重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初13346号原告重庆市渝兴建设投资有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号14—1、15—1号，统一社会信用代码91500113750089681B。法定代表人刘智，经理。委托代理人何伦，重庆海力律师事务所律师。被告杨亚红，女，1973年5月14日出生，汉族，住重庆市。第三人沈永秀，女，1963年2月6日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人王梅琳（沈永秀之女），1984年9月13日出生，汉族，住重庆市。第三人彭仕贵，男，1985年10月15日出生，汉族，住重庆市。第三人敖伟栋，男，1984年8月4日出生，汉族，住重庆市。原告重庆市渝兴建设投资有限公司（以下简称渝兴公司）与被告杨亚红、第三人沈永秀、彭仕贵、敖伟栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝兴公司及其委托诉讼代理人何伦，第三人沈永秀委托诉讼代理人王梅琳，第三人彭仕贵、第三人敖伟栋到庭参加了诉讼，被告杨亚红经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案经缺席审理，现已审理终结。原告渝兴公司提出向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告之间的《商业用房租赁合同》已于2016年10月27日解除；2.请求判决由被告向原告支付2016年3月1日至2016年10月27日期间的房屋租金161082元；3.请求判决被告及第三人立即腾空租赁的位于巴南区龙州大道某号的房屋返还原告渝兴公司；4.请求判决由被告及第三人共同向原告支付逾期腾房占有使用费从2016年11月2日起按22285元/月标准计算至实际返还房屋之日止；5、判决由被告支付原告律师费2000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年1月8日，原、被告签订《商业用房租赁合同》约定，原告将位于巴南区龙洲湾街道江南华都某号建筑面积806.76平方米房屋租赁给被告杨亚红作经营用房，租赁期从2016年1月1日至2017年12月31日。租金按季度交纳，22285元/月，2017年1月1日起递增5%。从2016年3月1日起被告未按约定向原告交纳租金，且未经原告许可将租赁房屋分别转租给第三人，现原告租赁给被告的房屋实际由第三人沈永秀、彭仕贵、敖伟栋在使用。2016年10月27日，原告已向被告送达书面《解除租赁合同通知书》，被告收到通知后未返还房屋给原告，也未向原告交纳所欠租金。现原告起诉要求法院判如所请。被告杨亚红未作答辩。第三人沈永秀、彭仕贵、敖伟栋共同辩称，不同意原告与被告杨亚红解除租赁合同，因被告将其在原告处租赁的房屋转租给第三人时告知了原告，原告未提出异议。被告与第三人之间转租合法有效。现原告提出解除与被告的租赁关系是被告拖欠原告的租金，并非第三人的责任，且原告与被告解除租赁合同将直接损害第三人的利益。故第三人不同意原告的诉讼请求。原告提交的证据1.原、被告于2009年10月16日、2016年1月8日签订的房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系成立及双方履行合同各自的权利义务。2.原告于2016年10月27日给被告送达的解除租赁合同通知书及原告分别给第三人送达的腾房通知书，证明原告向被告及第三人书面通知解除合同的证据。3.房屋产权证明，证明原告对租赁房屋享有物权。4.律师委托合同及代理费收据，证明原告为本次诉讼交纳的律师费2000元。第三人提交的与被告的房屋转租合同证明第三人占有使用房屋的合法性。对原、被告提交的以上证据，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定的事实如下：2009年10月16日，原告渝兴公司（原名重庆市渝兴资产经营有限公司）与被告杨亚红签订了《商业用房租赁合同》，合同约定，原告将位于巴南区龙洲大道2号江南华都某号建筑面积700.98平方米房屋出租给被告作经营用房，履行期从2009年10月28日至2015年11月27日。2016年1月8日，原、被告续签租赁合同约定，房屋租赁期从2016年1月1日起至2017年12月31日止。租金2016年1月1日至12月31日22285元/月，2017年1月1日起每年月租金在上年月租金的基础上递增5%，按季度交纳；合同另约定，若承租人逾期支付房租及水电物业费；未经出租人书面同意，转租或者变相转租、转借承租房屋等情形，承租人除承担违约金外，出租人有权单方解除合同，收回房屋，解除通知送达对方之日为合同解除之日。如一方违约，另一方采取诉讼解决争议，败诉方应承担胜诉方支付的律师费及差旅费。2016年3月1日起，被告未按约定给付原告租金，2016年10月27日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知书》，截止2016年10月27日，被告尚欠原告租金175309元【22285元/月×7个月+（22285元/月÷30天×26天）】，原告要求主张租金161082元。被告收到解除合同通知书后，未将租赁房屋返还原告、亦未向原告交纳拖欠的租金。另查明，2015年8月22日，被告与第三人沈永秀签订江南华都13幢负某号10平方米房屋租赁合同，租赁期从2015年8月28日至2018年1月27日止。2016年6月15日，被告与第三人彭仕贵签订了江南华都13幢负某号房屋租赁合同，合同约定租期从2016年7月1日至2021年6月30日。2016年6月1日，被告与第三人敖伟栋签订了江南华都13幢负某号房屋的租赁协议，租赁期从2016年6月1日至2018年6月27日止。第三人在租赁期内分别给付被告杨亚红部分租金，未向原告支付租金。原告已于2016年10月27日分别向第三人送达了限期腾房告知书，第三人沈永秀、彭仕贵、敖伟栋至今仍占有使用诉争房屋。现原告起诉要求确认原、被告之间的《商业用房租赁合同》已于2016年10月27日解除；由被告向原告支付2016年3月1日至2016年10月27日期间的房屋租金161082元；请求判决被告及第三人立即腾空租赁的位于巴南区龙州大道2号江南华都13幢负某号的房屋返还原告渝兴公司；由被告及第三人共同向原告支付逾期腾房占有使用费从2016年11月2日起按22285元/月标准计算至实际返还房屋之日止；由被告支付原告律师费及诉讼费。审理中，第三人均不同意原、被告解除租赁合同，被告杨亚红经本院传票传唤和多次电话通知，未到庭应诉。故本案调解未果。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告杨亚红签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，租赁合同合法有效。原告按照合同约定向被告交付了租赁的房屋，被告应当按照约定向原告交纳租金。第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十四条第二款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以要求解除合同。“最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用”第十七条，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金及违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。本案中，被告杨亚红未按约定向原告支付租金，且未经原告同意将承租房屋转租第三人，现第三人亦不同意代被告给付尚欠原告的租金，原告要求解除与被告的租赁关系，由被告给付尚欠租金，并由被告及第三人归还原告的房屋，符合法律规定，本院予以主张；依照《中华人民共和国合同法》九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以申请人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。庭审中，被告未到庭应诉，应承担举证不力的法律后果。为此，对原告请求确认原、被告租赁合同于2016年10月27日已解除的诉讼请求，本院予以主张；对原告要求被告及第三人给付租赁合同解除之日至房屋返还原告之日期间房屋租金，本院予以主张；对原告要求被告承担律师费2000元，因双方在租赁合同中有约定，该约定未违反法律规定，本院予以主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十六条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，“最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用”第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告重庆市渝兴建设投资有限公司与被告杨亚红于2016年1月8日签订的《商业用房租赁合同》于2016年10月27日解除。二、被告杨亚红于本判决生效之日起10日内给付原告重庆市渝兴建设投资有限公司2016年3月1日至2016年10月27日期间房屋租金161082元。由被告杨亚红及第三人于本判决生效之日起5日内将位于巴南区龙洲大道2号江南华都13幢负某号房屋腾空后返还原告原告重庆市渝兴建设投资有限公司。由被告杨亚红及第三人向原告重庆市渝兴建设投资有限公司支付逾期腾房占用损失费，按照月租金22285元计算，自2016年11月2日起至租赁房屋实际返还日止。由被告杨亚红于本判决生效之日起10日内给付原告重庆市渝兴建设投资有限公司律师费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4910元，减半收取2455元，由被告杨亚红承担（原告已垫付，被告杨亚红在给付以上标的款时一并给付原告重庆市渝兴建设投资有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。并预交上诉案件受理费4910元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓（免、减）交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘漫红二〇一七年二月十日书记员  张雅婷