长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2014)长经开民重字第33号原告：尹技才，男，汉族，1953年11月20日生，住长春朝阳区南湖街道86003部队委***组，系长春吉来新型建材厂经理。委托代理人：张小东，吉林兢诚律师事务所律师。委托代理人：周智千，吉林兢诚律师事务所律师。被��：田福，男，汉族，1957年10月27日生，住长春二道区荣光街道同兴路南委***组。委托代理人：王晓路，吉林创融律师事务所律师。委托代理人:任宝义,长春市荣光法律服务所法律工作者。尹技才诉田福租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尹技才及其委托代理人张小东、周智千、被告田福及其委托代理人王晓路、任宝义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告于2006年4月1日租赁原告位于长春经济技术开发区长吉高速收费站前零公里1500平方米的场地，当时双方口头议定租金按照市场价格每平方米每天0.4元计算。被告租用了场地之后，一直未付租金，原告多次催要，被告至今分文未付。���告曾于2010年1月15、16日再次书面催促被告给付租金并签订书面租赁协议，被告既不签订书面租赁合同，也不给付租金。原告故诉至法院，要求：一、判令解除原、被告的场地租赁关系、被告立即迁出土地；二、判令被告立即给付拖欠原告的场地租金，租金标准为0.4元/平米/天，计算至判决生效之日（截至2013年10月8日、按照1500平计算为1644600元、截至2016年2月15日再增加515400元）；三、诉讼费用由被告承担。被告田福辩称：双方的租赁关系是无效的，诉争土地的使用权人是吉林高等公路指挥部，用途是高速公路用地，原告没有事实和法律依据取得土地的处分权，因此租赁关系无效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，长春至吉林高速公路（以下简称长吉高速）是国家1996年基本建设项目，于当���经国家计划委员会批准开工建设。吉林省人民政府根据该项目建设规划，拟征用高速公路延线的国有及集体所有的土地，并上报国务院相关部门审批。1998年8月21日，中华人民共和国国土资源部作出《关于长春至吉林高速公路建设用地的批复》（国土资函[1998]202号），批复同意征用长春市二道区、九台市、吉林市船营区、永吉县的农村集体耕地、林地、国有耕地、林地、交通用地等土地共计668.3078公顷，其中625.6504公顷划拨给吉林省高等级公路建设指挥部长吉高速公路建设办公室（以下简称高建办，现为吉林省高等级公路建设局，以下简称省高建局），作为长吉高速建设用地，42.6574公顷取土用地按要求复垦后交由当地人民政府统一管理使用。吉林运通筑路有限公司（以下简称运通公司）系由中国外运吉林集团公司控股的子公司，��长吉高速的标段施工单位。基于高速公路建设方—-高建办的融资需要，在高建办征收农村集体土地过程中，运通公司向二道区杨家村支付了购地款194.5万元（对应27438㎡土地）。其后，运通公司在该幅土地上兴建了办公楼、仓库、服务广场、汽车旅馆等基础设施，预想与高建办合作运营。1997年5月，高建办的上级主管单位吉林省交通厅通知运通公司基建项目停止，吉林省交通厅准备收购使用。1998年12月，吉林省交通厅通知运通公司停止收购。原告尹技才系运通公司基建项目中办公楼、仓库土建工程的施工人。因无力支付工程款，运通公司（甲方）于2000年1月15日与尹技才（乙方）签订抵账《合同书》，言明：“一、甲方在1996年4月向乙方借款38万元，1996年秋季乙方为甲方承建办公楼、仓库土建工程，工程款1116031元；二、甲方在1996年3月购置土地27438㎡（位于长吉高速公路零公司处），除乙方承建的办公楼、仓库外，甲方购土地款1965880元,两口深水机井为12万元，回填土地98089元，共计2183969元；……四、经甲、乙双方协商，乙方愿以330万元价格将土地及其附属设施购买，甲方须配合乙方办理相关手续，乙方负责办理手续的一切费用……六、经双方多次协商，最终乙方接受甲方提出给乙方本金加利息一共190万元的意见，多余224364元利息款乙方作出让步和牺牲。乙方反欠甲方140万元整……”。合同签订后，运通公司将土地交付给尹技才使用，运通公司多次请求吉林省交通厅、吉林省国土资源厅、长春市国土资源局等部门将本案所涉土地使用权办至运通公司名下，以便运通公司再次更名给尹技才个人，但始终没有结果。原告尹技才因长期不能取得土地使用权证，曾于2009年6月向省软环境办公室投诉。该投诉被转至长春市国土资源局处理后，长春市国土资源局于2009年8月6日向省软环境办公室呈报《关于对长春吉来新型建材厂和长春吉杰汽车销售服务有限公司投诉办理土地证问题的调查报告》，言明：一、土地基本情况如下：1995年长吉高速公路开始建设，1996年工程那个标段施工单位运通公司向二道区杨家村支付了购地款194.5万元，购置土地27438平米，准备与省交通厅合作成立新公司，进行依托高速公路的场地合作运营。1998年该地块作为公路附属设施用地随公路项目用地一并报经国务院批准征用，并经国土资源部《关于长春至吉林高速公路建设用地的批复》（国土资函[1998]202号���整体划拨给高建办。1997年省交通厅拟收购运通公司该幅土地及建筑物，高建办曾对运通公司的包含土地价格在内的整体资产进行收购费用的作价确认。1998年12月省交通厅中止收购。1999年运通公司因工程债务，与投诉人即本案原告签订以该幅土地及建筑物抵顶工程款的合同。2000年以来，投诉人一直请求交通厅、省国土厅等相关部门出具意见办理该宗土地的土地使用证，但未得到省交通厅明确答复，搁置至今。现投诉人要求我局按债务合同关系直接办理土地使用证。该地幅位于长吉高速公路收费站外侧30米处，与长吉高速公路管理处相邻，现用途为仓储、物流、办公、汽车展销、修配等综合用途。二、处理方式如下：确定对此问题处理方式是在完善权属来源说明和规划部门意见后，按历史遗留问题处理解决。（一）由原划拨用地单位高建办（现为高建局）针对其与运通公司就该宗地的土地关系作出说明，明确同意可以将该宗地办至运通公司名下。（二）由规划局就该宗公路附属设施用地提出规划意见。（三）在具备前项条件的基础上，由市局按历史遗留问题办理：1、将高建办（现高建局）作为原已取得土地使用权单位，按转让关系出让给运通公司；2、运通公司取得合法用地手续后，根据运通公司与吉杰公司的转让协议，将该宗土地办至吉杰公司名下；3、在办理用地相关手续过程中，涉及到的出让金及相关税费，由用地单位依法逐环节补交。2011年9月1日，高建局向长春市国土资源局出具《关于确定土地使用权属问题的说明》，言明运通公司出资194.5万元征用了27348平米土地，作为运通公司与长吉高速公路运营合作场地，运通公司按照土地用途兴建了办公楼等基础设施，之后根据我厅领导指示，通知运通公司停建项目、交通厅准备收购使用，之后收购停止。该宗土地因相关机构撤销、人员变化原因至今未办理土地证照。另外，该地已在长吉高速公路建设附属设施批准范围之内。2014年6月5日，吉林省交通运输厅在接受吉林省长春市中级人民法院询问时称：涉诉土地至今未办理初始登记，高建局是省交通厅下属事业单位，高建局通过征收把土地给了运通公司，对于土地权属登记给运通公司我单位没有意见，但因长吉高速办机构合并及省国土资源厅土地登记办撤销等原因，至今未办理土地证照。不过由于运通公司支付了征地补偿款194.5万元，所以我们对运通公司占有、使用、收益、处分该27438平米土地，不干涉、无异议。原、被告诉争的土地即在27438平米土地范围内。另查，2005年原告尹技才因工程施工拖欠被告田福砂石款233000元。2006年4月，原、被告双方协商由原告将诉争土地租给被告用于建设经营用房，但双方未签订书面合同。2006年6月，被告个人投资在该土地上建成建筑面积约480平方米的楼房。2010年1月15日尹技才出具《欠条》一份载明：“尹技才欠田福经理砂石款233000元，此款由田福承租尹技才场地租金冲抵，待田福场地承租期满尹技才收回场地后双方进行结算，同日尹技才向田福发出《关于尽快签订场地租赁合同的通知》，田福于次日签收该份通知，通知内容为：“田福经理，自2006年4月1日，尹技才将1500平米场地租赁给您使用以来，一直督促您尽快签订场地租赁合同，而您一直未能落实，现再次通知您尽快与尹技才签订场地租赁合同”。再查，2012年，尹技才个人独资的长春吉来新型建材厂作为原告因租赁合同纠纷（所涉租赁土地与本案所涉土地同一）将田福诉至本院，形成（2012）长经开民初字第1695号案件，田福于2012年12月8日提交反诉状陈述：2006年4月，原被告双方协商，被告租赁位于园区内西侧的土地，租赁期限10年。又查明，2014年6月24日，原、被告接受询问时共同确认：1、被告自2006年4月1日开始使用诉争土地，并同意向原告支付土地租赁费；2、双方对被告是否拖欠租金以及所欠租金数额有争议，原告称双方口头约定租金为每天每平米0.4元，截止2014年3月30日租金达160余万元。另外，本院委托鉴定机构确定诉争土地面积为1397.61平米，在对诉争土地的租赁费用评估时，鉴定机构认为���地用途应由政府土地管理部门登记确认，当事人无法提供有效证明文件，因此无法确定土地的法定用途，终止了鉴定。以上事实，有1995年4月8日吉林省政府《研究长吉、长营高速公路建设工作问题》会议纪要、《国家计委关于下达1996年基本建设单项新开工大中型项目计划的通知》（计投资[1996]2032号）、国土资源部《关于长春至吉林高速公路建设用地的批复》（国土资函[1998]202号）、二道区英俊乡杨家村收到征地补偿款后出具的多份收据、高建办财务部门《转账通知单》、运通公司与原告于1998年5月14日签订的《还款计划》、运通公司于1999年12月27日向中国外运吉林集团公司出具的《关于用土地顶账一事的请示》，原告与运通公司于2000年1月15日签订的《合同书》、长春市国土局建设用地类档案中的涉案土地的建设用地审批表及详��、中国外运吉林集团公司于2006年5月18日向吉林省交通厅出具的《关于请求协助办理土地使用证相关事宜的情况说明》（吉外运办字[2006]18号）、吉林省高建局于2006年7月18日出具的《关于对中国外运吉林集团公司吉外运办[2006]18号文件的有关情况的报告》（吉高建局[2006]110号）、长春市国土资源局于2009年8月6日向吉林省软环境办公室出具的调查报告原、长春市国土资源局于2011年8月26日向高建局出具的《关于确定土地权属问题的函》、高建局于2011年9月1日向长春市国土资源局出具的《关于确定土地权属问题的说明》、原告于2010年1月15日向被告出具的《欠条》、2010年1月原告催促被告签订书面租赁合同的通知及被告签发的回执、原、被告于2012年9月10日的谈话录音及原、土地面积鉴定报告、退回鉴定函、被告双方当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。本院认为：一、关于原告尹技才与田福是否形成了有效的土地租赁合同关系的问题。首先，诉争土地的性质、权属、用途、行政登记等问题属于历史遗留问题，尹技才自占有、使用涉诉土地至今一直通过各种渠道向土地部门及政府相关部门反映情况、主张对土地的权利，省软环境办公室对此事展开了调查，长春市国土局、吉林省交通厅、高建局分别就相关问题出具了文件，阐明了土地的历史沿革以及解决历史遗留问题的具体方案，在土地等行政部门未认定尹技才属于非法占有土地的情形下，法院亦不能认定尹技才属于非法占有土地而禁止其出租土地。其次，田福2012年12月8日在另一案件中向本院提交的反诉状中称2006年4月，田福与尹技才双方协商，田福���赁尹技才的土地，田福已经实际使用了土地并在土地上形成了建筑物。基于田福在诉状中的陈述，可以认定尹技才确实与田福形成了事实上的土地租赁合同，仅未形成书面的合同形式。虽田福提出，因涉诉土地性质为划拨，且尹技才未取得土地使用权，因此土地租赁合同无效。但关于合同的效力，应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条进行判别，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方并无恶意串通、以合法形式掩盖非法目的及欺诈、胁迫的手段以及损害社会公共利益的情形，因此应主要考虑是否存在违反法律��行政法规的强制性规定的情形。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”、第四十四条规定：“划拨土地使用��除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”上述规定皆为管理性强制规定，并非效力性强制规定，因此不能依据上述规定判别合同效力。国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》属于部门规章亦不能作为判别合同效力的依据。因此双方的土地租赁合同并不存在违反法律、行政法规强制性规定而无效的情形。综上,应认定双方成立了有效的土地租赁合同关系。二、尹技才是否可以要求解除租赁合同、要求田福迁出的问题。《中华人民��和国合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。双方至今未形成书面合同，故双方形成的是不定期租赁合同，尹技才作为出租方可随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人田福。尹技才要求解除租赁合同的意思表示至迟已在其所在单位首次起诉田福时到达田福，可以视为通知经过了合理期限，因此尹技才要求解除土地租赁合同、田福迁出土地的诉讼请求应予支持。三、尹技才要求���福支付租金的诉讼请求能否得到支持的问题。现双方对于土地租赁价格尚未达成一致，且相差甚远。根据谁主张谁举证的规则，原告有义务举证证明双方约定的租金数额或市场公允的租金数额。原告申请对该幅土地的出租价格委托鉴定，本院组织双方共同选取了三家鉴定机构，但鉴定机构因依据现有政府文件无法确定地类用途（商业、工业或住宅）、土地使用权类型（出让、划拨）等原因无法鉴定。故目前无鉴定意见可作为土地租金价格参考。但通过原告提供的录音证据及、原告向被告出具的欠条，可以断定被告并非无偿使用该幅土地。被告曾对租金的描述为每年万八千、三五千，在原告未能提供有效证据证明约定租金和鉴定租金的情况下，目前可以按照被告的自认租金确定价格，即每年一万元。故被告应当支付给原告的租金��自2006年4月1日起算计算至判决生效之日，租金为每年1万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，经本院二〇一七年第二次审判委员会讨论决定,判决如下：一、解除原告尹技才与田福的土地租赁合同，田福应自判决生效之日立即迁出；二、被告田福应当自2006年4月1日起向原告尹技才支付租金至本判决生效之日，租金标准为10000元/年；三、驳回原告尹技才其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19701元，由原告尹技才负担11000元、由被告田福负担8701元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 万 菲代理审判员 孙 烨人民陪审员 孟令熹二〇一七年二月十四日书 记 员 陶海红