洪雅县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1423民初281号原告朱超逸,男。委托代理人张琳（原告之母），女。特别授权。被告眉山市远兴房地产发展有限公司，住所地：眉山市东坡镇旭光村；注册号：915114027208415103。法定代表人张俊文，董事长。被告四川禾兴置业有限责任公司，住所地：洪雅县洪川镇修文路五段1-1号，注册号：91511423662760631A。法定代表人黄秋杰，执行董事。朱超逸与眉山市远兴房地产发展有限公司、四川禾兴置业有限责任公司关于房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法由审判员况明德独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱超逸特别授权代理人张琳到庭参加了诉讼,被告眉山市远兴房地产发展有限公司、四川禾兴置业有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法对其适用缺席审判。本案现已审理终结。原告朱超逸诉称，我于2009年11月25日与二被告签订了《月珠金岸定购协议书》，同年12月1日与第一被告远兴公司签订《商品房买卖合同》，购买了二被告开发的月珠金岸项目房号为1-17、2-8、2-9、2-10的商业用房，面积共761.38平方米，总价款为2055726元，我按约定分四次支付房款170万元，另支付水、电开户费5500元。2011年11月被告向原告交付房屋，原告办理了水、电户头后将房屋出租给他人使用。按照合同约定被告应在房屋交付之日起365个工作日内为原告办理房屋所有权证书，但二被告并未按约为原告办理不动产登记证书，经原告多次催促，被告仍以各种理由推诿，侵犯了原告的合法权益，诉来本院请求判令被告立即为原告办理不动产登记证书，并承担合同违约金168300元。被告眉山市远兴房地产发展有限公司未作答辩。被告四川禾兴置业有限责任公司未作答辩。原告朱超逸为了证明自己的主张提供了下列证据：1、《月珠金岸定购协议书》，证明2009年11月25日朱超逸与眉山市远兴房地产发展有限公司、四川禾兴置业有限责任公司签订协议，定购二公司开发建设的位于洪雅县月珠南街的“月珠金岸”商业房屋，房号为1-17、2-8、2-9、2-10号。2、《商品房买卖合同》，证明2009年12月1日朱超逸与眉山市远兴房地产发展有限公司签订协议，购买该公司开发建设的“月珠金岸”商业用房，房号为1-17、2-8、2-9、2-10号，面积为761.38平方米，价款为2055726元。3、眉山市远兴房地产发展有限公司、四川禾兴置业有限责任公司登记信息，证明二被告的主体资格。4、洪雅县农业银行进帐单两份及四川禾兴置业有限责任公司出具的加盖财务专用章的收据一份。证明朱超逸在2009年11月25日定购协议签订当日通过银行向眉山市远兴房地产发展有限公司转帐50万元支付房款的事实。5、洪雅县农业银行现金缴款单一份及四川禾兴置业有限责任公司出具的加盖财务专用章的收据一份。证明朱超逸在2009年11月26日通过银行向眉山市远兴房地产发展有限公司缴款20万元支付房款的事实。6、2011年12月12日眉山市远兴房地产发展有限公司出具的加盖财务专用章收据一份。证明朱超逸向眉山市远兴房地产发展有限公司交纳了所购房屋的水、电开户费5500元。7、2012年11月1日眉山市远兴房地产发展有限公司出具的加盖财务专用章收据一份。证明朱超逸通过抵款的方式支付眉山市远兴房地产发展有限公司房款100万元的事实。8、《租用协议》一份。证明朱超逸从2013年7月16日起将向二被告购买的商业用房出租给他人使用。9、洪雅县青衣江水业有限责任公司用水卡及水费清单。证明朱超逸从2012年2月起开始交纳水费。10、国网四川省电力公司购电卡及缴费清单。证明朱超逸从2014年1月至2017年1月的电费交纳情况。本院依职权收集的证据：1、询问朱涛笔录。证明眉山市远兴房地产发展有限公司、四川禾兴置业有限责任公司在“月珠金岸”项目开发上是合作关系。上述证据当庭出示，因二被告未到庭对证据进行质证，视为放弃质证权利。本院对上述证据予以确认。二被告未向法庭提供证据，视为放弃举证权利。经审理查明，2009年11月25日朱超逸（乙方）与眉山市远兴房地产发展有限公司、四川禾兴置业有限责任公司（甲方）签订《月珠金岸定购协议书》，约定朱超逸定购甲方开发建设的位于洪雅县月珠南街的“月珠金岸”商业房屋，房号为1-17、2-8、2-9、2-10，并约定了建筑面积、计价方式与价款、付款方式和期限等，同日原告通过宋玉芬和朱佑红在洪雅农行的帐号向眉山市远兴房地产发展有限公司分别转帐30万元和20万元，四川禾兴置业有限责任公司出具了加盖财务专用章的收据一份（票号0037269），载明收到朱超逸门市首付款50万元。次日朱超逸之母张琳在洪雅县农业银行以现金缴存的方式向眉山市远兴房地产发展有限公司帐户存款20万元，四川禾兴置业有限责任公司出具了加盖财务专用章的收据一份（票号0037270），载明收到朱超逸门市首付款20万元。2009年12月1日朱超逸与眉山市远兴房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、出卖人为眉山市远兴房地产发展有限公司，买受人为朱超逸；2、朱超逸购买眉山市远兴房地产发展有限公司开发建设的“月珠金岸”商业用房，房号为1-17、2-8、2-9、2-10号，面积为761.38平方米，价款为2055726元；3、付款方式为：签订合同当日付款70万元，交房之日付100万元，领房产证后一周内付清余款355726元；4、交付条件为：出卖人应当在2012年11月1日前向买受人交付该商品房。5、产权登记为：商品房交付使用后90日内，申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；等等。2012年11月1日眉山市远兴房地产发展有限公司出具了加盖财务专用章收据一份（票号1012503），载明收到朱超逸门市房款100万元，收款方式为抵款。2011年12月12日眉山市远兴房地产发展有限公司将房屋交付朱超逸，朱超逸向眉山市远兴房地产发展有限公司交纳了房屋的水、电开户费5500元，该公司出具了加盖财务专用章的收据一份（票号2011353）。后眉山市远兴房地产发展有限公司为原告办理了水、电户头，原告将房屋出租他人使用至今。由于多种原因，约定的交付房屋所有权证书的期限届满之后，二被告未能为原告办证，经原告多次催促二被告仍未履行办证义务，原告遂诉来本院，要求判令被告为原告办理购买门市的不动产登记证和支付原告违约金168300元。同时查明，眉山市远兴房地产发展有限公司和四川禾兴置业有限责任公司是两家独立的法人企业，合作开发“月珠金岸”项目，眉山市远兴房地产发展有限公司具有开发房地产项目的资质。双方约定的交房时间为2012年11月1日前，约定的办证时限为交房后365个工作日内，按此计算办证届满之日应为2014年4月底，违约金计算的起算时间为2014年5月。本院认为，本案《商品房买卖合同》的出卖人为眉山市远兴房地产发展有限公司，买受人为朱超逸，眉山市远兴房地产发展有限公司和四川禾兴置业有限责任公司虽然合作开发“月珠金岸”项目，但是两家独立的法人企业，而合同主体具有相对性，故四川禾兴置业有限责任公司不是本案适格主体。依法成立的合同，自合同成立时生效。合同当事人应当按照诚实信用原则，全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告按照合同约定支付了门市款170万元，而被告未按照合同约定为原告办理不动产登记证书，应承担本案的全部责任，故原告主张“被告立即为原告办理不动产登记证书”的请求本院予以支持。双方在合同中约定了未及时办理证书应按已付款金额的万分之一计算违约金，原告要求被告支付168300元违约金的请求符合双方约定的计算时间和计算标准，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告眉山市远兴房地产发展有限公司在本判决生效之日起五日内为原告朱超逸办理位于洪雅县洪川镇“月珠金岸项目”房号为1-17、2-8、2-9、2-10号的不动产登记证书。二、由被告眉山市远兴房地产发展有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告朱超逸违约金168300元。三、驳回原告对四川禾兴置业有限责任公司的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1930元，由被告眉山市远兴房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  况明德二〇一七年二月十六日书记员  马颖玲