广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2011）西民一初字第501号原告游某甲。原告游某乙。原告游某丙。以上三原告共同委托代理人谢冬梅，广西桂成律师事务所律师。以上三原告共同委托代理人潘心武，广西桂成律师事务所实习律师。被告广西某地产开发有限公司，住所地南宁市滨河路x号火炬大厦x房。法定代表人李某甲，董事长。委托代理人谭雪变，该公司职员。委托代理人梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。原告游某甲、游某乙、游某丙与被告广西某地产开发有限公司（以下简称某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月5日立案受理后，依法先由审判员黄慧适用简易程序，于2011年3月10日进行第一次公开开庭审理，后转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2011年8月24日进行第二次公开开庭审理。三原告的共同委托代理人谢冬梅、潘心武，被告的委托代理人谭雪变、梁明辉，鉴定人谢某、张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告游某甲、游某乙、游某丙共同诉称：2007年11月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于南宁市鲁班路x号某华府x幢君悦阁x座x层x号的房屋出售给原告。原告于合同签订当日向被告支付了首期款238469元，双方约定余款555000元以向银行申请贷款的方式来支付，合同签订后原告已经按照约定支付了首期款，并向指定的按揭银行提供了完整的贷款资料。原告也于2007年12月12日办理了房屋备案登记，2007年12月28日缴纳了该房的契税11902.04元。原告于2010年11月23日发函给被告，要求被告提供银行账号以支付房屋余款。2010年12月14日，原告将房屋余款555000元汇入被告账户。至此，原告已经把房款全部付清，履行了合同约定的义务。但被告却拒绝将房屋交付原告使用并代为办理该房屋的产权证，已构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告履行双方签订的《商品房买卖合同》，将原告所购买的位于南宁市鲁班路x号某华府x幢君悦阁x座x层x号房（价值798369元）交付原告使用并代为办理该房屋产权证；2、本案诉讼费由被告承担。被告某公司辩称：一、原告已于2008年6月26日退房，距今已超过两年诉讼时效，原告现在向被告提出要求履行合同的诉讼请求，已丧失了胜诉权。二、原告已经向被告退房，且原告存在违约行为，被告有权解除合同并将房屋另售他人（已经交楼），原告无权于退房两年后又主张继续履行合同。1、原告是由于银行审验其资料后不同意其贷款（一次购了8套房，金融风险太高），其资金链断裂而构成逾期付款根本违约。2、原告在构成逾期付款根本违约后明确表示不愿继续履行合同，并以书面方式向被告申请退房，而被告也接受了其退房请求，双方早已解除购房合同。在《客户变更登记申请表》中，原告游某甲自认其贷款申请不获银行批准，所以向被告申请退房，并将其已向被告认购了8套商品房的事实作为退房理由，被告也明确同意其退房请求，双方合意解除了购房合同。3、原告退房后，被告有权将房屋另售他人，被告将房屋售与了案外人李某乙且已实际交楼，李某乙也支付了全额房款。原告在其退房两年多后，忽然又于2010年11月底主张继续履行合同，并在被告没有作出回应也无需做任何回应的前提下，于12月14日未经被告同意即将555000元款项汇至被告的购房监控账户上。根据政策，为保障购房人的利益开发商必须设立房款监控账户，且该账户必须公开且接受政府部门的监控，原告是根据公开信息得知被告的监控账户的。原告在银行不同意其贷款的60日内不按合同约定一次性向被告支付余下房款，也在其退房后两年多内从不主张要求继续履行合同的权利，反而却在被告已经售出了房屋，房价大幅飙升的大好形势下忽然又要求继续履行合同，其诉讼请求完全无理，应予驳回。三、原告游某乙、游某丙根本没有签署购房合同，而且他们是未成年人，不具有完全民事行为能力，没有独立签署购房合同的能力，其监护人即父母也没有在合理时间追认合同效力，因此游某乙、游某丙无权作为房屋买受人主张合同权利，不具有原告主体资格。1、原告中的游某丙、游某乙没有实际签署购房合同，均是由游某甲代签。2、游某乙、游某丙在2007年11月27日签约时均不满18周岁，其中游泳权出生于xxxx年xx月xx日，签约时只有17周岁，不具有完全民事行为能力。出生于xxxx年x月xx日的游某甲当时只有18周岁，而且不是游某乙、游某丙的父母（其父母为游某丁、陈某），无权以监护人的身份代游某乙、游某丙签约。3、游某乙、游某丙的父母不在合理期限（一个月内）追认购房合同的效力，合同对二人不再具有法律效力，二人无权签约三年多后才以购房人身份主张合同权利并要求继续履行合同。四、三原告是外地职业炒家，仅在案所涉楼盘就买了8个单位，是目前国家政策的严厉打击对象，南宁市也出台了针对该类炒家的限售政策。其在主动退房两年多且我方已经将房屋出售他人后，发现房价上升后又贪图利益要求继续履行合同，其诉讼请求不但违背事实和双方约定，且与国策、民心不符。经审理查明：原告游某甲、游某乙、游某丙系兄弟，2007年11月27日，三原告与广西某置业有限公司（2009年12月17日名称变更为“广西某地产开发有限公司”，即被告）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：游某甲、游某乙、游某丙购买被告开发建设的南宁市鲁班路x号某华府第x幢君悦阁x座x层x号房屋一套，建筑面积共139.27平方米，价款总金额793469元，于合同签订时付清首期购房款238469元，余款555000元由买受人向银行申请按揭，出卖人应当在2009年6月30日前将商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第2条“银行按揭付款”约定：“……自本合同签订之日起7天内，买受人应向指定按揭银行提供完整的贷款资料，如欠缺资料的，必须在接到通知后三天内到按揭银行补足资料的手续。如买受人获得的银行贷款数额加上首期款不足总房价款时，买受人对不足部分需在接到出卖人通知之日起7天内，以现金交付方式付清。如买受人向银行所申请的抵押贷款未获审批通过的，买受人同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房款。否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本《商品房买卖合同》第七条约定追究买受人的违约责任。”《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”规定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行……”合同签订当日，原告按约向被告支付了购房首期款238469元。2007年12月12日，双方就该《商品房买卖合同》到房产管理部门进行备案登记。2007年12月28日，原告缴纳该房的契税11902.04元。2010年11月23日，原告发函给被告，要求被告提供银行账号以支付房屋余款。2010年12月14日，原告游某乙将555000元汇入被告农业银行账户（开户行：农业银行南宁科园支行，账号：20×××92）。2010年12月21日，原告以被告拒绝履行合同为由诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明：2008年6月26日，游某甲向被告递交一份《客户变更申请表》，其中“客户意见”一栏写明：“因原先已咨询售楼部的银行代表，说可以办理三人名购房（其中贰人未成年，用已成年游某甲可以直接贷款）现银行通知新政策不可以贷款。现申请退房并退回全部房款，并协助办理退回全部契税款项，我们在贵公司已认购8套商品房。请同意此申请。”被告同意该申请。2010年5月5日，被告以1044525元价款将南宁市鲁班路x号某华府第x幢君悦阁x座x层x号房屋卖于李某乙，于2010年5月27日交付房屋。2011年3月10日，原告游某甲向本院申请对《客户变更申请表》中客户姓名及申请人签名进行笔迹鉴定。经本院委托，广西金桂司法鉴定中心于2011年5月27日作出文书检验鉴定意见书（广西金桂司法鉴定中心（2011）文鉴字第38号），检验结果：《客户变更申请表》中“客户姓名”栏及“申请人签名”栏内所签“游某甲”名字的字迹是游某甲所写。原告游某甲对该鉴定意见有异议，以检验方式不全面、客观及比对样本错误为由，于2011年3月10日申请重新鉴定，经审查，本院认为该申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七的规定，未予准许。2011年8月5日，原告游某甲向本院申请鉴定人出庭接受质询。本院认为：关于诉讼时效问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2009年6月30日前将商品房交付买受人使用，原告对被告主张权利的诉讼时效应从该时间起算两年，原告于2010年12月21日提起本案诉讼，未超过诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予采信。关于游某乙、游某丙能否作为房屋买受人主张合同权利问题。被告作为专门开发建设和销售房地产的企业，对国家出台的相关房产法规政策是关注和明知的，必然对三原告的身份情况进行了审核，其在明知游某乙、游某丙未满18周岁、由监护人承担民事责任的情况下，仍与其签订《商品房买卖合同》，并由游某甲作为监护人签名，说明其认可游某乙、游某丙亦为房屋买受人，现就此提出异议，本院不予采纳。而且，游某乙、游某丙现已满18周岁，具有完全民事行为能力，能作为房屋买受人在本案中主张合同权利。被告主张其同意原告退房，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，提供《客户变更申请表》予以证明。原告否认该申请表的真实性，经鉴定，鉴定机构作出《客户变更申请表》中“客户姓名”栏及“申请人签名”栏内所签“游某甲”名字的字迹是游某甲所写的结论。而且，鉴定人出庭接受质询时，确认以检材字迹与双方当事人认可的全部样本字迹进行全面比对，故本院采信被告的主张。原告在未能向银行申请抵押贷款时，按合同约定也应于30日内一次性付清全部房款，但原告是在三年后才将余款汇入被告银行账户，因此，被告作为出卖人亦有权解除合同，故对被告关于双方的合同已解除的抗辩主张，本院予以采纳。综上，原告诉请要求被告履行合同交房办证义务，证据不充分，理由不充足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告游某甲、游某乙、游某丙的诉讼请求。案件受理费11784元（原告游某甲、游某乙、游某丙已预交），鉴定费7000元、鉴定人出庭费400元（原告游某甲已预交），合计19184元，由原告游某甲、游某乙、游某丙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 慧人民陪审员  刘设海人民陪审员  黎细石二〇一二年三月十四日书 记 员  陈壹仟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。