浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2012）嘉平民初字第1125号原告：平湖市国有资产经营有限公司。法定代表人：唐华荣。委托代理人：富建国。潘晓君。被告：平湖市日昌升商贸有限公司。法定代表人：贺耐贤。委托代理人：黄美华。第三人：沈杏仙。委托代理人：李守满。原告平湖市国有资产经营有限公司（以下简称国有资产公司）与被告平湖市日昌升商贸有限公司（以下简称日昌升公司）、第三人沈杏仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月29日立案受理，依法由审判员杨仙林适用简易程序独任审判。本院于2012年8月29日、12月12日公开开庭进行了审理，原告国有资产公司委托代理人潘晓君、被告日昌升公司委托代理人黄美华、第三人沈杏仙委托代理人李守满两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国有资产公司起诉称：平湖市当湖镇建国南路1号房产原属浙江省烟草公司平湖市公司，2002年7月18日，浙江省烟草公司平湖市公司就该房产的出租与广东省肇庆金鸿袜业有限公司太原经营部签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期自2002年7月18日至2012年7月17日，租金为前五年每年82万元，后五年每年86.1万元，用于开设商场、超市、酒店、宾馆、娱乐业等，任何一方违约必须以当年租金额的20%向守约方支付违约金。2002年9月5日，双方达成《补充合同之二》，将承租该房产的权利义务转移给被告。同年，被告将该房产中的部分转租给第三人用于开设酒店（现名为平湖市新三伍大酒店）。2005年12月，根据平湖市人民政府与中国烟草总公司浙江省公司签订的《烟草公司财务关系上划分及资产划转协议》，平湖市当湖镇建国南路1号房产划归平湖市财政局，房产权属原告。2012年初，原告就平湖市当湖镇建国南路**房产租赁期届满不再续约的事宜多次通知被告及第三人，要求其按期腾退房屋，然被告及第三人至今未予腾退。原告认为，被告及第三人到期拒不腾退房屋的行为，已经侵犯了原告的合法权益，现原告起诉请求：判令第三人立即腾退占有的房屋返还给原告；判令被告与第三人连带支付原告逾期腾房占有使用费暂计14814元（按照现行市场租赁价格675880元／年自2012年7月18日起计算至实际腾退之日止）；本案的诉讼费用由被告与第三人承担。被告日昌升公司答辩称：对原告诉称没有异议，租期到2012年7月18日届满，根据合同约定应当腾退。租期届满后，被告已向第三人催告，但第三人未腾退，并不是被告违约。第三人沈杏仙答辩称：第三人实际占用的面积为3163.82平方米，与原告主张不符，且第三人占用房产的现行价格应当为每月23.30元／平方米，而非原告主张的每月27.39元／平方米。第三人经营平湖市新三伍大酒店，进行多次装修改善，投资巨大，如果原告坚持要求第三人腾退房产，迫使第三人无法继续经营，必然给第三人造成重大损失。第三人希望原告延长租期，并以每月23.30元／平方米的租赁价格按照第三人实际占用面积合理计算原租赁期满后的租金，以便第三人继续经营。如果原告坚持第三人腾退房产的，第三人希望原告对第三人进行合理地补偿。原告为证明其主张的事实，向本院递交了以下证据材料：1.房权证3份（复印件）、土地证1份（复印件），证明原告系平湖市当湖镇建国南路1号房产所有权人的事实；2.房屋租赁合同、补充合同书、补充合同书之二各1份（复印件），证明浙江省烟草公司平湖市公司将平湖市当湖镇建国南路1号房产出租给被告，租期至2012年7月17日止的事实；3.房屋租赁合同1份（复印件），证明被告将平湖市当湖镇建国南路1号房产部分转租给第三人的事实；4.房地产租赁估价报告1份（复印件），证明第三人实际占有房产的现行市场租赁价格为每年675880元；5.嘉兴日报平湖版6份、电视台播出登记表2份，证明原告在租赁合同到期前已经告知被告及第三人房屋到期后不再续租的事实。被告质证认为，对原告提供的证据均无异议。第三人质证认为，对证据1、2、3、5，没有异议；证据4，评估结果偏高，系原告单方委托的评估，不具有合法性，不能作为定案依据。本院认证意见：原告提供的证据1、2、3、5，被告及第三人均无异议，本院予以认定；证据4，被告没有异议，第三人虽有异议，但撤回了评估的申请，第三人的异议不成立，本院予以认定。基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：平湖市当湖镇建国南路1号房产原属浙江省烟草公司平湖市公司。2002年7月18日，浙江省烟草公司平湖市公司与广东省肇庆金鸿袜业有限公司太原经营部签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁标的物为平湖市当湖镇建国南路1号房产；租赁期限为十年，即自2002年7月18日至2012年7月17日止；租金及支付期限为前五年每年82万元，后五年每年86.1万元；租赁房屋用途为开设商场、超市、餐饮业；任何一方违约必须以当年租金额的20%向守约方支付违约金。双方在合同中还特别约定，在租赁期满向浙江省烟草公司平湖市公司交回房屋时，必须恢复原状，不得有任何损害，否则必须向浙江省烟草公司平湖市公司赔偿损失。2002年7月31日，浙江省烟草公司平湖市公司与广东省肇庆金鸿袜业有限公司太原经营部签订《补充合同书》对《房屋租赁合同》相关内容进行了变更。2002年9月，浙江省烟草公司平湖市公司与广东省肇庆金鸿袜业有限公司太原经营部、被告日昌升公司达成《补充合同之二》，将浙江省烟草公司平湖市公司与广东省肇庆金鸿袜业有限公司太原经营部达成的《房屋租赁合同》及以后有关的补充合同中广东省肇庆金鸿袜业有限公司太原经营部的权利义务、法律责任转移给被告日昌升公司。2002年9月，被告（甲方）与第三人（乙方：新三伍大酒店）达成《房屋租赁合同》，约定：第三人租用当湖镇建国南路1号（老中百商都）房屋，出租房屋的使用权系被告从平湖市烟草公司租赁而来；租赁期限自2002年10月1日至2012年7月18日止；租赁用途为乙方向甲方承租房屋用于经营餐饮；合同终止后，双方不再续约的，乙方在不损坏房屋结构及表面的前提下，可以将属于乙方的财产在十日内撤离，如若损坏房屋结构和表面的，应修复原状或照价赔偿。2005年12月，根据平湖市人民政府与中国烟草总公司浙江省公司签订的《烟草公司财务关系上划分及资产划转协议》，平湖市当湖镇建国南路1号房产划归平湖市财政局，上述房屋的产权属于原告。被告与第三人上述的转租行为，获得了原告的同意。2012年1月17日、18日、19日，同年2月20日、21日、22日，原告就平湖市当湖镇建国南路1号房产租赁期届满不再续约等情况，在《嘉兴日报平湖版》上发送《告知函》；并在平湖电视台播出同一内容的《告知函》。另查明，原告委托平湖市中正房地产评估有限公司对于建国南路1号（新三伍大酒店）的房产租赁价格进行了评估，评估价格为675880元／年。在诉讼中，原告国有资产公司与被告日昌升公司、第三人沈杏仙就逾期腾房的占有使用费标准达成一致意见，按每年519840元。第三人沈杏仙为平湖市新三伍大酒店业主。本院认为，平湖市当湖镇建国南路1号房产原为浙江省烟草公司平湖市公司所有，后变更为原告所有。但依据法律规定，在租赁期内，租赁房屋发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，浙江省烟草公司平湖市公司与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同书》、《补充合同书之二》继续有效，同时，原告取代浙江省烟草公司平湖市公司成为上述合同项下的出租人。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》为房屋转租合同，被告为房屋承租人，第三人为房屋次承租人。被告与第三人的转租行为，获得了原告的同意，因此，上述合同均合法有效，合同双方当事人均应履行各自义务。根据合同约定，坐落于平湖市当湖镇建国南路**房屋的租赁期限到期日为2012年7月17日，房屋转租期限到期日为2012年7月18日，依据法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，因此，本院认定涉案房屋租赁期限应至2012年7月17日届满。租赁期限届满的，承租人和次承租人应当将房屋腾空并返还给出租人，次承租人即第三人继续占用使用房屋显属欠理，原告请求第三人立即腾退占有的涉案房屋并返还给原告，符合法律规定，本院予以准许。承租人和次承租人逾期未能返还租赁房屋的，应当支付出租人逾期腾房占有使用费。在诉讼中，对于逾期腾房的占有使用费，出租人、承租人和次承租人达成一致意见，按照每年519840元计算，不违反法律规定，本院据此计算被告及第三人应支付的逾期腾房占有使用费。第三人提出继续租赁涉案房屋，未获得原告的同意，且无约定依据和法律依据，本院不予准许；第三人提出为经营平湖市新三伍大酒店，曾多次装修改善，要求原告给予合理补偿，因第三人未就此提起相应的诉讼请求，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、第三人沈杏仙于本判决生效后三十日内将其承租的位于平湖市当湖镇建国南路1号、用于开设新三伍大酒店的房屋腾空，并将房屋交还给原告平湖市国有资产经营有限公司；二、被告平湖市日昌升商贸有限公司、第三人沈杏仙支付原告平湖市国有资产经营有限公司房屋占有使用费（具体计算方式：按每年519840元为标准，自2012年7月18日起计算至实际腾退之日止）；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告平湖市国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费170元，减半收取85元，由被告平湖市日昌升商贸有限公司、第三人沈杏仙负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  杨仙林二〇一二年十二月十八日书记员  陆丽燕