广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2012）右民二初字第13号原告南宁××物业服务有限公司百色分公司，住所地百色市右江区东合一路光华苑内。法定代表人韦××，经理。委托代理人郑××，广西××律师事务所律师。被告石××，男，1956年6月15日出生，汉族，住百色市右江区光华苑****房。原告南宁××物业服务有限公司百色分公司与被告石××物业服务合同纠纷一案，本院于2011年12月1日受理后，于2012年2月7日，依法由审判员覃洪科适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑××、被告石××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告是百色市右江区光华苑3栋131号房业主，其是该小区的物业服务公司，负责向该小区提供物业服务。2007年6月以来，被告未按该小区业主委员会与其签订的物业管理服务委托合同的约定履行义务向其交纳物业服务费、城市垃圾处置费和生活用水费，经其多次向被告催缴，被告却拒不交纳。为维护其合法权益，诉至法院，请求判令被告：1、2007年6月至起诉时的物业服务费2414.68元、城市垃圾处置费397.50元、生活用水费976.20元，共计3788.38元；2、支付违约金4382.04元。为证实自己的主张，原告在举证期限内向本院提交以下证据：①《百色市光华苑物业管理服务委托合同》，用以证明其于2004年4月30日与百色市右江区光华苑业主委员会签订了物业管理合同，其向被告收取费用的依据；②《百色市房地产管理局文件》，用以证明其继续向被告收取物业管理费用的依据；③《欠费一览表》，用以证明被告欠费的情况；④《判决书》，用以证明法院支持原告的诉讼请求；⑤《委托书》，用以证明其代百色市环境卫生管理处向业主收取城市垃圾处置费的依据。被告辩称，1、原告在未进行工商注册登记就进入光华苑小区进行物业管理，违反了《中华人民共和国工商行政管理条例》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定；2、原告在未经业主大会或者业主代表大会的合法选聘就与业主委员会于2004年4月2日签订服务合同，并将签订合同的日期作了篡改，该服务合同违反《中华人民共和国物业管理条例》的规定；3、该服务合同系伪造的合同，对业主没有约束力。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告在答辩期内向本院提交下列证据：①《营业执照》，用以证明原告是2004年5月才成立公司，但在成立前就与光华苑小区业主委员会签订合同，是不合法的；②《刻制公章审批表》，用以证明原告在签订合同时还未有公章；③“合同末页”，用以证明原告与业主委员会签订合同的日期是2004年4月2日；④《业主委员会备案表》，用以证明2004年4月2日签订的合同作为备案；⑤《百色市房地产管理局文件》，用以证明光华苑业主委员会违反物业管理有关规定被勒令整改；⑥《在线投诉记录》，用以证明原告与业主委员会签订合同的日期是2004年4月2日；⑦《关于移交小区配电设施给百色市电业公司的意见书》，用以证明2004年4月30日原告与业主委员会签订的合同是伪造的；⑧《垃圾处置费、水费收据》4份，用以证明原告用帮别人交纳费用的收据来向其收取费用。经本院庭审质证，被告对原告提供的证据①《百色市光华苑物业管理服务委托合同》、②《百色市房地产管理局文件》、③《欠费一览表》、④《判决书》、⑤《委托书》均有异议，认为证据：①《百色市光华苑物业管理服务委托合同》是伪造的，对其无约束力；②《百色市房地产管理局文件》对其没有约束力；③《欠费一览表》，原告无权向其收取物业管理费用；④《判决书》、⑤《委托书》不能作为定案依据。本院认为，原告提供的证据①《百色市光华苑物业管理服务委托合同》系原告与百色市右江区光华苑小区业主委员会签订的，对居住该小区的全体业主具有约束力，对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认；证据②《百色市房地产管理局文件》、④《判决书》与本案无关，不能作为定案依据；证据③《欠费一览表》系原告列出的被告应交费用的数额，被告对该证据不予质证，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认；证据⑤《委托书》的真实性、关联性、合法性予以确认。原告对被告提供的证据①《营业执照》、②《刻制公章审批表》、③“合同末页”、④《业主委员会备案表》、⑤《百色市房地产管理局文件》、⑥《在线投诉记录》、⑦《关于移交小区配电设施给百色市电业公司的意见书》、⑧《垃圾处置费、水费收据》均有异议，认为证据：①《营业执照》不能证明合同是其签订的，因为《百色市光华苑物业管理服务委托合同》是由其总公司与百色市右江区光华苑小区业主委员会签订的；②《刻制公章审批表》亦不能证明合同是其签订的；③“合同末页”不能证明2004年4月30日签订的《百色市光华苑物业管理服务委托合同》是原告篡改或伪造的；④《业主委员会备案表》、⑤《百色市房地产管理局文件》、⑥《在线投诉记录》、⑦《关于移交小区配电设施给百色市电业公司的意见书》、⑧《垃圾处置费、水费收据》与本案无关。本院认为，被告提交的证据与本案无关，对其关联性不予认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告系百色市右江区光华苑小区业主。原告系经工商行政管理部门核准登记注册，具有法人资格的物业管理企业。2004年4月30日，经公开招标、竞标，原告中标并与百色市右江区光华苑业主委员会签订了《百色市光华苑物业管理服务委托合同》，合同约定，原告提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同约定的义务；原告负责向业主和住户收取综合物业管理服务费；服务管理期限自2004年5月1日至2009年4月30日止；物业管理服务费、水电费等必须按月交纳，逾期不交的，从逾期之日起按每天2‰交纳违约金等。合同签订后，原告依约向该小区提供了管理服务。但被告自2007年6月起拒绝向原告交纳物业管理服务费、城市垃圾处置费和生活用水费，至2011年12月1日止，欠交物业服务费2414.68元、城市垃圾处置费397.50元、生活用水费976.20元，共计3788.38元。经原告多次催促，被告拒不交纳。为此，原告诉至本院。本院认为，百色市右江区光华苑业主委员会系由业主大会选举产生的业主自治管理组织，业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与百色市右江区光华苑业主委员会签订的《百色市光华苑物业管理服务委托合同》是当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，对被告具有约束力，原、被告均应依约履行。原告已全面履行了合同约定的义务，作为业主的被告亦应按合同的约定交纳物业管理服务费、城市垃圾处置费和生活用水费。由于被告未按合同约定交纳上述费用，已构成违约，应按合同约定支付违约金。故，原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。对于被告主张该合同无效的抗辩理由，因业主委员会是经业主大会选举产生的，业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告若认为该合同无效，应提请业主大会以业主委员会的名义主张撤销该合同，被告作为业主无权主张合同无效。因此，被告的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条、第十五条、第三十二条、第四十二条的规定，判决如下：被告石××向原告南宁××物业服务有限公司百色分公司交纳物业服务费2414.68元、城市垃圾处置费397.50元、生活用水费976.20元，共计3788.38元；并支付违约金（违约金计算：以3788.38元基数，从2007年7月1日起按2‰计至2011年12月1日止）。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告石××负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：6051010********，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  覃洪科二〇一二年七月一日书记员  何兴帝