重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0114民初7647号原告：张晋源，男，生于1989年8月3日，土家族，住重庆市黔江区。委托代理人：陈炎，重庆市黔江区濯水法律服务所法律工作者。被告：重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道桐坪1组缇香郡销售中心。法定代表人：葛伟德，该公司董事长。委托代理人：潘友香，女，生于1987年1月15日，土家族，住重庆市黔江区，系该公司员工。被告：中国银行股份有限公司重庆黔江支行，住所地重庆市黔江区城西街道办事处城西四路118号。委托代理人：朱荣华，男，生于1989年1月4日，苗族，住重庆市黔江区，系该公司员工。原告张晋源诉被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司（以下简称黔江国旅公司）、中国银行股份有限公司重庆黔江支行（以下简称中国银行黔江支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日受理后，由审判员郎卓章独任审判，依法适用简易程序于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告张晋源与委托代理人陈炎，被告黔江国旅公司的委托代理人潘友香及中国银行黔江支行的委托代理人朱荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与黔江国旅公司就黔江国际·山水名城X幢XX商品房签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：XXXX），以及原告与被告黔江国旅公司、中国银行黔江支行签订的《个人购房贷款合同》（编号2014年渝黔房字第**号）与《重庆市预售商品房抵押贷款合同》；2.黔江国旅公司向原告返还首付购房款141501元及自2014年11月9日起至判决生效之日止原告已向中国银行黔江支行偿还的贷款本金和利息（以中国银行黔江支行于判决生效当月出具的贷款已还款明确清单为准）；3.黔江国旅公司向原告偿还以471501元本金为基数，自2014年11月9日起至清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金利息；4.黔江国旅公司向原告支付违约金4715.01元(房屋总价款的百分之一)；5.黔江国旅公司赔偿原告购房契税、印花税、大修基金等共计12828元；6.黔江国旅公司向中国银行黔江支行偿还原告自判决生效之日起就《个人购房贷款合同》剩余的贷款；7.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年11月9日，原告与被告黔江国旅公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告黔江国旅公司将其开发的位于黔江区正阳街道桐坪居委一组“黔江国际·山水名城”X幢XX号商品房出售给原告，房屋总价款471501元，合同签订之日支付首付款141501元，余款330000元由原告向被告中国银行黔江支行申请贷款支付，2015年7月30日前交付房屋，逾期交房超过90日，原告享有合同解除权，并要求被告黔江国旅公司承担违约责任，黔江国旅公司应自解除合同达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之一向原告支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告向黔江国旅公司支付了首期购房款及相关税费，因黔江国旅公司未能于2015年7月30日前交房，原告与黔江国旅公司于2015年10月24日就交房期限签订协议，双方同意将交房时间延至2015年12月30日，但直至起诉之日，原告购买的商品房仍不具备交房条件。综上，黔江国旅公司逾期交房已超过90日，原告有权解除《重庆市商品房买卖合同》，该合同解除后，原告有权解除《个人购房贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，黔江国旅公司应按约将原告支付的房款及利息返还原告，并按约向原告支付违约金，同时赔偿原告的损失。被告黔江国旅公司辩称，赔偿依据根据合同条款确定。被告中国银行黔江支行辩称，按照贷款合同约定，只要原告偿还完贷款，可以解除借款合同。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告身份证复印件、被告企业基本信息，拟证明原告主体身份及被告公司情况；2.《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房贷款合同》、《重庆市预售商品房抵押贷款合同》，拟证明黔江国旅公司未按合同约定期限将房屋交付给原告，逾期超过90天后，原告有权解除合同；3.发票、票据，拟证明原告支付首付款141501元，以及购房契税、印花税、大修基金、抵押登记费、无房证明查询费、预告登记费、转移登记费等共计12828元；4.中国银行黔江支行出具的贷款已还款明细，拟证明截止2017年1月11日，原告已向银行支付的本金及利息共计54534元（本金19265.55元，利息34769.17元）；5.原告与被告黔江国旅公司于2015年10月24日签订的《协议书》，拟证明被告在2015年12月30日不能按期交房，构成违约。被告黔江国旅公司、中国银行黔江支行未向本院提交证据。被告黔江国旅公司、中国银行黔江支行对原告举示证据的真实性予以认可，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告张晋源与被告黔江国旅公司于2014年11月9日签订《重庆市商品房买卖合同》，黔江国旅公司将其开发的位于黔江区正阳街道桐坪居委一组“黔江国际·山水名城”X幢XX号房出售给原告，总成交金额为471501元。合同第7条约定甲方（黔江国旅公司）应当在2015年7月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第9条约定除本合同第7条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第7条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第7条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告于2014年11月9日向黔江国旅公司支付购房款141501元，预告登记费、契税、印花税等12828元，于2015年1月22日通过中国银行黔江支行按揭贷款330000元向黔江国旅公司支付房款。为获得按揭贷款330000元，原告张晋源（借款人）与被告中国银行黔江支行（贷款人）、黔江国旅公司（保证人）签订《个人购房贷款合同》，合同约定张晋源向中国银行黔江支行贷款330000元，贷款期限240个月；附件一《个人购房贷款合同通用条款》第3条对借款人违约事件及处理约定“借款人与开发商就本合同项下贷款所购房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷将会影响借款人偿还贷款本息的；或发生借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形的，视为借款人违约。贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为；宣布贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，行使其他担保物权；要求保证人承担保证责任等”。原告张晋源（抵押人）与被告中国银行黔江支行（抵押权人）、黔江国旅公司（担保方）签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》载明张晋源将位于重庆市黔江区正阳街道桐坪居委一组山水名城X幢XX号房作为向中国银行黔江支行履行债务的担保。《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定“在领取《房屋所有权证》之前，如乙方（张晋源）不按期清偿债务，丙方（黔江国旅公司）保证代乙方履行该项义务，若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。乙方到期不能清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物”。另查明，原告（乙方）与被告黔江国旅公司（甲方）于2015年10月24日签订协议书，该协议书载明“甲乙双方同意将《商品房买卖合同》约定的交房时间延后至2015年12月30日；甲方支付乙方延期交房补偿人民币7261元；乙方在收到甲方依照相关合同支付的补偿款后，不得再以任何形式就延期交房问题向甲方提出任何权利主张”。再查明，从2015年2月至2017年1月，原告累计向被告中国银行黔江支行偿还按揭贷款54534.72元（本金19765.55元、利息34769.17元）。审理中，针对未按约交房原因，被告黔江国旅公司陈述暂时不具备交房条件。本院认为，原告张晋源与被告黔江国旅公司于2014年11月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。作为合同相对方的张晋源及黔江国旅公司在享受合同权利的同时，应按约全面履行合同义务。经查明，原告向黔江国旅公司支付购房款141501元，预告登记费、契税、印花税等12828元，于2015年1月22日通过中国银行黔江支行按揭贷款330000元向黔江国旅公司支付房款，各类款项合计484329元（141501+12828+330000）。原告已按约向黔江国旅公司支付了购房款，而黔江国旅公司却不能按约交房，显属违约行为。针对延期交房问题，原告与被告黔江国旅公司于2015年10月24日签订协议书约定交房时间延后至2015年12月30日，但延期交房时间届满后，黔江国旅公司仍不能交付房屋构成再次违约，原告有权要求解除双方之间的商品房买卖合同。结合原告诉求和二被告的抗辩，本案争议焦点在于原告是否享有解除权，解除与被告中国银行黔江支行签订《个人购房贷款合同》、《重庆市预售商品房抵押贷款合同》，以及黔江国旅公司是否应承担原告银行按揭贷款本息余额及相关损失；黔江国旅公司是否应承担原告已偿还按揭贷款本息的返还义务，是否应承担首付款及资金利息的返还义务，是否应退还原告购房支付的税费和大修基金，是否应承担违约金及原告的损失，现针对前述焦点评述如下。其一，关于原告是否享有解除权，解除与被告中国银行黔江支行签订的《个人购房贷款合同》、《重庆市预售商品房抵押贷款合同》，黔江国旅公司是否应返还原告支付的款项，以及是否应承担原告银行按揭贷款本息余额及相关损失的问题。原告张晋源（借款人、抵押人）与被告中国银行黔江支行（贷款人）、黔江国旅公司（保证人）签订的《个人购房贷款合同》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同对原告与二被告均具约束力。被告中国银行黔江支行作为贷款人，按《个人购房贷款合同》约定已向原告提供贷款330000元，已按约履行合同义务。被告黔江国旅公司延期交房时间届满后仍不能交付房屋构成再次违约，按原告张晋源与被告黔江国旅公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第7条“逾期交房超过90日，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价及利息（按银行同期贷款利率计算）”之约定，原告可依约解除与黔江国旅公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；商品房合同解除后，被告国旅公司则应返还原告已支付房款471501元（首付款141501元、按揭款330000元）及资金利息，首付款141501元的资金利息从支付次日（2014年11月10日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止；按揭房款330000元的资金利息从2015年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止。至于原告向被告黔江国旅公司支付的税费、大修基金12828元，黔江国旅公司为原告出具了收款的收据，但未举证已将该款项支付给了相关部门，应承担该款项的返还义务。至于原告向被告中国银行黔江支行偿还的按揭贷款本息54534.72元，该款项的产生是基于原告与中国银行黔江支行之间的借贷关系，原告将从中国银行黔江支行获得的贷款330000元以购房款的名义支付给黔江国旅公司。一定程度上讲，向中国银行黔江支行偿还的按揭贷款54534.72元系原告贷款购房支付的对价。根据合同附件一《个人购房贷款合同通用条款》第3条对借款人违约事件及处理约定“借款人与开发商就本合同项下贷款所购房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷，且上述纠纷将会影响借款人偿还贷款本息的；或发生借款人与开发商擅自解除、变更购房合同等影响本合同继续履行情形的，视为借款人违约。贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为；宣布贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，行使其他担保物权；要求保证人承担保证责任等”之约定，原告解除与被告黔江国旅公司签订的商品房买卖合同后，仍应按约偿还被告中国银行黔江支行的按揭贷款。其二，关于被告黔江国旅公司是否应承担违约责任的问题。被告黔江国旅公司不能按约于2015年7月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，于2015年10月24日与原告签订协议书约定交房时间延后至2015年12月30日。延期交房期满后，黔江国旅公司仍不能交房构成再次违约，原告选择解除商品房买卖合同，而不是要求黔江国旅公司继续履行合同，按商品房买卖合同第9条“乙方（原告）要求解除合同的，甲方（被告黔江国旅公司）应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金”之约定，被告黔江国旅公司应向原告支付违约金4715.01元（471501×1%）。综上，被告黔江国旅公司不能按约于2015年7月30日前将涉案商品房交付给原告，2015年12月30日延期交房时间届满后仍未交房，显属违约，原告有权解除与黔江国旅公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。本案中，原告与黔江国旅公司签订《重庆市商品房买卖合同》，与黔江国旅公司、中国银行黔江支行签订《个人购房贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，《重庆市商品房买卖合同》与《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《个人购房贷款合同》是三个相互联系又彼此独立的合同。《重庆市商品房买卖合同》不是其他两个合同的主合同，原告在解除与黔江国旅公司签订的《重庆市商品房买卖合同》时，《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《个人购房贷款合同》并不当然解除，且根据原、被告三方签订的《个人购房贷款合同》附件一通用条款第3条对借款人违约事件及处理约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告请求判令解除与被告中国银行黔江支行签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《个人购房贷款合同》，以及要求黔江国旅公司承担原告银行按揭贷款本息余额的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。商品房买卖合同解除后，黔江国旅公司应返还原告首付款141501元及资金利息，利息从2014年11月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止；返还按揭房款330000元及资金利息，利息从2015年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止；返还原告税费、大修基金12828元；向原告支付因商品房买卖合同解除产生的违约金4715.01元。对原告其他的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。作为担保权人的中国银行黔江支行在本案中未提出诉讼请求，仅处理原告张晋源与被告黔江国旅公司的商品房买卖合同纠纷。原告解除与被告黔江国旅公司商品房合同后，仍应按约偿还被告中国银行黔江支行的按揭贷款。对被告中国银行黔江支行提出“按照贷款合同约定，只要原告偿还完贷款，可以解除借款合同”的抗辩，予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张晋源与被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司于2014年11月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张晋源首付款141501元及资金利息，利息从2014年11月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止；返还原告张晋源按揭房款330000元及资金利息，利息从2015年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止。三、被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张晋源税费、大修基金12828元；向原告张晋源支付解除《重庆市商品房买卖合同》产生的违约金4715.01元，合计17543.01元。四、驳回原告张晋源的其他诉讼请求。本案案件受理费8714元，减半收取4357元，由被告重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司负担4307元，由原告张晋源负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  郎卓章二〇一七年二月十六日书记员  雷 黎