山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0391民初1932号原告：淄博南泰房地产开发有限公司。法定代表人：徐凯祥，董事长。委托代理人：周政瑜，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人：周华，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告:王若男，女，1978年7月23日生，汉族，现住址。原告淄博南泰房地产开发有限公司诉被告王若男房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月13日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淄博南泰房地产开发有限公司的委托代理人周政瑜、周华到庭参加诉讼，被告王若男经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告淄博南泰房地产开发有限公司诉称，2015年7月29日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的名士豪庭x号楼x单元x室房产一套，房屋总价款738804元，原、被告尚未办理交接手续。被告向原告支付首付款后，余款通过银行贷款的方式支付。2015年12月31日，原、被告与中国农业银行淄博高新支行签订个人购房担保借款合同，被告申请银行贷款443000元，原告为其承担阶段性连带担保责任。被告自2016年4月开始逾期偿还银行借款，银行要求被告提前偿还该贷款，2016年7月原告代被告偿还银行贷款本息共计451054.41元。根据原、被告双方商品房买卖合同的约定，如被告逾期偿还银行贷款导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同及补充协议，被告应向原告支付原告代偿的全部贷款本息及违约金、诉讼费、律师费等费用，且原告有权在被告已支付购房中先行扣除。另外，根据双方于2015年7月29日签订的地下室买卖协议约定，房屋和地下室系成套房屋，如发生约定退房事宜应同时处置，因此原告有权在请求解除商品房买卖合同的同时，请求解除双方签订的地下室买卖协议。为此，原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间于2015年7月29日签订的商品房买卖合同，被告配合原告办理合同备案及房屋预抵押登记撤销手续；2、解除原、被告于2015年7月29日签订的地下室买卖协议；3、被告向原告支付原告代偿的银行贷款本息共计451054.41元及利息（自2016年7月21日起到判决生效之日，以本金451054.41元为基数，按同期银行贷款利率计算）；4、被告向原告支付违约金90211元；5、支付律师费25870元；6、本案诉讼费用由被告负担；7、上述3、4、5、6项诉讼请求涉及的款项由原告在向被告返还的购房款中扣除。被告王若男未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年7月29日，原告淄博南泰房地产开发有限公司与被告王若男签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定由被告购买原告开发的名士豪庭x号楼x单元x号房屋一套，房屋总价款为738804元，被告首付40.04%即295804元，余款443000元办理银行按揭贷款；如因被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担担保责任的，被告应支付给原告代其偿还的银行贷款本息及原告因此造成的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），并支付给原告代清偿之款项金额20%的违约金；被告逾期30日仍未付清前述全部款项及违约金的，则原告有权解除合同，并有权扣除其代被告支付的贷款本息、违约金等。同日，原、被告还签订了地下室买卖协议一份，约定被告一并购买原告开发的地下室一处，价款为20196元；另约定，房屋和地下室系成套房屋，如发生约定退房事宜应同时处置。合同签订后，被告向原告支付购房首付款295804元及地下室款20196元。2015年12月31日，原、被告与中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行（以下简称“高新农行”）签订个人购房担保借款合同一份，约定由被告向高新农行贷款443000元用于向原告支付本案所涉购房款，由原告为此提供阶段性担保。合同签订后，高新农行履约向原告支付了购房款443000元，至此被告向原告付清了全部购房款。后因被告于2016年4月份开始逾期偿还银行贷款，致使原告承担担保责任，于2016年7月19日、20日两次共代被告偿还银行贷款本息共计451054.41元。被告至今未将原告代偿的借款本息支付给原告。为此，原告诉来本院，要求依法判令：1、解除原、被告之间于2015年7月29日签订的商品房买卖合同，被告配合原告办理合同备案及房屋预抵押登记撤销手续；2、解除原、被告于2015年7月29日签订的地下室买卖协议；3、被告向原告支付原告代偿的银行贷款本息共计451054.41元及利息（自2016年7月21日起到判决生效之日，以本金451054.41元为基数，按同期银行贷款利率计算）；4、被告向原告支付违约金90211元；5、支付律师费25870元；6、本案诉讼费用由被告负担；7、上述3、4、5、6项诉讼请求涉及的款项由原告在向被告返还的购房款中扣除。原告要求被告支付违约金90211元，计算依据是：根据合同约定，若原告违约导致被告代为偿还银行贷款的，按原告为被告代偿之款项的20%的计算违约金，即代偿款项451054.41元的20%为90211元。原告还主张要求被告支付律师费25870元，并提供委托代理协议、律师费发票及收款回单各一张，证明原告因本案支出律师费25870元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及从合同地下室买卖协议为双方当事人真实意思的表示，为有效合同，双方均应自觉履行。双方合同中明确约定，如因被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担担保责任，被告又逾期未付清代偿款项的，原告有权解除合同，现在因被告未按期向银行偿还贷款，致使原告代被告偿还银行贷款本息共计451054.41元，被告至今也未向原告偿还该款项，因此，对原告据此要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告支付代偿银行本息451054.41元的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的地下室买卖协议是基于购买涉案房屋而签订的主合同商品房买卖合同的从合同，而双方签订的商品房买卖合同也明确约定，房屋与地下室系成套房屋，如发生约定退房事宜应同时处置，故对原告要求解除双方签订的地下室买卖协议的诉讼请求，本院亦予以支持。因双方商品房合同及地下室买卖协议已经解除，被告应配合原告办理合同备案及房屋预抵押登记撤销手续，因此，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。原告还要求被告支付代偿款项451054.41元的利息（自2016年7月21日至判决生效之日，以本金451054.41元为基数，按同期银行贷款利率计算），对此本院认为，此为原告的实际损失，被告应予支付。对于原告要求的违约金90211（451054.41元*20%），根据双方合同约定，因被告违约，致使原告承担担保责任代其向银行偿还贷款本息的，被告需支付给原告代清偿之款项金额20%的违约金，因此，原告的此项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于律师费25870元，此为原告因本案诉讼所支付的律师代理费，根据双方合同约定，被告应赔偿因其违约而给原告造成的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费），故对原告要求被告支付律师费25870元的诉讼请求，本院予以支持。商品房买卖合同及地下室买卖协议解除后，原告需要向被告返还购房款，因此对原告要求将上述被告需要向其支付的费用从其应向被告返还的购房款中扣除的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十三条第二款、第九十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告淄博南泰房地产开发有限公司与被告王若男于2015年7月29日签订的“商品房买卖合同”及“地下室买卖协议”。二、被告王若男于本判决生效后三十日内配合原告淄博南泰房地产开发有限公司办理合同备案及房屋预抵押登记撤销手续。三、被告王若男欠原告淄博南泰房地产开发有限公司代偿银行贷款本息共计451054.41元及利息（自2016年7月21日至判决生效之日，以本金451054.41元为基数，按同期银行贷款利率计算）,于本判决生效后十日内付清。四、被告王若男支付原告淄博南泰房地产开发有限公司违约金90211元，于本判决生效后十日内付清。五、被告王若男支付原告淄博南泰房地产开发有限公司律师费25870元，于本判决生效后十日内付清。六、上述费用由原告淄博南泰房地产开发有限公司在向被告返王若男返还的购房款中扣除。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9471元，由被告王若男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  刘 凡人民陪审员  耿亚琳人民陪审员  程卫东二〇一七年二月十五日书 记 员  高 冰