广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)桂01民终970号上诉人（原审被告）：广西少年报社。法定代表人：王德胜，总编。委托诉讼代理人：覃逵源，广西锦康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦一嘉。委托诉讼代理人：沈泽渊，广西金卡律师事务所律师。原审被告：广西沪桂房地产开发有限公司。法定代表人：李民。上诉人广西少年报社（以下简称少年报社）因与被上诉人秦一嘉、原审被告广西沪桂房地产开发有限公司（以下简称沪桂公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。少年报社上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、秦一嘉诉请赔偿违约金没有合同依据和法律依据。秦一嘉与沪桂公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。对于逾期备案违约问题，双方在合同第十五条选择按第1项处理，那么就等于放弃了第2、第3项的处理方式。本案中，合同签订在前，违约事实在后，当秦一嘉没有在约定的期限内取得房产证时，只能按第1项退房赔偿处理违约责任。事实上，秦一嘉非但不退房反而向出卖人诉求违约金，明显违反了合同约定。二、一审违背合同相对性原则，认定法律主体关系错误。一审混淆了少年报社与沪桂公司之间的《定向开发合同》关系和秦一嘉与沪桂公司之间的《商品房买卖合同》关系。少年报社与沪桂公司签订的《定向开发合同》及补充协议，约定了沪桂公司的职责包括负责提供项目的各种有效文件、办理商品房合法交易中政府部门的有关手续等，充分明确了办理产权登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的责任和违约责任全部由沪桂公司承担，与少年报社无关。秦一嘉与沪桂公司签订的《商品房买卖合同》，是秦一嘉直接与沪桂公司签订，根据合同相对性原则，没有合同关系就没有权利义务关系。因此，合同的违约责任与少年报社无关，秦一嘉只能追究沪桂公司的违约责任。本案中，一审法院引用（2011）南市民一终字第1332号案错误，该案的当事人谭晚生就购买东林阁房屋与少年报社签订有《内部认购协议》，并因此将少年报社作为被告提起诉讼。本案中，秦一嘉没有证据证明与少年报社有任何合同关系，双方之间不存在权利义务。因此，少年报社不是本案的适格被告，不应作为被告参加诉讼，更不应该承担违约责任。三、一审违反法律规定判决错误。1、一审违反法律关于诉讼时效的规定。根据法律规定，逾期办证是一种违约行为，买受人要求开发商承担违约责任是基于合同之债所享有的债权请求权，可适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。本案中，双方没有约定违约金，应按照商品房买卖合同解释第18条第2款规定处理。但是，该规定只说明了违约金的计算方式并没有明确违约金的计算时限。在实际计算时应当采用倒推法，即从法院立案之日起向既往时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效。2、一审违反民事诉讼法“不告不理“原则。秦一嘉在起诉时请求赔偿损失29589.12元，计算方式：123288×6%×2(年)×2（倍）。但是，一审却违背当事人的诉求，判决计算赔偿金时间近8年之久，明显不公。本案中，秦一嘉在起诉时并没有将少年报社作为被告参加诉讼，但一审却要求秦一嘉将少年报社作为被告进行诉讼，违背“不告不理”原则。3、一审判决违约金过高，有悖法理和公平。本案涉案购房款为123288元，而一审判决违约金就高达66239.53元，明显过高。根据商品房买卖合同解释的相关解析，违约金已明显超过造成损失的30%。综上，请求二审法院支持少年报社的上诉请求。秦一嘉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。沪桂公司未到庭，亦未作答辩。秦一嘉向一审法院起诉请求：一、沪桂公司、少年报社承担逾期报备案的违约责任，向秦一嘉赔偿损失29589.12元（计算方式：123288元×6%×2年×2倍）；二、本案诉讼费用由沪桂公司、少年报社共同承担。一审法院认定事实：2005年10月11日，秦一嘉（买受人）与沪桂公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：由秦一嘉向沪桂公司购买南宁市民族大道延长线110号东林阁x号楼x号房，房屋总价款123552元。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述合同签订后，秦一嘉付清了房屋总价款123288元。2006年5月13日，秦一嘉与沪桂公司办理房屋交接手续。2015年4月24日，沪桂公司向南宁市住房保障和房产管理局提交办理青秀区民族大道延长线110号东林阁1号楼房屋所有权初始（商品房）登记申请相关材料。2015年5月7日，东林阁1号楼取得南房商备字（2015）第xxxxx号《商品房现售备案证明》。2015年7月15日，秦一嘉取得涉案房屋的房屋所有权证。另查明，在诉讼过程中，因涉案房屋已取得房屋所有权证，秦一嘉于2015年8月5日当庭撤回要求沪桂公司、少年报社办理涉案房屋的房屋所有权证的诉讼请求。经一审法院释明，秦一嘉明确其诉讼请求是要求沪桂公司、少年报社承担逾期报备案的违约责任。再查明，南宁市中级人民法院于2011年12月15日作出（2011）南市民一终字第1332号民事判决，确认以下事实：2007年1月8日，沪桂公司向南宁市规划管理局申请进行规划竣工验收，规划局承诺办结日期为2007年1月16日。2008年7月19日，东林阁小区业主致函沪桂公司要求办理房屋所有权证书，其中记载：要求沪桂公司积极配合南宁市城市管理综合行政执法支队规划管理监察大队的工作，确认东林阁小区少数业主个人的违章事实，然后下达限期整改通知给业主个人，业主之间互相督促按通知要求整改完毕，使小区能通过规划验收。……南宁市规划管理局函复法院：东林阁小区项目至今未通过规划竣工验收手续，原因在于该项目未经规划许可擅自将底层杂物房的层高提高到2.2米以上（原批低于2.2米），目前进行违反规划实施的认定和处罚程序，由于该公司不配合，致使该局无法开展下一步工作，无法进行规划竣工验收。……沪桂公司以个别业主私自将楼底层的杂物房拆改降低地面对其规划验收产生影响为由，向广西壮族自治区南宁市东博公证处申请证据保全，2009年3月2日上午9时25分至9时59分，广西壮族自治区南宁市东博公证处来到东林阁小区，分别对该小区的第2、3、4、5栋楼房的底层杂物房的现场进行了实体拍摄。并查明以下事实：2003年12月8日，沪桂公司与少年报社签订一份《定向开发合同书》，约定：由沪桂公司将自有地产（位于南宁市石门森林公园旁，宗地号为xxxxxx的“东林阁”项目）共五栋楼房为少年报社进行定向开发；其中1#楼定向开发价格2700元/平方米，2#3#4#5#楼层（含杂物房）定向开发价格2500元/平方米，夹层定向开发价格2000元/平方米，整个项目定向开发总价格为33995100元，若通过少年报社的工作使1#楼重新规划增加容积率，增加的面积按2300元/平方米结算。合同第四条约定付款方式为：少年报社于2004年4月底前付给沪桂公司100万元，动工后七个工作日内付款300万元，二层封顶后取得商品房预售许可证时七个工作日内付100万元、十个工作日内付100万元、十五个工作日内付100万元，封顶后一个月内付300万元，而后每月付300万元，2005年3月底前付1000万元，余款在完成工程综合验收交付使用时，建筑面积得到房产局审核确认后，五个工作日内结清；因2#3#4#5#楼层六至夹层面积过大，沪桂公司同意将这部分未出售房产按定向开发价格回收、自行销售，按定向开发价格回收的房款可在双方最后结算时作为少年报社应付沪桂公司款项。合同第六条约定：沪桂公司的职责包括负责提供项目的各种有效文件、办理商品房合法交易中政府部门的有关手续、负责与少年报社指定的客户签订《商品房买卖合同》（售楼所产生的各项税费各自负担）等等；少年报社的职责包括有权对合作项目的物业进行处置定价、负责沪桂公司与个体购房客户订立的《商品房买卖合同》各条款的填写，并协助沪桂公司完成让客户在该合同上签字盖章的工作，交由沪桂公司审核，负责沪桂公司销售人员的工资，少年报社在以沪桂公司进行销售的过程中，不得超出双方合同中交房标准约定的范围对个体购房客户进行承诺；合同第七条约定：少年报社委托沪桂公司代理销售商品房，房款由沪桂公司代收并转入少年报社账户，当销售金额超过少年报社预付给沪桂公司的金额时，（扣除销售部分商品房差价外）超出部分由沪桂公司留取，作为少年报社付款约定的下期款项。2004年11月5日，沪桂公司与少年报社又签订了一份《定向开发补充合同》，内容为：因少年报社职工已全部定购东林阁各号楼六层及夹层，故双方同意取消《定向开发合同书》中第四条关于沪桂公司回收2#3#4#5#楼层六至夹层未出售房产的约定。上述合同签订后，沪桂公司以其名义进行开发建设，并以其名义办理了东林阁1、2、3、4、5号楼的《商品房预售许可证》。在《定向开发合同书》履行过程中，少年报社向沪桂公司支付了部分定金及房款，但双方至今仍未进行最后结算。2005年3月14日，少年报社给沪桂公司去函，主要内容：要求沪桂公司根据提供的个人购房款书面清单分别开具发票（即不用给其开具统一发票），另要求在最后结算时，若购房款超出定向开发价格总款，请沪桂公司按规定交纳税费后以现金支付给少年报社，或将超出定向开发价格总款余款全额转给少年报社，由少年报社交纳税费。2005年4月21日，沪桂公司作为甲方，少年报社作为乙方，双方签订了《补充协议》，约定：凡乙方转入甲方账户的款项均为客户购房款，乙方须向甲方提供客户名单及其交款凭据（其数额在甲乙双方结算时须与乙方转入甲方账户的款项相等），以便甲方与客户签订《商品房买卖合同》。甲方根据乙方提供的客户名单及其交款凭据与客户签订《商品房买卖合同》后，乙方与客户原签订的《内部认购协议书》即自动取消等条款。一审法院认为：秦一嘉与沪桂公司之间的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因产权登记机关并无此备案程序，故该约定应理解为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。而沪桂公司于2006年5月13日将商品房交付给秦一嘉使用，按合同约定，其应在2007年5月8日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，但沪桂公司直至2015年4月24日才向产权登记机关提交办理权属登记所需的相关资料。沪桂公司逾期履行报备案义务的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因双方未约定违约金的计算方式，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，沪桂公司应以秦一嘉的已付购房款123288元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2007年5月9日起计算至2015年4月23日止。关于少年报社的责任承担问题。从《商品房买卖合同》来看，形式上买卖双方是沪桂公司与买受人，但从少年报社与沪桂公司签订的《定向开发合同书》内容看，少年报社实际上是《商品房买卖合同》的利害关系人，并且实际与沪桂公司一起共同、直接向买受人实施销售行为，即少年报社推销房屋、联系买受人、与部分买受人预先签订《内部认购协议》及收取部分购房款、确定《商品房买卖合同》条款及售房价格；而由沪桂公司办理商品房预售许可证并与买受人订立《商品房买卖合同》，因此，上述商品房买卖行为是由少年报社与沪桂公司共同直接向购房者完成的，对购房人而言，有理由相信二者是商品房买卖合同卖方义务的共同履行人，故少年报社应与沪桂公司共同承担向秦一嘉支付违约金的责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：沪桂房公司、少年报社应向秦一嘉支付逾期报备案违约金（计算方式：以123288元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2007年5月9日起计算至2015年4月23日止）。案件受理费540元，由沪桂公司、少年报社各负担270元。公告费350元，由沪桂公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明：秦一嘉与沪桂公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款＿%向买受人支付违约金；3、（空白）。”秦一嘉非少年报社的职工，双方未签订有任何协议。秦一嘉在二审中述称，其签订合同时对少年报社与沪桂公司之间的《定向开发合同》是不清楚的，直至起诉到法院才知道。秦一嘉在二审中还述称，其在一审主张的损失29589.52元是以购房总价123288元为基数，参照银行贷款利率6%，从起诉之日倒推两年计算，加倍计算逾期利息。本院认为：秦一嘉与沪桂公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，沪桂公司应于2007年5月8日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但其直至2015年4月24日才向产权登记机关提交办理权属登记所需的相关材料，已构成违约，应承担相应违约责任。对于沪桂公司逾期报备案应承担的违约责任，双方在合同第十五条选择按第1项处理，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”，但对于买受人不退房时出卖人如何承担违约责任，合同并未有约定，双方亦未就此达成新的协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金或损失数额可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。鉴于秦一嘉起诉时仅主张起诉前两年的利息损失，属对自己权利的处分，本院予以照准。因此，沪桂公司应支付秦一嘉逾期报备案违约金为：以已付购房款123288元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年1月8日起计算至2015年1月8日（一审立案之日）止。秦一嘉主张损失按2倍计算没有法律依据，本院不予支持。关于少年报社应否承担责任问题。虽少年报社与沪桂公司签订有《定向开发合同书》，但并无证据显示在沪桂公司与秦一嘉签订《商品房买卖合同》时，沪桂公司曾向秦一嘉披露过其与少年报社的关系，且秦一嘉自述其签订合同时亦不清楚沪桂公司与少年报社的关系。此外，秦一嘉非少年报社的职工，秦一嘉与少年报社亦未签订任何协议，双方之间不存在合同权利义务关系，少年报社并非《商品房买卖合同》的相对方。因此，秦一嘉要求少年报社承担逾期报备案的违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决少年报社与沪桂公司共同承担逾期报备案的违约责任不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更南宁市青秀区人民法院(2015)青民一初字第255号民事判决为：原审被告广西沪桂房地产开发有限公司应向被上诉人秦一嘉支付逾期报备案违约金（计算方式：以123288元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2013年1月8日起计算至2015年1月8日止）；二、驳回被上诉人秦一嘉的其他诉讼请求。一审案件受理费540元、公告费350元，由广西沪桂房地产开发有限公司负担；二审受理费540元，由广西沪桂房地产开发有限公司负担，并于本判决生效后十日内向本院交纳。广西少年报社已预交二审受理费540元，由本院退回。上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如逾期不履行的,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 刘 萌审判员 高翔宇审判员 农虹菲二〇一七年二月十六日书记员 刘洪源