四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第4056号上诉人（原审原告）周玲玲。委托代理人陈丽君，四川英冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国民生银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市武侯区人民南路三段**。负责人熊津成，行长。委托代理人王国君，四川缘一律师事务所律师。委托代理人朱汉坤，四川缘一律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）成都市泛林房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区茶店子安蓉路****。法定代表人潘琳，总经理。委托代理人凌静，四川央济律师事务所律师。委托代理人王文莉，四川央济律师事务所律师。上诉人周玲玲与被上诉人中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）、成都市泛林房地产开发有限公司（以下简称泛林公司）借款合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，一、2005年4月27日，周玲玲与泛林公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，合同备案号为368983，合同约定：1、周玲玲购买泛林公司开发的位于成都市高新区桂溪乡石墙村八组的泛林—格兰晴天1栋4单元3层2号（面积112.19平方米）商品房住宅。2、周玲玲采用按揭付款方式支付房价款，泛林公司同意作为其办理个人住房按揭贷款的保证人，保证期限为自周玲玲与银行签订《个人住房按揭贷款合同》及《抵押担保合同》，按揭贷款生效之日起至周玲玲与银行办理完毕买卖合同项下的抵押担保他项权证登记、银行他项权证之日止。3、周玲玲办理银行按揭贷款手续后，泛林公司在保证期间内，如因周玲玲逾期偿付银行贷款承担了相关保证责任，视为周玲玲未按合同约定足额支付购房款，泛林公司有权解除合同，收回房屋。4、泛林公司应当在2006年8月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付周玲玲使用。5、周玲玲委托泛林公司办理本合同项下商品房的房屋产权证及银行按揭贷款抵押的他项权利登记。交房后，泛林公司在收到周玲玲办理房屋产权证所需的全部资料和缴清所需税费后180日内，协助周玲玲办理房屋产权证手续。泛林公司为周玲玲办理完毕房屋产权证后15日内，周玲玲应在泛林公司通知的指定地点办理本合同项下的抵押担保他项权利登记。二、2005年7月27日，周玲玲与民生银行成都分行、泛林公司签订《个人一手楼抵押借款合同（抵押加保证）》1份，并于2005年8月5日办理合同公证，合同约定：1、周玲玲向民生银行成都分行贷款340000元，用于按照周玲玲与泛林公司签订的《商品房买卖合同》购买房产，贷款期限为2005年7月27日至2015年7月27日，共计120个月。2、周玲玲授权民生银行成都分行或其指定的中介机构凭本合同、购房合同、授权委托书和其他证明文件办理房产的抵押登记手续，所需费用由周玲玲承担。3、周玲玲以所购房产向民生银行成都分行提供抵押，作为合同贷款担保，抵押登记手续办妥后，房屋他项权证必须交由民生银行成都分行持有。4、周玲玲须在本合同项下贷款发放之前，到民生银行成都分行认可的保险公司为该抵押房产办理以民生银行成都分行为第一受益人的保险手续。5、泛林公司为周玲玲提供连带保证责任，该保证担保为阶段性保证担保，周玲玲在抵押房产办妥抵押登记之后才到期的债务（不包括抵押登记办妥之前已被宣布提前到期的债务），泛林公司不再承担保证责任。2005年7月27日，周玲玲向华泰财产保险股份有限公司四川省分公司为所购房产投保财产保险，房屋保险金额为340000元，民生银行成都分行为保险受益人。三、《个人一手楼抵押借款合同》签订后，周玲玲自2005年8月起至2007年7月在共计24个月中累计16个月未按合同约定的还款日还款，逾期天数最长达56天，共计逾期天数279天。2007年8月2日，民生银行成都分行向周玲玲送达通知，宣布贷款全部提前到期，到期日为2007年8月13日，要求周玲玲在该日前清偿全部贷款本金及利息等。2007年8月7日，民生银行成都分行向泛林公司发出通知，要求其按约定对周玲玲所欠全部贷款本息承担连带保证。2007年8月15日，民生银行成都分行扣划了泛林公司款项，用于偿还周玲玲所欠全部债务。四、2007年9月27日，泛林公司向成都仲裁委员会申请仲裁，请求解除与周玲玲签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》。2007年12月5日，成都仲裁委员会作出（2007）成仲案字第409号裁决书，裁决解除周玲玲与泛林公司于2005年4月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，周玲玲支付泛林公司违约金21253.1元，并承担仲裁费16842元。五、2008年，周玲玲就借款合同纠纷一案向成都市青羊区人民法院提起民事诉讼，诉讼请求民生银行成都分行继续履行《个人一手楼抵押借款合同》。2008年11月17日，成都市青羊区作出（2008）青羊民初字第312号民事判决，驳回周玲玲的诉讼请求，2009年5月4日，成都市中级人民法院（2009）成民终字第1027号民事判决予以维持。2010年11月25日，四川省高级人民法院（2010）川民申字第594号民事裁定，驳回周玲玲对上述生效判决提出的再审申请。上述生效民事判决认定《个人一手楼抵押借款合同》中，由于未办理抵押物登记导致抵押无效，民生银行成都分行有权依照合同约定要求泛林公司履行保证责任。六、2009年6月9日，泛林公司向成都仲裁委员会申请仲裁，请求周玲玲协助泛林公司到成都市房管局办理注销买卖合同备案登记。2009年8月3日，成都仲裁委员会作出（2009）成仲案字第443号裁决书，裁决周玲玲协助泛林公司办理注销商品房买卖合同备案登记，并承担仲裁费1080元。2009年11月3日，泛林公司依据仲裁裁决申请人民法院强制执行。2010年1月28日，成都市中级人民法院裁定注销周玲玲商品房买卖合同备案登记。2011年3月3日，周玲玲以民生银行成都分行未履行单方办理抵押物登记手续的义务，给自己造成经济损失为由，诉至本案一审法院，请求判决民生银行成都分行赔偿其损失729235元。原审法院认定上述事实所依据的证据有：《个人一手楼抵押借款合同（抵押加保证）》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》、成都仲裁委员会裁决书、人民法院判决书、民事裁定书、庭审笔录、个人抵押商品住房综合保险单及保险发票以及当事人陈述等。原审法院认为，周玲玲与泛林公司之间存在商品房买卖合同关系，与民生银行成都分行和泛林公司之间存在借款合同及担保合同关系。基于周玲玲在履行借款合同中的违约行为，民生银行成都分行根据担保合同之约定扣划了泛林公司款项，泛林公司为周玲玲承担了保证责任。在泛林公司与周玲玲仲裁纠纷一案中，仲裁机构据此事实裁决解除了双方的商品房买卖合同关系。在人民法院已经裁判生效的借款合同纠纷案件中，周玲玲诉请民生银行成都分行继续履行《个人一手楼抵押借款合同》，而生效民事判决认定因未办理抵押物登记导致抵押无效，民生银行成都分行有权要求泛林公司履行保证责任，故驳回周玲玲的诉讼请求。原审法院认为，就本案而言，周玲玲就同一当事人、同一法律关系提起本案诉讼，但其在本案中提出的诉讼请求与上述案件的诉讼请求不系同一诉请。本案中，周玲玲是基于其主张民生银行成都分行未办理房屋抵押登记手续导致抵押合同无效的事实，要求民生银行成都分行承担缔约过失的赔偿责任，故周玲玲提起的本案诉讼不属于人民法院“一事不再理”原则规定的情形，对民生银行成都分行抗辩请求驳回周玲玲起诉的理由不成立，原审法院不予支持。虽然仲裁机构于2007年12月5日裁决解除周玲玲与泛林公司之间的商品房买卖合同关系，但是周玲玲于2008年又向人民法院提起借款合同纠纷民事诉讼，该案于2009年5月4日二审终审，其请求民生银行成都分行继续履行《个人一手楼抵押借款合同》被驳回，直至2010年11月25日周玲玲对该生效民事判决提出再审申请被驳回。周玲玲于2011年3月3日向原审法院提起本案诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间，民生银行成都分行抗辩本案超过诉讼时效的理由不能成立，原审法院不予支持。原审法院认为本案争议的焦点在于民生银行成都分行在履行合同过程中是否存在缔约过失行为。根据涉案《个人一手楼抵押借款合同（抵押加保证）》的约定，周玲玲以所购房产向民生银行成都分行提供抵押，作为合同贷款担保，周玲玲授权民生银行成都分行凭本合同、购房合同、授权委托书和其他证明文件办理房产的抵押登记手续，抵押登记手续办妥后，房屋他项权证交由民生银行成都分行持有，泛林公司为周玲玲提供阶段性连带保证责任，周玲玲在抵押房产办妥抵押登记之后才到期的债务泛林公司不再承担保证责任。依据该约定，民生银行成都分行按周玲玲授权为其办理房产抵押登记手续，其所承担的合同义务即为周玲玲代办房产的抵押登记手续。根据前述生效判决的认定，《个人一手楼抵押借款合同》中约定的房产抵押由于未办理抵押房产的登记而导致抵押无效，故双方争议的核心在于导致抵押无效是否应当由民生银行成都分行承担责任。原审法院认为，民生银行成都分行承担导致抵押无效责任的前提必须是基于其不履行其所承担的代为周玲玲办理房产抵押登记手续的法律事实。合同约定的办理房产抵押登记手续是指办理完毕抵押房产的房屋他项权利证，这与相关法律法规关于房屋抵押登记规定是一致的。根据相关规定，以预售的商品房作抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记，因此办理抵押登记的前提是抵押人合法享有抵押物的所有权，也即抵押人在取得房屋产权证后，经抵押人与抵押权人申请并提供齐备的法定文件之后，由登记机关在原房屋所有权主具作他项权利记载后交由抵押人收执，同时，登记机关向抵押权人颁发房屋他项权证，至此双方当事人办理完房产抵押登记手续，房屋抵押发生法律效力。就本案而言，争议的商品系预售商品房，周玲玲在发生履行借款合同义务违约，泛林公司承担保证责任，至商品房买卖合同解除之前，周玲玲尚未取得预售商品房的所有权，其享有的仅仅是基于商品房买卖合同产生的债权。因周玲玲在履行借款合同义务发生违约之前并没有取得合同约定抵押物的房地产权属证书，民生银行成都分行当然无法代为周玲玲办理房产抵押登记手续，不能取得房屋他项权利证书。因此，导致合同约定的抵押无效并非民生银行成都分行违反合同约定，不履行其所承担的代办房产抵押登记手续义务所致。综上，民生银行成都分行在履行合同过程中不存在不履行代为周玲玲办理房产抵押登记手续的违约行为，也不存在缔约过失行为，故周玲玲诉讼主张民生银行成都分行承担赔偿责任的理由不能成立，原审法院对其诉求民生银行成都分行赔偿经济损失729235元的诉讼请求不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条之规定，判决驳回周玲玲的诉讼请求。案件受理费11090元由周玲玲负担。宣判后，原审原告周玲玲不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。其主要的上诉理由是：1、民生银行成都分行违反了《城市房地产抵押管理办法》第30条，即“抵押合同当事人应自抵押合同签订之日起30日内到房地产所在地的房管部门办理房地产抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，未履行其应承担的法定的先契约义务；2、民生银行成都分行可以直接向泛林公司索取房屋所有权证，并应及时通知周玲玲以协助办理抵押登记手续，但民生银行成都分行未履行上述告知义务；3、按最高人民法院法院关于合同法司法解释（二）第八条规定，民生银行成都分行的行为符合《合同法》第42条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”情形，应赔偿周玲玲信赖利益损失。被上诉人民生银行成都分行答辩称，周玲玲没有取得房屋产权证书，自己没有办法办理抵押登记，责任应当由周玲玲自行承担，自己不应承担缔约过失责任。被上诉人泛林公司的意见除民生银行成都分行一致外，另答辩称因周玲玲并没有按《商品房买卖合同》约定提供相应材料及缴纳相关税费，导致泛林公司无法为其办理房屋所有权证书。本院二审审理查明的事实与一审一致，各方当事人在二审中均未提交新证据。本院认为，最高人民法院法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的其他违背诚实信用原则的行为”，而根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，以建筑物设立抵押的，抵押权自办理抵押登记时设立。抵押物是否办理抵押登记不影响抵押合同的生效与否。周玲玲以其所购房屋向民生银行成都分行提供抵押所形成的抵押合同不属于依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同。另外，周玲玲在本案中亦未提交证明其所受损失的证据。综上，周玲玲主张民生银行成都分行在履行合同过程中存有缔约过失责任、应赔偿其损失729235元的上诉理由因无事实和法律依据而不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费11090元，由上诉人周玲玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 寅审 判 员 余 杨代理审判员 胡 茜二〇一二年八月二十一日书 记 员 冯帅军