海南省临高县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9024民初591号之三原告（反诉被告）：罗运景，女，汉族，1960年1月27日出生。委托代理人:王伟,海南德银律师事务所律师。委托代理人:杨璐。被告（反诉原告）:海南美好房地产开发有限公司。法定代表人：吴典，该公司董事长。委托代理人：王红，该公司总经理。委托代理人：李际康，海南外经律师事务所律师。原告（反诉被告）罗运景诉被告（反诉原告）海南美好房地产开发有限公司（以下简称海南美好公司）所有权确权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗运景的委托代理人王伟、杨璐，被告（反诉原告）海南美好公司的委托代理人王红、李际康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗运景诉称:原、被告双方于2010年3月4日签订一份《房产包销协议》，约定由原告包销被告开发建设的海豚花园3号楼大约6936平方米的房产，包销价格为每平方米4500元；原告在签约后的十个工作日内向被告支付一半的包销款，余下一半的包销款在包销房产取得预售许可证后的六个月内付清。签约后，原告依照双方的约定支付了包销款。期间，按照被告的要求，从包销房产中拿出七套面积共计为427.82平方米的房产（即201、202、203、205、206、207、208）给被告用于抵押贷款。此后，原告销售了3号楼的部分房产。2015年9月2日，原、被告以及其他关联方签署《房产包销补充协议》，被告在该协议第五条确认原告已经全部付清了包销款，不再拥有3号楼的产权，3号楼的产权属于原告及原告的客户所有，承诺在签约后的三个月内办好备案手续并在备案后的半年内办妥房屋权属证书。但时至今日，被告没有依约为原告办理备案手续，办理房产证更是遥遥无期。同时，由于被告对外产生债务导致原告包销的房产被查封。经清理与核查，除了上述七套用于抵押贷款不属于包销房产以及43套已经销售备案的房产外，尚有54套房产没有备案。原告多次要求备案办证，但被告不予理睬。为了避免因被告的债务受损，维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、确认海南省临高县临高角临澜湾海豚花园3号公寓楼54套面积共计为4117.43平方米的房产归原告罗运景所有（具体房号附后）；二、被告海南美好房地产开发有限公司将上述房产依法备案和办妥房产证在原告罗运景或罗运景指定的人名下，相关契税由原告罗运景承担，其他费用由被告海南美好房地产开发有限公司承担。被告海南美好公司辩称：一、本案是海南美好公司原总经理洪流与罗运景相互勾结，共同策划的虚假诉讼。海南美好公司于2007年成立，开发“海豚花园”项目，洪流是海南美好公司第二大股东、第一大自然人股东，担任总经理职务，主管公司的日常业务。在主持公司期间，洪流利用职务之便侵占公司财产向关联方输送利益，为使其侵吞财产合法化，与罗运景恶意串通，合谋编制虚假证据，策划虚假诉讼：1、2008年1月16日，洪流与海南家乐佳实业有限公司（以下简称家乐佳公司，该公司为洪流和其配偶杨璐开办的私人公司，洪流为法定代表人）签订了《房产代理销售合同》。约定由海南美好公司将其开发的房地产项目的90%委托家乐佳公司独家销售，佣金为6%，外加超出低价提成。洪流作为海南美好公司的总经理，开发项目的销售、资金回笼是其重要的职责，但他却将销售大权变成了他及他老婆的生财之路。2、2010年3月4日，洪流和杨柯（其老婆杨璐的哥哥）、罗运景签订了《房产包销合同》，约定海南美好公司将海豚花园3号楼二层以上约6936平方米的房产，以每平方米4500元的价格交由罗运景包销；5号楼二层以上约6428平方米的房产，以每平方米5000元的价格交由杨柯包销。罗运景以底价部分销售的房产，海南美好公司要给其支付2%的佣金；高于底价部分销售的房产，罗运景要依法纳税，收入归其所有。2010年1月国家将海南设定为“国际旅游岛”后房地产大涨，在此期间能拿到海南美好公司房屋销售权的只有洪流自己及与其极亲的“自己人”。罗运景包销的房屋基本上都是以高出底价一倍以上的价格卖出，他们为此获取了大量的利益。3、2012年1月10日，洪流与临高万柯物业综合管理有限公司（以下简称临高万柯物业公司，该公司注册资金50万元，由洪流的老婆杨璐出资47万元、大舅子杨柯出资3万元）签订了《前期物业服务合同》。该合同对物业公司的服务方式、质量未设定任何监督、约束机制，却约定了高额的物业管理费及业主与开发商如不按时足额缴纳物业费用，则按日交缴高额违约金。该合同极大的损害了业主及海南美好公司的权益，给海南美好公司的销售带来了极大的负面影响。由于洪流在担任总经理期间，损害公司利益而不择手段为自己及家人获取利益，致使公司有大量房源未能卖出，经营困难，负债累累。洪流在涉嫌经济犯罪被司法机关采取措施后，与杨璐进行了假离婚以保全全家财产。为使从公司盗取的利益合法化，洪流与杨柯恶意串通策划了“自己诉自己”的闹剧。洪流想通过虚假诉讼转移、窃取公司资产，获取非法利益，其行为侵害了股东及债权人的权益。现其行为已败露，海南美好公司股东会已正式做出“罢免其总经理职务，阻止其虚假诉讼”的决议。二、本案罗运景提供的证据是虚假的。1、罗运景提供海南美好公司与杨璐于2015年9月2日签订的《铺面租赁合同》是虚假的。（1）海南美好公司在B号商铺办公总计也只有几个月的时间，后搬到现办公地址。该铺面是洪流在海南美好公司主要股东帮助下从三叶公司以很便宜的价格买到的二手房，安排海南美好公司暂时注册、办公用。不存在合同约定的“当时有口头协议，税后月租金66250元，违约金按日万分之五计”的情形；（2）如海南美好公司真的欠杨璐2010年至2012年的租金，洪流早就会安排公司财务人员将欠款全额支付给杨璐。海南美好公司欠杨璐的钱就是欠总经理的钱，不会等到2015年9月，更不会等到超过诉讼时效；（3）任何一个公司在正常的经济交往中，不会特意签订一个“补充”合同,认可已过诉讼时效的“口头”债务协议并愿意为此支付高额违约金、承担税金，除非合同双方另有目的；（4）违悖常理的假合同在第四条暴露了签约双方的真实目的就是洪流与其老婆杨璐恶意勾结、虚假事实，为虚假诉讼制造证据。2、罗运景提供税务师事务所作出的《各项税收测算报告》测算结果不真实。洪流为了达到个人目的，没有将准确、真实、完整、合法的资料提供给税务师事务所，所得到的报告必然是虚假的。（1）洪流为税务师事务所提供海南美好公司与杨璐于2015年8月20日签订的《铺面租赁合同》内容是虚假的，根据该合同的测算不会真实；（2）对杨柯、罗运景包销合同的税务测算不完整。《房产包销合同》第三条约定：“杨柯、罗运景底价部分销售，海南美好公司要给其2%的佣金。其销售价格高于底价部分由杨柯、罗运景负责依法纳税，税额以30%计提，最后结算以实际发生额作为依据征收”。而《各项税收测算报告》仅对杨柯、罗运景2%佣金部分的个人所得税进行了测算，但是杨柯、罗运景几乎所有的房屋都是以高于底价卖出，高出底价部分的个人所得税并未得到测算；高出底价部分企业应多缴纳、而合同约定应由包销人承担的营业税、土地增值税、营业税附加等都未测算；（3）对与家乐佳公司销售代理合同的税务测算不完整。罗运景提供的《房产代理销售合同》第四条a约定：乙方客户正式合同价等于项目结算价时，甲方按客户合同总额的6%支付乙方代理佣金，同时支付乙方每套房2000元机票费用；b约定：客户签订正式合同价大于项目结算价时，超出部分金额，甲乙双方按8:2分成。《各项税收测算报告》仅对洪流、杨璐的家乐佳公司6%佣金部分进行了测算，但是佳乐家公司很多房屋都是以高于结算售出。高出部分售房款在洪流的授意下，家乐佳公司并未按8:2分成，而是另签订《装修合同》将余款让业主汇入其指定的账号，还有的作为罗运景、杨柯包销款汇入公司。家乐佳公司及洪流的行为不仅侵占了海南美好公司利益，而且让海南美好公司承担偷税的法律风险。由于洪流隐瞒了这些事实，税务师评估事务所对偷税可能给海南美好公司造成的法律风险未进行测算，也未对其行为是否应补缴营业税、土地增值税及滞纳金的后果进行评估。三、罗运景提供的《房产包销补充协议》明显是洪流等人为虚假诉讼所炮制，其内容严重损害了海南美好公司利益。1、根据海南美好公司与罗运景签订的《房产包销合同》第二条第二款约定：在合同签订后十个工作日内包销人应向海南美好公司支付50%的包销款，余款在取得预售许可证后的六个月内支付。《房产包销合同》第六条第二款约定：乙方（即罗运景）若不按本合同约定向甲方（即海南美好公司）支付包销款，每延误一天，乙方按应支付而未付金额的万分之一向甲方支付违约金；延误超过三十天，甲方有权收回乙方未售出的包销房产。合同签订后，罗运景依约向海南美好公司支付了第一笔50%的包销款，但第二笔50%的包销款并未按期支付。至今尚欠海南美好公司包销款12120067元。根据合同约定，以海南美好公司取得销售许可证后六个月开始计算，罗运景应支付海南美好公司违约金总计2301600.7元，但《房产包销补充协议》对此却只字未提；2、杨柯、罗运景至今未付清包销款，家乐佳公司也存在未提交分成款问题。《房产包销补充协议》第一、三条所称的见“附件一”、“附件二”，与合同尾页注明“附件”及罗运景提供的附件不符；3、《房产包销补充协议》第三条所称：“此约签订后，甲方（即海南美好公司）与乙方（即家乐佳公司）签署总销协议而产生的权利义务已全部结清”的内容，海南美好公司不能接受。因家乐佳公司未按约定将高出部分的售房款以8:2与海南美好公司分成，而是让业主汇入其指定账号或作为杨柯、罗运景的包销款汇入其公司。家乐佳公司及洪流的行为不仅侵占了海南美好公司利益，而且让海南美好公司承担了偷税的法律风险，海南美好公司要查明事实后再作决定；4、海南美好公司根本不欠杨璐的“铺面租金”，不同意支付违约金，也不会代其纳税；5、在杨柯、罗运景付清全部包销款及算清应承担税金以前，海南美好公司不承认其对包销房产拥有所有权。海南美好公司前任总经理洪流与罗运景勾结所编造的事实及证据，海南美好公司需要重新调查、甄别，另行解决。罗运景延迟支付包销款的违约行为给海南美好公司造成了极大的经济损失及工作被动。她不但未有悔意，反而与海南美好公司个别高管恶意勾结，妄图通过虚假诉讼转移、侵占海南美好公司资产，损害股东及债权人利益。为此，请求人民法院依法驳回原告罗运景的诉讼请求。反诉原告海南美好公司诉称：2010年3月4日，海南美好公司与罗运景签订一份《房产包销协议》，约定罗运景以每平方米4500元的价格包销海南美好公司开发的“临澜湾•国际海岸水城”海豚花园3号楼二层以上约6936平方米的房产；包销总金额为3121.2万元；罗运景在合同签订后十个工作日内向海南美好公司支付50%的包销款,在取得预售许可证后的六个月内支付余下50%的包销款；若罗运景不按合同的约定向海南美好公司支付包销款，每延迟一天，罗运景按应支付而未支付金额的万分之一向海南美好公司支付违约金。超过三十天，海南美好公司有权收回罗运景尚未售出的包销房产。合同签订后，罗运景依约向海南美好公司支付了第一笔50%的包销款，但罗运景并未按期支付第二笔50%的包销款。至今尚欠海南美好公司包销款12120067元。根据合同约定，以海南美好公司取得预售许可证后的六个月开始计算，罗运景应付海南美好公司违约金总计2301600.7元。综上所述，为了维护公司的合法权益，特提起反诉，请求依法判令：一、反诉被告罗运景支付反诉原告海南美好房地产开发有限公司违约金2301600.7元；二、反诉费由反诉被告罗运景承担。反诉被告罗运景辩称：一、本案不构成反诉。反诉是指在已经开始的民事诉讼中，本诉的被告以本诉的原告为被告所提出的旨在抵消、吞并或排斥其诉讼请求的独立的反请求。关于提起反诉的条件，除要具备起诉的一般条件外，还要求反诉与本诉具有关联性。如果反诉与本诉之间没有关联性，就没有必要对两诉进行合并审理。本案中，罗运景提起的是所有权确权之诉，而海南美好公司则提出要求罗运景支付违约金，表面上看两者具有一定的牵连性，而且两者也基于同一案件事实。但经过仔细审查，罗运景的请求与海南美好公司的请求并不相容，海南美好公司的请求也不能抵消、吞并或排斥罗运景的诉讼请求。因此，海南美好公司的请求并不构成反诉，应另案处理。二、海南美好公司要求罗运景支付违约金没有事实和法律依据。1、罗运景与海南美好公司基于《房产包销合同》而产生的权利义务因签订《房产包销补充协议》已全部结清。根据《房产包销补充协议》，海南美好公司同意用家乐佳公司税后佣金、绿谷B商铺税后租金、罗运景税后佣金、临高万柯物业公司应收海南美好公司物业税后管理费，代罗运景向海南美好公司支付应交包销款，海南美好公司确认罗运景已全部支付了包销款。《房产包销补充协议》包含两方面：第一，双方均同意放弃违约金的主张；第二，《房产包销补充协议》已对《房产包销合同》中的违约金条款作了变更。从性质上分析，《房产包销补充协议》实质是双方就包销款及违约金事项进行结算的一份协议，如涉及违约金责任分担问题，补充协议则必然会有所体现。而且，从内容上理解，海南美好公司确认罗运景已全部结清《房产包销合同》产生的权利义务，覆盖了双方的违约金条款。因此，海南美好公司要求罗运景支付迟延包销款而产生的违约金缺乏事实和法律依据。2、海南美好公司主张支付违约金已超过诉讼时效。根据《房产包销合同》第二条第2项，罗运景应支付的房产包销余款在海南美好公司取得预售许可证后的六个月内全额支付。而海南美好公司从取得预售许可证至今已超过了两年，故其违约金的主张应不受法律保护。3、在签订《房产包销补充协议》时，家乐佳公司、临高万柯物业公司作为一方当事人，基于促成海南美好公司和罗运景双方尽快解决房产确权办证等遗留问题的善意，并未计算违约金。如果海南美好公司一意孤行主张罗运景支付违约金，家乐佳公司、临高万柯物业公司不排除依据合同约定向海南美好公司提出违约金的主张。根据初步计算，海南美好公司应支付家乐佳公司、临高万柯物业公司房产销售佣金及物业费违约金共计将近1000万元。这样只会使问题变得越来越复杂和难于解决。4、退一步讲，即便罗运景存在迟延支付包销款的行为，海南美好公司有关违约金的计算方式也是错误的，违约金数额及起算时间不符合事实。三、《房产包销合同》及《房产包销补充协议》合法有效，不存在虚假诉讼，海南美好公司应将争议房产依法备案和办妥房产证在罗运景或罗运景指定的人名下。1、本案是确权之诉，不是股东内部纠纷。《房产包销合同》及《房产包销补充协议》中涉及的所有事实都是客观存在和有凭有据的，有关财务数据是海南美好公司财务核实提供的。签约时，洪流的身份及职务是真实的，作为公司的总裁、第二大股东，依照《公司法》及公司章程规定，签署协议是其职权范围内的事情。海南美好公司的公章也是真实的。作为合同的相对方，罗运景有充足理由相信签署《房产包销合同》及其补充协议是海南美好公司的真实意思表示。至于洪流签署协议时是否告知海南美好公司的其他股东，不影响《房产包销合同》及其补充协议的效力。如海南美好公司认为洪流的行为侵害其他股东的合法权益，可另案起诉或向有关机关报案处理，与本案合同效力无关。2、在签订《房产包销合同》时，海南美好公司的实际控制人是该公司的第一大股东吴明。吴明在公司拥有绝对的权力，洪流作为公司的总裁，只有执行权，没有决策权，海南美好公司的重要经营事项均需吴明的批准同意。《房产代理销售合同》、3号楼《房产包销合同》及《前期物业服务合同》如果没有吴明的批准和公司大多数股东的同意，是不可能存在并多年来有效执行的，这一点海南美好公司绝对是心知肚明的。海南美好公司部分中小股东不了解公司的当时实际情况，听信个别人的一面之词。海南美好公司在诉状中提出有关合同不客观真实、纯粹是罗运景为一己之私与人合谋侵占公司财产，纯粹是不顾基本客观事实的。需要特别指出的是，据罗运景所知，在签订《房产代理销售合同》、《房产包销合同》时，海南美好公司面临极大的经营困境，既缺乏开发资金，也没办妥相关房产预售的手续，包括土地、报建及预售许可证等，代理销售公司和包销人冒着违规违法的风险代理销售，积极参与投入包销款，努力协调各方关系，尽力推进对外销售回款，海南美好公司的项目才得以顺利开工建设并竣工。代理销售公司和包销人是海南美好公司项目开发的功臣。海南美好公司由于自身欠税等原因，造成包括罗运景在内的不少客户交完购房款后至今无法开具发票、办理备案和房产证，代理销售公司及包销人面临巨大的压力，海南美好公司却不管不问，违背职业道德。综上所述，罗运景应付海南美好公司的包销款已全面结清，有关违约金的问题在签订《房产包销补充协议》时已经解决。海南美好公司请求罗运景支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据。海南美好公司未按合同约定将争议房产依法备案和办妥房产证在罗运景或罗运景指定的人名下，已构成违约，应依法驳回海南美好公司的反诉请求。经审理查明：2010年3月4日，罗运景与海南美好公司签订一份《房产包销合同》，约定由海南美好公司将其投资开发位于海南省临高县临高角“临澜湾•国际海岸水城”海豚花园项目3号楼二层（含二层）以上约6936平方米的房产以每平方米4500元的底价给罗运景包销；期限自本合同签订之日起至罗运景按约定完成房产销售之日止；罗运景向海南美好公司支付包销款总金额为3121.2万元。罗运景的销售价格由其自行确定，但不得低于海南美好公司对外销售价格的90%，双方以测绘部门测绘的实际面积为准并按每平方米4500元的包销底价进行结算。在合同签订之日起三个工作日内，罗运景应向海南美好公司支付定金300万元，十个工作日内支付包销总金额的50%，即为1560.6万（包定金）元，在海南美好公司取得预售许可证后的六个月内支付余下包销款1560.6万元。客户购买罗运景销售的房产时，由海南美好公司与客户签订购房合同，销售款直接汇入海南美好公司账户并由海南美好公司提供发票。销售价格高于底价部分由罗运景负责纳税。客户购买罗运景包销的房产，海南美好公司按包销底价的2%支付罗运景佣金，罗运景的客户购买海南美好公司项目其他房产的，海南美好公司按客户所签订合同价格的3%支付罗运景佣金；罗运景交纳50%的包销款后，购房款差额及佣金一月一清，海南美好公司在次月的十日前结算支付给罗运景。在销售期间，如客户退房，海南美好公司在接到罗运景通知之日起十日内退还客户购房款，在下个月结算时在罗运景的销售费用中扣除该房的销售佣金。若客户签署合同后单方违约，所产生的违约金由双方按5:5分成；海南美好公司若不按合同约定向罗运景支付房产差价和佣金，每延误一天，则按应支付而未付金额的万分之一向罗运景支付违约金。罗运景若不按合同约定向海南美好公司支付包销款，每延误一天，则按应支付而未付金额的万分之一向海南美好公司支付违约金。延误超过三十天，海南美好公司有权收回罗运景未售出的包销房产。临高县住房保障与房产管理局于2010年8月16日向海南美好公司颁发《临高县商品房预售许可证》。2008年1月16日，海南美好公司与家乐佳公司签订一份《房产代理销售合同》，约定由海南美好公司将其投资开发位于海南省临高县临高角“临澜湾•国际海岸水城”项目一期总建筑面积90%的房产指定家乐佳公司独家代理销售；期限自本合同签订之日起至家乐佳公司按约定完成该项目销售之日止；房产销售价格由海南美好公司制定“会员均价”和“销售均价”，家乐佳公司以此为依据制定“会员均价结算价格表”和“销售结算价格表”，经海南美好公司审核并经双方签章后作为本合同的附件，且作为双方结算每套房产代理佣金的依据；海南美好公司按客户所交定金额的6%支付家乐佳公司代理销售佣金，该笔佣金在开盘后，对应冲抵每套房成交后家乐佳公司实际应得的佣金额。开盘后，家乐佳公司客户签订正式合同价等于项目结算价时，海南美好公司按合同总额的6%支付家乐佳公司代理佣金，同时支付家乐佳公司每套房2000元的机票费用。家乐佳公司在销售过程中，通过策略抬高销售价格，客户签订正式合同价大于项目结算价时，超出结算价的那部份金额，双方按8:2分成，并不享受6%的提佣；佣金一月一清，每月的十日，家乐佳公司报当月销售报表及代理佣金结算表给海南美好公司，海南美好公司于当月十五日前结合已收到的客户款项进行审核并支付家乐佳公司代理销售佣金。海南美好公司必须严格按照本合同约定支付销售佣金，否则每逾期一天，则按应支付销售代理佣金总额0.1%累计向家乐佳公司支付违约金；任何一方违约，应向守约方支付100万元的违约金，并承担违约金不能弥补的损失；合同同时对双方的责任、特别约定等也做了约定。2012年1月10日，海南美好公司与临高万柯物业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由海南美好公司将海豚花园建筑面积为43446.65平方米的物业交给临高万柯物业公司管理；物业服务费以包干制的方式；期限自2012年1月20日起至海豚花园小区成立业主委员会确定新的物业服务单位之日止。2015年9月2日，海南美好公司与杨璐签订一份《铺面租赁合同》，内容主要为：一、双方确认自2010年11月1日至2012年12月31日，海南美好公司租赁杨璐铺面用于办公，双方当时口头约定税后租金为66250元，租金每半年缴纳一次，逾期按每日万分之五计算违约金。水电、物业等费用另外交纳。后因海南美好公司经营困难至今租金及违约金分文未交，按当初口头约定核定海南美好公司共欠杨璐租金1656250元、违约金1003687元；二、上述租金及违约金经海南大信骏成税务师事务所有限责任公司进行核算，租金应交税金838102.41元、违约金应交税金337238.83元，两项共计为1175341.24元，由海南美好公司在本年度内直接支付给杨璐，杨璐收到此税款后十日内提供相应租赁发票给海南美好公司，也可以直接将上述税款交给税务部门。三、在扣除上述税款后，杨璐税后租金及违约金共计2322698.17元，海南美好公司同意杨璐将此款代罗运景支付3号楼包销款2322698.17元。抵扣完毕后，该租金及违约金视做已经支付完毕。2015年9月2日，杨柯、罗运景与海南美好公司以及家乐佳公司、临高万柯物业公司、海口家居乐实业公司、杨璐签订一份《房产包销补充协议》，约定：一、杨柯、罗运景应支付给海南美好公司的包销款，经双方结算，相关联的家乐佳公司、临高万柯物业公司、海口家居乐实业公司、杨璐均予以确认，无任何异议；二、海南美好公司租赁杨璐绿谷B铺面物业用于办公，杨璐自愿用海南美好公司应付的租金及违约金代杨柯、罗运景支付3号楼和5号楼的包销款，海南美好公司与杨璐因房屋租赁纠纷而产生的权利义务因本约签订而全部结清；三、海南美好公司与家乐佳公司签订的“临澜湾•国际海岸水城”总包销协议，家乐佳公司依约应取得的佣金已结清，家乐佳公司自愿代杨柯、罗运景支付的包销款海南美好公司予以认可。此约签订后，海南美好公司与家乐佳公司因签订总包销协议而产生的权利义务已全部结清；四、海南美好公司与临高万柯物业公司签订的“临澜湾•国际海岸水城”《前期物业服务合同》，海南美好公司同意临高万柯物业公司以应收取的物业服务费代杨柯、罗运景支付包销款，双方确认在本约签订后，海南美好公司已结清支付临高万柯物业公司2015年7月之前的物业服务费用；五、经上述一至四项统计，海南美好公司确认杨柯、罗运景已全部支付了包销款，海南美好公司不再拥有3号楼和5号楼的产权，3号楼和5号楼的产权属于罗运景、杨柯及其客户所有。已办理备案的，海南美好公司应依约为罗运景、杨柯客户尽快办妥房产证；未办理备案的房产，海南美好公司应在本约签订之日起三个月内办理备案手续到杨柯、罗运景及其指定的人名下，并在备案后半年内办妥产权证；六、由于海南美好公司未依约支付租金、佣金、物业服务费及违约金，导致家乐佳公司、临高万柯物业公司等无法开具发票，为此，海南美好公司专门委托税务师事务所进行税务测算，测算家乐佳公司、临高万柯物业公司等应缴纳多少税款。家乐佳公司、临高万柯物业公司等是以扣税后的余额代杨柯、罗运景缴纳包销房款，海南美好公司应按税务报告确定的数额，在本约签订后三个月内将相应税款交给家乐佳公司、临高万柯物业公司等，以便家乐佳公司、临高万柯物业公司等到税务部门开具发票交给海南美好公司入账。如果海南美好公司未缴交税款所产生的法律责任，应海南美好公司承担，与家乐佳公司、临高万柯物业公司等无关。又查明：2014年8月14日，海南美好公司出具《往来凭证》，确认收取罗运景支付海豚花园3号楼包销款19838168元；2015年9月5日，海南美好公司出具《往来凭证》，分别确认：罗运景以税后佣金支付海豚花园3号楼包销款373432元、家乐佳公司以税后佣金代罗运景支付海豚花园3号楼包销款6648796.98元、临高万柯物业公司以物业税后管理费代罗运景支付海豚花园3号楼包销款131524.85元、杨璐以绿谷B铺面租金代罗运景支付海豚花园3号楼包销款2322698.17元。之后，罗运景和海南美好公司进行结算，扣除罗运景从海豚花园3号楼的包销房产中拿出七套面积共计为427.82平方米的房产（即201、202、203、205、206、207、208）给海南美好公司用于抵押贷款后，罗运景向海南美好公司支付包销款总计为29314620元。2015年8月23日，海南美好公司委托海南大信骏成税务师事务所有限责任公司对杨璐将绿谷康都B商铺出租给海南美好公司使用后所取得的租金及违约金的应付税款、临高万柯物业公司依据与海南美好公司签订的《前期物业服务合同》所取得的物业管理费的应付税款、家乐佳公司依据与海南美好公司签订的《房产代理销售合同》所取得佣金的应付税款以及杨柯、罗运景依据与海南美好公司签订的《房产包销合同》分别取得的佣金税款进行测算。该公司于2015年9月1日作出《关于海南美好房地产开发有限公司各项合同税收测算报告》，其中杨璐应缴纳各项税金合计为1345992.22元、临高万柯物业公司应缴纳各项税金合计为144029.76元、家乐佳公司应缴纳各项税金合计为386967.02元、杨柯应缴纳各项税金合计为220380.13元、罗运景应缴纳各项税金合计为152956.14元。海豚花园3号楼的部分房产已经销售备案，余下房产3-209、3-301、3-302、3-303、3-305、3-306、3-309、3-401、3-402、3-403、3-406、3-409、3-501、3-502、3-503、3-505、3-606、3-609、3-706、3-801、3-803、3-806、3-809、3-901、3-902、3-905、3-906、3-907、3-908、3-909、3-1001、3-1002、3-1005、3-1006、3-1007、3-1008、3-1009、3-1202、3-1205、3-1206、3-1207、3-1209、3-1301、3-1302、3-1305、3-1306、3-1307、3-1309、3-1401、3-1402、3-1403、3-1405、3-1406、3-1409尚未销售备案。在诉讼当中，罗运景申请对上述房产进行保全。经临高县住房保障与房产管理局查实后，上述房产除了3-209、3-301、3-302、3-303、3-305、3-306、3-501、3-502、3-801、3-803、3-1001已被查封外，本院于2016年4月29日依法作出裁定，查封海南美好公司位于海南省临高县临高角临澜湾海豚花园3号楼的如下房产：3-309、3-401、3-402、3-403、3-406、3-409、3-503、3-505、3-606、3-609、3-706、3-806、3-809、3-901、3-902、3-905、3-906、3-907、3-908、3-909、3-1002、3-1005、3-1006、3-1007、3-1008、3-1009、3-1202、3-1205、3-1206、3-1207、3-1209、3-1301、3-1302、3-1305、3-1306、3-1307、3-1309、3-1401、3-1402、3-1403、3-1405、3-1406、3-1409。以上事实有，一、原告罗运景提交的证据：1、《罗运景身份证复印件》；2、《临澜湾•国际海岸水城3、5号楼包销的有关资料》；3、《房屋建筑面积测绘报告》；4、《美好临澜湾海豚花园3号楼房现状表》；5、海豚花园1、2号楼《房产包销合同》、《房产包销补充协议》、《销售佣金结算表》。二、被告海南美好公司提交的证据：（一）本诉部分的证据：1、海南美好公司的《营业执照》、《企业档案》；2、家乐佳公司的《企业档案》；3、《洪流的身份证复印件及户籍档案》；4、《房产代理销售合同》；5、《房产包销合同》；6、临高万柯物业公司的《企业档案》；7、《前期物业服务合同》；8、《关于要求退还装修款并交还房屋的函》；9、海口家居乐实业有限公司的《企业档案》；10、《商品房买卖合同》；11、《海南美好房地产开发有限公司临时股东会决议及临时董事会决议》；12、《铺面租赁合同》；13、《关于海南美好房地产开发有限公司各项合同税收测算报告》；14、《房产包销补充协议》；15、《民事判决书》【（2015）临民二初字第31号】。（二）反诉部分的证据：1、《房产包销合同》；2、《临高县商品房预售许可证》；3、《违约金计算清单》。上述证据已经原、被告进行庭审质证，以及当事人的庭审陈述，资以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、罗运景和海南美好公司公司签订的《房产包销合同》以及《房产包销补充协议》是否具有法律效力？二、罗运景是否存在违约行为？三、海南美好公司反诉请求罗运景支付违约金是否超过诉讼时效？四、海南美好公司是否有义务为罗运景办理房屋备案以及房屋产权证？一、关于罗运景和海南美好公司公司签订的《房产包销合同》以及《房产包销补充协议》是否具有法律效力问题。罗运景和海南美好公司公司签订的《房产包销合同》以及《房产包销补充协议》，签约主体均具有完全民事行为能力，合同内容是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的规定，为合法有效。二、罗运景是否存在违约行为。《房产包销合同》约定：海豚花园3号楼包销款为3121.2万元，在合同签订之日起十个工作日内，罗运景向海南美好公司支付50%的包销款即1560.6万元；在海南美好公司取得预售许可证后的六个月内，罗运景再向海南美好公司支付50%的包销款即1560.6万元。对于罗运景在约定的期限内支付的第一笔包销款1560.6万元，海南美好公司在答辩中予以确认；罗运景支付的第二笔包销款是否构成违约。在合同履行当中，由于海南美好公司和案外人家乐佳公司、临高万柯物业公司、海口家居乐实业公司、杨璐之间存在债务纠纷。而为了解决海南美好公司和上述案外人之间的债务纠纷以及海南美好公司与罗运景之间房产包销款问题，海南美好公司、罗运景、杨柯以及家乐佳公司、临高万柯物业公司、海口家居乐实业公司、杨璐三方签订《房产包销补充协议》，海南美好公司同意上述案外人将海南美好公司所欠的债务分别作为罗运景支付3号楼的余下包销款。《房产包销补充协议》签订后，罗运景基于《房产包销合同》而产生的权利义务已经被该补充协议所替代。《房产包销补充协议》实质是罗运景和海南美好公司就包销款及违约金事项进行变更。如涉及违约金责任分担问题，补充协议则必然会有所体现。海南美好公司以罗运景迟延支付包销款，已构成违约而提起反诉请求罗运景支付违约金，证据不足，本院不予支持；罗运景辩称理由成立，本院予以采纳。三、关于海南美好公司反诉请求罗运景支付违约金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起算。根据罗运景与海南美好公司签订的《房产包销合同》第二条第2项规定：海南美好公司在取得商品房预售许可证后的六个月内，罗运景全额支付3号楼房产包销余款。如罗运景不按照合同的约定支付包销款，则以未付包销款金额按日万分之一向海南美好公司支付违约金。而海南美好公司从取得商品房预售许可证至今已超过了两年，不能提供证据证明存在诉讼时效中止的情形。海南美好公司反诉请求罗运景支付违约金已经超过诉讼时效期间。四、关于海南美好公司是否有义务为罗运景办理房屋备案以及房屋产权证问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。罗运景向海南美好公司支付了包销款，已履行其义务。海南美好公司没有按照《房产包销补充协议》的约定，为罗运景或其指定的人备案及办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。综上所述，罗运景请求确认海豚花园3号楼的房产为其所有，由海南美好公司依法为其备案和办理房产证，事实清楚、证据充足，有法律依据，应予支持；海南美好公司辩称罗运景的诉讼属于虚假诉讼，并提起反诉请求罗运景支付违约金，证据不足，应承担不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、海南省临高县临高角临澜湾海豚花园3号公寓楼的房产3-209、3-301、3-302、3-303、3-305、3-306、3-309、3-401、3-402、3-403、3-406、3-409、3-501、3-502、3-503、3-505、3-606、3-609、3-706、3-801、3-803、3-806、3-809、3-901、3-902、3-905、3-906、3-907、3-908、3-909、3-1001、3-1002、3-1005、3-1006、3-1007、3-1008、3-1009、3-1202、3-1205、3-1206、3-1207、3-1209、3-1301、3-1302、3-1305、3-1306、3-1307、3-1309、3-1401、3-1402、3-1403、3-1405、3-1406、3-1409归原告罗运景所有;二、限被告海南美好房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内将上述房产依法备案和办理房屋权属证书于原告罗运景或罗运景指定的人名下。相关契税由原告杨柯承担，其他费用由被告海南美好房地产开发有限公司承担；三、驳回反诉原告海南美好房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费132971元、诉讼保全费2000元，由被告海南美好房地产开发有限公司承担；反诉费25572元，由反诉原告海南美好房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  林 珩人民陪审员  林红波人民陪审员  高莉莉二〇一七年二月九日书 记 员  柯莉珍附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。