北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终196号上诉人（原审原告）：五矿二十三冶建设集团有限公司。法定代表人：宁和球，总经理。委托诉讼代理人：刘帅，男。上诉人（原审被告）:北京维创嘉艺图文影像技术有限公司。法定代表人：邵松英，经理。委托诉讼代理人：王欣毓，北京市大乾律师事务所律师。上诉人五矿二十三冶建设集团有限公司（以下简称五矿公司）因与上诉人北京维创嘉艺图文影像技术有限公司（以下简称维创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初43976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。五矿公司的委托代理人刘帅，维创公司委托代理人王欣毓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。五矿公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由维创公司按照3.86元/㎡/天，即按照每日186075.51元计算房屋占用使用费（自2016年7月1日起计算至实际腾退交还房屋之日止）；本案诉讼费用由维创公司承担。事实和理由:1、双方之前的《租赁合同》签订于三年之前，跟现在相比，北京市的房屋租赁价格发生了巨大变化。原审法院以原合同价款为计算标准计算房屋占用使用费，明显显失公平，严重损害五矿公司的合法权益，同时维创公司也会因此获取更多的非法利益。2、以现行的市场价格计算，能更好的体现社会公平，实现利益平衡。维创公司辩称：不同意五矿公司的上诉请求，我方是根据双方签订的合同支付的房租。维创公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回五矿公司的诉讼请求；本案诉讼费用由五矿公司承担。事实和理由:1、合同到期之前，五矿公司曾口头表示要续约，并要求维创公司缴纳房租。我方已经缴纳半年的房租，双方用实际行动完成续约。2、房租是递增式，维创公司要求仍然按照每平米每天的租金0.855元计算房租。五矿公司辩称：不同意维创公司的上诉请求，其他意见同我方的上诉意见。五矿公司向一审法院起诉请求：五矿公司下属北京分公司与维创公司于2014年1月18日签订《租赁合同》，约定维创公司承租五矿公司位于北京市朝阳区×中心院内建筑面积4820.6平方米的物业，租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。自2016年3月起，五矿公司多次向维创公司发出工作联系函，表示不再续约，但现在合同期满，维创公司仍未搬出租赁物业，拒绝将租赁物业返还五矿公司。故诉至法院要求：1、维创公司腾空位于北京市朝阳×号五矿职工培训中心院内南侧楼房及相邻西南角楼房（建筑面积共计4820.6平方米），将上述房屋返还五矿公司；2、维创公司给付五矿公司房屋使用费（自2016年7月1日起计算至实际返还房屋之日止，按每日18607.5元计算）；3、维创公司给付五矿公司垫付水费20894元、电费77592元。维创公司在一审中辩称:不同意五矿公司的全部诉讼请求。诉争合同已经续期了，虽然没有签订书面续期合同，但是合同届满前，我方就续签一节与五矿公司进行协商，五矿公司表示让我方先准备好租金，虽未继续协商，但我方已于2016年10月8日将2016年7月1日至2016年12月31日的租金75.5万元给付五矿公司，五矿公司已经接受亦未提出异议，我方认为合同已经续期。此外，我方不同意五矿公司主张的房屋使用费标准，应按照合同约定的最后一年的标准计算。我方同意支付水电费，但五矿公司应确定具体数额。一审法院认定事实：五矿公司下属北京分公司与维创公司于2014年1月18日签订《租赁合同》，约定维创公司承租五矿公司位于北京市朝阳区×号五矿职工培训中心院内建筑面积4820.6平方米（该建筑面积的物业由两部分组成，其一为六层公寓楼建筑面积4465.8平方米，其二为附属的浴室354.8平方米，以下简称租赁物业），本合同租赁期限为3年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止；本合同到期是否续约，双方应提前三个月书面通知对方，对方需在2周之内给予书面答复，维创公司在合同到期后拥有优先续约权，双方就续约达成一致的，将另行签署相关协议；在租赁期内维创公司负责其承租物业的水、电、电视、电话、网络、供暖、消防系统及上述设备、设施的维修、维护、日常使用、保养并承担相关费用；租金标准：2013年7月1日-2014年6月30日年租金为115万元，2014年7月1日-2015年6月30日年租金为125万元，2015年7月1日-2016年7月1日年租金为140-200万元之间；租赁期满，维创公司保证将该租赁物业以正常状况（各种设备、设施应运转正常）归还五矿公司，并清理完相关的债权债务，除双方另有约定外，五矿公司将不再对该房产设备、设施及装修改造等所有的投入残值给予补偿；本合同期满，维创公司在同等条件下有优先承租权。就此，五矿公司表示北京分公司系其下属部门，既非法人亦未登记注册营业执照，相关权利义务由五矿公司承担，维创公司表示对此认可。后五矿公司下属北京分公司与维创公司再签订一份《备忘录》，约定五矿公司支付合同期内11万元费用给维创公司，维创公司不再向五矿公司索要合同期内的租赁发票，此费用在合同期第三年租金中扣减；维创公司支付原出租方押金8万元，由五矿公司返还给维创公司，此费用在合同期第三年租金中扣减；经双方协商一致，合同期第三年租金为170万元，扣减上述费用19万元后，实际签订的《补充协议》中合同期第三年年租金为151万元。双方并另行签订一份《补充协议》，约定2015年7月1日-2016年6月30日年租金为151万元。就此，五矿公司表示第三年租金为170万元，维创公司表示第三年租金为151万元。庭审中，五矿公司、维创公司均认可租赁物业具体位置为位于北京市朝阳区关庄路11号五矿职工培训中心院内南侧楼房及相邻西南角楼房，其中南侧楼房共计160多间房，现大部分已由维创公司转租。五矿公司、维创公司亦均认可截止2016年6月30日的租金已结清，双方就此无争议。后维创公司于2016年10月8日给付五矿公司75.5万元，维创公司表示系2016年7月1日至2016年12月31日的租金，五矿公司表示并非租金，其收取该款项系作为房屋使用费，现已经提起诉讼，同意退还该笔款项。五矿公司于2016年3月21日出具办发【2016】5号工作联系函，通知维创公司就诉争合同不再续约。维创公司就此于2016年4月10日回复工作联系函，表示已收到上述函件，要求继租。后五矿公司再次于2016年4月15日、2016年5月16日发函表示不再续约，维创公司于2016年4月17日回复表示争取尽快妥善处理有关租户的清退工作。庭审中，五矿公司还向法院提交了水电费结算单，五矿公司表示系原、维创公司共同抄表确认，但维创公司仍未签字。维创公司表示对真实性认可。审理中，维创公司将上述水费20894元、电费77592元支付五矿公司。一审法院认定的上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。一审法院认为：五矿公司、维创公司就租赁物业签订的合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现合同期限届满，维创公司应予返还租赁物业，维创公司虽表示合同已续期，但未充分举证，五矿公司亦已明确表示不再续约，就五矿公司第一项诉讼请求，法院予以支持。就五矿公司第二项诉讼请求，现维创公司应返还而未返还租赁物业，应支付房屋占有期间的房屋使用费，就房屋使用费标准，考虑到维创公司逾期仅三个月，宜以双方最后一年的租金标准确定，根据合同约定，法院确认房屋使用费标准为每年170万元，即每日4658元。就五矿公司第三项诉讼请求，双方已履行完毕，法院对此予以确认。另需说明的是，法院已就维创公司应支付之房屋使用费予以支持，五矿公司应返还维创公司已付75.5万元，法院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、维创公司于判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区关庄路11号五矿职工培训中心院内南侧楼房及相邻西南角楼房（建筑面积共计4820.6平方米），将上述楼房返还五矿公司。二、维创公司于判决生效之日起十五日内给付五矿公司房屋使用费（自二〇一六年七月一日起计算至实际腾退交还房屋之日止，按每日四千六百五十八元计算）。三、五矿公司于判决生效之日起十五日内返还维创公司已付款七十五万五千元。四、维创公司支付五矿公司水费二万零八百九十四元、电费七万七千五百九十二元（已履行完毕）。五、驳回五矿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6882元，由维创公司负担（于判决生效之日起十五日内给付五矿公司）。二审中，双方当事人举证情况如下：五矿公司提交银行回单，欲证明一审判决第三项已实际履行完毕。维创公司对该证据真实性无异议，对证明目的不认可。维创公司提交形成于一审诉讼期间的录像一段，欲证明五矿公司人员曾口头说打钱续约。五矿公司对该证据的证明目的不认可，称合同明确约定了双方续约的程序及要件，不是口头就可以续约，对方所称张川并没有签约的权利，而且五矿公司一直书面发函表示不会续约。就房屋使用费标准，五矿公司仅在一审中提交了58同城网页作为依据。经询问，五矿公司和维创公司对一审查明的事实均无异议，故法院一审查明的事实予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、回单等证据在案佐证。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。五矿公司和维创公司所签订的《租赁合同》中明确约定租期至2016年6月30日到期，且是否续约应提前三个月书面通知对方，对方需在2周之内给予书面回复。本案中，五矿公司依照合同约定，提前三个月，即在2016年3月21日就向维创公司发函表示不再续约，意思表示明确，符合合同约定。维创公司所称对方曾口头表示续约，以及于合同到期后的2016年10月8日才向五矿公司以汇款方式支付钱款，显然不能产生续约及支付租金的法律效果。现双方租赁合同已到期，五矿公司作为出租人要求维创公司腾房并支付租期届满之后的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。就双方争议的房屋使用费标准。审理中，五矿公司未申请就涉案房屋出租价格进行鉴定，其提交的58同城的租房网页显然不足以认定其证明力。在此情况下，一审法院按照双方租赁合同中最后一年的租金标准确定房屋使用费标准并无不当，本院予以维持。综上所述，五矿公司和维创公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计6882元，由五矿二十三冶建设集团有限公司负担3441元（已交纳），由北京维创嘉艺图文影像技术有限公司负担3441元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  夏莉代理审判员    史智军代理审判员    王天水二〇一七年二月二十三日法官 助理  李惠书 记 员  胡潇