江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)洪民三终字第299号上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌新物实业（集团）有限公司，住所地：南昌长堎乡镇企业城。法定代表人：孙金亮，董事长。委托代理人：魏忠，江西红谷律师事务所律师。委托代理人：邹小琴，江西红谷律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐邓水，男，1966年3月29日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：徐童飞，江西朗秋律师事务所律师。委托代理人：丁梦娟，江西朗秋律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会（原江西省南昌长堎乡镇企业城管理委员会），住所地：江西省南昌市红谷滩新区。法定代表人：朱康健，主任。委托代理人：陈刚，该管委会干部。委托代理人：王小惠，江西新兰律师事务所律师。上诉人南昌新物实业（集团）有限公司（以下简称新物公司）因与上诉人徐邓水、被上诉人南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会（以下简称乡企城管委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2014）东民重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人新物公司的委托代理人魏忠、邹小琴，上诉人徐邓水及其委托代理人徐童飞，被上诉人乡企城管委会委托代理人王小惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：1995年10月24日，乡企城管委会（甲方）与徐邓水（乙方）签订《店面购销合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买5/H南14号店面，专业市场名称百货，建筑面积68㎡，单价800元/㎡，合计金额54400元，房屋交付使用日期为1996年12月31日。其中合同第四条第一项约定，乙方付甲方房款后，如不履行合同要求退款，甲方则扣下乙方交纳房款的30%，如甲方不履行合同要求退房款，也以房款的30%补给乙方。该合同签订后，徐邓水当即向乡企城管委会支付购房款54400元。同日，新建县公证处为该合同出具了（95）新证字第109号公证书。1995年11月30日，新建县人民政府批复同意乡企城管委会征用长堎镇与南昌大桥北侧土地1350亩，用于兴建长堎乡镇企业城。1996年5月24日，南昌市人民政府批复同意长堎乡镇企业城第一期工程市场区部分用地面积570.502亩，但要求“乡企城”内外道路规划设计，尤其是对外交通进出口的设计，于6月底前分别报市规划局和市交通局审批，“乡企城”的建设规划必须由专业设计部门进行规划设计。在规划未审批之前，“乡企城”项目只允许实施土方工程，不得进行任何建筑施工。1996年12月8日，乡企城管委会取得长堎镇至南昌大桥公路北侧的土地使用权，用于兴建长堎乡企城家电市场。乡企城管委会取得长堎镇至南昌大桥北侧的土地使用权后，并未按期兴建长堎乡企城家电市场。1997年9月10日，乡企城管委会（甲方）与新物公司（乙方）签订《土地转让协议》一份，协议约定：甲方将乡企城市场外围及临乡企城大道的土地转让给乙方建设三、四层店面，转让土地坐落乡企城大市场内，面积为51.97亩，转让价格为13万元/亩，转让款为675.61万元，土地使用权转让后，出让合同所载明的权利和义务也由甲方转让给乙方。同年，乡企城管委会与新物公司就“三、四层店面占地面积、市政设施、水电设施、绿化工程费用分摊”又另行签订协议，在该协议附件三中明确徐邓水的购房款未退。上述协议签订后，徐邓水向乡企城管委会购买的店面转由新物公司向徐邓水履行交付义务，但乡企城管委会将交付店面的义务转由新物公司履行并未得到徐邓水的同意。2000年4月7日，新物公司经新建县城乡建设局批准取得开发建设乡企城的建设用地规划许可证。2001年11月21日，新物公司取得乡企城47.32亩国有土地使用权。2001年11月24日，新物公司取得开发建设乡企城店面（建筑面积73200㎡）建设工程规划许可证。2002年4月29日，新物公司取得开发建设乡企城店面的建筑工程施工许可证。但该项目由于新物公司报建手续不完善，始终未能按期开工建设。2005年3月15日，新物公司向南昌市政府提交《关于要求解决我公司投资房地产项目紧急报告》，南昌市政府将该报告转交红谷滩新区管委会处理，红谷滩新区管委会认为该项目规划未报市规划和交通部门审批，且该项目违反了红谷滩新区控制性详细规划，不同意新物公司开发兴建“乡企城”项目。2008年5月6日，新物公司再次提交《关于请求尽快解决我司房地产项目的报告》，红谷滩新区管委会再次答复新物公司，认为新物公司开发的项目与红谷滩新区周边地区控制性详细规划不符，不同意新物公司开发兴建“乡企城”项目。原审庭审中，经徐邓水申请，原审法院依法委托江西省天禄房地产土地评估有限公司对徐邓水购买的上述店面进行了鉴定，经鉴定，上述店面在估价时点2014年6月27日的市场价格为57.62万元，自1995年10月24日起的租金损失为204625元[11737元×5+10670×5+9700×5+8818×5=204625元]，其中2010年10月24日至2015年10月23日期间的年租金为11737元，2005年10月24日至2010年10月23日期间的年租金为10670元[11737元÷（1+0.1）]，2000年10月24日至2005年10月23日期间的年租金为9700元[10670元÷（1+0.1）]，1995年10月24日至2000年10月23日期间的年租金为8818元[9700元÷（1+0.1）]。在徐邓水对上述鉴定提出异议后，上述鉴定机构对现场重新进行了调查，根据外引水电接入小区未入户事实情况，对上述店面在估价时点的市场价格修正为593096元。徐邓水认可上述鉴定意见及补充鉴定意见。新物公司对鉴定报告的内容的真实性、合法性均提出异议，认为上述店面本身没有产权也不符合交易条件，该鉴定价格是以有产权的房屋作为参照。乡企城管委会认同新物公司的质证意见，并认为其与徐邓水之间的店面合同已明确约定不能履行应按房款的30%予以退款，该鉴定意见与合同约定相悖。原审庭审中，徐邓水提交了一份由新建县房地产公司于1997年9月9日为新物公司颁发的（97）房预售证第015号商品房预售许可证复印件，用以证明新物公司开发的乡企城已经取得了合法的商品房预售许可资格。该许可证载明的项目名称为江南乡镇企业名优产品交易中心，房屋坐落地点新建长堎乡镇企业城，房屋用途性质为商铺，预售总建筑面积71000平方米，新物公司及乡企城管委会对该证据均提出异议，认为其无法证实诉争房屋在该预售许可范围内。为查实（97）房预售证第015号商品房预售许可证是否系新建县房地产管理局下属单位新建县房地产公司于1997年9月9日为新物公司颁发及该预售许可范围是否包括位于南昌市翠苑路乡镇企业城内5/H南14号位置的店面（合同载明的专业市场名称为百货），原审法院于2015年5月25日向新建县房地产管理局发函调查，新建县房地产管理局于2015年7月29日函复原审法院，称：因时间久远，期间单位转型、人员更迭、办公地址搬迁等因素导致一些材料没有妥善移交，其无法查证当年第一手工作资料，经过询问当年部分工作人员，基本确认（97）房预售证第015号商品房预售许可证系新建县房地产公司所颁发，但对于南昌市翠苑路乡镇企业城内5/H南14号位置的店面是否属于预售范围在无直接证据的情况下其无法给予明确答复。原审庭审后，在对徐邓水的询问中，徐邓水明确表示，虽乡企城管委会将涉案土地及该土地上权利义务一并转让给新物公司时并未通知并征得其同意，但其现认可新物公司与乡企城管委会有关其店面买卖合同的权利义务的转让，但其仍要求新物公司及乡企城管委会共同承担相关赔偿义务。一审法院认为：乡企城管委会与徐邓水签订的《店面购销合同》系在《城市房地产管理法》施行后订立，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。徐邓水提交的（97）房预售证第015号商品预售许可证复印件虽经向新建县房地产管理局核实基本确认系新建县房地产公司颁发，但该预售许可证系向新物公司颁发，本案当事人均未证明涉案房屋的出卖方即乡企城管委会取得过预售许可证，也未证明上述许可证预售范围涵盖涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，乡企城管委会与徐邓水于1995年10月24日签订的《店面购销合同》依法应认定无效。故对徐邓水要求解除双方签订的《店面购销合同》诉请，原审法院不予支持。因双方签订的《店面购销合同》被确认无效，根据《合同法》第五十八条之规定，乡企城管委会与徐邓水应根据其过错就徐邓水的损失各自承担相应的责任。因乡企城管委会在未取得商品房预售许可证的情况下向徐邓水预售涉案店面，导致双方签订的《店面购销合同》无效，致使徐邓水遭受本案损失，乡企城管委会应负一定的过错责任。又因《店面购销合同》约定涉案店面交付使用日期为1996年12月31日，2005年、2008年政府有关部门已先后两次答复涉案店面所在项目因与红谷滩新区周边地区控制性详细规划不符而不同意继续开发兴建，而徐邓水通过诉讼方式主张权利时距约定交房时间却已过十七年多时间，徐邓水怠于行使权利，对本案损失的扩大，存在过错，徐邓水也应负相应责任。故乡企城管委会不仅应将收取的徐邓水的购房款54400元予以返还，对徐邓水主张的涉案店面的合理增值损失部分亦应予赔偿。对徐邓水主张的按涉案店面位置现重置市场价格593096元与合同签订时的购房价款54400元相比产生的房屋增值损失538696元，原审法院结合本案案情酌定徐邓水自行承担60%的损失，乡企城管委会承担40%的损失，即承担215478.4元（538696×40%）。对于徐邓水主张的房屋损失593096元中所包含的购房款一倍的惩罚性赔偿金部分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原审法院结合本案案情酌定为10880元（54400元×20%）。又因乡企城管委会已将涉案土地及该土地上权利义务一并转让给新物公司且徐邓水现明确表示认可新物公司与乡企城管委会有关其店面买卖合同的权利义务的转让，故乡企城管委会应承担的上述违约赔偿责任即购房款返还责任，应由新物公司承担。对于徐邓水在认可新物公司与乡企城管委会有关其店面买卖合同的权利义务转让的情况下仍要求乡企城管委会承担连带责任的诉请，于法无据，原审法院不予支持。对于徐邓水诉请的租金损失204625元的赔偿系迟延性赔偿，其只能在合同有效能继续履行的情况下与继续履行并罚，故对徐邓水该诉请，原审法院不予支持。对乡企城管委会提出本案已过诉讼时效的抗辩意见，因乡企城管委会与徐邓水签订的《店面购销合同》诉前尚未被确认无效，故对其该抗辩意见，原审法院不予采纳，对乡企城管委会提出本案应按双方约定的以购房款30%确定违约赔偿损失的抗辩意见，因双方所签合同被确认无效，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会与徐邓水于1995年10月24日签订的《店面购销合同》无效；二、南昌新物实业（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内返还徐邓水购房款54400元；三、南昌新物实业（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿徐邓水损失226358.4元；四、驳回南昌新物实业（集团）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回徐邓水其他诉讼请求。本案由南昌新物实业（集团）有限公司预交的案件受理费1160元，由南昌新物实业（集团）有限公司承担；本案由徐邓水预交的案件受理费6160元、评估费5250元，合计11410元，由徐邓水承担6806元，由南昌新物实业（集团）有限公司承担4604元。宣判后，新物公司与徐邓水均不服提起上诉，新物公司请求二审法院依法撤销（2014）东民重字第9号民事判决，维持（2012）东民初字第1167号民事判决，一、二审诉讼费用、评估费用由被上诉人徐邓水承担。新物公司上诉及答辩称：重审判决第三项判决新物公司赔偿徐邓水损失226358.4元，证据不足。原审判决认定乡企城管委会承担40%的损失没有证据证明,且上诉人不存在过错，涉争房屋未建成竣工投入使用系政府行为导致，上诉人不应承担责任。徐邓水请求撤销原审判决，驳回被上诉人新物公司的一审诉请，判令解除上诉人与被上诉人之间的买卖合同，被上诉人返还购房款54400元，判令被上诉人和原审第三人共同赔偿人民币797721元（其中房屋损失593096元，租金损失204625元），诉讼费用由被上诉人承担。徐邓水上诉及答辩称：上诉人与乡企城管委会签订的《店面购销合同》经新建县公证处公证，合法有效。合同签订后，上诉人向乡企城管委会缴纳购房款54400元。首先，本案争议焦点为合同是否有效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人是否取得商品房预售许可证是关键。在本案中，上诉人提供了（97）房预售证第015号商品房预售许可证，被上诉人在一审时也将该许可证作为证据提供，一审法院向新建县房管局核实了该证信息，因此，该预售许可证的真实性、合法性是没有异议的。现新建县房管局无法核实预售许可证的范围，被上诉人又称上诉人房产并没有在该预售许可证的范围内。我们认为，被上诉人作为开发商，具备证明预售许可证详细范围的能力，这也是开发商当然的责任，而作为消费者，上诉人要证明预售许可证的依据在于政府部门的登记，现新建县房管局以时间久远，档案管理未妥善移交为由无法给出明确答复。因此，我们请求二审法院将该预售许可证范围的举证责任分配给被上诉人。其次，一审法院认定上诉人怠于行使权利，认定上诉人应当承担60%的责任，责任划分不当。上诉人一直认为有房屋买卖合同就是权利保证，也曾多次到被上诉人、原审第三人处要求交房或置换房产。但对方以种种借口推诿、拒绝，这才是本案拖延至今的原因。既然上诉人在诉讼时效内已经提起诉讼，维护自身权益，法院就应当保护上诉人的合法权利，而不是把过多的责任划分给上诉人。从法律角度出发，无论是买卖合同有效的情形下被上诉人的根本性违约行为，还是买卖合同无效情形下被上诉人违法出售未批准建设的商品房，被上诉人都应承担本案的全部责任。合同法第113条、114条均规定，违约金应当相当于因违约所造成的损失。由于被上诉人未交付房屋，系根本性违约，应当承担全部赔偿责任，故被上诉人的赔偿范围就应当包含店面重置市场价值和租金损失。乡企城管委会答辩称：重审判决事实清楚，应予以支持。上诉人徐邓水二审提供了一组新证据，卫星图、地图及周边照片，证明该组证据与1997年9月9日发的商品房预收许可证形成证据链，徐邓水的房屋属于预售许可范围，周边三层和四层房屋均投入使用。上诉人新物公司质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，不属于证据的范畴。被上诉人乡企城管委会质证认为，同意新物公司的质证意见。本院查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为：上诉人徐邓水与被上诉人乡企城管委会于1995年10月24日签订《店面购销合同》时，乡企城管委会是否取得涉案店面的预售许可证明，双方均未提供证据证明；徐邓水提交的（97）房预售证第015号商品房预售许可证复印件经行政部门确认系新建县房地产公司颁发，但并未能确认该预售证涵盖涉案店面，本案当事人也均未能证明涉案店面取得了预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同为无效合同。无效合同则自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任，故徐邓水上诉主张解除合同的诉请，本院不予支持。关于损失的认定，一审法院根据双方的过错程度，酌定乡企城管委会承担40%的损失并无不当，同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，酌定乡企城管委会承担已付购房款20%的赔偿责任，符合法律规定，应予以维持。至于租金损失，因无效合同的处理是以恢复原状为原则，不赔偿期待利益，而租金损失属于可期待利益，对徐邓水的该项上诉主张，不予支持。新物公司与乡企城管委会签订转让协议时虽未告知徐邓水，但徐邓水在一审时对该转让行为予以认可，故其要求乡企城管委会与新物公司共同赔偿的上诉请求，本院不予支持。综上，对于新物公司和徐邓水的上诉请求，本院均不予支持，一审法院判决正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10130元（南昌新物实业（集团）有限公司预交1160元，徐邓水预交8970元），由南昌新物实业（集团）有限公司承担1160元，徐邓水承担8970元。本判决为终审判决。审 判 长  龚 燕审 判 员  裴重芳代理审判员  邓 晖二〇一七年二月二十二日书 记 员  王 倩