河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初24383号原告：王某某，女，汉族，1943年2月3日出生。委托代理人赵海峰，河南零度律师事务所律师。被告：党某某，女，汉族，1969年10月16日出生。第三人：郑州某某有限公司，住所郑州市金水区金水路。法定代表人董永涛，职务总经理。原告王某某诉被告党某某、第三人郑州某某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月22日公开开庭进行了审理。原告王某某委托代理人赵海峰、第三人郑州某某有限公司法定代表人董永涛到庭参加诉讼。被告党某某经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月14日原告王某某、被告党某某、第三人郑州某某有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定：“被告付清首付款当日原告办理过户手续（房产：金水区郑汴路）。剩余房款被告通过银行贷款向原告支付，原被告双方在签订本合同后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”。原告于2016年5月4日将房产过户到被告名下，原告按约履行完毕己方的合同义务，但在房产过户到被告名下后，原告再也联系不到被告，被告一直不办理银行贷款后续手续，不到房管局签字办理房屋抵押贷款手续，致使银行无法放贷，并且剩余48万元至今未付。被告的违约行为致使原告不能实现合同目的。根据该合同第十条第2项的约定“乙方违反本合同的各项约定，则视为其单方解除合同”及《合同法》第94条之规定，为维护原告的合法权益，原告诉至本院,请求依法判令：1.请求法院依法确认原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》已经解除；2.被告党某某向原告返还房屋买卖合同所涉及的标的房产（金水区郑汴路），由被告将该房屋过户至原告名下并承担因过户而产生的一切费用（暂计7.1万元）；3.定金25200元归原告，由第三人郑州某某有限公司支付给原告；4.原告向第三人支付的终止托管房屋赔偿金3300元，以及租金损失暂计16500元（每月3300元，期限从2016年4月14日起，至法院判决实际履行之日止），共计19800元由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组证据：证据一、《房屋买卖（居间）合同》；证据二、郑州某某有限公司2016年6月12日《证明》；证据三、《卖房委托书》。证明：1、合同约定，48万元房款余款被告申请银行贷款向原告支付，原、被告双方在签订合同后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；2、合同约定，乙方若违反本合同的各项约定，视为其单方解除合同。第二组证据：证据四、《房产证收条》；证据五、郑州某某有限公司2016年8月30日《证明》；证据六、郑州市房产档案馆《房屋所有权证（存根）》；证据七、房屋过户税收缴费书；证据八、房屋过户缴费发票；证据九、房管局网签合同。证明：1、原告完全履行了合同义务，并于2016年5月10日将房产过户给被告，被告于2016年5月16日领取新房产证；2、房管局网签合同明确显示被告党某某手机号为131××××8188，原告将房屋过户到被告名下后该手机号一直处于关机状态，现在处于停机状态。原告、中介和银行再也联系不上被告；3、被告严重违约，原告将房屋过户到被告名下后，原告和中介再也联系不上被告，被告一直不办理银行贷款手续，且至今一直未支付48万元房款。第三组证据：证据十、2016年9月5日《河南法制报》公告；证据十一、2016年9月19日《河南法制报》公告；证据十二、2016年9月4日EMS邮寄单；证据十三、送达照片6张；证据十四、公告费票据。证明：1、原告通过第三人郑州某某有限公司、登报公告、邮寄催告等多种形式催告被告，被告至今一直未履行合同义务；2、原告依法通过EMS快件、登报公告行使催告权、合同解除权。第四组证据：证据十五、《收据》；证据十六、《房屋托管合同》；证据十七、郑州某某有限公司2016年3月14日《证明材料》。证明：1、本合同约定定金为25200元，法院应依法判令定金归原告；2、因向被告卖房，原告支付终止托管房屋赔偿金3300元；3、租金损失3300元/月，被告应自2016年4月14日起向原告支付。庭审后，被告党某某辩称：被告不同意解除与原告的房屋买卖合同，愿意把剩余房款付给原告。被告因为突发情况一直被羁押在看守所，不是故意违约，房屋已过户其名下，其已支付大半购房款及相关费用，其不属于违约，不应向原告支付定金及损失。被告党某某向本院提交证据如下：商丘市看守所释放证明书复印件一份，证明被告党军花因涉嫌刑事犯罪于2016年6月27日被逮捕/拘留，于2017年1月25日被取保候审。第三人郑州某某有限公司述称，对原告的诉讼请求及事实无异议，但对于定金的数额有异议，被告党某某交了4万元定金，但要扣除14700元佣金及1000元的代办费，剩余21300元，其中定金中的5000元已经支付给原告，现由第三人保管的定金还有19300元。第三人郑州某某有限公司向本院提交证据如下：证据一、房屋买卖居间合同复印件一份，证明与原告提交的合同一致，原、被告双方合同关系真实有效；证据二、被告党某某身份证复印件一份，证明被告党某某买房人的身份情况。经审理查明：2016年4月14日，原告王某某（作为卖方）与被告党某某（作为买方）通过第三人郑州某某有限公司（居间方）签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，主要约定：原告同意将其所有的位于金水区郑汴路的房屋出售给被告，房屋总价款为98.5万元。被告于合同签订时支付4万元整，其中佣金14700元，代办费1000元，余额作为被告交付给原告的定金，双方同意该定金在立契（过户）前暂由第三人郑州某某有限公司代为保管。原、被告双方同意使用按揭贷款付款方式：双方签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续。被告在立契（过户）当日付清首付款，剩余房款（即被告申请的贷款金额）由银行在放款当日向原告支付。双方应于签订本合同后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续及相关手续。合同还约定，违约责任2、被告若违反本合同的各项约定，则视为其单方解除合同，无权要求返还定金，并按合同约定赔偿原告及第三人的损失。5、任何一方当事人违反本合同相关约定，守约方应当凭生效的法院判决书、调解书或仲裁裁决书、调解书从第三人处领取或收回本合同中约定的定金、物业交割保证金……。原、被告签订上述《房屋买卖（居间）合同》后，被告向原告支付了50万元的购房首付款，另有5000元从在第三人处的定金4万元中予以扣除支付给原告，原、被告双方于2016年5月10日到房管局办理了涉案房屋房产过户手续，将原告王某某名下的该房屋过户至被告党某某名下，被告党某某于2016年5月16日领取房屋所有权证，该房屋并未交付被告党某某实际使用。后被告党某某因涉嫌刑事犯罪，被商丘市公安机关采取强制措施，被告未能到银行签字办理房屋抵押贷款手续，致使银行无法放贷，剩余房款48万元至今未向原告支付。原告与第三人均一直无法联系上被告，不知被告下落，原告于2016年9月5日在《河南法制报》登报向被告党某某公告送达催告函，于2016年9月19日在《河南法制报》登报向被告党某某公告送达行使合同解除权告知书。另查明，被告党某某向第三人郑州某某有限公司支付定金4万元，扣除佣金14700元、代办费1000元及其中作为房款支付给原告的5000元，剩余19300元在第三人处，原告对此金额亦认可。2016年9月1日，原告诉至本院。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约自觉履行。本案被告向原告支付了首付款后，原告按合同约定将房屋过户到了被告名下，被告应当及时办理银行贷款并支付剩余购房款，而被告未能按约办理银行贷款相关手续且至今仍未能足额支付剩余房款，已构成违约。原、被告双方《房屋买卖（居间）合同》中约定原告、被告任一方若违反本合同的各项约定，则视为其单方解除合同，现原告主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院确认原、被告2016年4月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》于本判决生效之日予以解除。根据相关法律规定，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故原告主张涉案房屋恢复原登记状态，本院予以支持，但原告应向被告返还购房首付款505000元。关于原告请求判令被告承担过户而产生的费用，因该费用尚未实际产生，且费用金额没有明确的计算依据，本院不予支持。关于原告请求定金由第三人支付给原告的诉讼请求，合同的解除不影响双方对合同定金处理约定的履行，本院根据查明的剩余定金金额19300元，原告该项主张本院支持19300元，其他部分不予支持。关于原告要求被告承担原告向第三人支付的终止房屋托管合同的赔偿金3300元及租金损失16500元，因原告的主张与房屋托管合同签订内容不符，原告亦无其他证据证明该房屋托管合同已实际履行以及对其造成的损失，故原告主张赔偿金损失及租金损失依据不足，该项请求本院不予支持。关于被告以其受到刑事责任追究为由，辩称其不具有违约的故意，被告辩称依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起依法确认解除原告王某某、被告党某某之间的《房屋买卖（居间）合同》。二、被告党某某于本判决生效后十五日内协助原告王某某将位于郑州市金水区郑汴路的房屋过户至原告王某某名下，原告王某某于本判决生效后十五日内向被告党某某返还购房首付款505000元。三、第三人郑州某某有限公司于本判决生效后十五日内向原告王某某支付剩余定金19300元。四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，由原告王某某负担1496元，被告党某某负担1124元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵 倩代理审判员  尚洛佳人民陪审员  赵秀珍二〇一七年二月二十四日书 记 员  候 琴