陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民初294号原告孙春胜，男，1965年2月5日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人贺桂华，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，陕西华秦律师事务所律师。被告陕西银泰置业有限公司，住所地，西安市雁塔区长安中路89号阳明国际大厦1单元2007室。法定代表人叶明恩，该公司董事长。委托代理人张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托代理人屈晓萍，陕西尚文律师事务所实习律师。原告孙春胜因与被告陕西银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）合资、合作房地产开发合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告孙春胜之委托代理人贺桂华、ＸＸ，被告银泰公司之法定代理人叶明恩及委托代理人张海斌、屈晓萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙春胜诉称，1999年5月20日，西安华田贸易有限公司（以下简称“华田公司”）与西安浐河经济开发区管理委员会（以下简称“浐河管委会”）签订《西安浐河经济开发区入区合同书》，华田公司在浐河工业区内实施“立体停车��备生产”项目。1999年6月7目，华田公司受让了陕西省商业科技开发公司（以下简称“商业公司”）位于工业区酒十路以西，米秦西路以南的临街地带，净用地面积17余亩的国有土地使用权，用于实施“立体停车设备生产”项目，并于2000年取得了西灞国用（2000出）字第401号《国有土地使用权证书》。2000年华田公司先后投入1000余万元委托宝鸡鑫麟建筑有限责任公司（以下简称“鑫麟公司”）等进行仓库、厂房、科研综合楼以及土建等基础项目的施工及装饰装修；2002年11月26日，浐河管委会同意华田公司将原立体停车设备项目改建为西安华天货运市场，华田公司又对该宗地进行管网、上下水、排污排水、变压器、道路地面硬化等施工。2009年9月18日孙春胜和银泰公司签订了《股权转让及房地产开发合作项目协议书》，《协议书》第1.3条约定：“��田公司合法拥有两宗国有出让土地100%使用权，第一宗土地号为：西灞国用(2000出)字第401号，土地面积：17.054亩，另外一宗土地面积为2.5亩，土地证正在办理之中；两宗土地均为出让工业用地，使用剩余年限均不少于35年”，第25.3条约定，本协议生效后，甲方继续拥有华田公司名下另一块‘西灞国用(2000)出字第198号’土地使用权，此地块不在本协议的范畴内，与新华田公司无关。一切与此地块有关，牵连到债务及法律事宜的责任，均属于甲方。由甲方全权处理此地块。《协议书》第2条约定：“甲方（即原告孙春胜）承诺将其与其弟孙冬林所属华田公司100%的股份转让给乙方（即被告银泰公司），股份转让的金额为人民币2500万元。”第5条约定：“乙方同意在办理华田公司股权转让手续时，将20%的股份暂时留在甲方名下”；第6条约��：“在双方将全部股权变更登记手续交付工商注册部门，该部门确认同意办理变更时，乙方将1500万元人民币股权转让款打入双方监控账户”；第7条约定：“剩余的股权转让金1000万元人民币，甲方同意作为投资款用于乙方的房地产项目建设，乙方支付甲方投资款固定回报1800万元人民币”。协议签订后，孙春胜按合同约定履行自己的义务，将涉案土地用途变更为综合用地．银泰公司支付了孙春胜股权转让款1500万元；根据《协议书》第8条约定：“乙方开发的房地产项目开始销售后，在不影响工程进度款支付的前提下，乙方根据甲乙双方投资款的实际比例，归还甲方所投入的1000万元人民币投资款及乙方投资款”，故银泰公司应在地产项目巴黎大厦开始销售之日起支付孙春胜合作投资开发费用1000万元，巴黎大厦在2013年6月开盘销售，则银泰公司最迟应于2013年7月1日起支��孙春胜合作投资开发费用1000万元，但孙春胜多次索要银泰公司拒不支付，按照《协议书》第24.3条约定：“如乙方未能按期支付股权转让价款，则从逾期付款之日起，每日需缴付应付款项的千分之一的违约金”，比照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，资金占用费按照年利率24%标准自2013年7月1日算至起诉之日2016年1月18日为6121643.84元，请求贵院将合作投资开发费用的资金占用费以1000万元为基数按年利率24%的标准自2016年1月19日起算至实际支付之日。根据《协议书》第9条约定：“在项目竣工后一年内(2013年6月30日前)，如项目销售提前清盘，甲、乙方确定项目结算条件成熟，就可以提前进入结算的工作程序。乙方应根��销售进度，支付甲方投资收益款”，又根据2009年11月24日双方签订的《补充协议书》第2条约定：“如甲方在2010年1月10日前把土地用途变更为综合用地，则甲方享有2500万元利润回报”，故银泰公司至少应在2014年1月22日取得预售许可证之日起支付甲方投资收益款2500万元，比照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，资金占用费按照年利率24%自2014年1月22日算至起诉之日2016年1月18日为11917808.22元，请求贵院将投资收益款2500万元的资金占用费按24%的标准自2016年1月19日起算至实际支付之日。诉讼请求：请求法院依法判令银泰公司：1．支付孙春胜合作投资开发费用1000万元及资金占用费算至2016年1月18日为6121643.84元，请求银泰公司继续支付资金占用费以1000万元为基数按年利率24%的标准自2016年1月19日算至实际支付之日；2．支付孙春胜项目投资款固定回报2500万元及资金占用费算至2016年1月18日为11917808.22元，请求银泰公司继续支付资金占用费以2500万元为基数按年利率24%的标准自2016年1月19日起算至实际支付之日；3．由银泰公司承担本案的诉讼费用。被告银泰公司辩称，孙春胜严重违约且歪曲事实。孙春胜原为华田公司股东和实际控制人，到2009年因华田公司拖欠信用社等款项上千万元，面临资产被信用社申请法院强制执行拍卖而无法经营的窘境。因孙春胜与银泰公司的法定代表人叶明恩住在同一小区内，孙春胜请求叶明恩先生帮忙渡过难关，经双方多次协商，于2009年9月18日签订《股权转让及房地产开发合作项目协议》，协议约定双方共同以华田公司名下土地从事房地产开发建设，2009年11月24日双方又签订《补充协议书》，协议同时约定孙春胜不履行合约义务的，银泰公司有权代偿并扣除孙春胜投资款和同比例汇报，协议签订后银泰公司按约履行了义务，但孙春胜在收到1500万元股权转让款后，便翻脸不认人，拒绝履行任何义务，至今2.5亩土地尚未交付。银泰公司迫于无奈自行在2012年3月10日接收了场地，向孙春胜通报了项目开发中的各种事项，在孙春胜拒绝履行任何合同义务的情形下，又被迫代偿了应由孙春胜承担的:1.西安浐河经济开发区管委会土地款133.1181万元；2.土地使用税和房产税110041.2元；3.电费16811元；4.网吧赔偿款20万元；5.地磅业主赔偿款1.5万元；6.垃圾处理费102080元；7.保安费用21.6万元。按合同约定孙春胜应给付迟延交付场地违约金39.8万元、其他违约金300万元。为开发该项目银泰公司支出的政府规划费（土地出让金、税费、配套费）就高达5200余万元，加上前期支出1500万元和代为支付数额，投资数额已达到7000万元，尚不算建设投入已远远超过孙春胜承诺的总投资不超过4000万元。在银泰公司费尽周折，把项目建设进入正常开发后，孙春胜不但不按约承担义务，反而采取派人跟踪、骚扰等种种卑鄙手段，欲图迫使叶明恩先生接受其无理要求，孙春胜严重违约给银泰公司造成严重损失，应依约承担相应责任。二、孙春胜要求银泰公司支付1000万投资款及2500万固定回报无事实依据。鉴于以上事实，孙春胜除应承担答辩人代偿的款项及支付相应违约金外，还应退回2.5亩土地使用权对应的股权转让款。三、孙春胜要求银泰公司支付资金占用费无事实及法律依据。孙春胜严重违约，银泰公司已依约扣除股权转让款及固定回报，银泰公司无任何违约行为，无须支付任何形式的违约金，银泰公司与孙春胜不是借贷���系，双方对资金占用费无任何约定。综上，孙春胜诉讼请求不能成立，请法院依法予以驳回。经审理查明，西安华田实业有限公司在西安浐河经济开发区北部工业区拥有17.054亩土地使用权，用途为工业，使用权类为出让，另外该公司在该地区还有2.5亩土地使用证正在办理中。西安华田实业有限公司的法人为孙春胜，股东为孙春胜、孙冬林，两人各占50%股权。2009年9月18日，孙春胜（转让方）（甲方）与陕西银泰置业有限公司（受让方）（乙方）签订了股权转让及房地产开发合作项目协议书，协议约定：第一条：甲方（孙春胜）确定以下事项均真实有效：1.3、华田公司合法拥有两宗国有出让土地100%使用权，第一宗土地证号为：西灞国用（2000出）字第4**号，土地面积：17.054亩；另外一宗土地的面积为2.5亩，土地证正在办理之中；两宗土地均为出让工业用地，使用剩余年限均不少于35年。1.4、上述两宗土地位于西安市浐灞开发区角，地块东至酒十路，西至澳秦炉料厂，南至规划路，北至米秦路（以土地证及西安市规划局红线图所规定的地界为准）。第二条：甲方承诺将华田公司100%的股份以本协议约定的条件和方式转让给乙方或乙方指定的人，乙方决定全部受让该股份，此次股权转让的金额为人民币2500万元。第五条：为了保障甲方的投资和回报，乙方同意在办理华田公司股权转让手续时，将20%的股份暂时留在甲方名下。甲方郑重承诺：该股份只作为乙方归还其股权转让款的保证；第六条：本协议签订后，甲方协助乙方在1-3个月内办理股权转让手续。在双方将全部股权变更登记手续交付工商注册部门，该部门确认同意办理变更时，乙方将1500万元人民币股权转让款打入双方监控账户，该款项只���用于本协议或协议附件所述用途，不得挪作他用，工商注册公司股权变更手续完成，且甲方履行本协议第十一、十二条义务后，甲方可动用1500万元股权转让款；本协议附件所列债务大于1500万元部分，由甲方负责及时偿还，不得因此影响合作项目的进展，否则由此造成的一切损失由甲方承担。第七条：剩余的股权转让金1000万元人民币，甲方同意作为投资款用于乙方的房地产开发项目建设，乙方支付甲方投资款固定回报1800万元人民币。第八条：乙方开发的房地产项目开始销售后，在不影响工程进度款支付的前提下，乙方根据甲乙双方投资款的实际比例，归还甲方所投入的1000万元人民币投资款及乙方投资款。第九条：在项目竣工后一年内（2013年6月30日前），如项目销售提前清盘，甲、乙方确定项目结算条件成熟，就可以提前进入结算的工作程序。乙方应根据销售进��，支付甲方投资收益款人民币1800万元人民币或等值房产。甲乙双方对于剩余商铺、住宅、等房产的结算标准为：住宅均价3600元/㎡，商铺均价8000元/㎡，地下车库以决算价格的成本价为底价，按相应比例分配，具体的分配事宜按当时情况，经双方的协商可做相应的调整分配。第十一条：11.1、甲方向乙方提供17.054亩、用途为工业出让的土地使用证原件；另外2.5亩国有土地使用权证由甲方负责办理，所涉及的出让金和税费由甲方承担，办理进度不得影响合作项目的进展。第十二条：股权转让完成后当日内，甲方自行腾空本协议约定的两宗土地，合计19.554亩单位内所有建筑物的人员和物品，承担所有搬运、安置费用，华田公司原职工全部由甲方自行安置，甲方确保不给乙方遗留任何清场问题，将土地及地上建筑物（含水、电、气、通讯、道路、大门等设施）全部移交给乙方。由乙方负责地上建筑拆除、场地平整工作。第十九条：19.5、甲方保证乙方投资此开发项目总资金额不超过4000万人民币（1500万元人民币用于股权转让款，2000万元人民币用于土地招牌挂相关费用，500万元人民币用于开发项目费用）。在本开发项目工程建设中，如确需乙方增加投资款，超过上述的投资总金额，超出部分甲方承担50%，此金额由乙方从甲方应该得到的1800万元固定投资回报中直接扣除。第二十四条：违约责任：24.3、如乙方未能按期支付股权转让价款，则从逾期付款之日起，每日需缴付应付款项的千分之一的违约金。如逾期超过30天，则甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付违约金300万元人民币，甲方有权在应退还的乙方已支付的款项中扣除该笔违约金。若违约金不足以赔偿甲方因此所遭受的损失，甲方有权向乙方追偿赔偿款。24.4、如果甲方违反本协议中所作的保证并承诺以及应承担的义务，导致本协议所约定的股权转让无法完成的，或股权转让后，由于甲方原因致使华田公司无法经营的，乙方有权单方面解除本协议，甲方应退还乙方已支付的全部款项，并向乙方支付违约金300万元人民币。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲方追偿赔偿款。若因甲方违反本协议约定，未承担其应尽的义务，导致他人向华田公司主张权利（包括债权和其他权利），乙方有权直接扣除应付给甲方的股权转让款或投资款、收益金，用于支付相应的费用和偿债，甲方还需向乙方支付300万元人民币违约金，由此所造成的一切法律后果由甲方承担。第二十五条：特别约定：25.2、本协议各方同意以本协议签署之日作为双方确认华田公司资产及负债状况的基准日。如由于甲方的原因造成华田公司的诉讼、仲裁，或其他行政权力的限制，均由甲方负责解决，乙方不承担任何经济和法律的责任。第二十六条：费用负担：股权转让的费用由甲方承担，土地招拍挂、增加容积率、变性、以及房地产项目开发审批的费用，由乙方承担。2009年11月24日，孙春胜（甲方）与银泰公司又签订了补充协议书，内容为：一、原协议中涉及招拍挂的约定全部取消，开发形式变更为以华田公司名义进行开发，具体开发事宜由乙方全权负责，甲方予以配合。二、对西灞国用（2000出）字第401号土地证所涉土地使用权，如甲方在2010年1月10日前把土地用途变更为综合用地（以取得变更后土地证为据），则甲方享有2500万元利润回报；如在2010年1月10日前未完成变更，则甲方享有的利润回报限定在1800万元。三、另外一宗2.5亩土地双方紧密配合，甲方力争早日把土地证办理到华田公司名下��办理土地证所需费用全部由甲方承担，但土地用途由综合（或工业）变更为住宅的费用由乙方承担。四、华田公司现欠浐河开发区管委会133.1181万元土地款，此款由甲方负责偿还，甲方应当根据浐河开发区管委会和乙方要求及时支付。五、股权转让完成日（指工商部门办法变更文件之日）以前华田公司的一切债务（包括对金融机构、法人、个人、政府机关等）全部由甲方承担，股权转让完成日后华田公司新发生的一切债务由乙方承担。六、甲方应当及时偿还华田公司原所欠各项债务，如偿还不及时，导致影响项目开发进度的，乙方有权以华田公司名义代偿，代偿款项相应扣减甲方剩余股权转让金，并同比例扣除固定回报。七、现土地房屋为西安三利物流服务有限公司租赁，到期日为2010年1月7日，《租赁合同》到期后，甲方应当负责收回场地交给乙方，迟延支付在两���月内，甲方每日付给乙方2000元违约金；超过两个月，每迟延一日按协议标的3500万元的千分之二，由甲方给乙方支付违约金。股权转让完成之后的租赁费归乙方所有，甲方应当在股权转让完成当日支付给乙方。如甲方不履行上述义务，乙方有权直接扣除甲方的剩余股权转让金，同时相应同比例扣除其固定回报。九、本补充协议与原协议不一致处，按本协议执行，为约定部分按原协议执行。协议签订后，孙春胜于2009年12月10日完成了股权变更手续，孙冬林将其拥有的华田实业有限公司50%的股权过户到银泰公司名下。孙春胜将其拥有的华田实业有限公司30%的股权过户到银泰公司名下。孙春胜于2010年1月26日将西灞国用（2000出）字第401号的土地用地性质变更为综合用地。西安华田实业公司名下巴黎大厦项目于2014年1月22日取得西安市商品房��售许可证，孙春胜收到陕西银泰置业有限公司向其支付的1500万元股权出让金，陕西银泰置业有限公司于2010年12月22日向浐河开发区管委会交付133.1181元土地款。由于市政府规划的调整，西安浐河经济开发区的规划与浐灞生态区的规划统一，西安浐河经济开发区管委会原来承诺的出让土地2.5亩地块变为道路，不能作为项目用地出让，故剩余的2.5亩土地，华田实业有限公司未取得2.5亩土地的使用权。另查明，银泰公司以华田实业有限公司名义缴纳了2009年元月9日31日至2010年5月28日的土地租金税款11.00412万元、银泰公司交付垃圾清运费10208元、银泰公司给孙爱玲地磅搬迁费1.5万元，银泰公司支付网吧赔偿20万元、银泰公司支付拖欠电费1.68万元、支付保安费用21.6万元。以上事实有2009年9月18日，孙春��代表华田公司与陕西银泰置业有限公司签订的《股权转让及房地产开发合作项目协议书》；2009年11月24日，孙春胜（甲方）与银泰公司又签订补充协议书，2010年3月12日西安浐河经济开发区管委会关于西安华田贸易有限公司欠款的情况说明、2010年12月14日西安浐河经济开发区管委会关于2.5亩土地出让手续及相关费用的情况说明，银泰公司以华田公司名义向西安浐河经济开发区管委会支付土地款1331181元银行付款凭证。2010年12月14日西安浐河经济开发区管委会关于2.5亩用地出让手续及相关费用的情况说明，2010年1月26日西灞国用（2010出）第037号土地证，2012年4月28日陕西省西安市莲湖区公证处（2012）西莲证字第1292号公证书，银泰公司提供华田公司与陕西鼎力土方工程有限公司的清除土方垃圾工程合同书及垃圾清运费102080元银行转账凭证一张，银泰公司提交孙爱玲的收条证��其向孙爱玲支付搬运费15000元；银泰公司提供华田公司与刘浩的赔偿协议书及银行付款凭证证明其向刘浩赔偿20万元。银泰公司提供华田公司与西安灞桥保安服务公司签订的合同协议书及华田公司向西安灞桥保安服务公司支付201000元票据、2013年10月15日孙春胜致陕西省银泰置业有限公司函及投资结算说明等证据以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，孙春胜与陕西银泰公司签订的《股权转让及房地产开发合作项目协议》及《补充协议》，系双方当事人自愿达成，且不违反国家法律规定，属有效协议，双方当事人均应按照协议约定的内容履行自己的义务。从双方签订的协议及补充协议的内容来看，本次股权转让的总金额为2500万元。银泰公司已给付孙春胜1500万元的股权转让金，剩余的1000万元股权转让金按照双方协议约定，孙春胜作为投资款，用于��泰公司的项目建设，按双方《补充协议》第二条约定孙春胜于2010年1月10日后将西灞国用（2000出）字第401号土地证所涉土地用途变更为综合用地，孙春胜享有利润回报为1800万元，因孙春胜于2010年1月10日以后将西灞国用（2000出）字第401号土地证所涉土地使用权，变更为综合用地，故依据双方所签订之补充协议，孙春胜应取得的利润回报为1800万元。华田公司名下巴黎大厦项目于2014年1月22日取得西安市商品房预售许可证，巴黎大厦的房屋已在销售多年，孙春胜要求银泰公司支付投资款及回报金应予支持。但双方协议中还约定孙春胜还应及时偿还华田公司原所欠各项债务，如偿还不及时，导致影响项目开发进展的，乙方有权以华田公司名义代偿，并扣除相应的投资款及回报。经本院审查，银泰公司替孙春胜交房付土地款133.1181万元、替孙春胜缴纳拖欠电费1.68万元、交付17亩土地使用税（2009年9月31日到2009年12月10日股权转让日）32080元。按双方协议约定，孙春胜还应，甲方确保不给银泰公司遗留任何清场问题，将土地及地上建筑物（含水、电、气、通讯、道路、大门等设施）全部移交给乙方。现银泰公司缴纳天朗网吧赔偿款20万元、支付垃圾清运费10.2080万元、支付保安费201000元。以上费用均应从1000万元的投资款中扣除，同时，还应扣除相应。扣除相应费用后，投资款为8086859元，相应回报为14556346.2元。关于2.5亩土地的问题，孙春胜未能办理土地使用证办到华田公司名下，银泰公司要求孙春胜返还2.5亩土地的相应款项319.6277万元，该争议应属股权转让中产生的纠纷，与1000万元投资及回报无关，故不是银泰公司的针对孙春胜诉请的抗辩，该应属反诉，而银泰公司在本案中仅辩称应予扣除相应费用，并未就2.5亩地���题提起反诉。本案不予涉及，银泰公司可另案主张。银泰公司辩称按协议19.5条约定，此开发项目超出4000万元人民币（1500万元人民币用于股权转让款，2000万元人民币用于土地招牌挂相关费用，500万元人民币用于开发项目费用）孙春胜应还应承担50%的投资款，并从1800万元的固定回报中扣除。但股权转让费实际为2500万元，而土地招牌挂问题，已被补充协议变更，故该项约定不符合实际且已被变更，银泰公司以该条款约定为由认为孙春胜还应承担50%的投资款，而拒绝给孙春胜支付任何款项理由不能成立。银泰公司要求扣除因西安三利公司租赁华田公司场地，租赁合同到期后，孙春胜未按《补充协议》约定的时间向银泰公司交付场地，应按补充协议约定扣除违约金39.8万元，因华田公司提供的证据不足，该辩称理���本院不采信关于孙春胜要求资金占用费，银泰公司房产项目开始销售后，未按合同约定及时与孙春胜结算并返还投资款，亦未提供证据证明如向孙春胜支付投资款，影响工程进度款支付，故银泰公司应向孙春胜支付资金占用费，孙春胜要求资金占用费按照年利率24%标准计算过高，资金占用费应按中国人民银行同期贷款利率计算为妥。投资款的资金占用费应从银泰公司取得房屋预售许可证当日开始计算（即2014年1月22日起计算至给付之日。孙春胜要求银泰公司支付1800万元的资金占用费，孙春胜为提供证据证明应巴黎大厦楼盘销售清盘，故孙春胜的该项诉请不予支持。银泰公司要求扣除300万元违约金的辩称，双方虽在协议24.4中约定如孙春胜违约，除股权转让款或投资款、收益金，用于支付相应的费用的偿债，还应支付300万元的违约金，但��方又在补充协议第六条中重新约定孙春胜应当及时偿还华田公司原所欠各项债务，如偿还不及时，导致影响项目开发进度的，银泰公司有权以华田公司名义代偿，代偿款项相应扣减孙春胜剩余股权转让金，并同比例扣除固定回报。故本案中已将孙春胜投资及相应回报扣除，银泰公司要求支付300万违约金辩称本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、本判决生效后10日内，被告陕西银泰置业有限公司向原告孙春胜支付投资款8086859元，并按中国人民银行同期贷款利率以8086859元为基数计算资金占用费，自2014年1月22起至给付之日至；二、本判决生效后10日内，被告陕西银泰置业有限公司向原告孙春胜支付投资回报14556346.2元���三、驳回原告孙春胜其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费306997元，孙春胜已预交。由陕西银泰置业有限公司承担200000元。由孙春胜承担106997元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮人民陪审员  李培龙二〇一七年二月十五日书 记 员  王晓平