北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终169号上诉人（原审被告）:中航国际投资有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道招商局光明科技园A3栋C3B7。法定代表人：潘林武，董事长。委托诉讼代理人：郑建鸥，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京侨福置业有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路9号。法定代表人：黄健华，董事长。委托诉讼代理人：李沐珣，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。上诉人中航国际投资有限公司（以下简称中航国际公司）因与被上诉人北京侨福置业有限公司（以下简称北京侨福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院2015年朝民初字第61613号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中航国际公司委托诉讼代理人郑建鸥，被上诉人北京侨福公司委托诉讼代理人李沐珣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中航国际公司上诉请求:1.请求撤销原审判决第一、二、三、四项。2.依法改判驳回北京侨福公司的诉讼请求。3.诉讼费用由北京侨福公司承担。事实和理由：1.一审判决关于诉争租赁合同解除原因与日期的认定不正确。诉争租赁合同系双方协商一致解除，现有证据表明，双方自2015年1月开始磋商转退租事宜，后因北京侨福公司未能找到新的租户承租，中航国际公司于2015年4月29日、4月30日通过快递和电子邮件向北京侨福公司发出解除合同的函件。北京侨福公司的代表徐光磊于5月4日晚23点38分回复电子邮件表示“请随时联系我和我部宋小姐，我们会协助您处理后续解约事宜。”经北京侨福公司同意，中航国际公司于5月4日和5日搬离了涉案房屋。需要强调的是，侨福芳草地写字楼对承租人进出搬家都要求开出门条，因此可以推定，北京侨福公司不仅知道中航国际公司搬走，而且同意中航国际公司搬走，未经北京侨福公司同意，中航国际公司也不可能搬离涉案房屋。上述证据说明双方已于5月4日协商一致解除合同。2.即使中航国际公司构成违约，那么一审法院关于减损义务的认定也不正确。中航国际公司已于2015年5月4日搬离，北京侨福公司明知中航国际公司不可能继续履行合同，非但未采取措施减少损失，反而要求中航国际公司继续履行合同，拖了近一个月才主张解除，又以中航国际公司未拆除装修为由拒绝接收涉案房屋，显然不是减少损失的适当措施。在此期间扩大的损失均应当由北京侨福公司自行承担。一审法院判决中航国际公司承担2015年5月4日至6月23日期间按租金、附加租赁费标准继续支付租金不符合合同法的规定。3.即使中航国际公司构成违约，一审法院调整后的违约金数额也明显过高，一审判决考虑了中航国际公司已经支付的租赁保证金，还判决中航国际公司承担105万元的违约金（约等于三个月的租金和附加租赁费），即相当于要求中航国际公司承担六个月的租金和附加租赁费。鉴于房屋实际空置期只有三个月，合理的违约金应为相当于四个月租金和租赁附加费，一审判决过高，应予纠正。4.即使中航国际公司构成违约，一审判决赔偿全额律师费的认定也不正确。北京侨福公司辩称，同意一审判决，不同意中航国际公司的上诉请求。北京侨福公司向一审法院起诉请求：1.中航国际公司向北京侨福公司支付违约金1063878元（月租金327230元×3个月=981690元，月附加租赁费27396元×3个月=82188元，981690元+82188元=106387元）；2.中航国际公司支付北京侨福公司自2013年10月1日至2013年12月31日装修期的租金981690元（3个月租金）；3.中航国际公司支付北京侨福公司自2015年5月1日至2015年6月5日租金381768.33元（2015年5月1日至2015年5月31日租金327230元、2015年6月1日至2015年6月5日的租金为54538.33元），2015年5月1日至2015年6月5日附加租赁费31962元（2015年5月1日至2015年5月31日附加租赁费27396元，2015年6月1日至2015年6月5日的附加租赁费4566元），共计413730.33元。4.中航国际公司支付北京侨福公司自2015年5月1日至2015年6月23日欠付电费1734.66元；5.中航国际公司支付北京侨福公司2015年5月1日至2015年6月23日线路占用使用费800元；6.中航国际公司支付北京侨福公司逾期付款违约金，以354626元为基数（1个月的租金和附加租赁费为基数），按照每日千分之五的标准，自2015年5月1日至判决生效之日；7.中航国际公司支付北京侨福公司自房屋交还期限届满次日（2015年6月6日）至房屋交还之日（2015年6月23日）的双倍租金392676.12元、附加租赁费32875.2元，共计425551.2元；8.中航国际公司支付北京侨福公司律师费104328元。一审法院认定事实：2013年7月31日，北京侨福公司（出租方、甲方）与中航国际公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，专有条款约定：甲方将位于北京市朝阳区东大桥路9号楼北京侨福芳草地大厦D座7层11单元房屋出租给乙方，房屋交付日期2013年8月1日，装修期自2013年8月1日起至2013年10月31日，租赁期自2013年11月1日起至2016年10月31日止，共36个月，计租日为2013年11月1日；计租面积404平方米，租金标准每月每平方米430元，合计每月租金为173720元，附加租赁费标准按计租面积计算，每月每平方米人民币36元，合计每月附加租赁费为14544元；相当于第一年三个月租金及三个月附加租赁费的保证金564792元。通用条款：4.3如因乙方原因导致本合同解除的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应向甲方补缴装修期及免租期（若有）内的租金。5.1除本合同另有约定外，租赁期内，乙方按月支付租金。乙方需于每月1日前，一次性向甲方足额支付当月的租金。6.2(a)如乙方未按本合同时间及金额按期足额向甲方或物业公司支付租金、附加租赁费、公共事业费用、合同约定的其他费用以及逾期付款违约金的，则甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付款项。6.2(b)如因乙方违约或侵权等违法行为造成甲方或第三方损失的,在双方书面确认或经法院判决后，应由乙方向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述赔偿款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。8.1（a）自租赁房屋交付日起，乙方应当承担并支付其使用水、电、通讯、网络等公用事业所产生的费用。14.1乙方逾期付款的违约责任，乙方未按照本合同约定交付或补足租金、附加租赁费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的（乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方直接付费的除外），应按照应付未付金额千分之五的标准按日支付逾期付款的违约金。14.4因乙方违约导致本合同解除终止的效力，（a）甲方有权没收租赁保证金，此外乙方还应按本合同房屋交还程序将租赁房屋交还甲方。（b）乙方还应向甲方赔偿相当于三个月租金及三个月附加租赁费的违约金。14.6因甲方违约导致本合同解除终止的效力，甲方应赔偿乙方相当于三个月租金及三个月附加租赁费的违约金。15.1房屋交还期届满，租赁期限届满日，或本合同因其他原因终止后七日届满当日，为租赁房屋交还期的届满日。乙方应当在交还期届满日前将租赁房屋交还给甲方。15.2(b)乙方应自费拆除乙方对租赁房屋添附的装饰装修、设施设备及招牌等，并将属于乙方所有物品搬离涉案房屋并自行承担费用、保持租赁房屋干净、整洁，并恢复原状后交还甲方。15.3交还期租金（b）如因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同提前终止的，在乙方将租赁房屋按照前期约定要求交还甲方之前，乙方仍应当按照本合同终止时的租金及附加租赁费标准向甲方支付租金、附加租赁费以及各项公共事业费用等，而无论本合同是否已经终止。15.4在乙方向甲方交还租赁房屋的同时，双方应当签署租赁房屋交还确认书。15.5交还期届满后处理，无论任何原因，前述所述交还期届满后乙方仍未能将符合要求的租赁房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方仍应当按照合同终止时租赁房屋租金及交付租赁费标准向甲方支付双倍租金及附加租赁费，并承担相关公共事业费用，直至乙方完成上述交还工作为止，同时，乙方应赔偿甲方因此而遭受的全部损失（包括但不限于律师费、诉讼费、甲方支付给下一家租户的违约金等）。22.1（b）本合同的谈判和签署是双方经过反复协商而一致确定的，双方均有专业人员参与合同谈判。如果合同中的条款存在含义模糊的情形，对该等条款的解释应当按照公平合理的原则进行，而不应按照不利于起草者的原则或角度进行解释。2013年9月23日，北京侨福公司（甲方）与中航国际公司（乙方）签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定：一、乙方租赁房屋的位置由北京市朝阳区东大桥路9号北京侨福芳草地大厦D座7层11单元(依据建筑规范确定的实际楼层为6层)更改为北京市朝阳区东大桥路9号北京侨福芳草地大厦D座8层08-10a(依据建筑规范确定的实际楼层为7层)（以下简称涉案房屋），具体位置见本补充协议附件一“房屋位置示意图”中的斜线标识部分，该斜线标识仅作位置确定及方便鉴别之用。二、租赁房屋的交付日由2013年8月1日变更为2013年10月1日。三、租赁房屋的计租面积由404平方米变更为761平方米。四、租赁房屋计租日由2013年11月1日变更为2014年1月1日。五、租赁房屋的装修期由自2013年8月1日至2013年10月31日变更为自2013年10月1日起至2013年12月31日止。装修期内，乙方无需支付租金，但须遵守租赁合同的所有义务，并按时全额缴纳装修期附加租赁费、装修期临时电费、水费、装修押金和其它有关的费用。装修期内附加租赁费总金额为82188元，乙方己于本补充协议签署前向甲方支付装修期附加租赁费29088元;故乙方应于2013年10月1日前向甲方补缴装修期附加租赁费差额，即53100元，甲方将于收到乙方支付的余额后向乙方开具相应金额的装修期附加租赁费收据。六、租赁房屋租期由自2013年11月1日至2016年10月31日变更为自2014年1月1日起至2016年12月31日止。七、乙方每月每平方米的租金仍为人民币430元，但因计租面积由404平方米变更为761平方米，故每月租金由173720元并更为327230元。八、乙方每月每平方米的附加租赁费仍为36元，但因计租面积由404平方米变更为761平方米，故每月附加租赁费由14544元变更为27396元。九、因计租面积由404平方米变更为761平方米，所以，租赁保证金应由564792元并更为1063878元。本补充协议签署前，乙方已向甲方支付了租赁保证金564792元，故乙方应自本补充协议签署之日起十个工作日内向甲方补缴租赁保证金差额部分，即499086元。甲方应于收到乙方支付的差额部分后向乙方开具相应金额的租赁保证金收据。十、因计租面积由404平方米变更为761平方米，所以，首期租金及附加租赁费由188264元变更为354626元。本补充协议签署前，乙方已向甲方支付了首期租金及附加租赁费188264元，故乙方应自本补充协议签署之日起十个工作日内向甲方补缴首期租金及附加租赁费差额部分，即166362元。甲方应于收到乙方支付的差额部分后向乙方开具相应金额的首期租金及附加租赁费收据。十一、本补充协议是租赁合同的组成部分，若本补充协议的约定与租赁合同的约定存在冲突之处，以本补充协议的约定为准;本补充协议未提及事项，仍按租赁合同的约定执行。2013年10月1日，北京侨福公司将涉案房屋交付给中航国际公司使用，中航国际公司依照约定向北京侨福公司支付租赁保证金1063878元，未退还。租金和附加租赁费中航国际公司已按照约定支付至2015年4月30日。中航国际公司称2015年4月29日向北京侨福公司邮寄了《关于解除租赁合同及其补充协议的函》，大致内容为“2014年底我司上级集团总部要求集中办公，我司作为国有企业必须服从，为做好退租工作，我司于2015年1月知会侨福芳草地大厦市场部，贵司市场部及法务部表示理解并愿积极配合我司做好房屋转退租等工作，期间双方积极寻找转租客户，我方于3月中旬与一家公司达成承租转址意向，3月30日向贵司提交了《租赁转让担保申请》，并于4月份与贵司及承租方三方签订《办公房屋租赁合同权力义务转让协议》，但由于承租方未能按协议要求履约，故为最大限度保护双方利益，我司特发函，解除租赁合同及其补充协议，具体如下，1.自2015年4月30日起，正式解除我司与贵司签署的租赁合同及其补充协议。我司不再承租贵司房屋，亦不再向贵司支付租金或承担他支付义务。2.我司根据租赁合同及其补充协议的约定已经支付给贵司的租赁保证金1063878元，作为提前解除租赁合同及其补充协议的违约金由贵司保留、不再退还。除本条明确的违约金外，我司不再向贵司支付租赁合同及其补充协议项下约定的其他租金、保证金、违约金、赔偿金、滞纳金、罚息、补偿金等任何费用。3.为方便贵司另行出租房屋，自本函发函之日起，我司将启动房屋清理工作”。落款日期为2015年4月29日。2015年5月4日，北京侨福公司收到上述《关于解除租赁合同及其补充协议的函》。2015年5月5日，北京侨福公司向中航国际公司送达了《关于的复函》，认可中航国际公司于2015年2月份向北京侨福公司提出欲撤离涉案房屋，但认为中航国际公司确认待找到新租户续租后，才解除合同，故中航国际公司现在解约属于严重违约，不同意中航国际公司单方解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》。之后北京侨福公司向中航国际公司发送了《催款函》，要求中航国际公司支付截止2015年5月10日欠付的租金、附加租赁费、滞纳金等共计374092.99元。2015年5月28日，北京侨福公司向中航国际公司发出《解约通知函》，内容为，中航国际公司应在2015年5月1日前向北京侨福公司支付2015年5月的租金及附加租赁费，北京侨福公司2015年5月11日向中航国际公司发送了《催款函》，但至今仍未向北京侨福公司付款。中航国际公司无权单方解约，解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》。为避免扩大损失，通知中航国际公司，中航国际公司在收到本解约通知函之日，北京侨福公司正式解除与中航国际公司签署的租赁合同及补充协议。中航国际公司在2015年5月29日收到《解约通知函》。2015年6月1日，中航国际公司向北京侨福公司发出《关于的回函》，内容包括：中航国际公司同意，向北京侨福公司支付如下款项作为提前解除租赁合同及其补充协议的整体解决方案:(1)在北京侨福公司提供相应单据证明及有效发票的前提下，已向北京侨福公司支付2015年4月份的电费1334.46元(5月18日转账汇出);(2)根据租赁合同及其补充协议的约定己经支付给北京侨福公司的租赁保证金1063878元，作为提前解除租赁合同及其补充协议的违约金由北京侨福公司保留、不再退还。中航国际公司此前已经负责将涉案房屋恢复原状并已通知北京侨福公司收房，房屋目前属于空置状态，北京侨福公司可以随时收回房屋、另行出租。2015年6月2日，北京侨福公司收到上述函件，2015年6月12日，北京侨福公司向中航国际公司发出复函，称涉案房屋内添附的装饰装修、设施设备及招牌未拆除。2015年6月23日，中航国际公司签署《房屋交还确认单》，大致内容为：“中航国际公司于今日2015年6月23日将涉案房屋交还北京侨福公司，单元内所有物品已清出，单元内装修未恢复至原交付状态。中航国际公司同意，对于中航国际公司于涉案房屋内遗留或未搬离的添附物(包括租赁房屋的装修装饰等)，无论对北京侨福公司是否有使用价值，中航国际公司均不得要求北京侨福公司给予任何补偿或赔偿。前述约定不以任何形式或方式影响北京侨福公司按照租赁合同、补充协议及相关法律法规享有的权利及救济，也不影响中航国际公司按照租赁合同、补充协议及相关法律法规应履行的义务。”北京侨福公司为了证明损失情况，提交了2015年6月和新租户就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》、《侨福芳草地大厦代理行客户确认书》、进账单和332920元的中介费发票四份证据，新合同约定涉案房屋交付日和计租日为2015年10月1日，计租面积812平方米，租金标准每月每平方米410元，附加租赁费每月每平方米40元，装修期为0天。中航国际公司对于以上四份证据真实性均认可。北京侨福公司为了本次诉讼支付律师费104328元。中航国际公司主张自2015年1月26日起即与北京侨福公司磋商退租事宜，北京侨福公司同意，但要求中航国际公司在北京侨福公司找到新的承租人之后中航国际公司才能退租。提交北京侨福公司工作人员和中航国际公司工作人员的短信予以佐证。北京侨福公司对于短信的真实性认可，证明目的不认可，认为无法看出协商退租事宜，双方实际约定是如果中航国际公司找到新租户，北京侨福公司可以考虑提前解除合同事宜。中航国际公司主张对涉案房屋的装修设施由北京侨福公司原封不动出租给了新租户，提交照片打印件12张。北京侨福公司对于照片真实性认可，但是证明目的不认可，认为根据合同约定中航国际公司应该自费拆除装饰装修，对于中航国际公司遗留物品视为放弃所有权，北京侨福公司有自行处置权。中航国际公司提交了对涉案房屋支出装修款的证据，用以证明对涉案房屋装修支付了巨额费用，而北京侨福公司直接出租给新租户使用。北京侨福公司对于装修的证据认为跟本案无关。经询，中航国际公司对于退租原因解释为其集团要求集中办公，公司总部在深圳，撤掉北京的办公地址。另查一，对于电费、线路占用使用费，北京侨福公司均未代替中航国际公司垫付交纳。另查二，中航国际公司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。另查三，中航国际公司称2015年5月4日即腾空家具搬离涉案房屋，其他的没有搬走，但北京侨福公司不予认可，认为应该以2015年6月23日确认搬离时间。中航国际公司称当时北京侨福公司以未拆除装修拒绝签订《房屋交还确认单》，并提交录像一份，证明北京侨福公司涉案房屋所在的写字楼必须对承租人搬家开具出门条，故北京侨福公司知道中航国际公司搬家时间，拖延一个多月才办理交接，应承担扩大的损失。北京侨福公司对于录像的真实性认可，证明目的不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，北京侨福公司与中航国际公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，因此，法院确认上述合同、协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，双方就解约进行了磋商，但是并未达成一致解除合同的协议。中航国际公司在双方合同履行期内，无正当理由向北京侨福公司发送《关于解除租赁合同及其补充协议的函》，属于在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务，不符合合同法规定的法定解除条件，中航国际公司要求提前终止与北京侨福公司的《房屋租赁合同》，已经构成违约。中航国际公司未及时缴纳2015年5月期间的租金及附加租赁费，北京侨福公司在2015年5月28日，北京侨福公司向中航国际公司发出《解约通知函》，要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》。中航国际公司在2015年5月29日收到《解约通知函》。北京侨福公司具有解除权，中航国际公司在2015年5月29日收到《解约通知函》，双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》于2015年5月29日解除。2015年6月23日，中航国际公司签署《房屋交还确认单》，之前涉案房屋并未交还北京侨福公司，中航国际公司应支付占有期间的使用费。租金和附加租赁费中航国际公司已按照约定支付至2015年4月30日。中航国际公司还应向北京侨福公司支付2015年5月1日至2015年5月29日期间的租金、附加租赁费和2015年5月30日至2015年6月23日期间的占有使用费。占有使用费具体标准比照租金和附加租赁费计算。根据合同约定，合同终止后七日为房屋交还期的届满日，即2015年6月5日为涉案房屋交换日。2015年6月23日中航国际公司才将涉案房屋交还北京侨福公司，根据合同约定，自交还房屋次日起，中航国际公司应当双倍租金和附加租赁费标准支付费用，这一条约定除了法院已经支持的占有使用费，另外一倍的租金和附加租赁费的约定实际为违约金的约定。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从庭审查明事实来看，2015年6月2日，北京侨福公司收到中航国际公司向北京侨福公司发出《关于的回函》，函件内容包括“房屋目前属于空置状态，北京侨福公司可以随时收回房屋、另行出租”的表述，从常理判断，北京侨福公司也应该积极履行接收房屋的义务，故对于北京侨福公司主张的双倍租金和附加租赁费，法院不予支持。故自2015年6月6日至2015年6月23日占有使用费用按照单倍标准计算。北京侨福公司第三项诉讼请求，于法有据，计算正确，法院予以支持。北京侨福公司第七项诉讼请求，法院按照单倍标准予以支持。合同约定，逾期交房，应该承担相应的律师费，合同解除后，中航国际公司应该于2016年6月5日交还房屋，但是中航国际公司实际在2016年6月23日交房，故北京侨福公司关于第八项律师费的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。关于第四项电费、第五项线路占用使用费，北京侨福公司并未实际代替中航国际公司支付上述费用，也无相关票据证明该费用的实际发生，故法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。中航国际公司根本违约，应该承担赔偿责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案《房屋租赁合同》约定，租赁保证金应属于中航国际公司违约金后，违约金的一部分。因为中航国际公司对于其违约已经支付了租赁保证金1063878元的对价，该部分金额应该考虑到中航国际公司应该向北京侨福公司支付的违约金总额之中。根据2015年6月1日，中航国际公司向北京侨福公司发出《关于的回函》，中航国际公司主张租赁保证金1063878元作为提前解除租赁合同及其补充协议的违约金由北京侨福公司保留、不再退还。对于中航国际公司的该项意思表示，法院不持异议。对于中航国际公司关于对涉案房屋进行了装饰装修，北京侨福公司直接让新租户使用的抗辩意见，因为合同约定了中航国际公司具有自费拆除其对涉案房屋添附的装饰装修、设施设备及招牌等，并将属于中航国际公司所有物品搬离涉案房屋并自行承担费用、保持租赁房屋干净、整洁，并恢复原状后交还北京侨福公司的义务，所以中航国际公司应该自行处理对房屋的装饰装修等进行的添附，恢复原状返还北京侨福公司。故该项抗辩意见，法院不予采信。北京侨福公司主张的第一项、第二项、第六项诉讼请求，均有合同依据，实际上均属于违约金的约定。需要特别指出的是，装修期间免除租金一般为一种出租方给承租方的优惠，当承租方违约时，出租方要求补缴装修期间即免租期租金，应视为一种违约金的约定。上述三项诉讼请求，结合北京侨福公司提交证据，综合考虑涉案房屋空置期间3个多月、装修期间免除了3个月的租金、中航国际公司在合同履行期间单方违约表示不再履行合同、中航国际公司逾期支付租金、附加租赁费期间的逾期利息损失等因素的考虑，同时考虑已经支付的租赁保证金1063878元应予以扣除的因素，法院对于违约金酌定予以支持。判决:一、中航国际投资有限公司于判决生效之日起七日内支付北京侨福置业有限公司自二〇一五年五月一日至二〇一五年六月五日期间的租金、附加租赁费、占有使用费共计四十一万三千七百三十元三角三分。二、中航国际投资有限公司于判决生效之日起七日内支付北京侨福置业有限公司自二〇一五年六月六日至二〇一五年六月二十三日期间的占有使用费二十一万二千七百七十五元六角。三、中航国际投资有限公司于判决生效之日起七日内支付北京侨福置业有限公司律师费十万零四千三百二十八元。四、中航国际投资有限公司于判决生效之日起七日内支付北京侨福置业有限公司违约金一百零五万元。五、驳回北京侨福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，中航国际公司与北京侨福公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案上诉争议焦点之一是，《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》的解除方式与解除时间。根据法律规定，合同解除方式包括法定解除、约定解除与协议解除，其中法定解除与约定解除需由享有法定解除权或约定解除权一方通过行使解除权解除合同，解除通知到达时合同解除；而协议解除则是由双方协商一致解除合同，解除协议达成之日为合同解除时间。中航国际公司主张涉案合同已于2015年5月4日协议解除，并提交北京侨福公司的代表徐光磊于2015年5月4日晚23点38分回复的电子邮件以及2015年5月4日大厦物业开具的出门条作为证据，但无论是电子邮件还是出门条，都不足以说明北京侨福公司同意或认可中航国际公司所发出的《关于解除租赁合同及其补充协议的函》，更不能证明北京侨福公司同意解除合同，中航国际公司主张涉案合同于2015年5月4日协议解除缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。综合现有证据，中航国际公司在合同履行期限届满前以自己的行为表示不再继续履行合同，北京侨福公司有权解除合同并要求中航国际公司承担违约责任。中航国际公司在2015年5月28日向北京侨福公司发出的《解约通知函》系行使合同解除权，按照法律规定以解除通知到达时为合同解除时间，一审法院认定涉案合同于2015年5月29日解除并无不当，应予维持。本案上诉争议焦点之二是，2015年5月4日至2015年6月23日期间的租金、附加租赁费、占有使用费是否应当支付。按照《房屋租赁合同》15.2(b)条之约定，房屋交还时，乙方应自费拆除乙方对租赁房屋添附的装饰装修、设施设备及招牌等，并将属于乙方所有物品搬离涉案房屋并自行承担费用、保持租赁房屋干净、整洁，并恢复原状后交还甲方。虽然中航国际公司于2015年5月4日从涉案房屋搬出物品且于2015年6月2日通知北京侨福公司可以随时收回房屋、另行出租，但中航国际公司始终未拆除装修设施、将房屋恢复原状，北京侨福公司据此有权拒绝接收房屋。鉴于涉案房屋直至2015年6月23日《房屋交还确认单》签署后才实际移交给北京侨福公司，在此之前的房屋租金、附加租赁费及合同解除后的占有使用费均应由中航国际公司承担。《房屋租赁合同》关于交接期限届满后应支付双倍占有使用费的约定具有违约金性质，一审法院未判决中航国际公司承担合同解除后的双倍占有使用费，北京侨福公司未提出上诉，本院对此不持异议。本案上诉争议焦点之三是，一审法院判决的违约金数额是否适当。本案中，综合考虑涉案房屋空置期间3个多月、装修期间免除了3个月的租金、中航国际公司逾期支付租金及附加租赁费给北京侨福公司造成的损失、北京侨福公司另行出租的租金差价损失等，扣除已支付的租赁保证金1063878元，一审判决中航国际公司支付的违约金仅够弥补北京侨福公司因中航国际公司违约导致的损失，不存在数额过高的情形，故本院予以维持。此外，一审法院判决中航国际公司承担律师费并无不当，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20820元，由中航国际投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 薛 源代理审判员 胡 婧二〇一七年二月二十一日书 记 员 刘怡然