四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民终84号上诉人高祥，男，生于1985年10月20日，汉族，大学文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，现住巴中市巴州区。上诉人李利群，女，生于1986年12月27日，汉族，高中文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，现住巴中市巴州区。委托代理人高继绪，男，生于1953年6月10日，汉族，高中文化，居民，与李利群系翁媳关系，户籍地四川省巴中市巴州区,现住巴中市巴州区。被上诉人，成都罗宾纳物业发展有限责任公司法定代表人：孙必军，系该公司总经理。委托代理人黄谷，男，生于1970年4月24日，汉族，高中文化，成都罗宾纳物业发展有限公司巴中分公司经理，住四川省巴中市巴州区。委托代理人陈芋杉，女，生于1980年5月23日，汉族，中专文化，成都罗宾纳物业发展有限公司巴中分公司职工，住四川省巴中市巴州区。上诉人高祥、李利群与被上诉人成都罗宾纳物业发展有限责任公司（以下简称“罗宾纳物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院(2016)川1902民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人高祥、上诉人李利群的委托代理人高继绪、被上诉人罗宾纳物业公司的委托代理人黄谷、陈芋杉到庭参加诉讼，现本案已审理终结。一审认定：被告高祥、李利群系夫妻关系，且系巴中市巴州区回风大道龙湖花园十八幢三单元六楼二号房屋的共同共有人。原告罗宾纳物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。2008年4月12日，原告罗宾纳物业公司（乙方）与开发商巴中市华业房地产开发有限公司（甲方，现更名为兴业房地产开发有限公司）签订了《龙湖花园前期物业管理委托合同》，约定甲方将“龙湖花园”前期物业管理委托给乙方负责。2007年3月9日，成都罗宾纳物业发展有限责任公司巴中龙湖花园管理处（甲方）与被告高祥（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方对乙方房屋提供前期物业管理服务，物业管理费按照0.45元／平方米·月（建筑面积）的标准收取，首次接房时预交半年（6个月）物业管理服务费用，每次交纳物业管理服务费用时间（按每季度交纳一次）为上季度最后一月的26日至本季度第一月的10日前交纳本季度物业管理服务费用。如乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金，并按相关规定进行催交。合同还对物业管理服务内容、服务质量、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。该协议上有被告高祥签字，并加盖“成都罗宾纳物业发展有限责任公司巴中龙湖花园管理处”印章。该协议签订后，二被告交纳物管费到2013年12月31日，自2014年1月起至2016年9月未向罗宾纳物业公司交纳物管费为1695元。一审还查明:龙湖花园管理处是原告罗宾纳物业公司的分支机构巴中分公司（以下简称罗宾纳物业巴中分公司）下设的项目部。龙湖花园小区一直未成立业主委员会，该小区物业管理服务至今一直由罗宾纳物业巴中分公司提供。一审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人或者其他组织可以作为民事诉讼的当事人。原告罗宾纳物业公司是依法设立并领取营业执照的企业法人，具备法人资格，又依法设立分公司罗宾纳物业巴中分公司。龙湖花园管理处作为罗宾纳物业巴中分公司的项目部，该项目部与被告签订的《前期物业管理服务协议》是原告罗宾纳物业公司一直认可的民事行为。根据公司法的规定公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。其项目部由公司或分公司设立法律没有禁止，因此罗宾纳物业公司作为原告起诉被告，其主体适格，本院予以确认；被告以原告罗宾纳物业公司不具备本案的诉讼主体资格的辩称本院不予支持。巴中市华业房地产开发有限公司与原告罗宾纳物业公司签订的《龙湖花园前期物业管理委托合同》，龙湖花园管理处与被告高祥签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，龙湖花园管理处与被告高祥之间也就提供物业管理服务事宜另行签订了《前期物业管理服务合同》，原告为被告高祥提供物业服务，被告依约应当向原告及时交纳各项费用。故原告要求被告支付拖欠的物业管理费合法有据，本院予以支持。而被告李利群作为房屋共同共有人，理应共同承担交纳物业管理费义务。关于被告提出的房屋渗水、门锁损坏等问题，因不属于《前期物业管理服务协议》中双方约定的内容，本院不予支持，二被告可另行主张权利。被告辩称原告起诉的2014年1月至2014年9月的物业费已超过两年的诉讼时效，经庭审质证，被告2013年以前已如数交纳，之后在被告拒绝缴纳物业管理费期间，与原告多次纠纷，且拖欠的物管费是每月的积累形成，故被告认为诉讼时效已过的主张，本院不予支持。本案查明的事实，被告未按照合同约定及时交纳物业管理费，已构成违约，故应承担相应违约责任。依据《前期物业管理服务协议》约定未按时缴纳物业管理费，每天加收5‰的滞纳金，被告认为违约金标准过高，请求法院予以调整，驳回原告关于违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案涉及的逾期缴纳物业管理服务费，对原告来说可能造成的损失主要是资金占用损失，而原告与被告约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用损失，原告罗宾纳物业公司也没有提供证据证明损失的金额，故本院酌情认定违约金。原告是自负盈亏的独立企业，被告要求公布物业费收支账务与本案无实质关联。关于被告认为原告物业服务质量差，可通过业主大会依法讨论更好的标准及监督机制。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定判决被告高祥、李利群在判决生效之日起十日内向原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司支付2014年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理费1695元及违约金339元（1695×20%）；驳回原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司的其他诉讼请求；本案受理费50元，减半收取25元，由被告高祥、李利群负担。上诉人高祥、李利群不服判决的主要上诉理由：一、一审法院认定事实错误。(一)成都罗宾纳物业发展有限责任公司与《前期物业管理服务协议》中首部甲方的名称和尾部甲方的印章名称不一致，且均无独立法人资格，应认定为合同主体不适格，该协议无效，罗宾物业公司不是本案适格原告，法院应当驳回原告的起诉。（二）即使原被告签订的合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但罗宾纳物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定。上诉人不交物业服务费是基于最高法院的司法解释行使先履行抗辩权。（三）成都罗宾纳物业公司起诉的2014年1月至2014年9月的物业管理费已经超过诉讼时效，法院应不予支持。二、一审法院适用法律错误。我国现行法律所规定的违约金为补偿性目的，一般来说违约金的标准不高于损失的20%，而一审法院确在原告未提供证据证明损失的情况下按照全部物业费的20%进行判决，有违法律规定。被上诉人的主要答辩意见：1、一审中我们提供了公司的相关资质，证明是本案适格的原告。2、上诉人上诉称我们的服务不符合合同约定的说法不成立。3、物业公司一直在催交物业费不存在诉讼时效问题。4、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持一审判决。二审查明，2008年4月12日，原巴中市华业房地产开发有限公司（甲方，现更名为巴中市兴业房地产开发有限公司）与成都罗宾纳物业公司签订了《龙湖花园前期物业管理委托合同》，约定甲方将其开发位于巴中市巴州区回风大道中段“龙湖花园”前期物业管理全部委托给乙方。在合同中双方约定，自甲方第16栋房屋交付使用之日起，甲、乙方于2006年12月6日签订的《龙湖花园物业服务合作协议》自行终止。2007年3月9日成都罗宾纳物业巴中分公司的下设项目部巴中龙湖花园管理处与上诉人高祥签订了《前期物业管理服务协议》，上诉人高翔同时签字确认了《龙湖花园临时业主公约》。《前期物业管理服务协议》中对车位（库）仅有租金标准内容而无物业服务费标准内容。上诉人在小区内另购车库一处但未申报纳入物业服务范围，其车库门口时有其他车辆停放妨碍上诉人车辆出入。二审查明的其他事实与一审查明的案件事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人罗宾纳物业公司是依法设立并领取营业执照的企业法人，具备法人资格，其依法设立罗宾纳物业巴中分公司及龙湖花园管理处从事具体经营活动的行为符合法律规定，与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是罗宾纳物业公司一直认可的民事行为，因此罗宾纳物业公司作为原告提起诉讼，其主体适格，二审予以确认。上诉人以罗宾纳物业公司不是本案适格原告，不具备诉讼主体资格的上诉理由不成立，二审不予支持。关于上诉人提出房屋屋顶及墙体渗水多次反映不维修问题，该义务不属《前期物业管理服务协议》中约定的内容，依现行物业管理法规应由业主委员会申请专项维修基金解决；关于单元门禁的维修更换问题，属部分业主共用部分，亦需业主共同商议处理，其费用亦不属物业服务费构成与支付范围；关于车库门口被堵的问题，因上诉人未向被上诉人报备纳入物业服务，按照权利义务对等原则，不应完全归责于被上诉人管理不到位；对上诉人提出由被上诉人赔偿水泥结块损失、被上诉人白条收费非法经营逃避税收问题，因与本案非同一法律关系，二审不作审查。被上诉人在履行物业管理服务过程中存在一定瑕疵，但尚不构成违反合同约定，由于双方沟通不够进而产生分歧和纠纷。上诉人以被上诉人没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定的上诉理由不成立，二审不予支持。关于上诉人提出被上诉人起诉的2014年1月至2014年9月的物业费已超过诉讼时效的问题，经庭审质证，上诉人2013年12月之前的物业费已交清，2014年1月以后至今拒绝缴纳物业管理费的行为一直处于持续状态，故上诉人认为2014年1月至2014年9月的物业费已超过诉讼时效的上诉理由不成立，二审不予支持。上诉人提出一审法院适用法律错误，违约金按欠交物管费金额的20%计算于法无据的问题。违约金制度的价值首先是惩罚性同时具有补偿性，在违约金不足以补偿损失时按实际损失计算，违约金约定过高或过分高于造成的实际损失时可以调整。本案被上诉人未提供实际损失情况，原协议约定的违约金（滞纳金）相比银行贷款利息确实偏高，上诉人提出异议可作调整。一审法院按应履行义务部分20%计算违约金的处理，符合最高法院关于审判实践中调整违约金计算规则的原则精神，上诉人的上诉理由本院不予支持。巴中市华业房地产开发有限公司与成都罗宾纳物业有限责任公司签订的《龙湖花园前期物业管理委托合同》，上诉人高祥、李利群与成都罗宾纳物业巴中分公司龙湖花园管理处签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务。《前期物业管理服务协议》到期后，因龙湖花园小区未成立业主委员会及重新选聘物业服务机构，被上诉人继续为小区提供物业管理服务，其与各业主的合同关系继续存在。现上诉人拒不交纳物业服务费的行为违反了合同义务，侵害了被上诉人的合法权益，一审判决上诉人向被上诉人支付物业服务费及违约金并无不当，一审判决的违约金计算方法及金额也未违反法律规定。综上所述，上诉人的上诉人理由不成立，对其上诉请求二审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高祥、李利群负担。本判决为终审判决。审判长  何明杰审判员  刘伯梅审判员  孙 涛二〇一七年二月十五日书记员  何 攀