安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖12民终3135号上诉人（原审原告）:周刚,男,1974年2月5日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。委托代理人：魏杰，北京杰强律师事务所律师。委托代理人：黄守艳，北京杰强律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:安徽环球房地产股份有限公司,住所地安徽省阜阳市颍泉区。法定代表人：游荣丁，该公司董事长。委托代理人：孙超，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）:王昕光,男,1983年6月2日出生，汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。上诉人周刚因与被上诉人安徽环球房地产股份有限公司(以下简称环球公司)、王昕光房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院(2016)皖1204民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明：环球公司将其开发的环球·外滩国际河滨路景观商业街商铺委托阜阳市森园物业管理有限公司经营。2010年12月5日，周刚与阜阳市森园物业管理有限公司签订《河滨路景观商业街商铺租赁合同》，约定由周刚承租环球·外滩国际河滨路景观商业街D标段西单元商铺，租赁面积合计2809.27平方米，租期自2010年12月5日起至2016年12月4日止。租赁合同签订后，周刚按约定使用该商铺经营商务娱乐会所。2015年1月，环球公司欲出售该案涉房屋，阜阳市森园物业管理有限公司向周刚送达《商铺购买告知书》，周刚在《商铺购买告知》认知书上签字，内容为“阜阳市森园物业管理有限公司：今接到你公司的《商铺购买告知》一份，告知本人与你方于2010年12月5日签订的《河滨路景观商业街商铺租赁合同》中的商铺，经我与沈伯俊总经理多次洽谈后，在我放弃购买的情况下，你方将商铺卖给其他业主。本人同意《告知》的全部内容。特此确认，敬礼。认知人：周刚，2015年1月30日”。2015年3月13日，环球公司与王昕光订立房屋买卖合同，将案涉八套房屋全部出售给王昕光，2015年3月27日，该案涉房屋进行产权登记，王昕光已领取案涉房屋《房地产权证》。一审法院认为：环球公司开发的环球·外滩国际河滨路景观商业街D标段西单元商铺在出售前，周刚正在租赁该商铺进行经营，事实清楚，周刚享有该房屋的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定，承租人的优先购买权是依法产生的，具有一定的专属性。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。本案争议焦点是环球公司在出卖前的合理期限内通知周刚。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(三)项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，故合理期限应界定为15日，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限15日。这就要求出卖人负有通知的义务，通知的到达是权利人期限计算的起点，是承租人知悉交易条件、行使优先购买权的前提。从本案来看，环球公司在2015年1月30日书面通知周刚该商铺准备出售，在周刚放弃购买的情况下，该商铺出售给他人。虽然周刚签字的认知书内容不清晰，容易产生理解歧义，但原告在接到商铺购买告知书后，一直未提出购买要求，在审理过程中也未提出曾经申请购买。周刚在2015年1月30日知道讼争房屋出售，是否主张购买，应在15日内答复，在此15日内被告环球公司负有不得将房屋卖给他人的止卖义务。该期限届满后，因周刚未主张购买，环球公司与王昕光于2015年3月13日签订房屋买卖合同，王昕光善意购买租赁房屋并已经办理登记手续，并未侵害周刚的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的及第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持。故对周刚要求依法撤销环球公司与王昕光签订的环球·外滩国际河滨路景观商业街D标段西单元商铺的买卖合同并判令被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项之规定，判决：驳回原告周刚的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告周刚负担。周刚上诉请求：撤销原判，改判支持周刚的上诉请求或将本案发回重审。理由：1、一审判决认定环球公司对周刚尽到优先购买权的告知义务明显存在错误。环球公司在将涉案房屋出售给王昕光之前，并未将出售给王昕光房屋的条件告诉周刚，环球公司也未提供任何证据证明向周刚履行了优先购买权的告知义务。环球公司提供的《商铺购买告知书》不能作为其尽到优先购买权告知义务的证据。2、本案不存在出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的事实，因环球公司始终没有向周刚履行同等条件优先购买的通知义务，周刚无法完成15日内明确表示购买的意思表示。3、本案不存在第三人善意购买的事实。环球公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。王昕光二审未提出答辩意见。二审中，周刚提供环球公司与案外人于2015年1月14日签订的商铺出售协议复印件一份，证明环球公司在向周刚履行通知义务前已经将涉案房屋出售给案外人，环球公司在履行通知义务方面存在欺诈行为。环球公司质证意见为：对证据的真实性有异议，合同是复印件。对签字的真实性有异议，合同来源不合法。环球公司与案外人的合同与本案无关，即使该合同是真实的，该合同也未履行，不能达到周刚的证明目的。本院审查认为：周刚提供的证据虽然是复印件，但复印件上有环球公司负责人的签名，环球公司对签名真实性有异议，但未提供证据予以反驳。该证据中载明的出售房屋的位置和房号均与涉案房屋相同，该证据与本案具有关联性，故本院对该证据的证明效力予以认定。本院审理查明：2015年1月14日，环球公司与案外人沈亚丽签商铺出售协议，约定由沈亚丽购买由环球公司开发的位于河滨路D9幢4套商业用房。上述协议签订后，双方未履行。2015年1月30日，环球公司将上述购房条件告知周刚，周刚签署商铺购买告知认知书。其他事实与一审判决认定事实一致。归纳各方当事人陈述及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：环球公司在出售涉案房屋前是否向周刚履行了同等条件优先购买的通知义务，王昕光是否构成善意购买。本院认为：出租人出卖出租房屋的，应当在出卖前合理的期间内通知承租人，承租人享有以同等条件购买的权利。环球公司于2015年1月14日与案外人沈亚丽签订涉案商铺买卖协议，双方在履行该协议前，环球公司将该出卖条件告知周刚，周刚签署商铺购买告知认知书后，未在相应期间内明确以上述环球公司与案外人沈亚丽签订的买卖条件购买涉案房屋属实。但环球公司于2015年3月13日与王昕光签订涉案商铺买卖协议并在履行该协议之前，未将出卖给王昕光涉案商铺买卖协议所约定的条件，在合理的期间告诉周刚，环球公司的出卖行为不符合法律规定，侵害了周刚的优先购买权，一审法院认定环球公司在出卖前合理的期限内已向周刚履行了同等条件优先购买的告知义务错误。环球公司与王昕光签订涉案房屋买卖时，环球公司向王昕光提供了周刚于2015年1月30日签署的认知书，王昕光有理由相信周刚已放弃了优先购买权，故王昕光属善意购买涉案房屋，周刚上诉称王昕光不存在善意购买的理由，本院不予采信。综上，环球公司在出售涉案房屋过程违反法律规定，侵害了周刚同等条件下的优先购买权，环球公司的侵权行为给周刚造成损失，应予赔偿。但周刚就因环球公司侵害其优先购买权所造成的损失并未提供证据予以证明，故对周刚的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由周刚负担。本判决为终审判决。审判长  杨开多审判员  马 林审判员  刘 伟二〇一七年二月九日书记员  来 阳附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。