山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2011）安民初字第2877号 原告魏佃高（反诉被告），男，1963年9月9日出生，汉族，安丘市黑埠子佃高大酒店业主，住安丘市。 委托代理人周奉坡，山东周奉坡律师事务所律师。 被告安丘市白芬子镇卫生院（反诉原告），驻所地：安丘市白芬子街。法定代表人赵宝利，该院院长。 委托代理人高振华，山东衡明律师事务所律师。 原告魏佃高与被告安丘市白芬子镇卫生院（下称卫生院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏佃高的委托代理人周奉坡、被告安丘市白芬子镇卫生院委托代理人高振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏佃高诉称，2008年11月1日，被告再三和他协商，请求租赁他的原“佃高大酒店”楼房开办医院，经双方充分协商签订了房屋租赁合同。合同签订后，根据合同的约定，他及时将房屋交给了被告，并且全面认真的履行了合同规定的义务。但是，被告却视合同为儿戏，合同尚未到期，房租没付的情况下，就于2011年5月2日擅自偷偷搬走，他的门窗被毁坏，玻璃被砸坏；楼顶因被告工作人员当操场，防漏层被损坏；锅炉、暖气片、管道破裂，后经他数次与被告交涉，被告答应给修理损坏物品及设施，但至今未果。被告这种不讲企业信誉、严重违反合同规定的违约行为，严重侵犯了他的合法权益。为此，根据法律和双方房屋租赁合同规定，诉来本院，请求依法判令被告向他支付房屋租赁费15000元、物品损失33857元、违约金18000元，共计66857元；诉讼费用由被告承担。 被告卫生院辩称，1、租赁合同出租方为佃高大酒店，原告主体不适格；2、他院已于2011年5月支付上半年租赁费15000元，12月支付下半年的租赁费，因此他院没有违约；3、物品的损坏由原告造成的，且原告要求物品损失没有合同依据，对安评报字（2011）第55号资产评估报告书不予认可；4、原告在2011年5月就单方解除合同，收回房屋开始出租，原告无权追要未使用的租金。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 被告卫生院同时反诉称，1、原告擅自解除租赁合同，应支付他院违约金18000元；2、原告提前半年收回房屋，应赔偿他院的经济损失，损失按三名卫生工作人员半年的工资计算为27000元；3、租赁合同约定建筑面积为800平方米，而他院租赁的房屋面积实际为561平方米，二年半时间他院共多付给原告租赁费22406.25元。原告隐瞒事实，欺骗他院，多付的租金应双培返还。综上，原告应支付他院违约金等共计89812.5元；反诉费用由原告负担。 针对被告卫生院的反诉原告魏佃高辩称，被告主张违约金事实不成立，是被告违约而不是他违约。房子的面积包括其它公摊面积，不仅是室内面积。关于被告主张的经济损失是依法不能成立的。被告偷偷搬走，工人工资损失不能强加给他。被告所谓的事实理由完全是不存在的。被告开医院有很多的设备、床位，被告说是他将其撵走纯属谎言，被告悄悄搬走以后，房屋一直锁门至今。因此，违约的是本案的被告，被告所提起的反诉是不能成立的，为此请求本院依法驳回被告的反诉请求。 经审理查明，2008年11月1日，原告以安丘市佃高大酒店（甲方）的名义与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将其拥有的坐落于安丘市黑埠子村的“佃高大酒店”楼房出租给乙方使用，建筑面积共800平方米，其他设施另附明细。二、租赁期限36个月，自2008年11月1日起至2011年10月31日止。三、……四、每年租金30000元，于每年的6月份、12月份各支付15000元。五、租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用房屋及附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。……七、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋：1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3、擅自改变本合同固定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4、利用承租房屋进行违法活动的。八、甲方违约处理规定：甲方未按本合同规定时间，交付房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按日租金的两倍向乙方赔付违约金，还应对违约金以外的实际经济损失进行赔偿。在租赁期内，甲方因非本合同规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还剩余租金以及未使用费用，同时按合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿。因甲方房屋权属瑕疵及非法出租房而导致本合同无效时，甲方应对乙方的实际经济损失进行赔偿。……合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告使用，被告按照约定缴纳房屋租赁费至2011年上半年。2011年5月2日，被告将自己的办公用品及医用设备全部从原告处搬走，剩余六个月的租赁费15000元被告未支付。被告使用原告的房屋期间，有部分物品及设施损坏需修复，经本院委托安丘万达资产评估事务所评估，损坏的物品及设施恢复到正常使用的修复费用如下：铝合金隔断780元、开窗户180元、垒灶台12**元、垒锅台2**元、修门1120元、暖气片5664元、暖气管道1536元、暖气罩280元、锅炉5652元、墙面壁纸367.2元、踢脚板60元、仿瓷涂料396.4元、楼顶防水4500元、壁柜20元、楼顶前脸损坏200元，共计22225.6元。 另查明，佃高大酒店系个人经营，经营者为原告魏佃高。被告从原告处搬走后，楼房至今一直闲置。 上述事实，有原告陈述，被告答辩，原被告举证材料，安评报字（2011）第55号资产评估报告书及本院庭审笔录在案证实，足以认定。 本院认为，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人，魏佃高作为原告起诉主体适格。原被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，符合法律法规的规定，为有效合同，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行自己的义务。2011年5月2日，被告将自己的办公用品及医用设备全部从原告处搬走，楼房闲置至今，被告以自己的行为表明不再履行租赁合同义务，故原告解除租赁合同，要求被告支付剩余六个月的租赁费15000元，理由正当，依法应予支持。被告辩称原告单方解除合同，收回房屋另行出租，无权追要未使用的租金，没有事实依据，本院不予采信。租赁期间，被告应按照合同约定及租赁物的性质合理使用承租的楼房及设施，使用不当造成损坏的，被告应当修复或赔偿原告因修复所需费用。被告提前六个月搬走，应当将承租的楼房及设施与原告进行交接验收，而被告未予交接，故所损坏的物品及设施视为被告使用不当造成，被告应当赔偿原告因此而造成的损失；损失数额按照安评报字（2011）第55号资产评估报告书评估的物品损失价值，本院确认为22225.6元。被告辩称物品的损坏由原告自己造成的，未提供相应证据，本院不予采信。被告违约是否支付违约金，原被告在租赁合同中没有约定，故原告要求被告支付违约金18000元，本院不予支持。被告主张原告提前收回房屋，擅自解除租赁合同，应支付违约金18000元、赔偿经济损失27000元，因未提交相应证据，本院不予支持；被告主张租赁的楼房面积实际为561平方米，共多付给原告租赁费22406.25元，原告应双培返还，因被告承租的是特定物，且对实际面积也未提交相应证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告安丘市白芬子镇卫生院于本判决生效后十日内支付原告魏佃高租赁费15000元； 二、被告安丘市白芬子镇卫生院于本判决生效后十日内赔偿原告魏佃高物品损失22225.6元； 三、驳回原告魏佃高的其他诉讼请求； 四、驳回被告安丘市白芬子镇卫生院的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1471元，由被告负担730元，原告负担741元；反诉案件受理费1023元，由被告负担；评估费600元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  赵连明 审 判 员  苏良杰 代理审判员  李连弟 二〇一二年五月二十五日 书 记 员  温 莉