广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17508号上诉人（原审被告）：广州天粤物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401017783601037。法定代表人：张碧怡，该公司总经理。委托代理人：陈滨宏、梁剑标，均系广东圣和胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩丽英，住山西省阳泉市城区。委托代理人：张晓娟、关慧鹏，均系北京京福律师事务所律师。原审第三人：广州华正投资管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码914401017812284617。法定代表人：郭建章，该公司董事长。委托代理人：张涛、王春生，均系该公司员工。原审第三人：沈飞，住上海市崇明县。原审第三人：广州爱耳听力设备有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010666998497X9。法定代表人：谢建华，该公司董事。原审第三人：广州市惠飞商务服务有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440106068156669H。法定代表人：党建平，该公司经理。原审第三人：上海禅蕴体育发展有限公司，住所地上海市宝山区，统一社会信用代码91310106093872106E。法定代表人：陈蕴。上诉人广州天粤物业管理有限公司（以下简称天粤公司）因与被上诉人韩丽英及原审第三人广州华正投资管理有限公司（以下简称华正投资公司）、沈飞、广州爱耳听力设备有限公司（以下简称爱耳公司）、广州市惠飞商务服务有限公司（以下简称惠飞公司）、上海禅蕴体育发展有限公司（以下简称禅蕴公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。天粤公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四项，改判驳回韩丽英针对天粤公司的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由韩丽英承担。事实与理由：一、原审判决结果超越韩丽英的诉讼请求范围，侵犯了天粤公司取回保证金的权利。原审判决虽指出“鉴于原告没收保证金已可弥补其部分损失”，但韩丽英于本案诉讼中并未涉及租赁保证金的主张，故该判决陈述将实质导致天粤公司无法向出租方主张返还租赁保证金，原审判决的上述处理违反“不告不理”原则，也违反了《房屋租赁合同》关于租赁保证金可于合同期限届满后可办理退回手续的具体约定。暂不考虑是否存在违约事实，于本案中，天粤公司请求调整违约金的依据为民事法律制度中的“损失填平原则”，即应与韩丽英的实际损失来衡量违约赔偿结果，原审判决所支持的同期银行贷款利率已足以覆盖其损失，前述处理结果也等同于增加了韩丽英的不正当收益，处理结果有失公平。二、案外人华证资产管理有限公司（以下简称华证资产公司）与韩丽英之间就标的房产的买卖交易侵犯天粤公司依法享有的优先购买权，应当承担赔偿责任。根据天粤公司与华正投资公司订立的《房屋租赁合同》，天粤公司依法享有标的房产转让时的优先购买权，并受《中华人民共和国合同法》保护。但于本案中，华证资产公司存在如下严重侵犯天粤公司优先购买权客观事实，并引起天粤公司的重大损失：1.华证资产公司将天粤公司所承租的标的房产与其他105项资产打包对外出售，账面价值高达人民币1094764024．53元(接近11亿元)，其主观目的正是恶意利用资产包的高价值，排除天粤公司针对标的房产行使优先购买权。2.华证资产公司早于2014年9月即先行将前述资产包挂牌出让，根本未告知天粤公司即将出让标的房产的事实，妨碍了天粤公司就资产出让方式提出异议的权利，也导致天粤公司无法履行优先购买权。3.在资产包挂牌交易时，华证资产公司并未如实披露有关标的房产租赁的事实，也未在交易文件中就优先购买权行使设定相应机制，排除了天粤公司行使优先购买权的机会。4.资产包挂牌交易并确定交易价格之后，案外人华证资产公司并未告知天粤公司有关成交价格，也未给予天粤公司以同等价格购买的权利。天粤公司多次向华证资产公司和华正投资公司主张优先购买权利和赔偿要求，在未获得相应赔偿之前，上诉拒绝缴付租金属行使合理抗辩权的表现，并非违约。另需指出的是，即使依原审判决，韩丽英仍应当保证天粤公司的优先购买权，并也应就侵权行为承担相应的责任。三、案外人华证资产公司、韩丽英侵犯天粤公司就标的房产所享有的优先续租权，应就天粤公司的损失承担赔偿责任，原审判决有违公平原则。《房屋租赁合同》中明确约定天粤公司享有优先续租的权利，基于其明确的续租保障，天粤公司投入大量资金对标的房产进行装修改造和经营管理，其中包括加装中央空调系统和室内装饰优化，相应的投入必须有足够的租赁期限方可保证回收投资成本。虽华证资产公司与天粤公司所订立的租赁期限至2015年12月31日截止，但依《房屋租赁合同》约定，天粤公司也享有优先续租权利。然而，受韩丽英与案外人华证资产公司交易行为的影响，天粤公司虽有续租的意愿，但已无法通过华证投资公司获得相应合同权利的保障，又无法直接与案外人华证资产公司联系要求续租，故导致因租期过短的影响，导致承租户租赁意愿不足，大部分面积空置而导致天粤公司承受重大损失。另，案外人华证资产公司和天粤公司还通过采取各种恶意驱赶分租户的手段，导致物业部分空置或分租户拒缴租金，大大降低了物业的价值，造成分租租金无法收回，在此背景之下，天粤公司要求损失赔偿无果，暂停缴付租金实属无奈，也属于履行正当抗辩权利的表现。原审判决直接要求天粤公司按全额租金支付，有违客观事实和公平原则。四、原审判决遗漏诉讼主体，程序违法。本案中，韩丽英通过与案外人华正资产有限公司签署《资产交易合同》，针对包含讼争房产在内的106项资产进行交易。根据上述交易形成的法律关系，案外人华正资产管理有限公司为韩丽英的交易相对方，与本案的处理结果存在利害关系，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，应当依法追加其作为本案第三人参加诉讼，原审法院未予依法处理，违反《民事诉讼法》的具体规定。此外，韩丽英于2016年10月1日对涉案场所采取强制锁门手段，控制涉案场所，涉案场所至今仍在韩丽英控制之下。另，根据天粤公司与案涉其他第三人的了解，韩丽英有向其他第三人收取租金。韩丽英辩称，同意原审判决，不同意天粤公司的上诉请求：一、本案所涉保证金问题，根据《房屋租赁合同》第5条之约定，因天粤公司违约韩丽英有权没收保证金，这也是韩丽英为维护自己合法权利免遭更大损失而采取的有效自救措施，故原审判决认定事实清楚，没有超越韩丽英的诉讼请求范围。二、本案所涉及优先购买权问题，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，优先购买权是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，属于请求债权，不直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人。2.本案中所涉位于广州市天河区黄埔大道西出租房屋原产权人为华证资产公司，天粤公司所称华证资产公司侵犯其优先购买权的行为与本案无关，亦非同一法律关系，应当另诉。三、本案所涉优先续租权问题，根据《房屋租赁合同》之约定，租赁期满，在同等条件下，天粤公司有续租优先权，但须提前3个月与韩丽英协商，双方另订合同。本案中，天粤公司拖欠租金已属于恶意违约，给韩丽英造成严重经济损失，鉴于天粤公司失信在先，且根据《房屋租赁合同》第14条之约定，天粤公司也未按照合同约定提前3个月与韩丽英协商，表示继续承租该房产。四、关于2016年10月1日强制上锁，韩丽英予以认可，故租金及占用费计算至2016年9月。五、关于向其他租户收取租金的问题，韩丽英收取的是10月份的租金，此前的月份并未收取租金，故收取租金与天粤公司无关。华正投资公司述称，天粤公司与韩丽英所陈述的是其双方租赁关系的问题，华正投资公司已经非业主出租方，与华正投资公司无关。关于优先购买权的问题，一审判决已经明确，与本案非同一法律关系，且华正投资公司已经履行了通知的义务，天粤公司也进行了签收并盖章，华正投资公司已经给予了充分的时间给天粤公司考虑是否购买涉案物业的问题，故华正投资公司不存在侵害天粤公司优先购买权的问题。原审第三人沈飞、爱耳公司、惠飞公司、禅蕴公司未答辩。韩丽英向一审法院起诉请求：1.解除韩丽英与天粤公司之间的房屋租赁合同；2.天粤公司向韩丽英支付欠缴租金（月租金以115000元为标准，自2015年1月1日起计至被告搬出涉案房屋止），以及违约金（以每月的租金115000元为本金，从每月的21日起算至天粤公司支付之日止，每天按照月租金的千分之五计算）；3.天粤公司腾退位于广州市天河黄埔大道西49号201号及45、47、51号201号的房产；4.天粤公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2005年12月26日，华正投资公司（甲方、出租方）与天粤公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方自愿将其所拥有的位于广州市天河区黄埔大道西45、47、51号二层全层房屋出租给乙方作合法使用，产权面积2300平方米（后附建筑平面图）；租赁期限为九年，即2006年1月1日至2015年12月31日；甲乙双方约定首四年每月租金为69000元，次五年每月租金为115000元，每月5号前交租，该房屋的每月物业管理费由乙方另行向物业管理公司交缴；本合同签订后，乙方同意支付两个月的租金作为保证金给甲方，租赁期满后符合本合同约定的一次性无息将保证金退还给乙方；乙方必须按时向甲方交纳租金，且保证金不得抵冲所欠租金，逾期交付租金，超过15天，乙方须按未交租金额的每日千分之五向甲方支付违约滞纳金；如逾期30天后仍未交纳租金，甲方有权采取措施终止乙方对该房屋的继续有效使用，由此引发的一切后果由乙方自负；甲方有权终止本合同，所收保证金不予退还；合同期满时所装修的装修工程、镶嵌物等不得拆卸或故意损坏；甲方同意乙方可将房屋合法转租或分租给其他客户；乙方须将分租或转租合同、装修方案等有关资料送交甲方审核、备案；租赁期满，在同等条件下，乙方有续租优先权，但须提前三个月与甲方协商，双方另订合同；如乙方不再续租，则应按时将房屋在保持完好的状态下交还甲方，并全部固定装嵌的设备交给甲方；如逾期不交出承租房屋，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期租金总额的双倍收取违约金；本合同之附件，为本合同不可分割的组成部分，其法律效力与本合同同等等条款。《合同》后附有《房地产平面附图》。在本案中，华正投资公司与天粤公司均确认：《合同》所涉的出租房屋地址为广州市天河区黄埔大道西45，47，51号201（以下简称“45，47，51号201房”），不包括广州市天河区黄埔大道西49号201（以下简称“49号201房”），以下统称45，47，51号201房和49号201房为“涉案房屋”。2014年11月25日，韩丽英取得案外人北京金融资产交易所有限公司（以下简称“北金所公司”）出具的《北京金融资产交易所受让资格确认通知书》，该通知书内容为韩丽英提交的意向受让资产包1-广州恒诚大厦等106项资产项目的《资产包受让申请书》及相关资料，经审核具备受让资格。2014年11月27日，韩丽英（乙方，受让方）与案外人华证资产公司（甲方，转让方）签订《北京金融资产交易所有限公司资产交易合同》（以下简称《资产交易合同》），约定：甲方拟转让其实物、债权及权益资产（下称“标的资产”，标的资产清单参见本合同附件一），乙方拟收购上述标的资产；标的资产的账面价值为1094764024.53元，评估价值为48219680.28元；甲方同意在交割日将标的资产及该等资产所涉相关权利、义务整体转让并交付给乙方，乙方同意在交割日整体受让并接受该等标的资产，同时获得标的资产项下的全部权利、权益，并承担标的资产项下的全部义务及责任；对于最初由其他相关方签署，后随标的资产由甲方承继的或由甲方签署的标的资产的相关从属协议（包括但不限于房屋租赁协议、法律服务协议等），在交割完成后，将由乙方继承自交割日起在该等从属协议项下的全部权利和义务并受该等第三方协议条款的约束；甲方将本合同项下的标的资产以48219680.28元转让给乙方等条款。《资产交易合同》附有的《标的资产清单》显示标的资产包括涉案房屋等。2014年12月8日，北金所公司向韩丽英出具《北京金融资产交易所产权交易凭证》，内容为：华证资产公司将其持有的资产包1-广州恒诚大厦等106项资产转让给韩丽英，项目成交价格为4821.968028万元等；备注为挂牌起止日期为2014年9月24日至2014年11月21日等。2014年12月19日，韩丽英与华证资产公司签订《交割完成确认书》，内容为：针对《资产交易合同》项下标的资产，双方已完成了标的资产的全部交割工作；广州恒诚大厦资产自2015年1月1日起产生的收益及相关的利益归韩丽英所有等。2015年1月5日，华证资产公司向华正投资公司发出《通知》，内容为：华证资产公司将包括委托华正投资公司管理的涉案房屋在内的资产在北京金融资产交易所挂牌进行交易；韩丽英购买了包含涉案房屋在内的挂牌交易资产；2014年12月30日在广州市天河区房地产登记中心办理房产转移登记手续；自2015年1月1日起涉案房屋权益及收益归属韩丽英；请华正投资公司将上述转让事宜通知涉案房屋租户，协助韩丽英与租户的签署租赁合同或变更租赁方，并将与此有关的租赁押金转交给韩丽英等等。2015年1月，韩丽英向华证资产公司发出《划款通知函》，通知华证资产公司将天粤公司交纳的保证金138000元支付至韩丽英的账户。之后，韩丽英出具《收据》确认实际收到天粤公司支付的保证金138000元。在本案中，韩丽英提交的上述《通知》、《划款通知函》及《收据》为复印件，天粤公司以上述证据为复印件为由，对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，华正投资公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。在本案中，韩丽英提交的涉案房屋的《房地产权证》记载：45，47，51号201房于2015年2月16日登记至韩丽英名下，49号201房于2015年2月15日登记至韩丽英名下。《房地产权证》附有《房地产分户图》，其中45，47，51号201房《房地产分户图》显示该房的区域与《合同》所涉的出租房屋的位置一致。另查明，涉案房屋查册时间为2016年9月的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案房屋原登记在华证资产公司名下，涉案房屋现登记在韩丽英名下，韩丽英通过购买方式取得涉案房屋的所有权。韩丽英以天粤公司未支付租金等为由提起本案诉讼要求解除租赁合同并要求天粤公司支付租金及返还涉案房屋等。韩丽英为证明本案事实在本案中提交了以下证据：1、《通知》和《回执单》。《通知》内容为：韩丽英已办理广州市天河区黄埔大道西45、47、51号二层过户手续，韩丽英已为上述房产的实际所有权人；《合同》项下原第三人华证资产公司享有的全部权利及应履行的义务应由韩丽英全部承继；请天粤公司自2015年1月1日起依据该合同约定，向韩丽英履行合同义务，并按该合同约定将租金款项支付至韩丽英账户等。《回执单》内容为：韩丽英于2014年12月30日通过当面方式向本单位发出的《通知》，本单位已收悉；本单位承诺将按该通知要求向韩丽英履行《合同》约定的合同义务，并按照韩丽英所要求自2015年1月1日起按合同约定将租金款项支付至韩丽英所指定的银行账户。《回执单》落款处为“广州天粤物业管理有限公司”打印字样，但未加盖公章。《回执单》另有手写文字“已收到通知，吴某，2014.12.30”。韩丽英另提供“吴某”的名片，显示吴某为天粤投资（中国）有限公司等的行政经理。上述证据拟证明韩丽英于2014年12月30日通过当面送达的方式向天粤公司发出《通知》，要求天粤公司自2015年1月1日起向某英履行合同义务，按约定支付租金到韩丽英账号内。2、韩丽英的委托代理人张晓娟向天粤公司发出的落款时间为2015年1月27日的《律师函》（复印件），内容为：2014年12月30日，韩丽英向天粤公司签发《通知》，由天粤公司的行政经理吴某签收；截至2015年1月27日，天粤公司未能按约支付2015年1月份租金；要求天粤公司付清2015年1月份租金及滞纳金等。拟证明韩丽英书面催告天粤公司支付未付租金。天粤公司对上述证据质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，天粤公司明确其在指定时间内提交书面意见核实是否收到《通知》，逾期不提交则视为天粤公司有收到《通知》，并在指定时间内核实吴某是否为天粤公司员工，逾期不回复视为确认吴某为天粤公司员工。此后，天粤公司并未提交书面意见及作出回复。第三人华正投资公司对上述证据质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性无法确认，认为与其无关，但可以确认吴某是天粤公司员工，此前其与天粤公司的文件往来由吴某进行签收。天粤公司为证明本案事实，在本案中提交了以下证据：1.2015年10月至2016年3月物业管理费发票多张，显示天粤公司支付各月的管理费等。拟证明天粤公司支付房屋空置期间的管理费用，形成损失待赔偿。2.天粤公司与刘某等签订的《租赁合同》等多份，约定天粤公司将广州市黄埔大道西45-51号恒城大厦二层208室等房屋出租给刘某等，上述《租赁合同》的租赁期限均已届满。拟证明天粤公司因租赁物业被交易，优先购买权、优先续租权利被侵害，导致租期过短难以寻觅新租户，期间形成物业空置造成损失。韩丽英对上述证据质证称：对上述证据的真实性无异议，关联性、合法性有异议，认为上述证据不能证明天粤公司所陈述的事实，与本案无关。第三人华正投资公司对上述证据质证称：对证据1真实性无异议，关联性有异议，管理费发生在天粤公司使用期间，必须由天粤公司承担该费用，不是损失；对证据2，韩丽英分租时应该在第三人华某投资公司处作备案手续，现在没有相关的备案手续，因此对该证据不予确认。第三人华正投资公司为证明本案事实在本案中提交了以下证据：1.华证资产公司向第三人华正投资公司出具的《委托书》，内容为：华证资产公司委托第三人华正投资公司经营、管理广州市黄埔大道西45号-51号恒诚大厦华证资产公司所属的全部物业（详见附表），包括但不限于：出租、收款、出具发票、根据政府有关规定办理出租所需的相关手续等。拟证明华证资产公司委托第三人华正投资公司管理、出租涉案房屋。2.华证资产公司向第三人华正投资公司发出的落款时间为2014年10月27日的《通知》，内容为：华证资产公司已将委托第三人华正投资公司管理的天河区黄埔大道西恒城大厦二层在北京金融资产交易所进行挂牌处置，请将处置事宜通知租户等。第三人华正投资公司向天粤公司发出的落款时间为2014年10月30日的《通知》，内容为：天粤公司所租用的位于广州市天河区黄埔大道西恒城大厦二层的房产在北京金融资产交易所进行挂牌处置。落款时间为2014年10月30日的《通知》有手写的“收到原件吴某2014.11.4”字样，两份《通知》上并加盖有天粤公司的公章。拟证明第三人华正投资公司已通知天粤公司涉案房屋将挂牌交易，该通知的签收人是天粤公司员工吴某，并有天粤公司盖章。3.华证资产公司向第三人华正投资公司发出的落款时间为2015年1月5日的《通知》，内容与韩丽英提交的证据1《通知》的内容一致。第三人华正投资公司向天粤公司发出的落款时间为2015年1月12日的《通知》，内容为：天粤公司所租用的位于广州市天河区黄埔大道西恒城大厦二层的房产在北京金融资产交易所进行挂牌交易；韩丽英购买了上述房产；自2015年1月1日起上述房产权益及收益归属韩丽英。两份《通知》上加盖有天粤公司的公章，落款时间为2015年1月12日的《通知》上有标注“原件已取”字样，落款时间为2015年1月5日的《通知》上有手写的“曾某2015.1.13”字样。拟证明第三人华正投资公司已通知天粤公司涉案房屋的所有权人已变更，该通知的签收人是天粤公司员工曾某，并有天粤公司盖章。韩丽英对上述证据质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。天粤公司对上述证据质证称：对证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议，确认其于2014年11月4日收到该通知，涉案房屋的挂牌时间为2014年9月24日，第三人华正投资公司在同年的11月4日才送达该通知，没有保障《合同》约定的天粤公司的优先购买权等；证据3真实性无异议，合法性、关联性有异议，天粤公司签收时间是2015年1月13日，华证资产公司与第三人华某投资公司没有保障天粤公司的优先购买权等等。2016年6月7日，一审法院在涉案房屋的门口、出入口张贴申报权利公告，通知对涉案房屋主张权利的公民、法人、其他组织在一审法院指定的期限内申报权利，逾期未申报的，一审法院依法处理。之后，无相关人员向一审法院申报权利。天粤公司称涉案房屋对外出租，并提交了以下材料：1.天粤公司与沈飞就广州市黄埔大道西恒城大厦二层210房（门牌号为黄埔大道西45、47、51号201自编之210房）签订的《租赁合同》及沈飞的身份证；2.天粤公司与爱耳公司就广州市黄埔大道西45号恒城大厦二层（209室）签订的《补充合同》及爱耳公司法定代表人的护照；3.天粤公司与惠飞公司就广州市黄埔大道西恒城大厦二层203房（门牌号为黄埔大道西45、47、51、53号二楼）签订的《租赁合同》及惠飞公司的营业执照；4.天粤公司与案外人广州市舒某体育用品有限公司（以下简称“舒某公司”）就广州市黄埔大道西恒城大厦二层206房（门牌号为黄埔大道西45、47、51、53号二楼）签订的《租赁合同》及舒某公司的营业执照。在本案中，天粤公司明确除上述材料外无法提供其他使用人的合同及相关身份信息。根据天粤公司提交的上述材料，一审法院于2016年7月19日到涉案房屋进行调查，现场可见舒某公司使用的为一楼房屋，其承租的206房由禅蕴公司使用，禅蕴公司称该房由舒某公司承租并交给其实际经营，原合同已到期，现该公司使用该场地，但没有签订合同等。根据上述现场勘察、申报权利情况及天粤公司提供的相关材料，一审法院依法追加沈飞、爱耳公司、惠飞公司、禅蕴公司作为本案第三人参加本案诉讼。在本案一审中，韩丽英明确在本案中只要求天粤公司支付欠付的租金及腾退涉案房屋，韩丽英与实际使用人的纠纷其另案处理。在本案一审中，各方就以下事实陈述了相关观点。一、关于《合同》的效力及履行问题。各方确认《合同》到期后并无进行续签。韩丽英、天粤公司确认双方就涉案房屋并无签订合同。韩丽英认为《合同》约束韩丽英、天粤公司双方，在租赁期限内按照《合同》约定履行，租赁期满后，因双方没有签订租赁合同，成立不定期租赁合同关系。韩丽英在2016年3月29日的庭审中明确提出解除《合同》。天粤公司认为韩丽英、天粤公司双方之前没有合同关系，《合同》相对人是华正投资公司。华正投资公司认为其已通知天粤公司，并且韩丽英与天粤公司有接触也确认了该关系，未履行完毕的《合同》对韩丽英、天粤公司是有约束力的，华正投资公司认可《合同》在2015年1月1日之后由韩丽英作为出租人收取租金。二、关于天粤公司的交租情况。韩丽英、天粤公司及华正投资公司确认天粤公司交租至2014年12月31日，此后未交租。三、关于天粤公司是否曾主张优先购买权。天粤公司表示只有口头主张，没有书面证据。华正投资公司表示天粤公司并无主张。另，韩丽英、天粤公司及华正投资公司确认涉案房屋的原产权人为华证资产公司，韩丽英、天粤公司及华正投资公司对华证资产公司委托华正投资公司出租涉案房屋亦无异议。韩丽英明确其基于租赁合同提起本案诉讼，并表示因《合同》到期且天粤公司未交租构成违约，因此其诉请解除《合同》，天粤公司在返还涉案房屋之前应参照合同约定的租金标准向韩丽英支付占用费。韩丽英另表示本案起诉前其只是发出《律师函》要求天粤公司支付相关费用，但《律师函》没有要求解除合同。韩丽英确认已收到天粤公司的保证金138000元，因天粤公司违约韩丽英按合同约定没收保证金。韩丽英另表示按《合同》约定，合同期满时所装修的装修工程、镶嵌物等不得拆卸或故意损坏，因此天粤公司无权要求天粤公司支付装修费用等。天粤公司确认涉案房屋部分场地由天粤公司出租，部分场地空置，空置的场地由天粤公司控制。在本案一审中，韩丽英明确撤回要求天粤公司返还49号201号房的诉讼请求。一审法院认为：华正投资公司受华证资产公司委托与天粤公司签订《合同》出租45，47，51号201房，《合同》是华正投资公司与天粤公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《合同》约定45，47，51号201房的租赁期限至2015年12月31日止。2014年11月27日，韩丽英与华证资产公司签订《资产交易合同》购买包括涉案房屋在内的资产，涉案房屋于2015年2月16日登记至韩丽英名下。华正投资公司通知天粤公司45，47，51号201房的所有权人已变更，并通知天粤公司自2015年1月1日起上述房产权益及收益归属韩丽英。韩丽英亦通知天粤公司45，47，51号201房的所有权人已变更，并通知天粤公司自2015年1月1日起向韩丽英支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述法律规定，因45，47，51号201房在租赁期间发生所有权变动，不影响《合同》的效力。《合同》应自2015年1月1日起约束韩丽英、天粤公司双方。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同》约定的租赁期限至2015年12月31日止，租赁期限届满后天粤公司继续使用45，47，51号201房，韩丽英确认其提起本案诉讼前并未要求解除《合同》，韩丽英亦未举证其就此提出异议，应视为《合同》有效，但租赁期限为不定期。关于韩丽英要求解除《合同》的诉讼请求。《合同》约定：如逾期30天后仍未交纳租金，甲方有权采取措施终止乙方对该房屋的继续有效使用；甲方有权终止本合同，所收保证金不予退还。如上所述，《合同》应自2015年1月1日起约束韩丽英、天粤公司双方，天粤公司交租至2014年12月31日，此后未交租，天粤公司已构成违约，韩丽英有权根据上述约定解除《合同》及没收保证金。且如上所述，《合同》的租赁期限届满后，《合同》的租赁期限为不定期，韩丽英可随时提出解除《合同》。据此，韩丽英在2016年3月29日提出解除《合同》并无不当，《合同》应于2016年3月29日解除。关于韩丽英要求天粤公司腾退45，47，51号201房的诉请。鉴于双方的租赁合同已解除，且韩丽英为45，47，51号201房的所有权人，韩丽英诉请天粤公司腾退45，47，51号201房并无不当，一审法院予以支持。关于韩丽英要求天粤公司支付租金及违约金的诉讼请求。《合同》约定：次五年每月租金为115000元，每月5号前交租；乙方逾期交付租金，超过15天，乙方须按未交租金额的每日千分之五向甲方支付违约滞纳金。如上所述，《合同》应自2015年1月1日起约束韩丽英、天粤公司双方。天粤公司确认45，47，51号201房由其控制使用，韩丽英、天粤公司及华正投资公司亦确认天粤公司交租至2014年12月31日，韩丽英根据上述合同约定诉请天粤公司按照《合同》约定的每月115000元的租金标准向其支付自2015年1月1日起至返还45，47，51号201房之日止的租金及占用费并无不当，一审法院予以支持。天粤公司逾期支付租金已构成违约，韩丽英诉请天粤公司按照上述合同约定向其支付逾期支付租金的违约金并无不当。因《合同》于2016年3月29日解除，《合同》解除后韩丽英仍根据《合同》上述条款向天粤公司主张逾期交租的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。因此，天粤公司应向韩丽英支付逾期支付2015年1月1日起至2016年3月29日租金的违约金。天粤公司辩称违约金计付标准过高，应予以调整。鉴于韩丽英没收保证金已可弥补其部分损失，且韩丽英亦未对其具体损失作出举证，按上述违约金计付标准计算逾期交租违约金确有过高之嫌，基于公平原则，一审法院酌情将天粤公司应向韩丽英支付的逾期交租违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。即违约金应分别以当月欠缴的租金为本金【2015年1月1日至2016年2月29日期间每月租金为115000元、2016年3月1日至3月29日期间租金为107580.65元（115000元÷31天×29天）】，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从当月21日起计至实际付清之日止，违约金总额以不超过租金本金为限。另，天粤公司主张的优先购买权与本案非同一法律关系，韩丽英亦非45，47，51号201房的原出租人，天粤公司据此要求韩丽英补偿损失缺乏依据，一审法院对天粤公司上述抗辩不予采纳。韩丽英撤回部分诉讼请求，属当事人自主处分权利，并无不当，一审法院予以照准。沈飞、爱耳公司、惠飞公司、禅蕴公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告韩丽英与被告广州天粤物业管理有限公司就广州市天河区黄埔大道西45,47,51号201形成的租赁合同关系已解除；二、被告广州天粤物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告韩丽英腾退上述房屋；三、被告广州天粤物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告韩丽英支付自2015年1月1日起至被告广州天粤物业管理有限公司腾退上述房屋之日止的租金及占用费（租金及占用费的均按每月115000元的标准计付）；四、被告广州天粤物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告韩丽英支付逾期支付上述房屋自2015年1月1日起至2016年3月29日止租金的违约金（违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，其中2015年1月1日至2016年2月29日期间的逾期交租违约金以每月应付租金115000元为本金，2016年3月1日至2016年3月29日期间的逾期交租违约金以当月应付租金107580.65元为本金，均自当月21日起计至付清之日止，违约金总额以不超过本金为限）；五、驳回原告韩丽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费27750元，由韩丽英负担10170元，由广州天粤物业管理有限公司负担17580元。本院二审期间，天粤公司提交了以下证据：1.收取租金通知及分租户（舒某）转账支付租金的记录,拟证明韩丽英直接向分租户收取租金,与其原审诉讼主体已经重复；2.租赁房产现场相片；3.通话清单，证据2与证据3拟证明韩丽英采取锁门手段，自2016年9月30日已封锁租赁房产，导致房产空置至今，天粤公司的工作人员当时已向公安机关报警，但至今未得到有效处理。二审庭审中，天粤公司表示撤回证据2及证据3。韩丽英发表质证意见称，其确实于2016年9月份发出了收取租金通知，但所有租户均表明其保证金均在天粤公司，故不愿意向韩丽英支付租金，直至2016年10月份各租户向其支付租金，故韩丽英收取的是2016年10月份的租金。惠飞公司提交以下材料：1.一系列发票、收据及转账记录，拟证明惠飞公司从2014年1月到2016年9月均有按时交纳物业公司租金、管理费、水电费，本案与其已无关联；2.韩丽英收取租金的通知。沈飞提交一系列收据及发票，拟证明其已缴清涉案物业相关费用，本案与其已无关联。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、天粤公司主张原审遗漏了必须参加诉讼的主体即华证资产公司是否成立？二、天粤公司以其优先购买权被侵害为由主张不承担清租义务是否成立？韩丽英主张的租金应计至何时？三、原审调处租赁保证金是否超出韩丽英的原审诉讼请求？评析如下。首先，关于各诉讼主体之间的权利义务关系问题。其一，天粤公司作为承租方是依据其与出租方即华正投资公司于2005年12月26日签订的《房屋租赁合同》而获得租赁期内的房屋使用权，其可以向合同相对方主张合同债权，并基于承租人身份依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定享有优先购买权。其二，韩丽英是作为案涉物业的受让方依据其与转让方即案外人华证资产公司2014年11月27日签订的《资产交易合同》而最终成为案涉物业的所有权人，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，韩丽英受前述《房屋租赁合同》的约束，以所有权人身份行使出租使用权。其三，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，天粤公司若主张案外人华证资产公司侵害了其优先购买权，则应另循法律途径向华证资产公司主张，其主张华证资产公司为本案必须参加诉讼的当事人，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，天粤公司若主张案外人华证资产公司侵害了其优先购买权，则应另循法律途径向华证资产公司主张，其以此为由不履行《房屋租赁合同》中承租人的义务缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另韩丽英在二审庭审中确认，其已于2016年10月1日收回案涉场地，故原审判决第二项无需再次履行，另原审判决第三项中“腾退上述房屋之日”应为2016年9月30日。最后，关于原审认定没收保证金是否超出韩丽英的诉讼请求的问题。其一，原审法院认定韩丽英有权根据合同约定解除《房屋租赁合同》及没收保证金，合理有据，并无不妥。其二，韩丽英向一审法院起诉请求天粤公司支付欠缴租金违约金的标准是“以每月的租金115000元为本金，从每月的21日起算至天粤公司支付之日止，每天按照月租金的千分之五计算”。由于保证金不予退还亦是天粤公司承担违约责任的一部分，天粤公司对此有异议本应提出其诉讼主张，因此在天粤公司提出违约金计付标准过高应予以调整的情况下，原审法院综合考虑韩丽英没收保证金已可弥补其部分损失，酌情将天粤公司应向韩丽英支付的逾期交租违约金调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，公平合理，天粤公司对此提出的异议不成立，本院亦不予采信。综上所述，上诉人天粤公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17580元，由上诉人广州天粤物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年二月十三日书记员  林漫榆