江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终4409号上诉人（原审被告）：张进良，男，1963年12月4日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：严林，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞小石，女，1972年4月27日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：汪浩瀚，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵颖智，上海君澜（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛春燕，女，1971年10月9日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：汪浩瀚，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵颖智，上海君澜（无锡）律师事务所律师。上诉人张进良因与被上诉人俞小石、薛春燕房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第02167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张进良上诉请求：驳回俞小石、薛春燕的诉讼请求，诉讼费由俞小石、薛春燕承担。事实和理由：双方订立房屋买卖合同的本意，是由其与案涉房屋的开发商签订买卖合同，而不是与俞小石、薛春燕进行二手房买卖，一审法院违背了双方的真实意思判决继续履行合同于法无据。《协议书》第三条是协议的主要条款，约定了双方的交易方式，如果没有该条款的约定，双方不会签订协议，依据法律规定，合同的主要条款无效必然导致整个合同无效。俞小石、薛春燕在协议履行期间即以自己的名义与开发商签订《商品房买卖合同》，严重违反了双方约定，导致《协议书》无法继续履行，故俞小石、薛春燕违约在先。如认定其违约，一审判决200万元违约金超出了合理范围，应予调整。俞小石、薛春燕辩称：1、张进良没有举证证明签订协议的本意是转让房屋购买权，双方并未在《协议书》中对此明确约定，故不能推测是转让房屋购买权。2、《协议书》的第三条仅是房屋转让的操作方式，并非《协议书》的关键条款，根据协议的其它条款是可以达到转让房屋的合同目的，因此该条款的无效，并不影响协议的效力，张进良以此作为不支付购房款的理由不符合情理。3、张进良没有按照协议约定付清购房款项，已构成违约，其自2013年9月30日向融创公司付清购房款之后就可以办理产权证，在融创公司催促下，其于2014年10月14日与融创公司签订备案合同是行使自己的合法权利，《协议书》以及张进良出具的《补充协议》均表明张进良在付清全款之前无权主张房屋的权属，因此其付清购房款并取得房屋所有权，并不影响张进良合同目的的实现，故其不存在违约行为。综上，一审判决正确，请求驳回上诉。俞小石、薛春燕向一审法院起诉请求：判令：1、张进良立即支付其购房款7200520元；2、张进良立即补偿其利息损失864062.40元（以7200520元为基数，按年利率10%自2014年7月1日起算至款项付清之日，暂算至2015年9月6日）；3、张进良立即支付其违约金200万元。一审中，俞小石、薛春燕于2016年1月4日取得××房屋不动产权证书后变更诉请为：1、张进良立即支付其购房款7200520元；2、张进良立即补偿其利息损失（以7200520元为基数，按人民银行逾期贷款一年期利率自2014年2月1日起算至付清之日止）；3、张进良立即支付其违约金200万元；4、张进良向其支付垫付的维修基金43022.7元、契税243795.3元、印花税4063.3元、所有权登记费2940.2元、物业费38242.4元、公共能源费15296.96元，合计347360.86元。一审法院认定事实：2013年1月20日，俞小石、薛春燕与无锡融创地产有限公司（以下简称融创公司）签订《融创熙园房屋预定合同》一份，约定由俞小石、薛春燕向融创公司购买无锡市融创熙园174-1004号商铺，总价5465880元。俞小石、薛春燕于当日向融创公司支付定金1万元。其后，俞小石、薛春燕向融创公司分别于2013年2月1日支付130万元、3月8日支付97万元、3月20日支付724840元、6月28日支付300万元、7月29日支付50万元、7月30日支付1189302.2元、7月31日支付30万元、9月30日支付132367.8元，累计支付8126510元。期间，俞小石、薛春燕与融创公司于2013年6月28日协议将俞小石、薛春燕认购的房屋变更为××房屋，价款8126510元。2013年8月23日，张进良与俞小石、薛春燕签订《协议书》一份，约定俞小石、薛春燕把位于融创公司开发的170-1001房屋转让给张进良，一、张进良在2013年9月份付20%房款，10月份付20%房款，11月份付30%房款，12月份付清全部房款，最后一笔款项最晚不超过2014年1月份；二、房屋面积478.23㎡×24000元/㎡＝11477520元（其中20万元为中介费，由张进良扣除，俞小石、薛春燕不承担其他费用）；三、俞小石、薛春燕收到张进良全部房款后到融创公司办理合同转让手续把170-1001房屋转让给张进良，在张进良未付清房款前房屋产权归俞小石、薛春燕；四、张进良在付第一笔款后可对该房屋进行装修设计和装修；五、双方若有一方违约，违约方将向对方支付违约金二百万元整。此后，张进良向俞小石、薛春燕分别于2013年9月19日支付100万元、10月30日支付100万元、12月6日支付100万元、2014年3月5日支付100万元，7月8日支付27.7万元，累计支付427.7万元，之后张进良未再支付购房款。2014年6月8日，张进良向俞小石、薛春燕出具《补充说明》一份，载明：“关于位于融创公司开发的170-1001房屋转让款尚有柒佰万整未付，本人同意按年利率为10%（百分之拾）补偿。从2014年7月1日起直至付清，付清后按合同办理转让手续。最后期限壹年内，至2015年6月30日。如不付清作为违约处理。”2014年10月14日，俞小石、薛春燕与融创公司签订了《商品房买卖合同》（系备案合同），合同载明：俞小石、薛春燕向融创公司购买天鹅湖花园B区170门牌××房屋，建筑面积478.03㎡，每平方米17000元，总金额8126510元，签约当日全额支付房款；除房款外，俞小石、薛春燕接房时，需另按相关政策规定缴纳契税、公共维修基金、电梯更新费等。俞小石、薛春燕于2015年12月29日向融创公司缴纳维修基金43022.7元，并领取了案涉的××房屋钥匙。又于2015年12月30日缴纳了契税243795.3元、印花税4063.3元，并于2016年1月11日缴纳房屋所有权登记费2940.2元取得了《不动产权证书》（登记日期为2016年1月4日）。之后，俞小石、薛春燕又于2016年2月26日向融创物业服务集团有限公司无锡分公司支付了物业费38242.4元、公共能耗费15296.96元，收费期间为2014年11月1日至2016年2月29日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽列明未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定系管理性规范，约束的是物权的转移登记，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。本案中，俞小石、薛春燕与张进良签订的《协议书》开篇明确双方协议交易的标的系融创公司开发的××房屋，且签订协议时，俞小石、薛春燕虽未取得该房屋的产权证书，但已经向融创公司支付了绝大部分购房款，该房屋已属俞小石、薛春燕可于将来取得之物，张进良需向俞小石、薛春燕支付标的物等价的价款来履行协议，且《协议书》明确，张进良未付清款项前房屋产权归俞小石、薛春燕，故协议并非转让房屋的购买权，而是转让案涉的1001房屋。《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，并不符合合同法第五十二条规定的无效条件，自双方签字后即告成立，对双方均具有法律约束力。而《协议书》第三条的约定，应视为房屋权利转让的操作方式约定，双方《协议书》第三条的约定，若依约履行，系避税行为，会导致国家税收的流失，属恶意串通损害国家利益情形，该条款应为无效，但该无效条款并不影响协议其他部分的效力。在双方未能按照该约定实际履行的情况下，相应产权的变更，应遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国物权法》的相应规定，案涉房产登记至俞小石、薛春燕名下后，再行变更登记至张进良名下。根据双方《协议书》约定，张进良应先行将购房款付清，俞小石、薛春燕才着手办理相关产权变更事宜。即便张进良在之后出具《补充说明》一份，但张进良仍未能按其承诺付款，故对俞小石、薛春燕要求张进良支付未付房款的请求，予以支持。关于未付房款金额，根据《协议书》第二条，11477520元中包含中介费20万元，由张进良扣除，故俞小石、薛春燕应得房款金额为11277520元，现张进良已支付4277000元，仅需再支付7000520元。张进良怠于履行付款的主要义务，存在严重违约情形，俞小石、薛春燕依照双方约定向张进良主张违约金200万元，合法有据，且在合理范围内，予以支持。但俞小石、薛春燕相应利息、物业费、公共能源费的主张，系张进良违约行为带来的损失，已在违约金范围内，故对该主张，不予支持。关于俞小石、薛春燕主张的维修基金43022.7元、契税243795.3元、印花税4063.3元、所有权登记费2940.2元，系其根据其与融创公司签订的《商品房买卖合同》约定及法律规定取得××房屋应付款项，系其自身履行相应义务而致，与张进良无涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院本院二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：一、双方签订协议的目的是转让房屋所有权还是购买权，协议未能完全履行是哪一方违约所致；二、协议约定的违约金金额是否过高。关于争议焦点一，本院认为，双方签订协议的目的是转让房屋所有权，张进良未依约付款应承担违约责任，理由：首先，双方在《协议书》的第三条虽约定，俞小石、薛春燕收到张进良全部房款后到融创公司办理合同转让手续把170-1001房屋转让给张进良，但因俞小石、薛春燕分别与张进良和融创公司之间的房屋交易价格存在较大差额，如按照该方式进行交易，将会造成国家税收的损失，所以该约定属双方恶意串通损害国家利益的无效情形，对此事实张进良与俞小石、薛春燕分别在一、二审中亦予以认可，故该约定对双方没有约束力；即便按照该约定进行交易，张进良亦未能在协议约定的最晚日期2014年1月付清全部购房款，且其单方出具的《补充说明》也无证据表明得到了俞小石、薛春燕的认可，据此延期付款的依据不足，故俞小石、薛春燕未到融创公司处办理合同转让手续，并不违反协议约定。其次，上述关于交易方式的约定虽然无效，但并不影响《协议书》其它条款的效力，因双方在《协议书》中关于房屋转让的价款总额、支付方式、所有权转移以及违约责任等约定并不存在违反法律、行政法规强制性规定等无效的情形，故该《协议书》除上述无效约定外，合法有效。再次，在《协议书》中双方约定，俞小石、薛春燕将案涉房屋转让给张进良，并在张进良付清全部购房款之前保留所有权，根据该约定的意思表示，结合双方在签订《协议书》时，俞小石、薛春燕已与融创公司订立了房屋预定合同，也支付了大部分购房款的事实，双方订立协议的根本目的应是转让房屋所有权，张进良对此虽持有异议，但未能提供相应证据予以反驳。综上分析，张进良认为其是受让房屋购买权，因此拒付购房款的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳，故张进良未能按照合同约定履行付款义务，应承担相应违约责任。关于争议焦点二，本院认为，《协议书》约定的200万元违约金并不过高，本院不予调整。理由：根据《协议书》的约定，张进良最晚应于2014年1月付清全部购房款11277520元，但截止该时间张进良仅支付了300万元，直至2014年7月8日也只付了共计427.7万元，至今尚有7000520元未能支付。因此，鉴于本案协议未能完全履行是因张进良的重大违约行为所致，结合张进良未予支付的购房款金额以及拖欠时间等情节，本院认定双方约定的违约金金额并不过高，亦不违反现有法律及司法解释的规定，故张进良对此所提上诉意见于法无据，本院不予采纳。综上所述，张进良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78635元，由张进良负担。本判决为终审判决。审判长 钱 菲审判员 朱光烁审判员 王俊梅二〇一七年二月二十二日书记员 魏依雯