江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终9570号上诉人（原审原告）：徐紫阳。委托诉讼代理人：杨林林。委托诉讼代理人：山剑峰。被上诉人（原审被告）：沈倩。被上诉人（原审被告）：钟锡俊。被上诉人（原审被告）：孙波。上诉人徐紫阳因居间合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民一初字第00509号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐紫阳上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：涉案房产中介服务协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原审法院无权对协议第二条有关服务费用及期限进行解释，任意将居间服务费定义为违约金。原审法院认为是否退还已付购房款，向谁退还购房款，并非居间合同应有之义，脱离了居间活动本身，原审法院认定事实错误。被上诉人与购房人对购房款退还条件、退还方式以及违约责任进行了约定，为什么还要与居间人再次约定，不符合常理。原审法院对被上诉人针对涉案房屋无法办理过户不存在过错的认定，超越本案的审理范围。原审法院无权对被上诉人与购房人之间的事实进行认定，违反法律程序。原审法院认定事实错误，违反法律程序。被上诉人钟锡俊、孙波二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人沈倩二审未发表意见。徐紫阳向一审法院起诉请求：1、判令三原审被告按8100元/日的标准向原审原告支付服务费1539000元（暂按190天计算），最终应付服务费计费期间为2014年7月10日至三原审被告向买受方退还全部购房款之日，服务费＝8100元×服务天数；2、判令三原审被告承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2007年7月22日，三原审被告通过公开拍卖形式，购买了苏州市十全街431、33号房屋（建筑面积2082.35平方米），并于2008年1月31日办理了权属变更登记等相关手续（所有权证号：苏房权证市区字第××号），但未领取房产证的原件。2014年6月20日，三原审被告作为甲方，与原审原告徐紫阳签订了《房产中介服务协议》一份，约定由乙方徐紫阳帮助甲方寻找有意愿买受涉案房产的单位或个人并向甲方提供与房产交易相关的咨询服务。协议第二条约定了服务费用和期限，服务期限为：从自甲方收到乙方介绍的受买人支付的第一笔购房款（以受买人直接或通过房产中介、拍卖行等第三方机构支付的带有“备注：购房款”的付款凭证为准）之日起180日。服务费用按以下三种方式计算：第一种，在本协议有效期内，若乙方没有为甲方寻找到合适的受买人，甲方无需支付乙方任何费用；第二种，若在本协议有效期内，甲方已将上述房产的房产证更名登记在乙方介绍的受买人名下的，服务费由受买人支付，甲方无需支付乙方任何费用；第三种，若在本协议有效期内，甲方已收到由乙方介绍的受买人的买房预付款、定金或其它形式存在的与上述房产相关的费用，但是没有在本协议有效期内为受买人变更房产证登记的，甲方若没有在本协议服务期限终止后10日内将上述所有款项退还受买人的，甲方需按照8100元/日支付乙方服务费，服务费计费期间自甲方收到乙方介绍的受买人支付第一笔购房款（以受买人直接或通过房产中介、拍卖行等第三方机构支付的带有“备注：购房款”的付款凭证为准）之日起，直至甲方将上述费用全部退还乙方介绍的受买人为止。若甲方未在本协议服务期限内将上述费用全部退还乙方介绍的受买人的，本协议服务期限自动延迟，直至甲方将上述款项全部退还给乙方介绍的受买人为止。2014年6月26日，三原审被告将其按份共有的涉案房屋委托宝福瑞公司进行拍卖。双方签订了《委托拍卖合同》，合同约定：拍卖成交后买受人一次性付清全部款项再由委托人交付标的物，交付方式为现状交付；对是否可以办理产权证不作任何承诺，若可以办理则由买受人自行办理、所涉费用全部由买受人自理等。同年7月9日，洁安维隆公司出具授权委托书，委托本单位员工徐紫阳代表其公司参加涉案房产的拍卖活动。7月11日，徐紫阳作为竞拍人的代表在宝福瑞公司出具的竞买须知上签名。竞买须知第三项特别说明中载明：1、本次拍卖标的的土地证尚未分割，相关事宜由买受人自行解决；2、拍卖成交后，委托人须在拍卖成交后180天内将该标的物的房屋产权证变更登记至买受人名下。如委托人未能及时完成该变更登记事项，买受人可通过仲裁解决房屋权属的确认，委托人不得以未收取购房款全款提起任何拒绝配合变更登记的抗辩理由。当日，宝福瑞公司对涉案房屋进行了公开拍卖，洁安维隆公司竞拍成功，并作为买受人与拍卖人当即签订了《江苏省拍卖成交确认书》，拍卖成交价为1780万元，后进行了备案。拍卖成交后，洁安维隆公司委托美华公司于同年7月17日向宝福瑞公司转账支付了600万元作为购买款，另，洁安维隆公司在拍卖成交前曾委托北京兴安金泰物业管理有限公司于2014年7月10向宝福瑞公司支付过保证金300万元，合计支付购房款900万元。宝福瑞公司收款后将900万元支付给三原审被告，三原审被告于2015年1月16日和19日通过原审被告沈倩的银行账户向宝福瑞公司分别退还了500万元和400万元。2015年2月12日，原审原、被告双方及宝福瑞公司签订了仲裁协议书，一致同意由苏州仲裁委员会仲裁解决争议。同月15日，洁安维隆公司向苏州仲裁委提出仲裁申请，要求裁决本次房屋拍卖交易有效，被申请人宝福瑞公司及沈倩、钟锡俊、孙波履行拍卖房屋产权过户手续，被申请人承担仲裁费用。后申请增加仲裁请求，请求裁决确认涉案房产归其所有。后洁安维隆公司撤回了仲裁申请。同年7月31日，三原审被告作为申请人申请仲裁，要求裁决确认涉案房屋拍卖交易有效；洁安维隆公司立即支付余款880万元，余款未清前，申请人有权出租上述房屋，租金全部归申请人所有；洁安维隆公司在拍卖余款付清后自行办理过户手续并承担相关费用；洁安维隆公司承担仲裁费用。仲裁庭审理查明，宝福瑞公司在公开拍卖标的物前已将申请人提供的房屋来源的瑕疵，包括房屋是由拍卖而得、房产证复印件（原件存房产交易部门）、土地证现状等资料，如实提供给竞拍人即洁安维隆公司。仲裁庭认为，拍卖交易有效，但支付房屋余款880万元的支付条件尚未成就，不予支持；申请人主张的出租房屋及收取租金问题，由于房屋所有权尚未转移，申请人依据法律规定享有收益的权利，无需作为仲裁裁决事项；申请人主张的办理过户手续事项，应在法律上权属确认后再予明确；宝福瑞公司作为拍卖方，分别与发生争议的双方在签订《委托拍卖合同》、《竞买须知》中约定的条款存有不一致或相矛盾之处，对纠纷的产生负有不可推卸的责任，故需与申请人共同承担仲裁费。遂于2016年2月1日作出裁决：确认2014年7月11日就苏州市姑苏区十全街431、433号房产的拍卖交易有效，拍卖成交价格为1780万元；同时驳回了申请人要求被申请人立即支付余款880万元的请求。此外，原审原告徐紫阳称其于2015年1月5日向三原审被告发出《履行合同催告函》，要求三原审被告于2015年1月20日前向买受人退还购房款900万元，否则，原审原告将收取8100元/日的服务费。三原审被告否认收到该函件。原审法院认为，原审原、被告之间签订的《房产中介服务协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，是有效合同。依据该协议，原审原告作为居间人为三原审被告报告订立房屋买卖合同的机会，并有权依约收取服务费。协议约定的计费方式有三种，虽涉案房屋最终通过拍卖形式成交，但美华公司及洁安维隆公司毕竟与原审原告徐紫阳具有身份上的牵连，原审原告徐紫阳更是以洁安维隆公司员工名义代为参与了竞拍，可见，原审原告徐紫阳关于为交易双方报告了订立合同机会的主张，有事实依据，原审法院予以支持，故约定的第一种计费方式不适用于本案。而第二种计费方式系指房产证已进行更名登记的情况，也不适用于本案。第三种计算费方式明确，当三原审被告未在协议有效期内即买受人支付第一笔房款之日起180日内为买受人变更房产证登记的情形下，需在10日内将已交纳的全部购房款退还买受人，如未退还，则需按8100元/日支付服务费。但是否应退还已付购房款，向谁退还购房款，并非居间合同的应有之义，而属于买卖双方的合同约定内容。该种服务费的计费方式，已脱离了居间活动本身，更多的是为三原审被告与买受人之间的合同关系设定违约金。即使三原审被告对买受人存在房款未及时返还的违约行为，违约金的收取方也并非本案原审原告。本案中，原审原告徐紫阳作为居间方，随后还作为买受人洁安维隆公司的代理人参与竞拍，应当对涉案房屋的交易过程相当清楚。而依仲裁认定的事实，洁安维隆公司对涉案房屋存在的瑕疵也是明知的，三原审被告亦在2015年1月20日前将900万元退至宝福瑞公司。根据目前的证据，涉案房屋无法办理过户尚不能归责于三原审被告，且生效的仲裁裁决已确认拍卖有效，作为竞拍人应依法主张对拍卖标的的法律上的权属，避免拍卖房屋的交易处在不确定状态。综上所述，原审原告徐紫阳依据房产中介服务协议约定的计费方式要求三原审被告按8100元/日的标准支付服务费直至三原审被告向买受人即洁安维隆公司全部退还900万元之日止，该诉讼请求没有法律和事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十三条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：驳回原审原告徐紫阳的全部诉讼请求。案件受理费51773.5元，公告费300元，合计52073.5元，由原审原告徐紫阳负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据涉案房产中介服务协议的约定，若在协议有效期内，甲方已收到由乙方介绍的受买人的买房预付款、定金或其它形式存在的与上述房产相关的费用，但是没有在本协议有效期内为受买人变更房产证登记的，甲方若没有在本协议服务期限终止后10日内将上述所有款项退还受买人的，甲方需按照8100元/日支付乙方服务费，服务费计费期间自甲方收到乙方介绍的受买人支付第一笔购房款（以受买人直接或通过房产中介、拍卖行等第三方机构支付的带有“备注：购房款”的付款凭证为准）之日起，直至甲方将上述费用全部退还乙方介绍的受买人为止。前述约定为附条件的支付服务费。该所附条件被上诉人退还款项的前提实际为买受人要求被上诉人退还款项。若无买受人要求被上诉人退还款项，被上诉人退还款项的义务即难以确定。涉案房产中介服务协议以尚未确定的义务为条件应视为约定不明。上诉人未能证实在买受人要求退还款项的情况下被上诉人拒绝退款，应认定为上诉人未能证实支付服务费条件已经成就。另买受人于2014年7月10日始向拍卖公司支付保证金，后拍卖公司向被上诉人转付购房款。2015年1月16日和19日，被上诉人在期限内主动按照收款途径向拍卖公司退还收到的购房款。故不能认定被上诉人拒绝返还购房款。买受人是否向拍卖公司申请领取购房款并非被上诉人义务。原审法院未予支持上诉人要求被上诉人支付服务费的主张并无不当。综上所述，上诉人徐紫阳的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51773.5元，由徐紫阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一七年二月十三日书 记 员  毛莉莉