重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第02916号上诉人（原审被告）：重庆明益物业有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪丁家嘴12栋11号。法定代表人：雷红，董事长。委托代理人：雷开明。被上诉人（原审原告）：吴鹏，住重庆市万盛区。委托代理人：蒋娅东，重庆智天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎正芳，住重庆市万盛区。委托代理人：蒋娅东，重庆智天律师事务所律师。上诉人重庆明益物业有限公司（以下简称明益公司）与被上诉人吴鹏、黎正芳商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年5月8日作出（2012）沙法民初字第02043号民事判决，上诉人明益公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年8月1日进行了询问，上诉人明益公司的委托代理人雷开明，被上诉人吴鹏、黎正芳的共同委托代理人蒋娅东到庭参加询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2005年5月12日，黎正芳、吴鹏与明益公司签订《商品房买卖合同》，约定黎正芳、吴鹏购买明益公司开发的位于重庆市沙坪坝区天星桥联合村56号3-1、3-7、3-8号非住宅房屋三套，房屋总价款138282元。付款方式为分期付款，2005年5月10日付84751元，2005年10月30日付53531元，付清交房。明益公司应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付给黎正芳、吴鹏使用。在商品房交付使用60日内，应办理《房地产权证》，由明益公司到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。合同签订后，黎正芳、吴鹏于2005年5月10日向明益公司交纳了购房款84751元、大修基金及五通费8266元、房屋转让费及税费6983元，明益公司出具三份加盖重庆沙坪坝区天星桥明博大厦建设指挥部财务专用章、经办人周可福、出纳樊世琴签字的收据。2010年10月25日，黎正芳、吴鹏将明益公司诉至一审法院，要求明益公司为其办理讼争房屋的产权证并承担违约金15000元。一审法院于2011年4月19日作出（2010）沙法民初字第7729号民事判决，查明以下事实：2006年6月，重庆沙坪坝区天星桥明博大厦建设指挥部将讼争房屋交付给黎正芳、吴鹏。2006年12月19日，黎正芳、吴鹏以现金方式向重庆沙坪坝天星桥明博大厦建设指挥部交纳了房款40000元，开具了加盖重庆沙坪坝天星桥明博大厦建设指挥部财务专用章、经办人周可福、票号为NO.0039505的收据，并在收据上注明“房款已全部收清、周可富的利润分房”等内容。现在该房为黎正芳、吴鹏占有、使用、收益。黎正芳、吴鹏未到明益公司处办理交接房手续。该判决以黎正芳、吴鹏举示的证据只能证明其支付了尾款40000元，但房款尚未付清为由，驳回了黎正芳、吴鹏的诉讼请求。后黎正芳、吴鹏提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2011年9月8日作出（2011）渝一中法民终字第5044号民事判决，确认了一审查明的事实，并认为，黎正芳、吴鹏与明益公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同。2006年12月19日，吴鹏、黎正芳以现金方式交房款40000元，获得加盖重庆沙坪坝天星桥明博大厦建设指挥部财务专用章的收据。重庆沙坪坝天星桥明博大厦建设指挥部财务专用章是明益公司、周可富处理明博大厦建设指挥部有关财务问题的专用章，该专用章是使用，不改变明益公司对《商品房买卖合同》中明益公司的权利义务。前述收据虽注明“房款已全部收清、周可富的利润分房”等内容，但因《商品房买卖合同》的相对方是明益公司，该注释的实质是对《商品房买卖合同》涉及房款总额的修改，该修改没有获得明益公司的授权，也未获得明益公司的追认，故该修改对明益公司不发生法律效力。吴鹏、黎正芳尚未付清房款，也未与明益公司办理交接房手续，故黎正芳、吴鹏无权请求明益公司为其办证。遂驳回上诉，维持原判。审理中，明益公司认为收据上须同时有印章和樊世琴的签字才有效，这是明益公司与周可富之间的约定，黎正芳、吴鹏与周可富有亲属关系，知晓该约定，但黎正芳、吴鹏否认知晓该约定。明益公司对黎正芳、吴鹏出示的入账日期为2006年12月19日金额为40000元的收据上加盖的重庆沙坪坝天星桥明博大厦建设指挥部财务专用章不持异议，认可该印章是明益公司用于收取房款并由明益公司交给周可富使用，但坚持认为该收据上无樊世琴的签字，故不认可明益公司收到了黎正芳、吴鹏交纳的该收据显示的40000元房款。2012年3月23日，黎正芳、吴鹏向一审法院交纳了暂保款13531元，并同意明益公司领取。但明益公司坚持要求黎正芳、吴鹏支付尾款53531元，拒绝领取黎正芳、吴鹏交纳的该笔暂保款。审理中，一审法院向重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心查询讼争房屋现在的产权状况，2012年4月20日，该中心出具查询情况说明，证实讼争房屋已经办理新建登记，没有查封、抵押情况，可以办理产权登记。黎正芳、吴鹏在审理中撤回了要求明益公司立即接受购房余款13531元的诉讼请求。一审黎正芳、吴鹏吴鹏、黎正芳诉称：2005年5月12日，黎正芳、吴鹏与明益公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定黎正芳、吴鹏购买明益公司位于沙坪坝区天星桥联合村56号明博大厦3-1、3-7、3-8号非住宅房屋，合同总价款138282元，黎正芳、吴鹏采取分期付款的方式（2005年5月10日内付84751元，2005年10月30日付53531元）。黎正芳、吴鹏支付了首期款和相关税费，2006年6月，明益公司将房屋交付给黎正芳、吴鹏。2006年12月19日，黎正芳、吴鹏交付房款40000元，余13531元黎正芳、吴鹏多次要求明益公司接受并办理产权证被拒。故诉至法院，要求判令：1、明益公司立即接收黎正芳、吴鹏购房余款13531元；2、明益公司接收余款后立即为黎正芳、吴鹏办理重庆市沙坪坝区天星桥联合村56号明博大厦3-1、3-7、3-8号房屋的房地产权证；3、本案诉讼费由明益公司负担。一审明益公司辩称：黎正芳、吴鹏与明益公司签订购房合同后，黎正芳、吴鹏只在2005年支付了房款8万余元，尾款53531元至今未付。现黎正芳、吴鹏只要求给付1万余元，不符合合同约定，故明益公司不同意黎正芳、吴鹏的全部诉讼请求。一审法院认为，黎正芳、吴鹏与明益公司双方签订的《商品房买卖合同》已经生效判决确认为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。根据《商品房买卖合同》，明益公司负有向房地产登记部门提交齐全办证必要文件，协助黎正芳、吴鹏办理房屋权属证书的义务。明益公司认为其与周可富有约定，房款收据上须同时有重庆沙坪坝天星桥明博大厦建设指挥部财务专用章和樊世琴的签字才有效。但该约定属于黎正芳、吴鹏与周可富之间的内部约定，对外不具有约束力。明益公司认为黎正芳、吴鹏知晓该约定，但黎正芳、吴鹏否认，明益公司又未提交相应证据予以证明，故对明益公司的该抗辩，一审法院不予采信。黎正芳、吴鹏交纳40000元并获得加盖重庆沙坪坝天星桥明博大厦建设指挥部财务专用章的行为属于合法有效的交纳房款的行为，对明益公司具有约束力。且（2011）渝一中法民终字第5044号民事判决也确认了黎正芳、吴鹏交房款40000元的事实。故一审法院对黎正芳、吴鹏已向明益公司交纳房款40000元的事实予以确认。根据合同约定，黎正芳、吴鹏尚有购房尾款13531元未交。黎正芳、吴鹏在审理中明确要求支付该尾款，在明益公司拒绝后又向一审法院交纳作为暂保款，并同意明益公司领取，但明益公司仍拒绝领取。黎正芳、吴鹏虽应交清房款后才能要求明益公司协助其办证，即该请求成立的前提条件是黎正芳、吴鹏交清房款，但本案中，黎正芳、吴鹏至今未交清房款系因明益公司拒绝接收所致，即因明益公司的不当行为致使该条件不能成就，应当视为该条件已经成就。故黎正芳、吴鹏要求明益公司协助其办理讼争房屋的房地产权证书的诉讼请求成立，一审法院予以支持。黎正芳、吴鹏自愿撤回了要求明益公司立即接受购房余款13531元的诉讼请求，是对自己权利的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：明益公司重庆明益物业有限公司于本判决发生法律效力后立即协助黎正芳、吴鹏办理坐落于重庆市沙坪坝区天星桥联合村56号附3-1、3-7、3-8号房屋三套的房地产权证。案件受理费138元，减半交纳69元（黎正芳、吴鹏已预交），由明益公司重庆明益物业有限公司负担。上诉人明益公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由明益公司承担。事实与理由：原审认定吴鹏、黎正芳交清房款有误，2006年12月19日吴鹏、黎正芳交的购房款4万元，明益公司没有收到。吴鹏、黎正芳没有交清房款，明益公司不应当为其办理房产证。被上诉人吴鹏、黎正芳辩称：吴鹏、黎正芳已交清购房款，明益公司的上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，吴鹏、黎正芳与明益公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定享受权利，并全面履行自己的义务。合同约定，吴鹏、黎正芳购买明益公司开发的非住宅房屋三套，房屋总成交金额138282元，付款方式为分期付款，第一次在2005年5月10日付84751元，第二次在2005年10月30日付53531元，房款付清交房，在商品房交付使用60天内，明益公司应办理《房地产权证》。2006年12月19日，吴鹏、黎正芳以现金方式交房款4万元，获得加盖重庆沙坪坝天星桥明博大厦建设指挥部财务专用章的收据。重庆沙坪坝天星桥明博大厦建设指挥部财务专用章是明益公司、周可富处理明博大厦建设指挥部有关财务问题的专用章，使用该专用章的收据，可以证明明益公司收取了房款。吴鹏、黎正芳已付清房款，明益公司应当依照《商品房买卖合同》的约定为其办理房屋产权证，原判支持吴鹏、黎正芳要求明益公司为其办理房产证的诉求并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人明益公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人明益公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈孟琼审判员  赖生友审判员  李盛刚二〇一二年七月五日书记员  喻 瑜