安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0504民初4289号原告：潘余忠，男，汉族，1970年11月22日出生，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：沈勇，江苏楼沈律师事务所律师。被告：马鞍山万达广场投资有限公司，住所地马鞍山市雨山区经济开发区。法定代表人：齐界，总经理。委托诉讼代理人：宋娟，安徽峭正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马继铭，安徽峭正律师事务所律师。被告：南京雷宇兄弟置业顾问有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区。法定代表人：成雷，总经理。原告潘余忠诉被告马鞍山万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、南京雷宇兄弟置业顾问有限公司（以下简称雷宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员潘姝独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘余忠及委托诉讼代理人沈勇，被告万达公司委托诉讼代理人宋娟到庭参加诉讼。被告雷宇公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘余忠诉称：原告购买被告马鞍山万达广场9栋254室的房屋，已支付购房款1360000元。2015年5月26日，被告万达公司承诺于2015年6月30日前完成燃气开通及通风排烟方案，若2015年6月30日前未完成，被告将按照招商商户的租金标准（60元/平米）按日补偿给原告直至燃气开通方案通过为止。因被告万达公司不履行合同义务，原告向雨山区人民法院起诉，该院作出了（2016）皖0504民初1300号民事判决书，以万达公司对履行不能的合同条款的订立具有过错，应当承担由此给潘余忠造成的经济损失为由，判令被告赔偿原告63000元。原告不服一审判决上诉至中院，马鞍山市中级人民法院作出（2016）皖05民终921号民事判决书维持了一审判决，但该判决称“对于其在二审中主张的撤销或解除合同及补充协议，退还购房款并赔偿一倍购房款的诉求，属于在二审中增加的诉讼请求，不属于二审审理的范围，可在本案审结后，另行起诉”。时至今日，被告万达公司仍没有解决原告经营餐饮所需燃气及通风排烟等条件，导致原告无法经营餐饮，房屋至今闲置。被告万达公司在重大事项上存在故意欺诈行为，涉案房屋在设计上存在严重问题，无法满足经营餐饮所需的燃气及通风排烟等条件，被告的承诺条款事实上履行不能，因此，原告购买被告出售的涉案房屋，无法达到原告购房的合同目的，因而被告万达公司的行为构成根本性违约。被告万达公司的欺诈和根本性违约行为，给原告造成了巨大的损失。现原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院判决：1、解除原告与被告万达公司之间签订的《马鞍山市商品房预售合同》及补充协议；2、解除原告与被告雷宇公司之间签订的《马鞍山万达广场商铺分销第三方协议》；3、被告万达公司退还原告1360000元购房款，被告万达公司另赔偿原告一倍购房款的损失1360000元，总计2720000元；4、被告雷宇公司对上述第3项诉讼请求承担连带责任；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告万达公司辩称：原告诉请解除合同及补充协议、退还购房款及一倍赔偿没有事实和法律依据。双方认可的会议纪要所约定的内容，已有相关的司法程序予以认定，并已生效。双方并不存在可以解除合同的约定及法定情形。本案所涉及的金街9号楼商铺的一、二层，在开庭之日，均有商户在持续经营中，且经营的项目就是餐饮（且有部分商户使用燃气作为经营餐饮的方式）。原、被告双方的主要问题是对燃气开通安放地点的理解不一致，没有达成一致约定，是属于燃气具体方案的约定不明。对于燃气接通到户并不存在不能履行的问题，只是需要商户个人自行到燃气公司履行开通手续即可。被告在前期销售中，只是告知咨询人，涉案房屋可以作为餐饮使用，并没有承诺具体的餐饮使用标准。原告与第二被告雷宇公司签订了第三方协议，与万达公司无关。即使原告认为被告有欺诈行为，应当在一年内行使撤销权，本次诉讼已超过法律规定的期限，更何况被告并不存在欺诈行为。被告雷宇公司经本院合法传唤，未到庭应诉，故视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。原告潘余忠为支持其诉请向本院递交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、被告工商公示信息复印件一份，证明被告诉讼主体资格；3、民事判决书复印件爱你二份，证明原、被告双方之间存在房屋买卖合同，原告已向被告支付购房款，本案没有超过诉讼时效；4、商品房预售合同、补充协议、协议书、商品房合同及网上备案确认书复印件各一份，证明原、被告存在商品房销售合同关系的事实以及双方权利义务的约定；5、发票、马鞍山万达广场商铺分销第三方协议、收款收据复印件各一份，证明原告实际支付的购房金额为1360000元；6、会议纪要复印件一份，证明被告承诺于2015年6月30日前完成9幢大商业经营餐饮所需要燃气、通风、排烟等开通方案的事实，且这一方案需要经业主同意，若该方案在2015年6月30日未完成，被告应按照招商商户的标准，即60元/平方，按日补偿给原告，直至燃气方案开通之日止；7、个人贷款合同、划款凭证、完税证明、发票联、收据复印件各一份，证明原告缴纳税费和贷款损失情况；8、房屋照片打印件一份，证明涉案房屋至今没有开通燃气，没有烟道，目前为空置状态；9、录音光盘及录音整理文字材料各一份，证明被告工作人员承认原告房屋没有烟道不具备开通燃气的条件；10、图纸复印件一份，证明原告所购商铺设计时没有通风、烟道、燃气，也没有经过验收；11、贷款交易明细复印件一份，证明原告归还贷款和利息情况。原告潘余忠还提交如下证人证言：1、证人宋某的证言，证明其购买房屋时万达公司承诺可以做餐饮，但因通风、排风条件不符合要求，现在做不了餐饮。同时证明，9栋二楼目前有商户在做餐饮；2、证人左某的证言，证明其陪同薛敏与万达的销售人员孙晴就购买的房子能否做餐饮的事情进行沟通；3、证人朱某的证言，证明其和其他业主一起找过万达公司协商开通燃气的事情。同时证明二楼之前有商户做过咖啡厅；4、证人蒋某的证言，证明燃气管道已接到商铺门口，但燃气公司说因为屋内没有通风口所以不能开通燃气。同时证明，其购买的万达9栋107号商铺，目前通过电磁炉和液化气在经营餐饮，一楼、二楼均有商铺做过餐饮，现在关门了。对于原告潘余忠的证据，被告万达公司质证意见如下：对证据1、2、10的证据三性无异议；对证据3、4、6的证据三性无异议，但达不到原告的证明目的；对证据5的真实性无异议，但收款收据、第三方协议与本案无关联性，收据上已注明10万元是代收费；对证据7的真实性不持异议，但不能实现原告的证明目的，是原告自行的贷款和还款行为，与被告无关；对证据8的真实性由法庭核实，但不能实现原告的证明目的；对证据9录音中所涉及的人员除孙晴外都已离职，不能实现原告的证明目的；对证据11的真实性无异议，但与本案无关联性；对证人宋某的证言有异议，因其与薛敏系夫妻关系，属于利害关系人，其证人证言不能作为定案依据；对证人左某的证言有异议，因其与薛敏系朋友关系，对本案的事实没有亲身经历，其证人证言不能作为定案依据；对证人朱某、蒋某的证言有异议，因其二人均是本案9号楼的业主，与被告之间有矛盾，故二人的证言不能作为定案依据。被告万达公司及雷宇公司均未提交证据。本院对原告潘余忠提交的证据1-7、9-11的真实性均因对方无异议，予以认定，但证明目的需结合其他证据综合认定。对证据8及证人宋某、左某、朱某、蒋某的证言，结合全案综合予以认定。经审理查明：潘余忠与雷宇公司签订了《马鞍山万达广场商铺分销第三方协议》，约定享受马鞍山万达广场商铺产品交10万抵20万的专项优惠活动。后潘余忠与万达公司签订了商品房预售合同及合同补充协议、协议书，合同约定潘余忠购买马鞍山万达广场9栋254室的商铺（建筑面积为75.32平方米），房屋总价款为1260000元。潘余忠支付了全部房款。2015年5月26日，就燃气开通问题，潘余忠与万达公司经协商形成会议纪要一份，会议纪要主要载明：“１、万达已承诺落实9栋大商业二楼商铺经营餐饮所需燃气及通风排烟等条件（具体方案必须经业主同意），由万达与政府、燃气公司、环保局等相关部门联系解决。我方确保此项方案于2015年6月30日前完成，并开始施工；２、如燃气开通方案未于2015年6月30日前完成，我方将按照目前招商商户的租金标准60元/平方，按日补偿给与会9#商铺业主，直至燃气开通方案通过当日为止；３、上述第2项，仅针对全款已付清业主生效，对于目前房款未清的业主，需在向我方结清全部房款后，方可享受”。2015年8月31日，马鞍山市方圆燃气设施研究所有限公司出具情况说明一份，载明该所与被告万达公司经勘查现场制定了方案，并于2015年8月完成设计，9栋商铺燃气工程已完工并验收合格，具备通气条件。另查明，目前万达广场9栋有部分商户正在进行餐饮经营。围绕诉讼请求范围，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、原告与被告万达公司就会议纪要的约定是否明确。2、原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。一、原告与被告万达公司就会议纪要的约定是否明确。本案中，潘余忠与万达公司于2015年5月26日签订的会议纪要应是双方对于商品房预售合同及补充协议未尽事宜的再补充。已生效的马鞍山市中级人民法院（2016）皖05民终921号民事判决书亦明确，虽然万达公司作出了承诺，但对于其承诺的案涉商铺经营餐饮所需的燃气和通风排烟的具体内容是什么，双方存在争议。原告认为，燃气管道应铺设至商铺内侧，而被告万达公司未予认可。本案中当事人之间签订的商品房买卖合同以及会议纪要达成的内容均未明确万达公司应履行业主所主张的上述要求，会议纪要中注明的“须经业主同意”不等同于业主所提出的要求均作为万达公司应履行合同义务，因此应当视为双方之间就此约定不明确。二、原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据。原告潘余忠主张被告万达广场出售的涉案房屋不能开通燃气，无法满足原告经营餐饮的需求，但现有证据不能证实涉案房屋无法用作餐饮经营。原、被告之间就燃气进户后的位置安放约定不明，原告亦没有提供证据证明因被告万达公司的燃气管道铺设方案存在缺陷而使房屋使用价值受限致损，因此，不符合《中华人民共和国合同法》及司法解释关于合同解除的法定条件。原告与被告雷宇公司签订的协议，系原告真实意思表示，并已实际履行，亦不符合解除的法定条件。综上，潘余忠的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回潘余忠的诉讼请求。案件受理费14280元（已减半收取），由潘余忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。代理审判员  潘姝二〇一七年二月二十二日书 记 员  胡蕾附法律条文：１、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条第一款：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。２、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决书前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。