山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)长民终字第00615号上诉人（原审被告）晋城市建筑工程总公司。法定代表人成有根，职位总经理。委托代理人贾树庆，男，系该公司生产科科长。委托代理人马平气，山西双师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）焦艳茹，女，汉族。委托代理人吕志忠，山西大路律师事务所律师。原审被告晋城市建筑工程总公司长治县分公司。负责人田虎山，职务经理。委托代理人郭正娥，女，汉族，系该公司职工。原审第三人崔素梅，女，汉族。委托代理人郭文忠，男，汉族。委托代理人杜双河，长治市城区延安南路法律服务所法律工作者。上诉人晋城市建筑工程总公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2011）城民重字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人晋城市建筑工程总公司的委托代理人贾树庆、马平气，被上诉人焦艳茹及其委托代理人吕志忠，原审被告晋城市建筑工程总公司长治县分公司的委托代理人郭正娥，第三人崔素梅的委托代理人郭文忠、杜双河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：被告晋建公司是从事房屋建筑工程施工总承包的二级国有企业，被告晋建长治县公司为被告晋建公司的下属分公司，经核准从事二级土木工程建筑经营。2004年11月18日被告晋建长治县公司与长治市惠兴学校签订建设学校教职工住宅楼协议。按协议约定被告晋建长治县公司在垫资建成后可以自行出售50%的房屋。2009年2月16日，原告与被告晋建长治县公司签订房屋买卖合同一份，主要约定被告晋建长治县公司根据城市总体规划及工程建设完成情况，面向社会出售住房。原告自愿购买被告兴建的位于长治市惠兴小区6号楼1单元106号房屋一套，面积122.8m2，总价款147360元，同日，原告即向被告一次性交清房款147360元，并由被告出具收据一支。同年5月原告对房屋进行了部分装修，准备入住时遭到了第三人的屡次阻挠，原告遂诉讼在案。另查明，2006年9月28日，被告晋建长治县公司与第三人崔素梅签订房屋买卖合同，约定由崔素梅购买被告位于长治市惠兴小区6号楼1单元106号房屋一套，面积128.56平方米，总价款141416元。交房时间为2007年5月1日。合同签订当日，崔素梅向被告交付购房款。2008年12月16日崔素梅出具收条一支，内容为：“今拿到房款30000元整。”2009年10月24日，被告负责人田虎山与崔素梅达成协议，约定：2009年10月24日至2009年11月24日退还崔素梅房款15万元，如果到期没有退还，该房屋仍然归崔素梅所有。2008年期间的3万元为违约金。但由于被告晋建长治县公司未能依约退还购房款，第三人提起诉讼，本院于2010年8月6日作出（2010）城民二初字第35号民事调解书，确定被告晋建长治县公司于调解书送达之日起3日内将被告新建惠兴小区6号楼1单元106号面积128.56m2房屋一套交付第三人使用，并完善相关手续，第三人退付被告晋建长治县公司30000元违约金。2010年10月17日，第三人与被告晋建长治县公司签订自行执行协议书，由第三人取得位于长治市城区兴华街1号惠兴小区6号楼1单元106号房屋使用权并投资装修使用。2011年3月10日长治市城区人民检察院向本院出具检察建议书，以程序违法为由建议进行纠正。2011年11月3日，本院作出（2011）城民再字第8号民事裁定书，裁定对第三人诉被告晋建长治县公司房屋买卖合同纠纷一案进行再审。原判认为：合同系当事人基于平等自愿达成的协议，但协议内容不得违反国家禁止性法律规定。本案中，被告晋建长治县公司未取得商品房销售资质，亦未有证据证明其主管部门具有房地产开发经营资格并对其进行授权。虽然被告晋建长治县公司辩称所销售房屋系为抵顶工程款，但被告方并未依法定程序折抵价款或申请人民法院依法拍卖后优先受偿。该自行面向社会出售的方式因违反国家禁止性法律规定，原告与被告晋建长治县公司所签订的房屋买卖合同应属无效。由于被告晋建长治县公司系被告晋建公司的下属分公司，不能独立承担民事责任，应当由被告晋建公司承担因合同无效而产生的相应责任。又由于被告晋建长治县公司明知其不具有房地产开发经营资质仍然与原告签订房屋买卖合同，应当承担导致合同无效的过错责任，并支付原告不超过一倍购房款及给原告造成相应损失的赔偿责任。就原告损失的计算，以原告所购128.56平米参照长治市统计局2011年度经济运行监测本地区2011年度城区商品房市场综合价格2931元每平米计算为376809.36元，双倍核减原告购房款294720元的差额82089.36元为其实际损失。第三人与被告晋建长治县公司的合同纠纷与本案非同一法律关系，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、确认原告焦艳茹与被告晋城市建筑工程总公司长治县分公司于2009年2月16日签订的房屋买卖合同为无效。二、被告晋城市建筑工程总公司于判决生效后七日内返还原告焦艳茹购房款147360元，承担从2009年2月17日起至付清欠款时止按银行同期贷款利率计算的利息损失。三、被告晋城市建筑工程总公司承担原告焦艳茹一倍购房款147360元的赔偿责任及其他损失82089.36元；于判决生效后七日内给付完毕。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6952元，由被告晋城市建筑工程总公司承担。判后，晋城市建筑工程总公司不服，提起上诉。其主要理由是：原审判决认定事实不清。原审判决上诉人承担赔偿一倍房款及损失82089.36元和全部责任没有任何证据，判决适用的法律也不应当由上诉人承担返还和赔偿被上诉人焦艳茹。晋建长治县分公司的违法行为由上诉人承担全部责任欠妥。因此，请求：一、依法撤销事实不清，适用法律错误的一审判决；二、上诉人不承担返还被上诉人一倍购房款147360元的赔偿责任及利息损失；三、上诉人不承担被上诉人的损失82089.36元；四、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。经二审审理查明的事实与原审一致。本院认为：本案的实质是一房两卖，一房两卖的结果必然是有一方买主不能取得房屋，本案被上诉人焦艳茹事实上也正是因为本案的第三人也即买主之一崔素梅取得房屋而意味着自己不能取得房屋。对于一房两卖的处理，我国法律有明确的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。同时，第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由于房屋的出卖人晋城市建筑工程总公司长治县分公司系晋城市建筑工程总公司的下属分公司，不能独立承担民事责任，晋城市建筑工程总公司长治县分公司的民事行为应当由晋城市建筑工程总公司承担。因此，原审法院判决由晋城市建筑工程总公司返还焦艳茹已付购房款及利息、赔偿损失，并赔偿一倍已付购房款的判决正确。综上，原判认定事实清楚，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。诉讼费6952元，由上诉人晋城市建筑工程总公司承担。本判决为终审判决审 判 长  王 瑞代理审判员  王振中代理审判员  杨利兵二〇一二年七月十四日书 记 员  张路伟