浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初6676号原告：沈嗣琴，女，1964年10月29日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人：徐海明、黄晓芳，浙江竹里律师事务所律师。被告：沈文斌，男，1976年5月6日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被告：项雪萍，女，1979年12月12日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原告沈嗣琴因与被告沈文斌、项雪萍房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年11月15日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2016年12月26日公开开庭审理了本案，原告沈嗣琴及其委托代理人徐海明、黄晓芳、被告沈文斌、项雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈嗣琴起诉称，2016年3月5日两被告向原告承租嘉兴市创业路南3幢211室，并签订了《租赁合同》，合同中约定了租期、租金及支付方式、违约责任等。然两被告仅支付了半年租金便开始违约拖欠租金，并且不支付水电费。按照合同约定，两被告已构成违约，故原告诉请判令：一、解除租赁合同并要求两被告腾退房屋；二、两被告付清房租（自2016年9月8日至实际腾退之日止每天106.9元，暂算至2016年11月7日为6414元），付清水电费4559.4元，赔偿违约金19243.44元，以上合计30216.84元；三、两被告承担本案诉讼费。被告沈文斌答辩称，被告对租赁房屋的事情是不清楚的，也从未使用过房屋，租赁合同中的签名并非被告沈文斌所签，是被告项雪萍签订的。被告项雪萍答辩称，被告对于解除合同及腾退房屋没有异议，支付水电费也没有异议。原告将涉案房屋锁住，被告无法进入房屋使用，所以不应该支付租金。被告并未违约，不同意赔偿违约金。合同中两被告的名字都是被告项雪萍签的，被告项雪萍签订合同时没有沈文斌授权，2016年8、9月份左右沈文斌才知晓签订租赁合同的情况。针对自己的主张，原告沈嗣琴提供了下列证据：1.租赁合同1份，证明原告与二被告签订租赁合同，合同中对租期、租金金额、租金支付方式、违约责任等进行了约定。根据协议第十条的约定，被告拖欠房租、水电费用超过一个月，应承担年租金50%的违约金。2.房屋所有权证1份，证明涉案房屋系原告所有，原告有权将房屋出租。3.收据5份，证明2016年5月至2016年9月共计欠原告水电费合计4559.4元。4.照片7张，证明被告一直将房屋上锁，直至2016年12月24日继续占有使用涉案房屋，原告不能将涉案房屋出租于其他人。被告沈文斌对原告沈嗣琴提供的证据1认为在合同签订之后，被告项雪萍告知过租赁事情，签订协议前是不知道的，2016年8月底左右知道项雪萍签订租赁合同的事情；对证据2没有异议；对证据3不清楚，没有见过；对证据4认为被告曾到涉案房屋查看过，本来只有被告一把锁，后原告又加了一把锁，所以被告无法将机器搬走。被告项雪萍对原告沈嗣琴提供的证据1认为两被告的名字都是项雪萍签订的，签订之后告知过被告沈文斌；对证据2没有异议；对证据3认为没有见过，之前水电费不是被告缴纳的；对证据4真实性没有异议，照片中的锁是被告项雪萍的，原告也加过一把锁。被告沈文斌未提供证据。针对自己的抗辩，被告项雪萍提供了收据2张，证明被告仅欠原告该两张收据中载明的水电费。原告沈嗣琴对被告项雪萍提供的证据没有异议，这两张收据与原告提供的收据是一致的，这只是被告拖欠的其中一部分水电费。被告沈文斌被告项雪萍提供的证据没有异议。本院认证如下：一、原告提供的证据1、证据2本院均予以认定；证据3和被告提供的证据能够相互印证，本院予以认定；证据4本院予以认定，可以证明截至2016年12月24日被告仍将租赁房屋上锁的事实；二、被告项雪萍提供的证据本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：嘉兴市创业路南3幢211室房屋系原告所有。2016年3月5日，原告与被告项雪萍签订租赁合同，合同甲方为原告，乙方为沈文斌、项雪萍，乙方沈文斌与项雪萍的名字均系项雪萍所签。合同约定甲方将坐落于嘉兴市创业路南3幢211室房屋租赁给乙方用以生产经营。租赁期限自2016年3月5日至2017年3月4日止。年租金为38486.88元，先支付后使用，每半年支付，第一次租金19243.44元，在本协议签订之日支付，以后每半年的租金应在上一次租金到期前十五日支付。租赁期内发生的水、电费用按实由乙方承担，乙方应按每月主动交付给浙江恒胜科技有限公司，由浙江恒胜科技有限公司代收代付。甲、乙不得单方解除合同，如一方违约应承担年房租50%的违约金。有下列情况之一，甲方除追究乙方违约责任之外，并可单方面解除合同：乙方在租房内从事非法经营活动；乙方拖欠房租、水电费用超过1个月。协议签订后，涉案房屋交由被告项雪萍用于开加工店，至今被告共计交纳19600元租金。被告项雪萍陈述涉案房屋租用过一段时间后，无法继续经营，便将房屋锁住，后来原告也加了一把锁，被告的机器设备等还在房屋内，至今无法将物品搬出。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点在于被告沈文斌是否为租赁合同的当事人。根据合同法的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告项雪萍在没有得到被告沈文斌授权的情况下，擅自代表沈文斌和原告签订租赁合同，该行为事后又没有得到沈文斌的追认，故项雪萍签订合同的行为应视为其个人的行为，对沈文斌不产生法律效力。原告陈述被告沈文斌在知晓项雪萍以其名义签订租赁合同后并未提出异议，应视为沈文斌默许了项雪萍的代理行为，故沈文斌也应为合同当事人。对此本院认为，原告在项雪萍未提供任何沈文斌出具的授权或委托书的情况下与其签订合同，沈文斌自认在租赁合同签订近半年后才知晓该情况，在此情形下如原告向沈文斌主张相应合同权利而沈文斌未作否认表示的，应视为沈文斌同意项雪萍的代理行为。现原告并未提供向沈文斌主张过合同权利的证据，沈文斌不提异议的行为也并不等同于其系以不作为的默示方式同意了项雪萍代理行为，故项雪萍以沈文斌名义签订租赁合同的行为系无权代理，相应的法律后果由无权代理人项雪萍自己承担。虽然租赁合同对沈文斌不发生法律效力，但该协议系原告与项雪萍的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应该按照合同约定全面履行各自的义务。租赁合同中约定被告项雪萍拖欠房租、水电费用超过1个月，原告可追究被告的违约责任并可单方面解除合同，现项雪萍共计向原告支付19600元，剩余租金及水电费至今未支付，已远超合同中租金及水电费支付期限的约定，应认定行使解除权的条件成就，且被告项雪萍在庭审中也表示同意解除合同和腾退房屋，因此对于原告要求解除双方租赁合同及腾退租赁房屋的诉请，本院予以支持。对于合同解除的时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告项雪萍收到本案应诉材料日即2016年11月23日应视为双方合同解除。项雪萍抗辩称原告将其租赁的房屋锁住使其无法进入屋内进行经营，故不应支付原告诉请的租金，对此项雪萍却没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，对于项雪萍的抗辩本院不予采信。庭审中项雪萍陈述至今仍有机器设备在租赁房屋内，涉案房屋仍处于被告项雪萍占有使用的状态，故应向原告支付租赁期间的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准（以日租金106.9元的标准计算）计算并支付。对于被告应支付的水电费的金额，原告提供了5张自制收据证明水电费的金额，其中的2张收据与被告提供的2张收据一致，故本院对原告提供的证据予以认定，即被告尚欠水电费金额为4559.4元。被告项雪萍庭审中认可仅支付了19600元，即支付至2016年9月7日，故应自2016年9月8日起支付租金和占有使用费至腾退之日。同时，被告拖欠房屋、水电费用超过1个月，应按照租赁合同的约定，承担违约责任。鉴于双方合同中约定的租赁期限尚未到期，本院也已判决被告需支付原告租金至实际腾退之日，双方约定的年租金50%的违约金标准过高，本院酌情确定被告项雪萍承担三个月的房屋租金即9622元作为违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告沈嗣琴与被告项雪萍于2016年3月5日签订的《租赁合同》于2016年11月23日解除；二、被告项雪萍将租赁的位于嘉兴市创业路南3幢211室房屋腾退并返还原告沈嗣琴；三、被告项雪萍支付原告沈嗣琴房屋租金以及占有使用费（以日租金106.9元为标准，从2016年9月8日计算至被告项雪萍实际腾退之日止）；四、被告项雪萍支付原告沈嗣琴水电费4559.4元及违约金9622元；上述第二至四项，均于本判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告沈嗣琴其他诉讼请求。如果被告项雪萍未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取278元，由被告项雪萍负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  邱双双二〇一七年二月十四日书 记 员  王 欢