清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民一初字第630号原告：谭金好，女，1970年10月24日出生，汉族，住清远市清城区。委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。被告：陈锐坚，男，1971年7月28日出生，汉族，住清远市清城区。被告：梁坚鸿，男，1963年8月16日出生，汉族，住清远市清城区。上列两被告共同委托代理人：何桂声，广东正肯律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人：卢映珊，广东正肯律师事务所实习律师。被告：清远市鹏宇房地产开发有限公司，住所地清远市上廓北江金廓小区第八座首层32号铺。法定代表人：陈志强。委托代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托代理人：冯丽丽。原告谭金好诉被告陈锐坚、梁坚鸿、清远市鹏宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑崇伟、黄艳明；被告陈锐坚、梁坚鸿的共同委托代理人何桂声、卢映珊；被告清远市鹏宇房地产开发有限公司的委托代理人江志远、冯丽丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭金好诉称：被告清远市鹏宇房地产开发有限公司拥有位于清远市清城区（土地使用证为清远市国用（2011）第01509号，地号为Ｂ12097-2＊2商住用地）的土地使用权。被告清远市鹏宇房地产开发有限公司的股东是陈志强和张连好。2012年5月25日，谢水连（陈志强的母亲）、张连好受被告清远市鹏宇房地产开发有限公司的委托与被告陈锐坚、梁坚鸿签订了《土地使用合同》，约定张连好、谢水连将位于清远市清城区平方米土地交由被告陈锐坚、梁坚鸿使用，被告陈锐坚、梁坚鸿支付340万元及将建筑物的一至三层交付给张连好、谢水连所有。《土地使用合同》签订后，被告陈锐坚、梁坚鸿出资在该地建房。2012年10月24日，被告陈锐坚与原告签订《集资建楼房合同》，约定陈锐坚将位于清远市清城区房屋销售给原告，价款190000元；签订合同当日，原告支付了185000元给被告陈锐坚。后由于被告陈锐坚、梁坚鸿建设的楼房没有依法办理有关报建手续，该楼房于2013年10月25日被清远市城乡规划局认定为违法建筑，限期拆除，其中一幢楼房已经被政府强制拆除。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条的规定，原告与被告陈锐坚签订的《集资建楼房合同》属于无效合同，被告陈锐坚、梁坚鸿依法应当返还收取原告的购房款。由于清远市鹏宇房地产开发有限公司与被告陈锐坚、梁坚鸿合作开发涉案违法建筑，依法应当承担连带返还责任。因此，为维护原告的合法权益，特诉之法院，请求依法判令：1、原告与被告陈锐坚签订的《集资建房合同》无效；2、被告陈锐坚返还购房款185000元给原告，并从2012年10月24日起按银行同期贷款利率计付利息至退还购房款之日止；3、被告梁坚鸿、清远市鹏宇房地产开发有限公司对被告陈锐坚返还的购房款项承担连带责任；4、本案受理费由被告负担。原告提交如下证据：1、身份证，拟证明原告的诉讼主体适格；2、被告的人口信息、身份证、企业机读档案登记资料，拟证明被告的诉讼主体适格；3、土地使用合同，拟证明被告合作建房的事实；4、土地使用权证，拟证明土地的使用权人为被告清远市鹏宇房地产开发有限公司；5、集资建楼合同，拟证明原、被告之间的房屋买卖关系；6、收据，拟证明原告支付购房款给被告的事实；7、行政处罚决定书，拟证明被告违法建设的房屋被依法拆除。被告陈锐坚、梁坚鸿辩称：1、原告诉请《集资建楼房合同》无效，并要求责任全部由被告承担是错误的。原告在订立合同前，已经明确知悉以共同集资形式建房的风险所在，但为了减轻建房成本，满足自己利用住房的需要，主动投资合作建房，原告亦有不可推卸的责任，合同无效的损失应按过错比例分担，因此原告要求被告退还全部集资款于法无据；2、《集资建楼房合同》性质为合作投资合同，合同的各方属合作关系，该关系产生的风险和责任依法应共同承担。根据《集资建楼房合同》约定“以甲方为投资龙头，集结乙方一部分资金”可知，合同性质明显属于投资合作合同，合伙合作关系决定了应当共同出资、共负盈亏、共担风险，因此，合作项目建设导致集资楼被拆除而产生的相关风险和损失，依法应当共同承担，原告要求答辩人返还所有集资款于法无据，答辩人与原告间应当共负责任，共担损失；3、原告要求被告支付利息是毫无依据的。合伙合作关系中的投资款计算利息是无任何法律法规予以支撑的，且《集资建楼房合同》中没有任何计算利息的约定，故原告要求计算利息的请求应予以驳回；4、涉案建设项目除本案被告外，还有4名投资人作为项目投资发起人。2012年11月19日，答辩人与何桂荣、陈桂强、潘子添、黄达星共同签订了《合作建房合同》，约定了各方的投资比例，以及投资利润与风险按股份比例分担，上述4人作为投资项目的发起人，同样应当承担相应的集资款返还义务。被告陈锐坚提交如下证据：1、身份证，拟证明被告诉讼主体资格；2、合作建房合同，拟证明2012年11月19日答辩人与梁坚鸿、何桂荣、陈锐坚、陈桂强、潘子添、黄达星签订了《合作建房合同》，约定一起开发建设涉案项目。被告梁坚鸿没有向本院提交证据。被告清远市鹏宇房地产开发有限公司辩称：1、答辩人与原告不存在合同关系，根据合同相对性原则，原告无权要求答辩人承担责任。被告陈锐坚、梁坚鸿是与张连好、谢水连签订的《土地使用合同》，张连好、谢水连提供土地，被告陈锐坚、梁坚鸿负责出资、规划报建，建成后分配房屋实物的形式合作建设房屋。答辩人并没有授权被告陈锐坚、梁坚鸿与原告签订《集资建楼房合同》，根据合同相对性原则，原告无权要求与其没有合同关系的答辩人承担责任；2、《集资建楼房合同》的真实性以及原告认资金额的真实性无法认定。《集资建楼房合同》是由被告陈锐坚私下与原告签订，答辩人毫不知情，对其真实性无法确认，原告交纳的认资款，仅有被告陈锐坚个人填写的《收据》。另据了解，涉案违章建筑被政府部门查处后，被告陈锐坚为了制造社会影响，故意安排关联人声称是集资建房人，以增大集资建房人数，进而想借维稳促使政府不要作出拆除决定；3、本案是原告与被告陈锐坚之间的合作建房合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。原告与被告陈锐坚签订的是《集资建房楼房合同》，合同约定：“以甲方为投资龙头，集结乙方一部分资金兴建…两幢八层框架楼房”，第四条约定双方集资办法，对原告认资的金额也作了约定。被告陈锐坚是自然人，并不是开发商，其与原告只能是集资合作建房关系；4、被告陈锐坚、梁坚鸿与张连好、谢水连签订的《土地使用合同》中约定，规划报建手续由被告陈锐坚、梁坚鸿负责，如有政府追究违法违规的责任，一切经济责任和法律责任均与张连好、谢水连无关。原告与被告陈锐坚合作集资建房，构成合伙合作关系，办理规划报建的责任，由原告与被告陈锐坚共同承担；5、原告的损失与土地使用权的权属人之间没有因果关系，原告要求答辩人与被告陈锐坚承担连带责任没有法律依据。本案所涉的土地是国有出让土地，颁发有国有土地使用权证，答辩人享有合法权利。被告陈锐坚曾以答辩人的名义向清远市城乡规划局申报核发规划设计条件，只是因车位、间距等因素未满足而暂未获批，这与土地使用权人不存在因果关系。另连带债务的成立，需要符合法律的规定或当事人的意思表示一致。原告的损失与土地使用权人并无因果关系，不存在意思表示一致，原告无权要求答辩人承担连带责任。被告清远市鹏宇房地产开发有限公司提交如下证据：1、营业执照，拟证明其公司的诉讼主体资格；2、《土地使用合同》，拟证明涉案土地是由张连好、谢水连与被告陈锐坚、梁坚鸿签订的《土地使用合同》，而交给两被告使用，没有取得其公司的同意，该合同对其公司没有约束力；3、《国有土地使用权证》，拟证明张连好、谢水连向被告陈锐坚、梁坚鸿提供用于建房的土地是合法的国有商住用地，其公司并不存在过错；4、《申报回执》、《审定通知书》，拟证明被告陈锐坚曾以其公司名义向清远市城乡规划局申报核发规划设计条件。经审理查明，2011年9月22日，被告清远市鹏宇房地产开发有限公司取得位于清远市清城区㎡商住用地的土地使用权﹝土地使用证为清远市国用（2011）第01509号，地号为Ｂ12097-2＊2﹞。2012年5月25日，谢水连、张连好（占清远市鹏宇房地产开发有限公司50%股份的股东）为甲方，被告陈锐坚、梁坚鸿为乙方签订了1份《土地使用合同》，约定甲方同意将清远市清城区㎡土地交给乙方使用；乙方可以依法使用甲方上述土地，乙方用于建设的，应支付给甲方补偿款现金340万，并将建筑物的首层、二层、三层归甲方所有。2012年6月，被告陈锐坚、梁坚鸿在清远市清城区。2012年12月26日，被告陈锐坚以清远市鹏宇房地产开发有限公司的名义向清远市城乡规划局申报核发规划设计条件，清远市城乡规划局审定后认为方案不满足停车位、日照、退让、间距等技术规定未获审批。2012年10月24日，被告陈锐坚（甲方）与原告谭金好（乙方）共同签订了1份《集资建楼房合同》,合同约定甲方为投资龙头，集结乙方一部分资金在坐落清远市清城区，合同第二条约定“装修标准，外墙面贴通体砖，天面抹水泥砂浆，室内墙及天花砂浆批荡，安装铝盒金窗框（不包括安窗扇及大厅的落地铝窗安装），厨房不设任何厨房设施安装，卫生间不设任何装修。”；第三条约定“水、电、报装由甲方负责，每套间独立水、电表一个，水管安装到每一套间的厨房，电线安装到每一套间大门口的漏电开关，甲方不负责乙方住宅楼室内的任何用电设施和用水设施安装。”；第四条约定“经甲、乙方双方协商，乙方愿意承担甲方负责承建的价值190000元，Ａ1号楼第五层靠南边套502间三房两厅住宅房的集资建房款，并委托甲方按照本合同的第二、第三项要求全权负责建造（如超出第二项、第三项要求的，另外增加工程项目的工料费由乙方自行负责）。”；第五条约定“乙方认资共190000元，按两期付款，以收据为凭，第一期在签订合同当日起付185000元给甲方；第二期在通水、电时付5000元给甲方。”；第七条约定“乙方未付清集资建房款前，其套间产权仍属甲方所有，如乙方在未接到甲方交付使用通知之前和没有经过甲方同意的，不准擅自进行室内装修或搬进居住，否则作违约处理，后果自负，如影响该楼结构的装修布置拆改，乙方不准实行，否则其负责全部责任，甲方负责协助乙方本套间办理房屋证件，但所办理房证的费用全部由乙方负责。”第八条约定“双方应遵守合同，不可违约，如有乙方违约，违约方要负责赔偿守约方的经济损失。”。合同签订当天，原告支付了185000元款项给被告陈锐坚，被告陈锐坚出具收据交由原告收执。2013年10月25日，清远市城乡规划局作出清规罚决﹝2013﹞105号行政处罚决定书，认为被告清远市鹏宇房地产开发有限公司、陈锐坚、梁坚鸿及罗美好未经城乡规划主管部门批准，擅自在清城区的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属于违法建设，并作出强令被处罚人限期拆除违法建筑的行政处罚决定。2012年11月19日，被告陈锐坚、梁坚鸿及案外人何桂荣、陈桂强、潘子添、黄达星还共同签订了《合作建房合同》，合同中约定了各方的出资额、占有股份及投资利润与风险分担问题。诉讼中，被告陈锐坚申请追加案外人何桂荣、陈桂强、潘子添、黄达星为本案被告，但原告明确表示在本案中不列案外人何桂荣、陈桂强、潘子添、黄达星为被告。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告陈锐坚申请追加案外人何桂荣、陈桂强、潘子添、黄达星作为本案被告，但原告明示不同意，是否追加案外4人为本案被告系原告自身权利，原告有权处分其诉讼权利，故本院不予追加案外人何桂荣、陈桂强、潘子添、黄达星为本案被告。《集资建楼房合同》的性质问题，被告提出合同中明确约定集资原告部分资金用于建楼，该合同实属合作开发建设合同的抗辩意见，虽合同约定原告提供部分资金，但没有约定原告要共负建楼的盈亏，仅明确了其中1套房产归原告所有，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”的规定，可以认定该《集资建楼房合同》性质为房屋买卖合同。《集资建楼房合同》的效力问题，该合同虽是双方当事人真实的意思表示，但合同签订后涉案商住楼因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定被清远市城乡规划局依法认定为违法建筑，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，因该合同违反法律强制性规定而无效，故对原告要求确认《集资建楼房合同》无效的请求，本院予以支持。合同无效因合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告陈锐坚返还购房款185000元的请求，本院予以支持。对原告请求从支付购房款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至还清之日止的请求，《集资建楼房合同》中的购房价格明显偏低，故原告应明知购买该房产的风险，还订立《集资建楼房合同》，在合同确认无效的情况下，对原告要求支付利息的请求，本院不予支持。由于涉案商住楼是被告陈锐坚与被告梁坚鸿合作开发建设的，《合作建房合同》中明确约定了共负盈亏，故被告梁坚鸿应与被告陈锐坚承担连带偿还责任。被告清远市鹏宇房地产开发有限公司是否应对上述款项承担连带责任问题，被告清远市鹏宇房地产开发有限公司提出其与原告之间并没有直接的合同关系，依据合同的相对性原则，原告无权要求其承担责任。由于涉案的国有土地使用权尚在被告清远市鹏宇房地产开发有限公司名下，且按《土地使用合同》约定该土地确已由被告陈锐坚、梁坚鸿开发建设商住楼，该商住楼确是以被告清远市鹏宇房地产开发有限公司名义申报核发规划设计条件的，故原告在购房时具有充分理由相信被告清远市鹏宇房地产开发有限公司是共同合作开发建设涉案商住楼的，而《土地使用合同》是合同双方当事人内部约定，不具有对外性，故对原告主张被告清远市鹏宇房地产开发有限公司是共同合作开发建设涉案商住楼，要求其承担连带偿还责任的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告谭金好与被告陈锐坚签订的《集资建楼房合同》无效；二、限被告陈锐坚于本判决生效之日起10日内返还185000元给原告谭金好；三、被告梁坚鸿、被告清远市鹏宇房地产开发有限公司对上述第二项偿还款项承担连带责任；四、驳回原告谭金好的其他诉讼请求。本案受理费2250元，由被告陈锐坚、梁坚鸿、清远市鹏宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  谭文雅人民陪审员  廖国柱人民陪审员  刘翠娥二〇一五年五月十九日书 记 员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。