陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终819号上诉人（原审被告）陕西开城实业有限公司，住所地：西安市凤城一路与未央路十字东南角利君V时代A座24楼。法定代表人张渭，该公司总经理。委托代理人张鹏霄，陕西锐迈律师事务所律师。委托代理人蔡燕，陕西锐迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）韩桂萍，女，1970年10月19日出生，汉族，无业，住西安市。委托代理人曹雅赟，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人张英，陕西博硕律师事务所实习律师。原审第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行，住所地：陕西省西安市未央区未央路171号。负责人王军，该支行行长。委托代理人毕学琳，男，1968年10月18日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区。委托代理人王雨，女。1991年10月2日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区。上诉人陕西开城实业有限公司（以下简称开城公司）因与被上诉人韩桂平、原审第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行（以下简称秦农银行未央支行）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初7726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人开城公司之委托代理人张鹏霄、蔡燕,被上诉人韩桂萍之委托代理人曹雅赟、张英，原审第三人秦农银行未央支行之委托代理人毕学琳、王雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年12月26日，开城公司作为出卖人，韩桂萍作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》。约定由买受人购买开城公司建设的未央区红光村城中村改造项目一期（DK1）第3幢2单元28层22801号房，建筑面积为98.27平方米，总金额449565元。出卖人应在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将商品房经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。该《商品房买卖合同》附件五：补偿协议第四条规定，本合同生效后，任何一方均无权要求解除或终止本合同，除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或终止或拒不履行本协议的有关规定均按合同房款总额的10%承担违约责任。合同签订后，韩桂萍依约支付了189565元首付款。另韩桂萍作为借款人，秦农银行未央支行作为贷款人，开城公司作为保证人，三方签订《个人住房按揭借款合同》一份，约定借款人借款本金26万元，借款期限为180个月。2014年2月28日，开城公司收到秦农银行未央支行发放的该笔借款26万元。2014年8月4日，韩桂萍办理了收房手续。后韩桂萍、开城公司因合同履行等发生纠纷，形成诉讼。庭审中开城公司提供了一份房管局网页查询记录，称其向房管局提交了办理权属登记资料，韩桂萍称该记录从网上下载无法认可真实性，且只是合同备案手续，开城公司应履行的是办理房产证提交资料的义务，不是合同备案义务。韩桂萍提供了一份解除合同通知书及EMS快递单及快递查询网页截图，证明其向开城公司邮寄了该通知书，开城公司2016年6月6日收到，合同已于当日解除。开城公司称未收到该通知书，从快递单也看不出寄的是解除通知。因双方各执己见，致调解未果。韩桂萍于2016年8月1日起诉至西安市未央区人民法院诉称，2013年12月26日，其与开城公司签订《商品房买卖合同》，约定其以449565元向开城公司购买未央区红光村城中村改造项目一期3幢2单元28层22801号房，开城公司应于2014年6月30日前将约定的商品房交付，并在商品房交付使用后的365个工作日内，办理房屋权属变更手续。其已经按照合同约定支付了首付款，并作为借款人，与第三人秦农银行未央支行（贷款人）、开城公司（保证人）签订《个人住房按揭借款合同》，约定贷款金额26万元，贷款期限为180个月。2014年2月27日，贷款发放。其自2014年3月起逐月向第三人归还贷款本息至今。但开城公司于2014年8月4日交付房屋后，并未按照合同约定的时间为其办理权属登记，截止起诉之日，开城公司仍未办理。其依据《商品房买卖合同》第十五条约定要求退房，并于2016年6月6日向开城公司发出《解除通知书》，要求开城公司为其办理退房手续并退还相应购房款，开城公司置之不理。其认为开城公司的行为侵犯其利益，故诉至人民法院，请求确认其与开城公司签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y13148240）已于2016年6月6日解除；判令开城公司退还其全部购房款449565元；及至判决生效日止其已经向第三人支付的贷款本金及利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；判令开城公司赔偿其已付首付款利息损失43608.11元（以本金189565元为基数，按银行同期贷款年利率计算，自2012年9月11日起至判决生效日止，现暂计至2016年7月19日；判令开城公司赔偿其已经向第三人支付的利息（以第三人于开城公司履行当月出具的还款明细清单为准）；判令本案诉讼费用、保全费用由开城公司承担。开城公司辩称，其认为房屋买卖合同真实有效，其履约过程无违约行为，韩桂萍要求解除合同无事实和法律依据。房产证现在未办下来，其公司已经向房管局提交了办理权属登记所需的资料。而且其并未收到韩桂萍的解除合同通知书。且该房屋已经实际交付两年，韩桂萍已经实际使用两年，现在要求解除，会给其造成巨大损失，不符合公平公正原则。韩桂萍与第三人之间的借款贷款合同纠纷，与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，不应在本案一并审理。商品房买卖合同中约定合同生效后任何一方不享有合同解除权，韩桂萍无权解除合同。故请求依法驳回韩桂萍的诉请。第三人秦农银行未央支行辩称，韩桂萍、开城公司的纠纷和其无关，其和韩桂萍是借款合同，谁借款谁还，借款必须本人偿还。商品房买卖合同已经办理按揭抵押登记，贷款不还完合同不能解除。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，韩桂萍、开城公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务，但开城公司未按双方合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，韩桂萍行使解除权成立，本院予以确认；合同解除后，开城公司应将韩桂萍支付的购房款449565元返还韩桂萍，并按照合同约定支付韩桂萍相应违约金，同时韩桂萍应将房屋返还给开城公司。因韩桂萍主张双方约定的违约金过低且远不能弥补韩桂萍实际产生的直接损失，故应按照韩桂萍的实际损失计算。经核实：韩桂萍的实际损失应分两段计算：（1）韩桂萍支付给被告首付房款189565元的利息损失，该利息损失应以189565元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜,支付的期限应以开城公司出具的收据为准；（2）韩桂萍因购房向第三人秦农银行未央支行贷款26万元其已支付的贷款利息损失（以第三人秦农银行未央支行出具的还款明细清单为准）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、原告韩桂萍与被告陕西开城实业有限公司于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》解除（合同登记号：Y13148240）；二、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩桂萍购房款449565元；三、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告韩桂萍自2014年3月20日起至本判决生效之日时止，原告韩桂萍已向第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行支付的贷款利息（以第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行于本判决生效当月出具的还款明细清单的利息为准）；四、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告韩桂萍首付款产生的利息损失（利息损失分两部分,第一部分以首付房款183705元为基数，自2012年9月11日起计至本判决确定给付之日时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算;第二部分以5860元为基数，自2013年11月29日起计至本判决确定给付之日时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、原告韩桂萍于本判决生效后十日内将未央区红光村城中村改造项目一期（DK1）第3幢2单元28层22801号房屋腾交被告陕西开城实业有限公司；六、驳回原告韩桂萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8774元，保全费3030元，共计11804元，原告已预交，现由原告韩桂萍承担1804元；由被告陕西开城实业有限公司承担1万元，被告承担的上述费用于本判决生效之日起十日内支付给原告。宣判后，开城公司不服，向本院提起上诉称：一、双方签订的商品房买卖合同合法有效，依法应继续履行，韩桂萍无权依据合同第十五条约定解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条仅对办理房屋权属登记资料的报备进行了约定即在商品房交付使用后365个工作日内，并未对取得房地产权属证书的时间作出具体期限的约定，依照合同约定，陕西开城实业有限公司应在2016年1月14日前报备资料，对权属证书的取得没有约定；依据法律规定，韩桂萍主张相关权利，应当在预先约定的期限届满后的合理期限内行使通知或催告权利，但截止一审开庭时，韩桂萍从未通知或催告陕西开城实业有限公司并要求解除合同，韩桂萍在2016年6月依法也不享有解除权。二、一审法院判决合同解除适用法律错误。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条明确规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。结合本案而言，双方合同约定的资料报备时间为2016年1月14日之前，未约定办理完所有权登记并最终取得产权证的期限，合理期限应在2016年4月14日之前，故韩桂萍只有在超过一年，即2017年4月15日（办证合理期限为90日）依法才具有合同解除权，法院才能予以支持。三、韩桂萍已实现了其合同目的，办理产权登记只是合同众多义务中的一项，开城公司已履行了合同主要义务，并未根本违约，一审判决合同解除有违公平。四、一审判决对违约责任的判定不符合法律规定。合同第十五条第一款，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人损失，一审法院应当尊重双方的意思自治，依法应当按照双方约定的方式判定违约金。上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，改判驳回韩桂萍一审的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由韩桂萍承担。韩桂萍辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人韩桂萍享有合同解除权，有权要求解除商品房买卖合同。合同约定如因出卖人的责任导致买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权解除合同。本案中答辩人行使的是合同中约定的解除权。二、本案中答辩人韩桂萍行使合同解除权的条件已经成就，可以请求解除商品房买卖合同。三、一审对违约责任的认定符合法律规定，应予维持。一审过程中我们是直接请求同时解除按揭贷款合同，但在一审中秦农银行拒绝解除按揭贷款合同，法官在充分释明后我们变更了诉讼请求，要求开城公司把房款全部返还给我们。秦农银行未央支行辩称：我们不管他们双方之间的纠纷，我们只要他们把我们的钱还给我们。他们如果一次性把钱给我们还完，我们同意解除合同，我们要求让借款人给我们还钱。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，韩桂萍、开城公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。现开城公司并未提交其已备案的相关证据，已构成违约，故韩桂萍依据合同约定要求解除双方签订的《商品房买卖合同》本院依法应予支持。合同解除后，开城公司应将韩桂萍支付的购房款449565元返还韩桂萍，并按照合同约定支付韩桂萍相应违约金，同时韩桂萍应将房屋返还给开城公司。合同虽约定出卖人退房并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。但该约定数额明显过低，不足以弥补韩桂萍损失，原审判决按同期银行贷款利率计算韩桂萍损失并无不当。开城公司上诉理由不能成立。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费8774元由陕西开城实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年二月二十四日书 记 员  王晓平