福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终2874号上诉人（原审被告）吴丽珊，女，1970年1月2日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：涂立群，男，1971年6月19日出生，汉族，系吴丽珊丈夫，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）莆田市华泰物业管理有限公司，住福建省莆田市荔城区。法定代表人：叶金太，董事长。委托诉讼代理人：范明亮、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人吴丽珊与被上诉人莆田市华泰物业管理有限公司（以下简称“华泰物业”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016��11月24日立案后，依法组成合议庭经过阅卷、询问上诉人吴丽珊的委托诉讼代理人涂立群及被上诉人莆田市华泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人范明亮、王茶英，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。吴丽珊上诉请求：1、撤销莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初2444号民事判决第一项；2、将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1、被上诉人未尽物业管理服务，未尽履行2010年1月30日签订的《良奕.汉庭花园C区前期物业管理服务协议》，无权按1.3元/平方全额收取物业服务费；2、原判审判程序存在瑕疵；3、原审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低。华泰物业辩称：1、吴丽珊的上诉请求没有依据，请求驳回吴丽珊的上诉请求；2、吴丽珊所说的公摊户数和实际户数不符没有依据，华泰物业在公摊水电部分均��格按照入住的户数和楼层公摊，且公摊部分也是严格按照缴纳的发票为准；3、吴丽珊主张其二次供水按更换新表后的三个月平均值缴纳没有依据。莆田市华泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令吴丽珊支付拖欠的2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费6400元、2013年7月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费及二次供水费4010元及以拖欠的物业费为基数自2014年2月1日起至起诉之日止按月利率2%分阶段计算的滞纳金1843元，共计12253元。事实与理由：华泰物业是汉庭花园C区的物业管理公司，吴丽珊系该小区第5号楼2003室的业主。自吴丽珊入住以来，华泰物业一直为其提供物业管理服务，但自2014年1月1日起吴丽珊便以各种理由拖欠拒缴物业费、水电公摊费及二次供水费，经华泰物业催讨仍不履行交纳义务。截止2016年6月30日，吴丽珊拖欠物业费6400元、水电公摊费557.77元、二次供水费3452.48元，累计拖欠10410元。一审法院认定事实：华泰物业是莆田市汉庭花园X区的物业管理公司，吴丽珊系该小区第5号楼XXXX单元的业主，房屋面积164.06平方米。2012年1月2日，吴丽珊（甲方）与华泰物业（乙方）签订《汉庭花园X区前期物业管理服务协议》一份，该协议主要约定：1、甲方的权利义务包括监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议，及时向乙方交纳物业管理服务费用和其他相关费用；2、乙方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理，并有权向甲方收取物业管理费用及其他相关费用等；3、物业管理服务内容包括（1）乙方提供的物业管理服务范围仅限于本小区公共区域之内，俗称“围墙之内���户门之外”，（2）物业共用部位的维修、养护和管理，含公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、地下停车场等，（3）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，含道路、消防设施、公共照明设施、监控及智能化设施、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业管理用房等，（4）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，（5）公用绿化的养护和管理，（6）交通与车辆停放秩序的管理等；4、物业管理服务费为住宅1.3元/平方米·月,按季交纳，甲方须在每季度首月30日前交纳；公共水电费等其他费用按实际发生费用和按系数、按户公摊；5、违约责任为乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的���乙方有权要求甲方补交费用并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金；6、甲方家庭个人财产和人身安全，由甲方自行负责，业主对车辆停放有保管要求的，乙方应与甲方另行约定等内容。合同签订后，吴丽珊按约交纳物业费至2013年12月31日，交纳公摊水电费、二次供水费至2013年6月30日；其中吴丽珊2012年7月至2012年12月已交纳的公摊水电费金额为124.59元（49.31元+69.88元+5.4元）、二次供水费金额为254.02元，2013年1月至2013年6月交纳的公摊水电费金额为104.16元（31.26元+71.1元+1.8元）、二次供水费金额为238元；但之后吴丽珊拒交物业费、公摊水电费及二次供水费。2016年7月15日，莆田市荔城区人民法院组织双方到案涉小区实地查看，所见情况为有保安人员在岗值班，有1名卫生人员在清理卫生，小区广场空地卫生基本清洁，部分一楼门厅天花板及灯��上布满蜘蛛网且有很多蜘蛛，小区内部分过道霉味较重，电梯间内小广告杂多，杂物随意堆放在小区内空置房屋、隔间和角落中，可见一幢楼的公共门厅出入门损坏未修、门厅内墙纸板脱落。案经莆田市荔城区人民法院主持调解，因双方各持己见，致调解无效。另查明：2013年8月4日，吴丽珊代理人涂立群向莆田市公安局镇海派出所报警称在汉庭花园X区摩托车被盗，目前案件尚未侦破。一审法院认为，双方于2012年1月2日签订的《汉庭花园X区前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。吴丽珊虽主张2016年5月汉庭花园小区业主委员会与华泰物业签订的《物业服务合同》无效，但其自认截止目前均是由华泰物业向小区提供物业管理服务，故其作为汉庭花园X区的业主，理应支付物业管理相关费用。现华泰物业主张吴丽珊应支付拖欠的2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费6400元及以拖欠的物业费为基数按月利率2%分阶段计算的滞纳金，其中2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费和滞纳金，于法有据，予以支持；而2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费和滞纳金，因华泰物业提供的服务确有不足和瑕疵，故酌情减免吴丽珊该期间的物业费，且该期间的滞纳金不予支持。综合吴丽珊存在拖欠2014、2015年度物业费的事实以及华泰物业2016年上半年提供的物业管理服务确有不完善之处，双方均存在违约行为，酌定吴丽珊按6400元向华泰物业支付尚欠的2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费，而华泰物业关于滞纳金部分的诉讼请求，不予支持。关于公摊水电费和二次供水费，华泰物业系代收代缴，业主理应支付，华泰物业主张吴丽珊应支付的2013年7月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费金额为557.77元，未见明显不合理之处，予以支持；因华泰物业提供的证据不足以证实吴丽珊使用的二次供水费的具体金额，酌情认定吴丽珊应支付的2013年7月1日至2015年12月31日期间的二次供水费金额为1225元，超出部分不予支持。吴丽珊关于华泰物业2016年上半年的物业管理服务不到位以及二次供水费偏高的抗辩，有提供相应的依据，予以采纳；但其抗辩华泰物业同意免收其2014、2015年度的物业费以补偿其摩托车丢失损失以及华泰物业2014、2015年度的物业管理服务不到位，依据不足，不予采纳；其另抗辩称，华泰物业收取了小区的广告费用但未就广告收益对业主进行公示及分摊，损害了业主利益，因该问题与本案系不同的法律关系，在本案中不予分析认定，可另行主张。另外，华泰物业作为物业管理企业，应虚心听取业主的意见，对在物业管理��务中存在的问题要及时改正，以提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《物业管理条例》第六条第（一）项、第七条第（五）项、第四十二条第一款规定，判决：一、吴丽珊应在本判决生效之日起十日内向莆田市华泰物业管理有限公司支付汉庭花园X区小区5号楼XXXX单元房屋自2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业费6400元及自2013年7月1日起至2015年12月31日止的公摊水电费557.77元、二次供水费1225元，合计8182.77元；二、驳回莆田市华泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，吴丽珊向本院提供录音光盘一张，证明物业主任与其私下和解摩托车赔2000-3000元，以前的二次供水按照现在三个月的平均值每个月11吨计算。华泰物业质证称对该份证据的三性均有异议。本院经审查认为，该份证据系录音资料，从该份证据中无法确认说话者的身份信息，同时吴丽珊也无法提交其他证据证明录音资料的真实性及其合法性，故该份录音证据存在疑点，不能作为认定本案事实的依据。吴丽珊对原审认定事实没有异议。华泰物业对“杂物随意堆放在小区内空置房屋、隔间和角落中，可见一幢楼的公共门厅出入门损坏未修、门厅内墙纸板脱落。”有异议，认为确实有存在这种情况，不是被上诉人的行为，空置房屋不是物业的，也不是物业的办公场所，也不是业主的，是属于开发商，不是被上诉人服务的范围。本院对双方没有异议的事实予以确认。本院认为，华泰物业作为莆田市汉庭花园X区的物业管理公司，向小区业主提供物业管理服务，吴丽珊作为莆田市汉庭花园X区业主，在实际接受华泰物业的物业管理服务，理应支付物业管理相关费用。关于公摊水电费和二次供水费，华泰物业系代收代缴，业主理应支付，原审认定吴丽珊2013年7月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费金额为557.77元及二次供水费金额为1225元，未见明显不合理部分，应予维持。吴丽珊关于华泰物业同意丢失摩托车赔偿2000-3000元以及二次供水费按照现在三个月的平均值每个月11吨计算的上诉理由，吴丽珊提交的证据无法单独证实其主张，依据不足，不予采纳。关于原审审判程序的问题，一审法院按照法定程序严格审查双方提供的证据材料，并在判决书中详细予以分析认定，同时还到莆田市汉庭花园X区进行现场勘查，已经尽到全面、客观地审查核实证据的义务，故吴丽珊的该上诉理由不能成立，不予采纳。关于原审对物业服务费的减少幅度是否判决过低的问题，原审认定华泰物业提供的服务存在不足和瑕疵，且吴丽珊也存在拖欠2014、2015年度物业费的事实，原审法院酌情免除吴丽珊自2014年1月1日至2016年6月30日拖欠物业费期间的滞纳金，符合公平原则，应予维持。综上所述，吴丽珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费106元，减半收取53元，由莆田市华泰物业管理有限公司负担18元，由吴丽珊负担35元。二审案件受理费106元，由吴丽珊负担。本判决为终审判决��审判长  郑飞鹏审判员  王 寒审判员  柯萍萍二〇一七年二月二十二日书记员  韩美燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。