湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2827民初1127号原告冯文钟，男，生于1984年6月21日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县。委托代理人（特别授权）熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。被告湖北盛发房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇金盆山18号。统一社会信用代码：91422827673684603P。法定代表人田洪涛，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）向彪，来凤县翔凤法律服务所法律工作者。被告来凤县地方税务局，住所地：来凤县翔凤镇武汉大道。组织机构代码：01149160-X。法定代表人张宏伟，系该局局长。委托代理人（特别授权）严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。原告冯文钟诉被告湖北盛发房地产开发有限公司、被告来凤县地方税务局商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成由审判员唐桂生担任审判长，审判员李红兵、人民陪审员徐中赋参加的合议庭，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告冯文钟及其委托代理人熊海炜、被告湖北盛发房地产开发有限公司委托代理人向彪及被告来凤县地方税务局委托代理人严奉祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯文钟诉称：2014年1月2日，原告为购买被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号A座7层05号房屋，与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），该商品房预测建筑面积为139.46平方米，单价为每平方米1685元，总价款为235158元。合同第十一条约定被告湖北盛发房地产开发有限公司交房时间为2014年10月31日。合同约定的交房期限届满后，被告湖北盛发房地产开发有限公司以种种理由不交付房屋，给原告造成了严重损失，被告湖北盛发房地产开发有限公司的行为已构成违约，根据原告与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交房责任规定，被告湖北盛发房地产开发有限公司应承担违约责任。因被告湖北盛发房地产开发有限公司迟延交房是被告来凤县地方税务局造成的，被告来凤县地方税务局应当承担连带责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告湖北盛发房地产开发有限公司继续履行双方于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、被告湖北盛发房地产开发有限公司向原告支付从2014年11月1日起至2016年7月1日止的违约金70547.4元（235158元×万分之五×600天﹦70547.4元），2016年7月1日之后的违约金按照房屋总价格的万分之五每天计算至实际交房之日为止；3、被告来凤县地方税务局对违约金承担连带责任；4、二被告承担本案诉讼费。原告冯文钟为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况。证据二：《商品房买卖合同》（预售）复印件一份，拟证明原告与被告湖北盛发房地产开发有限公司构成商品房买卖合同关系，该合同约定了逾期交房的违约责任及计算方式。证据三：会议记录复印件一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司承认逾期交房的事实。证据四：收据复印件二份，拟证明原告于2012年11月27日、2014年1月2日分两次给被告湖北盛发房地产开发有限公司交纳购房首付款109929元的事实。经庭审质证，被告湖北盛发房地产开发有限公司、被告来凤县地方税务局对原告冯文钟提交的证据一、证据四无异议，本院予以采信并确认其证明力。被告湖北盛发房地产开发有限公司对原告冯文钟提交的证据二、证据三的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，被告不存在违约行为；被告来凤县地方税务局对原告冯文钟提交的证据二、证据四的真实性不清楚，认为证据二《商品房买卖合同》（预售）中第十条关于团购方的约定属无效约定，来凤县地方税务局不是合同当事人，约定由合同之外的第三人承担责任无效，被告湖北盛发房地产开发有限公司与原告冯文钟签订合同意味对合同的认可。本院审核认为，证据二是原告冯文钟与被告湖北盛发房地产开发有限公司双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效；证据三具有合法性、真实性，故本院对证据二、证据三予以采信并确认其证明力。被告湖北盛发房地产开发有限公司辩称：对原告冯文钟要求本被告继续履行双方于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）无异议，但对其主张的要求本被告支付逾期交房违约金有异议，提出：1、本被告开发建设的来凤县翔凤镇栖凤公寓A【座】商住楼已竣工，并且通过了监理部门的工程验收，造成逾期交房是因为团购方来凤县地方税务局（本案第二被告）没有按与本被告签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》和《商品房团购协议书》履行义务，责任在团购方来凤县地方税务局，本被告没有违约，不应承担逾期交房的违约责任，原告冯文钟要求本被告支付逾期交房违约金无事实依据和法律依据，应驳回其诉讼请求；2、逾期交房是本案第二被告来凤县地方税务局造成的，第二被告来凤县地方税务局应承担违约责任；3、即使认定本被告存在违约行为，原告冯文钟主张按双方合同约定的标准计算逾期交房违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。被告湖北盛发房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一：被告营业执照及法定代表人身份证明复印件各一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司的身份信息。证据二：《商品房买卖合同》（预售）、《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、《商品房团购协议书》复印件各一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司不存在违约行为。证据三：终止施工安全监督告知书复印件一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的栖凤公寓实际上早于2014年10月前就完工了，已达到了交房条件，只是因绿化、市政道路等附属工程没有完工，无法交房。证据四：栖凤公寓购房户钥匙发放明细表一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司于2016年10月21日向原告冯文钟等人交付房屋的事实。经庭审质证，原告冯文钟、被告来凤县地方税务局对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据一、证据四无异议，本院予以采信并确认其证明力。原告冯文钟对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据二中的《商品房买卖合同》（预售）真实性无异议，但提出被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的《商品房买卖合同》（预售）中没有约定团购方是谁，合同的附件中也没有对团购方是谁作出解释说明；对证据二中的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、《商品房团购协议书》的真实性不清楚，该两份协议书也没有作为原告与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中的附件，被告湖北盛发房地产开发有限公司与他方签订的协议对原告不产生效力，该证据达不到被告湖北盛发房地产开发有限公司的证明目的，对证据三的真实性无异议，但提出该证据只能证明来凤县安全工程监督站终止了该工程的施工安全监督，不能证明该工程项目通过了竣工验收；被告来凤县地方税务局对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据二、证据三的真实性无异议，但提出达不到被告湖北盛发房地产开发有限公司的证明目的。本院审核认为，证据二中被告湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、与来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》，只是湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，对本案原告冯文钟没有约束力；证据三只能证明来凤县安全工程监督站终止了来凤县栖凤公寓商住楼项目工程的施工安全监督，故本院对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据二、证据三的真实性予以采信。被告来凤县地方税务局辩称：1、本被告不是涉案《商品房买卖合同》（预售）的当事人，不应承担《商品房买卖合同》（预售）约定的违约责任；2、被告湖北盛发房地产开发有限公司与原告冯文钟签订的《商品房买卖合同》（预售）中关于公共绿地和小区内非市政道路由团购方负责的约定属无效约定，对本被告不具备约束力；3、被告湖北盛发房地产开发有限公司迟延交付房屋并非本被告所造成；4、原告冯文钟要求本被告承担被告湖北盛发房地产开发有限公司违约的连带赔偿责任缺乏法律依据。综上，本被告认为，原告冯文钟起诉本被告承担连带责任缺乏事实和法律依据，属起诉对象错误，其对本被告的起诉应予以驳回。被告来凤县地方税务局为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一：被告来凤县地方税务局机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，拟证明被告来凤县地方税务局的身份信息。证据二：国有土地使用权出让合同复印件一份，拟证明该宗土地出让是通过招拍挂的方式取得的，不是来凤县地方税务局卖给被告湖北盛发房地产开发有限公司的。证据三：绿化方案和绿化、亮化设计图复印件各一份，拟证明涉案项目在立项时就有绿化、亮化设计，被告湖北盛发房地产开发有限公司作为开发商在竞标时就应知道应按规划设计的方案进行开发建设。证据四：建设工程规划许可证复印件一份，拟证明规划部门给被告湖北盛发房地产开发有限公司发放规划许可证时，已经将该项目的建筑面积、绿化面积、广场面积及附属设施进行了明确界定，被告湖北盛发房地产开发有限公司应该严格按照规划许可证的要求施工。证据五：申请加层的相关材料（复印件），拟证明该商住楼加层是被告湖北盛发房地产开发有限公司自己的意愿并取得相关部门审核同意的，由此影响交房时间是被告湖北盛发房地产开发有限公司自身造成的。经庭审质证，原告冯文钟对被告来凤县地方税务局提交的证据一至证据五均无异议，被告湖北盛发房地产开发有限公司对证据一、证据二、证据三、证据四无异议，对上述无异议的证据，本院予以采信并确认其证明力。被告湖北盛发房地产开发有限公司对证据五的真实性无异议，但提出该证据不能证明被告来凤县地方税务局不存在违约行为。本院审核认为，证据五是被告来凤县地方税务局申请本院依职权调取的证据，该证据具有真实性、合法性，本院予以采信。经审理查明：被告湖北盛发房地产开发有限公司系来凤县翔凤镇栖凤公寓的开发商。2014年1月2日，原告冯文钟与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定将被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】7层05号房屋出售给原告冯文钟，该商品房预测建筑面积为139.46平方米，房屋总价款为235158元，原告冯文钟应于2014年1月2日前支付首付房款95158元，剩余房款140000元向被告所指定银行申请贷款支付；被告湖北盛发房地产开发有限公司应在2014年10月31日前将房屋交付给原告冯文钟使用，被告湖北盛发房地产开发有限公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过30日的，被告湖北盛发房地产开发有限公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告冯文钟支付全部房价款万分之五的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，原告冯文中钟有权解除合同，原告冯文钟要求解除合同的，应书面通知被告湖北盛发房地产开发有限公司，被告湖北盛发房地产开发有限公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告冯文钟已付全部房款，并按全部房价款的2%向原告冯文钟支付违约金，原告冯文钟要求继续履行合同的，合同继续履行，被告湖北盛发房地产开发有限公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告冯文钟支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告冯文钟已按合同约定向被告湖北盛发房地产开发有限公司支付了全部房款，第一笔为首付款95158元，剩余购房款140000元，原告冯文钟以银行按揭贷款的方式支付。但被告湖北盛发房地产开发有限公司未在合同约定的2014年10月31日前将其开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】7层05号房屋交付原告冯文钟，后经政府部门协调，被告湖北盛发房地产开发有限公司于2016年10月21日将房屋钥匙交付原告冯文钟。诉讼中，原告冯文钟将其诉请第2项即“被告湖北盛发房地产开发有限公司向原告支付从2014年11月1日起至2016年7月1日止的违约金70547.4元（235158元×万分之五×600天﹦70547.4元），2016年7月1日之后的违约金按照房屋总价格的万分之五每天计算至实际交房之日为止”变更为“被告湖北盛发房地产开发有限公司向原告支付从2014年11月1日起至2016年10月21日止的违约金83481.09元（235158元×万分之五×710天﹦83481.09元）”。另查明，2011年11月8日，被告来凤县地方税务局为解决干部职工住房问题，以来凤县地方税务局职工住房修建委员会名义与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订了《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》；2012年2月28日，被告湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得该宗国有建设用地（原来凤县地方税务局办公楼及院场地）的使用权；2012年11月19日，被告湖北盛发房地产开发有限公司与被告来凤县地方税务局签订了《商品房团购协议书》。本院认为，本案原告冯文钟与被告湖北盛发房地产开发有限公司对继续履行合同没有异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、被告湖北盛发房地产开发有限公司是否存在违约行为；二、被告湖北盛发房地产开发有限公司提出的逾期交房违约金计算标准过高，是否应予调整；三、被告来凤县地方税务局是否承担连带责任。关于焦点一，本院认为，原告冯文钟与被告湖北盛发房地产开发有限公司于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告冯文钟依约向被告湖北盛发房地产开发有限公司支付了全部购房款235158元，被告湖北盛发房地产开发有限公司没有按合同约定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月21日才将房屋钥匙交付原告冯文钟（原告冯文钟已认可房屋钥匙交付之日为房屋交付日），被告湖北盛发房地产开发有限公司的行为已构成违约，应承担违约责任，被告湖北盛发房地产开发有限公司提出的“被告没有违约，不应承担逾期交房的违约责任”的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。原告冯文钟要求被告湖北盛发房地产开发有限公司继续履行合同，并支付从2014年11月1日起至实际交房之日（2016年10月21日）止逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二，本院认为，被告湖北盛发房地产开发有限公司没有按照合同约定的期限交付房屋，应承担向原告冯文钟支付逾期交房违约金的违约责任。原告冯文钟要求被告湖北盛发房地产开发有限公司按双方合同约定支付逾期交房违约金，被告湖北盛发房地产开发有限公司提出双方合同约定的逾期交房违约金过高，要求调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，违约金调整的前提是约定的违约金低于或者过分高于造成的损失。本案原、被告均未提交证据证实因违约造成的损失数额，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定其损失，中国人民银行计收逾期贷款利息的标准是在基准利率的基础上上浮30%－50%，2014年中国人民银行贷款年利率为6%，本院酌情上浮30%，即年利率为7.8%，原告冯文钟已支付全部购房款235158元。因此，本案原告冯文钟从2014年11月1日起至2016年10月21日止的损失为35930.85元（计算方式为已支付房款235158元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数715天），而原告冯文钟起诉要求被告湖北盛发房地产开发有限公司按双方合同约定支付从2014年11月1日起至2016年10月21日止的违约金为83481.09元，合同约定的逾期交房违约金过分高于原告冯文钟的损失，本院应予以调整。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，本案逾期交房违约金调整为逾期贷款利息的130%。从2014年11月1日起至2016年10月21日止为715天，但原告冯文钟只主张710天，故原告冯文钟主张的从2014年11月1日起至2016年10月21日止的违约金应计算为46383.47元（计算方式为已支付房款235158元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数710天×130%）。关于焦点三，本院认为，原告冯文钟与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售），只能约束签订该合同的原告冯文钟和被告湖北盛发房地产开发有限公司，被告来凤县地方税务局不是该合同的当事人，该合同对被告来凤县地方税务局没有约束力，故原告冯文钟要求被告来凤县地方税务局对被告湖北盛发房地产开发有限公司逾期交房违约金承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、与被告来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》，只是湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，与本案不属同一个民事法律关系，湖北盛发房地产开发有限公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告冯文钟与被告湖北盛发房地产开发有限公司于2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（预售）继续履行。二、被告湖北盛发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告冯文钟支付从2014年11月1日起至2016年10月21日止的违约金46383.47元（已支付房款235158元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数710天×130%）。三、驳回原告冯文钟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1564元，由被告湖北盛发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  唐桂生审 判 员  李红兵人民陪审员  徐中赋二〇一七年二月二十日书 记 员  郭文博