北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终595号上诉人（原审原告）：张德祥，男，1963年2月3日出生，。上诉人（原审原告）：张德苍，男，1964年9月12日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：黄雪佳，北京扬轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李桂英，女，1929年5月29日出生。被上诉人（原审被告）：张德海，男，1971年8月11日出生。被上诉人（原审被告）：张淑荣，女，1969年3月3日出生。被上诉人（原审被告）：李革，男，1968年9月24日出生。四被上诉人之共同委托诉讼代理人：张殿江，北京市稳正律师事务所专职律师。原审第三人：张宝平，男，1966年3月25日出生。委托诉讼代理人：苏广民，北京稳正律师事务所律师。上诉人张德祥、张德苍因与被上诉人李桂英、张德海、张淑荣、李革，与原审第三人张宝平因确认合同无效纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初7755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张德祥、张德苍及其委托诉讼代理人黄雪佳，被上诉人人李革及被上诉人李桂英、张德海、张淑荣、李革的委托诉讼代理人张殿江，原审第三人张宝平的委托诉讼代理人苏广民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张德祥、张德苍上诉请求：撤销北京市平谷区人民法院（2016）京0117民初7755号民事判决书，将案件发回重审，一、二审案件受理费由李桂英、张德海、张淑荣、李革负担。事实和理由：1.李革与张宝平之间不存在真实的房屋买卖关系。本案涉及房屋连环买卖，一审中，李桂英、张德海、张淑荣、李革仅提交房屋买卖协议，未支付购房款。张德祥、张德苍因得知李革购房并装修后报警。之后李革将房屋出售给张宝平，ＸＸＸ、张德苍认为，李革的出售行为属于掩盖非法目的的无效情形。2.一审法院对张宝平是否善意取得涉诉宅基地未进行调查。张宝平明知李革非本村村民，仍从其手中购房，从主观上讲，其并非善意取得。李革与张宝平的房屋买卖没有得到本村村委会同意，因此张宝平没有实现宅基地的合法流转。3.涉案房屋属于张德祥、张德苍与李桂英、张德海、张淑荣共同共有的财产。李桂英、张德海、张淑荣、李革未经张德祥、张德苍同意，私自转让宅基地的行为属于无权处分。4.涉诉宅基地是村委会批给张某2使用的，涉诉宅院的使用权人就是张某2。5.张德祥、张德苍对李桂英进行了赡养义务，李桂英所述因上诉人未尽赡养义务将涉诉宅院出卖的理由不成立。6.李革取得涉诉宅院后，将张德祥、张德苍种植的树木予以砍伐，并占有使用了张德祥、张德苍的承包地。李桂英、张德海、张淑荣、李革共同辩称：1.遗产是按份共有，李桂英、张德海、张淑荣、李革有处分权。2.李革与张宝平之间的买卖合同关系真实，张宝平已经给付李革10万元购房款。3.张宝平是本集体经济组织成员，房屋买卖合同有效。4.砍伐树木与本案没有法律关系。故请求驳回上诉，维持原判。张宝平述称，同意李桂英、张德海、张淑荣、李革的意见。张德祥、张德苍向一审法院起诉请求：要求确认李桂英、张德海、张淑荣、李革签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：李桂英与第一任丈夫金某1育五女：金某2、金某3、金某4（1992年去世）、金某5。1961年，李桂英与张某1再婚，生育四子一女：张德祥、张德苍、张某2（1992年8月19日去世）、张德海、张淑荣。张某1与第一任妻子生育一子张某3，后过继给张某4。张德祥、张德苍提供的太后村村委会出具的证明上表明张某1于1997年1月29日去世，李桂英、张德海、张淑荣、李革称张某1于1997年5月28日去世。张德祥、张德苍称李桂英与张某1以张某2的名义申请宅基地，即涉诉宅基地。李桂英称是其与张某1以1300元的价钱购买。李桂英称因张德祥、张德苍不履行赡养义务，其为了生活，经人介绍，与李革相识，遂将涉诉宅院出卖给李革。李桂英、张德海、张淑荣、李革于2016年6月19日签订农村房屋买卖协议，约定：一、甲方自愿将坐落在平谷区×××房产（含地上附着物）出售给乙方，房屋东至公路，南至李秀国房后坝沿，西至坝墙，北至坝墙。二、房屋成交价格为二十二万元，乙方一次性付给甲方……张淑荣、李桂英、张德海在甲方处签字，李革在乙方处签字，中证人为某（金某5的丈夫）。后李革一次性支付房款（称该笔房款由李桂英持有，未进行分割），李桂英将房屋交付给李革（现李桂英与张德海同住），李革对房屋开始进行装修，其称已花费三万多元。后李革于2016年9月4日与张宝平签订买卖协议，约定：一、甲方自愿将坐落在在平谷区×××房产（含地上附着物）出售给乙方。二、房屋成交价格为40万元，在2016年12月31日之前交付甲方10万元，在2017年12月31日前交付甲方10万元，在2018年12月31日之前交付20万元。三、甲方在乙方交齐购房款后将房屋交付乙方……李革在甲方处签字，第三人在乙方处签字。李革称自与第三人签订协议后，装修停止，现房屋闲置。张德祥、张德苍认为该涉诉宅院属于张某1的遗产，未进行分割，张德祥、张德苍与李桂英、张淑荣、张德海属于共同共有。且上述李桂英、张淑荣、张德海在与李革签订合同的时候，均作为出卖人签了字，标明其认可该房屋系张某1的遗产。李桂英、张淑荣、张德海提供两个证人证明张某1去世时，将其所有的份额口头赠与李桂英（二证人证言矛盾），张德海、张淑荣在买卖合同上签字，是起证明作用。一审法院认为，农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案的争议焦点有二：一、李桂英、张淑荣、张德海称，即便涉案房屋属于遗产，在未实际分割时属于按份共有，李桂英、张淑荣、张德海的份额超过三分之二。如果确认李桂英、张淑荣、张德海、李革间的买卖协议无效，李桂英、张淑荣、张德海亦不要求李革返还房屋，该确认合同无效的判决没有任何意义。张德祥、张德苍主张遗产在未实际分割时属于共同共有，未经共同共有人同意擅自处分财产是无权处分。二、李桂英、张淑荣、张德海、李革称现涉案房屋已被卖与张宝平，而张宝平系本集体经济组织成员，并不违反相关法律规定。张德祥、张德苍称虽然李革与张宝平签订了买卖协议，但该协议并未实际履行。张德祥、张德苍主张该涉诉宅基地系村委会批给张某2的，但未能提交相应的审批手续，该院不予认可。张德祥、张德苍主张在涉诉宅基地上兴建房屋时出资出力了，但未提交相应证据予以证明，即便张德祥、张德苍进行了出资出力，亦视为对父母的赠与。李桂英主张张某1去世时将其所有的份额口头赠与其，但未提交足够证据予以证明，该院不予支持。涉案房屋有张某1的份额，对于张某1的份额在其去世时并未进行继承，也即遗产并未实际进行分割，故涉案房屋现应为共同共有状态。本案中涉案房屋属于农村房屋连环买卖，虽然李桂英、张淑荣、张德海、李革签订的买卖协议是无效的，但现李革已将房屋出卖给张宝平，而张宝平与张德祥、张德苍及李桂英、张淑荣、张德海系同一集体经济组织成员，涉案房屋最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国土地管理法等相关法律规定，应属合法有效。张德祥、张德苍主张李革与张宝平间的买卖合同并未实际履行，涉案房屋并未实际交付，但是否交付不是认定合同效力的法定要件。张德祥、张德苍就涉案房屋所享有的权益，可另行提起诉讼在卖房款中主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：驳回张德祥、张德苍的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张德祥、张德苍二审过程中提交以下证据：宅基地申请表与村委会证明各一份，证明房屋买卖协议中对涉诉宅院的四至与实际宅基地面积四至不同，侵害了张德祥、张德苍的利益。李桂英、张淑荣、张德海、李革、张宝平对张德祥、张德苍上述证据发表以下质证意见：对宅基地申请表的真实性认可，但表中显示为现有宅基地面积，而非审批宅基地面积；对村委会证明真实性不认可，没有经办人签字，不符合证据形式。李桂英、张淑荣、张德海、李革未向本院提交新的证据。张宝平二审过程中提交以下证据：收条和存款凭条，证明张宝平履行了给付房款的义务。张德祥、张德苍对张宝平提交的上述证据的真实性及证明目的均不认可。李桂英、张淑荣、张德海、李革认可张宝平提供上述证据的真实性及证明目的。经本院庭审质证，本院认为，对张德祥、张德苍提供证据的真实性予以确认，但本案仅涉及被出卖房屋的效力问题，不涉及宅基地使用权益，宅基地使用权属的争议亦不属于法院处理的范围，故该证据与本案缺乏关联性。对张宝平提供证据的真实性本院亦予确认。经询，李桂英、张德祥、张德苍、张淑荣、张德海均表示涉案房屋等权益尚未进行遗产分割。另查，李桂英与第一任丈夫金某1育4女。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据已经查明的事实，本案中，张宝平与张德祥、张德苍及李桂英、张淑荣、张德海系同一集体经济组织成员。涉案房屋属于农村房屋连环买卖，张宝平最终买受了李桂英、张淑荣、张德海曾出卖的涉案房屋，涉案房屋最后仍属该集体经济组织成员所有，故房屋买卖协议中涉及被出卖房屋的部分，应为有效。张德祥、张德苍虽上诉提出李革与张宝平不具备真实房屋买卖关系、以合法手段掩盖非法目的、张宝平非善意等主张，但现有证据均不足以证明上述上诉意见，且李革向张宝平出具收条表示收到10万元购房款，同时附有存款凭条，故张德祥、张德苍的上述上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。同时，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张德祥、张德苍直接以李桂英、张淑荣、张德海无权处分涉案房屋为由上诉主张房屋买卖协议无效，缺乏相应法律依据。涉案房屋属于遗产，对于张某1的份额在其去世时并未进行继承，亦即遗产并未实际进行分割，故张德祥、张德苍就涉案房屋权属是否享有权益及权益份额，可在确定后另行提起诉讼，并在出售房款中进行主张。需要指出的是，本案仅涉及被出卖房屋的买卖效力，不涉及宅基地使用权益，宅基地使用权属的争议亦不属于法院处理的范围。综上所述，张德祥、张德苍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张德祥、张德苍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  解学锋审 判 员  尚晓茜代理审判员  付 哲二〇一七年二月十日书 记 员  常 欣书 记 员  贾云航