广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17937号上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人:鲍文格，董事长。委托代理人:杨晓徇、张旅，均为该公司职员，联系地址同公司。被上诉人（原审原告）：陈梓煜，住广州市越秀区。委托代理人：雷艳萍、叶慧怡，分别系广东格林律师事务所律师、实习律师。上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称侨都公司）与被上诉人陈梓煜商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠人民法院(2015)穗海法民三初字第2145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。侨都公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审案件受理费由陈梓煜承担。事实与理由：涉案房屋已达到合同约定的交楼条件及达到正常居住条件，并通知陈梓煜于合同约定交楼期限内收楼，陈梓煜迟迟不办理收楼手续，依据补充协议第7条的约定，陈梓煜未按侨都公司通知办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起房屋符合交楼条件并实际交付给陈梓煜，由此产生的一切风险由陈梓煜自行承担。因此，陈梓煜虽然于2015年9月11日才办理收楼手续，但涉案房屋于2014年10月31日已实际交付给陈梓煜，其在2014年12月27日到现场办理房屋验收手续时所提出的异议是维修问题，依据补偿协议第8条约定，侨都公司履行维修义务的不视为逾期交楼，侨都公司没有违约交楼。补充：因政府规划调整导致规划验收未完成。陈梓煜辩称，同意一审判决。陈梓煜向一审法院起诉请求：1、判令侨都公司向陈梓煜支付因迟延履行交楼义务而产生的违约金700077.34元（每日按房屋总价款5512420元的万分之五计算，从2015年1月1日计至2015年9月11日）；2、判令侨都公司在判决生效之日起30天内为陈梓煜办妥位于广州市海珠区xx路612号（xx路612号自编E7-2栋）1706房的《房地产权证》；3、本案诉讼费由侨都公司承担。一审法院认定事实：2014年2月18日，陈梓煜与侨都公司签订《楼宇认购书》，约定陈梓煜向侨都公司认购xxxxxx轩B（E7-2）1706房……该房屋于2014年12月31日前交付陈梓煜使用；等等。2014年6月5日，陈梓煜与侨都公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定陈梓煜向侨都公司购买位于广州大道以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗涌以西地段的xxxx苑xx轩xx路612号自编E7-2栋17层1706房，房屋地址：海珠区xx路612号（xx路612号自编E7-2栋）1706房，总金额5512420元；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）侨都公司应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付陈梓煜使用，侨都公司向陈梓煜交付房屋时，应当向陈梓煜发出收楼通知书，侨都公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向陈梓煜出示侨都公司出具的授权委托书；（第十四条）侨都公司如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈梓煜支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，陈梓煜有权单方面解除合同。陈梓煜要求继续履行的，合同继续履行，侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈梓煜支付违约金；（第二十一条）侨都公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为陈梓煜办妥产权登记，并将以陈梓煜为产权人的房地产权证交付陈梓煜；附件七：本合同补充协议；4、双方同意对合同第十二条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件；5、双方同意对合同第十五条“房屋交付时的有关资料”调整为双方进行房屋验收交接时，侨都公司应当向陈梓煜提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在陈梓煜收楼后一年（如陈梓煜在合同约定交房期限之前收楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，陈梓煜同意不得以侨都公司不符合交付标准为由而追究侨都公司责任。若上述期限届满侨都公司仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任由侨都公司承担；7、由于陈梓煜原因，导致未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：陈梓煜未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付陈梓煜，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）及风险由陈梓煜承担。陈梓煜应在约定交付期限届满前与侨都公司联系交付事宜，侨都公司此前已书面通知的，不再另行通知；9、双方同意对合同第二十一条第二款的内容调整为：侨都公司应当在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为陈梓煜办妥产权登记；10、因不可抗力或陈梓煜逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件（如罢工、静坐、游行、示威）等原因及侨都公司不可避免或克服的异常地质状况，侨都公司不需书面通知陈梓煜即可据实予以延期交房或办证；15、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；19、本附件补充协议条款优先于合同其他条款；等。合同签订后，陈梓煜依约向侨都公司支付了合同约定的房款。侨都公司于2014年12月12日向陈梓煜发出《交楼通知书》，通知陈梓煜于2014年12月28日收楼。陈梓煜验收房屋后认为房屋存在施工质量缺陷及屋内装饰不达标而未在上述时间接收房屋，陈梓煜为此向侨都公司提出了整改意见。2015年9月8日，侨都公司向陈梓煜发出第二次收楼通知书。2015年9月11日，陈梓煜办理了涉案房屋的收楼手续。侨都公司为证明其主张，提交了如下证据：1、验收日期为2014年12月11日，工程为商业、住宅楼工程4幢（自编xxxxE7-1～E7-4），建设单位为侨都公司的《工程竣工验收报告（建筑工程）》；2、2014年10月15日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》；3、送电日期为2014年7月15日的《客户受电工程竣工检验意见书》；4、2014年10月22日的《通邮申请表》；5、自来水管道工程完工证明；6、交付使用时间为2014年12月31日的《住宅质量保证书》；7、填发日期为2014年10月30日的《住宅使用说明书》；8、《业主临时管理规约》陈梓煜的质证意见如下：证据1的真实性予以确认，关联性不予以确认，交楼的条件应该以取得建设工程竣工备案表为标准，而不能以该报告予以代替、减轻侨都公司应当承担的交付责任；证据2、3、4予以确认；证据5的真实性予以确认，该证据证实侨都公司在2014年12月28日通知陈梓煜收楼的时候自来水管道工程还没有完工，其完工时间是2015年1月12日，因此也可以证实侨都公司第一次通知陈梓煜收楼的时候楼盘还不具备用水的使用条件，也不符合交楼标准；证据6-8予以确认。原审诉讼中，侨都公司确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，建设工程规划验收合格证则是在2016年1月5日签发，但是因规划调整，部分公建配套没有建设完成，所以规划局于2016年6月3日才将建设工程验收合格证颁发给侨都公司。一审法院认为，陈梓煜、侨都公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，侨都公司应当在2014年12月31日前将房屋交付陈梓煜使用，陈梓煜实际于2015年9月11日接收涉案房屋，侨都公司确认涉案楼宇至今尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并表示建设工程规划验收合格证则是在2016年1月5日签发，故综合本案的情况，陈梓煜可要求侨都公司支付2015年1月1日至2015年9月11日期间的逾期交楼违约金（每日按总房款的万分之五的标准计算），但根据补充协议的约定，违约金总额不得超过总房款的5%即275621元。对于陈梓煜主张的超出总房款的5%的违约金，原审法院予以驳回。根据补充协议的约定，侨都公司应当在商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为陈梓煜办妥产权登记，故办理房产证的期限尚未届满，陈梓煜要求侨都公司办理房地产权证依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2016年10月12日判决如下：一、被告广州珠江侨都房地产有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告陈梓煜支付延迟交楼违约金275621元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11187元，由原告负担5753元，被告负担5434元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，侨都公司提交七份证据：1、《建设工程审核书》（穗规建证[2010]621号附件2）；2、市政府工作会议纪要（穗府会纪[2010]78号）；3、穗规（海珠）咨询[2014]124号广州市规划局审批咨询服务意见反馈表；4、关于申请建设工程验收的复函（穗规函[2014]6782号）；5、关于xxxx住宅小区公建配套建设问题协调会议的纪要（穗建路桥纪[2015]6号）；6、案件办结通知；7、关于海珠区xxxx苑验收问题的会议纪要（穗府会纪[2015]84号），上述证据拟证明2010年市政府征收了涉案楼宇公建配套用地用于双塔路建设，因双塔路的建设导致xxxx项目变电站等公建配套设施建设问题迟迟不能落实，因规划调整，规划局于2016年6月3日才将《建设工程规划验收合格证》发给我司，因此规划验收迟延是由于政府行为、规划调整，根据合同附件七补充协议第10条的约定，因市政规划改变、政府行为原因我司可据实延期交房。陈梓煜表示对七份证据的真实性没有异议，对关联性有异议，我方与侨都公司签订楼宇认购书时间是2014年2月18日，在该认购书约定侨都公司的交付时间，是侨都公司合理考虑各种因素确定的，且双塔路设计改造方案于2008年已提出，侨都公司作为开发商于2014年预售房屋时双塔路的设计改造对房屋建造带来的影响也是考虑交楼时间的范围，是在可预见因素的范围内，故我方认为侨都公司的主张不成立。本院认为，根据双方上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：侨都公司应否承担涉案房屋逾期交楼违约责任？经本案查明的事实，双方合同约定，侨都公司应于2014年12月31日前将涉案房屋交付陈梓煜使用，合同第十二条约定的交房条件为：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”虽然补充协议第4条对合同第十二条作出调整的约定，但并没有否认合同第十二条约定的交楼条件。侨都公司称涉案楼盘于2016年1月5日才取得规划验收合格证，故涉案房屋于合同约定的交房时间前不符合交楼的条件，侨都公司上诉认为房屋已达到合同约定的交楼条件，与事实不符，本院不予采纳。因此，一审认定侨都公司应按照合同约定承担自2015年1月1日至2015年9月11日止的违约责任，并无不当。关于侨都公司在二审中提出因市政规划改变、政府行为原因其可据实延期交房的主张问题。侨都公司自认政府在2010年已征收了涉案楼宇的公建配套用地，但其至2014年才与陈梓煜就涉案房屋认购书，即侨都公司主张延期交房的原因发生双方签订合同3、4年之前，并不是发生在侨都公司与陈梓煜履行上述合同期间，侨都公司对政府的上述行为所产生的后果应有预期，故侨都公司的该主张显然不能成立，本院不予支持。据此，对侨都公司的提交的证据亦不予接纳。综上所述，侨都公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5434.31元，由上诉人广州珠江侨都房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年二月二十三日书记员  邹凌青