成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2012)锦江民初字第1773号原告王新平。委托代理人敬海燕，四川迪扬律师事务所律师。被告四川合和企业投资管理有限公司。住所地：成都市岳府街*号大发百度城。法定代表人钟德友，四川合和企业投资管理有限公司总经理。委托代理人田英，四川开平律师事务所律师。被告四川众合实业有限责任公司。住所地：成都市锦江区岳府街*号***房。法定代表人彭北樽，四川众合实业有限责任公司总经理。委托代理人彭华均，四川中超律师事务所律师。被告成都合和管理咨询有限公司。住所地：成都市南一环路四段*号科分院*幢*单元*楼*号。法定代表人蔡茜，成都合和管理咨询有限公司经理。原告王新平与被告四川合和企业投资管理有限公司（简称四川合和公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2008年9月9日立案受理后，于2008年11月21日作出了（2008）锦江民初字第2985号民事判决。被告四川合和公司不服判决，提出上诉。成都市中级人民法院于2009年4月28日作出了（2009）成民终字第1378号民事裁定，裁定撤销本院（2008）锦江民初字第2985号民事判决；发回本院重审。该案发回重审后，根据原告王新平的申请，本院依法追加四川众合实业有限责任公司（简称众合公司）、成都合和管理咨询有限公司（简称成都合和公司）作为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2010年5月18日作出了（2009）锦江民初字第3047号民事判决。被告四川合和公司、四川众合实业公司不服判决，提出上诉。成都市中级人民法院于2011年12月5日作出了（2011）成民终字第729号民事裁定，裁定撤销本院（2009）锦江民初字第3048号民事判决；发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2012年8月14日公开开庭进行了审理。原告王新平的委托代理人敬海燕，被告四川合和公司的委托代理人田英、被告四川众合实业公司的委托代理人彭华均到庭参加了诉讼。被告成都合和公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，本案现已缺席审理终结。原告王新平诉称，2003年5月16日，王新平购买四川众合实业公司开发的位于成都市锦江区竹林巷大发百度城1楼A-1101号商铺（面积12.2平方米）。同日，王新平与成都合和公司签订《新大发.数码港统一经营管理协议书》（简称《经营管理协议》），约定由成都合和公司对王新平所购商铺进行统一经营，期限11年，年回报率为房款的8%，即每月向王新平支付红利（实为租金）2163.47元。此后，王新平所购商铺一直由四川合和公司统一经营，四川合和公司于2005年6月将王新平及其他业主所有的大发百度城部分房产整体出租给成都市人人乐商业有限公司（简称人人乐公司）经营，后四川合和公司未按约定足额履行支付租金义务，王新平同其他业主多次与四川合和公司协商未果。请求判令：四川合和公司支付王新平2006年11月至2008年7月的租金差额35714元；四川众合实业公司、成都合和公司承担连带给付责任；本案诉讼费用由四川合和公司、四川众合实业公司、成都合和公司承担。原告王新平为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料:1、商品房买卖合同、个人住房贷款结清书，拟证明王新平购买了位于成都市锦江区竹林巷21号-46号大发百度城1楼A-1101号商铺（面积12.2平方米）。2、王新平与成都合和公司签订的《经营管理协议》及王新平与四川众合实业公司、成都合和公司签订的《补充协议》（简称《补充协议》），拟证明王新平将在四川众合实业公司处购买的房屋交由成都合和公司经营管理，并分别约定了王新平与四川众合实业公司、成都合和公司的权利义务关系。3、四川合和公司、四川众合实业公司与人人乐公司签订的《房产租赁合同》及《房产租赁补充协议》，拟证明四川合和公司、四川众合实业公司与王新平形成委托经营管理关系。4、2005年6月16日《会议纪要》，拟证明四川合和公司与王新平存在委托经营关系，租赁回报率为8%，四川众合实业公司愿意对租金进行补贴。5、2007年12月14日《关于租赁租金联系函》，拟证明四川合和公司与王新平等业主签订协议时也是按照8%的比例来确定的红利回报额。6、银行存折（户名王新平）明细，拟证明红利差额，从2006年11月到2008年7月共21个月四川合和公司应支付45432.87元，其中2006年11月到2007年12月四川合和公司共计支付了9718.24元，尚欠35714元（按整数计算）。7、（2008）锦江民初字第535号民事裁定书，拟证明王新平于2007年12月主张过权利。被告四川合和公司辩称，1、王新平与四川众合实业公司、成都合和公司签订《经营管理协议》及《补充协议》，约定回报率为8%，但上述协议并未实际履行。四川合和公司不是上述协议的签约主体，因此四川众合实业公司、成都合和公司承诺的8%的回报率对四川合和公司不具有约束力。2、王新平从2006年4月起已按业主委员会确定的3.1%的标准领取租金，期间长达两年之久，王新平并未向四川合和公司提出异议，四川合和公司与王新平形成了事实上委托经营管理关系。3、王新平的诉讼请求已过了诉讼时效。综上，请求驳回王新平对四川合和公司的诉讼请求。被告四川合和公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据材料:1、四川合和公司、成都合和公司工商登记材料，拟证明四川合和公司与成都合和公司系两个独立法人。2、成都市中级人民法院（2008）成执字第430-450、484、485号民事裁定书及大发百度城提取租金清单，拟证明因为出租人拖欠工商银行的款项，成都市中级人民法院作出了裁定，将出租人在人人乐公司的租金按照每平方米26元扣划给债权人。3、四川合和公司、四川众合实业公司签订的《委托经营管理合同书》，拟证明四川合和公司受开发商四川众合实业公司的委托，对商铺实行物业管理，包括出租商铺、招商引资等事宜。4、四川合和公司、四川众合实业公司与人人乐公司签订的《房产租赁合同》，拟证明租赁合同约定商铺租赁费按每平方米16元收取，设施设备费按每平方米10元收取。5、2005年12月9日四川合和公司、人人乐公司与业主委员会成员三方召开会议的《会议纪要》，拟证明四川合和公司与人人乐公司的租金是公开的，业主对于人人乐公司的入驻表示认可，四川合和公司没有克扣王新平的租金。6、返利明细表、业主提供银行卡号表、商铺业主返红利方式，拟证明王新平认可返利比例，并从2006年4月开始领取租金长达两年之久从未向四川合和公司提出任何异议。按全体业主购买面积收取的总租金扣除税收后除以全体业主购买房屋总价款，得出3.1%的标准。四川合和公司已按此标准向王新平支付了相应的租金。被告四川众合实业公司辩称，1、四川众合实业公司与王新平、成都合和公司签订的《补充协议》中约定四川众合实业公司承担补充责任是附有一定的条件，符合商场开业条件（商场开业的时间为2005年6月24日）后，回报率及其红利应由成都合和公司支付。2、王新平在四川合和公司领取租金，与四川合和公司形成事实上的委托经营管理关系。王新平以自己的行为解除了与四川众合实业公司签订的《补充协议》，且该《补充协议》也未实际履行。3、王新平请求的是2006年11月份以后的租金，其追加四川众合实业公司承担责任的时间为2009年9月3日，已超过诉讼时效，四川众合实业公司不应承担任何的责任。所以，王新平的诉讼请求不应得到支持。被告四川众合实业公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据材料:1、王新平与四川众合实业公司、成都合和公司签订的《补充协议》，拟证明协议约定大发百度城1到3楼竣工验收并符合商场开业条件后，王新平的租金则应由成都合和公司支付，四川众合实业公司不承担责任。2、四川合和公司、四川众合实业公司与人人乐公司签订的《房产租赁合同》，拟证明本案所涉商铺于2005年6月24日由四川合和公司出租给人人乐公司。3、四川合和公司、四川众合实业公司签订的《委托经营管理合同书》，拟证明四川众合实业公司委托四川合和公司进行经营管理，委托管理合同中没有约定投资回报率。4、2005年7月21日《四川省成都市中级人民法院通知书》，《联合开发竹林巷二期工程协议书》、《联合开发竹林巷二期工程补充协议》，拟证明四川省佳力置业发展有限公司是诉争商铺的开发商，与四川众合实业公司属于联建关系。5、2009年9月3日《申请书》，拟证明王新平于2009年9月3日申请追加四川众合实业公司作为本案被告，其诉讼请求已过诉讼时效。被告成都合和公司未作答辩，也未提交证据材料。上述证据材料经庭审质证，被告四川合和公司对原告王新平提交的第1、2项证据材料，认为因王新平不是与四川合和公司签订的，对四川合和公司没有约束力。被告四川合和公司对原告王新平提交的第3-7项证据材料的真实性均无异议，但认为第3项证据材料与本案不具有关联性；第4项证据材料不能证明王新平的证明对象，四川合和公司没有向王新平承诺8%的回报率，该证据材料证明了众多业主与四川合和公司、四川众合实业公司对租金回报率进行了调整；第5项证据材料不能证明王新平的证明对象，该函是向人人乐公司发出的，并非对王新平的承诺；对于第6项证据材料，四川合和公司确实是从2006年11月到2007年12月向王新平支付了9718.24元租金，对于租金差额35714元的金额无异议，但是该差额不应由四川合和公司支付。被告四川众合实业公司对原告王新平提交的第1-4、6、7项证据材料的真实性均无异议，但认为第1、3项证据材料与本案没有关联性，第2、4项证据材料不能证明王新平的证明对象，第4项证据材料只能证明会议对租金作出了调整。被告四川众合实业公司对原告王新平提交的第5项证据材料认为，该函系四川合和公司发出，与四川众合实业公司无关。原告王新平对被告四川合和公司提交的第1-4项证据材料的真实性均无异议，但认为第2项证据材料与本案没有关联性，第3项证据材料载明了按照对业主承诺的投资回报率进行回报，第4项证据材料不能证明其证明对象，四川合和公司与人人乐公司约定的租金与王新平无关。原告王新平对被告四川合和公司提交的第5项证据材料的真实性无法确认，认为该会议纪要中没有王新平的签名确认，不能证明王新平同意将商铺租赁给人人乐公司、收取低于8%年回报率的租金。原告王新平对被告四川合和公司提交的第6项证据材料不予确认，商铺返红利方式正好证明了四川合和公司应按照8%的标准向王新平支付租金，王新平领取租金不代表对3.1%租金标准进行认可。被告四川众合实业公司对被告四川合和公司提交的上述证据材料均无异议，认为第6项证据材料中的返利计算方式与2005年6月16日的会议纪要是密不可分的，明确了以收取的租金来支付业主租金，且确定了业主目前的回报率只能达到约3.1%。原告王新平、被告四川合和公司对被告四川众合实业公司提交的上述证据材料的真实性均无异议。原告王新平认为被告四川众合实业公司提交的第4项证据材料与本案无关，对第5项证据材料的证明对象不予认可。被告四川合和公司认为被告四川众合实业公司提交的第1项证据材料与四川合和公司无关，第3项证据材料未约定四川合和公司应给王新平的年回报率为8%，且四川众合实业公司委托四川合和公司是对整个商铺进行经营管理。本院认为，原告王新平提交的第1-3、6-7项证据材料、被告四川合和公司提交的第1、3-6项证据材料以及被告四川众合实业公司提交的第1-3项证据材料来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，作为本案证据使用；原告王新平提交的第4、5项证据材料，本院对其形式上的真实性予以确认，作为本案证据，其证明力本院将在事实认定部分予以阐述；被告四川合和公司提交的第2项证据材料、被告四川众合实业公司提交的第4、5项证据材料与本案无关，本院不作认定。根据本院采信的证据和当事人陈述一致的事实，本案查明如下事实:2003年6月10日，王新平与四川众合实业公司签订《商品房买卖合同》，约定：王新平购买四川众合实业公司开发的位于成都市锦江区竹林巷21－46号大发百度城1幢1单元1楼A号(自编号A－1101)商铺，建筑面积12.2平方米，总价324520元，四川众合实业公司应于2004年3月30日前将商铺交付王新平使用。合同签订后，王新平按约支付了购房款。同日，王新平与成都合和公司签订《经营管理协议》；与成都合和公司、四川众合实业公司签订《补充协议》。约定：王新平将其所购大发百度城商铺（1楼A-1101）的使用权及经营管理权授权给成都合和公司经营；期限11年；王新平享有经营分配的红利，根据双方所确认的商铺购买总价×年回报率8%执行；每月红利金额为2163.47元，每季度的最后一个自然日季度返利一次，季度回报红利共计6490.4元；成都合和公司和四川众合实业公司承诺，王新平和四川众合实业公司签订《成都商品房买卖（预售）合同》后，从办完按揭之日起到大发百度城1－3楼席位竣工验收后并符合商场开业条件后，期间所产生的席位年回报率和每月红利金额由四川众合实业公司直接支付给王新平；符合商场开业条件后，王新平的年回报率及月红利金额则完全按《经营管理协议》约定执行。大发百度城的商铺在交付使用后，四川合和公司与四川众合实业公司于2003年12月16日签订《委托经营管理合同书》，约定：四川众合实业公司将拥有合法处置权之成都市岳府街2号大发百度城裙楼物业（新大发数码港）全权委托给四川合和公司经营管理并代租赁；合同有效期自签订之日起至2013年12月15日；四川众合实业公司全权委托四川合和公司对标的进行规划、招商和开业运作，并全权委托四川合和公司对正式营业后的标的经营管理；四川合和公司在对标的之经营管理过程中，根据市场的发展规律及实际的市场行情，自主制订标的周期性租赁价格并予以公布，并以此租赁价格为基准确定《租赁合同》中相关费用的收费标准；《租赁合同》中的总租金由四川合和公司收取，按照四川众合实业公司与标的中各业主签订的《销售合同》返还各时间段业主应得的投资回报率，并按政府扣减相关税率等。合同签订后大发百度城即由四川合和公司统一进行经营管理至今。由于商铺未能成功招商，一直拖欠商铺业主的红利。2005年6月16日四川合和公司召集四川众合实业公司、大发百度城一、二层商铺业主代表进行会谈，并形成《会议纪要》。会议内容为大发百度城商铺租赁给人人乐超市的租金处理事宜。会议形成的主要意见为：四川合和公司与商铺业主原签订的租金回报为8%，但现在的租金回报率仅能达到约3.1%，为保护业主利益，四川合和公司将收取的全部租金、设备使用费、物管费支付给商铺业主作为返利租金；四川众合实业公司用未出售商铺应得的租金全部补贴商铺业主，以逐步达到商铺业主合同约定的回报率。2005年6月24日，四川合和公司、四川众合实业公司与人人乐公司签订《房产租赁合同》，约定四川合和公司、四川众合实业公司将大发百度城的第一层、第二层和地下负一层房产出租给人人乐公司使用，租赁期限为16年，自2005年7月15日始至2021年7月14日止，租赁房产的绝大部分面积的产权人为四川众合实业公司，剩余部分面积的产权人有部分与四川合和公司签订了委托《经营管理协议》，由四川合和公司获得该部分房产的使用权和出租权。2005年10月24日，四川合和公司、四川众合实业公司与人人乐公司签订《房产租赁补充协议》，约定租赁期限为自2005年10月27日起至2025年10月26日止。王新平所购商铺也在人人乐公司租赁的房产中，上述房产至今由人人乐公司租赁使用。2005年12月9日，四川合和公司、人人乐公司、部分商铺业主代表进行会谈，并形成《会议纪要》，会谈的目的是让人人乐公司了解四川合和公司与业主的实际情况以及让业主了解四川合和公司与人人乐公司的实际进展情况，业主代表表示红利问题是业主与四川合和公司之间的问题，不影响人人乐公司的经营。2007年12月14日，四川合和公司与部分商铺业主共同致函人人乐公司，就法院冻结人人乐公司应付租金问题提出异议,异议理由主要有：四川合和公司是与人人乐公司租赁合同的当事人，享有合同中规定的移交房屋、收取租金等全部权利、义务，此部分房屋租赁费应支付给四川合和公司，而非四川众合实业公司；四川合和公司租给人人乐公司的商铺中属于四川众合实业公司的部分，即使有租金，也只能用来抵偿其欠四川合和公司的资金；四川合和公司从人人乐公司收取的租金根本不能满足商铺业主，若再因四川众合实业公司的其他债务而冻结租赁费，将会更严重地侵害业主的权益，会极大地激发业主对四川合和公司及人人乐公司的不满情绪。另查明，四川合和公司从2006年4月起向大发百度城业主按约3.1%的标准支付租金。2006年11月至2007年12月，四川合和公司也按约3.1%的标准共计支付王新平租金9718.24元。2007年12月王新平曾起诉要求四川合和公司、四川众合实业公司等支付拖欠的租金差额，后王新平于2008年7月申请撤诉，本院于2008年7月18日作出（2008）锦江民初字第535号民事裁定：准许王新平撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点为：王新平提起本案诉讼，是否已过诉讼时效问题；四川合和公司、四川众合实业公司以及成都合和公司责任承担问题；租金的支付标准问题。一、关于王新平提起本案诉讼，是否已过诉讼时效问题。王新平曾于2007年12月向本院起诉请求四川合和公司四川众合实业公司等支付拖欠的租金差额，后王新平于2008年7月申请撤诉，本院于2008年7月18日作出民事裁定：准许王新平撤回起诉。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。本案诉讼时效因王新平于2007年12月起诉而中断，即从2007年12月起重新计算诉讼时效。王新平于2008年9月重新起诉，本院于2008年9月9日立案受理，因此，王新平主张2006年11月至2008年7月的租金差额并未超过诉讼时效。故四川合和公司、四川众合实业公司辩称本案已超过诉讼时效，本院不予支持。二、关于四川合和公司、四川众合实业公司以及成都合和公司责任承担问题。1、虽然王新平于2003年6月10日与成都合和公司签订《经营管理协议》、与成都合和公司、四川众合实业公司签订《补充协议》，约定年回报率为8%。但以上协议签订后，成都合和公司并未实际接收王新平等业主的商铺，也未对大发百度城进行经营管理。故成都合和公司未行使《经营管理协议》及《补充协议》的权利，也未履行义务。2、根据王新平与成都合和公司、四川众合实业公司签订的《经营管理协议》及《补充协议》约定，从办完按揭之日起到大发百度城1－3楼席位竣工验收后并符合商场开业条件后，期间所产生的席位年回报率和每月红利金额由四川众合实业公司直接支付给王新平；符合商场开业条件后，王新平的年回报率及月红利金额则由成都合和公司支付。2005年6月24日，四川合和公司、四川众合实业公司与人人乐公司签订《房产租赁合同》，约定四川合和公司、四川众合实业公司将大发百度城的第一层、第二层和地下负一层房产出租给人人乐公司使用。此时，应视为符合商场开业条件，即从2005年6月24日起，四川众合实业公司不再负有向王新平支付年回报率和每月红利金额的义务。虽然四川众合实业公司在2005年6月16日《会议纪要》中承诺“用未出售商铺应得的租金全部补贴商铺业主，以逐步达到商铺业主合同约定的回报率”，但该承诺并未明确具体如何达到以及何时达到约定的回报率，不应视为四川众合实业公司对《补充协议》作出变更，四川众合实业公司与商铺业主之间就租金事宜并未达成新的合意。待四川众合实业公司与王新平之间就如何“逐步达到商铺业主合同约定的回报率”形成新的确定的合意后，王新平可另行向四川众合实业公司提出请求。3、《经营管理协议》及《补充协议》签订后，四川众合实业公司又于2003年12月16日与四川合和公司签订了《委托经营管理合同书》，将大发百度城委托四川合和公司进行统一经营管理，包括王新平的物业。四川合和公司接收大发百度城后，对管理的商场进行了对外招租，人人乐公司作为承租商家进驻大发百度城进行经营，四川众合实业公司和四川合和公司与人人乐公司并于2005年6月24日签订了《房屋租赁合同》，且四川合和公司从2006年4月起向王新平支付了租金。对以上事实，王新平应当知晓，也未提出异议。故四川合和公司与王新平存在事实上的委托经营合同关系，四川合和公司是大发百度城的实际经营管理人。四川合和公司是按《委托经营管理合同书》的约定，取得了大发百度城的经营管理权，并非承继了成都合和公司在《经营管理协议》和《补充协议》中的权利义务。综上，四川合和公司应承担向王新平等业主给付租金的义务。王新平要求四川众合实业公司和成都合和公司承担连带责任的请求不能成立。三、关于租金的支付标准问题。第一，四川合和公司并非《经营管理协议》及《补充协议》的签订方，也并未承继成都合和公司在上述协议中的权利义务，故《经营管理协议》和《补充协议》对四川合和公司不具有约束力，协议中约定的年回报率8%对四川合和公司不产生效力。第二，根据四川合和公司与四川众合实业公司签订的《委托经营管理合同书》约定：大发百度城裙楼物业的总租金由四川合和公司收取，按照四川众合实业公司与标的中各业主签订的《销售合同》约定返还各时间段业主应得的投资回报率，并按政府扣减相关税率等。但王新平与四川众和实业公司在《销售合同》中并未约定投资回报率的标准。四川合和公司在经营管理期间根据大发百度城实际的经营状况，从2006年4月起按约3.1%的标准向各业主支付租金，且在2005年6月16日大发百度城一、二层商铺业主代表进行会谈中对现目前的经营状况其租金标准只能达到约3.1%进行了确认。王新平与四川合和公司并未就租金按8%的标准支付达成一致，王新平要求四川合和公司按8%的标准支付租金缺乏事实依据。故王新平主张四川合和公司支付2006年11月至2008年7月的租金差额35714元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百二十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条（条文全文附后）之规定，判决如下：驳回原告王新平的诉讼请求。本案案件受理费694元，公告费300元，由原告王新平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐国书代理审判员  潘苏华人民陪审员  吴琴宇二〇一二年十二月三日书 记 员  梁 栋