安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2015）砀民一初字第00717号原告：砀山县市场监督管理局，住所地安徽省砀山县政务新区。法定代表人：李峰，该局局长。委托代理人：黄若汉，安徽梨都律师事务所律师。被告：庞永祥，男，1969年9月24日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县。委托代理人：史先海，砀山县法律援助中心法律工作者。第三人：庞遵皊，男，1940年7月5日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县。委托代理人：庞师华，农民。第三人：庞遵兰，女，1958年12月16日出生，汉族，农民，住江苏省徐州市泉山区。原告砀山县市场监督管理局与被告庞永祥、第三人庞遵皊、庞遵兰合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告砀山县市场监督管理局的委托代理人黄若汉，被告庞永祥及委托代理人史先海，第三人庞永祥及委托代理人庞师华，第三人庞遵兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。砀山县市场监督管理局诉称：2014年原砀山县工商行政管理局与砀山县药监局、砀山县技术监督局合并为砀山县市场监督管理局。2011年4月29日，原砀山县工商局与被告签订了一份《玄庙工商所办公楼转让协议》，协议约定，原砀山县工商局将位于砀山县玄庙镇东西大街路北的原玄庙工商所的房屋整体出售给被告，价格20万元，同时约定，被告对该房屋由此产生的各种纠纷自行解决，保证不给出售方造成任何不良后果。转让协议签订以后，第三人庞遵皊以该办公楼前排第一层过道东侧的一间由其承租、第三人庞遵兰以过道西侧的一间由其承租为由，要求优先购买权。由于被告与两位第三人没有达成一致意见，致使两位第三人提起诉讼。2011年12月5日，砀山县人民法院作出（2011）砀民一初字第01031号民事判决“确认庞遵皊、庞遵兰对其租用的砀山县工商行政管理局玄庙工商所办公楼前排第一层过道的一间和西侧一间的房屋分别享有优先购买权”。判决生效后，被告与两位第三人没有能够自行解决好优先购买权的问题。在合同履行中，第三人对享有优先购买权的房屋实际占有控制，致使原、被告签订的协议不能完全履行，特提起诉讼，请依法判决：1、变更原、被告于2011年4月29日签订的《玄庙工商所办公楼转让协议》第一、二条，将原告出售给被告房屋的范围变更为不包括玄庙工商所办公楼前排第一层过道东侧一间、过道西侧一间；2、出售价格依法确定。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据并阐明其证明目的，被告及二位第三人分别发表了质证意见：：1、原、被告于2011年4月29日签订的玄庙工商所办公楼转让协议一份，证明原砀山县工商行政管理局将原玄庙镇工商所的房屋整体出售给被告，成交价格是20万元。2、本院（2011）砀民一初字第01031号民事判决书、（2013）砀民一初字第00106号民事判决书、（2013）宿中民一终字第00612号民事判决书，证明两位第三人对原玄庙镇工商所办公楼前排第一层过道东侧的一间和西侧一间的房屋分别享有优先购买权。3、原砀山县工商行政管理局玄庙工商所分别于2005年12月29日、2006年6月9日与第三人庞遵皊、庞遵兰签订的租房协议书各一份，证明原、被告签订的房屋买卖协议是整体出售，原告并不知道其中的两间门面房是第三人承租。请求法院依法变更出售给被告的房屋不包括出租的两间。庞永祥的质证意见：真实性无异议，房屋买卖合同已经实际履行完毕；两份租房协议已被砀山县人民法院（2011）砀民一初字第01031号民事判决书所认定，两位第三人的优先购买权已经实现。庞遵皊的质证意见：无异议。庞遵兰的质证意见：无异议，我作为第三人依法享有的优先购买权并没有实现。庞永祥辩称：1、原告要求法院变更合同无事实依据和法律依据；2、涉案买卖合同已实际履行完毕，两位第三人的优先购买权已经实现已经（2011）砀民一初字第01031号民事判决书确认，该买卖合同引发的争议已经解决，本案不能对第三人的优先购买权再审；3、其与第三人庞遵皊的优先购买权问题已经协商解决，本案原告起诉没有事实依据。庞永祥为支持其主张，提交了如下证据，原告及二位第三人分别发表了质证意见：1、原、被告于2011年4月29日签订的玄庙工商所办公楼转让协议，证明原、被告的房屋买卖合同已经实际履行完毕。2、本院（2011）砀民一初字第01031号民事判决书一份，证明两第三人的优先购买权已经实现。3、庞永祥与第三人庞遵皊的儿子庞师华于2014年3月2日签订的协议书，证明从门面房东边开始往西给庞师华，东西宽10.72米，南北长15.45米的三分之二土地所有权归庞师华；剩余部分归庞永祥所有；两第三人享有优先购买权的房屋前排都给了庞遵皊的儿子庞师华，庞师华一次性给庞永祥地皮及房款115000元。庞师华负责将第三人庞遵兰租赁的一间房屋平稳的交给庞永祥，如果庞遵兰有异议，所产生的后果与庞永祥没有关系。4、2011年7月1日玄庙村第五村民组与庞永祥订立的协议书，证明玄庙村第五村民组将原玄庙工商所房屋所占用的土地以30000元价格转让给庞永祥，庞永祥已取得了该土地使用权。原告的质证意见：对证据1、2真实性无异议，但对被告证明目的有异议，第三人享有的优先购买权并没有实现，房屋买卖协议第五条约定如果买卖合同出现纠纷，被告应自行解决，但在履行过程中，因第三人享有优先购买权，致使合同没有履行完毕，第三人的优先购买权也没有实现。证据3系被告与庞师华签订的买卖房屋协议，内容涉及到第三人庞遵兰享有优先购买权的房屋，未经庞遵兰同意，涉及此部分的内容无效。证据4中协议内容不合法，涉案房屋所占土地系村民集体所有，土地转让应按照村委会组织法履行相关手续，转让土地程序也不合法。庞遵皊的质证意见：无异议。庞遵兰的质证意见：对证据1、2无异议，证据3、4有异议，庞永祥与庞师华签订的协议侵犯了我的权益，个人对土地没有所有权。庞遵皊辩称：其儿子庞师华与被告庞永祥就优先购买权达成的买卖协议是有效的，其优先购买权已经实现。庞遵兰辩称：同意原告的诉讼请求，庞师华与庞永祥达成的协议涉及到我租赁的门面房部分无效，我的优先购买权没有实现。庞遵兰为支持其主张，向本院提交了如下证据，原告及第三人庞遵皊分别发表了质证意见：1、2006年6月9日的租房协议书，证明庞遵兰租赁玄庙工商所的房屋合法有效，租赁期自2006年6月9日起至2026年6月8日止。2、（2011）砀民一初字第01031号民事判决书，证明其租赁的一间房屋已被法院生效判决确认享有优先购买权。3、玄庙工商所办公楼转让协议，证明办公楼是整体出售的，包括第三人租赁的门面房，其享有的优先购买权没有实现。原告的质证意见：对证据1-3均无异议。被告的质证意见：与对原告证据发表的质证意见相同。根据当事人举证、质证，本院查明如下事实：原砀山县工商行政管理局派出机构玄庙工商所位于砀山县玄庙镇东西大街路北面南，西邻玄庙邮政所，前后共两排二层楼房，其中前排第一层中间一间是过道，过道两侧各是一间门面房。第三人庞遵皊、庞遵兰分别于2005年12月29日、2006年6月9日与该所签订租房协议，分别租赁该所过道东侧和西侧的门面房各一间，租赁期限为20年，各自租金10000元均已付清。因该所办公地址迁移，需转让其办公楼。2011年4月29日，原砀山县工商行政管理局将该办公楼转让给被告庞永祥，并达成协议。协议约定：玄庙工商所办公楼全部出让给庞永祥，价格为人民币200000元，签订协议时庞永祥一次性付款给砀山县工商行政管理局，该局在新玄庙工商所办公楼建成投入使用后将上述房屋交付给庞永祥等。2011年7月1日，庞永祥与该所办公楼占用土地的所有权人玄庙村第五村民组达成协议，以30000元的价格获取了土地使用权。现玄庙工商所办公楼尚未全部交付给庞永祥，亦未办理房产和土地变更登记。第三人庞遵皊享有优先购买权的一间门面房已被庞遵皊之子庞师华购买。庞遵兰享有优先购买权的一间门面房现被庞遵兰实际占有使用。2011年8月10日，庞遵皊、庞遵兰以砀山县工商行政管理局未尽告知义务，将其房屋私下转让给第三人庞永祥，侵犯其优先购买权为由提起诉讼，要求砀山县工商行政管理局停止侵害两第三人的优先购买权。2011年12月5日，本院以（2011）砀民一初字第01031号民事判决书判决两第三人对各自所租赁的房屋享有优先购买权。该民事判决书已具有法律效力。2012年12月18日，庞遵皊、庞遵兰以对砀山县工商行政管理局玄庙工商所的办公楼同等条件下享有整体优先购买权为由，再次向本院提起诉讼，本院以（2013）砀民一初字第00106号民事判决书判决驳回庞遵皊、庞遵兰的诉讼请求。庞遵皊、庞遵兰不服上述判决，向宿州市中级人民法院提起上诉，该院于2013年10月10日判决驳回上诉，维持原判。本院认为：第三人庞遵皊、庞遵兰对各自所租赁的原砀山县工商行政管理局玄庙工商所办公楼前排第一层过道东侧一间、过道西侧一间房屋享有优先购买权，已经本院生效判决确认，该房屋亦被两第三人实际占有控制，原、被告签订的合同成立后因客观情况发生重大变化，致使继续全面履行合同已不可能，且继续履行合同对第三人明显不公平，第三人的优先购买权已经法院确认，结合本案的实际情况，对原告要求将2011年4月29日签订的《玄庙工商所办公楼转让协议》中的原告出售给被告房屋的范围变更为不包括玄庙工商所办公楼前排第一层过道东侧一间、过道西侧一间的请求予以支持。对此房屋出售价格，应由出售人与买受人自行解决，原告要求依法确定出售价格，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、将原告出售给被告房屋的范围变更为不包括原砀山县工商行政管理局玄庙工商所办公楼前排第一层过道东侧一间和西侧一间的房屋。二、驳回原告砀山县市场监督管理局的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告砀山县市场监督管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  刘存领审 判 员  黄爱莲人民陪审员  王振兴二〇一五年五月十八日书 记 员  王 萌附：本案所适用的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。