湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2011)孝昌民初字第00646号 原告：彭润东，男，1953年9月18日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。 原告：杨育华，男，1953年3月15日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。 原告：丁小松，男，1949年8月26日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。 原告：姚成云，男，1947年4月6日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。 原告：张炳珊，男，1950年2月20日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。 原告：邵长秋，男，1952年8月19日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。 原告：王辞英，女，现年55岁，汉族，孝昌县人，住孝昌县，系已故原花园运输队职工李某妻子。 原告：李鸿燕，女，1975年12月2日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县，系已故原花园运输队职工李某长女。 原告：李小红，女，1977年8月出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县，系已故原花园运输队职工李某次女。 原告：李红霞，女，1979年1月1日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。系已故原花园运输队职工李某三女。 原告：李敏，女，1985年1月5日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。系已故原花园运输队职工李某四女。 原告：李双，男，1987年2月出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。系已故原花园运输队职工李某儿子。 原告：孙凤仙，女，1947年11月17日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。系已故原花园运输队职工楚云高妻子。 原告：楚清红，男，现年42岁，孝昌县人，住址同上。系已故原花园运输队职工楚云高长子。 原告：楚青霞，女，现年40岁，孝昌县人，住址同上。系已故原花园运输队职工楚云高大女。 原告：楚彩霞，女，现年38岁，孝昌县人，住址同上。系已故原花园运输队职工楚云高小女。 原告：章秀珍，女，现年50岁，孝昌县人，住孝昌县。系已故原花园运输队职工章明汉女儿。 原告：黄金花，女，1961年3月4日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。系已故原花园运输队职工黄香太女儿。 原告：李汉洲，男，现年63岁，汉族，孝昌县人，住孝昌县。系已故原花园运输队职工李家勋儿子。 原告：李亮，男，现年32岁，汉族，孝昌县人，住孝昌县。系已故原花园运输队职工李汉勋之子。 原告：江霞，女，现年68岁，汉族，孝昌县人，住孝昌县。系已故原花园运输队职工丁刚妻子。 原告：丁月阳，男，现年45岁，汉族，孝昌县人，住址同上。系已故原花园运输队职工丁刚长子。 原告：丁月星，男，现年40岁，汉族，孝昌县人，住址同上。系已故原花园运输队职工丁刚次子。 原告：丁月纯，男，现年38岁，汉族，孝昌县人，住址同上。系已故原花园运输队职工丁刚三子。 原告：丁月玲，女，现年36岁，汉族，孝昌县人，住址同上。系已故原花园运输队职工丁刚大女。 原告：丁月云，女，1977年8月出生，汉族，孝昌县人，住址同上。系已故原花园运输队职工丁刚小女。 原告诉讼代表人：杨育华 原告诉讼代表人：彭润东 原告诉讼代表人：李鸿燕 委托代理人：胡三元，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：李汉明，男，现年50岁，汉族，孝昌县人，住孝昌县（花园火车站旁）。 委托代理人：张华堂，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：代为诉讼、代为承认、放弃、调查取证，调解代收法律文书等。 委托代理人：鲁凤莲，李汉明之妻，特别授权。 原告彭润东等26人诉被告李汉明典当纠纷一案，本院2010年12月14日受理后，于2011年3月11日、2011年7月15日公开开庭进行了审理，作出湖北省孝昌县人民法院（2011）孝昌民初字第026号民事判决驳回原告彭润东等26人的诉讼请求。彭润东等26人不服该判决提起上诉，湖北省孝感市中级人民法院作出（2011）孝民一终字第00268号民事裁定书，以原审判决对双方当事人讼争房屋的所有权人及双方是否存在典当法律关系等事实认定不清，导致适用法律错误为由，将本案发回重审。本院2011年11月8日重审立案，另行组成由审判长姚建新，审判员柳翠红、刘再华组成的合议庭，于2012年2月29日公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人杨育华、彭润东、李鸿燕及委托代理人胡三元，被告李汉明及委托代理人张华堂、鲁凤莲到庭参加了诉讼。经合议庭评议，审判委员会讨论决定本案现已审理终结。 原告彭润东等26人诉称：1992年6月30日，房屋共有人李某、章明汉、李汉民等十三人经与被告方协商，同意将其共有的位于原××车站路××＃房屋出典给对方经营、使用，典期约定为十年。双方到房产交易所办理了交易登记手续。典当到期前后，原告方多次找被告协商房屋回赎事宜，然被告方每次均以种种理由进行推诿、搪塞。时至今日，被告非但没有按约定向原告方及时归还到期出典房屋。更有甚者，在原告方极力阻止的情况下，被告方还先后紧接着原房屋在属于原告方使用的土地上擅自建造起新房屋，被告方的行为已极大侵害了原告方的相关权利。依照法律规定，出典物到期后，出典人在规定期限理应享有回赎权。为维护自己的合法权益，故原告方特具状1、依法判决准许原告行使回赎权由被告向其归还原××车站路××＃出典房屋；2、依法责令被告将其擅自建造房屋恢复原状，排除妨碍并赔偿损失；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。 被告李汉明辩称：一、本案的基本事实经过。原县级孝感市花园镇二街成立的运输队有近50名工人，有中山街247号（现建行办事处）、原民建旅社二层楼和车站路69号（现争议房屋）的房产。1979年，由于部分工人年老体弱被分离出来办京广餐馆，1982年有一部分工人申请离职另谋职业，1983年、84年左右，李某、李汉民（工人）、章明汉等13人也因运输队业务萧条而离开运输队，只有运输队承包人武连群等人坚持守业。1991年度，建设银行需要在运输队的中山街247号房的位置上兴建办公楼开办建行花园办事处，通过与花园镇政府和二街办事处协商，决定将运输队人、财、物合并到建行办事处，武连群等5人当然地成为了建行的职工。这时，李某等13人发现后认为当时是被动员而暂时离队的，要求与武连群等5人一样到建行上班，否则，就要阻止建行办公楼的开工建设。1992年元月14日，由花园镇党委、政府、二街办事处、运输队负责人武连群、建行办事处主任邱先辉、工人代表李某、李汉民、章明汉等联席会议进行调解，形成了《会议纪要》的协议：其中规定：建行办事处将火车站路69号房屋退出，并拨壹万元资金给李某等13人组建新的经营单位。还指出，该房屋产权属集体所有，非经主管部门同意不得转让和变卖。李某等人拿到壹万元后，也没有准备成立什么经营单位，就商议将69号房屋处理掉，就到处找买家，当时的私房市场价格为每平米100元左右，由于有多人购买，答辩人李汉明就以176元/平方米的价格共40500元购得。因为当时没有国家和集体房产允许买卖的法律和政策，《会议纪要》中也规定不准转让和买卖，就以典当的名义到房地产交易所办理了房屋契证，答辩人交纳了契税1215元，运输队的土地使用证和房产证也一并交给了答辩人。答辩人取得该房产后，即刻对空荡的二层四间进行了翻新改造后入住至今。2007年6月又经城建规划部门许可在该土地使用范围内扩建房屋56平方米。2010年6月，原告中有人以典当房可以回赎为由要求答辩人增加补钱未果，以致成讼。二、原告起诉缺乏主体资格。1986年12月30日颁发的土地使用证的土地使用单位为运输队，1992年6月30日颁发的房产证的所有权人为花园运输队，所有权性质为集体。也就是说，该讼争的房屋的所有权人是花园运输队，不是原告等26人。尽管房产证中的共有人栏目写有“李某、章明汉、李汉民等十三人”。但土地使用证和《会议纪要》都证明该房屋为运输队所独有，不存在李某等13人为共有人。李某等13人只是运输队的工人。我国《物权法》第十七条规定：“……不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。因此，已有证据证明将运输队的工人无根据地登记为共有人是错误的。对火车站路69号房屋主张权利，李某、李汉民、章明汉（都去世）等13人不够资格，原告等26人更缺乏主体资格。三、本案房屋名为典当，实为买卖，应以房屋买卖关系处理。1、2001年8月8日施行的《典当行管理办法》第三条和后被所取代的2005年4月1日起施行的《典当管理办法》第三条都同样规定：“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息，偿还当金，赎回当物的行为”。典当行是依法设立的专门从事典当业务的企业法人。因此李某等人不能充当当户，答辩人李汉明也不是企业法人典当行，一定比例的典当税更不是当户交纳等等，因此，该69号房屋的转让行为全都不符合典当的法定要件，名为典当实为买卖。2、1992年元月14日，建行办事处拨给壹万元和退回69号房屋给李某等13人后没有组建经营体，因而不存在将唯一用来经营的69号房屋出当取得当金用于经营体的流动资金，而是将69与房屋高价出卖后连同拨给的壹万元都被李某等13人所瓜分。哪有什么打算回赎的想法。答辩人李汉明也是出于买到该房用于居住和在门前做点小生意。双方都是以买和卖为目的。而且，答辩人李汉明还取得该69号房屋的产权，鄂契证字第12NO.0000518号《湖北省房屋契证》中载明：“本证为房屋所有人的合法产权凭证。”其中，“买卖、典当、赠予、交换”都是取得产权的合法途径，答辩人虽然是因当时的环境和政策，不能以买卖而是以典当名义取产产权。但李某等人同意代表运输队与答辩人到房地产交易所办理产权转移契证，说明双方也是以买卖关系为目的。所以，本案应按买卖关系处理。四、本案的典当关系不能成立，即使被认定为典当关系，也是绝当，不能回赎。1992年6月30日的典当关系被认定，也是绝当。因为，最高人民法院（63）法研字第128号《复函》明确说明没有法律规定的回赎期限，以后也没有法律规定。最高人民法院1984年8月3日的《关于贯彻执行民事法律政策若干问题的意见》（58）中有典期满十年未回赎的，原则上视为绝卖。在这里好象有了十年的回赎期限，其解释的历史背景明确说明是对土改、文革特殊的历史时期的典当关系遗留问题的处理，并不是法律规定的回赎期限，解释不是法律规范，不是回赎期限，不能适用到1992年6月以后出现的典当关系。因此，在当前没有法律规定的情况下，只能适用国家商务部、公安部联合发布的《典当管理办法》、属于法律范畴的行政规章，因为，最高人民法院（1993）37号《全国审判工作座谈会纪要》第三条：审理房地产案件时，“如果没有法律规定，有政策规定的，按政策规定处理。法律、政策都没有规定的，根据民法的基本原则，结合案件具体情况，实事求是，合情合理地解决”。该《办法》第三十九条、第四十条规定赎当期限为5日，逾期为绝当。原告方认为期满后8年半没有超过赎当期是错误的。本案已严重超过了回赎期限。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据： 证据一：1992年4月27日的孝感市房地产交易管理所鉴证的房屋分割、转让签约1份。证明李某等十三人是诉争房屋的合法房屋权利人。 证据二：编号为024977的孝昌县房产局出具的本案诉争房屋登记资料1套。证明李某等十三人为本案诉争房屋的登记产权人；被告李汉明享有的仅为他项权利一典权。 证据三：3-1孝感市房地产交易管理所鉴证的房屋典当契纸1份。3-2孝昌县人民法院在原一审时对房产登记工作人员丁胜松所作的调查笔录一份。证明原、被告之间为典当关系。 证据四：4-1孝昌县花园镇政府及桥南社区居委会证明1份；4-2原告的身份证及孝昌县花园镇派出所、桥南社区有关原告身份关系的说明。证明原告身份情况。 证据五：孝昌县工商行政管理局证明1份。证明花园运输队没有进行工商注册登记。 被告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据： 证据一：1992年元月14日的《会谈纪要》。证明建行退还房屋是退还给运输队而不是那十三人，该房屋非经主管部门同意不能买卖只能用于经营。 证据二：1986年12月30日的《土地使用证》。证明使用单位为运输队，没有共有人，性质是国有。 证据三：1992年4月27日的69号房屋的房产证。载明的所有权人是运输队，性质为集体。共有人栏上记载的是不明确的。这个共有人栏是登记错误。 证据四：1992年6月30日《湖北省房屋契证》。证明该69号房屋的所有权已发生转移，转移到被告李汉明的手中。备注栏注明典当期十年是不合法的。证明是买卖关系。 证据五：房屋买卖《完税凭证》。证明是买卖关系。 证据六：李某、章汉民三人收取房屋转让价款的收条。证明买卖关系。 证据七：孝昌县城建局2007年6月13日的《定点通知书》及缴费发票。证明被告已在原处扩建房屋56平方米。 本院原审为查明案件事实，调查询问了原花园镇房地产管理公司经理丁胜松。丁胜松回答调查询问时称“契纸上明确是典当，当时就是典当不是买卖”。重审期间本院查阅复制了房管部门关于讼争房屋的全套资料，对原审原告方提交的有其签名的“关于花园镇运输队原厂房的变迁及典当材料”的真实性及相关情况庭审时进行了调查核实。并责令被告李汉明提供上述材料中提及的1992年5月13日协议。 经审理查明:原县级孝感市花园运输队系花园镇二街（现为孝昌县花园镇桥南社区居民委员会）街办集体企业。讼争的花园镇车站路69号房屋系1977年二街运输队自建，1986年12月30日原孝感市土地管理局颁发土地使用证（无证号），土地使用单位为运输队，土地被征拨单位为国有。1988年4月22日原孝感市房地产管理局颁发第023114号房屋所有权证，所有权为二街运输队，所有权性质：集体，二层四间，建筑面积229.60㎡，此房屋产籍中的房屋所有权登记申请书，房屋产权证明书均加盖运输队公章。根据（91.7.25）市建行接收花园镇运输队房屋财产及人员的协议书及市公证处（91.7.27）公证书，花园镇运输队于1991年8月9日自愿将023114号产权证登记的公有房产转让给孝感市建设银行（花园办事处），孝感市房地产交易所开具0001528号孝感市房地产交易所印发规定转让契纸。花园建行于同年8月12日取得编号为024908的房屋所有权证，产权来源为购买，所有权性质全民。1992年元月14日，由花园镇党委政府召集规划管理人员，二街支部书记、主任、运输队负责人武某，工人代表李某、章明汉、李汉明、建行花园办事处主任等就二街运输队与建行花园办事处为建房（建行办事处花园在中山街247号建房）遗留问题进行调解，达成五条协议，形成会谈记要，调解小组负责人，建行花园办事处负责人，二街办事处负责人，运输队工人代表签名并加盖公章。该协议第2条内容为：“建行花园办事处将火车站路69号房屋二层楼建筑面积229.64㎡退出，并拨给资金壹万元，作为房屋维修、设备添置费用。建行花园办事处退回的房子，经营权属李某等剩下未作安排的原运输队工人，街道办事处负责帮助组建和领导这一新的经营单位，其产权属集体所有。必须指出，此房屋的产权不经过主管部门同意，不得进行转让和变卖”。该纪要有“李某等13人”，“超过十三人由李某负责”表述，但无13人名单，签字代表为三人。1992年4月24日，孝感市房地产交易所0000266号契纸载明：“今有花园建行自愿将下列公有房地产分割给与花园运输队李某、章明汉、李汉民等十三人管业（花园运输队与李某等十三人共分三行填写），该契纸产权来源栏为合并，审定产价3.5万元，附记事项为“根据花园建行关于花园镇车站路69号房产情况的说明”，该说明未存档。1992年4月27日申请人李某办理所有权人为章明汉、李某、李汉民、江霞，共有人为张新三、彭润东、邵长秋、李远龙、李少基、姚成云、丁晓松、杨幼华、黄春太共13人，所有权性质为私产的房屋所有权证，旋即注销。同日，以花园运输队名义（未盖公章）申请，所有权性质为集体的024977号房屋所有权证颁发，该证存根记载所有权人为花园运输队，共有人为李某、章明汉、李汉民等十三人，领证人李某。1992年5月13日，李某召集，除江霞外的其他人员参加共十二人，由丁晓松执笔，在孝感市医药公司花园医药商店用纸上写下协议并签名，协议决定房屋给予变卖（协议上“变卖”二字、日期字体有异，并有部分内容墨涂）1992年6月30日孝感市房地产交易管理所开具市房契花典字××号典契纸，记载事项有：产权来源自建，成交典价、审定典价四万零伍佰元，附记事项，典当期限为壹拾年，从立契时间九二年六月三十日算起。房屋所有权存根设定他项权利摘要部分有李汉明为典当权利人记载。同日，李汉明取得湖北省房屋契证，受主姓名为李汉明，出主姓名为李某等十三人，该契证注明“本证为房屋产权所有人的合法产权凭证”。同时，该契证下端手写备注，典当期限为壹拾年。李汉明，李某等13人各自缴纳了各项税费。另，花园运输队未在1993年6月15日后新设的孝昌县工商局核准登记。 本案争议焦点为：一、车站路69号房屋的所有权性质及所有权人确认。二、原告方的主体资格确认依据及原告所拥有的权利类别（具有何种权利）。三、本案所涉及交易行为属典当还是买卖。 就上述焦点问题，评判如下： 一、车站路69号房屋属公有财产，所有权人登记明确为运输队。 我国法律明文规定，财产所有权（物权）的取得与行使，不得违反法律规定；应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法利益。从车站路69号房屋登记档案不动产登记薄看，无论怎么演变，不管是集体所有还是全民所有，均未改变其公有财产性质。公有和共有是两个不同的概念，从财产归属来看，首先，公有财产的主体是单一的，在我国，只能是国家和集体组织。国家的财产属全民所有，集体的财产属于某一集体组织所有，这是我国根本大法确立的社会主义经济制度的基础（宪法第六条）。其次，公有财产已经脱离个人而存在，原告方所提交的证据均证实该房屋为公有房产，房权属集体所有，所有权人为花园运输队。不动产登记行为同时涉及两个法律关系：一个是作为登记基础的民事法律关系；一个是不动产登记机构对申请人的申请进行审查并予以核准登记的行政法律关系。民事诉讼对作为房屋登记基础的买卖，共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系进行审查，作出的认定和裁判可出现登记内容与权利的真实状态不一致情形，应根据司法最终原则确定效力。登记机关对办理房屋登记申请人提供的材料未经合理审慎职责，对基础民事关系的记载不合法、不正确、不全面形成的登记，当然可以推翻或予以撤销。1992年4月27日登记行为的基础是依据会谈纪要而行的建行花园办事处分割公房退还房屋行为。依李某等三人签字同意并作为本案主要证据的会谈记要规定，该房屋的产权属集体所有。 二、应依协议签名、房产登记原始资料确定十三名原运输队职工名单，该十三人享有的是经营权。 原审时原告方提交的落款日期为2010年9月6日有丁晓松、彭润东、杨育华等人签名的“关于花园镇运输队原厂房的变迁及典当材料”，重审质证时原告方诉讼代表人认可其真实性。就该材料中所引“1992年5月13日签定协议”及协议上签名情况进行庭审调查时，丁晓松、彭润东、杨育华均认可属其签名，并应以这个签名为准来确定纪要概述的李某等十三人，没有签名的就不属这十三人之列。该签名的人员享用了纪要中列明的拨付资金10000元和与被告李汉明的交易价款40500元；另，原告方在庭审时亦明确表述，因李某主办此事，其突然身故，致原告手中缺乏相关材料，但被告方手中应持有原始的典当协议，房产部门的原始资料也可以确定原告十三人身份。故1992年4月27日申请人李某办理，但随即注销的所有权人为十三人，所有权性质为私产的房屋所有权证，对十三名原告运输队职工确定具有较强证明力。 依双方都认可并愿意共同遵守的讼争房屋来源依据的会谈纪要，可确定李某等十三人享有的是经营权，原审时原告提交的桥南社区证明亦重申产权属集体所有，李某等原运输队工人有经营权。所有权与经营权可分离，所有权人对自己的财产依法享有占有、使用、收益、处分的权利，所有权人有权在自己的财产上设立从权利。经营权人不享有所有权意义上的处分权，而本案争议的典当权已是一种不同于经营权的权利，因典当关系中存在绝当或视为绝卖行为，可使典当物所有权转移，即产生处分效果。李某等十三人在街道办事处帮助组建和领导下，有权占有，使用该房屋，并获取部分相关收益，但无权处分该房屋，即对车站路69号房屋不享有直接支配和排他的权利。 三、本案所涉及交易行为尚不能认定为买卖 尽管给付的40500元的价款，高于审定产价3.5万元，被告李汉明持有土地、房产权证及1992年5月13日协议（关键二字字体有异）等诸多情形与典当惯例不符，似为买卖；但1992年6月30日原孝感市房地产交易管理所开具的市房契花典字第××号典契纸的证明及按3﹪缴纳应征款1215元，被告方无充分有力的相反证据反驳，依证据审核认定规则，本案所涉交易行为尚不能认定为买卖。 本院认为：讼争的车站路69号房屋产权性质为公有（集体所有），任何个人不能成为公有财产的主体。张炳珊、孙凤仙、楚清红、楚青霞、楚彩霞、黄金花、李汉洲、李亮、丁月明、丁月星、丁月纯、丁月玲、丁月云等十三人与1992年5月13日协议签名及房产部门原始档案申报权利无关，没有证据证明其具有与车站路69号房屋相关联的权利。彭润东等另十三人依协议签名，房产登记原始资料可以确定为属“李某等十三人”表述范围的原花园运输队职工（或已故职工继承人），与讼争房产有某种关联——在此开展经营活动。其依法开展经营活动当受法律保护，超越经营权的行为不受法律保护。出典与回赎均为财产所有权人的权利，对1992年5月13日协议决定事项及1992年6月30日所作行为的性质与效力，法院本案中不作认定和处理。彭润东等另十三人没有充足有力证据证明其具有财产所有权人合法的请求权。对原告方第二项排除妨碍诉讼请求，应视添建房屋是否为合法建筑物，由合法的财产所有权人决定主张权利的路径和方法。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告彭润东等26人的诉讼请求。 本案受理费100元由原告彭润东等26人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 姚 建 新 审判员 柳 翠 红 审判员 刘 再 华 二〇一二年五月七日 书记员 祝荣（代）