广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2011）霞法民二初字第479号原告（反诉被告）湛江市粮食储备中心库，住所地：湛江经济技术开发区。法定代表人林雨，主任。委托代理人方卫，男，1975年5月22日出生，汉族，住湛江市赤坎区。被告（反诉原告）黄惠革，女，1969年5月4日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人冼志强，男，1953年9月24日出生，汉族，住湛江市坡头区。原告（反诉被告）湛江市粮食储备中心库诉被告黄惠革（反诉原告）返还原物纠纷一案，本院于2011年11月14日立案受理。2011年1月20日，黄惠革向本院提出管辖异议申请。2012年3月14日，本院作出（2011）霞法民二初字第479号《民事裁定书》，裁定驳回黄惠革的管辖权异议。黄惠革不服该裁定，向广东省湛江市中级人民法院（以下简称湛江中院）提起上诉。湛江中院于2012年7月13日作出（2012）湛中法立民终字第111号《民事裁定书》，认为原审法院将案由定为返还原物纠纷不当，本案当事人双方签订的协议书涉及房屋租赁关系，故应定为租赁合同纠纷，并裁定驳回上诉，维持原裁定。据此，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人方卫，被告黄惠革及其委托代理人冼志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年5月21日，湛江市霞山区工农粮食管理所（以下简称工农粮所）与被告签订《协议书》，将位于湛江市霞山区工农西三路5号首层的第7间门店（以下简称5号第7间门店）租给被告使用，从2002年5月1日至2006年5月1日止，每月租金1200元。合同期限届满后，双方仍继续履行合同，该合同转为不定期租赁合同。根据政府文件的要求，工农粮所的房产归原告所有，由原告统一按规定管理、使用。原告于2011年7月21日向被告发出《解除租赁合同通知书》（以下简称《解除通知书》）解除上述租赁合同，并要求被告在1个月内搬迁和返还门店，但被告拒绝搬迁而继续占用门店至今。同年8月9日，原告以公开招标的方式出租该门店，他人以每月2600元的价格竞得。但由于被告拒绝搬迁门店，导致原告无法与中标人签订租赁合同，造成原告经济损失7800元（按每月2600元从2011年8月9日起暂计至同年11月9日止），由于被告的行为侵犯了原告的物权，造成原告的经济损失，特诉至法院，请求判令：1、被告腾迁并返还5号的1间门店给原告；2、被告向原告赔偿经济损失（按每月2600元从2011年8月9日起计至被告返还门店之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称及反诉称，原告起诉被告案由定为返还原物纠纷，属案由定性不准确。被告与原告只存在门店租赁关系，并非被告侵占原告的财产，故本案纠纷应是租赁合同纠纷案件。被告于2002年5月1日与工农粮所签订的《协议书》，是合法有效的。合同期限届满后，双方仍继续履行该协议，被告一直依法经营，依约交租，原告也依期收租，双方形成不定期租赁合同。2011年7月21日，原告单方书面通知解除合同。为收回门店，原告采取停电干扰被告的正常经营，造成被告的财产损失。原告在未与被告终止租赁合同的前提下单方违约，将门店公开招标，并采取暗标方式招租，剥夺被告的优先承租权。原告的行为，严重违反法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。为了维护被告的合法权益，特就本诉提出反诉，请求判令：1、原告继续履行不定期门店租赁合同；2、原告赔偿被告门店盈利损失36000元（从2011年12月1日计至2012年8月30日止）、误工费3000元、电器电源安装费5000元，合计44000元；3、由原告承担本案全部诉讼费用和反诉费用。经审理查明，位于湛江市霞山区工农西三路5号首层的原房屋权属人是“工农粮所”，为混合结构房屋，套内建筑面积为292.81平方米。本案争议的5号第7间门店为该房屋内其中1间门店。2002年5月1日，工农粮所（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，将涉案的5号第7间门店租给被告使用，协议约定：租期从2002年5月1日至2004年5月1日止，乙方预付给甲方3000元作抵押金；乙方负责向甲方缴交管理费每月1200元，并在每月25日前付清，不得拖欠，逾期按千分之一加收滞纳金，否则甲方终止协议收回房屋，没收抵押金；在协议期间，如甲方上级有政策性变动或城市规划拆迁房屋，甲方可以提前终止协议。但应提前一个月通知乙方，否则，不准以任何理由终止协议。合同履行期内，被告如约按期缴交管理费。在合同届满前的2004年4月30日，经工农粮所与被告协商，双方同意延长租赁期二年，即从2004年5月1日延至2006年5月1日止。根据湛江市人民政府的相关要求，位于湛江市霞山区工农西三路5号首层房屋于2010年7月14日由原房地产权属人“工农粮所”变更为原告名下（粤房地权证：湛江ＣＱ字第××号）。合同期限届满后，双方未另行签订新的协议，仍继续按原《协议书》约定内容履行，原告作为涉案商铺新的房地产权属人亦未与被告签订租赁合同，仍按原《协议书》内容承接和履行出租人的权利、义务，被告也如期向原告指定的（中国农业银行帐户：62×××15、62×××17）缴交管理费。2011年6月16日，原告向被告送达《商铺公开招租公示》。同年7月21日，原告向被告送达《解除通知书》，《解除通知书》载明：“你与工农粮所签订的租赁合同已经到期，根据市政府（办文编号H09078）的文件规定，该房产属于中心库管理使用。现通知解除与你的租赁合同，双方之间的租赁关系终止。请你在接到本通知之日起一个月内搬离该房产并到中心库办理水电费等费用结清手续。逾期未搬的，视为你放弃该房产内的物品，中心库将依法处置”。同年8月6日，原告向被告送达《招标文件》。同年8月9日，被告对涉案商铺在内的所有商铺进行公开招标，招标采取暗标的方式进行，采取一轮招标，投价高价者中标。被告虽参加投标，但未能中标，涉案商铺中标者为陈才宁。同日，原告给陈才宁发出《中标通知书》，并注明中标金额为“2600元／月”。同年9月27日，原告向被告送达《返还场地通知书》，主要内容：“我库已于2011年7月通知解除与你的租赁关系，并按规定，以招标形式出租房产，你也参与了投标，但未中标。现限你在接到本通知书之日起10日内搬离，返还场地给中心库。逾期未搬的，视为你放弃该房产内的物品，中心库将依法处置，由此产生的经济损失及法律责任均由你方承担。”被告认为原告采取的暗标招标方式侵害其优先承租权，故不同意退商铺，仍继续经营。因未能向中标人陈才宁交付涉案商铺，原告与陈才宁也未签订租赁合同。2012年4月25日，原告向涉案商铺内的所有租赁户发出《通知》，通知内容：“各租赁户：为了规范商铺租金财务管理，原各商铺的租金汇入我单位指定的银行账户已停用。从即日开始，请各租赁户将租金汇入我单位新的银行帐户（农行湛江市分行营业部：44616001040010849）”。被告遂向原告缴交款项，但原告拒绝收租。因被告经营商铺多次受到原告的停电干扰，以及租金及返还商铺而引发纠纷，原告向本院提起本案诉讼后，随即被告也提出反诉。本院认为，本案争议的焦点在于原、被告形成的不定期商铺租赁关系是否解除以及被告是否应退还商铺及赔偿损失给原告。根据我国《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，被告与工农粮所签订的《协议书》意思表示真实，且合法有效。该协议履行期限届满后至原告享有涉案商铺所有权，原、被告双方均未签订书面租赁合同，但仍按原《协议书》内容履行，双方形成事实的不定期租赁合同关系。而不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，在不定期租赁合同期间，原告于2011年7月21日向被告送达《解除通知书》，并经被告收取后，不定期租赁合同即被解除。但原告于2012年4月25日，又向包括涉案商铺在内的所有租赁户发出《通知》，要求各租赁户将租金汇入被告新的银行帐户。在解除不定期租赁合同后，原告未向被告退还商铺保证金，仍通知被告交租，可视为原告要求继续履行不定期租赁合同的要约，被告对此也不持异议，故应认定原、被告之间的不定期租赁关系延续履行。因不定期租赁尚未解除，原告要求被告腾迁出涉案商铺的理由不正当，不予支持。原告认为被告不依照《返还场地通知书》返还商铺，侵害其合法权益，要求被告按每月2600元标准赔偿自2011年8月9日起计至被告返还商铺之日止的损失给原告，原告的上述损失赔偿由于理据不足，本院不予支持。关于被告要求因原告擅自停电、拆除电表，违法干扰商铺经营，造成被告盈利损失36000元（暂从2011年12月1日计至2012年8月30日止），误工费3000元，电器电源安装费5000元的问题。根据我国《民诉法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，因被告未能向法庭提供证据证明其损失，故本院对其该项反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告湛江市粮食储备中心库与被告黄惠革之间存在的不定期租赁合同继续履行。二、驳回原告湛江市粮食储备中心库的全部诉讼请求。三、驳回被告黄惠革的其他反诉请求。本案受理费150元（原告已预付），由原告负担。反诉费500元（被告已预付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长  黄王金审判员  黄 毅审判员  蔡 华二〇一二年十二月十九日书记员  陈奎逢