广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法民终字第1480号上诉人（原审原告）深圳市联成投资管理有限公司。法定代表人陈能挺，总经理。委托代理人姚斌。被上诉人（原审被告）深圳中深烟草贸易中心。法定代表人黄喜扬，经理。委托代理人谢涛，广东星辰律师事务所律师。委托代理人崔军，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）恒彬国际贸易（深圳）有限公司，。法定代表人伍美仪，执行董事。委托代理人林玲。上诉人深圳市联成投资管理有限公司（以下简称联成公司）因与被上诉人深圳中深烟草贸易中心（以下简称烟草中心）、恒彬国际贸易（深圳）有限公司（以下简称恒彬公司）不当得利纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明：一、2005年2月5日，原告为乙方与被告烟草中心为甲方签订《深圳市房地产租赁合同书》，合同约定，甲方将其所有的位于深圳市罗湖区××路29号××大厦AB栋1501房产出租给乙方使用，租赁期限自2005年2月15日至2008年2月14日；合同约定之租赁期限届满，乙方需继续租用租赁房地产的应于租赁期届满之日前两个月向甲方提出续租，在同等条件下乙方有优先承租权；若乙方需对所租赁物业进行装修，应向该物业所在××物业管理公司申请并办理进场装修手续，其装修方案应经甲方及政府有关部门审核批准，到期退租时，应根据甲方要求，对物业内装修的固定部分予以保留给甲方使用；合同还约定了其他权利义务。2008年12月30日原告为乙方与被告烟草中心为甲方签订《关于深圳市罗湖区××大厦1501写字楼租赁合同延期补充协议》，约定甲方同意将原租赁合同期限延长至2009年6月30日止；甲方同意空置面积370.24平方米由乙方负责重新装修后对外招租；双方仍按原租赁合同继续执行相关条款；协议还约定了其他权利义务。2007年12月5日，原告作为被告烟草中心的委托代理人代理被告烟草中心与被告恒彬公司签订《房地产租赁合同》，合同约定，被告烟草中心将前述租赁房产中的113.5平方米租赁给被告××公司，月租金为人民币9650元，租赁期限自2007年12月15日起至2009年12月14日止。2009年7月21日被告烟草中心向原告发出《关于限期迁出××大厦1501单元的通知》，声明不再延续与原告之间的租赁关系。同日被告烟草中心向各转租的实际承租人发出通知书，要求重新签订租赁合同。二、原告及被告烟草中心均确认原告于2007年11月份对所涉租赁房产中的部分面积进行了装修。经原告申请，法院委托深圳市××咨询有限公司公司对××大厦AB栋1501其中面积为689.63平方米的部分房产2009年8月1日的装饰装修残值进行评估，评估残值为人民币190，170.82元。被告烟草中心确认在合同到期后双方之间的租赁关系已经自动终止；被告烟草中心庭审陈述称将涉案租赁房产收回自用，对原转租的租户中未到期的继续租赁，已经到期的并没有续租。原告确认涉案租赁合同除装修费外没有其他争议。三、关于原告与被告烟草中心之间的房屋租赁合同纠纷，法院已作出（20××）深×法民×初字第×××号民事判决书，双方均上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院已作出（20××）深×法民×终字第××号判决书对原告与被告烟草中心双方之间的房屋租赁合同纠纷作出处理；前述争议双方亦于2011年7月18日就房屋租赁的相关事宜达成和解并签订《协议书》；但前述判决及双方所签订的协议书并未就装修费作出处理。原审认为：原告主张两被告就涉案租赁房产的装修价值存在不当得利，但2005年2月5日原告与被告烟草中心签订的《深圳市房地产租赁合同书》约定到期退租时，应根据被告烟草中心的要求，对物业内装修的固定部分予以保留给被告烟草中心使用，前述约定系原告与被告烟草中心双方的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵照履行。前述约定虽未在文字上明确被告烟草中心是否需对装修进行折价补偿，但推究其文义及当事人签约时的内心真实意思，法院认为，被告烟草中心无需对装修残值部分进行折价补偿。被告烟草中心虽然因为原告的装修行为而获得利益，但其取得该利益系基于双方之间的约定，并不存在不当情形。故原告主张被告烟草中心构成不当得利，并无事实依据，法院无法支持。原告主张被告恒彬公司存在不当得利，但原告并未能举证证明被告恒彬公司获取了其所签订的租赁合同之外的利益，更未能证明其获取利益存在不当，故原告主张被告恒彬公司就本案中所涉装修费构成不当得利，并无事实及法律依据，法院无法支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：驳回原告深圳市联成投资管理有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币4861元，评估费人民币6000元，共计人民币10861元，由原告深圳市联成投资管理有限公司承担。一审宣判后，上诉人联成公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、两被上诉人赔偿装修费237356.16元。2、本案诉讼费由被上诉人承担。理由是：上诉人于2007年11月对涉案租赁房屋××大厦AB栋1501中的部分面积进行了装修，一审法院委托深圳市××咨询有限公司公司对涉案租赁房屋其中面积为689.63平方米的部分房产2009年8月1日的装修残值进行评估，评估残值为人民币190170.82元。涉案租赁房屋是因为上诉人的装修而产生了附加值，并非房屋本身的价值，被上诉人直接和各实际租用人签订租赁合同收取装修后的租金的行为存在不当得利，侵犯了上诉人的合法权益；一审法院认定了被上诉人烟草中心因为上诉人的装修行为而获得利益，却凭2005年2月5日双方签订的租赁合同附页的第1条：“应甲方要求，对物业内装修的固定部分予以保留给甲方使用”虽没有在文字上明确被上诉人烟草中心是否对装修进行折价补偿的条款，臆断出当事人签约时的内心真实意思为：被上诉人烟草中心无需支付装修费，从而判定上诉人无需支付装修费是不恰当的，违背了法律的公平原则。综上所述，恳请二审法院依法公正判决。被上诉人烟草中心答辩称：一、不当得利不成立。第一，被上诉人烟草中心与上诉人之间存在租赁合同法律体系；第二，被上诉人烟草中心没有因此受益；第三，上诉人与被上诉人烟草中心之间合同自2005年已经开始，长达四年之久，不存在利益受损；第四，双方租赁合同补充协议第一点明确约定“到期退租时，应根据甲方要求，对物业内装修的固定部分予以保留给甲方使用”。二、关于装修补偿问题。双方租赁合同补充协议第一点明确约定“到期退租时，应根据甲方要求，对物业内装修的固定部分予以保留给甲方使用”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条明确规定，承租人应经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。双方2011年7月18日签订的“协议书”已经就涉案物业的相关问题进行了一揽子和解，之所以没有涉及装修补偿的问题，就是因为在双方在合同中有明确的约定保留给甲方使用。三、涉案物业的现状，自用、部分空置。物业按照原来和对方的约定，到期之后我们是收回自用，还有部分是属于空置状态。四、关于对评估报告的异议，一审时烟草中心对评估公司的评估程序不符合法律规定，也不客观等均提出了异议。被上诉人恒彬公司口头答辩称：当时签订租赁合同的时候是根据市场价租赁的，恒彬公司并不存在任何的不当得利。上诉人要求恒彬公司承担责任是没有事实依据的。经本院二审审理查明：上诉人联成公司在二审中明确放弃其对恒彬公司的诉讼请求及上诉请求。上诉人联成公司在一审起诉时提出的诉讼请求为：1、判令烟草中心、恒彬公司赔偿装修费人民币237356.16元；2、本案诉讼费用由烟草中心、恒彬公司承担。原审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为不当得利纠纷。上诉人联成公司在二审中明确放弃其对恒彬公司的诉讼请求及上诉请求，属自由处分其民事权利的行为，于法不悖，本院予以准许。上诉人联成公司主张其在租赁被上诉人烟草中心物业期间对有关物业进行了装修，在双方租赁合同关系终止后，被上诉人烟草中心直接向各租户收取装修后的租金，属于不当得利。对此，本院认为，所谓不当得利，是指没有合法根据取得利益而使他人遭受损失的情况。因此，本案二审争议焦点在于被上诉人烟草中心保有诉争装修利益是否具有合法依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。在本案中，上诉人联成公司与被上诉人烟草中心签订的《深圳市房地产租赁合同书》中约定的是：到期退租时，应根据被上诉人烟草中心的要求，对物业内装修的固定部分予以保留给被上诉人烟草中心使用。双方并未对被上诉人烟草中心应当补偿上诉人联成公司附合装饰装修费用进行过明确约定。因此，上诉人联成公司关于被上诉人烟草中心构成不当得利、应赔偿其相关装修费用的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于本案诉争物业是否还有属于上诉人联成公司所有的非附合装饰装修物品，与本案不属同一法律关系，亦不在上诉人联成公司一审诉讼请求范围之内，上诉人联成公司可另循法律途径解决。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4861元，由上诉人联成公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 翟   墨代理审判员 李 东 慧代理审判员 伍   芹二〇一二年八月二十日书 记 员 刘燕（兼）