济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0104民初4035号原告：中铁建设集团有限公司济南分公司，住所地某。负责人：王长锴，经理。委托诉讼代理人：卢兴诺，男，1989年7月8日出生，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。被告：董树国，男，1964年2月17日出生，汉族，无业，住济南市。原告中铁建设集团有限公司济南分公司（以下简称中铁集团济南公司）与被告董树国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理，依法适用简易程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告中铁集团济南公司的委托诉讼代理人卢兴诺、被告董树国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁集团济南公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2015年1月1日签订的房屋租赁合同于2016年6月30日解除；2、判令被告返还租赁物不能正常使用期间的房屋租赁费575000元（2016年6月30日起至2016年12月31日）；3、判令被告返还扣押原告的所有文件资料及办公用品。后原告在开庭时口头变更诉讼请求第一项：要求解除双方于2015年1月1日签订的房屋租赁合同；书面申请撤回上述第3项诉讼请求：判令被告返还扣除原告的所有文件资料及办公用品。事实和理由：2015年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告位于某院内北办公楼、南宿舍楼及两栋中间场地，租赁期限三年，自2015年1月1日至2017年12月31日，年租金115万元，按年支付。另外，合同约定，被告应保证拥有出租本合同标的合法权利，并保证原告使用标的物不受任何影响；且被告保证自开始计租之日起，负责消防、供电、给排水系统能正常使用。签订合同后，原告履行了支付租金义务及其他合同义务，但被告自2016年6月18日起单方私自对原告租赁场地断水、断电、断网，且阻止原告搬运任何物品，至今仍未恢复水电网络使用，致使原告无法正常工作、生活。另外，原告租赁的被告南宿舍楼存在产权争议，中国人民解放军济南军区军械装备技术保障大队七队于2016年6月30日，对原告所租赁宿舍楼进行了清空并贴封条，致使原告员工无处生活居住，被告以上的行为严重违反了合同约定，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院请求判如所求。被告董树国辩称，原告与我签订三年的租赁房屋租赁合同，约定期限自2015年1月1日至2017年12月31日，先交租金后使用。我对出租房屋进行装修，支付装修费九十多万元。2016年1月，因原告欠交租金，我向原告催要租金，直到2016年4月15日，才支付我半年的房租。2016年5月10日，原告向我出具了一份解除房屋租赁合同书面说明，由于原告未履行租赁合同，导致我所租赁的部队宿舍楼停水停电，当时原告的书记还与部队负责人联系供水电事宜。现在承租的房屋原告一直在使用，原告于2016年7月14日支付给我下半年的房租57.5万元。我同意解除房屋租赁合同，但必须给我赔偿，我不同意返还57.5万元房租，属于正常交纳房租。我不同意2016年6月30日已解除租赁合同的说法，既然2016年6月30日已解除合同，为什么原告7月份还支付房租，租赁合同至今未解除。我要求原告支付我违约金、合同外房屋租金、及宿舍楼装修费共计40万元后，协商解除。对原告开庭口头变更第一项诉讼请求，不同意原告变更后的“要求解除双方于2015年1月1日签订的房屋租赁合同”诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告中铁集团济南公司认为，双方已于2016年6月30日解除房屋租赁合同。被告董树国认为没有解除合同，并提交原告方于2016年5月10日送达的“解除租赁合同情况说明”1份，证明当时原告要求解除合同，但实际没有解除，且之后原告又支付了半年租金。原告对被告提交的情况说明无异议，对之后又交纳房租的事实予以认可。对“解除租赁合同情况说明”的真实性予以确认，对2016年6月30日双方实际没有解除《房屋租赁合同》的事实予以确认。2、原告提交中国农业银行“账户交易明细回单”1份，证明于2016年7月14日向被告董树国支付2016年下半年的房屋租赁费57.5万元，并认为向被告发出解除合同通知后，被告不同意解除，但原告的办公用品和文件资料等都在租赁房屋内，无奈暂时又支付了半年租金，但该租金实际不应支付。被告董树国认为，原告所述不实，办公场所原告一直在使用，合同外房屋原告一直在使用，门禁和钥匙都在原告处。对收到2016年下半年租金57.5万元无异议。对原告于2016年7月14日向被告董树国支付2016年下半年的房屋租赁费57.5万元事实予以确认。3、原告要求返还2016年下半年的房屋租赁费57.5万元，并提交山东省济南市泉城公证处《公证书》1份及所附承租被告房屋被封条查封的照片45张，证明租赁的被告南楼房屋全部被查封。被告董树国陈述，查封原告承租的房屋是我要求的，由于原告违约付款，2016年1月，我要求原告交纳房租，原告说资金紧张，4月15日我又催要房租，只给了半年的房租，还由于原告单方私自要求解除合同，导致我与部队合同无法履行，我要求济南军区机械装备技术保障大队七队进行查封。被告董树国对原告提交的公证书有异议，对所附的45张照片真实性无异议，本院确认为有效证据。4、对于被告申请房主济南军区机械装备技术保障大队七队，于2016年6月30日查封了原告承租的南楼后，原告为什么还于2016年7月14日向被告董树国支付下半年的房租57.5万元，原告解释说，当时想通过协商交纳半年租金后，被告给予解封，再使用半年承租房屋，没有想到被告董树国不但没有解除封条，反而认为原告违约，将承租的办公楼的水电也给断掉了。被告董树国辩称，当时原告公司与郑州合并，原告80%的人员已分配到其他部门，原告所剩工作人员只有十多人，食堂已不运转，南宿舍楼还有7、8个人，所以停水停电。本院认为，对原告交纳2016年下半年租金后，承租房屋仍然被查封、且停水、停电的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，原告中铁集团济南公司（承租方、乙方）与被告董树国（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲乙双方经平等协商，就乙方租赁甲方某院内北办公楼、南宿舍楼及两栋楼中间场地相关事宜，经协商一致，达成如下协议，并保证共同遵守。第一条，写字楼的位置和面积：乙方租赁甲方合法拥有的位于某院内的南北两栋楼，作为办公及员工宿舍之用，合计建筑面积2349.88平方米,其中北栋办公楼现租赁区域使用的建筑面积为1091.88平方米,具体租赁房间及楼层见附件1,南栋整栋租赁建筑面积1258平方米，两栋楼之间场地185平方米。第二条，合同租赁期限：双方商定，乙方租赁期为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日。第三条，租金：1、租金以建筑面积计算，乙方承租的北栋办公楼租金为每天每平方米1.7元，北栋办公楼使用面积1091.88平方米，租金每年67.75万元;南栋宿舍楼租金为每年49.2万元，合计116.95万元，经双方协商决定，南、北栋楼租金按照每年115万元人民币实际缴纳，合同总金额345万元。4、租金按照每年支付，每年115万元整。第四条，甲乙双方的权利义务：（一）甲方的权利和义务：甲方的权利：1、甲方有依本合同的规定按期如数收取租金的权利。2、甲方有在乙方违约时，依照国家法律、法规及本合同的约定进行处置的权利。甲方的义务：1、甲方保证拥有出租本合同标的合法权利，并保证乙方拥有合法使用标的物不受任何影响的权利。3、负责对租赁场地作定期安全检查，对租赁场地内的水电等基础设施维护维修，所产生的费用由甲乙双方共同承担。4、由于北部办公楼同时有其他几家单位作为办公租赁使用，甲方有维护乙方正常办公秩序的义务。5、从开始计租之日起，甲方负责的消防、供电、给排水系统正常投入使用。（二）乙方的权利：1、乙方有依本合同规定合法使用所租赁场地的权利。2、乙方有在甲方违约时依照国家法律、法规及本合同的规定进行处置的权利”双方还对其他事项进行了约定。被告董树国陈述，出租前对房屋进行了装修。签订合同当日，原告中铁集团济南公司支付房租57.5万元，于当日被告董树国将出租房屋交于原告。2015年3月18日支付租金57.5万元，至此2015年全年房租115万元全部付清。2016年1月，被告董树国要求原告交纳2016年的全年房租，同年4月15日，原告中铁集团济南公司支付房租57.5万元。同年5月10日，原告中铁集团济南公司向被告董树国送达一份“解除租赁合同的情况说明”，述明：“董树国：我司与你方于2015年1月1日签订房屋租赁合同，合同约定了我司租赁你方房屋用于公司办公使用。随着近年经济形式不断变化，国务院不断提出国企优化改革，我公司作为国企为积极响应中央号召，今年集团公司开展了架构改革，其中包括中铁建设集团有限公司济南分公司与郑州分公司合并为中铁建设集团有限公司华中分公司。由于我司与你方签订的租赁合同的目的是用于中铁建设集团有限公司济南分公司的办公使用，但基于上述改革，当初贵我双方签订房屋租赁合同的前提与基础不复存在，发生了重大的情势变更。根据合同法的相关规定，主客观情况发生变化，使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意见，将造成不适当的结果时，可以解除合同。综上，为减少双方的损失，我司决定于2016年6月30日解除双方房屋租赁协议，现将租赁合同解除事宜提前告知你方，请贵方就解除合同事宜7日内予以书面回复，以免造成不必要的麻烦。”被告董树国收到该说明后，没有给予回复。于2016年6月18日，对原告中铁集团济南公司承租的房屋办公楼开始断水、断电；被告董树国辩称是由于原告逾期交房租，造成其不能向部队交房租，是部队给停水、停电。同年6月30日，被告董树国通知出租房屋产权单位济南军区机械装备技术保障大队，对原告承租的南栋宿舍楼全部进行了贴封条等查封行为，致使原告职工不能在承租的南栋宿舍楼居住，办公楼受到严重干扰，不能正常办公。原告因公司合并需转移办公用品和文件资料，被告董树国也进行了干扰。2016年7月14日，原告为了与被告董树国缓和矛盾，决定再交纳2016年下半年的房租57.5万元，被告董树国对收到该下半年的房租没有异议。但之后被告董树国仍然查封出租的南栋宿舍楼，自同年7月18日开始又对原告承租的南、北栋房屋断水、断电。2016年7月24日，原告中铁集团济南公司向被告董树国发出一份“关于房屋租赁争议的函”，言明：“我司就贵我双方在房屋租赁协议期间，贵方私自断水断电及南宿舍楼被封至我公司无法办公、生活，相关事宜致函如下：贵方与我司于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定，我司租赁贵方位于济南某院内北办公楼、南宿舍楼及两楼中间场地，租赁期限三年，自2015年1月1日至2017年12月31日，每年租金115万元，按年已支付。另合同约定：贵方保证拥有出租本合同标的合法权利，并保证我司使用标的不受任何影响，且贵方应保证自开始计租之日起，负责消防、供电、给排水系统能正常使用。现我司已履行了支付租金义务及其他合同义务。但贵方自2016年6月18日起单方私自对我司断水断电断网络，至今未恢复，致使我司无法正常工作生活。另贵方对我司租赁的南宿舍楼存在产权争议，中国人民解放济南军区军械装备技术保障大队七队于2016年6月30日对我司所租赁南宿舍楼进行了清空并贴封条，致使我司上百员工无处生活居住。贵方以上行为严重违反了合同约定，给我司造成巨大的经济损失。本着公平公正、互惠互利的原则，现我司对贵方提出如下要求：1、贵方在收到函之日起立即对我司租赁场地供水供电，保证我司的正常工作条件。2、乙方不得以任何方式阻挠我开发中心正常工作，不得以任何方式我司工作人员的进出及相关物品的搬进搬出。3、贵方自收到该函件3日内，就南宿舍楼被中国人民解放军济南军区军械装备技术保障大队七队所封一事，向我开发中心做出书面说明，并在5日内达到生活住宿条件。4、如乙方未能及时履行以上义务，我司将通过法律途径追究贵方自2016年6月18日至恢复供电供水之日及其他停水停电期间使我公司不能正常上班所造成的一切经济损失。并追究就南宿舍楼被封一事给我司造成的直接与间接损失，以及其他责任。望贵方收函后予以充分重视，并速与我司联系，妥善处理本函通知事宜。”被告董树国未以回复，也未解除对查封房屋的解除，也未供水供电。2016年9月26日，部队为了应付检查，将原告承租的前后楼之间的通道上砌起了一堵墙，将通道堵死不能通行，将前后楼隔开，将南宿舍楼划归部队大院里，更造成原告无法正常使用南宿舍楼。为此，原告中铁集团济南公司诉来本院要求处理。本院认为,《中华人民共和国合同法》第二条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”因此，原告中铁集团济南公司与被告董树国应当严格按照2015年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》约定，履行各自的义务。根据该《房屋租赁合同》第三条第4项约定：“租金：4、租金按照每年支付，每年115万元整。”《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”据此，本合同中虽然约定了租金按每年交付，但未约定在每一年中交付租金的具体时间，按此规定，原告中铁集团济南公司最晚在每届满一年时，交纳当年租金也不应属于违约，因此，被告董树国辩称，原告应在2016年的年初交纳当年租金，否则视为违约，不符合合同约定和法律规定，不予支持。2016年5月10日，原告中铁集团济南公司向被告董树国送达一份“解除租赁合同的情况说明”，以“中铁建设集团有限公司济南分公司与郑州分公司合并为中铁建设集团有限公司华中分公司。双方签订房屋租赁合同发生了重大的情势变更”为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条的情形变更的规定，不予支持。本案争议的焦点问题是，原、被告双方于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否可以解除？被告董树国是否应当返还原告已经交纳的2016年下半年的租金57.5万元？根据被告董树国的答辩意见，其同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》。根据上述合同约定，被告董树国有“保证拥有出租本合同标的合法权利，并保证乙方拥有合法使用标物不受任何影响的权利；负责对租赁场地作定期安全检查，对租赁场地内的水电等基础设施维护维修；甲方维护乙方正常办公秩序的义务；从开始计租之日起，甲方负责的消防、供电、给排水系统正常投入使用。”2016年6月18日，被告董树国以原告未及时交纳租金为由，本人要求或董树国承租房屋的承租方，开始对原告中铁集团济南公司承租的房屋办公楼断水、断电；同年6月30日，被告董树国通知出租房屋产权单位济南军区机械装备技术保障大队，对原告承租的南栋宿舍楼全部进行了贴封条的查封行为。2016年7月14日，原告为了缓和与被告董树国矛盾，又交纳了2016年下半年的房租57.5万元，被告董树国收到该下半年的房租后，仍然查封出租的建筑面积1258平方米的南栋宿舍楼，仍然对办公楼停电、将前后楼通道堵死等行为，致使原告中铁集团济南公司自2016年3月30日起，已无法正常使用《房屋租赁合同》中的全部租赁物。2016年7月24日，原告中铁集团济南公司向被告董树国发出一份“关于房屋租赁争议的函”，向被告董树国说明了查封房屋、停水、停电、停网络的严重后果，并再次要求董树国解除查封、恢复水电网的正常运营的强烈愿望，否则以法维权。但被告董树国一直没有解除查封、恢复通电等。2016年9月26日，部队为了应付检查，将原告承租的前后楼之间的通道堵死不能通行。致使原告职工不能在承租的南栋宿舍楼居住，办公楼受到严重干扰，不能正常办公。被告董树国对上述事实予以认可。被告董树国的上述行为违反了上述合同约定，属于严重违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的。”现因被告董树国的行为至使原告中铁集团济南公司不能实现承租房屋的目的，原告中铁集团济南公司诉讼请求解除双方于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》，合法有理，应予支持。对于原告中铁集团济南公司要求被告董树国赔偿损失，返还已交纳的2016年下半年的租金57.5万元，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”现因原告中铁集团济南公司于2016年7月14日交纳2016年下半年的租金57.5万元后，由于被告董树国的违约行为，致使原告自2016年6月30日开始至2016年年底，至现在仍不能使用承租的房屋用于办公、住宿，致使原告承租房屋的合同目的不能实现，现原告要求被告赔偿相当于半年租金57.5万元的损失，符合合同约定和法律规定，应予支持。对于被告董树国要求原告中铁集团济南公司支付其违约金、合同外房屋租金、及宿舍楼装修费共计40万元，因被告董树国在本案中未提起反诉，本案不作处理，被告董树国可另行处理。综上所述，原告中铁集团济南公司要求解除与被告董树国签订的《房屋租赁合同》，并要求赔偿损失，返还半年租金57.5万元，证据确实充分，合法有理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、张九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告中铁建设集团有限公司济南分公司与被告董树国，于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告董树国于本判决生效之日起十日内，返还原告中铁建设集团有限公司济南分公司租金57.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，减半收取7575元，由被告董树国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇一七年二月十日书记员 孙丽娟