苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2012)虎民初字第0069号原告唐雪根，男，汉族，1956年3月25日生。委托代理人唐铭，男，汉族，1981年12月4日生。被告茅建芳，男，汉族，1978年11月4日生。被告杨国严，女，汉族，1979年5月18日生。被告范祥玲，女，汉族，1954年12月22日生。被告陆彩娥，女，汉族，1931年8月15日生。被告茅海峰，男，汉族，1982年1月7日生。被告茅某某，女，汉族，2001年11月24日生。法定代理人茅建芳，男，汉族，1978年11月4日生。委托代理人姚茂春（上述六被告共同委托），江苏合鼎律师事务所律师。委托代理人戴荣华（上述六被告共同委托），江苏合鼎律师事务所实习律师。原告唐雪根与被告茅建芳、杨国严、范祥玲、陆彩娥、茅海峰、茅某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月26日受理后，依法由审判员顾文娟独任审理，于2012年2月7日公开开庭审理了本案。原告唐雪根及其委托代理人唐铭、被告茅建芳、杨国严、范祥玲、陆彩娥、茅海峰、茅某某之共同委托代理人姚茂春、戴荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐雪根诉称，2007年6月27日，原、被告签订房屋买卖协议一份，约定原告购买被告位于虎丘区华通花园一区某幢302室房屋，房屋总价38万元。协议签订后，原告按约支付37万元给被告，余款1万元在两证过户后付清。被告也将房屋交付原告使用至今。现房屋两证已下发，但被告拒不协助办理两证过户手续。故原告诉至法院，请求法院判令被告继续履行房屋买卖协议，协助原告将虎丘区华通花园一区某幢302室房屋过户至原告名下，本案诉讼费用由被告承担。被告茅建芳、杨国严、范祥玲、陆彩娥、茅海峰、茅静怡均辩称，房屋买卖合同上虽有茅建芳、杨国严、范祥玲、陆彩娥、茅金根五人签名，但被告范祥玲、陆彩娥未到场，也未知晓，签名是茅金根代签，监护人也不能随意处置未成年人茅静怡的财产，故茅建芳、杨国严、茅金根三人签名是不能处分有六个产权人的共有财产的，而原告包括见证方均明知该情况仍与被告签订合同，也存在一定的过错，故被告认为该房屋买卖合同无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年6月27日，原告唐雪根与被告茅建芳、杨国严及茅金根（男，汉族，1953年11月4日生，居民身份证号码320524195311042415，住苏州市虎丘区通安镇华通花园四区某幢404室，2009年5月12日因病死亡）在苏州市诚信法律服务所张明江见证下，签订房屋卖买协议一份，约定：茅建芳将坐落在苏州市虎丘区华通花园一区某幢302室安置房（含车库）以总价38万元出售给原告唐雪根，房屋面积120平方米。协议签字后，原告支付购房款37万元，茅建芳交付房屋及有关证书，余款1万元在办理完房产证、土地证过户手续后当天一次性支付，茅建芳应协助原告办理房产证、土地证过户手续，房屋过户所需税费由原告承担。双方不能因房价涨落而提出增加或减少，如违约按总金额50%赔偿对方损失，如装饰另外计算。另，诚信法律服务所还为双方作了谈话笔录，明确该出售房屋产权人为被告六人，除出售的该套房屋外，六人在华通花园四区还安置了一套120平方米的房屋，房屋如超出120平方米的面积不另行计算。原告唐雪根、被告茅建芳、杨国严及茅金根在协议及谈话笔录尾部均签了名，同时茅金根代被告范祥玲、陆彩娥签名，后见证人张明江至被告茅建芳家，由被告范祥玲、陆彩娥分别在该协议及谈话笔录的签名处捺印。协议签订后，原告按约支付被告购房款37万元，被告也按约将房屋交付原告使用至今。现该房屋两证已下发，房屋所有权人登记为被告茅建芳，房屋建筑面积为120.49平方米，附记中载明系动迁安置房，户表中人员有茅金根及被告范祥玲、杨国严、茅静怡、陆彩娥。因被告不予协助原告办理房屋产权过户手续，故原告诉至法院。另查明，已故的茅金根与被告范祥玲原系夫妻关系，双方生育被告茅建芳、茅海峰二子。被告陆彩娥系茅金根母亲，茅金根父亲已故。被告茅建芳、杨国严系夫妻关系，双方生育一女为被告茅静怡。被告范祥玲、陆彩娥随被告茅建芳生活。再查明，原告就本案房屋买卖合同纠纷曾于2011年3月28日诉至本院，后因原告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案按撤诉处理。但该案在开庭审理中，被告范祥玲、陆彩娥曾就房屋买卖协议上的捺印非本人捺印而提出鉴定申请，本院委托华东政法学院进行鉴定，后因检材不符合要求，无法鉴定而退回。对此、原、被告双方均无异议。本案审理中，双方对该情况也予确认，且被告范祥玲、陆彩娥对协议上的捺印非其本人捺印也未提交任何证据。以上事实有原告提供的房屋卖买协议一份、诚信法律服务所谈话笔录、付款收据、房屋权属登记信息、常住人口登记卡、户口注销证明、（2011）虎民初字第0539号民事裁定书及庭审笔录、及本案庭审笔录等证据予以证实。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。公民死亡后，其遗留的个人合法财产按法定继承办理。监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案所涉苏州市虎丘区通安镇华通花园一区某幢302室房屋系五被告及已故茅金根因动迁而取得的共同共有的动迁安置房。原告唐雪根、被告茅建芳、杨国严及茅金根签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，被告范祥玲、陆彩娥虽未在协议及谈话笔录上签名，但被告范祥玲、陆彩娥作为茅金根妻子和母亲、被告茅建芳的母亲及祖母，与茅金根、茅建芳共同生活，对卖房应是明知的，且在茅金根与茅建芳卖房并交付房屋至今的四年余时间内，均未提出异议，同进，也未向本院提供证据证明房屋买卖协议及谈话笔录中二被告的捺印非本人所捺，故应认定被告范祥玲、陆彩娥对出售房屋是明知且是认可的；被告茅建芳、杨国严作为被告茅某某的父母有法定的代理权限，处理被告茅某某的共有份额系行使监护权的行为，且被告未能提供相应证据证明在上述交易中存在买卖价格明显低于市场价，损害被监护人利益的情形，故应认定监护权的行使有效，综上，原、被告双方签订的房屋买卖协议应认定为合法有效。双方应按约全面履行。现原告按约履行了付款义务，被告作为出卖方，在领取了房屋产权证明后应配合原告办理过户手续。因茅金根于2009年5月12日死亡，故其在本案所涉房屋的动迁安置份额应由被告范祥玲、茅建芳、茅海峰继承。被告茅海峰在父亲茅金根死亡后二年余时间内，对被告茅建芳等出售房屋一事均未提出异议，应视为默认，故被告茅海峰作为继承人也应履行协助过户的义务。过户相应的税、费由原告承担。故原告要求被告协助过户的诉请，本院应予支持。但过户时原告也应支付购房余款10000元。关于各被告辩称本案房屋买卖系部分共有人擅自处分共有财产因而无效的主张，被告未提供事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告唐雪根与被告茅建芳、杨国严、范祥玲、陆彩娥及茅金根于2007年6月27日签订的关于苏州市虎丘区通安镇华通花园一区某幢302室房屋（含自行车库）《房屋卖买协议》有效。二、被告茅建芳、杨国严、范祥玲、陆彩娥、茅海峰、茅某某于本判决生效之日起十日内协助原告唐雪根将座落于苏州市虎丘区通安镇华通花园一区某幢302室房屋（含自行车库）过户至原告唐雪根名下，相关过户费用由原告唐雪根承担。三、原告唐雪根于本判决生效之日起十日内支付被告茅建芳、杨国严、范祥玲、陆彩娥、茅海峰、茅某某购房余款10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告茅建芳、杨国严、范祥玲、陆彩娥、茅海峰、茅某某负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：321-550101040009599，解款部门：207401021。审判员  顾文娟二〇一二年二月九日书记员  孙晓岚