广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终15号上诉人（原审被告）：何瑜，身份证住址广州市白云区。上诉人（原审被告）：曹长生，身份证住址南京市建邺区。上列二上诉人共同委托代理人：程时春，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁国强，身份证住址广州市越秀区，现住广州市白云区。委托代理人：胡圣根、谢开玫，广东海际明律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：阮广杰。委托代理人：李林香、黄晓文，该公司职员。上诉人何瑜、曹长生因与被上诉人袁国强、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5498号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何瑜、曹长生共同上诉请求：将原审判决第三项的违约金金额减少10300元。具体理由如下：一、根据涉案《广州市存量房买卖合同》附件第6条约定，甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司（以下简称亿达公司）办理涉案物业转名之一切手续并提交交易所需全部资料及各自承担之公证、交易费用，且袁国强清楚知道涉案房屋的交易方式为“涂销抵押后按揭付款”，我方虽然负责出资赎契，实际需由中介服务方即亿达公司代垫资金向银行赎契，故袁国强理应按合同约定及交易习惯积极配合向亿达公司提供所需资料以促成交易。但袁国强在签约后拒不配合亿达公司的要求，不签署相关委托文件并做好首期房款的银行监管，导致亿达公司未能及时代理出资赎契，影响后续交易的完成，导致合同目的无法实现。二、我从始至终均在积极推进合同履行，愿意出售房屋给袁国强，没有解除合同或拒绝履行合同的意思表示，袁国强直到一审开庭才提出解除合同。三、从主观上讲，我方没有故意违约，故我方请求法院对违约金的金额酌情减少10%，即10300元。被上诉人袁国强答辩称：何瑜、曹长生已经承认其违反合同约定，未出售涉案房屋给我，即他们认可了自己违约的事实，只是对违约金的数额有异议，但合同约定的违约金的金额为房地产成交价的10%，故何瑜、曹长生的上诉请求没有合同依据，请求法院维持原判。原审第三人满堂红公司述称：上诉人的上诉请求不涉及我司权利义务，我司无异议。袁国强于2016年5月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、何瑜、曹长生向袁国强支付违约金103000元；2、何瑜、曹长生返还袁国强定金80000元及期间产生的所有利息；3、何瑜、曹长生向袁国强支付违约金10815元（按照合同每日按总房款0.05%标准支付，暂计至2016年5月11日）；4、何瑜、曹长生赔偿袁国强房屋中介费10000元（袁国强已支付中介3000元）；5、何瑜、曹长生赔偿袁国强重新找房、租房的损失费用12000元，暂计至2016年5月11日；6、何瑜、曹长生赔偿袁国强房价上涨导致购房成本增加的损失费用20000元，暂计至2016年5月11日；7、解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；8、本案受理费由何瑜、曹长生承担。原审法院认定事实：何瑜、曹长生是位于广州市白云区松南北街14号305房（以下简称涉案房屋）的共有人，建筑面积61.2平方米，于2013年核发房地产权证及办理抵押登记。2016年1月2日，袁国强（乙方）与何瑜、曹长生（甲方）经满堂红公司提供居间服务而签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，该房地产存在抵押等他项权利情况，交易方式为：涂销抵押后按揭付款。该房地产按整套出售并计价，总金额人民币1030000元。其中第三条约定付款方式详见《付款协议》。第四条约定交楼时间和交接手续：1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年4月20日。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条约定产权转移登记：甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记。第八条约定交易不成的违约责任：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2．乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第九条约定延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：参照第十一条处理。第十条约定逾期付款的违约责任约定：……。第十一条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日按总房款0.05%按日计算，合同继续履行。第十六条其他约定：3、甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方须按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。第十七条约定：合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准．本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。《存量房买卖合同》附件约定：涂销抵押后付款（物业有抵押适用）：定金：人民币20000元乙方须在2016年1月2日支付给甲方。2、出资赎契：甲方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契：甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起3天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。3、首期楼款（不含定金）290000元乙方于递件成功当天付甲方（甲方出资赎契适用）。4、楼价余款按揭付款：乙方按揭付款的，乙方应于2016年1月15日前根据按揭银行的的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用……。6、甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之资料及支付各自承担之公证、交易费用。7、甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。8、出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。同日，袁国强、何瑜、曹长生签订《补充协议》，约定：……4、甲乙双方协商决定，乙方收齐已售物业楼款次日支付甲方购房定金余款60000元，双方无异议等等。5、甲乙双方协商同意，取消合同附件第7条等等。2016年1月2日，袁国强向何瑜、曹长生支付购房定金20000元。同日，袁国强与满堂红公司签订《买卖代理费支付承诺书》约定中介代理费10000元，分3次支付：3000元于给定金余款当天支付，3000元于递件成功当天支付，4000元于收楼当天支付。同月3日，袁国强向满堂红公司支付代理费3000元并由满堂红公司出具3000元发票。同月21日，袁国强、何瑜、曹长生网签《广州市存量房买卖合同》。同年2月3日，袁国强向何瑜、曹长生支付购房定金60000元。之后，何瑜、曹长生无出资赎契。目前涉案房屋未办理涂销抵押手续，未交付袁国强，袁国强后来无支付房款。袁国强提供其与何瑜、曹长生之间的电话通话录音，拟证明何瑜、曹长生违约。何瑜、曹长生提供手机的短信，拟证明袁国强违约。一审诉讼中，袁国强申请撤回其第6项诉讼请求，即要求何瑜、曹长生赔偿袁国强房价上涨导致购房成本增加的损失费用20000元，暂计至2016年5月11日。经审查，袁国强该申请符合法律规定，原审法院口头裁定予以准许。何瑜、曹长生提起反诉要求袁国强支付违约金103000元并承担本案诉讼费及律师费1.9万元。之后何瑜、曹长生于2016年10月11日向原审法院申请撤回上述反诉请求。经审查，何瑜、曹长生申请撤回反诉符合法律规定，原审法院已口头裁定准许何瑜、曹长生撤回反诉。以上事实，有房地产权证、《广州市存量房买卖合同》及附件、《补充协议》、收款证明、买卖代理费支付承诺书、发票、不动产登记查册表、录音资料、短信及双方当事人陈述等证据证明。原审法院认为：袁国强、何瑜、曹长生于2016年1月2日签订的《广州市存量房买卖合同》及附件、《补充协议》、2016年1月21日网签的《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，均合法有效，双方应恪守履行。2016年1月2日签订的《广州市存量房买卖合同》附件第2条明确约定“出资赎契：甲方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契：甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起3天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。”何瑜、曹长生经袁国强催告，至今未履行出资赎契义务，导致房屋买卖交易未能顺利进行，故何瑜、曹长生该行为已构成违约，应承担违约责任。何瑜、曹长生是登记业主，出资赎契是其合同约定义务，合同无约定袁国强负有此赎契义务，至于何瑜、曹长生采取何种方式筹集资金及如何办妥赎契手续属于何瑜、曹长生自行处理范畴，在袁国强不同意的情况下不能附加义务予袁国强，故何瑜、曹长生提出由于袁国强不配合办理赎契手续故袁国强违约在先的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。《广州市存量房买卖合同》第四条第1点明确约定房屋交付时间为2016年4月20日，何瑜、曹长生至今未交付房屋、未办妥出资赎契手续，与合同约定交易时间已严重滞后，袁国强不同意继续履行合同的意见合理。袁国强现起诉要求解除《广州市存量房买卖合同》及附件、《补充协议》的诉讼请求符合《广州市存量房买卖合同》第八条、第九条的约定和法律规定，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措，并有权要求赔偿损失。”故袁国强要求何瑜、曹长生返还已付定金80000元的诉讼请求合理合法，原审法院亦予以支持。何瑜、曹长生违约导致合同解除，袁国强要求何瑜、曹长生按房价款的10%支付违约金103000元符合《广州市存量房买卖合同》第八条第1点的约定，原审法院予以支持。《广州市存量房买卖合同》第九条约定了逾期交房的违约责任，由于袁国强现选择解除合同而非继续履行，并已主张解约违约金，故袁国强再要求何瑜、曹长生支付逾期交房违约金无法律依据，原审法院不予支持。违约金就是对袁国强损失的赔偿，既然袁国强已主张违约金，故其再要求何瑜、曹长生支付定金的利息无法律依据，原审法院不予支持。同理，袁国强主张存在重新找房、租房的损失12000元、中介费损失10000元（实际支付3000元），即使该损失属实，但该损失未高于上述解约违约金103000元，故袁国强要求何瑜、曹长生另赔偿袁国强重新找房、租房的损失12000元和中介费损失10000元的诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条的规定，于2016年11月7日作出如下判决：一、袁国强与何瑜、曹长生于2016年1月2日签订的《广州市存量房买卖合同》及附件、《补充协议》及2016年1月21日网签的《广州市存量房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、于本判决生效之日起五日内，何瑜、曹长生向袁国强返还定金80000元；三、于本判决生效之日起五日内，何瑜、曹长生向袁国强支付违约金103000元；四、驳回袁国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4837元，由袁国强负担877元，何瑜、曹长生负担3960元。经二审庭询，各方当事人对原审查明的事实均表示无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据何瑜、曹长生的上诉，二审争议焦点为何瑜、曹长生要求扣减原审判决第三项确定的违约金金额的10%的理由能否成立。对此，经审查，原审判决的违约金金额符合合同约定，何瑜、曹长生提出的要求减少10%的违约金的上诉请求并无合同依据，且其在二审中并未提交新证据用以证明其上诉主张或推翻原审相关认定和论述，故其上诉缺乏理据，本院不予采纳。对于何瑜、曹长生未提出上诉的原审其余判项，本院不作审查并予以维持。综上所述，何瑜、曹长生的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57.5元，由上诉人何瑜、曹长生负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年二月十七日书记员  梁少欣