广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2011)惠城法民一初字第1234号原告陈文，男，1982年4月3日出生，汉族，住惠州市惠城区，委托代理人朱敏，系广东东舟律师事务所律师。第一被告杨熙凯，男，1978年6月6日出生，汉族，住惠州市惠城区，第二被告孙文雅，女，1979年6月16日出生，汉族，住惠州市惠阳区，委托代理人孙泽平，系广东方正联合律师事务所律师。原告陈文诉第一被告杨熙凯、第二被告孙文雅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年9月5日公开开庭进行了审理。原告陈文的委托代理人朱敏，第二被告孙文雅的委托代理人孙泽平到庭参加诉讼，第一被告杨熙凯经本院送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文诉称，2010年10月8日，原告与被告夫妻及经纪方惠州盛世房产代理有限公司签定了《房地产买卖三方合同》，约定被告夫妻将其所有的位于惠州惠城区惠泽南苑6栋B单元5E房（房产证号：Ｃ4××15号，建筑面积95.56平方米）的房地产权以33万元的价格转让给原告（该款为被告实收款，过户税费由原告承担，交房前该物业需缴的管理费、水、电、煤气、有线电视费用被告应结清给原告，合同内容详见《房地产买卖三方合同》）。同日两被告在惠州公证处为原告就上述房地产买卖的相关事宜办理了委托公证，委托事项如下：“一、代理办理上述房产银行按揭贷款的提前清偿手续，并领取《广东省商品房买卖合同》、房地产权证及银行的有关资料，并签署相关文件；二、代为办理上述房产注销抵押登记手续，领取相关资料，并签署相关文件；三、在上述房产符合转让条件后，代为转让上述房产，代为签署《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），并签署相关文件；四、代为协助受让方办理房屋按揭手续，并签署相关文件；五、代为到房产、国土部门办理上述房地产的转让过户、产权变更等相关手续，并签署相关文件；六、代理办理上述房地产转让款的资金监管的相关手续，并签署相关文件；七、代理收取上述房产转让款；八、代理办理上述房产的煤气、水、电、有线电视、维修基金、物业等配套设施的变更手续，并签署相关文件；九、代为办理纳税申报等相关手续，并签署相关文件；十、代为办理上述房产查档、测绘、复印相关资料；十一、代为缴交相关合理费用。”据此，原告于2010年10月8日向被告夫妻支付了房屋转让定金10万元和转让款17万元，被告夫妻将与上述房产有关的相关资料及钥匙交付给了原告，原告实际占有了上述房屋。尔后，原告在2010年12月28日为被告杨熙凯名下的上述房产办理了银行按揭贷款的提前清偿手续，支付银行还款53173.17元。于2010年12月30日为被告杨熙凯名下的上述房产向惠州住房委员会办公室支付面差款2095元，该房屋现尚有2010年10月8日前的物业管理费等费用未结清。2011年1月6日原告去惠州房产管理局办理上述房产的过户登记手续时发现该房产已被贵院于2010年11月18日因蔡绍军与杨熙凯民间借贷一案予以查封，因彭伟民与杨熙凯民间借贷纠纷一案被贵院于2010年12月17日予以轮候查封，因蔡瑞年与杨熙凯民间借贷纠纷一案被贵院于2010年12月21日予以轮候查封，致使未能办理过户登记。综上所述，现由于被告的过错致使房屋没有过户登记在原告名下，被告应承担违约责任，原告遂诉诸法院，请求：一、判决确认原、被告及经纪方惠州盛世房产代理有限公司于2010年10月8日签定《房地产买卖三方合同》合法有效，受法律保护；二、判决被告限期将位于惠州惠城区惠泽南苑6栋B单元5E房（房产证号：Ｃ4××15号，建筑面积95.56平方米）的房地产权过户至原告名下，过户费用由原告承担；三、判决本案的诉讼费用由被告承担。第一被告杨熙凯未作答辩，亦未出庭应诉。第二被告孙文雅辩称，一、答辩人对于合同不能履行不存在过错。答辩人与被答辩人杨熙凯的婚姻早已破裂，并早已分开生活，在两答辩人协商卖房的时候，答辩人与被答辩人就已在处理离婚事宜，对此，被答辩人陈文是完全知情的，在其得知答辩人与被答辩人杨熙凯定于2010年10月8日办理离婚证后，才急忙地要求二人在当天将买卖合同和委托办证的相关手续加以完善。由始至终，答辩人并不是主动参与到卖房的过程中，只是起到被动的协助作用，而且该协助也仅仅限于签了两个名字而已。关于《房地产买卖三方合同》中的条款，全由两被答辩人之间自行协商处理，并且购房款也全由被答辩人杨熙凯收取，答辩人并未从中参与分配。二、被答辩人杨熙凯对房产不能过户存在过错。被答辩人杨熙凯嗜好赌博，在外欠下不少外债，已知的就有蔡瑞年、彭伟明两个债权人提起诉讼，并且均对涉案房屋进行了查封。正是由于被查封，直接导致该房产不能办理过户手续。另，该债务并未用于夫妻家庭生活，纯属被答辩人杨熙凯个人债务，这一事实业经法院判决证实，这也能证明对于房屋被查封，答辩人不存在过错。三、被答辩人陈文对房产不能过户也存在过错。2010年10月8日，答辩人已应被答辩人陈文要求，一同前往惠州公证处办理了委托被答辩人陈文办理提前偿贷、注销抵押登记以及过户等有关事项的委托公证手续。被答辩人陈文作为房屋中介公司的工作人员，完全熟悉二手房过户的工作流程，自2010年10月8日起至2010年11月18日房屋第一次被查封，在时间上完全足够让一个业内人士用于完成房屋过户的全部手续，更何况在签订完合同之后，被答辩人杨熙凯就已将房屋权属证书、购房按揭合同等与涉案房屋相关的书面资料的正本移交给被答辩人陈文。如此一来，再加上具有全权委托内容的经过公证的委托书，被答辩人陈文要在短时间内完成房屋过户是不存在任何问题的。然而被答辩人陈文却怠于履行委托事项，直到2010年12月30日才到有关部门补缴了面差。如此低下的工作效率也直接促成其他权利人捷足先得，申请财产保全，导致不能过户。四、从办理过户的程序上说，因为答辩人并非涉案房屋的产权人，且答辩人与登记的权属人即被答辩人杨熙凯已不存在任何民事法律关系，因此，即便答辩人积极配合，房管部门也不会批准过户。涉案的惠州惠城区惠泽南苑6栋B单元5E房（房产证号为粤房地证字第××号）系登记在被答辩人杨熙凯名下的财产，答辩人对此没有异议，也没有要与其分割房产的意思表示。根据惠州房产管理局《关于实行房屋登记簿制度的公告》，从2010年8月1日起，“房屋登记簿记载的权利人对房屋拥有处置权，可直接对房屋进行转移、抵押等处分行为……原已登记在一方名下而属于夫妻共有的房产，双方可凭有关材料尽快到我局交易大厅申请办理变更登记，增加配偶姓名。”答辩人作为被答辩人杨熙凯的原配偶，在其没有要求进行增加权属人登记的情况下，房屋登记簿记载的权属人即被答辩人杨熙凯可以直接、独立地进行权属转移等处分行为。在处理过户的最终效果上来说，只有被答辩人杨熙凯才能促成过户的完成。在房管部门关于涉案房屋的档案中，没有出现过答辩人的名字，因此，如果由答辩人出面办理过户手续，房管部门不会认可答辩人具有房屋权属人的资格，也就不会批准过户。综上，答辩人的答辩理由有充分的事实依据和法律依据。请求贵院公正审理，驳回被答辩人陈文对答辩人提出的诉讼请求。经审理查明，2010年10月8日，（卖方）第一被告杨熙凯、第二被告孙文雅与（买方）原告陈文通过经纪方惠州盛世房产代理有限公司签订一份《房地产买卖三方合同》，约定买卖双方通过经纪方以总价330000元购买及出售位于惠州市××小区惠泽××单元××房（建筑面积95.56平方米，房地产权证号为粤房地证字第××号）。第一、第二被告声明，保证对该物业享有现有产权，能完全支配及处理该物业，有关物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，第一、第二被告应在转让完成前清理完毕，并保证转让后原告无须负责，否则第一、第二被告应赔偿原告由此起的一切损失。同时，双方约定，该物业《房地产产权证》更名过户须付的费用，由原告支付。2010年10月8日，双方为办理涉案房产提前还贷和转让的相关手续，第一、第二被告办理委托公证，委托原告：一、代为办理上述房产银行按揭贷款的提前清偿手续，并领取《广东省商品房买卖合同》、房地产权证及银行的有关资料，并签署相关文件；二、代为办理上述房产注销抵押登记手续，领取相关资料，并签署相关文件；三、在上述房产符合转让条件后，代为转让上述房产，代为签署《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），并签署相关文件；四、代为协助受让方办理房屋按揭手续，并签署相关文件；五、代为到房产、国土部门办理上述房地产的转让过户、产权变更等相关手续，并签署相关文件；六、代理办理上述房产转让款的资金监管的相关手续，并签署相关文件；七、代为收取上述房产转让款；八、代为办理上述房产的煤气、水、电、有线电视、维修基金、物业等配套设施的变更手续，并签署相关文件；九、代为办理纳税申报等相关手续，并签署相关文件；十、代为办理上述房产查档、测绘、复印相关资料；十一、代为缴交相关合理费用。2010年10月8日，第一、第二被告签署《离婚协议书》，办理离婚（离婚证字号：L441302-2010-001132）。2010年10月8日，原告向第一被告支付购房款270000元。2010年12月28日涉案房产办理了银行按揭贷款的提前还款手续，合计为53173.17元。2010年12月30日，涉案房产向惠州住房委员会补缴面差款2095元。其后，原告在房地产管理部门办理过户登记手续时发现涉案房产业已被本院予以查封，无法办理相关手续，遂诉诸本院，请求判如上述所请。另查，2010年11月18日因蔡绍军与第一被告杨熙凯民间借贷一案，涉案房产被本院予以查封，2010年12月17日因彭伟民与第一被告杨熙凯民间借贷纠纷一案，涉案财产被本院予以查封，2010年12月20日因蔡瑞年与第一被告杨熙凯民间借贷纠纷一案，涉案财产被本院予以查封。以上事实有结婚证、公证《委托书》、《离婚协议书》、离婚证、《收据》（2份）、账务交易表信息、逾期还款单、惠州住房委员会《收款收据》、（2010）惠城法立保字第399号、（2010）惠城法民一初字第3539-1号、（2010）惠城法民一初字第3395-1号《民事裁定书》、（2010）惠城法民一初字第3539号《民事判决书》以及当事人陈述等在案佐证，可以认定。本院认为，原告陈文、第一被告杨熙凯、第二被告孙文雅、惠州盛世房产代理有限公司于2010年10月8日签订《房地产买卖三方合同》，均系各方真实意思表示，合同内容并未违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效，各方当事人均应按约履行各自的义务。第一、第二被告至今未能为原告办理涉案房产的过户手续，业已构成违约，应承担相应的法律责任，原告诉求第一、第二被告限期办理房屋过户登记手续，并自行承担全部过户登记费用，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以支持。至于涉案房产在另案中的查封能否阻碍过户手续的履行，本院对此综合分析如下：合同标的物被另案查封，属合同履行中之障碍，此种障碍并非不可克服，因而并不必然导致合同无法履行。原告已经支付全部房产转让款，并实际控制涉案房产。涉案房产只是被依法查封，其房屋所有权仍然属于第一、第二被告，第一、第二被告不得以此作为拒绝继续履行的的抗辩理由。原告要求确认《房地产买卖三方合同》有效，并要求第一、第二被告将涉案房产过户至原告名下的理由充分，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百三十条规定，缺席判决如下：一、确认原告陈文与第一被告杨熙凯、第二被告孙文雅、惠州市盛世房产代理有限公司于2010年10月8日签订《房地产买卖三方合同》合法有效。二、第一被告杨熙凯、第二被告孙文雅应在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于惠州市惠城区惠泽南苑6栋B单元5E房（房产证号：Ｃ4××15号，建筑面积95.56平方米）的房地产权过户至原告陈文名下，过户费用由原告陈文负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6350元，由第一被告杨熙凯、第二被告孙文雅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  曾宪章审 判 员  朱 雄代理审判员  石 磊二〇一二年二月二十一日书 记 员  方 珊