重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初222号原告曹新民，男，1964年1月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告曹龙飞，男，1985年9月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人曹新民（特别授权），男，1964年1月10日出生，汉族，住重庆市南岸区，系曹龙飞父亲。原告郭铭萍，女，1963年1月19日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人曹新民（特别授权），男，1964年1月10日出生，汉族，住重庆市南岸区，系郭铭萍配偶。被告吴贤翠，女，1966年3月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人张忠维（特别授权），重庆顺满律师事务所律师���委托代理人周洁（特别授权），女，1989年9月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告曹新民、曹龙飞、郭铭萍诉被告吴贤翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理。依法由代理审判员何福根担任审判长，与人民陪审员熊鸿猷、人民陪审员张莉组成合议庭公开开庭进行了审理，原告曹龙飞、郭铭萍的委托代理人及曹新民到庭参加诉讼，被告吴贤翠的委托代理人张忠维、周洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹新民、曹龙飞、郭铭萍诉称，2013年4月11日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告人承租原告坐落于重庆市南岸区通汇路1号幼儿园二、三层房屋，租赁面积共1400平方米，租赁期为10年，自2013年8月1日起至2023年7月30日止，第一、二年每月第平方米租金15元，共计月租金21000元，第三年起每年递增百分之十。合同约定，租赁期内，被告有下列行为的，原告方有解除合同并收回房屋并支付原告违约金：1、按照合同第七条约定每年房屋租金分两次交纳，交纳日期定于3月15日和9月15日之前，超过日期视为违约，原告方有权收回房屋并追究其所带来的相关责任及经济损失；2、按照合同第十条约定在租赁期内租赁期间被告方不得将房屋转租他人，但现在房屋的实际使用人己不是被告；3、在合同中第八条及第十一条明确约定被告在经营过程中自觉遵守国家的法律法规，而被告所办的汇景苑幼儿园并未办理相关的证照，原告了解到以前案例中如被告所经营幼儿园在未办理证照的情况下出现重大事故时，原告方付连带责任（原告在2016年3月到重庆南岸区教委了解到被告方从租赁原告房屋开办的南岸区汇景苑幼儿园开始至今都没有办理相关的证照）；4、合同中第十二条明确约定如一方���约，则赔偿对方违约金100000元。被告自2014年3月15日起拖欠房屋租金3400元，在2016年3月15日缴纳租金时再次故意拖欠租金1000元，共计拖欠租金4400元。被告在2016年3月30日及2016年4月30日两次书面通知被告方己违约，原告方要求解除合同，被告均不予理会，对原告造成巨大的经济损失。综上所述，原告认为，被告的行为己经严重构成违约事实侵害了原告的合法权益，被告未按国家相关法律法规办理幼儿园证明，对原告方及社会造成巨大的损害，原告现依据双方签订的租赁合同及相关的法律规定向贵院提起以下的请求：L、判令解除原被告之间签订的房屋租赁合同并交还房屋；2、判令被告支付原告违约金100000元；3、判令被告支付原告拖欠的租金至2017年1月30日止共计156860元（包括了之前拖欠的4400元）；4、本案的诉讼费由被告承担。被告吴贤翠辩称，1、合同是被���与曹新民签订的，除曹新民外，其他的被告不适格；2、原告诉求增加租金未发生不成立，且原告提出解除合同，不能再主张要求租金；3、被告一直是南岸区汇景苑幼儿园的法定代表人，该园证照齐全，合法合规经营；4、原告要求解除合同，而被告无任何违约行为，故原告此项请求无依据。经审理查明，2013年4月11日，曹新民作为甲方与吴贤翠作为乙方签订了《房屋租赁合同》并附有房屋租金一份，合同中约定了以下主要内容：甲方有权把租赁的房屋租赁给乙方，房屋产权证正在办理过户中；租赁房屋位置为南岸区通汇路1号幼儿园二、三层整体，共1400平方米；租赁期自2013年8月1日至2023年7月30日止，共计十年，第一、二年每月第平方米租金15元，共计月租金21000元，全年租金252000元，第三年起每年递增百分之十；乙方向甲方交付定金后在本年的9月15日内付���半年租金，甲方按现状将房屋交付给乙方使用；本合同自2013年4月10日起执行，自2013年4月10日起至2013年7月30日内甲方不收取租金用于乙方装修，房屋租金分两次交付，交纳日期定于3月15日和9月15日前，超过日期视为违约，甲方有取收回房屋并追究其带来的相关责任及经济损失；本合同期内，乙方应自觉遵守国家政策法律法规，自主经营；双方均应严格执行本合同，如一方违约，则赔偿对方违约金100000元。合同签订后，原被告双方均按合同约定履行，现原告认为自被告存在违约行为且幼儿园存在证照不齐的情况，故向被告发出解除合同通知书并南岸区政府公开信箱反应情况。截止2016年3月31日，被告还拖欠有租金3500元未支付。另查明，重庆市南岸区通汇路1号幼儿园房屋的权利人为郭铭萍、曹龙飞、曹新民三人按份共有，登记日期为2015年9月22日。审理过程中，本院向原告释明其诉讼请求，原告坚持要求解除与被告签订的房屋租赁合同并支付至2017年1月份的租金；另本院向原告确认，原告认为被告违约是因为被告没有及时支付房屋的租金、没有办学资质。上述事实，有当事人的陈述，南岸区政府公开信箱、南岸区幼儿园2014年情况表、房屋租赁合同及租金明细表、催告通知2份、手机短信记录、银行对帐打款回单、幼儿园的相关证照、法律意见书、房屋产权证、追认说明、重庆农商行客户打款凭证，并经当庭质证，可以采信。本院认为，原被告双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院确认其效力。被告辩称的原告主体不适格，本院认为，签订租赁合同时因房屋产权正在办理过户中，且房屋的权利人曹龙飞及郭铭萍也对双方签订的租赁合同进行了追认，故曹龙飞及郭铭萍作为原告起诉并无不当，对此辩解本院不予采纳；被告辩称的并无拖欠租金的行为，本院认为，经庭审查明，被告至2016年3月31日还拖欠有原告租金3500元，被告也当庭对此予以认可，故对此辩解不予采纳；原告认为被告拖欠租金且没有办学的资质，故希望与被告解除合同归还租赁物，要求被告承担违约责任，同时按照合同约定支付截止2017年1月份的房屋租金，本院认为，原告要求给付租金是履行合同的意思表示，同时原告也要求与被告解除合同，此两项请求相矛盾；被告经营的民办幼儿园己经取得了相关的办学手续，原告没有证据证实被告存在办学资质问题的证据，原告应当对此承担举证不能的责任；原告提供解除合同通知书的证据只有寄出的材料，没有被告签收或拒收等其他证明材料，故原告的解除合同的意思表示不能证明己到达被告方；被告庭审中对于拖欠的租金3500元并无异议，也同意支付拖欠的款项并希望继续租赁房屋，被告的行为没有迟延履行主要的债务，也没有使双方订立合同时的目的不能实现，原告行使法定解除权的行为没有法律依据；双方当事人均不能确定从何时起拖欠租金，也未能确实是从因何拖欠租金，只是确定截止2016年3月份共拖欠3500元，原告认为被告违反双方签订的租赁合同中租金支付条款的内容没有事实依据。因此对原告要求解除合同并返还租赁物、要求被告承担违约责任、支付租金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告吴贤翠于本判决生效��日起十日内向原告曹新民、曹龙飞、郭铭萍支付房屋租金3500元；二、驳回原告曹新民、曹龙飞、郭铭萍其他诉讼请求。案件受理费2390元，由原告曹新民、曹龙飞、郭铭萍负担2340元，由被告吴贤翠负担50元（此款已由原告曹新民、曹龙飞、郭铭萍垫付，被告于本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满的七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本��决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。（此页无正文）审 判 长  何福根人民陪审员  熊鸿猷人民陪审员  张 莉二〇一七年二月七日书 记 员  陈 彬