广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2350号上诉人（原审被告）广州名盛房地产实业有限公司。法定代表人赖钦祥，总经理。委托代理人梁庆年，广东浩雪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邝健斌，男，1975年6月5日出生，汉族。被上诉人（原审原告）彭鸿珊，女，1978年4月7日出生，汉族。两被上诉人共同委托代理人梁艳妃，女，1986年9月6日出生，汉族。上诉人广州名盛房地产实业有限公司（以下简称名盛公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，邝健斌、彭鸿珊、名盛公司及代理商广州合盈房地产代理有限公司于2008年2月20日签订《玫瑰园商品房认购书》，约定邝健斌、彭鸿珊向名盛公司认购位于广州市海珠区南村涌西侧永盛围地段“玫瑰园”（自编）F幢1座1302单元（以下简称“该物业”）；成交价为1298350元；定金50000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款208350元（已扣除定金）须于2008年2月29日前付清，同时签署《商品房买卖合同》；第二期楼款590000元须于2008年3月10日前付清；楼款450000元于2008年2月29日前办妥银行按揭（申请银行按揭的年限金额最终以银行批复为准）；税费及收楼费用29549元须于名盛公司发出收楼通知书之日起7天内支付；邝健斌、彭鸿珊须于2008年2月29日前，携带此认购书，收款收据及身份发证或护照正本到名盛公司售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件并缴付第一期楼款和咨询及服务费5000元／套；在未签署《商品房买卖合同》前，若因名盛公司原因致使该物业不能出售时，邝健斌、彭鸿珊可以另行选择其他物业，或由名盛公司退还定金（不附加任何利息及赔偿）给邝健斌、彭鸿珊；买卖双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为具有法律效力之合约，在买卖双方签订《商品房买卖合同》并生效后，此认购书的法律效力自动终止，并由名盛公司收回原件；等。之后，名盛公司分别于2008年2月27日、2008年3月12日和2008年3月25日向邝健斌、彭鸿珊出具金额为258350元、590000元和450000元的购房款发票。2008年11月5日，名盛公司向邝健斌、彭鸿珊出具《承诺书》，内容为：我司客户邝健斌、彭鸿珊购买我司开发的位于广州市海珠区南村涌西侧永盛围地段“玫瑰园F1栋1302单元”，我司现向该客户承诺：客户所购单元于2008年12月15日前办理正式购房合同签署手续并在房地产管理局阳光家缘网上登记该客户资料；如未能于该日期前办理正式购房合同签署手续则视为本司违约，逾期之日起每日按成交总价的万分之二计算违约金；我公司必尊重双方签订的合同约定，并严格按照合同条款履行合同；特此承诺。2009年7月27日，邝健斌、彭鸿珊（乙方）与名盛公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：200907310600），约定由乙方以1298350元向甲方购买位于广州市海珠区江南大道中南村涌西侧江南西玫瑰园F栋（F1栋）13层1302号房；（第十一条）预售合同备案确认和预购商品房预告登记：双方同意以乙方委托甲方办理，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方；若甲方未在规定或者上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记；（第十三条）甲方应当在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；等。该合同第21页注明“本合同网上签订日期为2009年7月16日”。据广州市国土资源和房屋管理局出具的粤房地预登穗字第0120017155号《广东省房地产预告登记证明》记载：预告登记权利人为邝健斌、彭鸿珊；预告登记义务人为名盛公司；房屋坐落玫瑰园（自编F栋）江南西玫瑰园F栋（F1栋）13层1302房；预告登记业务种类为预购商品房预告登记；预告登记依据合同号为商品房买卖合同号：200907310600；登记时间为2009年8月19日；附记：已办合同备案登记；购房人的占有份额为邝健斌、彭鸿珊共有；登记字号为09预登01927023。2010年2月22日，邝健斌、彭鸿珊接收涉案房屋。诉讼中，名盛公司为证明邝健斌、彭鸿珊、名盛公司对正式购房合同的签署时间进行了新的约定，还提交了以下证据：名盛公司（甲方）与邝健斌（乙方）于2009年1月5日签订的《补充协议书》，主要内容：经过甲乙双方友好协商，同意就玫瑰园F栋1座1302单元买卖合同签订补充协议；甲方同意乙方在继续履行玫瑰园F栋1座1302单元草签买卖合同的基础上，免费赠送与玫瑰园F栋1座1302单元捆绑一个负二层283号车位20年使用权给乙方；甲方承诺玫瑰园F栋1座1302单元于2009年5月30日前办理正式购房合同签署手续；在乙方办理上述单元收楼手续次月甲方将车位移交乙方使用；自乙方收楼之日起计5年内免收上述单元物业管理费；签订本协议后，双方不得以任何途径、方式将该协议内容透露或告知无关的第三方；否则视为违反本协议，并承担违约责任；等。邝健斌、彭鸿珊认为名盛公司提交的该证据已超过举证期限；其确认该证据的真实性，但对关联性有如下意见：虽然名盛公司在《补充协议书》作出了新的办理正式购房合同签署手续时间的承诺，但并不代表该补充协议已经取代之前《承诺书》的效力，该补充协议也没有明确名盛公司违反之前《承诺书》约定的时间办妥正式购房合同签署手续是不需要承担违约责任的；补充协议中关于“2009年5月30日办理正式购房合同签署手续”的时间只是在名盛公司已违反了《承诺书》约定的时间经邝健斌、彭鸿珊多次催促后，名盛公司再次明确办理的时间，在名盛公司已经违约的前提下，仍然要按照《承诺书》的约定承担责任，故对该证据的关联性有异议。邝健斌、彭鸿珊于2010年12月21日向原审法院提起诉讼称：2008年2月20日，其与名盛公司就买卖位于广州市海珠区南村涌西侧永盛围地段“玫瑰园”自编F栋第F幢1座1302单元之物业（下称“该物业”）达成了初步意向，并签署了《玫瑰园商品房认购书》，约定该物业的成交总价为1298350元。名盛公司在签订认购书时向其承诺将尽快与其签署房管局制定的正式商品房买卖合同。认购书签订后，其按时向名盛公司支付了全部房款，但名盛公司经多次催促仍未与其签署正式的商品房买卖合同。2008年11月5日，其再次到名盛公司处要求名盛公司与其签署房管局制定的正式商品房买卖合同，但名盛公司却以各种理由推搪，并于当天向其出具了一份书面《承诺书》，向其保证在2008年12月15日前一定可以办理正式购房合同的签署手续以及在房地产管理局阳光家缘网上登记其资料，否则，名盛公司自逾期之日起每日按成交总价的万分之二向其支付违约金。但名盛公司直至2009年7月27日才与其签署正式的商品房买卖合同，商品房买卖合同的预告在2009年8月19日才办理。名盛公司的行为已严重违反了合同的约定，对其造成了重大损失。故起诉要求：1、名盛公司向其支付迟延办理《商品房预售合同》的签订及预购登记手续的违约金64138元（从2008年12月16日起至2009年8月19日止，每日按1298350元的万分之二计算）；2、名盛公司承担本案诉讼费用。名盛公司辩称，其公司不同意邝健斌、彭鸿珊的诉讼请求，理由如下：1、邝健斌、彭鸿珊起诉所依据的《承诺书》实际上是对涉案房屋认购书的补充约定，但在双方正式签订《商品房买卖合同》之后，双方的合同权利义务关系应当以《商品房买卖合同》约定为准，认购书及其补充协议均已失去法律效力。2、邝健斌、彭鸿珊所主张其公司相关合同义务的履行约定在《商品房买卖合同》第11条中作了明确的约定，即便双方之前曾经有过不同的约定，也应当以双方最后签订的《商品房买卖合同》约定的合同权利义务为准。原审法院认为，邝健斌、彭鸿珊、名盛公司签订的《玫瑰园商品房认购书》合法有效。按照该认购书约定，名盛公司应在2008年2月29日前与邝健斌、彭鸿珊签署涉案房屋的《商品房买卖合同》。邝健斌、彭鸿珊已在2008年3月25日前向名盛公司付清全部购房款，但名盛公司未能按时与邝健斌、彭鸿珊签署正式的《商品房买卖合同》。之后，名盛公司于2008年11月5日向邝健斌、彭鸿珊出具《承诺书》，承诺于2008年12月15日前办理正式购房合同签署手续并在房地产管理局阳光家缘网上登记邝健斌、彭鸿珊的资料；如未能于该日期前办理正式购房合同签署手续则视为名盛公司违约，逾期之日起每日按成交总价的万分之二计算违约金。该《承诺书》是名盛公司的真实意思表示，对名盛公司有约束力。之后，名盛公司仍未按承诺的时间与邝健斌、彭鸿珊办理正式购房合同签署手续，名盛公司本应按《承诺书》的约定承担违约责任。但由于邝健斌、彭鸿珊、名盛公司又在2009年1月5日签订《补充协议书》，约定名盛公司同意邝健斌、彭鸿珊在继续履行涉案房屋草签买卖合同的基础上，免费赠送与涉案房屋捆绑一个负二层283号车位20年使用权给邝健斌、彭鸿珊；名盛公司承诺涉案房屋于2009年5月30日前办理正式购房合同签署手续。邝健斌、彭鸿珊认为该补充协议只是名盛公司再次明确办理正式购房合同签署手续的时间，并不代表取代之前《承诺书》的效力，也没有约定名盛公司在违反《承诺书》约定时不需要承担违约责任，故在名盛公司已经违约的前提下，仍然要按照《承诺书》的约定承担责任。名盛公司则认为该补充协议表明双方已对正式购房合同的签署时间进行了新的约定。对于上述协议内容的理解，原审法院认为，根据公平合理原则，名盛公司违反《承诺书》确定的义务之日（即2008年12月16日）至邝健斌、彭鸿珊、名盛公司在《补充协议书》中重新约定的名盛公司履行办理正式购房合同签署手续的义务之日（即2009年5月30日）期间的违约责任的承担方式，双方已合意用名盛公司免费赠送一个车位20年使用权给邝健斌、彭鸿珊的方式来取代原《承诺书》中约定的上述期间的违约责任承担方式，折合一个车位20年使用权的价值，也已超出按《承诺书》约定的标准计算的邝健斌、彭鸿珊在2009年5月30日前因名盛公司未与其办理正式购房合同签署手续所造成的损失。因此，邝健斌、彭鸿珊要求名盛公司再按《承诺书》约定的标准承担2008年12月16日至2009年5月30日期间的违约责任，理由不足，故原审法院对邝健斌、彭鸿珊该部分诉请不予支持。由于名盛公司直至2009年7月27日才与邝健斌、彭鸿珊签署正式的《商品房买卖合同》，并在2009年8月19日才办妥上述合同的预告登记手续，名盛公司上述行为已违反了《补充协议书》的约定，应承担违约责任。鉴于双方当事人没有在《补充协议书》中对名盛公司不能在2009年5月30日前办理正式购房合同签署手续的违约责任承担方式进行约定，故邝健斌、彭鸿珊要求名盛公司参照《承诺书》约定的标准承担违约责任是合理的。由于房管部门对涉案房屋的正式购房合同进行预告登记后，邝健斌、彭鸿珊对其所购房屋才具有排他性，故对邝健斌、彭鸿珊要求名盛公司每日按成交总价的万分之二的标准支付从2009年6月1日起至2009年8月19日止的违约金的请求，原审法院予以支持，但总额应以邝健斌、彭鸿珊诉请的金额为限。由于双方签订的正式《商品房买卖合同》并无约定免除名盛公司迟延办理正式购房合同签署手续的违约责任，故名盛公司以此为由所作抗辩无理，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、被告广州名盛房地产实业有限公司在本判决生效之日起30日内，向原告邝健斌、彭鸿珊支付迟延办理正式购房合同签署手续的违约金（从2009年6月1日起至2009年8月19日止，每日按成交总价款1298350元的万分之二的标准计算，总额以原告诉请的64138元为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费702元，由原告负担469元，被告负担233元。判后，名盛公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决要求名盛公司承担迟延办理正式购房合同签署手续的违约金（即20513．92元），驳回邝健斌、彭鸿珊的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由邝健斌、彭鸿珊承担。事实与理由如下：一、名盛公司与邝健斌、彭鸿珊就迟延签署正式购房合同进行了新的约定，原审判决认定事实不清。2009年1月5日，名盛公司与邝健斌、彭鸿珊签订了一份《补充协议书》，协议对办理正式购房合同的手续进行了新的约定，该协议书并非《承诺书》的补充，《承诺书》在双方签订《补充协议书》及《商品房买卖合同》后失去法律效力。原审判决认定迟延办理正式购房合同签署手续的违约条款仍按已经失效的《承诺书》履行没有法律依据，依法应予纠正。二、原审判决计算迟延办理正式购房合同签署手续的违约金截止日期错误。名盛公司作出的《承诺书》中明确，违约的截止日期是办理正式购房合同时止。根据邝健斌、彭鸿珊提交的《商品房买卖合同》可知，双方就涉案房屋已于2009年7月16日进行了网上签订，书面合同于2009年7月27日签订。根据《合同法》的相关规定，双方正式的买卖合同已于2009年7月16日成立，即便名盛公司须承担违约责任，也应严格按照《承诺书》的内容，以双方办理正式购房合同签署手续时止（即2009年7月16日），原审判决迟延违约金以双方签订合同经房管部门预告登记时止没有法律依据，依法应予纠正。综上所述，原审法院适用法律错误、处理结果不当，特提出前述上诉请求，请二审法院依法支持。名盛公司在二审庭询中补充以下上诉意见：1、原审法院既认定了补充协议书的效力，就同一法律问题同一违约行为要求名盛公司承担两次违约责任，显然违反了公平原则。2、协议书的内容已足额补偿给邝健斌、彭鸿珊逾期签订合同造成的损失，不应再承担承诺书中所示的责任。3、承诺书及补充协议书均没有关于签订正式《商品房买卖合同》违约责任的约定，根据《合同法》的规定，关于同一违约责任的约定是后签订协议的效力优于前签订的协议，因此应当依照补充协议书来承责，而不是依照承诺书来承责。邝健斌、彭鸿珊答辩称，原审判决认定事实正确。我方认为补充协议书并不具备取代承诺书的效力，只是再次明确办理相关手续的时间。这份补充协议书约定的免费赠送车位的使用权，但至今该车位使用权也没有交付给我方，根据小区的规划图，该车位是不存在的，现在双方就车位是否存在及权属问题正在另案诉讼。名盛公司以至今未交付的车位使用权来代替承诺书约定的违约责任，这是不合理的。双方当事人对于原审法院查明事实均不持异议，本院予以确认。本院认为，对于2009年5月30日之前名盛公司迟延办理正式购房合同签署手续的违约责任，邝健斌、彭鸿珊并未就原审判决提出上诉，故二审不予审查。对于2009年5月30日之后名盛公司迟延办理正式购房签署手续的违约责任，名盛公司与邝健斌、彭鸿珊签订的《补充协议书》并未约定迟于新的约定期限办理正式购房合同签署手续的违约责任，亦未约定此前名盛公司出具的《承诺书》失效，故名盛公司在《补充协议书》约定期限2009年5月30日之后迟延办理正式购房合同签署手续，仍应按照其在《承诺书》所作承诺承担违约责任。名盛公司上诉主张《承诺书》在双方签订《补充协议书》及《商品房买卖合同》后已失去法律效力，并无依据，本院不予支持。名盛公司在《承诺书》中承诺，如迟延办理正式购房合同签署手续并在房地产管理局阳光家缘网上登记该客户资料，则承担相应的违约责任。上述承诺并未包含办理预告登记手续。双方当事人于2009年7月16日网上签订合同，并于2009年7月27日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同中虽约定自合同网上签订之日起30日内办妥预售合同备案和预购商品房登记，但并未就迟延办理预告登记约定名盛公司应当承担违约责任。因此，名盛公司仅应承担迟延办理正式购房合同签署手续的违约责任，违约金应从2009年6月1日计算至2009年7月27日止，每日按成交总价1298350元的万分之二计算，以不超过邝建斌、彭鸿珊主张的64138元为限。邝健斌、彭鸿珊主张迟延办理正式购房合同签署手续的违约金应计算至办理预告登记之日止，并无合同依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第10号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第10号民事判决第一项为，广州名盛房地产实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向邝健斌、彭鸿珊支付迟延办理正式购房合同签署手续的违约金（自2009年6月1日计算至2009年7月27日止，每日按成交总价1298350元的万分之二计算，以不超过64138元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费702元，由邝健斌、彭鸿珊负担540元，由广州名盛房地产实业有限公司负担162元；二审案件受理费319元，由邝健斌、彭鸿珊负担92元，由广州名盛房地产实业有限公司负担227元。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  梁淑敏代理审判员  黄彩丽二〇一二年××月××日书 记 员  茹艳飞余倩云