广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初10820号原告：李某，住四川省宣汉县。被告：广州市某酒店企业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘洋。委托诉讼代理人：易建国，住贵州省修文县。原告李某与被告广州市某酒店企业管理有限公司（以下简称为某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某，被告某公司的委托代理人易建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2016年8、9、10、11月所欠租赁收益费10000元、滞纳金350元、水电费2000元，合计12350元；如果于2016年11月29日单方面终止合同并需支付违约金5000元，合计17350元；2.本案受理费用由被告承担。事实与理由：1.2016年1月16日双方签订了合同（合同编号201500918，《房屋经营托管合同（回定收益），项目：敏捷华美国际5栋1005房》）；2.被告某公司说因经营不善要提前终止合同，于9月20日就终止了合同，而原告认为至今都未终止合同。就何时单方面终止合同的具体日期，没有按照合同双方约定的方式明确的通知到对方。双方因终止合同的具体日期发生争议。现某公司拒不履行合同义务。诉讼过程中，李某增加诉讼请求：被告支付索赔费共计16545元，其中交通费500元、通讯费50元、资料编制费800元、打印复印费150元、文件邮寄费45元、误工费5000元、精神损失费10000元。事实与理由补充是自从11月份来多次电话催促及交待某公司交费，往来现场交涉，了解各种情况包括走法律程序学习时间损失，从11月以来因此事，请人寄写函件及诉状，造成精神紧张晚上睡不好觉，为此事而恼烦精神压碎。被告某公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、答辩人与被答辩人的租赁合同已于2016年9月20日解除，原告认为合同未解除没有任何事实与法律依据。因此答辩人只需要向被答辩人支付截止至2016年9月20日的租金。二、路口被封、道路改道导致租赁物业的客观情况发生了根本性改变（即租赁物业所依赖的人流量、地段、市场租赁价格发生根本性改变），作为租赁合同基础的客观情况发生了非答辩人所能遇见的根本性变化，继续履行合同已显失公平，根据情势变更原则当事人可以请求法院确认该租赁合同已于2016年9月20日解除及提供证据。我方于2016年9月18日已经将解除合同的函件寄送给原告，根据我方的挂号信收据可以证明，我方在此之前也有电话、短信通知，我方承租的商铺不止原告的商铺一个，我方用相同的方式通知各个业主，每个业主也积极处理事宜，也同意解除合同，但唯独原告一人不同意解除，我方认为原告是故意的，存在欺诈嫌疑，是原告太贪心了。我方当初租赁原告房屋的时候，是用作旅业用途的，但由于商铺入口被堵，客人都无法进入，我方向原告提出减租或者解除合同，但原告迟迟不来，造成了原告今日起诉，要求我方支付8-11月的租金。8月份的租赁收益费应于9月25日支付，但由于原告迟迟不回复，也不来处理，因此确认我方仍未支付8月份的租金，但我方仅同意支付9月20日之前的租金。我方提出解除租赁合同的原因是原告的物业的交通有了质的变化，当初我方承租物业的时候，车辆、人是可以正常通行的，但现在已经无法通行，确实影响了我方的经营，原告也存在一定的责任，我方不同意承担违约金。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物业位于广州市番禺区番禺区大石工业四路54号华美国际5栋1005房，李某是该物业产权人。以李某为甲方、某公司为乙方于2016年1月16日签订一份《房屋经营托管合同（固定收益》，其中约定：由甲方把涉案物业委托乙方提供在线租赁服务及增值服务；合作期限为3年零2个月，自2016年1月16日至2019年3月16日止；甲方应在2016年1月16日前交付乙方使用，乙方应在2016年3月16日正式对外营业并作为收益起始日期；甲乙双方同意，对于委托物业取得的租赁及服务收益，按以下方式进行分配：(1)租赁收入是指委托物业当月租赁经营取得的收入，包含乙方为委托物业提供在线租赁服务及增值服务的服务费，以及由乙方承担的第三方费用和与租赁服务有关的其他费用。(2)甲方享有固定收益2500元／月（人民币，下同）；（3）乙方享有扣除甲方的固定收益后的租赁收入；合同期内甲方的固定收益按自然月计算，如合同期内任一段不满一个月的合作期，甲方固定收益应按照当月的实际天数按比例结算；每月25日前要支付上月的固定收益，乙方将甲方应得的固定收益支付到甲方指定账户，乙方也可以委托并透过第三方代理将上述固定收益支付给甲方；上述日期如遇到国家法定节假日和休息日，则顺延到节假日和休息日后上班的3天内完成；本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金。无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金。超过30日，甲方有权提出解除本合同。如果因归责于乙方原因，甲方依约或依法解除本合同的，那么乙方在合同解除时应妥善解决好委托租赁管理物业所有预定、入住的客人入住退房等问题并自行承担对客人的法律责任；否则，因此导致甲方的损失，乙方应赔偿给甲方。除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，甲方如欲提前终止本合同，须提前一个月书面通知乙方，同时须符合下列情形：(1)在托管物业没有客人预订、入住的前提下，经乙方确认，可终止协议；(2)在托管物业有客人预订或已入住的前提下，甲方应在所有预订或入住客人入住退房后，方可终止合同；乙方在收到甲方书面通知时不得再另行接受客人预订30日入住后该物业的订单；在预订客人或已入住客人还没入住退房之前，甲方强行解除本合同的，甲方应赔偿由此给乙方及第三方（即预订客人及入住客人）造成的所有损失，并向乙方支付违约金人民币5000元；除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方；经甲方确认，可终止协议；如乙方强行解除本合同的，须向甲方支付违约金人民币5000元；合同一方按照本协议约定向另一方送达的任何文件，回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号/速递邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址；如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）第七日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视为送达；联络方式发生变更的，任何一方应及时书面通知对方；在被通知方收到有关通知之前，被通知方根据变更前的联络方式所做出的送达应视为有效送达；双方之间的通知除书面形式外，电子邮件也视为书面通知，自发出之日起三日内视为送达；等。在上述合同中，李某手写上其手机号码：135××××5270，邮箱：836747968@qq.com。签订上述合同后，李某按约把涉案房屋交由某公司管理，并已收取了2016年8月1日前的每月固定收益费。现被告向原告提出因经营困难要求调低收益费或提前终止合同，双方协商不成，至此引起纠纷。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下事实争议较大：关于双方所签订的上述合同是否已解除的问题。就该争议，李某认为某公司没有按合同约定的方式和联系方式向其提出解除合同，故不认可某公司已于2016年9月20日解除合同的说法。对此，李某提供了其分别于2016年11月4日、11月29日、12月4日向某公司发出的《催款书》和《不同意贵司16年11月25日期函件内容书》、《贵司未原意终止合同知会书及催款书》，以证实其曾向某公司催收欠款并对其于2016年11月29日收到某公司发出的《关于解除合同并敦促尽早收房的函》表示不同意终止合同，要求某公司按合同约定支付租赁收益日期止2016年11月29日并支付违约金5000元及之前的水电费欠款。在某公司发出的《关于解除合同并敦促尽早收房的函》中，其中内容有：“我司已于2016年9月1日通过电话、短信告知您此事并于2016年9月18日正式寄出通知函（确认您也知晓此事）要求协商降低房租（每月降低800元）来努力经营，共渡难关。并且也通过电话、短信通知您在2016年9月20日之前到我司签订补充协议，如没能按时办理我司将视为您放弃与我司的合作，解除与我司的租赁合同。但您拒绝了我们的协商方案。根据我们之间的约定，2016年9月20日，我司与你签订《房屋托管经营固定收益》合同已解除，我司已于2016年9月20日腾退了涉案的房屋并多次催促您尽快收房。但您至今未与理会。现本司再次郑重通知您，我司己于2016年9月20日解除与你所签订的《房屋托管经营固定收益》合同，请您尽早办理解除合同的后续手续（包括收房手续），否则由此产生的一切后果，由您个人承担，与我司无关。”某公司确认曾向李某发出上述函件，但其认为其与李某早于2016年9月13日已就解除合同的事宜进行协商，其通过向李某的手机号码135××××5270发送短信，告知其因长隆景区封闭等原因导致经营亏损，要求李某在2016年9月20日前与其签订补充协议降低房租，如没能按时办理会导致原合同无责解除。某公司还提供其与李某的有关短信内容。李某认为某公司提供的短信内容不完全属实，其亦提供了其手机短信，证实其收到某公司的上述短信，但其于2016年10月4日通过短信回复表示“若某单方强行终止合同，造成违约，按合同第九条第9小点如乙方强行解除本合同的，须向甲方支付违约金人民币5000元”。此后，双方通过短信沟通，但因对租金应支付到何时争议较大，双方未能达成一致意见，但对某公司支付违约金5000元解除合同无异议。此外，就某公司要求解除合同有否按合同约定的书面通知和联系方式发出的问题。李某认为按合同约定“合同一方按照本协议约定向另一方送达的任何文件，回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号/速递邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址”和“乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方；经甲方确认，可终止协议；如乙方强行解除本合同的，须向甲方支付违约金人民币5000元”故其认为某公司没有按上述合同约定的方式向其发出解除合同通知书，故认为合同未解除，如按2016年11月29日某公司所发出的解除合同通知书作单方解除合同表示的，则在某公司承担违约责任的前提下其认可2016年11月29日为合同解除日。某公司认为其已于2016年9月已向李某提出协商变更或解除合同，认为合同已于2016年9月20日因李某不愿协商变更合同而解除，其提供一份于2016年9月18日向李某发出的信函，该内容是要求李某在2016年9月20日前与其签订补充协议降低房租，如没能按时办理会导致原合同无责解除，其还提供该信函的国内挂号信函收据以证实。李某否认有收到该信函。但从原、被告之间的短信信息显示，某公司在发出信函后已告知李某查收。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：从李某与某公司在上述合同中约定“除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方；经甲方确认，可终止协议；如乙方强行解除本合同的，须向甲方支付违约金人民币5000元”故某公司有强行解除合同的权利，但相应的须承担支付违约金5000元的责任。从李某与某公司双方的来往短信内容可见，某公司于2016年9月13日已就合同变更事宜提出与李某协商，并表示如协商不成合同于当月20日解除，此后某公司还于当月18日补发一份书面通知书给李某，虽然李某否认有收到该书面通知书，但从双方的来往短信内容显示曾就该情况进行探讨，故本院认定该书面通知书已送达给李某，认定李某与某公司双方所签订的上述合同已解除。此外，李某对其水电费2000元、交通费500元、通讯费50元、资料编制费800元、打印复印费150元、文件邮寄费45元、误工费5000元、精神损失费10000元均无提供证据。本院认为：如上所述，即使李某与某公司所签订的上述合同已解除，但由于某公司在书面通知书上表述的是“无责解除”，这不符合双方在合同中的约定，导致合同解除的原因在于某公司的经营原因，李某没有过错责任，故某公司应按合同约定向李某支付违约金5000元。至于合同解除时间，因某公司有单方强行解除合同的权利，根据合同约定的：“合同一方按照本协议约定向另一方送达的任何文件，回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号/速递邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址；如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）第七日将被视为已送达另一方”故本院以某公司于2016年9月18日寄出的邮戳日期第七天即（2016年9月25日）为视作送达日，认定为合同解除日。李某称以2016年11月29日收到某公司的解除合同通知书为合同解除时间，因该信函内容仅为与2016年9月18日寄出的信函内容相互印证和重申，故本院对此不予采纳。至于租赁收益费，因造成合同解除的责任在于某公司，故从公平合理出发，某公司仍应向李某支付2016年10月1日前的租赁收益费合共5000元（2500元×2个月）。李某的其他主张，均无提供证据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，判决如下：1、被告广州市某酒店企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日向原告李某支付租赁收益费5000元和违约金5000元；二、驳回原告李某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费324元，由原告李某负担274元；被告广州市某酒店企业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯静雯二〇一七年二月二十日书记员  霍淑玮何绮静