广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）��04民终108号上诉人（原审原告、反诉被告）：文伟煜，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：党全胜，广东凯邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱珍妮，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。原审第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：王文旭，总经理。委托诉讼代理人：郭桥林，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省南雄市。系该公司员工。委托诉讼代理人：余丽梅，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。系该公司员工。上诉人文伟煜因与被上诉人邱珍妮、原审第三人珠海市世华房地产代理有限���司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文伟煜的上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法驳回邱珍妮的全部反诉请求。2、本诉、反诉受理费及上诉费全部由邱珍妮承担。事实和理由如下：原审支持邱珍妮反诉请求判决解除合同错误。一、邱珍妮请求解除合同并未以涉案房屋买卖合同第十二条的约定为理由要求解除，而是以文伟煜先违约为由提出要求解除合同的反诉请求。其反诉理由根本不成立，在其反诉理由不成立的情况下应该驳回其请求而不是支持其请求。否则违反公平正义原则。一审法院以涉案房屋买卖合同第十二条的约定为理由判决解除合同完全是一审法院法官强加的理由，并非邱珍妮自已提出的理由。邱珍妮在一审过程中从未主动承认过其要求在原意对文伟煜承担违约责任并进行赔偿的前提下按此条款解除合同。邱珍妮的行为构成违约，应承担的违约责任除合同约定的违约金外，依法还应承担守约方实际损失的赔偿责任，因文伟煜请求继续履行合同，未涉及到违约责任问题，涉案房屋买卖合同第十二条实际就是违约责任的约定，并非邱珍妮非法解除合同的理由。涉及违约责任的问题完全可以由当事人双方另案解决，本案中一审法院不应越俎代庖，超越双方的起诉和反诉理由悍然下判。至于追究邱珍妮违约责任我方将另案提起诉讼。二、合同不能履行是邱珍妮违约且拒不配合所导致，文伟煜依法要求邱珍妮继续履行合同是合理的要求，是合法正义的表现，是法律应保护的权利。文伟煜并未滥用诉权。事实上有大量的支持继续履行合���的判例证明文伟煜要求继续履行合同的正当性。鉴于珠海市限购政策不能在2016年12月20日前进行网签文伟煜将丧失在珠海购买房屋的资格，上诉要求继续履行合同已不现实。但本案是因邱珍妮违约，一审法院判决不继续履行合同也是因为邱珍妮的诸多不配合的可能性所造成的。如邱珍妮积极配合完全可以在2016年12月20日大限前履行合同。因此本案相关的诉讼费应由毁约方、过错方承担。一审判决文伟煜承担本诉诉讼费及大部分的反诉诉讼费是错误的，让守约方，依法维护合法权益的一方承担几乎全部本诉反诉费，反而让过错方、毁约方无需承担，显然是违反公平正义原则的。给公民一种法律是支持过错方、毁约方，打击守约方的工具的恶劣印象。如此无原则的运用法律愣是将保护公民合法权益的法律运用成了侵害公民合法权益的惩善扬恶的恶法。特提起上诉，请求���审法院依法维护守约方的合法权益，依法来历打击破坏契约精神的毁约方，给公民还以公平正义的法律精神和保护。邱珍妮答辩称：1、原审判决适用法律正确，文伟煜上诉请求应予驳回。原审中邱珍妮提出反诉要求解除合同并赔偿违约金，根据合同法第九十六条第一款规定，自合同到达对方解除，邱珍妮已作出解除合同的表示，原审判决支持邱珍妮解除合同的判决，依法有据。另因邱珍妮提出反诉解除合同，且解除合同的条件已成就，故文伟煜原审请求邱珍妮继续履行合同、继续办理过户不符合法律和合同的约定，原审驳回其诉讼请求合法合理。至于邱珍妮依据合同是否应当承担违约责任，应另案解决，不是本案审理范围。2、原审判决正确，一审诉讼费和大部分反诉费应由文伟煜承担，文伟煜上诉理由不成立。世华公司答辩称：与原审答辩��见一致。文伟煜向原审法院起诉请求：1.邱珍妮继续履行于2016年7月7日签订的房地产买卖及居间合同，将位于珠海市金湾区春晓路XX号XX栋X单元XX04房过户到文伟煜名下；2.由邱珍妮承担诉讼费用。邱珍妮向原审法院提出反诉请求：1.依法解除邱珍妮与文伟煜及居间方世华公司三方于2016年7月7日签订的《房地产买卖及居间合同》;2.文伟煜向邱珍妮支付违约金人民币9.2万元；3.本案全部诉讼费用由文伟煜承担。一审法院认定事实：2016年7月7日，文伟煜、邱珍妮、世华公司三方签订《房地产买卖及居间合同》，约定：文伟煜通过经纪方（即世华公司）购买由邱珍妮出售的位于珠海市金湾区春晓路XX号XX栋X单元XX04房，建筑面积为91.89平方米，房产证号码为00××80（以上均以产权证和相关法律文书记载为准）；房屋成交总价为人民币92万元，定金为3万元；人民币3万元须在签署合同之同时付清作为定金；卖方应于合同约定的定金支付日起20个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续；在银行出具贷款文书之日起10个工作日内办理过户递件手续，买方须将合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书的文件（以下简称“贷款文书”）记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方；签订合同时，房屋有抵押，买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认房屋时以现状出售，如该物业是抵押状态，卖方应于签署合同后20天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用。合同第十二条还约定：如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人；如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失；买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可以选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。三方签订合同后，文伟煜于2016年7月7日支付给邱珍妮订金3万元。2016年7月8日，文伟煜委托案外人唐应香代办涉案房产交易及过户手续，该项委托于2016年7月14日被申请公证。2016年7月31日，文伟煜办理了银行出具的《个人二手房贷款初审结果函》。证人聂某为世华公司的员工，负责涉案房屋的居间销售，聂某的出庭证言称：其在2016年8月6日与邱珍妮在三灶一间茶餐厅就涉案房屋买售问题做过约谈，其间，邱珍妮说过加价，加价不成功她就不再卖房，双方对加价事���未协商一致。庭审中，邱珍妮主张文伟煜没有在银行出具贷款文书之日起10个工作日内即2016年8月12日前向邱珍妮支付首期款。文伟煜表示文伟煜未及时付款的根本原因是邱珍妮加价，加价不成要求解除合同；邱珍妮指出，在首期款支付期限之前，双方始终处于一个协商洽谈的过程，不存在邱珍妮确定不予售房的情形，且文伟煜没有按照约定支付首期款的行为并不存在其所称述的客观上无法支付的情形。此外，双方就涉案房屋的买卖是否因受到限购政策的影响而存在法律上的障碍这一事由，也存在异议。邱珍妮认为，因为房屋限购政策，外地户口必须在珠海连续不中断购买满一年以上社保，才能在珠海购买房屋，文伟煜是北京户口，又未购买社保满一年以上，文伟煜已不能再继续履行合同。文伟煜认为，涉案《房地产买卖及居间合同》是在限购政策出台前签订的，应适用之前的政策，文伟煜符合购买的条件，且同意贷款通知书可以延期。另查明，2016年8月16日，邱珍妮与唐应香有过电话通话，通话录音显示，邱珍妮表示愿意赔付文伟煜违约金，但不想卖房；但鉴于双方已经签过合同，如果文伟煜确实想买，需要加价；唐应香表示会将邱珍妮的加价要求及加价数额反馈给文伟煜，本次通话亦未达成交易结果。一审法院认为，文伟煜、邱珍妮、世华公司三方于2016年7月7日签订的《房地产买卖及居间合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。一、关于邱珍妮是否构成违约问题。证人聂某作证称，其在2016年8月6日与邱珍妮在三灶一间茶餐厅就涉案房屋买售问题做过约谈，其间，邱珍妮说过加价，加价不成功她就不再卖房，双方对加价事宜未协商一致。证人聂某作为珠海市世华房地产代理有限公司的员工，直接参与了整个交易过程，对交易情况较为了解，且聂某作为居间销售方的代表，与文伟煜、邱珍妮双方均无利害关系，故一审法院对其证言予以采信。在双方正式签订合同后，文伟煜于合同签订当天即向邱珍妮支付了定金，涉案合同自签订当天已进入履行阶段。但邱珍妮却在合同约定的购房首付款支付期限届满前提出加价要求，并表示加价不成功邱珍妮就不再卖房，邱珍妮的该行为已构成预期违约，即邱珍妮明确表示其不再依照合同约定履行其后续义务。邱珍妮违约在先，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，文伟煜可在合同履行期限届满前要求邱珍妮承担违约责任。二、关于文伟煜是否应当支付违约金问题。邱珍妮在文伟煜的首付款支付限期届满前提出加价要求，且��明其不依照合同中已约定的内容履行合同义务，该行为严重损害了邱珍妮自身的交易诚信度，直接导致了邱珍妮商业信誉的丧失。文伟煜根据邱珍妮的预期违约行为，考虑到邱珍妮已丧失商业信誉，而未按期支付房屋首付款，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第三项规定的合法行使合同履行不安抗辩权的情形，文伟煜有权不向邱珍妮支付房屋首付款。因此，邱珍妮以文伟煜未支付首付款为由，要求文伟煜支付违约金人民币9.2万元，理据不足，一审法院不予支持。三、关于合同是否解除的问题。第一、文伟煜、邱珍妮双方在涉案房屋买卖合同第十二条约定“如卖方收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失”，该条款属于“解约定金条款”，实际上约定了卖方享有合同的解除权，卖方解除合同���法律后果是双倍返还定金。因此，邱珍妮主张解除涉案合同，是行使合同解除权的行为，于法有据。第二、涉案合同属于双务合同，为促成交易，双方均需履行相应的合同义务，依照涉案合同约定的履行流程，由于涉案房屋存在银行抵押，要实现顺利实现过户，在银行的同意贷款通知书出来以后，须由邱珍妮先把贷款还清，解除抵押登记，之后双方才能进行交税过户，在上述过程中，均需要邱珍妮的密切配合才能完成。如果邱珍妮不予配合，将导致合同在强制履行过程中产生障碍，将导致履行费用过高，因此，本案不宜采用继续履行的救济方式，文伟煜可通过主张违约金或者要求赔偿损失的方式要求邱珍妮承担违约责任。综上，邱珍妮主张解除涉案《房地产买卖及居间合同》，一审法院予以支持。文伟煜主张继续履行涉案《房地产买卖及居间合同》，于法不符，��审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条第一款第（三）项、第九十三条第二款、第一百零八条、第一百一十条第（二）项的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、解除文伟煜、邱珍妮和世华公司于2016年7月7日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、驳回文伟煜的诉讼请求；三、驳回邱珍妮的其他反诉请求。一审案件受理费人民币13,000元，因适用简易程序减半收取6500元，由文伟煜负担；反诉受理费6954元，由文伟煜负担6321元，由邱珍妮负担633元。二审期间，双方均未向本院提交证据。经审理查明，2016年11月24日，珠海市住房和城乡规划建设局、��海市不动产登记中心发出《关于进一步明确限购政策执行事宜的通知》（珠规建房[2016]43号），明确“1、购房时间原则上以合同网签时间为准。2、鉴于支付凭据复杂多样，为便于操作和实际落实限购政策，凡主张属限购前已实质性交易的，须在2016年12月20日前进行商品房预（销）售合同或存量房买卖合同网上签约备案并办理相关登记手续；逾期仍主张属于限购前交易的，一律不予办理相关登记手续。”文伟煜认可其属于限购政策范围，由于《房地产买卖及居间合同》未办理网签，无法继续交易，因此合同属于客观无法继续履行。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：《房地产买卖及居间合同》是否解除以及解除原因。原审判决认定因邱珍妮在合同约定购房首期款支付期限届满前提出加价要求，其行为已经构成违约，因此文伟煜未依约支付首期款并不构成违约，邱珍妮并未对原审判决提出上诉，视为服判，因此邱珍妮无权以文伟煜违约提出解除合同。《房地产买卖及居间合同》第十二条约定：“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中任何一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，向对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价10%要求对方承担违约责任”，该条旨在针对违约行为既约定定金条款亦约定违约金条款，均是对双方履约过程中��生违约行为予以惩处，并不是给予合同任意一方享有解除合同权利，因此并非针对解除权进行约定，原审法院认定此条属于约定解除权，进而以此为由解除合同，属于认定事实错误，本院予以纠正。根据《关于进一步明确限购政策执行事宜的通知》规定，购房时间原则上以合同网签时间为准，涉案房屋交易并未在2016年12月20日之前办理相关登记手续，因此属于限购政策调整范畴，文伟煜对该事实亦予以认可，基于上述政策调整原因，《房地产买卖及居间合同》无法继续履行，因此对邱珍妮提出解除《房地产买卖及居间合同》请求，应当予以支持。关于本案诉讼费用分担问题，《房地产买卖及居间合同》解除是基于二审期间政策调整原因所致，且邱珍妮在涉案房屋交易过程中属于违约方，因此本案案件受理费用应当由双方平均分担。一审案件受理费本、反诉共计13454��应由邱珍妮负担6727元，文伟煜负担6727元，二审案件受理费13908元，由邱珍妮负担6954元，文伟煜负担6954元。综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，但针对本案结果实体处理正确，本院予以维持。上诉人文伟煜针对合同解除提起上诉，部分有理，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。一审本诉受理费人民币6500元、反诉受理费人民币6954元，共计人民币13454元，由文伟煜负担人民币6727元，邱珍妮负担人民币6727元。二审案件受理费人民币13908元，由文伟煜负担人民币6954元，邱珍妮负担人民币6954元。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  朱 玮二〇��七年二月十四日书记员  李立荣