山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0202民初340号原告青岛链家宝业房地产经纪有限公司，住所地青岛市市南区香港中路30号甲2603室。委托诉讼代理人李玲瑜，女，1988年7月5日出生，汉族，系青岛链家宝业房地产经纪有限公司员工，住青岛市即墨市。被告刘军，男，1960年12月6日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人孙冠英，山东海利丰律师事务所律师。原告青岛链家宝业房地产经纪有限公司诉被告刘军房屋买卖合同一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告青岛链家宝业房地产经纪有限公司委托诉讼代理人李玲瑜及被告刘军委托诉讼代理人孙冠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛链家宝业房地产经纪有限公司诉称，2016年1月16日，被告作为房屋购买人与房屋出售人国某通过原告居间就位于市南区xx路xx号x号楼x单元xxx户房产签订《买卖定金协议书》后，买卖双方私下成交，并于2016年3月25日就上述房产出具《青岛市存量房屋买卖合同》，并于2016年4月1日办理了产权转移登记手续，2016年4月22日领取了新产证。如今该房屋产权已经转移到被告名下。被告刘军利用原告向其提供的房源及订立合同的机会，在获知原告向其提供的房源后并通过我方居间达成交易意向后就该房屋私下达成交易。此行为是在利用了我方房源确定交易意向后为逃避我方居间服务费的扰乱市场诚信的行为，给我方造成了居间服务费的损失。为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告违约金9.9万元整；2、本案诉讼费由被告承担。被告刘军辩称，一、原告提交的《买卖定金协议书》未生效，原告并没有为答辩人提供任何居间服务，也就不存在原告主张的损失或居间费用。理由如下：1、定金合同属于实践性合同，必须以定金的实际交付作为合同生效的要件，本案中原告虽提交了《买卖定金协议书》，但答辩人并未向案外人国先生支付定金，《买卖定金协议书》中附定金收据中，也显示案外人国先生并未收到定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效的规定，本案原告提交的《买卖定金协议书》未生效。2、原告未将案外人国先生的房产存在的商业贷款抵押问题询问清楚也未将居间费用向答辩人予以清楚说明，急于让答辩人签订《买卖定金协议书》后收取高额的居间费用，就居间费用双方并未达成一致，为此，答辩人并未交付定金，原告也未将《买卖定金协议》给答辩人。3、原告也并未实际上向答辩人提供任何居间服务，原告提供的房产管理部门打印的青岛存量房买卖合同的真实性虽无异议，但也恰恰说明，该合同并非原告提供居间服务促成，否则按照惯例，原告作为房屋中介应当存档一份，至少是一份复印件。综上3点，原告提交的《买卖定金协议书》未生效，原告并没有为答辩人提供任何居间服务，也就不存在原告主张的损失或居间费用。二、原告对案外人国先生的房源并非独家所有和独家代理，不存在答辩人规避原告居间服务的情形。理由如下：1、案外人国先生在搜房网、21世纪不动产、市南区德信传家不动产咨询服务部等均有登记，原告并没有提供其与国先生签署的独家委托服务协议，甚至连普通的中介服务协议也未提供，其不能证明对案外人国先生的房源独家所有和独家代理。2、答辩人在事后通过别的中介看房获悉的房产信息，并非原告所说买卖双方私下成交，答辩人通过市南区德信家不动产咨询服部带看房获悉的房源信息，并缴纳3万元中介费。需要强调的是市南区德信传家不动产咨询服部原来就有案外人国先生的房产信息，为此，答辩人的行为不存在规避原告居间服务的情形。综上，原告不能证明其对国先生房源独家所有，也不存在答辩人规避原告居间服务的情形。三、《居间合同》才是原告主张居间费用或损失的依据，本案原答辩人就居间服务费并未达成一致并签署协议。本案原告提供的《买卖定金协议书》并非《居间合同》，也就是说作为中介一方未与合同相对方签订居间服务协议，也就不存在其已经提供居间服务一说或者说其没有举证提供了居间服务，原告依据《买卖定金协议书》主张损失，可并未举证其具体损失是什么，计算标准是什么，对于其主张99000元的损失或是违约金，明显是过高的且是不合理的。针对本案而言，答辩人认为《买卖定金协议书》并未生效，原告主张损失或违约金没有合同依据和法律依据。另外，原告未提供居间服务，并没有损失，也不存居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：原告青岛链家宝业房地产经纪有限公司（丙方）、被告刘军（乙方）与案外人国某（甲方）于2016年1月16日签订《买卖定金协议书》一份，三方约定：国某将其名下、坐落于青岛市市南区xx路xx号x号楼x单元xxx户房屋出售给刘军，约定房屋总价款330万；其中第三条第1款约定，刘军在本协议签署时向国某支付购房定金3万元，国某收取定金时应向刘军出具收据；第四条第2款约定：本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方和／或乙方按照房屋交易总价的百分之三向丙方支付违约金。该协议签订后，国某、刘军签字确认，青岛链家宝业房地产经纪有限公司加盖公章予以确认；但国某未在定金收付收据上签字。2016年2月1日刘军（甲方）与案外人市南区信德传家不动产咨询服务部（乙方）签订《委托书》一份，委托其购买国某名下、位于青岛市市南区xx路xx号x号楼x单元xxx户房屋，关于委托期限，双方约定：自2016年2月1日起至2016年2月15日至促成甲方与买房的买卖契约签订为止。在此期间，乙方为甲方的独家服务机构，如乙方为独家服务机构，甲方不可同时委托他人从事与乙方相同的活动。若卖方不同意以上价格，则本委托到期自动失效。2016年2月4日，刘军向案外人市南区信德传家不动产咨询服务部支付服务费3万元。另查明，庭审中原告提交由青岛市国土资源和房屋管理局出具的《青岛市不动产登记审核表》一份，该表显示2016年4月1日青岛市市南区xx路xx号x号楼x单元xxx户房屋所有权人由国某变更为刘军。本案争议焦点为：一、《买卖定金协议书》是否生效？二、刘军是否应当按照《买卖定金协议书》约定条款向青岛链家宝业房地产经纪有限公司支付违约金？本院认为，关于争议焦点一，定金合同是指，合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者折抵价款的一种担保合同。定金应当以书面形式。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，虽原被告及案外人签订《买卖定金协议书》，但国某并未在定金收据上签字，原告亦未提交刘军在签订该协议书当日向国某支付购房定金的相关证据，因此，该《买卖定金协议书》未达到法定生效条件，并未生效。关于争议焦点二，在市场经济条件下，市场交易应当自由、开放，市场交易主体有权自行选择交易机构和交易方式。基于《买卖定金协议书》并未生效，原被告双方不得基于协议书要求对方履行相关义务、承担法律责任，被告有权选择其他中介机构提供相关服务。本案中，《买卖定金协议书》中并未约定涉案房屋的出售系由原告提供独家服务，房屋出售人亦未仅授权原告办理房屋出售事宜，且被告与案外人市南区信德传家不动产咨询服务部签订《委托书》的时间距《买卖定金协议书》签订时间有半月之久，原告不能证明涉案房屋完成交易仅仅系由其提供报告订立合同的机会。另，在涉案房屋出售过程中，原告并未实际为被告提供相应服务，因此，也不应当主张相应居间费用。故，原告主张被告支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告青岛链家宝业房地产经纪有限公司诉讼请求。案件受理费2275元，由原告青岛链家宝业房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  陈玉秀人民陪审员  蔡新友人民陪审员  蒋 苓二〇一七年二月二十八日书 记 员  夏 婧