广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初22040号原告：黄金华，男，1983年6月20日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。委托诉讼代理人：邱昌亮、朱福春，均为广东容桂律师事务所律师。被告：吴丽仪，女，1987年4月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：朱镇国，男，1986年7月28日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。两被告共同委托诉讼代理人：罗海源，广东真善美律师事务所律师。原告黄金华诉被告吴丽仪、朱镇国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案受理后，依法由审判员刘德剑适用简易程序独任审判，于2017年2月20日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人邱昌亮，两被告共同委托诉讼代理人罗海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖合同》；2.两被告向原告双倍返还定金40000元；3.两被告赔偿原告违约金29000元；4.两被告赔偿原告律师代理费5000元；5.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年9月19日，原告与被告吴丽仪通过中介（天之龙）达成合意，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其名下位于佛山市顺德区容桂街道办事处海尾社区居委会文海中路3号凯蓝名都45号楼3梯1203的商品房（以下简称凯蓝名都1203号房）以290000元的价格出让给原告。签订合同后，原告向被告吴丽仪支付购买定金20000元。签订后，被告朱镇国因不在顺德，没有在合同文本中签名，但是被告朱镇国在电话中承诺同意出让房产，并随后在文本补签名。但是被告在收取原告定金后没有按合同约定履行义务。原告曾于2016年10月17日书面催告被告履行合同义务，但被告一直无理拖延。被告拒不履行构成违约，原告在与被告沟通中，被告同意承担违约责任，包括承担原告律师费。两被告答辩称，一、原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，不应履行。理由如下：1.本案所转让的房产是两被告共同共有，并且被告朱镇国在同等条件下享有优先购买权。原告没有经被告朱镇国同意签得该房屋买卖合同，损害被告朱镇国的利益，合同无效；2.原告明知该房产已抵押给顺德农商银行，未经抵押权人同意该房产不能买卖，合同无效。3.原告是房地产经纪人员，原告购买该房产的目的不是为了自住，而是为了低价购买高价卖出，以赚取高价。原告的行为违反了《房地产经纪管理办法》第25条第二项的规定，买卖行为违法，合同无效。二、原告明知上述无效的情形仍与被告吴丽仪签订《房屋买卖合同》，造成责任的过错方在原告，责任应由原告承担。三、因合同无效不应履行，不存在被告违约，被告吴丽仪同意返还原告的20000元定金。四、原告要求赔偿违约金29000元的请求没有法律依据，不应支持。因为合同无效，因此支付违约金的约定无效，而且造成合同无效的过错在原告。五、原告要求支付律师费没有依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原、被告提供的证据材料，来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，两被告原为夫妻关系，两人于2012年11月8日登记离婚。两被告共同共有凯蓝名都1203号房。2016年9月19日，被告吴丽仪（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿把凯蓝名都1203号房出售给乙方，顺德农商银行容桂支行设定抵押及没有查封；房屋成交总价为290000元；甲乙双方于2016年9月19日签订本合同，并于当天乙方支付甲方购房定金20000元，2016年9月30日前，甲方到顺德公证处办理该房屋的委托买卖公证委托书，甲方委托李浩代为出售该房屋、收取该房屋的购房余款；乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，甲乙双方于2016年10月30日前按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续；2016年12月10日前，甲乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续，购房余款180000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入甲方账户；甲方确认买卖该物业的真实性并签订本合同，物业权属人朱镇国于签订合同起于甲方签订本合同起5日内未补签名或不履行本合同条约的，则甲方必须承担本合同的违约责任；本合同签订后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项，并按合同约定的总价的10%赔偿给乙方，本合同自动解除。合同另对过户税费承担等事项进行了约定。原告及被告吴丽仪在合同上签字。合同签订当天，原告向被告吴丽仪支付购房定金20000元，被告吴丽仪出具收据确认收款。合同签订后，被告朱镇国未在合同上补签名。被告吴丽仪亦反悔并拒绝履行上述合同约定义务。原告于2016年10月17日向被告吴丽仪发出《履约敦促函》，催促两被告履行合同义务。但两被告至今未履行上述《房屋买卖合同》。原告遂于2016年12月23日向本院提起诉讼，本院于2017年1月18日将起诉状副本送达给被告吴丽仪。庭审中，原告确认选择适用违约金条款。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告吴丽仪未经另一共有人朱镇国同意擅自转让共同共有的房屋，属于无权处分，但原告与被告吴丽仪签订的《房屋买卖合同》属两人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告吴丽仪未能按照合同约定履行转让义务，且在原告经催告后在合理期限内仍未履行，构成根本违约，故原告诉求解除合同并要求被告吴丽仪承担违约责任，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，经本院释明，原告选择适用违约金条款，属于当事人对自身民事权益的处分，本院予以准许。《房屋买卖合同》第1.1条约定，甲方反悔拒绝转让房屋的，甲方按本合同约定的总价的10%赔偿给乙方。依据法律规定及上述合同约定，被告吴丽仪应向原告支付29000元的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故依据上述规定，被告吴丽仪收取原告20000元定金应当予以返还。原告主张被告吴丽仪赔偿律师费5000元，因无合同依据，本院不予支持。被告朱镇国并未在《房屋买卖合同》上签字，其并非合同当事人，故原告主张被告朱镇国承担违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十六条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄金华与被告吴丽仪于2016年9月19日签订的《房屋买卖合同》；二、被告吴丽仪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄金华返还定金20000元，并支付违约金29000元；三、驳回原告黄金华其他诉讼请求。本案受理费减半收取为825元（原告已预交），由原告黄金华负担215元，由被告吴丽仪负担610元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘德剑二〇一七年二月二十日书记员  宋晓贲