山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终543号上诉人（原审原告）：山东良固物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王政，董事长。委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕合强，山东智富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王盛桂，男，1967年11月8日出生，汉族，，住济南市。上诉人山东良固物业管理有限公司（以下简称良固物业公司）因与被上诉人王盛桂物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人良固物业公司的委托诉讼代理人曲俊国、被上诉人王盛桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。良固物业公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决书，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，经济南市市中区人民法院作出一审判决，该判决认定事实不清、证据不足，现上诉人依法提起上诉，具体事实和理由如下：一、一审法院认定涉诉房屋大部分时间无人居住，符合房屋空置情形，属于认定事实不清、证据不足。被上诉人王盛桂称，涉案房屋是由其父亲居住，且只在每年采暖季居住，其余时间该房屋空置，但是在一审中提交的机票存根、水表照片、其领居的证言、之前交纳的物业费单据等证据不足以证明涉案房屋空置时间为半年以上。首先被上诉人未提供证据证明其主张的房屋空置期间内未产生任何水、电、燃气等费用，其提交的家中水表照片仅能表明其当前水表显示数字为15立方。其次，上诉人提供的2012年6月8日至2012年12月31日其交纳物业费单据，也不能证明上诉人与上诉人之间就房屋空置达成协议，涉诉房屋不符合房屋空置情形。第三，被上诉人王盛桂邻居纪阿晓作为证人，并未出庭作证，且没有说明不予出庭作证的理由，一审法院不应采纳。第四，关于被上诉人提供的其父亲王冠申于2014年12月1日及2015年12月2日从济南飞往西安的机票存根，仅能证明其父亲曾于上述两天去往西安，不能证明其父亲在上述期间未在涉诉房屋居住的事实。二、一审法院认定涉案房屋符合房屋空置情形，是不符合《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定。根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条的规定：“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。”如果涉案房屋确实空置半年以上，被上诉人作为业主应该与上诉人联系，经上诉人确认后才可以按照房屋空置情形交纳物业费，而不是想当然的认为房屋空置半年以上，物业服务费就按照物业服务收费标准的70%交纳。被上诉人作为业主应该与上诉人联系确认房屋空置状态，是业主按照物业服务收费标准的70%交纳物业费的前提条件。被上诉人并未提供证据证明其与上诉人之间曾达成过按照空置房屋(70%)的比例交纳物业服务费的协议。综上认为，一审法院判决认定事实不清、证据不足，应当依法予以撤销，并依法改判或发回重审。王盛桂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。良固物业公司向一审法院起诉请求：依法判决王盛桂补交拖欠的物业服务费9397元；判决王盛桂按照同期银行贷款利率的标准赔偿良固物业公司的利息损失；由王盛桂承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：良固物业公司系济南市卧龙花园龙泰苑小区的前期物业服务企业，王盛桂系该小区X号X单元X室业主。王盛桂办理入住手续后，于2008年4月9日与良固物业公司签订《前期物业管理委托合同》一份，该合同中的甲方为王盛桂，乙方为良固物业公司。合同中约定：该物业位于济南市X号楼X单元X室，物业费收费标准为住宅按建筑面积1.2元/月/平方米（含电梯运行电费、公共用电等），业主每年交纳一次全年物业管理服务费，以后每次交费应于到期前一个月交纳下一年度的物业管理服务费；合同第十四条原告实现管理目标中公共环境部分的约定有：道路无杂物和积水，室内外排水畅通，化粪池、管道井每年清理；在附则中约定：因房屋建筑质量，设备设施质量问题或安装技术等原因，达不到使用功能，造成事故的，由甲乙双方向开发商索赔，产生质量事故的直接原因，以政府有关部门鉴定结果为准。王盛桂居住房屋的建筑面积为163.15平方米，自2013年1月1日至今未交纳物业服务费。良固物业公司主张王盛桂应交纳2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用，共48个月，累计金额为人民币9397.44元（163.15平方米×1.2元×48个月=9397.44元）。良固物业公司起诉至法院，要求王盛桂补交拖欠2013年1月至2016年12月的物业服务费9397元，并按照同期银行贷款利率的标准赔偿良固物业公司的利息，由王盛桂承担本案的诉讼费用。庭审中，王盛桂提交了其于2012年6月8日交纳2010年4月9日至2012年12月31日的物业服务费计2840元的收据一份，欲证实其与良固物业公司的物业管理人员达成一致，是按照70%的比例交纳的物业服务费用；提交了邻居纪某的证言一份及其父亲王某于2014年12月1日和2015年12月2日乘座飞机飞往西安的机票存根，欲证实是王盛桂父亲只有冬天才在涉诉房屋内居住，且近3年都到西安女儿家里过冬天的事实；提交其家中水表照片一张（显示水表数字为15立方）；提交交纳煤气费的收据一份；欲证实其父亲大多数时间未在此房屋内居住的事实。良固物业公司对此不予认可，认为王盛桂所提交的上述证据无法证实房屋大部分时间空置的事实。另查明，涉案小区现未成立业主委员会，仍由良固物业公司提供物业服务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，良固物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与王盛桂本人签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在良固物业公司为王盛桂所居住的龙泰苑小区提供物业服务期间，王盛桂应当及时按照合同约定向良固物业公司交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。关于王盛桂在答辩中提出在办理入住手续后，一直是由其父亲王某在此居住，且每年只居住3-4个月，应当按照空置房屋收取70%物业服务费的主张，一审法院认为应当结合王盛桂提交的证据来进行综合判断。通过王盛桂邻居纪某的证言、王盛桂父亲王某于2014年12月1日及2015年12月2日从济南飞往西安的机票存根、王盛桂家中水、煤气的使用情况，结合王盛桂于2012年按照70%的标准交纳了2011年6月8日至2012年12月31日物业服务费的事实，应当可以推定涉诉房屋大部分时间空置无人居住，且良固物业公司与王盛桂之间就物业服务费的收取是达成过按照空置房屋（70%）的比例交纳物业服务费的协议的，否则，良固物业公司不会按照70%的标准收取王盛桂交纳的2012年12月31日之前的物业服务费用的，故良固物业公司庭审中关于认为王盛桂在龙泰苑小区居住的陈述，没有事实依据，也没有提供相应的证据予以证实，一审法院依法不予采信。综上，对于良固物业公司要求王盛桂全额补交2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持；王盛桂应按照空置房屋的标准交纳拖欠良固物业公司的物业服务费用，即应向良固物业公司交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费用，按照70%的比例交纳的金额为6578.21元。关于良固物业公司诉求中提出的利息损失问题，一审法院认为，王盛桂并非无故拖欠物业服务费，只是其要求按照空置房屋的标准交纳物业服务费的主张未得到良固物业公司允许、良固物业公司也不收取王盛桂按照空置房屋标准交纳的物业服务费所致。良固物业公司未及时主张权利，也有一定过错，故对良固物业公司要求王盛桂向其赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决：一、被告王盛桂于判决生效之日起10日内向原告山东良固物业管理有限公司补交拖欠2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费6578.21元。二、驳回原告山东良固物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王盛桂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：涉案房屋的电费缴纳单据一份，时间是2013年2月至2016年12月31日，证明涉案房屋自2013年至2016年都有用电及缴费情况，一直有人居住，不符合法律及物业服务合同约定的房屋空置标准即连续空置半年以上且期间未产生任何的水电费用，该情形与被上诉人在一审中陈述的该涉案房屋一直由被上诉人父亲居住，且只在供暖期间居住不符。经质证，被上诉人认为，对该证据的真实性无异议，姓名及楼房号是上诉人的，电费是从银行卡代扣的，从上诉人提供的清单中，用电量仅是维持一个冰箱的供电量，这足以证明一审中说的半年以上空置房屋是真实的。因为被上诉人家有一个冰柜，冰柜一直开着，如果正常居住使用的话，月用电量至少在100元以上，因为需要开启空调、电磁炉等电器以及电热水器等。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人主张涉案房屋自2013年至2016年一直有人居住，但从其提供的电费缴纳单据载明的电费缴纳情况看，不足以证明其上述主张，故对上诉人上述主张本院不予采信。另，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，良固物业公司系济南市卧龙花园龙泰苑小区的前期物业服务企业，王盛桂系该小区X号楼X单元X室业主。双方签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。良固物业公司为王盛桂所居住的龙泰苑小区提供物业服务期间，王盛桂应当及时按照合同约定向良固物业公司交纳物业服务费。关于缴纳物业服务费的标准问题，根据王盛桂提供的邻居纪某的证言、王盛桂父亲王某于2014年12月1日及2015年12月2日从济南飞往西安的机票存根、王盛桂家中水、煤气的使用情况及电费缴纳情况，结合王盛桂于2012年按照70%的标准交纳了2011年6月8日至2012年12月31日物业服务费的事实，并结合当事人陈述，一审法院认定涉案房屋大部分时间空置无人居住，并无不当。一审法院根据上述涉案房屋大部分时间空置的事实，判令王盛桂按照空置房屋的标准，即按照70%的比例交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费用6578.21元，不超出合理范围，并无不当。另，王盛桂并非无故拖欠物业服务费，一审法院未支持良固物业公司关于要求王盛桂赔偿利息损失的诉请，并无不当。综上所述，良固物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东良固物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴松成审 判 员  翟 勇代理审判员  王立强二〇一七年二月二十二日书 记 员  李 环