江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1002民初4701号原告：扬州国泰工艺品有限公司金三角摩配市场，住所地在本市湾头镇田庄村。负责人：刘衍伦，经理。委托诉讼代理人：明智坚、杜磊，江苏韵合律师事务所律师。被告：扬州市湾头镇田庄村村民委员会，住所地在本市广陵区秦邮路1283号。法定代表人：何××主任。委托诉讼代理人：朱蕾、滕梅森，江苏理华律师事务所律师。原告扬州国泰工艺品有限公司金三角摩配市场（以下简称摩配市场）与被告扬州市湾头镇田庄村村民委员会（以下简称田庄村委会）拆迁补偿款分配纠纷一案，本院2016年10月10日受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的代理人、被告的负责人及代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。摩配市场向本院提出诉讼请求：被告支付停产停业一次性补助1889317.6元、搬迁奖励457999元、承租户违约金620000元等款项中的86%给原告，并按同期同类银行贷款利率支付自原告起诉之日起至实际给付之日止的利息。事实和理由：2000年8月，田庄村委会与徐勇、刘衍伦签订协议书一份，约定由后者承租前者的副食品城三期工程兴建扬州金三角摩配城，租期十年。2012年1月，原、被告签订协议书一份，原告续租有关资产作摩托车配件销售，租期暂定一年，并约定如遇土地征用、拆迁或政府需要，原告投入部分及按政策由原告享有部分归原告。到期后原告继续使用，双方在2014年8月又签协议书一份，明确补签2013年1月至2014年6月期间协议，内容价格不变，租赁关系至拆迁终止。2015年该地段开始拆迁，原告配合工作终止经营，迁出市场内有关商户。后被告与拆迁部门达成安置协议，总计获得1780万元补偿，其中包含停产停业一次性补助1889317.6元、搬迁奖励457999元、承租户违约金620000元等。原告市场占此次被拆迁总面积的86%，尚有前述项目中相应比例的补偿款未实际获得，故提出如前诉请。被告田庄村委会辩称：原、被告间因租赁关系所涉及的拆迁补偿事宜已经双方协商达成一致意见，对各小租户即商铺转承租人由拆迁人直接进行拆迁，对原告自用房由拆迁部门与原告协商，原告已经领取了补偿款。停产停业补偿对象是被告，原告明知拆迁且同意及时终止租赁关系，不存在停产停业损失，即使应补偿给使用人也是各转承租人，不是原告。拆迁人与每户进行协商，补偿有搬迁补助费和奖励费，原告再行主张没有依据。协议明确约定租赁关系因拆迁终止，没有违约事实，原告主张违约金不成立。被告所获1780万元是对被告房屋及附属设施等总额的补偿，与原告无关。拆迁部门在分解款项组成时未与被告协商，也未征得被告同意，被告不予认可，要求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合有关证据，本院认定如下：2000年8月，田庄村委会与徐勇、刘衍伦签订协议书一份，村委会将其副食品城的南北货区租赁给后者组建摩配城，租期十年，至2010年10月底，湾头镇人民政府作为见证方盖章确认。2012年1月1日，原、被告签订协议书一份，载明原摩配市场徐勇、刘衍伦在结清此前所有账目情况下，协商签订协议，原告续租被告的有关资产作摩托车配件销售，租期暂定一年至12月底，承租面积3444.2平方米，租赁期间内如遇土地征用、拆迁或政府需要，原告无条件服从配合完成拆迁，原告投入部分及按政策由原告享受部分归原告。2014年8月双方又签协议书一份，明确补签2013年1月至2014年6月期间协议，条款内容价格按原协议不变，租赁关系依然存在至拆迁终止。2015年2月，被告向原告出具承诺书一份，表示为保证摩配市场拆迁工作顺利进行，在合情合法合理的前提下，对拆迁给市场带来的停产停业补偿在春节后在镇政府和广陵新城领导参与下磋商。市场承诺在2月9日前把红线范围内评估好的11户商户搬出交房，如期交房则按规定给予一定补偿与奖励。2016年4月被告与拆迁人扬州市广陵新城投资发展有限公司的代理人扬州市建业房屋征收服务有限公司签订补偿协议，约定一次性货币补偿1780万元。补偿明细表显示该地段拆迁总面积4579.99平方米（经核实，原、被告均认可总面积应为4580.49平方米），补偿项目中包括房屋评估价2535781元、装修定附着物评估价1839245元、营业房重置价增加2倍补偿5071562元、停产停业一次性补助1889317.6元（系前1-3项的20%）、搬迁奖励费457999元（房屋面积×100元/平方米）、承租户违约金补偿62万元等内容。涉原告租赁房屋的搬迁补偿表及评估表显示其面积为3335.48平方米，其余用房系被告单独对外招商经营。被告尚未领取到补偿协议中载明的有关款项。另查明从原告处承租商铺对外经营的各小租户经原、被告同意，分别单独与拆迁人形成补偿方案，获得装修定附着物补偿及搬迁费、奖励费等，原告自用部分也获得上述项目的补偿。还查明《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第二十七条规定，因拆迁造成非住宅房的被拆迁人停业停产等损失的，拆迁人应按房屋拆迁补偿总额10%-20%的范围内，向被拆迁人支付停产停业一次性补助费。第二十八条规定，被拆迁人将非住宅房屋出租的，拆迁人仅对被拆迁人进行补偿，其中对承租人因停业、设备转移装、搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。第三十八条规定，本办法所涉住宅房屋和非住宅房屋的搬迁费、临时安置费等由市场部门会同房屋拆迁管理部门共同制定。扬州市物价局、扬州市房产管理局根据上述暂行办法制定公布的扬州市集体土地房屋拆迁各类补助费标准中记载非住宅房屋中属于经营用房的搬迁补助费20元/平方米。在30日内签订协议并完成搬迁的，在100元/平方米范围内给予被拆迁人提前搬迁奖励费。非住宅房屋停产停业一次性补助费按房屋拆迁补偿总额10%-20%支付。本院认为，原、被告在2012年1月1日订立的协议，对租赁期间内遇到拆迁的情形作出了约定，即原告服从配合完成拆迁，原告投入部分及按政策由原告享受部分归原告。2014年8月补签的协议除追认2013年1月1日至2014年6月30日双方存在租赁关系，内容价格按原协议不变之外，还约定了拆迁为双方租赁合同终止的条件，对拆迁后有关补偿的分配未作约定。关于原告主张的搬迁奖励费，因在实际拆迁时经原、被告同意，原告自用部分及从原告处承租的小租户已单独与拆迁人形成补偿方案，获得了搬迁补助费及奖励费等补偿项目，现原告再以经营人名义主张该费用，没有事实依据，本院不予支持。按照有关文件规定，获得搬迁奖励费有条件限制，原告及各小租户是否符合条件及是否已获得文件规定的足额奖励，系其与拆迁人之间的法律关系，不在本案审查范围。关于原告主张的承租户违约金，根据原、被告补签的协议，双方间租赁协议至拆迁时终止，后拆迁发生，合同因条件成就而终止，被告无需向原告承担违约金。补偿明细表中的上述两项费用客观上与原告没有关联，其被列入补偿总额中，应理解为拆迁人以该项目为由对被告予以的补偿。关于原告主张的停产停业一次性补助费，该费用应为原、被告共有，理由是因拆迁对原、被告均造成损失，原告市场需要关停，被告也失去出租收益。且根据有关文件，该费用应补偿给被告，原告的损失由被告再予支付，其计算方式也是参考房屋拆迁补偿总额的比例进行确定。具体到本案涉及补偿明细表中的1房屋评估价2装修定附着物评估价3营业房屋重置价增加2倍补偿等三个项目。其中项目1和3与原告没有关联，项目2与原告及其转租的各小租户存在关联，且在拆迁人与各小租户单独达成的补偿方案中未涉及停产停业一次性补助，现原告予以主张，应由被告在该项目下向原告支付。具体计算方式，原告主张按照原告市场在全部被拆迁面积中的占比计算，有其合理性，本院据此酌情认定为27万元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，判决如下：一、被告扬州市湾头镇田庄村村民委员会在领取涉案补偿协议载明的补偿款后即支付原告扬州国泰工艺品有限公司金三角摩配市场停产停业一次性补助费27万元；二、驳回原告扬州国泰工艺品有限公司金三角摩配市场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26577元，保全费5000元，合计31577元，由原告负担23577元，被告负担8000元（原告已预交20636元，还需在本判决生效后十日内交付本院2941元，被告需在本判决生效后十日内交付本院8000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 潘 刚人民陪审员 王 坚人民陪审员 蒋志勇二〇一七年二月二十三日书 记 员 丁苗苗