江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终3209号上诉人（原审原告）：汪强生，男，1957年11月6日出生，汉族，住淮安市清浦区。上诉人（原审原告）：穆巧云，女，1964年1月8日出生，汉族，住淮安市清浦区。委托诉讼代理人：张德富，江苏律轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德成，江苏律轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏荣耀房地产投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区汕头路6号2-2号楼。法定代表人：陈宽山，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁仕祥，该公司法律顾问。上诉人汪强生、穆巧云因与上诉人江苏荣耀房地产投资有限公司（以下简称荣耀公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方当事人均不服淮安经济技术开发区人民法院于2016年9月8日作出的(2016)苏0891民初21号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年11月15日公开开庭审理了本案。上诉人穆巧云及其与上诉人汪强生共同的委托诉讼代理人李德成、上诉人荣耀公司的委托诉讼代理人袁仕祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪强生、穆巧云共同提起上诉，请求二审改判在一审判决的基础上再增加支付2013年12月30日至2014年12月27日期间的违约金22263元。主要理由是：双方当事人在合同中约定的房屋交付时间是2013年12月30日，事实上荣耀公司也自觉受该约定时间的约束，于该日之后不久的2014年1月18日，即向汪强生、穆巧云发出以2013年12月28日为落款日期的收房通知书，只是因该房屋存在质量问题而未完成交付。一审认定双方约定的交付时间为2014年12月28日是错误的。荣耀公司答辩称：应驳回汪强生、穆巧云的上诉请求。荣耀公司提起上诉，请求二审改判驳回汪强生、穆巧云在一审提出的诉讼请求并由其承担本案诉讼费用。主要理由是案涉房屋在约定交付时间之前即具备约定的交付条件，荣耀公司不应承担逾期交房的违约责任。汪强生、穆巧云答辩称：荣耀公司的上诉理由缺乏法律依据，对其上诉请求应予驳回。原告汪强生、穆巧云一审提出的诉讼请求为：判令被告依合同约定支付2013年12月21日至2015年12月21日，按已付房款日万分之一点五计算逾期交房违约金44895元，被告承担本案诉讼费用。原审认定事实为：原、被告于2012年9月23日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的香水郡3号楼602室房屋，购房款于签订合同时付32万元，余款9万元在同年10月20日前付清。买受人未能付清合同项下的全部价款（包括但不限于面积差计算款项、逾期付款的违约金等）及公共维修资金等法律、法规规定应当缴纳的各项费用，则合同约定的交付期限相应顺延，被告有权迟延交付商品房，且不承担逾期交房的违约责任。关于交房，合同第八条约定：被告应当在2014年12月28日前，将经验收合格的房屋交付给原告。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一点五违约金。合同附件四补充协议（一）第十一条约定：因本项目为分期开发、分期交付，3号楼买受人可以自2013年12月30日起办理房屋交付，交付条件约定为通过工程竣工验收，出卖人提供水源、电源，价格不得高于同区域价格。因提前交付时本项目尚未全部验收完毕，房产证办理期限在本项目全部验收完毕后（最迟不超过本合同第八条约定的交房期限）开始计算……。合同还约定了其他相关条款。以上合同签订后，原告按约向被告支付全部房款，被告向原告开具了发票。2013年10月29日，被告建设的3号楼工程，通过了建设、监理、施工及设计单位的验收，结论为合格。2014年1月18日，被告通知原告收取所购房屋，原告验房时因房屋存在质量问题，未接受房屋。2014年11月4日原告交纳了房屋维修资金9922元。2015年10月20日，原告交纳了2015年10月20日至2016年10月19日物业服务费1524元。期间，被告就原告所购房存在的质量问题，进行过维修。另查，2015年5月26日，涉案小区取得供水工程竣工证明；同年5月31日，取得燃气完工证明；同年7月2日通过住宅信报箱建设质量验收；同年8月4日，通过有线电视工程竣工验收；同年8月10日通过安防系统竣工验收及绿化达标；同年8月18日取得建设工程竣工验收消防备案凭证；同年9月2日通过通信设施工程竣工验收；同年10月15日取得雨水接入市政管网验收意见书；同年11月24日通过建设工程规划核实。还查，涉案工程至今尚未取得《商品房竣工验收备案表》。2016年1月，原告提起本案诉讼。审理中，原告还称，2015年8月17日，被告安排相关人员对所存在的质量进行维修，实际收房时间是2015年10月20日，原告另向法庭提交2015年8月17日的房屋交接表及同年10月20日交物业费凭据。其中交接表列明业主验房存在的质量问题，在维修栏中，有相关工作人员的签名。对该交接表，被告表示不清楚也不是被告出具的。原告还称，涉案小区至今还经常发生停水、停电现象。被告对此表示涉案3号楼已正式供电，因尚欠供电公司款项，有关供电合格证明尚无法提供。根据当事人的诉辩主张，本案一审存在以下主要争议焦点：一、涉案房屋是否具备约定的交付条件；二、交付时间的确认；三、被告应否向原告承担所主张的逾期交房违约金。原审认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，约定合法有效。当事人应当依合同的约定行使权利并履行义务。一、涉案房屋是否具备约定的交付条件。关于房屋的交付条件，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。根据以上行政法规的规定，建设单位取得《商品房竣工验收备案表》为法定的交付条件。当事人所订合同也约定出卖人依照国家和地方政府的相关规定，将验收合格的商品房交付买受人。涉案房屋虽然经建设、监理、施工及设计单位验收合格，但被告至今未取得《商品房竣工验收备案表》，据此，应确认被告所交付的房屋不符合约定的交付条件，构成违约。二、关于房屋交付的时间，双方所订合同约定的时间为2014年12月28日，补充协议约定的交房时间为2013年12月30日，补充协议约定的有关交房条款，应为附条件的交房，可以理解为出卖人向业主提前交付经工程竣工验收并具备水、电使用条件的房屋，而非完全按合同约定的交付条件，变更为提前一年交房。因此，双方所订商品房买卖合同约定的交付时间及有关交付的约定，对当事人仍具有约束力。被告在2014年1月向原告发出交房通知，但此时并不具备补充协议约定的水、电使用条件，且房屋存在一定质量问题，不能确定被告按补充协议的约定履行交付义务。原告提交的2015年8月17日房屋交接表，被告表示不清楚也非其出具，但据通常交房做法系由被告销售人员与物业陪同业主验房、交房，该交接表为统一制式，应当由交房方提供并由相关人员签名，法院确认该交接表真实，与本案具有关联性。此外，在该表列明了涉案房屋存在的质量问题，应有一个适当的维修期限，待维修后再通知业主收房。结合原告提交的于2015年10月20日交纳物业费的凭据，确认原告于该日接受所购房屋。三、被告应否向原告承担所主张的逾期交房违约金。原、被告所订合同约定，被告应于2014年12月28日交房，法院确认被告于2015年10日20日交房，共逾期296天，依合同约定，被告应按日向原告支付已付房款41万元的万分之一点五逾期交房违约金18204元。关于原告主张的2015年10月21日之后逾期交房违约金，原告虽接受了所购房屋，由于涉案房屋未能取得《商品房竣工验收备案表》，所交房屋不符合约定，被告构成瑕疵交付，应承担违约责任。但涉案房屋经相关单位验收合格，相关的配套设施除用电验收待办理外均已到位，房屋具备使用功能，原告的合同目也实现，因此，应减轻原告主张的收房后被告应承担的逾期交房违约责任。一审法院酌定被告按原合同约定标准的30%承担违约责任。2015年10月21日至2015年12月21日的违约金，计3751.5元，被告按30%承担为1125.45元。2015年12月22日至涉案工程竣工验收资料备案之日的违约金顺延计算，并按上述比例承担。关于被告辩称提及维修资金，原审认为，该条约定适用的前提是被告出售的房屋已符合合同约定的交付条件，而涉案房屋并不符合双方合同约定的交付条件，且原告在合同约定的交房时间之前交纳了维修资金，原告无论是否构成被告主张的迟延缴纳该费用，与被告逾期交房无因果关系。被告该辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告江苏荣耀房地产投资有限公司于本判决生效后十日内，向原告汪强生、穆巧云支付计算至2015年12月21日逾期交房违约金19329.45元；2015年12月22日至涉案工程竣工验收资料备案之日的违约金，以房款41万元为基数，按日万分之一点五计算，被告承担其中30%；二、驳回原告汪强生、穆巧云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，由被告江苏荣耀房地产投资有限公司承担482元，原告汪强生、穆巧云承担440元。二审期间，荣耀公司向本院提交下列证据：1、淮安经济技术开发区住房和城乡建设局于2016年9月14日出具的备案证明，证明涉案小区经查验已经备案。2、淮安市城建档案馆档案于2016年9月21日出具的接收证明书，证明相关工程档案已提交存档。汪强生、穆巧云质证称：对两份证据的真实性有异议。证据1备案证明书不能证明该房屋进行了备案，证据2证明书应当有备案部门加盖备案专用章而不是接收专用章，接收专用章只能证明备案申请，并不能证明实际通过备案审核。并且两份证据均系复印件，荣耀公司应提供原件供法庭核实后，真实性由法庭认定。在本院指定期间内，荣耀公司向本院提交了上述两份证据的原件，反映于2016年9月21日被接收建设工程档案（其中记载案涉房屋所在的3#楼竣工日期为2015年5月31日，其一审时提交的工程质量验收记录中竣工日期为2013年10月29日），2016年9月14日通过建设工程竣工验收备案。二审期间，上诉人汪强生、穆巧云当庭陈述：我主张约定的交付时间为2013年12月30日，是依据补充协议一第11项的约定。补充协议与商品房买卖合同是同一时间订立的，对其中“买受人的物业管理费由出卖人承担”的约定，应该理解为虽然交付时间变更为2013年12月30日，但是荣耀公司对于交付的房屋并不能正常经营物业管理，因此该费用其承担。案涉房屋实际于2015年10月20日交付。二审期间，荣耀公司当庭陈述：补充协议一第11项的约定不改变商品房买卖合同第8条的约定，该约定是指从2013年12月30日起，荣耀公司可以将房屋交给买受人使用，并不是房屋的约定交付时间。商品房买卖合同与补充协议是同一时间订立的，荣耀公司在2015年5月30日通知交房，买受人实际接收房屋是2015年10月20日。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋于2016年9月14日通过建设工程竣工验收备案。本案争议焦点为：1、双方当事人在商品房买卖合同中约定的交房时间为2013年12月30日，还是2014年12月28日；2、案涉房屋是否符合约定的交付条件，荣耀公司是否应当向汪强生、穆巧云支付逾期交房违约金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人依合同约定而享有权利并应履行相应的义务。本案中，双方当事人于2012年9月23日订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一、关于约定的交付时间问题。本案中，双方当事人在商品房买卖合同第八条中明确约定，案涉商品房的交付时间为2014年12月28日。虽然在该合同附件四[合同补充协议（一）]中，双方还约定“因本项目为分期开发、分期交付，3#楼买受人可以自2013年12月30日起办理交付手续，交付条件为3#楼已通过工程竣工验收……。因提前交付时本项目尚未全部验收完毕，房产证办理期限在本项目全部验收完毕后（最迟不超过本合同第八条约定的交房期限）开始起算。本项目全部验收完毕前，买受人的物业管理费由出卖人承担。”首先，补充协议与商品房买卖合同系同时订立，并未赋予其变更商品房买卖合同约定内容的效力；其次，从补充协议约定内容看：1、其表述为“可以办理交付”，而并非必须办理交付；2、对2013年12月30日这个时点，其表述为“因提前交付时”，显然是相对于2014年12月28日这个时点而言；3、对逾期办证违约责任，仍然以商品房买卖合同中约定的2014年12月28日为准；第三、补充协议中关于从2013年12月30日起办理交付后，至项目全部验收完毕前的物业管理费由出卖人承担的约定，也没有商品房买卖合同中对交付时间的约定对双方当事人的权利义务更为明确。综上分析，双方当事人在补充协议中关于可以自2013年12月30日起办理交付的约定，仅是双方当事人在案涉商品房符合约定交付条件后，为使买受人可以提前享受占有房屋的利益而作出的约定，并未对商品房买卖合同中约定的交付期限作出变更。上诉人汪强生、穆巧云主张以2013年12月30日约定交付时点没有合同依据，原审对此未予支持并无不当，本院对此亦不予支持，并认定案涉房屋的约定交付时间为2014年12月28日。二、关于案涉房屋是否符合约定的交付条件问题。双方当事人订立的商品房买卖合同，系国家有关行政主管部门于上世纪末、本世纪初拟订的示范文本。其中预设的五种房屋交付条件，系以当时的相关法律法规规定为前提、尤其是对房屋由政府行政主管部门组织验收而拟订，对当时的商品房买卖秩序起到了极好的规制作用。但随着本世纪初法律法规对房屋由政府行政主管部门作为验收主体调整为由设计、开发、施工、监理等参建方作为房屋验收主体，此前拟订的商品房买卖合同示范文本中，有关交付条件的表述虽然未作调整，但诸如“经验收合格”等表述的内涵已发生质的变化。此前的“经验收合格”系由政府行政主管部门组织验收得出的结论，与此后的“经验收备案”对房屋质量的监管具有同等的力度。而此后的“经验收合格”的结论，由于尚无政府行政主管部门监管力量的介入，虽然同为“经验收合格”的表述，但对房屋质量的保障远低于前者。由于房屋质量关乎千家万户的生命财产安全，适用相对严格的交付标准，既是全社会的广泛期待，更符合行政主管部门拟订商品房买卖合同示范文本的本意。在法律法规对商品房的交付标准没有特别规定、双方当事人在商品房买卖合同中约定的“经验收合格”内涵不明的情况下，原审以案涉房屋取得《商品房竣工验收备案表》作为“经验收合格”的标志，也是本地长期以来坚持的司法尺度，本院对此予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。由上诉人汪强生、穆巧云缴纳的二审案件受理费357元、由上诉人江苏荣耀房地产投资有限公司缴纳的二审案件受理费482元，分别由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一七年二月二十八日书 记 员  ＸＸ平