浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙绍民终字第292号上诉人（原审被告）越××大酒店有限公司，住所地绍兴市××城区××号。法定代表人鲁某某。委托代理人（特别授权代理）朱某某。被上诉人（原审原告）张某某。委托代理人（特别授权代理）徐某某。上诉人越××大酒店有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2011）绍越民初字第3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月29日立案受理，依法组成合议庭，于2012年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人越××大酒店有限公司的委托代理人朱某某、被上诉人张某某的委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2000年10月2日，原、被告双方签订《商品房购销合同》一份，约定被告将位于绍兴市胜利东路××楼××（××）××、××号房屋出售给原告。原告依合同支付了相应对价。2001年，原、被告双方签订《协议书》一份，约定原告将上述房屋租赁给被告，原告购买“酒店式公寓”（限每人一套），由被告向原告租用，租期自2001年10月份起，最长为十年，房租费不少于每月1850元，重新装修费（一般五年一次）原则上由原告负担。2009年10月9日，被告给原告寄送函件，认为上述房屋因久未装修及被告自身经营问题，故要求停租直至双方就房屋装修问题达成共识并完成新的装修。该函件寄送地址为绍兴市城南翠园新村2幢202室，该地址即为双方签订的《商品房购销合同》上原告所载明地址。该函件未送达给原告，逾期退回被告处。被告2009年9月1日起未支付给原告租赁费。另查明，原告购买的房屋为相邻的两套房屋。以上事实，由原告提交的协议书1份、商品房购销合同1份，被告提交的函件1份以及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实。原审判决认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照合同约定支付租金。原告主张被告支付自2009年9月1日起至2011年8月30日止的房租费88800元，有协议书为凭，事实清楚，证据充分，被告抗辩认为原告该请求已超出诉讼时效，根据《中华某某共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。原、被告双方签订的合同并未明确租金支付期限，亦无法根据《中华某某共和国合同法》第六十一条进行确定，故应当认定为被告每届满一年时支付租金。原告主张自2009年9月1日起的租金，则2009年至2010年相应期间的租金支付日应为2010年8月30日，自2010年9月1日起计算诉讼时效一年，故本案诉讼时效并未超过，被告该抗辩理由不成立。被告并认为其已向原告发函要求装修并停租，故不存在租赁费问题，但因该函件并未送达给原告，原告在双方的《商品房购销合同》中亦留有其他联系方式，且根据《中华某某共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，被告单某据此中止合同，缺乏事实及法律依据，该抗辩理由不成立。另被告实际租用了原告两套房屋，双方协议中明确为每套房屋的租赁费，故原告租赁费的计算合理，综上，本院对原告该主张予以支持。原告主张被告支付逾期交付房租费的滞纳金，缺乏法律依据，亦未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告该主张不予支持。依照《中华某某共和国民法通则》第一百三十六条、《中华某某共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告越××大酒店有限公司应支付原告张某某房屋租赁费人民币88800元，于本判决生效后三十日内履行。二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2037元，由原告张某某负担1027元，被告越××大酒店有限公司负担1010元，在履行上述判决时付清。越××大酒店有限公司上诉称：1、一审法院关于租金支付时间及诉讼时效的认定不符合事实，适用法律错误。虽然房屋租赁协议未明确约定房租的具体支付时间，但是2001年10月至2009年9月长达约九年的租赁合同履行过程中，双方当事人都已认可了每月5日前支付上月房租、每月结算的租金支付时间。一审判决错误认定当事人双方对房租支付时间没有约定，错误地援引了《合同法》第二百二十六条之规定认定被上诉人2009年9月以来的租金均未超过诉讼时效。被上诉人于2011年8月22日向绍兴市越城区人民法院提起诉讼之前未向上诉人主张过支付租金请求，其在2010年8月23日前的房屋租金已超过诉讼时效。2、一审法院认为上诉人擅自中止合同履行、房屋一直未维修的责任在上诉人一方，与事实不符，也不符合法律规定。《合同法》第二百二十一条规定并非将维修房屋的义务由出租人转由承租人承担，若承租人不愿意或者无力先行维修房屋的，出租人应及时履行维修房屋事宜。一审判决不应因为上诉人无力先行维修房屋，将应由被上诉人承担的维修房屋某某转由上诉人承担。由于近几年来上诉人债务缠身，经营困难，实在无力先行装修房屋。2009年10月上诉人发函要求被上诉人履行维修义务，由于被上诉人实际住址发生变化未及时通知上诉人，导致上诉人的维修通知未能及时到达被上诉人。上诉人发出函件后，就将诉争房屋空置，未再进行承租使用，而被上诉人既不履行维修义务，也不与上诉人商讨收回房屋的事宜。一审判决要求上诉人就未承租使用房屋的期间支付租金不符合事实，也无法律依据。综上，上诉人请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求，并判令一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人张某某答辩称：1、我多次向上诉人讨要房租，起诉房租费未超期，协议中约定租金是每年定一次，后来上诉人不与我们签订协议了，但是租金还是付的。2、装修没有经过董事会同意，余某没有说要装修，上诉人还在上班的内部职工也没有说有装修的事情，至今包括鲁某某的房子在内的房子都没有装修，他们也没有告知我装修费的数额。3、即使上诉人不租房子了，也应当将钥匙退还给我，但上诉人并没有将钥匙退还。综上，被上诉人要求二审法院维持一审判决。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应确认有效。上诉人既然已使用租赁房屋，就应按照合同约定支付租金。上诉人主张从2001年至2009年其每月5日左右向被上诉人支付租金，但并未提供相关证据，本院不予以支持。由于双方在协议书中未明确约定租金的支付期限，原审法院适用《中华某某共和国合同法》第二百二十六条认定上诉人在租赁期间每届满一年时支付租金，双方当事人在2009年9月1日以前的房租已经结清，被上诉人在诉讼中主张自2009年9月1日起的租金，应自2010年9月1日起计算诉讼时效一年，被上诉人于2011年8月24日向一审法院提起诉讼，其请求并未超过诉讼时效。上诉人主张因被上诉人未履行维修义务而拒付房租，但并未提供证据证明租赁房屋处于不适租、需维修的状态，也未能提供证据证明其通过发函或者其他方式已经使被上诉人知晓需要维修房屋的事实。上诉人在一审中提供电脑房态表1份，证明租赁房屋从2009年10月开始已经处于空置停租状态，但该证据系上诉人单某制作，被上诉人不予认可，本院对该证据不予采信。事实上，2009年9月1日以来，上诉人一直占用租赁房屋，并未将房屋腾退返还给被上诉人，在协议约定的租赁期间，上诉人单某某止支付房屋租赁费的行为缺乏事实和法律依据，故原审法院认定上诉人支付被上诉人自2009年9月1日起至2011年8月30日止的房屋租赁费88800元，并无不当。综上，上诉人提出的上诉理由不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4074元，由上诉人越××大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  章建荣审 判 员  冯勤伟代理审判员  李丹丹二〇一二年三月二十二日书 记 员  赵剑英