广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17420号上诉人（原审被告）：蔡国明，住广州市海珠区。委托代理人：郭佳宜、王成林，均为广东联合发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州东华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈可，总经理。委托代理人：梁结明、徐孟强，均为广东四端律师事务所律师。上诉人蔡国明因与被上诉人广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初3984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡国明上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为驳回东华公司的全部诉讼请求。2、东华公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院审理事实不清，蔡国明已经足额缴纳七十年的物业管理费用，无需再另行支付。本案涉案的主体有四个，蔡国明(业主)、东华公司(物业管理机构)、广州xx房地产开发有限公司(建设单位)和业主委员会。其中前面三方主体涉案的的合同有两份，一份是蔡国明与广州xx房地产开发有限公司(业主与建设单位)于2001年1月18日签订的《广州市房地产买卖合同》，一份是东华公司与广州xx房地产开发有限公司(物业管理机构与建设单位)于2003年4月28日签订的《前期物业管理合同》，合同期限自2003年5月1日至2008年4月30日止。一审法院从合同相对性的角度来考虑合同约束的当事人，但是却忽略了本案物业管理合同的特殊性：1、蔡国明与建设单位广州xx房地产开发有限公司签订的《广州市房地产买卖合同》在先。从这份合同内容可以看出蔡国明已经足额支付了该房70年的管理费用(从签订合同之日计算70年期限)。根据当时的法律法规，并未有明确的法律规定限制、约束建设单位与业主不得对管理费自行进行约定、承诺或减免。2、从2001年签订合同至东华公司接管物业这段期间，蔡国明均是接受广州xx房地产开发有限公司提供的服务。因此，蔡国明在此前将物业管理费用支付给广州xx房地产开发有限公司完全是合情合理合法。3、2003年5月份东华公司才开始接管物业管理，但这也完全不是蔡国明的意愿，蔡国明在此时是一种完全被动的地位。4、广州xx房地产开发有限公司收取蔡国明的物业管理费之后，才与东华公司签订《前期物业管理合同》，东华公司对于蔡国明已经交足物业管理费用的事情是知悉的并且是认可的，因此十年来才没有向蔡国明进行追偿。5、一审法院根据公平原则，认定蔡国明需要支付对价给予东华公司。但是蔡国明在合情合理合法的情况下已经支付了70年的管理费了，现在又判决支付给予东华公司，这是双重支付，这样的双重支付对蔡国明不公平。6、前期物业管理合同的合同主体是xx公司，东华公司依据前期物业管理合同追缴物业管理费用，但是蔡国明在此前已经将物管费用交付给了xx公司，因此东华公司如若要主张上诉费，应当跟xx公司主张而非向蔡国明主张。因此，蔡国明认为蔡国明已经支付的70年物业管理费，该行为在当时的情况下是合情合理合法的。东华公司对此是知悉并认可的，因此蔡国明并无需再支付自2001年1月18日之后的70年的物业管理费。二、东华公司诉请的2005年5月至2014年5月23目前的物业管理费已经超过了2年的诉讼时效。从本案中可以看出，在业主委员会与东华公司签订《新xx华庭服务管理合同》之前，蔡国明(业主)并未与东华公司签订任何的物业管理协议。双方依据的是仍然是《前期物业管理合同》，仍然受该份合同的权利义务约束。根据《前期物业管理合同》第五章第二十条的规定：“物业管理服务费1、本物业的管理费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1．95元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月米平方米2．93元向业主或物业使用人收取。2、甲方未售出的空置房屋的管理服务费，应不低于收费标准的百分之五十，由乙方按建筑面积每月每平方米1元向甲方收取。”从这个条款规定可以看出，双方不仅明确约定了管理费单价，还明确约定了管理费收费时间(缴纳时间)，即：每月。东华公司不是按照每年收取管理费用，也不是按照每季度收取管理费用的，而是按照每月向蔡国明收取管理费用的。合同中该条款对于“按月收取”(即管理费收费时间)的约定是明确的，也正因为是明确的，所有才有了该合同第二十一条的规定：“甲方逾期缴交有关费用的，按以下第2项处理：(2)从逾期之日起按应缴纳的千分之五交滞纳金。”即东华公司应当每月向业主、物业使用人、广州xx房地产开发有限公司收取物业管理费，对于广州xx房地产开发有限公司逾期(每一个月到期)没有缴纳物业管理费用，东华公司要计算滞纳金。东华公司对此辩称合同没有约定收费的时间段是歪曲事实的，有误导之嫌。东华公司甚至辩称按照业主个人的习惯为主、按月、按季度、按年按半年甚至几年的都有，业主过来缴费的话，就收。实际上按月收取管理费是东华公司应当行使的权利，东华公司从2003年接管至今不履行合同的约定，不按月去主张权利，超过了法律规定的诉讼时效，就歪曲事实。因此，一审法院认为对于物业管理费的缴费时间没有约定是错误的。东华公司需每月向蔡国明收取费用，如到期未缴纳，东华公司超过两年未主张的部分，按照法律规定已经过了诉讼时效。现东华公司诉请的从2005年5月起的物业管理费，距今也有11年之久，其因就是东华公司默认了蔡国明已交70年物业管理费这一事实。三、从另外一个角度来看，蔡国明认为仅合同的有效期来看，在2008年4月30日之前的管理费，东华公司应当以该日期为知道或应当知道自己权利被侵害来计算诉讼时效。根据《前期物业管理合同》的约定，合同的委托管理期限是2003年5月1日至2008年4月30日。合同管理期满后，广州xx房地产开发有限公司、蔡国明或者小区业务委员会均没有与东华公司续签新的合同。东华公司是否继续履行物业管理服务的权利义务存在不确定性。因此，仅从合同有效期来看，东华公司此期间的管理费的诉讼时效起箅日最长也应当以2008年4月30日为准。四、蔡国明在一审的时候提及东华公司隐瞒重要的证据：即《新xx华庭物业管理补充协议》。蔡国明认为该份证据有东华公司知悉蔡国明已经支付物业管理费并且同意不向蔡国明主张的内容。根据证据规则第七十五条规定：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供。如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。经一审庭审，东华公司当庭提交了一份《新xx华庭物业管理补充协议》复印件，并且表示不作为证据提交。蔡国明认为该份内容未有原件予以核实，蔡国明无法核实其真实性以及合法性。且从其提交的补充协议复印件内容看出，涉及到第三方丙方，与《前期物业管理合同》主体、内容不和。因此该份复印件更与本案没有关系。现在东华公司的行为仍是属于无正当理由拒不提供，蔡国明认为根据规定应当推定蔡国明的主张成立。五、新xx华庭业主委员会与东华公司签订的《新xx华庭物业服务管理合同》一年(2014年6月1日至2015年5月31日)到期后，双方并没有续签合同。业主委员会已经按照法律规定履行解聘工作。东华公司未有足够证据证明在到期后仍然提供物业服务，因此东华公司主张其后的物业管理费没有依据。六、关于滞纳金，蔡国明认为蔡国明已经足额缴纳了70年物业管理费，因此，并不存在滞纳金的说法。其次两份合同均未约定滞纳金。因此其滞纳金请求不应当得到支持。东华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。东华公司向一审法院起诉请求：1.蔡国明支付从2005年5月起至2016年5月止的管理费68223.68元及滞纳金（自逾期之日起，按照欠费金额的千分之一每日计算，计至全部款项清偿之日止）；2.蔡国明承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年4月28日，东华公司（乙方）与广州xx房地产开发有限公司(甲方，下简称xx公司)签订《物业管理委托合同》，订明甲方将广州市海珠区xx路4-42号新xx华庭商住楼委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2003年5月1日起至2008年4月30日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.95元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之五交滞纳金；等。该合同在房管部门备案。2014年7月27日，广州市海珠区新xx华庭小区业主委员会（甲方）与东华公司（乙方）签订了《新xx华庭物业服务管理合同》，约定：甲方亦基于乙方曾服务新xx华庭多年时间，经双方协商甲方将上述物业委托于乙方实行物业管理，委托管理期限试行合作一年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止；双方对本合同的框架条款认同草签后，根据甲方的意见由乙方在十天内拟出本物业小区的服务管理细则，包括合符政府规定的物业服务管理标准收费、停车费等，经甲方认可正式签订后与本合同具有同等效力；等。同日，广州市海珠区新xx华庭小区业主委员会（甲方）与东华公司（乙方）又签订了《新xx华庭服务合同补充条款（细则）》，订明小区住宅部分物业服务管理费收费标准为1.9元／平方米；等。广州市房地产档案馆于2016年4月6日出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》记载：产权人为蔡国明，房屋建筑面积为269.9791平方米；等。东华公司于2016年5月24日提起本案诉讼。原审诉讼中，东华公司表示：合同没有约定收费的时间段，按照业主个人的习惯为主，按月、按季度、按年按半年甚至几年都有，业主过来缴费的话，东华公司就收费；对于长时间欠费的业主，由东华公司的工作人员上门催收。蔡国明：2002年入住涉案房屋，具体时间忘记了；入住后没有缴纳过物业管理费，因为约定不用交，而且东华公司也没有向蔡国明主张过物业管理费。一审法院认为，东华公司从2003年起对新xx华庭小区提供前期物业管理服务，后又与新xx华庭小区业主委员会签订物业服务管理合同，继续对新xx华庭小区进行物业服务管理至今。蔡国明所有的房屋位于新xx华庭小区内，且蔡国明于2002年入住涉案房屋，故东华公司与蔡国明之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据公平原则，东华公司向蔡国明提供了物业服务，蔡国明应支付相应对价。蔡国明确认其未支付过物业管理费，故东华公司要求蔡国明支付从2005年5月起至2016年5月止的物业管理费（每月物业管理费应按1.9元/平方米×269.9791平方米标准计）的诉请，合理合法，原审法院予以支持。蔡国明主张其与开发商签订买卖合同时已支付了涉案房屋70年的物业管理费，即使该主张成立，也仅是约束上述合同当事人，对本案东华公司不具有法律效力，故蔡国明的上述主张不足以免除其支付物业管理费的义务。蔡国明关于东华公司提供的物业服务存在问题的抗辩，既未提交证据予以证明，也与蔡国明应支付的物业管理费无必然的对等关系，故对上述抗辩，原审法院不予采纳。东华公司、蔡国明双方没有约定缴交物业管理费的时间，东华公司也称没有固定的收费时间，故东华公司要求蔡国明承担逾期支付物业管理费的滞纳金，缺乏依据，原审法院不予支持。同理，鉴于东华公司、蔡国明对物业管理费的缴费时间没有约定，故东华公司可随时向蔡国明主张物业管理费。因此蔡国明关于诉讼时效的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院于2016年8月3日判决如下：一、被告蔡国明在本判决生效之日起10日内，支付从2005年5月起至2016年5月止的物业管理费给原告广州东华物业管理有限公司（每月按1.9元/平方米×269.9791平方米标准计）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3029元，由原告负担1514.5元，被告负担1514.5元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，1、蔡国明提交一张填发时间为2012年3月的契税完税证的复印件，载明涉案房屋的契税计税金额为2577195.57元，拟证明包含涉案房屋70年物业管理费并已缴纳完毕。蔡国明表示该证据没有证据原件，找不到了。东华公司表示从从填发时间看，不是新证据，没有原件，与本案诉求没有关联性；2、东华公司出示了《新xx华庭物业管理补充协议》的原件，蔡国明表示对该原件的真实性没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于东华公司是否有权收取物业服务费的问题。原审法院认定东华公司与蔡国明之间形成事实上的物业管理服务合同关系，论理清晰，合理有据，本院予以确认且不予赘述，至于新xx华庭小区业主委员会在委托管理期届满后未与东华公司续签合同的问题，由于小区业主委员会并未通知东华公司退场，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，因此，蔡国明以东华公司在委托管理期届满后未提供服务为由主张不支付物业服务费，缺乏依据，本院不予采信。综上，原审法院根据公平原则，认定蔡国明应支付东华公司向其提供物业服务的相应对价，并无不妥，本院亦予以维持。蔡国明上诉主张东华公司在2015年6月起因物业服务合同期满而无权收取物业管理费，理由不成立，本院不予支持。至于蔡国明是否已向xx公司交纳管理费并非本案的调处范围，蔡国明以此拒交物业管理费理由显然不成立，本院亦不予支持。关于东华公司的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。涉案前期物业管理合同约定了物业管理服务费为按月计算，而且按月交纳物业服务费亦符合日常生活经验，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，原审法院认定东华公司、蔡国明双方没有约定缴交物业管理费的时间，故东华公司可随时向蔡国明主张权利，依据不足，本院予以纠正。由于东华公司未能举证证明其在起诉前向蔡国明催缴过物业服务费，故蔡国明提出东华公司提起本案诉讼（2016年5月24日）起两年以前的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳。蔡国明应支付2014年5月24日起至2016年5月止的物业管理费给东华公司，据此，原审判决第一项应予纠正。至于蔡国明在二审所提交的证据问题。因蔡国明就该证据未能提供原件，故本院不予接纳。综上，蔡国明的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初3984号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初3984号民事判决第一项为：蔡国明在本判决送达之日起10日内，支付从2014年5月24日起至2016年5月止的物业管理费给广州东华物业管理有限公司（每月按1.9元/平方米×269.9791平方米标准计）。一审案件受理费3029元，由蔡国明负担107元，由广州东华物业管理有限公司负担2922元；二审案件受理费1505元，由蔡国明负担107元，由广州东华物业管理有限公司负担1398元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年二月十四日书记员  邹凌青颜玉婵