上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三(民)初字第1257号原告刘全启，男，1972年8月15日生，汉族，住山东省。原告刘帅帅，男，2004年3月28日生，汉族，住山东省。法定代理人刘全启。两原告共同委托代理人高章水，上海致格律师事务所律师。特别授权。被告上海志展房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人张寿东，董事长。委托代理人裴海峰，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人宋亮，上海林拓律师事务所律师。原告刘全启、刘帅帅与被告上海志展房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘全启、两原告共同委托代理人高章水、被告委托代理人宋亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月19日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告所有的坐落于嘉定曹安公路欧沪国际商业广场华拓大厦2某某房屋一套，该房屋规划用途为办公，建筑面积为69.74平方米，该房屋的装修和设备标准如合同附件三所述；每平方米建筑面积单价为18,992元，总房价款为1,324,531元；原告应于2013年6月19日支付首付款664,531元，尾款660,000元于2013年8月15日前支付；被告应于2014年6月30日前将房屋交付原告，逾期交房的应承担总房价款日万分之五的逾期利息，若逾期超过90天的，原告有权单方面解除该合同，并可要求被告赔偿总房价款的30%违约金。为减少房屋买卖交易过程中应承担的税费，原告与被告在签订上述合同时口头约定做低合同中的房屋总价，房屋的实际成交价为1,532,813元，实际总房价与合同约定的总房价之差额部分189,638元由原告向被告另行支付。合同签订后，原告根据约定履行了全部付款义务，但被告至今未能装修完毕并向原告交付房屋。根据合同约定，被告逾期交房已超过90日，原告有权单方解除合同。故原告起诉要求：1、确认原、被告签订的《上海市商品房预售合同》于2014年10月27日解除；2、判令被告返还原告已支付的购房款1,532,813元及购房款本金872,433元自2013年6月19日起至实际清偿日止的利息损失(按照同期同类银行贷款利率计算)、购房款本金660,000元自2013年8月15日起至实际清偿日止的利息损失(按照同期同类银行贷款利率计算)；3、判令被告以房价款日万分之五向原告支付90天的逾期交房违约金68,959.49元；4、判令被告向原告赔偿违约金459,729.90元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方不应解除该合同。2014年4月已经办理了产证，说明房屋已经交付，定到6月份是为了一些扫尾工作，6月30日被告发出了催收函，是一个交钥匙行为，而原告迟迟不来接收，被告只能再次发函，但原告却一拖再拖。被告不存在任何违约行为。即使被告有违约行为，相应的惩罚应当是按照同地段同级别的房屋的租金来计算，这是按照上海市的标准来的，不应当按照原告要求的这么高的违约金来支付。双方约定的总房价就是合同上写明的价格，原告按合同约定总共支付了1,324,911元，被告开具了相应的发票，并不存在合同外的价款。经审理查明，2013年6月19日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告所有的坐落于嘉定曹安公路欧沪国际商业广场华拓大厦2某某房屋一套，该房屋规划用途为办公，建筑面积为69.74平方米，该房屋的装修和设备标准如合同附件三所述；每平方米建筑面积单价为18,992元，总房价款为1,324,531元；原告应于2013年6月19日支付首付款664,531元，尾款660,000元于2013年8月15日前支付；被告应于2014年6月30日前将房屋交付原告，被告如未按照合同约定的期限将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，原告有权单方面解除该合同；被告应在交付之日前10天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起15天内，会同被告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙；被告交付的房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.3倍给予补偿，如主体结构不符合合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除合同；双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，向交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证；原告行使单方面解除合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知起90天内将原告已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的30%，在退还房价款时一并支付给原告。合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。合同补充条款约定：原告未按交房通知书约定的日期办理房屋验收交接手续的，被告将发催告书要求原告在催告书发出之日起10日内办理验收交接手续，若原告未按被告书面催告的日期办理房屋验收手续的，视为被告已经完全履行完毕对房屋的交付责任，原告亦对房屋圆满地进行了验收交接并认同该房屋符合合同附件的标准；房屋交付时，原告对合同附件三的标准有异议的，双方应按照合同约定协商，若异议成立的，则被告应按合同约定承担责任，但不影响原告按照合同规定的期限履行对房屋验收交接的义务；未经被告书面授权，被告雇佣的任何人员所出具或签署的任何文件均属无效；补充条款构成合同不可分割的组成部分，与合同以及所附的其他附件一起构成一份完整的合同，正文和附件及补充条款不一致的内容，以附件及补充条款约定的为准。合同签订后，原告于2013年6月19日以刷卡方式向被告支付189,638元，于同年6月21日、6月26日分别以支票方式向被告支付103,415元和79,380元，于2013年8月5日以银行贷款方式向被告支付66万元，并于2014年3月30日以刷卡方式支付面积补差380元。2014年4月8日，被告向原告开具金额为1,324,911元的购房款发票一张。2014年4月17日，系争房屋过户登记至两原告名下。原告认为被告逾期交付房屋超过90天，于2014年10月25日向被告发送合同解除通知书，通知被告解除合同，并要求其返还房款、支付利息及违约金。因被告不同意解除合同，原告涉讼。另查，被告提交了其与案外人在2014年7月就系争房屋所在楼盘签订的房屋交接书及2014年10月16日所拍摄的现场照片，用于证明系争房屋已符合交付条件。同时，被告提交落款日期为2014年7月30日的催促交房函，该函要求原告在收函5日内至被告处办理交房手续，并提交了2014年8月28日的整付零寄交寄清单。原告则表示从未收到被告的书面交房通知。审理中，原告对于被告提交的2013年6月19日金额为292,098元的签购单不予认可，认为上面并非原告的签名，其也未支付该笔款项。该签购单上的签名确实与原告的其他签名有明显差异。原告提交了2013年6月18日金额为50万元、商户名称为“新世界广场售楼处”的签购单一张，用于证明其在该日在系争房屋的售楼处向被告支付了50万元购房款，且其向被告支付的购房款总额超过合同及发票的金额，溢价款部分为207,902元。经查，该50万元的收款商户为上海协昌资产管理有限公司，入账户名为金靓卿。被告坚称其收到的购房款与合同及发票金额一致，并不存在溢价款；同时被告表示，关于原告所称的溢价款部分，其已以涉嫌职务侵占将实际收款人金靓卿等向公安机关报案。经向上海市公安局嘉定分局经济犯罪侦查支队(下称经侦支队)核实，被告于2014年8月18日向其报案称金鹏、金靓卿等人涉嫌职务侵占，经侦支队于当日受理，本案所涉的金靓卿收取的款项也包括在被告所报称的犯罪金额内。以上事实，有上海市商品房预售合同、付款凭证及发票、房地产权证、通知书及邮寄凭证、催促交房函、寄件凭证、受案回执、签购单及入账信息及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。本院认为，原、被告签订的上海市商品房预售合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。原告已按照合同约定支付了房款，被告理应按照约定向原告交付房屋。现被告虽已协助原告将系争房屋过户至原告名下，但未提交证据证明其在合同约定的2014年6月30日之前书面通知原告办理交房手续，理应承担相应的法律后果。被告虽然存在逾期交房，但系争房屋已过户至原告名下，且被告在2014年8月28日向原告寄送了催促交房函，通知原告在收函后5日内办理交房手续，故被告逾期交房未超过90天，原告要求解除合同依据不足，故对于其要求解除合同及返还房款、支付解约违约金的诉讼请求本院不予支持。被告逾期交房，理应按合同约定的标准承担违约金。关于双方争议的已付房款的金额，本院认为虽然被告对于合同溢价款207,902元表示并未收取，但其已以该款涉嫌职务侵占为由向公安部门进行报案，该款应视为被告收取，故应以原告实际支付的总房款1,532,813元为基数计算违约金。被告2014年8月28日发出催促交房函通知原告在收函5日内办理交房手续，考虑到信件的在途时间，本院酌情确定以2014年9月8日作为被告通知的交房时间。违约金应自2014年7月1日计算至2014年9月8日。关于原告所称系争房屋直至2014年10月尚不具备交付条件的诉称意见，本院认为根据合同约定，房屋交付时，原告对交付标准有异议的，可以要求被告按照合同约定承担责任，但不影响原告按照合同规定的期限履行对房屋验收交接的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海志展房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告刘全启、刘帅帅逾期交房违约金人民币52,882.29元；二、驳回原告的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,706元，减半收取11,353元，由原、被告各半负担。该款被告应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘燕枫二〇一五年五月二十七日书 记 员  居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。