杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭西民初字第1916号原告：陈昌宝。委托代理人：徐伟平。被告：郁丹。被告：赵洁。两被告的共同委托代理人：陈志军、谢培均。原告陈昌宝（以下简称原告）诉被告郁丹、赵洁（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月2日受理后，依法由审判员朱小琼独任审判，于2012年7月31日、2012年8月13日两次公开开庭进行了审理。原告陈昌宝及其委托代理人徐伟平、被告郁丹及两被告的共同委托代理人陈志军、谢培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：位于杭州市长河街道风景蝶院留园******（以下简称涉案房屋）系两被告与案外人郁同康共同共有。原告为购买涉案房屋，通过中介方杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）与两被告于2012年5月27日签订了一份《购房意向合同》，约定原告向两被告及郁同康购买涉案房屋，房屋总价为118万元。原告向中介方支付意向金5万元，两被告接受原告方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金。后原告亦支付了5万元定金。在签订意向合同时，原告和中介方要求两被告说明房屋共有人郁同康未来共同签订意向合同的原因，两被告告知因郁同康系被告郁丹的父亲，其人在外地不便前来，但其已授权两被告出售该房屋，并将其持有的房产证原件交由两被告以示授权，原告即相信两被告有代理权。合同签订后，原告及中介方多次催促两被告按意向合同约定签订《杭州市房屋转让合同》，两被告均拒绝。原告认为，两被告的行为已构成违约，故要求判令：解除《购房意向合同》，两被告双倍返还原告购房定金10万元，承担本案诉讼费用。两被告答辩称：签订合同时，两被告解释说郁同康没来签字，需将合同拿回去让郁同康签字后才生效。后郁同康不同意签字，双方意向合同未生效。两被告及时将该情况告知原告，但原告认为意向合同已生效，要求双倍返还定金。被告认为因合同未生效，原告支付的意向金未转为定金，故原告要求双倍返还定金的请求不成立，但两被告愿意返还5万元。原告提供了以下证据材料：1.《购房意向合同》1份，证明原、被告双方就案涉房屋转让签订意向合同的事实及双方对权利义务的约定；2.《房屋所有权证》1份，证明案涉房屋为两被告及案外郁同康共同所有的事实；3.《证明》2份，证明两被告在签订意向合同时曾声明，房屋共有人郁同康授权两被告出售涉案房屋；后两被告违约未履行意向合同，经中介方多次催促，两被告均以需提高房屋出售价格为由拒绝；4.《律师函》及《国内特快专递邮件详情单》1份，证明原告于2012年6月14日向两被告及案外郁同康发送律师函要求其在限定期限内签订正式《杭州市房屋转让合同》的事实；5.转帐明细1份，证明两被告已经收到了原告支付的5万元定金。以上证据经质证，两被告对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，该合同因未经合同当事人郁同康签订，尚未生效，原告交付的5万元尚未转为定金。对证据2没有异议。对证据3，对叶某的身份及签字的真实性没有异议，对叶某出具的证明的内容有异议，该内容与客观事实不符。签订合同时，两被告曾陈述要将其持有的一份合同交由郁同康签订合同才生效。对证据4的真实性有异议。对证据5的真实性没有异议。本院依据原告的申请，准许证人叶某出庭作证，证人叶某在庭审中陈述：其系中介方我爱我家公司的员工，具体负责原、被告之间的房屋转让业务。2012年5月27日，两被告将涉案房屋包括郁丹的父亲即房屋共有权人郁同康在内的三本房屋产权证出示给中介方与原告，并明确郁同康知道并同意两被告出售房屋，出售房屋是为了给小孩换购学区房。中介方与原告据此相信两被告有权代表郁同康签订购房意向合同，当日三方共同签订了购房意向合同。合同签订后，原告将定金50000元汇入被告赵洁帐户。意向合同约定双方于签字后的15日内签订《杭州市房屋转让合同》，但在该期间，中介方多次通知两被告签订合同，两被告以郁同康在外地不方便，需提高房屋出售价，后又以郁同康不同意出售等理由拖延，导致双方未签订《杭州市房屋转让合同》。证人证言经质证，原告对证言无异议。被告认为，证人作为房产中介业务员，应当知道两被告无权代表郁同康签字出售房屋，且证人作为中介方与原告具有利害关系，故证言不可信。两被告提供了银行交易明细1份，证明双方签订意向合同时，原告已经将5万元意向金支付给了两被告。以上证据经质证，原告对真实性没有异议，对关联性有异议，该银行交易明细所显示的时间和合同约定的时间为同一天，并不能证明两被告所述的先付意向金再签订合同的事实。本院对证据认证如下：对原告提供了证据1、5的真实性予以认定。对证据2予以认定。证据4，函件结合邮件详情单可以证明，被告郁丹收到该函件。证据3与证人证言，其中证人叶某系本案所涉房屋转让的中介方业务经办人，其作为中介方，全程参与了房屋转让及合同签订的过程，其陈述可以反映原、被告在协商签订购房意向合同时的情况，故对证据的真实性予以认定。对被告提供证据的真实性予以认定。根据双方当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院认定事实如下：原告通过我爱我家公司购买房屋。2012年5月27日，原告（甲方、买方）、两被告、郁同康（乙方、卖方）、我爱我家（丙方、居间方）共同签订了一份《购房意向合同》，约定乙方将涉案房屋以118万元总价出售给甲方，甲方于签订意向合同的当日向乙方支付定金50000元，双方同意于意向书签字后的15日内签订《杭州市房屋转让合同》。乙方作为卖方仅有两被告的签字，郁同康未签字。同日，郁丹在该合同中写明已收到50000元。合同签订后，两被告以房屋共有权人郁同康不同意为由未与原告签订《杭州市房屋转让合同》。原告即以两被告违约为由诉至本院。另查明，两被告于2012年7月6日收到本院寄送的诉状副本。本院认为：本案双方争议的焦点在于双方之间签订的《购房意向合同》是否已成立并生效。对此，原告及中介方我爱我家公司的业务经办人均陈述签订合同时，两被告将包括房屋共有权人郁同康的房屋所有权证出示，并表明郁丹与郁同康系父子关系，且陈述其出售房屋是为换购学区房。而两被告陈述签订合同时确实出示过其父亲的房屋产权证，但也表明要将两被告持有的合同交由郁同康签字才生效。针对原告、中介方与被告之间的陈述差异，本院认为，中介方作为原、被告之间房屋转让业务的经办人，其陈述较为全面反映双方签订意向合同时的情况，且两被告陈述合同需郁同康签字，但同时又陈述仅其三方共同签订的一式四份合同中两被告持有的一份合同交由郁同康签字，显然该陈述与日常交易习惯不符。基于证据的高度盖然性原则，本院认为原告及中介方的陈述证明力要大于两被告的陈述，故本院据此认定两被告在签订意向合同时并未表示合同需郁同康签字才成立生效。而原告作为买方，在郁丹陈述郁同康系其父亲，其同意两被告出售房屋，且出示了房屋共有权人为郁同康的房屋产权证的情况下，其有理由相信两被告有权代表郁同康签订意向合同。且即使两被告系在郁同康不同意的情况下与原告签订意向合同，该行为应认定为两被告对房屋的无权处分，但该无权处分行为仅系两被告对涉案房屋的一种债权行为，仅系房屋物权变动的原因行为，该无权处分行为并不影响意向合同的效力。故应认定双方之间的意向合同已成立并生效。因两被告未依约与原告签订《杭州市房屋转让合同》已构成违约，且两被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现，故原告主张解除双方之间的购房意向合同关系，合法有据，本院予以支持，双方之间的购房意向合同关系自两被告收到本院寄送的诉状副本之日即2012年7月6日起解除。关于定金，合同签订当日，原告交付给两被告定金50000元，现因两被告违约导致双方合同关系解除，根据定金罚则，两被告应双倍返还原告定金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、陈昌宝与郁丹、赵洁于2012年5月27日建立的购房意向合同关系自2012年7月6日起解除；二、郁丹、赵洁于本判决生效之日起十日内向陈昌宝双倍返还定金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由郁丹、赵洁负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  朱小琼二〇一二年八月十四日书记员  黄娟芬