广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初20920号原告：李振文，男，汉族，1986年7月22日出生，住址：深圳市福田区。委托代理人：吴祥洪，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人：周剑滨，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市顺景天城进出口有限公司，住所地：深圳市福田区车公庙天安数码时代大厦A座1803，组织机构代码68039628X。法定代表人：谢铁。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴祥洪、周剑滨到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月26日，原告与被告签订《二手房买卖合同》约定：（1）被告将位于深圳市福田区福荣路与滨河大道交界处东南泰然碧海红树园2号楼东座29C的房产（房地产证号：深房地字第××号，以下简称“标的房产”）出卖给原告，转让总价款为人民币830万元；（2）原告应在合同生效之日起2日内向被告支付定金人民币25万元，在合同生效之日起42日内向被告支付定金人民币25万元；（3）被告应于合同生效之日起5日内还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；（4）被告应于2016年1月6日前将标的房产交付给原告；（5）买方应于2016年4月1日前将首期款支付至指定监管银行的监管账号或第三方监管账号，卖方承诺在买方做资金监管之前，房屋无查封；（6）如卖方逾期履行义务超过5日，买方有权解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。2016年1月13日，原告与被告签订《二手房买卖合同补充协议》约定：（1）将《二手房买卖合同》关于原告应在合同生效之日起42日内向被告支付定金人民币25万元的约定，变更为原告应于2016年1月14日前向被告支付定金人民币25万元，该笔定金用于解除标的房产的查封；（2）被告承诺在2016年3月31日前解除标的房产的查封，否则原告有权单方解除合同并要求被告按合同成交价的30%支付违约金。同日，被告作出股东会决议，同意将公司名下的标的房产以人民币830万元的价格出售给原告，并指定售房定金的收款账户为谢铁名下的招商银行账户。合同和补充协议签订后，原告按照约定于2015年12月27日向被告支付定金人民币25万元，被告向原告出具《收款收据》，确认收到上述款项。2016年1月13日和2016年1月14日，原告分别向被告指定的银行账户转入定金合计人民币25万元。至此，原告共向被告支付定金人民币50万元。但是，在原告按照合同约定向被告支付定金后，被告却未按照合同约定在《买卖合同》生效之日起5日内解除标的房屋的抵押登记，也未在2016年1月6日前向原告交付标的房产；更未按照《补充协议》约定在2016年3月31日前解除标的房产的查封，导致原告无法办理资金监管及银行按揭贷款手续。经过原告的努力，2016年7月21日，原告取得招商银行股份有限公司深圳分行就标的房产出具的《贷款承诺书》。但是，经原告多次催促，被告仍然怠于履行向原告交付标的房产和解除标的房产抵押、查封的义务，致使合同目的无法实现。更为严重的是，在原告提出单方解除合同后，被告仍然拒绝向原告返还定金人民币50万元并支付违约金。原告认为，原告与被告所签订的《二手房买卖合同》和《二手房买卖合同补充协议》合法有效，应受到法律保护。被告的上述行为已构成严重违约，致使合同目的无法实现，严重侵犯了原告的合法权益。因此，根据相关法律规定及合同约定，原告有权要求解除合同，并有权要求被告承担违约责任，返还原告已支付的定金50万元并向原告支付相当于合同成交价30%的违约金即人民币249万元，合计人民币299万元。此外，本案的财产保全费、案件受理费等诉讼费用应由被告承担。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，原告特具本诉状，请求判令：1、解除原、被告于2015年12月26日签订的《二手房买卖合同》和于2016年1月13日签订的《二手房买卖合同补充协议》；2、被告返还原告已支付的定金人民币500000元；3、被告承担违约责任，向原告支付相当于合同成交价30%的违约金人民币2490000元；4、本案受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2015年12月26日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区福荣路与滨河大道交界处东南泰然碧海红树园2号楼东座29C的房产（以下简称涉案房产）转让给买方，转让成交价为人民币830万元；买方应在合同生效之日起2日内（含当日）向卖方支付定金人民币25万元，在合同生效之日起42日内（含当日）再向卖方支付定金人民币25万元；买方须将首期款（不含定金）以银行具体评估价为准于2016年4月1日之前（含当日）支付至银行监管账号，向按揭银行提交按揭申请及相关资料，卖方应予配合；该物业处于抵押状态，卖方应于合同生效之日起5日内（含当日）自行筹款还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；卖方应于2016年1月6日前将该物业交付予买方；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方有权解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同第15条备注：（1）卖方现房产处于抵押与查封状态，卖方承诺在买方做资金监管之前，房屋无查封，卖方自行解决清楚外面所有债务与自行筹资还清楼款等相关事宜，如导致买方不能正常交易过户视为卖方违约；（2）卖方需配合买方做公积金贷款；（3）卖方提前交楼给买方，双方对房屋内所有设施约定归买方所有，并不产生任何租金。2015年12月27日，原告向被告支付定金人民币25万元，被告向原告出具《收款收据》，确认收到上述款项。2016年1月13日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：《二手房买卖合同》第3条约定买方于合同生效后42日内再向卖方支付定金25万元，双方协商增加如下条款：1、将《二手房买卖合同》定金支付重新约定如下：买方于2016年1月14日前向卖方支付定金25万元，作为解除房产查封之用；2、卖方保证在2016年3月31日前解除该房产的查封，否则原告有权单方解除合同并追究卖方违约责任，双方协商如因卖方原因导致违约则按合同成交价的30%支付买方违约金。同日，被告作出股东会决议，同意将公司名下的涉案房产以人民币830万元的价格出售给原告，并指定售房定金的收款账户为谢铁名下的招商银行账户。同日，原告再向被告指定账户支付了定金20万元。2016年1月14日，原告再向被告指定账户支付了定金5万元。2016年7月21日，招商银行深圳分行向原告出具了《贷款承诺书》，承诺就涉案房产交易向原告发放贷款580万元。庭审中，原告称其于2016年4月就取得了贷款承诺函，已经失效被收回，本次是第二次取得贷款承诺书。原告未将首期款托管于银行。被告未向原告交付涉案房产。另查，2014年11月25日，涉案房产抵押登记给深圳市中航小额贷款有限公司。2015年4月16日，被告与案外人曾宜勤签订《房产转让合同书》，约定将涉案房产转让给曾宜勤，成交价为645万元，被告应于买方取得贷款承诺函之日起十日内办妥注销抵押登记手续，因被告未按合同约定注销抵押登记，曾宜勤于2015年7月6日向本院提起诉讼，并申请财产保全，案号为（2015）深福法民三初字第1534号。2015年7月9日，涉案房产因上述1534号案件被本院查封。2015年12月23日，本院作出（2015）深福法民三初字第1534号民事判决书，判决：一、解除曾宜勤与被告的《房屋转让合同书》；二、被告向曾宜勤返还定金30万元；三、被告向曾宜勤支付违约金64.5万元；四、驳回曾宜勤的其他诉讼请求。2016年9月6日，涉案房产被本案轮侯查封。再查，因被告下落不明，本院于2016年10月14日向被告公告送达了起诉状副本等应诉材料，公告期于2016年12月13日届满。本院认为，原、被告之间签订的《二手房买卖合同》及补充协议合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，原告已依约支付了定金，并取得了贷款承诺书，而被告未按合同约定注销抵押登记手续并解除涉案房产的查封，导致合同履行不能，被告构成根本违约，应依法承担相应的违约责任。原告请求解除涉案合同、被告返还定金50万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。本院认定涉案合同应自起诉状副本送达被告之日即公告期满之日2016年12月13日解除。关于违约金。原告仅支付了定金50万元，并未监管首期款，也无证据显示原告因被告违约造成其他损失，故原告请求按照成交价的30%支付违约金，明显过高，本院酌定被告按照合同成交价的10%向原告支付违约金83万元。对原告过高的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李振文与被告深圳市顺景天城进出口有限公司于2015年12月26日签订的《二手房买卖合同》、2016年1月13日签订的《二手房买卖合同补充协议》于2016年12月13日解除；二、被告深圳市顺景天城进出口有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告李振文返还定金50万元；三、被告深圳市顺景天城进出口有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告李振文支付违约金83万元；四、驳回原告李振文的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30720元（原告已预交），由原告负担17055元，被告负担13665元；保全费5000元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  侯媛蓉人民陪审员  高 兰二〇一七年二月二十八日书 记 员  李锐珊附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。