江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初16667号原告：陈玉凤,女,1967年5月14日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。被告：赵浩宇,男,1974年7月6日生，汉族，住上海市虹口区。被告：涂颖莉,女,1977年1月24日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人：赵浩宇，系被告丈夫。原告陈玉凤诉被告赵浩宇、涂颖莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日受理后，依法由代理审判员胡蔷薇独任审判，于2016年12月21日、2017年2月8日公开开庭进行了审理，原告陈玉凤委托代理人李荣武到庭参加诉讼，被告赵浩宇并作为被告涂颖莉的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉凤向本院提出诉讼请求：原告、被告及居间方于2016年8月18日签订《房地产买卖居间协议》，并于2016年9月9日签订《二手房买卖合同》，两份合同内容相互补充适用。合同约定被告将位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XXX室的房屋（产证编号：昆房权证花桥字第××，建筑面积111.46平方米）以总价人民币贰佰万元整出售给原告，并约定被告应提供原告申请按揭贷款的房屋及土地产权证书等资料，待原告贷款审批通过后，原告向被告支付首付款。原告积极履行合同义务，已支付定金40万元，并为办理银行按揭贷款手续、支付购房款、产权过户登记等事项作了充分准备。但因被告拒绝提供房屋及土地产权证书等资料，导致合同无法正常履行。此外，被告向原告提出要求增加购房价款。综上，被告拒绝履行合同约定的义务，属于根本性违约行为。现原告诉至法院，要求：1.判令被告继续履行合同约定的义务：提供资料办理按揭贷款、网签、产权过户等（将位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XXX室的房屋产权变更登记到原告名下）并交付房屋给原告；2、判令被告向原告支付违约金人民币200000元整；3、判令被告承担中介费人民币40000元整；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。后原告将诉讼请求变更为：1.请求判令被告履行合同约定的义务：配合办理产权过户（将位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XXX室的房屋产权变更登记到原告名下）并交付房屋给原告；2.判令被告承担定金担保责任并向原告支付10万元整（原告只主张40万元中的10万元）；3.判令被告承担中介费4万元整；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。被告赵浩宇、涂颖莉共同辩称：根据原告及原告委托房产中介公司与被告最新签订的《二手房屋买卖合同》（签订于2016年9月9日）的合同条款约定，原告在被告多次催促下，拒不履行合同约定的付款义务，且原告逾期超过7天以上，根据合同条款应视为原告不履行合同；原告若不赔偿被告损失或增加房价，被告不同意继续履行合同，也不同意承担定金担保责任10万元，且不同意支付中介费4万元。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年8月18日，原告陈玉凤（乙方）与被告赵浩宇、涂颖莉（甲方）双方在案外人昆山雅典娜装饰工程有限公司（以下简称“雅典娜公司”）的居间下签订了一份《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定原告陈玉凤购买被告赵浩宇、涂颖莉名下的位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XXX室房屋（房屋产权证号：昆房权证花桥字第××号），建筑面积为111.46平方米，房屋总价为2000000元整；该居间协议第3.2.1条约定：“甲乙双方签订本协议之时，乙方向甲方支付定金100000元”；该居间协议第3.2.2条约定：“甲方同意乙方贷款，乙方贷款审批通过之后，于2016年9月15日内付1220000元整包含定金，剩余770000元在过户后30个工作日由乙方的贷款银行直接打入甲方指定账户，交接房屋所有权，并结清尾款10000元”。2016年9月9日，原告陈玉凤（乙方）与被告赵浩宇、涂颖莉（甲方）签订《二手房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定原告陈玉凤购买XX号楼XXX室房屋（房屋产权证号：昆房权证花桥字第××号），建筑面积为111.46平方米，房屋总价为2000000元整；该买卖合同第四条第1点约定：“乙方应于本合同生效之日前向甲方支付定金400000元”；该买卖合同第四条第2点约定：“已付定金将在最后一期付款时冲抵，支付方式为以下为准：（1）乙方于2016年9月9日向甲方支付房屋定金400000元；（2）乙方于2016年10月10日向甲方支付房屋首付款830000元，不包含定金；（3）乙方于2016年10月20日前到昆山交易中心过户，过户后将买方的银行贷款770000元在30天内汇至给甲方指定账户”；该买卖合同第六条第2点约定：“逾期超过7天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第（1）种约定，追究乙方的违约责任。（1）终止合同，乙方按累计房价款的50%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿”；该买卖合同第九条约定：“因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由乙方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由乙方交纳”；该买卖合同第十九条第4款约定，“如甲乙双方一方违约，赔偿中介方房屋总价的百分之二”；该买卖合同补充条款约定：“如乙方贷款不足的，或不成功，乙方应现金支付，丙方如帮乙方贷款不通过，由丙方代为乙方继续向银行申请贷款，丙方不得向乙方再收费用”。2016年9月9日，被告赵浩宇向原告陈玉凤出具收据，确认收到原告购房定金40万元。现原告未向中介方雅典娜公司支付中介费。此外，现涉案房屋未交付，也未过户至原告名下。原告以被告未提供材料配合其办理银行贷款审批手续，导致合同无法正常履行，现要求被告将房屋过户并交付给原告；被告以原告未在约定的时间支付房屋首付款，而拒绝将房屋过户至原告名下，为此，引起纠纷。另查明，被告在庭审中提供通话记录截图一份，证明被告多次向原告催款；原告对该证据真实性不认可。被告提供微信截图一组，证明2016年10月5日至2016年10月13日期间，被告与房产中介人员，及被告与原告、房产中介人员沟通关于第二笔付款内容，原告及中介方以限购政策出来后政策不明晰为由要求推迟合同履行，拒绝支付首付款；原告对该证据的真实性无法确认，不认可，且与双方的争议焦点无关。被告提供提供昆山市不动产登记收件收据截图及限购政策截图，证明我方于2016年10月13日领到了不动产权证书，并携带该不动产证到中介处及原告住处要求按照合同约定履行付款义务，但遭到了原告及中介的拒绝，被告已按原告要求提供了所有对方贷款所需的贷款手续资料，除该房屋不动产权证原件；原告对该证据无法确认，不认可。再查明，庭审中：原告陈述，在签订居间协议和签订买卖合同时，其支付房款的形式没有发生变化，具体为一部分现金和一部分贷款；原告申请办理按揭贷款需要被告提交房产证及土地证并配合原告去银行签署贷款合同及相关资料。被告陈述，原告申请办理按揭贷款，需要被告的身份证、户口本、结婚证、房产证以及土地证。在合同中没有规定2016年10月10日支付首付款83万元需办理按揭贷款这个前提条件，被告根据原告的要求已经提供身份证、户口本、结婚证、房产证的相关复印件，在中介向我收取办理贷款材料的过程中，因缺少土地证，被告便按照原告委托的房产中介于2016年9月9日到昆山市房产交易中心登记办理土地证，2016年9月底该证已经办好，并且通知了原告委托的房产中介，房产中介告知自国庆节后可以领取，并告知把产证拿好，到时需要你的资料。2016年9月9日在我办理好不动产登记证（现房产证和土地证合二为一）的手续后，双方重新签订二手房买卖合同，在该合同补充条款中对贷款进行了重新约定，且对付款时间、付款金额及付款步骤也进行了重新约定。又查明，被告赵浩宇、涂颖莉系夫妻关系，涉案房屋系两人共同共有。庭审中，原告申请证人钟某出庭作证。证人钟某陈述如下：证人钟某是雅典娜公司中介人员，系原告和被告之间房屋买卖交易的经办人；原告已支付被告40万元购房定金；我们中介公司在还没有网签备案时要签订两份合同，一份属于房屋买卖居间协议，另一份属于房屋买卖合同，该两份合同是互补的，不是履行哪一份；关于付款方式，按照正常流程应按照第二份合同履行，两份合同互补，付款方式按照《居间协议》中约定的使用贷款方式支付，即原告先贷款审批通过后，银行于30日内向被告打款；原告申请贷款时，原告已将材料递交给我，因我方缺少被告的房产证、土地证、结婚证等资料，原告才无法申请贷款；2016年10月，被告来过中介公司，但未将不动产权证出示给我看，只是要求原告支付房屋首付款，但因为贷款还没开始审批，我为了保障原告利益，就没有答应被告付首付款；2016年10月20日，我发过短信给双方沟通首付款及贷款事宜，但双方没有达成共识；2016年10月5日前，证人钟某知道被告已经办妥不动产权证，并要求被告自己去领取不动产权证然后提交给中介公司办理贷款手续；从2016年9月28日至10月，证人催被告提供不动产权证两次；涉案房屋没有办理网签。原告认为证人陈述情况属实，足以证明本案是被告未提交符合规定的材料给原告及中介办理房屋按揭贷款审批手续。被告对证人陈述两份合同互补这一点不认可，且证人在2016年10月20日前并未要求我提供不动产权证办理贷款，2016年10月13日，被告去中介处，证人也未要求我提供不动产权证。最后查明，2017年2月20日，原告已将剩余房款1600000元提存至本院。上述事实有居间协议、买卖合同、收据、转账汇款回单、房产证、结婚证、通话记录截图、微信截图、昆山市不动产登记收件收据截图及限购政策截图、证人证言、提存客户回单，以及本院庭审笔录和询问笔录予以证实。本院认为：原告陈玉凤与被告赵浩宇、涂颖莉签订的居间协议、买卖合同系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应恪守。关于原告要求被告将涉案房屋过户并交付给原告的诉请，其一：根据双方2016年年8月18日签订的居间协议第3条可知，原告支付被告房款的形式为一部分现金和一部分银行贷款，且原告支付首付款的条件是“被告同意原告贷款，原告贷款审批通过之后”；虽然双方在2016年9月9日签订的买卖合同中仅约定了原告于2016年10月10日向甲方支付房屋首付款830000元，并未约定首付款支付的条件，但结合买卖合同中关于支付房款的其他条款，以及原告和被告在庭审中的陈述可知，原告支付房款的形式并未变更，仍为一部分现金和一部分银行贷款，鉴于买卖合同中并未对原告申请银行贷款和贷款审批时间和程序做具体约定，在双方并未明确约定2016年8月18日签订的居间协议解除或终止的情形下，双方关于使用银行贷款支付房款的时间和程序应当参照居间协议中关于此项内容的约定，即居间协议第3.2.2条约定的，被告同意原告贷款，原告贷款审批通过之后，原告支付首付款。其二：根据证人证言可知，原告申请办理按揭贷款，需要被告提供房产证、土地证和结婚证等材料，但被告缺少土地证；而根据被告在庭审中的陈述可知，其明知原告需要办理银行贷款支付一部分房款，且在为配合原告银行贷款办理土地证，而该土地证被告直至2016年10月13日才拿到，该时间已经超过买卖合同约定的支付首付款的时间2016年10月10日。据此，本院认为，涉案房屋买卖交易未能继续的原因在于，被告未提供给原告办理银行贷款所需的资料导致原告贷款审批程序未能进行。关于被告辩称的原告因未在买卖合同约定时间内支付首付款而不同意继续履行合同的观点，本院认为，在买卖合同关于使用银行贷款支付房款的约定不明时，原告参照居间协议上的有关贷款支付首付款条件的条款来履行并无不当，因此对被告的此项抗辩，本院不予采纳。现原告要求被告继续履行合同并要求被告将涉案房屋办理过户手续至原告名下，且原告已将剩余房款1600000元提存至本院，居间协议和买卖合同具备继续履行的条件，故本院对此予以支持，但过户时产生的税费依照居间协议约定应由原告承担，被告可在将涉案房屋过户至原告名下后向本院申请提取房款1600000元。关于原告要求被告承担定金担保责任并支付10万元的诉请，本院认为，本案居间协议和买卖合同在履行过程中，因原告须申请银行贷款支付部分房款，但被告因缺少不动产权证而需补办，后由于双方签订的买卖合同中对支付房屋首付款的条件约定不明，导致原被告双方对合同条款的理解有不同，以至于买卖合同没有正常履行；本院认为，由于原被告双方对居间协议和买卖合同条款的理解不一致，合同未能履行，该结果不能归责于原被告双方，故原告向被告主张其承担定金担保责任，本院不予支持。关于原告要求被告承担中介费4万元的诉请，根据买卖合同第十九条第4款约定的“如甲乙双方一方违约，赔偿中介方房屋总价的百分之二”可知，主张中介费的主体为中介方雅典娜公司，且原告还未向中介方支付中介费，故本院对原告的此项诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈玉凤与被告赵浩宇、涂颖莉于2016年8月18日签订的《房地产买卖居间协议》、2016年9月9日签订的《二手房屋买卖合同》继续履行，被告赵浩宇、涂颖莉于本判决生效后十日内协助将位于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XXX室房屋（房屋产权证号：昆房权证花桥字第××号）办理产证过户至原告陈玉凤名下，过户时产生的税、费均由原告陈玉凤承担；二、驳回原告陈玉凤的其他诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取11400元，保全措施申请费5000元，共计16400元，由被告赵浩宇、涂颖莉负担，上述费用已由原告交纳，被告赵浩宇、涂颖莉在本判决生效之日起十日内支付原告16400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。代理审判员  胡蔷薇二〇一七年二月二十一日书 记 员  张 洁附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。