杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭拱民初字第626号原告王诗漪。委托代理人（特别授权代理）金艳芬、汪艳英。被告（反诉原告）杭州华策实业有限公司。法定代表人何亮。委托代理人（特别授权代理）郑鹏、杨甜。第三人张旌扬。原告王诗漪（以下简称王诗漪）为与被告杭州华策实业有限公司（以下简称华策公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年5月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判。2012年6月，华策公司提起反诉。2012年7月4日，本院依法通知张旌扬为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案于2012年8月27日由简易程序依法转为普通程序，并于2012年9月10日公开开庭进行了审理。王诗漪委托代理人汪艳英，华策公司委托代理人杨甜到庭参加了诉讼。第三人张旌扬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王诗漪诉称，2009年7月24日，王诗漪与华策公司签订了《西城时代中心物业长期租赁合同书》（以下简称《合同》），合同约定：华策公司将开发的恒策西城时代3幢2002室房屋出租给王诗漪，房屋暂测建筑面积为68.61平方米（交付时以具有房产测绘资质机构的实测面积为准）、租赁期限为45.5年，租金为700851元，交付期限为2011年6月30日前，华策公司交付的物业必须通过各项法定合格验收且符合合同的约定，同时《合同》还对逾期交房的违约责任等作出明确约定。《合同》签订后，王诗漪按约定支付了全部租金。但时至今日，华策公司仍未将符合交付使用条件的房屋交付给王诗漪。为此，王诗漪特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令华策公司交付房屋；2、判令华策公司退还逾期交房期间内的房屋租金，从2011年7月1日计算至实际交付之日，暂时计算至2012年4月30日为12836元；3、判令华策公司支付逾期交房的违约金，从2011年7月1日计算至实际交付之日，暂时计算至2012年4月30日为42752元；4、判令华策公司承担律师代理费5000元。华策公司辩称并反诉称，房屋没有实际交付不是华策公司的原因，华策公司在合同约定期限截止前已经书面告诉王诗漪，但直至法院受理案件后，王诗漪也没有与华策公司办理交房手续。2012年3月24日，华策公司已经将房屋交付给了第三人张旌扬，张旌扬已交付房租，华策公司也已交付房屋，故王诗漪要求交付房屋的诉请，华策公司无法实际履行，且不是华策公司的过错。2009年7月24日，华策公司与王诗漪签订了《西城时代中心物业长期租赁合同书》，合同约定：华策公司将开发的恒策·西城时代中心3幢2002室房屋出租给王诗漪，租金共计700851元，王诗漪应在2009年7月24日预付租金350426元，在2009年8月31日前支付剩余租金350425元。同时约定若王诗漪逾期交付租金不超过90天，王诗漪须按日向华策公司支付应交款项的万分之贰作为逾期交款违约金。合同签订之后，王诗漪按约定时间支付预付款350426元，但租金余款350425元却未在合同约定的时间内支付，而逾期至2009年9月18日。按照双方的合同约定，王诗漪应当支付逾期付款违约金1261.53元。嗣后，2011年6月30日，合同约定的交房期限截至，华策公司书面发函通知王诗漪接收房屋，王诗漪却未至华策公司处办理房屋交接手续。嗣后，华策公司多次通知王诗漪，王诗漪一直声称房屋存在问题，不肯接收房屋，双方协商未果。2012年3月24日，华策公司将房屋出租给了本案第三人，嗣后第三人支付了全部房租，双方实际办理了房屋交接手续。华策公司认为双方签订的合同目的已经无法实现，王诗漪逾期支付租金的行为违反了合同约定，损害了华策公司的合法利益。因此结合本诉，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起反诉，请求法院：1、判令解除双方的物业长期租赁合同；2、判令王诗漪支付逾期交款违约金1261.53元。王诗漪针对华策公司的反诉辩称，华策公司反诉称我逾期交纳租金，但我缴纳两笔租金分别是2009年7月27日与2009年9月18日，已时过两年，“逾期”的说法不合理。2012年，华策公司再出租房屋的时候，应该把实际情况告知我，并返还租金。我认为本案房屋的再出租，是华策公司和第三人恶意串通所为，第三人实际并没有使用房屋，且华策公司和第三人的交易没有票据等证明。第三人张旌扬未到庭参加诉讼。王诗漪向本院提交以下证据材料：1、物业长期租赁合同书（189），证明双方之间房屋租赁关系及合同约定的内容。2、收款收据，证明王诗漪支付租金的事实。上述证据的三性，华策公司无异议，本院予以确认。3、律师费发票，证明王诗漪支付律师费的事实。华策公司对其真实性并无异议，本院予以认定。但华策公司认为双方并没有约定律师费的承担。4-5、律师函、邮件详情单，证明王诗漪曾经向华策公司主张权利要求华策公司交付房屋的事实。华策公司对其真实性并无异议，本院予以认定。6-8、关于租户在转房过程中发现的问题回复函；《致杭州华策实业有限公司关于“西域时代”房屋质量问题的二次函》；关于《致杭州华策实业有限公司关于“西域时代”房屋质量问题的二次函》的回复，证明房屋延期交付系华策公司的原因。华策公司对回函的真实性无异议，但对关联性有异议，认为无法证明19个租户中包含原告；二次函是复印件，且所附业主签名不在同一页，有替换的可能，故对其真实性有异议，并与本案没有关联性；二次函的回复真实性无异议，但是没有关联性。9、华策公司状况，证明华策公司2010年、2011年没有进行年检，说明该公司没有正常经营。华策公司对其真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。上述证据6-9的证明对象，本院将结合其他证据及当事人陈述一并予以认证。华策公司向本院提交以下证据材料：1、物业长期租赁合同书，证明华策公司与案外人签订了物业长期租赁合同书及相关的约定。2、租赁物业交接书，证明诉争房屋华策公司已实际交付于案外人的事实。3、身份证，证明案外人（第三人）的身份情况。上述证据王诗漪对其真实性均有异议，对其证明对象，本院将结合其他证据及当事人陈述一并予以认证。根据以上有效证据及庭审中当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2009年7月24日，王诗漪与华策公司签订了《西城时代中心物业长期租赁合同书》，合同约定：华策公司将开发的恒策西城时代3幢2002室房屋出租给王诗漪，房屋暂测建筑面积为68.61平方米，其中套内建筑面积54.43平方米。如交付时实测面积与前述预测建筑面积存在差异（以具有房产测绘资质机构的实测面积为准），则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金，租金差额部分双方在物业交付之日一次性结算，多还少补。租赁期限为第一阶段20年，自2011年6月30日起至2031年6月29日止；第二阶段为20年，自2031年6月30日起至2051年6月29日止；第三阶段租期自2051年6月30日起至2056年12月30日止。第三阶段租赁期限届满后，如该物业还没有拆迁，则该物业归王诗漪终身无偿使用。该物业总租金为700851元，由王诗漪于合同签订之日预付350426元；于2009年8月31日前支付剩余租金350425元。华策公司应于2011年6月30日前将该物业交付给王诗漪租赁使用。华策公司逾期交付物业不超过90天（含90天）的，自本合同规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，按日向王诗漪支付已付租金的万分之二作为逾期交房违约金。逾期超过90天的，王诗漪有权单方解除合同。王诗漪解除合同的，华策公司应当自解除合同通知到达之日起60天内向其退还全部已付租金，并按已付租金的10%支付违约金。王诗漪要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，华策公司按日向王诗漪支付巳付租金的万分之二作为逾期交房违约金等。同时上述合同还对租赁用途、房屋使用要求和维修责任等进行了约定。合同签订后，王诗漪依约向华策公司支付了首期租金350426元，并于2009年9月18日支付了剩余租金350425元。嗣后，华策公司通知王诗漪接收租赁房屋，但王诗漪等租户以房屋存在质量问题不符合交付条件为由拒绝收房，双方协商未果。遂成诉讼。审理中华策公司称，2012年3月，华策公司将诉争房屋出租给了第三人张旌扬，双方也实际办理了房屋交接手续。对此，王诗漪不予认可。本院认为，王诗漪与华策公司之间的权利义务关系由双方签订的《西城时代中心物业长期租赁合同书》等得到确定。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。华策公司未按约向王诗漪承担交房义务，应属违约，理应承担相应的民事责任。因此，王诗漪诉请华策公司交房并支付违约金，符合法律规定和合同约定，且证据充分，本院应予支持。但其要求华策公司承担律师代理费等主张，则缺乏依据，本院不予支持。至于华策公司请求解除双方物业长期租赁合同等主张，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：杭州华策实业有限公司于本判决生效之日起十日内将恒策•西城时代中心3幢2002室房屋交付王诗漪使用。二、杭州华策实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王诗漪按140.17元／天计算自2011年7月1日起至实际交房日止的逾期交房违约金。三、驳回王诗漪其他诉讼请求。四、驳回杭州华策实业有限公司反诉请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14936元，由王诗漪负担173元，华策公司负担14763元；反诉案件受理费5411元，由华策公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费20347元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙金林人民陪审员  吴晓航人民陪审员  张更泗二〇一二年十二月四日代书 记员  陈 林