浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭江民初字第116号原告浙江省水利水电投资集团有限公司，住所地杭州市凯旋路**。法定代表人朱永健，总经理。委托代理人（特别授权代理）陈建文、唐海琦，上海市锦天城律师事务所杭州分所律师。被告朱剑。原告浙江省水利水电投资集团有限公司（以下简称水利水电公司）为与被告朱剑房屋租赁合同纠纷一案，于2012年1月6日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2012年2月7日公开开庭进行了审理。原告水利水电公司的委托代理人陈建文、唐海琦，被告朱剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水利水电公司诉称：杭州市凤起东路2、4、6、8、10、12号大楼（即江能大厦办公大楼），原为原告下属子公司浙江江能建设有限公司（以下简称江能公司）所有。2006年4月6日，浙江省人民政府国有资产监督管理委员会批复同意江能公司整体改制；2007年6月1日，又批复同意将江能大厦办公楼从江能公司剥离，划归原告。2010年江能大厦办公大楼的房产证、土地证、契证等三证办理到原告名下。2009年3月9日，江能公司与被告签署《租房合同》一份，将杭州市凤起东路8号一楼门面房，使用面积150平方米，出租给被告做经营使用。合同约定：每月租金9000元，先付后租，合同期内第二年开始租金每年递增年租金的5%；被告逾期支付租金的，每逾期一天，应支付欠该缴租金总额的1%作为滞纳金等。合同签订后，被告按时交纳了房屋租金。2011年7月4日，被告向原告交纳了2011年3月1日至2011年8月31日的租金计59535元，此后至今，被告仍在使用但未交纳任何租金。原告为催讨其租金，于2011年10月20日向其寄送催讨租金的通知书，被告拒收；无奈之下，原告又委托律师向其发送律师函，催讨其租金，被告仍拒收。为维护自身合法权益，现诉请判令被告支付租金59535元（自2011年9月1日起至2012年2月29日止）和滞纳金72632.7元（自2011年9月1日起至2011年12月31日止）。被告朱剑辩称：1、原告称：2007年6月1日，浙江省人民政府国资委批复同意将江能大厦办公楼从江能公司剥离，划归原告。但被告的合同是在三年前签订的，按原告的说法，被告不应该与江能公司签合同，应与原告签合同。2、原告称其向被告催缴租金，向被告发律师函，因被告是与江能公司签订合同，并不知道其改制的事情，所以被告拒收律师函。3、被告租了三年，前两年半，被告都是按时交租金的，后半年没有交租金的原因一是2011年8月份，原告将被告门头上的广告灯箱拆掉了，原本答应15天内恢复原样，但到目前都没完成，导致被告的夜霄生意因没有照明停掉了，为此被告与原告多次理论，但原告不予理睬；二是被告交了物业管理费，但房屋后面的污水管道物业公司没有改造好，经常堵塞，被告自己花钱进行了疏通；三是关于电费，被告隔壁一家也经营有夜霄生意，而且面积比被告的大，但其所用的电费只有被告的一半，被告多次叫物业公司帮忙查，但物业公司都说没有办法。4、若法院认为被告应承担滞纳金，原告主张的滞纳金也过高，请求调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告水利水电公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、关于同意江能公司整体改制的批复（浙国资企改（2006）13号）1份，2、关于江能公司要求剥离部分资产的请示（浙水投（2007）19号）1份，3、关于同意江能公司部分资产剥离后改制的批复（浙国资企改（2007）16号）1份，4、房产证、土地证、契证各1份，以上证据1-4以证明原告对江能大厦及被告承租的江能大厦一楼门面房拥有所有权，以及租赁房屋所在地在江干区，因此合同履行地在江干区，江干法院有管辖权。5、租房合同1份，以证明被告承租了原告的房屋，应承担租金59535元（自2011年9月1日计算至2012年2月29日）、滞纳金72632.7元（自2011年9月1日计算至2011年12月31日止）及被告拖欠租金两月以上，原告有权终止合同的事实。6、租金交纳凭据1份，7、老墙门小吃店的营业执照1份，以上证据6、7以证明被告同意合同主体江能公司因资产所有权转移而将其合同的权利义务转移给原告，并依法交纳了2011年3月1日至2011年8月31日的租金计59535元的事实。8、律师函及其邮政详单1份，以证明被告拒收原告的催交租金的律师函和公司函，被告有违约的事实。以上证据经质证，被告对证据1-8均无异议，本院认为，证据1-4能证明因江能公司整体改制，至2010年，原告承受了江能大厦房屋所有权和土地使用权的事实，证据5能证明江能公司于2009年3月9日将案涉房屋出租给被告的事实，证据6、7能证明祝锋浩代被告向原告交纳了2011年3月1日至2011年8月31日租金的事实，证据8能证明原告向被告催讨过租金的事实，对证据1-8本院均予以确认。被告朱剑为支持其辩称，向本院提交照片2张，以证明其承租的房屋的门头灯箱被拆除且到目前为止没有恢复原状，造成被告无法正常经营，夜霄已被迫停掉的事实。原告对照片所反映的原状及现状无异议，对关联性有异议，认为灯箱广告被拆除有很多原因，且属于另外的法律关系，与本案无关。本院认为，该证据与本案有关，予以确认。根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2009年3月9日，江能公司（甲方）与朱剑（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：江能公司将位于杭州市凤起东路8号一楼门面房，使用面积150平方米，租用给朱剑做经营用房；租期三年，自2009年3月1日起至2012年2月29日；每月租金为人民币9000元，乙方于本合同签订之日支付租金的一半，而后每半年支付一次，先付后租，合同期内第二年开始调整租金每年递增年租金的5％；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应支付该欠缴租金总额的1％作为滞纳金；如拖欠两个月以上，则甲方可单方终止合同；本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成，按本合同约定的下列方式之一进行解决：1、由仲裁委员会仲裁，2、向甲方住所地人民法院起诉。此外，该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，双方按约履行了合同。2006年开始，江能公司进行整体改制。经批准，江能大厦办公楼予以剥离，不列入改制资产，划归水利水电公司所有。至2010年，水利水电公司取得了凤起东路2、4、6、10、12号房屋的所有权证、土地使用权证和契证。2011年6月30日，朱剑委托祝锋浩向水利水电公司交纳了从2011年3月1日至2011年8月31日的租金59535元，但至今，其尚欠从2011年9月1日至2012年2月29日的租金未付。经催讨，朱剑未支付上述租金，水利水电公司遂于2011年1月6日向本院起诉。本院认为，江能公司、朱剑于2009年3月9日签订的《租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。虽然该租赁合同的出租人原为江能公司，但考虑到至2010年水利水电公司因江能公司改制取得了案涉房屋的所有权和土地使用权，且朱剑于2011年6月30日向水利水电公司交纳了半年的租金，双方又曾于2011年8月份对租赁房屋门头灯箱的拆除和恢复进行了协商，本院认为，水利水电公司已实际承受了《租赁合同》中出租人的权利和义务。朱剑主张其与水利水电公司没有产生任何经济上的关系，与事实不符，本院不予采信。该租赁合同约定：每月租金为人民币9000元，乙方于本合同签订之日支付租金的一半，而后每半年支付一次，先付后租，合同期内第二年开始调整租金，每年递增年租金的5％；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应支付该欠缴租金总额的1％作为滞纳金。而从2011年9月1日至2012年2月29日的租金为59535元，朱剑对此没有异议，本院予以确认。该期间的租金依约应于2011年9月1日前支付。现支付租金的期限早已届满，朱剑拒绝支付租金须有合法抗辩事由。朱剑与江能大厦物业公司的物业服务纠纷与本案无关，其以物业公司未为其疏通污水管道，未为其查明电费过高的原因为由拒付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于水利水电公司拆除案涉房屋门头广告灯箱未予以恢复一事，水利水电公司主张：2011年8月份台风来临，该广告灯箱有开裂的危险，水利水电公司应市政府的通知连夜拆掉了灯箱；后因发现隐患很多，在处理隐患时，水利水电公司被通知整个江能大厦都要收回自用，不再出租，所以没有将灯箱再装上去；这事属另外的法律关系，与本案无关。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，使用门头广告灯箱应属朱剑承租案涉房屋做经营使用自然应包含的内容，水利水电公司拆除了原有广告灯箱并没有及时恢复，对朱剑经营确实产生一定的不利影响，但即使水利水电公司违约，也应由其承担相应责任，朱剑以此作为拒付租金的抗辩，并无法律和合同依据，本院不予支持。鉴于朱剑没有正当理由延期支付租金，水利水电公司请求其支付租金及滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。但因水利水电公司拆除了原有广告灯箱并没有及时恢复，影响到朱剑对房屋的正常使用，本院对水利水电公司主张的租金酌情予以减少，确定为54000元。朱剑主张没有灯箱使其无法经营夜宵生意，因没有提供证据加以证明，本院不予采信。关于滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方合同约定的滞纳金为每日按欠缴租金总额的1％计算，本院认为，在水利水电公司没有举证证明其具体损失数额的情况下，该标准明显过高，朱剑请求调整，符合法律规定，本院酌情调整到每日按欠缴租金总额的0.1％计算。经计算，朱剑应支付的从2011年9月1日起至2011年12月31日止的滞纳金为54000×0.1％×122＝6588元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告朱剑于本判决生效后十日内支付原告浙江省水利水电投资集团有限公司从2011年9月1日起至2012年2月29日止的租金人民币54000元。二、被告朱剑于本判决生效后十日内支付原告浙江省水利水电投资集团有限公司滞纳金人民币6588元。（以未付租金人民币54000元的0.1％，即人民币54元／天为标准，从2011年9月1日起计算至2011年12月31日止。）三、驳回原告浙江省水利水电投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2943元，减半收取人民币1471.5元，由原告浙江省水利水电投资集团有限公司负担人民币797元，由被告朱剑负担人民币674.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2943元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  金长义二〇一二年二月七日代书 记员  李石燕