福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0504民初2466号原告（反诉被告）:泉州盛世阳光物业管理有限公司，住所地泉州市洛江区安吉路阳光国际广场小区3号楼3-22～3-28轴交3-A～3-D轴一层。法定代表人:吴蕾，公司总经理。委托诉讼代理人:刘维平，男，公司员工。委托诉讼代理人：邓建国，男，公司员工被告（反诉原告）：沈竹清，男，1962年9月2日出生，汉族，住泉州市鲤城区。原告（反诉被告）泉州盛世阳光物业管理有限公司（下称盛世公司）与被告（反诉原告）沈竹清物业服务合同纠纷一案,本院于2016年11月16日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛世公司的委托诉讼代理人邓建国、被告（反诉原告）沈竹清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛世公司向本院提出诉讼请求:1.判令沈竹清支付盛世公司各项费用共计23089.48元，其中包括物业管理服务费9240.6元、公摊电费2335.07元、公摊水费86.51元、车辆管理服务费7200元及违约金4227.3元（违约金按每日加收欠费总额万分之五缴纳，从逾期付款之日计算，暂计算至2016年10月31日）；2.本案诉讼费用由沈竹清承担。事实和理由：沈竹清的房屋位于泉州市洛江区xx小区，面积为118.47㎡，2010年10月31日盛世公司与沈竹清签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：盛世公司从2010年10月31日起为沈竹清提供物业管理服务，物业管理服务费收取每月每平方米1.30元，逾期违约金按每日加收欠费总额的万分之五缴纳，从逾期付款之日计算。物业管理服务费按月度交纳。自2011年11月1日至2016年10月31日止，沈竹清拖欠物业管理服务费及公摊水电费等合计23089.48元。期间，盛世公司多次向沈竹清催要，沈竹清一直推拖。庭审中，盛世公司明确违约金包括物业管理服务费及车辆管理服务费，其中物业管理费以各季度尚欠的物业管理费为基数，自2011年11月1日起分别自各季度8日起至实际还清之日止按每日万分之五计算违约金，车辆管理服务费以各季度尚欠的车辆管理服务费为基数，自2010年11月1日起分别自各季度8日起至实际还清之日止按每日万分之五计算违约金。沈竹清辩称，沈竹清在泉州xx小区置有五号楼1710、1711号房产和257、258号车位，均于2010年底交接。在2011年间，沈竹清经常接到居住在该小区的朋友的电话，说其两个车位停着别人的车（他们知道沈竹清尚未入住）。沈竹清即向当时的物业公司电话反映，物业回复将核查，但未有任何反馈也未见任何举措。2012年年中沈竹清亲眼见别人的车停在其车位上，当即叫来一位物业管理人员指认（女的，穿职业西装，手拿对讲机），该人员当场训斥现场保安。在2011年至2014年间，车位被占用经常发生，沈竹清也多次向盛世公司反映，但其都以种种理由开脱。从2011年至今，沈竹清接触或联系过的盛世公司物业经理起码七八位以上，都反映过问题，但他们都不正视自己工作上的失职，都找理由推脱，只是要钱。盛世公司以拖欠物业费为由，不提供门禁更新，断水断电，致使沈竹清房产无法正常使用。沈竹清只好于2014年底转让1710号房产并被迫交清该房所有物业费和水电公摊。沈竹清并非恶意拖欠物业费，在2010年底交房后但未使用的情况下曾主动缴纳了一年的物业费。盛世公司内部管理混乱，工作失职又推诿责任，伺机报复业主，不是一个规范的服务公司所为，法院不应支持其不合理要求。沈竹清向本院提出反诉诉讼请求：1.判决盛世公司赔偿因其不提供门禁更新及房产断水断电而造成沈竹清五号楼1710、1711号房产和257、258号车位长期无法使用的经济损失共计305320元（按所有房产和车位购买总额×银行固定存款六年国家基准利率计算，自2010年11月1日起至法院判决付款之日止，暂计算至2016年10月31日为305320元）；2.本案诉讼费由盛世公司承担。事实与理由：沈竹清置有的xx小区五号楼1710、1711号房产和257、258号车位，于2010年10月底交付后，经常发现车位被他人占用，多次向盛世公司反映要求加强管理。在与盛世公司交涉无果的情况下，沈竹清被迫以停交物业费做为维护自身权益的手段，希望能引起盛世公司的重视以解决问题。但盛世公司仍未正视自己内部管理混乱和人员工作失职的问题，反而以沈竹清没交物业费为由，拒不提供给沈竹清小区出入门禁的更新，并切断五号楼1710、1711号房屋的水电供应，致使沈竹清的房屋至今无法装修，车位无法使用，沈竹清为减少损失，被迫于2014年底卖出1710号房屋。1710号房屋四年无法使用，1711号房屋和257、258号车位至今已六年无法使用，沈竹清经济损失相当惨重。故提起反诉，请判如所请。盛世公司辩称，沈竹清反诉称盛世公司停水停电、占用车位、不提供门禁更新不属实。门禁和入门的钥匙在2010年10月31日就已经交给沈竹清，盛世公司也不存在占用沈竹清两套房和两个车位的行为，沈竹清的两套房子水电费都是由业主本人到供电、供水公司缴交的，停水停电是由于沈竹清没有向供电、供水公司缴纳费用，与盛世公司无关。请求法院驳回沈竹清的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉证据与反诉证据一致。对盛世公司提供的沈竹清身份证、欠费明细表、临时公约前期物业服务协议、《xx广场前期物业服务补充合同》、律师函、邮件回执、邮件查询单、资质证书、1710及1711号房屋交房工作确认单，沈竹清质证无异议；对沈竹清提供的1711号房屋所有权证、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、发票、涉税证明，1710号房屋所有权证、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、发票，257、258号车位商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、发票、涉税证明，交房工作确认单及收款收据，律师函，盛世公司质证无异议。上述经双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对盛世公司提供的催费通知书张贴照片、车位照片，沈竹清质证均有异议；对沈竹清提供的名片、车位停放车辆照片，盛世公司质证均有异议。对当事人有争议的上述证据，本院分析认证如下：盛世公司提供的催费通知书张贴照片，因盛世公司未提供原件核对，且沈竹清表示未收到该通知书，故其真实性本院不予确认；盛世公司提供的车位照片，无法证明盛世公司何时放置石块，仅能确认该照片提供时间即2016年12月21日盛世公司已对车位进行放置石块管理；沈竹清提供的车位停放车辆照片，盛世公司对此真实性无异议，结合其庭审中关于沈竹清确有向其反映过车位被占用、盛世公司有要求车辆所有人立即将车开走的陈述，故对该证据本院予以确认，可以证明沈竹清车位被占用的事实；沈竹清提供名片，其真实性无法确认，且未提供其他证据佐证，无法证明名片上人员陪同沈竹清向盛世公司反映车位被占用的情况，故对该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛世公司接受泉州市阳光置业发展有限公司委托，对xx广场进行物业管理服务。2010年11月26日，双方签订《xx广场前期物业服务补充合同》一份，约定：由盛世公司对xx广场共用部位、共用设施设备、绿化环境卫生、车辆停放、交通、公共秩序等进行物业管理，由盛世公司向业主和物业使用人收取物业管理费、其他公摊费用和特约服务费，高层住宅物业管理服务费由盛世公司按建筑面积每月1.3元/㎡向业主或物业使用人收取；业主应于房屋实际交付之日起到物业管理公司缴纳物业服务费；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交管理费的万分之五收取违约金；停车场机动车固定车位使用费每个每月50元；物业服务费标准不包含小区公共能耗费用（如电梯用电、公共区域照明、二次供水的变频加压电费等），公共能耗费用按实际用量由全体业主（使用人）共同分摊；委托管理期限暂定至开发商竣工验收合格时起3年（不超过3年），合同期满后如业主委员会未成立，该合同继续生效。该合同附件五《前期物业管理服务质量标准》第五条约定车辆停放管理：1.车辆按指定位置停放、摆放整齐；2.地下车库停放有序，24小时专人管理；3.车辆进出实行出入证制度管理。2010年10月31日，沈竹清办理xx广场5号楼1710、1711号房屋交房，并收取入户门钥匙各八把、IC卡各三张、信报箱钥匙各两把。同日，盛世公司与沈竹清签订《阳光国际广场前期物业服务协议》一份,约定：沈竹清按其拥有建筑面积向盛世公司缴纳物业管理服务费，收费标准为高层每月每平方米1.3元，收取时间以开发商发出入伙通知书约定办理入伙时间为准，物业管理服务费按季交纳，收费时间为每季度8日前，逾期缴纳的，从逾期之日起按每日千分之三支付违约金；车位及其使用管理服务费中机动车按泉州市物价局相关收费标准收费。沈竹清系xx广场5号楼1710、1711号房屋及257、258号车位业主，其中1711号房屋建筑面积为118.47平方米。2014年沈竹清卖出1710号房屋，并交清该房物业管理费等相关费用。1711号房屋现状为毛坯，沈竹清未入住该小区。沈竹清尚欠1711号房屋2011年11月1日至2016年10月31日的物业管理费9240.6元、257与258号车位2010年11月1日至2016年10月31日的车辆管理服务费各3600元、2012年5月1日至2016年9月30日的公摊电费2335.07元及公摊水费86.51元。xx小区至今未成立业主大会。泉州市物价局作出《泉州市关于核定中心市区物业管理区域内车辆停放服务费标准等相关事项的通知》（泉价〔2012〕48号），明确未成立业主大会的物业管理区域，其车辆停放服务费标准不高于该通知的规定。另查明，xx小区实行水、电一户一表，由业主自行缴纳水、电费。自1710、1711号房屋交房后，沈竹清未缴纳过房屋水、电费。沈竹清未办理小区车辆出入卡，257、258号车位存在被占用情况。本院认为，盛世公司经工商部门及住房和城乡建设局等有关部门核准登记，取得职业资质三级证书，具备相应的物业管理服务资质。在xx广场未成立业主大会并选聘物业服务企业之前，建设单位泉州市阳光置业发展有限公司选聘盛世公司为物业服务企业，盛世公司入驻xx小区合法，其与泉州市阳光置业发展有限公司签订的《xx广场前期物业服务补充合同》、与沈竹清签订的《xx广场前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性规定，依法应认定合法有效，沈竹清作为xx广场小区的业主，依法应按照合同及协议的约定全面履行义务。沈竹清对盛世公司诉求物业管理费、公摊电费及水费的金额均无异议，本院予以确认，故盛世公司请求沈竹清支付2011年11月1日至2016年10月31日物业管理费9240.6元、2012年5月1日至2016年9月30日公摊电费2335.07元及公摊水费86.51元，于法有据，本院予以支持。沈竹清作为257、258号车位业主，其自认两个车位均于2010年10月31日办理交接，但未缴纳过车位管理服务费。按合同及协议的约定，沈竹清应从车位实际交付之日起交纳车位管理服务费。盛世公司按50元/位/月标准收取车位管理服务费，未超过泉州市物价局规定的收费标准，故盛世公司请求沈竹清支付257、258号车位2010年11月1日至2016年10月31日的车辆管理服务费7200元，于法有据，应予以支持。对物业管理服务费的交纳方式，盛世公司主张按《xx广场前期物业服务补充合同》第七条第四款“按月交纳”的约定，要求沈竹清支付从逾期付款之日起的违约金，与《xx广场前期物业服务协议》第六条第三款“按季交纳”的约定不一致。第一次庭审中盛世公司表示物业管理费服务费按月交纳，但第二次庭审中盛世公司又表示物业管理服务费按季度缴纳，故本院采纳《xx广场前期物业服务协议》的约定，物业管理服务费按季度缴纳。现盛世公司请求沈竹清按《xx前期物业服务补充合同》第三十二条的约定，以每日万分之五的标准计付违约金，未超过年利率24%，符合法律规定。故盛世公司请求沈竹清以各季度尚欠的物业管理费为基数，自各季度9日起至实际还清之日止按每日万分之五的标准向盛世公司支付违约金，于法有据，本院予以支持。盛世公司请求沈竹清支付车辆管理服务费逾期交纳的违约金，虽双方未约定车辆管理服务费的交纳方式，但该费用的性质属物业管理服务费，按交易习惯，该费用应与物业管理服务费一并缴纳。双方未约定逾期交纳车辆管理服务费的违约金计算标准，现盛世公司请求按日万分之五计算逾期违约金，超过《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，结合上述批复及《中国人民银行关于人民币货款利率有关问题的通知》第三条：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案车辆管理服务费逾期交纳的违约金应按中国人民银行基准贷款利率的150%计算，超出部分不予支持。沈竹清主张盛世公司不提供门禁更新及房产断水断电导致1710、1711号房屋及257、258号车位长期无法使用造成的经济损失，但未提供证据加以证明，本院不予支持。综上所述，沈竹清应按约支付物业管理费、公摊水电费、车辆管理服务费，逾期交纳的，还应支付违约金，盛世公司诉求的合理部分，本院予以支持。沈竹清未提交证据证明其主张，对其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条,国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十二条第一款,《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、沈竹清应在本判决生效之日起十日内支付给泉州市盛世物业管理有限公司2011年11月1日至2016年10月31日的物业管理费9240.6元及违约金（以各季度尚欠的物业管理费为基数，自各季度9日起至实际还清之日止按每日万分之五计算）、公摊水电费2421.58元、2010年11月1日至2016年10月31日的车辆管理服务费7200元及违约金（以各季度尚欠的车辆管理服务费为基数，自2010年11月1日起分别自各季度8日起至实际还清之日止按中国人民银行基准贷款利率的150%计算）;二、驳回泉州市盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求及沈竹清的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费377元，减半收取计188.5元，反诉案件受理费2939元，减半收取1469.5元，由沈竹清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  王冬梅二〇一七年二月二十日书 记 员  戴宇楠速 录 员  杜泉毅附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。《最高人民法院的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自已提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判明决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。