广东省汕尾市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）汕尾中法民一初字第6号原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区金稻田路绿景山庄裙楼二楼东06号。法定代表人张少锋，董事长。委托代理人冯耀枢，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人陈宏清，广东世纪华人律师事务所律师。被告周志卫，男，1964年10月1日出生，汉族，现住广东省陆丰市，被告广东永业集团股份有限公司，住所地陆丰市区北堤一号。法定代表人郑旭民，总经理。原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司（下称海陆公司）诉被告周志卫、广东永业集团股份有限公司（下称永业公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告海陆公司的委托代理人陈宏清、被告周志卫到庭参加诉讼，被告永业公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海陆公司诉称，周志卫于1992年2月16日与永业公司的发起人原陆丰县城市建设综合开发公司签订了《陆丰贸易城铺位购买合同》，如果其购房款已全部交清及已实际占有标的物情况属实，为何在长达二十多年的时间里，一直没有办理产权变更手续？如果没有证据证明未能办理变更手续是由于周志卫未能控制的其他因素所造成的，应认定要么是周志卫一直没有实际占有标的物，其原因可能是因为不能办证或标的物暂不具有使用价值，要么就是虽然已经实际占有标的物，但由于标的物没有太大使用价值而怠于去办理过户手续（因办理过户需缴纳一定的税费）。周志卫在没有证据证明未能办证是由于永业公司或者第三方的原因造成的话，应认定其对此具有过错。由于上述房产目前仍登记在永业公司名下，周志卫对此存在过错，结合本案争议标的物整个贸易城只有一户提出异议的具体情况，不能因为一户的异议而影响对整个贸易城标的物的执行。原告请求对上述贸易城标的物的许可执行，而周志卫支付的价款及银行同期贷款利息减去同期租金，可在拍卖所得价款中予以扣除返还。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判决对陆丰市东海镇北堤路1号贸易城第二层房地产【国土证地号：陆国土征（1994）007号，土地使用权证号：陆国用（1996）字第00075856号】中宝座第二层第2009号铺位许可执行，由周志卫与永业公司承担本案诉讼费用。原告海陆公司举证如下：1.永业公司提交的查封异议书及所附材料清单、涉案贸易城第二层铺位转让情况表，证明永业公司主张与本案情况相类似的其他业主在查封前已办理证件的情况。2.本院（2014）汕尾中法执外异字第4号民事裁定书，证明原告对中止执行裁定不服，提出本案诉讼的事实。3.周志卫与永业公司的发起人原陆丰县城市建设综合开发公司签订了《陆丰贸易城铺位购买合同》，证明目的同上。4.广东省惠州市中级人民法院（2004）惠中法执字第371-1号民事裁定书，证明涉案房地产从2004年起一直处于查封状态。5.本院（2010）汕中法执二字第27-4号执行裁定书，证明目的同上。因二被告未到庭参加诉讼，本院无法组织各方质证。经审查，上述证据在本院执行异议听证程序出示、质证及认证，证据2、4、5均为人民法院依法作出的法律文书及当事人陈述自认的事实，符合证据的真实性、合法性和关联性，可作为查明本案事实的依据。被告周志卫答辩称，周志卫于1992年与永业公司的发起人原陆丰县城市建设综合开发公司签订了《陆丰贸易城铺位购买合同》，经过公证，该合同有效。签订合同后，周志卫支付了全部价款，涉案商铺也由被告周志卫管理使用。按合同约定系由永业公司负责提供办理房产所有权证件有关手续，但永业公司在铺位交付使用后，一直没有给周志卫办理房产证，周志卫多次上门催，但永业公司一直回避，不予办理。因此，涉案铺位没有办理房产证，过错在永业公司，周志卫不存在过错，该铺位不应许可执行。被告周志卫举证如下：1、广东省陆丰县公证处（92）陆证内字第558号《公证书》、周志卫与永业公司的发起人原陆丰县城市建设综合开发公司签订的《陆丰贸易城铺位购买合同》，证明涉案铺位系周志卫合法购买。2、永业公司收款收据（8张），证明周志卫已经交清价款，并实际使用；3、本院（2014）汕尾中法执外异字第4号民事裁定书，证明周志卫是涉案商铺业主，涉案商铺已中止执行。被告永业公司未答辩及提供证据。经审理查明，本院受理的（2010）汕中法执二字第27号执行案件，原执行法院广东省惠州市中级人民法院于2004年10月29日查封了陆丰市东海镇北堤路1号贸易城第二层房地产【国土证地号：陆国土征（1994）007号，土地使用权证号：陆国用（1996）字第00075856号】。2013年11月26日，本院根据海陆公司申请继续查封上述房地产。后案外人周志卫对被查封的贸易城宝座第二层第2009号铺位提出执行异议。在执行异议中，周志卫述称：1992年2月16日，其与永业公司发起人原陆丰县城市建设综合开发公司签订了《陆丰贸易城铺位购买合同》，约定周志卫以41168.25元购买位于陆丰市陆城北堤路陆丰贸易城宝座第二层第2009号铺位。合同签订后，周志卫全部付清了价款，永业公司也将铺位交予其管业使用至今。由于出卖方永业公司的原因，导致至今无法办理房产证。遂周志卫根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条的规定，请求本院中止对该房产的执行并解除查封。永业公司主张法院查封的陆丰市贸易城第二层铺位早已经转让给案外人，案外人合法利益应该受到保护，请求法院解除对小业主房地产的查封。经审查，本院于2014年9月22日作出（2014）汕尾中法执外异字第4号执行裁定书，中止对陆丰市东海镇北堤路1号贸易城第二层房地产中宝座第2009号铺位的执行。2014年10月24日，海陆公司以永业公司、周志卫等为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉系列案件，并提出上述诉讼请求。在审理中，经本院依法传票传唤，永业公司无正当理由，拒不到庭参加本案诉讼，本院依法缺席审理。另查明，涉案的陆丰市东海镇北堤路1号第二层房地产，永业公司办理了土地使用权证【国土证地号：陆国土征（1994）007号，土地使用权证号：陆国用（1996）字第00075856号】，但没有提供开发建造贸易城商业楼的规划许可及建造许可等相关资料。海陆公司认为永业公司具有涉案贸易城房产产权，但无法提供证据证实。永业公司在执行异议阶段陈述：位于陆丰市东海镇北堤路1号贸易城第二层房地产，于1992年开发后出售给147商户，均已签订合同，办理公证，并已付款实际交付使用，其中12户已经办理房地产权证。海陆公司认为涉案商铺已经有买受人办理了房地产权证，说明涉案商铺具备办证条件，周志卫未办理产权证系其自身怠于办理，存在过错。未办理产权过户手续的房地产产权仍属永业公司所有，应予许可执行。以上事实有原告提交的证据、法律文书及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。海陆公司以永业公司享有陆丰市东海镇北堤路1号第二层房地产产权为由，申请查封、强制执行陆丰市东海镇北堤路1号第二层房地产。因此，本案诉争焦点是审查周志卫主张的实体权利能否阻止涉案商铺执行的问题。海陆公司提供的证据虽显示永业公司享有陆丰市东海镇北堤路1号商贸城所占土地的土地所有权【国土证地号：陆国土征（1994）007号，土地使用权证号：陆国用（1996）字第00075856号】，但缺乏其上盖建筑物系属合法建造房产的依据。且据原告所称，该商贸城第二层房产已有个别商铺办理房屋产权证，但权利人并非永业公司。故本案涉及的陆丰市东海镇北堤路1号贸易城第二层宝座第2009号铺位缺乏房屋所有权已初始登记的基本事实和依据。本案当事人对尚未依法登记的房屋所有权归属发生争议，在涉案房产缺乏权属初始登记基本依据的情形下，本院无权径行对当事人诉争的实体权利归属进行审理认定。据此，涉案房产能否被强制执行应视今后权属登记情形而定，在此前当事人诉争不应作为执行异议案件听证审查继而发生本案诉讼。如当事人对未被确权的涉案房产被人民法院查封持有异议属执行行为规范的问题，可另行申请执行复议程序解决。综上，涉案房产缺乏基本初始登记依据，本院无法径行对当事人诉争的实体权利归属进行审理认定。因此，海陆公司提起本案诉讼于法无据，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司的起诉。本案预收一审案件受理费人民币829.21元，依照国务院《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，退还原告深圳市海陆辉煌投资发展有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  彭晓春代理审判员  施伟强代理审判员  黄彬斌二〇一五年五月二十八日书 记 员  詹维敏