四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第2268号上诉人（原审原告、反诉被告）谭定艳。委托代理人杨丽萍，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）成都市海骏达房地产开发有限公司。住所地：四川省郫县郫筒镇南大街**。法定代表人冯少朴，总经理。委托代理人何月。上诉人谭定艳与被上诉人成都市海骏达房地产开发有限公司（以下简称海骏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2012）成郫民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已经审理终结。原审法院审理查明，2011年5月30日，双方当事人签订一份编号为Y1169371706的《商品房买卖合同》及补充协议，由谭定艳购买海骏达公司开发的“海骏达·蜀都1号”7栋1单元17楼6号的商品房一套。该合同第五条约定谭定艳以首期支付购房总价款的30%，其余价款可向中国银行股份有限公司郫县支行采取商业贷款支付。合同第九条（2）款逾期付款违约责任约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按累计的逾期付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条3.2款约定：“买受人已明确知悉贷款银行所规定的申请前述购房贷款所应具备的条件和应当提交的资料。买受人保证与出卖人签订合同后7日内与银行签妥相应的购房抵押贷款合同（包括办妥委托银行将按首付款外的全部房款35万元一次性划至出卖人指定的账户的手续）。否则，买受人与出卖人签订合同后15日内应将除按揭购房首付款外的全部房款一次性支付给出卖人”。上述协议签订后，谭定艳于当日向海骏达公司支付了购房首付款152125元，但未办理剩余房款的抵押贷款手续，也未向海骏达公司支付剩余购房款。2011年9月21日，海骏达公司向谭定艳发出“银行贷款催办通知书”，要求谭定艳在2011年9月28日前按约办妥银行贷款手续或将剩余房款一次性支付给海骏达公司。2011年10月17日，海骏达公司又向谭定艳发出《商品房买卖合同解除通知书》，再次催促谭定艳宽限至2011年10月22日前办妥银行贷款手续或变更付款方式一次性付清剩余购房款，逾期则按合同第九条约定解除商品房买卖合同。至今，谭定艳仍未能办理银行按揭贷款手续也未向海骏达公司支付购房余款。双方遂发生纠纷。上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、谭定艳身份证明、银行贷款催办通知书、商品房买卖合同解除通知书及快递单等证据及当事人在原审的当庭陈述在案佐证。谭定艳在原审中的诉讼请求是：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、海骏达公司返还谭定艳购房首付款152125元并支付资金占用利息6000元；3、本案诉讼费用由海骏达公司承担。原审法院审理认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现双方均提出解除合同，且该请求亦符合合同所约定的解除条件，故原审法院予以支持。合同解除后，海骏达公司应当将收取的购房首付款退还谭定艳。本案焦点为双方是否存在违约行为，即是否应当支付违约金和资金利息损失。结合本案，双方商品房买卖合同无法履行，双方均负有一定责任，但主要责任在谭定艳一方。因双方在合同补充协议中已明确约定，谭定艳已知晓办理银行贷款所应当具备的条件和资料，还约定在贷款不成功的情况下，应一次性将余款支付完毕，但至今谭定艳未按照上述约定履行。因此谭定艳应当承担相应的违约责任。对海骏达公司要求谭定艳支付按合同约定的违约金17000元的请求，原审法院从海骏达公司作为格式合同的制定者存在未尽到充分的告知和解释义务，以及违约金主要目的为弥补损失同时体现一定惩罚等因素综合考虑，决定部分予以支持调整为2000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：1、解除谭定艳与海骏达公司签订的《商品房买卖合同》；2、海骏达公司于判决生效之日起七日内返还谭定艳购房首付款152125元；3、谭定艳于判决生效之日起七日内支付海骏达公司违约金2000元。4、驳回谭定艳的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1731元，由谭定艳承担。反诉案件受理费减半收取118元，由海骏达公司承担。宣判后，谭定艳不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉的主要理由是：1、谭定艳与海骏达公司间系商品房买卖合同关系，双方合同约定：谭定艳向海骏达公司购买商品房一套，总价款502125元，谭定艳首付152125元，其余35万元购房款以向中国银行郫县支行借款的方式支付，并由海骏达公司代理谭定艳向银行办理按揭贷款的相关事宜。2011年9月27日，海骏达公司在代办贷款的过程中电话告知谭定艳，因谭定艳并非成都市常住人口，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》［国发（2010）10号］以及《中国人民银行中国银行业监督管理委员会 关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》［银发（2010）275号］规定的“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”贷款条件，不能办理按揭贷款，致使合同目的无法实现，且谭定艳也无能力支付余下房款。谭定艳因政策原因无法取得银行按揭贷款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，本案中谭定艳无法取得银行贷款是因为不可归责于双方的原因造成，故谭定艳可以请求解除合同，并由海骏达公司退还已收受的购房款152125元及其利息；2、海骏达公司称已向谭定艳邮寄了《银行贷款催办通知书》、《商品房买卖合同解除通知书》，而谭定艳至今未收到该两份材料，且该两份材料未经庭审质证，故原审判决认定海骏达公司已向谭定艳发出了《银行贷款催办通知书》、《商品房买卖合同解除通知书》的事实错误；3、原审判决适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理本案，而原审判决并未适用。综上，谭定艳提起上诉并请求：1、撤销原判；2、依法改判由海骏达公司退还首付款152125元及资金占用利息给谭定艳，利息从2011年5月30日起计算至付清之日止；3、依法驳回海骏达公司的全部反诉请求；4、本案一、二审诉讼费用由海骏达公司负担。海骏达公司答辩称，购房时，谭定艳即已知道外地户口是不能购买案涉房屋的，其本想一次性付款，但因资金原因未能足额支付购房款。后因房价下滑的因素，谭定艳就以不能办理按揭为由要求退房。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审查明的案件事实与本院二审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院依据原审附卷证据确认事实：在双方签订的《商品房买卖合同》中载明谭定艳为非四川省户口，其通讯地址为北京市东城区东直门南大街甲2号楼1门301号，联系电话为13910******。海骏达公司于2011年9月21日、10月17日通过海航天天快递向谭定艳发出两份信件，在快递回单上均按照前述谭定艳的通讯地址和联系电话进行填写。原审法院于2012年开庭审理本案的庭审记录载明原审法院已组织双方当事人对《银行贷款催办通知书》、《商品房买卖合同解除通知书》、快递回单进行了质证。本院认为：双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行义务，享受权利。双方在案件的审理过程中对于合同解除及退还首付款152125元的事宜均无异议，故双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议应予解除，海骏达公司应当将已收取的购房首付款152125元退还给谭定艳。双方在本案中争议的是海骏达公司是否应当向谭定艳支付首付款152125元的利息以及谭定艳是否应当向海骏达公司承担违约责任的问题。依照双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，谭定艳应当通过向银行按揭贷款的方式支付除首付款152125元之外的其余35万元购房款，若不能通过按揭贷款方式支付余款，则应在合同签订后的15日内一次性将余款35万元支付给海骏达公司。该约定清楚明确，谭定艳应当按照约定履行支付购房款的义务，但谭定艳未能按照该约定履行支付剩余购房价款35万元的义务，其行为违反了合同约定，应当向海骏达公司承担违约责任。原审判决对于违约金的处理并无不当，本院予以维持。谭定艳主张因政策因素不能办理按揭贷款，故谭定艳未支付35万元购房余款属于不可归责于双方的事由，故不应向海骏达公司承担违约责任，并应由海骏达公司支付已付购房款的利息。对此，本院认为，在本案中，谭定艳不能获得按揭贷款的原因在于谭定艳并非成都市户口。2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》［国发（2010）10号］发布施行，2010年9月29日，《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》［银发（2010）275号］发布施行，该两份通知均明确规定了“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，而双方当事人是在前述两个规定发布施行后的2011年5月30日签订《商品房买卖合同》及补充协议。故谭定艳在购买房屋时应当知晓国家关于房地产市场调控的相关政策，对于其是否符合购房按揭贷款的条件应当清楚，但其在不具备获得购房按揭贷款的情况下仍然与海骏达公司签订合同并约定以贷款方式支付购房款，因此，谭定艳不能获得购房按揭贷款的原因在于其自身，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条所规定的“不可归责于双方的事由”，且海骏达公司并无过错，故谭定艳此主张，理由不能成立，本院不予支持。海骏达公司不应向谭定艳支付已付房款的资金利息。谭定艳认为原审法院对于《银行贷款催办通知书》、《商品房买卖合同解除通知书》未经庭审质证即作为认定案件事实的依据。经核查原审案卷，《银行贷款催办通知书》、《商品房买卖合同解除通知书》已由海骏达公司在原审庭审中出示并由谭定艳发表了质证意见，故谭定艳所主张的此事实不能成立，本院不予采信。综上所述，谭定艳的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由谭定艳祥负担。本案一审案件受理费按照原审判决确定的方式负担。本判决为终审判决。审 判 长  张琦审 判 员  陈苹代理审判员  罗毅二〇一二年六月二十六日书 记 员  宋扬