广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第89号上诉人（原审原告）：陈某，男。上诉人（原审原告）：王某，女。两上诉人共同委托代理人黄丽娜，广东巨龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：某房地产公司被上诉人（原审被告）：某物业公司。两被上诉人共同委托代理人邱勋源，广东中深律师事务所律师。上诉人陈某、王某因与被上诉人某房地产公司、某物业公司房屋买卖纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1103号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。现已审理终结。原审查明：（一）2004年1月3日，陈某、王某与某房地产公司签订《深圳市房地产买卖合同》，购买某房地产公司开发的位于深圳市罗湖区某路某阁24A带装修房屋，房屋建筑面积47.98平方米，房屋价款人民币838，000元。此后，陈某、王某与某房地产公司签订买卖合同补充协议，对房屋面积和价款问题作了补充约定。5月22日，某房地产公司将涉案房产交付陈某、王某使用，陈某、王某亦于当日办理了涉案房产的入伙手续。11月25日，陈某、王某取得涉案房产的《房地产证》。（二）陈某、王某与被告某房地产公司办理房屋交接当日即2004年5月22日，双方在《验收交接表》确认：1、客厅顶棚有一条细微裂缝；2、厨房抽油烟安装不到位，排烟管要求接长；3、卫生间门拉手位修补，淋浴、浴缸排水不畅，洗手台有污点；4、房间浴缸排水不畅。陈某、王某在《验收交接表》同时确认：本人已详细检查上述物业，该物业及其设施情况良好（欠妥之处请近期给予修缮），符合购房合同规定，本人对其表示满意，已收到该单元全部钥匙。（三）陈某、王某为证明涉案房产存在质量问题，向原审法院提交了如下证据：1、落款日为2005年12月25日、落款单位为某物业公司的《维修证明》及锁匙收条；2、落款人为陈某、落款时间为2010年2月6日的《请求处理住房质量遗留问题的函》及邮递；3、落款时间为2010年2月9日、落款单位为某物业公司《维修证明》及钥匙移交证明；4、落款人或单位为某物业公司与金来阁25A业主的《维修证明》。上述证据显示：1、2006年，某物业公司曾对涉案房产进行维修；2、2010年3月31日，某物业公司再次对涉案房产进行维修并在维修好后将涉案房产交还陈某、王某；3、2010年12月，金来阁25A业主与某物业公司曾对涉案房产进行维修。（四）庭审中，陈某、王某与某房地产公司、某物业公司均确认涉案房产于2010年12月已维修好，但对涉案房产是否由某物业公司修好存在争议，陈某、王某认为涉案房产由某物业公司单独维修好；某房地产公司、某物业公司则认为造成涉案房产漏水是涉案房产楼上业主即某阁某号业主装修所致，涉案房产是由某阁某号业主维修好的，与某物业公司无关。陈某、王某经原审法院释明表示：由于涉案房产已基本维修好，不申请原审法院对涉案房产质量问题委托鉴定部门进行鉴定。陈某、王某一审诉讼请求：1、某房地产公司向陈某、王某赔偿租金损失人民币463，078元（从2005年2月计至2010年12月）；2、某物业公司对上述赔偿承担连带赔偿责任；3、某房地产公司、某物业公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，陈某、王某与某房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的禁止性及强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行自己的义务。合同具有相对性，某物业公司并非是房屋买卖合同的当事人，其无需承担因房屋质量问题产生的违约责任，因此，陈某、王某要求某物业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。本案争议焦点问题是某房地产公司应否承担违约责任。就该争议焦点，原审法院认为：第一，从陈某、王某与某房地产公司、某物业公司的举证看，涉案房产在交付之日即2004年5月22日确实存在细微质量问题，但是，陈某、王某同时确认“该物业及其设施情况良好，符合购房合同规定，本人对其表示满意”，陈某、王某亦未提交其他证据证明涉案房产在交付当时即存在质量问题并导致涉案房产未能正常使用；第二，虽然涉案房产分别于2006年、2010年3月、2010年12月曾维修过，但该维修均发生在房产交付陈某、王某使用之后，陈某、王某亦未举证证明是涉案房产存在质量问题而非其使用不当或其他原因导致涉案房产需要维修；第三，陈某、王某经原审法院释明后表示不申请原审法院对涉案房产质量问题委托鉴定部门进行鉴定，依证据规则规定，陈某、王某应承担举证不能的法律后果；第四，我国《合同法》规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担修理等违约责任。由于陈某、王某与某房地产公司、某物业公司在庭审均确认，涉案房产已于2010年12月修好，因此，陈某、王某再要求某房地产公司赔偿损失已无事实基础。陈某、王某主张某房地产公司自2005年2月至2010年12月的租金损失人民币463，078元，既无合同依据亦无法律依据。综上，陈某、王某要求某房地产公司赔偿租金损失人民币463，078元的诉讼请求，证据不充分，依据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：驳回陈某、王某全部诉讼请求。本案受理费人民币8，247元，因适用简易程序审理减半收取人民币4，123.5元，由陈某、王某承担。一审判决宣告后，上诉人陈某、王某不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，改判某房地产公司向上诉人赔偿租金损失人民币463078元，某物业公司承担连带赔偿责任，并由某房地产公司、某物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审法院以上诉人“未能提交证据证明涉案房产在交付当时即存在质量问题并导致涉案房产未能正常使用”、“未举证证明涉案房产存在质量问题而非使用不当或其它原因导致涉案房产需要维修”、“涉案房产已维修好”为由，驳回上诉人的诉讼请求没有任何事实和法律依据。首先，上诉人购买的房屋是带精装修购买的，上诉人虽然签收了《入伙确认单》，但该表只是表明某房地产公司将房屋交付上诉人，上诉人在收房的同时签订《验收交接表》，表上清楚显示上诉人虽然接收了房屋，但房屋存在各种质量问题上诉人要求某房地产公司尽快给予修缮。所购买房屋是带装修的，因此对于交付时即存在的质量问题理应由某房地产公司进行维修。上诉人在收房后因质量问题从未入住，因此收房后所陆续出现的包括裂缝、客厅天花空鼓掉灰各种新旧质量问题也与上诉人没有任何关系。原审法院将上诉人签《入伙确认单》等同于房屋不存在任何质量问题，更无视《验收交接表》中上诉人要求某房地产公司对房屋存在问题进行修缮的事实，强行认定上诉人未举证证明涉案房产存在质量问题而非使用不当或其它原因导致涉案房产需要维修没有事实和法律依据。其次，上诉人在收房时发现房屋质量问题立即要求某房地产公司对房屋进行维修，随后陆续发现其他质量问题时，也第一时间就要求某房地产公司维修，得到某房地产公司的答复却是小区物业维修已经全部委托某物业公司处理，上诉人只能转而找到某物业公司要求处理，可是直到2005年12月25日，某物业公司才向上诉人出具维修证明写明必须预约到2006年才能进行维修，2006年6月15日某物业公司才开始进行维修。可是没等上诉人入住，房子再次出现问题，如此周而复始，某物业公司最近一次将涉案房屋维修好是在2010年12月。由于某房地产公司交付的房屋存在质量问题，加上作为接受某房地产公司委托对房屋进行维修的某物业公司对房屋维修的不及时不彻底，导致涉案房屋一直处于空置状态，某房地产公司、某物业公司的过错给上诉人造成巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延恪复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”现由于某房地产公司交付的房屋质量不合格，某物业公司对房屋修复的不及时不彻底，导致上诉人购买的房屋长期无法正常使用损失巨大，上诉人要求某房地产公司、某物业公司承担损失赔偿责任符合事实和法律规定。综上，原审法院无视事实和法律规定以致做出错误判决，上诉人特向贵院提起上诉，恳请法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人某房地产公司、某物业公司二审答辩称：原审判决正确，依法应予维持。本院经二审查明：2006年5月15日上诉人将涉案房屋的两把钥匙交给了被上诉人某物业公司，被上诉人某物业公司出具了收条。2006年8月5日，被上诉人某物业公司确认涉案房屋的天花渗水已全部修复。2010年2月9日，上诉人又将涉案房屋的钥匙交给了被上诉人某物业公司，被上诉人某物业公司出具《维修证明》。2010年3月31日，某物业公司出具《钥匙移交证明》，将涉案房产两把钥匙移交给上诉人。另查明：涉案房屋所在地段的指导租金标准为：2006年为35元／月／平方米，2010年为40元／月／平方米。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：原审法院认为陈某、王某与某房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议合法有效是正确的。涉案房屋交付之后，因房屋质量问题被上诉人某物业公司两次收取上诉人的钥匙对涉案房屋进行维修，相关维修期间对上诉人使用房屋造成一定的影响。2006年5月15日上诉人将涉案房屋的两把钥匙交给了被上诉人某物业公司，被上诉人某物业公司出具了收条。虽然没有相应的退回该两把钥匙给上诉人的证据，但根据2006年8月5日被上诉人某物业公司出具的修复说明，应当确认涉案房屋该次维修于2006年8月5日维修完毕，据此可以推定被上诉人某物业公司在2006年8月5日才将相关钥匙退回给上诉人。2010年2月9日上诉人又将涉案房屋的钥匙交给了被上诉人某物业公司用于维修，2010年3月31日，某物业公司出具《钥匙移交证明》，将涉案房屋两把钥匙移交给上诉人。综上，本院认为，收取、移交钥匙的事实证明相关维修行为导致上诉人在上述期间不能正常使用涉案房屋，某房地产公司应当参照指导租金标准补偿上诉人因此受到的损失。经计算，2006年5月15日至2006年8月5日（合计2个月21天）的租金损失为4702.04元【47.98平方米×35×（2＋21／31）=4534.11元】，2010年2月9日至2010年3月31日（合计1个月22天）的租金损失为3320.21元【47.98平方米×40×（1＋22／31）=3262.64元】；两项合计为7796.75元。根据合同相对性原则，某物业公司并非涉案房屋买卖合同的当事人，其无需承担因房屋质量问题产生的违约责任，因此，陈某、王某要求某物业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。上诉人针对其他期间提出的损失请求，上诉人未能提供相应的证据证明涉案房屋不能正常使用，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1103号民事判决；二、被上诉人深圳冠懋房地产集团有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿上诉人7796.75元；三、驳回上诉人的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币8247元，因适用简易程序审理减半收取为人民币4123.5元，由被上诉人冠懋房地产负担69元，上诉人负担4054.5元；二审受理费人民币8247元，由上诉人负担8108.5元，被上诉人某房地产公司负担138.5元（当事人预交的案件受理费应收部分法院不予清退，当事人另应负担的部分迳付对方当事人）。本判决为终审判决。审  判  长  许保疆审  判  员  柯云宗审  判  员  陈明亮二〇一二年三月十五日书记员（兼）  王丹妮附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。