四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第216号上诉人（原审原告）黄利琴。委托代理人高槐，四川法典律师事务所律师。委托代理人刘子豪，四川法典律师事务所律师。上诉人（原审原告）张军。委托代理人高槐，四川法典律师事务所律师。委托代理人刘子豪，四川法典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）鑫苑置业（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区三圣乡粮丰村**。法定代表人张勇，董事长。委托代理人王政。上诉人黄利琴、张军因与被上诉人鑫苑置业（成都）有限公司（以下简称鑫苑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2011）锦江民初字第3395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月16日立案受理后，依法组成合议庭于2012年1月5日对本案公开开庭进行了审理，黄利琴、张军共同的委托代理人高槐、刘子豪及鑫苑公司的委托代理人王政到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2008年12月27日，黄利琴、张军与鑫苑公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买鑫苑公司开发的位于成都市锦江区粮丰村九组“鑫苑名家”7幢1单元13层02号房屋，房屋总价款287000元。《商品房买卖合同》就逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任等内容作了相应约定，其中，第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2010年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；……4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；……”，第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2010年7月31日达到使用条件；（2）电：2010年7月31日达到使用条件；（4）2010年7月31日达到买受人可在安装设备后自行向燃气公司申请开通的工程条件，何时开通按燃气公司的规定办理。如果在约定期限内未达到以上条件，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人允许出卖人在30日内进行整改，如超过30日仍未达到约定条件的，出卖人自第31天起按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金（以上项目不作累加）”，第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……（1）逾期在60日以内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”。2010年7月31日，鑫苑公司向黄利琴、张军交付房屋。由于黄利琴、张军主张鑫苑公司交付的房屋不符合约定即未达到燃气开通条件，从而致使双方发生纠纷。同时查明，2008年4月30日，鑫苑公司与成都城市燃气有限责任公司签订《城市民用客户燃气工程实施合同书》及《民用客户燃气工程包干费分期付款合同》，由成都城市燃气有限责任公司为“鑫苑名家”一期2409户燃气工程的户内燃气管道和户外燃气干、支管设施进行安装。合同总金额为9033750元，分三期支付。第一期为签订合同五个工作日内缴付预付款10万，第二期为燃气工程在施工进场前，缴付至总款额的50%，第三期为燃气工程竣工验收前，缴付总金额的50%。工程的开工日期为2010年4月3日，竣工日期为2010年11月20日。在合同执行过程中，鑫苑公司于2010年5月10日支付了第二期款项，2010年12月9日支付了第三期款项。12月9日，成都城市燃气有限责任公司对“鑫苑名家”一期燃气工程进行了竣工验收，12月14日为“鑫苑名家”小区碰管通气，12月15日为小区户内通气。另查明，2010年7月31日前，鑫苑公司开发的“鑫苑名家”一期三标段5、6、7号楼工程取得竣工验收报告、住宅工程质量分户验收结果表、房产测绘成果报告、建设工程规划合格证等法律文件。以上事实的认定，有黄利琴、张军提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，鑫苑公司提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《城市民用客户燃气工程实施合同书》、《鑫苑名家业主＊入住清单》以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。原审法院（2011）锦江民初字第911号《民事判决书》及成都市中级人民法院（2011）成民终字第2762号《民事判决书》系人民法院已发生法律效力的裁判，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明”，由于鑫苑公司提交的其余案件证据尚不足以推翻上述判决所认定的事实，故本案依据上述判决认定与本案有关的基本事实。黄利琴、张军在原审中的诉讼请求是：1、判令鑫苑公司按照《商品房买卖合同》约定向黄利琴、张军支付违约金6084元及按银行同期贷款利率计算的逾期利息338元，共计6422元；2、由鑫苑公司承担案件诉讼费用。原审法院审理认为，黄利琴、张军与鑫苑公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人真实意思的表示。合同签订后，双方建立商品房买卖合同关系，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行其义务。关于鑫苑公司是否应当承担逾期开通燃气的违约责任。双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：（1）上水、下水：2010年7月31日达到使用条件；（2）电：2010年7月31日达到使用条件；（4）燃气：2010年7月31日达到买受人可在安装设备后自行向燃气公司申请开通的工程条件，何时开通按燃气公司的规定办理”。即按照合同约定，黄利琴、张军在约定的交付期限接收房屋后，只要在户内安装燃气用具等设备，即可向燃气公司申请开通燃气。但由于鑫苑公司滞付工程款的原因，成都城市燃气有限责任公司对“鑫苑名家”小区的燃气主管道未实施碰管通气，直至鑫苑公司支付工程尾款后，燃气公司对“鑫苑名家”小区主管道碰管通气，并于2010年12月15日为户内开通燃气。故“鑫苑名家”小区在约定的房屋交付期限后未达到开通燃气的工程条件，导致黄利琴、张军无法正常申请开通户内燃气，鑫苑公司已构成违约，应当承担违约责任。黄利琴、张军要求鑫苑公司承担逾期开通燃气的违约责任，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”、“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”即我国合同法规定的违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，鑫苑公司答辩称，黄利琴、张军主张违约金的合同依据不成立，并认为未开通燃气对黄利琴、张军生活带来不便，并未造成实际损失，即使有损失也非常轻微，应该对违约责任根据实际情况酌定裁量。因此，可以确认，鑫苑公司的上述意见具有调整违约金的意思表示。双方《商品房买卖合同》第十一条关于违约责任针对上水、下水、电、燃气等三大项，且明确约定了三个项目违约时对违约责任不作累加；其第十二条约定“如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：买受人允许出卖人在30日内进行整改，如超过30日仍未达到约定条件的，出卖人自第31天起按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。上述条款约定的条件，为鑫苑公司承诺的市政基础设施达到的条件，包括上水、下水、电及燃气等项目。鑫苑公司在交付房屋时上水、下水和电均达到使用条件，仅有燃气一项不符合合同的约定条件。基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，且黄利琴、张军未提交证据证明其因鑫苑公司违约所受到的相应损失，故本案综合考虑鑫苑公司的违约情况及给黄利琴、张军可能造成的损失等相关因素，对违约金作适当裁减，并兼顾公平原则及损益相抵规则，确定鑫苑公司应支付违约金500元。至于黄利琴、张军要求鑫苑公司支付违约金的逾期利息主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、鑫苑公司应于判决发生法律效力之日起十日内向黄利琴、张军支付违约金500元；2、驳回黄利琴、张军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由鑫苑公司负担。宣判后，原审原告黄利琴、张军不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：黄利琴、张军向鑫苑公司购买房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。但鑫苑公司在合同约定的时间交房时却不具备开通燃气的条件，经多次交涉后，鑫苑公司才补交了所欠燃气公司的工程款，于2010年12月15日达到通气条件。按照双方合同第十条、第十一条、第十二条的约定，鑫苑公司应按约向黄利琴、张军支付违约金，并于房屋实际交付之日起3日内支付该违约金。根据原审法院查明的事实，鑫苑公司与燃气公司签订燃气施工合同，约定燃气工程的竣工日期为2011年11月20日。但在与黄利琴、张军签订《商品房买卖合同》时，仍承诺于2010年7月31日前开通燃气，此举明显违背了诚实信用原则的规定，原审法院对于鑫苑公司违约的事实予以了认定，但却错误适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决将违约金裁减。综上，黄利琴、张军认为原审判决错误，故提起上诉并请求：1、撤销成都市锦江区人民法院（2011）锦江民初字第3395号民事判决；2、判令鑫苑公司向黄利琴、张军支付违约金6084元及按银行同期贷款利率计算的逾期利息329元，共计6413元；3、本案一、二审诉讼费用由鑫苑公司承担。被上诉人鑫苑公司答辩称，1、黄利琴、张军要求鑫苑公司承担合同违约责任的事实及法律依据不足。燃气开通属于市政配套工程，何时开通由燃气公司决定。双方在合同中约定“交房时达到买受人在安装设备后自行向燃气公司申请开通的工程条件，何时开通按燃气公司的规定办理”，双方对合同中约定的“燃气开通工程条件”存有不同的理解，何时开通也没有约定具体的日期。双方所签订的合同属于格式合同，许多条款（包括市政基础设施）必须按照政府房管局要求的条件填写，否则将无法获得备案。故鑫苑公司同很多业主所签订的合同中出现了不同的交房日期和开通日期。同时，燃气开通除受制于燃气公司的工程进度、备案要求外，还受制于各幢楼间的管道连通闭合、小区入住率等因素，鑫苑公司均无法控制，故由鑫苑公司承担市政配套工程主管部门的责任和义务，有失公平。2、燃气没有开通，对黄利琴、张军而言并无实际的损失，黄利琴、张军在原审时并未就实际损失提供证据。3、鑫苑公司认可原审判决，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对于原审法院查明的案件事实无异议，均无新的证据出示。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有约束力，双方均应按约履行义务，享受权利。在合同履行过程中，双方因为燃气开通事宜发生纠纷引发本案诉讼，双方在本案诉讼中的主要争议焦点是：1、鑫苑公司应否承担燃气逾期开通的违约责任；2、违约金的计算依据及原审法院对于违约金的调整是否正确。针对本案的争议焦点，本院根据当事人的诉辩称、陈述及附卷证据，综合评判如下：关于鑫苑公司应否承担燃气逾期开通的违约责任的问题。依照双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条“燃气于2010年7月31日达到买受人可以安装设备后自行向燃气公司申请开通的工程条件，何时开通按燃气公司的规定办理”的约定，由于鑫苑公司未按照其与燃气公司的合同约定支付燃气安装工程款，燃气公司未对燃气工程进行竣工验收及碰管通气，导致在房屋交付时并不具备合同约定的申请开通燃气的条件。直至2010年12月9日，鑫苑公司支付完毕燃气工程款后，燃气公司才对燃气工程进行了竣工验收。因此，导致燃气迟延开通的原因应归责于鑫苑公司，其履行合同义务不当，应当承担违约责任。关于违约金的计算依据及原审法院对于违约金的调整是否正确的问题。黄利琴、张军认为鑫苑公司虽然在约定时限内交付了房屋，但因交付的房屋不具备燃气开通条件，故其未能完全履行合同约定的交房义务，应当按照合同第十二条“逾期交房的违约责任”中约定的每日万分之二的比例向黄利琴、张军支付违约金。对此，本院认为，双方在合同第十一条明确约定了燃气逾期开通的责任即“买受人允许出卖人在30日内进行整改，如超过30日仍未达到约定条件的，出卖人自第31天起按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金（以上项目不累加）”，虽然在合同第十二条约定了逾期交房应承担的违约责任，但针对违约事项“燃气逾期开通”而言，第十一条的约定是特别约定，第十二条约定是一般性约定，依据特别优于一般的规则适用原则，本案中应当按照双方合同第十一条的约定追究鑫苑公司的违约责任。故黄利琴、张军的主张，理由不能成立，本院不予支持。同时，我国立法对于违约金制度的设置是“补偿为主，惩罚为辅”，以补偿守约方的实际损失为主要功能。但黄利琴、张军未能提供证据证明其实际损失，故本案应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况和当事人的过错程度等因素对违约金的数额进行确定，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对违约金数额进行调整符合法律规定，调整的幅度适当，本院予以维持。黄利琴、张军要求鑫苑公司支付违约金的逾期利息329元的请求，于法无据，本院不予支持。综上，黄利琴、张军的上诉请求及理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费50元，由黄利琴、张军负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 黎代理审判员  曾光勇代理审判员  何晓梅二〇一二年一月二十日书 记 员  毛程程