文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初14921号原告深圳市宝安区公共物业管理局，住所地深圳市宝安区新安二路57号，组织机构代码455767806。法定代表人刘文浩，局长。委托代理人刘彦玲，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托代理人麦玉婵，广东宝城（前海）律师事务所实习律师。被告深圳投融通投资有限公司，住所地深圳市宝安区3区中粮地产集团中心15F06室，组织机构代码682009941。法定代表人王郁平。原告深圳市宝安区公共物业管理局与被告深圳投融通投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘彦玲、麦玉婵到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月28日，原、被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告位于深圳市宝安区宝城22区公园路综合楼3号厂房，用途为厂房，租期5年，自2011年3月28日至2016年3月27日，每月租金为32688元，被告应于每月5日前向原告支付当月租金。合同签订后，原告向被告收取租赁保证金98000元。自2015年6月1日起，被告开始拖欠租金，期间，原告以多种形式向被告催交租金，但其均不予理睬。截止至2016年3月27日，被告已拖欠租金294192元。2016年1月13日，原告向被告送达《关于合同期满后不再续租的告知函》，通知被告租赁期满后双方不再续签。2016年3月17日，原告向被告发出《宝安区政府物业欠租催交通知》，告知其拖欠租金总额并要求限期交纳。2016年3月28日，原告再次向被告发出律师函，催缴被告拖欠的租金。2016年4月14日，被告向原告支付了2015年7月份租金。截至今日，原被告双方的租赁合同期限已届满，被告不仅拒绝缴纳拖欠的租金及违约金，而且继续占用租赁物业，不肯搬离。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告之间的租赁合同于2016年3月27日已解除，并判决被告限期搬离占用物业；2、被告向原告支付拖欠的租金共计人民币261504元；3、被告向原告支付违约金暂计为人民币101136.67元（按照欠缴租金的日千分之二计收，暂计至2016年4月27日，其中包括2016年4月14日支付的2015年7月份租金的违约金18501.41元）；4、租赁保证金归原告所有，不予返还（保证金人民币98000元）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告未提交书面答辩意见，亦未提供证据。经审理查明，2011年3月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区宝城22区公园路综合楼3号厂房出租给乙方使用，房屋建筑面积共计2398.25平方米，月租金为32688元；乙方应于2011年4月5日前交付首期租金，金额为32688元，乙方应于每月3日前向甲方交付租金；乙方租用房屋的期限自2011年3月28日起至2016年3月27日止；租赁房屋用途为厂房；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取98000元作为租赁保证金；满足以下条件之一，甲方应向乙方返还租赁保证金：1、租赁期满后，乙方将所租赁的房地产及附属设施以清洁无损的状态交给甲方，并结清应由乙方承担的一切费用，且办理有关移交手续；2、甲乙双方经协商同意提前终止合同并同意返还保证金的；若乙方违约，甲方可不予返还保证金。乙方不得将租赁房地产转租予他人，但在租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；若乙方拖欠租金达30天以上，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿，不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权提出变更合同条款或解除合同。合同附页第五条约定若乙方拖欠租金累计达1个月的，甲方可终止合同并收回房屋，不予退回租赁保证金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按欠租总额的千分之二向乙方收取违约金。合同签订后，原告依约将涉案房产交付被告使用，被告依约向原告支付了租赁保证金98000元。原告主张被告自2015年6月1日起，开始拖欠租金。2016年3月17日，原告向被告发出《宝安区政府物业欠租催交通知》，告知被告拖欠原告10个月租金，共计326680元，被告应于2016年3月23日前向原告交纳所欠租金。庭审中，原告主张被告于2016年4月14日向原告支付了2015年7月份租金，被告自2015年8月28日起至2016年3月27日止的租金未支付。另查，涉案宝安区宝城22区公园路综合楼3号厂房登记权利人为宝安县建设局房管科。根据原告提交的深圳市宝安区机构编制委员会宝机编（2006）59号文件，原告的机构职能包括对宝安区政府物业资产产权管理。以上事实，有经过庭审举证、质证的深圳市房屋租赁合同书、房屋所有权证、房屋租赁凭证、关于合同期满后不再续租的告知书、宝安区政府物业欠租催交通知、支付租金流水账单、租金及违约金计算表、宝机编【2006】59号文件等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，涉案房产为政府物业资产，原告作为宝安区政府物业资产的管理人，有权对涉案房产进行出租管理，故原被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人应全面依约履行各自的义务。被告未提交书面答辩状及证据，亦未到庭，视为放弃对原告证据进行质证的权利。故对于原告关于被告拖欠其租金的主张，本院予以采信。被告拖欠租金的行为已构成违约，应当向原告支付拖欠租金，并承担违约责任。合同附页第五条约定若乙方拖欠租金累计达1个月的，甲方可终止合同，且合同约定的期限已于2016年3月27日届满，原告已在合同期限届满前告知被告不再续租，故对于原告请求确认双方的租赁合同于2016年3月27日解除的请求，本院予以支持。关于原告要求被告限期搬离占用物业的诉讼请求，本院认为，庭审中原告称涉案物业现由被告出租给第三方使用，而并非由被告在实际使用，故由于被告并未实际使用涉案物业，本院对于原告要求被告限期搬离物业的请求不予支持，原告可另寻途径要求涉案物业实际使用人搬离。关于拖欠租金的金额，原告确认被告自2015年8月28日起至2016年3月27日止的租金未支付，故被告应向原告支付拖欠租金228816元（32688元/月×7个月）。关于被告的违约责任。原告请求被告支付违约金并没收租赁保证金。本院认为，根据原被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》的约定，“若乙方拖欠租金累计达1个月的，甲方可终止合同并收回房屋，不予退回租赁保证金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按欠租总额的千分之二向乙方收取违约金。”本院认为，违约金具有惩罚性、补偿性功能，双方合同约定了乙方违约情况下，甲方可没收租赁保证金，已足以弥补原告因被告拖欠租金造成的损失，且原告在庭审中明确表示若违约金与没收租赁保证金之间选择，原告选择没收租赁保证金，故对于原告另行要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，对于原告要求没收租赁保证金98000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市宝安区公共物业管理局与被告深圳投融通投资有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2016年3月27日解除；二、被告深圳投融通投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市宝安区公共物业管理局支付拖欠租金人民币228816元；三、被告深圳投融通投资有限公司向原告深圳市宝安区公共物业管理局交纳的租赁保证金98000元归原告深圳市宝安区公共物业管理局所有，不予返还；四、驳回原告深圳市宝安区公共物业管理局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8210元，由原告负担人民币2386元，由被告负担人民币5824元，受理费原告已预交人民币8210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  苑广玲人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  郭映舜二〇一七年二月十五日书 记 员  赵 洋书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。