新疆生产建设兵团霍城垦区人民法院民 事 判 决 书（2016）兵0401民初274号原告：范红娟，女，1984年2月2日生，汉族，第四师六十三团个体工商户，住。委托诉讼代理人：蒋志强（系原告的丈夫），住。委托诉讼代理人：边东升，新疆邦达律师事务所律师。被告：新疆天鸿宝盛房地产开发有限公司，组织机构代码××，住所地新疆伊犁州伊宁市解放西路225号望景华庭2号楼1单元106室。法定代表人：马淼，经理。委托诉讼代理人：王海林，新疆博雅律师事务所律师。原告范红娟与被告新疆天鸿宝盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法适用普通程序于2016年6月14日公开开庭进行了审理。庭审中，原告申请鉴定，本院准许。2016年9月27日，本院第二次公开开庭审理了本案。2016年12月16日，本院组织当事人对价格鉴定意见书进行了质证。2017年1月16日，本院第三次公开开庭审理了本案。原告范红娟及其委托诉讼代理人蒋志强、边东升，被告新疆天鸿宝盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范红娟向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付延期交房的违约金9000元；2．要求被告支付房屋地面和屋面防水的维修费6000元；3．要求被告为原告办理房屋产权证；4．由被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年9月，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：被告将其在第四师六十三团开发的商品房中第五幢124号和第109号两套房屋出售给原告，并约定于2011年11月30日前交房。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告延期至2012年9月向原告交付房屋。房屋交付后出现地面塌陷、下水道和屋面严重漏水，原告多次找被告解决，均无果。被告至今未给原告购买的房屋办理产权证书。原告认为被告的行为已构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，请求依法裁决。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求要求被告支付维修费21428元和鉴定费用2000元。被告新疆天鸿宝盛房地产开发有限公司辩称，被告不存在违约延期交付房屋，被告在建房过程中，因第四师六十三团农业生产用电的需要，造成施工场所停电21次，导致工程停工，根据合同的约定，停电超过八小时以上，交付日期顺延，被告延期交付房屋符合合同的约定，不属于违约。被告仅负责将房屋的下水管道与团场的下水管网接通，因团场的下水管网陈旧，排水不畅，导致原告的房屋下水管道堵塞，责任不在被告。原告房屋的地面和屋面的维修，原、被告没有进行约定，维修费用应当由原告自行承担。原告的房屋产权证书没有办理是因为政策原因第四师范围内不办理房屋产权证书造成的，不是被告的行为所致。被告于2012年5月交付房屋，原告在时隔四年后提起诉讼主张权利已过两年的诉讼时效。原告的诉讼请求不能成立，被告请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的商品房买卖合同两份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1．被告提交的六十三团沙林步行街交接记录及商铺面积明细表，证明被告于2012年6月12日将建好的商品房交付第四师六十三团社区，本院予以采信；2．被告提交的第四师电力有限责任公司六十三团分公司出具的证明，证明在2011年夏季因农业灌溉和供电线路的更改第四师六十三团沙林步行街工程停电21次的事实，本院予以采信；3．原告提交的新疆钧天价格评估有限公司出具的价格鉴定意见书及鉴定费票据，证明原告购买的商品房因地面塌陷、下水道和屋面严重漏水修复所需费用为21428元，原告为此支出鉴定费用2000元的事实，本院予以采信；4．原告提交的第四师六十三团工交建商科出具的证明，证明被告在第四师六十三团工交建商科提交了商品房买卖合同、房产测绘成果报告书、国有土地使用证（复印件），其余资料未提交，本院予以采信；5．原告提交的收据，该收据无出票单位的印章，其真实性无其他证据相印证，本院不予采信；6．被告提交的关于延期交房问题的说明，因系被告单方陈述，原告不认可，其真实性无其他证据相印证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月，原告范红娟与被告新疆天鸿宝盛房地产开发有限公司签订了两份商品房买卖合同。原、被告约定：被告将其开发的第四师六十三团广场西侧沙林步行街内第五幢124号和109号建筑面积为17.25平方米和80.97平方米的商品房两套出售给原告；房屋单价分别为4627.019元每平方米和3213.633元每平方米；房屋价款为76068.20元和247963.90元；被告于2011年11月30日前将商品房交付原告使用；非因被告的原因停电停水超出八小时和市政配套设施未能按其配套房屋交付日期顺延；被告逾期交付房屋不超过180天，自约定的交付期限至实际交付之日按交付房款的日万分之一承担违约金；被告逾期交付房屋超过180天，原告要求解除合同的，被告自解除合同通知到达之日30天内退还已付款，并按已付款的0.5%承担违约金，原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限至实际交付之日按交付房款的日万分之一承担违约金；被告自房屋交付使用后180天内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书，原告要求退房的，被告在原告提出退房之日起30天内退还已付房款，并按已付房款的0.1%赔偿损失，原告不退房的，被告按已付房款的0.1%向原告支付违约金；在房屋保修范围内和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务，因不可抗力或者非被告的原因造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由原告承担。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。被告在施工期间，因第四师六十三团农业灌溉的需要和供电线路的更改，其施工工程停电停工21次。2012年6月12日，被告将建好的商品房交付第四师六十三团社区，原告于2012年9月接收房屋。原告在使用房屋期间，房屋出现地面塌陷、下水道和屋面严重漏水等问题，原告多次找被告修复无果。房屋交付后，被告向第四师六十三团工交建商科提交了商品房买卖合同、房产测绘成果报告书、国有土地使用证（复印件），其余资料未提交。2016年6月15日，原告向本院申请对所购房屋出现的地面塌陷、下水道和屋面严重漏水等问题的修复费用进行鉴定。经本院调解，原、被告对房屋维修进行了协商，被告表示愿意对房屋进行维修，但一直未进行实际维修。2016年10月10日，经新疆钧天价格评估有限公司鉴定，房屋的维修费用为21428元，原告为此支出鉴定费用2000元。本院认为，原告范红娟与被告新疆天鸿宝盛房地产开发有限公司签订的两份商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按照约定全面履行了付款义务，但被告没有按合同约定的期限向原告交付房屋，延期至2012年6月12日将商品房交付第四师六十三团社区，原告于2012年9月接收房屋，被告的行为属违约，应当承担约定的违约责任。故原告主张被告支付违约金9000元，合法有据，违约金数额合理，本院予以支持。原告主张被告应承担维修费用21428元和鉴定费用2000元。原告在使用房屋期间，房屋出现地面塌陷、下水道和屋面严重漏水等问题，原告多次找被告修复，被告没有维修，经本院调解，被告表示愿意对房屋进行维修，一直也未进行实际维修。经鉴定房屋的维修费用为21428元，应当由被告承担，原告因此支付的鉴定费用，也应当由被告承担。原告的这一请求，本院也予以支持。原告还主张被告为原告办理房屋产权证书，该主张不成立。根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，商品房的土地使用权变更和房屋所有权登记手续由商品房的购买人办理，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。依照这一规定，办理房屋产权证书属原告的义务，被告只是协助原告办理房屋产权证书并提供必要的证明文件。按照原、被告的约定，被告的合同义务仅为将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，没有约定房屋产权证书有被告办理。据此，原告主张被告为原告办理房屋产权证书既不符合法律规定，也不符合合同的约定，本院不予支持。被告辩称，因第四师六十三团农业生产用电的需要，造成施工场所停电21次，导致工程停工，被告延期交付房屋符合合同的约定，不属于违约。被告提交的证据仅证明其施工工程停电停工21次，不能证明被告延期交付房屋属于合同约定的停电停水超出八小时和市政配套设施未能按其配套可以延期的情形。该辩称意见不成立，本院不予采纳。被告辩称，团场的下水管网陈旧，排水不畅，导致原告的房屋下水管道堵塞，责任不在被告；原告房屋的地面和屋面的维修，原、被告没有进行约定，维修费用应当由原告自行承担。被告没有证据证明原告的房屋下水管道堵塞是团场的下水管网陈旧，排水不畅导致的，被告应当承担举证不能的不利后果。原、被告在合同中明确约定：在房屋保修范围内和保修期限内发生质量问题，被告负有保修义务。房屋的保修范围原、被告虽没有约定，但根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、给排水管道等均在保修范围内。原告在使用房屋期间，房屋出现地面塌陷、下水管道和屋面严重漏水等问题，被告没有履行维修义务，诉讼中，被告也未履行维修义务，其行为属违约，应当承担维修费用。被告的这一辩称意见不成立，本院不予采纳。被告还辩称，被告于2012年5月交付房屋，原告在时隔四年后提起诉讼主张权利已过两年的诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，被告在商品房的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，给排水管道为2年。依照上述法律、法规的规定，原告在保修期限和范围内，房屋出现地面塌陷、下水道和屋面严重漏水等问题后，曾多次向被告主张权利，在诉讼时效期限范围内，并且其诉讼时效因原告主张权利而中断，现原告诉讼主张权利未过诉讼时效。据此，该辩称意见不成立，本院也不予采纳。综上所述，被告延期向原告交付房屋其行为属违约，应当按合同约定承担违约责任，原告主张被告应支付违约金9000元、维修费用21428元和鉴定费用2000元的诉讼请求成立，被告应当支付。原告主张被告为原告办理房屋产权证书的诉讼请求既不符合法律规定，也不符合合同的约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第一款第一项、第二项和第四项的规定，判决如下：一、被告新疆天鸿宝盛房地产开发有限公司给付原告范红娟违约金9000元、维修费用21428元和鉴定费用2000元，共计32428元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告范红娟要求被告新疆天鸿宝盛房地产开发有限公司为原告办理房屋产权证的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费611元，由被告新疆天鸿宝盛房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内给付原告范红娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第四师中级人民法院。审 判 长  范海波审 判 员  陈党库代理审判员  尚 莹二〇一七年二月七日书 记 员  姚 猛1