蓝田县人民法院 民 事 判 决 书 （2011）蓝民初字第00925号 原告卫志远，男，1934年6月14日出生，汉族，退休教师。 被告卫小强，男，1953年10月10日出生，汉族，农民。 法定代理人韩萍，女，1954年10月15日出生，汉族，农民。系卫小强之妻。 委托代理人张建武，蓝田县148法律服务所法律工作者。 被告韩萍，女，1954年10月15日出生，汉族，农民。 委托代理人张建武，蓝田县148法律服务所法律工作者。 原告卫志远与被告卫小强、韩萍排除妨害、恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卫志远和被告卫小强的法定代理人韩萍（亦为本案被告）及二被告共同委托代理人张建武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告同住老宅基一院，原告住东边一间大房、后院和前院四间厦房。被告住中间一间大房、后院和西边四间厦房。西边一间大房和后院归卫志邦所有。期间，被告买到原告东墙外仓库一间多，想在仓库后盖三间大房，因其宅基不够提出与原告换房，并签订《换房协议书》。协议签订后，被告于2000年盖起三间大房，原告多次督促被告履行协议，被告始终未按协议履行自己义务，致原告厦房倒塌，大房破烂屋漏。原告在西安生活，很少回家。今年七月份，原告回家后发现被告将原告中间大房及前门楼沿墙拆掉，在原告大房地基及前院垒起长约27米的院墙。因被告的行为侵害了原告的合法权益，故起诉要求被告：1、履行换房协议；2、拆除私自所建的其三间大房中线向南延伸的长约27米院墙，恢复原告大房一间和沿墙；3、被告承担本今案诉讼费用。 被告辩称，原告与被告签订的换房协议因未办理印契纳税及房屋产权过户手续，属未生效合同，对被告没有约束力．2000年被告在原告后院建房是原告同意的，被告自2000年3月将房建成后一直在外做生意，原告也长期不回家，房屋倒塌是因为年久失修，2008年2月被告回家时房屋已成一片废墟，因原告房屋并非被告拆除，要求被告恢复房屋及前门楼原状于法无据。2011年6月被告建西院墙原告也是支持的，且原告没有集体土地建设用地使用权，无权要求被告拆除所建的院墙。 经审理查明，1984年，原告与被告卫小强的父亲卫志华、被告叔父卫志邦分得位于蓝田县前卫镇东巩村二祖的祖遗房屋，原告分得东边一间大房和前院东边四间厦房，卫志华分得中间一间大房和前院西边一间厦房，卫志邦分得西边一间大房和前院西边三间厦房，大房后院随大房分割，卫志邦将所分三间厦房卖给卫志华。1985年5月，被告家买到原告房屋东墙外仓库两间．1989年，卫志华去世。1994年12月，该院房屋申办了农村集体土地建设用地登记。土地登记档案中记载原、被告及卫志邦所分的三间大房东山墙外皮至西山墙外皮长度为11.2米，前院自房屋南檐水向南17米，后院自房屋北檐水向北22.54米，房屋南北长度为10米，土地用途为住宅，权属为集体性质。2000年2月20日，因卫小强建房，提出与原告兑换房屋、庄基，由侯振俭、卫志邦作为中间人进行协商，卫志远与卫小强签订《换房协议书）}o协议约定：卫志远将三间大房东边一间及一间后院、前院东边四间厦房和卫小强中间一间大房及一间后院、前院西边四间厦房兑换；卫志远原东边大房的楼板、楼擦归原告所有；卫小强拆东边大房时，或卫志远修中间一间大房时，卫小强应立即给卫志远将中间大房东墙垒起，垒大墙要用砖，至少垒到原房地基高度一米以上，大墙上稍要用砖包外表，不少于原来砖包墙的面积；卫小强用3.6米楼板盖三间，即要多占用卫志远中间大房后院庄基地约50公分左右，故西墙属共用墙。卫小强盖房时要留下放楼板的空间，卫志远盖房时可以籍用；卫志远在前院盖房时亦可占用由西向东3.6米盖两间的庄基，若前边门房东西两边各盖两间，中间剩余部分盖成门房为一院的形式时，可共用中间大门；卫志邦、卫志远后院的水路应由大房东墙外流出，若地势高可建水道等。协议签订后，被告家在兑换取得的东边一间房屋后院和所买仓库位置建房屋三间，该房屋占用原告兑换所得中间房屋后院东边约50厘米宽度。自1984年分得房屋后，原、被告及卫志邦均未在所分房屋居住，被告家在新房建好后亦长期在外居住。2008年2月，因卫小强患病，被告家回家居住时发现原、被告及卫志邦的大房及原告四间厦房已开始倒塌，不久后门楼也倒塌。2011年6月，原告回家发现被告延所建新房西山墙向南垒院墙，但未采取措施阻止。2011年8月8日，原告向本院起诉，要求：1、被告履行双方认同的换房合同；2、被告拆除延其三间大房西山墙中线向南所垒的约27米院墙，并恢复被告在垒墙前拆掉的大房一间及门楼和沿墙；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告从老房中间一间和西边一间之间的立柱中心向东给其留出3.73米且南北长度为10米的宅基地，前院留出用长度为3.6米楼板建两间房的宅基，鉴于原、被告之间的亲情，要求被告在原告将来建房时拆掉其在原告宅基地范围内的院墙，但要求对原告的权利进行确认。 经勘查，被告所垒西院墙长度为25.12米，被告西院墙南端外墙皮距西邻居东山墙外墙皮为7.19米，原大房位置北边，被告西院墙外墙皮距西邻居东山墙外墙皮为6.93米。双方均认可在大房西山墙外墙皮和西邻居东山墙外墙皮之间有0.12米的距离。 本案在审理中，原、被告均申请庭外和解，但未能达成和解协议。经调解，双方当事人亦未达成一致意见．上述事实，有分书、换房协议书、证人证言、土地登记档案、勘验笔录、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《换房协议书》中关于原告将其东边大房一间及后院、前院东边四间厦房与被告家中间大房一间及后院、前院西边四间厦房兑换的约定出于双方自愿，且约定内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，被告已实际占用原告祖遗房屋东边一间大房及后院和前院东边四间厦房，故中间一间大房及前院西边四间厦房为原告所有，中间一间大房的后院的使用权为原告所有。原告的中间一间大房虽已倒塌，但房屋所占用宅基地的使用权仍为原告所有，被告所垒西院墙已侵占了原告的宅基地，损害了原告的合法权益。因分书并未对前院厦房之间的院内地面作出划分，且在进行土地登记时该院土地登记为原、被告和卫志邦三户集体使用，故前院厦房之间的地面使用权应认定三户集体所有．签订《换房协议书》时，除原、被告外，卫志邦也参加协商，并作为协议中间人在协议上签字，应推定卫志邦同意协议的内容。协议中关于原告在前院建房时亦可占用由西向东用3.6米楼板盖两间房的地基之约定，是共有人共同的意思表示，且该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，故原告在前院建房时有权使用自宅基地西边向东用3.6米楼板建两问房屋宽度的宅基地。现被告在前院垒墙所留宽度不能满足被告按照约定使用3.6米楼板建两间房屋，侵害了原告的合法权利。原告在合法使用其宅基地时，被告应将影响原告使用宅基地的院墙拆除。被告以换房未印契纳税为由主张换房协议未生效无法律依据，依法不予采纳。被告主张原告无农村土地建设用地使用权，因原、被告及卫志邦已共同办理了农村土地建设用地登记，对被告此主张不予采信。原告要求对其权属进行确认，不要求被告立即拆除所垒院墙，是对自己权利的处分，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第六十六条的规定，判决如下： 在卫志远、卫小强及韩萍祖遗房屋位置自西山墙外墙皮向东3.73米至7.46米，南北长度为10米的土地属卫志远的房屋宅基地；卫志远在前院建房时有权使用自祖遗房屋西山墙外墙皮向东用3.6米楼板建两间房的宅基地。 案件受理费100元，由卫小强、韩萍负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨竹超 人民陪审员  樊随文 人民陪审员  薛建义 二〇一二年三月二十九日 书 记 员  郭训兵