江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初326号原告：徐州新东方物业管理有限公司，住所地在本市鼓楼区中山北路和祥和路交叉口和风雅致小区24#-1层。法定代表人：陈育方，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。被告：周世芳。原告徐州新东方物业管理有限公司（以下简称新东方公司）与被告周世芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年1月19日公开开庭进行了审理。原告新东方公司的委托诉讼代理人王玉芳，被告周世芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新东方公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费1068元、违约金90元。事实和理由：2013年1月8日，我公司与徐州金狮房地产开发公司签订四季雅园前期物业管理服务合同，合同约定：由我公司为被告所在小区提供物业管理服务，期限自合同签订之日起至业主委员会成立之日止；物业费标准为多层住宅及地下室0.50元/月/平方米，小高层住宅及地下室1元/月/平方米；上房时业主交纳一年的物业费，以后每年8月前10天交纳次年的物业费。同年8月，我公司与被告签订物业管理服务协议。2015年7月，我公司和四季雅园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定：自2015年8月份起，物业费标准为多层住宅0.45元/月/平方米，小高层住宅0.95元/月/平方米，地下室不收取物业费。我公司已按照约定为被告提供了物业管理服务。被告的房屋建筑面积为87.89平方米、地下室20.91平方米，其拖欠2015年2月12日至2016年12月11日期间的物业费未交纳。被告周世芳辩称，一、2014年2月12日我办理上房手续时交纳了物业服务费652.80元、建筑垃圾清运费108.80元、装饰装修费200元及公共能耗费500元，共计1462元；二、2015年7月30日我开始装修房屋，发现卫生间下水管道堵塞、灌封处漏水，我找到原告，原告不予解决，后我自行出资疏通花销160元；2015年我家房屋地下室进水、墙面潮湿；太阳能水管断裂，无法使用，原告不予过问；2016年12月初我才开始入住使用房屋；三、物业服务合同内容我不清楚，我认为业主委员会不能代表业主和原告签订物业服务合同。经审理查明，2013年1月18日，徐州市金狮房屋开发公司（甲方）和原告新东方公司（乙方）签订四季雅园前期物业管理服务合同，合同约定：甲方将四季雅园委托乙方实行物业管理，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到《普通住宅小区物业管理服务等级二级标准》；本合同期限自甲乙双方签字、盖章之日至业主委员会成立之日止；物业服务费用（不含公共能耗费用）由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.50元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米；业主应于上房之日起交纳物业服务费，上房时预收一年的物业服务费，业主未办理入住手续或办理完入住手续后实际未入住、未使用的物业，期间物业费应按合同标准费用的70%收取；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务，具体交纳时间甲乙双方协商确定；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按地上车位30元/月/个、地下车位40元/月/个的标准向乙方交纳停车服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车库、车位所产生的公共能耗费由使用业主共同分摊承担；甲方、业主或物业使用人违反本合同第八条、第九条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业管理条例的标准向乙方支付违约金。双方还就物业的承接验收、使用与维护、专项维修资金、违约责任等其他事项进行了约定。前期物业服务合同签订后，原告新东方公司开始为四季雅园小区提供物业管理服务。同年9月9日，徐州市物价局作出徐价服函[2013]33号关于四季雅园项目前期物业服务收费标准备案的复函载明：一、同意以招标方式确定的四季雅园项目前期物业管理公共服务收费备案，收费标准为：多层住宅不超过0.50元/月/平方米，小高层住宅不超过1元/月/平方米。服务质量不低于《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的二级标准。公共能耗费按实际发生费用合理分摊。……四、本批复自物业交付使用之日起执行，至业主委员会与物业企业签订服务（收费）合同生效时终止。2014年2月12日，原告新东方公司（甲方）和被告周世芳（乙方）签订四季雅园物业管理服务协议，协议约定：甲方的权利义务：对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目维护、服务和管理，建立健全本物业小区的物业管理档案、资料，制止违反本物业小区物业管理制度的行为，承担本物业的专项业务与服务，但不得将其物业的整体管理责任转让给第三方，依据本物业管理委托协议向乙方收取物业管理费用，提前将装饰装修房屋注意事项和限制条件书面告知乙方，不得占用本物业小区的共用部位、共用设施设备或改变自用部分，本物业终止时起10日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；乙方的权利义务：乙方出租、转让房屋时应事先通知甲方；上房时交纳一年的物业服务费，在物业服务费到期前一个月交纳下一年度的服务费，如业主办理完入住手续后实际未入住或未使用，期间物业费应按合同标准费用的70%收取；高层、小高层1元/月/平方米，多层0.50元/月/平方米；装修垃圾处理费1元/平方米/户；业主在上房时交纳水电预付金，多层600元，高层1000元，水电表过户后统一结算，多退少补；装修服务费200元，装修登记后3个月内完工退还100元，超出3个月不退还；地下车位服务费40元/月/车位，地面无固定车位服务费30/月/车位；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金；物业管理服务内容为房屋共用部位的维修、养护和管理，设施、设备的维修、养护、运行和管理，维修费用由全体业主分摊；设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，绿地的养护和管理，公共环境卫生包括物业共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集以及本物业外墙面的保养和外围区域的清洁卫生工作，车库交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序包括本物业的安全监控、外围巡视、问岗执勤及内外巡视，管理物业相关设备、设施的工程图纸、租户档案资料，以上相关维修在保质期内，由甲方负责联系开发商和施工单位维修；物业管理服务要求标准，房屋外观完好、整洁，设备运行正常、无事故隐患，资料档案齐全，房屋及设施设备的维修、养护、检修、保养制度完备，公共环境垃圾日产日清、无乱贴乱画，公共部位保持清洁，绿地合理分配，无破坏、践踏及随意占用现象，无乱停乱放机动、非机动车，车辆运行管理有序，24小时保安制度，物业内无重大事故，保安人员工作规范，作风严谨；委托管理期限自乙方上房之日起至业主委员会成立前，按与开发公司签订的委托合同办理。2015年8月10日，徐州市云龙区四季雅园小区业主委员会（甲方）和原告新东方公司（乙方）签订四季雅园物业服务合同，合同约定：委托管理期限为一年，自2015年7月1日至2016年6月30日；物业管理服务费乙方按业主房屋建筑面积按年向业主或物业使用人收取，多层物业0.45元/月/平方米，小高层住宅0.95元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米，地下储藏室不收取物业费，物业费不含公共能耗费；业主逾期不交费的乙方按每天1%收取滞纳金；房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和更新费用，按江苏省物业管理条例执行；乙方违反本合同关于物业管理服务费用的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；物业管理服务质量及标准：房屋及共用设备管理，小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌；公共照明设施设备齐全，运行正常；保持道路通畅；污水排放畅通，沟道无积水；危险部位标志明显；绿化及养护管理，绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶；环境卫生管理，小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施；道路、公共绿地、公用场地保持清洁；雪后及时清扫小区内道路积雪，雨后及时清理污水；公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理；发现小区内有乱搭乱建现象及时劝阻，做好记录及时上报上级主管部门，配合上级主管部门及时清理；秩序维护，小区内实行24小时值班巡逻制度，严禁脱岗；进一步完善小区内监控工作，监控设备完好，监控画面尽量保持清晰，无特殊情况监控资料7天有效；设施设备的完善、改造或更新，需要动用维修基金的按照相关条款执行；消防系统标准明显，设备完好，可随时启用。双方还就委托管理事项、权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。2016年10月25日，徐州市云龙区四季雅园小区业主委员会和原告新东方公司再次签订四季雅园物业服务合同，合同约定：委托管理期限自2016年8月1日至2017年7月31日，其他合同约定内容同原合同。被告周世芳系四季雅园小区8#-2-401室房屋所有权人，房屋建筑面积87.89平方米、地下室建筑面积20.91平方米。2014年2月被告办理上房手续，其尚欠原告2015年2月12日至2015年7月11日期间的物业服务费（87.89+20.91）平方米×0.50元/月/平方米×5个月≈270元，2015年7月12日至2016年12月11日期间的物业服务费87.89平方米×0.45元/月/平方米×17个月≈670元，合计940元。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2013年1月18日原告新东方公司和徐州市金狮房屋开发公司签订的四季雅园前期物业管理服务合同及2015年8月10日、2016年10月25日原告新东方公司和徐州市云龙区四季雅园小区业主委员会签订的四季雅园物业服务合同合法有效，对四季雅园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为四季雅园小区提供了物业管理服务，被告周世芳为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。因被告2016年12月开始入住使用物业，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳2015年2月12日至2016年12月11日期间的物业服务费为940元×70%≈655元。虽然四季雅园前期物业管理服务合同、物业服务合同中均约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点一，被告称其在2014年2月12日交纳了物业服务费、装修垃圾处理费、装修服务费及公共能耗费共计1462元，未提供证据证明；若装修服务费200元及公共能耗费500元的剩余费用原告未退还被告，被告可持相关证据到原告处办理结算。对于被告辩称观点二，被告称其房屋卫生间灌封处漏水，该问题属于房屋质量问题，若在质量保修期内应由该小区房地产开发企业负责解决；若超出保修期且属于共用部位的应根据《徐州市住宅专项维修资金管理办法》第十六条的规定通过提取住宅专项维修资金解决。关于被告房屋卫生间下水管道堵塞问题，若堵塞部位属于共用部位，应由原告负责维修；若属于被告所有部位，应由被告自行维修。被告反映其地下室进水、太阳能水管断裂，原告不予过问，若地下室共用部位进水，原告应及时清理积水；因被告未明确太阳能水管断裂原因，本院不予评判。对于被告辩称观点三，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称业主委员会不能代表业主和原告签订物业服务合同，该观点本院不予采信。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周世芳应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州新东方物业管理有限公司物业服务费655元。二、驳回原告徐州新东方物业管理有限公司要求被告周世芳支付违约金90元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州新东方物业管理有限公司负担5元、被告周世芳负担20元（原告已预交，被告周世芳应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年二月九日书记员  于淼