湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂江汉民二初字第00652号原告吴雯雯，女，汉族，1983年9月1日出生，无职业。委托代理人胡远华，湖北鼎诚律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人喻建辉，湖北鼎诚律师事务所律师。特别授权代理。被告余梧华，女，汉族，1961年2月19日出生，武汉市第四汽车运输公司退休职工。委托代理人张黎，女，汉族，1983年9月6日出生。一般授权代理。第三人武汉熙盛市场策划有限公司。法定代表人李建运，该公司总经理。委托代理人杜娟，女，汉族，1980年7月27日出生，该公司法律顾问。一般授权代理。原告吴雯雯（以下简称原告）与被告余梧华（以下简称被告）及第三人武汉熙盛市场策划有限公司（以下简称熙盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月28日立案受理后，依法由审判员傅若林适用简易程序，于2012年5月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡远华、被告及其委托代理人张黎、第三人熙盛公司的委托代理人杜娟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，依法由审判员傅若林担任审判长，与人民陪审员舒成武、林瑾组成合议庭，于2012年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡远华、被告及其委托代理人张黎到庭参加诉讼，第三人熙盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴雯雯诉称：原告与被告于2011年10月19日签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将位于花楼街198号老鼠街商城1F-B01号商铺的一半出租给原告，租期为一个季度，租金为每月5200元，原告支付被告押金2万元，起租期限以老鼠街商城开业时间而定。合同签订后，原告依约向被告支付租金15600元、押金2万元、并另行支付装修费用4420元。老鼠街商城于2011年10月30日开业。2012年1月31日合同到期后，原告于2012年2月2日将诉争商铺退还被告，双方实际解除了合同，被告已将该商铺转租他人。但被告拒不返还原告押金和装修费。现原告诉请法院判令，被告立即返还原告押金2万元及装修费4420元，并负担本案诉讼费用。被告余梧华辩称：原、被告租赁关系属实，双方签订的《商铺租赁合同》有效，原告单方终止合同，违反合同约定，故被告不予退还押金，原告将装修部分拆除，被告无需退还原告装修费，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人熙盛公司在第一次开庭中述称：第三人知道被告将商铺转租给原告，但是原告在经营过程中与各方关系都处理得不错，因此没有禁止原、被告之间的转租行为。第三人不是诉争商铺租赁合同相对人，原、被告之间的纠纷与第三人无关，租金、押金也不是第三人收取的，请求法院依法裁判。经审理查明：2011年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《商铺租赁合同》。该合同约定：甲方将位于武汉市江汉区花楼街198号老鼠街商城1F-B01号商铺的一半出租给乙方，作为销售服装服饰使用；关于租期的约定，原告与被告持有的合同不一致，原告持有的合同中，租期一栏为空白；被告持有的合同载明，租期一年，即从2011年10月30日起至2012年10月29日止；租金为每月5200元，付款方式为季付，需提前15天；乙方在签订合同之日向甲方支付押金2万元，乙方合同期未满或中途退场，甲方不退押金。合同签订当日，原告依约向被告支付租金15600元、押金2万元。被告向原告出具的一张收条上载明：今收到原告押金2万元、租金15600元，租期2011年10月28日-，租期以商场开业时期而定，时间一个季度，第一季度。2011年10月19日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《商铺租赁合同》，该合同仅对前一合同第五条进行了变更，其他条款与前一合同一致。该合同第五条约定，三方在场情况下，在甲乙双方商铺租赁合同所协定的租金基础上，乙方有权将店面转租，乙方已付装修费用与承租方协商。此外，双方口头约定，商铺装修费用原、被告各负担一半。2011年10月20日，原告向被告支付装修款4420元，被告为此向原告出具了一份证明，并将诉争商铺交付原告。2012年2月2日，原告向被告发出一份《律师函》称：被告与老鼠街商城所签订的原始租赁合同明确约定不得转租转让，故原、被告签订的合同属无效合同；现原告已将诉争商铺腾退完毕，被告应于收到本函后三日内将2万元押金及4420元装修费用返还原告。2012年2月3日，被告接收了原告退还的诉争商铺，并向原告出具一张收条称，今收原告钥匙两把，原合同已作费（废）。此后，被告又将诉争商铺转租给他人，但拒绝退还原告押金及装修费用。双方由此发生争议，故原告诉至本院。另查明，包括诉争商铺在内的座落在武汉市江汉区花楼街198号老鼠街商城系武汉宝利金商场投资管理有限公司经营管理。武汉宝利金商场投资管理有限公司将该商城整体出租给第三人熙盛公司。第三人熙盛公司将其中的1F-B01号诉争商铺出租给被告，其对被告将诉争商铺出租给原告未表示反对。审理中，原告认为双方约定的违约金金额过高，请求根据诉争合同的实际履行情况予以减少。上述事实，有原、被告及第三人陈述、《商铺租赁合同》、收条、证明、律师函等证据，经庭审质证予以证实。本院认为：原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。第三人明知被告将诉争商铺转租给原告，并未表示反对，故应认定被告将诉争商铺转租给原告是经第三人同意的。综上，该合同应认定为有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于租期的认定，原告与被告分别持有的合同虽对租期的记载不一致，但从合同约定的付款方式来看，付款方式为季付，需提前15天。如双方合同约定的租期为3个月，因合同签订当日原告已将3个月租金一次性支付给被告，则没有必要再作此约定。另被告将该商铺的另一半租赁给他人，租期即为一年，且未收取其装修费用。结合上述证据，诉争合同租期应认定为一年。原告承租诉争商铺三个月后，认为被告未经第三人同意转租导致《商铺租赁合同》无效而提出退租。鉴于被告已实际接受原告退还的商铺，并转租他人，故原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已实际解除，原告提前退还商铺的行为构成违约。双方合同虽然约定，乙方（原告）合同期未满或中途退场，甲方（被告）不退押金，但因原告于2012年2月3日将诉争房屋退还被告，被告予以接收，并将诉争房屋转租他人，故该违约金过分高于被告的实际损失。现原告请求予以减少，本院根据合同履行期限和原告提前解除合同的违约情况，以原告未能履行剩余租赁期限为违约金支付依据，故原告应支付被告的违约金为20000元÷12个月×9个月=15000元，从被告收取的押金中扣减该数额，被告应返还原告押金5000元。故原告要求被告返还押金5000元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，原告要求被告返还其余押金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于装修费用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故原告要求被告返还装修费用4420元无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告余梧华于本判决生效之日起十日内向原告吴雯雯返还押金5000元；二、驳回原告吴雯雯的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费410元、其他诉讼费92元，共计502元，由原告吴雯雯负担400元，被告余梧华负担102元（该款系原告吴雯雯预付本院，余梧华应负担部分于本判决生效之日起十日内支付给原告吴雯雯）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费410元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户__市中院诉讼费分户；帐户：0795010********；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按撤回上诉处理。审 判 长  傅若林人民陪审员  舒成武人民陪审员  林 瑾二〇一二年八月二十五日书 记 员  刘 唯速 录 员  彭 妍