广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初17412号原告：深圳祥祺房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区新洲十一街128号民生银行大厦13楼，组织机构代码法定代表人：张顺堂。委托代理人：余某某，女，汉族，1989年5月2日出生，住址广东省陆河县，系公司员工。委托代理人：姚某某，女，汉族，1988年8月22日出生，住址广西柳州市城中区，系公司员工。被告：深圳财富资产管理集团有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道红荔西路天健商务大厦12楼，统一社会信用代码914403003060559369。法定代表人：李楚旭。委托代理人：杨力球，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人：干志贤，广东鼎方律师事务所实习律师。原告深圳祥祺房地产开发有限公司诉被告深圳财富资产管理集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人余某某、被告委托代理人杨力球、干志贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的2016年4月1日至2016年5月31日的租金343518元；2、被告支付逾期支付租金的违约金599095.39元（逾期违约金=拖欠租金金额×8‰×逾期天数，其中2016年4月、5月租金的逾期违约金暂计至2016年7月25日，具体应计至实际付清租金日止）；3、被告支付逾期搬离的违约金177299.52元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年8月26日，原告与被告签订《奥林匹克大厦写字楼租赁合同书》，约定被告将位于深圳市福田区景田商报路奥林匹克大厦15层（以下称涉案房产）出租给被告作办公使用。因被告未按照租赁合同约定的时间向原告支付2016年3月、4月和5月份的租金，且自2016年1月起至4月的租金均有逾期超过30天未支付的情况，因此原告依据租赁合同的约定，于2016年5月12日以书面告知函的方式与被告解除了租赁合同，按照合同约定履约保证金不予退还，被告于2016年5月31日正式搬离涉案房产，但被告至今仍欠付原告2016年4月和5月租金343518元。被告自2015年9月起，均存在长期拖欠租金的情况，根据租赁合同第三条第3款及第十一条第4款的约定，被告逾期缴纳租金的须按照每日8‰的比例向原告支付违约金。另，根据租赁合同第三条第3款约定，被告自合同解除之日起超过3日未自行搬离的，则逾期按每日双倍日租金的标准向原告支付违约金。原、被告于2016年5月12日解除合同，按合同约定被告应于5月15日前搬离，但被告实际于5月31日才搬离，逾期了16天，应承担违约责任。被告辩称，一、被告于2014年8月租赁涉案房产办公，2016年5月中旬原告的财务经理聂彬找到被告的法定代表人李楚旭，要求被告提前将涉案房产交还给原告。经双方协商，同意提前解除涉案租赁合同，被告交付的两个月押金作为未交付的两个月房租，另水电费、物业管理费的押金作为违约金补偿给原告。被告于2016年5月31日已经搬离涉案房产，但与原告协商将部分办公用品暂时存放于涉案房产内，待新租户入场后三日内将这些暂时存放的办公用品搬走。2016年6月初在新租户还没有进入的情况下，被告就已与原告的财务经理聂彬协商好，被告提前将存放的物品全部搬走，聂彬还当着被告的面告知了奥林匹克大厦的物业管理公司，租金已全部结清，可以允许被告将全部办公用品以及价值几千万的艺术品从大厦搬走，因此不存在拖欠原告租金以及另行支付违约金的情况。相反，被告对涉案房产进行了高档装修，装修费高达100万元以上，被告提前解除合同所有的装修全部免费给原告所有，这也是双方当时协商解除合同的情况。如果被告拖欠租金以及违约金，则被告价值几千万的艺术品以及上百万的办公家具也不可能从涉案房产搬走。被告曾找过聂彬交涉，聂彬也称原告的法务部门不了解具体情况，我方有录音证明。二、即使原告所称的拖欠租金的行为存在，原告主张的违约金也远远高于因违约所造成的损失，故违约金应当减少。三、至于所谓的逾期搬离违约金，被告已经与原告达成书面协议，原告允许被告免费暂时存放部分物品，被告并没有影响原告的出租。被告无需支付逾期搬离违约金。经审理查明，2014年8月26日，原、被告签订了《奥林匹克大厦写字楼租赁合同书》，约定原告将其名下的涉案房产（面积1431.33平方米）出租给被告作办公用途，租期自2014年9月1日至2016年8月31日止（含免租期30天）；被告须在合同签订之日向原告交付履约保证金343519元及水、电、物业管理费保证金25000元；2014年10月1日至2015年8月31日期间每月租金164602元，2015年9月1日至2016年8月31日期间每月租金171759元；被告应于每月10日前将当月租金交清，如逾期缴纳租金，须按每日8‰的比例向原告缴纳违约金，违约金具体计算方式：违约金金额=拖欠总金额×8‰×逾期天数；如被告逾期超过30日仍未足额交纳租金，则原告有权单方面解除合同（自原告发出书面通知之日起即告解除合同），被告所交履约保证金不予退还，且所欠交租金及违约金仍应足额交纳；如被告自合同解除之日起超过3日仍没有自行搬离，则须自逾期之日起按每日双倍日租金的标准向原告支付违约金。合同签订后，被告依约向原告支付了履约保证金343519元、水电及物业管理费保证金25000元，交租至2016年3月份。庭审中，双方均确认被告2015年9月至2016年3月期间存在如下逾期缴纳租金的情形：2015年9月逾期13天、2015年10月逾期34天、2015年11月逾期24天、2015年12月逾期21天、2016年1月逾期51天、2016年2月逾期47天、2016年3月逾期62天。因被告未交纳2016年4、5月份租金，原告于2016年5月13日在涉案房产门上张贴了《关于解除租赁合同的告知函》，函载：因被告长期拖欠租金且早已超过30日期限，属于严重违约，原告正式通知被告解除双方于2014年8月26日签订的合同。2016年5月31日，被告搬离涉案房产。当日，原、被告双方签署了暂时存放办公室家具清单，载明：因被告暂未找到地方放置办公家具，暂存放奥林匹克15楼；在原告新租户入场后3个日历天内被告承诺把家具搬离；所有放在本办公区的家具如有损坏或遗失与业主方无关。原告的招商部人员蔡海强、被告的行政主管谢小媛分别作为双方代表在该清单上签字确认。被告称2016年5月31日搬离时先将原放置在涉案房产的艺术品搬离至天健商务大厦十二层的仓库，同时被告的工作人员撤离，但由于办公桌椅等办公用品没有地方放置，所以先暂时存放于涉案房产中。原告称被告在2016年5月31日搬离涉案房产时除工作人员撤离外，还搬走了部分物品，搬走的物品具体明细及权属原告不清楚。庭审中，被告提交了原告公司招商部经理聂彬与被告公司法定代表人李定旭2016年9月30日的电话录音及对应文字整理稿，主张原、被告双方协商提前解除合同，协商一致的条件是：被告将已交纳的两个月押金（即履约保证金）用于抵扣2016年4、5月的租金，水电、物业费的押金作为违约金补偿给原告，被告的装修免费给原告所有。录音文字整理稿部分内容显示：李定旭问：“……最后两个月押金不是抵那个房租吗？那律师为什么说那个违约之后就不认这个数……”，聂彬答：“……如果按照咱们那个合同上签的，如果你们违约了，我们有一个条款就是不退保证金，但是从我们这个层面，我们就是建议，这个事就不用再去怎么怎么，这是法务做的，后面是法务在做……如果超过一定时限我们也就管不了了，就上升到法务层面，到法务那边去了。”聂彬：“……我们的相关文件，当时我不知道他们有没有及时转到到你手上。”李定旭：“没有。”聂彬：“我们在门口贴东西，留存到那里啦……”李定旭：“但是都没盖章的，到公司这里，肯定到公司要盖个章确认才行的嘛。”聂彬：“不一定非得要盖章，你们的人有签字就可以的，如果没有签字，我们现场就有拍的照片……后来你不是也有派你另外一个你们的助理过来吗，我都有提过这些事情，因为有可能面临这样的问题。那么，违约了就是违约了。”李定旭：“这里最后我们是认为，你代表公司，我们就认你这一边嘛。所以你这里处理了就是大家最想看到最圆满的结局。所以，到最后，全力以赴，该怎么配合就怎么配合。”聂彬：“这些情况和层面，我们也讲啦，人家该配合的都已经配合了。我们也认为，你们不仅有2个月的租赁保证金还有2个月的水电保证金，我们都没有退还嘛，对吧，全部没有退还，那等于就是违约的代价了嘛，就相当于。那法务怎么去权衡，因为我们该说的都已经说了，就是不是我们部门所能操控的事情了……”原告称聂彬是原告公司的招商部经理，原告从未授权聂彬对解除涉案合同事宜进行确认，并认为从聂彬与李定旭的通话内容无法看出双方协商一致解除合同。另查，2016年6月15日，原告以EMS邮政速递方式向被告的工商登记地址深圳市福田区香蜜湖街道红荔西路天健商务大厦12楼发出《律师函》，函载：因被告未按照租赁合同约定的时间向原告支付2016年3月、4月和5月的租金，原告依据租赁合同的约定，于2016年5月11日以书面告知函的方式与被告解除了租赁合同，被告于2016年5月31日正式搬离涉案房产。但截至发函日，被告仍欠原告2016年4月和5月租金共计343518元，抵扣水电、物业管理费保证金25000元后，被告尚欠原告租金318518元，根据租赁合同的约定，逾期缴纳租金的违约金自2016年4月11日起计。原告要求被告在接到律师函之日起2日内向原告支付拖欠的租金318518元，并支付延迟付款的违约金。上述邮件因收件人拒收于次日退回。又查，原告庭审中表示若被告缴纳2016年4、5月的租金及违约金，原告可向被告退还25000元水电、物业管理费保证金，即被告已交纳的25000元水电、物业管理费保证金可用于抵扣其拖欠的租金。以上事实有《奥林匹克大厦写字楼租赁合同书》，《关于解除合同的告知函》及照片，暂时存放办公室家具清单，《律师函》及EMS邮政快递退件，电话录音光盘及文字整理稿，履约保证金、水电、物业管理费保证金收据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《奥林匹克大厦写字楼租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按租赁合同的约定，全面、正确履行合同义务。被告拖欠2016年4、5月份的租金超过30天，已构成违约，原告依约有权单方解除租赁合同、不予退还履约保证金，同时有权要求被告支付拖欠的租金及迟延支付租金的违约金。被告辩称被告法定代表人李楚旭与原告的招商部经理聂彬协商一致解除合同，并达成以被告所交履约保证金抵扣未缴两个月租金，水电、物业管理费保证金作为违约金补偿给原告的解约条件，但无证据显示聂彬有得到原告的授权可以与被告洽谈解约事宜，且仅根据李楚旭与聂彬的电话录音，亦无法确认双方已达成一致意见解除合同及解约条件，被告的上述辩称证据不足，本院无法采信。原告于2016年5月13日在涉案房产门上张贴《关于解除合同的告知函》，双方租赁合同关系于2016年5月13日解除。但被告于2016年5月31日才搬离涉案房产，原告所主张的2016年5月13日至2016年5月31日期间的租金实际为房屋占有使用费。经核算，2016年4月1日至2016年5月31日期间的租金（占有使用费）为343518元（171759元/月×2个月），扣除被告已交纳的水电、物业管理费保证金25000元，被告还应向原告支付拖欠的租金（占有使用费）318518元。关于迟延支付租金的违约金。原、被告在庭审中均确认被告2015年9月至2016年3月期间存在如下逾期缴纳租金的情形：2015年9月逾期13天、2015年10月逾期34天、2015年11月逾期24天、2015年12月逾期21天、2016年1月逾期51天、2016年2月逾期47天、2016年3月逾期62天。依据双方租赁合同约定，被告逾期交纳租金，须按每日8‰的比例向原告缴纳违约金。经核算，2015年9月至2016年3月迟延支付租金的违约金为：171759元×8‰×（13天+34天+24天+21天+51天+47天+62天）=346266.14元。因在被告2016年5月31日搬离且结清水电、物业管理费时，原告本应向被告退还水电、物业管理费保证金25000元，原告未退还该保证金，故在2016年5月31日该25000元保证金可用于抵扣被告拖欠的部分租金。2016年4月份租金171759元自2016年4月11日起计至2016年5月31日止共计51天的迟延支付违约金为70077.67元（171759元×8‰×51天）；2016年5月份租金（占有使用费）171759元自2016年5月11日起计至2016年5月31日止共计21天的迟延支付违约金为28855.51元（171759元×8‰×21天）。综上，截至2016年5月31日的迟延支付租金违约金为445199.32元（346266.14元+70077.67元+28855.51元）。自2016年6月1日起，被告迟延支付2016年4、5月份租金（占有使用费）的违约金应以扣除25000元水电、物业管理费保证金后尚欠的租金金额318518元为基数按日8‰的标准计算至付清拖欠的租金之日止。被告辩称迟延履行违约金标准过高，但未举证证明双方约定的迟延履行违约金标准过分高于原告的损失，且合同法第一百一十四条第三款规定的迟延履行违约金属惩罚性违约金，被告主张调低合同约定的迟延履行违约金，本院不予支持。关于原告请求的逾期搬离违约金。经查，在被告2016年5月31日搬离涉案房产时，原告同意被告的办公桌椅继续暂放在涉案房产内至新租户入场后3日内搬离。虽合同约定了被告在合同解除之日起超过3日没有自行搬离，应自逾期之日起按每日双倍日租金的标准支付违约金，但结合2016年6月15日原告向被告发出的《律师函》的内容，在《律师函》中，原告是要求被告支付2016年4、5月份的租金，并未要求被告支付逾期搬离的违约金。根据本案查明的事实，可以推论出原告同意在合同解除后被告至2016年5月31日才搬离，合同解除后至搬离之日期间按租金标准收取占有使用费，且原告在本案中也已主张2016年5月13日至2016年5月31日期间的占有使用费，被告2016年5月31日搬离涉案房产并未给原告造成租金损失。根据公平原则，对原告请求的逾期搬离违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳财富资产管理集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳祥祺房地产开发有限公司支付拖欠的租金（占有使用费）318518元；二、被告深圳财富资产管理集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳祥祺房地产开发有限公司支付逾期支付租金（占有使用费）的违约金，其中截至2016年5月31日的违约金为445199.32元，自2016年6月1日起，违约金以318518元为基数按日8‰的标准计算至付清拖欠的租金（占有使用费）之日止；三、驳回原告深圳祥祺房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14879元（已由原告预交），由原告负担2040元，由被告负担12839元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 侯  媛  蓉人民陪审员 高    兰二〇一七年二月二十二日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。