山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2012）市民初字第592号原告王鸿，女，1979年9月26日生，汉族，无业，住济南市。委托代理人龙洪周，山东舜泽律师事务所律师。委托代理人马国娟，山东舜泽律师事务所律师。被告济南香江置业有限公司，住所地济南市。法定代表人张波，董事长。委托代理人许永娟，山东睿扬律师事务所律师。委托代理人臧俊怡，山东睿扬律师事务所律师。原告王鸿与被告济南香江置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告王鸿的委托代理人龙洪周、马国娟，被告济南香江置业有限公司法定代表人张波的委托代理人许永娟、臧俊怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王鸿诉称：原、被告双方于2007年7月27日签订购房合同一份，约定由原告购买被告销售的房产一套，合同约定建筑面积为143.07平方米，但是被告交房实测面积为144.51平方米，导致原告所购房屋由普通户型转为豪华户型，给原告造成严重的经济损失和负担。2009年原告通过行政诉讼等维权方式于2010年最终确认被告在实际施工中擅自变更了建设工程规划，将原告购买的房屋从原规划建设面积117.95平方米擅自变更规划为合同约定的143.07平方米，实际完工后的实测面积各144.51平方米。被告擅自改变规划的行为，严重侵犯了原告的合法权益，多次交涉未果后，诉至法院。请求法院依法判令被告赔偿原告损失123982.08元；请求法院依法判令被告赔偿原告因所购房屋规划改变、面积增大多交纳的购房契税11978.32元；要求法院依法判令被告向原告支付今后生活中多交纳的物业管理费27441.79元，由被告承担本案的诉讼费用。被告济南香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）辩称：1、被告变更规划的行为并未违反合同义务，亦未给原告造成损失，原告要求损失没有任何事实和法律依据。原、被告于2007年7月27日签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定原告所购商品房的建筑面积是143.07平方米，并附有房屋平面图及（预测）房屋户（室）面积对照表。此合同的签订是原、被告真实意思表示，说明原告当时想购买的房屋就是143.07平方米。原告也没有证据证明其房屋面积的差异系由原告变更规划直接导致的，而且济南市城市管理行政执法局已对被告变更规划的行为进行了行政处罚，在被告履行完行政处罚义务后，济南市规划局对被告变更规划的行为予以确认，这属行政关系，与原告没有任何关系。所以，被告变更规划的行为并未违反合同义务，也未给原告造成损失，原告的诉求没有任何事实和法律依据。2、原告在与被告签订合同时应当预见到实测面积可能增加、可能超过144平方米，且其作为增加面积的产权受益人和购房税的纳税人理应承担增加的购房契税。原、被告签订合同的第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差绝对值±3%的处理原则。如果产权登记面积超过合同约定面积的3%，则产权登记面积为147.4平方米。所以原告在自愿签订本合同时应当已经预见到其购买的房屋交付后可能会超过144平方米，购房契税可能增加。且原告于2008年5月26日领取钥匙验收房屋后，一直行使对此房屋的占有、使用、收益的权利，其作为增加面积的产权受益人和购房税的纳税人理应承担增加的购房契税。3、原告要求被告承担在以后生活中要多交纳的物业管理费没有任何依据。2008年5月26日原告签署了《香江置业峰景鉴筑交房流转单》，接收了房屋，自此取得了购买的房屋并成为峰景鉴筑小区业主，一直行使对专有部分占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分，行使共有和共同管理的权利，并一直享受物业公司提供的物业服务。原告应当遵循公平、诚信、权利义务对等的原则，按照业主委员会与物业公司签订的物业服务合同交纳物业费。所以，原告要求被告代其交纳超出面积的物业费没有任何依据。综上，原告的诉讼请求没有任何法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年7月27日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同中约定由原告购买被告开发建设的位于济南市房屋一处，合同中约定的房屋建筑面积为143.07平方米，单价每平方米4668元，总价款681954元。合同第五条中，双方在对面积确认及面积差异处理条款中约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值为3%以内（含3%）的，据实计算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……因设计变更造成面积差异，买受人双方不解除合同的，应当签署补充协议。”在被告提交的（预测）房屋户（室）面积对照表中记载：原告所购房屋的建筑面积为143.07平方米。2008年5月，原、被告双方进行了房屋交接，并签署了《移交结算协议书》一份，该协议中记载的交付房屋的建筑面积为144.51平方米，总计价款应为689393.83元。后原告得其购买的被告开发建设的该房屋的规划面积实际应为117.95平方米，原告曾向济南市规划局提出申请，要求公示对于峰景鉴筑小区全部规划资料，济南市规划局未给予答复。原告等21人遂于2009年8月21日向济南市历下区人民法院提起行政诉讼，后济南市历下区人民法院作出（2009）历行初字第74号行政判决书，判决济南市规划局自判决生效之日起15个工作日内对原告申请公示济南香江置业有限公司开发建设的峰景鉴筑小区全部规划资料履行法定职责，公示以上信息资料：1、2006鲁01-02-020规划许可证；2、建设工程设计方案总平面图；3、变更规划许可的申请和审批手续；4、对超出规划许可的面积的确认手续。济南市规划局对该判决不服，提出上诉，济南市中级人民法作做出（2010）济行终字第29号行政判决书，维持一审判决，驳回济南市规划局的上诉。2009年5月25日，济南市规划局以济规法函（2009）47号复函，答复山东金浩律师事务所如下：“我局于2006年3月为济南香江置业有限公司位于郎茂山北端路东的山水家园二期项目核发《建设工程规划许可证》。该工程开工建设后，实际建设面积超出规划许可15207平方米，我局于2008年对超建部分进行了规划确认。”原告现认为被告擅自变更规划，增建其所购房屋的建筑面积，给其造成多支出规划以外面积房款的直接经济损失123982.08元；因房屋面积增大造成其多缴纳购房契税11978.32元；在房屋的所有权期限70年内多支出的物业服务费27441.79元。原告诉至法院，要求被告赔偿其上述损失，并承担本案的诉讼费用。另查明，根据省财政厅文件规定，自2005年6月1日起，对全省普通住宅契税征收标准做了调整，济南市财政局也做出了相应调整。规定住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的为普通住房。同一纳税人购买一套用于自己家庭长期居住的普通住房，按1.5%税率征收契税；购两套以上普通住房的，从第二套起按3%税率全额征收契税。再查明，原、被告所签订的上述商品房买卖合同已全部履行完毕，双方均按合同约定履行了相关义务。以上事实，由济南市商品房买卖合同、移交结算协议、建设工程规划许可证、复函、平面图、面积对照表、行政判决书及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。我国《合同法》还规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。其中，可以看出，当事人承担违约责任或赔偿责任的前提，是在合同履行过程中，一方当事人的违约行为或过错行为。从原告所举证据中可以看出，在其签订合同时，对自己欲购房屋的建筑面积是有明确认知的，即其知道所签订合同购买房屋的建筑面积是143.07平方米；在交付房屋签署移交结算协议中记载，原告对房屋的实测面积为144.51平方米的事实是明知和认可的，且原、被告已根据合同中的约定据实结算了房款，被告所交付房屋的超出面积也符合双方所签订《商品房买卖合同》中±3%误差的约定。故在本案中，被告方没有任何违约行为或过错，依法不应对原告承担赔偿责任。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王鸿的诉讼请求。案件受理费1784元，由原告王鸿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李 江二〇一二年六月十日书记员 李伟杰