广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17944号上诉人（原审被告）:付爱良，住广州市越秀区。委托代理人:朱明利，广东佰仕杰律师事务所律师。委托代理人:蔡泽涛，广东佰仕杰律师事务所实习律师被上诉人（原审原告）:钟正达，住广州市天河区。上诉人付爱良因与被上诉人钟正达租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。付爱良上诉请求：1.依法撤销一审判决，判决驳回钟正达的全部诉讼请求；2.判令钟正达承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。双方签订的《租赁契约》约定租期自2015年7月10日至2016年7月9日止，但钟正达却在租期内因自身工作原因要求退租，并于2015年11月擅自搬离涉案房屋，其行为已构成违约，一审判决对钟正达该行为的事实认定错误。（二）一审判决在举证责任分配上存在错误。一审判决认为付爱良并未举证证明钟正达存在逾期7日支付租金是错误的，逾期7日支付租金只是合同所约定违约行为的一种，钟正达要求提前退租，并擅自搬离涉案房屋的行为已违反《租赁契约》中双方对租期的约定，并构成根本违约，因此，付爱良并不需要对钟正达逾期7日支付租金进行举证。（三）一审判决法律适用错误。一审判决认定付爱良在钟正达违约后将房屋出租给第三人并未造成实际损失，并因此而否定付爱良依约没收押金的合法抗辩是错误的。首先，根据《租赁契约》第七条违约责任第一款的约定，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。付爱良在履行合同过程中一直严格遵守约定，付爱良在钟正达违约后，将房屋出租给第三人的行为并无过错，并不因此免除钟正达的违约责任，付爱良没收钟正达的押金（保证金）符合租赁合同的约定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条等规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因此，钟正达没收押金实际是依据《租赁契约》中的违约条款而作出的行为，合法有据。钟正达二审期间提供书面答辩称，（一）一审认定事实清楚，证据充足，应予维持。1.原合同与口头协议皆存在且合法、有效。双方签订《租赁契约》后，由于钟正达工作变动原因，双方经过谈判，在2015年9月底口头达成终止《租赁契约》协议，付爱良口头答应退还钟正达7000元租赁押金，条件为在有效租期内为付爱良寻找续租人，钟正达于2015年11月6日为付爱良寻找到续租人梁某，并于当天在广州宜居房地产代理有限公司工作人员凌某的见证下为付爱良与梁某签订《房屋租赁合同》，钟正达最后一次缴纳租金的有效期至2015年11月10日，双方对此无异议，如付爱良没有口头承诺退还押金，钟正达不会在2015年11月10日前开门让续租人梁某进门看房并通知付爱良到场签订新的租赁合同。2.付爱良以钟正达提前退租为由拒绝退还押金的辩解不成立。钟正达严格履行合同，没有任何违约行为，钟正达最后一次缴纳租金的有效期至2015年11月10日，付爱良与续租人签订新合同的日期为2015年11月6日，房屋完全没有空置时间，即付爱良完全没有任何经济损失，付爱良不按承诺退还7000元房屋押金毫无道理。3.付爱良拒绝钟正达提前退租要求的辩解与其在钟正达有效租期内与续租人签订租赁合同的法律事实互相矛盾。如果付爱良没有与钟正达提前终止原合同，那么付爱良在钟正达有效租期内与第三人就同一租赁标的签订新的租赁合同就属于违约，就是因为付爱良口头答应退还押金，钟正达才同意在付爱良与第三人签订新的租赁合同后退房。（二）一审法院适用法律正确、程序合法，付爱良的上诉理由不成立。一审判决符合法律规定，并无不当之处。付爱良提到的钟正达提前退租的行为，是双方达成一致的，并且付爱良口头答应钟正达会退还全部押金，因此，违约的不是钟正达，而是付爱良。钟正达向一审法院起诉请求：1.付爱良向某达退还押金7000元及利息（以7000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年11月7日起计至退还之日止）；2.付爱良承担案件诉讼费。一审法院认定事实:2015年6月29日，钟正达（承租人/乙方）、付爱良（出租人/甲方）与案外人广州市华越地产代理有限公司（经纪方）签订《租赁契约》，约定甲方同意将广州市天河区中人小区328号401房（以下简称案涉房屋）出租给乙方作住宅使用；甲乙双方议定上述房屋月租金为3500元，租赁期自2015年7月10日至2016年7月9日，租金按月支付，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的10日前缴付当月的租金；乙方已向甲方缴纳7000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；租赁期内，乙方应依约按期交纳房屋租金；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之一收取违约金，逾期超过七天视为乙方擅自解除合同，甲方有权单方收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）等。《租赁契约》签订后，钟正达依约向付爱良支付租金押金7000元，付爱良将案涉房屋交付钟正达使用。2015年11月6日，付爱良与案外人梁鹏、广州市宜居房地产代理有限公司签订《房产租赁合同》，约定将案涉房屋出租给梁某，租期自2015年11月10日至2016年11月9日。关于钟正达、付爱良所签订《租赁契约》的履行情况，双方陈述如下：钟正达称《租赁契约》签订后，其依约支付了租房押金并交付租金至2015年11月10日，后其因工作变动，经与付爱良协商，付爱良同意如其找到续租的人即可以搬离退出，并口头承诺钟正达结清水电费并于第二天搬走就将租房押金予以退还（钟正达对其所主张的付爱良相应口头承诺并未提供证据予以证明），后钟正达于2015年11月7日搬离案涉房屋，但付爱良却以其提前搬走为由拒绝退还押金，后来钟正达通过中介找到客户，付爱良也与新的承租人签订租赁合同，故双方间《租赁契约》是经钟正达、付爱良协商一致而解除；付爱良称《租赁契约》签订后，钟正达依约支付了租房押金并交付租金至2015年11月10日，后钟正达称因工作原因要求提前解约，但付爱良不予同意而是要求钟正达继续履行合同，后钟正达于2015年11月擅自搬离案涉房屋，钟正达搬走后付爱良通过中介再次寻找新的承租人，付爱良认为钟正达的行为已构成违约，其要求按照合同的相关约定没收其交纳的租房押金。一审法院认为，钟正达与付爱良与案外人广州市华越房地产代理有限公司签订《租赁契约》后，钟正达实际承租案涉房屋并依约向付爱良支付租金等费用，双方间成立合法有效的租赁合同关系，双方均应按照《租赁契约》的约定履行己方权利及义务。钟正达在《租赁契约》履行过程中提出要求解除契约并实际提前搬离案涉房屋，付爱良后将案涉房屋转租他人，现钟正达以其退租后付爱良拒绝返还已支付的租房押金7000元为由提起本案诉讼，付爱良则抗辩称钟正达提前解除《租赁契约》构成违约，故其有权没收上述租房押金。对于钟正达所称付爱良口头承诺如其找到续租的人即可以搬离退出，并将于其结清水电费搬离案涉房屋时将租房押金予以退还的主张，钟正达对其该主张并未提供证据予以证明，付爱良亦予以否认，故一审法院不予采信钟正达上述主张；但根据《租赁契约》的中关于租房押金的相关约定，“租赁期内，任何一方违反合同条款或国家法律、法规的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，钟正达逾期交付租金超过七天的付爱良有权单方收回房屋并没收押金。”一方面，付爱良并未举证证明钟正达在《租赁契约》的履行过程中存在逾期7日支付租金的情况，故付爱良根据《租赁契约》的约定主张没收钟正达支付的租房押金缺乏依据，一审法院不予采纳，另一方面，在租赁合同法律关系中，由于出租人将租赁标的物交付给承租人控制使用而产生了出租人对租赁标的物未能实际控制的状态，为避免出现承租人破坏租赁标的物或拖欠租金而又拒绝承担责任的风险，合同中约定了租赁押金，由承租人先行支付一定款项给出租人以作为承租人拒绝承担责任时对出租人利益的保障，而且，租赁合同中，出租人的主要权利是获得租金，本案中虽然钟正达在《租赁契约》约定的租赁期届满前即搬离案涉房屋，钟正达与付爱良之间就案涉房屋成立的租赁合同关系亦因其上述行为实际解除，但钟正达已支付案涉房屋的租金至2015年11月10日，而且付爱良亦在钟正达搬离案涉房屋后将案涉房屋另行转租他人，新的承租期自2015年11月10日起算，付爱良亦未举证证明钟正达的提前退租行为给其造成了实际损失；故付爱良以钟正达提前退租为由，拒绝将租房押金7000元退还钟正达，该抗辩有违诚信，一审法院不予支持。钟正达要求付爱良退还租房押金7000元的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。至于钟正达要求付爱良支付的租房押金利息的问题，如上所述，钟正达要求付爱良退还租房押金7000元合法有理，付爱良应于双方间租赁合同关系解除时将上述款项退还钟正达，付爱良迟延退还上述款项给钟正达造成一定的损失，钟正达主张其支付迟延退还利息并无不当，至于双方间租赁合同关系解除时间，该时点应为钟正达搬离案涉房屋之日，就此钟正达称其于2015年11月7日搬离案涉房屋，付爱良则主张钟正达于2015年10月即已搬离，双方对于各自的主张均未提供相关证据予以证明，一审法院认为在双方对此各执一词时，结合付爱良将案涉房屋另行出租给案外人的租赁期间系自2015年11月10日起算的情况，上述迟延退还租房押金的利息的起算时间应为2015年11月10日，故付爱良应向某达支付迟延退还租房押金的利息（以7000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年11月10日起计至实际支付之日止）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年9月7日作出如下判决：付爱良于判决发生法律效力之日起10日内退还钟正达所支付的租房押金7000元并支付迟延退还租房押金的利息（以7000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年11月10日起计至实际支付之日止）。一审案件受理费50元，由付爱良负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，付爱良表示钟正达具体搬走时间不清楚，在钟正达搬走后其与案外人于11月6日签订了合同，在11月7日就将涉案房屋交付给案外人使用。因案外人比较急，对于其具体何时来查看涉案房屋记不清楚了，当时与案外人是在涉案房屋签订合同的。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点是钟正达主张付爱良退还押金应否支持的问题。钟正达认为在双方合同履行过程中，其与付爱良口头达成了终止《租赁契约》的协议，付爱良也答应退还租赁押金，但付爱良对此不予确认，并表示一直不同意钟正达提前解除合同的要求。而在钟正达依约支付租金至2015年11月10日期间，付爱良却于2015年11月6日与案外人签订新的租赁合同，付爱良对于其在签订新租约前钟正达擅自搬离涉案房屋的陈述并未提供证据予以证实，也未举证证明曾就此与钟正达进行过交涉，便于2015年11月6日与案外人签订新的合同，且付爱良称其于2015年11月7日将涉案房屋交付给案外人使用，但租期却约定从2015年11月10日起算，显然有违常理。故结合本案案情及双方庭审陈述意见，本院采纳钟正达关于双方当事人在租期期满前达成合意提前终止合同的主张。因此，一审法院在无证据证明钟正达逾期7日支付租金及付爱良未举证证明存在实际损失的情况下，判决付爱良向某达退还押金及利息并无不当，本院予以维持。付爱良上诉主张驳回钟正达全部诉讼请求，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人付爱良的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人付爱良负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年二月八日书记员 邓安达游瑞娜