云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2326民初49号原告：王以昌，男，1964年10月6日生，汉族，高中文化，下岗工人，住大姚县金碧镇。原告：温艳华（系王以昌之妻），女，1968年1月19日生，汉族，初中文化，农民，住大姚县金碧镇。委托诉讼代理人：王爱明，云南南坤律师事务所律师，代理权限为：特别授权代理。被告：龚汉芬（系李良之遗孀），女，1978年7月6日生，彝族，初中文化，农民，住大姚县金碧镇。委托诉讼代理人：李宋芬，大姚县法律援助中心律师。代理权限为：一般授权代理。被告：李某某（系龚汉芬与李良之子），男，2010年9月3日生，彝族，就读幼儿园，住大姚县金碧镇（未到庭）。法定代理人：龚汉芬，女，1978年7月6日生，彝族，初中文化，农民，住大姚县金碧镇。被告：李洪棋（系李良之父），男，1941年2月12日生，汉族，初中文化，农民，住大姚县金碧镇。被告：王桂英（系李良之母），女，1947年2月16日生，汉族，初中文化，农民，住大姚县金碧镇。委托诉讼代理人：李正祥，大姚县法律援助中心律师。代理权限为：一般授权代理。被告：李卫宁（系李良之子），男，1996年7月28日生，汉族，初中文化，城镇居民，住大姚县金碧镇（未到庭）。原告王以昌、温艳华与被告龚汉芬、李洪棋、王桂英、李卫宁、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王以昌、温艳华及共同委托诉讼代理人王爱明，被告龚汉芬及其委托诉讼代理人李宋芬，被告李某某的法定代理人龚汉芬，被告李洪棋，被告王桂英及其委托诉讼代理人李正祥到庭参加了诉讼，被告李卫宁经本院依法送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王以昌、温艳华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行《房屋交易合同》及《付款协议》，配合原告办理房屋产权过户手续。2、请求依法判令被告赔偿原告逾期过户违约金33000元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月13日，二原告与被告龚汉芬及其夫李良（已过世）签订了《房屋交易合同》，约定向被告购买金碧镇金福苑小区6幢6单元202室住房一套，房屋价款为42.86万元，首付25万元，2015年9月10日前办结产权变更手续，余款双方签订购房合同满一年之日付清。同年末，李良因故去世。原告与五被告于2015年12月3日签订了《付款协议》，约定由原告再向被告支付13.3万元购房款，剩余4.56万元，原告于完成产权过户后一次性支付给被告。如果逾期，由被告承担每天100元违约金。次日，原告将13.3万元房款打入被告指定账户，但被告一直未履行办理房屋产权过户手续的义务，已构成违约，应承担继续履行合同，给付逾期过户违约金的责任。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请人民法院依法评判。在诉讼中，原告放弃请求被告赔偿逾期过户违约金33000元的诉讼请求主张。被告龚汉芬、李洪棋、王桂英及李某某的法定代理人龚汉芬辩称：原告所述与事实不符，按照原告与被告签订的《付款协议》约定，应该于2016年1月30日之前把房屋产权过户给原告，被告龚汉芬、李洪棋、王桂英、李某某主观上也是愿意配合原告办理过户手续的。未能办理的原因是由于房屋共有权人李良去世后，需要第一顺序继承人全部同意才能办理过户手续，因李良的长子李卫宁外出不能到场，导致不能办理过户手续，四被告在主观上没有拒绝或者拖延过户的过错，不应承担不能过户的违约责任，请求法院依法驳回原告要求被告承担违约责任并付违约金的诉求。被告李卫宁未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、王以昌、温艳华的身份证复印件各一份；2、《房屋交易合同》一份；3、李良出具的收据一份；4、《付款协议》一份；5、龚汉芬出具的收条一份。被告龚汉芬、李洪棋、王桂英、李浩宇针对其辩解向本院提交如下证据：第一组证据，1、被告龚汉芬、李洪棋、王桂英、李卫宁、李浩宇的《身份证》和《户口簿》复印件各一份；2、被告龚汉芬和李良的《结婚证》复印件二份；3、大姚县公安局金碧派出所出具的《注销证明》复印件一份。第二组证据，1、《商品房购销合同》复印件一份；2、权属为龚汉芬与李良共同共有的《房屋所有权证》复印件二份；3、《房屋交易合同》复印件一份；4、《付款协议》复印件一份；5、大姚县国土资源局测绘地籍股于2016年1月6日出具的《证明》复印件一份。被告李卫宁未到庭亦未提交证据，视为对其诉讼权利的放弃。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据4，证明李良死亡后，原告王以昌、温艳华与其财产继承人龚汉芬、李洪棋、王桂英、李卫宁、李浩宇达成付款协议，约定向被告支付第二次房屋价款13.3万元，剩余4.56万元房屋价款，待完成房屋产权过户手续后一次性支付给被告，被告应在2016年1月30日前办理产权过户给原告，如到期未办，则视为被告违约，并按每逾期一天向原告支付100元违约金的事实，本院予以采信。被告提交的第二组证据5，证明买卖合同标的物的所有权人是李良及龚汉芬，龚汉芬户该房屋的土地使用权证书原未办理过，现在正在相关职能机构受理中的情况，本院予以采信。根据庭审和质证，本院认定法律事实如下：2015年7月13日，二原告与被告龚汉芬及其夫李良签订《房屋交易合同》一份，双方在合同中约定，原告以42.86万元的合同价格，向被告龚汉芬及李良购买其夫妻共同共有，位于大姚县金碧镇金福苑住宅小区6幢6单元202室的住宅房屋一套。双方对房屋的交付、付款时间、办理房屋产权过户登记的时间、税费的分担以及违约责任等作了约定。于同月15日，原告按合同约定向被告龚汉芬及李良支付了25万元首付款，同月17日，被告龚汉芬及李良将房屋交付原告。同年11月4日，合同相对人之一李良死亡，为继续履行合同，同年12月3日李良遗产的法定继承人，即被告龚汉芬、李洪棋、王桂英、李卫宁、李浩宇共同与原告签订《付款协议》一份，协议主要内容为：1、原告向五被告支付第二次房屋价款13.3万元，剩余4.56万元房屋价款，待完成房屋产权过户手续后一次性支付给被告；2、被告应在2016年1月30日前办理产权过户给原告，如到期未办，则视为被告违约，并按逾期的时间天数，以每天100元的计算标准向原告支付违约金。协议签订后，原告按协议约定向被告方支付房屋价款13.3万元，后因被告李卫宁长期外出，导致原告房屋产权转移的过户登记手续至今未能办理。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本院归纳本案争议焦点为：原告与五被告签订《付款协议》后，但至今未对买卖标的物的物权作变更登记的后果是否属于五被告违约。针对争议焦点，本院认为：原告与被告龚汉芬及其夫李良签订的《房屋交易合同》及与李良遗产的法定继承人，即被告龚汉芬、李洪棋、王桂英、李卫宁、李浩宇签订的《付款协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其买卖合同的法律关系依法成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告龚汉芬及其夫李良签订《房屋交易合同》，合同生效后，原被告双方按合同约定均对合同作了部分履行，但在所有权转移的过户登记过程中原合同义务人李良死亡，导致合同尚未全面履行。此后，五被告同意代替李良继续履行合同未尽义务，共同与原告签订了《付款协议》，对原《房屋交易合同》权利义务作了新的完善，五被告作为李良遗产的法定第一顺序继承人，此民事行为属于对自己财产权利的处分，并不违反法律规定，该协议合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。造成该协议至今未能全面履行，虽然不属到庭被告的主观故意所致，但是已造成原告未能在预期内实现合同目的客观事实，根据过错归责原则，仍属被告违约。被告李卫宁在本案中应承担主要违约责任，其余四被告亦应承担相应违约责任。在庭审中，原告放弃对被告主张赔偿逾期过户违约金33000元的诉讼，属于当事人处分诉权的行为，不违反法律规定，本院予以支持。被告李卫宁未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据予以抗辩，应承担不利后果。同时依据相关法律规定，依法对其缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王以昌、温艳华与被告龚汉芬及其夫李良签订的《房屋交易合同》及与被告龚汉芬、李洪棋、王桂英、李卫宁、李浩宇签订的《付款协议》合法有效，继续履行；二、被告龚汉芬、李洪棋、王桂英、李卫宁、李某某应于本判决生效后十日内协助将位于大姚县金碧镇金福苑住宅小区6幢6单元202室房屋的产权过户登记归原告王以昌、温艳华所有。被告李某某负有的本判决确定义务由其监护人龚汉芬履行。案件受理费625元，原告王以昌、温艳华自愿承担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判长 李 义审判员 段世和审判员 邬吉胜二〇一七年二月二十八日书记员 杨建琴