江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0923民初4312号原告：张彩凤，女，1966年3月14日出生，汉族，市民，住上海市嘉定区。原告：诸海东，男，1966年9月28日出生，汉族，市民，住上海市嘉定区。二原告共同委托诉讼代理人：袁建春、叶文左，阜宁县杨集法律服务所法律工作者。被告：盐城塞尚企业管理服务有限公司，住所地江苏省阜宁县益林镇凯发大道1号。法定代表人：徐鉴，该公司董事长。被告：江苏吉祥如意置业有限公司，住所地江苏省阜宁县益林镇凯发大道1号。法定代表人：马步生，该公司董事长。被告上海双笑塑业有限公司，住所地上海市嘉定区黄渡镇春归路619号202室。法定代表人：马盛泽，该公司董事长。原告张彩凤、诸海东与被告盐城塞尚企业管理服务有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司、上海双笑塑业有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彩凤、诸海东的共同委托诉讼代理人叶文左、袁建春到庭参加诉讼，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司、被告上海双笑塑业有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彩凤、诸海东向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付原告商铺回购款113904元、赔偿原告终止合同违约金24948元以及差欠原告房屋租金违约金12734元，合计151586元，且互负连带偿还责任。2.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2010年10月21日，原告和被告盐城塞尚企业管理服务有限公司签订了一份《商铺委托经营及回购合同》，即原告将购买的益林镇益林“中国玻璃城”内一层房号为C10-104，总面积25.75平方米的商铺委托被告盐城塞尚企业管理服务有限公司经营。约定委托经营的期限为自2011年1月1日起的十年。甲、乙双方还在该合同第五条约定了特别权利。即“甲、乙双方签订的本委托经营合同履行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月，甲方有权要求被告无条件收购该物业，被告不得拒绝”。并约定“乙方收购该物业价格按照原告与该物业开发商签订的《买卖契约》时实际成交额的140%计算”。即甲方购买被告物业的总房款为81360元整，被告收购原告的价格为113904元整。双方在合同中还约定，在委托经营期内，若被告拖欠房屋租金，则视为被告违约，被告应根据总房价额，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向原告支付逾期违约金，并约定如被告终止本合同，需支付实际房款30%的违约金。上述合同签订后，被告不仅不按期回购该房屋，还拖欠房租。经多次协调无果，另益林中国玻璃城系被告上海双笑塑业有限公司投资，该公司成立了江苏吉祥如意置业有限公司，兴建玻璃城。为便于销售，又成立了盐城塞尚企业管理服务有限公司，搞所谓的回购。房屋销售后，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司人去楼空，导致回购无法实现，现诉至法院要求处理。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司、上海双笑塑业有限公司未作答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月21日，原告张彩凤、诸海东（甲方）与被告盐城塞尚企业管理服务有限公司（乙方）签订商铺委托经营及回购合同一份，载明：一、委托经营标的栏中约定甲方将其所拥有的位于江苏省盐城市益林镇益林中国玻璃城项目内一层房号为C10-104，总面积18.45平方米的商铺独家委托交由乙方经营。二、委托经营许可栏中约定委托经营的期限自公元2011年1月1日起的拾年。三、委托经营收益标准栏中约定在签订本合同时，乙方一次性支付人民币54240元作为前四年度的租金；双方共同约定，第五年度至第十年度委托经营收益均为人民币13560元，由乙方支付甲方；乙方在拾年委托经营期内，共计支付甲方委托收益人民币135600元。四、委托经营收益的支付方式栏约定委托经营收益在当年的7月1日至7月15日由乙方支付给甲方，自甲方签订正式合同起前四年的收益甲方在签订本合同时已确认收到。五、甲方的特别权利栏约定甲、乙双方签订的本委托经营合同行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月，甲方有权要求乙方无条件收购该物业，乙方不得拒绝，如甲方在该物业正式交付日起的第六十一个月内未提出乙方收购要求，则视为甲方放弃要求乙方收购该物业的特别权利。乙方收购该物业价格按照甲方与该物业开发商签订《买卖契约》时实际成交额的140%计算，及甲方购买该物业的总房款为人民币陆万贰仟柒佰贰拾叁圆整（大写）（￥81360），乙方的收购价格为人民币捌万柒仟捌佰壹拾贰圆整（大写）（￥113904），因乙方收购所发生的相应税费由甲、乙方按照买卖房屋相关规定各自承担。乙方收购甲方该物业的总房款，需扣除乙方在委托期内已支付甲方第五年的租金。若要行使该特别权利，则甲方必须提前书面通知乙方，乙方在收到书面通知之日起，须在60个工作日内办理相关手续。七、违约责任约定在委托经营期限内，甲、乙双方均无权单方要求终止本合同，若乙方单方终止本合同，则违约方按照以下处罚承担违约责任。（1）若乙方终止本合同，需支付该房实际付款总额的30%作为违约罚金，房屋交予甲方。（2）若甲方终止本合同，甲方付予乙方该房款实际付款总额的20%作为违约罚金。若乙方拖欠房屋租金，则视为乙方违约，乙方应根据总房款额，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付预期违约金。合同还就其他内容进行约定。2011年8月18日，二原告支付了购房款81360元，并于2014年3月13日办理了房产证（房产证号：阜房权证益林字第××号、阜房权证益林字第××号），2014年5月27日办理了国有土地使用证（土地使用证号：阜国用（2014）第003614号）。2015年12月30日，原告张彩凤、诸海东向被告盐城塞尚企业管理服务有限公司去函，要求对涉案商铺进行回购。现原告以被告未能按期回购房屋及拖欠租金构成违约为由诉至本院要求处理。另查明，2008年3月15日，江苏省阜宁县益林镇人民政府与被告上海双笑塑业有限公司签订投资协议书，决定在江苏省阜宁县益林镇建设“益林（中国）玻璃工艺品城和菜场改（扩）建”项目。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同当事人各方均应予以遵守。本案所涉商铺委托经营及回购合同为被告盐城塞尚企业管理服务有限公司提供，合同的主要内容均为固定的打印文本格式，为重复使用而预先拟定，符合格式条款的性质。该合同条款中约定“甲乙双方签订的本委托经营合同行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月，甲方有权要求乙方无条件收购该物业，乙方不得拒绝”，该条款中关于“行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月”的约定存在矛盾之处，依法对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故原告要求被告回购商铺并支付回购房款的诉求符合合同约定，依法应予支持。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司未按照合同的约定支付房屋租金，依照回购合同中关于违约责任的条款约定，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司应根据总房款额，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金，故对原告关于违约金的诉求将依照合同约定予以适当调整。原告张彩凤、诸海东主张的终止合同违约金及要求被告上海双笑塑业有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司承担连带偿还责任，缺乏事实证据与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盐城塞尚企业管理服务有限公司对原告张彩凤、诸海东所有的位于阜宁县益林镇大东社区阜宁益林玻璃城10幢M04室[土地使用证号：阜国用（2014）第003614号]予以回购，并支付回购款113904元，限于本判决生效后十日内履行完毕。二、被告盐城塞尚企业管理服务有限公司向原告张彩凤、诸海东支付违约金，计算方法为：以81360元为基数，自2011年7月16日起算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计息，限于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告张彩凤、诸海东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3331元，公告费1080元，合计4411元，由原告张彩凤、诸海东负担548元，由被告盐城塞尚企业管理服务有限公司负担3863元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  滕海军代理审判员  严加力人民陪审员  范效菊二〇一七年二月十日法官 助理  顾海洋书 记 员  陈炫铭