湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂10民终1340号上诉人（原审被告）：松滋市新晟房地产开发有限公司，住所地：松滋市新江口镇乐乡大道89号。法定代表人：朱帝武，该公司执行董事。委托代理人：陈为，湖北金捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周玉，女，1965年7月8日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托代理人：蔡亚红，湖北楚韵律师事务所律师。上诉人松滋市新晟房地产开发有限公司因与被上诉人周玉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服松滋市人民法院(2016)鄂1087民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后,依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人松滋市新晟房地产开发有限公司的委托代理人陈为，被上诉人周玉及委托代理人蔡亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松滋市新晟房地产开发有限公司上诉请求:撤销原判,依法予以改判。其主要的理由是:一、上诉人不是合法的房屋征收部门，不能与被上诉人签订拆迁补偿协议，双方所签协议无效，不能受到法律保护。二、上诉人在施工过程中发生了地质滑坡，产生地质灾害，应为不可抗力，依法能够全部或部分免除责任。周玉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。双方协议合法有效，本案中也不存在不可抗力的情形。请求二审驳回上诉，维持原判。原告周玉向一审起诉请求：1.判令原被告签订的《拆迁安置补偿协议》合法有效，被告继续履行《拆迁安置补偿协议》，迅速向原告交付取得《建设工程综合验收合格证》《住宅商品房准许交付使用证》的房屋﹙2套住宅、2间门面、2个车位﹚；2.判令由被告支付延期交房违约金，其中，2015年4月13日至2016年7月18日的违约金308，821元﹙667元/日×463日﹚，2016年7月19日至最终交房时按667元/日支付违约金；3.判令由被告按100元/日的标准支付从2016年4月13日起至办证完毕时迟延办证的违约金；4.判令由被告支付其他违约事项的违约金50，000元；5.判令由被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2013年4月12日，原被告双方签订《拆迁安置补偿协议》，并于同日申请公证，4月16日，松滋市公证处以﹙2013﹚鄂松滋证字第351号《公证书》确认《拆迁安置补偿协议》的效力。合同签订当日，被告向原告支付补偿金310，000元后，原告依约腾空房屋，将房屋钥匙、房产证、土地证交付给被告。嗣后，被告未按约定按期交付房屋，经原告多次催促，2016年7月2日，被告要求原告重新签订《交房确认书》，并按《交房确认书》履行后，被告方同意交房。因被告既未提供《建设工程综合验收合格证》《住宅商品房准许交付使用证》，也没有提供《新建住宅质量保证书》《新建住宅使用说明书》，无法证明交付的房屋达到质量标准。另外，被告也未提供房屋测绘部门的《面积实测表》，无法计算房屋面积差价。且被告出具的《交房确认书》将住宅差额面积多计算1.04㎡，违反《拆迁安置补偿协议》约定将门面面积补差标准由4500元/㎡提高至10000元/㎡，门面位置也由11、12号改换到7、8号，因此，原告不同意交房。《拆迁安置补偿协议》第七条约定，被告应于2015年4月12日向原告交付房屋，如逾期交房，按667元/日支付违约金；第八条约定，被告应自交房之日起一年内为原告办证完毕，延迟一日，按100元/日支付违约金；第十二条约定，一方违约，应向守约方支付违约金50000元。综上，依照《拆迁安置补偿协议》，被告严重违约，给原告造成了巨大的经济损失和极大的生活不便，被告应对其严重违约行为承担全部责任。望法院判如所请。一审法院认定事实：2013年初，新晟房地产公司取得位于本市××××大道××号宗地使用权，着手开发建设“鸿泰家园”项目，周玉的一幢房屋及附属土地位于该宗地内。4月12日，原被告就房屋及附属土地、地上附着物的补偿达成协议，并签订《拆迁安置补偿协议》一份。协议主要内容如下：1.由新晟房地产公司一次性补偿原告现金310，000元，还建住宅2套﹙A栋7、8楼各一套，总面积236-240㎡之间，单套面积118-120㎡之间，实际面积与约定面积的差额按3500元/㎡结算﹚、门面房2间﹙沿高成大道自东向西第11、12号门面，总面积84㎡，单套面积42㎡，实际面积与约定面积的差额按4500元/㎡结算﹚、车位2个﹙位于地下车库中间地段，由原告自由选择﹚；2.《拆迁安置补偿协议》签订后，由新晟房地产公司一次性支付原告现金310，000元，原告在协议生效后5天内腾空房屋，将房屋所有权证、土地使用权证交付被告；3.新晟房地产公司向原告交付的住宅、门面、车位应有相关行政主管部门出具的验收合格证明；4.违约责任：新晟房地产公司应于协议签订之日起2年内即2015年4月12日前向原告交付住宅、门面房、车位，迟延交付则按667元/日向原告支付违约金；新晟房地产公司应于交房之日起1年内为原告办理还建房屋的土地使用权证、房屋所有权证，税费由原告负担，迟延办证则按100元/日向原告支付违约金；双方应诚实守约，如一方违约则应向守约方支付违约金50，000元。协议签订同日，原被告双方向松滋市公证处申请公证，2013年4月16日，松滋市公证处以﹙2013﹚鄂松滋证字第351号《公证书》确认《拆迁安置补偿协议》的效力。协议签订当日，新晟房地产公司向周玉支付了补偿款310，000元；4月16日，周玉将房屋所有权证、土地使用权证交付新晟房地产公司。建设过程中，因该地块存在地质灾害隐患，松滋市国土资源局发文要求新晟房地产公司做好项目区的地质灾害防治工作。期间，新晟房地产公司于2013年9月27日取得相邻的201352号宗地使用权，并报请松滋市人民政府将2宗地连片开发“鑫南华府”项目。2014年3月17日，松滋市城乡规划局批准了新晟房地产公司上报的“鑫南华府”规划方案。2016年1月29日，新晟房地产公司工作人员短信通知“周瑜”﹙周玉﹚“现在房子门面已建设完工，拆迁还建户于2016年1月21号—2月5号期间和鑫南华府售楼部办理相关手续，过期本公司不负责任何费用。”2016年7月2日，新晟房地产公司出具《交房确认书》，向周玉交付房屋2套﹙3#楼901室126.47㎡、903室118.96㎡﹚、门面房2间﹙5#楼1楼7、8号84㎡﹚、车位2个，要求周玉签字确认。周玉以新晟房地产公司未提供房屋验收合格证明、《面积实测表》以及房屋补差计算方式违反约定拒绝签署《交房确认书》。一审法院认为，原被告签订的《拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，约定的内容不违反国家法律规定，该协议自签订之日起依法成立并生效。协议签订后，原告周玉依约履行了全部义务，被告新晟房地产公司延期交房系违约行为，应承担相应的违约责任。原告的诉讼请求于法有据，应予支持，但约定的违约金过分高于造成的损失，应适当予以减少。按照《拆迁安置补偿协议》约定的面积、价格，还建房屋、车位的价值约为1，300，000元左右，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》民间借贷利率不超过年24%的规定，被告延期交房的损失可确定为355元/日。按照约定的违约金不超过造成损失的30%计算，被告延期交房的违约金最高确定为460元/日。双方约定的诚实守约违约金属重复约定，不予支持。双方关于延迟办证违约金条款中的“交房之日”应以实际交房时间为准。被告新晟房地产公司在项目开发建设过程中遇到的地质灾害并非不能克服，不属于不可抗力，不是延期交房的免责事由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释﹙二﹚》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、由被告松滋市新晟房地产开发有限公司继续履行《拆迁安置补偿协议》，向原告周玉交付由相关行政管理机关出具验收合格证明的住宅2套﹙总面积236-240㎡之间，单套面积118-120㎡之间，实际面积与约定面积的差额按3500元/㎡结算﹚、门面房2间﹙总面积84㎡，单套面积42㎡，实际面积与约定面积的差额按4500元/㎡结算﹚、车位2个；二、由被告松滋市新晟房地产开发有限公司从2015年4月12日起按460元/日向原告周玉支付延期交房违约金至房屋实际交付时止；三、由被告松滋市新晟房地产开发有限公司从实际交房之日起1年内为原告周玉办理住宅、门面房的不动产登记证，办证所需税、费由原告周玉承担。如逾期办证，则由被告松滋市新晟房地产开发有限公司按100元/日向原告周玉支付迟延办证违约金至办理完毕之日止；四、驳回原告周玉的其他诉讼请求。上述一、二项判决于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19078元，减半收取9539元，财产保全费5000元，合计14539元，由被告松滋市新晟房地产开发有限公司负担。二审中双方当事人对一审认定的事实不表示异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，约定的内容不违反国家法律规定，该协议自签订之日起依法成立并生效。本案中，涉案被拆迁的房屋，不属于公益性搬迁，也不存在政府介入，只是平等主体之间的民事法律行为，上诉人是否具有房屋拆迁人的资格，并不影响其与被上诉人所签合同的效力。且上诉人在与土地管理部门签订土地出让合同中明确约定：上诉人须在宗地范围内为拆迁户无偿还建12套住宅房、9间门面房、7间车库…。并对还迁房的面积、楼层、交付标准、办证税费都作出了约定。可见，上诉人在取得宗地时，就负有对拆迁户进行安置补偿的义务。关于上诉人在施工过程中发生地质滑坡，产生地质灾害，是否构成不可抗力的问题。上诉人作为一家专业房地产开发公司，具备专业人员和专业技术，施工之前应当进行勘察、评估、预测分析。对于施工过程中发生地质滑坡，产生地质灾害的情况，应当是可以预见，可以克服的，对此，本案中并不存在不可抗力的情形，上诉人的民事责任依法不能免除。综上，上诉人松滋市新晟房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19078元，由上诉人松滋市新晟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  韩秀士审判员  谢成勇二〇一七年二月二十八日书记员  唐君玲