浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙温民终字第936号上诉人（原审被告）浙江华丰房地产开发有限公司。法定代表人李美华。委托代理人刘中宜。被上诉人（原审原告）瑞新集团有限公司。法定代表人阮春道。委托代理人徐本池。上诉人浙江华丰房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿民初字第642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2007年8月15日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于车站大道的华盟商务广场35层3507号商品房，建筑面积149.970平方米，每平方米单价15000元，合计金额为2249550元。被告应当在2008年8月31日前将符合标准的商品房交付给原告，并应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告有权退房，原告不退房的，被告按原告已付房价款的每日万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了相应的义务，被告也于2008年8月18日发出《关于“华盟商务广场”交付使用的通知》，要求业主于同年8月26日至9月12日到公司经销部办理房款结算及入住手续。原、被告于同年8月28日办理了验房交接手续。被告依约于2008年11月10日向温州市行政审批服务中心申请竣工验收。温州市规划局于2008年11月21日作出《城市规划违法案件行政处罚决定书》，载明：华丰房开未按照建设工程规划许可证的规定擅自进行扩建820.95平方米，责令限期改正，补办规划许可手续，并处80元每平方米的罚款，共计罚款65676元整。2008年11月21日温州市规划局为被告办理了出让地块超面积审批手续。2008年11月22日温州市国土资源局向被告出具超面积地价结算单，告知被告应缴纳超面积地价款819.9万元（2008年12月1日变更为527.68万元）。被告不服，于2008年12月8日向法院提起民事诉讼，要求以合同约定计算超面积地价款，该案经一审裁定驳回起诉，二审裁定继续审理，一审继续审理后作出判决，2010年4月13日温州市中级人民法院二审维持了原审法院的判决，即华丰房开向温州市国土资源局缴纳超面积地价款918060元，温州市国土资源局在收到上述地价款十日内与原告办理结算手续。根据上述判决书的内容，被告于2010年4月22日向温州市国土资源局缴纳超面积地价款918060元，2010年4月23日温州市国土资源局为被告办理超面积审批手续。2010年5月7日，温州市规划局向被告出具建设工程规划许可证，同日，被告向温州市国土资源局申请建设用地使用情况复核验收，同月24日，温州市国土资源局通过了被告的建设用地复核验收申请。2010年5月10日，被告委托温州市民信房地产测绘有限公司对华盟广场进行房产面积测绘，2010年5月17日，测绘部门出具成果报告和商品房登记审核表。2010年6月1日，被告向温州市房管局申请办理华盟商务广场所有权初始登记，温州市房管局于2010年6月24日核准登记。2010年6月28日，被告向温州市土地登记交易中心办理土地备案手续，2010年7月26日，温州市土地登记交易中心发出登记通知。同年7月29日，经双方结算，涉案房产的建筑面积150.75平方米，购房款总价2261250元。2011年11月27日，原告以被告逾期办理房产证和土地证为由向其发出要求支付违约金的催告函，现双方对此无法达成调解意见，故原告诉至法院。原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效。当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。根据合同约定，被告应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已经履行合同约定的支付购房款的义务，被告华丰房开也于2008年8月28日将涉案房屋交付原告使用。被告于2008年11月10日向温州市行政审批服务中心申请规划验收，但由于各种原因，被告直至2010年6月1日才将办理权属登记需要的资料报产权登记机关即温州市房管局备案。截止2010年6月1日，从房屋交付至被告将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，前后历时共计642天。双方合同约定，商品房交付后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，90天的期限是指从房屋交付到办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间，包括规划、土地等部门办理涉案房屋各种审批手续及面积测绘所需的正常办公时间，而不应包括因他人过错导致的非正常延迟。故2008年11月22日，被告向温州市国土资源局申请办理超面积地价款结算手续至2010年4月23日温州市国土资源局根据法院判决为被告办理超面积审批手续，期间共计517天系因温州市国土资源局计算的超面积地价款错误导致诉讼而延误，不属于被告的原因，应予以扣减。至于违约金的起算时间，现被告抗辩应以合同约定的最后交付期限即2008年8月31日作为计算违约金的起算时间，由于被告在合同约定的最后期限届满前履行了交付房屋义务，该提前交付行为有利于原告，如按提前交付的时间开始计算违约金有损被告利益，有违公平原则，可按合同约定的最后交付期限计算违约金较为妥当，故对被告的上述抗辩理由予以采纳。综上，自2008年9月1日开始计算至2010年6月1日，扣除应予扣除的非被告原因造成的诉讼迟延期间，被告将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的时间共计122天（639天-517天），超过合同约定的90天时限达32天，被告应按原告已付房价款2261250元的每日万分之三向原告支付违约金，即2261250元×0.0003×32天=21708元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告浙江华丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告瑞新集团有限公司违约金21708元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，减半收取197元，由被告浙江华丰房地产开发有限公司负担。宣判后，浙江华丰房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定“90天的期限是指从房屋交付到办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间，包括规划、土地等部门办理涉案房屋各种审批手续及面积测绘所需的正常办公时间”，原审该认定既无法律依据，也无合同依据，明显错误。1、最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。根据规定，只有因出卖人的原因导致买受人未能在约定或法定期限内取得房屋权属证书，才承担相应的违约责任。而规划、土地、房管等办证机关是国家行政机关，不属与出卖人、买受人地位平等的民事主体，而合同法调整的是平等民事主体之间的债权债务关系，故行政机关行为不属合同法的调整范围，已超出被上诉人可以控制的范围。因此，在被上诉人将相关材料递交办证机关进行备案，办证机关所需的时间或应办证机关的要求，由办证机关或上诉人委托有关测绘部门进行测量，均不能计算在上诉人的办理备案手续的时间内。2、根据双方合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的90天内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理……3、若由于非出卖人原因，致使出卖人在上述规定期限内不能报产权登记机关备案，不按本条第1、2项处理，出卖人不承担延期办理的违约责任”。根据该条合同约定，上诉人作为出卖人的责任也是仅将有权材料递交有关机关，而有关机关办理相关审批手续的时间并非出卖人的原因，因此，有关机关办理的时间当然不能计算为上诉人办理产权备案手续的90天内。同时，应有关机关的要求进行测绘，测绘部门所需的时间当然更不是出卖人的原因导致逾期。3、在一般的司法实践中，法院也均是认定出卖人的义务仅是将有关办理产权备案手续所需的资料提交相关审批机关，而对于审批机关的审批时间以及测绘时间均予以扣除。在温州地区，亦有判例（（2010）温鹿民初字第2126号、（2010）浙温民终字第1972号）认定审批机关以及测绘部门的办公时间并不属于出卖人的原因，应当予以扣减。二、原审也没有认定办理产权备案手续需要何种审批程序、测绘程序，以及相关正常办公所需时间，亦属认定事实不清。三、原审将测绘时间也计算为上诉人办理产权手续所需的90天，与法不符。四、原审法院没有依法扣除节假日，明显属认定事实错误。五、实际上诉人办理产权备案手续的时间为40天，原审没有依法予以认定，明显错误。综上，原审认定“90天的期限是指从房屋交付到办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间，包括规划、土地等部门办理涉案房屋各种审批手续及面积测绘所需的正常办公时间”，属适用法律错误，认定事实不清，原审以此认定上诉人办理产权备案手续违约32天，亦明显错误，且原审没有依法扣除节假日，也没有依法认定上诉人办理产权备案手续的时间为40天，明显错误。请求二审依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人在二审庭审中答辩称：一、《商品房买卖合同》对上诉人办理产权登记资料备案的约定是明确、具体的，上诉人所称属于行政机关的办理时间不能计算在约定的90日内是错误的，不仅不符合合同约定，也不符合法律规定。二、上诉人认为商品房建设过程中涉及的验收、测绘、备案等属于行政许可范畴是错误的，没有事实和法律依据。三、《商品房买卖合同》中约定的自交付之日起90天办理产权登记资料备案的时间，不仅是双方的真实意思表示的结果，也符合法律的规定。四、上诉人所称测绘时间超过了《商品房买卖合同》签订时的预期是错误的，没有事实和法律依据。五、上诉人关于擅自扩建系因测量误差，没有违法违章行为，以及办理产权登记资料备案手续的时间为40天的说法，显然是错误的，与事实和法律不符。六、本案属于同类型的系列案件，应当尊重生效法律文书的既判效力和在本案中的证据效力。在二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，本院根据当事人陈述和原判认定的证据，对原判认定的事实依法予以确认。本院认为，本案双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定上诉人公司应当在商品房交付后90天内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但上诉人公司直止2010年6月1日才将办理权属登记需要的资料报产权登记机关即温州市房管局备案。故从房屋交付至上诉人公司将办理权属登记需要的资料报温州市房管局备案的前后历时共达639天，经本院审查，由于上诉人公司当时超面积建房，故于2008年11月22日上诉人公司向温州市国土资源局申请办理超面积地价款结算手续至2010年4月23日温州市国土资源局根据法院判决为上诉人公司办理超面积审批手续的期间共计为时517天，该517天时间是否应认定为合同约定的迟延办证时间，因被上诉人作为买受人未提起上诉，故本院在本案中对此依法不再审查。至于测绘时间应否计算在上诉人公司办理产权手续所需的90天时间内的问题，经审查，上诉人公司于2010年5月10日委托测绘部门测绘，测绘部门于2010年5月17日即出具成果报告和商品房登记审核表，历时才7天，应认为测绘部门已经在合理时间内完成测绘，故上诉人称测绘期间不应计算为上诉人的备案时间显然属于理由不足，本院不予采纳。关于上诉人公司认为原判没有扣除节假日时间的问题，由于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“90日”，是司法解释明文规定的期限，而没有规定节假日是需要扣除的。因此，上诉人公司以行政许可法第八十二条规定为由请求扣除节假日时间，依据不足，本院不予采纳。上诉人的其余上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人要求撤销原判并要求改判驳回被上诉人的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费197元，由上诉人浙江华丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 毅审 判 员  郑明岳代理审判员  厉 伟二〇一二年八月二十日书 记 员  姜 益