广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)惠中法民一终字第582号上诉人（原审原告）王胜华，男，汉族，1963年9月16日出生，住广东省兴宁市。委托代理人凌可文，广东雅尔德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）博罗县群政实业发展有限公司。住所：博罗县罗阳镇博惠路维福巷***号106第***层。法定代表人刘金云，经理。上诉人王胜华因与被上诉人博罗县群政实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2012）惠博法民一初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2009年11月20日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告以总价729980元向被告购买位于博罗县罗阳镇××路××花园××商铺××号的商品房，面积192.1平方米，被告应于2010年3月30日前将验收合格的楼房交付原告使用。同时，合同约定付款方式为“一次性付清全额房款”。上述商品房买卖合同已到博罗县房产管理局备案登记，同时合同封面备注为“办证”。原告提交了被告原法定代表人谢远昌向原告出具的《借（款）条》复印件三份（日期分别为2007年4月1日、2007年7月20日、2008年4月5日，总金额为2800000元），原告表示该三份借条的欠款已抵作包括本案房屋在内的四套房屋的购房款，同时原、被告在签订上述《广东省商品房买卖合同》时，被告已向原告收回了该三份欠条的原件。另查，2010年1月5日，被告的法定代表人由“谢远昌”变更为“刘金云”。2010年3月30日，被告未按约定时间交付房屋，该房产的公共配套设施未完善。原告到被告处协商未果，遂起诉至本院。2011年8月19日，博罗县房产管理局就原告上述合同的备案情况函复本院，表示：“办证”的合同是指到该局办理房产证提供的合同，不是已经付清购房款的意思；该局亦没有上述购房合同相应的购房收据、发票等材料。2011年10月17日，本院对原告进行了询问，原告表示，有关本案购房款支付的情况，除了已向本院提供的三份《借（款）条》复印件，其没有其他证据可提交；同时，原告表示不同意变更诉讼请求或者补交清本案房屋的购房款。原审认为，原告与被告于2009年11月20日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律禁止性规定，依法认定为合法有效。但是，原告未能向本院提供其已支付购房款的相关凭证，无法证实其已按合同约定支付了相应的购房款，对此原告应当承担举证不能的责任。原告所提供的借条复印件不能证明借款的真实性，亦不能证明原告与被告双方确实以该借款抵作了购房款。由于原告无法证实其已支付了购房款，故原告请求被告协助办理房产证的诉讼请求缺乏事实与法律依据。同时，原告已明确表示，其不同意变更该诉讼请求或者补交清本案房屋的购房款，故本院依法予以驳回原告该项诉讼请求。被告经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第八十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告王胜华与被告博罗县群政实业发展有限公司于2009年11月20日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告王胜华的其他诉讼请求。案件受理费11100元（缓交），由原告王胜华负担原审原告王胜华不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实错误。1、上诉人在一审诉讼中已经举证证明被上诉人的欠款抵作房款，并提供欠条复印件，但是一审法院却认定上诉人“无法证实其已按合同约定支付了相应的购房款，对此原告应承担举证不能的责任”是错误的，显属认定事实错误。2、本案中，被上诉人未能举证且并未提出上诉人未支付购房款的抗辩，在上诉人提供欠条等证据证明已经支付购房款的前提下认定上诉人举证不能显属错误。被上诉人未到庭参加诉讼，且未提供任何答辩、证据，但是一审法院却认定上诉人举证不能是非常荒谬的。二、一审法院适用法律错误。1、本案中，被上诉人未提出答辩（缺席判决），并且未提供任何证据，但是一审法院却依据《合同法》第66条、67条之规定，并且在购房合同未约定付款期限的前提下，认定被上诉人享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权，是明显的主观臆断，显属适用法律错误。2、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”一审法院违背了上述法规的规定，在认定购房合同有效的前提下，却不判决被上诉人承担违约责任，显属错误，是明显的适用法律错误。综上，上诉人已经举证证明自己已经支付购房款，且购房合同也在国土管理部门办理了备案登记手续，一审在认定购房合同有效的前提下却认定被上诉人享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权，驳回了上诉人要求办证的诉讼请求，是明显的主观臆断，也明显认定事实错误。同时，一审没有依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决被上诉人承担违约责任，并且没有依照《合同法》第44条和购房合同第15条的规定，判决被上诉人为上诉人就涉案房产办理产权证是错误，属于适用法律错误。请求二审依法改判：1、撤销一审判决第二项并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人博罗县群政实业发展有限公司二审未到庭参加诉讼，也未以任何形式答辩。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审经审查，一审查明的事实属实，本院直接予以确认。另查，原审原告一审诉讼请求为：1、确认原告与被告2009年11月20签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告应立即协助原告办理博罗县罗阳镇罗埔一路地段群富花园第A幢1003号商铺房产的《房屋产权证》；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。另查，上诉人目前除了持有以被上诉人原法定代表人谢远昌名义出具的三份总金额为280万元的《借（款）条》复印件外，没其他收款收据证明其已经支付购房款给被上诉人。本院认为，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》已经在博罗县房产管理局备案登记，内容未违反法律法规禁止性规定，一审认定该合同合法有效并无不当，本院予以维持。结合上诉的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为上诉人是否已经支付相应购房款，被上诉人是否应协助上诉人办理涉案房屋的《房屋产权证》。具体评述如下：在涉案《广东省商品房买卖合同》有效的情况下，上诉人要求被上诉人协助办理房屋产权证，必须先予证明自己已经按照合同的约定履行相应的合同义务。依照双方的合同约定，上诉人作为买受人，必须先履行付款义务后，被上诉人才有协助办理房屋产权证书的义务。因此，在被上诉人经公告送达传票，未到庭参加诉讼，亦未作任何形式答辩的情况下，上诉人对自己已经付款的事实负有举证责任。然而上诉人无法提供被上诉人出具的购房收据或发票证实自己的主张，对此提交的证据仅有被上诉人原法定代表人谢远昌名义出具的三份总金额为280万元的《借（款）条》复印件以及在博罗县房产管理局备案登记的商品房买卖合同。依照交易习惯，《借（款）条》无法直接证明上诉人已经支付购房款的事实。而对于合同备案的性质，博罗县房产管理局已经明确复函一审法院，表示备注“办证”字样的合同不是已经付清购房款的意思，而在该局档案中也没有涉案购房合同相对应的购房收据、发票等材料。也即上诉人提交的证据均不足以证实其已经足额支付购房款给被上诉人。在此情况下，上诉人依法应承担举证不能的法律责任。在上诉人无法证明自己已经履行合同约定的在先合同义务的情况下，一审对于上诉人要求被上诉人协助办理房屋产权证书的请求不予支持，予以驳回，并无不当，本院予以维持。上诉人此后在有新的证据情况下，可依法另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求没有充分的事实依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费11100元，由上诉人王胜华负担。本判决为终审判决。审 判 长  池志勇审 判 员  曾 莹代理审判员  江 敏二〇一二年十二月十二日书 记 员  寇 倩附相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。