本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0502民初1265号原告（反诉被告）程某，男，1952年5月3日出生，汉族，现住本溪市。被告（反诉原告）何某，男，1978年10月20日出生，满族，现住本溪市。原告（反诉被告）程某与被告（反诉原告）何某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程某，被告（反诉原告）何某到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告（反诉被告）程某向本院提出诉讼请求：1、请求解除与被告签订的房屋租赁合同；2、请求被告立即返还非法占有的租赁房屋；3、请求被告向原告支付非法占有房屋期间的租金（按照租赁合同约定的租金支付标准执行，每月2600元，共计2.34万元，从2017年3月起计算至2017年11月份止）；4、请求被告对在原告不知情状态下私自拆除的院墙，门窗及用于经营的设施予以恢复原状；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》，双方约定：被告承租原告所有的东风小区鎷铁泵房用于其经营的小白帽烧烤。租赁期间自2014年9月1日至2019年8月31日，租金2014年9月1日至2016年8月31日为每年2.88万元，从2016年9月1日至2019年8月31日起，租金变为每年3.12万元。合同第五条约定：原告承担取暖费用，其他发生的任何费用均由被告独自承担（包括房屋维修费、水电供暖维修费等）。2016年3月18日，原、被告又签订《补充协议》，协议约定：原租赁合同除租赁日期和租金外，其他不变。被告对本房屋装修店面升级，被告将对门窗，地面，墙面和洗手间，厨房进行装修。装修造成的一切后果，由被告自行负担。随后，被告何某在2016年9月至10月对原告的房屋进行了改建和扩建。2017年2月27日，本溪市平山区城市管理综合执法局向我发出行政强制执行催告书，通知将房屋的违建和乱建部分拆除，后执法局于2017年3月30日对违建部分进行了拆除。在房屋拆除前，被告何某已将小白帽烧烤店搬至振丰小学对面继续经营。被告已确定不再租赁我的房屋经营小白帽烧烤店并将其搬走至其他地点，且合同约定交租方式为上纳租，被告从2017年2月28日房租到期后至今没有向原告交纳任何房租，原告要求腾房并交纳占用期间被被告无理拒绝。为维护原告的合法权益，不得已起诉至法院。请求人民法院根据《合同法》第二百二十七条的规定，解除双方的租赁和同，并判令被告支付非法强占期间的租金，对原告造成的各项损失予以赔偿。被告（反诉原告）何某辩称，我不同意原告的意见。理由：1、我同意解除合同，但是解除合同后怎样给付租金存在问题；2、对于返还房屋，我可以返还房屋，但是我要求原告给付赔偿；3、租金我可以给付，但是房屋面积进行改变了，房租应该按照实际面积给付；4、院墙属实是我拆除的，但是门窗不是我拆除的，是综合执法局拆除的。扩建的房屋30平与原告无关，是我自己扩建，取暖费也是我交的。被告（反诉原告）何某向本院提出反诉要求：1、请求法院依法判令被反诉人程某返还反诉人何某租房押金1000元；2、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人装修经济损失7.5万元；3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年8月25日，反诉人和被反诉人签订房屋承租协议，协议第一条规定将鎷铁泵房及附属临建侧墙外小院租赁给反诉人，协议第四条约定2016年9月1日至2019年8月31日为每年房屋租金3.12万元。被反诉人当时称所有房屋都有合法产权，直至2017年2月27日反诉人接到平山区城市管理综合执法局下发的行政强制执行催告书才知道，所承租的房屋实际面积只有44平方米，其余40多平方米为违建房屋。2016年9月份，反诉人经被反诉人同意对房屋全面装修共计花人民币15万元。2017年3月30日，装修不到半年因违建40多平方米被强制拆除，违建部分给反诉人造成直接经济损失人民币7.5万元。事件发生后，因为违建造成反诉人无法经营停业至今。反诉人多次找到被反诉人协商赔偿事宜，被反诉人开始同意用房租金适当补偿反诉人，而后又反悔起诉到法院。现反诉人依据《城镇房屋租赁司法解释》第二条、第三条及《合同法》第五十八条向被反诉人提起反诉，望法院依法判决，支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）程某对被告（反诉原告）的反诉辩称，我不同意被告（反诉原告）的意见：一、门窗是由被告扩建后挪动的；二、被告自己装修扩建好几十平米，在被告店面升级的时候已经和被告说过可以在店内装修，没有想到被告是向外扩建，对于被告的损失和我无关；三，对于押金，被告如果将我的房屋恢复原状，我可以返还押金。四、反诉费用不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月27日，原告程某与案外人本溪市供热总公司签订房屋买卖协议，主要内容为：”房屋买卖协议甲方：本溪市供热总公司乙方：程某甲方在平山区东明浴池附近有一处加压泵房（玛铁泵房），公房字第XX**号,建筑面积44.8㎡，根据东明地区集中供热规划，该泵房将于2004年底并网后腾空，为此，经甲乙双方协商，达成如下协议：1、乙方出资叁万元整购买腾空后的泵房及其占地。乙方自行办理房产过户手续，所有费用乙方承担；2、协议签字后，乙方一次付清购房款，同时获取泵房房产权证；3、甲方保证在2004年12月31日前腾空泵房，并清除泵房及占地范围内的杂物，交付买房入住，此前该泵房仍由甲方使用；......”。2004年8月27日，原告程某向案外人本溪市供热总公司交付购房款3万元。该泵房房屋所有权证号为公房字第XX**号，所有权人为本溪市供热服务处，所有权性质为全民自管产，地址为平山区东风街，建筑面积44.80㎡。该泵房长度为7米，宽度为6.4米。2009年，被告何某经原告程某同意，从案外人刘光华处租赁该泵房，并于2010年8月12日与原告程某签订承租协议，主要内容为：”承租协议甲方：程某乙方：何某乙方何某自愿承租东风小区鎷铁泵房用于小白帽烧烤，双方协议如下：一、承租地为鎷铁泵房及附属临建及侧墙外小院；二、承租期为四年。即2010年9月1日起至2014年8月31日止；三、交租时间为：上打租，半个月即每年8月15日及次年2月15日为交租日期；四、租金为每年贰万陆仟肆佰元整（￥：26400元整）。甲方承担冬季取暖费；五、其他发生的任何费用由乙方独自承担（包括房屋维修费、供暖维修费等）；六、奉公守法，店内不得进行违法乱纪行为；七、在店内工作应注意安全，若发生任何事情由乙方全部负责；八、乙方应保证所有固定设施完好，并付保证金1000元，双方解除协议后，如无问题，一次性返还；九、甲方应保证乙方在租赁期间正常经营（除政策不允许外）；十、乙方在租赁期间确实有困难经营不下去，可以转租他人；十一、此协议未尽事宜双方协商解决；......甲方：程某乙方：何某2010年8月12日”。2014年8月15日，原被告又签订承租协议，主要内容为：”承租协议甲方：程某乙方：何某乙方何某承租东风小区鎷铁泵房用于小白帽烧烤，双方协议如下：一、承租地位鎷铁泵房及附属临建侧墙外小院；二、承租期限为伍年。即2014年9月1日至2019年8月31日止；三、交租金时间为：上打租半个月即每年8月15日即次年2月15日为交租日期；四、租金2014年9月1日至2016年8月31日为每年贰万捌仟捌佰元整（￥：28800元整）2016年9月1日至2019年8月31日为每年叁万壹仟贰佰元整（￥：31200元整）甲方承担冬季取暖费；五、其他发生的任何费用由乙方独自承担（包括房屋维修费、水电供暖维修费等）；六、奉公守法，店内不得进行违法乱纪行为；七、在店内工作应注意安全，若发生任何事情由乙方全部负责；八、乙方应保证所有固定设施完好，并付保证金1000元，双方解除协议后，如无问题，一次性返还；九、甲方应保证乙方在租赁期间正常经营（除政策不允许外）；十、乙方在租赁期间确实有困难经营不下去，可以转租他人。租期届满，乙方将房屋完好并无条件返还甲方；十一、租期届满时，乙方承诺将房屋及小白帽烧烤店名牌匾无条件转让甲方，并对接收人员进行技术转让及技术培训一星期；......甲方：程某，乙方：何某2014年8月15日”。2016年3月18日，原被告签订补充协议书，主要内容为：”补充协议书双方在原来房屋租赁合同的基础上，自愿补充如下协议：一、原租赁合同条款除租赁合同和租金外，其他不变；二、租赁日期在原来的基础延至2022年8月31日，租金从2019年9月1日起，按每月2700元收；三、甲方同意乙方对本房屋改造装饰店面升级，甲方并提供技术援助；四、乙方对门窗、地面、墙面和洗手间、厨房进行改造；五、装修后造成一切后果，由乙方承担。甲方：程某乙方：何某2016年3月18日”。2016年9月-10月份，被告何某对从原告处租赁的房屋进行装饰装修。原告出租被告的房屋包括两部分，一部分为建筑面积为44.80㎡的公产房屋（产权证号：公房字第XX**号），另一部分按照本溪衡泽热力发展有限公司出具供暖收费发票显示建筑面积为39.75㎡，该部分经本溪市平山区城市管理综合执法局确认为违法建筑，并于2017年3月30日被强制拆除。本院认为，本案的争议焦点如下：1、原被告之间的房屋租赁合同效力的如何认定；2、原告主张的租金标准如何认定；3、原告主张恢复原状应否得到支持；4、被告提出反诉所主张的损失如何认定。关于原、被告之间签订房屋租赁合同效力的认定。原、被告对于建筑面积为44.8㎡的公产房屋订立的房屋租赁合同依法有效。现原、被告均同意解除合同，本院予以确认。被告应将涉案公产房屋（建筑面积44.8㎡）腾出并交付原告。关于被告应给付原告租金数额的认定。依据房屋租赁合同约定，从2017年3月起，租金为每月2600元（3.12万元/年÷12月/年），但因违法建筑被拆除，自拆除之日起被告不应再给付对应面积的使用费，被告应当支付44.8㎡的使用费，每天为45.92元（2600元/30天×44.8㎡/84.55㎡）。原告主张从2017年3月1日起至2017年11月30日止，共计274天，使用费为1.258208万元（274天×45.92元/天）。关于原告提出要求被告对经营的设施、门窗、院墙恢复原状的主张，因双方在补充协议中约定”三、甲方同意乙方对本房屋改造装饰店面升级，甲方并提供技术援助；四、乙方对门窗、地面、墙面和洗手间、厨房进行改造；”对于被告的装修改造行为，原告是予以认可并同意的，并且在房产证上并未标注院墙的存在，原告要求恢复院墙并无法律依据，故对于原告提出的该项主张，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，在承租人经出租人同意装饰装修的情形下，在合同解除时，对于装饰装修物，无论是否形成附合，对于当事人有约定的，均应当按照当事人的约定处理。结合本案案情，原被告在补充协议书中已经约定”四、乙方将对门窗、地面、墙面和洗手间、厨房进行改造；五、装修后造成一切后果，由乙方承担。”对于该房屋内的装饰装修物，应当归被告所有。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，原、被告在补充协议书中已经约定”装修后造成一切后果，由乙方承担”。因双方达成的对于违建部分的租赁合同无效，对于违建部分所进行的装饰装修，同样应当按照该协议履行，故对于被告反诉提出的要求原告赔偿装修经济损失的主张，本院不予支持。关于被告提出要求原告返还租金的主张，因原被告已经同意解除合同，故原告应当将租金1000元返还被告。综上所述，原、被告应当各自履行相应的义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第九十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告程某与被告何某之间的租赁合同关系；二、被告何某于本判决生效后10日内将位于平山区东风街泵房（公房字第XX**号）倒出返还给原告程某；三、被告何某于本判决生效后10内向原告程某支付房屋使用费1.258208万元；四、原告（反诉被告）程某于本判决生效后10日内返还被告（反诉原告）何某租金1000元；五、驳回原告（反诉被告）程某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）何某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告程某已预交），由被告何某负担。反诉案件受理费850元（被告何某已预交），由原告程某负担50元，被告何某负担800元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  孙启斌人民陪审员  应 勇人民陪审员  高敏华二〇一八年二月十一日书 记 员  吴 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。执行须知：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。