重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初4507号原告：冯国财，男，1992年8月22日出生，汉族，户籍所在地重庆市渝北区。委托诉讼代理人：邱术容（系冯国财母亲），1969年12月29日出生，汉族，住重庆市渝北区，特别授权。被告梁正前，男，1972年10月1日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：杨雨，重庆大渝律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师，一般代理。被告：邱火琴，女，1976年12月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：杨善攀，男，1977年5月3日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：田荣明，重庆昆德律师事务所律师，一般代理。原告冯国财诉被告梁正前、邱火琴案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员首云翠担任审判长，与人民陪审员何昭荣、徐明政组成合议庭，共同负责对案件的审判，并适用普通程序于2016年9月27日公开开庭进行了审理，在该次审理过程中，原告冯国财的委托诉讼代理人邱术容、被告梁正前的委托诉讼代理人杨雨、邱火琴到庭参加诉讼。之后，本院依法追加杨善攀为本案共同被告，并于2017年2月6日公开开庭进行了审理，该次审理过程中，原告冯国财的委托诉讼代理人邱术容到庭参加诉讼，但庭审结束后拒绝在庭审笔录上签字。被告梁正前的委托诉讼代理人杨雨、杨善攀的委托诉讼代理人田荣明到庭参加诉讼。被告邱火琴经本院公告送达开庭传票等诉讼文书，公告期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯国财向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对位于重庆市渝北区回兴街道宝圣西路472号3幢1-7号（产权证号为：2010商字第074903号建筑面积110.33平方米）房屋（以下简称：“诉争房屋”）的强制执行，并解除对该房屋的查封、冻结；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月18日，冯国财与邱火琴签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定邱火琴将诉争房屋出售给冯国财，房屋总价款65万元。因诉争房屋有银行按揭贷款尚未还清，双方就此约定冯国财先支付首付款20万元给邱火琴，银行按揭贷款由冯国财继续偿还。现冯国财已支付了首付款，也已将银行按揭贷款还清，被告邱火琴于2011年9月18日已将诉争房屋交付冯国财居住和使用，冯国财也于2012年2月1日实际入住诉争房屋，虽然诉争房屋产权现未登记在冯国财名下，却是邱火琴的原因所致，对此冯国财并无过错。在梁正前诉杨善攀、邱火琴民间借贷纠纷一案中，大渡口区法院于2012年1月12日作出（2011）渡法民初字第4454-1号民事裁定书，对诉争房屋采取了查封保全措施，邱火琴于2012年11月12日收到法院的协助执行通知书。前述案件执行过程中，梁正前对诉争房屋申请强制执行，而梁正前在法院查封诉争房屋之前就知晓邱火琴已将诉争房屋出售给冯国财并交付原告实际居住使用。综上，原告认为其与邱火琴之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且已经渝北区法院判决合法有效，大渡口区法院的查封是错误的，并对此提出了异议，本院经审查驳回了冯国财的异议，原告因此提起本案案外人执行异议之诉，要求对诉争房屋解除查封并停止执行。被告梁正前辩称，第一、冯国财在大渡口区法院查封诉争房屋前并未合法占有该不动产，冯国财是在2014年4月26日以后才在诉争房屋内实际居住，且其居住行为是通过违法方式取得的。1、冯国财诉称邱火琴于2011年9月18日将诉争房屋交付其居住和使用，与事实不符。根据邱火琴与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，开发商在2011年12月31日才能将诉争房屋交付给邱火琴，诉争房屋在2011年9月18日尚未接房，冯国财称2011年9月18日邱火琴交付房屋给其使用明显不属实。2015年12月9日，大渡口区法院依职权向诉争房屋的物业公司调查取证，该物业公司工作人员陈述，诉争房屋的交房时间是在2012年2月1日，2013年6月19日由邱火琴办理的装修手续，6月20日也是邱火琴申请开通水电，9月24日物业公司退还邱火琴装修保证金，因此，在未开通水电的情况下不可能在诉争房屋内居住。2、2015年1月9日，在执行过程中，邱火琴针对法院对诉争房屋采取的查封措施提出执行行为异议，理由是诉争房屋是其唯一住房，并向法院提交了唯一住房说明，并未提及诉争房屋已转卖给冯国财，该说明足以证明邱火琴并未将诉争房屋交付冯国财。3、2012年1月12日，法院对诉争房屋进行首次查封，诉争房屋查封当日，尚未接房，因此，冯国财在法院查封前并未合法占有该房屋。2014年3月31日，法院将诉争房屋腾空并将房屋内的物品交付梁正前保管，并在房屋门窗张贴了封条，法院在腾空房屋时查明房屋内无人居住。2014年4月26日，冯国财的母亲邱术容自行将房屋门锁破坏并带其子女搬进诉争房屋内居住，因此，冯国财系违法占有诉争房屋。第二、诉争房屋未办理过户登记手续是冯国财自身原因导致。诉争房屋至今未办理过户登记手续，是因为冯国财经济能力不足，不能及时偿还银行按揭贷款，导致无法过户，这是冯国财自身原因所致。第三、冯国财在明知房屋被查封交易无法完成的情况下，继续向银行偿还贷款并于2015年7月22日向邱火琴支付房款，冯国财存在过错。第四、冯国财与邱火琴之间签订的《房地产买卖及经纪合同》是虚假的，应当被认定为无效。2011年9月18日，冯国财在重庆市永川区办理居住证进行学习培训，不可能与邱火琴签订《房地产买卖及经纪合同》，该合同是冯国财为配合邱火琴而签订的虚假合同，损害了梁正前的合法权益，应当被认定为无效。第五、本案是冯国财为配合邱火琴逃避执行而进行的虚假诉讼。综上，冯国财与邱火琴在法院查封诉争房屋前并未签订合法有效的书面房屋买卖合同，也未合法占有诉争房屋，又因其自身原因未办理过户登记手续，其异议理由不能成立，要求依法驳回原告的诉讼请求，继续执行并拍卖诉争房屋。被告邱火琴在第一次庭审中辩称，第一、2011年9月18日已将诉争房屋卖与冯国财，是经过合法程序出卖的，双方合同合法有效，并经过渝北区法院判决合法有效。第二、诉争房屋接房时间是2012年1月7日，是冯国财办理接房手续和装修，但因为物业公司要求以原业主的名义办理，所以才以邱火琴的名义办理的。第三、诉争房屋至今未过户，是因邱火琴的原因导致的，不是冯国财的原因。综上，应当解除对诉争房屋的查封并停止对诉争房屋的执行。第二次庭审时邱火琴未到庭应诉，也未提供书面答辩。被告杨善攀辩称，第一、2011年9月18日冯国财与邱火琴签订的房屋买卖合同是虚假的，该合同虽然经过渝北区法院判决合法有效，但冯国财只起诉了邱火琴，渝北法院也未通知杨善攀参加诉讼，而诉争房屋是邱火琴与杨善攀的夫妻共同财产，上述判决只是针对邱火琴，杨善攀不知情。第二、本案为执行异议之诉，执行案件中，杨善攀与邱火琴均是被执行人，诉争房屋是杨善攀与邱火琴的共同财产，应当继续执行。综上，原告的诉讼请求不成立，要求依法驳回原告的诉讼请求，并继续执行诉争房屋。经审理查明，2011年2月28日，杨善攀与邱火琴登记结婚。2011年3月26日、4月16日、5月20日、5月30日梁正前分别通过银行转账197000元和现金3000元向杨善攀共计支付200000元。同年5月30日，杨善攀向梁正前出具《借条》一份约定，杨善攀向梁正前借到现金200000元用于支付家庭生活开支、治病及工地临时周转。2011年6月17日，杨善攀再次向梁正前出具《承诺书》明确，因多种因素预计在约定时间内不能按时归还借款，现正委托出售房产来偿还借款，并承诺愿支付该借款利息，自借款之日按银行贷款利息计息。基于上述事实，梁正前以杨善攀、邱火琴为共同被告向本院起诉，本院经审理后于2012年10月24日作出（2011）渡法民初字第4454号《民事判决书》，判决杨善攀、邱火琴共同偿还梁正前借款本金及利息。邱火琴对该判决不服，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院经二审审理并于2013年5月14日作出（2013）渝五中法民终字第00920号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。在上述案件审理过程中，梁正前申请对诉争房屋进行诉讼保全，本院于2012年1月12日作出（2011）渡法民初字第4454-1号民事裁定书，对诉争房屋采取了查封保全措施。上述案件审理期间，2012年3月27日，邱火琴在本院起诉杨善攀离婚，之后撤回起诉。2014年6月10日，贵州省桐梓县人民法院受理了邱火琴诉杨善攀离婚纠纷一案，经该院及贵州省遵义市中级人民法院一、二审审理，判决邱火琴与杨善攀离婚。2015年1月23日，桐梓县人民法院出具《法律文书生效证明》证明邱火琴诉杨善攀离婚纠纷一案的法律文书均已生效。在梁正前申请强制执行邱火琴、杨善攀民间借贷纠纷一案执行过程中，本院于2013年6月27日向邱火琴和杨善攀送达履行到期债务通知书，限其于收到通知书之日起3日内履行到期债务或提出异议。但邱火琴、杨善攀在指定的期限内既未提出异议，亦未履行到期债务。2013年8月13日，本院做出（2013）渡法民执字第730-1号执行裁定书拍卖诉争房屋。2013年12月18日，本院向房管部门发出（2013）渡法民执字第730-2号民事裁定书和执行通知书裁定查封诉争房屋。2014年3月31日，本院将诉争房屋腾空并将屋内物品交给申请执行人梁正前保管，并在房屋门窗张贴查封封条。腾空房屋时邱火琴和杨善攀并未居住在该房屋内。2014年4月26日，邱术容告知我院执行局其自行将房屋门锁破坏并搬进诉争房屋内居住。期间，2013年7月8日，冯国财以其于2011年9月18日与邱火琴签订了房屋买卖合同，以65万元的价格购买了诉争房屋，并支付了首付款20万元及4万多元的银行按揭款，邱火琴已将诉争房屋交付其使用，冯国财构成善意取得诉争房屋的事实向我院对执行标的提出书面异议，我院经审查认为，房屋的善意取得构成要件之一为房屋已完成变更登记，诉争房屋未登记在冯国财名下，因此，冯国财对诉争房屋并不构成善意取得，亦不享有所有权，并于2013年7月22日裁定驳回了冯国财的异议，冯国财在法定期限内未提起案外人异议之诉。2015年1月28日，邱火琴针对本院的执行行为提出执行异议，邱火琴作为异议人称，法院查封的诉争房屋是其唯一一套住房，现由父母、孩子、三姐（邱术容）及其子女共计8人居住在此房屋内。另外，邱火琴与杨善攀离婚案件中，并未判决诉争房屋为夫妻共同财产，异议人认为法院不能执行诉争房屋，要求解除对诉争房屋的查封并终止执行。本院经审查后认为，执行过程中，本院向被执行人杨善攀、邱火琴（异议人）送达了到期债务通知书，但二被执行人均未按照到期债务通知书向申请人梁正前履行给付义务。在执行过程中，查明诉争房屋系邱火琴名下的财产后，本院采取查封、拍卖该房屋的执行措施，并向相关协助部门送达法律文书，该执行措施形式合法，于法有据，因此，驳回了邱火琴的异议。此后，冯国财再次以案外人的身份对执行标的提出异议，认为诉争房屋系其从邱火琴处购买，并已支付全部房款，请求解除对诉争房屋的查封及停止执行。法院经审查认为冯国财虽然在本院2012年1月12日首次查封诉争房屋之前与邱火琴签订了房屋买卖合同，并支付了全部价款，但其不能证明在本院查封前已合法占有该不动产，且没有办理房屋过户手续的原因是因为冯国财自己没有钱，还不了房贷所导致，从而驳回了冯国财的异议。之后，冯国财提起本案案外人执行异议之诉。在诉讼中，冯国财提供了其与邱火琴之间签订的《房地产买卖及经纪合同》、收条及打款凭证、银行还款、转账凭证及重庆市渝北区人民法院民事判决书等证据，拟证明存在以下事实：2011年9月18日，冯国财与邱火琴签订了一份《房地产买卖及经纪合同》，约定邱火琴将诉争房屋出售给冯国财，房屋价款65万元。当天，邱火琴出具收条一份载明，收到冯国财购买前述房屋定金贰拾万元整（￥200000.00元）。2015年7月22日，诉争房屋的银行按揭贷款已由邱火琴账户全部还清，冯国财提供银行打款、转账凭证拟证明按揭贷款实际是由其支付。2014年1月13日，冯国财在渝北区法院以邱火琴为被告提起诉讼，要求：1、确认双方于2011年9月18日签订的房地产买卖合同有效；2、邱火琴立即协助冯国财办理诉争房屋的登记过户手续。该院经审理后于2014年3月17日作出判决：一、确认冯国财、邱火琴于2011年9月18日签订的《房地产买卖及经纪合同》有效；二、驳回冯国财的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。冯国财提供邱火琴出具的《情况说明》及物业费票据等证据拟证明冯国财实际合法居住使用诉争房屋。本院执行局工作人员在审查冯国财的此次异议中，对冯国财进行了询问，冯国财在接受询问时称其首次入住诉争房屋的时间为2012年1月10日左右，在问及诉争房屋为何没有办理过户手续时，冯国财称邱火琴愿意办理过户，但由于自己没有钱，还不了房贷，办不了过户。本院还针对冯国财在提出异议时提交的《入住证明》进行了实地调查，调查中，重庆荣祥物业管理有限公司的工作人员徐智称冯国财提供的《入住证明》系由其开具，并称《入住证明》上“该房由2012年1月居住至今”的内容是应邱火琴、邱术容的要求写的，实际上2012年1月只是通知业主接房的时间，诉争房屋的接房时间是2012年2月1日，诉争房屋是何时居住的并不清楚。徐智还陈述诉争房屋于2013年6月19日办理装修手续，2013年9月24日退的装修保证金，2013年6月20日由邱火琴申请开通水电。本院还对《入住证明》上的另一盖章单位重庆市渝北区回兴街道科兰路社区居民委员会进行了调查，该单位称盖章的资料由物业公司提供，至于邱术容等人什么时候入住诉争房屋的事实，没有核实。另查明，重庆市渝北区回兴街道宝圣西路472号林正远景3幢1-7号房屋现仍登记在邱火琴名下。上述事实，有原、被告陈述、《房地产买卖及经纪合同》、收条、银行条款、转账凭证、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。本院认为，依据民事诉讼法及相关司法解释，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。同时，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院系于2012年1月12日首次查封诉争房屋，冯国财提供的证据虽然证明其于2011年9月18日本院首次查封前与邱火琴签订了《房地产买卖合及经纪合同》并支付了全部房款，但冯国财在提出异议中提交的《入住证明》及本案中提供的邱火琴的《情况说明》、物业费票据等均不能证明其在本院首次查封诉争房屋前已合法占有该不动产。同时，对于诉争房屋未办理过户登记的原因，冯国财在接受法院询问时陈述系其自己没有钱，还不了房贷所致，并不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，原告冯国财对诉争房屋享有的权利不能够排除执行，其要求对诉争房屋解除查封并停止执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告冯国财的诉讼请求。案件受理费80元（原告冯国财已预交40元），由原告冯国财负担，冯国财应于本判决生效后十日内直接向本院补缴40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  首云翠人民陪审员  何昭荣人民陪审员  徐明政二〇一七年二月二十八日书 记 员  产慧婷