浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2012）金义民初字第2208号原告（反诉被告）金慧珍。委托代理人金尊阳。被告（反诉原告）浙江融华置业有限公司。法定代表人吴军荣。委托代理人胡光明。委托代理人陶旭明。原告金慧珍为与被告浙江融华置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，于2012年8月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员丁国芳独任审判。被告浙江融华置业有限公司在举证期限内向本院提出反诉，本院经审查后予以受理，并于2012年9月20日对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。金慧珍的委托代理人金尊阳、浙江融华置业有限公司的委托代理人陶旭明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金慧珍诉称，2010年11月中旬，原告从朋友口中得知被告获得了座落于本市江东街道商博路的土地使用权，即将开发“商博国际”楼盘，且已开始对外预约售房引资。由于该宗地所处地理位置较好，原告遂产生投资意向与被告协商。由于当时“商博国际”楼盘尚未立项，被告也未获得房地产开发资质和该楼盘所涉地块的土地使用权证，被告表示只要原告向其缴纳80万元的购房意向金，日后购房即可获得20%的优惠。原告考虑再三，遂于2010年11月22日向被告支付了购房意向金80万元。2011年11月，原、被告就签订商品房预售合同事宜进行了多次协商，但均无果。近日，原告发现被告已于2012年4月16日在“义乌商报”上发布通知，其解除了原、被告于2010年11月22日签订的认购确认单，并另行处置该房及追究原告的违约责任（即没收预约款30%作为违约金）。现原告无法确定是否与被告签署了《认购确认单》。在诉前，被告电话通知原告该楼盘的“3-402室”已被另行处置。被告至今未将80万元购房意向金返还给原告。为此，特提起诉讼，要求：判令被告返还原告人民币80万元，并按银行同期贷款利率支付该款自2010年11月22日至实际清偿之日止的利息，暂算至原告起诉之日的利息约为8万元。被告浙江融华置业有限公司辩称，1、原告要求返还80万元人民币不应得到支持，双方在2010年11月22日签订商博国际房号确认单，这里明确约定在开发商指定的时间和地点没有补足购房余款、签订购房合同的，开发商有权处置该房源并没收预约款30%作为违约金。在事后，被告方多次通知本案原告前来补交余款、签订购房合同，但原告方均不予理会，已经违反了预约合同的约定。对此我们根据合同约定在2012年4月份解除了与原告的预约合同。被告方认为30%的违约金是明确约定的，原告方是应当支付给本案被告。同时银行的贷款利息，因为80万元是用于购房的，在解除合同之前80万元是不存在支付利息的问题，所以原告的诉讼请求中的80万元，其中30%是违约金，利息只能是在解除之后才产生并支付的。2、被告本身就是房地产开发企业，可以开发房地产。原告无法确定签署过认购确认单，认购确认单是原告亲笔签名捺印的。反诉原告浙江融华置业有限公司诉称，反诉人系“商博国际”楼盘的开发商。2010年11月22日，被反诉人金慧珍向反诉人订购了由反诉人开发的“商博国际”3单元402室（很多业主认为4是不吉利的数字，在民政局办理门牌号码时就把整个4层全部去掉，3楼之上就改成5楼，所以现为3单元502室）。单价为每平方17400元并由被反诉人向反诉人出具了商博国际房号确认单一份，载明被反诉人向反诉人购买商博国际3单元402室。同时还载明被反诉人应在反诉人指定的时间、地点补足余款，签订购房合同、办理好按揭手续。若逾期未办理，开发商有权处置该房源并没收预约款的30%作为违约金。同日，被反诉人向反诉人交纳了预约款80万元。嗣后，经反诉人多次通知被反诉人前来签订正式的商品房买卖合同，但被反诉人以房屋跌价为由，要求退款。反诉人于2011年12月14日向被反诉人邮寄送达了《商博国际商品房买卖合同签约须知》，但被反诉人却拒绝签收。2012年1月13日，反诉人又通过公证的形式向被反诉人送达签约通知书，但被反诉人还是拒绝签收。无奈，反诉人于2012年4月11日向被反诉人邮寄送达了解除合同通知，被反诉人于2012年4月12日收到该解除合同通知书。2012年4月16日，反诉人又通过《义乌商报》登报解除合同通知书。为此，反诉人提出反诉，要求：依法判令被反诉人支付违约金24万元并赔偿利息损失185236.05元（从2010年11月22日算至2012年9月17日按本金24万元按千分之一计算），合计人民币425236.05元。反诉被告金慧珍辩称：1、反诉原告一并主张违约金和赔偿损失的诉请是没有依据的，依法只能二选一。2、不管是选择违约金还是赔偿损失，这个数额都是有待商榷的。但就违约金来讲，24万元的违约金明显过高。因为金慧珍在签订房号确认单时是处于预约合同的状态，损失的范围应当以金慧珍可以预见的信赖利益的范围为限，这里面的费用也仅仅涉及到融华公司为缔约支付的费用以及准备履行所需的费用，这两项费用都远远不足24万元，因此我们请求法庭对违约金进行调整。3、关于赔偿损失这块，我们对起算时间有异议，即使金慧珍违约，利息的起算时间也应当是在违约之后产生的，不可能在付款当天就产生利息，所以我们认为融华公司的诉请是没有法律依据的。4、金慧珍交纳80万元款项时并没有对所购房屋的房号、单价、面积等内容进行约定，只是说预先投款，将来买房子时可以拿到20%的优惠。现在金慧珍要求退款的原因并不是因为房屋跌价，而是当时并未就合同对象进行约定，现在看了之后对房屋结构等一些内容不予满意，所以未与融华公司签订合同。金慧珍就其诉讼主张举证，浙江融华置业有限公司质证如下：一、收款收据一份，以证明原告已将80万元的预付款支付给被告的事实。浙江融华置业有限公司对该证据的真实性没有异议，被告确实有收到过原告80万元的预付款，但收款收据中有修改液涂过，我们无法得知这部分的内容。二、2012年4月16日的义乌商报一份，以证明被告以登报形式解除了原、被告签订的《房号确认单》。浙江融华置业有限公司对该证据的真实性没有异议。浙江融华置业有限公司就其诉讼主张举证，金慧珍质证如下：一、商博国际房号确认（该确认单中金慧珍的签名、指印、日期、市场摊位号和电话号码是其本人写的，房号是工作人员写的）一份，以证明金慧珍向融华公司订购商品房，并约定违约责任。金慧珍对该证据的真实性有异议，这上面金慧珍的签名、指印、日期、市场摊位号和电话号码确实是其本人写的，但这上面记载的房号跟证据二记载的房号是不相同的，说明在原告签订这份房号确认单时，合同的标的物是不明的，因此这份房号确认单是不成立的。确认单上的房号是事后添加的。二、商博国际《商品房买卖合同》签约须知、关于商博国际3单元502室房屋签订《商品房买卖合同》的通知、未拆封退回的特快专递各一份，以证明2011年12月14日融华公司以特快专递的方式向金慧珍邮寄签约须知和通知，但原告拒收该特快专递。金慧珍对该证据的真实性没有异议，但签约须知上面所载的内容并没有经过原告的认可，是被告单方确定的，这一行为实际上是一种要约行为，在原告未承诺之前没有义务按照签约须知的约定履行付款义务。对没有开封邮件里面所载的内容原告不知情。三、（2012）浙义证民字第001271号公证书及未拆封退回的特快专递各一份，以证明2012年1月13日融华公司再一次以特快专递的方式通知金慧珍来付购房款并签订商品房买卖合同，我们通知原告是通过公证邮寄送达的，但仍然遭到金慧珍拒收退回，金慧珍有意违反之前的预约合同约定。金慧珍对该证据的三性没有异议，签约须知上所载的内容仍然是单方行为，对原告没有约束力。四、2012年4月11日解除合同通知书、国内特快专递邮件详情单各一份，以证明金慧珍于2012年4月12日收到了解除合同通知书的事实。金慧珍对该证据的真实性没有异议，但有部分事实并不是同通知单所述，原、被告在此前就签订商品房买卖合同是经过多次协商，而且义乌市建设部门也曾介入此事进行协调，但是无法达成一致意见。五、金慧珍本人签名的收款收据第三联，以证明金慧珍当时对房号、单价都是明确确认的。金慧珍对该证据中金慧珍的签名没有异议，金慧珍的签名应该是当天就写上去的，但对里面部分所载的内容不予认可，底单一直在融华公司手上，融华公司手上的收款收据应当与金慧珍手上所持的收款收据是一致的。本院对证据认证如下：浙江融华置业有限公司对金慧珍提供证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。金慧珍对浙江融华置业有限公司提供的证据二、三、四的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。金慧珍虽对浙江融华置业有限公司提供的证据一即商博国际房号确认单的真实性有异议，但金慧珍确认该确认单上金慧珍的签名、指印、日期、市场摊位号和电话号码是金慧珍本人所写，只是认为确认单上的房号是事后添加的。本院认为，该证据的名称是《商博国际房号确认单》，如果金慧珍签字时，该确认单上没有明确房号，那么金慧珍无需在确认单上签字。故金慧珍主张该证据上的房号系添加，本院不予采信。本院对该证据的真实性予以确认。浙江融华置业有限公司提供的收款收据第三联载明的事项可与其提供的《商博国际房号确认单》所载明的事实相互印证，故本院确认该证据的真实性。经审理查明，2010年11月22日，金慧珍向浙江融华置业有限公司交纳人民币80万元，用于订购浙江融华置业有限公司开发的商博国际3单元402室房屋，金慧珍签名确认的《浙江省商业销售收款收据记帐联》中载明：3-402，单价17400元／m2，面积以测绘为准。金慧珍签名确认的《商博国际房号确认单》中载明：“商博国际3单元402室本人愿在开发商指定的时间地点补足余款，签订购房合同，并办理好按揭手续。若逾期未办理，开发商有权处置该房源，并没收预约款30%作为违约金。如由于本人原因不能办理按揭贷款，本人愿意在规定时间内全额付清余款。若规定时间未能付清，开发商有权处置该房源，并没收已付款30%为违约金。所有对外资料以本次确认为准，但规划、面积及图文信息、数据资料以下政府部门批文为准。以上内容经本人确认无误。”2011年11月14日，浙江融华置业有限公司取得预售商博国际楼盘的商品房预售许可证。后浙江融华置业有限公司通知金慧珍前来签订《商品房买卖合同》并交纳房款，金慧珍以交纳80万元时，浙江融华置业有限公司承诺有20%的优惠为由，不同意浙江融华置业有限公司通知的价款。2011年12月14日，浙江融华置业有限公司向金慧珍邮寄商博国际《商品房买卖合同》签约须知、关于商博国际3单元502室房屋签订《商品房买卖合同》的通知，金慧珍拒收。2012年1月16日，浙江融华置业有限公司委托其代理人吴甜到义乌市南门街300号义乌市邮政局将商博国际《商品房买卖合同》签约须知、关于商博国际3单元502室房屋签订《商品房买卖合同》的通知邮寄给金慧珍，并对邮寄的全过程由义乌市公证处进行公证。金慧珍对邮件予以拒收。2012年4月11日，浙江融华置业有限公司向金慧珍邮寄的解约通知函中载明：“金慧珍先生／女士：你于2010年11月22日与我公司签订认购确认单，认购浙江融华置业有限公司（以下简称本公司）开发的商博国际项目3-502（原3-402）室房屋并向本公司承诺愿在本公司指定的时间地点补足余款，签订购房合同，并办理好相关手续；若逾期未办理，本公司有权处置该房源，并没收预约款30%作为违约金。本公司从2011年11月至今分别以邮件、电话、短信等多种形式通知你于2012年2月29日之前前来本公司签订《商品房买卖合同》等相关手续，但你均未前来办理，你的违约行为严重损害了我公司的合法权益，现特通知你：本公司依约解除双方于2010年11月22日所签订的认购确认单，另行处置该套房屋，并将依法追究你的违约责任。”2012年4月12日，金慧珍收到上述解约通知函。2012年4月16日，浙江融华置业有限公司在《义乌商报》第8版刊登上述解约通知函的全部内容。庭审中，金慧珍对认购确认单已解除的事实没有异议。本院认为，金慧珍签名确认的《浙江省商业销售收款收据记帐联》、《商博国际房号确认单》可以确认下列事实，2010年11月22日，金慧珍向浙江融华置业有限公司订购商博国际3单元402室房屋，单价为17400元／m2，面积以测绘部门为准；当天，金慧珍交纳订购款80万元。故金慧珍与浙江融华置业有限公司间已成立商品房预约合同。2011年11月14日，浙江融华置业有限公司取得预售商博国际楼盘的商品房预售许可证。综上，双方的商品房预约合同系双方的真实意思表示，其内容也未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。合法有效的合同受法律保护，当事人均应按约履行。依据金慧珍的承诺，其应在开发商指定的时间地点补足余款，签订购房合同，并办理好按揭手续。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从现有证据不能证明浙江融华置业有限公司曾承诺给金慧珍房价款20%的优惠，故金慧珍应承担不利后果。现金慧珍未按承诺履行系违约，金慧珍应按约支付违约金即预约款的30%（人民币24万元）。金慧珍提出违约金过高，于法无据，本院不予支持。浙江融华置业有限公司于2012年4月11日向金慧珍邮寄送达解约通知函，金慧珍于2012年4月12日收到，本院依法确认双方于2010年11月22日签订的认购通知单于金慧珍收到解约通知函之时解除。据此，浙江融华置业有限公司应返还金慧珍预约款人民币80万元。金慧珍主张浙江融华置业有限公司应从2010年11月22日起计付利息损失不妥，应从解除之日即2012年4月12日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、浙江融华置业有限公司返还金慧珍人民币80万元并支付利息（从2012年4月12日起按中国人民银行同期贷款利率计付至本判决确定的履行之日止）。二、金慧珍支付浙江融华置业有限公司违约金人民币24万元并赔偿利息损失（从2012年4月12日起按中国人民银行同期贷款利率计付至本判决确定的履行之日止）。三、驳回原告金慧珍的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告浙江融华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6300元，由金慧珍负担1300元，由浙江融华置业有限公司负担5000元；反诉案件受理费3839元，由浙江融华置业有限公司负担1539元，由金慧珍负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币20，278.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审判员  丁国芳二〇一二年十月十五日书记员  周 胜