河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）邯市民一终字第57-1号上诉人（原审被告）：赵怀生。委托代理人：邢秋平，河北恒星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：米文利。被上诉人（原审原告）：米文生。被上诉人（原审原告）：米文英，农民。被上诉人（原审原告）：米玉英。三被上诉人委托代理人：米文利。被上诉人（原审被告）：张书凤。上诉人赵怀生因与被上诉人米文利、米文生、米文英、米玉英、张书凤其它买卖合同纠纷一案，不服武安市人民法院（2010）武民初字第376号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审审理查明：米林山与李秀珍系夫妻，生育4个子女，长子米文生、次子米文利、长女米文英、次女米玉英。米林山夫妇在万年矿1街10栋1单元104号有楼房一处，1999年5月10日米林山去世，2000年11月25日经河北省临城县人民法院以抢劫、盗窃、销赃罪判处米文利有期徒刑15年，李秀珍于2002年2月8日去世，2003年7月15日米文利的妻子张书凤与赵怀生在房尚林等4人的见证下，达成了房产户主为米林山的万年矿1街10栋1单元104号房屋的买卖协议，协议约定张书凤经婆母、丈夫米文利协商同意将房屋出售，张书凤的家属、亲属如对协议发生疑议时，可与张书凤交涉，与赵怀生无任何关系。房屋价格为38600元（其它内容详见协议）。在第三方的见证下张书凤收取了赵怀生38600元房价款，于2003年7月下旬，张书凤将房屋交付给赵怀生并将房屋房产证也交给赵怀生。同年11月赵怀生入住。时至2009年10月30日，米文利刑满出狱，得知父母房屋被出卖，遂找赵怀生讨要房屋，至此形成纠纷。原审审理认为：诉争房屋万年矿1街10栋1单元104号楼房属米林山、李秀珍夫妇所有，而米林山、李秀珍先后于1999年、2002年去世，依法继承已经发生，继承人是其二人的四子女，诉争房应归四子女共有。2003年7月15日张书凤与赵怀生订立房屋买卖协议时，米文利正在邯郸监狱服刑，其他3个继承人在邢台和临城，张书凤在产权所有人不知情自己没有处分权的情况下与赵怀生订立房屋买卖协议，并隐瞒婆母李秀珍已死亡及有两个女儿的事实，谎称与婆母、丈夫商量同意卖房的事实，以欺诈手段与赵怀生订立合同出卖房屋，损害了四子女的利益，而赵怀生明知诉争房产所有人为米林山夫妇，也知道米林山已死亡，继承已发生，产权已转移，明知张书凤没有处分权，避开产权所有人，执意与张书凤进行房屋买卖交易，其行为存在主观过错。张书凤、赵怀生的行为违反法律规定，损害了四子女的利益，协议内容也充分说明对此损害后果赵怀生有预见。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效，张书凤对诉争房屋无处分权，没有得到权利人的追认，订立合同后也未取得处分权，依法张书凤与赵怀生所签订的诉争房买卖协议无效。依法因该合同取得的房屋财产应予返还。赵怀生提出的起诉超过诉讼时效的抗辩，因其不能举证证实，不予支持。故请求赵怀生支付居住房屋期间租金的请求正当，应予支持，但其请求的数额缺少依据，应依赵怀生认可的租赁价为准。因张书凤与赵怀生签订的房屋买卖协议无效，赵怀生要求张书凤协助办理房产过户手续的抗辩理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十一、第五十八条之规定，遂判决：一、张书凤与赵怀生2003年7月15日签订的房屋买卖协议无效；二、赵怀生将万年矿1街10栋1单元104号房屋及产权证返还给米文生、米文利、米文英、米玉英，并给付四原告2003年8月1日到该判决生效日的租金，按月租金100元计算。案件受理费280元，张书凤负担140元，赵怀生负担140元。宣判后，上诉人赵怀生不服原审民事判决，向本案提出上诉，主要上诉理由：（一）一审判决歪曲事实。张书凤向赵怀生发出订立房屋合同时，已明确告知赵怀生房屋所有人米林山已去世，其法定继承人自己丈夫米文利、婆婆李秀珍同意她代其出售，且张书凤持有本案争议房屋所有产权证书，根据《协议书》第七条约定，张书凤保证，如家属、亲属对该协议发生疑议时，由张书凤与其交涉，与赵怀生无关，故赵怀生有理由相信张书凤有权代理，张书凤的行为有效，并非无权处分他人财产。（二）一审判决“张书凤与赵怀生签订的房屋买卖协议无效”认定事实、适用法律错误。张书凤与赵怀生签订协议时，隐瞒还有其他法定第一顺序继承人的事实，张书凤以欺诈方式使得赵怀生产生重大误解，故本案争议协议应属于可变更、可撤销合同。（三）一审判决赵怀生返还房屋并支付租金错误。赵怀生不应支付租金，此外米文利还应返还赵怀生购房款及利息13340元和其他相关损失。综上，请求二审法院撤销武安市人民法院（2010）武民初字第376号民事判决书，发还武安市人民法院重审。被上诉人米文利答辩称：（一）赵怀生与张书凤签订的房屋买卖协议无效。1、本案争议房屋在答辩人父母先后去世后，答辩人四兄妹取得继承权，应属其四人共同财产。2、妻子张书凤擅自出售房屋，构成无权处分。张书凤在2003年签订协议时，未告知四人，其后在2009年米文利出狱得知此事后，也未征得四兄妹的追认，故张书凤的行为已构成无权处分。3、赵怀生在明知张书凤未经四兄妹同意出卖房屋不构成善意取得。赵怀生与米文利父母生前均在万年矿工作、生活，父母相继去世在矿上是众所周知的。此外张书凤在米文利1999年入狱后，从未提起此事，在签订协议时，米文利也未向张书凤出具同意出售房屋意见书或是授权委托书。其他兄弟姐妹作为合法继承人，也未向张书凤出具相关的授权委托书。另张书凤并非本案争议房屋的房主，对其是否有处分权，赵怀生应有充分的了解义务，因此赵怀生不构成善意取得。（二）赵怀生要求米文利承担利息、添补财产损失、赔偿信赖利益损失及搬迁误工费、律师代理费等依法无据。张书凤与赵怀生签订协议的行为已侵犯了米文利的合法权益，赵怀生应返还房屋，张书凤应退还收取的房款。另外一审按其每月租金100元补偿米文利正当合理。综上，本案一审认定事实正确，程序合法，应予以维持。被上诉人张书凤口头答辩称：（一）2003年签订的协议是双方当事人真实意思表示，因为当时不懂法，不知道继承的事情，我没有权利卖房子。赵怀生当时也不懂法，如果赵怀生当时懂法，他也不会要这个房子。要是按照现在的法律规定，应是无效。（二）当时我不存在欺诈，签订协议时，跟赵怀生说过有一个哥哥叫米文生在邢台。对于两个姐姐没有给赵怀生说，我本人认为她们是女孩，就没有必要说了，所以我不存在欺诈。本院二审经审理事实与一审经审理的事实基本一致。本院认为：关于本案争议的2003年7月15日协议的效力问题，由于本案争议协议书中的房屋万年矿1街10栋1单元104号实际所有人为米文利的父亲米林山，在父亲米林山与母亲李秀珍于1999年；2002年相继去世后，该房屋已发生继承，故米文利的妻子张书凤于2003年7月15日在未告知米文利四兄妹的情况下与赵怀生签订协议，且事后也未征得四人的追认，其行为已侵犯了四继承人的合法权益，属无权处分，虽然赵怀生称张书凤隐瞒其还有其他法定继承人，是在重大误解的情况下签订的，但是在签订协议时，赵怀生对房屋的实际产权人米林山已经去世是明知的，故对于该房屋已发生实际继承应该尽到注意义务，但在此情况下仍与无处分权人张书凤签订协议，此行为存在主观过错，因此一审判决该协议无效正确，应予以支持。关于赵怀生是否应支付米文利、米文生、米文英、米玉英租金的问题，由于四人并未提出相应证据证明其损失数额，故本院不予支持，一审判决赵怀生每月支付四人租金100元（从2003年8月1日判决生效日）应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：一、维持武安市人民法院（2010）武民初字第376号民事判决第一项，即“张书凤与赵怀生2003年7月15日签订的房屋买卖协议无效”；二、变更武安市人民法院（2010）武民初字第376号民事判决第二项，即“赵怀生将万年矿1街10栋1单元104号房屋及产权证返还给米文生、米文利、米文英、米玉英，并给付四原告2003年8月1日到判决生效日的租金，按月租金100元计算”为“赵怀生于本判决生效后三十日内将万年矿1街10栋1单元104号房屋及产权证返还给米文生、米文利、米文英、米玉英”。二审案件受理费100元，由上诉人赵怀生负担。本判决为终审判决。审 判 长  王一民审 判 员  徐世民代理审判员  孙 佳二〇一二年二月六日书 记 员  耿丽娟