杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭西民初字第1848号原告：浙江怡泰电子电源有限公司。法定代表人：萧剑飞。委托代理人：冯济桅。被告：沈溢。委托代理人：徐建忠。原告浙江怡泰电子电源有限公司（以下简称原告）诉被告沈溢（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院2012年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯济桅、被告的委托代理人徐建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告系浙江怡泰科技大厦（以下简称怡泰大厦）的土地使用权人和建设单位。2006年11月7日，原告与被告签订了《房屋转让合同》，约定原告将怡泰大厦1202／1203／1204室转让给被告。合同签订后，被告依约支付了首期房款1434949元，原告亦交付了上述房屋。按照合同约定，被告尚需支付原告1433000元房款，经原告多次催讨未果。故起诉要求判令被告支付房款1433000元，承担本案诉讼费用。被告答辩称：原、被告之间的买卖合同合法有效，根据合同约定，被告支付完首期房款后，剩余房款办理商业按揭。根据银行与原告的约定给予被告提供购房款成数不超过购房款50%及十年的按揭贷款，在取得房屋的他项权证后发放。现原告未能办理出房屋所有权证，导致无法办理他项权证，亦无法办理银行按揭贷款手续。根据合同法的规定，被告享有先履行抗辩权。且生效判决已认定被告基于先履行抗辩权不支付原告剩余房款，合法有据。而之前法院生效判决原告承担违约金数额上已经综合考虑了被告尚有剩余房款未付的事实。故要求驳回原告的诉讼请求。原告提供了以下证据材料：1.房屋转让合同2份，证明原、被告的房屋转让合同法律关系及各自的权利义务的事实。2.民事判决书1份；3.杭州市人民政府关于集约利用和盘活工业用地的若干意见1份；4.关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定1份；5.（2008）杭西民三初字第1366号民事判决书1份；6.（2009）浙杭民终字第1717号民事判决书1份；7.（2011）浙民提字第76号民事判决书1份；证据2-7证明按现行的国家政策及生效判决，原告无法将诉争房屋分割过户给被告的事实，故房屋的他项权证按照现行的法律规定，也无法办理。以上证据经质证，被告认为，对证据1没有异议。对证据2-7的真实性、合法性没有异议，对关联性、待证目的有异议，上述6份证据可以证明原告与被告签订房屋转让合同时，对于杭州市政府的有关政策是明知的，且该部分证据不能证明在今后的50年合同期内原告无法办理房屋权证的事实，也不能免除原告根据合同约定为被告办理房屋权证等合同义务。被告提供了以下证据材料：1.土地使用权证1份；2.建设工程规划许可证1份；3.建筑工程施工许可证1份；证据1-3共同证明原告至今未履行合同约定的义务，未将房屋产权等三证办至被告名下；怡泰大厦至今未完成竣工综合验收，且原告在出让房屋时对土地性质系工业用地是明知的。4.（2011）浙杭民终字第1334、1336号民事判决书2份，证明原告之前起诉怡泰大厦其他购房者要求支付剩余房款，因原告未履行先合同义务，诉请未得到法院支持的事实。以上证据经质证，原告认为，对证据1-3的真实性没有异议，对证明对象有异议，原告已经按照合同的约定履行了交付房屋的主要的合同义务，至于房屋三证，按照现行的国家政策、生效判决，原告无法将房屋三证分割过户至被告名下。对证据4的形式真实性没有异议，对内容的真实性、合法性有异议，该判决书认定原告可以将房屋产权等三证办至被告名下，而（2009）浙杭民终字第1717号民事判决书、（2011）浙民提字第76号民事判决书均认定诉争房屋的土地使用权为工业用地，按照现行的国家政策及相关的法律规定，工业用地上所建造的房屋只能整体转让，不可以将房屋三证分割过户给被告等买受人。以上认定相互矛盾。本院对证据认证如下：对原告提供的证据1予以认定，对证据2-7的真实性予以认定。对被告提供的证据1-3的真实性予以认定，对证据4予以认定。根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2006年11月7日，买方被告（乙方）、卖方原告（甲方）、杭州名家房地产经营销售咨询有限公司（委托代理机构）三方签订一份《房屋转让合同》，合同约定：第一条、房屋基本情况：1、甲方房屋坐落于杭州市西湖区怡泰大厦1203室、1203-2室，房屋用途为办公，建筑面积120.94平方米、123.61平方米，具体以产权证载明面积为准。2、房屋性质为科研、办公楼，土地出让年限为50年。第二条、房屋转让价格：按建筑面积计算，转让价格8830元／平方米、8480元／平方米，总金额2116113元。第三条、付款方式：在签订合同三天内，乙方将首期房款1058113元存入代理方的帐户，剩余房款1058000元办理商业按揭。第四条、交房方式：乙方的首付款到达甲方的账户后20日内交房。…第八条、关于产权登记的约定：交房后甲方在十八个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。如因甲方原因造成乙方不能在十八个月内取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《契证》三证的，视为甲方违约，乙方有权按下述第（2）种约定追究甲方的违约责任。…（2）乙方不退房，甲方按照超出承诺期限已付房款每日万分之二赔偿。第九条、根据银行约定给予乙方提供购房款成数不超过50%及十年期限的按揭贷款。在取得他项权证后发放。同年11月21日，前述三方再次签订《房屋转让合同》一份，与2006年11月7日合同的主要条款基本一致，不同之处有：第一条、房屋基本情况：甲方房屋坐落于杭州市西湖区怡泰大厦1202室，建筑面积88.66平方米。第二条、房屋转让价格：按建筑面积计算，转让价格8480元／平方米，总金额751836元。第三条、付款方式：在签订合同两天内，乙方将首期房款376836元存入代理方的帐户，剩余房款375000元办理商业按揭。两份合同签订后，被告已支付房款1434949元，剩余房款1433000元未支付。原告已交付了上述房屋。目前涉案房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《契证》尚未办理。因办理商业按揭贷款所需的房屋他项权证未办出，故商业贷款亦未办理。另查明，怡泰大厦房屋的部分购买人曾分别于2008年、2010年起诉本案原告，要求法院确认双方之间的房屋买卖合同有效，并要求本案原告支付逾期办证的违约金。本院判决认定涉案房屋买卖合同有效，并支持了部分违约金请求。原告不服，上诉至浙江省杭州市中级人民法院，该院维持了一审判决。2011年2月，原告起诉怡泰大厦房屋的部分购买人，要求其支付购房剩余款项，本院认定双方之间的房屋买卖合同合法有效，根据合同约定，房屋的购买方支付剩余房款的前提是原告将涉案房屋的权属证书办理至购买方名下或办理出涉案房屋的他项权证后，购买方依此办理商业按揭贷款手续，但原告尚未履行以上合同义务，故房屋购买方对于剩余房款的支付享有先履行抗辩权。本院据此判决驳回了原告的诉请。原告不服，上诉至浙江省杭州市中级人民法院，该院维持了一审判决。本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定履行义务。根据合同约定，被告的剩余房款办理银行按揭贷款，银行按揭贷款在贷款银行取得房屋他项权证后发放。目前，涉案房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《契证》尚未办理，导致银行按揭贷款所需的他项权证无法办理，被告支付剩余房款的条件尚未成就，故原告诉请支付剩余房款的依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回浙江怡泰电子电源有限公司的诉讼请求。案件受理费17697元，由浙江怡泰电子电源有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  朱小琼人民陪审员  郑曙昌人民陪审员  王亚然二〇一二年十月十九日书 记 员  黄娟芬