浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉商终字第357号上诉人（原审被告）：杨溢。被上诉人（原审原告）：嘉兴港区大洋房地产开发有限公司。法定代表人：顾捷。委托代理人：章建伟、ＸＸ宇。上诉人杨溢为与被上诉人嘉兴港区大洋房地产开发有限公司（以下简称大洋公司）合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2010）嘉秀商初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2011年12月31日公开开庭进行了审理。上诉人杨溢及被上诉人大洋公司的委托代理人ＸＸ宇到庭参加诉讼。在诉讼过程中，杨溢以案情复杂，其已向最高人民法院进行申诉，近期内将有答复为由，申请本案延期审理。本院审查后，经本院院长批准，延长审限两个月。2012年2月27日，杨溢又以其已向原审法院起诉，申请确认解除商品房买卖合同通知的效力为由，申请中止本案诉讼，未被准许，本案现已审理终结。2010年10月，大洋公司向原审法院起诉称：2007年8月13日，其与杨溢签订《商品房买卖合同》一份，杨溢向大洋公司购买财富广场A幢302室商品房一套，房款总价113万元。同年11月21日，杨溢与中信银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称中信银行嘉兴分行）签订《个人购房借款协议》一份，贷款78万元用于支付购房款，大洋公司提供了连带责任保证。2008年9月19日，杨溢向大洋公司发出退房函，提出退房，并停止向中信银行嘉兴分行归还贷款。中信银行嘉兴分行遂于同年12月15日提起诉讼，要求杨溢归还贷款，大洋公司承担连带清偿责任。该案经法院审理，支持了中信银行嘉兴分行的诉讼请求，最终通过执行程序由大洋公司承担了还款责任。大洋公司于2009年11月2日对杨溢提起了担保追偿之诉，该案经两审终审，判决杨溢偿还大洋公司已承担的保证款858193.36元，并支付利息及案件受理费10811元，现该案正由原审法院执行。2010年9月11日，杨溢向大洋公司发送《抵销869004.36元债务的通知函》一份，声称由于购房合同已经解除，且房屋产权仍属大洋公司所有，大洋公司应当返还其购房款，主张抵销大洋公司对其所享有的869004.36元债权。大洋公司认为：其已履行了《商品房买卖合同》中所约定的交房义务，合同已经履行完毕。至于房屋产权未能过户，完全是杨溢的责任。杨溢对大洋公司并不享有其所称的债权，其提出的债务抵销的主张没有法律依据。故提起诉讼，请求确认杨溢于2010年9月11日向大洋公司发送的《抵销869004.36元债务的通知函》不发生抵销的法律效力，诉讼费由杨溢承担。一审中杨溢答辩称，购房合同已在2008年9月20日大洋公司收到《退房函》时解除，而房屋所有权仍登记于大洋公司名下，杨溢以全部房价款之债权充当869004.36元债务的清偿，所行使的抵销权有效。本案存在合同解除通知和债务抵销通知两个通知，有二个层面的确认之诉。购房合同解除的异议之诉是所有请求和主张的基础，大洋公司未提起合同解除确认之诉，杨溢则行使不告不理、诉讼时效、除斥期间等抗辩权，法院应驳回大洋公司的起诉。假设购房合同尚未解除，则因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《关于商品房买卖合同纠纷的解释》）规定购房合同与借款合同的高度关联性，借款合同已经解除，杨溢仍有权在后解除购房合同，此为上述司法解释赋予的特别法定解除权。原审法院查明：2007年11月16日，大洋公司与杨溢签订《商品房买卖合同》一份，约定杨溢以总金额113万元向大洋公司购买嘉兴市财富广场A幢A单元302室商品房。杨溢按约支付了大洋公司购房首付款35万元。11月22日，大洋公司、杨溢及中信银行嘉兴分行签订《个人购房借款合同》及补充协议各一份，约定杨溢因向大洋公司购房而向中信银行嘉兴分行借款78万元，借款期限自2007年11月22日起至2027年11月22日止，还款方式为按月等额本息。杨溢同意以所购房屋抵押给银行，在办妥抵押登记前，大洋公司提供阶段性连带责任保证等等。同日，中信银行嘉兴分行将78万元划入大洋公司帐户。11月27日，财富广场物业公司与杨溢办理了交房验收手续。12月2日，杨溢入住涉案房屋，并实际居住至今，但尚未办理过户登记手续。2008年8月20日，杨溢函告大洋公司尽快履行交付空气质量检测报告、进行墙面修补及解释促销广告中信息完整含义的义务，否则不排除将来主张解除合同。8月31日，杨溢亦致函中信银行嘉兴分行，表明其不排除将来与大洋房产解除购房合同。9月19日，杨溢致函大洋公司提出退房，理由为大洋公司拒不提供空气质量检测结果文件，不进行墙面修补，精装修房的促销广告存在欺诈。同日，杨溢亦致函中信银行嘉兴分行，称其已函告大洋公司解除购房合同，现通知银行解除借款合同，停止每月归还贷款。9月28日，大洋公司复函杨溢，认为其已履行购房合同的全部义务，且杨溢已入住近一年，不同意退房，并通知杨溢及时完善交房手续，办理产权登记。10月2日，杨溢分别向大洋公司和中信银行嘉兴分行发出《对0928复函的回复》，称因大洋公司经催告后仍未履行空气质量检测、墙面修补等义务，并存在欺诈和显失公平的成份，故依法有权解除合同，要求大洋公司在同年12月31日前办妥退房有关事项，并及时将剩余房贷归还中信银行嘉兴分行。2008年12月24日，中信银行嘉兴分行向嘉兴市南湖区人民法院提起诉讼，要求解除《个人购房借款合同》，杨溢归还借款本金及利息，承担实现债权的费用，并由大洋公司承担连带保证责任。嘉兴市南湖区人民法院于2009年2月24日作出判决：解除三方签订的《个人购房借款合同》，杨溢归还中信银行嘉兴分行借款本金766025.86元及利息，赔偿中信银行嘉兴分行为实现债权而支付的律师代理费16000元，大洋公司对杨溢的上述债务承担连带保证责任，案件受理费、财产保全费合计10547元，由杨溢与大洋公司连带负担。杨溢不服一审判决，上诉于本院。本院于同年7月2日判决驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，嘉兴市南湖区人民法院先后从大洋公司帐户扣划借款本金、利息等合计858193.36元。其间，杨溢于4月9日再次函告大洋公司解除购房合同，解除合同的又一理由为大洋公司未将办理权属登记所需资料移交杨溢。2009年12月30日，大洋公司向原审法院提起担保追偿权纠纷诉讼，要求杨溢偿还被执行款项858193.36元。2010年3月26日，原审法院作出判决：杨溢偿还大洋房产公司已承担的保证款858193.36元，支付相应利息，并承担案件受理费6191元、财产保全费4620元。杨溢不服一审判决，提起上诉，本院审理后认为，嘉兴市南湖区人民法院判决解除商品房担保贷款合同，系基于杨溢逾期还款的违约行为，而非购房合同的解除，该情形不能适用《关于商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款之规定，杨溢的上诉缺乏事实和法律依据，于8月18日判决驳回上诉，维持原判。2010年9月11日，杨溢向大洋公司发出《抵销869004.36元债务的通知函》，称双方分别因购房合同解除法律关系和担保法律关系互负到期债务，杨溢现向大洋公司主张抵销，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十九条的规定，通知自到达大洋公司时生效，杨溢不欠大洋公司债务，法律文书规定的义务已经履行。9月16日，大洋公司申请强制执行，原审法院于同日立案执行，并于9月20日向杨溢发出了执行通知书。为确认《抵销869004.36元债务的通知函》的法律效力，大洋公司遂提起本案诉讼。原审法院受理本案后，杨溢于2011年3月8日又一次函告大洋公司解除购房合同、抵销债务。原审法院认为：本案系债务抵销效力确认之诉，债务抵销的前提条件是双方互负债务必须明确、到期。大洋公司、杨溢之间的《商品房买卖合同》和杨溢与中信银行嘉兴分行之间的《个人购房借款合同》均系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，由于杨溢停止按月归还借款的违约行为，直接导致了中信银行嘉兴分行以诉讼方式解除了与杨溢之间的购房借款合同，借款提前到期，大洋公司因负有连带保证责任而在案件执行中被执行法院扣划了执行款869004.36元，该执行款项经生效民事判决所确定，系杨溢对大洋公司所负债务，明确、到期。而杨溢在抵销函所称的大洋公司对其所负债务为购房合同解除后应返还杨溢的购房款，前提为购房合同的确定解除。然大洋公司则认为其已交付房屋，购房合同已履行完毕，不存在解除之说。可见大洋公司、杨溢对购房合同的解除与否各持己见，尚存争议。由于购房合同的解除与否已非本案审理范围，故大洋公司是否对杨溢负有返还杨溢购房款项的债务无从确定，债务抵销更为枉谈。《关于商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款仅仅规定了商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除这一情形下购房贷款和购房款返还的处理方式，其主旨在于充分发挥诉讼资源解决纠纷，以避免讼累，并非强调两份合同被确认无效或被撤销、解除之间具有因果关系或高度的关联性，也即商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，未必导致商品房担保贷款合同的解除，反之亦然。综上所述，在购房合同解除与否尚未明确的情形下，杨溢的债务抵销函不发生法律效力。据此，依照《合同法》第九十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：杨溢于2010年9月11日向大洋公司发送的《抵销869004.36元债务的通知函》不发生债务抵销的法律效力。本案受理费80元，由杨溢负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。杨溢不服一审判决，提起上诉称：一、杨溢与大洋公司没有办理过法律意义上的实物交付，也没有办理过产权移交。二、购房合同涵盖并吞并了借款合同，《关于商品房买卖合同纠纷的解释》第五条规定，借款合同不能签订，购房目的不能实现时，各方可以解除购房合同。本案中，借款合同已解除，购房合同也应该解除。如果把借款合同与购房合同割裂开来，看不到两份合同互生的法定解除权，《关于商品房买卖合同纠纷的解释》第五条就会失去意义。三、自2008年9月，杨溢三次向大洋公司发出过退房函或解除合同通知，大洋公司早已经以其行为表示对合同解除不持异议。即使有异议，对解除通知提起确认之诉是大洋公司所有请求和主张的基础。所以，本案的重点是购房合同是否已经解除，只有这样才能审查抵销通知的效力。原审法院就此拒绝作出裁判错误。请求二审法院撤销原判、发回重审或改判，如果改判，请求驳回大洋公司的起诉或诉讼请求。二审中大洋公司的答辩意见为：大洋公司已履行了商品房买卖合同中的交房义务，合同已经履行完毕，没有能够过户完全是杨溢的责任。所以杨溢以合同解除请求抵销没有法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审中双方当事人均未提交新证据。经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。另根据庭后杨溢补充提交的浙江省高级人民法院（2009）浙民申字第958号、（2010）浙民申字第1018号裁定书及（2010）浙民监字第61号通知书，本院补充查明：杨溢曾就本院（2009）浙嘉商终字第155号民事判决（杨溢与中信银行嘉兴分行、大洋公司借款合同纠纷）、（2010）浙嘉商终字第219号民事判决（杨溢与大洋公司担保追偿权纠纷）向浙江省高级人民法院申请再审，均被浙江省高级人民法院裁定驳回。2010年11月25日，本案一审诉讼中，杨溢再次向浙江省高级人民法院申诉，主张其与大洋公司签订的商品房买卖合同已在先解除，剩余房贷应由大洋房产归还。2011年3月，浙江省高级人民法院复查后认为：1、当事人根据《合同法》第九十六条规定要求解除合同的前提是《合同法》第九十三条规定的约定解除合同的条件成就或第九十四条规定的法定解除的情形。虽然杨溢以大洋公司未提交房屋空气质量合格的证明文件、未按时交付房屋产权资料行使法定解除权，然本案大洋公司房产已实际交付，杨溢至今居住在案涉房屋内，即使存在未交付相关文件资料的情形，也应追究大洋公司的违约责任，不能以未履行主要债务行使法定解除权。2、虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限内届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”因杨溢未依法行使合同法第九十六条规定的解除权，故该条款并不符合本案的具体情形，大洋公司虽未在条款规定的三个月期限内提出异议，但杨溢向他们发出的解除通知未能产生双方法律关系解除的后果。3、虽然《关于商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，但基于前述理由，杨溢与大洋公司的商品房买卖关系并未解除，本案不符合该条款规定的情形，杨溢提出由大洋公司承担借款本息的主张缺乏依据，难以成立。本院认为：本案的争议焦点有二：一、购房合同解除是否属于本案的审理范围；二、购房合同是否已经解除。关于焦点一，本案是债务抵销异议之诉，大洋公司请求确认债务抵销不发生法律效力的理由是：其与杨溢签订的商品房买卖合同已履行完毕，合同没有解除。杨溢对大洋公司不享有债权。而杨溢则以商品房买卖合同已经解除，大洋公司应返还其房款，该款可与大洋公司的担保追偿款抵销为由进行抗辩。可见，商品房买卖合同是否已经解除，是本案的争议焦点，也是大洋公司主张的债务抵销异议能否成立的关键，法院应该查明上述事实。原审法院在审理过程中，主持双方当事人围绕这一问题进行了充分的举证、质证并发表了相关意见。最后认为商品房买卖合同是否解除不属于本案的审理范围不妥，应予纠正。上诉人杨溢关于原审法院不应拒绝裁判的上诉意见有理，予以支持。关于焦点二，商品房买卖合同是否解除。杨溢认为，其享有多项约定或法定的合同解除权：（1）合同约定出卖人应在2007年12月30日前将商品房验收合格的文件交付给买受人，大洋公司没有交付。依据合同规定，其可以解除合同。（2）其已向大洋公司发出过三份退房通知或合同解除通知书，大洋公司均未提起合同解除确认之诉，原商品房买卖合同已依法解除。（3）即使商品房买卖合同未被解除，根据《关于商品房买卖合同纠纷的解释》的规定，该合同与借款合同具有高度的关联性，在借款合同已经解除的情况下，杨溢有权解除商品房买卖合同。对此，本院认为：即使因为大洋公司的责任，杨溢不能在规定期限内取得房地产权属证书，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，杨溢仍不能不退房，只能追究大洋公司的违约责任。同理，双方在住宅装修合同第三条、第四条、第五条中也只是约定，如果室内空气质量经整改达不到标准的，杨溢可以提出退还装修价款的要求，大洋公司承担延期交付的违约责任，并没有约定合同一方可解除合同。因此，杨溢提出，其享有约定的合同解除权无合同依据。至于上述情形是符合法定解除的条件，杨溢曾据此三项上诉理由向浙江省高级人民法院进行过申诉，主张其与大洋公司签订的商品房买卖合同已经解除，浙江省高级人民法院经复查后进行了答复。上级法院关于涉案商品房买卖合同是否解除的说理已经非常充分，本院不再赘述。据上理由，杨溢主张涉案商品房买卖合同已经解除，其对大洋公司享有债权不能成立，故其向大洋公司发出的抵销869004.36元债务的通知函对大洋公司无约束力。原审法院虽判决理由有不当之处，但判决结果正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杨溢负担。本判决为终审判决。审判长 刘 春审判员 苏江平审判员 全淑芳二〇一二年三月七日书记员 金孝佩