湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016）鄂0192民初1327号原告：余贵玉，女，1982年1月2日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托代理人：魏俊杰，湖北良朋律师事务所律师。被告：刘某4，男，1980年9月23日出生，汉族，住河南省商城县。委托代理人：王超，男，1981年12月7日出生，汉族，住河南省商城县。被告：刘某1，男，2006年6月26日出生，汉族，住址。法定代理人：刘某4，身份信息同上。委托代理人：王超，身份信息同上。被告：刘某2，男，2004年11月4日出生，汉族，住址。法定代理人：刘某4，身份信息同上。委托代理人：王超，身份信息同上。被告：刘某3，男，2002年6月15日出生，汉族，住址。法定代理人：刘某4，身份信息同上。委托代理人：王超，身份信息同上。第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司经理。委托代理人：张竹，该公司员工。第三人：交通银行股份有限公司武汉硚口支行，住所地：湖北省武汉市硚口区建设大道609号。负责人：曹郁，该行行长。委托代理人：章勇辉，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告余贵玉诉被告刘某4、曾学琴，第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称：吉家公司）、交通银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称：交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序进行了审理。因曾学琴已死亡，本院依法追加其继承人刘某1、刘某2、刘某3为本案被告参加诉讼，于2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告余贵玉，被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3的委托代理人王超，第三人交通银行的委托代理人章勇辉，第三人吉家公司的委托代理人张竹，到庭参加了诉讼。被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3在诉讼中申请对案涉授权委托书中曾学琴的签名真实性进行鉴定，本院委托进行鉴定后，因被告刘某4经通知未预缴鉴定费，鉴定单位已退案处理。本案现已审理终结。原告余贵玉诉讼请求：1、各被告履行合同，将位于武汉东湖新技术开发区卓刀泉路298号花香假日（保利华都）*栋*单元*层*号房屋（以下简称：案涉2104号房）过户至原告余贵玉名下；2、各被告支付逾期履行违约金（按已付房款的1%每日计算）；3、各被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年11月13日，原、被告在第三人吉家公司居间服务下签订《存量房居间（买卖）合同》，约定原告余贵玉购买被告刘某4、曾学琴名下案涉2104号房，原告余贵玉签约后支付定金100000元，并办理后续交易相关手续，但被告刘某4、曾学琴收款后一直拖延办理后期交易手续，经多次催促拒绝履行。故诉至人民法院要求判如所请。因曾学琴死亡，追加其继承人为被告履行合同义务。被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3辩称：案涉2104号房系刘某4、曾学琴共有财产，刘某4未经曾学琴同意擅自出售，当时是刘某4赌博输了想卖房翻本，伪造的曾学琴授权书。现被告方承认双方有100000元的债权债务关系。曾学琴已死亡，该房屋属遗产，需由被告刘某1、刘某2、刘某3继承，故房子不能卖了。第三人吉家公司述称：签约时只有被告刘某4一人到场，但其按照吉家公司要求携带了曾学琴的授权委托书，其有委托手续签订的合同系有效合同；第三人吉家公司协调双方办理房屋买卖手续，已履行了合同居间义务。第三人交通银行述称：交通银行对其他当事人签订的售房合同不知情，到开庭时止，刘某4尚欠银行贷款本金179666.38元。经审理查明：刘某4、曾学琴系夫妻关系,两人生育有被告刘某1、刘某2、刘某3三名子女。刘某4一人名下登记有案涉2104号房（登记时间为2010年6月22日），该房因按揭贷款（签约时尚未还清），由第三人交通银行登记有抵押权。2015年11月13日，经第三人吉家公司中介，原告余贵玉（乙方、买方）与被告刘某4（甲方、卖方）、吉家公司（丙方、经纪方）签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，甲方所出售房屋坐落于武汉东湖新技术开发区卓刀泉路298号花香假日（保利华都）*栋*单元*层*号，建筑面积57.05平方米；第二条，甲、乙双方协商一致，上述房屋成交价为600000元；第三条，付款方式约定：1、本合同签订当日，乙方支付定金100000元给甲方；3、乙方首付款155000元（另5000元作为物业保证金支付丙方）于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；4、尾款340000元，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后（各银行可能存在规定差异，以贷款银行规定为准）7日内（遇节假日顺延），由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户；如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后7日内，以更换贷款银行方式补齐；如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后30日内以现金方式补齐；第四条，本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费承担方式为乙方承担100%；第八条，甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；等内容。该合同甲方由刘某4签名捺印，乙方由余贵玉签名捺印。刘某4签约时，已告知吉家公司和余贵玉婚姻状况，并提交有曾学琴签名字样及捺印的《授权委托书》，该委托书授权刘某4代为签署房屋买卖合同，对其在授权委托范围内签署的有关文件均予以认可。签约后，原告余贵玉向被告刘某4支付了购房定金100000元，并为准备贷款，对案涉房产进行抵押估价，由湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司出具《房地产抵押估价报告》，估价为490600元。经催促，被告刘某4未办理过户手续，致有本案诉讼。在诉讼中：1、经原告余贵玉申请，本院对案涉2104号房予以查封，期限从2016年5月25日起至2018年5月24日止。2、原告余贵玉向本院表示，愿意以现金方式一次性付清剩余房款以解除银行抵押权，并于2017年2月6日将房款500000元支付至本院账户。3、被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3提出，曾学琴的授权委托书系被告刘某4为售房伪造，申请对其真实性进行鉴定，但被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3未向本院提供曾学琴签名捺印样本，且在本院委托鉴定后，经通知未在限期内缴纳鉴定费导致鉴定机构退案。以上事实，有当事人陈述、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、收条、房屋所有权证、国有土地使用权证等在卷佐证。本院认为：余贵玉与刘某4、吉家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方均有法律约束力。虽案涉房屋涉及曾学琴的夫妻共同财产份额，但是，案涉房产仅登记在刘某4一人名下，且刘某4可提供曾学琴签名字样的授权文件，根据物权公示公信原则，以及关于民事代理的规定，余贵玉有理由相信刘某4对该房屋具有处分权，刘某4既代表自己，也代理曾学琴签订该合同。被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3提出曾学琴授权委托书系伪造，但未缴纳鉴定费完成鉴定程序，也未提供其他证据证实，本院对该项答辩意见不予采纳。原告余贵玉已依约支付定金，履行了合同义务，据双方约定，其剩余首付款应在过户当日在见到已是余贵玉名下房产证收件单后支付，故可认为余贵玉的前期履约行为恰当、合乎约定。被告刘某4经催促未办理过户手续，构成违约，且该违约行为将导致原告余贵玉无法实现取得房屋产权的合同目的，系根本违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告余贵玉作为守约方，有权要求继续履行合同。案涉房屋登记有银行抵押权，现余贵玉愿意以剩余房款清偿贷款以解除抵押，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外”之规定，可消除房屋变更登记的履行障碍。对原告余贵玉要求继续履行合同、办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持，对此被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3应当予以配合。刘某1、刘某2、刘某3作为曾学琴的继承人，对其遗产有继承权利，但对其债务也有在遗产范围内清偿的义务，故三人继承遗产，不能作为阻却合同履行的正当理由。关于原告余贵玉支付至本院账户的购房余款500000元，可用作偿还第三人交通银行抵押权项下现余房屋按揭贷款；双方当事人未就还款后的剩余部分提出诉讼请求，为解决纠纷避免诉累，被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3可在完成本案房屋所有权变更登记手续（办理过程中应负担的税费由余贵玉负担并另行向有关机关缴纳）后持生效法律文书来本院领取。关于原告余贵玉提出要求被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3承担违约金的诉讼请求，双方合同中约定逾期违约金为按日1%，约定过高，综合案情，未办理过户的原因、案涉房屋市场价值已有明显增加等情况，本院酌情对该违约金的诉讼请求不予支持。综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告余贵玉与被告刘某4于2015年11月13日就武汉东湖新技术开发区卓刀泉路298号花香假日（保利·华都）1栋A单元21层04号房签订的《存量房居间（买卖）合同》继续履行；二、被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3于本判决生效之日起十五日内办理上述花香假日（保利·华都）1栋A单元21层04号房的抵押权（抵押权人为交通银行股份有限公司武汉硚口支行）注销登记手续，并于本判决生效之日起三十日内协助原告余贵玉将上述房屋变更登记至余贵玉名下；三、驳回原告余贵玉的其他诉讼请求。本案案件受理费4990元（已减半收取），保全费3610元，由原告余贵玉负担3000元，刘某4、刘某1、刘某2、刘某3负担5600元（此款原告余贵玉已预交，由被告刘某4、刘某1、刘某2、刘某3于本判决生效之日起十五日内直接向余贵玉支付5600元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一七年二月十五日书记员  颜晓霞