江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0902民初6762号原告盐城瑞宇物业贸易有限公司，住盐城市盐南东路26号2号楼207室。法定代表人程启香，该公司执行董事。委托代理人阴定红，该公司职员。委托代理人孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。被告丁成刚，男，1978年12月12日生，住盐城市。委托代理人宋玉霞（系丁成刚妻子），女，1979年5月15日生，住盐城市亭湖区。被告吴亚，男，1989年9月11日生，住盐城市。委托代理人江汶、杨文权，江苏盐海中亚律师事务所律师。原告盐城瑞宇物业贸易有限公司（下称瑞宇物业公司）与被告丁成刚、吴亚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月23日受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员陈艳红独任审判。于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告瑞宇物业公司的委托代理人阴定红、被告丁成刚的委托代理人宋玉霞、被告吴亚的委托代理人杨文权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞宇物业公司诉称，2011年7月1日原告与盐城市江南商厦业主委员会签订江南商厦《物业服务委托合同》一份，补充协议两份，合同和补充协议规定：由我公司对江南商厦实施物业服务，服务期限为3年（2011年7月1日至2014年6月30日），物业服务费收费标准：办公用房为每月每平方米2.4元，教学用房为每月每平方米2.7元，住宅用房为每月每平方米2.2元；一、二楼门面每月每平方米1.9元；缴费期限为每年度在每年的10月之前一次性缴纳，如逾期缴纳从逾期缴纳之日起按逾期缴纳费用的日万分之五缴纳滞纳金。2014年7月1日原告与盐城市江南商厦业主委员会又续签《江南商厦物业服务委托合同》一份，合同期限为一年（2014年7月1日至2015年6月30日），缴费时间与标准同前面合同，我公司按合同规定履行了管理服务义务，但被告未能向原告支付全部物业管理费用。现诉请法院判令被告：1、立即支付原告2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费用10136.88元（296.4平方米*1.9元*18个月=10136.88元）。2、支付原告2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务滞纳金1824.6元（10136.88元*12个月*30天*0.0005=1824.6元）。3、本案的诉讼费由被告承担。被告丁成刚辩称，我不知道有物业，在过年有人自称物业管理人员，上门收费的时候才知道有物业存在。原告的物业费用收取标准没有经过任何的公示，也没有提供过物业服务内容，所以我们没有缴纳物业费用的义务。被告吴亚辩称，我是江南商厦*-*门市的业主，房屋面积296.4平米，业主与丁成刚之间有约定，物业费由承租人丁成刚承担，关于滞纳金原告不应收取，原、被告双方没有约定。经审理查明，2014年7月1日，瑞宇物业公司与盐城市江南商厦业主委员会（以下简称江南商厦业主委员会）签订《物业管理委托合同》一份，约定由瑞宇物业公司为位于盐城市亭湖区剧场路*号江南商厦小区提供物业管理服务，合同对委托管理事项、双方的权利义务、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等作了明确的约定。物业服务期限为自2014年7月1日起至2015年6月30日止。物业服务相关内容为：房屋建筑本体公用部位的日常养护和管理；房屋建筑本体公用设施的日常维修、养护、管理和运行服务；本物业归划红线内属物业管理范围的共用市政日常养护、管理；公共绿化、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生的清洁卫生；交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视等保安工作；组织开展社区文化娱乐活动；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；法律和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。物业服务收费标准为：公寓房按每月每平方米2.2元交纳，一楼、二楼按每月每平方米1.9元交纳，办公用房按每月每平方米2.4元交纳，办学按每月每平方米2.7元交纳，空置房按使用的公寓房标准交纳。物业服务费用由业主或物业使用人直接支付给乙方，本合同期的物业服务费由业主或物业使用人在2014年9月30日前交纳，出租房屋的承租人不能交纳物业服务的，由业主负连带责任，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的日万分之五交纳滞纳金。被告吴亚系江南商厦*-*门市的业主，建筑面积为296.34平方米，其将案涉房屋租赁给被告丁成刚使用，租赁期间为2012年7月1日起至2018年7月17日止。合同签订后，瑞宇物业公司提供了物业服务。后由于吴亚和丁成刚未按时交纳物业服务费，瑞宇物业公司于2016年3月28日通过邮政EMS特快向江南商厦*-*门市发出物业服务费催缴函，该函载明江南商厦*-*门市承租户欠瑞宇物业公司2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费10136.88元，要求其在2016年4月15日前交纳，逾期未交纳，加收滞纳金。后因承租人和业主未能交纳，瑞宇物业公司于2016年11月23日诉至本院。另查明，在庭审过程中原告提交了盐城市江南商厦业主委员会于2015年8月10日出具的证明一份，载明：“盐城市瑞宇物业贸易有限公司自2007年2月托管盐城市江南商厦物业服务工作以来，较好的完成了秩序维护，治安防范、卫生保洁、水电维修、绿化养护等物业服务合同规定的物业服务工作，特别是开发单位没有配备监控设备和一、二楼下水管道设置存在缺陷的情况下，瑞宇物业公司自己花钱为业主安装了监控设施，并将二楼以上下水管道垫资进行了改造，特此证明”。原告也提交了为盐城市江南商厦提供物业服务的员工劳务合同，证明其固定服务人员为两名，其中一名服务人员的家属协助保洁。本院认为，（一）关于物业费用的交纳问题。原告与江南商厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应对原、被告双方具有约束力。当事人应按合同的约定履行自己的义务。关于原告瑞宇物业公司已按合同约定提供了物业服务，业主应支付相应的物业费用，但因服务人员较少，应存在物业服务未完全到位的情况，但小区业主也未及时要求原告改善并提高物业服务质量，综合以上情况，本院认为物业费用应以《物业管理委托合同》约定的六折标准计算为宜，故被告应向原告支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费用6082元。（二）关于滞纳金的交纳问题。《物业管理委托合同》中已明确约定逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的日万分之五交纳滞纳金，对此被告表示异议，本院酌情调整为500元。（三）关于业主和承租人是否承担责任的问题。《物业管理委托合同》中已明确约定出租房屋的承租人不能交纳物业服务的，由业主负连带责任，该约定符合法律规定，故被告吴亚应负连带责任。因此，原告要求两被告交纳江南商厦*-*门市的物业管理费用并承担滞纳金的诉讼请求，本院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告丁成刚应于本判决发生法律效力后十日内支付原告盐城市瑞宇物业贸易有限公司2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费6082元及该期间的物业服务滞纳金500元，合计6582元。二、被告吴亚对上述物业服务费用及滞纳金承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，依法减半收取75.5元，由被告丁成刚负担。本判决为终审判决。代理审判员  陈艳红二〇一七年二月十五日书 记 员  刁文娟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物业管理条例》第七条也住在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用。（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业将该区域内的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门指定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。