陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)西中民二初字第00049号原告：陕西住友建设咨询有限公司，住所地：西安市碑林区古厅门32号。法定代表人：李彦文，该公司负责人。委托代理人：何平川，陕西臻理律师事务所律师。被告：中共陕西省委办公厅，住所地：西安市雁塔区雁塔北路10号。法定代表人：张会民，该办公厅主任。委托代理人：高建安，陕西致易衡律师事务所律师。委托代理人：段志斌，男，1966年3月8日出生，汉族，陕西省委办公厅后勤中心干部，住西安市雁塔区。原告陕西住友建设咨询有限公司（以下简称住友公司）与被告中共陕西省委办公厅（以下简称省委办公厅）合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。住友公司之委托代理人何平川，与省委办公厅之委托代理人高建安、段志斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告住友公司诉称，2002年12月19日陕西长安信息房地产开发有限责任公司（以下简称长安信息公司）与中共陕西省委机关后勤服务中心（以下简称省委机关后勤服务中心）签订了《联合开发合同》，同年12月23日长安信息公司与原告签订了《项目转让合同》，2005年4月8日被告与原告签订了《补充协议》，对《项目转让合同》予以追认，由原告继受长安信息公司的全部责任、权利和义务。在建设过程，由于被告不断增项，投资成本增加至890万元。被告于2003年10月取得建设许可证，2004年4月取得规划许可证，可以说该项目手续合法、合规。根据《联合开发合同》被告的权利义务是：1、被告负责该项目前期的一切费用；2、被告负责该项目的一切合法手续办理，包括报规、报建、报批、报审等一切法律法规手续；3、被告负责原告经营期间水、电、暖供给及正常经营维护；4、被告享有每年70万元的租金收益权；5、被告享有该项目的所有权（产权）。原告的权利义务为：1、负责该项目890万元的投资；2、负责该项目的经营管理；3、负责该项目每年向被告交纳租金70万元；4、享有该项目12年的经营使用权、收益权；5如遇政府改造拆迁享有安置费用分配权。2003年10月8日原告与西安金基建设开发有限公司（以下简称金基公司）签订了《房屋租赁合同》和补充协议，约定：租赁期为2004年3月16日至原告与被告合同到期日止；租金为：每年210万元人民币。经过初步装修于2004年5月正式交付金基公司使用。2008年9月25日被告函告原告“陕西省委机关综合楼”被西安市规划局认定为违章建筑，将被拆除，原告即多次函告被告“综合楼”被拆可能造成的损失及可能面临金基公司的索赔，但被告却置之不理，于当年停止供暖，完全视2002年12月19日《联合开发合同》为一纸空文，严重违反合同的约定，损害了原告的利益，给原告造成了巨大的经济损失，被告的行为已属严重违约，违约事实及理由主要体现在以下几方面：一、被告停止供暖，致原告与承租人金基公司签订的《房屋租赁合同》和补充协议无法履行。二、被告停水、停电、停暖，致使原告与承租人金基公司签订的《房屋租赁合同》和补充协议合同解除，被告应当承担在原告经营期间无故停水、停电、停暖致使原告和承租人的租赁合同解除所造成的直接损失：3946097.1元人民币。三、原告12年的经营期限（该项目的使用权）因被告不履行合同职责及义务，不寻求任何救济措施，不尽量减少损失，造成了原告无法完成12年经营期，是直接导致原告资金损失巨大的根本原因。被告应当根据《联合开发合同》之规定，退还原告投资款（按原告实际投资890万元计算，未计算12年收益总和）：593.452万元人民币。四、被告拖延支付投资款有悖于诚实守信原则，丧失商业信誉，应承担逾期支付投资款（工程投资款）同期银行贷款的利息163.7927万元（2011年至2014年）的民事责任。五、因该综合楼12年经营期（使用权）间，因被告不履行合同义务、违约等原因，给原告造成直接经济损失为：11518544.1元人民币。综上所述，由于被告违反合同约定、损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失故请求：1、判令被告支付在原告经营期间无故停水、停电、停暖至原告与承租人的租赁合同解除所造成的直接损失3946097.1元人民币；2、判令被告退付因双方合同经营期限未到应当退还原告的投资款（按原告实际投资890万元计算，未计算12年收益总和）593.452万元人民币；3、判令被告支付原告应得投资款593.452万元人民币四年（2011年至2014年）的银行上以同期贷款利息163.7927万元人民币；4、判令被告承担本案诉讼费。被告省委办公厅辩称，一、本案已过诉讼时效。西安市规划局“拆除陕西省委机关后勤服务中心综合楼决定书”于2009年6月22日送达，提起复议期60日，起诉期3个月，本案原告作为利益相关方，明知该项决定，至今没有申请复议，没有起诉。2011年初综合楼被拆除至今五年有余，原告本次起诉明显超过诉讼时效。二、对综合楼拆除，原告有权利向拆迁人主张补偿。综合楼建设报批手续完善，系合法建设无疑，对此双方并无异议。市城管告字（2009）1号文件，“关于强制拆除陕西省委机关后勤服务中心综合楼的通告”明确指出施工建筑违反规划，影响规划实施，而双方“联合开发合同”约定，原告方是按照设计图纸及规范要求施工的责任方。因此，原告既然不同意定性综合楼为违法建筑，本应及时通过合法途径提出异议，要求补偿。三、原告没有损失。根据原告其他诉讼终审判决确认和建设结算文件确认，原告建设综合楼总投资400余万元，于2004年4月2日取得合法建设手续，次月即开始对外出租，实际租期6年，年租金收入210万元，共计收租1260万元。即使减去原告交纳的4年管理费用，仍有超额盈余。四、即使有损失，原告不可向合作方索赔。根据拆迁管理的相关法规，原告作为承租人，是拆迁补偿独立的权利主体，所以，原告应向拆迁要求补偿而不是向合作方要求补偿；根据双方“联合开发合同”约定，原告有权享有一定程度的拆迁补偿。拆迁补偿是拆迁人给予的补偿，而不是合作方的赔偿，所以，原告应向拆迁人要求补偿而不是向合作方要求赔偿；故请求法庭查明事实，依法判决，保护答辩人合法权益。经本院审理查明，2002年12月19日省委机关后勤服务中心（甲方）与长安信息公司（乙方）签订《联合开发合同书》，由双方合作开发位于陕西省委机关西院沿二环地段的省委机关综合楼项目。该合同约定：三、合作方式：1、该项目的前期开发费用由甲方投资。前期开发费用包括：报建手续费、项目配套费、设计费、勘察费、三通一平费、拆迁安置费。2、该项目的建安费、工程监理费、招标费及其它有关费用，由乙方投资，总投资额580万元左右。建安标准：结构为框架，水、暖、电及装饰以双方认可的设计图为准（附件1）。3、施工工期双方约定，自合同签约之后，并具备开工条件之日（12月28日）算起12月。若到时不能开工，时间顺延，但不能超过一个月。项目建成后，产权归甲方所有，乙方享有12年经营权。合作期满后，所有投资的固定资产及经营权归甲方。……5、12年经营期内，乙方每年元月五日前向甲方缴纳上半年管理费三十五万元；每年七月五日前缴纳下半年管理费三十五万元。四、双方权利义务：甲方的权利与义务：1、负责该项目的报建及建审工作。2、负责项目控规、详规及施工图设计。3、负责项目施工招标的组织工作，并参与工程质量监理。负责施工场地的“三通一平”。5、有权监督乙方在合作期内的经营合法性。6、按照建筑设计用量要求，保障乙方施工及经营过程中所需水、电、暖的正常供应。7、施工期间，甲方负责提供所需场所及场地。8、施工及经营期间内，甲方派员协助乙方协调各方关系。乙方的权利与义务：1、严格按施工合同支付工程进度款、决算款，确保工程按期完成。2、严格按设计图纸及规范要求施工，图纸变更需经甲乙双方同意后方可实施。3、负责将项目的竣工图纸资料完整移交甲方。4、负责综合楼约定期内的经营管理工作，合法经营，依法纳税。不影响省机关办公及安全。5、乙方在经营期间享有自主经营权，自负盈亏，风险自担。不得经营娱乐（如歌厅、桑拿等）行业，如搞餐饮，以不影响甲方办公为原则，改造方案需要经甲方同意。不得将此楼作为抵押物抵押给第三方。6、经营期限内，应确保综合楼主体结构完好，不得随意破坏、拆除，并负责维修。7、按国家相关规定，按时缴纳水、电、暖费用。8、该项目所用的水、电、暖接入甲方现有系统，并不再另行缴纳增容费用。9、在合同履行期内，如遇政府城市改造拆迁，其安置费用分配原则为：在建筑期及经营期第一年，乙方享有安置费用的100%，但不得超过乙方投资和收益总和。经营期终止时，甲方享有安置费用的100%。在经营期间安置费用乙方按每年8.33%递减，甲方按每年8.33递增。10、该项目所述楼体部分的广告经营权归乙方所有，经营利润甲乙双方各得50%。五、违约责任：1、甲、乙双方在无违约的前提下，任何一方在未得到另一方同意时，不得单方面终止合同。甲方违约赔偿乙方已发生的投资总额和两年的经营收益；乙方违约应无条件放弃经营权，并赔偿甲方两年经营收益。5、在经营期内，乙方用水、电、暖的供应与省委机关应相同。非特殊原因，因水、电、暖供应不能与甲方同等而导致经营损失，甲方应承担其经济责任，赔付标准以当月日平均收入为准。六、合同的解除：有下列情形之一的可以解除合同：甲、乙双方有一方违约。2、乙方经营期届满后。3、甲、乙双方协商一致时。2002年12月23日原告与长安信息公司签订《项目转让合同书》，长安信息公司将其与省委机关后勤中心签订的《联合开发合同书》涉及的合作方式、权力、义务、责任等转移至原告，由原告承担《联合开发合同书》中的全部责任，并且按照《联合开发合同书》所涉及的内容实施本项目，负责该项目的投资、建设，负责工期进度，项目建成后，原告拥有12年的经营管理权。2003年9月20日省委机关后勤服务中心取得该项目的《建筑工程施工许可证》，2004年4月2日取得《建设工程规划许可证》。2003年10月8日，住友公司与金基公司签订《房屋租赁合同》，约定：住友公司将上述综合楼租赁给金基公司，该楼产权归省委机关后勤中心，租赁期限自2004年3月16日至住友公司与省委机关后勤中心的合同到期日止，共计十二年，年租金2100000元，租金交付方式为分期支付，每半年交纳一次租金，每次交纳1050000元（年租金不包括取暖费）；租赁期间，住友公司负责协调与省委机关后勤中心的一切事宜，双方不得将此楼转让或用作抵押；金基公司在经营期间的水、电、暖供应与省委机关同等，非特殊原因，因水、电、暖供应不能与省委机关同等而造成的经济损失，住友公司应承担。2004年5月13日，住友公司、金基公司签订《补充协议》，约定租赁期限自2004年5月16日至住友公司与省委机关后勤中心的合同到期日止；该楼水、电费由金基公司直接交付省委机关后勤中心，冬季采暖费交付住友公司，由住友公司向省委机关后勤中心交纳。合同签订之初，住友公司、金基公司依约交付和使用综合楼，金基公司依照合同对综合楼进行了装修改造。2005年4月8日原告与省委机关后勤服务中心签订《补充协议》，省委机关后勤服务中心承认由住友公司继受长安信息公司在《联合开发合同书》中的一切权利义务。2007年5月22日，金基公司将该综合楼转租广州海正电脑有限公司，租赁期限为2007年6月1日至2016年5月19日。转租合同约定，前四年每年租金4000000元，第五年开始每年租金为4600000元；金基公司保证租赁物电力、供水、供暖正常等。合同履行中，金基公司每年冬季向省委机关后勤中心支付当季采暖费（每一采暖季100000元）。2008年6月17日西安市规划局、西安市城乡建设委员会向省委办公厅下发《关于拆除省委机关后勤服务中心综合楼的函》，认为涉案建筑占压了道路渠划红线，改变了使用性质，未实施空透围墙，并擅自将原两幢楼端向空间接建，影响了该地段城市规划的实施，要求省委办公厅对该综合楼自行拆除。2008年冬季，综合楼未能按时供暖。遂金基公司与次承租户因暖气问题产生纠纷。2009年4月7日，金基公司与广州海正电脑有限公司签订《解除房屋租赁合同协议书》，2009年4月25日合同解除。此后，综合楼由金基公司自行招租并继续经营。2009年6月15日，西安市城市管理综合行政执法局、西安市规划局、西安市城乡建设委员会及西安市雁塔区人民政府联合发出《关于强制拆除陕西省委机关后勤服务中心综合楼的通告》（市城管告字【2009】1号）。2009年6月22日，西安市规划局向省委机关后勤中心发出《关于拆除陕西省委机关后勤服务中心综合楼决定书》[市规监拆字（2009）001号]，认定该楼为临时建筑，已超过规定的临时建筑年限，且该超期临时建筑占压道路渠划红线，改变了使用性质等，属违法建筑，决定实施强制拆除，同时要求经营业主停止营业，自行搬离。住友公司、金基公司就综合楼的停水停电、商户安置、提前终止合同损失赔偿及房屋租赁费、占用费的支付等事宜协商未果。2010年5月20日，金基公司向住友公司发出书面通知，要求解除合同，2010年5月24日，双方就租赁场地进行了移交。2011年初，综合楼被拆除。2011年住友公司将金基公司诉至西安市雁塔区人民法院，要求金基公司向其支付租金及场地使用费2435000元，金基公司以住友公司违约为由提起反诉，要求住友公司赔偿其经济损失3946097.1元。西安市雁塔区人民法院2012年10月12日作出（2011）雁民初字第02327号民事判决，判决金基公司支付住友公司房屋租赁费2435000元、住友公司赔偿金基公司经济损失1112742元。双方均不服向我院提起上诉，我院于2013年5月17日作出（2013）西民一终字第00164号民事判决，变更了西安市雁塔区人民法院（2011）雁民初字第02327号民事判决，判决金基公司支付住友公司房屋租赁费2835000元以及住友公司赔偿金基公司经济损失3946097.1元。住友公司仍不服该判决向陕西省高级人民法院提起再审申请，陕西省高级人民法院审理后驳回了住友公司的再审申请。2011年初住友公司曾向我院起诉省委机关后勤服务中心，2011年2月16日省委机关后勤服务中心向住友公司出具《工作函》，省委机关后勤服务中心称拟从2011年起每年按照100万元的偿还额度，五年内向住友公司付清500万元的拆迁赔偿费，双方签订还款协议，协议生效后请求住友公司将综合楼交由省委机关后勤服务中心管理。该函出具后，省委机关后勤服务中心给付住友公司50万元，但是双方未签订协议，省委机关后勤服务中心亦未再支付任何款项。住友公司对于该案撤诉。省委机关后勤服务中心原有法人资质，现已被注销。本案在审理中住友公司称实际投资为890万元，所提供的证据为2011年4月25日省委机关后勤中心向我院出具的答辩状，其中称：该综合楼是按合同由原告（住友公司）全额出资890万元，于2004年5月建成并投入使用。对此省委办公厅不予认可，并向法庭提供西安兴国有限责任会计师事务所2004年12月3日出具的《报告书》，该报告书是西安兴国有限责任会计师事务所对“省委机关综合办公楼及室外管网工程”结算所进行的审核报告，是向省委机关后勤服务中心和住友公司所出具的报告，该报告的审核结果为：工程结算造价为4634539.86元。住友公司提供其关于建楼的开支的相关票据，总计投资款为10481991元，并认为审核不是综合楼交付使用的总造价，未包含二次结构和装修的费用。省委办公厅对此不予认可，认为既然是投资票据在审核中就应算入。以上事实，有2002年12月19日省委机关后勤服务中心与长安信息公司签订的《联合开发合同书》、2002年12月23日长安信息公司与住友公司签订的《项目转让合同书》、2005年4月8日省委机关后勤服务中心与住友公司签订的《补充协议》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、西安市规划局、西安市城乡建设委员会市规函[2008]103号《关于拆除省委机关后勤服务中心综合楼的函》、西安市城市管理综合行政执法局、西安市规划局、西安市城乡建设委员会、西安市雁塔区人民政府市城管告字[2009]1号《关于强制拆陕西省委机关后勤服务中心综合楼的通告》、西安市规划局2009年6月22日市规监拆字（2009）001号《拆除陕西省委机关后勤服务中心综合楼决定书》、2011年2月16日省委机关后勤服务中心向住友公司出具的工作函、西安兴国有限责任会计师事务所《报告书》、西安市雁塔区人民法院（2011）雁民初字第02327号民事判决书、西安市中级人民法院（2013）西民一终字第00164号民事判决、陕西省高级人民法院（2013）陕民三申字第01210号民事裁定书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，省委机关后勤服务中心与长安信息公司签订《联合开发合同书》，联合开发建设省委机关后勤服务中心综合楼项目，后长安信息公司将该合同的权利义务转让给住友公司，省委机关后勤服务中心对此予以认可，故涉案项目由省委机关后勤服务中心与住友公司联建。在联建中，省委机关后勤服务中心已经取得涉案项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，故该项目不属于违法项目，但是所建成的综合楼被国家相关部门认定为违法建筑，根据长安信息公司与省委机关后勤服务中心所签订的《联合开发合同书》中约定长安信息公司严格按设计图纸及规范要求施工，图纸变更需经双方同意后方可实施，现所建成的楼房被认定为违法建筑，住友公司与省委机关后勤服务中心均有过错，住友公司作为建设方应承担主要责任。因省委机关后勤服务中心已被注销，省委办公厅作为设立机构为本案适格被告。2008年9月涉案综合楼被规划局等部门认定为违法建筑并责令自行拆除，住友公司收到省委机关后勤服务中心转给其的相关函件，但是其并没有对该建筑物不应被拆除提出异议，在此情况下省委机关后勤服务中心亦未提出行政诉讼，视为二者均认可规划局等部门的拆除决定。关于住友公司主张省委办公厅对停水、停电、停暖给其造成的损失承担赔偿责任，2008年9月因涉案综合楼已被认定为违法建筑，省委机关后勤服务中心已经收到西安市规划局、西安市城乡建设委员会向省委办公厅下发《关于拆除省委机关后勤服务中心综合楼的函》，在此情形下省委机关后勤服务中心停水、停电、停暖主观上并无过错，且造成该综合楼被责令拆除的原因并非是省委机关后勤服务中心单方面所造成，故省委办公厅不应对住友公司的损失承担赔偿责任。关于住友公司主张退还其投资款593.452万元的请求，因省委办公厅提供了西安兴国有限责任会计师事务所《报告书》证明住友公司的投资款为4634539.86元，而住友公司未能提供相反证据予以推翻，仅以省委机关后勤服务中心一份答辩状及相关票据证明其投资款为890万元，依据不足，且其该请求亦依据《联合开发合同》第四条第九款的相关内容，因该条款的规定是对遇国家拆迁后权利义务的约定，而本案的综合楼是被国家强制拆除，故其依据890万元及合同约定主张省委办公厅退还投资款没有事实和法律依据，本院对其该主张不予支持。另外，住友公司主张其应得投资款银行利息，亦没有事实和法律依据，该请求亦不应支持。综上，住友公司的诉讼请求不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、驳回陕西住友建设咨询有限公司要求中共陕西省委办公厅支付在其经营期间无故停水、停电、停暖至其与承租人的租赁合同解除所造成的直接损失3946097.1元的诉讼请求；二、驳回陕西住友建设咨询有限公司要求中共陕西省委办公厅退付因双方合同经营期限未到应当退还其的投资款593.452万元的诉讼请求；三、驳回陕西住友建设咨询有限公司要求中共陕西省委办公厅支付其应得投资款593.452万元人民币四年（2011年至2014年）的银行上以同期贷款利息163.7927万元的诉讼请求。本案案件受理费90911元，由原告陕西住友建设咨询有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱人民陪审员  李培龙二〇一七年二月二十一日书 记 员  郑 瑜