广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18406号上诉人(原审被告):王晓云，住广东省深圳市福田区。被上诉人(原审原告):胡苏山，住广州市越秀区。委托代理人：吴天，广东伟邦律师事务所律师。上诉人王晓云因与被上诉人胡苏山房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初10245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晓云、被上诉人胡苏山的委托代理人吴天到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王晓云上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：（一）双方已在2016年4月份协议解除合同。涉案《租房合同》是在半夜签订的，签订合同时，严小姐表示如果不租，随时告诉她，她的房子很好租。在2016年4月28日王晓云向她提出不租了，她听后立即同意，后电话称帮王晓云找到承租人郭小姐和孙某来看房，当天下午他们也都来看房，之后就不再出现，到了5月底严小姐说只能等郭小姐他老板6月底回来，在这期间严小姐不许王晓云擅自转租，到了6月底，严小姐在没有任何通知的情况下就擅自锁门，还指使管理处来闹事，停水停电。实施了先稳住王晓云，故意拖延时间以及骗取押金的行为，搞垮了王晓云的公司，导致王晓云的合伙人天天来追债。上述事实有电话清单、名片、微信等可以证明。（二）王晓云已就承租房屋交付了押金6402元和转让费20000元，一审判决没有提及20000元转让费及家具问题。王晓云每月准时1日交租，从没拖欠和延迟交租，同时已于2016年11月7日办理了交接清单，王晓云提供的收据和家具交接清单可予证实。就对方恐吓威胁王晓云的事实，王晓云可提供如下证据予以证实：两次报警回执单、指使管理处人员闹事照片和视频、指使下属人员发威胁微信、无故锁门照片、多次交房对方拒收微信记录。王晓云对此采取忍让和解的态度，但一审判决后，他们又一次的威逼利诱王晓云，造成王晓云包括押金、门襟装修费精神损失费、管理费、水电费、电话网络费、交通费、人工费、经理人工费等经济损失204362元。（三）王晓云的电话是24小时畅通的，一审法院没有核实当事人不到庭的原因，也未履行任何补救程序，甚至拒绝会见王晓云，起诉状的内容与判决书载明的一致，因此，王晓云对一审开庭审理是否依照法律程序进行表示质疑。（四）胡苏山提供的律师函并无王晓云的签名，银行流水不能证明王晓云未交租金，其提供的证据不具法律效力，与一审判决不存在关联性，不能作为裁判依据。一审法院在未对每一个证据进行认证、分析以及是否存在关联的情况下作出的判决违规。王晓云对腾空房屋交还给胡苏山、支付租金金额和管理费金额等均有异议。此外，一审法院决定由王晓云承担受理费不当。胡苏山辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，王晓云在上诉状陈述的理由与本案无关，请求二审法院驳回上诉，维持原判；一审法院是按照正常的送达程序送达给王晓云的，由于王晓云的原因其并未在一审出现，应视为其放弃了应诉权利，一审法院的程序合法。胡苏山向一审法院起诉请求：1.判令胡苏山和王晓云双方签订的《租房合同》在判决生效之日起解除，王晓云立即将广州市越秀区东风西路142号南油大厦708房腾空交还给胡苏山；2.王晓云立即向胡苏山支付2016年6月1日至腾空房屋交还房屋之日止的租金（房屋使用费），按每月3201元计算；3.判令王晓云向胡苏山支付逾期付款违约金（按实际拖欠的租金及房屋使用费为本金，按每日1%的标准支付），自2016年6月1日起计至王晓云实际清偿之日止；4.判令王晓云向胡苏山支付物业管理费（2016年5月1日计至2016年10月31日止，每月330元）。一审法院认定事实：胡苏山于2006年11月经拍卖取得广州市越秀区东风西路142号南油大厦第7、9层的所有权。2015年7月20日，胡苏山（甲方，业主）与王晓云（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区东风西路142号南油大厦七楼708号房租给乙方作写字楼使用，租期贰年，即从2015年8月1日起至2017年7月31日止，每月租金3201元不含税，其中楼面建筑面积55平方米，乙方于每月1日前向甲方交付租金，如乙方逾期不交，即从当月六日起按所欠租金总额以每天百分之一向乙方计讨滞纳金，如到当月底乙方仍未交付租金，甲方有权从下个月一日起收回租房，甲方除向乙方追索所欠租金外，乙方已交付的两个月保证金不予退还，充作违约金作为对甲方的赔偿。如乙方拒绝退还租房，甲方即有权采取强制收房措施，对其财产进行清点处理，收回房间，另行出租，一切责任由乙方自负。双方签订合同后，乙方必须即向甲方交付当月租金和两个月保证金计6402元，物业管理费押金660元，合同期满退还乙方，但不计付利息。物业管理费按楼面建筑面积6元/㎡计330元/月，由乙方于每月5日前自行向物业管理公司缴纳。乙方所承租的房间，不得擅自转租，不得中途随意退房，确需提前退房，除交付迁出当月租金外（不满一个月的，当一个月交租）保证金不予退还，本合同即终止执行等。合同签订后，王晓云向胡苏山支付了租赁保证金6402元、物业管理费押金660元。胡苏山将涉讼房屋交付给王晓云使用。一审庭审中，胡苏山向一审法院提供如下证据：1.银行流水清单，证明王晓云自2016年6月起没有缴纳租金。2.催收租金的通知及律师函，证明胡苏山曾多次向王晓云催缴租金。一审法院认为，胡苏山和王晓云在平等自愿的基础上签订的《租房合同》出自双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。胡苏山已按约定将涉讼房屋交付给王晓云使用，王晓云自2016年6月1日起欠交租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故对胡苏山主张解除合同、王晓云腾空交还房屋、支付拖欠的租金及逾期付款违约金、支付物业管理费的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。王晓云已按合同约定向胡苏山支付租赁保证金及管理费押金，合同明确约定在王晓云拖欠租金一个月的情况下，胡苏山有权没收保证金，但未约定在王晓云欠付管理费的情况下胡苏山可以没收管理费押金，故该押金应在王晓云拖欠的管理费中予以扣除。王晓云缺席审理，视为放弃其答辩及举证、质证之权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，于2016年11月3日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，胡苏山与王晓云于2015年7月20日就广州市越秀区东风西路142号南油大厦七楼708房签订的《租房合同》予以解除；二、王晓云应于判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区东风西路142号南油大厦七楼708房腾空交还给胡苏山；三、王晓云应于判决发生法律效力之日起10日内，向胡苏山支付自2016年6月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（每月按3201元计付）及逾期付款违约金（自2016年6月6日起计至王晓云实际支付上述租金之日止，每日按实际欠付租金额的1%计付，该违约金总额以不超过欠付的租金总额为限）；此后的房屋使用费，由王晓云参照每月3201元的标准向胡苏山支付至实际腾空交还房屋之日止；四、王晓云应于判决发生法律效力之日起10日内，向胡苏山支付自2016年5月1日起至2016年10月31日止的物业管理费（每月按330元计付，其中扣除王晓云已支付的管理费押金660元）。一审案件受理费160元，由王晓云负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，王晓云于2016年9月1日签收了一审法院送达的起诉书副本、开庭传票以及举证通知书等诉讼材料。二审中，王晓云向本院提供了通话记录、微信记录、名片、收据、报警回执、交接清单以及照片等证据，拟证明涉案《租房合同》已于2016年4月份解除，胡苏山未退还3万元押金，以及对王晓云进行恐吓和威胁,要求胡苏山赔偿精神损失。胡苏山质证意见如下：上述证据不能证明双方于2016年4月份解除合同；对于通话记录、微信记录的真实性予以认可，但与本案无关，证明不了合同解除的事实，且名片也证明不了解除合同的事实；对于收据，胡苏山确认押金的收据的数额以及转让费2万元，但转让费2万元是顶手费，不是押金，王晓云提供的微信记录也已明确该2万元是转让费，不是押金；对于报警回执的真实性予以确认，但与胡苏山无关；对于交接清单，胡苏山无法确认，因为这不是与业主交接的；对于照片的真实性无法确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合王晓云的上诉请求和理由以及胡苏山的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.王晓云主张《租房合同》于2016年4月解除理由能否成立；2.胡苏山主张王晓云腾空交还房屋、支付欠付租金及其违约金和物业管理费的诉请应否支持；3.一审审理程序是否违法。现评析如下：关于王晓云主张《租房合同》于2016年4月解除理由能否成立的问题。王晓云上诉称签订《租房合同》时，严小姐称如果不租，随时可告知她，现王晓云已于2016年4月向严小姐提出不租的意思表示，严小姐也已同意，故双方合同在上述期间已解除，但王晓云提供的证据并不能直接证明其上述事实，且胡苏山对此不予确认。因此，王晓云主张双方合同已于2016年4月解除缺乏理据，本院不予采纳。而根据双方签订《租房合同》有关王晓云逾期超过一个月未支付租金的，胡苏山有权收回房屋的约定，因王晓云至今未支付租金，故一审法院根据胡苏山的诉请，判决双方合同自本案发生法律效力之日起解除，并无不当，本院予以确认。关于胡苏山主张王晓云腾空交还房屋、支付欠付租金及其违约金和物业管理费的诉请应否支持的问题。胡苏山起诉认为王晓云自2016年6月1日起欠付租金和物业管理费，据此，提供了银行流水清单及催收租金的通知和律师函予以证明，王晓云表示胡苏山一审提供的证据不足以证明其欠租，但并未就其已支付上述期间之后的租金和物业管理费进行举证，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由王晓云就其举证不能承担不利法律后果。因此，一审法院根据双方合同约定，认定王晓云欠租，构成违约，并据此判决支持胡苏山主张王晓云腾空交还房屋、支付拖欠的租金及逾期付款违约金和物业管理费诉请并无不妥，本院予以维持。王晓云认为胡苏山无故锁门、停水停电、指使下属发威胁微信、指使管理处人员闹事以及拒收房屋，胡苏山否认上述事实，而王晓云二审提供的证据也不足以证明上述行为是胡苏山所为或指使他人实施。王晓云提交的交接清单并非与胡苏山办理涉讼房屋交接手续，该交接清单也未经胡苏山确认，因此，王晓云上诉主张撤销一审判决，缺乏充分依据，本院不予支持。至于王晓云提及的包括转让费在内的经济损失，由于其并无提出反诉，故本案不予审处。关于一审审理程序是否违法的问题。一审法院已依法向王晓云送达起诉书副本、开庭传票以及举证通知书等诉讼材料，而王晓云未到庭参加诉讼，也无就其未能到庭参加诉讼提供具有正当理由的依据，故一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条：“被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。”之规定，一审法院在对本案案情进行法庭调查询问以及对胡苏山提供的证据进行审查后，作出缺席判决，程序并不违法。王晓云就一审缺席审理提出的质疑，缺乏法律依据，其据此认为一审判决违规，本院均不采信。至于一审诉讼费问题，由于王晓云败诉，故根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，一审法院决定由王晓云承担一审诉讼费，符合上述法律规定，王晓云上诉认为一审诉讼费由其承担不当，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王晓云的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费160元，由上诉人王晓云负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一七年二月二十三日书记员 邓安达游瑞娜