安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终1223号上诉人（原审被告）：钟玉梅，女，1971年9月8日出生，汉族，农民，住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审原告）：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：钱云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：华洪涛，安徽众博律师事务所律师。委托诉讼代理人：茆恒金，安徽众博律师事务所律师。上诉人钟玉梅因与被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人钟玉梅、被上诉人万家公司的委托诉讼代理人华洪涛、茆恒金到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方共同向本院申请给予庭外和解期限三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。钟玉梅上诉请求撤销原判，改判驳回万家公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉租赁合同系万家公司采取欺骗手段与其前夫签订，钟玉梅非签订合同当事人，该合同应属无效合同。2.案涉房屋竣工日期为2014年12月，一审认定案涉商场于2013年5月1日开业无事实依据，案涉商场虽经多次策划开业，但并未正式开业。依据合同约定开业之前为免租期，故钟玉梅无需交付房租及逾期付款违约金。3.万家公司在招商过程中的相关承诺系虚假宣传，涉嫌欺诈商户，该承诺系要约属合同内容的一部分，万家公司未兑现承诺构成违约应减少房屋租金。4.钟玉梅为承租房屋入驻商场，投入了大量的财力、物力，目前案涉商场萧条、无销售额，造成钟玉梅损失巨大，万家公司应当承担赔偿责任。万家公司辩称，1.案争合同系万家公司与钟玉梅配偶签订，对钟玉梅产生法律约束力。万家公司未采取欺骗手段签订案争合同，一审中，钟玉梅未对合同效力提出异议。2.案涉商场的开业时间业经生效法律文书确认，一审对开业时间的认定准确，案涉商场已开业，万家公司主张房屋租金条件成立。3.万家公司的宣传行为系针对不特定人员，属要约邀请非要约，钟玉梅以此请求万家公司赔偿其损失理由不能成立。4.同意钟玉梅交纳的2万元经营保证金抵扣部分租金。综上，钟玉梅的上诉请求均不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。万家公司向一审法院起诉请求：1、钟玉梅立即腾空并交付租赁房产；2、钟玉梅立即给付截至2015年3月1日的房屋租金237230元及逾期付款违约金（其中64699元自2013年6月1日起、64699元自2014年6月1日起、107832元自2014年9月1日起，均按日千分之一计算至给付之日止），并承担自2015年3月5日起至2015年10月5日止的房屋占用费150965元及逾期付款违约金（自起诉之日起按日千分之一计算至给付之日止），此后的房屋占用费自2015年10月6日起按每月30元/平方米标准计算至房屋实际交还之日止；3、钟玉梅立即给付截至2015年3月1日的物业管理费20966元及逾期付款违约金（其中4313元自2012年9月26日起、4313元自2013年3月11日起、4313元自2013年9月11日起、4313元自2014年3月11日起、3714元自2014年9月11日起，均按日千分之一计算至给付之日止），并承担自2015年3月5日起至2015年10月5日的房屋占用期间的物业费15033元及逾期付款违约金（自起诉之日起按日千分之一计算至给付之日止），此后的物业服务费自2015年10月6日起按每月1元/平方米计算至房屋实际交付之日止；4、钟玉梅立即给付截至2015年10月8日的管理运营费25999元及逾期付款违约金（自起诉之日起按日千分之一计算至给付之日止），此后的管理运营费自2015年10月6日起按每月1元/平方米计算至房屋实际交付之日止；5、钟玉梅立即给付万家公司垫付的电费17841元。一审法院认定事实:2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇置业公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年8月16日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方钟玉梅（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋二层256至271号共16间，建筑面积718.88平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月30元/平方米，年租金为258797元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前9个月为免租期，后3个月租金为64699元，乙方于前9个月期满前一个月支付；第二年前9个月为免租期，后3个月租金为64699元，乙方于前9个月期满前一个月支付；第三年租金为258797元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币2万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还；七、乙方应自房屋交付之日起，按每月1元/平方米的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；八、乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；十四、乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；十七、双方一切通知等文件均应发往合同中所确定的地址，除非该地址的变更已通知了对方，否则因原地址变更导致送达不能的，仍视为有效送达”。同日，双方又签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定钟玉梅自承租之日起按其承租房屋面积每月1元/平方米的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。2014年8月12日，万家公司以快递方式向钟玉梅寄发了《缴款通知书》，通知钟玉梅于2014年8月20日前交清所欠的租金、物业服务费、运营管理费合计102814.25元，钟玉梅签收后未缴纳。万家公司又于2015年1月27日向钟玉梅寄发了《关于解除双方〈房屋租赁合同〉的函》，通知钟玉梅双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到该函之日解除，钟玉梅应于解除之日起三日内清空并归还租赁房屋且经营保证金不予退还。该函钟玉梅3月1日收到后仍未履行义务。另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。钟玉梅户电表产生的电度数为14273度，钟玉梅交纳电费4000元。万家公司于2016年1月7日诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，钟玉梅与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，钟玉梅应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，法院确定按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。钟玉梅未按约定支付相关费用，万家公司于2014年8月12日向钟玉梅寄发了缴费通知书，钟玉梅签收后未履行义务，万家公司又于2015年1月27日寄发了《关于解除双方的函》，该函于2015年3月1日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年3月1日解除。合同解除后三日内应归还租赁房屋即2015年3月5日至房屋实际腾空并交付之日，钟玉梅占用该租赁房屋已无法律依据，故其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，予以支持。占用期间的各项费用损失因未约定给付期限，万家公司虽可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，依法不予支持。综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，确认钟玉梅应负担的各项费用及支付时间如下：1.根据双方关于承租期及免租期的约定，钟玉梅第一年2012年10月1日至2013年6月30日及第二年2013年10月1日至2014年6月30日间无需交纳租金，虽然双方还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，但商场开业时间（2013年5月1日）已被第一年的免租期所涵盖，因此钟玉梅第一年2013年7月1日至2013年9月30日的租金64699元应于2013年6月1日前支付；第二年2014年7月1日至2014年9月30日的租金64699元应于2014年6月1日前支付；第三年2014年10月1日至2015年3月1日（合同解除之日）的租金107832元（258797元/年÷12个月×5个月）应于2014年9月1日前支付；合同解除三日后即2015年3月5日至实际交付房屋之日的占用期间租金损失按每月30元/平方米计算，该款未约定给付时间，万家公司可随时主张。2.钟玉梅应自2012年10月1日起按每月1元/平方米的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，第一期在房屋交付之日支付，其余每期应在每个交费期结束前15日内支付下一期费用，因此第一期2012年10月1日至2013年3月31日间的物业服务费4313元，钟玉梅应于2012年10月1日支付；第二期2013年4月1日至9月30日的4313元应于2013年3月15日前支付；第三期2013年10月1日至2014年3月31日的4313元应于2013年9月15日前支付；第四期2014年4月1日至2014年9月30日的4313元应于2014年3月15日前支付；第五期2014年10月1日至2015年3月1日（合同解除之日）的3594元（718.88元/月×5个月）应于2014年9月15日前支付；合同解除三日后即2015年3月5日至实际交付房屋之日的占用期间物业服务费按每月1元/平方米的标准计算，该款未约定给付期限，万家公司可随时主张。再次，钟玉梅应自2012年10月1日起按每月1元/平方米的标准支付管理运营费至2015年3月1日合计20846元，以及合同解除三日后即2015年3月5日至房屋实际交付之日按每月1元/平方米的标准计算的占用期间运营管理费，均未约定给付期限，万家公司可随时主张。3.商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，钟玉梅户的电度数为数为14273度，因此产生的电费为17841元，该费用万家公司已代为垫付，扣除钟玉梅已交的4000元后，剩余13841元直接交付给万家公司。另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，确认钟玉梅应负担的各项费用的违约金如下：1.房屋租金合计237230元的违约金为：64699元自2013年6月1日起、64699元自2014年6月1日起、107832元自2014年9月1日起，均计算至实际给付之日止。2.物业服务费合计20846元的违约金为：4313元自2012年10月1日起、4313元自2013年3月15日起、4313元自2013年9月15日起、4313元自2014年3月15日起、3594元自2014年9月15日起，均计算至实际给付之日止。3.管理运营费合计20846元自起诉之日即2016年1月7日起计算至实际给付之日止。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告钟玉梅于判决生效之日起十日内腾空租赁的位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋二层256至271号共6间房屋并交付给原告宣城市万家市场运营管理有限公司；二、被告钟玉梅于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计237230元及逾期付款违约金（其中64699元自2013年6月1日起、64699元自2014年6月1日起、107832元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年3月5日起按每月每平方米30元的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的租金损失；三、被告钟玉梅于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费合计20846元及逾期付款违约金（其中4313元自2012年10月1日起、4313元自2013年3月15日起、4313元自2013年9月15日起、4313元自2014年3月15日起、3594元自2014年9月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年3月5日起按每月1元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的物业服务费；四、被告钟玉梅于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费计20846元及逾期付款违约金（自2016年1月7起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年3月5日起按每月1元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的运营管理费；五、被告钟玉梅于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费13841元；六、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9231元，由被告钟玉梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审中双方提交的证据认证意见与一审一致。根据采信的证据并结合当事人的陈述，本院对原审查明的案件事实予以确认。二审另查明，宣城百汇商贸物流园一期家居大市场为百汇置业公司开发建设，工程于2012年12月22日竣工验收。（2016）皖18民申33号民事裁定书认定百汇市场于2013年5月1日开业，该裁定书已生效。钟玉梅于2016年3月1日前已腾空租赁房屋、撤出全部租赁场地。二审中，万家公司同意钟玉梅交纳的20000元经营保证金抵扣租金。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1.案争合同效力的认定，案争合同是否已经解除；2.钟玉梅支付房屋租金的条件是否成就，若成就，租金及逾期付款违约金应如何确定；3.钟玉梅称万家公司虚假宣传构成违约应减少房屋租金的理由能否成立；4.万家公司收取物业管理费、运营管理费及相应的逾期付款违约金是否适当，费用计算是否正确。关于焦点1。经查，案争合同系万家公司与钟玉梅签订，钟玉梅辩称系其前夫签订与查明事实不符。案涉《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方于合同中约定承租人钟玉梅迟延交付租金、物业费等，出租人万家公司履行通知义务后，承租人钟玉梅仍未履行的，万家公司有权单方解除合同，钟玉梅收到万家公司缴费通知30日内未交纳房租，万家公司提出解除合同符合双方的合同约定，原判确认双方合同已于2015年3月1日解除符合法律及合同约定。关于焦点2。钟玉梅上诉称百汇市场未开业，万家公司收取房屋租金的条件未成就。经查，双方于租赁合同中约定，市场开业日前，为免租试营业期，但双方对开业时间和开业形式未明确约定。根据交易习惯，市场的“开业”应为确定某一固定日期作为经营活动的开始。万家公司负责百汇市场运营管理宣传工作，2013年5月1日，万家公司通过电视媒体、新闻报道等介质以及现场仪式等方式向不特定的群体宣布“开业”，并由生效法律文书予以确认，原判认定2013年5月1日为百汇市场开业日期正确。案争房屋租赁合同签订时，百汇市场已开业，钟玉梅称至今未开业，应为免租试营业期的意见无事实依据。原判决分段据实计算房屋租金及逾期付款违约金符合法律规定。关于焦点3。万家公司为扩大市场影响力和提升市场品牌形象，吸引商户入驻百汇市场，针对不特定群体发布广告宣传属运营管理范畴，该宣传广告是对不特定的人发出，并希望他人向自己发出要约的意思表示，该宣传广告实质是要约邀请，不属合同约定内容，对双方不产生合同的约束力，双方的权利义务应按照合同约定执行，故钟玉梅上诉称万家公司构成违约、主张减少房屋租金的理由不能成立。关于争议焦点4。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。钟玉梅应按合同约定交纳租金、物业服务费，钟玉梅以百汇市场未形成成熟稳定的市场，应据实减少租金的理由无事实依据。因万家公司同意钟玉梅交纳的运营保证金2万元抵扣部分租金，故钟玉梅应支付的房屋租金为217230元（237230元-20000元）。因合同约定迟延履行违约金过高，原判酌定钟玉梅按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付逾期付款违约金并无不当。综上，钟玉梅的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。鉴于二审中万家公司同意钟玉梅交纳的运营保证金20000元抵扣租金，本院据此对涉案租金数额予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初112号民事判决第一、三、四、五项即“一、被告钟玉梅于判决生效之日起十日内腾空租赁的位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋二层256至271号共6间房屋并交付给原告宣城市万家市场运营管理有限公司；三、被告钟玉梅于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费合计20846元及逾期付款违约金（其中4313元自2012年10月1日起、4313元自2013年3月15日起、4313元自2013年9月15日起、4313元自2014年3月15日起、3594元自2014年9月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年3月5日起按每月1元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的物业服务费；四、被告钟玉梅于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费计20846元及逾期付款违约金（自2016年1月7起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年3月5日起按每月1元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的运营管理费；五、被告钟玉梅于判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费13841元”；二、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初112号民事判决第六项即“驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求”；三、变更安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初112号民事判决第二项为：上诉人钟玉梅于本判决生效之日起十日内给付被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计217230元及逾期付款违约金（其中44699元自2013年6月1日起、64699元自2014年6月1日起、107832元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年3月5日起按每月30元/平方米的标准计算至实际交付房屋之日止的房屋占用期间的租金损失；四、驳回被上诉人宣城市万家市场运营管理有限公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费9231元，由上诉人钟玉梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一七年二月二十八日书 记 员  肖 忞