广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2012）深宝法龙民初字第397号原告万某芳。委托代理人郑某雄，广东国X律师事务所律师。被告刘某新。原告万某芳与被告刘某新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员苑广玲适用简易程序于2012年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑某雄，被告刘某新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2011年11月1日签订一份《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市宝安区龙X汽车站X号楼X号商铺出租给被告作为餐厅用途使用。租赁期限为2年，自2011年11月1日起至2013年10月30日止。租赁期间2011年11月1日至2012年10月30日每月租金为人民币4，800元，2012年11月1日至2013年10月30日每月租金为人民币5，200元。原告与被告在《商铺租赁合同》第五条约定，被告应于每月5日前向原告缴交租金，如被告拖欠租金应按拖欠租金日5％向原告支付违约金。被告如拖欠租金超过15天的，原告可单方面解除合同。原、被告还就合同履行的其他条款进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定时间将上述商铺交付被告使用。被告在接收并使用该商铺后未能按照合同约定履行支付租金义务。自2012年7月份起被告以种种理由为借口，拒绝向原告支付租金，至今共拖欠原告2012年7月至11月份租金未付。经原告申请，原告商铺所在地深圳市宝安区龙华街道房屋租赁管理所多次组织工作人员到场调解，但被告仍然拒不履行支付租金义务。原告认为，被告的行为违反了我国《中华人民共和国民法通则》诚实信用的原则以及《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告有权按照双方所签订《商铺租赁合同》的约定，解除与被告所签订的租赁合同，被告应当立即向原告支付所拖欠的商铺租金并向原告支付延期付款违约金。原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除原、被告所签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付所拖欠的商铺租金人民币24，400元（暂计至2012年11月30日）；3、被告向原告支付违约金人民币7，200元（按实际拖欠金额日千分之五暂计至2012年11月5日）；4、本案全部诉讼费由被告承担。被告辩称：1、请求法院驳回原告要求解除《商铺租赁合同》和支付违约金的诉讼请求，被告并非拖欠租金，而是原告未前来收取；2、原告乘人之危，索要喝茶费，致使商铺转让未果，造成被告经济损失100，000元左右。2012年6月，被告交完租金后，想将商铺转让，但原告要收取30，000元喝茶费，导致被告转让不成功；3、原告采用非法手段，致使被告的人身、财产受到严重侵害，必须承担相应法律责任。2012年10月12日，原、被告到龙华租赁管理所调解未成。2012年10月22日下午，原告指使不明身份的人围堵被告商铺，擅自关停商铺水、电，致使被告无法正常营业，原告应赔偿被告精神损失费、经济损失费及铺面装修费。经审理查明，被告自2008年开始租赁原告位于深圳市宝安区龙X汽车站X号楼X号商铺用于经营餐馆，双方签订的最后一份《商铺租赁合同》期限为2011年11月1日至2013年10月30日，合同约定的租金为2011年11月1日至2012年10月30日每月4，800元，2012年11月1日至2013年10月30日每月5，200元，被告应于每月5日前向原告交付租金，被告拖欠租金，应按拖欠日乘以月租的5%向原告交纳滞纳金，拖欠租金超过15天，原告可单方解除合同，租赁期间，被告负责支付出租商铺的水电费、电话费、物业管理费等相关费用，同时双方约定，未经原告书面同意，被告不得将所租赁商铺转租他人，经原告同意转租的，转租终止期不得迟于被告的租赁期限，被告并保证其受转租人不将转租商铺再行转租，被告擅自转租的，原告有权解除合同。租赁期间，被告于2011年11月5日向原告缴纳了租赁押金9，600元。被告缴纳所租商铺租金至2012年6月，之后未向原告缴纳租金。关于未按时缴纳租金原因，原告称被告拒绝支付，经原告多次催促，直到于2012年10月12日由深圳市宝安区龙华街道房屋租赁管理所调解被告仍拒绝支付，原告无奈向本院提起诉讼。被告称原告之前一直上门收租，自2012年7月开始不上门收租，原告的代理人提供给被告的银行账号被告无法确认是否为原告本人，故租金一直未缴纳。本案庭审时，被告认可尚欠原告2012年7月1日至2012年11月30日期间租金24，400元未支付，但支付的条件是要求见到原告本人，谈妥续签合同事宜。庭审中，经本院释明，原告表示如果涉案《商铺租赁合同》被确认无效，诉讼请求相应变更为要求被告支付房屋使用费24，400元及延期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。以上事实，有商铺租赁合同、租赁收款收据存根、商铺（公寓）使用合同书及收款收据、宝安区房屋租赁纠纷调解登记表、涉案房产照片及庭审笔录在卷为证。本院认为，由于原告出租给被告的涉案深圳市宝安区龙X汽车站X号楼X号商铺没有办理房地产证，原告也不能在本院指定的期限内提交该房产的建设工程规划许可证，本院视为该房产并未取得上述证书，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同，即原、被告之间的租赁合同关系也为无效的合同关系。无效合同自始无效，因此《商铺租赁合同》也不存在解除的问题。对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。因此，原告应向被告返还收取的租赁押金人民币9，600元，被告应将涉案商铺返还给原告。因为合同无效，原告依据合同主张的租金就没有法律依据，但根据法律规定，房屋租赁合同无效的，当事人可以主张按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故被告应支付原告2012年7月1日至2012年11月30日期间的房屋占有使用费24，400元。关于原告庭审时主张的利息，本院认为，原告未提交证据证明已向被告收取2012年7月1日至2012年11月30日期间的租金而被告拒绝缴纳，亦未提供证据证明已将原告账号告知被告，而被告拒绝将租金交至原告指定账户内，故对于原告主张的延期支付房屋占有使用费的利息的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告万某芳与被告刘某新签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告刘某新于本判决生效之日起十五日内搬离深圳市宝安区龙X汽车站X号楼X号商铺；三、原告万某芳于本判决生效之日起十日返还被告刘某新租赁押金人民币9，600元；四、被告刘某新于本判决生效之日起十日内支付原告万某芳2012年7月1日至2012年11月30日期间的房屋占有使用费人民币24，400元；五、驳回原告万某芳的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币295元，由被告负担。此款原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 苑  广  玲二〇一二年十二月十日书 记 员 黄学军（兼）书 记 员 唐    聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！