湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016）鄂0192民初3223号原告：董建，男，1987年2月3日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。原告：汪红，女，1987年10月2日出生，汉族，住河南省罗山县。委托代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。被告：刘建林，男，1986年8月14日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托代理人：鲍立新，湖北天职法律服务所法律工作者。委托代理人：鲍裕文，湖北雄楚律师事务所律师。被告：乌日娜，女，1986年8月9日出生，蒙古族，住湖北省武汉市洪山区。委托代理人：鲍立新，湖北天职法律服务所法律工作者。委托代理人：鲍裕文，湖北雄楚律师事务所律师。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。法定代理人：单某，该公司总经理。委托代理人：杨娟娟，该公司员工。委托代理人：刘文志，该公司员工。原告董建、汪红诉被告刘建林、乌日娜、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，由审判员杜厚胜适用简易程序，于2016年11月22日公开进行了审理。原告董建、汪红及其共同的委托代理人刘长明，被告刘建林、乌日娜及其共同的委托代理人鲍立新、鲍裕文，第三人链家公司的委托代理人杨娟娟、刘文志，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董建、汪红诉讼请求：1、两被告返还购房定金50000元；2、两被告支付违约金150000元；3、两被告赔偿损失暂计362688元（含房屋溢价损失315000元、中介费等费用37688元、交通费及误工费10000元）；4、本案诉讼费用由被告方负担。事实和理由：2016年6月22日，经第三人链家公司居间，原、被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定被告将其名下位于武汉东湖新技术开发区茅山路*号加州香山美树*栋*单元*层*室房屋（以下简称：香山美树房屋）出售给两原告，价格1390000元，定金50000元为第一部分房款，余款1340000元为第二部分房款，其中部分通过贷款方式支付，买方在过户前支付首付款550000元，并在此之前向银行提交按揭贷款申请资料，以银行承诺贷款金额为准，双方签约后60个工作日内办理过户手续；同日，两原告与第三人链家公司签订《居间服务合同》，约定服务费34750元。签约后，两原告支付定金50000元、佣金34750元，并为办理贷款交纳按揭费、担保费及评估费2938元，贷款于2016年8月9日审批。被告因二手房价格短期上涨过快，要求加价100000元否则不办理落宗手续，两原告为完成交易无奈之下同意该要求，双方在2016年9月5日签订《房屋买卖补充协议》，约定转让价变更为1485000元，卖方应当签约次日办理落宗手续，于2016年9月28日前完成落宗，并在完成落宗后3个工作日内配合办理过户手续，否则构成根本违约，向守约方赔偿150000元。2016年9月27日，落宗手续办理完毕，两被告故意隐瞒该事实，原告得知落宗完成后赶回武汉，从9月28日至30日期间多次电话、短信告知两被告办理过户手续，但其以各种理由拒绝办理。经查，两被告又标价1800000元在多家网站挂牌销售，拒绝过户是另有所图。综上，两原告已履行合同义务，两被告违反诚实信用原则，违反合同擅自加价，后又拒绝在约定期限内过户，构成严重违约，给两原告造成巨大损失，应当承担违约责任。被告刘建林、乌日娜辩称：两被告出售房屋以换购新房，因两原告拒付首付款导致两被告错失几次购房商机，因此承受高房价成本，加价95000元只是双方达成的前期谅解；2016年9月26日被告已将落宗回执单、身份证发送至链家公司，无隐瞒一说；2016年9月28-30日因被告有要事处理未如约过户，只是轻微或一般履约瑕疵，事前已就此告知了中介方和原告，而该时段逢国庆假期，原告因此不发生任何损失，2016年10月3日被告回武汉后多次积极联络中介方及原告要求安排过户时间，原告却置之不理。2016年10月18日，被告再次发函催告，要求促成合作，原告却不配合导致无法过户，两原告构成根本违约。被告方因事耽误过户仅三天且为可以理解的事由，后来原告经通知拒不配合过户耽误被告购房时间数十天，故意扩大双方损失。故，两原告已具有拒购案涉房屋的意愿，客观上有拒绝办理过户的违约行为，其对被告请求暂缓几天过户一事借题发挥是另有图谋，请法院查明真相，杜绝其无成本毁约，驳回诉讼请求，并赔偿被告方违约金、房租损失200000元。第三人链家公司述称：双方签约后，两原告已付定金50000元，依约应当在2016年9月14日前完成过户，随后双方发生纠纷并一直协商，在2016年9月5日签订补充协议，约定加价、办理落宗及过户的时间。2016年9月27日，链家公司得知落宗已完，原告从北京回武汉要求过户，被告方表示举家出游在随后三个工作日内无法过户，重新选择时间，双方就过户时间无法统一，发生纠纷，致发生诉讼。经审理查明：原告董建、汪红系夫妻关系。两被告系案涉香山美树房屋业主。2016年6月22日，经第三人链家公司中介，原告董建（合同乙方，买方）、被告刘建林、乌日娜（合同甲方，卖方）就案涉香山美树房屋签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况，面积为119.72平方米；第二条，房屋权属情况；第四条，房产转让价格为按套转让，1390000元；第五条，付款约定，（一）定金50000元为第一部分房款，买方在签署本合同时支付部分定金20000元，卖方预留10000元在居间方作为交房保证金，合同签订后20日内向卖方支付剩余定金20000元；（二）1340000元为第二部分房款，贷款，按商业贷款，买方须在过户之前支付首期款（不包括定金）550000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方，如买方已付首期款金额少于第二部分总房款减去银行承诺贷款之金额，则买方须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批书）后3日内补足首期款；第七条，房产过户，（一）买卖双方应在此合同签订后60个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房地产过户手续；买方在领取房屋所有权证及土地使用权证后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；（二）买卖双方约定，因房屋交易所产生的税费，由买方承担；第九条，违约责任；第十二条，合同备注；等内容。同日，原告董建（买方，乙方）、被告刘建林、乌日娜（卖方、甲方）被告及链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：第一条，居间服务，1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房地产权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；2、买卖双方签订《买卖合同》时，应向丙方支付本合同约定的居间服务费；第二条，居间服务费，鉴于丙方促成买卖双方之间签署《买卖合同》，经各方友好协商，甲乙双方向丙方支付佣金34750元，其中乙方支付34750元；第三条，权利义务；第四条，违约责任；3、甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用；等内容。以上两份合同，买方由董建的姐姐董明艳代签，卖方由两被告签名捺印。签约后，原告董建在约定期限内支付了购房定金50000元。其后，原告董建向中国光大银行申请按揭贷款790000元，两被告配合提供了资料，该贷款于2016年8月9日已获审批通过意见。另，原告董建向链家公司支付了中介费（佣金）34750元，并支付按揭、担保及评估费2938元。被告刘建林提出交易进程过慢一直未收到首期款影响自己另行购房，要求原告董建分担自己另购房屋的涨价损失，双方发生争议。2016年9月5日，原告董建与被告刘建林、乌日娜、第三人链家公司签订《房屋买卖补充协议》，约定：本协议是基于链家《武汉市存量房买卖合同》作出补充说明：经卖方与买方双方友好协商后，关于香山美树之物业，双方同意，1、上述房产按套转让价由1390000元变更为1485000元；如后续交易过程中卖方单方变更该房产按套转让价，即卖方造成根本性违约，如买方单方变更该房产按套转让价，即买方造成根本性违约；2、买卖双方同意过户当天由卖方与居间方共同查看买方银行卡是否有足额首付款，如买方银行卡有足额首付款则买卖双方正常办理过户手续，并于过户手续完成后，立即去银行办理首付款交付事项，买方将首付款打入卖方账户后，卖方需给买方开出支付首付款收条，如买方没有足额首付款，则卖方可不配合办理过户手续，买卖合同自动终止；过户后如买方不按时支付首付款，则居间方需配合卖方追究买方法律责任，注：首付款金额为645000元，不包含定金；3、卖方需于本补充协议签订之日起将该房屋房产证、土地使用权证原件托管于居间方；4卖方需于本补充协议签订次日去办理房产落宗手续，并于2016年9月28日之前成功完成落宗手续，如卖方未及时完成落宗手续，即卖方构成根本性违约，合同终止；5、买卖双方需于成功完成落宗手续后三个工作日内（遇休息日顺延）配合办理房产过户手续，如卖方不配合本次交易房产过户事宜导致交易不成功，即卖方构成根本性违约，如买方不配合本次交易房产过户事宜导致交易不成，即买方构成根本性违约，合同终止；6、卖方承诺过户成功后一个月之内将户口迁出该房产；7、本协议签订之日起，由于卖方拖延交易导致买方与银行面签的贷款审批通过手续失效，买方由此造成的全部损失由卖方承担；8、买卖双方如有上述根本性违约行为，可依照《武汉市存量房买卖合同》第九条违约责任之补充协议的约定，由违约方赔付守约方150000元；9、本补充协议之约定如有与双方所签的其他合同或协议的约定有不一致之处，以本补充协议约定为准；等内容。同日，第三人链家公司刘文志出具《佣金变更证明》，表明由于交易周期过长造成卖方房产涨价，客户需要增加房款，故买方与居间方协商同意做佣金减少变更，由34750元变更为15750元。上述补充协议签订后，被告刘建林于次日向房产部门申请办理落宗手续。2016年9月26日，原告董建询问吉家公司刘文志落宗结果，刘文志表示结果未出，要等次日去房管局看的情况；原告董建询问被告刘建林落宗结果，被告刘建林表示没有收到房管局信息，收到信息后将第一时间通知董建。2016年9月27日下午，原告董建向房管局查询得知落宗已完成，随后电话告知链家公司刘文志将从北京回武汉办理过户手续，要求刘文志通知对方。当天晚上，原告董建电话告知被告刘建林落宗已完成，自己已在回武汉的火车上，要求接下来三天内完成过户，被告刘建林表示自己9月28日至10月3日期间确有事情外出，已提前说过要外出的事情，自己没有时间去过户，要求十一后再办理。在2016年9月28日，原告董建名下中国光大银行账户存款有645494元。2016年9月28日至30日期间，原告董建连续三天前往链家公司门店要求过户，被告刘建林表示自己已提前说了要外出，要再商量办手续的时间。双方就此未能在该时段内完成过户手续。2016年十一期间，被告刘建林回武汉后来到链家公司门店要求通知买方10月7日来谈过户的事，原告董建未同意，认为卖方已违约没有诚意。后双方未就过户事项形成一致意见。2016年10月11日，原告董建向本院起诉。在诉讼中，原告董建表示，在2016年9月30日合同过期后，已没有义务再配合办理被告刘建林违约后的事项。2016年10月18日，被告刘建林向原告董建发出催告函，要求一周内书面明确是否继续履行合同，如一周内未收到明确意见，将视为无意继续履行合同，如有意继续履行合同，希望一周内确定过户时间，卖方一应配合等内容。对该函，原告董建未答复。在诉讼中，1、原告董建提交了房天下、安居客、五八同城等部分网络平台上的房屋出售信息，提出两被告已在上述等网站挂牌出售案涉房屋，价格1800000元，其拒不配合过户是另有所图；对此两被告不予认可，认为并非自己发布的挂牌信息。2、原告董建提交了在职证明、北京到武汉的车票等，要求赔偿误工费、交通费。3、两被告提出自己在2016年9月28日早上开车去北京协和医院治病，直到10月3日返回武汉，但就此未能举证证实。以上事实，有双方当事人陈述、《武汉市存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》、《居间服务合同》、收据等证据材料在卷佐证。本院认为：原告董建、汪红系夫妻关系，对夫妻关系存续期间的债权，有共同主张的诉讼权利。原告董建与被告刘建林、乌日娜、第三人链家公司签订的《武汉市存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》、《居间服务合同》，系双方真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。因《房屋买卖补充协议》签订时间在后，对原《武汉市存量房买卖合同》作出了变更和补充，则不一致处应当以该补充协议的约定为准。原、被告签订《武汉市存量房买卖合同》，相互配合完成贷款审批，原告筹集首付款，进行了履约准备。双方在后续履约中发生争议，但已签订《房屋买卖补充协议》，该协议可视为对签订日前关于价款及落宗争议的处理意见。在补充协议中，双方明确约定了办理落宗的时间要求、期限，以及落宗完成后过户安排的细节，包括查验首付款、3工作日完成过户手续，不配合交易的违约责任等，应当遵照执行。双方约定的落宗期限为2016年9月28日前，9月26日原告董建已电话询问落宗事项，作为该事项义务人的刘建林更应及时关注落宗结果。9月27日原告董建从北京回武汉，当晚已告知被告刘建林，被告刘建林在知晓落宗已完成、董建已做好过户准备并要求办理手续情况下，当时人在武汉，应依双方《房屋买卖补充协议》的约定，在余下3个工作日内配合完成过户手续，除非其具有合同法规定的阻却合同履行的免责事由。被告刘建林不能举证证实其9月28日自行离开武汉不配合过户的合理原因，应当承担合同约定的违约责任。对原告董建、汪红要求两被告返还定金50000元，并支付违约金150000元的诉讼请求，本院结合双方履约、签订补充协议、违约情形、房屋价值变动等实际情况，予以支持；对两被告的抗辩主张不予采纳。关于两原告主张的房屋价差。因房屋买卖合同未能履行，原告董建因此确有损失，但可作参考的价差范围，应为双方2016年9月5日签订补充协议至2016年9月30日未履行协议之间的期段。该段时间不长，两原告提交的证据也不足显示该时段房屋市场价值有非常明显的波动，并综合考虑两原告已支付的金额、约定及已获本院支持的违约金等，对该房屋价差损失的赔偿请求不予支持。两原告主张的交通费、误工费，依据不足，本院不予支持。两原告主张的中介费（佣金），参照双方关于中介费的约定，以及案涉合同未能履行的原因、中介服务应包括的范围、链家公司已付出的必要劳务等，酌情确定链家公司应获支持的佣金为8000元。此款两原告已支出，第三人链家公司已收取，为一并解决纠纷，则由第三人链家公司向两原告退还26750元，由两被告向两原告支付8000元。两原告主张的按揭费、担保费、评估费2938元，由两被告负担。综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘建林、乌日娜于本判决生效之日起十日内向原告董建、汪红退还定金50000元；二、被告刘建林、乌日娜于本判决生效之日起十日内向原告董建、汪红支付违约金150000元；三、被告刘建林、乌日娜于本判决生效之日起十日内向原告董建、汪红赔偿中介费（佣金）8000元；四、被告刘建林、乌日娜于本判决生效之日起十日内向原告董建、汪红赔偿按揭费、担保费、评估费2938元；五、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董建、汪红退还中介费（佣金）26750元；六、驳回原告董建、汪红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4714元（减半收取），由原告董建、汪红负担2214元，被告刘建林、乌日娜负担2500元（此款原告董建、汪红已预交，被告刘建林、乌日娜于本判决生效之日起十日内向原告董建、汪红直接支付2500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一七年二月二十七日书记员  颜晓霞