广东省龙川县人��法院民 事 判 决 书(2016)粤1622民初1441号原告：叶某，男，1956年6月16日出生，汉族，住广东省龙川县。原告：叶某甲，男，1968年7月23日出生，汉族，住广东省龙川县。原告：叶某乙，男，1973年10月1日出生，汉族，住广东省龙川县。上述原告叶某甲、叶某乙委托诉讼代理人：叶某。被告：深圳市歆百源物业发展有限公司龙川分公司，住所地：龙川县登云镇深圳南山（龙川）产业转移工业园企业服务中心附楼。负责人：曾某。被告：深圳市歆百源物业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路10382经泽大厦7A11。法定代表人：杨桥坤。原告叶某、叶某甲、叶某乙诉被告深圳市歆百源物业发展有限公司龙川分公司、深圳市歆百源物业发展有限公司房屋租��合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶某、被告深圳市歆百源物业发展有限公司龙川分公司（以下简称“歆百源龙川分公司”）负责人曾某到庭参加诉讼，被告深圳市歆百源物业发展有限公司（以下简称“歆百源深圳公司”）经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某、叶某甲、叶某乙向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付到期应付的房租及电费共计人民币37821.42元（2015年5月1日至2015年10月31日所欠半年房租1800元×6个月=10800元；2015年11月1日至2016年10月31日所欠一年房租1950元×12月=23400元；2016年11月1日至2017年4月31日所欠半年房租2100元×6个月=12600元；两年所欠房租共计46800元，欠电费1021.42元，两项共计欠47821.42元，被告在2016年11月4日支付给原告10000元仍欠房租及电费共计37821.42元。）；二、判决被告向原告支付所欠房租违约金按《房屋租赁合同》约定的两倍罚款共计36800元；三、判令被告向原告支付所欠房租及电费共37821.42元按中国人民银行同期贷款利息计付利息；四、判令被告在2017年5月1日前按《房屋租赁合同》解除后立即清除并向原告返还租赁房屋及空地；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年10月22日签订了一份《房屋租赁合同》，租赁合同中约定：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），甲方将位于龙川县通衢镇梅城村与华城红光村交汇处大路旁的楼房（面积约为264平方米）及旁边的空地（面积约为725平方米）出租给乙方，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日止。双方约定第一年的租金为每月人民币1800元，第二年的租金为每月人民币1950元，第三年的租金为每月人民币2100元，租金应当以��民币现金方式按半年支付。双方进一步约定，乙方应自签订租赁合同之日首付半年租金（合计人民币10800元），并在此后每年的11月1日与5月1日或之前向甲方预付下一半年的租金。原告与被告签订租赁合同后，原告按约定向被告提供了租赁房屋和空地供其使用。然而，被告在支付首期半年租金（即人民币10800元）后，未按照租赁合同约定在2015年5月1日、2015年11月1日和2016年5月1日向原告支付自2015年5月1日至2017年4月31日的二年期间分别到期应付的租金人民币10800元、23400元、12600元，合计人民币46800元，2016年11月4日支付房租壹万元，仍欠36800元，以及累计未付的电费合计人民币1021.42元（两项共计37821.42元）。原告分别于2015年11月11日和2016年4月28日向被告发出书面租金催收函，敦促被告向原告支付拖欠的租金以及电费。上述催收函经被告签收认可，但是被告至今仍未支付拖��的上述租金以及电费。根据租赁合同第九条第(三)款和第十条的约定，由于被告不支付或者不按照约定支付租金超过15日，原告要求单方解除租赁合同，并且要求被告向原告支付相当于拖欠租金金额的违约金人民币36800元。为了确保合同解除后原告能够恢复其对租赁房屋和空地的使用权，原告请求判令被告在合同解除后立即（在任何情况下不得晚于合同解除后的五天）按租赁合同约定清理并向原告返还租赁房屋和空地。对于被告拖欠的租金，被告应当向原告支付自2015年5月1日起至实际完全支付之日的期间内按中国人民银行同期贷款年利率计算的利息。对于被告拖欠的电费，被告应当向原告支付自2014年11月1日起至实际完全支付之日的期间内按中国人民银行同期贷款年利率计算的利息。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告拒不支付租金和电费的行为已严重违反了合同约定及我国相关法律法规，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告为了维护自身的合法权益，请求法院依法判准原告的诉讼请求。被告深圳市歆百源物业有限公司龙川分公司辩称，龙川分公司一直向深圳总公司追偿所欠原告的房租，于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》是由深圳总公司负责签订的，由龙川分公司盖章，房屋租金费用由深圳总公司支付。龙川分公司也希望深圳总公司能尽快支付所拖欠的房租和电费给原告，且对原告提出的房租及电费37821.42元数额予以认可。被告深圳市歆百源物业有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年10月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同中约定：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），甲方将位于龙川县通衢镇梅城村���华城红光村交汇处大路旁的楼房（面积约为264平方米）及旁边的空地（面积约为725平方米）出租给乙方，租赁期限为期三年，自2014年11月1日至2017年10月31日止。双方约定第一年的租金为每月人民币1800元，第二年的租金为每月人民币1950元，第三年的租金为每月人民币2100元，租金应当以人民币现金方式按半年支付，乙方自签订租赁合同之日首付半年租金10800元，乙方此后应当在每年的11月1日与5月1日或之前向甲方预付下一半年的租金。双方还约定其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告提供了租赁房屋和空地供被告使用，被告支付首期半年租金10800元后，未再按照租赁合同约定向原告支付自2015年5月1日起至今的房屋租金及电费。原告分别于2015年11月11日和2016年4月28日向被告发出书面租金催收函，敦促被告向原告支付拖欠的房租以及电费。2016年10月26日，原、被告签订《协议》，协议内容载明：“深圳市歆百源物业发展有限公司龙川分公司负责人曾某，请你在2016年10月31日前交付应交房租共叁万肆仟贰佰元整（34200元），电费壹仟零贰拾壹元肆角二分，否则，房主叶某等人有权处置深圳市歆百源物业发展有限公司龙川分公司在房主堆放的物品及一切有关建筑物等。公司无权追诉，所要承担一切法律责任由龙川分公司全部负责，与房主无关。房主有权进一步追诉所欠的房租及电费。追诉按双方签订的合同有关条文执行。并立即解除双方2014年10月22日签订的有关合同。签订协议人：出租方叶某、深圳市歆百源物业发展有限公司龙川分公司（盖章），见证调解单位：龙园派出所，2016年10月26日。”2016年11月4日，被告向原告支付房租10000元。上述事实有原告提交的起诉状、身份证复印件、企业信用信息、营业执照、《房屋租赁合同》、《发票》、《协议》、《乡村建设规划许可证》、农村居民建房用地呈批表、照片及开庭笔录予以证实。本院认为，原、被告均具有缔约能力，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，合同租赁期为三年，双方约定第一年（2014年11月1日起至2015年10月31日）的租金为每月1800元，第二年（2015年11月1日至2016年10月31日）的租金为1950元，第三年（2016年11月1日至2017年10月31日）的租金为2100元。被告于2015年5月1日起拖欠原告房屋租金至今未支付完毕。被告应当向原告支付2015年5月1日至2016年10月31日房屋租金24200元（1800元×6个月+1950元×12个月10000元（2016年11月4日已支付）=24200元），并向原告支���从2016年11月1日起按每月2100元计算至腾空房屋返还给原告之日止的租金。原告请求超出部分，本院不予支持。根据原、被告签订的《租赁合同》第九条约定，电费应由被告缴纳，原告请求被告支付代为缴纳的电费1021.42元，原告提供发票证据证实，被告对原告代为缴纳的电费1021.42元予以认可，本院予以确认。关于原告请求被告支付因拖欠房租产生的合同违约金36800元和所欠房租和电费共37821.42元按银行同期同类贷款利率计算利息的问题。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十条第四款和第十一条的约定，被告不支付或者不按照约定支付租金超过15日的，原告有权随时单方解除合同，收回该房屋，并应向原告支付相当于违约行为发生时每月租金两倍的违约金。原告履行了自己的合同义务，提供了租赁房屋和空地供被告使用。被告未能按照约定履行合同付款义务���属逾期付款，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付违约金36800元，虽符合双方约定，但约定按违约行为发生时每月租金两倍计算违约金明显过高，本院予以适当调整。因此，原告请求被告支付因拖欠房租产生的合同违约金由本院酌定为2017年度每月租金2100元。原告请求被告支付因拖欠房屋租金及电费共37821.42元按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，因被告已承担了相应的违约金，本院不予支持。被告自2015年5月1日起未按合同约定向原告支付房屋租金及电费，长达一年零八个月之久，违反了双方签订的《房屋租赁合同》约定，已构成违约，原告请求解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，理由充分，本院予以支持。本案中，原告签订的《房屋租赁合同》所盖的印鉴虽是被告深圳市歆百源物业发展有限公司龙川分公司的，但根据《中华人民共��国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，因此被告深圳市歆百源物业发展有限公司应为合同的责任主体。被告深圳市歆百源物业发展有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、举证、质证的权利，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶某、叶某甲、叶某乙与被告深圳市歆百源物业发展有限公司龙川分公司于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》。二、被告深圳市歆百源物业发展有限公司龙川分公司应在本判决发生法律效力之日起十日内腾空租赁的原告房屋和所占房屋空地内的构建物。三、���告深圳市歆百源物业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告叶某、叶某甲、叶某乙2016年11月4日前仍欠的租金24200元、电费1021.42元及2016年11月1日起按每月2100元租金计算至被告腾空原告房屋和所占房屋空地内构建物之日止的租金。四、被告深圳市歆百源物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告叶某、叶某甲、叶某乙违约金2100元。五、驳回原告叶某、叶某甲、叶某乙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元（原告已预交），由被告深圳市歆百源物业发展有限公司负担。被告承担的诉讼费应在上述履行期间内迳付给原告，本院不另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员 黄 涛二〇一七年二月八日书记员 黄心婷