广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17381号上诉人（原审被告）:余媛媛，住江西省九江市修水县。委托代理人：王丽娟，广东颐和律师事务所律师。委托代理人：王静，广东颐和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:林怀忠，住广东省揭西县。委托代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。上诉人余媛媛因与被上诉人林怀忠房屋租赁合同纠纷���案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人余媛媛向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是虚假的，双方没有真实的房屋租赁交易行为，并且上诉人也并未实际收到被上诉人支付的288000元租金，一审法院认定《房屋租赁合同》真实有效及上诉人实际收取被上诉人288000元租金错误。一审判决没有从是否符合日常生活准则角度来认定双方的租赁行为，所以一审法院对于事实方面并未查明，从而认定事实错误导致判决错误，主要理由如下：一、上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》是上诉人应刘某乙及被上诉人的要求签订，仅仅是被上诉人为保障自己将来对刘某乙债权的实现。防止上诉人在与刘某乙的债权债务期间上诉人转让房产的目的而制作的虚假合同，目的是为了对抗第三人。因此，上诉人与被上诉人之间并没有真实的房屋租赁交易行为，一审法院认定《房屋租赁合同》真实有效属认定错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》实为虚假合同，上诉人是应被上诉人和上诉人前任男朋友刘某乙的要求签订，因为上诉人前任男朋友向被上诉人借了钱，而被上诉人为了保障刘某乙能还款及防止上诉人卖房，故而要求刘某乙找到上诉人，要求与被上诉人签订虚假的20年租赁合同，将租金转入上诉人账户后又立即取走还给被上诉人。双方并无真实的租赁合同关系，上诉人在被上诉人胁迫下办理租赁备案手续，被上诉人从未向上诉人要求交付租赁房屋，且在被上诉人转了288000元后，上诉人就应被上诉人要求立即取现并当场将款项直接交还给被上诉人。上诉人受胁迫办理租赁备案没有报警也是因��被上诉人所转账的款项288000元已当场交还给被上诉人，认为被上诉人也不会再来找上诉人的麻烦，并且也担心刘某乙再次被被上诉人限制人身自由，所以也不敢报警。一审法院认定《房屋租赁合同》为真实有效的合同是错误的。二、关于租金288000元的问题，上诉人并未实际收到被上诉人交付的该租金，一审法院认定上诉人已收取被上诉人288000元租金错误。从而做出了错误判决。1、一审庭审时被上诉人本人对于该款项是如何交付给上诉人的回答含糊不清、对于签约的细节前后矛盾，对于两个不熟的人不可能一次性交付20年租金，且该行为既无双方的合同约定，又违背常理。而且，双方租赁合同签订至今，被上诉人从未要求过上诉人交付房屋使用，且被上诉人也没有租赁房屋的必要。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“1、租金为每月1200元，租金每月支付。在租赁期限内，租金不进行调整。……”上诉人、被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》约定租金每月支付，未约定一次性支付20年的房屋租金，并且被上诉人与上诉人并不熟识，上诉人也没有大额资金需求并要求被上诉人一次性支付20年的租金。上诉人与被上诉人也没有任何其他经济往来，而仅仅是上诉人前任男朋友刘某乙与被上诉人有债权债务纠纷。2、被上诉人为了掩盖虚假的租赁行为，而故意要求上诉人、刘某乙与被上诉人一起到工商银行，由被上诉人向上诉人的工商银行账户转账288000元，并当场要求上诉人取现288000元并当场交付给被上诉人。因此，上诉人并未实际收取被上诉人支付的288000元租金。一审法院认定上诉人已收取被上诉人支付的租金错误。上诉人并未实际收到被上诉人支付的288000元租金。综上所述，请求二审法院：一、依法撤销广州��花都区人民法院(2016)粤0114民初2554号民事判决书，并改判确认上诉人与被上诉人于2013年12月签订的《房屋租赁合同》无效并驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人林怀忠答辩称：1、不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示并且办理了相关手续，被上诉人按照协议约定如期把租金一次性交付给上诉人，不违反强制性法律法规规定，上诉人称是刘某乙与被上诉人的债权债务的关系，强迫上诉人签订该协议，对此上诉人没有提供证据予以证实，事后上诉人也没有就其所主张的受胁迫等情形向公安机关进行报案，上诉人的行为是前后矛盾的行为，其陈述不能成立。2、被上诉人已经支付了288000元租金，上诉人确认收到款项确认无误，并不存在掩盖虚假的租赁行为。被上诉人获知上诉人将房产交付买家的行为后，被上诉人向公安机关予以报案，在此过程中上诉人并没有就租赁事实予以否认，在上诉人将房产擅自出租给第三人之后，被上诉人就房产的租赁事宜与上诉人进行协商，并且没有对租赁进行否认和否认确定收到款项，综上所述请求法院认定一审法院查明的事实，驳回上诉人的全部上诉请求。林怀忠于2016年3月8日向原审法院起诉请求：1.解除林怀忠、余媛媛双方于2013年12月签订的《房屋租赁合同》；2.余媛媛向林怀忠返还租金288000元；3.余媛媛向林怀忠支付违约金，自2014年1月1日起计至实际清偿之日止，按迟延交付期间应交租金的10%计算；4.余媛媛承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街��街大道72号豪骏名苑8栋202房，房屋权属人为余媛媛。2013年12月（合同上没有签署具体日期），余媛媛（甲方）与承租人林怀忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于广州市花都区新华街新街大道72号豪骏名苑8栋202房出租给乙方，建筑面积107.96m²，出租房屋为毛坯房，租期20年，自本协议签署之日起至2034年1月1日；甲方应于2014年1月1日前将房屋交付给乙方使用居住；租金每月1200元，按月支付；如甲方未按照合同约定的时间向乙方提供租赁房屋，应按延迟期间内乙方应交租金的10%计算违约金；出租房屋的房产税由甲方负担。合同签订后，林怀忠和余媛媛于2014年1月8日到广州市国土资源和房屋管理局花都区分局办理了房屋租赁备案登记，签订了《广州市房屋租赁合同》，并由林怀忠缴纳了2014年1月至2014年6月出租屋的税费338.4元。2014年1月13日���林怀忠通过其工商银行帐户向余媛媛工商银行帐户转帐288000元。2014年1月18日，余媛媛向林怀忠出具收据，内容为：收款人余媛媛于2014年1月18日收到林怀忠支付的房屋租金人民币288000元。款项由付款人转账存入收款人指定的银行帐户（开户行为工商银行广州市环城支行），帐号62×××38。林怀忠称签订合同后因余媛媛称其经济周转困难，要求其一次性支付20年租金，双方协商一致后，林怀忠向余媛媛一次性支付了20年租金，支付租金后，双方对合同内容没有进行变更。合同签订后至今，余媛媛没有将房屋交付林怀忠使用。余媛媛称双方根本不存在真实的租赁交易关系，双方签订合同及之后发生的所谓租金支付行为是因为林怀忠与其前男友刘某乙的债权债务关系，在刘某乙受胁迫及被控制人身自由等情况下作出的，而林怀忠在工商银行柜台向余媛媛转帐288000元租金后，���媛媛已当场取出288000元返还给林怀忠，余媛媛并没有实际收取租金。为此，余媛媛向原审法院申请调取工商银行2014年1月13日柜台交易的录像及申请证人刘某乙出庭作证，以证明上述事实。经原审法院到中国工商银行广州环城支行调取该录像，银行表示录像两个月后已自动覆盖，不能提供。余媛媛申请的证人刘某乙没有到庭作证。原审法院认为：林怀忠与余媛媛于2013年12月签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。合同签订后，林怀忠向余媛媛一次性支付了20年租金，履行了合同义务，余媛媛应将涉案房屋交付林怀忠使用。余媛媛签订合同并收取租金后未向林怀忠交付房屋，构成违约，应承担违约责任。林怀忠请求解除《房屋租赁合同》及要求余媛媛返还租金、支付违约金，理据充分，原审法院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，余媛媛未按合同约定的时间向林怀忠提供租赁房屋，余媛媛应按迟延期间内林怀忠应交租金的10%计付违约金。合同约定余媛媛应于2014年1月1日交付房屋，至林怀忠于2016年3月8日向原审法院提起诉讼要求解除合同之日止余媛媛没有向林怀忠交付房屋，上述期间的租金计为31520元，故违约金计10%为3152元。林怀忠要求按其支付的租金总额计算10%违约金没有依据，原审法院不予支持。余媛媛抗辩认为双方签订的《房屋租赁合同》是虚假的，双方没有真实的房屋租赁交易关系，其没有真实收取林怀忠支付的288000元租金，其签订合同等行为均受胁迫等，没有提供相关证据证明，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第��十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月20日作出如下判决：一、解除原告林怀忠与被告余媛媛于2013年12月签订的《房屋租赁合同》；二、被告余媛媛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林怀忠返还租金288000元；三、被告余媛媛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林怀忠支付违约金3152元；四、驳回原告林怀忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6052元，由原告林怀忠负担490元，被告余媛媛负担5562元。二审审理期间，双方当事人均没有提出新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人上诉坚持认为双方当事人签订的《房屋租赁合同》为虚假合同，并从合同签订的缘由、履行情况以及被上诉人租用涉案房屋的理由等多方面对其真实性提出合理性质疑，但该陈述并无充分证据予以支持，亦无法对抗被上诉人原审就其诉请向法庭提交的证据。故此，原审依据现有证据认定并无不当，上诉人二审亦未提供新证据证实其陈述内容，本院不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5562元，由上诉人余媛媛负担。本��决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年二月二十三日书记员  冯冠豪