四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终11761号上诉人（原审原告）付尤红，女，1970年12月22日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：李洪琼，四川天与律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚元举，男，1969年5月13日出生，苗族，住四川省成都市成华区，系付尤红之夫。被上诉人（原审被告）成都荷花金池市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区北站东二路**号*楼*****号。法定代表人：李懋，总经理。委托诉讼代理人：李颖，四川蜀鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂小波，四川蜀鼎律师事务所实习律师。上诉人付尤红因与被上诉人成都荷花金池市场经营管理有限公司（以下简称荷花金池公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日依法受理，组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人付尤红的上诉请求为：1、撤销原判；2、支持上诉人在一审中的诉讼请求；3、由被上诉人承担一审和二审的诉讼费。主要理由为：1、一审判决认定事实严重错误。付尤红从未与荷花金池公司签订过《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场租赁合同补充协议》，是付尤红与成都市荷花金池业主委员会（以下简称业委会）签订的，荷花金池公司没有证据证明其取代荷花金池业委会履行出租场地的管理职责，并且该公司与次承租人等签订的《荷花金池市场临摊租赁合同》并未实际履行，在一审中付尤红与荷花金池公司也达成了解除《荷花金池市场商铺（挂摊）补充协议》并收回其转租给该公司挂摊的合意；2、一审判决适用法律明显错误。根据《物权法》的规定，荷花金池公司不是出租场地的权利主体，无权解除付尤红与业委会签订的出租合同，更无权再另行出租，所以该公司并不能取代业委会履行对业委会出租场地的管理职责，其与实际经营者恶意串通签订的《荷花金池市场临摊租赁合同》是无权处分的无效合同；3、一审判决严重违反法定程序。荷花金池公司的所有证据都是在举证期限过后提交的，一审法院对予以采信未作说明，且违法剥夺付尤红的辩论权利；4、一审判决结果与认定的内容自相矛盾。一审判决在“本院认为”中认定荷花金池公司解除合同无效，但在判决结果中驳回付尤红的诉讼请求，自相矛盾。被上诉人荷花金池公司的答辩意见为：1、荷花金池公司已经取得授权对整个市场进行管理、签订合同包括解除合同及合同的管理与租金；2、付尤红称荷花金池公司与次承租人恶意串通、程序违法等情况没有事实依据，一审在庭审过程中已明确记载付尤红的持证意见，且经其本人签字确认。因此一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。付尤红于2016年4月5日起诉，请求判令：1、确认荷花金池公司解除业委会及荷花金池公司与付尤红签订的《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》、《荷花金池商场商铺（挂摊）补充协议》无效；2、判令荷花金池公司继续履行合同和协议；3、本案诉讼费由荷花金池公司承担。一审法院查明的事实：2007年9月1日，付尤红（乙方）与成都市荷花金池业主委员会（甲方）签订《荷花金池市场商铺租赁合同》及《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》，双方约定，业委会将四川省成都市××路××号荷花金池市场第一层上二楼楼梯下的空地（A01号、面对大门右手边、靠近九区）一部分做库房，一部分做商铺，由原告自行出资搭建，具体位置、面积、价格见附件；套内面积为46.82平方米，楼梯两侧的外围墙面归付尤红使用；该商铺的使用性质为商业，用途为经营、销售、展示非餐饮类产品；付尤红应具有经营该类产品或品牌的合法经营权，且必须在国家相关部门允许及本合同约定的经营范围内依法和依约经营；付尤红可以转让、转租商铺，但必须经业委会书面同意后，并向业委会缴纳每户2000元转让费，付尤红缴费后及时办理转让相关手续。2007年12月17日，付尤红与业委会签订了《荷花金池市场租赁合同补充协议》（编号：荷花金池第一层A01、A02号），约定：《荷花金池市场商铺合同》，两个楼梯口外围两侧墙面属乙方（付尤红）使用（外围墙面是指：使用范围以整个楼梯扶手的长度为界），乙方（付尤红）可以依托外围两侧墙面占地约40公分设置挂摊，（摆放及设置标准，需按市场的整体要求）。随后，付尤红将A01号商铺分成三部分，分别租赁给了胡翠兰、兰福荣、李述琼。因业委会未通过备案，荷花金池公司取代业委会履行业委会出租场地的管理职责。2009年3月3日，付尤红与荷花金池公司签订了《荷花金池市场商铺（挂摊）补充协议》，约定：靠二环路楼梯口内侧（A02号）从上荷花金池商场二楼楼梯扶手起算，挂摊长度2.1米；靠九区楼梯口内侧（A01号）以上荷花金池市场二楼楼梯扶手起算，挂摊长度1.7米，以上两处由荷花金池公司使用；两个楼梯口其他部分全部由付尤红使用。2016年1月13日，荷花金池公司向付尤红出具《关于解除并终止合同履行的通知》，载明：业委会于2007年9月1日与付尤红签订《荷花金池市场商铺租赁合同》，原约定将位于荷花金池市场第一层上二楼楼梯下的空地（A01号、面对大门右手边、靠近九区）上搭建的商铺租赁给付尤红用于经营、展销、展示非餐饮类产品……付尤红并未按照合同约定用于自己经营，且没有取得相应的合法经营资格（证照）。几年以来，付尤红将该场地（商铺）转租给其他人经营谋取了巨额转租利益，但一直未告知我公司，更未取得我公司的书面同意……具体如下：一、解除原业委会和我公司原与您签订的《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场租赁合同补充协议》、《荷花金池商场商铺（挂摊）补充协议》。以上合同自即日起均不再履行，您不再享有对以上合同约定商铺、场地的承租权。二、请您立即自行解除以上商铺、场地与有关商家签订的转租合同，并自行处理好与所承租商家的租金结算和退款事宜。三、请您自本函发出后3日内到我公司办理以上商铺、场地的移交回转手续。逾期，我公司将采取相应措施追究您的经济赔偿责任。付尤红已以自己名义缴纳租金至2018年9月30日。2015年9月1日，荷花金池公司与A01号商铺的实际经营者胡翠兰、兰福荣、夏维成签订了《荷花金池市场临摊租赁合同》。原审法院认为，《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场租赁合同补充协议》、《荷花金池市场商铺（挂摊）补充协议》三份租赁合同系付尤红与荷花金池公司之间真实意思表示，内容合法，对合同效力予以确认，双方均应按照合同履行自己义务；《荷花金池市场临摊租赁合同》系荷花金池公司与实际经营者胡翠兰、兰福荣、夏维成签订，内容合法，对合同效力予以确认，双方均应按照合同履行自己义务；虽付尤红违约将A01号商铺转租给他人，但根据荷花金池公司为A01号商铺实际经营者出具证明以便其能办理工商营业执照的事实来看，荷花金池公司实际应当清楚原告已将A01号转租他人。根据《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，荷花金池公司无权以该理由解除合同；因荷花金池公司于2015年9月1日已就A01号商铺的租赁事宜与实际承租人签订了新的租赁合同，即涉及一房二租问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理”的规定，现《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场租赁合同补充协议》、《荷花金池市场商铺（挂摊）补充协议》与《荷花金池市场临摊租赁合同》在法律上居于平等地位。由于债权在性质上不具有优先效力，在两份合同均属有效且地位平等的情况下，《荷花金池市场临摊租赁合同》已实际履行，《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场租赁合同补充协议》、《荷花金池市场商铺（挂摊）补充协议》必然履行不能，付尤红只能要求荷花金池公司承担违约责任。现付尤红仅要求确认荷花金池公司解除合同的行为无效并要求荷花金池公司继续履行合同，故对付尤红的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回付尤红的诉讼请求。案件受理费100元，由付尤红负担。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。另查明，在一审审理期间，付尤红与荷花金池公司已达成合意，同意解除双方于2009年3月3日签订的《荷花金池市场商铺（挂摊）补充协议》。本院认为，一、《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场租赁合同补充协议》系付尤红与业委会签订，本案中，荷花金池公司并未提交证据证明，其与业委会及付尤红之间就上述两份合同共同签订了关于合同权利义务概括转让的协议，或系上述两份合同签订主体的承接人，以及解除合同得到了业委会的授权。因此，荷花金池公司不能证明其系上述两份合同的相对方，其不享有解除上述两份合同的权利。二、因在一审审理期间，付尤红与荷花金池公司已就2009年3月3日双方签订的《荷花金池市场商铺（挂摊）补充协议》的解除达成了合意，对此本院予以确认。综上，原判认定事实错误、适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2825号民事判决；二、成都荷花金池市场经营管理有限公司解除《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》的行为无效；三、驳回付尤红的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由成都荷花金池市场经营管理有限公司负担；二审案件受理费100元，由成都荷花金池市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐骥审判员  赵锋审判员  龚耘二〇一七年二月十九日书记员  刘杨