山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1003民初3074号原告：刘洪海，农民。被告：威海泰山投资有限公司，住所地威海市文登区文山路135-5号。法定代表人：蔚承海，总经理。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东昆嵛先锋律师事务所律师。被告：威海市文登区物业管理办公室，住所地威海市文登区天福路****号。法定代表人：宫照光，主任。委托诉讼代理人：宋修刚，威海市文登区法律援助中心律师。原告刘洪海与被告威海泰山投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依职权追加威海市文登区物业管理办公室作为本案的被告参加诉讼。原告刘洪海及二被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘洪海向本院提出诉讼请求：1.依法判决威海市文登区清华园X号房产归原告所有；2.依法判决被告协助原告将上述房屋过户至原告名下。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求依法确认原告与被告威海泰山投资有限公司签订的房屋买卖合同有效。同时增加诉讼请求，要求被告威海泰山投资有限公司承担担保费1万元。事实和理由：2012年9月27日，原、被告之间签订了商品房买卖合同。合同约定被告威海泰山投资有限公司将位于威海市文登区清华园X号房产出售给原告。在原告交付了购房款后，被告威海泰山投资有限公司以各种理由拖延履行办理房屋产权过户手续。故诉至法院，请求判如所请。威海泰山投资有限公司辩称，原告所称与被告威海泰山投资有限公司签订买卖合同及购买诉争房产属实。被告威海市文登区物业管理办公室在被告威海泰山投资有限公司不知情的情况下将诉争房屋网签至被告威海市文登区物业管理办公室名下，以保证被告威海泰山投资有限公司解决诉争房产所在小区维修基金交纳问题。现造成诉争房屋原告无法办理过户，被告威海泰山投资有限公司不存在过错。威海市文登区物业管理办公室辩称，其物业管理办公室依据文登市住宅专项维修资金管理办法管理全市商品房维修基金的收缴使用，被告威海泰山投资有限公司未能及时按照规定将代收业主的住房维修基金交付给被告威海市文登区物业管理办公室，被告威海市文登区物业管理办公室为维护业主的权益与被告威海泰山投资有限公司达成了以房抵顶维修基金的协议，诉争房屋网签给被告威海市文登区物业管理办公室以抵顶拖欠的维修基金。被告威海泰山投资有限公司与被告威海市文登区物业管理办公室签订房屋买卖合同时并没有告知该房屋已经出售原告。同时，根据相关法律规定，被告威海市文登区物业管理办公室通过网签已经获得诉争房屋的所有权，可以对抗原告及被告威海泰山投资有限公司的辩解。双方当事人围绕着诉讼请求提交了证据，本院组织进行了质证。原告刘洪海提交了其与被告威海泰山投资有限公司2012年9月27日就诉争房屋签订的商品房买卖协议及向被告威海泰山投资有限公司交付购房款1162988元的收款收据、房管部门出具的证实二被告就诉争房屋签订的房屋买卖合同已备案的房屋登记信息查询证明；被告威海市文登区物业管理办公室提交了文登市机构编制委员会文编【2002】22号关于印发市城市住宅小区物业管理办公室职能配置和人员编制规定的通知及二被告于2016年5月20日就诉争房屋签订的房屋买卖合同。经审查上述证据符合真实性、关联性、合法性的特征，双方当事人对其真实性也均无异议，故对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对本案无争议的事实，本院认定如下：2012年9月27日，原告刘洪海与被告威海泰山投资有限公司签订了商品房买卖合同，约定被告威海泰山投资有限公司将位于威海市文登区清华园X号商铺（建筑面积235.88平方米）出售给原告刘洪海，单价为每平方米5100元，共计价款为1202988元。房款分期支付，原告刘洪海已按约定向被告威海泰山投资有限公司支付了其中的1162988元。庭审过程中，被告威海泰山投资有限公司主张原告刘洪海还应当根据诉争房屋实测面积233.21平方米补交剩余的房款26383元，对此原告刘洪海没有异议，同意在本案判决生效之日起5日内向被告威海泰山投资有限公司支付诉争房屋剩余房款26383元。对本案有争议的事实，本院认定如下：2016年5月20日，二被告之间就诉争房屋签订商品房买卖合同（合同编号：X），合同约定被告威海泰山投资有限公司将诉争房屋作价850000元出售给被告威海市文登区物业管理办公室，房款支付方式为抵顶房屋维修基金850000元。该商品房买卖合同已在房管部门备案。第一次庭审被告威海泰山投资有限公司主张其公司对该房屋买卖合同的网签备案情况不知情，后又表示对该合同的真实性没有异议，但主张该合同并非真实的房屋买卖合同，而是作为被告威海泰山投资有限公司未来向被告威海市文登区物业管理办公室缴纳房屋维修基金的保证。被告威海市文登区物业管理办公室对此不予认可，主张被告威海泰山投资有限公司将诉争房屋作价850000元抵顶其公司欠付被告威海市文登区物业管理办公室的房屋维修基金。被告威海市文登区物业管理办公室的上述主张与二被告就诉争房屋签订的商品房买卖合同内容记载一致，而被告威海泰山投资有限公司对其上述主张未提交证据予以证实，故对被告威海市文登区物业管理办公室主张被告威海泰山投资有限公司将诉争房屋作价850000元抵顶其公司欠付被告威海市文登区物业管理办公室的房屋维修基金的事实，本院予以认定。对被告威海泰山投资有限公司主张的二被告签订的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖合同，而是作为被告威海泰山投资有限公司未来向被告威海市文登区物业管理办公室缴纳房屋维修基金保证的主张，本院不予采信。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益。当事人订立合同的行为符合上述条件，即可认定双方当事人签订的合同有效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。通过本院已查明的事实可知，本案原告刘洪海与被告威海泰山投资有限公司就诉争房屋签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，也无能够认定合同无效的情形。原告刘洪海要求依法确认该房屋买卖合同有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案中，被告威海泰山投资有限公司就诉争位于威海市文登区清华X号商铺前后于2012年9月27日与原告刘洪海，2016年5月20日与被告威海市文登区物业管理办公室签订商品房买卖合同，原告刘洪海与被告威海泰山投资有限公司签订合同在前，且在二被告签订合同时，原告刘洪海已按合同约定向被告威海泰山投资有限公司交纳诉争房屋几乎全部购房款。原告刘洪海作为签约在前且已先行支付房屋价款的买受人，已履行了自己的合同义务，根据公平、诚实信用原则，原告刘洪海要求被告威海泰山投资有限公司协助其办理诉争房屋的产权过户手续，有事实依据及法律依据，本院予以支持。威海泰山投资有限公司主张原告刘洪海还应当根据诉争房屋实测面积233.21平方米补交剩余的房款26383元，对此原告刘洪海没有异议，同意在本案判决生效之日起5日内向被告威海泰山投资有限公司支付诉争房屋剩余房款26383元，本院予以照准。原告要求被告、被告威海市文登区物业管理办公室履行协助办理产权过户义务，无合同依据，本院不予支持。二被告之间的合同纠纷，可另行解决。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案二被告之间就诉争房屋签订的商品房买卖合同仅在房管部门进行了合同备案，并未办理相关产权登记手续，被告威海市文登区物业管理办公室主张其单位已通过网签获得诉争房屋的所有权，无事实依据及法律依据，本院不予采信。关于原告主张其为诉讼保全诉争房屋，向担保公司交纳的担保费1万元，要求被告威海泰山投资有限公司承担。本院认为，申请财产保全可以采取交纳保证金及提供不动产或其他财产作为担保等多种方式，本案中原告向担保公司交纳的1万元担保费不属于原告因本案诉讼产生的合理花销，且被告威海泰山投资有限公司也不同意承担，故对原告要求被告威海泰山投资有限公司承担担保费1万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告刘洪海与被告威海泰山投资有限公司于2012年9月27日就诉争位于威海市文登区清华园X号商铺签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告威海泰山投资有限公司于本判决生效后十日内协助原告刘洪海办理诉争位于威海市文登区清华园X号商铺的产权过户手续；三、驳回原告刘洪海要求被告威海泰山投资有限公司承担担保费1万元的诉讼请求；四、驳回原告刘洪海要求被告威海市文登区物业管理办公室履行协助过户义务的诉讼请求。案件受理费7800元，保全费5000元，共计12800元由被告威海威海泰山投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇一七年二月二十七日书记员  于亚琳