江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初3168号原告：江西恒茂房地产开发有限公司南昌分公司，住所地：南昌市广场南路385号，统一社会信用代码：913600007363985416。法定代表人：周永辉，系该公司总经理。委托代理人：胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200410386211。被告：江西大丰收商务服务有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区广场南路205号恒茂国际华城3号楼51#商铺，组织机构代码：69846434-0。法定代表人：万庆。第三人：江西顺丰速运有限公司长运分公司，住所地：江西省南昌市青山湖区湖坊镇进明村明轩家园1期，统一社会信用代码：91360100674957765Y。负责人：郑勇。委托代理人：张冬梅，系该公司员工。委托代理人：肖文强，系该公司员工。原告江西恒茂房地产开发有限公司南昌分公司（以下简称“恒茂公司”）诉被告江西大丰收商务服务有限公司（以下简称“大丰收公司”）、第三人江西顺丰速运有限公司长运分公司房屋租赁（以下简称“顺丰公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒茂公司的委托代理人胡晓晟、第三人顺丰公司的委托代理人张冬梅、肖文强到庭参加诉讼。被告大丰收公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告恒茂公司诉称：原告、被告于2012年12月3日就南昌市广场南路205号恒茂国际华城3号楼51#部分商铺签订了《租赁合同》。合同签订后，原告已将租赁房屋交付给被告使用。后双方于2014年8月15日又重新签订了一份《租赁合同》，约定由被告继续承租上述店铺，租期自2015年11月31日起至2018年11月30日止，并对租金金额、违约责任等进行了约定。但是在租赁期内，被告又将该商铺转租给第三人顺丰公司使用。时至2016年5月份，被告本应支付2016年8月至2017年1月这半年的租金，但是被告一直拖延支付。据原告向第三人了解，第三人表示他们已经按时支付了租金给被告，不存在拖欠的情况。因此，被告在已经收取第三人租金的情况下，却不支付原告租金，明显属于恶意的违约行为。原告曾经多次催促其支付，但被告一直没有任何行动，既不支付欠租，也不交还租赁店铺。现在第三人仍然继续占用着租用商铺使用，造成原告的合法权益受到严重侵害。原告于2016年8月31日向被告发送了《关于终止租赁合同函告》，告知被告解除租赁合同，并要求被告支付欠租。但是被告在受到后，依然没有任何反应。现为维护自身合法权益，请求判令：一、解除原告于被告之间签订的南昌市广场南路205号恒茂国际华城3号楼51#部分商铺的《租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠的租金65520元（拖欠租金暂时自2016年7月起计算至2016年9月止，但实际应计算至被告交还租赁商铺之日止）；三、请求判令被告向原告支付违约金298771.2元；四、本案诉讼费用全部由被告承担。原告恒茂公司提交了以下证据：证据一、房产证及授权书，证明原告有权与被告签订租赁合同，双方签订的租赁合同合法有效；证据二、2012年12月3日原告与被告签订的《租赁合同》及2014年8月15日原告与被告续签的《租赁合同》，证明1、原告与被告之间就恒茂国际华城3号楼51#部分存在租赁合同关系（租赁面积218.4平方米）；2、被告应该在2013年1月1日开始缴纳第一次租金，之后半年支付一次租金，租金为递增租金；3、被告未按时交纳租金超过15日，原告有权解释除租赁合同；4、按照合同第十三条的约定，原告有权要求被告按照合同剩余年限租金和物业管理费的总额的30%支付违约金，由于该违约金金额过高，原告已经主动在起诉时予以减少；证据三、原告收取被告租金后开具的发票记账联，证明原告已经严格履行了自己的合同义务，被告没有任何理由延期支付租金；证据四、催缴通知书及通知函，证明原告多次向被告催缴租金，并且就被告拖欠租金的事宜告知了第三人，并告知其解除租赁合同，要求其交还商铺；证据五、原告送达给被告的《关于终止租赁合同的函告》及投递详单，证明原告在2016年8月31日向被告送达终止《租赁合同》的通知，被告早已收到，并且其至今对该解除通知没有提出异议；证据六、租赁商铺现场照片，证明该商铺仍然被第三人占用，没有交还给原告；证据七、原告与顺丰速递签订的协议及转账凭证，证明顺丰速递已经撤场，并支付部分费用，可以在原告起诉的金额中扣减，同时，由于顺丰速递不肯将钥匙交给原告，造成该商铺仍然是被告继续占用，应继续计算占用期间的费用（按照租金金额计算）。被告大丰收公司未答辩、未提交证据。第三人顺丰公司陈述：一、我方是承租被告转租的店铺，且已经全部履行承租人义务；二、第三人已根据与原告间的协议支付了2016年9月、10月的占用费，并已搬离该房屋。第三人大丰收公司提交了如下证据：证据一、授权委托书、房屋租赁合同，证明顺丰公司系在大丰收公司有权转租情形下与大丰收公司签订房租租赁合同；证据二、中国工商银行业务回单，证明顺丰公司已按租赁合同约定支付房屋租金，已全部履行承租人义务；证据三、协议，证明顺丰公司与原告已达成协议，顺丰公司支付2016年9月、10月占用费并搬离该房屋；证据四、中国工商银行业务回单，证明顺丰公司已按照约定向原告支付了占用费。经审理查明，2012年12月3日及2014年8月5日，原告恒茂公司（甲方）先后两次与被告大丰收公司（乙方）签订《租赁合同》，将南昌市广场南路205号恒茂国际华城3号楼51#部分商铺（面积218.40平方米）出租给后者。第二份合同约定，租赁期限自2015年11月31日至2018年11月30日，租金每年递增，其中2015年11月31日至2016年11月30日月租金为32760元，2016年11月31日止2017年11月30日为34944元，2017年11月31日止2018年11月30日为37128元，物业费为1092元/月，房屋租金及物业费按月度支付，按照先付款后使用的原则每半年支付一次，乙方在每半年租金期满前两个月提前向甲方支付下一期的租金及下一期的物业管理费（物业管理费亦可向物业管理公司支付），乙方有不履行或者不完全履行本合同的行为……应按照本合同剩余年限租金和物业管理费的总额的30%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿，乙方未按约定时间支付租金超过15日的，甲方有权单方面终止合同。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用。2014年8月15日起，被告大丰收公司将商铺转租给第三人顺丰公司。至2016年5月份，被告对本应支付的2016年8月至2017年1月期间的租金，被告拖延未付。2016年8月31日，原告向被告并向第三人顺丰公司的工作人员肖文强送达了《关于终止租赁合同的函告》，告知被告在接到通知之日起三日内，将终止租赁合同，并停止供应水、电、煤气以及物业管理服务，并要求被告付清所欠一切费用。2016年12月1日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《协议》，约定乙方一直占用该商铺使用至2016年10月31日，在搬离前乙方同意支付2016年9月份、10月份的商铺占用费65520元给甲方，因乙方与甲方之间并无直接的租赁合同关系，乙方不同意将商铺直接交还给甲方，乙方搬离后会将该商铺钥匙交付给大丰收公司。协议签订后，顺丰公司将占用费65520元支付给了被告，并搬离诉争商铺。但因涉及被告的权益，原告未接受商铺钥匙。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原、被告间的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告将诉争商铺交付被告使用，被告应按期支付租金。租赁期间内，被告经原告同意，租赁物转租给第三人，与法不悖。但转租后，原、被告间租赁合同继续有效，被告并不因此退出租赁关系，其仍应继续履行支付租金的义务。双方合同约定，被告未按约定时间支付租金超过15日的，原告有权单方面终止合同，并且被告有不履行或者不完全履行本合同的行为……应按照本合同剩余年限租金和物业管理费的总额的30%向原告支付违约金。原告起诉之时，被告拖欠租金达数月之久，原告主张解除与被告间的租赁合同，并由被告付清拖欠的租金，符合合同约定，也与法有据，本院予以支持。案件审理过程中，第三人已搬离诉争商铺，但被告尚未做出归还租赁房屋的意思表示，原告依法律途径收回店铺，被告理应承担至店铺交还之日止的租金。关于违约金，虽合同有明确约定，但考虑到目前可知原告在获偿租金之后，其损失仅为因被告迟延履行而遭受的利息损失。原告亦未提供证据证实其他损失的存在，故本院酌定，由被告承担自应付租金之日至租金付清之日止按银行同期同类贷款利率的130%计算的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告江西恒茂房地产开发有限公司南昌分公司与被告江西大丰收商务服务有限公司间就南昌市广场南路205号恒茂国际华城3号楼51#部分商铺的《租赁合同》；二、被告江西大丰收商务服务有限公司向原告江西恒茂房地产开发有限公司南昌分公司支付拖欠的房租租金（自2016年8月1日起自房屋交还之日止，其中2016年8月1日至2016年11月30日，按月租金32760元计算，2016年12月1日止2017年11月30日，按月租金34944元计算，2017年12月1日至2018年11月30日），按月租金37128元计算）；三、被告江西大丰收商务服务有限公司向原告江西恒茂房地产开发有限公司南昌分公司支付违约金（以拖欠的租金数额为本金，自2016年6月1日起至租金付清之日止，按银行同期同类贷款利率的130%计算）。以上第二、三项在本判决书生效之日起七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6860元，公告费650元，由被告江西大丰收商务服务有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄 迁人民陪审员  张薇霞人民陪审员  谢风军二〇一七年二月十六日书 记 员  林 敏速 录 员  谢露洁