贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0623民初1477号原告：赵廷强，男，1964年4月18日生，仡佬族，居民，住石阡县。被告：罗洪春，女，1982年1月10日生，侗族，石阡县xx局干警，住石阡县。委托代理人：胡国林，男，1971年11月15日生，仡佬族，贵州省石阡县人，石阡县xx局干警，住石阡县，系被告罗洪春之夫。原告赵廷强与被告罗洪春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵廷强、被告罗洪春及其委托代理人胡国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵廷强向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告装修残值费80000元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2012年5月2日，原、被告签订《商铺及住房租赁合同》，原告用于经营“冰雪城娱乐会所”，合同约定租赁期限为五年（即2012年5月18日至2017年5月17日止），每年租金80000元，从第三年起每年租金在上年的基础上增加10%，且每年租金应提前一个月时间将下年租金一次性付清。后因原告资金周转困难，未如期支付2016年5月18日至2017年5月17日的租金。2016年6月1日，经原、被告协商，被告同意原告在2016年8月30日付清上述租金，原告向被告出具了《承诺书》一份。但双方协商的期限未到，被告于2016年7月7日将原告正在经营的“冰雪城娱乐会所”大门锁了，原告为此向公安机关报警。2016年7月8日，被告向人民法院提起诉讼，石阡县人民法院以(2016)黔0623民初874号判决书解除原、被告签订的《商铺及住房租赁合同》，但未对房屋装修残值部分进行处理。按照双方签订合同约定的五年租赁期限未到，且双方协商的2016年5月18日至2017年5月17日的租金支付期限仍然未到，被告却不让原告经营，其行为构成违约。原告对装修部分的残值享有权利，现合同虽解除，但未对装修残值部分予以处理。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，提出前述诉请。被告罗洪春辩称,原告所述不实，从原告所写的保证和承诺书，以及生效的石阡县(2016)黔0623民初874号判决书，可知是原告未按时付租金违约。同时，原、被告签订的《商铺及住房租赁合同》约定租期结束或中途双方协商解除合同，原告（承租方）需将所租商铺及住房复原。被告没有提出要利用原告的装修残值，原告的装修对被告无利用价值，而且被告已申请石阡县人民法院对房屋复原进行执行。综上，是原告违约，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的签订《商铺及住房租赁合同》的事实，本院予以确认。对于本案合同履行的违约责任以及原告主张80000元装修残值的承担问题是双方的争议焦点，原告主张是被告违约并要求被告支付80000元装修残值；被告则认为是原告违约，合同已判决解除，要求原告恢复租赁房屋原状，并不承担支付原告装修残值。2012年5月2日，原、被告签订《商铺及房屋租赁合同》，约定双方的权利和义务，其中：一、被告罗洪春将自家房屋坐落于石阡县汤山镇大关社区河西街212号商铺五间及二楼、四楼住房各一套房屋租赁给原告赵廷强经营娱乐会所。租赁期为五年，即2012年5月18日至2017年5月17日。二、租金每年80000元，从第三年起，在上年的基础上增加10%的租金。承租方（原告）以现金支付方式支付租金，每年提前一个月时间将下一年租金交付给出租方（被告）。四、违约责任：承租方（原告）拖欠租金累计达10天，出租方（被告）可以终止合同，收回房屋。五、承租方（原告）的装修及修缮出租方（被告）概不负责，其经营情况也与出租方（被告）无关；装修不得破坏房屋主体结构，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方（原告）需将所租用商铺及住房复原。六、甲、乙双方若一方违约，赔偿违约金10000元。七、抵押金：乙方（原告）交甲方（被告）抵押金10000元，合同期满后，乙方没有损坏甲方的财产情况下，甲方如数退还乙方。合同经双方签字确认。原告在经营过程中，因2014年的洪灾受到很大影响，双方未产生争议。2015年5月18日，因被告未能交纳（2015年5月18日至2016年5月17日期间）租金96000元，原告向被告写下保证，承诺分三次交纳（2015年8月13日交30000元；2015年11月11日交30000元；2016年2月7日交36000元）。2016年1月26日，原告向被告出具欠条一份，内容为“今欠到罗洪春租金（2015年至2016年5月18日）34400元。注：本欠款限于2016年4月6日之前付清，如到期未付，罗洪春有权锁门并停止营业，所欠租金由罗洪春处理抵扣赵廷强物资。”2016年6月1日，原告及其爱人席龙琴向被告出具承诺书，内容为“本人因欠罗洪春2015年5月18日至2016年5月18日房屋租金28400元，和2016年5月18日至2017年5月18日止欠租金90000元，现保证承诺如下：1、所欠罗洪春2015年5月18日至2016年5月18日房租28400元于2016年6月30日如数付清，如不付清，由罗洪春自行处理租房内所有财产进行折抵租金，本人及家属不能干涉，合同自行终止；2、2016年5月18日至2017年5月18日止租金90000元，于2016年8月30日止付清，如不付清，由罗洪春自行处理租房内所有财产，作折价抵清租金，本人及家属无权干涉，合同自行终止；3、如有违反承诺造成一切损失由承诺人全部承担。”同年6月30日，原告未能按期支付被告租金28400元，7月7日，双方为支付租金发生争执并报警，石阡县公安局汤山派出所出警未能调解处理好，7月8日，被告向本院起诉要求解除合同，并要求原告支付租金、恢复原状、承担损失。事后两天，原告向被告姐姐支付租金24900元，被告将支付租金的诉讼请求变更为3500元，其他请求未变。2016年9月26日，本院认为原告未按约定支付被告租金构成违约，以(2016)黔0623民初874号判决书判决：一、解除原告罗洪春与被告赵廷强于2012年5月2日签订的《商铺及住房租赁合同》；二、由被告赵廷强支付原告罗洪春2015年5月18日至2016年5月17日所欠的租金3500元；三、由被告赵廷强支付原告罗洪春2016年5月18日起至实际搬出时的租金，按249元一天计算后。扣除原告罗洪春应返还赵廷强2012年两月租金13333元；四、由被告赵廷强支付原告罗洪春违约金10000元；五、被告赵廷强搬出时恢复原商铺后，原告罗洪春退还被告赵廷强抵押金10000元。判决后，原、被告双方未上诉，判决已经生效，本案被告已申请执行该判决书，本案原告已将所装修房屋可移动的财物搬走。2016年12月12日，原告向本院起诉提出前述请求，并于同年12月14日提出对装修残值进行评估，在评估的协调过程中，12月23日被告提出答辩对原告起诉的标的无异议，但认为按合同约定其不承担支付原告装修残值费，本案无评估价值，原告是拖延诉讼时间。2017年1月17日，本院进行公开开庭审理本案。庭审中，原告对被告提供原告出具的保证、欠条、承诺书要求见原件，被告提出该证据原件在前次开庭后不知放到什么地方，该组证据原件已经前次庭审质证，并经判决确认，该组证据应为有效。从(2016)黔0623民初874号判决书认定本案原告存在违约的事实，结合本案庭审原告的质证意见，本院对原告对“保证、欠条、承诺书要求见原件”的异议不予采信。庭审中，原告提出与被告电话协商，被告同意原告迟延到2016年7月7日支付租金28400元，以及在汤山派出所达成口头协议所欠租金扣除水费1500元，只欠2000元的事实，被告不予认可，原告未提供相应证据，本院不予采信。本院认为：原、被告双方签订的《商铺及住房租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，本院应予维护。合同履行前三年双方未发生争议，在第四年履行合同过程中，因原告未能按约支付租金，双方发生争议，并经本院(2016)黔0623民初874号判决书中已解除该合同，在执行该判决过程中原告向本院提起本案诉讼。对于本案合同履行过程中的违约责任以及原告主张要求被告支付80000元装修残值的问题，是本案的争议焦点。关于合同履行的违约责任问题。按合同约定，原告在2015年4月18日起一个月内，付清被告租金（2015年5月18至2016年5月17日期间）96000元，逾期10天被告可解除合同，因原告经济出现困难未能支付，原告于2015年5月18日向被告写下保证，又于2016年1月26日向被告出具欠条，后于2016年6月1日再次向被告出具承诺书，直至7月7日，为支付租金发生争执并报警，被告于7月8日向本院起诉，后本院以(2016)黔0623民初874号判决书认定本案原告仍有租金3500元未支付存在违约，并判决承担10000元违约金。原告以电话与被告协商延迟付租金而不存在违约，被告不予认可，本院对原告不存在违约的理由不予采信。在合同履行过程中，若因2014年洪灾原告受到影响，以至于影响其经营，事后可提出解除合同，而不是继续经营而不履行交租金的合同义务，这违背法律中权利与义务相一致原则，以及商事交易中要遵守诚实信用的交易原则。本院认为原告在合同履行过程中存在严重违约。关于原告要求被告支付80000元装修残值的问题。原告主张是被告违约而导致合同提前解除，要求被告支付装修租赁房屋的残值费80000元。被告认为是原告违约，同时认为原告的装修残值对被告无使用价值，被告也没有利用原告装修残值，不承担支付原告装修残值费。前面已论述合同履行过程中是原告存在违约，按原、被告签订合同的约定“承租方（原告）的装修及修缮出租方（被告）概不负责，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方（原告）需将所租用商铺及住房复原”，以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”之规定，本院对原告要求被告支付装修租赁房屋残值损失80000元的诉讼请求不予支持。关于本案诉讼过程中原告申请对装修残值进行评估的问题。原告起诉后被告还未提出答辩就要求评估，为了案件的公正处理，本院同意原告的评估。事后被告提出答辩意见，对原告起诉的标的不持异议，但认为是原告违约，同时被告并未利用原告的装修残值，不承担支付原告装修残值费。由于本案还未开庭审理，经向原、被告充分释明对起诉标的不持异议，将在诉讼过程中产生的法律后果，即被告不承担的理由不成立将按原告起诉标的赔偿，以及本案无评估价值的实际意义。同时，本案是被告申请执行(2016)黔0623民初874号判决书，要求本案原告恢复租赁被告房屋原状的过程中向本院提出诉讼，在被告对起诉标的不持异议的情况下，仍继续要求评估，有明显拖延执行的诉讼目的。本院在诉讼程序上已充分维护原告的诉讼权利，但基于本案涉及诉讼和执行的进程，最后中止了评估程序，依法进行了开庭。综上所述，原、被告签订房屋租赁合同后，在合同履行过程中是原告不按约定支付租金存在明显违约，被告没有使用原告装修残值的打算，故对原告要求被支付装修残值80000元的诉讼请求，本院不予支持。本案诉讼费由原告承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵廷强的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告赵廷强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  曹国喜二〇一七年二月二十日书记员  陈俊志