广西壮族自治区横县人民法院民 事 判 决 书（2012）横民一初字第1191号原告谢一彦，男。委托代理人谢东华，广西志明律师事务所律师。委托代理人蒙玉宗，广西志明律师事务所律师。被告广西龙池房地产开发有限公司。住所地广西横县横州镇茉莉花大道南侧。组织机构代码：68212479－8。法定代表人黎应心，董事长。委托代理人周泳，广西友宁律师事务所律师。原告谢一彦与被告广西龙池房地产开发有限公司（以下简称龙池公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年8月28日公开开庭进行了审理。原告谢一彦的委托代理人谢东华、蒙玉宗，被告龙池公司的委托代理人周泳到庭参加诉讼。横县人民检察院提出横检民支诉（2012）14号《民事检察支持起诉书》支持原告谢一彦的起诉。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告是商品房买卖合同关系，原告于2010年5月2日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于广西横县横州镇茉莉花大道南侧龙池新城龙翔苑第3栋2单元2层01号商品房一套。合同中对原告和被告之间的权利义务进行了详细的约定：原告于2010年5月2日支付购房首付款118134元，之后将贷款175000元支付给被告，总房价293134元已全部支付到被告指定的帐户。原告依据合同中的约定履行了义务，根据合同第八条约定，该商品房应于2011年6月30日前验收合格并交付使用，但被告至2011年11月4日才交付该商品房。被告的行为构成了严重违约，按照合同第九条第一款第二项约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，被告应向原告支付违约金计算为：违约金11168元＝总房价款293134元×逾期天数127天×0.0003，原告多次要求被告按合同约定支付违约金，但被告均以种种理由拒绝，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院予以支持。原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、《身份证》1份，证明原告的身份情况；2、合同编号为A-225号的《商品房买卖合同》1份，证明原告向被告购买商品房的事实及双方对违约责任的约定；3、《业主收楼证明书》1份，证明被告逾期交房的事实。被告龙池公司辩称，原告与被告系商品房买卖合同关系，被告未能在合同约定的交房期限内将原告所购商品房交付原告，被告认为依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，被告存在可据实予以延期的情形，即政府行为、自然因素、停水停电等。首先，在南宁市举办的“两会一节”、在横县举办的“一会一节”、高考中考期间、迎接重大社会活动以及检查等导致停工等政府行为，上述行为都是政府基于社会公共利益作出的，确属房地产建设开发过程中的不可控因素，确实是开发商无法克服的客观事实。因此，因上述政府行为所导致的停工，开发商可据实予以延期。其次，自然因素中的地震、大风、大雨、雷电、高温天气等情况，国家从安全性生产保护劳动者人身安全的角度出发，对上述情形亦作出禁止室外作业的规定。因此，因上述自然因素导致的停工，既符合国家规定也符合双方的合同约定，开发商可据实予以延期。再次，市政停水、停电因素所导致的停工，因供水、供电部门都是垄断企业且为国有独资公司，保留了浓厚的行政色彩，且与政府管理部门存在一定联系，很多时候不受市场规则与合同约定的控制，对此种情形所导致的停工，同样是开发商的不可控因素。因此，因停水、停电所导致的停工，开发商可据实予以延期，同样符合法律规定和双方的合同约定。未能在合同约定期限内交付房屋，开发商曾多次同业主协商，表明自己的态度并提出解决方案，现在大部分业主都已和开发商协商并达成协议。因此，原告诉称开发商以种种理由拒绝不是事实。综上所述，被告认为应将上述造成停工的天数依法扣减后再按合同约定计算违约金才合理合法。被告龙池公司向本院提供的证据有：1、2011年6月29日，横县气象局出具的《气象资料》5页，证明因自然因素导致本案在建工程停工的具体天数；2、2011年9月29日，横县住房和城乡规划建设局作出的《紧急通知》1份，证明该局就台风期间要求施工单位停止一切户外施工作业；3、2010年6月1日，横县城建监察大队作出的《通知》1份，证明该大队就高考期间要求在建工程全天一律停工；4、横县住房和城乡规划建设局作出的《关于切实做好2010年中国国际茉莉花文化节期间建筑工地相关工作的通知》1份，证明该局要求在2010年茉莉花文化节期间在建工地一律暂停施工；5、《停电记录》7页，证明2009年9月－2011年12月15日，被告在建工地一带停电记录；6、2012年8月8日，横县广播电视台出具的《证明》1份，证明被告就一期开发项目龙翔苑小区1－8栋楼的交房时间在该台分别做了四次电视广告。本案的争议焦点是：原告请求被告支付的逾期交房违约金应按多少天计算？诉讼过程中，本院根据被告的申请依法向横县住房和城乡规划建设局调取了《关于切实做好2010年中国国际茉莉花文化节期间建筑工地相关工作的通知》，该通知要求举办“茉莉花节”期间在建工地停止施工6天以及《关于切实做好第七届全国花茶交易会、2011年中国国际茉莉花文化节期间建筑工地相关工作的通知》，该通知要求举办“一会一节”期间在建工地停止施工5天。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告主张的违约天数有异议，认为因政府行为、自然因素、停水停电导致的延期交房时间应予扣除。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，但认为一期工程施工期间的降雨没有达到停工的标准，而“两会一节”、“一会一节”、高考、中考不属不能预见的因素，《停电记录》记载的数据没有达到合同约定的停止施工的要求，即使存在上述因素，但被告没有按合同约定在发生上述事由之日起30日内告知原告，故不能扣减逾期天数。原告和被告对本院向横县住房和城乡规划建设局调取的2份《通知》的真实性均没有异议。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年12月19日，被告广西龙池房地产开发有限公司注册成立，2009年8月，被告在广西横县横州镇茉莉花大道南侧动工兴建龙翔苑小区一期工程。2010年5月2日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：A－225），原告向被告购买该公司开发的座落于横县横州镇茉莉花大道南侧“龙池新城”项目龙翔苑第3幢2单元2层01号商品房一套，总房价款293134元。签订合同当天，原告向被告支付了总房价40%的首付款118134元，余款175000元在原告办理按揭贷款后已付清给被告。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”，同时该条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府部门管理原因，因自然灾害原因（如：地震、暴雨、泥石流等）；3、因供水、供电连续停水、停电累计均为四小时以上的异常社会现象；4、不可预见的异常施工困难和重大施工问题。”第九条第一款第1项约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”。2012年6月26日，原告向本院起诉，请求被告支付违约金11168.41元，违约金计算方法为总房价款×逾期天数×万分之三。被告认可逾期交房的事实及违约金的计算方法，但要求扣减因政府行为、自然因素、停水停电导致停工的时间，其中因台风、雷电、大雨导致停工共49天，2009年6月7日－9日、2010年6月7日－9日及2011年6月7日－9日高考期间9天，2010年度和2011年度的“一会一节”停工共11天以及施工期间连续停电累计达4小时以上的天数。经本院向横县供电公司核查，2012年12月6日，横县供电公司向本院出具的《2009年11月1日至2011年10月31日10KV城北908线涉及龙池新城龙翔苑停电事件记录表》显示涉及被告开发的龙池新城一期工程龙翔苑在施工期间连续停电累计4小时以上的共7天，时间分别是：2009年11月23日、2009年11月24日、2009年12月12日、2010年1月9日、2010年2月6日、2010年7月8日、2011年6月11日。另外，横县茉莉花产业管理局向本院出具了《全国茉莉花茶交易会暨中国国际茉莉花文化节举办时间》，我县从1993年就开始举办首届“花茶节”，从2000年-2002年连续三年分别举办了三届“全国茉莉花茶交易会”，2004年举办了第四届，从2007年开始每两年举办一届“全国茉莉花茶交易会”，而从2010年开始每年举办一届“中国国际茉莉花文化节”，时间是2010年9月10日－12日。庭审中，原告和被告认可2011年10月31日已将商品房交付给原告使用。本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，该《合同》合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定将购房款全部支付给被告。根据双方约定，被告应在2011年6月30日前交房，但被告直至2011年10月31日才交房给原告，共逾期交房123天，被告的行为已构成违约，故被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。但被告主张中考、高考、台风、横县“一会一节”、暴雨、地震及停电等因素属合同约定施工过程中可据实延期交房的因素，上述因素所导致的停工天数不应计算违约金，应从逾期交房的天数中予以相应扣减。近年来，我县政府部门在中考、高考期间要求施工单位在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，且原告和被告签订合同时该要求已经存在，不属不可预见的因素，被告请求扣减中考、高考期间停止施工的天数，本院不予支持。而台风、降雨是每年都出现的天气现象，开发商即被告在订立商品房买卖合同时，应根据气候规律对当地的天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，况且被告未能提供本案工程施工期间遭遇比往年气候极端异常造成的灾害性降雨导致停止施工的证据，故被告请求扣除因降雨、台风导致延期交房的天数，本院亦不予支持。“全国花茶交易会”属横县举行的全国性盛会已举办多年，并自2007年开始已形成两年一届的规律性，在举办盛会期间要求在建的施工单位停止施工的要求在原告和被告签订《合同》时也已存在，被告在投资开发房地产时应该了解当地的社会环境和政治环境，在签订《合同》时应该已将这些因素予以考虑，故被告要求扣减2011年横县举办“全国花茶交易会”期间停止施工的天数5天，本院不予支持。但自2010年开始，横县增加举办一年一届的“中国国际茉莉花文化节”，2010年9月6日，横县住房和城乡规划建设局作出《关于切实做好2010年中国国际茉莉花文化节期间建筑工地相关工作的通知》，要求县城范围内所有在建工地从2010年9月8日起至13日共6天一律暂停施工，而原告和被告签订的《合同》时间是2010年5月2日，被告签订《合同》时对该政府行为不能预见，故被告请求扣减2010年我县举办“中国国际茉莉花文化节”期间停止施工的天数共6天，本院予以支持。另外，双方签订的合同第八条已明确约定因连续停电累计4小时以上的可据实延期，故被告请求扣减停电天数符合双方的约定，本院亦予以支持，经本院核查，应扣减停电天数为7天。综上，原告请求被告支付逾期交房违约金合理合法，应予支持，但应扣减因2010年我县举办“中国国际茉莉花文化节”期间的停工天数6天及工程在建期间连续停电累计4小时以上导致停工的天数7天，共13天，故被告实际逾期交房的天数为110天（逾期123天－应扣减的天数13天），根据双方约定的违约金计算方法，被告应支付原告逾期交房违约金9673.42元（总房价款293134元×0.0003×110天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告广西龙池房地产开发有限公司支付原告谢一彦逾期交房违约金9673.42元。案件受理费79元，由被告广西龙池房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，或提出缓交申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判长  张树波审判员  苏金丽审判员  龙如宏二〇一二年十二月二十四日书记员  莫贤丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付多金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。