江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2012）全民二初字第92号原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司。住所全南县城贸易广场D栋1号。法定代表人陈海峰，总经理。委托代理人陈永平，江西全民律师事务所律师。委托代理人袁伟民，男，1963年1月1日生，汉族，住全南县。被告丁旺强，男，1976年11月27日生，汉族，住全南县。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司与被告丁旺强物业服务合同纠纷一案。本院于2012年4月1日立案受理。依法由审判员陈良泉适用简易程序，于同年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈永平、袁伟民，被告丁旺强等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司诉称，2008年11月29日，原告与汇景星城开发商协议后，进驻被告所居住的汇景星城D区进行物业管理。汇景星城自投入使用至今没有成立业主委员会。原告入驻汇景星城后，按法规规定履行了本身职责，尽了物业管理方面的义务，全南县房产管理局对此也给予了肯定。大部分业主都会按时交纳物业管理费（具体收费标准有县物价局的批复为准），包括被告在内的少数业主这几年来没有交纳物业管理费，截止2012年3月15日，被告一共欠物业管理费1676元。综上，原告作为物业管理服务企业，事实上已履行了物业管理义务，而被告所在的汇景星城D区至今没有成立业主委员会，虽经原告方多次向被告催收，被告均拒交。现原告为维护自身的合法权益，保证汇景星城D区的正常物业服务的进行，特诉至法院，请求判令被告支付所欠原告物业管理服务费1676元及相应的滞纳金。原告方向法庭提交了下列证据：1、物业服务企业资质证书；2、企业法人营业执照；3、物业管理从业人员袁金水等人的岗位证书；4、原告聘请保安和环卫工人的证明及其工资表、领条；5、原告支付维修费等相关费用的领条；6、催缴物业管理费通知单；7、汇景星城D区业主临时公约及相关照片；9、汇景星城D区业主证明；10、收费许可证；11、全南县物价局《关于对“汇景星城”等小区物业管理服务项目及标准的批复》；12、商品房买卖合同；13、汇景星城D小区前期物业服务合同；14、赣州康乐物业管理有限公司移交给原告方的关于汇景星城D区物业历史欠费的清单。被告丁旺强辩称：一、被答辩人将答辩人作为被告向法院提起诉讼，属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据。理由如下：1、本人自2007年8月11日购房入住小区以来，仅与赣州康乐物业管理有限公司签订过物业管理和服务协议，从未与被答辩人签署任何形式的物业管理协议。因此，答辩人不是被答辩人的合同当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。2、假设全南天豪物业公司存在，物业管理企业也不能直接起诉业主。根据国务院《物业管理条例》第六十七条的规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。被答辩人在没有履行汇景星城业主委员会催缴程序的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据。二、被答辩人没有履行合同，首先违约。事实如下：1、答辩人入住小区后，充分认识到小区物业管理诸多需要完善的地方，希望能与被答辩人一起共建和谐小区，因此答辩人持理解和支持的态度对被答辩人的工作给予了充分配合。2、根据业主临时公约第四章第二十四条规定，共用部位、公用设施、设备保修期满后的日常养护（小修小补）由物业管理企业负责。答辩人多次报修屋顶漏水造成家中内墙多处裂缝、墙体长毛等问题，被答辩人却置之不理，让答辩人自行解决。3、被答辩人长期不管理小区内机动车和楼道内停放自行车、电动车、摩托车的行为。4、小区安防系统形同虚设。5、天豪物业主管李义山带5人上门收物业费时，答辩人已答应天豪物业人员，只要处理好遗留责任纠纷和加强物业服务管理，不要只会扫地其他事情不管，按照服务细则管理好小区，答辩人马上交纳应交的费用。6、自从发生门锁被撬后，答辩人自行安装报警器等加以防范。7、保安没有上岗证。8、被答辩人违反《物业管理条例》等多个法规规定，长期不公示物业服务账目。9、被答辩人擅自收取电信、移动通信入区光缆架设管理费，并且不公示相关的收入账目，应当立即公示2009年至2011年的物业账目。10、小区内、楼道处粘贴、悬挂小广告，物业从不制止。三、向法院提出请求事项的理由。答辩人于2008年收房，收房时答辩人与被答辩人在不签字就不给钥匙的不平等条件下签订了汇景星城小区前期物业管理服务协议，被答辩人在履行过程中，从2007年初至今实施了质价严重不符的物业服务，小区内机动车乱停乱放堵塞消防通道、堵塞各条道路、甚至小广告都贴到了业主的单元门上。答辩人及其他业主无数次向被答辩人反映并投诉，但被答辩人置之不理，长期不给解决。四、被答辩人的上述行为违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《江西省物业管理条例》等法律法规的规定，严重损害了答辩人的合法权益。被告方向法庭提交了下列证据：赣州康乐物业管理有限公司业主手册、收款收据及相关照片。经审理查明，被告丁旺强系全南县城汇景星城D小区业主之一，居住于该小区A栋4单元XXX室，该房屋建筑面积为143.16平方米（含柴杂间6.9平方米）。2006年3月13日,该小区开发商江西汇益房地产开发有限公司与赣州康乐物业管理有限公司（以下简称赣州康乐物业公司）签订前期物业服务合同，合同约定由赣州康乐物业公司对该小区提供前期物业管理服务；物业公共性服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（具体标准最终以物价部门批复为准），其中多层住宅（含车库、柴间）0.26元/月/平方米；业主应于开发商通知房屋交付（交钥匙）之月起向物业公司交纳物业公共性服务费用；物业公共性服务费第一年按年一次性交纳，次年之后按季交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴费用每日3‰的标准向物业公司支付滞纳金。2007年6月9日，被告丁旺强与开发商签订的购房合同所附关于前期物业管理的附件中及其入住后与赣州康乐物业公司签订的业主临时公约中对于物业服务费收费标准及滞纳金等的约定与上述前期物业服务合同一致。另查明，被告丁旺强于2007年8月办理了上述房屋的交接、入住相关手续，并向赣州康乐物业公司交纳了2007年8月至2008年7月的物业管理费，但2008年8月至今的物业管理费未继续交纳。2008年11月底，原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称全南天豪物业公司）接管赣州康乐物业公司，并在该小区入口醒目处悬挂了有物业管理服务标准等相关内容的宣传牌示，对该小区进行了物业管理服务。该小区至今尚未成立业主委员会。原告全南天豪物业公司接管该小区的物业管理后，经多次催缴，由于被告丁旺强拒交物业管理费，故原告全南天豪物业公司诉至本院，请求判令被告丁旺强支付2008年12月至2012年3月15日所欠的物业管理服务费1676元及相应的滞纳金。在诉讼过程中，原告全南天豪物业公司提交了全南县物价局《关于对“汇景星城”等小区物业管理服务项目及标准的批复》，用以证明其收费依据，其中全价字[2010]5号批复核定多层住宅（含车库、柴间）收费标准为0.30元/月/平方米，收费试行期为一年，即自2010年3月29日至2011年3月28日止；全价字[2011]16号批复核定多层住宅（含车库、柴间）收费标准为0.35元/月/平方米，收费执行期为一年，即自2011年7月25日至2012年7月24日止。上述事实，有原、被告双方在庭审时的陈述及原告方提供的物业服务企业资质证书、企业法人营业执照、物业管理从业人员袁金水等人的岗位证书、原告聘请保安和环卫工人的证明及其工资表、原告支付维修费等相关费用的领条、催缴物业管理费通知单、汇景星城D区业主临时公约及相关照片、汇景星城D区业主证明、收费许可证、全南县物价局《关于对“汇景星城”等小区物业管理服务项目及标准的批复》、商品房买卖合同、汇景星城D小区前期物业服务合同、赣州康乐物业管理有限公司移交给原告方的关于汇景星城D区物业历史欠费的清单，被告方提供的赣州康乐物业管理有限公司收款收据及相关照片、业主临时公约等证据证实。本院认为，赣州康乐物业公司与全南县汇景星城D小区开发商签订的前期物业管理服务合同及被告丁旺强与开发商之间的业主临时公约，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，对双方均具有法律约束力，是合法有效的。双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。原告全南天豪物业公司接管赣州康乐物业公司的物业管理后，赣州康乐物业公司的权利和义务即由原告全南天豪物业公司享有和承担。原告全南天豪物业公司依约对被告丁旺强居住的汇景星城D小区提供了物业服务，被告丁旺强作为该小区的业主应当及时缴纳物业管理费。被告丁旺强拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。被告丁旺强辩称原告全南天豪物业公司未尽到物业管理义务，服务不到位，但其提供的照片只能反映某一时间点小区的情况，不足以反映原告全南天豪物业公司服务的整体情况，不能证明原告全南天豪物业公司所提供的物业服务达不到要求、不符合约定，且被告丁旺强反映的屋顶漏水、墙墙体裂缝及门锁被撬等问题不属于本案处理范围，被告丁旺强应在分清责任的情况下通过法律程序依法予以解决，而不应以此作为拒交物管费的理由。故被告丁旺强的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告全南天豪物业公司要求被告丁旺强支付2008年12月至2012年3月15日期间所欠物业管理费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告丁旺强在全南县汇景星城小区所购的房屋建筑面积为143.16平方米（含柴间6.9平方米），根据前期物业管理服务合同和全南县物价局批复的收费标准计算，2008年12月至2010年3月期间被告丁旺强应交的物业管理费为595.55元（143.16平方米×0.26元／月／平方米×16个月）；2010年4月至2011年7月期间被告丁旺强应交的物业管理费为687.17元（143.16平方米×0.30元／月／平方米×16个月）；2011年8月至2012年3月15日期间被告丁旺强应交的物业管理费为375.80元（143.16平方米×0.35元／月／平方米×7.5个月）。以上共计39.5个月1658.52元。被告丁旺强未按约交纳物业管理费，本应支付滞纳金。原告全南天豪物业公司放弃要求被告丁旺强支付滞纳金的诉讼请求，符合自愿原则，且并不违法，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：由被告丁旺强于本判决生效后五日内支付原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司2008年12月至2012年3月15日期间的物业管理服务费共计人民币1658.52元。驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告丁旺强负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  陈良泉二〇一二年六月四日书记员  龚丽丽