重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第00919号上诉人（原审原告）：蒋云川，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：洪海林，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈世福，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：方琳，重庆华立律师事务所律师。上诉人蒋云川与被上诉人陈世福房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2011年11月3日作出（2011）沙法民初字第07778号民事判决，蒋云川不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年3月28日、2012年8月17日对本案进行了询问。上诉人蒋云川及其委托代理人洪海林，被上诉人陈世福的委托代理人方琳参加了询问。2012年3月28日，双方向本院申请庭外和解期3个月。本案现已审理终结。一审法院审理查明：1996年11月13日，重庆市沙坪坝区计划经济委员会根据沙坪坝区土主镇人民政府的请示，作出了沙计经（1996）第240号文件即“关于土主镇三圣宫小康新村一期工程的立项批复”，批复载明：为加强农村小康建设步伐，改善村民居住条件，节约用地，经研究，同意土主镇新建三圣宫小康新村，占地36亩，建设投资主要由村民集资解决。1998年5月26日，重庆市沙坪坝区国土资源局向土主镇人民政府、土主镇三圣宫村八社发放了建设用地许可证。2003年6月2日，重庆市沙坪坝区绿野仙踪酒厂（以下简称绿野酒厂，系个体工商户）的业主陈世福（甲方）与沙坪坝区土主镇三圣宫村村民委员会（乙方）签订了建筑占地协议书。约定：甲方根据区城乡建委的选址意见和国土局的审批，在本村八社，被允许占用984平方米的集体土地用于建成小康新村，现甲方同意将984平方米的土地的使用权转让给乙方作为商业、住宅用地，土地使用费为每亩100元，乙方将土地使用费交清后方能动工建设。后陈世福分三次共计向三圣宫村委会交纳了土地使用费98874元。2003年6月12日，重庆市沙坪坝区国土资源局向绿野酒厂发放了集体土地使用证（字号为渝沙集用字第1160号），核准的土地使用权面积为984㎡，土地用途为工业用地，使用权类型为建设。2003年12月27日，陈世福（甲方）与蒋云川（乙方）签订了《房屋联建协议》一份，协议约定：甲方在团结村街上买有一块地与乙方共建商住楼工程四幢，该工程的房屋坐落于团结绿野仙踪综合楼b栋1单元2楼，联建面积为111.24平方米（以实际房屋面积为准），房屋造价为480元／㎡，房屋为清水房，土地使用证、房屋产权证的费用由乙方负责，甲方统一办理，甲方在该工程施工中，无论发生什么安全事故，乙方不负任何责任等等。后蒋云川分三次共计向陈世福支付了房款40000元。陈世福先后与其他39人也签订了类似的《房屋联建协议》。陈世福利用上述984㎡的土地共修建了六楼二底的房屋四栋，其中房屋40套，门面二层，房屋于2005年2月许完工。随后，与陈世福（甲方）签订《房屋联建协议》中的部分“联建人”（乙方）陆续接房，接房时，双方还签订了《联建房屋完工交付协议》，约定：甲方通知乙方交纳办理联建房权证及相关证件的预付费用时，乙方应立即向甲方交纳，签订协议后，甲方即向乙方交付房屋钥匙等等。由于尚存部分“房屋联建人”未付清房屋尾款，未能交接房屋，陈世福遂于2005年12月29日在《重庆晨报》上刊登了通告，内容为：“凡在沙区土主镇团结村与陈世福联建有房屋者，请于即日起十五日内来接房并交清各项费用。逾期则视为其弃权，损失自付。”陈世福修建的上述房屋除办理了上述渝沙集用（2003）字第0001160号集体土地使用证外，没有办理土地用途变更、规划许可、消防、商品房预售许可证明、竣工验收等其他任何手续。房屋至今也没有办理产权证书。因重庆市大学城开发建设轻轨一号线的需要，包含陈世福修建的上述房屋在内的土主镇三圣宫村小康新村的土地被有关部门征收。2009年11月24日，重庆台资园和l分区征地拆迁指挥部下发了关于印发《土主镇三圣宫村不完善的小康新村房屋补偿方案》的通知。该补偿方案要求对有合法产权手续的房屋依法保护，对违法建筑依法拆除，对有集体土地使用权证和乡村房屋所有权证两证或其一的视为合法产权户，对既无两证又不能提供当年镇村组织实施建设依据的和主体房屋外搭建的按违法建设处理。2011年3月15日，陈世福与拆迁工作人员王安华就拆迁安置的有关事宜，比如同陈世福签订《房屋联建协议》的每一套房屋的“业主”是谁、面积是多大、是选择住房安置还是货币补偿等问题行成了初步意见，并制作了“三圣宫村核心区征地控制表”。根据该控制表，其中在40套住房中，有35户的“业主”明确无争议，由于35户中有一户的两夫妻离了婚，并各自开门分户，故待拆迁的住房实际为41套，明确无争议的“业主”为36户，这36户均选择住房安置，余下5套房屋尚存争议。随后，这36户业主与陈世福、拆迁安置部门三方共同确认后，签订了拆迁安置协议。蒋云川、陈世福所讼争的、双方所签订的房屋联建合同项下的一套房屋已被纳入上述无争议的36户之内，由陈世福之妻李××与相关部门签订了拆迁安置协议。蒋云川、陈世福之间的纠纷由此产生。遂蒋云川起诉至一审法院，要求确认蒋云川与陈世福签订的房屋联建协议有效；陈世福承担违约责任，赔偿蒋云川的经济损失44496元（变更后的请求）。审理中，陈世福提出其与蒋云川签订的《房屋联建协议》的性质属于房屋买卖合同，蒋云川则坚持认为其性质就是房屋联建。蒋云川解释称，虽然双方签订协议时的房屋造价每平方米只有280元至320元左右，但双方仍然约定按照每平方米480元计算，是由于蒋云川承担了一定的建房风险，因此双方是房屋联建关系而非房屋买卖关系。对于该主张，陈世福予以否认，蒋云川没有提供证据。蒋云川还表示，其不参与房屋的经营管理，只负责按照约定支付房款，至于房屋如何修建、陈世福是否与他人联建、与谁联建等都由陈世福自己负责，修建房屋的盈亏也由陈世福自己负责。蒋云川还提出，陈世福已将房屋交付给蒋云川，蒋云川对房屋已实际占有、出租给他人。陈世福予以否认，为此，蒋云川还申请了证人出庭作证。一审原告蒋云川诉称：2003年12月27日，陈世福（甲方）与蒋云川（乙方）签订了《房屋联建协议》一份，协议约定：甲方在团结村街上买有一块地与乙方共建商住楼工程四幢，该工程的房屋坐落于团结绿野仙踪综合楼b栋1单元2楼，联建面积为111.24平方米（以实际房屋面积为准），房屋造价为480元／㎡，房屋为清水房，土地使用证、房屋产权证的费用由乙方负责，甲方统一办理等等。但由于陈世福的行为不当，导致蒋云川的房屋一直未能过户，重新购房又需要每平方米多交800元，因此要求确认房屋联建协议有效，并要求陈世福承担违约责任，赔偿蒋云川的经济损失44496元（变更后的请求）。一审被告陈世福辩称：蒋云川、陈世福所签订的《房屋联建协议》实为房屋买卖合同，该房屋是在农村集体土地上所修建，违反了土地管理法的强制性规定，合同不具有法律效力。不同意蒋云川的诉讼请求。一审法院认为，所谓的联合建房实质上就是合伙（合作）建房，而合伙（合作）建房的重要特征就是合伙（合作）双方要共同参与盈余分配。根据蒋云川、陈世福签订的《房屋联建协议》的内容、陈世福共修建了40套房屋和两层门面，而蒋云川只向陈世福支付其中一套房屋的房款的客观事实、蒋云川关于不负责建房盈亏的陈述，一审法院应当认定蒋云川、陈世福之间是名为房屋联建关系而实为房屋买卖关系。有关部门对发生于蒋云川、陈世福之外的其他30多名买房人进行了拆迁安置也是一个不争的事实，但其是基于房屋买卖合同的当事人双方并无纷争，本院不能据此当然地推定出买卖合同就具有法律约束力。判断一个合同的法律效力只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。陈世福将尚在建设中的40套房屋及门面出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为构成了商品房预售行为。《商品房销售管理办法》第六条规定：商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。《城市商品房预售管理办法》第五条规定：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可证，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。陈世福修建房屋、转让房屋除办理了性质为工业建设用地的集体土地使用证外，没有办理其他任何手续，其与蒋云川之间的房屋买卖合同即《房屋联建协议》显然违法了上述相关法律中属于我国合同法所规定的强制性规定，因此合同不具有法律约束力，蒋云川要求确认合同有效的主张不能成立。而违约责任的承担应当建立在合法有效的合同之上，故蒋云川要求陈世福承担违约责任、赔偿经济损失44496元的请求于法无据，该请求也不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告蒋云川的诉讼请求。案件受理费992元，减半交纳496元，由原告蒋云川负担（已交纳）。蒋云川不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2011）沙法民初字第07778号民事判决，依法改判《房屋联建协议》合法有效，被上诉人协助上诉人签订《拆迁安置协议》，并赔偿支付上诉人的房屋111.24平方必须增加的800元／平方的50%即44496元的损失；二、诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院适用法律不当，本案系农村集体建设用地上联建工业厂房引发的纠纷，应当适用《合同法》有关规定。但一审法院却直接适用调整城市房地产纠纷的《城市房地产管理法》，适用法律严重不当。故，一审判决对房屋联建协议的效力的判断难以令人信服，严重损害交易当事人的合法期待利益，也是对缺乏诚信的被上诉方的保护。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉人请求。被上诉人陈世福答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。二审中，蒋云川表示未在一审审理过程中提出过要求陈世福协助其签订《拆迁安置协议》的诉讼请求。但在一审中提出的缔约责任实际就是要求陈世福协助其签订《拆迁安置协议》。二审中查明，一、在一审庭审过程中，蒋云川将缔约责任变更为了违约责任，并且明确了违约责任的具体请求为：赔偿支付上诉人的房屋111.24平方必须增加的800元／平方的50%即44496元的损失。二、蒋云川系重庆市沙坪坝区陈家桥镇三河村皮匠湾组**附**村民，不是重庆市沙坪坝区土主镇团结村集体经济组织的成员。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于蒋云川、陈世福之间的法律关系的性质问题。根据蒋云川、陈世福签订的《房屋联建协议》的内容及由蒋云川出资、陈世福修建房屋、蒋云川不负责建房盈亏、只分得建房中的一套房屋的事实，本院认为蒋云川与陈世福之间名为联合建房，实为房屋买卖关系。关于《房屋联建协议》的效力问题。首先，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对农用地实行特殊保护，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。保障农地用于农业建设，涉及社会公共利益。其次，关于非集体经济组织的成员能否在集体土地上修建房屋的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条关于“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”的规定，应当明确，法律将村民委员会确定为本村农民集体所有的土地的管理者，是基于村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，集体土地的使用方案应当经村民会议讨论决定就是村民实行自我管理的体现。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因为农村集体土地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，所以未经本村村民会议的讨论决定或经本村村民委员会批准，是不允许转让的。由于农村集体所有的土地属本村集体组织成员共有，非本村村民不能享有并使用本村农民集体所有的土地，这是由农村集体组织成员的权属性决定的。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”该规定表明了农民的利益是与土地紧密相连的，一旦土地被国家征用，本村集体组织成员的安置和生存权益的问题则显现出来了。在“房地一体”的格局下，处分乡村房屋的同时也处分了集体土地。本案中，渝沙集用（2003）字第0001160号集体土地使用证的持有人绿野酒厂对该土地仅有使用权，没有处分权。从蒋云川的户籍来看，其亦不是讼争房屋所在地沙坪坝区团结村的集体组织的成员，陈世福向非本村集体组织成员蒋云川出售房屋的行为，实际损害了沙坪坝区团结村本村集体经济组织的权益，这是有悖于我国法律和行政法规规定的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《房屋联建协议》因违反法律、行政法规的强制性规定且损害了团结村集体经济组织的利益，应当被认定为无效合同。关于违约责任及损失的问题，因蒋云川以合同有效的理由起诉，现该合同已被认定为无效合同，故蒋云川基于合同有效的基础上要求陈世福承担违约责任及损失的请求，于法无据，其上诉请求本院不予支持。关于有关部门对发生于蒋云川、陈世福之外的其他36户买房人进行了拆迁安置是否影响合同效力的问题。本院认为合同的效力认定应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定为依据进行认定。有关部门对其他买房人进行拆迁安置是一个事实行为，但该事实行为并不能影响合同的效力，不能作为判断合同是否有效的依据。关于蒋云川在上诉状中表示关于要求陈世福协助其签订《拆迁安置协议》的上诉请求，因该项上诉请求超出了一审的诉讼请求的范围，系新增的诉讼请求，不是本案的审理范围，本院对此不予评述。综上，原判认定事实清楚，判决结果正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费992元，由上诉人蒋云川负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 小 波代理审判员 邓  山代理审判员 张  薇二〇一二年八月十七日书 记 员 牛维宋芳