镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1112民初3235号原告：镇江市浩鑫物业管理有限公司，住所地镇江市丹徒新城幸福城格林蓝天23幢S01室。法定代表人：陶剑培，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏新芳，江苏律威律师事务所律师。委托诉讼代理人：程轶君，江苏律威律师事务所律师。被告：王峰，男，1976年12月27日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：倪月耀，女，1977年4月17日出生，汉族，住镇江市。原告镇江市浩鑫物业管理有限公司与被告王峰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告镇江市浩鑫物业管理有限公司委托诉讼代理人夏新芳、程轶君、被告王峰的委托诉讼代理人倪月耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江市浩鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费5083元（2011.11.1-2016.12.31），能耗费383元，利息858元，合计6324元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告负责镇江市丹徒区永安新城茗苑小区的物业管理工作。被告系该小区的业主。现原告已履行了相关的物业管理工作，但被告未能按照约定支付物业管理费。被告王峰辩称，1、原告没有向我催缴物业费，原告的诉讼时效已经超过；2、被告房屋的下水道管道每年都堵，物业公司未能及时疏通，虽然目前可以正常使用，但管道经常堵塞给我造成了一定的损失，我方保留另案主张要求赔偿的权利。原告针对其诉称向本院提交了物业服务合同、准予变更登记通知书等证据，被告向本院提供水电费部分票据、现场照片等证据，本院经审查认为，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。本院经审理查明如下事实：原告镇江市浩鑫物业管理有限公司系镇江市丹徒区永安新城茗苑小区的物业管理服务单位，被告王峰系该小区6幢第1至2层07室的业主，该房屋建筑面积为97.74平方米，属于商业用房。该房屋交付后，自2011年11月1日起的物业费、能耗费，被告未能交纳。现原告诉至本院，要求被告缴纳物业费、能耗费及利息。另查明，2010年4月1日，涉案小区的开发单位镇江永安房地产开发有限公司与镇ＸＸ科物业信息咨询有限公司签订《前期物业管理委托合同》1份，约定服务期限为2010年4月1日至永安新城茗苑业主委员会成立止，商铺物业服务费收费每月收取每平方米0.80元，物业服务费按月缴纳。永安新城茗苑小区成立了业主委员会，名称为丹徒区永安新城茗苑业主委员会。2012年4月30日，该小区业主委员会与镇ＸＸ科物业信息咨询有限公司签订了物业服务合同，约定服务期限为2012年5月1日至2013年12月31日止，商铺物业服务费收费每月收取每平方米0.80元，物业服务费每一年收一次。2014年1月1日，该小区业主委员会又与镇ＸＸ科物业信息咨询有限公司签订了物业服务合同，约定服务期限为2014年1月1日至2014年12月31日止，商铺物业管理费为0.8元/平方米·月，业主应于交房通知发出之日起的次月交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。2014年6月，镇ＸＸ科物业信息咨询有限公司名称变更登记为镇江市浩鑫物业管理有限公司。2015年1月1日，原告镇江市浩鑫物业管理有限公司与该小区业主委员会签订了物业服务合同，约定服务期限为2015年1月1日至2015年12月31日止，商铺物业管理费为0.8元/平方米·月，业主应于交房通知发出之日起的次月交纳物业服务费用。物业服务费按年交纳。2016年1月1日，原告镇江市浩鑫物业管理有限公司又与该小区业主委员会签订了物业服务合同，约定服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日止，商铺物业服务费收费为1元/平方米·月，由原告向业主或者物业使用人按建筑面积收取，物业服务费按月缴纳，预交期限，原告与业主协商解决，业主或者物业使用人应按时履行缴纳义务。本院审理过程中，原告自愿撤回对能耗费的诉讼请求。经本院现场察看，该小区生活管理秩序正常，原告基本履行了物业服务合同义务，但小区内存在人员随意进出，局部卫生存在死角，部分设施损坏未及时维修等服务瑕疵。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主或物业使用人在享受物业服务的同时应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告王峰作为原告镇江市浩鑫物业管理有限公司提供物业服务的业主，在享受原告提供的物业服务的同时，负有向原告缴纳物业管理服务费用的义务。本案中，结合双方提供的证据及本院的现场勘查，原告提供的物业服务，存在部分物业管理服务不到位的问题，根据物业服务合同，原告的行为属于物业服务质量存在一定瑕疵，从平衡双方当事人的利益角度出发，本院酌定适当减少被告10%的物业费。现根据物业服务合同及物业服务的实际情况，被告应当缴纳的物业费为4574元【2011年11月1日至2015年12月31日的物业费（97.74平方米×0.8元／平方米·月×50个月×90%）+2016年1月1日至2016年12月31日的物业费（97.74平方米×1.0元／平方米·月×12个月×90%）】。关于利息问题，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张的物业管理费，被告未能按期支付，应当支付原告利息损失。本院根据案件实际情况，酌情被告截止到2016年10月31日需支付利息513元（计算方法详见附件）。原告自愿撤回对能耗费的诉讼请求，不违反相关法律规定，本院予以准许。被告辩称原告主张物业费已经超过诉讼时效，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业公司要求业主支付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算，故原告提起本案诉讼时未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告王峰于本判决生效之日起十日内向原告镇江市浩鑫物业管理有限公司支付自2011年11月1日至2016年12月31日的物业费4574元及利息513元，合计5087元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告镇江市浩鑫物业管理有限公司承担10元，由被告王峰承担15元。本判决为终审判决。审判员  胡勇二〇一七年二月十四日书记员  袁鸳附件一：物业费及利息清单期数期限物业费利息起算时间利息第一期2011.11.1-2011.12.31140.742012.1.1-2016.10.3158个月40.81第二期2012.1.1-2012.12.31844.472013.1.1-2016.10.3146个月194.22第三期2013.1.1-2013.12.31844.472014.1.1-2016.10.3134个月143.55第四期2014.1.1-2014.12.31844.472015.1.1-2016.10.3122个月92.89第五期2015.1.1-2015.12.31844.472016.1.1-2016.10.3110个月42.22第六期2016.1.1-2016.12.311055.59／／合计4574.21513.69注：利息以年利率6%为计算标准附件二：适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条:法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。