广东省韶关市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤02民终194号上诉人(原审原告)：郑奕旋（曾用名郑奕璇），女，1984年11月17日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱少平，广东天行健律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韶关市伟强置业有限公司。住所地：广东省韶关市新华南路华园新村**号福华楼首层。法定代表人：潘世强。委托诉讼代理人：张朝星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫凡，广东秦唐律师事务所实习律师。上诉人郑奕旋与被上诉人韶关市伟强置业有限公司（以下简称伟强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1096号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。郑奕旋上诉请求：撤销一审裁定，改判支持上诉人的一审请求。事实与理由，首先，上诉人已向法院提交双方存在商品房买卖关系的直接证据商品房买卖合同；其次，一审裁定双方没有买卖合意的理由均属主观推断，不符合事实。伟强公司无作答辩。郑奕旋向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2014年6月10日就韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦402、403、404、406、410房所签订的《商品房买卖合同》（合同编号为11021070843、11021070844、11021070845、11021070847、11021070851）合法有效；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（按已付房款2000000元每日万分之二标准计付，自2015年1月1日起计至实际交房之日止，暂计至2016年5月5日为196000元）；3、判令被告承担本案受理费等全部诉讼费用。一审法院查明，2014年6月10日，原告（买受人）与被告伟强公司（出卖人）签订五份《商品房买卖合同》，合同载明原告向被告购买位于韶关市武江区××大厦××房、××房、××房、××号房及××号房共××套预售商品房，计价方式为按套内建筑面积3000元/㎡计算，总价为1975080元。合同第三条关于买受人所购商品房的基本情况中明确买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第六条关于付款方式及期限约定，买受人以一次性付款方式于签订合同当日一次性付款，买受人应按约定的付款方式将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为韶关市区农村信用合作联社，专用账户为80×××53，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。双方约定的交房期限为2014年12月31日前。合同第二十四条还约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向韶关市房地产交易登记所申请登记备案。签订上述五份《商品房买卖合同》当天，原告分两次向被告在农村信用社韶关市区农村信用合作联社账号为80×××73的账户转入共计200万元。原告主张其向被告转入的上述200万元即为上述五套商品房的购房款及预交的办证费用，而被告则认为该200万元是原告出借给被告的借款，上述五套商品房是被告为该200万元借款所提供的担保。原、被告签订上述五份《商品房买卖合同》后，原告未要求被告出具相关的收款收据或购房发票以及办证费用收据，也未到房管部门登记备案及申请预告登记，亦未签订《前期物业管理服务协议》，且交纳房屋专项维修基金、契税。另查明，因华润大厦至今未竣工验收，导致被告逾期交房，大量的该楼盘买受人因此诉至一审法院，从审理该楼盘的案件显示，华润大厦出售的单价在8000元/平方米左右。一审法院认为，民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。本案争议的焦点是原、被告签订《商品房买卖合同》的真实合意是否为买卖房屋。对此，一审法院分析如下：一、原告于签订《房屋买卖合同》当日向被告支付了200万元并主张该款即为向被告支付的购房款及预付办证费用，但涉案房屋的约定购房款仅为1975080元，且即便如原告所言超出购房款部分为预交的办证费用，但办证费用在签订合同时即可明确，原告至今不清楚实际的办证费用是多少，且该款并未进入合同约定的该商品房项目预售款专用账户。二、涉案房屋为经营性用房，根据一审法院所掌握的该大厦其他房屋真实交易单价为8000元/平方米左右,即便市场价格存在波动或被告存在资金周转困难，原告主张被告以每平方米3000元的价格出售涉案房屋亦超出合理范围，且明显低于同时期本地房屋的市场价格。三、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”规定，原告作为完全民事行为能力人，如确如其所主张的一次性向被告购买五套商品房，那么其应当知道购买商品房时，应要求开发商出具收款收据甚至是购房发票、购买房屋应缴纳办证费用、相应的契税、房屋专项维修基金，合同应进行登记备案、为保障其物权的实现还可向登记机构申请预告登记，但原告并未缴纳相关费用亦未办理相关手续，明显有违正常的房屋买卖交易习惯。综合上述理由，一审法院认为由于原告未提供证据证明其支付给被告的200万元为购房款，且原、被告的行为明显有违正常的房屋买卖交易习惯。而被告提出的该200万元为借款，签订《商品房买卖合同》的真实目的是为了给借款提供担保的抗辩意见，该抗辩意见可以合理解释原、被告签订《商品房买卖合同》后明显有违正常的房屋买卖交易习惯的行为，故一审法院对被告的抗辩意见予以采纳。综上，由于原、被告在签订《商品房买卖合同》时并无真正转移涉案房产所有权的意思，即双方并无买卖房屋的合意，故对原告主张其与被告之间形成的是房屋买卖合同关系的意见，不予采纳。一审法院在诉讼过程中向原告释明法律关系并已告知其可以变更诉讼请求，但原告明确不予变更。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，对原告的起诉依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、第六十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，裁定驳回原告郑奕旋的起诉。本院认为，只有确定郑奕旋与伟强公司存在民间借贷关系后，才存在签订五套房屋的《商品房买卖合同》作为民间借贷担保的可能。根据双方当事人所提供的证据材料和查明的事实可以认定，第一，双方在签订五套房屋的《商品房买卖合同》之前不存在民间借贷关系，既无借款200万的事实又无按月息5%支付利息的约定；第二，双方在签订五套房屋的《商品房买卖合同》中亦只约定购房总价为1975080元，但并没有约定所购房屋是作为之后200万元借款的担保；第三，郑奕旋在签订《商品房买卖合同》后才向伟强公司转账200万元，虽该款与购房总款为1975080元有出入，郑奕旋主张为所购房屋的购房款及预交的办证费用，伟强公司则主张为借款，但只有经过审理后，才能确定本案是否存在购房合同、民间借贷及民间借贷担保等法律关系。综上，本案不存在双方当事人以签订五份《商品房买卖合同》作为民间借贷合同担保的可能。即本案应按照郑奕旋主张的商品房买卖合同法律关系继续审理。一审法院在没有任何证据证明双方之间在签订《商品房买卖合同》前存在民间借贷关系、在签订《商品房买卖合同》中没有约定作为民间借贷担保、在签订《商品房买卖合同》后形成新的借贷关系的情况下，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定裁定驳回郑奕旋的起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1096号民事裁定；二、本案指令广东省韶关市武江区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  陈俊东审判员  庄少山审判员  黄颖红二〇一七年二月十五日书记员  王 镭