广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14603号上诉人（原审原告）：饶启泉，身份证住址广东省兴宁市。委托代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州乐得房产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：傅英伟。上诉人饶启泉因与被上诉人广州乐得房产开发有限公司（下简称乐得公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人饶启泉上诉称：一、原审法院认定“《乐得花园商品房购售合同》的真实性存疑”是认定事实错误。首先，因交房时饶启泉发现当初的购房合同不见了，双方协商补签合同，于2011年8月补签的合同上预留的11位数字的手机号是饶启泉从当时一直使用至今的号码，只是合同落款日期仍为1998年12月15日。因此，2001年8月补签的购房合同出现11位数字的电话号码是符合实际情况的。其次，商品房买卖合同是诺成性合同，如果房屋买卖合同对交房时间没有约定的，出卖人和买受人都可以随时要求交付。原审法院不能因为购房合同没有约定交房时间而认为其与商品房预售交易习惯不符。再次，涉案合同是双方的真实意思表示，并明确约定了房屋地址、建筑面积、总楼价及付款时间，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是真实有效的合同。未办理过户登记并不影响合同的效力。任何一方不履行合同义务，都应当承担违约责任。最后，购房合同虽然约定了订金，但订金包括在应付房款之内，合同只约定了购房款要在合同签订后的一个月内付清，并没有约定订金的具体支付时间。饶启泉已一次性现金支付购房款，就不再涉及订金的问题；二、原审法院认定“《收款收据》的真实性存疑”是事实认定错误。首先，饶启泉作为广州市黄边汽车贸易公司（后改名为广州市华信诚实业有限公司）的实际控股大股东兼法定代表人，是“乐得花园”项目的承建人。饶启泉公司效益非常好，资金宽裕，其购房款来源于公司的实际经营收益是符合常理的。其次，原审法院认为饶启泉一次性现金付清购房款不符合一般房屋买卖交易习惯是没有事实依据的。一方面，饶启泉手中的资金宽裕，另一方面，涉案合同明确约定购房款要在合同签订后一个月内全部付清。因此饶启泉一次性现金付清全部购房款365292.2元是有事实依据及符合一般房屋交易习惯的；三、原审法院认定“《证明》内容的真实性存疑”是事实认定不清。该《证明》载明交房的地址、时间、出卖人和买受人，证实了乐得公司于2001年8月17日已经将涉案房屋交付给饶启泉实际使用。原审法院认为“在2001年8月交房的同时出具这样内容的证明材料与常理不符”只是主观判断，并没有事实依据。在一般的房屋买卖交易实践中，开发商在交房的同时会向买受人出具交房确认书；四、原审法院认定“自1998年至饶启泉提出执行异议的十多年时间，饶启泉曾向乐得公司主张过要求承担办理房产证等违约责任的权利，也无通过诉讼解决，此与常理不符”是事实认定不清。首先，从2001年8月17日交房至今，涉案房屋一直由饶启泉使用、管理、控制，并没有任何第三人（银行除外）提出过异议，饶启泉对乐得公司一屋二卖的违约行为并不知晓。其次，基于双方的信任，饶启泉并没有到房管局办理购房合同备案及未办理房屋所有权过户登记手续。签订合同后，饶启泉现金一次性付清全部购房款，乐得公司交付房屋，双方认为购房合同约定的权利义务就已经完成，并且当时办理房屋所有权过户登记手续并不像现在这样普遍及规范。最后，饶启泉是看见法院在涉案房屋外面张贴的拍卖公告，委托律师前往广州市房屋管理部门查询后方得知，乐得公司已经将涉案房屋卖给了张某甲，且已办理房屋销售登记，因张某甲没有偿还银行贷款，导致涉案房屋被查封并进入拍卖程序。饶启泉向法院提出执行异议，但被驳回。乐得公司一屋二卖，属于严重违约，依法应当赔偿一倍购房款。综上所述，饶启泉上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持饶启泉的原审诉讼请求；2、乐得公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。被上诉人乐得公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。2016年3月21日，饶启泉向原审法院起诉请求判令：1、解除饶启泉与乐得公司签订的《乐得花园商品房购售合同》；2、乐得公司返还饶启泉购房款365292.2元及利息（从1999年1月11日开始，按照同期银行贷款利率进行计算，计算至实际清偿之日止）；3、乐得公司向饶启泉支付赔偿款365292.2元；4、本案诉讼费由乐得公司承担。原审法院经审理查明：饶启泉为证明购房、付款属实，提供以下证据证明：证据1：饶启泉（甲方）与乐得公司（乙方）签订的《乐得花园商品房购售合同》。该合同约定:甲方预购乙方所建的位于广州市白云区广花路自编乐得花园复式乐景阁C2座14/15层P号住宅单元（二厅四房），朝向西，总建筑面积约共140.497平方米，每平方米建筑面积2600元，总楼价共365292.2元，登记时按竣工核实的建筑面积多退少补，签合同后一个月内付款；甲方在办理购房手续同时，每套住宅交订金10000元（订金包括在应付房款之内），送永久管理费；乙方在收到甲方全部购房款后应于一九九年月日完成上述楼宇的土建及室内水电安装工程（如遇不可抗拒的原因或不属甲方主观原因影响工期除外），把上述住宅交付给甲方使用。如因土建工程不按时完工，在逾期第三个月起，乙方按甲方购房款总额的千分之一日息赔偿；在房屋交付使用并已领取房屋所有权证后，所有的转名、转让及退房手续，均到房管局交易所按有关法例及规定办理手续，本公司将不再接受此项工作的委托。本协议正本一式三份，甲乙双方各执一份，市公证处存档一份，三份均具同等法律效力。该合同的签约日期为“1998年12月15日”，其中甲方签名留的电话为“139××××1398”。证据2：购房款收据。收款金额为365292.2元，收据日期为“1999年元月十日”，单位盖章为“广州乐得房产开发有限公司财务专用章”。证据3：证明。内容为“饶启泉购买我公司开发的白云区乐得花园房产（编号为①乐景阁57号C2座14、15层07号单元（即0房）②乐景阁57号C2座14、15层08号单元（即P房）我公司已将上述房产全部交付给饶启泉实际使用。”落款为“广州乐得房产开发有限公司”，日期为“2001年8月17日”。根据2014年11月7日作出的《依申请信息公开答复书》载明：涉案房屋已办理预售备案，预购人为张某甲，已办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市第二支行。另，乐得公司因不按照规定接受年度检验，于2004年11月2日被工商主管部门吊销营业执照。广州市越秀区人民法院于2015年11月10日作出（2003）越法执外异字第2730号恢字1-1号执行裁定书查明：原审法院于2011年6月2日查封了被执行人张健民所有的位于广州市白云区广花公路东侧乐得花园复式乐景阁C2座14/15层P房至2013年6月1日止。后于2015年4月28日再次查封上述房产，查封期限至2018年4月27日。据广州市房地产交易登记中心于2015年4月28日出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载：房产地址：广州市新市镇黄边村广花公路东侧乐得花园C2幢14-15层P房，预购人：张某甲，登记日期：1999-7-26，付款方式：按揭付款。注记中记载，2004年2月19日原审法院以（2003）越法执字第2730号拍卖上述房屋，2004年3月31日拟拍卖。2015年6月，原审法院委托中介机构对异议房屋进行评估，并于2015年7月13日作出（2003）越法执字第2730号恢字1-3号《执行裁定书》，裁定：拍卖、变卖被执行人张健民名下的广州市新市镇黄边村广花公路东侧乐得花园C2幢14-15层P房（现地址：广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1408、1508房）以清偿债务。……本院认为，……现案外人饶启泉主张其已于1998年12月购买异议房屋并支付房款，因其未能提供房款来源及转账凭证予以证实，本院对其陈述不予采信……裁定如下：驳回案外人饶启泉对执行标的广州市新市镇黄边村广花公路东侧乐得花园C2幢14-15层P房提出的执行异议。原审庭审中，饶启泉委托代理人陈述：饶启泉提交的《商品房购销合同》和收据的时间都是真实的，饶启泉是乐得花园带资建设的承建商，饶启泉也购买了十多套房屋，饶启泉在当时是做生意的，故手中有足额资金，房款是一次性支付完毕，合同约定的订金无单独支付，本案不存在以房抵工程款的情况。之后，饶启泉向原审法院提交《情况说明》，主要内容如下：1、饶启泉以广州市黄边汽车贸易公司的名义从1990年起从事汽车销售，饶启泉是该司实际控股的大股东和法定代表人，公司效益非常好；2、乐得花园项目是广州市黄边汽车贸易公司承建的，饶启泉是承建实际负责人；3、饶启泉、乐得公司于1998年12月15日签订《商品房购售合同》，乐得公司于1999年元月10日一次性现金付清房款。2001年8月交楼时因饶启泉发现合同不见了，故双方补签《商品房购售合同》，合同上有了饶启泉一直使用至今的电话号码；4、《商品房购售合同》注明是“送永久管理费”，加上饶启泉是后来该小区的物业管理公司的股东，故饶启泉一直没有交管理费。至今涉案房屋一直由本人使用、管理、控制，没有任何第三人（银行除外）提出过异议。原审法院认为：本案处理关键在于饶启泉、乐得公司之间是否存在真实的购房合同关系，饶启泉是否付清购房款。分析如下：第一，饶启泉提供《商品房购售合同》所写签约时间为“1998年12月15日”，饶启泉签名所留电话为“139××××1398”。在执行裁定书中载明债权人对此质证认为合同不真实，其中的理由是中国手机号码是于1999年7月22日才由10位升为11位，而饶启泉在当时对此无提出合理解释。本案中，饶启泉提交《情况说明》作出的解释，也仅是其单方陈述，缺乏证据印证。第二，在房屋买卖合同关系中，交付房屋是卖方的主要义务。但饶启泉提供的《商品房购售合同》却未约定交房时间，此与一般商品房预售交易习惯不符。即使如乐得公司所述其是实际的承建商，更应清楚房屋交付时间及法律后果。第三，饶启泉提供购房款收据，主张是现金一次性付清房款，无支付订金。首先，此与合同约定的先付订金不符。其次，饶启泉对于房款来源也仅有其单方陈述，无提供证据印证。而在1998年365292.2元现金不是小数目，在房屋尚未建成亦无约定交房期限的情况下，一次性现金付清房款，显然不符合一般的房屋买卖交易习惯。第四，一般的购房人通常会积极主张合同权利。但现无证据证明自1998年至饶启泉提出执行异议的十多年时间，饶启泉曾向乐得公司主张过要求承担办理房产证等违约责任的权利，也无通过诉讼解决，此与常理不符。第五，乐得公司已于2004年被吊销营业执照。现饶启泉提供的收楼《证明》显示是乐得公司于2001年8月17日出具的。饶启泉现陈述2001年8月交楼时，饶启泉发现合同不见了，故双方经协商重新签订合同。但从该《证明》的内容、格式、时间看，如果是2001年8月交楼，根本无必要在2001年8月交楼的同时出具这样内容的证明材料，此与常理不符，该《证明》的真实性存疑。饶启泉也无提供其他证据证明已于2001年8月收楼。综上，饶启泉提供的《商品房购售合同》、收款收据、《证明》的真实性存疑。结合饶启泉诉讼中陈述的情况，本案不能排除可能存在以房抵债的情形等等，故对饶启泉主张的与乐得公司存在真实购房合同关系并已于1998年付清购房款、2001年交楼的意见不予采信。饶启泉要求解除《商品房购售合同》、返还购房款365292.2元及支付利息、赔偿房款365292.2元的诉讼请求证据不足，不予支持，依法予以驳回。乐得公司经公告送达起诉状及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年7月15日作出判决：驳回饶启泉的诉讼请求。本案受理费11606元，由饶启泉负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，饶启泉提交了（2014）穗云法民四初字第580-582及746号生效民事判决，以证实饶启泉当时除购买涉案房屋以外，还购买了同一小区的其他房屋，且其他三套房屋中的购房款是以现金方式一次性支付，另一套是以按揭贷款方式支付的。饶启泉另向本院提交《情况说明》称：1、广州市白云区乐鸣一街57号1407房及1408房均是饶启泉本人购买，该两套房屋相邻，后饶启泉将其打通封闭使用，只留一个出口出入。因家庭人员较少，饶启泉一家均居住在1407房，1408房只是用于堆放杂物，未接通水电及有线电视，故无缴纳水电费及有线电视费用。因购房时开发商承诺永久免交管理费，亦无缴纳过管理费。自2001年以来，1408房一直由饶启泉自行使用，未对外出租；2、饶启泉及饶启泉妻子张某乙和儿子饶某在乐得花园购置有多套房产，该房产约在2008年期间通过法院拍卖获得。饶启泉并提交八份房地产权证，房产权显示房屋分别位于广州市白云区广花公路乐鸣一街和乐鸣二街，其中六套房屋登记在饶某名下，另两套房屋分别登记在张某乙及饶启泉名下，登记时间为2009年6月至2011年11月期间。本院认为：饶启泉以其已购买涉案房屋，乐得公司将涉案房屋另行出售构成一房两卖为由，诉请解除双方之间的合同关系及乐得公司返还购房款及利息、支付赔偿款，但其一，关于合同签订情况。饶启泉提交的《商品房购售合同》未对交房时间等重要合同条款作出约定与商品房一般交易习惯不符，且饶启泉对该《商品房购售合同》上标注的手机号码位数出现在合同签订时间之后一项未作出充分合理解释。其二，关于合同履行情况。首先，关于付款，饶启泉主张购房款系现金一次性支付，但依据饶启泉陈述，此时房屋尚未建成，且饶启泉提交的买卖合同对房屋交付期限并未作出明确约定，故饶启泉的付款行为不但与合同约定不符，亦有违常理。其次，饶启泉并未提供充分证据证明其实际占有使用涉案房屋。最后，依据饶启泉提交的房产证，饶启泉通过法院拍卖取得的与涉案房屋属同一小区内的其他八套房屋产权证分别系在2009年6月及2011年11月，涉案房屋被查封时间系在2011年6月2日，而饶启泉未举证其在此之后有向乐得公司主张履行协助过户义务，且饶启泉直至2016年方以提起本案诉讼主张解除合同及赔偿损失的方式向乐得公司主张买卖合同项下的权利，饶启泉的行为亦不符合民事主体的一般交易习惯。综上，饶启泉并无提供充分证据证明其与乐得公司就涉案房屋签订房屋买卖合同并实际履行，故其诉请缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决驳回其全部诉请并无不当，可予维持。综上所述，饶启泉的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11606元，由上诉人饶启泉负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年二月二十三日书记员  杨娟娟