浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2012）甬慈观民初字第81号原告：宓雪丽，女，1954年12月29日出生，汉族，农民，住慈溪市。原告：孙红飞，女，1977年4月1日出生，汉族，农民，住慈溪市。原告：孙红高，男，1979年9月6日出生，汉族，农民，住慈溪市。委托代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。被告：陈德兴，男，1965年1月16日出生，汉族，农民，住慈溪市。委托代理人：张杰银，慈溪市经纬法律服务所法律工作者。委托代理人：孙玉琴（系被告陈德兴妻子），女，1963年12月21日出生，住慈溪市。被告：孙德富，男，1953年4月22日出生，汉族，农民，住慈溪市。原告宓雪丽、孙红飞、孙红高诉被告陈德兴、孙德富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月16日立案受理后，依法由审判员杨松伟适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审后，鉴于案情较为复杂，遂依法转为普通程序组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告宓雪丽、孙红高及三原告的委托代理人沈国辉，被告陈德兴及其委托代理人张杰银、孙玉琴，被告孙德富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宓雪丽、孙红飞、孙红高起诉称：1990年6月，三原告与被告孙德富经审批在慈溪市观海卫镇昌明村大三房建造了两间二层楼房，该房屋房产证号为12××17，土地证号为慈集用（1993）字第0797**号。三原告长期在上海工作。2012年3月初获悉两被告未经三原告同意，在2011年4月9日签订房屋转让协议，被告陈德兴已于2011年5月26日将以上房屋集体土地使用权证中的52.37平方米登记在自己名下，并占据该房屋。庭审中，三原告请求判令：1.两被告签订的房屋转让协议无效；2.被告陈德兴腾让房屋；3.本案诉讼费由两被告承担。被告陈德兴在书面答辩状中辩称：原告宓雪丽与被告孙德富长期在上海从事水产生意，并把两个子女带去上海共同生活。2000年7月6日，孙德富与宓雪丽为在上海买房缺资，将空闲了十年左右的二间三楼以当时的市场介50000元转让给妹夫即被告孙德兴，被告陈德兴支付了屋款50000元，并入住该房屋。2011年间，被告陈德兴对房屋进行了改造及装修。此时，被告孙德富违背意愿，提出要收回房屋，因被告陈德兴不同意，故将被告陈德兴与孙玉琴的儿子陈建砍伤。2011年4月7日，在村干部见证下，被告孙德富与孙玉琴达成协议。2011年4月9日，被告孙德富、原告宓雪丽、孙红高配合被告陈德兴办理了土地使用权转户手续，同年5月26日，被告依法取得了该房屋的土地使用权证。原告宓雪丽、被告孙德富出卖给被告陈德兴的房屋，是原告宓雪丽、被告孙德富于1990年经审批建造，其时，原告孙红飞、孙红高均未成年，对房屋建造是不具备出资能力，不是该房屋的共有人，也不具备原告的诉讼主体资格。综上，原告宓雪丽与被告孙德富在2000年7月出卖房屋时具有完全民事行为能力，是真实意思的表示，被告陈德兴是经过房屋所有权人的一致同意合法取得房屋的。为此，请求驳回原告的诉讼请求。被告孙德富在法定期限内未提出书面答辩，在庭审中辩称：二间房屋给陈德兴，陈德兴三间塌掉的小屋给我，是同意的，房屋买卖可以说有效，也可以说无效。原告宓雪丽、孙红飞、孙红高为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1.慈溪市私人建房用地申请表一份，证明1990年6月三原告与被告孙德富经申请取得建造二间二层楼房审批的事实；2.房产登记薄查阅证明及村庄地籍调查登记表一份，证明三原告与被告孙德富共有的房屋登记在被告孙德富名下的事实；3.房屋转让协议一份，证明在2011年4月9日，两被告未经三原告同意私自签订了无效的房屋转让协议的事实；4.土地登记薄查阅证明二份，证明在2011年5月26日，被告陈德兴未经三原告同意擅自将集体土地使用权证转户到其名下，应属无效的事实。被告陈德兴为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1.房屋买卖契约一份，证明2000年7月6日，原告宓雪丽、被告孙德富将讼争房屋以50000元的价格转让给了被告陈德兴的事实；2.协议书一份，证明本案讼争房屋进一步明确转让给被告陈德兴的事实；3.集体土地使用权证一份，证明被告陈德兴已依法取得土地使用权面积的事实。4.照片五份，证明被告陈德兴买入讼争房屋时该房屋未经粉刷及被告陈德兴后对房屋进行改造装修的事实；5.宓某、孙某，孙德强、唐宝珠的证明各一份，证明被告孙德富及三原告将讼争房屋转让给被告陈德兴的事实；6.土地登记申请书一份、宗地调查情况确认书一份、保证书一份、私人建房用地转让（调剂）房屋及宅基地协议书一份、房屋转让协议一份，证明被告孙德富出面在土地管理部门办理转让的事实；7.屋契一份，证明被告孙德富及三原告在转让二间楼房的同时将所属一间平房转让给叶来法的事实。被告孙德富未提供证据。原、被告提供的证据经庭审中质证，本院认证如下：被告陈德兴对原告提供的证据的真实性均无异议，但对原告的证明对象提出了异议，认为申请建房是在1990年，原告孙红飞、孙红高系未成年人，不具有出资建房的资格，所建房屋应属原告宓雪丽、被告孙德富所有；宓雪丽、孙德富将其所有的房屋转让给被告陈德兴，是房屋所有权人的真实意思表示。被告孙德富对原告提供的证据均无异议。本院认为，原告提供的证据具有真实、合法性，证明了本案相关事实，与本案具有关联性，可作为本案的定案证据，本院予以确认。三原告及被告孙德富对被告陈德兴提供的证1的真实性提出异议，三原告认为该契约中原告宓雪丽没有签过名；被告孙德富认为没有签过名，也没有盖过印章。本院认为，经庭审中调查并结合孙某、宓某的证言查明：被告提供的证1系2000年7月6日原告宓雪丽、被告孙德富与被告陈德兴之间签订的房屋转让协议，该协议由宓某（系孙德富的妹夫）执笔书写，宓雪丽的名字由其亲笔所签，当时，被告孙德富虽未在场，其名字由宓某代书，但印章由宓雪丽所盖，故被告陈德兴提供的证1具有真实、合法性，能证明本案相关事实，与本案具有关联性，可作为本案的定案证据，应予确认。三原告及被告孙德富对被告陈德兴提供的证2提出了异议，三原告认为证2协议书是被告孙德富因砍伤了陈德兴的儿子被关在派出所内所签，也未与三原告商量，不具有真实、合法性；被告孙德富认为是在派出所里被逼所签。本院认为，经庭审调查查明，2011年4月间，因孙德富要收回出卖的房屋与陈德兴、孙玉琴夫妻发生纠纷，砍伤了陈德兴的儿子，被派出所留置，经村干部黄XX做工作，孙德富与孙玉琴兄妹之间为解决纠纷签订了协议一份，明确孙德富卖给孙玉琴、陈德兴的房子归孙玉琴，孙玉琴的三间半小屋归孙德富，并由孙德富预付孙玉琴儿子医药费20000元。该协议是双方当事人真实意思表示，具有真实、合法性，且与本案具有关联，应予确认。三原告及被告孙德富对被告陈德兴提供的证3提出异议，认为未经他们同意系私自取得，不具有合法性。本院认为，被告陈德兴的集体土地使用证是经被告孙德富协助办理，依法取得的，具有真实、合法性，与本案相关联，可作为本案的定案证据，应予确认。三原告及被告孙德富对被告陈德兴提供的证4提出异议，认为与本案缺乏关联性。本院认为，被告陈德兴提供的照片反映了讼争房屋买卖时室内未经粉刷，后由陈德兴方进行改造装修的客观状况，与庭审调查查明的事实相吻合，具有真实、合法性，与本案相关联，应予确认。三原告及被告孙德富对被告陈德兴提供的证5、证6、证7均提出了异议，认为证5系证人证言，证人应当出庭作证，否则其真实性不应认定；土地登记申请书中“孙德富”的名字不是本人所写；保证书、调剂协议书、房屋转让协议书是被告孙德富在派出所内出于无奈的情况下所签，不具有真实性；对卖屋契，被告陈德兴应提供原件。本院认为，被告陈德兴提供的证5系证人证言，因未申请证人出庭作证，无法确认该证言的真实性，故不予确认。被告陈德兴提供的证6系办理土地使用权变更过户的相关手续，具有真实、合法性，且与本案相关联，可作为本案的的定案证据，本院予以确认。被告陈德兴提供的证7系复印件，且内容不全，不具有证据构成的形式要件，本院不予确认。本案在审理中为查明2000年7月6日原告宓雪丽、被告孙德富与被告陈德兴成立买屋契的相关事实，本院依职权调查了证人孙某、宓某，取得的调查笔录经庭审中原、被告质证，对两证人在证言中反映的基本事实无异议，本院予以确认。经庭审调查查明：三原告系母子关系，原告宓雪丽与被告孙德富系夫妻，被告陈德兴系被告孙德富之妹孙玉琴的丈夫。1990年6月，被告孙德富经申请取得在慈溪市观海卫镇昌明村大三房将四间平房折建成二层楼房二间的审批。审批时家庭成员有户主孙德富、妻宓雪丽、女孙红飞（14岁）、子孙红高（12岁）。同年下半年，被告孙德富与原向宓雪丽在批准建房的地址上建造了本案讼争的三层楼房二间。房屋建成后室内未经粉刷。因被告孙德富与原告宓雪丽在上海做生意，全家均居住在上海，所建房屋孙德富一家未常使用。2000年7月间，被告孙德富家为在上海购买房屋资金不够，由原告宓雪丽、孙红飞回老家变卖房产筹集资金。2000年7月6日，由原告宓雪丽与被告陈德兴达成了将所建三层楼房二间作价50000元出卖给被告陈德兴的房屋买卖合同，并由被告孙德富的妹夫宓某代笔书写了卖屋依据一份，载明：“孙德富、宓雪丽朝南二间三楼卖给陈德兴、孙玉琴，计价50000元”。卖者一方宓雪丽的名字由宓雪丽亲笔所签，孙德富的名字由宓某代笔，名字旁“孙德富”的印章由宓雪丽所盖。买进者陈德兴的名字由宓某代签。当时，在场的有原告宓雪丽、被告陈德兴之妻孙玉琴及其姐孙某、姐夫宓某。成契后，陈德兴一方付清了买屋款50000元。同日，原告宓雪丽将孙德富名下的另一间平房出卖给了叶来法，在卖屋契上亦盖了孙德富的印章。被告陈德兴一方买入房屋后即居住至今，并对房屋进行了改造装修。2011年4月间，因被告孙德富要收回出卖的房屋，两家发生纠纷，纠纷中，被告孙德富因砍伤被告陈德兴的儿子陈建，被派出所留置期间，经村干部做工作协调，孙德富与孙玉琴之间达成了协议，协议中载明：1、孙德富卖给孙玉琴的房子归孙玉琴所有，包括四周的宅基地；2、孙玉琴给孙德富的三间半小屋归孙德富所有，不包括一间老楼房。被告孙德富为被告陈德兴办理土地使用权转让变更所需手续上签了名。2011年5月26日，被告陈德兴取得了买入的房屋宗地面积85.62平方米中52.37平方米的集体土地使用权（其中33.25平方米因超过应享受面积不属确权），土地证号为慈集用（2011）第020**号。本院认为：本案讼争的房屋虽系原告宓雪丽、孙红飞、孙红高与被告孙德富共同申请取得审批后建造的，共同申请人依法对该房屋享受权利，但原告宓雪丽与被告孙德富为在上海购买房屋缺资将该房屋出卖的行为，并未损害到作为子女的其他共有人的根本利益，而且，作为直系亲属被告陈德兴一方受让该房屋并非恶意，房屋价格亦是双方商定的，并不存在压价强买的情况。并且在双方发生纠纷后，经村干部做工作，又达成了协议，被告陈德兴一方同意将三间半平房归被告孙德富一方所有，被告孙德富亦协助办理了讼争房屋土地使用权的转让变更手续，被告陈德兴依法取得了讼争房屋的大部分土地使用权。综上，被告陈德兴一方是以合理的价格善意受让讼争的房屋，并已办理了相应的登记手续，故原告宓雪丽、被告孙德富与被告陈德兴之间的房屋买卖合同应属合法有效，依法应予保护。现三原告要求确认讼争房屋买卖合同无效，并要求被告陈德兴腾让房屋的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，理由不足，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告宓雪丽、孙红飞、孙红高的诉讼请求。本案受理费1050元，由宓雪丽、孙红飞、孙红高负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  杨松伟代理审判员  孙群美人民陪审员  张新岳二〇一二年十月二十五日书 记 员  施雪燕附页：最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。