成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初12884号原告：港联物业（广州）有限公司成都分公司，住所地四川省成都市青羊区人民南路一段86号25楼H单元。负责人：孔庆翔。委托诉讼代理人：陈晓冬，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：魏齐廉，四川鼎博律师事务所律师，一般授权代理人。被告：四川永鑫农牧集团股份有限公司，住所地资阳市雁江区松涛镇五显村八社。法定代表人：李永红。委托诉讼代理人：漆世兰，女，1985年2月4日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，公司员工，一般授权代理人。原告港联物业（广州）有限公司成都分公司（以下简称港联公司）与被告四川永鑫农牧集团股份有限公司（以下简称永鑫农牧公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员林旭于2017年2月7日、2月20日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告港联公司的委托诉讼代理人陈晓冬、魏齐廉到庭参加诉讼，第二次开庭，原告港联公司的委托诉讼代理人陈晓冬、魏齐廉，被告永鑫农牧公司委托诉讼代理人漆世兰均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告港联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年6月1日起至付清之日止的物业服务费（自2015年6月1日起暂计算至2016年8月31日，计538890元）；2.判令被告向原告支付自2015年6月1日起至付清之日止的物业服务费的违约金（自2015年6月1日起暂计算至2016年8月31日，计385521.91元）；3.判令被告向原告支付律师费31361.4元（即42000元律师费中的74.67%）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告在购买了成都高新区希顿国际广场2栋29层2902号房屋后，与原告于2014年4月1日签订了《前期物业服务合同》及《业主临时公约》等相关文件，就物业服务涉及的权利义务进行了约定。后，被告未依约向原告支付自2015年6月1日起至今的物业服务费，在原告多次催告后仍不支付，故原告委托四川明炬律师事务所通过中国邮政特快专递向被告邮寄送达了律师函向其催收物业服务费及违约金等，但被告至今未向原告支付相关费用。经审理查明：2014年4月1日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）就被告购买的希顿国际广场2栋29层2902号房屋签订了《前期物业服务合同》及《业主临时公约承诺书》。其中《前期物业合同》约定：1、甲方应遵守本物业的物业管理制度和《业主临时公约》，其中包括《服务手册》、《装修指南》等相关规定；2、物业服务费标准：（1）计费面积：在该物业取得权属证明书前，按《商品房买卖合同》注明的建筑面积来计收，在该物业取得权属证明书后，以确权的测绘实测面积为准计算物业服务费，如测绘实测面积与合同约定面积存在差异，双方互不需退、补；（2）物业服务费按20元/㎡·月计算；3、物业服务费收取起始日期：按《商品房买卖合同》中约定的交房日期起开始收取；4、交费方式：物业服务费按照季度交纳；5、违约责任：甲方不按本合同约定的收费标准和时间足额缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。《业主临时公约》第八十二条约定：如欠费业主拒不缴费，管理公司通过法律途径追讨管理费的，所产生的一切费用由业主承担，包括但不限于：律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、评估费等。《业主手册》第8.1.2条约定：每月5日/每季首月5日前履行支付当月/季度物业服务费，逾期支付的，每逾一日应按未付金额的千分之三向物业服务公司支付违约金。2013年7月5日，被告与成都乔治希顿房地产开发有限公司（简称希顿公司）签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》。其中《商品房买卖合同》约定被告的通讯地址为四川省资阳市大千路C段食品工业园。由于被告一直未向原告支付物业服务费，2016年5月25日，原告又通过EMS邮政特快专递向被告留在《商品房买卖合同》中的通讯地址邮寄了催收物业费及滞纳金的律师函。还查明，原告为向被告追索物业服务费，在本案前还曾向本院提起过诉讼，本院于2015年8月27日作出了（2015）高新民初字第4651号《民事判决书》，该判决查明的事实包括希顿国际广场2栋29层2902号房屋的实测建筑面积为1796.3㎡，并判令被告向原告支付2014年7月1日至2015年5月31日期间的物业服务费及相应的违约金、律师费等，该判决已于2015年11月6日生效。再查明，2016年6月27日，原告与四川明炬律师事务所签订了一份《委托代理合同》【（2016）川明炬民代字第912号】，委托该所律师为其代理与被告的物业服务合同纠纷案件，代理费42000元等。2016年7月27日，原告向该所支付了42000元代理费，该所向其出具了相应的增值税发票。原告本次向被告追索物业服务费，在本院提起了共计2起诉讼，本案应分担代理费31361.4元。截至2017年2月7日，被告拖欠的物业服务费（按房屋建筑面积1796.3㎡计算）共计754446元，按照合同约定计算的滞纳金为742051.53元。以上事实，有原告当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《业主手册》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、EMS邮政专递凭条一组、邮寄费发票、《委托代理合同》、《中国农业银行客户收付款入账通知》、律师费发票、（2015）高新民初字第4651号《民事判决书》、原告计算的案涉房屋物业费及滞纳金明细等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》、被告与希顿公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。上述合同及《业主临时公约》、《业主手册》的相关内容，对当事人均具有约束力，原告按约提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费。原告主张被告向其支付自2015年6月1日至付清之日为止的物业服务费，由于被告在本案审理终结后是否支付物业服务费并不确定，故本院仅能支持在法庭辩论终结前已届支付期限的物业服务费，即对原告主张的2015年6月1日至2017年2月28日期间的物业服务费（按房屋建筑面积1796.3㎡计算）754446元予以支持。关于原告主张的违约金问题。按照案涉合同约定，逾期支付物业费按照每日0.3%计收滞纳金，即年费率达到了109.5%。考虑到原告为维权支出的费用在合同中已有另行约定，被告逾期交费给原告造成的主要是资金占用损失，故本院酌情将其调低80%，即按照年费率21.9%支付违约金。对于截至2017年2月28日前的违约金742051.53元，被告应支付其20%即148410.3元，对于在此之后的违约金，则以欠费金额为基数、按照年利率21.9%计付。关于原告主张的律师费问题。由于原、被告对此费用的负担有明确约定，原告亦举证证明该律师费确已发生，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川永鑫农牧集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付2015年6月1日至2017年2月28日期间的物业服务费754446元；二、被告四川永鑫农牧集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付截至2017年2月28日的违约金148410.3元以及从2017年3月1日起至付清之日的违约金，计算方法为：以754446元为基数，从2017年3月1日起至本判决确定的物业服务费给付之日止，以年费率21.9%计算。若未按照本判决确定的给付之日给付物业服务费，上述违约金计算至付清之日止；三、被告四川永鑫农牧集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告港联物业(广州)有限公司成都分公司支付律师费31361.4元。如果被告四川永鑫农牧集团股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6679元，诉讼保全费5000元，由被告四川永鑫农牧集团股份有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 林 旭二〇一七年二月二十日书 记 员 王延佳