湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2010)孝昌民初字第00581号 原告孝昌县金鸡商城。住所地：孝昌县东洪花大道。 法定代表人丁思勇，该商城经理。 委托代理人王建江，湖北中伟律师事务所律师。特别授权。 被告李春华，曾用名高春华，女，1960年5月8日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。 委托代理人吴善谋，系高春华丈夫的弟弟。特别授权。 委托代理人徐辉，孝昌县司法局工作人员。一般代理。 第三人湖北省孝昌县供销合作社联合社。住所地：孝昌县东洪花大道。 法定代表人**，该社主任。 委托代理人祝忠新，该社工作人X。特别授权 原告孝昌县金鸡商城与被告李春华、第三人湖北省孝昌县供销合作社联合社（以下简称县供销社）确认合同无效纠纷一案,本院于2010年10月18日受理，2011年2月22日，第三人县供销社申请参加诉讼后，依法组成由审判员姚建新担任审判长，审判员柳翠红、人民陪审员罗火东参加评议的合议庭，于2011年3月1日、5月17日公开开庭进行了审理。原告孝昌县金鸡商城的委托代理人王建江与被告李春华及其委托代理人吴善谋、徐辉，第三人县供销社的委托代理人祝忠新均到庭参加诉讼。依各方的申请进行的调解达不成协议。经合议庭评议，审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告孝昌县金鸡商城诉称：2008年1月30日，我单位将位于孝昌县××综合楼××楼××大道的门面房以低于房屋实际价值的价格394820元出售给被告。我单位出售上述房屋时没有告知单位的主管机关即第三人县供销社。我单位的原法定代表人吴玉书被孝昌县纪委采取措施后才知购买人李春华是吴玉书的妻子，吴玉书与其妻子串通以合法的形式掩盖非法的目的，严重损害了国家和集体利益，侵占集体财产。按照孝昌县工商局登记资料显示，孝昌县金鸡商城成立时的注册资本为第三人提交，是第三人全额出资的直属企业，本案诉争的房屋所有权属是第三人，而非我单位。根据国务院、供销总社、湖北省供销合作社各级供销社规定，我单位无权处分诉争房屋。请求法院依法确认我单位与被告2008年1月30日签订的《房屋出售协议》无效，并将房屋返还给我单位。 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据: 证据1房屋出售协议，证明原告与被告有房屋出售的事实。 证据2企业信息、营业执照、会议记录、企业名称预先核准通知书、资质转移证明书、验资报告，证明原告主体资格、法人代表情况、原告出资主体为孝昌县供销合作社联合社。 证据3金鸡商城章程，证明原告属供销社直属企业，原告处置资产需依照章程的规定处置。 证据4供销社文件2份，证明金鸡商城为供销社直属企业，吴玉书为聘用经理。 证据5国发（1999）5号文件、供销社财字【2004】18号文件、湖北省供销社社有资产监督管理暂行办法、供销社【2001】16号文件、供销社章程，证明原告无权处分其资产，处分资产需履行相关的报批手续。 证据6供销社情况说明、县纪委调查笔录，证明吴玉书在处理资产时未向供销社报批。 证据7户籍登记信息，证明被告李春华与高春华系同一人，为吴玉书的妻子。 证据8价格鉴定结论书，证明本案所争议房屋出售价格严重背离实际价格，原告利益受到严重损害。 证据9县纪委调查笔录，证明吴玉书与被告恶意串通及用欺骗手段进行买卖交易，以合法形式隐盖其非法目的。 被告李（高）春华辩称：在2008年1月30日签订《房屋出售协议》前，县供销社相关领导已知悉出售房屋的事宜并已予以同意，只是当时未办理书面手续，且诉争房屋已于签订《房屋出售协议》时予以交付。原告是诉争房屋的产权人，原告作出卖房决定，决定卖房价格均是其经理办公会决定的，且经理办公会成员均在《房屋出售协议》上签了名，并加盖了单位公章。第三人县供销社即使作为主管部门，其是否知情、是否同意，不影响原告依法行使自己的权利。第三人认为自己是诉争房屋所有权代表，拥有诉争房屋处置权没有事实及法律依据。综上，我与本案原告签订的《房屋出售协议》合法有效，原告与第三人的起诉应予以驳回。 被告为支持其抗辩理由向本院提交如下证据： 证据1户籍资料，证明被告曾用名为李春华已使用多年，非为购房临时所起。 证据2孝昌县金鸡商城土地使用权证，证明所购房屋至2037年3月15日，被告购房后使用年限不足30年。 证据3隆盛花园商品房买卖合同，证明2007年底孝昌城区商铺门面房售价只有2300余元，且所购房层高5米以上，土地使用期限是70年，相比较被告购房价不低于当时市场价。 证据4承包经营合同书及收取租金的收据，证明被告所购房屋在当时年租金只有3万余元，远远低于价格鉴定书所确认的租金收益额。 证据5三份调查笔录证明被告是按市场行为进行的房产交易，双方主体明确等。 被告为支持其对第三人抗辩理由向本院提交如下证据： 证据1孝昌县金鸡商城有限公司收据二张，证明原金鸡商城有限责任公司系依公司法成立的股份制有限责任公司，其财产由该公司依法独立享有，不属县供销社及任何其他单位个人享有。 证据2公证书二份，证明同上。 证据3原金鸡商城有限公司（2001）10号文件，证明同上。 证据4房产证书复印件，证明房屋买卖合同中的房屋登记产权人为金鸡商城，即本案的原告，房屋买卖合同中的出卖人，而非本案第三人。 第三人供销社述称：金鸡商城是集体所有制，属县供销社二级企业。按供销社章程管理规定，金鸡商城资产处置应履行相关的审批手续，吴玉书是县供销社聘用的原告单位的经理，其出售诉争房屋时没有向我社报批，该房屋买卖属自买自卖。请求法院依法确认原告与被告2008年1月30日签订的《房屋出售协议》无效，并将房屋返还给原告。 第三人为支持其申请请求和理由向本院提交如下证据： 证据1三份收据及领款单，证明金鸡商城是县供销社资产。 证据2（2010）孝昌刑初字第56号刑事判决书，证明吴玉书已被法院判决。 经庭审质证、合议庭评议后认定如下事实：被告李春华与原告单位原法定代表人吴玉书系夫妻关系。被告李春华的常用名是高春华，高春华的身份证号与李春华不一致，高春华的身份证号是。2008年1月30日，原、被告签订房屋出售协议一份。协议内容约定如下：为了解决公司当前的经济困难，化解部分债务突出的矛盾。经集体研究并报请县社同意，甲方（孝昌县金鸡商城）现将商城综合楼一楼部分门面房屋出售给乙方（李春华），现就有关事项达成如下协议：一、出售的房屋位于金鸡商城东综合楼一楼，面向平安大道，门面房共三间，建筑面积为103.9平方米。二、房价按3800元每平方米出售，共计人民币394820元。由乙方一次性付清。三、所售房屋房产证过户口由甲方协助办理，其费用由乙方承担。四、自协议签订之日起，原租赁给商城医药的协议由乙方代甲方履行，原甲方已收取的租金在乙方的购房款中冲抵。五、此协议一式三份，自双方签字之日起生效。甲方由其法定代表人吴玉书及其他几位副经理陈绍平、曹灿、周儒汉、罗国清签名并加盖单位印章，乙方由吴玉书的弟弟吴善谋代签李春华的名字。原告方上述人员均知悉李春华即为其原法定代表人吴玉书之妻高春华。原被告出售的上述房屋所有权人为××县金鸡商城，土地使用权人登记为原告孝昌县金鸡商城；原告属集体所有制是第三人的二级企业。2003年9月5日原告与刘圣高签订合同，前三年承包费10万元，上述房屋自建成之日2004年3月21日至2010年3月20日就出租给刘圣高承包经营。原告出售上述房屋时没有告知承租人刘圣高，刘圣高在合同期满仍提出继续租赁要求。原告出售上述房屋时也没有其上级主管机关即第三人的书面批准手续。2008年1月30日，被告李春华购房时将刘圣高交付给原告的租金中的64083元折抵其购房款。2008年2月2日原告开具收据收到“李春华394820元售综合楼一楼三间买房款。”上述款项付李俊德综合楼工程款80000元，付商城长期借款转高春华的收据款70040元，付商城长期借款换高桃仙（系吴玉书姨姐）的收据款64721元，付商城长期借款换胡永平（系吴玉书妹夫小名胡四）的收据款100000元，付胡永平领利息4200元，付吴善谋以李春华名义领商城退医药门市部租金64083元，共计383044元的条据，房款实际只交了11776元现金。 2002年5月21日孝昌县金鸡商城注册登记，登记申请提交资料中的2002年4月29日孝感诚信会计事务所验资报告称：经我们审验，贵商城已收到孝昌县金鸡商城有限公司缴纳的注册资本合计人民币伍拾万元，全部为实物出资。2002年4月28日第三人出具“资产转移证明书”内容为“县供销社已撤销的孝昌金鸡商城有限公司所属资产（库存商品详见存货清单）509760元，现已转移为孝昌县金鸡商城所属资产，特此证明。” 2009年12月1日至2010年3月8日，孝昌县纪委、监察局对吴玉书及其弟吴善谋为买卖商城药店的门面房进行调查，吴玉书及其弟均未表述李春华是高春华的曾用名，李春华就是吴玉书的妻子。2010年3月22日，湖北省孝昌县物价局价格认证中心受孝昌县监察局委托对原告出售的上述房屋进行价格鉴定，鉴定该房地产价值为746736元。2010年6月13日，中共孝昌县纪律委员会对吴玉书进行调查时吴玉书认可金鸡商城的门面房按当时的卖价应卖6000元到6500元每平方米，自己以3800元的价格购买占了公司的便宜。（2010）孝昌刑初字第56号刑事判决书对吴玉书按非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪给予刑事处罚。 根据各方当事人的诉辩主张，本院归纳争议焦点如下：一、原告是否有权处分？二、原被告2008年1月30日签订的《房屋出售协议》是否有效？ 一、关于原告是否有权处分诉争的房屋问题。原告方认为，按照孝昌县工商局登记资料显示，孝昌县金鸡商城成立时的注册资本为第三人提交，是第三人全额出资的直属企业，根据国务院、供销总社、湖北省供销合作社各级供销社规定，本案诉争的房屋所有权属是第三人，而非原告，原告无权处分诉争房屋。被告方认为，本案诉争的房屋是原告孝昌县金鸡商城的财产，孝昌县金鸡商城是由原孝昌县金鸡商城有限公司演变而成，其注册资本全部且唯一来源于原孝昌县金鸡商城有限公司，而孝昌县金鸡商城有限公司是按公司法设立的股份有限公司，有股东174人，其财产依法属全体股东所有，而非本案第三人所有。原告没有任何证据证实第三人对金鸡商城有过出资，因而金鸡商城的财产不属于社有财产，第三人认为自己是诉争房屋所有权代表，拥有诉争房屋处置权没有事实及法律依据。原告作为自主经营、自负盈亏的企业，完全有权依法自主处置自己的财产。第三人认为，将孝昌县金鸡商城变更为孝昌县金鸡商城有限公司是为了核销银行系统的呆账，原告孝昌县金鸡商城不是股份制公司。自己是原告的全资出资人，是原告资产所有权代表，拥有诉争房屋处置权，原告无权处置诉争房屋。本院认为，证明一个公司、企业出资情况的证据有多种，依现行法律规定，企业设立时提交登记部门的会计师事务所出具的验资报告，相较第三人出具的资产转移证明的证据效力明显要高，且第三人的该证据并未达到证明其为出资者之目的，金鸡商城是否属第三人投资和投资所形成的资产权益，应经依法认定。本案诉争的房屋的所有权及土地使用权证均登记为原告，依物权法的规定和现有证据，原告享有本案诉争的房屋的处置权。 二、关于原被告2008年1月30日签订的《房屋出售协议》是否有效的问题。原告认为，原告原法定代表人吴玉书与被告李春华系夫妻关系，原被告间签订房屋出售协议，吴玉书也是受益者，实际是自己和自己交易。本案诉争的房屋鉴定价格为746736元而出售的价格为394820元，相差320147元。吴玉书2010年6月13日在纪委调查时认可诉争的三间门面房当时的售价为每平方米6000元至6500元，自己以3800元每平方米购卖是占了公司的便宜。原被告之间签订的房屋出售协议用合法的形式掩盖非法的目的损害了原告及第三人的利益应认定为无效。被告方认为，原告是诉争房屋的产权人，原告作出买房决定，决定买房价格均是其经理办公会决定的，且经理办公会成员均在《房屋出售协议》上签了名，并加盖了单位公章。被告李春华系吴玉书的妻子高春华的曾用名，高春华已使用李春华名字多年，李春华的名字并非因为当时购房而起。被告李春华与原告当时法定代表人吴玉书是夫妻关系，但双方各自具有独立的人格、具有独立的民事主体身份，被告作为原告当时法定代表人吴玉书妻子购买原告的财物并不为法律所禁止。被告购买原告的房屋是以市场价格进行的公平交易，就算被告确以低于当时的市场价格购买了房屋，也并未违反市场交易法则。总之，被告购房是一种市场行为，是当事人之间合法的民事意思自治行为，没有损害、侵占任何方的利益。原被告签订的《房屋出售协议》合法有效。第三人认为，金鸡商城是县供销社二级企业，按供销社章程管理规定，金鸡商城资产处置应履行相关的审批手续，吴玉书作为商城的经营管理者出售诉争房屋时没有履行相关报批手续，该项买卖属自买自卖，其出售诉争房屋的行为应认定为无效。本院认为，依前述评议，原告有权处分诉争房屋，原告在诉状中也自认形式合法，协议价款亦已付清。按商法强调的公示主义、外观主义规则和不轻易否定合同效力的原则衡量。原告以本案诉争房屋所有权属第三人，其无权处分及吴玉书与其妻子串通以合法形式掩盖非法的目的请求确认合同无效理由不充分、证据不充足，第三人申请请求为确认无效将房屋返还给原告，并未主张房屋所有权。第三人申请的主要理由­­—­­­­­­­­­原告处置资产应履行相关报批手续亦不是能使合同归于无效的法律、行政法规效力性强制性规定。原告、第三人对请求确认合同无效所依据的事实有责任提供证据加以证明，被告同样对反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。依最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十三条、第二条规定按举证责任分配的规则，应由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对原告的诉讼请求、第三人的申请请求，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下： 一、驳回原告的诉讼请求。 二、驳回第三人申请请求。 本案案件受理费520元，由原告孝昌县金鸡商城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姚建新 审 判 员  柳翠红 人民陪审员  罗火东 二〇一二年七月十六日 书 记 员  陈育明