浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙甬民二终字第136号上诉人（原审被告）：胡某某。被上诉人（原审原告）：丁甲。委托代理人：丁乙。上诉人胡某某因与被上诉人丁甲房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2011年12月29日作出的（2011）甬北民初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2009年6月14日，被告与慈溪维科精华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买该公司开发的位于宗汉街道××城市××小区××楼××室房屋一套，该房屋为预售商品房。合同约定付款方式为按揭付款，签约时支付总房款的20%，余款以按揭形式支付，交房时间为2010年12月30日前。2009年7月3日，被告向中国银行股份有限公司慈溪支行办理了上述房屋的按揭贷款，双方签订《个人一手住房贷款合同》1份，该合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第二条项下规定：“……未经贷款人书面同意，借款人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式处分抵押物……”。同日，被告丈夫鲍某某作为房屋共有人在上述《个人一手住房贷款合同》的附件二《房屋共有人同意抵押承诺书》上签字确认。2010年8月20日，原、被告与中介方慈溪荣基房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖协议》，约定被告将其位于宗汉街道马家路村城市桃源小区，面积为87.08平方米的一套房屋及相应车某出卖给原告，房价（包含车某）为920000元。同年8月31日，原、被告与中介方慈溪荣基房地产营销策划有限公司重新签订了《房地产买卖协议》，明确8月20日的协议作废，该协议约定：被告将位于宗汉××城市××小区××楼××室××房屋及车库××号的车某（即被告从慈溪维科精华房地产开发有限公司购买的期房）转让给原告，房价（含车某）920000元。在签订协议时，原告先付给被告购房定金50000元，房款在约定期限内付清：即8月31日前付220000元，以打入胡某某账户为准；待2010年12月30日前过户时（特殊情况按房产公司某某为准），房产证、土地证、受理单拿出后付清剩余款650000元。原告应在约定期限内履约并付款，若逾期每天付滞纳金为应付金额的千分之三（按天计算，若逾期十天即作违约处理，所付定金不予返还），若被告违约，所收50000元某某归还，同时支付违约金50000元给买受方。该协议还约定，如被告违约，其在支付违约金50000元的同时，另需支付每月700元利息，自2010年9月1日开始计算。协议签订当日，原告向被告支付定金50000元，同年8月31日向被告支付房款220000元。涉案房屋及车位原登记权利人为胡某某，2011年6月份变更为鲍某某、胡某某按份共有，占有比例各为50%。涉案房屋上没有他项权利登记。涉案房屋经宁波市甬海房地产估价有限公司评估，在估价时点2011年8月15日无他项权利设定和无房地产租赁协议约束条件下的公开市场价值为人民币1170000元。2010年12月26日，慈溪维科精华房地产开发有限公司将涉案房屋交付给被告。被告丈夫鲍某某在审理中明确向法院表明其对于被告出卖房屋的情况不知情，亦不同意追认被告出卖涉案房屋的行为。原审原告丁甲于2011年5月24日诉至慈溪市人民法院，请求判令：确认原审原、被告之间的房屋买卖合同有效，原审被告继续履行合同。经慈溪市人民法院释明，原审原告变更诉讼请求为：一、确认原审原、被告之间的《房地产买卖协议》无效；二、判令原审被告返还定金50000元、预付款220000元；三、判令原审被告赔偿原审原告各项经济损失，包括中介费2250元、房屋评估费3200元、约定的利息损失8400元、购房差价250000元、诉讼费13000元；上述款项合计546850元。后经本院指定由原审法院管辖，在原审法院审理过程中，原审原告撤回要求赔偿中介费的诉讼请求。原审法院审理认为：本案的争议焦点为：一、原、被告所签订《房地产买卖协议》的效力认定；二、原告主张的各项赔偿是否合理及责任某担问题。关于焦点一：涉案房屋系被告与其丈夫鲍某某婚姻关系存续期间所购买，应为夫妻共同财产。被告在未征得其丈夫同意的情况下擅自将夫妻共有的房屋出卖他人，侵犯了共有人鲍某某的合法权益。原告声称房屋共有人鲍某某对被告处分房屋的行为知情并认可，但其未能提供证据加以证明，且在审理中，鲍某某明确表示其对被告出卖房屋的行为不予追认，故对原告该主张不予采纳。被告擅自处置涉案房屋中属于鲍某某的份额，事后未得到房屋共有人鲍某某的追认，其处分行为无效，因此原、被告之间签订的《房地产买卖协议》无效。被告辩称其与原告所订立《房地产买卖协议》无效，但其中涉及违约责任及利息的约定应为有效。原审法院认为，原、被告所订立《房地产买卖协议》中有关违约责任及利息的约定适用于合同有效而不被履行的情况，而本案原、被告所订立的《房地产买卖协议》无效，其有关违约责任、利息之约定也同为无效。关于焦点二：被告在签订合同时，故意隐瞒房屋共有人鲍某某对其卖房一事不知情的事实，其主观过错十分明显，对导致合同无效应负有主要责任。原告认为签订合同时被告曾就合同违约条款约定事宜打电话咨询过鲍某某的意见，如此而言，原告作为一个谨慎的缔约人，在签订房屋买卖合同此等涉及自身重大利益的合同时，其有理由相信涉案房产为被告与鲍某某的夫妻共同财产，应对房屋共有人鲍某某是否同意被告的出卖行为进行核实或要求被告与鲍某某共同签署《房地产买卖协议》。但原告未能尽到一个谨慎缔约人必要的注意义务，其对合同无效亦应承担相应的责任。被告辩称合同签订时涉案房产设有抵押且权属证书未能领出，原告对此知情，故其也存在过错。原审法院认为，目前涉案房屋权属证书已经取得，且房屋上并没有他项权利登记，即便存在抵押，也可以在归还抵押贷款后正常进行过户，故合同无效致原告不能获得涉案房屋而遭受损失的主要原因在于被告故意隐瞒房屋共有人鲍某某对其卖房一事不知情而擅自处分的行为，被告应对原告的损失承担主要的赔偿责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还依据协议收取的定金50000元及预付房款220000元，依法应予支持。因被告对导致合同无效存在过错，应对原告的损失予以赔偿。赔偿的范围不仅应包括原告实际支付的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益。原告基于对协议有效的信赖，丧失了与第三人订立合同的机会，在涉案房屋已大幅涨价的情况下，原告受损是不可避免的，法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益，如果该部分损失不纳入损害赔偿的范围，无疑将使明显存在主观过错的被告不仅不会为自己的过错行为付出任何代价，相反还可以得到巨大利益，其过错行为的否定后果则完全由未尽到注意义务而只有较小过错的原告来承担，这无疑有悖于法律基本的公平原则。原告因信赖合同有效从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利某某参照涉案房屋在订立合同后至评估日的增值部分予以确定，即为250000元（评估价1170000元-合同价920000元）。评估费系原告为取证所实际支出，被告应该根据其过错程度予以赔偿。对于原告要求的利息，因《房地产买卖协议》无效，故该协议中关于利息的约定亦应无效，且原告主张房屋增值的差价损失是以牺牲利息为代价的，故对原告要求被告赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。原告在合同签订后虽为履行合同做了积极的准备工作，但实际仅支付了50000元某某和220000元房款，大部分合同义务并未实际履行，且原告对于导致合同无效亦存在一定的过错。综合房屋增值情况、合同实际履行情况、目前房地产市场的整体状况以及原、被告各自的过错程度的大小等因素，认定由被告赔偿原告各项损失计170000元较为合适。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告丁甲与被告胡某某于2010年8月31日签订的《房地产买卖协议》无效；二、被告胡某某于判决生效之日起十五日内归还原告丁甲购房定金50000元及前期购房款220000元；三、被告胡某某于判决生效之日起十五日内赔偿原告丁甲损失170000元；四、驳回原告丁甲其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，由原告丁甲承担3000元，被告胡某某承担10000元。宣判后，原审被告胡某某不服，上诉至本院称：一、一审法院违反法定程序。上诉人在开庭前提起反诉，一审法院告知举证期限届满另行起诉。一审庭审结束后，被上诉人提出申请鉴定，变更诉讼请求，却得到一审法院准许。涉案房屋买卖合同是通过中介签订的，中介机构把关不严导致无效合同签订，一审遗漏了中介作为诉讼主体。二、被上诉人没有继续履行支付某某650000元的义务，违约在先，不存在一审认定的“被上诉人丧失与第三方订立有效合同可能获得利益某某会”的客观事实。三、一审法院认定双方某同中有关违约责任的约定适用于有效合同，与现行法律不符，有约定的应当按约定。双方约定的损失为61200元，该约定仍然有效。无效合同自始无效，不产生获得利益。无效合同与房屋增值没有关联性。被上诉人支付了270000元房款，占房价的29.35%，也应当按照此比例计算房价上涨部分，即73375元。一审判决上诉人赔偿170000元，缺乏事实依据。请求二审法院撤销一审判决第一、三项，改判上诉人赔偿被上诉人约定的损失61200元的50%，即30600元。被上诉人丁甲答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提交证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：涉案房屋系上诉人在与其丈夫鲍某某的婚姻存续期间所购买，应认定为夫妻共有财产。上诉人未征得其丈夫鲍某某的同意，擅自与被上诉人签订涉案房屋的买卖合同，侵犯了鲍某某的合法权益，原审法院认定该合同无效，符合法律规定。合同无效后，其中的违约责任的约定也无效，上诉人认为合同无效后，双方仍应按照合同中的违约责任某担责任，于法无据，本院难以采纳。被上诉人的合同目的是获得涉案房屋的所有权，合同无效导致其基于所有权的房屋增值无法享受，上诉人应当给予赔偿；被上诉人有过错的也应承担相应的责任，上诉人可以减少对被上诉人的赔偿。上诉人在与被上诉人签订合同时，未征得房屋共有人鲍某某的同意，是合同无效的主要过错；被上诉人在与上诉人签订合同时，未对房屋共有人的情况进行核实，有失审慎注意义务，是合同无效的次要过错。鉴于房屋的增值数额、被上诉人的诉请以及双方的过错程度，原审法院确定上诉人赔偿被上诉人170000元，并无不当。上诉人认为应当以合同约定的利息的50%作为赔偿数额，因合同无效该约定也无效，故该主张理由不足，本院难以采信。本案房屋买卖合同的主体是上诉人与被上诉人，中介公司并非买卖合同的主体，上诉人认为原审遗漏中介公司为诉讼主体，没有法律依据。原审庭审中，上诉人明确表示不再反诉，其上诉认为原审程序错误，缺乏事实依据。原审中，因合同无效，被上诉人在原审法院作出释明后变更诉讼请求，并申请对涉案房屋的价格进行评估，原审法院予以准许，也无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3088元，由上诉人胡某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱亚君审 判 员 黄永森审 判 员 张宏亮二〇一二年三月九日代书记员 陆 琼