广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗云法民四初字第1355号原告陈美娜。委托代理人梁锡兼，广东三民律师事务所律师。委托代理人刘慧琼，广东三民律师事务所实习律师。被告广州维诚市场管理发展有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人庾雪珍。第三人广州市粤楚商务服务有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人庾雪珍。上述被告和第三人的共同委托代理人朱万果。上述被告和第三人的共同委托代理人吕群蓉，广东凯成律师事务所律师。原告陈美娜与被告广州维诚市场管理发展有限公司（下称“维诚公司”）、第三人广州市粤楚商务服务有限公司（下称“粤楚公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月13日受理后，依法由代理审判员肖録婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁锡兼、刘慧琼，被告及第三人的共同委托代理人朱万果、吕群蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈美娜诉称，2011年7月2日，我与被告签订《广州维诚市场管理发展有限公司铺位租赁合同》，约定被告将广州市广园中路12-20号某号铺位租给我，租期从2011年7月1日至2016年6月30日，每月租金3750元，免租期为2011年7月1日至2011年12月31日止，半租期为2012年1月1日至2012年9月30日。在签订合同时，被告口头承诺在为该商场做广告和安装手扶电梯。合同签订当天，被告收取了我10000元保证金，但之后被告并没有全面履行管理义务，也没有履行其上述口头承诺。2012年2月16日被告在没有任何正当理由的情况下，擅自对我的商铺以张贴封条的方式进行强制查封，使我无法经营该商铺。我认为被告的行为已构成严重违约，应承担违约责任，故现请求法院判令：1、依法解除双方于2011年7月1日签订的《广州维诚市场管理发展有限公司铺位租赁合同》；2、被告向原告退回保证金10000元；3、被告赔偿原告装修费20000元。本案诉讼费由被告承担。被告维诚公司辩称，我方同意解除双方签订的合同，但不同意其关于退还保证金、赔偿装修损失的请求。1、虽然合同约定了免租期，但原告是仍需要按合同约定向我方支付管理费及水电费的，事实上原告却是无故拒绝支付管理费及水电费，且在计租时间开始后也没有缴交相应的费用。经我方多次催促，原告仍不理会。原告的欠缴费用行为已构成根本违约，原告无权要求退还保证金，我方有权依法收回商铺。原告也没有提供证据证明其已对涉案商铺进行了装修，且就算其已进行了装修，根据合同的约定，原告亦应自行承担后果，而不应由我方赔偿。此外，我方也对商贸城进行了大量的广告宣传，聘请了相应的管理人员，保证商贸城的正常经营秩序，我方已履行管理义务，没有过错。且粤楚公司也不存在侵权行为，与粤楚公司无关。第三人粤楚公司述称，涉案商铺是我方出租给被告维诚公司的，但出租后，一直由被告自行管理，我方没有参与管理和清场行为，也没有造成被答辩人的财产损失。本案是原告与被告间的租赁合同纠纷，我方不是合同的相对方，无需承担责任。经审理查明，2011年4月19日，维诚公司（承租方）与粤楚公司（出租方）就位于广州市广园中路18号物业建立租赁关系。2011年7月2日，维诚公司（甲方）与陈美娜（乙方）签订《广州维诚市场管理发展有某第一层109号铺位（下称“涉案商铺”）租给乙方，乙方清楚了解甲方所出租场地的设备和服务等诸方面的状态，并接受该现状而承租；租赁期限从2011年7月1日起至2016年6月30日止；租金为每月3750元整；乙方应在本合同签订时，向甲方交纳履约保证金10000元。租赁期满，不再续约的，应将商贸城原有的设施完好地无条件交还甲方，债务结算清楚后，甲方退回履约保证金；乙方须在每月10日前向甲方缴纳下列各项费用：1、租金3750元，2、每月管理费260元，3、水电费，上述收费标准，今后可按政府规定价格作增减调整；甲方负责在商贸城内配备中央空调、广播音响设备、公共监控设施、公共消防设施等；在租赁期内，履约保证金额不能抵为租金或其他费用，乙方应如期向甲方缴纳租金和其他各项费用。逾期缴纳租金和各项管理费用者，每逾期一天，按当月总费用额的2%加收滞纳金；如乙方逾期15天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权终止合同，收回铺位另行安排，履约保证金作为违约赔偿给甲方，不予退回。免租期为2011年7月1日至2011年12月31日，半租期为2012年1月1日至2012年9月30日止；等。合同签订后，维诚公司向陈美娜交付了涉案商铺，陈美娜向维诚公司缴纳了合同保证金10000元，并进场进行了经营。2012年4月25日，被告维诚公司强行将涉案商铺内的物品清出。庭审中，被告表示其之所以将原告商铺内的物品强行清出，是由于原告自进场经营后，自2011年10月开始就未再向其支付管理费和水电费，在其多次催缴的情况下，原告仍然没有缴纳，并已发函要求解除双方的租赁合同，随后才对原告商铺内的物品强行清出。并提供了2011年12月7日出具的《催缴通知单》一份和2012年2月8日向原告发出的《律师函》一份，该函主要内容为：……现郑重函告你：维诚公司从即日起解除与你签订的《广州维诚市场管理发展有限公司铺位租赁合同》，请你在2012年2月15日前向维诚公司缴纳拖欠的费用，并交还商铺，否则视为你对商铺已清理完毕，维诚公司将不再另行通知，自行收回商铺……。上述律师函于2012年2月14日送达原告。原告对被告所述欠租金和管理费、水电费的事实表示否认，但没有提供证据证明其已向被告支付2011年10月之后的相关费用。没有证据证明第三人粤楚公司对涉案商铺内的物品进行了清理。没有证据证明被告维诚公司未对涉案商铺所在商贸城履行管理义务。以上事实，有租赁合同、催缴通知书、律师函以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《广州维诚市场管理发展有限公司铺位租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告向原告交付了涉案商铺，原告亦进入涉案商铺经营，但原告却未依约向被告缴交应缴的租金、管理费和水电费，且已超过了合同约定的逾期缴纳期限，已构成了违约，达到了合同约定解除的条件。在双方同意签订的租赁合同解除的情况下，本院确认双方的租赁合同予以解除。原告认为被告未履行对涉案商铺所在商贸城的管理义务，导致其无法正常营业，由于没有证据证明被告存在未尽管理义务的情况，且对于商场的经营状况，受客流、地段等多方面客观因素的影响，故对原告的上述理由本院不予采纳。由于原告违约在先，且导致了合同的解除，故原告要求被告赔偿装修损失的主张缺乏理据，本院不予支持。虽然根据双方签订的租赁合同约定，如原告因逾期缴纳租金和各项费用超过15天的，履行保证金作为违约赔偿给甲方，不予退回。但被告强行清理原告商铺内物品的行为亦欠妥，构成了对原告财产权利的侵犯，在原告存在违约导致合同达到解除条件的情况下，被告亦可通过其他方式维护自身权益。被告的上述行为导致原告没有与被告进一步进行协商的机会，亦存在过错，故被告应将原告缴纳的10000元保证金退回原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈美娜与广州维诚市场管理发展有限公司于2011年7月2日签订的《广州维诚市场管理发展有限公司铺位租赁合同》予以解除；二、在本判决生效之日起十日内，广州维诚市场管理发展有限公司向陈美娜返还保证金10000元；三、驳回陈美娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费325元，由原告陈美娜负担150元，由被告广州维诚市场管理发展有限公司负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  肖録婷二〇一二年十二月十五日书 记 员  胡嘉铭