重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初2633号原告：刘华蓉,女,1976年5月17日出生,住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：刘汝涛（系原告侄女），1987年3月2日出生，住重庆市长寿区。被告：重庆远大置业有限公司,住所地武隆县巷口镇芙蓉中路20号2单元8-4,统一社会信用代码915002326761145698。法定代表人：张璞，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭剑，男，1964年11月9日出生，该公司职工，住四川省成都市青羊区。第三人：李晓东，男，1977年11月24日出生，住重庆市沙坪坝区。原告刘华蓉与被告重庆远大置业有限公司、第三人李晓东商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员张新芳担任审判长与人民陪审员赵兵、唐朝臣依法组成合议庭，于2016年10月18日、11月25日两次公开开庭审理了本案。第一次庭审原告刘华蓉及其委托诉讼代理人刘汝涛到庭参加了诉讼，被告重庆远大置业有限公司经依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。在第一次庭审后，因李晓东与本案处理具有利害关系，本院依法追加李晓东为本案第三人并通知其出庭应诉。第二次庭审原告刘华蓉及其委托诉讼代理人刘汝涛、被告重庆远大置业有限公司的委托诉讼代理人郭剑均到庭参加了诉讼，第三人李晓东经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。在庭审结束后原告刘华蓉、被告重庆远大置业有限公司向本院提交和解一个月的申请，现和解时限已到，双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告刘华蓉向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告立即向原告交付位于重庆市武隆县XXX镇XX号XX幢X-X的房屋；2.判决被告立即为原告办理位于重庆市武隆县XXX镇XX号XX幢X-X的房屋的产权过户手续；3.判决被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将要求交付房屋及办理产权登记手续的时间变更为2017年3月31日前，同时将办理产权过户手续明确为办理房屋产权登记手续，取得登记受理单。事实和理由：2015年8月10日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市武隆县XXX镇XX号XX幢X-X的房屋出售给原告。合同中约定被告应当于2015年12月31日前向原告交付所购房屋，并于合同签订之日起30日内向房屋所在地的房屋登记机构申请办理《房地产权证》。合同签订后，后原告一次性向被告交付了购房款，被告拒绝向原告交付房屋及办理产权过户手续，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告刘华蓉向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1.《重庆市商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同，被告应当履行交付房屋及办理房产证的义务；2．重庆远大置业有限公司专用收据三张及重庆XX物业管理有限公司收据一张，拟证明原告向被告缴纳购房款346971元及契税、大修基金15719.73元，缴纳房屋装修款66320元；3.装修工程委托书一份，拟证明原告委托重庆XX装饰工程有限公司对本案房屋进行装修，装修后由被告代为经营、管理；4.房屋租赁合同一份，拟证明原告购买房屋并装修好后租赁给被告作为酒店使用，被告支付租金给原告；5.民事裁定书一份，拟证明本案房屋在法院进入执行程序后，原告对涉案房屋提出执行异议，被裁定驳回异议。被告重庆远大置业有限公司答辩称，原告与我公司签订房屋买卖合同属实，但办理房屋产权有一定难度，2014年3月我公司与第三人李晓东因借贷关系将房屋30-40套办理了抵押手续，具体是将房屋网签备案给李晓东，现在我公司的借款至今没有归还，李晓东不同意解除网签备案，因此没有给原告办理房屋产权登记。被告重庆远大置业有限公司向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1.（2015）武法民初字第02049号民事判决书一份，拟证明我公司与李晓东存在借贷关系。第三人李晓东未向本院提交答辩状亦未提交证据。经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据依法予以确认：对于原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、装修工程委托书、房屋租赁合同、民事裁定书各一份，收据四张，被告重庆远大置业有限公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。对于被告提交的（2015）武法民初字第02049号民事判决书一份，原告刘华蓉对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。经审理查明，2014年3月20日，被告重庆远大置业有限公司与第三人李晓东签订《借款合同》，合同约定：“1.借款金额600万元；……3.借款期限半年，从2014年3月21日起至2014年9月20日止；4.借款担保：以XXXX楼盘中已办理房屋产权证暂未出售的房屋31套作抵押担保（详见附后清单）”。2014年6月5日、9月30日，被告重庆远大置业有限公司两次向第三人李晓东分别借款300万元。经被告重庆远大置业有限公司与第三人李晓东对账确认，截至2015年9月20日的借款利息已支付，已偿还本金201.1万元，尚欠李晓东的本金为1098.9万元。因被告重庆远大置业有限公司到期未还款，第三人李晓东向本院提起诉讼，2015年10月15日，本院作出（2015）武法民初字第02049号民事判决：“一、被告重庆远大置业有限公司在本判决生效后10日内支付原告李晓东借款1098.9万元及利息（从2015年9月21日起按年利率24%计算至付清时止）；二、被告张璞对被告重庆远大置业有限公司的借款1098.9万元及利息承担连带责任；三、驳回原告李晓东的其他诉讼请求”。2015年8月10日，原告刘华蓉（合同乙方）与被告重庆远大置业有限公司（合同甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同第二条甲方销售的商品房为下列第（2）项：……2.预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房坐落为：重庆市武隆县XXX镇XX号XX幢X-X；……（四）本商品房建筑面积66.32平方米；……（六）本商品房用途为住宅，属于成套住宅。第四条购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交金额为346971元。第五条付款方式及期限：（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额346971元整，（1）与2015年8月10日一次性付清总房款346971元。第七条交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限：1、属现售商品房的，甲方应在2015年12月31日前，将商品房交付乙方使用；（二）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺：1、甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。2、甲方关于本商品房抵押情况的声明为下列第2项：……（2）本商品房没有设定抵押权。第十三条关于办理产权登记的约定：1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2015年8月10日，原告刘华蓉（合同乙方）与被告重庆远大置业有限公司（合同甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》附件五：《合同补充协议》。该补充协议第四条、双方同意本合同第七条补充如下：该商品房交付时应符合如下条件：该工程通过质量竣工验收，取得《单位工程验收合格表》。第九条、双方同意本合同第十三条补充如下：（一）将第2款内容变更为“自本合同第七条约定的交付使用之日起90个工作日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”2015年8月10日，原告刘华蓉向被告重庆远大置业有限公司交纳购房款346971元、契税10409.13元、大修基金5305.6元、权证印花税5元，原告刘华蓉向重庆XX物业管理有限公司交纳装修费用66320元。同日，原告刘华蓉（合同出租人、甲方）与重庆XXX商业管理有限公司（合同承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其购买的房屋租赁给乙方作为酒店经营使用。同日，原告刘华蓉（合同甲方）与重庆XX装饰工程有限公司（合同乙方）签订《装修工程委托书》，合同约定甲方委托乙方将甲方在重庆远大置业有限公司所购的房屋全权委托给乙方代为办理清水房的验收及交接房手续，乙方代为装修。因第三人李晓东的借款未获履行，李晓东向本院申请强制执行。2016年8月22日，本院作出（2016）渝0232执异1号执行裁定书，该裁定主要查明以下事实：“本院因李晓东诉重庆远大置业有限公司民间借贷纠纷一案于2015年9月29日以（2015）武法民初字第2049号民事裁定书裁定查封了重庆远大置业有限公司位于武隆县仙女山银杏大道57号房屋若干，其中90幢1-6房屋住宅一套属刘华蓉向重庆远大置业有限公司购买，双方于2015年8月10日签订了合同，刘华蓉按合同约定一次性支付了房款，但该合同未办理网签和备案登记。在签订合同前此套房屋已网签给李晓东，现此网签仍然存在。2016年1月本院受理了李晓东申请执行重庆远大置业有限公司借款合同纠纷一案，2月刘华蓉向本院申请执行异议，要求解除查封。在审查中，刘华蓉坚持要求解封，李晓东以案件未执行兑现和该套房是先卖给他并网签的，不同意解封，双方协商未果。……2016年8月22日，本院作出（2016）渝0232执异1号民事裁定，裁定驳回案外人刘华蓉的异议。”另查明，2014年9月15日，被告重庆远大置业有限公司开发的XXXX住宅X期X#-X#楼，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。原告刘华蓉购买的商品房对外销售房号为X幢X-X，在派出所备案房号为XX幢X-X。再查明，原告刘华蓉与被告重庆远大置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中，该合同第二条甲方销售的商品房为下列第（2）项是书写错误，原、被告明确为第（1）项：现房。2016年9月12日，原告刘华蓉向本院提出前述诉讼请求。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：关于本案中的涉案房屋已抵押担保给第三人李晓东的情况下，原告刘华蓉要求交付房屋及办理产权登记手续能否得到支持的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告刘华蓉与被告重庆远大置业有限公司经协商一致自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及附件《补充协议》，原告刘华蓉在合同签订时一次性支付了购房款及契税、大修基金等费用。从双方签订商品房买卖合同的内容及行为来看，符合一般房屋买卖的所有构成要件，足以认定商品房买卖是真实的意思表示，原、被告之间形成了商品房买卖合同关系，该合同合法有效，应当受到法律的保护，原、被告应当按照合同的约定享有权利、履行义务。现在涉案房屋已网签给第三人李晓东，原告刘华蓉要求交付房屋及办理产权登记手续能否得到支持。对此，本院作如下评判：一、被告与第三人李晓东以案涉商品房作为抵押担保，该抵押担保设立在原、被告签订商品房买卖合同之前。从被告提交的（2015）武法民初字第02049号民事判决书显示，该抵押担保是《借款合同》的具体条款，设置抵押担保条款并不意味着第三人可以任意处置抵押财产，抵押担保财产在未经法定程序处置前仍然属于被告的财产，财产的权利主体没有发生转移。二、虽然被告将本案中争议的房屋给第三人在不动产登记机构办理了网签，但是网签只是房地产管理部门的房屋买卖规范措施，不能达到建立了商品房买卖关系的法律效力。被告与第三人李晓东办理网签并非基于买卖商品房的目的，双方未签订过商品房买卖合同或者达成商品房买卖的协议，被告与第三人李晓东之间是借贷关系，不符合商品房买卖关系基本构成要件，第三人李晓东不能基于与被告之间的网签取得该房屋的所有权。三、原告在购买武隆县XXX镇XX号XX幢X-X商品房时，被告没有将在待售商品房上设置有抵押担保的情形，原、被告签订的重庆市商品房买卖合同中明确该案涉房屋没有设置抵押权，原告有理由相信该房屋在出售时没有任何权利瑕疵。作为商品房交易市场的普通购房者，原告并不清楚被告在融资开发过程中的真实情况，被告隐瞒待售房屋实情对原告是不利的，原告的买房行为真实、合法有效，应当保护正常、真实的市场交易行为。被告与第三人之间的借贷纠纷已经法院依法判决，应当通过正常的法律程序维护自身的合法权益，对于虽办理网签但并不存在商品房买卖关系的情形，本院不予支持其取得房屋产权。四、被告在2014年9月已经取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，具备了交付的基础。原、被告购房合同中交房期限是2015年12月31日，庭审中被告向原告说明2017年3月可交房、5月可办房产证后，原告将交房及办证时间均变更在2017年3月31日，被告没有异议。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告没有按照合同约定向原告交付房屋及办理房屋产权登记手续，应当承担相应违约责任，对于原告刘华蓉要求交付房屋及办理房屋产权登记的请求予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆远大置业有限公司在2017年3月31日前向原告刘华蓉交付位于重庆市武隆区XXX镇XX号XX幢X-X的商品房；二、被告重庆远大置业有限公司在2017年3月31日前为原告刘华蓉办理位于重庆市武隆区XXX镇XX号XX幢X-X的商品房产权登记手续，向房屋所在地土地房屋登记机构提交规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案案件受理费80元（原告刘华蓉已预交），由被告重庆远大置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张新芳人民陪审员  赵 兵人民陪审员  唐朝臣二〇一七年二月二十七日（院印）书 记 员  胡陶燕