湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初5972号原告:北京银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段163号新时代广场。负责人:戴炜，该分行行长。委托诉讼代理人：徐日强，该银行职工。委托诉讼代理人：罗川，湖南融邦律师事务所律师。被告：许政，男，汉族，1971年11月6日出生，住长沙市望城区。被告：长沙龙湖房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区文源西路（农行宿舍403房）。法定代表人：李剑。委托诉讼代理人：刘海平，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仁权，湖南金州律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司长沙分行（以下简称北京银行长沙分行）诉被告许政、长沙龙湖房地产开发有限公司（以下简称龙湖公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法由审判员解钢适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任记录。原告北京银行长沙分行的委托诉讼代理人徐日强、罗川到庭参加诉讼。被告许政经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京银行长沙分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告许政立即偿还原告贷款本息合计369173.83元，其中本金353739.26元，逾期利息3150.26元，逾期罚息12284.31元（暂计至2016年10月26日止，此后的利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止）；2、判令被告许政承担原告为实现债权而产生的律师费共计人民币18458元（按贷款本息的5%计算）；3、判令被告龙湖公司对被告许政上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4、确认原告对被告许政提供的位于长沙市望城区月亮岛街道龙湖.湘风原著G3栋2层201号房（以下简称涉案房屋）拍卖变卖价款在贷款本息及实现债权费用内享有优先受偿权；5、判令被告承担本案全部案件受理费、财产保全费及原告为实现债权所支出的全部费用。诉讼过程中，原告变更上述第一项诉求为：截止2017年1月9日被告许政欠原告贷款本金为352425.49元、逾期罚息为1584.9元。事实与理由：2014年6月10日，原告与被告签订了编号为35001F141142的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，合同约定被告许政向原告借款370000元，借款期限为240个月，贷款期限自2014年6月18日起至2034年6月18日止，贷款利率为放款日的同期基准利率上浮10%，利率为浮动利率，于基准利率调整日次年的1月1日起调整；逾期罚息利率为合同利率上浮40%，挪用罚息利率为合同利率上浮100%。还款方式为等额本息还款；如被告未按合同约定的还款计划偿还贷款本息，原告有权宣布合同到期提前收回未到期的全部贷款本息并行使抵押权，同时原告为实现债权的所有费用均由被告承担。为保障原告债权的实现，被告将其名下涉案房屋抵押给原告，并办理了抵押登记手续，抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息及实现债权担保的费用等。上述合同生效后，原告于2014年6月18日依约向借款人许政发放了贷款370000元，但是被告许政经常出现逾期还款，截至2016年10月26日，被告许政共拖欠贷款本息合计369173.83元，其中本金353739.26元，逾期利息3150.26元，逾期罚息12284.31元。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告许政未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。在诉讼过程中，本院与许政电话联系，其声称已经归还大部分逾期贷款，目前为止只欠原告一期贷款未还，希望与原告进行协商。被告龙湖公司辩称，一、龙湖公司对原告的债权担保方式是保证担保，被告许政以其名下涉案房屋提供抵押担保，根据相关法律规定，应先履行物的担保，另外若先履行龙湖公司的保证担保，将会增加诉累；二、原告主张的逾期罚息过高，本金和逾期罚息应按实际情况核定；三、本案的案情简单，原告主张的律师费过高，法院应结合湖南省律师收费标准适当核准律师费；四、本案是被告许政违约，诉讼费和保全费应该由被告许政承担。经审理查明，原告长沙分行作为贷款人与作为借款人及抵押人的被告许政、作为保证人的被告龙湖公司三方于2014年6月10日签订了编号为35001F141142的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》。合同约定：借款人许政向贷款人长沙分行借款370000元，贷款期限240个月，自2014年6月18日起至2034年6月18日止，贷款利率为放款日的同期基准利率上浮10%，利率为浮动利率，于基准利率调整日次年的1月1日起调整；逾期罚息利率为合同利率上浮40%，挪用罚息利率为合同利率上浮100%。还款方式为等额本息还款；实际放款日为2014年6月18日。担保方式为抵押担保和保证担保，被告许政作为抵押人以本合同下贷款所购房产作为抵押，被告龙湖公司作为保证人为本合同债权提供连带责任保证担保，具体内容以担保文件为准。合同第9条对违约事件及补救措施进行了约定，若借款人发生本合同项下的违约事件，未能按期足额支付利息、本金或其他应付款项的，借款人未能完全适当地履行其在本合同下的任何承诺、保证、义务或责任的，视为借款人违约，贷款人有权根据本合同的约定或法律法规的规定行使违约救济权利，包括但不限于宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期、公告催收、要求赔偿损失以及要求偿付担保物保管/维护/维修的费用、实现债权和担保权益而发生的费用（包括但不限于诉讼/仲裁费用、评估/鉴定/拍卖等处置费用、律师费用、调查取证费用、差旅费及其他合理费用）等。担保条款约定：担保的范围包括本合同项下发生的全部债务，包括但不限于贷款本金以及利息、罚息、违约金、损害赔偿金、担保物保管/维护/维修的费用、实现债权和担保权益的费用及其他应付款项。被告许政以其名下涉案房屋向原告设定抵押担保，被告龙湖公司为原告提供的是阶段性连带责任保证担保。被告许政未能按期足额偿还主合同债务的，或者被告许政发生主合同项下的违约事件的，或者保证人龙湖公司发生本合同下的违约事件的，原告均有权按本合同约定行使抵押权，处分抵押物并以处分所得优先受偿，并且有权按合同约定要求保证人龙湖公司承担保证责任。上述合同签订后，原告依约于2014年6月18日向被告许政发放贷款370000元。因被告许政未按合同约定的期限向原告按时偿还贷款本息，2016年5月11日，原告向被告许政、龙湖公司发出《全部收贷通知书》，告知被告许政、龙湖公司因其已发生借款合同下的严重违约，根据借款合同的约定，原告宣布借款合同下的未到期贷款等全部债务立即到期，要求被告许政、龙湖公司立即清偿拖欠的已到期贷款本金，并偿还提前到期的贷款本金352807.8元及利息、罚息等应付款项，并承担相应的法律责任。截至2017年1月9日止，被告许政拖欠贷款本金352425.49元，逾期利息1584.9元，合计354010.39元。另查明，原告与被告许政就被告许政提供的抵押物即位于长沙市望城区月亮岛街道龙湖.湘风原著G3栋2层201号房屋在长沙市望城区房屋产权管理局仅办理了商品房预告抵押登记手续，未办理抵押登记手续。原告为实现债权，与湖南融邦律师事务所签订了《委托代理合同》，约定代理费为18458元。上述事实，有《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》、个人一手住房贷款放款通知书、借款借据、房屋他项权证、贷款归还情况表及案件委托代理合同、律师费发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，一、原、被告之间签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》系双方真实意思表示，合法、有效，原、被告之间形成了合法、有效的借贷关系及担保关系。原告依约向被告许政发放了贷款，但许政未按合同约定的期限按时偿还借款本息，已构成违约。原告要求被告许政偿还贷款本息的诉讼请求，符合合同的约定，亦符合法律规定，故本院对此诉讼请求予以支持；二、因原告与被告许政在合同中对原告为实现债权的费用已约定由被告许政承担，参照《湖南省律师服务收费标准》，另结合本案的标的额，该律师费数额低于收费标准中的最低计算标准，因此原告主张实现债权的费用18458元，属于合理范围，本院予以支持；三、因本案房屋尚未办理房权证，该房屋抵押系预告登记，并非真正的抵押权登记，不发生抵押权效力，故对原告主张的对本案房屋享有优先受偿权的主张，本院不予支持；四、原告与被告龙湖公司约定的担保内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告龙湖公司应在原、被告之间签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》项下未清偿的贷款本息及实现债权的费用范围内承担连带保证责任；五、被告许政经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告许政于本判决生效之日起十日内偿还原告北京银行股份有限公司长沙分行借款本息354010.39元（利息暂计至2017年1月9日止），并按合同约定的计算方式计算自2017年1月10日起至借款本息还清时止的逾期利息；二、被告许政于本判决生效之日起十日内向原告北京银行股份有限公司长沙分行支付实现债权的费用18458元；三、被告长沙龙湖房地产开发有限公司在本判决确定的第一、二项金钱给付义务范围内对原告北京银行股份有限公司长沙分行承担连带清偿责任。被告长沙龙湖房地产开发有限公司承担上述清偿责任后，有权向被告许政追偿；四、驳回原告北京银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7114元，因适用简易程序减半收取3557元，财产保全费2470元，合计6027元，由被告许政承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  解钢二〇一七年二月十七日代理书记员  张凡