安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0705民初4026号原告：铜陵拓基物业服务有限责任公司，住所地安徽省铜陵市托莱多欧陆花园会所106-109、201、202、204号，统一社会信用代码91340700692804607Q。法定代表人：肖亚文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王欣然，安徽古圣律师事务所律师。被告：崔慕蓉，女，汉族，1979年8月20日出生，无业，住安徽省铜陵市。原告铜陵拓基物业服务有限责任公司诉被告崔慕蓉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜陵拓基物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所拖欠的物业服务费1668元，并支付逾期付款的违约金600.50元；2、判令被告立即支付所拖欠的车位租赁费570元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系为托莱多小区提供物业服务的物业公司。被告系铜陵市托莱多小区业主，被告另向原告租赁车位一个，月租30元。被告自2015年1月1日开始拖欠其应缴纳的物业服务费，并自2015年6月1日起拖欠车位租赁费至今计570元。被告拖欠物业服务费及车位租赁费的行为已经对原告的物业服务造成了严重影响，并给原告的经营造成了一定的经济困难。为维护自身合法权益，请依法判决。被告崔慕蓉辩称，1、根据拓基物业民事诉状所诉答辩人拖欠物业费1668元及车位租赁费570元，违约金600.50元的计算，远远超过《合同法》及《民法通则》中的相关规定，无法律依据，请求法院不予支持。2、根据《中华人民共和国物业管理条例》总则第二条，物业管理公司应对房屋和配套设施、设备以及相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。自答辩人入住起就反映露天阳台没有安装排水管，导致一楼书房回潮，二楼内阳台柜体发霉回潮，无法使用。拓基物业非但不合理处理，还私自不经答辩人允许，当答辩人不在家私自架梯将下水通道堵塞，又导致积水回流至答辩人室内，造成地板回潮鼓起，墙体回潮涂料脱落，损失惨重。答辩人多次反映，被答辩人不予理睬不予解决。3、根据业主与拓基物业签订的《前期物业服务合同》中约定的物业公司服务和管理责任，拓基物业自2014年至今放任托莱多小区部分业主大肆破坏小区公共绿地，搭建违章建筑，圈地种菜，饲养家禽以及擅自改变房屋用途，开设商店、仓库。迄今为止，有近百户业主搭建违章建筑，导致数千平米的公共绿地被侵占毁损，严重侵害了其他业主的合法权益，并对小区居民的生活和健康造成了极大的影响和危害，答辩人在多次与物业公司反映及沟通无果的情况下，通过律师函复函的形式通知了拓基物业暂缓缴纳物业费，待其履行了合同约定，完成自身职责后再行缴纳。故请求法院责成物业公司按《物业管理条例》和《服务合同》的约定，尽快拆除违章建筑，恢复小区公共绿地，杜绝种菜养鸡，还小区业主一个公平、健康的生活环境。综上所述，答辩人不应承担任何责任，望法院公平判决，驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系为铜陵市托莱多小区提供物业服务的物业公司。被告系该小区28栋202号的业主，其房屋建筑面积为115.81平方米。2011年5月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《托莱多欧陆花园前期物业服务合同》，该合同第三章服务费用第四条规定：物业服务费由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.6元/月·平方米。第六条规定：物业服务费按月交纳，甲方或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。第四章物业的经营与管理第五条规定：停车场属于全体甲方共有的，车位使用人应按露天车位30元/个·月、车库车位100元/个·月的标准向乙方缴纳停车费。第八章违约责任第二十四条规定：甲方、开发商、物业使用人违反本协议第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天千分之二的标准向乙方支付违约金。被告物业费仅交至2014年12月31日，2015年12月25日、2016年11月1日原告向被告下发《缴费通知单》，其中2016的《缴费通知单》载明截止到2016年12月31日止共计欠物业服务费1668元。另，被告提供证据证明原告在提供服务过程中存在服务不到位的现象。上述事实，有原、被告陈述及原告提供的服务价格登记证、催费通知单、缴款通知单、物业服务合同、情况说明一份、律师函等证据及被告提供的照片等证据在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为：原告铜陵拓基物业服务有限责任公司与被告崔慕蓉签订的《托莱多欧陆花园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。合同履行期间，原告铜陵拓基物业服务有限责任公司依约为包括被告崔慕蓉在内的小区业主提供了物业服务，被告崔慕蓉作为业主，在接受原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此根据双方合同约定和法律的规定，被告崔慕蓉未能按时交纳物业服务费，显已构成违约，原告向被告主张收取物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。被告自2015年1月1日至2016年12月31日应交纳物业服务费为1667.66元（115.81平方米×0.6平方米/月×24个月）。由于被告在物业服务过程中存在瑕疵，本院酌情对被告应交纳的物业服务费予以适当核减，即确认为1334.10元（1667.66元×80%）。原告主张的逾期付款违约金按每天千分之二的标准收取，该违约金的约定过分高于造成的实际损失，故本院对原告要求被告支付的违约金的标准予以适当调整，该违约金应按中国人民银行银行同期同类贷款利率予以确认，期限酌情按3个月计算（即自2016年11月2日起至本案判决时），该违约金应为14.50元[1334.10元×（4.35%÷12月）×3个月]。对于停车费，因原、被告双方在合同中已经明确约定，故原告主张停车费的请求符合规定，本院予以支持，该费用自2015年6月1日起至2016年11月1日应确定为510元（30元/月×17个月）据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告崔慕蓉于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵拓基物业服务有限责任公司物业服务费1334.10元及违约金14.50元。二、被告崔慕蓉于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵拓基物业服务有限责任公司停车费510元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员  凡宗雨二〇一七年二月十四日书记员  朱 琳附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。