重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终53号上诉人（原审被告、反诉原告）:重庆轩辚汽车销售服务有限公司。住所地：重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道21号，组织机构代码08241582-3。法定代表人：刘超，该公司副总经理。委托诉讼代理人：何易，重庆合融律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡世强，重庆合融律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆港湾储运有限公司。住所地：重庆九龙坡区黄桷坪铁路六村，组织机构代码62207105-7。法定代表人：龚仕平，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：刘超，男，汉族，1980年3月13日出生，住重庆市。上诉人重庆轩辚汽车销售服务有限公司（以下简称轩辚公司）因与被上诉人重庆港湾储运有限公司（以下简称港湾公司），原审被告刘超租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2015)九法民初字第15712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人轩辚公司的委托诉讼代理人何易、胡世强，被上诉人港湾公司的委托诉讼代理人秦大东到庭参加诉讼，原审被告被告刘超经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轩辚公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项；改判上诉人轩辚公司无须向被上诉人港湾公司支付合同免租期租金81926.67元；改判被上诉人港湾公司退还合同押金122890元并赔偿损失50000元；案件受理费由被上诉人港湾公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。根据双方当事人的合同，上诉人享有两个月的免租期，在该期间上诉人是没有对承租门面进行有效使用的，该约定符合交易惯例；虽然租赁合同中约定了对免租期租金的承担条件，但本案中，上诉人未按时缴纳租金是得到被上诉人认可的，因此上诉人客观上不存在违约的事实；被上诉人违背合同解除基本程序，强行锁门导致上诉人无法正常经营才导致合同无法继续履行；从一审判决结果看，在已经判决上诉人缴纳租金和迟延付款利息的情况下，再收取免租期租金属于重叠适用违约金。一审判决对于押金的处理结果错误。双方当事人设置押金的目的是合同履行过程中付款义务的担保，属于违约金性质；按照租赁合同的约定，如上诉人迟延支付租金，被上诉人有权从押金中直接将租金扣除，并在扣除后通知上诉人补足押金，但被上诉人在未通知上诉人补交押金的情况下直接强行收回房屋，可见被上诉人的租金损失是没有实际发生的；一审判决驳回上诉人要求退还押金的反诉请求，使被上诉人在其诉讼请求外获得了押金的利益错误。按照一审判决结果，上诉人欠交的租金为52522.38元，却承担了包括免租金租金、押金及延迟付款违约利息等二十余万元的违约金，违背了公平公正的原则。港湾公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。免租期租金及押金的处理均符合双方租赁合同约定，不违反法律规定。刘超未作答辩。港湾公司向一审法院请求：1、解除双方于2013年5月3日签订的《租赁合同》；2、刘超、轩辚公司立即将位于重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道21号X-X号门面腾空并恢复原状后交还港湾公司；3、刘超、轩辚公司向港湾公司立即支付装修免租期租金81926.67元并从2015年10月10日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际付清时止；4、刘超、轩辚公司向港湾公司立即支付2015年10月17日前的租金80000元并从2015年7月18日起按240元/天计付违约金至实际付清时止；5、刘超、轩辚公司按49565.67元/月从2015年10月18日起向港湾公司支付房屋占用使用费至实际交付房屋时止；6、刘超、轩辚公司向港湾公司立即支付门面恢复原状费用150000元。刘超、轩辚公司向一审法院反诉请求：（一）解除双方于2013年5月3日签订的《租赁合同》；（二）港湾公司向刘超、轩辚公司退还押金122890元；（三）港湾公司向刘超、轩辚公司赔偿装修损失150000元。一审法院认定事实：2013年5月3日，港湾公司（甲方）与刘超（乙方）签订《租赁合同》约定将其名下位于九龙坡区九龙园区火炬大道21号X-X号门面出租给刘超使用，一楼用于新车展示，二楼为办公室，租期从2013年5月18日起至2023年5月17日止共计10年；其中2015年5月18日至2016年5月17日期间，每季度租金为148697元；租金按先交后用原则，每季度交一次，每个交租期届满前5日缴清下一期租金；签订本合同时，乙方须向甲方交付押金122890元；合同期满后，乙方自行装修所投入的所有不可移动设备、设施以及装修归甲方无偿所有，乙方不得破坏，否则应恢复原状或赔偿损失；如乙方违反本协议任一条款，甲方有权不经乙方同意单方解除本合同并收回该物业且押金不退；甲方同意乙方享受装修期免租2个月（从本协议租赁之日起计算2个月）的优惠政策；如乙方因违约导致甲方解除租约，则在租约约定的违约责任外，甲方还有权要求乙方支付免租期的租金，租金标准以免租期所在相应租赁年度的相应租金计算。签订合同当天，刘超向港湾公司支付押金122890元以及2013年7月18日至10月18日期间的租金122890元。合同签订后，轩辚公司按约足额向港湾公司支付了截止2015年7月18日前的租金。2015年8月20日，轩辚公司向港湾公司支付了2015年7月18日至10月18日季度租金中的68698元。2013年10月12日，刘超作为股东与其余两名股东签署了《重庆轩辚汽车销售服务有限公司章程》，注册资本105万元，其认缴349965元出资款，持有33.33%股份并以法定代表人身份申请设立了轩辚公司。涉案门面实际用于轩辚公司销售车辆。2015年9月30日，港湾公司人员到涉案门面处向轩辚公司催收租金，双方因此发生抓扯，港湾公司随即将门面锁闭。之后，轩辚公司将办公用品及待售车辆陆续搬出门面。审理中，刘超、轩辚公司述称除搬出办公用品及待售车辆外，还留有可移动的接待台、形象墙及不可移动的装饰装修。港湾公司认为从2015年9月30日之后刘超、轩辚公司一直未交还门面，但自认在本案第一次庭审即2016年3月22日后自行对门面进行了恢复原状。审理中，刘超、轩辚公司向法庭提交了《建筑装饰工程施工合同》1份、收据3份以及申请证人周鑫毅出庭作证，拟证明轩辚公司为门面进行装饰装修产生费用280000元。港湾公司不认可上述证据及证明内容，曾同意刘超、轩辚公司对门面进行装修。一审法院认为:刘超为设立轩辚公司与其余股东签署公司章程、认购出资份额及股份并履行了公司设立职责，应依法认定为轩辚公司发起人。公司设立阶段，刘超为选定公司经营场所以自己名义与港湾公司签订《租赁合同》承租涉案门面，其行为实际系公司筹办事务。该份合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，合法有效。轩辚公司成立后确认了《租赁合同》而占有、使用门面并实际向港湾公司支付租金，港湾公司作为合同相对人也对此知晓而无异议。故本案《租赁合同》已发生概括转移，合同主体实际为港湾公司与轩辚公司，合同责任应由轩辚公司承担。合同当事人应遵循诚实信用原则，按照约定履行合同义务，不得随意变更或解除合同，但可以协商解除。现港湾公司与轩辚公司均同意解除《租赁合同》，并无不当，一审法院予以确认。庭审中，轩辚公司辩称与港湾公司重新约定了2015年7月18日至10月18日期间租金的支付时间，但未举示证据予以证明，且港湾公司予以否认，一审法院不予采信。轩辚公司未按约定期限足额支付上述期间租金，已构成违约，理应承担违约责任。港湾公司按合同约定以2013年度租金标准主张合同签订后2个月免租期租金81926.67元，并无不当，一审法院予以支持，但其主张免租期租金的资金利息，无合同约定及法律依据，一审法院不予支持。关于轩辚公司未付租金问题。根据本案查明情况，港湾公司于2015年9月30日采取锁门方式已致使轩辚公司无法正常经营使用门面，且随后也实际收回门面自用。故轩辚公司应付从2015年7月18日起至9月30日期间的租金，按当季租金标准计算为121220.38元（148697元÷92天×75天），扣除已支付68698元，还应支付港湾公司租金52522.38元。轩辚公司迟延支付租金，必然会使港湾公司产生一定资金占用损失，现港湾公司按约主张违约金的请求，并无不当，但合同约定标准过高，一审法院酌情调整为中国人民银行同期同类贷款利率的4倍。轩辚公司应以52522.38元为本金从2015年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍向港湾公司计付违约金至付清本金时止。关于房屋交还及占用使用费问题。港湾公司通过锁闭方式重新控制、占有了房屋并对房屋装修进行了恢复，轩辚公司在房屋被锁闭后将办公用品及待售车辆搬离，尽管双方未完善交接手续，但港湾公司已实际收回房屋，故其主张轩辚公司腾空恢复原状后交还房屋并按合同约定期间的租金标准支付从2015年10月18日至2016年3月22日期间的房屋占有费，无事实依据，一审法院不予支持。关于房屋恢复原状费用问题。轩辚公司经港湾公司同意后对房屋进行了装饰装修，但双方未约定合同解除时如何处理装饰装修物，故轩辚公司可对可移动的接待台、形象墙等未形成附合的装饰装修物自行拆除，若能拆除而不拆除，应视为放弃其所有权。因轩辚公司拆除造成房屋毁损的，应予以恢复原状。关于形成附合不可拆除的装饰装修物，因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿装饰装修物残值损失。本案纠纷系轩辚公司违约引起并参照合同约定，形成附合的装饰装修物应归港湾公司所有并负责恢复原状。现港湾公司未举示证据证明轩辚公司拆除装饰装修物时造成房屋毁损，其主张轩辚公司承担恢复原状费用150000元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。此外，港湾公司未表示要利用形成附合的装饰装修物，轩辚公司反诉主张装修损失150000元，无法律依据，一审法院也不予支持。关于押金问题。合同约定，如轩辚公司违约，港湾公司有权不退还押金，故轩辚公司反诉主张退还押金122890元的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条第二款，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除重庆港湾储运有限公司与刘超于2013年5月3日签订的《租赁合同》；二、重庆轩辚汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆港湾储运有限公司支付免租期租金81926.67元；三、重庆轩辚汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆港湾储运有限公司支付拖欠的租金52522.38元，并以52522.38为基数，从2015年7月18日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金；三、驳回重庆港湾储运有限公司其他诉讼请求；四、驳回刘超、重庆轩辚汽车销售服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。二审审理中，上诉人轩辚公司明确上诉请求中赔偿损失50000元系指经营损失，将另案解决。本院认为，港湾公司与刘超签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。该合同对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。对于押金的处理及免租期租金的问题，《租赁合同》中明确约定：如刘超违反本协议任意条款，港湾公司有权不经刘超同意单方面解除本合同并收回物业且押金不退；如因刘超违约导致港湾公司解除租约，则在租约约定的违约责任外，港湾公司还有权要求刘超支付免租期的租金。本案当事人均认可刘超在该合同中的权利义务概括转移给轩辚公司。在合同履行过程中，轩辚公司未按约定支付租金，应按《租赁合同》的约定对港湾公司承担相应的责任。轩辚公司辩称其未按时支付租金得到了港湾公司的认可，但并未举示证据予以佐证，且港湾公司对此予以否认，故本院对轩辚公司的该辩解理由不予采信。因此，一审判决轩辚公司给付免租期租金81926.67元以及驳回轩辚公司主张退还押金的诉讼请求正确。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5122元，由上诉人重庆轩辚汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一七年二月二十一日书 记 员  李 艺