广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17498号上诉人（原审被告）：王宇彪，户籍地址广州市越秀区。委托代理人：陈健玲，住址同上。委托代理人：吴振中，广东大钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：曾健庆，职务所长。委托代理人：黄丽娜、梁靖宇，该所工作人员，联系地址广州市越秀区。上诉人王宇彪因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀房管一所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王宇彪上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第二项；2.在查清事实的基础上改判，或发回重审；3.越秀房管一所承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决违反公平、等价有偿、诚实信用的原则。在1971年4月以前，广州市越秀区人民政府、北京街革命委员会以办公之需占有王宇彪父亲全家人共有的北京路261号房，含一楼和二楼。二楼自用，一楼通道（可作一线临街商铺）。同时，以涉案房产安置王宇彪父亲家人。北京路261号二楼有明确的搬迁协议。越秀房管一所多年来一直利用北京路261号房获得巨大的商业利益，而王宇彪所居住的涉案房屋仍须交纳商用租金，现越秀房管一所竟要求王宇彪以标准租金交租和迁出涉案房屋，一审法院予以支持，有悖公平、等价有偿、诚实信用原则。二、王宇彪一审中答应迁出涉案房屋并不是无条件的，王宇彪要求迁回原住处，根据《物权法》第一章第四条及国家宪法规定，王宇彪要求越秀房管一所归还北京路261号一楼，以解决通道出入问题，同时在二楼配置原有的通道、楼梯，恢复被拆除的洗手间、淋浴间、厨房等必要生活设施。王宇彪原住房2楼因越秀房管一所使用1楼无通道和楼梯，2楼至今仍未能独立使用。越秀房管一所自使用北京路261号1楼一直以来，将前后两座楼梯拆迁，将原有楼梯和通道改造成商铺出租、获利，同时将原一楼的洗手间拆除，并在该位置上增设上2楼楼梯。如果要上2楼，必须通过1楼店铺才能上去2楼，如果1楼商铺不允许通行或未开门，是无法上去2楼的。三、一审法院判决王宇彪承担增加部分的租金以及租金起算时间均是不公平的。本案纠纷是因越秀房管一所原因引起的，王宇彪无过错。如要王宇彪承担增加的租金，也应以恢复王宇彪原住房居住条件为前提。四、一审判决2016年5月1日之后房屋租金标准参照房管部门公布的同期同地段办公用途标准，适用错误。上述标准是一般租赁标准，并不存在置换和越秀房管一所以国家经租名义使用王宇彪原住房并转租他人获利的情况，本案中，双方存在置换且以大换小，并使用王宇彪房屋租赁给他人使用的情况。越秀房管一所辩称，同意一审判决，不同意王宇彪的上诉请求、事实和理由。本案涉案房屋是206号房3楼的房屋，关于北京路261号房屋，并不是本案涉诉房屋，具体情况越秀房管一所不了解。王宇彪于2008年承租涉案房屋，之前所置换的房屋也不是与越秀房管一所置换的，相关情况越秀房管一所不了解也无法确认。越秀房管一所向一审法院起诉请求：1.王宇彪户将广州市越秀区北京路206号三楼房屋腾空交还越秀房管一所；2.王宇彪向越秀房管一所支付2014年12月1日起至2016年4月30日止的租金差额2516.70元/月（按照2013年同地段办公用房的房屋租金参考价计算，租金应为3628.30元/月，扣除该期间王宇彪已经支付的租金1111.60元/月，差额为2516.70元/月）；3.王宇彪自2016年5月起按照3628.30元/月的标准向越秀房管一所缴纳租金至交还房屋之日止。一审法院认定事实：2011年5月18日，越秀房管一所（出租人、甲方）与王宇彪（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。合同约定：甲方同意将坐落在越秀区北京路206号三楼的房地产出租给乙方，作办公用途，建筑面积55.82平方米；租赁期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止，月租金额为1111.60元等。租赁期限届满后，王宇彪继续使用该房屋及按照1111.60元/月的标准向越秀房管一所支付租金。2015年1月5日，越秀房管一所向王宇彪发出《关于调整房屋租金的通知》，称王宇彪承租使用的北京路206号房屋是越秀房管一所管辖的直管房，双方签订的租赁合同已于2014年6月30日期满；根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年，如王宇彪有意愿继续承租该房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到越秀房管一所处办理调整租金和续租的手续；逾期未办，按自愿弃租处理，越秀房管一所将收回房屋。之后，越秀房管一所、王宇彪未能协商一致续签租赁合同。2015年11月13日，越秀房管一所在北京路206号房屋外墙张贴发给王宇彪的《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，称经多次通知，王宇彪户至今未办理调租和续租手续，现自本通知送达之日起，越秀房管一所决定终止与王宇彪的租赁关系并收回房屋，并要求王宇彪按照市国土房管局最新公布的房屋租金参考价（三楼65元/平方米、3628.30元/月）补交2014年12月1日至2015年10月31日期间的租金差额及按该标准支付至实际交回房屋期间的房屋使用费等。王宇彪称未见到该通知。此后，越秀房管一所、王宇彪双方继续按照1111.60元/月的标准收（交）租金至2016年4月。2016年4月21日，广州市越秀区房屋管理局向王宇彪开具租金发票，载明：租户名称王宇彪，房屋地址北京路206号[三楼]，产别经租产，性质为非住宅办公，月租1111.60元，租金所属时期为2016年4月共1个月。本案审理过程中，为证明承租涉案房屋的历史原因及使用性质，王宇彪还向一审法院提交如下证据：1.广州市越秀区北京街革命委员会于1971年出具的《证明》（载明：北京路261号北京街革命委员会三楼部分是业主王季乐的留房，为了工作需要，经双方协商，王季乐搬迁到北京路206号三楼原我街革委会办公地方居住；北京路206号三楼的租金仍由北京街革委会支付等）。2.王宇彪于2014年8月18日填写的《政府公房非住宅租户情况摸查表》（载明：公房地址为涉案北京路206号三楼，建筑面积55.82平方米，合同到期时间为2012年6月30日，具体用途居住；王宇彪在备注部分注明由于是居住使用，恳请贵所尊重历史，把租金性质从“非住宅办公”更改为“住宅”等）。3.王宇彪分别于2010年7月13日、2012年6月10日及2015年1月12日向越秀房管一所及广州市越秀区房屋管理局提交的书面报告（内容提及申请将涉案北京路206号三楼房屋用途改为“住宅”，租金按住宅用途计算等）。越秀房管一所对上述证据质证意见为：对上述证据1，因证明单位并非越秀房管一所，无法核实其真实性；对证据2、3真实性无异议，王宇彪的报告越秀房管一所已经收到，但因将非住宅改为住宅涉及产权变更，越秀房管一所无法答应。越秀房管一所称，涉案北京路206号三楼房屋在王宇彪承租前是由广州市越秀区北京街道办事处承租，租赁性质为办公用途，对于北京街道办事处是否将该房屋给王宇彪户作住宅使用越秀房管一所并不知情；王宇彪在申请承租该房屋时知道该房屋为办公性质、办公租金；关于发还北京路261号二楼地下物业的问题，经协调，因为涉及不同部门，故无法解决。为此，越秀房管一所补充提交如下证据：1.王宇彪于2008年7月20日致越秀房管一所的函件（内容为：王宇彪与王季乐等长期使用由北京街向越秀房管一所所承租的北京路206号三楼房屋，为解决繁琐、复杂的租赁关系，现王宇彪申请按原租赁性质直接租赁该房屋等）。2.王宇彪于2008年6月30日填写的《申请承租房屋表》（内容为：申请人为王宇彪，申请承租地点北京路206号三楼，面积55.82平方米，作何用途一栏为办公等）。王宇彪对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，称当时是王宇彪向越秀房管一所申请的。另，王宇彪称其在广州市另有两套住房，一套位于海珠区的中海名都，另一套在白云区云东花园，涉案北京路206号三楼目前借给亲戚暂住，如果要收回房屋，王宇彪可以自行解决交还的问题。一审法院认为：越秀房管一所、王宇彪自愿签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》为有效合同。该合同约定的租赁期限届满后，双方就继续租赁的租金标准未能协商一致，也未续签书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，属不定期租赁，越秀房管一所有权随时解除合同。且王宇彪亦答辩同意交还涉案房屋，故对越秀房管一所要求交还该房屋的诉讼请求予以支持。王宇彪答辩希望法院落实的搬迁事项及发还北京路261号二楼地下物业的问题不属于本案审理范围，只能另循合法途径解决。关于王宇彪应否补交租金差额的问题。对于2014年12月1日至2016年4月30日期间的租金标准，越秀房管一所、王宇彪双方未有明确约定，但从实际履行方面来看，王宇彪已按原租金标准向越秀房管一所支付了该期间的租金，越秀房管一所亦予以收取，且租金发票亦显示月租金额为原租金标准，可视为双方就该期间租金达成一致并已实际履行完毕。越秀房管一所现又主张按广州市房屋租金参考价补交差额依据不足，不予支持。对于2016年5月1日以后的房屋租金，双方没有协商一致亦未实际履行，越秀房管一所要求参照适用的房屋租金参考价是房管部门根据房屋的用途、地段、结构等标准，对市场交易数据统计分析后评估的某一时段的平均租金，一定程度上反映了该时期同地段同类房屋的市场租赁情况。从双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、王宇彪2008年6月30日填写的《申请承租房屋表》及同年7月20日致越秀房管一所的函件来看，王宇彪申请直接向越秀房管一所承租涉案房屋时清楚该房屋性质为办公用房，且约定承租作为办公用途使用。虽然王宇彪后续申请变更承租用途，但未取得越秀房管一所同意，不能产生变更房屋承租性质的法律后果。因此，在双方对租金标准没有约定、无法协商一致又未实际履行的情况下，根据公平合理、等价有偿原则，王宇彪应参照房管部门公布的同期同地段办公用房租金参考价计付涉案房屋2016年5月1日以后的租金，并以不超过越秀房管一所诉讼请求主张的3628.30元/月为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十二条第（二）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，于2016年8月10日作出如下判决：一、王宇彪（含同住人员）在判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区北京路206号三楼（建筑面积约55.82平方米）腾空交还越秀房管一所。二、王宇彪在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向越秀房管一所支付上述房屋自2016年5月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段办公用房租金标准计付，并以不超过3628.30元/月为限）；自判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费由王宇彪按照上述标准逐月支付给越秀房管一所。三、驳回越秀房管一所的其他诉讼请求。一审案件受理费870元，由越秀房管一所负担820元、王宇彪负担50元。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点是王宇彪应否腾空交还涉案房屋以及应按何标准支付租金。关于王宇彪应否腾空交还涉案房屋的问题。王宇彪上诉主张其同意交还涉案房屋，但以越秀房管一所让其迁回原住房并保证原住房的通行、居住等生活条件为前提。本院认为，王宇彪与越秀房管一所之间并不存在房屋置换协议，其要求迁回原住房的请求亦不属于本案审理的范畴，其可另循合法途径解决，故对该上诉主张，本院不予支持。关于房屋租金标准的问题。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定越秀房管一所将涉案房屋出租给王宇彪作办公用途，且从越秀房管一所出具的租金发票显示，其亦是按非住宅办公性质的标准向王宇彪收取租金。合同期满后，双方未续签书面租赁合同，对继续租赁的租金标准未能协商一致，因此，原审根据公平合理原则判令王宇彪参照房管部门公布的同期同地段办公用房租金参考价计付2016年5月1日后的房屋租金，并无不妥。本院予以维持。综上所述，上诉人王宇彪上诉请求理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242元，由上诉人王宇彪负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年二月二十一日书记员 邹文芳游瑞娜