江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初578号原告：潘国方。原告：顾防芹。以上二原告共同委托诉讼代理人：孟德科，江苏展智律师事务所律师。被告：魏红。委托诉讼代理人：於宜煌，江苏名仁律师事务所律师。原告潘国方、顾防芹与被告魏红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月15日受理后，依法由代理审判员赵建荣独任审判。被告在答辩期内于2016年3月2日提起管辖权异议，请求本案纠纷由苏州仲裁委员会仲裁。2016年3月14日，本院裁定驳回管辖权异议，被告提起上诉。2016年5月19日，苏州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后因工作调整，本案转由审判员王耀华独任审判，并于2016年8月23日、2017年2月20日、2月23日公开开庭进行了审理，原告潘国方及两原告共同委托诉讼代理人孟德科、被告魏红及其委托诉讼代理人於宜煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘国方、顾防芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，配合原告办理房产过户手续并交付房屋；2、判令被告赔偿违约金暂计2.22万元，自2015年12月11日起按每日万分之四计算至房屋权属转移登记之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。2017年2月20日，两原告变更诉讼请求为：1、解除双方房屋买卖合同；2、判令被告返还定金5万元；3、判令被告赔偿损失75万元。事实与理由：2015年12月22日，原、被告协商签订了房屋买卖协议，约定被告将坐落于苏州市狮山新苑22幢XXX室房屋以总价185万元出卖给原告，并收取了原告5万元定金。按合同约定，被告应当在2016年1月10日前办理抵押注销手续并承担相关费用。被告收取定金后，拒不办理网签手续，造成房屋不能正常过户，被告却以种种理由明确表示不再履行合同，构成合同违约，原告故诉至法院。被告魏红辩称，双方只签订了中介协议，被告在2016年1月21日就通知中介表示房屋不再出卖了，因急用钱所以进行了抵押贷款；《抵押借款合同》中不动产价值的约定不能作为法院判决的依据。经审理查明：苏州新区狮山新苑22幢XXX室房屋系被告魏红所有，原房屋所有权证编号为苏房产证新区字第0008XX**号。2015年12月22日，原告潘国方、顾防芹与被告魏红在案外人苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间下，签订《协议》及《补价协议》约定：被告将苏州新区狮山新苑22幢XXX室房屋（房屋所有权证编号0008XXXX）转让给两原告，价款185万元，房屋价款贷款支付，被告按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；房款付清即被告领到资金托管房款之日起3日内交付房屋；双方于2016年1月10日前办理网签、并将首付款打入资金托管账户，如逾期不办理手续不超过15天的每天支付房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过15天的，守约方有权解除网签合同，并按房屋价款的10%支付违约金；如原告无法贷足97.9万元，贷款不足部分由原告办理过户前现金补齐；原告应于签约当日支付被告定金5万元；合同自双方签章之日起生效。同日，原、被告对苏州新区狮山新苑22幢XXX室房屋内家电、家具等物品进行了清点，并约定清点物品包含在房屋成交总价内。合同签订后，原告潘国方支付了被告魏红5万元定金，被告亦出具收条予以确认。2016年1月21日，被告魏红向居间人苏州我爱我家房地产经纪有限公司提出上述房屋不再出售。2016年2月2日，两原告就本案纠纷向苏州仲裁委员会申请仲裁。同日，苏州仲裁委员会告知不予受理。2016年2月15日，两原告诉至我院，请求判令被告继续履行合同并赔偿违约金。2016年3月2日，被告提起管辖权异议。2016年3月17日，经被告申请，苏州市不动产登记中心虎丘分中心就本案所涉狮山新苑22幢XXX室房屋进行了补充登记，并补发了新的房屋不动产权证，编号为（2016）苏州市不动产权第500XXXX号。2016年5月4日，在本案管辖权异议审理期间，被告魏红持领取的上述新的房屋不动产权证（编号【2016】苏州市不动产权第500XXXX号）与案外人陆欣在苏州市苏城公证处签订《抵押借款合同》并办理了公证手续，该合同约定：被告魏红向案外人陆欣借款30万元，借款期限1年，月利率11.67%，被告魏红以本案所涉的狮山新苑22幢XXX室房屋作为抵押，双方协商确认抵押不动产作价260万元，“该价值约定不能作为实现抵押权等价值依据，抵押人不能以此限制抵押权人实现抵押权”。次日，本案所涉的狮山新苑22幢XXX室房屋设立了抵押权登记，为上述《抵押借款合同》中的债权30万元提供抵押。庭审中，被告表示不愿再按原《协议》及《补价协议》继续履行合同。以上事实有两原告提供的《协议》、《补价协议》、《物品清单》、定金收条、原房产证、土地证复印件、房屋权属登记信息查询结果证明、《抵押借款合同书》及公证书、被告提供的情况说明、抵押权登记证明，及庭审中当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《协议》及《补价协议》已就标的物、价格等合同主要内容进行了约定，并约定了交易所需网签手续的办理时间，同时双方在《协议》中已经约定合同自双方签章时生效，故双方的房屋买卖合同已经成立、并生效，双方应当按照约定诚信地履行合同。在约定的网签办理时间届满后被告提出拒绝出卖房屋已经构成违约，其在原告提起诉讼并请求继续履行合同时，申领新的涉案房屋不动产权证后抵押于他人的行为更是再次以自己的行为表示拒绝履行房屋买卖合同，属故意违约，并已导致合同目的无法实现，故两原告有权解除合同。本院确认房屋买卖合同于两原告当庭将解除合同意思表示通知被告时解除。合同解除后，根据合同的性质和履行情况，当事人可以请求恢复原状、并有权要求赔偿损失。关于涉案房屋的价值，被告抗辩称不能按其签订的《抵押借款合同》约定来认定。本院认为，被告在将涉案房屋设定抵押时，其已确认了房屋的价值为260万，虽该金额的时间基点为设定抵押时的2016年5月4日，与合同解除之日有一定差异，但此系被告恶意违约阻碍合同履行所致，当事人不应从恶意违约阻碍合同履行中获取利益，现该金额也已得两原告认可，故本院对两原告主张该金额作为房屋价值的计算方式予以采信。关于《抵押借款合同》中约定的“该价值约定不能作为实现抵押权等价值依据，抵押人不能以此限制抵押权人实现抵押权”内容，此系被告与抵押权人的约定内容，对《抵押借款合同》之外的当事人并无约束力，并且该内容也约定适用于抵押权人实现抵押权的情形，与原、被告间合同替代履行损失的认定并无关联，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。被告在《抵押借款合同》中自行确认的房屋价值260万元与原、被告合同约定的房屋转让价格185万元的两者之差75万元，即为被告违约导致两原告合同无法履行的损失。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于违约造成的损失。因定金5万元系两原告交付，故被告在返还定金后还应赔偿两原告损失75万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，判决如下：一、原告潘国方、顾防芹与被告魏红在2015年12月22日签订的《协议》及《补价协议》于2017年2月20日解除。二、被告于本判决生效之日起十日内返还两原告定金5万元。三、被告于本判决生效之日起十日内赔偿两原告损失75万元。案件受理费11880元，减半收取5940元，由被告负担。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10555301040017676。审判员  王耀华二〇一七年二月二十三日书记员  孟 君