天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民一初字第1689号原告：杨益农，男，1987年10月24日出生，汉族，住天津市津南区，委托诉讼代理人：倪有奎，天津瀚洋律师事务所律师。被告：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路249号中信物流科技园3-2-A185，注册号120191000020322。法定代表人：李德福，职务董事长。委托诉讼代理人：徐桂兰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王丽君，女，该公司职员。原告杨益农与被告天津市红磡物业经营管理有限公司（以下简称“红磡物业公司”）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨益农的委托诉讼代理人倪有奎，被告红磡物业公司的委托诉讼代理人徐桂兰、王丽君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨益农向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告停止侵害原告及家人“车辆进出居住的小区、人出入楼道门、乘电梯上、下楼权利”的行为；2.判令被告排除“控制、限制原告及家人车辆进出居住的小区、人出入楼道门、乘电梯上、下楼”的妨害；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系天津市津南区双港镇常春藤花园小区业主，与原告没有签订物业服务合同。被告从2014年11月开始，为达到强收原告各种费用的目的，在小区门口栏杆、楼道门、电梯口等处，擅自安装栏杆起降、开门、电梯到达楼层等电子控制系统，以限制原告及家人的车辆进出居住的小区、人出入楼道门、乘电梯上下楼。被告安装该控制系统后，原告（及家人）除被迫向其缴纳不当费用外，根本无法自由进出小区、楼道门、乘电梯上下楼。现原告及家人凡要回家，都要与被告进行激烈交涉并向被告交付通行卡费后，被告才勉强将临时通行卡提供给原告使用。原告认为，原、被告法律地位平等，被告想收取原告物业、停车等费用，必须依法与原告达成物业服务合同，按约为原告提供物业服务后，再依约收取原告费用。现被告不与原告签订服务合同，也未向原告明示服务范围、服务标准、服务方式、服务期限、违约责任，物业、停车等费用的支出范围、标准，业主监督费用支出的方式等权利义务的情况下，以一己之见，原告不缴费就采取不让原告及其家人自由出入小区、楼门、楼层的方式强收费用。被告的行为违反物权法、物业管理条例等法律法规。被告红磡物业公司辩称，原告所在常春藤小区有业主512户，原告作为业主之一无权对涉及业主公共利益的事项主张权利，原告诉讼主体不适格。常春藤小区的门禁、道闸系统均为地产公司配套设施，在业主入住时已经配备，后期被告为了提高园区的安全防范，防止不法人员的随意进入，安装刷卡系统，确保园区业主出行安全。被告就园区内安装门禁、道闸、电梯刷卡系统，对常春藤小区512户业主进行书面、短信、电话调查，同意安装门禁、道闸、电梯刷卡系统的业主为395户，占园区总户数的77%，符合《天津市物业管理条例》的第二十条的规定，目前也有448户办理了电梯卡。无论从调查情况还是实际办卡情况看均达到双三分之二以上业主同意，被告安装园区门禁、道闸、电梯刷卡系统的行为是合法的。原告在此次安装门禁、道闸、电梯刷卡系统的调查中，已书面确认同意安装。原告截止庭审时仍拖欠被告的物业费。原告可办理临时卡，不妨碍原告乘电梯和进出园区、楼道。故请求驳回原告的各项诉讼请求。本案争议焦点：1.本案原告主体是否适格？2.被告的物业管理行为是否对原告造成妨害，是否应当停止并排除？围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、房屋产权证1册，证明原告系常春藤小区业主。2、机动车通行证1份，车证工本费收据1份。证明原告以前使用该通行证进出小区。3、用户卡1个、办卡收据3份。证明业主需要购买通行卡。被告提交证据如下：1、天津市商品房买卖合同1份。其中附件三6.8“门禁系统：首层楼栋门设置可视楼宇对讲系统。”证明开发商已预先安装门禁系统。2、天津市前期物业管理服务合同1份。第六条（七）约定“车辆行驶与停放秩序管理”，证明被告有相关服务事项；第七条（二）“车位使用费，机动车占用费收入用于车场、道路及公共设施维护等”证明小区可以收取车位使用费。3、停车场备案合格证1份。证明红磡领世郡小区内机动车停车场已在天津市停车业协会备案。4、安装安防系统确认书明细汇总表1份。证明常春藤小区多数业主同意安装。5、调查问卷和问卷公示照片1份。证明被告已向小区业主征询意见并得到多数业主同意。6、电梯使用标志4页和电梯定期检验报告6份，证明加装电梯控制系统后的电梯已检验合格。7、安装安防系统确认书及有原告签字的回执1份。证明原告已签字同意安装道闸、门禁、电梯刷卡系统。本院组织当事人进行证据交换和质证。被告对原告提交证据1无异议；证据2机动车通行证未加盖被告公章，对其真实性、合法性和关联性有异议；对车证工本费收据的关联性不认可；证据3不能直接证明该票据与购买通行卡有关，被告认可办卡需交工本费每张20元。原告对被告提交证据1不认可，因为门禁系统内容是在被告签名之后的附件内容，可能有改动；对证据2的真实性不认可，和以往其他案件的合同内容不同，不能达到原告的证明目的；对证据3的真实性无异议，但该证据仅证明允许建立停车场，不能证明收费合法；对证据4，是被告制作的表格，对其真实性、合法性和关联性均不认可；对证据5不认可，未在小区公示栏张贴，原告未见过该内容；对证据6，该证据仅能证明电梯检验过，因为电梯改装了，应出具合格证；对证据7，仅显示原告同意安装安防系统，不能证明原告同意安装道闸、门禁和电梯刷卡系统。本院对当事人无异议的原告提交的证据1的证明效力予以确认。对于双方有争议的证据：原告提交的证据2、3，被告亦认可收取办卡工本费用，故对该证据的证明效力予以确认。被告提交的证据1，原告虽不认可相关内容的真实性，因原告亦有同样的合同，原告未提供相反证据，故对该证据的真实性予以确认。对证据2，因被告服务多个小区，不同时期开发入住的小区前期物业服务合同内容略有不同，公共设施设备的维修、养护，车辆通行停放的管理均属于被告应有的物业管理服务事项，该证据能够证明被告的服务管理范围。对证据3，仅能证明被告设立停车场向相关行业进行备案，与收费问题缺乏关联性。对证据4、5、7，能够证明被告就是否同意安装安防系统向小区业主进行过意见征询。对证据6，能够证实2014年12月被告居住的楼宇电梯经有关部门检验合格的事实，与被告是否应拆除梯控不具有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。结合原、被告提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2007年8月20日，被告天津市红磡物业经营管理有限公司与案外人天津市红磡房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定，天津市红磡房地产开发有限公司将康桥花园、常春藤3期项目委托原告进行前期物业管理服务。物业管理服务事项中包括房屋共用部位的维修、养护、管理；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；车辆行驶与停放秩序的管理服务，维护公共秩序等。原告系天津市津南区双港镇红磡领世郡常春藤花园63-1-1804号房屋的产权人。2013年，被告向小区内业主入户征询安装道闸、门禁、电梯刷卡系统的意见或以短信形式形式征询业主意见，得到大部分业主同意后于2014年11月给该小区电梯加装电梯控制系统，于2014年12月开启楼道门禁系统，2015年3月开启电梯控制系统和车辆道闸系统。楼道门禁系统开启后，业主需刷卡开启楼道门。加装电梯控制系统后，业主需办理电梯卡，业主乘坐电梯前需刷卡，电梯只能停靠一层和业主房屋所在楼层，办梯控卡需工本费20元。车辆道闸系统开启后，交纳车辆场地占用费的车辆，有固定停车位，才能进入小区，办车证需工本费5元。因原告未按期缴纳物业费，仅能办理临时卡用于进出楼门。该小区未成立业主委员会。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然，原、被告之间未订立《物业服务合同》，但被告作为物业服务企业，依照《天津市前期物业管理服务合同》约定的内容，有责任对常春藤小区内房屋共用部位、共用设施、公共秩序等进行维护、管理。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告提出的被告安装、开启电梯控制系统、楼道门禁系统和车辆道闸系统问题、是否与物业费、车辆场地占用费挂钩问题，属于需业主共同决定的有关共有和共同管理权利的重大事项，涉及全体业主的公共利益，相关权利义务应由业主委员会或全体业主行使。原告提出排除妨害的请求的权利基础是其享有常春藤花园63-1-1804号房屋产权，由于建筑物的特性，这种权利在物权法上被称为业主的建筑物区分所有权，权利人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对整幢建筑物的共用部分享有共有权；同时也由于高密度居住条件的特性，决定了权利人在行使其权利时要受到一定限制。原告既然选择在容积率较高的小区购置房产，应充分认识并适应小区内常住人口密度大、流动人口多、车辆多与小区有限设施、生活空间矛盾对业主生活质量的影响。对小区房屋共用部位、共用设施、公共秩序等进行有效的维护和管理正是业主群体追求和谐生活的必然选择，在保护全体业主的共同利益的同时，保障业主在特定区域内生活的可持续性，从而最大限度的保障单个业主作为建筑物区分所有人的互惠性权利。同时需要指出：权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案原告一味追求其应享受的权利，却忽视自己交纳物业费的义务。如原告履行了自己的义务，亦不会产生本案中提出的生活不便的问题。如小区业主不论交费与否享受同样的服务待遇，对于提供物业服务的被告及正常交费的其他业主亦不公平。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下：驳回原告杨益农的诉讼请求。案件受理费40元，由原告杨益农负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  白全仁审 判 员  国 艳代理审判员  刘信亮二〇一七年二月二十二日书 记 员  郭文超速 录 员  刘俊瑶