山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终4300号上诉人（原审原告）：曾庆良，男，1980年8月18日出生，汉族，济南市城管局生活废物处理中心办公室副主任，住济南市。委托诉讼代理人：张婷婷，女，1979年12月９日出生，汉族，无业，系被上诉人之妻，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南和轩物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：李向东，董事长。委托诉讼代理人：李宁，山东鲁祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘雨，山东鲁祯律师事务所律师。上诉人曾庆良因与被上诉人济南和轩物业管理有限公司（以下简称和轩物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾庆良上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人之前以及在更换新的物业管理公司之后，一直按时足额缴纳物业管理费。现在物业费未缴纳一是因为被上诉人未履行物业管理合同中的义务。二是因为被上诉人私自打开排污管道，导致上诉人地下室先后三次被污水淹没，经上诉人多次沟通，被上诉人只是口头承诺减免一段时期的物业管理费作为补偿，并且始终抱着消极态度，仅口头承诺不再私自打开排污管道，不给予书面保证。具体理由如下:一、上诉人地下室因被上诉人原因导致三次被污水淹没，上诉人有现场照片为证，足以证明被上诉人侵犯了上诉人的权利，经上诉人多次找到被上诉人要求解决此事，被上诉人不但未解决，最后一次态度还十分恶劣，不但侵害了上诉人的利益，也未尽到物业服务与管理的义务，原审法院以被上诉人代理人不知情，事后未将落实的情况反馈至法院为由判令上诉人缴纳物业管理费的事实不清，上诉人请求二审法院查明案件的基本事实，撤销原判，依法改判或发回重审。二、上诉人在一审时提出要求被上诉人赔偿各项损失3600元，虽未提供各项证据，但地下室被污水淹没，并且造成吸尘器及酒水损失是事实，打扫地下室并且对地下室重新装修需要费用，请二审法院审理时酌情考虑。三、被上诉人在退出该小区后，应退回多收取的2015年9月-2016年1月份的车位管理费，在原判决中也未能体现。四、济价费字【2012】77号规定:我市市内各区普通住宅小区物业管理共用车库停车服务费基准价格为35元/月·辆，可上浮10%，下浮不限。也就是说，小区停车收费每月不得超38.5元。鉴于该物业公司的种种表现，建议法院按照此规定，责令被上诉人清退在其服务期间按照每个月80元收取的超出38.5元的费用。五、自2014年1月起，直至其退出，被上诉人也相应停止对我们的服务，例如代收快递、上门维修、门前卫生等，不再为我们服务。因此，在此期间，我们虽未缴纳物业费，同样物业公司也并未为我们提供相应的物业服务。现在被上诉人要求上诉人全额缴纳物业管理费，显然欠缺公平，请二审法院在审理时酌情考虑。综上所述，被上诉人对于上诉人在一审过程中提出的异议未能给予合理的答复和解释，原审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院予以改判或发回重审。和轩物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。和轩物业向一审法院起诉请求：请求一审法院依法判令曾庆良支付物业管理费3249.6元，并支付因逾期交纳物业费用产生的滞纳金暂记3219.6元。二、案件受理费由曾庆良承担。一审法院认定事实：和轩物业原系峰景鉴筑小区的物业服务企业，曾庆良系该小区1号楼4-305室业主。2010年8月26日，和轩物业与峰景鉴筑小区业主委员会签订《物业服务与管理委托合同》，约定由和轩物业为小区提供物业服务，服务期限自2010年9月1日至2012年8月31日。合同中双方约定：“本合同期满，甲方（峰景鉴筑业主委员会）没有将续聘或解聘乙方（原告和轩物业公司）的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。延续期为贰年。”合同中约定的物业服务费收取标准为：住宅按建筑面积收取，每平方米每月1.23元，由业主或物业使用人于每季度首月2-16号交纳本季度的物业服务费。合同第八章“违约责任”第二十一条中双方约定：“业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约滞纳金。”合同落款处，甲方加盖济南市峰景鉴筑小区业主委员会及业主大会印章和代表人陈立强的签名，乙方加盖和轩物业印章及法定代表人李向东签名予以确认。2011年9月9日，峰景鉴筑小区业主委员会与和轩物业重新签订了一份《物业服务与管理委托合同》，该合同中约定的服务期限为：2011年9月10日至2012年9月9日，其他内容同上一份合同。曾庆良所居住的房屋建筑面积为144.51平方米，其于2013年6月1日至2014年12月9日未向和轩物业交纳物业服务费，累计拖欠18个月，计人民币3249.6元（1.23元×144.51平方米×18个月零9天＝3249.6元）。现和轩物业诉至法院，请求法院依法判令曾庆良补交拖欠的物业服务费3249.6元，并向和轩物业支付违约金3249.6元，由曾庆良承担本案的诉讼费用。和轩物业于2015年10月1日撤离峰景鉴筑小区，不再为该小区提供物业服务。2015年10月10日，和轩物业公司委托山东豪才律师事务所王辉、周华律师向被告曾庆良发出《律师函》一份，提出曾庆良已拖欠自2013年6月1日至2014年12月9日的物业服务费3249.6元，要求曾庆良于接到《律师函》后3日内向和轩物业补交，否则将依法通过诉讼途径予以解决。曾庆良庭审时向法院提交部分照片，欲证实其家中地下室被污水浸泡、财物受损的情况。和轩物业的委托代理人称对此事并不知情，但庭审后未将落实的情况反馈至法院。一审法院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。我国《物权法》中规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。和轩物业与峰景鉴筑小区业主委员会签订的两份《物业服务与管理委托合同》，是双方当事人的真实意思，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护；合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。曾庆良虽提供部分照片证实和轩物业在物业服务过程中，给其财产造成一定的损失，但其未能提供受损财产的实际价值及受损程度，故其以此为由拒不交纳物业服务费，不符合法律规定和合同约定。对其答辩中陈述的污水造成其财产损失的问题，现有证据不能证实是由于和轩物业的过错所导致，如曾庆良取得了新的证据，可另案主张权利。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，一审法院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。曾庆良未举证证实和轩物业在峰景鉴筑小区的服务构成重大瑕疵，在没有证据和得到和轩物业许可的情况下，其拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对和轩物业要求曾庆良补交拖欠的2013年6月1日至2014年12月9日的物业服务费3249.6元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于违约金的问题，一审法院认为，虽然和轩物业诉求中要求曾庆良支付违约金的计算标准低于合同约定的标准，但对于曾庆良方拒交物业服务费的原因是由于地下室多次被污水浸泡，和轩物业未及时与曾庆良方沟通，也未及时催交，对此也有一定的过错，故对和轩物业要求曾庆良支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决：一、被告曾庆良于判决生效之日起十日内向原告济南和轩物业管理有限公司补交拖欠的2013年6月1日至2014年12月9日的物业服务费3249.6元。二、驳回原告济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曾庆良负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：和轩物业与峰景鉴筑小区业主委员会签订的《物业服务与管理委托合同》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律的禁止性规定，应属合法有效的合同，对小区的全体业主有拘束力。双方均应严格履行合同约定的义务。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益。和轩物业按照合同约定履行了物业管理的义务，曾庆良作为小区的业主之一，实际接受了和轩物业提供的物业管理服务，亦应履行交纳物业管理费的义务。曾庆良未履行交纳物业管理费的义务，不仅损害了物业公司的权益，而且对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦造成损害。即使和轩物业提供的物业服务确实存在瑕疵，但其提交的证据不足以证明该瑕疵已严重影响了业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，故对于曾庆良上诉主张因和轩物业提供的物业服务存在瑕疵而不应交纳物业费，本院不予支持。曾庆良上诉主张和轩物业在修理排污口时对其地下室造成了损害应对其进行赔偿，本院认为，和轩物业对此不予认可，亦不同意在本案中一并处理。若曾庆良认为物业公司在提供物业服务过程中对其有侵权行为，并基于此向物业公司提出赔偿请求，因该请求与本案并非同一法律关系，本院在本案中不予处理，曾庆良可另行主张权利。曾庆良上诉主张和轩物业应返还多收取的车位服务费。因其在一审中并未提出，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因双方经调解未达成协议，故曾庆良对于该项主张应另行起诉。综上，上诉人曾庆良的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾庆良负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙红岩审 判 员  翟 勇代理审判员  吴松成二〇一七年二月七日书 记 员  刘 红