广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第2183号上诉人（原审原告）刘启东，男，1968年7月19日出生，汉族。上诉人（原审原告）黄怀恩，男，汉族，1963年10月30日出生，香港居民，联系住址同刘启东。上列二上诉人共同委托代理人朱少波，广东金轮律师事务所律师。上列二上诉人共同委托代理人李文海，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄芩，女，汉族，1968年12月17日出生。委托代理人董康，广东文美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李凯明，男，1969年1月19日出生，汉族。被上诉人（原审被告）谢洁瑜，女，1971年9月30日出生，汉族。上列二被上诉人共同委托代理人轩辕宇璐，广东国智律师事务所律师。上诉人刘启东、黄怀恩因与被上诉人黄岑、李凯明、谢洁瑜承租人优先购买权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市荔湾区下九路63号首层198号商铺是黄芩于2000年12月9日以1742296元购买取得的房屋。2006年7月16日，刘启东、黄怀恩与黄芩签订了《广州市房屋租赁合同》约定，刘启东、黄怀恩向黄芩承租荔湾区下九路63号名汇广场第一层198号商铺，期限是2006年7月16日至2011年9月15日。2011年7月4日，黄芩与李凯明、谢洁瑜签订《广州市存量房买卖合同》，黄芩以1580000元的价格将涉案房屋出售李凯明、谢洁瑜。李凯明、谢洁瑜于2011年9月14日取得了涉案商铺的《房地产权证》。2011年9月10日，李凯明发给刘启东、黄怀恩一份《知会函》说明，租赁合同于2011年9月15日到期，要收回商铺重新装修，要求租户于2011年9月16日清场。刘启东、黄怀恩于2012年1月11日委托广州市诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出《房地产估价报告书》评估确定，涉案商铺市场价格是2336000元（评估基准日2012年1月10日）。刘启东、黄怀恩于2012年2月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、黄芩与李凯明、谢洁瑜关于广州市荔湾区下九路63号首层198号商铺的买卖关系无效；2、刘启东、黄怀恩对于荔湾区下九路63号首层198号商铺享有优先购买权；3、判令黄岑、李凯明、谢洁瑜负担本案的诉讼费用。在一审审理过程中，黄岑、李凯明、谢洁瑜认为，黄岑、李凯明、谢洁瑜之间发生交易的时间是2011年7月，而刘启东、黄怀恩提供的评估报告时间是2012年1月，由于发生时间不同对房产的价格也会有相应的影响，黄岑、李凯明、谢洁瑜之间的房屋买卖关系不存在恶意串通的问题；黄芩曾于2011年4月通知刘启东、黄怀恩，刘启东、黄怀恩明确表示放弃不购买，在过户的过程中需要提供租赁税金的发票，虽然，黄岑未有书面通知刘启东、黄怀恩，但黄岑事实上已通知了刘启东、黄怀恩，李凯明、谢洁瑜是善意取得讼争商铺，黄岑确实没有书面的证据证明曾通知刘启东、黄怀恩；刘启东、黄怀恩认为，对于提供租赁税金发票的问题，由于黄岑没有提供证据，刘启东、黄怀恩予以否定黄岑所述的刘启东、黄怀恩曾向黄岑出示过租赁税金发票的陈述，就算刘启东、黄怀恩向黄岑出示税金的发票，也是租赁关系中常见的一种做法，并不能证明刘启东、黄怀恩在事先已知道黄芩会将商铺转让给李凯明、谢洁瑜的情形，就算刘启东、黄怀恩提供了租赁税金发票，也不能证明刘启东、黄怀恩放弃优先购买权，刘启东、黄怀恩提供的评估报告是有资质的评估机构作出的，黄岑、李凯明、谢洁瑜认为评估时间和买卖时间有时间差，但目前房地产在处于高位运转的情况下，在半年时间内，价格不会相差太远，刘启东、黄怀恩提供的报告是合理正常的依据，可以证明黄岑、李凯明、谢洁瑜间的交易价格明显低于当时的市场价格。刘启东、黄怀恩承认，广州华汇物业管理有限公司是由刘启东、黄怀恩组成的企业法人，刘启东、黄怀恩向黄芩承租涉案商铺时，广州华汇物业管理有限公司尚未成立，在刘启东、黄怀恩承租了名汇大厦1、2、3楼的商铺后，为了统一经营，成立经营实体广州华汇物业管理有限公司，在广州华汇物业管理公司成立后，在将包括涉案商铺在内的房屋对外出租给其他次承租人使用，对名汇商业大厦所有商铺的收租、管理、以及与业主之间的交往交涉都是以广州华汇物业管理有限公司的名义来进行的。李凯明、谢洁瑜在庭审中表示，黄芩告知李凯明和谢洁瑜，原来的承租人刘启东、黄怀恩不购买涉案商铺，由于李凯明、谢洁瑜完全相信黄芩所告知的是真实的，故向黄芩购买了涉案商铺，李凯明、谢洁瑜购买商铺后，就到涉案商铺提交要求原合同期于2011年9月15日期满后交回商铺的通知，但刘启东、黄怀恩没有任何反映，如果当时刘启东、黄怀恩有反应，李凯明、谢洁瑜是可以不购买商铺的，黄芩也完全可以将商铺卖给刘启东、黄怀恩。原审法院认为，在黄芩与李凯明、谢洁瑜签订买卖合同出售涉案商铺期间，刘启东、黄怀恩是涉案商铺的承租人，依我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，刘启东、黄怀恩依法享有涉案商铺的优先购买权，在黄岑、李凯明、谢洁瑜进行涉案商铺交易期间，黄岑、李凯明、谢洁瑜不能提供证据证明刘启东、黄怀恩有放弃优先购买权的行为，故原审法院对刘启东、黄怀恩要求对荔湾区下九路63号首层198号商铺享有优先购买权的请求予以支持。根据刘启东、黄怀恩提供广州市诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出的《房地产估价报告书》评估确定，涉案商铺市场价格是2336000元，其评估基准日是2012年1月10日，而黄芩与李凯明、谢洁瑜签订买卖合同的日期是2011年7月4日，两者时间相差了超过了6个月，刘启东、黄怀恩以此为依据证明黄岑、李凯明、谢洁瑜间的交易价格明显低于当时的市场价格主张缺乏合理性，原审法院不予采纳。经审查，李凯明、谢洁瑜并无恶意损害刘启东、黄怀恩优先购买权的行为，其与被告黄芩签订的买卖合同亦无虚高定价排除优先购买人行使权利的恶意，故原审法院确认李凯明、谢洁瑜为善意购买人，其与黄芩签订的买卖合同应为有效合同，从我国《合同法》第二百三十条规定来看，承租人的优先购买权是指承租人依法律规定而享有的，于出卖人出卖其房屋于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。承租人的优先购买权性质应确定为债权，归入附强制缔约义务的请求权的范畴。在本案中，根据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为一般不影响合同效力，因此，不论本案的李凯明、谢洁瑜是否已受让房屋，其与黄芩之间成立的买卖合同的效力都不应优先购买权的行使而受到影响。刘启东、黄怀恩的优先购买权是一种强制缔约请求权，当刘启东、黄怀恩主张行使优先购买权时，其与黄芩之间形成买卖合同关系，如黄芩与李凯明、谢洁瑜之间的买卖合同已实际履行，刘启东、黄怀恩只能依据优先购买权主张相关的法律保护。因此，原审法院对刘启东、黄怀恩提出，要求确认告黄芩与李凯明、谢洁瑜关于广州市荔湾区下九路63号首层198号商铺的买卖关系无效的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，原审法院于2012年4月18日作出如下判决：一、刘启东、黄怀恩对广州市荔湾区下九路63号首层198号商铺享有优先购买权；二、驳回刘启东、黄怀恩要求确认黄芩与李凯明、谢洁瑜关于广州市荔湾区下九路63号首层198号商铺的买卖关系无效的诉讼请求。一审案件受理费25588元，由刘启东、黄怀恩和黄芩各负担12794元。上诉人刘启东、黄怀恩不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审判决撤销原审判决第二判项，并依法改判涉案商铺买卖合同无效。理由：一、被上诉人黄芩与被上诉人李凯明、谢洁瑜恶意串通，损害上诉人的合法权益2000年12月9日，被上诉人黄芩从广州华虹房地产实业有限公司处购买涉案房产，交易价格总额为人民币1742296元；时隔11年后，2011年7月4日，被上诉人黄芩又将涉案房产出售给被上诉人李凯明、谢洁瑜，而交易价格为人民币158万元，除去房价上涨的因素外，此时的交易价格甚至低于黄芩购买时的价格。又根据广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司出具穗诚评报字（2012）第5号的《房地产评估报告》显示，涉案房屋的价值为人民币2336000元。由此，我们不难判断，被上诉人黄芩在处置涉案房产时，明显与被上诉人李凯明、谢洁瑜明存在恶意串通，将涉案房产以不合理的低价转让给被上诉人李凯明、谢洁瑜，其行为严重的损害了涉案房产的承租人的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…”，被上诉人将涉案房产出售给被上诉人李凯明、谢洁瑜的行为违反了上述法律的禁止性规定，依法应当定为无效。二、被上诉人在转让涉案房产前未履行通知义务根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”以及《民通意见》一百一十八条之规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三人月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，被上诉人在将涉案房产以人民币158万元出售给被上诉人李凯明、谢洁瑜前，并未履行法定的通知义务，告知承租人对所售房产以人民币158万元行使优先购买权，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被上诉人黄芩将涉案房产出售给李凯明、谢洁瑜的行为上述法律的禁止性规定，依法应当定为无效。综上所述，上诉人认为，被上诉人黄芩与被上诉人李凯明、谢洁瑜恶意串通，擅自出售涉案商铺的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，依法应当认定为无效。请求撤销上述判项，并依法改判涉案商铺买卖合同无效。被上诉人黄芩辩称：我方认为一审查明事实、适用法律正确。1、我方未与李凯明、谢洁瑜恶串通，因为商铺只有40年使用，而交易时已使用12年。假如我方与其他被上诉人串通，应是实际交易基础上上调虚报交易价，例如按230万交易，却报150万，但事实不是，上诉人的上诉理由不能成立。2、我方在出卖商铺时，是有通知过上诉人的，是上诉人当时放弃购买，我方再出卖给李凯明、谢洁瑜，上诉人在2011年才提出，当时我方已与李凯明、谢洁瑜交易过户了。上诉人主张的恶意串通是无法律及事实依据的。被上诉人李凯明、谢洁瑜辩称：我方同意一审判决。1、我方购买涉案商铺未与黄芩串通，我方与黄芩购买的价钱是168万，是通过中介购买的，上诉人单方委托的评估报告不符合当时的市场价格，上诉人的评估与我方交易的成交价钱是相差了半年，既然上诉人对涉案商铺有优先购买的想法，也不应向我方主张，黄芩与上诉人是有租赁合同的，黄芩在出售涉案商铺时说上诉人作为承租人不购买涉案商铺，我方才与黄芩签订买卖合同的。我方与黄芩的买卖行为没有违反强制规定，上诉人所依据的118条已失效，上诉人的优先购买权没有法律依据，我方是涉案商铺善意取得的所有权人，上诉人要求确认买卖无效不应得到支持，请求二审驳回上诉人的全部诉讼请求。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审期间，上诉人明确其诉讼主张的法律依据为合同法第52条第2项、第5项、第230条的规定，及民法通则司法解释第118条。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案上诉人以承租人优先购买权否决被上诉人之间的买卖合同效力，缺乏法律依据。上诉人二审期间提出适用合同法关于恶意串通缔结合同无效的规定，但其力图证明交易价格过低，并未否定交易的真实性。被上诉人李凯明、谢洁瑜购买房屋手续完善，并且取得房屋产权登记，其所有权受到法律保护。上诉人要求确认买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费25488元，由上诉人刘启东、黄怀恩负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  刘 卉二〇一二年八月二十七日书 记 员  阮志雄