广东省深圳市中级人民法院广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第3008号上诉人（原审被告）：深圳市泰和居商业管理有限公司。被上诉人（原审原告）：白涛。上诉人深圳市泰和居商业管理有限公司（以下简称泰和居公司）与被上诉人白涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第818号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月3日，白涛（乙方）与泰和居公司（甲方）签订了一份《经营合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区某楼裙楼1-3楼某家居博览中心三层第C35C号场地，建筑面积64平方米，出租给乙方经营木地板，合同期自2011年5月1日至2013年4月30日止，租金每月6400元，第二年起，在前一年的基础上递增10%。本商场预计2011年5月份开业，2011年7月31日之前为免租期，从2011年8月1日起计收租金，免租期间须缴纳水电费和管理费。乙方每月需向甲方支付1600元作为综合管理费。甲方对商场实行统一管理，乙方自主经营。乙方在该场地内的经营活动，须在甲方的统一管理下，按本合同的相关规定及甲方制定的其他管理制度进行。本合同签订时，为维护双方共同利益，乙方应一次性向甲方交付二个月租金和管理费作为履约保证金，计16000元，同时交纳首月租金和管理费8000元。履约保证金用于约束乙方认真执行本合同及甲方制定的各项经营管理制度，若乙方违背本合同及各项经营管理制度，甲方有权解除合同，且甲方向乙方收取的履约保证金及其他费用不予退还。签订合同之日起三日内即将经营场地交付给乙方使用，乙方应当于本合同签订之日起5日内向甲方提交装修方案，乙方须在甲方书面同意其装修方案后三日内进场装修。乙方逾期未提交装修方案或逾期未进场装修的，甲方有权解除合同，乙方所交纳的履约保证金、首月租金不予退还。本合同期满六十天后，乙方应缴的所有费用已全部结算完毕，履约保证金以不计息方式退还乙方。合同签订当日，白涛向泰和居公司交付了履约保证金16000元、首月租金和管理费8000元，共计24000元。某家居博览中心至今尚未开业经营。关于双方争议的泰和居公司是否在合同签订后3日内将某家居博览中心三层第C35C号场地交付给白涛使用的问题，泰和居公司主张其已于2011年5月6日将讼争场地交付给了白涛，通知白涛进场装修。泰和居公司为证明其主张的上述事实，提交了一份办理进场装修通知和录音光盘。白涛主张泰和居公司曾通知其进场装修，但时间是2011年6月底或7月初，而不是2011年5月6日，而且也不知道上述场地是否通电。原审法院查明，通话内容不能确定通话时间为2011年5月6日，泰和居公司没有提交其他证据证明其向白涛交付了讼争场地，且讼争场地具备进场装修的条件，如场地通电。根据民事诉讼证据规则，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，泰和居公司没有提交充分的证据证明其在合同签订后3日内将讼争场地交付给了白涛，且交付的讼争场地具备进场装修的条件，应承担举证不能的不利后果。对泰和居公司抗辩主张的其于合同签订后3日内向白涛交付了讼争场地的事实，原审法院不予采信。白涛的诉讼请求为：1、泰和居公司返还白涛支付的保证金16000元；2、泰和居公司返还白涛支付的租金及管理费8000元；3、泰和居公司从起诉之日至实际返还之日止按银行同期贷款利率支付利息；4、泰和居公司承担本案的诉讼费。原审法院认为，白涛与泰和居公司签订的《经营合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应按约全面履行自己的义务。双方签订的合同虽名为经营合同，但从双方的权利义务上看，实为经营场地的租赁合同关系。泰和居公司未按约交付经营场地给白涛使用，且泰和居公司开办的某家居博览中心至今未开业，构成根本违约，致使白涛订立合同的目的已无法实现。白涛的诉讼请求建立在解除合同基础之上，因白涛订立合同的目的已落空，白涛有权解除合同。经营合同因泰和居公司的违约解除后，泰和居公司应将根据合同取得的财产，即收取白涛交付的履约保证金16000元、首月租金和管理费8000元退还给白涛。利息属于金钱债务的法定孳息，从应付款期限届满日次日起支付。泰和居公司退还上述款项同时，应一并支付上述款项的利息。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。白涛要求泰和居公司自起诉之日起支付利息，原审法院予以照准。泰和居公司抗辩其已履行交付义务，依据不足，原审法院不予采信。按照合同约定，泰和居公司交付经营场地的义务在前，白涛提交装修方案在后，且不交付经营场地，白涛也不能在未查看装修现场的情况下确定装修方案。泰和居公司抗辩白涛违约在先，依据不足，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决：一、泰和居公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向白涛退还履约保证金16000元；二、泰和居公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向白涛退还首月租金和管理费8000元；三、泰和居公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向白涛支付履约保证金、首月租金和管理费的利息（以24000元为基数，从2010年4月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，至本判决指定的履行期限内退还上述款项之日止）。如泰和居公司未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已由白涛预交），因本案适用简易程序审理，减半收取200元，由泰和居公司负担。泰和居公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销深圳市福田区人民法院做出的上述民事判决，驳回白涛的全部诉讼请求。其上诉依据的事实和理由为：一、一审法院判决认为泰和居公司未将经营场地交付给白涛，系认定事实不清。泰和居公司与白涛签订《合同书》后，泰和居公司通过电话通知白涛进场装修，有电话录音为证。且泰和居公司已于2011年4月5日开始，在涉案租赁场所门口张贴有《办理进场装修须知》，告知租户办理进场装修手续。以上两项证据，均证明泰和居公司已按照合同的约定，将经营场地交付给白涛。二、白涛违约在先，无权要求泰和居公司返还保证金、租金及管理费。双方2011年5月3日签订的《合同书》第四章第四条的约定：“签订合同三日即将经营场地交付给乙方（即白涛），乙方应当于本合同签订之日起五日内向甲方（即泰和居公司）提交装修方案，乙方必须在甲方书面同意其装修方案后三日内进场装修。乙方逾期未提交装修方案或逾期未进场装修的，甲方有权解除合同，乙方所缴纳的履约保证金、首月租金不予退还。”泰和居公司已通过电话通知白涛可以进场装修的情况下，白涛未在合同签订之日起五日内向泰和居公司提交装修方案，白涛违约在先。依据上述约定，泰和居公司是有权解除合同，不予退还白涛所缴纳的履约保证金、首月租金。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，支持泰和居公司的上诉请求。白涛口头答辩称：一、在泰和居公司与白涛签订合同书以后，白涛没有接到有关可以办理进场装修的通知。二、泰和居公司的商场至今为止都未能开始进行正常的运作，已经造成了根本违约，导致双方当时订立合同的目的完全没有可能实现，所以要求解除合同。本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。另查，白涛于2012年4月1日向原审法院提起本案诉讼。本院认为，白涛与泰和居公司签订的《经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方应按约全面履行各自的义务。该合同约定泰和居公司应于签订合同之日起三日内将经营场地交付给白涛，白涛应当于本合同签订之日起五日内向泰和居公司提交装修方案。泰和居公司的场地交付义务在先。但泰和居提交的录音光盘无法确定其形成时间，提交的《办理进场装修须知》的内容与交付商铺无关，不能证明其已于2011年5月6日前交付涉案商铺给白涛，且截止白涛提起本案诉讼时涉案商铺所在商场仍未正常开业。泰和居公司未能按期履行交付义务，违约在先，白涛就其提交装修方案的义务享有先履行抗辩权。泰和居公司根本违约，白涛有权解除合同并要求泰和居公司返还其已缴纳的履约保证金、首月租金及相应利息。综上所述，上诉人泰和居公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但在处理时所判付的利息超出白涛诉请范围，本院依据白涛的诉请，变更自2012年4月1日白涛起诉时起计付利息。原审判决其他实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第818号民事判决第一、二项；二、变更深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第818号民事判决第三项为：上诉人深圳市泰和居商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向白涛支付履约保证金、首月租金和管理费的利息（以24000元为基数，从2012年4月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，至本判决指定的履行期限内退还上述款项之日止）。如泰和居公司未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费人民币600元，由上诉人深圳市泰和居商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 赵 霞代理 审 判员 张 睿二〇一二年十二月十九日书记员（兼） 刘司元