.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省迁西县人民法院民事判决书（2017）冀0227民初2760号原告（反诉被告）：宝升昌（唐山）房地产开发有限公司（以下简称宝升昌公司）。法定代表人：关秀兰，女，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴，男，河北乾伦律师事务所律师，系原告（反诉被告）宝升昌公司特别授权。被告（反诉原告）：张金明，男，1977年10月14日生，汉族，农民，住迁西县。原告宝升昌公司与被告张金明商品房销售合同纠纷及反诉原告张金明与反诉被告宝升昌公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月4日作出（2016）冀0227民初2428号民事判决书，被告（反诉原告）张金明提出上诉。2017年6月28日，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02民终5208号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年9月15日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭进行审理。原告（反诉被告）宝升昌公司的委托诉讼代理人王兴、被告（反诉原告）张金明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宝升昌公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告张金明给付原告宝升昌公司购房款26076元并自2013年9月28日起至给付之日止按日向原告支付逾期应付房屋款（26076元）万分之二的违约金。事实和理由：原告宝升昌公司合法以出让方式取得的位于迁西县景忠西街北侧，太平路东侧编号为17号土地，并开发建设千玺广场商业住宅。被告于2011年3月17日与原告签订”千玺广场”商业房认购书，购买千玺广场二层2075号商业房屋面积74.48平方米，每平方米价格11670.12元，被告实际支付房款869190元，实际面积80.82平方米，应补缴面积差额3%房款为26076元，维修基金634元（每平方米100元），被告至今未能按约定支付补交房款。被告张金明辩称，第一，答辩人于2011年12月26日向原告交付购楼款869190元，由原告出具了加盖财务专用章收款收据，该收款收据中注明被告已向原告交付了全部房款，因此，并不拖欠原告的购房款。第二，在被告交付全部房款后，原告曾于2012年12月25日、2013年11月20日、2014年4月2日分三次向被告发出过商品房交付使用的通知，但该三份通知书均未涉及本案原告所称的拖欠房款事宜，也没有向被告发出过要求给付房款的通知，因此，本案原告的诉讼已超过法律规定的二年的诉讼时效期间，应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告张金明向本院提出反诉请求：1、要求依法判令反诉被告宝升昌公司支付延期交房违约金79669元；2、要求承担办理交房手续，延迟的连带责任和承担规划、变更设计的责任。事实和理由：2012年11月21日，反诉原告张金明与反诉被告宝升昌公司签订千玺广场2075号房《商品房买卖合同》，合同约定：反诉原告张金明购买反诉被告宝升昌公司建设的暂定名为千玺广场第1幢2层2075号房一处，建筑面积74.48平方米，价格为每平方米11670.12元，总价款869190元。反诉被告宝升昌公司应在2012年12月31日前，将该商品房验收合格，并交付反诉原告张金明使用，然而反诉被告宝升昌公司却分别于2013年11月28日、2014年4月2日两次通知反诉原告张金明接收该商品房。反诉被告宝升昌公司未在规定时限内向反诉原告张金明交付房屋的行为违反了合同约定，应按《商品房买卖合同》第八条约定，最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二违约金。反诉被告宝升昌公司辩称，反诉被告宝升昌公司逾期交房是因为付某某未能拆迁完毕，逾期交付房屋在类似另案中已经被人民法院的生效裁判文书认定不构成违约。根据双方的商品房买卖合同约定，反诉被告宝升昌公司逾期向反诉原告张金明交房不构成违约。2013年，反诉原告张金明对所购买的房屋进行管理使用时，应当知道逾期交房的事实存在，反诉原告张金明主张反诉被告宝升昌公司承担延期交房违约责任的反诉已经超过诉讼时效期间，应依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告张金明提出异议的证据，本院认定如下：商品房认购书、商品房买卖合同能够相互印证，证明被告张金明向原告宝升昌公司购买商品房的事实，应予认定并采信；迁西县恒信房地产测绘有限公司房屋测绘面积表，被告张金明虽提出异议，但并未提交证据予以反驳，不能否定该证据的客观性、合法性和关联性，应予认定并采信；经营管理协议，具备证据特征，应予认定并采信。对原告宝升昌公司提出异议的证据，本院认定如下：房屋平面图、迁西县人民政府办公室群众来访登记单，与本案待证事实缺乏证据的关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原唐山宝升昌房地产开发有限公司，现更名为宝升昌（唐山）房地产开发有限公司，该公司在迁西县景忠西街太平路东侧开发商业住宅。2011年3月17日，被告张金明与唐山宝升昌房地产开发有限公司签订千玺广场商品房认购书，认购原告宝升昌公司出售的二层2075号商品房，认购面积84.46平方米，被告张金明交纳购房款869190元。2011年11月11日，原告宝升昌公司取得该处楼盘商品房预售许可证。2012年11月21日，原告宝升昌公司与被告张金明签订商品房买卖合同一份，约定被告张金明购买原告宝升昌公司开发的千玺广场2层2075号商业房屋一处，该商品房合同约定建筑面积共74.48平方米，其中，套内建筑面积35.28平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积39.2平方米，该商品房主体部分单价为每平方米11670.12元，总金额869190元。上述房地产价格不含办理房屋所有权证的费用。除上述房地产价格外的代迁西县住建局住房保证及物业管理科收取的公共维修基金，收取标准为建筑面积每平方米100元，金额7448元。2013年11月11日，迁西县恒信房产测绘有限公司实测建筑面积为80.82平方米，超过合同约定面积6.34平方米。2013年11月28日，原告宝升昌公司发函通知业主开始办理交房手续。2014年4月2日，原告宝升昌公司向被告张金明发出关于宝升昌广场商品房交付使用通知。2012年9月26日，被告张金明与原告宝升昌公司签订经营管理协议，被告张金明将该商品房委托原告宝升昌公司招商经营管理。本院认为，本案的争议焦点为：第一，原告宝升昌公司要求被告张金明给付拖欠购房款26076元，并按合同约定支付违约金是否超过诉讼时效；第二，反诉原告张金明要求反诉被告宝升昌公司支付逾期交房违约金及承担相关责任有无事实及法律依据。针对第一个焦点，《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。权利人之权利受到损害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间于2017年9月30日前已经届满，义务人已取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不能因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。权利人知道或者应当知道其权利受到损害之日至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不能适用《中华人民共和国民法总则》中关于诉讼时效期间的规定。2013年11月11日，迁西县恒信房产测绘有限公司实测建筑面积为80.82平方米，超过合同约定面积6.34平方米，原告宝升昌公司应及时要求被告张金明补交超出购房面积的房款（含维修基金）。原告宝升昌公司先后两次向被告张金明发出商品房交付使用通知，但均未提及补交房款事宜，且未能提交证据证明其向被告张金明主张相关权利。原告宝升昌公司从知道被告张金明应补交购房款之日即2013年11月11日起，至向本院提起诉讼之日即2016年12月7日，已超出两年的诉讼时效期间，且被告张金明对原告宝升昌公司的起诉提出已超出诉讼时效的抗辩。针对第二个争议焦点，人民法院生效裁判文书已经认定，迁西县人民政府因付某某的房屋于2012年4月25日拆迁完毕，未能按约定及时向宝升昌公司交付建设用地，宝升昌公司在此期间不能正常施工，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，交房时间相应顺延，宝升昌公司逾期交房，不构成违约。反诉原告张金明主张反诉被告宝升昌公司变更规划设计并影响反诉原告张金明的商品房面积，但未提供相关证据予以证实，不予支持。综上所述，原告宝升昌公司要求被告张金明补交购房款并支付违约金的诉讼请求、反诉原告张金明要求反诉被告宝升昌公司支付违约金并承担相关责任的反诉请求，均不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的司法解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条的规定，判决如下：一、驳回原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告张金明的反诉请求。案件受理费452元，保全费320元，由原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司负担；反诉费890元，由被告张金明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长胥明然人民陪审员李向阳人民陪审员李立坤二○一八年二月一日书记员范小乐