湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1221民初778号原告：湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市。法定代表人：何坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋自然（特别授权），男，1958年9月30日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。被告：周柯妍，女，1978年10月30日出生，土家族，住湖南省怀化市鹤城区。原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与被告周柯妍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君天物业公司的委托诉讼代理人蒋自然到庭参加诉讼，被告周柯妍经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计19671元，其中物业服务费17883元、违约金1788元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年9月15日，原告由湖南万隆房地产置业有限公司(以下简称万隆房地产公司)依法选聘，对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2011年7月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果，特提起诉讼。被告周柯妍未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院在庭审中对原告提交的证据进行了审查，并已确认在卷佐证。根据原告的陈述和经本院审理确认的证据，本院确认如下案件事实：原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人，并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务收费。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用。”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》之日止”。合同签订后，原告君天物业公司对该小区进行物业管理服务。2009年10月28日，被告周柯妍与万隆房地产公司签订了《商品房买卖合同》。被告购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林九道018号房，该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人同意将所购房屋委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”2014年3月8日，被告周柯妍与万隆房地产公司进行了房屋款及有关费用的结算，核准了房屋面积为250.89平方米,物业管理费按每月每平方米1.2元收取，并签字“买卖双方确认，按照《商品房买卖合同》的条款已结算清楚，包括合同履行中的有关问题，双方均不再向对方提出另外的经济要求。但是房屋的质量问题及保修，出卖方仍按法律规定的条件承担义务。”被告至今未入住，物业服务费未交，原告多次催收物业服务费用未果，双方形成纠纷。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告君天物业公司与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告周柯妍在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业公司依约为包括被告周柯妍在内的小区业主提供了物业服务，被告周柯妍应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。被告周柯妍购房后其物业服务费未缴纳，截止2016年12月底共拖欠原告君天物业公司的物业服务费为10236.30元，（250.89平方米×1.2元/月×34个月）。根据《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用，未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告周柯妍未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任。原告君天物业公司提出要求被告周柯妍支付违约金的请求，本院予以支持；但在合同中没有约定违约金计算的时间单位，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院酌情认定被告周柯妍按3‰／月的标准向君天物业公司支付违约金568.6元（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下季度物业服务费，即2014年3月25日前应交4、5、6月份的物业服务费的违约金为250.89平方米×1.2元／月×3个月×3‰／月×33个月；2014年6月25日前应交7、8、9月份的物业服务费的违约金为250.89平方米×1.2元／月×3个月×3‰／月×30个月……依此类推）。对原告主张的违约金的多余部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告周柯妍在本判决生效之日起10日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费10236.30元；二、限被告周柯妍在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金568.6元；三、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，公告费560元，由被告周柯妍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨 毅人民陪审员  杨司妹人民陪审员  杨 平二〇一七年二月二十二日书 记 员  杨竣然附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。