广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第1452号上诉人（原审被告）：陈某某，男，汉族，1967年8月21日出生，住所地：深圳市宝安区委宿舍。委托代理人：周某某，广东XX律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶某某，女，汉族，1969年9月28日出生，住所地：深圳市南山区兴海大道号**号，。委托代理人：苏某某，广东XX律师事务所律师。原审被告：罗某某，女，汉族，1973年8月4日出生，住所地：深圳市南山区桃园路**号。上诉人陈某某因与被上诉人叶某某及原审被告罗某某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。原审法院查明：罗某某在2000年6月29日登记户口资料时已婚，后离婚。陈某某与罗某某于2009年5月21日登记结婚，于2009年12月11日协议办理了离婚手续。双方在离婚协议中约定，深圳市南山区桃园西路前海花园X栋XX号的房产所有权归陈某某所有，陈某某支付罗某某30万元。2003年11月，罗某某、陈某某以夫妻身份与深圳市南山区建设局签订《深圳市安居房买卖合同》，约定：罗某某、陈某某向深圳市南山区建设局购买位于深圳市南山区桃园西路前海花园X栋XX号的房产（即涉案房产），建筑面积81.83平方米，竣工日期为2003年10月30日，该房系全成本微利房价安居房，房价为165305.88元；罗某某、陈某某经深圳市住宅管理部门审核，按全成本微利房价购买上述住宅，付清房款并按有关规定交缴税费后，取得住房全部产权；罗某某、陈某某在购买上述住房时，若因提供虚假资料而被批准购买的，产权单位或市住宅管理部门有权收回住房，并按市政府有关规定处理；上述住房所占有的土地使用年限以市规划国土部门规定为准。诉讼中，原审法院依职权向深圳市南山区住房和建设局调查如下事项：1、涉案房产能否办理绿本产权证？2、涉案房产是否已经符合上市流通转让条件？深圳市南山区住房和建设局复函原审法院称，罗某某、陈某某于2001年填写了《深圳市南山区党政机关事业单位职工安居房申请登记表》，于2003年11月以全成本微利价购买南山区一套政策性住房即涉案房产；前海花园已经具备办理房产证的条件，申请家庭只要付清房款，按要求填表及提供资料到该局审核后，可到深圳市房地产权登记中心、深圳市住宅售房管理服务中心办理绿本、取得安居房全部产权的手续，取得安居房全部产权的住房可转让流通。2003年12月9日，罗某某、陈某某与中国XX银行深圳市南山支行（以下简称XX行南山支行）签订《个人住房借款合同》，该合同是建行深圳分行与深圳市南山区建设局签订的《向安居房提供按揭贷款协议书》项下的借款合同。该合同约定，罗某某、陈某某向XX行南山支行借款10万元用于购买涉案房产，借款期限为120个月，自XX行南山支行将借款划入深圳市南山区建设局开立于XX行南山支行的存款账户之日起开始计算；罗某某、陈某某作为房地产所有权人将涉案房产抵押给XX行南山支行作为债务的担保。罗某某表示，其已通过银行按揭的方式付清了全部房款，但按揭还款期至2013年。2004年7月5日，叶某某与罗某某签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定叶某某向罗某某购买涉案房产，转让成交价为人民币39.5万元；罗某某应于收到涉案房产首期款之日起当日内，将涉案房产交付给叶某某，逾期交付即视为违约，叶某某有权解除合同；叶某某、罗某某自该合同生效之日起三十日内，携带房地产证书到房地产登记部门办理产权转移登记手续，该房地产权即归叶某某拥有；办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同附件约定，首期款为21万元，在付清首期款之日起2个月内，叶某某再支付给罗某某2万元房款，在绿本房地产证办妥后7日内叶某某支付罗某某15000元房款，如果叶某某逾期支付，罗某某有权每日加收此价款的千分之五作为利息；罗某某在此合同签订前已将涉案房产抵押给XX行南山支行作为贷款按揭物，总按揭金额为10万元，按揭时间从2004年1月至2013年12月，共120个月；此按揭的本金及利息均由叶某某支付，已由罗某某交纳的按揭款在签订合同之日内由叶某某一次性支付给罗某某，其余按揭款由叶某某代罗某某支付；如发生逾期，责任由叶某某承担，与罗某某无关；罗某某负责提供有关资料，叶某某、罗某某双方通过中介公司办理好《房地产证》的产权转移手续，在与中介公司签订合同之日起3日内，叶某某须将房价余款即5万元交付中介公司托管，待产权过户手续办妥后，由中介公司将托管款项交罗某某；同时，将《房地产证》交付给叶某某；办理产权过户手续前（即与中介公司签订合同之日前）所涉及的费用均由罗某某负责，与叶某某无关；在办理产权过户手续时（即与中介公司签订合同之日起及以后）所涉及的所有费用除补交地价款由罗某某负责外，其他均由叶某某负责，与罗某某无关；所谓产权过户是指，将罗某某的《房地产证》改名为叶某某的《房地产证》；在首期款交付之日前所发生的房产杂费（包括水电费、煤气费、有线电视费、管理费等）均由罗某某在签订合同之日起十日内付清，此后罗某某将涉案房产交叶某某使用，直至房产完全转移给叶某某为止；在此期间，罗某某无权将涉案房产售予他人或出租，所发生的所有费用由叶某某负责，所有权益及义务均由叶某某享有及承担；过户时必须以房地产证原价办理过户，否则罗某某有权不提供手续。2004年7月8日，叶某某向罗某某交付购买涉案房产的首期款21万元及按揭款6375.72元。2004年10月26日，陈某某收到案外人陈某支付的涉案房产的房款2万元，并出具了收据。截至2011年2月16日，罗某某向XX行南山支行偿还涉案房产的按揭贷款本金共计64994.39元，累计还款利息27172.42元，共计92166.81元，除了6375.72元的按揭款外，其他部分均由叶某某代为偿还。涉案房产一直由叶某某占有、使用至今。2010年11月17日，叶某某委托律师通过中国邮政同城速递的方式向罗某某发出《律师函》，表示如罗某某不及时履行产权过户手续，除应承担合同约定的违约责任外，还将承担叶某某的其他损失。罗某某于2010年11月24日签收了该邮件。叶某某在原审的诉讼请求为：1、罗某某、陈某某依约为叶某某办理产权过户手续，将前海花园三期X栋XXX号的房产过户到叶某某名下；2、本案诉讼费用由罗某某、陈某某承担。原审法院认为，根据陈某某提供的《离婚证》、叶某某调取的罗某某、陈某某的离婚资料显示，罗某某、陈某某于2009年5月21日结婚，于2009年12月11日离婚。罗某某、陈某某没有提供证据证明双方在2009年5月21日前的婚姻存续状况。故罗某某、陈某某签订的《离婚协议书》签订的时间晚于叶某某与罗某某签订房屋买卖合同的时间，《离婚协议书》中对涉案房产的处分的约定，不得对抗叶某某与罗某某之间的房屋买卖合同。即使罗某某、陈某某在向深圳市南山区建设局购买涉案房产以及向叶某某出售涉案房产时系夫妻关系，涉案房产当时属于罗某某、陈某某所有，对于罗某某对涉案房产的处分行为，通过陈某某收受房款的行为亦可认定，陈某某是知晓的，且陈某某并没有在叶某某使用涉案房产期间提出过任何异议，故陈某某通过自己的行为已经追认了罗某某的代理行为，《深圳市房地产买卖合同（现售）》的效力及于叶某某及罗某某、陈某某。虽然在该合同签订时，涉案房产属于全成本微利价安居房，不可上市流通，但根据深圳市南山区住房和建设局对原审法院的复函，涉案房产所在的前海花园已经具备了办理房地产证的条件，而罗某某、陈某某已经通过银行按揭贷款的方式支付了全部购房款，其只要办理手续便可取得绿本《房地产证》，从而可取得涉案安居房的全部产权，涉案房产便可转让流通。结合双方签订的买卖合同，其中亦约定涉案房产在办理绿本《房地产证》后，由罗某某补交地价款取得涉案房产的全部产权，双方办理产权转移登记手续，该约定并不违背安居房转让的相关政策。因此，涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》是买卖双方真实意思的表示，除合同附件中有关以房地产证原价过户的条款，因规避国家税收制度而无效外，其他内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，叶某某已经在合同签订起10日内即2004年7月8日支付了首期购房款21万元及按揭款6375.72元，另通过案外人陈某向陈某某支付了人民币2万元的购房款，还依约代罗某某如期偿还按揭贷款本金7万余元，已经履行了大部分房款支付义务。罗某某已经将涉案房产交付给叶某某使用。根据合同的约定，罗某某、陈某某负有办理房地产证及产权过户手续的义务。现涉案房产已经具备办理绿本房地产证及将绿本转为红本的条件，买卖合同的履行并不存在障碍。虽然双方在合同中没有约定办理绿本《房地产证》的时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，叶某某在给罗某某、陈某某必要的准备时间的情况下，有权随时要求履行。故叶某某根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，有权要求罗某某、陈某某履行合同义务。双方在合同中约定的有关通过中介公司办理《房地产证》的产权转移手续的内容，因涉及双方协商确定中介公司及相关内容，而罗某某、陈某某现并不准备履行办证及过户手续，故该项约定不具有可执行性，上述义务由当事人自行履行。为了确定双方责任并便于执行，原审法院对于双方继续履行合同的义务予以明确。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：一、罗某某、陈某某于原审判决生效之日起10日内申请办理深圳市南山区桃园西路前海花园X栋XX号房产的绿本《房地产证》（安居房房地产证），办证所需的款项、税费及其他费用均由罗某某、陈某某负担；二、叶某某在绿本《房地产证》办妥后7日内向罗某某、陈某某支付购房款15000元；三、罗某某、陈某某在涉案房产的安居房房地产证办出之日起5日内申请办理涉案房产的红本《房地产证》（商品房房地产证），所需补交地价由罗某某、陈某某负担，其他办证所需款项、税费等费用均由叶某某负担；四、叶某某协助罗某某、陈某某在涉案红本《房地产证》（商品房房地产证）办出之日起30日内注销房产抵押登记，办理注销房产抵押登记事宜所需的款项及费用均由叶某某承担；五、上述注销抵押登记完成之日起三日内，罗某某、陈某某协助叶某某将涉案房产的产权以实际成交价395000元转移登记至叶某某名下，办证所需的款项、税费及其他费用均由叶某某负担；六、涉案房产转移登记手续办妥当天，叶某某向罗睛瑜支付剩余购房款5万元。案件受理费7226元，由罗某某、陈某某负担（案件受理费叶某某已预交，罗某某、陈某某所负之数应于原审判决生效之日起十日内迳付叶某某）。陈某某不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）叶某某与罗某某所签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》属于无效合同。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，房地产不得转让。叶某某在知道涉案房屋为陈某某与罗某某共同共有的情况下，叶某某与罗某某私自签订房屋买卖合同，侵害了陈某某作为共有人的权益，叶某某不属于善意第三人，叶某某与罗某某之间所签订的房屋买卖合同在陈某某追认之前应该认定为无效。依据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应该经得共有人的同意，该合同因违反上述法律规定，应属无效合同。原审法院已经查明的事实和深圳市南山区住房和建设局《情况说明》、《抵押房地产情况》均已表明，罗某某和陈某某共同向深圳市南山区建设局购买南山区前海花园X栋XX房（即涉案房产），该房产权利人为罗某某和陈某某。罗某某、陈某某作为房地产所有权人将涉案房产抵押给XX行南山支行。《深圳市房地产买卖合同（现售）》在没有经过房屋共有人陈某某同意的情况下，由罗某某单方与叶某某签署，属于罗某某擅自处分家庭财产，侵犯了陈某某的合法权益。叶某某故意与罗某某恶意串通，签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，该合同应该属于无效合同。陈某某对叶某某与罗某某之间所签署的合同毫不知情，双方办理离婚时，陈某某分得该房产，其后多次与叶某某交涉要求其交还房屋，该房产为陈某某唯一住房。（二）原审法院判决陈某某承担《深圳市房地产买卖合同（现售）》中的义务无法律依据，违反合同的相对性原则。根据合同的相对性原则，叶某某与罗某某之间《深圳市房地产买卖合同（现售）》效力只及于叶某某和罗某某之间，陈某某并非合同关系当事人。叶某某不能依据该合同向陈某某提出请求或提出诉讼，陈某某也不应负担该合同中规定的义务。据此，陈某某请求本院判令：1、（2011）深南法民三初字第317号民事判决，驳回叶某某的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由叶某某承担。叶某某答辩称：（一）陈某某与叶某某之间签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》合法有效。陈某某在2004年10月26日收取了购房款2万元，而且涉案《深圳市房地产买卖合同》的附件手写条款都是陈某某写的，是陈某某的笔迹，陈某某以其不知情为由不但不符合事实，而且也与叶某某实际占有涉案房屋11年而未提出异议的客观事实相互矛盾，因此陈某某以涉案房屋买卖未经其同意而主张合同无效的理由不能成立。（二）涉案《深圳市房地产买卖合同》的效力及于陈某某，陈某某负有共同办理房屋过户手续的共同义务。涉案合同虽然只有罗某某一人的签字，但是补充条款中的内容为陈某某书写，部分购房款是陈某某收取的，而且陈某某与罗某某是夫妻关系，因此可以认为他们之间是代理行为。陈某某有协助办理过户手续的必要性，这一点从一审法院向南山区住房和建设局调取的证据以及深圳市安居房买卖合同第6条关于陈某某和罗某某付清税款后可取得全部产权的约定可以看出，房屋的过户手续必须由陈某某和罗某某共同协助办理。（三）陈某某以其仅有一套住宅为由主张房屋不宜出售的抗辩理由也不能成立。从一审法院调取的离婚协议可以看到，陈某某原有住房几套、商铺几间，只是为了本案诉讼而进行协议离婚，将所有商铺、住宅全部给了罗某某和女儿。涉案纠纷是自由交易，并不符合最高法院关于被执行人只有一套住宅而不能予以拍卖的法律规定，因此陈某某的上诉理由不能成立。罗某某未陈述意见。本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）叶某某与罗某某签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》是否因无权处分而为无效；（二）陈某某应否配合叶某某办理房屋办证及过户手续。关于叶某某与罗某某签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》是否因无权处分而为无效的问题。本案中，涉案房屋原系陈某某与罗某某共同购买，虽然陈某某没有签署涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》，但陈某某曾直接收取案外人陈某为涉案交易所支付的2万元购房款，其所出具的收据上则明确载明该款项系“前海花园X栋XX号房款”，可以证明陈某某已经知悉涉案交易并实际收取了部分房款。据此，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条的规定，本院认定陈某某已经追认了罗某某处分涉案房屋的行为，陈某某关于涉案合同因无权处分和恶意串通而为无效的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。陈某某在本院二审调查时虽提出其直接收取的2万元为房屋租金，但其此项主张与收款收据上所载内容明显矛盾，且未举证予以证明，故本院对此亦不予采纳。关于陈某某应否配合叶某某办理房屋办证及过户手续的问题。陈某某上诉称其不是涉案合同当事人，不应承担合同约定的协助办理过户义务。本案中，陈某某与罗某某原系以夫妻名义共同购买涉案房屋，在罗某某与叶某某签约出售涉案房屋后，陈某某亦通过收取部分房款的方式直接参与了涉案交易。本院认为，虽然陈某某不是涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》的当事人，但以上情形已足使叶某某相信，陈某某作为该房屋的原共同购买人亦负有协助办理房产过户的义务。因此，陈某某在收取部分房款后又以其不是合同当事人为由，拒绝配合办理有关办证和过户手续，显然有违诚实信用原则，本院对此不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7226元，由陈某某承担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 龚    萍代理审判员 唐    毅二〇一二年六月十五日书 记 员 伍圣权（兼）