宁夏回族自治区中宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0521民初2536号原告宁夏恒辰世纪农商投资有限公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县。法定代表人白金霞，系该公司总经理。委托代理人严文涓，系宁夏王占强律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告宁夏中卫金店有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市。法定代表人刘晓奇，系该公司总经理。委托代理人王振华，系宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告宁夏恒辰世纪农商投资有限公司诉被告宁夏中卫金店有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理，依法由审判员顾学文适用简易程序于2016年12月1日、12月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人严文娟、被告委托代理人王振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告（变更前为宁夏金世华太商业经营管理有限公司）和被告（变更前为宁夏恒生珠宝首饰有限公司）于2012年6月10日签订了一份《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》，约定被告承租了由原告提供的恒辰世纪商业广场A区第一层181、181A、182、182A、183A、185、185A、186、186A、186B商铺，建筑面积为552.04㎡，被告租赁商铺进行黄金珠宝经营，注册商标为”中国黄金”和”中卫金店”。租赁期限为六年，自2012年9月1日至2018年8月31日止，租金支付方式是六个月为一个交租期，被告应当在每个交租期开始30日前向原告一次性足额支付该交租期租金。被告在租赁期间仅支付了部分费用，对于其他租金、物业费、采暖费、制冷费、采购员管理费、广告宣传费、垃圾清运费用至今未予支付。现要求：1、判令解除原、被告签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》；2、判令被告立即支付拖欠原告租金、物业费、采暖费、制冷费、采购员管理费、广告宣传费、垃圾清运费共计303614.57元（扣除1万元预付款），滞纳金60722.9元，合计364337.47元；3、本案案件受理费由被告承担。原告为证实其主张的事实，向法庭提交下列证据予以佐证:证据一、企业变更信息表复印件一份，拟证实宁夏金世华太商业经营管理有限公司于2015年6月10日变更为宁夏恒辰世纪农商投资有限公司，两者为同一主体的事实；证据二、《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》一份，拟证实2012年6月10日，原、被告签订了恒辰世纪广场租赁合同，约定了租赁期限、租金支付方式、租赁押金及违约责任等内容的事实；证据三、中宁县人民政府文件（中宁政发【2008】148号）文件复印件一份、中国人民银行支付凭证两份，拟证实原告收取空调制冷费、制热费的标准及被告交纳2012年制热费18770元，2013年制热费11261.62元的事实。证据四、中宁县人民政府文件（中宁政发【2007】88号）复印件一份，拟证实中宁县城市生活垃圾费用征收标准及原告收取垃圾清理费的标准为每平米每月1元的事实；证据五、中国人民银行支付凭证一份，拟证实被告向原告交纳导购员管理费时被告认可导购人员为20人的事实；证据六、中国人民银行支付凭证两份，拟证实被告交纳2013、2014年广告宣传费的事实；证据七、照片七份，拟证实原告通过微信平台、广告设计及在恒辰世纪广场内所立的关于被告名称的牌子对被告进行宣传的事实；证据八、恒辰世纪培训签到表、2015年6月23日恒辰世纪广场消防疏散演练表各一份，拟证实原告对被告店员进行培训的事实；证据九、照片一份，拟证实2015年7月27日，原告对被告租赁的店铺进行空调检修，仍然为被告提供制热、制冷的事实。证据十、业主委托经营合同六份，拟证实原告有权向被告主张各项费用，是本案适格主体的事实。被告辩称，原告非本案的适格原告，1、被告方所签订合同的原主体是宁夏金世华太商业经营管理有限公司，后宁夏金世华太商业经营管理有限公司将该租赁关系转给原告，但是该商铺的产权人既非原告，也非宁夏金世华太商业经营管理有限公司，涉案房产的产权均属案外人，这些案外人将此部分房产租赁给宁夏金世华太商业经营管理有限公司，于2015年年底已经到期，2016年至今，不论是原告还是宁夏金世华太商业经营管理有限公司均未与原产权人续签订租赁合同，所以原告方不享有此部分商铺的处分权和收益权；2、从2016年至今不论是原告还是宁夏金世华太商业经营管理有限公司未能向被告方提供相应的服务，也没能保证该商场达到经营条件，在2016年年初，因该部分商铺的实际产权人主张权利与原告方发生纠纷，导致产权人围堵商场闹事，商场里的经营户逐步全部撤离，导致被告无法继续经营，被告在2016年的6月6日也已明确向原告方告知要求解除合同，撤离场地，交还场地，并向对方送达了通知；3、原告方所主张的费用项目不清，没有依据。对原告的诉讼请求我方不同意承担。被告为证实其主张的事实向法庭提交下列证据予以佐证：证据一、房屋权属查档卡八份，拟证实本案涉案房产房屋产权均系案外人，并非本案原告，原告对涉案房产无收益权和处分权的事实；证据二、交款凭证一份，拟证实2012年3月9日，被告向原告交纳预约金10000元的事实；证据三、缴费通知一份、租金收款收据、物业费收款收据各两份，拟证实2015年6月24日，原告向被告送达的缴费通知一份，通知载明2015年7月5日至2016年1月4日，租金为62元，物业费6元，制冷、制热费为零，导购管理员费用6000元，广告宣传费6000元，商场的广告费为零，被告对导购管理费、广告宣传费提出异议，并有原告的工作人员田芳确认收到该异议内容及被告将租金及物业费已交付至2016年1月4日的事实；证据四、税款交纳凭证八份，拟证实2013年至今，税款由被告方自行交纳的事实；证据五、照片一份，拟证实2016年1月20日，涉案房产的相关产权人对原告进行抗议，围堵商场不能正常营业的事实；证据六、公证书三份，拟证实截止2016年6月2日，商场不具备经营条件；2016年6月6日，被告方撤场及向原告送达解除合同通知书，被告不存在违约的事实；证据七、银行付款凭证十八份，拟证实被告向原告支付租金、物业费及其他费用1425298元（其中租金为1232153.3元，物业管理费为119240.64元，广告费21000元，制冷制热费为36104元，岗位培训费7800元，导购管理费9000元）的事实。对原、被告向法庭提交的证据，经当庭质证，本院分析、认证如下：对原告向法庭提交的证据一，被告无异议，本院对其证明效力予以认定；对原告向法庭提交的证据二，被告对其真实性无异议，但对其合法性提出异议，认为自2016年1月之后原告对涉案商铺不享有处分权，合同约定2016年1月之后的租赁期为无效约定；合同中约定租金72元包括租金62元、物业费6元、税金4元，但在实际履行期间税金由被告方自行承担缴纳，实际执行是按照62元+6元执行的，对导购管理费、制热费、制冷费、广告费，被告在实际履行中未提供，所以后期被告未交纳。经审核，该证据来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定；对原告向法庭提交的证据三，被告对付款凭证无异议，对中宁县人民政府文件的证明目的有异议，认为只能证明2013年原告按照该标准缴费，之后如何缴费双方未约定，且原告方也未提供该项服务，被告没有交纳，原告方也认可。经审核，该证据来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定；对原告向法庭提交的证据四，被告对真实性无异议，但认为垃圾清运费包含在物业费中，不应单独收取。经审核，该证据来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定；对原告向法庭提交的证据五，被告对其真实性无异议，但对其证明目的提出异议，认为导购费已发生的被告已缴纳，之后原告方未给被告派遣导购员，都是被告自己聘用的工作人员，原告对被告工作人员未进行任何培训和管理，不存在该项费用。经审核，该证据能够证实被告已支付原告导购员管理费9000元的事实；对原告向法庭提交的证据六，被告对其真实性无异议，但对其证明目的提出异议，认为被告已将发生的广告费用缴纳，之后原告方未给被告提供宣传，不存在该项费用。经审核，该证据能够证实被告已支付原告2013年、2014年广告费的事实；对原告向法庭提交的证据七，被告对2012年10月5日开业图片的真实性无异议，对其证明目的提出异议，认为该宣传是被告刚开业时做的宣传，费用被告已付清；对微信截图情况不清楚，不予认可，其所反映的内容是在2015年7月20日一次的照片；对宣传照片指示牌的三性均有异议，认为内容不清无法反映，且其已被其他商家占用，不能证实其证明目的。经审核，该证据不能证实原告的证明目的，本院对其证明效力不予认定；对原告向法庭提交的证据八，被告对其真实性无异议，对其证明目的提出异议，认为该证据反映的都是原告对消防安全的演练，属于原告方的法定义务与职责，不属于收费项目。经审核，该证据不能证实原告的证明目的，本院对其证明效力不予认定；对原告向法庭提交的证据九，被告对其三性及证明目的均提出异议，认为无法判断原告具体在什么时间做什么工作。经审核，该证据不能证实原告的证明目的，本院对其证明效力不予认定；对原告向法庭提交的证据十，被告对其中业主张艳萍签订合同的真实性有异议，认为经其电话核实，张艳萍本人不知道补充签订合同的情况，对其他合同无异议。经审核，该证据来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，本院对其证明效力予以认定。对被告向法庭提交的证据一，原告对其真实性无异议，对其关联性及证明目的提出异议，认为合同具有相对性，与被告签订合同的是原告，店铺的实际业主委托原告经营，原告系合法主体。经审核，该证据能够证实涉案商铺实际产权所有人为王安宁、张嘉成、张艳萍、董建伟、董玉照、郭春玲等人的事实；对被告向法庭提交的证据二，原告无异议，但认为该10000元已经计算在被告已缴纳的租金及物业费1351393.92元中。经审核，该证据能够证实2012年3月9日，被告向原告交纳预约金10000元的事实；对被告向法庭提交的证据三，原告对租金的收款收据、物业费收款收据及租金按照每平方米62元，物业按照每平方米6元的标准无异议；对缴费通知书中2015年7月5日至2016年1月4日是一个交租期，原告通知被告在2015年7月15日之前交清费用是事实，但并不能证明被告已交清了所有费用，因为被告实际经营至2016年6月份，对其中的制冷、制热费只能说明在2015年7月5日至2016年1月4日之间为零，但不能证明之前不产生费用，也不能证明原告没有向被告提供制热制冷服务。经审核，该组证据能够证实原告于2015年6月24日通知被告交纳2015年7月5日至2016年1月4日租金、物业费、导购员管理费、广告宣传费，被告收到后对导购员管理费及广告宣传费提出异议及被告将租赁费、物业费交至2016年1月4日的事实；对被告向法庭提交的证据四、证据七，原告无异议，本院对其证明效力予以认定；对被告向法庭提交的证据五，原告对其三性及证明目的均提出异议，认为该证据未显示时间，也不能够真实充分的反映恒辰世纪商业广场已无法正常经营。经审核，该证据不能证实被告的证明目的，本院对其证明效力不予认定；对被告向法庭提交的证据六，原告对其真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，认为根据合同约定被告如要中途解除合同必须向原告递交撤场申请书，但被告并没有向原告提交任何书面申请就私自撤场，不符合合同约定，公证书中反映的商场情况与被告中途撤场不存在直接因果关系，合同约定原告向被告出租商铺，被告自己营业，自负盈亏，至今仍然有部分商户在正常经营。经审核，该证据能够证实被告于2016年6月6日向原告送达《解除合同及交还租赁商铺通知书》的事实；经审理查明,2012年3月9日，被告向原告缴纳10000元招商预约金。2012年6月10日，宁夏金世华太商业经营管理有限公司与宁夏恒生珠宝首饰有限公司签订《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》一份，约定甲方（宁夏金世华太商业经营管理有限公司）将恒辰世纪商业广场A区第一层181、181A、182、182A、183A、185、185A、186、186A、186B商铺，建筑面积为552.04㎡，租赁给乙方（宁夏恒生珠宝首饰有限公司）从事经营活动使用；乙方同意在承租商铺内的经营业态为珠宝首饰，乙方经营限于黄金、珠宝、银饰、玉器、K金类别，注册商标为：”中国黄金”和”中卫金店”；租赁期限为六年，即从2012年9月1日至2018年8月31日止；租金为每月每平方米72元，每月租金总额为39746.88元，每年租金总额为476962.56元，租金支付方式为半年（6个月）为一个交租期，乙方应当在每个交租期开始30日向甲方一次性足额支付该交租期租金，该租金标准已包含场地租赁费、物业服务和商户在经营中生产的相关税费，但不包含市政垃圾清运费、中央空调制冷制热和商铺区域内的电费。如乙方提前解除合同，视为违约，甲方有权扣除乙方缴纳的租赁押金、租赁租金及未使用租金，作为乙方给甲方造成损失的赔偿，如乙方未能按约定缴纳租金或其他管理服务费用，乙方应按到期应付金额的0.2%按日向甲方支付滞纳金；租金逾期30天仍未付清或其他应交款金额累计达到月租金金额的，甲方有权单方面解除合同，不予退还乙方支付的租赁押金、租赁租金及未使用的租金，同时追究乙方的违约责任和损失赔偿责任。合同期内乙方有下列情形之一，属乙方严重违约，甲方可以单方面解除合同，并且有权扣除租赁押金、租赁租金和未使用的租金：a、拖欠应缴任何款项及费用达到当月应缴租金金额；b擅自终止营业达48小时以上”等内容。租赁期间，被告将租金、物业费缴纳2016年1月4日，将采暖费交纳至2013年度。2016年5月31日被告终止营业。2016年6月6日，被告向原告送达《解除合同及交还租赁商铺通知书》。被告对下欠原告租金171132元[552.04㎡×62元/㎡×5个月（2016年1月5日至2016年6月6日）]；物业费16561.2元[552.04㎡×6元/㎡×5个月（2016年1月5日至2016年6月6日）]；2014年度、2015年度的中央空调服务费即采暖费25945.88元（552.04㎡×6元/㎡×4个月＋552.04㎡×6元/㎡÷30天×115天）、垃圾处理费12144.88元[552.04㎡×0.5元/㎡×44个月（2012年10月5日至2016年6月6日）]未交纳。2015年7月至11月，原告与商铺业主分别签订了《业主委托经营合同》，业主委托原告经营一年,委托经营期间原告对商铺享有占用权、使用权、收益权、经营权和租赁权。同时查明，2015年6月10日，宁夏金世华太商业经营管理有限公司变更为原告；2012年10月15日，宁夏恒生珠宝首饰有限公司变更为被告。本院认为，宁夏金世华太商业经营管理有限公司与宁夏恒生珠宝首饰有限公司签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》合法有效，应予以保护，被告未按约定缴纳租赁期间的租金及相关费用，属违约行为，应承担相应的民事责任，故对原告要求被告支付租金171132元（552.04㎡×62元/㎡×5个月）、物业费16561.2元（552.04㎡×6元/㎡×5个月）的诉讼请求予以支持；对原告要求被告支付中央空调服务费即采暖费的诉讼请求，予以支持25945.88元（552.04㎡×6元/㎡×4个月＋552.04㎡×6元/㎡÷30天×115天）；对原告要求被告支付垃圾处理费的诉讼请求，依法予以支持12144.88元（552.04㎡×0.5元/㎡×44个月）；对原告要求被告支付制冷费、导购管理费、广告宣传费的诉讼请求，原告未能提供相应的证据予以证明，依法不予支持。综上，被告应向原告支付租赁费、物业费、中央空调服务费、垃圾处理费共计225783.96元，扣除其缴纳的招商预约金10000元，下欠215783.96元应予支付给原告，故对原告要求被告支付租赁费、中央空调服务费、垃圾处理费的诉讼请求依法予以支持215783.96元。宁夏金世华太商业经营管理有限公司与宁夏恒生珠宝首饰有限公司签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》约定：”如乙方未能按约定缴纳租金或其他管理服务费用，乙方应按到期应付金额的0.2%按日向甲方支付滞纳金。”现原告主张按照欠款金额20%承担违约金的诉讼请求不违反法律规定，应按实际欠款金额予以支持43156.79元（215783.96元×20%）。对原告要求解除双方签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》的诉讼请求，因被告于2016年5月31日已搬离了租赁场地，并于同年6月6日向原告送达了《解除合同及交还租赁商铺通知书》，应视为其同意解除合同，故对原告要求解除双方签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》的诉讼请求予以支持。根据原告向法庭提交的业主经营委托合同能够证实原告对涉案商铺享有占用、使用、收益、经营及租赁权，故被告关于原告主体不适格的辩解意见不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏恒辰世纪农商投资有限公司与被告宁夏中卫金店有限责任公司于2012年6月10日签订的《恒辰世纪商业广场经营管理合同书》；二、被告宁夏中卫金店有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏恒辰世纪农商投资有限公司租赁费、中央空调服务费、垃圾处理费等各项费用共计215783.96元，并承担违约金43156.79元；三、驳回原告宁夏恒辰世纪农商投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6765元，减半收取3382.5元，由原告宁夏恒辰世纪农商投资有限公司负担790.5元，被告宁夏中卫金店有限责任公司负担2592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员  顾学文二〇一七年二月六日书记员  魏小翠