX村委朱一队510号房屋楼下店面房一间出租给被告毛东X，租期自2013年9月8日至2014年3月8日，租金每月700元。合同到期后，继续使用租赁房屋，并向原告缴纳租金到2015年3月。2015年2月23日，诉争房屋发生火灾。同日，毛小X向公安消防部门出具《火灾情况说明》一份，内容为：“我2015年2月23日上午10点10分左右，我租赁的朱家村510号XX香烛店发生火灾，因今天早上我侄媳妇单XX早上在店内点了一拄香，人离开后，发生火灾，无人员伤亡，不需消防部门进行火灾调查。”后消防部门未出具火灾认定书。2015年8月19日，原告自行委托常州建筑科学研究院股份有限公司依据对房屋过火后结构构件的损伤情况进行分析鉴定，认定房屋严重不符合现行规范要求，存在重大安全隐患，建议对过火区域内墙体进行加固或者拆除重建，并对过火区域内楼板进行整体更换。原告为此支出鉴定检测费10000元。原告另提交毛小X、曹XX、江XX的询问笔录证明毛东X、毛小X共同租赁了涉案房屋经营香烛店，虽然在毛小X的陈述中，否认了火灾事故发生的原因，但是根据原告之前提交的一份由毛小X亲笔书写的情况说明来看，她自认了是因为她方的原因导致了火灾的发生，曹XX的笔录也证实了是由毛小X及其侄女共同经营的香烛店。2015年2月23日，毛小X在常州市公安局XX派出所询问笔录中陈述：问：你把事情经过具体讲一下呢？答：2015年2月23日上午10时左右，有人告诉我我租下的朱家村510号香烛店着火了，然后我就去看了，去了后发现火很大已经来不及自行扑灭了，没过多久消防队和民警就到现场帮我们把火扑灭了。当时看了一下大火烧掉了店里的一些货物，没有人员伤亡，现在到派出所说明以下情况。问：朱家村510号是谁租下的？答：是我问510号房东江XX租的。问：此次火灾的原因？答：不清楚。问：你是否需要消防机构对火灾原因进行调查？答：不需要了。被告针对上述询问笔录发表如下质证意见：毛小X的询问笔录，毛小X关于租赁房屋的陈述与事实不相符合，租房合同及其他证人证言等证据均可以证明合同双方当事人是毛东X和朱XX，并非毛小X和江XX。当时在派出所是为了便于调解而作出的与实际情况不符的陈述，且从该笔录中可以看出，毛小X对火灾原因是不清楚的，因为该份笔录是事发后第一时间作出的，其对火灾原因不清楚的陈述是真实、可信的。同时，从她的笔录中也可以看出，租赁房屋的香烛店当天是不营业的。针对曹XX的询问笔录，从笔录第一页的倒数第七行、第八行也可以看出房屋租赁方并不是毛小X，而是毛小X的侄女，其实就是毛东X的老婆。第二，也可以看出当天该店是不营业的，店门是关的，屋内是没有人的。第三，火灾原因是不明的。第四，毛小X的侄媳妇在火灾现场晕过去被送往医院抢救。关于江XX的询问笔录，因其是原告朱XX的儿子，作为利益相关方的单方陈述，与事实不符，且关于起火原因，江XX本人也并不在事发现场，只是事后道听途说，与事实不符，不能作为定案依据。2016年10月17日，常州市建筑科学研究院股份有限公司依据本院的委托对常州市钟楼区XX街道XX村委朱一队510号房屋过火区域火灾灾后结构受损情况进行检测，并出具了修复、处理方案检测报告，报告认为：该房过火区域内（1-3/2-B-C轴一层）墙体均为空头墙，由于空头墙受损后难以加固，只能进行拆除、重建；同时考虑到部分墙体拆除后会影响到上层及周边机构，从施工可行性方面考虑，故建议对该房1-3-A-D轴区域进行拆除、重建。由于预制板难以加固，故建议进行整体更换，可在上述施工时一并处理。原告为此支出鉴定费16000元。江苏开天工程咨询有限公司根据本院委托对常州市钟楼区XX街道XX村委朱一队510号房屋修复方案进行造价鉴定，鉴定结论为修复费用共计43808.11元。原告为此支出鉴定费3000元。原告针对上述司法鉴定报告发表质证意见为：对建科院出具的检测鉴定报告真实性，合法性和关联性无异议。该份报告对涉案房屋受到损害部分出具的鉴定意见没有异议。其中涉及到1-3～A-D轴区域房屋进行拆除重建，对于预制板进行整体更换，检测报告涉及的工程量进行了详细的鉴定和阐述。对于工程造价鉴定报告书，对于该份报告结论的合法性，真实性，均持有异议。认为该鉴定报告书的参与鉴定人员是陈新息，王留琴，但是在鉴定报告结尾部分鉴定人员签字部分仅仅只有王留琴签字，没有陈新息的签字；第二个，根据建设部在2005年出具的一个关于对工程造价司法鉴定有关问题的回复当中明确确认从事工程造价的司法工程人员必须具备注册造价工程师资格，两个参与鉴定人员的陈新息具有注册造价工程师资质，王留琴并不具备该资质。而本案出具的鉴定报告书仅仅只有王留琴的签字，而没有陈新息的签字，所以我们认为鉴定机构出具的鉴定报告因为鉴定人员不具备，且具备相应资质的人员未在鉴定报告上签字，所以鉴定报告不符合证据合法性，不应当作为证据予以采信。另外鉴定报告书的主体内容部分均存在多次错误，未能严格按照建科院的检测鉴定报告书出具造价报告。标题就是错的，毛东X，写成毛X东。本案的对房屋的修复达到使用目的而申请的司法鉴定，涉案房屋应当在恢复后，具备部分的简单的装修设施，比如基本的水电设施，但是在该份鉴定报告中没有写明，还有部分项目的价格没有按照2016常州市信息指导价进行评估。明显存在的错误的是，建科院对于涉案房屋预制板整体更换，原告就目测一下预制板更换的面积最起码要20平米以上，鉴定报告出具的面积只有10平方，没有达到修复的效果，鉴于造价报告书不管是程序是还是实体上均存在诸多的错误，所以我们认为鉴定报告在未修改前不能作为本案的证据予以采信。两被告针对司法鉴定报告发表如下意见：常建科出具的检测鉴定报告真实性、合法性无异议，对其合理性以及关联性存有异议。１、鉴定报告应当对涉案房屋火灾前或未过火部分进行分类并进行鉴定评级，再对过火部分作出鉴定评级，才能得出涉案房屋因火灾造成的损害程度，因为该涉案房屋建造于1982年，至今有35年，接近涉案房屋的经济耐用年限，且涉案房屋采用老式简单的砌体结构建造成，因年久失修，房屋质量和性能本身均存在诸多问题，即使没有发生火灾，对涉案房屋进行检测鉴定同样也会得出相类似的鉴定结论，因此对该份鉴定报告对本案的关联性存有异议；２、检测项目繁多，收费过高，在合理性和必要性上有异议。比如，涉案房屋就一间房屋，检测鉴定项目二中对该房屋平面尺寸进行测量并绘制平面图却收费1000元，检测鉴定项目三中，对火灾后的砌体结构进行外观目测检测收费却高达5000元。对开天公司工程造价鉴定报告书真实性、合法性予以认可，但对合理性存有异议。从约定俗成的日常操作来看，民间自建房基本由房主雇佣建筑工人自行修建，开天公司做出的很多措施项目收费和规费和税金项目收费，均与实际操作不符，即使该部分费用可能发生，也必须与实际发生的费用作为其所主张的损失金额。同时，该鉴定报告结论是依据常建科检测鉴定报告做出的，因常建科的检测鉴定报告未确认评价对象是否有火灾原因还是自身老化原因而受损，因此该鉴定报告中修复费用不能作为涉案房屋损失的唯一认定依据，应当考虑房屋已接近经济耐用年限和房屋本身的质量和性能问题等因素。庭审中，原告陈述损失依据为：租金每月1300元，上层和下层都可以租，下面租700元，上面租600元。误工费，原告因为年纪大，没有能力和时间精力去从事房屋损坏之后的协调、修缮，所以只能委托他儿子处理相关事宜，造成了误工的损失。两个铝合金门、卫生间、地砖2000元，不包括在加固工程预算中，是酌定的。被告发生意见为：对房屋租金损失、误工费损失均不予认可，房屋租金损失是原告自行扩大的损失，应由其自行承担，误工费是无稽之谈，原告作为退休人员，无误工费之说，且房屋受损并未导致原告形成误工，原告主张误工费没有事实和法律依据。关于铝合金、卫生间、地砖等修复费用，尚未实际发生，且应当恢复原状为参照标准，作为计算损失金额，因此原告所主张的该损失金额不应得到支持。审理中，原告另提交被告本人书写的协议以及工程预算各一份，用以证明被告使用过程中，因管理不善，在房屋内点燃香烛后，擅自离开，导致了火灾事件的发生以及修复的费用。被告针对上述证据发表质证意见为：真实性、合法性均不予认可，该份协议没有任何一方签字确认，不符合合同成立生效的要件，根本无法证明原告的主张；对预算报告合法性、真实性均存在异议。该分项部分的工程量清单与计价表均没有编制单位盖章和编制人签字，对其真实性不予认。审理中，本院于2017年2月13日告知原告对诉争房屋进行修复。上述事实有租赁合同、鉴定检测报告、工程造价鉴定报告书、情况说明、协议、询问笔录等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，被告毛东X与原告签订了房屋租赁合同，合同到期后，仍然继续使用，且缴纳租金到2015年3月，故双方为不定期租赁关系。被告毛小X是否为合同当事人的争议焦点，因其在消防部门出具的情况说明以及公安机关笔录中陈述其承租了诉争房屋，故其应当为共同承租人。故原告诉请解除租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告毛小X在情况说明陈述火灾原因，证实火灾为燃烧香烛不慎导致，故原告可要求两被告赔偿损失。关于本案争议焦点的损失范围，两份司法鉴定报告为有权机构依据人民法院委托进行鉴定，鉴定机构均有相应资质,在人民法院鉴定机构备选目录中，且王留琴也具有全国建设工程造价员资格证书，双方对于鉴定提出异议却并未提供足够证据推翻鉴定意见。综上，本院对于两份司法鉴定意见书予以采信。关于原告租金损失范围，其诉争一楼系承租后用于经营活动，租金损失按照合同约定700元/月计算，其二楼一般价值低于一楼，因楼板烧坏而无法使用，故本院酌定二楼损失300元/月，本院于2017年2月13日已经告知原告可对烧坏房屋进行修复，故本院在酌定预留40天施工期后，其后发生的扩大的损失，不应当再由两被告承担。关于原告主张的误工费，即无证据证实且无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的卷帘门1扇、铝合金门1扇损失共计2000元，属于司法评估房屋重修费用范围内，属于重复主张，本院不予支持。关于原告自行进行司法鉴定费用10000元，原告提交被告书写的协议证实双方为解决纠纷进行了调解，该费用为原、被告化解纠纷过程中支付的费用，本院酌定由原、被告双方分担损失，各承担5000元。综上，原告的损失为维修费43808.11元、租金损失23976.7元（自2015年4月1日计算至2017年3月23日止按1000元/月计算）、检测费5000元，合计72784.81元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、解除原告朱XX与被告毛东X、毛小X的房屋租赁合同关系；二、被告毛东X、毛小X于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱XX损失72784.81元；三、驳回原告朱XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2364元、司法鉴定费19000元，合计21364（原告已预交），由原告朱XX负担364元，由被告毛东X、毛小X负担20000元（原告同意被告于本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  曹永高人民陪审员  戴晓燕人民陪审员  许静霞二〇一七年二月二十四日书 记 员  陈 琳