四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0302民初2167号原告（反诉被告）胡宇，男，1986年1月22日出生，汉族，住自贡市自流井区。委托代理人宋思月，四川方同律师事务所律师。被告（反诉原告）自贡市建华房地产开发有限公司，住所地自贡市自流井区。法定代表人李华聪，董事长。委托代理人罗云宽，四川亚峰律师事务所（自贡分所）律师。被告（反诉原告）四川享悦润鑫商贸有限公司，住所地自贡市自流井区。法定代表人肖琳月，董事长。委托代理人罗云宽，四川亚峰律师事务所律师。原告胡宇诉被告自贡市建华房地产开发有限公司（简称“建华房产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月10日公开开庭进行了审理。经审查，本院认为四川享悦润鑫商贸有限公司（简称“享悦商贸公司”）与本案有直接利害关系，遂依法追加享悦商贸公司为本案共同被告参加诉讼。建华房产公司、享悦商贸公司于2015年10月9日提起反诉，本院受理后，依法于2015年10月26日就本诉、反诉公开开庭进行了合并审理并作出判决后，建华房产公司提起上诉，经四川省自贡市中级人民法院裁定，发回重审，本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡宇及其委托代理人宋思月，被告（反诉原告）建华房产公司、享悦商贸公司共同的委托代理人罗云宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡宇诉称：建华房产公司委托享悦商贸公司与原告于2015年3月30日签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告开发的坐落于自贡市自流井区紫薇路“南湖俊景”小区商铺（面积约560㎡）用于经营上网、休闲、咖啡座，租期自2015年4月14日起至2020年3月31日止。2015年4月14日，原告向被告交纳了租赁保证金30,000.00元、装修保证金5,000.00元和租金、推广费、管理维护费58,800.00元，合计93,800.00元。合同签订后，被告将商铺交付原告，原告对该商铺进行了装修和购置开业所需的相关硬件设施。但原告在办理消防验收的过程中，消防部门以原告承租的房屋不属于上游用途性质，不能办理消防合格证，进而无法办理网络文化经营许可和营业执照。被告故意隐瞒该房屋为地下停车场的性质，导致租赁合同目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失，其行为属于合同欺诈，该租赁合同应依法被撤销。原告为维护其合法权益，诉至本院，要求判令：1、依法撤销原、被告于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告已缴纳的租金、推广费、管理维护费、合同保证金、装修保证金共计93,800.00元，并赔偿原告的经济损失961,972.90元；3、案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）建华房产公司、享悦商贸公司辩称：1、本案涉诉房屋原规划用途为地下停车场，后经政府批准同意将其性质变更为商业用途，变更手续正在办理中，被告将该房屋作为商铺出租是没有问题的，且原告对该房屋的状况是明知的，被告对原告不存在欺诈行为；2、原、被告于2015年3月30日签订的《商铺预订协议书》约定如办不到手续可退30,000.00元定金，双方于2015年4月17日签订正式的《房屋租赁合同》时，用黑体字特别约定原告因经营特种行业，应办理特种行业许可证，其证照的办理由原告自行完成，不得以各种证件办理无果为由，终止或提前解除租赁合同；3、原告在未办理相关审批手续的情况下，先行对租赁房屋进行装修、购买设备等，所造成的损失应由原告自行承担；4、原告主张的损失是夸大了的，所有订金只有收据，并未出具证据证明其已实际支付相应款项。要求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）建华房产公司、享悦商贸公司反诉称：2015年4月17日，享悦商贸公司与原告签订的《房屋租赁合同》约定胡宇应于每季度届满前20日内支付每月租金6,000.00元、商业维护费7,000.00元、管理维护费6,600.00元，现原告胡宇未按约定支付上述费用。故提起反诉，要求判令：原告给付反诉建华房产公司、享悦商贸公司2015年10月—12月的租金、商业推广费、管理维护费共计58,800.00元，并承担反诉案件受理费。原告（反诉被告）胡宇辩称：因被告存在合同欺诈，《房屋租赁合同》应依法被撤销，原告不应当继续履行合同，支付租金、商业推广费、管理维护费，要求驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）胡宇为支持其主张，就本诉、反诉共向法庭出示了如下证据：原告身份证复印件，证明原告的主体资格；被告企业公司登记信息、组织机构代码证复印件，证明被告的主体资格；3、《证明》、《委托管理证明》，证明被告建华房产公司将“南湖俊景”小区负一层的房屋委托给享悦商贸公司统一招商、出租、管理，建华房产公司告知原告出租房屋为商铺，其产权正在办理中；4、《南湖休闲购物广场商铺预定协议书》、《商铺预定登记表》、《房屋租赁合同》，证明建华房产公司委托享悦商贸公司与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁房屋为商铺，用于经营网咖，签订合同时该房屋的产权正在办理中；5、合同保证金、装修保证金、管理维护费、租金、商铺推广费收据，证明原告按约支付了保证金、租金、推广费、管理维护费共计93,800.00元；6、家装工程合同、采购合同、费用报销单及收据、新启点网咖员工工资表、新启点网咖费用明细表，证明原告因装修房屋、采购网咖用品及支付员工工资共计损失964,532.90元；7、建设工程消防设计备案受理凭证，证明原告所租赁的房屋未能通过消防安全检查；8、原告就新启点网咖的筹建向相关行政部门的申请，证明原告为筹建新启点网咖办理相关手续。被告建华房产公司、享悦商贸公司质证认为，对证据1、2、5、7无异议；对证据3中的《委托管理证明》无异议，因《证明》是复印件，无法确认其真实性；对证据4的三性无异议，但《房屋租赁合同》的签订时间实际为2015年4月14日；对证据6的三性均有异议；对证据8的三性无异议，但原告在未通过行政审批的情况下即开始装修租赁房屋，装修损失应由原告自行承担。被告（反诉原告）建华房产公司、享悦商贸公司为支持其主张，就本诉、反诉共向法庭出示了如下证据：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告的主体资格；2、《南湖休闲购物广场商铺预定协议书》、《房屋租赁合同》、收据，证明原、被告建立了租赁合同关系，《房屋租赁合同》实际签订时间为2015年4月14日，租赁房屋从事经营的相关证照由一个负责办理，原告装修租赁房屋未依约定报享悦商贸公司审查，属于擅自装修行为；3、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程消防验收意见书》，证明建华房产公司开发建设的房屋依法进行了消防验收及备案，原告装修承租房屋后应由原告自行负责二次消防备案；4、自商函（2014）59号文件，证明市政府及相关行政部门已批准涉案租赁房屋由地下车库变更为商业性质。原告胡宇质证认为，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但《房屋租赁合同》明确约定租赁房屋为商铺，但该房屋实际为地下车库，该合同的落款时间是真实的；对证据3的真实性、合法性无异议，但不能证明二次消防备案未通过的原因；对证据4的真实性、合法性无异议，但该房屋的性质还没有变更为商业，被告存在重大违约行为。应原告（反诉被告）胡宇的申请，本院调取了自贡市高新消防大队大队长何强的证言，证实原告曾向该大队咨询新启点网咖消防验收事宜，要求胡宇提供该房屋为营业用房的合法手续，胡宇未提供，后胡宇即未正式申请新启点网咖的消防验收。原告胡宇对该证据无异议。被告建华房产公司、享悦商贸公司质证认为，对证言的真实性、合法性均有异议，证人提到的法律依据、政策依据无从查实，该房屋性质的变更手续正在办理过程中，原告在签订合同时是明知的。诉讼中享悦商贸公司向本院申请对原告所租赁房屋的装修造价进行鉴定，原告（反诉被告）胡宇对该鉴定结论无异议，被告（反诉原告）建华房产公司、享悦商贸公司该鉴定结论评估价净值偏高。上述证据，经合议庭评议认为，原告出示的证据6中的新启点网咖员工工资表无法确认其真实性，新启点网咖费用明细表不具有证据基本特征，本院依法不予采信。其他证据，符合证据三性，且能证据案件事实，本院依法予以采信。经审理查明：建华房产公司将其开发建设的坐落于自贡市自流井区紫薇路“南湖俊景”等物业商铺委托给享悦商贸公司统一租赁、招商、统一运营、统一管理。2015年3月30日，原告与享悦商贸公司签订《南湖休闲购物广场商铺预定协议书》，约定享悦商贸公司将位于南湖预定协议商铺租赁给原告从事网咖经营，签订协议时原告一次性交纳预约定金30,000.00元，享悦商贸公司于2015年3月30日将商铺交付给原告。同日，原告向享悦商贸公司支付定金30,000.00元。2015年4月17日，原告与享悦商贸公司签订《房屋租赁合同》（落款时间为“2015年3月30日”），约定：享悦商贸公司将位于自贡市自流井区紫薇路“南湖俊景”小区商铺（建筑面积560m2）出租给原告经营上网、休闲、咖啡座；租期自2015年4月1日起至2020年3月31日止；租金、商业推广费、管理维护费按季度提前一次性支付，每季度届满前20日内付清；签订合同时，原告向享悦商贸公司缴纳合同保证金30,000.00元。并约定因原告所经营行业为特种行业，应该办理特种行业许可证，其相关的证照由原告自行完成，原告不得以各种证件办理无果为由，终止本合同或提前解除本合同。合同签定当天，原告向享悦商贸公司支付装修保证金5,000.00元及租金、推广费、管理维护费58,800.00元，原告于2015年3月30日支付的定金30,000.00元转为合同保证金。原告接收房屋后于2015年4月1日在自贡市工商行政管理局以上述租赁房屋为住所地注册了“自贡市新启点网咖”，并着手筹备“自贡市新启点网咖”的办证、装修、购买设备等营业准备工作。截止庭审辩论终结时，原告共支付了装修款、设备款等共计782,432.90元。原告在办理消防验收过程中，因该租赁房屋在规划时为非营业用房未能通过验收，导致原告未能开门营业。另查明，2013年4月26日，自贡市商务局〔自商发（2013）55号〕文件《关于“南湖俊景”布局“农+超”市场及邻里（购物）中心等社区商业的批复》，批复经自贡市中心城区业态功能管理联席会议决定：同意在确保市规划局批准下达停车位数量基础上将“南湖俊景”负一层（包括本案涉诉房屋）连同地面一层整体布局为商业。功能定性为：为南湖社区居民生活配套的邻里购物中心。业态包括：农+超的农贸市场、日用百货超市、电器数码商场以及配套的仓储、市政设施、管理、服务设施等。截止庭审辩论终结时，该房屋的性质仍为地下车库。还查明，上述租赁房屋装修造价经鉴定为496,751.00元，用去鉴定费9,000.00元，鉴定费已经由建华房产公司支付给鉴定机构。本院认为：关于本诉。原告胡宇与被告享悦商贸公司签订的《南湖休闲购物广场商铺预定协议书》及《房屋租赁合同》均明确载明“南湖俊景”小区7号楼负一层A—03区房屋为商铺，原告租赁该房屋经营网咖。虽然自贡市商务局〔自商发（2013）55号〕文件同意将“南湖俊景”负一层（包括租赁房屋）连同地面一层整体布局变更为商业，但其功能仅限于为南湖社区居民生活配套的邻里购物中心，业态为农+超的农贸市场、日用百货超市、电器数码商场以及配套的仓储、市政设施、管理、服务设施等，并不包括网咖。二被告作为该房屋的所有权人、管理人，对该房屋为地下车库的性质以及变更后的功能、业态应当是明知的，但仍然将该房屋作为商铺出租给原告经营网咖，且该房屋性质变更手续并未办理下来。原告在签订《南湖休闲购物广场商铺预定协议书》及《房屋租赁合同》时，对租赁房屋的性质存在重大误解。因被告不能提供该房屋为营业用房的相关证明，导致新启点网咖不能办理消防验收，原告租赁该房屋的合同目的不能实现，原告主张撤销合同，符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称其出租给原告的房屋系商铺与本院查明事实不符，本院不予采纳。被告辩称原告对该房屋的性质是明知的，但未提供证据证实，本院不予采纳。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张返还已缴纳的租金、商业推广费、物业管理费、装修保证金、履约保证金共计93,800.00元，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张造成的损失为961,972.90元，本院根据鉴定确定原告的损失为496,751.00元。原告在签订《房屋租赁合同》时虽存在重大误解，但原告未充分尽到核查该房屋性质的义务，其自身亦存在一定过错，结合本案实际情况，原告承担30%的责任，即149,025.30元，被告承担70%的责任，即347,725.70元，其主张的损失过高部分不予支持。享悦商贸公司作为建华房产公司的代理人，其代理行为由作为被代理人的建华房产公司承担民事责任。故上述被告应当承担的责任由被告建华房产公司承担。关于反诉。被撤销的合同自始没有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》被撤销后，双方的租赁关系即不成立，被告反诉要求原告支付2015年10—12月的租金、商业推广费、管理维护费，于法无据，对其反诉请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销原告胡宇与被告四川享悦润鑫商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告自贡市建华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡宇已支付的租金、商业推广费、管理维护费、装修保证金、合同保证金共计93,800.00元，并赔偿原告胡宇损失347,725.70元；三、驳回原告胡宇的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告自贡市建华房地产开发有限公司、四川享悦润鑫商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,325.00元，鉴定费9,000.00元，共计23,325.00元，由被告自贡市建华房地产开发有限公司承担6,998.00元，由原告胡宇承担16,327.00元；反诉案件受理费635.00元，由被告自贡市建华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  聂巨良人民陪审员  陈永平人民陪审员  江明书二〇一七年二月二十七日书 记 员  万 燕