广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17246号上诉人（原审原告）：广州市万轩房地产有限公司，住所地：广州市黄埔区。法定代表人：唐激杨，职务：董事长。委托代理人：吴文华、徐军辉，均为北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙凤媚，住广州市白云区。委托代理人：缪胜军，住广州市越秀区，系龙凤媚配偶。上诉人广州市万轩房地产有限公司（以下简称万轩公司）因与被上诉人龙凤媚商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人万轩公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除万轩公司与龙凤媚于2015年9月26日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；3.龙凤媚支付违约金219139.35元；4.本案一、二审诉讼费由龙凤媚承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。万轩公司与龙凤媚签订的《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，该补充协议第3条、第29条约定了龙凤媚办理银行按揭贷款材料提供不能的违约责任和合同解除的违约责任。龙凤媚怠于履约的行为符合双方约定的合同解除条件，万轩公司请求解除合同符合《合同法》第九十三条的规定。一审判决违背了买卖双方合同意思自治的原则。2.一审法院认定事实错误。万轩公司及按揭代办公司多��催促龙凤媚提交按揭资料，已履行敦促龙凤媚办理按揭的义务并给予了龙凤媚充分时间，龙凤媚在可以履行的情况下故意拖延，应承担其不作为行为造成的不利后果。在一审庭审结束后，龙凤媚向法院提交了广发银行于2016年9月13日出具的《配偶信用卡呆账情况说明》，从侧面证实龙凤媚此前是怠于履行合同主要义务，万轩公司主张解除合同符合《合同法》第九十四条第（三）项的规定。被上诉人龙凤媚二审辩称：不同意万轩公司的上诉请求。龙凤媚签署买卖合同合理合法，也按时把购房款及相关资料提交给万轩公司。在办理按揭的过程中，万轩公司要求龙凤媚补充的资料也已按时补交，因万轩公司委托的按揭代办公司工作不专业，导致龙凤媚的证明未能顺利办理。万轩公司现将之前所述的“呆账情况证明”改为“呆账情况说明”，证明万轩公司工作不专业。因龙凤媚对于商品房按揭贷款的流程并不熟悉，故向万轩公司缴纳了2000多元的贷款手续费，委托万轩公司代为办理。2016年3月11日，万轩公司向一审法院起诉请求：1.确认万轩公司、龙凤媚签订的编号2015××××83的《广州市商品房买卖合同（预售）》于附带解除通知意思的民事起诉状送达龙凤媚之日解除；2.龙凤媚向万轩公司支付违约金219139.35元。一审法院经审理查明：2015年9月26日，万轩公司作为甲方（卖方），龙凤媚作为乙方（买方）签订编号2015××××83的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方开发建设的××花园项目内的（原）萝岗区××街××号（自编G11栋）39××房，房价总金额1460929元，甲方同意乙方以按揭方式付款，其中首期款440929元，余款102万元申请办理贷款，按揭银行列明中国银行广州珠江支行等7家。该合同附件��补充协议，载有买方承诺在卖方约定的时限内提供或补充银行按揭所需的全部真实资料，否则视为违约，买方须每日按总房价款0.02%的标准承担责任，逾期超过10天的，卖方有权解除合同；因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金等。同日，龙凤媚如约付清了首期房款，连同缴纳了物业专项维修资金9943.36元，另委托办证和贷款服务费、代收的预告登记费、公证费和印花税等共2301元，此2301元费用收据盖印深圳市深××企业管理有限公司（以下简称深××公司）财务专用章。万轩公司提交一份深××公司的知会函，反映该公司2015年10月12日-11月3日期间多次电话联系龙凤媚，跟进龙凤媚申办贷款的中国银行广州珠江支行要求补交龙凤媚配偶信用卡呆账情况说明的事宜，龙凤媚均借故推拖；万轩公司随之寄送落款2015年11月9日的催告函，限令龙凤媚在当月18日前提供资料，否则将追究其法律责任，投递证明见载该函于当月12日收件，分别于当月17日、20日联系收件，2016年1月6日退件。龙凤媚仅承认2015年11月11日收到微信通知，当月20日就结清了欠款，当月22日将银行存款回单交予万轩公司，万轩公司认可收到回单，告知龙凤媚仍需完善呆账情况证明。广发银行于2016年1月6日出具证明，称龙凤媚配偶在该行的信用卡内已无欠款，龙凤媚持证明于当月18日前往售楼部，万轩公司方面让龙凤媚找吴文华律师商量，龙凤媚联系吴律师后复于当月24日到售楼部，万轩公司法务部已不同意接纳龙凤媚资料，表示等谈好和解条件才继续履约。之后万轩公司、龙凤媚双方陷入僵局，最终成讼。万轩公司提交中国银行广州珠江支行的情况说明两份，其一落款2016年2月23日，仅称龙凤媚不符合贷款审批要求，故作退件处理，其二落款2016年8月16日，明确指出退件原因是欠缺龙凤媚配偶信用卡的“呆账情况说明”。庭审中，万轩公司否认龙凤媚准备递交的证明（2016年1月6日）即“呆账情况说明”，证明内容应当说清楚欠款形成的原因，一切以深××公司的通知为准；在一审法院释明下，龙凤媚向广发银行交涉，取得落款2016年9月13日的证明，证实龙凤媚配偶信用卡的延滞记录是因年费产生。另查，系争商品房买卖合同同步网签，龙凤媚符合现阶段本市房地产调控政策规定的购房条件。一审法院询问设若不支持解除合同，龙凤媚能否自行重新申请贷款，龙凤媚称可以；又询问若法院判令支付违约金，龙凤媚是否申请调整，龙凤媚否认违约，称对等原则下违约金不应超过总房价的3%。一审法院认为，万轩公司与龙凤媚签订的《广州市商品房买卖��同（预售）》（含补充协议）是当事人的真实意思表示，合法有效，买卖双方均受之拘束。根据诉辩意见，本案争议焦点在于龙凤媚在申办贷款进程中有无违约行为，应承担什么责任。首先厘清买卖双方基于按揭事项的权利义务关系。龙凤媚是在万轩公司的专限名单中选定相应银行机构的，也是在签约现场向万轩公司提供的业务合作单位深××公司支付代办费用的，开发商此种交易安排明显带有便利己方收取房款的目的。既然万轩公司本身享有利益，理应负起相当的注意和协助义务，与龙凤媚妥善对接，而非其所倾向的纯粹等候收款的被动角色，将贷款无法获批之状况简单归结于龙凤媚（或受托第三方）。这正如系争商品房买卖合同补充协议的条款中，买方承诺的是在“卖方”约定的时限内提供或补充按揭资料。固然，万轩公司向龙凤媚发出了催告函，常理亦可推断已采用过更迅捷的电话方式联系龙凤媚。但该催告函要求在2015年11月18日前提交呆账证明，直至当月17日开始派件，几乎丧失其实质效用。此外尚无清晰的证据表明万轩公司在拒斥继续履约前，向龙凤媚详细解释了备开证明的内容，毫无疑问地约定了办理的时限。事实上，龙凤媚是有能力取得合格的“呆账情况说明”的，因此万轩公司动辄主张解除合同欠缺充足理据。其次认定龙凤媚怠于提供按揭资料的过错。尽管万轩公司方面层级繁多，在通知程序上或有纰漏，至少龙凤媚述认在2015年11月11日确定地收到微信通知，到2016年1月13日其欲递交广发银行的无欠款证明时，长达2个月有余。比照系争商品房买卖合同内一般为10天的类似履行期限，不难想见龙凤媚的消极态度。诚如龙凤媚自知，房地产交易程序复杂、环环紧扣，只有买卖双方都秉持诚信、���当履约，才能避免不断拖延、侵蚀预期的履行利益。由是观之，龙凤媚关于自己不存在违约行为的辩辞不成立，一审法院在万轩公司请求的违约金数额内，参酌“每日按总房价款0.02%的标准承担责任”，判令龙凤媚向万轩公司支付违约金10000元。综上所述，龙凤媚未及时提交资料导致按揭贷款手续遇阻，须计付一定的迟延履行违约金，但结合全案事实考量，没有达到根本违约程度，系争商品房买卖合同可予继续履行。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年10月17日作出如下判决：一、龙凤媚在该判决生效之日起十日内，向万轩公司支付违约金10000元；二、驳回万轩公司的其他诉讼请求。一审案件受理费17948元，由万轩公司负担8974元，龙凤媚负担8974元。本院经审理查明，一审法院查明的���实有相应证据佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，万轩公司确认曾向龙凤媚推荐深××公司作为按揭手续代办公司。本院认为，本案争议焦点为万轩公司是否有权解除双方当事人签订的商品房买卖合同。万轩公司认为，龙凤媚怠于履行合同主要义务的行为，符合合同约定的解约条件，也符合《合同法》规定的法定解约情形，因此万轩公司有权解除合同并请求龙凤媚支付违约金。本院认为，万轩公司作为房地产开发销售企业，相比购房人具备更多的房地产买卖、按揭贷款申办等方面的专业知识，龙凤媚委托代办按揭手续的深××公司亦系万轩公司推荐，故万轩公司理应在履约过程中对龙凤媚如何办理按揭相关手续等进行专业指导。本案中，万轩公司曾因龙凤媚提交按揭贷款资料瑕疵的问题向龙凤媚进行催促，但其并未举证证明曾��龙凤媚如何完善手续进行指导，故其在龙凤媚办理按揭贷款手续迟延的问题上也有一定责任。一审法院在综合评价双方过错程度的基础上，酌情判令龙凤媚支付10000元违约金合理，应予维持。万轩公司主张龙凤媚的行为符合约定和法定解约条件依据不足，本院对其解约请求不予支持。综上所述，万轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17948元，由上诉人广州市万轩房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 培 娟审判员 杨 晓 怡审判员 谭 红 玉二〇一七年二月六日书记员 杨银��