广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）汕尾中法民一终字第74号上诉人（原审第三人）骆学良，男，1975年11月26日生，汉族，海丰县人，住海丰县。委托代理人刘奎谋，男，1957年2月21日生，汉族，住汕尾市城区。委托代理人王楚荣，男，1959年8月20日生，汉族，住海丰县。被上诉人（原审原告）彭彩群，女，1962年6月11日生，汉族，海丰县人，现住香港新界天水。委托代理人林海鹰，广东宏进律师事务所律师。委托代理人罗善造，男，1966年7月12日生，汉族，住海丰县。被上诉人（原审被告）陈美求，男，1943年2月5日生，汉族，海丰县人，现住香港新界元朗。被上诉人（原审被告）陈东海，男，香港居民，地址不详。原审第三人骆城墩（又名骆城堆），男，1948年2月12日生，汉族，海丰县人，住海丰县。上诉人骆学良因侵害财产权纠纷一案，不服海丰县人民法院（2010）海法民一重字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人骆学良及其委托代理人刘奎谋、王楚荣，被上诉人彭彩群及其委托代理人林海鹰、罗善造，原审第三人骆城墩到庭参加诉讼，被上诉人陈美求、陈东海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告彭彩群与被告陈美求是夫妻关系。被告陈美求与陈东海是兄弟关系。第三人骆城墩与骆学良是父子关系。原告彭彩群与被告陈美求于1987年按民俗结婚，1999年2月补办结婚登记。争讼房产梅陇镇梅南新村三巷65号原系案外人陈坚群于1991年买地建造的，于1994年以10万的时价卖给被告陈美求为业。被告陈美求购楼后与原告及其子女等搬入该楼房居住。原告及子女于2004年获准定居香港。该屋闲置。2006年8月25日被告陈美求以115000元时价将该楼房出卖给第三人骆学良。骆学良翌日搬入该楼房居住。原告得悉后当晚前往与第三人争论未果，遂诉至本院。以该楼房属夫妻共同财产，被告未经其同意私自卖给第三人，请求判令被告与第三人买卖关系无效。诉讼中，被告陈美求向本院表明梅南新村三巷65号是陈东海产业，该楼房是陈东海卖给骆学良，房款也是陈东海收取，不承认争讼楼房是夫妻共有，同时否认与第三人有买卖关系。第三人骆学良亦表明争讼楼房是向陈东海所买，楼房款是陈东海收取。并提供向陈东海购房的草契。原审认为，座落在梅陇镇梅南新村三巷65号楼房是原业主陈坚群出卖给陈美求，事实清楚，有原业主陈坚群，买卖中人施华坣，左邻右舍证实应予认定。被告陈美求与原告彭彩群1987年结婚，被告取得梅南新村三巷65号楼房时与原告是夫妻关系。依法应认定该楼房为夫妻共同财产。被告陈美求隐瞒财产真实性以个人名义或以陈东海名义出卖均属违法，其买卖关系无效。第三人骆学良提供向被告陈东海承买梅南新村三巷65号楼房草契，但其立契单位系梅星管理区办事处，梅星管理区办事处不具有土地主体资格，同时被告陈东海不到庭提供相关证据，又契约书写行文不规范不具有证据力，同时第三人又不具有善意取得条件，因此，依契约取得财产应予返还。第三人骆城墩与该房屋买卖纠纷没有利害关系，不应承担任何责任。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、《中华人民共和国民法通则》第78条、《中华人民共和国合同法》第52条第（2）、（3）项，《中华人民共和国物权法》第9条、第33条、第34条的规定，判决：一、第三人骆学良与被告陈美求、陈东海房屋买卖无效。二、第三人骆学良在本判决生效之日起30日内腾退出梅陇梅南新村三巷65号房屋，将该屋交原告彭彩群、被告陈美求管业。三、被告陈美求、陈东海在本判决生效之日起25日内连带付还第三人骆学良人民币115000元。上诉人骆学良不服原审重审判决，向本院提起上诉称：在原审的审理过程中并没有出现过陈美求购置梅陇镇梅南新村三巷65号楼房的证据，原审认为1994年陈坚群把讼争楼房以10万元的时价卖给陈美求为业是错误的。上诉人提供了被上诉人陈东海转让房屋给上诉人的转让书、收款手续、房地草契等作为证据，其转让程序合法。事实上该争议房屋是梅星管区卖给陈东海的，转让契的承让人是陈东海，彭彩群、陈美求与此房屋毫无关系。对此，陈美求也已向法庭作了陈述和声明。原审庭审中没有出示陈坚群、施华茔、左邻右舍的相关书证，违反了《民事诉讼法》第六十六条的规定，程序违法。所以，上诉人骆学良与被上诉人彭彩群无直接利害关系，不存在侵权行为。且上诉人属善意取得房产，彭彩群与陈美求的夫妻财产纠纷，不得对抗善意第三人。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法撤销原审判决；驳回被上诉人彭彩群的诉讼请求；本案的全部诉讼费用由被上诉人彭彩群承担。被上诉人彭彩群答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉求，维持原判。原审第三人骆城墩同意上诉人的上诉意见。被上诉人陈美求、陈东海没有书面答辩。原审查明事实，除上诉人认为讼争房屋是向被上诉人陈东海所购买以外，其余各方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，本院于2012年3月5日向汕尾市公安局出入境管理科查询，陈东海2006年5月17日从高崎机场出境后，至2006年8月25日止，没有入境记录。本院认为，本案争议的焦点：1、讼争的座落于梅陇镇梅南新村三巷65号楼房在出卖给上诉人骆学良之前是被上诉人陈美求与彭彩群婚姻关系存续期间的共同财产，还是被上诉人陈东海的个人财产。2.上诉人骆学良承买讼争房屋的行为是否符合善意取得的构成要件。从双方提供的证据分析，被上诉人彭彩群提供了原业主李庆暂、陈坚群、买卖中人施华坣，邻居陈小玲的证人证言，证明讼争房屋于1987年由李庆暂和黄汉裕向梅陇镇梅星管区购地，1991年转让给陈坚群建成两层半楼房，并于1994年以10万的时价卖给被上诉人陈美求、彭彩群为业，彭彩群及其子女等在该楼房居住至2004年赴香港定居的相关事实。上诉人骆学良虽然提供了两张落款时间均为1987年5月1日，立契单位均属海丰县梅陇镇梅星管理区办事处，房地所有人分别为陈东海和骆学良的房地草契、署名陈东海的房屋转让书和收款条、海丰县梅陇镇梅星村民委员会证明等相关证据，但由于被上诉人陈东海拒不出庭参加诉讼，本院向汕尾市公安局出入境管理科查询了陈东海2006年1月1日至2006年8月25日的出入境记录发现，陈东海于2006年5月17日从高崎机场出境后，没有入境记录。而上诉人骆学良与陈东海签订房屋转让书的时间是2006年8月25日。因此，对署名陈东海的房屋转让书和收款条是否陈东海本人所签以及陈东海是否和骆学良到海丰县梅陇镇梅星村民委员会办理鉴证手续均无法确认，故两张房地草契不具证明效力。而海丰县梅陇镇梅星村民委员会出具的证明没有法定代表人签名，不符合证明形式。且上诉人骆学良和原审第三人骆城墩在庭审中的陈述前后不一。本院认为讼争房屋属于被上诉人陈美求与彭彩群在婚姻关系存续期间所购置的证据比较充分。被上诉人陈美求未经房屋共有人同意以个人名义或以陈东海名义出卖均属违法，其买卖关系无效。上诉人骆学良一直主张房屋向被上诉人陈东海承买，且诉讼中陈述前后矛盾，已丧失善意取得的条件。故其主张善意取得缺乏依据，本院不予支持。另外，任何房地产的买卖均应在国家房地产管理部门办理手续才能生效成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理据不充分，本院依法驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币5474元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾广文审 判 员  莫秀春代理审判员  林 纯二〇一二年五月十五日书 记 员  施辉坚