广东省广州市番禺区人民法院执 行 裁 定 书(2016)粤0113执异92号异议人（案外人）吴克君，男，1972年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人周霞，广东正平天成律师事务所律师。申请执行人邬杰成，1974年5月18日出生汉族，住广州市番禺区，委托代理人黄宇芬，广东安秉泰律师事务所律师。被执行人麦裕明，男，1973年8月4日出生，汉族，住广州市番禺区，被执行人连结焕，女，1978年5月27日出生，汉族，住广州市南沙区，本院在审理原告邬杰成与被告麦裕明、连结焕民间借贷纠纷一案[（2016）粤0113民初7285号，下称7285号案]过程中，异议人吴克君于2016年10月28日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人吴克君称，连结焕为位于广州市番禺区石碁镇清河东路石岗东村段美心翡翠明庭5座4梯1701房屋（下称涉案房屋）登记的权属人。2016年6月29日，吴克君向麦裕明、连结焕支付了5万元定金，用于购买涉案房屋。2016年7月20日，吴克君与连结焕签订一份《广州市存量房买卖合同》，合同约定吴克君向连结焕购买涉案房屋，交易价款为人民币162万元。因涉案房屋当时处于抵押状态（抵押权人为广州南粤银行）。2016年8月22日，吴克君向连结焕、麦裕明支付购房款人民币125万元用于涂销抵押。2016年9月1日，因变更付款方式（由银行按揭改为一次性付款），吴克君与连结焕就涉案房屋重新网签了新的《广州市存量房买卖合同》，其他条款不变。2016年9月10日，吴克君向连结焕、麦裕明支付了35万元（32万元为购房款，3万元为家私家电器款），连结焕、麦裕明向吴克君交付了涉案房屋，并签署《房屋交接确认书》。同日，双方委托房产中介预约交税，预约2016年9月28日上午8:30-9:00在罗家地税局办理交税。2016年9月27日，吴克君收到房产中介提供的《房地产查封明细》后方得知本案房屋被查封。吴克君知道涉案房屋被查封后，立即联系连结焕、麦裕明要求说明情况，得知因连结焕、麦裕明涉及民间借贷纠纷致使涉案房屋被法院于2016年9月12日查封。之后，吴克君立即联系民间借贷纠纷案经办法官，告知涉案房屋的上述交易情況。综上所述，吴克君在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有涉案房屋，支付了购房款，且非因吴克君原因未办理过户。因此，请求法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，裁定解除对涉案房屋的查封。申请执行人邬杰成称，不同意吴克君的异议请求，理由如下：1、7285号案查封涉案房屋的裁定是2016年9月8日作出的，该时间在吴克君与连结焕进行涉案房屋的买卖交易之前，后面法院到房管部门对涉案房屋办理实际查封只是手续的问题。2、麦裕明拖欠巨额债务，明显是在转移财产躲避债务，所签合同也非真实合同。3、涉案房屋的市场价格超过250万元，但吴克君与麦裕明以明显低于市场价格交易了房屋，可见不是善意的买卖关系，不符合最高院关于财产冻结方面的相关规定。4、在吴克君与麦裕明的合同中存在着相当多明显的不正常的约定，显然是一种串通的行为。5、如上所述，查封裁定是2016年9月8日作出的，实际查封涉案房屋的时间为2016年9月10日，与吴克君提交房屋交接书的付款是在同一天，很显然是吴克君与麦裕明在知道涉案房屋被查封之后的一种补救行为，并不构成查封前的实际占有。综上，吴克君提交的证据真实性、合法性都存在问题，请求法院驳回吴克君的请求事项。被执行人麦裕明述称，我与吴克君于2016年6月9日达成协议交易涉案房屋，直到交易价款支付完毕时房屋仍未被查封。而当时我与邬杰成的借款纠纷案件既未开庭，也没有作出处理结果。经本院审查查明，麦裕明与连结焕是夫妻关系。涉案房屋为位于广州市番禺区石碁镇清河东路石岗东村段美心翡翠明庭5座4梯1701房屋，该房屋建筑面积162.74平方米，产权证号02××48，登记权属人为连结焕。2016年6月29日，吴克君向连结焕支付了购买涉案房屋的定金10000元。2016年6月30日，吴克君通过银行转帐方式向连结焕支付了购买涉案房屋的定金10000元。2016年7月20日，吴克君与连结焕以及中介方满堂红（中国）置业有限公司（下称满堂红公司）签订一份《存量房买卖合同》，合同约定连结焕将涉案房屋出售给吴克君，交易价162万元；吴克君在签订本合同时支付连结焕5万元作为购房定金，首期款吴克君应于原贷款银行通知还贷之日起7天内向连结焕支付房款72万元；剩余房款90万元由连结焕在2016年8月30日前委托按揭服务机构申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；等等。同日17时35分，满堂红公司将该合同办理了网签登记。网签合同编号为：穗存量房合字16070227676号。2016年8月22日，吴克君通过其在中信银行广州市桥支行的帐户向麦裕明在广东南粤银行股份有限公司广州分行（下称南粤银行广州分行）账号为62×××76的帐户转帐125万元。本异议案中，吴克君与麦裕明均称涉案房屋原抵押给南粤银行广州分行；2016年8月22日，吴克君与麦裕明、连结焕到该行位于珠江新城的办事处办理提前还贷手续；当日，吴克君将办理提前还贷所需的125万元（即前述款项）按照《存量房买卖合同》的约定支付给麦裕明用于涉案房屋的提前还贷；之后，南粤银行广州分行办理了涉案房屋的涂销抵押登记手续。2016年8月23日，本院立案受理原告邬杰成与被告麦裕明、连结焕民间借贷纠纷一案（即7285号案）。该案中，邬杰成起诉要求麦裕明、连结焕归还借款。2016年9月1日，吴克君与连结焕以及中介方满堂红公司又签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定连结焕将涉案房屋出售给吴克君，交易价162万元；付款方式：吴克君在签订本合同时支付连结焕5万元作为购房定金；第一期房款吴克君应于2016年8月22日前向连结焕支付72万元，第二期房款吴克君应于2016年9月20日前向连结焕支付90万元；等等。同日15时19分，满堂红公司将该合同办理了网签登记。网签合同编号为：穗存量房合字16090016346号。本异议案中，吴克君与麦裕明称由于吴克君已支付了125万元给麦裕明、连结焕办理涉案房屋的提前还贷，对于余下的35万元房款双方协商同意将原来的按揭付款变更为吴克君直接付款给连结焕，所以双方在2016年9月1日又另行签订了一份《存量房买卖合同》，并重新办理了网签。2016年9月8日，邬杰成在7285号案中向本院提出财产保全申请，请求查封麦裕明、连结焕价值470万元的财产。同日，本院作出（2016）粤0113民初7285号民事裁定书（下称7285号裁定），裁定查封麦裕明、连结焕价值470万元的财产。2016年9月10日，吴克君通过银行转账方式向连结焕分七次（每次5万元）共支付了35万元。至此，吴克君共向麦裕明、连结焕支付了165万元。2016年9月12日（星期一），本院向房管部门送达了7285号裁定及相关的协助执行通知书，房管部门以该法律文书查封了涉案房屋。2016年10月28日，吴克君向本院提出执行异议，称其已于7285号案查封之前向连结焕购买了涉案房屋，支付了全部购房款及接收了房屋，要求本院解除对涉案房屋查封。本异议案中，吴克君称其付给麦裕明、连结焕的165万元中有3万元是支付涉案房屋的家私电器款，其已于2016年9月10日接收了涉案房屋。对此，吴克君提供了如下证据证实：《房屋交接确认书》一份，该确认书文本显示由麦裕明、连结焕（甲方）与吴克君（乙方）于2016年9月10日签署，内容包括麦裕明、连结焕确认涉案房屋已出售给吴克君，麦裕明、连结焕在2016年9月10日已收齐吴克君的购房款；麦裕明、连结焕已于2016年9月10日将涉案房屋交付给吴克君；等等。邬杰成对上述证据不予确认。本院认为，吴克君于2016年7月20日、2016年9月1日与连结焕签订合同受让涉案房屋，于2016年9月10日付清全部购房款及接收了该房屋，有相关的《存量房买卖合同》、银行转账付款记录、《房屋交接确认书》等到一系列的证据相互印证，事实清楚、证据充分，本院予以确认。本院7285号案对涉案房屋的查封日期为2016年9月12日。由此可见，连结焕与吴克君就涉案房屋进行的房屋买卖交易先于7285号案的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，吴克君以其在本院实际查封前已受让了涉案房屋为由，要求中止对该房屋的执行，符合上述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对连结焕名下位于广州市番禺区石碁镇清河东路石岗东村段美心翡翠明庭5座4梯1701房屋（产权证号02××48）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈永桂审判员  陈逸旋审判员  姜振强二〇一七年二月十五日书记员  罗筱笛