广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终19127号上诉人（原审被告）：杜君，住广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：尹黎明，住广东省深圳市福田区。上列二上诉人共同委托代理人：麦倩明、林泽户，广东开野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所地：广东省广州市（即永宁街新新公路金地荔湖城）。负责人：张明，该公司总经理。委托代理人：柴森，该公司员工。上诉人杜君、尹黎明因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地物业广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初2381号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜君、尹黎明上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回金地物业广州分公司全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由金地物业广州分公司承担。事实和理由如下：一、涉案房屋因质量不合格使我们无法入住而未实际交付，故我们没有义务承担房屋物业管理费。相关物业服务费用应当由广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东某公司）承担。2008年6月22日，东某公司试图与我们完成房屋交付，但因房屋存在质量问题，我方提出整改意见并拒绝接受房屋，金地物业广州分公司同意整改并收回涉案房屋钥匙，房屋由金地物业广州分公司实际控制占有并进行房屋整改。金地物业广州分公司同意免去整改期间物业管理费，但需要我方提出申请。我方为此曾多次提交书面申请，但该公司仅同意免去了2008年12月以前的物业管理费，之后就一直以领导没有审批为借口拖延，同时仅以律师函催收物管费。截止2015年12月3日，涉案房屋仍未达到入住条件，导致我方无法入住。涉案房屋厨房南面整面墙砖仍未贴（磁砖打掉后的水泥墙，旁边放了一袋水泥，该整改施工状态从2011年8月19日后开始一直持续到2015年12月15日，有2012年1月19日照片、2015年12月3日照片以及东某公司在2015年12月3日到2015年12月15日期间的整改施工任务单为证)。事实上，涉案房屋存在两大质量问题至今没有整改完成：1、厨房、卫生间墙面几乎全部空鼓没有全面整改；2、主人房卫生间墙地面严重渗水属不合格工程，即事实上的烂尾楼。2015年12月15日我方同意接收房屋只是无奈之下作出的让步。因此涉案房屋实际交付前我方不承担房屋所产生的相关物业服务费用，这既是双方约定的，也符合事实。一审法院没有对我方是否实际收楼的事实进行认定就作出判决是片面的、不公正的、缺乏事实依据的。二、金地物业公司与东某公司属于同一集团公司出资设立的子公司，两公司存在利害关系，且涉案房屋质量不合格是房屋没有实际交付的主要因素，与我方拒交物业管理服务费存在法律上的因果关系，请求法院追加东某公司为第三人。我方已于2016年8月11日向一审法院对东某公司提起诉讼，案号为(2016)粤0183民初第4523号，请求东某公司赔偿推迟交房损失并承担实际交房前的物业管理费，该案仍在审理过程中，请求法院将两案并案审理。三、《前期物业管理服务协议》是双务合同，金地物业广州分公司在履行完毕合同义务的情况下，才有权要求我方支付物业服务费。原审判决未查明金地物业广州分公司是否履行了物业服务义务，在漏查关键事实的情况下，错误判决我方承担物业服务费，没有事实依据。四、因涉案房屋一直处理整改维修状态中，我方从未实际入住，故我方并没有享受到基本的物业服务。况且，我方根据实际需要，依据《前期物业管理服务协议》的约定，要求金地物业广州分公司履行房屋修缮义务，但金地物业广州分公司未尽到修缮合格的义务，使物业一直处于闲置状态，无法使用，对我方造成了巨大的经济损失，因此我方有权行使合同抗辩权，拒绝支付物业服务费。五、原审判决我方支付滞纳金没有事实依据和法律依据。1、我方不承担房屋实际交付前所产生的相关物业服务费用，没有拖欠物业管理费，不存在“滞纳金”。2、“滞纳金”属于行政罚金性质，金地物业广州分公司属于服务行业的性质，而非管理单位，其与我方之间不成立国家行政管理关系。综上所述，原审认定事实不清，证据不足，适用法律和判决错误，严重侵害我方合法权益，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人金地物业广州分公司答辩称：我司同意一审判决认定的事实及判决依据。一、关于涉案房屋的交付问题。一审已查明杜君、尹黎明已于2008年6月22日签收了收楼资料、钥匙签收单及收楼意见书，故不存在未交付的问题。二、杜君、尹黎明认为原审判决未查清我司是否履行了物业服务义务，我司认为杜君、尹黎明若对此有异议，举证责任应由其自行承担，而不应由我司承担。三、关于房屋修缮义务，我司所提供的物业服务是基于双方签订的前期物业管理服务协议对整个小区的公共设施设备等提供相应的服务，非针对个人提供物业服务。四、滞纳金在本案中明确属于违约金的性质，且在本行业中也通常采用此说法，综上所述，一审法院认定事实清楚，法律依据正确，请求二审法院维持原判，驳回杜君、尹黎明的上诉请求。金地物业广州分公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、杜君、尹黎明向金地物业广州分公司支付拖欠的2008年12月至2015年11月和2016年2月至2016年3月期间的物业服务费50363.66元及滞纳金（滞纳金从拖欠物业费的次月一日起算，每日按物业费本金万分之五计至付清之日，暂计至2016年3月31日为33892.68元）；二、本案诉讼费用由杜君、尹黎明承担。原审法院认定事实：2007年4月30日，金地物业广州分公司（甲方）与杜君、尹黎明（乙方）签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定“乙方所购房屋物业类型：三叠院座落位置一街6栋102建筑面积194.04……第二条双方的权利义务一、甲方的权利义务1、物业共用部位维修、养护的服务和管理。……12、依据本协议自开发商发出入伙通知之日起向乙方收取物业管理费……17、向乙方提供房屋自用部位，自用设施设备维修养护等有偿服务。二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第五条物业管理服务费一、物业管理服务费的收取标准……三叠院（不带电梯）物业管理费标准为：3元/平方米/月×建筑面积说明：三叠院为类别墅产品，物业管理费已包含花园、天台及露台等区域的管理费，赠送面积不再计费……二、物业管理服务费的计费时间：自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费。三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费……第十条违约责任……一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可以向人民法院起诉……”。2008年5月，金地物业广州分公司向杜君、尹黎明发送《[金地荔湖城]入伙通知书》，通知杜君、尹黎明办理入伙手续。2008年6月22日，杜君、尹黎明签收《收楼资料/钥匙签收单及收楼意见书》，确认收到涉案房屋相关文件及钥匙，以及双方确认涉案房屋需要整改的项目，包括“1客房窗台大理石与木地脚线缝过大，二楼楼梯入口、露台、外阳台倒积水。2客房阳台栏杆接口没刷油漆，客房天花未粉刷完成。3客房阳台墙面掉漆掉粉。4室内楼梯栏杆的横杆间隙太大。5高空玻璃的……百叶弯曲。6大厅推拉门外瓷砖有空鼓，一楼入户门飘雨。7下庭院门开关不顺……8……备注：请业主在收到开发商整改完毕通知后的两日内，到现场复查并予以签字确认。否则视为对上述整改结果无异议。”。2013年8月13日，金地物业广州分公司通过邮政快递向杜君、尹黎明邮寄《法律顾问函》，通知杜君、尹黎明交纳涉案房屋的物业服务费等46397.46元。该函件于2013年8月14日妥投签收。2014年7月10日，金地物业广州分公司通过邮政快递向杜君、尹黎明邮寄《法律顾问函》，通知杜君、尹黎明交纳涉案房屋的物业服务费59118.39元。该函件于2014年7月11日妥投。2015年2月5日，金地物业广州分公司通过邮政快递向杜君、尹黎明邮寄《法律顾问函》，通知杜君、尹黎明交纳涉案房屋的物业服务费67658.97元。2015年7月27日，金地物业广州分公司通过邮政快递向杜君、尹黎明邮寄《法律顾问函》，通知杜君、尹黎明交纳涉案房屋的物业服务费74452.65元。2016年5月4日，一案审法院立案受理本案。一审庭审过程中，一、双方确认涉案房屋于2011年11月21日缮证，建筑面积195.28平方米。二、杜君、尹黎明表示其只收到2014年和2015年的律师函，金地物业广州分公司未尽到修缮义务，涉案房屋经多次维修后仍然存在大面积脱落、空鼓、渗水以及燃气不能使用的问题。为此，其提供保修单复印件3份、保修查验通知原件2份、金地荔湖城客户接待单复印件1份、金地荔湖城客户咨询/投诉意见单原件1份。原审法院认为：杜君、尹黎明与金地物业广州分公司签订的《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。金地物业广州分公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故杜君、尹黎明作为受益人应按上述协议的约定交纳物业服务费。现杜君、尹黎明未按合同约定支付物业服务费，其行为已构成违约。关于杜君、尹黎明提出涉案房屋未交付之前的物业服务费应由开发商承担的抗辩。杜君、尹黎明已于2008年6月22日签收《收楼资料/钥匙签收单及收楼意见书》，故其要求开发商承担2015年12月15日以前的物业服务费缺乏依据，本院不予支持。关于杜君、尹黎明提出金地物业广州分公司未尽修缮义务的抗辩。杜君、尹黎明提出的证据不足以证明金地物业广州分公司未尽到物业管理义务，故杜君、尹黎明该项抗辩不成立，原审法院亦不予采纳。关于杜君、尹黎明提出诉讼时效的抗辩。金地物业广州分公司提供了2013年8月13日、2014年7月10日、2015年2月5日、2015年7月27日向杜君、尹黎明催收物业服务费的邮寄证明，并于2016年5月4日就本案诉至法院。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，因此金地物业广州分公司主张要求杜君、尹黎明支付2011年8月14日至2015年11月30日和2016年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费的诉讼请求，并未超过诉讼时效，原审法院予以支持。经核算，杜君、尹黎明应支付每月物业服务费为585.84元（3元/平方米/月×195.28平方米），应支付上述期间的物业服务费为31401.02元[585.84元/月×53个月+（585.84元/月÷30天×18天）]。金地物业广州分公司主张的要求支付上述期间之前的物业服务费的诉讼请求，因并未构成诉讼时效的中断，已经超过两年的诉讼时效，原审法院不予支持。至于滞纳金的问题。《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》约定，杜君、尹黎明不按约定时间交纳费用的，金地物业广州分公司有权要求杜君、尹黎明支付从逾期之日起按每日万分之五计算的滞纳金。该协议约定每月物业服务费的交纳时间为每月10日前交纳该月的物业服务费，现金地物业广州分公司主张从次月1日起计算滞纳金，无违反法律法规强制性规定,原审法院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金，按每日万分之五的标准自次月1日起计算至付清款项之日止，并以该月欠付的物业管理费为限，滞纳金总额以31401.02元为限。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，于2016年8月2日作出如下判决：一、杜君、尹黎明于本判决发生法律效力之日起十日内向金地物业广州分公司支付2011年8月14日至2015年11月30日以及2016年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费总额31401.02元及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业服务费为基数，从次月1日起以每日万分之五为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业服务费为限，滞纳金总额以31401.02元为限）；二、驳回金地物业广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费953元，由金地物业广州分公司负担242元，杜君、尹黎明负担711元。二审中，各方当事人均无提交新证据。审查原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然尹黎明、杜君以涉案房屋因存在质量问题需维修，其至2015年12月15日才收楼，金地物业广州分公司至今未尽修缮义务为由，上诉主张其无需承担房屋维修期间的物业管理费，但由于《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》约定金地物业广州分公司自开发商发出入伙通知之日起向尹黎明、杜君收取物业管理费，而根据一审查明事实，杜君、尹黎明已于2008年6月22日签收《收楼资料/钥匙签收单及收楼意见书》，且各方当事人均确认涉案房屋的产权已于2011年11月21日登记至杜君、尹黎明名下，故杜君、尹黎明以此为由拒付物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于杜君、尹黎明所主张的因房屋质量问题所产生的损失赔偿，与本案分属不同法律关系，杜君、尹黎明亦在二审中表示其已另案起诉，要求开发商东某公司赔偿迟交楼损失并承担实际交房前的物业管理费等，故此，本案对此不作处理和认定。杜君、尹黎明要求将两案合并审理，及追加东某公司为本案第三人的上诉意见不符合相关法律规定，本院不予采纳。关于滞纳金。由于杜君、尹黎明拒付物业服务费的理由不成立，原审根据《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》的约定及金地物业广州分公司的主张，判令杜君、尹黎明承担因其逾期支付物业管理费的违约行为而产生的滞纳金，合理有据，本院予以维持。杜君、尹黎明二审中亦未提交新证据以支持其上诉主张或推翻原审相关认定，故其不同意支付滞纳金的上诉意见缺乏理据，本院不予支持。综上所述，杜君、尹黎明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费961元，由上诉人杜君、尹黎明共同负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年二月二十一日书记员  梁少欣