江西省南昌市西湖区人民法院民 事 裁 定 书(2016)赣0103民初3523号原告：淦润华，男，1967年7月25日生，汉族，住南昌市西湖区，原告：淦秋英，女，1962年8月22日生，汉族，住址同上，原告：淦春华，男，1970年2月2日生，汉族，住址同上，原告：淦润保，男，1965年1月16日生，苗族，住址同上，原告：汪贵平，女，1956年8月23日生，汉族，住址同上，五原告共同委托代理人：梁予庆，江西经炜律师事务所律师，执业证号：13601198510838214。五原告共同委托代理人：陈江波，江西经炜律师事务所律师，执业证号：13601201410652087。被告：南昌市西湖区绳金塔房管所，住所地：南昌市西湖区绳金塔金塔街253号，统一社会信用代码：12360103491160737X。法定代表人：涂宏伟，系该所所长。委托代理人：熊朗秋，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601198510800527。委托代理人：刘省辉，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201110843101。被告2：南昌市绳金塔旅游发展有限公司，住所地：江西省南昌市绳金塔街165号。法定代表人：王俊杰。委托代理人：郑吉敏，江西一信律师事务所律师，执业证号：13601200110113125。原告淦润华、淦秋英、淦春华、淦润保、汪贵平诉被告南昌市西湖区绳金塔房管所（以下简称“绳金塔房管所”）、南昌市绳金塔旅游发展有限公司物权保护纠纷一案（以下简称“旅游公司”），本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淦润华、淦秋英、淦春华、淦润保、汪贵平共同的委托代理人梁予庆、陈江波、被告南昌市西湖区绳金塔房管所的委托代理人熊朗秋、刘省辉、被告南昌市绳金塔旅游发展有限公司的委托代理人郑吉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淦润华、淦秋英、淦春华、淦润保、汪贵平诉称：位于南昌市××号的房屋系原告淦润华、淦润保、淦春华、淦秋英、汪桂平五人共同共有，房产证上的面积为204.31平方米，用途为住宅、非住宅。由于五原告家庭成员较多，上述面积的房屋无法满足需求，五原告就该房屋二楼空余的面积全部进行了搭建以满足生活需求，故该房屋实际面积为352.80平方米。2001年因绳金塔公园建设，两被告在未与原告达成任何协议，也未支付任何补偿的情况下，就将上述房屋强行拆除。房屋拆除后，两被告找到五原告要求协商解决补偿问题.五原告要求两被告对拆迁的房屋在原处置换店面，并进行相应补偿。由于双方分歧过大，一直未能达成一致协议，被告未进行任何的补偿。在2001年11月16日两被告向五原告出具承诺书，承诺如果在绳金塔公园景区步行街范围建设店面，同意五原告在该步行街置换店面。后来两被告在绳金塔公园景区步行街范围建设店面，但两被告未如约将店面置换给原告，为此五原告不得不一直通过信访来主张自身的合法权益，但均无果。根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，并订立拆迁安置补偿协议。两被告将五原告的房屋拆除，应当与原告订立拆迁安置补偿条例，并进行补偿。同时《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十三条及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十九条规定，对于被拆迁的房屋的补偿应当包含被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等，同时根据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十二条及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条、第三十二条之规定，被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，征收人应当提供改建地段的房源，并且面积不得低于征收房屋的套内面积。原告选择在改建地段进行房屋产权调换，且被告向原告已经承诺了提供改建地段的店面进行调换，被告应当提供相应房源进行置换，同时应按照上述规定支付原告搬迁、临时安置及停产停业的补偿。但两被告拒不按照法律法规的规定及其承诺，支付相关补偿及将店面调换给原告。原告虽经长期催要及信访主张诉求，均遭到被告的拒绝。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告将南昌市绳金塔公园景区步行街范围内352.80元平方米的店面的产权调换给原告；二、两被告补偿原告停产停业损失895000元（自2001年11月16日起，暂计算至2016年10月16日，实际应计算至店面交付之日止，每月按5000元计算）；三、被告支付原告因拆迁造成的搬迁、临时安置的补偿5万元（每户按1万元计算）；四、本案诉讼费由被告承担。原告淦润华、淦秋英、淦春华、淦润保、汪贵平提交了如下证据：证据一、房产证5本，证明位于南昌市××号房屋所有权人系原告淦润华、淦秋英、淦春华、淦润保、汪贵平五人共有；证据二、个体工商户营业执照、卫生许可证，证明原告将被拆迁的房屋作为店面进行经营，是生活的唯一来源；证据三、承诺书一份，证明两被告同意在绳金塔公园景区步行街范围承诺五原告优先返购店面；证据四、信访接待中心的告知函一份，证明原告就店面返还的事宜一直在主张权利被告余华、亿森公司未答辩、未提交证据。被告绳金塔房管所辩称：一、原告诉请主张诉争房屋面积为352.8平方且均为店铺与事实不符，缺乏依据；二、诉争房屋原告早已依法获得安置补偿，现再行诉请主张按店面进行产权调换缺乏依据；三、原告主张的搬迁费、临时安置费及停产停业损失早已在安置时结算完毕，现再行主张缺乏依据；四、本案纠纷依法属于行政诉讼的受理范围，原告以民事纠纷进行起诉存在错误，且诉争事实已过十六年，严重超过行政诉讼的法定诉讼时效，依法应驳回原告起诉。被告绳金塔房管所提交了如下证据：证据一、西湖区绳金塔2××号房屋产权证，证明本案诉争房屋的产权建筑面积为204.31㎡，并没有352.8㎡，且房屋性质为住宅、非住宅，并非全部为非住宅；证据二、2000年5月22日，《绳金塔公园拓宽改造工程房屋拆迁安置补偿方案》、2001年8月23日，五原告出具的《要求安置住房的报告》及西湖区拆迁办出具的当时绳金塔公园工程安置情况表，证明本案诉争房屋系因2000年绳金塔公园拓宽改造工程需要而被拆迁，按照当时的安置补偿方案，系按产权面积进行补偿，且非住宅部分仅有货币补偿，但因五原告均要求安置住房，为此，被告给五原告每人安置了2套住房，合计10套住房。证据三、当时绳金塔公园拓宽改造工程被拆迁绳金塔219号房屋的《拆迁补偿安置收、支款结算单》、绳金塔219号房屋的安置补偿协议，证明超实际面积安置，被拆迁人需补交有偿安置费用的事实，以此证明本案诉争房屋因严重超面积安置，在抵扣应支付给原告的搬迁费、临时安置费等安置费用差额后，五原告还需要向政府补交拆迁有偿安置费；超面积安置的房屋，原告应当补偿相应拆迁有偿安置费；证据四、2009年7月21日，原告淦润华补交拆迁有偿安置费的记账凭证及西湖区住房保障和房产管理所退还原告淦润华补交拆迁有偿安置费的银行存根，证明1、原告淦润华接受访问安置后于2009年7月主动补交欠付有偿安置费要求办理安置房屋房产证，以此证明本案诉争房屋早已安置完毕；2、因本案诉争房屋当时系五原告共同共有，按照规定，所安置的十套房屋的产权证须一并办理，但因五原告未能协商一致导致至今未能办理产权证，为此，被告又将其缴纳的63775.02元有偿安置费全部退还给了原告淦润华；证据五、南昌市西湖区信访局2014年6月19日《关于汪桂平等人信访事项的情况汇报》，证明1、本案诉争事项曾因原告信访，南昌市西湖区信访部门也进行调查核实，结论是本案诉争房屋于2001年在京东安置小区安置了10套住房，早已安置完毕；2、诉争房屋所在地块，当时拆迁后并未在原址建设非住宅，故不存在需要按承诺返购，租赁店面的问题。被告旅游公司辩称：一、本案涉及的房屋拆迁安置已经完毕，原告在京东安置小区被安置有10套房屋，原告至今未办理产权，系因原告未向政府支付超出面积的房款。并且由于当时拆迁，原告属于共有房屋，根据规定，不能单独办理相关的产权手续。原告应当共同向政府支付房款之后办理产权登记手续。二、本案诉讼无论从民事还是行政诉讼角度都超过诉讼时效。被告旅游公司未提交证据。经审理查明，原西湖区绳金塔2××号建筑面积为204.31㎡的房屋为五原告共同所有，房屋性质为住宅、非住宅。2000年至2001年间，绳金塔周边被列为绳金塔公园改造建设工程用地，诉争房屋属于被征收范围，两原告为该次房屋征收安置工作的实施单位。根据《绳金塔公园拓宽改造工程房屋拆迁安置补偿方案》，该次拆迁的安置补偿方式是以实物安置为主，货币安置为辅，实物安置地点为京东安居工程住宅小区。被告未与原告签订书面征收安置补偿合同，但在京东安居工程住宅小区内为原告安排了10套住房供原告使用、居住。庭审过程中，被告提交了一份《要求安置住房的报告》，内容为请求“为我(汪贵平)和七十多岁的老母安置1套一××××一厅住房、妹妹（淦秋英）和七十多岁老父安置1套一××××一厅住房和三个弟弟安置二室一厅各一套”。该报告落款处为“汪贵萍、淦秋英、淦润保、淦润华、淦春华”五个印章。但五原告对该报告的真实性不予认可。此外，两被告于2001年11月16日向五原告出具《承诺书》一份称：“绳金塔2××号淦润保、淦润华、淦春华、淦秋英、汪桂平五户非住宅因绳金塔公园建设被拆除。如果绳金塔公园景区步行街范围建设店面，上述五户同其他非住宅拆迁户一样，并可优先返购店面或者优先租赁（在同等条件下）”。2009年7月21日,原告之一的淦润华曾补交部分超额安置费差价63775.02元，后又将该款项退回。2014年8月14日，汪贵平等2人向市政府上访反映“十三年前房子被拆，至今未解决，要求还房”。庭审过程中，原告陈述其诉请第二项“停产停业损失895000元”的计算依据系《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，诉请第三项“原告因拆迁造成的搬迁、临时安置的补偿5万元”系估算得出。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原告提交的《承诺书》，其承诺的内容仅包含对绳金塔公园景区步行街范围内店面的优先购买或优先租赁权。优先购买权、优先租赁权的行使需以店面按确定条件对外出售、出租为前提，权利者在同等条件下优先购买或租赁，且购买或租赁的条件均应另行以合同方式明确。本案中，原告对于以上条件的具备均未举证。同时，原告对于被告提交的《要求安置住房的报告》的真实性予以否认，又未提交其与被告之间达成的其他拆迁安置补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。……被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。本案中，原告主张双方间没有就征收补偿事宜达成协议且争议存在，即应向有关部门申请裁决，不应作为民事案件立案。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，裁定如下：驳回原告淦润华、淦秋英、淦春华、淦润保、汪贵平的起诉。案件受理费50520元，由本院退回原告淦润华、淦秋英、淦春华、淦润保、汪贵平。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 :     黄     迁人民陪审员 :熊江玲人民陪审员:谢风军二〇一七年二月二十一日书 记 员 林           敏速 录 员 谢     露     洁