广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1323民初2694号原告：惠东县园方投资有限公司，住所地惠东县平山XX地段XX花园商业中心XXX层。法定代表人：刘再，总经理。委托诉讼代理人：杨毅，惠东县园方投资有限公司员工。被告：谢立群，男，汉族。第三人：中国建设银行股份有限公司惠东支行，住所地惠东县XX镇解放X路XX号。负责人：黄云华。委托诉讼代理人：杨伍妹，中国建设银行股份有限公司惠东支行职员。原告惠东县园方投资有限公司与被告谢立群、第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经审查，本案案由应该变更为合同纠纷。原告委托诉讼代理人杨毅，第三人委托诉讼代理人杨伍妹到庭参加诉讼，被告谢立群经本院公告传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告惠东县园方投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（NO：440XXXX53-011-2012XXXX89）的行为有效。2、被告拖欠第三人之个人住房贷���本金、利息、罚息等相关费用共计人民币492158.64元）（此费用暂计至2016年8月11日）由原告代为偿还；原告代为偿还之上述费用，从原告应退还给被告之购房款中扣除。3、被告协助原告到房产主管部门办理注销预抵押登记、预告登记手续。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉请为：“请求解除被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（№440XXXX53-011-2012XXXX89）”；第2项诉讼请求增加：“原告代为偿还的贷款本息应为实际清偿日止”。事实与理由：2012年5月30日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（NO.00XXX65）。后因被告断供，原告向惠东县人民法院提起诉讼请求解除该合同。原告于2015年9月17日收到惠东县人民法院送达之《民事判决书》。该判决书第8页第三段判令：“原告惠东县园方投资有限公司与被告谢立群于2012年5月30日签订的《广东省商品房买卖合同》（NO：00XXX65）自2015年6月3日起解除。”2016年7月15日惠东县人民法院下达的《协助执行通知书》进一步确认原被告双方签署的《广东省商品房买卖合同》（NO：00XXX65）解除事实。因被告长期以来失去联系，第三人每月从原告保证金账户扣划断供款，本应由被告承担之还款义务已经实际由原告履行，为避免原、被告损失进一步扩大。现原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条以及《民事诉讼法》相关规定依法向贵院提起诉讼，请贵院维护原告合法权利，依法裁判。被告谢立群未作答辩及未向本院提交证据。第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行答辩称：对原告诉请的事实与理由没有意见，对原告的诉讼请求是否应支持由法院依法确认。原告惠东县园方投资有限公司围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1、2营业执照、身份证、工商登记信息，证明原、被告、第三人的主体资格；3、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖关系及被告所购商品房信息、价款、违约金支付及违约条件；4、个人住房（商用住房）借款合同，证明原、被告与第三人建行惠东支行关于按揭贷款相关约定；5、判决书，证明被告断供后法院判决内容；6、协助执行通知书，证明协助执行事宜；7、贷款对账单，证明被告贷款欠款数目；8、最高额保证合同，证明原告在售房给被告并在被告向第三人贷款时是有原告提供保证。被告谢立群未到庭对原告惠东县园方投资有限公司的上述证据发表质证意见，第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行对原告的上述证据没有异议。本院对原告提交证据予以采信，综合原告起诉的事实与理由及本院对原告提供的证据的采纳可明确如下事实：2012年5月30日，被告谢立群向原告惠东县园方投资有限公司认购惠东县园方投资有限公司XX、XX幢XX单元XX层XX号房，并签订《广东省商品房买卖合同》（NO.00XXX5）及附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议。2012年6月18日，被告谢立群（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司惠东县支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费���财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等。保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的借贷履行期限届满之后两年止。”附件四合同补充协议第七条约定：“买受人购房采用银行按揭方式付款的……买受人办理完银行按揭后，须每月按按揭合同规定时间向银行缴交月供款，累计有3个月逾期未缴清按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金的，视为买受人解除与出卖人双方签订的《广东省商品房买卖合同》，出卖人有权将此商品房销售给他人，买受人本人同意将合同标的商品房的产权转让至出卖人指定的他人名下，以清偿买受人的债务。”。2011年8月17日，原告惠东县园方投资有限公司（保证人、甲方）与中国建设银行股份有限公司惠东支行（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房���借款最高额保证合同》（编号：20XX房按字440717XXXX100003号），约定：“因购置座落于惠州市惠东县平山泰园地段‘园方花园二期’项目所属之住房／商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2011年7月26日至2013年7月26日期间（即‘债权确定期间’因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币（金额���写）陆仟万元整。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证”。被告谢立群于2012年7月3日在第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行办理了银行贷款，并办理了相关房产的预售登记和预抵押登记手续。此后因被告没有按时归还借款期间的贷款本息，第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行要求原告惠东县园方投资有限公司履行担保责任，并在原告的保证金存款账户扣收借款本息。2015年6月3日，原告向被告寄出合同解除书。2015年7月6日，原告向本院提起诉讼，请求：一、确认原告解除与被告签订的《广东省商品房买卖合同》(N0．00XXX65)的行为有效；二、被告退还园方花园二期第XXXX幢XX单元XX层X号商品房，并返还原告已代其偿还的银行借款及其它款项合共52325.31元(暂计至2015年8月25)；三、被告向原告支付违约金9000元；四、被告向原告支付代其垫付的���业管理等费用2487.33元(暂计至2015年8月25日)；五、被告赔偿原告损失，支付房屋使用费24728.20元(暂计至2015年8月25日，计从交付房屋之日的2012年10月31日起计至房屋返还日止，以727.30元／月计付)；六、被告协助原告到房产主管部门办理注销涉案房屋的预售登记备案等手续，所需费用由被告承担；七、本案诉讼费由被告承担。2015年9月17日，惠东县人民法院作出（2015）惠东法民一初字第1117号民事判决书，判令：一、原告惠东县园方投资有限公司与被告谢立群于2012年5月30日签订的《广东省商品房买卖合同》（NO.00XXX65）自2015年6月3日起解除。二、被告谢立群协助原告惠东县园方投资有限公司到当地房产主管部门办理注销涉案房屋的预售登记备案等手续。三、被告谢立群自2015年6月3日起按47.43元/天计至实际返还房屋之日止支付房屋使用费给原告惠东县园方投资有限公司。四���驳回原告的其他诉讼请求。……上述第1117号民事判决书发生法律效力后，因被告未能履行，原告向惠东县人民法院申请强制执行【案号：（2016）粤1323执684号】，已由法院向惠东县房产管理部门发出《协助执行通知书》，解除上述《广东省商品房买卖合同》(N0．00XXX65)和涉案商品房的预售登记备案手续。在此期间，第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行因被告未能按时还本付息，仍从原告的保证金账户扣划被告未予支付的贷款本息。2016年8月19日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明：截止至2016年8月11日，被告谢立群拖欠第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付的贷款本金为490157元及利息（含罚息）2001.47元。本院认为：被告谢立群为购买原告惠东县园方投资有限公司开发的商品房��为借款人，向第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行贷款而签订《个人住房（商业用房）借款合同》虽仍在合同履行期间，但由于被告未能按时还款，原告作为保证人，第三人根据其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的相关约定，仍在原告的保证金账户中扣划被告拖欠的贷款本息。现被告谢立群为购房而与原告签订的《广东省商品房买卖合同》(N0．00XXX65)，已由本院生效民事决书所解除。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告诉请解除被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（№：440XXXX53-011-2012XXXX89），理由充分，予以支持。合同解除后，原告应向第三人一次性支付被告拖欠第三人按照原《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付的贷款本息（含罚息）；原告代为偿付后，可在其应退还给被告的购房款中予以扣除。关于原告诉请协助原告办理注销上述房产的预抵押登记和预告登记手续问题，被告应在原告向第三人支付完毕拖欠的贷款本息后协助原告办理注销房产预抵押登记手续，而协助办理预告登记手续问题已在生效的（2015）惠东法民一初字第1117号的民事判决书中作出处理，故不在本案中重复处理。被告谢立群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视作其放弃对原告诉讼请求的抗辩权，依法可作缺席判决。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除被告谢立群与第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行于2012年6月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（№：440XXXX53-011-2012XXXX89）。二、原告惠东县园方投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内一次性向第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行支付被告谢立群拖欠第三人按照原《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付的贷款本息（含罚息），原告在支付上述款项后，可从其应退还给被告的购房款中予以扣除。三、被告谢立群应在原告惠东县园方投资有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司惠东支行支付上述款项完毕后15日内��助原告到当地房产主管部门办理房产预抵押登记手续。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8682元、公告费560元共9242元，由被告谢立群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘振波代理审判员  庄 滢人民陪审员  张永红二〇一七年二月十三日书 记 员  林耀驰书 记 员  邱剑鸿