浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙绍民终字第1030号上诉人（原审被告）沈吉荣。委托代理人（特别授权）杨红耀。被上诉人（原审原告）金阿田。委托代理人（特别授权）金志伟。委托代理人（特别授权）金英英。上诉��沈吉荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2012）绍越民初字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：原、被告均系绍兴市越城区东浦镇邵家村村民。原告金阿田在该村阮家岸19号自有楼房（图号1-5-7、地号107）北首有平房一间（图号1-5-7、地号105、用地面积16.17平方米）。被告自2001年12月起租赁该平房开作小店。2006年3月27日，双方签订书面租房协议一份，约定被告再租上述平房5年，从2005年12月6日至2010年12月5日止；租金每年4000元，租金在5年内不上下浮动；协议还对其它事项进行约定。嗣后，被告在所租平房外（靠马路）搭建了钢棚，钢棚的卷闸门为所租平房和钢棚的唯一出入通道。协议到期后，双方口头约定再续租一年至2011年12月5日。但被告在2011年12月5日以后未拆除钢棚，并控制卷闸门钥匙，至今未向原告归还所租平房。原告遂诉至法院要求解决。原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应遵照履行。双方在合意续租一年租期届满后，双方未续签租赁合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告称其已于2011年12月27日腾空所租房屋，但未提供证据证明已将租房交还原告，同时被告至今未拆除其所搭建的钢棚，并控制钢棚卷闸门钥匙，而该卷闸门系所涉租房唯一出入通道的事实清楚，故原告要求被告腾空归还房屋并拆除钢棚，符合法律规定，予以支持。被告提出其所搭建钢棚系违章建筑，原告无权要求拆除的抗辩��缺乏依据，不予采纳。原告请求被告支付的迟延腾退租金，实为租赁期满后被告占用房屋对原告造成的损失，该请求符合法律规定，应予支持。同时原告主张从2012年1月6日起计算占用使用费，系其对自身权利的处分，予以确认，计算标准可参照双方此前租赁协议约定的租费标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决：被告沈吉荣应于本判决生效之日起十日内腾退座落于绍兴市越城区东浦镇邵家村图号1-5-7、地号105、用地面积16.17平方米的平房一间（包括拆除其所搭建的钢棚）给原告金阿田，同时支付给原告金阿田从2012年1月6日起至实际腾房时止的房屋使用费（按每年4000元计算）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间���债务利息。本案案件受理费80元，由被告沈吉荣负担，于本判决生效之日起十日内付清。上诉人沈吉荣不服原审判决，提起上诉称：一、原判认定事实错误。1、上诉人向被上诉人承租的涉案房屋为被上诉人所有，系地号为105、面积为16.7平方米的平方一间。根据被上诉人一审提交的集体土地建设用地使用证显示，该房屋四至为东至道地、南至路、西至“金幼林”、北至杂地。该平房的开门、通行在房屋南侧，即该平房作为原告楼房（地号为107）的辅房，两房屋在功能使用上是贯通的。针对平房开门方向，除相关证人证明外，其房屋登记办证时的四至表面也只有南向、东向开门可能性较大，从另一方面讲，该房屋西至“金幼林”所有的房屋，两房屋一墙之隔，涉诉平房西向开门缺乏理论上可能。因此，双方租赁期限届满后，腾退并归还承租房屋只涉及该平房，若被��诉人要求恢复原状，应为上诉人将承租时朝南门户重新开启，并将上诉人承租后自行开启的朝南门户恢复封闭。2、双方租赁合同期限届满前上诉人已经将承租房屋交还给被上诉人，2011年12月27日，双方确因纠纷而由当地派出所出警介入，但纠纷并未涉及涉诉平房腾退争议。原判明确表示对被上诉人提供的2011年11月27日照片形成时间有异议的情况下，仅凭东浦派出所的接处警单而主观臆断照片的真实性及照片具体形成时间存在不当，且按被上诉人一审陈述，上诉人在2011年12月27日前已经对承租房屋进行了腾退，并未再对其有任何侵占行为。二、原判适用法律错误。一审庭审双方提交的证据充分证明，双方涉诉房屋仅为被上诉人所有的面积为16.17平方米的平房一间，而上诉人自行搭建的面积为12平方米的钢棚并非本案涉诉标的物。钢棚搭建地块原为同村村民金幼林所有房���地基，后因故拆除，归为邵家村村民委员会集体所有。1、上诉人搭建的钢棚如存在侵害他人合法权益，应当是侵害了集体利益，除被侵权的集体组织外，其他任何第三人无权主张权利，被上诉人要求拆除该钢棚系无权处分，原判据此支持其诉讼请求是对适格诉讼主体的错误适用。2、本案案由为房屋租赁合同纠纷，而原判若确认上诉人搭建的钢棚影响了涉诉房屋的出入、使用等继而确定上诉人搭建钢棚行为侵害了被上诉人相关采光、通行等相邻权权益的，亦系作出越权判决。综上，原判事实认定、法律适用均存在严重错误，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人金阿田答辩称：一、上诉人向被上诉人承租的涉案房屋为被上诉人所有，系地号为105号、面积为16.17平方米的平房一间。被上诉人一审中提交的集体土地建设用地使用证显示该房屋四至为：东至道地，南至路，西至“金幼林”（被上诉人大哥），北至“金田根”（被上诉人弟弟）。该平房的开门、通行在房屋南侧，即该平房作为被上诉人楼房（地号为107）的辅房，两房屋在功能使用上是贯通的，也是历史遗留的。该平房的通行口原先在南侧，后因上诉人嫌该门户小，搬东西不便，想朝马路口，要在西面另开门户，经双方协商同意，南边门户堵死，认可西边新开门户，现上诉人要求恢复原状，并未经双方同意。租房时无钢棚，现交付应拆除。二、到目前为止，上诉人双门门户紧锁，尚未交付钥匙，以致被上诉人唯一的门户无法出入。钢棚亦尚未拆除，钢棚内还堆积杂物、砖头等。三、在未租被上诉人房屋之前，上诉人在被上诉人的周围毫无一分一地。而承租房屋之后，无论是集体土地还是私人土地，未经有关部门批准，任何人���应私自违章违建在被上诉人在合法通道之中。另，双方之前签订的合同明确约定，钢棚无条件收回归被上诉人所有。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人沈吉荣与被上诉人金阿田在二审中均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人沈吉荣与被上诉人金阿田于2006年3月27日自愿订立书面租房协议，约定上诉人沈吉荣从2005年12月6日至2010年12月5日止租用被上诉人金阿田自家楼房后面空房一间（即座落于绍兴市越城区东浦镇邵家村图号1-5-7、地号105、用地面积16.17平方米的平房），该协议到期后，双方口头约定续租一年至2011年12月5日。租赁期间届满后，上诉人沈吉荣应当向被上诉人金阿田返还租赁房屋。上诉人沈吉荣主张在租赁合同期限届满前已将承租房屋交还给被上诉人金阿田，未能提供相应证据证实，且根据上诉人沈吉荣于一审庭审期间“钢棚卷闸门钥匙确实没有给原告，现在这个卷闸门钥匙也确实还由被告控制”之陈述，结合该卷闸门系涉案租赁房屋唯一出入通道的事实，原判认定上诉人沈吉荣至今未向被上诉人金阿田归还所租平房并无不当。上诉人沈吉荣依法应向被上诉人金阿田返还占用的涉案房屋并支付相应的房屋使用费。上诉人沈吉荣在房屋租赁期间自行搭建钢棚，现房屋租赁期限届满后，被上诉人金阿田要求其拆除，应予照准。上诉人沈吉荣关于被上诉人要求拆除该钢棚系无权处分、诉讼主体不适格的主张，缺乏法律依据，本院难以采纳。综上，上诉人沈吉荣的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律���确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沈吉荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  王安洁审 判 员  楼晓东代理审判员  兰祥燕二〇一二年十月二十二日书 记 员  刘莎莎