四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2011)东民二重字第17号原告(反诉被告)四平市运输集团有限公司原告(反诉被告)四平市新华汽车销售维修服务有限公司法定代表人边防，董事长。委托代理人崔立民，四平市扬信律师事务所律师。被告(反诉原告)四平市双环机床附件厂法定代表人李喜龙，厂长。委托代理人邱宇，吉林辅民律师事务所律师。原告四平市运输集团有限公司、四平市新华汽车销售维修服务有限公司诉被告四平市双环机床附件厂租赁合同纠纷一案，于2010年7月26日向本院提起诉讼，本院于2011年6月15日作出（2010）东民二初字第187号民事判决书，判决一、原告(反诉被告)四平市运输集团有限公司与被告(反诉原告)四平市双环机床附件厂签订的《房屋租赁合同》合同应予解除。二、驳回原告(反诉被告)四平市运输集团有限公司对被告(反诉原告)四平市双环机床附件厂支付房租费的诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)四平市双环机床附件厂的反诉请求。四平市双环机床附件厂不服，提出上诉。四平市中级人民法院认为，原审认定四平市双环机床附件厂的反诉请求系由四平市新华汽车销售维修服务有限公司停电行为造成的，与本诉并非同一个事实，不符合反诉成就的条件，两个诉不能合并审理。经审查，四平市双环机床附件厂以违约为由提起的反诉与本诉部分的租赁合同纠纷系出于同一法律事实，同属一个法律关系，应该对其合并审理。鉴于该租赁合同已无法继续履行，四平市双环机床附件厂的经济损失原审未予处理的实际情况，对本案应发回原审法院重审，将原审本诉和反诉合并审理，除租赁合同外，对四平市双环机床附件厂的经济损失的有无、数额及赔偿主体一并做出实体裁判。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司的法定代表人边防及委托代理人崔立民，被告四平市双环机床附件厂的法定代表人李喜龙及委托代理人邱宇到庭参加诉讼,原告四平市运输集团有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2004年原告四平市运输集团有限公司与被告签订《租赁房屋合同书》，将厂区内房屋租赁给被告，合同约定:“一、租赁时间自2004年11月1日起至2024年10月31日止，租赁期限为20年。二、租赁费每年15，000.00元上达租交费，按年度交纳租金。三、租赁开始一次性交纳租赁费5年的，从第6年起到租赁期满，每年交纳租金1万元整。”2008年9月两原告之间签订土地及附属房屋建筑物和设施有偿转让协议。被告在2009年首期租赁费到期后，一直未交纳房租，严重违反了合同约定，原告多次催要，并通过公证机关向其下达催缴通知，被告均没有给付房屋租赁费。故诉至法院，请求法院判令解除原告与被告房屋租赁合同，给付拖欠的房屋租赁费10，000.00元，并承担诉讼费用。被告辩称:1、原告运输公司应未到庭应按其撤诉处理；2、第二原告由于不是本案合同相对方，不存在解除合同的问题，第二原告无权解除合同；3、本案二原告侵权事实成立，在合同租赁期间擅自停止被告用电，给本案被告造成损失，要求二原告赔偿被告损失。针对被告的反诉，原告辩称：被告的反诉条件不够，本诉与反诉有牵连处才能成立，本案是侵权之诉，原告是解除合同之诉，被告反诉是基于侵权。2、按照合同约定，原告没有提供动力电的义务，原告没有构成违约，同样也不构成侵权。原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司为证实自己的主张在庭审中向本院提供了如下证据:一、《市政府专题会议纪要》一份，证明市运输公司按要求把土地转让给新华汽车销售维修服务有限公司的事实。被告称对50号《会议纪要》的真实性没有异议，但是对本案没有什么关系。二、《协议书》、《补充说明》、《征地图》、《2007年市政府82号会议纪要》、《工商银行业务委托书》等书证，证明市运输公司将土地及房屋建筑物出让给新华汽车公司，证明市运输公司按市政府精神三次登报出让后将土地及房屋建筑物出让给新华汽贸，说明新华汽贸支付出让金300万元。被告称，此买卖没有征求承租人意见，其中协议书第二页第3条，证明与第二原告无关，此买卖协议说明由甲方处理，由甲方协助乙方处理与机床附件厂的出租合同。对此问题的处理是买卖协议成立的前提之一。此协议与被告无关，本案买卖不影响租赁，本案原告没有完全取得不动产物权，不能视为该地的不动产进行转移，其不能处分此土地上的不动产，包括用电设备。三、《租赁房屋合同书》，说明此合同书2004年11月1日生效，合同约定从第6年起租赁期满，每年租金1万元，被告2009年11月1日应缴纳年租1万元，合同第五条约定，合同成立期间电费水费由被告承担，合同没有约定原告有提供动力电的义务，其他正常用电一直是予以保障。就是没有动力电。被告称有异议，租赁合同是企业使用，没有动力电企业无法生产，原告是人为撤走的动力电，合同没有约定，不能代表现在可以拿走。现在的照明电不是原变电所提供，现在的照明电是被告自己从农电局在农村扯过来的，当时连照明电都给切断了。四、《公证书》两份，证明原告曾两次向被告催要房租费及依法解除合同的事实。被告对真实性不持异议，这个证明不了解除合同，没有证明送达了解除合同通知书，只是催缴的问题。催缴问题，我方已经将2004年到2009年租金交付了，2009年7月4日将电切断了，2009年11月4日，我方自行安装供电，运输公司组织人员阻止安装，原告是违约在先，2004年四平市要求100瓦以下不交付基础电费。被告四平市双环机床附件厂为证实自己的主张向本院提供了如下证据:一、《租赁房屋合同书》一份，证明被告没有违反合同约定的履行义务，原告却停止供电，违约在先的事实。二、《用电登记表》一份，证明原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司在2009年7月4日停止供电的事实。三、《评估报告》一份，证明因原告停电给被告造成经济损失18万元的事实。原告对上述证据认为原告没有给被告停电的事实，合同约定没有供动力电的义务，被告委托评估是单方委托的，对评估的真实性有异议。针对被告的反诉，原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司申请本院在四平市铁东区国家税务局调取了被告四平市双环机床附件厂2007年至2010年《增值税纳税申报表》，证明四平市双环机床附件厂缴税数额稳定，被告经营正常，被告在其他有经营，其在经营方面没有受到影响。被告称本证据已经超过举证期限，是2010年向铁东法院提出调取证据，已经超过举证期限。本工厂是机床附件厂，本工厂是常年生产，有一定的库存量，当时我仍销售库存，从2009年7月份开始销售，到2011年上半年就已经销售完毕，现在是零报表。本案诉讼争议的焦点为：原告（反诉被告）四平市新华汽车销售维修服务有限公司的诉讼地位是否适格，被告的反诉请求是否合法合理。通过原告陈述，被告答辩及庭审调查，结合已经确认的案件事实，针对本案诉讼争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平市运输集团公司的诉讼请求按撤诉处理。原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司的诉讼请求予以驳回。被告四平市双环机床附件厂的反诉请求予以驳回。通过庭审查明，2004年10月26日原告四平市运输集团有限公司与被告四平市双环机床附件厂签订了《租赁房屋合同书》，约定:甲方(原告)厂区内现有的院落一座，占地面积1312.54平方米，其中建筑面积为777.55平方米租赁给乙方(被告)。一、租赁时间:自2004年11月1日起至2024年10月31日止。租赁期限为20年。二、租赁费每年15，000.00元上达租交费，按年度交纳租金。三、租赁开始一次性交纳租赁费5年的，从第6年起到租赁期满，每年交纳租金1万元整。四、乙方不得将租赁的房屋设施另行转租、变卖、抵押、抵债等。否则造成的一切损失，均由乙方负责。五、租赁期间，电费、水费的费用由乙方自己承担，新增加建筑设施和改造房屋结构必须经甲方同意…..等内容。合同签订后，双方即付履行。2008年9月24日，原告四平市运输集团有限公司（甲方）与原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司（乙方）签订协议书，约定：一、甲方将位于四平市铁东区城东乡房身村，土地面积62，012.02平方米南北两块土地及附属房屋建筑物和设施有偿转让给乙方。转让金总计人民币400万元。二、付款方式：1、双方正式签订合同时，乙方当日首付甲方主管局（四平市交通局）人民币300万元。甲方给乙方出具四平市交通局财务收据及备忘录。待甲方将手续（土地使用证、房产证）过户乙方名下，乙方再付清甲方人民币100万元。2、待甲方把所有手续办完之后一个月内，乙方付清余款100万元，同时甲方交给乙方南块土地相关手续。若没有交付余款，每拖延一日，乙方每日交付转让金总额的5‰作为违约金。3、协议签订后，乙方当日不交首付款，此协议无效。三、其它事宜：1、甲方负责处理原企业的遗留问题，与乙方无关。2、甲方承担办理土地使用权转让、房产过户手续及各种税费等3、一个半月内甲方负责将手续（土地使用证、房产证）过户到乙方名下，同时甲方把北块土地、房产相关手续交给乙方。4、一个半月内，两块土地认界及厂地内纠纷（不包括四平市双环机床附件厂搬迁问题）等事宜处理完毕。5、（略）。四、关于甲方厂地内四平市双环机床附件厂搬迁问题：1、由甲方负责积极妥善地做好四平市双环机床附件厂的工作，让其尽快迁出。2、如果四平市双环机床附件厂不同意迁出，由甲方协助乙方同四平市双环机床附件厂重新签订转租协议。3、在没有重新签订转租协议之前，乙方在第二次付款（100万元）中扣留20万元作为抵押。4、如果乙方同意转租给四平市双环机床附件厂，甲方付乙方损失费人民币10万元；同时提供甲方与四平市双环机床附件厂签订的合同原件一份交给乙方。5、如果四平市双环机床附件厂迁出或转租，乙方二日内无条件返还抵押金20万元。2009年7月4日原告新华汽车销售公司因变更变压器，停掉了被告使用的工业用电，至今没有恢复。而其停电的时间恰好是在被告已首期(五年租期)交纳完房租费的期间(即自2004年11月1日至2009年11月1日)内，也就是正处在合同的履行期间。2010年7月四平市双环机床附件厂委托四平天诚信资产评估有限公司对其停产期间的直接损失进行评估。2010年8月18日四平天诚信资产评估有限公司出具了四天评咨字(2010)第016号《四平市双环机床附件厂拟咨询停产直接损失资产评估报告》，评估因停电在2009年7月至2010年7月(即1年零1个月)造成的直接损失为180，000.00元。2009年11月1日后，被告没有按约定给付第6年的租赁费用。原告四平市运输集团有限公司分别于2010年4月7日﹑27日和6月21日三次通知被告交纳拖欠的房租(6月21日的通知中还明确表示将解除合同)，其中4月27日和6月21日是在公证处的监督下执行的，公证机关还分别做出了(2010)吉四证业二民字第102号和(2010)吉四证业二民字第166号《公证书》，证明了被告在合同履行过程中，没有按合同约定给付房屋租金，已构成违约，原告通知其缴纳房费和解除租赁合同的意愿，被告仍没有给付租金也没有对解除合同的通知提出异议。本院认为，由于原告四平市运输集团公司在庭审时经依法传唤并未到庭参加诉讼，对其诉讼请求按照撤诉处理。原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司所提交的相关证据，只是证明其与原告四平市运输集团有限公司之间存在的土地转让的事实。但同被告没有直接形成利害关系。所以本案中其作为原告不适格。被告四平市双环机床附件厂的反诉请求的产生是基于原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司的行为而产生的，原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司依据的其与四平市运输集团公司的土地转让协议，并未证明将房屋租赁的相关权利义务由四平市运输集团公司向其进行转移，原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司在本案中是不适格主体，在原告四平市运输集团公司的诉讼请求按撤诉处理的情况下被告四平市双环机床附件厂的反诉请求不宜单独进行审理，所以被告四平市双环机床附件厂的反诉请求予以驳回。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的如干规定》第一条、第二条之规定，判决如下:一、原告四平市运输集团有限公司对被告四平市双环机床附件厂的诉讼请求按照撤诉处理。二、驳回原告四平市新华汽车销售维修服务有限公司对被告四平市双环机床附件厂的诉讼请求。三、驳回被告四平市双环机床附件厂的反诉请求。案件受理费250.00元，由原告四平市运输集团有限公司承担。反诉费1950.00元，由被告四平市双环机床附件厂承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本（共8份），并交纳上诉案件受理费250.00元，(或反诉费1950.00元)，上诉于吉林省四平市中级人民法院，逾期不缴纳上诉费，按自动撤诉处理。审 判 长  刘 岩审 判 员  李春英人民陪审员  金立辉二〇一二年五月十日书 记 员  谷洪亮