江山市人民法院发文稿纸签发：年月日核稿：年月日主办单位和拟稿人：民一庭年月日事由：印发民事判决书附件：主送机关：抄送机关：校对：年月日打印：份浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书（2012）衢江民初字第1453号原告余朝兴。委托代理人（特别授权）朱宏伟。委托代理人（特别授权）王伟伟。被告郑良峰。被告杨雪美。二被告共同委托代理人（一般代理）郑建国。原告余朝兴与被告郑良峰、杨雪美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月3日立案受理。依法由审判员毛寅适用简易程序独任审判，于2012年12月25日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余朝兴诉称，二被告原系江山市樵歌山庄2幢2单元204室业主。2912年9月7日，在今日房产中介的介绍下，原、被告就江山市樵歌山庄2幢2单元204室房屋买卖达成了一致意见，签订了《房地产买卖契约》，约定二被告将江山市樵歌山庄2幢2单元204室房屋包括附属物（含室内装饰装修、家具等）以103.8万元转让给原告，转让款分三次支付；税费由被告承担，其他费用由原告承担；2012年9月15日前过户，过户之日原告另补被告3400元；按揭款到位之日交房；不能按期支付清房款或者不能按期交付房地产的，没逾期一日，由违约一方向对方付给该房地产价款千分之一的违约金。契约签订后，原告向被告支付了5万元定金。契约签订前被告隐瞒了房屋已出租的事实，契约签订后，原告才得知房屋出租情况，原告再询问被告，被告才承认该房屋确已出租，他们保证会叫承租人在2012年10月1日前搬走，并向原告出具了《承诺书》，载明：2012年10月1日前租房客搬出……支付违约金10万元。但一直到2012年9月19日两个承租人才签字确认放弃优先购买权，同日原、被告办理了房产过户手续，2012年10月16日按揭款到达被告账户。2012年10月25日，被告将房屋钥匙交给中介，委托中介与原告办理交接手续。当原告随中介去办理交接手续时，发现房屋装饰装修部分已被破坏，家具等缺失。原告和中介立即打电话给被告，但被告至今未将合同约定出售给原告的附属物恢复原状交付给原告。现原告余朝兴起诉要求二被告：1、支付未按期出房违约金10万元及不能按期交付房地产的违约金（自2012年10月25日起至被告将附属物交付给原告之日止按每日房地产总价款千分之一计算）；2、赔付冰箱一台（容声BCD-177BX／L）、挂式空调一台（华凌KFRD-32GW／HV915）、油烟机一台（松下CXW-2380）、煤气灶一台（威普）、东北松餐桌一张、东北松餐椅八条、窗帘二套、书桌三张、液晶电视机二台（32吋TCL）、洗衣机二台（海尔全自动7KG）、床及床垫三张（180㎝实木靠背床）、诗尼曼挂衣橱；3、承担案件诉讼费用。为支持其主张，原告向本院提供了以下证据：（1）2012年9月7日，原、被告签订的房地产买卖契约一份，证明a、双方就涉案房屋买卖的相关事项达成一致意见，包括出售的房屋及附属物；b、房屋总价款为1038000元（包括固定装修、室内所有家具家电）；c、房屋交付之日为按揭款到位之日；d、税费由被告负担，其他费用由原告负担；e、逾期交房违约责任及违约金的约定；f、双方签订房地产买卖契约时，被告及中介都没有告知涉案房屋已经出租的事实。被告对真实性无异议，但主张双方实际上没有按照该份契约履行，双方于9月14日去过户，由于原告的原因该份契约废止，故该份契约与本案无关联性。（2）承诺书一份、保证书一份，证明a、双方签订契约后，原告去看房，得知涉案房屋已经出租，被告杨雪美承诺租房客于10月1日前搬出，如房客没有按时搬出同意支付违约金100000元；b、涉案房屋租客也出具保证书一份，承诺于10月1日前搬出房屋。被告对承诺书、保证书的真实性无异议，对证明对象有异议，认为承诺书是9月12日出具，保证书是9月14日出具，都是为了履行契约作出的保证，而实际上房地产买卖契约并未履行，该份保证书、承诺书没有约束力，且涉案房屋租客实际已于9月29日搬出房屋，故被告不存在违约行为。（3）收条一份、完税凭证二份，证明涉案房屋购房款总价为1038000元，原告通过现金和替被告缴税方式支付被告购房款341400元（包括另外补偿被告的3400元），通过银行转账方式支付被告购房款700000元（按揭贷款）的事实。被告对真实性无异议，但主张该组证据无法证明交款总额的情况，双方履行的是9月18日签订的《房地产买卖合同》，完税是按照1030000元来完税的。（4）2012年10月25日房屋买卖现场交接单一份，证明房屋交接时，房屋内缺失部分附属物（具体缺失附属物即原告诉状中诉请第二项所列财物），被告只交付了一部分附属物。被告对真实性无异议，主张2012年10月25日被告将房屋钥匙交付给中介，该份交接清单是原告与中介办理，被告并不知情，根据房屋买卖合同的约定，交付是交付当天的房屋室内装修及家具家电，故不存在缺失附属物问题。（5）房产证、土地证各一份，证明讼争房屋已于2012年9月19日过户到原告名下的事实。被告对真实性和证明对象均无异议，但主张该证据能够证明双方实际履行的是2012年9月18日双方签订的《房地产买卖合同》。被告郑良峰、杨雪美辩称，1、原、被告签订《房地产买卖契约》情况属实，但双方于2012年9月14日去过户时，因原告原因未能办理过户手续，相关资料已交还被告，故该契约已终止履行；2、原、被告于2012年9月18日重新签订《房地产买卖合同》一份，双方实际履行的是该《房地产买卖合同》，登记备案的也是该合同，故应以《房地产买卖合同》为准；3、原告在洽谈买房时就到房屋去看过，明知该房屋已出租，并非签订契约之后才知道。被告出具承诺书和承租人出具保证书均是为了履行原、被告于2012年9月7日签订的《房地产买卖契约》，现双方签订的《房地产买卖合同》已对交房期限重新约定，且承租人已放弃优先购买权及于2012年10月1日前搬出房屋，故被告不存在违约行为；4、双方重新签订的《房地产买卖合同》只约定被告将房屋包括室内装修及室内家具、家电交付给原告，并未列具体物件，交接清单是中介签名，被告未予以确认，故对原告所称缺失附属物不予认可。综上，二被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，被告向本院提供了以下证据：（1）2012年9月18日，原、被告签订的《房地产买卖合同》一份，证明a、原被告实际履行的是该份合同；b、过户时，被登记机关确认的也是该份合同；c、双方约定履行的具体事项包括1030000元的房款及10月25日的交接、10月25日由中介代表被告将房屋内的家具家电交付原告也是按照该份合同履行。原告对真实性无异议，但主张双方实际履行事项应按照2012年9月7日双方签订的《房地产买卖契约》，该份合同与客观事实不一致，且该份合同只有一份，原被告双方均没有。（2）房屋出租协议一份，证明讼争房屋租赁给李敏，李敏于2012年9月29日搬出讼争房屋的事实。原告对真实性有异议，主张该份证据与被告在过户时复印给原告的出租协议不一致，对该份协议中下面手写字并非李敏本人书写，也不能证明李敏于2012年9月29日搬出房屋。（3）证人侯某出庭证言一份，证明原、被告买卖房屋的真实情况。原、被告对证人证言均无异议。经庭审质证，本院对当事人提供证据无异议部分予以确认，有异议部分结合争议焦点进行论述。双方当事人陈述一致的事实：被告郑良峰、杨雪美原系江山市樵歌山庄2幢2单元204室房屋所有权人。2012年9月7日，在今日房产中介的介绍下，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定由被告将坐落于江山市樵歌山庄2幢2单元204室房屋包括附属物（固定装修、液晶电视2台、洗衣机2台、冰箱2台（1新1旧）、空调4台（3台挂式1台立式）、油烟机2台、煤气灶2台、淋浴器2台、床3张、桌2张、书桌3张、电热水器2台）以1038000元的价格转让给原告所有，原告第一次付定金5万元，第二次付首付款28万元，第三次按揭款到位付清；按揭款到位之日交房；税费由被告承担，其他费用由原告承担，9月15日前过户，过户之日原告另补被告3400元；如不能按期付清房款或者不能按期交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方支付该房地产价款千分之一的违约金。2012年9月12日，被告杨雪美向原告出具《承诺书》一份，载明“2012年10月1日前租房客搬出樵歌山庄2幢2单元204室房屋。余朝兴按揭款到位之日，房屋交付余朝兴使用。如租房客未按期限出房，房东负违约责任，支付违约金10万元”。原告按约支付了定金5万元。2012年9月14日，承租人李敏出具《保证书》一份，载明“本人李敏自愿放弃樵歌山庄2幢2单元204室租房权，愿意在2012年10月1日前搬出此房，配合房东对此房的出售”。同日，原、被告到房管部门去办理房屋过户手续，因种种原因未果。2012年9月18日，原、被告继续到房管部门办理房屋过户手续，并签订《房地产买卖合同》一份，约定该房地产成交价格为1030000元，第一次付定金5万元，第二次付首付款28万元，第三次按揭款到位，于2012年10月25日付清；双方同意于2012年10月25日前由被告将该房地产正式交付给原告使用；该房地产的附属设施包括室内装修及所有家具家电一并转移给原告，其他条款未变。原告通过现金和替被告缴税方式支付被告购房款341400元（包括另外补偿被告的3400元）。次日，原告领取了房产权证和国有土地使用权证。2012年10月16日，原告通过银行转账方式支付被告购房款700000元（按揭贷款）。2012年10月25日，被告将房屋钥匙交给中介人员侯某，由侯某与原告到现场交接，因发现交付的附属设施与约定不符，侯某出具《房屋买卖现场交接清单》一份，载明“缺少的附属物包括：冰箱一台（容声BCD-177BX／L）、挂式空调一台（华凌KFRD-32GW／HV915）、油烟机一台（松下CXW-2380）、煤气灶一台（威普）、东北松餐桌一张、东北松餐椅八条、窗帘二套、书桌三张、液晶电视机二台（32吋TCL）、洗衣机二台（海尔全自动7KG）、床及床垫三张（180㎝实木靠背床）、诗尼曼挂衣橱（乳白色）”。原告要求被告交付上述附属物，但未果。本案争议焦点一：被告应否承担违约责任，向原告支付违约金。首先，被告是否应支付租房客未按期出房违约金10万元。原告主张被告杨雪美出具承诺书确认如租房客未按期限（2012年10月1日）出房，应支付违约金10万元。被告主张其出具承诺书是为了保证双方于2012年9月7日签订的《房地产买卖契约》的履行，但双方于2012年9月14日去办理房屋过户手续未能成功，该《房地产买卖契约》已终止履行，该承诺书就补助具有约束力，且租房客已于2012年9月29日搬出房屋，故被告不存在违约行为。本院认为，原告要求被告出具承诺书的目的是要求被告腾空房屋，保证房屋的顺利交付，双方于2012年9月14日去办理房屋过户手续因种种原因未果，则该《房地产买卖契约》未能实际履行，双方又于2012年9月18日重新签订了《房地产买卖合同》一份，对交房期限重新作了约定，定于2012年10月25日前由被告将该房地产正式交付给原告使用，而双方于2012年10月25日实际交接了房屋，房屋产权证书已过户到原告名下，故被告在房屋交接上不存在违约行为，无需向原告支付未按期出房违约金10万元。其次，被告是否应支付不能按期交付房地产的违约金（自2012年10月25日起至被告将附属物交付给原告之日止按每日房地产总价款千分之一计算）。本院认为，2012年10月25日，被告向原告交付了房屋及大部分附属设施，虽尚有部分附属设施未经原告同意拉走，存在交付瑕疵，但双方签订的《房地产买卖契约》和《房地产买卖合同》均未对逾期交付附属设施承担违约责任作出明确约定，且将部分附属设施未交付视为整个房屋未交付要求被告承担按每日房地产总价款千分之一计算的违约金显失公平，故对原告该请求本院不予支持。本案争议焦点二：被告应否向原告交付缺少的房屋附属设施及附属设施的数量、型号。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》和《房地产买卖合同》均约定转让的房地产包括附属物（室内装修及所有家具家电），《房地产买卖契约》对附属物的名称和数量进行了明确，证人侯某证明双方除交房期限作了变更外，其他条款未作变更，故被告应当按照约定交付房屋附属设施。因证人侯某在现场交接清单签字时并不清楚家具家电的品牌、型号，而《房地产买卖契约》亦未对此进行明确，现原告同意按被告提供的发票记载的品牌、型号为准，其他家具结合当事人陈述，本院确认缺少的房屋附属物包括：海尔冰箱BCD-186KB一台、挂式空调一台（华凌KFRD-32GW／HV915）、油烟机一台（松下CXW-2380）、煤气灶一台（威普）、东北松餐桌一张、遮阳布窗帘二套、三洋彩电LCD-32CA828二台、海尔洗衣机XQB50-M918二台、床一张。综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房地产买卖契约》和《房地产买卖合同》均约定转让的房地产包括附属物（室内装修及所有家具家电），现被告将部分附属设施拉走，履行义务存在瑕疵，应当按照双方约定继续履行，即交付本院确认缺少的房屋附属设施。原告未提供充分证据证明被告存在违约行为，故其要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告郑良峰、杨雪美交付给原告余朝兴以下财物：海尔冰箱BCD-186KB一台、挂式空调一台（华凌KFRD-32GW／HV915）、油烟机一台（松下CXW-2380）、煤气灶一台（威普）、东北松餐桌一张、遮阳布窗帘二套、三洋彩电LCD-32CA828二台、海尔洗衣机XQB50-M918二台、床一张，限于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕。二、驳回原告余朝兴的其他诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由原、被告各负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 毛 寅二〇一二年十二月二十六日书记员 徐新伟