安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）亳民一��字第00083号上诉人（原审原告、反诉被告)：张贵翔，男，1973年1月3日生，住蒙城县。委托代理人：张灿，安徽淮中律师事务所律师。被告(反诉原告)：韩文灵，男，1954年1月30日生，住蒙城县。委托代理人：杨廷安，安徽皖大律师事务所律师。上诉人张贵翔因与被上诉人韩文灵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2011）蒙民一初字第1291号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张贵翔及委托代理人张灿，被上诉人韩文灵及委托代理人杨廷安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审认定，2010年7月20日，原被告双方签订了租赁合同，由原告张贵翔租赁被告韩文灵位于蒙城县牛群商贸城一期7号楼103号、203号、303号门面房三间用于餐饮服务。合同约定：租��期限为2年，租金为第一年66000元，首先一次性付清，以后每年随行就市，一次性在7月20日提前一个月付清。合同签订后，原告先后两次向被告支付2010年租金56000元，被告给原告出具有收条。租赁期间，原告对该房屋进行了增设一个包房，墙面粉刷、调整了房间内的灯具，换门头招牌等装饰装潢。2011年7月18日，蒙城县公证处先后出具（2011）皖蒙公证字第1864、1865号公证书，证明2011年6月24日被告曾向原告送达单方解除合同的通知，并限期搬迁租赁房间内的物品。6月27日，因原告未在合理期限内腾空房间内的物品，由公证处等人员对该房间内存放的物品进行了搬运、清点，存放于该租赁房屋的门东旁，后被原告拉走。至此，离原告第一年租期期满尚有24天。原审法院审理认为：原告张贵翔与被告韩文灵签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。然而，该合同在履行过程中产生以下争议：争议1，原告是否拖欠被告租金1万元。庭审中经证人刘某陈述，原告曾让其为下欠的2万元租金和被告商量延缓给付时间。原告承认自己分两次向被告支付房租，且被告出具有收条曾在其处。当庭，被告要求原告出具第一张收条，原告以收条在店中被被告拿走为由拒绝提供，其应承担举证不能的不利后果，推定出原告仍欠下被告一万元房租，扣除第一年租期未满的24天的租金4340元，原告仍欠下5660元。争议2，被告单方解除合同是否合法有效。原告在承租涉案房屋时，拖欠第一年房租一万元；原、被告合同中约定在以后每年租金随行就市，一次性在7月20日提前一个月付清，而原告于2011年6月24日仍未支付第二年租金。经被告多次催要，原告逾期仍未付，已构成根本违约，被告有权解除合同。且为避免损失的扩大���被告在原告停业、停电不能正常经营的情况下，于2010年6月24日已将该单方终止合同的解除通知送达给原告，解除合同自应送达之日起生效。争议3，原告在租赁期间，对涉案房屋中的装修装潢部分的归属与赔偿问题。合同解除时，对于租赁期间未形成附合的装饰装修物的所有权归属承租人所有，由承租人拆除。本案中，被告在原告逾期未搬迁租赁房屋中物品的情况下，在公证处的公证下，对原告的物品进行搬迁、清点和存放，并无不当。公证处证明，该物品已被原告拉走。原告未提供证据证明被搬迁物品遭受损失。对于已形成房屋附合装修物的处理，因双方在合同中没有约定，依据法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期间内装修残值损失的，不予支持。综上所述，原告要求被告继续履行合同、赔偿其损失9万元的诉讼请求，证��不足，不予支持。被告要求原告支付拖欠租金一万元的反诉请求，事实清楚、证据充分，扣除第一年租期未满24天的租金，予以支持5660元。判决：一、驳回原告（反诉被告）张贵翔的诉讼请求。二、原告（反诉被告）张贵翔于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）韩文灵房租人民币5660元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，反诉费50元，由原告张贵翔承担。宣判后，张贵翔不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认为上诉人应在2011年7月20日提前一个月付清第二年的房租，并据此认定上诉人构成根本违约是错误的。上诉人与被上诉人之间的租赁合同约定：租赁期限为2年，租金为第一年66000元，首先一次性付清，以后每年随��就市，一次性在7月20日提前一个月付清。上诉人认为第二年的租金的支付期限约定不明确，即没有明确是2011年7月20日还是2012年7月20日提前一个月付清。这种情况应适用合同法第二百二十六条的规定，第二年的租金支付期限应在2012年7月20日提前一个月付清。二、上诉人已经付清全部租金，上诉人与被上诉人签订合同后，就给付了被上诉人5.6万元，只欠1万元，后上诉人又把所欠的一万元给了被上诉人，上诉人已经付清了全部的租金。至于5.6万元的条据是被被上诉人拿走了或弄丢了，因为被上诉人私下配了钥匙。三、被上诉人在未通知上诉人的情况下，强行把上诉人的东西搬出并拆除店内装潢的行为是违约行为同时也是违法行为。被上诉人强行搬出上诉人财物的行为和强行拆除上诉人装潢的行为就是强制执行行为，超出了解除合同行为的范畴，因被上诉人把上诉人饭��内的物品搬出，导致搬出的物品丢失，理应由被上诉人赔偿。请求二审法院发回重审或依法改判。被上诉人答辩称，本案租赁合同约定，租金是按年度一次性支付，第一年租金66000元是提前支付，即在双方签订合同时一次性付清。以后每年的租金提前支付，即以当年租期开始的7月20日为基准日提前一个月付清全年租金。关于上诉人已经付清全部租金的说法毫无依据，双方在签订合同时，被答辩人给付租金46000元，后又付了10000元，答辩人均开具有收条，下欠10000元被答辩人一直未付。已经到了续交第二年租金的时间，被答辩人仍拖欠着第一年的一万元租金不付，在被答辩人严重违约的前提下解除合同是答辩人依法维护自身合法权益的行为，是正当的合法的。涉案房屋的地板、房屋装饰、厨房操作间的相关设施均是在张贵翔承租前，其他承租人所做，被答辩人承租后只是在大厅内简单的围了一个包间，将门头招牌上的店名调整成自己的店名。店内装潢根本不属于被答辩人所有，被答辩人无权主张。综上，原审判决事实清楚，证据充分，程序合法，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。本院认为，2010年7月20日，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，按照合同约定张贵翔首先应支付第一年的租金66000元，而上诉人张贵翔支付56000元租金后，下欠10000元一直未支付。张贵翔上诉称，合同签订后，上诉人给付被上诉人第一年的租金5.6万元，下欠的1万元租金也已经全部付清，5.6万元的条据是让被上诉人拿走或弄丢了，因为被上诉人私下配了钥匙，导致上诉人放在店内的收条和账本丢失。但被上诉人韩文灵对此不予认可，上诉人张贵翔对自己的主张亦未提供相关证据予以证明，张贵翔未尽到自己的举证责任，对其主张本院不予支持。张贵翔未按照约定付清租金，属于违约，韩文灵要求解除合同，收回房屋的诉讼请求，应予以支持，张贵翔称违约责任在被上诉人韩文灵一方，无证据证明，其上诉理由不能成立。上诉人张贵翔又称，被上诉人在未通知上诉人的情况下，强行把上诉人的东西搬出并拆除店内装潢的行为也是违约行为同时也是违法行为。因被上诉人把上诉人饭店内的物品搬出，导致搬出的物品丢失，可以由被上诉人适当赔偿，但对于丢失的物品有哪些，其损失价值是多少，上诉人亦未提供证据予以证明，其损失数额无法认定，对张贵翔的这一上诉请求无法支持。原审认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2010元，由上诉人张贵翔��担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 亮审 判 员  苏维丽代理审判员  陈 芹二〇一二年三月十六日书 记 员  韩 雪-?--?-