广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初3677号原告（反诉被告）：夏绍燕，女，1981年11月13日出生，汉族，住重庆市永川市。委托诉讼代理人：吴玲，广东五菱律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧仪，广东五菱律师事务所律师。被告（反诉原告）：李双，女，1991年9月6日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：张吉繁，广东名道律师事务所律师。第三人：东莞市守信房地产中介服务有限公司，住所地：东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号东郡花园2栋25号商铺。法定代表人：杨茂龙。第三人：东莞银行股份有限公司塘厦支行，住所地：东莞市塘厦镇花园街47号。负责人：李桂花。第三人：交通银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市莞城旗峰路190号城市花园商贸中心。负责人：王峰。第三人：广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司，住所地：东莞市南城区胜和路胜和广场C座5楼D号。负责人：张文辉。原告（反诉被告）夏绍燕与被告（反诉原告）李双、第三人东莞市守信房地产中介服务有限公司（以下简称守信公司）、第三人东莞银行股份有限公司塘厦支行（以下简称东莞银行塘厦支行）、第三人交通银行股份有限公司东莞分行（以下简称交通银行东莞分行）、第三人广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司（以下简称南枫担保东莞分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后依法转换适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏绍燕的委托诉讼代理人叶慧仪，被告李双的委托诉讼代理人张吉繁到庭参加了诉讼。第三人守信公司、东莞银行塘厦支行、交通银行东莞分行、南枫担保东莞分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏绍燕向本院提出诉讼请求：1.李双继续履行双方2015年11月18日签订的《房屋买卖居间合同》，办理产权登记，交付房屋；2.李双支付夏绍燕律师费20000元；3.李双承担本案诉讼费；4.李双承担本案保全费及担保费。事实和理由：2015年11月18日，夏绍燕与李双及第三人守信公司三方协商一致签订了《房地产买卖居间合同》。合同约定：李双同意将其所有的位于东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东郡5栋住宅楼1单元1703房屋作价550000元出卖给夏绍燕，李双承诺积极配合夏绍燕及守信公司在合同生效后45日内办理解除抵押、银行按揭、产权转移登记、公证等相关手续。付款方式为银行按揭付款。合同签订后夏绍燕当场交付了20000元的定金，有李双出具的收据为证。之后夏绍燕及其爱人王正刚开始办理银行按揭的相关手续，在2015年12月10日交通银行东莞分行向王正刚签发了贷款意向书。王正刚在2016年1月31日将首付款200000元付给南枫担保东莞分公司，有业务收款收据为证。但在银行按揭办好收，李双反悔，不想履行合同，单方终止公证的办理，并到交通银行阻止银行放款。双方签订的合同是合法有效的，双方应依合同积极履行自己的义务。鉴于目前东莞市塘厦镇房价不断上涨，李双不履行合同将给夏绍燕带来极大损失。为维护夏绍燕的合法权益，夏绍燕向法院申请财产保全，并为此产生保全费、担保费等费用。由于李双的违约行为，应承担夏绍燕为此产生的损失。被告李双辩称，一、夏绍燕诉求李双继续履行双方于2015年11月18日签订的《房屋买卖居间合同》，办理产权登记及交付房屋缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。1、夏绍燕未履行《房屋买卖居间合同》约定的主要合同义务，未按照合同约定的时间支付购房首付款，构成违约。依照双方签订的《房屋买卖居间合同》第二条第二款的约定，合同是三方均同意以银行按揭贷款方式付款，买方承诺在本合同签订日起45日内，将首期款（除已付定金外）145000元存入经纪方指定的银行监管。除首付款外的款项买方通过银行按揭方式支付。本合同签署当日，夏绍燕向李双支付定金20000元外，一直未按照合同的约定的期限将首付款145000元交付李双或者存入指定银行的监管账户。任何房屋买卖合同交易，无论是按期支付首付款还是支付其他购楼款项，均属于买受人应该积极履行的主要合同义务。作为买受人的夏绍燕，消极怠于履行《房屋买卖居间合同》约定的主要合同义务，且在夏绍燕消极怠于履行支付首付款义务的期间，亦未和李双进行沟通，未取得李双同意延期的答复。截至李双应诉后，李双也未曾收到夏绍燕支付的首期款，也未被任何人告知夏绍燕于2016年1月31日支付首期款的事实。当2016年12月22日李双收到夏绍燕的证据副本后方知悉第三人南枫担保东莞分公司出具的时间标示为“2016年1月31日”的收款收据。即使该付款行为属实，夏绍燕的付款行为已经远远超出双方约定的付款时间。据此，夏绍燕应向李双承担违约责任。同时，因为夏绍燕消极怠于履行主要合同义务，导致李双根本无法继续进行本交易所需的后续工作和手续，据此，李双依法享有解除本合同的权利。2、截止本案庭审辩论终结前，夏绍燕尚未取得银行按揭贷款，最终能否取得银行按揭贷款以及贷款的数额无法确定，存在诸多不确定的因素，继续履行本合同存在事实上的障碍。3、案涉房屋现抵押于第三人东莞银行塘厦支行，抵押期限自2014年8月14日起至2034年8月14日止，抵押期限为30年。夏绍燕并未采取积极措施，且未通过代替李双清偿债务的方式，使抵押权消灭，为继续履行本合同创造有利条件。据此推断，夏绍燕由始至终均未采取积极的态度对待双方签订的《房屋买卖居间合同》，而是采取观望的心态对待本次交易行为，见市场行情行事，这显然是违反本合同订立时的初衷，明显违反诚实信用之原则。4、案涉房产作为李双唯一的住所，一直由李双居住使用。现李双处于临产、待产阶段，鉴于目前特殊情况，李双更需要继续使用该房屋进行居住，为“产前安心养胎、产后抚养小孩”所需的最基本的物质要求。二、夏绍燕要求李双支付律师费20000元缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。1、李双不存在任何违约行为，自签订《房屋买卖居间合同》后，李双均积极履行合同约定义务，于签订合同后5天内即2015年11月23日前往公证处办理授权公证，特别授权委托叶晋宇、苏凤仪、黄伟成办理查档、提前还款、注销抵押登记、缴交维修资金、过户、缴纳税费、接受房管部门询问、协助办理贷款等一切相关手续。并于当日向第三人南枫担保东莞分公司提交因履行合同所需要的一切凭证资料。据此，李双已经严格按照《房屋买卖居间合同》的约定充分履行了约定的义务。但是，因夏绍燕消极怠于履行支付首期款和办理银行按揭贷款的义务，并且拖延数月之久。在东莞房价日益高涨的客观情况下，继续本次交易将严重损害李双的合法权益，显失公平。据此，李双经多次要求夏绍燕按约支付购房款无果后，被迫于2016年3月9日向东莞市公证处作出撤销授权声明，终止双方的交易。且，李双本着诚实信用的原则，积极履行通知义务，在第一时间通知原告，终止合同事宜，防止双方损失的进一步扩大。可见，李双不存在故意或者过失违反本合同约定的行为，不构成违约，依法无需向夏绍燕支付任何损失和费用。2、夏绍燕未提交真实有效的证据，以证明其已支付所诉求的律师费，据此推断即该费用并未实际产生，夏绍燕依法承担不利的法律后果。综上所述，因夏绍燕的违约行为导致本案诉讼的发生，夏绍燕的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告李双向本院提出反诉请求：1、解除双方于2015年11月18日签订的《房地产买卖居间合同》（编号：2014147）；2、李双无需向夏绍燕返还定金20000元；3、夏绍燕赔偿李双因违约导致李双的经济损失（律师费）20000元；4、夏绍燕承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月18日，夏绍燕与李双签订《房地产买卖居间合同》（编号：2014147），约定夏绍燕向李双购买位于东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东郡5栋住宅楼1单元1703房屋。夏绍燕应于合同签订当日支付定金20000元，于合同签订日起45日内支付首付款145000元。合同签订后，夏绍燕除签约当天向被告支付定金20000元外，至今未向李双支付首付款145000元及其他费用，亦未取得银行按揭贷款。李双曾多次催促原告按照合同约定按期履行付款义务，但夏绍燕却不予理睬，一直未向李双支付其他任何费用，导致李双无法继续进行本合同约定的后续工作。据此，夏绍燕的行为已经构成违约，李双依法享有解除本合同并要求夏绍燕承担违约责任的权利。原告夏绍燕针对被告李双的反诉辩称，李双在反诉状中陈述的事件与事实不符，实际原、被告与第三人南枫担保东莞分公司签订资金托管及委托付款协议约定夏绍燕将首期款交由南枫担保东莞分公司托管，待银行放款将托管款项交至李双。夏绍燕在2015年12月10日向交通银行东莞分行签订贷款意向书，当时时值年底，银行审核时间比正常时间长，该银行向夏绍燕出具同贷书后，夏绍燕将托管款项200000元存入南枫担保东莞分公司，南枫担保东莞分公司于2016年1月31日向夏绍燕夫妻出具收款收据，在银行放款前，李双撤销公证书，前往夏绍燕的贷款银行阻止银行贷款，又拒绝办理过户手续，导致南枫担保东莞分公司未及时放款，对于上述事实均有录音可证明。由于李双拒绝配合，且阻止银行放款，导致夏绍燕支付款项事宜中断，实际上，夏绍燕已按合同约定向南枫担保东莞分公司存入托管款，又向交通银行东莞分行申请贷款，其并没有违约，违约方是李双。只要李双配合夏绍燕处理贷款事项或不阻碍银行放款，夏绍燕可重新启动贷款程序，甚至可以一次性付清房款。案涉《房地产买卖居间合同》仍有继续履行的可能，李双颠倒是非，请求法院驳回李双的反诉请求。第三人守信公司、东莞银行塘厦支行、交通银行东莞分行、南枫担保东莞分公司未在法定期限内提出陈述意见，也未提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以分析、认定。经本院认定事实如下：2015年11月18日，李双与夏绍燕在守信公司的居间下，三方订立了一份《房地产买卖居间合同》，夏绍燕将位于东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东东郡5栋住宅楼1单元1703房屋（以下简称案涉房屋，房地产权证号为：粤房地产权证莞字第××号），合同载明案涉房屋处于抵押状态，由李双在合同生效之日起45日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证等相关证件原件交给守信公司托管作为办理手续之用。合同约定房屋交易总价为550000元，其中20000元定金于合同订立当天支付，145000元首期款于合同订立日起45日内支付到守信公司指定的银行监管（若银行承诺放贷数额少于应付房款，由夏绍燕在银行出具贷款承诺函七日内补足）、385000元通过银行按揭支付。合同还约定如李双在签收定金后不依合同条款将案涉房屋售予夏绍燕，则李双须返还已收定金并赔偿等额定金给予夏绍燕作为违约金，夏绍燕不可要求再进一步赔偿或逼迫李双履行合同。合同同时还约定了如守约方同意继续履行的，则另行协商处理。合同约定，合同履行过程中不得擅自终止或解除合同，如发生争议可协商解决，协商不成最终导致诉讼的，可向案涉房产所在地人民法院提起诉讼，且守约方因诉讼产生的律师费、诉讼费等费用由违约方承担。合同订立后，夏绍燕于订立合同当天2015年11月18日向李双支付了定金20000元。2015年11月23日，李双将房地产权证原件、贷款合同等证件票据交给了南枫担保东莞分公司。当天，李双公证委托了叶晋宇、苏凤仪、黄伟成办理查档、提前还款、注销抵押登记、缴交维修资金、过户、缴交税费、接受房管部门询问、协助夏绍燕办理贷款等相关一切手续。2015年12月10日，交通银行东莞分行向夏绍燕的配偶王正刚出具了一份贷款意向书，称在符合以下条件后愿意为王正刚购买案涉房屋提供330000元的贷款：1、借款人已向卖方缴纳首期款220000元，并提供该银行认可的首期款缴款证明文件；2.贷款符合法律法规、规范性文件及相关监管要求；3.借款人与卖方已办理该银行认可的产权转让登记手续（包括但不限于过户、交易鉴证、预告登记等）；4.借款人提供该银行认可的担保并落实银行认可的贷款条件；5.借款人按该银行的要求提供完整的文件资料；6.贷款经该银行授信审查并经有权审批人批准通过；贷款意向书自开具之日起60日内有效。夏绍燕称于2016年1月28日向南枫担保东莞分公司汇款200000元。2016年1月31日，南枫担保东莞分公司出具业务收款收据，称收到了夏绍燕交来的履行保证金（监管首期款）200000元。李双称于2016年2月间向守信公司的工作人员李勇浩催问案涉房屋交易的进展，李勇浩于2016年2月29日（周一）称担保公司于上周出具了保函，等待银行放款，估计是该周放款。夏绍燕称又在2016年3月2日（周三）询问李勇浩放款情况，李勇浩称问问后没有下文。但李双并没有收到银行放款。2016年3月9日，李双撤销上述公证委托，并开始告知利害关系方。李双称于2016年3月10日向夏绍燕的配偶王正刚发出一条短信息：“我是李双，很抱歉打扰你了，去年卖房子因为急需资金周转，中介也说很快就可以把贷款办下来，可是4个月过去了还没有办理下来，我不能无限期的等待下去，房子我现在不卖了，具体事项请你约好中介我们面谈。”夏绍燕称其与王正刚均没有收到该短信息，但夏绍燕亦称李双在此后有阻扰银行放款。于是双方发生纠纷，夏绍燕于2016年3月16日向本院提起诉讼，请求判如所请，并申请了保全了案涉房屋。从房产登记信息查询结果可见，案涉房屋上的东莞银行塘厦支行的抵押权并未注销。李双应诉后提起了反诉，请求判如所请，本院予以合并审理。本院认为，本案的争议焦点是：1.是夏绍燕还是李双存在违约行为；2.案涉合同是否应继续履行。关于焦点一。从合同约定可见，夏绍燕赎楼与李双支付首期款均应发生在合同订立之日起45日内，即至2016年1月7日止，由于双方没有约定先谁应履行在先，故应视为同时履行。然而双方均没有在此期间内履行应当履行的行为，互有同时履行抗辩权，均未对另一方构成违约。此后，夏绍燕已在2016年1月31日确定完成了首期款的支付义务。而李双至今未完成赎楼。因此，李双自2016年2月1日起构成违约。由于李双未完成赎楼，案涉房屋无法完成过户，根据贷款意向书记载的内容，夏绍燕或其配偶无法获得按揭贷款的责任在于李双，并不对李双构成违约。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，当事人可以约定承担违约责任的方式。在本案中，夏绍燕与李双在合同中约定在李双拒绝卖房的情况下，李双须返还已收取的定金并赔偿等额的定金作为违约金，且约定夏绍燕不可要求进一步赔偿或者逼迫李双履行合同。虽然夏绍燕称该约定仅适用于支付定金后未支付其他款项前，但从该约定可知该约定限定的范围应是李双除收取定金未收取其他款项前，李双在本案中仅收取了夏绍燕支付的定金2万元，至于夏绍燕所支付的20万元首期款，李双并未收取，收取该首期款的是南枫担保东莞分公司。故上述约定仍适用于本案的情形。夏绍燕还称双方还约定了如守约方同意继续履行的，则另行协商处理。夏绍燕是守约方，不受上述不继续履行合同约定的约束。双方约定的是“如守约方同意继续履行的，则另行协商处理”，而非如守约方同意继续履行的则继续履行，只是约定另行协商处理，协商的结果可能是双方同意继续履行，也有可能是卖方坚持不继续履行。而从双方约定的“买方不可逼迫卖方继续履行此合同”，可见双方约定了在特定条件下只要卖方不同意履行合同，则本合同不可继续履行。即双方约定了卖方在收取除定金之外的其他款项前具有随时解除合同的权利。因此，夏绍燕的主张，本院不予认可。综上，夏绍燕要求继续履行合同、办理产权登记及交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于李双请求解除合同的问题，从李双撤销公证委托以及夏绍燕所陈述李双阻扰放贷的事实可见，李双在2016年3月10日有通知解除合同的可能性大，本院依照民事诉讼事实认定的优势及盖然性原则，采信该事实，认定李双于2016年3月10日行使了约定的合同解除权，双方订立的合同于2016年3月10日解除。对于李双主张的不返还定金及赔偿经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于夏绍燕主张的律师费，虽然双方有约定守约方因诉讼产生的律师费、诉讼费由违约方承担，夏绍燕是守约方，但夏绍燕在本院释明本案违约责任特定化的情况下，坚持继续履行合同为主的诉讼请求，不变更诉讼请求，故夏绍燕在本案中请求李双承担律师费，不符合双方约定。夏绍燕可另行按合同约定向李双主张权利，若认为约定的违约金远低于损失的，可依法请求适当提高。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告夏绍燕与被告李双在2015年11月18日订立的《房地产买卖居间合同》于2016年3月10日解除；二、驳回原告夏绍燕的全部诉讼请求；三、驳回被告李双的其他反诉请求。本案本诉受理费9500元、保全费1520元，合计11020元，原告夏绍燕已预交，由原告夏绍燕负担；反诉受理费400元，被告李双已经预交，由被告李双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  郑水强人民陪审员  李敏仪人民陪审员  林海文二○二○一七年二月九日书 记 员  陈沃林附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。