青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2016)青0102民初1593号原告青海泰阳房地产开发有限公司，住所地：西宁经济技术开发区昆仑东路xx号。法定代表人刘燕，该公司董事长。委托代理人梁欣慰、黄有义，该公司法律顾问。被告白玉先，女，回族，住西宁市城东区八一西路xx号xx小区*号楼*单元**室。原告青海泰阳房地产开发有限公司与被告白玉先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青海泰阳房地产开发有限公司的委托代理人黄有义、梁欣慰，被告白玉先均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海泰阳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告商铺租赁费712302.44元，其中包括2015年度少付的租金225560元，2015年12月至2016年9月的租赁费483030.44元，物业费3712元；2.判令被告支付原告逾期交付租金的违约金64209.74元（截至起诉日），以后逾期交付租金的违约金按每日以当月租金的0.5%支付至实际付清租金止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月28日，原、被告签订《泰阳商贸中心商铺租赁合同》，约定被告租赁原告面积为119平米的临街铺面用于陶瓷批发零售经营，租期三年，自2013年12月11日起至2016年12月10日止。三年租金分别为571200元、616896元、666876元，租金按年支付，合同签订日交付当年租金，下年度租金在本年度期满60日前交付，以此类推。合同签订后，原告向被告交付商铺，被告支付当年租金后开始一个月的免租装修，随后正式经营。但被告经营至第二年末时，以种种理由和借口拖延支付第三年的租金，期间原告将租金减免优惠按每平米360元计算后向被告发催款通知书，催促其缴纳第三年的租金599624元，但时至今日被告拒绝交付租金，且逾期支付租金造成违约。另，被告还拖欠2015年度租金225560元。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告白玉先辩称，1.对于2015年少付的租金225560元，我没有异议。当时通过银行转账给原告，但是银行给退回来了；2.因双方对下一年度租金未能协商一致，故原告公司的员工赶我离开。2016年3月9日，我搬空铺面后去交钥匙，但原告工作人员没要。2016年3月12日，我将一个关于解除租赁合同的申请给原告，但原告工作人员未收，让我按其要求进行修改后给他，2016年3月23日，我将修改后的申请及商铺钥匙一并交至原告公司，但原告工作人员收下申请后，仍未接收钥匙。现我的意见是，我承担2015年12月到2016年3月我使用商铺期间的租金，并向原告多承担一个月的租金。另外，我要说明的是原告催款通知上2016年度的租金599624元是使用14个月商铺的租金；3.物业费我已经交过了；4.我不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据四、手机打印照片两份，欲证明被告将商铺所经营的货物搬迁至小商品市场继续经营，不存在无法经营或者经营不下去的事实；被告对其真实性无异议，对证明方向有异议，提出被告是在原告的商铺里经营不下去；本院对其真实性予以确认。被告白玉先提交的证据一、被告与原告公司工作人员于鸿元的通话录音一份，欲证明被告于2016年3月将退房申请交给原告工作人员的事实；原告对其真实性及证明方向均不认可，提出其公司并无此工作人员；因原告提交的商铺租赁合同落款处经办人载明为“于鸿元”，故该通话录音的真实性可以确认，原告于2016年3月收到被告递交的退房申请的事实可以确认；被告白玉先提交的证据二、申请一份，欲证明被告于2016年3月23日向原告提出要求解除合同的申请的事实；原告对其真实性证明方向均不认可，提出该申请既无申请人的签字及日期，也无公司签章；因该证据与被告提交的证据1能够相互印证，其真实性可以确认。根据原、被告双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月28日，原告青海泰阳房地产开发有限公司与被告白玉先签订《泰阳商贸中心商场商铺租赁合同》，约定原告将其位于泰阳国际A区一层1-689号的商铺出租给原告用于陶瓷批发经营，租期为三年，自2013年12月11日起至2016年12月10日。合同签订后，被告向原告交付第一年度即2013年12月11日至2014年12月10日的租金571200元。2015年8月6日，原告对被告第二年度的租金变更为385560元，被告于2015年7月10日向原告支付租金160000元，余225560元未支付。2015年12月31日，原告向被告送达催款通知书，要求被告于2015年11月11日前支付第三年度即2015年12月11日至2016年12月10日的租金599624元。现被告提出其已于2016年3月搬离商铺，并向原告提交退房申请，其不应承担2016年3月以后的租金损失，原告称未收到该申请。双方就租金损失的承担方式商量未果，原告遂诉至法院。除上述认证过程中已经确认的争议事实外，本案另外的争议焦点为：1.原、被告之间2015年12月11日至2016年12月10日商铺租金标准。2.2016年3月，原告是否收到被告递交的关于解除租赁合同的退房申请？3.2016年3月之后商铺的租金损失应如何承担？4.原告要求被告承担2015年12月9日至2016年12月的物业费的请求是否成立？5.原告要求被告承担逾期交付租金产生的违约金的请求是否成立，违约金应如何承担？本院认为，被告对于2015年度少付的租金225560元不持异议，应予支付。1.关于原、被告之间2015年12月11日至2016年12月10日商铺租金标准的问题。被告对2016年度的租金数额为599624元不持异议，但提出原告曾向被告承诺可使用14个月的商铺，故商铺的月租金应当为599624元÷14个月=42830元/月。原告称其向被告送达的催款通知书写明为2015年12月11日至2016年12月10日的租金599624元，并未向被告承诺可使用14个月的商铺，故商铺的月租金应当以599624元÷12个月计算。因被告未就其抗辩提交证据加以证实，对其该项抗辩理由不予采信。2.关于2016年3月，原告是否收到被告递交的关于解除租赁合同的退房申请的问题。被告称其于2016年3月搬离承租商铺后，按原告工作人员的要求向其递交了解除租赁合同的申请。原告称其并未收到上述申请。因被告提交的证据一、二与原告提交的《泰阳商贸中心商场商铺租赁合同》能够相互印证，原告于2016年3月收到被告递交的退房申请的事实可以确认。3.关于2016年3月之后商铺的租金损失应如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”。根据该项规定，原告收到退房申请后应及时采取有效措施防止损失扩大。原告称其于2016年6月通知被告前来处理解除租赁合同事宜，此时距其收到退房申请近三个月，没有证据显示，原告在该三个月的合理期限内，就合同能否解除、双方各自权利义务如何约定等事宜及时与被告进行协商，亦未采取适当措施防止损失扩大，其就扩大的损失部分无权要求被告赔偿，故原告要求被告承担涉案商铺2016年6月之后的租金损失的请求于法无据，不能得到支持。因双方对租赁合同在实际履行中发生变更后，未就履行发生变更后的相关事项及时进行协商处理，对各自的合同权利义务均疏于照顾，由此所产生的损失应由双方共同承担。根据公平原则，对2016年4月至6月期间的房租损失，可由原、被告各承担一半。被告应向原告承担的租赁费应计算为599624元÷12个月×4.5个月=224859元。4.关于原告要求被告承担2015年12月9日至2016年12月的物业费3712元的请求是否成立的问题。按照租赁合同的约定，商铺使用期间的物业费应由被告承担。如前所述，被告应向原告承担的物业费应计算为3712元÷12个月×4.5个月=1392元。5.关于原告要求被告承担逾期交付租金产生的违约金的请求是否成立，违约金应如何承担的问题。《泰阳商贸中心商场商铺租赁合同》第九条第2项约定：“乙方应按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.5%向甲方支付违约金；”，被告未按期缴纳租金，应当承担违约责任。原告向被告送达的《催款通知书》中要求被告应于2015年11月11日前缴纳下一年度的租金，故违约天数的起算点应为2015年11月12日，截止日可计算至原告接收被告递交的退房申请之日，可确定为2016年3月31日。被告承担的违约金应计算为599624元÷12个月×0.5%×141天（2015年11月12日至2016年3月31日）=35228元。据上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告白玉先给付原告青海泰阳房地产开发有限公司2015年度的商铺租金225560元；二、被告白玉先给付原告青海泰阳房地产开发有限公司2015年12月11日至2016年5月15日的商铺租金224859元、物业费1392元，共计226251元；三、被告白玉先给付原告青海泰阳房地产开发有限公司违约金35228元；四、驳回原告青海泰阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10450元，由被告白玉先承担。上述款项共计497489元，由被告白玉先于判决生效后十五日内一并付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  韩梅君审 判 员  马青华人民陪审员  黄蓓莉二〇一七年二月三日书 记 员  韩美玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。