四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初2752号原告：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司。法定代表人：侯朝友，系该公司董事长。委托（特别授权）诉讼代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。委托诉讼代理人:王雷，四川宏坤律师事务所律师。被告：吕远刚，男，生于1965年，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。第三人：杨传远，男，生于1968年，户籍地四川省渠县。第三人：彭林英，女，生于1982年，住四川省巴中市巴州区。第三人：张釜源，男，生于1988年，住四川省巴中市巴州区（未到庭）。第三人：贾滨菡（曾用名贾莎莎），女，生于1983年，住四川省巴中市巴州区（未到庭）。第三人：王ＸＸ，女，生于1976年，住四川省巴中市巴州区。第三人：赵健，男，生于1980年，住四川省巴中市巴州区（未到庭）。第三人：刘天文，男，生于1956年，住四川省巴中市巴州区。第三人：陈丽君，女，生于1979年，住四川省巴中市巴州区（未到庭）。第三人：龙兰，女，生于1988年，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：赵伟（系第三人龙兰表弟，现该门市的实际使用人），男，生于1985年，住四川省南江县。第三人：程天德，男，生于1962年，住四川省巴中市巴州区。第三人：周杨，男，生于1992年，住四川省巴中市。第三人：冯雯，女，生于1987年，住四川省通江县（未到庭）。第三人：王春梅，女，生于1987年，户籍地四川省巴中市，现住四川省成都市金牛区（未到庭）。第三人：廖兵，男，生于1975年，住四川省巴中市（未到庭）。第三人：施继勇（合同签订人为彭玲），男，生于1963年，住四川省巴中市。委托（特别授权）诉讼代理人：王中，四川雅逸律师事务所律师。本院2016年10月19日立案受理原告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司与被告吕远刚及第三人杨传远、彭林英、张釜源、贾滨菡、王ＸＸ、赵健、刘天文、陈丽君、龙兰、程天德、周杨、冯雯、王春梅、廖兵、施继勇房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员陈娟担任审判长与人民陪审员张丛志、仲小玫组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈宗元、王雷，被告吕远刚，第三人杨传远、彭林英、王ＸＸ、刘天文、程天德、周杨，第三人龙兰的委托诉讼代理人赵伟，第三人施继勇的委托诉讼代理人王中到庭参加了诉讼；第三人张釜源、贾滨菡、赵健、陈丽君、冯雯、王春梅、廖兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年12月8日和2015年4月16日我公司与被告分别签订了两个《蓝湾国际商铺租赁合同》，被告分两次租赁了我公司开发所有的“蓝湾国际”D1区X栋负一层商铺（建筑面积1733.49㎡）、B1号楼底层门市四个（建筑面积600㎡）和“蓝湾国际”B17/18/19区X栋负一、二层商铺（建筑面积2981.078㎡）。D1区2栋负一层商铺、B1号楼底层门市四个的租赁合同约定：租期99个月（装修期3个月不计租期租金），签订合同时支付第一年租金1425420元，以后每年在上一年度租金的基础上逐年递增5%，第二年租金1496691元在2016年1月31日前支付；B17/18/19区X栋负一、二层商铺的租赁合同约定：租期100个月（装修期4个月不计租期租金），租房面积按2800平方米计算，租金每月每平方米50元，签订合同时支付第一年租金1680000元，以后每年在上一年度租金的基础上逐年递增5%，第二年租金1764000元在2016年7月16日前支付。该两个合同均约定，未经我方书面同意，不得变更承租人主体，不得将租赁物部分或整体转租和变相转租给任何第三人，否则视为承租方违约，我方有权解除合同，承租人承担违约金和赔偿损失。同时还约定，由于承租人迟延履行租金超过五日，我方有权解除合同等。按照合同约定，被告应当在2016年1月31日前向我公司支付第一个租赁合同第二年度的租金1496691元，2016年7月16日前向我公司支付第二个租赁合同第二年度的租金1764000元，时至今日被告分文未支付，还将部分商铺分别转租给了多个第三人，第三人也不愿意代被告支付租金，致使我公司商铺租赁合同的目的无法实现（若第三人愿意向我公司支付租金，我公司可以与第三人签订房屋租赁合同,不影响第三人的继续经营）。特请求：1、依法解除我公司与被告于2014年12月8日和2015年4月16日签订的《蓝湾国际商铺租赁合同》；2、依法判令被告立即将“蓝湾国际”D1区2栋负一层商铺（建筑面积1733.49㎡）、B1号楼底层门市四个（建筑面积600㎡）和B17/18/19区X栋负一、二层商铺（建筑面积2981.078㎡）归还给我公司；3、依法判令被告立即支付实际使用我公司房屋的租金1020069.75元及其利息；4、依法判令被告支付违约金100万元；5、依法判令被告与第三人所签订的蓝湾国际商铺租赁合同无效；6、本案诉讼费全部由被告承担。被告辩称：1、2014年12月8日，我与原告就租赁蓝湾国际商铺达成了一致协议，按照合同约定我于当日将租金1425420元通过银行转账转到了原告所指定的账户内，原告也于当日将租赁物交给了我。但在租赁期内，原告于2015年4月、5月、8月将我第一次承租内的780余平方米房屋出售给了他人，虽退还了我租金10万元，但还应还退的397400元至今未退。同时，我与他人装修了650平方米的一家社区医院，总投入100余万元，由于签订合同时为车库，原告方以商用用途租赁给我，不能开通消防通道达不到消费要求，致使至今不能正常使用，其责任完全在于原告。2、我和原告于2015年4月16日签订租房协议后，原告多次收取了我的租金，至今仍未退还给我。3、原告诉称我未支付2016年度的房屋租金属实，按照合同约定我应于2016年1月31日支付第一个合同第二年度的租金，但原告于2016年1月23日就发出了“限期缴纳房屋租金的通知”，当日我回函告知了暂不支付租金的理由。只要原告和我算清上年度的债务，我即交清下欠租金。而原告要求我先付清第二年的房屋租金，欠我的债务以后再算。同时还先后采取恐吓、断电、单方解除合同等手段，强行解决我与原告的债务纠纷。4、2015年4月、5月和8月，原告三次将我承租的房屋变卖，致使我所租的房子不能使用。租房协议第八条明确约定，“租赁期内，如甲方出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力”，原告的行为明显违背了合同宗旨。事后原告虽退还了我租金10万元，但其余应退款至今未退，为实现我的权益，我要求收回该房屋的使用权。5、为了缓和矛盾，我今年又先后给原告支付了部分租金共计53.4万元。6、由于我与原告之间的债务无法协商解决，我已向巴州区人民法院提起诉讼，待法院依法裁决后我保证及时、足额交清租金。7、原告诉称我与第三人签订的转租协议他们不知情，是非法的、无效的。我与第三人签订转租协议需原告签字时，原告不闻不问，只有两份转租合同经我多次努力并支付了一定的好处费后，原告才签了章予以确认。8、为防止原告心怀叵测，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，我与原告于2015年2月2日又签订了补充协议，约定“因承租人系集中承租甲方商铺，承租人可自行决定对外转租所承租的房屋”。9、我与原告签订租赁合同后，我按约定认真执行并未违约，第三人也是严格按照原告和我所签的合同内容办理的，并无过错，反而原告违背诺言，给我和第三人带来了巨大损失。10、我与第三人签订合同后，第三人严格按照约定交付了物管费，而在经营中，物业公司只收钱不办事，造成很多商铺不能正常使用，给第三人造成了巨大损失。并且原告拒不维修，也不赔偿，这也是我拖欠租金的一个原因。另外，原告不顾第三人的利益，在目前市场租金全面下调的情况下，不降反升。综上所述，原告的一切指控于理无凭，于法无据，违约责任全部在原告一方，请求人民法院依照事实依法公正判决。第三人杨传远陈述：2015年4月16日我与被告签订了租赁合同，我承租的是蓝湾国际B18、19栋一楼部分房屋，租金每年704018元，现在直接与原告签订合同也可以，但我要求降低租金。第三人彭林英陈述：2015年6月1日我与被告签订了租赁合同，我承租的是蓝湾国际D2栋负一楼部分房屋，租金为72000元。第三人王ＸＸ陈述：2015年3月17日我与被告签订了租赁合同，我租赁的是蓝湾国际D2栋负一楼自东向西第二个门市，租金为34000元。原、被告应当把停电、停水、漏水给我造成的损失赔偿后，再说是否与原告签订租赁合同。原、被告是否解除合同，与我无关。第三人刘天文陈述：2015年4月30日我与被告签订了租赁合同，我租赁的是蓝湾国际D1栋部分房屋，租金为每年40200元，租期是8年，我不同意原、被告解除合同。第三人龙兰陈述：2015年6月1日我与被告签订了租赁合同，我租赁的是蓝湾国际B1栋自东向西第一个门市。第三人陈天德陈述：2015年6月29日我与被告签订了租赁合同，我租赁的是蓝湾国际D2栋负一楼两个门市，每个门市每年租金10万元，已经交清了2年的租金。第三人周杨陈述：2015年3月15日我与被告签订了租赁合同，我租赁的是蓝湾国际D1栋部分房屋，租金为53800元。第三人施继勇陈述：1、原告故意隐瞒曾以书面形式同意的“房屋转租”事实，无视原、被告和我们到场协商一致并正在履行的“房屋转租合同”以及我们依照“房屋转租合同”应享受的权利（包括8年租期内每年租金的优惠和折扣），原告依据上述“房屋转租合同”还向我方收取了200万元现金（含100万元“投资款”）。2、原告主张被告与所有第三人签订的租赁合同无效不符合法律规定，合法的转租、投资行为应当受到法律保护。3、因原、被告提供的租赁房屋规划设计和建筑质量有瑕疵，我们承租的房屋除门市外全部都是负一楼的“黑屋”，既无通风和采光，又无消防验收，同时出租方又未及时履行房屋日常维护和修缮义务，致使我们增加了采光和空气清新系统设备采购、安装、维护以及电费、房屋补漏等费用达数十万元（仅电费一项每月就3万余元），严重影响了我方的经营和效益，目前我们正处于长期亏损，经营十分困难。4、我们租赁的负一楼“黑屋”由于经营成本高经济效益低，目前执行的租金优惠折扣价格过高，完全不符合市场行情，我们根本无法承受，加之目前民间经济萧条，租赁价格调整已势在必行。综上所述，我们经过原、被告反复协商签订了“房屋转租合同”（包括“合作协议”），在合同履行过程中由于原、被告长期纠纷不断，导致我们经营严重影响，我们既是次承租人，又是原告单位和被告个人的“投资人”，也是“租金优惠折扣人”，还是房屋维护修缮的“垫款人”，现在我方近600万元投资风险日增，若原告再不下大力气将租赁关系理顺和处理好有关遗留问题，原告承诺的“不影响第三人经营”就是一句空话。如果原、被告合同关系解除了，我们愿意与原告建立租赁合同关系。第三人张釜源、贾滨菡、赵健、陈丽君、冯雯、王春梅、廖兵未作陈述。经审理查明：2014年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《蓝湾国际商铺租赁合同》，原告将其开发所有的“蓝湾国际”D1区2栋负一层商铺（建筑面积约1733.49平方米）、B1号楼底层门市4个（建筑面积约600平方米）出租给被告经营使用。约定：租期99个月（装修期3个月不计租期租金），2014年12月6日至2023年3月5日止；租金计算时间从2015年3月8日起计算；乙方在签订合同时向甲方交纳履约保证金118785元，期满结清款项后退还乙方，若乙方有违约行为其保证金不予退还；第一年租金为1425420元［50.9元×（1733.49㎡＋600㎡）×12个月］，以后每年租金在上一年度租金的基础上逐年递增5%；签订合同时支付第一年度租金，从2016年起每年1月31日前支付下一年度的租金；第二年度租金为1496691元，于2016年1月31日前付清；乙方不得以本合同出租房屋对外融资、集资、合伙、联营、入股、抵押、担保或从事其他违法活动；乙方是本合同承租人的唯一合法主体，除本合同双方当事人外其他任何自然人和法人均不得向甲方主张本合同乙方的权利；由于乙方迟延履行租金给付义务超过五日，致使甲方合同目的不能实现，甲方有权解除本合同，甲方的解除合同通知到达乙方时生效；租赁期内若甲方出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力；乙方承租的房屋为甲方可公开出售的商品房，甲方在本合同有效期内有权将该房屋出售，甲方在出售房屋前七日内电话或书面通知乙方，在同等条件下乙方可优先购买；乙方在未取得甲方书面同意的情况下不得变更乙方主体，不得将本租赁物部分或整体转租和变相转租给任何第三人，否则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付违约金和赔偿损失，同时甲方不退还乙方剩余租期的租金；乙方租赁经营期间，按每月每平方米2元向巴中市东兴物业有限公司交纳物业管理费；乙方不按时支付房屋租金，除补足应付租金外每逾期一日按逾期未付租金总额的3‰支付滞纳金，逾期30日仍未足额支付租金和滞纳金视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方无条件退场，同时向甲方支付违约金50万元，履约保证金不予退还；如因违约形成诉讼的，违约方还应承担守约方因此而产生的诉讼代理费、差旅费等直接费用；乙方必须在经营区域内安装油烟净化处理设备；本合同经双方签字或盖章后生效。该合同签订后，原告向被告依约交付了租赁房屋，被告向原告依约支付了第一年的房屋租金1425420元，但未支付保证金。2015年2月2日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了《补充协议》：“因乙方系集中承租甲方商铺，乙方可自行决定对外转租所承租商铺，但乙方须确保向甲方按时足额交纳所约定的租金并向甲方备案。……。”尔后，被告将该租赁房屋分散转租给了多个第三人，并收取了第三人年限不等的房屋租金，除杨传远、施继勇外，其余第三人的转租合同均未按原、被告签订的《补充协议》约定在原告处备案。第二年度的房屋租金1496691元，被告应当按约定于2016年1月31日前付清。2016年1月23日，原告给被告发出《限期缴纳房屋租金的通知》：你务必于2016年2月5日前来我公司交纳租赁期内第二年度的全部租金，逾期我公司将依法解除合同。被告接此通知后，一直未向原告支付该房屋租金。2016年5月17日，原告给被告发出了《关于解除〈蓝湾国际商铺租赁合同〉的通知》：根据《蓝湾国际商铺租赁合同》第四条二款的规定，你应当于2016年1月31日前向我公司支付下一年度的租金，期满前和期满后我公司已数次口头和当面通知你在合同约定期限内支付下一年度租金，并发出了《限期缴纳房屋租金的通知》：至今你仍未向我公司支付租金，你的行为已构成违约并致我方租赁合同的目的不能实现；为维护法律的尊严和合同的严肃性，现依据《蓝湾国际商铺租赁合同》第七条（五）项和第十条（一）项等约定，同时根据《合同法》第九十三条、九十四条、九十六条的规定，依法向你通知以下事项：1、解除我公司与你于2014年12月8日所签订的《蓝湾国际商铺租赁合同》，同时终止该合同所涉全部权利和义务关系；2、请你自本通知之日起五日内全部将承租我公司的所有房屋自行按照合同约定腾空并交还到我公司，逾期我公司将组织人员强制迁出；3、请你自本通知之日起十日内向我公司给付拖欠的房屋租金和滞纳金，并同时向我公司承担50万元违约金；4、请你自行、妥善处理好你与第三人的债权债务关系，以维护社会稳定。2015年4月16日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订了《蓝湾国际商铺租赁合同》，原告再次将其开发所有的“蓝湾国际”B17/18/19区X栋负一、二层商铺（建筑面积约2981.078平方米）出租给被告经营使用。约定：租房面积按2800平方米计算租金；租期100个月（装修期4个月不计租期租金），2015年4月16日至2023年8月15日止；租金计算时间从2015年8月15日起计算；乙方在签订合同时向甲方交纳履约保证金32万元，期满结清款项后退还乙方，若乙方有违约行为其保证金不予退还；第一年租金为168万元，以后每年度租金在上一年度租金的基础上逐年递增5%；签订合同时支付第一年租金，从2016年起每年7月16日前支付下一年度租金；第二年度租金为1764000元，于2016年7月16日前付清；乙方不得以本合同出租房屋对外融资、集资、合伙、联营、入股、抵押、担保或从事其他违法活动；乙方是本合同承租人的唯一合法主体，除本合同双方当事人外其他任何自然人和法人均不得向甲方主张本合同乙方的权利；由于乙方迟延履行租金给付义务超过五日，致使甲方合同目的不能实现，甲方有权解除本合同，甲方的解除合同通知到达乙方时生效；租赁期内若甲方出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力；乙方承租的房屋为甲方可公开出售的商品房，甲方在本合同有效期内有权将该房屋出售，甲方在出售房屋前七日内电话或书面通知乙方，在同等条件下乙方可优先购买；乙方在未取得甲方书面同意的情况下不得变更乙方主体，不得将本租赁物部分或整体转租和变相转租给任何第三人，否则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付违约金和赔偿损失，同时甲方不退还乙方剩余租期的租金；乙方租赁经营期间，按每月每平方米2元向巴中市东兴物业有限公司交纳物业管理费；乙方不按时支付房屋租金，除补足应付租金外每逾期一日按逾期未付租金总额的3‰支付滞纳金，逾期30日仍未足额支付租金和滞纳金视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方无条件退场，同时向甲方支付违约金50万元，履约保证金不予退还；如因违约形成诉讼的，违约方还应承担守约方因此而产生的诉讼代理费、差旅费等直接费用；乙方必须在经营区域内安装油烟净化处理设备；本合同经双方签字或盖章后生效。该合同签订后，原告向被告依约交付了租赁房屋。同日，经原告同意，被告将B17/18/19区X栋负一层（即原、被告签订合同中的负二层）房屋转租给了第三人施继勇（该转租合同的承租人为彭玲签字，施继勇、彭玲等为实际合伙承租的次承租人），同日，彭玲从中国农业银行转账代被告向原告支付了该合同第一年的房屋租金168万元、履约保证金32万元，合计200万元；经原告同意，被告将B18/19区X栋1楼（即原、被告签订合同中的负一层）房屋转租给了第三人杨传远。原、被告签订第二个租赁合同第二年度的房屋租金为1764000元，被告应当按约定于2016年7月16日前付清，而被告至今未向原告支付该房屋租金。2016年9月11日，四川宏坤律师事务所向被告送达了两个《律师函》，载明：自本函告送达之日起，解除原、被告于2014年12月8日和2015年4月16日签订了《蓝湾国际商铺租赁合同》，由被告支付实际占用房屋的租金及其利息，并承担违约金100万元。被告于2016年9月14日收到后，至今未提起诉讼。同时查明，2014年4月11日巴中市公安消防支队以巴公消验字(2014)第0005号《建设工程消防验收意见书》对蓝湾国际B17、B18、B19栋房屋消防验收合格，2014年7月14日巴中市公安消防支队以巴公消验字(2014)第0013号《建设工程消防验收意见书》对蓝湾国际D1栋房屋消防验收合格。被告承租原告第一个租赁合同的房屋后，原告于2015年5月19日将被告租赁的B1号（即蓝湾国际D7）楼底层门市4个建筑面积600平方米出售给了他人（实际面积为434.09平方米，但原、被告签订租赁合同时认可面积为600平方米）原告应退被告该房屋租金367200元（51元×600㎡×12个月）；2015年5月29日原告退还了被告该出售房屋租金10万元，因被告与胡敏的民间借贷纠纷案件本院已冻结原告公司资金20万元，被告未交纳第一个合同的保证金118785元，原告便未退还被告剩余的房租267200元。2016年8月23日，本院依法在原告处强制扣划了被告吕远刚应当偿还胡敏的借款20万元（该款系原告应收第三人杨传远的房屋租金）。第三人杨传远现向原告交清了自己所租房屋（面积1083平方米）的第二年度的房屋租金649800元（含向法院支付的前述20万元），原告实际收取第三人杨传远租金449800元。本案在审理过程中，原告申请撤回了原起诉时对第三人贾春燕、张欢、李剑琴的起诉。上述事实，有原告的诉状，被告的答辩，第三人杨传远、彭林英、王ＸＸ、刘天文、程天德、周杨、龙兰、施继勇的陈述，《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，《建设工程消防验收意见书》，原、被告于2014年12月8日、2015年4月16日签订的《蓝湾国际商铺租赁合同》，《补充协议》，被告与第三人签订的转租合同，有关银行转账凭证，有关收条，《限期缴纳房屋租金的通知》，《关于解除〈蓝湾国际商铺租赁合同〉的通知》，《律师函》，本院(2016)川1902民初2752号民事裁定书及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原、被告两次自愿签订了《蓝湾国际商铺租赁合同》，原告将涉案房屋分两次交给了被告使用，被告按合同约定如数支付了该两个合同中第一年度的房屋租金，故该两个合同应当有效。同时，经原告同意，被告将B17/18/19区X栋负一层（即原、被告签订合同中的负二层）和B18/19区X栋1楼（即原、被告签订合同中的负一层）房屋分别转租给了第三人施继勇（该转租合同的承租人为彭玲签字，施继勇、彭玲等为实际合伙承租的次承租人）及第三人杨传远，故该两个转租合同亦应有效。被告与其他第三人签订的房屋转租合同虽未经原告书面同意，但《补充协议》约定系集中承租的商铺可以自行决定对外转租，故被告取得涉案房屋用益物权后与其他第三人签订的房屋转租合同亦应有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”原、被告签订的两个合同中均明确约定：被告迟延支付租金超过五日或逾期30日仍未足额支付租金的，原告有权解除合同。在合同履行过程中，被告既未按合同约定于2016年1月31日前和2016年7月16日前分别支付两个租赁合同第二年度的租金，也未在逾期30日内补交租金，且至今仍未支付，致使原告的合同目的不能实现；同时，原告已于2016年5月17日和2016年9月8日分别给被告发出了《关于解除〈蓝湾国际商铺租赁合同〉的通知》和《律师函》，要求解除该两个合同，故原告主张解除与被告于2014年12月8日和2015年4月16日签订的《蓝湾国际商铺租赁合同》的请求，本院予以支持。因第三人至今未请求代被告支付欠付的租金，且本案主合同已经解除，故被告与第三人所签订的房屋转租合同不能继续履行，被告和第三人应当及时腾空涉案房屋交与原告使用。至于第三人与吕远刚之间的租赁合同，可另案主张权利。被告在承租原告房屋期间，未按约定支付租金，故被告应当按照合同的约定和实际占用房屋的期间向原告支付房屋占用费及其利息。根据合同约定和本案实际情况，被告应当从2016年3月8日起以1733.49㎡为租赁房屋基数，按每月每平方米51元（原告主张按按每月每平方米51元计算）的标准向原告支付租金至第一个租赁合同涉及的房屋（1733.49㎡）交付时止；从2016年8月15日起以2800㎡为租赁房屋基数，按每月每平方米50元（原告主张按按每月每平方米50元计算）的标准向原告支付租金至第二个租赁合同的房屋（2981.078㎡）交付时止，但应扣减第三人杨传远已经向原告交付的第二年租金449800元；被告未缴纳的租金占用利息均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计息为宜。被告吕远刚未按《房屋租赁合同》支付房屋租金已构成违约，应当承担违约责任；《房屋租赁合同》中约定了明确的违约金，审理中，原、被告均未对违约金提出调整，故被告应当按照合同约定支付违约金。原告应退还被告保证金以及出售房屋租金的问题。在履行合同中，被告缴纳第二个合同保证金320000元，原告应退被告出售600平方米的房屋租金367200元，合计687200元，2015年5月29日原告已经退还被告10万元，本院强制扣划被告应当偿还胡敏借款20万元，经品迭后，原告应当退还被告剩余款项387200元。第三人与被告的房屋租金，由第三人与被告予以结算找补。关于原告主张的物管费问题，因主体不适格，在本案中不予解决，可由其物管公司另案主张权利。关于被告辩称，承租房屋后原告又将B1号楼底层门市4个建筑面积600平方米出售给了他人及原告应退而未退租金给被告造成了损失的问题，在本案中不予解决，可另案主张其权利。关于第三人施继勇陈述的对“黑屋”增加了采光和空气清新系统设备采购、安装、维护以及电费、房屋补漏等费用的问题，在本案中亦不解决，可另案主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款（二）（三）（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司与被告吕远刚于2014年12月8日和2015年4月16日签订的《蓝湾国际商铺租赁合同》。二、被告吕远刚及第三人杨传远、彭林英、张釜源、贾滨菡、王ＸＸ、赵健、刘天文、陈丽君、龙兰、程天德、周杨、冯雯、王春梅、廖兵、施继勇（合同签订人为彭玲）在本判决生效后30日内共同将原告所有的“蓝湾国际”D1区2栋负一层商铺（建筑面积1733.49㎡）和B17/18/19区X栋负一、二层商铺（建筑面积2981.078㎡）交付给原告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司使用。三、被告吕远刚在本判决生效之日从2016年3月8日起以1733.49㎡为租赁房屋基数，按每月每平方米51元的标准向原告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司支付租金至第一个租赁合同的房屋（1733.49㎡）交付时止；从2016年8月15日起以2800㎡为租赁房屋基数，按每月每平方米50元的标准向原告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司支付租金至第二个租赁合同的房屋交付时止（含第三人杨传远已经支付的租金449800元）；其利息均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计息。四、被告吕远刚在本判决生效之日支付原告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司合同约定违约金1000000元。五、原告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效之日返还被告吕远刚履约保证金387200元。六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费22800元，由被告吕远刚负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈 娟人民陪审员  张丛志人民陪审员  仲小玫二〇一七年二月十五日书 记 员  宋秘杪