广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第293号原告:袁伟雄，男，1967年8月出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：欧阳正确，广东南鹏律师事务所律师。委托代理人：何健鹏，广东南鹏律师事务所实习律师。被告:袁健秦，男，1967年2月出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：谭顺宁，广东邦仁律师事务所律师。委托代理人：张锦山，广东邦仁律师事务所实习律师。被告:袁达志，男，1962年6月出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：何俊雄，广东永隆律师事务所律师。原告袁伟雄诉被告袁健秦、袁达志建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告袁伟雄及其委托代理人欧阳正确，被告袁健秦的委托代理人谭顺宁，被告袁达志的委托代理人何俊雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁伟雄诉称：原告基于企业的发展，需要购置土地以自建厂房，经与被告协商，就购买中山市××镇××村“大南角”土地【证号中府国用（2007）第091242号，使用权面积22308.9㎡】的一半使用权，双方于2011年12月6日签订《土地转让协议》，约定了转让价格及支付、土地交付、注销抵押及违约责任等。其后，原告依约向被告支付1000万元，但约定的办理过户登记期限届满，被告未履行过户义务，原告遂要求退款，而被告仅退回300万元。之后，又经催讨，被告提出继续履行合同，并保证一定履行约定，三方经商议，就土地注销抵押及过户等事宜达成新的意见。然而，在三方重新签约时，原告发现被告在将原抵押注销后，又向中山市小榄镇村镇银行贷款并办理了土地抵押登记，虽很气愤，但考虑到即使解除合同也不能立刻拿回钱，而被告一再承诺，待此次抵押注销后即刻过户，如再次违约自愿按交易金额的20%承担违约责任，鉴于此，原告与被告签署了《确认书》。然而承诺的注销抵押及过户期限届满，被告又未履行。经了解，被告于2013年3月将案涉土地使用权抵押给中国光大银行中山分行，贷款3000万元，因未能按时偿还，已被起诉，土地被法院查封、拍卖，且被告除此笔借款外，还欠下其他巨额债务，原告此时才发现受骗。本案中，两被告是土地共有权人，享有同等份额，且对土地界线无明确约定，作为土地转让协议的一方当事人，两被告对其应承担的义务是清楚的，却置原告权利于不顾，再三将案涉土地进行抵押，最终被查封、拍卖，致使合同目的不能实现。被告袁达志对抵押登记行为的后果是清楚的，且明知其签名办理抵押会损害到原告利益，故对合同最终无法履行，存在明显过错。根据合同法及民事诉讼法有关规定，请求判令：被告袁健秦、袁达志向原告袁伟雄返还购地款700万元，赔偿损失246万元。原告袁伟雄为支持其主张，提交有如下证据：1.土地转让协议、收据、确认书及土地使用权证书，证明双方的交易及土地抵押登记的事实；2.抵押合同，证明在原、被告签署《确认书》后，被告把涉案土地抵押给光大银行。被告袁健秦辩称：一、《土地转让协议》及《确认书》签订时，案涉土地已经办理抵押登记，该转让因未经抵押权人同意而应认定无效。二、因合同无效，故不存在违约责任的问题。退一步说，即使认定《确认书》有效，违约金的基数应按照700万元计，而不应按照1000万元计算。三、案涉交易是被告袁健秦与原告袁伟雄之间的交易，与被告袁达志无关。被告袁健秦未为其答辩提交证据。被告袁达志辩称：袁达志不是案涉土地使用权的转让方，不是转让协议履行的义务主体，之所以在协议上签字，仅代表知情。另根据合同权利义务对等原则，袁达志没有收取原告任何土地转让款，不享受合同权利，当然亦无义务可言。而袁达志签名给银行办理抵押登记手续，是对自己权利的处分，不存在损害原告权益的问题。请求驳回原告对袁达志的诉讼请求。被告袁达志未为其答辩提交证据。经审理查明：位于中山市××镇××村“大南角”的土地为工业用地，面积22308.9㎡，2007年12月领取使用权证，证号为中府国用（2007）第091242号，土地使用权人为袁健秦、袁达志。2011年12月6日，袁伟雄与袁健秦就受让上述土地使用权中的袁健秦份额达成一致，因袁达志为上述土地使用权登记的共有人，故以袁健秦、袁达志为甲方，袁伟雄为乙方，双方签订《土地转让协议》，约定甲方将上述土地袁健秦份额11154.45㎡使用权转让给乙方，转让价款1230万元，甲方承诺授权乙方将相当于所欠银行贷款金额的转让款划入甲方与银行约定的还贷账户，办理清还所欠贷款本息及注销抵押登记手续，尽快至2011年12月底前到国土部门递交办理土地过户的一切手续，土地证办至乙方指定的名下后，乙方向甲方付清余下转让款230万元；乙方支付第一期款项后，甲方将土地交付乙方，第一期定金200万元；非因乙方原因，甲方故意拖延办理还贷，或注销抵押登记，或办理过户手续，或履行过程中土地被查封，或任何原因导致无法过户，或至2012年1月10日仍无法过户的，乙方有权终止协议，甲方三日内向乙方退回已收款项，并支付违约金50万元。协议签订当日，袁伟雄向袁健秦支付了第一期定金200万元，2011年12月26日再支付转让款800万元。但袁健秦收到款项后，虽有将抵押涂销，但并未将其土地使用权份额过户至袁伟雄名下。2012年3月23日，在袁伟雄的要求下，袁健秦退还300万元给袁伟雄。2012年12月17日，袁达志为甲方、袁健秦为乙方、袁伟雄为丙方，三方订立《确认书》载明：一、因原甲乙共同共有（各占50%）的位于中山市××镇××村“大南角”的土地使用权【证号中府国用（2007）第091242号，使用权面积22308.9㎡】，在2011年12月6日签订《土地转让协议》，由乙方将其所享有的该土地全部使用权11154.45㎡转让给丙方，丙方此后按照协议已经支付了相应转让款项，但因乙方的原因考虑，乙方暂时没有将其名下的该土地使用权变更为丙方或丙方指定人员名下，现该土地使用权实际上为甲方与丙方共同共有（各占50%）；二、目前，鉴于政策的需要，甲丙双方需在该土地上建设建筑物（具体建筑面积由甲丙双方根据需要另行商定），因此，甲乙丙三方在平等基础上，经充分协商一致后，共同确认如下：1、鉴于该土地使用权在2012年10月9日抵押给中山市小榄镇村镇银行，甲乙双方承诺，在注销抵押及办理好地上建筑物的权属证书之日起一个月内，乙方必须将其在该土地使用权人的登记变更为丙方或丙方指定的人员名下；2、甲乙丙三方共同确认：由甲方与丙方共同出资在该土地上建设建筑物，并仅以甲方名义办理相关报建等手续（若因政策原因需由甲乙双方名义报建，则乙方应积极配合，且不影响三方对建筑权属的约定），相关手续由甲丙两方负责办理，乙方应积极配合。若届时办理的相关房产证登记在甲方个人名下的，不影响该土地使用权及相关全部建筑都是甲丙双方共同共有（各占50%），所产生的收益属于甲丙两方共同共有；3、乙方确认，乙方完全不享有该土地使用权以及此后在该土地上建筑物所有权等一切权利，无权以任何方式控制支配该不动产；4、甲乙丙三方共同确认，因甲丙双方在该土地建设建筑物所涉及的报建、建设费用都由甲丙双方共同承担，但若日后为办理该土地上建筑物所有权变更（或不动产分割）时，所产生的一切转让交易费用（或该不动产分割产生的一切变更费用）等都由乙方个人承担；5、任何一方违反本确认书的认定，都视为违约，违约一方应按照乙丙两方土地使用权交易价格的20%向其他方承担违约责任；5、本确认书未约定的事项，按照三方签署的《土地转让协议》的约定履行。广东南鹏律师事务所为上述《确认书》的签订出具（2012）广南鹏律见字第36号《见证书》。《确认书》订立后，袁健秦仍未将其土地11154.45㎡使用权份额过户至袁伟雄名下。另查，案涉土地使用权历经多次抵押登记及注销，其中2011年9月29日办理抵押登记，2012年10月8日注销抵押登记，次日再次办理了抵押登记。2013年3月7日，袁健秦、袁达志作为抵押人，就中国光大银行股份有限公司中山分行与中山市古镇金龙线材制造有限公司签订《综合授信协议》，以上述位于中山市××镇××村“大南角”的土地使用权【证号为中府国用（2007）第091242号，使用权面积22308.9㎡】向光大银行提供抵押担保，抵押金额3346.34万元，后因债务人中山市古镇金龙线材制造有限公司未能偿还贷款而被光大银行起诉，抵押土地使用权被人民法院依法强制执行。2015年2月10日，原告袁伟雄向本院起诉，并于诉讼中，先主张以侵权行为作为其请求权基础，经本院释明后，又选择以合同违约为其请求权基础。对其诉讼请求，原告袁伟雄庭审中增加“解除原、被告双方签订的《土地转让协议》”一项，并将“要求被告赔偿损失246万元”变更为“要求被告支付违约金200万元”。以上事实，有土地转让协议、收款收据、确认书、土地使用权证及相关抵押登记，见证书，当事人陈述等证据在案佐证，经庭审质证、辩论，足以认定。本院认为：原告袁伟雄与被告袁健秦、袁达志三方签订的《土地转让协议》及《确认书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，被告袁健秦抗辩主张《土地转让协议》及《确认书》签订时，案涉土地已经办理抵押登记，该转让因未经抵押权人同意而应认定无效，理由不能成立。但案涉土地使用权因抵押权人行使抵押权并被人民法院依法强制执行，实际上已无法办理过户手续，合同目的不能实现，原告袁伟雄据此请求解除《土地转让协议》，具有理据，本院予以支持。被告袁健秦作为案涉土地使用权的转让人，其收取了原告袁伟雄第一期定金及转让款，却未依约对现存抵押登记进行涂销后将其应转让的土地份额11154.45㎡使用权过户至原告袁伟雄名下，相反是涂销了一个抵押，却又办理了另一抵押，最终导致案涉土地使用权被人民法院强制执行，合同目的不能实现，被告袁健秦的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故原告袁伟雄要求其返还购地款700万元，理据充分，本院予以支持。因被告袁健秦的违约行为，致使《土地转让协议》因无法履行而解除，过错明显，故原告袁伟雄有权要求其支付违约金。违约金的计算，根据《确认书》约定，是按袁健秦与袁伟雄土地使用权交易价格20%计，即200万元，此金额并未超过按照中国人民银行同期贷款利率的四倍以700万元为基数自2012年3月23日起至清偿之日止的利息，且与被告袁健秦收取原告袁伟雄第一期定金及过错程度相当，符合本案实际，故对原告袁伟雄要求支付违约金200万元，本院予以支持。关于被告袁达志的责任承担问题。根据《土地转让协议》、《确认书》的内容及当事人的陈述，本案转让标的为被告袁健秦享有的11154.45㎡土地使用权，被告袁达志份额并未转让。实际履行中第一期定金及转让款共1000万元也是由被告袁健秦收取。因此，合同权利义务主体为被告袁健秦与原告袁伟雄，被告袁达志与原告袁伟雄在本案中并无对待给付义务。袁达志在《土地转让协议》和《确认书》上的签名及约定涂销抵押、办理过户登记手续等，是基于作为涉案土地使用权登记的共有人，不是作为债务人在履行义务，而是作为履行辅助人来辅助债务人袁健秦履行义务，这种铺助人的义务并不属于合同法调整的合同主体的义务范畴。因此，根据合同相对性原理，对于本案被告袁健秦11154.45㎡土地使用权不能过户至原告袁伟雄名下，直至《土地转让协议》被依法解除，被告袁达志作为合同第三人，无须承担义务和责任，原告袁伟雄要求其与袁健秦共同返还购地款及违约金，于法无据，本院不予支持。被告袁达志的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，判决如下：解除原告袁伟雄与被告袁健秦、袁达志于2011年12月6日签订的《土地转让协议》；二、被告袁健秦于本判决生效之日起十日内，向原告袁伟雄返还购地款700万元；三、被告袁健秦于本判决生效之日起十日内，向原告袁伟雄支付违约金200万元；四、驳回原告袁伟雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78020元，由原告袁伟雄负担3220元，被告袁健秦负担74800元。该费用原告袁伟雄已预交，本院不作退还，被告袁健秦负担部分于执行中由其径付原告袁伟雄。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蒋豫波审 判 员  谭震华人民陪审员  邓巧玲二〇一五年五月二十一日书 记 员  袁超华