山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8598号 上诉人（原审原告）：臧开刚，男，1963年4月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：杨平宽，男，1981年12月5日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王淑军，山东颐海律师事务所律师。 上诉人臧开刚因与被上诉人杨平宽物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人臧开刚、被上诉人杨平宽的委托诉讼代理人王淑军到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 臧开刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.两审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，上诉人所诉主体正确，理应得到支持。案涉房屋登记在上诉人名下，上诉人对该房屋享有法定物权。2010年10月15日经青岛金岛房地产开发有限公司及房屋实际所有人同意，将青岛市黄岛区户房屋更名给上诉人，并签订商品房售房协议。2017年5月，上诉人获得不动产权属证书。被上诉人提交的证明系复印件，不能作为证据，即使该证明属实，也不符合法律规定，应是无效证明。 杨平宽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 臧开刚向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵害，腾出并返还非法占用原告所有的位于青岛市黄岛区（复式）上层的房屋；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月15日，原告购买青岛金岛房地产开发有限公司开发的位于青岛市黄岛区（复式）房屋一处。2017年5月23日，青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局为原告颁发鲁（2017）青岛市黄岛区不动产权第0030389号不动产权证书。后被告无合法理由占用原告所有的复式上层房屋多年，原告多次要求其立即腾出房屋交还原告。被告仅是口头答应但未实际履行。截至目前被告依旧占用涉案房屋，其行为严重侵害了原告的合法权益。 一审法院认定事实：原告向法庭提交了鲁(2017)青岛市黄岛区不动产权第×××号中华人民共和国不动产权证书，该证书载明的权利人为臧开刚，共有情况为单独所有，坐落为开发区团结路（复式），时间为2017年5月23日。被告对该份证据无异议。双方当事人均认可本案讼争的房屋为该处房屋的上层，（2017）青岛市黄岛区不动产权第×××号中华人民共和国不动产权证书载明的坐落为开发区团结路（复式）与青青世界小区是同一处房屋。被告主张，不动产权证是共同所有，讼争房屋为被告单独所有。原告向法庭提交了落款时间为2010年5月12日的证明一份、2016年3月6日的证明一份、收据两份、青岛兴业物业管理有限公司出具的证明复印件l份、原告书写的其收取案外人陈相东物业费、垃圾清运费收条1份、结婚证1份、案外人陈相东及被告杨平宽妻子薛俊翠交纳涉案701户阁楼供暖费、电费、水费、物业费发票、收据、凭条11份作为证据。经审查，2010年5月12日的证明载有如下内容： 证明 臧来硕青青世界团结路小区住房一套，现出售给臧开刚，因此户型属于复式带阁楼，一个房产证。阁楼面积60.50平方米,阁楼不能单独办理房产证,臧开刚因自身原因不要阁楼,现有陈相东单独购买阁楼,价格按每平方2800元计算，合计￥69,568.00元，此款项陈相同和臧来硕单独核算于臧开刚无关。附注：1、陈相东所购阁楼如有其它原因使用房产证，臧开刚应积极配合。2、陈相东所购阁楼一切配套设施如水、电、暖、燃气等单独设表计费。臧开刚应积极配合，臧开刚提前通知陈相同一块去交。3、后期物业以及其它各项费用，应按照收费标准，双方根据自己各自的面积分摊交付，不得推诿扯皮。4、其它未知事宜，双方协商解决。 出售方：臧来硕 购买方：臧开刚陈相东购阁楼 2010.5月12号 2016年3月6日的证明载有如下内容: 证明 今陈相东把青青世界阁楼转让给杨平宽,由杨平宽全权办理此楼的所有有关事项。如今后发生任何与该房屋有争议的事项,与本人无关,杨平宽负全部责任。 卖楼人:陈相东 手机号139××××1650 买楼人:杨平宽 手机号185××××3291 2016.3.6 收据两份中一份载明陈相东于2013年8月3日收取杨平宽定金2万元，另一份载明陈相东于2016年3月6日收取杨平宽房款24万元。 青岛兴业物业管理有限公司出具的证明复印件载有如下内容： 证明 恒源热电公司： 青青世界小区，户主：臧开刚、陈向东，建筑面积：90.98、63.09平方米。 青岛兴业物业管理有限公司 二〇一二年十月十一日 臧开刚书写的收取陈相东物业费、垃圾清运费收条载有如下内容： 2010年11月—2011年10月 兴业物业 物业费739.50元收陈相东物业费302.70元 垃圾清运费200.00元垃圾清运费100.00元 共402.70元 臧开刚 2011.1.2 被告提交的结婚证载明杨平宽与薛俊翠于2004年10月12日登记结婚。被告提交的发票两份载明青青世界小区臧开刚分别于2013年11月14日、2014年11月10日各交采暖费1,439元。被告提交的4份电力自助收费凭条载明的客户名称为薛俊翠、用电地址为江山北路青青世界。被告提交的1份青岛兴业物业管理有限公司专用收据载明陈相东于2017年7月5日交纳水费及物业管理费90.60元。被告提交的3份青岛兴业物业管理有限公司专用收据载明薛俊翠于2017年11月10日、2018年1月10日、2018年3月15日交纳水费及物业管理费分别为239.50元、88.40元、80.80元。被告提交的1份收款收据载明薛俊翠于2018年9月7日交纳物业管理费、水费138.80元。原告质证后表示：2010年5月12日的证明、2016年3月6日的证明、2012年10月11日的证明、2013年8月3日和2016年3月6日的收据各一份均与原告无关；2011年1月2日的收条是原告出具的，其他证据可能是被告住着房子，物业费、采暖费由被告交着。对于2010年5月12日的证明，原告认可是原告签字，但主张内容不属实。被告认为内容属实。原告对该项主张未提交证据证明。对于原告为什么要在2010年5月12日的证明上签字，原告陈述臧来硕说有一套房子要卖给原告，但臧来硕没有说明白是哪一套房子，原告签字时证明有内容还是空白，原告忘记了。被告对原告的该项陈述表示，臧来硕要卖给原告的房子就是涉案的601，证明是内容写好之后原告才签的字。对于原告于2011年1月2日出具的收条，原告陈述原告是2010年10月25日至2010年11月3日期间拿的开发区团结路1507号1栋3单元601户的钥匙，原告拿钥匙的当天去看了房子，没有发现有人居住。拿到钥匙10多天以后大概是2010年11月去看房子，发现上层安装了防盗门，原告去问物业，物业也不知道。后来原告打听到是陈相东在上层居住。原告找到陈相东后，陈相东告诉原告是陈相东买了上层，是顶账顶的。原告就向陈相东要物业费，陈相东给了原告2010年11月至2011年10月的相关物业费用，原告给陈相东出具了收条。针对原告的陈述，被告认为原告拿钥匙时，陈相东住在讼争房屋。原告知道陈相东购买了讼争的阁楼，所以原告要求陈相东分摊物业费用。对于居住讼争房屋的时间。被告主张，陈相东在讼争房屋的居住期间自2010年5月12日至2013年7月底，被告从2013年8月居住至今。原告对被告的该项主张表示不清楚。原告主张，原告从2013年7、8月在开发区团结路居住至今，原告的孩子从2011年开始在开发区团结路居住至今。对于讼争房屋的物业费、垃圾清运费、采暖费、水电费的交纳情况。原告主张，讼争房屋的物业费、垃圾清运费、采暖费、水电费从2010年11月至2011年10月底是原告交的，以后的物业费、垃圾清运费、采暖费、水电费不是原告交的，是谁交的原告不清楚。被告表示，原告只是代交，不是承担，2011年之后是单独立户，是陈相东和被告交的。被告申请证人陈相东到庭作证。在庭审过程中，证人陈相东作了如下陈述：团结路是证人陈相东卖给被告的，证人陈相东给臧来硕干工程，阁楼顶账顶给证人陈相东，六楼卖给了原告，2010年5月12日的证明是原告臧开刚、案外人臧来硕、证人陈相东签署的，是臧来硕的技术员起草的。证人陈相东从2009年开始占有该阁楼，直到2016年3月6日转让给被告结束。证人陈相东是2009年入住阁楼。在证人陈相东占有该阁楼期间，阁楼的物业费、垃圾清运费、采暖费、水电费单独立户，是证人陈相东交的，原告没有要求证人陈相东搬离。2010年5月12日的证明和2016年3月6日的证明的内容属实，是证人陈相东签的。2011年1月2日收条的内容属实，证人陈相东把钱给原告了。被告对证人陈相东的陈述无异议。原告认为证人陈相东的陈述不符合事实，证人说2019年入住，不符合事实，物业费一开始是原告交的。 在庭审过程中，法庭向原告询问：对证人陈相东陈述的在陈相东占有团结路1507号1栋3单元601室阁楼期间，阁楼的物业费、垃圾清运费、采暖费、水电费都是证人陈相东立户和交的有无异议？原告作了如下陈述：是陈相东交的物业费、垃圾清运费、取暖费，2011年是原告交的取暖费，2012年以后的取暖费不是原告交的。取暖费陈相东什么时候立户的，原告不知道，电费应该是陈相东自己2011年7、8月份立户的，水一直陈相东没有立户，物业费、垃圾清运费陈相东立户没有，原告不清楚。原告提交了收款收据复印件一份，证明原告住房子前就开始交物业费了。经审查，该份收款收据复印件载明的时间为2010年11月3日，项目为物业费、垃圾清运费，金额为939.5元，标注有2010年11月至2011年10月的内容。被告质证后表示对收款收据复印件的真实性无异议，对证明对象也无异议，与被告提交的证据相互印证，证明原告收取了被告的物业费后交到了物业公司。原告主张，原告要求过陈相东搬离，但陈相东没有搬离。原告没有报警，但要求物业处理。被告表示原告没有要求陈相东搬离，也没有要求物业处理。在庭审过程中，原告表示原告于2010年10月15日从其连襟李居叶处购买的房屋，李居叶是从臧来硕处购买的房屋，原告与李居叶没有签合同，原告把房款给了李居叶，但拿不出交款单据，没有收据，在房地产公司开发票前将收据收走了。被告表示原告是从臧来硕处购买的房屋，购买房屋不可能没有书面材料，原告讲原告把房款给了李居叶，但拿不出交款单据，没有收据不符合常理，不符合交易习惯，李居叶开的是收据，房地产公司不可能收走。原告申请证人李居叶到庭作证，在庭审过程中，证人李居叶表示记不清楚原告哪一年买的证人李居叶的房子。原告为证明2010年10月住进了房屋，原告向法庭提交了商品房售房协议照片一份。双方当事人均认可该商品房售房协议照片载有如下内容： 商品房售房协议 甲方：青岛金岛房地产开发有限公司 乙方：臧开刚，房号 一、青青世界项目现已竣工，根据乙方要求，甲方同意组织项目验收的同时将房屋钥匙交付乙方，并就房屋现状办理交接手续，乙方于本协议签订之日起接受已中标物业公司提供的服务，并交纳物业管理费用。 四、尽管购房合同由甲乙双方签订，收据名义上也是由甲方出具，但甲方仅为房屋形式上的所有人，而不是实际所有人，乙方所交房款并不归甲方所有。甲乙双方同意并经房屋实际所有人签字同意，交房后，乙方自愿放弃向任何一方追偿迟延交房违约金的权利。 2010年10月15日 被告质证后表示，对商品房售房协议的内容无异议，协议第四条可以证明原告购买的房屋实际不是金岛公司所有，而是原告从臧来硕处购买。原告向法庭提交了盖有字样为青岛市黄岛区不动产登记中心登记资料查询专用章印章的青岛市商品房买卖合同复印件一份。经审查，该份合同载明的出卖人（甲方）为青岛金岛房地产开发有限公司，买受人（乙方）为臧开刚，落款时间为2011年12月3日，载有乙方向甲方购买团结路的内容。被告质证后表示对青岛市商品房买卖合同复印件真实性无异议，但只能证明办理不动产登记使用。在庭审过程中，被告申请证人臧来硕到庭作证，但表示找不到臧来硕，不能提供臧来硕的具体住址，联系电话关机，对臧来硕能否到庭不抱期望。 一审法院认为：本案争议焦点是被告是否对原告构成侵害。原告提交的商品房售房协议照片载明青岛金岛房地产开发有限公司不是房屋的实际所有人，原告所交房款并不归青岛金岛房地产开发有限公司所有，且原告主张系从李居叶处购买的房屋，故认定原告认可不是从青岛金岛房地产开发有限公司处购买的房屋。因证人李居叶与被告存在姻亲关系，且被告未认可原告从李居叶处购买房屋，故对原告主张的从证人李居叶处购买房屋，不予认定。被告提交的2010年5月12日证明上有原告的签字，且证人陈相东出庭陈述系臧来硕、原告及证人陈相东在证明上签字，可以证明原告与被告均确认证人陈相东购买讼争房屋。原告主张2010年5月12日证明的内容不属实，原告忘记了在2010年5月12日证明上签字时证明上是否有内容，因被告未予认可且原告未提交证据证明，不予采纳。原告于2011年1月2日给证人陈相东出具的收条载明的费用项目、金额、时间与原告提交的收款收据复印件载明的费用项目、金额、时间相吻合，且与证人陈相东的证人证言相吻合，又因原告认可证人陈相东占有讼争房屋期间是陈相东交的物业费、垃圾清运费、取暖费，可以证明原告收取过证人陈相东的物业费、垃圾清运费并交给了物业公司，原告认可证人陈相东对讼争房屋的占有使用。原告主张要求过证人陈相东搬离，但证人陈相东没有搬离，原告要求物业处理，因被告及证人陈相东均未认可且原告未提交证据证明，不予采纳。被告提交的2016年3月6日的证明署有证人陈相东的名字，且证人陈相东对2016年3月6日的证明无异议亦认可将讼争房屋转让给被告，认定证人陈相东将讼争房屋转让给了被告。被告提交的结婚证、发票、电力自助收费凭条、专用收据、收款收据，原告质证后表示可能是被告住着房子，物业费、采暖费由被告交着，又因讼争房屋原告主张被告居住多年，被告主张合法居住使用多年，法院认定被告提交的结婚证、发票、电力自助收费凭条、专用收据、收款收据可以证明被告交纳讼争房屋的水、电费和物业管理费。被告从证人陈相东处受让讼争房屋且已实际居住并交纳水、电费和物业管理费，被告对讼争房屋的占有使用不构成对原告的侵害。原告要求被告停止侵害、腾出并返还非法占用的讼争房屋，不予支持。被告申请证人臧来硕到作证，因被告不能提供证人臧来硕的住址和联系方式，不予准许。 一审法院判决：驳回原告臧开刚的诉讼请求。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审期间，臧开刚提交购房订购协议及交款收据各一份，内容为：李居叶购买臧来硕房屋的协议及交款25万元，据此证明诉争房屋是李居叶从臧来硕处购买，后转卖给臧开刚。杨平宽对上述证据的真实性无异议。本院认为，双方对该证据的真实性均予认可，本院对此予以确认。 本案经本院主持调解无果。 本院认为，本案系物权保护纠纷。根据上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点是：一审判决驳回臧开刚的诉讼请求依据是否充分。本案诉争房屋虽然在房屋产权证书中登记在臧开刚名下，但是根据查明的事实，臧开刚购买的房屋为黄岛区团结路，不包括上层阁楼（即诉争的701户）。相关各方在办理不动产权属证书前，已经就诉争房屋的权利状态进行了明确，形成了书面证明材料，臧开刚在该证明材料上亦签字确认，表明臧开刚对诉争房屋系由陈相东购买并实际使用的事实是明知的。现臧开刚主张该证明无效，缺乏依据，本院不予支持。从双方提交的证据来看，杨平宽持有的诉争房屋的物业费、垃圾清运费、采暖费、电费等相关单据，与陈相东出庭陈述的证言相吻合，能够证明杨平宽从陈相东处受让诉争房屋并实际居住多年。杨平宽对诉争房屋占有使用并未侵犯臧开刚的物权。现臧开刚依据物权登记要求杨平宽停止侵害、腾出并返还诉争房屋，因该物权登记仅具有权利推定的效力，在杨平宽已充分证明诉争房屋的真实权利状态与物权登记并不一致时，应当依法保护杨平宽的合法权益。综上，一审法院驳回臧开刚的诉讼请求并无不当，本院予以支持。 综上所述，臧开刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人臧开刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭虎成审判员 魏文审判员 张立宁二〇一九年十月二十五日法官助理毕文娜书记员肖梦琦