徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民初字第5021号原告：孟阳，男，1977年9月12日生，汉族，徐州市泉山区城管局职工，住本市。委托诉讼代理人：王运明，江苏金合律师事务所律师。被告：徐州康源老年护理院，住所地本市泉山区泰山路**号。法定代表人：曹亚平，该院院长。委托诉讼代理人：周艳华，江苏逸诚律师事务所律师。委托代诉讼理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。原告孟阳与被告徐州康源老年护理院排除妨碍、赔偿损失纠纷一案，本院于2015年12月3日立案后，依法由代理审判员张蕾独任审判，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告孟阳及其委托诉讼代理人王运明，被告徐州康源老年护理院的委托诉讼代理人周艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟阳向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告租金损失69902元（自2014年10月至2015年12月，72.3元/月/平方米×14个月），后原告变更诉讼请求，要求被告赔偿租金损失69902元（自2014年10月至2016年10月）；2.被告返还原告所有的本市泰山路文化市场1#楼2层4号商铺（建筑面积69.06平方米）。事实和理由：原告于2006年初购买了位于泰山路文化市场1#楼2层4号商铺（建筑面积69.06平方米）一套，并于同年取得了该商铺的房产证及土地证。由于该商铺委托经营方多次违约拖欠经营收益，双方终止了委托经营合同。虽然原告的商铺一直有人管理，但原告无法得知商铺的实际使用人和管理人，故无法利用，更无法主张权利。2014年10月9日，原告发现被告开始整体装修使用泰山路文化城一号楼，便立即与被告负责人曹亚平协商相关情况，因协商无果原告于当日报警，但双方争议并未解决。原告认为，被告无任何法律依据即占有并实际使用原告商铺，且未向原告支付任何费用并拒绝协商，已侵犯原告的合法权益，故诉至法院。被告徐州康源老年护理院辩称，1、涉案的文化城1号楼是多产权式商铺，由于该楼产权人众多，且产权相互交错，故无法单独使用，因此该楼闲置多年。被告在征得绝大多数产权人同意后，用于非营利性医疗机构的建设和营运，从事社会公益事业的同时也保障了绝大多数业主的利益。2、原告主张建设时间为2014年10月份是错误的，被告的消防方案审核通过时间为2014年11月，建设时间为2015年1月，此前只是进行周边清理，并未开始建设。虽然被告的建设时间为2015年1月，但经与其他业主协商后确定自2016年1月起计算租金。因为涉案房产为多产权式商铺，启动使用需要协调绝大多数业主，困难重重，且只有被告发展经营好了，才能给业主带来收益，否则只能无限期的闲置，故大多数业主对被告都能予以支持，给予装修期及免租期。被告使用的房屋是文化城1号楼南侧部分，所涉房号为62个，已经签订了租赁合同的有56个，租赁期时间均自2015年8月起算，2015年8月至12月为免租期，租金起算时间均为2016年1月1日，希望原告对此亦能予以支持。三、原告主张房屋租金72.3元/月/平方米与实际使用价值不符。原告房屋在被告没有使用之前属于荒芜状态，没有任何基础设施，原使用人遗留的水电、电梯、消防等相关设施及装修装潢全部废弃。被告在使用之前委托评估机构对房屋租金进行了评估，一楼的租金价格为每月每平方米20元左右，二楼的租金价格为每月每平方米17元左右。经协商，二楼租金全部确定为每月每平方米15元。综上，原告主张的租赁期限及租金价格与事实不符，请法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：泰山路文化市场1#楼2层4号房屋属原告孟阳所有，该房屋建筑面积69.06平方米。原告孟阳曾将涉案房屋委托徐州金辰集团有限公司统一经营管理，后又出租于徐州德盛源商贸有限公司使用，并于2011年7月6日与徐州德盛源商贸有限公司解除房屋租赁协议，自此涉案房屋便处于闲置状态。后原告孟阳于2014年10月9日发现涉案房产及周围有人装修施工，便以“在徐州市泉山区泰山路文化城1号楼2楼4号商铺，有人在装修我的商铺”为由向徐州市公安局景区分局珠山派出所报警，派出所接警后赶至现场。处警记录记载：“经了解该商铺已经由泉山区政府同意，由曹亚平负责施工改装为老年活动中心”。后被告徐州康源老年护理院开业经营，原告孟阳的房屋在被告使用范围内，但被告使用涉案房屋并未经过原告同意，双方亦未就使用费用达成一致意见，原告遂诉讼来院。被告徐州康源老年护理院为证实其辩称主张，提交了如下证据：1、2014年11月3日，徐州市公安消防支队向被告作出的徐公消审字[2014]第0431号《建设工程消防设计审核意见书》，主要内容为被告于2014年9月23日申报的徐州康源老年护理院改造工程消防设计图纸及相关申请资料收悉，经按照现行《建筑设计防火规范》GB50016-2006、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2013等消防技术标准和消防法规对其消防设计文件审查，该工程消防设计审核合格。被告拟以此证明消防设计方案于2014年11月审核通过，涉案房屋的装修建设时间为2015年1月。经质证，原告对该建设工程消防审核意见书真实性无异议，但认为该证据与本案诉争的侵权关系无关联性，无论被告于何时取得消防审核意见书，都不能说明被告未占有使用原告的房屋。2、徐州永信房地产土地评估咨询有限公司出具的估价报告编号为徐永咨（2014）字第43号《房地产估价报告》一本，估价项目为徐州市泉新路文化城1号楼、2号楼房产出租价格，估价委托人为曹亚平。被告拟以此证明其在使用涉案房产之前委托评估机构对房屋租金进行了评估，一楼的租金价格为每月每平方20元左右，二楼的租金价格为每月每平方17元左右，三楼的租金价格为每月每平方11元左右。经质证，原告对该房地产评估报告形式上的真实性无异议，但认为该房地产评估报告由被告单方委托，证明力较弱，且不能客观真实的反映诉争房屋收益。另，被告法定代表人曹亚平也是涉案房屋原来的委托经营方徐州金辰集团有限公司和徐州盛德源商贸有限公司的法定代表人，终止租赁关系后该房屋的实际占有人也是曹亚平。3、照片5张，被告拟以此证明涉案房屋在被告使用之前属于荒芜状态，没有任何基础设施，原使用人遗留的水电，电梯，消防等相关设施以及装修装潢全部废弃，不能使用，原告主张房屋租金72.3元每月每平方严重与实际使用价值不符。经质证，原告对于照片的真实性有异议，认为与原告见到的外观不符，且照片上显示的是2号楼。4、被告与泰山路文化市场1#楼业主签订的租赁合同4份，约定租赁期限为8年，自2015年8月1日起至2023年7月31日止，其中2015年8月1日至12月31日为免租期，此期限供被告初步启动经营使用。被告拟以此证明：租赁期间自2015年8月起，2015年8月至12月为免租期，租金起算时间均为2016年1月1日；经协商，二楼的租金全部确定为15元每月每平方。经质证，原告认为对租赁合同的真实性无法确认，据原告了解，诉争房产所在的二层有的业主两证齐全，有的业主是仅有合同，大多数的业主并未与被告签订租赁合同，被告也从未与原告协商过相关租赁事宜，被告与其他业主之间的租赁合同对原告没有约束力。案件审理过程中，原告书面申请要求对泰山路文化市场1#楼2层4号房产于2014年、2015年的市场租金价值进行评估。徐州中盛土地房地产评估咨询有限公司于2016年6月15日出具评估意见为：估价对象（泰山路文化市场1#楼2层4号）在价值时点（2016年5月16日）2014年、2015年的市场租金价值为34800元，其中2014年、2015年市场租金价值均为17400元。经质证，原告认为评估的租金价值明显过低，甚至低于周边普通民房或库房的租金水平，考虑到诉讼时间，原告同意按照评估报告结论计算租金损失。被告认为评估的租金价值过高，没有考虑涉案房产附属设施已经损坏，无法使用的现状，只能按照与其他业主协议一致的15元/月/平方米支付租金。原告在庭审中陈述，虽然涉案房屋属于多产权式建筑，但原告作为涉案房屋的所有权人，因受托经营方多次违约致原告的权利受到侵害，故早已与委托方终止委托经营合同。被告在未与原告达成一致意见的情况擅自使用原告的房屋并开展经营活动，以其经营老年人护理为由恶意损害部分业主利益，原告作为房屋所有权人有权要求返还房屋，被告擅自经营导致的不利后果不应当由原告承担。原告所购房屋面积包含公摊面积，故享有公共通行的权利，考虑被告系老年护理院特殊经营机构，原告收回房屋后会合理使用，且原告的房屋位于二层西南拐角处，不影响被告的经营活动。被告在庭审中陈述，本案系历史原因形成，根本原因在于开发商分割出售房屋，但房屋却要整体使用。原告作为业主其购房面积中含有公摊面积不可否认，但公摊面积是无法以通道的形式划分的，客观上难以留出通道，而被告作为老年人护理医院，考虑大部分老年人存在失智、行动不便等情况，为保障安全，故不能为原告预留自由通行的通道。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或消除危险。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被告认可其使用原告所有的本市泰山路文化市场1#楼2层4号房产未经原告同意，但其主张因涉案房屋所在的楼宇属于多产权式商铺，不能分割使用，目前大多数业主已经同意将房屋出租给被告，为维护多数业主的利益，故不同意将涉案房屋返还给原告；因其为性质为老年护理医院，考虑到保障老年人安全问题，故亦不能为原告提供通道。本院认为，涉案房屋虽属多产权式建筑，但原告享有所有权是客观事实，且其产权面积清晰，被告在未经原告同意的情况下擅自使用涉案房屋的行为属于无权占有使用，原告有权要求返还其房屋。被告虽辩称多产权式商铺应整体使用，其也仅享有优先承租的权利，并不能以此对抗物权所有权；且被告仅同意以其主张的标准和时间支付使用费，而其主张的标准低于本院委托评估的租金价值，原告亦不同意；故本院对其该抗辩意见不予采纳。原告购买涉案房屋时其面积中包含公摊面积，其对建筑物的共有部分享有使用的权利，被告单位应考虑其经营便利并充分尊重原告通行权利，为原告提供合理的通行便利。根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因被告无权占有使用原告的房屋，故其应当向原告承担赔偿损失的责任。原告主张被告赔偿自2014年10月至2016年10月的租金损失，被告认为原告主张自2014年10月起计算租金损失没有依据，其与其他业主签订的租赁合同均自2016年1月计算租金。本院认为，根据2014年10月9日接处警工作登记表记载，原告向公安机关报警时被告已经在对涉案房屋进行施工改装，被告未经原告同意使用原告的房屋，双方也未就涉案房屋的使用达成一致意见，被告与他人的合意并不能约束原告，故被告应自实际使用原告房屋之日起向原告赔偿损失，原告在庭审中主张自2014年10月9日起算租金损失，该主张并无不当。根据徐州中盛土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告，涉案房产2014年、2015年的市场租金价值均为17400元，综合市场行情并结合该评估报告，本院确定被告应赔偿原告自2014年10月至2016年10月期间的损失为34800元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告徐州康源老年护理院于本判决生效后十日内向原告孟阳赔偿损失34800元（2014年10月至2016年10月）；二、被告徐州康源老年护理院于本判决生效后十五日内向原告孟阳返还位于本市泰山路文化市场1#楼2层4号房屋；三、驳回原告孟阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，评估费1750元，合计3300元，由被告徐州康源老年护理院负担（此款原告已预交，被告随案款一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 蕾代理审判员  张梦瑶人民陪审员  高传美二〇一七年二月十日书 记 员  周 希