杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第1599号原告：杭州市市级机关汽车修理服务中心。法定代表人：陈固身。委托代理人：苏全生、韩达震。被告：娄兆霞。委托代理人：史慧锋、陆军。原告杭州市市级机关汽车修理服务中心（以下简称汽修中心）为与被告娄兆霞房屋租赁合同纠纷一案，于2011年10月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员石敏独任审判，于2011年11月22日公开开庭进行了审理。原告汽修中心的委托代理人苏全生、韩达震，被告娄兆霞的委托代理人史慧锋、陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汽修中心诉称：原、被告双方于2009年12月10日，经协商一致订立“房屋租赁合同”一份，双方约定：原告将位于杭州市下城区德胜路90号房屋出租给被告使用；面积131.27平方米；租金每年100295元，每半年支付50%，每年递增5%；租赁期限为2009年9月1日至2011年8月30日；租赁期满，租赁房的装修设施移交原告，不得故意损坏，并不作补偿。同时，双方还对违约责任作了约定。合同期满前，原告明确告知被告合同期满后，原告反诬收回自用，不再出租。然至2011年8月30日合同期满，在原告多次要求被告归还房屋的情况下，被告以各种理由，拒不腾退租赁房归还原告，原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，造成原告的经济损失。故起诉至法院，请求：1．判令原、被告房屋租赁合同终止，被告立即腾退房屋归还原告；2．判令被告支付超期房租16715元（2011年8月31日至同年10月31日）3．本案诉讼费用由被告承担。被告娄兆霞辩称：一、汽修中心不具备本案原告主体资格。民事诉讼法第108条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，租赁房屋系杭州市市级机关事务管理局（以下简称事务管理局）所有，并非原告所有，且原告并未依法取得将涉案房屋对外出租的授权。尽管原告以其自己的名义与被告签订了租赁合同，但原告的行为只能是一种代理行为，甚至是无权处分行为，其后果只能由被代理人或真正权利人承担，即本案租赁合同中真正受合同权利义务约束的出租方是事务管理局。因此，原告不具备主体资格，法庭应驳回其起诉。二、退一步来说，即使原告具有本案主体资格，原告的诉讼请求也无事实基础和法律依据。首先，本案不属于平等主体之间的民事纠纷。如上所述，租赁合同一方系政府，另一方系个人，两者的地位是不平等的。租赁合同的签订，也不是任由双方一致意见就能签订的，必须经历一系列的法定程序才能有效签订。因此本案不能完全适用合同法。原告以合同法为依据，请求判令终止合同及腾退房屋，系错误运用法律。再退一步，即使依据合同法，原告直接要求终止租赁合同的诉讼请求也属提法错误的。根据合同法第91条的规定，有下列情形之一的，合同权利义务终止--（二）合同解除……；也就是说，只有在合同已解除的情况下，才能终止合同；原告未先主张解除合同，直接要求法院判令合同终止，没有法律依据。其次，涉案房屋所有权登记在事务管理局名下，性质为全民所有，也即包括被告在内的中华人民共和国公民也系所有人之一，原告无权单方决定收回自用；而且，事实上原告收回房屋也不是自用，而是为了公开招租，获得更多的租金收益。作为堂堂国家机关单位，利用国家所有的房产为自己谋私利，同时，不惜谎话连篇，损害群众利益，该当何责呢？再次，原告的诉讼请求一和请求二自相矛盾。既然主张合同期满终止，那合同期满后就不可能再产生房租；既然主张房租，那就表明原告认可被告继续租赁房屋，也就不能要求被告立即腾房了。但原告的诉讼请求却是既要房租又要腾空。而且，被告自始至终要求交纳房租，是原告自己拒绝被告缴纳。此外，根据《浙江省房屋租赁管理条例》第38条之规定：租赁期满，出租人需继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权；再根据《杭州市市级行政、事业单位房产出租管理办法》第28条规定，本案房屋租赁合同尽管出租期限已到，但只要在新的招租工作尚未完成的期间内，被告愿意继续租赁的，房屋应由被告继续租赁。同时根据该管理办法第29条规定，房屋租赁到期不再出租的，原告无权自行决定，而是应当提出书面申请，经房产的产权单位和单位主管部门同意后，事务管理局和杭州市财政局将根据单位人员和房产配置情况研究确定。也就是说，本案房产在未经法定程序获准不再出租之前，应当视为需继续出租房屋，而被告享有合同约定及法定的优先承租权。因此，本案中，原告终止合同腾退房屋的诉讼请求与法律规定是相违背的，不应得到法庭的支持。最后，根据《行政单位国有资产管理暂行办法》、《杭州市市级行政单位国有资产管理暂行办法》、《杭州市市级行政、事业单位房产出租管理办法》、《杭州市市级行政、事业单位国有资产处置管理办法（试行）》、《财政违法行为处罚处分条例》等有关法规政策的规定，类似本案登记在行政机关名下的公有房产，产权人无权自行处置。事务管理局擅自将名下房产划拨给原告使用、出租的行为是无效的。机关事务管理局处置本案房产必须经相关部门依法审批，而且处置房产所得收益也必须上缴财政，开具政府非税收入发票。本案中，事务管理局利用原告名义对外以商业方式出租获利，开具服务业涉税发票等等诸多违法行为，依法应受查处。综上，希望法庭驳回原告起诉。原告汽修中心为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．房屋产权证及授权凭证各1份，欲证明原告具有出租房屋的主体资格；2．房屋租赁合同1份，欲证明原被告之间房屋租赁关系；3．通知函及快递单各1份，欲证明合同届满，原告要求收回房屋。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，只有在封面上盖章，里面的内容都是复印件，无法质证。即使是真实的，也可以证明原告不具有出租涉案房屋的资格。根据相关规定，该房屋出租应经房产产权单位或主管部门同意报财政部门审批。原告并未依法得到授权出租，即使得到授权出租，租赁合同签订的后果应当由房屋产权人来承担，原告不具有本案诉讼主体资格。对证据2，真实性、关联性无异议，只能证明形式上原被告之间存在租赁关系，但因原告无权出租，双方不存在真正的租赁关系。恰恰可以证实，这种租赁行为对原告是无效的，因为被告是善意的，故被告合法取得房屋租赁权。对证据3，被告收到过通知函。但可以证明原告收回房屋的目的不是用于自用，而是公开招租。本院审核后认定如下：证据1，房屋产权证明，庭后原告提交证据原件，被告也认可房屋系事务管理局所有，予以确认。授权凭证，原告能提交产权人加盖印章的复制件，予以确认。证据2，被告认可该合同系双方签订，故确认该事实。证据3，被告认可收到该函，故确认原告向被告发函的事实。被告娄兆霞为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．房屋租赁合同1份，欲证明原被告间存在形式上的租赁合同关系，被告因善意取得了涉案房屋的租赁权；2．关于清退租赁期满房屋的函1份，欲证明原告收回涉案房屋的目的是自用；3．局长信箱处理单、关于杭信转（2011）19257858号处理情况回复各1份，欲证明原告收回房屋的目的是用于公开招租而非自用。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，证明对象有异议，能证明原被告之间租赁关系的事实。对证据2，三性无异议，证明对象有异议，原告并没有事实公开招租，只是准备而已。对证据3，对局长信箱处理单关联性有异议，被告不能提供原件，不予质证；对回复函的关联性有异议，是回复章文跃的，不予质证。本院审核后认定如下：证据1，原告也作为证据提交，认定意见同前。证据2，原告认可发函的事实，予以确认，但该证据不足以证明原告现在收回房屋系用于公开招租。证据3，局长信箱处理单，未能提交原件，不予确认。回复函，系针对案外人“章文跃”的回复，与本案缺乏关联，不予确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：杭州市下城区德胜路86－96号房屋系事务管理局所有。1997年，事务管理局将该房屋所有权证复印件交与汽修中心，并写明该房屋系其划拨给汽修中心使用出租。2009年12月10日，汽修中心与娄兆霞签订《房屋租赁合同》，约定汽修中心将上述房屋中的德胜路90号房屋出租给娄兆霞使用，房屋面积为131.27平方米；租赁期限从2009年9月1日至2011年8月30日；租金每年100295元，每半年支付50%，先付后用，每年递增5%；租赁期满，对租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：所有室内装修到期移交出租方，不得故意损坏，并不作补偿。租赁合同期满，承租人到期归还房屋。同时，双方还对房屋转租、违约责任、争议解决等作了约定。合同签订后，汽修中心将房屋交付娄兆霞使用。2011年9月30日，汽修中心向娄兆霞发通知，称双方签订的租赁合同已于同年8月30日到期，要求娄兆霞于2011年10月15日前清退完毕。本院认为：汽修中心与娄兆霞经协商自愿签订房屋租赁合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定。被告称涉案房屋系公有房屋，按照《杭州市市级行政、事业单位房产出租管理办法》等的规定，事务管理局擅自划拨给原告出租系无效行为；但被告未能提交有效证据证明原告的出租行为违反上述规定，且上述规定仅是行政管理性规定，并不影响合同的效力。汽修中心虽然并非房屋所有权人，但该房屋系所有权人交由其使用出租，且汽修中心与娄兆霞签订租赁合同后，也实际将租赁房屋交付娄兆霞经营使用。因此，该合同应认定合法有效。汽修中心系房屋出租方，有权依据合同以自己的名义起诉。该房屋租赁合同约定的租赁期限已经届满，因此该合同已经终止，汽修中心再要求判令终止双方的租赁合同缺乏依据。租赁期限届满后，娄兆霞应将租赁房屋返还汽修中心。娄兆霞称汽修中心将该房屋收回后仍要出租，其享有优先承租权。但根据双方提交的证据，仅能证明汽修中心曾准备将涉案房屋公开招租，且娄兆霞也认可此后并未实际招租，在汽修中心未将房屋出租给他人的情况下，娄兆霞行使优先承租权缺乏依据，本院不予采信。娄兆霞在合同届满后仍然占用租赁房屋，汽修中心要求娄兆霞支付超期租金（即租金损失）的请求应予支持，娄兆霞应支付租金损失16715元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告娄兆霞于本判决生效之日起二十日内将杭州市下城区德胜路90号、面积131.27平方米的房屋腾退归还原告杭州市市级机关汽车修理服务中心；二、被告娄兆霞于本判决生效之日起二十日内支付原告杭州市市级机关汽车修理服务中心超期租金16715元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，因适用简易程序审理，减半交纳109元，由被告娄兆霞负担（本判决生效之日起十日内履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费218元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审判员 石 敏二〇一二年一月十日书记员 杨晓丽