浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2011)绍越民初字第2628号原告绍兴市交通投资集团有限公司，住所地绍兴市越城区解放北路148号六楼。法定代表人李义星，系董事长。委托代理人（特别授权代理）徐敏、马杰，浙江大公律师事务所律师。被告绍兴市通达房地产开发有限公司，住所地绍兴市越城区新建南路491号。法定代表人郑连宝，系董事长。委托代理人（特别授权代理）郭炜、陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。原告绍兴市交通投资集团有限公司（以下简称交投集团公司）与被告绍兴市通达房地产开发有限公司（以下简称通达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月25日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2011年7月11日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序组成合议庭，于2011年12月16日公开开庭进行了审理。原告交投集团公司的委托代理人马杰，被告通达房产公司的委托代理人陶鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交投集团公司诉称：原告在1999年根据绍兴市人民政府[1999]50号专题会议纪要精神，负责对火车站广场及周边地块进行开发建设，为此，绍兴市交通局成立绍兴市火车站广场综合开发指挥部，具体专项负责该项工程。为支持原告对该工程的开发建设，绍兴市经济适用住房建设领导小组办公室于2000年3月27日致函被告，决定在被告开发建设的秀水苑经济适用房项目中安排拆迁安置房649套，同年4月28日，原、被告订立了购房协议1份，协议载明：原告向被告购买现房78套，计建筑面积5205.91平方米，期房571套，计建筑面积52077.24平方米，双方还约定了其他事项。合同成立后，被告向原告提供了249套房源清单，其中的150套符合原告拆迁安置要求，原告支付了150套房屋的购房款19530245.69元，但被告没有将150套房屋中的桃李阁2-101号房、2-104号房交付给原告，故原告起诉要求被告立即交付位于绍兴市××城区××桃李××号房屋一套，计建筑面积105.35平方米；桃李阁2-104号房屋一套，计建筑面积105.35平方米。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告返还原告已支付的绍兴市越城区秀水苑桃李阁2幢101号的房屋的购房款156760.80元、桃李阁2幢104号房屋的购房款156760.80元，合计313521.60元；要求被告赔偿因不能交付绍兴市越城区秀水苑桃李阁2幢101号、桃李阁2幢104号房屋而给原告造成的经济损失，损失金额按评估机构评估的市场价与购房价之差计算，在评估报告出具后予以明确为1962143元。被告通达房产公司辩称：本案中所涉的房屋属被告开发建设的经济适用房小区，在本案中原、被告双方并不存在任何的房屋买卖行为，本案所涉的经济适用房是根据绍兴市经济适用房建设领导小组对于经济适用房的指标进行分配，不存在直接的房屋买卖行为。根据经济适用房的相关规定，对未使用的经济适用房应该退回绍兴市经济适用房建设领导小组。本案中，相关部门对秀水苑的经济适用房已进行了结算，相关款项已结清，故不存在原告仍然享有经济适用房房源的问题，此后，经绍兴市国土局再次予以确认，印证了涉案房屋并不属于经济适用房。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原、被告为证明各自的主张，向本院提供以下证据：1、原告提供绍兴市人民政府专题会议纪要复印件1份、绍兴市计划委员会文件复印件1份、绍兴市交通局文件复印件1份、证明复印件1份，要求证明火车站广场开发建设的项目业主是本案原告，为此绍兴市交通局成立绍兴市火车站广场综合开发指挥部，现绍兴市火车站广场综合开发指挥部已撤销，其对外的民事行为由原告承受的事实。经质证，被告对该证据真实性均无异议，但认为绍兴市政府及统计局对绍兴市经济适用房指标的统计并不是以原告名义登记，而是以火车站广场项目的名义；绍兴市经济适用房建设领导小组办公室分配火车站广场项目649套房源指标，而不是直接给予649套房屋。本院对该证据的真实性予以确认。2、原告提供联系函复印件1份，要求证明绍兴市经济适用住房建设领导小组办公室通知被告安排649套拆迁安置用房的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。3、原告提供购房协议1份、房源清单1组，要求证明在绍兴市××××房办公室下达联系函后，原、被告订立购房协议且被告提供249套房源的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为虽然该协议写着名称是购房协议，但实质是提供房源的协议，来源就是经济适用房建设领导小组给予的649套房源，根据相关规定，如果原告将房源使用完毕，那么所有房源就作为经济适用房安置，如果原告未使用完毕，那么剩余的房源应该退回给经济适用房建设领导小组办公室，而不应在市场上流通。本院对该证据的真实性予以确认。4、原告提供被告出具的联系函1份、退回房源清单1组，要求证明原、被告结算完房款后，原告将其中的99套房源退给被告的事实。经质证，被告对该证据真实性均无异议，但认为由于在火车站广场的建设过程中，当时绍兴市××××房办公室在实际办理过程中发现不需要649套房源，因此分多次退回了一部分经济适用房房源，实际使用的经济适用房房源双方进行过结算。本院对该证据的真实性予以确认。5、原告提供函1份、本院（2010）绍越民初字第493号民事判决书1份、绍兴市中级人民法院（2011）浙绍民终字第87号民事判决书1份，要求证明原告已付清150套房款的事实。经质证，被告对该证据真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。6、被告提供通达秀水苑经济适用房指标汇总一览复印件1份，要求证明经最终结算确认，涉案的火车站项目实际使用秀水苑房源是71套，其他的各个项目综合在秀水苑范围内一共用掉的经济适用房指标是686套的事实。经质证，原告认为该证据不能排除本案争议的两套房源就包括在71套房源内。本院认为，该证据为复印件，且又无其他证据佐证，故本院对该证据的证明效力不予确认。7、被告提供市政府专题会议纪要复印件1份，要求证明根据会议纪要第二点可以证明：最终结算确认涉案火车站项目实际使用秀水苑房源是71套，其他的各个项目综合在秀水苑范围内一共用掉的指标是686套；涉及的房款均由市政府统一进行结算。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认，但不能证明涉案火车站项目实际使用秀水苑房源是71套的事实。8、被告提供其于2009年12月2日向绍兴市国土局提交的报告及绍兴市国土局的回复复印件各1份，要求证明本案中所涉的两套房屋当时不在686套房源中，绍兴市国土局确认这两套房屋是属于剩余房源，所以目前这两套房屋已由被告出卖给他人。经质证，原告认为被告提交的报告属被告单方制作，没有证明效力；绍兴市国土局的回复与本案无关，也不能证明本案所争议的两套房屋不属于涉案火车站项目已经使用的范围之外。本院认为，因无其他证据证实上述报告及回复与本案诉争秀水苑桃李阁2幢101室、104室两套房屋存在关联性，故本院对上述证据的证明效力均不予确认。9、经原告申请，本院依法委托绍兴市博大房地产评估有限公司所作的房地产估价报告1份，评估结论为绍兴市越城区秀水苑桃李阁2幢101室、104室两套房屋的评估价值共计为1962143元。经质证，原、被告对该鉴定结论均无异议，但被告认为该两套房屋目前已经出卖给案外人，产权人均为案外人，已在土管部门和房管部门办理了产权登记手续，说明该房屋均不是经济适用房。本院对该证据的证明效力予以确认。综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：1999年，根据绍兴市人民政府[1999]50号专题会议纪要精神，原告前身绍兴市交通投资有限公司负责对火车站广场及周边地块进行开发建设，为此，绍兴市交通局成立绍兴市火车站广场综合开发指挥部（以下简称“指挥部”，该指挥部现已撤销，其对外民事行为均由原告承受），具体专项负责该项工程。为支持原告对该工程的开发建设，绍兴市经济适用住房建设领导小组办公室于2000年3月27日致函被告，决定在被告开发建设的秀水苑经济房项目中安排拆迁安置房649套，房款暂按中心价1500元每平米计算。同年4月28日，指挥部与被告订立了购房协议，约定指挥部向被告购买现房78套（计建筑面积5205.91平方米）、期房571套（计建筑面积52077.24平方米），共计649套，环城路外房源中心价暂按每平方米1550元计算，环城路内现房暂按每平方米1750元计算，总价款为93987396.75元，协议还约定了购房款的具体支付时间和方式，并将期房房款中的1000000元作为定金，并约定出现本协议未明确的违约处理办法事项时，违约方按不超过定金数额赔偿守约方的损失，同时协议对双方其他权利义务作出了约定。协议签订后，被告向指挥部提供了包括本案诉争的秀水园桃李阁2幢101室、2幢104室在内的相应房源，并确定诉争的秀水园桃李阁2幢101室、2幢104室单价按每平方米1550元计算，购房款均为156760.8元，指挥部也按约陆续向被告支付购房款。后根据实际需要，指挥部退还给被告房屋99套，双方经结算，指挥部实际尚应支付给被告购房款2729415.26元，因本院（2010）绍越民初字第493号民事判决书确认被告应支付原告400套经济适用房置换款6000000元，经双方确认，指挥部实际尚应支付给被告的购房款2729415.26元在该案中已作充抵，故本院在（2010）绍越民初字第493号民事判决书判决被告实际应支付原告的款项为3270584.74元。另查明，2000年12月6日，被告出具给指挥部联系函1份和退回房源清单1组，被告退回了原房源中的99套房屋，其中秀水苑小区共计退回75套，但清单中未包括本案诉争的秀水园秀水园桃李阁2幢101室、2幢104室。本院认为，原、被告于2000年4月28日签订的购房协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。合同签订后，双方应按约履行。根据本院生效的（2010）绍越民初字第493号民事判决书认定的事实及原、被告的陈述，现原告已支付给被告249套房屋的购房款的事实清楚，因根据被告出具的房源清单，诉争的秀水园桃李阁2幢101室、2幢104室房屋属于被告提供给原告的秀水苑148套房源，虽被告称该房源中存在部分退还给被告的房屋，原告实际向其购买位于秀水苑小区的房屋为71套，故秀水园桃李阁2幢101室、2幢104室房屋已包括在退还给被告的部分房屋范围内的主张，但未能举证诉争的秀水园2幢101室、2幢104室房屋已包括在退还给被告的部分房屋范围内，故应认定诉争的秀水园桃李阁2幢101室、2幢104室应由被告交付给原告，现被告已将该房屋出售给案外人，被告已不可能就该房屋履行交付义务，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。现根据司法评估鉴定结论，位于秀水园桃李阁2幢101室的评估价值为990711元、2幢104室的评估价值为971432元，故原告以其实际损失已经超过购房协议约定的违约金1000000元为由，要求被告返还已支付的购房款，并按评估价值与购房款的差价赔偿原告经济损失的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告绍兴市通达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还给原告绍兴市交通投资集团有限公司购房款313521.6元，并赔偿给原告绍兴市交通投资集团有限公司经济损失1648621.4元，合计1962143元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14282元，由被告绍兴市通达房地产开发有限公司负担，于本判决书生效之日起三十日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  陈新辉审 判 员  戴伟章人民陪审员  陈美珍二〇一二年一月四日书 记 员  王 平