陕西省蓝田县人民法院民 事 判 决 书(2015)蓝民初字第01727号原告（反诉被告）：杨英利，女，汉族，农民。委托诉讼代理人：陈建昌，男，汉族，居民。被告（反诉原告）：陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园。负责人：宁君。委托诉讼代理人：李新宁。委托诉讼代理人：安治，陕西仁和万国律师事务所律师。原告（反诉被告）杨英利与被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园（以下至判决主文前简称汤峪湖森林公园）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨英利及其委托诉讼代理人陈建昌，被告（反诉原告）汤峪湖森林公园的委托诉讼代理人李新宁、安治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨英利向本院提出诉讼请求：1.解除与被告签订的场地租赁协议；2.被告赔偿原告投资损失663000元；3.被告赔偿原告经营损失112657元。诉讼过程中，原告（反诉被告）杨英利变更诉讼请求为：1.解除与被告签订的场地租赁协议；2.被告赔偿原告投资及经营损失共计261483元。事实和理由：2013年6月，原告在征得被告汤峪湖森林公园同意后，接手��丕宽经营清风山寨。2013年7月15日，其与被告签订了场地租赁协议，同时被告解除与清风山寨原租赁协议。2015年7月23日，西安晟瑞餐饮娱乐管理有限公司（以下简称晟瑞公司）称其与被告签订的租赁协议作废，通知原告必须在7月26日前与其重新签订场地租赁协议。原告立即联系被告，被告答复系公司上级领导安排。后原告向晟瑞公司表明原协议未到期不能重签。7月27日，晟瑞公司对原告采取了停电、停水、拆除路边广告，直至（8月15日）封门，迫使原告无法经营。原告就晟瑞公司的上述行为多次向被告反映，被告均未理睬。8月19日，原告以要求履行合同、赔偿损失为由将被告汤峪湖森林公园与晟瑞公司诉至法院，被告联系原告说其与晟瑞公司已商量好解决办法，让原告撤诉。原告撤诉后，晟瑞公司表示没有这回事。原告因合同纠纷到公安局、工商局报案，均答复为���事纠纷，不予受理。被告汤峪湖森林公园明知一地两租、一约两签违约，还对晟瑞公司的行为采取默许和纵容态度，给原告造成巨大的经济损失。被告（反诉原告）汤峪湖森林公园辩称，其同意解除双方签订的场地租赁协议。原告诉称遭受晟瑞公司停水、停电、封门、拆除路边广告，无法经营并造成巨大经济损失，原告应依法向晟瑞公司主张排除妨害、要求赔偿的权利，不能将无法经营及损失的原因及责任归咎汤峪湖森林公园。原告与晟瑞公司协商租赁费未果才造成自身损失，故其不应承担任何责任。基于原告自认与晟瑞公司协商租赁事实，其行为已事实上解除了与汤峪湖森林公园签订的《场地租赁协议》。被告（反诉原告）汤峪湖森林公园向本院提出诉讼请求：1.解除与反诉被告签订的场地租赁协议；2.反诉被告返还租赁场地，并恢复原状，即拆除场地租赁协议范围内属于反诉被告自建的房屋、凉棚、广告牌、娱乐设施及杂物；3.反诉被告支付2015年5月1日至2016年10月18日租金10091.11元，违约金4150.01元；4.反诉被告承担本案诉讼费及其他费用。诉讼过程中，被告（反诉原告）汤峪湖森林公园变更诉讼请求为：1.反诉被告返还租赁场地，并返还杨丕宽2013年之前在租赁场地上所建附着物（以2016年11月资产评估报告上所列项目为准），拆除反诉被告自建的厕所及石棉瓦棚；2.反诉被告支付2015年5月1日至2016年10月18日租金10091.11元及2015年10月10日至2016年10月18日的违约金4150.01元；3.反诉被告承担本案诉讼费及评估费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的场地租赁协议第三条约定，自2010年至2013年，每年10月10日前反诉被告需缴纳当年租金5000元，一次性缴清，逾期将以每日千分之三的滞纳金作以处罚。自2014年起，每年在上年租赁场地费用总额基础上递增15%收取年租赁场地费。协议签订后，反诉被告只缴纳了2014年5月1日至2015年4月30日的租金5000元，2015年5月1日至今未缴纳租金，已构成违约，致使双方租赁关系名存实亡，应终止履行。协议第六条约定，合同期满后，反诉被告自行拆除其所建设备、设施材料。因反诉被告违约导致协议提前终止履行，被反诉人应返还租赁场地，拆除其自建设施。杨丕宽在租赁场地上所建的设施，应归其所有，其在场地租赁协议中将杨丕宽所建的地上附着物同时租赁给反诉被告，反诉被告应向其返还。原告（反诉被告）杨英利辩称，其没有违约行为，反诉原告实施一地两租系违约行为，要求驳回反诉原告诉讼请求。原告（��诉被告）杨英利为证明其主张提供了以下证据：1.杨丕宽与被告签订的《场地租赁协议》、杨英利与被告签订的《场地租赁协议》以及清风山寨与杨英利签订的《转让协议》，证明清风山寨将餐馆转让给杨英利是经被告同意的；2.照片一组，证明其从接手场地时的情况，以及后来晟瑞公司对其实施侵权行为并造成的的损失；3.清风山寨营业执照及个体户登记基本情况，证明清风山寨经营的合法性及合同转让的合法性；4.收款收据两份，证明杨丕宽向被告交纳租金及卫生费共计6050元，杨丕宽将清风山寨转让给原告的转让费为372300元；5.收款收据两份，证明其向晟瑞公司交过水电费，晟瑞公司是实际管理者；6.杨英利自记账本一份、购货凭证60张，证明其经营情况以及损失；7.陕方评报字【2016】第F108号资产评估报告书，证明其损失共计261483元，其中，实物资产价值为201183元，经营利润损失为60300元；8.评估发票，证明其为评估损失支出评估费6200元。被告（反诉原告）汤峪湖森林公园为证明其主张提供以下证据：1.2015年法院传票及原告起诉状，证明杨英利与晟瑞公司协商租赁事宜，已解除了与其签订的租赁协议；2.其与杨英利签订的《场地租赁协议》及收款收据，证明双方签订租赁协议，杨英利仅向其交纳了2014年4月30日至2015年4月29日的租赁��及卫生费共计6800元，2015年5月1日至2016年4月30日的租金至今未交；3.被告与晟瑞公司等签订的承包合同、交接设施设备资料目录，证明杨英利租赁的范围并未在承包合同中包含；4.委托书、承诺书、解除合同的通知，证明其与晟瑞公司在2015年10月20日解除了承包合同。杨英利提交的证据1中的《转让协议》，汤峪湖森林公园表示不知情，不予认可，经与杨丕宽核实，杨丕宽对其与杨英利签订的转让协议表示认可，并表示转让协议中的设施设备所有权已转移给杨英利，故对杨英利提交的转让协议，依法予以认定。杨英利提交的证据2，汤峪湖森林公园表示与其无关，该组证据仅证明杨英利租赁场地被封门的事实，对其他证明目的不予认定。杨英利提供证据4中转让费���372300元的收款收据，汤峪湖森林公园表示不予认可，由于该证据与本案无关联性，对该证据依法不予认定。杨英利提交的证据6，汤峪湖森林公园表示不予认可，由于杨英利提供的账本系其本人所记录，与购货凭证不能一一对应，对该组证据不予认定。杨英利提交的证据7，汤峪湖森林公园对证据本身的真实性无异议，对该证据真实性依法予以认定。汤峪湖森林公园提交的证据3，杨英利对真实性均表示认可，但认为汤峪湖森林公园在承包时未征得其同意。后汤峪湖森林公园表示其将杨英利租赁的场地也承包给晟瑞公司，但未告知杨英利，故对该组证据的真实性予以认定，对证明目的不予认定。汤峪湖森林公园提供的证据4与本案无关联性，依法不予认定。对双方当事人提交的其余证据，双方均无异议，本院依法予以确认，并在卷佐���。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月5日，杨丕宽（乙方）与被告（反诉原告）汤峪湖森林公园（甲方）签订《场地租赁协议》，约定由杨丕宽租赁被告（反诉原告）汤峪湖森林公园情人谷左边的平台（800平方米）至南边铁匠林（2000平方米）处修建《密林乐翻天》项目，面积2800平方米，合同有效期为2010年5月1日至2015年4月30日。合同约定：甲方负责提供220V照明用电供乙方使用等。乙方自2010年至2013年每年10月10日前需缴纳当年租金5000元，并对电费、水费、卫生费的支付方式进行约定。乙方合同期满后，若甲方还未有开发的项目，乙方可以继续使用本场地，若甲方要开发此场地，甲方可为乙方另选场地，乙方自行拆除其所建设备、设施的材料。2013年7月15日，杨丕��不再继续租赁原场地，原告（反诉被告）杨英利与被告（反诉原告）汤峪湖森林公园签订了《场地租赁协议》，合同有效期为2013年5月1日至2018年4月30日。除有效期外，合同其他内容均与杨丕宽和被告（反诉原告）签订的合同一致。2014年5月12日，原告（反诉被告）杨英利向被告（反诉原告）汤峪湖森林公园缴纳2014年4月30日至2015年4月29日的租赁费及卫生费，共计6800元。2014年10月17日，陕西五洋餐饮娱乐有限公司（系被告汤峪湖森林公园的总公司）与晟瑞公司等就包括杨英利租赁的场地在内的汤峪湖森林公园及辖区所属酒店、别墅、水库等签订承包合同，但未经杨英利同意，也未告知杨英利。此时，该租赁场地系原告（反诉被告）杨英利使用。2015年7月，原告（反诉被告）杨英利向被告（反诉原告）汤峪湖森林公园交纳租赁费时，汤峪湖森林公园告知其向晟瑞公司缴纳。因晟瑞公司要求提高租金、重新签订合同，杨英利表示拒绝。2015年8月16日，晟瑞公司将杨英利经营的餐馆贴上封条并断电，杨英利于2015年8月诉至本院，后撤诉。2015年11月20日，原告（反诉被告）杨英利再次诉至本院，诉讼请求如前所述。庭审中，原告（反诉被告）杨英利向本院申请对其投资及经营损失进行司法鉴定，经西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司进行鉴定，因该鉴定机构出具的鉴定报告为杨英利的全部投资额，并非损失额，且根据该报告无法计算杨英利的实际损失，原告（反诉被告）杨英利当庭表示重新申请对其现有固定资产及经营损失进行鉴定。后经西安市中级人民法院委托陕西方正和资产评估有限公司对原告（反诉被告）杨英利在蓝田县汤峪湖森林公园相关项目固定资产残值及农家乐（娱乐收入除外）经营预期利润三个月（2015���8月1日至10月底）进行鉴定。2016年11月30日，该鉴定机构作出陕方评报字【2016】第F108号资产评估报告书，评估结论为：涉案财产评估结果合计为261483元，其中，实物资产价值为201183元，经营利润损失为60300元（2015年8月1日至2015年10月31日）。杨英利支出评估费用6200元。被告（反诉原告）对评估报告的真实性无异议，但认为报告中2013年之前杨丕宽修建的设施并非杨英利所有，但其未能提供相应证据。另查明，杨丕宽与汤峪湖森林公园签订租赁协议后，在租赁场地上修建了《密林乐翻天》项目，杨丕宽不再继续租赁场地时，其与汤峪湖森林公园并未签订合同解除协议，也未对其修建项目的建筑、设施等约定处理办法。2013年7月9日，原告（反诉被告）杨英利与杨丕宽经营的蓝田县清风山寨农家乐餐馆签订《转让协议》，将杨丕宽在租赁汤峪湖森林公园场地上所建《密林乐翻天》项目（包含2800平方米内所有建筑、建设项目及广告）转让给杨英利。杨英利租赁汤峪湖森林公园的场地后，在蓝田县工商行政管理局登记注册了蓝田县清风寨农家乐餐馆，并在场地上自行修建了厕所以及石棉瓦棚。杨英利表示，其在汤峪湖森林公园经营的农家乐在2015年8月16日被晟瑞公司封门，汤峪湖森林公园对此表示认可。本院认为，2013年7月15日，原告（反诉被告）杨英利与被告（反诉原告）汤峪湖森林公园签订的《场地租赁协议》出于双方自愿，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告（反诉被告）杨英利请求解除该合同，被告（反诉原告）汤峪湖森林公园表示同意，本院依法予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于在租赁期间，汤峪湖森林公园的总公司未经杨英利同意与第三方签订承包合同，且第三方对杨英利实施侵权行为导致杨英利自2015年8月16日起不能正常经营，汤峪湖森林公园作为出租方未能履行其保障承租方正常使用租赁场地的义务，致使双方签订的场地租赁协议无法正常履行，汤峪湖森林公园应向杨英利赔偿因此造成的损失。实物损失一节，由于场地上的实物资产系杨丕宽转让给杨英利及杨英利自建的厕所及石棉瓦棚，所有权人为杨英利，实物资产均固定在地面上，如果拆除将大大降低物的使用价值，故应由被告（反诉原告）汤峪湖森林公园向原告（反诉被告）杨英利赔偿上述实物的价值。经鉴定实物资产在评估日时价值为201183元。被告（反诉原告）汤峪湖森林公园主张场地上杨丕宽所建实物资产应归其所有，不同意向原告（反诉被告）杨英利赔偿，且要求杨英利返还以及要求原告（反诉被告）杨英利拆除租赁场地上杨英利自建的厕所、石棉瓦棚一节，依法均不予支持。经营损失一节，由于杨英利自2015年8月16日起不能正常经营，对杨英利请求2015年8月16日至10月31日的经营利润损失，依法予以支持。经鉴定，杨英利2015年8月1日至2015年10月31日期间的经营利润损失为60300元，2015年8月1日至2015年8月15日，原告杨英利占有使用场地，其损失应在60300元中扣除，故杨英利2015年8月16日至2015年10月31日的损失为：在60300元的基础上酌情扣减10000元，为50300元；评估报告显示杨英利在汤峪湖森林公园租赁场地的实物资产价值为201183元。综上，被告（反诉原告）汤峪湖森林公园应向原告（反诉被告）杨英利赔偿实物及经营损失共计251483元。由于原告（反诉被告）杨英利基于双方签订的《场地租赁协议》占有被告（反诉原告）汤峪湖森林公园的场地，合同解除后，杨英利应将其占有的汤峪湖森林公园场地返还汤峪湖森林公园，故被告（反诉原告）汤峪湖森林公园请求原告（反诉被告）杨英利返还租赁场地，符合法律规定，依法予以支持。被告（反诉原告）汤峪湖森林公园请求的2015年5月1日至2016年10月18日租金及违约金一节，由于合同约定杨英利每年应向汤峪湖森林公园交纳租金5000元，自2014年起每年递增15%，杨英利将租金支付至2015年4月29日，而2015年8月16日后杨英利不能正常经营，故被告（反诉原告）汤峪湖森林公园请求原告（反诉被告）杨英利支付2015年5月1日至2015年8月15日的租金，依法予以支持，根据租赁协议约定，该期间的租金计算为1929元。对被告（反诉原告）汤峪湖森林公园请求的其余租金，于法无据，依法不予支持。根据合同约定，杨英利需每年10月10日前交纳租金，杨英利在该日期前即因第三方的行为不能正常经营，故杨英利未交租金不构成违约，故对被告（反诉原告）汤峪湖森林公园请求的违约金一节，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨英利与被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园在2013年7月15日签订的《场地租赁协议》；二、被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园在本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）杨英利实物及经营利润损失共计251483元；三、原告（反诉被告）杨英利在本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园返还其租赁场地；该场地上原告（反诉被告）杨英利自行修建的厕所一个及石棉瓦棚一个归被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园所有；四、原告（反诉被告）杨英利在本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园支付2015年5月1日至2015年8月15日的租金1929元；五、驳回被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支���迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11526元、评估费6200元(原告已预交)，共计17726元，由被告（反诉原告）陕西五洋餐饮娱乐有限公司汤峪湖森林公园负担10000元，由原告（反诉被告）杨英利负担7726元；反诉案件受理费78元(反诉原告已预交)，由原告（反诉被告）杨英利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 王 芳代理审判员 王 娟人民陪审员 杨军利二〇一七年二月六日书 记 员 赵 云