上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民���33510号原告：华文才。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：付某某。原告华文才与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华文才，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人付某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华文才向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2014年10月1日至2016年12月31日止的商铺租金，共计人民币（以下币种相同）约81,069.75元；利息从2014年10月1日至2016年12月31日止，共计2年3个月；2、判令被告向原告支付违约金200,000元。事实与理由：2007年12月30日，被告与原告签订了一份商铺租赁���同，租赁原告位于上海市闵行区×路×弄×号×室-×（商铺），合同约定租赁期限为十年，从2007年1月1日至2016年12月31日止。合同第四条约定商铺租金标准和支付方式：年租金除第一年外，每三年递增一次。到2014年1月1日至2016年12月31日，年租金为36,301元；支付方式为每三个月为一个支付期，被告应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向原告支付各期段的租金。合同第十三条中双方规定了违约责任：原、被告双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金。被告逾期支付商铺租金超过三个月，原告在追索被告违约金和损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。合同签订生效后，被告一直没按合同规定按时支付商铺租金，原告在2008年9月15日已经发过一封催讨租金函挂号信给被告，经原告多次上门催讨和电话催讨，被告开始拖延半年和一年，到后面甚至拖延一年半，才支付三个月或半年的租金。时至2014年10月1日至今已经有2年三个月，被告还未支付租金，期间原告也是多次上门催讨和电话催讨均无果后，原告在2016年2月24日、2016年2月29日、2016年4月9日、2016年5月15日连发四封催讨租金函挂号信给被告，第一封退回，其余三封石沉大海，廖无音讯。2016年12月1日原告又去电话催讨，12月2日再次上门催讨，被告还是没有支付拖欠的租金。综上所述，原告认为：原被告之间的商铺租赁合同是合法有效的，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告无奈之下只��诉至法院。被告上海金盛家居市场经营管理有限公司辩称，原告主张的租金支付期限有误，应当是从2015年1月1日至2016年12月31日，租金拖欠金额应该扣除税收后为68,384元。另对于原告主张的违约金有异议，违约金的计算过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人为华文才等人，原告所有商铺位于×号×室。2007年12月30日，原告（出租方、签约甲方）华文才与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司（承租方、签约乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同编号：×-×-×。双方约定：1、甲方将其坐落在上海市闵行区×路×弄×号×室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（53.54/925.2）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；2、乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家具市场经营管理活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；3、乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；4、甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；5、双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计���租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；6、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费。乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；7、甲乙双方应认真履行本合同中的各自��务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同；甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的；甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及实施其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为；租赁期间因甲方过错导致乙方不能正常经营的，任何一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的；乙方承租商铺从事非法经营活动的；乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同；以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。双方于同日签署的《商铺租赁合同补充协议》中还约定：1、甲方委托乙方代开租赁发票。乙方按期将租��代扣税金后汇入由甲方指定的账号；2、甲方同意由乙方统一代开上海交通银行卡。签定此合同时，乙方将卡交予甲方。乙方将此卡号做为收取租金的指定账号。合同履行期间，被告为原告代为支付租赁期间的税金，其中2015年度、2016年度的税金分别为1,801.56元，被告最后一次支付给原告租金的时间为2016年12月22日，金额为8,548元，该金额亦是扣除了相应税金后的金额。故被告自2015年1月1日起至2016年12月31日的租金（扣除税金后）合计68,384元，被告未能支付。以上事实，由原告华文才提供的证据加以证实：1、涉案房屋的房地产登记簿信息一份；2、2007年12月30日原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》各一份；3、原告的交通银行零售客户交易清单一组。被告提供：税收缴款书二份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。被告作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，被告未按约向原告支付租金之行为已构成逾期付款，显然构成违约，故原告有权要求被告支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金68,384元。按照租赁合同的约定，基于被告的逾期支付租金的违约行为，原告有权主张相应的违约金，合同中已经约定了的200,000元违约金标准，但被告认为原告主张的违约金约定过高，本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金之时也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以20,515元计。而原告主张的违约金足以弥补被告违约行为给原告造成的损失，故原告主张要求被告支付租金的利息系重复主张，应以违约金的诉请为准，原告主张的利息损失本院不予支持。另对于被告所提出的欠付租金中应扣除相应税金的辩称，合同的补充协议中确实约定由原告委托被告代开租赁发票，被告按期将租金代扣税金后汇入原告指定的账号。合同履行过程中，被告已经按约为原告代为缴纳相应的税金，且被告支付给原告的租金中均是扣除了相应的税金，对此原告亦未提出过异议，故原告主张的租���金额中应扣除相应的税金。被告提出的辩称本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华文才支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金68,384元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华文才支付违约金以20,515元计；三、驳回原告华文才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,758.03元，由原告华文才负担2,000元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担758.03元（并于本判决生效之日起十日内向原告华文才直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年二月十日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。