广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第371号上诉人（原审被告）：李某生。被上诉人（原审原告）：施某雄。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。上诉人李某生因与被上诉人施某雄房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1432号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年3月10日，施某雄、李某生签订了一份《二手房买卖合同》，约定李某生将深圳市宝安区西乡街道宝源路西南侧的阳光海湾花园8栋X座XX房转让给施某雄，转让价款为1720000元，定金为5万元。施某雄在本合同生效之日起当日内向李某生支付2万元，在本合同生效之日起7日内再向李某生支付定金3万元；除定金以外的购房款施某雄向银行抵押贷款支付，施某雄于2011年5月30日前支付首期款（以银行贷款承诺书为准）至双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管帐号中，并于当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料；该房地产处于抵押状态，施某雄同意李某生委托担保公司担保融资赎楼，李某生须于签订本合同之日起六日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的相关手续；李某生应于2011年4月10日将该物业交付给施某雄；如李某生未按照本合同约定的期限履行义务，施某雄有权要求李某生以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如李某生逾期履行义务超过五日，施某雄可解除合同并选择要求李某生支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还施某雄已支付的定金。合同备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）约定：双方一致同意于2011年4月10日由李某生交楼给施某雄使用，否则属于李某生违约；双方一致同意若施某雄一次性付款的情况下施某雄同意在李某生交楼前支付50万元给李某生；双方一致同意若施某雄个人原因导致无法履行该合约，李某生同意施某雄指定他人作为产权人并办理相关产权转移登记手续。当日，施某雄向李某生支付了购房定金2万元；2011年3月14日，施某雄向李某生支付了购房定金3万元。2010年12月22日，李某生出具委托书，就李某生所有的深圳市宝安区西乡街道宝源路西南侧的阳光海湾花园8栋X座XX房，委托深圳XX担保有限公司、张某等人为代理人，自2011年3月14日至2013年3月13日期间以李某生的名义办理赎楼贷款、还清银行欠款、办理上述房产的银行按揭和贷款手续，代为签署《房地产买卖合同》、领取《房产证》并收取售楼款等。2011年5月6日，施某雄向李某生发出履约催告函，称双方签订合同后，李某生没有按合同约定于2011年4月10日将涉案房产交付给施某雄，要求李某生在三日内履行交房义务；同时要求李某生协助施某雄申请按揭银行所需李某生资料及相关材料并签署按揭银行要求的法律文件。该邮件上的地址为施某雄、李某生双方交易的房产地址，并留下了李某生的手机号码，但快递公司多次派送，李某生不接电话，地址有误，因而没有送达。2011年5月11日，李某生将涉案房产转让给他人，并办理了过户登记手续。2011年6月1日，施某雄向李某生发出履约催告函，称双方签订合同后，李某生没有按合同约定于2011年4月10日将涉案房产交付给施某雄，已经构成严重违约；同时要求李某生协助施某雄申请按揭银行所需李某生资料及相关材料并签署按揭银行要求的法律文件，与施某雄共同去银行办理资金监管和按揭贷款申请手续。该邮件上留下了李某生的手机号码，但快递公司多次派送没有送达。施某雄诉至原审法院，请求判令：1、解除施某雄、李某生签订的《二手房买卖合同》；2、李某生支付违约金344000元；3、李某生退还已收取的定金50000元；4、李某生承担本案案件受理费。原审法院审理认为，施某雄、李某生签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，施某雄根据合同的约定支付了定金，但李某生没有按照合同约定的时间交付涉案房产，并且在合同约定施某雄申请银行按揭日期之前将涉案房产转让给他人，并已经办理过户登记手续，造成合同无法履行，李某生的行为已经构成违约，故施某雄诉请解除双方签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求原审法院予以支持。由于李某生的违约行为造成合同解除，李某生应当承担违约责任，李某生应当将其向施某雄收取的定金50000元返还给施某雄，同时向施某雄支付违约金。施某雄根据合同约定请求李某生支付房地产总价款百分之二十的违约金344000元，综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调低至人民币258000元。李某生辩称施某雄应当于2011年4月10日前支付首期款50万元，存在违约行为。合同约定除定金以外的购房款施某雄向银行抵押贷款支付，支付首期款的时间为2011年5月30日前，合同备注约定双方一致同意若施某雄一次性付款的情况下施某雄同意在李某生交楼前支付50万元给李某生。因此施某雄向李某生支付首期款的方式为银行按揭，只有施某雄提出一次性付款的情况下才于交楼前向李某生支付50万元，但施某雄从未主张一次性付款，故施某雄没有于2011年4月10日前支付首期款50万元的义务，故李某生的该项辩解理由不能成立，原审法院不予采纳。李某生辩称施某雄不具备购房资格。原审法院认为，施某雄、李某生在合同已经约定“双方一致同意若施某雄个人原因导致无法履行该合约，李某生同意施某雄指定他人作为产权人并办理相关产权转移登记手续”，说明施某雄、李某生在签订合同时已经考虑到如果因为施某雄个人原因导致无法履行该合约，施某雄可以另行指定产权人继续履行合同，因此施某雄的购房资格并不影响合同的生效和履行。现李某生在不能确定是否因为施某雄的原因造成合同未能履行之前，单方面将涉案房产转让给他人，因此造成合同不能履行的原因系李某生的过错，李某生未能恪守诚实信用原则，反而以不能确定的事实作为违约的抗辩，故李某生的该项辩解理由原审法院不予采纳。李某生辩称施某雄没有向银行申请按揭，存在违约行为。原审法院认为，合同约定施某雄于2011年5月30日前支付首期款并于当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，但李某生于2011年5月11日即将涉案房产转让给他人，并办理了过户登记手续，施某雄已经没有申请按揭的必要，故李某生的该项辩解理由不能成立，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除施某雄和李某生于2011年3月10日签订的《二手房买卖合同》；二、李某生于本判决生效之日起十日内向施某雄返还定金50000元；三、李某生于本判决生效之日起十日内向施某雄支付违约金258000元；四、驳回施某雄的其他诉讼请求。一审案件受理费3605元，由施某雄负担787元，李某生负担2818元。上诉人李某生不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项、第三项；2、改判李某生不须返还施某雄定金50000元；3、改判李某生不须支付施某雄违约金；4、一审、二审诉讼费由施某雄承担。事实与理由：一、一审判决认定2011年4月10日李某生没有将涉案房屋交给施某雄没有事实和法律依据的。李某生提交了《通话记录》，证明2011年4月9日、10日李某生多次联系中介中原地产代理（深圳）有限公司的工作人员王先生，询问买方施某雄首期款及交楼事宜，中介回复已打过多次电话给施某雄，施某雄未接听电话。2011年4月10日李某生在本案所涉房地产现场等了一天，但施某雄未来办理交楼事宜，也未支付首期款。而施某雄一审称李某生没有按时交房，但并没有提交任何相关的证据证明，应当承担举证不能的责任。但一审法院故意歪曲“施某雄没有找到具备在深圳购房资格的人来买房也没有筹到首期款致使不敢来收房”的事实，凭空认定李某生没有按时交房。二、一审法院没有依法认定施某雄自己不具备深圳购房资格，也没有找到其他具有资质的人来买房是本次交易不能完成的根本原因，即没有认定施某雄存在根本违约行为。深府办（2010）82号文件《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚持遏制房价过快上涨的补充通知》规定了非深圳户籍居民在深圳购房的条件，必须提供“在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。但施某雄至今未提供纳税证明或社会保险缴纳证明，根本没有资格在深圳买房。在专业的中介机构的操纵下，虽然合同中约定了“若因买房人个人原因导致无法履行该合约，卖方同意买方指定他人作为产权人并办理相关产权转移登记手续”，但是施某雄在起诉状及信函中一直称是以自己名义买房并申请办理按揭手续，可见他并没有打算更没有去找过其他具有合适资格的人来买房，这更说明施某雄存在根本违约行为。三、李某生与施某雄签订合同后，李某生积极履行合同义务，于2011年3月14日办理了公证委托书，委托担保公司办理涉案房地产的赎楼、资金监管、及转让房地产的一切相关事宜，同时将公证《委托书》以及李某生本人的身份证和房地产证交给了买方施某雄，2011年4月10日准备交楼给买方。但由于施某雄存在根本违约行为，而且拒不接听中介的电话，众所周知，2011年房地产市场价格一直下滑，李某生为了避免更大的损失，才于2011年5月1日以170万元（比李某生与施某雄签订的合同少了1万元）低价转让给其他人。施某雄的行为已给李某生造成了损失，但一审法院居然还判决李某生返还定金，而且支付258000元的巨额违约金，违约金的计算应以实际损失为依据，一审法院判决如此高的违约金显然没有法律依据。施某雄答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，李某生在约定的合同履行期内单方将房屋出售给他人，主观违约性质非常恶劣，无视合同严肃性，请求法院驳回李某生的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原审法院对双方签订的《二手房买卖合同》效力认定正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：1、涉案合同未能继续履行因哪一方的原因造成；2、原审法院对违约责任的处理是否恰当。关于第一个焦点问题，李某生上诉称施某雄自己不具备深圳购房资格，也没有找到其他具有资质的人来买房是涉案房产交易不能完成的根本原因。本院认为，施某雄是否具备购房资格是合同能否顺利履行的问题，双方在合同中明确约定“双方一致同意若施某雄个人原因导致无法履行该合约，李某生同意施某雄指定他人作为产权人并办理相关产权转移登记手续”，从该约定中可看出，双方已意识到可能因施某雄不具备购房条件而导致涉案房产无法过户登记至施某雄名下的情形，若该情形发生，施某雄有权也有义务另行指定他人作为产权登记人以继续履行合同，故施某雄本人是否具备购房资格并不影响合同的履行。至于李某生是否需要找到其他有资质的人来履行合同，那是涉案合同履行后期即过户登记阶段的事情。而李某生在该阶段到来之前，在涉案合同履行期内，即将涉案房产转让并过户登记到他人名下，导致合同目的无法实现，明显是涉案合同未能继续履行的根本原因，原审法院据此认定李某生构成根本违约并承担违约责任正确，本院予以确认。关于第二个焦点问题，涉案合同自双方签字确认即生效，对合同当事人具有约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定，李某生作为涉案房产的出卖人，构成违约时，作为买受人的施某雄有权请求对方支付违约金。双方约定的违约金为房屋交易价的20%，该约定为双方的真实意思表示，施某雄要求李某生承担344000万元的违约金有合同依据。鉴于李某生系以其不构成违约为由而进行免责抗辩，原审法院参照合同约定、结合合同履行情况、当事人过错等因素酌情判定李某生承担258000元的违约责任并无不当，本院予以确认。综上，李某生的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5920元，由上诉人李某生负担。本判决为终审判决。审 判 长 张    力代理审判员 郑  志  锋代理审判员 吴  思  罕二〇一二年三月一日书 记 员 廖燕萍（兼）