安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2012）六金民二初字第1710号原告：陈悦，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托代理人：甄宜明，安徽皋陶律师事务所律师。委托代理人：吴道珍，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。系陈悦母亲。被告：张世兵，男，汉族，无业，现因犯合同诈骗罪羁押在六安市看守所。委托代理人：任以付，安徽皋陶律师事务所律师。第三人：刘健男，男，汉族，住安徽六安市金安区。委托代理人：谢正红，安徽大别山律师事务所律师。委托代理人：李忠诚，上海汇裕律师事务所律师。原告陈悦与被告张世兵、第三人刘健男房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈悦及其委托代理人甄宜明、吴道珍、被告张世兵及其委托代理人任以付、第三人刘健男及其委托代理人谢正红、李忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈悦诉称：2012年1月20日，原被告签订《回迁安置房权益转让合同》，原告购买被告坐落六安市公路管理局家属区房产141.13平方米，总价53.5万元。原告于2012年1月20日交给被告30万元购房款，被告出具收条，并约定相应的权利义务。然而就在原告准备把剩余房款交给被告时，被告知被告又将此房专卖给第三人。为维护原告合法权益，请求法院依法判决被告履行合同将房产权确认到原告名下。案件诉讼费由被告承担。张世兵辩称：一、2012／01／20，原告与被告签订合同是事实。二、导致合同不能履行的原因是2012／3／2日原告没有履行应付下余房款的义务，被告在多次催要未果的情况下，被告才将房屋卖给第三人，导致原被告合同不能履行的原因是原告方不在约定时间内支付下余房款，被告方未违约，被告不存在一房二卖。因原告违约，定金不予退还，还应支付房屋成交价20%的违约金。刘健男述称：1、本人诉争房屋是一房二卖，房屋所有权人是第三人，第三人购买房屋在先，且履行完毕。2、第三人使用该房屋是客观事实。3、第三人已履行了拆迁手续，现正在办理回迁安置。第三人认为原告的诉请不能成立，原告只能向张世兵主张违约责任，请法庭依法支持第三人的诉讼请求对诉争的房地产享有所有权。原告陈悦为支持其诉请向本院提供证据如下：一、原告陈悦、被告张世兵身份证复印件，证明双方主体资格。二、房屋权属分割协议书复印件，证明被告张世兵从六安市公路局处继承和购买该套房产的事实。三、回迁安置房屋权益转让合同复印件，证明原被告之间签字房屋买卖合同的事实，并约定双方的权利和义务。四、张世兵出具30万元收条一份，证明原告实际支付购买房款30万元的事实。五、证明一份，证明六安公路局出明知张世民继承房产转让给原告陈悦的事实，并出具证明加以说明。六、金安区人民检察院起诉书，证明张世兵合同诈骗，我们作为受害人出庭。被告张世兵就其抗辩主张未向本院举证。刘健男为支持其诉讼请求举证如下：一、身份证复印件三份，证明原告、被告、第三人主体适格。二、房屋权属分割协议书，证明1、被告张世兵父亲张传胜按照六安市公路局房改政策规定，享有一次性房改优惠照顾所得88.24平米的房屋；2、被告张世兵继承其父张传胜房产的事实；3、被告张世兵自行搭建面积52.89平米房屋的事实。三、房屋买卖合同书，证明1、原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效的事实；2、双方的权利义务明确的事实。四、证明一份，证明1、被告享有公路局大院内住房一套面积为141.3平米；2、在2012／1／16，被告将房屋转让给第三人的事实。五、房屋拆迁搬迁证一份，证明1、浙东商贸城BC区面积是141.13平米的房屋的被拆迁人是刘健男。2、在2012／5／5由六安市房屋拆迁安置办发给该房屋唯一的所有人刘健男搬迁证用于后期选房所用。六、证明一份，证明刘健男在六安市公路局院内享有自建房屋一套，面积为141.13平米。七、房屋转让承诺书一份，证明张世兵向六安市金安区房产局的承诺，卖该房屋与刘健男是其本人的真实意思表示。八、收条，证明刘健男已支付全部房款，且已实际履行了所有的合同义务。九、房屋产权资料收据，证明房屋买卖交易情况。被告张世兵对原告陈悦证据的质证意见为：对证据一、二、三的真实性、合法性无异议。对证据四，其中有10万元是定金，20万元是购房款。对证据五的真实性、合法性有异议。对证据六，刑事案件并未判决，因此该文书不能作为有效证据使用。第三人刘健男对原告陈悦证据的质证意见为：对证据一无异议，对证据二的关联性有异议，张世兵不是从从六安市公路局处继承和购买该套房产。对证据三的真实性无法确认，没有转账凭证予以证实。对证据四的真实性有异议，没有转账予以证实。对证据五、六同意被告意见。原告陈悦对第三人刘健男证据的质证意见为：对证据一无异议，证据二协议书是复印件，这份协议书是原告方向法庭提供的，第三人没有该协议书原件，我们对该证据的三性及证明目的有异议。对证据三的合同书的三性及证明目的有异议，该合同是在2012／3／17签订的，被告在卖给原告后，又与第三人签订合同，被告主观存在欺诈。该合同是无效合同。对证据四证明，结合证据六，两证据相互矛盾，证据四说明房屋产权是张世兵，证据六又说明刘健男在六安市公路局院内享有自建房屋一套，说明其中一份证据是虚假的，同一份房屋有两个产权人，证据四、六再次证明第三人与被告签订合同是无效的。对证据五的三性及证明目的有异议，时间是2012／1／5，公路局出具的证据六是在2012／5／6，时间上存在倒置，我们认为按正常的程序是，先证明产权人是谁，再进行拆迁。公路局的证明应在前，然后再拆迁。所以第三人提供的证据有造假问题。对证据七，我们认为张世兵的承诺在法律上是没有任何意义的，其不能达到第三人的证明目的。对证据八的三性及证明目的，大额的付款应有转账凭证。对证据九的三性及证明目的有异议。被告张世兵对第三人刘健男证据的质证意见为：对证据一至九三性无异议。经庭审对双方所举证据进行质证并经本院审查认证如下：对原告证据1、2、4、6的三性予以采信；对第三人证据一、二、九的三性予以采信；对原告证据3、第三人证据三因不具合法性，本院不予认定；对双方其他证据与本案不具有真实性、合法性及关联性的部分本院不予认定；案经本院审理查明：2012年1月20日，被告张世兵伪造六安市公路管理局一份关于房屋权属及转让的证明，与芜湖居民吴道珍签订一份《回迁安置房权益转让合同》，约定将其坐落六安市公路管理局家属区的拆迁房一套以每平方米3800元的价格（总价款53.5万元）出售给吴的儿子陈悦即本案原告，并收取吴预付的房款30万元。合同约定余额于2012年3月2日付清，同时口头约定交房时付清下余房款。至约定期限后，张世兵遂向吴道珍索要下剩房款，吴要求同时交房，双方发生争执后无果。2012年3月，被告张世兵以工程缺款为由向本市居民刘健男即本案第三人借款20万元，到期后无力还款，遂于同月27日又与刘健男签订一份《房屋买卖合同书》，约定将上述住房以62万元的价格出售给刘健男（抵消债务后刘还需支付40万元购房款），此后至同年5月中旬，刘健男将全部购房款分数次付清。在此过程中，被告张世兵并未向吴道珍提出解除合同，也未将该情况告知吴道珍。2012年6月18日，吴道珍在向拆迁办询问该房情况时，发现该房已卖给刘健男，并正在办理有关过户手续，遂向公安机关报案。2012年10月25日，本院（2012）六金刑初字第00166号刑事判决书以被告人张世兵犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金五万元。张世兵退赔非法所得三十万元，返还被害人吴道珍。宣判后被告张世兵不服，提起上诉，2012年11月29日，六安市中级人民法院（2012）六刑终字第00194号刑事裁定书认定上诉人张世兵以买卖合同的方式将其所有的一套房屋出卖给吴道珍，收取吴预付购房款30万元后，又将该套房屋卖予他人，具有非法占有他人财物的目的，其行为构成了合同诈骗罪，且数额巨大，应依法惩处。张世兵所称不构成合同诈骗罪的上诉理由不能成立，不予采纳，裁定驳回上诉维持原判。现该判决书已发生法律效力。另查明，2012年元月16日，涉案房屋由六安市公路局与被告张世兵签订《房屋权属分割协议书》，约定公路局按照房改政策确定给张世兵两间平房88.24平方米，包括其自建52.89平方米，计141.13平方米，公路局可以出具证明，由张世兵自行向房产部门确权。被告张世兵未办理房屋权属登记手续。本院认为：被告张世兵以买卖合同的方式将其所有的一套房屋出卖给原告陈悦（吴道珍之子），收取吴道珍预付购房款30万元后，又将该套房屋卖予他人，具有非法占有他人财物的目的，其行为构成了合同诈骗罪，经本院（2012）六金刑初字第00166号刑事判决书判决，被告人张世兵犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金五万元。张世兵退赔非法所得三十万元，返还被害人吴道珍。因张世兵不服判决提起上诉，经六安市中级人民法院（2012）六刑终字第00194号刑事裁定书裁定，驳回上诉维持原判，该判决书已发生法律效力。由于被告张世兵一房两卖的行为已经触犯了刑法，根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和城市房地产管理法第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”的规定，被告张世兵与原告及第三人签订的房屋买卖合同违背了法律强制性规定，应认定为无效民事行为，故原告诉请被告履行合同将房产权确认到原告名下的诉讼请求，本院依法不予支持；第三人刘健男要求对诉争的房地产享有所有权的诉讼请求本院不予支持。以上合同被确认无效后，被告张世兵收取原告的购房款30万元已在刑事判决中作退赃返还处理，本案不作处理，张世兵收取第三人的购房款62万元应予返还；据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告陈悦要求被告张世兵履行合同将房产权确认到原告名下的诉讼请求。二、驳回第三人刘健男要求对诉争的房地产享有所有权的诉讼请求。被告张世兵返还第三人刘健男的购房款62万元，于判决书生效之日起30日履行完毕。案件受理费19170元，由张世兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  马开功审 判 员  杨效成人民陪审员  蔡 昊二〇一二年十二月十日书 记 员  陶玉玲附《中华人民共和国民法通则》第五十八条??下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第六十一条??民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理费》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。