苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初526号原告:高林荣，男，1960年7月13日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：薄小明，江苏德富信律师事务所律师，特别授权。被告：徐培良，男，1969年4月19日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：章敏，江苏旭展律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗思蕖，江苏旭展律师事务所实习律师。被告：殷惠珍，女，1967年2月13日生，汉族，住苏州市相城区。被告：李福林，男，1963年12月4日生，汉族，住苏州市相城区。第三人：苏州市相城区元和房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区元和街道富元路1380号。法定代表人：尤才元。委托诉讼代理人：杨东林，公司员工。原告高林荣与被告徐培良、殷惠珍、李福林，第三人苏州市相城区元和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判。因被告殷惠珍、被告李福林下落不明，本院将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长并主审，人民陪审员邱玉芳、曹凤珠参加评议，并向被告殷惠珍、李福林公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料。本案于2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告高林荣及其委托诉讼代理人薄小明、被告徐培良及其委托诉讼代理人章敏、第三人苏州市相城区元和房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨东林到庭参加诉讼。被告殷惠珍、被告李福林经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高林荣向本院提出诉讼请求，1、判决原告与被告殷惠珍、李福林签订的房屋买卖合同合法有效；2、第三人协助将坐落在苏州市相城区安元佳苑小区7幢203室产权登记至被告徐培良，被告徐培良取得产证后将上述房屋的产权登记至被告殷惠珍、李福林，再由被告殷惠珍、李福林协助将上述房屋产权登记至原告名下；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告徐培良于2002年11月1日将拆迁安置购房票出卖给被告殷惠珍、李福林，被告殷惠珍、李福林向房产公司购买了讼争房屋，后该两被告于2004年9月30日将房屋出卖给原告，原告装修后居住至今。讼争房屋已能办理产权登记，但三被告始终不肯将产权登记至原告名下，故向法院起诉。被告徐培良辩称，1、被告徐培良不是本案适格被告；2、原告诉讼请求的内容超越了其享有的诉讼权利；3、购房证转让过户协议中，被告徐培良并未签字，其也从未见过该份协议的原件，该份协议对其不产生效力；4、作为被告徐培良的妻子金建英，从未同意出售诉争房屋；5、本案涉及法律关系复杂，原告所主张的只涉及其与被告殷惠珍、李福林间的房屋买卖合同关系，故根据一案审理一种法律关系的原则，原告的请求超出了权利范围。要求驳回原告对被告徐培良的起诉。被告殷惠珍、李福林均未作答辩。第三人苏州市相城区元和房地产开发有限公司述称，涉案房屋可以办理产权转移登记，我方将根据法院的判决书履行协助义务。经审理查明，2002年11月1日，以被告李福林为转入方（甲方）、被告徐培良为转出方（乙方）签订《购房证转让过户协议》，约定：由拆迁户徐培良将拆迁购房证转让给甲方所有，转让费由甲方成交后一次性全额现金支付清楚，以后不论转让费有浮动，双方均不得异议和违约。协议上甲方由被告李福林签名，乙方由“李顺龙代”，并留有“徐培良”字样。2003年1月23日，以第三人为卖方（甲方）、徐培良为买方（乙方），签订《拆迁安置房购销合同》，约定：乙方购买甲方拆迁安置房坐落于“唐家村地段元和中心村”小区7幢203室，建筑面积123.35平方米，计127667.25元，另购自行车库22.68平方米，计17463.6元；代收契税2553.35元、电子门费500元，合计148184.2元；签合同时，乙方应支付定金70000元，甲方将于2003年4月底前交房，合同上甲方由第三人加盖公章，乙方由徐培良签名字样。2003年1月23日，以被告徐培良名义向第三人交纳定金70000元；2003年1月28日，以被告徐培良名义交纳房款57667.25元、车库款17463.6元、电子门款500元、契税2553.35元，现4份收据和发票均由原告持有。2003年1月28日，第三人与徐培良间签订《安置房移交书》并交房，购买户一方由被告李福林代为签名。2004年9月30日，以原告为转入方，被告殷惠珍、李福林为转让人签订《协议》1份，约定：被告殷惠珍、李福林将涉案房屋（包括车库）转让给原告，被告殷惠珍、李福林将协助办理房产证手续，费用由原告承担。同时，被告殷惠珍出具收条1份，确认收到原告房款303168元。另查明，被告殷惠珍、李福林于2004年2月2日登记结婚。涉案房屋和车库位于苏州市相城区××室和车库16，均于2006年3月28日取得初始登记，登记所有人为本案第三人，房屋建筑面积为123.14平方米、车库建筑面积为23.45平方米；房屋和车库均于2007年9月2日取得国有土地使用权分割转让许可证。上述事实，由原、被告的身份信息，第三人的企业登记信息，《购房证转让过户协议》，《拆迁安置房购销合同》，《安置房移交书》，《协议》、收条、收据、契税发票、房屋登记证明、国有土地使用权分割登记证明以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，被告徐培良陈述，本案中《购房证转让过户协议》、《拆迁安置房购销合同》上的签名均非本人所签；当初房屋拆迁，可安置2套房屋，其中1套即为涉案房屋，购房凭证由其父亲“徐土泉”掌握；其事后了解其父亲由李顺龙介绍出售了购房凭证，转让价格其不知道；在出卖购房凭证至今十余年间未提起过诉讼，去找被告殷惠珍、李福林但未能找到。第三人陈述，《拆迁安置房购销合同》是否由被告徐培良亲自所签，其不得而知；如要办理产权转移登记，其仅能协助办至《拆迁安置房购销合同》和相关购房发票载明的人员名下；涉案房屋办理转移登记可能尚需交纳车库的契税以及办证费，约1000元左右；虽合同约定面积和登记面积有所差异，但应该不涉及房价补差。原告陈述，被告殷惠珍、李福林购得购房凭证后，由被告殷惠珍、李福林直接向第三人支付了相应房款及契税等，并直接签订《安置房移交书》获得房屋，后房屋和票据均由被告殷惠珍、李福林交付原告，原告装修后入住至今已有十多年。原告另表示，被告徐培良将产权转移登记至被告殷惠珍、李福林的相关费用由其垫付，被告殷惠珍、李福林转移至原告名下的费用由其承担。本院认为，被告徐培良家庭拆迁，得安置房屋购买权。被告李福林通过签订《购房证转让过户协议》的方式，取得了涉案房屋的购买权。根据目前证据，可认定涉案房款和契税均由被告李福林交纳，并由被告李福林直接取得了房屋。被告徐培良虽辩称相应《购房证转让过户协议》、《拆迁安置房购销合同》均非其本人签名，涉案房屋的购买权由其父亲出买，但相应交易已经过十多年，在此期间被告徐培良亦未通过诉讼表示反对，应可认定被告徐培良对此交易予以认可。故被告李福林取得涉案房屋的所有权应为合法有效。被告殷惠珍、李福林在取得房屋后又转让给本案原告，双方协议为真实意思的表示，应为合法、有效。原告的该诉讼请求，应予支持。应涉案房屋已可办理产权登记，且第三人只能根据《拆迁安置房购销合同》和相应房款票据所显示的交款人办理产权转移登记，根据诚实信用原则，被告徐培良应将房屋产权登记至本人名下后转移登记至被告殷惠珍、李福林名下，被告殷惠珍、李福林亦应在取得产权登记后再转移登记至原告名下。根据本案情况，原告购买了尚未取得登记的房屋，且被告殷惠珍、李福林未到庭应诉，故对第三人将房屋登记至被告徐培良名下的费用和可能尚欠的税费等以及被告徐培良将产权转移登记至被告殷惠珍、李福林名下的费用，均由原告垫付，原告可向被告殷惠珍、李福林追偿。被告殷惠珍、李福林将产权转移登记至原告名下的费用，根据约定由原告承担。被告殷惠珍、李福林经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告高林荣与被告殷惠珍、李福林间所签房屋转让协议合法、有效。二、第三人苏州市相城区元和房地产开发有限公司协助被告徐培良将苏州市相城区安元路541号安元佳苑7幢203室和车库16号的房屋所有权和国有土地使用权登记至被告徐培良名下，于本判决生效之日起十日内履行。三、被告徐培良于本判决生效之日起二十日内将上述房屋的房屋所有权和国有土地使用权登记至被告殷惠珍、李福林名下。四、被告殷惠珍、李福林于本判决生效之日起三十日内将上述房屋的房屋所有权和国有土地使用权登记至原告高林荣名下。五、上述第二、三、四项所涉费用均由原告高林荣垫付和承担。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币5928元、公告费600元，合计人民币6528元，由被告殷惠珍、李福林负担（此款原告已垫付，本院不再退还，被告殷惠珍、李福林在判决生效后十日直接支付原告高林荣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  曹凤珠人民陪审员  邱玉芳二〇一七年二月二十四日书 记 员  顾艺纬