江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终9738号上诉人（原审被告）：毛伟红，男，1975年9月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨红珍，女，1976年11月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：赵法，广东国悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘益平，男，1970年3月21日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托代理人陈振豫，江苏万事法律师事务所律师。委托代理人黄亚平，江苏万事法律师事务所实习律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路202号。负责人：陈刚，行长。上诉人毛伟红、杨红珍因与被上诉人刘益平、原审第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2015)吴江民初字第2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。毛伟红上诉请求：1、撤销一审判决，裁定发回重审；撤销判决第一、二、三项，更正一审认定刘益平与毛伟红签订的《吴江市房地产买卖契约》对杨红珍具有法律约束力的错误判决；2、一、二审案件受理费由被上诉人刘益平承担。事实和理由一审审判组织不合法，一审认定刘益平与毛伟红签订的《吴江市房地产买卖契约》对杨红珍发生法律效力的观点违法错误。一审法院撤换郑乾坤出合议庭，由姚民和陈明珠主观臆断推定杨红珍同意将涉案房产卖给刘益平的判案观点是违法错误的。杨红珍上诉请求：1、撤销一审判决，裁定发回重审；撤销判决第二、三、五项，驳回被上诉人刘益平要上诉人将涉案房产过户到其名下的诉讼请求，判决支持被上诉人的反诉请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人刘益平承担。事实和理由：一审的审判组织不合法。一审主观臆断推定刘益平与毛伟红签订的《吴江市房地产买卖契约》对杨红珍发生效力的观点违法错误。一审没有事实根据、没有法律根据地判决上诉人将自己的房产过户给被上诉人刘益平的判决违法。刘益平答辩称：1、一审审判组织合法，更换人民陪审员征得了双方当事人同意，双方当事人也均未申请回避。2、原审判决认为吴江市房地产买卖契约对杨红珍发生法律效力认定事实清楚，适用法律正确。3、如果吴江市商品房买卖合同上有毛伟红、杨红珍签名，那被上诉人自然也会与他们两人订立合同，本案纠纷也不会发生。4、抵押登记是否注销应该看不动产登记中心实际情况，而不是看惯例。请求驳回上诉，维持原判。刘益平向一审法院起诉请求：1、毛伟红、杨红珍立即办理涉案房屋抵押登记注销手续，并将房屋过户给原告；2、毛伟红、杨红珍返还刘益平支付的超出购房款部分91491.59元；3、毛伟红、杨红珍支付违约金8万元；4、本案诉讼费用由毛伟红、杨红珍承担。一审法院认定事实：毛伟红与杨红珍系夫妻关系，双方于1998年10月21日登记结婚。刘益平提供的2009年9月15日《吴江市商品房买卖合同》，抬头甲方（卖方）栏中打印为联发公司，乙方（买方）栏中手写为“毛伟红”，约定出卖人将涉案房屋以总价744954元出售给买受人，并于2011年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同落款处，出卖人栏中加盖有联发公司公章，买受人栏中签有“毛伟红”名字。2009年11月6日，农行吴江分行（贷款人）与毛伟红（借款人）及毛伟红、杨红珍（抵押人）和联发公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，主要约定：借款人向贷款人借款595000元，用于购买涉案房屋，借款期限自2009年11月6日起至2029年11月5日止，借款利率采用浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮29%，执行年利率4.2174%；保证人为借款人的债务承担连带保证责任，直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续等内容。合同落款处，贷款人栏中加盖有农行吴江分行公章，借款人栏中有毛伟红签名，抵押人栏中有毛伟红、杨红珍签名，保证人栏中加盖有联发公司公章。合同签订后，农行吴江分行向毛伟红发放了贷款。2010年11月28日，出让方毛伟红（甲方）与受让方刘益平（乙方）通过中介吴江市松陵镇永盛房产信息咨询服务部（下称中介方）签订一份《吴江市房地产买卖契约》，主要约定：甲方将涉案房屋以118万元价款出让给乙方，乙方于签约后付定金4万元，于2010年12月2日前付556600元，余额1万元由中介方保管，并于房产交易中心办理过户后付给甲方；甲、乙双方中途如有一方违约，由违约方赔偿违约金8万元（包括因甲方的原因不能办理房屋在规定期内的正常过户）；所涉及到的过户费、办证费、税费均由乙方承担；中介费12000元由乙方支付，如有一方违约，中介费在定金中全额扣除；手写备注条款：1、交房时间开发商合同为2011年9月30日，如有逾期，按开发商通知日期交付。2、交付后乙方可进入房子装修，如需甲方配合，甲方须协助配合，产证出来后，甲方必须立即配合乙方过户；3、从2010年11月28日以后所有涉及房屋费用由乙方承担，2010年11月28日以前房屋费用均由甲方承担；4、甲方预售合同、收据均交中介方保管；5、本协议如遇国家政策变动，由甲、乙双方自行协商。合同落款处，甲方栏中有毛伟红签名，乙方栏中有刘益平签名，中介方栏中有经手人陆海翔签名，并在甲、乙方栏中间处加盖有中介方公章。合同签订后，刘益平于2010年12月1日向毛伟红支付了596600元；2011年2月14日至2015年8月5日，刘益平向毛伟红转账支付共计199500元，用于毛伟红归还农行吴江分行贷款。2013年7月左右，毛伟红将涉案房屋交付给刘益平，刘益平随即对房屋进行装修并占用至今。2014年11月25日，房产证登记的涉案房屋所有权人为毛伟红、杨红珍，该房屋为毛伟红、杨红珍共同共有。同日，农行吴江分行与毛伟红、杨红珍就涉案房屋办理了房屋抵押登记手续。2015年8月7日，刘益平替毛伟红提前还清了上述《个人购房担保借款合同》项下贷款剩余部分475391.59元（包括利息），并由毛伟红出具一份《承诺书》，载明刘益平已付清118万购房款，其中1万元由中介方于过户时支付给毛伟红，并承诺由毛伟红拿出118万元放到该房屋资金托管账户上，于2015年8月12日前准备好所有资金进行房屋过户。另查明：涉案房屋的抵押权至今尚未注销。以上事实，有一审原、被告的陈述、刘益平提供的《吴江市商品房买卖合同》、《吴江市房地产买卖契约》、《收据存根》、分户账明细清单、房屋权属登记信息查询结果证明、中国农业银行业务凭证、贷款还清证明、《承诺书》,被告提供的《结婚证》、《个人购房担保借款合同》、房产证、土地证及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：一、毛伟红将涉案房屋出卖给刘益平告是否对杨红珍具有法律效力。刘益平主张毛伟红将涉案房屋出卖给刘益平对杨红珍具有法律效力。刘益平认为：当初，刘益平根据中介方出示的《吴江市商品房买卖合同》才与毛伟红签订了房屋买卖契约，而在上述《吴江市商品房买卖合同》买受人栏中只签有“毛伟红”名字，并没有杨红珍的签名，因此，刘益平有理由相信毛伟红有权出售涉案房屋。尽管在登记时将涉案房屋登记在毛伟红、杨红珍名下，杨红珍成为该房屋的共有人，但从房屋买卖契约签订之日距今5年多时间里，杨红珍从未提出过异议，何况2013年7月交房时，毛伟红、杨红珍均在场，并配合刘益平完全了交房手续，可见，对于毛伟红卖房之事，杨红珍是知情并同意的，因此，毛伟红将涉案房屋出卖给刘益平对杨红珍具有法律效力。毛伟红主张其将涉案房屋出卖给刘益平对杨红珍不具有法律效力。毛伟红认为：购买涉案房屋时，与联发公司的《吴江市商品房买卖合同》系由毛伟红、杨红珍共同签署，现刘益平提供的这份商品房买卖合同买受人栏中“毛伟红”的名字并不是本人所签。当初，毛伟红急需资金，而房价正好上涨，因此，毛伟红就擅自将毛伟红、杨红珍共同购买的涉案房屋卖掉，事后一直也没有告知杨红珍，直到刘益平起诉杨红珍才知道此事。由于涉案房屋系毛伟红、杨红珍共同购买，杨红珍知道后又不同意卖房，因此，毛伟红擅自将涉案房屋出卖给刘益平对杨红珍不具有法律效力。杨红珍主张毛伟红将涉案房屋出卖给刘益平对其不具有法律效力。杨红珍认为：购买涉案房屋时所签订的《吴江市商品房买卖合同》是由毛伟红、杨红珍共同与联发公司签署的，签订日期与上述《个人购房担保借款合同》应是同一天，当初购房是由杨红珍提出的，也是杨红珍出的首付款，而刘益平提供的这份《吴江市商品房买卖合同》并无杨红珍签名，买受人栏中“毛伟红”的名字也非本人所签，且签订日期为2009年9月15日，可见，刘益平提供的这份《吴江市商品房买卖合同》与毛伟红、杨红珍和联发公司签订的《吴江市商品房买卖合同》不是同一份合同。刘益平在买房时应当知道涉案房屋为毛伟红、杨红珍共同购买，但刘益平却没有要求杨红珍在《吴江市房地产买卖契约》上签名，自身存在过错。由于杨红珍一直在深圳照顾两个孩子，不知道毛伟红已将涉案房屋卖掉，毛伟红也一直隐瞒此事直至本案诉讼，因此，毛伟红擅自将涉案房屋出卖给刘益平对杨红珍不具有法律效力。一审法院认为：根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，刘益平与毛伟红签订的《吴江市房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，未违背国家有关法律规定，属合法有效，对双方具有法律约束力。尽管毛伟红、杨红珍称与联发公司的《吴江市商品房买卖合同》是由毛伟红、杨红珍共同签署，现刘益平提供的这份买受人栏中仅签有“毛伟红”名字的《吴江市商品房买卖合同》并不是毛伟红本人所签，但毛伟红、杨红珍未提供相应证据予以证实，也未申请笔迹鉴定，由此造成的法律后果由毛伟红、杨红珍承担，可认定刘益平在买房时只知道涉案房屋系毛伟红向联发公司所购买，刘益平有理由相信毛伟红具有所有权和处分权。虽然涉案房屋事后登记在毛伟红、杨红珍名下，该房屋实际为毛伟红、杨红珍共同共有，但根据本案实际情况应认定毛伟红出卖房屋的行为对杨红珍具有法律效力，理由如下：毛伟红、杨红珍系夫妻关系，在涉及房屋买卖等家庭重大事项时，一般来说，系经过商量后作出的，即使毛伟红在卖房时没有与杨红珍商量，事后也没有理由不告知杨红珍，就算毛伟红没有告知被告杨红珍，随着2013年7月涉案房屋交付刘益平装修入住，杨红珍也应当知道涉案房屋已卖给刘益平，而从2010年11月28日刘益平与毛伟红订立《吴江市房地产买卖契约》起至2015年8月7日毛伟红出具《承诺书》止的近5年时间里，无论是毛伟红还是杨红珍从未对卖房事宜提出过异议，直至2015年下半年房价飞速上涨，杨红珍才以房屋共有人身份主张刘益平与毛伟红订立的《吴江市房地产买卖契约》因未经其同意而不具有法律效力，显然不符合常理，也有悖诚信原则。由于刘益平与毛伟红签订《吴江市房地产买卖契约》后，不仅有房款支付、有提前还清房屋原有贷款情形，而且房屋早在2013年7月就交付给刘益平装修入住，在此期间，杨红珍从未提出过异议，应视为杨红珍对卖房事宜是知道并认可的，因此，一审法院认定，毛伟红将涉案房屋卖给刘益平对杨红珍具有法律效力。二、刘益平的支付是否超出其应付购房款。刘益平主张其所付款项已超出应付购房款91491.59元。刘益平认为：根据所签订的《吴江市房地产买卖契约》，刘益平应付购房款为118万元，而刘益平于2010年12月1日、2011年2月14日至2015年8月5日、2015年8月7日分别支付了596600元、199500元、475391.59元，以上共计1271491.59元，因此，刘益平已多付购房款91491.59元。多付的91491.59元是由于刘益平不好把控剩余贷款款项的缘故，该款项理应由毛伟红、杨红珍返还给刘益平。毛伟红主张刘益平的支付并没有超出其应付购房款款项。毛伟红认为：根据所签订的《吴江市房地产买卖契约》，约定毛伟红以118万元将涉案房屋出让给刘益平，刘益平于签约后付定金4万元，于2010年12月2日前付55.66万元，余额1万元由中介方保管，并于办理过户后付给毛伟红，同时约定2010年11月28日签约前的房屋费用均由毛伟红承担，之后所有涉及房屋费用由承担，因此，2011年2月14日至2015年8月5日所支付的199500元，以及2015年8月7日所支付的475391.59元，系刘益平按照约定所应支付的剩余购房款款项，不存在其超付购房款之事。一审法院认为：《吴江市房地产买卖契约》约定的“签约后所有涉及房屋费用由刘益平承担”应理解为涉及该房屋的剩余贷款款项由刘益平负责归还，否则无法解释为何没有约定剩余购房款如何支付的问题。从表面上看，刘益平多付了91491.59元，但如果刘益平在2010年还清剩余贷款的话，就不会产生之后的贷款利息，因此，刘益平多付的款项与产生的利息有关。对于刘益平支付的款项，从其提供的分户账明细清单可以看出，刘益平于2011年2月14日至2015年8月5日转账支付给毛伟红用于归还银行贷款的199500元，与毛伟红实际归还的贷款本息相吻合；又刘益平于2015年8月7日提前替毛伟红归还给银行的475391.59元，也是剩余的贷款本息；且刘益平替毛伟红还清剩余贷款后，毛伟红出具的《承诺书》中仅写明118万元购房款已付清，并没有提到有多余款项，而刘益平也没有提出异议。综上，一审法院认定刘益平的支付并没有超出双方所约定的购房款款项，现刘益平要求毛伟红、杨红珍返还91491.59元的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院认为：刘益平与毛伟红签订的《吴江市房地产买卖契约》成立且生效，该《吴江市房地产买卖契约》对杨红珍具有法律效力。现涉案房屋登记在毛伟红、杨红珍名下，毛伟红、杨红珍应继续履行合同所确定的义务，将涉案房屋过户至刘益平名下，毛伟红、杨红珍不同意继续履行的，已构成违约，应承担相应违约责任。虽然合同约定的违约金为8万元，但法律规定违约金应当与守约方由此遭受的损失相当，结合本案的实际情况，一审法院对违约金酌情支持1万元。由于涉案房屋原有贷款已全部还清，相应的房屋抵押权因主债务的清偿而随之消灭，因此，第三人农行吴江分行作为房屋抵押权人有义务办理抵押权登记注销手续。对于反诉原告杨红珍要求反诉被告刘益平支付房屋使用费的主张，因缺乏相应依据，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行于本判决生效之日起7日内办理完涉案房屋抵押登记注销手续。二、本诉被告毛伟红、杨红珍于上述第一项判决内容履行完毕之日起7日内协助本诉原告刘益平将苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区99幢2704号房屋权属登记过户至本诉原告刘益平名下。三、本诉被告毛伟红、杨红珍于本判决生效之日起10日内支付本诉原告刘益平违约金10000元。四、驳回本诉原告刘益平的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告杨红珍的反诉请求。本诉案件受理费15420元，公告费300元，合计15720元，由被告毛伟红、杨红珍负担。反诉案件受理费1550元，由反诉原告杨红珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：一审法院2016年7月14日第三次开庭笔录中有笔误，该笔录第三页第十一行，“张芹芳”记录有误，应为“沈舜心”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，一审法院由审判员姚民、人民陪审员郑乾坤、陈明珠组成合议庭适用普通程序于2016年3月28日公开开庭审理后，后由审判员姚民、人民陪审员陈明珠、张芹芳组成合议庭于2016年6月23日公开开庭审理，再由审判员姚民、人民陪审员陈明珠、沈舜心组成合议庭于2016年7月14日公开开庭进行审理。合议庭的组成均当庭向当事人宣告，告知当事人权利，当事人未提出异议。2016年7月14日第三次开庭笔录中有笔误，不影响审判组织的合法性，一审程序合法。刘益平与毛伟红签订的《吴江市房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。涉案合同签订于2010年11月28日，涉案房屋也于2013年7月由毛伟红交付给刘益平，涉案房屋贷款也由刘益平于2015年8月7日代为归还完毕。涉案房屋产权登记时间为2014年11月25日。杨红珍虽未在《吴江市房地产买卖契约》上签名，但根据合同签订、履行、涉案房屋贷款处理情况，应当认为杨红珍知晓涉案房屋买卖情况。杨红珍主张刘益平与毛伟红订立的《吴江市房地产买卖契约》未经其同意且不知晓，有悖常理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本案情形符合该条规定。一审判决确定《吴江市房地产买卖契约》对杨红珍具有法律效力，毛伟红、杨红珍应继续履行合同所确定的义务，并应承担相应违约责任，并驳回杨红珍反诉请求，该判决并无不当。毛伟红、杨红珍的上诉理由不能成立，予以驳回。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费15420元，由上诉人毛伟红、杨红珍负担。二审反诉案件受理费1550元，由上诉人杨红珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  包刚审 判 员  杨兵代理审判员  赵俊二〇一七年二月二十日书 记 员  孟桢