广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初7562号原告：林冰，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王旭虹，广东文领律师事务所律师。被告：梁承平，住广州市番禺区。被告：胡小云，住湖南省耒阳市白山坪矿业公司磨田煤矿西区。第三人：广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区。负责人：李文强，职务经理。委托诉讼代理人：梁传宾，广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家静，广东奔犇律师事务所实习律师。原告林冰诉被告梁承平、胡小云、第三人广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司（以下简称为“中祈番禺分公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林冰及其委托诉讼代理人王旭虹，被告梁承平、胡小云，及第三人中祈番禺分公司的委托诉讼代理人梁传宾、林家静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林冰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告梁承平、胡小云继续履行于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》并协助原告办理将位于广州市番禺区钟村街祈福新邨晓峰园5座15楼06室（以下简称为“涉讼房屋”）过户至原告名下的相关手续；2.判令被告支付原告自2016年6月15日起逾期办理过户递件手续至办妥该手续时止的违约金，暂计至2016年9月1日为111390元（1410000元×0.001×79天）；3.判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费25000元；4.请求依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月1日，原告、被告以及第三人中祈番禺分公司共同签订《房屋买卖合同》，约定卖方（即被告）出售涉讼房屋给买方（即原告），建筑面积约108.11平方米，物业成交价为1410000元，定金5万元，买方应在签署本合约同时直接支付给卖方。合同还约定：1、卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料,且协助买方申请银行按揭并还清所欠银行贷款，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；2、买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用,并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；3、银行经审批同意贷款后,买卖双方须配合完成本次交易的递件手续；4、卖方逾期交付涉讼房屋,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的千份之一向买方支付违约金；5、违约方承担守约方和经纪方实现债权一切费用等。签订合同后,原告依约于3月1日向被告支付了定金5万元,于4月27日取得中国银行的《同意购房抵押贷款意向书》(以下简称“同贷意向书”)，有效期2个月：原告又于5月5日取得《住房公积金贷款审批确认书》(以下简称“公积金贷款确认书”)。两被告的涂销抵押手续将在6月8日办妥,经纪人李桂英便于6月初与被告协商过户时间,此时被告梁承平明确表示不愿继续出售涉讼房屋。2016年7月11日,原告向被告和第三人发出《敦促履行合同通知书》，被告拒收。经纪人李桂英又通过微信将上述通知书内容通知到被告，翌日被告又表示同意继续履行合同。由于被告的原因，中国银行同贷意向书己经超期,原告即重新申请并于2016年7月18日取得了新的同贷意向书。然而，被告又以其他无理要求，拒不配合原告办理交易递件手续。综上所述，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵照执行。因原告的家庭住房情况并不违反目前限购政策,且买卖标的客观上不存在交易的不能，被告不同意继续履行合同的理据不足，《房屋买卖合同》应当继续履行。被告的行为已经构成违约，依约应当向原告支付违约金并赔偿律师费损失。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告梁承平、胡小云辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.现在涉讼房屋不能出售，涉讼房屋是我们的唯一住房，我方没有经济能力另行购房；2.实际上我方一直在履行合同，是因为原告不愿意更新公积金贷款确认书导致交易不成功；3.我方认为主要责任在第三人，第三人在整个交易中没有将对方实际情况告知我方，仅是直接通知我去做什么事，导致双方沟通不正常；4.我方认为不是我方违约，我方不应承担违约金，律师费和诉讼费我方不同意；5.在签约过程中，我方按第三人李小姐通知到中国银行一楼大厅办理协助原告银行贷款事项时，当时接待的人就是要求我方签名，当我方签完文件后，银行大堂经理告诉我们可能有诈骗，让我方确认对方身份，我方才发现该人不是银行的工作人员，对于所签文件我也没有印象，我方当时把要求我方签收的空白首期款收据拿了回来。李小姐联系我方办理过户的时候我方很诧异，也不清楚原告的同贷意向书和公积金贷款确认书是什么时候办的，我方要求核实上述文书的真实性。当时原告更新了同贷书，2016年8月19日我方和原告到房管部门，公积金办事人员告诉我方公积金贷款确认书有效，但是没有在三个月内过户的话可能会不放款，为了保险起见，最好重新走一次程序。当时我跟原告联系要求其重新申请公积金贷款确认书，但原告认为这样的话中国银行的同贷意向书会过期，不同意重新申请公积金贷款，最后双方未能达成一致意见。第三人中祈番禺分公司述称，第三人依法具有合法资质，原被告之间签订的房屋买卖合同是三方当事人真实意思表示合法有效，对三方当事人具有约束力，我方在完成居间义务时也履行了公司的职责，介绍房源信息，陪同看房，告知税费政策、交易流程的居间合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：1.涉讼房屋的登记权属人为梁承平、胡小云，占有份额为共同共有，登记时间为2011年8月19日，房屋用途为[居住]高层住宅，土地权属性质为国有，房屋建筑面积108.11㎡。房地产权证记载涉讼房屋的登记抵押权人为中国银行股份有限公司广州番禺支行，设定日期为2006年3月13日至2021年3月13日；2016年11月30日房管部门出具的《不动产登记查册表》载明涉讼房屋“没有他项权利内容”；2.2016年3月1日，林冰作为买方，梁承平、胡小云作为卖方，与中祈番禺分公司作为经纪方签订了《房屋买卖合同》，约定：合同三方就买卖涉讼房屋达成一致协议，卖方持有涉讼房屋之权属证明，保证对涉讼房屋享有完整处分权，涉讼房屋按套销售，以现状售予买方，物业成交价141万元，交易税费由买方付全所有税费；付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金5万元，买方应在签署本合约时直接交付给卖方，卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料，且协助买方申请银行按揭，并在7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，买方应在签署本合约同时委托经纪方推荐之按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年100万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；银行批准贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）36万元支付给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方；楼价余款100万元，在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方，交易过户手续需2016年5月1日前完成（以付清双方交易税费为准）；《房屋买卖合同》还约定：基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已经促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费；买方不能按本合同约定买入涉讼房屋，或者因违约无法买入涉讼房屋，应向卖方支付成交价的10%作为违约金；卖方不能按本合同约定将涉讼房屋售予买方，或者因违约无法将涉讼房屋售予买方的，向买方支付成交价的10%作为违约金，卖方须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付涉讼房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买涉讼房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付成交价的10%作为违约金；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；合同生效后15日内，买卖双方应配合到相关部门签署《广州市房地产买卖合同》，如任何一方拒绝签署，均应按本合同的约定承担相应法律责任等；双方当事人在合同的其他事项中手写了：“1.业主有按揭自己搞定，不得影响过户时间；2.客人过户当天先转首期给业主，业主收到钱后再去交办过户手续”；当日，梁承平、胡小云向林冰交付了涉讼房屋的钥匙；3.2016年3月1日，林冰向梁承平支付了定金5万元；4.2016年4月27日，中国银行广州番禺支行就涉讼房屋向林冰出具了同贷意向书，有效期为自出具当日起计2个月止；2016年5月5日，广州住房公积金管理中心就涉讼房屋出具了公积金贷款确认书，未写明有效期限；2016年7月18日，中国银行广州番禺支行就涉讼房屋再次向林冰出具了同贷意向书，有效期为自出具当日起计2个月止；5.2016年5月25日，梁承平、胡小云向中国银行提前还清贷款，中国银行出具了“贷款还款（已结清）凭证”；6.林冰与梁承平、胡小云没有在《广州市存量房买卖合同》上签名，双方表示不清楚网签情况，中祈番禺分公司称已经委托按揭机构办理了网签。除了定金5万元外，林冰没有向梁承平、胡小云支付其他剩余购房款，林冰在庭审中明确表示不愿意一次性支付涉讼房屋的剩余购房款。对有争议的证据和事实，本院认定如下：《房屋买卖合同》的履行期限届满后，双方当事人是否就如何继续履行合同重新达成新的一致协议。林冰主张认为：双方对推迟办理过户时间是经过口头协议的，中祈番禺分公司的人员与被告梁承平协商于2016年6月8日办理递件过户，但梁承平明确表示不继续履行合同，我方于2016年7月寄送《敦促履行合同通知书》给梁承平、胡小云，主张继续履行合同后，梁承平、胡小云又表示同意履行合同，我方提出双方签订补充合同，但是梁承平、胡小云不同意；双方于2016年8月19日一并前往公积金中心办理过户手续，公积金中心要求我方在递件过户当日补交资料：我方的无房证明、征信中心的个人信息报告，及情况说明，补齐三份资料确保可以放贷，但梁承平、胡小云不愿出具关于卖方原因延迟办理过户的情况说明，而我方不愿意重新申请公积金贷款，因为我方的商业同贷意向书会过期；之后双方未能协商一致，故诉至法院。林冰提交了微信聊天纪录（中祈番禺分公司的李桂英分别与梁承平、林冰）、《敦促履行合同通知书》及顺丰快递单以证明，梁承平、胡小云表示对上述证据的真实性予以认可。梁承平、胡小云主张认为：双方对推迟办理过户时间是有口头协议的，但具体时间没有协商一致，2016年5月28日前中祈番禺分公司的李小姐跟我方约过户时间，2016年5月28日李小姐才将同贷意向书和公积金贷款确认书给我方看，并约我方于2016年6月8日去办理过户，但我方担心上述两份文书的真假问题不同意去办理过户。后三方当事人于2016年8月19日到公积金中心核实公积金贷款确认书的真实性，并不是办理过户手续，公积金中心的工作人员称有可能不能放贷，给我方两个选择：1.先过户再补资料，包括一份写明因为卖方原因延迟过户的说明书；2.重新申请公积金贷款流程，我方不愿出具该份说明，也担心不能放贷，就要求林冰重新申请公积金贷款流程，但是林冰不同意，双方没有达成一致意见，之后我方将相关资料退还给林冰。梁承平、胡小云提交了2016年8月8日的《申请说明书》和微信聊天纪录（中祈番禺分公司的李桂英分别与梁承平、林冰）以证明，林冰表示对上述证据的真实性予以认可。中祈番禺分公司述称，当时情况如林冰陈述，2016年8月19日三方到公积金中心，公积金中心陈述审批确认书没有有效期，但是因为时间太久需要补充提交材料说明，双方就此没有达成一致意见，合同未能履行。本院认为，结合当事人提交的证据和当事人在庭审中的陈述，在《房屋买卖合同》约定的履行期限届满、约定的履行方式未能实现后，虽林冰与梁承平、胡小云曾表示愿意继续履行合同，但双方就继续履行合同的方式，包括剩余购房款的支付方式和办理过户手续的时间等，未能重新达成一致意见。另林冰提交了《委托合同》和发票以证明为实现债权委托律师而支付了律师费25000元，主张由梁承平、胡小云承担。梁承平、胡小云的质证意见为不予认可，对于合同无法履行，双方均有责任，该律师费应由双方共同承担。本院认为，对于该律师费，是否应在本案中处理及由谁承担、承担多少的问题，应在本案相关事实进行认定后再行确认。梁承平、胡小云提交了“个人名下房地产登记情况查询证明”以证明涉讼房屋为其家庭在广州市内唯一住房，提交了梁承平的医院诊断书以证明其因身体原因，没有经济能力购买他房。林冰的质证意见为真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院认为：林冰与梁承平、胡小云、中祈番禺分公司签订的《房屋买卖合同》主体适格，是各方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。本案仅审查林冰与梁承平、胡小云之间的房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》约定的履行期限届满后，虽林冰与梁承平、胡小云曾表示愿意继续履行合同，但双方就如何继续履行的合同主要条款，包括剩余购房款的支付方式和办理过户手续的时间等，未能重新达成一致意见，且林冰明确表示不愿意一次性支付涉讼房屋的剩余购房款。在合同约定的支付剩余房款方式和办理过户手续的期限不能实现，双方又无法就其他履行方式达成一致意见的情况下，林冰要求继续履行《房屋买卖合同》并要求梁承平、胡小云协助办理涉讼房屋过户手续的主张，理据不足，本院不予支持。因《房屋买卖合同》已经无法继续履行，故林冰要求梁承平、胡小云支付逾期办理过户递件手续违约金的诉请，本院不予支持。至于律师费，《房屋买卖合同》中约定交易过户手续需在2016年5月1日前完成，但2016年5月5日才出具公积金贷款确认书，2016年5月25日才办理提前还贷手续完毕，双方履行合同义务均已超过合同约定的期限，双方当事人又没有就其他履行方式重新达成一致意见，故林冰以梁承平、胡小云违约为由要求支付律师费的诉请，本院不予支持。但梁承平在庭审中表示愿意共同承担律师费，是其自行处分民事权利的行为，本院予以认可，故梁承平应向林冰支付律师费12500元（25000元÷2）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁承平在本判决生效之日起七日内向原告林冰支付律师费12500元；二、驳回原告林冰的其余诉讼请求。案件受理费18718元，由原告林冰负担18605元，被告梁承平负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  关杰威人民陪审员  陈 璐二〇一七年二月二十七日书 记 员  杜嘉华