江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终10044号上诉人（原审第三人）：刘庆志，男，1964年11月20日生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县，现住南京市。委托诉讼代理人：范逸萍，江苏冠文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区司令部南京第四离职干部休养所，住所地南京市宁海路80号。负责人：陈愈生，所长。委托诉讼代理人：冯季才，江苏金长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑜，江苏金长城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区山西路药店，住所地南京市鼓楼区西流湾*号。执行事务合伙人：刘爽。委托诉讼代理人：路路，该店职工,住南京市玄武区。上诉人刘庆志因与被上诉人中国人民解放军南京军区司令部南京第四离职干部休养所（以下简称第四干休所）、南京市鼓楼区山西路药店（以下简称山西路药店）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘庆志上诉请求：1、请求撤销鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7057号民事判决书，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人山西路药店之间签订的房屋租赁合同合法有效，上诉人因经营需要在承租案涉房屋后即向第四干休所进行了报备，被上诉人第四干休所对上诉人承租该房屋用于经营旅馆是明知的，且山西路药店在2014年也就此向第四干休所作出了情况说明并得到了认可，因此并非第四干休所诉称的未经其同意签订租赁合同；上诉人与被上诉人山西路药店签订租赁合同时因山西路药店告知其与第四干休所之间的合同期限至2017年12月31日，如无特殊情况，仍能续签，在此情况下上诉人与被上诉人山西路药店之间所签订的合同期限至2018年7月1日符合常理。现因国家政策调整导致合同无法继续履行，上诉人表示理解，但上诉人因合同不能履行所产生的损失应由两被上诉人共同承担，一审中上诉人就此提供了相关证据，但一审法院未进行认定。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人之间另有约定的除外。第四干休所对上诉人与被上诉人山西路药店之间的租赁行为及租赁期限均是明知的，因此属于除外的“另有约定”，上诉人与山西路药店之间的租赁合同应为有效而非自2016年7月1日起无效。现因客观原因导致合同无法继续履行，上诉人同意解除与山西路药店之间的租赁合同，但由于旅馆行业经营的特殊性，上诉人已无法重新选址继续经营，因此两被上诉人应对上诉人所造成的损失承担赔偿责任。第四干休所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。山西路药店辩称，1、根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）规定，均无房屋租赁合同解除或者终止后，承租人与次承租人向出租人承担连带责任的任何法律及司法解释的规定，一审法院在判决中增加连带责任判决内容，缺少法律依据，也不符合合同相对性的基本法理。2、根据《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称侵权责任法），必须存在共同实施侵权行为，造成他人损害的，构成法律规定的连带责任，显然山西路药店不构成共同侵权。因此一审法院判决山西路药店和刘庆志承担连带责任的法律适用上，无论是合同法或者侵权责任法来看，均存在适用法律错误。3、一审庭审中已查明，经山西路药店与刘庆志双方协商，双方租赁期仅计算至2016年6月30日截止，一审判决前山西路药店已就合同租赁保证金以及多余租期租金全额退还刘庆志，合同关系已经终止，自2016年6月30日起刘庆志再未向山西路药店支付过租金或者房屋占用费。综上所述，一审法院判决要求被告承担连带责任，缺乏事实及法律基础。第四干休所向一审法院起诉请求：1、解除第四干休所与山西路药店之间的租赁关系；2、山西路药店及刘庆志共同腾空南京市鼓楼区西流湾2号房屋（以下简称涉案房屋），并支付自2016年7月1日起至实际腾空之日止的租金和房屋占有使用费；3、山西路药店和刘庆志承担本案诉讼费。一审法院认定事实：山西路药店自2001年开始自第四干休所处承租涉案房屋，租赁面积约为270平方米，租赁期间，第四干休所、山西路药店每三年签订一次租赁合同。2012年4月18日，第四干休所、山西路药店签订最后一次租赁期限为三年的租赁合同，约定租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日。该合同期满后，双方于2013年7月26日再次签订租赁合同，约定租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金19万元整。该合同到期后，双方未再签订租赁合同，但山西路药店依然使用涉案房屋，并支付租金至2016年6月30日。2013年6月29日，山西路药店与刘庆志签订租赁合同，将涉案房屋的一部分约120平方米转租给刘庆志使用，租赁期限自2013年7月1日至2018年7月1日止，租金每年65000元，自合同生效之日起每两年以后每年递增2500元。2016年5月26日，第四干休所向山西路药店发函，主要内容为根据相关文件要求，涉案房屋租赁期满后不再续租，第四干休所将于2016年6月30日收回涉案房屋。2016年6月30日，山西路药店停止经营，并基本腾空了其经营使用的部分房屋，仅有部分物品留在涉案房屋内。山西路药店与刘庆志就返还房屋事宜沟通未果，山西路药店向刘庆志退还了2016年7月份的租金。庭审中，第四干休所称可以不再收取山西路药店使用部分的房屋租金，但要将山西路药店剩余物品及时清空。一审法院认为,根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，第四干休所与山西路药店之间的租赁合同于2015年12月31日届满，届满后，第四干休所函告山西路药店将于2016年6月30日收回房屋，因此第四干休所、山西路药店之间的合同已于2016年6月30日解除。合同解除后，山西路药店应将其承租的涉案房屋腾空并交还第四干休所。关于山西路药店与刘庆志之间的租赁合同，根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。因山西路药店与第四干休所的租赁期限实际履行至2016年6月30日，但其转租给刘庆志的租赁期限至2018年7月1日，故山西路药店与刘庆志之间的租赁合同自2016年7月1日起依法应属无效，刘庆志应将其承租的房屋返还第四干休所。关于第四干休所主张的房屋占有使用费，第四干休所明确表示不再主张山西路药店使用部分的房屋占有使用费，而刘庆志使用的房屋应当按照其与山西路药店之间约定的标准支付房屋占有使用费，根据刘庆志与山西路药店之间的约定，自2016年7月1日起的年租金标准为67500元，故刘庆志应按照该标准向第四干休所支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止，山西路药店对此应负连带责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国人民解放军南京军区司令部南京第四离职干部休养所与南京市鼓楼区山西路药店之间的租赁关系于2016年6月30日解除。二、南京市鼓楼区山西路药店于本判决生效之日起五日内将其使用的位于南京市山西路西流湾2号房屋腾空并返还中国人民解放军南京军区司令部南京第四离职干部休养所。三、刘庆志于本判决生效之日起十五日内将其使用的位于南京市山西路西流湾2号房屋腾空并返还中国人民解放军南京军区司令部南京第四离职干部休养所。四、刘庆志按照67500元/年标准，向中国人民解放军南京军区司令部南京第四离职干部休养所支付自2016年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。五、南京市鼓楼区山西路药店对刘庆志应当支付的上述房屋占有使用费承担连带责任。案件受理费80元，减半收取40元，由南京市鼓楼区山西路药店负担。二审中，上诉人刘庆志提交自己计算的损失赔偿清单一份，证明其损失为470120元。被上诉人第四干休所质证认为，该清单系上诉人自己手写的流水清单，没有任何凭证支持，无论是赔偿的理由或数额均没有法律依据。被上诉人山西路药店质证认为，该清单没有任何依据。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，第四干休所与山西路药店之间的租赁合同于2015年12月31日届满，随后，双方之间为不定期租赁关系。2016年5月26日，第四干休所函告山西路药店将于2016年6月30日收回房屋，故双方之间的租赁关系已于2016年6月30日解除。合同解除后，山西路药店应将其承租的涉案房屋腾空并交还第四干休所。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。因山西路药店与第四干休所的租赁期限实际履行至2016年6月30日，但其转租给刘庆志的租赁期限至2018年7月1日，故山西路药店与刘庆志之间的租赁合同自2016年7月1日起依法应属无效，刘庆志应将其承租的房屋返还第四干休所。刘庆志虽称第四干休所对其与山西路药店之间的租赁行为及租赁期限均是明知的，因此属于除外的“另有约定”，但其提交的证据不足以证明该项主张，本院不予支持。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，承租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。关于第四干休所主张的房屋占有使用费问题，根据刘庆志与山西路药店之间的约定，自2016年7月1日起的年租金标准为67500元，故刘庆志应按照该标准向第四干休所支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止，山西路药店对此应负连带责任。关于上诉人刘庆志所称的损失，一审法院已向其释明，可与被上诉人山西路药店协商解决，协商不成可另案主张。上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人刘庆志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘庆志负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 达二〇一七年二月二十四日书记员  吴 迪