.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民事判决书（2017）宁05民终738号上诉人（原审被告）：王明金，男，1966年2月8日出生，现住四川省泸县。委托诉讼代理人：陈茂琼，四川诚沐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯玉胜，男，1982年10月14日出生，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：蔺化平，宁夏新菜园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏建昌建筑实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：桂静，该公司经理。被上诉人（原审被告）：宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：王天保，该公司经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳云鹏，男。被上诉人（原审被告）：向仲川，男，1963年1月4日出生，现住四川省合江县。被上诉人（原审被告）：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：马仲林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一鹏，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。上诉人王明金因与被上诉人冯玉胜、宁夏建昌建筑实业有限公司（以下简称建昌公司）、宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司（以下简称建昌二分公司）、向仲川、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人王明金的委托诉讼代理人陈茂琼，被上诉人冯玉胜及其委托诉讼代理人蔺化平，楚雄公司的委托诉讼代理人丁一凡到庭参加诉讼，被上诉人建昌公司、建昌二分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被上诉人向仲川经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明金上诉请求：1.撤销原判第二项；2.撤销原判第三项关于”王明金对向仲川应当返还的购房款及其利息损失承担连带清偿责任”的内容，改判王明金不承担任何责任，建昌公司、建昌二分公司、向仲川、楚雄公司的责任依法裁判；3.一、二审案件受理费由冯玉胜、建昌公司、建昌二分公司、向仲川、楚雄公司负担。事实与理由：冯玉胜提交的证据不能证明其已向向仲川支付购房款18万元。《定购房合同》未约定担保人的责任，王金明为一般保证并非连带保证，且只对房价不变承担保证责任。原审判决利息损失3.60万元没有依据。冯玉胜辩称，冯玉胜已向向仲川支付购房款18万元的事实清楚。因王明金在定购房合同中签名，其应保证整个房屋买卖交易的安全。在建昌公司、建昌二分公司、楚雄公司不能向冯玉胜交付房屋的情况下，王明金应承担返还购房款的责任。王明金原审时未提出本案诉讼时效已经过，二审期间应不予支持。建昌公司、建昌二分公司、向仲川未作答辩。冯玉胜向一审法院起诉请求：1.解除冯玉胜与向仲川、建昌二分公司签订的《购房协议书》及《定购房合同》；并判令建昌公司、建昌二分公司、向仲川、王明金、楚雄公司共同返还冯玉胜购房款18万元、赔偿经济损失3.60万元，合计21.60万元；2.案件受理费由建昌公司、建昌二分公司、向仲川、王明金、楚雄公司负担。一审法院认定事实：楚雄公司系中卫市沙坡头区应理新社区8、10、16号住宅楼工程的开发商，建昌公司系该住宅楼工程的中标单位。建昌公司中标后将该工程交由建昌二分公司承建。2012年4月20日，建昌二分公司与向仲川签订《内部工程施工合同》1份。合同约定：承包方式为包工包料，工程价款以建昌公司与楚雄公司签订的合同价款为准，建昌公司收取2%的管理费。在工程建设过程中，楚雄公司与建昌公司及其建昌二分公司协商以应理新社区房屋抵顶工程款。合同签订后，向仲川就以该住宅楼工程的项目施工负责人组织施工。2013年9月4日，向仲川在负责施工的过程中，与冯玉胜签订《购房协议书》1份，双方约定：向仲川将楚雄公司以顶账的形式抵给建昌二分公司的中卫市××区的房屋，以总价款28万元出卖给冯玉胜，冯玉胜首次支付购房定金10万元，于9月底再付8万元，于10月份出具房屋买卖合同及发票后一次性支付剩余购房款10万元。合同签订当日，冯玉胜向向仲川支付购房定金8万元。2013年9月21日，冯玉胜与向仲川又签订《定购房合同》，合同约定：乙方（冯玉胜）以定房的形式向甲方（向仲川）定购应理新社区16号楼1062室房屋，房屋总价仍为28万元。首次交定金8万元，甲方出具开发商出具的正式购房协议后交予乙方时，乙方再次支付给甲方购房款10万元，到甲方出具开发商出具的买卖合同及发票时，乙方要一次性支付甲方购房款10万元或按揭。该协议甲方是向仲川签名，乙方是冯玉胜签名，担保人是王明金签名。合同签订当日，向仲川将楚雄公司与建昌二分公司于2013年6月5日签订的关于将中卫市××区房屋抵顶给建昌二分公司的《顶房协议书》交付给冯玉胜。后冯玉胜于2013年9月21日至2013年9月25日期间向向仲川、向小波先后支付购房款共计10万元（包括被告向仲川向冯玉胜的借款1.50万元），向仲川及向小波给冯玉胜出具了凭据。2014年5月5日，向仲川向冯玉胜出具承诺书1份，承诺于2014年5月底从楚雄公司开具顶房手续交给冯玉胜，并按照双方签订的定购协议约定履行付款和交房义务，如违约，自愿承担一切法律责任。但之后，向仲川并没有履行承诺，楚雄公司也一直未与冯玉胜签订正式商品房买卖合同、并交付房屋。为此，冯玉胜诉至法院。一审法院认为，楚雄公司系中卫市沙坡头区应理新社区8、10、16号住宅楼工程的开发商，建昌公司及其建昌二分公司系该工程的中标单位与承建单位。在该工程建设过程中，虽然建昌二分公司与向仲川签订了《内部工程施工合同》，但由于向仲川不是建昌公司及其建昌二分公司的职工，双方之间无劳动合同关系，该合同不具备内部工程施工合同的主要特点，因此，向仲川与建昌二分公司是一种挂靠关系。向仲川在挂靠建昌二分公司承建中卫市沙坡头区应理新社区住宅楼工程的过程中，以楚雄公司抵顶给建昌二分公司的××区号房屋为标的物，与冯玉胜签订的《购房协议书》及其《定购房合同》均合法有效。该协议签订后，冯玉胜按照合同约定先后向向仲川交付购房定金及购房款共计18万元，但向仲川并没有按照合同约定在冯玉胜向其交付约定的购房款后履行为冯玉胜办理该房屋买卖的相关手续，也没有将约定的房屋交付给冯玉胜，向仲川的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。建昌二分公司允许向仲川对外以其名义挂靠建筑施工，并出售楚雄公司抵顶工程款的房屋，且在向仲川与冯玉胜签订的《购房协议书》上盖章，表明其同意将楚雄公司抵顶给其公司的××区号房屋由向仲川出卖给冯玉胜，现建昌公司及其建昌二分公司认可该约定的房屋已经由其公司实际抵顶给了其他债权人，并已经装修入住，导致向仲川与冯玉胜签订的《定购房合同》约定的房屋交付不能，其主观上有过错，故建昌二分公司也应当依法对向仲川的违约行为承担连带责任。建昌公司作为建昌二分公司的法人，在其分公司不能承担法律责任时也应当依法承担法律责任。建昌公司及其建昌二分公司辩称其公司与冯玉胜没有房屋买卖合同关系，且没有收取冯玉胜的购房款，向仲川的卖方行为与其公司无关，故其公司不应承担向冯玉胜交付房屋或向冯玉胜返还购房款的责任与本案查明的事实及法律规定不符，其辩解理由不予采纳。楚雄公司虽然在给建昌二分公司出具《顶房协议书》后，又与实际购房人签订正式的房屋买卖合同，并出具购房发票及协助办理房屋产权手续的义务，但由于楚雄公司不是本案房屋买卖合同的相对人，其与冯玉胜之间无房屋买卖合同约定，故楚雄公司对向仲川的违约行为不应承担法律责任，冯玉胜针对楚雄公司的诉讼请求没有法律依据，其诉讼请求不予支持。王明金在冯玉胜与向仲川签订的《定购房合同》上以担保人的身份签名，虽然双方对担保的范围及其方式没有约定，且没有明确担保人在为谁的债务担保，但由于本案系房屋买卖合同，在购房人交付购房款后，交付约定的房屋是出卖人的主要义务，因此，可以推定是王明金与冯玉胜约定在为向仲川履行交付约定房屋的义务作担保，该担保协议合法有效。由于双方对担保的范围及其方式没有约定，依据《担保法》的规定，王明金应当对向仲川的全部债务承担连带责任。王明金辩称冯玉胜与向仲川签订的《购房协议书》与《定购房合同》，前者是本约合同，后者是预约合同，其签字担保的《定购房合同》属于预约合同，在本约合同签订后，预约合同的效力已经终止。但从本案查明的事实看，因双方没有签订预约合同的意思表示，且从签订合同的时间顺序上看，双方签订《购房协议书》在前，签订《定购房合同》在后，因此，王明金的该答辩理由既不符合合同签订的一般习惯，也与本案查明的事实不符，故王明金的该答辩理由不能成立；王明金还辩称其不是本案适格的被告，其既没有收取房款，也不知道他人收取款，冯玉胜所主张的返还购房款应当由实际的收款人进行返还，故不应承担返还及其赔偿的责任。经查，王明金在冯玉胜与向仲川于2013年9月21日签订的《定购房合同》上以担保人的身份签字担保，且该《定购房合同》合法有效，故冯玉胜申请追加其作为被告参加诉讼并承担相应的法律责任有事实及法律依据，故被告王明金的该答辩理由也不能成立，其不承担担保责任的辩解理由于法无据，不予采纳。现冯玉胜在法庭辩论终结前将其诉讼请求选择为要求依法解除其与向仲川签订的《购房协议书》及《定购房合同》，并要求判令建昌二分公司、向仲川、王明金、楚雄公司共同返还冯玉胜购房款18万元，并赔偿其经济损失3.60万元不违反法律的规定，故在向仲川不能履行交付约定房屋的情况下，其与向仲川签订的《购房协议书》及《定购房合同》依法应予解除。根据《合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，冯玉胜要求向仲川返还其购房款18万元的诉讼请求有事实及法律依据，其诉讼请求予以支持。对于冯玉胜要求向仲川、建昌公司、建昌二分公司及王明金赔偿因向仲川不能按时交付约定房屋给其造成的经济损失3.60万元的诉讼请求，由于向仲川收取冯玉胜18万元购房款后并未履行合同义务，确给冯玉胜造成了经济损失，故向仲川应当予以赔偿，但其经济损失赔偿的计算标准应当按照中国人民银行同期贷款年基准利率计算较为合理。经查，中国人民银行同期贷款年基准利率为6%，冯玉胜要求从2013年9月4日计算至2017年7月4日。经核，该期间的利息为41400元（18万元×6%×3年10个月），冯玉胜诉讼请求主张3.60万元，予以支持。建昌公司、建昌二分公司及王明金对于向仲川向冯玉胜返还的上述购房款及其经济损失承担连带责任。向仲川经合法传唤未到庭参加诉讼，可以缺席判决。综上，经原审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、解除冯玉胜与向仲川签订的《购房协议书》及《定购房合同》；二、向仲川于判决生效后10日内返还冯玉胜购房款18万元，并赔偿购房款利息损失3.60万元，合计21.60万元；三、建昌公司、建昌二分公司、王明金对上述向仲川应当返还的购房款及其利息损失承担连带清偿责任；四、驳回冯玉胜对楚雄公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，公告费2360元，合计6900元，由向仲川、建昌公司、建昌二分公司及王明金共同负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：”当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”之规定，2013年9月21日，王明金以担保人的身份在《定购房合同》上签字，该合同中未约定王金明的履行期限及担保方式，故王金明应承担连带责任保证。根据已查明的事实，向仲川已收取冯玉胜支付18万元房款的事实清楚，在向仲川、建昌公司、建昌二分公司不能按约向冯玉胜交付房屋时应由王明金、建昌公司、建昌二分公司共同向冯玉胜返还房款及占用已付房款期间的利息。故原审判决并无不当。综上所述，王明金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人王明金负担。本判决为终审判决。审判长薛鹏飞审判员吕广飞审判员杨涛二〇一八年二月一日书记员张津附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。