温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2012）温龙民初字第381号原告：温州市中厦房地产开发有限公司。法定代表人：倪津荣。委托代理人：胡钢。被告：张海青。原告温州市中厦房地产开发有限公司（以下简称：中厦房开）与被告张海青商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年6月26日立案受理后，依法由审判员金丛适用简易程序于2012年7月23日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法转为适用普通程序，由审判员金丛担任审判长，与人民陪审员王军启、吴渊颖组成合议庭，于2012年11月28日再次公开开庭进行了审理。原告中厦房开的委托代理人胡钢、被告张海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2011年6月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于新二路30号1幢8层807号房屋，房屋面积87.29平方米，单价为每平方米23800元，总金额为2077502元。《合同》第七条约定“买受人按照下列第3种方式按期付款，即3.办理按揭贷款：签订《合同》之日，买受人支付总房款的40%作为首付款。主体结顶时买受人在接到出卖人通知7日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交完整的贷款资料，同时签妥办理按揭贷款手续，缴纳办理按揭贷款所需的费用，买受人办理按揭贷款应一次性结清应付款。若发生买受人个人资信问题或银行、公积金管理中心以及国家和地方政策等各种原因造成不能办理按揭贷款的，必须在接到甲方通知10日内一次性支付总房价款。买受人支付应付款期限以出卖人发出书面通知之日起为准”。第八条约定“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理，即1.按逾期期间，分别处理……（2）逾期超过60日后……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。合同签订后，被告仅向原告支付了首期购房款837502元，剩余1240000元尚未付清。涉案房屋主体工程结顶后，原告作为出卖人，按《合同》第七条约定于2012年3月1日书面通知被告前往公积金中心办理按揭贷款手续并一次性结清剩余购房款，但被告收到通知后未履行合同义务。原告遂于2012年4月10日再次书面通知被告，要求其一次性付清剩余购房款，但被告至今仍未履行上述付款义务，其行为已经严重违反了《合同》第七条的约定，根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应当继续履行合同并承担违约责任。综上，原、被告之间的《合同》合法有效，被告的行为已经严重违约，应当继续履行合同并承担违约责任。原告为此诉请判令：1.被告继续履行合同，于判决生效之日起三天内办理银行按揭贷款手续支付剩余购房款1240000元；逾期则由被告直接向原告一次性付清上述款项；2.被告按照应付款金额每日万分之五标准支付逾期付款违约金，从被告违约之日起至实际履行之日止（暂算至起诉之日止为59520元）；3.本案诉讼费由被告承担。第一次庭审中，原告明确第2项诉讼请求起算时间为2011年11月30日。第二次庭审中，原告表示，基于被告不同意办理按揭贷款支付剩余购房款，明确第1项诉讼请求为判令被告按合同约定一次性支付剩余购房款。被告第一次庭审中答辩称：一、原告要求继续履行合同办理按揭贷款支付1240000元或一次性付清1240000元被告不同意，现在房价下跌，总房价都不到1240000元。二、现在房地产整体形势下跌，如果楼盘未支付款项的人多，房开通常会给购房户打折，因为这个楼盘未支付款只有七八户，所以房开不打折而过来起诉，被告要求房开在未付款中减去140000元，被告按揭支付1100000元，如果被告不履行合同，违约金要扣，如果被告履行合同，不同意扣违约金。三、2011年6月8日签订合同，合同签订后首付837502元属实；2012年3月1日，房开有通知被告去办理按揭，被告当时也有去房开指定的交通银行办理，因银行的原因没有办成；4月10日，房开有通知被告一次性付清余款，收到通知后被告没有履行。四、房屋外墙用料跟约定不一致，楼书上注明赠送套内面积19平米，口头也有约定，但没有兑现；按理说商品房应该是国有土地，但合同第一条提到三廊桥村三产安置地块。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告第二次庭审中补充称：原告原来承诺的赠送面积曾经建好，后来拆掉，是原告违约在先，赠送面积没有，要求原告合理赔偿或者优惠140000元。原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1.原告企业登记信息，证明原告主体资格。2.被告身份证，证明被告主体资格。3.《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订《合同》，被告购买涉案房产的事实；《合同》第七条约定，被告办理按揭贷款手续并向原告支付购房款；《合同》第八条约定，被告如未按期向原告支付购房款，应根据逾期时间分别承担违约责任。4.主体结构分部工程验收报告，证明涉案商品房主体工程竣工并于2011年10月20日验收合格。5.律师函；6.快递详情单，证明原告发函书面通知被告办理按揭贷款手续并一次性支付剩余购房款，但被告收到通知后拒不履行上述义务。7.律师函；8.快递详情单，证明原告再次发函书面通知被告要求其一次性付清剩余购房款，但被告仍旧拒不履行付款义务，已经构成违约。9.办理按揭通知及投递单，证明2011年11月22日原告通知被告办理按揭。被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：10.发票，证明首付了837502元房款的事实。11.楼书，证明里面红色虚线的部分原来是赠送的现在没有了，结顶的时候看到已经建好了，因是违章所以拆除，另外，楼书最后一页“仅供参考”的字体太小，原告没有打算让被告看到。上述证据经庭审出示，证据1、2、10质证方无异议，亦符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力本院予以确认。证据3被告对真实性无异议，签字属实，但认为当时房开公司根本没有给我们时间考虑，也没有解释，没有时间看就签字了，并没有告诉我们办理按揭办不成就全额支付；本院审查认为，该证据真实性应予确认，可证实双方签订《合同》对商品房预售相关事宜进行约定的事实，被告系完全民事行为能力人，应当知道自己签字的法律后果，其相关质证意见缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。证据4被告对真实性无异议，房子是结顶了，但房屋顶楼的结构有变化，对我这套没有影响；本院审查认为，该证据真实性应予确认，可证实原告的证明主张，其证明力本院予以确认。证据5、6被告对真实性无异议，后来我去办了，但没办成，是银行批不下来，并不是我不去办理；本院审查认为，该证据真实性被告无异议，应予确认，结合被告陈述，可证实原告已通知被告办理按揭贷款，但原告未办成按揭贷款支付剩余购房款。证据7-8被告对真实性无异议，后来我没有支付房款，合同是不平等的，之前房开也没有告知；本院审查认为，该证据真实性被告无异议，应予确认，被告承认已收到通知，并承认未按通知要求去办理按揭贷款支付剩余购房款，该部分事实应予确认。证据9被告对真实性无异议，也有收到，但看到上面是三廊桥安置地块觉得奇怪，当时也去办了，很多人一起去的，但都没有办下来；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，可证实原告曾通知被告办理按揭贷款，但原告未办成按揭贷款支付剩余购房款。证据11原告对真实性无异议，红色虚线部分不是赠送，是可变拓展空间，是不计入面积的，墙、楼板都没有，也没有建过又拆除，是留给购房户自己决定的；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：2011年6月8日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于新二路30号、编号为温国用（2010）154321号的地块的建设用地使用权；出卖人经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称三郎桥村三产安置地块住宅。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为温房售许字（2011）第003号。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目中的第1幢8层807号房（商品房设计用途为住宅，属框架结构，层高3米，建筑面积87.29平方米）。第五条，计价方式与价款。该商品房价款按建筑面积计算，单价23800元／平方米，总价2077502元。第七条，付款方式及期限。办理按揭贷款，签订《合同》之日，买受人支付总房款的40%作为首付房价款。主体结顶时买受人在接到出卖人通知后7日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提交完整的贷款资料，同时签妥办理按揭贷款手续，缴纳办理按揭贷款所需费用，买受人办理按揭贷款应一次性结清应付款。若发生买受人个人资信问题或银行、公积金管理中心以及国家和地方政策等各种原因造成不能办理按揭贷款的，必须在接到甲方通知10日内一次性支付总房价款。买受人应付款期限以出卖人发出书面通知之日起为准。第八条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明……。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。第十六条，关于产权登记的约定。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得土地、房屋权属初始登记证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。该合同附件一即一份房屋平面图；附件二应分摊的共有建筑说明，该商品房公用分摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室、地下室外墙面积、地下室发电机房、泵房及一层消防控制间、弱电接线间、配电间等（具体以温州市房地产测绘队所制公用分摊部分及面积为准）。附件四为装饰、设备标准，其中1.外墙为外墙瓷砖或涂料。附件六为《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容，其中小高层住宅物业管理服务费为3.5元／月m2（建筑面积）。合同签订后，被告已依约向原告支付了首付房价款837502元。2011年7月4日，该合同在温州经济技术开发区房屋产权登记中心备案。2011年10月20日，上述商品房工程主体结构部分工程验收合格。2011年11月23日，原告曾通知被告办理商品房银行按揭手续，被告因故未能办成银行按揭贷款手续来支付剩余购房款。2012年3月1日，原告委托律师向被告寄出《新二路30号807室房款催缴律师函》一份，载明：望你方在接函后7日内前往交通银行办理按揭贷款手续并一次性结清剩余购房款，否则将严重违反《合同》约定，构成违约，原告将根据《合同》第八条第一项之规定，通过法律手段要求你方继续履行合同，并追究你方的违约责任，届时你方将承担巨额违约金和赔偿金，还应承担诉讼费用。被告已收到该律师函。2012年4月13日，原告委托律师再次向被告寄出《律师函》一份，载明：望你方在接函后10日内向原告一次性付清剩余购房款，否则原告将根据《合同》第八条之规定，通过法律手段要求你方继续履行合同，并追究你方的违约责任，届时你方将承担巨额违约金和赔偿金，还应承担诉讼费用。被告已收到该律师函。另查明，原告方制作的楼书中载明：精英公寓；外墙采用高级涂料；55个停车位采取只租不售的方式，其租金全部用来贴补社区业主的物业管理费，假设物管费用是1.5元／m2月，除去开发商拥有的55个车位租金补贴，按照每个车位租金200元／月结算，每月补贴的物业管理费可达11000元，如果以80%的出租率计算，也至少能保证每月每平方米0.9元的物管补贴，那么社区业主只要交纳每月每平米0.6元的物管费用即可享受1.5元／m2月的物管品质；以人性化的尺度建造活性阳台，可灵活运用，二房面积创享三房价值，三房面积创享四房价值，可变拓展空间，或可做书房，或可做餐厅，或可做棋牌室；户型示意图中厨房位置左侧以红色虚线标示，注明上空；户型装修效果参考图中厨房位置右侧以红色虚线标示，并注明餐厅、书房，可变拓展空间等；建筑效果图标示该部分为框架结构，无楼板、外墙。本院认为：原、被告于2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》，实为商品房预售合同，该合同双方主体平等，意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。根据《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《合同》第七条对付款方式已经作了明确约定。原告在主体结顶后于2011年11月23日通知被告办理按揭贷款以付清剩余购房款，符合《合同》第七条的约定。被告因故未能办成银行按揭贷款手续来支付剩余购房款，即使如被告所称的系银行原因所致，按照《合同》第七条约定，其也必须在接到原告通知10日内一次性支付总房价款。原告曾委托律师于2012年4月13日发函通知被告接函后10日内一次性付清剩余购房款，被告亦承认收到该律师函，考虑同城邮件到达时间，本院推定被告已于2012年4月15日接到原告一次性支付剩余购房款的通知，其应于2012年4月25日前向原告一次性支付剩余购房款1240000元，其至今未支付，已经违约，应承担继续履行的违约责任。原告诉请被告一次性支付剩余购房款1240000元，合法有据，本院予以支持。原告还诉请被告从2011年11月30日起，按应付款金额日万分之五的标准支付逾期付款违约金。就此，本院认为，根据《合同》第八条买受人逾期付款的违约责任条款，首先需要确定买受人的付款期限。根据《合同》第七条约定，在办理按揭贷款不成的情况下，被告必须在接到原告通知10日内一次性支付总房价款，据此，被告的付款期限应为接到原告一次性支付总房价款通知的10日内。虽原告曾于2011年11月23日向被告发出通知，但该通知内容是要求被告在指定时间办理按揭贷款手续，并非通知被告一次性支付剩余购房款，故该时间并不能认定为被告接到原告一次性支付剩余购房款通知的时间，原告主张从此开始计算逾期付款违约责任不能成立。原告委托律师于2012年3月1日发出的律师函基于同样理由也不能认定为被告接到原告一次性支付剩余购房款通知的时间。前已述及，本院已认定被告于2012年4月15日接到原告一次性支付剩余购房款的通知，其应于2012年4月25日前向原告一次性支付剩余购房款1240000元，其至今未支付，已超过60天，故应以1240000元为基数，按日万分之五的标准，从2012年4月26日起计算支付违约金。原告相应诉请，本院予以支持，超出部分，应予驳回。至于被告提出的原告曾允诺赠送面积，现没有赠送面积，并且原告曾建好赠送部分，后又拆除的主张；本院认为，首先，虽原告方制作的楼书中确有提及并标示拓展空间，但户型示意图标明该部分上空，且从建筑效果图来看，该部分为框架结构，无楼板、外墙的情况明确；其次，从双方签订的《合同》附件一房屋平面图来看，计价面积87.29平方米对应的房屋空间范围明确，并未包含上述拓展空间，亦未将其计入计价面积；第三，被告就其提出的原告曾建好赠送部分，后又拆除一节未提供证据证实，故无法从履行情况来推出原告曾承诺建好该部分的楼板、外墙；因此，被告该项主张本院不予采纳。至于被告提出的物业费问题，一方面，双方在合同中对物业费标准已有明确约定，且在涉及物业费的附件七上还有被告签字，被告称事后发现，依据不足；另一方面，楼书中关于物业费的描述，只是基于“假设物管费用是1.5元／m2月”并假定车位出租所得租金贴补物管费用后的分析，并未明确约定物管费用0.6元／m2月；因此，被告该项主张本院不予采纳。至于被告提出的其要购买的是商品房，《合同》注明是安置地块主张；本院认为，《合同》注明的“三郎桥村三产安置地块住宅”系项目名称，至于土地性质，《合同》中已明确为国有出让，且已经预售许可和备案，并非安置地块。至于被告提出的楼书背面注明仅供参考的字体过小问题，本院认为，因双方已签订书面《合同》并经备案，双方商品房预售法律关系的主要权利义务应以《合同》文本为准，在《合同》对相关权利义务已有明确约定的情况下，楼书背面有无该些内容，对本案并无实质影响。综上，被告的相关主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张海青于本判决生效之日起十日内支付原告温州市中厦房地产开发有限公司购房款1240000元。二、被告张海青于本判决生效之日起十日内支付原告温州市中厦房地产开发有限公司违约金（以1240000元为基数，按日万分之五的标准，从2012年4月26日起计算至判决确定的履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告温州市中厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费16496元，由被告张海青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  金 丛人民陪审员  王军启人民陪审员  吴渊颖二〇一二年十二月二十一日书 记 员  王赛娜