广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1226民初912号原告：陈桂泉，男，1976年9月24日出生，汉族，住德庆县。系德庆县德城日胜二手房咨询服务部经营者。被告：梁伟森，男，1975年3月1日出生，汉族，住德庆县。被告：郑好，女，1972年11月3日出生，汉族，住德庆县。上述被告委托诉讼代理人：林霖，广东君鼎律师事务所律师。原告陈桂泉与被告梁伟森、郑好房屋买卖合同纠纷一案，肇庆市中级人民法院于2016年8月30日，裁定撤销本院(2016)粤1226民初71号民事判决，发回重审。本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈桂泉，被告梁伟森、郑好的委托诉讼代理人林霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈桂泉向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行2012年8月5日与原告签订的《买卖楼房协议书》的合同义务，将位于德庆县德城街道木埌开发区的楼房二、四、五层以及三间杂物房相对应的土地共59.1平方米的土地使用权归原告使用，并在15日内协助原告办理过户登记；2、被告支付违约赔偿金360000元给原告；3、诉讼费用由被告承担。重审中，原告明晰诉讼请求：1、将位于德庆县德城街道木埌开发区的楼房的二、四、五层房屋面积共297.58平方米（含三间杂物房）及相应43.55平方米的土地使用权归原告所有，由被告以按份共有方式将上述43.55平方米土地使用权过户登记在原告名下；2、放弃要求被告支付违约赔偿金360000元给原告的诉讼请求。事实和理由：原告（以德庆县德城日胜二手房咨询服务部名义）于2012年8月5日与被告梁伟森、郑好签订《买卖楼房协议书》。约定：被告将位于德庆县德城镇木埌开发区【证号德府国用（2006)第0373号，地号12260105060】建设的楼房第二、四、五层面积共276平方米三层房屋及面积12平方米杂物房转让给原告使用；价款为60万元；契税由原告承担，办理房产证的一切费用由被告承担；交房日期为2013年5月30日前，交房产证日期为2013年12月30日，逾期不交视为违约，被告要负一切经济责任；被告办不到房产证的，因此造成的经济损失由被告承担，并以三倍定金赔偿给原告；如原告需要杂物房12平方米以上土地使用的，按每平方米4500元计价转让乙方使用。协议签订后，原告依约履行了自己的付款义务，但被告却未履行办理过户义务。为此，原告于2015年5月21日向法院提起诉讼，请求判令被告履行房屋过户手续，但当时未要求被告履行相应的协助办理土地过户手续。由于现行政策规定转让建筑物时必须与土地使用权一并转让。为此，再次提起诉讼，请求判令将位于德庆县德城镇木埌开发区的楼房二、四、五层及三间杂物房相应的土地使用权归原告所有，被告在十五日内协助原告办理过户登记手续。被告梁伟森、郑好辩称，1、被告已履行买卖楼房协议约定的义务，房屋已按时交付原告使用，并已让原告的第三方住户正常入住；2、与原告签订的买卖楼房协议违反《城市房地产管理法》第三十八条第二款“未获登记的房地产不得转让”及《广东省城镇房地产管理条例》第十一条第一款第（六）项规定，属无效协议；3、根据协议第7条约定，杂物房超6平方米部分，原告需要以每平方米4500元的价格支付相应价款给被告。且双方协议约定的是房屋买卖，并非同时需要将相应的土地使用转让给原告。因此原告请求被告将土地使用权无偿转让给原告没有合同依据。另外，放弃请求原告补偿价款差额400000元及之前的其他主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院认定如下：原告（以德庆县德城日胜二手房咨询服务部名义，协议乙方）与被告梁伟森、郑好（协议甲方）于2012年8月5日，签订了《买卖楼房协议书》，约定被告将座在德庆县德城街道木埌开发区（土地使用权证号德府国用（2006)第0373号,地号12260105060）建设楼房的面积276平方米的第二、四、五层和面积12.6平方米的杂物房（摩托车房）（共288.6平方米）转让给乙方使用，成交价为人民币600000元。该协议作了下列具体约定：1、乙方支付定金120000元给甲方。另110000元购房款在甲方建到二层倒水泥板后五天内付给甲方；余款50000元等到领取房产证后结清给甲方。四、五层付款方式依此类推。如果乙方超期十五天不付清以上房款，否则甲方有权终止合同将以前乙方付给甲方购房款项不得退回。2、契税由乙方承担，办理房产证的一切费用由甲方承担。3、甲方交付楼房给乙方使用时间为2013年5月30日前。交房产证日期为2013年12月30日。逾期不交视为违约，甲方要负一切经济责任。4、甲方负担该楼房内的配套实施。水电由甲方找有关部门安装，费用由乙方承担。5、办理房产证，甲方要提供契税的完税的证明给乙方。乙方完成契税后由甲、乙双方到房产局办理房产证。6、甲方办不到房产证的，因此而造成的经济损失由甲方承担。并以三倍定金赔偿给乙方。7、如乙方需要杂物房（摩托车房），6平方米以上（含6平方米）土地使用的，按4500元平方米计算转让给乙方使用，甲方负责办理土地转让费用，土地使用证属乙方名下。8、甲、乙双方不得反悔：如甲方违约反悔的，要承担乙方已支付定金的双倍金额归还给乙方；如果乙方付清甲方150000元以上房款，甲方允许乙方在2013年7月31日前另找他人接买，逾期乙方找不到他人接买的，乙方已支付给甲方所有购房款，甲方有权不退回乙方。合同签订后，原告依约向被告梁伟森支付了购房款450000元（含定金120000元）。上述楼房于2013年4月竣工后被告依约将楼房的第二、四、五层房屋及相应的三间杂物房交付原告。建筑物接收期间，双方对二、四、五层共三层建筑面积及杂物房面积，以及建筑物现状没有异议。原告要求被告梁伟森办理房屋过户手续时，被告梁伟森以现在政策规定转让建筑物时连同土地使用权同时过户为由，要求原告增加土地转让的费用未果，拒绝协助办理。原告遂于2015年2月3日向本院起诉，后经原、被告协商，原告撤回起诉。2015年5月21日，原告再次向本院提起诉讼，诉请被告履行2015年8月5日与原告签订的《买卖楼房协议书》的合同义务，将位于德城木埌开发区的楼房二、四、五层以及三间杂物房过户到原告名下。案经审理，本院于2015年8月14日作出(2015)肇德法民三初字第167号民事判决：被告梁伟森、郑好于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于德庆县德城镇木埌开发区的楼房二、四、五层共三层的产权【土地使用证号为德府国用（2012）第1432号、地号为12260105060，面积12.6平方米】过户到原告陈桂泉名下，驳回原告陈桂泉其他诉讼请求。判决生效后，原告依法申请执行，但因上述判决只确认了楼房的第二、四、五层共三层的房屋产权过户到原告名下，而未确认该楼房第二、四、五层及三间杂物房相应的土地使用权同时过户到原告名下，而无法办理相关房地产证照。为此，原告于2016年1月13日又提起诉讼，要求判令被告将位于德庆县德城街道木埌开发区的楼房第二、四、五层及三间杂物房相应的43.55平方米土地使用权归原告所有，并由被告办理过户手续。诉讼中，原告放弃要求被告支付违约赔偿金360000元。另查明：1、被告梁伟森、郑好于2001年9月18日登记结婚。讼争的房屋土地使用权证号为德府国用（2006)第0373号、地号12260105060。该土地使用权证于2006年6月22日登记在被告郑好名下，2012年7月由其本人申请土地证号变更为德府国用（2012）第14**号。2、德庆县德城日胜二手房咨询服务经营者为原告陈桂泉。该服务部于2014年1月22日注销登记。3、根据原告提供的由德庆县房屋平面图测绘所出具的土地证号德府国用（2012）第14**号房屋“分户登记表”载明：该证号项下且被告已移交原告的楼房第二、四、五层房屋的建筑面积分别为99.38平方米、99.38平方米、98.82平方米；套内面积均是77.21平方米，而相应的杂物房面积分别是5.37平方米、5.37平方米和4.81平方米，按土地使用面积分摊系数0.176188计算，第二层及相应的杂物房土地使用面积为14.55平方米（77.21㎡＋5.37㎡＝82.58㎡×0.176188）、第四层及相应的杂物房土地使用面积为14.55平方米（77.21㎡＋5.37㎡＝82.58㎡×0.176188）、第五层及相应的杂物房土地使用面积为14.45平方米（77.21㎡＋4.81㎡＝82.02㎡×0.176188）,三套房屋及杂物房三间相应的土地使用面积共43.55平方米。该“分户登记表”载明的内容，原、被告无异议，本院予以认定。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：1、原、被告签订的《买卖楼房协议书》效力问题；2、原、被告签订的《买卖楼房协议书》是否同时将该房屋（含杂物房）相应的土地使用权转让问题。首先，关于《买卖楼房协议书》效力问题。原、被告签订的《买卖楼房协议书》，意思表示真实，内容合法，没有违反法律，行政法规的效力性强制性规定，尽管买卖标的尚未办理权属证书，但并不影响合同效力，仍是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告应当按照约定履行将上述房地产权属变更为原告的义务。其次，原、被告签订的《买卖楼房协议书》是否同时将房屋（含杂物房）相应的土地使用权转让问题。根据《中华人民共和国城市物权法》第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋所占范围内的土地使用权同时转让、抵押”及《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款的规定：“房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让，不得分割”。被告在转让房屋所有权的同时，应依法将该房屋（含杂物）相应的土地使用权同时转让给原告，同时履行办理权属变更手续之义务。况且被告已在诉前将上述二、四、五层的房屋及相应的三间杂物房交付原告，且原、被告在交付时对交付的楼房建筑面积及杂物房面积等建筑物现状没有异议。至于土地使用权的转让面积，根据德庆县房屋平面图测绘所出具的房屋分户登记表，原告向被告购买的第二、四、五层三套楼房及相应的三间杂物房应分摊占用土地使用面积应为合共43.55平方米。原告放弃要求被告支付违约赔偿金360000元是依法处分其权利，符合法律规定，应予准许。综上所述，原告请求被告将上述房屋（含三间杂物房）相应的土地使用权以按份共有方式转让到其名下，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款的规定，判决如下：被告梁伟森、郑好于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于德庆县德城街道木埌开发区楼房中的第二、四、五层共三层房屋（含三间杂物房）相应的43.55平方米土地使权[土地使用权证号为德府国用（2012）第1432号，地号为12260105060]以按份共有的方式过户登记到原告陈桂泉名下。案件受理费100元，由被告梁伟森、郑好负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁绍汉审 判 员  黄梁汉人民陪审员  喻晓玲二〇一七年二月二十八日书 记 员  龙劲鸿