辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽03民终2831号上诉人（原审被告）：潘星辰被上诉人（原审原告）：北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司上诉人潘星辰因与被上诉人北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称东亚物业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2015）铁东民三初字第1433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院审理过程中，上诉人潘星辰以与被上诉人东亚物业鞍山分公司达成和解协议为由，于2017年2月13日向本院提出撤回上诉的申请。本院认为，上诉人潘星辰在本案审理期间提出撤回起诉的请求，已经其他当事人同意，潘星辰上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、东亚物业鞍山分公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费。本案中，潘星辰并未收到物业公司限期缴纳物业费的通知，同时也并没有证据证明潘星辰在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用；二、物业公司并没有完全履行相关维修、养护、管理等义务，应承担相应的赔偿责任。1、未尽到相应维修义务。潘星辰家中楼上的瓦损坏多时，物业公司不及时予以维修；楼宇门不好使，物业公司拖了两年才予以维修。2、未尽到相应安全防范义务，保安不够，外来人员随意出入，业主的车被砸、业主的家被盗等。东亚物业鞍山分公司辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。东亚物业鞍山分公司向一审法院起诉请求：请求判令潘星辰给付2012年11月1日至2014年12月31日期间的物业管理费19439.2元、电梯非1300元，合计20739.2元及相应违约金（自2012年11月1日至判决确定之日止，按合同约定的日3‰的标准计付），并由潘星辰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：潘星辰系由东亚物业鞍山分公司提供物业管理服务的东亚豪庭小区3栋1032号房屋的业主，该房屋的面积为249.22㎡。潘星辰与东亚物业鞍山分公司签订了一份《前期物业服务协议》，约定东亚物业鞍山分公司按照房屋建筑面积每年收取一次物业管理费，收费标准为3元/㎡/月，电梯费的收费标准为50元/月。现潘星辰拖欠2012年11月1日至2014年12月31日期间的物业管理费19439.16元（249.22㎡×3元/㎡/月×26月=19439.16元）、电梯费1300元（50元/月×26月=1300元），合计20739.16元。另查，为主张权利，东亚物业鞍山分公司于2015年4月28日通过在潘星辰家门上张贴物业费通知单的方式书面通知潘星辰到东亚物业鞍山分公司办公室缴费。再查，该小区内存在私搭乱建等违章行为。为此，潘星辰通过民心网向相关部门反映，相关部门也及时到小区内进行了执法。一审法院认为，东亚物业鞍山分公司与潘星辰所签订的《前期物业服务协议》是合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。东亚物业鞍山分公司与潘星辰据此享有相应的权利并承担相应的义务依法受法律保护。本案中，潘星辰作为由原告提供物业管理服务的东亚豪庭小区3栋1032号房屋的业主，接受了东亚物业鞍山分公司提供的物业管理服务，且潘星辰对其拖欠涉争期间的物业管理费和电梯费合计20739.16元的事实当庭予以认可，则潘星辰理应按照合同的约定向东亚物业鞍山分公司支付相应的物业管理费和电梯费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，东亚物业鞍山分公司提出要求潘星辰支付其所拖欠的2012年11月1日至2014年12月31日期间的物业管理费和电梯费20739.16元的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，故对东亚物业鞍山分公司的上述诉讼请求，该院予以采信支持。关于东亚物业鞍山分公司要求潘星辰支付2012年11月1日起至判决确定之日止按欠费总额日3‰的标准计付的违约金一节，潘星辰拒不交纳物业管理费和电梯费的行为属于违约行为，理应承担相应的违约责任。潘星辰提出东亚物业鞍山分公司所主张违约金无事实和法律依据之辩解依法不成立，该院不予采信支持。关于违约金的计算标准问题，该院认为，东亚物业鞍山分公司并未提供证据证明其因潘星辰的违约而实际遭受到经济损失数额，故其实际损失应当以所欠款项自欠款之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计付的利息为宜。庭审中潘星辰提出东亚物业鞍山分公司主张的计算标准过高并当庭申请法院对此予以调整，该院认为，违约金的计算标准应以中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍为宜。潘星辰提出违约金收取标准过高，请求法院予以调整之辩解有相应事实和法律依据，该院予以采信支持。又因本案中，东亚物业鞍山分公司所管理的小区内的确存在业主私搭乱建的违章行为，虽东亚物业鞍山分公司已按照约定履行了相应的管理行为，但私搭乱建等违章行为的确给潘星辰在该小区内的居住生活造成了一定的影响，故潘星辰应承担的违约金应以所欠费用20739.16元自起诉之日（2015年7月9日）起至判决确定之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计付为宜。关于潘星辰提出东亚物业鞍山分公司未按照合同的约定完全履行其合同义务，如小区存在严重安全隐患，保安不够，外来人员随意出入无人登记，无人管理，业主的车被砸，业主家被盗的，已经报警并破案。小区内监控大部分都不好使，形同虚设；我家房子上的瓦坏了，向东亚物业鞍山分公司反应后一年多之后才修好，维修不及时，下雨时卫生间漏雨无人修理；楼宇门不好使，来人了我需要下去给开门，非常麻烦；小区内无公告栏，物业公司未向业主公布过与业主相关的信息之辩解，该院认为当事人应当对自己提出的主张提供足够的证据予以证实，否则应当承担相应的举证不能的法律后果，本案中潘星辰并未提供足够的证据对此予以证实，潘星辰的上述辩解无相应的事实依据，该院不予采信支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、潘星辰于该判决生效之日起十日内向东亚物业鞍山分公司支付物业管理费、电梯费20739.16元及相应违约金（自2015年7月9日起至判决确定之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计付）；二、驳回东亚物业鞍山分公司对潘星辰的其他诉讼请求。如果潘星辰未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286元，由潘星辰负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，潘星辰与东亚物业鞍山分公司签订的《前期物业服务协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自义务。潘星辰作为小区的业主，接受了东亚物业鞍山分公司的服务，理应按照约定向东亚物业鞍山分公司交纳相应的物业服务费，故原审判令潘星辰给付东亚物业鞍山分公司2012年11月1日至2014年12月31日期间的物业费及相应违约金正确，本院予以维持。关于上诉人潘星辰提出并未收到物业公司限期缴纳物业费的通知，物业公司即到法院诉讼属于程序不当问题。东亚物业鞍山分公司在原审诉讼时已提交证据证明其已于诉讼前向潘星辰履行了催缴义务，潘星辰予以否认，但未提供反驳证据，故对潘星辰的此节上诉理由，本院不予支持。关于上诉人潘星辰提出物业公司并没有完全履行相关维修、养护、管理等义务，应承担相应的赔偿责任问题。即使按照潘星辰所述东亚物业鞍山分公司在物业服务中存在一定的瑕疵，但这不能成为业主拒交物业费的正当理由。所谓的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情况下。东亚物业鞍山分公司对该小区履行了物业服务义务，作为该小区的业主，如对物业服务的管理和服务不满意，可以通过业主委员会向物业公司提出，由物业公司加以改进。以拒绝交纳物业费的行为，消极对抗物业公司的服务，不仅违反物业服务合同的约定，对其他已交费业主的权益也是损害。故对上诉人潘星辰的上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，潘星辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费286元，由上诉人潘星辰负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 桂审 判 员  许爱军代理审判员  王虹珊二〇一七年二月九日书 记 员  高佳辛