广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2012）深宝法民三初字第536号原告曾某。原告许某。原告龙某。三原告共同委托代理人石某，广东世纪华人律师事务所律师。被告某物业发展总公司。法定代表人梁某，该公司总经理。委托代理人周某，广东卫权律师事务所律师。原告曾某、许某、龙某与被告某物业发展总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王娟、人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，王娟担任审判长于2012年7月4日公开开庭进行了审理。原告许某及共同委托代理人石某、被告的委托代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1993年6月7日，双方签订《房产买卖合同》，约定被告将座落于深圳市宝安区福永镇德丰路某大厦B幢2座六楼D号房售于原告，建筑面积86.34平方米，合同总价为人民币335000元。付款方式为分期付款，签约时支付定金2万元，支付定金后20天内支付房款的30%，即80500元，余款以银行按揭贷款的方式付清。合同还约定了交楼时间、办证期限、违约责任及争议解决办法。合同签订后，原告依约支付了前二期房款。之后等待被告通知入伙时再支付余下的款项，但被告迟迟未通知原告入伙。后来经了解，被告与香港某发展公司合作开发此楼盘，但因其内部关系没有处理妥当，造成纠纷，延误了交楼期限。被告向原告发出致歉函，说明了情况。原告表示理解，在耐心等待被告房屋建好后，通知原告入伙。2006年4月20日又发通知给原告，要原告带齐身份证及房屋买卖合同及付款凭据来被告处参加会议，讨论延误交楼及款项支付票据核对的有关事项。之后又多次口头通知原告去被告处交涉，通报被告有关工程延误及峻工后还有些手续需要完善等事项。2011年12月，被告最后与我们几十户香港购房户在被告公司开现场协商交流，明确表示已不能向原告交付现房，且双方无法为此达成和解协议。为维护原告的合法权益，请求判令：1、解除双方所签房产买卖合同（合同价为335000元）；2、被告退还原告支付的房款人民币100500元；3、被告赔偿原告因此所受损失516520元，其中：银行利息损失100500×8%×20年＝160800元，因合同履行可得利益损失355720元（现价86.34平方米×8000元／平方米-原价335000元）；4、本案诉讼费及相关费用由被告负担。被告答辩称，一、原告并未依据《房产买卖合同书》的约定履行义务。《房产买卖合同》约定，原告应依约分期向被告支付购楼款，但原告至今未向被告支付过任何款项，其应为此承担违约责任；二、原告应当追加香港某发展有限公司及其董事长李某为本案被告。原告提交的有部分证据系香港某发展有限公司出具，另有部分收款收据经手人为该公司董事长李某；三、本案已过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。《房产买卖合同书》约定了房屋交付时间，此时，原告已经知道其权利受到侵害，故诉讼时效应当就此起算。原告应当在履行期限届满后两年内要求被告承担违约责任，但其却未在时效期间内积极行使其权利，已经丧失了胜诉权；四、原告称2011年12月被告与几十户香港购房户在被告公司开现场协商交流会，明确表示被告已不能向原告交付现房，且双方无法为此达成和解的内容不予认可。因此，原告的诉讼请求没有法律依据，依法应予驳回。经审理查明，1993年6月7日，原、被告签订一份《房产买卖合同》，约定原告向被告购买位于福永镇德丰路某大厦B幢2座六楼D号房，建筑面积86.34平方米。第五条约定：房屋交付时间为1994年6月，如遇下列特殊情况之一，并经有关职能部门出具证明文件，可延期交付使用，但延期最长不得超过三百天。1、人力不可抗拒的自然灾害；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、其他非被告所能控制的事件。如非上述情况而延期交房或属上述情况，或延期超过三百天者，被告按合同约定之交房日的第二天起或从延期第301天起至实际交房日的第二天止，按年利率10厘以实际交房之天数计付利息给原告，补偿原告损失。第九条约定在签订合同时，原告所付定金抵作购楼价款。第十条约定：原、被告双方同意房屋单价为每平方米港币3880元，总价为港币335000元，付款方式为银行按揭，原告在交纳定金后20天内交付房价的30%，金额为港币100500元，余下的款项港币234500元向银行抵押贷款。1993年6月7日，原告向某发展有限公司支付涉案房屋认购定金港币20000元（道亨银行支票342959），某发展有限公司开具收据。1993年10月26日，被告出具收款收据收到原告支付的涉案房屋首期款港币80500元，该收款收据由“深圳市宝安区某物业发展总公司财务专用章”签章。1994年10月20日，被告向各业主发出《关于某大厦工程进展的说明》，内容为：本公司发展的某大厦商住楼（A、B幢）前段期间，由于施工队伍及工程方面的异常情况，致使工程进度一度受阻。如今，工程已进行了全面重组，地盘施工正在加速进行，在此感谢各位业主的理解与支持，我们将竭尽所能，尽快将工程项目竣工交付使用。1999年10月28日，被告向原告发出《通知》，内容为有关某大厦楼宇已停工多年，本公司深感抱歉。只因投资商“香港某公司”未能保证该楼宇的工程款而且有部分已收楼款无法弄清，所以请贵业主把所有已交某大厦楼款的收据，通过传真或邮寄到本公司，以便核对处理。2006年4月20日，被告向某大厦各位业主发出《通知书》，内容为：本公司于2006年4月30日上午十点在我公司会议室召开关于某大厦事宜，烦请各业主带齐《房产买卖合同书》和付款凭证及本人身份证前来参加会议。本院向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局查询涉案房屋的状态，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向本院作出《关于查询宗地上建筑物相关情况的复函》，称涉案的A211-00XX、A211-0XXX宗地项目同属市政府《关于XXX等52个“问题楼盘”处理意见的批复》（深府（2004）1XX号）处理“问题楼盘”之一。其中，A211-00XX宗地项目于2008年7月办理《建设工程规划许可证》，于2008年10月通过规划验收，目前已办理房地产证；A211-0XXX宗地项目于1992年7月核发《建设工程规划许可证》，尚未办理规划验收及房地产权登记等手续。A211-00XX宗地项目原名为“某大厦B栋”，现改为“某楼”。2007年5月28日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局将该宗土地使用权的受让方变更为深圳市某实业有限公司，深圳市某实业有限公司在A211-00XX宗地上建筑房屋，办理了房地产初始登记后已出售。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的房产买卖合同、内部认购书、付款单据、款项支付表、某大厦工程进展说明、1999年致业主函、2006年通知书、照片、某大厦说明，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局复函在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。根据深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的复函可以得知，涉案的“某大厦”分为A、B两栋，某大厦B栋已经由深圳市某实业有限公司开发变更为某楼，且已经分户出售。某大厦A栋于1992年7月核发《建设工程规划许可证》，尚未办理规划验收及房地产权登记等手续。本案原告向被告购买的系某大厦B栋2座6楼D房，该房屋已经由案外人深圳市某实业有限公司开发出售，被告已经不具备交付房屋的条件，现原告请求解除合同，本院予以支持。关于原告请求退还已支付房款的问题。合同解除后，被告收取的款项港币80500元及利息（因被告收取的系港币，故应将港币按照支付当日中国人民银行公布的港币与人民币的汇率折合成人民币后，再参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）理应予以退还。对于某发展有限公司收取的款项，本院认为，被告曾向本院申请追加某发展有限公司作为本案的共同被告，但经本院向原、被告核实，某发展有限公司系在香港注册的公司，在原告立案时已经注销，那么该公司作为本案的民事诉讼主体已不适格。原告未提交相应的证据证明被告委托某发展有限公司收取房款，另外，从收款收据的形式可以看出，该证据形成地点应为香港地区，原告未对该证据履行相关的证明手续，故对某发展有限公司收取的款项本案不作认定，原告现请求被告一并返还某发展有限公司收取的购房款港币20000元及利息的依据不足，本院不予支持，对该款项的救济原告可另寻法律途径解决。关于原告请求被告赔偿损失的诉请。原告主张被告应赔偿合同履行可得利益损失的问题，本院认为，双方签订的《房产买卖合同》并未约定合同解除后违约方应承担的违约责任，原告的此项诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告曾某、许某、龙某与被告某物业发展总公司于1993年6月7日签订的《房产买卖合同》；二、被告某物业发展总公司于本判决生效之日起五日内向原告曾某、许某、龙某返还购房款港币80500元及利息（以1993年10月26日中国人民银行公布的港币对人民币的交易基准汇价折算成等值人民币，该笔款项的利息按中国人民银行同期贷款利率自1993年10月26日起计算至本判决指定的支付之日止）；三、驳回原告曾某、许某、龙某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9970元，由原告负担8669元，被告负担1301元，此费用原告已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王 娟人民陪审员  杨江河人民陪审员  利庆君二〇一二年十月二十日书 记 员  潘国清书 记 员  温燕云附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！