湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初5937号原告龙某，女，2001年4月18日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。法定代理人陆某某，女，1973年7月23日出生，汉族，住址同上，与原告系母女关系。委托代理人彭贤交，湖南泓锐律师事务所律师。被告长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。法定代表人于雄，该公司董事长。委托代理人刘力平，湖南芙蓉律师事务所律师。原告龙某诉被告长沙新世界国际大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年1月5日对本案公开开庭进行了审理，代理书记员朱银担任庭审记录。原告龙某的法定代理人陆某某及其委托代理人彭贤交，被告新世界大饭店的委托代理人刘力平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙某诉称，200X年2月4日，原告龙某的父亲龙某乙（龙某于2013年通过继承取得本案房产全部权益）与被告（被告原名“长沙东汉国际大酒店有限责任公司”，现更名为“长沙新世界国际大饭店有限公司”）签订租赁合同。合同约定，被告承租龙某乙所有的位于长沙市XX区XXX路1XX号XXX广场XX48B号房屋；租赁期为10年，自2002年5月1日至2012年4月30日止；租金标准为：第一年为房屋购买实际出资的4%，第二年为5%，第三年为6%，第四年为7%，第五年为8%；租金支付时间为每季度最后五日支付下一季度的租金；如果被告没有及时支付租金，每欠租一天，按照未付租金的千分之五向龙某乙支付违约金。2015年1月21日，原告因被告拖欠上述房屋租金而诉至长沙市开福区人民法院，该院于同年10月12日作出（2015）开未民初字第00007号民事判决书，判决被告支付全部拖欠的房屋租金，并按年息6.3%的标准支付违约滞纳金，确认2012年5月1日至2015年1月31日的租金按照每季度20535元（每月6845元）的标准支付。原、被告的租赁合同到期后，被告继续使用租赁物，被告应按照原合同约定支付租金及承担违约责任。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告立即向原告支付房屋租金143745元（自2015年2月1日起至2016年10月31日止，每月租金为6845元）；2、被告向原告支付违约金9044元（计算至2016年10月31日）；3、被告承担本案诉讼费用。被告长沙新世界国际大饭店有限公司辩称，关于租金的标准希望按照被告实际使用或者出租的标准支付，被告实际出租的标准是每月每平方米60元。关于违约金，按照现有银行同期贷款利率进行计算。经审理查明：2002年，龙某乙支付1026754.42元向长沙东汉国际大酒店有限公司购买了长沙市XX区XXX路XX8号XX广场3XX8B号商铺，面积98.66平方米。同年2月11日，龙某乙（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，双方约定甲方将商铺租赁给乙方统一经营，乙方定期向甲方支付铺位租金。甲方提供的经营场地位于长沙市XX区XXX路XX号XXX广场XX48B号商铺。租赁期限为10年，即从2002年5月1日起至2012年4月30日止。并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，其中第一季度免1个月的租金作为装修用，计6547.96元，第二季度9918.23元，第三季度10017.41元，第四季度10117.59元。第二年租金为5%，第五季度为12773.46元，第六季度、第七季度、第八季度为12834.43元。第三年为6%，每季度均为15401.32元。第四年为7%，每季度均为17968.2元。第五年至第十年每年为8%,每季度均为20535.09元。乙方于每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定时间支付场地租金，则每逾期一天，按所欠交款金额的每日千分之五支付滞纳金给甲方。租赁合同签订后，龙某乙向被告交付了租赁商铺，但被告未按约支付租金。房屋租赁合同期限届满后，被告继续使用该商铺，龙某乙未提出异议。原告系龙某乙的女儿，龙某乙于2011年7月19日因病死亡。2013年12月18日，原告依据（2011）天民初字第1949号民事判决书依法继承了龙某乙名下位于长沙市XX路XX广场西北角东汉名店XXX号门面房屋，由其母亲作为原告的法定监护人代管到原告年满十八周岁。该份民事判决书已发生法律效力。2014年3月20日，原告到相关部门办理了房屋变更手续，并取得了上述房屋的所有权。此后，被告仍继续使用原告商铺，原告未提出异议，双方未签订书面房屋租赁合同。因被告拖欠租金，原告遂向长沙市开福区人民法院起诉，要求被告支付至2015年1月31日的租金及滞纳金。长沙市开福区人民法院于2015年10月12日依法作出（2015）开未民初字第00007号民事判决，判决：一、被告向原告支付房屋租金361113元（从2012年5月1日至2015年1月31日止，以及截止2012年4月30日的房屋租金）；二、被告向原告支付2012年5月1日至2014年4月30日止的滞纳金143923.17元（2014年5月1日以后的滞纳金按所欠金额361113元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。因被告未向原告支付2015年2月1日至2016年10月31日期间的房屋租金，故原告再次诉来本院。2015年2月1日至2016年10月31日止，被告应向原告支付3248B号商铺租金143745元（20535元/季度×7季度），被告共计拖欠原告租金143745元。另查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为长沙新世界国际大饭店有限公司。再查明，原告的房屋与其他业主的房屋已连成整体，目前无法恢复原状。上述事实有租赁合同、（2011）天民初字第1949号民事判决书、（2015）开未民初字第00007号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为：一、本案的责任承担问题。原告父亲龙某乙与被告于2002年2月4日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。龙某乙在房屋租赁合同履行期间死亡，其法定继承人即原告依据生效的民事判决书取得诉争房屋的所有权，因此，龙某乙与被告签订的《租赁合同》对原告继续有效。龙某乙与被告签订的《租赁合同》期限届满后，被告继续使用该房屋，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原租赁合同中的有关租金及支付方式等条款对双方仍有约束力。原告提出要求参照《租赁合同》中第十年的租金标准，即3248B号商铺租金按每季度20535元支付2015年2月1日至2016年10月31日期间的租金的主张，符合法律规定，本院予以采信。2015年2月1日至2016年10月31日，被告应按照原租金标准向原告支付3XX8B号商铺租金合计143745元。对原告要求被告支付房屋租金143745元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于本案滞纳金计算问题。原、被告虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，被告逾期支付租金给原告造成的损失主要体现为利息损失，本院酌情认定滞纳金按银行现行贷款利率年息4.75%的标准计算为宜。2015年2月1日至2016年10月31日支付滞纳金6828元（20535元×4.75%×28季度/4=6828元）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告龙某支付房屋租金143745元；二、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告龙某支付2015年2月1日至2016年10月31日止的滞纳金6828元；三、驳回原告龙某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3356元，因适用简易程序减半收取1678元，由被告长沙新世界国际大饭店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  毛江晔二〇一七年二月十六日代理书记员  朱 银