四川省马边彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1133民初101号原告（反诉被告）:拉叶罗铁,男,1943年6月19日出生,彝族，住四川省乐山市马边彝族自治县。委托代理人杨力（特别授权），四川印诺律师事务所律师。被告（反诉原告）:国网四川马边彝族自治县供电有限责任公司，住所地：四川省乐山市马边彝族自治县民建镇光明街1号，组织机构代码：20785006-1。法定代表人黄海，该公司总经理。委托代理人张海东，四川助胜律师事务所律师。原告（反诉被告）拉叶罗铁诉被告（反诉原告）国网四川马边彝族自治县供电有限责任公司（以下简称“国网马边供电公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月16日进行了第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）拉叶罗铁及其诉讼代理人杨力，被告（反诉原告）国网马边供电公司委托代理人张海东到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。由审判员彭敏、助理审判员李娟、人民陪审员李晓红组成合议庭，于2016年5月5日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）拉叶罗铁及其委托代理人杨力,被告（反诉原告）国网马边供电公司的委托代理人张海东均到庭参加诉讼。2017年2月21日，由审判员彭敏、审判员吴玉琴、人民陪审员李晓红组成合议庭，第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人杨力,被告（反诉原告）国网马边供电公司的委托代理人张海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拉叶罗铁向本院提出诉讼请求：1、判决被告国网马边供电公司返还出租的房屋；2、承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认房屋租赁协议无效；2、要求被告返还原告的房屋。事实和理由：1996年6月14日，原告（反诉被告）拉叶罗铁与被告（反诉原告）国网马边供电公司签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为1996年6月14日至2096年6月14日止，租金五万元。双方在合同签订后即履行了房屋交付和全部付款义务，现双方履行房屋租赁协议已二十年。根据相关法律的规定，非本集体经济组织成员不得购买农村房屋的规定，双方的房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而无效，要求被告归还讼争的房屋。被告国网马边供电公司辩称，双方不是房屋租赁关系，原、被告签订的房屋租赁合同实为房屋买卖合同，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告国网马边供电公司在诉讼中向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告购房款5万元；2、反诉被告赔偿反诉原告利息损失及房地产升值部分损失18.79万元；3、反诉原告产生的一切费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告在第一次庭审中，承认了双方当事人农村房屋买卖的事实，又变更诉讼请求，要求确认房屋买卖合同无效，收回房屋。反诉被告的行为违背诚实信用原则，公平原则，损害反诉原告权利。反诉原告国网马边供电公司委托久源房地产评估公司评估，该房屋现有市场价值为23.79万元，房屋已升值18.79万元。依据《合同法》第五十八条和最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办【2011】442号中第15条的规定，该案件的过错方是反诉被告，反诉被告应承担其恶意行为给反诉原告造成的全部损失。反诉被告拉叶罗铁辩称，原、被告就讼争房屋的真实意图确为房屋买卖关系。但拉叶罗铁文化程度低，不知道农村房屋不可以买卖，协议的无效是基于农村宅基地不能买卖导致的，反诉被告不具备主观过错。相反，反诉原告才是房屋买卖的积极推动者，作为公司法人，反诉原告理应清楚法律的规定，应承担全部的过程责任。房屋的升值是建立在反诉原告已取得房屋所有权的前提下，反诉原告至今尚未取得该房屋所有权，要求反诉被告承担损失15万元，无事实和法律依据。反诉原告委托中介机构对该房屋进行评估，并未告知并征得反诉被告的同意，评估程序违法，不具有合法性；对评估报告的关联性和有效性有异议。评估报告明确说明本报告只用于反诉原告了解该房屋的市场价值，不得用于其他事项，反诉原告将该评估报告用于司法诉讼，应该是无效行为。反诉被告请求法院：依法驳回反诉原告的全部反诉请求。除反诉被告对反诉原告提供的评估报告外，双方当事人对对方出示的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，1996年6月14日，原告（反诉被告）拉叶罗铁夫妇与被告（反诉原告）的前身四川马边电力（集团）有限责任公司达成购买原告位于本县大院子区高卓营乡高卓营五组的一幢一楼一底砖混结构平房的合意。双方当事人为达到规避农村宅基地房屋不能向本集体经济组织成员以外出售的法律规定和节约相关税费的目的。原告委托其子拉叶批尔与四川马边电力（集团）有限责任公司签订了房屋租用协议，明确约定房屋租赁期限为1996年6月14日至2096年6月14日止，租金五万元。同日，原告夫妇及其委托代理人拉叶批尔又同被告签订了关于对房屋租用协议的说明，明确该房屋租用协议实为房屋买卖合同。合同签订后，原告履行了房屋交付义务，并将该宅基地的建设用地许可证一本交付被告，被告履行了合同约定的全部付款义务，现被告使用讼争房屋已超过二十年，期间，被告国网四川马边彝族自治县供电有限责任公司并未对该房屋进行改造。另查明：1996年10月10日，本县高卓营乡人民政府和高卓营乡高卓营村村民委员会知晓该房屋及其宅基地转让的事实并出具了证明。四川马边电力（集团）有限责任公司于2013年8月8日，申请变更单位名称为国网四川马边彝族自治县供电有限责任公司。本院认为，农村房屋作为私有财产，房主有权进行处分，但基于不动产的房地关联性，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让。被告（反诉原告）国网马边供电公司不具备受让农村宅基地使用权的条件，双方的买卖行为违反了法律的强制性规定，买卖合同无效。双方当事人明知买受人不具备购买农村房屋的主体资格而进行交易，双方当事人均有过错，应对房屋买卖合同的无效承担同等责任。诉讼中，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）对该房屋买卖合同无效和返还原告（反诉被告）讼争房屋并无异议，被告目前也没有实际使用该讼争的房屋。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同的处理规定，被告（反诉原告）应将讼争房屋返还原告（反诉被告），原告（反诉被告）应将购房款50000.00元返还被告（反诉原告），本院对原告（反诉被告）要求确认房屋买卖合同无效，要求被告（反诉原告）返还房屋的请求予以支持。原告（反诉被告）在反诉中辩称，五万元购房款应抵作房屋使用费用的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担利息损失和因房屋升值给被告（反诉原告）造成的经济损失187900.00元，因评估报告明确载明该报告限于被告（反诉原告）了解该房屋的市场价值，不得用于其他用途。因此，对原告（反诉被告）的辩解理由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）拉叶罗铁、被告（反诉原告）国网四川马边彝族自治县供电有限责任公司双方以房屋租用协议形式签订的房屋买卖合同无效；二、在本判决生效后10日内，原告（反诉被告）拉叶罗铁立即返还被告（反诉原告）国网四川马边彝族自治县供电有限责任公司购房款50000.00元。被告（反诉原告）国网四川马边彝族自治县供电有限责任公司在原告（反诉被告）拉叶罗铁支付购房款50000.00元后三十日内将房屋依现状返还原告（反诉被告）拉叶罗铁；三、驳回原告（反诉被告）拉叶罗铁的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）国网四川马边彝族自治县供电有限责任公司的其他诉讼请求。本案中本诉案件受理费用50.00元和反诉案件受理费4300.00元，由原告（反诉被告）拉叶罗铁承担1300.00元。被告（反诉原告）国网四川马边彝族自治县供电有限责任公司承担3050.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。审 判 长  彭 敏审 判 员  吴玉琴人民陪审员  李晓红二〇一七年二月二十七日书 记 员  舒 服附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。