清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2012）清城法民初字第1417号原告：吴剑辉，男，1964年5月2日出生，汉族，住广东省连州市，原告：郑惠玲，女，1966年10月16日出生，汉族，住广东省连州市，被告：清远市百思特房地产有限公司，住所地清远市新城北江一路帝景豪园会所二层。法定代表人：潘志良，总经理。委托代理人：黄伟潮，广东中肯律师事务所律师。委托代理人：刘军朋，广东中肯律师事务所律师。原告吴剑辉、郑惠玲为与被告清远市百思特房地产有限公司（以下简称百思特房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2012年4月10日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年5月16日公开开庭进行了审理。原告吴剑辉、郑惠玲、被告百思特房地产公司的委托代理人刘军朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴剑辉、郑惠玲诉称：2009年5月18日，原、被告签订《帝景豪园认购书》，约定原告认购被告开发的帝景豪园第八幢25A房屋，被告承诺赠送半年的物业管理费。原告于约定时间到被告处签订《商品房买卖合同》和交清了房款680418元。《商品房买卖合同》约定被告应于2010年12月30日将房屋交付原告使用，逾期交房超过60天，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。2011年1月11日，被告通知原告到被告处交付《商品房买卖合同》原件。原告询问交楼之事，被告回应他们只负责售楼，交楼是物业管理部门的事，具体他们会通知的。到了2011年3月，原告才收到被告发出的《收楼通知书》，但通知书却胡说“多次催收……至今未办理……补缴所欠之管理费……”等等。2011年3月22日，原告到被告处收楼，但却被要求到物业管理公司收楼，而物业管理公司却又以原告欠下管理费为由，要原告交清管理费才可以让原告收楼。原告之前从没有收到被告的收楼通知，且交楼收楼是原、被告之间的关系，与物业管理公司毫不相干。原告坚持要求被告先将房屋交付，但被告却毫不理睬。故起诉请求判令：1、被告迅速将帝景豪园第八幢25A房屋交付原告使用；2、赠送半年的物业管理费；3、支付违约金151393元（计至2012年4月15日，以后的违约金另计至交楼之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告吴剑辉、郑惠玲向本院提交了如下证据：1、认购书，拟证明原告认购帝景豪园第八幢25A、被告赠与半年物管费；2、商品房买卖合同，拟证明同上；3、收据，拟证明原告交清定金和购房款；4、收条，拟证明原告到被告处收楼，被告说他们只负责售楼，交楼是物业管理部门的事；5、收楼通知书，拟证明被告第一次通知原告收楼，却无故说原告拖欠物管费；6、交付使用证明书，拟证明被告未经原告同意转移给物管公司，是无效的行为；7、信函，拟证明直接向被告的法定代表人要求收楼和赔偿损失；8、复函，拟证明被告仍以不交清费用则不交楼。被告百思特房地产公司辩称：一、答辩人多次通知被答辩人前来收房屋，被答辩人迟迟不来收楼，是被答辩人自己的事情，与答辩人无关。二、答辩人至今未拒绝过为被答辩人办理收楼手续，对于被答辩人要求答辩人赠送管理费才办理收楼手续的行为，答辩人认为，是否赠送管理费与被答辩人收楼没有任何关系，被答辩人以此条件不予收楼，与答辩人无关。三、被答辩人所购房屋的房地产权证已在被答辩人名下，答辩人在《商品房买卖合同》的义务已全部履行完毕。四、答辩人认为《商品房买卖合同》所约定的迟延交楼违约金过高，应参照同等地段的租金进行减少。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告百思特房地产公司向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人证明书、身份证，拟证明被告主体资格；2、备案表，拟证明所涉房屋早已具备交付条件；3、收楼通知书、查单，拟证明被告多次通知原告收楼；4、通知书，拟证明所涉房屋已在原告名下；5、评估书，拟证明关于迟延交楼违约金的约定明显高于同一地段的房屋租金。本院经审理查明A单位，被告送半年物业管理费。2009年8月19日，两原告作为买受人，与出卖人被告百思特房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人位于清远市新城××路××单元××号房屋；商品房用途为住宅，建筑面积154.29平方米，套内面积126.51平方米，按套内面积计算，商品房单价每平方米5378.37元，总金额680418元；付款方式为首期付400418元，余款280000元定于2009年6月30日前付清；出卖人应在2010年12月30日前，将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还就双方的其他权利义务作出了约定。原告按约定交清所购房屋定金及购房款共680418元。2011年1月11日，原告吴剑辉根据被告通知将《商品房买卖合同》原件交给被告办理产权证，并由被告工作人员向原告出具收条。2012年1月16日，原告已从被告处领取涉案房屋房产契证回执原件。清远市新城北江一路帝景豪园第八、九座楼房于2010年8月23日完成竣工验收备案手续。被告主张其曾于2010年1月10日、2010年12月10日、2011年2月27日、2011年7月10日和2012年3月15日多次向原告发出《收楼通知书》，通知原告前往办理收楼手续。为此被告提供相应日期的《收楼通知书》和国内挂号信函收据、查询邮件回单予以佐证。根据国内挂号信函收据显示，被告曾于2010年1月11日、2010年12月10日、2011年3月1日、2011年7月15日、2012年3月16日向原告吴剑辉邮寄《收楼通知书》。上述2010年1月11日和2011年7月15日的邮件寄件人地址为清远市北江路帝景豪园会所二楼，收件人地址姓名为连州市连州镇南门大道A7楼413室吴建辉，实际收件人分别为吴建辉本人和叶青。2010年12月10日、2011年3月1日和2012年3月16日的邮件中寄件人为帝景豪园物业管理处谭全杰，收件人地址姓名为连州市新华路1号吴剑辉。经查询邮件反映，2010年12月10日和2012年3月16日的邮件由叶青签收（租客），2011年3月1日的邮件由朱爱荣签收（租客）。原告只承认收到被告2012年3月15日的《收楼通知书》，否认有收到其他通知。上述《收楼通知书》记载收楼流程为：先到物业管理处财务部缴费并办理物业管理费的代扣登记：1、预交三个月物业管理费（1元/月/㎡）；2、装修押金1000元；3、余泥清运费100㎡以上至200㎡500元/户。再由业主持本人身份证办理交接手续。其中，2010年12月10日的《收楼通知书》亦有要求原告预交三个月物业管理费的内容，并要求原告从2011年1月1日起交纳物业管理费。2011年7月29日，原告向被告法定代表人潘志良及潘伟方发出信函，称3月初收到被告《收楼通知书》和《收车位通知书》，并于3月22日去收楼，但清远市百思特物业管理有限公司却以本人拖欠物管费，非交清物管费就不让收楼。找到被告，被告的员工又推给物业管理公司。为此，郑重声明：请被告从速、无条件交付房屋，并赔偿经济损失。2011年8月18日，被告向原告复函，称已多次催原告收楼，真正向原告计收管理费、公摊费的日期是在2011年1月1日，原告收到收楼通知后不予理睬不合作的态度，过错不在被告，向原告计收物业服务费等是合情合理、合法的。来信提到的送六个月物管费，这是指2010年12月30日前来收楼的前提下赠送，现原告违约，被告可不赠送。被告还称物管公司不让收楼事实上不存在，并建议原告缴清相关费用后办理收楼、装修、入住手续。诉讼中，被告认为违约金计算标准过高，应参照同地段租金进行减少，并提供一份2009年1月15日广东国政土地和房地产评估有限公司作出的《评估报告书》予以佐证，该评估对象为清远市新城北江一路帝景豪园3座19A号房屋（建筑面积169.32平方米），结论为该房屋租金价格为2200元/月—2400元/月。该报告有效使用期限自2009年1月15日起1年内有效。另查明，原告至今未接收涉案房屋，亦没有实际支付过物业管理费。2012年7月31日，本院组织双方办理了涉案房屋的交付手续，原告已实际接收了房屋。帝景豪园的物业管理公司为清远市百思特物业管理有限公司。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《帝景豪园认购书》、《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。本案争议焦点：1、被告是否存在逾期交付房屋的违约行为；2、原告的损失如何认定，违约责任如何承担。原告已按合同约定付清购房款，被告按约定应于2010年12月30日前将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付买受人使用。被告辩称多次通知原告收房屋，是原告迟迟不来收，不存在违约行为。涉案房屋于2010年8月23日完成竣工验收备案手续。从被告提供的国内挂号信函收据、查询邮件回单及《收楼通知书》可以证实，被告曾于2010年1月11日、2010年12月10日、2011年3月1日、2011年7月15日和2012年3月16日通过邮寄方式向原告吴剑辉发出收楼通知，其中2010年1月11日的邮件是原告吴剑辉本人签收的，2012年3月16日的邮件是叶青代收的，该邮件原告承认已收到，2010年12月10日的邮件同样由叶青签收，而原告则否认收到邮件，显然与常理不符。故对原告否认收到被告其他《收楼通知书》的邮件的主张，本院不予采信。被告已按合同约定的时间内通知原告收楼且在合同约定交付房屋的期限内已具备交楼条件。但从被告向原告发出的《收楼通知书》内容显示，被告交楼的前提是原告先预交三个月物业管理费和相关费用，而从原、被告往来信函也证实了上述事实。原、被告就物业管理费和相关费用产生争议，属另一法律关系，双方应另行协商处理。被告不能以此为由拒不向原告交付房屋。同时，原告在收到被告发出的《收楼通知书》后，应先行及时办理收楼手续，再另循途径处理物业管理费问题。造成房屋逾期交接，双方均有过错，但并不能以此为由否定被告存在逾期交付房屋的违约行为，违约天数自2010年12月31日至2012年7月30日止为578天。基于以上理由，鉴于原告对逾期交楼造成损失亦存在过错，原告不能简单的要求按合同约定每日万分之五计算违约金，违约金属于损失赔偿的一种，原告应以逾期交楼造成其实际损失为基础主张赔偿较适宜，同时考虑双方的过错程度，应由原告自行承担损失的30%责任。由于被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。诉讼中，被告提供一份2009年1月15日广东国政土地和房地产评估有限公司作出的《评估报告书》，该评估对象为清远市新城北江一路帝景豪园3座19A号房屋（建筑面积169.32平方米），结论为该房屋租金价格为2200元/月—2400元/月。该报告有效使用期限虽然自2009年1月15日起1年内有效，但本案商品房与上述所评估房屋同处一地段，为节省诉讼资源，本案商品房的租金标准可参照月租金14元/平方米（2400元/月÷169.32平方米）的标准。原告主张被告违约天数内的实际损失应为41617.16元[154.29平方米×14元/平方米（30天）×578天]。根据原、被告双方的过错责任，被告应向原告支付赔偿款29132元（41617.16元×70%）。原告要求被告将涉案房屋交付其使用的诉讼请求，因房屋已由本院组织双方进行了交接，原告已实际接收了房屋，故本案对该请求无需再行处理。至于原告要求被告赠送半年物业管理费，由于物业管理费是清远市百思特物业管理有限公司向原告直接收取的，该费用的收取与被告并没有直接的法律关系。被告在《帝景豪园认购书》中明确承诺赠送原告半年物业管理费，该承诺有效，被告应恪守信用，代原告承担半年的物业管理费，但由于原告并没有实际支付过物业管理费，该费用未实际发生，金额尚不能确定，故原告该诉讼请求可待费用实际发生后另行向被告追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市百思特房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴剑辉、郑惠玲支付违约赔偿款29132元；二、驳回原告吴剑辉、郑惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3328元，由原告吴剑辉、郑惠玲负担998元，被告清远市百思特房地产有限公司负担2330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  罗文勇审判员  李 航审判员  杨向晖二〇一二年八月九日书记员  谢艳芬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。