肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2012)肇端法民初字第261号原告：肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处，住所地：广东省肇庆市黄塘东路1号康乐花园第13栋（C3）首层办公室，组织机构代码：78649336-0。负责人：何卓娇，经理。委托代理人：梁剑华，广东余黎张律师事务所律师。被告：刘秋良，男，1972年12月16日出生，汉族，住广东省肇庆市，委托代理人：陈涛，广东曜政律师事务所律师。原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处诉被告刘秋良物业服务合同纠纷一案，本院2012年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年5月25日公开开庭进行了审理。原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处的委托代理人梁剑华、被告刘秋良的委托代理人陈涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处诉称，2009年4月27日，被告和原告签订《前期物业管理服务协议》，原告受聘为星荷湖畔小区提供物业管理，被告作为业主须向原告交纳物业管理服务费及其他相关费用。但被告并未遵守协议约定依法履行缴费义务，2010年1月至2011年12月，被告拖欠原告物业管理服务费4497.6元，拖欠楼梯灯电费、防盗系统维护费、电梯公摊电费、公共路灯分摊电费、恒压泵供水分摊电费546.6元，经原告多次催讨，被告至今仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，特请求法院判决：1、被告向原告交纳2010年1月至2011年12月止的物业管理服务费4497.6元及滞纳金2392.7元（滞纳金计至2011年12月31日，以后按实际发生计收）。2、被告向原告交纳楼梯灯电费、防盗系统维护费、电梯公摊电费、公共路灯分摊电费、恒压泵供水分摊电费546.6元。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更其第一项诉讼请求为：被告向原告交纳2010年1月至2011年12月止的物业管理服务费4497.6元及滞纳金1551.68元（滞纳金按每日千分之一的标准从逾期付款之次日起分段计算至2011年12月31日，之后按每日千分之一计算至付清时止）。被告刘秋良辩称，原告起诉的事实没有依据。欠款数额属实，但违约金标准过高，不应计付。被告不是故意拖欠管理费，而是因房屋质量存在问题，被告多次向原告反映，但是原告不予处理，希望法院驳回原告的请求。为了妥善处理房屋质量问题，我方要求追加房产开发商作为本案当事人参加诉讼。经审理查明：刘秋良于2009年4月27日向购买了肇庆市伴月路星荷湖畔小区F幢1605房，并办领了《房地产权证》。2009年4月27日，肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处作为甲方和刘秋良作为乙方签订《前期物业服务协议》一份，约定由甲方为星荷湖畔小区提供物业管理服务，乙方须在每月5日前交清当月物业管理费用，普通住宅每平方米0.80元/月，带电梯住宅每平方米1.25元/月，梯灯、防盗系统电费及维护费5元/月，电梯电费及恒压泵水、电费由业主分摊；乙方逾期缴费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算违约金。合同还对双方的权利、义务、服务标准等具体事宜进行了详细约定。合同签订后，刘秋良办理了所购房屋的交接手续，肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处亦依约为星荷湖畔小区提供物业管理服务。刘秋良自2010年1月1日起拖欠肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处的物业管理费用，截至2011年12月31日，刘秋良共拖欠肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处物业管理服务费4497.6元、楼梯灯电费、防盗系统维护费、电梯公摊电费、公共路灯分摊电费、恒压泵供水分摊电费546.6元。肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处多次向刘秋良催收上述物业管理费用无果，遂成讼。庭审中，肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处提供了管理费欠费明细表，认为按照合同约定的每天千分之一的标准计算，刘秋良欠缴的2010年1月1日起至2011年12月31日的物业管理费从逾期交费日之次日起分段计算至2011年12月31日止的滞纳金为人民币1551.68元。此外，刘秋良解释不交费是因肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处没有履行管理义务，其房屋质量存在问题，其已多次向肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处反映，但均得不到妥善解决。肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处则认为这属于刘秋良与房产开发商之间的纠纷，其无法解决。本院认为：本案为物业管理服务合同纠纷。肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处为星荷湖畔小区提供了物业管理服务，刘秋良作为肇庆市伴月路星荷湖畔小区F幢1605房业主，享受了肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处提供相应的物业管理服务，理应按照《前期物业服务协议》约定的收费标准向其交纳物业管理费。但刘秋良经肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处催收仍拖欠物业管理费，显属违约，依法应承担向肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付拖欠物业管理费的责任。由于刘秋良在庭审中对拖欠的物业管理费用的数额没有异议，故本院对该数额予以确认。肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处要求刘秋良缴纳物业管理费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。刘秋良应向肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付2010年1月1日起至2011年12月31日的物业管理服务费4497.6元、楼梯灯电费、防盗系统维护费、电梯公摊电费、公共路灯分摊电费、恒压泵供水分摊电费546.6元。肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处请求刘秋良支付滞纳金1551.68元，虽然是参照双方在合同中约定滞纳金的标准计算，但刘秋良提出该标准偏高，本院予以调整，在实体处理时确认被告应按照实际欠款额参照中国人民银行规定的六个月（含六个月）短期贷款利率标准的1.3倍从2012年1月1日起计付违约金至付清款时止。因房屋质量问题与本案不属同一法律关系，本案对此不作调整，刘秋良可另循法律途径解决。刘秋良以肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处不解决房屋质量问题为由拒绝交纳物业管理费用的看法，显属过错，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：一、被告刘秋良应在本判决书发生法律效力之日起五日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付拖欠的2010年1月1日起至2011年12月31日的物业管理费人民币4497.6元。二、被告刘秋良应在本判决书发生法律效力之日起五日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付拖欠的2010年1月1日起至2011年12月31日的楼梯灯电费、防盗系统维护费、电梯公摊电费、公共路灯分摊电费、恒压泵供水分摊电费人民币546.6元。三、被告刘秋良应在本判决书发生法律效力之日起五日内向原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付逾期付款违约金（违约金按照欠款额5044.2元（4497.6元+546.6元=5044.2元）参照中国人民银行规定的六个月（含六个月）短期贷款利率标准的1.3倍从2012年1月1日起计算至付清款时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元（原告肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处已交纳），由被告刘秋良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙婉珊审 判 员  杜宁光人民陪审员  陈扬明二〇一二年七月三日书 记 员  伍明宇