文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）赤民再字第87号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘祥，住赤峰市。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘凤珍，住赤峰市。二再审申请人的委托代理人：刘广军，内蒙古原法律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王德昌，住赤峰市。委托代理人：李永东，内蒙古红城律师事务所律师。再审申请人刘祥、刘凤珍因与被申请人王德昌房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）赤民一终字第889号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年11月18日作出（2014）赤民申字第180号民事裁定，本案由本院进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘祥及再审申请人刘祥、刘凤珍的委托代理人刘广军，被申请人王德昌及其委托代理人李永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年1月20日，刘祥、刘凤珍起诉至赤峰市松山区人民法院称，2008年8月23日，刘祥、刘凤珍与王德昌签订了房屋买卖合同，二人将位于赤峰市松山区穆家营子村三组房屋院落一处出售给王德昌并交付。王德昌购买房屋的行为违反了国家有关城镇居民不能到农村购买房屋的规定，要求确认房屋买卖合同无效。王德昌辩称，双方之间买卖房屋的行为不违反相关规定，请求驳回刘祥、刘凤珍的诉讼请求。赤峰市松山区人民法院一审查明，2008年8月23日，原告刘祥、刘凤珍与被告王德昌签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告刘祥、刘凤珍以243000元的价格将位于赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村三组房屋，建筑面积103.60平方米及院落一处出售给被告王德昌。原告刘祥、刘凤珍将房屋交付给了被告王德昌，被告王德昌给付原告刘祥、刘凤珍房屋价款243000元。合同签订后，被告王德昌到赤峰市房屋交易产权管理中心办理了房屋产权买卖登记手续，被告王德昌取得了该房屋产权证照。另查明，被告王德昌原住址为赤峰市红山区工农六组26号。赤峰市松山区人民法院一审认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有社会福利性、一次性的特点，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。依据房地不可分离的原则，农村房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让，而宅基地的买卖违反国家有关法律的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民。被告王德昌在买卖房屋时并不是赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村村民，无权取得该村宅基地及房屋。故被告王德昌与原告刘祥、刘凤珍签订的房屋买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。原告刘祥、刘凤珍要求确认与被告王德昌签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第(二)项“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”；《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”；1999年5月6日，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定，判决原告刘祥、刘凤珍与被告王德昌于2008年8月23日签订的房屋买卖合同无效。一审宣判后，王德昌不服，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审和改判；由刘祥、刘凤珍承担一、二审诉讼费。事实和理由如下：1.原审判决认定事实错误，涉案房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形。王德昌系农业户口，而非城市居民。2.王德昌与刘祥、刘凤珍2008年8月23日签订的涉案房屋买卖合同，是当事人真实的意思表示，王德昌支付了合理的对价，并且办理了房屋产权登记，取得了房屋所有权证；王德昌取得涉案集体土地使用权，完全基于涉案房屋买卖合同关系，而非购置宅基地的行为。3.刘祥、刘凤珍见王德昌获得高额补偿，从而违背诚信原则提起的无理之诉。王德昌取得涉案不动产后进行了大量的添附和装饰、装修，同时又扩建了大量的建筑物及增加了若干生活设施。4.现行法律并没有农民房屋只允许在本集体经济组织成员间买卖的明确规定，亦没有禁止对非本集体经济组织成员的农民出售的强制性规定的内容。王德昌与刘祥、刘凤珍签订的涉案房屋买卖合同并不违反国务院行政法规的强制性规定，原审法院认定涉案房屋买卖合同无效没有法律依据。刘祥、刘凤珍答辩服判。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院二审直接予以确认。本院二审另查明，本案王德昌的户口为农业家庭户口。本院二审认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同无效的情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王德昌与刘祥、刘凤珍之间签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，并已实际履行，刘祥、刘凤珍已将房屋交付给王德昌，并收取了刘祥、刘凤珍给付的价款，双方之间签订的房屋买卖合同并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且房屋在交付给王德昌后，已经办理了所有权登记。王德昌户籍地虽然在赤峰市红山区工农六组，但王德昌系农业户口，而非城市居民。现行《中华人民共和国土地管理法》并没有农民房屋只允许在本集体经济组织成员间买卖的明确规定，亦没有禁止对非本集体经济组织成员的农民出售的强制性规定的内容。因此，王德昌与刘祥、刘凤珍签订的涉案房屋买卖合同并不违反国务院行政法规的强制性规定，且王德昌取得房屋后一直居住至今，并对房屋进行了装修、翻建。原审法院依据1999年5月6日国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证、2004年11月2日国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；依据上述规定而认定涉案房屋买卖合同无效不当。因为原审法院所引用的此两条规定均是禁止城镇居民在农村购买宅基地的，而本案中的王德昌是农业家庭户口，因此原审法院适用法律错误。故本案中王德昌与刘祥、刘凤珍签订的房屋买卖协议合法有效，刘祥、刘凤珍的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，王德昌的上诉请求成立，判决：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2014）松民初字第620号民事判决，即刘祥、刘凤珍与王德昌于2008年8月23日签订的房屋买卖合同无效。二、驳回刘祥、刘凤珍的诉讼请求。本院再审过程中，再审申请人刘祥、刘凤珍称，请求再审法院依法撤销本院（2014）赤民一终字第889号民事判决，并改判驳回王德昌的上诉请求，维持赤峰市松山区人民法院（2014）松民初字第620号民事判决。理由如下：1.二审判决认定王德昌属非城市居民，明显违背事实。2.二审判决认定刘祥、刘凤珍与王德昌签订的《房屋买卖合同》有效是明显的适用法律错误。王德昌作为有农业户籍的人员但不属于刘祥、刘凤珍所在的集体经济组织成员，双方所签订的《房屋买卖合同》也属于无效合同。刘祥、刘凤珍与王德昌签订的《房屋买卖合同》虽属自愿，但是根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。王德昌不具备该区域内购房的权利。被申请人王德昌答辩称：请求维持（2014）赤民一终字第889号民事判决。理由1.一审判决认定王德昌非城市居民身份符合客观事实。2.刘祥、刘凤珍认为涉案房屋买卖合同无效，没有法律依据。3.涉案房屋及占用范围内的土地已经人民政府征占、征收，房屋现已灭失，土地转为国有，土地已不具备宅基地的性质和功能。4.王德昌合法取得涉案房屋后，支付合理对价，并且办理了房屋产权变更登记和土地使用权变更登记。王德昌的合法权益和交易安全应得到法律的保护。本院再审认为，一、二审判决认定的基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销本院（2014）赤民一终字第889号民事判决及赤峰市松山区人民法院（2014）松民初字第620号民事判决；二、本案发回赤峰市松山区人民法院重审。审判长  汪艳华审判员  訾红梅审判员  赵 杰二〇一五年五月五日书记员  江 南