广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初8597号原告（反诉被告）：徐杰，住安徽省庐江县。原告（反诉被告）：徐金叶，住安徽省庐江县。两原告共同委托代理人：孙志勇，上海泽玖欣律师事务所律师。被告（反诉原告）：葛送辉，住湖南省双峰县。被告（反诉原告）：田花，住湖南省沅陵县。两被告共同委托代理人：周丹，广东锐锋律师事务所律师。第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李耀智，华南总裁。委托代理人：陈宇平、郑怡钧，均为第三人职员，联系地址同第三人。原告（反诉被告）徐杰、徐金叶诉被告（反诉原告）葛送辉、田花、第三人广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐杰、徐金叶及两原告的共同委托代理人孙志勇、两被告的共同委托代理人周丹、第三人的委托代理人陈宇平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：原告于2016年4月18日，通过第三人与被告签订了广州市《存量房买卖合同》，约定原告以总价2670000元，购买被告所有的位于广州市海珠区宝岗大道189号21G房的房产。���约定“如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准”。同时，共同委托第三人代为办理网签手续，为此签订了房屋买卖合同网签委托确认书。合同签订当日，原告如约支付定金40000元。为此，原告向第三人支付中介费18000元。《存量房买卖合同》约定：首先，签订合同时原告支付40000元定金，在被告收款后当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，5日内办妥涂销抵押手续。其次，部分楼款761000元，应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后120日内完成（以付清双方交易税费为准）。余款1869000元，由原告申请以银行按揭贷款方式支付；原告应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，被���应全力协助原告办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。2016年4月19日，原、被告及第三人一同前往中国工商银行同福中路支行办理贷款申请手续。原告将全部贷款申请材料提交给了银行。部分材料需要被告签字确认，当时被告以操作方式有风险为由拒绝在相关资料上签名，并提出先办理涂销抵押手续，随后被告就没有了消息。期间，原告多次询问第三人被告的办理情况。2016年7月中旬左右，原告通过第三人追问被告，被告回复银行2016年8月10日扣款。2016年8月11日，原告再次询问、催促。被告又告知原告其身份证遗失，没有身份证无法办理提前还贷，重新补办需要一个多月的时间。于是，原告又等到2016年9月中旬，期间原告和第三人多次催促被告办理。一直到2016年9月24日，在第三人的多次要求下，三方见面协商此事，此时被告明确告知原告此房屋不卖��原告了。当时，原告徐杰在外出差。10月7号回到广州后，致电被告田花确认此事，被告田花再次明确做出了该房屋不卖给原告的意思表示。此时，该地段房屋已每平米至少升值××至4千元。为此，原告不同意被告的意见，坚决要求被告继续履行该合同，也要求第三人和被告沟通。原告于2016年10月18日向被告发送书面函件，要求被告切实履行合同，协助原告办理贷款申请手续并办理涂销抵押手续。但被告依然没有回复。随后，原告聘请律师向被告发送律师函，但被告至今未联系原告。原告认为被告恶意不履行合同，拒绝协助原告办理贷款申请手续，且明确拒绝继续履行合同，故原告起诉请求判令：1、两被告继续履行原、被告签订的《存量房买卖合同》，即协助原告办理产权过户手续；2、两被告自2016年8月16日起，按每日总房款0.05%的标准向原告支付逾期办理产权登���的违约金，至合同实际履行完毕止；××、两被告承担本案的全部诉讼费用。不同意被告的反诉请求，理由：1、合同明确规定了被告负有协助办理按揭贷款的义务，这种义务，人身依附性很强，原告无法强制被告履行。2、即使合同双方超期履行义务，也不构成本合同的根本性违约，有继续履行合同的法定基础，本案合同中约定的期限仅仅是为了敦促合同双方善意、合理紧迫的履行各自义务，并非本合同所附的解除、无效的期限和条件，故原告认为被告在自身违约的情况下，颠倒是非黑白，在房价上升，未取得最大利益的情况下，肆意违反合法有效的存量房买卖合同，严重损害了原告的合法权益，故不同意被告的全部反诉请求。被告答辩及反诉称：原告的起诉没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。理由如下：一、双方签订《存量房买卖合同���次日，即2016年4月19日并没有去办理贷款手续，根据二手房买房贷款流程规定，首先是网签买卖合同，然后买方才可到银行办理贷款手续，而第三人是4月21日去房管部门网签。因此，原告诉称4月19日双方去办理了贷款手续，不属实。原告从双方签订合同后，至今一直未去银行办理贷款手续。按照双方签订的合同约定，原告要在合同签订五个工作日内到银行办理贷款手续。因此，是原告违约。二、第三人于4月21日到房管部门办理网签手续时，原告以被告的房屋没有办理涂销手续为由拒绝到现场签名。而被告的房屋是否办理涂销手续并不影响涉诉房屋的网签。三、被告迟延办理房屋涂销抵押登记，并不是被告故意造成的，被告没有违约行为。被告在双方签订合同次日即4月19日向按揭银行提交提前还款申请，按揭银行工商银行广州北京路支行收到被告申请后，批准被告在2016年8月l0日前还款，按照银行规定，申请人申请提前还贷的，需三个月后才可以扣全款及利息。即本案的余款和利息只能在8月10日之后扣除。2016年8月4日21时，被告田花在海珠区自己的店铺内发现身份证及涉诉房屋的按揭银行卡被盗后立即向当地派出所报警，广州市公安局海珠区分局江南中派出所的干警到达现场后，调取的现场录相，被告到当地派出所做了笔录。按照银行规定，办理贷款结清涂销资料的签收手续必需持身份证原件。但由于按揭卡和身份证已丢失，无法在银行规定时间内办理手续。因此被告田花为了尽快履约，于次日即8月5日到广州越秀区东风路的湖天宾馆湖南驻广州的办理处办理新的身份证，于8月底拿到新的身份证后，马上到银行补办新卡，由于证件不齐，8月办不了银行结清款手续，银行答复到9月底才可以扣款。9月28日按揭银行予以扣款。被告按照银行规定，7天后到银行办理结清涂销手续，并拿回产权证。之后在网上预约到房管部门办理房屋涂销抵押登记手续。预约时间为2016年10月27日。被告于预约规定的时间内到房管部门办理房屋注销抵押登记。因此，被告迟延办理房屋注销抵押登记，属于不可抗力，不属于违约。四、本案的违约方是原告。按照合同第三条第四点的第二小点规定，原告应在签订合同5个工作日内办妥按揭贷款申请手续。但至今原告一直未办理此手续，一直未取得同贷书，导致本案房屋买卖交易迟迟未能进行，现房价上升原告才要求交易，已构成违约，应当承担违约责任。根据《存量房买卖合同》第十条、第十六条第8项的规定，主因由原告导致的，则原告的定金归被告所有。因交易的市场已变化，交易基础不存在，故请求法院判令：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、本案受理费由原告承担。第三人述称：我方对原告的诉讼请求没有意见，配合法院查明案情，我方说明如下：本案确实在交易过程中，被告提出不卖。现在市场的变化很快，我方认为应维持市场秩序，应该秩序交易。整个交易的过程：合同签完后，采用的付款方式是涂销抵押和按揭，按照双方采用的付款方式，支付了定金后，因为是被告出资去赎契，就要等被告申请银行提前还款、扣款、取房产证和涂销资料，因为现在全部银行申请提前还款、等银行提前还款的时间是很长的，也是不可预计的，一直在等待。且在签订合同后，等了长时间，我方也问了被告，但是过了一段时间就无法联系到两被告，再过一段时间被告又不卖了。因为市场的浮动，代理人本人也打电话给被告葛送辉，被告葛送辉也说了不卖。我方也打电话催促被告，尽快涂销抵押、办理按揭，但是被告��说不卖了，这就是整个交易的过程。不同意被告的反诉请求，理由：其在反诉事实理由所说的不属实，在社会现阶段，房价上升的情况下，应维持合同的继续履行，维持交易的稳定，这是基本维持合同履行、保障双方权利的底线。退一步，即使被告赔偿10%，房价的上升也超过了10%，所以应判决继续履行合同。经审理查明：2016年4月18日，两原告（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）签订了《存量房买卖合同》，约定房地产地址为海珠区宝岗大道189号21G房，建筑面积105.29平方米，成交价为2670000元；甲乙双方一致同意由乙方按涂销抵押按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：签订本合同时支付40000元作为定金；部分楼款761000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5��工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；1869000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过××0日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意违约方���逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金；本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；若非甲乙两方意愿之内的不可抗因素而导致，该交易不成交，主因由甲方导致的，则甲方赔付乙方80000元（含定金），主因由乙方导致的，则乙方的定金归甲方所有；等。原、被告双方还签订了《房屋买卖合同网签委托确认书》，独家委托广东中原地产代理有限公司按2670000元价格进行涉案物业的买卖合同网签手续。同日，原告向被告支付定���40000元。2016年10月18日，第三人按涉案房屋的地址向被告葛送辉邮寄了《履约敦促函》，要求被告尽快提供必要配合办理涉案房屋的涂销抵押手续及银行按揭手续2016年10月21日，原告向第三人支付中介费18000元。据查册时间为2016年12月28日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区宝岗大道189号21G房的产权人为两被告，建筑面积105.29平方米；2016年10月20日两被告申请涂销抵押（房产证和购房合同），2016年10月27日核准登记；等。原告为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、原告与第三人短信及微信聊天记录；2、2016年9月25日三方的谈话录音；××、2016年10月8日原、被告的通话录像；4、邮件寄送底单及签收记录；5、中国工商银行历史明细清单、购买本外币理财产品证明。被告质证意见：证据1、2、××没有在举证期内提交，所以对其真实性、合法性和关联性均不予确认；证据4没有原件，被告也没有收到该函件，对其真实性、合法性和关联性均不予确认；证据5不能证明原告的付款能力和变现能力。第三人质证意见：对证据1、2，应该有聊天记录，第三人确实约了原、被告面谈了一次，但具体细节代理人不清楚；对证据××、4、5的真实性、合法性和关联性均无异议。被告为证明其抗辩意见及反诉主张，还提交如下证据：1、提前还款受理回执（全额）；2、报警回执及田花身份证；××、合同编号为穗存量房合字160401548××1号《广州市存量房买卖合同》封面；4、95588发送的短信记录。原告质证意见：对证据1、2的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据××，因被告提交的是照片，所以对其真实性有异议，但确实办理过网签，关联性无异议；证据4是复印件，对其真实性、合法性和关联���均有异议。第三人质证意见：对证据1、2的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据××，确实有办理网签，但不清楚是否被告提交的这份网签；对证据4代理人不清楚。原告于2016年10月26日提起本案诉讼。本案庭审中，原、被告及第三人均确认以下事实：1、从签订合同之日起120日的截止日期是2016年8月16日；2、被告于2016年4月19日向银行申请办理提前还贷手续，银行受理回执显示要三个月后才可以完成，即在8月10日后才会扣款，后因被告田花的身份证及银行按揭卡于2016年8月4日丢失，所以扣款时间推后，直至2016年10月27日才办理涂销抵押手续。原告表示愿意一次性支付全部购房款给被告，被告表示不同意。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据合同约定，双方选择涂销抵押按揭付款的方式，交易过户手续需在合同签订后120天内完成。按照交易习惯，应当先涂销抵押再重新申请按揭贷款并办理过户。被告直至2016年10月27日才完成涂销抵押登记，早已超过了合同约定的最后过户期限。被告丢失身份证及按揭银行卡的行为不能作为其拖延办理涂销抵押手续的正当理由，且没有证据证实被告在涂销抵押后有履行通知义务。另，结合原告提交的短信及微信记录、谈话录音、通话录像和第三人陈述，可认定被告确有不出售涉案房屋给原告的意思表示。综上，被告的行为已构成违约，原告同意一次性支付剩余房款给被告，并选择要求被告继续履行合同、协助办理过户手续，支付逾期办证违约金合法有理，本院予以支持。但逾期办证违约金应每日��总房款2670000元的0.05%的标准，从2016年8月17日起计至被告协助原告办理递件过户手续之日止，违约金总额以本金为限。同理，被告反诉要求解除合同无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告徐杰、徐金叶在本判决生效之日起十日内，向被告葛送辉、田花支付剩余房款26××0000元；同时，两被告协助两原告办理广州市海珠区宝岗大道189号21G房的产权过户手续和房地产登记手续；二、两被告在本判决生效之日起十日内，向两原告支付逾期办证违约金（每日按总房款2670000元的0.05%的标准，从2016年8月17日起计至被告协助原告办理递件过户手续之日止；违约金总额以本金为限）；三、驳回两被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费21216元（其中，本诉受理费21××6元，反诉受理费14080元，财产保全费5000元），由两被告共同负担。上述本诉受理费和财产保全费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的诉讼费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 ���琴人民陪审员 王 穗 仪人民陪审员 彭  海二〇一七年二月××日书 记 员 徐  石程淑玲