湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘31民终1089号上诉人（原审原告）:杨利芬,女,1979年7月9日出生,汉族。委托诉讼代理人：彭昭干，湖南共盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南湘西财信投资置业有限公司。法定代理人：斯洪标。委托诉讼代理人：赵聪，男，汉族，1989年12月2日出生。委托诉讼代理人：鲍海雄，湖南如金律师事务所律师。上诉人杨利芬与被上诉人湖南湘西财信投资置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2016）湘3101民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨利芬及其委托诉讼代理人彭昭干，被上诉人湖南湘西财信投资置业有限公司的委托代理人赵聪、鲍海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨利芬的上诉请求：1、请求依法撤销吉首市人民法院作出（2016）湘3101民初12号民事判决；依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。2、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判认定：“原告至今未去被告处共同办理交接房屋手续，系怠于行使权利，也有过错。”这一事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的《吉首市商品房销售合同》第十一第一款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案被上诉人至今未按上述约定通知上诉人办理房屋交付手续，也未向上诉人出示本合同第八条规定的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其逾期交房责任完全在于被上诉人。因此，原判认定：“原告至今未去被告处与被告共同办理交接房屋手续，系怠于行使权利，也有过错”。这一事实错误。二、原判认定：“故原告的诉讼时效为二年，依法应从2012年3月21日起计算，最迟应在2014年3月20日向人民法院提起诉讼。”这一事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的《吉首市商品房销售合同》第九条二款（2）项约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房价价款万分之四的违约金。”本案被上诉人出卖给上诉人的房屋直到2014年12月26日才达到交付使用条件（即工程竣工验收合格），那么被上诉人应当在2014年12月26日达到交付使用条件后书面通知上诉人办理交接房屋手续并支付违约金，而被上诉人2014年12月26日达到交付使用条件后没有书面通知上诉人办理交接房屋手续，也没有向上诉人支付违约金。因此，上诉人的权利自2014年12月26日起受到侵害，根据我国《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案的诉讼时效应当自2014年12月26日起开始计算至2016年12月25日止，上诉人于2016年1月5日向人民法院提起民事诉讼显然未超过诉讼时效。综上所述，本案逾期交房的责任完全在被上诉人，且上诉人于2016年1月5日向人民法院提起民事诉讼未超过诉讼时效，而原判判决驳回诉讼请求显然认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院在查明事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人湖南湘西财信投资置业有限公司答辩称：一、湘西财信没有违约行为，不应承担违约责任。2010年10月28日，上诉人与湘西财信签订《吉首市商品房买卖合同》，约定由上诉人购买财信商贸中心湘西大厦1单元1801号房，房屋总价款374865元，上诉人首付购房款114865元，其余房款以银行按揭贷款方式支付，房屋交付时间为2012年3月21日。1、湘西财信没有违约行为。湘西财信已经全面履行合同义务，包括但不仅限于以下内容：（1）配合原告办妥发银行按揭贷款所涉及抵押登记及阶段性担保等。（2）、依法建设完成指定房产，并验收合格。（3）、于2012年3月16日在《团结报》公告等方式通知上诉人在内的各房产买受人在2012年3月21日前收房。（4）、办妥指定房产相关房产证，上诉人已经领取。2、上诉人未及时取得房屋系自身原因造成，湘西财信不应对此承担责任。根据双方签订《吉首市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条约定；“通知送达方式包括挂号信、特快专递、公告或其他双方约定的方式”。湘西财信委托的营销公司已多次电话通知原告，且湘西财信已通过吉首市《团结报》公告了交付的房屋的通知，湘西财信未违约。在湘西财信按合同约定合同履行通知义务的前提下，上诉人一直未前来办理收房手续，且在上诉人领取相关房产证件时未提出异议，上诉人怠于行使自己权利所造成的损失不应由湘西财信承担。二、即使假定上诉人要求违约赔偿，其诉讼请求已经超过诉讼时效，上诉人的全部诉讼请求应依法予以驳回。根据上诉人与被上诉人双方签订的《吉首市商品房销售合同》第八条交付期限的约定，房屋的交付时间为2012年3月21日前。因此，即使假定被上诉上存在逾期的交房的违约行为，上诉人主张违约赔偿也必须适用两年诉讼时效的约束，即上诉人应该在2014年3月21日前提起诉讼，否则，只能，界定上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法予以驳回，综上所述，被上诉人湘西财信没有违约行为，上诉人未及时取得房屋系自身原因造成，湘西财信不应承担责任。上诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。被上诉人杨利芬向一审法院起诉请求，判令被告向原告支付违约金人民币148071元并承担诉讼费。一审法院认定事实：2010年10月28日，原告与被告签定了《吉首市商品房销售合同》。合同约定：由原告购买湘西财信公司建设的湘西大厦1单元1801号房屋，房屋总价款374865元，原告首付114865元，其余购房款以银行按揭贷款方式支付。交房期限为2012年3月21日前。逾期交房按以下方式处理。1、逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行。2、逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按期履行了合同约定的全部义务后，被告配合原告办理了银行按揭贷款所涉的抵押登记和担保。2012年3月16日，被告在《团结报》上刊登《交房公告》，通知原告在内的各买受人，在2012年3月20日起收房。2014年12月23日，被告湘西财信公司取得了涉案楼栋房产证即吉房权证镇字第7140094**号后，于同月26日，为原告办理了吉房权证镇字第7140097**号《房屋所有权证》。至此，原告虽然认为被告出卖给原告的房屋直到2014年12月26日才具备交房条件，迟延交付房1010天，但原告至今也未与被告办理交房手续。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方对《吉首市商品房买卖合同》的真实性没有异议，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故该合同合法有效。经庭审确认本案的争议焦点是：1、关于交房问题。2012年3月21日，作为原、被告双方约定交房的最后期限，涉案房屋尚未通过竣工验收，被告不具备交房条件，故被告逾期交房的违约事实成立。而原告至今未去被告处与被告共同办理交接房屋手续，系怠于行使权利，也有过错。2、关于诉讼时效问题。承前项所述，合同约定交房的最后期限：2012年3月21日，既是被告违约之日，也是被告的侵权之时。故原告的诉讼时效为二年，依法应从2012年3月21日起计算，最迟应在2014年3月20日向人民法院提起诉讼。故原告关于“诉讼时效应从2014年12月26日起计算为二年的”辩论意见，没有法律依据，该院不予采纳。而被告关于“原告诉求已经超过诉讼时效，应予依法驳回”的抗辩事由成立，该院予以采信。综上所述，原告于2016年1月5日向该院提起诉讼，其诉讼请求已超过诉讼时效，该院依法不予保护，应予驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决如下：驳回原告杨利芬的诉讼请求。案件受理费3262元，由原告杨利芬负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的案件事实一致，本院对原判认定的案件事实依法予以确认。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是：上诉人杨利芬的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。2010年10月28日，上诉人杨利芬与被上诉人湖南湘西财信投资置业有限公司签定了《吉首市商品房销售合同》，合同约定：由上诉人购买湘西财信公司建设的湘西大厦1单元1801号房屋，房屋总价款374865元，交房期限为2012年3月21日前。根据合同约定，双方交房的最后期限是2012年3月21日，上诉人与被上诉人在2012年3月21日没有办理交房手续，上诉人应当知道合同约定的权利受到侵害，故上诉人的诉讼时效依法应从2012年3月21日起计算，最迟应在2014年3月20日向人民法院提起诉讼，故原审法院以上诉人于2016年1月5日向法院提起诉讼，其诉讼请求已超过诉讼时效，判决驳回上诉人杨利芬的诉讼请求，符合法律规定，并无不妥。上诉人认为“诉讼时效应从2014年12月26日起计算为二年”的辩论意见，没有法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人杨利芬的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3262元，由上诉人杨利芬负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  彭继武审判员  田竺青二〇一七年二月三日书记员  张 艺附：适用法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……