襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂襄州张湾民初字第00245号原告：刘红丹，男，1983年9月5日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：张国平，湖北长久律师事务所律师。被告：襄阳五洲国际商贸城有限公司。法定代表人：舒策城，董事长职务。委托诉讼代理人：张健、徐琪琪，湖北春园律师事务所律师。原告刘红丹诉被告襄阳五洲国际商贸城有限公司（以下简称五洲商贸城公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员程雪峰担任审判长，审判员唐俊艳、人民陪审员张梦瑶参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告刘红丹的委托诉讼代理人张国平、被告五洲商贸城公司的委托诉讼代理人张健、徐琪琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘红丹诉称：2012年11月26日，购买被告五洲商贸城公司开发的“华中工业博览城”商品房，同日签订购房合同。原告向被告支付了购房款及办理好银行按揭后，被告不退还先期收取的5000元购房意向金，而是转为所谓的“认租定金”，被告向原告多缴纳的购房款也被转为“租金”，被告还向原告收取押金2000元，原告认为被告不退还意向金和多余购房款且收取押金的行为侵犯了原告的权益。诉请：判令被告五洲商贸城公司返还向原告收取的押金2000元、意向金5000元及多交房款8131元，合计15131元。被告五洲商贸城公司辩称：原告诉请退还押金等费用与本案房屋买卖合同无关。被告与襄阳五洲国际商业物业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）是关联公司，被告收取原告费用属于表见代理，被告是依据原告与五洲商管公司签订的合同收取相关费用的，不同意原告的诉请。原告刘红丹为支持其诉讼主张，向本院提交《商品房买卖合同》、发票各一份、收据四张，据以证明原告在被告处购买房屋，被告除收取了房款之外，还收取了原告押金2000元、认租定金5000元、意向金5000元、租金3131元，共15131元的事实。经庭审质证，被告对真实性无异议，认为以上款项系原告在购房款之外应交纳的费用。本院对真实性予以采信。被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一、《商铺委托经营管理协议》、《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《市场管理细则》各一份，据以证明合同约定原告应交纳租金、保证金及商业服务费。经庭审质证，原告对真实性无异议，但认为不能证明被告主张，以上协议都是原告与五洲商管公司签订的，与被告无关，被告无权收取相关费用。本院对真实性予以采信。证据二、证明及中国建设银行网上银行电子回执各一份，据以证明被告五洲商贸城公司收取原告的租金、履约保证金、商业服务费等系代五洲商管公司收取。经质证，原告对真实性无异议，但表示对于二被告之间转账汇款的原因不清楚，认为该组证据与本案无关。本院对真实性予以采信。本院在庭审中发现原告与被告五洲商贸城公司除签订了商品房买卖合同还签订了商品房买卖合同补充协议，但原告未将补充协议作为证据提交。本院认为补充协议是商品房买卖合同的一部分，原告提交的证据应具有完整性，故本院在被告五洲商贸城公司调取了商品房买卖合同补充协议，经原告质证，原告对真实性无异议。根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定以下案件事实：2012年8月，原告刘红丹欲购买、租赁被告五洲商贸城公司开发的商铺，于当月14日向被告交纳自营定铺意向金5000元，2012年9月29日交纳认租定金5000元，被告均出具了收据。2012年11月26日，原告与被告签订商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，约定原告购买被告开发的“华中工业博览城”商品房。商品房买卖合同补充协议第21条约定：“为保障全体业主的共同利益，乙方（刘红丹）同意由甲方（五洲商贸城公司）指定的经营管理公司对华中工业博览城项目进行统一管理，对其购买的商铺自营必须符合甲方指定的经营管理公司的业态规则，不得擅自改变经营业态。”合同签订后，原告已交清房款。2012年11月26日，被告五洲商贸城公司持合同当事人为五洲商管公司名字的格式合同与原告签订《商铺委托经营管理协议》、《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》各一份。原告同时也在五洲商管公司制定的市场管理细则上签字。《商铺委托经营管理协议》约定，甲方（刘红丹）将其购买的“华中工业博览城”商铺全权委托乙方进行出租和经营管理。委托经营期自2013年9月29日起至2023年9月28日止。协议第四条是关于甲方的权利义务约定，该条约定：“（一）在本协议生效期至委托经营期结束期间，未经乙方书面同意，甲方不得撤销或变更乙方的代理权限，不得另行委托或出租，也不得干预乙方的经营管理。（二）在本协议生效期至委托经营期结束期间，甲方不得自行出租商铺，不得直接向实际承租人直接收取与租赁商铺相关的任何费用（含租金）。（三）在本协议生效期至委托经营期结束期间，非经乙方书面同意，甲方不得占有，使用委托乙方经营管理的商铺。（四）……。（五）……。（六）为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对华中工业博览城市场进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规则，甲方不得擅自改变经营业态。《商铺委托经营管理协议》还约定了甲乙双方的权利义务、补偿金、协议的解除、违约责任、其他费用、其他约定、争议争端的解决办法、协议生效等内容。《商铺租赁合同》约定甲方（五洲商管公司）依据襄阳市航空路内环东路交汇处华中工业博览城一期商铺所有权人授权，作为出租代理人与乙方（刘红丹）订立《商铺租赁合同》，将上述商铺出租给乙方。租赁期限为3年，自2013年8月28日起至2016年8月27日止。3年场地租金5252元应自2013年8月28日起开始计算缴纳，提前60日一次性支付。乙方应在签订合同时一并向甲方支付履约保证金2000元。合同还约定了租赁房产的交付、税费、甲方权利义务、乙方权利义务、租赁房屋的返还、合同解除等条款。《商铺管理合同》约定甲乙双方已于2012年11月26日签订《商铺租赁合同》，乙方（刘红丹）承租襄阳市襄州区航空路内环东路交汇处华中工业博览城一期商铺经营。甲方（五洲商管公司）依照有关法律、法规和规章制度的规定，负责华中工业博览城公共设施的维护、处理顾客投诉、解答承租人工作咨询、对华中工业博览城进行宣传、广告等。合同期限自2013年8月28日起至2016年8月27日止，乙方应于2012年11月26日一次性支付三年商业服务费7879元。合同还约定了租赁区域的装修、使用和修缮、商贸城的统一管理、合同解除、甲乙双方权利义务、违约责任等内容。被告五洲商贸城公司于2012年11月26日收取原告押金2000元、租金3131元，并在原告持有的自营定铺意向金5000元收据上书写“已抵租金”的字样，后五洲商贸城公司将收取的押金、租金、定铺意向金、认租定金转给了五洲商管公司。原告购买的商铺由原告自己经营，未出租给他人使用。原告要求被告五洲商贸城公司退还押金、意向金及租金未果，引起诉讼。另查明，被告五洲商贸城公司与五洲商管公司系被同一个集团公司控股的关联公司。本院认为，原告刘红丹与被告五洲商贸城公司签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，不违反法律及行政法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，二被告系关联公司，被告五洲商贸城公司持合同当事人为五洲商管公司名字的格式合同与原告签订《商铺委托经营管理协议》、《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，五洲商管公司应是知情的，视为五洲商管公司对五洲商贸城公司进行了默示授权，五洲商贸城公司的行为属于代理签订合同和收取相关费用，由此带来的法律后果应由五洲商管公司承担。从商品房买卖合同补充协议第21条约定的内容来看，原告同意将购买的商铺交被告指定的公司统一经营管理。原告与五洲商管公司签订的《商铺委托经营管理协议》，除第四条第一款、第八条第一款因违反法律规定无效外，其他条款不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。五洲商管公司依据《商铺委托经营管理协议》取得了原告购买的华中工业博览城一期商铺的占有、使用、收益权，在合同约定的委托管理期内原告不得干预五洲商贸城公司的经营管理，非经五洲商贸城公司书面同意，也不能占有使用购买的商铺。原告以委托经营的方式让与了自己对商铺的占有、使用、收益权，在原告未解除委托之前，原告为取得占有、使用、收益权，与五洲商管公司签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，五洲商管公司有权收取原告押金2000元、租金5252元及商业服务费7879元，合计15131元。被告五洲商贸城公司虽然收取了原告认租定金5000元、押金2000元、租金3131元、自营定铺意向金5000元，共15131元，但该公司已将收取的以上费用转给了五洲商管公司。被告五洲商贸城公司是受五洲商管公司委托收取原告15131元的费用，被告本身并没有占有原告房款之外缴纳的押金、租金等15131元的费用，五洲商贸城公司不应向原告返还15131元。被告在2012年向原告出具收款收据时，明确注明了租金、押金，同时也在原定铺意向金收据上注明已转租金，结合原告与五洲商管公司签订的多份合同，原告应明确知道其所交款项的性质不是购房款，原告主张15131元的费用是被告多收的房款、押金等，本院不予确认。被告辩称收取原告费用属于表见代理，被告是依据原告与五洲商管公司签订的合同收取相关费用的，不同意返还15131元。审理认为，被告认为自己是表见代理属于认识存在错误，本院不予采纳。被告的其它答辩意见符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘红丹的诉讼请求。案件受理费190元，由原告刘红丹负担。审 判 长  程雪峰审 判 员  唐俊艳人民陪审员  张梦瑶二〇一七年二月二十日书 记 员  李洪林