济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0104民初3843号原告：济南易发经贸有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：王发强，董事长。委托诉讼代理人：邢林，山东聚轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张作臣，山东聚轩律师事务所律师。被告：方龙，男，1964年6月5日出生，汉族，无业，住济南市。被告徐红莲，女，1964年8月3日出生，汉族，无业，住济南市。被告谭华，男，1982年3月4日出生，汉族，饭店厨师，住江西省进贤县。上列三被告委托诉讼代理人：孙元，济南大江法律服务所法律工作者。原告济南易发经贸有限责任公司（以下简称易发经贸公司）与被告方龙、被告徐红莲、被告谭华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后依法适用简易程序，于2016年10月21日、同年11月10日、同年12月14日公开开庭进行了审理。原告易发经贸公司的法定代表人王发强、委托诉讼代理人邢林、被告方龙、徐红莲及被告方龙、徐红莲、谭华共同委托诉讼代理人孙元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易发经贸公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付截止2015年10月12日的租赁费980984.65元；2、依法判令被告支付自2015年10月13日起至判决生效之日止、按每日1890元标准计算的房租；3、依法判令被告支付逾期支付租金的利息（自2013年6月1日起至2014年5月31日止以79560元为基数、自2014年6月1日起至2015年3月31日止以679560元为基数、自2015年6月1日至本判决生效之日止以920053.15元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2013年3月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：由被告方龙租赁原告有权出租的位于济南市经六路362号40号楼内第二层房屋，第一、二年房租为60万元，第三年以后为66万元；2013年5月1日，原告与被告方龙又签订一份《补充协议》，将相应一层后半部房屋约200平方米租赁给第一被告，租金为每年3万元。双方签订合同后，原告依约将房产交付给被告使用，但被告共计向原告支付租赁53万元，截止2015年10月12日，尚拖欠原告租金980984.55元。原告多次向被告催要租金，被告均以无款为由拒绝支付。另外，被告徐红莲与被告方龙是夫妻关系，所欠租金是夫妻关系存续期间的债务，应由二被告共同承担偿还责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院请求判如所请。被告方龙辩称，一、原告诉称自2013年6月1日起拖欠租金，但直到2016年才起诉答辩人主张权利，早已超过过法定诉讼时效。法律规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告时隔三年多才起诉，显然不符合法律规定，法院应驳回原告的诉讼请求。二、答辩人与原告签订《房屋租赁合同》，因双方未对租赁物进行交易，答辩人也未实际占有使用该租赁物，《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因原告未履行该法定义务，租赁合同没有效力。在本院（2014）槐民初字第1926号民事一案中，法院认定原告将承租的房屋全部转租给四家单位，其中本案房屋租给谭华开办“湘里名厨酒店”。另外，答辩人还提交了原告与谭华签订的《房屋租赁合同》及湘里名厨酒店工商登记材料，确认原告与谭华之间存在租赁关系和承租使用涉案房屋的事实。据此证实答辩人不是本案房屋承租人，原告诉求答辩人支付980984.55元的租金,没有事实和法律依据。三、本案《房屋租赁合同》履行前，2013年5月1日，原告与答辩人签订一份《补充协议》，答辩人承租原告房屋约200平方米，用于经营棋牌室，年租金3万元。在签订该补充协议的同时，原告与被告谭华签订一份与本案合同内容完全一致的《房屋租赁合同》和《商铺物业管理合同》，该与谭华签订的房屋租赁合同证明，原告已不再履行与答辩人签订的《房屋租赁合同》，否则同一租赁物不会签订两份内容一样的合同。《商铺物业管理合同》更加证实了原告与谭华之间有租赁关系。《补充协议》签订后，答辩人租赁经营棋牌室，期间陆续向原告支付租金累计达42500元，原告对支付租金事实认可。2013年年底，原告与霍金柱之间的房屋租赁纠纷，严重影响答辩人棋牌室的经营，经常停水停电，且常有一些不明身份的人干扰。2014年3月31日，霍金柱向法院起本案原告，法院通知停止向原告支付租金，因原告的过错，造成答辩人棋牌室关门停业。答辩人于2014年5月离开济南去合肥做生意。截止答辩人离开济南，《补充协议》履行不到一年，答辩人超付给原告租金12500元，合同法第二百八十条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”据此，原告再要求答辩人支付租金不符合法律规定。四、2006年12月30日，答辩人与被告徐红莲在槐荫区民政局办理了离婚手续，本案《房屋租赁合同》发生在双方解除婚姻关系之后，根据《婚姻法》及司法解释，本案纠纷与被告徐红莲无关。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告徐红莲辩称，答辩人与被告方龙于2006年12月30日在槐荫区民政局办理离婚手续，并签署《离婚协议书》，双方对夫妻共同财产进行了分割（含债权债务）及子女抚养问题达成协议，而本案纠纷均发生在2013年之后，此时答辩人与方龙夫妻关系已解除。根据《婚姻法》及相关司法解释规定，本案纠纷与答辩人无关。原告将答辩人列为本案被告违反法律规定，且没有法律及事实依据，属于主体错误。请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告谭华辩称，一、原告追加答辩人为被告，要求答辩人支付租金980984.55元，已过诉讼时效，原告从未向答辩人催要租金，根据法律规定，已过诉讼时效。二、2013年5月1日，原告分别与答辩人签订《房屋租赁合同》及《商铺物业管理合同》，答辩人租赁原告房屋从事酒店经营，2013年9月12日，答辩人以该租赁合同，到工商部门办理个体工商户营业执照等手续，注册成立“济南槐荫湘里名厨酒店”，答辩人为该酒店业主，经营期间答辩人向原告支付租金50万元。以上事实原告在贵院（2014）槐民初字第1926号一案中予以认可。三、2013年年底，原告与案外人霍金柱因租赁合同发生纠纷，双方纠集一帮人打打杀杀，对答辩人停水停电，并责令答辩人关门停业，酒店根本无法正常经营。2014年4月10日，济南市市中区人民法院向答辩人送达协助执行通知书并做调查笔录，要求答辩人停止向原告支付房屋租赁费，答辩人找原告协商解决办法，但公司下落不明。随后霍金柱告知答辩人已解除与原告的租赁合同，因此，答辩人与原告的租赁合同作废，并要求答辩人与其授权委托的杨晓蕾签订租赁合同，否则收回租赁房屋，答辩人为了维持酒店正常经营，于2014年7月1日和杨晓雷签订房屋租赁合同，并以借款形式支付给霍金柱137500元和91700元，并约定如到期无法偿还借款折抵房租。2014年9月30日，贵院又向答辩人送达协助执行通知书，要求协助停止向原告支付租金，直到2015年10月13日贵院才向答辩人送达解除协助执行通知书，而此时涉案房屋已开始拆迁，根据合同约定，该不可抗力因素互不担责。酒店因出租人之间的纠纷械斗、停水停电，答辩人于2014年12月1日关闭，2016年1月7日，答辩人收到拆迁方的拆迁补偿款8万元，算是对答辩人几百万元装修损失的补偿。四、2013年6月1日，答辩人与原告签订租赁合同开始，到2014年12月1日被迫关门，租赁房屋时间仅一年半，答辩人并不欠房租，首先支付了50万元，经营中支付原告10.2万元,在法院通知停止支付租金期间,答辩人支付给霍金柱229200元，贵院（2014）槐民初字第1926号判决书，判决原告支付霍金柱租金56万元，答辩人支付堆金柱并无过错。原告诉讼请求答辩人支付租金98万余元，没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于租赁合同、租赁事实、租金问题，原、被告双方提交证据：1、原告易发经贸公司提交2013年3月26日与被告方龙签订《房屋租赁合同》、2013年5月1日签订《补充协议》各1份，证明与被告方龙签订1份房屋租赁合同，约定年租金60万元，补充协议一份，约定年租金3万元；提交中国农业银行银行卡交易明细2份，证明签订《房屋租赁合同》后，截止2015年10月12日，被告方龙共计支付租金520440元,签订《补充协议》后，截止2015年10月12日，被告方龙支付租金10000元。被告方龙对该2份合同上本人签名及合同内容真实性无异议，但同时认为《房屋租赁合同》没有实际履行，因为原告后来与被告谭华签订一份同样的《房屋租赁合同》，本院认为，被告方龙对原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》真实性无异议，且已支付租金实际履行，应认定为有效证据。关于支付租金问题，被告方龙对原告提交中国农业银行卡支付明细无异议，认为签订《房屋租赁合同》当年支付租金50万元，补充协议支付租金3万元，在酒店经营过程中又分三次支付6万元，原告在酒店吃饭签单15780元，并提交原告于2013年10月25日出具的收据彩照1份，注明“湘里名厨酒店方总房租费30000元”；本院认为，原告虽对该收据有异议，但未提出反证，应认定为有效证据，应认定被告方龙截止2015年10月12日实际支付租赁费550440元，对于被告方龙陈述原告在酒店吃饭签单15780元，虽然提供了菜单流水复印件，但均没有原告方盖章、签名认可的证据，对被告方龙陈述的该事实不予确认。对于被告方龙陈述之后分三次又支付6万元，并提交了经营付款流水帐，该流水帐内容因没有原告方人员签名不能认定为有效证据，但结合原告提交的2015年9月25日其会计陈红对方龙的录音资料内容：“方：因为我给你交房租交了一年。陈：你当时一共给我交了一年的房租是吧？方：对对对，交了一年。陈：交了一年，应该是去年的房租，六月份开始交第二年的是吧，方总？方：对对对。”被告方龙对该录音的真实性无异议，对上述双方对话内容应予确认，应认定被告方龙已结清2013年6月1日至2014年6月的房租。被告方龙还提交1份2013年5月3日中国农业银行卡交易明细，认为该时间向陈红帐号付款12500元，原告有异议，不认可收到该款，但原告未提出反证，该证据应予采信。2、被告方龙还陈述，租赁原告的房屋成立酒店是我和谭华、朱奕胜、邬质耿四人合伙投资成立的，谭华为主，签订租赁房屋合同是我和谭华一同去的，由于投资款没有到位，向前妻徐红莲借款10万元。2013年5月1日，我签订《补充协议》用来经营棋牌室，我就向合伙人谭华等说明了要退出合伙酒店，专心经营棋牌室的想法，谭华等合伙人同意了，于同时原告与谭华重新签订了《房屋租赁合同》。被告谭华陈述，开始确实想四个人合伙投资经营，后来方龙去经营棋版室，合伙没有搞成，没有共同投资。本院认为，根据两被告陈述，被告方龙、谭华等四人开始准备合伙经营酒店，因四人未投资到位，故合伙未成立。3、被告徐红莲认为，经营酒店从头到尾都是他们四个人合伙干的，我跟他们其他三个人的老婆都是老乡，方龙向我借10万元属实，但该租赁房屋与我没有任何关系，我提交离婚证证实，已于2006年与方龙在槐荫区民政局就办理了离婚手续，签订房屋租赁合同时方龙没有参加。原告陈述，对被告徐红莲提出的离婚证、离婚协议无异议，但签订房屋租赁合同时是方龙和徐红莲一起去的，到后来租赁棋牌室都是他们两个人一起去的，后来才叫他老乡去的。本院认为，被告徐红莲提交离婚证据真实，被告方、徐红莲已于2006年就已办理离婚手续，予以确认；且被告徐红莲没有在被告方龙与原告签订的房屋租赁合同上签名，虽有被告徐红莲向原告会计陈红直接打款支付租金10万元的事实，应认定是方龙向徐红莲的借款行为，该租赁房屋拖欠租金债务，不认定是被告徐红莲与被告方龙的共同债务，被告徐红莲不应承担偿还责任。4、被告方龙同时提交“济南槐荫湘里名厨酒店”的营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证、税务登记证复印件各1份，2013年5月1日谭华与原告签订的“商铺物业管理合同”1份，证明经营者或负责人均注明的是谭华，谭华是实际经营者，并提交1份从济南市槐荫区市场监督管理局复印的“房屋租赁合同”，该合同注明：出租人：济南易发经贸有限责任公司，承租人：谭华。合同落款处虽有该公司公章，但没有单位人签名，承租方有谭华签名，签订时间只有“2013年月日”，合同复印件上还盖有扁章注明“经核对与原件一致，签名谭华，2013年9月11日”。经本院向被告谭华质证由其签名的“房屋租赁合同复印件”，谭华认可其签订过该租赁合同，但找不到原件，也不能提供原件，可能在办证时丢失，认为是2013年5月份左右签订。被告谭华对方龙提交的营业执照等无异议，并陈述是其与原告签订的房屋租赁合同承租原告的房屋，并办理了“济南槐荫湘里名厨酒店”的营业执照，租赁费也是其本人支付。原告陈述，只承认与方龙签订的房屋租赁合同和补充协议，且方龙交纳了房租，被告方龙提交的谭华与原告签订的房屋租赁合同是复印件，不能提交原件，不能作为有效证据使用，不认可。经本院审查，谭华认可的该“房屋租赁合同”复印件，没有任何改动之处，而原告提交的与方龙签订的《房屋租赁合同》个别条款有双方同意增加内容，原告易发经贸公司盖章处有签订人陈红的签名，因此，被告方龙提交的该谭华与原告易发经贸公司签订房屋租赁合同》复印件不应认定为有效证据。被告方龙与原告签订《房屋租赁合同》并支付租金后，实际由谭华在该租赁房屋内经营“济南槐荫湘里名厨酒店”事实应予认定。5、原告提交2014年5月1日“济南槐荫湘里名厨酒店”出具“证明”复印件1份，证明被告方龙利用该酒店名称出具证明，一直按双方签订的《房屋租赁合同》支付租金履行；被告方龙对该证据真实性无异议，但对证明事实有异议，认为是被告谭华成立的酒店在承租房屋。本院对该证明复印件的真实性予以认定，但该证据证明是被告方龙租赁房屋后，由谭华在此房屋内经营。二、关于合同解除的证据：1、原告提交2015年9月25日，向承租人方龙、济南湘里明厨酒店（谭华）发的通知1份、特快专递发送单1份、收到快件查询单1份，证明通知被告10日内付清拖欠房租，否责解除租赁合同，且被告已收到。被告方龙陈述，这两份快件是否收到我没有印象，该通知原告已承认是谭华租赁房屋，应向谭华收取租金。本院对该通知、快专递发送单、收到快件查询单的真实性应予确认，证明方龙、谭华已收到该通知。2、原告提交2015年10月6日，向承租人方龙、济南湘里明厨酒店（谭华）发的通知1份、特快专递发送单1份、收到快件查询单1份，证明向被告发通知催交房租期限已过，郑重通知解除租赁合同，且被告已收到。被告方龙陈述，就是收到通知，等于收到快件时已解除租赁合同，没有留出辩解时间，不合法。本院对该通知、快专递发送单、收到快件查询单的真实性应予确认，证明方龙、谭华已收到该通知。三、原告提交（2014）槐民初字第1926号民事判决书、（2015）济民四终字第307号民事判决书复印件各1份，证明原告与霍金柱签订的《房屋租赁合同》及补充协议仍然有效，支付霍金柱56万元。被告方龙、谭华对该两份判决书的真实性无异议，应认定为有效证据。四、被告方龙提交原告与谭华签订的“商铺物业管理合同”1份，证明是谭华租赁的原告的房屋；提交济南市市中区人民法院调查笔录复印件1份，证明是湘里名厨酒店租赁的原告的房屋，原告对上述证据质证意见为，当时被告方龙签订租赁合同时附带给了方龙加盖原告公章的物业合同，应是方龙委托谭华签订的物业合同，因为合同租赁人处是空白，应该填写方龙。调查笔录仅是对诉讼保全的调查，我方没有参加，仅是谭华本人的陈述，不能作为有效证据使用。本院认为，对该物业合同的真实性应予确认，但不能证明是被告谭华承租的原告的房屋。五、被告方龙提交：2014年4月10日济南市市中区人民法院协助执行通知书、同年10月8日、10月21日本院通知、协助执行通知书各1份，证明因霍金柱诉原告等房屋租赁合同案，法院要求谭华协助停止向原告易发经贸公司、王发强、陈红支付房屋租金32万元。提交2015年10月13日本院通知1份，证明法院发通知停止执行上述协助扣款事宜。原告上对上述证据没有提出异议，但同时陈述，被告方龙、谭华实际并没有协助法院扣押原告的32万元，也没有实际将32万元交给法院，后来法院解除了谭华的协助义务。本院认为对本院的协助执行通知书的真实性应予确认，但由于本院之后解除了该协助事项，事实是被告谭华并未实际将应协助的32万元支付给法院。六、被告谭华提交霍金柱经营的“济南中街商务管理有限公司”出具的复印件如下：2014年7月1日授权书2份、协议书1份、房屋租赁合同附件一1份、借款协议2份、通知1份，证明济南中街商务管理有限公司霍金柱授权杨晓雷自2014年7月1日，将济南市经六路362号楼40号楼一层东六跨租赁给了谭华，同时霍金柱以公司名义向谭华借款137500元，同时约定：如霍金柱与原告易发经贸公司的租赁合同无法解除，上述租赁合同作废，借款无条件返还。原告质证后认为，上述证据为复印件不能作为有效证据，且与本案无关联性。本院认为，被告谭华提交的上述证据，与本案没有直接的关联性。七、被告方龙提交承租房屋正在被拆除的照片17张，证明2015年9月份就开始拆除，无法经营，租金应计算至2015年9月，但提供的照片上没有拍照时间记载。原告易发经贸公司认为，对照片真实性无异议，但应该是2016年12月5-6号被拆除的，租金应计算至2016年12月6日。被告谭华辩称，2016年1月7日收到拆迁方补偿款8万元。本院认为，现被告方龙承租的原告的房屋现已拆除事实存在，根据谭华的收到拆迁时间的陈述，可以确认2016年1月7日应是被告方龙与原告签订的房屋租赁合同已不能履行时间。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，原告易发经贸公司（出租方、甲方）与被告方龙（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋坐落在济南市经六路362号40号楼内第二层建筑面积约1000平方米，第一层西北角约125平方米，第一层东D门头30平方米，房屋质量完好。二、租赁期限自2013年6月1日至2017年11月30日。三、年租金陆拾万元整。四租金支付方式与期限：每年为年付，乙方必须提前一个月支付下一期房租。五、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费。物业管理费由二方协商。租赁房屋用途：酒店及自主经营。九、出租人允许承租人转租房屋。十、合同解除的条件：有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人下交或者不按约定交付租金达1个月以上；2.承租人所欠各种水电费等费用达壹万元以上；3.未经出租人同意或有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；5.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的。十一、房屋租赁合同期满，承租人返还房屋时间：2017年11月30日。十二、违约责任：如遇政府拆迁及不可抗力的因素，双方互不承担责任，承租人缴纳的租金按天计算，多退少补。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。十四、特别约定：第一、房屋租赁保证金为陆万元，第二年度缴纳，第五年折入房租金。第二、租金的递增方式：第一、二年租金为六十万元，第三、四、五年租金为六十六万元。第三、合同期满后同等条件下承租方有优先租赁权。第四、如承租人出现全部房屋转租情况，必须与出租人进行协商。”双方还对其他事项进行了约定，由陈红在出租方代理人处签名，方龙在承租人处签名。签订合同后，被告徐红莲于2013年3月26日向原告支付租金10万元，于同年4月2日，方龙分两次支付租金合计40万元，上述合计50万元，原告认可被告方龙以现金方式付租金20440元。上述共支付租金532940元。2013年5月1日，原告易发经贸公司（甲方）与被告方龙（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“经双方协商一致，就乙方租赁经六路362号40号楼内第1、2层经营事项在租赁合同基础上，自愿达成以下补充协议：一、将第1层的后半部面积约200平方米，租赁给乙方使用，年租金3万元整。二、租赁期限自2013年6月1日至2017年11月30日。三、本协议一式两份。三、本协议同原协议同样有效，双方签字盖章有效。”签订该补充协议后，原告认为被告支付租金10000元，被告方龙提供中国农业银行卡明细，证明2013年5月3日，汇款给会计陈红12500元，被告方龙提交原告于2013年10月25日出具的收据彩照，收到租金3万元。被告方龙、谭华还认为，原告单位有关人员吃饭欠饭费15780元，可以抵偿租金，被告虽然提供了菜单流水复印件，但均没有原告方盖章、签名认可的证据。被告方龙还陈述，关于《房屋租赁合同》，之后分三次又支付6万元，并提交了经营付款流水帐，该流水帐内容因没有原告方人员签名不能认定为有效证据，但结合原告提交的2015年9月25日其会计陈红对方龙的录音资料内容，认为关于《房屋租赁合同》自2013年6月1日至2014年6月第一年的租金已经结清。据此，可以认定，被告方龙实际支付《房屋租赁合同》、《补充协议》两处租赁物的租金为60万元+3万元+12500元=642500元。被告方龙提交自济南市槐荫区市场监督管理局保存的，济南槐荫湘里名厨酒店企业档案中复印的2013年5月1日谭华与原告易发经贸公司签订的“房屋租赁合同”复印件1份，证明是被告谭华租赁的上述方龙与原告签订的《房屋租赁合同》的房屋。但被告方龙、谭华均不能提供该合同原件，原告易发经贸公司对复印件不认可，认为根据证据规定，不能认定为有效证据，且合同复印件上原告处没有签订合同人签名，且该合同与方龙签订的合同不同之处是，没有任何改动、填加条款。被告方龙、谭华、徐红莲均陈述，开始、方龙、谭华、朱奕胜、邬质耿四人准备合伙投资成立饭店，谭华为主，后因资金不到位，没有合伙成功。后来谭华以个人经营的名义，成立了个体工商户“济南槐荫湘里名厨酒店”，并办理了经营许可证、税务登记证等证件，开始在被告方龙签订《房屋租赁合同》承租的房屋内经营该酒店。被告方龙继续在签订《补充协议》承租的房屋经营棋牌室。2013年5月1日，被告谭华与原告易发经贸公司签订一份《商铺物业管理合同》，约定：“商铺物业费按面积计算2500元/月，六个月收取。水费5.8元/立方,电费1.5元/度。”2014年5月1日“济南槐荫湘里名厨酒店”出具“证明”1份，证明：“济南湘里名厨酒店承租济南易发经贸有限公司位于经六路362号院内东向二楼房屋。按租赁协议约定，于2013年3月26日向陈红名字的农行卡汇款壹拾万元，于2013年4月2日向陈红名字的农行卡汇款肆拾万元整，合计汇款伍拾万元整。此据。”被告方龙对该证据真实性无异议，但对证明事实有异议，认为是被告谭华成立的酒店在承租房屋。原告认为，被告方龙承租房屋后，其内部经营问题一概不知，只认为是方龙在经营酒店，50万元租金也认为是方龙支付的。2014年8月19日，因原告易发经贸公司承租霍金柱的房屋后又出租给方龙上述房屋的，霍金柱以房屋租赁合同纠纷向本院提起诉，“诉讼请求易发经贸公司、王发强、陈红：1、请求依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付所欠房屋租金56万元、滞纳金941600元；3、判令被告在所租赁物业务范围内恢复原状”经本院审理，作出（2014）槐民初字第1926号民事判决，判决认为：“原告霍金柱提供的证据不能证明被告易发公司存在恶意、无故拖欠涉案房租等足以导致合同解除的情形，原告霍金柱要求解除其与被告易发公司签订的房屋租赁合同，依据不足，本院不予支持。判决如下：一、被告济南易发经贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告霍金柱支付房屋租金56万元；二、被告陈红在100万元的范围内对第一项判决的款项与被告济南易发经贸有限责任公司承担连带支付责任；三、驳回原告霍金柱对被告王发强的诉讼请求及其他诉讼请求。”原告霍金柱不服判决，提出上诉，经山东省济南市中级人民法院审理，作出（2015）济民四终字第307号民事判决。维持了本院作出的上述判决。2015年9月25日，原告易发经贸公司向承租人方龙、济南湘里明厨酒店（谭华）发的通知1份，载明；“根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》及方龙本人签订的《补充协议》约定，贵方截止2015年9月25日拖欠我公司房租及其它费用，现我方通知贵方请于10日内，将上述款项支付给我公司，否则我方将依据合同及相关法律规定，解除与贵方签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》。特此通知。”原告提交快递邮寄单和收到快件回执单证明两被告已收到通知。同年10月6日，原告向承租人方龙、济南湘里明厨酒店（谭华）发出第二份通知，载明：“根据贵、我双方签订的《房屋租赁合同》约定，我方已于2015年9月25日对贵方拖欠房租问题进行了通知催缴，可贵方并未履行相应义务，鉴于此，我方郑重通知解除与贵方于2013年3月26日签订的《房屋租赁合同》，与方龙本人签订于2013年5月1日签订的《补充协议》。特此通知。”原告提交快件邮寄单和收到快件查询单，证明被告已收到该解除合同通知书。2014年4月10日济南市市中区人民法院在审理霍金柱诉原告等房屋租赁合同案时，向被告谭华发出协助执行通知书，该案移送本院审理后，同年10月8日、10月21日，本院向被告谭华发出通知、协助执行通知书各1份，要求谭华协助停止向原告易发经贸公司、王发强、陈红支付房屋租金32万元。2015年10月13日本院向谭华发出第二份协助通知书，解除了被告谭华停止向易发经贸公司、王发强、陈红支付32万元租金的协助义务。原告对上述证据没有提出异议，但同时陈述，被告谭华实际并没有协助法院扣押原告的32万元，也没有实际将32万元交给法院。被告方龙、谭华对该事实没有提出异议。审理中，被告方龙、谭华提交承租房屋正在被拆除的照片17张，证明2015年9月份就开始拆除，无法经营，租金应计算至2015年9月，但提供的照片上没有拍照时间记载。原告易发经贸公司认为，应该是2016年12月5-6号被拆除的，租金应计算至2016年12月6日。被告谭华辩称，2016年1月7日收到拆迁方拆迁承租房屋补偿款8万元。审理中，被告徐红莲提交2006年12月30日，济南市槐荫区民政局核发的离婚证以及在民政局与被告方龙达成的离婚协议，证明双方已离婚多年。被告徐红莲陈述以其名义给原告会计陈红汇款10万元，是被告方龙向其借款支付租金；被告方龙还提交了银行还款流水帐，证明是向徐红莲借款10万元。另查明，被告谭华提交如下证据复印件：霍金柱经营的“济南中街商务管理有限公司”出具的2014年7月1日授权书2份、协议书1份、房屋租赁合同附件一1份、借款协议2份、通知1份，证明济南中街商务管理有限公司授权杨晓雷自2014年7月1日，将济南市经六路362号楼40号楼一层东六跨租赁给了谭华，同时霍金柱以公司名义向谭华借款137500元，双方签订借款协议约定：如霍金柱与原告易发经贸公司的租赁合同无法解除，上述租赁合同作废，借款无条件返还。原告质证后认为，上述证据为复印件不能作为有效证据，且与本案无关联性。本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同是约定有承租履行期限和分期支付租金的合同，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”据此，原告易发经贸公司诉讼请求被告支付租金，并未超过法律保护的诉讼时效。被告方龙、被告谭华辩称理由不成立。被告徐红莲提交的离婚证、离婚协议，证明与被告方龙已于2006年12月已经离婚，证据真实，应予采信。原告易发经贸公司以夫妻共同债务要求被告徐红莲承担支付租金责任，与事实不符，理由不成立。原告也不能证明徐红莲参与了租赁房屋行为，徐红莲以其名义向原告会计汇款10万元的行为，应认定是与被告方龙之间的借款债权债务关系，其要求被告徐红莲承担支付租金义务，不予支持。本案争议的焦点问题是，原告易发经贸公司与被告方龙签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是否有效？如何认定原告易发经贸公司与被告谭华签订的《房屋租赁合同》的效力？谁是原告出租房屋的实际承租人和原告诉讼请求的义务承担者？合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告易发经贸公司与被告方龙签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，双方意思表示真实，不违反禁止性法律规定，根据被告方龙的陈述已经实际收到占有原告出租的房屋，根据原告提交的方龙支付租金银行汇款明细，足以证实双方履行了合同义务，被告方龙已履行了合同约定的支付租金部分义务，应认定双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，合法有效，受法律保护。根据合同的相对性，应认定被告方龙是《房屋租赁合同》、《补充协议》中房屋的实际承租人。被告方龙辩称：签订上述房屋租赁合同后，于2013年5月1日签订《补充协议》后，为了经营棋牌室退出了酒店经营，实际由被告谭华与原告签订租赁合同，承租原告的房屋经营济南槐荫名厨酒店。本院认为对于被告方龙提交、被告谭华认可并于2013年9月11日确认的，谭华与原告易发经贸公司签订的《房屋租赁合同》复印件，因被告方龙、被告谭华一直无法提交该合同原件和线索，也无法确定具体的合同签订时间和出租方的合同签订人，被告谭华认为50万元的租金是由其支付的，并未提交相关证据，因此，被告谭华也未从出租方原告易发经贸公司处实际收到交付的房屋，也未实际支付房租，应认定双方签订的《房屋租赁合同》复印件无效。因被告方龙并未与原告易发经贸公司解除房屋租赁合同、办理返还房屋、房租等事宜，所以认定被告方龙是实际承租人。根据被告方龙、谭华以及被告徐红莲的陈述，可以认定，被告方龙原来与被告谭华以及朱奕胜、邬质耿四人商定合伙经营酒店，被告方龙承租房屋后，由于四人资金没有投资到位，合伙经营酒店的事实未形成。但由于方龙已经承租了原告易发经贸公司的房屋，后来谭华个人办理了“济南槐荫名厨酒店”，实际由谭华在方龙承租的房屋内经营酒店，鉴于双方是老乡关系，被告方龙也未与被告谭华对承租房屋问题与出租方原告易发经贸公司办理解除租赁合同、退房退租手续，以及由被告谭华与原告重新办理房屋交接、交纳房租手续。事实是被告方龙将承租原告的房屋以转租的形式，直接将《房屋租赁合同》中的房屋转给了被告谭华用以经营酒店，而《补充协议》房屋仍有被告方龙继续经营棋牌室。但该方龙与谭华转租房屋事实原告陈述不知情，被告方龙虽然陈述原告知道并未提供证据，因此，被告方龙、谭华并没有如实的向原告易发经贸公司说明或办理变更手续。所以有时由被告谭华出面签订物业合同、交纳物业费、水电费等，以及人民法院向实际经营者谭华送达协助执行通知书等事实。直到2015年9月25日，原告易发经贸公司向承租人方龙、济南湘里明厨酒店（谭华）发通知，催交房租，可以认定原告已经知道实际承租人是谭华、方龙。并于2015年10月6日再次向承租人方龙、谭华发通知，解除了双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》。根据方龙与原告签订的《房屋租赁合同》第十条约定：“合同解除的条件：有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交或者不按约定交付租金达1个月以上。”《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。”现因被告方龙拖欠原告房租一年以上，原告依法于2015年10月6日解除与被告方龙签订的《房屋租赁合同》、补充协议》，符合法律规定，应予支持。被告方龙作为承租人承租房屋截止时间应为2015年10月6日，被告方龙对自2013年6月1日至2015年10月6日的租金，应向原告承担支付租金义务，被告方龙向原告支付房租后，与被告谭华之间的转租关系形成的房屋租赁费追偿关系，应另行处理。自2015年10月7日起的租赁费，由于原告解除与被告方龙的租赁关系后，仍有被告谭华占有使用经营酒店，应由被告谭华向原告支付房屋占有使用费。根据谭华陈述“于2016年1月7日收到拆迁方拆迁承租房屋补偿款8万元”，可以认定，原告出租的房屋自该时间开始，因不抗力已不能正常经营使用。因此，2015年10月7日起至2016年1月7日止的使用费，应由被告谭华支付。原告易发经贸公司再要求被告谭华支付自2016年1月7日之后的房屋使用费，理由不充分，不予支持。对于被告方龙、谭华尚欠租赁费事实，根据上述查明的事实，被告方龙在承租期间已支付《房屋租赁合同》中房屋第一年的租赁费60万元，支付《补充协议》中房屋租金42500元，根据合同特别约定，第一、二年租金为60万元，第三、四、五年为66万元，因此，被告方龙自2014年6月1日至2015年5月30日应支付租金60万元，自2015年6月1日至2015年10月6日，应按年租金66万元交纳租金，租金为4个月另6天，被告方龙总计应支付租金为：60万元+66万元÷12个月×4个月+66万元÷365天×6天=82万元+10849.32元=830849.32元。被告方龙已支付《补充协议》中房屋租金42500元，自2013年6月1日至2015年10月6日，被告方龙应支付租金6万元+3万元÷12个月×2个月+3万元÷365天×6天=65493.15元，尚欠租金为：65443.15元-425000元=22993.15元，上述两合同和合计欠原告租金853842.47元。被告谭华应支付的房屋占用费为：2015年10月7日起至2016年1月7日止，3个月租金为：66万元÷12个月×3个月=16.5万元。对于原告要求被告方龙支付逾期交纳租金的利息，根据原告与被告方龙签订的《房屋租赁合同》第十二条约定：“违约责任：承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，原告要求被告方龙支付逾期支付租金、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，符合双方约定和法律规定，但根据本院计算的被告方龙上述欠租金情况，违约计算方法应为：自2014年6月1日起至2015年5月30日止以60万元为基数、自2015年6月1日起至2015年10月6日以853842.47元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算。对于被告方龙、被告谭华认为，应扣除协助法院停止支付的32万元租金，因两被告没有提供履行协助义务实际支付给法院租金的证据，且该协助义务已经解除，因此，两被告的辩称理由不成立，不予支持。对于被告谭华辩称，霍金柱以公司名义签订借款协议向谭华借款137500元，双方另行签订房屋租赁合同，该事实与本案没有关联性，不予认可。对于被告方龙、谭华辩称，贵院作出的（2014）槐民初字第1926号民事判决中认定原告将房屋转租给谭华经营酒店，谭华向原告支付租金50万元，与判决内容事实不符，不予支持。综上所述，原告要求被告方龙支付租金853842.47元，并支付逾期付款的利息，要求被告谭华支付房屋使用费16.5万元，证据确实充分，理由正当，应予支持，原告的其他诉讼请求证据不足，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告方龙于本判决生效之日起十日内，支付原告济南易发经贸有限责任公司租金853842.47元。二、被告方龙支付原告济南易发经贸有限责任公司逾期付款的利息（自2014年6月1日起至2015年5月30日止以60万元为基数、自2015年6月1日起至2015年10月6日以853842.47元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内付清。三、被告谭华于于本判决生效之日起十日内，支付原告济南易发经贸有限责任公司房屋使用费16.5万元。四、驳回原告济南易发经贸有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回原告济南易发经贸有限责任公司对被告徐红莲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20879元，减半收取10439.5元，由被告方龙负担8000元，由被告谭华负担2439.5元；财产保全费5000元，由被告方龙负担4000元,由被告谭华负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇一七年二月十日书记员 孙丽娟