.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省沈阳市沈河区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书(2017)辽0103民初17804号原告：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号，统一社会信用代码×××。法定代表人：胡登峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许晋，系该公司职员。被告：宋铭琦，男，1977年4月29日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。被告：王娜，女，1977年11月8日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。原告沈阳绿城物业服务有限公司与被告宋铭琦、王娜物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳绿城物业服务有限公司委托诉讼代理人许晋，被告宋铭琦、王娜，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告宋铭琦王娜支付原告2016年5月1日至2017年12月31日期间的户内物业费人民币7046元;2、请求判令被告宋铭琦/王娜支付原告拖欠期间的违约金人民币300元，以上2项(户内物业费、违约金)总计7346元;3、请求判令被告宋铭琦、王娜承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告于2013年10月21日与沈阳银基置业有限公司签订了《银河丽湾二期前期物业服务合同》，物业管理服务期限自2013年6月1日起至业主委员会成立时止。按照合同约定由原告为被告所拥有房屋的小区提供物业管理服务，被告也实际按受原告提供的服务。按照合同约定，住宅物业费:2.2元/月/平方米;商业用房;1.1元/月/平方米;仓房物业费，1.1元/月/平方米:地下车位物业费:100元/月/个:地下双车库物业费:200元/月/个:地下单车库物业费:100元/月/个。原告已经按照双方合同约定履行了物业管理服务的义务，但被告却拖欠物业服务费不缴，严重违约。依据合同第十一章第四十六条之约定，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费的，物业公司有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之四支付违约金，对于欠费不缴纳的，物业公司可向项目所在地人民法院起诉。被告宋铭琦/王娜为银河丽湾二期16号楼2单元14楼1号业主，该房屋建筑面积为160.15平方米。原告按照合同约定为被告的住宅提供物业服务，可是被告却拖欠物业服务费不缴，原告一直向被告催要未果。为了维护原告的合法权益，为了更好的为本小区提供物业管理服务，现原告起诉至贵院，请求人民法院判令支持原告的诉讼请求。宋铭琦、王娜辩称，因未完全接受到服务，所以不缴纳物业费，原告违约在先，门禁可视对讲系统调整没有该服务，房地产交付的房屋不符合条件，不知道为什么公司与房地产开发公司签订合同，我认为不合法，入住手册是物业发给我，我认为都应该是物业负责，我认为物业公司不作为，不与房地产公司沟通，安全问题实在不安全这部分我不会缴纳，其余无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宋铭琦、王娜系位于沈阳市沈河区沈水路16号楼2单元14楼1号业主，该房屋建筑面积为160.15平方米，属于银河丽湾小区，由原告提供物业服务。201４年４月１４日，被告宋铭琦、王娜签订其与案外人沈阳银基置业有限公司《入住通知单》。201３年１０月21日,案外人沈阳银基置业有限公司与沈阳绿城银基物业服务有限公司签订《银河丽湾二期前期物业服务合同》，由沈阳绿城银基物业服务有限公司为银河丽湾二期提供物业服务，履行保障物业共用部位和共用设备设施的维护和管理等义务，住宅的物业费收费标准为2.2元/月.平方米，期限自2013年6月1日起至业主委员会成立时止。被告因门禁可视对讲系统未安装、园区安全服务不到位，房地产交付的房屋不符合交付条件等原因拖欠2016年5月到2017年12月共计２０个月的物业费未付，原告诉至法院。另查，2012年4月24日，沈阳银基物业有限公司将公司名称变更为沈阳绿城银基物业服务有限公司；2014年4月30日，沈阳绿城银基物业服务有限公司又将公司名称变更为沈阳绿城物业服务有限公司。上述两次变更均办理了工商变更登记。现原、被告因物业服务合同问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”沈阳绿城银基物业服务有限公司与被告房屋所在小区的建设单位即沈阳银基置业有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，上述合同对被告具有法律约束力。2012年4月24日，沈阳银基物业有限公司将公司名称变更为沈阳绿城银基物业服务有限公司，2014年4月30日，沈阳绿城银基物业服务有限公司又将公司名称变更为沈阳绿城物业服务有限公司，因此，沈阳绿城银基物业服务有限公司的权利义务应由原告沈阳绿城物业服务有限公司承继。因此，原、被告之间形成物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为住宅2.2元/平方米.月，被告所有的位于沈阳市沈河区沈水路16号楼2单元14楼1号，建筑面积为160.15平方米，自2016年5月至2017年12月31日止，被告共计欠费２０个月，故被告所欠原告物业费数额为7046元（2.2元/平方米.月×1６0.１５平方米×２０个月）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张案涉房屋存在门禁可视对讲系统未安装、园区安全服务不到位，房地产交付的房屋不符合交付条件等问题的抗辩意见。根据被告提供的业主手册以及原、被告的陈述，被告所反映的问题属于原告的服务范围之内，质保期内，原告应及时与开发公司进行沟通维修。庭审中，原告并未提供证据证明对于上述问题原告已经及时进行沟通维修，应承担举证不能的不利后果。应当认定原告提供服务存在瑕疵，原告对此负有一定的责任，但该项服务仅为原告提供物业服务中的一部分，被告以此拒交全部物业费缺乏依据，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的90%向原告交纳物业费较为公平，故，本院对于被告应交物业费数额为6341.94元（7046元×９０%）予以确认。通过本案的审理，本院需要指出的是物业服务费是物业公司维持其基本运营的主要收入来源，业主不缴纳物业服务费势必会影响物业公司对园区提供优质服务的积极性，从而形成恶性循环。虽本院综合考虑被告的抗辩事由，对原告此次所主张的物业服务费采取了打折的处理方式，但物业服务作为一个动态管理的过程，当原告对物业服务进行改进，逐步完善，被告作为业主在接受物业服务后，应当及时、足额缴纳物业服务费。当案涉问题得到解决后，被告更不能持续要求原告在后续的物业服务费收取过程中进行减免。同时，物业服务与业主的日常生活息息相关，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定、相关行业规定以及合同约定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告宋铭琦、王娜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳绿城物业服务有限公司物业服务费6,341.94元（自2016年5月１日至2017年12月31日月止）；二、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告宋铭琦、王娜未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费５０元，减半收取２５元，由被告宋铭琦、王娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员赵龙二○一八年二月二日书记员孙彧闱