江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初94号原告石向红,女,1948年8月9日生,汉族，住南京市秦淮区。委托代理人杜慧敏，江苏江北律师事务所律师。被告刘洁,女,1985年10月9日生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托代理人顾澍，江苏宁法律师事务所律师。第三人贾珊珊，女，1956年10月23日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托代理人顾澍，江苏宁法律师事务所律师。第三人南京家喻户晓房产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区宁六路1号浦东花园B幢208室。法定代表人周雨衡。原告石向红与被告刘洁、第三人贾珊珊、南京家喻户晓房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年1月5日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石向红及其委托代理人杜慧敏，被告刘洁及其与第三人贾珊珊共同的委托代理人顾澍均到庭参加诉讼。第三人南京家喻户晓房产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石向红诉称，原告石向红夫妇打算在2015年国庆期间为儿子购置一套住房。后在第三人南京家喻户晓房产经纪有限公司（以下简称家喻户晓）的售房网站上看到位于南京市××区××硅谷××单元××室的一处房源。遂联系家喻户晓的工作人员进行看房，原告对房屋比较满意，即在家喻户晓核验了房屋产权证、土地证真实有效后提出购买需求。家喻户晓称该房房主刘洁在外地不能及时到南京，全权委托其母贾姗姗进行相应的合同签订及接受款项、办理过户手续等程序。在原告、贾姗姗、家喻户晓工作人员均在场的情况下，由家喻户晓工作人员裴鑫当场与刘洁核实了全权委托母亲售房的事实、售房价款及支付方式等。刘洁在电话中称因有孕行动不便故委托母亲代签售房合同，她本人将于2015年10月10日前到南京同原告一起办理过户手续，并以路途遥远交通不便为由，要求原告能在办理过户当天一次性现金支付全部剩余房款96万元。原告也考虑到双方方便，同意了该方案。三方即签订购房中介合同及补充协议，并由贾姗姗代收2万元定金。之后原告即返回家中进行房款筹备工作，但到2015年10月10日，即双方约定办理付款及过户手续时，被告突然称不卖房了，同时拒绝返还定金及承担违约责任，且态度强硬。原告及家喻户晓与被告多次进行沟通未果。原告认为，原被告双方签订的合同属于真实意思表示，原告积极依约全面履行了义务且在没有任何过错的情况下，被告无故拒绝售房，且原告已至房产局对房产信息进行了核实，该房不存在任何过户的障碍，被告不愿继续履行合同系主观恶意，故起诉至请求法院:1、判令确认原被告签订的房屋买卖合同于2015年10月10日已经解除；2、判令被告及第三人支付违约金40000元并赔偿原告经济损失82591.5元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告刘洁辩称，违约事实是不存在的,被告无需承担相应违约责任。被告与第三人之间的授权无效，原告主张继续履行合同没有事实和法律依据。中介合同的约定不能约束被告因此被告没有必要履行合同。原告主张若被告拒绝履行合同的经济损失与本案无关，因为贾珊珊已经于2015年10月4日早上明确告知中介履行合同的不能，是中介没有尽到相应责任，因此责任不应由被告一方承担，诉讼费用也应当由原告承担。第三人贾珊珊辩称，第三人贾珊珊已经于2015年10月4日早上明确告知中介履行合同的不能，但中介没有尽到相应责任。第三人南京家喻户晓房产经纪有限公司未到庭进行答辩。经审理查明，贾珊珊与刘洁系母女关系。2015年10月1日，原告石向红（合同乙方）与第三人贾珊珊在第三人南京家喻户晓房产经纪有限公司的居间下签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定由甲方刘洁将位于南京市浦口区×室的房屋出售给乙方，房屋总价款为98万元。合同的第九条违约责任部分约定甲、乙方无正当理由不履行合同等违约事由应承担违约金4万元。补充协议第一条第一款约定乙方于2015年10月1日前支付甲方定金2万元，第三款约定乙方于2015年10月10日前支付甲方首付款48万元，同时双方办理产权过户及贷款手续。第四款约定，甲乙双方于房产局通知出件8-15日内办理出件手续，同时乙方支付甲方房款，金额为47万元。第五款约定，双方于甲方拿到97万元办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方尾款1万元。签订合同当日原告石向红向第三人贾姗姗交付2万元购房定金，贾姗姗向石向红出具收条一份。后原告石向红与第三人贾姗姗以及第三人南京家喻户晓房产经纪有限公司又签订了《补充协议》一份，内容为：双方原约定于2015年10月10日前过户，并于过户当日买方付给卖方48万元。现因卖方要做公证，所以买卖双方一致决定于过户当日买方付给卖方95万元并于当天做好公证手续。庭审中，原告石向红陈述称，2015年10月5日及10月7日，其与丈夫陆伦桂先后从银行取出定期存款共计74万元，损失定期存款利息82591.49元。石向红陈述其于2015年10月7日下午得知被告不同意卖房的事实。上述事实有原被告陈述、《房地产买卖中介合同》、补充协议、收款收据、银行流水打印单、《中国电信CDMA短信、语音清单》等予以证实。本院认为,本案中，第三人贾珊珊在与原告石向红签订《房地产买卖中介合同》及补充协议时并未得到房屋权利人刘洁的授权，刘洁也不同意继续履行上述买卖合同。对原告要求确认《房地产买卖中介合同》已经于2015年10月10日解除的主张，原告并不能提出双方达成一致或者其已经行使解除权的相应证据证明。但合同实际已经无法继续履行，故本院认可对原告石向红与贾珊珊签订的关于南京市××区××硅谷××单元××室房屋的买卖合同予以解除。对原告主张被告刘洁及第三人贾珊珊承担违约金并赔偿损失的诉讼请求，本院认为，被告刘洁并不是签订合同的当事人，原告要求其承担违约责任没有事实及法律依据，本院不予支持。第三人贾珊珊在签订合同时并未获得刘洁的授权，相应的法律后果应由贾珊珊自行承担。本案中，贾珊珊在未获得房屋所有权人刘洁授权的情况下签订了房屋买卖合同，原告石向红也在明知房屋非贾珊珊所有的情况下与贾珊珊签订房屋买卖合同，以致双方签订的合同无法继续履行，原告与贾珊珊对合同的解除均存在过错，但由于贾珊珊与刘洁的特殊身份关系，且贾珊珊持有涉案房屋的产权证和土地证，更容易使原告产生信赖。故原告石向红主张要求贾珊珊承担违约责任本院予以支持。对于应承担违约责任的金额，本院认为合同中约定不履行合同的违约金为40000元。原告石向红在庭审中提出因履行合同产生了相应的利息损失82591.49元，但原告在取出相应钱款时并未到期，取出后钱款的去向也不能明确，综上，本院认定贾珊珊向石向红承担违约金40000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、解除原告石向红与第三人贾珊珊签订的关于南京市浦口区房屋的《房地产买卖中介合同》。二、第三人贾珊珊于本判决生效之日起5日内向原告石向红支付违约金40000元。三、驳回原告石向红的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14723元，由原告石向红负担4417元，第三人贾珊珊负担10306元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费14723元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审 判 员  鄢志文人民陪审员  徐晓燕人民陪审员  胡小平二〇一七年二月三日书 记 员  孙彦文