杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭拱民初字第734号原告戴天才。委托代理人（特别授权代理）方梁斌。被告杭州大运河旅游开发有限公司。法定代表人吴建华。委托代理人（特别授权代理）熊春华、楼斌。原告戴天才为与被告杭州大运河旅游开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2011年7月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判。因案情复杂，本案于2011年9月8日依法由简易程序转为普通程序。本案经两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人方梁斌、被告委托代理人熊春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告在2010年10月26日签订《“爱尔兰”婚庆主题特色街商铺租赁合同》，约定原告租赁被告取得合法经营权的商铺，租赁期2011年2月17日至2014年2月16日，商铺租金第一年租金1.5元／天／平方，第二年租金1.6元／天／平方，第三年租金1.7元／天／平方。被告在招租广告及合同中承诺打造婚庆特色街，约定除配套咖啡吧、简餐各一家外，对商铺招租对象限定为经营核心业态商家。被告在开街营业后，没有遵守合同约定，陆续将商铺租赁给非经营核心业态的商家，经营被告招租宣传的核心业态的商家寥寥无几，使得原告等商家无法形成集中规模效应，被告违背租赁合同中打造婚庆主题特色街的宣传内容和合同目的。因被告不能提供相应证明，拖延原告等商户办理营业执照，使得原告等长期不能正常营业。原告认为，原被告于2010年10月26日签订的《“爱尔兰”婚庆主题特色街商铺租赁合同》合法有效，原告等已经按约支付商铺租赁费用，被告未按照约定和法律规定履行义务违反了诚实信用的原则，也损害了原告的合法权益，应根据法律规定和协议赔偿原告作为承租人相应损失，履行其相应承诺。有关电视媒体也已经多次对被告的违约事实播报核实，引起较多社会关注。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿履行租赁合同违约造成的损失90125元；2、被告依约停止经营非核心业态，履行经营核心业态的宣传、配套设施；3、被告履行承诺增加原告6个月免租期。被告辩称，1、本案所涉房屋租赁合同合法有效。被告依据法律法规，并无违法行为，也无违规、违约行为。合同的核心是出租房屋、承租房屋。本案被告将商铺出租给原告，原告也实际拿到了房屋，且正在经营当中。原告在经营过程中未对房屋提出异议。2、被告在履行合同中没有任何违约行为，没有作出任何妨碍原告经营的行为。原告不办理营业执照并非被告不提供证明，事实上办理营业执照所需的房屋证明，被告已交于有关部门备案，原告只需去办理手续即可。3、被告在履行合同中没有违法违约行为，原告所说核心业态寥寥无几与事实不符，被告有证据表明共有40多家商铺，核心业态达到90%以上，已经达到招租婚庆核心业态的要求，原告所述违反诚实信用原则。按照合同约定，被告没有违反合同行为，而原告却从下半年开始还没有根据合同支付租金，已经构成违约，被告保留追究的权利。综上，恳请法院驳回原告诉请。原告为支持其诉称主张，向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同，证明原被告存在商铺租赁的事实，合同中约定租赁商铺仅用于核心业态，范围明确规定只有七个类别，备注中注明给予免租期6个月，合同还约定2月5日完成开街工作。被告对其真实性并无异议，本院予以认定。2、广告册，证明被告广告宣传的内容与合同上基本一致，但商铺没有任何政府打造的举措，所以被告在宣传时涉嫌欺诈。被告对其真实性并无异议，本院予以认定。但被告认为广告仅仅只是宣传，与实际是有些差异。3、说明，证明租赁商铺的总数。被告对其真实性并无异议，本院予以认定。4、回复函，证明被告给予原告免租承诺。被告对其真实性并无异议，本院予以认定。5、照片及录像，证明被告违反约定出租商铺，被告将大量商铺出租给非核心业态商家，在2月17日根本就不符合开街条件。被告对其真实性并无异议，本院予以认定。但被告认为，悠百佳是经营食品的包括喜糖，都市琴行是婚庆关联商铺，康佰功能家纺也定做婚纱等，故这些商铺应该也算核心业态范围。6、律师函，证明原告催告被告协商处理违约事宜，但被告未作答复。被告对其真实性并无异议，本院予以认定。但被告认为，该律师函中所说内容与原被告所签合同是不吻合的。7、网络宣传资料，证明被告宣传有政府出巨资打造婚庆街的事实。被告对其真实性并无异议，本院予以认定。但被告认为其已经按照合同约定以及对政府的承诺，为繁荣、推广婚庆街做了宣传和广告。8、视听资料，证明：1、被告存在违约行为，大部分商家不是核心业态，没有办出营业执照造成营业困难；2、被告同意给予原告额外免租期。被告对其真实性并无异议，本院予以认定。但被告认为，原先合同上没有免租期的承诺，我方承诺给核心业态3-6月免租期，故本案等几个商家都已给予免租期，在备注中也有注明。被告为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁备案证，证明被告出租的店面房合法，且出租房已在工商备案，承租人只需携带自身的相关证件和租赁合同即可办理营业执照。原告对其有异议，认为这两份备案证是不同的，租赁证的号码也与说明不一致。本院认为，两份备案证只是指向的房屋坐落地址不一样，故对其真实性予以认定。2、浙江省电视广告承揽合同等，证明被告为繁荣婚庆街，推广婚庆街，增加婚庆街知名度所作的各类宣传广告。对此，原告有异议，认为被告未提交证据证明其已经履行了该承揽合同。本院认为该证据与本案的实体处理不具有关联性，故对其证据效力不予认定。3、婚庆街商家营业执照办理情况表，证明婚庆街商家核心业态达到90%以上，并非原告在诉状中描述的核心业态商家寥寥无几。对此，原告有异议，认为这只是被告单方的统计，原告无法核实。本院认为该表格系被告的自制表格，不具有证据效力。4、授权书等，证明都市琴行也属于婚庆街的核心关联业态。原告对其有异议，认为与本案无关。本院认为该证据尚不足以证明被告的证明对象，故对其证明力不予认定。5、照片，证明原告提供的录像中反映的“悠百佳”也是经营婚庆糖果的喜铺之一。对此，原告认为该证据正好能证明被告管理混乱，可以允许食品公司来经营喜糖，也可以允许其他商家经营所谓的关联业态。本院认为该证据尚不足以证明被告的证明对象，故对其证明力不予认定。根据以上有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院确认本案事实如下：原、被告于2010年10月26日签订“爱尔兰”婚庆主题特色街商铺租赁合同一份，约定：被告（甲方）通过合约从杭州市居住区发展中心有限公司取得广业街商铺的合法转租权，合同内商铺仅能用于婚庆行业的核心业态，核心业态指婚纱影楼、婚纱礼服、新娘造型、鲜花喜铺、珠宝首饰、婚庆公司、婚姻登记服务；甲方出租给原告（乙方）的336号、338号商铺建筑面积共161.29平方米，乙方的经营项目为礼仪庆典；商铺的租赁期限自2011年2月17日至2014年2月16日；商铺的第一年租金标准为1.5元／天／平方，计88300元，第二年租金1.6元／天／平方，计94190元，第三年租金1.7元／天／平方，计100080元，租金每半年支付一次，先付后用；乙方应向甲方缴纳履约保证金15000元作为承租期内水、电、设备、房屋修缮的保证金，在合同期满或解除合同并结清乙方应承担的各项费用后一次性退还履约保证金。双方还约定：甲方为保证婚庆一条街的特色，在其作为出租人的该街区内，除去用作商业配套的咖啡吧、简餐各一家外，其余招商、招租的商户从事的均为本合同内所指的婚庆行业的核心业态。在合同中双方备注约定享受第二年免租期6个月。合同签订后，双方开始履行合同。婚庆街开街前被告陆续招租，在承租商户中有部分经营内容与婚庆行业没有关联，且此种经营非婚庆核心业态的商户超过原、被告在合同中约定的数量。为此原告等经营核心业态的承租商户多次与被告交涉，要求被告承担违约责任。2011年2月15日被告在给业主的回复函中称，对属于婚庆街核心业态的业主，如在2011年2月17日能试营业的商铺都能享受3-6个月的免租期，可到婚庆街办公室登记办理，已享受免租期的还有异议的请到办公室找负责人沟通，如不是核心业态的，不考虑免租期。因双方对违约赔偿事宜未能协商一致，原告遂提起诉讼。本院认为，根据双方合同约定，婚庆街内的商铺仅能用于婚庆核心业态的经营，且对核心业态的范围明确约定为婚纱影楼、婚纱礼服、新娘造型、鲜花喜铺、珠宝首饰、婚庆公司、婚姻登记服务7种，对非核心业态的商户仅允许有配套的咖啡吧、简餐各一家。而在实际履行中，被告招租的非核心业态商家超过合同约定数，因此被告违约事实成立。因双方在签订合同时对被告的该违约行为应当承担何种违约责任并没有约定，现原告要求被告赔偿损失90125元并按照回复函的承诺给予减免6个月租金，而被告认为原告已经享受第二年免租6个月的优惠，不符合回复函承诺的可以免租的条件，且原告损失没有依据。本院认为，被告出具的回复函是针对业主因被告违反约定招租非核心业态商户而要求减免房租所给予的答复，回复函中对符合经营内容属于核心业态且在2011年2月17日已经具备试营业条件的商户，同意给予享受3-6个月的免租期，但对“已享受免租期还有异议”的商户如何处理没有明确的意思表示。而原、被告在签订房屋租赁合同时被告承诺给予原告第二年免租期6个月是被告基于经营需要而主动给予原告的让利，与违约赔偿无关，被告不能以之前已经承诺给予原告的优惠作为其之后违约所应承担的赔偿。被告的违约行为客观上给原告等经营婚庆核心业态的商户造成一定的损失，因此本院酌情确定被告给予原告相当于3个月租金的违约赔偿。对原告要求被告停止经营非核心业态，履行经营核心业态的宣传、配套设施的请求，因该请求事项的内容不明确，且不适于强制履行，故本院对其诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告杭州大运河旅游开发有限公司赔偿原告戴天才违约金22075元，于判决生效之日起七日内付清。二、驳回原告戴天才其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2054元，由被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2054元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙金林人民陪审员  胡亦安人民陪审员  马建华二〇一二年四月一日书 记 员  路 遥