文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终7645号上诉人（原审原告）：陈灿烂，女，汉族，1986年6月13日出生，住湖南省平江县，委托诉讼代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市恒熙创展投资有限公司，住所地佛山市禅城区汾江南路**财富大厦****，统一社会信用代码914406045666882546。法定代表人：罗嘉宝。管理人：广东禅都律师事务所。委托诉讼代理人：袁源，广东禅都律师事务所律师。上诉人陈灿烂因与被上诉人佛山市恒熙创展投资有限公司（以下简称恒熙创展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初9911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人陈灿烂上诉请求：1.撤销原审判决并发回重审，依法改判确认双方签订的《房屋买卖合约》合法有效，并判令继续履行（陈灿烂同意在恒熙创展公司协助、配合办理涉案房屋交易过户登记之日将剩余房款一次性付清或按照法院的要求交付处理）；2.依法发回重审并追加佛山市禅城区农村信用合作联社、陈颖华、骆敏刚、邹建伟为第三人，改判其注销涉案房屋的抵押登记；3.改判恒熙创展公司立即将佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园25座401房的国有建设用地使用权及房屋所有权过户到陈灿烂名下；4.本案原审、二审诉讼费用由恒熙创展公司承担。事实和理由：一、原审法院对涉案房屋采取“查封”及其他法院对涉案房屋实施“轮候查封”均不影响涉案《房屋买卖合约》关于“陈灿烂将剩余房款一次性付清或按照法院的要求交付处理，恒熙创展公司在陈灿烂付清剩余房款时协助办理涉案房屋的产权过户手续”的继续履行，原审法院只认定涉案《房屋买卖合约》合法有效，对涉案房屋的产权过户手续却置之不理，于法于理不合。1.涉案房屋虽然存在查封及多项轮候查封，但采取查封措施的法院是原审法院，其他法院的“轮候查封”并未生效。因此，在其他法院的“轮候查封”并未转为正式查封之前，涉案《房屋买卖合约》可以且应当依法继续履行情况下应当且只能通过法院裁判方式解决涉案《房屋买卖合约》关于“陈灿烂一次性付清剩余房款，恒熙创展公司在陈灿烂付清剩余房款时协助办理涉案房屋的产权过户手续”的继续履行。2.原审法院已裁定受理对恒熙创展公司的破产清算申请，据此依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第七条“对债务人财产已采取保全措施的相关单位，在知悉人民法院已裁定受理有关债务人的破产申请后，应当依照企业破产法第十九条的规定及时解除对债务人财产的保全措施”，对涉案房屋实施查封（含轮候查封）的其他法院应当依法及时解除涉案房屋的财产保全查封（含轮候查封）措施。因此，原审法院对涉案房屋采取查封及其他法院对涉案房屋实施轮候查封均不影响涉案《房屋买卖合约》关于“恒熙创展公司协助办理涉案房屋产权过户手续”的继续履行。二、陈灿烂对涉案房屋享有优先权，抵押权人的抵押权不能对抗陈灿烂对涉案房屋享有的权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定以及参照最高人民法院（2015）民申字第1158号民事裁定书的内容，本案，涉案房屋不属于破产财产，陈灿烂购买的涉案房屋属于特定物，且属于已经依法依约支付部分房款的尚未办理产权过户手续但已向陈灿烂交付的财产，陈灿烂已经依据合同约定支付部分款项（并办理银行按揭贷款手续[后因恒熙创展公司原因导致无法发放贷款]）且同意一次性（提前）付清剩余房款并多次请求及一直等待原审法院安排、提供收款银行账号接收该剩余房款，陈灿烂对涉案房屋依法享有优先权。涉案房屋为住宅（即商品房），陈灿烂对涉案房屋享有的权利显然属于上述司法解释规定的“特殊债权”（即优先于“有担保债权”的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗的特殊债权）。三、原审法院已经依法认定涉案《房屋买卖合约》合法有效，且抵押权人已经通过法律程序（申报有财产担保的债权之破产清算程序行使优先受偿权）处分，实现其对涉案房屋设定的抵押权，抵押权人应当依法办理涉案房屋抵押登记的注销手续，涉案房屋尚未涂销抵押登记并不影响涉案《房屋买卖合约》关于“陈灿烂一次性付清剩余房款，恒熙创展公司在陈灿烂付清剩余房款时协助办理涉案房屋的产权过户手续”的继续履行，本案可以且应当只能依法通过法院裁判抵押权人注销涉案房屋抵押登记，原审法院认为“在涉案房屋尚未涂销抵押登记的情况下，陈灿烂主张恒熙创展公司协助办理过户手续属履行不能”，于法于理不合且显失公平。四、涉案《房屋买卖合约》履行内容包括抵押权人应当依法协助办理涉案房屋抵押登记的注销手续，本案应当依法追加抵押权人为第三人并判令其履行注销涉案房屋的抵押登记义务，原审法院没有追加抵押权人为第三人，程序不当，影响公正裁判，应当依法发回重审。恒熙创展公司辩称：恒熙创展公司已经进入破产程序，由广东禅都律师事务所担任管理人，现已经接管，已经确认恒熙创展公司与陈灿烂就涉案房产签订涉案合同，但因涉案房产已经抵押，故无法办理过户手续，法院的生效文书是管理人执行的依据，我方将尊重法院的裁判意见。陈灿烂向原审法院提出诉讼请求：1.确认陈灿烂与恒熙创展公司于2016年8月4日就“佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园25座401房”签订《房屋买卖合约》合法、有效，并判令继续履行（陈灿烂同意在恒熙创展公司协助、配合办理涉案房屋交易过户登记之日将剩余房款一次性付清或按照法院的要求交付处理）；2.恒熙创展公司立即办理将“佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园25座401房”的国有建设用地土地使用权及房屋所有权过户到陈灿烂名下的变更登记手续；3.本案诉讼费用由恒熙创展公司承担。原审法院认定事实：2016年8月4日，恒熙创展公司（卖方）与陈灿烂（买方）、案外人官铖公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，主要内容为：“第一条物业权属情况1.物业地址：佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园25座401房。2.该物业建筑面积为43.49平方米（以房地产权证为准），房地产权证编号为：0200352528。卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法的，卖方负责解决与该物业有关的一切权属争议事宜。3.该物业以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况，并已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看了解了该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境均予以认可。……第二条成交价、付款方式、交付使用等1.该物业之成交价为人民币356000元整。……2.该物业有关付款方式：甲乙双方一致同意由乙方按下述第④项支付楼款并办理交易手续。……④涂销抵押按揭付款（1）签订本合同时支付人民币30000元作为订金。……（3）部分楼款共计人民币76000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。并在完成涂销抵押登记及归档等手续，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后150天内完成（以付清双方交易税费为准）。（4）人民币250000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。……⑤物业交付使用日期为：收齐房款当天。……”。2016年8月4日，恒熙创展公司出具《收据》（编号：7760025），确认收取陈灿烂支付的涉案401房首期款96000元。2016年7月29日，案外人官铖公司出具《收据》，确认收取陈灿烂支付的涉案401房10000元。2016年8月4日，案外人官铖公司出具《收据》，确认收取陈灿烂支付涉案401房团购费30000元。2017年7月21日，恒熙创展公司发出《关于对名雅花园相关物业业主问题之答复函》，主要内容为：“……由于前些年，经济大环境比较恶劣，房地产市场不景气，我司在名雅花园项目的整个投资建设过程中，投入了大量的人力、物力。同时，为了名雅花园项目的顺利进行及有序发展，我司向佛山农商行及相关债权人进行了融资，并将该项目的部分物业抵押给相关债权人，以获得资金支持建设。在此次出售名雅花园抵押物业，即帝庭园19座、20座、23座及25座相关物业时，我司已如实披露了上述物业的产权及抵押登记等情况，也将我司的销售步骤及计划，即通过先签订《房屋买卖合同》收取部分订金或首期款确定诚意购买人身份。关于各业主提出的问题，我司非常重视，也专门组织了有关人员进行讨论，由于每座物业的情况不尽相同，我司会逐步解决大家所提出来的问题，具体计划如下：一、关于注销抵押登记和办理产权证时间。对于25座，拟定于2018年1月10日前处理注销抵押登记问题，2018年4月10日前处理办证问题；对于23座，拟定于2018年4月10日前处理注销抵押登记问题，2018年7月10日前处理办证问题；对于19座，拟定于2018年7月10日前处理注销抵押登记问题，2019年1月10日前处理办证问题；对于20座，拟定于2019年1月10日前处理注销抵押登记问题，2019年4月10日前处理办证问题。二、关于入住时间按照合同执行。三、关于购房资格的处理问题。我司会统一进行登记调查，把目前没有购房资格的业主统计出来，根据结果和实际情况进行讨论，届时会与业主们联系，请耐心等待。另外，考虑到19座、20座办证时间比较长，如个别购买人无法等待时解决方案可协商解决（包括退房）。如因我司原因造成上述时间延误，我司愿承担法律赔偿。……”2016年9月27日，陈灿烂与恒熙创展公司签订《收楼确认书》，上载：“名雅花园帝庭园25座401房，面积43.49平方米。业主陈灿烂……于2016年8月4日，已交齐（首期款）/（全款），可以办理收楼手续。自2016年9月24日起，该房屋由佛山市恒熙创展投资有限公司交付业主使用。”诉讼中，陈灿烂陈述：涉案房屋交付时带简单装修，陈灿烂收楼后进行二次装修。因案外人官铖公司系恒熙创展公司的经纪方，并代理恒熙创展公司销售涉案房屋及于涉案《房屋买卖合约》盖章，故陈灿烂向案外人官铖公司支付了部分购房款。恒熙创展公司陈述：涉案房屋所涉抵押权人债务现尚未清偿完毕，各抵押权人亦已向管理人申报债权。另经原审法院依法询问，陈灿烂坚持要求继续履行涉案《房屋买卖合约》，并同意一次性向恒熙创展公司支付剩余购房款。另查明一，涉案佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园25座2-9层，由恒熙创展公司单独所有，房屋建筑面积为836.95平方米，房屋套内建筑面积为728.18平方米。上述房屋抵押情况及查封情况如下二表：表一：《抵押情况》            抵押类型              登记日期              抵押权人              不动产登记证明号              债务履行期限              抵押面积      或份额                  房屋              2012-10-17              佛山市禅城区农村信用合作联社              0200036512              2018-9              836.95                  房屋              2014-12-2              陈颖华              0200059211              2017-11              9895.67                  房屋              2016-6-16              骆敏刚              0200074367              2017-6              836.95                  房屋              2016-10-31              邹建伟              粤（2016）佛南不动产证明第0048245              2017-10              836.95      表二：《查封情况》            受理日期              限制文号              限制机构              限制日期              限制      顺序号              限制      状态              查封附记                  2017-05-10              （2017）粤0604民初5239、5240、5241、5242号              佛山市禅城区人民法院              2018-05-10起，2021-05-09止              0                    查封              第一轮候      该轮候查封自2018-05-10       11：48：17转为正式查封                  2017-06-16              （2016）粤06执616号              佛山市中级      人民法院                            1              轮候查封              805房第一轮候，其他第二轮候                  2017-06-26              （2016）粤06执293号              佛山市中级      人民法院                            2              轮候查封              805房第二轮候，其余第三轮候                  2017-06-27              （2017）粤0114执保762号              广州市花都区人民法院                            3              轮候查封              第四轮候                  2017-07-31              （2017）粤0605执3305-6号              佛山市南海区人民法院                            4              轮候查封              第五轮候      另查明二，2017年10月31日，原审法院就申请人李红军以被申请人恒熙创展公司不能清偿到期债务且不足以清偿全部债务、明显缺乏清偿能力为由申请对恒熙创展公司进行破产清算一案作出（2017）粤0604破申19号民事裁定书，裁定受理李红军对恒熙创展公司的破产清算申请。2017年11月15日，原审法院作出（2017）粤0604破32号指定管理人决定书，指定广东禅都律师事务所为恒熙创展公司管理人。另查明三，2017年8月30日，原审法院就佛山农村商业银行股份有限公司诉恒熙创展公司、佛山市恒熙房地产开发有限公司、韶关市恒熙置业有限公司、许志华、温桂华、盘小薇、崔中豪金融借款合同纠纷四案作出（2017）粤0604民初5239-5242号民事判决书，判决恒熙创展公司向佛山农村商业银行股份有限公司偿还：①[案号：（2017）粤0604民初5239号]贷款本金3000万元及利息、罚息、复利；②[案号：（2017）粤0604民初5240号]贷款本金1940万元和1802万元及利息、罚息、复利；③[案号：（2017）粤0604民初5241号]贷款本金3000万元和1060万元及利息、罚息、复利；④[案号：（2017）粤0604民初5242号]贷款本金3000万元和200万元及利息、罚息、复利，并判决佛山农村商业银行股份有限公司对恒熙创展公司提供抵押的分别位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园20座2-9层、23座2-9层、25座2-9层、19座2-9层的房产经折价或者拍卖、变卖的价款对上述确定的债权在最高额本金余额4800万元及利息、罚息、复利等范围内享有优先受偿权等。后恒熙创展公司不服上述判决并向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年2月26日作出（2018）粤06民终811、812、813、814号民事判决书，均判决驳回上诉，维持原判。另查明四，2018年3月30日，原审法院就陈灿烂对骆敏刚诉恒熙创展公司、韶关市恒熙置业公司、许志华民间借贷纠纷一案财产保全措施提出的异议作出（2018）粤0604执异45号执行裁定书，认定：原审法院查封401房之前，陈灿烂与恒熙创展公司已经签订书面买卖合同并支付了136000元购房款，恒熙创展公司也已将涉案房屋交付给陈灿烂，陈灿烂也实际占有使用涉案房屋，其同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，陈灿烂对涉案房屋享有的权利足以排除诉讼保全及执行，陈灿烂的异议请求理由成立，原审法院予以支持，并裁定如下：解除对佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园25座401房所有权及对应土地使用权的查封。另查明五，2018年6月7日，原审法院就骆敏刚诉恒熙创展公司（即本案恒熙创展公司）、许志华、韶关市恒熙置业有限公司民间借贷纠纷一案作出（2017）粤0604民初5387号民事判决书，判决确认骆敏刚对恒熙创展公司享有借款本金债权3000万元及截至2017年10月31日的利息债权2166万元等。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈灿烂与恒熙创展公司、案外人官铖公司签订的《房屋买卖合约》，系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据显示存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条所规定之合同法定无效、可撤销、可变更情形，故陈灿烂诉请确认上述《房屋买卖合约》合法有效，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。关于陈灿烂主张恒熙创展公司继续履行合同即恒熙创展公司协助陈灿烂办理房屋过户手续、陈灿烂同意一次性支付剩余购房款的诉请。原审法院分析如下：一、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自办理抵押登记时设立。据原审法院查明的事实，陈灿烂与恒熙创展公司签订涉案《房屋买卖合约》前，案外人佛山市禅城区农村信用合作联社、陈颖华、骆敏刚就涉案房屋已经设立抵押权。而陈灿烂因签订涉案《房屋买卖合约》对涉案房屋享有的是合同债权，陈灿烂所享有之合同债权显然不能对抗设立在先的抵押权人所享有之担保物权。二、本案中，经恒熙创展公司管理人确认，涉案房屋所涉抵押债务至今尚未清偿完毕，原审法院作出的（2017）粤0604民初5239-5242号、（2017）粤0604民初5387号民事判决亦已确认抵押权人对恒熙创展公司享有相关债权并确认佛山市禅城区农村信用合作社对涉案房屋享有优先受偿权。综上，在涉案房屋尚未涂销抵押登记的情形下，陈灿烂所享有之合同债权并不能对抗在先抵押权人所享有之担保物权，陈灿烂主张恒熙创展公司协助办理过户手续属履行不能，原审法院不予支持，对其申请追加抵押权人为第三人参与本案诉讼的申请亦不予准许。另因恒熙创展公司未于本案中提起反诉主张陈灿烂支付剩余购房款，且协助办理过户手续已属履行不能，故原审法院对陈灿烂主张判令其一次性支付剩余购房款的诉请亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、确认陈灿烂与恒熙创展公司、案外人佛山市官铖房地产投资有限公司于2016年8月4日签订的《房屋买卖合约》合法有效；二、驳回陈灿烂的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取3320元，由陈灿烂与恒熙创展公司各负担1660元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，鉴于原审法院已认定涉案合同合法有效，双方对此并无异议，本院予以确认。综合上诉人陈灿烂与被上诉人恒熙创展公司的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：陈灿烂主张恒熙创展公司继续履行合同是否有事实和法律依据；原审法院未追加抵押权人为第三人是否存在程序违法。关于陈灿烂主张恒熙创展公司继续履行合同是否有事实和法律依据。经核查，涉案房屋在陈灿烂与恒熙创展公司签订涉案《房屋买卖合约》之前就已经办理抵押登记，目前涉案房屋的抵押登记尚未注销；另因恒熙创展公司无法偿还到期债务已被另案申请破产清算。本院认为，涉案合同能否继续履行主要基于如下考虑：首先，涉案合同有效与合同能否继续履行并无直接联系。正如陈灿烂所主张涉案合同合法有效，陈灿烂亦依据该合同已入住涉案房屋，但依据《中华人民共和国物权法》第九条之“不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”规定即物权公示原则，因涉案房屋并未登记在陈灿烂名下，至此陈灿烂依据涉案合同对涉案房屋仅享有债权，并不享有物权权利。其次，陈灿烂主张继续履行涉案合同存在履行不能。虽然陈灿烂与恒熙创展公司签订涉案《房屋买卖合约》，但涉案房屋在涉案合同签订之前已办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，涉案房屋设立的担保物权优先于陈灿烂基于涉案《房屋买卖合约》产生的合同债权。且恒熙创展公司因经营不善、明显缺乏清偿能力已进入破产程序，陈灿烂的主张实为事实履行不能。原审法院对此论述正确，本院予以确认；对于陈灿烂主张继续履行合同即恒熙创展公司协助陈灿烂办理房屋过户手续的诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于因恒熙创展公司违约而遭受的损失，因陈灿烂在本案一审中未提起诉请，可另案主张。原审法院未追加第三人是否存在程序违法。本案事实清楚，追加第三人参与本案诉讼并无益于纠纷的解决，原审法院的处理并无不当，本院予以维持。陈灿烂的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈灿烂的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6640元，由上诉人陈灿烂负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  潘伟丹二〇一八年八月二十七日法官助理黄宗宗书记员梁理