广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11044号上诉人（原审原告）：陈妙珍，身份证地址广东省广州市越秀区。委托代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：林丽蓉，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁炳新，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审被告）：陈坚，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：邓显岐，住广东省广州市越秀区。委托代理人：邵如榜，广东润科律师事务所律师。委托代理人：周魏银，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑心慈，香港特别行政区永久性居民，现住香港。被上诉人（原审被告）：高文珊，香港特别行政区永久性居民，现住香港。原审第三人：汤赵明，身份证住址广东省江门市新会区。原审第三人：汤赵鹏，住广东省江门市新会区。上诉人陈妙珍因与被上诉人梁炳新、陈坚、邓显岐、郑心慈、高文珊、原审第三人汤赵明、汤赵鹏所有权确认纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈妙珍上诉称：一、原审法院认定梁炳新作为涉案房屋原产权人宋某、郑心慈、高文珊的代理人与陈坚签订的买卖合同并非无效合同，属于���定事实不清，用法律错误。1993年3月30日，宋某、郑心慈、高文珊办理委托公证，委托梁炳新作为代理人办理涉案房屋的手续，而根据陈妙珍原审提交的证据显示，宋某己于2005年12月17日死亡。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十一条规定：“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”故该委托合同应于2005年12月17日自然终止。为此，梁炳新于2005年12月17日起自然丧失代理权，其作为无权处分人于2012年3月21日仍然以代理人自称与陈坚签订的《广州市存量房买卖合同》(合字1203001268X)，因宋某己故，而其法定继承人拒绝追认该无权处分行为，该合同应属无效；二、原审法院认为梁炳新与陈坚、陈坚与邓显岐之间不构成恶意串通，从而认定两份《广州市存量房买卖合同》并��无效，应属认定事实不清、适用法律错误。一方面，陈妙珍自1998年10月19日使用涉案房屋，至今已有17年，而陈坚原一直居住在仁秀里33号203房(原门牌××房，即涉案房屋隔壁)，其对于陈妙珍已付房款并使用涉案房屋是知悉的，而梁炳新此时已无委托代理权，两人恶意串通将涉案房屋过户至陈坚名下，以实现恶意占有涉案房产。同时，邓显岐买受涉案房屋时同样已知陈妙珍已付房款并一直使用涉案房屋。另一方面，陈坚与原业主，陈坚与邓显岐的交易价属于明显不合理低价，两份《广州市存量房买卖合同》均是恶意串通的产物，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通损害第三人合法权益的应属无效合同。为此，梁炳新与陈坚，陈坚与邓显岐签署的存量房买卖合同应属无效，涉案房屋的所有权应归陈妙珍所有。综上，陈妙珍上诉请求判令：1、撤销��审判决；2、确认2012年3月21日梁炳新与陈坚签订的《广州市存量房买卖合同》(合字1203001268X)无效；3、确认2012年8月22日陈坚与邓显岐签订的《广州市存量房买卖合同》(合字12080061153号)无效；4、确认越秀区东华西路仁秀里33号204房所有权为陈妙珍所有；5、本案一审、二审全部诉讼费、评估费由梁炳新、陈坚、邓显岐、郑心慈、高文珊承担。被上诉人邓显岐答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回陈妙珍的上诉请求。被上诉人陈坚、梁炳新、郑心慈、高文珊及原审第三人汤赵明、汤赵鹏经本院依法传唤均未到庭，亦未向本院书面陈述意见。陈妙珍向原审法院起诉请求判令：1、确认2012年3月21日梁炳新与陈坚签订的《广州市存量房买卖合同》（合字1203001268X）无效；2、确认2012年8月22日陈坚与邓显岐的签订的《广州市存量房买卖合同》（合字12080061153号）无效；3、确认东华西路仁秀里33号204房所有权为陈妙珍所有。原审法院经审理查明：原广州市东华西路仁秀里33号房屋是宋某、郑心慈、高文珊共有的产业。1983年6月28日，宋某、郑心慈、高文珊与广东信托投资公司（下简称信托公司）签订了《合建协议书》，约定宋某、郑心慈、高文珊愿将上述房屋与信托公司合作，改建为钢筋混凝土五层以上楼房住宅；新楼建成后，信托公司将原地经报建批准后的可建面积的第二、第三两层产权补偿给宋某、郑心慈、高文珊等。1984年，宋某、郑心慈、高文珊与信托公司就上述房屋的合建签订了《补充协议书》，约定原协议业主取回33号二楼及三楼的产权，现改为业主取回原33号、35号之1的二楼，及35号二楼前大部分，总面积共199.82平方米，另加35号之1西面阳台1个、33号、35号北面的阳台各一个等。新楼建成后，宋某、郑心慈、高文珊与信托公司于1986年7月3日签订书面协议，订明广州市东华西路三角市仁秀里33-35-35之1号二楼北面单元给业主产权的面积207.046平方米已验收；契证办理事由信托公司负责等。1993年3月12日，汤某（为甲方）与曾元勋（为乙方）签订《房屋转让协议书》，内容为：甲方同意将座落在广州市东华西路仁秀里35号2楼西面座北向南，建筑面积68平方米（含阳台，以户数分担梯间），经甲乙双方协商同意一口价交易房价298000元，卖给乙方。双方达成协议如下：一、乙方同意购本房总价298000元，支付给甲方购上述楼房，甲方保证全部交给乙方使用。二、双方定于1993年3月12日签订本协议时乙方则付25万元，给甲方作上述楼房的买款，余下48000元，待双方办理公证，乙方领取上述楼房契约后付清给甲方。三、乙方必须在��订协议后三个月内约甲方到市房交易所或公证处办理一切买房手续，乙方逾期不办，甲方则按乙方弃权处理，不退还购房款，如甲方到期不同乙方前往交易所办理交易手续，则必须以双倍购房款退还给乙方。四、本房办理契约的税及费用均由甲方支付，该房面积以是市房地产管理局测量为准，如超过68平方米，乙方则按每平方米4000元补偿给甲方。该协议书下方有手写内容：“同意转陈妙珍名下。曾元勋妻代：张慧。99.12.2”。同日，汤某（为甲方）与陈妙珍（为乙方）签订《房屋转让协议书》，该协议书内容与汤某和曾元勋签订的上述《房屋转让协议书》内容一致。1993年3月30日，宋慕璇、郑心慈、高文珊出具委托书（该委托书经原广州市东山区公证处公证），明确宋慕璇、郑心慈、高文珊委托梁炳新作为代理人代为领取东华西路仁秀里33号房屋���成新楼（新门牌广州市东华西路三角市仁秀里33-35-35-1号二楼）的契证手续、处理房屋买卖事宜、所有有关该房屋所支出之费用均由受委托人梁炳新负责支付等。陈妙珍手上持有该委托书的复印件，该复印件下方有如下手写内容：“汤某负责办妥转名给陈妙珍产权手续。汤某2001年1月20日”。1993年3月24日，汤某（汤赵鹏、汤赵明的父亲）与宋某、郑心慈、高文珊签订了《购屋声明书》，约定汤某以港币51万元向宋某、郑心慈、高文珊购买上述新建房屋等。同月31日，汤某向宋某、郑心慈、高文珊支付了全部购房款。1998年10月19日，汤某出具手写字条，内容为：“在1998年10月曾元勋已转让给陈妙珍，汤某已接转让一切手续给陈妙珍，关于房屋的事宜由陈妙珍处理”。据陈妙珍提交的房证字第00××92号房产证复印件显示，该复印件右方空白处有手写内容“本人汤某承担办理合法产权给陈妙珍所有65方手续。经手人：汤某。2001年1月20日”。据调取自房管部门的档案资料显示：2012年1月19日，广州市国土资源和房屋管理局核发出粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证载明越秀区东华西路仁秀里33号二层房屋的权属人为宋某、郑心慈、高文珊，宋某、郑心慈、高文珊对该房屋各占1/3产权份额，该屋套内建筑面积为238.203平方米。2012年3月21日，梁炳新作为宋某、郑心慈、高文珊的共同委托代理人与陈坚签订《存量房买卖合同》，约定陈坚以214万元购买套内建筑面积为238.203平方米的越秀区东华西路仁秀里33号二层房屋。2012年5月16日，广州市国土资源和房屋管理局将越秀区东华西路仁秀里33号二层房屋登记至陈坚名下。2012年8月22日，陈坚与邓显岐签订《存量房买卖合同》���约定邓显岐以2382030元向陈坚购买建筑面积为238.203平方米的越秀区东华西路仁秀里33号二层房屋。2012年10月19日，广州市国土资源和房屋管理局将越秀区东华西路仁秀里33号204房登记至邓显岐名下，该屋套内建筑面积为59.4944平方米，所有权取得方式为分割。原审另查明：汤某的配偶刘样曾于2005年提起诉讼要求解除汤某与宋某、郑心慈、高文珊于1993年3月24日签订的《购屋声明书》及返还购房款港币51万元和利息。原审法院于2006年7月27日作出（2005）东某三初字第1426号民事判决书，判决：一、汤某与宋某、郑心慈、高文珊于1993年3月24日签订的《购屋声明书》予以解除；二、宋某、郑心慈、高文珊在该判决发生法律效力之日起15日内，将购房款港币51万元和利息退还给汤某的合法继承人。该案已生效。原审法院于2007年8月10日立案受理刘样对该案的执行申请。陈妙珍认为该判决有错误，因为宋某于2005年12月17日已死亡。原审过程中，陈妙珍申请对广州市东华西路仁秀里33号204房的交吉价和不交吉价进行评估，评估时点分别为2012年3月和2012年8月。原审法院通过摇珠方式确定由广东腾业房地产及土地评估有限公司进行评估。该公司于2015年6月17日作出评估报告书，载明上述房产在价值时点2012年3月的交吉价为891226元、不交吉参考价为623858元；在价值时点2012年8月的交吉价为939417元、不交吉参考价为657592元。陈妙珍预付了评估费4697元。邓显岐申请对陈妙珍提交的显示有“汤某”书写的材料进行笔迹鉴定，但在诉讼过程中撤回该笔迹鉴定的申请。为证明其主张，陈妙珍提交了以下证据：1、2012年8月5日的调查笔录。该笔录载明被调查人为梁炳新，调查人为霍某（广东尚某律师事务所律师）。调���内容如下：梁炳新称：原仁秀里33号房屋的业主是我的亲戚，我介绍汤某向原业主购买了仁秀里33号房屋，原业主委托我作为代理人代理业主（原）与买主办理有关手续，原业主已收了汤某的房款。2010年，陈坚带着旧屋（即仁秀里33号）的房产证，原业主委托我的公证委托书来找我办理原仁秀里33号房屋的买卖手续，我看见陈坚有原房屋房产证原件，委托书原件，就相信了他，协助他去办理有关手续，是先办了原业主名的新房产证，然后再办房屋买卖手续，将房产转到陈坚名下。由于原来汤某已向原业主支付了房款，所以我没有再收取陈坚的房款，交易的一切费用、纳税等等费用都是由陈坚支付，我只是在有关文件上签名。我没有收取过陈坚任何钱物；2、署名为汤赵明的手写字条，内容为“我没有与陈坚就仁秀里35号二楼达成任何买卖协议”。邓显岐质证称梁炳新本人没有到庭，故对上述证据1的内容有异议；对上述证据2有异议。为证明其自1998年起使用涉案房屋，陈妙珍提交了以下证据材料：1、发证日期为2001年9月5日的广东有线电视用户证；2、陈妙珍出租给他人使用的《租赁合同》两份，租期分别为2001年9月1日至2003年8月31日、2011年10月25日至2012年10月24日。3、2009年至2014年期间的水电费、卫生费发票。邓显岐质证称：对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，但其中有线电视用户证无法证明对应地址为涉案房屋；证据3中确认除手抄字体的两张纸条外的票据的真实性。为证明宋某已于2005年12月19日死亡，陈妙珍提交了经广东省广州市南方公证处公证的香港生死登记处出具的死亡证，载明宋某（SUN,MOSHUEN）死亡登记日期为2005年12月19日。邓显岐对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案��关。陈妙珍另申请了证人练某出庭作证，证人练某称：我与陈妙珍是经朋友介绍认识的，约在2012年7月的东盛酒家，陈妙珍、我、陈坚及其律师都在场，陈坚说房产证只拿了一个，房产证无法分开，就问陈妙珍怎么办，并表示对陈妙珍是产权补偿还是货币补偿需要过一段时间再答复。邓显岐确认双方确实有进行过谈判，但认为是基于陈妙珍拒不搬出涉案房屋而愿意给陈妙珍现金补偿作为其搬出条件而协商的，当时证人是以律师身份出现的，故对其证言的真实性不予确认。原审庭审中，陈妙珍称涉案房屋在1998年10月19日由曾元勋的妻子张慧交付给其使用，并表示陈坚一直住在204房隔壁，显然清楚陈妙珍使用204房的事实。另，陈妙珍称其在1993年3月12日一次性以现金方式支付25万元给汤某，汤某当天开具了收到曾元勋25万元房款的收据，没有向陈妙珍��具收据。原审法院认为：根据查明事实，梁炳新是作为涉案房屋原产权人宋某、郑心慈、高文珊的代理人身份与陈坚签订买卖合同的，虽有证据显示宋某已于2005年12月19日死亡，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”梁炳新持经公证的宋某、郑心慈、高文珊的委托书出售仁秀里33号二楼，且该委托书载明梁炳新有权代为处理房屋买卖事宜，作为相对人的陈坚有理由相信梁炳新有出售房屋的代理权，陈妙珍称陈坚与梁炳新恶意串通，但没有提供证据予以证明，对其该主张不予采信。另一方面，从交易价格来看，陈坚购买的房屋为仁秀里33号二楼整层，该层房屋有多个住户，且陈妙珍也称陈坚一直住在204房隔壁���因此陈坚与原业主的交易应为不交吉价格，根据评估报告所载，仁秀里33号204房（套内建筑面积59.4944平方米）在2012年3月的不交吉参考价为623858元，相应计得204房在价值时点2012年3月的不交吉交易单价为10485元/平方米。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”陈坚的交易价格为214万元，交易均价为8983.93元/平方米，该单价明显高于评估报告中所载的交易同期市场交易价的70%，因此，对陈妙珍称陈坚购买的价格明显过低的意见原审不予接纳。同理，邓显岐与陈坚之间的交易价格也明显高于评估报告中所载的交易同期市场交易价的70%，不存在明显过低的情形，陈妙珍也未能举证证明陈坚与邓显岐之间有恶意串通的事由。综据前理，陈妙珍认为陈坚与原业主的代理人梁炳新之间恶意串通、低价交易从而认为梁炳新与陈坚签订的《广州市存量房买卖合同》无效和陈坚与邓显岐签订的《广州市存量房买卖合同》无效，于法无据，不予支持。至于陈妙珍要求确认东华西路仁秀里33号204房所有权为陈妙珍所有的诉讼请求，因前述的分析已认定梁炳新与陈坚签订的《广州市存量房买卖合同》以及陈坚与邓显岐签订的《广州市存量房买卖合同》并非无效合同，且涉案房屋的权属不存在争议，陈妙珍要求确认204房产权为其所有的诉讼请求缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年12月16日作出如下判决：驳回陈妙珍的全部诉讼请求。本案受理费6550元，评估费4697元，由陈妙珍负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，陈妙珍向本院提交了一套录音的文字资料，具体内容为2012年6月18日、2012年6月25日、2012年7月1日、2012年7月27日、两段2012年8月15日的陈妙珍与陈坚的磋商过程，以及与梁炳新的协商过程。邓显岐认为陈妙珍提交证据已过举证期限，对上述证据的三性均不予认可，且本案一审是在2014年，而该证据的形成时间为2012年，因此不属于新证据，对其不予质证。本院认为：依据已查明的事实，汤某向涉案房屋原产权人宋某等购买涉案房屋之后再转卖给陈妙珍，陈妙珍亦基于其与汤某之间的买卖合同关系提起本案诉讼，而原审法院作出的（2005）东法民三初字第1426号生效民事判决已判决确认汤某与宋某、郑心慈、高文珊于1993年3月24日签订的《购屋声明书》予以解除，且涉案房屋已由原产权人另行出卖并登记至邓显岐名下，故陈妙珍与汤某之间的买卖合同已不具备继续履行的基础，陈妙珍事实上已无法基于买卖合同关系取得涉案房屋的所有权。在此情况下，梁炳新与陈坚之间及陈坚与邓显岐之间是否属于以明显不合理低价转让涉案房屋，均与陈妙珍无涉。因此，陈妙珍以涉案房屋原产权人代理人梁炳新与陈坚、陈坚与邓显岐分别恶意串通买卖涉案房屋损害其对涉案房屋享有的权益为由，诉请确认2012年3月21日梁炳新与陈坚签订的《广州市存量房买卖合同》（合字1203001268X）和2012年8月22日陈坚与邓显岐签订的《广州市存量房买卖合同》（合字12080061153号）无效及东华西路仁秀里33号204房所有权为陈妙珍所有，均缺乏法律依据，原审判决驳回陈妙���的诉请并无不当，应予维持。综上，上诉人陈妙珍的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6550元，由上诉人陈妙珍负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年二月七日书记员  杨娟娟