广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17169号上诉人（原审被告）：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：郑暑平，该司董事长。委托代理人：李素敏、李伟忠，广东四端律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丘洪悦，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：王丽，住广州市天河区。被上诉人共同委托代理人：马晖，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人丘洪悦、王丽商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第2004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回邱某、王丽的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由邱某、王丽负担。事实和理由：一、原审法院判决珠江公司补偿邱某、王丽铺设的全部木地板，认定事实不清，且证据不足。根据《接待来访记录统计表》显示，2015年10月28日15:30分邱某、王丽未书面通知珠江公司而自行拆取木地板，2015年10月28日16：30分才通知木地板底板发霉。根据《商品房买卖合同》附件七补充合同第九条之第七款之第二项约定，在保修期内，乙方发出书面保修通知21日后，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。邱某、王丽没有履行合同约定的书面通知义务，自行拆除房屋内全部木地板，造成木地板是否存在质量问题至今无法查清。退一步讲，即使木地板部分存在质量问题，发霉发生在合同约定的保修期内，珠江公司完全可以给予维修，根本无须全部更换。邱某、王丽在未书面通知珠江公司的情况下自行铲除木地板，从而导致珠江公司无法再进行维修，因此，就邱某、王丽自行铲除木地板所引起的损失，理应由邱某、王丽自行承担。根据合同约定的交楼标准，主卧室、次卧室、书房铺设高级实木复合地板，根据邱某、王丽提供的一组照片证据显示，发霉的木地板均为靠窗小部分木地板发霉，该组照片显示的发霉木地板指向的均为靠窗的同一地方，一楼南卧室靠窗部分；仅一张照片显示二楼西南卧室的西南角靠窗小部分地方发霉，发霉情况明显尚未达到邱某、王丽所说的严重发霉。邱某、王丽以该组照片混淆视听，认为案涉房屋铺设的全部木地板均发霉，从而错误引导原审法院认为全屋木地板均有发霉现象。邱某、王丽没有证据证明全部铺设的木地板均发霉，且邱某、王丽已自行丢弃原木地板，导致无法确定木地板发霉的真实面积。根据“谁主张谁举证”的原则，邱某、王丽应就房屋全部木地板发霉进行举证，而不能仅靠小部分木地板发霉就断章取义，认为全部木地板均发霉。二、2015年10月7日邱某、王丽提交《装修申请书》，申请墙体装修，撕下原装修墙纸，做硅藻泥墙面装修。邱某、王丽在一审中主张墙体上黑色痕迹为墙面发霉、水渍，但原审法院现场勘察，确认一二楼房间各处天花墙体不存在漏水、渗水现象。墙上黑色胶痕是邱某、王丽撕下墙纸后的痕迹。原审法院并未对墙面黑色痕迹做出认定，武断认为珠江公司使用房屋的墙纸张贴不符合合同约定的装饰标准，判决珠江公司赔偿装饰损失43421.35元，没有事实和法律依据。即使珠江公司将房屋交付给邱某、王丽使用时墙纸与合同约定不符，但邱某、王丽在2015年9月14日前往案涉房屋进行验收时所填写的《珠江璟园房屋验收情况记录表》并没有对墙纸与合同约定不符提出异议，且邱某、王丽在2015年9月18日办理案涉房屋收楼手续，从该日起接收案涉房屋。因此，双方已协商变更该部分交楼标准，珠江公司无须就双方已协商变更墙纸部分承担赔偿责任。三、根据《珠江璟园房屋验收情况记录表》及《接待来访记录统计表》显示，2015年9月至12月期间，珠江公司虽多次上门对案涉房屋进行维修，但维修部分都是局部、小范围，并不影响邱某、王丽对案涉房屋的居住，原审法院判决珠江公司赔偿案涉房屋该期间全部损失依据不足。2015年10月7日邱某、王丽向物业管理公司提交《装修申请书》申请墙体装修，撕下原装修墙纸，做硅藻泥墙面。根据《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》显示，2015年10月25日至2015年12月5日邱某、王丽因个人需要进行硅藻泥墙面装修。邱某、王丽未入住房屋，并非是房屋质量问题而是其进行个性化装饰。在此期间造成房屋空置的经济损失不应由珠江公司承担。四、大理石为大然石材，主人房卫生间和一楼公用卫生间的大理石存在裂纹，并不影响卫生间的正常使用，也不影响大理石作为天然石材的美观。邱某、王丽在一审中诉请更换一、二楼卫生间的大理石台，并未诉请经济补偿，原审法院判决珠江公司补偿邱某、王丽8000元，没有法律依据，且补偿费用过高。五、2015年10月7日邱某、王丽提交《装修申请书》申请墙体装修，撕下原装修墙纸，做硅藻泥墙面，是邱某、王丽因个人需求而进行的个性化装修。邱某、王丽未能入住房屋是因其自行委托装修公司重新进行装修，并非是房屋质量问题。在装修期间邱某、王丽支出的物业管理费用应由邱某、王丽承担。丘洪悦、王丽辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、关于墙纸的问题，案涉房屋于2014年建好，通过珠江公司客户来访服务的服务表显示，在珠江公司售楼的前几天，还在处理案涉房屋墙纸问题。9月16日记录显示二楼南卧和餐厅墙纸变色，珠江公司提到的工作记录表只是从2015年9月开始记录，9月之前记录没有提供。9月之前珠江公司对于案涉房屋还有多次维修，邱某、王丽收楼后不久，发现案涉房屋墙面大面积发霉，电话通知珠江公司后，珠江公司派人到现场查看。看过现场之后珠江公司对如何处理迟迟没有回复，邱某、王丽本着大事化小的想法就想自己解决，虽然验收情况记录表中没有关于墙纸的异议，但不代表之后发生的问题开发商就不用处理。更不可能按照珠江公司的理解，业主当时没有发现问题就变更了收楼标准。二、关于地板问题。在贴墙纸过程中，需要把边缘地板线拆开，地板线拆开后发现拆开的地板线已发霉，10月20日电话告知珠江公司，但对方迟迟没有回复，迫不得已我方决定拆开。拆开后发现地板大面积发霉腐烂，通过照片可以显示，当天珠江公司员工来到现场，但没有处理该问题。三、关于入住问题。因为案涉房屋价值不菲，每平方米达到7万元，对于邱某、王丽来说压力非常大，之所以购买珠江公司的精装修房屋就是想尽快入住，然后将已有房屋处理掉。发现墙纸、地板问题之后，本着尽快解决的想法，但之后又出现空调跳闸问题。珠江公司维护人员将空调线地面凿开之后，才知道该空调电缆线已被盗割，之所以发生跳闸断电是因为空调设备间积水。空调电缆线问题关乎到整个房屋的用电安全问题，邱某、王丽坚持要求珠江公司解决。正是由于珠江公司对于案涉房屋各种问题的懈怠和拖延，导致无法入住。四、关于大理石材的问题，原审法院两次到案涉房屋现场，确实看到不同纹路的裂缝，因此判决珠江公司补偿8000元。丘洪悦、王丽于2015年12月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、珠江公司对案涉房屋进行维修，具体包括：案涉房屋一楼饭厅、南卧室、二楼主人房、二楼西南卧室的天花及墙体漏水、渗水，需修补，更换所有空调电缆线，全屋大理石地板大面积变黄、变色，需对全屋大理石地板抛光，一楼、二楼的南向外墙（钢挂结构）砖接缝没有处理好，有漏水，需进行重新修补处理，二楼主人房卫生间的按摩浴缸没有电机散热口，需予以更换，一、二楼卫生间大理石台已开裂，需予以更换，全屋木地板由于渗水问题，已全部腐烂，需全部更换；二、珠江公司承担案涉房屋的租金损失（按照40000元/月的标准，从收楼之日即2015年9月18日起计至房屋维修好之日止）；三、珠江公司承担邱某、王丽自行维修房屋的损失89960元；四、珠江公司承担邱某、王丽物业费损失2048元；五、珠江公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2015年6月29日，邱洪悦、王丽（乙方/买方）与珠江公司（甲方/卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方所购商品房为珠江璟园（自编T1-T5栋）自编T3栋18层1801号房，门牌地址为天河区花城大道132号1801房（以下简称案涉房屋）；该商品房产权登记建筑面积共297.6566平方米，其中，套内建筑面积230.7143平方米，共有分摊面积66.9423平方米；该商品房按总价交易，总金额20835962元；甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方进行修理、更换，因此造成延期交楼的，按本合同第十二条处理，遇市场变化，甲方有权以同等质素、不低于本合同附件六约定标准之装饰或材料代替，乙方不得以此为由拒绝接收该商品房等内容。《商品房买卖合同》附件六为装饰、设备标准中约定案涉房屋所使用交楼标准如下：室外公共部位，屋面为高级防滑砖屋面，外墙为墙身面贴高级外墙砖局部配铝板和天然石材……住户室内部位，客厅、餐厅，墙身为高级墙纸/木饰面/造型背幅装饰，地面为高级天然石材，主卧室，墙身为高级墙纸/造型背幅装饰，地面铺设高级实木复合地板，次卧室、书房，墙身为高级墙纸，地面铺设高级实木复合地板，卫生间，墙身为高级天然石材贴面，地面为高级天然石材铺装，其他为高级天然石材洗手台面、名牌卫浴五金挂件、地暖，厨房，地面为高级天然石材或高级仿石砖铺设……空调为国际品牌户式变频中央冷暖空调……生活阳台铺设高级石材或地砖，备注发展商有权以同等标准之建筑材料及设备替代上述所列各项，恕不另行通知。《商品房买卖合同》附件七为本合同补充协议，协议中约定在商品房保修期内，该商品房内由甲方承诺提供的装修、装饰材料如因非人为因素损坏导致乙方不能使用，甲方须负责维修及承担相应材料费及人工费，如非因甲方原因而出现前述装修、装饰材料缺乏或偏差情况的，甲方须选择并提供最接近之同等规格、质量的替代材料，除替代材料质量、规格不合格或因负责维修更换的施工人员过失造成乙方其他损失之外，甲方有权拒绝乙方提出的其他赔偿、补偿要求；《商品房买卖合同》第二十条乙方通知甲方履行工程质量保修义务的方式为书面通知，在保修期限内，若属于保修范围内的房屋部位或部件出现质量问题，乙方应及时通知甲方，由甲方履行保修义务，并按以下约定处理保修事宜，甲乙双方同意将《商品房买卖合同》第二十条相关条款修订为“甲方应在收到乙方保修通知书后10日内向乙方发出书面维修通知，并在发出书面维修通知书后11日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后9日内通知乙方；甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担；在保修期内，乙方发出书面保修通知书21日后，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担；乙方应按甲方发出的书面维修通知要求配合甲方实施保修义务，如乙方未按甲方书面通知要求配合甲方实施房屋维修的，视同乙方放弃由甲方承担保修责任的权利，由此导致乙方自身的损失及可能引发的甲方或第三方损失由乙方全部承担，乙方不得以此追究甲方责任。”2015年9月14日，邱某、王丽王丽前往案涉房屋进行验收，并填写《珠江璟园房屋验收情况记录表》，该表格“收楼情况记录”一栏手写如下内容：（1）全屋石材地面需做晶面处理；……（13）2楼消防楼梯有裸露线头；……（17）客厅电视背景墙全屋条胶痕多。2015年9月18日，邱某、王丽、珠江公司双方办理案涉房屋的收楼手续，邱某、王丽接收案涉房屋。本案审理过程中，邱某、王丽为证明案涉房屋装修存在的问题提供了房屋现场拍摄照片：（1）显示拍摄时间为2015年9月18日的照片，显示案涉房屋内部淡黄色墙面上呈现片状黑色痕迹（邱某、王丽主张黑色痕迹为墙面发霉、水渍，照片中显示收楼现场有一男子，邱某、王丽主张其为珠江公司的职员庄经理，邱某、王丽已向其反映墙纸存在发霉的问题；珠江公司则确认上述照片中男子为庄经理，但表示其为案涉房屋物业管理公司的工作人员，收楼时邱某、王丽并未提出墙纸的问题，且照片显示墙纸黄色的物体为墙纸撕开后的胶体，并非墙纸本身发霉的颜色）；（2）显示拍摄时间为2015年10月8日的照片，显示案涉房屋内部淡黄色墙面上呈现片状黑色痕迹（邱某、王丽主张黑色痕迹为墙面发霉、水渍）；（3）显示拍摄时间为2015年10月20日的照片，显示案涉房屋内部地脚线拆除后背面有发霉的痕迹；（4）显示拍摄时间为2015年10月28日的照片，显示案涉房屋内部所铺设地板已掀开，地板下方所铺设木质底板有发霉变黑的痕迹，所掀开地板的背面与木质底板接触的部位有明显发黑霉变的痕迹；（5）显示拍摄时间为2015年11月2日的照片，显示案涉房屋一楼南卧室及窗外干挂石板部位（邱某、王丽主张有明显水渍印记）；（6）显示拍摄时间为2015年11月13日的照片，显示案涉房屋内部浴缸侧面有一方形开口；（7）显示拍摄时间为2015年11月20日的照片，显示案涉房屋内消防控制电气箱下方地面凿开为电缆线，电缆线有接驳痕迹，外套PVC管，破裂的PVC管内部有发黑的痕迹；（8）显示拍摄时间为2015年11月23日的照片，显示电缆外部被红色线状物体整体包裹；（9）显示拍摄时间为2015年11月26日的照片，显示案涉房屋内部拆除完木地板后的水泥地面；（10）显示拍摄时间为2015年12月4日的照片，显示案涉房屋内部所铺设大理石地面有发黄变色的情况；（11）显示拍摄时间为2016年1月30日的照片，显示案涉房屋外部阳台台面上有水渍；（12）另有拍摄照片显示案涉房屋阳台天花有点状水渍，卫生间大理石呈现与一般石材天然纹路不同的同方向裂纹。经质证，珠江公司对照片的真实性及照片中所显示的拍摄时间均无异议，但不确认邱某、王丽的证明目的，认为邱某、王丽所述的发霉只是撕掉墙纸后的胶痕，木地板发霉是木地板底下底板与地面接触面的霉点，底板的作用是为了固定木地板以及防潮防湿，珠江公司已订购完整的电缆，但邱某、王丽一直以不能有接驳口为由导致不能更换，另大理石为天然石材，所以随着环境变化可能会发生特别改变，不存在邱某、王丽所述的质量问题。另，邱洪悦、王丽为证明其诉讼主张向原审法院提交如下证据：1、显示签署双方为邱洪悦、王丽王丽（发包人/甲方）及案外人广东华浔品味装饰集团有限公司（承包人/乙方）的《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》（签约时间为2015年10月20日，合同约定工程地址为案涉房屋，工程承包方式为乙方包工、部分包料，甲方提供部分材料，合同价款工程造价为50700元）、《广东华浔品味装饰集团有限公司报价单》（载明案涉房屋工程总价为50700元）及由广东华浔品味装饰集团有限公司出具的发票（载明交款方名称为王丽，工程项目名称为案涉房屋，结算项目为装修工程款，金额为50700元）；2、由广州市番禺区洛浦泓兰装饰材料商行出具的《兰舍硅藻泥定货单》（载明已收款39260元）及发票（载明顾客名称为王丽，地址为案涉房屋，项目为装饰材料-硅藻泥，金额分别为9880元、9880元、9750元、9750元），上述证据1、2拟证明邱某、王丽自行维修所产生的费用；3、由广州珠江物业酒店管理有限公司珠江新城分公司出具的发票[开票项目为住宅物业管理费（2015.9.18-2015.10.31），金额为2048元]，该证据拟证明邱某、王丽2015年9月18日至2015年10月31日期间所交物业费。经质证，珠江公司对证据1、2的真实性、合法性无异议，但认为该证据所显示费用的产生是邱某、王丽为个性化装修而额外支付，并非墙纸质量问题所造成；对证据3的真实性、合法性均无异议，但认为该证据与本案无关，案涉房屋的物业管理服务提供方为案外人，邱某、王丽应向其支付物业服务费用。珠江公司为证明其抗辩亦向原审法院提交如下证据：1、邱洪悦、王丽就案涉房屋向物业管理处申请装修的《颐德公馆室内装修申请书》（两份，载明装修项目分别为阳台天花处理、更换室内木地板及刷室内墙）；2、案涉房屋的《接待来访记录统计表》[时间为2015年9月至2015年12月，其中“珠江股份公司维修事宜”下“维修事项”一栏载明如下内容：2015年9月19日架空层设备间有响声（消防间）需出单找出声源；2015年9月21日木工何某上门安装阳台侧排；2015年9月23日铝质上门维修；2015年9月24日二楼客房推拉门螺丝松，餐厅推拉门拉不上，已通知霍某；2015年9月24日陈某甲已做入户门前补色；2015年9月25日何某上门用水泥填补餐厅推拉门小洞；2015年9月27日王丽告知二楼南向阳台地漏积水，已通知珠装，并电话通知工程部预约；2015年9月28日二楼客卫木门装反，珠装陈某甲和师傅上楼查看，拟将1801和1802客卫门对调，已量尺寸；2015年9月28日珠装陈某甲上门对换1801和1802二层客卫木门；2015年9月28日安装厨房分机和煤气感应；2015年9月28日和1802对调二楼公卫木门；2015年9月28日二楼设备间灯管异响，因维修多次还是无法解决，决定暂时关灯；2015年9月29日安装门吸，石材打胶、补漆；2015年10月8日二楼公某因重装后留有3个小洞，邵某当天已处理；2015年10月8日霍某上楼安装防撞扣和胶塞，胶塞已做好，但防撞扣因里面有螺丝明天才能叫工人来装；2015年10月8日省电信原约今下午到，改约明早；2015年10月8日铝质原约明天来，改约周六早上；2015年10月9日庄某与阿某上楼查看二楼空调设备间积水，设备间地漏已被石头和泥沙堵塞，应化建处理；2015年10月9日邵师傅上门用石材补洞；2015年10月10日铝质上楼安防撞卡，已安好且未发现关不严；2015年10月10日木地板上楼查看未打扫地脚线位置，因在装修，建议装修后再处理；2015年10月10日何某上门安好二楼公卫镜柜，珠实工人拉走碎玻璃；2015年10月12日化建黄某乙上楼处理二楼设备间地漏堵塞，在一楼设备间开阀，清水处理；2015年10月16日装厨房分机插座；2015年10月27日工程部换灯；2015年10月28日业主16:30通知木地板底板发霉，周监理、饶某等人已上楼检查，回复需出单，让霍某检查外墙是否漏水（已出单维修）；2015年11月2日阳台位置所有石砖新打样，客厅外墙石砖已打样；2015年11月4日装修负责人带多名工人来访，检查防水工程；2015年11月5日对讲报警，报给省电信；2015年11月5日问检查漏水的师傅何时来，联系庄经理；2015年11月7日工程部上楼查看（11月4日出单）客卧天花漏水；2015年11月11日庄经理致电，让管家给王丽电话，告知工人改明早10点左右来做1楼南卧天花；2015年11月11日燃气公司来人维修燃气管，已通知装修负责人和业主、庄经理、饶某跟进；2015年11月12日黄某乙、周监理等上门查看南卧漏水问题；2015年11月13日陈某乙带工人上楼做1楼南卧灌浆+修天花+开浴缸散热口+拆衣柜；2015年11月13日空调跳闸，工程部上楼查看，阿某上楼查看，没有问题；2015年11月13日空调跳闸；2015年11月13日珠装开二楼主卧浴缸出风口，工人不小心把浴缸石材弄破；2015年11月14日维修空调；2015年11月17日珠装1名工人上楼做1楼南卧外面砖（防水已做好），盖回石砖；2015年11月17日一楼南卧天花来补，已致电陈某乙，预约11月18日下午来做天花；2015年11月18日检查维修空调路线；2015年11月19日一楼南卧要扇灰；2015年11月19日一楼南卧天花，上楼扇灰；2015年11月20日二楼设备间门口空调电缆线故障；2015年11月20日珠装水电工李某上楼处理1801二楼电缆问题；2015年11月21日陈某甲上门补漆；2015年11月23日二楼电缆问题未解决；2015年11月25日致电王丽，告知石材已到货，可否开门放石材，以免破损或破裂；2015年11月26日省电信在现场，上门维修无故报警；2015年11月27日昨天已补好浴缸石材，现只需安百叶，询问陈某甲何时方便安排，并与业主约好下午14点上门做百叶；2015年12月10日王丽说厨房少厨具配件未安；2015年12月12日李某上门查看衣柜；2015年12月13日珠装李某来电约今早9点，因周日无法施工，需改约明早上门；2015年12月14日珠装水电工李某上楼处理二楼设备间电缆问题，业主、客服庄经理与黄某丙和珠装文某解释并协调如何处理；2015年12月16日庄经理让珠装叫人来搬走石材。其中“业主个性化装修事宜”一栏载明如下内容：2015年9月21日业主想将房间里的墙纸全拆除，自己找人装修；2015年10月4日业主带人来查看主卧墙要挂硅胶（硅藻）墙；2015年10月7日业主带人来做硅藻泥墙面；2015年10月8日，业主撕墙纸做墙面（注：业主申请装修时间为10月7日至10月17日）；2015年10月28日，业主15:30拆木地板（未申请），自己做实木；等。]证据1、2拟证明邱某、王丽基于自身需要申请对案涉房屋进行个性化装修，该自行申请装修项目并非工程维修的内容，相关费用不应由珠江公司承担，且珠江公司对于邱某、王丽提出的质量问题已依约及时履行保修义务，不存在任何违约行为，珠江公司不应额外支付邱某、王丽维修费用、租金、物业管理费用；3、案涉房屋的《颐德公馆业主服务派工单》（载明案涉房屋业主报修事项及处理情况），拟证明邱某、王丽收楼后，珠江公司对邱某、王丽报修的各事项均进行了及时的反馈和维修，邱某、王丽也确认全部损坏项目已修好；4、《托管钥匙责任声明书》（末尾处显示王丽签名），拟证明邱某、王丽向物管公司申请报修、托管钥匙等，邱某、王丽已享受物业管理服务，不存在物业管理费的损失；5、案涉房屋的维修方案（共四份）；6、满堂红地产网查询的珠江璟园出租房信息及出租均价（网络打印件）及广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2014年广州市房屋租金参考价的通知》（显示天河区猎德街凯旋新世界电梯楼出租参考价为80元/平方米/月）、《关于公布2015年广州市房屋租金参考价的通知》（显示天河区猎德街凯旋新世界电梯楼出租参考价为83元/平方米/月），该证据拟证明邱某、王丽未出租案涉房屋，不存在租金损失，邱某、王丽所主张的租金标准高于同地段同类房屋的租金标准。经质证，邱某、王丽对证据1的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，阳台天花处理并没有做，而且关于更换木地板的问题，首先是珠江公司对邱某、王丽提出的要求检查地板腐烂的合理要求不予理会，邱某、王丽只好自行找人拆开，拆开后发现地板下面已经严重腐烂，于是邱某、王丽想自行先换地板，但因为珠江公司对导致地板腐烂的原因（房屋漏水）一直没有说法，邱某、王丽担心自行更换地板后漏水问题不解决地板继续出问题，故邱某、王丽至今没有自行更换室内木地板，并且邱某、王丽收楼后陆续发现大范围的墙面漏水、发霉问题，在珠江公司不予解决的情况下，邱某、王丽只好自行找人维修；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，其中记载的内容部分不属实；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据并没有邱某、王丽的签字，不能证明邱某、王丽的说法；对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5的真实性予以确认，珠江公司是在邱某、王丽发出律师函后才给出的回应，而在此前的沟通过程中珠江公司都未给出正式的维修方案，且珠江公司提供的维修方案仍然是“把损坏的线重新接驳”，珠江公司所述的电阻符合建筑电气工程施工质量验收规范，邱某、王丽认为该规范针对的是完整电线，而并非经过接驳的损坏电线，即使是接驳后的电线满足上述标准，但其使用寿命也短于完整电线；对证据6的质证意见为租金损失并不以房屋出租为必要条件，而是由于珠江公司的原因导致邱某、王丽不能入住房屋造成房屋空置，房屋空置可以视为邱某、王丽的损失，且案涉房屋为复式，售价高达70000元/平方米，与珠江公司提供的类比对象不一致。邱某、王丽、珠江公司均确认如下内容：1、案涉房屋内全屋木地板使用的是北美黑胡桃实木复合木地板，每平方米包安装330元，案涉房屋安装木地板的面积总共是73.42平方米；2、案涉房屋内墙纸使用了五种型号的墙纸，包括：（1）WP01型号的面积是91.73平方米，单价是282元/平方米；（2）WP02型号的面积是25.09平方米，单价是244元/平方米；（3）WP03、WP04型号的单价均是81元/平方米，总面积是38.46平方米；（4）WP05型号的面积是18.78平方米，单价是244元/平方米；(5)WP06型号的面积是40.15平方米，单价是93元/平方米；3、案涉房屋二楼主人房卫生间的按摩浴缸下方两侧有安装电气设备；4、案涉房屋所在管理区域的物业管理公司为广州珠江物业酒店管理有限公司珠江新城分公司，该公司是珠江公司委托的前期物业服务公司，珠江公司并委托其办理业主提出的房屋维修事宜；5、案涉小区内业主搬运物资进出小区需要物业管理公司同意，珠江公司另补充陈述因邱某、王丽提出墙纸、木地板更换的装修申请，所以邱某、王丽清运装修废弃物无须再次审批，但这不等于珠江公司认可邱某、王丽自行丢弃木地板的行为。本案审理过程中于2016年3月14日组织双方当事人前往案涉房屋进行现场勘察，案涉房屋现状如下：二楼西南卧室天花及墙体干燥并不存在渗水、漏水现象；二楼南向两间卧室外墙的内墙体不存在漏水现象；二楼主人房卫生间按摩浴缸侧面开设有通风口，通风口正上方为淋浴设备；二楼公用卫生间大理石台并未开裂，主人房卫生间大理石台存在不同于天然纹路同方向的裂纹，一楼公用卫生间镜子下方、洗手台与镜子中间墙面大理石存在与天然石材纹路方向不同的裂纹；一、二楼大理石地面石材存在不同程度的发黄、变色情况；一、二楼全屋木地板已撬走搬离现场；一、二楼房间内各处均不见漏水、渗水的现象。邱某、王丽于该次现场勘察后电话告知原审法院称案涉房屋新增漏水点，后原审法院再次于2015年3月25日组织双方当事人对案涉房屋进行现场勘察；邱某、王丽称案涉房屋二楼西南卧室的南面窗台与地面之间的墙体未做防水存在漏水情况，一楼卧室窗户对出阳台两面墙体及天花存在漏水情形；珠江公司回应称房屋室内部分仅有厕所及厨房需要做防水处理，珠江公司已对房屋外部墙体进行防水处理，对邱某、王丽陈述的漏水情况不予确认；经原审法院工作人员查看，现场无法看出邱某、王丽指出的漏水情况；经告知，邱某、王丽表示在本案中不申请对案涉房屋的漏水情况进行鉴定。本案审理过程中，邱某、王丽、珠江公司双方于原审法院组织的庭询中（2016年4月7日，2016年6月2日）确认如下内容：珠江公司已经按邱某、王丽的要求对空调电缆线进行了更换（2016年3月16日开始更换，次日完工）、对案涉房屋一、二楼的南向外墙（钢挂结构）砖接缝进行了修补并于2016年5月25、26日对案涉房屋进行全屋大理石地板抛光处理，案涉房屋内已经没有漏水、渗水痕迹。后邱某、王丽放弃及变更其原来第一项诉讼请求中的部分请求，重新明确第一项诉讼请求为：（1）一、二楼卫生间大理石台已经开裂，需予以更换；（2）珠江公司赔偿更换木地板的损失（具体金额为珠江公司明确的原安装案涉房屋木地板的价值）。对此珠江公司回应称：关于木地板问题，邱某、王丽提供的照片只是二楼西南卧室和一楼南卧室靠近窗边的木地板底板存在霉点，而邱某、王丽提交照片的二楼主人房，是木地板掀开以后的自流坪砂浆，并没有照片显示主人房和其他房间的木地板存在问题，而且邱某、王丽也自认把全屋的木地板丢弃，在邱某、王丽提交的装修申请书中存在一项“更换室内木地板”，所以珠江公司认为邱某、王丽是基于自己的需要自行铲除了全屋木地板，不属于维修范围，且邱某、王丽自行弃置原木地板的行为也导致了损失的扩大，因为邱某、王丽的弃置行为导致无法确定木地板发霉的真实面积，仅可按照邱某、王丽提供的照片上所确认的发霉面积予以补偿。2016年6月2日庭询中，原审法院依法告知邱某、王丽其要求珠江公司对案涉房屋进行维修的诉请即使全部成立亦不导致邱某、王丽无法使用案涉房屋，请邱某、王丽及时对案涉房屋内木地板进行处理及使用案涉房屋，此后因此而造成的案涉房屋空置的损失应由其自行承担。原审法院认为，邱某、王丽放弃其部分诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，原审法院予以照准。对于邱某、王丽要求珠江公司对案涉房屋进行维修的诉请，经原审法院现场勘察，案涉房屋内二楼公用卫生间大理石台并未开裂，主人房卫生间大理石台存在不同于天然纹路同方向的裂纹，一楼公用卫生间镜子下方、洗手台与镜子中间墙面大理石存在与天然石材纹路方向不同的裂纹，因大理石为天然石材，在运输及安装的过程中可能出现破裂的情况，破裂后被修补的大理石会呈现不同于石材天然纹路的裂纹，但该裂纹的存在并不影响大理石作为卫生间台面的正常使用，而是影响作为天然石材的美观，在案涉房屋的卫生间内部已装修完毕的情况下，对大理石台面及墙面进行更换将耗费更多的人力及物力，从经济效率的原则出发，原审法院对于邱某、王丽要求珠江公司更换一、二楼卫生间大理石台的诉请不予支持，酌情判令珠江公司就此补偿邱某、王丽8000元。对于邱某、王丽要求珠江公司赔偿更换木地板的损失的诉请，根据邱某、王丽提供的案涉房屋现场拍摄照片可知房屋内部所铺设地板已掀开，地板下方所铺设木质底板有发霉变黑的痕迹，所掀开地板的背面与木质底板接触的部位有明显发黑霉变的痕迹，且根据现场勘察情况可知全屋木地板已被撬走搬离现场；珠江公司对此抗辩称照片仅显示案涉房屋内部局部地面的木地板底板存在霉点，未有照片显示主人房和其他房间的木地板存在问题，邱某、王丽是基于自行装修的需要对全屋木地板进行铲除因此不属于维修范围；就此原审法院认为，根据双方的《商品房买卖合同》附件中约定的装饰标准，案涉房屋内主卧室、次卧室、书房等处应铺设高级实木复合地板，交楼时木地板的状态应符合正常家居使用的状态，但根据照片的显示，案涉房屋内部所铺设地板的背面及下层底板均不同程度的存在发霉变黑的情况，明显不符合邱某、王丽购买房屋进行正常家居使用的要求，故为满足己方对于案涉房屋正常使用的需求，邱某、王丽拆除原有霉变木地板的行为并无不当，现其要求珠江公司按照原安装案涉房屋木地板的价值对其进行补偿原审法院予以支持，该补偿款数额为24228.6元（73.42平方米×330元/平方米）。关于邱某、王丽诉请要求珠江公司赔偿邱某、王丽自行维修房屋的损失89960元，邱某、王丽接收案涉房屋后委托广东华浔品味装饰集团有限公司对案涉房屋进行装修并支付装修工程款50700元，后又向广州市番禺区洛浦泓兰装饰材料商行订购装饰材料（硅藻泥）花费39260元，原审法院认为根据《商品房买卖合同》附件中约定的装饰标准，珠江公司所交付邱某、王丽使用的案涉房屋内客厅、餐厅等部位墙身的装饰标准为高级墙纸，但根据案涉房屋内的照片显示收楼时案涉房屋内部淡黄色墙面上呈现片状黑色痕迹，拍摄时间为2015年10月8日的照片亦显示淡黄色墙面上存在片状黑色痕迹，珠江公司所交付邱某、王丽使用房屋的墙纸张贴并不符合合同约定的装饰标准，珠江公司应对此予以赔偿，该赔偿数额应以案涉房屋全屋使用墙纸所花费数额为限，其后邱某、王丽自行委托装修公司对房屋进行个性化装修并将原本合同约定墙体使用墙纸变更为使用硅藻泥进行装饰，邱某、王丽进行上述个性化装修所花费款项超出上述原本使用墙纸进行装饰所花费款项的部分珠江公司不予赔偿，珠江公司装饰案涉房屋内使用墙纸共花费43421.35元[（1）WP01型号：91.73平方米×282元/平方米=25867.86元；（2）WP02型号：25.09平方米×244元/平方米=6121.96元；（3）WP03、WP04型号：38.46平方米×81元/平方米=3115.26元；（4）WP05型号：18.78平方米×244元/平方米=4582.32元；（5）WP06型号：40.15平方米×93元/平方米=3733.95元]，故珠江公司应向邱某、王丽赔偿装饰损失43421.35元，对于邱某、王丽超出上述部分的诉讼请求原审法院不予支持。对于邱某、王丽要求珠江公司赔偿的房屋租金损失的问题，根据珠江公司提交的案涉房屋的《接待来访记录统计表》显示，2015年9月至2015年12月期间珠江公司多次上门对案涉房屋进行维修，维修部位包括餐厅推拉门、阳台地漏、卫生间、厨房、客卧、浴缸、衣柜、空调电缆等，后邱某、王丽于2015年12月21日提起本案诉讼，即案涉房屋在交付邱某、王丽时仍存在需要维修的问题，且维修问题诸多，涉及案涉房屋多个部位，邱某、王丽王丽于2015年9月14日前往案涉房屋进行验收时也填写《珠江璟园房屋验收情况记录表》对案涉房屋存在的问题进行反映，因案涉房屋存在需维修的问题导致邱某、王丽接收案涉房屋后未能及时入住使用给邱某、王丽造成的损失即为邱某、王丽所主张的租金损失，珠江公司应按照同时期同地段同类型的房屋租金标准赔偿邱某、王丽上述租金损失，至于珠江公司应向邱某、王丽支付租金损失的期间问题，邱某、王丽接收案涉房屋后珠江公司多次上门对案涉房屋内部分部位进行维修，邱某、王丽提起本案诉讼后珠江公司也于2016年3月16、17日对空调电缆线进行了更换，于2016年5月25、26日对案涉房屋进行全屋大理石地板抛光处理，珠江公司对案涉房屋进行维修的期间及电缆更换期间邱某、王丽均无法入住案涉房屋，且案涉房屋内原安装木地板的霉变问题也影响邱某、王丽及时入住案涉房屋，后原审法院于2016年6月2日庭询中告知邱某、王丽应及时对案涉房屋内木地板进行处理及使用案涉房屋，此后因此而产生的案涉房屋空置损失由邱某、王丽自行承担。故珠江公司应支付自2015年9月18日至2016年6月2日期间的租金损失。租金标准应按房管部门核定的同时期同地段同类型房屋的租金标准确定，邱某、王丽要求按每月40000元的标准作为租金损失缺乏依据，原审法院不予采纳；但若房管部门核定的同时期同地段同类型房屋的租金标准超过每月40000元的，应以邱某、王丽主张的每月40000元为限。如上所述，因案涉房屋存在需维修的问题导致邱某、王丽接收案涉房屋后未能及时入住使用，故在此期间邱某、王丽所实际支出的物业管理费用应由珠江公司承担，结合原审法院查明的事实，邱某、王丽支出2015年9月18日至2015年10月31日期间物业服务费用2048元，对于邱某、王丽要求珠江公司承担物业管理费用2048元的诉请原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2016年9月14日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州珠江实业开发股份有限公司赔偿原告丘洪悦、王丽装饰损失43421.35元、更换木地板的损失24228.6元及大理石台补偿款8000元。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州珠江实业开发股份有限公司赔偿原告丘洪悦、王丽租金损失（按照广州市房管部门核定的同时期同地段同类型的房屋租金标准计算，自2015年9月18日起计至2016年6月2日止；若该标准超过40000元/月的，应以40000元/月为限）。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州珠江实业开发股份有限公司赔偿原告丘洪悦、王丽物业管理费用2048元。四、驳回原告丘洪悦、王丽的其他诉讼请求。本案受理费8480元，由原告丘洪悦、王丽负担2445元，由被告广州珠江实业开发股份有限公司负担6035元。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，《客户来访服务接待工作记录表》显示，2015年9月16日，一楼南卧墙纸变色，餐厅墙纸变色。二审庭询中珠江公司称：物业公司会把相关问题报给珠江公司，珠江公司确认属于质量问题之后，再进行维修。空调电缆线确实存在过盗割，我方重新接驳过，但是丘洪悦、王丽不同意接驳，最后还是全部更换了。根据现有规定，没有说电缆不能接驳。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，珠江公司作为开发商，对其承诺提供的案涉房屋装饰装修在保修期内存在的质量问题负有维修义务。案涉房屋的价格以及装饰装修在本市商品房市场中处于较高标准，已属于市场所谓“豪宅”，珠江公司显然应向购房人提供与之相匹配的优质商品和服务。本案中，案涉房屋装饰装修存在诸多质量问题，珠江公司以变更《商品房买卖合同》第二十条约定之后的补充协议作为其提供装修质量不合格的商品以及怠于履行维修义务的免责理由，本院不予支持。关于墙纸。《客户来访服务接待工作记录表》显示2015年9月16日案涉房屋即已存在墙纸变色问题，并无证据显示珠江公司及时有效进行维修或者更换，亦无证据显示双方就墙纸问题变更约定。因此，案涉房屋墙纸并不符合合同约定的装饰装修标准和目的，珠江公司应予以赔偿，原审法院认定赔偿数额以案涉房屋全屋使用墙纸所花费数额为限，并无不当。关于木地板。照片显示案涉房屋内部铺设木地板背面及下层底板均不同程度存在发霉变黑，邱某、王丽为维护自身权益、尽快入住而拆除原有霉变木地板进行更换，并无不妥。原审法院对邱某、王丽主张珠江公司按照原案涉房屋木地板价值进行补偿予以支持，并无不当。关于大理石。经原审法院现场勘察，案涉房屋主人房卫生间大理石台、一楼公用卫生间镜子下方、洗手台与镜子中间墙面大理石均存在裂纹，鉴于裂纹并不影响正常使用，仅是影响美观，原审法院从经济效率的原则出发，酌情判令珠江公司补偿邱某、王丽8000元，公平合理，并无不当。关于租金损失。根据《接待来访记录统计表》显示，2015年9月至2015年12月，珠江公司多次上门维修，维修部位包括餐厅推拉门、阳台地漏、卫生间、厨房、客卧、浴缸、衣柜、空调电缆等，因空调电缆线曾被盗割，空调存在跳闸短路等问题，珠江公司于2016年3月16、17日对空调电缆线进行更换，并于2016年5月25、26日对案涉房屋进行全屋大理石地板抛光处理。在上述珠江公司对案涉房屋全屋进行维修及更换空调电缆期间，邱某、王丽显然无法入住，原审法院判令珠江公司支付自2015年9月18日至2016年6月2日告知邱某、王丽及时使用案涉房屋期间的租金损失，标准按房管部门核定的同时期同地段同类型房屋的租金标准确定，公平合理，并无不当。关于物业管理费。因案涉房屋存在诸多维修问题，导致邱某、王丽未能及时入住使用，在此期间邱某、王丽所支出的物业管理费用应由珠江公司承担，原审法院予以支持，并无不当。综上所述，珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6035元，由上诉人广州珠江实业开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  郑怀勇二〇一七年二月十六日书记员  杨仁义黄妙丽