湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初2159号原告黎某，男，19XX年8月8日出生，汉族，户籍所在地湖北省通城县，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人肖坤明，湖南金凯华律师事务所律师。被告长沙北美孚新材料科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区。法定代表人肖某，总经理。委托代理人易某，系该公司员工。被告肖某，男，19XX年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区。法定代表人袁李，总经理。委托代理人叶某，该公司法务部职员。委托代理人李某某，该公司法务部职员。原告黎某与被告长沙北美孚新材料科技有限公司（以下简称北美孚公司）、肖某、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法由审判员毛江晔担任审判长，与人民陪审员刘自来、潘月华组成的合议庭，于2016年7月19日第一次对本案进行了开庭审理，代理书记员朱银担任庭审记录。原告黎某及其委托代理人肖坤明，被告北美孚公司的法定代表人肖某及其委托代理人易某，被告肖某，第三人新环境公司的委托代理人叶某到庭参加了诉讼。由审判员毛江晔担任审判长，与人民陪审员潘月华、张勤组成的合议庭，于2016年8月8日第二次对本案公开开庭进行了审理，代理书记员朱银担任庭审记录。原告黎某及其委托代理人肖坤明，被告北美孚公司的法定代表人肖某及其委托代理人易某，被告肖某，第三人新环境公司的委托代理人叶某、李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎某诉称，2015年11月24日，在第三人新环境公司的居间介绍下，原告与被告就位于马栏山新时代广告文化园XX栋XXX房签订了《房屋买卖合同》，被告肖某系被告北美孚公司的法定代表人，该合同已由被告肖某签字，被告北美孚盖章，并且原告当即向被告肖某支付了定金50000元整。在签订合同后没几天，被告肖某通过第三人新环境公司要求原告提前支付全部款项，原告未同意，并要求根据合同约定2015年12月10日房屋产权过户时付全款，而被告肖某竟然在2015年12月1日强行从第三人新环境公司马栏山店拿走房屋所有权证原件，并向第三人新环境公司经办人曹武旗表示如果原告支付180万元就过户给原告。2015年12月5日，第三人新环境公司约了被告肖某与原告协商，被告肖某表示不卖房屋了。在被告预期违约的情况下，原告仍愿继续购买，并要求第三人新环境公司催告被告履行合同，但被告却一直拒绝配合过户及收取房款。因原告一直是考虑在合同标的房屋的小区购买房屋，现原告也看了小区内其他相同户型的房屋，价格都在180万元以上至200万元，因被告违约，导致原告购买同样的房屋至少要多支付20万元。且被告在书面答辩状中予以自认“导致原告购买同样的房屋至少要多支付20万元”这一事实。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令:1、解除《房屋买卖合同》；2、两被告向原告双倍返还定金100000元，并赔偿原告超出定金部分的损失150000元；3、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告北美孚公司、肖某辩称，1、两被告的合同义务已经完全履行。两被告在签订合同后按照第三人新环境公司的要求在第二天就做了公证并提供和出示了一切合法真实有效的文件和资料（包括房产证和国土证原件）。公证处的工作人员称第二天即2015年11月26日就可以出公证书，第三人新环境公司称办好了公证书后即刻就可以去办理过户。根据公证书的内容，收款和过户等具体事宜应由第三人新环境公司指定人员何平去办理。办理收款和产权过户，只要何平和原告直接去房管局柜台办理就行了，需要两被告现场签字确认的事项两被告才有必要前往。至此，两被告为出售该房屋按合同应尽的义务已完全履行，两被告剩下要做的是只要收取房款和在确权事项上签字就行。两被告在办完公证后，多次要求第三人新环境公司通知原告按照合同约定的时间内付款并办理房产过户手续，但原告至合同约定的付款期满未付任何其余购房款，也未去办理房产过户手续。为此，在合同约定付款日期满的第二天（2015年12月11日），被告北美孚公司法务办负责人易某和公司股东谭稚云一起到第三人的马栏山门店送达了对此事的《意见书》，第三人新环境公司人员曹武旗签收并电话通知了原告，原告未对此意见书做出答复。2、是原告的严重违约导致合同未能履行。根据双方签订的房屋买卖合同第二条第三款之约定，原告应将资金支付到第三人新环境的担保账户，但实际上被告从未听第三人新环境公司说过已收到了房款，也从未见过资金已支付的任何证据。故被告不可能在原告只付50000元定金的情况下就将房屋直接过户到原告名下。因被告北美孚公司当时有一笔较大业务急需资金周转，在签订合同时口头约定做完公证后即付首付款，过户之前必须付清全款，才会把原价215万元（含税）的房屋以极低的160余万元进行出售，这是为了能够立即收到现金。至合同最后付款期满（2015年12月10日），除了50000元定金外原告未向被告北美孚公司和第三方担保账户支付其他任何款项。对于原告的付款能力，被告曾向第三人新环境公司提出过质疑，但第三人新环境公司未提供任何原告有付款能力和通过了银行贷款的证据，只是口头说原告付款绝对没问题。原告在不按合同付款的情况下，第三人新环境公司和原告却一直要求被告过户，就是不付款，被告认为原告与第三人新环境公司有合伙蓄意诈骗的嫌疑。因原告不按合同约定的时间付款并办理过户的行为，构成违约，致使合同无法履行，根据合同法的规定，被告方不应返还原告定金50000元。3、原告称“导致原告购买同样的房屋至少要多支付20万元”，这个是事实，被告的房屋价值200多万元，因为公司急需资金周转，而原告承诺能一次性付清全款，被告方才会同意以160万元价格出售。现原告以此为由向被告提出要赔偿定金和定金超出部分是毫无理由和法律依据的，且与原告提供的证据“通话录音记录”称“我（原告）买他（被告肖某）这个房子也不是买的便宜，我跟你（曹莲花）说，你上面那个8楼的那个房子，房产证面积上面350个平方，还有那个屋顶”，这与原告在诉状中所说的完全是自相矛盾。由于原告的违约行为，被告北美孚公司也因资金不能及时到位，致使公司业务无法正常开展，造成公司因此超过3000万元的巨大损失。综上，原告未按合同约定时间付购房款给被告北美孚，也未付款给第三人新环境公司指定人员何平的收款账号上，也未前往房管局柜台办理过户手续，第三人新环境公司在提前一次性收取了被告方1.6万元的居间服务费后，第三人新环境公司及其指定的人员何平没有履行其委托义务（收取房款和办理过户手续等），最终导致合同未能履行，应由原告、第三人新环境公司承担全部违约责任。原告主张解除合同是无理的，合同约定的价格和付款方式是有时效性的，因原告和第三人新环境公司违约至合同期满导致合同未能履行，合同已自行终止，被告方有权自行处置自己的资产并依法追究违约方的违约责任。故原告主张的双倍返还定金10万元没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人新环境公司陈述，1、被告方称合同的义务已经履行不实。2015年11月26日下午，被告肖某到马栏山门店拿走房产证原件，虽然公证书上已经委托何平办理过户等事宜，但实际上没有房产证原件无法过户。2、被告方称原告的严重违约导致合同未能履行不实，实际上是2015年12月10日过户收全款，过户与收全款是同时进行的，过户的条件不能满足，合同未能履行的最根本原因在于被告方。3、房屋买卖合同是合法有效的合同，在被告方违约的情况下不存在自行终止，这是对其自身违约的狡辩。经审理查明，2015年11月24日，原告（乙方、买受方）与被告北美孚公司（甲方、出售方）、第三人新环境公司（丙方、居间方）在第三人新环境公司处签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，甲方自愿将坐落于马栏山新时代广告文化园XX栋XXX房出售给乙方，《房屋所有权证》号为：XXXXXXXX，建筑面积约为313.36平方米；该房屋的现有状况为未设抵押，未出租，无冻结、查封、产权纠纷；乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议；该房屋总售价包括下列现有装修和配套设施、在签订本房屋买卖合同前，甲方已经为该房屋缴纳的所有费用、家电家具（以交房确认书物品登记为准）；甲、乙双方确认房屋总售价为1618000元整，全额支付给甲方；双方约定付款方式按以下第B种付款：B、购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。双方约定付款步骤如下：购房定金：乙方于2015年11月24日支付甲方购房定金50000元，定金由甲方收取。购房首付：乙方于产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款550000元。银行贷款：乙方通过银行贷款向甲方支付购房款1000000元（此项房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲、乙双方必须全力配合办理）。交房尾款：交房时乙方支付甲方交房尾款18000元，是托管丙方转交。为保障双方权益和方便交易，甲、乙双方是一致同意并委托上述丙方指定的资金担保账户托管部分资金，所托管的资金必须转入本合同指定的资金进行管理，丙方指定的资金担保账户只担保已转入资金等额本金的安全；银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，甲、乙双方另行委托代办机构办理；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费16000元，乙方应支付丙方居间服务费20000元；甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责、甲方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方、甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；乙方按本合同约定的付款步骤、时间按期付款；乙方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方；乙方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续；甲、乙双方交房时间为过户当日；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付本合同定金数目相同的违约金；备注（以下内容手写或与“新环境房屋网”上查询不一致均属无效）：房屋为公司产权，过户产生该公司缴纳的费用超过个人房产交易的差额由甲方承担，公司名字为长沙美孚新材料科技有限公司。此房价包含车位一个。乙方的按揭尾款需要担保公司垫资，需要配合中介方办理相关的出资手续。上述合同签订的当天，被告北美孚公司要求第三人新环境公司在备注一栏加注了“甲方12月10日过户收全款，2015年”（原告、被告北美孚公司持有的合同均注明了该条）。上述合同有原告的签名、被告北美孚公司加盖的公章及法定代表人肖某的签名、第三人新环境公司加盖的公章。合同签订后，被告北美孚公司向原告出具收条一份“今收到黎某购买马栏山新时代广告文化园XX栋XXX房定金50000元整。”该收条有被告肖某的签名及加盖了北美孚公司公章。同日，被告北美孚公司将其所有的位于马栏山新时代广告文化园18栋303号房屋产权证原件一本，委托给第三人新环境公司马栏山店保管，委托代管原因：用于办理产权过户手续。第三人新环境公司向被告北美孚公司出具了《房屋所有权证代管委托书》，该委托书上手写“国土证一本：XXXX，复印票据十张”。同年11月26日，湖南省长沙市望城公证处出具（2015）湘长望证内字第23467号公证书，证明长沙北美孚新材料科技有限公司法定代表人肖某于2015年11月25日在前面的《授权委托书》上签名、盖章，前面《授权委托书》上“长沙北美孚新材料科技有限公司”和“肖某”的印鉴、签名均属实。授权委托书的内容大致为“委托方北美孚公司名下拥有房产一处，房产位于长沙市马栏山新时代广告文化园XX栋XXX房，产权登记人为长沙北美孚新材料科技有限公司，产权证号为长房权证开福字第XXXXXX**号。北美孚公司的法定代表人肖某和股东李云帆、谭稚云、谢丹、谭佳一致同意，全权委托给受托人何平为合法代理人，办理上述房产出售的相关事宜，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契过户，代为缴纳相关税费及办理退税手续，收取房款〔若购房人向银行（公积金中心）申请贷款或向政府申请货币补贴支付购房款的，本人同意：有关部分仅需把贷款资金或货币补贴款划至受托人何平的个人账户，开户行：中国邮政银行长沙丝茅冲储蓄所，卡号：6217XXXX1000XXXXX07，即视同本人已收妥全部房款，并签署按揭贷款的文书及面签，阶段性保证签字、担保函签字、信誉记录查询受权签字，到银行修改收款账户，代委托人到银行开收款账户、转账及现金业务〕，办理国土证过户，办理维修基金过户，物业交割，修改产权交易密码、产权内档错误的更改，查阅、调取、打印内档资料，打印住房登记信息等一切相关手续。受托人何平在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托方北美孚公司均予承认并承担相关法律责任。”何平系第三人员工。公证办完后，被告肖某到第三人新环境公司处将长沙北美孚新材料科技有限公司的房屋产权证原件拿回，并称原告如在11月30日前不过户就不卖涉案房屋。同年12月5日，原告、被告北美孚公司的法定代表人肖某、第三人新环境公司进行协商未果，12月7日，被告北美孚公司的法定代表人肖某认为原告违约而向第三人的经办人发短信表示解除合同。第三人收到短信后继续与被告北美孚公司的法定代表人肖某进行协商沟通未果。同年12月10日，原告与被告北美孚公司未办理过户和付款手续。同年12月11日，被告北美孚公司及法定代表人肖某（甲方）向原告（乙方）、第三人（丙方）出具一份《有关马栏山新时代广告文化园18栋303的房屋买卖合同意见》，内容大致为“根据甲乙丙三方于2015年11月24日签订的属于甲方位于马栏山新时代广告文化园18栋303号房屋买卖合同第五条第2款约定：乙方应在签订合同5日内将办理该房屋过户、贷款所需一切资料提交代办机构或甲方，但乙方并未按照合同约定履行相应的义务；甲方在签订合同后的第二天，按照丙方提出的公证要求在合同约定的时间内全体股东共5人办好了房产过户所需的所有公证手续和提供了一切丙方要求所合法真实有效的资料。公证处的工作人员称第二天即26日就可以出公证书并可去办理过户手续；甲方办完公证后，多次要求丙方通知乙方按照合同约定的时间立即支付首付款55万元及剩下的购房款100万元到甲方公司账户上，并在11月29日前办理过户手续，但时至今日，乙方一直未付购房款；因乙方违约在先，丙方也未履行相应的敦促及合同内容存在欺诈陷阱，导致交易至今仍未达成，责任应由乙丙两方承担，甲方要求丙方在收到本意见5日内退还甲方支付的居间服务费16000元，并要求丙方约定乙方一起书面解除房屋买卖合同，乙方支付给甲方的50000元定金，甲方扣除甲方股东为办理公证的差旅费3800元后，剩余46200元由甲方退还给乙方。”因被告北美孚公司未向原告退还50000元定金，故酿成纠纷。以上事实有双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、收条、产权证、房屋所有权证代管委托书、被告北美孚公司的法定代表人肖某与第三人的经办人曹莲花以及与原告的短信记录、授权委托书、公证书、证人曹莲花的证言、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，一、关于合同主体的问题。被告肖某系被告北美孚公司的法定代表人，原告与被告北美孚公司、第三人签订的《房屋买卖合同》、原告支付的定金收条上均加盖了被告北美孚公司的公章及法定代表人肖某的签名，由此可以认定，被告肖某在合同及收条上签名系职务行为，与原告签订合同的主体系被告北美孚公司，《房屋买卖合同》的相对方是被告北美孚公司，原告要求被告肖某承担连带责任理由不充分，本院不予支持。二、关于合同效力的问题。1、原、被告签订的房屋买卖合同关于备注一栏中约定“以下内容手写或与‘新环境房屋网’上查询不一致均属无效。”原告、被告北美孚公司、第三人在该份合同备注虚线上书写“甲方2015年12月10日过户收全款”，是应被告北美孚公司的要求而书写的，且三方的合同上都予以注明，从而可以看出三方对该条内容是确认的，因此，被告北美孚公司以手写为由认为该条无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。本院认定备注上书写的内容有效，该书写的内容对原告、被告北美孚公司具有约束力。2、根据三方约定“甲方2015年12月10日过户收全款”，可以认定原、被告北美孚公司、第三人三方对房屋买卖的付款时间通过协商进行了变更，由原来约定的“产权过户：手续办理之时支付甲方购房首付款55万元”变更为“甲方2015年12月10日过户收全款”，即原告交付定金5万元后，房屋余款1568000元由被告北美孚公司于2015年12月10日过户时向原告收取。原告与被告北美孚公司应按照书写的时间进行过户和支付房款。3、《房屋买卖合同》第四条第3点约定“甲方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户及贷款所需一切资料提交代办机构或乙方”，第五条第2点约定“乙方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方”并不是指在签订本合同后5日内办理过户时间，而是指原告过户、办理银行贷款所需交纳资料的时间。被告北美孚公司在庭审中认为此是办理过户的时间，原告应在签订合同后的5日内（即2015年11月29日）办理过户，与被告北美孚公司主动约定的过户收全款的时间（2015年12月10日）有矛盾，本院对被告北美孚公司以《房屋买卖合同》第五条约定作为过户时间的抗辩理由不予采纳。三、关于被告北美孚公司在履行合同中是否存在违约。《房屋买卖合同》中约定的“甲方12月10日过户收全款，2015年”系被告北美孚公司提出并经原告同意认可的，所以其认为付款时间是两个时间（签订之后的5日内、12月10日）不符合常理，被告北美孚公司以此为由认为原告违约的理由不充分。根据原告提供的证据“房屋所有权证代管委托书”、“证人曹莲花的证言”、“证人曹莲花与被告北美孚公司的法定代表人肖某、原告与被告肖某的短信记录”（2015年12月5日、12月6日、12月7日），可以看出被告北美孚公司在办理授权委托公证后的当天即到第三人处将房屋产权证原件拿回，并于2015年12月7日之前明确表示要解除与原告签订的《房屋买卖合同》，由此可以证明被告北美孚公司在履行合同中存在违约在先。因被告北美孚公司收取了原告定金5万元，且被告北美孚公司在约定的过户收全款的时间之前明确表示要解除合同，致使双方签订的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国担保法》的规定，可以适用定金罚则。故原告主张被告双倍返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持，原告主张解除与被告北美孚公司之间的《房屋买卖合同》符合合同约定，本院予以支持。四、被告北美孚公司在答辩状所称的“导致原告购买同样的房屋至少要多付20万元，这个是事实，被告北美孚公司的房屋本来就是价值200多万元，因被告北美孚公司急需资金周转，原告承诺能一次性付清全款，被告北美孚公司才会同意以极低的160多万元价格出售。”不是原告所认为被告北美孚公司对原告的损失的自认，而是被告北美孚公司认为购买同样的房屋应多付其20万元，因当时急需资金周转才以160余万元与原告成交。且原告未提供相关证据证明其实际损失，故本院对原告主张被告北美孚公司赔偿15万元的损失的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告黎某与被告长沙北美孚新材料科技有限公司于2015年11月24日签订的《房屋买卖合同》；二、被告长沙北美孚新材料科技有限公司于本判决书生效之日起10日内向原告黎某双倍返还定金100000元；三、驳回原告黎某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5050元，原告黎某承担2750元，被告长沙北美孚新材料科技有限公司承担2300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  毛江晔人民陪审员  张 勤人民陪审员  潘月华二〇一七年二月二十四日代理书记员  朱 银附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。