广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2011）穗云法民四初字第1585号原告广东科德律师事务所，住所地。负责人刘启良。委托代理人谢儒浩，广东科德律师事务所律师。被告广州弘盛房地产有限公司，住所地。法定代表人陈在演，总经理。委托代理人徐永伟，男，1981年x月x日出生，汉族，身份证住址江西省九江市永修县。原告广东科德律师事务所诉被告广州弘盛房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年9月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东科德律师事务所的委托代理人谢儒浩、被告广州弘盛房地产有限公司的法定代表人陈在演及委托代理人徐永伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东科德律师事务所诉称，我方于2009年与被告签订多份《民事委托合同》、《专项法律服务合同》，我方指派本所陈震律师作为经办律师为被告提供法律服务。陈震律师完成了合同中的工作，但被告未依约支付律师费。经过我方多次催促后，被告以及曾馨锋遂于2010年2月5日及3月5日与我方签订《备忘录》及《声明书》，约定将（2009）云法民四初字第1439-1436号案件判决中的八套商品房中的四套（一栋XXX、XXX房、二栋XXX、XXX房）按照每平方米3000元价格折抵律师费约79万元。现诉至法院，请求判令：1、被告履行《备忘录》，依约协助我方办理祥华阁一栋XXX、XXX房，二栋XXX、XXX房的房产过户手续；2、被告承担本案的诉讼费。被告广州弘盛房地产有限公司辩称，曾馨锋为广州弘盛房地产有限公司的原法定代表人。曾馨锋将其股份转让后，广州弘盛房地产有限公司变更了法定代表人，但其未将公章交还公司，并用公章对外签署协议。现曾馨锋涉嫌犯欺诈罪，该刑事案件正在审理中。因广州弘盛房地产有限公司涉及多项债务，希望法院合理处分涉案房屋。经审理查明，2010年2月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《备忘录》，约定：（2009）云法民四初字1439-1446号案判决中的八套商品房，是位于广州市白云区黄石路北侧、海南军区广州市三元里干休所南侧祥华阁一栋902、XXX、906、XXX房，二栋XXX、403、503、504房；现该判决书已生效，对该八套房的处分，其中四套（一栋XXX、XXX房，二栋XXX、XXX房）按照每平方米3000元价格折抵律师费，乙方有权办理过户等手续，或者将该批房产进行变现等其他处置；当甲方将上述四套房产过户至乙方名下或者进行变现处分收到价款后，以上述房产的总价款抵消相应的律师费；对于另外四套房产，甲方委托乙方与折抵律师费的四套房产一并解决房产过户等手续……；附：若2010年2月28日前，甲方支付乙方60万元律师费，本备忘录不再履行，否则，本备忘录继续执行。庭审中，原告为证实其为被告提供法律服务，并应收取相应律师费的事实，出示以下证据：1、原告于2009年5月13日与曾馨锋签订《民事委托代理合同》，约定律师代理费为15万元；2、原告于2009年5月15日与曾馨锋签订《民事委托代理合同》，约定律师代理费为6万元；3、原告与曾馨锋签订《民事委托代理合同》，约定律师代理费为15万元；4、原告与被告及广州市华鼎房地产物业租赁有限公司签订《民事委托代理合同》，约定律师代理费为5万元；5、原告于2009年5月13日与被告签订《专项法律服务合同》，约定律师费6万元；7、原告与被告、曾馨锋、金世武、黄奕源签订《专项法律服务合同》，约定专项服务费20万元；原告于2009年10月13日与曾馨锋签订《专项法律服务合同》，约定律师费10万元；8、原告于2009年5月9日与被告签订《常年法律顾问合同》，约定法律顾问费5万元。另查明，本院于2009年12月16日作出的（2009）云法民四初字第1441、1442、1445、1446号民事判决书，判决位于白云区黄石路北侧海南军区广州三元里干休所南侧祥华阁一栋XXX、XXX、403、XXX房房屋归被告所有。该判决书已发生法律效力。2010年3月17日，广东保利汽车销售有限公司（乙方，以下简称保利公司）、弘盛公司（甲方）与馨盛公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方出售的房地产位于广州市白云区黄石路北侧海南军区广州干休所南侧祥华阁大厦一栋902、XXX、906、907，祥华阁大厦二栋XXX、403、503、504合共八个单元给乙方；建筑面积537.77平方米，成交单价3500元／平方米，总价1882195元；乙方同意支付甲方定金50万元；甲方同意将该物业法律凭证如（2009）云法民四初字第1439-1446号交由乙方保管；合同生效之日起3日内，甲乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理房屋转让交易登记手续；丙方作为甲方房屋买卖的担保人，甲方同意乙方支付所有的购房款包括定金由丙方收取。如甲方出现违约责任，丙方负同等责任。该合同上，曾馨锋作为甲方代理人、丙方法人分别在甲方、丙方栏上签名，甲方栏上盖有弘盛公司公章，丙方栏上盖有馨盛公司公章。上述合同签订后，保利公司于2010年7月8日向本院提起诉讼，起诉弘盛公司、曾馨锋及馨盛公司未依约履行合同义务，要求向弘盛公司支付余下房款1022195元，同时弘盛公司协助其办理上述八套诉争房屋的过户登记手续；曾馨锋与馨盛公司承担连带责任。该案经本院审查立案，案号为（2010）云法民四初字第869号，并与本案合并审理。2010年4月26日，案外人白志辉、梁庆文（乙方）分别与弘盛公司（甲方）签订《购房协议》，协议内容为甲方将广州市黄石北路海南军区干休所祥华阁名下的房产XXX、906房售予白志辉，902房售予梁庆文，单价每平方4250元。该物业首期由乙方先交纳每套5万元订金。2套即10万元给甲方，待甲方2个月内将该房产过户到乙方名下后，余下款项在一个月内付清。如到期甲方不能办理物业的过户手续，甲方则按双倍订金偿还给乙方。附该物业的广州市白云区人民法院民事判决书（2009）云法民四初字第1439、1441、1443号。每平方4250元的单价已包含过户的所有税费。曾馨锋作为弘盛公司的签约代表上述协议上签名，合同甲方一栏盖有弘盛公司的公章。该协议签订后，白志辉、梁庆文分别于2011年2月14日、2011年2月16日在本院提起诉讼，起诉弘盛公司未按协议约定履行义务，要求弘盛公司为其办理上述三房的产权过户手续。该三案经本院审查立案，案号为（2011）云法民四初字第496、497、501号案，并与本案合并审查。2010年5月5日，案外人徐爱华（乙方）与弘盛公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，就乙方向甲方购买本案诉争房屋约定如下：现依据广州市白云区人民法院（2009）云法民四初字第1439-1446号民事判决书及民事裁定书，上述八套房屋已由广州市白云区人民法院判归甲方所有，该房屋尚未过户至甲方名下，甲方已向白云区人民法院提出执行申请；该房屋交易价格为240万元，乙方于签订合同之日起两天内向甲方支付定金110万元，余款130万元在该房屋过户至乙方或乙方指定的人，房管部门出具该房屋产权证之日起五天内由乙方一次性向甲方付清；……，于2010年6月30日前办妥该房屋的过户手续；向乙方按时交付该房屋；甲方向乙方交付房屋的时间是2010年5月30日；甲方不履行合同约定的义务的，应双倍返还乙方交付的定金（包括甲方在2010年6月30日前未能协助乙方办妥房屋过户手续的）；乙方不履行合同约定的义务的，甲方有权没收乙方交付的定金；等等条款。曾馨锋作为弘盛公司的签约代表及甲方担保人在上述合同上签名捺指印，并明确自愿为该合同所产生的而债务承担连带担保责任。合同甲方一栏盖有弘盛公司的公章。上述合同签订后，徐爱华于2010年7月27日向本院提起诉讼，起诉弘盛公司及曾馨锋未依上述合同履行义务，要求解除与弘盛公司签订的上述合同，并要求弘盛公司与曾馨锋立即双倍返还购房定金220万元，退回购房款100万元，两项合计320万元。该案经本院审查立案，案号为（2010）云法民四初字第948号，并与本案合并审理。以上事实，有《备忘录》、《民事委托代理合同》、《专项法律服务合同》、判决书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《备忘录》实为以物抵债协议。《备忘录》中约定了以物抵债的方式，但无约定明确的债务金额；而根据原告提供的相关《民事委托代理合同》及《专项法律服务合同》，其中仅有四份合同涉及被告，其余合同由原告与案外人曾馨锋所签，并且合同中约定的律师费总额与原告向被告主张的债权不相符，原告对此未作出合理解释。据此，原告主张的债权不明确，且缺乏事实基础予以支持，故原告以《备忘录》为依据提出其债权转化为物权的主张不成立。因此，原告要求被告协助祥华阁一栋XXX、XXX房，二栋XXX、XXX房的房产过户手续的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告广东科德律师事务所的诉讼请求。本案受理费50元，由原告广东科德律师事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长 徐  晓  健审判员 李  志  明审判员 续    磊二〇一二年三月十五日书记员 郑萍军盛燕冰