长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2017）吉0106民初18号原告：范垂春，男，1981年4月8日生，满族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：冯继伟，北京尚公（长春）律师事务所律师。被告：长春中海地产有限公司，住所地长春净月潭旅游经济开发区。法定代表人庄勇，总经理。委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。原告范垂春与被告长春中海地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2016年4月7日作出（2015）绿民二初字第1243号民事判决。宣判后，被告长春中海地产有限公司不服提出上诉。长春市中级人民法院于2016年9月20日作出(2016）吉01民终2825号民事裁定书，裁定撤销长春市绿园区人民法院（2015）绿民二初字第1243号民事判决、本案发回长春市绿园区人民法院重审。重审后,本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告范垂春的委托诉讼代理人冯继伟、被告长春中海地产有限公司的委托诉讼代理人马丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范垂春诉称，原告于2011年8月26日购买被告开发的位于绿园区的房屋，建筑面积153.3平方米，房屋总价款为人民币1386223.00元，并签订《商品房买卖合同》。根据合同约定“出卖人应该在商品房交付后550日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止”。合同签订后，原告依据合同约定履行了付款义务，并于2012年6月30日办理了入住手续，但被告至今未能履行合同相应义务，致使原告无法办理权属证书。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人有义务保障买受人在规定期限内取得房地产权属证书，“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，出卖人应“按日向买受人支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报送至产权登记机关止”，原告认为，该条款中约定的违约金明显过低，应当依法给予调整，为此，请求法院依据《合同法》第114条和《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第16条、第18条的规定，将违约金的标准调整为“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）”。综上，原告认为被告的行为已构成违约，且违约金约定明显过低，为此，原告特向法院提起诉讼，要求：1、判令被告向原告支付违约金193076元[自2014年1月3日起计算，暂时计算至2015年10月31日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算]，此后违约金被告应按上述标准承担到将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之日止；2、判令被告立即履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，协助原告办理所购房屋产权证书；3、本案诉讼费用由被告承担。被告长春中海地产有限公司辩称，被告在取得产权中心出具灭籍证明后，即将需由其提交的备案材料报产权部门备案，且涉案楼盘已于2016年4月18日完成备案。被告在合同约定期限内已向产权中心提交备案资料，但因长春市收储中心未能及时办理中海凯旋门项目土地拆迁房屋产权灭籍手续导致产权中心不予受理备案申请，在合同履行过程中不存在违约行为，不应承担违约责任。具体如下：1、《商品房买卖合同》及补充协议已明确约定，非因被告责任导致原告未能取得房地产权属证书的，被告不承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告的义务为将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，且在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中亦对上述约定进行了细化与解释，对相关责任进一步明确，即“由于非开发商原因，如政府或其他不可抗力因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。”根据以上约定，被告对因政府部门未能办理拆迁房屋灭籍手续导致无法备案的情形不承担任何责任。2、拆迁房屋的灭籍手续办理义务人为长春市收储中心，因收储中心未履行义务导致原告无法正常办理产权登记，被告不承担责任。被告通过招拍挂方式取得中海凯旋门项目地块的净地使用权，该地块早在2007年之前即由长春市收储中心委托长春市绿园区住房和城乡建设局进行拆迁，至2015年8月长春市收储中心方完成土地上房屋灭籍登记工作。被告在竞拍该地块时对存在未灭籍房屋事宜并不知情，且被告并非办理拆迁房屋灭籍登记的义务人，因拆迁房屋未灭籍导致无法备案并办理产权登记非被告责任，原告无权要求被告支付违约金。3、被告已在《商品房买卖合同》约定期限内向产权登记机关提交办理产权登记的相关资料，履行了合同义务，不存在违约行为。被告在《商品房买卖合同》约定期限内向长春市房地产交易权属登记中心提交了办理备案登记需由被告提供的全部资料，但在产权交易中心进行该地块测绘审查时，方被告知该地块存在拆迁房屋未灭籍无法办理备案登记的情形，根据《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》之约定，对因长春市收储中心未办理拆迁房屋灭籍手续，导致原告无法办理产权登记的情况，被告不承担违约责任。综上，原告所购房屋备案工作已完成，原告可自行办理产权登记手续，且本案中未能在合同约定期限内完成备案登记的原因为政府部门未能及时办理拆迁房屋灭籍手续导致，并非被告责任，被告依约不应对此承担违约责任。本案在开庭审理过程中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证及辩论，原告当庭提供的证据为：1、商品房买卖合同一份，证明原告于2011年8月26日购买被告开发的房屋，建筑面积：153.3平方米，房屋总价款为人民币1386223.00元，合同约定自房屋交付之日起550日内被告将办理权属登记需要由出卖人提供的材料递交至产权登记机关备案，同时还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款的十万分之一的违约金的违约条款。被告对证据的真实性无异议，但称合同第十五条约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人承担违约责任；补充协议第十一条第二款约定由于非开发商原因，如政府或其他不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法办理的，开发商将不承担任何违约责任。本案中并非出卖人的责任导致无法办理登记，因此出卖人不承担违约责任。被告当庭提供了如下证据：1、土地使用权证、长春市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方式审批表，证明被告通过竞拍以出让方式取得涉案楼盘建设用地的净地使用权，所有拆迁手续不归被告办理。原告认为此证据证明2008年被告取得该地块的开发建设权时，该地块属于净地，符合商品房开发建设条件，不存在开发建设障碍，被告对该地块的情况已充分了解并愿意开发建设，说明其愿意承担在此过程中可能产生的法律风险，在此基础上被告与原告签订违约条款，证明被告愿意受该条款的约束。2、会议纪要一份，证明凯旋门项目竣工后被告即向产权部门申请办理产权备案登记，但由于政府未灭籍导致产权登记无法进行，被告多次向相关政府部门反映，并推动政府相关部门召开研讨会议，积极寻求解决方案，已尽到积极履行合同的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。原告对证据的真实性有异议，认为证据来源为被告自身，不具有客观真实性，参会人员没有签字，没有相关机构公章，无法证明待证事实。3、关于中海凯旋门地块部分未能办理灭籍手续的承诺书一份，证明中海凯旋门项目未能办理产权登记手续的原因为其土地上尚有未灭籍房屋，房屋灭籍工作的义务人为长春市土地储备中心，并非被告，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告无需对此承担违约责任。原告对承诺书的真实性没有异议，但认为上面明确写明“先行为中海凯旋门业主办理房屋产权登记手续”，说明即使存在未灭籍的情况，被告仍可以递交相关材料，协助原告办理产权证书。该承诺书系2014年12月30日形成，至原告起诉止已一年半，原告等业主仍未能办理产权证书，足以说明无法办理产权证书的原因系被告原因导致，非政府原因。根据《长春市房屋登记条例》的相关规定，被告已经将房屋销售给原告说明房屋不存在灭籍障碍，被告作为知名的房地产开发企业，对此应是明知的，仍进行销售，说明其愿意承担在此过程中产生的法律责任。4、关于拨付西水地块灭籍相关费用的函一份，证明2007年，绿园区住建局受市收储中心委托已完成涉案土地的拆迁工作，2008年，被告通过招拍挂方式获得土地净地使用权，至2015年11月24日，绿园区住建局及市收储中心仍未能办理完毕土地上房屋的灭籍手续，导致中海凯旋门项目无法办理产权登记。被告在招拍挂方式取得净地使用权时对该地块未灭籍房屋不知情，发现问题后积极协调相关部门，履行合同义务，对此无责任，无需承担违约责任。原告认为证据中明确记载部分建筑无法办理产权备案登记，而非全部，该证据并未证明本案所涉房屋属于该部分建筑，即并不能说明原告未办理产权与该部分建筑所占地块未灭籍存在因果关系，不能以此免除被告的法律责任。5、房地产交易与房屋登记规范化操作手册、商品房预售许可审批表一份，证明凯旋门项目土地尚有部分房屋未灭籍，被告无法取得房屋产权灭籍意见，房产登记部门不予受理被告的登记申请。办理商品房预售许可审批时，未取得产籍科备案，不影响商品房预售审批的办理。原告认为该证据说明的是测绘要求，与办理产权没有直接关系，灭籍是房屋销售的前置程序，被告已将房屋出售被告，不能免除被告的违约责任。对审批表的真实性无异议，认为该证据不能证明涉案房屋预售时需提交的审批要件，不能证明待证事实。6、房屋产权灭籍证明一份，证明截止2016年1月13日，长春市收储中心方办理完中海凯旋门项目土地上原房屋的灭籍工作，涉及的房屋共计220套，长春市房产交易与权属登记景阳服务中心产籍科出具办理产权备案手续的必备的《房屋产权灭籍证明》。原告对该证据真实性有异议，认为都是一些名单，看不出来这个材料与本案所涉地块是什么关系。长春市房屋登记条例规定未办理注销登记的，不得办理商品房预售手续，被告能销售房屋的事实可以证明被告提交产权登记相关材料不存在灭籍障碍。7、备案证明一份，证明2016年4月18日，长春市房产交易与权属登记景阳服务中心出具中海凯旋门二期B12号楼（栋号4-100/154-1）备案证明，该栋房屋完成备案。该证明显示原告购买的房屋栋号与证据6中所处栋号完全一致。原告对此证据的质证意见与上一证据的质证意见相同。8、建设工程规划许可证及附件、规划平面位置图、建设工程竣工规划核实通知书、规划竣工平面图、建设工程竣工验收备案证各一份，证明被告在合同约定的备案期限内，即已经取得了除灭籍证明外的其他报备材料，但因该土地上原房屋未灭籍导致产权登记机关不予受理备案申请，因此，未能办理备案登记并非被告原因导致，依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定被告不应承担违约责任。原告认为该证据与本案无关，不能证明被告主张的事实。9、商品房买卖合同、补充协议各一份，证明双方约定非因出卖人原因，导致无法办理备案登记的，出卖人不承担违约责任，即因政府及其他不可抗原因导致产权证无法办理的，开发商不承担违约责任。原告对证据的真实性无异议，但认为该证据是被告单方拟定的格式条款，未对原告进行提示和说明，对原告不产生效力。10、证人韩英鹰出庭作证，证明其是被告的外勤人员，负责办理商品房登记备案的工作，凯旋门项目验收合格后，在2013年中下旬到长春市房地产交易中心（地点是西环城路与景阳大路交汇处）一楼大厅54窗口递交手续，递交手续当天，窗口工作人员回复说此项目土地未灭籍，将手续退回，造成被告未能在指定的期限内办理相关手续，在2014年下半年，再次递交关于凯旋门项目办理相关产权事宜的文件，因土地灭籍未完成，再次被退回。2016年1月13日土地灭籍完成后，再一次到产权中心提交材料，2016年4月18日全部业务办理完成，业主可以办理产权。原告认为证人现在是被告的员工，存在利害关系，对证言真实性有异议，不予认可。证人不能证明其提交的材料除未灭籍外其他资料已全部具备备案条件，故不能以此证明被告不存在违约行为。被告认为证人陈述的办理中海凯旋门项目初始登记情况与其提交的书面证据相互印证，可以证明凯旋门项目备案登记未被受理的原因是收储中心未能办理原房屋的灭籍证明，被告多次积极协调该项目的落实，不存在违约行为。经重审查明，2011年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于绿园区的房屋，建筑面积：153.3平方米，房屋总价款为人民币1386223.00元，被告于商品房交付后550日内将办理权属登记需要由被告提供的资料交产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同，被告按日向原告支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第十一条第二款“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。”的约定，是对合同第十五条（产权登记）进行的补充约定。原告在合同签订后，依合同约定向被告支付了购房款，被告于2012年6月30日向原告交付房屋，原告同时办理了入住手续。因房屋所涉地块原拆迁房屋未灭籍，导致被告未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续。另查明，原告所购房屋的地块系被告通过招拍挂方式取得，于2016年1月13日长春市收储中心已将该地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕。2016年4月18日，被告已办理完毕权属登记备案手续，且原告所诉房屋不动产权证书已办理完毕。本院认为，原、被告于2011年8月26日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定履行自己的义务。被告虽负有在商品房交付后550日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，但被告提供的证据能够证明原告所购房屋是因政府部门在征地过程中操作不规范，未及时将原土地使用权人的房屋和土地使用权进行灭籍，导致被告未能在合同约定期限内办理完毕权属登记备案手续，其责任不在被告，依据双方补充协议第十一条第二款“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任”、第二十三条“如因不可抗力和政府行为等非出卖人原因导致对买受人的不利影响，出卖人不承担责任。”的约定，被告依法不应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求依法不予支持。关于原告要求被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助其办理所购房屋产权证书的诉讼请求，因长春市收储中心已于2016年1月13日将本案所涉地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕，且2016年4月18日，被告已办理完毕权属登记备案手续，原告所购房屋的不动产权证书已办理完毕，故原告的此项诉讼请求实际上已经实现，不需法院再判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告范垂春的诉讼请求。案件受理费4162.00元，由原告范垂春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 田 良审判员 董天静审判员 陶春志二〇一七年二月二十八日书记员 姜 元