沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）于民二初字第00162号 原告：鲁文红，男，1968年9月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 原告：刘岩，女，1971年4月26日出生，汉族，住址同上。 被告：沈阳东大房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市沈河区。 法定代表人：李竹月，系董事长。 委托代理人：孟庆邦，系辽宁华逸律师事务所律师。 委托代理人：王连凯，男，1963年10月16日出生，汉族，系该单位副总经理，现住沈阳市沈河区。 原告鲁文红、刘岩诉被告沈阳东大房屋开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王敏独任审判，公开开庭进行审理。原告鲁文红、刘岩，被告沈阳东大房屋开发有限责任公司的委托代理人孟庆邦、王连凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2007年9月，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告在被告处购买位于沈阳市于洪区洪湖北街61号251室，建筑面积78.92平方米，总价款为人民币332412元。原告于2008年7月16日办理了入住手续。该商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。现被告违反合同约定，逾期办理备案登记，故原告诉至法院，请求被告支付逾期办理房证违约金15191元；本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：原告所诉无事实及法律依据，答辩人没有违约行为，依法不应该承担赔偿责任，请法院驳回原告起诉。 2006年7月16日答辩人与沈阳于洪新城建设投资集团有限公司（简称投资公司）签订了土地转让协议书，协议中明确了双方的权利和义务。2007年1月，答辩人通过土地挂牌方式获得了该地块的土地开发权，之后，答辩人开始陆续办理开发相关手续，并于2007年3月和6月先后取得了《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。然而，在办理《建设工程规划许可证》时受阻，原因是项目南临惠天热电公司的煤场，导致项目环保初审不通过。针对该严重问题，答辩人积极和投资公司及于洪区人民政府沟通，为确保该项目的顺利实施，2007年8月于洪区人民政府对市环保局做了《关于沈阳惠天热电煤场搬迁有关事宜的承诺》，承诺中保证2007年底前完成煤场的搬迁。在此承诺基础上，该项目环保初审于2007年8月24日通过。该项目环境影响报告表的批复：“第九条明确阐述了因煤场搬迁引起的环境问题，由于洪区政府负责”。鉴于此，答辩人于2007年9月才取得该项目《建设工程规划许可证》，包括后续的《建筑工程施工许可证》、《销售许可证》。正由于开发建设手续办理严重滞后，直接造成该项目逾期竣工两个月之多（原定2008年5月1日竣工，而实际竣工日期是2008年7月初）。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第三项“因政府行为造成停工、缓建的”答辩人可以据实延期，当时我公司有通知予以告之。工程竣工逾期两个多月和建筑工程竣工验收备案时间后移的责任不在答辩人，对原、被告双方讲均属不可抗力，答辩人无违约行为，因此，不应承担违约赔偿。 合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，承担违约责任。这里有两个问题必须明确：①出卖人是否有责任。②何时为商品房交付使用？第一：如一中所述，因煤场问题答辩人无能为力，政府承诺后又没能按期兑现搬迁，由此直接导致项目竣工后建筑工程竣工验收不能正常进行，以致申请房屋初始登记无法进行，经答辩人多次与投资公司、于洪区政府交涉，2009年6月于洪区政府再一次向市环保局做出2010年6月底搬迁煤场的承诺，于是，2009年12月和2010年1月13日才完成工程竣工验收备案工作，2010年3月31日答辩人将房屋权属登记材料报沈阳市房产产权登记中心，2010年4月25日沈阳市房产产权登记中心下达房屋所有权初始登记证明。可见，整个过程答辩人做了不懈努力。第二：何时为法律意义上的商品房交付使用。法律规定：商品房交付使用条件是竣工验收合格，《城市房地产管理法》第二十六条第二款：“房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。”《建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者不合格的房屋不得交付使用”。答辩人认为：本案真正交付使用的时间依上述法律规定应是建筑工程竣工验收备案之日，即2010年1月13日。从这一日开始依合同约定180日内，答辩人将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，即属正常履行合同义务，而事实上答辩人从2010年3月31日就已将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，现买受人已经取得了房屋所有权证。同时，建筑工程的质量保证期也从验收备案之日计起。综上：答辩人没有任何违约行为，完整履行合同并完全依法行事，因此，不应承担任何违约责任。请人民法院依法驳回原告之诉。 经审理查明，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区洪湖北街61号251室，建筑面积78.92平方米，总价款为人民币332412元。该《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2008年5月1日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理，即出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同并按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。 原告于2008年7月16日办理入住手续。 2010年3月30日，被告将办理权属登记的资料报沈阳市房产产权登记中心备案，沈阳市房产产权登记发证中心于2010年4月25日作出了沈阳市房屋所有权初始登记证明。 2010年8月13日，原告取得了《房屋所有权证》。 另查明，被告开发的地块附近有一煤场。2007年8月24日，沈阳市环境保护局作出的《关于沈阳东大房屋开发有限责任公司东大智慧森邻住宅楼建设项目环境影响报告表的批复》中第十项为：在煤场搬迁前，本项目建设的住宅不得出售。 2007年8月24日，沈阳市于洪区人民政府关于沈阳惠天热电煤场搬迁有关事宜向沈阳市环保局做出承诺：立即着手与沈阳惠天热电公司研究该煤场搬迁选址等有关事宜，保证在今年12月底前将煤场迁出； 因该煤场的环境问题得不到解决，该项目的环保验收不能进行，2009年6月15日，沈阳市于洪区人民政府再次向沈阳市环保局做出承诺：立即着手与沈阳惠天热电公司研究该煤场搬迁选址等有关事宜，保证在2010年6月底前将煤场迁出； 基于此承诺，2009年11月27日，沈阳市环保局作出了关于沈阳东大房屋开发有限责任公司东大智慧森邻住宅楼建设项目的验收意见。 2010年1月13日，沈阳市城乡建设委员会作出了（2010）第7007号辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，载明：竣工验收时间为2009年12月18日。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，商品房买卖合同、购房发票、验收单、沈阳市环保局的批复、承诺函、沈阳市房屋所有权初始登记证明等证据资料在卷为凭，经庭审质证及本院审查，予以采信。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。原、被告自愿签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按合同约定履行了义务，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，该违约责任的约定，未损害他人利益、未违反法律、法规的强制性规定，应为有效约定。本案中，原告于2008年7月16日办理入住手续。2010年4月25日，被告完成了该房产的所有权初始登记，超过合同约定的日期468天，应按合同约定向原告承担违约责任。 关于被告抗辩其违约责任不在己方，应由于洪区政府承担违约责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告如因第三人原因造成违约的，仍应向原告承担违约责任，至于被告和第三人于洪区政府之间的纠纷，可依照法律规定或者约定另行解决。而且在被告提供的沈阳市环保局的批复中明文规定在煤场搬迁前，其建设的住宅不得出售，但被告并未按批复中规定的执行，仍然出售其建设的商品房，故被告的抗辩理由不成立。 关于被告抗辩房屋的交付日期应按建筑工程竣工验收备案之日为准，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”，被告在房屋未经竣工验收的情况就向买受人发出入住通知，买受人入住之日应视为竣工之日，同时也是交付之日，故被告的抗辩理由不成立。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条一款一项，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条一款（三）项之规定，判决如下： 一、被告沈阳东大房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起30日内，给付原告鲁文红、刘岩逾期办理房证违约金15557元（332412元×0.0001/天×468天）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如被告沈阳东大房屋开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费179.80元，减判收取89.90元，由被告承担，并直接给付原告。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  王敏 二〇一二年二月二十七日 书记员  高娜