浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭江商初字第1503号原告（反诉被告）谢兰芬。原告（反诉被告）张小米。委托代理人张勇海，浙江中宙律师事务所律师。被告（反诉原告）杭州和丽酒店管理有限公司。住所地杭州市江干区沁园雅生活馆***室。法定代表人胡群建，董事长。委托代理人周劲予，浙江泰易律师事务所律师。原告（反诉被告）谢兰芬、张小米为与被告（反诉原告）杭州和丽酒店管理有限公司（以下简称和丽酒店）委托合同纠纷一案，于2012年11月8日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序进行独任审理，于2012年12月5日公开开庭进行了审理。原告谢兰芬、张小米委托代理人张勇海，被告和丽酒店委托代理人周劲矛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢兰芬、张小米诉称，2009年1月13日，谢兰芬、张小米与和丽酒店签订三份委托经营管理合同，合同约定谢兰芬、张小米将其位于杭州市江干区沁园雅舍生活馆834室交由和丽酒店经营管理，和丽酒店向谢兰芬、张小米支付经营收益，和丽酒店于2012年10月20日左右向谢兰芬、张小米发函要求自2012年11月1日开始终止委托经营管理合同，谢兰芬、张小米认为根据合同第八条“第一款顾及房产经营连续性，任何一方不得擅自变更，解除，提前单方终止本合同，任何一方违反本条约的，须赔偿给对方的所有损失，本合同继续履行”的规定，和丽酒店行为违反合同约定，应当赔偿谢兰芬、张小米损失，要求继续履行合同。被告和丽酒店答辩称，本案是委托合同纠纷，应适用合同法第四百一十条规定，和丽酒店在2012年10月向谢兰芬、张小米发函要求自2012年11月1日起终止合同，和丽酒店不应承担支付违约金的责任。反诉原告和丽酒店诉称，2009年1月13日和丽酒店与谢兰芬、张小米签订委托经营管理合同，约定将位于杭州机场路163号钱塘沁园生活馆834室委托和丽酒店经营管理，双方就经营管理方式，事项，收益支付等均进行约定。截止2012年10月31日和丽酒店依约向谢兰芬、张小米支付经营利益。但因谢兰芬、张小米委托经营房产的消防系统与小区及周边其他房产的消防系统相连并共同使用一个控制终端系统，整个系统中任何一部分不能联通均将导致和丽酒店经营涉案房产的酒店消防系统检查不合格，因消防部门在检查发现整个系统不能联通，多次督促整改，和丽酒店也多次自查，但因整个消防系统终端由小区物业负责，至起诉时止小区物业仍未将消防系统整改合格，和丽酒店经营涉案房产的酒店不得不因消防不合格关门停业，这对和丽酒店经营涉案房产的酒店造成巨大经济损失和商誉损害，因和丽酒店无法在旅客生命财产安全受到严重火灾隐患的房产中继续经营酒店，因此不得不提前终止委托经营管理合同，因涉案房产的消防责任属于业主，因此，和丽酒店认为谢兰芬、张小米应当承担相关经济损失。为此，和丽酒店向法院提起反诉，请求判令：1、和丽酒店与谢兰芬、张小米于2009年1月13日签订委托经营管理合同已于2012年11月1日正式终止；2、谢兰芬、张小米赔偿反诉人经营损失1万元。反诉被告谢兰芬、张小米答辩称，消防维修应由和丽酒店承担，与业主无关，和丽酒店作为经营主体，应办理消防许可证，在经营过程中也应保证消防设施完整，消防大队处罚对象是和丽酒店，其在承诺书中承诺需要整改，且合同中也明确相关责任。谢兰芬、张小米同意终止合同，但不应承担和丽酒店提出的损失赔偿请求，要求法院驳回和丽酒店的反诉请求。原告谢兰芬、张小米向法院提供证据：1、委托经营管理合同1份，证明和丽酒店与谢兰芬、张小米约定各自权利义务的事实；2、函件1份，证明谢兰芬、张小米于2012年10月向和丽酒店发函要求自2012年11月1日起终止合同的事实。被告和丽酒店向法院提供证据：3、行政处罚决定书1份，证明在2011年10月27日前消防检查和丽酒店消防不合格的事实；4、消防监督检查记录1份，证明至2012年5月18日和丽酒店消防系统仍然不合格且存在火灾隐患的事实；5、重大火灾隐患整改通知书1份，证明消防大队要求和丽酒店与进行整改的事实；6、整改报告1份，证明和丽酒店针对2012年5月18日消防检查作出的整改措施；7、要求对沁园雅会生活馆消控设施维修的函2份，证明和丽酒店要求小区业委会及物业中心维修消控设施的事实；8、消防终端照片1份，证明至2012年11月27日消防系统仍不能联通，存在96外故障的事实。另，证人苏杨经和丽酒店申请出庭作证，证明酒店消防一直进行维修，并要求物业和业委会动用维修基金进行维修也一直未能维修好。经质证，和丽酒店与谢兰芬、张小米对证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，予以认定，证据7涉及小区物业及业委会，与本案缺乏关联，不作认定，证据8为照片，但缺乏证明力，不予认定。经审理本院认定：2009年1月13日，和丽酒店与谢兰芬、张小米签订委托经营管理合同三分，约定将位于杭州机场路163号钱塘沁园生活馆834室委托和丽酒店经营管理，委托经营管理期限从该房产的《房屋所有权证》办出之日至2013年12月31日止，约定在委托经营管理期限内将该房产的一切管理事项全权委托给和丽酒店处理，出卖人发出商品房交接通知后，谢兰芬、张小米超过规定未办理交接手续的，和丽酒店有权代表谢兰芬、张小米和出卖人办理交接手续，和丽酒店有权以自己的名义确定、调整该房产的经营范围、经营模式以及对物业进行装饰装修等，有权独立处理一切与该房产经营管理有关的事务，对年收益作如下规定：2009年1月1日至2009年12月31日为6%，2010年1月1日至2010年12月31日为6%，2011年1月1日至2011年12月31日为6%，2012年1月1日至2012年12月31日为7%，2013年1月1日至2013年12月31日为7%，委托经营期间，该房产的物业管理费、水电费、装修费等费用由和丽酒店承担，并约定，顾及房产经营的连续性，任何一方不得擅自变更、解除、提前单方终止本合同，任何一方违反本协议的，须赔偿给对方造成的所有损失，本合同继续履行。上述协议签订后，双方按约履行合同。和丽酒店在经营期间，江干区公安分局消防大队于2011年10月27日作出江公（消）决字（2011）第0124号公安行政处罚决定书，认为和丽酒店消防设施、器材未保持完好，决定予以罚款5000元，2012年5月21日，该大队对和丽酒店作出重大火灾隐患整改通知书，认为：1、高层建筑和地下建筑未按规定设置疏散指示标志、应急照明，或损坏率超过30%；2、火灾自动报警系统处于故障状态，不能恢复正常运行；3、自动消防设施不能正常联动控制。和丽酒店出具整改报告，保证最后在2012年10月30日前整改完毕。2012年10月15日，和丽酒店发函给谢兰芬、张小米，认为因消防问题将被有关部门勒令停业整顿而导致租赁协议无法正常履行，要求于2012年11月1日起终止委托经营关系。谢兰芬、张小米接到通知后，双方对此发生争议。和丽酒店支付谢兰芬、张小米约定租金至2012年10月30日止。本院认为，和丽酒店与谢兰芬、张小米之间的委托合同关系成立并有效。和丽酒店要求于2012年11月1日终止合同，庭审中，谢兰芬、张小米同意终止合同，双方合同解除。现谢兰芬、张小米诉请要求赔偿2012年11月1日至2013年12月31日止的违约金，故本案争议在于和丽酒店是否有权单方终止合同。经查明，和丽酒店因酒店存在消防隐患被消防部门要求整改，但并未要求停业整顿，根据双方之间的委托管理合同关于“和丽酒店有权以自己的名义确定、调整该房产的经营范围、经营模式以及对物业进行装饰装修等，有权独立处理一切与该房产经营管理有关的事务”的约定，和丽酒店对酒店的消防等事务具有管理义务，目前，和丽酒店并不存在因消防许可未通过或被消防部门强制停业，也即该酒店不存在客观不能经营的情形，另，退一步讲，即使存在消防隐患需要整改，和丽酒店可以通过整改解决，对于因整改引起的经营损失可依据合同或追究责任主体解决，故因为消防隐患需要整改的原因并不构成单方终止合同的理由，和丽酒店应当承担赔偿责任。对于赔偿金额，因谢兰芬、张小米主张金额损失为合同尚未到期部分的委托经营收入，双方合同并未对此进行约定，合同法规定的违约金具有补偿功能，考虑到双方签订的委托管理合同解除后，谢兰芬、张小米客观上存在一段时间不能获得收益，故本院酌定不能经营的期间为三个月，和丽公司应当承担三个月经营收入的赔偿责任，赔偿金额为10948元。对和丽酒店的反诉请求，因本院已认定双方签订合同终止履行并认定和丽酒店应承担一定违约责任，故对其要求赔偿经营损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、杭州和丽酒店管理有限公司应赔偿谢兰芬、张小米经济损失10948元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回谢兰芬、张小米的其他诉讼请求。三、驳回杭州和丽酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1099元，减半收取549.50元，由原告谢兰芬、张小米负担116元，被告杭州和丽酒店管理有限公司负担433.50元；反诉案件受理费25元，由反诉原告杭州和丽酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1099元，反诉费25元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  许钟军二〇一二年十二月十九日书记员  王 麟