文书内容成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初5089号原告：四川南欣房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人：余发智，四川南欣房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：熊庆，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。被告：四川嘉辉煌酒店管理有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人：王鹏。委托诉讼代理人：张德贵，男，住安徽省当涂县博望镇，四川嘉辉煌酒店管理有限公司员工。原告四川南欣房地产开发有限公司（以下简称南欣公司）与被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司（以下简称嘉辉煌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年8月3日、8月18日公开开庭进行审理。第一次开庭审理，原告南欣公司的委托诉讼代理人熊庆，被告嘉辉煌公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。第二次开庭审理，原告南欣公司的委托诉讼代理人熊庆、夏扬，被告嘉辉煌公司的委托诉讼代理人张德贵到庭参加诉讼。审理过程中，原告南欣公司与被告嘉辉煌公司未达成调解协议。本案现已审理终结。原告南欣公司向本院提出诉讼请求：1、确认南欣公司与嘉辉煌公司签订的《比华利城三期项目商铺租赁合同》（7－101、7－401、7－501号）已解除（庭审中阐明确认《比华利城三期项目商铺租赁合同》（7－101、7－401、7－501号已于2016年6月26日解除）；2、嘉辉煌公司立即腾退7－101、7－401、7－501号商铺；3、嘉辉煌公司向南欣公司支付租金1852246.49元；4、嘉辉煌公司向南欣公司支付逾期支付租金的违约金1811747.12元（庭审中阐明违约金以每季度应缴未缴租金为基数，自合同约定逾期之日起至实际付清之日止，按年利率24%计算，暂计至2016年5月31日为1811747.12元）；5、嘉辉煌公司向南欣公司支付解约违约金155000元；6、嘉辉煌公司向南欣公司支付房屋占用费51666元（庭审中阐明占用费从合同解除之日起第三天开始计算，按照合同终止前一个月租金标准折算的日租金即51666元×逾期腾退期间的实际天数×2，计算至实际腾退之日为止，暂计算为51666元）；7、嘉辉煌公司向南欣公司支付免租期租金381397.35元；8、本案诉讼费用由嘉辉煌公司承担。事实和理由：2013年、2014年南欣公司分别与赵永红、陈xxxxx邹签订了《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》（7－101号商铺）、《比华利国际城第三期项目商铺租赁合同》（7－401号商铺）、《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》（7－501号商铺），合同分别约定赵永红、陈邹作为承租人承租南欣公司位于成都市锦江区号商铺。2015年12月13日，赵永红、陈邹分别与南欣公司、嘉辉煌公司签订了《商铺租赁合同权利义务转让协议》，约定自该协议签订之日起，原承租人基于《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》的权利全部转移给嘉辉煌公司，并约定原承租人之前所欠缴的全部租金由嘉辉煌公司向南欣公司直接偿还。后嘉辉煌公司长期拖欠商铺租金，经南欣公司多次催促，仍不履行租赁合同约定之义务。被告嘉辉煌公司辩称，嘉辉煌公司承租商铺属实，但嘉辉煌公司仅有部分租金未按时支付，期间支付了租金100000元，具体尚欠租金需要核实，嘉辉煌公司收到了南欣公司发送的解除函，但嘉辉煌公司并非恶意拖欠租金，故不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2013年1月31日、2月22日，南欣公司作为出租人（甲方）与陈邹作为承租人（乙方）分别签订《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》，约定乙方租赁位于成都市锦江区佳宏北路39号7号楼501号（预测建筑面积1178.56平方米）及401号房屋（预测建筑面积1246.01平方米）；租赁期限为10年，具体入场时间以甲方盖章的书面通知书为准；免租期为3个月，鉴于乙方向甲方作出为期10年的承租承诺，该免租期本质是一种附条件的优惠权，如本合同因为乙方擅自退租或者乙方违约而导致甲方依法、依约解除本合同而提前终止的，甲方将无条件取消该优惠权；租金标准为第一、二年度为45元/平方米·月，第三年度为47.25元/平方米·月，第四年度49.61元/平方米·月……；租金采用先交租金后使用的原则，乙方每3个月支付一次，乙方应在租赁周期到期前30个日历天之前支付下一个周期的租金，乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的千分之二向甲方支付逾期付款的违约金，乙方逾期时间超过15日的，甲方有权解除租赁合同，乙方还应支付相当于合同解除时当月租金标准1个月租金的解除合同违约金；任何以挂号或特快专递的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人，邮政局或任何递送公司出具的投送收据，证明该通知已送达收件人。合同签订后，南欣公司收取了成都市锦江区佳宏北路39号7号楼501号房屋履约保证金55000元、401号房屋履约保证金50000元。南欣公司向陈邹发送了《催接房通知书》，载明：于2014年9月15日起前往比华利国际城售楼部办理接房手续并按合同约定支付租金318495元。2014年9月15日，南欣公司与陈邹签订《比华利国际城3期商业房入场确认书》，确认陈邹承租的比华利国际城3期商铺编号为7-401号商业用房于2014年9月15日交房入场，租赁期共计10年，自2014年9月15日起至2024年9月14日止，其中免租期从2014年9月15日开始至2014年12月14日止。2014年8月29日，南欣公司作为出租人（甲方）与赵永红作为承租人（乙方）签订《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》，约定乙方租赁位于成都市锦江区xxxxx；租赁期限为5年，具体入场时间以甲方盖章的书面通知书为准；免租期为2个月，鉴于乙方向甲方作出为期5年的承租承诺，该免租期本质是一种附条件的优惠权，如本合同因为乙方擅自退租或者乙方违约而导致甲方依法、依约解除本合同而提前终止的，甲方将无条件取消该优惠权；租金标准为每年度为147元/平方米·月；租金采用先交租金后使用的原则，乙方每3个月支付一次，乙方应在租赁周期到期前30个日历天之前支付下一个周期的租金，乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的千分之二向甲方支付逾期付款的违约金，乙方逾期时间超过15日的，甲方有权解除租赁合同，乙方还应支付相当于合同解除时当月租金标准1个月租金的解除合同违约金；任何以挂号或特快专递的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人，邮政局或任何递送公司出具的投送收据，证明该通知已送达收件人。合同签订后，南欣公司收取了成都市锦江区佳宏北路39号7号楼101号房屋履约保证金50000元。同年9月15日，南欣公司与赵永红签订《比华利国际城3期商业交房入场确认书》，确认赵永红承租的比华利国际城xxxx号商业用房于2014年9月15日交房入场，租赁期共计5年，自2014年9月15日起至2019年9月14日止，其中免租期从2014年9月15日开始至2014年11月14日止。2015年12月13日，南欣公司作为甲方（承租人）、嘉辉煌公司作为丙方（受让方）与陈邹、赵永红作为乙方（承租人和转让方）分别签订《商铺租赁合同权利义务转让协议》，主要内容为“陈邹租赁的成都市锦江区xxx号建筑面积1178.56平方米、401号建筑面积1246.01平方米房屋，赵永红租赁的成都市锦江区xxxx号建筑面积181.31平方米的商铺，现乙方和丙方共同向甲方申请将其在上述《商铺租赁合同》及其全部附件中的权利义务全部转让给丙方开设‘嘉辉煌酒店’；本协议签订之日，乙方将其在上述《商铺租赁合同》及附件中的权利义务全部转让给丙方；丙方直接向甲方偿还乙方截止2015年12月14日止累计所欠甲方全部租金，乙方已向甲方支付的履约保证金作为抵交截止2015年12月14日止所欠甲方的租金”。协议签订后至庭审结束时，嘉辉煌公司在前述商铺开设经营“嘉辉煌酒店”。同年12月15日，嘉辉煌公司向南欣公司出具《归还租金还款计划承诺书》，载明：截止2015年12月14日止本单位欠贵公司房屋租金11130249.79元；嘉辉煌公司承诺自2016年1月起于每月15号前向贵公司归还94000元，于2016年底前偿清上述欠款，若本单位违反本承诺，贵公司有权按双方签订的租赁合同追究全部违约责任。随后，嘉辉煌公司未按期支付欠款及租金，南欣公司多次发函予以催要。2016年1月至7月，嘉辉煌公司向南欣公司支付220000元。南欣公司分别于2016年5月6日出具《收据》一份，载明：嘉辉煌酒店（7-101、401、501），伍万元正，2016.5.15-2016.6.14部分租金；于2016年7月29日出具《收据》一份，载明：嘉辉煌酒店（7-101、401、501），伍万元正，2016.5.15-2016.6.14剩余租金21730.93,2016.6.15-2016.7.14部分租金28269.07。2016年6月23日，南欣公司向嘉辉煌公司发出《关于7号楼101、401、501号房屋租赁合同的解除合同告知函》，主要内容为“截止2016年5月31日，贵公司累计欠我公司租金1852246.49元……我公司现根据合同第4.4.3条的约定，解除贵我双方签订租赁合同（7号楼101、401、501号房屋），上述合同自贵公司收到本《解除合同告知函》之日起解除”。嘉辉煌公司收到该告知函。此后，嘉辉煌公司未再支付租金，截至2016年6月26日，嘉辉煌公司尚欠南欣公司101号、401号、501号房屋租金共计2049367.5元。庭审结束时，嘉辉煌酒店仍在经营。另查明，成都市锦江区佳宏北路39号7号楼101号房屋实际测绘建筑面积为182.9平方米，401号房屋实际测绘建筑面积为1247.24平方米，501号房屋实际测绘建筑面积为1179.61平方米。以上事实的认定有原告南欣公司提交的营业执照、比华利国际城三期项目商铺租赁合同、比华利国际城三期交房入场确认书、催接房通知、商铺租赁合同权利义务转让协议、归还租金还款计划承诺书、房屋建筑面积测绘成果报告复印件、催缴通知书、EMS快递单、解除合同告知函，被告嘉辉煌公司提交的收据复印件，以及南欣公司、嘉辉煌公司的当庭陈述在案为证。本院认为，南欣公司与嘉辉煌公司签订《商铺租赁合同权利义务转让协议》，双方即针对案涉商铺成立了租赁合同关系，其均应按照《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》的约定，全面履行自己的义务。双方解除合同须具备法定或约定的事由，案涉合同对于租金交付约定“乙方逾期时间超过15日的，甲方有权解除租赁合同”，嘉辉煌公司多次未按约定期限支付租金，并已超过15日，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，南欣公司有权解除合同，且南欣公司于2016年6月23日邮寄送达了解除合同告知函，嘉辉煌公司亦认可收到了该告知函，故南欣公司主张确认《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》已于2016年6月26日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，嘉辉煌公司应将租赁占用的案涉商铺退还南欣公司，故南欣公司要求嘉辉煌公司腾退位于成都市锦江区佳宏北路39号7号楼101号、401号、501号房屋，于法有据，本院予以支持。关于免租期租金。案涉合同解除前，嘉辉煌公司已享有101号房屋2014年9月15日至2014年11月14日的免租租金53772.6元、401号房屋2014年9月15日至2014年12月14日的免租租金168377.4元、501号房屋2014年9月15日至2014年12月14日的免租租金159247.35元，共计381397.35元。因嘉辉煌公司的违约行为导致房屋租赁合同提前解除，以致南欣公司的合同目的不能实现，按照双方的合同约定，南欣公司有权要求嘉辉煌公司支付免租期间的租金。故南欣公司要求嘉辉煌公司支付101号、401号、501号房屋免租期的租金381397.35元，于法有据，本院予以支持。关于租金及违约金。双方约定最终计租面积以实测面积为准，故101号应以182.9平方米计租、401号应以1247.24平方米计租、501号应以1179.61平方米计租，且案涉合同于2016年6月26日解除，嘉辉煌公司于2016年1月至5月支付款项170000元，应作为租金予以抵扣。据本院查明，嘉辉煌公司截至案涉合同解除，尚欠租金2049367.5元。南欣公司收取有嘉辉煌公司交付的履约保证金155000元，因案涉合同已解除，南欣公司应退还前述保证金，为减轻当事人诉累，并结合履约保证金的性质，前述履约保证金应抵扣嘉辉煌公司尚欠的租金，故嘉辉煌公司应向南欣公司支付截至2016年6月26日的租金为1894367.5元。南欣公司主张支付租金1852246.49元，其系对自身权益的处分，且不损害国家、集体或他人的合法权益，本院予以确认。嘉辉煌公司逾期支付租金的行为实属违约，应承担违约责任。南欣公司主张按每季度应付未付租金为基数，101号房屋自2015年1月14日起至付清时止；401号房屋自2015年2月14日起至付清时止；501号房屋自2014年11月14日起至付清时止，按年利率24%计算，并未过分高于造成的损失，本院予以支持。关于解约违约金，南欣公司主张解约违约金符合双方合同约定，但我国违约金制度采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。南欣公司的损失已通过违约金的形式得到补偿的情况下，其再行主张解约违约金，明显超过造成的损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于房屋占用费。合同解除后，嘉辉煌公司占用案涉房屋至今，南欣公司主张房屋占用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。嘉辉煌公司于2016年7月29日支付50000元，因案涉合同已解除，该费用应系支付的房屋占用费，并应予以扣减，本院综合考虑双方合同的约定及合同实际履行情况，酌情确定101号房屋的占用费应以26886.3元/月（147元/平方米·月×182.9平方米）为标准；401号房屋占用费应以56125.8元/月（45元/平方米·月×1247.24平方米）为标准；501号房屋占用费应以53082.45元/月（45元/平方米·月×1179.61平方米）为标准，均自2016年6月27日起至嘉辉煌公司腾退房屋时止，对南欣公司多主张部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、确认原告四川南欣房地产开发有限公司与被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司签订的《比华利国际城三期项目商铺租赁合同》已于2016年6月26日解除；二、被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川南欣房地产开发有限公司腾退位于成都市锦江区佳宏北路39号7号楼101号、401号、501房屋；三、被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川南欣房地产开发有限公司支付免租期租金381397.35元；四、被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川南欣房地产开发有限公司支付租金1852246.49元，并支付违约金，计算方式：按每季度应付未付租金为基数，101号房屋自2015年1月14日起至付清时止；401号房屋自2015年2月14日起至付清时止；501号房屋自2014年11月14日起至付清时止，均按年利率24%计算；五、被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川南欣房地产开发有限公司支付房屋占用费，计算方式：101号房屋的占用费以26886.3元/月为标准；401号房屋占用费以56125.8元/月为标准；501号房屋占用费以53082.45元/月为标准，均自2016年6月27日起至被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司腾退房屋时止，并扣减被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司已支付的房屋占用费50000元；六、驳回原告四川南欣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57244元，由被告四川嘉辉煌酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一七年二月十日书记员 张海燕附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。