新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2017)新2325民初1517号原告：王锦喜，男，1951年2月12日出生，汉族，公民身份号码：×××，住新疆奇台县。被告：赵茹荣，男，1960年4月4日出生，汉族，公民身份号码：×××，住新疆奇台县。委托诉讼代理人：万树祥，奇台县新元法律服务所法律工作者。被告：戴志岗，男，1960年3月1日出生，满族，公民身份号码：×××，住新疆昌吉市。委托诉讼代理人：张春林，新疆新蓝天律师事务所律师。原告王锦喜与被告赵茹荣、戴志岗房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年6月19日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂裁定转为普通程序，并于2017年8月3日、2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告王锦喜，被告赵茹荣的委托诉讼代理人万树祥，被告戴志岗的委托诉讼代理人张春林2017年8月3日均到庭参加了诉讼，被告戴志岗2018年1月11日无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告王锦喜向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告同被告赵茹荣于2005年4月10日，签订的《房屋转让协议书》合法有效；2、责令两被告协助原告办理该转让房屋的过户登记手续。事实与理由：2005年4月初，原告听说被告赵茹荣将自有的位于奇台县城西大街两间砖房、两间土房出售。原告正好需购买平房居住，原告就找到被告赵茹荣。经双方协商，原告以8000元的价格购买该房屋，于2005年4月10日双方签订《房屋转让协议书》，原告于2005年4月11日向被告交房款8000元，后原告搬入该房屋居住至今。合同签订后，原告多次要求被告赵茹荣协助办理该转让房屋的过户登记，但被告借故推脱，后原告才知道该房是被告戴志岗的，是1995年以9000元卖给赵茹荣的，两被告的房子成交后，因办房产证手续产生矛盾，没有过户到赵茹荣的名下。原告找二被告商议未果。2017年6月，被告戴志岗找到原告，要求避过赵茹荣，二人直接商议房屋拆迁安置补偿款的分配问题，他以有房产证为由，要求取得补偿款的三分之二，原告得三分之一，原告不接受。原告认为本案所述的房产是被告戴志岗以9000元钱卖给了赵茹荣，就该归赵茹荣所有，后来赵茹荣又把此房卖给了王锦喜，是正常交易，故诉至法院，请求判令本案房产证和房屋所有权归原告所有。被告赵茹荣辩称，王锦喜所诉不属实，在赵茹荣将房屋卖给王锦喜之前，王锦喜已经实际居住在该房屋里了。本案诉争房屋是奇台县供销社的，当时协议上写很清楚，如供销社收回房屋或房屋被拆迁，由赵茹荣出面说明情况，并没有要求赵茹荣给原告过户。被告戴志岗辩称，戴志岗和王锦喜素不相识，双方没有任何经济上的来往，也没有将本案房屋出售给原告，本案主体不适格。本案诉争的房屋所有权属于戴志岗，戴志岗并没有对此房屋进行出售，戴志岗是合法的房屋所有权人，原告和被告赵茹荣的房屋买卖协议，损害了戴志岗的合法权益，是无效的，请法院驳回原告的诉讼请求。原告向法院提供了以下证据：1、录音光盘一张，证实被告戴志岗以9000元的价格将本案诉争房屋卖给赵茹荣，后赵茹荣又以8000元的价格卖给王锦喜。被告赵茹荣认为录音是事实，但录音渠道是违法的，打电话的人不是拆迁办的却说自己是拆迁办的。被告戴志岗认为该份录音不能作为证据使用，录音作为证据使用来源要合法，必须是当事人自己的录音，并且没有经过剪辑。对此原告没有办法证实，所以对录音的真实性、合法性、关联性不予认可。而且录音中打电话的女人明显有诱导性，把她自己主观意见表述清楚让当事人确认。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零六条规定，对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据。原告提供的证据并不属于此类证据，所以本院对该份证据的证明力予以确认。2、房屋转让协议书一份，收条一份，拟证实赵茹荣将房屋卖给王锦喜，王锦喜已经支付房款。被告赵茹荣对该组证据的真实性认可，关联性不予认可。被告戴志岗认为戴志岗并没有参与原告和赵茹荣之间的房屋转让，所以对此事戴志岗并不清楚，因此也没有办法确认其真实性。并且戴志岗没有出售过该房屋，他人处分行为无效。本院对该组证据的真实性予以确认。3、证明一份，拟证实原告从2005年在供销社家属院居住至今的事实。被告赵茹荣对该份证据的真实性认可。被告戴志岗认为该份证据与本案没有关联性，原告主张的是所有权，跟居住没有关系。本院对该份证据的真实性予以确认。4、鉴定意见书一份，拟证实赵茹荣和代志刚签订的房屋转让协议上的内容和代志刚的名字都不是戴志岗所写。被告赵茹荣对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议。不管房屋转让协议上是不是戴志岗本人签字，但事实是房屋确实是戴志岗卖给赵茹荣的。被告戴志岗对该份证据无异议。本院对该份证据真实性予以确认。5、鉴定费票据一份，拟证实原告支出鉴定费1200元。被告赵茹荣对该份证据无异议。本院对该份证据真实性予以认定。被告赵茹荣向法院提供了以下证据：1、房屋转让协议书一份，拟证实1996年8月15日赵茹荣与戴志岗签订房屋转让协议，戴志岗将本案诉争房屋以9000元价格出售给赵茹荣。原告对该份证据认可。被告戴志岗对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。售房人戴志岗不是本人签字，戴志岗的名字写错了两个字，姓也是错得，名也是错的，戴是爱戴的”戴”，不是代表的”代”，岗是山岗的”岗”，不是刚才的”刚”本院对该份证据的真实性予以确认。2、收款收据四张，拟证实是戴志岗本人签字的，戴志岗将房租及买房票据都给赵茹荣。原告对该组证据认可。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。来源的真实性无法确认，与本案也没有关联性，戴志岗的房屋产权证是1999年取得的。收据上”代志刚”与戴志岗是不是同一个人无法确定。本院对该份证据的真实性予以确认。3、售房协议书一份，拟证实卖房时已经明确约定供销社收回或拆迁房屋，赵茹荣出面说明情况，明确说明赵茹荣没有配合原告办理房产证的义务。原告对该份证据的真实性无异议，认为协议书上的原告的名字是其自己签的。被告戴志岗认为不清楚。本院对该份证据综合认定。被告戴志岗向法院提供了以下证据：房屋产权证一份、土地使用证一份，拟证实戴志岗1999年取得房产证，2000年取得土地使用证。原告对该组证据无异议。被告赵茹荣对该组证据的真实性无异议，对关联性不认可，认为办到戴志岗名下是很正常的，因为房子是戴志岗本人使用的，房产证上戴志岗的名字也是用的刚才的”刚”。本院对该组证据的真实性予以确认。本院调查笔录一份，主要内容为：代志刚和赵茹荣签房屋转让协议的时候姬富山是见证人。姬富山和代志刚、赵茹荣是同事。协议上姬富山的名字是姬富山自己签的。但是写协议内容的时候姬富山不在场，是赵茹荣叫姬富山到赵茹荣家里，把协议拿给姬富山看了一下，看完之后姬富山在协议上签了个字。姬富山签字的时候赵茹荣和代志刚都在。因为时间太长了，姬富山不记得他签字的时候代志刚和赵茹荣在协议上签字了没有。供销社只有一个叫代志刚的。根据以上证据及当事人陈述，本院查明以下事实：2005年4月10日，王锦喜和赵茹荣签订一份《房屋转让协议书》，协议书的内容为：赵如荣在西大街现有住房（土木两间属原供销社家属院房，砖木房屋两间有赵如荣建房），共四间房子，现转让给王锦喜，经双方议定捌仟元整（8000元），从售出之日起，此四间房屋一切产财使用权全部归购房人（王锦喜）所有，并承担起一切费用，从售出起售房人（赵如荣）不承担于此房有关的任何问题和费用，及以后一切遗留问题等等。售房人：赵如荣，购房人：王锦喜，签证人：李发录。2005年4月11日，王锦喜给付赵茹荣房款8000元，赵如荣给王锦喜出具收条一份，内容为：今收到王锦喜买房款捌仟元整，￥8000元，证明人：文福根，收款人：赵如荣。2005年4月13日，王锦喜与赵茹荣又签订一份《售房协议书》，协议书的内容与4月10日双方签订的《房屋转让协议书》内容基本相同，只是在该房屋转让协议书的基础上加了一句”如果奇台县供销社要收回或拆迁房屋有赵茹荣出面说明原因”。售房协议书上李发录仍然作为签证人签字。赵茹荣出售给王锦喜的四间房屋是赵茹荣从戴志岗处以9000元的价格购买的，其中原供销社家属院的两间土木结构的房屋的所有权，于1999年12月23日登记在”戴志刚”名下，2000年10月30日该房屋占用的土地使用权也登记在”戴志刚”名下。另外两间砖木结构的房屋实际是戴志岗修建，但并未办理房产登记。王锦喜得知其购买的房屋所有权登记在戴志岗名下以后，曾就办理房产过户事宜联系过戴志岗，但未果。后因该房屋被奇台县政府纳入拆迁范围，王锦喜的女儿王翠丽以房屋拆迁办工作人员的名义通过电话联系了戴志岗，通话中戴志岗认可房屋是其以9000元的价格卖给赵茹荣的，其出售房屋的时候房屋产权是属于供销社的。后因被告赵茹荣不愿意承担办理房产登记费用，所以供销社将房屋登记在戴志刚名下。戴志刚在得知房屋要被拆迁的消息后也找过王锦喜，其和王锦喜就房屋拆迁款分配问题曾达成过一份协议，后因王锦喜家人不同意，该协议未实际履行。现原告以上述理由诉至法院要求二被告协助办理房产过户手续。另查明：被告赵茹荣提交的四份收款凭单上的交款人均为”代志刚”，其中盖有”奇台县供销合作社行政办公室”印章的两份交款凭单上记载的交款事由是补交租房款。还有两张交款凭单上加盖的是”奇台县供销合作社财务专用章”，交款事由是交房款。还查明：代志刚和赵茹荣签订的房屋转让协议上有姬富山作为见证人并在协议上签字。奇台县供销社只有一个叫代志刚的。本院认为,本案争议焦点为：被告赵茹荣和被告戴志岗之间是否存在房屋买卖合同关系？最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据王锦喜、赵茹荣提供的证据和本院的调查笔录结合戴志岗近20年的时间未占有使用该房屋的事实，应当认定戴志岗和赵茹荣之间存在房屋买卖合同关系。因此赵茹荣将自己购买的房屋出售给王锦喜，双方由此签订的《房屋转让协议书》合法有效，故本院对原告要求确认其与赵茹荣于2005年4月10日签订的《房屋转让协议书》合法有效的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。戴志岗和赵茹荣作为房屋出卖人，负有转移标的所有权的义务。因此原告要求两被告协助其办理房屋过户登记手续有法律依据，本院予以支持。被告赵茹荣辩称其没有协助原告办理房产过户手续的义务的理由，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、原告王锦喜与被告赵茹荣于2005年4月10日签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、被告赵茹荣、戴志岗于本判决生效后十日内协助原告王锦喜办理房屋过户手续。案件受理费70元，由被告赵茹荣和戴志岗承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  梁洁秀人民陪审员  许明辉人民陪审员  贾桂瑛二〇一八年二月十三日书 记 员  唐晓芳