广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初5636号原告：广州市番禺区市桥城区房地产管理所,住广东省广州市番禺区。法定代表人：陈学谦,职务所长。委托代理人：胡岚，系广东武平律师事务所律师。委托代理人：张桂宇，系广东武平律师事务所律师。被告：梁某，男性，1967年12月2日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区市桥城区房地产管理所（以下简称“市桥房管所”）诉被告梁某租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市桥房管所委托诉讼代理人张桂宇到庭参加诉讼，被告梁某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市桥房管所向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2016年2月5日期间的租金215152.92元及暂计至2016年6月25日的违约金27952.67元（违约金以每月租金51636.70元为本金，按每月2%标准计算至实际清偿之日止，具体见附表）；2.判令被告在原告租赁物处添附电梯拆除，恢复原状；3.判令被告承担诉讼费用。诉讼过程中，市桥房管所撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告的原名称是广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所，2014年12月经批准变更后为现名称。原告主要负责市桥城区四个街道的直管公房经营管理和房地产管理工作等。广州市番禺区市桥街桥东路的商铺（以下简称涉讼商铺）是原告管辖的直管公房，并由原告依据其职能对上述房屋进行经营管理。2013年3月1日原告与被告梁某签署合同编号为20130078的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，合同约定由原告将涉讼商铺出租给被告作商铺用途使用，租赁期限为2013年3月1日起至2015年2月28日止，租金为每月51636.70元，被告需在每月的20日前将当月的租金缴付给原告。同时，双方在合同第四条约定了乙方的责任，其中的第一款为“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金金额的2%向甲方支付违约金”。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告使用。合同约定的租赁期限届满后，双方没有签订续租合同，但被告继续使用上述商铺，并按原租金标准向原告交纳2015年9月以前的租金。但是自2015年10月起，被告开始没有向原告交纳租金。2016年1月12日，原告向被告发出《通知》，要求被告清偿拖欠的租金。被告收取该通知后，于2016年2月6日委托案外人屈婉茜到原告处办理退房交接的其他手续。期间拖欠了2015年10月1日至2016年2月5日的租金，按照约定的每月51636.70元计算，一共拖欠租金为215152.92元【计算公式51636.7×（4+5/30）】。2016年4月13日，原告在向被告发出《关于办理桥东路22号之一房屋使用权移交手续的通知》，要求被告尽快带备相关资料亲自至原告处办理退房手续，但被告至今未作理会。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，因租赁合同期限已届满，双方没有签订续租合同，被告继续向原告交租并使用商铺，双方为不定期租赁关系，被告有义务按合同约定的继续履行合同义务。现被告拖欠租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当向原告支付拖欠的人租金及违约金。为维护公共利益，现原告特此起诉，请人民法院在查明有关事实后判如所请。被告梁某未答辩，亦未提交证据。市桥房管所围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉讼商铺登记权属人为广州市番禺区国土资源和房屋管理局，建筑面积1766.3平方米，其中套内面积1738.3平方米，房屋用途为非居住，土地使用权性质国有，土地用途为商服用地，房地产权证号为粤房地证字第××号。2013年6月3日，广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所（甲方）作为出租人、梁某（乙方）作为承租人，签订了《广州市直管房租赁合同（非住宅）》（合同编号20130078号），约定：甲方同意将涉讼商铺出租给乙方，作为商铺用途使用，建筑面积1766.20平方米，租赁面积1766.20平方米；租赁期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止，月租金额51636.70元，租金付款方式每月现金结算，租赁保证金154910.10元，印花税1239.2元，合计156149.38元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前（遇20日为星期六、日的，顺延）；逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金金额的2%向甲方支付违约金；乙方承担以下列责任：依时交纳房租，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的2%向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；甲方送达给乙方的文件、通知等材料，除当面签收外，还可以邮寄方式往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达，送达资料可以由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收；乙方法律文书送达地址为番禺区市桥街桥东路22号之一，并写明邮寄送达的，必须以挂号信或专递送达，以挂号信或专递回执应作为送达回证附件，以回执上注明的收件日期为送达日期，乙方的通讯地址如有变更，应书面告知甲方，否则造成文件无法送达的，视为甲方发出文件第三天为乙方收件日期。2016年1月12日，市桥房管所向梁某发出一份《通知》，写明：“每月租金51636.70元……欠租月份：2015年10-12月，请2016年1月20号前到我所交纳所欠的租金……”。案外人宋金英在当日签收《通知》。2016年1月28日，广东武平律师事务所受市桥房管所的委托，通过中国邮政特快专递（EMS邮寄单号：1024506362418）按《广州市直管房租赁合同（非住宅）》（合同编号20130078号）中约定的法律文书送达地址向梁某发出《律师函》,要求梁某收到该函后五日内缴清拖欠的租金（使用费）并将该商铺交回市桥城区房地产管理所。经查，邮件于2016年1月29日投递并由他人签收。2016年2月6日，案外人屈婉茜与市桥房管所工作人员陈智健签署了《房屋交接书》，写明：“已移大门钥匙，电梯开关钥匙”，并附有当日涉讼商铺的照片若干，显示移交当日涉讼商铺的环境、设施、水电表度数。另案外人屈婉茜曾作为梁某的委托代理人和安全消防责任人与广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所在2010年2月11日分别签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》（合同编号20100124号）、《租赁非住宅公房消防安全责任状》。广州市番禺区机构编制委员会文件【番编（2014）29号】《关于印发广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局所属事业单位分类改革方案的通知》，载明广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥房地产管理所更名为市桥房管所。2016年7月15日，市桥房管所以梁某欠缴租金为由向本院提起诉讼。诉讼中，市桥房管所称，合同约定期限届满后，双方没有签订续租合同，但梁某继续使用涉诉商铺，并按原租金标准向市桥房管所交纳2015年9月以前的租金，但是自2015年10月起，被告开始没有向原告交纳租金，直至2016年2月6日梁某委托案外人屈婉茜到市桥房管所办理移交房屋使用权手续，拖欠租金仍然没有给付；合同中规定的每逾期1日乙方须按拖欠租金额的2%向甲方支付违约金，现调低为按每月拖欠租金的2%支付违约金；梁某交纳了保证金154910.10元，用此来冲抵拖欠租金的金额。因本院以其他方式无法与梁某联系，本院依法向梁某发出应诉公告，现公告期限已届满，未见梁某与本院联系。本院认为：市桥房管所和梁某签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》（合同编号20130078号），主体适格，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。租赁期限届满，梁某继续使用租赁物，市桥房管所收取梁某的租金，市桥房管所对此未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，在合同解除前，各方均应依约履行。故市桥房管所请求梁某支付自2015年10月1日至2016年2月5日期间的租金215152.92元【每月租金51636.70元×（4+5/30）=215152.92元】的请求，符合合同约定，本院予以支持。梁某向市桥房管所交纳的154910.10元保证金，市桥房管所在庭审中表示愿意抵扣欠付的租金，是当事人自愿处分民事权利的行为，本院予以准许，故将梁某交纳的154910.10元保证金，抵扣自2015年10月1日至2015年12月31日的涉案商铺的租金。则梁某还应向市桥房管所交纳自2016年1月1日起至2016年2月5日止的租金60242.82元【51636.70×（1+5/30）=60242.82】。关于市桥房管所要求梁某支付违约金的诉请，主张以每月应交纳租金51636.70元为本金，按每月2%的标准计算违约金未超出合同约定，属于自行处分其民事权利，本院予以准。因此，涉讼商铺违约金计算方式为：自2016年1月21日起每月违约金均以每月应缴租金51636.70元为本金，从该月的21日起计，按每月2%的标准计算至欠款清偿之日止，违约金均以不超过应交纳租金本金为限。市桥房管所在诉讼中申请撤回第二项诉讼请求，经审查，不违反法律规定，本院予以准许。梁某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告梁某向原告广州市番禺区市桥城区房地产管理所支付自2016年1月1日起至2016年2月5日止的租金60242.82元及违约金（每月租金的违约金以51636.70元为本金，按每月2%的标准，从欠费当月的21日起计算至款项实际清偿之日止，每月租金的违约金均以不超过51636.70元为限）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费5206元(其中案件受理费4946元，公告费260元)由被告梁某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  劳沛基人民陪审员  彭莹莹人民陪审员  黄苑仪二〇一七年二月二十日书 记 员  何绮静