广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第2182号上诉人（原审原告）王迈，男，1967年8月7日出生，汉族。委托代理人许红学，广东广信律师事务所律师。上诉人（原审被告）广州德和投资发展有限公司。法定代表人李思廉。委托代理人丁亚民，广东君厚律师事务所律师。上诉人王迈、广州德和投资发展有限公司（下称德和公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省从化市（2011）穗从法房初字第249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年1月，王迈与德和公司签订《商品房买卖合同》，约定王迈购买德和公司位于从化市温泉镇温泉大道西侧从化温泉高尔夫花园（源泉）第E7幢f单元，房款1960000元，王迈在2008年1月26日前支付首期房价款590000元，王迈同时办理137万元银行按揭手续；合同第八条约定德和公司应在2008年6月30日前将房屋交付给王迈使用，交房条件为该房屋取得《建设工程质量验收监督意见书》，在房屋达到交付条件后，德和公司应书面通知王迈办理交付手续，双方进行验收交接时，德和公司应出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，德和公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。德和公司不出示证明文件或证明文件不齐全，王迈有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由德和公司承担；德和公司未能按本合同规定的期限交房，如逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德和公司按日向王迈支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，王迈有权单方面解除合同。如果王迈要求继续履行的合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德和公司按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；王迈在合同上的联系地址是广州市建设五马路35号大院3号202房。合同签订后，王迈已付清房款1960000元。2008年12月27日、2009年8月21日和2010年3月2日，德和公司按王迈在合同上的联系地址通过国内特快专递邮件向王迈送达收楼、办理房产证通知书。2009年1月2日，王迈前往收楼，但认为未符合收楼条件而拒绝收楼。另查，2008年12月30日，德和公司已取得建设工程质量验收监督意见书。2009年12月31日，王迈所购房屋的工程已通过竣工验收备案。又查，从化市国土资源和房屋管理局于2010年5月11日组织王迈与德和公司进行协解，德和公司向王迈出示了一份情况说明，其中提到涉案房屋已取得《工程竣工验收备案表》，但王迈则表示需要德和公司提供原件，且双方未能就违约金等问题达成一致意见。2010年5月14日，从化市国土资源和房屋管理局复函王迈，王迈所购别墅已通过建设部门的竣工验收等。2010年6月22日，王迈认为德和公司只提供《工程竣工验收备案表》复印件，要求德和公司提供原件核对等，并要求德和公司在5个工作日内答复。2011年7月27日，王迈向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、德和公司出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》原件向王迈交付房屋；二、德和公司按王迈已付房价款万分之二／每日的标准，向王迈支付自2008年7月1日起至实际交楼之日止的违约金（暂计至2011年7月1日止的违约金为429240元）；三、本案诉讼费用由德和公司承担。原审法院认为，王迈与德和公司之间存在商品房买卖合同关系。王迈与德和公司约定交楼时间是2008年6月30日前，虽合同约定德和公司交付条件为德和公司《取得建设工程质量验收监督意见书》，但交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。根据《城市房地产开发经营条例》第十七条、第十九条的规定，我国对建筑工程竣工验收实行竣工验收备案制度。根据广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）的精神，商品房经验收合格应解释为该商品房建设单位已在建设行政主管部门办理了工程竣工备案手续。德和公司认为取得《建设工程质量验收监督意见书》即符合交楼条件，虽与约定相符，但与办理了工程竣工备案手续的规定不符，故原审法院不予采纳。因德和公司之前交付给王迈的房屋未办理工程竣工验收备案手续，故王迈拒绝收楼并无不当。德和公司于2009年12月31日才通过竣工验收备案，此时商品房才具备交楼条件。因德和公司逾期交楼超过180日，应按照合同约定从最后交付期限的第二日即2008年7月1日起按日向王迈支付已交房款1960000元万分之二的违约金。虽德和公司于2009年12月31日取得《工程竣工验收备案表》，但德和公司并未举证证实其在取得该表后及时履行通知义务，在王迈对此予以否认的情况下，应视为王迈尚不知道涉案房屋已符合法定交楼标准。根据2010年5月11日从化市国土资源和房屋管理局的调解会议记录和当日德和公司的情况说明、从化市国土资源和房屋管理局于2010年5月14日关于王迈所购别墅已通过建设部门的竣工验收的复函、以及王迈于2010年6月22日查阅了德和公司提供的《工程竣工验收备案表》复印件，原审法院认为王迈至少应当于2010年6月22日知道涉案房屋已符合法定交楼标准。由于王迈所购房屋符合法定的交付条件是以建设部门核发的《工程竣工验收备案表》为标准，不是王迈见到《工程竣工验收备案表》原件为标准，王迈知道涉案房屋已符合法定交楼标准的情况下，有及时前往收楼的合同附随义务，由于王迈与德和公司只在合同中约定德和公司取得《取得建设工程质量验收监督意见书》即可交楼，原审法院酌情确定王迈在应当知道涉案房屋已符合法定交楼标准的3个月内应履行收楼义务，即王迈于2010年9月21日前收楼。王迈并无证据德和公司在2010年9月21日后仍拒绝向王迈交付房屋的情况下，德和公司不再承担上述日期之后的迟延交付涉案房屋的违约责任，故逾期交楼违约金的期限应计至2010年9月21日为宜，房款1960000元从2008年7月1日起按每日万分之二计至2010年9月21日止共813日的违约金为318696元，王迈要求支付逾期交楼违约金超过318696元部分，原审法院不予支持。德和公司认为逾期交楼违约金在逾期交楼后180日内按每日万分之一计、超过180日后按每日万分之二计，与合同约定不符，原审法院不予采纳。由于合同约定德和公司交楼时应出示《建设工程质量验收监督意见书》，故王迈认为德和公司应在交楼时出示《工程竣工验收备案表》与合同约定不符，在王迈应当知道涉案房屋已取得《工程竣工验收备案表》的情况下，以德和公司未出示《工程竣工验收备案表》原件为由认为德和公司违约的理由不成立，原审法院不予支持。王迈要求德和公司在交付房屋时出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付房屋符合合同约定，原审法院予以支持。另王迈要求德和公司在交付房屋时出示《工程竣工验收备案表》，由于合同未约定，且德和公司在本案开庭审理时已出示，故原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2011年12月20日作出如下判决：一、广州德和投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内将位于从化市温泉镇温泉村105国道地段从化温泉高尔夫花园第E7幢f单元交付给王迈（交付时广州德和投资发展有限公司应向王迈出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》原件）；二、广州德和投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付迟延交楼违约金318696元给王迈；三、驳回王迈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3969元，由王迈负担829元，广州德和投资发展有限公司负担3140元。上诉人王迈不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：一、请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付违约金至实际交楼之日止。1、上诉人认为，关于房屋“交接”，合同第十一条约定得清清楚楚、明明白白：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。原审判决确认交楼的法定标准为取得《工程竣工验收备案表》是正确的，但另一方面原审判决却完全无视合同中关于房屋“交接”的约定，认为不是以我方见到《工程竣工验收备案表》原件为标准，而是以合同约定对方取得《建设工程质量验收监督意见书》即可交楼，故推定在对方取得《工程竣工验收备案表》后，我方有及时前往收楼的合同附随义务，并在对方既未寄送收楼通知书给我方，也未提供《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件供我方核实真伪的前提下，酌情确定3个月的收楼期限，显然是自相矛盾的，是错误的，也是无法令人信服的。同时，原审判决也存在逻辑上的错误；依据合同中房屋“交接”的约定，涉案房屋的交楼程序应为：商品房达到交付使用条件－出卖人发书面通知，通知买受人收楼一买受人前往收楼－出卖人向买受人出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件一双方检查房屋是否符合使用条件（即是否存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）一签署房屋交接单。但原审判决在原告未见到《工程竣工验收备案表》原件的情况下，仅以2010年5月11日从化市国土资源和房屋管理局的调解会记录和当日被告的情况说明、从化市国土资源和房屋管理局2010年5月14目的复函、以及2010年6月22日我方前往收楼时对方提供的《工程竣工验收备案表》复印件，先推断我方至少应当于2010年6月22日知道涉案房屋已符合法定交楼标准，在此基础上，再推断我方有及时前往收楼的义务并酌情确定3个月的期限，超过该期限之后对方就不再承担违约责任。而实际情况是，2010年6月22日我方本身就是去收楼的，只不过因对方无法提供《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件而拒绝收楼而已；2010年6月25日，我方委托律师发《律师函》给对方索要交楼证明文件，但对方仍无法提供。可见，原审判决无视合同“交接”约定，对收楼程序作出了颠倒的推定，必定导致错误的判决结果。2、依据合同约定，因被上诉人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，上诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被上诉人承担。3、涉案房屋存在多处漏水、裂缝、管道破裂等严重质量问题，至今仍未修复，德和公司应承担自2008年7月1日起至实际交楼之日止的迟延交楼违约金。2011年6月30日，上诉人再次前往被上诉人处收楼，发现涉案房屋存在多处漏水、裂缝、管道破裂等严重质量问题，上诉人立即向被上诉人委托的交楼机构物业管理处提出异议，要求尽快维修。2012年3月4日，上诉人再次前往被上诉人处收楼，上述漏水、裂缝、管道破裂等质量问题不但未修复，反而更加严重，涉案房屋根本无法正常交付和使用。由此上诉人认为，德和公司理应承担自2008年7月1日起至实际交楼之日止的迟延交楼违约。二、不同意德和公司上诉意见。上诉人广州德和投资发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：一、请求二审撤销原审判决，驳回王迈的全部诉讼请求。1、案涉合同真实、合法、有效，其中关于交收楼条件的约定都是双方意思表示一致的结果。一审法院认定本案交收楼条件应以办理工程竣工验收备案手续为准，明显违背当事人意思自治原则，属于认定事实不清。本案属于民事纠纷，在民事领域应充分考虑并尊重当事人的意思自治及契约自由精神，案涉合同真实、合法、有效，对双方当事人都具有约束力。根据案涉合同第八条关于“交楼需取得质监站《建设工程质量验收监督意见书》”的规定，我方已于2008年12月30日取得《建设工程质量验收意见书》，因而具备了交楼的条件。由于对方一直拒绝办理收楼手续，责任不在我方，根据合同相关约定，房屋具备交楼条件后，被上诉人拒绝收楼，应视为上诉人已交楼。所以，一审法院判令我方向对方交付案涉房屋，并支付违约金的判项明显属于认定事实不清。2、王迈已于2010年5月11日知道案涉房产已取得《工程竣工验收备案表》，一审法院认定被上诉人于2010年6月22日才知晓案涉房产取得《工程竣工验收备案表》，并主观确定王迈履行收楼义务期限为三个月，属于认定事实不清，严重违反公平合理原则。王迈在2010年5月11日的调解会中明确要求查看《工程竣工验收备案表》（详见我方一审证据五），由此可知，王迈于当日就知晓案涉房产已取得了《工程竣工验收备案表》，并且，王迈在当时已实际查看了由从化市国土资源和房屋管理局调档提供的《工程竣工验收备案表》。此后，王迈一直怠于办理收楼手续，过错在王迈一方。现一审法院认定王迈于2010年6月22日才知晓案涉房产已取得了《工程竣工验收备案表》明显缺乏事实依据。另外，一审法院确定三个月的收楼期限明显过长，违反公平合理原则。三个月的违约金己达三万多元，由上诉人承担这三个月的违约金明显是于理不合。根据行业交易惯例，应确定王迈履行收楼义务期限为七日，所以，逾期交楼违约金应计至2010年5月18日。二、我方认为我们已达到法定的商品房收楼条件，对方提出拒绝交楼意见、质量问题并不能成为拒绝收楼的理由。我方认为对方提交的证据不足以证明房屋存在严重质量问题，房屋至我方通知对方收楼之日起，房屋的维护风险应由对方承担。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审庭询中，德和公司表述：违约金应当计算至2009年12月取得竣工验收备案表时间。王迈递交新证据材料：1、2011年6月30日收楼情况的照片，王迈填写的维修工作单；2、在2012年3月4日王迈再次收楼时，发现质量问题未修复的照片及维修工作单；3、2012年4月21日王迈再去收楼时发现漏水、裂缝、管道破裂等问题还未修复。其中二张照片证明地下室的地下排水管、立面墙漏水，一张证明一楼的天井漏水，进出天井的推拉门两边也漏水，长了青苔，其他照片证明一楼主卧内墙渗水、厅的墙面漏水、一楼客厅渗水，还有是阳台木架未安装、墙面开裂等情况。德和公司质证认为，王迈方拍摄的照片为黑白，不清晰，德和公司对同样位置拍摄彩色照片显示：1、第一组照片反映了用水泥修补过的情况，其他是旧水痕，排水管接入墙面漏水位置进行了修补，修补的水泥在照片中清晰可见；2、天井本身是露天，下雨会积水，排水口因为没有维护会堵塞，所以这个不是我方工程问题，无法修复；3、房屋是毛坯交付，没有装修没有维护，是达不到普通的使用标准。4、阳台木架是根据业主的要求安装，不是破损，没有发现墙面开裂。本院认为，双方当事人二审争议在于交楼通知时间及楼房质量影响的交付责任问题。双方当事人二审均确认以德和公司取得竣工验收备案表为交楼条件之一，德和公司于2009年12月31日取得竣工验收备案表，负有通知交楼的义务。由于德和公司没有按照合同约定向王迈发出收楼通知及出示相关证明文件，原审法院认定自王迈查阅竣工验收备案表复印件的时间产生交楼通知效果，对双方当事人合法权益均予以保护，并无不当，本院予以确认。关于楼房质量问题，王迈提供的照片无法清晰判断渗水、漏水情况正在发生，且照片反映出修补痕迹，尚无法判断存在导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。王迈以楼房存在质量问题拒绝接收房屋，缺乏充分的依据，本院不予采纳。至于原审法院给予王迈三个月收楼准备期限，本院认为可以弥补王迈因房屋修补增加的等待时间损失，对双方当事人利益保护平等，可以维持。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费12260.60元，由上诉人王迈负担4422元，德和公司负担7838.60元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  刘 卉二〇一二年八月二十七日书 记 员  阮志雄