江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终1904��上诉人（原审被告）：江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区浦南开发区黄河路8号。负责人：桂方林，该公司总经理。委托诉讼代理人：鞠利。被上诉人（原审原告）：连云港司麦尔物业管理有限公司，住所地连云港市连云区中山西路汇鸿大厦2302室。法定代表人；施晓如，该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，江苏云台山律师事务所律师。原审被告：江苏爱涛物业管理有限公司，住所地南京市明瓦廊131号3F。法定代表人：蒲明，该公司董事长。委托诉讼代理人：鞠利。上诉人江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下简称江苏爱涛分公司）因与被上诉人连云港司麦尔物业管理有限公司（以下简称司麦尔公司）、江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称江苏爱涛公司）移交物业管理费用纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第1371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江苏爱涛分公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人司麦尔公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，瀚海国际小区业主委员会解聘江苏爱涛公司和选聘司麦尔公司的程序不合法，前期物业服务合同约定业主委员会成立、选聘或续聘物业企业签订物业合同生效时，前期物业服务合同自然终止，瀚海国际小区业主委员会成立后，没有按照约定、也未按照《江苏省物业管理条例》的规定召集业主大会选聘或续聘物业企业，2012年8月31日业主委员会强行终止上诉人对小区物业管理服务行为不合法；第二，原��法院适用法律不当，《江苏省物业管理条例》于2013年5月1日施行，而本案事实和争议发生在2012年8月，根据法不溯及既往的规定，该条例不适用本案。司麦尔公司的诉讼主体不适格，本案是因业主的专属权益发生的物业服务合同纠纷，应当由瀚海国际小区的业主起诉。被上诉人司麦尔公司答辩称：解聘、选聘物业公司程序合法与否与本案不是同一法律关系，被上诉人具有要求上诉人移交费用的资格，上诉人应按照会议纪要来履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告江苏爱涛公司答辩称：同意上诉人江苏爱涛分公司的上诉意见。原审法院经审理查明：2010年3月1日，江苏爱涛公司与瀚海国际小区的开发商卓成公司签订前期物业服务合同，但实际为小区提供物业服务的为江苏爱涛分公司���2012年8月12日，瀚海国际小区业主委员会成立。业主委员会与江苏爱涛分公司经过会议研究，达成以下意见：一、2012年9月2日正式进行物业管理权移交，物业管理权移交的同时管理责任由瀚海国际小区业委会承担。二、江苏爱涛分公司收费截止至2012年9月1日。业主委员会与江苏爱涛分公司于9月2日对水表、电表进行抄表，以双方抄表底数为确认费用承担依据，2012年9月11日前对水表、电表进行过户，逾期江苏爱涛分公司进行销户处理。……七、移交内容：资料台账、业主档案、设备技术资料等。2012年9月2日前收费情况及退回提前收取业主的各项费用等45天之内全部交完。八、移交时间为：2012年9月2日-9月11日……。原审法院另查明，江苏爱涛分公司于2012年9月1日撤出对瀚海国际小区的物业管理，江苏爱涛分公司在约定的移交时间内向业主委员会移交了台账资��，但未移交其预收和代收的物业费、车位费及装修保证金等费用。2013年8月23日，瀚海国际小区业主委员会与司麦尔公司签订物业服务合同，由司麦尔公司负责对小区进行物业管理。原审法院根据司麦尔公司提供的瀚海国际小区部分业主的24张物业费收据、26张车位费收据、100张装修保证金收据，依据物业费及车位费应移交江苏爱涛分公司未管理期间的费用，按未管理时间与应管理时间的比例计算出应移交的物业费及车位费的数额，江苏爱涛公司和江苏爱涛分公司应移交的物业费为9025.7元、车位费为378691.8元，另外，装修保证金应当全部移交给司麦尔公司，金额为195855元。原审法院再查明，瀚海国际小区业主交纳的物业费、装修保证金及车位费等费用也由江苏爱涛分公司实际收取，尽管相应费用票据上加盖了苏州爱涛物业管理有限公司连云港分公司（以下简称苏州爱涛连云港分公司）的印章，但苏州爱涛连云港分公司是受江苏爱涛分公司的委托收取费用，最终费用还是交给了江苏爱涛分公司。司麦尔公司提供的会议纪要也可以证明，实际参与瀚海国际小区管理及收取费用的为江苏爱涛分公司。原审法院认为：业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列移交义务：一、移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；二、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；三、结清预收、代收和预付、代付的有关费用。本案江苏爱涛分公司已于2012年9月1日退��对瀚海国际小区的管理，其已经收取的但未实际管理期间的物业费9025.7元、车位费378691.8元及全部的装修保证金195855元，合计583572.5元应当移交给业主大会新选聘的司麦尔公司，司麦尔公司主张的数额为582722.7元，不超过上述标准，原审法院依法予以确认。江苏爱涛公司和江苏爱涛分公司辩称司麦尔公司撤出了对瀚海国际小区的管理，司麦尔公司无诉讼主体资格，原审法院认为瀚海国际小区业委会解聘司麦尔公司的决定未经过业主大会的批准，解除程序违法，且无证据证明司麦尔公司收到了解除合同的通知，诉讼中瀚海国际小区业委会向原审法院确认将继续履行与司麦尔公司的物业管理服务合同，继续由司麦尔公司作为原告向江苏爱涛公司和江苏爱涛分公司主张移交相关费用，因此，司麦尔公司与瀚海国际小区业委会的物业管理服务合同仍然有效，司麦尔公司仍然有权要求江苏爱涛公司和江苏爱涛分公司移交物业管理费用。江苏爱涛公司和江苏爱涛分公司辩称不应移交装修保证金，因为该部分装修保证金已经冲抵了物业费，但没有提供证据予以证明，原审法院对其辩解不予采信。江苏爱涛公司和江苏爱涛分公司辩解应移交的车位费中应扣除保洁费、设施设备维护费用等费用，原审法院认为，江苏爱涛公司和江苏爱涛分公司仅能收取其实际管理期间的车位费，其所主张的应扣除的费用也已包含于其实际管理期间收取的费用中，不能再重复扣除，原审法院对其辩解不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第三款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款之规定，作出如下判决：江苏爱涛分公司、江苏爱涛公司于判决发生法律效力之���起十日内共同向司麦尔公司移交物业费9025.7元、车位费378691.8元及装修保证金195855元，合计582722.7元。案件受理费9630元，由江苏爱涛分公司、江苏爱涛公司共同承担（司麦尔公司已预交，江苏爱涛公司和江苏爱涛分公司承担于给付上述款项时一并给付司麦尔公司）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案在二审期间的争议焦点为：第一，原审法院适用《江苏省物业管理条例》是否属于适用法律错误，司麦尔公司的诉讼主体是否适格；第二，涉案小区物业管理服务企业的选聘和解聘程序合法性是否属于本案审查范围。关于第一个争议焦点，本院认为，虽然《会议纪要》的形成时间早于《江苏省物业管理条例》的施行时间，但瀚海国际小区的业主委员会选聘司���尔公司作为物业服务企业同时由江苏爱涛公司移交相关费用在条例施行之后，因江苏爱涛分公司不同意向司麦尔公司退还费用发生争议，故本案纠纷的发生时间在条例实施之后，原审法院适用该条例并无不当。依据该条例第五十六条第二款之规定，瀚海国际小区业主委员会可以直接要求江苏爱涛公司履行交接义务，也可以在其监督下与被选聘的物业企业也就是司麦尔公司履行交接义务，故司麦尔公司可以成为本案的诉讼主体。关于第二个争议焦点，本院认为，涉案小区物业管理服务企业的选聘和解聘程序合法性与否不属于本案审查范围。根据2012年8月31日形成的《会议纪要》，江苏爱涛公司同意停止在涉案小区进行物业服务，同时退回提前收取的业主相关费用。现业主委员会确认由司麦尔公司起诉江苏爱涛分公司退回提前收取的费用，符合法律规定，应��准许，涉案小区物业服务管理企业选聘、解聘程序是否合法与本案无关，本院对该上诉理由不予采纳。综上，上诉人江苏爱涛分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9630元（江苏爱涛分公司已预交），由上诉人江苏爱涛物业管理有限公司连云港分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一七年二月十三日书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件��经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。