广西壮族自治区桂林市临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2012）临民初字第932号 原告桂林某某房地产开发有限公司，住所地临桂县世纪北道。 法定代表人曾某涛，该公司总经理。 委托代理人韦坚、吴晖晖（实习），广西丛中建律师事务所律师。 被告赵某炜，女，1991年出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。 原告桂林某某房地产开发有限公司（以下简称某某城房产公司）诉被告赵某炜商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年8月28日受理后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，审判员李彬和人民陪审员李红艳参加的合议庭，于2012年12月20日公开开庭审理了本案。书记员粟春平担任记录。原告某某城房产公司的委托代理人韦坚和吴晖晖到庭参加诉讼，被告赵某炜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某城公司诉称，被告于2011年12月3日与原告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告向被告出售位于预售商品房，房屋总价款477646元，由被告于2011年12月3日、2012年2月3日和2012年5月3日分三期向原告支付购房款。合同签订后，被告却违反合同约定，仅于2011年12月3日、2012年2月3日向原告支付了一期购房款和第二期部分购房款总计382117元，尚欠第二期部分房款未支付，虽经原告多次催款，被告至今仍拖欠原告95529元购房款。被告的行为违反了双方约定，侵害了原告的合法权益，依据我国《合同法》的相关规定，被告依法应当承担违约责任。鉴于以上事实，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：l、判令被告支付拖欠原告的购房款95529元；2、判令被告支付原告逾期支付购房款违约金至判决生效时止（违约金暂时计算至2012年7月30日总计为24543.5元）；3、本案诉讼费由被告承担。经公司查询，被告赵某炜已经于2012年9月4日交清购房款，故原诉请中第1项诉讼请求不要求了。变更违约金计算至2012年9月3日，变更为31228.5元。 原告某某城公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，被告未按约定履行合同义务，依法应当承担违约责任；2、附件一、附件二、附件三、附件四1份，证明双方商品房的公摊面积、装饰、设备及付款期限的约定都是被告真实意思表示；3、销售不动产统一发票（自开）3张，证明被告支付了第一期、第二期和第三期购房款，并已经于2012年9月4日交清了购房款；4、《律师函》及国内特快专递邮件详情单1份、《关于催收业主逾期付款函》及国内特快专递邮件详情单1份，证明原告向被告催收房款未果。 被告赵某炜未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告赵某炜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告某某城公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告某某城公司提交的证据及陈述的案件事实予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年12月3日，原告某某城房产公司（为出卖人）与被告赵某炜（为买受人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同约定由原告将其开发的“山水·凤凰城”第G37栋10层04号房屋出卖给被告，该房屋建筑面积120.49平方米，套内建筑面积105.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.46平方米。按建筑面积计算单价为3964.2元／平方米，按套内建筑面积计算单价为4547.71元／平方米，总房价款为477646元。该合同第六条付款方式及期限约定：分期付款，详见附件四补充协议：一、买受人以一次性/分期方式付款的按以下方式支付：（1）2011年12月3日，总成交价的50%即238823元；（2）2012年2月3日，总成交价的30%即143294元；（3）2012年5月3日，总成交价的20%即95529元。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。2、（略）。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定等进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四签订后，被告赵某炜依合同约定先后于2011年12月3日、2012年2月3日分两次向原告支付购房款382117元。之后，因被告未按合同约定的付款方式及期限支付购房款，原告于2012年2月28日委托广西丛中建律师事务所律师韦坚向两被告发出书面《律师函》，请两被告自收到本函发出之日起10日内，向原告公司支付拖欠的购房款及违约金共计人民币149312元；逾期原告公司有权采取包括运用法律手段在内的一切措施维护自己的合法权益。2012年6月7日，原告向被告发出书面《关于催收业主逾期付款函》，要求被告自本函发出之日起10日内，向原告公司支付拖欠的购房款及违约金共计人民币102216元。之后，被告未将购房余款支付给原告。原告遂于2012年8月28日诉至本院，请求：l、判令被告支付拖欠原告的购房款95529元；2、判令被告支付原告逾期支付购房款违约金至判决生效时止（违约金暂时计算至2012年7月30日总计为24543.5元）；3、本案诉讼费由被告承担。本案诉讼中，被告于2012年9月4日将购房余款95529元支付给了原告。本案庭审中，原告变更违约金为31228.5元，计算至2012年9月3日。 本院认为，原告某某城公司与被告赵某炜于2011年12月3日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四是在当事人双方自愿商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。在履行《商品房买卖合同》中，被告虽在2011年12月3日、2012年2月3日向原告支付了购房款382117元，但却未按合同约定在2012年5月3日之前将购房余款95529元全部付清给原告，被告的行为，已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任。根据合同第七条买受人逾期付款的违约责任“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金“的约定，被告虽在本案诉讼中于2012年9月4日将购房余款95529元支付给了原告，但并不能免除其违约责任，且原告亦未表示放弃。经本院审核，被告应2012年5月3日之前将购房余款95529元付清给原告，而其至2012年9月4日才将购房余款95529元支付给原告，故已逾期123天，按双方合同约定，逾期付款违约金应为23500.13元并由被告支付给原告。至于原告诉请过高的部分，与事实及合同约定不符，本院不予支持。同时，由于本案讼争的产生，是基于被告未按合同约定在2012年5月3日之前将购房余款95529元全部付清给原告所致，故依据法律规定，本案应由被告负担。被告赵某炜在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，判决如下： 被告赵某炜支付逾期付款违约金23500.13元给原告桂林某某房地产开发有限公司； 驳回原告桂林某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2680元，公告费900元，合计3580元。由被告赵某炜负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2680元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟开坤 审 判 员  李 彬 人民陪审员  李红艳 二〇一二年十二月二十日 书 记 员  粟春平