四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终130号上诉人（原审原告）：汪辰宇，男，1998年2月10日出生,汉族，住四川省攀枝花市东区。法定代理人：蒯某（系上诉人母亲），女，1971年5月17日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。法定代理人：汪某（系上诉人父亲），男，1969年6月12日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：袁国宪，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104200910833044。被上诉人（原审被告）：攀枝花市仁和房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区仁和街口，统一社会信用代码：91510400450969185R。法定代表人：胡基元，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵川，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邓春生，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104200310302111。上诉人汪辰宇因与被上诉人攀枝花市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2017）川0411民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月7日进行了审理。上诉人汪辰宇的法定代理人蒯某、汪某、委托诉讼代理人袁国宪，被上诉人仁和房产公司的委托诉讼代理人赵川、邓春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪辰宇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人承担违约金208837元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承��。事实和理由：1.被上诉人未提交证据证明案涉房屋已符合双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交房条件，被上诉人至今仍处于持续违约状态，一审判决认定案涉房屋已具备交付条件系事实认定错误；2.上诉人与被上诉人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》对逾期交房责任承担进行了明确约定，在双方约定明确的情况下应严格按照合同约定执行，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，对双方约定的违约金计算标准进行调减系适用法律错误，无任何依据，调减违约金比例过大，明显有利于被上诉人，对上诉人显失公平。本案应按照一审判决确定的起止日期（2015年12月31日至2017年11月20日）按日万分之五计算违约金。仁和房产公司辩称:1.一审���决认定本案所涉房屋具备交付条件事实清楚，证据确实充分，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件为取得建设工程竣工验收合格证明，案涉房产于2016年8月29日取得竣工验收报告，于2016年9月30日经四川省攀枝花市仁和区建设工程质量安全监督站检测合格且于2017年11月20日在四川省攀枝花市住房和城乡规划建设局办理了竣工验收备案登记，根据《建设工程质量管理条例》的规定，房屋经验收合格即证明房屋具备交付条件，可交付使用，且本案所涉房屋已经通过了备案，因此一审判决认定本案所涉房屋具备交付条件是正确的。同时，一审判决将违约金计算截止时间确定为2017年11月20日是违背案件事实的，合同并非约定以备案作为交付条件，而是以竣工验收作为交付条件。2.一审判决下调违约金比例符合法律规定，一审判决引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，并不是上诉人认为的本案以没有约定违约金数额而参照该规定执行，而是依据此条说明我国法律对逾期交房违约金是限定在买受人因逾期交房而遭受的损失范围内，也即赔偿实际损失，而非带惩罚性质，从本案合同约定的违约金看，以房价659834元每日万分之五计算每日违约金为329.9元，每月为9897.51元，显然从上诉人所购房屋结合四川省攀枝花市仁和区当地租金价格来看，该违约金明显高出市场租金很多倍，同时，上述司法解释第十六条明确规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准进行减少，一审判决将违约金由日万分之五调至日万分之一点五，每月违约金仍高达2969.25元，该违约金也高于案涉房屋所在地区房屋的市场租金水平，因此一审下���违约金及下调比例符合法律规定，也符合当地房屋的市场租金水平。3.一审判决以2015年12月30日作为违约金起算时间明显错误，双方签约时间为2016年4月6日，虽合同约定的交房时间为签约前的2015年12月30日，但被上诉人交付房屋的基础依据应为合同，被上诉人不可能在未签约，无合同依据的情况下向上诉人交付房屋，因此一审判决以2015年12月30日作为违约金起算时间明显错误。汪辰宇向一审法院起诉请求：1、判令仁和房产公司承担从约定交房之日起至2017年10月25日期间逾期交房的违约责任。违约金暂计为199600元（从2015年12月31日起，暂计算至2017年10月25日，共计665天，扣除60天的免责期，按照605天计算违约金659834元×万分之五×605天=199600元）。一审庭审中，汪辰宇将违约金截止日期变更为2017年11月20日，违约金金额变更为208837元。一审法院认定事实：汪辰宇于2014年9月13日向仁和房产公司交纳定金20000元，2014年10月15日向仁和房产公司交纳购房款639834元（不含定金）。2016年4月6日，汪辰宇和仁和房产公司签订合同编号为102243的《四川省商品房买卖合同（预售）》，2014年10月15日签订《商品房买卖合同补充协议》。双方约定仁和房产公司将其开发的“仁和·水岸沙弯”小区第9幢8层8-1号房屋预售给汪辰宇，该商品房单价为4718元/㎡，总价款659834元；汪辰宇应在2014年10月15日前支付该商品房的全部价款。该份合同上载明：“……第十五条商品房交付条件㈠该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告��。㈡该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件㈠基础设施设备……㈡公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）……5.配置的电梯、消防、安防等设备设施：2015年12月30日达到使用条件；……第十八条交付时间和手续㈠出卖人在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。……第十九条逾期交房责任……⑵逾期在60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。……”《商品房买卖合同补充协议》载明“第四条：商品房的交付1、甲方交付商品房的拟定日期为2015年12月30日，除甲方推迟交房日期外，届时甲方不再另行通知交房日期。交付期限届满时房屋未达交付条件的，乙方给予甲方二个月的交付宽限期，宽限期内乙方放弃追究甲方的违约责任，但甲方须及时通知乙方。”2016年4月8日，该诉争房屋办理商品房预售合同网上备案。2016年9月7日，诉争房屋所属4号楼经四川省攀枝花市公安消防支队综合评定消防验收合格。2016年9月30日，诉争房屋所属4号楼经四川省攀枝花市仁和区建设工程质量安全监督站检测合格，并建议进入备案程序。2017年3月24日,四川省攀枝花市住房和城乡规划建设局收讫了包括诉争房屋所属4号楼竣工验收备案文件，该局于2017年11月20日在竣工验收备案部门意见一栏签署“同意备案”，并加盖了攀枝花市住房和城乡规划建设局备案专用章。一审法院认为，汪辰宇和仁和房产公司所签的商品房买卖合同及补充协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案当事人诉辩情况，一审法院归纳本案当事人间的争议焦点是：一是逾期交房违约金计算的起算点、止算点应如何认定；二是违约金是否需要人民法院予以调整。关于争议焦点一，一审法院认为，汪辰宇和仁和房产公司在合同中约定的交房日期是2015年12月30日，依据案件查明的事实，在合同约定的房屋交付日期2015年12月30日，诉争房屋所属楼栋还不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件。汪辰宇和仁和房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》落款日期虽为2016年4月6日，但合同约定的交房日期是2015年12月30日，故此时间应作为逾期交房违约金计算的起算点。对仁和房产公司提出的按合同签订日期为逾期交房违约金计算的起算点顺延二个月，即从2016年6月6日开始计算违约金的意见，因合同签订日并不是交房日，故对该意见一审法院不予采信。本案中，通过庭审查明诉争房屋所属4号楼已经竣工验收合格，并于2017年3月24日经备案机关进入备案程序，诉争商品房已具备交付条件，但因开发商的交房通知不符合法律的相关规定，庭审中，汪辰宇将违约金截止日期确定��2017年11月20日。综上，一审法院认为，应以商品房买卖合同中约定的交房日期2015年12月30日为违约金计算的起算点，扣除二个月的交付宽限期。汪辰宇主张2017年11月20日为违约金止算点，不违反法律规定，一审法院予以确认。仁和房产公司共计逾期交房天数为631日。关于争议焦点二，一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由此可知，我国法律支持的逾期交房违约金，原则上限定在买受人因逾期交房所遭受的实际损失范围内。在本案中，双方合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋的租金水平，仁和房产公司的违约行为给汪辰宇造成的损失明显低于双方约定的逾期交房违约金。仁和房产公司提出的要求下调违约金比例的意见，符合法律规定，故一审法院予以采纳。由此，一审法院酌情确定按已付房款每日万分之一点五的标准计算违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、攀枝花市仁和房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内向汪辰宇支付逾期交房违约金62453元（659834元×0.15‰×631日）；二、驳回汪辰宇的其他诉讼请求。二审中，汪辰宇提交四川省攀枝花仁和区人民法院（2017）川0411民初344号民事判决书影印件一份，拟证明四川省攀枝花仁和区人民法院之前在类似案件判决中酌情确定的违约金标准为日万分之三。仁和房产公司质证认为，该份证据不是新证据，且是影印件，内容看不清楚，对真实性不认可，而且即使是真实的，因我国不是判例法国家，该份判决结果也不适用于本案。本院认为，因上诉人提交该份证据系复印件，被上诉人不予认可，故本院不予采纳。本院二审查明，案涉项目4号楼由仁和房产公司公司于2016年8月29日组织竣工验收并形成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。一审判决查明的事实和证据与本院经审理查明的事实和证据与一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、案涉房屋的交付使用条件是否符合合同约定；二、违约金是否应予调整。关于案涉房屋的交付使用条件问题。根据国务院《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”，第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，建设工程质量管理最基本的原则和方法就是建立健全质量责任制，有��各方对其本身工作成果负责。建设工程的各参与单位在进行建设工程活动中必须按照《建设工程质量管理条例》的规定承担责任和义务。案涉项目4号楼由仁和房产公司公司于2016年8月29日组织有关各方进行竣工验收并形成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。上诉人与被上诉人签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条关于商品房交付条件约定为该商品房交付给买受人时，该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，而《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》即是工程竣工验收的合格证明之一，因此，取得该竣工验收报告时，该工程即达到交付使用条件。一审法院以案涉工程备案之日（2017年11月20日）确定违约金的止算日期，虽与合同双方约定不一致，但仁和房产公司未采取合理方式向上诉人明示交房的有关证明��对此未提出上诉，故本院予以维持。关于违约金是否应予调整问题。本院认为，违约金应当坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，虽然双方在合同中明确约定了出卖人逾期交房时应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，但该违约金标准明显过高，一审法院综合违约方的违约情况、守约方的实际损失以及参考同期、同地段、同类型房屋租金标准酌情确定违约金按每日万分之一点五计算并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人汪辰宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3328元，由上诉人汪辰宇负担。本判决为终审判决。审判长  万伟审判员  董敏审判员  熊疆二〇一七年二月二十四日书记员  刘英