甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘29民终54号上诉人（原审被告）：马某某。被上诉人（原审原告）：中国某集团公司甘肃省广河县分公司。法定代表人：马某，系该公司经理。委托诉讼代理人：王振华，临夏宁定律师事务所律师。上诉人马某某因与被上诉人中国某集团公司甘肃省广河县分公司租赁合同纠纷一案，不服广河县人民法院（2016）甘2924民初759号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马某某的主要上诉请求和理由：一审法院以上诉人违约、未交纳租赁费为由，判决终止上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议与案件事实不符，上���人并没有违约。从2005年7月1日双方签订《房屋租赁协议》后，租金的支付方式就是以被上诉人在上诉人茶叶铺子中的欠款相互抵消，对于不足部分再以现金支付。对于这种支付方式双方不但默认，而且从2005年到2015年的10年中都是以这种方式履行的。依照双方约定，上诉人承租被上诉人四间半房屋的租金为每年11600元，被上诉人在2011年和2013年分两次收回了两间半房屋，但2015年结算房屋租金时被上诉人仍然按照四间半收取，多收了上诉人11600元的租金，到目前为止，被上诉人尚欠上诉人茶叶款6020元，加上被上诉人多收的租金，被上诉人实际欠上诉人现金17620元，而被上诉人现在实际租用被上诉人铺面两间，按照每间每月300元计算，2015年至2017年的房屋租金共为14400元，两项相抵后，被上诉人还应当支付上诉人3220元。依照《合同法》第99条债务相互抵消的规定，上诉人��没有违约，原审判决对上诉人不公；被上诉人要求解除合同的理由既不是约定的情形，也不是法定情形，一审法院判决终止合同没有法律依据。被上诉人依据中国邮政集团公司临夏州分公司（2016）301号《通知》，以上诉人未按照约定支付租金为由，要求解除合同的理由不能成立。本案没有出现双方约定的“不可抗拒的自然灾害或政策性变更”的情况，邮政集团临夏州分公司的决定不是政策，对上诉人没有约束力，不能作为被上诉人解除合同的理由和依据；而被上诉人解除合同的另一个理由是上诉人拖欠房租，但被上诉人并没有对上诉人进行催告，加上上诉人缴纳租金的方式一贯是以相互之间的债务抵消，所以上诉人并没有违约；一审判决适用法律错误，《民法通则》第116条规定的是上级机关，临夏州邮政局不是机关，一审适用法律错误。综上，上诉人并没有违约��被上诉人据以解除合同的理由没有约定的情形，也没有法定的情形，一审法院适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。被上诉人中国某集团公司甘肃省广河县分公司答辩称：上诉人的上诉理由与案件事实不符。双方签订的《房屋租赁协议》约定：“租金每年11600元，每年6月底以前必须一次性交清次年度全年租金。”但被答辩人自从和答辩人签订合同后，始终没有按照约定履行义务，2009年至2015年4月间，被答辩人只结算过一次房租，严重违反《房屋出租协议》和合同法的规定，且其违约行为一直在持续，到2016年9月20日答辩人起诉时，其继续拖欠答辩人1年零9个月的租金20300元，其违约的事实客观存在，毋庸置疑。答辩人职工从被答辩人茶叶铺欠茶叶的事情，属于另外一个民事行为，与双方签订的《房屋出租协议》没有关系，应当另行处理；关于被答辩人提出的出租房屋的间数，是经过双方协商一致后进行置换的，答辩人将东面两间铺面后半部分金库通道交被答辩人使用，被答辩人将西面半间交给答辩人使用，院内两间库房，因为房屋危旧拆除，给被答辩人在3楼置换了房屋，不存在房屋减少的问题，而且被答辩人在起诉前并没有提出异议，是双方认同的事实；答辩人解除《房屋租赁协议》的要求，既有事实根据，又有法律依据，同时也是上级部门的要求。被答辩人长期违约，不按照约定交付房租，其拖欠房租的行为违反了《合同法》第60条的规定，答辩人的请求符合《合同法》第94条第1款（4）、（5）项、第227条的规定；2016年7月22日，答辩人的上级部门中国邮政集团公司临夏回族自治州分公司下达了[2016]301号《关于对广河县三甲集营业所装修改造项目下达投资计划的通知》，要求此次装修改造范围包含租赁给茶叶店的铺面。答辩人接到通知后，多次与上诉人协商终止《房屋出租协议》的有关事宜，但上诉人一推再推，至今没有交回上述2间铺面，也没有按照协议确定的时间给付2016年的租金，致使我公司无法完成上级下达的工作计划，酿成纠纷。根据上述事实和理由，被答辩人的请求没有事实根据和法律依据。答辩人虽然对一审判决的第二、三条有意见，但考虑到三甲集营业所装修改造的时间限制，没有提出上诉，故请求二审法院一并予以考虑。请求二审法院依法维持一审判决，尽快处理案件，判令上诉人将租赁的房屋及时交还答辩人。原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司向一审法院起诉称：1、请求依法判决解除其和被告签订的《房屋出租协议》；2、请求判令被告及时交还其铺面2间。事实和理由：2005年7月1日，���告中国某集团公司甘肃省广河县分公司（原广河县邮政局）与被告马某某签订《房屋出租协议》，经双方协商：原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司将位于广河县三甲集邮政支局营业室东侧第一、二两间铺面、营业室西侧第一间前半部分铺面；院内西楼南侧第一、二间房屋出租给被告马某某使用。租期为二十年，时间从2005年7月1日至2025年6月30日。租金每年共计11600元，每年6月份以前必须一次性交清次年度全部租金。原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司2010年至2015年4月的房屋租金，被告马某某于2015年4月20日以单位用茶叶款相抵、余额用现金方式结清。后被告马某某未给付原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司房屋租金，根据被告马某某及证人马二某的陈述，原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司职工同样从被告马某某茶叶铺用茶叶，累计用茶叶款为6020元，对此款原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司法定代表人马某予以否认。期间，2015年5月份后被告马某某也未付清原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司房屋租金。2016年7月22日中国邮政集团公司临夏回族自治州分公司文件[2016]301号《关于对广河县三甲集营业所装修改造项目下达投资计划的通知》要求：此次装修改造范围包含你公司原租赁给茶叶店的铺面，请切实做好租赁铺面收回工作，确保该网点能于9月下旬开工建设。原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司接到中国邮政集团公司临夏回族自治州分公司的通知后，经多次和被告马某某协商，双方均未达成协议，遂酿成纠纷。原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司于2016年9月26日向本院提起诉讼。原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司在法定期限内向本院提交的证据有：房屋出租协议复印件，临邮分[2016]301号中国邮政集团公司临夏回族自治州分公司文件复印件，情况说明。被告马某某一审答辩称：2016年初，原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司以扩大营业室为由单方面毁约，多次要求其搬出租赁房屋。其要求原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司承担经济损失，否则其不愿交出承租房屋。就此双方多次协商，均未达成一致。原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司的起诉缺乏事实和法律依据，请求查明事实，依法予以驳回。被告马某某在法定期限内向本院提交的证据有：身份证复印件，收据复印件，记账记录。经庭审举证、质证，本院对上述证据予以确认。一审法院审理认为：原告与被告的房屋租赁关系，应予保护。且被告未按��议约定向原告付清房屋租金，属违约行为，应承担违约责任，所欠原告的房屋租金应予给付。原告在租赁期未满由于上级机关的原因，不能履行合同义务，应承担被告一定的经济损失。综上所述，原告要求终止租赁关系的请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（七）项规定，判决：一、终止原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司（原广河县邮政局）与被告马某某签订的房屋租赁协议；（限本判决生效后七日内被告自动履行）。二、被告马某某给付原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司（原广河县邮政局）房屋租金10200元（17个月×营业室东侧2间×300元）；三、原告中国某集团公司甘肃省广河县分公司（原��河县邮政局）补偿被告马某某62400元（租期余104个月×营业室东侧2间×300元，扣除被告所欠原告房屋租金10200元，实际原告给付被告52200元)。（限本判决发生法律效力之日起十日内支付）。案件受理费100元，由中国某集团公司甘肃省广河县分公司（原广河县邮政局）、马某某各负担50元。宣判后，原审被告马某某不服，提出上诉。本院二审经过阅卷、询问当事人，审理查明的案件事实、证据与原审认定相一致，对一审法院认定的案件事实、证据，予以确认。本院认为，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理适当。一审法院在判决解除合同时，充分考虑了解除合同对上诉人造成的损失，并进行了适当的补偿，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一��七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费100元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  赵发源审 判 员  马超芳代理审判员  汪益斌二〇一七年二月十三日书 记 员  马忠贤