宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书(2011)甬仑榭民初字第36号原告：宁波大榭开发区信榭物业有限公司（组织机构代码：95427253-3），住所地宁波市北仑区大榭开发区南岗小区5号楼。法定代表人：舒红兵，该公司董事长。委托代理人：朱祯学，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：胡加其，男，1960年12月23日出生，宁波大榭开发区信榭物业有限公司山海华庭管理处主任，住宁波市北仑区。被告：张水琴，女，1974年5月2日出生，汉族，大榭中学教师，住宁波市北仑区。原告宁波大榭开发区信榭物业有限公司（以下简称信榭物业有限公司）诉被告张水琴物业服务合同纠纷一案，本院于2011年12月1日立案受理，依法组成合议庭，于2012年3月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人和被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告信榭物业有限公司起诉称：被告系宁波市大榭开发区海城社区山海华庭小区15幢601室业主，2006年6月入住，同月29日与原告签署《入住合约》及《前期物业管理服务协议》，2007年原告还与山海华庭小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，而后原告认真履行小区物业管理义务，但被告自2008年开始至今一直拖欠原告物业管理费合计6295.8元，原告虽多次通过多种方式催缴，被告仍拒不缴纳。依据合同约定，业主逾期缴纳物业管理费的，按每天0.1元缴纳滞纳金，被告已连续拖欠三年物业费，合计滞纳金为109.5元。现原告起诉要求法院判令被告支付物业管理费6295.8元，并支付逾期滞纳金109.5元，合计6405.3元。原告为此向本院提交下列证据，证明自己的主张：1、《物业管理委托合同》一份，证明大榭开发区海城社区山海华庭业主委员会委托原告实行物业管理，并对管理事项、双方权利义务予以详细约定的事实；2、《山海华庭前期物业管理服务协议》一份、《业主临时公约》一份、《入住合约》一份、《关于协助确认权属证明的申请》一份，证明被告系山海华庭业主委员会管辖的业主，应当按时足额向原告支付物业管理费的情况；3、宁波大榭开发区物价局《关于暂定大榭山海华庭物业管理综合服务费标准的复函》一份，证明原告向被告收取物业管理费的依据；4、大榭开发区海城社区山海华庭业主委员会的情况说明一份、挂号信（催缴通知）一份、律师函及圆通快递回单一份，证明原告起诉前已经多次通过多种方式催缴物业费的事实。被告张水琴答辩称：本人并非无故拖欠或拒交物业管理费，2009年我家报箱门坏了打不开，原告长期未把报箱修好。我家阳台玻璃被外物击穿，原告也未查明原因及修理。原告在请人喷门漆时油漆喷到了我的汽车，未能给予解决。我的车库被人占用，车子被刮擦，我要求看监控，原告方也不同意还指责我，为此我的身心也受到了伤害。因为物业长期管理不善，我的车库门口常被其他车辆堵住，我多次向物业反映过此事，但物业都没有处理过。此外，我们小区的楼层的消防措施是不到位的，有的消防措施已经缺了一年了，这些物业都没有管理过。我认为物业公司管理不善，未尽到合同约定之义务，故我不愿缴纳物业费，物业公司将我的上述问题解决了，我自然会交物业费的。被告为此向本院提交下列证据，证明自己的主张：1、吴友珍《证明》一份：证实被告所在单元总报箱无法使用，物业公司未尽及时修缮之义务的事实。2、周玉琴《证明》一份：证实被告的浙Ｂ×××××的车辆，由于物业公司为小区单元楼梯大门喷油漆过程中，未对业主进行提醒，致使车身上被喷上了大量漆点的事实。3、《发票》一份：证实浙Ｂ×××××的车辆全车喷漆费用是2800元的事实。4、《车库照片》一组：证实被告车库门口被其他车辆所堵的事实。5、《玻璃照片》一组：证实被告阳台的窗户玻璃被外物击穿的情况。经开庭审理，原、被告举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1-3，被告对上述证据的客观性、合法性无异议，但对其关联性有异议，被告质证认为《物业管理委托合同》是物业公司与业主委员会所签，并非本人所签，《山海华庭前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《入住合约》是本人所签，但仅仅是因为要拿到房子钥匙才签的名。本人在入住过程中，遇到信箱损坏、玻璃被砸、车身被喷漆、车辆不堵等各种问题，本人总是及时向原告反映，但原告未尽到物业管理之义务，处理好这些问题，因此本人才不愿意缴纳物业费。原告提交的证据4，被告无异议。本院认为，原告提交的上述证据客观真实，双方无异议，应予认定。《物业管理委托合同》虽是物业公司与业主委员会所签，但是对于被告也同样具有法律上的约束力，原被告事实上已签署了《山海华庭前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《入住合约》，因此双方应该按照规定享受权利，履行义务。被告的车身上的漆点如真是物业在喷漆大门过程中不慎造成的，被告可以依法提起反诉，来维护自己权利，不能以此来拒缴物业管理费，因此对原告提供的证据予以认定。被告提交的证据2、3，原告对证据的客观性、真实性、关联性均有异议，原告质证认为被告是事发45天后才告知于原告，为何被告不在第一时间向原告反映，我们小区类似的事情发生过，当时施工单位也赔偿过2辆受害车辆。本院认为上述证据，被告对于自己的财产遭受损害，可以另行主张权利，并应提交相应的证据予以证实。被告提交的证据1、5，原告对证据无异议，本院予以认定。被告提交的证据4，原告对证据的客观性、真实性无异议，但对其关联性有异议，原告质证认为被告车库被阻大部分是有被告自己造成的，因为被告长期不将自己的车辆停进车库。对于该份证据，本院将结合其他证据予以认定。综上，本院认定事实如下：被告张水琴系宁波市大榭开发区海城社区山海华庭小区15幢601室业主，2007年3月28日，原告信榭物业有限公司与大榭开发区山海华庭业主委员会签订了《物业管理委托合同》一份，委托原告对山海华庭小区进行物业管理。被告于2006年6月入住，同月29日与原告签署《入住合约》及《前期物业管理服务协议》，入住后，自2008年至2011年12月1日止拖欠物业管理费计人民币6295.8元。入住期间被告发现信箱损坏、玻璃被砸、车辆被堵等问题，但原告未能完满地解决，被告以此为由自2008年开始至今一直拖欠原告物业管理费，原告催缴，被告仍拒不缴纳。现原告诉至本院，要求被告支付物业管理费计人民6295.8元，并支付逾期滞纳金109.5元。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。原告与大榭开发区海城社区山海华庭业主委员会签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告作为该社区业主委员会的业主，对其具有约束力，依法应当按照合同的约定支付物业管理费。本案中，被告拖欠物业费事出有因，对违约滞纳金不予支持，故原告诉讼请求，部分予以支持。被告玻璃被砸，车身被喷漆等问题，待查明侵害方后，可通过起诉等其他途径寻求解决方法，主张权利,因此被告不能以此作为拒付物业管理费的抗辩理由，被告以原告物业管理不到位为由拒绝支付物业费，依据不足，本院难以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告张水琴支付物业管理费6295.8元，该款于本判决书生效后十日内付清。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由被告张水琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人:宁波市财政局非税资金专户，账号:81×××01，开户银行:宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）本判决生效后，如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  陈建根审 判 员  虞国安人民陪审员  胡舜耀二〇一二年四月八日代书 记员  刘 微