广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)惠中法民一终字638号上诉人（原审被告）：吴少娟，女，汉族，1986年6月7日出生，住惠城区。委托代理人：董华萍，系广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴昭琴，女，汉族，1981年1月6日出生，住惠城区。委托代理人：陈少挺，系广东惠泰律师事务所律师。委托代理人：黄俊君，系广东惠泰律师事务所实习律师。上诉人吴少娟因与被上诉人吴昭琴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法民一初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审审理查明：2011年3月16日，被告吴少娟在惠州市惠城区工商行政管理局预先核准了个体工商户名称“惠州市惠城区百马时尚服装城”，经营者为吴少娟。2011年5月13日，被告申请注销原预先核准登记的“惠州市惠城区百马时尚服装城”个体工商户名称，惠州市惠城区工商行政管理局核准注销该个体工商户名称。2011年7月5日，惠州市惠城区百马时尚服装城有限公司在惠州市惠城区工商行政管理局注册成立，系为有限责任公司，法定代表人为吴少娟。2011年6月25日，原告吴昭琴（乙方）和被告吴少娟（甲方）双方签订了两份《场地租赁合同》，合同约定：“……1.1、甲方同意将位于惠州市惠城区东湖西路阳光100百马时尚城第叁层3F73、75号场地提供给乙方入场经营，建筑面积分别为14.46平方米、16.33平方米，包括公共分摊面积。2.1、场地租赁期四年，从2011年6月25日起至2015年5月24日止。3.1、场地标准月租金分别为1550、1400元/月/间，首年按6折计算分别为930、840元/月/间；第二年按8折计算分别即为1240、1120元/月/间；第三年按9折计算为1395、1260元/月/间；第四年按标准月租计算。3.2、免租期：免租期2个月，（从2011年6月25日起至2011年8月24日）免收场地租金，免租期间，水电费、管理费按合同约定标准收取（如试业时间延期，则免租期作相应顺延）。3.4、本场地实行乙方先交费后使用并按月支付制，乙方应将每月的场地租金于该月前5日前以现金或双方约定方式一次性足额交于甲方（免租期除外）。3.5、商业物业管理服务费按乙方使用的场地建筑面积计算（包括保安、保洁、共用物业及共用设备维护等费用），计费建筑面积分别为14.46、16.33平方米，乙方每月应承担管理费共计308元。3.6、首月管理服务费在签订本合同时支付，此后乙方须在每月五日前一次性足额向甲缴纳当月管理服务费。4.1、乙方在签订本合同的同时须向甲方一次性支付相当于壹个月场地标准月租金的场地租赁押金5750元，并交纳首月场地租金1370元。5.1、商场公共部分装修由甲方统一规划设计并投资，租赁场地内部及门面设计和装修乙方自行施工……。9.1、乙方由下列情况之一的，视为违约，乙方应向甲方支付相应的违约金，甲方有权从乙方场地租赁押金中扣除相应款项或扣留乙方全部场地租赁押金，解除合同，无条件收回场地，并保留继续追索的权利：……（三）逾期支付场地租金、管理费、水电费及其他费用的，应向甲方按照逾期款项总额，每日5%的标准支付违约金，经甲方催交，乙方仍逾期支付上述任何一款项超过15日的，甲方有权解除合同，乙方应补缴上述应付款项并按上述标准支付违约金”……。原告在租赁合同书的乙方处签名确认，被告在甲方处签名确认，并在租赁合同书上加盖了未经批准备案的“惠州市百马时尚服装城合同专用章”的印章。合同订立后，原告于2011年6月25日向被告支付了公共装修费5500元；押金5750元及首月租金1370元、首月管理费308元。被告出具了加盖“惠州市百马时尚服装城财务专用章”印章的《收据》给原告存执。被告将租赁物交付原告使用，之后因经营状况不好，在合同约定的免租期后，原告未向被告支付租金及其他费用。原告称其于2011年7月5日入场经营，并于2011年10月8日退场，惠州市百马时尚服装城最终于2012年1月8日全面停止经营。被告不认可原告所称的退场时间，称租户均是在2012年1月份后才退场，但其认可惠州市百马时尚服装城于2012年1月8日左右全面停止经营。另查明，被告所使用的“惠州市百马时尚服装城财务专用章”及“惠州市百马时尚服装城财务专用章”未经批准及备案。被告吴少娟向案外人吴锦添（系被告吴少娟的父亲）承租了涉案租赁物，案外人吴锦添同意吴少娟将商场转租。原审判决认为：本案原告与被告签订的《场地租赁合同》，系具有完全民事行为能力当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。“惠州市百马时尚服装城”这一名称未经工商行政管理部门核准登记，其印章也未经公安部门批准刻制和备案，并不存在“惠州市百马时尚服装城”这一个体工商户字号，被告以“惠州市百马时尚服装城”名义实施的民事行为，其法律责任应由被告承担。被告在租赁合同书上加盖了“惠州市百马时尚服装城”印章，并不影响原、被告双方所签订的租赁合同的效力。鉴于被告在原、被告双方的租赁合同书上签名确认，而且切实履行了合同约定的交付租赁物的义务，因此，被告在租赁合同书上加盖了“惠州市百马时尚服装城”印章应属于个体工商户用章不规范，并不构成欺诈。故原告要求确认原、被告之间的租赁合同无效的理由，本院不予采纳。鉴于原告已搬离了租赁物，双方在事实上已不存在租赁关系，故应视为双方已经解除租赁合同。因原、被告签订的租赁合同明确约定：“商场公共部分装修由甲方统一规划设计并投资”，故合同解除后，被告理应返还公共装修费给原告。原告诉请被告返还押金，理由正当，可予支持。被告虽辩称原告在履行合同过程中存在违约行为，但未向本院提出明确的反诉请求，故本案不作处理，被告可另行主张其权利。因原、被告就原告的退场时间表述不一致，双方均不能证明原告的退场的确定时间，鉴于原、被告均认可2012年1月8日为百马时尚服装城全面停止经营的时间，故可以视为原、被告租赁合同关系于2012年1月8日之前已经解除。在合同约定的免租期（从2011年6月25日起至2011年8月24日）到期后，原告未向被告支付租金及其他费用，故原告要求返还首月的租金和首月的管理费，理由不当，本院不予支持。原告要求被告向其支付诉请所有费用的利息，因无双方的约定，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴少娟应向原告吴昭琴返还公共装修费5500元、押金5750元，合计11250元。二、驳回原告吴昭琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费123元，减半收取为61.5元，由原告吴昭琴负担11.5元，被告吴少娟负担50元。上诉人吴少娟不服原审判决，现本院提起上诉，请求：1、依法撤销惠城区人民法院(2012)惠城法民一初字第656号判决第一判项，改判上诉人不需向被上诉人返还公共装修费5500元、押金5750元，合计11250元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由是：一审判决适用法律错误。我国《民事诉讼法》第13条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”因此，人民法院只对当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理。被上诉人提起诉讼的理由是上诉人不具备民事权利能力与民事行为能力，非适格之缔约主体，因而双方签订的《场地租赁合同》违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，合同白始不成立。基于该诉讼理由，被上诉人才主张返还公共装修费、押金、预交租金以及管理费。一审判决既然认定上诉人主体适格，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》合法有效，即被上诉人的诉讼理由不成立，则无需返还财产，应驳回被上诉人的全部诉讼请求。一审判决没有法律依据主动为被上诉人增加《场地租赁合同》已经解除的诉讼理由，进而判令上诉人返还公共装修费5500元、押金5750元。被上诉人二审答辩称：上诉人的上诉理由不能不能成立，请求法院驳回其上诉请求。经二审审理查明：原审查明事实基本事实，本院予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。原审认定双方签订的《场地租赁合同》合法有效，双方未持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是双方签订的《场地租赁合同》是否解除；《场地租赁合同》解除后，上诉人收取的公共装修费、押金是否应当退回。关于《场地租赁合同》是否解除问题。因上诉人承租经营的惠州市百马时尚服装城于2012年1月8日左右已全面停止经营，被上诉人也已退出向上诉人承租的经营场地，双方之间的租赁合同关系已经没有实际履行。原审认定双方签订的《场地租赁合同》已于2012年1月8日之前已经解除并无不当。关于公共装修费问题。因双方签订的《场地租赁合同》第5.1条明确约定，“商场公共部分装修由甲方（上诉人方）统一规划设计并投资，租赁场地内部及门面设计和装修乙方自行出资施工”。根据该约定，商场公共装修费应由上诉人承担，上诉人收取被上诉人公共装修费缺乏事实和法律依据。原审判令上诉人应当向被上诉人退回收取的公共装修费并无不当。上诉人上诉请求改判无需向被上诉人返还公共装修费，其上诉请求缺乏理据不足，本院不予支持。关于押金返还问题。因双方签订的《场地租赁合同》第4.3、4.4条约定，合同期满，双方如不再续约，乙方应将其使用的场地完好交还给甲方，并结清所有应交费用后，租赁押金不计息退回给乙方。如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违约行使单方解除权时，押金及一切费用作为违约金赔偿给甲方。因上诉人未提供证据证明系因被上诉人单方不履行合同导致合同解除，原审判令上诉人向被上诉人退回押金并无不当。上诉人认为被上诉人存在违约行为，但没有提供足够的证据予以证明，上诉人请求无需向被上诉人返还押金，本院不予支持。上诉人有证据证明被上诉人在履行租赁合同时存在违约行为，可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费123元，由上诉人吴少娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  池志勇审 判 员  曾 莹代理审判员  江 敏二〇一二年十二月十一日书 记 员  段艳红附相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。