杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭滨民初字第1097号原告（反诉被告）来官坤。被告（反诉原告）曹傅兴。委托代理人（特别授权）郑洁萍、金立强。原告来官坤诉被告曹傅兴租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月27日立案受理后，曹傅兴提起反诉，本院决定合并审理。依法由代理审判员倪晓花适用简易程序独任审理，于2012年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）来官坤，被告（反诉原告）曹傅兴及其委托代理人郑洁萍、金立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。来官坤就本诉诉称，2010年12月25日原、被告签订租赁协议一份，约定被告承租原告在浦沿路501号的场地六百平方米，租期为四年，年租金为18000元，租金交付方式为先交后租。协议签订后被告已交付第一年租金18000元，2011年12月底双方为第二年租金交付发生争执，后经公安机关介入调解，纠纷平息。原告认为双方之间的协议合法有效，根据当地的租赁习惯被告应当支付租金，被告逾期未缴纳，原告有权解除协议。请求法院判令：一、解除原、被告之间的租赁协议；二、被告支付租金18000元；三、要求被告腾退场地；四、由被告承担本案诉讼费用。曹傅兴就本诉辩称，租赁协议无效，原告并非场地的所有权人，也无相关产权人授权，不存在解除协议的事实，更不存在支付租金的事实。双方签订过租赁协议，也履行了一年，到期时双方发生了争议，租赁协议事实上已经解除，不存在腾退的事实。曹傅兴就反诉诉称，2010年12月25日反诉原告与反诉被告签订租赁协议一份，约定反诉被告将其坐落于浦沿路501号的场地出租给反诉原告，租期4年，每年18000元，先付后租。反诉原告将场地用于汽车洗车行。至2011年12月中下旬，反诉被告无缘由提高租金，拒绝收取上述协议约定的18000元，阻挠反诉原告洗车行的正常经营而要求收回场地并解除协议。经公安机关介入调解后，双方之间租赁争议并未得到平息。在2011年12月至2012年3月期间其变本加厉阻挠反诉原告对租赁场地的正常使用运营。反诉被告的阻挠行为导致反诉原告停止洗车行运营、洗车设备荒废、提前解除洗车工的劳动合同而支付补偿工资损失等。经了解，反诉被告并不具有处分租赁场地的权利，其无权对租赁物行使出租权，双方签订的协议无效。反诉原告认为反诉被告隐瞒事实签订租赁协议并收取租金的行为，以及租赁期间无理阻挠反诉原告正常经营造成损失的行为严重侵害了反诉原告的合法权益。反诉诉请：一、确认租赁协议无效；二、反诉被告返还2010年12月25日至2011年12月25日期间的租金18000元；三、反诉被告赔偿反诉原告2012年4月至10月停业损失35000元、洗车设备损失14800元；四、反诉被告赔偿反诉原告因终止合同补偿工资损失15000元；五、反诉被告承担本案的诉讼费用。来官坤就反诉辩称，场地是他的，反诉原告至今还在用，不可能退还租金，要求驳回反诉诉请。来官坤为支持其主张，向本院提交如下证据：1、租赁协议一份，证明双方之间存在租赁关系。2、2011年12月31日由杭州市公安局滨江区分局现场出具的治安调解协议书一份，证明双方因第二年房租交付问题发生争执，公安介入平息纠纷的事实。3、2012年11月9日、11月17日拍摄的照片24张，证明曹傅兴至今还在使用涉案场地的事实。4、新生村村组长、新生社区村委出具的证明各1份，证明来官坤对涉案场地具有管理使用权。曹傅兴质证意见为：对租赁协议真实性无异议，双方确实签订过这份协议，但来官坤不具有出租资格，因此该份协议应是无效的。对治安调解协议书真实性无异议，恰可以说明2011年12月底双方就涉案场地租赁及租金发生争议。确认照片是其使用的场地，对拍照时间也认可，但该照片并不能直接证明其还在使用场地。对新生社区村委出具的证明无异议，恰可以证明涉案场地的是新生村23组全组村民所有，并非来官坤所有；对村组长的证明三性均有异议，不能证明来官坤对该土地拥有管理权。曹傅兴为支持其主张，向本院提交证明一份，证明洗车设备的损失。来官坤质证意见为，该设备并没有放在涉案场地，跟其无关。曹傅兴为支持其主张，还申请证人孙某、来铁钢、曹某出庭作证，证明来官坤为租金纠纷干扰其正常营业。来官坤对证人来铁钢、曹某的证言无异议，对证人孙某的证言不予认可，认为从来没有在涉案场地见过她。本院对上述证据及证人证言的真实性予以确认，并对其证明效力综合予以确认。结合上述有效证据与双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：来官坤系杭州市滨江区浦沿街道新生村**村民，对坐落于浦沿路501号约六百平方米的场地拥有管理使用权。2010年12月25日来官坤、曹傅兴签订租赁协议一份，约定曹傅兴承租上述场地，租期自2010年12月25日至2014年12月25日止，年租金为18000元，每期一年的租金，协议生效后先付一年的租金。协议签订后曹傅兴将该场地用于洗车场经营，已向来官坤交付第一年租金18000元。2011年12月底双方为第二年租金交付发生争执并由杭州市公安局滨江区分局浦沿派出所介入调解。后双方仍未能就纠纷达成和解，故诉至本院。本院认为，一、来官坤、曹傅兴出于真实意思表示签订了租赁协议，曹傅兴虽对来官坤是否是涉案场地所有权人提出异议，但其使用该场地期间未有案外人提出异议影响其租用该场地，故租赁协议自成立发生效力并对双方均发生法律约束力，双方应按合同约定履行各自的权利义务。现双方就租赁关系产生纠纷，曹傅兴亦未支付第二年的租金，对来官坤要求解除租赁合同并要求曹傅兴腾退的主张，本院予以支持。对曹傅兴要求确认租赁协议无效并要求来官坤退还2010年12月25日至2011年12月25日期间的租金18000元的主张，本院不予支持。二、曹傅兴称使用上述场地至2012年4月，后没有继续使用场地，以为不用了协议就自动解除，本院认为，曹傅兴产生不继续使用场地的想法，应积极就该意思向来官坤提出，双方可就合同解除或纠纷解决进行协商，而曹傅兴怠于进行上述行为，且未将涉案场地交还来官坤支配，导致损失的扩大，未尽到善意租客之义务。本案诉讼中，来官坤明确主张自2011年12月25日至2012年12月25日的租金18000元，本院予以支持。三、关于曹傅兴要求2012年4月至10月停业损失35000元、洗车设备损失14800元及终止合同补偿工资损失15000元的主张，双方关于纠纷产生的原因各执一词：来官坤称因曹傅兴转租场地引起，曹傅兴称因来官坤要求涨租金引起。但客观上来官坤在涉案场地上与曹傅兴产生纠纷影响了曹傅兴洗车场的经营，故本院酌情确定由来官坤赔偿曹傅兴停业损失5000元。曹傅兴关于其他两项经济损失的主张依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十六条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）来官坤与被告（反诉原告）曹傅兴签订的租赁合同于本判决生效之日起解除。二、被告（反诉原告）曹傅兴于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）来官坤自2011年12月25日至2012年12月25日的租金18000元。三、被告（反诉原告）曹傅兴于本判决生效之日起10日内腾退位于杭州市滨江区浦沿路501号的场地。四、原告（反诉被告）来官坤于本判决生效之日起10日内赔偿被告（反诉原告）曹傅兴营业损失5000元。五、驳回被告（反诉原告）曹傅兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125元，由被告（反诉原告）曹傅兴负担；反诉案件受理费935元，由被告（反诉原告）曹傅兴负担879元，由原告（反诉被告）来官坤负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）代理审判员  倪晓花二〇一二年十二月二十五日书 记 员  寿金莲