浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2011）嘉盐民初字第1885号原告：海盐港龙紧固件五金城投资有限公司。法定代表人：蔡侃祥。委托代理人：薛鹏、毛国强。被告：田国韧。委托代理人：王海伟。原告海盐港龙紧固件五金城投资有限公司（以下简称港龙公司）为与被告田国韧房屋买卖合同纠纷一案，于2011年6月29日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员许云峰适用简易程序于2011年8月12日公开开庭进行了审理。原告港龙公司的委托代理人毛国强、被告田国韧的委托代理人王海伟到庭参加诉讼。2011年10月20日，本院依法组成合议庭，并于2012年9月18日对本案公开开庭进行了审理。原告港龙公司的委托代理人薛鹏、被告田国韧及其委托代理人王海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港龙公司起诉称，2007年11月11日，原、被告签订了二份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的中国国际紧固件五金城一期的：第B10幢10排A21号房，建筑面积113.00平方米，价款430382元，第B10幢10排A22号房，建筑面积135.50平方米，价款563957元。双方对商品房的交房期限、交接、违约责任等都有明确的书面约定。现原告已经严格按照合同约定将该商品房达到交付使用条件，并书面通知被告办理交付手续。但是被告收到交房通知后却至今未能办理交房手续。根据双方合同约定：买受人应在出卖人发出通知十五日内来开发商指定地点付清各项款项并办理房屋交接手续，买受人未按期办理交房手续的违约责任的处理方式参照于本合同第七条规定的买受人逾期付款违约责任第1种方式处理执行。同时物业管理费的收取及房屋保修自出卖人通知的最后期限第二天开始按日计算。原告为此多次催促并登报要求被告等办理交房手续，但是被告至今却以种种理由不予理睬。故请求法院依法判令：1、被告立即支付原告逾期办理房屋交接手续违约金241127.20元（每日按万分之5暂计算自2008年12月6日起至2010年4月6日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告田国韧答辩称，1、房屋已实际交付，原告诉讼无依据。原、被告在签订房屋买卖合同时，被告又与海盐港龙紧固件城经营管理有限公司签订了铺位委托协议书。开业后，海盐港龙紧固件城经营管理有限公司接收了铺位并出租给第三人经营，故房屋已实际交付，再予交付已无必要。2、原告诉称被告拒绝接收房屋无事实依据。被告在收到原告的入伙通知书后到原告处办理房屋交接手续，但原告要求被告放弃追究原告违约责任的权利，而被告不同意。故本案是原告拒绝交房而不是被告拒绝接收房屋。3、商品房买卖合同是格式合同，原告在签订合同时没有履行提示或告知义务，所以该约定对被告不具有法律效力。4、被告拒绝接收房屋是依法行使抗辩权，无需承担法律责任。原告存在逾期交房的事实，被告要求原告先承担逾期交房的违约责任，本质上是对原告违约的抗辩。在原告没有支付违约金之前，被告都有权拒收房屋。5、即使原告可请求逾期办理房屋交接手续的违约金，但是原告计算违约金的方式错误，应按万分之3计算。6、原告的请求已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提供了下列证据材料：1、原、被告双方于2007年11月11日签订的《商品房买卖合同》二份，用以证明根据合同（第十一条）约定被告应当在出卖人发出交房通知15日内交接房屋，现被告至今未与原告办理交接手续，已构成违约的事实。2、入伙通知书、国内特快专递邮件详情单复印件各一份，用以证明原告于2008年11月9日向被告发出入伙通知书，通知其于2008年12月6日办理入伙手续，即原告向被告要求收房的事实。3、竣工验收记录复印件一份，用以证明原告已经按照合同约定于2008年10月18日进行竣工验收了，已具备合同约定的交房条件的事实。被告质证认为，对证据1合同的真实性没有异议。但合同是格式合同，原告在签订合同时没有履行提示或告知义务，所以该约定对被告不具有法律效力。对证据2没有异议。但被告按通知前往原告处办理房屋交接手续时，因被告拒绝签收原告出具的楼宇交接书，原告才拒绝交房，责任在原告。对证据3，要求原告出示原件后再质证。本院认证意见：被告对证据1、2的真实性没有异议，本院予以确认。对于原告提供证据3，本院认为，根据被告的答辩意见及当庭陈述等，可以确认原告已具备交付房屋的条件。被告为支持自己的抗辩，向本院提供了下列证据：1、（2010）嘉盐民初字第576号民事判决书、铺位委托协议书各一份，用以证明被告已经按原、被告签订的合同履行了房款支付义务。被告已与海盐港龙紧固件城经营管理有限公司签订了铺位委托协议书，房屋竣工后直接由该公司实施管理。所以即使被告违约原告也不存在损失。同时原告存在逾期交房的违约行为在先的事实。2、楼宇交接书七份，分别在（2009）嘉盐民初字第1946号至1952号卷宗中，用以证明在接收房屋之前原告要求被告签订楼宇交接书放弃追究原告违约行为的权利的事实。3、收楼须知、照片、名片各一份，用以证明被告购买的商铺已租给了海盐胜意科贸有限公司，房屋已实际交付给被告的事实。4、工商档案二份，用以证明海盐港龙紧固件城投资有限公司与海盐港龙紧固件城经营管理有限公司法定代表人及股东一致的事实。原告港龙公司质证意见，对于被告提供的证据1中的判决书的真实性没有异议，且已生效。至于铺位委托协议书，只有原告交房后才有铺位委托协议书委托海盐港龙紧固件城经营管理有限公司进行经营。现房屋空在那里，造成的损失是因为被告没有接收房屋，按物权法的规定风险的发生还是要由原告承担。对于被告提供的证据2，楼宇交接书是相关部门要求办理房屋产权的要件之一。原告并没有强行要被告签订楼宇交接书放弃相应的权利。合同是标准文本，不存在格式条款。对于被告提供的证据3中的收楼须知，证明了被告是在明知道原告通知其收楼而且设定了办理房屋交接的期限，但被告没有办理房屋交接手续。被告和原告签订了商品房买卖合同，相应的有关商品房的权利义务，尤其是房屋的交接手续的办理，必须在原、被告之间依据商品房买卖合同的约定进行。至于被告跟案外人有所谓的委托租赁也好，交接手续也好，都跟本案无关。对其中的照片和名片的证据三性有异议，因为真实性无法确认，跟本案不具有关联性。被告所举的证据本身是冲突的，照片上是海盐胜意科贸有限公司，名片是海盐胜意机电科技商行。对被告提供的证据4，恰恰说明了本案原告与海盐港龙紧固件城经营管理有限公司是二个独立的法人。综上关于本案所涉及商品房的房屋交接手续只能在原、被告之间办理，应该依照商品房买卖合同的有关约定承担相应的违约责任。本院认证意见：原告对被告提供的证据1、4没有异议，本院予以确认。对于被告提供的证据2的真实性，本院应予认定。但是，本案被告未与原告签署楼宇交接书，故与本案不具有关联性。且也无法证明原告强迫被告签署楼宇交接书的事实。对于被告提供的证据3中的收楼须知，原告无异议，本院予以确认。对于其中的照片和名片，本院认为无法证明被告的待证事实。经审理，本院确认本案事实如下：2007年11月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，约定被告购买原告开发的中国国际紧固件五金城一期第B10幢10排A21号房，建筑面积113.00平方米，价款430382元；第B10幢10排A22号房，建筑面积135.50平方米，价款563957元。同日，被告又与海盐港龙紧固件城经营管理有限公司签订了铺位委托协议书。原、被告双方对商品房的价款、支付方式、交房期限、交接及违约责任等都有明确的书面约定。根据双方签订的合同约定，买受人在合同签订的同时支付了全部房款。合同第十一条第2款规定，买受人应在出卖人发出通知十五日内来开发商指定地点付清各项款项，并办理房屋交接手续，买受人未按期办理交房手续的违约责任的处理方式参照于本合同第七条规定的买受人逾期付款违约责任第1种方式处理规定执行。即按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5［该比例应不小于第（1）项中的比率］的违约金。2008年11月9日，原告通过特快专递方式向被告发出入伙通知书，通知被告办理入伙手续的时间安排在2008年12月6日。至原告向本院起诉前，被告尚未与原告办理房屋交接手续。2010年2月8日，田国韧提起诉讼［即（2010）嘉盐民初字第576号案件，该案已判决生效］，要求港龙公司支付逾期交房违约金等。港龙公司答辩称，田国韧存在逾期收房的事实，并提起反诉要求田国韧支付逾期收房违约金。但本院要求其另案起诉。本院认为，原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同法律关系，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告田国韧主张房屋已实际交付的意见。本院认为，首先，根据合同相对性原理，房屋买卖的主体是原、被告，房屋的交付应在原、被告之间进行。其次，被告提供的证据也无法证明案外人海盐胜意科贸有限公司承租的房屋就是被告向原告购买的房屋。最后，即使案外人承租的房屋是被告向原告购买的房屋，也是基于被告与海盐港龙紧固件城经营管理有限公司之间签订的铺位委托协议书所产生。故本院无法采信。关于被告田国韧主张因原告存在逾期交房事实，故在原告未支付违约金的前提下，其有权拒绝办理交接手续。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第1款的规定，被告有权拒绝交接的理由并不包括原告存在逾期交房事实，被告以原告存在逾期交房的违约事实作为其尚未办理交接手续的抗辩，本院无法采信。关于被告田国韧主张原告的主张已超过诉讼时效的意见。本院认为，在田国韧作为原告起诉港龙公司作为被告的案件时，港龙公司提起了反诉，但本院要求其另案起诉，应视为时效中断。故本案的诉讼时效尚未超过。按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1款第2项和第十一条第2款的约定，被告应承担的逾期办理房屋交接违约金为241624.38元（994339元×486天×每天万分之5），现原告请求的逾期办理房屋交接违约金为241127.20元，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告田国韧支付原告海盐港龙紧固件五金城投资有限公司逾期办理房屋交接违约金241127.20元（自2008年12月7日起计算至2010年4月6日止）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4917元，财产保全费680元，合计5597元，由被告田国韧负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。（本页无正文）审 判 长 许  云  峰人民陪审员 陈  生  华人民陪审员 吴  金  观二〇一二年十二月二十日书 记 员 周月华（附页）