上海市闸北区人民法院民 事 裁 定 书（2015）闸民一(民)特字第38号申请人施建新，男，1972年7月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人孙峰，上海信亚律师事务所律师。被申请人吴军，男，1972年1月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。申请人施建新与被申请人吴军申请实现担保物权一案，本院于2015年4月28日受理后，依法适用特别程序，于2015年5月14日由审判员陈秀兰独任审理，申请人施建新的委托代理人孙峰、被申请人吴军到庭参加审理。本案现已审理终结。申请人施建新诉称，申请人与被申请人于2014年1月1日签订抵押借款合同，双方约定，申请人出借人民币350万元(以下币种均为人民币)给被申请人用于公司经营，债务履行期限自2014年9月18日起至2015年12月31日止。作为还款保证，被申请人将其房地产权证编号为沪房地闸字(2013)第002860号座落于上海市闸北区江场西路XXX弄XXX号XXX室的自有房屋抵押给申请人，设定抵押之房地产担保内容为被担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费。双方于2014年9月23日又签订补充协议，约定被申请人自2014年10月1日起，于每月10日前，按该时实际借款额的1.5％标准支付月息，任何一期逾期30天以上的，申请人有权提前收回全部借款。2014年9月23日，双方办理了抵押权登记，债权数额为350万元，登记证明号为闸XXXXXXXXXXXX。2014年10月17日，为被申请人公司经营之便，双方再次签订抵押借款合同，约定申请人出借70万元给被申请人用于公司经营，债务履行期限自2014年9月30日起至2016年9月30日止，作为借款保证，被申请人将其房地产权证编号为沪房地闸字(2013)第002860号座落于上海市闸北区江场西路XXX弄XXX号XXX室的自有房屋抵押给申请人，设定抵押之房地产担保内容为被担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费。2014年10月20日，双方办理了抵押权登记，债权数额为70万元，登记证明号为闸XXXXXXXXXXXX。被申请人自2014年12月底开始已不能按双方的约定于每月10日前向申请人支付相应的月息，故申请人按照约定要求提前收回全部借款共计420万元，但被申请人亦不能偿还申请人全部借款。原告因此诉讼，要求法院对被申请人吴军抵押给申请人施建新的上海市闸北区江场西路XXX弄XXX号XXX室房屋进行拍卖、变卖，对拍卖或变卖所得价款，由申请人施建新在超出顺位在先的案外人中信银行股份有限公司上海周浦支行担保债权的部分优先受偿，优先受偿范围为借款本金420万元，利息暂计算至2015年4月30日为252万元。申请人为证明其主张，提供了以下证据材料：1、2014年1月1日签订的《抵押借款合同》一份、2014年9月23日签订的《补充协议》一份、2014年10月17日签订的《抵押借款合同》一份、银行交易记录一份，证明双方存在借贷关系，被申请人对因抵押借款合同所发生的债务本金、利息、罚息、违约金及有关税费的清偿提供不动产抵押担保；2、《上海市房地产登记簿》4份、《抵押权登记证明》2份，证明申请人对被申请人所有的抵押房产享有抵押权，有权依照民事诉讼法及物权法的规定以拍卖、变卖该抵押房产的价款在超出顺位在先的案外人中信银行股份有限公司上海周浦支行担保债权的部分优先受偿。被申请人对于申请人提供的证据以及申请请求均无异议。被申请人吴军辩称，申请人陈述事实属实。因被申请人现无法按原先的约定归还借款及利息，也无法归还购买房屋时向银行申请的贷款，同意原告的申请请求。被申请人为证明其主张，提供了以下证据材料：被申请人与中信银行签订的《个人购房借款合同》一份、中信银行个人网银明细一份，证明被申请人购买上海市闸北区江场西路XXX弄XXX号XXX室房屋的贷款情况，以及归还银行贷款的情况。申请人对被申请人提供的证据均无异议，同意以拍卖、变卖该抵押房产的价款在超出顺位在先的案外人中信银行股份有限公司上海周浦支行担保债权的部分优先受偿。经审理查明，申请人与被申请人于2014年1月1日签订了《抵押借款合同》一份，合同中抵押权人(甲方)为出借人施建新，抵押人(乙方)为借款人吴军。合同第一条约定，该房地产坐落于江场西路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积285.85平方米，房地产权证编号：闸XXXXXXXXXX，房屋类型办公，土地使用权来源出让。曾于2013年2月1日抵押予中信银行股份有限公司上海周浦支行，期限为10年，至2023年2月1日止，债权数额为人民币259万元。第二条约定，双方协定该房地产价值为人民币630万元整。本次债权数额为人民币350万元。第三条约定，设定抵押之房地产担保内容为被担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费。第四条约定，债务履行期限：从2014年9月18日起至2015年12月31日止。第十条约定，违约责任：如乙方未能及时还款，乙方按借款总金额每日1‰支付甲方违约金。第十一条约定，该抵押合同签订后，乙方如未能按约履行义务，当事人双方可以协商拍卖等合法方法处分抵押房产等内容。2014年9月23日，双方签订《补充协议》一份，协议约定，经双方友好协商，就双方于2014年9月23日办理的抵押借款事宜，达成如下补充协议：一、双方签订的“抵押借款合同”所列之债权人民币350元，包括了甲方于2011年7月8日、8月12日、8月15日业已支付的人民币160万，余款由甲方通过银行转账方式向乙方支付；二、乙方自2014年10月1日开始，于每月10日前，按该时实际借款金额的1.5%标准支付月息，任何一期逾期30天以上的，甲方有权提前收回全部借款等内容。2014年9月23日，双方办理了《抵押权登记》，债权数额为350万元，登记证明号为闸XXXXXXXXXXXX。2014年10月17日，双方再次签订了《抵押借款合同》，合同约定被申请人向申请人借款70万元，债务履行期限自2014年9月30日起至2016年9月30日止等内容。2014年10月20日，双方再次办理了《抵押权登记》，债权数额为70万元，登记证明号为闸XXXXXXXXXXXX。因被申请人自2014年12月开始未能按双方的约定向申请人支付相应的月息，申请人因此诉讼。审理中，申请人称，合同约定，债务履行期限自2014年9月18日起至2015年12月31日止，因被申请人的资金状况发生重大变化，未能按照约定履行归还本金及利息的义务，申请人因此提出申请实现担保物权。本次担保债权的部分优先受偿后，申请人主张的借款本金420万元未必能够全部实现，因此本案中对于利息部分申请人暂不主张，今后向被申请人另行主张利息。本院认为，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。同一财产向两个以上债权人抵押的，如抵押合同以登记生效的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。本案中，申请人施建新和被申请人吴军签订的《抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《抵押合同》的约定，被申请人如未能按约履行义务，当事人可以协商拍卖等合法方法处分抵押房产。因被申请人未能按照合同约定履行义务，申请人有权依法处置抵押物，故申请人的申请符合当事人之间的约定及法律规定，应予支持。关于借款本金的利息部分，申请人的主张并无不妥之处，本院可以采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：拍卖、变卖被申请人吴军名下位于上海市闸北区江场西路XXX弄XXX号XXX室房屋，申请人施建新对所得款项超出顺位在先的中信银行股份有限公司上海周浦支行的担保债权(登记证明号闸XXXXXXXXXXXX)的部分优先受偿(优先受偿的范围为担保债权本金420万元)。本裁定送达后即发生法律效力。审判员  陈秀兰二〇一五年五月二十日书记员  俞晓岚附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。