沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2010）沈和民二初字第01986号原告沈阳格林豪森物业管理有限公司（组织机构代码：71571160-7），住所地沈阳市沈河区奉天街419号。法定代表人谭书云，系该公司董事长。委托代理人王兴权，系辽宁盛恒律师事务所律师。委托代理人周智，男，1953年10月30日出生，汉族，系该公司经理，住沈阳市沈河区。被告侴辉，男，1954年8月8日出生，汉族，系沈阳热力设备制造总厂厂长，住和平区。委托代理人贾海洋，系辽宁英泰律师事务所律师。委托代理人常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。被告沈阳热力设备制造总厂（组织机构代码：70190548-6），住所地沈阳市和平区砂山街168号。投资人侴辉，系该厂厂长。委托代理人贾海洋，系辽宁英泰律师事务所律师。委托代理人常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。被告沈阳市禾丰炊具交易中心，住所地沈阳市和平区十三纬路**号甲1。法定代表人丑哲，系该中心厂长。委托代理人贾海洋，系辽宁英泰律师事务所律师。委托代理人常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。原告沈阳格林豪森物业管理有限公司与被告侴辉、沈阳热力设备制造总厂、沈阳市禾丰炊具交易中心物业服务合同纠��一案，本院于2010年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员齐波担任审判长并主审，人民陪审员韩皓宇、牛久明参加评议，于2011年1月25日公开开庭进行了审理。因该案争议标的涉及的诉讼案件辽宁省高级人民法院正在审理中，本案于2011年3月24日中止审理。2011年5月17日，沈阳热力设备制造总厂申请办案人回避，本院另行组成合议庭，由审判员王萍担任审判长并主审，人民陪审员韩皓宇、牛久明参加评议，于2011年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王兴权、周智、被告侴辉及三被告委托代理人常壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳格林豪森物业管理有限公司（以下简称格林物业）诉称，原告负责位于沈阳市和平区十三纬路37号甲1格林SOHO大厦的物业服务工作，沈阳市物价局以沈价发（2007）11号文件核准格林SOHO大厦物业费商业部分收费标准为10元/月/平方米。原告按规定进行了物业服务工作，被告事实上也接受了物业服务并多次书面对物业服务表示满意，但被告却拖欠2007年7月1日至2010年10月31日物业费共计2496000元，原告多次催要，被告拒不给付。被告沈阳热力设备制造总厂与沈阳格林豪森房地产开发有限公司于2004年以产权置换的形式签订《协议书》，沈阳格林豪森房地产开发有限公司于2006年向沈阳热力设备制造总厂及侴辉交付格林SOHO大厦一、二层共计6240.05平方米的物业，被告沈阳市禾丰炊具交易中心为物业××。被告沈阳热力设备制造总厂为个人独资企业，投资人为被告侴辉。沈阳市禾丰炊具交易中心亦为个人独资企业，其投资人先后为被告丑潜、侴辉、侴哲。根据法律规定，个人独资企业的财产不足以清偿债务的，其投资人应当以其个人财产予以清偿，故本次诉讼以物业产权人、物业××及个人独资企业的投资人为被告主张权利。鉴于以上事实，特诉至贵院，请法院支持我方的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告给付拖欠的物业费2496000元；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。被告侴辉辩称，答辩人与原告不存在物业管理合同关系，原告要求答辩人给付物业费的诉讼请求不能成立，建议法庭驳回原告诉讼请求。一、答辩人与原告未建立物业管理合同关系1、答辩人与原告之间从未签订物业服务合同，双方也从未就物业服务的内容、方式、价格等进行任何形式的协商。原告所谓的“负责物业服务工作”一直未得到答辩人的认可。原告虽然于2007年2月取得了收费许可，但随后沈阳市物价局的文件即规定，非住宅的物业费用依照市场定价，此前与这一文件不一致的规定也同时废止，也就是说，原告取得的收费许可证在2007年11月起即没有任何效力。原告以此作为依据向答辩人主张物业费自然不能得到支持。2、原告是受沈阳格林豪森房地产开发有限公司委托进行的前期物业管理，并且原告与房产开发公司系关联企业，房产开发公司为原告的股东。对于原告进行物业管理答辩人一直未予认可。首先，前期物业管理适用于住宅小区，且须在业主委员会未能成立的情况下进行临时物业管理。而本案诉争的物业系商业用途，非普通住宅小区，选择物业服务企业应当由物业所有权人依照市场行为确定。同时，就物业管理问题，答辩人与房产开发公司及原告一直存在争议，答辩人一直主张对此部分物业应当进行独立封闭，并且自行进行物业管理，并且向沈阳市中级人民法院提起诉讼，沈阳市中级人民法院和辽宁省高级人民法院的一、二审判决均证明了此部分事实，因此，原告依照房产开发公司进行物业管理，并且就此要求答辩人支付物业费的诉讼请求不能成立。二、原告与开发公司此前一直对答辩人强调物业管理系无偿服务1、由于答辩人与开发公司之间就房屋独立封闭及答辩人自己进行物业管理的事项一直存在纠纷，开发公司与原告均提出独立封闭目前无法实现，对答辩人不收取物业费。2、本案物业××沈阳市禾丰炊具交易中心在原告的提供的调查表上盖章时，也是原告提出物业管理是无偿的，调查表是用于物业公司参加评比的需要情况下才出具的。3、原告自2007年起，一直未向答辩人主张物业费，到目前已经超过四年之久，一方面，原告的起诉超过了诉讼时效，同时，从另一个侧面也证明了原告一直未向答辩人主张物业费，原告也明知物业服务是无偿的。三、答辩人系物业所有权人，原��对其他人的起诉应当予以驳回答辩人沈阳热力设备总厂系物业所有权人，原告就物业管理所发生的一切纠纷均应当与答辩人之间进行，与其他任何人包括物业××均无任何关系，原告向其他人提出诉讼请求没有事实和法律依据。同时，其他任何人，包括物业××沈阳市禾丰炊具交易中心出具的任何文书均不能就原告与答辩人之间的物业管理纠纷发生任何法律效力，答辩人也不能对此承担责任。综上所述，原告与答辩人之间不存在物业管理合同关系，原告接受开发商的指定进行物业管理的行为答辩人一直未予认可，并且就此答辩人曾经提起诉讼，原告向答辩人提出给付物业费的诉讼请求不能成立，建立法庭驳回原告诉讼请求。被告沈阳热力设备制造总厂（以下简称热力总厂）辩称，答辩意见同被告侴辉。被告沈阳市禾丰炊具交��中心（以下简称炊具中心）辩称，答辩意见同被告侴辉。经审理查明：2004年11月12日，案外人沈阳格林豪森房地产开发有限公司（以下简称格林房产）与被告热力总厂签订协议书一份，约定以产权置换方式改造建设十三纬路炊具广场。改造工程完工后，格林房产向被告沈阳热力设备制造总厂及被告侴辉交付格林SOHO大厦一、二层共计6240.05平方米的房屋，被告于2007年5月31日接收。该房屋（即诉争房产）尚未办理产权证。庭审中三被告认可其中4045平方米归被告侴辉所有，剩余2195.05平方米归热力总厂所有。依据沈阳市中级人民法院于2011年1月10日作出的[2009]沈中民二初字第7号民事判决，就诉争房产热力总厂曾与沈阳格林豪森房地产开发有限公司发生房屋置换纠纷，在该诉讼中热力总厂诉讼请求之四为判令沈阳格林豪森房地产开发有限公司封闭一、二��商业用房，使其整体独立并承担改造费用。对该项诉讼请求市法院认为因涉案项目已经竣工备案，现有条件已无法进行整体封闭，故原告要求被告封闭一、二层商业用房的请求，无法支持。但是考虑到被告提供的置换房屋并未封闭，确实不符合双方合同约定，其行为已构成违约。虽然现有条件无法对原告因被告未封闭房屋的违约行为而受到的具体损失数额作出明确鉴定，但鉴于被告应就其违约行为向原告承担相应的违约责任，故本院酌情判令被告给予原告适应的赔偿，赔偿数额酌定为50万元。关于原告提出要求其自管物业的主张，市法院认为，鉴于被告未封闭一、二层房屋的违约行为将一直持续，从解决双方矛盾的角度出发，原告应当与相关物业公司协商物业管理事宜，如协商不成，原告作为业主可自行进行物业管理事宜。对此判决，格林房产提起上诉，辽宁省高���人民法院于2011年5月5日作出（2011）辽民一终字第00056号民事判决书，对于热力总厂诉讼请求之四，省高院认为，一审判决第四项50万元赔偿额，是在鉴定机构无法评估的情况下而作出的酌定，缺乏证据支持，本院不予认定。如热力总厂仍然不服，可待证据充分时另行主张。对于诉争房产所在的格林SOHO大厦，2006年9月20日案外人格林房产（甲方）与原告（乙方）签订前期物业管理服务委托合同一份，约定了委托管理服务内容、质量、物业管理服务费用、委托管理期限、双方权利义务、违约责任等内容。其中合同第七条约定大厦首次物业管理服务费收费标准：商场：10元/月.平方米……在该物业服务履行过程中，原告对诉争房产提供了物业服务。依据二00七年一月二十四日沈阳市物价局沈价发（2007）11号关于沈阳“格林SOH0大厦”物业服务收费指导标准的批复文件，商业部分物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积10.00元。原告于2007年2月5日取得收费许可证，商业部分收费标准为10元/月.平方米。依据二00七年十月二十四日沈阳市物价局沈价发[2007]87号关于规范物业服务收费管理工作的通知，公寓、别墅区和各类办公、生产、经营用房等非住宅建筑的物业服务，以及物业服务企业接受物业产权人（××）个别委托开展的特约服务，其服务收费实行市场调节价格，不再办理《收费许可证》。本通知从2007年11月1日起执行。2009年3月31日，原告向沈阳市禾丰炊具交易中心发律师函，催缴物业费。2010年7月15日，原告向沈阳市禾丰炊具交易中心、侴辉发律师函，催缴物业费。格林房产是原告的控股股东，控股80%。上述事实，有原告向法庭提供的协议书、商品房销售面积（变���）审核分层分户表、前期物业管理服务委托合同、关于格林SOHO物业申请协议方式选聘物业企业的批复、律师函、送达证明、（2011）辽民一终字第56号判决书、被告向法庭提供的（2009）沈中民二初字第7号民事判决书、原告公司变更登记核准通知书、原告工商注册档案、沈阳市物价局沈价发（2007）87号文件及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。本院认为：案外人格林房产与原告签订前期物业管理服务委托合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该协议已经约定原告为诉争房屋所在大厦的物业服务单位，原告客观上也为物业产权人被告侴辉、热力总厂在内的大厦业主提供了物业服务，二被告亦接受了原告的服务，原、被告之间已经形成物业服务合同关系。对被告提出的未与原告签订物业服务合同故不交纳物业费的抗辩本院不予采纳。对被告提出的前期物业管理仅适用于住宅小区而不适用于商业用途的诉争房的抗辩，无法律依据，本院不予采纳。综上，被告侴辉、热力总厂负有按房屋建筑面积向原告交纳物业费的义务。但格林房产是原告的控股股东，在二者签订前期物业管理服务合同时，原告应知格林房产向被告侴辉、热力总厂提供的一、二层房产应封闭而未封闭的事实，而原告未征询被告侴辉、热力总厂意见，径行提供物业服务，物业服务水平存在差距，因此，原告收取的物业费本院酌情予以降低，以每月每平方米8元为宜。对被告提出的原告及格林房产之前提出物业管理系无偿服务的抗辩，证据不足，本院不予采信。关于被告提出原告起诉已超过诉讼时效期间问题，根据《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告索要2007年7月1日开始的物业费，应提供证据证明有诉讼时效中断的情形。原告提出曾向被告主张权利，依据为其于2009年3月31日向被告炊具中心发律师函、催缴物业费。因诉争物业的产权人为被告侴辉、热力总厂并非物业××炊具中心，故不发生诉讼时效中断的情形。因原告于2010年10月27日向本院提起诉讼，被告侴辉、热力总厂对物业费的给付期间应从2008年10月27日开始计算至2010年10月31日。物业费按每月每平米8元计算，被告侴辉、热力总厂按各自产权面积即4045平方米、2195.05平方米分别计算物业费，物业费总计1204746元。被告热力总厂系一人独资的有限责任公司，被告侴辉作为股东不能证明公司财产独立于其自己的财产，故其应当对公司的债务承担连带责任。对原告主张被告炊具中心承担物业费的诉讼请求，无法律���据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳热力设备制造总厂于本判决生效后十日内给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司从2008年10月27日至2010年10月31日期间的物业费423791元；二、被告侴辉对被告沈阳热力设备制造总厂给付的上述款项承担连带责任；三、被告侴辉于本判决生效后十日内给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司从2008年10月27日至2010年10月31日期间的物业费780955元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息;四���驳回原告沈阳格林豪森物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26768元（原告已预交），由原告承担11125元，由被告侴辉承担11710元，由被告沈阳热力设备制造总厂承担3933元，并于付款同时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 萍人民陪审员  韩皓宇人民陪审员  牛久明二〇一二年七月二十四日书 记 员  郭 丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务���符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定之规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：一人有限责任的股东不能证明公司的财产独立于股东自己的财产，应当对公司的债务承担连带责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。