西藏自治区昌都市卡若区人民法院民 事 判 决 书(2016)藏0303民初130号原告（反诉被告）：胡优芹，女，汉族，成都市人。委托诉讼代理人：牟妍菁，四川渡攀律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：蒲颖殊，四川渡攀律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：昌都市恒信房地产开发有限公司，住所地昌都市。法定代表人：刘叶红，总经理。委托诉讼代理人：滕旭，西藏显达律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张作江，西藏显达律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）胡优芹与被告（反诉原告）昌都市恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）不当得利纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2016年10月31日，被告（反诉原告）恒信公司向我院提起反诉。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡优芹向本院提出诉讼请求:判令被告（反诉原告）恒信公司向原告（反诉被告）胡优芹归还不当得利310000元，资金占用利息14260元，共计324260元。事实及理由：2015年8月14日和9月26日双方分别签订了两份《西藏昌都卡诺国际广场二期商铺租赁合同》，承租了被告（反诉原告）恒信公司的商铺。该合同都约定原告（反诉被告）胡优芹承租期为5年，从2015年10月1日至2020年9月30日止，租金为95688元/年和127585元/年，并交纳20000元的租赁保证金。当初在签订该合同时，被告（反诉原告）恒信公司需要原告（反诉被告）胡优芹证明其经济实力经营铺面，于是要求原告（反诉被告）胡优芹另行交纳140000元和170000元（共计310000元）的入场费作为经济实力的证明，并承诺在原告（反诉被告）胡优芹正式经营后退还该入场费，被告（反诉原告）恒信公司还承诺对该商场进行外部环境的打造和广告宣传，但被告（反诉原告）恒信公司未履行以上承诺。在原告（反诉被告）胡优芹正式经营期间要求被告（反诉原告）恒信公司退还入场费时，被告（反诉原告）恒信公司居然说收的是转让费。原告（反诉被告）胡优芹在交纳租金、保证金后，入场费为什么变成了转让费？原告（反诉被告）胡优芹认为被告（反诉原告）恒信公司的行为属于《民法通则》中的不当得利，属损害商户利益的违法行为，故向法院提起诉讼。被告（反诉原告）恒信公司辩称，1.原告（反诉被告）胡优芹的诉讼请求无事实及法律依据。（1）原告（反诉被告）胡优芹在入场前，被告（反诉原告）恒信公司就明确告知入场需交纳入场费，且不予退还，交纳入场费是其租赁的前置条件；（2）认为入场费属不当得利，毫无事实依据，如果认为入场费属不当得利原告（反诉被告）胡优芹完全可以拒绝交纳，甚至不租被告（反诉原告）恒信公司的商铺，但原告（反诉被告）胡优芹交纳入场费后租赁至今，其行为已证明认可被告（反诉原告）恒信公司关于入场费的定性，且实际履行了关于收取入场费的事实合同关系。2.原告（反诉被告）胡优芹陈述的事实和理由与事实相悖。合同约定的租金是逐年递增，而不是恒定不变；被告（反诉原告）恒信公司也从未与原告（反诉被告）胡优芹签订关于外部环境打造、广告宣传、安装大门及水电等方面的合同。故被告（反诉原告）恒信公司认为原告（反诉被告）胡优芹的诉讼请求无法律及事实依据，请求法院驳回原告（反诉被告）胡优芹的诉讼请求。被告（反诉原告）恒信公司向本院提出反诉请求:1.依法判令原告（反诉被告）胡优芹支付2016年10月1日至2017年9月30日商铺租金234437元；2.判令原告（反诉被告）胡优芹支付逾期租金利息9377.48元。反诉的事实及理由：2015年8月15日，双方签订了《西藏昌都卡诺国际广场二期商铺租赁合同》（以下简称合同甲），约定被告（反诉原告）恒信公司将商铺出租给原告（反诉被告）胡优芹，同时约定在租期届满前30天一次性支付下一年租金，合同甲中载明第二年（2016年10月1日至2017年9月30日）租金为100472元；2015年9月26日，原告（反诉被告）胡优芹和被告（反诉原告）恒信公司签订了《西藏昌都卡诺国际广场二期商铺合同书》（以下简称合同乙）约定被告（反诉原告）恒信公司将过道出租给原告（反诉被告）胡优芹，同时约定在租期届满前30天一次性支付下一年租金，合同乙中载明第二年（2016年10月1日至2017年9月30日）租金为133965元。约定的租金交纳期限到期后，原告（反诉被告）胡优芹以各种理由推诿，拒不支付租金，请求法院查明事实，支持被告（反诉原告）恒信公司的诉讼请求。原告（反诉被告）胡优芹对被告（反诉原告）恒信公司的反诉辩称，1.本案反诉不能成立，不是基于同一法律关系或同一法律事实；2.本案原告（反诉被告）胡优芹的租金交纳期限未到，双方对合同条款的理解存在歧义，应当由被告（反诉原告）恒信公司承担不利后果；3.对租金计算有误；4.未约定利息，不应承担租金利息。综上请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告（反诉被告）胡优芹提交的证据：证据1.合同书2份。证明目的：（1）原告（反诉被告）胡优芹从被告（反诉原告）恒信公司处承租两间商铺，其中一间为消防通道，双方对入场费未作明确、细致的约定，无法证明被告（反诉原告）恒信公司所说的不予退还入场费。（2）对合同条款存在歧义，无权现在要求支付房租及利息。被告（反诉原告）恒信公司质证意见为：（1）该组证据与原告（反诉被告）胡优芹诉求无关联性，不能证明入场费的退还与否。（2）属一面之词，断章取义。该两份合同属双方共同协商，在自愿的基础上签订的，且双方自动履行了合同约定，故对该组证据的真实性、合同性本院予以采信，但关联性本院不予采信。证据2.交款告知单、收条。证明目的：原告（反诉被告）胡优芹向被告（反诉原告）恒信公司交纳的费用已分类，租赁房屋为毛坯房，无转让财产，不应收取转让费。被告（反诉原告）恒信公司质证意见为：（1）告知单中双方对入场费已签字认可；（2）入场费是否是转让费，是原告委托诉讼代理人的一面之词，不予认可。（3）收条的真实性无法核实。该组证据证明原告（反诉被告）胡优芹于2015年9月27日已交入场费、押金，并于2016年9月11日将需要支付的租金支付完毕，对此原告（反诉被告）胡优芹予以签字认可，并在告知单其他一栏中已写明：“入场费不退”，达不到原告（反诉被告）胡优芹的证明目的，收条与本案无关联性，故对该组证据本院不予采信。证据3.收费收据8张，证明目的：（1）原告（反诉被告）胡优芹向被告（反诉原告）恒信公司交纳押金、租金及入场费；（2）按照合同约定被告（反诉原告）恒信公司所能获取的利益为租金，而不是入场费等额外费用。被告（反诉原告）恒信公司质证意见为：（1）交纳入场费等是原告（反诉被告）胡优芹的自愿行为，不存在任何强迫；（2）该证据与原告（反诉被告）胡优芹的诉讼主张无关联性。在该组证据中原告（反诉被告）胡优芹已交入场费310000元，押金20000元，租金为商铺租金95688元及过道租金127585元。对该证据的真实性、合法性本院予以采信，对关联性本院不予采信。对被告（反诉原告）恒信公司提交的证据：证据1.租赁合同二份、交款告知单、交款单、入场费收据2张。证明目的为：（1）原告（反诉被告）胡优芹在2016年9月1日才付清2015年10月1日至2016年9月30日的房租；（2）合同中未约定对商场外部环境、广告宣传、门窗安装、水电供应进行打造。（3）双方约定入场费并收取入场费的事实。原告（反诉被告）胡优芹质证意见为：（1）对条款理解不同；（2）租金是否递增证据不全；（3）对入场费无阐述，不予认可。双方签订合同是在自愿、平等的基础上签订的，作为商业活动应当严格按照合同约定，故对该组证据的证明目的本院予以采信。证据2.公证书、证人证言、客户资料单。证明目的：（1）被告（反诉原告）恒信公司在招租时明确告知进场需交纳入场费且不退，否则不予租赁。（2）签订合同时，被告（反诉原告）恒信公司的员工已告知即使合同期满，入场费也不退，所有商户均同意。原告（反诉被告）胡优芹的质证意见为：证人证言形式要件不予认可，与被告（反诉原告）恒信公司存在利害关系证明力低，且证人熊某某已退场，是否退还入场费不得而知。因该证据只能证明证人租赁了被告（反诉原告）恒信公司的商铺，对该证据的真实性、合同性本院予以采信，对关联性不予采信。证据3.计划表、定价表、会议签到表、临街商铺调查表。证明目的：入场费为租赁费用的一部分，收取入场费的依据和经过，侧面证明入场费不退。原告（反诉被告）胡优芹质证意见为：(1)入场费是20至25万元，以上两组证人交纳的入场费不一样；（2）无法证明入场费不退；（3）调查表中入场费为无，为何还收入场费；（4）会议签到表中的定价表有异议，我方未参加不知情。该组证据系被告（反诉原告）恒信公司单方制作，且无到会人员到庭加以证明，故对该组证据本院不予采信。证据4.证人邓某、聂某某、罗某某的证言，证明目的：被告（反诉原告）恒信公司在招租时已明确规定交纳入场费且不退。原告（反诉被告）胡优芹的质证意见为：三名证人属于被告（反诉原告）恒信公司的员工，存在利害关系，且入场费只有收据，没有发票，没有入公司的账目中，是在财务体制外设立小金库，属于不当得利。该组证人证言与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月被告（反诉原告）恒信公司对昌都市卡诺国际广场二期商铺对外招租期间，原告（反诉被告）胡优芹租赁了被告（反诉原告）恒信公司的商铺及过道。在签订租赁合同期间双方约定2015年10月1日至2016年9月30日的租金为95688元和127585元，并约定逐年递增，第二年租金为100472元和133965元，另双方约定租赁期满前30天一次性交清下一年租金至被告（反诉原告）恒信公司财务部门。签订租赁合同后，原告（反诉被告）胡优芹向被告（反诉原告）恒信公司支付了押金20000元及入场费310000元，在2015年8月15日交纳商铺租金55688元，过道租金20000元，在2016年9月11日将余下租金交清。本院认为，原告（反诉被告）胡优芹从被告（反诉原告）恒信公司处租赁昌都市卡若区卡若国际广场商铺，是双方在自愿、平等的基础上签订该两份租赁合同，已形成事实法律关系，对此本院予以确认。本案争议焦点为：1.收取入场费是否合理；2.租金交纳时间及是否存在房租递增的约定。原告（反诉被告）胡优芹与被告（反诉原告）恒信公司在2015年8月14日和2015年9月26日分别签订的合同中虽未约定入场费，但原告（反诉被告）胡优芹在签订合同前将入场费310000元交给被告（反诉原告）恒信公司，故认定该入场费是在双方协商同意的前提下交纳。关于入场费是否退还的问题，原告（反诉被告）胡优芹未向本院提供相关证据予以证明，且根据昌都市场普遍交易习惯，认定该入场费不予退还，故对原告（反诉被告）胡优芹要求被告（反诉原告）恒信公司退还入场费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）恒信公司反诉要求原告（反诉被告）胡优芹支付2016年10月1日至2017年9月30日租金的诉讼请求，在二份合同中第三条第3款中约定“租金每年一次性付清，从第二年按每年商铺标底递增标准的（5-7）%交租。租赁期满前30天一次性交清下一年租金至甲方公司财务部门。”从该条款中可以认定每年租金需提前30天一次性交清，即2016年9月30日至2017年10月1日的租金需在2016年8月付清，故对被告（反诉原告）恒信公司要求原告（反诉被告）胡优芹交纳第二年的租金133965元及100472元，合计234437元的诉讼请求，本院予以支持。对被告（反诉原告）恒信公司反诉要求原告（反诉被告）胡优芹支付2016年10月1日至2017年9月30日租金的逾期利息9377.48的诉讼请求，因合同中未约定逾期利息，且无其它证据加以佐证，故对被告（反诉原告）恒信公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告（反诉被告）胡优芹要求被告（反诉原告）恒信公司返还不当得利310000元，本院不予支持；对被告（反诉原告）恒信公司反诉要求原告（反诉被告）胡优芹支付2016年10月1日至2017年9月30日商铺租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）胡优芹向被告（反诉原告）昌都市恒信房地产开发有限公司商铺租金234437元，此款限于本判决生效后一个月内付清；二、驳回原告（反诉被告）胡优芹的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3082元，由原告（反诉被告）胡优芹负担；反诉案件受理费2479元，由原告（反诉被告）胡优芹负担2355元，由被告（反诉原告）昌都市恒信房地产开发有限公司负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏昌都市中级人民法院。审判长 张 铁 球审判员 巴桑拉姆审判员 仁青曲珍二〇一七年二月二十三日书记员 益西曲珍