广西壮族自治区凭祥市人民法院民 事 判 决 书(2015)凭民初字第113号原告：广西天蓝物业服务有限���司，住所地广西壮族自治区南宁市。法定代表人：黄乾，总经理。委托诉讼代理人：刘茂华，北京大成（南宁）律师事务所律师。特别授权。被告：窦刚，男，1977年6月7日出生，住所地广西壮族自治区凭祥市。原告广西天蓝物业服务有限公司（以下简称天蓝公司）与被告窦刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，曾依法适用简易程序于2015年5月19日公开开庭审理了本案。其后因案情复杂，本院依法将作出（2015）凭民初字第1131号民事裁定，将该案转为适用普通程序审理后，于同年9月11日再次公开开庭审理了本案。原告天蓝公司之委托代理人刘茂华，被告窦刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天蓝公司向本院提出请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业管理服务费2041.2元、专项维修资金340.2元、生活垃圾费189元、水电公摊费178.6元，合计2749元；2.判令被告向原告支付违约金2310元（违约金自2013年1月6日起至判决付款之日止，每日按拖欠物业管理服务费的3‰计算，现暂计至2015年3月10日，以后另计）。3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年5月21日，原告与广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫公司）签订《凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同》，约定由原告对凭祥市丽景花园住宅小区（以下简称丽景花园）进行物业管理服务。合同第六条约定“物业服务费由业主（被告）按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下（建筑面积按甲方即隆鑫公司和业主所签订的《商品房买卖合同》标注的建筑面积计算）：物业住宅按照0．6元/月/平方米、商业物业1．2元/月/平方米”、第七条约定“乙方（原告）向物业业主或使用人按7元/月/户收取城市生活垃圾清运费用”、第十七条约定“乙方向业主和物业使用人收取的水电费用项目：在管理过程中公摊水电费分摊原则为：据实分摊”、第三十三条约定“乙方向住宅、商业物业的业主按0．1元/月/平方米代为收取专项维修资金”、第四十七条约定“甲方与物业买受人签订的物业《商品房买卖合同》。应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订《商品房买卖合同》时，应现场负责与物业买受人签订《物业管理服务协议》及《业主临时公约》。2009年8月25日，原告的下属机构广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司（以��简称天蓝分公司）与被告签订一份《丽景花园物业管理服务协议》，对收费项目和标准以及双方的权利义务、违约责任等事项也进行了约定，其中第一条第二项第四点约定双方的权利义务是“依据本协议按时间向甲方（原告）交纳物业管理服务费用及各项相关服务费用”、第四条约定“乙方交纳费用时间：每月5日前交纳当月费用”、第九条第五项约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰的滞纳金”。被告居住的凭祥市××单元××房面积为126平方米。上述合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2013年1月1日至2015年3月31日（27个月），被告拖欠物业管理服务费2041.2��（房屋面积126平方米×0．6元/月/平方米×27个月）、专项维修资金340.2元（房屋面积126平方米×0．1元/月/平方米×27个月）、生活垃圾费189元（7元/月×27个月）、水电公摊费178.6元，合计2749元。原告每月向被告发放交费通知单时均催促被告交纳拖欠的物业管理服务费，但被告并未交纳，原告又于2014年12月22日向被告法律师函，催收欠款，被告仍未交纳。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，被告窦刚辩称，其于2009年6月11日和隆鑫公司签订了购房合同，同时交清了首付款及办妥了按揭手续。但到了交房时，工作人员告知必须和原告签署物业服务合同并预缴若干物业费后，才能领取房钥匙和验收交房。其和隆鑫公司签订购房合同，那是在平等自愿基础上进行交易的，但其和原告没有任何��系，其也不了解原告是什么公司和具备什么样的资质。在这样对对方一无所知的情况下，按常理其当然是不会选用天蓝公司来进行物业服务的，但原告扣押着其房屋钥匙和不交验房子，以至其无法对房子进行装修。其迫于无奈只好和原告签订了物业服务合同。合同本来应是双方在平等自愿诚信的原则基础上签订，但其与原告签订的《凭祥市丽景花园前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议），显然在订立合同时就显示公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，其有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。现就原告提出的不合理诉求，作如下答辩：根据物业协议第一条第1小条规定：原告有责任对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全协管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。但丽景小区实际情况是：1.5栋和2栋的A单元门口，入住不到一年就因地砖下陷，形成水洼，每到下雨就一直积水，进出困难，其曾多次要求原告给予维修，同单元业主也去反映过多次，但原告每次都敷衍说正在找人维修，这一找就一直找到现在，该积水的还是积水，一点没有修。2013年其单元大门可视系统坏掉后，原告用了长达一年之久才修好，在这一年中，其安装的宽带线及闭路电视线共计被不法分子剪断十余次，据说其他栋的单元门也常有坏掉不修的，这给了小偷和不法分子可乘之机，滋生出许多安全隐患。以上都说明原告并没有对小区共用部位和公共设施进行修缮。2.丽景花园长年只有一两个保安，保安室里时常空无一人，有时甚至上锁（有照片为证），小区根本没有保安巡逻，更不用说有监控和夜间值班了，这导致小区业主的财物常有丢失，小区业主放在车库前锁好��锁的电动车，一个月总有丢那么一两台的。以上都说明原告没有尽到物业协议中的安全协管责任。3.丽景小区内的停车管理极度混乱，每天都有许多的车辆乱停乱放，停在过道上的，停在消防通道上的，停在他人车库前，每天都有小区业主为了停车问题而吵闹，更严重的是，一旦小区发生了火灾什么的，消防车根本不可能开得进小区内。以上表明原告没有尽到对象小区交通、停车进行管理责任。4.丽景小区卫生向来脏乱差，整个小区只有一个清洁工，楼道卫生基本是不搞的，小区各楼层住户只能自己打扫自己相应楼层的楼道；公共部位的垃圾桶，常常是满溢出来并臭气熏天时才会清理一次，路灯坏、景观池塘水发黑发臭、垃圾充斥等等景象更是屡见不鲜（有照片为证）。以上表明原告没有做好物业协议中的环境卫生服务。根据物��协议第一条第7、8小条规定：原告应编制物业管理服务及财务年度计划；每半年向被告公布物业管理费用和收支账目。但自2009年以来，原告从来没有公布过物业管理费用收支账目,使得业主就只知道交钱交钱再交钱,至于钱用到哪儿去了、怎么用，原告没有做到透明和公开，没有让业主有知情权。以上证明原告违反了物业协议第一条构成违约。根据物业协议第二条规定，原告负有对物业房屋共用部位进行维护和管理责任。但实际情况是：1。其房屋位于顶层，因大楼顶层的防水层做得不好，楼顶积水后从防水层薄弱的大梁处渗进其房屋，严重渗水时甚至会形成滴状水珠滴下，导致其房屋的厨房、客厅有两面墙体长年潮湿，产生霉变，刚装修不久墙体就变得乌黑一片，现在墙灰甚至已经发生剥落，且严重影响室内空气质量。其儿子年纪尚小，这样的一不卫生二不安全，严重影响了其儿子的成长。2.其房屋客厅大梁及房间梁，入住不久即产生大裂痕，既不安全（以上事实均有照片为证），有时在梁下站着就会想会不会忽然断裂倒塌下来呢。其曾就此问题去向原告申请维修多次，但原告一直拖延敷衍直到现在仍没有给予维修解决。以上事实证明原告违反物业协议第二条构成违约。综上所述，原告早已违约在先，应当承担相应的违约责任。其为弱势群体，在多次要求原告整改而不果时，为了维护己方的权利，只能采取暂时停交物业费来进行抗争，以期能让原告早日为其解决上述问题，但原告非但没有正视自己的违约，对自己的问题进行整改，反而状告其违约，因此其为了维护自身权益和法律公正，郑重请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。被告于本案庭审上明确其��原告方关于拖欠费用的数额与计算方式的诉讼请求没有异议。被告对其上述抗辩在本案庭审举证了如下证据：1.请求举证由原告庭审前提交本院的《丽景花园物业管理服务协议》第一条的第1小条和第8小条、第二条、第三条的第2小条、第九条，证明被告不交纳物业费是因为原告违反了这些约定；2.照片20张,证明丽景花园2栋A单元门口积水，以及该单元被告家702号房内、楼道内等地方漏水、渗水的情况；3.《关于房屋质量承诺书》，证明其在领取了钥匙后发现房屋有问题，于是在找原告反映后，隆鑫公司就作出了这份质量承诺书，进一步说明对有关房屋问题其曾经向原告报修，但原告除登记一下后就没有其他回应；4.照片26张，证明丽景花园2栋A单元被告家702号房内不少地方漏水、渗水等问题情况；5.《业主报修记录表》3张，证明对房���质量问题被告从2009年至2013年都有向原告报修情况。被告并在答辩之后提出要求：1.追究原告以上违约责任，赔偿被告精神伤害费1万元，退还其所交纳的从2009年8月到2012年12月合计41个月的物业费及停车费共计6616元；2.按每日千分之三的计算标准，向其赔付从2009年8月1日到2015年4月30日共计80月2400天的违约金47635.2元，两项合计54251.2元；3.解除不平等的合同关系；4.在三天内把2009年以来的各项收支明晰向业主公布，并以书面形式送达各业主手中。对于被告提出的上述要求，本院在两次庭审中都向其释明这些要求均属反诉范畴，并还当庭明确要求其提出反诉，应当在本案第二次庭审结束后五个工作日内提交有关书面材料，逾期不提交视为放弃反诉，但被告没有在本院规定的期限内提交任何反诉材料。2015年9月14日上午，就被告的有关当庭陈述情况及证据问题，本院根据本案实际情况，曾依法依职权会同原、被告双方前往涉案地凭祥市丽景花园1栋A单元702号房实地查勘核对，见该涉案场地呈现的状况与被告有关陈述及证据基本相符；当天拍摄现场照片38张。另，当天原告方向本院提交了一份《丽景花园小区防水报修清单》，其中记载有被告曾于2012年12月21日报告2栋A单元702号有两个房间墙壁、大厅主梁爆裂情况。综合原告天蓝公司与被告窦刚的陈述与答辩，本案的争议焦点是：原告是否导致被告拒交物业费用的违约行为？经庭审举证、质证，原告天蓝公司对于被告窦刚的证据质证认为：对证据1《丽景花园物业管理服务协议》的内容无异议，但不能证明原告有违反这些内容的行为。对证据2即20张照片及证据4即26张照片，认为不能证明是在什么地方、什么时间拍照；有照片反映路面全湿，只能说明下雨时路面积水是不可避免的；有照片反映天面漏水，但这并不清楚这到底是真漏水还是南风天潮湿造成的；屋顶天面有共有的也有专有的，如果是专有部分出问题，保修期满后应由业主自修，对共有部分出问题，如在保修期内由开发商维修，不在保修期内用专项维修资金维修，所以这些都不是原告的责任；对证据3《关于房屋质量承诺书》，认为此份材料是由开发商出具，与原告无关，且按照物业管理条例规定，作为物业公司的原告职责是协助业主向开发商反映问题，由开发商进行维修，现原告已经履行了这样的协助责任，所以原告没有违约；对证据5即3张《业主报修记录表》，不能确认其真实性，但即使有报修也属于房屋质量问题，而这问题，在保修期内由开发商维修，过了保修期则由业主处理，此外这份证据里面也有反映原告已将有关情况上报开发商，已经做了自己的工作。综合原、被告双方的质证意见，本院具体认证如下：首先，对证据2和证据4中涉及反映的被告家即丽景花园2栋A单元702号的墙体、梁柱及天面等地方爆裂、渗水等事实状况，与本院前往现场查勘的状况相符；两组证据中涉及丽景花园门卫职守、垃圾堆放、车辆停放等状况，亦与被告关于“无门卫职守、垃圾不及时清理、车辆乱停乱放”等相关的抗辩陈述情况相吻合；证据中部分反映宿舍楼单元门口积水呈沉淀淤泥并已生长绿苔藻状况的照片，也能够佐证了被告关于“公共场地长期下陷积水脏乱但不及时予以修复清理”的相关抗辩陈述。综上两组证据能够真实、合法地证实了被告的相关抗辩陈述事实，原告虽不予认可但却没有任何合法有效证据予以反驳，因此对被告上述两组证据应予确认作为定案依据之一。其次，对于证据5即3张《业主报修记录表》，该证据不但能与有效证据的证据2、4相符，而且还能与原告于本案庭审后提交本院的《丽景花园小区防水报修清单》相互印证，因此可确认该证据真实、合法并与本案待证事实有关联，可作为定案依据之一。再次，对于证据1《丽景花园物业管理服务协议》本身，原告并无异议，只是反驳该证据不能证明原告相应观点。本院认为，该证据能与上述有效证据2、4、5形成完整的证据锁链，能够真实、合法地证实了被告关于原告违约的相应抗辩事实主张，因此应确认该组证据可作为定案依据之一。最后，证据3《关于房屋质量承诺书》只能证实被告与案外人隆鑫公司的有关权利义务关系，不能充分有效地证实与本案诉争的纠纷有关联，因此对该组证据不予采纳。此外，对于原告为证明其已履行了协助业主报修房屋质量等问题，所以其并没有违约责任的观点，于2015年9月21日向本院邮寄递交的《关于丽景花园房屋渗水的函》、《关于丽景房子天面及侧面的渗水的函》及《外墙渗水户数》表、《公示》、《丽景花园清理化粪池工程表决》表、7张图片等复印件材料，本院认为：1.以上复印件材料是否真实、合法并与本案有关联，既没有能够与原件核对无异，也没有经过庭审的举证、质证法定程序予以确认；2.复印件材料中的《关于丽景花园房屋渗水的函》、《关于丽景房子天面及侧面的渗水的函》及《外墙渗水户数》表即使为真，则其中反映的在2013年8月24日、10月29日向开发商报修业主房屋质量问题，既与本案有效证据证实被告家最早于2009年9月5日等时间已经报修的情况有明显出入，也与原、被告双方在《丽景花园物业管理服务协议》约定的“房屋共用部位、共用设施设备小修的应20分钟解决，急修的则10分钟到场，并根据维修复杂情况尽快解决”明显不符；3.复印件材料中的《公示》、《丽景花园清理化粪池工程表决》表、7张图片等，没有任何有效证据佐证证实《公示》于什么时候张贴公开告知和有关工作的具体开展在什么时间。综上原告的上述复印件材料，不能证明其没有违约责任的观点主张。综合全案有效证据、庭审笔录及庭审后进一步核查证据结果，本院确认以下法律事实：2009年5月21日，原告与隆鑫公司签订了一份《凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同》，合同其中约定：由原告对丽景花园进行物业管理服务；原告提供三个主要方面服务，包括：1.向业主提供包括物业共同部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集与清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等物业管理服务；2.向隆鑫公司提供安防、清洁、绿化、公共设施设备日常维护、协助隆鑫公司以优质服务提高小区整体形象、协调隆鑫公司与业主之间的关系等服务；3.提供的物业管理服务应达到约定的质量标准；共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共用使用的门厅、楼梯间、走廊通道、房屋承重结构、屋面等部位，共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共用使用的排水管道、化粪池等设施设备；物业服务费由业主按商品房买卖合同标注的建筑面积交纳，住宅物业费0．6元/月/平方米、垃圾清运费7元/月/户、公摊水电费据实分摊、专项维修资金0．1元/月/平方米；隆鑫公司违反本合同约定，致使原告的管理服务无法达到其上述应提供三个主要方面服务的内容与质量标准的，由隆鑫公司赔偿由此给原告、业主等人造成的损失，除前述规定外，原告的管理服务达不到约定的三个主要方面服务的内容与质量标准的，由原告赔偿由此给业主等人造成的损失，业主等人未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额千分之三标准向原告支付违约金；隆鑫公司与业主签订的商品房��卖合同，应当包含本物业管理委托服务合同约定的内容，原告在业主的商品房买卖合同签订时，应现时负责与业主签订物业管理服务协议及业主临时公约等内容。2009年8月25日，隆鑫公司与被告签订了一份《商品房买卖合同》，被告向隆鑫公司购买了位于丽景花园2栋A单元702号建筑面积为126平方米的一套商品房;同日，原告的下属机构广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称天蓝分公司）与被告签订一份《丽景花园物业管理服务协议》，对收费项目和标准以及双方的权利义务、违约责任等事项也进行了约定，协议其中约定：天蓝分公司的权利和义务包括对小区共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理、依据本协议向被告收取物业管理费用及各项相关服务费用、每半年向被告公布物业管��收支账目等；被告的权利和义务包括监督天蓝分公司的物业管理行为，就物业管理的有关问题向天蓝分公司提出意见和建议、依据本协议按时向天蓝分公司交纳物业管理服务费用及各项相关服务费用等；物业管理服务内容包括：对包括房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、门厅、楼梯间等本物业房屋共用部位维护和管理、对包括共用的绿地、道路、沟渠、池等本物业房屋共用设施设备及其运行维护和管理、对包括公共走道、楼梯、道路、垃圾桶等本物业区域内公共环境做好清洁卫生与垃圾收集清运管理工作，实行24小时值班及巡逻制度和车辆有序停放等制度工作；物业管理服务质量其中要达到：房屋外观整洁美观，无碍市容观瞻，水电消防设备配置齐全并能安全良好运行，环卫设施齐备完好，整体环境及环卫设施随时保持清洁，无乱停放现象交通秩序良好，房屋共用部位、共用设施设备小修的应20分钟解决，急修的则10分钟到场，并根据维修复杂情况尽快解决等；被告应依据本协议按时间，在每月5日前交纳当月费用向原告交纳物业管理服务费用及各项相关服务费用；住宅楼物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.6元收取、物业管理区域内产生的公共用水、电费用由被告从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊、被告在房屋交付之日起根据国家有关规定交纳专项维修资金每月每平方米0.1元等；被告应依据本协议按时间，在下月5日前交纳当月费用向原告交纳物业管理服务费用（包括物业服务费、垃圾清运费、维修基金等）及各项相关服务费用；原告违反协议的，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；���告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金等内容。但上述合同、协议签订后，被告购买并居住的丽景花园2栋A单元702号房屋，不论是专有部分的房屋墙壁等地方，还是共用部分的房屋承重结构、天面等部位，都陆续出现多处爆裂、渗水等问题，被告对此也于2009年9月5日、2012年12月21日、2013年7月以后等时间，先后多次向原告报告请求维修却一直未果，导致多处爆裂并渗水的部位发黑霉变，个别问题部位还污损房内悬挂的字画等。此外，丽景花园小区还出现了诸如：门卫值班室时有房门紧闭，门前值班桌椅空无一人；楼层消防设备存放处没有灭火器；垃圾堆积没有清理、部分公共场地下陷导致长期积水等等现象。本���认为，原告天蓝公司与被告窦刚签订的《丽景花园物业管理服务协议》，是双方的一致真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法应确认其合法有效，则双方即应依法依约全面履行合同所约定的义务。在本案中，根据有效合同的约定内容和本案的实际情况，可确认本案涉及的有效合同属于双务合同范畴，且在这有效的双务合同约定中，明确具体地约定了没有先后履行顺序的双方义务，即一方面原告应当向被告提供符合约定要求标准的各项物业管理服务，另一方面被告则应按约定时间与数额向原告交纳各项物业管理服务费用。但是，上述有效的合同签订后，作为专业物业管理企业的原告，并没有能够及时的、按质按量的向被告提供各项物业管理服务，致使不论是被告所居住的个体场所，还是被告居住的整个小区的公共场所，都出现了多处长期未能及时予以解决��脏、乱、差等现象，因此根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，对于原告关于被告应当支付物业管理服务费、专项维修资金、生活垃圾费等物业管理服务费用及违约金的诉讼请求，被告依法依约有权予以抗辩拒绝，而原告对于被告的抗辩主张，没能提出合法充分的反驳理由及证据；此外对于原告关于水电公摊费的诉讼请求，因双方的有效约定是“据实分摊”，但原告却没有任何有效证据予以佐证，综上对于原告的全部诉讼请求，依法均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第���十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广西天蓝物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告广西天蓝物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 长  米阳东审 判 员  韦 珍人民陪审员  郭 卫二〇一七年二月二十日书 记 员  谭杨广附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人���自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。