广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终262号上诉人（一审被告）：李瑞达，男，澳门居民。委托代理人：吴启浩，广东加通律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周诗诚，男，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区。一审被告：珠海华天房地产代理有限公司。住所：广东省珠海市香洲区桂花北路***号（兰埔花园）。法定代表人：苏海涛，执行董事。委托代理人：梁建基，系该公司经理。上诉人李瑞达因与被上诉人周诗诚、一审被告珠海华天房地产代理有限公司（以下简称“华天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2016）粤0491民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周诗诚向一审法院提出以下诉讼请求：1.判令解除周诗诚、李瑞达于2015年12月18日签订的《房地产买卖（居间）合同》；2.判令李瑞达返还周诗诚双倍定金40,000元（币种为人民币，以下同）；3.责令李瑞达、华天公司赔偿周诗诚为贷款支出的费用1000元；4.诉讼费用由李瑞达、华天公司承担。一审法院经审理查明：2015年12月18日，李瑞达（卖方）与华天公司（经纪方）、周诗城（买方）共同签订《房地产买卖（居间）合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入珠海市香洲区前山兰埔路158-1号3栋1303房；第二条第一款约定该房地产产权状况为在渣打银行抵押，其他无。第三条第（一）项约定买方须于签署本合同时向卖方交纳定金贰万元整，卖方收到上述定金后须将该房地产证原件交经纪方处保管及办理相关手续所用；第三条第（二）项约定买方于办理递件过户手续当日（2016年1月28日前）向卖方支付首期房款（含定金）陆拾贰万元整。第三条第（三）项约定：（1）上述第二部分款（即首期款）由买方申请银行按揭贷款，由贷款银行按约定时间支付给卖方。买方须于2015年12月25日前申请按揭，办理按揭所需费用由买方自理；卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。（5）若该房地产有按揭或抵押，卖方应于签署本合同后35日内办理完相关注销抵押手续，所产生的一切费用由卖方负责支付。第八条违约责任约定：1.如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；2.如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。第十一条备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）中补充：1.如因银行情况，未能在2016年1月29日前办理交税过户，买卖双方另行协商办理时间；2.首期款含定金不少60万元整，作为预付房款。在签订合同后，买方如约将定金两万元交于卖方。李瑞达作为债务人及抵押人，将涉案房屋抵押给抵押权人苏鹏，债权数额为15万元，双方向珠海市不动产登记中心申请办理抵押登记手续，该中心于2015年12月11日受理，并于2015年12月18日作出《不动产抵押（按揭）登记表》。周诗城称签订涉案《房地产买卖（居间）合同》时，李瑞达、华天公司告知其房屋只有银行抵押，关于苏鹏为抵押权人的抵押，周诗城是事后才知晓的；李瑞达则称涉案房产的两份抵押已口头告知周诗城；华天公司称李瑞达是在签订涉案合同当天的白天取得苏鹏为抵押权人的不动产抵押登记表，当天晚上签订的涉案合同，华天公司无法核实该抵押情况，在合同中没有写明。各方当事人均认可涉案合同由华天公司草拟。2015年12月21日，周诗城至交通银行办理按揭手续，并为此支出服务费1000元。而该按揭手续最终未成功办理，周诗城称未能办理的原因系李瑞达未配合原告进行评估手续所致。李瑞达称其于2015年12月21日去银行赎楼，但因周诗城并未按时支付首期款，导致无法赎楼。2016年1月27日，周诗诚向华天公司寄去一份告知函，通知华天公司，周诗诚已于2015年12月21日向银行申请贷款，李瑞达应于签订合同35日内（第35天截止日期2016年1月22日）办理完相关注销抵押手续及安排评估事宜。告知函发出后，周诗城并未收到回复。2016年春节过后，李瑞达与周诗城协商购房事宜未果。2016年5月15日左右，李瑞达通过其他中介将涉案房产出售并过户与他人。另查明，双方当事人均选择适用内地法律作为处理本案的准据法。以上事实，有房地产买卖（居间）合同，房地产证复印件，回执收条，不动产权登记表，不动产抵押（按揭）登记表，告知函EMS回执与照片，周诗城与华天公司员工梁建基的微信聊天内容截图及当事人在一审庭审中的陈述等证据证实。一审法院认为：李瑞达是澳门居民，本案属于涉澳合同纠纷案件，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，因当事人在庭审均确认适用内地法律，故本案应适用内地法律作为解决本案争议的准据法。对于周诗城、李瑞达、华天公司争议的焦点问题，一审法院分析评判如下：本案争议焦点为违约责任系因周诗城逾期支付首期款抑或是李瑞达、华天公司未告知周诗城涉案房产尚有其他抵押行为且李瑞达未按时赎楼的行为。本案的违约责任在于李瑞达及华天公司，理由如下：一、李瑞达及华天公司明确涉案房产存有除银行抵押外的其他抵押而未告知周诗城。涉案合同签订时，李瑞达及华天公司均知晓该房屋存在渣打银行抵押及抵押权人为苏鹏的两个抵押，虽李瑞达声称在合同签订当时已口头告知原告涉案房产有100万左右的抵押，是两份抵押，但李瑞达未提供证据支持，一审法院不予采信。而华天公司则是以无法核实抵押情况为由，在草拟合同中并未写明关于抵押权人为苏鹏的抵押情况，一审法院认为，李瑞达和华天公司对合同标的物的重要事项负有明确如实告知的义务，其明知而未告知的行为有违诚实信用原则，构成违约。二、关于周诗城支付首期房款与李瑞达赎楼二者之间的履行顺序问题。李瑞达主张预付款60万元不是在过户时才给，而是帮李瑞达赎楼的。而涉案合同约定，“买方于办理递件过户手续当日（2016年1月28日前）向卖方支付首期房款（含定金）陆拾贰万元整；如因银行情况，未能在2016年1月29日前办理缴纳过户，买卖双方另行协商办理时间”，即意味着周诗城支付首期款的最早时间为约定在办理过户手续当日（2016年1月28日）前，而非李瑞达主张的在其办理赎楼手续前支付给其，周诗城支付首期款并不是李瑞达履行赎楼义务的前提。而依照涉案合同的约定，李瑞达应在签订合同的35日内（即2016年1月22日前）办理好注销抵押手续，但李瑞达未能履行赎楼义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本案中李瑞达未履行其注销抵押的义务，周诗城身为后履行一方，已经依约支付了定金与申请了银行按揭，有权拒绝李瑞达的履行要求。李瑞达应先履行而未履行的行为构成了违约。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项和第九十七条分别规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”；“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。李瑞达未如实告知抵押情况且迟延履行义务，并已将涉案房屋出售他人，周诗城主张合同解除并赔偿损失，于理有据。至于赔偿损失的范围，首先，就周诗城支付的定金两万元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定及涉案合同第八条关于违约责任的约定，李瑞达应向周诗城双倍返还定金。其次，周诗诚因房屋买卖合同而申请银行按揭，银行按揭收取手续费人民币1000元，此笔费用为履行买卖合同必要的费用支出。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，李瑞达与华天公司未如实告知周诗城涉案房屋的抵押情况，应共同赔偿周诗城因此导致的损失1000元。至于华天公司抗辩此项因贷款而支出的费用是可以由周诗城申请返还的，并未提供相关的证据予以证明，一审法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十七条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、解除周诗诚与李瑞达、华天公司于2015年12月18日签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、李瑞达于判决发生法律效力之日起十日内向周诗诚双倍返还定金计为40,000元；三、李瑞达、华天公司于判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿周诗诚损失1000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币413元，由李瑞达负担403元，华天公司负担10元。李瑞达不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回周诗诚的全部诉求。事实与理由如下：1.周诗诚不可能在权属未核实的情况下草率签订房屋买卖合同并支付定金，相反李瑞达已经如实告知房屋的实际情况，并得到周诗诚的核实。而且周诗诚完全可以有办法和义务了解房屋全部情况。2.周诗诚应该先向李瑞达支付预付款60万元，以便李瑞达赎楼。但周诗诚没有履行合同中的约定，未支付预付款60万元，导致合同无法继续履行，是周诗诚违约在先。周诗诚二审辩称：1.其已经尽到应有的注意义务，其自身无法到房产局去核实房屋具体情况；2.其聘请中介公司即华天公司完成房屋买卖事项，华天公司应该有核实和如实告知房产抵押情况的义务；签订房屋买卖合同时，李瑞达和华天公司均未告知涉案房屋抵押给苏鹏，债权数额为15万元，隐瞒了影响签订合同的主要事项；3.其没有帮助赎楼的意思表示，涉案合同中并没有约定其要支付60万元的预付款是用于李瑞达赎楼，其并没有违约。4.其已向银行申请了办理贷款按揭事项，但李瑞达没有按照约定赎楼，导致合同无法履行，李瑞达构成违约。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李瑞达的上诉请求。华天公司二审辩称：在签订合同之时，其已告知周诗诚涉案房屋有两个抵押的情况；在签订合同之时，其和周诗诚沟通过需要支付预付款赎楼的事情，但周诗诚没有支付预付款导致李瑞达未能赎楼。二审中周诗诚向本院提交一份支付宝账单详情。经审查，周诗诚二审提交的支付宝账单详情与其一审提交的回执收条可以相互印证，本院对该份证据的真实性予以确认，作为认定案件事实的依据。经审查，一审法院查明事实清楚，本院对此予以确认。另查明，2015年12月21日17:05，周诗城从其余额宝账户转账1000元至交通银行（8912）袁蔚群的账户。本院认为：关于本案的法律适用。李瑞达系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳房屋买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。各方当事人在一审庭审中均选择适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”及第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。关于周诗城与李瑞达、华天公司签订《房地产买卖（居间）合同》时，李瑞达、华天公司是否已告知周诗城涉案房屋存有除渣打银行抵押权外还将涉案房屋抵押给苏鹏的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李瑞达上诉称其在与周诗城签订合同时，已口头告知周诗城涉案房产涉案房屋抵押给苏鹏的事项，但周诗诚不予认可，李瑞达也未提供相关证据予以证明，其应对此承担举证不能的不利后果。而涉案合同第二条第一款约定涉案房屋房地产产权状况为在渣打银行抵押，亦无关于涉案房屋抵押给苏鹏的约定，故李瑞达关于已告知周诗城涉案房屋还存有抵押给苏鹏的主张缺乏依据，一审法院据此认定李瑞达有违诚实信用原则，构成违约并无不当，李瑞达提出的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于李瑞达未能赎楼是因周诗城未支付首期房款所致以及周诗城是否违约在先的问题。本院认为，涉案合同第三条第（二）项约定：“买方[于办理递件过户手续当日]（2016年1月28日前）向卖方支付首期房款（含定金）陆拾贰万元整。”该条款明确约定了首期房款的支付时间为办理过户手续当日。虽然各方在合同备注条款栏中约定“首期款含定金不少60万元整，作为预付房款”，但各方并没有另行约定该预付房款的支付时间。另外，合同备注条款约定“如因银行情况，未能在2016年1月29日前办理缴纳过户，买卖双方另行协商办理时间”，但并无证据证实各方在房屋买卖的过程中另行协商约定了缴纳过户的办理时间。综上所述，本案现有证据无法证明李瑞达未能赎楼系由周诗城未支付首期款所致，周诗城支付首期款并不是李瑞达履行赎楼义务的前提。周诗城已经依约支付了定金并申请了银行按揭，而李瑞达未先行履行其注销抵押的义务，周诗城作为后履行一方，有权拒绝李瑞达的履行要求。李瑞达关于周诗城违约在先的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李瑞达的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币826元，由上诉人李瑞达负担。本判决为终审判决。审判长  郑伟民审判员  管文超审判员  汪 栋二〇一七年二月二十八日书记员  吴馥楠