湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武昌民重字第00012号原告：徐新立，女，1980年12月4日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托代理人：杨明武，湖北省千年法律服务所法律工作者。被告：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区八一路9号1栋7层。法定代表人：徐利华，总经理。委托代理人：曾凡清，员工。第三人：武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行，住所地武汉市武昌区中山路338号。负责人：彭颢，行长。委托代理人：毛永明，湖北山河律师事务所律师。委托代理人：张琦，副部长。第三人：武汉工贸职业学院，住所地武汉市洪山区鲁磨路448号。法定代表人：李传纳。原告徐新立与被告武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）、第三人武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行（以下简称农商行武昌支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2014年3月20日作出（2014）鄂武昌民初字第00023号民事判决书。原告徐新立不服判决提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2014年6月30日作出（2014）鄂武汉中民终字第00467号民事裁定书，撤销（2014）鄂武昌民初字第00023号民事判决书，发回重审。本院于2014年7月31日立案，并于2014年10月13日依原告徐新立申请追加武汉工贸职业学院（以下简称工贸学院）为本案第三人参加诉讼。本案由审判员万捷担任审判长与人民陪审员张俊良、人民陪审员袁丹组成合议庭于2014年11月21日开庭公开进行了审理；2015年4月3日由审判员万捷担任审判长与审判员张承霞、人民陪审员张俊良组成合议庭第二次开庭公开进行了审理。原告徐新立及其委托代理人杨明武，被告汇新公司的委托代理人曾凡清，第三人农商行武昌支行委托代理人毛永明、张琦到庭参加诉讼。第三人武汉工贸职业学院经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告徐新立诉称：2011年12月30日原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，购买被告出售的位于武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1-2层4号房屋（建筑面积86.90平方米）一套，合同总价1042800元。按合同约定，原告于签订合同当日支付了100万元购房款，余款42800元于被告办理完房地产权属证书后支付。被告在原告付清100万元后即将房屋交付原告使用。按合同约定被告应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。原审中原告徐新立认为系汇新公司不予办理，故请求法院判令：1、被告汇新公司立即协助原告徐新立办理位于武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1、2层房屋（建筑面积86.9平方米）的房屋所有权证、土地使用权证；2、本案全部诉讼费用由被告汇新公司承担。发回重审后，原告提出由于案涉房屋无法办理过户手续系被告汇新公司于2012年8月28日将案涉房屋为工贸学院向农商行武昌支行贷款进行抵押担保并办理了抵押登记造成的，故提出变更诉讼请求申请，请求判令：1、被告汇新公司将位于武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1-2层4号房屋为武汉工贸职业学院向武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行贷款提供抵押担保行为无效；2、被告立即协助原告办理位于武汉市武昌区汇文新都B区7栋1-2层4号房屋的房屋所有权证、土地使用权证；3、本案诉讼费用由被告承担。为证明其诉讼主张，原告徐新立向本院提交以下证据：1、武汉市商品房买卖合同，拟证明依据合同原告取得被告出售的房屋所有权及使用权。2、银行汇款单、收据，拟证明原告已支付房款100万元。3、抵押清单，拟证明房屋办理抵押的情况，且抵押时间是2012年8月28日，抵押期限为14个月。4、武汉市中级人民法院裁定书一份，拟证明合同约定的仲裁条款无效，本案诉讼是合法的。5、李传纳和徐利华结婚证，证明李传纳和徐利华系夫妻关系，为了借款与第三人合谋串通欺骗原告。被告汇新公司辩称：对原告的诉讼请求和事实无异议，但是对款项支付有异议，实际上原告还剩尾款6万元未付清。为证明其答辩意见，被告汇新公司向本院提交了2011年12月30日原告向该公司出具的欠条一份，拟证明原告欠被告6.28万未付。第三人农商行武昌支行述称：农商行武昌支行在办理抵押之前在房地部门查询了产权人，当时房屋登记在汇新公司名下，农商行武昌支行办理贷款及抵押手续并且放款。现工贸学院还有欠款未还清。农商行武昌支行在放贷前已经尽到审慎审查的义务。原告在工贸学院还清贷款之前是不能请求房屋过户的。原告主张权利不能损害农商行武昌支行的他项权利益，请求驳回原告诉讼请求。为证明其述称意见，第三人农商行武昌支行向本院提交以下证据：1、流动资金借款合同，拟证明农商行武昌支行与借款人签订了借款合同，并按合同约定履行了义务，借款本金958万元，抵押了17套房产，本案涉案房屋抵押金额为53万余元。2、借款凭证，拟证明农商行武昌支行按合同约定向借款人发放了贷款。3、最高额抵押合同，拟证明担保人汇新公司对该笔借款为借款人向农商行武昌支行提供了抵押担保，应承担相应担保责任。4、抵押物清单，拟证明本案诉争房产为该笔借款设立抵押担保。5、他项权证，拟证明农商行武昌支行依法取得本案诉争房产的他项权证，享有优先受偿权。6、（2014）鄂武汉中民商初字第00446号民事判决书，拟证明工贸学院欠农商行武昌支行借款本金920万元未偿还，农商行武昌支行对汇新公司抵押房产享有优先受偿权，包括本案案涉房产。第三人工贸学院未到庭，未提交陈述意见或证据。本院依职权调取诉争房屋产权登记信息查询单和抵押记载信息单，内容是该房屋2007年8月9日已经登记在被告名下，并且于2012年8月28日设定抵押，抵押权人是农商行武昌支行，抵押的被担保债权是53.65万。庭审质证中，被告汇新公司对原告徐新立提交的证据1至证据5均无异议。第三人农商行武昌支行对原告徐新立提交的证据1、2因为与农商行武昌支行无关，所以对真实性无法核实。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，这组证据正好证明农商行武昌支行抵押合法合规，享有抵押权和优先受偿权。对证据4无异议。对证据5认为与农商行武昌支行无关，并且李传纳和徐利华之间的关系不影响抵押权生效。原告徐新立对被告汇新公司提交的证据真实性有异议，认为此欠条不是原告写的，原告只欠汇新公司4.28万未付。第三人农商行武昌支行对被告汇新公司提交的证据真实性不清楚，认为与其无关，但指出欠条上落款日期有涂改。原告徐新立对第三人农商行武昌支行提交的证据1至证据6的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为6份证据证明的借款、担保行为均是在原告购房后签订的，是恶意串通属于无效行为，对证据6认为没有看到送达回证，不能确认是否已经生效。被告汇新公司对第三人农商行武昌支行提交的证据1至证据6均无异议。原告徐新立、被告汇新公司及第三人农商行武昌支行对本院调取的证据均无异议。综合各方当事人的质证意见，本院对各方认可证据的证明效力予以确认，对各方争议的证据的证明效力，本院将结合案情综合认定。根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：坐落于武汉市武昌区巡司河汇文新都B区7栋1-2层4号房屋系汇新公司开发建设。2007年8月9日，该房屋产权登记在汇新公司名下，登记的房屋坐落为武昌区汇文新都一期B区7栋1层4号。2011年12月29日徐新立为购买该房屋分别向汇新公司支付购房款22万元、30万元，次日又支付购房款48万元，合计100万元。双方签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：由徐新立购买该公司开发的上述房屋，建筑面积共86.90平方米，单价12000元/平方米，总金额1042800元；分期付款，于2011年12月30日已付款100万元整，欠款42800元；汇新公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因汇新公司的责任造成徐新立不能办理房地产权属证书的，如徐新立退房，汇新公司在徐新立提出退房要求之日起60日内将徐新立已付房价款退还给徐新立，并按已付房价款的0.5%赔偿徐新立损失；徐新立不退房，汇新公司按已付房价款的0.5%向徐新立支付违约金等。合同签订后，汇新公司将该房屋交付给徐新立，至今未能为徐新立办理房屋所有权证和土地使用证。另查明：2012年8月28日，汇新公司用其开发的17套房屋为武汉工贸职业学院向农商行武昌支行贷款进行抵押担保，包括本案案涉房屋，并办理了抵押登记，案涉房屋的债务履行期限从2012年8月28日至2013年10月28日，担保主债权的数额为53.65万元。现本案诉争房屋抵押未解除。武汉市中级人民法院在（2014）鄂武汉中民商初字第00446号民事判决书中认定“武汉工贸学院与农商行武昌支行签订的《流动资金借款合同》，汇新房产公司与农商行武昌支行签订的《最高额抵押合同》”……系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。……农商行武昌支行作为抵押权人有权在9523708.9元及由此产生的利息、逾期利息债权范围内对汇新房产公司名下的汇文新都B区、C区17套房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。”该判决书已经发生法律效力。另，本院在案件审理过程中根据查明的事实对原告徐新立进行了释明，徐新立坚持原来的诉讼请求不变更。本院认为：由于武汉市中级人民法院的生效法律文书（2014）鄂武汉中民商初字第00446号民事判决书中已经认定汇新公司与农商行武昌支行签订的《最高额抵押合同》”合法有效，对原告徐新立要求“判令被告汇新公司将位于武汉市武昌区巡司河街新桥汇文新都B区7栋1-2层4号房屋为武汉工贸职业学院向武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行贷款提供抵押担保行为无效”的诉请本院不予支持。武汉市中级人民法院的生效法律文书（2014）鄂武汉中民商初字第00446号民事判决书中已经认定武汉工贸学院与农商行武昌支行签订的《流动资金借款合同》和汇新公司与农商行武昌支行签订的《最高额抵押合同》合法有效，且确认“农商行武昌支行依约向武汉工贸学院发放贷款958万元，但武汉工贸学院除归还797334.86元款项外未再按约还款，其行为构成违约，应向农商行武昌支行归还剩余贷款本金9523708.09元及按照合同约定的利率计算的利息和逾期利息。农商行武昌支行作为抵押权人有权在9523708.09元及由此产生的利息、逾期利息债权范围内对汇新房产公司名下的汇文新都B区、C区17套房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。”。由于上述17套房产包含原告徐新立购买的本案案涉房产，该房屋存在抵押登记，在汇新公司没有偿清抵押贷款，撤销抵押登记情况下，徐新立也没有代汇新公司清偿贷款，撤销抵押登记，徐新立要求汇新公司继续履行合同，为其办理房屋所有权证和土地使用证，无法律依据，本院不予支持。如果今后该房屋撤销抵押登记，徐新立可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，判决如下：驳回原告徐新立的诉讼请求。本案案件受理费14186元，财产保全费2258元，共计16444元，由原告徐新立负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  万 捷审 判 员  张承霞人民陪审员  张俊良二〇一五年五月九日书 记 员  肖 晟