湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初3558号原告（反诉被告）：湖南某某物业管理有限公司，住所地******。法定代表人：杨某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷鹏，湖南昌言律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘某某，女，身份证号******，汉族，住******。委托诉讼代理人：彭某某，女，身份证号******，住******。原告（反诉被告）湖南某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）与被告（反诉原告）刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。某某公司的委托诉讼代理人殷鹏，刘某某的委托诉讼代理人彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）某某公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告（反诉原告）刘某某：1.支付某某公司物业费5804元，并加付逾期支付的违约金；2.承担本案全部诉讼费用。事实和理由：刘某某拖欠某某公司2013年4月1日至2016年6月30日期间共计39个月的物业费5804元未交。被告（反诉原告）刘某某口头辩称，答辩人不交物业费是因为原告（反诉被告）某某公司未履行物业管理职责，导致答辩人家中被盗。反诉原告（被告）刘某某向本院提出反诉请求，请求判令反诉被告（原告）某某公司：1.赔偿刘某某被盗的财产损失115200元；2.向刘某某书面赔礼道歉；3.退还刘某某及机关业主被非法加价的水费；4.退还刘某某及机关业主院内停车费、广告费；5.承担本案全部诉讼费用。事实和理由：某某公司不履行物业管理职责，导致刘某某家中价值115200元的财产在2013年4月29日被盗。某某公司曾承诺用物业费抵扣刘某某的被盗损失，近期却出尔反尔，频繁骚扰，对刘某某造成了一定的精神损害。某某公司擅自将小高层住户的物业费由0.8元/平方米加价到1.2元/平方米、水费由3.03元/吨加价到4.18元/吨，刘某某欠交的物业费应为5584.8元。同时，某某公司收取外来车辆的停车费、广告商的广告费，收支情况未向全体业主公开。反诉被告（原告）某某公司口头辩称，答辩人履行了物业管理的职责，也不是盗窃的行为人，不应对反诉原告（被告）刘某某家中的被盗损失承担责任。而且，刘某某家中被盗损失只有其单方的陈述。同时，刘某某的反诉超过了诉讼时效。刘某某没有证据证明有精神损害的存在。物业费提价经过了有关部门的核准，水费提价是因刘某某的房屋属于二次供水，且自来水公司的水费标准在2016年1月也提高了。某某公司没有收取停车费和广告费的事实。当事人双方对下列事实没有异议，本院予以确认：2008年5月10日，原告（反诉被告）某某公司和岳阳市某某物业管理中心签订一份《物业服务委托合同》，约定由某某公司对岳阳市某某大院的物业进行管理；某某公司保证办公楼、住宅楼住户、院内公共设备财产、名贵花木的安全完整，不被偷抢、盗窃或遭到人为破坏；对外来人员和车辆必须严格进行登记，问清情况才能放行；由于保安服务不到位或失职造成院内住户和办公室财物被盗被抢的，经有关部门调查核实确属某某公司责任所造成的损失（不包括金银手饰、有价证券、现金等），由某某公司负责；物业费为高层住宅0.8元/平方米，业主在每月的30日前交纳当月的物业管理费，逾期未交纳，按实际所欠的物业费每月加收5%的滞纳金；业主自己产生的水电费、维修材料成本费由业主自己负责；双方还对物业管理的其它事项进行了约定。被告（反诉原告）刘某某是岳阳市某某大院小高层903号房屋的业主，其房屋面积为179平方米。2013年4月29日，刘某某家中被盗。刘某某未交纳2013年4月1日后的物业费，某某公司对2013年4月1日至2016年6月30日期间39个月的物业费提起了诉讼。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：刘某某欠交物业费金额问题。某某公司主张，刘某某欠交物业费为5804元。刘某某主张，欠交物业费仅5584.8元。本院认为，按《物业服务委托合同》的约定，刘某某应按0.8元/平方米的标准交纳物业费，某某公司主张已和岳阳市某某协商提高物业费价格，但未提供证据证明，故刘某某应交的物业费为5584.8元（0.8元/平方米/月×179平方米×39月）。刘某某家中被盗的损失金额及责任认定。刘某某主张，因为某某公司没有及时修复损坏的楼道门禁，导致小偷入室行窃，造成本人财产损失115200元，其中经鉴定的部分有73500元。刘某某提供了下列证据：（1）岳阳市******派出所2013年4月29日出具的《受案回执》；（2）岳阳市岳阳楼区价格认证鉴定中心2016年10月14日作出的岳楼价认定[2016]4473号《价格认定结论书》。某某公司主张楼道的门禁并未损坏，而是该单元的业主进出楼道未关门；没有证据证明刘某某的收藏品被盗，《价格认定结论书》中明确指出该鉴定结论仅为公安机关办案提供价格依据，不作为民事赔偿损失依据。本院认为，公安机关已认定被盗物品为三联体五福钞王2套、永恒辉煌第四套人民币纪念钞2套、纪念邮票龙票1套、财富美利坚美国钱币1套、世界连体钞王1套、世纪财富人民币纪念钞1套、ＸＸＸ财富大典第五套人民币1套、第一、第二套人民币纪念钞邮票版2套（以上财产是《价格认定结论书》中鉴定的财产）及各类纪念邮票数套、现金10000元，本院予以采信；公安机关未对被盗责任作出认定，现有证据不能证明被盗时楼道门禁是否损坏；《价格认定结论书》中已明确指出该鉴定结论不能作为民事赔偿的依据，故该认定结论书不能作为刘某某被盗财产的价值认定依据。水费的计价标准问题。刘某某主张，某某公司擅自将水费从3.03元/吨提高到4.18元/吨，并提供了某某公收取2013年1－2月、2016年1月的水费收据各1份。某某公司主张，刘某某居住的是高层建筑，需二次供水，且调整水费得到了有关部门的同意，自来水公司的收费标准也在2016年1月进行了调整。本院认为，某某公司代收水费，其目的应当是提高服务品质、为业主提供更加周到的物业服务，不能借机提高收费标准，如超标准收取水费，应当退还。某某公司收取停车费及广告费问题。刘某某主张，某某公司收取了外来车辆的停车费及广告商的广告费。某某公司否刘某某的主张。本院认为，刘某某未提供某某公司收取停车费及广告费的证据，某某公司的收费行为不能认定。本案是否超过诉讼时效。某某公司主张，刘某某家中于2013年4月被盗，但直到2016年8月才提出赔偿请求，其反诉已超过诉讼时效。刘某某未对时效问题作出回应。本院认为，刘某某在家中被盗后，立即向公安机关报案，公安机关至今未作出侦查终结的决定，且刘某某一直在以拒交物业费的方式要求某某公司予以处理，应认定本案未超过诉讼时效。本院认为，原告（反诉被告）某某公司和岳阳市某某物业管理中心签订的《物业服务委托合同》合法有效，对作为岳阳市某某大院业主的被告（反诉原告）刘某某有约束力。刘某某家中被盗，不构成其可以免交物业费的理由，被盗损失应当通过合法手段解决，故对某某公司要求刘某某支付2013年4月1日至2016年6月30日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持，但物业费应按5584.8元计算；刘某某逾期支付物业费，应按合同约定支付滞纳金332.94元（5584.8元÷39月×5%×46.5月）。关于刘某某要求某某公司赔偿家中被盗损失的反诉请求一节，首先，私人住宅的人身、财产安全责任主要应由房屋使用人负责；其次，公安机关对刘某某家中被盗是否因某某公司的责任造成未作出认定，不能依据《物业服务委托合同》中的该款约定要求某某公司承担全部赔偿责任；第三，无论是楼道的门禁损坏未修还是楼道门未关，如果某某公司能及时发现并妥善处理，同时发现进入大院的可疑人员，就有可能防止盗窃行为的发生，某某公司未对物业尽到必要的管理义务。故此，某某公司应对刘某某家中被盗损失承担次要责任。《价格认定结论书》不能作为刘某某家中被盗财产的价格依据，但被盗的事实客观存在，本院酌情认定某某公司承担刘某某被盗损失14700元。对刘某某要求某某公司退还超标准收取的水费一节，刘某某可持比照物价部门制定的收费标准持已收费收据要求某某公司退还，但无权代表其他业主行使该权利。没有证据证明某某公司有收取外来车辆停车费及广告费的事实，对刘某某要求某某公司退还该费用的反诉请求，本院不予支持；而且，即便某某公司确实收取了该费用，返还的请求权也应由全体业主或业委会行使。赔礼道歉不是合同纠纷的责任方式，对刘某某要求某某公司赔礼道歉的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘某某支付原告（反诉被告）湖南某某物业管理有限公司2013年4月1日至2016年6月30日期间物业费5584.8元、滞纳金332.94元；二、原告（反诉被告）湖南某某物业管理有限公司赔偿被告（反诉原告）刘某某被盗损失14700元；三、原告（反诉被告）湖南某某物业管理有限公司退还被告（反诉原告）刘某某超标准收取的水费（比照物价部门制定的收费标准凭已收费收据计算退费金额）；四、驳回原告（反诉被告）湖南某某物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘某某的其他反诉请求；以上一、二项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费50元，减半收取25元，反诉费1302元，合计1327元，由原告（反诉被告）湖南某某物业管理有限公司负担285元，由被告（反诉原告）刘某某负担1042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  冯剩勇二〇一七年二月十六日书记员  黎颖琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。