河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）冀05民终162号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴军辉，男，汉族，1974年6月25日出生，住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：常志平，河北伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱金龙，男，汉族，1984年4月1日出生，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：桑拥军、马敏娜，河北张舰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：英培娜，女，汉族，1985年3月8日出生，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：桑拥军、马敏娜，河北张舰律师事务所律师。上诉人吴军辉因与被上诉人朱金龙、英培娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1510号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴军辉及委托诉讼代理人常志平，被上诉人朱金龙、英培娜的委托诉讼代理人马敏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴军辉上诉请求：1、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1510号民事判决，并依法改判；2、确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，双方互相返还财产；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。双方签订合同后，被上诉人没有按照约定支付首付款，经过再次协商，在签订《邢台市存量房买卖合同》时，价款增加了7000元，上诉人出具的30000元欠条是在办理贷款之前，实际多收了23000元，另外中介公司收取了10000元定金，在被上诉人英培娜的中介处，也应对扣除。2、朱金龙、英培娜在办理购房贷款时办理假离婚手续，骗取银行贷款和偷漏税款。该行为严重损害了国家利益，应当认定买卖合同无效，双方相互返还财产。3、一审判决适用法律错误，应适《中华人民共和国用合同法》的相关规定，认定合同无效。朱金龙、英培娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱金龙、英培娜向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告因房屋交易多支付的30000元及利息；2、依法判令被告向原告支付违约金（自2016年4月14日至实际交房之日每日按500元计算）并按照合同约定交清房屋拖欠的物业费、水电费等相关费用；3、本案诉讼费用由被告承担。吴军辉向一审法院反诉请求：1、请求人民法院依法确认反诉人与被反诉人之间签订的《邢台市存量房买卖合同》无效；2、责令被反诉人将邢台市桥西区永××街××家园××区××楼××单元801和-1层地下室28返还给反诉人，并办理过户手续；3、责令被反诉人赔偿反诉人一切经济损失；4、本案反诉费用由二被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年3月2日原告英培娜作为乙方、被告吴军辉作为甲方和作为丙方的案外人邢台创想房地产经纪有限公司三方签订房地产买卖合同，合同约定甲方（卖方）吴军辉将坐落于邢台市桥西区永××街××家园××区××楼××地下室28,8层4单元801，房产证号为20××70，住宅建筑面积143.12平方米，地下室建筑面积14.78平方米，土地证邢市国用2010第分-341号，建筑面积57.16平方米的房屋出卖给乙方（买方）英培娜。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币723000元。买方同意签约当日交付购房定金人民币23000元整。贷款：乙方须于签订买卖协议后7日内付首付房款223000元（含定金），剩余房款500000元办理二手房按揭（或公积金）贷款。交接前所有水、电、燃、暖、物业费、网管费等一切应由甲方负责清理归零。丙方（置业顾问）须从乙方交纳的购房定金中扣除交房保证金10000元，在贷款手续办理完毕当日，若甲方无拖欠费用，无损坏房屋，丙方转交甲方。办理过户时间：接到丙方电话通知后3日内。甲方负责将该房产过户到乙方指定的户名上，办理完房产过户。贷款等手续后，本合同自动终止。交房时间：经甲乙双方同意于甲方收到全部房款当日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，交房时间每延期一日违约方承担违约金500元/日，甲方并保证上述房地产权属清楚、无担保、无争议。补充条款：在交易过程中需要签订的提交银行、地税、房管局的单份合同需要按照有关部分要求填写，不作为本买卖协议的任何补充协议，不产生任何法律效力。甲乙双方须全力配合签订。协议签订当日被告吴军辉出具收据一张，载明：今收到英培娜购房定金23000元整，收款人吴军辉，交款人英培娜。2016年3月14日原告朱金龙与被告吴军辉签订邢台市存量房买卖合同，合同约定：甲方（卖方）吴军辉所售乙方（买方）朱金龙房屋坐落为邢台市桥西区永××街××家园××区××楼××地下室28，该房屋建筑面积为14.78平方米；坐落为邢台市桥西区永××街××家园××区××楼××单元801，该房屋建筑面积为143.12平方米，该房屋所有权证证号为邢房权证桥西字××号。经甲乙双方协商一致，同意该房屋成交价格为人民币730000元。自合同签订之日起，甲乙双方按下述第2中方式将房款存入：邢台市存量房交易结算资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）开户行：邢台银行股份有限公司汇通支行，户名邢台市房地产交易管理处，账号88×××43。资金监管不向甲、乙双方收取服务费，完成转移登记后，监管机构将及时通知银行将监管资金及活期利息一并划转。2、乙方于2016年3月14日前将购房首付款220000元存入监管账户，委托贷款银行将买方贷款额人民币X元，划转到监管账户。甲乙双方可选择以下第1种方式交付房屋：1、甲方在取得房款15日内结清与该房产相关的费用，交付房屋。同日邢台银行交易凭条显示原告朱金龙向邢台市房地产交易管理处转账共计220000元。2016年3月14日上述网签合同签订当日被告吴军辉向原告朱金龙出具收据一张，收据载明：今收到朱金龙购房首付款，用于资金监管220000元，收款人吴军辉，交款人朱金龙。同日甲方为吴军辉、乙方为朱金龙共同出具证明一份，载明甲方吴军辉，乙方朱金龙，因乙方（朱金龙）在银行多贷出房款30000元，待甲方（吴军辉）收到全款后2日内，将多余房款30000元退还给乙方（朱金龙）。2016年4月14日原告朱金龙在中国农业银行为购买住房“温馨家园二区”20-4-801的贷款已经申请成功，贷款510000元已转入借款人（指定）账户。本案诉争房产位于邢台市桥西区永××街××家园××区××楼××地下室28,8层4单元801室，房产证号为邢房权证桥西字第××号，房屋所有权人为朱金龙，登记时间为2016-04-13。被告吴军辉向原告英培娜、朱金龙交付房屋时，尚拖欠物业费等费用共计1100元。原、被告当庭均认可保证金10000元现仍在案外人邢台创想房地产经纪有限公司处。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时发生法律效力。当事人应全面履行自己的义务。本案中，原告英培娜、被告吴军辉和案外人邢台创想房地产经纪有限公司三方于2016年3月2日签订的房地产买卖协议是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其法律效力予以认定，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告英培娜、朱金龙按照合同约定向被告吴军辉履行完毕支付房款的义务，被告吴军辉也已经履行交付房屋和办理过户登记的义务，故该合同双方均已履行完毕，原告主张被告应按双方于2016年3月14日签字确认的证明履行返还多收取的房款30000元，符合相关法律规定，本院予以支持。原告朱金龙与被告吴军辉签订《邢台市存量房买卖合同》虽然将房屋价款商定为730000元，被告吴军辉辩称多出的7000元系原告英培娜延迟支付首付款应赔偿的违约金，但同日被告吴军辉出具的上述证明则载明待甲方（吴军辉）收到全款后2日内，将多余房款30000元退还给乙方（朱金龙）。被告吴军辉的上述辩解与其出具的证明内容相互矛盾，本院对其辩解不予采信。原、被告均认可证明中的保证金10000元在案外人邢台创想房地产经纪有限公司处，根据原告英培娜、被告吴军辉和案外人邢台创想房地产经纪有限公司三方签订房地产买卖合同，被告吴军辉应当向案外人邢台创想房地产经纪有限公司主张返还。原告英培娜、朱金龙关于房款30000元利息的主张于法无据，本院不予支持。关于本案所争议的房屋交付时间，被告吴军辉认可于2016年4月16日交付房屋，因原告英培娜、朱金龙和被告吴军辉所述不一致且原告英培娜、朱金龙对此未能提供证据予以证明，故本院认定本案诉争房屋交付时间为2016年4月16日。被告吴军辉收到全部房款的时间是2016年4月14日，根据双方房地产买卖合同关于违约金的约定，被告吴军辉应当向原告英培娜、朱金龙支付迟延交付房屋违约金1000元（500元/日X2日）。被告吴军辉和原告英培娜、朱金龙均认可交付房屋时，尚拖欠物业费等费用共计1100元，原告的该项主张本院予以支持，被告吴军辉对此应当予以返还。被告吴军辉关于原告朱金龙在办理房屋过户和贷款过程中提供虚假手续为由主张双方签订的《邢台市存量房买卖合同》无效并要求原告英培娜、朱金龙返还本案所争议的房屋、办理过户并赔偿损失的反诉请求，因没有提交足以证明其主张成立的证据予以佐证，且其主张的抗辩理由与本案不是同一法律关系，本院对此不予支持，被告吴军辉可待证据充足后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）吴军辉于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）英培娜、朱金龙多支付的购房款30000元。二、被告（反诉原告）吴军辉于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）英培娜、朱金龙违约金1000元。三、被告（反诉原告）吴军辉于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）英培娜、朱金龙垫付的物业费等费用共计1100元。四、驳回原告（反诉被告）英培娜、朱金龙的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）吴军辉的反诉请求。案件受理费550元，反诉费80元，由被告（反诉原告）吴军辉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同，自成立之日起发生法律效力。当事人应全面履行自己的义务。英培娜、朱金龙与吴军辉签订《房地产买卖协议》后，虽然推迟几天付款，但之后吴军辉又收取了房款，是对变更付款时间的认可。英培娜、朱金龙全面履行了合同义务，房屋已经办理了过户手续，吴军辉称合同无效，双方应当相互返还财产的请求没有事实和法律依据。关于吴军辉多收取房款数额，在双方签订《房地产买卖协议》后，又签订了《邢台市存量房买卖合同》，在《邢台市存量房买卖合同》中约定的价款增加了7000元，是双方真实意思表示，房屋价款应当以后签的《邢台市存量房买卖合同》的价款计算多收款项。吴军辉多收取的房款应为23000元，该多收房款应当返还英培娜、朱金龙。吴军辉上诉称，英培娜与朱金龙办理了假离婚骗取银行贷款、偷漏税，与本案没有关联性，其上诉理由不予采信。关于中介公司收取吴军辉10000元定金，没有证据证明中介公司是英培娜开办，吴军辉要求从多付房款中扣除该定金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，吴军辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1510号民事判决第二项。即：被告（反诉原告）吴军辉于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）英培娜、朱金龙违约金1000元。二、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1510号民事判决第三项。即：被告（反诉原告）吴军辉于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）英培娜、朱金龙垫付的物业费等费用共计1100元。三、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1510号民事判决第四项。即：驳回原告（反诉被告）英培娜、朱金龙的其他诉讼请求。四、、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1510号民事判决第四项。即：驳回被告（反诉原告）吴军辉的反诉请求。五、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1510号民事判决第一项为：上诉人吴军辉于本判决生效之日起十日内返还被上诉人英培娜、朱金龙多支付的购房款23000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费630元，上诉人吴军辉负担500元，被上诉人朱金龙、英培娜负担130元。本判决为终审判决。审 判 长  魏如奇代理审判员  刘 杰代理审判员  杜 浩二〇一七年二月二十四日书 记 员  田 雨