广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初10016号原告：广州市番禺康怡物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：曾洁虹，职务财务经理。委托诉讼代理人：闵海，是原告的工作人员。被告：樊苏福，住广州市番禺区。原告广州市番禺康怡物业管理有限公司（以下简称为“康怡物业公司”）诉被告樊苏福物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康怡物业公司的委托诉讼代��人闵海，被告樊苏福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康某物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判定被告樊苏福立即支付物业管理费800元（2016年7月至2016年11月），公共分摊电费2240元（2011年8月至2016年11月），水某601.62元（2016年5月至2016年10月）；2.判定被告对所欠费用按银行同期借款利息支付我公司利息，直到原告缴清所欠费用为止；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告广州市番禺康怡物业管理有限公司一直依法对被告居住的小区鸿成花园实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务，履行了自己的义务。被告至2016年11月无故拖欠原告管理费、水费、公共分摊电费共计3641.62元，对原告的正常经营造成了影响，原告曾以多种形式多次向被告催交所欠各项费用，但其未予理睬。特向贵院提起诉讼，请求依法支持如上之请��。被告樊苏福辩称：1.原告所称被告欠管理费、水费、公共分摊电费、共计3641.62元这一说法与实际情况不符；2.被告的管理费一直以来是每半年缴纳一次的，且原告也没有异议。2016年12月26日被告去交付下半年管理费时，原告要求与公共分摊电费一齐缴纳才收，否则拒收；3.鸿成花园自落成以来，管理费都是包含一切公共费用的，原告在2011年8月以来无故添加一项公共分摊电费的收费项目。被告认为这项收费是不合法和不合理的，原告也违反物业委托管理合同中第九条第一项第三款中的擅自提高收费标准；4.原告的管理服务质量可以用逐年递减来形容。小区的道路摩托车电动陈乱停乱放现象随处可见，公共设施的破损得不到修复。5.原告的物业委托管理合同早已过期多时，请原告提供有效的物业管理委托合同。综上，原告提出的公共分摊电费欠费是不合理的���管理费、水费被告随时可以交付，要求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：1.樊苏福是位于广州市番禺区市桥镇富华中路55号5幢1907房（以下简称为“涉案房屋”，建筑面积102.90㎡）的登记权属人；2.1998年12月1日，番禺鸿成房地产有限公司作为委托方（甲方）与康怡物业公司作为受委托方（乙方），签订了一份《物业委托管理合同》，约定：甲方委托乙方对“鸿成花园”住宅小区进行物业管理，合同期限为五年，自生效之日计至2003年12月1日止等。上述合同到期后，康怡物业公司没有签订新的物业管理合同；3.涉案房屋所在“鸿成花园”住宅小区尚未召开业主大会，康怡物业公司从1998年底开始为“鸿成花园”住宅小区提供物��管理服务至今；4.双方确认樊苏福的涉案房屋尚欠2016年7月至2016年11月的物业管理费800元（160元/月）、2016年5月至2016年10月的水费601.62元未支付。樊苏福提交的发票和收据显示其每隔半年缴纳上一半年的物业管理费和水费，康怡物业公司均予以收取并未提出异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、康怡物业公司收取公共分摊电费是否有合法依据的问题。康怡物业公司提供了以下证据：1.1998年12月20日“调整管理费公告”复印件，以证明管理费1.50元/㎡中未含公共分摊电费；2.2011年8月22日的《公告》和2011年8月份鸿成花园鸿光楼公共用电使用情况及分摊费用表的公示照片，以证明其自2011年8月开始收取公共分摊电费是经过公示程序的，收费分为三挡，涉案房屋的公共分摊电费为35元/月；3.2011年11月21日的《关于鸿成花园分摊公用电费的事项说明》复印件和公示照片，以证明在小区内每栋楼大堂的宣传栏有对收取公共分摊电费的情况进行公示，内容为：自2010年以来随着经营成本的增加，公司处于亏本状态，为保证正常运行，康怡物业公司决定恢复收取1999年以来暂未收取的公共水电费用，决定征询广大业主的意见，因未成立业主委员会，故成立了意见征询小组，并列明了征询意见的相关计划；此次征询活动同意公共水电分摊的住户比例户数和面积都达到了69%以上等；4.2011年至2016年小区内其他业主已缴纳公共分摊电费的发票存根打印件若干，以证明全小区共1016户业主中有1006户业主已经缴纳了公共分摊电费，说明多数业主对该项收费是认可的并已实际缴纳。樊苏福的质证意见为：不清楚，对真实性、合法性和关联性有异议，当时没有看到相关公告，只是听说根据房屋面积大小来收取公共分摊电费，具体每户收费多少不清楚，对于发票存根的真实性不能辨认。本院认为，康怡物业公司提交的上述证据不能有效证明其从2011年8月起增加公共分摊电费收费项目的相关程序符合法律法规规定，但根据康怡物业公司提交的发票存根打印件来看，已有大部分(双过半)的业主实际缴纳了公共分摊电费，大部分业主以其实际缴费行为表示同意增加公共分摊电费收费项目，视为对康怡物业公司收取公共分摊电费的追认，故康怡物业公司增加收取公共分摊电费是为有效，对其他业主具有约束力。二、樊苏福提出康怡物业公司在“鸿成花园”住宅小区内收取停车费、引入广告盈利，可抵扣公共分摊电费，并以此为由拒交公共分摊电费的抗辩能否成立。樊苏福为证明其主张，提供了2016年12月至2017年1月拍摄的小区内照片若干。康怡物业公司的质证意见为：对于照片没有异议，但对于停车和广告收益抵扣公共分摊电费的主张不予认可，该笔收费已经记录在公司账目中并在宣传栏有公布，不足以抵扣公共分摊电费。本院认为，对于小区内业主共有场地的使用情况问题，属另一法律关系，当事人可另案处理，故樊苏福的上述抗辩理由不能成立。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第三十五条第一款规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”本案中，涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会，康怡物业公司与番禺鸿成房地产有限公司签订的《物业委托管理合同》合法有效。在上述合同到期后，康怡物业公司愿意继续按照原合约约定为小区提供��业服务，且事实上继续为涉案房屋所在的鸿成花园小区提供物业管理服务至今，樊苏福已实际享有了康怡物业公司提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。樊苏福对此也没有异议，其作为涉案房屋的登记权属人，应向康怡物业公司支付2016年7月至2016年11月的物业管理费800元，和2016年5月至2016年10月的水费601.62元。对于收取公共分摊电费的问题。虽樊苏福提出异议并拒绝缴纳，但已有大部分(双过半)的业主以其实际缴费行为表示同意增加公共分摊电费收费项目，视为对康怡物业公司增加收取公共分摊电费的追认，故康怡物业公司增加收取公共分摊电费是为有效，对樊苏福也具有约束力。则樊苏福应当向康怡物业公司缴纳2011年8月至2016年11月的公共分摊电费2240元（35元/月×64个月）。至于利息问题，首先樊苏福提交的发票和收据���示其每隔半年缴纳上一半年的物业管理费和水费，康怡物业公司均予以收取未提出异议；其次，对于是否应收取公共分摊电费的问题，双方当事人一直存在争议，并非樊苏福故意拖延不缴纳，故对于康怡物业公司主张利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十一条、第三十五条、第四十一条、四十二条第一款、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告樊苏福应在本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺康怡物业管理有限公司支付拖欠的2016年7月至2016年11月的物业管理费800元，2016年5月至2016年10月的水费601.62元，和2011年8月至2016年11月的公共分摊电费2240元；二、驳回原告广州市番禺康怡物业管理有限公司的其余诉讼请求。��未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告樊苏福负担。本判决为终审判决。审判员 易 洁二〇一七年二月十一日书记员 杜嘉华