安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖01民终6247号上诉人（原审被告）：合肥瑞邦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区安徽轻工商城8幢206室，统一社会信用代码913401005606764474（1-1）法定代表人：沈光超，董事长。委托诉讼代理人：李学艮，安徽天德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑伟，安徽天德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：瑶海区构峰源公馆第一届业主委员会，住所地安徽省合肥市瑶海区构峰源公馆小区。负责人：何孝发，主任。委托诉讼代理人：赵广荃，副主任。上诉人合肥瑞邦物业服务有限公司（以下简称瑞邦物业）因与被上诉人瑶海区构峰源公馆第一届业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初6272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。瑞邦物业上诉请求:1、撤销原审判决，依法改判为驳回原审原告的诉讼请求;2、���上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一、被上诉人不具备诉讼主体资格。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条:公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见40:民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括:(1)依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织;(2)依法登记领取营业执照的合伙型联营企业;(3)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;(4)经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体;(5)法人依法设立并领取营业执照的分支机构;(6)中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构;(?)中国人民保险公司设在各地的分支机构;(8)经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、��办企业;(9)符合本条规定条件的其他组织。《中华人民共和国物业管理条例》第十五条:业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。根据上述规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构，没有独立的组织机构和财产，也无民事责任能力，因而也没有独立的法律地位，不能以自己的名义进行法律活动，在诉讼法上也不具备诉讼主体资格。二、上诉人和开发商签订的《物业服务合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定:依法成立的合同，受法律保护���据此，上诉人和开发商签订的((物业服务合同》应受到法律保护。上诉人也按约履行了自己的义务，并且进行了大量的投入，购置安装了新设备、设施，仅在2015年4月至2016年3月间就投入了71860元。上诉人的努力和投入，得到了大多数业主的支持。三、被上诉人作出的解聘上诉人的行为无效。《中华人民共和国物权法》第七十六条:下列事项由业主共同决定:(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物业管理条例))第十一条:下列事项由业主共同决定:(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人无证据证实其作出解聘上诉人的决定符合以上这些法律法规规定的程序，因此，被上诉人作出的解聘上诉人的行为是无效的，该无效决定既侵犯了上诉人的合法权益，也损害了广大业主的合法权益。四、被上诉人不能代表业主正当利益。(一)被上诉人不履行法律法规赋予的职责。被上诉人对上诉人提出的所谓14项要求中，第1,8,10,12,13项一直都在履行;第2项，因无多余的办公地点，上诉人愿意在自己极其有限的办公室里让出一些地方给业主委员会，和被上诉人在一起办公;第3,4,5,6,9项，依据相关法律法规，都是要被上诉人主导来进行的，上诉人愿意积极配合;第7项上诉人是在维修无果的情况下，出资购买并安装了新设备;第11项由电梯维保单位进行，上诉人负责督促;第14项应由双方协商决定。被上诉人自成立至今没有为业主做过任何有益工作，仅仅是把心思用在和上诉人闹对立上。被上诉人自己没有履行应尽职责，反而一股脑的把问题、责��甚至无理要求都推给上诉人，显然不公平。(二)被上诉人和业主矛盾尖锐。为了协调解决本案中的问题，经上诉人召集，原、上诉人，小区所在街道物业办、社居委，小区业主代表五方于2016年10月1日在上诉人的办公室开了协调会，但是上诉人中途不辞而别，业主代表、社居委代表相继去找寻都不见踪影，引发业主代表、社居委代表对其表示强烈抗议。业主代表提议解散业委会，街道物业办、社居委介绍说，该业委会当初只是为了应对水表出户工作，临时应急成立的，不具有广泛的代表性，而且至今水表仍未出户。(三)被上诉人故意挑拨上诉人和业主的关系。被上诉人未经业主大会同意，几次擅自发出通知，要业主不交物业费，导致少数业主受其蛊惑。被上诉人的这一行为严重违背了相关法律法规的规定，也损害了广大业主的利益。五、被上诉人与其他物��公司签订《物业服务合同》无效。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定:……(四)、选聘和解聘物业服务企业……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:……(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”所以，业主委员会只是作为业主大会的执行机构，履行业主或业主大会的决议。在没有业主或业主大会授权的情况下，业主委员会是不能作出任何有效法律行为的。原审法院仅根据双方签订的《构峰源公馆物业服务合同》第二十九条“……在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止”，却忽略法律的强制性规定，业主委员会在代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时必须由业主或召开业主大会共同决定。被上诉人在没有召开业主大会作出聘请新物业公司决议的情况下就签订《物业服务合同》，构成无权代理，签订的合同属于无效或效力待定的合同。原审法院无视法律规定，荒谬的认定该合同已生效，并错误的认定上诉人与被上诉人的合同己终止，真是错上加错。《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”可知，被上诉人即使召开业主大会选聘或解聘物业服务企业，也应该达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，召开业主大会应该详细记录出席人员���单、开会内容、表决事项及出席人员对业主大会决议的签名。但是本案中，被上诉人没有提交这些方面的证据，应当属于举证不能。《合肥市物业管理若干规定》第三十四条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。前款规定的公示时间不得少于十日。业主委员会应当参照市房地产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法证明。物业服务企业应当在合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县(市)、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。以上这个规定，被上诉人也未履行。更证实被上诉人所签订的所谓《物业服务合同》未生效。其实在整个选聘或解聘物业服务企业的过程中，被上诉人伪造选票，弄虚作假，已经是尽人皆知，被上诉人根本不能代表全体业主，被上诉人所签订的所谓《物业服务合同》根本未生效。在无生效的《物业服务合同》的情况下，叫上诉人撤离小区，显然是错误的。六、原审法院的判决将无法履行。本小区的地下室(包括地下车库、地下仓库)和一至四楼四层商业办公房至今没通过验收，还属于开发商所有，开发商委托上诉人管理，在未经开发商同意的情况下，上诉人无权移交。原审判决第二项所称的资料，上诉人没有全部掌握，无法按判决移交，该判决实在无法履行。综上所述，原审判决错误，恳请二审法院查���事实，依法裁判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人业委会辩称：我们根据物业管理条例和相关规定作出的选聘物业公司，业主大会的选举程序也是合法，我更换物业是对自身利益的保障，物业公司服务存在瑕疵，六台电梯只有一台运作，而且是消防电梯，一审法官也去小区现场查看。业委会向一审法院起诉请求判令：1、被告立即排除妨碍，撤离合肥市瑶海区构峰源小区；2、移交物业服务用房和地下车库、配电房、水泵房等相关设施、场所、场地；3、被告移交物业管理资料包括以下等内容（一）、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设备、地下管网工程等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件、（四）垃圾消纳许可文件等物业管理所必须的其他资料；4、被告把从入驻小区医疗的所有公共收益移交给业主委员会；5、维修好小区的入户门禁、电梯等公共设施、进出地下车路雨棚修缮。一审法院认定事实：2012年3月20日，合肥中亚房地产公司作为甲方与乙方合肥振东物业管理有限公司签订《构峰源公馆物业服务合同》，合同约定了合肥振东物业管理有限公司对构峰源公馆提供物业服务等相关事宜。同时合同第二十九条约定了“……在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。第三十一条约定“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。”2014年8月8日，合肥振东物业管理有限公司变更为合肥瑞邦物业服务有限公司。2015年4月18日，瑶海区构峰源公馆第一届业主委��会成立并于2016年6月27日选聘出合肥悠扬物业管理有限公司。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行相关义务。业委会在成立后既具有民事主体的资格，依法承担民事权利和享有民事义务。业委会与合肥悠扬物业管理有限公司签订的《物业管理合同》依法受法律保护。瑞邦物业虽然在小区物业移交之初与开发商签订有前期物业服务合同，享有物业服务和管理的权利。但是根据该合同第二十九条“在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。”及第三十一条“前期物业服务合同终止时，物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会”的约定，业委会与瑞邦物业的合同在业委会成立并签订新的物业服务合同时，解除合同的条件已成就。故业委会现请求瑞邦物业立即排除妨碍，撤离合肥市瑶海区构峰源小区；移交物业服务用房和地下车库、配电房、水泵房等相关设施、场所、场地；移交物业管理资料、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件等主张，符合法律规定，依法予以支持。至于业委会提出的要求瑞邦物业维修好小区的入户门禁、电梯等公共设施、进出地下车库雨棚修缮及要求瑞邦物业把从入驻合肥市瑶海区构峰源公馆小区以来的所有公共收益移交给业委会的请求均无直接证据证明由瑞邦物业承担上述具体义务，待业委会证据充足后可另行��张相关权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条第一款（四）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十九条、第三十八条及第三十九条之规定，判决：一、被告合肥瑞邦物业服务有限公司立即排除妨碍，撤离合肥市瑶海区构峰源小区；二、被告合肥瑞邦物业服务有限公司向原告瑶海区构峰源公馆第一届业主委员会移交物业管理资料、物业服务用房和地下车库、配电房、水泵房等相关设施、场所、场地、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件；上述一、二项于本判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费80元，由被告合肥瑞邦物业服务有限公司负担。二审��间，瑞邦物业提供协调会意见公示及维修发票、厂家报价单证据，证明瑞邦物业在一审诉讼前后，一直提供物业服务，而电梯在维修，而且支付了电梯维修费用，且电梯因为质量问题，一直在维修。业委会质证认为报价单不能证明他们在维修电梯，小区电梯维修并没有实际的改善，小区的服务也没有任何的改善。小区六部电梯在2015年就坏了，从电梯运行情况可知物业公司的服务不到位，物业公司以公司没有钱为由而不维修，电梯维修是物业公司应尽的义务。小区的卫生、安保管理等均不到位。二审查明：业委会在胜利路街道物业主管部门的指导、监督下，于2016年6月19日召开业主大会选聘物业公司，业主共392户业主，总面积37235.88㎡，参加投票人数273户，专有部分面积28065㎡，通过投票选聘了合肥悠扬物业管理有限公司，并于第二天进行了公告��二审查明的其他事实与原审一致。本院认为：瑞邦物业在构峰源公馆提供物业服务依据的《构峰源公馆物业服务合同》，该合同属于前期物业服务合同，合同中明确约定，业主委员会代表全体业主签订的物业服务合同生效时，瑞邦物业在该小区服务的合同自动终止。构峰源公馆业主委员会已依法成立并经备案，而业委会主持召开的业主大会并经到会业主和占物业面积均双过半的情况下投票选聘了新的物业公司符合法律规定，业委会代表全体业主遂与新的物业公司签订物业服务合同。瑞邦物业应按前期物业服务合同约定，且该约定并未违反法律规定应当履行，因此，瑞邦物业在案涉小区的前期物业服务合同即行终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请���物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，业委会要求其撤离该小区并移交相关资料办理相关移交手续依法应予支持。瑞邦物业上诉理由不能成立，本院对其上诉主张依法不予支持。一审法院处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人合肥瑞邦物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二〇一七年二月七日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。