广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2012)惠城法民一初字第1193号原告冯继春，男，1947年10月14日出生，户籍地：湖北省浠水县），委托代理人龙厚平、宁崛，系广东广和律师事务所律师。被告惠州市富盈置业有限公司，住所地：惠州市演达一路华阳大厦25楼。法定代表人罗君东。委托代理人黄睿，系广东伟伦律师事务所律师。原告冯继春诉被告惠州市富盈置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年5月30日公开开庭进行了审理，原告冯继春的委托代理人龙厚平、宁崛，被告惠州市富盈置业有限公司委托代理人黄睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯继春诉称，2007年1月原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠州市××大道××天地商业广场××号的涉案商铺，同时，双方就涉案商铺又签订了《港惠新天地商铺委托经营协议》（以下简称“经营协议”），约定原告将涉案商铺委托被告经营，期限三年，自2007年10月1日起至2010年9月30日止。合同及经营协议签订时，涉案商铺属于在建的预售商品房。自签订合同及经营协议之日起至经营协议期限届满，被告从未通知原告入伙，原告是以也无从对涉案商铺进行验收，被告未办理任何交楼手续。“经营协议”中约定，协议到期前半年，原、被告双方要协商讨论续约事宜（详见“经营协议”第七条）。由于被告原因，双方未能就续约事宜达成一致。“经营协议”期限届满，根据“经营协议”第八条‘本协议期满后不续约时，乙方（被告）应当按照甲、乙双方签署的《商品房买卖合同》中约定的交铺标准将该物业移交给甲方（原告）’之约定，原告要求被告按《商品房买卖合同》约定标准返还商铺，然被告拟交付的涉案商铺既无间隔墙、又不通水电、装修标准也不同，完全不符合双方《商品房买卖合同》中的约定；而且，从现状看，同层其它一些商铺因处于消防卷闸门之下，违反消防法规无法使用，势必要整改，而其一整改，又必然牵连到浑然一体的其它几百个商铺包括涉案商铺也要随之整改，故涉案商铺已不具备单独的使用价值；另外，通往港惠二期的大门业已被封锁，严重影响了涉案商铺的使用价值。原告多次要求被告整改，被告均予以拒绝，导致原告无法收铺。被告的行为已经严重违反了相关法律法规及双方的约定，依法应当承担违约责任。原告多次与被告交涉、协商，并到相关政府部门信访要求解决争议，未果。无奈之下，原告只好提起诉讼，请求法院公正审理，依法判如所请：1、判令被告按照双方《商品房买卖合同》约定的交铺标准返还原告商铺。2、判令被告赔偿原告自2010年11月1日起至被告返还商铺之日止的经济损失【暂计算至2011年12月31日的经济损失为人民币31710元（247094购铺价×11%年回报率÷12月×14月=31710元人民币。】3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告惠州市富盈置业有限公司辨称，一、答辩人与被答辩人的原《委托经营协议》业已履行完毕，双方均已实现合同目的，双方应就本案纠纷寻求理性解决之道。（一）答辩人与被答辩人原有的委托经营合作均已实现各自合同目的，存在良好合作的基础。基于《委托经营协议》所确定的委托经营关系，在2007年10月1日至2010年9月30日期间，答辩人通过销售产权式商铺的方式实现了购物中心的顺利建成与运营；而被答辩人通过将其购买的产权式商铺返租给答辩人，并依托于商场的整体经营，包括少数被消防卷闸“压铺”及其它更少数位置特殊的商铺业主在内，都实现了经营收益。双方均在初次合作中实现各自合同目的，有着良好合作的基础。（二）《委托经营协议》业已履行完毕，只有平等协商一致方可建立双方新的合同关系。就本案法律关系而言，委托经营期限届满意味原有的《委托经营协议》终止，答辩人与被答辩人均为平等的民事主体，各业主有权各自提出委托经营的条件，答辩人亦需要结合惠州市商业发展情况及投入成本情况考虑接受与否，同时各业主也有权拒绝答辩人提出的方案，但只有在平等协商一致的基础上才能达成新的合同关系。而且，尤为重要的是，若需要实现整体委托经营或整体对外招租，各业主之间本身需要有统一的整体性意见。因此，被答辩人将新合作关系没有达成归咎于答辩人是没有道理的。（三）答辩人已尽最大之诚意和努力理性寻求解决本案纠纷的方法。从2010年委托经营期限将要届满开始，受购物中心的商业运营公司——港惠公司委托，答辩人就与众多业主就续约问题展开了耐心细致的谈判。事实上，已有九成左右的商户已同意答辩人提出的续约方案并与答辩人达成了新的协议，就面积比例而言达成协议的商户达到所占商业购物中心经营面积的93%多，商户已经开始顺利经营和收益。就本案争议部分的业主，因双方在委托经营收益计算方式上未能达成一致，导致未能达成新的合同关系。鉴于新的合同关系需双方协商一致而达成，答辩人对此亦无能为力，即使如此，答辩人仍希望能够理性共赢解决问题，包括在被答辩人不接受答辩人方案的情况下，表态若被答辩人能够选择到更好条件的经营公司，答辩人愿意积极配合；若被答辩人需要答辩人协助对外招商，答辩人亦同意积极配合；事实上，就算被答辩人要求收铺，答辩人在短时间内完成了腾出空铺并额外支付一个月租金，且在政府机关的协调下按照惠州市房产局的要求对各铺位进行划分并用金属钉明确标线。答辩人始终愿意以善意和诚意，结合惠州市场的实际情况和理性态度，配合业主解决问题，以实现各业主之间的多赢局面。二、被答辩人提出的拆除消防设施、商铺间墙的请求直接与整体经营的方向相冲突，也损害了众多业主的整体利益。相比独立式临街商铺而言，产权式商铺有其特性：①缺乏房屋四面都有墙体的特征，作为建筑物区分所有权中的专有部分的专有性体现不十分清楚；②在平面上紧密相连，空间权利无法区分，从总体加以使用没有权利冲突问题，但如果从个体独立的意义观察，则无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分；③在经营商品上依赖于统一协调等。由此，像产权式商铺这样的特性，组建业主自我管理的组织，发挥民主集中制的优势，采取统一经营的策略是保证业主平均利益最大化的理智选择。就本案而言，产权式商铺的特性决定了涉案商铺整体统一经营的方向，所谓被占用商铺和“压铺”商铺本身是基于整体经营和合理布局需要按照不同功能的安排使用，即使不是作为营业场所，其投资收益同样应得到保障的。这些业主与其他经营商铺的业主应当享有相同投资受益的，并且也是相互收益的。若其他商铺业主认为这部分被占的商铺和“压铺”商铺业主不应享有相对应的共同受益，则是业主之间的不同理解问题，据此而主张拆除其设施后交付是对众多业主自身利益的损害。而且，除了少数被消防卷闸“压铺”及其它更少数位置特殊的商铺外，大多数商铺是达到还铺标准的，现今，众答辩人利用少数位置特殊的商铺提起诉争，是以牺牲双方特别是少数业主经济利益的一种非理性手段，也会导致矛盾进一步升级和损失的进一步扩大。三、本案被答辩人诉讼请求没有事实和法律依据，法院应予以驳回。（一）答辩人经被答辩人合法授权对商铺进行改造及装修，答辩人对商铺现状的造成不存在过错。《港惠新天地商铺委托经营协议》第二条明确授予答辩人“物业结构改造及装修权”。经此授权，答辩人本着从被答辩人整体最大利益出发，对商铺进行合理且符合整体经营要求的改造。并且在委托经营期间内，被答辩人均未对商铺的改造和装修提出任何异议，其已默认和接受答辩人的改造及装修商铺的事实。此外，事实上经答辩人的改造及装修，涉案商铺已得到最为充分的整体利用，在委托答辩人经营期间亦呈现繁荣景象。因此，涉案商铺的改造及装修符合统一经营要求和被答辩人的最大利益，答辩人对此不存在过错。（二）涉案商铺现状标准高于《商品房买卖合同》约定标准，以现状交付符合被答辩人的利益。首先，2010年10月30日和2010年10月31日，答辩人委托惠州市惠城公证处到演达一路港惠新天地负一层、一层、二层、三层的经营场地现状进行公证【（2010）惠城证民字第1231号《公证书》】，其表明涉案商铺已经达到使用目的，并且所附加的瓷砖和吊顶均按照商场装修风格设置。被答辩人作为出租方就装修附和物的取得是纯受益的，在此前提下，被答辩人提出必须向其交付具备水泥地面、格栅吊顶的商铺的要求，显然没有法律依据和损害物的利用价值。其次，鉴于产权式商铺的特性和《商品房买卖合同》的约定标准，对每个涉案商铺进行砌墙间隔是不现实的，势必导致涉案商铺使用价值极大损害，亦会侵犯临铺的相邻权。至于房产证上的“众墙”只是行政机关对产权界限划分统一管理的概念（不管是否真实存在众墙，均使用“众墙”概念）。惠州市房产行政管理局对涉案商铺以金属钉确定产权界限代替“众墙”的划分也证明众墙并非一定需存在实物墙体间隔。第三，涉案商铺的消防设施为统一经营所设置，是《消防法》强制性要求，若答辩人予以拆除，必然导致涉案商铺不再具备统一经营的条件，若其需重新经营则又必然需要具备该消防设施并通过消防验收合格，会产生众多业主经营障碍和无端增加损失。因此，拆除消防设施不仅损害答辩人的利益，也损害了业主自身的利益，更是造成物的浪费。因此，涉案商铺的现状标准符合物的利用价值和被答辩人的权益。（三）答辩人已将涉案商铺移交给被答辩人，被答辩人未予以收铺责任应由其承担。1.答辩人已履行完移交商铺的全部手续，应视答辩人已将商铺移交给被答辩人。因被答辩人未能与答辩人就涉案商铺续约事宜达成一致，答辩人通过短信和ENS特快专递方式通知被答辩人进行收铺，并且答辩人还向被答辩人发出标题为《逾期收铺通知》的文件，告知被答辩人逾期收铺应承担法律风险。针对此，被答辩人或未予以回复或明确以书面方式作出不再续租的回复。因此，在答辩人履行完移交商铺的全部手续后，被答辩人未予以接收，该情形应视答辩人已向其移交了商铺。2.被答辩人请求的损失无事实和法律依据，其法律后果应由其承担。其一，被答辩人和答辩人的委托经营合同已终止，鉴于答辩人已履行完移交商铺的所有手续，其已履行完委托经营合同义务。因此，被答辩人主张损失的诉请失去合同基础。其二，该损失是由被答辩人拒绝接收而造成的，现反而要求答辩人承担，违反了合同法关于防止扩大损失的规定，该损失应由被答辩人承担。综上所述，在原有合同已履行完毕的前提下，各方只有平等协商一致才可能建立新的合同关系，而本案在答辩人已经履行交付义务的情况下，被答辩人启动本次诉讼不仅欠缺事实和法律依据，更为重要的是其以牺牲各方的经济利益作为诉讼资本，使诉讼的方向与商铺的特性和整体经营的目的相悖离，也导致事态解决复杂化和损失进一步扩大。为此，法院应驳回被答辩人全部诉讼请求。经审理查明，2007年3月28日原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于被告港惠新天地商业广场负一层内B1-006号铺位，建筑面积24.54平方米，购房价款人民币222344元。该合同第八条约定被告应于2007年11月1日前将经竣工验收备案的房产交付原告使用，第十三条约定被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，原告有权拒绝接受商品房，直至被告采取措施使交付使用的商品房装饰设备的标准达到双方约定的标准为止。该合同附件三《港惠新天地商业广场商业部分装置、装修、装饰标准》中双方约定：“三、商场内铺位：1.天花：格栅吊顶；2.地面：水泥沙浆地面；3.柱面：ICI涂料”。该合同附件四《补充协议》中双方约定：“6.《商品房买卖合同》中任何通知的送达方式，出卖人有权选择如下一种或多种：（1）当面递交：买受人或其代理人签收之日即为送达之日；（2）邮寄：EMS邮寄之日起第二日即视为送达之日；（3）报纸公告：出卖人在当地报纸登报公告之日即视为送达之日；7.出卖人所作的售楼广告、售楼书、售楼模型等仅为要约邀请，买卖双方之间的一切权利义务以合同的约定为准”。与此同时，原、被告又签订了一份《港惠新天地商铺委托经营协议》（以下简称“协议”），约定由原告（甲方）委托被告（乙方）将上述物业对外经营。协议第二条约定：“甲方同意该物业自入伙时即交付于乙方，在本协议有效期内，即2007年10月1日起至2010年9月30日止，甲方将该物业不可撤消地全权委托乙方经营使用，且不参与、不干涉乙方商场经营管理，委托权利包括但不限于：A、决定和修改物业的经营定位；B、经营范围和方式；C、物业的经营收益权；D、物业的租赁权和转租权；E、物业结构改造及装修权”。协议第三条约定：“委托经营期内，乙方自主经营管理商铺，并承担经营风险。甲方不参与商铺经营管理，不承担经营风险。协议期内，商铺由乙方统一管理，并负责商场的经营、保安、消防、卫生、水电、物业管理和商场维修，相应承担上述各项的有关费用”。协议第七条约定：“本协议到期前半年，甲乙双方协商讨论续约事宜，在同等条件下，乙方有优先续约权。甲、乙双方如协商同意继续该物业的租赁，应再签订新的铺位委托经营协议。若甲方要求自营或自行出租，甲方必须保证经营者严格遵守当时乙方商场经营管理规定和业主管理委员会的相关决议；同时按乙方商场经营管理规定及甲、乙双方签署的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积向商场缴纳相关管理费用”。协议第八条约定：“本协议期满后不续约时，乙方应按照甲、乙双方签署的《商品房买卖合同》中约定的交铺标准将该物业移交给甲方。在甲方同意的情况下，乙方可以按照租赁期间的装修状况，将该物业交还甲方，并办理移交手续”。上述协议委托经营期限届满后，原告以被告未向原告返还约定标准的商铺为由，诉至本院，请求上述所请。另查一，被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，涉案商铺于2008年1月17日经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收，并于2008年1月18日进行备案。原告购买的港惠新天地商业广场负一层内B1-006商铺己领取房产证。另查二，2010年9月7日，被告向手机号码为136××××6465的原告手机发送短信，短信内容为：“（1）尊敬的业主：港惠新天地一期商铺续租签约工作定于2010年9月15日结束，请您务必于此时限前至我公司办理相关手续；（2）逾期不办，视为同意我公司在2010年10月1日按现状交还您的商铺。咨询0752-2588170”；2010年9月16日，被告向原告的同一手机号码发送信息，信息内容为：“尊敬的业主：港惠一期商铺签约工作已结束，一二三层已签商铺正式生效，负一层及其余楼层商铺未签业主请至我司办理自营手续0752-2588170”。另查三，被告于2010年9月份向原告住址邮递标题为《致业主的公开信》的文件，主要内容为通知原告对商铺交还进行确认；2010年12月份，被告通过EMS特快专递的方式邮递标题为《逾期收铺通知》的文件，主要内容为通知原告收铺以及告知逾期收铺风险。另查四，被告向本院提交由惠州市惠城公证处作出的《公证书》，公证的内容为2010年10月30日以及2010年10月31日被告委托惠州市惠城公证处到演达一路港惠新天地负一层、一层、二层、三层的经营场地现状进行公证。经公证的光盘播放显示：原告的铺位处于腾空状态，有金属钉作为界线标志并标明了编号，有部分案外商铺在营业。另查五，2010年11月1日上午，部分业主、被告以及相关政府职能部门就港惠购物中心商铺业主合同纠纷案件在惠城区行政中心628会议室召开案件协调会，会议决定关于商铺面积不符，界限不明晰、内部规划不合理的问题由被告向房管部门申请对面积进行核实；对消防问题要求由消防部门主动积极协调；决定由被告承担2010年10月份原告租金。2010年11月15日，相关政府职能部门在惠城区行政中心628会议室召开协调会，决定由业主11月16日起带上相关身份证明文件到被告处领取10月份租金；被告应当按照房管部门的要求对商场内铺进行划线，面积不足部分引导业主通过法律途径向开发商提出索赔；被告及其经营公司要积极主动联系业主收铺，并支持帮助业主开展经营或重新签订租赁工作。以上事实，有《广东省商品房买卖合同》、《港惠新天地商铺委托经营协议》、《工程竣工验收备案表》、《房地产权证》、短信通知记录清单、EMS快递详情单、公证书、惠城信稳纪要【2010】05号会议纪要、惠城信稳纪要【2010】06号会议纪要、惠公消字（建验）字第【2008】第0019号建筑工程消防验收的意见书、惠公消字（建验）字【2008】第0157号建筑工程消防验收的意见书、惠公消字检查【2008】第0023号消防安全检查意见书以及庭审笔录以及本院庭审笔录在卷为证。本院认为，本案系一起因在签订《商品房买卖合同》的同时，买受人（原告）又将产权式商铺出租（委托）给出卖人（被告），租赁合同关系终止后，由租赁物返还问题而引起的房屋租赁合同纠纷。本案所争议的焦点为被告移交原告所购买的商铺是否需间隔墙和通水电；原告所购买的商铺是否具有独立完整的所有权；被告是否履行了返还商铺的义务；返还的标的物是否存瑕疵。（一）从涉案商铺性质进行分析。从合同效力上看，原告与被告于2007年期间签订的《广东省商品房买卖合同》以及《港惠新天地商铺委托经营协议》均为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同以及协议合法有效，双方当事人均应当依照合同约定行使权利以及履行义务。从《协议》的约定来看，原告在签订协议时将所购买商铺委托（出租）给被告经营使用，并授予了被告对物业结构改造及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁权和转租权，同时，该协议第三条约定在协议期内商铺由被告进行统一管理，原告购买被告商铺的目的系在于商业盈利，并基于被告所提供的专业的、统一的商场运营模式获得投资回报，鉴于原告所购买的房产具有很强的商业投资性，这种性质就决定了其在使用方式上应当与一般房屋存在较大的区别。（二）从涉案商铺的使用方式来进行分析。在负一层销售的模式中，由于业主之间所购买的商铺面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有明显的分隔设施，其只有通过统筹规划，统一经营才可实现其投资价值，而一旦独立来看，个体商铺的面积、位置以及商场定位使得其空间的个体独立性则很难加以界定，其使用价值也因此大大减低。原告主张其购买的商铺应当具备独立使用功能，且必须达到商品房使用的一般属性，必须满足业主自主经营的条件，而实际上在商铺之间面积紧接的情况下，业主自主经营与邻接业主的使用方式之间差异的矛盾同样是难以调和的，如果业主强调自行运营，除了业主达成了统一的意见，否则业主个体难以保证其在行使自身物权时不侵犯其他业主的权益。本案中，原告在与被告签署《协议》时已就商铺整体运营事宜进行了约定，并委托被告依照商场的整体商业运营规划格局进行分区改造，实际上就是通过整个商场的整体运营模式在形成了统一格局后用以对外招商，使原、被告双方的利益最大化，另从原告所提供的《广东省商品房买卖合同》负一层平面图以及房屋产权证书所附平面图可认定，被告在销售时，就已将其功能定位为产权式商铺，原告是悉知的。平面图显示，负一层被分割成若干紧密相连的小长方形面积，紧密相连的小长方形面积又形成稍大块长方形面积，稍大块长方形面积被分割成若干个区域，区域间有公共通道。无论中间被分割且相互连接的面积，还是相互连接的面积，以及原告租给被告经营过程中都没有设立明确的四面围墙或间隔墙。该平面图为负一层商场的整体平面图，是《广东省商品房买卖合同》附件，也即原告在购买商铺的时候已经对商铺的性质以及使用方式有了明确的了解，其使用方式在初始阶段系通过业主签订《协议》的方式统一委托商场对外招商运营就没有间隔墙、通水电。至于部份业主的《房地产权证》出现“众墙”，部份业主的《房地产权证》没“众墙”的登记，是因2009年7月1日前后房产测量规范不同产生，《房地产权证》出现“众墙”是代表房屋的产权界限，并非专指实体墙。由于业主与业主所购买的面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，所以，业主们之间的空间权利无法区分，处于交织状态之中。因此，当商业广场所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义可以得到充分体现；一旦独立来看，其空间的个体独立性则很难界定。原告所购买的面积也是如此，他购买的商铺与其他商铺紧密相连。因此，商业广场所有业主购买的面积总体上看，具有大房屋的特征，总体加以使用没有权利冲突问题；但如果从个体独立的意义上观察，则无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分。现在原告以被告返还的商铺无间隔墙、通水电等不符合《商品房买卖合同》的约定为由，不予接受租赁物，则所造成的损失，不能归责于被告。（三）关于被告是否履行了返还租赁物的义务。根据《协议》第七条及第八条的约定，如果原告选择不续约的，被告应按照《商品房买卖合同》中约定的交铺标准将该物业移交给原告，被告已于《协议》约定的委托经营期限届满前通过短信和EMS特快专递方式通知原告进行收铺，并且提供了多种委托经营期届满后商铺运营的方案，同时也以函件以及信件的方式告知原告逾期收铺应承担法律风险。鉴此，部分业主不予回复也未办理收铺手续，或直接回复不予续约，并未针对是否续约的问题形成统一的意见。目前，负一层商铺已有部份业主依约定接受商铺并在经营使用，如果按照《商品房买卖合同》所约定的标准，即拆除装修按毛坯房状返还商铺，则可能存在不符合其他业主的经营要求而致其权益受损，将违反民法的公平正义、公序良俗原则，也会对原、被告双方造成巨大的经济损失。因此，被告在返还租赁物的问题上并不存在过错，业主在商铺返还问题上，应尊重客观事实，从符合业主整体利益的角度出发，与其他业主形成统一意见，妥善解决纠纷。（四）被告应否承担原告自2010年11月1日起的经济损失。鉴于商业广场负一层的装修现状已经形成添附附和，如在业主未形成统一的收铺标准的情况下按照《商品房买卖合同》的标准进行返还，将造成双方巨大的经济损失，并且损害一部分业主的权益，违反公平正义原则，不符合社会经济效益追求的价值取向。而在此层面上，以目前现状将商铺交还业主明显高于《商品房买卖合同》中约定交付标准，业主在未明确统一的商铺使用方式及规划经营格局的情况下，应当先对商铺进行接收后再统一协商后续经营事宜，原告拒绝接收其买受商铺的行为，直接导致自身经济损失的产生并继续放任损失的持续扩大，应当承担相应的后果，在商铺返还的问题上难以认定被告存在过错。本案的所争议的法律关系为租赁合同关系，存在的核心问题是租赁物是否已经返还，至于商铺返还中消防设施或结构柱或装修设施占用铺内面积问题，及面积减少等均系属于租赁物返还的瑕疵问题，应当通过协商的途径予以解决，协商达不成协议的，商铺是否存在瑕疵则另案主张权利。根据《协议》中关于委托经营期限的约定，双方的委托经营关系业已解除，因此，对于是否仍采取委托被告对原告物业进行运营的方式，以及委托经营投资的回报是多少，都应由作为平等主体的双方依照诚实信用原则进行相互磋商，在平等协商的基础上重新达成委托经营关系或者由业主统一将商铺收回自营。原告在未与被告形成新的委托经营关系且被告又未使用原告商铺的情况下，主张回报率损失，诉请要求被告赔偿，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第七条、八十三条的规定，判决如下：驳回原告冯继春的诉讼请求。本案收取受理费人民币693元，由原告冯继春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  曾宪章代理审判员  欧阳琳代理审判员  潘丽军二〇一二年八月六日。书 记 员  方 珊