四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终499号上诉人（原审被告）：刘伟，男，汉族，1974年4月27日出生，住四川省珙县，现住新都区。被上诉人（原审原告）：成都浩佳物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区新城管委会武兴四路166号4栋2单元6层。法定代表人：陈俊文。委托诉讼代理人：罗钢，男，蒙古族，1962年1月4日出生，住成都市金牛区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵勇峰，男，汉族，1974年5月17日出生，住四川省德昌县，系该公司员工。上诉人刘伟因与被上诉人成都浩佳物业服务有限公司（以下简称浩佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘伟，被上诉人浩佳物业公司的委托代理人罗钢、赵勇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘伟上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判驳回浩佳物业公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.浩佳物业公司未按《前期物业服务协议》约定履行，其物业服务不能达到包括上诉人在内的小区业主和其他物业使用人相应的满意率，一审法院未对上述事实予以查明就判决上诉人支付物业费，没有法律依据；2.上诉人已举证证明浩佳物业公司没有完全履行合同义务，故上诉人依法可以行使抗辩权，拒绝支付物业管理费，并不承担违约金。被上诉人浩佳物业公司辩称，1.我公司的秩序维护人员和保洁人员均是按标准配备的；2.小区内体现出人手紧张是因为有很多超出工作范围的事情需要物业公司处理；3.关于小区内的违章建筑，我公司已给相关部门进行了汇报，上诉人指责我公司不作为是不公正的；4.公共设施被破坏后，我公司已尽力维修，但往往刚维修好，又遭到破坏，故业主的违法违约行为造成的物业服务瑕疵，不能归责于浩佳物业公司。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。浩佳物业公司向一审法院起诉请求：1.刘伟、何敏向浩佳物业公司支付拖欠的2014年7月1日起至2015年12月31日的物管费3378.54元，违约金254.31元；2.本案诉讼费由刘伟、何敏承担。一审法院认定事实：2012年9月1日，浩佳物业公司与成都传化置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定浩佳物业公司为成都传化置业有限公司开发的位于成都市新都区物流大道666号传化·国际新城二号地块A区的建筑提供物业管理服务，合同第十条约定了“物业服务费用按半年交纳，业主应在费用到期前十五日内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起业主每天按应交物业服务费的万分之五交纳滞纳金。”该合同于2012年9月14日在成都市新都区房地产管理局物建管理科备案。2013年9月25日，浩佳物业公司与刘伟、何敏签订了《前期物业服务协议》，约定浩佳物业公司为刘伟、何敏购买的位于成都市XX区XX大道XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋（建筑面积为102.38平方米）提供物业管理服务，该协议第四条约定了物业管理服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，即物业服务费为153.57元/月，并约定“每个季度费用期满前15日交纳下季度物业服务费”。刘伟、何敏自2014年7月1日起，至今未向浩佳物业公司交纳物管费，经浩佳物业公司多次催收，刘伟、何敏仍拒绝交纳所欠费用。截止2015年12月31日，共欠浩佳物业公司物业服务费3378.54元。以上事实有双方陈述、浩佳物业公司及刘伟、何敏主体身份信息、《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》、新都区前期物业合同备案表、业主收房手续、业主装修手续、缴费通知单、欠费记录、照片等证据在案佐证。一审法院认为，浩佳物业公司与刘伟、何敏签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，属有效成立的合同。浩佳物业公司已履行了合同约定的提供物业管理服务的义务，刘伟、何敏主张浩佳物业公司未按合同约定提供物业服务证据不足，本院不予采信。刘伟、何敏未按照约定履行支付物业服务费的义务，应当向浩佳物业公司支付2014年7月1日起至2015年12月31日的物业管理费3378.54元，并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，法律赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。本案双方当事人在合同中约定自逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，由于浩佳物业公司主张按照备案合同中约定的自逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，对此予以确认，故刘伟、何敏应当支付浩佳物业公司2014年7月1日起至2015年12月31日止未交物业管理服务费的违约金254.31元。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、于判决生效后十日内，刘伟、何敏支付浩佳物业公司从2014年7月1日起至2015年12月31日止的物管费3378.54元；二、于判决生效后十日内，刘伟、何敏支付浩佳物业公司违约金254.31元。本院二审期间，双方未提交新证据。浩佳物业公司向本院申请撤回对何敏的起诉，本院在征求刘伟同意的情况下，准许浩佳物业公司撤回对何敏的起诉。二审查明，刘伟2014年7月1日至2015年12月31日的物管费为2764.26元（153.57×18月）。本院经审理查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为刘伟是否应当向浩佳物业公司足额支付2014年6月1日至2015年12月31日的物管费，刘伟是否应当承担违约责任，评判如下：刘伟与浩佳物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，且协议明确约定了双方的权利义务，对双方具有约束力。关于刘伟上诉称物业服务存在诸多问题，未达到业主的满意率，不应支付物管费的主张，即使浩佳物业公司的服务存在瑕疵的情况，但刘伟现有证据不足以证明浩佳物业公司长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，在浩佳物业公司提供的服务不构成根本违约的情形下，不支付物业费必然导致物业服务无法继续开展，进而阻碍双方合同目的的实现，故本院对刘伟的该项主张不予支持。但一审法院对刘伟应缴纳物管费计算错误，应予纠正。根据双方协议约定，刘伟逾期缴纳物管费，应承担违约责任，支付相应的违约金，一审认定的违约金支付方式并无不当，本院予以确认。因浩佳物业公司在二审中撤回对何敏的起诉，原审判决书中判决何敏承担的责任部分何敏不再承担，故本案依法予以改判。综上所述，上诉人刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但物业费计算错误部分予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、刘伟于本判决生效后十日内，支付成都浩佳物业服务有限公司从2014年7月1日起至2015年12月31日止的物管费2764.26元；二、刘伟于本判决生效后十日内，支付成都浩佳物业服务有限公司违约金254.31元；三、驳回成都浩佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由刘伟负担。本判决为终审判决。审判长 姚 兰审判员 李婧杰审判员 吴 爽二〇一七年二月二十二日书记员 吴春梅