广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤04民终3064号上诉人（原审被告）：岳海彬，女，1990年2月27日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海市方辉物业代理有限公司，住所地：珠海市吉大景园路1号之七，统一社会信用证代码：914404007375525205。法定代表人：林泽龙，经理。委托诉讼代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人岳海彬因与被上诉人珠海市方辉物业代理有限公司（以下简称方辉公司）委托合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初5384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳海彬上诉请求：1、撤销一审判决，改判岳海彬无需向方辉公司支付违约金60000元；2、判令一审、二审诉讼费由方辉公司承担。事实与理由：一、1、方辉公司在处理委托事宜时违背了岳海彬提出的买方承担税费以及尽快付款的要求，存在明显的过错，严重损害了岳海彬的合法权益，其无权依据《物业代理合同》要求岳海彬支付违约金。方辉公司是先和买方达成购房意愿后才找岳海彬的母亲办理委托售楼的。2、方辉公司在买方林伟标起诉岳海彬的（2016）粤0402民初2966号案件（以下简称2966号案件）的第一次庭审时，承认“当时跟林伟标先签了合同”、“后面发现岳海彬的房屋到三月份才满五年，所以约定4月1日之后过户如果产生税费由岳海彬承担”，足以证明方辉公司为了挣取中介费，担心因税费问题导致岳海彬与买方之间无法正式交易，特别增加了补充事宜。该补充事宜不仅违背了与岳海彬约定的买方承担税费，而且导致交易时间过长岳海彬无法及时收取全部房款。3、方辉公司在一审的陈述，与在买方林伟标起诉岳海彬的2966号案件的陈述相矛盾。方辉公司在2966号案件中称“当时这个合同是岳海彬的妈妈过来签订的，然后在银行做按揭的时候岳海彬本人到场了，我让岳海彬在合同上补签了名字”，而方辉公司在一审时称“岳海彬本人与其母亲马跃慧一起到方辉公司，当时由于对合同的签署位置不清楚，所以岳海彬先行在出售方位置签名”。二、方辉公司没有查看岳海彬房产证了解相关信息，便先行与买方签订合同，本身就存在过错。买方家里人要求增加补充协议，该补充协议明显对岳海彬不利，方辉公司仍然在《物业代理合同》上增加一样的条款，损害岳海彬的权益。三、合同约定的违约金明显过高，一审判决岳海彬需要支付违约金60000元远远高于方辉公司的实际损失，即使岳海彬违约，亦应结合方辉公司的实际损失以及方辉公司在处理委托事宜时的过错程度，适当降低违约金的金额。1、即使房屋顺利交易，方辉公司实际所得也仅为17000元。方辉公司本身存在过错，其工作人员与买卖双方沟通、诉讼均属于其正常工作范围，不属于经济损失。2、方辉公司在一审时委托律师的费用不应由岳海彬承担，且其未提供相应的委托代理合同、发票等证明律师费的金额。四、一审判决仅支持方辉公司部分诉讼请求，却判决岳海彬承担全部诉讼费，明显是错误的，应当予以纠正。岳海彬另补充上诉意见如下：第一、方辉公司违反了《合同法》第三百九十九条的规定。《物业代理合同》第四条第2款约定“买方包税费”、第八条明确约定“首期款等手续确认无误后转交给出售方；尾款由按揭银行直接转给出售方”，而方辉公司与林伟标签订的《房屋中介合同》第二条约定“税费各自缴纳”、第五条约定“乙方同意在2016年4月1日内支付首期款450000元”，足以证明方辉公司不仅没有按照岳海彬的指示处理委托事宜，而且还擅自变更首期款的交付时间、税费承担方式等，存在明显过错。第二、林伟标和方辉公司在光大银行2016年2月4日和16日同意贷款之后，并没有通知岳海彬，也没有支付首期款。林伟标违反合同约定，已经构成违约，自动解除了《房屋中介合同》。岳海彬是在2016年3月17日才与案外人李超签订《房地产买卖三方合同》，在2016年4月22日才办理过户手续，不构成违约。第三、一审并未追加买方林伟标作为第三人，未能查明案件事实。方辉公司辩称，岳海彬的上诉意见主要是围绕着本案涉及的原买方林伟标违约的这个焦点问题，但是根据一审的证据，可以清楚的看到，岳海彬与买方林伟标之间约定的合同履行期内，就是2016年3月17日，岳海彬已经将案涉房屋另行转让给他人并收取了定金，到4月22日，已经基本收全了房款，而岳海彬与原买方林伟标之间约定的过户时间是2016.4.30前，对如此确定，证据确凿无疑的岳海彬违约行为，我们认为不需要太多的质证证据来认定。同时也根据方辉公司与岳海彬母亲的谈话录音中可以清楚的听到其已经确定违约的事实，其明确表示该房屋已经不卖给林伟标了，事实上，岳海彬也是这么做的。因此导致了方辉公司在完成整个中介服务合同之后，无法完成岳海彬与林伟标之间的房屋交易，因此也引发了岳海彬和林伟标之间的另案诉讼，本案的方辉公司也作为共同被告参与诉讼，一审判决也认定了岳海彬的违约事实。而且从岳海彬一房两卖的事实中可以看到岳海彬因此获利丰厚，在另案判决中，法院也将其所有获利做为损失判决给林伟标。一审法院结合本案的事实，酌情判决岳海彬向方辉公司支付违约金60000元，结合本案的事实，以及参照方辉公司因岳海彬违约额外支出的劳动和相关成本，一审定为6万元违约金我们也表示接受。我们认为对于岳海彬这种见利忘义，公然违背诚实信用原则，作出了一房二卖这个法律明确禁止的行为，法庭应当给予相应的惩戒，因此请法庭驳回岳海彬的上诉请求，维持一审判决。方辉公司向一审法院起诉请求：1.判令岳海彬支付违约金110500元；2.本案诉讼费由岳海彬承担。一审法院认定事实：珠海市吉大白莲路176号64栋1单元404房系岳海彬2011年向他人购买，并于2011年登记在岳海彬名下。2015年12月24日，岳海彬作为出售方与方辉公司签订《物业代理合同》，约定岳海彬将珠海市吉大白莲路176号64栋1单元404房出售事宜全权委托方辉公司办理；代理期限自2015年12月24日至2016年4月1日。合同约定,出售方承诺以下事项：1.同意不低于底价1105000元出售该房产，高于或低于上述底价对外销售，代理商应严格按照出售方委托的出售底价与出售方结算；2.买方包税费。合同关于“违约责任”约定：若因出售方原因而导致代理商无法顺利售出该房产，出售方应无条件返还已收取的房款，并另外双倍赔偿已收房款。该房产为独家代理销售，代理期内未经代理商同意，出售方不得单方终止合同，不得擅自将房产出售（包括委托他人出售）、设置抵押或其他导致产权变更的行为，否则按照该房成交价10%支付违约金给代理商，并承担代理商的一切经济损失。补充条款约定，出售方在2016年4月1日后办理过户手续，如发生个人所得税和营业税都由出售方承担。如承购方在2016年4月1日后不协助出售方办理过户手续，则定金不退还。上述《物业代理合同》抬头处的“出售方”由岳海彬本人签名并写明通讯地址“珠海市香洲区吉大园林路38号11幢402”，电话“133××××9588”，落款处的“出售方”由岳海彬的母亲马跃慧代为签名。岳海彬的代理人在庭审中陈述“该份合同的抬头出售方的基本信息是岳海彬在没有具体合同内容的情况下填写的，其具体合同内容的达成是由其母亲马跃慧私自在出售方即落款处签名的”，并据此主张合同无效。方辉公司则陈述称该份合同是在岳海彬母女均在场的情况下签订的。一审另查明，2015年12月24日方辉公司（甲方）与林伟标（乙方）签订《房屋中介合同（按揭）》，约定乙方向甲方购买其代理销售的吉大白莲路176号64栋1单元404房，税费负担方式为税费各自缴纳；合同签订时，乙方支付甲方购房订金5万元（出售方收款后自动转为购房定金），并据实填写按揭申请书，甲方应在3个工作日内将乙方有关资料交按揭银行审批，并及时将回复通知乙方。申请按揭的费用由乙方承担。乙方在批准按揭申请后3个工作日内与出售方办理产权转移手续，逾期5个工作日未履行上述手续，视为乙方自动解除本合同，甲方有权自行处理该房产，购房订金不退还乙方。银行批准按揭申请3个工作日内向甲方支付17000元中介费。乙方在2016年4月1日内支付首期款45万元，由甲方收取，待手续确认无误后转交给出售方。违约责任：乙方不履行合同，乙方交纳的购房订金不退回，乙方在4月30日前不与出售方办理产权转移手续，所交纳订金不退回，合同终止。乙方不按时付款，视为乙方违约，甲方有权没收乙方缴纳的款项并处理物业，并根据法律规定追究乙方责任。2016年4月1日后过户，如果出售方在2016年4月1日后过户所发生个人所得税、营业税都由出售方承担。如承购方在2016年4月1日后不与出售方办理过户手续，则订金不予退还。2015年12月24日，林伟标支付5万元定金。方辉公司提交2015年12月24日收据一份，内容为“今收到林伟标购珠海市吉大白莲路176号64栋1单元404房购房定金50000元”，经手人处有“岳海彬”的签名。岳海彬认可该签名的真实性，但称岳海彬是在2015年12月24日之后签署该收据。岳海彬亦提交一份收据，内容为“今收到林伟标购吉大白莲路176号64栋1单元404房购房定金50000元。”马跃慧在该份收据上签署了岳海彬和马跃慧的名字。2016年1月6日，林伟标支付评估费和律师费3750元，方辉公司出具收据。方辉公司提供《中国光大银行零售授信业务批复》，显示2016年2月4日，该银行审批同意林伟标26万元及39万元的贷款申请，其中部分担保方式以案涉房产抵押。该批复未盖章，方辉公司解释称，因未能成交未出具盖章的原件。岳海彬不认可该批复的真实性。2016年3月17日，岳海彬与案外人李超签订《房地产买卖三方合同》，将案涉房产转让给李超，转让价格138万元。2016年4月22日，双方前往珠海市不动产登记中心办理了产权过户登记。本案中，方辉公司提交了业务员与岳海彬母亲马跃慧手机号码180××××5048的短信通讯内容，在2016年3月15日至3月30日的通信内容中，马跃慧多次表示“我老公说什么都不卖、给你一千元作为辛苦费”，“他给我女儿发信息、去告我女儿，钱是我收的、让他告去吧”，“我声明合同无效、30号不会给他过户”等明确表示不再出售房屋的内容。2016年3月30日，林伟标向岳海彬邮寄发出《催促函》，催促岳海彬继续履行合同。2016年4月18日，一审法院受理林伟标诉岳海彬房屋买卖合同纠纷一案，案号（2016）粤0402民初2966号。一审法院认为，岳海彬以其未授权母亲马跃慧签订《物业代理合同》为由主张该合同无效。根据前述查明的事实，该合同抬头“出售方”处由岳海彬本人签名，并手写通讯地址及电话等信息，可见其对与方辉公司签订该份合同是知晓并同意的。岳海彬辩称签名时合同内容尚为空白，即使该说法属实，其将该份已签名的空白合同交给其母亲马跃慧签署，亦可认定其授权马跃慧持有其本人出具的合同处理房屋出售事宜，方辉公司及买方有理由相信其母亲有权代理其处理房屋出售事宜。并且，岳海彬陈述其在2015年12月24日之后亲自签署了收到购房定金50000元收据，更可以确认其对马跃慧签署合同、收取定金50000元的行为不持异议，且以签署收据的行为予以追认。据此，岳海彬关于《物业代理合同》无效的抗辩，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。双方之间的《物业代理合同》合法有效，双方均应恪守履行。由上，岳海彬委托方辉公司办理案涉房产的出售事宜，方辉公司作为受托人与购买方林伟标签订《房屋中介合同》，合同内容中明确了合同当事人、交易标的、成交价款、履行期限及方式、违约责任等买卖合同的相关条款，买卖合同自双方签字成立，该合同内容对委托方岳海彬具有约束力。并且，在签订合同之后，岳海彬实际收取合同约定的定金五万元，其签名确认的《收据》上载明了购买方林伟标及交易标的的情况，亦可证实双方买卖合同成立并已开始履行。《物业代理合同》和《房屋中介合同》均约定2016年4月1日后过户，但岳海彬的母亲在2016年3月15日至17日与方辉公司短信通讯时明确表示“我老公说什么都不卖”、“30号不会给他过户”等表示不愿出售房屋的内容，明确表明不同意继续履行合同。并且，岳海彬于2016年3月17日与他人签订合同，以高于原合同价的价格将案涉房产另售他人，导致买卖合同和物业代理合同无法继续履行，岳海彬的行为构成根本违约。根据《物业代理合同》关于违约责任的约定，方辉公司有权要求岳海彬支付违约金，但结合本案实际，合同约定按照房产成交总价的10%（即110500元）支付违约金，该违约金远高于合同按约履行方辉公司可收取的佣金，综合考虑岳海彬违约给方辉公司造成的实际损失以及违约金的惩罚性，一审法院酌定岳海彬支付违约金60000元给方辉公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院判决：岳海彬于判决发生法律效力之日起七日内向方辉公司支付违约金60000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1255元，由岳海彬负担。本院二审期间，岳海彬围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、房地产买卖合同（岳海彬与阮野）；2、账户交易明细表；3、房产证；4、房地产买卖三方合同；5、不动产权登记表；6、（2016）粤0402民初2966号法庭审理笔录；7、当事人提交诉讼资料凭证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，方辉公司依据《物业代理合同》的约定向岳海彬主张违约金，本案系方辉公司与岳海彬之间的委托合同纠纷。岳海彬上诉主张方辉公司作为委托人违背岳海彬关于买方承担税费及买方尽快付款的要求，对此本院认为，岳海彬与方辉公司确实在《物业代理合同》第四条约定税费交纳方式为买方包税费，同时在第八、九条对首期款、银行按揭尾款的支付方式、办理房产过户的时限进行了约定，但在最后的第十八条补充事项条款，双方以手写方式特别约定“出售方在2016年4月1日后办理过户手续。如发生个人所得税和营业税都由出售房承担。”该条特别约定实质上是对前述相应款项内容的变更，岳海彬未对该变更条款提出异议，反而签名予以确认同意，现岳海彬以该手写条款主张方辉公司违背委托要求，明显与事实不符，本院不予支持。《物业代理合同》约定方辉公司为独家代理销售，代理期限为2015年12月24日至2016年4月1日。事实上，岳海彬未经方辉公司同意，在代理期限内于2016年3月17日另行委托中介方将涉案房屋出售，并且已经过户完毕，这明显违反《物业代理合同》中关于“代理期内未经代理商同意，出售方不得单方终止合同，不得擅自将房产出售（包括委托他人出售）”的约定，岳海彬对此应承担违约责任。关于违约金，《物业代理合同》约定为房产成交总价的10%即110500元，确实过高，一审法院在综合考虑岳海彬违约给方辉公司造成的佣金损失、诉讼成本和违约金具有一定惩罚属性的情况下，酌定6万元并无不当，本院予以维持。关于一审诉讼费的承担，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，据此，在一审支持方辉公司部分诉讼请求的情况下，却判决由岳海彬承担全部一审诉讼费用，确有不当，本院予以纠正。综上所述，岳海彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持，但诉讼费承担确有不当，本院予以纠正。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1225元，由珠海市方辉物业代理有限公司负担560元，岳海彬负担665元；二审案件受理费1331元，由岳海彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖世娟审 判 员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一七年二月二十八日书 记 员  江月娴