江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2015)沛民初字第0693号原告：王基英，女，1930年12月4日出生，汉族，居民，住沛县。原告：孔凡荣，女，1959年4月10日出生，汉族，居民，住沛县。原告：杨柳，女，1986年11月29日出生，汉族，居民，住址同上。原告：杨程智，男，1991年9月13日出生，汉族，居民，住址同上。以上四原告委托诉讼代理人：尹超，江苏时务律师事务所律师。被告：沛县农业委员会，住所地沛县人民政府办公楼东二楼。法定代表人：黄广杰，主任。委托诉讼代理人：赵厚清，男，1970年3月1日出生，汉族，沛县农业委员会办公室主任，住沛县。委托诉讼代理人：张宜民，沛县新城区谊民法律服务所法律工作者。原告杨厚俭与被告沛县农业委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月9日受理后，公开开庭进行了审理，于2014年9月1日作出（2013）沛民初字第1649号民事判决书，原告杨厚俭不服，向徐州市中级人民法院提出上诉，徐州市中级人民法院经审理认为原审认定事实不清、适用法律错误，于2015年3月12日作出（2014）徐民终字第4283号民事裁定书，撤销原判，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，原告杨厚俭在诉讼中死亡，本院裁定中止诉讼，通知杨厚俭继承人王基英、孔凡荣、杨柳、杨程智作为原告参加诉讼，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孔凡荣、杨程智及四原告委托诉讼代理人尹超，被告沛县农业委员会委托诉讼代理人赵厚清、张宜民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王基英、孔凡荣、杨柳、杨程智向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理所购房屋的房产证、土地使用权证；2、判令被告支付违约金178715.80元【281664元×7.05%（起诉之日的贷款基准利率）×9年（自2003年4月16日至2012年3月31日）=178715.80元】；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年7月3日，杨厚俭与沛县多种经营管理局签订《多管局综合楼营业房销售合同》一份，合同约定：杨厚俭购买沛县多种经营管理局综合楼14号房屋一套。2002年4月16日，杨厚俭与沛县农林局（原沛县多种经营管理局）签订“协议书”一份，约定“甲方于协议生效后半年内将房产证、土地使用证办理完毕。如协议生效后一年内，甲方不能履行本协议将两证交付给乙方，逾期时间内，按乙方实付房款数额的同期银行贷款利息向乙方支付违约金”。因机构合并，沛县农林局变更为沛县农业委员会。在签订协议后，杨厚俭多次要求沛县农业委员会交付房产证、土地使用权证，沛县农业委员会一直未按约履行办证义务，现已违约。沛县农业委员会辩称，一、沛县农业委员会系行政机关，使用的土地系划拨土地，建设的是沛县农林局办公楼，双方签订的房屋买卖合同事先未经相关部门批准也未交纳土地出让金，合同违反法律强制性的规定，故买卖合同无效。二、房屋买卖合同系无效合同，故沛县农业委员会也不需要承担违约责任，且房屋一直由原告占有使用，并没有实际损失。三、杨厚俭与沛县农林局签订协议时约定交付时间是2002年10月16日，至今已超过二年的诉讼时效。综上，请求法院依法驳回杨厚俭的起诉。本案争议焦点为：一、原被告签订的《多管局综合楼营业房销售合同》及《协议书》是否有效？2、被告是否应当协助原告办理涉案房屋的国有土地使用权证及房产证，被告是否存在违约，是否应当支付原告违约金？3、原告起诉是否超过诉讼时效？当事人围绕本案争议焦点依法提交证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年7月3日，杨厚俭与沛县多种经营管理局签订多管局综合楼营业房销售合同，合同约定，杨厚俭以281664元的价格购买多管局综合楼编号顺序由西至东，房号为14号房屋一套。2002年4月16日，杨厚俭与沛县农林局签订协议书，协议约定，“一、乙方继续购买双方于2000年7月3日签订的合同项下房屋。……三、甲方于协议生效后半年内将房产证、土地使用证办理完毕。……五、如协议生效后一年内，甲方不能履行本协议将两证交付给乙方，逾期时间内，按乙方实付房款数额的同期银行贷款利息向乙方支付违约金”。签订协议后，杨厚俭共交付涉案房屋款为260300元。涉案房屋所用土地所有权性质原为国有土地，土地权属来源为划拨。沛县国土资源局出具的《土地登记审批表》显示，2004年4月11日沛县国土资源局及沛县人民政府同意将涉案房屋的31.02平方米的国有土地使用权变更给杨厚俭个人，审查建议为“经审查，该宗地权属合法，四至清楚，无争议，面积31.02平方米，建议发证”，沛县国土资源局审核意见为“审查合格，准予登记发证”，沛县人民政府审核意见为“同意登记发证”，沛县国土资源局及沛县人民政府在审核意见后分别加盖“沛县国土资源局”、“沛县人民政府土地登记专用章”印章。原被告均未缴纳土地出让金。本院在案件审理过程中向沛县房产服务中心去函询问涉案房屋是否能够办理房产证，如不能办理房产证，不能办理的原因是什么。沛县房产服务中心向本院出具《情况说明》：因涉案房屋未办理初始登记故无法办理房产证。被告陈述涉案房屋一直未取得竣工验收材料。另查明，因政府职能部门调整，沛县多种经营管理局与沛县农业局合并成立沛县农林局，后沛县农林局变更为沛县农业委员会。本院认为，一、关于原告起诉是否超过诉讼时效；杨厚俭的陈述及提供的证人证言能够证明，杨厚俭在起诉前多次向被告主张权利，对于被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。二、关于杨厚俭与被告沛县农业委员会签订的《多管局综合楼营业房销售合同及《协议书》是否有效；杨厚俭与被告沛县农业委员会签订的《多管局综合楼营业房销售合同》及《协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束效力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《城市房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，该规定属于管理性规定，而非效力性规定，不因该管理性规定而影响上述两份合同的效力，沛县国土资源局出具的《土地登记审批表》可以证明，涉案房屋所使用的土地已经沛县国土管理局及沛县人民政府审批变更至杨厚俭名下。被告陈述的因未经政府审批而合同无效的抗辩理由不能成立，本院对被告这一抗辩意见不予采纳。三、关于被告是否应当协助原告办理涉案房屋的国有土地使用权证及房产证；沛县国土资源局出具的《土地登记审批表》可以说明，涉案房屋所使用的土地已经变更至杨厚俭名下，只是尚未颁发国有土地使用权证书，办理国有土地使用权证书并非被告职责。对于原告要求被告办理涉案房屋的国有土地使用权证的诉讼请求本院不再予以处理，原告可通过其他途径另行解决。沛县房产服务中心向本院出具的说明可以看出，因涉案房屋未办理初始登记，故暂无法办理房产证，原告可在具备办理房产证的条件后另行主张权利。三、关于被告是否应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨厚俭与被告签订的《协议书》中明确约定“如协议生效后一年内，甲方不能履行本协议将两证交付给乙方，逾期时间内，按乙方实付房款数额的同期银行贷款利息向乙方支付违约金”，涉案房屋一直未办理房产证，被告沛县农业委员会应当按照该约定支付原告违约金，原告计算的违约金有误，本院调整为139877.38元（260300元×6%×9年-684.62元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十五条之规定，判决如下：一、被告沛县农业委员会于本判决生效之日起十日内支付原告王基英、孔凡荣、杨柳、杨程智违约金139877.38元；二、驳回原告王基英、孔凡荣、杨柳、杨程智其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3874元，由原告王基英、孔凡荣、杨柳、杨程智负担842元，由被告沛县农业委员会负担3032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李承永审 判 员  金战磊人民陪审员  郝敬利二〇一七年二月十日书 记 员  陈雪雯