江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初880号原告：南京正和荟泽资产管理有限公司（以下简称正和荟泽公司，组织机构代码证30262875-X），住所地在南京市江宁区诚信大道98号景枫智慧产业园11幢。法定代表人：吴正梅，正和荟泽公司执行董事。委托代理人：王亚平、刘杰，江苏苏源律师事务所律师。被告：马鞍山银基置业有限公司（以下简称银基置业公司，组织机构代码证06249194-1），住所地在安徽省当涂县姑孰镇工业集中区。法定代表人：张为军，银基置业公司总经理。被告：马鞍山银基商业管理有限公司（以下简称银基管理公司，组织机构代码证09691832-5），住所地在安徽省马鞍山市当涂县姑孰镇北门234号。法定代表人：王尚明，银基管理公司总经理。上述两被告的共同委托代理人：王代德、苏玉云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告正和荟泽公司诉被告银基置业公司、银基管理公司委托合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正和荟泽公司的委托代理人刘杰、被告银基置业公司、银基管理公司的共同委托代理人王代德、苏玉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正和荟泽公司诉称：2014年7月1日，案外人南京景枫正和商业投资发展有限公司（以下简称景枫投资公司）与被告银基置业公司、银基管理公司签订当涂中央商业广场项目招商及商业管理合同（以下简称原合同）一份，约定银基置业公司委托景枫投资公司负责中央商场广场项目的前期规划、品牌招商、开业筹备工作。同年9月29日，其与景枫投资公司及银基置业公司签订合同主体变更三方协议一份，约定景枫投资公司将原合同项下景枫投资公司的全部权利义务转让给其。2015年6月30日，其与两被告就原合同的提前解除事宜签订解除协议一份，在该协议的招商奖励中约定双方一致同意以中央商业广场项目B-3区东侧1-3层合计500平米商铺（暂定价为2500000元）充抵。两被告应于签订协议后5日内与其前述充抵房屋签订买卖合同。解除协议签订后，两被告未能按约与其签订充抵房屋买卖合同，经其多次催告，两被告一致以房屋已在2015年7月办理了在建工程抵押手续为由拒不办理。现诉至法院，请求判令两被告：1、立即支付招商奖励2500000元；2、立即支付逾期付款违约金100000元及逾期利息（自2015年7月6日起，按2500元/天标准计算至款项付清之日止，暂计算至2016年1月10日为472500元）。被告银基置业公司辩称，第一，双方签订解除协议属实，但解除协议及原合同中约定的均是以中央商场广场项目B-3区东侧1-3层合计500平米商铺房屋充抵招商奖励，即使其确实存在违约行为，原告正和荟泽公司也只能依约主张要求其签订充抵房屋买卖合同，而不能要求其直接支付2500000元的招商奖励；第二，解除协议中约定的用于充抵招商奖励的房屋实为原合同中约定的开业奖励，而取得该奖励的条件为正和荟泽公司完成约定的招商比例（开铺率达到80%），但直至双方签订解除协议时，正和荟泽公司完成的招商开铺率并未达到80%。另2015年9月2日，双方曾就房屋过户问题召开过协调大会，会议内容主要为奖励物业税收解决方案，会议决议第一项营业税及附加部分税金于双方过户当月通过月费抵扣形式完成，第二项土地增值税、企业所得税，双方过户前由原告开具2000000元发票给其，但至今正和荟泽公司也未能开具上述发票，此外正和荟泽公司至今也未明确该500平米房屋的具体房号，故目前尚未达到签订房屋买卖合同的条件，其不存在违约行为，无需承担违约责任；第三，其支付违约金及逾期利息的前提条件是未按解除协议约定按期、按数支付正和荟泽公司各项费用，而并非未与正和荟泽公司签订房屋买卖合同，且双方就未签订房屋买卖合同的违约责任也未明确约定，正和荟泽公司也无证据证明因未签订房屋买卖合同给其造成的损失数额。此外正和荟泽公司既主张违约金，又主张逾期利息，属于重复主张，且逾期利息计算的标准过高，应不超过年利率24%标准。综上，请求依法驳回原告正和荟泽公司对其的诉讼请求。被告银基管理公司辩称，在原合同中，其的身份只是被告银基置业公司的代理人，并非原合同权利义务的承受人，因代理行为引起的民事责任依法应当由被代理人银基置业公司承担，故其不是本案适格被告，其他答辩意见同银基置业公司。综上，请求依法驳回原告正和荟泽公司对其的诉讼请求。经审理查明：2014年7月1日，被告银基置业公司、银基管理公司与案外人景枫投资公司共同签订当涂【中央商业广场】项目招商及商业管理合同一份，约定由景枫投资公司为银基置业公司管理的马鞍山中央商业广场项目进行前期规划、开业前期的品牌招商、开业筹备等准备工作。合同就双方的权利义务进行进行了约定，另在开业奖励中约定银基置业公司同意待本项目完工后，且景枫投资公司完成约定的招商比例（项目开铺率为80%）时，将项目中建筑面积不少于两千平米街铺的所有权无偿转让给景枫投资公司；在此过程中产生的所有相关税费均由景枫投资公司承担。景枫投资公司有权对该不动产进行招商和租赁，收益归景枫投资公司所有，并保证自接收所有权之日起五年内不予转让。银基置业公司奖励的街铺位置为本项目C2幢南端的第一层700平米街铺，第二层700平米，以及第三层600平米，合计不少于两千平米街铺。具体位置另行商议，景枫投资公司有权参与街铺位置划分的讨论与决定。在违约责任中约定如银基置业公司未按约定按期、按数支付各项费用，倘若超过15个工作日后，每逾期1日，应按照逾期付款款项的万分之三承担逾期利息；超过30个工作日后，景枫投资公司有权解除本合同，并且有权追究银基置业公司的违约责任。当违反本合同其他条款的约定，景枫投资公司应以书面形式要求银基置业公司纠正，如银基置业公司在收到书面要求后的20个工作日内没有任何回复或无合理理由但拒不纠正的，则景枫投资公司有权解除本合同并追究银基置业公司的违约责任。2014年9月29日，原告正和荟泽公司与景枫投资公司、银基置业公司签订合同主体变更三方协议，约定由正和荟泽公司承接景枫投资公司在原合同中的全部权利和义务。2015年6月30日，银基置业公司、银基管理公司作为甲方，正和荟泽公司作为乙方，就解除原合同事项签订中央商业广场项目及商业管理合同解除协议一份，在该协议中约定银基置业公司在原合同解除前已支付正和荟泽公司款项的基础上，按一下金额和时间支付正和荟泽公司原合同已履行部分但尚未支付的剩余款项：“原合同综合管理期月费执行到期日为2015年2月28日，甲方于本协议签订五日内支付给乙方2月份共计38万元月费。已签意向但未缴纳保证金及待签约的招商面积共计3728.33平米，待商户保证金到帐后5日内，甲方支付乙方该品牌2个月的综合租金作为招商佣金。“6+1”快捷宾馆已签约，甲方于本协议签订5日内支付乙方110994元整招商佣金。”另双方在甲方支付乙方的招商奖励中约定：“该奖励双方一致同意以中央商业广场项目B-3区东侧1-3层合计500平米商铺充抵。甲方应于本协议签订后5日内与乙方就签署充抵房屋签订买卖合同，在此过程中产生的所有相关税费均由乙方承担。乙方有权对该不动产进行租赁和销售，收益归乙方所有。因商铺分隔，甲方转让给乙方商铺实际面积为509.49平方（见附1），超出奖励部分B-3三楼的9平方米，乙方支付给甲方36000元，从甲方支付给乙方的招商佣金中扣除。甲乙双方一致同意约定的500平米商铺价值为人民币暂定贰佰伍拾万元，也即为甲乙双方签订买卖合同时的标的物价格，该价格以甲乙双方书面约定为准。若因政府相关部门原因进行修改，则以修改后的价格为准。甲乙双方一致同意本协议为乙方取得约定商铺的唯一一句，甲乙双方签订的买卖合同仅为办理过户手续所用，不对乙方产生实际的约束力。除本条涉及款项外，甲方无需再支付乙方任何月费、佣金、奖励等费用。甲方应按照本合同的约定按期、按数向乙方支付各项费用，倘若超过15个工作日后，每逾期1日，甲方应按照逾期付款款项的千分之一承担逾期利息；超过30个工作日后，甲方应支付违约金10万元，并按本合同第三条约定，支付乙方尚未支付的各项费用。解除协议签订后，双方未能按期签订充抵房屋买卖合同，2015年10月12日，正和荟泽公司致函给银基置业公司，内容为依据双方解除协议约定，银基置业公司应在解除协议签订后5日内与其签订用于充抵招商奖励的中央商业广场项目B-3区东侧1-3层房屋的买卖合同，但至今未能签订，现要求银基置业公司立即补签。同年10月15日，银基置业公司回函给正和荟泽公司，载明：“对于未能及时签约的原因主要由于前期和贵公司在商讨该商铺充抵时的一些细节，过程中耽误了签约时间，同时由于我公司融资需要，应银行要求，该商铺在2015年7月整体打包，办理了在建工程抵押手续，现我公司与贵公司已就商铺充抵细节达成一致，但因涉及银行还款手续以及房产局办理抵押手续，需要时间办理，故我公司预计在11月底左右将上述手续办理完毕，达到签约状态。”此后，双方仍未能就奖励房屋签订买卖合同。2016年1月19日，正和荟泽公司向本院提起诉讼。审理中，银基置业公司对双方签订解除协议时约定的奖励房屋价值2500000元不持异议。正和荟泽公司未能就因银基置业公司迟延交付房屋给其造成的损失已经超过双方约定的违约金标准提供证据证实。另查明，双方在解除协议中约定调整后奖励房屋具体位置为一层：133（面积48.67平方米）、134（面积48.67平方米）、135（面积92.46平方米）；二层：133（面积48.67平方米）、134（面积48.67平方米）、135（面积92.46平方米）；三层：方案面积129.89平方米，共计509.49平方米。实际履行中，上述奖励房屋中的一层与二层房号变更为117、118、119（面积不变）。上述奖励房屋已于2015年6月30日为徽商银行马鞍山当涂支行办理了在建工程抵押登记手续。2016年4月12日，该抵押登记消除。又查明，银基管理公司为银基置业公司关联公司，系银基置业公司在中央商业广场项目中的代理人，在原合同中银基置业公司委托银基管理公司代为行使本合同第二阶段开始直至本项目结束所涉及的相应权利，银基管理公司行使该等权利产生的责任由银基置业公司承担。上述事实，有招商及商业管理合同、解除协议、工作联系函、房地产抵押登记证明、结清证明及双方当事人等证据材料证实。本院认为，依法成立并生效的合同双方均应按约履行。本案中，原、被告三方在委托合同解除后均应按约履行。被告银基管理公司与银基置业公司之间虽为委托代理关系，但在解除合同时，两被告以合同一方共同签约履行，承诺共同承担合同的民事责任，故被告银基管理公司抗辩其非义务主体，理由不当，本院不予采信。原、被告三方在委托合同与解除合同中涉及招商奖励，其实质为附条件的委托费用，应当作为委托费用的组成部分予以认定。因在解除合同中已明确认可了同意支付招商奖励，在双方往来函件中亦未否认，故本院认定该附条件的委托费用应由两被告共同支付，两被告抗辩招商奖励条件未成就的理由，与事实不符，本院不予采信。就原、被告三方诉争的以何种方式来支付招商奖励，三方在解除合同中约定以商铺充抵招商奖励，该条款是对支付方式的约定，并非是代物清偿和以物抵债。因两被告在履行合同过程中存在违约行为，直至诉讼期间才解除充抵商铺设定的抵押权，致解除合同中的付款方式无法履行。原告在无违约的情形下，选择要求两被告以货币方式支付委托费用，并无不妥，应予支持。在解除合同中三方约定的充抵商铺为2500000元，既是对充抵商铺价值的约定，又视为三方对附条件委托费用的确定，故对原告主张支付2500000元的招商奖励，本院予以支持。两被告未按约支付委托费用，系违约行为，应承担违约责任。虽双方在解除协议中约定应于签订合同五日内签订充抵商铺的房屋买卖合同，但签订合同并不意味着交付房屋，故本院酌定违约金的计算时间自被告回函给原告确认未能签订房屋买卖合同原因系其为充抵商铺办理了在建工程抵押手续之日，即2015年10月15日起计算。就违约金的标准，因原告未能举证证明因未签订房屋买卖合同而造成的实际损失数额，且存在重复主张和双方约定标准过高，两被告申请予以降低，本院予以准许，本院酌定按照银行同期同类贷款利率的二倍标准计算违约损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马鞍山银基置业有限公司、马鞍山银基商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同支付给原告南京正和荟泽资产管理有限公司招商奖励2500000元及逾期付款违约金（以2500000元为基数，自2015年10月15日起，按银行同期同类贷款利率的二倍计算至款项付清之日止）。二、驳回原告南京正和荟泽资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费29150元，财产保全费5000元，合计34150元，由被告银基置业公司、银基管理公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应按照不服本判决部分的上诉请求数额计算，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：4301011329100245018）。审 判 长  霍 翔人民陪审员  周春香人民陪审员  王才德二〇一七年二月十六日书 记 员  刘 蓉