上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第672号原告(反诉被告)上海申建床垫厂。负责人祝连松，厂长。委托代理人徐洪波。被告(反诉原告)上海申榕环保设备有限公司。法定代表人韩立明，董事长。委托代理人季辉。委托代理人庄金虎，上海市百纳律师事务所律师。原告上海申建床垫厂(以下简称“申建厂”)与被告上海申榕环保设备有限公司(以下简称“申榕公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判。申榕公司于2015年4月7日向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。申建厂负责人祝连松、委托代理人徐洪波，申榕公司委托代理人季辉、庄金虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。申建厂诉称，双方于2014年1月26日就上海市闵行区向阳路XXX弄XXX号二幢、三幢房屋(以下简称涉案房屋)签订《工业厂房租赁合同》及《补充协议》，合同就厂房租赁面积、租期、押金及租金支付方式、厂房经营范围和维修责任、违约责任等均作出约定。合同签订后，申榕公司支付了保证金30,500元(人民币，下同)以及第一期(2014年3月1日至6月30日)租金。然对于自2014年7月1日至2014年12月31日的第二期租金183,000元，被告仅支付了10万元，拖欠83,000元租金至今未付。对于2015年1月1日至2015年6月30日的第三期租金亦未支付。申建厂认为申榕公司一再拖欠原告租金，有悖社会诚信且构成违约。现要求：1、判令被告继续履行原、被告于2014年1月26日签订的《工业厂房租赁合同》；2、判令被告补交2014年7月1日至2014年12月31日6个月未付的剩余房租83,000元；3、判令被告支付2015年1月1日至2015年6月30日的房租183,000元；4、判令被告按年租金20%计算的违约金73,200元。在庭审中，申建厂表示，申榕公司于2015年3月18日强行搬离涉案房屋，双方为此发生争执。3月21日，收到申榕公司要求解除合同的律师函。基于申榕公司不再履行合同，现同意租赁合同于2015年3月21日解除，故增加诉请：要求被告承担提前解约的违约责任，偿付相当于三个月租金的提前解约违约金91,500元。申榕公司辩称，双方签订合同后，确实支付了2014年下半年租金100,000元，剩余租金未付，但其不同意申建厂要求支付租金及违约金的诉讼请求。租赁合同中明确约定被告租赁房屋用于环保设备制造、安装、维修等业务。申榕公司承租房屋，在正常的生产经营中，于2014年9月22日收到闵行区环保局的责令整改通知书。被告办理环评手续时，被告知由于涉案房屋不在市政府规定的工业园区内，不得进行生产经营，办不了环评报告。因此，被告无法在涉案房屋内继续进行生产，只得停工，租赁合同已无法继续履行，造成损失，故不应再向原告支付租金。如果继续向原告支付租金，将会使被告又产生新的损失。合同无法履行并非被告原因造成，故不应支付违约金。即使存在违约金，原告主张的金额亦过高。租赁合同第六条第1款约定，租赁期间，如因甲方(原告)产权原因或其他经济纠纷问题而影响乙方(被告)正常经营而造成的损失，由甲方按填平损失的原则给予乙方赔偿。被告承租房屋后投资进行装修，但由于合同无法履行，故提起反诉，要求：1、解除合同；2、申建厂退还租赁保证金30,500元；3、申建厂赔偿装修损失240,535元。申建厂针对申榕公司的反诉请求辩称，同意合同于2015年3月21日解除。在被告结清所有费用的情况下同意退还保证金。不同意赔偿申榕公司的装修损失。租赁合同约定，租赁期间申榕公司可根据自己经营特点进行装修，但装修费用由申榕公司自负，若申榕公司不再承租，申建厂亦不作补偿；其次，其同意在不影响房屋主体结构的情况下，申榕公司可以拆除涉案房屋装修中可移动部分。由于被告未能取得环评报告而被环保部门责令整改，系被告违法生产经营所致，但不能否定租赁合同的合法性。涉案房屋权属不存在争议，房屋亦无瑕疵，原告不存在过失，不应当赔偿被告的装修损失。经审理查明，2003年5月17日，案外人上海闵锋实业有限公司作为出租方(甲方)与申建厂投资人祝连松作为承租方(乙方)签订《土地租赁协议》，约定由乙方承租向阳路南的3.984亩(2656㎡)土地。合同另约定了双方其他相关权利义务。2005年1月25日，案外人上海闵锋实业有限公司出具《补充说明》，上载“继2003年5月17日上海闵锋实业有限公司与上海申建床垫厂签订的《土地租赁协议》后的2005年1月25日上海闵锋实业有限公司又出具了产权确认书，该确认书名义上的房产权利人为上海闵锋实业有限公司，但该房屋由上海申建床垫厂全额出资建造，事实上的房产权利人为上海申建床垫厂所有，上海申建床垫厂对其所建造的该厂房具有占有、使用、收益、处分权，且该厂房上海申建床垫厂有出租(含转租、分租)权利。特此说明”。上海市闵行区房地产登记处于2005年1月25日核准上海市闵行区向阳路XXX弄XXX号房地产登记，登记的权利人为上海闵锋实业有限公司。2014年1月26日，申建厂作为出租方(甲方)与申榕公司作为承租方(乙方)就上海市闵行区向阳路XXX弄XXX号二幢、三幢房屋签订《工业厂房租赁合同》及《补充协议》，合同约定：厂房租赁自2014年3月1日起，至2019年2月28日止；租赁期5年；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，或合同租赁期未满提前解除的，应提前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后续租的则需重新签订租赁合同；双方提前解除合同的则均构成违约(经双方协商一致的除外)；该厂房租赁保证金为一个月租金，租金应每六个月支付一次，单价为0.8元/平米/天，年租金为人民币366,000元，采用先付后租形式，甲、乙双方一旦签订合同，合同即生效；承租方应在合同签订7日内支付首期租赁房款(注：2014年3月1日-2014年6月30日，即四个月房租122,000元整)。后按顺序每六个月为一期，期满前一个月提前支付；租赁期间其他有关约定：……4.租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。5.租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满30日，甲方有权要求乙方补交所欠的房租，并支付年租金的20%作为违约金。并有权终止租赁合同。违约责任约定：租赁期间，如因乙方原因提前退租，视为乙方违约，应赔偿甲方三个月租金，并结清因乙方使用所产生的所有水电及通讯网络费用。合同另约定了双方其他相关权利义务。合同签订后，申榕公司依约支付30,500元保证金以及首期(2014年3月1日至同年6月30日)的租金122,000元。后申榕公司在支付第二期的183,000元租金(2014年7月1日至同年12月31日)时，仅支付100,000元，尚余83,000元至今未付。此后，申榕公司亦未再支付租金。2014年9月22日，上海市闵行区环境保护局向申榕公司出具《上海市闵行区环境保护局环境违法行为责令改正通知书》，要求申榕公司：“限期壹个月内环评手续；并于2014年10月22日前，将整改报告报本局”。2015年3月18日，申榕公司搬离涉讼厂房。在搬离过程中，双方发生争执。2015年3月20日，申榕公司委托上海市百纳律师事务所向申建厂寄送《函》一份，通知申建厂解除与其的《工业厂房租赁合同》并通知申建厂已于2015年3月18日搬离该租赁厂房。申建厂于次日收到此函件。现申建厂以诉称理由诉至本院，申榕公司则提起反诉。在本院2015年4月7日的庭审中，双方确认合同解除日期为2015年3月21日。4月7日下午，双方交接了房屋，由原告收回。在第二次庭审中，申建厂表示，愿意在5万元以内支付申榕公司的装修补偿，具体金额由法庭酌定。另查，被告曾向环保部门申办环评报告，但未果。以上事实,由申建厂提供的《土地租赁协议》、《补充说明》、《产权证》、《工业厂房租赁合同及补充协议》，申榕公司提供的3月20日的律师函、《环保局整改通知》、装修费清单及相应凭证、证人金志伟的证人证言等以及双方当事人的陈述所证实。本院认为，涉案房屋具有合法的产权登记，根据案外人上海闵锋实业有限公司与申建厂的约定，申建厂对涉案房屋享有出租(含转租、分租)权利。申建厂与申榕公司之间签订的《工业厂房租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。申建厂已向申榕公司提供协议约定的厂房，申榕公司亦实际接受并使用，其理应按约支付租金，故对申建厂针对申榕公司未付租金部分的主张，本院予以支持。在庭审中双方确认2015年3月21日为合同解除日，故申榕公司的欠付租金包括自2014年7月1日起至2014年12月31日止的剩余未付租金83,000元，2015年1月1日起至同年3月21日租金81,661.27元(366,000元/12月×2个月+366,000元/12个月/31天×21天)。再基于双方于2015年4月7日双方对涉讼的租赁厂房进行了交接，故申榕公司仍应承担自2015年3月22日起，至同年4月7日的房屋使用费16,725.79元(366,000元/12个月/31天×17天)。本案的争议焦点有二：一、申榕公司是否应承担申建厂主张的逾期支付租金的违约金(73,200元)以及提前解除合同的违约金(91,500元)；二、申建厂是否应对申榕公司的装修损失承担赔偿责任。针对争议焦点一，申建厂认为依据双方签订的合同约定，申榕公司存在两项违约：一、拖欠房租逾期满30日，故其有权主张年租金的20%即73,200元作为逾期支付租金的违约金；二、租赁期间因申榕公司提前退租，应赔偿相当于三个月租金的提前解除合同违约金即91,500元。申榕公司认为其不支付租金并解除合同的原因在于，在涉案房屋中经营无法办理环评手续以致其无法使用租赁厂房，其在收到相关部门的整改通知后即联系申建厂要求解除合同，是申建厂称可以办出环评手续才导致了此后的租金损失，最终申建厂亦未能为申榕公司办出环评手续，故申榕公司认为其不应承担逾期支付租金以及提前解除合同的两笔违约金。本院认为，双方签订的《工业厂房租赁合同》中，对于申建厂所称的两项违约金均有明确约定，申榕公司理应对违约责任有清楚明晰的了解，亦应对承租厂房这一商业行为所可能产生的风险有清楚的认知。而在合同中，双方并未约定申建厂有义务为申榕公司办理环评手续，现申榕公司以此作为其不支付租金以及提前解除合同的理由，本院难以采纳。基于申榕公司在庭审中表述认为逾期支付租金的违约金过高，希望予以调整的意见，本院结合本案实际情况酌定以年租金的5%(即18,300元)作为申榕公司逾期支付租金的违约金。针对争议焦点二，申榕公司认为根据双方的合同约定，只有租赁期满后如其不再承租，申建厂才不作任何补偿。而申建厂认为根据合同约定，装修费用由申榕厂自负，其不应承担装修补偿。根据合同中对于装修问题的约定，原文表述为“租赁期间，乙方(申榕公司)可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担(此处为笔误，应为“承租”)，甲方(申建厂)也不作任何补偿”，根据文意理解应是申榕公司可以根据经营特点进行装修但装修费用由其自行承担，在申榕公司租期届满后申建厂不会补偿其装修损失。现导致合同提前解除的原因在于申榕公司，故装修损失应当由申榕公司自负。在庭审中，申建厂表示愿对申榕公司的装修予以不超过5万元的补偿，此系申建厂对自身权利的处分，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海申建床垫厂与被告(反诉原告)上海申榕环保设备有限公司于2014年1月26日签订的《工业厂房租赁合同》及《补充协议》于2015年3月21日解除；二、被告(反诉原告)上海申榕环保设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海申建床垫厂支付自2014年7月1日起至2014年12月31日期间的剩余未付租金人民币83,000元，自2015年1月1日起至2015年3月21日的租金人民币81,661.27元；三、被告(反诉原告)上海申榕环保设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海申建床垫厂支付自2015年3月22日起至2015年4月7日为止的房屋使用费人民币16,725.79元；四、被告(反诉原告)上海申榕环保设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海申建床垫厂偿付逾期支付租金的违约金人民币18,300元；五、被告(反诉原告)上海申榕环保设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海申建床垫厂偿付提前解除合同的违约金人民币91,500元；六、原告(反诉被告)上海申建床垫厂于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海申榕环保设备有限公司支付装修补偿款人民币50,000元；七、原告(反诉被告)上海申建床垫厂于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海申榕环保设备有限公司返还保证金人民币30,500元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,388元，减半收取计人民币3,194元，财产保全费2,216元，合计5410元，由上海申建床垫厂负担757.40元，上海申榕环保设备有限公司负担4652.60元。反诉案件受理费人民币2,682.77元，由上海申建床垫厂负担804.83元，上海申榕环保设备有限公司负担1,877.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一五年五月二十一日书记员  张 辰附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。