江苏省泰州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏12民终245号上诉人（原审原告）：南通长城建设集团有限公司,住所地南通市通州区金沙镇建设路68号。法定代表人：蒋根宝，董事长。委托诉讼代理人：刘鹏，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲍翔鹏，男，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：李亚明，上海市恒泰（泰州）律师事务所律师。上诉人南通长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）因与被上诉人鲍翔鹏商品房销售合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初2873号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。长城公司上诉请求：依法撤销一审裁定，发回重审。事实和理由：1、泰州市新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方公司）以讼争房屋胜利华庭2#楼1408室抵算上诉人的工程款，上诉人是该房屋的实际权利人，上诉人有权向被上诉人主张尚欠的购房款；2、被上诉人明知上诉人是以新东方公司的名义与其签订商品房买卖合同；3、被上诉人一审时的抗辩证明被上诉人明知首付款要支付给上诉人。综上，上诉人作为原告的诉讼主体适格。鲍翔鹏辩称，被上诉人与上诉人之间没有利害关系，商品房买卖合同的相对方是新东方公司，请求依法驳回上诉人的上诉请求。长城公司向一审法院起诉请求：鲍翔鹏向长城公司支付房款244250.3元，支付逾期付款违约金（按月息2分，自2016年1月1日起计算至实际付款之日，暂24425.03元），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、长城公司（乙方）与新东方公司（甲方）于2014年6月18日签订协议一份，主要内容：1、乙方系甲方开发建设“东大街·胜利华庭”项目的土建总承包方，甲、乙双方于2012年4月26日签订《建筑施工合同》。现本着互惠、互利共赢的原则，经双方协商一致，甲方将胜利华庭项目的2号公寓楼共12层94户（6485.84m2）（不含此前已销售10户729.05m2。具体室号见附表）以每平方米5165.1元合计总价3350万元（叁仟叁佰伍拾万元）的价格出售给乙方，以抵算承建东大街·胜利华庭项目应结工程款（不抵算该项目质量保修款）。该协议约定面积为预测面积，在该幢楼交付时以实测面积结算房款，多退少补。2、乙方在2015年12月31日前可以将以上房源对外委托销售，甲方配合乙方办理登记产权手续，如有该部分房源销售款进入甲方帐户，甲方及时转至乙方指定帐户，如乙方所售单价超出本协议约定单价的，乙方须支付溢价款总额的15%给甲方，甲方可优先代扣。3、如在2015年12月31日前，甲乙双方就东大街·胜利华庭项目结算工程款甲方实际支付已达到或超过双方签订的《建筑工程施工合同》约定的应结工程款时，乙方须以现金方式支付该协议未抵算乙方工程款部分的房款给甲方。4、本合同一经签订即时生效。从签订之日起甲方不得再销售该部分房源，否则，甲方所有为该部分房源所做的营销都视同无偿为乙方服务，乙方可独立营销该部分房源，但营销方案需得到甲方认可。5、协议生效后，任何一方不得违约，违约方按本协议总额的20%向对方支付违约金，因违约损失超过违约金的，其超出部分仍应由违约方赔偿。6、本协议一式三份（甲方一份、乙方一份，乙方项目部一份），双方签字盖章后生效。甲方：泰州市新东方房地产开发有限公司加盖印章，甲方代表：陆平，乙方：南通长城建筑安装工程有限公司加盖印章，谢勇，项目部负责人：彭连德，日期：2014年6月18日。二、2014年8月1日，新东方公司（××）与鲍翔鹏（××）签订商品房买卖合同一份，约定：××购买新东方公司开发的坐落于泰州市姜堰区东大街北侧、振兴中路东侧东大街商业广场胜利华庭2#楼1408室房屋；商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为姜堰市房地产管理处，商品房预售许可证号为姜房（预）证[2013]x号；建筑面积共91.86平方米，其中套内面积61.17平方米，公共部位与公用房屋分摊面积30.69平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5165元，总金额474456元；付款方式：南通长城建筑安装工程公司胜利华庭项目部（下称项目部）与××商定，由项目部出具情况说明，用项目部应结东大街·胜利华庭项目土建工程款抵算该房款；在该房交付时如项目部应结工程款已超额支付，则由××另行支付该房款；交付期限：××应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建筑竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；本合同连同附件共28页，一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：××1份，××1份，泰州市姜堰区房地产管理处1份，按揭银行1份；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由××向泰州市姜堰区房地产管理处申请备案登记；等等。同日，新东方（甲方）、鲍翔鹏（乙方）还签订合同补充协议一份，其中第三条关于逾期付款的补充约定：1、若乙方未按约定期限付清房价款，应按照如下方式承担违约责任：（4）逾期超过30日，甲方有权解除本合同，甲方未行使解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付房价款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所迟延支付的房价款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权；2、乙方选择按揭付款方式的，若乙方违反本补充协议第二条第1、2、3项中任何一项，均应按照本条第1项承担违约责任；等等。三、2014年7月18日，长城公司向新东方公司出具委托书一份，主要内容：我公司（南通长城建筑安装工程有限公司）与贵公司于2014年6月18日签订了一份用东大街·胜利华庭项目2号楼公寓楼部分房源抵算我公司承建的东大街·胜利华庭项目土建工程款的协议，协议第二条约定我公司在2015年12月31日前可以将以上房源对外委托销售，甲方配合乙方办理登记产权手续。现委托我公司胜利华庭项目部全权处理东大街·胜利华庭项目2号楼公寓楼部分房源再销售的相关事宜。委托人：南通长城建筑安装工程有限公司。2014年8月1日，长城公司向新东方公司出具申请一份，主要内容：南通长城建筑安装工程有限公司与贵公司于2014年6月18日签订了一份用东大街·胜利华庭项目2号楼公寓楼部分房源抵算我公司承建的东大街·胜利华庭项目土建工程款的协议，协议第二条约定我公司在2015年12月31日前可以将以上房源对外委托销售，甲方配合乙方办理登记产权手续。南通长城建筑安装工程有限公司于2014年7月18日出具委托书由我项目部全权处理东大街·胜利华庭项目2号楼公寓楼部分房源再销售的相关事宜。现我项目部与鲍翔鹏客户协商一致，将东大街·胜利华庭项目2号楼14层1408室面积91.86平方米，总价474456.9元共计1套出售给该客户，故恳请贵公司帮助办理该客户购房的相关手续。申请人：南通长城建筑安装工程有限公司胜利华庭项目部，加盖南通长城建筑安装工程有限公司财务专用章，董小明签名，彭连德印。2014年8月4日，新东方公司向鲍翔鹏开具销售不动产统一发票一份，付款方名称：鲍翔鹏，不动产项目名称：胜利华庭1号、2号楼，销售的不动产楼牌号:2-1408，建筑面积：91.86m2,单价：5165元/m2，金额：244456.90元，款项性质：预收购房款。2014年8月19日，长城公司向新东方公司出具情况说明一份，主要内容：我项目部上级总公司（南通长城建筑安装工程有限公司）于2014年7月18日出具委托书壹份，委托由我项目部全权处理胜利华庭2号楼相关房源的销售事宜。现本项目部于2014年8月1日向贵公司出具了一份申请，恳请贵公司将用于抵算我公司胜利华庭项目土建工程款的2号楼1408室与鲍翔鹏签定“商品房买卖合同”并上网将该房备案到鲍翔鹏的名下，同时请出具首付款发票。该房总售价为474456.9元，购房首付款已由该××结算给本项目部，一切纠纷与贵公司无关，该房剩余房款230000元通过银行办理按揭，按揭款到达贵公司账户后请贵公司汇给本公司账户：南通明诚建筑安装工程劳务有限公司，上海浦东发展银行南京分行，账号：93×××73，加盖南通长城建筑安装工程有限公司财务专用章、董小明签名，彭连德印。四、2014年6月1日，洪松通过银行卡卡卡转账汇款1810032元至彭婷62×××11银行卡中。五、2015年2月3日，上诉人名称由南通长城建筑安装工程有限公司变更为南通长城建设集团有限公司。彭连德为长城公司胜利华庭项目部负责人。一审法院认为，新东方公司与鲍翔鹏签订的商品房买卖合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同相对性的原理，本案长城公司与案件无法律上直接利害关系，原告主体不适格。裁定：驳回长城公司的起诉。长城公司已预交的案件受理费2666元待裁定生效后由该公司申请退还。本院认为，新东方公司与鲍翔鹏签订的商品房买卖合同不违反法律和行政法规的强制性规定，且无证据证明合同违背当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。依据该商品房买卖合同中付款方式的特别约定及长城公司出具的情况说明，可以认定长城公司与本案有直接利害关系，是本案的适格原告。长城公司的上诉请求成立，应予支持。一审法院裁定驳回长城公司的起诉不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初2873号民事裁定；二、本案指令泰州市姜堰区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  王军强审 判 员  顾连凤代理审判员  田 扬二〇一七年二月二十日书 记 员  叶 红