江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书(2015)渝民初字第04041号原告江西省圣泉实业发展有限公司，住所地新余高新区创业路与南源路交汇处。法定代表人赵德钧，该公司董事长。委托代理人叶栋梁、陈福文，江西配德律师事务所律师。被告新余市长天源贸易有限公司，住所地新余市站前西路延伸段甜甜幼儿园旁。法定代表人胡菲，该公司总经理。委托代理人邹文节，江西钤阳律师事务所律师。原告江西省圣泉实业发展有限公司（下称原告）与被告新余市长天源贸易有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日、2016年11月1日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告委托代理人叶栋梁、被告法定代表人胡菲及其委托代理人邹文节到庭参加诉讼；第二次开庭时原告法定代表人赵德钧及其委托代理人叶栋梁、被告委托代理人邹文节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为获取商务部商业专项项目款，找原告协商，要求短期租用原告4号、5号店面及停车场搭建临时货仓（其中4号店面做仓库，5号店面做临时通道），并承诺每月向原告支付租金20000元。原告为履行该约定，于2011年11月28日为被告安装100KVA变压器一台，后于2011年12月初将上述约定的停车场交付被告使用。合同履行后，被告不仅未付分文租金，而且拒绝拆除该违章建设的临时仓库。期间，被告丢失原告变压器一台，原告重新购置花费50000余元，且城管要求拆除该临时建筑，经原告反复协调给予保留。为收取租金和变压器损失及相应保证金，原告于2013年11月20日收取被告价值122904元的四特酒作为保证金，并于2013年12月10日以借款形式向被告收取租金等款项500000元，均分别于当日出具收条或借条。此后，原告数次要求被告支付租金及拆除该违章建筑未果。2015年4月9日被告单方向原告出具结算单，为此，双方产生分歧。后被告不顾客观事实，以原告及其法定代表人赵德钧为被告，向法院起诉，主张上述货款122904元及借款500000元，法院判决支持被告的诉求。原告不得已向被告主张租金960000元未果，被告任意违法违约行为给原告的正常经营造成巨大经济损失。故原告向法院起诉，诉讼请求：1、判令被告立即拆除临时建筑物即仓库。2、责令被告立即向原告支付至2015年12月底的租金960000元，并判令被告向原告支付至实际腾空时止的租金。3、判令被告承担本案诉讼费及其它一切费用。被告辩称，1、原、被告之间存在租赁的事实，租赁时间为33个月；2、原告给被告的租赁物是一个约600平方米的荒地，被告对这块地进行了平整、硬化，构筑了建筑物，即仓库；3、原告所称为被告安装变压器一台是不存在的事实，被告从未要求原告装变压器，从未使用也不需要使用该台变压器；4、原告称被告承诺租金为20000元/月并非事实，如果按照这个价格算，一块空地的价格达到33.33元/㎡，这是天价；5、原告诉称，涉案建筑物为违章建筑，且有关部门要求拆除，这一事实，被告不清楚，也未获得原告通知。如果原告认为涉案建筑物为违章建筑物，应当向法庭举证。综上，请驳回原告的诉请。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：一、原、被告营业执照、组织机构代码、法人身份证明。用于证明原、被告的民事主体身份，是本案适格当事人。被告代理人质证，没有异议。二、2015年7月27日韩永清、郁飞的租金证明。用于证明：1、韩永清自2009年2月10日至5月10日短期租用原告的停车场，租金为18000元/月；郁飞自2010年5月1日至11月1日短期租用原告的停车场，租金为21000元/月；2、被告在2011年12月租用原告的停车场，并以20000元/月的租金计算，既是双方的约定，也符合市场行情。被告代理人质证，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。1、证人未出庭作证，且未说明未出庭原因，也没有身份证明；2、原告未提交进出货的清单且未提交收取租金的收据，存货物的照片，一块空地这么高的价格，且该价格不符合市场行情及交易习惯，这不足以证实租赁的事实。三、2015年7月27日赣西供电公司出具的《证明》。用于证明原告（新余市晨隆工贸有限公司）按照被告的要求，于2011年11月28日安装了一台100K**变压器，费用5万元。被告代理人质证，被告从未要求原告安装变压器，也未使用过该变压器；被告不明知原告安装了这么一台变压器。四、新余市晨隆工贸有限公司的营业执照、组织机构代码证；余房权证高新区字第××、Ｓ0××90、Ｓ0××91、Ｓ0××92房产证及余开国用（2009）第6**号国有土地使用权证；《授权委托书》。用于证明：1、被告租用的场地实际所有权人为新余市晨隆工贸有限公司；2、2009年1月1日起，新余市晨隆工贸有限公司将自有的厂房、场地全部交由原告处理。因此，原告享有出租和收益权。被告代理人质证，姑且认可。五、2015年8月5日、6日照相《收款收据》2张及房屋照片一组。用于证明：1、截止到2015年8月4日，被告的啤酒依然存放在原告的仓库，即租赁的事实依然客观存在；2、房屋设置靠南面是住宅，东南面是宾馆，仓库是在停车场，还包括两个店面，该建筑是违章建筑，影响了周边建筑物正常使用，必须拆除，租金应支付至腾空时止。被告代理人质证，照片的真实性没有异议，但是收据的真实性有异议。该组证据恰恰可以证明：1、照片的时间可以反映出租赁时间是截止至2015年8月4日。2、原告强行进入仓库的侵权行为，且原告单方面终止了合同。原告在未经被告同意，擅自锁门，还未经被告的同意，进入仓库，被告保留自己另行主张的权利。如果原告坚持认为是违章建筑的话，那么合同就是无效合同。六、庭前原告向法院申请调查的笔录二份。用于证明场地租用的价格。原告代理人质证，没有异议，正好可以相互印证。被告代理人质证：1、它超出了法庭的调查范围。法庭准许调查超出了法律规定。2、调查的内容来讲，两位证人没有如实陈述清楚，存放货物的时间不清楚，具体的吨数不清楚，应提供交缴租金的收据，还应提交进货单，存货的合同，并且证人出庭没有法律上的障碍。对该两份证据均不予认可。被告质证，两份笔录时间分别讲述在2009年2010年租赁的事，被告2012年租的仓库，被告当时承租的时候就问了原告，被告要长期租赁，不是短期租赁，而且被告还要自己搭建厂房，不可能会每月支付20000元的租金，因为被告还有另外一个厂房在旁边，厂房还是别人已经建好的每月租金为5元/平方米，所以才找到原告。原告代理人，当时本来要求证人出庭作证，但证人不愿意出庭作证，原告律师去调查的时候，证人也不太配合，所以向法院申请调查举证。七、经原告申请，本院依法委托江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司作出的赣地源〔新房估〕字（2016）第0811号《房地产估价报告》、评估费发票各一份，用于证明租赁价格年租金58573元，平均单价（元/平方米.月）6，评估费5260元。原告质证，1、评估报告没有将当时被告在什么情况下租赁的评估进去，2、院内不是空地，是个停车场。3、店面成为了一个通道。原告代理人质证，原告申请鉴定的证明目的，确定租赁物的价格，出租场地的当时情况，价格不符合现在固定的价格，长期使用也是分两段计算，1、建筑物不属于空地，是作为停车场存在，2、外部有两个店面，停车场有自然的通道，被告自己租了店面改装了跟原告没有关系。当时形成的租赁合同关系，不是空地是一个停车场，原告出租的是两个店面，被告改装了跟原告没有关系。包括鉴定定价不合理。被告代理人质证，1、被告在不知道原告提出书面异议的时候被告准备了一份异议，但是获知原告没提出被告也就不提出。2、不是空地是停车场，被告认为不能成立，当时这个地是坑洼的地，硬化是被告做的，原告怎么能说是停车场不是空地，被告要在上面建仓库。3、当时没有说明是什么原因租赁，没有固定的价格被告不同意，双方没有约定，所以才存在今天的争议，这个鉴定是原告申请的被告当时不主张鉴定的，没有固定的价格不是原告涨价的原因。4、第一次起诉的时候没有说是个店面其实就是个空地，被告表示尊重鉴定结果，但是被告不认可，原告没有在法院规定的时间提出异议，原告现在提出异议是无效的。对于鉴定的对象1就是这个空地，5元钱一平米，一块空地没有经过硬化的空地5元钱一平米是很高的价格，被告提出证据在高新开发区平整的空地的才是1元钱一平米，地是被告硬化的，窗户也是被告建筑的，该估价12元钱一平米也是过高的，既然是公共通道，不是被告单独享有的，应该只需承担二分之一。停车场跟空地有什么区别，其实被告认为就是一回事，没有区别。被告为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据材料：一、判决书两份【渝水区法院（2015）渝民初字第01247号、第01245号民事判决书】。用于证明渝水区法院（2015）渝民初字第01247号、第01245号民事判决书，前者为买卖合同纠纷，判决圣泉公司支付长天源公司货款本息133638元；后者以民间借贷纠纷为案由，判决赵德钧归还长天源借款50万元。证明前述两案与本案租赁合同纠纷不具有关联性，原告称系以“借款”和收取所谓“保证金”的形式收取租金的理由不成立。该两份判决书均已发生法律效力。原告代理人质证，真实性没有异议，对关联性有异议。1、该判决书原告上诉后来撤诉了，所以生效了；2、判决书所反映的问题和原告的主张并不矛盾。以酒为例，是打的收条，这并不是买卖关系。这两份判决书只能说明双方存在结算关系，也说明了被告不顾客观事实，所以原告才向法院起诉主张租金96万元。二、仓库、厂房租赁合同六份。用于证明：1、被告租赁渝水区文教用品厂三间仓库，月租金为2000元，为4.7元/㎡；2、新余鸿格科技公司租赁联龙电子公司位于高新开发区谭唐路一楼520平方米库房月租金为6元/㎡；3、江西佰联万家投资公司租赁高新区位于光明路××楼面积1800平方米库房，月租金5元/㎡；4、江西中农食品公司租赁高新区位于光明路××楼面积3500平方米库房，月租金5元/㎡，且租金5年不变；5、黄风平租赁新余润合肉类食品有限公司车间、场地760㎡，年租金33000元，合3.61元/㎡；6、江西金顶电子科技有限公司租赁新余高新区光电产业园管委会位于园区内光明路第二栋4楼面积约3500平方米仓库，5元/㎡/月。前述6份租赁合同签订的时间均在2013年2月至2015年10月间，从而证明：原、被告之间的租赁关系亦发生在该期间内；前述6份合同租赁价均在3-6元/㎡之间，且地段、厂房设施条件均优于原告出租的地块（原告出租给被告是一块废弃的荒地，场地为被告硬化，库房为被告所建）。原告代理人质证，对证据的真实性没有异议，关联性有异议。1、该组证据与原告主张的场地没有任何关系。2、原、被告之间有长期业务往来；原告的场地不是仓库，而是停车场，同时还租赁了两间店面，面积为164平方米，店面的租金与仓库租金不能同等。被告认为，原告所称的4号店面当时也是空地，是被告自己建成的，5号店面只是通道。被告代理人认为，原告前面从来没有提到店面的问题，也没有举证。三、告知函一份。用于证明原告于2015年7月14日致函被告。函称“双方当事人口头协议月租金2万元”是不存在也不现实的。该地段约600平方米，20000元/600平方米，合33.33元/㎡，显然是超现实的天价；告知函被告认可其称租用期共计33个月。原告代理人质证，对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但是33个月是记忆错误，实际上承租时间为2011年12月份，至目前为止被告的东西还存放在原告的仓库。四、110警情信息。用于证明2015年8月4日，被告驱车前往仓库提货，发现进入库房的铁门被锁，被告与原告交涉未果，遂报警。证明至被告报警当日，即应视为原告单方面终止租赁合同。但是至今，被告仍有货在原告处，原告将仓库锁住，无法取出。原告代理人质证，对证据的真实性没有异议。1、原告只是依法行使合同法关于租赁合同中的留置权，原告不让被告提货，是合法行为。原告行使合法权利并不免除被告接下来行使的义务。2、除了租赁物搬走，还要求被告拆除建筑物。上述证据，经庭审质证，被告对原告提交的第一、四组证据无异议，原告对被告提交的第一、二、三、四组证据的真实性无异议，对以上质证无异议的证据，本院予以认定。对原告的其他证据，被告提出了异议，综合当事人的举证质证意见，现本院依法评判如下：一、对原告第二、六组证据，被告对该两组证据中提到的租赁价格有异议，本院认为，对于租赁价格，应该以鉴定价格为准，对该两组证据，本院不予认定。二、对原告提交的第三组证据，被告质证认为，被告从未要求原告安装变压器，也未使用过该变压器；被告不明知原告安装了这么一台变压器。本院认为，被告异议成立，对该证据，本院不予认定。三、对原告提交的第五组证据，被告质证对该组证据中的照片无异议，本院予以认定；对该组证据中的《收款收据》2份有异议，本院不予认定。四、对经原告申请，由本院委托作出赣地源〔新房估〕字（2016）第0811号《房地产估价报告》（原告提交的第七组证据），原告质证认为该证据评估价格过低，被告质证认为评估价格过高，本院认为，双方都没有对鉴定程序是否合法提出异议，本院对该证据予以认定。根据上述已认定的证据、当事人陈述和庭审笔录，本院认定如下事实：2012年11月，原告将其所有位于新余××新区××以北与创业路交叉口一处场地（含过道）和仓库交付被告租赁使用，其中院内场地（对象1）面积716.26平方米，小仓库（对象2）建筑面积84.98平方米，公共过道（对象3）面积56平方米，院内场地由被告出资建成了铁皮棚仓库，用于存放酒类商品，由于当时双方对租赁期限、价格、面积等没有签订书面合同，租赁后，被告没有支付租金。2015年7月14日，原告向被告发出书面《告知函》，要求被告支付33个月，20000元/月的租金。同年8月4日被告向110报警，反映其租用的仓库过道门被人上了锁，要求出警，110出警查明是原告因被告未支付租金上的锁，并告知原告可通过诉讼解决。此后，该租赁物处于僵持状态。原告要求被告支付租金及拆除该违章建筑未果，双方分歧严重，原告向法院起诉，并提出前列诉讼请求。另查明，由原告申请，本院委托江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司作出赣地源〔新房估〕字（2016）第0811号《房地产估价报告》，估价结果为租赁价格年租金58573元，平均单价（元/平方米.月）6，原告支付评估费5260元。再查明，2016年6月12日原告向本院提出先予执行申请，执行原告第一项诉讼请求，即强制被告拆除临时建筑物（仓库），本院于2016年6月16日通知被告拆除临时仓库，2016年7月18日本院书面通知被告于同年8月5日前拆除，逾期后果自负，到期后见被告还未拆除，本院还多次向被告电话催促，2016年10月中旬，被告请人拆除了临时建筑物。本院认为，本案属租赁合同纠纷。被告与原告的租赁行为形成了租赁合同关系。对原告诉请拆除临时建筑物，被告已经进行了拆除并腾空，不需要就此作出判决。对原告诉请被告支付至2015年12月底的租金960000元，并判令被告向原告支付至实际腾空时止的租金问题。本院认为，首先是租赁期限，原告在2015年7月14日给被告的《告知函》中认可33个月的期限，被告没有提出异议，到2015年8月5日原告锁住了进出口的门，至此期限为33个月，从2015年8月5日至2016年8月5日共12个月，租赁物处于停止僵持状态，原告将进出口门锁住，导致被告使用不便，对此，双方都有责任，各承担该12个月50%的租金29286.5元（58573元÷12月×12月×50%＝29286.5元）；但是被告对拆除临时建筑物在本院发出书面通知后仍拖延了2个余月，其后果应由被告承担，应计算2个月租金，加上前面所述33个，共计35个月；其次是价格问题，本院按照鉴定价格年租金58573元计算；其租金170838元（58573元÷12月×35月＝170838元），加上2015年8月5日至2016年8月5日租金29286.5元，合计200124.5元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。原告提出为被告安装变压器的问题，原告提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。鉴定费5260元，由双方各承担2630元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告新余市长天源贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江西省圣泉实业发展有限公司支付租金200124.5元，承担评估费2630元，合计人民币202754.5元。二、驳回原告江西省圣泉实业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，由原告江西省圣泉实业发展有限公司承担9100元，被告新余市长天源贸易有限公司承担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  钟卒理人民陪审员  丁银莲人民陪审员  肖兴华二〇一七年二月二十七日书 记 员  胡 琴