安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1125民初694号原告:李长武,男,1971年6月17日出生,汉族,住安徽省定远县。委托诉讼代理人：李长运，男，1966年7月9日出生，汉族，教师，住安徽省定远县，系李长武哥哥。被告:孙发胜,男,1965年8月2日出生，汉族,农民，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：王峰，安徽天定律师事务所律师。原告李长武与被告孙发胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李长武的委托诉讼代理人李长运、被告孙发胜及其委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李长武向本院提出的诉讼请求：要求孙发胜承担违约金6万元，赔偿因房价上涨给原告造成的损失262710.72元（按《交房协议》第三款的约定计算方法）。李长武所陈述的事实和理由：其于2007年6月交定金65000元给孙发胜，约定购买由孙发胜承建，定远安康房地产公司开发的门面房第6间（从南向北数，大门算一间），面积38平方米，每平米价格5000元，于2010年3月签订正式购房合同，由于孙发胜一直没有交房，2011年6月3日，其又与孙发胜签订了一份《交房协议》，第三款约定：“甲方到时如不能交房或出现其他任何原因使乙方不能拥有该门面房，甲方退还全部购房款，赔偿该门面房的差价损失（计算方法以该门面房同地段对面消防队的门面房销售价减去该门面房当初的认购价，然后乘以该门面房的面积38平方米），并支付违约金6万元”。由于孙发胜没有履行交房义务，请求人民法院支持原告的诉讼请求。孙发胜辩称：1、原、被告与2011年6月3日签订的交房协议属于无效合同，理由是涉案房产是由许家斌出资并挂靠定远县安康房地产开发有限公司，而其只是参与施工及部分垫资，其作为个人也不具备房地产开发资质，涉案房产是原告通过开发商购买的，其与原告在签订合同是并不享有涉案房产的所有权，因此其无权处分该房产，协议是无效协议，根据规定无效合同所产生的法律后果是返还购房款，而付违约金是以合同有效为前提条件，因此原告应当向许家斌以及安康公司主张权利，而不是向其主张；2、即使双方签订的协议有效，其也不应当承担支付违约金的责任，双方签订的交房协议第三条和第四条均约定了承担违约责任所应当承担的法律后果，第三条和第四条属于选择性条款，原告只能就第三条或第四条其中一条来主张权利，而不能同时就第三条和第四条来主张权利，根据前几次开庭法庭查明事实，其已于2016年1月3日之后将其名下的房产转移给原告占有和使用，这说明其已承担了违约责任。若真的存在违约，违约金也过高。本院经审理认定事实如下：2002年10月21日，案外人张明军、陈峰共同注册成立定远县安康房地产开发有限公司。2006年4月10日，由案外人许家斌出资并挂靠定远县安康房地产开发有限公司在定远县定城镇严桥路中段东侧进行房地产开发，由被告孙发胜负责施工并部分垫资。2006年4月3日就本案所涉房屋，由定远县安康房地产开发有限公司与穆秀荣、李世德达成安置协议，就地安置给穆秀荣、李世德。原告李长武于2007年6月与被告孙发胜口头约定购买定远县安康房地产开发有限公司开发的商品房，2010年3月7日原告李长武与被告孙发胜正式签订了一份《购房合同》，并由定远县安康房地产开发有限公司第四项目部盖章，该合同约定：被告孙发胜将其施工的位于定远县××桥路东侧（县消防队对面）的一楼商品门面房第六间（由南向北数，含过道，实际为第五间）以每平方米5000元的单价售予原告李长武，该商品房建筑面积为38平方米，总金额为190000元。约定2010年3月28日交房，并约定违约金60000元。原告李长武于2007年6月21日交购房款65000元，2010年3月12日交购房款50000元，2011年元月11日又付购房款18000元。由于被告孙发胜未能在约定的2010年3月28日交房，2010年4月20日，双方签订《购房补充协议》，约定：被告若不能在2010年6月18日前交房，被告自愿自3月28日给原告李长武每月2000元作为补偿，不足一个月的按天计算，如在2010年6月28日仍未交房，被告承诺支付违约金60000元，原告李长武有权解除合同并赔偿因房屋价格上涨造成的损失。该协议由被告孙发胜及案外人许家斌签名并加盖了定远县安康房地产开发有限公司第四项目部公章。为了保证被告孙发胜能在2010年6月18日交房，2011年6月3日，被告孙发胜（在以下协议中称甲方）与原告李长武（在以下协议中称乙方）签订了一份《交房协议》，该协议约定：1、甲方于2011年6月10日，将位于定远县××桥路（××消防队对面)的门面房第六间(大门算一间)交于乙方同意接收；2、如该门面房出现任何纷争，由甲方负一切责任；3、甲方到时如不能交房或出现其他任何原因使乙方不能拥有该门面房，甲方退还全部购房款，赔偿该门面的价差损失（计算方法以该门面同地段对面消防队的门面房每平米销售价减去该门面当初的认购价，然后乘以该门面房面积约38平米）并支付违约金陆万元；4、如甲方出现上述第3条中不能交房等违约情形，甲方将位于北门胜利菜场其拥有的房第五间按市场价抵给原告并协助办理过户手续，剩余差价再行计算；5、此协议一式两份，具有同等法律地位效力。同时李长武与孙发胜、许家斌、李明军、陈峰商品房买卖合同纠纷一案，定远县人民法院于2014年12月15日以（2014）定民一再初字第00001号生效民事判决书，判决解除李长武与孙发胜签订的《交房协议》，由孙发胜返还李长武购房款133000元，该判决未对违约金及损失作出处理。经原告孙发胜收取的原告李长武购房款133000元，并未交给定远县安康房地产开发有限公司,也未交给许家斌，而是用在争议房屋施工建设上。同时查明,位于定远县定北门胜利菜场第五间门面房系被告孙发胜所有的房屋，该房屋已按照2011年6月3日被告孙发胜与原告李长武签订的《交房协议》的约定，被告孙发胜已将房屋的钥匙及房屋交付给原告李长武管理和使用，因为该房屋未通电也未通水，在原告李长武实际占有近一年的时间里，一直未使用。2011年7月29日，在原告李长武向本院提起民事诉讼后，原告李长武将钥匙及房屋返还给被告孙发胜。另查明，案外人周健于2012年11月8日购买了安徽省双城置业有限公司的定远县定城镇严桥路西侧（原定远县消防大队）的门面房，该商品房单价为每平方米11913.44元。本院认为：安徽省定远县人民法院（2014）定民一再初字第00001号民事判决书已判决解除原告李长武与被告孙发胜2011年6月3日签订的《交房协议》，该判决书业已生效；该交房协议具备了原双方房屋买卖合同的主要条款，同时增加了部分违约责任条款，因被告孙发胜违反约定无法履行交房义务，在原、被告之间的《交房协议》解除后，原告李长武要求被告孙发胜承担违约责任，符合法律规定。因涉案房屋为38平方米，房价差为262710.72元（注：该数额是由11913.44元/每平方米乘以38平方米与5000元/每平方米乘以38平方米的差）。原告李长武要求被告孙发胜赔偿因房价上涨给原告李长武造成的损失262710.72元，也属于双方约定的违约金，同时原告李长武还要求被告孙发胜支付明确约定的一定数额的违约金60000元。因被告孙发胜在诉讼过程中认为约定的违约金过高，故本院予以合理调整；本院认为原告李长武在诉讼过程中未能举证证明其损失的具体数额，被告孙发胜应承担自以其交纳购房款起至本院判决解除交房协议止按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算的违约金为宜。这样，以65000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2007年6月21日计算至2014年12月15日止，利息为36630.82元；以50000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2010年3月12日计算至2014年12月15日止，利息为18225.06元；以18000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2011年元月11日计算至2014年12月15日止，利息为5672.24元；上述利息合计为60528.12元，二倍的数额为121056.24元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告孙发胜于本判决生效之日起五日内向原告李长武支付违约金121056.24元；二．驳回原告李长武其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6140元，减半收取计3070元，由被告孙发胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李保林二〇一七年二月七日书记员  杨 梅附本案所适用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。