江苏省泰州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏12民终250号上诉人（原审原告）：丁小平，女，1957年9月6日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：包清雷，江苏律园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰州市广信房地产开发有限公司，住所地泰州市高港区义乌大市场五层E区。原审第三人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市北京东路42号。负责人：闵捷，总经理。委托诉讼代理人：周若玮，该公司员工。委托诉讼代理人：张文灿，江苏天滋律师事务所律师。上诉人丁小平因与被上诉人泰州市广信房地产开发有限公司（以下简称广信公司）、原审第三人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州市高港区人民法院（2016）苏1203民初998号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。丁小平上诉请求：依法撤销一审裁定，发回重审。事实和理由：1、一审认定丁小平与广信公司签订的商品房买卖合同无效无事实和法律依据。买卖合同签订和付款事实清楚，证据确实充分，广信公司应按合同约定协助丁小平办理房屋产权证和土地使用权证。最高人民法院的多个判例都认为同时存在的借款协议和商品房买卖协议都有效。2、一审适用法律错误，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》于2015年9月1日施行，对之前的法律行为不具有溯及力。3、一审程序错误，即便认定丁小平与广信公司之间是民间借贷关系，也应当向当事人释明并询问是否变更诉讼请求。被上诉人广信公司经本院合法传唤未到庭接受询问，亦未发表书面答辩意见。原审第三人华融江苏公司述称，华融公司已依法受让取得义乌大市场一层C区所有房产的抵押权，丁小平起诉要求办理讼争房屋的房屋产权证和土地使用权证已不具备事实和法律基础，丁小平可以起诉要求广信公司承担相应的法律责任，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。丁小平向一审法院起诉请求：判令广信公司立即协助办理义乌大市场1C02号商业用房房屋产权证和土地使用权证，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年9月4日丁小平（××）与广信公司（××）签订商品房买卖合同一份，约定丁小平向广信公司购买泰州义乌大市场1C02号房，该商品房的用途为商业，建筑面积（暂测）482.038平方米，总价款为2000000元，该商品房总价为双方自愿约定的确定总价，办理结算时，双方均不得进行总价调整；其他约定：2008年9月8日付房款壹佰万元整，9月15前付清余款。在该商品房买卖合同的××栏，除了丁小平的签字外，金鼎公司也盖了章。2008年9月8日广信公司（甲方）与金鼎公司（乙方）及丁小平签订房产抵押合同，约定抵押金额贰佰万元整，抵押期限自2008年9月8日至2008年12月7日（实际抵押期限以当票为准）；乙方根据国家商务部和公安部《典当行管理办法》的有关规定，收取综合服务费和利息，综合服务费在抵押时预扣，月费率按百分之2.7计算，若甲方不按期归还抵押本金及息费，将追收每天0.1%的违约金；设定抵押的房地产座落于高港区义乌大市场1C02，建筑面积为482.038平方米，评估价值贰佰万元整。2008年9月8日及12日丁小平分别向广信公司各交付1000000元共计2000000元。2009年5月4日广信公司领取了义乌大市场一层C区（包括1C01及1C02房）的房屋所有权证，面积共计2454.075平方米。2009年5月广信公司将义乌大市场一层C区（建筑面积2454.075平方米）抵押给了中国工商银行股份有限公司泰州新区支行，并于2009年5月20日进行了抵押登记，抵押权利价值15000000元。2013年8月28日中国工商银行股份有限公司泰州分行将上述抵押权转让给了第三人华融江苏公司。2009年6月5日、9月1日、10月2日广信公司（甲方）与金鼎公司（乙方）及丁小平又分别签订抵押房地产为义乌大市场1C02，抵押金额为2000000元，抵押期限各为2009年6月5日至2009年9月3日、2009年9月3日至2009年10月2日、2009年10月2日至2009年11月1日的房地产抵押合同共三份，该三份抵押合同的签章处，乙方金鼎公司均未盖章，均由丁小平在乙方处签字。2009年12月28日出租方金鼎公司、丁小平（甲方）与承租方广信公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋为义乌大市场1C01、1C02经营用房，两处房屋分别为482.038平方米（合计964.076平方米），此房为乙方开发后于2008年9月4日与甲方分别签订两份《商品房买卖合同》，两处房产购房款甲方早已全部支付给乙方，乙方于2008年12月31日前向甲方正式交付，现甲乙双方协商甲方同意将上述两处房产出租给乙方用于商业经营；租赁期自2009年12月28日起到2011年12月27日止，租金标准为每月租金108000元整，每三个月支付一次；特别约定：甲方同意乙方在租赁期内可以无条件按甲乙双方在2008年9月4日签订《协议书》中约定的购房款回购，按买价回购。2011年底广信公司法定代表人蔡健去世，广信公司经营出现困难，并与购房户等出现矛盾。高港区政府成立了广信公司矛盾协调工作组，在保证广信公司独立性，不介入公司资金使用、业务运营、公司管理等前提下，配合其协调解决相关矛盾。2011年底，丁小平、金鼎公司因所购商铺无法办证问题多次向工作组反映问题，请求工作组帮助协调解决商铺办证事宜。工作组多次协调矛盾双方进行协商，未能达成一致意见，2015年10月15日工作组建议丁小平和金鼎公司通过司法途径解决与广信公司的购房纠纷。遂涉诉。另，金鼎公司向一审法院出具情况说明表示，我公司在丁小平购买义乌大市场1C02号商业用房的《商品房买卖合同》上盖章作为共同购房人，事实上该房屋的购房款全部是丁小平个人所支付，该房屋的实际购买人为丁小平，所有权人也为丁小平。诉讼中广信公司表示，案涉商铺400多平方，当时的价格为1000多万，不可能200万卖给丁小平，且案涉商铺后又分割成10套另行卖给了其他业主，广信公司并向一审法院提供了一层C区房屋价格表（复印件）以及案涉商铺被分割成10套后分别于2011年5月及10月签订的商品房买卖合同（复印件）两份（面积均为40.771平方米，房屋总价款分别为65万和60万）。因价格表及合同均为复印件，丁小平均不予认可，同时表示即使价格不同，也不影响双方之间商品房买卖合同的效力和相关权证的办理。一审法院认为，本案的争议焦点是丁小平与广信公司之间究竟是借贷关系还是房屋买卖关系。从双方签订商品房买卖合同后又签订房产抵押合同、抵押物即为商品房买卖合同中的房屋以及合同签订后丁小平向广信公司付款2000000元来看，双方之间显系以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保，实质是借贷关系。因为按正常的房屋买卖合同关系来讲，买房人的义务就是交付房款给卖房人，卖房人的义务就是交付房屋给买房人。在双方签订房屋买卖合同之后，广信公司再将所买卖的房屋抵押给丁小平，来取得丁小平交付的2000000元款项，则卖房人的房款何在，如双方为房屋买卖合同关系，完全与常理相悖。由于丁小平作为个人，并没有与广信公司成立典当关系的资格且此时广信公司尚未能取得商品房买卖合同中房屋的所有权，故对双方之间实质为借贷关系予以认定。在双方签订房屋租赁合同后，能否认定双方之间的关系已转化为房屋买卖合同关系，从房屋租赁合同的内容来看，双方之间房屋买卖的依据仍然为2008年9月4日的商品房买卖合同，而该商品房买卖合同实为双方借贷关系的担保，并非房屋买卖的真实意思表示，故该商品房买卖合同应为无效。另双方在房屋租赁合同中表示，广信公司已“于2008年12月31日前向甲方正式交付”，根据物权法的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，而双方于2009年6月5日、9月1日、10月2日又分别签订了抵押合同共计三份，故不管是从事实来看或从法律规定来看，广信公司都不会或不能于2008年12月31日前将案涉房屋交付给丁小平，双方的房屋租赁合同仍然是为掩盖借贷关系的一种形式，并非双方真实意思表示。故双方签订了房屋租赁合同，不能就此认为双方已实际成立了房屋买卖关系，双方之间关系的实质仍为借贷关系。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。庭审中丁小平坚持按照房屋买卖合同进行主张。裁定：驳回丁小平的起诉。案件受理费免交。本院认为，本案中丁小平与广信公司的真实意思表示如系房屋买卖，双方签订商品房买卖合同后又签订房产抵押合同，明显不合常理，双方之间实质是以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保，其后双方签订的房屋租赁合同亦应视为掩盖借贷关系的一种形式。本案一审系《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》施行后新受理的案件，一审适用该司法解释，适用法律并无不当。一审虽然存在未明确向当事人释明变更诉讼请求的瑕疵，但对丁小平的诉讼权利并无实质影响，丁小平可另行提起诉讼。综上，丁小平的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  王军强审 判 员  顾连凤代理审判员  田 扬二〇一七年二月二十日书 记 员  陆超凡