徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初2599号原告：王家启，男，1966年5月10日生，汉族，徐州市泉山区教师进修学校教师，住本市泉山区。原告：王培宇，男，1991年12月18日生，汉族，徐州市正大会计师事务所职工，住本市泉山区。委托诉讼代理人：王家启（系原告王培宇父亲），男，1966年5月10日生，汉族，徐州市泉山区教师进修学校教师，住本市泉山区。被告：江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地本市。法定代表人：董现君，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。原告王家启、王培宇诉被告江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。后根据审理需要依法转为普通程序，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告王家启暨王培宇的委托诉讼代理人王家启、被告华厦公司的委托诉讼代理人蒋昌胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家启、王培宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告华厦公司赔偿原告自有财产损失140000元；可得利益损失85300元；自（2015）泉民初字第1931号民事判决书生效之日（2015年11月20日）至被告实际还清购房款之日止的利息（其中一笔以250000元为基数，按月息1%计算，另一笔以500000元为基数，按月息1.5%计算）；自（2015）泉民初字第1931号民事判决书生效之日（2015年11月20日）至被告实际还清购房款之日止的以尚欠购房款800925元为基数，按银行同期贷款利率1.5倍计算的利息；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年12月23日，原、被告签订《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》，约定原告购买被告开发的天山绿洲小区三期万福街商铺，总价1550925元，原告依约将房款全部付清。后由于被告无法履行双方签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》，原告于2015年5月11日向徐州市泉山区法院提起诉讼，经审理，贵院于2015年10月29日判决解除原被告双方签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》，见（2015）泉民初字第1931号民事判决书，该判决书于2015年11月19日生效。因被告的原因导致合同无法履行，以致于合同被解除，根据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告应赔偿原告的损失包括：1、现有财产损失。原告为履行合同，支付购房款，于2014年11月17日起先后向纪晓波等四人分五次借款1250000元，原告借款时均与出借人约定了1%-2%的月息。至（2015）泉民初字第1931号民事判决书生效止，原告应向出借人支付的利息合计140000元。其中向纪晓波借的500000元本金及利息已经还清，尚余750000元未偿还，该750000元原告自（2015）泉民初字第1931号民事判决书生效之日起仍需继续向出借人偿还利息，原告向出借人偿还的该750000元利息被告应予以赔偿（分两笔：一笔250000元，月息1%，另一笔500000元，月息1.5%）。2、可得利息损失。双方签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》第四条明确约定，该商铺自原告付清款项后，被告应于2015年1月给予原告第一年租金回报（第一年按照房款的6%计算），现由于被告原因导致合同无法履行，因此被告应支付自合同成立起至合同解除前11个月的租金收益合计85300元（1550925元*6%*11月/12月）。被告华厦公司辩称，原告王家启、王培宇的诉请在（2015）泉民初字第1931号民事案件中已经体现，即原告已经就该合同起诉过了，现再次起诉属于重复起诉。根据合同的相对性，原被告之间仅存在房屋买卖的纠纷，对于原告的购房款，被告也已承担了利息补偿。现原告主张该款项系其从他人处借来，被告对此并不知情，即使确如原告所言，原告也无权要求被告承担该利息。另外，（2015）泉民初字第1931号案件中判决确定的款项已经执行，原告已经执行到了570000元，另有被告的一套房产正在拍卖中，原告主张的基数1550925元应当扣除已经执行的部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月23日，被告华厦公司（甲方）与原告王家启、王培宇（乙方）签订《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》一份，约定：一、乙方自愿购买甲方开发的天山绿洲小区三期万福街商业，商铺编号1365室，建筑面积66.37平方米，单价23398元/平方米，总房款1552925元，此价款不含办理产权登记等费用。二、2014年12月23日，签订本协议，乙方实付金额（大写）伍万元整。三、一次性付款：签订本协议之日付款伍万元，余款于七日内付清。四、本商铺自乙方全款付清后，甲方应于2015年1月给予乙方第一年的租金回报，前三年的回报率分别为所缴款的6%（第一年）、7%（第二年）、8%（第三年）；9%（第四年），自第五年起，逾期收益可达10%（以实际经营为准）。五、自乙方购买该商铺第四年，如乙方提出退房，甲方同意回购，回购价格为买受人原实际支付房款的100%（不计利息），并按照国家规定办理相关手续。六、定于2015年2月28日起分批签订《商品房买卖合同》，如无法签订，乙方可选择办理退房或自行转让；如乙方选择退房，甲方需在30日内将乙方所缴款全额退还乙方（所得回报同时返还甲方）；在签订《商品房买卖合同》前甲方可为乙方提供免费更名壹次的服务。七、本商铺由甲方指定经营管理公司进行经营管理，在签订《商品房买卖合同》时同时签订《房屋委托租赁合同》。八、甲方有义务及时通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方应在接到甲方通知五日内至甲方指定地点（天山绿洲售楼处）签订合同。如乙方未能按期签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售房屋。九、违约责任：1、在签订《商品房买卖合同》前，如乙方提出退房，视为违约，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金；甲方应在接到乙方书面退房通知30日内将乙方已交款退还乙方（扣除违约金后剩余房款）；2、乙方不按期交付房款的，逾期3日后则视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售此房。……十二、本协议自签订《商品房买卖合同》后自行作废。十三、价款计算：（27491.32×66.37×0.92－30000）×0.95－200×66.37＝1552925。双方签订协议前，上述《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》中约定的商铺已由被告华厦公司抵押登记在中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司名下。双方签订《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》期间，原告王家启、王培宇于2014年11月13日、2014年11月22日、2014年12月7日、2014年12月11日、2014年12月29日通过银行卡POS机刷卡方式分别向被告华厦公司付款50000元、516199元（16199元+500000元）、200000元（150000元+50000元）、20000元、364726元（342000元+22726元）。另于2014年12月22日、2014年12月23日分别向被告华厦公司现金交款100000元、300000元，上述费用合计1550925元（《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》约定交款1552925元，被告华厦公司同意减房款2000元）。被告华厦公司则向原告王家启、王培宇出具了相应收据。2015年2月9日，被告华厦公司通过所委托经营万福街商铺的江苏融创商业管理有限公司向原告王家启、王培宇支付年息6%的租金回报93056元。后因涉案房产一直处于抵押状态，原告王家启、王培宇将被告华厦公司诉至本院，要求解除双方之间的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》并赔偿损失。经审理，本院于2015年10月29日作出（2015）泉民初字第1931号民事判决，该判决认定：双方所签订的购房协议系预约合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第九条的规定，即：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。故判决：一、解除王家启、王培宇与华厦公司签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》。二、华厦公司向王家启、王培宇退还购房款1550925元（华厦公司履行时可直接抵扣王家启、王培宇已收到的租金回报93056元）。三、华厦公司应向王家启、王培宇支付购房款1550925元的利息（按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率计算，自2015年1月1日计算至本判决确定的给付之日止）。该判决现已生效。本院认为，在（2015）泉民初字第1931号案件中，本院已经支持原告王家启、王培宇购房款1550925元的利息损失，本案中原告主张的因向他人借款而产生的利息损失和购房款利息损失存在重合，故原告的此部分诉请，本院不予支持。原告王家启、王培宇诉请的第二部分系要求被告华厦公司赔偿可期待利益损失85300元（1550925元*6%*11月/12月）。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案双方签订的预约合同生效后，系因被告华厦公司的原因导致最终未能签订正式的商品房买卖合同，故被告华厦公司理应承担相应的违约责任，而在双方签订的《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》中，关于被告的违约责任并未涉及，但是该协议中约定，商铺自原告全款付清后，被告应于2015年1月给予原告第一年的租金回报，前三年的回报率分别为所缴款的6%（第一年）、7%（第二年）、8%（第三年）；9%（第四年），自第五年起，逾期收益可达10%（以实际经营为准）。原告因信赖该预约合同而未再签订其他同类合同，丧失了该预约合同若被正常履行所能够获得的可得利益，即商铺的租金收益。而签订该《天山绿洲三期商业购房协议（万福街）》时，双方当事人均预见了该可期待利益并就此作了明确约定，因此合同解除造成第一年可得利益租金的损失属于因被告违约给原告所造成的损失，故原告的该项诉请有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告江苏华厦融创置地集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王家启、王培宇违约损失合计人民币85300元；二、驳回原告王家启、王培宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875元，由被告江苏华厦融创置地集团有限公司负担（此款原告已预交，被告随案款一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟代理审判员  王亚群人民陪审员  牛太平二〇一七年二月十七日书 记 员  李 洁