甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初3533号原告（反诉被告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：梁丹虹，女，1989年10月26日出生，汉族，系兰州碧桂园房地产开发有限公司职员，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：范启宏，男，1985年3月3日出生，汉族，系兰州碧桂园房地产开发有限公司职员，住兰州市七里河区。被告（反诉原告）张成玉，男，1964年7月7日出生，汉族，住甘肃省白银市平川区。委托诉讼代理人：吴君，甘肃君谙律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹏，甘肃君谙律师事务所律师。被告（反诉原告）王君，女，1975年5月4日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：吴君，甘肃君谙律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹏，甘肃君谙律师事务所律师。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告张成玉、王君商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，被告以原告违约为由，在举证期限届满前提起反诉。本院合并审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁丹虹，被告张成玉、王君及其委托诉讼代理人吴君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司在诉讼过程中，向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预12528）及相关附件，并向原告支付违约金95840.2元；2、判令被告向原告偿还借款46762元，并向原告支付违约金4349.04元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月11日，原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2015预12528），该合同约定被告购买原告在建的位于兰州碧桂园J80001第001幢2单元801号商品房，该商品房建筑面积为133.18平方米，并对房屋价款及方式进行了约定。《合同》约定如被告付款逾期超过90日的，原告有权解除合同，且被告应按累计应付款的10%向原告支付违约金。另原、被告签订《按揭补充协议书》，约定贷款机构不予审批同意被告的贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异的（差额款项），则被告必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额自行支付给原告……，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同。2015年5月11日，原、被告签订《借款协议》，主要约定原告向被告提供借款187054元，用于支付被告所购买房屋的购房首付款。原告为被告提供借款187054元后，被告于2015年5月11日出具《收据》，确认收到借款187054元并用于支付房屋的部分首付款。截止2016年5月19日，被告仍未偿还借款本金46762元及违约金4349.04元。在此期间原告多次催要未果，其行为已经构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告张成玉、王君辩称，原告没有给被告房屋买卖合同，被告至今未见房屋买卖合同，也不知道合同内容，当时原告的销售人员只让被告在最后一页签字，另原被告之间并不存在借贷关系。被告张成玉、王君向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预12528）及相关附件；2、判令原告退还被告首付款288402元及违约利息17933.64元，合计306335.64元；3、原告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年5月被告张成玉、王君共同购买原告开发的在建商品房，当时原告置业顾问党小莹称办理按揭贷款没问题。2015年5月11日，原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2015预12528）。随后被告配合原告办理按揭手续，于同年6月份，中国建设银行工作人员称按揭贷款被拒，因为被告征信有问题。随后中国建设银行工作人员建议被告办理公积金贷款，被告遂联系原告置业顾问党小莹办理公积金贷款。之后原告以置业顾问党小莹离职为由一直未安排办理。后原告先后安排工作人员在邮政储蓄银行、浦发银行办理公积金贷款，但银行工作人员称公积金贷款也需要征信记录。由于原告的原因，导致被告未办理贷款。故被告诉至法院，请求依法裁判。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司对被告张成玉、王君的反诉辩称，被告不具有解除商品房买卖合同的条件，不能行使解除权，由于被告自身征信问题导致贷款不能，只有原告有解除合同并追索违约金的权利；被告要求原告退还首付款及利息违约金无事实和法律依据，原被告之间商品房买卖合同无法继续履行，系被告原因所致，原告并无违约；被告与原告存在借贷关系。综上，故请求驳回被告反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对所举证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定的事实如下：2015年5月11日，原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2015预12528），该合同约定被告购买原告在建的位于兰州碧桂园J80001第001幢2单元801号商品房，该商品房建筑面积为133.18平方米，房屋价款为958402元。付款方式为签订《商品房买卖合同》时付总房款的30.09%，2015年6月12日前付总房款的69.91%（银行按揭款项）。合同约定被告未按照合同约定付款，逾期超过90日之内，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行。逾期超过90日则原告有权解除合同。上述合同订立后，被告履行了相应付款义务，向原告支付首付款288402元，剩余房款由被告向银行办理按揭手续支付,但由于被告张成玉、王君个人征信均有不良记录，不符合银行贷款要求，原告协助被告先后向中国建设银行兰州城关支行、上海浦东发展银行兰州金城支行、中国邮政储蓄银行兰州市城关支行办理按揭贷款，均被银行拒绝贷款。2015年5月11日原、被告签订的《按揭补充协议书》约定贷款机构不予审批同意被告的贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异的（差额款项），则被告必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额自行支付给原告……，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同。2015年5月11日，原、被告签订《借款协议》，协议约定原告向被告借款187054元，借款用途为支付所购房屋的首付款，借款期限为12个月，自2015年5月12日起至2016年5月12日止。该笔借款由被告采取分期方式偿还原告，即2015年8月12日前偿还46764元，2015年11月12日前偿还46764元，201,6年2月12日前偿还46764元，2016年5月12日前偿还46762元。如被告未能按期还款，每逾期一日则由被告按逾期金额的万分之十计付逾期违约金给原告。该借款协议签订后，原告于2015年5月11日向被告出具收据，收据载明被告收到原告借款187054元，该借款用于购买涉案房屋支付的部分首付款。原、被告并未实际发生账务往来，该笔款项仅作为房款计数于总价款之中。2015年11月1日，被告向原告偿还了借款协议中约定的第一笔款项46764元，逾期付款天数为81天；第二笔款项被告业已于2015年11月1日向原告偿还完毕，未逾期，第三笔款项被告业已于2016年2月17日向原告偿还完毕，逾期付款天数为5天，第四笔款项被告至今未支付。原告向被告寄送律师函，函告被告履行迟延支付的楼款并支付相应违约金。本院认为，本案的争议焦点即为原、被告在履行商品房买卖合同过程中是否各自存在违约行为。结合本案，原、被告双方应受所签《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2015预09375）的约束，依照合同约定履行各自义务。被告应依照合同约定的付款期限履行付款义务。但在该合同实际履行过程中，被告由于自身征信不良记录，导致办理按揭贷款被拒，且被告无法将剩余房款自行筹集缴纳，根据原、被告于2015年5月11日签订的《按揭补充协议书》约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预12528）及相关附件。对于原告诉讼要求被告支付违约金95840.2元的诉讼请求，因在合同约定日期之前，被告于2015年5月11日已缴纳首付款288402元，至于剩余房款670000元系被告个人征信原因导致银行按揭被拒，被告应承担相应违约责任，但本院认为原告主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量被告迟延付款的期限，本院依法酌定被告按同期银行贷款利率对原告支付拖延342天的违约金为宜。即670000元×4.85%(年利率)/365天×342天=30447元。故对于原告诉讼要求被告支付购房款违约金95840.2元的诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告诉讼要求被告偿还原告借款46762元及违约金4349.04元的诉讼请求，因被告向原告借款后分期还款第四笔应还款项尚未偿还，并迟延缴纳至今，本院予以支持。对于被告要求原告退还首付款288402元及违约利息17933.64元的诉讼请求，因原告解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预12528）及相关附件，所以原告应退还被告所付的购房首付款288402元，但合同的解除系被告原因所导致，故原告并未违约，故对于被告要求原告退还首付款288402元及违约利息17933.64元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、一百九十六条之规定，判决如下：一、依法解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告张成玉、王君签订的商品房买卖合同（合同编号：2015预12528）、补充协议、附件3份、附录3份。二、被告张成玉、王君支付原告兰州碧桂园房地产开发有限公司购房款违约金30447元、借款46762元及借款违约金4349.04元，合计81558.04元。三、原告兰州碧桂园房地产开发有限公司返还被告张成玉、王君购房首付款288402元。四、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告张成玉、王君的其他反诉请求。以上款项经折抵后共计206843.96元，由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后10日内向被告张成玉、王君履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费3239元，由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司承担1239元，被告张成玉、王君承担2000元。反诉费2948元，由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司承担2500元，被告张成玉、王君承担448元。上述案件受理费及反诉费经折抵后，原告兰州碧桂园房地产开发有限公司给付被告张成玉、王君500元（于判决生效后10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦代理审判员  黄劲松人民陪审员  李 瑾二〇一七年二月十四日书 记 员  施璞琰