湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂汉阳民一初字第00469号原告：彭忠柱。委托代理人：童长春、李骏，湖北惠平律师事务所律师。一般授权代理。被告：武汉汉商人信置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道**。法定代表人：张晴，系该公司董事长。委托代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：周永东，该公司员工。特别授权代理。原告彭忠柱诉被告武汉汉商人信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年6月26日立案受理后，依法由审判员叶凌芳担任审判长，与审判员王琴、人民陪审员沈纪奎组成合议庭，于同年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人童长春、李骏、被告武汉汉商人信置业有限公司的委托代理人马剑伟、周永东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭忠柱诉称：原告一直居住在武汉市汉阳区平山街，2007年6月开始，被告对原告住地实施土地开发与房屋改造，遂与原告签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，协议约定拆迁安置补偿方式为产权调换，并约定了交房日期为2009年5月14日。但被告并未按期交付该房屋，直至2010年9月27日和29日，被告才与原告签订了两份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角的人信汉商银座第abc座a单元17层2号房、c单元6层4号房作为拆迁安置房屋置换给原告，并约定被告在2010年10月30日前将符合双方合同约定的商品房交付给原告，但被告直至2011年7月21日才符合交房条件。虽然不符合交付条件，但因为拆迁还建已历时三年多，原告已身心俱疲，在被告给予了相应补偿之后，原告分别于2010年12月4日和2011年2月16日与被告办理了房屋交接手续，并预交了一年的物业管理费。原告收房后一直敦促被告早日办理房地产初始登记，但被告一直因种种原因拖延办理，后经查实，被告于2012年5月9日才办理完房地产初始登记，导致原告办理房屋所有权的日期一延再延。现虽可以办理房屋所有权证，但土地使用权证仍然不能办理。被告严重违反了双方合同约定，应当承担相应的违约责任。故原告起诉至法院请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金24，924元（分别自2010年12月4日计算至2012年5月9日、2011年2月16日计算至2012年5月9日），判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证的违约金（自2012年5月10日计算至被告成就合同约定的办证条件之日止），判令被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、武汉市商品房买卖合同两份。证明原、被告双方基于拆迁还建安置签订了两份商品房买卖合同，并约定了双方的权利义务。证据二、销售不动产统一网络发票。证明原告选择产权调换的拆迁安置方式后，原、被告双方结算了房屋差价款。证据三、武汉市服务业发票。证明被告的交房日期及原告与被告办理房屋交接手续的当日预交了一年的物业管理费用。证据四、产权登记信息查询单。证明被告于2012年5月9日才办理完商品房权属证明书，但土地使用权证书尚不能办理。证据五、被告于2010年10月30日出具的公告。证明2010年办理房屋交接手续时，被告做出了相应的承诺，由于abc座的单体备案证没有办理完毕，拆迁过渡费的发放延至单体备案证取得之日为止。被告武汉汉商人信置业有限公司辩称：一、本案所涉商品房交付使用之日应是2011年7月22日，逾期办理商品房房地产权属证书的违约金应从2011年7月22日起计算。依照约定，被告应于2010年10月30日前向原告交付房屋，因不能及时办理竣工验收备案手续，被告无法按时交付房屋。为了能让原告早日住进房屋，被告发出公告希望原告提前入住，并承诺从2010年10月30日起继续以过渡费的形式向原告支付补偿，直至商品房符合交房条件，原告以实际收房行为与被告达成了一致意见。2011年7月22日，被告取得工程竣工备案证明书，至此符合约定的交房条件，过渡费也支付至当日，因此2011年7月22日才是商品房交付使用的日期。从原、被告双方办理交房手续至2011年7月21日这段期间，被告以过渡费形式支付补偿，同时原告也可以占有使用房屋，若再支付此期间的违约金，原告可获得此期间的三重利益，有失公平。即使被告仍需向原告支付这段期间的违约金，也应扣除原告已得的补偿。二、逾期办理商品房房地产权属证书的期间应扣除180天，而不是90天。合同第十五条之约定，90天仅仅是双方对被告办理商品房房地产初始登记期限的一个界定，而根据合同第十五条第三项的约定，需要扣除的应是180天而不是90天。三、被告的土地使用权证已办理，2012年6月29日后土地使用权证可以办理。因交房时，被告不仅根据实际情况对配套设施费做了减让，而且根据商品房实测面积对价款予以调整，原告实际支付商品房价款是销售不动产统一网络发票上记载的金额，违约金计算基数应以该金额为准，不应以合同中约定的数额为准。被告为支持其答辩主张向本院提交如下证据：证据一、房屋交付办理流程单。证明房屋交付的日期。证据二、支付过渡费的凭证。证明每个原告的过渡费都支付至2011年7月21日。过渡费是由被告将钱汇至银行，再由银行汇给个人。证据三、土地使用权分割转让证明。证明被告于2012年6月29日取得土地使用权，可以办理土地证。证据四、武汉市燃气热力工程竣工验收备案证。证明被告于2011年1月27日取得武汉市燃气热力工程竣工验收备案证。证据五、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。证明人信汉商银座abc座于2011年7月22日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，具备交房条件。证据六、销售不动产统一网络发票。证明经最终结算，原告实际交纳的购房款金额。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、四、五均无异议，本院对证据一、四、五均予以认定。被告对原告提交的证据二的真实性无异议，但认为应以最终结算后出具的发票金额为准。被告对原告提交的证据三的真实性无异议，对其关联性有异议，认为交房日期应以房屋交付办理流程单所载日期为准。本院对其真实性予以认定，至于交房日期，双方均认可房屋交付办理流程单所载日期为交房日期，本院予以认定。原告对被告提交的证据一、二、三、五均无异议，本院对证据一、二、三、五予以认定。原告对被告提交的证据四的真实性无异议，但认为实际的通气时间是2011年4月份，本院对证据四的真实性予以认定。原告对被告提交的证据六的真实性无异议，但认为违约金的计算不是按实际购房款结算发票上金额为准，而应以原告方已付购房款金额为计算依据，本院对证据六的真实性予以认定。经庭审质证、认证及当事人陈述，查明以下事实：2010年9月27日和9月29日，原、被告签订了两份《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角“人信汉商银座”第abc座a单元17层2号房（建筑面积67.99平方米）和c单元6层4号房（建筑面积101.28平方米），a-1702号房屋单价为每平方米人民币3，928.46元，房屋总价为人民币267，096元，付款方式为一次性付款，即买受人应于2010年9月27日前一次性付清全部房款人民币267，096元，含配套设施费人民币3，860元；c-604号房屋单价为每平方米人民币3709.32元，房屋总价为人民币375，680元（含配套设施费人民币3，860元），付款方式为贷款方式付款，即买受人应于2010年9月29日前支付清首期房款（首期款包含定金）人民币215，680元，剩余房款人民币16万元，买受人应以银行贷款方式付清，即买受人应于2010年10月9日前按银行要求，提供银行办理贷款所需的资料，若买受人未能在前述期限之前提供银行办理贷款所需的资料，视为买受人逾期付款，买受人应按主合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。两套房屋的交房期限及条件均为出卖人应当在2010年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，房屋交付时，供应居民用电，若因市政建设原因造成供电公司无法供应居民用电，出卖人应当向买受人提供用电，以保证买受人的正常生活需要；6、给水，房屋交付时，供应居民用水，若因市政建设原因造成自来水（水务）公司无法供水，出卖人应当向买受人提供符合日常生活使用标准的用水，以保证买受人的正常生活需要；7、燃气，房屋交付时，燃气管道及入户天然气表设施安装完毕，具体点火时间以燃气公司规定为准，但燃气开户及使用手续由买受人自行办理；8、因政府或市政建设原因，上述水、电、气等基础设施未按期完成导致延期交房的，买受人不追究出卖人违约责任；9、电话、宽带、有线电视，房屋交付时，线路铺设到户，具体开通时间由提供相应服务机构的规定来确定；关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后30日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿买受人损失等内容。合同签订后，原告付清了全部购房款，两套房屋实际支付的购房款分别为为人民币264，663元和人民币371，623元。2010年10月30日，交房期限届满，房屋可以入住使用，因被告尚未取得建筑工程竣工验收备案证，被告于当日发布公告，公告载明：“人信汉商银座abc座业主：根据本项目abc座整体入伙安排及abc座大多数业主的实际要求，特于2010年10月30日办理交房手续。目前，由于abc座单体备案证正在办理过程中，经拆迁领导小组商议，拆迁过渡费的发放，延至单体备案证取得之日截止。物业管理费的收取，从2011年3月1日起执行。”原告分别于2010年12月4日和2011年2月16日与被告办理了房屋交付手续，收受了房屋，并交纳了2011年3月1日至2011年12月31日的物业费。交付房屋后，被告依其公告中的承诺，通过银行支付被拆迁房屋的拆迁过渡费至2011年7月21日，过渡费支付标准为每月每平方米人民币12元。2011年1月27日，被告取得武汉市燃气热力工程竣工验收备案证。同年7月22日，被告取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2012年5月9日，被告通过初始登记取得商品房权属证明书。同年6月29日，被告取得土地使用权分割转让证明。原、被告因逾期办证事宜协商未果，原告起诉来院。本案经人民法院主持调解，双方未能达成一致意见。本院认为：本案的争议焦点为：1、因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书，应从何时开始计算被告应承担的违约金；2、被告履行产权登记相关义务的履行期限是90天还是180天，即在被告违约的时间中应扣除90天还是180天。原、被告于2010年9月27日和9月29日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。双方办理了房屋交付手续。根据该合同约定，被告应当在房屋交付使用之日起在约定的期限内完成双方关于产权登记的约定，被告未能在约定的期限内履行其义务，被告应承担违约责任。关于因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书，应从何时开始计算被告应承担的违约金。依合同约定，被告应在商品房交付使用之日起在约定的期限内履行其关于产权登记的义务，因此，若未能在约定的期限内履行关于产权登记的义务，违约金应自交付使用之日起在履行期限届满后开始计算。所谓交付使用，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，被告与原告办理完房屋交付手续，将房屋转移给原告占有即为交付使用。房屋的转移占有虽可视为房屋的交付使用，但转移占有的房屋还应符合交付条件，不符合交付条件的房屋达不到交付使用的目的。本案的交付条件涉及法定交付条件和约定交付条件，所谓法定交付条件为相关法律法规所规定的建筑工程交付使用所应当具备的条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告于2011年7月22日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，即房屋于2011年7月22日符合法定交付条件。原告提前收房，应仅视为对约定交付条件的变更。所以，原告虽然依照交房流程与被告办理了房屋交付手续，被告也转移了该房屋的占有，但房屋当时尚未符合法定交付使用条件，有违相关法律关于交付使用之强制性规定的精神，不能视为有效交付。2011年7月22日，该房地产项目经验收合格，此时方具备法律规定的强制性交付条件，此时方为有效交付，不能办理房地产权属证书的违约金计算时间应从此时起在履行期限届满后开始计算，即自2011年7月22日起在履行期限届满后开始计算违约天数。且一方面，在原告收房之后，被告依其在公告中的承诺支付了被拆迁房屋的拆迁过渡费；另一方面，房屋虽不符合法定交付条件，但原告收房后在客观上享有了占有使用的权利，在客观上享用了房屋的权益，若再让被告承担自原告收房之日起至2011年7月22日这一期间的违约金有失公平。故因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书，其违约时间应从2011年7月22日起在履行期限届满后开始计算。被告履行产权登记相关义务的履行期限是90天还是180天，即在被告违约的时间中应扣除90天还是180天。合同第十五条第一款的第一句：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。”是关于出卖人办理房地产初始登记的约定，第二句：“因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；即因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日……”是关于买受人办理房地产权属证书的约定，即在被告办理完初始登记后关于买受人办理房地产权属证书的约定。在该条约定中“办理房地产初始登记”与“办理房地产权属证书”不是同一概念，办理房地产初始登记是办理房地产权属证书的前提，被告必须先完成房地产初始登记，然后再将房屋所有权转、土地使用权转移给原告，即办理房地产权属证书。若初始登记没有在约定时间内完成，则谈不上办理房地产权属证书。因此，180日内办理房地产权属证书的约定应包括前述办理初始登记的90天期限在内，亦即双方“因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的”约定中“因出卖人的原因”包括出卖人没能在90天内办理完初始登记。也可以说该180天的前90天为出卖人办理初始登记的期限，后90天是出卖人协助买受人办理房地产权属证书的期限（包括将初始登记证明交付给买受人以及其它需由出卖人协助的行为）。也就是说在约定的时间内（90天）被告没有完成初始登记即是违反了约定，即应开始承担违约责任，所以应扣除90天。综上所述，在房屋符合法定交付条件（2011年7月22日）后被告未能在约定的期限内（90天）办理完房地产初始登记，被告于2012年5月9日通过初始登记取得商品房权属证明书，于同年6月29日取得土地使用权分割转让证明，由此导致原告未能在180天内办理房地产权属证书，被告应承担违约责任，其违约时间应截至2012年6月29日止。故对原告要求被告支付相应违约金的诉讼请求，本院予以支持。依合同约定，被告应按买受人实际支付商品房价款的万分之一按日支付违约金，被告应向原告支付违约金人民币16，098.03元［（264，663元＊0.0001＊253天）＋（371，623元＊0.0001＊253天）］。本案经合议庭合议，并经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭忠柱支付因被告武汉汉商人信置业有限公司的责任导致原告彭忠柱未能在约定的时间内办理房地产权属证书的违约金人民币16，098.03元；二、驳回原告彭忠柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币423元（原告已预交），由被告武汉汉商人信置业有限公司负担，被告武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内将所负担的款项直接支付给原告彭忠柱。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费人民币423元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  叶凌芳审 判 员  王 琴人民陪审员  沈纪奎二〇一二年十二月三日书 记 员  崔玉华