.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2016）琼0108民初4609号原告：吴亚玉，女，1982年12月24日出生，汉族，住海口市。公民身份证号：×××。委托代理人：赵晓明，海南惠海律师事务所律师。被告：海南义鑫房地产营销策划有限公司，住所地海口市海甸三东路中新大厦7楼A1房。注册号：460XXXXXXXX7355。法定代表人：文增俊，总经理。被告：文增俊，男，1951年6月18日出生，汉族，住海口市。公民身份证号：×××。委托代理人：符喆，男，1967年3月23日出生，汉族，海南义鑫房地产营销策划有限公司的员工，住海南省临高县。公民身份证号：×××。系被告海南义鑫房地产营销策划有限公司及被告文增俊的委托代理人。被告：莫丹彤，女，1971年12月20日出生，汉族，住海口市。被告：翁柳杰，男，1970年7月24日出生，汉族，住海口市。公民身份证号：×××。委托代理人：刘美芳，海南宏顺律师事务所律师。系被告莫丹彤、翁柳杰的委托代理人。原告吴亚玉诉被告海南义鑫房地产营销策划有限公司（以下简称义鑫公司）、文增俊、莫丹彤、翁柳杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴亚玉及其委托代理人赵晓明，被告义鑫公司、文增俊的委托代理人符喆，被告莫丹彤、翁柳杰的委托代理人刘美芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴亚玉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与义鑫公司代理签订《房地产买卖契约》有效，责令被告继续履行协议；2、判令诉争房产归原告居住使用；3、判令被告莫丹彤、翁柳杰将房屋登记其名下后，再为原告办理产权转移登记；4、被告承担本案的案件受理费、律师代理费3500元。事实和理由：2010年，被告莫丹彤、翁柳杰将其所有的诉争房产通过公证委托，委托文增俊代为行使销售，收款、交房、转委托等上述各项权利。文增俊依据公证授权，将上述代理权又转委托自己任法定代表人的义鑫公司实施，并将公证书、委托书复印件给付原告。2015年1月18日原告与义鑫公司签订了诉争房屋《房地产买卖契约》协议约定：1、诉争房屋所有权人是莫丹彤、翁柳杰。2、房屋总价款：15万元。3、付款方式：一次性付清。4、进户时间：2015年1月25日。5、按套销售。2015年1月19日原告通过银行首付15万元，随后原告按期进户陆续转给文增俊会计15万元。2015年8月莫丹彤突然以购房款文增俊没交付给她为由，威胁、砸门等手段欲将原告撵走，原告报警未果，于是无奈的情况下终止给付了余下的房款。原先签订《房地产买卖契约》符合法律规定，请求法院支持原告的诉求，以维护当事人的合法权益。被告义鑫公司、文增俊辩称，1、原告所说的事实部分不符。原告称是被告莫丹彤、翁柳杰委托文增俊代为销售，这不是事实。是被告莫丹彤、翁柳杰将房屋卖给文增俊，文增俊委托义鑫公司代为销售的。根据海口市琼山区人民法院已生效的民事判决书，对楼房的买卖关系已经做了认定。2、原告称《房地产买卖契约》约定涉案房屋的所有权是被告莫丹彤、翁柳杰，这一点不符合事实。《房地产买卖契约》里面没有这一项约定。3、原告诉求确认其与被告义鑫公司签订的《房地产买卖契约》有效，两被告没有意见。关于第二项诉求，两被告也没有意见。关于第三项诉求，我们有意见。翁柳杰和莫丹彤将房屋卖给了被告文增俊，当时只是三层楼，三层楼以上到八层楼都是文增俊投资加盖的，然后再分别卖给原告，所以房屋是不能登记在被告莫丹彤和翁柳杰名下。两被告认为原告这个诉求没有事实和法律依据。关于第四项诉求，两被告认为承担律师费是没有事实和法律依据。被告莫丹彤、翁柳杰辩称，一、原告与义鑫公司签订的《房地产买卖契约》是无效合同。理由是原告与义鑫公司签订《房地产买卖契约》时，文增俊及义鑫公司对涉案房屋是无权处分。莫丹彤、翁柳杰与文增俊于2010年2月11日签订《房地产转让合同》，合同约定：莫丹彤、翁柳杰将位于琼山区迈瀛北路14号紫光阁房产出售给文增俊，转让款由文增俊分期支付，合同款全部付清时房屋产权过户至文增俊名下。合同签订后，莫丹彤、翁柳杰从未将任何授权委托书原件及复印件交付给文增俊，文增俊依据合同约定只支付了前三次购房款共计500万元，但第三期购房款800万元至今未付。莫丹彤、翁柳杰为督促文增俊履行合同，于2011年6月11日前往海口市琼州公证处办理单方公证，就莫丹彤、翁柳杰委托文增俊办理产权过户事项进行授权及莫丹彤、翁柳杰向文增俊寄送《履行合同催告函》原件事项进行公证，公证之后，莫丹彤、翁柳杰使用邮政快递向文增俊寄送《履行合同催告函》原件及办理产权过户事项委托书复印件。但文增俊以实际行动对双方签订的《房地产转让合同》第三条第4、第5款进行违约，拒绝支付第三期购房款800万元。依据合同约定、补充协议及确认书，涉案房屋依然属莫丹彤、翁柳杰所有。文增俊对涉案房屋没有取得所有权，文增俊物权处分涉案房屋。二、文增俊委托义鑫公司出售涉案房屋及土地，文增俊与义鑫公司签订的《房产委托销售合同》中陈述涉案房屋及土地是文增俊购买的，故文增俊是以购买人的名义委托义鑫公司，而不是以莫丹彤、翁柳杰的代理人的名义委托义鑫公司，因此，与原告发生房屋买卖合同关系的出卖人是文增俊，而原告认为文增俊义鑫公司是代理莫丹彤、翁柳杰出卖涉案房屋及土地，认为出卖人是莫丹彤、翁柳杰，文增俊义鑫公司为代理人，请求确认文增俊义鑫公司代理莫丹彤、翁柳杰与原告发生的房屋买卖关系有效的诉讼请求没有事实和法律依据。三、涉案房屋尚未办理房屋所有权初始登记，原告请求房屋过户的条件不成立，无法过户。原告的第三项诉讼没有事实和法律依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，以维护莫丹彤、翁柳杰的合法权益。经审理查明，2015年1月18日，原告吴亚玉（乙方）与被告义鑫公司（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定，甲方自愿将座落在海口市××镇南侧翁柳杰、莫丹彤名下4K的房地产出售给乙方，上述房地产成交价格为15万元，付款方式：一次性付清；双方同意于2015年1月25日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自承担。合同签订次日，原告向被告义鑫公司支付了购房款人民币15万元。其后，义鑫公司依约将房屋交付原告使用至今。另查，翁柳杰与莫丹彤系夫妻关系。海口市府城镇凤翔路南侧4J房的土地使用权人为莫丹彤、翁柳杰，土地使用权证号：海口市国用(2014)第0015xx号、海口市国用(2014)第0016xx号(原证号为琼山籍国用(2002)字第01-03xx号、第01-03cc号）。1996年10月6日，经原琼山市建设局核准，同意莫丹彤、翁柳杰在××府房屋。海口市府城镇凤翔路南侧1-3层已经办理房屋所有权证，产权证号为海口市房权证海房字第XX**号，该房屋所有权证登记的所有权人为莫丹彤，共有人为翁柳杰，1-3层房屋现处于抵押、查封状态。在庭审中，被告义鑫公司、文增俊向本院提交了《房地产转让合同》、《房产委托销售合同》、已经发生法律效力的琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第1714号民事判决书，原告虽然对上述《房地产转让合同》及《房产委托销售合同》的真实性有异议，但又表示对琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第1714号民事判决书及判决书认定的事实没有异议。（2015）琼山民一初字第1714号民事判决查明如下事实：2010年2月11日，莫丹彤、翁柳杰（甲方）与文增俊（乙方）签订《房地产转让合同》，就甲方将坐落于海口市××区南侧莫丹彤、翁柳杰名下的房地产转让给乙方之事宜达成一致意见：”一、国有土地使用证：琼山籍国用(2002)字第01-03xx号、第01-03cc号；房产所有权证号：海口市房权证海房字第XX**号、海口市房权证海房共字第XX**号；二、转让价：14760000元；三、付款方式：1、甲、乙双方签订本合同之日，乙方支付甲方购房定金50000元；2、在甲、乙双方签订本合同之日起的二十日内，乙方支付甲方首期购房款1500000元；3、在乙方支付甲方首期购房款之日起的三个月内，甲方将该房产清场完毕交给乙方、并将该房地产所属的国有土地使用权证及房屋所有权证的原件交给乙方，乙方支付甲方第二期购房款3500000元；4、在乙方支付甲方第二期购房款之日起的十个月内，甲方在海口市公证处签署委托乙方全权处置该房地产的委托书（所有房产证）并交给乙方，之后乙方支付甲方第三期购房款8000000元；5、在乙方支付甲方第三期购房款之日起的一年内，甲方在海口市公证处签署委托乙方全权处置该房地产的委托书（所有房产分证）并交给乙方，之后乙方支付甲方剩余购房款1760000元”。2010年3月27日，文增俊（甲方）与义鑫公司（乙方）签订《房产委托销售合同》，内容为：”甲、乙双方经友好协商，现就甲方购买的不动产，交由乙方房地产中介机构负责代理销售及委托事宜达成如下协议：一、委托内容：1、甲方全权委托乙方代理销售及协助办理过户位于海口市××镇南侧莫丹彤、翁柳杰名下总高八层的房地产(国有土地使用证号：琼山籍国用(2002)字第01-0363号、琼山籍国用(2002)字第01-0366号；房产所有权证号：海口市房权证海房字第XX**号、海口市房权证海房共字第XX**号）的相关手续。”2011年6月21日，莫丹彤、翁柳杰在海口市琼州公证处签署一份《委托书》，内容是：”我们是莫丹彤和翁柳杰，系夫妻关系。位于海口市××镇房产是我们的共有财产，房产所有权证号为：海口市房权证海房字第XX**号，土地使用证号：琼山籍国用(2002)字第01-0363号和第01-0366号。现委托文增俊作为我们的代理人，全权代表我们办理转让上述房产的事宜，具体权限包括：1、办理房产的测绘、分户、领取新的房屋所有权证、土地使用权证；2、签订房产买卖合同、办理房屋产权过户、办理土地使用权过户、收取售房款、办理评估、缴纳相关税费及配合房屋的买受人办理银行按揭手续（包括开立收款账户）等相关事宜”。本院要求原告明确其第一项诉讼请求，原告要求确认原告与义鑫公司代理翁柳杰、莫丹彤签订的《房地产买卖契约》有效，责令被告继续履行协议。在诉讼过程中，被告翁柳杰、莫丹彤向本院提交了《紫光阁房产买卖补充协议》、确认书、房产抵押借款合同及公证书、海口市房产抵押信息查询情况说明等证据，上述证据均系翁柳杰、莫丹彤与文增俊签订《房地产转让合同》后履行合同的情况。本院所确认的上述事实，有海南省海口市琼州公证处（2011）琼州证字第4337号公证书、海口市房权证海房字第XX**号房屋所有权证、《房地产买卖契约》及收据、购电卡、《城市建设规划审批平面图》、《施工许可证》、《房地产转让合同》、《房产委托销售合同》、（2015）琼山民一初字第1714号民事判决书及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告翁柳杰、莫丹彤与文增俊签订的《房地产转让合同》约定，翁柳杰、莫丹彤将其名下的海口市××区南侧房产转让给文增俊，同时，翁柳杰、莫丹彤出具了全权委托文增俊处置该房地产的委托书，包括签订房产买卖合同、办理房屋产权过户、办理土地使用权过户、收取售房款等。其后，文增俊委托义鑫公司出售包括涉案房屋在内的海口市××区南侧的房产，故本院确认与原告发生房屋买卖合同关系的出卖人为文增俊。在诉讼中，被告文增俊、义鑫公司向本院提供了已经发生法律效力的（2015）琼山民一初字第1714号民事判决，原告表示对该判决书认定的事实没有异议，但原告又要求确认原告与义鑫公司代理翁柳杰、莫丹彤签订的《房地产买卖契约》有效，故原告的该项诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原告与义鑫公司签订合同后，义鑫公司已依约将房屋交付原告使用，原告依据《房地产买卖契约》的约定享有涉案房产的使用权，对此，本院予以确认。由于与原告发生房屋买卖合同关系的出卖人为文增俊，且涉案房屋尚未办理房屋产权登记手续，不具备过户条件，原告要求令被告莫丹彤、翁柳杰将房屋登记其名下后，再为原告办理产权转移登记的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告负担律师费人民币3500元的诉讼请求，原告未予举证证实其所支付的律师费用，且原告的该项主张没有合同约定和法律依据，本院不予支持。至于翁柳杰、莫丹彤向本院提交了《紫光阁房产买卖补充协议》、确认书、房产抵押借款合同及公证书、海口市房产抵押信息查询情况说明等证据均系翁柳杰、莫丹彤与文增俊签订《房地产转让合同》后履行合同的情况，与本案不具有关联性。翁柳杰、莫丹彤认为文增俊及义鑫公司对涉案房屋属无权处分，原告与义鑫公司签订的《房地产买卖契约》是无效合同的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告吴亚玉享有海口市琼山区府城镇风翔路南侧4K房的使用权；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币1685元，由原告负担1635元，被告文增俊负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。62fl6hfgoz9dlhf1hx审判员吴毓文二〇一七年二月二十八日法官助理崔娇苗书记员张蓝予速录员杨婷婷