襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0606民初5013号原告：樊秀云，女，1977年9月16日出生，汉族，住襄阳市樊城区委托诉讼代理人：周睿，湖北真武律师事务所律师。被告：吴雪平，女，1974年10月21日出生，汉族委托诉讼代理人：朱涛、李彩云，湖北美仑律师事务所律师。被告：吴会平，女，1976年4月26日出生，汉族，住襄阳市樊城区托诉讼代理人：张胜年、张丹，湖北春园律师事务所律师。原告樊秀云与被告吴雪平、吴会平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊秀云的委托诉讼代理人周睿，被告吴雪平的委托诉讼代理人李彩云、被告吴会平及其委托诉讼代理人张胜年、张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊秀云诉称，2012年1月17日原告与被告吴雪平签订了商铺租赁合同，约定原告将其个人所有的位于樊城区长征路人民广场（樊城电影院对面，王子鞋城旁边）一间商铺门面出租给被告吴雪平使用，约定租期至2015年12月31日止，商铺的实际经营人为吴雪平和吴会平。2015年12月31日合同到期后，原告同意二被告续租半年，月租金为每月7500元整。2016年6月30日租赁期满后，原告多次催告被告搬离房屋，被告以种种理由拒绝。至原告起诉之日，被告仍在原告房屋内经营，且被告自2016年6月1日起至今未付租金。2016年1月1日，原、被告的租赁合同已为不定期租赁合同，原告可随时终止合同。同时根据2012年双方签订的租赁合同约定，被告未按时交纳房租，原告有权单方终止合同，无条件收回房屋。房屋内装修、设施等无偿归原告所有。故请求法院依法判令：解除原告与二被告的房屋租赁关系，被告搬离房屋并将房屋按现状交还原告；二被告支付自2016年6月1日至二被告搬离原告房屋之日止的租金（截止本案起诉之日租金为55000元）；诉讼费用由被告共同承担。被告吴雪平辩称，上述争议房屋自己没有承租过亦没有参与经营，承租人和经营人均为吴会平，与自己无关；2012年1月17日签订的《商铺租赁合同》上面的”吴雪平”并非本人所签和捺印，电话号码也是吴会平的，不是本人的，所有房租都是吴会平交，自己对此并未同意也不知情，所以该商铺租赁合同与自己无任何事实与法律上的关联。被告吴会平辩称，1、本案租赁物已于2015年8月8日被樊城区政府征收，原告没有向被告吴会平主张房屋租金及及交还房屋的权利，其诉讼请求，依法不能成立，应予以驳回；2、原告诉称的租赁房屋内装饰、装修及设施等无偿归其所有，不符合合同约定及法律规定；3、因租赁物所有权不明，双方发生拆迁补偿纠纷，原告在樊城区政府未作出决定前，向法院提起本案租赁合同纠纷，是不当的。其目的是想以此达到证明原告享有本案租赁物所有权，进而获得拆迁补偿款。对此，依法应中止本案的审理；4、要求原告退还已支付的2016年1月至6月的租金。经公开开庭审理，原告为支持其诉讼请求，向法院提供如下证据：证据一：《企业改制方案实施审批备案表》、湖北省产权交易中心《产权交易鉴证书》、原告樊秀云与程飞离婚协议书。证实：2006年襄樊建华实业总公司改制，程飞（系樊秀云前夫）以公开拍卖的方式以530万元价款竞得该公司整体国有产权，其中包括本案争议房产。2012年4月28日，程飞与原告樊秀云离婚，双方协议将上述争议房产分割给原告樊秀云，故樊秀云享有争议房屋的所有权，诉讼主体适格。证据二：原告与被告签订的租赁合同、被告2016年1月至2016年5月租金支付流水。证实：原、被告签订的书面租赁合同截止到2015年12月31日已届满，合同到期后，被告仍继续租赁上述房屋用于经营，并向原告交纳了2016年1月至5月的房租，共计27500元，但从2016年6月起至原告起诉之日，被告未按时交纳房租，按原合同约定，原告有权单方终止合同，无条件收回房屋；房屋内装修、设施等无偿归原告所。自2016年1月1日起，原、被告间的租赁关系变成不定期租赁合同关系，依照法律规定，原告有权随时解除与被告的租赁关系，并按原合同的约定向被告主张所欠租金。被告吴会平为支持其答辩意见，向法庭提供如下证据：证据一：原告与被告签订的《商铺租赁合同》；《关于樊城广场南路片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收公告》（[2015]第1号）。证实：本案租赁的房屋实际为被告吴会平使用、经营，与被告吴雪平无关。租赁房屋所有权自樊城区政府于2015年8月8日发布征迁公告之日起归国家所有，原告无权向被告吴会平主张交还房屋和支付租金；租赁合同因樊城区政府征收拆迁终止，而非被告吴会平违约。证据二：1993年10月18日，原襄樊建华实业总公司（以下简称建华公司）与被告签订的《橱窗改造协议》及橱窗照片；”场地费”发票两份；建华公司与被告在2003年12月28日签订的《房屋租赁合同》。证实：本案租赁房屋原为建华公司管理的60-80公分一个一个的橱窗，被告吴会平及解永喜、叶军、柳建桥在此处摆摊经营，每月支付建华公司场地费。1993年10月，被告与建华实业总公司签订《橱窗改造协议》，约定由被告及上述人员出资，由建华公司负责施工和管理，将橱窗改造成门面房，建华公司按月收取场地费。在没有城市规划需要拆除前，由被告及上述人员在此处合法经营，自负盈亏，拆除后，损失由双方自理。2003年12月28日，被告与建华公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：建华公司出租房屋系被告及解永喜、叶军、柳建桥出资建房。若因城市规划建设需要拆除，应在实际拆除前一个月书面通知乙方，损失按有关法律、法规办理。故房屋补偿款应该归被告吴会平及解永喜、叶军、柳建桥所有，土地使用补偿款归建华公司。证据三：2016年7月8日被告吴会平、解永喜、柳建桥、叶军的异议书一份；邮单及网上查询邮寄记录；被告及相关商户的情况反映；《行政处罚决定书》。证实：本案租赁房屋无产权证，所有权不明，被告吴会平及解永喜、柳建桥、叶军多次找相关部门主张权利，并提出了行政复议申请。2016年8月28日，解永喜因与拆迁工作人员发生争执，被公安机关行政拘留7日。被告吴雪平未提供相关证据：经原、被告双方举证、质证，本院对本案事实做如下认定：2006年，原襄樊建华实业总公司改制，程飞以公开拍卖的方式出资530万元竞得该公司整体国有产权。2012年4月28日，程飞与原告樊秀云协议离婚，双方约定将本案争议房屋分割给原告樊秀云。2012年1月17日，原告樊秀云与被告吴雪平签订了商铺租赁合同，约定：被告吴雪平自愿租用上述租赁房屋，约定租期为四年，租期从2012年1月1日至2015年12月31日止；约定2012年租金为每月6500元，2013年为每月7000元，2014年及2015年为每月7500元。租赁期限内的租金，被告已全额付清。2015年12月31日，租赁合同期限届满后，被告继续使用租赁房屋，并向原告交纳了2016年1月至5月的租金共计27500元，2016年6月至今，被告吴会平仍继续使用租赁房屋，但没有向原告交纳租金。另查明，2015年8月8日，樊城区人民政府,发布《关于樊城广场南路片区棚户区改造项目国有土地上房屋征的公告》，本案租赁房屋在被征收范围之内。2016年11月，原告樊秀云已与襄阳市樊城区住房和城乡建设局签订了包括本案租赁房屋在内的房屋征收补偿协议，但补偿款尚未支付。还查明，租赁合同系被告吴会平以被告吴雪平的名义与原告签订的，实际承租房屋和使用租赁房屋经营的主体均为被告吴会平，与被告吴雪平无关。本院认为，依据原告樊秀云的诉讼请求、依据的事实及理由，双方当事人之间的纠纷性质应为租赁合同纠纷，本院围绕原告的诉讼请求进行审理。本案中，双方当事人签订的租赁合同系依法成立的合同，是双方真实意思的表示，对双方当事人具有法律约束力。2015年12月31日，合同期限届满后，被告继续租赁使用承租房屋，并向原告交纳了一定的租金，原告没有提出异议，依照法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同关系，依据我国合同法的规定，双方均可随时主张解除合同，但出租方提出解除合同的，应当在合理期限之前通知承租方。本案中，被告辩称，2015年8月8日樊城区政府下发”拆迁公告”后，本案租赁的房屋所有权发生转移，产权归国家所有，原告樊秀云无权再主张该房屋的权利，对被告的该项辩称，本院认为，依据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告应按原租赁合同的约定履行腾房义务，故对被告吴会平的上述辩称理由，本院不予支持。对被告辩称的本案租赁房屋当初是由自己出资建成，自己才是被征迁房屋的所有权人，应获得房屋的征迁补偿款，原告不是被征迁房屋的所有权人，对此，本院认为，本案所涉房屋的出资人是谁、所有权人是谁，被征迁人是谁与本案审理的租赁合同纠纷没有关联性，不属本案的审理范围，本院不予合并审理。被告辩称其已向政府申请行政复议，应中止本案审理的辩称理由，因其未提供相关证据证实政府已受理其行政复议且其提出行政复议的内容也与本案审理的租赁纠纷无关，其该项辩称理由，本院亦不予支持，被告可另行主张权利。现原告樊秀云依据双方签订的租赁合同，作为出租方起诉要求解除与被告吴会平之间的不定期租赁关系，要求被告搬离出租房屋并将房屋按现状交还给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但是，原告樊秀云无证据证实在2016年6月通知被告吴会平解除双方租赁合同，故本院确认解除双方租赁合同的通知于诉状送达被告吴会平之日即2016年12月19日解除。对原告要求被告，按原合同约定的每月7500月支付自2016年6月1日起自搬离房屋之日止的租金，符合法律规定，本院予以支持。对原告在庭审中增加要求被告支付2016年1月至5月所欠房屋租金10000元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。因本案租赁合同的实际签订人、承租人和经营人均为被告吴会平，与被告吴雪平无关，故对原告要求被告吴雪平承担责任的诉讼请求，本院不予支持。本案经调解无果，故依照《中华人民共和国物权法》第八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告樊秀云与被告吴会平签订的《商铺租赁合同》于2016年12月19日解除，被告吴会平于本判决生效后三日内搬离房屋并将房屋按现状交还原告；二、被告吴会平支付原告樊秀云自2016年6月1日至搬离出租房屋之日止的租金，按每月7500元计算；三、被告吴会平支付原告樊秀云20**年1月至5月期间所欠租金10000元；四、驳回原告樊秀云的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费1175元，减半收取587.5元，由被告吴会平承担500元，原告樊秀云承担87.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  陈小俐二〇一七年二月十三日书记员  邢云飞