安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2016）皖0102民初1312号原告：晏华，女，1971年2月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：方阔，安徽安天行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国庆，安徽安天行律师事务所律师。被告：安徽信联物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场101-3室。法定代表人：巫自兰，董事长。委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。原告晏华诉被告安徽信联物业服务有限公司（以下简称信联物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告晏华及其诉讼代理人方阔、刘国庆、被告信联物业公司的诉讼代理人查达胜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告晏华向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告立即赔偿原告房屋家具、装修等财产损失44380元；2、请求判令被告赔偿原告因房屋涉水产生的租金损失48156元；3、本案的诉讼费用及鉴定费用由被告承担。事实与理由：原告系合肥市柏景轩8幢103室业主，被告系该小区物业服务公司。2014年10月25日，由于被告管理疏忽，8幢楼主下水管道堵塞，导致楼上住户用水倒灌至原告家中，造成原告户内地板、墙面、踢脚线、厨房柜门等受损。后原、被告进行了多次协商，因原告日后居住在此，不想就此事与物业达成一致意见，签订了《关于柏景轩8栋103室家中返水问题的处理协议》，约定由被告向原告支付6000元人民币，上述损坏部位，由原告自行维修。事情处理过程中，原告特意强调物业将管道修好防止类似事件再次发生。但是，2015年9月下旬，主下水管道再次堵塞，导致原告家中家具、装修、家电全部淹没在水中致使物品全部报废。为此，原告又多次找到被告协商家具、装修等损失赔偿事宜，但被告以保险公司只能报销1万、公司最多赔偿2万为由予以搪塞，至今未向原告赔偿任何房屋家具、装修等损毁款项。原告认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定被告负有对房屋共有部位、共有设施设备（包括共用的上下水管道、落水管道等设施）、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务。若被告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告应承担相应的法律责任。然被告对小区基础设施并未管理到位，导致原告家具、家装等财产基本报废。至此，被告的行为已严重违反了侵权责任法等规定，应当承担管理不当造成的法律责任，赔偿原告的上述损失。被告信联物业公司辩称，原告所有的房屋是一楼，楼上住户生活垃圾堵塞下水道，下水道堵塞后导致楼上住户用水倒灌至原告家中，以上系本案的直接侵权行为，而被告并非本案的实际侵权人，因此被告不是本案适格主体。原告与被告之间系物业服务合同关系，被告一直在按约履行合同义务，没有违约行为。原告自2014年11月份起就不在房屋内居住，是原告财产损失较大的直接原因。原告诉称家具、装修、家电受损全部报废，但是原告并未举证涉案家具、家电丧失了原有的基本功能、无法使用。2014年下水道堵塞后，被告已经维修并对下水道进行疏通，下水道已经能够正常使用，并且被告对于原告房屋内的损失支付了6000元的补偿费用，即使法院认定被告应当承担责任，也应将上述6000元予以抵扣。原告主张的租金损失没有事实和法律依据。房屋漏水发生在2015年9月份，如果原告能够及时进行修理，是完全可以在两个月左右重新入住的，而原告一直没有进行维修，原告提供的租金高达48150元，绝大部分损失都应当属于原告的过错行为导致的扩大损失不应当由被告承担，其次，2014年11月份一直到事故发生之日即2015年9月份，涉案房屋一直没有人居住，属于空置的状态，涉案房屋对于原告并不是必须使用的，而且原告也有其他的房屋进行使用，租金损失并不属于本案所产生的必然损失，原告提供的涉案房屋的租金远远高于市场水平，应当予以核减。原告的很多损失都是家具的损失，这些损失进行简要的更换后，涉案房屋就具备居住条件，故在房屋进行简要的更换就具备居住条件的情况下，原告的租金损失应当由其自行承担。本院经审理认定事实如下，晏华购买了位于合肥市瑶海区和平路176号的柏景轩8幢103室住房一套。信联物业公司系和平路176号柏景轩小区的物业管理单位。2007年4月11日，晏华与安徽信联物业管理有限责任公司（后名称变更为信联物业公司）签订了《前期物业管理服务协议》。2014年10月25日，因主下水管道堵塞，导致晏华家中地板、墙面、踢脚线、厨房柜门等受损。2015年4月13日，晏华与信联物业公司就上述损失达成协议如下：上述受损部位由晏华自行处理，信联物业公司一次性支付晏华人民币6000元，作为修缮补偿费用。后2015年9月下旬，主下水管道再次堵塞，导致晏华家中因返水而造成地板、墙面、踢脚线、电视柜、酒水柜、衣柜等受损。之后因与信联物业公司就赔偿事宜未能达成一致，2016年3月3日晏华诉讼来院，请求判令被告立即赔偿原告房屋家具、装修等财产损失暂计15万元（具体数额待房屋损失评估鉴定后予以确认），本案的诉讼费用及鉴定费用由被告承担。审理中，晏华和信联物业公司分别于2016年3月3日和同年5月31日向本院递交申请，要求对案涉房屋因返水造成的室内家具、装修等经济损失及经济损失是否与返水造成的损失具有关联性进行鉴定。本院依法委托安徽中衡司法鉴定中心对此进行鉴定。该中心于2016年12月16日出具《司法鉴定意见书》，确定案涉房屋因本案返水，造成的财产损失为人民币44380元。晏华及信联物业公司各支付鉴定费2500元。2017年1月13日，晏华向本院变更诉讼请求为：请求判令被告立即赔偿原告房屋家具、装修等财产损失44380元及原告因房屋涉水产生的租金损失48156元以及本案的诉讼费用及鉴定费用由被告承担。庭审时，被告信联物业公司提供了雨污水井、化粪池检查处理情况记录表、化粪池及下水道清淤协议、付款凭证、照片等用以证明该公司已经按约定对小区化粪池、下水道等进行了定期检查并对小区化粪池、下水道等进行了定期清淤，履行了合同约定的养护管理义务。同时信联物业公司还提供了合肥供水集团客户基本信息表、用量表、电量表及处理协议及收条等用以证明由于涉案房屋长期无人居住，导致原、被告均无法在第一时间内发现下水管堵塞并向上返水及该公司对于晏华房屋内的损失曾支付了6000元的补偿费用，该费用应从本次诉讼中予以扣除。对信联物业公司提供的上述证据，晏华认为上述证据仅能证明物业管理公司履行了一定的义务，但对其是否履行到位足以避免业主的损失无法证明，故与本案没有关联性，同时晏华认为其之所以自2014年11月份不在案涉房屋居住是由于被告的第一次损害结果发生，导致其无法在家居住，故其主张的租金也是2015年10月份之后的租金。至于信联物业公司支付的6000元，庭审时晏华予以认可，也认可在收到补偿后，没有对案涉房屋进行维修，但晏华认为该费用是被告针对2014年的损失给予的补偿，故不同意从本次诉讼中扣除。审理中，晏华提供了《房屋租赁合同》、存款凭条、证明复印件、收条、转账凭证等予以证明其房屋因返水产生了租金损失48156元。信联物业公司对此则不予认可，该公司辩称因出租方没有出庭作证，故晏华是否租赁了涉案房屋及涉案房屋是否是晏华实际使用都不清楚，且晏华提供的《房屋租赁合同》的租金金额较高，高于市场水平，晏华提供的转账凭证没有备注款项的实际用途，收款人亦没有出庭作证，故这两笔款项是否与本案有关无法核实。以上事实，有晏华提供的房屋产权证、企业变更信息、客户服务手册、《前期物业管理服务协议》、处理协议、照片、光盘、司法鉴定意见书、户口簿、《房屋租赁合同》、收条、转账凭证、存款凭条、证明复印件、身份证复印件，信联物业公司提供的物业管理委托合同复印件、业主公约、《前期物业管理服务协议》、交房流转表、业主装修工程申请单、雨污水井、化粪池检查处理情况记录表、化粪池及下水道清淤协议、付款凭证、照片、处理协议、收条、合肥供水集团客户基本信息表用量表及电量表、司法鉴定意见书、证人证言及原、被告双方当庭陈述在案为证。本院认为，本案争议的焦点是被告信联物业公司是否应承担本案的赔偿责任及相关赔偿数额的确定。首先，关于本案的赔偿责任。根据相关法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案晏华的损失，系因下水道主管道堵塞，致污水回灌到其家中所致。而下水道主管道，属于整栋楼的公共部分，属于物业管理中房屋设备、设施的管理范围，应由信联物业公司对此进行维护、检修。虽审理中信联物业公司提供了雨污水井、化粪池检查处理情况记录表、化粪池及下水道清淤协议、付款凭证、照片等用以证明该公司已经按约定对小区化粪池、下水道等进行了定期检查并对小区化粪池、下水道等进行了定期清淤，履行了合同约定的养护管理义务。但根据庭审查明的事实，本案在2014年10月25日就曾因下水道主管道堵塞致污水回灌导致晏华的财产受损的情况下，信联物业公司本应对此加强日常的维修和养护，避免类似情况再次发生，而事实上在2015年9月下旬实际又因该主下水管道堵塞，导致晏华家中财物再次受损，故本院认为本案信联物业公司并未严格履行职责，亦怠于履行其维护责任，疏于管理，应对原告的损失承担相应的民事责任。同时因本案污水回灌的位置在晏华家内，物业公司难以通过自身日常的巡查予以发现，而晏华在事发前又长时间不在涉案房屋内居住，对下水管道被堵塞致使污水回灌未能及时发现，使返水发生时无法及时采取有效措施，导致堵塞不能及时排除，对损失扩大的发生也应自行承担相应的责任。综上，结合本案具体情况，本院确定由信联物业公司承担60%的民事责任，原告晏华自行承担40%的民事责任。其次，关于晏华的损失数额的认定，本院认为根据安徽中衡司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》的相关鉴定结论，本案诉争的房屋损失为44380元，现原、被告双方对此均无异议，本院对此予以认定，至于晏华支付的鉴定费2500元，因系晏华为确定损失数额所支出的费用，故本院对此亦予以认定。至于晏华主张的因房屋涉水产生的租金损失48156元，晏华虽为此提供了《房屋租赁合同》、收条、转账凭证等予以证明，因《房屋租赁合同》中涉及的两位房东均未到庭作证，晏华提供的存款凭条、收条、转账凭证等确亦无法证明与本案均有关联性，信联物业公司对此亦均不予认可，故对晏华主张的48156元的租金损失，本院不予认定。由于本案主下水管道堵塞使晏华家中因返水而造成地板、墙面、踢脚线、电视柜、酒水柜、衣柜等受损，同时由于与信联物业公司就赔偿事宜一直未能达成一致，致晏华无法对此进行修复，从而实际确无法在涉案房屋内居住，故结合本案实际情况，本院酌定由信联物业公司赔偿晏华房租损失25500元（1500元／月×17个月）。综上，本院认定晏华的损失共计72380元，由被告信联物业公司赔偿60%，计43428元。因信联物业公司曾于2015年4月晏华家第一次受损后向晏华支付的6000元补偿款，庭审时晏华亦认可在收到补偿后，并没有对案涉房屋进行维修，故对被告关于该费用应从本次诉讼中予以扣除的辩称意见，本院予以采纳。综上，扣除被告已支付的补偿款6000元，信联物业公司实际还应支付晏华赔偿款37428元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告信联物业公司于本判决生效后十日内赔偿原告晏华各项损失人民币37428元；二、驳回原告晏华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币3300元，减半收取1650元，由原告晏华负担1210元，被告信联物业公司负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  顾苏淮二〇一七年二月二十七日书记员  谢小雨附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。