内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内0721民初2089号原告（反诉被告）：于海福，男，1949年7月24日出生，汉族，现住内蒙古自治区，公民身份号码。原告（反诉被告）：曲桂梅，女，1951年7月1日出生，汉族，现住内蒙古自治区，公民身份号码。共同委托诉讼代理人：于淑萍（二原告女儿），女，1974年5月15日出生，汉族，现住内蒙古自治区，公民身份号码×××。共同委托诉讼代理人：孙向前，内蒙古振吉律师事务所律师。被告（反诉原告）：张树奎，男，1956年9月26日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：吕成伟，男，49周岁，汉族，现住内蒙古自治区。共同委托诉讼代理人：郭秀丽，内蒙古立合律师事务所律师。被告：马春林，男，1965年10月18日出生，满族，现住内蒙古自治区，公民身份号码×××。被告：卢国良，男，50周岁，汉族。委托诉讼代理人：邢立君，阿荣旗中央街法律服务所法律工作者。被告：谷洪军，男，1960年9月25日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区满洲里市，现住内蒙古自治区牙克石市，公民身份号码×××。被告：满洲里振兴房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：耿凤玉，经理。原告于海福（反诉被告）、曲桂梅（反诉被告）与被告张树奎（反诉原告）、被告吕成伟（反诉原告）、被告马春林、被告卢国良、被告谷洪军、被告满洲里振兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于海福、曲桂梅的共同委托诉讼代理人于淑萍、孙向前，被告张树奎及其与被告吕成伟的共同委托诉讼代理人郭秀丽、被告卢国良的委托诉讼代理人邢立君、被告马春林（第三次开庭未到庭）、被告谷洪军（第三次开庭未到庭）到庭参加诉讼，被告满洲里振兴房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告于海福、曲桂梅向本院提出诉讼请求：要求被告谷洪军、被告张树奎、被告吕成伟、被告马春林共同承担给付欠款义务，从2015年12月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，判令被告卢国良承担连带保证责任。事实和理由：原告于海福与曲桂梅系夫妻关系，二原告有三栋砖木结构房屋，均坐落于××旗，房产面积分别为：92.79平方米（房权证那私字第**号）、90平方米（房权证那私字第**号）、24平方米（房权证那私字第**号）。被告张树奎、吕成伟为开发建设楼房，决定购买原告的该处房屋，经与原告协商，双方就房屋买卖事宜达成协议，2014年6月20日双方协定该三栋房屋作价1,700,000元，被告张树奎当场向原告支付200,000元，余下1,500,000元由二被告张树奎、马春林向原告出具欠据两份，并由被告卢国良对该笔欠款承担保证责任，并在欠据上签字同意担保。2014年6月21日，二原告授权长子于广东、女婿王波与被告张树奎、吕成伟签订协议书一份，协议约定被告张树奎、吕成伟于2015年12月30日前向原告一次性支付欠款1,500,000元。2016年2月，被告张树奎仅向原告支付了300,000元，目前尚欠1,200,000元未付。经原告多次催要，被告始终以各种理由推拖至今。被告张树奎、吕成伟辩称，原告所述与事实不符，被告张树奎、吕成伟没有购买原告的房屋，2014年6月4日至21日在北洋经典小区14号楼施工打地基期间，原告连续18天无理阻止施工，强迫二被告拆迁其房屋，原告要求超出3倍的价格给付1,700,000元，二被告为了赶施工进度，被迫在协议上签字，其出具欠据、协议的行为均属无效的法律行为。被告马春林辩称，原告所述与事实不符，原告阻止施工，其迫于无奈签订协议。被告马春林代理被告谷洪军在欠据上签字。其出具的欠据是无效的，不同意支付。被告卢国良辩称，同意被告张树奎、吕成伟的答辩意见，其不应承担连带保证责任，协议是被告张树奎、吕成伟在被胁迫的情况下签订的，属无效协议，因此被告卢国良作担保的从合同也是无效的。被告谷洪军辩称，这份欠据和协议是被迫出具的，其当时委托被告马春林签字，欠据和协议应属无效，其不同意支付房款，应当按照政府评估报告的价格给予补偿。被告满洲里振兴房地产开发有限公司未作答辩。反诉原告张树奎、吕成伟向本院提出诉讼请求：1、确认2014年6月21日反诉原告张树奎、吕成伟与反诉被告于海福、曲桂梅签订的房屋拆迁协议书无效；2、返还已支付的拆迁款500,000元。事实与理由：2014年6月份，反诉原告建设北洋经典小区14号楼时，反诉被告在施工现场搭帐篷、躺、站勾机履带和挖掘斗等行为阻止施工，为不影响工期，在这种情况下被迫与反诉被告签订了协议。且双方协议严重显失公平，另反诉原告不具备拆迁主体资格，因此该协议无效。无效的民事行为自始无效，因无效的民事行为取得的财产应予返还。反诉被告于海福、曲桂梅辩称，2014年6月份，反诉原告与反诉被告签订的是买卖房屋协议，反诉原告在××区民房，这三栋民房距离反诉被告建的14号楼仅有6、7米远，严重影响了反诉被告的居住、采光等权利，反诉被告的阻止行为是为维护自身权利，并不是胁迫；本案的房屋买卖行为并不涉及棚户区改造工程，北洋经典一期是棚户区改造工程，反诉原告在建设14号楼时已不在棚户区改造时间内。被告马春林对反诉陈述称，反诉被告所述与实际情况不符，反诉原告张树奎确实是在无奈情况下与其达成的协议。被告卢国良对反诉陈述称，认可反诉原告提出的反诉事实，拆迁协议无效，被告卢国良作为保证人，不应承担连带责任。被告谷洪军对反诉陈述称，反诉被告所述与事实不符，应当依据拆迁法进行拆迁，并不符合自然人买卖的情形。被告满洲里振兴房地产开发有限公司对反诉未作陈述。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的协议书一份、欠据二张、光盘一份，到庭各被告对其真实性无异议，认为协议、欠据应属无效证据。被告张树奎、吕成伟提交的协议书一份、阿荣旗人民政府[2010]第7号文件、《阿荣旗旧城区改造房屋征收补偿安置方案》一份、光盘一份、评估报告三份、房屋所有权证三份、房产估价鉴定报告一份、鉴定费收据一张、那吉镇第一派出所证明一份，原告均不认可，对其证明问题有异议。经审查，本院对以上证据的客观性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日，被告张树奎、马春林为原告出具两张欠据：400,000元（No505083）一份、1,100,000元（No505082）一份，载明内容为北洋经典二期拆迁欠款，由被告卢国良作为中保人签字。2014年6月21日，原告委托其儿子于云东、女婿王波与被告张树奎、吕成伟与签订协议书，约定原告将位于××镇面积分别为92.79平方米（房权证那私字第**号）、90平方米（房权证那私字第**号）、24平方米（房权证那私字第**号）的三栋房屋以1,700,000元的价格达成拆迁协议，现付现金200,000元，余下1,500,000元于2015年12月30日一次性付清，（欠据号码No505083、No505082）。被告张树奎于2016年2月2日给付原告300,000元，剩余1,200,000元至今未付。另查明，被告张树奎、吕成伟、谷洪军系合伙以被告满洲里振兴房地产开发有限公司的名义开发建设北洋经典二期小区楼房。被告马春林系受被告谷洪军委托代其在欠据上签字。原告位于××镇面积分别为92.79平方米（房权证那私字第**号）、90平方米（房权证那私字第**号）、24平方米（房权证那私字第**号）的三栋房屋，经被告张树奎申请本院委托呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司评估金额为648,073元。本案争议的焦点为：一、原告主张与被告张树奎、吕成伟签订的协议属有效房屋买卖合同及被告马春林、被告卢国良承担责任是否应予支持的问题；二、反诉原告主张确认双方签订的协议属无效房屋拆迁协议及反诉被告应返还已付拆迁款500,000元是否应予支持的问题。关于焦点一的问题，被告张树奎、吕成伟以北洋经典二期开发公司名义与原告签订协议书及被告张树奎、谷洪军（被告马春林代签）给原告出具的两张欠据，虽均注有”拆迁”字样，但结合庭审各方当事人陈述及提交的证据，该协议涉及的房屋不在被告张树奎等开发工程的建设范围内，且被告张树奎、吕成伟、谷洪军未提交其系拆迁主体的相应证据，故原告与被告张树奎、吕成伟、谷洪军达成的系自然人之间买卖房屋的真实意思表示，形成了房屋买卖合同关系，内容不违反法律法规的强制性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的其他情形，合法有效。原告已经向被告方交付了房屋及相应产权证书材料，但被告张树奎、吕成伟、谷洪军虽先后两次给付原告款项，其他款项并未按约定于2015年12月30日前一次性付清，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第四十七条：”全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任，对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际的盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程序相应的多承担责任”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：”买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定,原告主张被告张树奎、吕成伟、谷洪军给付不超过剩余房款1,200,000元及自2015年12月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（4.35%）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；原告主张被告马春林承担给付责任，因原、被告各方均认可被告马春林签名系代被告谷洪军签字的行为，故原告的该项主张于法无据，本院不予支持；被告卢国良在”中保人”处签字的行为，系为该欠款提供担保，依据《中华人民共和国担保法》第六条：”本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”、第十八条第二款：”连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告卢国良应承担连带还款责任。关于焦点二的问题，反诉原告主张确认双方签订的房屋拆迁协议书无效及返还已支付的拆迁款500,000元是否应予支持的问题。因反诉被告在反诉原告建设北洋经典二期14号楼期间，采取的阻挠施工的行为，反诉原告应到相应部门申请解决，且该协议并不存在显失公平的情形，因此反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同应属有效合同，对其要求返还已支付的拆迁款500,000元的诉讼请求不予支持。反诉原告未向本院提交证明其主张的充分证据，其主张与本院查明事实不符，故反诉原告的主张本院不予支持。被告满洲里振兴房地产开发有限公司经本院依法传唤未出庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩、质证等权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告张树奎、吕成伟、谷洪军于本判决生效后十日内给付原告于海福、曲桂梅剩余房款1,200,000元，并给付原告于海福、曲桂梅自2015年12月30日起至给付之日按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算的利息；二、被告卢国良对以上被告张树奎、吕成伟、谷洪军应承担的责任负连带责任；三、驳回原告于海福、曲桂梅的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张树奎、吕成伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元,由被告张树奎、吕成伟、谷洪军负担。反诉案件受理费8,800元，由被告张树奎、吕成伟、谷洪军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  尹昌吉人民陪审员  李秋凤人民陪审员  姜春英二〇一七年二月二十八日书 记 员  侯 萌