贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔26民终130号上诉人（原审被告）：贵州成贵房地产开发有限公司，住所地贵州省黄平县新州镇飞云大道成贵商业广场。法定代表人：罗显兵，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：雷鸿志，男，1966年11月12日生，苗族，贵州省黄平县国土资源局工作人员，住黄平县。上诉人贵州成贵房地产开发有限公司因与雷鸿志商品房预售合同纠纷一案，不服黄平县人民法院（2016）黔2622民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。现已审理终结。贵州成贵房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。被上诉人雷鸿志已于2016年9月28日初领取了钥匙进行装修，而原判决以黄平成贵商业广场尚未取得项目备案为由否定交房的事实是错误的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。”，该房屋已经交付，因此，一审判决认定事实错误。2、一审判决适用法律错误。逾期交房的原因是市场环境、政策因素、验收延迟等因素造成的，上诉人不能逾期交房不是个例，全国存在该情况的问题不少，凯里存在该情况的楼盘也有数个，上诉人也是无奈之举，不全是上诉人的责任，符合情势变更的法律规定，应当适当减轻或免除上诉人的违约责任。根据《商品房买卖纠纷司法解释》规定，违约金的确定需要以实际损失为依据，没有实际损失就不能确定违约金，被上诉人没有举证证明上诉人逾期交房给自己造成的损失。贵阳、凯里等地约定延期交房的违约金的比例大多为万分之一，而上诉人与被上诉人约定的违约金比例为万分之三，远���高于同行的比例。《商品房买卖纠纷司法解释》规定逾期交房按照同地段同类房屋租金标准确定。而法院于事实不顾，片面以合同约定违背法律初衷，适用法律错误。3、一审程序错误。庭前、庭中上诉人均提出该案如果按照商品房买卖合同司法解释的规定承担违约责任，整个楼盘全部购房户违约金将高达一千多万元，上诉人无法承受，上诉人会资不抵债，会导致上诉人没有能力继续完善整个楼盘的后续手续，如果这种情况发生，上诉人只能申请破产，放弃该楼盘，这样会造成被上诉人等购房户无法办理产权证书，会严重损害购房户的利益，但一审法院仍以简易程序审理该案。虽然上诉人当庭同意使用简单程序，但一审法院由一个法官来判决上千万资金决定房开公司生存及社会稳定，太过儿戏。雷鸿志辩称：维持原判，依法驳回上诉人的各项诉讼请求。1���商品房违约时间的认定：雷鸿志于2014年7月7日签订了《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2015年5月1日。2016年9月28日开发商给了我钥匙，我开始装修，至今未竣工入住。开发商虽给我钥匙，但是仍然不具备合同约定的交房条件。虽然，开发商给了我商品房钥匙，只能算是交给我了商品房的钥匙，而不是交房，也属于无效的交房。交房必须具备合同约定的交房条件，否则不能算交房。合同中并没有约定交钥匙就算交房，就等于交房。直到至今，开发商还未具备合同约定的交房条件，所以根据合同约定，开发商应当承担违约责任。2、截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法交房的原告。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在违约的免责事由。房开公司不能按期交房的主要原因是把黄平房屋销售所得资金挪用到其他项目，导致资金链断裂无法按期交房，纯属人为因素导致不能近期交房。3、按照《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年5月1日将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，出卖人应当按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金。如果违约金按照万分之一计算，显然违反法律及合同约定，是法律不允许的违法行为。另外，被答辩人称整个楼盘违约金有一千多万元也不是事实。综上所述，上诉人所说事实不实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雷鸿志向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房向原告支付违约金人民币62,949.9元（暂时计算至2016年9月30日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：原告（买受人）于2014年7月7日与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的成贵商业广场1212号房，购房金额为405,083元。原告于同月14日向被告支付购房首付款102,083元，2014年12月31日支付购房款20,000元，共计支付购房款122,083元。原告于2014年7月11日向被告支付代办费9,433元。2014年7月16日，原告取得该商品房预售合同登记备案表。2014年7月18月，原告为该住房办理了住房公积金按揭贷款，贷款金额为283,000元，被告已经收到该笔住房贷款。原告已经按照合同约定履行了付款义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条规定了交付时间和条件，即出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格���明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、本商品房已通过竣工验收备案登记取得了《黄平县住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案登记表》。《商品房买卖合同》第十三条规定了逾期交房责任，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违��金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》第十条规定了逾期付款责任，第1（1）项的内容为“逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行”。另查明，被告开发的成贵商业广场至今尚未经竣工验收合格，亦未向本院提交该商品房建设工程竣工验收备案登记表。被告至今未按照《商品房买卖合同》规定的交房时间及条件交付房屋给原告。原告于2016年9月28日从被告处得到了所购住房的钥匙并开始装修，但未入住该房屋。庭审中，原告要求被告逾期交房支付违约金的时间从2015年5月2日暂时计算至2016年9月30日止，共计518天，之后仍未交房的逾期违约金另行再诉。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。原告已依约履行合同义务支付了全部购房款405,083元。按照合同第十一��的约定，被告应于2015年5月1日前向原告交付成贵商业广场1212号房屋，但被告未按时交付房屋。被告虽于2016年9月向原告交付房屋钥匙，但成贵商业广场尚未取得竣工验收备案手续，1212号房屋至今未达到交付条件，被告没有在合同约定的2015年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，已构成违约，应承担违约责任。合同第十三条第1款第（2）项约定原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之三的违约金。被告实际逾期交房时间应从2015年5月2日起计算，庭审中，原告要求违约时间暂时计算至2016年9月30日，共计518天。故被告应信守合同约定，向原告支付逾期交房违约金62,949.9元（518天×405,083元×0.0003元／天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条关于被告逾期���房违约金标准为每日按全部已付款的万分之三计算的约定，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应是合法有效的，当事人双方应当严格履行。被告作为房地产开发公司，在签订合同时应完全明了自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。被告提出的合同约定的违约金过分高于违约损失，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，被告应继续履行合同约定的交房义务并向原告支付逾期交房（从2015年5月2日至2016年9月30日）的违约金62,949.9元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵州成贵房地产开发有限公司按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》向原告雷鸿志继续履行成贵商业广场1212号房屋的交付义务；���、被告贵州成贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告雷鸿志支付逾期交房违约金人民币62,949.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687元，由被告贵州成贵房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提出新的事实、证据和理由。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、贵州成贵房地产开发有限公司逾期交房截止时间是以雷鸿志领取钥匙时间还是以交付房屋达到约定条件的时间计算；2、贵州成贵房地产开发有限公司逾期交房是否存在情势变更的情形；3、逾期交房违约金日万分之三是否过高及是否应当调整��4、一审审判程序是否违法。1、关于贵州成贵房地产开发有限公司逾期交房截止时间是以雷鸿志领取钥匙时间还是以交付房屋达到约定条件的时间计算的问题。经审理认为，本案双方认可于2016年9月28日交付该商品钥匙，同时雷鸿志自认其“给了我钥匙，我开始装修”，故本院认定接交钥匙时间为2016年9月28日。本案雷鸿志在双方签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收”的情况下，对不符合约定交房条件的房屋仍然接收房屋钥匙，并进行了装修，足以认定其已实际占有管理了该房屋，而本案双方对如何行使转移占有购买房屋的方式并无具体约定。故该行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定情形。同时，在2016年9月28日贵州成贵房地产开发有限公司将房屋钥匙交付给雷鸿志时，虽然房屋未符合双方合同约定的交房条件，但雷鸿志在接收钥匙时没有按照合同约定表示拒绝，而是自愿接收，之后亦未提出异议，并是对房屋进行装修，可视为其对自己权利的放弃。而对于贵州成贵房地产开发有限公司将未组织竣工验收不符合约定交付条件的房屋擅自交付使用的行为，根据《商品房销售管理办法》第40条“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”和《建设工程质量管理条例》第58条“违反本��例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；”的规定，所应承担的是行政责任和民事赔偿责任，并不是承担不交付房屋的逾期责任。故在雷鸿志既没有拒绝接收并在接收后也没有提出异议，而是进行装修实际占有管理该房屋的情况下，起诉请求逾期交房违约金计算至符合约定交房条件时止（即提出的实际交付房屋之日），显然与雷鸿志已经实际占有管理该房屋的客观情况自相矛盾。另外，根据合同约定，逾期交房超过90日买受人有权退房，现雷鸿志在放弃退房权利的情况下，却一边接收钥匙，占有管理该房屋，另一边则以未符合交房条件为由，否认对房屋占有管理的客观事实，主张逾期交房违约金计算至符合约定交房条件时止，显然于情��理都不符。综上，根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定和雷鸿志对该房屋的转移占有实际管理的情况，贵州成贵房地产开发有限公司逾期交房时间应当从2015年5月2日起计算至2016年9月28日止，共计516天。贵州成贵房地产开发有限公司应当支付的逾期交房违约金为62706.85元（405083元×0.0003元／天×516天）。一审判决认定逾期交房违约金计算时间和判决理由与事实和上述司法解释规定不符，上诉人提出的该项上诉意见成立，本院予以支持。2、关于贵州成贵房地产开发有限公司逾期交房是否存在情势变更情形的问题。经审理认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方��事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”关于情势变更情形的规定，贵州成贵房地产开发有限公司提出逾期交房的原因系市场环境变化等因素造成，但这些因素属于是在签订合同时应当预见的商业风险，故该上诉意见也不符合上述司法解释关于情势变更的规定情形，本院不予支持。3、关于逾期交房违约金按全部已付购房款的日万分之三计算违约金是否过高及是否应当调整的问题。经审理认为，双方当事人在合同中不仅明确约定了违约责任，还约定了违约金的计算方法，且该约定不违反相关法律行政法规的规定。同时，当事人对自己提出的主张应当提供证据证明，不能提供证据证明的，应由负有举证责任的一方承担不利后果。贵州成贵房地产开发有限公司逾期交房认为双方合同约定的逾期交房按全部已付购房款的日万分之三支付违约金过高，但其并未提供有效证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故其应当承担举证不能的不利后果。因此，上诉人请求调整违约金的意见，本院不予支持。4、对于一审法院适应简易程序审理本案是否违法问题。经审理认为，本案双方签订有《商品房买卖合同》，合同约定的事实清楚、权利义务关系明确，个案涉及金额不大。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”的规定，一审法院根据本案实际情况适用简易程序审理本案，符合法律规定情形。综上所述，贵州成贵房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，��成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黄平县人民法院（2016）黔2622民初1188号民事判决；二、由贵州成贵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人雷鸿志支付逾期交房违约金62706.85元；三、驳回雷鸿志的其他诉讼请求。一审案件受理费687元，二审案件受理费687元，合计1374元，由贵州成贵房地产开发有限公司负担1000元，雷鸿志负担374元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年二月二十日书记员 杨海萍