广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第840号上诉人（原审原告）广东骏伟房地产开发有限公司。法定代表人江建华，职务总经理。委托代理人刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁秀峰，女，汉族，1941年8月5日出生。上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1994年7月13日，广东省旅游房地产开发公司（为甲方）与梁秀峰（为乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（该合同经房管部门鉴证），约定：一、乙方同意甲方拆除大沙头路东船上街东一巷14号，该房屋经房管部门核定建筑面积69.76平方米；二、甲方于1997年12月30日前将自有的征地范围内大沙头路东船上街建筑面积为79平方米的房屋交付给乙方回迁，并用作拆除乙方原房屋后的产权调换（补偿）；三、经核定乙方原址房屋与甲方调��（补偿）给乙方房屋，两者对比，相差9.24平方米，甲方根据有关规定以550元一平方米的标准计算，付给甲方5082元，并于1997年6月30日前付清；等。合同签订后，梁秀峰户迁出了上述被拆迁房屋，将上述被拆迁房屋交给了广东省旅游房地产开发公司拆除。1996年梁秀峰向骏伟公司支付了增大面积购房款1500元。2001年2月15日，经广东省工商行政管理局核准广东省旅游房地产开发公司名称变更为广东骏伟房地产开发有限公司。2004年12月，骏伟公司提供东船上街1号盈基大厦901房给梁秀峰户回迁居住。现上述回迁房由梁秀峰户居住使用。据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，包括讼争房在内的广州市越秀区东船上街3-37、东一巷1-27、东二巷1-37号、13号大院等房屋，是由被告与中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业79平方米、2层办公79平方米、16、17层住宅2000平方米。骏伟公司就其主张盈基大厦901房有建筑面积104.7943平方米的主张，提供了日期为2010年1月20日的《房地产分户图》复印件到庭，该复印件是显示大沙头东船上街1号901房单元总面积104.7943平方米。房管部门至今未核发盈基大厦901房的房地产证。一审庭审中，骏伟公司表示：骏伟公司是从2001年接手讼争地块的建设，但接手时是烂尾地块，故不清楚2001年前讼争地块的用地人是否无法联系，从2001年接手讼争地块起至今，骏伟公司有证据向梁秀峰追讨未付及增大面积购房款的时间是从2010年起；认可骏伟公司至今仍欠梁秀峰户临迁补助费用未清付，在2010年发出通知后，骏伟公司、梁秀峰曾进行协商，因骏伟公司不同意骏伟公司未付的临迁补助费用与梁秀峰方相应的购房款相扣减，且双方就超合同约定补偿面积协商不成，没有交收购房款。骏伟公司就其上述2010年起催交购房款的主张，提供了日期为2010年11月8日的《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》及日期为2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》到庭，《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》的内容是通知该大厦业主尽快携带有关资料到房管部门办理产权登记手续。《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》的其中内容为：为了使用权业主更快地办理房产证，请各回迁户业主尽快准备好有关预付和未付超面积房款的单据等资料，我公司将于近期上门进行双方核对。梁秀峰确认骏伟公司在2011年11月8日在盈基大厦大堂张贴了上述《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》，也认可收到2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知��。骏伟公司向原审法院提起诉讼称：1994年7月13日，骏伟公司与梁秀峰签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定骏伟公司拆迁梁秀峰69.76平方米房屋，调换产权79平方米，超面积9.24平方米部分作价人民币5082元买卖，价款支付期限为1997年6月30日之前。时至今日，梁秀峰仅支付1500元，余款拒付。2004年11月，骏伟公司安排梁秀峰回迁的东船上街1号盈基大厦901房，经测绘有总建筑面积104.7943平方米，虽然骏伟公司上门催促清款办证多次，但梁秀峰仍然拒付。故现依据合同法第94条第（三）、（四）项规定，要求解除上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿的未履行面积6.5127平方米［9.24平方米-已付费履行2.7273平方米（1500元÷550元／平方米计得）=6.5127平方米］的买卖关系，并要求梁秀峰支付从2004年12月起至2011年9月止的超面积回迁房32.307平方米（104.7943平方米-69.76平方米房屋-2.7273平方米=32.307平方米）的房屋使用费共79475.22元（按每月每平方米30元的标准计）给骏伟公司。梁秀峰辩称：骏伟公司与梁秀峰于1994年7月13日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后，通知梁秀峰方先支付30%购房款，余下购房款日后再给付，故梁秀峰方在1996年向骏伟公司支付了1500元。因回迁房地块从1997年年初开始便“烂尾”，骏伟公司自始不知去向，也没向梁秀峰方支付临迁相关费用，梁秀峰方也无法再找到骏伟公司支付余下的购房款；2004年11月，骏伟公司是通过物管公司通知梁秀峰方回迁及办理回迁手续，梁秀峰方也未能联系到骏伟公司；至2011年2月骏伟公司才发出通知要求支付超面积购房款，在双方协商过程中，因就超出合同约定回迁面积部分的面积买卖单价协商不成，以及骏伟公司不同意其以未付的临迁补助费用扣减增大面积购房款，致双方一直没有交收增大面积购房款。因梁秀峰同意支付合同约定的9.24平方米增大面积购房款的剩余购房款，只是骏伟公司拒收，且若日后房地产证核定的产权建筑面积大于合同约定的回迁面积，对于该超合同约定回迁面积部分梁秀峰也愿意购买。梁秀峰与骏伟公司没有签订租赁合同，骏伟公司要求收取房屋使用费没有依据，故不同意骏伟公司的全部诉讼请求。原审法院认为，梁秀峰与骏伟公司于1994年7月13日自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性的规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。虽然合同约定梁秀峰应在1997年6月30日前向骏伟公司支付增大面积购房款5082元，但因讼争房地块工程“烂尾”，梁秀峰无法找到骏伟公司支付购房款，且骏伟公司尚欠梁秀峰户临���补助费用未给付，故梁秀峰在此情况下没向骏伟公司支付合同约定的余下增大面积购房款3582元是有其合理理由的。在梁秀峰与骏伟公司取得联系后，骏伟公司、梁秀峰是基于超出合同约定面积的买卖单价协商不成、骏伟公司不同意其以欠付的临迁补助费与梁秀峰需付的购房款相扣减结算的情况下，才没有交收合同约定的余下增大面积购房款，梁秀峰至今未支付合同约定的余下增大面积购房款不属梁秀峰拒交性质，也不属经催告后在合理期限内仍未履行的情况，故对骏伟公司以梁秀峰拒交余下增大面积购房款为由，要求解除《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿的未履行面积6.5127平方米的买卖关系的请求，原审法院不予支持。讼争901房是骏伟公司用于安置梁秀峰的回迁房，虽然骏伟公司提供的分户图复印件显示，上述安置房的面��大于双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所约定的补偿面积，但骏伟公司明知回迁房的面积大于协议约定的面积，仍作为回迁房安置梁秀峰，梁秀峰接受并使用至今，应视为双方实际已变更了回迁房的面积，901房是作为骏伟公司拆除梁秀峰原房屋的产权调换房，产权应属梁秀峰所有，不存在超出协议约定面积属骏伟公司所有的情形，故骏伟公司要求梁秀峰支付房屋使用费的请求不符合法律规定。由于房管部门仍未核发901房的权属证书，上述房屋的具体面积不能确定，待面积确定后，双方可通过合法途径解决梁秀峰支付超协议面积补偿款的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院作出判决：驳回广东骏伟房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费893元由广东骏伟房地产开发有限公司承担。判后，骏伟公司不服原审判决，��本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判解除6.5127平方米回迁房买卖约定，判令梁秀峰支付超面积回迁房使用费人民币79475.22元给骏伟公司。2、本案两审全部诉讼费用由梁秀峰承担。事实和理由如下：一、原判认定事实错误。（一）中联办的商铺和办公楼各为100平方米。（二）回迁房的面积是双方一致认可的，测绘结果2011年2月才得知。原判认定，骏伟公司提供901房《房地产分户图》复印件，该认定不够准确。一方面，901房《房地产分户图》是梁秀峰复印提交给骏伟公司申办《回迁证明》的，是在2011年2月，经骏伟公司两次催告之后，梁秀峰交来的。另一方面，分户图的数据104.7943平方米是骏伟公司与梁秀峰一致认同的数据，梁秀峰在（2011）穗越法民三初字第2321号案的诉状第一条诉讼请求明确记载“履行协助原告（梁秀峰）办理房屋产权证，座落在广州市越秀区大沙头路东船上街l号901房，一共是104.7943平方米建筑面积”；第3页第5-7行“今年（2011年）1月20日我们从市房管局测绘所领回测绘图纸，才发现901房这个套间建筑面积合计是104.7943平方米”。2011年2月，我们协商办证时，梁秀峰将分户图复印交给骏伟公司。该数据是诉讼双方主张权利的重要依据，原判没有重视。原判的表述扩大了争议范围，将双方一直没有争议的104.7943平方米测绘面积表述为骏伟公司单方的“复印件”，所以（2011）穗越法民三初字第232l号案原告梁秀峰的诉状就成了本案二审新证据。（三）临迁费欠款不构成超面积房屋产权的相当对价。原判认定，“因原告（骏伟公司）不同意原告未付的临迁补助费与被告方（梁秀峰）相应的购房款相扣减，且双方就超合同约定补偿面积协商不成，没有交收购房款”。进一步认定“原告不同意以其欠付的临迁补助费与被告需付的购房款相扣减结算的情况下，才没有交收合同约定的余下增大面积购房款”，“不属被告拒交性质，也不属经催告后在合理期限内仍未履行的情况”。该认定错误。其一，性质不同。超面积购房款是不动产物权调换的对价，每平方米550元和1300元又属政策性优惠对价，具有极强的物权属性和政策属性（公权力干预属性），而临迁费欠款属于纯债权性质，性质不同，二者不能抵扣。其二，数额争议悬殊。梁秀峰在（2011）穗越法民三初字第232l号案诉状已经记载，其临迁费既判债权总数131719.4元，临迁费欠费只有2003年8月至2003年12月共5个月的临迁补助费6750元（1350元／月×5个月），其余十几万元都是高于约定办证60多倍的违约金、交通费和诉讼费。原判的表述扩大了争议范围，将双方争议超面积使用费与合同解除权扩大到了梁秀峰的临迁费既判债权，所以（2003）东法民三初字第212号判决书、（2006）穗越法民三初字第3690号调解书就成了本案二审新证据。其三，2004年回迁安置至今7年有余，梁秀峰超面积使用安置房，没有支付任何对价。梁秀峰的被拆迁房只有69.76平方米，加上已经付款1500元（占约定价款的29.5%）折算房屋面积2.7273平方米，合计72.4873平方米，而梁秀峰实际使用的回迁安置房盈基大厦901房，总建筑面积是104.7943平方米，超面积32.307平方米。（四）骏伟公司2010年起就催收约定房款，梁秀峰拒付。原判认定骏伟公司催促办证，没有认定催告清款，属于断章取义的认定事实错误：第一，2010年11月8日的《关于盈基大厦业主办理﹤房产证﹥有关事项的通知》第2点明确记载，“回迁证明一项，按规定应当由本公司（即开发商）为各位业主出具，内容包括：回迁地址、房屋面积、权属人情况、超出补偿协议面积部分的处理意见���事项”，包含了清款内容。第二，2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》，标题之中就点明要“清收超面积回购款”。原判没有认定骏伟公司催告清款的事实，其后果在于忽略梁秀峰经催告仍不履约的事实。（五）原判混淆拆迁补偿与回迁安置不同性质的法律关系。本案涉及两个性质不同的法律关系。一是涉及居住请求权的回迁安置关系，另外一个就是不动产交换法律关系，拆迁补偿关系。原判根据回迁安置79平方米的约定，认定梁秀峰取得901回迁房屋所有权，混淆了二者的法律关系。况且，骏伟公司也不是原判所认定的“明知回迁房的面积大于协议约定的面积，仍作为回迁房安置被告（梁秀峰）”。骏伟公司在2011年2月才看见梁秀峰交来的房屋分户图，得知回迁房超面积，知情后便立即行使权利进行追索。（六）回迁安置行为不是骏伟公司变更补偿协议。原判认定“双方实际已变更了回迁房的面积”，该认定错误：第一，双方没有就超合同面积房屋达成产权交换合意。本案超合同面积25.7943平方米，该数据在2004年11月回迁之时并不明确，直到2010年2月《房地产分户图》公布之后，双方才清楚。经过多次协商，无法达成买卖合意。第二，讼争901房登记的物权仍然属于骏伟公司。房地产查册表明确记载，本案的讼争房屋盈基大厦901房，其物权仍然属于骏伟公司广东骏伟房地产开发有限公司，不是原判所认定的，所有权已经归属梁秀峰。二、原判适用法律错误，漠视骏伟公司的物权。原判适用《合同法》第八条，驳回骏伟公司的诉讼请求，其适用法律错误。骏伟公司提起解除合同、清收超面积房屋使用费，目的是要求保护现有的物权，使国有资产免遭流失，拒绝“免费午餐”。讼争的回迁安置房盈基大厦901���，其物权至今由政府确认登记在骏伟公司名下，梁秀峰长期超面积使用，经催告仍拒绝履行约定的付款义务，按照《合同法》第九十四条第（三）项规定，未履行的合同约定条款，应当解除。同时，按照我国《物权法》第九条、第三十九条规定，超面积使用的回迁安置房屋，梁秀峰应当支付使用费。广州市中级人民法院在2010年已有类似的回迁安置房支付使用费的判例在全国公布。三、原判否认骏伟公司请求权，确认他人房屋所有权，实体认定错误。原判基于对产权调换、回迁安置法律关系认识的错误，忽略了梁秀峰经催告仍拒绝履行约定义务的基本事实，在实体处理上，否认了骏伟公司的合同解除权和房屋使用费请求权，原判确认讼争的回迁安置房盈基大厦901房归梁秀峰所有，该实体认定错误，混淆了产权调换的过户办证请求权与不动产所有权（支配权）的关系���四、本案存在中止诉讼情形，由于盈基大厦在粤北燃料公司挂靠开发期间烂尾多年，2001年南海股东接手继续投资时，项目已经亏损过亿，公司的资本金早已全额投入施工建设，资金缺口依旧难以填补，拖累公司进入债务漩涡。而负债的主要原因就是回迁成本太高，盈基大厦拆迁5千平方米破旧的楼梯楼，要回迁l万平方米电梯楼，超面积回迁房大部分仅售550元／平方米，少数的才是7000元／平方米。10年的拆迁周期，支付的临迁费又高达3000万元。债台高筑，债权人纷纷追讨，有些债务案件已经进入强制执行程序。2012年12月9日，南海法院因执行到期债权，已经查封本案的超面积回迁房盈基大厦901房（查封裁定书已经作为新证据，由骏伟公司在一审判决之前提交原审法院），超面积的房屋将用于拍卖偿债。在南海法院拍卖和梁秀峰行使优先购买权成功之前，本案的超面积房屋买卖约定，已经无法履行。履行标的不确定，解除合同的诉讼只得中止。所以，依照我国《民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项规定，本案应裁定中止诉讼。综上，原判不顾国有资产的严重流失，在认定事实和适用法律上存在严重错误，原判应当被撤销，国有资产应该获得最低限度的保护，骏伟公司的诉求依法应予支持。骏伟公司在二审庭询中补充发表意见称，安置协议约定回迁面积不超过原拆迁面积。梁秀峰答辩称请求维持原判，驳回骏伟公司的全部上诉请求，理由如下：一、原判认定事实清楚，属历史遗留房屋办证难问题，有优先办理房产证的权利。1994年7月13日，我与骏伟公司（前为广东省旅游房地产开发公司）签订了《广州市房屋拆迁补偿协议书》，双方订明1997年12月30日前回迁，回迁1个套间，共79平方米。原产权面积是69.76平方米，协议内需购���9.24平方米，购房款5082元。1996年1月，省旅游公司发通知先交30%的一千五百元购房款，我十分老实，在限定时间内已缴清。之后拆迁办就人间蒸发，楼盘烂尾，协议内剩下的购房款我们无法缴交。2001年骏伟公司接手楼盘，至2011年2月份前，骏伟公司也未有任何人员正式与我们见面，我们拨打电话不是关机就是无人接听，直至2011年3月份，我们主动打电话与骏伟公司联系，主动约请骏伟公司派人上门，我们相互之间才正式认识。时至今天，拆迁办无一个固定的办公场地，无一个能随时接得通的电话。2011年3月份至5月份先后多次在盈基大厦712房就双方的债权债务问题、协议外的面积单价问题、先缴协议内的款问题等进行协商（每次协商时间约15分钟左右），因骏伟公司的原因，致使多次协商不成。今年9月15日下午在越秀区人民法院，我方催促骏伟公司先收取协议内的3582��，骏伟公司仍然拒收。直到2011年9月21日上午（2011）穗越法民三初字第2321号案庭审时，我方要求把协议内应付的3550元（现金）当庭缴交，骏伟公司的代表大声说“不收”，骏伟公司仍然再一次当庭拒收。骏伟公司有意拖延办房产证的时间，使历史遗留房屋办证难问题再一次拖延。我们从来都没有强占他人的资产，由于我们回迁的这个套间都是一厨一厕不可分割的住宅套间，超出协议的部分面积，我们坚持要求按照房产证的实际面积，超出多少，我就购买多少。回迁房面积未经房管部门最终认定，结清超大面积房款有现实障碍，我方与骏伟公司双方对超大面积房款的余额不能达成一致的意见，我方殷切期望房管部门尽快核发房产证，最终确定901房的实际面积。双方并没有先结清房款再办理房产证的约定，骏伟公司上诉没有依据。我方殷切期望市政府关于加快解决历��遗留房地产办证难的春风吹来，温润广州市每一个角落。二、双方的债权债务应当互认，并且相互抵销。1994年7月13日，我与骏伟公司签订了《房屋拆迁安置协议》，明确了1997年12月30日前回迁。骏伟公司食言，2004年11月27日才安排回迁，拖延了近七年时间，在这七年，骏伟公司未尽拆迁人的义务，不支付临迁安置房的房租和发放延期临迁费、交通费，造成我们无家可归，多次集体上访，省、市领导仍不能彻底解决问题。迫使我们向人民法院提出诉讼。由于骏伟公司坚持不承认已经生效的（2003）东法民三初字第212号判决书和（2006）越法民三初字第3690号民事调解书的内容，视法院的判决为儿戏，拒绝承认欠我们的拆迁费、交通费、延期拆迁补助费等费用的事实，我们强烈要求双方的债权债务应当互认，并且相互抵销。我们从来没想过在回迁房买卖上赖账，我们在符合���法通则的“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则上，公平交易。综上，失信于我们的只有骏伟公司，一切的问题都是骏伟公司不守信用造成的结果，骏伟公司要负不守信用的责任。二审期间，骏伟公司提交（2011）穗越法民三初字第2321号案诉状拟证明梁秀峰确认分户图的面积，提交（2003）东法民三初字第212号民事判决书、（2006）越民三初字第3690号民事调解书，拟证明临迁费不存在抵销问题。梁秀峰确认上述证据的真实性，但不同意按照分户图的面积，认为应以测量结果报告书的面积为准，超出合同面积同意按照7000元／平方米价格购买，但是要求用临迁费抵扣，并称民事判决书和民事调解书的临迁费都没有支付给梁秀峰。经本院审理查明，广州市越秀区东船上街3-37、东一巷1-27、东二巷1-37号、13号大院等房屋，是由骏伟公司与中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。原广州市东山区人民法院于2003年6月19日作出（2003）东法民三初字第212号民事判决，判令骏伟公司自该判决发生法律效力之日起15日梁秀峰支付自1998年1月1日起至骏伟公司书面通知梁秀峰回迁之日止的违约金（按每日2元计）。原审法院于2007年1月21日作出（2006）越法民三初字第3690号民事调解书，确定骏伟公司应向梁秀峰支付临迁补助费、投亲靠友费、交通费。骏伟公司于2011年4月30日向盈基大厦回迁户发出通知称，于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。广东省佛山市南海区人民法院于2011年12月9日作出（2011��南法执字第1847恢字1-1号执行裁定，查封讼争房屋。原审法院其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为，生效判决已判令骏伟公司应向梁秀峰支付违约金，生效调解书已确定骏伟公司应向梁秀峰支付临迁补助费、延期补助费、交通费，上述债务与梁秀峰尚欠房款同属双方各自应承担的金钱债务，骏伟公司主张二者不能抵销，据理不足，本院不予支持。骏伟公司与梁秀峰签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后拆除其房屋，将讼争房屋交付梁秀峰作为补偿，该房屋作为整体的物，且原审法院认定梁秀峰并非拒付合同约定回迁面积的房款并无不当，故骏伟公司要求解除上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿的未履行面积的买卖关系，据理不足，本院不予支持。关于超出合同约定的面积如何处理，双方当事人并无约定。骏伟公司在明知讼争房屋超出合同约定面积的情况下将讼争房屋交付梁秀峰，并于2011年4月30日向盈基大厦回迁户发出通知称于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。本案中梁秀峰并未选择共有产权，对于支付超出合同约定面积的房款亦无异议，仅就房款标准未与骏伟公司达成一致意见，故骏伟公司可另案主张该部分面积房款，但其主张梁秀峰支付超出合同约定面积的房屋使用费，据理不足，本院不予支持。骏伟公司在原审诉讼期间，不履行与案外人达成的和解协议导致包括讼争房屋被查封，该查封行为与骏伟公司、梁秀峰之间的房屋拆迁安置补偿纠纷并非同一法律关系，骏伟公司以此为由要求中止本案审理，据理不足，本院不予支持。综���所述，骏伟公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1786元，由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄彩丽代理审判员  茹艳飞二〇一二年××月××日书 记 员  郝 烨