重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终145号上诉人（原审被告）：王洪良，男，1968年2月21日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人（原审被告）：李成淑（王洪良之妻），1967年1月7日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：王洪良，基本身份情况同前。被上诉人（原审原告）：傅光学，男，1970年12月3日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审原告）：谭弟容（傅光学之妻），1968年4月18日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司渝中区支行，住所地重庆市渝中区邹容路50号。负责人：何有幸，该支行行长。上诉人王洪良、李成淑因与被上诉人傅光学、谭弟容及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司渝中区支行（以下简称邮政银行渝中区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2016)渝0240民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人王洪良和被上诉人傅光学、谭弟容的委托诉讼代理人谭茂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪良、李成淑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回傅光学、谭弟容的诉讼请求，并确定由傅光学、谭弟容承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.王洪良、李成淑已经履行了自己的合同义务，傅光学、谭弟容因顾虑房价的涨跌而不配合王洪良、李成淑办理房屋所有权转移登记手续。鉴此，不能因傅光学、谭弟容购买的房屋未办理所有权转移登记而认定王洪良、李成淑违约。2.王洪良、李成淑于2007年5月9日出具的收条注明所收款项为税款，而非购房款，一审判决认定所收款项3180元为房价款错误。3.一审法院既然认定王洪良、李成淑将出卖给傅光学、谭弟容的房屋抵押给他人而造成不能办理过户登记，那么就应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定判决解除合同，而不应该判决继续履行合同。傅光学、谭弟容辩称：1.王洪良、李成淑将已卖给傅光学、谭弟容的房屋进行抵押的行为构成违约。2.王洪良、李成淑无证据证明傅光学、谭弟容不配合办理过户登记；况且，傅光学、谭弟容不配合办理过户登记的说法也不符合常理。3.傅光学、谭弟容交付买房款3180元给王洪良，王洪良出具收条时自己注明为“税款”，由此应认定该款项系房价款。4.是否主张解除合同，是守约方的权利，而违约方无权提出。邮政银行渝中区支行未作答辩。傅光学、谭弟容向一审法院起诉请求：判决王洪良、李成淑将房屋所有权转移登记给傅光学、谭弟容，并责令其按合同约定赔偿房屋市价20%的违约金5万元。一审法院认定事实：2006年9月3日，傅光学、谭弟容与王洪良、李成淑签订《房屋买卖合同》，约定：王洪良、李成淑将自家房屋第四楼（不含底楼，面积为89.92平方米）及顶楼的瓦屋面卖给傅光学、谭弟容，价格为48000元。王洪良、李成淑负责办理房产证及所有权转移登记手续和费用。傅光学、谭弟容负责提供相关证件协助办理。王洪良、李成淑负责水、电单独立户的所有手续和费用，水电到户。由于王洪良、李成淑用房产证办理了抵押贷款，为保护双方利益，傅光学、谭弟容先付4万元，并与王洪良、李成淑一起到银行取出房产证后到国土部门办理相关手续，王洪良、李成淑同时交付房屋。办证时，傅光学、谭弟容再付房款3000元。各种手续完成、水电单独立户到位后付清最后的5000元。王洪良、李成淑必须在6个月内办理完房地产权证和水电单独立户的各项手续及安装。傅光学、谭弟容也必须按时交付房款。同时双方约定任何一方违约就赔偿对方房屋价款的20%。合同签订当日，傅光学向王洪良支付购房款4万元。2006年9月7日，傅光学向王洪良支付购房款3000.00元。王洪良于2007年5月9日向傅光学出具的《收条》载明：“今收到付光学交来现金3180.00元（注：交税）”。王洪良、李成淑已办理整栋房屋的房地产权证书。2006年至2013年，双方未就买卖的房屋办理所有权转移登记手续。现涉案房屋的水电户主为傅光学。2013年，李成淑向邮政银行渝中区支行贷款46万元，王洪良以其所有的房屋（房屋所有权证号：石柱县房地证2011字第xxx号第一层、第二层、第五层，建筑面积249.25㎡，含王洪良、李成淑与傅光学、谭弟容双方买卖的房屋）为李成淑的该债务提供抵押担保，并与邮政银行渝中区支行签订《房地产抵押合同》。一审庭审时，李成淑的贷款在邮政银行渝中区支行处未有逾期现象。2011年，王洪良、李成淑要求傅光学、谭弟容自己缴纳税费，双方为此发生争执，因而未办理涉案房屋的所有权转移登记。王洪良、李成淑已为整栋房屋的其他购房户办理了所有权转移登记手续。一审法院认为，王洪良、李成淑与傅光学、谭弟容签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，王洪良、李成淑与傅光学、谭弟容应按约定全面履行合同的权利义务。王洪良、李成淑辩称3180.00元非购房款而系税费，《房屋买卖合同》中明确约定了办理房产证及所有权转移登记手续及费用均由王洪良、李成淑负担，故应认定傅光学支付的3180.00元是傅光学、谭弟容支付的购房款。根据《房屋买卖合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因傅光学、谭弟容已经按约缴纳了房款，办理买卖房屋的转移登记手续并缴纳相关费用是王洪良、李成淑应履行的主要义务。傅光学、谭弟容请求王洪良、李成淑将房屋产权转移登记给傅光学、谭弟容的诉讼请求，应予支持。王洪良、李成淑辩称傅光学、谭弟容不协助导致至今未办理房屋转移登记。王洪良、李成淑提供的证人证言不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条的规定，不予采信。王洪良、李成淑明知已将涉案房屋卖与傅光学、谭弟容，却用涉案房屋为李成淑的债务向邮政银行渝中区支行提供担保，并进行了抵押登记，导致王洪良、李成淑与傅光学、谭弟容双方买卖的房屋无法按照登记机关要求办理转移登记。王洪良、李成淑的行为构成违约，傅光学、谭弟容主张按照现在房屋价值25万元计算违约金，并请求调整违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九的规定，违约金的调整，法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，王洪良、李成淑已将房屋实际交付给傅光学、谭弟容，且将水电单独立户，傅光学、谭弟容长期实际占有使用该房屋，也知晓2006至2007年期间因房管部门的原因无法办理转移登记，加之傅光学、谭弟容也未举证证明其实际损失，故对傅光学、谭弟容请求按照现房屋价值的20%计算违约金的诉讼请求不予支持。王洪良、李成淑应根据约定赔偿傅光学、谭弟容房屋价款20%的违约金即9600.00元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款的规定，判决：一、王洪良、李成淑于本判决生效之日起十日内协助傅光学、谭弟容办理位于石柱土家族自治县南宾镇城东路13号第五层房屋的产权转移登记手续（协助内容按相关规定和登记机关的要求为准）；二、王洪良、李成淑于本判决生效之日起十日内赔偿傅光学、谭弟容违约金9600.00元；三、驳回傅光学、谭弟容的其余诉讼请求。案件受理费1050.00元，减半收取525.00元，由傅光学、谭弟容负担405.00元，王洪良、李成淑负担120.00元。本院二审查明：王洪良与邮政银行渝中区支行签订的《房地产抵押合同》约定的抵押期限为2013年4月25日起至2026年4月25日止。王洪良、李成淑主张傅光学、谭弟容不配合办理房屋所有权转移登记手续，无据可证，本院不予采纳。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，二审中，双方当事人的争议焦点为：一是王洪良、李成淑应否承担违约责任；二是原判确定王洪良、李成淑在判决生效后10日内协助办理过户登记手续是否适当；3.涉案的3180元款项是办理房屋所有权转移登记的税款还是房价款。一、关于违约责任问题。傅光学、谭弟容与王洪良、李成淑签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当全面履行该合同约定的义务。傅光学、谭弟容已履行了合同约定的房款支付义务，然而，王洪良、李成淑不但不按照合同约定在交付房屋后及时申请办理房屋所有权转移登记，而且还将该房屋抵押登记给邮政银行渝中区支行，恶意逃避转移房屋所有权的合同义务，这显然属于严重违反合同约定的情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”鉴此，王洪良、李成淑应当承担违约责任，并且应当根据合同约定的违约金计算、支付方法向傅光学、谭弟容支付违约金。由此可见，一审法院根据合同约定的违约金计付方法确定由王洪良、李成淑向傅光学、谭弟容支付违约金9600元，并无不妥。二、关于原判确定过户登记手续限期办理是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”王洪良将出卖给傅光学、谭弟容的房屋抵押给邮政银行渝中区支行，其订立的《房地产抵押合同》约定的抵押期限截至2026年4月25日止。在该抵押权未消灭以前，涉案《房屋买卖合同》约定的房屋所有权转移登记则为事实上的不能履行。由此可见，在该抵押权消灭以前，傅光学、谭弟容主张王洪良、李成淑办理房屋所有权转移登记手续的请求，与法相悖，应予驳回。一审判决支持该请求不当，应予纠正。关于王洪良、李成淑主张本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定解除双方的房屋买卖合同问题，因傅光学、谭弟容作为原审原告未请求解除合同，故本院对该主张不予采纳。三、关于傅光学、谭弟容交付的3180元款项的性质问题。傅光学、谭弟容支付王洪良的3180元，无论是税费，还是房价款，均不影响傅光学、谭弟容在本案中主张追究王洪良、李成淑违约责任之请求的实现，而认定案件事实需要围绕当事人的诉讼请求进行，因此，本院对该款项的性质不予认定。一审判决对该款项的性质作出认定欠妥，本院予以纠正。综上所述，当事人在二审中作出新的事实陈述，致使本院纠正一审判决认定的部分事实，并据此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持石柱土家族自治县人民法院(2016)渝0240民初2212号民事判决第二项；二、撤销石柱土家族自治县人民法院(2016)渝0240民初2212号民事判决第一项、第三项；三、驳回傅光学、谭弟容的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由傅光学、谭弟容负担405元，王洪良、李成淑负担120元；二审案件受理费50元，由王洪良、李成淑负担。本判决为终审判决。审判长  谭中宜审判员  何 玉审判员  万永福二〇一七年二月十七日书记员  刘桂林