江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初11095号原告：昆山华地房地产有限公司,住昆山市陆杨镇长江北路经茂路1号,统一社会信用代码9132058374392866XX。法定代表人：王迺玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈丽、张怡，江苏沉浮律师事务所律师。被告：邱文,男,1990年6月26日出生，汉族，住昆山市。原告昆山华地房地产有限公司与被告邱文商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法由审判员王建勋独任审判，后因被告邱文下落不明，本案依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告昆山华地房地产有限公司的委托代理人沈丽、张怡到庭参加诉讼。被告邱文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告昆山华地房地产有限公司向本院提起诉讼请求，1、要求判令解除原被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2013053708）及协助办理解除该合同所需手续，并判令涉案房屋归原告所有；2、要求判令被告支付违约金101550.3元；3、要求判令被告返还原告代为支付的部分银行贷款本金及利息共计13784.45元；诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月9日，原告与被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2013053708）一份，约定由被告购买原告开发的位于昆山市华城美地南岸9-1104室商品房。商品房总价为677002元，双方约定的付款方式为：买受人（本案被告邱文）于2013年11月9日付清首付款204002元，余款473000元由买受人通过办理商业银行贷款支付给出卖人。后原被告于2014年1月7日与中国工商银行股份有限公司昆山分公司（以下简称工商银行）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告向工商银行借款4730000元用于购买原告上述房屋，原告为被告上述借款提供阶段性连带责任保证。由于被告未及时还款，工商银行于2016年4月18日向昆山市人民法院起诉，要求被告归还借款本金462871.83元，利息6828.55元（利息暂算至2016年3月29日，应算至实际归还日），赔偿经济损失人民币17191元并要求原告对被告上述付款义务承担连带保证责任。原告于2016年6月12日代被告向工商银行支付了部分借款本金利息共计13784.45元。根据原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》中的附件四《合同补充协议》第六条：在买受人以按揭方式支付合同价款且由出卖人作为保证人就此向银行承担保证责任的情况下，若买受人未能按照按揭合同相关规定按时向按揭银行支付贷款本息，以致出卖人向银行承担连带担保责任，则出卖人可书面通知买受人解除本合同，出卖人可自行处置该房屋，视为买受人无正当理由要求终止合同，并按本补充协议第二条追究违约责任。因此，现原告要求解除与被告之间的《昆山市商品房购销合同》并依据附件四《合同补充协议》第二条的相关约定，要求被告按房款总价的15%承担违约责任。另外，根据法律规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，具体诉讼请求如前所述，望贵院查明事实，依法做出公正的判决。被告邱文未提供任何答辩意见。原告方围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭，亦未提供书面质证意见。经过审核，本院对原告方提供的证据商品房购销合同、中国工商银行分行起诉原被告的起诉状、担保合同、个人借款凭证、本息清单、委托代理合同、（2016）苏0583民初6723号民事判决书、进账单、中国工商银行的扣款凭证的真实性予以确认，并在卷佐证，作为本案定案依据。根据原告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月9日，原、被告签订昆山市商品房购销合同一份，由被告购买原告开发的华城美地南岸X号楼XXXX室，住宅建筑面积共120.85平方米，总价款为677002元。双方约定的付款方式及期限：“买受人须于2013年11月9日前付清首付房款204002元，余款473000元由买受人通过办理商业银行贷款支付给出卖人，买受人贷款手续必须在2013年11月16日前办理完成，并保证余款在2013年12月8日前到达出卖人账户，否则按本合同第七条处理”。另，双方在合同附件四补充协议约定：“第二条、因买受人原因要求退房，须经出卖人同意并按以上条款承担责任。1、在本合同签订一个月内提出退房要求的，买受人按房款总价的10%承担违约责任。2、在本合同签订一个月后提出退房要求的，买受人按房款总价的15%承担违约责任。……。第六条、在买受人以按揭方式支付合同价款且由出卖人作为保证人就此向银行承担保证责任的情况下，若买受人未能按照按揭合同相关规定按时向按揭银行支付贷款本息，以致出卖人向银行承担连带担保责任，则出卖人可书面通知买受人解除本合同，出卖人可自行处置该房屋，视为买受人无正当理由要求终止合同，并按本补充协议第二条追究违约责任。合同签订后，被告支付了204002元首付款给原告，剩余款项473000元通过向中国工商银行股份有限公司昆山分行贷款的方式支付给了原告。另查明：被告邱文因未按时归还房屋贷款，截止2016年3月29日累计逾期11期，导致被告邱文的贷款银行中国工商银行股份有限公司昆山分行于2016年5月5日向昆山市人民法院起诉，要求被告邱文归还银行全部借款本金及其他损失。因他项权证尚未办理，故原告依据贷款合同的约定提供的是阶段性连带责任保证，保证期间至合同约定的正式抵押登记手续已办理，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书止。本院于2016年9月12日作出（2016）苏0583民初6723号民事判决，判决如下：“一、被告邱文于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司昆山分行借款本金457975.56元，支付利息（截至2016年9月12日，欠利息1550.6元，2016年9月12日后的利息按借款合同约定的利率标准计算至实际给付之日止）。二、被告邱文于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司昆山分行其他损失17191元。三、被告昆山华地房地产有限公司对被告邱文的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。该判决书已经生效。再查明：2016年6月12日，原告代被告垫付银行本息共计13784.45元。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2013年11月9日签订的房屋买卖合同及其附件系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。现因被告方未依照合同约定按时支付银行贷款，致使贷款银行将原告及被告共同诉至法院，根据双方签订的购房合同附件四合同补充协议第六条的规定，原告有权解除与被告的商品房购销合同。原告虽未通过书面形式向被告送达解除合同通知书，但通过向法院起诉的方式表达了要求与被告解除的意思表示，故双方的合同在本院将被告解除合同的意思表示通过传票的形式送达至被告之日起解除。根据约定，合同解除后，原告取得涉案房屋的所有权，但须归还被告已经支付的全部购房款677002元。关于原告要求被告支付违约金101550.3元的诉请，根据双方合同附件四合同补充协议第二条、第六条的约定，被告确需支付原告一定数额的违约金。但现原告已经收回涉案房屋，根据房屋现有的价值，原告在与被告的房屋买卖合同交易中并未遭受任何损失，故从公平的角度考虑，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于原告要求被告返还代为支付的银行贷款本金及利息13784.45元的诉请，原告作为担保人，在承担担保责任后，有权向被告追偿，故本院对原告的该项诉请予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、原告昆山华地房地产有限公司与被告邱文之间签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2013053708）于2016年10月27日解除。涉案房产昆山市华城美地南岸X号楼XXXX室房屋归原告所有，原告在本判决生效之日起十日内返还原告购房款677002元。二、被告邱文在本判决生效之日起十日内支付原告昆山华地房地产有限公司代为垫付的银行本金及利息13784.45元。三、驳回原告昆山华地房地产有限公司要求被告邱文支付违约金101550.3元的诉请。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10570元，公告费690元，两款合计11260元，由原告负担2331元，被告负担8929元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账10×××7676。审 判 长  王建勋人民陪审员  俞雪莲人民陪审员  孙 娟二〇一七年二月二十二日书 记 员  邵振华