广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2828号上诉人（原审原告）李朝晖，男，1966年5月23日出生，汉族。委托代理人敖瑞娴，女，1971年9月1日出生，汉族。委托代理人陈礼卿，女，1964年4月2日出生，汉族。被上诉人（原审被告）黄良钊，男，1970年5月29日出生，汉族。委托代理人王泽，广东海云天律师事务所律师。上诉人李朝晖因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市越秀区惠吉西路16号房屋为登记于黄良钊及陈银凤名下的房屋，房管部门于2009年11月10日向黄良钊核发了房地产权证书，黄良钊及陈银凤各占有该房屋的1／2产权，其中三、四楼及地下、二楼的1／2归陈银凤所有，地下、二楼的1／2归黄良钊所有。黄良钊取得所有权后，并无与陈银凤进行使用权划分。该房屋原由李朝晖随父亲入住使用至今，黄良钊、李朝晖没有签订过租约，双方亦未收、交过租金。庭审中，黄良钊表示涉讼房屋一楼现由李朝晖及另一住户在使用，另一住户使用一楼2／3前厅和自西向东数起的二房，以及公用厨房、厕所，李朝晖则使用其余的部分。黄良钊于2010年2月25日向原审法院提起诉讼称：黄良钊是广州市越秀区惠吉西路16号地下以及二楼物业业主之一，依法占上述物业的1／2产权。李朝晖是上述房屋的使用人，其一直无故占用上述房屋。2009年11月底起，黄良钊多次上门欲与李朝晖协商，甚至通过越秀区六榕街派出所、居委会等有关政府部门欲找李朝晖协商，但均未果，故现诉至法院，请求法院判令：1、李朝晖及其同住人员将广州市越秀区惠吉西路16号地下（所居住使用的部分）房屋交还给黄良钊。2、判令李朝晖向黄良钊支付2009年11月10日至实际归还上述房屋之日止的房屋使用费的1／4（按2500元／月×1／4标准计付，该标准为黄良钊根据网络记载同地段同类型房屋现租金2500元／月自行估算得出）。李朝晖提交书面答辩状称，不同意迁出房屋，同意支付房屋使用费，但不同意黄良钊主张的房屋使用费计算标准，只同意按照广州市私有出租住宅用房租金标准支付房屋使用费，即根据穗国房字（2001）174号文规定，应按7.30元／月／平方米标准计算。李朝晖父亲李成焯（已故）于1961年经广州市越秀区房地产管理局批准，以换房形式入住涉案房屋，并与原业主陈渭材签订租约，李朝晖随其父入住房屋涉讼。按照租约约定，租赁期限届满后若无提出终止合同，则合同继续生效。黄良钊于2009年11月10日才办理取得1／2产权手续，且其所占份额位置并不明确；黄良钊理应继续履行原来的租赁合约，故李朝晖不同意迁出房屋。陈银凤无作陈述。原审法院认为，黄良钊通过受赠取得广州市越秀区惠吉西路16号房屋的所有权，为房屋的合法产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。黄良钊在取得房屋产权后，未与李朝晖签订租赁合同或收、交租金，而陈银凤作为房屋的共有人，在本案诉讼期间未对黄良钊的请求提出异议，故黄良钊现起诉要求收回房屋是其行使对讼争房屋所有权的体现，其请求合法合理，原审法院予以支持。鉴于李朝晖户目前在本市内未有其他房屋可供搬迁，应给予其一定宽限期以解决住房问题，李朝晖在此期间应积极另觅房屋搬迁，黄良钊对此应予体谅。关于房屋使用费标准问题，因涉讼房屋属于私房，现房屋已发还给黄良钊，故使用费标准应参照房管部门评定的同期私房住宅租金市场价计付。鉴于黄良钊与陈银凤未就涉讼房屋划分各自权利范围，李朝晖应将房屋交还给黄良钊及陈银凤，并应向黄良钊及陈银凤交纳房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条的规定，原审法院于2011年1月17日作出判决：一、被告李朝晖户应于本判决生效之日起两年内迁出广州市越秀区惠吉西路16号房屋地下部位（所居住使用的部分），将房屋腾空交还给原告黄良钊及第三人陈银凤。二、被告李朝晖应于本判决生效之日起十日内一次性向原告黄良钊及第三人陈银凤支付自2009年11月10日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按房管部门评定的同期私房住宅标准租金计付）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，被告应按上述标准逐月向被告及第三人支付至其实际交还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由黄良钊、被告各负担75元。判后，李朝晖不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回黄良钊的诉讼请求。2、一、二审费用由黄良钊承担。事实和理由如下：原审判决缺乏事实依据和法律依据，至今李朝晖仍未收到有关陈银凤要求李朝晖迁出的民事诉状。李朝晖是合法租户，1961年李朝晖先父李成焯经广州市越秀区房地产管理局批准以换房的形式入住越秀区惠吉西路16号地下，与业主陈渭材签订租赁合约。租约约定，租赁期限届满后若无提出终止合同，则合同继续生效。合约规定，房屋租金按广州市私有出租住宅用房租金计算标准计租。合约经越秀区房地产管理局审查、鉴证、备案后生效。黄良钊是2009年11月10日去广州市房屋交易中心登记办理产权手续。领证后，黄良钊理应继续履行原来的租赁合约，但黄良钊不但不履行合约，反而多次来到惠吉西路16号门前大吵大闹，口口声声说买了惠吉西路16号地下产权，李朝晖无故占用，要赶李朝晖出来，李朝晖要求黄良钊出示产权测绘图，指出产权位置是前房、中房还是后房。因惠吉西路16号地下有两户租户，其中李朝晖租住面积三分之一是前厅及后房，要测绘图明确才能解决问题。黄良钊说很快就有图，现要求黄良钊拿出测绘图来解决问题。关于租金问题，合约很清楚规定，是按广州市私有出租住宅用房租金计算标准计租，根据穗国房字（2001）174号文规定，私房租金按每平方使用面积平均月租金7.30元计算。黄良钊多次来越秀区惠吉西路16号门口大吵大闹赶人走，居委会及街坊也知此事。惠吉西路16号地下李朝晖住户是困难户，没钱觅房搬迁。陈银凤没有要求李朝晖迁出的诉讼请求。黄良钊辩称原审法院认定事实清楚，同意原审判决，但房屋使用费应当参照房屋租赁参考价，因为房管部门不再作个案评定。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2012年5月18日颁发粤房地权证穗字第**房地产权证，载明涉案房屋为黄良钊单独所有，建筑面积209.58平方米，共3层，每层面积为69.8588平方米广州市南方公证处2012年4月26日出具（2012）粤广南方第31193号公证书，载明陈银凤于2003年12月29日在加拿大多伦多市死亡，其死亡时遗留的个人合法财产为广州市越秀区惠吉西路16号房产（见穗房地证字第0701262号），黄怀仰占有陈银凤的上述遗产的全部份额。二审期间，李朝晖称其占用越秀区惠吉西路16号面积为24平方米，其与陈建华户占用涉案房屋一楼，李朝晖户占用涉案房屋一楼尾房和三分之一的前厅，厨房与厕所是与陈建华户共用。黄良钊对此予以确认，并同意按照李朝晖主张的24平方米的占用面积计算房屋使用费。李朝晖认为，对于新取得的二分之一产权，黄良钊应另案提起诉讼。黄良钊取得全部产权之后有权取得全部的房屋使用费，但一审诉讼时黄良钊只有二分之一的产权，也只起诉二分之一的房屋使用费，故在本案中只应当处理二分之一的房屋使用费，另外二分之一则应另案处理。黄良钊则主张从其取得涉案房屋全部产权之日起计算全部房屋使用费，并要求在本案中一并处理。本院认为，李朝晖辩称其父与涉案房屋原业主签订租赁合约约定租赁期满后若无提出终止合约，该合约继续生效，但李朝晖并非该租赁合约的当事人，其亦未举证证明其曾就涉案房屋所有权人建立租赁关系及缴纳租金，故其占用涉案房屋并无合法依据。黄良钊在二审期间已取得涉案房屋的全部产权，主张李朝晖腾空交还占用的涉案房屋，合理合法，本院予以支持。关于房屋使用费的问题，一审期间黄良钊基于其拥有涉案房屋二分之一产权及其认为李朝晖占用涉案房屋一楼的二分之一面积，请求判令李朝晖向其支付2009年11月10日至实际归还上述房屋之日止的房屋使用费的1／4；二审期间黄良钊取得涉案房屋全部产权，并主张自其取得全部产权之日起计算全部房屋使用费，合理合法，本院予以支持，唯房屋使用费标准应参照房管部门发布的广州市住宅用途房屋租金参考价。原审法院根据黄良钊申请追加涉案房屋原共有人陈银凤作为第三人参加诉讼，但二审查明陈银凤已于本案一审诉讼前死亡，黄良钊已在二审期间取得涉案房屋全部产权，故原审法院将陈银凤列为第三人、判决李朝晖将涉案房屋返还陈银凤以及李朝晖将房屋使用费支付给陈银凤有误，应予纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第731号民事判决第一项为，李朝晖户应于本判决生效之日起两年内将其占用的广州市越秀区惠吉西路16号一楼尾房、前厅、厨房、厕所腾空交还给黄良钊。二、变更广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第731号民事判决第二项为，李朝晖应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向黄良钊支付自2009年11月10日起至本判决发生法律效力之日止的李朝晖占用涉案房屋的房屋使用费，本判决发生法律效力之日起至实际交还之日止的房屋使用费按月支付，应于当月10日前支付（2009年11月10日起至2012年5月17日止的房屋使用费按24平方米计算二分之一，2012年5月18日起至实际交还之日止的房屋使用费按24平方米计算，标准参照房管部门发布的广州市住宅用途房屋租金参考价）。款书》，其中院是否欠交金，将无偿归甲方所有，并赔偿双倍年________________________________________________________________________________________________如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，按原审判决执行；二审案件受理费150元，由上诉人李朝晖负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  梁淑敏代理审判员  黄彩丽二〇一二年十月××日书 记 员  茹艳飞