湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂郧阳民一初字第01502号原告：中国联合网络通信有限公司十堰市分公司，住所地：湖北省十堰市源园路3号。统一社会信用代码：91420300726139204H。代表人：刘远喜，系该分公司负责人。委托诉讼代理人：韩勇，十堰市郧阳区汉江法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解等。被告：唐光明，男，1966年5月4日出生，汉族，麦可斯国际集团郧阳连锁店个体业主。被告：麦可斯国际集团枣阳连锁店，住所地：湖北省枣阳市。被告：麦可斯国际集团郧阳连锁店，住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇。上述连锁店个体业主：唐光明，男，1966年5月4日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区城关镇桥头巷*号。公民身份号码：4206251966********。上列三被告委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告中国联合网络通信有限公司十堰市分公司（以下简称联通十堰分公司）与被告唐光明、麦可斯国际集团枣阳连锁店（以下简称麦可斯枣阳店）、麦可斯国际集团郧阳连锁店（以下简称麦可斯郧阳店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告联通十堰分公司的委托诉讼代理人韩勇，被告唐光明、麦可斯枣阳店、麦可斯郧阳店共同委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。联通十堰分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除湖北郧县地方税务局分别于2010年11月2日、2012年6月16日与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，并返还2楼152㎡租赁房屋；2、请求判令被告返还侵占我公司房屋八楼105㎡和负一楼仓库二间及二楼多占面积25㎡；3、请求判令被告限期排除妨碍，自行拆除占用1-2楼消防通道违建房屋两间；4、请求判令被告支付房租每年120279.8元（自2015年1月至返还房屋）；5、本案诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2010年11月2日，被告与郧县地税局依法签订《房屋租赁合同》，将郧县地税局所有的位于郧阳区城关镇桥头巷6号房屋2-8楼租赁给被告用于经商，合同约定年租金为133000元，每年12月底支付下年租金，以此类推。逾期支付租金视为违约，郧县地税局有权终止合同；2012年6月16日，因郧县地税局内部需要将3-7楼收回，双方重新签订《房屋租赁合同补充协议》，被告只租二楼152㎡，年租金53000元，其他按原协议执行。2013年11月5日经郧阳区国有资产管理部门公开拍卖处置国有资产房屋，我公司经竞拍依法取得该房屋所有权。而后因交付问题加之我公司当时未办理房产登记，被告于2014年按53000元给我公司交付租金，同年我公司将房产证办理变更登记之后，在清理用房档案时发现郧县地税局与被告合同约定的只有二楼152㎡年租金53000元，其他八楼面积及仓库二间和二楼超出面积均未在约定合同之内，并且将楼梯消防通道私建占用，被告长期占有使用至今，在此期间我公司多次与被告进行沟通无果，被告拒付租金引发本诉。麦可斯枣阳店、麦可斯郧阳店均属唐光明独自企业。唐光明、麦可斯枣阳店、麦可斯郧阳店共同辩称：1、原告主体错误，应该是郧县分公司解放路营业厅，与十堰市分公司无关，应当驳回起诉；2、根据合同相对性规定，本案房屋租赁合同关系是我方与郧县地税局签订的，法律和合同均无规定新的物权人向原承租人有主张的权利，应当驳回原告的诉讼请求；3、根据房屋租赁合同约定，即使我方有违约行为也应由郧县地税局提出；4、不存在原告诉称的侵占房屋行为，原告诉状中也认可我方与郧县地税局签订的合同合法有效，我方是依据租赁合同而取得房屋的占用使用权，消防通道根据合同约定是双方共用部分不存在占用的问题；5、我方承认按照合同约定欠2015年度53000元房租，不是我方不交而是原告以其是新的房屋所有人要增加租金为由拒收。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人真实性无异议的证据，本院对其真实性予以采信，至于是否能够达到其证明目的，应结合其他证据和庭审中查明的事实及法律规定综合进行分析、判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据及证人证言，本院认定事实如下：2010年11月2日，原郧县地方税务局（甲方）与唐光明（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方将位于郧阳路地方税务局原办公大楼二楼至八楼租给乙方经营使用，租期8年，即从2011年1月1日至2018年12月31日止，租金按当时市场价每月每平方10元计算，租赁面积为1109个平方（正常使用面积2-7层各152㎡、第八层一半77㎡、楼梯道一半120㎡），合计年租金13.30万元整，按年付款，每隔三年递增1次，每次递增最高不得超过10%，每年乙方必须在12月底之前向甲方交纳下一年的租金，如果超期未交即为违约，甲方有权终止合同，并收回房屋经营使用权。二、在合同期内，甲方后院及门卫室由乙方统一管理使用，另甲方向乙方提供库房两间用于乙方登记室之用，乙方要聘用保安，应做好院内的卫生及防盗。防窃等治安工作。……”合同抬头部的出租方为郧县地方税务局、承租方为唐光明，合同尾部签字处甲方有郧县地方税务局加盖公章，乙方有唐光明签字并加盖麦可斯国际集团枣阳连锁店公章。2012年6月16日，郧县地方税务局（甲方）与唐光明（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，补充协议约定：一、甲乙双方于2010年11月2日所签订的房租合同，二至七层总面积1109个平方，年租金13.3万元，现分为两个阶段：⑴三至七层面积927个平方，年租金作9万元整，由甲方收回实用；⑵二楼152个平方，年租金作5.3万元，由乙方继续租用。二、按原合同年租金13.3万元，由甲方收房租时，直接减去三至七楼租金9万元，乙方只交二楼房租五万叁仟元整。三、……，鉴于乙方能积极配合甲方的工作，甲方承诺在合同期内，乙方所租用房屋不在作任何调整、租用期限还是由原合同2010年1月1日至2018年12月31日止，任何一方违反合同的规定至使合同不能全部履行的，除赔偿前后相应经济损失外，还应向守约方支付合同及附件未履行部分、租赁期总金额的30%违约金。四、一楼安全通道由甲、乙双方共同管理维护，为了确保消防安全及甲乙双方职工都有一个畅通整洁舒适通道，甲乙双方职工都不得将摩托车、自行车及其它任何货物停放通道内。五、……。六、本合同与原合同有相互冲突时，以本协议为准。合同抬头部甲方为湖北郧县地方税务局、乙方为唐光明，合同尾部签字处甲方有郧县地方税务局加盖公章，乙方有唐光明签字并加盖麦可斯国际集团郧阳连锁店公章。2013年11月5日，联通十堰分公司通过拍卖取得位于郧阳区城关镇新区街中心巷居委会桥头巷6号的钢混结构办公、商业门面、仓储等用房及房屋所占的土地使用权。唐光明交纳2014年租金53000元后，因其租赁房屋范围及2015年租金问题，引发本诉。另查明：麦可斯枣阳店、麦可斯郧阳店为个体工商户，均由唐光明经营。唐光明所租赁的二楼房屋现经营快餐。原郧县国税局向唐光明提供两间库房中的一间已安装冻库。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，租赁物在租赁期间因联通十堰分公司经竞拍获得其所有权，不影响本案租赁合同的效力，联通十堰分公司作为租赁物的所有权人，唐光明作为麦可斯枣阳店、麦可斯郧阳店的经营者，现租赁合同关系的相对人为联通十堰分公司与唐光明，唐光明向联通十堰分公司支付了2014年的租金，故联通十堰分公司具备本案诉讼主体资格。唐光明未支付或延迟支付2015年的租金的原因系因在租赁物所有权变动过程中双方对租赁物的范围与租金金额产生争议，联通十堰分公司以唐光明拒付租金为由请求解除合同并返还2楼152㎡租赁房屋，不符合法律规定，本院不予支持，双方应当继续按照租赁合同的约定履行合同义务。同理，唐光明、麦可斯枣阳店、麦可斯郧阳店以联通十堰分公司主体错误，无权向其主张的权利，即便其有违约行为也应由原郧县地税局主张的辩解意见，与事实和法律不符，本院不予采纳。关于本案租赁物的范围，唐光明原租赁的房屋面积包括2-7层各152㎡、第八层一半77㎡、楼梯道一半120㎡，共计1109㎡，原郧县国税局向唐光明提供两间库房不在租赁合同明确的范围之内，系无偿使用。根据《房屋租赁合同》的约定，3-7层面积应为760㎡，故补充协议中所载明的3-7层面积927㎡，实际包含了3-7层及第八层一半77㎡、楼梯道一半120㎡的面积，结合订立《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的本意，唐光明现实际租赁房屋仅为二楼152㎡，另无偿使用两间库房，与联通十堰分公司共同管理维护一楼安全通道。联通十堰分公司请求返还涉案房屋八楼的请求，符合合同约定，本院予以支持，其主张唐光明多占二楼25㎡，并未提供证据予以证实，应承担举证不能的责任，对此请求本院不予支持，负一楼库房二间，实际由唐光明无偿使用，联通十堰分公司主张返还，符合法律规定，应予支持，但该间已被唐光明安装冻库存放其经营快餐店的食材，如要求其返还，快餐店的经营难以为继，从唐光明租赁房屋经营快餐店的合同目的出发，在租赁合同期内对已安装冻库的库房交由唐光明使用，唐光明返还另外一间库房。关于唐光明是否占用消防安全通道问题，如确实影响消防安全应向有关部门反映解决，本案不予处理，如不影响消防安全，该通道应依照《房屋租赁合同补充协议》的约定双方共同管理使用。关于房屋租金问题，根据《房屋租赁合同》约定租金按年付款，每隔三年递增1次，每次递增最高不得超过10%，房租本应自2013年起递增1次，但考虑此期间租赁房屋的所有权变动及《房屋租赁合同补充协议》的约定，现租赁房屋尚有未付的2015、2016两年租金及应付的2017年、2018年的两年租金，结合唐光明使用负一楼库房的实际情况，唐光明按其租赁的二楼及使用负一楼安装冻库库房的面积以年租金58000元为限交纳未付租金，并按此标准交纳应付租金至租赁合同期满。综上所述，本案审理过程中，经本院多次主持调解，双方未能达成一致协议。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（五）项、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐光明于本判决生效之日起十日内返还其占用原告中国联合网络通信有限公司十堰市分公司所有的八楼房屋（第八层一半77㎡、楼梯道一半120㎡）及负一楼库房一间（未安装冻库）。二、被告唐光明于本判决生效之日起十日内支付欠原告中国联合网络通信有限公司十堰市分公司的2015年、2016年租金共计116000元，并以年租金58000元为标准按期支付2017年、2018年租金至租赁合同期满。三、驳回原告中国联合网络通信有限公司十堰市分公司的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由原告中国联合网络通信有限公司十堰市分公司负担1350元，被告唐光明负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账户：17234901040010701，通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从本判决指定的履行期间的最后一日起计算）。审判长 高 强审判员 徐卓威审判员 王 瑜二〇一七年四月七日书记员 成 卓附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）的规定《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能*调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。