山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2011)平民一初字第783号原告尚宝开（反诉被告），男，1964年5月24日生，汉族，住平度市城区。委托代理人孙书铭，山东天正平律师事务所律师。被告张淑娟（反诉原告），女，1954年6月24日生，汉族，住平度市。委托代理人张德胜，山东杜永胜律师事务所律师。委托代理人张琼，女，1981年4月25日生，汉族，青岛高速公路管理处平度分处科员。原告尚宝开与被告张淑娟房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告尚宝开的委托代理人孙书铭，被告张淑娟及其委托代理人张德胜、张琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚宝开诉称，2007年4月27日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定由被告提供385平方米的临街楼房供原告开设超市使用，并约定原告可以自建房屋910平方米，所有权归原告所有。合同期满后，原告所建钢结构房和所更换设施根据市场价协商作价给被告。合同签订后，原告投资40余万元在被告允许使用的院内建了钢结构框架房。2010年3月24日，经原、被告协商，终止了租赁合同的履行，原告已将租赁的房屋交还被告，被告也一并接受了原告所建房屋，现已被被告利用租赁获利。原告多次与被告协商交涉，要求乙方支付相应的建房折价款，被告均以种种借口无理拒绝。请求依法判令被告支付原告所建房屋折价款436476.40元，并负担本案诉讼费用。被告张淑娟反诉辩称，一、答辩人和被答辩人签订的房屋租赁合同合法有效。2007年4月27日，双方经协商一致签订房屋租赁合同，合同明确约定，房屋租赁期限为20年，如被答辩人尚宝开租赁使用不满20年，则视为违约，由其建筑的钢结构框架房归张淑娟所有。合同同时约定，被答辩人应当及时交纳租金，逾期交纳，被答辩人应当交纳违约金。合同签订后，自2009年6月份，被答辩人开始拖欠房租不付。2010年3月24日，被答辩人尚宝开以经营不善为由，同答辩人协商，要求解除租赁合同。答辩人见其已擅自违约退场，也确实无力经营，出于同情，便同意与被答辩人解除合同。被答辩人认为，该合同解除后，原先约定也是合法有效的，对双方当事人具有约束力。二、被答辩人在诉状中所诉的钢结构房屋910平方米所有权已归答辩人所有，被答辩人无权要回。租赁合同签订后，在被答辩人尚宝开建设该钢结构房屋前，答辩人在此土地上有15间房屋用于出租所用，而尚宝开为了建筑该钢结构房屋将15间房屋拆掉，给张淑娟造成经济损失30万元。双方签订20年的长期租赁合同，如被答辩人不能租满20年则由其建筑的钢结构房屋归答辩人所有的条款也是本着弥补原告15间房屋被拆所造成的损失而签订的。被答辩人违约提前终止合同，应当承担违约责任，该钢结构房无权要回。三、被答辩人应当支付所欠答辩人租金及违约金。至双方解除合同，被答辩人共计欠答辩人租金32553元未付，按照合同约定应当支付违约金3255元。原告应当支付被告房屋租赁费及违约金。经审理查明,2007年4月27日，原告尚宝开（乙方）与被告张淑娟（甲方）签订房屋租赁合同一份，第一条，被告将坐落于平度市南村镇西北街中心街向东十间两层楼房：面积为385平方米。注：楼房后院无偿提供给乙方使用，乙方用于建造钢结构框架房。乙方自建面积35×26平方米，此房所有权归乙方所有。此楼房整理期间所发生的一切损失，由甲方承担，经甲方同意后方可改造。西租赁户向东4米附属乙方，楼北七间临街。第三条，租赁期限为20年，从2007年6月1日起至2027年6月1日止。第四条，该房屋租金自2007年6月1日起开始执行，租赁期间5年内甲方不得以任何理由要求调整租金，年租金为人民币146000元。第二个5年，租金浮动一次，浮动额为原租金的10%；……第五条，付款方式。乙方应于本合同生效之日起向甲方支付租金。租金按年结算，下一年度的租金于每年的5月1日向甲方进行交纳。每年的租金自当年6月1日开始至下一年度的6月1日止。超期3个月不交，甲方有权终止合同，并不赔偿乙方任何损失。……第十二条，违约责任。如在租赁期间不为国家建设、不可抗力等原因甲方提出终止合同时，应提前12个月书面通知乙方，由此给乙方造成的损失甲方应给予赔偿，赔偿金按原建造房价全部赔偿。如因甲方建造原因导致房屋漏雨或出现房屋损坏等现象而导致乙方受到损失的，甲方应按照乙方所受损失给予赔偿；若在合同期限内乙方自行停止，建筑物归甲方所有等。双方还对合同的其他事项作了约定。原告于当日支付被告2007年6月1日至2008年6月1日房屋租赁费146000元。双方签订合同后，原告拆除被告原有的临街房7间，院内房屋8间，自建超市。2007年8月13日，原、被告双方签订补充协议一份，约定：每年的5月1号向甲方一次性交纳租金，过期不交按房租的10%缴纳滞纳金，超期3个月，甲方有权终止合同，且乙方不准带走任何建筑物；乙方使用面积为一楼壹拾间面积约为385平方米减去西头两间、北小半间约25平方米，实际使用面积为360平方米，二楼办公室16平方米，宿舍16平方米，包括后院乙方建经营场所910平方米，每年租金变更为14.138万元等。原告支付的2007年6月1日至2008年6月1日房屋租赁费146000元，被告称已退还原告4620元，原告否认，被告没有证据予以证实。2009年10月18日，双方又签订补充合同一份：经甲乙双方协商，尚宝开由原租赁张淑娟十间楼房退还八间，余西第三间、第四间，约75平方米和超市1000平方米继续使用，房租费每年柒万元整。租赁时间自2009年12月1日起至2012年6月1日。2008年5月13日，被告收原告房屋租金5万元，2008年6月30日，被告收原告房屋租金5万元（2008年5月1号至2009年5月1号），2008年9月1日，被告收原告房屋租金1万元，2008年10月20日，被告收原告2008年至2009年5月份房屋租金15000元，2009年2月11日，被告收原告房屋租金16380元，2009年11月18日，被告收原告2009年6月1号至12月1号房屋租金6万元。至2009年12月1日，原告欠交被告房屋租金10690元。自2009年12月1日至双方解除合同的2010年3月24日，原告欠交被告房屋租金21863元。2010年3月24日，由原告尚宝开出具协议书一份：经双方友好协商，张淑娟与尚宝开解除租赁合同，钥匙交回。被告张淑娟在协议书上签字认可。至此，双方租赁合同解除，原告尚宝开将自建超市交于被告张淑娟，张淑娟予以接受。经原告申请，本院委托平度市价格认证中心对原告自建超市及原有房屋改造市场价格进行了鉴定，经鉴定，原告自建超市价格为211000元，房屋改造价值2272元。鉴定费3000元，由原告交纳。经被告申请，本院委托平度市价格认证中心对被告被拆除的15间房屋价值进行评估，经鉴定，被告原有的被拆除的15间房屋价值为69970元，鉴定费1500元，由被告交纳。庭审中，双方均对该鉴定结论持有异议。原告称根本不存在被告15间房屋被拆除的事实，且已被拆除的房屋无法作出鉴定，要求进行重新鉴定。被告则认为该鉴定结论鉴定其被拆除的15间房屋价值较低，但不申请重新鉴定。以上事实，有原告向本院提供的房屋租赁合同、补充协议、补充合同、解除合同协议书、租赁费收据、被告向本院提供证人证言、平度市价格认证中心价格鉴定结论书、本院庭审笔录等证据在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同、补充协议、补充合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。按照双方合同约定，原告拆除被告原有房屋自建超市所有权归原告所有，合同期满后，原告所建钢结构房和所更换设施由原告根据市价协商卖给被告，如协商不成由原告自行处理。故原告所建超市及更换设施作价给被告的前提是该合同履行期满。而本案中，双方在合同履行过程中，因原告原因经双方协商解除合同，并未达到合同的履行期限，被告并未得到房屋租赁的预期利益。按照双方合同约定，原告超期3个月不交租金，被告有权解除合同，并不赔偿原告任何损失，原告不得带走任何建筑物。本案中，原告逾期交纳房屋租赁费，被告并未按照合同约定行使合同解除权，双方系协商解除合同。原告已将投资建房交于被告，被告也已接受，故原告投资建设的钢结构房应归被告所有。因原告对于超市投资较大，根据公平原则，被告应当给予原告适当的投资补偿。该合同虽经双方协商解除，但导致合同解除的原因系原告方不能履行合同，对合同不能履行的后果被告无责任，且因原告的租赁行为，导致租赁房屋的结构发生重大变化。故对于原告主张的投资损失，被告在扣除其自身拆除房屋的损失外，可给予原告适当的投资损失补偿，按50%补偿比例为宜。原告对于被告被拆除的15间房屋的损失持有异议，申请对该损失进行重新鉴定，本院认为，被告被拆除15间房屋的事实已经本院庭审查明，且该15间房屋损失系本院及鉴定机构对相类似房屋进行勘验及被告提供房屋的相关资料，由鉴定机构据此作出的鉴定结论，对该鉴定结论本院予以认定，原告要求重新鉴定的意见本院不予准许。被告反诉要求原告支付欠交的租赁费及违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告首次多交纳的租赁费4620元，被告无证据证明已退还原告，原告要求以此抵顶欠交租赁费，符合法律规定，本院予以认可。本案合同履行过程中，原告未按合同约定及时交纳房屋租赁费，系违约行为，应按合同约定支付原告违约金。双方各自支出的鉴定费用，由各自承担。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条,第六十条，第七十七条，第九十三条，第一百一十四条的规定,判决如下:一、被告张淑娟补偿原告尚宝开投资损失71651元[（213272－69970）×50%]，于本判决生效后十日内付清。二、原告尚宝开支付被告张淑娟房屋租赁费27933元，于本判决生效后十日内付清。三、原告尚宝开支付被告张淑娟违约金2793元，于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7847元，由原告尚宝开负担6550元，由被告张淑娟负担1297元；反诉费347元，由原告尚宝开负担297元，被告张淑娟负担50元。于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王海霞审判员  雷鸿春审判员  姜明进二〇一二年七月十一日书记员  吴 奉