宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0591民初663号原告：宜昌猇亭福达工业贸易有限责任公司，住所地宜昌市猇亭区桐岭路305号，注册号4205052100007。法定代表人：张廷竹，该公司董事长。委托诉讼代理人：付鸣、付立禾，湖北七君律师事务所律师。（特别授权）被告：宜昌市康龙实业有限责任公司，住所地宜昌市西陵一路94号，统一社会信用代码91420500706871182B。法定代表人：邵芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李刚，湖北陈守邦律师事务所律师。（特别授权）原告宜昌猇亭福达工业贸易有限责任公司（以下简称福达公司）与被告宜昌市康龙实业有限责任公司（以下简称康龙公司）合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案后，原告申请财产保全，本院于2016年8月8日作出（2016）鄂0591民初663号民事裁定，于同月11日对康龙公司所有的位于康龙国际广场的房号为032104号房屋进行了查封。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付鸣、付立禾与被告的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告康龙公司开发的位于“康龙国际广场”的一套商品房���房号为032104号，产籍号02-0019-0160-032104号）归原告所有；2.被告按与“032204号”（产籍号02-0019-0160-032204号）的建筑面积、位置相近的房屋补偿给原告一套房屋，在补偿不能的情况下，被告赔偿原告100万元；3.被告为原告办理上述归原告所有的房屋产权登记；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月4日，原、被告签订的《协议书》约定被告将其开发的“康龙国际广场”的2套住宅商品房抵偿给原告，作为过去租赁原告土地的租金补偿，价值约为200万元。房号是住宅楼032104号和032204号，单套房屋建设面积135.25m2。双方约定在被告取得《商品房预售许可证》后双方签订商品房买卖合同，但被告至今拒绝与原告签订房屋买卖合同，并将032204号房已出售给他人，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼���被告康龙公司辩称：1.被告不欠原告200万元的土地租金。1995年3月，新华社三峡支社与福达公司联合开发位于宜昌市××开发区中心转盘处的土地，将土地过户给福达公司。2000年11月8日，康龙公司与福达公司、宜昌东方物业有限责任公司（以下简称“东方公司”）、新华社三峡支社签订《债务承担协议书》，约定康龙公司直接向新华社三峡支社支付租金，用于清偿东方公司的100万元借款，福达公司签字认可。2004年6月28日，新华社三峡支社通知康龙公司，福达公司将土地使用权已返还给新华社三峡支社,租金直接支付给新华社三峡支社。2010年5月，中国长城资产管理公司武汉办事处（以下简称长城汉办）、东方公司、康龙公司、福达公司、新华社三峡支社达成五方协议，康龙公司出资5900万元取得该土地使用��,其它问题一并解决。至此，福达公司已没有收取租金的权利，康龙公司不欠福达公司租金。2.原、被告签订的《协议书》，是以合法形式掩盖非法目的，为无效合同，福达公司无权依据无效合同主张房屋所有权或租金。2015年春节前，因福达公司未交纳土地税款，国土局、地税局不予办理“康龙国际广场”的房屋预售手续，导致康龙公司无法正常销售商品房，福达公司以该土地配合办税为时机，胁迫康龙公司，索取两套房屋，康龙公司迫不得已与福达公司签订《协议书》，名义上是以两套房屋抵偿不存在的土地租金，实际上是需要福达公司配合办税。3.该《协议书》为附条件合同，约定“本协议同纳税担保申请、税收行政复议申请同时办理。”而福达公司没有履行税收行政复议义务，合同生效条件并未成就，福达公司无权依据该协议要求康龙公司交付房屋或补偿租金。综上，康龙公司不欠原告租金，双方也未办理房屋物权转移手续，请求驳回福达公司的诉讼请求。经审理查明，1998年6月22日，原告福达公司与被告康龙公司签订《房屋兴建合同》，约定原告将其拥有土地使用权的“东方广场”项目与被告合作开发，兴建三层楼的临时建筑，包括71间房屋和31个门面，占地面积1098平方米，被告负责该项目的兴建施工，并获得经营使用权五年，至2003年9月30日期限届满。该房屋和门面一直由被告使用至2011年7月拆除。1999年12月18日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告向原告承租位于宜昌开发区××、××和××路交汇口的土地，面积4500平方米，兴建名为“康龙广场”的临时商贸市场，年租金25万元，每年按3%递增，租赁时间至2005年6月30日止。2000年11月8日，新华社三峡支社、东方公司、康龙公司签订《债务承担协议书》，约定将康龙公司与福达公司《土地租赁合同》期间的全部租金直接支付给新华社三峡支社用于清偿福达公司与新华社三峡支社的债务，福达公司在协议上盖章签字确认。2003年4月9日，康龙公司与新华社三峡支社签订《土地租赁合同（补充协议）》，约定新华社三峡支社同意康龙公司续签土地租赁合同五年，即补充康龙公司与福达公司签订《土地租赁合同》，租赁时间2000年1月1日至2010年6月30日，租金和租金交纳方式不变。2004年6月28日新华社三峡支社通知康龙公司：“依据（2004）宜民再终字第38号民事判决书终审判决福达公司土地使用权返还给我社，我社已成为该宗土地合法使用权人，福达公司不再是该宗土地使用权人，福达公司与贵公司的土地租赁合同由我社继续履行，租金由我社收取”。经双方确认，至2005年6月30日合同到期，康龙公司应付租金总额为298769元。康龙公司将截止至2005年6月29日的租金1298769元支付给新华社三峡支社，后因新华社三峡支社与福达公司之间就上述门面房屋和临时商贸市场的土地使用权属问题不断发生诉讼，康龙公司未再支付租金。湖北省高级人民法院于2009年12月25日作出第052号民事判决，判令东方公司向长城汉办偿还借款1291万元及利息，并对福达公司所拥有的诉争土地拍卖、变卖价款享有优先受偿权。在该案执行过程中，长城汉办、东方公司、福达公司、新华社三峡支社、康龙公司分别于2010年5月12日、6月8日、2011年5月6日、6月28日签订五方协议，均约定福达公司将位于宜昌西陵一路的15123.59平方米土地使用权（土地使用权证号为宜开国用（1995��字第B95100201047号）转让给康龙公司，康龙公司支付3800万元给长城汉办，清结东方公司和福达公司对长城汉办的债务；康龙公司支付1000万元给新华社三峡支社，该社与福达公司就该宗土地使用权有关的权利义务终结，该社在宜昌市三峡坝区人民法院诉请福达公司返还土地使用权一案不再进行。五方协议签订后，为履行该协议，福达公司与康龙公司于2011年6月16日重新签订《土地使用权变卖转让协议》，约定诉争土地的转让价款为5900万元，支付方式为：由康龙公司向长城汉办支付3800万元以清偿052号民事判决书所确定的福达公司债务，向三峡支社支付1000万元以清偿福达公司对三峡支社的债务，另向福达公司给付1100万元；还约定该土地使用权变卖转让的相关税费由康龙公司承担。2011年7月1日，宜昌市中级人民法院作出（2011）宜中执字第00058号执行裁定，将福达公司的位��宜昌市西陵一路的15123.59平方米土地使用权过户至康龙公司名下，康龙公司取得该宗土地使用权，使用权证号为宜市国用（2011）第100201047号。2011年7月，康龙公司将在该宗土地上建的71间房屋和31个门面以及“康龙广场”拆除，开发兴建“康龙国际广场”商住楼。同时查明，因康龙公司办理土地使用权过户时未交纳福达公司应缴税费，宜昌市地方税务局要求福达公司缴纳相应税费。2012年3月20日，福达公司起诉康龙公司，要求康龙公司将转让土地使用权所涉税款28616499元及滞纳金给付福达公司，宜昌市中级人民法院作出（2012）鄂宜昌中民二初字第00018号，驳回福达公司的诉讼请求。福达公司不服提出上诉，湖北省高级人民法院作出（2013）鄂民一终字第15号民事裁定，发回重审。宜昌���中级人民法院于2014年2月20日作出（2013）鄂宜昌中民二初字第00030号民事判决：确认福达公司与康龙公司之间因宜开国用（1995）字第B95100201047号土地使用权买卖所涉福达公司税费具体款项（按税务机关实际征收时数额为准），由康龙公司负担。康龙公司不服提出上诉，湖北省高级人民法院于2014年12月22日作出（2014）鄂民一终字第00107号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，2015年1月7日，宜昌高新区管委会以宜开管发〔2015〕1号文件向宜昌市人民政府书面请示，因市国土资源局联合市房管局冻结办理康龙公司在建工程抵押贷款和房屋预售，可能导致康龙公司资金链断裂、节前不稳定等情况。同月12日，宜昌市地方税务局向市政府报告，该宗土地转让过程中，康龙公司已缴清税款，福达公司欠企业所得税、土地增值税、营业税等税费共计2857.55万元。2015年2月2日，市政府办公会议专题研究后，记入《关于研究康龙公司申请办理土地抵押及房屋预售有关问题的备忘录》，会议希望康龙公司和福达公司顾全大局、相互配合，由纳税义务人福达公司向税务机关申报纳税，在税费实际负担人康龙公司向福达公司提供纳税担保后，市地税部门及时向市国土资源部门出具征税意见函，市国土资源、房管部门在收到征税意见函后，及时为康龙公司办理土地抵押登记和房屋预售登记。2015年2月4日，原、被告签订《协议书》，约定：1、原告作为纳税义务人应向宜昌市地方税务局东山分局申请办理107号民事判决所涉税款的纳税担保手续，被告愿意为原告缴纳税收提供资产或信用保证。2、在办理纳税担保申请的同时，原告还应就地税分局《限期催缴税款通知书》提起行政复议申请，要求税务部门重新核定税收，调���纳税额，以尽力为被告减轻税赋。3、根据原告提出结算土地租金的要求，被告同意提供康龙国际广场住宅商品房2套抵偿给原告，作为过去租赁原告土地的租金补偿，价值约200万元，房号是032104号和032204号。4、本协议完全履行，房屋确权到原告指定的个人名下后，原告不再向被告主张土地租金。如因被告原因，房屋不能确权到原告指定的个人名下，原告有权向被告主张全部租金。同日，原、被告办理了纳税担保手续。2015年4月1日，原告向宜昌市地税局经济技术开发区分局针对2013年7月24日的《关于限期缴纳税款的通知书》申请行政复议。同月7日，宜昌市地方税务局向福达公司下达《税务行政复议补正通知书》，对于福达公司提出的复议申请已收悉，要求该公司补充提供该土地的开发成本、拆迁补偿等合法凭证，以便准确计算应纳税款。2015年6月1日，宜昌市地方税务局再次对福达公司下达《税务行政复议事项告知书》，要求福达公司书面告知逾期不补正的正当理由，若逾期不告知，视为放弃行政复议申请。同月4日，康龙公司向宜昌市地方税务局申请作为第三人参加行政复议，并向该税务局提出行政复议请求，该税务局审查后于2015年6月10日告知康龙公司，由于福达公司于2015年6月4日16时0分放弃了复议申请，对于康龙公司要求追加为税务行政复议第三人的申请不能同意。2015年8月18日，康龙公司向宜昌市地方税务局请示对纳税担保税额重新核定。2015年12月4日，宜昌市地方税务局高新技术产业开发区分局通知福达公司应缴纳的土地使用权过户企业所得税、土地增值税等相关税费为9800890元。同月24日，该税务分局又通知康龙公司及其全部股东，为福达公司上述应缴税款承担纳税担保义务。还查明，福达公司于2007年1月22日被宜昌市工商行政管理局吊销营业执照。以上事实，有原告的企业基本信息、《房屋兴建合同》、《土地租赁合同》、《土地租赁合同（补充协议）》、《协议书》、《纳税担保书》、房屋预售明细表、执行裁定书、土地使用权证、原告所提的《行政复议申请书》、被告《关于纳税担保税额重新核定的请示》、宜昌市地方税务局《关于康龙公司申请办理土地抵押和房屋预售有关情况的意见》、《税务行政复议补正通知书》、《税务行政复议事项告知书》、宜昌市地方税务局高新技术产业开发区分局宜地税开通〔2015〕52122号、52129号《税务事项通知书》宜昌高新区管委会以宜开管发〔2015〕1号文件、宜昌市人民政府办公室备忘录〔2015〕2号、宜昌市中级人民法院和湖北省高级人民法院民事判决书、当事人陈述等证据经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.原告主体是否适格。2.《协议书》的效力问题。3.原告能否获取本案诉争商品房和赔偿款。（1）关于原告主体是否适格问题。根据最高人民法院的复函，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，公司不得开展新的经营活动，清算期间，企业民事诉讼主体资格依然存在。原告现虽被吊销营业执照，但未被注销登记，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动，尚具有民事诉讼主体资格。原告在本案中起诉的租金债权，是其在被吊销营业执照前所从事经营行为的利益，是对企业债权债务的清理，不属新的经营活动。原告起诉主体适格。（2）关于《协议书》效力问题。原告以双方签订的《协议书》主张房屋所有权及赔偿金，被告辩称协议是原告以拒不配合缴纳税款相胁迫而签订，是以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。经查，原、被告签订的《土地使用权变卖转让协议》和宜昌市中级人民法院和湖北省高级人民法院的民事判决书、民事裁定书，能证明康龙公司应负担缴纳福达公司因本案诉争土地使用权转让所涉税费，《协议书》约定福达公司作为纳税义务人申请办理纳税担保手续，是福达公司协助配合康龙公司完成纳税义务并进而使得康龙公司尽快取得商品房预售许可证，并非是康龙公司因福达公司拒不履行纳税义务而进行的妥协，康龙公司作为独立法人，如认为福达公司不履行己方义务而妨害康龙公司利益时，可依法律途径保护自己，或认为福达公司以胁迫手段或乘人之危而签订该协议，履行该协议对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项的规定，请求人民法院撤销《协议书》，但康龙公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，撤销权已消灭，且本案中提交的证据也不能证明康龙公司是在违背真实意思的情况下订立，该协议书并非福达公司胁迫康龙公司而签订。另，非法指的是违反法律法规等强制性规定，康龙公司辩称的非法目的是指福达公司胁迫康龙公司索取不存在的租金，即使租金不存在，双方约定给付，也并非法律禁止性规定，何况根据原、被告双方签订的《房屋兴建合同》和《土地租赁合同》，能证明被告承租原告土地兴建门面和商贸市场，并使用至2011年7月的情况，被告自认租金只支付至2005年6月29日，此后未交纳租金，原告作为诉争土地的使用权人，依合同主���租金利益并无不妥，康龙公司辩称协议是以合法形式掩盖非法目的，应属无效的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告双方在案涉《协议书》上均签字和盖章，该《协议书》是依法成立并已生效的合同。（3）关于福达公司能否获取诉争商品房和赔偿款。原、被告在《协议书》中对办理纳税手续和给付租金二方面的内容进行了约定，给付租金是因双方前期存在租赁房屋和土地的事实，并非是办理纳税手续所获取的报酬和对价，故福达公司是否办理纳税手续及是否行使行政复议申请，均不属其能获��租金的前提条件，康龙公司辩称福达公司未完成行政复议申请义务，属合同条件不成就，不能支付租金的辩解意见本院不予采纳。康龙公司辩称其已将土地租金直接支付给新华社三峡支社，不应再支付给福达公司的意见，经查，福达公司、康龙公司与新华社三峡支社签订的《债务承担协议书》约定的是将2000年1月1日至2005年6月30日期间的土地租金由康龙公司直接支付给新华社三峡支社抵偿福达公司100万元的债务，康龙公司支付了此期间的租金，并一直使用该宗土地至其2011年7月取得该宗土地使用权，因2005年7月1日至2011年7月期间新华社三峡支社与福达公司就该宗土地使用权属问题诉讼未终结，康龙公司对该期间的土地租金也未向新华社三峡支社或福达公司交纳。福达公司与康龙公司对于71间房屋和31间门面的租赁期间约定康龙公司的使用年限至2003年10月1日，此后康龙��司也一直使用该房屋至2011年7月，但就该房屋租金也因上述土地权属问题而未予交纳。福达公司向康龙公司主张上述土地和房屋租金，双方在《协议书》中将租金与纳税问题一并处理并无不当，康龙公司以其开发的房屋抵偿给福达公司作为租金收益未违反法律规定，双方应依约履行，福达公司要求康龙公司将协议约定的2套房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持，由于康龙公司将其中1套抵偿房屋已出售，根据双方约定的房屋价值，康龙公司应承担赔偿福达公司100万元的经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告宜昌市康龙实业有限责任公司在本判决生效之日起十日内将其开发的坐落于宜昌市高新技术产业开发区“康龙国际广场”的一套商品房（房号为032104号，产籍号为02-0019-0160-032104号）过户给原告宜昌猇亭福达工业贸易有限责任公司，并协助办理过户手续。二、被告宜昌市康龙实业有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告宜昌猇亭福达工业贸易有限责任公司100万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费16973元，财产保全申请费5000元，共计21973元，由被告宜昌市康龙实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  许 静审 判 员  张启国人民陪审员  严清东二〇一七年二月十四日书 记 员  陶文淦