广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17409号上诉人（原审被告）：甄子明，住广州市昌岗中路西市。委托代理人：夏峰，广东经纶事务所律师。被上诉人（原审原告）：谈应麟，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：谈荣新，住址同上。两被上诉人共同委托代理人：安生和，广东启兴律师事务所律师。上诉人甄子明因与被上诉人谈应麟、谈荣新共有物分割纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。甄子明上诉请求：1.撤销原判，依法驳回谈应麟、谈荣新的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由谈应麟、谈荣新承担。事实和理由如下：一、一审判决适用法律错误，诉争房屋不符合必须分割的条件，一审判决应予撤销。根据《物权法》第九十九条的规定，共有人有重要理由需要分割的，才可以请求分割。而根据本案基本事实：经过(2015)穗中法民一终4625号民事判决，甄子明和谈应麟、谈荣新各自获得了诉争房屋的相应份额。且在谈应麟、谈荣新起诉前，诉争房屋由谈应麟、谈荣新占有使用并出租，未给予甄子明相应份额房屋的租金。甄子明虽对取得份额有异议，也未实际居住，但并不要求以任何方式分割房屋。而谈应麟、谈荣新也无重要理由需要分割。因此，本案并不适用《物权法》第100条，有必要对房屋进行分割，除非今后该房屋进行征收，才可对补偿款的相应份额进行分割。二、即使需要分割，一审判决既未考虑实物分割，也不对房屋进行评估折价，显然不符合公平公正原则，应予撤销。根据《物权法》第100条，对共有房屋进行分割，要以实物分割为优先考虑。只有在难以分割或因分割会减损价值的，才考虑折价或对拍卖、变卖款予以分割。而一审判决既未考虑实物分割，又未对房屋进行评估折价，只是认为分割不影响甄子明居住，分得价款能保障甄子明生活，就判令对房屋进行拍卖或变卖，明显不当。另外，根据《物权法》第九十九条的规定，对共有人的份额进行分割，因分割对其他共有人造成损害的，应给予赔偿。而甄子明是低保户，领取城镇居民最低生活保障金，显然也应对甄子明的损失予以考虑。谈应麟、谈荣新辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。二、谈应麟、谈荣新已经向甄子明支付了其所占有的1/6房产份额应得的租金。三、物权法第99条规定，有重大理由的分割是指有约定不分割的情况，有重大理由也可以分割，本案属于没有约定的情况。按照物权法第99条的规定，按份共有人可以随时请求分割。四、本案完全符合物权法第100条规定的情况，即不符合实物分割的条件，只能对拍卖、变卖的价款进行分割。谈应麟、谈荣新向一审法院起诉请求：拍卖广州市越秀区XXX路38号B栋312房，所得价款由谈应麟、谈荣新及甄子明各占4/6、1/6、1/6。一审法院认定事实：谈应麟是甄子明的继父。甄子明母亲刘某乙去世后，谈应麟、谈荣新向本院提起（2015）穗越法民一初字第279号继承纠纷，要求判令被继承人刘某乙名下所有的广州市XXX路38号B栋312房由被继承人刘某乙享有的3/6的产权份额，由谈应麟继承1/6，谈荣新继承1/6，甄子明继承1/6，继承后，谈应麟占有全屋4/6产权份额，谈荣新占有1/6产权份额，甄子明占有1/6产权份额。一审法院于2015年5月19日作出该案民事判决书，判决被继承人刘某乙的遗产广州市XXX路38号B栋312房二分之一产权份额由谈应麟、谈荣新、甄子明各继承三分之一，继承后，谈应麟占有该房屋六分之四产权份额，谈荣新继承占有该房屋六分之一产权份额，甄子明占有该房屋六分之一产权份额等。广州市中级人民法院于2015年12月7日作出维持原判的（2015）穗中法民一终字第4625号民事判决书。2016年2月17日，广州市国土资源和规划委员会核发了粤（2016）广州市不动产权第00210321号不动产权证书，写明越秀区广园西路38号B栋312房由谈应麟、谈荣新及甄子明按份共有，其中谈应麟占4/6产权份额，谈荣新及甄子明各占1/6产权份额；该房屋建筑面积55.23平方米，用途为住宅，权利性质为房改房，附记土地未办有偿使用手续。涉讼房屋间隔为两房一厅一厨一厕一阳台，现由谈应麟、谈荣新出租。甄子明是低保户，领取城镇居民最低生活保障金，甄子明一家四口现在本市昌岗西路西市大街12号202房居住。一审庭审中，谈应麟、谈荣新、甄子明均不同意购买对方房屋产权份额，谈应麟、谈荣新陈述不论是判决还是调解拍卖涉讼房屋，所得价款按产权份额分配后，同意再补偿甄子明50000元。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。本案中，涉讼房屋面积较小，房屋间隔不便实物分割，谈应麟、谈荣新、甄子明均不同意购买对方房屋产权份额，双方未能就分割方式达成一致意见。考虑到谈应麟、谈荣新、甄子明关系不睦，如不对涉讼房屋进行分割，会令双方矛盾延续、加深，且甄子明目前居住广州市XXX路XX大街二巷12号202房，如采取拍卖、变卖的分割方式，不会影响甄子明正常居住，分得价款还能保障甄子明生活，故谈应麟、谈荣新要求以拍卖、变卖方式分割涉讼房屋，符合公平原则，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，于2016年4月22日作出如下判决：在判决发生法律效力之日起30日内，谈应麟、谈荣新与甄子明拍卖或变卖广州市越秀区XXX路38号B栋312房，取得价款由谈应麟、谈荣新、甄子明各占4/6、1/6、1/6。一审案件受理费9800元，由谈应麟、谈荣新负担8166元，甄子明负担1634元。经本院二审审理，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案各方当事人是涉案房屋的按份共有权人，依法有权主张分割房屋。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”。本案的各方当事人没有约定不得分割房屋，谈应麟、谈荣新作为按份共有人，依法可以随时请求分割。甄子明上诉称有重要理由需要分割才可以请求分割，适用的是共有人有约定的情形，而不适用于本案中共有人没有约定的情形。故甄子明此上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。本案中，共有人对分割未达成协议。甄子明目前另有房屋居住，涉案房屋的建筑面积仅55.23平方米，甄子明所占份额对应的建筑面积不足10平方米，也不宜进行实物分割。在谈应麟、谈荣新陈述不论是判决还是调解拍卖涉讼房屋，所得价款按产权份额分配后，同意再补偿甄子明50000元的情况下，一审法院判决拍卖或变卖涉案房屋并由各共有人依份额取得价款，合法有理，本院予以维持。涉案房屋在拍卖或变卖过程中，自然会进行评估折价。甄子明以一审法院未考虑实物分割及未对房屋进行评估折价为由，主张撤销一审判决，理据不足，本院不予采纳。综上所述，经审查一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元由上诉人甄子明负担，准予免交。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年二月二十四日书记员  袁 蕾林飘云