湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0902民初678号原告益阳商务电子职业中等专业学校。住所地：益阳市资阳区迎春北路***号。法定代表人赵荣华，该校校长。委托诉讼代理人谭立光，湖南求剑律师事务所律师。被告益阳伟欣模具职业技术学校。住所地：益阳市安化县东坪镇。法定代表人孟丹士，该校校长。委托诉讼代理人仇安德，湖南义剑律师事务所律师。委托诉讼代理人龙智勇，该校监事。原告益阳商务电子职业中等专业学校（以下简称商务电子学校）与被告益阳伟欣模具职业技术学校（以下简称伟欣模具学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告商务电子学校的委托诉讼代理人谭立光、被告伟欣模具学校的委托诉讼代理人仇安德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商务电子学校向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的租赁合同；2、判决被告伟欣模具学校支付原告租金820966元；3、由被告承担案件诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年4月13日签订租赁合同一份，合同约定被告租赁原告教学场地办学，年租金50万元，每年分两次缴纳，当年的租金于3月底前交一半，另一半于当年9月底前缴清。自2014年3月起，被告伟欣模具学校长期拒付原告商务电子学校租金，2012年9月1日至2015年12月31日期间，被告累计拖欠原告租金820966元，原告多次催缴未果。2016年2月24日起，原告教职员工强烈要求收回被告租赁场所，并自发组织停止被告在原告方的办学活动，遂酿成纠纷，原告诉至法院。被告伟欣模具学校辩称：原、被告双方均有违约行为，首先是原告自己违约，原告违反租赁合同第一、二条的规定，另外招收学生，并从教育局领取了相关补贴，原告未履行合同第七条第1、2、9项的义务，致使被告自行支付电费474199.07元、房屋维修、办公桌椅维修费用451493元。2014年，原告未与被告沟通，即对外公开拍卖学校，造成被告生源急剧减退。2016年2月，原告未正确处理被告拖欠租金的问题，阻止被告的学生进入校园，导致学生在外流浪。被告之所以交不出租金，是因原告的原因造成的，被告的违约行为是一种同时履行抗辩行为。原告应对被告进行补偿或抵扣水电费、维修费后再计算租金。合同没有约定解除，被告不同意解除租赁合同。原告的诉求没有法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，原告商务电子学校在举证期限内向本院提交了以下证据：事业单位法人证书（原告）、民办非企业单位登记证书、组织机构代码证、民办学校办学许可证（被告）、益阳市教育局《关于同意安化仁德职业技术学校更改校名的批复》，欲证明原、被告的主体资格；《租赁合同书》一份，欲证明原、被告之间存在合法有效的租赁合同关系，合同就租赁费用及支付时间做出了明确约定；催缴函六张及结算明细表五张，欲证明2012年9月至2015年12月期间（共3年零4个月），被告应付原告租金共计180.15万元,扣除被告已付租金71万元和各种抵扣费用27.05万元(水电费、学生课本费、学费、生活费），被告尚欠原告租金82.096万元，原告已履行了催告义务，但被告拒绝履行债务的情况。以上证据经质证，被告对证据1无异议。对证据2的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，被告认为租赁房屋的所有权不是原告的，而是益阳市教育局的。对证据3有异议，按照合同计算租金总数没有错，但被告已支付租金75万元、各种抵扣费用474199元和办公桌椅、房屋维修费用451493元。为支持其主张，被告伟欣模具学校在举证期限内提交了以下证据：1、《租赁合同书》一份，欲证明原告存在违约行为，已违反合同第一、二、六（1、2）、七（1、2、3、4、5、9）、九（1、2、3）条的事实；2、网上拍卖公告3张，欲证明原告未与被告协商沟通，消除教职工和学生的误解就挂牌公告，严重影响了社会对被告办学的信心，也是造成被告生源急剧下降的主要原因；原告出具的《告伟欣模具学校学生及家长书》和《通知》，欲证明原告多次采取违法手段将被告的学生堵在校门外，造成被告学生流失，原告的行为存在违约；财务统计报表1，欲证明被告为履行合同投资400万元，其中房屋维修、办公桌椅维修花费45万元，根据合同第七条第一、二项的约定，该费用由原告承担；财务统计报表2，欲证明被告累计缴纳电费474199.07元，根据合同第七条第九项的约定，该费用由原告承担；财务统计报表3，欲证明被告已付租金75万元，不是原告陈述的71万元。以上证据经质证，原告对证据1的真实性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，认为被告提出的原告违反合同条款没有事实依据。对证据2的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为这些材料与本案合同履行没有关联，上网挂牌不是原告的行为，而是政府招商引资的行为。对证据3的内容和真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议。对证据4有异议，根据合同约定，房屋维修和办公桌椅维修义务是由被告承担而不是原告承担。对证据5有异议，原告认为，根据合同约定，原告只提供用水用电的条件而不是承担水电费，被告缴纳的电费474199.07元与原告无关。对证据6有异议，经核实，被告只缴纳了租金71万元。本院经对证据材料进行审查，并结合质证意见，认证如下：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据2和被告提交的证据1《租赁合同书》，双方对合同的内容和真实性均无异议，但对对方的证明目的均有异议，本院认为，该证据系双方自愿签订，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案有关事实，对其证明效力本院予以确认。原告提交的证据3，被告认可租金计算总额，但认为应抵扣已付租金750000元、电费474199.07元和维修费用451493元，本院认为，该证据来源合法，能够证明本案有关事实，但被告无反驳证据证实其主张，对其证明效力本院予以确认。被告提交的证据2，本院认为，该证据形式不合法，与本案合同履行缺乏关联性，本院对其证明效力不予确认。被告提交的证据3，原告对其内容和真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，本院审查认为，该证据与双方的庭审陈述内容一致，与本案具有关联性，能够证明案件有关事实，对其证明效力本院予以确认。被告提交的证据4、5、6，原告有异议，本院认为，上述证据与合同约定不符，且无其他有效证据予以佐证，不能达到被告的证明目的，对其证明效力不予确认。根据以上认定的证据,结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：原告商务电子学校系事业单位法人。被告伟欣模具学校系民办学校，原名“安化仁德职业技术学校”。2012年4月18日，原告商务电子学校（甲方）与被告伟欣模具学校(乙方)签订《租赁合同书》一份，合同约定：1、甲方将坐落于益阳市迎春北路316号益阳商务电子职业中专学校整体租赁给乙方作办学及实训基地使用；2、甲方将学校租赁给乙方期间，校内不得有其他学校或单位存在；3、租赁期限：从2012年4月13日起至2027年8月31日止；4、租赁费用：从2012年9月1日开始计算，租赁费用基本按每学期在该校内就读的学生确定，学生人数在500人（不足500人按500人计算）以下按每年50万元计算，学生人数在500—800人之间，按学生在校实际人数×1000元／年计算，在校实际人数超过800人的部分，按500元／人／年计算。……每年的租赁费用分两次交纳，当年3月底前交一半，另一半于当年9月底前交清；5、甲方有权要求乙方按时如数缴纳租赁费用；6、乙方有权要求甲方营造良好的教学、生活、工作环境；……甲方义务：7、所有房屋屋面必须定期检修，确保乙方教学的正常进行，平房屋顶由乙方负责维修；课桌凳、办公桌凳、门窗和床铺由甲方负责维修好后交付乙方使用，在租赁期内由乙方负责维修；……甲方负责提供乙方寝室、教室和公共空间的照明、生活和教学用电及教学和生活用水；乙方义务：8、乙方必须按时如数缴纳租赁费用，不得拖欠；实训基地、空调和电脑室用电须按国家教学电价计表付费，乙方须按时如数缴纳，不得拖欠。……根据合同计算及双方约定，2012年9月1日至2015年12月31日期间，被告应缴纳原告租金180.15万元、支付原告作业本费1050元，共计1802550元。合同签订后，被告未缴纳2012年度租金。2013年至2015年三年期间，被告每年分别向原告缴纳租金18万元、43万元、10万元，共计71万元。诉讼中，原告提出原告应支付被告学生学费136440元（2012年9月1日至2015年12月31日期间）、原告家属区、办公楼电费101143.58元（2013年1月1日至2015年12月31日期间，包括抽水用电）和变压器费用34000元（被告多垫付费用），共计271583.58元，原告表示上述三项费用可在被告应缴纳的租金中予以扣除，即被告应缴纳原告租金820966元（1802550元-710000元-271583.58元）。对此，被告同意在应付租金中扣除学生学费136440元和变压器费用34000元，但对原告提出的应扣电费101143.58元有异议，被告认为其已支付的电费总额为474199.07元（包含原告家属区、办公楼电费和被告校区教学、生活用电），该款应一并在租金中扣除，同时，被告还认为房屋维修、办公桌椅维修费用451493元也应在租金中予以扣除。对被告的该意见，原告不予认可，认为被告校区教学、生活用电和房屋维修、办公桌椅维修费用均应由被告自己承担。另双方一致认可原、被告用水系学校自己抽水使用，未在自来水公司开户用水，未产生水费。在租赁期间内，原告于2012年10月、2013年5月13日、9月23日、2015年1月10日、7月3日、12月8日、2016年1月10日多次向被告发函催款，要求被告缴纳房屋租金，被告未予缴纳。被告实际使用原告房屋至2015年年底止。2016年2月底，原告将被告租赁的学校大门堵住，不准许被告的学生进入校园，后被告另租教学场地教学，双方由此酿成纠纷，故原告诉至法院。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且符合法律规定，该合同依法成立，对双方均具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，被告未按合同约定按时向原告支付租金，存在不履行合同义务的违约行为，依法应当承担违约责任，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告在合同中虽未明确约定违约情况下解除合同的条款，但从合同履行情况来看，被告2012年未缴纳租金，2013年至2015年仅向原告支付了部分租金，其余租金一直拖欠未付，经原告多次书面发函催款后，被告仍然未履行支付租金的义务，根据合同法第九十四条的规定，被告已构成根本违约，原告依法享有解除合同的权利，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院亦应予支持。被告提出其之所以交不出租金，是因原告在租赁期内另外招收学生、对外公开拍卖学校，致使被告生源急剧减退的原因造成的，原告存在违约行为，被告拖欠租金是一种同时履行抗辩的行为，本院认为，被告就该意见未提供充分有效的证据予以证实，其抗辩意见本院不予采纳。关于原告2016年2月采取堵门方式阻止被告学生进入校园的行为，本院认为，原告的该行为系民事侵权行为，不属于履行本案房屋租赁合同的违约行为，因为在合同履行过程中，被告自2012年9月起，直至2016年1月10日最后函告时止，一直拖欠租金未付，被告首先就已违约，并不是原告的堵门行为导致被告无法缴纳租金，如因原告的该侵权行为给被告造成了损失，被告可依法另行主张权利。诉讼中，原告提出在被告应缴租金中扣除学费136440元和变压器费用34000元，被告表示认可，本院予以确认。被告提出其已支付的电费474199.07元应由原告承担，并在应付租金中予以扣除的抗辩意见，本院认为，该意见与合同内容明显不符，合同已明确约定原告只负责提供用水用电的条件，被告承担缴纳费用的义务，且租赁房屋水电费的产生及费用多少完全由承租方控制，出租方是不知情的，水电费由出租方承担亦不符合房屋租赁合同的交易习惯，故本院对被告的该意见不予采纳，但原告提出应扣除被告垫付的原告家属区、办公楼电费101143.58元，本院予以确认。被告提出的房屋、办公桌椅维修费用451493元应由原告承担的意见，本院认为，被告未提供相关证据证明在租赁期内，被告对租赁物需要维修时已要求原告在合理期限内进行维修，而原告未履行维修义务，其证据无法证实上述维修项目应由原告承担，故对被告的该答辩意见，本院亦不予采纳。另外，被告提出其已交纳租金750000元，因无相关证据证实，本院不予采纳。综上，被告应支付原告租金820966元（1802550元-710000元-136440元-34000元-101143.58元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告益阳商务电子职业中等专业学校与被告益阳伟欣模具职业技术学校签订的租赁合同；二、由被告益阳伟欣模具职业技术学校支付原告益阳商务电子职业中等专业学校租金820966元（2012年9月1日起至2015年12月31日止）。履行期限：限被告益阳伟欣模具职业技术学校在本判决生效后30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12009元，由被告益阳伟欣模具职业技术学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  罗红霞代理审判员  郭瑞芬人民陪审员  朱策勋二〇一七年二月二十七日代理书记员  丁 跃附法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。