浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江九民初字第326号原告（反诉被告）杭州晨光塑料化工有限公司（以下简称晨光公司）。住所地杭州市上城区南落马营**。法定代表人张平良，该公司董事长。委托代理人何黎明、周庆艺，浙江五联律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）浙江华浙汽车市场有限公司（以下简称华浙公司）。。住所地杭州市江干区艮山东路******法定代表人余小玲，该公司董事长。委托代理人王晓华，浙江信远律师事务所律师。特别授权代理。原告晨光公司为与被告华浙公司土地租赁合同纠纷一案，于2011年12月1日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。2012年1月15日，华浙公司提起反诉，本院受理后依法合并审理。本案于2011年2月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晨光公司的委托代理人何黎明、周庆艺、被告（反诉原告）华浙公司的委托代理人王晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晨光公司诉称，2007年3月15日，晨光公司与华浙公司签订场地租赁合同，约定晨光公司向华浙公司提供位于江干区七堡村的全部厂房土地、设施、房屋约8500平方米，土地约42亩出租给华浙公司使用。租赁期限自2007年10月至2027年10月31日止。租金第一至第三年每年230万元，每三年递增一次，每次递增5%，支付方式按照半年一次，先付后用。合同签订后，晨光公司依约向华浙公司提供租赁物，但是华浙公司自2010年5月1日起无正当理由不再向晨光公司支付租金，晨光公司经多次催讨均未果。根据双方所签租赁合同的规定，华浙公司应按照先付后用的规定使用租赁物。现华浙公司已逾期一年多之久未向晨光公司支付租金，严重违反合同规定，依照租赁合同第九条、第五条的规定，被告已构成违约。请求判令1、解除晨光公司与华浙公司于2007年3月15日签订的《场地租赁合同》；2、判令华浙公司支付自2010年9月15日起至2011年11月30日的场地租赁费人民币2882916元，自2011年12月1日起至实际赔付完毕之日的租赁费按照每日6616元计算；3、判令华浙公司承担违约金2000000元；4、判令在本案所涉及的租赁场地内的一切装修、装潢、设施、设备无偿归晨光公司所有。被告华浙公司辩称，1、双方签订的合同合法有效。2、华浙公司严格按约履行，不存在违约行为。被告已全额支付了2007年2009年12月31日的租赁费，2010年1月，华浙公司支付了2010年1月到6月的租赁费，2010年4月30日，华浙公司又支付50万元。因为当时双方都知道租赁地块将要被拆迁，所以华浙公司用以前预付给晨光公司的100万元充抵应付的100万元租金，因此华浙公司已付清了2011年2月28日前的租赁费。3、双方所签租赁合同因政府拆迁而提前终止。华浙公司2010年12月6日收到晨光公司转交的拆迁通知书，明确写明租赁场地已经列入拆迁范围，并提前终止租赁合同，2011年1月31日必须完成腾退，因此2010年12月6日即双方合同终止之日，不存在华浙公司不支付租赁费而导致违约的情形。4、晨光公司第4项诉请没有法律依据。反诉原告华浙公司反诉称，2007年3月15日双方签订的租租合同约定华浙公司租赁晨光公司位于江干区七堡村的全部土地、设施及房屋8500平方米。合同还约定华浙公司支付给晨光公司200万元，其中100万元作为保证金，租赁结束后退还，另外100万元抵充租赁费。合同还对租赁期间遇政府拆迁的赔偿分配等事项作出了明确的约定。合同签订后，华浙公司即支付保证金和预付租赁费共计200万元。华浙公司付清了2007年至2009年12月31日的租赁费。2010年1月11日，华浙公司支付2010年1-6月的租赁费115万元；2010年4月30日，华浙公司支付租赁费50万元。2010年12月6日，华浙公司接到晨光公司转交的杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室所发《拆迁通知书》，明确租赁合同所涉位置已划入拆迁范围，并提前终止租赁合同，清退承租单位、个人。接到通知后，华浙公司即积极配合拆迁指挥部以及村、镇工作人员，对市场内的承租经营户进行动迁动员、清退搬迁及丈量评估工作，现已经基本腾空完毕。华浙公司认为，2010年12月6日晨光公司转交的拆迁通知书，明确提前终止租赁合同，双方的租赁合同即时终止。华浙公司2010年4月30日所付租赁费，加上合同约定可以抵充的预付租赁费100万元，租赁费已付至2011年2月28日，已超额支付租赁费，不存在华浙公司逾期支付租赁费的违约事实。请求判令：1、确认双方签订的《场地租赁合同》已于2010年12月6日终止；2、判令晨光公司返还保证金100万元，租赁费537788元，共计1537788元。反诉被告晨光辩称，华浙公司支付租金情况基本属实，2010年12月6日晨光公司向华浙公司抄报拆迁通知书，只是告知开始拆迁，并非凭该通知书解除双方的租赁关系，至今为止华浙公司并未归还承租的租赁物，双方也未签订任何书面文件，因此租赁合同于2010年12月6日解除的事实不能成立。双方未就华浙公司预付租金100万元充抵其应付租赁费达成协议，即使可以充抵，也只能充抵至2011年2月，华浙公司还有9个月的租金未付清。就本案事实，原告（反诉被告）晨光公司提交了以下证据：1、场地租赁合同，以证明双方于2007年3月15日签订场地租赁合同，就租金、支付时间以及违约条款作了约定，明确双方的权利义务关系；2、2011年11月29日七堡社区、晨光公司、杭州市江干区征地事务所签订的拆迁补偿协议书及明细表，以证明直至2011年11月29日才确定拆迁补偿费用并签订补偿协议书；3、2011年12月20日七堡社区出具的通知，拟证明七堡社区向原告收取的租金截止至2011年11月30日止；被告华浙公司对证据1、2、3的真实性无异议。对证据3的关联性、合法性有异议。晨光公司是与七堡经济合作社（以下简称七堡经合社）签订场地租赁合同的，而证据3的出具主体为七堡社区居民委员会（以下简称七堡社区），两者非同一主体，七堡社区无权出具该份通知，该通知与本案没有关联性。被告（反诉原告）华浙公司提交了以下证据：4、2007年1月16日的支付凭证及收条6页，以证明华浙公司支付给晨光公司保证金及预付租赁费200万元；5、支付凭条及收条29页，拟证明华浙公司支付2007年到2009年12月31日全部租赁费；6、2010年12月6日之后收到的拆迁通知书，以证明本案所涉的租赁房屋、土地被列入拆迁范围、该范围内必须停止一切翻建、扩建、装修等施工活动，需提前终止租赁合同，清退承租单位、个人；7、场地租赁合同，以证明本案所涉及的租赁场地，系晨光公司向七堡经合社租赁；8、情况说明，以证明七堡社区系配合拆迁的基层组织，拆迁通知下达后，七堡社区积极配合拆迁指挥部进行动员、清退、腾空、拆除工作；原告（反诉被告）晨光公司对证据4、5、7无异议。对证据6、8的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为证据6仅是拆迁工作的通知，并不能起到终止双方租赁合同的法律后果。该通知系迁拆指挥部发给七堡社区和晨光公司，与华浙公司并无关联。证据8即情况说明系由七堡社区出具，印证了证据3的内容，该证据与华浙公司有无将租赁场地归还给晨光公司并无关联。本院对上述证据审查后认为，晨光公司与华浙公司对证据1、2、4、5、7均无异议，本院予以确认。晨光公司提交的证据3和华浙公司提交的证据8均由七堡社区出具，该两家公司在本案中分别提交该两份证据，用以证明案涉租赁场地的相关情况，这表明晨光公司和华浙公司对七堡社区就案涉租赁场地的权利及出具相关说明的主体资格都是认可的，该两份证据反映的事实均与案涉租赁场地的出租、拆迁等事宜相关联，该两份证据本院予以确认。证据6的真实性亦可予确认，且与本案双方讼争事实相关联，本院予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的庭审陈述，本案事实认定如下：2006年前后，七堡经合社（甲方）与晨光公司（乙方）签订场地租赁合同，约定乙方承租甲方位于七堡村艮山东路北的场地，2006年面积32.13亩，2007年增加10亩。2007年3月15日，晨光公司（甲方）与华浙公司（乙方）签订场地租赁合同，约定甲方将位于江干区七堡村的全部厂房土地、设施，房屋约8500㎡，土地约42亩租赁给乙方使用，租赁期限自2007年10月至2027年10月31日止。第一至第三年乙方每年支付租金230万元，每三年递增一次，每次递增5%，半年一付，先付后用。租金支付时间是每年的1月1日和6月30日。如遇政府拆迁等事宜，甲方应帮助乙方争取最大利益。土地补偿归七堡村所有，其余所有补偿的10%归七堡村所有。甲方原有的8500㎡建筑赔偿归甲方所有，其他房屋建筑、装潢设施、经营损失等赔偿归乙方所有。合同到期后，乙方有优先承租权。如不继续租用，乙方须在15天内搬出，将租赁物交还给甲方，房屋建筑归甲方所有。如乙方逾期交还，则自逾期之日起，乙方应当按日向甲方支付前一年度租金1%的违约金。乙方必须保证甲方原有建筑设施和建筑面积不受任何损失，如有损失必须照价赔偿。为此乙方必须向甲方提供人民币200万元，其中100万元作为保证金，租赁结束后退还；其中100万元在以后房租中抵冲租赁费。该资金不计利息，并在合同签订后即予支付。乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，同时乙方因合同解除的一切装修（璜）、设施、设备无须评估、折价，无偿均归甲方所有；（1）未经甲方书面许可，乙方擅自整体转租、转让、赠与；（2）乙方违法经营，整个市场被政府有关部门查封的；（3）乙方逾期三个月未支付租赁费的。双方如需提前终止本协议，需提前三个月书面通知对方协商解决。如在合同履行过程中发生一方违约的情形时，由违约方承担一切责任，另一方有权解除本协议，并有权要求对方支付违约金人民币200万元，违约金不足以弥补守约方损失时，守约方还有权要求违约方赔偿损失。2007年1月16日，华浙公司支付给晨光公司人民币200万元，作为保证金和预付租金。2007年至2009年12月30日的租金，华浙公司已按约付清。2010年1月11日，华浙公司支付租金115万元。2010年4月30日，华浙公司支付租金50万元。2010年12月6日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室（以下简称艮山东路拆迁指挥部）向晨光公司和七堡社区发出拆迁通知书。嗣后，晨光公司将该拆迁通知书抄送给华浙公司。拆迁通知书表明，七堡社区（晨光公司）坐落位置已划入杭州市江干区艮山东路北区块拆迁范围。在该范围内须停止一切翻建、扩建、装修等施工活动，并提前终止租赁合同，清退承租单位、个人，拆迁补偿政策按照省、市拆迁补偿有关政策执行。自2010年12月7日起，开始全面实施企业丈量评估工作，至2011年1月31日止，完成签约、腾空。2011年11月29日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室、七堡社区（晨光公司）、杭州江干区征地事务所签订拆迁补偿协议书，就七堡社区（晨光公司）拆迁房屋补偿事宜达成协议。2011年12月20日，七堡社区向晨光公司发出通知，称对晨光公司收取租金日期到2011年11月30日止，租金按合同价格。在本案审理过程中，七堡社区出具情况说明，称华浙公司租赁晨光公司厂房及场地，用于市场经营。2010年12月6日杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部通知七堡社区、晨光公司及华浙公司拆迁。此后华浙公司积极配合指挥部做好经营户的清退动员工作，以及涉及房屋土地丈量评估工作。2010年12月份，指挥部完成了现场的测量和评估，场地内的经营户开始逐步清场，现已基本清退完毕，租赁范围内部分建筑已开始拆除。本院认为，晨光公司与华浙公司签订的场地租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违约法律规定，合法有效。2010年12月6日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室向七堡社区和晨光公司发出的拆迁通知书，表明拆迁部门要求七堡社区和晨光公司与承租人提前解除租赁合同。而晨光公司将该拆迁通知书转送给华浙公司的行为，应视为其向华浙公司告知拆迁事宜并要求与华浙公司提前解除双方签订的场地租赁合同。华浙公司在收到晨光公司转送的拆迁通知书后，即配合拆迁指挥部完成租赁场地的现场测量、评估工作，并开始逐步清退原经营户，直至基本清退完毕。因此晨光公司和华浙公司虽未就提前解除租赁合同的相关事宜签订书面协议，但华浙公司的上述行为表明其同意晨光公司要求提前解除双方场地租赁合同。华浙公司未能举证证明其收到拆迁通知书的具体时间，亦未能举证证明其配合拆迁部门开始现场测量、清退经营户的具体时间，根据华浙公司所承租场地在2010年12月已完成测量评估工作并开始逐步清场的实际情况，亦为了便于计算华浙公司应支付的租金，本院将晨光公司与华浙公司解除场地租赁合同的时间酌定为2010年12月30日。合同解除后，晨光公司应将保证金100万元返还给华浙公司。按双方租赁合同关于租金标准的约定，2010年1月1日至2010年10月31日，华浙公司应付租金为1916666.67元；2010年11月1日至2010年12月31日应付租金为402500元。即2010年1月1日至2012年12月31日，华浙公司应支付租金2319166.67元。扣除华浙公司于2010年1月11日和4月30日支付的165万元，华浙公司尚应支付669166.67元。根据双方租赁合同约定，华浙公司在合同签订前支付的100万可以充抵其应付租金。因此华浙公司应付租金669166.67元与华浙公司在2007年1月16日支付的100万元充抵后，晨光公司尚应返还给华浙公司330833.33元。晨光公司与华浙公司提前解除场地租赁合同，系因租赁场地划入拆迁范围引起，而非因为华浙公司有逾期支付租金的违约行为。华浙公司未在2010年6月付清2010年下半年度的租金，亦系其基于租赁标的物面临拆迁，无法确定具体应付租金的数额，同时又基于双方在租赁合同中约定，其先行支付的100万元可充抵其应付租金。因此华浙公司未在2010年6月未按约足额付清2010年下半年度租金，不能视为已构成违约。因此晨光公司要求华浙公司按照合同的约定支付违约金2000000元及华浙公司在租赁场地内的一切装修、装潢、设施、设备无偿归晨光公司所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除杭州晨光塑料化工有限公司与浙江华浙汽车市场有限公司于2007年3月15日签订有场地租赁合同；二、杭州晨光塑料化工有限公司返还给浙江华浙汽车市场有限公司保证金人民币100万元；三、杭州晨光塑料化工有限公司返还给浙江华浙汽车市场有限公司预付租金人民币330833.33元；四、驳回杭州晨光塑料化工有限公司其它诉讼请求。上述二、三两项合计，杭州晨光塑料化工有限公司应于本判决生效后十日内，支付给浙江华浙汽车市场有限公司保证金人民币1330833.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币45916，反诉案件受理费人民币9320元，合计人民币55236元，由原告（反诉被告）杭州晨光塑料化工有限公司负担50875元，被告（反诉原告）浙江华浙汽车市场有限公司负担4361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币55236元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  沈 澄审 判 员  宋伟锋代理审判员  李 敏二〇一二年五月二十三日代书 记员  俞爱芳