云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云XX民初1114号原告昆明某某物业服务有限公司。统一社会信用代码：XXXXXX。住所地：昆明市吴井路。法定代表人张某，系该公司总经理。委托代理人张某甲，云南J律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人金某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，云南省昆明市人，��专文化，系该公司员工，现住云南省昆明市官渡区。公民身份号码：XXXXXX。代理权限为特别授权代理。被告伍某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，户籍所在地：云南省普洱市景东县。公民身份号码：XXXXXX。原告昆明某某物业服务有限公司诉被告伍某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法由审判员周子光、人民陪审员杨会琼和白朝兴组成合议庭，于2016年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告伍某某因无法采用其他方式送达，经本院于2016年8月26日在云南法制报和本院公告栏上刊登公告，依法向其公告送达了民事起诉状、开庭传票、举证通知书等诉讼文书，公告期届满后，被告伍某某未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告昆明某某物业服务有限公司诉称：被告系原告所管理的昆华苑小区K22幢2单元302号房的业主，被告在2009年12月11日接收物业时，按《物业管理条例》的相关规定，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并约定按建筑面积每月1.1元/平方米收取物管费。原告按约进行了管理，被告从2011年1月1日起一直未交物管费，经原告多次催促，并发出《律师函》进行催促，但被告仍拒不缴纳物管费。现向法院起诉，请求判令：一、被告支付2011年1月1日至2016年4月30日物业管理费10243.2元、二次加压费320元；二、被告按照每日千分之五支付逾期付款的违约金至结清全部拖欠物业管理费，截止2016年4月30日应支付违约金98078.64元。以上两项合计108641.84元；三、被告承担本案诉讼费。被告伍某某经本院公告送达起诉状、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，公告期限届满后，未到庭应诉，也未提出答辩意见。原告针对自己的主张，向本院提交如下证据材料：一、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》复印件各一份。欲证明原告主体资格。二、《前期物业服务委托合同》、《申请书》、《收费公示》复印件各一份，《安法改价格［2009］26号文件》一份。欲证明原告收取物业管理费的合法性及按规定设置收费公示牌。三、《前期物业管理服务协议》一份。欲证明原告与业主就服务管理内容及服务费用达成一致。四、《催收物业费拨打电话记录表》一份。欲证明原告催收情况及被告履行义务情况。五、《云南靖明律师事务所律师函》���份。欲证明原告委托律师事务所依法向被告催收物业费的事实。该邮件邮寄给被告伍某某后，其拒收该邮件，所以邮件被退回给物业公司。六、《公示》复印件一份。欲证明原告在小区向欠费业主催收物业费的公示，其中包括本案被告伍某某。七、《收费收据》打印件一份。欲证明被告伍某某于2009年12月11日缴纳2010年整年的物业管理费，故被告伍某某从2011年起至今未缴纳物业管理费。被告伍某某未到庭应诉，也未对上述证据发表质证意见。经审查，原告提供的证据，因被告未到庭质证，应视为被告放弃对该证据的抗辩，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性依法予以确认。被告伍某某未到庭应诉，也未向本院提交证据。经过审理，本院确认本案案件事实如下：伍某某系安宁市某某住宅小区K22幢2单元302号房屋的业主。昆明某某物业服务有限公司负责昆华苑小区的物管工作。2009年12月11日，伍某某与昆明某某物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并约定按建筑面积每月1.1元/平方米收取物管费。从2011年1月1日起，伍某某未向昆明某某物业服务有限公司缴纳物业管理费。2015年10月22日，昆明某某物业服务有限公司向伍某某发出《律师函》进行催交物业管理费，但伍某某一直未付，故原告向本院起诉。本院认为：《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。通过庭审查明，被告伍某某与���告昆明某某物业服务有限公司存在物业管理关系，依据上述法律的规定，被告伍某某应支付物业管理费。本案审理过程中，被告伍某某并未提供证据证实原告昆明某某物业服务有限公司提供的物业管理存在瑕疵。故本院对原告昆明某某物业服务有限公司提出，要求被告支付从2011年1月1日至2016年4月30日共64个月的物管费人民币10243.2元及供水二次加压费人民币320元的请求予以支持。对于逾期付款违约金的问题，虽然原、被告双方当事人在《前期物业管理服务协议》中已经进行约定，逾期按每天5‰缴纳违约金，但该约定金额过高。据此，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”因此，对原告提出的该项请求予以调整，按年利率24%计算违约金。因被告从2011年开始未支付物业管理费，双方在协议中未明确约定支付时间，故本院参照现实生活中的习惯，当年的物管费，应在该年内付清，所以被告违约时间从2012年开始分段计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：由被告伍某某于本判决书生效之日起十五日内支付给原告昆明某某物业服务有限公司物业管理费人民币10243.2元和供水二次加压费人民���320元，合计人民币10563.2元及违约金人民币5545.68元（从2012年1月1日起至2016年4月30日止，以2011年全年物业管理费和供水二次加压费人民币1980.6元为本金，按年利率24%计算违约金为人民币2059.82元；从2013年1月1日起至2016年4月30日止，以2012年全年物业管理费和供水二次加压费人民币1980.6元为本金，按年利率24%计算违约金为人民币1584.48元；从2014年1月1日起至2016年4月30日止，以2013年全年物业管理费和供水二次加压费人民币1980.6元为本金，按年利率24%计算违约金为人民币1109.14元；从2015年1月1日起至2016年4月30日止，以2014年全年物业管理费和供水二次加压费人民币1980.6元为本金，按年利率24%计算违约金为人民币633.79元；从2016年1月1日起至2016年4月30日止，以2015年全年物业管理费和供水二次加压费人民币1980.6元为本金，按年利率24%计算违约金为人民币158.45元。���述违约金合计人民币5545.68元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2472元，公告费人民币300元，合计人民币2772元由被告伍某某承担（限判决生效后十五日内执行完毕）。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  周子光人民陪审员  杨会琼人民陪审员  白朝兴二〇一七年二月三日书 记 员  白银香