苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初12301号原告苏州营建置业有限公司。法定代表人彭吉国，该公司董事长。委托代理人梅峻岭，江苏普邦律师事务所律师。委托代理人彭成江，该公司员工。被告周斌，男。原告苏州营建置业有限公司与被告周斌商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法由审判员刘胜芝适用简易程序审理，后因被告下落不明需公告送送开庭传票等诉讼材料，于2016年9月11日书面裁定转为普通程序审理，由审判员刘胜芝、人民陪审员徐火观、秦月琴组成合议庭于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告苏州营建置业有限公司的委托代理人梅峻岭到庭参加诉讼。被告周斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州营建置业有限公司诉称：2012年10月26日，原告与被告签订了《吴江市商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告在吴江区XXXXXX开发建设的商住小区XXX住宅一套。该购房合同附件四第四条第四款约定：若买受人对银行的违约行为导致银行提前收回全部贷款，则买受人应在银行收回全部贷款后10天内向出卖人付清全部房款（包括出卖人代为向银行偿付的所有费用），否则出卖人有权单方解除本合同，在出卖人据此解除合同的情况下，买受人除应向出卖人支付代为向银行偿付的所有费用，还应向出卖人支付总房款5%的违约金。购房合同签订后，被告与中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称银行）签订《个人一手住房贷款合同》用以支付购房款，原告作为保证人为被告按期还款提供担保。后被告多次违反与银行的还款约定，导致银行要求提前归还全部贷款及利息，并通知原告承担保证责任。原告为维护自身良好信誉，自觉履行保证责任，向银行交付了本应由被告承担的贷款本金及利息。原告认为被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除原告与被告签订的《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）；2、被告向原告支付违约金21227.45元（424549元*5%）；3、被告协助原告办理《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）的注销备案手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告周斌未到庭，亦未作答辩。经审理查明：2012年10月26日，苏州营建置业有限公司（以下简称营建公司）作为出卖人，周斌作为买受人，签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为XXXX栋XXXX号。双方约定按建筑面积计算商品房价款，金额为424549元。该合同补充协议第四条第四款约定，若买受人对银行的违约行为导致银行提前收回全部贷款，则买受人应在银行收回全部贷款后10天内向出卖人付清全部房款（包括出卖人代为向银行偿付的所有费用），否则出卖人有权单方解除本合同，在出卖人据此解除合同的情况下，买受人除应向出卖人支付代为向银行偿付的所有费用，还应向出卖人支付总房款5%的违约金。2012年10月29日，银行作为贷款人，周斌、张X作为借款人，营建公司作为保证人，签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为297000元，贷款期限为240个月，保证人提供连带责任保证。担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息(包括利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等项目。2015年6月11日，中国银行股份有限公司吴江XX支行向营建公司发送履行担保责任通知书，内容为营建公司为周斌在银行签订的住房贷款合同提供期间连带责任担保，保证范围为合同项下全部贷款本息及费用。截止2015年6月11日，借款人周斌已逾三期未归还我行贷款本金和利息，因此我行有权提前收回该笔贷款。截止2015年6月11日，该笔贷款剩余未到期本金274162.82元，已计未结利息421.53元，拖欠应收利息3387.75元，拖欠本金2306.99元，罚息50.54元，合计280329.63元。根据一手住房贷款合同的约定，担保单位对借款人未归还债务负连带担保责任，因此由营建公司一次性清偿所有本息，具体代偿金额以还款当日为准。2016年8月11日，银行向营建公司发送履行担保责任通知书，内容为营建公司为周斌在银行签订的住房贷款合同提供期间连带责任担保，保证范围为合同项下全部贷款本息及费用。截止2016年8月11日，借款人周斌已逾133日（五期）未归还我行贷款本金和利息，因此我行有权提前收回该笔贷款。截止2016年8月11日，该笔贷款剩余未到期本金262338.8元，已计未结利息321.37元，拖欠应收利息4870.47元，拖欠本金4498.70元，罚息143.58元，合计272172.92元。根据一手住房贷款合同的约定，担保单位对借款人未归还债务负连带担保责任，因此由营建公司一次性清偿所有本息，具体代偿金额以还款当日为准。2016年8月17日，银行向营建公司发送履行担保责任通知书，内容为营建公司为周斌在银行签订的住房贷款合同提供期间连带责任担保，保证范围为合同项下全部贷款本息及费用。截止2016年8月17日，借款人周斌已逾139日（五期）未归还我行贷款本金和利息，因此我行有权提前收回该笔贷款。截止2016年8月17日，该笔贷款剩余未到期本金262338.8元，已计未结利息514.18元，拖欠应收利息4870.47元，拖欠本金4498.70元，罚息153.9元，合计272376.05元。根据一手住房贷款合同的约定，担保单位对借款人未归还债务负连带担保责任，因此由营建公司一次性清偿所有本息，具体代偿金额以还款当日为准。2016年9月7日，银行向营建公司发送履行担保责任通知书，内容为营建公司为周斌在银行签订的住房贷款合同提供期间连带责任担保，保证范围为合同项下全部贷款本息及费用。截止2016年9月7日，借款人周斌已逾160日（六期）未归还我行贷款本金和利息，因此我行有权提前收回该笔贷款。截止2016年9月7日，该笔贷款剩余未到期本金261423.97元，已计未结利息192.15元，拖欠本金及利罚息11440.16元，合计273056.28元。根据一手住房贷款合同的约定，担保单位对借款人未归还债务负连带担保责任，因此由营建公司一次性清偿所有本息，具体代偿金额以还款当日为准。2016年9月7日，营建公司转账至银行账户273056.28元。2016年9月7日，银行致函营建公司，内容为客户周斌因购房需要在银行办理个人住房贷款29.7万整。贷款合同履行过程中，借款人周斌因个人原因无力偿还贷款，营建公司于2016年9月7日为借款人周斌向银行代偿该笔贷款，代偿金额共计273056.28元（其中本金261423.97元、已计未结利息192.15元、拖欠本金及罚息11440.16元）。另查明，因被告周斌下落不明，本院于2016年11月27日在人民法院报向被告公告送达起诉状副本及开庭传票，2017年1月27日已视为送达。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、一手住房贷款合同、进账单、代偿证明、履行担保责任通知书及原告的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为:原告向本院提交的商品房买卖合同与一手住房贷款合同，被告未出庭抗辩，视为放弃相关的答辩、举证、质证等诉讼权利，本院依法认定上述两份合同依法成立并有效。被告与银行签订的一手住房贷款合同，由原告作为连带责任保证人，因被告逾期偿还银行贷款本息，致使银行提前解除贷款合同，并要求原告承担连带保证责任，原告依约承担了代偿义务。根据原告与被告签订的商品房买卖合同的约定，因被告的违约行为致使银行提前收回贷款，买受人应在银行提前收回贷款后10天内向原告付清全部房款（包括原告代为向银行偿付的所有费用），否则原告可据此解除合同。现被告未举证证明已给付原告代偿款，故原告可解除合同，被告于2017年1月27日收到原告要求解除合同的诉讼材料，故该商品房买卖合同于该日解除。同时该商品房买卖合同另约定，若据上述理由解除合同，被告应向原告支付总房款5%（424549元*5%）即21227.45元的违约金，不违反法律规定，本院予以确认。被告周斌经本院合法传唤未到庭参诉讼，亦未提交任何证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，相关不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州营建置业有限公司与被告周斌签订的《商品房买卖合同》于2017年1月27日解除。二、被告周斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州营建置业有限公司违约金21227.45元（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。三、被告周斌于本判决生效之日十日内协助原告苏州营建置业有限公司办理备案撤销手续。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7668元及公告费560元，合计8228元，由被告周斌负担并于本判决生效之日起十日内直接交付原告苏州营建置业有限公司，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  刘胜芝人民陪审员  徐火观人民陪审员  秦月琴二〇一七年二月二十八日书 记 员  刘文豪