三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2015）城民一初字第2177号原告秦某，男，1969年10月5日出生，汉族。委托代理人艾青妍，海南惠海律师事务所律师。被告三亚信恒实业发展有限公司。住所地：三亚市友谊路6号。法定代表人纪维锋，该公司总经理。委托代理人刘培根，该公司职员。委托代理人罗宾，该公司职员。原告秦某诉被告三亚信恒实业发展有限公司（以下简称信恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年03月26日受理后，依法由代理审判员沈相法独任审判，并于2015年5月13日公开开庭进行审理。原告秦某的委托代理人艾青妍，被告信恒公司的委托代理人刘培根到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告秦某诉称：2009年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告按套内面积50.52平方米、13774.1元每平方米的价格，总价款为70万元购买了被告开发的擎天半岛主楼＊＊楼＊＊＊＊号房。原告分两次共计缴纳了70万元房款。直至2014年3月17日，原告才得知，该房屋的套内面积仅为48.95平方米，总房款为674242.42元。被告应将多收的房款25757.58元退还给原告。但被告并未退还，长期占用该笔资金，被告应按同期银行贷款利率的四倍向原告支付利息32773.09元（自2009年12月23日起暂计至2015年2月26日止，应计至被告实际退款之日止）。2012年7月20日，被告向原告发了一份《关于代办擎天半岛业主产权证契税申报缴纳的通知函》，该函要求原告于2012年7月31日前按全额税率3%缴纳产权证契税，原告按照被告的要求于2012年7月30日向被告汇款21000元。但是，实际上只需要缴纳9975元契税即可，被告多收取了原告11025元。经原告多次催讨，被告于2015年2月4日才将多收的契税款11025元返还给原告。根据法律规定，被告占用该笔资金长达三年之久，其应按同期银行贷款利率的四倍向原告支付期间的利息6644.4元（自2012年7月30日起计算至2015年2月4日止）。根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。被告至今未按上述约定履行，已属违约，应承担违约责任。原告为了维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求法院依法判令：1、被告向原告退还多收的购房款25757.58元及支付利息32773.09元（按同期银行贷款利率的四倍自2009年12月23日起暂计至2015年2月26日止，应计至被告实际退款之日止）；2、被告向原告支付占用多收契税款的利息6644.4元（按同期银行贷款利率的四倍自2012年7月30日起计算至2015年2月4日止）；3、被告向原告支付违约金7000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告信恒公司辩称：一、原告请求退还面积差房款已经过了合同约定的期间，无权要求被告还款。双方补充协议条款明确约定，买受人应在收到出卖人的通知之日起30日内办理补退款手续，买受人不在此期限内办理退款手续的，视为买受人对该款的放弃，出卖人不再向买受人退还多收的差额款。因此，原告请求的支付面积差房款的利息也没有事实依据。就面积差房款的利息，应当在出现退款事由且原告在约定期间内向被告主张后，被告拒不履行，才产生违约事由并承担利息的后果，本案中根本不存在这种情形。二、原告请求支付多余契税款项的利息，没有事实和法律根据。根据税收法的规定，契税缴纳义务人为买受人，且被告也不存在拒不退还的情形。三、原告请求支付逾期办证违约金，已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，不应予以支持。经审理查明：2009年12月7日，秦某与信恒公司签订了一份《擎天半岛认购书》，约定秦某认购信恒公司开发的位于三亚市友谊路＊号之擎天半岛主楼＊层＊＊号房，建筑面积为70.21平方米，套内建筑面积为50.82平方米，折前总房价款为785580元，享受折扣90%，折后总价款为70万元。秦某须于签署认购书时支付定金3万元，签署协议书后20日内一次性支付房款70万元（含定金），并签订《商品房买卖合同》。《认购书》签订当日，秦某向信恒公司支付购房定金3万元，2009年12月23日，秦某向信恒公司支付了购房款67万元。2009年12月29日，秦某与信恒公司签订正式《商品房买卖合同》，合同约定：秦某购买信恒公司开发的位于三亚市友谊路6号之擎天半岛主楼＊＊层＊＊＊＊号房，建筑面积共70.21平方米，套内建筑面积为50.82平方米。按套内面积计价，每平方米13774.10元，总房价款为70万元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2010年1月4日，秦某与信恒公司又签订了一份《合同补充协议》，补充协议中以下补充条款对以任何付款方式之客户均有效第七条，对买卖合同第五条的补充约定：本合同的面积差异处理方式为按实结算，多退少补。买受人应在收到出卖人的通知之日起30日内办理补／退款手续。买受人不在此期限内办理补款手续的，应除补足少收的差额款外还应支付利息（利息从逾期之日起至实际补足之日止按银行同期贷款利率计算）。买受人不在此期限内办理退款手续的，视为买受人对该款的放弃，出卖人不再向买受人退还多收的差额款。2011年4月28日，信恒公司将秦某所购的涉案房屋交付给秦某使用。2012年7月20日，信恒公司向秦某发出《关于代办擎天半岛业主产权证契税申报缴纳的通告函》，要求秦某在2012年7月31日前按全额税率3%缴纳相应契税。2012年7月30日，秦某向信恒公司支付了契税款21000元。2012年9月21日，信恒公司代秦某向税务部门缴纳契税9975元。2014年3月17日，信恒公司开出三亚市友谊路＊号之擎天半岛主楼＊＊层＊＊＊号房的销售不动产统一发票，实际房价总款为674242.42元。双方对多收了房款25757.58元没有异议。2015年2月4日，信恒公司退还秦某多收契税款11025元。多收购房款至今尚未退还。2015年3月26日，秦某诉至本院，请求判如所请。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、收据、发票、通知书、通知函、汇款凭据、完税证及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。本院认为：秦某和信恒公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面恪守履行。关于信恒公司是否应向秦某返还多收购房款25757.58元及支付利息的问题：《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，秦某依合同约定向信恒公司支付了购房款70万元。根据信恒公司于2014年3月17日时在税务部门出具的购房发票，秦某购买的涉案房屋总房价款应为674242.42元，信恒公司多收了秦某购房款25757.58元。信恒公司主张秦某要求退还多收购房款已经过了合同约定的期间，视为其自动放弃权利，无权在要求信恒公司退款。本院认为，虽然双方在《合同补充协议》中约定，买受人应在收到出卖人的通知之日起30日内办理补／退款手续，买受人不在此期限内办理退款手续的，视为买受人对该款的放弃，出卖人不再向买受人退还多收的差额款。但信恒公司并未提供证据证明其已通知了秦某办理退款手续且秦某在通知之后30日内未办理，应承担举证不能的法律后果。因此，信恒公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。秦某诉求信恒公司退还多收购房款25757.58元，于法有据，本院予以支持。信恒公司于2014年3月17日出具购房款发票时，就已经能够确定多收了秦某购房款25757.58元，应将该款项退还秦某，但信恒公司至今尚未将该款项予以退还，违反了合同约定的诚实信用原则，应承担违约责任。因双方就此并未约定违约责任或损失的计算方法，因此，信恒公司应以25757.58元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款利率，从2014年3月18日起计至本判决给付之日止向秦某支付利息损失。秦某主张信恒公司应按银行贷款利率4倍从2009年12月23日起计付利息，本院不予采纳。二、关于信恒公司是否应向秦某支付多收契税款11025元的利息问题：秦某于2012年7月30日按信恒公司的通知函向信恒公司支付了契税款21000元，而信恒公司于2012年9月21日代秦某向税务部门实际缴纳的契税为9975元。信恒公司在代秦某缴纳契税之后就能够确定多收了秦某税契款11025元，信恒公司应及时将该款项退还给秦某，但信恒公司至2015年2月4日才将该款项予以退还，违反了合同约定的诚实信用原则，应承担违约责任。因双方就此并未约定违约定或损失的计算方法，因此，信恒公司应以11025元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款利率，从2012年9月22日起计至2015年2月3日止向秦某支付利息损失157元（11025元×864天×6%÷365天）。秦某主张信恒公司应按银行贷款利率4倍从2012年7月31日起计付利息，本院不予采纳。三、关于秦某诉求信恒公司支付逾期办证违约金7000元是否超过诉讼时效的问题：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，信恒公司于2011年4月28日将秦某所购房产交付给秦某使用，双方合同第十五条约定，信恒公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由衍宏公司提供的资料报产权登记机关备案。即至2012年4月23日前信恒公司应将办理权属登记需由信恒公司提供的资料报产权登记机关备案。2012年4月24日，秦某尚未取得土地房屋权证，其就应当知道信恒公司已经违反合同约定，侵犯了其合法权益。秦某应在2014年4月23日之前向信恒公司提起主张。庭审中秦某亦未提供任何证据证明诉讼时效期间存在时效中止、中断的事由。因此，秦某于2015年3月26日才提起主张，已超过2年的诉讼时效，不应受到法律的保护。秦某主张信恒公司支付逾期办证违约金7000元，已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告三亚信恒实业发展有限公司应于本判决生效之日起5日内向原告秦某退还多收购房款25757.58元及支付利息（利息以25757.58元为本金，按中国人民银行公布的同期一年期流动资金贷款利率，从2014年3月18日起计至本判决给付之日止）；二、被告三亚信恒实业发展有限公司应于本判决生效之日起5日内向原告秦某支付多收契税款期间的利息157元；三、驳回原告秦某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1604元（原告已预缴802元），减半收取802元，由被告三亚信恒实业发展有限公司承担401元，原告秦某承担401元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。代理审判员  沈相法二〇一五年五月二十五日书 记 员  高卡扎附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。中华人民共和国民法通则第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。