四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)自民二终第14号上诉人﹙原审原告﹚李晓旺，男，汉族，1970年6月17日出生，个体工商户，住富顺县。委托代理人胡寿华，四川希正律师事务所律师。被上诉人﹙原审被告﹚李明权，女，汉族，1955年12月25日出生，个体工商户，住富顺县。委托代理人刘云九，四川顺安律师事务所律师。原审第三人四川省富顺县华富商业联合公司。法定代表人张代昆，经理。上诉人李晓旺与被上诉人李明权、原审第三人四川省富顺县华富商业联合公司（简称华富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市富顺县人民法院﹙2011﹚富民一初字第2108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年2月29日公开开庭审理了本案。上诉人李晓旺及其委托代理人胡寿华，被上诉人李明权及其委托代理人刘云九，原审第三人四川省富顺县华富商业联合公司的法定代表人张代昆到庭参加诉讼，本案现己审理终结。原审法院查明，2002年6月10日，原告李晓旺与第三人华富公司签订《富顺县华富商业联合公司内部承包合同》约定：承包时间从2002年6月22日至2005年6月20日止叁年。该承包合同实质内容为房屋租赁合同，李晓旺租赁华富公司所有的现坐落于富世镇马门口街110.78平方米的两间营业用房。2003年12月，华富公司张贴了出售富顺县富世镇马门口街3号楼底层第2、3号门面房的公告。2004年3月，李明权之妹向华富公司表示购房意愿后进行了多次磋商。2004年7月6日，李明权与华富公司签订《房屋出售合同》约定：华富公司同意将马门口3号楼底层第2、3号门面出售给李明权，全价为肆拾捌万元正。李明权首期交纳房款贰拾肆万元正，房租双方各收壹仟壹佰元，余额在交付房产证时一并完清。华富公司租给别人经营期于2005年6月20日到期，华富公司将房屋交给李明权。此后，李明权按约定支付华富公司24万元后收取其转交的租赁房屋一半租金至2005年2月止，共8250元。2005年4月，华富公司以公司职工对出售门面房有意见为由，要求解除与李明权房屋出售合同，并拒绝交付房屋，李明权因此向本院提起诉讼。2005年12月4日，该院以（2005）富民一初字第1000号判决书确认华富公司与李明权签订的房屋出售合同有效，限期华富公司交付房屋，李明权支付余款。判决生效后，华富公司向检察机关提出申诉，因检察机关抗诉而进入再审。再审期间，富顺县华富联合食品厂于2006年7月24日以争议房屋属于自己所有为由向该院提起确权诉讼，要求华富公司返还房屋。同年8月，再审案件因此中止审理。2008年12月4日，自贡市中级人民法院作出(2008)自民二终字第19号判决，维持了该院（2006）富民一初字第209号判决，将争议房屋明确为华富公司所有，终审判决确定富顺县华富联合食品厂对该房屋不具有所有权。2009年9月，再审案件恢复审理，本院以（2006）富民一再字第10号判决维持了（2005）富民一初字第1000号判决。华富公司仍不服而上诉，上诉期间，2009年12月，李晓旺认为华富公司出售承租房屋的行为侵犯了自己享有的承租人优先购买权而起诉到本院，该案在该院审理期间，2010年2月3日，自贡中级人民法院作出终审判决维持了本院作出的（2006）富民一再字第10号判决，确认李明权与华富公司之间签订的房屋买卖合同有效。最终确认李明权享有对诉争房屋的所有权。在该案再审期间，李晓旺曾到本院审判监督庭询问了解该案的审理情况，李晓旺应当知道，第三人已出卖了租赁房屋。2010年5月21日，富顺法院作出（2010）富民二初字第58号民事判决：驳回李晓旺要求确认享有承租房屋的优先购买权，李晓旺不服该判决结果，依法上诉。2011年8月28日，自贡市中级人民法院作出（2010）自民三终字第79号民事判决：驳回李晓旺的上诉请求，维持原审判决。2010年7月14日，李明权取得了诉争房屋的所有权证书。原审法院认为：由于本院于2005年12月4日作出的(2005)富民一初字第1000号民事判决，在发生法律效力后，李明权已依法享有购买的第三人房屋的所有权，虽然第三人华富公司在向检察机关申诉，使案件进入再审，在再审终审判决前，诉争房屋的所有权关系无从确定回转给第三人所有，其所有权关系并未发生转变，因此第三人对该房屋不应享有所有权和相应的处分权。李晓旺在案件再审期间，曾到法院了解相关情况，并在此后另行提起相关诉讼，因此应推定李晓旺已明确知晓第三人对该房屋不应享有所有权和相应的处分权。2009年6月30日，第三人在知道自己对该房屋不享有所有权和相应的处分权，李晓旺也应当知道该事实，但未经房屋所有权人李明权同意的情况下，双方仍继续签订租赁合同关系应属恶意串通，故意损害李明权的财产所有权利益，其行为应确定为无效，不应受法律保护，因此李晓旺与第三人于2009年6月30日签订的《富顺县华富商业联合公司承包门市合同》应属无效合同，该合同约定的权利、义务关系对李明权不产生相应的约束力，李明权不应履行李晓旺与第三人签订的房屋租赁合同所约定的一切义务。尽管根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，显然，应当在合法的租赁关系基础之上，才能适用该规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第（二）项，第五十六条之规定，判决，驳回李晓旺的诉讼请求；受理费减半收取1470元，由李晓旺负担。宣判后，李晓旺不服，向本院提起上诉，请求撤销四川省自贡市富顺县人民法院﹙2011﹚富民一初字第2108号民事判决，确认李晓旺于2009年6月30日与华富公司签订的租赁合同合法有效，并履行租赁合同至合同期满；诉讼费由被上诉人承担。其主要理由为，李晓旺自2002年租赁经营该房屋开始到2009年6月30日续签租赁合同止，房屋所有权人均是华富公司，租赁期间李明权与华富公司在诉讼中争议对该房屋所有权正在诉讼中，房屋所有权属谁不明确，且房屋租金均由华富公司收取，李晓旺不知华富公司没有房屋所有权和处分权。2009年6月30日李晓旺与华富公司签订租赁协议时，该房屋的房主不是李明权。李明权辩称，李晓旺于2009年6月30日与富顺华富公司签订的《承包门市合同》不是内部承包合同，应是房屋租赁合同，该合同约定租金为2200元，显示不公平，不真实，是其双方明知该房屋所有权属于李明权的情况下恶意串通，损害李明权的合法权益。请求二审法院维持原判。富顺华富公司辩称，李晓旺与该公司于2009年6月30日签订的《承包门市合同》是合法有效的，双方在签订过程中没有恶意串通的事实，一审法院的判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。本院二审查明事实与原判认定事实一致，本院予以确认。二审中，经本院多次组织调解未果，但李明权表示并同意李晓旺在判决生效后五十日内退还该房屋。。本院认为，2004年7月6日，李明权与华富公司签订的《房屋出售合同》和自贡市富顺县人民法院于2005年12月4日作出的(2005)富民一初字第1000号生效判决均确定富顺县富世镇马门口街3号楼底层第2、3号门面房归李明权所有。华富公司在明知自己对富顺县富世镇马门口街3号楼底层第2、3号门面房没有所有权和处分权，也未告知李晓旺房屋所有权发生变更，该房屋所有权归李明权所有的情况下，仍于2009年6月30日与李晓旺签订租赁该房屋的《承包门市合同》，属无权处分行为，且事后未得到权利人的追认，该合同应归于无效。上诉人李晓旺关于其与华富公司签订的租赁合同合法有效、应与现房屋所有权人李明权将该合同继续履行至约定期满的请求于法无据，本院不予支持。李晓旺应将其使用的富顺县富世镇马门口街3号楼底层第2、3号门面房退还给该房的所有权人李明权。综上，上诉人李晓旺的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款﹙一﹚项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人李晓旺负担。本判决为终审判决。审判长 李 彬审判员 王海英审判员 石政权二〇一二年四月十一日书记员 古 康