中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2012)中一法三民一初字第221号原告：郑孙保罗（英文名CHENSUENPAULO)，男，1955年3月29日出生，巴拿马居民，现住广东省中山市，委托代理人：冯云志，广东金剑时空律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号，组织机构代码73988965-3。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市，第三人：郑健程，男，19XX年XX月21日出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人高健洪、陈润，分别系广东金丰华律师事务所律师、实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地中山市XX镇XX大道XX中心X楼，组织机构代码89XXX596-2。负责人：缪国荣，职务：行长。委托代理人：林剑影，系该行职员。原告郑孙保罗诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果与郑健程、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工行三乡支行）有法律上的利害关系，依法追加郑健程、工行三乡支行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑孙保罗及其委托代理人冯云志，第三人郑健程的委托代理人高健洪、陈润，第三人工行三乡支行的委托代理人林剑影到庭参加诉讼，被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2004年12月24日，经中山市公证处公证，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于中山市XX镇XX村“公路下”XX镇XX区XX市场X号楼X号商铺，价款为700000元，被告应当在该商铺交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得产权属证书的，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订时，原告即向被告支付了全部购房款，该商铺也已于2005年1月17日交付原告。但时至今日，被告并未依约为原告办理权属登记致使原告未能取得上述商铺的权属证书，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1、被告立即为原告办理中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺金7000元；3、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确其完整的诉讼请求为判令：1、确认第三人郑健程与被告吉雅公司于2005年2月20日签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认第三人郑健程与工行三乡支行签订的《个人购房借款合同》无效；3、被告吉雅公司继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，协助原告办理中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书；4、诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1、公证书、《广东省商品房买卖合同》；2、公证处收费发票；3、古案媚出具的证明；4、古案媚与被告签订的认购书；5、进账单；6、吉雅公司出具给古案媚的收款收据；7、利息还款清单；8、古案媚委托书；9、水电开户费收据；10、综合市场管理公约、物业交接书、安装电表的收据及消防责任书；11、商铺租赁合约；12、租金完税证明。被告吉雅公司辩称：确认原告向吉雅公司购买中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺，价款合计700000元；第三人郑健程与吉雅公司不存在真实的商铺买卖合同关系，属于虚假按揭。被告吉雅公司未向本院提供证据。第三人郑健程述称：第三人与吉雅公司签订的商品房买卖合同合法有效，而且合同也在国土部门进行了备案登记，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人郑健程对其述称事实提供以下证据：1、三乡中心区农贸市场认购书；2、广东省商品房买卖合同；3、收款收据；4、中国工商银行《个人购房借款合同》、《个人住房贷款借据》；5、活期历史明细清单；6、中山市商品房合同资料证明表、中山市预售商品房抵押证明表。第三人工行三乡支行述称：1、银行的审贷流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；2、讼争的商铺所有权属于借款人（购房人），他项权（押抵权）人是银行，原告无权要求再确权；3、抵押担保条款独立于主合同，抵押合同有效。因此，向银行借款的购房人与开发商之间的商品房买卖合同有效，借款人与银行之间的借款/抵押合同合法有效，银行的抵押权应当受到法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。第三人工行三乡支行对其述称事实提供的证据：自营历史明细列表。经审理查明：2004年3月8日，第三人郑健程与吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》约定，郑健程认购吉雅公司开发的位于中山市XX镇××农贸市场××楼××号商铺，认购楼价1095120元，付款方式为银行按揭；首期定金100000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款200000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款200000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款105120元须于捣好商铺第三层封顶或之前付清，交楼时间为2005年3月30日。认购书签订后，郑健程于2004年3月5日至12月3日期间四次向吉雅公司支付四期的商铺款共计605120元。2005年2月20日，郑健程与吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》约定，郑健程向吉雅公司购买位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积共210.6平方米，商铺单价为每平方米5313.53元，按套内建筑面积（206.1平方米）计算，商铺款合计1095120元。付款方式为该住户已交清全部房价的55%的即605120元，余额由中山市工行三乡支行按揭；交楼期限为2005年3月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决。上述合同于2005年3月3日在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。2005年3月18日，郑健程与工行三乡支行、吉雅公司签订《个人购房借款合同》约定，郑健程向工行三乡支行贷款490000元用于购买位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺。贷款期限为10年，月利率为5.1‰。郑健程以其所购买的位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺设定贷款抵押担保。吉雅公司为合同项下的贷款本息及实现债权的费用提供连带责任保证担保，保证期间为两年。借款合同由广东中元律师事务所见证。合同签订后，郑健程的上述商铺于2005年3月25日在中山市房地产交易登记管理所办理了抵押登记备案手续，抵押权人为工行三乡支行，抵押人为郑健程，担保人为吉雅公司；工行三乡支行依约定于2005年3月28日向郑健程发放了贷款490000元。郑健程述称依约定所购商铺由吉雅公司返租给吉雅公司，供楼款由吉雅公司以租金缴交。2008年4月之后的供楼款则由郑健程向银行支付，一直按月正常缴付至今。另查：2004年1月3日，古案媚与吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》约定，古案媚认购吉雅公司开发的位于中山市XX镇××农贸市场××楼××号商铺，认购楼价880000元，付款方式为银行按揭；首期定金100000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款52000元须于捣好商铺第三层封顶或之前付清即40%，交楼时间为2004年12月30日。认购书签订后，古案媚于2004年1月3日至7月6日期间四次向吉雅公司支付四期的商铺款共计352000元。2004年12月，古案媚及原、被告三方协商后达成协议，古案媚向吉雅公司认购的商铺转由原告认购，古案媚向吉雅公司支付的购房款由原告返还给古案媚。2004年12月21日，原告郑孙保罗与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告向吉雅公司购买位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积共210.6平方米，商铺单价为每平方米3396.409元，按套内建筑面积（206.1平方米）计算，商铺款合计922640元。付款方式为一次性付款700000元，在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清；交楼期限为2004年12月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。2004年12月24日，中山市公证处为双方签署的上述合同出具了（2004）中证房字第××号《公证书》。2005年1月4日，原告向被告支付了商铺（8、9号）水电开户费7600元。2005年1月17日，原、被告签订了物业交接书，被告将商铺交付给原告使用，原告将商铺进行出租。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，原告郑孙保罗及第三人郑健程未涉及该判决书附表《非法吸收公众存款明细表》所列出借人，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房产进行了查封。诉讼过程中，经本院释明原告可以变更诉讼请求，但原告坚持其明确的诉讼请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告、第三人与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。被告吉雅公司先后将中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺卖给第三人及原告，且已收取了买受人的全部购房款，吉雅公司的行为属于一房多卖情形。因郑健程与吉雅公司签订的商品房买卖合同已依法履行了预售备案登记，且郑健程以该不动产抵押给工行三乡支行并办理了按揭贷款登记手续，中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决没有认定郑健程按揭贷款系虚假按揭，在没有证据否认其效力的情形下，郑健程与吉雅公司、工行三乡支行签订的合同均为有效合同。因吉雅公司一房多卖，依据有合法登记优先于没有办理登记手续的原则，原告与吉雅公司的商品房买卖合同的目的不能实现，且系法律上或事实上不能履行的情形。在原告与被告吉雅公司的商品房买卖合同不具备继续履行条件的情况下，原告经本院依法释明后，仍坚持以继续履行合同为诉因，相应的诉讼风险由其自行承担。原告基于不具备继续履行条件的情形下而主张被告吉雅公司继续履行合同并协助其办理位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺的权属登记的诉求，依法应予驳回；原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告吉雅公司应当依合同约定向原告支付已付购房款1%的违约金，因此原告要求被告支付7000元违约金的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑孙保罗支付违约金7000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10870元，由原告负担10762元，被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担108元（原告已付10870元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和代理审判员  温泳梅人民陪审员  关 毅二〇一二年八月二日书 记 员  唐 群