江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0105民初8063号原告：南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地在南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人：王晓明，南京江鸿物业发展有限责任公司董事长。委托代理人：刘第，江苏玄博律师事务所律师。委托代理人：戚婷婷，江苏玄博律师事务所实习律师。被告：王国京，男，1957年3月3日出生，住南京市鼓楼区。原告南京江鸿物业发展有限责任公司与被告王国京物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员庆莹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）的委托代理人刘第、戚婷婷，被告王国京到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江鸿物业公司向本院提出诉讼请求如下：1、被告支付原告物业服务费14599元（按照1.3元/月/平方米计算）、共用水电费4491元（按照0.4元/月/平方米计算），共计19090元，被告从逾期支付之日起按每天应交纳物业费的万分之五交纳滞纳金。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由:2006年10月21日，原告与南洋地产（南京）有限公司签订《碧瑶花园前期物业管理委托合同》，约定由原告向南京市建邺区碧瑶花园小区提供物业管理服务，合同期限自2006年10月21日起至2014年10月20日止，合同到期后原告在小区提供事实物业服务。被告系该小区业主，被告在原告服务期间却未按照合同约定支付相关费用，经催交后被告仍未交纳。现望判如所请。被告王国京辩称：被告系诉争房屋的业主，被告不欠原告物业服务费。2008年7月6日，被告与原告物业工作人员一起验收房屋时，发现房屋的阳台门未安装门锁故被告拒绝收房，直至2016年2月29日，原告为被告的房屋阳台门安装门锁，被告才办理收房手续，对于2016年3月份之前的物业服务费和公摊水电费现不同意缴纳。另被告已交纳了2016年3月1日至2016年8月31日的物业费，其中原告多收物业费1192.67元，要求原告退回此款。诉争房屋的阳台没有安装门锁是不合格的商品房，被告有权拒绝接收该房，而且根据《前期物业服务合同》的约定，原告应履行返修的义务，但原告迟迟不履行返修义务，致被告迟延收房，被告保留追诉的权利。经审理查明，被告王国京系南京市建邺区碧瑶花园小区6幢3单元106室房屋的业主（该房屋的建筑面积为130.58平方米，2009年1月16日办理房屋所有权登记手续）。2006年10月21日，南洋地产（南京）有限公司（以下简称南洋地产公司）与原告签订了《碧瑶花园前期物业管理委托合同》一份，约定：南洋地产公司将碧瑶花园小区委托原告江鸿物业公司实行一体化物业管理，合同期限自2006年10月月21日至2014年10月20日止；小区业主应该按照其拥有房屋的建筑面积交纳物业服务费，标准为1.35元/月/平方米；公共能耗收费标准按建筑面积为0.45/月/平方米；合同第十九条约定了南洋地产公司的权利义务，其中第5项约定：委托江鸿物业公司管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；如存在质量问题，按以下方式处理：（1）负责返修；(2)委托江鸿物业公司返修，支付全部费用；（3）南洋地产公司指定维修单位。另查明，2008年7月6日，被告在上述房屋的入住资料收取发放确认表和入住手续书上签名确认，但在原告工作人员与被告一起验收上述房屋时，被告以该房屋阳台与主卧之间的推拉门没有安装锁具为由拒绝收房。2008年8月17日，2008年11月23日，2008年12月12日，2009年1月19日，2009年9月2日，被告王国京多次就诉争房屋的阳台门未安装门锁为由向原告进行反映。2009年6月20日，南洋地产公司向被告发出《关于再次敦请收房的通知》，告知被告对于验房过程中提出的质量问题属于轻微质量暇疵，可在业主收房由南洋地产公司在装修前或装修时同步整改，并不影响交付。提醒被告尽快办理收房手续。2016年2月29日，原告为诉争房屋的主卧室与阳台之间推拉门安装了旋转式把手锁，被告进行收房，并同时向原告缴纳2016年3月1日至2016年8月31日止的物业服务费、公摊水电费和装修管理服务费合计1789元。对于2016年3月之前的物业服务费、公摊水电费，被告一直未向原告进行缴纳，原告向被告邮寄律师函进行书面催告。庭审中，原、被告双方一致确认前期物业服务合同到期后，原告在碧瑶花园小区提供事实物业服务直至2016年4月30日撤出小区，且被告所有的上述房屋一直处于空置状态。对于被告向原告缴纳其撤离碧瑶花园小区后的相关费用，原告同意在被告欠缴物业服务等费用中予以冲抵。以上事实，有《碧瑶花园前期物业管理委托合同》、诉争房屋的入住资料收取发放确认表、入住手续书、房屋登记簿、律师函、物业验收表、缴纳物业费的发票、南洋地产公司的《关于再次敦请收房的通知》、照片、双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与南洋地产公司签订的《碧瑶花园前期物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告应按照房屋的建筑面积支付物业服务费，现原告主张按照1.3元/平方米/月标准要求被告支付物业服务费，符合法律规定，本院予以支持，物业服务费的计算时间应自被告取得房屋所有权登记之日起即2009年1月16日至原告撤离小区之日止即2016年4月30日止合计85.5个月为14513.97元（1.3元/平方米/月×130.58平方米×85.5个月）。但因诉争房屋存在空置情形，现原告同意按照空置的标准计算物业服务费为10159.78元(14513.97元×70%),符合合同约定，本院予以认可。对于被告提出因其一直未收房故不应缴纳物业服务费的抗辩理由，本院认为自2009年1月16日起，原告已成为本案诉争房屋的业主，而根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，需要履行按时交纳物业服务费用的义务，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信。另对于被告提出因为原告未履行返修义务导致其一直未收房，故不应缴纳物业服务费的抗辩理由，根据前期物业服务合同约定，对于验房中出现的问题，只有在南洋地产公司委托原告进行返修时，原告才应承担返修义务，现没有证据证明南洋地产公司曾就被告房屋的阳台门锁问题委托原告进行返修，而且根据南洋地产公司向被告发出的《关于再次敦请收房的通知》可以看出对于验房中的问题南洋地产公司已向原告作出过承诺由其负担。在此情况下，被告不能以原告未尽返修义务导致收房迟延为由而拒绝向原告缴纳诉争房屋的物业费。故对于被告的抗辩理由，本院不予采信。但是，原告作为一家有资质的物业服务企业，在被告曾多次向其反映阳台门锁安装问题时，原告应向被告告知正确处理途径，而原告未能提供证据证明其向被告告知应就相关房屋的质量和设计问题与南洋地产公司进行沟通，原告的物业服务存在瑕疵，应适当扣减物业服务费，本院酌定扣减比例为15%，被告应向原告缴纳的物业服务费为8635.8元。对于公摊水电费，原告主张被告按照0.4元/平方米/月标准进行缴纳，符合法律规定，本院予以支持，故被告应向原告支付公摊水电费4465.84元（0.4元/平方米/月×130.58平方米×85.5个月），上述合计13101.64元，扣除被告多向原告缴纳的物业服务费、公摊水电费以及维修服务费计1192.67元（1789元÷6个月×4个月），被告还应向原告缴纳物业服务费和公摊水电费合计11908.98元。对于原告主张的滞纳金，因被告确因房屋相关问题与原告进行协商，而被告的服务也存在一定瑕疵，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《江苏省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下:一、被告王国京应于本判决生效之日起十日内向原告南京江鸿物业发发展有限责任公司支付物业服务费、公摊水电费合计11908.98元。二、驳回原告南京江鸿物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费277元，减半收取138.5元，由原告南京江鸿物业发发展有限责任公司负担53.5元，被告王国京负担85元(原告南京江鸿物业发发展有限责任公司同意其预交的诉讼费部分85元由被告王国京向其直接支付，本院不再退还，由被告王国京在本判决生效之日起十日内向原告南京江鸿物业发发展有限责任公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费277元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a）。代理审判员  庆莹二〇一七年二月六日见习书记员  吕雪