新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新01民终4477号上诉人（原审原告）朱某某，女，1984年5月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：王亮，男，1981年10月25日出生，汉族，世隆土石方工程有限公司职员，住乌鲁木齐市新市区。被上诉人（原审被告）：张瑞林，男，1980年10月3日出生，汉族，延安市中级人民法院执行局执行一庭干部，住陕西省延安市宝塔区南关街延安市中级人民法院宿舍。第三人：乌鲁木齐市联家源房产经济有限公司，住所地：乌鲁木齐市。法定代表人：刘小利，该公司经理。委托诉讼代理人：刘小强，男，1984年11月25日出生，汉族，该公司员工，住乌鲁木齐市新市区。上诉人朱某某因与被上诉人张瑞林、第三人乌鲁木齐市联家源房产经济有限公司（以下简称联家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱某某的委托诉讼代理人王亮、被上诉人张瑞林、第三人联家公司的委托诉讼代理人刘小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱某某上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判驳回张瑞林要求朱某某承担违约金123150的诉讼请求。事实与理由：本案合同签订后，在2014年4月30日我们双方及第三人共同前往工商银行办理按揭贷款手续，因张瑞林拒绝提供银行账号导致无法办理按揭手续，张瑞林也明确表明不卖房屋了。2014年5月12日，我丈夫王亮在与张瑞林通话时，张瑞林也明确表示不卖房屋了，要求我提供银行卡号并同意退款，第二日，王亮将我的银行卡号发给张瑞林，此时我们的合同已经解除。故本案中是张瑞林违约，不是我违约。2014年9月、10月张瑞林没有和我联系，我们双方没有达成新的购房合同。我们签订合同已达两年之久，我家人没有栖身之处，2016年上半年，我购买了住房，我的情况发生了客观变化，没有能力继续购买涉案房屋。一审法院认定我构成根本违约，承担违约金属于适用法律错误。张瑞林辩称：签订合同后，我积极履行合同义务，把银行的按揭贷款还清。当得知房屋被查封之后，我又在短时间内就解除了房屋查封，使房屋产权清晰，履行过户义务不存在任何障碍。我经常联系不到朱某某，就找联家公司联系朱某某，在我积极主动的要求下，朱某某才答应4月30日再去银行办理按揭手续，但仍旧没有给我支付首付款。之后我又多次催促履行合同，但朱某某从不接电话，也不明确表示是否履行合同。朱某某曾给我付过款项，她也有我的卡号。合同约定了付款方式，朱某某没有按时支付23万元首付款构成根本违约。违约金是合同明确约定的，约定的损失计算方法远远达不到我的损失数额，仅是诉讼的差旅费就有4万多元，再加上房价下跌，我的损失在30万元左右。朱某某上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。第三人联家公司述称：2014年4月17日，朱某某与张瑞林经我公司介绍签订了房屋买卖合同。我们一同去工商银行办理贷款手续时，被银行告知该房屋系张瑞林与其前妻共同共有，但其前妻又未到，故朱某某未向张瑞林支付首付款。我公司通知张瑞林协助办理按揭贷款手续时，张瑞林明确表示“房屋不卖了”。因此，本案的违约方不是朱某某。朱某某向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋买卖合同，张瑞林双倍返还购房定金40000元，返还购房首付款50000元，赔偿损失3412元，由张瑞林承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张瑞林与闵翠芳（案外人）于2009年1月22日登记结婚。2009年10月2日，双方共同出资首付并向中国银行新疆分行（下称中国银行）按揭贷款购买了位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋，房产证载明为双方共同共有。2013年，一审法院作出（2013）新少民初字第364号民事判决，判决张瑞林与闵翠芳离婚；位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋归张瑞林所有，剩余按揭贷款由张瑞林偿还，张瑞林支付闵翠芳房屋折价款165000元。2014年4月7日，经第三人联家公司介绍，张瑞林与朱某某签订了房屋买卖合同。合同约定，朱某某购买张瑞林位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋；购房款821000元，朱某某在2014年4月7日支付定金20000元，以确立买卖关系，在2014年4月15日前支付首付款230000元（其中在2014年4月8日付50000元），剩余购房款朱某某利用公积金贷款支付；张瑞林在收到全款后五日内交付房屋，一个月内交付地下室。同时约定任何一方无正当理由不履行合同的，按照合同总成交价15%作为违约金赔付给守约方。合同签订后，朱某某于合同签订当日向张瑞林支付定金20000元，随后，又支付购房款50000元。2014年4月9日，张瑞林向中国银行偿还了全部按揭贷款。2014年4月15日，中国银行出具解除抵押通知书，解除对上述房屋的抵押。由于张瑞林未及时向闵翠芳支付房屋折价款165000元，闵翠芳向一审法院申请强制执行。一审法院依法查封了位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋。张瑞林于2014年4月16日支付了该款。一审法院于2014年4月22日依法解除了对该房屋的查封冻结。2014年4月29日，张瑞林取得了上述房屋的独立产权。2014年4月30日，朱某某与张瑞林及第三人联家公司协议共同前往工商银行办理按揭贷款手续。双方在办理过程中发生纠纷。朱某某未向张瑞林支付首付款，张瑞林也未协助朱某某办理按揭手续。2014年5月12日，朱某某的丈夫王亮曾与张瑞林通话，电话中张瑞林曾表示“房屋不卖了”，要求朱某某提供银行账号并同意退款。2014年5月13日，王亮将朱某某的银行账户发给张瑞林，但张瑞林要求朱某某给其打电话确认,双方协议未果。2014年5月22日，朱某某将张瑞林及第三人联家公司诉至一审法院，要求解除上述房屋买卖合同并返还购房款等。由于朱某某未能按时到庭参加诉讼，一审法院于2014年8月5日依法作出（2014）新民三初第652号民事裁定，裁定“本案按原告朱某某撤回起诉处理”。2014年8月25日，张瑞林通过陕西省延安市宝塔区公证处（下称公证处）向新疆昌年律师事务所律师李万忠出具授权委托书，委托李万忠代表张瑞林办理履行与朱某某签订的房屋买卖合同。张瑞林支付公证费300元并邮寄委托书给李万忠。2014年9月，张瑞林电话通知第三人联家公司负责人刘小强，告知其已邮寄委托律师办理房屋买卖事宜。10月张瑞林与第三人联家公司刘小强及王亮通过电话联系协商继续履行合同事宜。双方协议未果，朱某某故再次提起本案诉讼。一审法院认为，本案中朱某某与张瑞林签订房屋买卖合同后，朱某某履行了支付定金20000元及购房款50000元的合同义务，合同中约定的其余义务双方均未继续履行，合同履行期限至今已逾两年之久，现朱某某已明确表示其已另外购买了房屋没有能力继续履行合同，双方合同目的客观上已无法实现，该房屋买卖合同依法应予以解除。朱某某要求解除双方房屋买卖合同的请求符合法律规定，法院予以支持，张瑞林要求继续履行合同的反诉请求不予支持。朱某某以张瑞林在短信和电话中表示“房屋不卖了”并同意退款证明双方协议解除了房屋买卖合同，但2014年5月22日朱某某向法院提起解除合同之诉，法院作出（2014）新民三初字第652号民事裁定，按朱某某撤回起诉处理，表明朱某某也认为双方合同尚未解除，此后，双方于2014年的9月、10月仍然在通过电话并经第三人联家公司协商履行合同事宜，故朱某某主张双方房屋买卖合同已经解除的主张法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中朱某某在2014年4月7日支付张瑞林定金20000元以确立买卖关系，其定金性质为立约定金，在双方买卖合同订立后，该定金20000元自动转化为房款。现在合同解除后，朱某某向张瑞林所支付的20000元定金及50000元购房款张瑞林应当返还，朱某某要求张瑞林返还定金20000元以及购房首付款50000元的请求法院予以支持。朱某某要求双倍返还定金的请求不符合法律规定，法院不予支持。本案中双方约定朱某某在2014年4月15日前支付首付款230000元，剩余购房款朱某某利用公积金贷款支付，但朱某某只支付50000元，朱某某的行为构成违约。虽然张瑞林房屋当时处于被法院查封状态，但法院于2014年4月22日依法解除了对房屋的查封冻结，不影响该房屋的交易及双方合同的履行，房屋被法院查封张瑞林主观没有恶意，朱某某亦没有证据证明张瑞林拒绝接受房款，即使张瑞林拒绝接受房款，朱某某亦可通过提存、公证等方式履行自己的义务。合同履行期限至今已逾两年之久，现朱某某明确表示没有能力继续履行合同导致双方合同解除，朱某某的行为构成根本违约，其依法应当承担违约责任。根据双方合同约定任何一方无正当理由不履行合同的，按照合同总成交价15%作为违约金赔付给守约方。本案中朱某某违约不履行合同，现张瑞林反诉要求朱某某支付违约金123150元（821000元×15%）符合双方合同约定及法律规定，法院予以支持。本案朱某某违约存在过错，朱某某要求张瑞林赔偿损失3412元不符合法律规定，法院不予支持。张瑞林在2014年8月通过陕西省延安市宝塔区公证处向律师出具公证授权委托书委托办理房屋买卖事宜支出公证费300元系张瑞林自行产生的费用，张瑞林反诉要求朱某某支付公证费300元不符合法律规定，法院不予支持。涉案房屋一直由张瑞林占有控制，张瑞林反诉要求朱某某支付房价降低差价的请求不符合法律规定，且张瑞林未交纳该部分的反诉费用，对该项反诉请求法院不予处理。第三人联家公司在本案中不是房屋买卖合同的相对一方，其在本案中不承担责任。判决：一、解除朱某某与张瑞林于2014年4月7日签订的房屋买卖合同；二、张瑞林返还朱某某购房定金20000元；三、张瑞林返还朱某某购房首付款50000元；四、驳回朱某某的其他诉讼请求；五、朱某某支付张瑞林违约金123150元；六、驳回张瑞林的其他反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为：关于朱某某称张瑞林在短信和电话中表示“房屋不卖了”并同意退款，证明双方已经协议解除了房屋买卖合同的上诉意见，因在2014年5月22日朱某某向一审法院提起了解除合同的诉讼，此诉讼行为表明朱某某认为双方合同并未解除；并且双方在2014年的9月、10月仍通过电话并经第三人联家公司协商履行合同事宜，故朱某某认为双方房屋买卖合同已经解除的上诉意见无事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在违约损害赔偿方面，法律确立的是完全赔偿原则，包括积极损失的赔偿和可得利益的赔偿。积极损失是当事人现有财产的损失，包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失。可得利益损失是指在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失。本案中，双方约定朱某某在2014年4月15日前支付首付款230000元，剩余购房款朱某某利用公积金贷款支付，但朱某某只支付50000元，未履行合同其他义务，朱某某的行为已构成根本违约。朱某某违约后，也明确表示没有能力继续履行合同，导致涉案合同解除，朱某某依法应当承担违约责任。双方在合同中约定，任何一方无正当理由不履行合同的，按照合同总成交价15%作为违约金赔付给守约方。朱某某未按合同约定履行义务，张瑞林为履行合同支出了相关费用，及在此两年间房屋买卖存在价值差额，故朱某某应按合同约定支付违约金123150元。综上所述，朱某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2763元（上诉人朱某某已预交），由上诉人朱某某负担。本判决为终审判决。审判长 李 健审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一七年二月六日书记员 姚 雷