重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第04654号上诉人（原审被告）：顾思鲁，住重庆市江北区。委托代理人：马培毅。委托代理人：刘云飞，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向义惠，住重庆市江北区。委托代理人：孙世美。原审第三人：重庆望江工业有限公司，住所地重庆市江北区郭家沱。法定代表人：陈永博，董事长。委托代理人：谭小双。上诉人顾思鲁与被上诉人向义惠、原审第三人重庆望江工业有限公司（下简称望江公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2012年7月19日作出（2012）江法民初字第02240号民事判决，顾思鲁对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2012年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年10月19日对本案进行了询问。上诉人顾思鲁及其委托代理人马培毅、刘云飞，被上诉人向义惠及其委托代理人孙世美，均到庭参加询问，望江公司向本院提交了书面意见。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年5月27日，望江公司制定“望司后（2009）30号”文件，下发《重庆望江工业有限公司关于山涧·水岸（旱河新区）全额集资建房实施方案》的通知，对集资建房条件和范围等事宜进行规定了，并规定职工购房后不允许变更集资者姓名。当时向义惠系望江公司退休职工，顾思鲁系望江公司的在岗职工。2009年9月16日，顾思鲁与望江公司签订《职工全额集资建房协议书》，顾思鲁选定“山涧·水岸”小区临时房号为3-4-5号房屋一套，建筑面积71.73平方米，集资金额为125169元。同年9月18日向义惠顾思鲁签订《购房资格转让协议》，主要内容有：顾思鲁将“山涧·水岸”小区3-4-5号集资房屋的购房资格转让给向义惠，向义惠以顾思鲁的名义缴纳购房款，并以顾思鲁的名义办理按揭手续；向义惠支付顾思鲁购房资格转让费用5000元；向义惠缴纳集资房款后，相关票据连同房屋相关文本资料由其自行妥善保管，在望江公司准许入住后，顾思鲁应立即交出房门钥匙给向义惠；办理顾思鲁产权以及顾思鲁过户至向义惠名下所产生的契、费概由向义惠承担，一旦具备办理产权转移条件，顾思鲁应无条件予以配合，在顾思鲁取得产权证后一个月内协助向义惠办理产权过户，若因政策和相关管理规定的限制，而非顾思鲁主观原因导致产权转移手续无法办理，顾思鲁不承担任何责任，如向义惠原因导致房屋不能过户，后果自负。协议还约定：签订协议后，任何一方反悔或要求退还房屋，即构成违约：顾思鲁违约，除退还向义惠已付购房款、资格转让费等费用外另支付对方违约金10万元；向义惠停止支付按揭款或延期支付按揭款，给顾思鲁造成信用污点，顾思鲁有权解除合同，不予退还向义惠已实际支付的所有费用，向义惠还应支付顾思鲁信用受损损失10万元。此《购房资格转让协议》经重庆市江北区鱼嘴法律服务所见证。协议签订后，向义惠向顾思鲁支付了集资转让费5000元，并分期支付给顾思鲁购房款共计125169元。望江公司出具的《国有住房出售收入专用票据》载明，3-4-5号房屋购房人为顾思鲁，收取金额为125169元。该房屋的相关购房票据是由向义惠持有。2011年11月望江公司通知“山涧·水岸”小区业主接房，本案讼争房屋（现编号为山涧·水岸××号）应于11月7日接房。因向义惠、顾思鲁产生争议，望江公司未向向义惠顾思鲁任一方交付房屋。向义惠在一审中诉称：2009年9月16日，顾思鲁与望江公司签订《职工全额集资建房协议书》，确定顾思鲁取得购买“山涧·水岸”小区房屋资格。事后顾思鲁将集资资格和指标转让给向义惠，由向义惠全额集资购买。双方于2009年9月18日签订了《购房资格转让协议》。向义惠按协议支付给顾思鲁转让费5000元，向义惠自己选号，选定临时房号为山涧·水岸（旱河新区）3-4-5号（现房号为9-4-3号）房屋，集资房款为125169元。向义惠以顾思鲁的名义已付清购房款。2011年11月第三人通知单位集资购房人即顾思鲁接房，向义惠也多次要求顾思鲁办理接房手续。但顾思鲁却拒绝接房，导致向义惠不能入住。第三人对向义惠实际缴款购买房屋的事实是清楚的，现房屋钥匙在第三人处，为及时全面履行原、顾思鲁所签协议，第三人应当予以协助。请求：确认原、顾思鲁签订的《购房资格转让协议》有效；判令顾思鲁履行协议，向向义惠交付“山涧·水岸”职工集资房9-4-3号（原临时编号3-4-5号）房屋；判令第三人配合履行协议，将房屋钥匙交给向义惠。顾思鲁在一审中辩称：向义惠、顾思鲁签订的《购房资格转让协议》无效。向义惠、顾思鲁签订的协议实际是顾思鲁将集资建房的权利和义务概括转让给向义惠，第三人是不同意职工转让集资房的指标，向义惠是单位职工，对此是明知的。因此转让协议无效。第三人只能按照与顾思鲁签订的《职工全额集资建房协议书》向顾思鲁办理接房手续，向义惠、顾思鲁之间的转让协议不能约束第三人，第三人不能直接将房屋钥匙交给向义惠。请求驳回向义惠的诉讼请求。第三人望江公司陈述，向义惠、顾思鲁签订的《购房资格转让协议》没有告知本公司，协议内容对公司没有约束力，公司没有义务交房给向义惠。对于向义惠、顾思鲁签订《购房资格转让协议》的效力认定，公司尊重法院的确定。一审法院认为，本案争议焦点是向义惠、顾思鲁签订的《购房资格转让协议》是否有效。根据我国合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时有效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。认定合同的效力，应以合同是否违反了效力性强制性规定为依据。根据双方签订的《购房资格转让协议》内容和履行情况看，向义惠是以顾思鲁名义缴纳购房款，并支付顾思鲁一定金额的集资转让费，该协议实际上是顾思鲁将将来可能取得的房屋出售给向义惠。顾思鲁自愿将可以取得的集资房屋转让给向义惠，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定。第三人文件规定职工购房后不允许变更集资者姓名，向义惠以顾思鲁名义购房，顾思鲁仍是《职工全额集资建房协议书》的合同当事人，集资者姓名并未变更。并且，单位是否同意集资房转让不属于效力性强制性规定，不影响转让合同的效力。故，向义惠、顾思鲁于2009年9月18日签订的《购房资格转让协议》不存在合同无效的情形，合法有效。顾思鲁辩称协议无效的理由不成立，顾思鲁应当按照协议约定，履行向向义惠交房的义务。现本案讼争房屋已具备接房条件，向义惠要求顾思鲁交付房屋的诉讼主张，符合合同约定，一审法院予以支持。第三人并非《购房资格转让协议》的当事人，不是合同义务的承担者，向义惠要求第三人直接向其交付房屋钥匙，没有合同依据，一审法院对此请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题〉的解释》（一）》第四条之规定，一审法院判决如下：一、确认向义惠、顾思鲁于2009年9月18日签订的《购房资格转让协议》有效。二、顾思鲁继续履行《购房资格转让协议》，于本判决生效之日起五日内将“山涧·水岸”小区9-4-5号（原临时编号3-4-5号）房屋交付给向义惠。三、驳回向义惠的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1230元，由顾思鲁负担。此款向义惠已向一审法院交纳，顾思鲁于本判决生效之日起五日内支付给向义惠。顾思鲁不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2012）江法民初字第02240号民事判决，依法改判；2、确认《购房资格转让协议》无效，驳回向义惠的全部诉讼请求；3、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《购房资格转让协议》应当无效。一、未经同意的合同权利义务转让无效。2009年9月16日，顾思鲁与望江公司签订了《职工全额集资建房协议书》，顾思鲁根据该协议的约定，顾思鲁有按时交纳房款的义务和获得房屋产权的权利，9月18日，顾思鲁与向义惠签订《购房资格转让协议》中将该权利义务一并转让给向义惠，因此本案实际是合同权利义务的概括转让。根据法律的规定，合同权利义务概括转让须经对方同意，但望江公司并未同意职工转让集资房指标，也不知道顾思鲁将集资房指标转让给向义惠。望江公司对此毫不知情，也从来没有同意职工对集资建房的权利义务进行转让。因此，未经望江公司同意，顾思鲁不能将集资房指标转让给向义惠，该转让行为无效，因此该协议属于违反法律强制性规定的情形。二、双方都是望江公司员工，望江公司相关规定对其有约束力。向义惠也是职工，与望江公司有管理和被管理的关系，应当清楚望江公司在集资建房的多个文件中明确禁止转让集资房指标，同时向义惠也不符合公司文件中规定的相关条件，其无法获得集资建房资格。集资转让指标是单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面条件所确定的房价及其相关附属因素确定职工名下，所以该种权利具有身份和人身属性，双方作为望江公司职工均应服从望江公司的相关文件和规章制度，向义惠对集资房指标转让无效也应承担缔约过失责任。三、见证书不能证明《购房资格转让协议》有效。协议虽然经过见证，只能证明双方签订协议时具备民事权利行为能力，意思表示真实、协议内容具体明确，但未提及《职工集资建房协议书》的相对人望江公司是否同意转让，因此见证书并不能证明集资建房协议权利义务转让是否经过了该合同相对人望江公司的同意，也无法证明转让该权利义务的转让协议是否有效。四、《购房资格转让协议》损害了第三人利益。顾思鲁、向义惠在望江公司未同意时私下转让集资房指标，会对单位的管理秩序和规章制度造成严重损害。双方私下转让购房指标的行为损害了第三人望江公司的利益，根据合同法的相关规定，应当无效。向义惠在二审中答辩称：一审法院程序合法，认定事实清楚，证据充分，适用法律得当。顾思鲁的上诉请求及事实理由不成立，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。一、双方签订的《购房资格转让协议》合法有效。顾思鲁称的未经望江公司同意，协议无效及该协议损害了望江公司的利益等均无事实依据和法律依据。1、双方签订的《购房资格转让协议》是符合法律法规的有效合同，应受法律保护。签订协议时，双方均具有完全民事行为能力，意思真实，符合法律规定的民事法律行为的条件，不存在无效的情形。2、望江公司的相关规定对顾思鲁、向义惠没有约束力，望江公司与顾思鲁之间的限制性规定，不能对抗买受人及向义惠。向义惠与顾思鲁之间所签协议与单位无关。根据法律规定，合同具有相对性，单位在集资建房中与职工作出的规定，只能在合同当事人之间产生约束力，职工将自己所得的房屋转让给他人时，单位与职工的约定不能约束第三人，即使职工转让建房指标导致违约，也应当由职工向单位承担违约责任，并不能导致职工与第三人的房屋买卖协议无效。集资房人将自己集资所得的房屋转让给他人，是集资人的权利，与单位无关。协议并未给望江公司造成损失。双方签订购房资格转让协议后，向义惠仍以顾思鲁的名义交纳集资房款和相关费用以及办理其他一切有关事宜，因此从形式上并未改变，向义惠按照望江公司与顾思鲁所签协议的约定，以顾思鲁的名义履行了协议全部条款，望江公司并没有因顾思鲁将建房资格转让而产生损失。向义惠以顾思鲁名义取得集资建房指标合法、有效。向义惠是否取得望江公司的集资建房资格与本案无关，顾思鲁将其取得的集资建房指标以货币形式转让给向义惠获得利益，行为并不违法。望江公司对顾思鲁签订协议后，其房号是向义惠所选定，集资款由向义惠交纳，望江公司明知顾思鲁的建房指标转让给他人，并未提出不同意见或予以干预、阻止，且转让指标人数达几百家，望江公司对此是明知的，因此望江公司对顾思鲁转让指标的行为是认可的。我国法律并未规定禁止集资指标转让。望江公司的规定仅仅是单位内部规定，不能对抗第三人，不能成为无效的理由。二、见证书证明事项真实、客观、合法有效。双方自愿对转让行为进行见证，顾思鲁在一审中也并未对见证书提出异议，见证书本身只是对双方签订协议的真实性进行证明，是否有效，一审法院已经予以确认，顾思鲁的上诉理由不能成立。原审第三人在二审中提交的书面意见称，望江公司根据文件及法律规定报建集资房并通过审批后，与顾思鲁签订集资建房协议，该协议没有违反法律法规，是望江公司与顾思鲁对山涧·水岸9-4-5号（原临时编号3-4-5）房屋权利义务关系的约定，双方应当遵守并履行约定内容。望江公司与顾思鲁在协议中并未对第三人约定权利义务关系，望江公司仅对顾思鲁有交付相应房屋的义务并享有取得对价的权利。向义惠与顾思鲁之间的买卖协议并未告知望江公司，对望江公司不产生约束力，望江公司无理由，也无义务将争议房屋直接交给向义惠。望江公司仅能根据与顾思鲁签订的集资房协议的内容，在顾思鲁提供充足的接房手续后，在将房屋交付给顾思鲁。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，顾思鲁与向义惠自愿签订的《购房资格转让协议》，顾思鲁将自己取得的集资房资格转让给向义惠，并由向义惠以顾思鲁的名义交纳集资房房款等相关费用，实质上是，顾思鲁已经取得的集资房权利转让给向义惠，是以向义惠取得集资房物权为目的的合同，是顾思鲁对自己权利的处分，该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。顾思鲁对自己已经取得的权利的处分，顾思鲁所在单位的集资建房方案等规定并非法律法规，不会因此对合同效力产生影响，故一审法院判决并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，顾思鲁的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由上诉人顾思鲁负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 毅代理审判员  赵文建代理审判员  刘润荔二〇一二年十二月四日书 记 员  廖 蔷