广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终18380号上诉人（原审被告）：吴俊杰，住广州市增城区。委托代理人：单顺桃，住广州市增城区。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司，住所地：广州市增城区。法定代表人：陈宇辉。上诉人吴俊杰因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司（以下简称“碧桂园荔城分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人吴俊杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回碧桂园荔城分公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由碧桂园荔城分公司承担。事实和理由：1.碧桂园荔城分公司没有完全履行《前期物业服务合同》相关义务，吴俊杰不应交缴物业管理费，一审判决缺乏法律依据，适用法律错误，请求二审法院改判驳回碧桂园荔城分公司一审诉讼请求。碧桂园荔城分公司并没有尽到相应的安全防范义务，小区物业聘请的保安缺乏训练和素养，长期消极不作为，小区门禁形同虚设，小偷随意进入小区现象严重，安全隐患极大，以至于小区内多次发生被盗窃事件，至今未整改。涉案房屋分别于2011年5月20日、8月18日、12月12日，2012年6月26日、7月18日，2013年10月10日，2014年9月9日被盗，有《报警回执》为凭，碧桂园荔城分公司应当赔偿吴俊杰被盗的经济损失。碧桂园荔城分公司在对待住宅被盗的业主弥补损失方面存在严重不公平现象，其他被盗财物少的业主有补偿四年、六年、十年物业费的，吴俊杰被盗的财物最多却只提出补偿两年的物业管理费。本案是碧桂园荔城分公司违约在先，故应当免除吴俊杰的物业管理费及滞纳金和赔偿吴俊杰经济损失。2.碧桂园荔城分公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。吴俊杰的房屋于2013年10月10日和2015年3月9日短短的几个月里被盗两次，合计损失价值共145000元，可见碧桂园荔城分公司在提供物业管理服务时存在瑕疵。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定碧桂园荔城分公司应当赔偿吴俊杰上述经济损失。被上诉人碧桂园荔城分公司经本院依法传唤未到庭应诉，庭后提交书面答辩称：1.根据合同法碧桂园荔城分公司与吴俊杰签订了物业服务合同，应该按照合同约定内容各自履行合同权利和义务；2.根据碧桂园荔城分公司与吴俊杰签订的《前期物业服务协议》，自业主收楼入住物业至今，碧桂园荔城分公司并未停止按合同约定履行维修、养护、管理和维护义务，且吴俊杰为常住业主，对此应予肯定；3.对于吴俊杰在上诉状中提及的被盗问题，建议吴俊杰通过正常渠道追溯责任方，届时若法院判决碧桂园荔城分公司承担相关赔偿责任，碧桂园荔城分公司将按照法院裁判文书的裁判结果承担相应责任；4.请求二审法院维持一审判决。2016年1月27日，碧桂园荔城分公司向一审法院起诉请求：1.吴俊杰支付2012年10月至2015年9月的物业服务费合计32042.16元给碧桂园荔城分公司；2.吴俊杰支付2012年11月至2015年10月26日止的违约金84600.21元（违约金以当月拖欠物业服务费为基数，按每日0.5%的标准计算）给碧桂园荔城分公司；3.吴俊杰负担本案诉讼费。一审法院经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司变更名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司。2008年5月26日，吴俊杰（乙方、买方）与增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方，卖方）签订《商品房买卖合同》，约定吴俊杰购买位于增城市荔城碧桂园××苑四街××号××房。2008年5月26日，吴俊杰（甲方，业主）与碧桂园荔城分公司（乙方，物业服务企业）签订《荔城碧桂园前期物业服务协议》，载明：“……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积……每月每平方米2.5元及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业套内建筑面积为277.85平方米；该物业的公用分摊建筑面积12.33平方米；合计该物业的房屋建筑面积为290.18平方米；该物业的花园面积为310平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按880.45元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异的，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应按约定的方式及标准交纳物业服务费。乙方采用银行扣费的方式收取物业服务费的，扣费时间为公历每月10日……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……”2009年4月9日，吴俊杰接收涉案房屋。2015年8月31日，碧桂园荔城分公司向吴俊杰邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求吴俊杰在2015年8月31日前缴清拖欠的费用。2016年6月28日，广州市公安局增城区分局雁塔派出所出具《证明》，载明：“2015年3月10日15时许，按事主吴俊杰报称：2015年3月9日19时30分至20时20分许，在增城市荔城街××大道碧桂园××街××号被人撬窗进去偷走两瓶路易十三洋酒……合共损失71800元。”2016年6月28日，广州市公安局增城区分局雁塔派出所出具《证明》，载明：“2013年10月15日10时许，我所接事主吴俊杰报案称：2013年10月10日22时30分许，在增城市荔城街××大道碧桂园××街××号被盗一个万国男金表……合共损失145000元。”另查明，一、吴俊杰在本案中未提出反诉。二、吴俊杰提供《报警回执》8份。三、2016年1月22日，增城区国土资源和房屋管理局出具《产权情况表》，载明：“不动产座落增城市荔城碧桂园××苑××街××号。建筑面积293.77平方米，产权人：吴俊杰。”一审庭审中，一、碧桂园荔城分公司主张以下事实：1.本月收取的其实是上个月的物业服务费。2.在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园荔城分公司就不计算滞纳金，故滞纳金统一从下个月1日开始计算。二、吴俊杰陈述以下事实：1.涉案房屋被盗的案件，公安机关尚未破案；2.之所以不缴纳物业服务费，是因为涉案房屋被盗，而且碧桂园荔城分公司仅仅提出减免2年的物业服务费。一审法院认为：碧桂园荔城分公司与吴俊杰签订的《荔城碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。碧桂园荔城分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故吴俊杰应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园荔城分公司主张吴俊杰未交纳2012年10月至2015年9月的物业服务费，吴俊杰并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且结合吴俊杰承认其被盗后没有交纳过物业服务费的事实。一审法院采信碧桂园荔城分公司的主张，故碧桂园荔城分公司主张吴俊杰应支付自2012年10月1日至2015年9月30日的物业管理费，予以支持。经核算，房屋的每月物业服务费为734.43元（293.77平方米×2.5元/平方米），花园的每月物业服务费为155元（310平方米×0.5元/平方米），故每月合计物业管理费为889.43元。上述期间内的物业服务费合计32019.48元（889.43元/月×36个月），碧桂园荔城分公司起诉请求超过上述金额的部分，不予支持。至于滞纳金的问题，根据碧桂园荔城分公司与吴俊杰签订的《荔城碧桂园前期物业服务协议》的约定，吴俊杰不按约定时间交纳费用的，碧桂园荔城分公司有权要求吴俊杰支付从逾期之日起每日千分之五的滞纳金，现碧桂园荔城分公司主张违约金从应缴纳物业服务费的次月1日开始计算，于法有据，予以支持（即2012年10月物业服务费的延迟交纳违约金，从2012年12月1日开始，按10月应交物业服务费为本金，每逾期一日按万分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。至于吴俊杰以涉案房屋被盗而不支付相应物业服务费的抗辩理由，因上述盗窃案并未被公安机关侦破，且吴俊杰并无证明碧桂园荔城分公司对涉案房屋被盗存在过错，故一审法院对吴俊杰的上述抗辩理由不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2016年8月11日作出如下判决：一、吴俊杰于该判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司支付2012年10月1日至2015年9月30日的物业服务费32019.48元及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业管理费的本金为限)；二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2632元，由吴俊杰负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，吴俊杰以家中多次被盗为由，认为碧桂园荔城分公司未按合同约定履行安全防范义务，故拒绝支付物业管理费，为此吴俊杰提交了8份报警记录和两份派出所出具的证明为证。因吴俊杰对上述8份报警记录的报警事由无法作出说明，故本院根据派出所出具的证明对2013年10月10日和2015年3月9日两次被盗予以认定。本院认为，盗窃案件发生的直接原因是盗窃行为，吴俊杰以发生盗窃案件为由认为碧桂园荔城分公司未履行合同义务依据不足，本院不予采信。至于吴俊杰认为碧桂园荔城分公司对其他被盗业主给予免交物业管理费补偿较多，给予其免交物业管理费补偿较少的问题，吴俊杰并未对此予以举证，即使该情况属实，也是碧桂园荔城分公司与失窃业主事后单独协商的结果，在碧桂园荔城分公司与吴俊杰未就物业管理费抵偿损失协商一致的情况下，吴俊杰单方要求碧桂园荔城分公司给予其免交物业管理费补偿并无合同依据，本院对其该主张不予支持。关于吴俊杰要求碧桂园荔城分公司对其家中被盗损失予以赔偿的问题，吴俊杰并未对此提出反诉，本院对此不予处理。综上所述，吴俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2632元，由上诉人吴俊杰负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年二月二十日书记员  杨银桃