四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终550号上诉人（原审被告）：四川东方加和物业有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段27号1栋2单元8楼8号。法定代表人：汪锡林。委托诉讼代理人：艾相周，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏红彬，女，1968年7月1日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：胡蓉，北京国枫（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠君，北京国枫（成都）律师事务所律师。原审被告：四川龙海房地产投资有限公司，住所地：成都市武侯区科华中路9号天府汇城1016号。法定代表人：袁利群。委托诉讼代理人：艾怡君，四川公生明律师事务所律师。上诉人四川东方加和物业有限公司（以下简称东方加和公司）因与被上诉人夏红彬、原审被告四川龙海房地产投资有限公司（以下简称龙海公司）合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方加和公司上诉请求：撤销原判第一、二、三项，改判驳回夏红彬的诉讼请求。事实和理由：1.双方之间是委托合同法律关系而非租赁合同法律关系，合同第六条及其他相关条款中关于甲方向乙方交付或支付的租金是指乙方将代收的租金交付甲方，而非乙方作为承租人向甲方支付租金；2.夏红彬无视市场规律拒不同意适当降低租金导致房屋长期闲置；3.双方之间的委托合同早已依法解除等。夏红彬答辩称：从案涉合同文本解读分析，本案中双方当事人之间法律关系应为租赁合同法律关系；一审中双方同意解除合同，一审法院以庭审之日作为解除之日并无不妥。请求驳回上诉，维持原判。龙海公司陈述称，本案二审与龙海公司没有利害关系，无意见需要发表。夏红彬在本案一审中起诉请求：1.解除夏红彬与东方加和公司于2009年9月签署的《海发内衣城委托经营管理协议》；2.判令东方加和公司腾退其接受夏红彬委托所经营管理的成都市××××号（海发内衣城内1楼C26-2号）房屋给夏红彬；3.判令东方加和公司向夏红彬支付自2015年10月1日起至《管理协议》实际解除之日止的租金；4.判令东方加和公司向夏红彬支付自《管理协议》实际解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（每月按租金1300.73元计）；5.判令东方加和公司向夏红彬支付违约金15608.7元（实际购房款的10%）；6.判令东方加和公司向夏红彬退还应缴未缴税款4058.34元；7.判令东方加和公司承担夏红彬为实现债权支付的财产保全费、担保费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、差旅费等实现债权的全部费用；8.判令龙海公司对上述第3、4、5、6、7项诉讼请求中的全部债务承担连带清偿责任，对第2项诉讼请求中的全部债务承担连带保证责任；9.本案诉讼费由东方加和公司、龙海公司负担。一审法院经审理认定如下事实：2008年11月5日龙海公司与夏红彬签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定夏红彬向龙海公司购买成都市金牛区人民北路二段29号（海发内衣城）1栋1层347号房屋，合同签订后，夏红彬向龙海公司支付了购房款151011元，后龙海公司与夏红彬办理了房屋交接手续，由龙海公司向夏红彬履行房屋交接义务。2008年11月5日夏红彬与东方加和公司签订《海发内衣城委托经营管理协议》，甲方为夏红彬，乙方为东方加和公司，合同约定“甲方就其拥有的海发内衣城物业经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内开展招商、租赁等一系列工作”，“委托期限为10年，从甲方向乙方实际交付房屋之日起算，最长不超过2019年5月31日”。合同第六项租金支付第一条约定“乙方按季度向甲方支付租金：租金标准：在本合同有效期内，乙方保证每年按《房屋买卖合同》成交总房价（人民币￥151011元）为标准的10%（即人民币￥15101.1元）向甲方支付租金”。第二条约定“支付日期：乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一月之25日至30日，乙方将当季租金向甲、乙双方共同认定的银行以划拨方式向甲方一次性付清”。第七项甲方的权利和义务第一条约定“委托期内，甲方有权按照约定的时间和标准向甲方收取租金”。第八项乙方的权利与义务第八条约定“乙方须按期足额向甲方支付租金”。第九项违约责任第二条约定“乙方逾期向甲方支付租金，乙方逾期每日按本年度租金的0.5‰向甲方支付违约金；若超过1个季度未支付，乙方向甲方支付三个月租金作为违约金；若超过2个季度未支付，乙方需就本物业按《房屋买卖合同》总款的10%赔付给甲方，且甲方有权解除合同”。合同签订后，夏红彬将房屋交予东方加和公司，东方加和公司自2009年9月起每季度向夏红彬支付租金3624.26元。2009年9月30日，龙海公司出具致海发内衣城项目房产买受人（业主）的函告，内容为“如买受人因解除与成都英瑞物业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》，并转与东方加和公司签订《委托经营管理协议》而遭受损失，由此带来的损失、经济责任、法律责任由龙海公司承担。龙海公司保证东方加和公司是海发内衣城项目的合法经营者，该项目不会再发生更换物业管理公司的情形；如发生该等情形给买受人造成一切损失，则该等损失均由龙海公司承担”。2012年4月28日，夏红彬办理房屋产权证登记手续，该房屋为夏红彬单独所有。2012年5月20日，东方加和公司向夏红彬出具《海发房屋租金结算确认单》，内容中明确夏红彬按照固定额度收取租金（租金应纳税款由受托公司代扣代缴），租金为15608.7元/年，自2011年9月起东方加和公司每季度向夏红彬支付3746.09元，每年实际支付租金为14984.36元。2015年9月东方加和公司向夏红彬支付最后一笔租金后就未再履行支付义务。一审法院另查明，至本案一审开庭前，案涉房屋仍由东方加和公司管理。一审法院认定上述事实所依据的证据有：原告身份信息、被告公司信息、房屋买卖合同、补充协议、委托经营管理协议、房屋所有权证、银行交易明细清单、租金结算确认单及当事人一致陈述等。一审法院认为，夏红彬和东方加和公司签订的《海发内衣城委托经营管理协议》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。对于夏红彬主张解除与被告东方加和公司于2008年11月5日签署的《管理协议》和要求东方加和公司腾退成都市金牛区人民二段29号1栋1层347号（《管理协议》中为海发内衣城内1楼C26-2号）房屋的诉讼请求，因庭审中，东方加和公司明确表示同意解除合同腾退房屋，一审法院尊重当事人意思自治，对前述两项诉讼请求予以支持，一审法院确定合同解除时间为庭审之日即2016年7月27日。又因庭审查明，至开庭之日房屋仍实际由东方加和公司控制，故房屋腾退之日以东方加和公司实际腾退房屋的日期为准。对于夏红彬主张东方加和公司支付自2015年10月1日起至《管理协议》实际解除之日止的租金（每季度为3902.18元）的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，夏红彬已按合同约定将案涉房屋交付给东方加和公司，东方加和公司自2015年10月后未能如期向夏红彬支付房屋租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，东方加和公司应向夏红彬支付拖欠的租金。经查，夏红彬从2009年9月开始收取房屋租金，按照《管理合同》第六项租金支付第二条支付日期“乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一月之25日至30日，乙方将当季租金向甲、乙双方共同认定的银行以划拨方式向甲方一次性付清”之约定进行推算，东方加和公司于2015年9月支付最后一笔租金应为2015年9、10、11月的租金，下一季度租金应从2015年12月起算，故一审法院确定东方加和公司应向夏红彬支付自2015年12月起至《管理协议》解除之日即2016年7月27日的租金，每季度租金为3902.17元，计算至每月应为1300.73元。对于夏红彬主张东方加和公司支付自《管理协议》实际解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费的诉讼请求。一审法院认为，如东方加和公司未能在合同解除后实际腾退房屋，应向夏红彬支付房屋占有使用费。给付期限从2016年7月27日起至房屋实际腾退之日止，房屋占有使用费一审法院参照《管理协议》和《海发房屋租金结算确认单》确认的租金标准计算。对于夏红彬主张东方加和公司支付违约金合计15608.7元(计算方式为实际购房款的10％）的诉讼请求，经查，至本案开庭前东方加和公司拖欠夏红彬未足额支付租金和两个季度的未支付租金，如按购房款的10%计算则违约金，则违约金高于拖欠租金，故一审法院对违约金酌情调整为东方加和公司拖欠租金的10%。对于夏红彬主张东方加和公司退还应缴未缴税款4058.34元(每季度代扣税款156.09元，共26个季度)的诉讼请求。东方加和公司的委托代理人在提交给法庭的答辩意见中明确表示东方加和公司没有实际完成纳税，该金额系未足额支付的租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，东方加和公司应向夏红彬履行足额支付租金的义务，故一审法院对夏红彬的该项诉讼请求予以支持，东方加和公司应向夏红彬支付从2009年9月至2015年9月（24个季度）未能足额支付的租金，按每季度156.09元计算，共计3746.16元。对于夏红彬主张东方加和公司承担为实现债权支付的财产保全费、担保费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、差旅费等实现债权的全部费用，具体数额以实际发生为准的诉讼请求。因庭审中，夏红彬未能举证证明前述费用实际发生，也未明确具体金额，一审法院对该项诉讼请求不予支持。对于夏红彬主张龙海公司对前述述第三、四、五、六、七项诉讼请求中的全部债务承担连带清偿责任，对第二项诉讼请求中的全部债务承担连带保证责任的诉讼请求。经查，龙海公司系案涉房屋出卖方，其于2009年6月25日出具的《函告》内容为承担买受人解除与英瑞公司已签订的《委托经营管理协议》，转与东方加和公司签订《委托经营管理协议》而遭受诉讼及相关责任和再次发生更换物管公司给买受人造成的损失，龙海公司在《函告》中承诺承担的责任与本案不具有关联性，不能作为夏红彬主张龙海公司在本案中承担连带责任的依据，一审法院对该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：1.四川东方加和物业有限公司与夏红彬签订的《海发内衣城委托经营管理协议》于2016年7月27日解除；2.四川东方加和物业有限公司于本判决生效之日起十日内向夏红彬腾退位于成都市××××号（《管理协议》中为海发内衣城内1楼C26-2号）的房屋，如东方加和公司未能在本判决生效后的规定期限内腾退房屋，应向夏红彬支付按1300.73元/月计算的房屋占有使用费，给付期限自2016年7月27日计算至房屋实际腾退之日止；3.四川东方加和物业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向夏红彬支付未足额支付租金3746.16元和自2015年12月起至2016年7月27日按1300.73元/月计算的房屋租金，以及按拖欠租金的10%计算的违约金；4.驳回夏红彬的其他诉讼请求。案件受理费减半收取243.5元由东方加和公司负担。本院经二审审理查明的事实与一审法院一致，双方当事人在二审中均未提交新证据。本院认为，关于东方加和公司与夏红彬之间就案涉房屋委托经营管理形成的法律关系性质问题，虽然东方加和公司与夏红彬签订的《海发内衣城委托经营管理协议》并未约定东方加和公司租赁夏红彬所有的案涉房屋，但该协议中明确约定了东方加和公司保证每年按固定金额（即成交总房款的10%）向夏红彬支付租金，即东方加和公司不论其委托经营管理的效益如何，均负有向夏红彬支付固定款项之义务，该约定的内容与东方加和公司提出双方之间系夏红彬委托东方加和公司收取实际租房人租金、因而形成委托合同法律关系的主张不符，故东方加和公司主张双方之间构成委托合同法律关系的上诉主张不能成立。此外，东方加和公司于2016年5月17日向夏红彬提出解除合同没有事实和法律依据，其在主张解除合同时并不拥有符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的合同解除权，故东方加和公司主张案涉《海发内衣城委托经营管理协议》实际已于2016年5月17日解除的上诉主张不能成立。综上，东方加和公司的上诉主张均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费负担方式不变，本案二审案件受理费487元由上诉人东方加和公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 寅审判员 陶田源审判员 刘冠男二〇一七年二月二十一日书记员 肖 华