广东省化州市人民法院民 事 判 决 书(2011)茂化法民初字第950号原告化州市化州幼儿园（原化州县化州幼儿园）。法定代表人黄燕明，园长。住所地：化州市河西街道办陵园路1号。委托代理人唐林光，男，化州市公职律师事务所律师。被告黄世文，男，1964年3月12日出生，汉族，化州市人，住化州市。委托代理人李文义，男，住茂名市。第三人刘笑兴，男，1953年5月3日出生，汉族,住化州市。委托代理人刘笑平，男，住化州市。第三人戴伟明，男，约35岁，住化州市。第三人董林丰，男，约35岁，住化州市。原告化州市化州幼儿园诉被告黄世文、第三人刘笑兴、戴伟明、董林丰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人黄燕明及其委托代理人唐林光，被告委托代理人李文义、第三人刘笑兴及其委托代理人刘笑平、第三人戴伟明到庭参加诉讼，第三人董林丰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告化州市化州幼儿园诉称，1992年12月8日，原、被告签订《租赁铺位协议书》，约定由原告将属于原告所有的位于化州市河西陵园路1号教职工宿舍楼的首层（北接化州县保健院，西临中山路）出租给被告使用。协议书约定，租金为338000元，租用期限为五十年，即从1993年1月1日至2043年12月31日止。同时约定，被告所付的租金可在原告尚欠被告的工程款中冲减等。在合同履行期间，被告并没有支付租金给原告，原告也没有在尚欠被告的工程款中扣减租金。《租赁铺位协议书》签订后履行至1993年6月20日，由于事情发生变化，经原、被告双方协商，双方重新签订了《租赁房屋协议》。该协议约定，由原告将陵园路一号教工宿舍楼底层出租给被告方，租赁时间从1993年6月20日起至1998年6月20日止，共5年。租金为每月人民币1500元，每6个月支付一次，即每次支付9000元。同时还约定，当原告还清尚欠被告方工程款之日起，被告方于次日搬出住房部分交给原告。上述合同签订后，原告依约定将房屋交给了被告使用，而且在1994年前原告已全部付清了尚欠被告的工程款。至1998年12月30日止原告已全部支付和抵清工程款项，该工程款项共1417997.95元，包括如下：工程总造价：943054.75元、工程手续劳务费1350元、还带资款300000元、补材料差价152136元、单车棚工程款21457.20元。但是，被告一直以来却分文未支付过租金给原告，至2012年1月30日为止，原告须支付给被告利息36853.61元，被告应交的租金为240751.74元，被告尚欠原告租金为203898.13元。1998年6月20日，双方签订的《租赁房屋协议》期限届满时，原告也要求被告将房屋交还给原告，并要求被告支付尚欠原告的租金。同时，还多次张贴《通知》，要求被告将其租赁的房屋交还给原告。但是，一直以来，被告总是采取避而不见的办法，既没有将房屋交还，也没有支付房屋租金。被告签订的《租赁房屋协议》于1998年6月20日已自然到期，《租赁房屋协议》已自然终止。根据法律规定，被告应将房屋交还给原告，同时付清尚欠原告的租金，但是，一直以来被告既没有将房屋交还，也没有与原告续签租赁合同，更没有支付房屋租金。被告的行为表明被告已没有继续履行合同，被告的行为已构成了根本违约。而根据化州市人民政府办函〔201121号《关于解决幼儿园门岗室及幼儿接待室问题的复函》，要求原告必须立即采取措施通过法律途径收回该房屋的使用权。为此，特向法院起诉，请依法判决如下：1、变更原诉讼请求为：解除原、被告签订的《租赁铺位协议书》和《租赁房屋协议》，解除被告黄世文与第三人刘笑兴之间的《租用铺位合同》；2、判决被告从1992年12月8日开始至解除租赁合同时止，按每月租金人民币1500元支付给原告；3、判决被告承担本案的诉讼费用。被告黄世文辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其请求。理由：一、1992年12月8日双方签订的《租赁铺位协议书》是双方真实意思表示，并经时任主管文教工作的副县长叶绍签署“同意上述条款”的批示，又于1993年8月3日经化州县公证处公正，合法有效，依法应受到法律保护，《租赁铺位协议书》从生效履行至今20年间从未发生争议。《租赁铺位协议书》租期为50年，租金338000元，同时又约定租金从工程款中冲减，也就是被告用工程款冲减租金（338000元），至于原告诉称“没有支付租金给原告，而原告也没有在尚欠被告的工程款中扣减租金”的主张，缺乏证据证明，也不合常理，思维十分紊乱。首先《租赁铺位协议书》约定338000元租金是从原告尚欠被告工程款中冲减，不存在被告支付租金的约定，其次“也没有在尚欠被告的工程款中扣减租金”主张，只能由原告来回答“为什么不扣减租金”了。到目前止整个工程未最后结算，工程款是多少，双方都未确认，又何来不扣减呢？按原告所提供的证据，工程结算书总工程款为943054.75元，仅仅是+0.00以下基础工程和+0.00以上包干工程，未包括如下：原告同意补钢材、水泥差价款170000元、更改工程造价237120.71元、单车棚工程21457.20元、直接费计划利润税金等32207.17元，因此被告在幼儿园工程造价款应是1382382.63元，另外，原告依建筑工程合同预借支的30万元及利息639000元（按月利率0.01％从1992年12月原告开始使用房屋至2012年1月止共213个月计算）亦未计上。二、1993年6月20日双方签订的《租赁房屋协议》未生效，未履行，该协议已被1993年8月3日公证的《租赁铺位协议书》涵盖、代替。如果像原告说的1993年6月20日签订《租赁房屋协议》有效的话，那么1993年8月3日又要对1992年12月8日签订的《租赁铺位协议书》进行公证，又作何解释呢？退一步讲，《租赁房屋协议》第四条“当甲方还清乙方投资建筑教工住宅楼工程款本息之日起，乙方于次日搬出住房部份交给甲方使用”，但时至今日，原告未按《建筑工程合同》第四条第三款还本付息给被告。原告对此，被告将会另行起诉主张权利。第三人刘笑兴辩称，我的诉讼请求是：一、请求人民法院依法认定原、被告于1992年12月8日签订的《租赁铺位协议书》是有效的租赁合同；二、认定刘笑兴与被告于1998年10月1日签订《租用铺位合同》是有效的租赁合同；三、驳回原告化州市幼儿园的诉讼请求。由于我与原、被告在本案中形成三角债务关系，所以本案的处理结果与我有直接的利害关系。具体理由为：一、1992年12月8日，原、被告签订了第一份《租赁铺位协议书》；1993年6月20日，原、被告签订了第二份《租赁房屋协议》；1994年6月8日，因被告借到第三人刘笑兴二十万元，1998年10月1日第三人刘笑兴与被告签订了一份《租用铺位合同》，从借款中冲减租金。上述三份合同签订后至原告起诉时，没有纠纷。被告十三年来尚未归还借款给第三人刘笑兴，双方的《租用铺位合同》依约延长。原、被告之间的第一份《租赁铺位协议书》是合法有效的。理由为：1、该协议书是双方的真实意思表示，符合合同法的特征和规定；2、租金的支付方法是从出租方欠承租方的工程款中冲减，但被告答辩中称双方对工程款尚未结算，又何来冲减呢？3、该协议的租赁期限尚未届满；4、该协议是经化州市司法局公证处办理了公证手续，且经主管副县长签名同意。原、被告之间的第二份《租赁房屋协议》是一份无效的租赁协议。理由为：1、第一份《租赁铺位协议书》签订尚未到一年，再签第二份协议，多此一举；2、既然要签订第二份协议，必须在第二份新协议中阐明前面第一份协议作废；3、既然要签订第二份协议，又何需在第二份协议签订后的43天再公证第一份协议；4、第二份协议中的租赁期限约定不明确，第一条款约定期限为五年，第五条约定“甲方还清乙方投资本息之日起，次日乙方搬出……”；5、该协议第三条“每六个月付款一次，即每次玖仟元”，是付款还是冲减扣除？既然不付款，为何签订协议后18年才主张权利？被告与第三人刘笑兴之间的借款关系和《租用铺位合同》是双方真实意思表示，是有效的。该合同租赁期限届满，但被告未还清款给第三人刘笑兴，依第5条约定，合同期继续延长。原告于1998年12月18日向黄世文发出的通知，因无盖公章，是伪证，无效的。第三人戴伟明、董林丰是第三人刘笑兴的雇工，其作为本案的第三人主体不适格。我认为原、被告之间对拖欠的工程款进行结算后，再处理租金，是本案最好处理办法。第三人戴伟明辩称，我现在经营的铺位是第三人刘笑兴的，是刘笑兴雇用我打工的。第三人董林丰不作答辩。经审理查明,1991年12月13日，原告与广东省化州县第三建筑工程公司（工程联系人：黄世文）订立《建筑工程合同》一份，约定将位于陵园路1号的化州县幼儿园综合楼共七层交广东省化州县第三建筑工程公司大包承建，合同约定了工程造价及支付方法，还约定广东省化州县第三建筑工程公司预借给原告30万元基建款，待工程竣工交付使用三个月后开始以1分息计算，一年内还清。1991年12月31日，原告出具收据收到被告黄世文30万元带建工程款。1992年12月8日，原、被告签订《租赁铺位协议书》一份，约定原告将新教工宿舍楼（北接化州县保健院，西临中山路）首层（面积380㎡）出租给被告使用，总租金为338000元（月租金折合约563元），租期50年，从1993年1月1日起至2043年12月31日止，租金可在原告欠被告的工程款中冲减，冲减完毕后，原告必须给被告出具凭据。租用期间，原告无权干涉被告转租及其它使用。1993年8月3日化州县公证处出具《公证书》予以公证。《租赁铺位协议书》签订后，原告单位的教职工有意见，1993年6月20日，原、被告再次订立《租赁房屋协议》一份，约定原告将陵园路一号教工宿舍楼底层出租给被告使用，租金为每月1500元，每六个月付一次，每次付9000元，租期从1933年6月20日起至1998年6月20日止，当原告还清被告投资建筑教工住宅楼工程款本息之日起，被告于次日搬出住房部份交给原告使用。庭审中双方已确认的工程款项为：①《工程结算书》总造价为943054.75元；②庭审时双方确认增加工程单车棚工程造价为21457.20元；③被告举证的《关于化州县幼儿园综合楼材料补差的报告》补水泥差价51569元、钢材差价100567元，原告对此已确认；④原告开具《收据》已收到被告的带建工程款300000元；⑤化州县劳动服务公司出具《劳务管理收据》的劳务费为1350元。《租赁房屋协议》于1998年6月20日届满后，原、被告双方不再续订租赁合同。被告租赁后将房屋转租给第三人董林丰和刘笑兴，刘笑兴雇工第三人戴伟明经营，被告与刘笑兴的转租《租用铺位合同》约定租期暂定十年，从1998年10月1日起至2008年10月1日为止。由于被告未按《租赁房屋协议》租赁期限如期交房屋回原告，1998年12月8日，原告向被告发出通知，要求被告付清占用租金搬出房屋或者与原告协商续订租赁协议。为此，原告于2011年7月6日诉至法院，要求解除原、被告签订的《租赁铺位协议书》和《租赁房屋协议》，被告从1992年12月8日起至解除租赁合同时止，按每月1500元支付租金给原告，并由被告承担本案的诉讼费用。本院认为，原、被告于1992年12月8日订立的《租赁铺位协议书》，协议书约定，租赁期限为50年，租金共338000元。被告应支付租金由原告从工程款中冲减。协议签订后，原告单位的教职工认为租金偏低，反对履行协议，1993年6月20日原、被告签订第二份《租赁房屋协议》，按协议约定，每月租金为1500元，租赁期限为5年，《租赁房屋协议》签订后，被告一直未支付过租金给原告，期间原告多次通知被告支付租金，但被告未支付，违反了协议约定，原告起诉要求被告以1992年12月8日起按月租金1500元支付租金并解除租赁协议，不能全部支持，租金计算如下：第一份合同签订之日（1992年12月8日）起至第二份合同签订之日（1993年6月20日）止按照第一份合同约定的租金每月563元计算；第二份合同签订之日（1993年6月20日）起按照第二份合同约定的租金每月1500元计算。被告称，1993年8月3日，原、被告同意拿1992年6月8日签订的《租赁铺位协议书》到原××县公正处作公证手续，应按该公证的《租赁铺位协议书》的规定支付租金，有悖公平，本院不予支持。原告请求解除1993年6月20日原、被告双方签订的《租赁房屋协议》，因该协议1998年6月20日已到期，故现在请求解除该协议无实际意义。原告要求解除被告与第三人刘笑兴、董林丰租赁关系，合法有理，本院予以支持。至于租金，可否从工程款扣减的问题，因原、被告双方对工程款未完全结算，本案不能把工程款纳入进行一并处理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告化州市化州幼儿园与被告黄世文于1992年12月8日签订的《租赁铺位协议书》。二、解除被告黄世文与刘笑兴、董林丰的租赁关系。三、限被告黄世文、第三人刘笑兴、董林丰于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于化州市河西陵园路1号的化州县幼儿园综合楼新教工宿舍楼（北接化州县保健院，西临中山路）首层（面积380㎡）房屋交还给原告化州市化州幼儿园。四、限被告黄世文于本判决发生法律效力之日起十五日支付租金给原告化州市化州幼儿园（其中从1992年12月8日起至1993年6月20日止按每月563元支付、从1993年6月21日起至被告交屋回原告之日止按每月1500元支付）。五、驳回原告化州市化州幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6210元，由被告黄世文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判长  陈通亮审判员  黄 周审判员  何洪强二〇一二年八月十五日书记员  黄国英