天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0105民初5817号原告：刘海滨，男，1983年3月3日出生，汉族，天津市红桥区房产总公司职员，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张志汭，天津融耀律师事务所律师。被告：刘传科，男，1976年3月24日出生，汉族，中国人民解放军93688部队干部，住天津市河西区。委托诉讼代理人：米玉玺（系被告刘传科同事），男，中国人民解放军93688部队干部，住天津市东丽区。被告：尹赫男，女，1980年4月15日出生，汉族，天津市河北区连云路小学教师，住天津市河北区。委托诉讼代理人：杨世杰（系被告尹赫男朋友），男，天津市义合法律咨询服务有限公司法定代表人，住天津市红桥区。被告：满懿金服（天津）房地产咨询有限公司，住所地天津市和平区大沽北路2号环球金融中心津塔写字楼3501号。法定代表人：范晓鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：王德新，该公司法务专员。原告刘海滨与被告刘传科、尹赫男、满懿金服（天津）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿金服公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海滨及其委托诉讼代理人张志汭，被告刘传科的委托诉讼代理人米玉玺，被告尹赫男及其委托诉讼代理人杨世杰，被告满懿金服公司的委托诉讼代理人王德新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海滨向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘传科、尹赫男继续履行双方就河北区望海楼××号房屋签订的《房产交易合同》；2、本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告尹赫男以刘传科名义签订的《房产交易合同》；2、被告尹赫男返还原告定金20000元和饭费500元；3、被告满懿金服公司返还原告中介费11700元，贷款服务费600元；4、被告尹赫男、满懿金服公司赔偿原告损失330000元；5、被告尹赫男、满懿金服公司承担评估费7500元；6、本案诉讼费由被告尹赫男、满懿金服公司承担。事实理由：2016年8月14日，原告与被告尹赫男在被告满懿金服公司居间下就诉争房签署了《房产交易合同》，房屋建筑面积51.21平方米，合同约定总价款1170000元，原告支付被告尹赫男定金20000元。2016年10月31日，原告与被告刘传科、尹赫男应到房管局签署《天津市房产买卖协议》。2016年9月8日，被告满懿金服公司工作人员电话通知原告，被告尹赫男表示不卖诉争房了。2016年9月14日，被告尹赫男与原告在被告满懿金服公司处见面，明确表示不出售诉争房了，原告认为被告刘传科、尹赫男不出售诉争房并没有法定理由，双方所签订的合同意思表示真实，合法有效，被告刘传科、尹赫男应积极履行。嗣后，原告根据庭审调查核实的情况变更诉请，要求解除与被告尹赫男以刘传科名义签订的《房产交易合同》，并要求被告尹赫男和满懿金服公司赔偿因《房产交易合同》无法履行给原告造成的相关损失。综上所述，原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特诉至贵院，望法院判如所请。被告刘传科辩称，本人系诉争房所有权人，被告尹赫男并未经本人授权和同意出售诉争房，本人自始至终均不知道合同的内容，而且本人也不同意以合同约定的价格出售房屋，本人也没有委托被告满懿金服公司提供居间服务。因此本人与原告不存在房屋买卖合同关系，原告无权要求本人履行合同义务。原告在购买房屋过程中，被告满懿金服公司在提供居间服务过程中未尽到对房屋出卖人资格的审慎注意义务，存在过错。综上所述，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告及相关过错人承担。对于原告变更后的诉讼请求，因原告未向本人主张，故本人不发表意见。被告尹赫男辩称，本人在与原告签订房屋买卖合同时，是本人代刘传科签名的，故该合同是效力待定的合同，在未经刘传科允许的情况下，合同是无效的。对于原告变更后的诉请，同意解除合同，同意返还原告定金20000元和饭费500元，但不同意原告其他诉讼请求。被告满懿金服公司辩称，被告尹赫男以刘传科妻子名义与原告及我公司签订了《房产交易合同》，原告对此事实认可，并在合同上签字。庭审中，得知尹赫男与刘传科早已离婚，尹赫男出售的诉争房产并不是其本人房产，故尹赫男在签订此合同时存在欺诈行为，现我公司同意解除该房产交易合同，退还原告中介服务费和贷款服务费。原告主张的损失完全是由于尹赫男欺诈行为签订合同导致的，故应由尹赫男承担全部责任。虽然我公司在签订合同时存在瑕疵，但责任并非在我公司，我公司与尹赫男承担连带责任是不成立的，因为我公司与尹赫男没有合同上和法律上的连带关系，故我公司不同意承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年8月14日，被告尹赫男以被告刘传科名义在被告满懿金服公司居间介绍下与原告签订了合同编号为TJ-2016-MM00××02《房产交易合同》一份，该合同约定，出售方为刘传科即甲方，买受方为刘海滨即乙方，经纪方为满懿金服公司即丙方。被告刘传科将其所有的坐落于河北区望海楼××号房屋出售给原告刘海滨，房地产成交价为1170000元，原告于签订合同之时向出售方支付定金20000元，双方须于2016年10月31日前到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》。并约定除定金外的剩余房款1150000元，原告办理公积金按揭组合贷款等相关条款。在违约责任条款中约定了甲、乙、丙各方如有违约，应承担相应的违约责任。该合同出售方“刘传科”签名系被告尹赫男代刘传科签名捺手印，买受方为刘海滨签名捺手印，经纪方加盖有满懿金服公司合同专用章。上述合同签订后，原告分别向被告尹赫男支付定金20000元及饭费500元，向被告满懿金服公司支付佣金11700元和贷款服务费600元。尹赫男以刘传科名义为原告出具收取定金20000元的收据。同日，原告与被告尹赫男（其仍在出售方处代刘传科签名、捺手印）还签字确认了被告满懿金服公司出具的房地产经纪服务事项告知书一份，该告知书第三条关于交易房屋中第3项交易方约定:“签约的人是否是产权人（及/或共有权人）本人，如不是，请查验《授权委托书》”。关于签约项中明确交易文本应由本人亲笔签署。上述《房产交易合同》签订后，被告尹赫男以本人未经诉争房所有权人刘传科的授权，后亦未得到追认，其无权出售诉争房为由，表示不同意履行与原告签订的《房产交易合同》。为此，原告以诉称为由来院起诉，后经庭审核实，被告刘传科不同意也不追认被告尹赫男代为其出售房屋，为此，原告变更诉讼请求，请求法院支持其变更后的诉讼请求。庭审中，原告申请对诉争房产在2016年9月14日的价值进行评估，本院委托天津市金衡房地产土地评估咨询有限公司进行评估，估价结果为1500000元。为此，原告支付评估费7500元。原告并以评估结果为依据，要求被告尹赫男、被告满懿金服公司赔偿其损失。被告刘传科抗辩称，因原告变更后的诉请未向其主张权利，故不发表意见，但承认因其是部队作战人员，因与被告尹赫男育有一子，为此曾将本人的身份证及军官证复印件交由尹赫男保存以备孩子不时之需，确实也将涉诉房屋的产权证和房屋钥匙交由尹赫男保管，只是准备将上述房屋留给孩子，并不能证明尹赫男有处分权，现已将房本从尹赫男处收回。被告尹赫男表示同意与原告解除就诉争房签订的《房产交易合同》，同意返还原告20000元定金及500元饭费，不同意原告的其他诉讼请求，如果调解同意给付原告2-3万元的补偿。被告满懿金服公司同意返还原告佣金11700元和贷款服务费600元，亦不同意原告其他诉讼请求，如果调解同意给付原告2-3万元的补偿。另查，被告刘传科与被告尹赫男原系夫妻关系，双方于2013年5月15日在河北区民政局办理了离婚手续，离婚协议书中住房事项载明：坐落河北区望海楼××号房屋（私产）离婚后归刘传科所有，尹赫男自行解决住房。现上述房屋房地产权证亦载明房屋所有权人为刘传科。2014年12月20日，被告刘传科与案外人登记结婚。2016年8月6日，原告刘海滨与案外人王聪经天津市链家宝业房地产经纪有限公司居间签订《房产交易合同》一份，将其所有的坐落南开区王顶堤林苑西里5-2-602号房屋出售给王聪，王聪已取得上述房屋不动产权证书。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告与被告刘传科、尹赫男提供的书证及天津市金衡房地产土地评估咨询有限公司出具的津金衡房评报司法鉴字（2016）第090号房地产司法鉴定估价报告为凭，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告刘传科系诉争房屋所有权人，但被告尹赫男与原告就诉争房签订《房产交易合同》时，被告刘传科并未在场，《房产交易合同》及定金收据上“刘传科”的署名均为尹赫男书写，被告尹赫男在没有诉争房屋所有权人刘传科的授权委托的情况下与他人签订合同系无权代理行为，现被告刘传科明确表示对尹赫男出卖诉争房屋的行为不作追认，被告尹赫男的代理行为不发生效力，应由被告尹赫男承担责任。现原告主张被告尹赫男返还其定金20000元和饭费500元，被告满懿金服公司返还中介佣金11700元及贷款服务费600元，对此，二被告均表示同意返还，本院不予置议。关于原告主张被告尹赫男及被告满懿金服公司赔偿其损失330000元及承担评估费7500元一节，因被告尹赫男在与原告就诉争房签订《房产交易合同》合同时，其本人明知不是诉争房的所有权人，也未经所有权人刘传科的授权，仍以被告刘传科名义与原告签订合同，嗣后，被告刘传科对尹赫男的代理行为亦不予追认，致使合同无法继续履行，对此，被告尹赫男应向原告承担一定的损害赔偿责任；被告满懿金服公司在居间介绍原告与被告尹赫男签订合同时，作为中介方应履行相应的审核义务，其单位在被告尹赫男未提供房屋所有权人刘传科的委托手续的情况下即介绍双方签订合同，致使合同无法实际履行，对此作为中介方的被告满懿金服公司亦应向原告承担一定的损害赔偿责任。且在本案涉诉的《房产交易合同》中亦约定作为中介方如违约的，应承担相应的违约责任。而原告在与被告尹赫男签订《房产交易合同》时也应当尽到一般买受人的注意义务，其明知尹赫男并非房屋所有权人，尹赫男是代为刘传科签名出售诉争房的，对此原告亦有一定责任。鉴于原告与被告尹赫男及被告满懿金服公司在签订《房产交易合同》中存在的过错程度，本院酌定原告刘海滨、被告尹赫男及被告满懿金服公司承担责任的比例为1：7：2。案件审理中经原告申请评估，诉争房屋在被告尹赫男明确表示不同意出售的2016年9月14日房屋价值为1500000元，原告据此主张被告尹赫男和满懿金服公司赔偿房屋涨价损失330000元，本院应予支持，根据原告与被告尹赫男及被告满懿金服公司承担责任的比例，被告尹赫男赔偿原告损失231000元，被告满懿金服公司赔偿原告损失66000元，原告自行承担损失33000元。评估费亦应由原告与上述二被告按上述责任比例承担。庭审中，原告变更诉请，不再要求被告刘传科承担相应责任，对此本院不予置议。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十三条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告尹赫男返还原告刘海滨购房定金20000元及饭费500元；二、本判决生效后十日内，被告满懿金服（天津）房地产咨询有限公司返还原告刘海滨佣金11700元及贷款服务费600元；三、本判决生效后十日内，被告尹赫男赔偿原告刘海滨损失231000元；四、本判决生效后十日内，被告满懿金服（天津）房地产咨询有限公司赔偿原告刘海滨损失66000元；五、驳回原告刘海滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6854元，减半收取3427元，由原告承担312元，被告尹赫男承担2376元，被告满懿金服（天津）房地产咨询有限公司承担739元；评估费7500元，由原告承担750元，被告尹赫男承担5250元，被告满懿金服（天津）房地产咨询有限公司承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  訾文华二〇一七年二月十七日书记员  江学建附:本裁判适用法律文书一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。