浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0381民初8093号原告（反诉被告）：万良弟，男，1957年2月17日出生汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：黄爱国、廖洪耿，瑞安市中天法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：瑞安市锦湖街道城北村经济合作社，住所地瑞安市锦湖街道城北村。法定代表人：陈进楷，社长。被告（反诉原告）：瑞安市锦湖街道城北村村民委员会，住所地瑞安市锦湖街道城北村。主要负责人：林ＸＸ，主任。委托诉讼代理人：黄建，浙江信泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高帆，浙江信泰律师事务所律师。原告（反诉被告）万良弟与被告（反诉原告）瑞安市锦湖街道城北村经济合作社（以下简称城北村合作社）、瑞安市锦湖街道城北村村民委员会（城北村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月9日转为普通程序,公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)万良弟的委托诉讼代理人黄爱国、被告城北村合作社、城北村委会的委托诉讼代理人高帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）万良弟提出诉讼请求：1、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付住房临时安置补偿费（以20000元/年/间计算至实际交付之日止，现暂计130000元），并赔偿经济损失（自2016年3月10日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止）；2、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）建房款利息109566.06元（按已交纳建房款771592元为计算基数，自2014年10月24日起按月利率1%计算至2015年12月30日止），并赔偿经济损失（自2016年3月10日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止）。事实和理由：因瑞安市锦湖街道城北村旧村改造需要，原、被告于2007年7月22日签订二份房屋拆迁安置协议书，协议约定：原告（反诉被告）同意拆除其坐落于瑞安市锦湖街道城北村锦湖路5弄8号的一间二层房屋、一间四层房屋，宅基地交由被告（反诉原告）作旧村改造，被告（反诉原告）给予原告（反诉被告）安置房面积205平方米及小车泊位1个、212.1平方米及小车泊位1个。2010年3月20日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了腾退验收表格，确认原告（反诉被告）腾退完毕上述拆迁房屋。2011年10月8日，原、被告又签订一份房屋拆迁安置补充协议书，协议内容：因原告（反诉被告）2间房屋实际占地面积为93.9平方米，多出占地面积8.9平方米（2间自然间折算占地面积85平方米），被告（反诉原告）需另行补偿原告（反诉被告）安置面积43平方米。被告（反诉原告）公布原告（反诉被告）应得的安置房面积为453平方米、2个小车泊位。后原告（反诉被告）按被告（反诉原告）的要求而交付了建房款771952元。履约过程中，经拆迁户要求，被告（反诉原告）于2010年1月14日向拆迁户作出书面承诺：如拆迁人原因而在三年内未能交付房屋，自逾期之日起至实际交付止，每年由拆迁人按原自然间10000元住房临时安置补偿费加倍即20000元支付给被拆迁人。后被告（反诉原告）又于2012年5月10日向拆迁户作出书面承诺：安置房施工工期为870历天，如未能按时工程竣工预验收的，则赔偿建房户所投入建房款利息，月利息自逾期之日起按1％计算至工程竣工预验收之日止。根据协议约定，被告（反诉原告）应于2013年3月19日向原告（反诉被告）交付安置房，但被告（反诉原告）至今尚未交付安置房。根据开工报告记载：开工日期为2012年5月25日，被告（反诉原告）应于2014年10月24日对安置房进行竣工预验收，但竣工预验收的实际时间为2015年12月30日，实际建设时间超出870日历天计14个月6天。被告（反诉原告）辩称，原告（反诉被告）所称的两份承诺书涉及集体财产，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当经过村民会议讨论决定，该两份承诺书未经村民会议讨论决定，其程序违法，应认定无效。第一份承诺书出具时间为2010年1月14日，根据承诺书记载三年内交房，即在2013年1月14日前交付房屋，但在实际建设过程中，2012年5月工程才开工，不可能在上述时间交付房屋，基于情势变更的原因，第一份承诺书作废，才有了第二份承诺书。之所以出具第二份承诺书，是为了防止被告（反诉原告）无故延误工期。二份承诺书确定被告（反诉原告）承担违约责任必须是因被告（反诉原告）原因造成工期延误，而本案中工期延误并非被告（反诉原告）的原因造成，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）的违约责任不成立。原告（反诉被告）主张的是违约金，不存在违约金上仍有经济损失。原告（反诉被告）已缴纳的款项中110000元是保证金，不是建房款，不能作为建房款计算违约金。被告（反诉原告）城北村合作社、城北村委会提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告交纳房屋楼层层差和套型朝向的补差额90000元；2、反诉被告向反诉原告交纳400平方米安置房的第七期、八期的建房款合计126528元，并支付违约金（其中第七期建房款27968元自2015年8月1日起按月利率3%计算至实际履行之日止；第八期建房款98560元自2016年1月23日起按月利率3%计算至实际履行之日止）。事实和理由：原、被告于2007年7月22日签订的二份房屋拆迁安置协议书约定：原告（反诉被告）按期交纳建房款，若逾期交款，每月应付3％的违约金。2015年1月24日，原告（反诉被告）缴纳了分房履约保证金110000元，原、被告并于同年1月25日签订分房协议书，约定：楼层层差、套型朝向不同，需缴纳补差款，补差款在房屋定位后十天内交纳，补出方如不按约补出款项则被告（反诉原告）有权没收履约保证金、扣留安置房钥匙、不予交付安置房或不给予办理相关产权手续等合理措施。根据原告（反诉被告）确定的房屋，原告（反诉被告）应缴纳90000元补差款。但原告（反诉被告）未按约缴纳补差款，之后应于2015年7月31日前交纳的第七期建房款27968元、应于2016年1月22日前交纳的建房款98560元，原告（反诉被告）都未缴纳。导致旧村改造项目因资金不到位而致工期拖延。原告（反诉被告）万良弟针对反诉辩称：原告（反诉被告）已经按照453平方米的面积缴纳了七期建房款，协议约定建房款的缴纳总共是五期。被告（反诉原告）诉称有第七、八期建房款没有事实依据。至今被告（反诉原告）未定位交付53平方米面积安置房，被告（反诉原告）只是提到400平方米安置房面积，说明被告（反诉原告）不向原告（反诉被告）交付该53平方米面积安置房，按400平方米计算只欠第八期10000多元，不管被告（反诉原告）怎么主张，没有给反诉被告定位53平方米之前，不应该要求原告（反诉被告）缴纳建房款，被告（反诉原告）的反诉请求不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提供的证据：1、身份证，拟证明原告（反诉被告）的诉讼主体；2、房屋拆迁安置协议书、房屋拆迁安置补充协议书，拟证明原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议；3、腾退验收合格表，拟证明原告（反诉被告）已腾退完毕拆迁房屋；4、承诺书二份，拟证明被告（反诉原告）对逾期交付房屋及工期延误承担责任所作的承诺；5、工程开工报审表、开工报告、施工许可证、竣工预验收会议纪要，拟证明安置房建设开工时间、竣工预验收时间；6、浙江省农村集体经济组织统一收据、统一收款收据，拟证明原告（反诉被告）已交纳6期建房款661952元及抽签保证金110000元，合计771952元；7、民事判决书及生效证明，拟证明原告（反诉被告）曾起诉主张安置房指标经法院判决支持。被告（反诉原告）对上述证据提出以下质证意见：对证据1、2、3没有异议；证据4，第二份承诺书替代了第一份承诺书，第一份承诺书已作废，第二份承诺书不存在违约；证据5，安置房建设竣工预验收时间顺延经双方同意；对证据6真实性、合法性没有异议，但其中110000元是保证金，不是建房款；对证据7无异议，但原告（反诉被告）要求确认的另外53平方米面积与本案无关联性。被告（反诉原告）提供的证据：1、工程承包合同，拟证明工期顺延符合建设工程施工合同约定；2、分房协议书，拟证明110000元属于分房履约保证金，因原告（反诉被告）违约已被没收；3、房屋拆迁安置协议书，拟证明原、被告之间关于建房款缴纳和违约责任的约定；4、缴款通知书、交款明细单，拟证明原告（反诉被告）拖欠建房款的事实；5、收据存根联、定位单、套型抽签价格组成表，拟证明原告（反诉被告）拖欠房屋楼层层数和套型朝向补差款。原告（反诉被告）对上述证据提出以下质证意见：证据1不能证明被告（反诉原告）主张的待证事实；证据2，分房协议书系原告（反诉被告）所签，但不能证明被告（反诉原告）主张的待证事实，110000元可作为建房款予以扣减；对证据3没有异议，但不能证明被告（反诉原告）主张的待证事实；对证据4的三性均有异议，五份通知是打印件，有无在村委会公告栏进行张贴不清楚，没有相应证据予以证明，没有证据证明被告（反诉原告）已经履行了通知的义务；证据5，套型抽签价格组成表上“万良弟”不是原告（反诉被告）的签名，原告（反诉被告）对套型、朝向补差不不清楚，对定位单、收款联没有异议，被告（反诉原告）的证据不能证明其主张的待证事实。本院对上述证据认定如下：上述原告（反诉被告）提供的证据中，证据1、2、3当事人没有异议，本院予以采信；证据4，被告（反诉原告）对其出具过该二份承诺书并无异议，本院予以采信；证据5、6，当事人对其真实性没有异议，可证明涉案工程的建设情况及原告（反诉被告）交付相关款项的事实，本院予以采信；证据7系生效法律文书，本院予以采信。被告（反诉原告）提供的证据中，证据1、2，当事人对其真实性并无异议，可证明涉案工程的施工合同约定情况及分房定位情况，本院予以采信；证据3与原告（反诉被告）提供的证据2一致，本院予以采信；证据4系被告（反诉原告）单方制作，相关交费金额是否已通知原告（反诉被告）不能确定，单凭该证据尚不能确定与被告（反诉原告）主张的待证事实之间的关联性，本院不作认定；证据5中套型抽签价格组成表在分房协议书中记载为附件，其记载的内容也可与原告（反诉被告）房屋定位情况相印证，本院予以采信，定位单、收据存根联原告（反诉被告）没有异议，本院予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：因瑞安市锦湖街道城北村旧村改造需要，原、被告于2007年7月22日签订二份房屋拆迁安置协议书，协议约定：原告（反诉被告）同意拆除其坐落于瑞安市锦湖街道城北村锦湖路5弄8号的一间二层房屋、一间四层房屋，宅基地交由被告（反诉原告）作旧村改造，被告（反诉原告）给予原告（反诉被告）安置房面积205平方米及小车泊位1个、212.1平方米及小车泊位1个，安置房的建造费用由原告（反诉被告）按规定与其他安置房统一承担。该二份协议的第六条约定：乙方即原告（反诉被告）万良弟按五期交纳安置房建造款，交款时间由甲方即被告（反诉原告）城北村合作社、城北村委会统一以公告或手机信息方式告知乙方，第九条约定：安置房交付期为三年，自甲方公告原房腾空之日起计算，如甲方原因导致工期延误，按开发公司理赔标准给予赔偿。2010年3月20日，瑞安市锦湖街道城北村旧村改造指挥部向原告（反诉被告）出具了腾退验收表格，确认原告（反诉被告）腾退完毕上述拆迁房屋。原、被告于2011年10月8日又签订一份房屋拆迁安置补充协议书，约定：原、被告原来签订的锦湖路5弄8号2间房屋拆迁协议中按自然间占地面积85平方米，安置房屋面积410平方米，但锦湖路5弄8号2间房屋实际占地面积为93.9平方米，多出面积8.9平方米占地面积，需找补房屋安置面积43平方米，原房屋拆迁协议中多出的建筑面积不再找补。2010年1月14日，二被告（反诉原告）出具了一份承诺书，该承诺书中记载：根据房屋拆迁安置协议书第九条规定，如拆迁人原因造成未能如期（三年）交付房屋，自逾期之日起至实际交付止，每年由拆迁人按原自然间10000元住房临时安置补偿费加倍计20000元支付被拆迁人。2012年1月10日，被告（反诉原告）及温州市中厦房地产开发有限公司与工程施工方浙江鸿安建设有限公司签订了一份建设工程施工合同，约定涉案工程项目的施工工期为870日历天。涉案工程的开工报告中确定工程的开工日期为2012年5月25日。2012年5月10日，被告（反诉原告）又出具了一份承诺书，该承诺书记载：施工工期为870历天，开工时间从工地打第一根工程桩开始计算，竣工时间为工程竣工预验收合格日期，如果该工程870天没按时工程竣工预验收，将赔偿前期建房户所投入的建房款利息，逾期时间每月将以1分利息来计息，直到工程竣工预验收为止，具体时间事项根据施工合同文本为准。此后，原告（反诉被告）按被告（反诉原告）方的要求，至2014年5月16日止交付了六期建房款合计661952元(包括被告支付原告的拆迁补偿款179069元)，在被告（反诉原告）公布的拆迁户各期交款表中是以安置房面积453平方米计算原告应交付的建房款。2014年1月间，被告（反诉原告）方确定拆迁户在锦冠大厦2号楼A、B单元中5至24层优先选择安置，同年1月24日，原告（反诉被告）交付了抽签保证金110000元，2015年1月25日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具定位单确定了原告（反诉被告）400平方米安置房面积指标的具体坐落位置即城北锦冠大厦2号楼东单元9层东Ａ、西单元13层西Ａ、西单元10层西Ｂ。同日，原告（反诉被告）作为乙方、被告（反诉原告）作为甲方签署了分房协议书，该协议书记载：锦冠大厦2号楼楼层层差贴补以每平方米2500元为基准进行补差，若乙方未交足建房款及利息、缴纳分房履约保证金或拒绝签订本协议的视为主动放弃参加本次分房定位的资格，分房履约保证金以建房户205平方米50000元为基准缴纳，该保证金不计利息，在本次分房定位后直接抵作建房款，若乙方违约，甲方有权没收保证金。各建房户套型朝向补差款在房屋定位后十天内交纳于旧村改造指挥部，补出方与补入方款项转为工程建房款，补出方如不按约找出款项则甲方有权没收履约保证金、扣留安置房钥匙、不予交付安置房或不给予办理相关产权手续等合理措施，分房定位后如出现工程项目延期，由甲方与城北村旧村改造指挥部负责向本项目工程实际施工单位按合同约定条款进行追索，其他与本协议约定不一致的以本协议的约定为准。在该协议书的附件：拆迁户各楼层套型抽签价格组成表记载：东Ａ型补出60000元，西Ａ型补出40000元，西Ｂ型补入10000元。2015年12月30日，涉案安置房工程项目进行了竣工预验收，但至今尚未通过竣工验收。原告（反诉被告）曾于2016年3月向本院起诉，要求确认上述房屋拆迁安置协议书及补充协议书有效，被告（反诉原告）交付安置房面积53平方米。本院判决确定上述协议有效，被告（反诉原告）落实定位53平方米安置房面积指标（该判决已生效）。本院认为：涉案的房屋拆迁安置补偿合同系因旧村改造而产生，与单纯的房屋拆迁安置补偿不同，是被告（反诉原告）作为村集体经济组织按照村民代表会议的决定实施旧村改造项目，与作为村集体经济组织成员的原告（反诉被告）所签订，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间既是拆迁人与被拆迁人的关系，同时又是村集体经济组织与其成员之间的关系，双方除受双方订立的房屋拆迁安置补偿合同所确定的权利义务约束外，也应受相关村集体公共事务和公益事业及村民个人作为集体经济组织成员权益方面相关规定的约束。被告（反诉原告）在具体实施旧村改造工程过程中，其单方作出的涉案二份承诺，第一份承诺明确如拆迁人即被告（反诉原告）原因造成未能如期交付房屋，被告（反诉原告）应自逾期之日起向被拆迁人加倍支付住房临时安置补偿费，第二份承诺书虽未明确记载赔偿建房款利息的前提是被告（反诉原告）原因造成工期延期，但是该承诺书记载了具体时间事项是以施工合同文本为准，同时在此后的原、被告双方在2015年1月25日签订的分房协议书中记载：分房定位后如出现工程项目延期，由甲方即被告（反诉原告）城北村旧村改造指挥部负责向本项目工程实际施工单位按合同约定条款进行追索，由此足以确定被告（反诉原告）就工期延期向原告（反诉被告）承担赔偿责任的前提条件也应是该工期延期是因被告（反诉原告）原因造成，如非被告（反诉原告）原因造成的，被告（反诉原告）按施工合同的约定向施工方追究责任，而不是直接由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）予以赔偿。本案中尚没有相应的证据证明安置房未能按约交付及涉案工程工期延期的责任在于被告（反诉原告），原告（反诉被告）以被告出具的二份承诺书为依据要求被告支付临时安置补偿费及赔偿建房款利息等，本院不予支持。另从被告（反诉原告）出具二份承诺书的程序而言，该二份承诺书虽是涉及拆迁安置补偿合同的违约问题，但如果其内容超出了原、被告双方原签订的拆迁安置补偿协议书（包括补充协议书），加重被告（反诉原告）的责任，作为涉及村集体公共事务和公益事业事项，并且是被告（反诉原告）单方所作的承诺，理应按《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，由村民会议或村民代表会议讨论决定后作出，在未能确定逾期交房或工期延误系被告（反诉原告）原因造成的情况下，由被告（反诉原告）承担赔偿责任，也明显侵害了包括全体集体组织成员利益在内的集体利益。就反诉部分，按协议约定建房款是按五期支付，但实际履行过程中，并未严格按该约定进行，原告（反诉被告）至2014年5月16日止已支付六期建房款计661952元，另原告支付抽签保证金110000元，上述款项都是以453平方米面积予以计算，另按协议约定具体交付时间是由被告（反诉原告）以公告或手机信息方式告知，但被告（反诉原告）未能提供相应证据证明其已以上述方式通知原告（反诉被告）交款，因此现尚不能确定被告（反诉原告）主张的建房款履行期已到，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付第七、八期建房款，本院不予支持。现被告（反诉原告）是以已定位的400平方米的面积计算相关款项，对尚未定位的53平方米款项如何计算未予明确，涉案的分房协议书虽约定补出方应在房屋定位后十天内交付补差款，但由于原告（反诉被告）享有的53平方米尚未定位，其补差金额也就不能确定，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付补差款90000元，本院不予支持。另正是由于原、被告对是否交付上述53平方米面积安置房产生争议，现被告（反诉原告）至今未定位落实该53平方米面积安置房，如被告（反诉原告）不能履行该义务，尚存在赔偿经济损失的问题，因此即使被告（反诉原告）主张的400平方米面积安置房建房款及补差款已至履行期，由于被告（反诉原告）拒绝履行定位落实53平方米安置房义务，原告（反诉被告）也可行使不安履行抗辩权，中止履行涉案建房款及补差款的交付。且原告除交付六期建房款661952元外，又交付了抽签保证金110000元，合计交付了771952元，按约定抽签保证金在定位后是抵作建房款，按被告（反诉原告）主张的400平方米面积计算的现应付的建房款在扣减该110000元后也仅余16528元。综上所述，对原、被告的诉讼请求均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）万良弟的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）瑞安市锦湖街道城北村经济合作社、瑞安市锦湖街道城北村村民委员会的反诉请求。案件本诉受理费4893元，反诉受理费2274元（已减半收取），合计7167元，由原告（反诉被告）万良弟负担4893元，被告（反诉原告）瑞安市锦湖街道城北村经济合作社、瑞安市锦湖街道城北村村民委员会负担2274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费7167元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）］。审 判 长  吴 健人民陪审员  蔡永林人民陪审员  曹高锋二〇一七年二月七日代书 记员  宋一静----??1?----