福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0681民初6495号原告：张钦遥，男，1966年8月17日出生，汉族，住福建省诏安县。原告：张秀连，女，1989年8月15日出生，汉族，住福建省云霄县。以上两原告共同委托代理人：蓝启润，福建南州律师事务所律师。被告：蔡亚狮，男，1981年11月12日出生，汉族，住龙海市。被告：洪勇泉，男，1976年9月14日出生，汉族，住龙海市。被告：洪勇池，男，1978年9月16日出生，汉族，住龙海市。以上三被告共同委托代理人：郑秀燕，福建履德律师事务所律师。原告张钦遥、张秀连与被告蔡亚狮、洪勇泉、洪勇池租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理。依法由审判员王建通适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张钦遥及其委托代理人蓝启润，被告洪勇泉、洪勇池及其委托代理人郑秀燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张钦遥、张秀连向本院提出诉讼请求：一、判令三被告共同支付两原告搬迁补助费2800元、停业停产损失费126000元、装修补偿422829.4元、附属物补偿19371元；二、判令蔡亚狮返还自协议签订之日至2016年4月30日的租金17753元及保证金20000元。事实与理由：2013年12月20日，蔡亚狮与张钦遥及案外人张庆华双方签订《租赁合同》一份，约定蔡亚狮将龙海市颜厝镇田址村信达纸业大门出斜对面楼房出租给张钦遥及张庆华使用。用途为居住及经营餐饮和其他商业经营；包括一楼七间店面及楼上共三层；租赁期限自2014年5月1日起，暂定8年；在租赁期间，如遇政府规划开发征用该经营场所所发生拆迁补偿问题，属于房产赔偿归蔡亚狮所有，属于经营方面赔偿归张钦遥及张庆华所有。张钦遥已经交缴租金至2016年4月30日。承租后，张钦遥以该租赁租赁场投资开办了龙海市百家乐饭店（个体经营户，登记经营者为张秀莲）。2014年9月15日，张庆华与张钦遥签订《股权转让协议书》，张庆华退出对龙海市百家乐饭店的经营。张钦遥先后投入60多万元对该场所进行装修和隔音改造。2015年5月11日，张钦遥向蔡亚狮交纳20000元装修保证金。2015年6月9日，漳州市人民政府作出《漳州市人民政府关于龙海市九湖颜厝两镇龙厦铁路以北片区集体土地上房屋征收补偿安置实施方案的批复》。2016年4月18日，百家乐���店内物品被全部搬走；2016年4月18日，百家乐饭店所在楼房被拆除。相关补偿款由洪勇泉洪勇池从征收入处领取。蔡亚狮、洪勇泉、洪勇池辩称，1、三被告租赁给原告的房屋，是装修好的经营RTV的房屋。2013年间，洪勇泉、洪勇池与蔡亚狮等人合作，交由黄某、杨某能等人包工包料以经营RTV格局进行装修，并购买了相关的经营设备，投资紫云轩饭店，经营RTV。经营一段时间后，2013年12月20日，蔡亚狮与张钦遥签订《转让合同》，将紫云轩饭店的营业设备（原饭店可移动的物品）转让给张钦遥经营。同时签订《租赁合同》，将紫云轩饭店的场地与装修（不可移动的物品）租赁给张钦遥经营。2、张钦遥未经被告同意对房屋进行改善或者增设他物的，在征收过程中被拆除，应自己承担损失。3、被征收的房屋没有被认定为营业性用房，不存在营业方面的补偿，因此被告没有返还义务。4、租金不予退还，复原保证金两万元不予退还。应驳回原告的全部诉讼请求。本案双方争议的主要焦点为，张钦遥是否对承租后楼房进行了重新装修？张钦遥主张系从蔡亚狮盘过紫云轩饭店，先后投入60多万元重新装修。提供的证据有材料销售清单、送货单、收款收据、照片，协议书、收条及证人张某的证言等。三被告认为，其合伙开办紫云轩饭店，经营RTV，是以蔡亚狮的名义与张钦遥签订的合同。张钦遥接手后以紫云轩饭店名义经营RTV，至2015年3月30日才注册百家乐饭店。张钦遥提供的证据不能证明进行了重新装修，张钦遥只对窗户隔音进行了处理。提供的证据有转让协议、租赁合同，电器销售单、批发明细表，证人黄某、杨某能的证言等。本院认为，根据“谁主张，谁举证”的原则，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告提供的材料销售清单、送货单、收款收据、收条等均为非正规票据，且部分单据日期有涂改，被告对此亦不予认可，其真实性、关联性无法确认。证人张某所作“为百家乐饭店装修的是土坯房，装修水电项目……具体装修部分已记不清楚等”的证言，明显与本案双方签订的《转让合同》《租赁合同》等书证所反应的已存在“紫云轩饭店”的事实相矛盾，且大部分证言抽象含糊，不能具体明确陈述，无法与其签名的票据相印证，其真实性无法确认，本院难以采信。张钦遥提供的照片只能反映拍照当时的现状，没有反映拍照时间、实施装修的主体及装修的具体内容，不能证明是哪方对拍照的现状进行了装修。故对原告提出有重新装修的主张，依据不足，本院不予认定。原、被告双方签订的《租赁合同》第三条、《转让合同》第四条均载明：���乙方经营期间，对屋内结构不得随意拆卸，如需重新整理装修需经甲方同意和协商”，这里的“如需重新整理装修”，换言之即承租时原已装修，与证人黄某、杨某能的证言能相互印证，可以证实张钦遥承租的紫云轩饭店是已经装修为经营RTV场所的事实。原告承租后，对窗户隔音进行了处理，有双方签订的协议书和收据为证，被告亦予认可，本院对该事实予以认定。经审理查明，蔡亚狮与洪勇泉、洪勇池等人合伙开办了位于龙海市颜厝镇田址村信达纸业大门斜对面的“紫云轩饭店”，经营RTV。2013年12月20日，以蔡亚狮作为甲方，以张钦遥及案外人张庆华作为乙方，双方签订了《租赁合同》。约定：蔡亚狮将龙海市颜厝镇田址村信达纸业大门斜对面楼房出租给张钦遥及张庆华使用。用途为居住及经营餐饮和其他商业经营；范围包括一楼七间��面及楼上共三层；租赁期限自2014年5月1日起，暂定8年；乙方经营期间，对屋内结构不得随意拆卸，如需重新整理装修需经甲方同意和协商；在租赁期间，如遇政府规划开发征用该经营场所所发生拆迁补偿问题，属于房产赔偿归蔡亚狮所有，属于经营方面赔偿归张钦遥及张庆华所有。同日，双方另行签订《转让合同》，将紫云轩饭店的营业设备（电器、厨房用具）作价310000元转让给张钦遥经营。承租后，张钦遥接管了该楼房，并交缴了自2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金共计80000元。2014年9月15日，张庆华与张钦遥签订《股权转让协议书》，张庆华退出对龙海市百家乐饭店的经营。2015年3月30日，张钦遥以该租赁楼房为经营场所、以张秀莲为经营者注册成立了龙海市百家乐饭店（个体经营户）。2015年5月11日，张钦遥与蔡亚狮因承租楼房正面���、三楼窗户隔音改装问题签订《协议书》一份，约定张钦遥向蔡亚狮交纳20000元作为窗户复原保证金，在租赁期满1个月内，张钦遥把窗户复原，蔡亚狮把保证金归还。2015年6月9日，漳州市人民政府作出《漳州市人民政府关于龙海市九湖颜厝两镇龙厦铁路以北片区集体土地上房屋征收补偿安置实施方案的批复》。2015年11月20日，洪勇泉、洪勇池与征收实施单位分别签订《房屋征收补偿安置协议》，确认被征收房屋土地用途为均住宅，洪勇泉、洪勇池房屋丈量面积各为351.38平方米、安置面积各为175.7平方米，共领取被征收房屋补偿项目中框架、砖混结构装修补偿款422829.4元、附属物（围墙精装修、钢架彩钢板）补偿款19371元，搬迁补助费3514元等款项。2016年6月20日，百家乐饭店所在楼房被拆除。以上事实，有转让合同、租赁合同、房屋租金收据，股权转让协议书，营业执照，装修协议书、保证金收款收据，漳州市人民政府关于龙海市九湖颜厝两镇龙厦铁路以北片区集体土地上房屋征收补偿安置实施方案的批复、龙海市九湖颜厝两镇龙厦铁路以北片区集体土地上房屋征收补偿安置实施方案，部分装修材料、装修工人工资清单及照片，圆山新城东部组团A地块（田址）项目建设集体土地上房屋征收补偿安置协议（洪勇泉、洪勇池各一份）、被征收房屋装修补偿结算表（分层），情况说明、联达电器销售单、漳州惠之声智能科技有限公司批发明细报表，证人黄某、杨某能、张某的证言及庭审笔录等为据，可以认定。本院认为，蔡亚狮因与洪勇泉、洪勇池等人合伙经营“紫云轩饭店”，蔡亚狮以自己名义代表合伙体与张钦遥签订的《租赁合同》、装修《协议书》系双方真实意思表示，内容��违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张钦遥主张对承租楼房先后投入60多万元重新装修的依据不足，不予认定，请求判令三被告支付装修补偿款422829.4元、附属物补偿款19371元没有事实依据，不予支持。请求判令三被告给付停业停产损失费126000元，因被征收房屋土地用途确定为住宅，且两原告未举证证明三被告有领取该笔款项，故该请求依据不足，不予支持。张钦遥作为被征收房屋承租人，有权获得搬迁补助费，其请求三被告给付搬迁补助费2800元，未超过被拆迁人洪勇泉、洪勇池按补偿安置协议实际领取的金额，应予支持。因约定的租赁期限未满，承租楼房已实际拆迁，装修《协议书》第3条关于“在租赁期满1个月内，张钦遥把窗户复原，蔡亚狮把保证金归还”的约定已无实际履行的客观条件，不能认定张钦遥存在违约行为，蔡亚狮继续占有该项保证金已没有依据，故张钦遥主张返还窗户复原保证金20000元的请求合理，应予支持。2015年11月20日，洪勇泉、洪勇池与征收实施单位签订了《房屋征收补偿安置协议》，即取得相应的补偿安置利益，应视为同意解除房屋的租赁合同关系；同时，涉诉房屋因政府拆迁行为致使租赁合同不能履行，亦应予解除。故张钦遥主张返还自2015年11月21日至2016年4月30日期间的租金（40000元/年÷365天×161天）17643.8元可以支持，超过部分不予支持。以上搬迁补助费、保证金和租金三项合计40443.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、蔡亚狮、洪勇泉、洪勇池应于本判决生效之日起十五日内给付张钦遥、张秀连搬迁��助费、保证金和返还租金等合计40443.8元。二、驳回张钦遥、张秀连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9888元，因适用简易程序减半收取4944元，由张钦遥、张秀连负担4616元，蔡亚狮、洪勇泉、洪勇池负担328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  王建通二〇一七年二月十六日书记员  郑晓虹