上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三（民）初字第1889号原告诉被告及反诉原告诉反诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转换为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年12月17日签订了《租赁合同》，约定被告将位于金山区金山卫镇秦弯路1268弄某号的厂房和办公楼出租给原告使用，租赁期限三年，至2013年12月31日届满。后双方协商一致延长租赁期限至2014年6月15日，并就此于2014年2月17日签订了一份《决议书》，原告已按《决议书》约定将全部租金付清，并腾空租赁厂房。2014年5月9日，被告强行封锁了租赁厂房，暴力阻止原告生产和发运货物，租赁厂房中大量的成品、半成品、生产原料和设备等也被封锁。在此期间，原告与被告多次交涉，被告置若罔闻，至今仍未交还租赁厂房和原告的库存物品。为维护自身合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请求判令：1、终止原、被告双方签订的租赁合同和决议书；2、被告立即返还其侵占的原告在租赁厂房中的成品、半成品、生产原料和设备等物品；3、被告返还保证金60000元。本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求。被告未作书面答辩。庭审中称，《租赁合同》和《决议书》均已到期，无需终止；关于租赁厂房内的成品、半成品、生产原料和设备等物品，由于原告并未将厂房返还被告，门卫也是由原告派人看守，原告还在厂门口张贴了封条，上述物品并非由被告控制；原告之所以无法搬离是因为原告股东之间的纠纷所致，与被告无关；关于60000元保证金，应当返还，但原告至今未按《决议书》约定履行义务，故该笔费用应予抵扣。同时，反诉称，原、被告于2010年12月17日签订《租赁合同》，约定被告将其所有的位于金山区金山卫镇秦弯路1268弄某号第4幢厂房出租给原告，租赁期限为三年。租赁期满后，原告未能搬离租赁厂房，并请求被告再给几个月的搬厂时间，双方遂于2014年2月17日签订《决议书》一份，约定原告于2014年6月15日前结清相关费用，搬清属于原告的生产设备和库存等，如原告未能按期搬离并结清相关费用的，被告有权处置租赁厂房内的相关设备及库存等，并且原告按每天一万元标准向被告支付违约金，该款项扣除保证金后不足部分在设备或货物中扣除。截止到2014年6月15日，原告未能按照《决议书》的约定结清相关费用，未能搬清全部设备和库存，也未将租赁厂房返还被告。为维护被告的合法权益，故向法院提起反诉，请求判令原告自2014年6月16日起至实际搬离租赁厂房之日止按每天一万元的标准向被告支付违约金。本案诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告增加诉讼请求，请求判令：1、原告自2014年6月16日起至实际搬离租赁厂房之日止按每天一万元的标准向被告支付违约金；2、原告立即撤离租赁厂房并将房屋返还被告；3、要求原告恢复原状（即将污水及垃圾清理完毕至符合环保要求）；将锅炉指标、电、水等户名过户至被告名下。原告又称，原告已按照《决议书》约定的时间提出搬迁，但被告恶意阻止，原告不应当承担赔偿责任，即使原告存在违约，违约金的约定的计算标准过高，应予调整；其次，由于租赁物本身就被被告控制，不存在返还；第三，污水及垃圾并非全部由原告造成，原告仅同意处理租赁期间产生的污水及垃圾；第四，锅炉指标的过户与本案无关，根据原告股东间的分配方案，锅炉是分配给被告法定代表人的丈夫叶某（原告股东之一）的，属于原告另两位股东的财产搬离后，原告同意将锅炉留在被告厂房内，而锅炉的过户应由叶某负责；对于水、电的过户没有异议。经审理查明，原、被告于2010年12月17日签订《租赁合同》，约定被告将位于金山区金山卫镇秦弯路1268弄某号的厂房和办公楼（建筑面积4200平方米，土地面积10244平方米）出租给原告使用，租赁期限为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止，年租金260000元，每半年支付一次；该合同上有原、被告公司的盖章及原告法定代表人徐某、案外人叶某、徐某的签名。租赁期满后，因原告请求再给几个月搬厂时间，双方于2014年2月17日又签订了一份《决议书》，双方协商一致延长租赁期限至2014年6月15日，租金按原合同执行，另支付60000元保证金；原告必须在期满前结清相关水、电费，清理完厂区内的废料、垃圾及污水，如逾期被告可按每天10000元标准向原告索赔；决议书上原告方由徐某、叶某等人签名，被告方由法定代表人徐某签名。2014年2月19日，原告将60000元保证金交付给被告。租赁期间，被告将其名下的锅炉指标、水表、电表等用户名过户给了原告。2014年6月23日，被告发函给原告，要求原告尽快搬离，清理完厂区内垃圾、污水、结清水、电费等，并要求逾期一天按10000元标准进行计算；6月25日，案外人叶某回函，称公司股东之间发生纠纷，在股东未统一意见下，其不同意任何人搬离租赁厂房内的货物及设备，如被告擅自放行，将依法追究责任；存放期间的费用按《决议书》执行。2014年7月23日，被告再次发函，要求原告前往处理污水事宜，原告未回函。另查明，2014年5月9日，原告准备搬迁，因工人工资、社会保险等事宜与工人发生争执，张某、林某等人用铁链将厂区大门锁住，未搬离成功；2014年5月24日，原告在发货过程中，因股东之间的经济纠纷与叶某发生争执，叶某阻止发货，双方发生殴打并报警；2014年6月10日，原告再次前往搬运货物，因与叶某及员工张某、林某发生争执而未果；2014年6月15日，被告派门卫进驻租赁厂房。诉讼中，在本院协调下双方同意原告于2014年8月20日前先行搬离，但仅搬离了部分财产；同年9月4日，本院协同原、被告再次前往搬运货物，但叶某、张某、林某再次阻止。又查明，叶某系原告公司的股东之一，又系被告公司法定代表人徐某的丈夫，叶某因股东权益纠纷已向法院提起诉讼；张某、林某于2014年6月10日之前系原告公司员工，6月20日进入被告公司工作，张某、林某的社会保险事宜至今未处理完毕。以上事实，由原、被告营业执照、租赁合同、上海市房地产登记申请书、决议书、收据、支票存根、发票、视频资料、函、回函、照片、证人证言、金山卫派出所的询问笔录、本院谈话笔录及庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。租赁合同期满后，双方又签订了《决议书》，继续按原合同履行至2014年6月15日，租赁期限在诉讼中已经届满，原、被告间的《租赁合同》及《决议书》自然终止。本案争议焦点一：租赁合同期满前后，被告有无侵占原告财产的故意。原告曾于诉讼前后多次准备搬离并返还租赁厂房，但因叶某、张某、林某等人的阻止而未果；叶某、张某、林某等人的身份特殊，叶某既是原告公司的股东，又是被告法定代表人的丈夫；而张某、林某既是原告公司的前员工，现又是被告公司的员工，诉讼前后，他们曾多次阻止原告搬迁；从公安部门的询问笔录反映，叶某系因股东权益纠纷而阻止原告搬运货物，现股东权益纠纷也已起诉至本院；张某、林某等人系因原告拖欠工人工资及社会保险费事宜而阻拦，并被张某、林某用铁链将厂区大门锁住；原告没有证据证明叶某、张某、林某系受被告指使，故本院认为，叶某系因公司内部股东间存在经济纠纷而阻止原告搬迁，张某、林某系因与原告间尚存在劳资纠纷而阻止原告搬迁，原告无法搬离租赁厂房系阻止所致，租赁厂房内属原告所有的成品、半成品、生产原料和设备等物品原告可自行取回；原告认为系被被告侵占的依据不足；因被告已提起反诉，可予一并处理。关于60000元保证金，应当返还，被告也同意返还，本院予以支持。原告未能按双方约定返还租赁厂房，应承担相应的违约责任。本案争议焦点二：原告因违约造成被告损失是否应当全部由原告承担。本院认为，2014年9月4日，本院协同原、被告前往租赁厂房搬迁，又遭到叶某、张某、林某的阻止；由于此次搬迁是在诉讼期间，并由法院协同，原告对返还租赁厂房积极主动，而此时租赁厂房门卫已由被告派驻，且张某、林某已是被告公司的员工，由于被告对公司员工管理不力造成原告无法搬迁并返还租赁厂房，对此被告应承担全部责任；考虑到原告搬迁也需一定时日，本院酌定原告应承担三个月逾期交房的违约金。根据《决议书》约定，逾期一天按一万元标准赔偿，但该标准明显过高，现原告也已提出调整请求，故本院酌定原告因逾期交房支付被告违约金80000元。租赁合同期满后，应当及时返还房屋，并恢复原状。现双方间的合同已期满，被告要求原告搬离及返还租赁厂房，合法有据，应予支持；户名在原告名下的锅炉指标、水表、电表系租赁期间由被告过户给原告，返还租赁厂房时原告应当重新过户给被告；对于原告在租赁期间排放的污水及堆放的垃圾，也应当清理完毕至符合要求为止；原告辩称，厂区内的污水并非全部由其排放，但未提供证据证明，本院不予采信。为维护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零七、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告于本判决生效之日起十日内返还本诉原告保证金60000元；二、反诉被告于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告80000元；三、反诉被告于本判决生效之日起十日内将金山区金山卫镇秦弯路1268弄某号房屋内的成品、半成品、生产原料和设备等物品搬离，并将该房屋返还反诉原告；四、反诉被告于本判决生效之日起三十日内将金山区金山卫镇秦弯路1268弄某号房屋中的污水、垃圾等清理完毕；并将锅炉指标、水表、电表的户名过户至反诉原告上海林丰纺织有限公司名下。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3883元，由本诉原告负担2583元，本诉被告负担1300元；反诉案件受理费3425元，由反诉原告负担2280元，反诉被告负担1145元；各自所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  贺美娟人民陪审员  陈 谦二〇一五年五月二十日书 记 员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条  租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。