广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2012）佛南法民三初字第96号原告蔡武斌，男，1976年4月6日出生，居住广东省阳山县。委托代理人陆宝昌，是广东星宇律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解、代签收法律文书。被告佛山市中盟投资发展有限公司，住所地佛山市禅城区深宁路18号三座碧玉轩205室。法定代表人刘淑贞。被告周伟彬，男，1963年1月4日出生，汉族，居住广东省佛山市顺德区。原告蔡武斌与被告佛山市中盟投资发展有限公司（以下简称中盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月11日立案受理。其后，本院根据原告的申请，追加周伟彬作为共同被告，由审判员黄婉君适用简易程序于2012年3月15日公开开庭进行了审理。原告蔡武斌及其委托委托代理人陆宝昌，被告人中盟公司的法定代表人刘淑贞均有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告中盟公司于2010年12月26日签订房地产买卖合同，双方约定被告中盟公司必须公司于2011年6月30日将交易房屋交付予原告。合同签订后，原告依约支付了2万元定金以及其他首期购房款21.7382万元。被告中盟公司至今没有交付房屋予原告。周伟彬是讼争房产的登记所有权人，也应当承担连带还款责任。故请求法院判令：1、中盟公司退还原告的购房款、定金共23.7382万元，并支付自2011年11月16日起至清偿日止的利息（按照人民银行同期贷款利率标准计算）；2、被告周伟彬对上述债务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用两被告承担。被告中盟公司共同答辩称：第一、购买房产的时候已经明确告知原告购房所需的条件，有些人过户条件不符合故导致无法过户。第二、被告目前无法退款，希望继续履行买卖合同。因为原告购买房产的时候，已经告知原告房产现状，按照原告要求装修，原告支付的定金目前已经投入装修，如果现在要求退款，被告损失巨大。我方同意先行交楼给原告使用，等符合条件的时候再办理过户，并且原告支付剩余款项的时间也可再行协商。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供以下证据：1、原告的身份证、被告的工商机读档案资料、周伟彬身份证各一份。证明原、被告的主体资格。2、房地产买卖合同一份。证明原告向被告购买了房产一套，并约定了双方的权利义务。3、收据两份。证明原告向被告支付了定金及首期购房款。4、解除合同申请书一份，中国银行支票、退票理由书各一份。证明原告通过书面申请方面申请方式要求与被告解除合同，被告盖公章表示同意解除合同并无息退还购房款，但被告中盟公司向原告开具的退款支票未能兑付。5、协议一份。证明中盟公司单方承诺于2011年11月15日按月利率1%支付利息。6、房产登记信息卡一份。证明本案讼争房产登记在被告周伟彬名下。被告中盟公司在庭审中没有提供证据，但声称其所能够提供的证据与已经开庭审理的余得新诉中盟公司、刘淑贞、周伟彬房屋买卖合同纠纷一案的证据一致。被告没有向本院申请延期举证。被告中盟公司补充说明：被告周伟彬与中盟公司的法定代表人刘淑贞合作共同购进讼争房产，然后周伟彬委托刘淑贞转售该房产，刘淑贞又委托其开办的公司销售房产，周伟彬对于中盟公司以卖方名义与原告签订房屋买卖合同及中盟公司以其名义开具收据等事实，是知情且同意的。对于中盟公司所补充说明的上述事实，与被告周伟彬在余得新诉中盟公司、刘淑贞、周伟彬房屋买卖合同纠纷一案中的陈述一致。被告周伟彬没有答辩，也没有提供证据。经质证、辩证，被告中盟公司表示对原告提供的证据的真实性不清楚。被告周伟彬经传唤没有到庭参加诉讼视为放弃相应质证、辩证的权利。经审查，虽然被告中盟公司不确定证据的真实性，但原告在庭审中均能够提供证据的原件予以核对，被告也没有提供理据对其真实性予以推翻，故本院对原告举证的真实性均予以确认。结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：本案讼争所涉房屋登记在案外人周伟彬的名下。2010年12月26日，原告与被告中盟公司签订一份《房地产买卖合同》，约定由中盟公司将位于佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座808房售予原告，房屋总价为76.7901万元。根据合同约定：原告须在签订合同当天支付2万元定金，于2011年1月15日前支付首期购房款21.0370万元，于交楼当天再支付1.0519万元房款支付予卖方；购房余款通过办理银行按揭方式支付；中盟公司须于2011年6月30日将房屋交付予原告，交房标准为按照佛山市南海区罗村镇乐安开发区东区3号怡乐花园C座208房的套内装修标准。签订合同当天，原告支付了2万元的定金。2011年1月13日，原告支付了首期购房款21.7382万元。对于原告支付的上述定金及首期购房款，中盟公司均以其公司的名义开具了收据予原告。2011年9月17日，原告书面要求与中盟公司解除合同，同日中盟公司加具书面意见表示同意。同年11月15日，中盟公司同意自即日起至2012年1月15日，以每月1%的标准向原告计付利息。同年12月30日，中盟公司开具支票一张，支付金额为23.7382万元，但该支票的开户行中国银行答复蔡武斌称该支票无效而不能支付。至今中盟公司未将交易房屋交付予原告使用，也没有将原告已付款项退还，原告因此诉至本院。根据以上认定事实，本院认为：原告提出的第一项诉讼请求均为要求中盟公司返还已支付购房款，实质为要求解除合同，故本案应先解决合同是否应当解除的问题。关于合同是否应当解除的问题。根据双方签订的购房合同中的第九条约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方解除合同并要求违约方承担定金责任，守约方应向违约方发出解除合同通知书”。该约定赋予原告对合同的约定解除权，即在卖方中盟公司逾期超过十天仍未交房的，原告有权通过向中盟公司发出书面通知的形式解除合同。根据法律的规定，在上述书面通知送达予中盟公司时，合同即解除。从被告中盟公司已出具支票打算向原告退还相应的购房定金及首期购房款的事实来看，原告已行使了该约定解除权，并且得到了中盟公司的同意，案涉的房产买卖合同已经实际解除。本案对该问题已无审查必要。中盟公司不同意解除合同，理由是：一、原告未能完善按揭手续，导致中盟公司不能根据约定收取余款；二、因中盟公司须对交易房屋进行装修，故不能如期交房。根据合同约定，中盟公司的交楼标准是带标准装修，且按揭手续是否完善并非交楼的必备条件，故中盟公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。因合同已实际解除，故中盟公司已收取的定金及首期购房款应当如数退还予原告。由于被告中盟公司承诺自2011年11月15日起按月利率1%的标准向原告计付利息，故原告主张2011年11月16日起至实际清偿日止，被告以中国人民银行同期贷款利率计付利息，没有违反法律规定，本院予以支持。关于被告周伟彬是否应与中盟公司承担连带清偿责任的问题。被告周伟彬是房屋的产权人，其对中盟公司以卖方名义将讼争房产出售予原告，中盟公司开具收据确认收到原告支付部分购房款的事实均知情且表示同意，则周伟彬是该交易行为中一方当事人，中盟公司与原告所签订的买卖合同应当直接约束周伟彬，周伟彬对中盟公司负有的还款义务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡武斌返还23.7382万元。二、被告佛山市中盟投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡武斌支付自2011年11月16日起到实际支付日止、以实际欠款为本金、按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、被告周伟彬对上述第一、第二判项的债务承担连带清偿责任。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取为2448.31元（原告已预交），由两被告共同承担。两被告应与上述款项一并迳付原告。本院不另收退。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄婉君二〇一二年三月××日书记员  尹 素