杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭滨民初字第772号原告杭州天骐物业服务有限公司。法定代表人徐扬舸。委托代理人（特别授权）周晓芳、陈依。被告陈一江。委托代理人（特别授权）斯赵樱。委托代理人（特别授权）陈宸。原告杭州天骐物业服务有限公司（以下简称天骐公司）诉被告陈一江物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月28日立案后，依法适用简易程序审理，于2013年7月19日公开开庭进行了审理。原告天骐公司委托代理人周晓芳，被告陈一江的委托代理人斯赵樱、陈宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骐公司诉称：原告受杭州滨文苑小区业主委员会委托，对滨文苑小区进行物业服务管理，并依法签订物业服务合同，服务管理期限为2008年7月1日至2011年2月28日止。2008年7月1日至2009年2月28日期间住宅按每月0.7元／平方米计收物业服务费，2009年3月1日至2011年2月28日期间住宅按每月0.85元／平方米计收物业服务费，公共能耗费按每月0.4元／平方米预收，据实结算。原告依约对小区进行了物业管理，被告系滨文苑小区的业主，应依约向原告缴纳物业管理费、能耗费。截止目前，被告尚欠2010年1月1日至2011年2月28日期间物业服务费1572.74元、能耗费724.74元，代缴水费100.7元。为维护原告的合法权益，请求判决：1、被告向原告支付物业服务费1572.74元、能耗费724.74元及相应的滞纳金；2、被告向原告支付水费100.7元及相应的滞纳金；3、被告承担本案诉讼费。本案在审理过程中，原告撤回对能耗费、水费及其相应滞纳金的诉讼请求。原告天骐公司为支持其诉讼请求，提供的证据有：1、物业服务委托合同二份，证明原告在2008年7月1日至2011年2月28日止期间依法对滨文苑小区进行物业管理的事实。2、查档证明一份，证明被告的业主身份。3、催缴单一份，证明原告向被告催缴收的事实。4、受理通知书一份，证明本案未过诉讼时效。被告陈一江辩称：一、原告知道或应当知道其权利受侵害的时间应当从2010年6月1日起开始计算，原告自2013年5月才起诉答辩人，其诉讼请求已过民法通则规定的二年诉讼时效。二、答辩人自2010年起拒绝向原告缴纳物业费的原因如下：2010年2月1日前进行了业主满意率调查，未达三分之二，合同应自2010年3月1日起自动解约；原告擅自提高收费标准，对预收的能耗费没有据实结算，执行综合水价，未设水表的分表。三、原告未出示充分证据，证明其直接为答辩人一家每天服务过；四、没履行其承担的物业管理义务。如电梯经常出现故障、消防及监控设施等严重损坏、绿地被破坏、多收费、业主被盗、楼道应急灯车库照明灯损坏等；五、小区的经营性收入支出账目从未公布，原告的收支账目也从未公布；六、合同约定的滞纳金偏高，从而说明业委会与原告签订的合同系显失公平的非法合同。请求驳回原告的诉讼请求。被告陈一江为支持自己的辩称主张，提交如下证据：1、辞职公告一份，证明从2009年12月22日起滨文苑小区已无业委会，之后以业委会发布的任何公告均无效的事实。2、业主大会公告一份，证明业主对原告服务满意率低于三分之二。3、原告公司的物业费、能耗费、水费收据，证明原告擅自提高收费标准。4、物业交接、管理问题光盘一张，证明原告破坏小区的设施设备。5、答辩人房产证，证明原告多收物业费等费用的事实。6、证人证言，证明A电梯因原告不维修而长期停运。上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，本院予以确认，并据证据的内容认定本案的相关事实；被告对原告证据3的真实性有异议，认为不能证明该催缴单张贴的时间地点，被告不从收到该催缴单，但被告未提供反驳证据，故对该份证据的真实性本院予以确认，并据证据的内容认定本案的相关事实；被告对原告证据4质证认为不知原告曾起诉过，本院对该证据的三性予以确认。原告对被告证据1、4的真实性无异议，对关联性有异议，本院对上述证据的真实性予以确认，证明力因结合本案其他证据综合认定；原告对被告证据2的真实性无异议，但认为参会人员未达法定人数，投票无效，本院对该证据的真实性予以认定；原告对被告证据3的真实性无异议，本院予以确认；原告对被告证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，认为涉及人员众多，只能体现在进行交接工作。本院对该证据的真实性予以确认，该证据反映了原告与业委会及其他相关人员就物业工作进行交接的商谈过程，但交接情况最终应由交接双方的书面材料予以确定，且对于视频中提到的部分设施损坏问题，业委会已另案起诉天祺公司；原告对被告证据5无异议，愿意按实际面积收费，本院予以确认；原告对被告证据6质证认为证人应出庭作证，对其真实性不予认可，本院认为原告的异议成立，对该证据不予确认。根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：2008年6月28日，滨文苑小区业主委员会与天骐公司签订《物业服务委托合同》，约定由天骐公司为滨文苑小区提供物业服务，委托服务期限自2008年7月1日0时起至2009年2月28日24时止。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.7元／平方。合同第十六条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。合同签订后，天骐公司即入驻滨文苑小区进行了物业管理服务。2009年3月25日，双方续签《物业服务委托合同》，合同第九条约定，委托服务期限为二年。自2009年3月1日0时起至2011年2月28日24时止。2010年2月1日前进行业主满意率调查，满意率达不到三分之二以上，则自2010年3月1日起自动解约。合同第五条约定，住宅物业服务费每月按0.85元／平方收取。合同第十八条约定，物业费、能耗费按年预收、前三个月为正常交费期，三个月后未交的住户，按逾期交费处理。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、能耗费的，从逾期之日起，每日按上月底已服务的应交费用的千分之三交纳滞纳金；逾期增加一个月，应交费用相应增加一个月，重新计算滞纳金。依此类推。2009年12月20日，滨文苑小区召开业主大会，对天骐公司满意度表决结果为满意票54票，不满意票151票，弃权票58票。2009年12月31日，滨文苑小区业委会公告“…按照物权法规定，由于每个议题均达不到全体业主的1／2，经征询杭州市滨江区建设局房管科和杭州市12345市长公开电话，本次业主大会各议题表决结果无效。经咨询上级部门，由于表决结果不足以提前终止与天骐公司的合同，为防止小区管理出现意外情况，从小区具体情况出发，维护小区稳定，我们正式通知天骐物业公司继续履行合同。业委会将继续维护业主利益，督促物业努力改进各项管理工作。”天骐公司在滨文苑小区提供物业服务至2011年3月10日从小区撤出。陈一江尚欠2010年1月1日至2011年2月28日期间物业服务费1572元，天骐公司经催收未果诉至本院。另查明，部分业主认为天骐公司在提供物业服务过程中存在对电梯、水泵、监控设施未及时维修等物业服务瑕疵。天骐公司于2013年2月27日分别对陈一江等业主提起诉讼，后撤回起诉。本院认为，天骐公司与滨文苑小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。天骐公司作为滨文苑小区的物业服务公司为该小区提供物业服务，陈一江作为业主，是上述合同权利义务一方实际享有者和承担者。滨文苑小区业主委员会于2009年12月向业主公告其与天骐公司继续履行合同，而天骐公司已实际履行合同提供物业服务管理，故对陈一江关于物业服务委托自动解除的主张，不予采纳。天骐公司撤场时，业主未交纳物业费等款项，天骐公司应当知道其权利被侵害，诉讼时效开始计算，天骐公司已在二年内提起诉讼，故对被告陈一江关于已超过诉讼时效的主张，不予采纳。对于陈一江抗辩的其他业主失窃问题，因业主的损害系由第三人实施违法行为造成的，应由该第三人承担侵权责任，即使原告有明显过错其承担的也是补充赔偿责任，与本案原告主张的物业服务费不具关联性。此外，物业服务合同为持续的实践性合同，其服务对象是小区内的所有业主，故本院对被告需要原告举证证明每天为其提供服务的抗辩理由不予支持；对于被告抗辩的小区经营性收入等问题与本案不具关联，本院不予支持。因双方当事人对物业服务质量存在着争议，故对原告天骐公司要求陈一江支付迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。本案审理过程中，天骐公司撤回部分诉讼请求，系对其自身权益的处分，本院予以准许。鉴于天骐公司已撤回对能耗费、水费的请求，故对原、被告双方就该诉讼请求有关的证据材料本院均不再予以评判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈一江于本判决生效之日起七日内支付原告杭州天骐物业服务有限公司物业服务费1572元。二、驳回原告杭州天骐物业服务有限公司对被告陈一江迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求。如果被告陈一江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告陈一江负担。陈一江应于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）审判员  季隽虹二〇一二年七月二十六日书记员  姜舒雯