吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0602民初1282号原告（反诉被告）：张传喜，住白山市。委托诉讼代理人：蒋永彬、张伟华，吉林连星律师事务所律师。被告：王丽君，住白山市。被告（反诉原告）：张澜，住白山市。二被告共同委托诉讼代理人：陈凤华，吉林闻轩律师事务所律师。第三人（反诉被告）：白山市隆德房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：张鹏发，董事长。委托诉讼代理人：刘明川，男，该公司工作人员。身份证号：×××。原告（反诉被告）张传喜与被告王丽君、张澜（反诉原告）、第三人白山市隆德房地产开发有限公司（反诉被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张传喜的委托诉讼代理人蒋永彬、张伟华、被告王丽君、张澜（反诉原告）的委托诉讼代理人陈凤华、第三人白山市隆德房地产开发有限公司（以下简称隆德房地产公司）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张传喜向本院提出诉讼请求：1、请求与二被告解除房屋租赁合同；2、请求被告给付原告房屋租赁款62500.00元（2016年1月19日至2016年6月19日）及自2016年6月19日起至实际交付房屋之日止的房屋租赁费每月12500.00元。事实与理由：2012年5月1日，白山市隆德市场开发公司与二被告张澜、王丽君签订房屋租赁合同。合同内容“白山市德泰小区地下停车厂，出租给王丽君、张澜经营停车场使用，租期从2012年5月1日至2022年4月30日，二被告应向白山市隆德市场开发公司一次性交清半年的停车场租金，停车场每月租金人民币125000元，6个月租金75000元”。原告张传喜与白山市隆德房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，原告依据已经发生法律效力的吉林省白山市中级人民法院（2013）白山民二初字第117号民事判决书，于2014年2月12日向白山市中级人民法院申请强制执行。2016年1月19日，吉林省白山市中级人民法院作出（2014）白山执字第11-3号执行裁定，裁定将被执行人白山市隆德房地产开发有限公司所有的浑江区德泰小区隆德地下车库（产权证号白BQ2013008872号、面积3173.11平方米中的3098.11平方米（不含20号、49号、60号、62号车位使用面积，每个车位使用面积为15平方米）作价835万元抵顶给原告张传喜偿还债务；申请执行人张传喜可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后立即发生法律效力。原告依据（2014）白山执字第11-3号执行裁定书，向二被告主张房屋租金，二被告逾期未给付，原告有权解除租赁合同，返还租赁物。同时，在法院执行过程中，办案人询问的事项包含争议标的的所有情况。当时被告在笔录中明确表明了该房屋租赁合同和租金情况，但从未提过补充协议。依据交易习惯，未有人提前交纳租金，不存在被告现在所陈述租金已抵顶到2017年1月的情况。情况说明和房屋租赁补充协议是相互矛盾的。房屋租赁补充协议在2012年7月29日签订的。但情况说明是在2013年10月5日写的，如果是真实的话，租金应为10万元，而不是15万元。同时房屋租赁合同是在2012年5月1日签订的，合同约定的租金为7万元。而情况说明中写明的是2012年上交的租金为316600.00元，不符合常理，且没有经手人签字。故情况说明和房屋租赁补充协议都是虚假的。被告所述第三人每年补偿给被告5万元用于更换设备，但二被告从未更换过任何设备。被告张澜以种种理由拒付租金至今，故诉至法院。王丽君辩称，我与第三人签订租赁合同后，该租赁物存在的消防隐患和防水设备老化的问题后，我与张澜协商，认为需要投资很大一笔钱，因此要求张澜要么自己承包自己投资，要么退给第三人，后来我未参与管理和投资。因此，该停车场的实际租赁承包人为张澜。张澜辩称，1、原告所依据的白山市中级人民法院作出的执行裁定，不能证明原告系争议房屋的所有权人，我国房屋所有权以产权登记为准，原告不具备诉讼主体资格。2、我方按租赁合同约定，房租已交到2017年1月中旬，且买卖不破租赁，应当继续履行原合同。3、租赁合同系2012年5月份签订的。由于隆德公司出租给被告的停车场存在消防设施瘫痪状态，由被告负责相关事宜，隆德每年补助5万元，从每年上交的租金中扣除，双方于2012年7月29日签订了补充协议；我方无法提供租金收据，因隆德公司出现被公安机关查封账目等情况，隆德公司同我方商量，隆德公司向我方租赁给他人的业户，收取了相关费用，隆德公司于2013年10与5日出具了交款的情况说明，将车库用户收取的租金交于第三人，用于抵顶租金，双方核帐定为480400.00元。按约定，该合同租金交到截止日期为2017年1月中旬。在白山市中级人民法院询问时，我方提供了房屋租赁合同，但未提供补充协议及情况说明，由于时间久远，记不清，未细致计算过租金抵顶到何时。原告称我方存在违约行为，与事实不符，应依法驳回原告的诉讼请求。隆德房地产公司述称，1、对原告的诉讼请求没有意见，德泰地下停车场确实在执行过程中执行给了原告。2、张澜的母亲赵楠原系我方的聘用人员，曾负责我方的房屋出租和租金收取工作。由于赵南在工作中胡作非为，破坏我方单位的经营管理秩序，严重损害我方单位的利益，我方于2013年10月13日将其辞退。赵楠在被辞退的前后时期，出于泄愤，更基于谋求非法利益的目的，利用自己手中掌控的“白山市隆德市场开发公司”公章，未经我方准许，以自己女儿张澜的名义与“白山市隆德市场开发公司”签订合同，将德泰地下停车场租给张澜，承包期为10年，后赵南为将事件复杂化，又在相同内容的另外一份合同上签上了王丽君与张澜的名字。该份合同是假的。长期以来，我方与承租户所签房屋租赁合同，合同期限为一年，以适应市场变化，十年租期期限违反交易习惯。我方对该合同不认可，赵南被辞退后，我方派工作人员接管该停车场时，赵南纠集社会闲杂人员阻挠我方接管该停车场，非法控制该停车场，张澜至今也没有向我方交一分钱租金。隆德市场开发公司出具的情况说明是伪造的，隆德市场开发公司公章在赵南手中，未收回，赵南可以随时使用。德泰花园地下停车场的承包合同系赵南一手炮制，发包人与承包人的签字均为赵南本人，而非张澜与王丽君所签。隆德市场开发公司系我方下属的一个部门，不是经工商行政机关登记注册的企业法人单位。张澜向本院提出反诉请求：1、要求继续履行合同；2、如被反诉人无法履行合同，要求张传喜与隆德房地产赔偿经济损失96万元。事实与理由：2016年6月16日，张传喜起诉我方要求解除房屋租赁协议书并支付房屋租赁款。由于双方签订的租赁合同期限为2012年5月1日至2022年4月30日（即十年），张传喜无故单方解除合同必定会给我方造成不必要的损失。为此，张传喜提出起诉的同时，我方对自己的损失部分提出反诉，在张传喜赔偿我方损失后同意解除合同，否则我方不同意解除合同。张传喜对张澜的反诉辩称，我方认为被告拒不缴纳租金，且多次伪造证据，混淆视听，达到贪占他人合法财产的目的，应当依法追究其相应责任。对于被告所述，第三人完全否定且已到公安机关要求追究被告人的相应责任。执行阶段，原告本着很好的态度，认为被告拿出的第一份租赁合同不论真假，既然事实上被告进行管理，同意履行该合同。因此，法院调取了相关证据，并且核实了被告张澜本人的真实情况，才做出的相应裁定。而在执行后，被告先是要求几个月缴纳租金，后又拿出第二份补充协议及情况说明，完全与法院在执行时查明的事实不符，第三人对此亦不予认可。建议法院对该两份证据进行核实，并应当依据查明的事实做出相应的处理。隆德房地产公司对张澜的反诉辩称，1、张澜系本案被告，原告为张传喜，原告与被告存在直接的利益冲突，人民法院依法查明二者的权利义务关系即可。而我方没有向张澜提出权利要求，张澜的反诉应向原告提出，向我方提出反诉，于法无据，我方与张澜之间的争议与本案系两个法律关系，无法在一个程序内解决，我方是否应赔偿张澜的损失，与本案原告张传喜的权利主张无关联性，张澜无权改变本案案由，其反诉请求应予驳回；2、针对被告提出的反诉，即使我方与其签订的租赁合同真实有效，但在履行过程中，在长达3年的过程中，被告未向我方缴纳任何承包费用，构成违约。无论是原告，还是第三人都有权解除该合同。德泰地下停车场已经合法有效的转让与原告，处分权在本案原告，被告向第三人提出反诉，逻辑上不能成立。本案经审理查明：白山市隆德市场开发公司系隆德房地产公司的下属部门。赵南系张澜之母。2010年年末至2013年10月15日，赵南任吉林隆德集团法律顾问，并负责隆德房地产的房屋出租和租金收取工作。2012年5月1日，赵南代表白山市隆德市场开发公司与被告张澜、王丽君签订房屋租赁合同。白山市隆德市场开发公司将白山市德泰小区地下停车厂，出租给王丽君、张澜经营停车场使用，租期从2012年5月1日至2022年4月30日止。王丽君、张澜应向白山市隆德市场开发公司一次性交清半年的停车场租金，停车场每月租金人民币125000.00元，6个月租金75000.00元。原告张传喜与白山市隆德房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，张传喜依据已经发生法律效力的吉林省白山市中级人民法院作出的（2013）白山民二初字第117号民事判决，于2014年向该院申请强制执行。2014年7月16日，吉林省白山市中级人民法院对张澜进行了询问关于浑江区德泰小区隆德地下车库的情况。张澜陈述：隆德房地产公司是2012年5月1日将地下车库出租给我的。每年上交租金15万元给隆德财务部，有收据。2013年10月15日隆德公司工作人员把我母亲的办公室给撬了，票据丢失了。2014年没有交费收据，因为2012年和2013年已经把2014年的租金交完了。是隆德公司周洋收取的租金。房屋租赁合同中还有承租人王丽君。2015年租金没有交付。2014年11月13日，吉林省白山市中级人民法院再次对张澜进行了询问关于浑江区德泰小区隆德地下车库的情况。张澜陈述：隆德房地产开发有限公司是2012年5月1日将地下车库出租给我的。租期到2012年4月30日。每年租金15万元，租金交到2015年。2015年之后的租金没有交。2013年隆德公司工作人员把我母亲的办公室给撬了，导致所有票据丢失，确定2015年租金交完了。2015年具体证据需等公安局破案。2016年1月19日，吉林省白山市中级人民法院作出（2014）白山执字第11-3号执行裁定，裁定将白山市隆德房地产开发有限公司所有的浑江区德泰小区隆德地下车库（产权证号白BQ2013008872号、面积3173.11平方米）中的3098.11平方米（不含20号、49号、58号、60号、62号车位使用面积，每个车位使用面积为15平方米）作价835万元抵顶给张传喜偿还债务。张传喜可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。以上事实，有吉林省白山市中级人民法院作出（2014）白山执字第11-3号执行裁定书、吉林省白山市中级人民法院笔录、房屋租赁合同及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，2012年5月1日，隆德房地产将其所有的德泰地下停车库出租给张澜、王丽君使用，并以白山市隆德市场开发公司名义与张澜、王丽君签订了房屋租赁合同，虽然隆德房地产抗辩该合同不是真实的，但未能提供证据证明，对其抗辩，本院不予采信。本案诉争德泰小区地下车库已经法院生效裁定执行给张传喜，应归张传喜所有。张传喜作为诉争财产的承继人，与二被告之间形成了租赁合同关系，双方应按原租赁合同约定继续履行。张传喜主张张澜、王丽君交纳租金至2015年，拖欠租金，属违约，要求解除合同。张澜、王丽君主张交纳租金至2017年1月，未违约，应继续履行合同。对此，张澜、王丽君提供了房屋租赁补充协议及情况说明，但在白山市中级人民法院对张澜的两次询问中，张澜仅提供了租赁合同，并认可租金交纳至2015年，关于有无租金收据及给付租金截止期限等内容均与本次庭审陈述相互矛盾，且张传喜与隆德房地产公司对上述房屋租赁补充协议及情况说明均不予认可，故张澜、王丽君以上述证据证明其租金交纳至2017年1月，证据不够充分，对其主张，本院不予采信。张传喜因二被告未按期交纳租金，要求与二被告解除房屋租赁合同，返还租赁物，由二被告给付自2016年1月19日起至实际交付房屋之日止每月12500.00元的房屋租赁费，于法有据，本院予以支持。对于王丽君主张，其后期未参与管理和投资，该停车场的实际租赁承包人为张澜，属其与张澜内部问题，与本案无关。对于张澜提出的要求张传喜及隆德房地产公司赔偿损失96万元的反诉请求，因案涉隆德房地产公司，不在反诉范围，张澜可另寻其他途经解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决如下：一、解除张传喜与王丽君、张澜之间的房屋租赁合同，王丽君、张澜将其承租的浑江区德泰小区隆德地下车库，于本判决生效后30日内返还张传喜；二、王丽君、张澜于本判决生效后十日内给付张传喜租金62500.00元（自2016年1月19日至2016年6月18日），并自2016年6月19日起至实际交付房屋之日止，按每月12500.00元支付房屋租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1362.00元，由王丽君、张澜负担。反诉案件受理费13400.00元，退还张澜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审 判 长  李亚华人民陪审员  李志杰人民陪审员  尹传勇二〇一七年二月二十四日书 记 员  ＸＸ宇