广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初21147号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层。法定代表人：向云。委托诉讼代理人：冯华勇，男，该公司员工。被告：蔡丽菲，女，1969年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区，委托诉讼代理人：张海峰，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉鑫，广东海迪森律师事务所实习律师。原告佛山市万科物业服务有限公司诉被告蔡丽菲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年2月15日公���开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯华勇，被告的委托诉讼代理人张海峰、杨玉鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付所欠的自2016年2月1日至2016年11月30日物业服务费、住宅水费、用水损耗分摊、垃圾处理费及其违约金7525.2元（其中物业服务费本金为6020.2元、住宅水费和用水损耗分摊费用为1011.16元、垃圾处理费为13.2元、违约金480.64元）；2.被告承担本案诉讼相关费用。事实和理由：被告为佛山市顺德区大良街道德胜中路新城湾畔花园逸潮阁102房的产权人，该房产建筑面积为222.97㎡。自2016年2月至2016年11月30日一直拖欠物业服务费。根据《前期物业服务合同》第三条物业管理相关服务费约定该房屋的物业费收费标准为2.7元/月/㎡，案涉房产的每月物业费为602.02元。故被告所欠物业费本金为222.97㎡×10个月=6020.2元。按照《前期物业服务合同》第十二条的约定，物业费于每月15日前缴纳，下月首日及以后缴纳的视为逾期，每逾期一日应缴纳欠费总金额的千分之五作为违约金，但原告自愿调整为万分之五，故被告应缴纳413.28元的违约金。涉案小区为二次供水，水费由服务中心代收，用水损耗分摊费用包含政府征收污水处理费和垃圾处理费。被告于2016年2月1日至2016年11月30日期间共拖欠水费、用水损耗费、垃圾处理费1024.36元及违约金67.36元。原告曾分别于2016年6月9日向被告进行短信和电话催缴，2016年11月1日向原告发出律师函，但被告未予以理睬。综上，被告的行为构成违约，严重侵害了原告的合法权益。被告辩称，根据法律规定，经书面催告，业主无正当理由拒绝缴纳物业管理费的，人民法院应予以支持。由此可看出只有在业主无故拒交的情况下，物业公司才��权主张缴纳物业管理费。本案原告作为涉案小区的物业服务公司，没有履行法定和合同约定的物业管理职责，同时对被告实施侵权行为，使得被告的生活受到困扰和经济损失。2015年9月，由于上层业主鱼池漏水，导致被告多个房间和厨房不同程度渗水，房屋的墙面、厨房电器、橱柜均毁坏无法使用，被告及家人就餐均在外面解决，该情况一直持续至2016年下半年。在历时近一年时间里，由于原告不履行合同和法定的职责，造成被告及家人无法正常生活，在此期间被告多次与原告进行沟通，要求解决渗水问题，原告总是以各种理由推诿，因此原告存在违反合同及法定义务在先的行为。被告的物业位于一楼，由于原告监管不力，被告的庭院经常遭受高空抛物、泼水，存在带火的烟头、甚至滚烫的方便面从楼上丢弃等安全隐患。被告曾多次向原告反映上述情况，在上述情况仍不见改善的情况下，被告与原告沟通加装了葡萄藤式的遮雨棚，但原告却在被告刚刚安装好雨棚后，于2016年2月29日擅自违法拆除了属于被告所有的雨棚及自动喷水系统，并毁坏了大量苗木和花圃。事件发生后，被告多次与原告就原告的违法行为进行协商，要求原告进行赔偿，但是原告却不予理睬。鉴于原告存在上述不履行法定和合同义务以及违法侵权行为，使到被告和家人的生活受到严重困扰和经济损失。在被告向原告多次申诉、出具律师函、要求进行赔偿和道歉无果的情况下，被告才被迫行使了抗辩权，不再缴纳管理费。因此被告是在原告不履行法定和合同义务以及违法侵权行为下才拒交管理费，被告有正当合理的理由，被告不存在违约行为。原告主张的管理费及水电费、违约金不应得到支持。即使原告主张的上述费用被告需要承担，也应当从原告对被告造成的损失中予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.前期物业管理委托合同及物业服务协议书，签订主体并非本案原、被告，本院不予审查；2.原告提交的律师函、EMS单，系原件，本院予以采信；3.欠费明细，因原、被告对物业费、水费、用水损耗分摊、垃圾处理费的金额无争议，故对该金额本院予以采信，对违约金，本院将结合其他证据综合认定；4.关于逸潮阁202鱼池水管破裂导致102房受损问题跟进情况及照片，系原件，本院予以采信；5.装饰装修施工合同、工程预算单，与本案无关，本院不予审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2010年起，原告为佛山市顺德区大良街道德胜��路新城湾畔花园提供物业服务。被告蔡丽菲是该小区逸潮阁102房的业主。被告尚欠2016年2月至2016年11月的物业服务费6020.2元，住宅水费、用水损耗费、垃圾处理费1024.36元未付。被告主张其未缴纳物业费的原因为：1.202房漏水致使被告利益受损，原告并未及时协调或维修；2.原告监管不力，致使被告常年忍受高空抛物之害；3.原告违法拆除被告的雨棚及自动喷水系统，毁坏了大量植物。原告回应称，1.原告已积极协调漏水事件，202房的业主同意赔偿或者维修，但被告未配合。维修基金系对公共区域使用，案涉部位系业主自有，不符合使用条件；2.原告对高空抛物行为予以制止、宣传，设立了曝光榜；3.雨棚等设施系违章建筑，城管部门已向被告下发了整改通知书，被告置之不理。由于大量业主投诉，原告遂在居委会及城管部门的指导下将其拆除。以上事实，还���本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原告已为被告所居住的小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，原告有权向业主或实际使用人收取相应物业管理费，被告是案涉房产的业主，依法应当履行按时交纳物业管理服务费的义务。被告主张原告没有尽到物业管理义务，故拒缴物业费，因此本案应考量被告所主张的事由能否阻却被告缴纳物业费的义务。本案中，对于漏水问题，系被告自用部位，不属于公共区域，不能使用维修基金予以修复，维修义务人也并非原告，被告应向实际侵权人主张权利，原告以此拒缴物业费并无依据。同样，对于高空抛物问题，系其他业主不遵守道德规范造成。对此，原告应当予以制止、宣传、教育。但原告并无执法权，不能将此后果归责于原告。对于雨棚等拆除问题，与本案并非同一法律关系，本院不予审查，如被告认为原告侵权，可另行主张赔偿，但不应以此为由拒缴物业服务费。综上，原告主张被告支付2016年2月至2016年11月的物业费6020.2元及水费、用水损耗分摊费1011.16元、垃圾费13.2元有理，本院予以支持。对于违约金，因无合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蔡丽菲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2016年2月至2016年11月的物业费6020.2元、水费及用水损耗分摊费1011.16元、垃圾费13.2元；二、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之��定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费为25元（已减半），由被告蔡丽菲负担。本判决为终审判决。审判员 张 慧二〇一七年二月二十八日书记员 何泽源