北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终1752号上诉人（原审原告、反诉被告）首安中通（北京）国际贸易有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇山东庄村府前路20号-2。法定代表人：郭轩，执行董事。委托诉讼代理人：陈秋萍，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）邹×，男，1962年8月9日出生。委托诉讼代理人：陈秋萍，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）崔×，男，1976年11月16日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）吕×，男，1963年2月22日出生。委托诉讼代理人：刘宁，北京市丰友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）粗粮人家（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡西十里居67号。法定代表人：王晓东，总经理。上诉人首安中通（北京）国际贸易有限公司（以下简称首安中通公司）、邹×因与上诉人吕×、崔×、被上诉人粗粮人家（北京）餐饮管理有限公司（以下简称粗粮人家公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民(商)初字第08384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人首安中通公司、邹×、吕×、崔×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首安中通公司、邹×上诉请求：撤销一审判决，依法改判，判令吕×、崔×支付剩余30万元转让费，驳回吕×、崔×装修损失的236850元的请求。事实和理由：一、一审法院驳回30万元转让费存在不当，吕×、崔×实际经营使用了涉案饭庄，剩余款项应当支付，；二、支持装修损失的236850元存在不当，装修造价确定存在问题，并已经消耗，未消耗的应各自承担一半的责任。吕×、崔×上诉请求：撤销一审判决，依法改判，判令首安中通公司返还60万元转让费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，合同无效吕×、崔×无过错，首安中通公司、邹×应返还60万元转让费；二、一审法院使用法律错误，合同无效后，60万元应予返还。粗粮人家公司未提出上诉，经本院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。首安中通公司、邹×向一审法院起诉请求：1.确认首安中通公司与吕×签署的《北京晋麒轩范庄转让合同》无效；2.吕×、崔×和粗粮人家公司腾退位于北京市朝阳区×的标的房屋并返还首安中通公司；3.吕×、崔×、粗粮人家公司支付转让费30万元；4.吕×、崔×支付月使用费28750元的标准支付2016年10月1日至实际腾退之日的房屋使用费。吕×、崔×向一审法院反诉请求：要求首安中通公司返还转让费60万元，并赔偿装修损失754700元。一审法院认定事实：朝阳区×的房屋归将台乡人民政府所有。2011年12月14日，甲方北京市朝阳区将台乡农工商总公司（以下简称将台乡农工商公司）与乙方首安中通公司签订了《协议书》，约定合同的标的为位于朝阳区×占地300平方米，建筑面积200平方米的房屋；合同期限自2012年3月1日至2017年2月28日为止，共计5年，2012年1月1日至2012年2月28日为装修免租期，租金自2012年3月1日起交纳；资金标准为每年11万元，租赁建筑面积为每年1.5元每平方米；自2013年3月1日起，租金标准每年在原基础上递增总金额的5%，即2013年3月1日至2014年2月28日租金为115500元，2014年3月1日至2015年2月28日租金为121275元，2015年3月1日至2016年2月29日租金为127338.7元，2016年3月1日至2017年2月28日的租金为133705.7元；付款方式采用年付，乙方于每年3月1日前预付下一年度租金；乙方对租赁标的物改建、扩建及装饰装修前，须将相关方案报甲方书面同意后，按照国家相关规定办理手续，经批准后方可实施。协议期满或提前解除时，地上不动产、固定附属物及设施一律无偿归甲方所有；乙方不得将所承租的场地全部或部分转卖、转租、转包或转借，一经发现甲方有权单独解除合同，并收回合同标的。乙方在租赁期内遇国家建设征地或规划调整，本合同即时解除，双方的损失自行承担。合同还约定了其他条款。2012年7月10日，邹×成立了晋麒轩饭庄，企业类型为个体，邹×为业主，晋麒轩饭庄登记的经营地为朝阳区×。2012年9月12日，甲方（转让方）邹×、乙方（受让方）吕×、丙方（房东）首安中通公司签订了《转让合同》，约定三方就晋麒轩饭庄转让事宜达成协议，丙方同意将甲方名下位于朝阳区×饭店晋麒轩饭庄（建筑面积为400平米）转让给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和承担的义务；租期2012年9月15日至2017年2月28日，租金30万元每年递增5%。店铺转让给乙方后，乙方同意代甲方向丙方继续履行租赁合同，按时向丙方足额缴纳租金、自行负担经营期间的水电费及其他相关费用；饭庄现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方所有，租赁期满后不动产归丙方所有，租赁期满在同等条件下乙方享有优先续租权。动产无偿归乙方所有。（动产与不动产的划分按租赁合同执行）；乙方向甲方丙方支付90万元转让费，签订转让协议后5个工作日内乙方向甲方丙方先期支付首笔转让费60万元，甲方丙方收到款项后向乙方提供证照及甲方与丙方签订的租赁合同复印件，并将饭庄移交给乙方进行开业筹备，乙方收到晋麒轩饭庄全部证照变更为乙方法人代表并验明无误后五个工作日内向甲方丙方支付剩余30万元转让费，上述90万元转让费包括装修、装饰、设备及相关费用，甲方丙方不得再向乙方收取其他费用；丙方同意向乙方提供45日装修免租期，自甲方正式移交乙方之日起计算；乙方逾期交付转让金，甲方移交日期相应顺延外，每逾期一日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并要求乙方按转让费的10%支付违约金；甲方保证丙方同意甲方转让饭庄，如由于甲方原因导致丙方或甲方自己不能如期移交饭庄，甲方承担违约责任，并向乙方支付转让费10%作为违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，邹×、首安中通公司将晋麒轩饭庄交付给吕×。2013年2月21日，崔×在工商局将晋麒轩饭庄变更为个人独资企业，投资人为崔×。首安中通公司称晋麒轩饭庄在成立时并未办理组织机构代码证。吕×开始以晋麒轩的字号经营，2013年8、9月份之后以粗粮人家的字号经营。诉讼中，各方当事人确定：崔×已经支付了60万元的转让费及截止至2016年9月30日的全部租金，同时崔×在庭审中不再支付之后的租金。原审中，首安中通公司、邹×、吕×、崔×确认2015年9月15日至2017年2月28日的年租金为345000元。首安中通公司表示只要求吕×、崔×和粗粮人家返还房屋，对屋内物品不主张权利。2012年9月25日，崔×收到晋麒轩饭庄的营业执照正副本原件、卫生许可证正本、环境批复原件、税务登记证正副本、公章、财务章、发票专用章、税务代码章。2013年1月17日、4月10日，崔×向首安中通公司出具承诺书，承诺尽快支付租金。2014年2月12日，将台农工商公司向首安中通公司发出通知书称：首安中通公司违反了双方协议第四条的约定，乙方对租赁标的物改建、扩建及装饰装修前，须将相关方案报甲方书面同意后，按照国家相关规定办理手续，经批准后方可实施。乙方不得将所承租的场地全部或部分转卖、转租、转包或转借，一经发现甲方有权单独解除合同，并收回合同标的。首安中通公司应于2014年2月28日前将位于朝阳区×的合同标的物恢复原状，并返还土地及地上建筑。2014年4月21日、23日，将台农工商公司两次向首安中通公司发出通知书，称首安中通公司违反协议，对租赁标的物进行改装、扩建，存在私搭乱建、增大原建筑面积现象；将租赁场所转租、转包，由原来的晋麒轩饭庄转租给粗粮人家。将台农工商公司决定终止合同，并收回合同标的。2014年2月28日已经发出通知，要求首安中通公司返还租赁场所，但是首安中通公司未执行。将台乡农工商公司要求首安中通公司于2014年5月15日前将朝阳区×的合同标的物恢复原状，并将土地及地上建筑物腾空返还。原审中，法院曾到将台农工商公司走访，将台农工商公司张春波称由于晋麒轩饭庄私自改扩建并且存在转租，故将台农工商公司决定收回房屋，已经将通知张贴在晋麒轩饭店，但是首安中通公司仍未返还房屋。本案在审理过程中，吕×、崔×向本庭申请对于涉案房屋及自建部分的装修残值进行价值评估，由首安中通公司交纳了鉴定费6300元，崔×交纳了鉴定费5000元。2016年9月1日，北京中必达资产评估有责任公司出具评估报告，评估结果为：自建房评估价值为33.18万元，自建房内装修工程评估价格为9.23万元，原有房内装修工程评估价值14.31万元，隐蔽工程评估价值18.75万元，共计75.47万元。庭审中，首安中通公司表示，由于隐蔽工程是依据崔×的装修合同计算，但崔×并未提供付款凭证以及发票，故对于该隐蔽工程的价格评估不认可。经本庭询问崔×扩建房屋是否是经首安中通公司同意，首安中通公司予以否认，同时提交了一份2013年10月2日崔×与首安中通公司法定代表人郭轩的短信记录，在短信中崔×称:“我真的希望你冷静下来，政府的产业我们做事，你做二房东踏踏实实收你的房租，何必横在（那里）……盖房子的事情我们也是下了大力量疏通的，不然会这样么，望你能理解。郭总如果发生任何责任问题全由我承担，以此信息为据崔×。”上述事实，有首安中通公司及邹×提交的《转让合同》、交接记录、个体工商户执照、晋麒轩饭庄工商信息、租金收据、还款承诺、协议书、通知，短信证据，崔×及吕×提交的通知书，原审法院所作的走访笔录及开庭笔录等在案佐证。一审法院认为，关于首安中通公司、邹×与吕×签署的《转让合同》的效力问题。本案中，三方就晋麒轩饭庄转让事宜达成协议，首安中通公司将位于朝阳区×晋麒轩饭庄转让给吕×经营，同时承诺了吕×同等享有首安中通公司在原有房屋租赁合同中享有的权利和承担的义务，房屋内现有的装修、装饰、设备属于转让范围内，另外还包括晋麒轩饭庄的全部证照的，由吕×支付转让90万元。由此可见，该转让费的对价包含了房屋的使用权、屋内装修装饰和设备以及现有饭庄的全部证照。通过庭审中核实的首安中通公司与房屋的产权房将台乡农工商公司之间的租赁合同可以看出，房屋产权方明确禁止首安中通公司将所承租的场地全部或部分转卖、转租、转包或转借。同时，将台乡农工商公司多次向首安中通公司发出通知，表明了其禁止转租、转包和私搭乱建的态度。另经原审中法院向产权单位走访调查，其亦明确表示不同意首安中通公司转租、转包涉案房屋。由此可以看出，首安中通公司将承租的房屋的承租权连同晋麒轩饭庄转让给吕×，事先未经产权人的同意，事后亦未取得追认，故首安中通公司无权将其承租的房屋的使用权转让给他人。虽然转让费用包含了除房屋使用权以外的设备、装修及证照的转让，但饭庄的经营基础在场地的使用，场地的使用应占转让费的绝大部分比重。现首安中通公司在未取得产权方同意的情况下与吕×签署合约，首安中通公司的转让行为属于无权处分，产权方将台乡农工商公司拒绝追认其转让效力。依照我国合同法规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故而上述《转让合同》应属无效。《转让合同》无效后，签署合同的各方应各自返还。现庭审中，双方确认除了房屋以外，不存在其他不动产的返还问题。通过庭审中查明的事实可知，吕×签署了《转让合同》后，实际标的房屋所在饭庄一直由崔×使用和经营，且由崔×实际支付了转让费60万元并交付截至2016年9月30日的租金，而标的饭庄现在实际对外以粗粮人家的名义对外经营，故崔×、粗粮人家公司应承担共同的腾退房屋义务。针对首安中通公司、邹×要求吕×、崔×支付剩余30万元的转让费的请求，因一审法院已经认定《转让合同》无效，合同无须继续履行。且上述合同在履行过程中，首安中通公司与邹×并未按照合同约定将其相关证照变更至受让方名下，合同约定的30万元的付款条件至今未成就，由于证照的问题使得崔×在使用经营中产生了不便，故一审法院对于该30万元的转让费不予支持。针对首安中通公司要求吕×、崔×支付2016年10月1日知实际腾退之日的房屋使用费的问题，因首安中通公司的对于涉案标的房屋的承租期于2017年2月28日截止，若实际腾退之日超过上述日期，首安中通公司无权在收取使用费。若腾退房屋于上述日期之前，则房屋使用费按照合同约定的年租金34.5万计算。崔×作为饭店的实际经营人和实际付款人，应与吕×共同承担支付房屋使用费的义务。关于吕×、崔×反诉要求返还转让费60万元的的请求。虽然合同经法院认定为无效，但是通过庭审中查明的情况可知，崔×在吕×签署合同后已经实际接手了涉案的房屋、设备、装修等，且实际使用的房屋至今仍在对外经营。由此可见吕×、崔×已经实际享有了《转让合同》的大部分权益，虽然在存在相关的证照无法变更导致经营不便的情况，但一审法院前文已经通过判令吕×、崔×不再支付剩余转让款30万元的方式对于崔×的上述经营不变损失予以弥补，故一审法院综合考虑崔×的实际经营情况、转让合同已经履行的期间、以及双方在签署合同中的过错程度，对于吕×、崔×要求返还60万元转让费的请求不予支持。针对吕×、崔×要求首安中通公司、邹×赔偿装修损失的请求，应分为原有房屋部分和自建房屋部分。对于原有房屋部分，由于首安中通公司、邹×在与吕×签署的《转让合同》中明确约定，首安中通公司给予吕×45天的装修免租期，由此可见首安中通公司对于受让人将对饭店重新装修是知晓并且同意的，并且，现导致《转让合同》无效的原因是由于首安中通公司未经产权方同意转租，故对于标的房屋原有部分的装修损失14.31万元应由首安中通公司承担。针对隐蔽工程部分，鉴定机构依据崔×提交的装修合同计算，首安中通公司和邹×对此提出异议，但未能提供相反证据予以佐证，对其异议不予采信。鉴于隐蔽工程涉及了原有房屋部分和自建房屋部分，一审法院酌情判定由首安中通公司承担隐蔽工程部分价值18.75万元的一半93750元的损失。针对自建房和自建房屋装修的损失部分，通过崔×与首安中通公司法定代表人郭轩的短信可以看出，崔×在经营期间对于涉案房屋未经首安中通公司的允许，且其承诺有扩建房屋导致的任何责任均由其个人承担，故该部分损失应由崔×自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、首安中通（北京）国际贸易有限公司、邹×与吕×于二○一二年九月十二日签订的《北京晋麒轩饭庄转让合同》无效；二、吕×、崔×、粗粮人家（北京）餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内将因《北京晋麒轩饭庄转让合同》占用的朝阳区将台乡亮酒路西十里居房屋返还给首安中通（北京）国际贸易有限公司；三、吕×、崔×于本判决生效之日起十日内支付首安中通（北京）国际贸易有限公司二〇一六年十月一日至实际腾退之日的房屋使用费（按照年租金三十四万五千元的标准计算），且该房屋使用费的计算截止日期以二〇一七年二月二十八日为限，若腾退日期超出该日期，则首安中通（北京）国际贸易有限公司对于超出上述期限的房屋使用费无权收取；四、首安中通（北京）国际贸易有限公司于本判决生效之日十日内赔偿吕×、崔×装修损失二十三万六千八百五十元；五、驳回首安中通（北京）国际贸易有限公司、邹×的其他诉讼请求；六、驳回吕×、崔×的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，首安中通公司、邹×、吕×、崔×粗粮人家公司均未提交二审新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人二审期间的诉辩意见，本案需要论述的法律问题以及争议焦点在于：一、《转让合同》无效后，已付转让费与未付转让费应如何处理；二、有关装修损失的确定。针对《转让合同》无效后，已付转让费与未付转让费处理的问题。根据查明的事实，崔×在吕×签署合同后已经实际接手了涉案的房屋、设备、装修等，且实际使用的房屋至今仍在对外经营。由此可见吕×、崔×已经实际享有了《转让合同》的大部分权益，虽然存在相关的证照无法变更导致经营不便的情况，但考虑崔×的实际经营情况、转让合同已经履行的期间、以及双方在签署合同中的过错程度，对于吕×、崔×要求返还60万元转让费的请求，本院不予支持。同时，首安中通公司与邹×并未按照合同约定将其相关证照变更至受让方名下，合同约定的30万元的付款条件至今未成就，由于证照的问题使得崔×在使用经营中产生了不便，故对于该30万元的转让费，本院亦不予支持。针对有关装修损失的确定的问题应分为原有房屋部分和自建房屋部分。本案中，经吕×、崔×申请，由一审法院委托，北京中必达资产评估有责任公司对于涉案房屋及自建部分的装修残值进行价值评估。该司法鉴定系人民法院委托进行的司法鉴定，当事人没有提供足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。一审法院结合本案具体情况酌情判定由首安中通公司承担装修损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，首安中通公司、邹×、吕×、崔×的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18900元，由首安中通（北京）国际贸易有限公司、邹×负担9100元（已交纳），由吕×、崔×负担9800元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘正韬审判员  潘 蓉审判员  周熙娜二〇一七年二月十五日书记员  李晓晴书记员  徐 曼