江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终4626号上诉人（原审被告）：窦朝。被上诉人（原审原告）:睢宁县经济适用住房发展中心，组织机构代码13698571-8，住所地睢宁县中山路中段。委托诉讼代理人:王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。上诉人窦朝因与被上诉人睢宁县经济适用住房发展中心（以下简称睢宁县经适房中心）租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人窦朝，被上诉人睢宁县经适房中心的委托诉讼代理人王辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人窦朝上诉请求：上诉人于2013年4月1日租赁了被上诉人的门面房，第三年因为门前修路，被上诉人减免了一半租金。后来门前又开始修桥，导致商户生意惨淡。上诉人及其他几家商户多次要求给与减免租金，被上诉人的经理答应给予减免，不会少于2015年标准。拍卖现场上诉人要求看到租赁合同后再参加竞拍，被上诉人以各种理由不给上诉人看租赁合同，并让上诉人等先交5000元保证金到拍卖公司参加竞拍，否则就起诉要求上诉人清空房屋。上诉人考虑到前期投入大量资金，所以就去参加了竞拍，并交清了一年的房租。但在签订租赁合同当天，由于合同没有提到减免一半房租的约定，所以才导致没法签订合同。上诉人按照被上诉人的指示足额交给了拍卖公司，实际合同已经履行，没有违约行为。上诉人认为修桥比修路影响更严重，起码应当减免一半房租。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人睢宁县经适房中心辨称：上诉人没有和我方签订租赁合同，请求驳回上诉，维持原判。睢宁县经适房中心向一审法院起诉请求：判令窦朝腾空并返还睢宁县经适房中心位于睢宁县天虹南路西侧阳光家园10#（1、2层）、11#（1层）门面房；判令窦朝支付房屋租金（按每天157元的标准自2016年4月1日起计算至实际返还之日止）；诉讼费由窦朝承担。一审法院认定事实：2013年3月26日窦朝通过拍租的方式竞得睢宁县县城天虹南路西侧阳光家园10#、11#门面房的承租权。2013年4月1日，睢宁县经适房中心与窦朝签订了房屋租赁合同，约定原告所有的位于睢宁县县城天虹南路西侧阳光家园10#、11#门面房，建筑面积约167.49平方米租赁给被告窦朝使用。双方对租金的数额、租金的给付期限、使用面积及租期等进行了约定。合同签订后窦朝依约缴纳了前两年的房租，第三年因房屋前道路整修经双方协商睢宁县经适房中心为窦朝减免一半房租，后窦朝也足额缴纳了合同期内的房租。2016年3月31日双方租赁合同期限届满，窦朝再次通过拍租方式取得涉案房屋的承租权，并将合同期满后的一年租金打入睢宁县经适房中心账户，但因为窦朝不能接受睢宁县经适房中心将租金上浮10%，双方没有对新的租赁合同达成一致，故双方当事人之间并没有在原租赁合同届满之后继续签订新的租赁合同。后睢宁县经适房中心多次催促其交还房屋，窦朝不予交还房屋。故睢宁县经适房中心提起诉讼，诉如前请。一审法院认为，双方当事人之间签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示且不违反法律、法规禁止性规定，双方也已积极履行该合同为自己设定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，由于双方当事人签订的房屋租赁合同租赁期间届满，且双方并没有继续签订房屋租赁合同，出租人对承租人继续使用租赁物的行为提出异议，并多次催促窦朝交还房屋。故窦朝应对涉案房屋予以返还，对于睢宁县经适房中心主张的租赁合同届满后因窦朝逾期返还房屋产生的租金即按照合同期内第三年房租标准157元/天（57330元/365天=157.07元/天）标准恰当。窦朝主张已经将接下来一年的房屋租金打入睢宁县经适房中心账户并且不同意睢宁县经适房中心租金上浮10%的主张，因双方并没有就之后的房屋租赁达成合意，不予采纳。综上，睢宁县经适房中心要求窦朝腾空返还房屋支付租金的诉讼请求成立，予以支持。窦朝经合法传唤，未到庭参加诉讼，是对其抗辩权利的放弃。遂判决：一、被告窦朝于收到判决书后三十日内腾空并返还原告位于睢宁县天虹南路西侧阳光家园10#（1、2层）、11#（1层）门面房;二、被告窦朝给付原告睢宁县经济适用住房发展中心房屋租金（按每天157元的标准，自2016年4月1日起计算至实际返还房屋之日止），于本判决生效后十日内付清。二审期间，上诉人提交如下证据：1、竞买协议和拍卖成交确认书，用于证明其参加了拍卖，不欠房租。2、写给被上诉人领导的信件，用于证明包括上诉人在内的其他几家租户共同向房管局反映租金涨价不合理的情形。3、照片，证明2015年修路被上诉人给予房租减免一半，2016年开始修桥，被上诉人承诺按照修路的情形给予减免，但签合同时仍是原合同。被上诉人质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，上诉人虽然参与了竞买，但是没有在规定时间内签订房屋租赁合同，视为放弃。对证据2真实性无异议，但对该信件内容不予认可。对证据3真实性无异议。本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。二审补充查明：上诉人在参加2016年5月26日的拍卖会之前与江苏博大拍卖有限公司签订了《竞买协议》一份，约定竞买人竞得标的后，必须在7个工作日内与被上诉人签订房屋租赁合同，逾期视为自动放弃，竞拍保证金不予退还。租赁期限2年，每年租金递增10%。拍卖按其现状进行拍卖。2016年5月30日的《拍卖成交确认书》显示涉案房屋的拍卖成交价格为46000元。被上诉人亦认可收到第一年租金46000元。本院认为，根据合同法第13条的规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”该法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”第21条规定：承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。根据《合同法》的上述规定，能够看出招标公告是要约邀请，投标人投标是要约，拍卖成交确认书则是承诺，说明上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经成立。但上诉人签订的《竞买协议》第八条第（2）款约定，竞买人竞得标的后，必须在7个工作日内与被上诉人签订房屋租赁合同，逾期视为自动放弃。《竞买协议》对于租赁合同成立附加条件。上诉人未在规定时间内与被上诉人签订书面合同，被上诉人有权提出返还房屋。上诉人对于其未在规定时间签订书面租赁合同的行为抗辩系涉案房屋周边修桥，被上诉人承诺减免一半的房租，但签订合同时被上诉人又予以返回才导致上诉人未能与之签订房屋租赁合同。被上诉人对此事实不予认可，上诉人也未能举证证明其陈述的该项事实的存在。而上诉人参加竞拍时涉案房屋周边已经出现修桥的情况，其在竞买协议中承诺实地勘察了竞买标的，对现状认可，说明其竞买价格是充分考虑了房屋周边修桥的因素。因此，上诉人提出周边修桥要求减免房租的主张不能成立。关于租金的支付问题，上诉人竞得涉案房屋承租权后未按照《竞买协议》要求在规定时间内与被上诉人签订书面合同，视为对双方租赁关系的解除，被上诉人支付租赁关系解除后占用使用房屋的占用费，占用费标准应当以上诉人竞买价格为宜，二审期间上诉人提交的《拍卖成交确认书》显示拍卖成交价为46000元，《竞买协议》则显示租赁期限为2年，每年租金递增10%，说明涉案房屋租金标准为第一年46000元，第二年为50600元，因此房屋占用费的标准应当以此为准。通过本院查明的事实，上诉人已经支付了第一年的房屋租金46000元，即从2016年4月1日至2017年3月31日，本院不再判决上诉人支付该期间的房屋占用费。被上诉人一审诉讼请求要求上诉人支付从2016年4月1日起至实际返还之日的的房屋租金。截至本案判决之日，上诉人占用涉案房屋的时间不足一年，但上诉人实际已经付清了第一年的房屋租金，不宜判决上诉人再行支付从2016年4月1日起至今的房屋占用费。而上诉人是否在一年期满即2017年3月31日后仍然占有使用涉案房屋尚不明确，被上诉人是否产生此后的损失并不确定。若上诉人在2017年3月31日后仍拒不返还房屋，被上诉人可待该事实发生后另行诉讼主张从2017年3月31日之后的房屋占用费。综上，上诉人窦朝的上诉理由和请求部分成立，二审期间因新证据的出现，故应对涉案房屋占有使用费的计算标准及一审判项部分予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初3061号民事判决书第一项即“窦朝于收到判决书后三十日内腾空并返还睢宁县经济适用住房发展中心位于睢宁县天虹南路西侧阳光家园10#（1、2层）、11#（1层）门面房”；二、撤销江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初3061号民事判决书第二项；三、驳回睢宁县经济适用住房发展中心的其他诉讼请求。一审案件受理费125元，由睢宁县经济适用住房发展中心负担25元，由窦朝负担100元。二审案件受理费250元，由睢宁县经济适用住房发展中心负担50元，由窦朝负担200元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年二月二十八日书记员 许 丽