山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书上诉人（原审原告）太原市万柏林区兴华街道后北屯村村民委员会，住所地太原市万柏林区兴华街道后北屯村。法定代表人冯福虎，村主任。委托代理人常明中，山西晋一律师事务所律师。委托代理人母锐，山西晋一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山西金桥投资有限公司（已吊销营业执照），住所地太原市经济技术开发区128小区物业中心118室。法定代表人吴静钧，经理。委托代理人张莉芬，山西华盾律师事务所律师。上诉人太原市万柏林区兴华街道后北屯村村民委员会因所有权确认纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2015）万商重字第00003号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2001年6月8日，太原市万柏林区小井峪乡后北屯村村民委员会现名称为原告太原市万柏林区兴华街办后北屯村村民委员会（以下简称后北屯村委会）与山西广德房地产开发公司（以下简称广德公司）现名称为被告山西金桥投资有限公司签订《共同开发合作合同》一份，合同约定：原告后北屯村委会有土地18亩，约12036平方米，拟进行开发建设，被告广德公司愿进行投资，共同合作开发建设《影视小区》，合作方式为：原告后北屯村委会出土地，被告广德公司公司出资并负责建设和出售，负责建筑施工的一切手续的办理，建成后产权证的办理。合同约定：分配比例：原告后北屯村委会分得底商2000㎡（一二层底商各一半），另被告广德公司支付原告后北屯村委会现金720万元。剩余建筑面积约25000㎡加地下室全部的归被告广德公司所有。合同约定的付款办法为：合同签订的两个月内支付400万元，剩余款项2001年底全部付清。合同约定的交工日期为2002年1月30日。合同签订后被告广德公司陆续支付原告后北屯村委会720万元。对于工程完工情况，原告北屯村委会陈述工程于2003年11月完工，被告广德公司陈述主体工程于2003年5、6月完工，但双方均无证据提交。对于诉争房屋的交付情况，原告北屯村委会陈述工程完工后的2003年11月19日，被告广德公司将包括诉争房屋在内的18套房屋交付原告北屯村委会，并提交加盖有“山西广德房地产开发有限公司”彩印章的交付清单佐证其主张。被告广德公司对盖有“山西广德房地产开发有限公司”彩印章的交付清单不予认可，否认曾交付过原告北屯村委会18套房屋，承认工程完工和确定交付给原告北屯村委会一部分房屋，具体多少套记不清楚了，18套房屋中有一部分出售给了其他人。被告广德公司庭审中未提交证据证实其主张。另查明，诉争房屋除1号楼1单元101室外现在全部由原告北屯村委会实际占有。查明，2003年12月28日，太原市人民政府并政让（2003）229号《关于市国土资源局的批复》中，同意将太原市后北屯南街以北、彭村路以东9550.92平方米（合14.33亩）国有土地使用权以挂牌方式出让；批复确定土地用途为商业、住宅用地；商业出让年限为40年，住宅出让年限为50年。2004年3月12日，出让人太原市国土资源局与竞得人山西广德房地产开发有限公司签订《成交确认书》，正式确认竞得人以1400万元的应价成交，竞得地块编号为CG-0404、地籍号为31103076地块的国有土地使用权。2004年3月22日，出让人太原市国土资源局与受让人山西广德房地产开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，将上述《成交确认书》中土地出让给受让人山西广德房地产开发有限公司，其中商业分摊面积为1168.82平方米，住宅分摊面积为8382.10平方米。太原市国土资源局《土地登记卡》记载上述土地的权利人为山西广德房地产开发有限公司。查明，山西广德房地产开发有限公司于2006年8月15日变更为山西金桥投资有限公司；2010年3月7日，山西金桥投资有限公司被太原市经济技术开发区工商行政管理局吊销营业执照；现已停止营业，但未组织清算。原审法院认为，我国物权法第一百四十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。我国城市房地产管理法第六十条第二款规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。依据上述规定，建设用地使用权人享有该土地范围内建造的房屋的所有权。本案中，诉争房屋所占用土地的权利人为山西广德房地产开发有限公司即现山西金桥投资有限公司，故山西金桥投资有限公司依法享有地上建筑物的所有权；建设部《城市房地产转让管理规定》第三条规定：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合作、合资开发经营房地产而使房地产权属变更的，均属房地产转让。本案原告后北屯村委会与被告广德公司签订的《共同开发合作合同》中约定的合作方式是原告后北屯村委会出土地，被告广德公司出资并负责建成后产权证的办理；合作目的是分得一定比例的房屋。由于被告广德公司已经支付了土地对价，取得了土地使用权，故原告后北屯村委会与被告广德公司之间的《共同开发合作合同》名为合作开发，实为房地产转让，原告后北屯村委会需依法办理转让手续后方能取得诉争房屋的所有权，故原告后北屯村委会依据《共同开发合作合同》要求确认诉争房屋所有权归其所有的主张，不符合物权原始取得原则，故原告后北屯村委会的诉请依法应予驳回。原审法院判决：“驳回原告太原市万柏林区兴华街道后北屯村村民委员会的诉讼请求。”。案件受理费100元，由原告太原市万柏林区兴华街道后北屯村村民委员会负担。原审法院判决后，上诉人太原市万柏林区兴华街道后北屯村不服原审法院判决，向本院提出上诉称：1，上诉人后北屯村委会与被上诉人广德公司签订的《共同开发合作合同》中约定，上诉人后北屯村委会出土地，得底商2000㎡，现金720万元，被上诉人广德公司负责建成后产权证的办理，上诉人后北屯村委会已履行了约定义务，被上诉人广德公司已向上诉人后北屯村委会支付了现金720万元，向上诉人后北屯村委会移交了18套门面房为集体资产，被上诉人广德公司怠于办理房屋手续，原审法院未能依法判决上诉人后北屯村委会为法律意义的房屋所有权人于法无据；2，上诉人后北屯村委会已得知18套门面房中的5套已被他人办理了房屋所有权证，被上诉人广德公司的法定代表人正在服刑，无法完成为上诉人后北屯村委会办理房屋所有权证。要求二审法院撤销原审法院判决，依法将涉案房屋产权确权至上诉人后北屯村委会。被上诉人广德公司辩称，1、上诉人后北屯村委会未按合同约定的12036㎡土地交付被上诉人广德公司，而是交付了9550.92㎡，被上诉人广德公司缴纳982万元的土地出让金，又给上诉人后北屯村委会交了720万元；2、被上诉人广德公司没有将18套门面房交付上诉人后北屯村委会，具体多少套被上诉人广德公司的法定代表人也不清楚，其中部分房屋已经出售；3、确权不属于物权的取得方式，不应当由法院来确定房产手续。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应维持原判决。二审另查明，2003年11月19日，被上诉人广德公司给上诉人后北屯村委会出函称：山西广德房地产开发有限公司开发的“露泽园”小区工程已接近尾声，根据与上诉人后北屯村委会的协议，提供十八套门面房如下：1号楼1单元101室：153.93㎡1号楼1单元102室：145.69㎡1号楼2单元101室：145.69㎡1号楼2单元102室：145.69㎡1号楼3单元101室：123.63㎡1号楼3单元102室：123.63㎡1号楼4单元101室：123.63㎡1号楼4单元102室：123.63㎡1号楼5单元101室：123.63㎡1号楼5单元102室：123.63㎡3号楼1单元101室：84.45㎡3号楼1单元103室：84.45㎡3号楼2单元101室：84.45㎡3号楼2单元103室：84.45㎡3号楼3单元101室：84.45㎡3号楼3单元103室：84.45㎡3号楼4单元101室：84.45㎡3号楼4单元103室：84.45㎡一、三号楼门面房共计十八套，面积2008.38㎡。函后加盖有山西广德房地产开发有限公司的公章。上诉人后北屯村委会接受十八套门面房后，上诉人后北屯村委会于2005年3月17日将八套、建筑面积为675.6㎡的门面房抵顶河南长垣工程队工程款2702400元，上诉人后北屯村委会于2006年3月1日将九套门面房租赁给山西中澳商城，剩余一套门面房现由上诉人后北屯村委会管理。本院认为，上诉人后北屯村委会与被上诉人广德公司签订的《共同开发合作合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，被上诉人广德公司向土地管理部门缴纳土地出让金后，竞得地块编号为CG-0404、地籍号为31103076地块的国有土地使用权，也按合同向上诉人后北屯村委会支付720万元的部分补偿款，被上诉人广德公司还应按照合同约定向上诉人后北屯村委会交付十八套门面房才能付清全部补偿款。被上诉人广德公司于2003年11月19日给上诉人后北屯村委会出函向上诉人后北屯村委会提供十八套门面房，建筑面积为2008.38㎡，上诉人后北屯村委会也接受了涉案的十八套门面房。上诉人后北屯村委会在一审法院起诉要求确认本案所涉的十八套门面房面积2008.38㎡归上诉人后北屯村委会所有的诉讼请求符合法律规定，应予支持。因被上诉人广德公司将十八套门面房移交给上诉人后北屯村委会后，又将其中的五套出售给其他案外人，上诉人后北屯村委会将诉讼请求由确权的十八套门面房变更为十三套门面房的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。一审法院判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2015）万商重字第00003号民事判决；二、1号楼1单元101室：153.93㎡；1号楼1单元102室：145.69㎡；1号楼2单元101室：145.69㎡；1号楼2单元102室：145.69㎡；1号楼3单元102室：123.63㎡；1号楼4单元102室：123.63㎡；1号楼5单元101室：123.63㎡；1号楼5单元102室：123.63㎡；3号楼1单元103室：84.45㎡；3号楼3单元101室：84.45㎡；3号楼3单元103室：84.45㎡；3号楼4单元101室：84.45㎡；3号楼4单元103室：84.45㎡十三套门面房属上诉人后北屯村委会所有。一审、二审案件受理费200元，由被上诉人被上诉人山西金桥投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 光审判员 姜宏亮审判员 李学贵二〇一七年二月二十六日书记员 薛 英