甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）庆中民初字第4号原告庆阳市长城实业有限公司。住所地：庆阳市西峰区东大街**。法定代表人武进军，该公司经理。委托代理人吕民国，甘肃陇凤律师事务所律师。被告甘肃省烟草公司庆阳市公司。住。住所地：庆阳市西峰区育才路**/div>法定代表人缑守恩，该公司经理。委托代理人申彬，该公司西峰营销部主任。委托代理人张世杰，天水忠信律师事务所律师。第三人武进军。第三人司凤云，系武进军之母。委托代理人白宗礼，甘肃拓原律师事务所律师。原告庆阳市长城实业有限公司（以下简称长城公司）与被告甘肃省烟草公司庆阳市公司（以下简称烟草公司），第三人武进军、司风云房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2010）庆中民初字第16号民事判决后，甘肃省烟草公司庆阳市公司不服提出上诉，甘肃省高级人民法院作出（2011）甘民一终字第159号裁定发回重审，本院受理后依法组成合议庭，于2012年10月15日公开开庭进行了审理。庆阳市长城实业有限公司的委托代理人吕民国，甘肃省烟草公司庆阳市公司的委托代理人申彬、张世杰，第三人武进军，司风云的委托代理人白宗礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城公司诉称：原甘肃省烟草公司庆阳市西峰区公司作为被告的下属公司原具备企业法人资格，2004年6月经甘肃省烟草公司批准，将该公司更名为庆阳市烟草公司西峰营销部，对外不能独立承担民事责任。庆阳市长城实业有限公司前身为庆阳地区长城实业有限公司。1999年9月，长城公司通过转让方式取得了位于西峰区东湖巷107号面积为835.22平方米的国有土地使用权。2000年1月，武进军亦通过出让方式取得了位于东湖巷102号毗邻前述地块东南侧面积为244.70平方米的国有土地使用权。2002年6月，长城公司在上述两块地及属于司凤云的个人部分土地上动工新建楼层为七层的正阳大厦。2003年9月，在正阳大厦工程第二层完工时，因资金困难，经与西峰区烟草公司协商，双方达成由西峰区烟草公司为长城公司协调银行贷款300万元，长城公司将正阳大厦一层8-11轴线的房屋低价卖于西峰区烟草公司的购房合同。当时的房屋价格应为每平方米7500元，而基于被告承诺协调贷款将出卖价定为每平方米5600元。9月17日签订书面合同时，西峰区烟草公司承诺保证将贷款办好，合同中不必写入，故该项内容未在合同中再作书面约定。合同签订后，长城公司将土地使用证交付于西峰区烟草公司由其办理银行贷款。同年11月19日，长城公司与西峰区烟草公司就购房款总额及装饰等相关问题签订补充协议。协议约定长城公司向西峰区烟草公司出卖的房屋面积为388.7平方米，房款共为217.672万元，西峰区烟草公司须于签订购房合同书的当日支付定金10万元，在砌完11轴线隔墙时给付总房款的50%。但西峰区烟草公司未按约定的期限支付定金及房款，未付清购房款。因西峰区烟草公司长时间未能为长城公司协调到银行贷款，致使正阳大厦只建至二层停工。双方签订购房合同后，就西峰区烟草公司所购买的房屋一直未办理房屋产权登记手续。2008年长城公司因未参加年检，被吊销执照。2009年3月2日，庆阳市房产管理局将正阳大厦一至二层建筑面积为1946.89平方米房屋产权确权登记为武进军。2010年6月，被告委托的拍卖公司在媒体上发布拍卖公告，定于2010年6月25日公开拍卖其所购买的房屋所有权人为武进军的正阳大厦房屋。据上，正阳大厦所占用土地的使用权人为长城公司与武进军及司凤云个人，长城公司在未完全取得土地使用权，且依法登记领取房屋所有权证的情形下，与西峰区烟草公司签订合同将正阳大厦部分房屋出卖于西峰区烟草公司，即将所有权为武进军个人的房屋予以转让显属无效行为。为此，请求：一、依法确认原、被告签订的购房合同无效。二、判令被告退还正阳大厦一楼面积为388.7平方米的房屋，并赔偿给原告造成的经济损失。被告烟草公司辩称：一、原告长城公司所说的“由被告为长城公司协调贷款”不是事实。我司与原告签订房屋买卖合同时，包括面积、单价、总价款、付款方式，以及附属设施增设等，均有《购房合同书》为证，没有为其协调贷款的许诺。即使被告答应过为原告协调贷款，也只是“协调”，并非“保证借款”，只要到银行去协调过，便已经完全履行了许诺，而不应承担未贷到款的任何法律责任。二、长城公司关于确认购房合同无效的理由不能成立。长城公司是武进军独资开办的公司，武进军为法定代表人，二者人格混同。在与长城公司签订房屋买卖合同时，武进军从未告知有其母司凤云的土地，长城公司没有取得完全的土地使用权。且长城公司出售的是在建房屋，武进军在签订合同后，将房屋所有权证办理在其个人名下，长城公司又以“将武进军个人的房屋予以转让显属无效行为”的理由起诉要求确认合同无效的行为应不予以支持。三、长城公司要求返还房屋并承担损失的请求没有依据。本案不存在能够认定合同无效的法定事由，且长城公司要求的损失无计算标准和依据，故不应支持。四、本案如认定因合同无效而返还房屋，长城公司必须赔偿经济损失。五、长城公司起诉已超两年诉讼时效，已失去胜诉权。综上，原告诉讼主张没有事实根据和法律依据，不应获法律支持，请求依法驳回其诉请。第三人武进军答辩称，在与庆阳烟草公司达成购房合同时，烟草公司曾承诺为长城公司协调贷款，导致出卖价格低于市场实际价格。现贷款并未落实，双方签订的房屋买卖合同应属无效。第三人司凤云诉请及答辩称，位于西峰区东大街**土地的使用权人为司凤云，原、被告签订的房屋买卖合同所涉及房产占用了该土地的98㎡，双方在签订该合同时未征得司凤云同意。现请求确认长城公司与烟草公司签订的房屋买卖合同无效。针对第三人司凤云的诉请，庆阳烟草公司答辩称，1.第三人司凤云的诉请违背事实，本案所涉及的楼房已建成十多年，司凤云应当知道武进军所建楼房占用了其土地，若确属侵权，也应由长城公司和武进军承担责任，且司凤云非合同主体，无权要求确认合同无效。2.第三人司凤云的诉请已超过诉讼时效。应不予支持。原告长城公司为支持其起诉及理由向本院提供的证据有：1、《购房合同书》、《补充协议书》复印件各一份及由省顺通话录音。证明：（1）向被告出卖正阳大厦房屋的出卖方为长城公司，武进军未向其出卖过房屋。（2）基于被告承诺为原告贷款，原告是以每平方米5600元（即低于原价每平方米7500元）向被告出卖的房屋。（3）合同约定应在隔墙砌完时向长城公司支付购房款50%，被告未按约定期限向长城公司支付购房款。2、西国用（1999）字第1034号《国有土地使用权证》、第1038号《国有土地使用权证》、司凤云的土地证号为980490土地登记档案、庆阳市中级法院于2011年3月7日15时《现场勘验笔录》、《房屋所有权证》复印件各一份。证明长城公司所建的正阳大厦占用的土地使用权人为长城公司、武进军及司凤云，出卖给被告的房屋所占用的部分土地为武进军、司凤云，房屋所有权人为武进军，原、被告签订的购房合同应属无效。3、工程造价审定签证单、补充协议、房屋租赁合同复印件各一份。证明：（1）被告未对房屋装修费用进行结算，被告应承担相关费用。（2）被告占用房屋期间给原告造成的经济损失。被告烟草公司为支持其抗辩及理由向本院提供的证据有：1、《购房合同书》复印件一份，证明：（1）双方于2003年9月17日签订了购房合同，（2）合同约定的单价为5600元，（3）甲方负责办理产权过户手续，（4）双方共同确定实际面积，（5）付款方式为：先付定金10万元，隔墙砌完后付总房款的50%，甲方办理完过户手续后，乙方一次性付清其余全部购房款，（6）双方无协调贷款的约定，2、《补充协议书》复印件一份，证明：（1）双方于2003年11月19日签订了《补充协议书》，（2）确定了建筑面积为388.7平方米，（3）确定了总价款为2171720元，（4）确定了乙方装修中应注意的其它事项，（6）合同已实际履行达9年之久。第三人武进军未向法庭提交证据。第三人司凤云为支持其抗辩及理由向本院提供的证据有：1、西峰区东大街143号土地登记卡、土地证复印件各一份，证明西峰区东大街143号土地的登记使用权人为司凤云。2、庆阳市中级人民法院现场勘查笔录复印件一份，证明原被告签订的房屋买卖合同，所建房屋占用司凤云西峰区东大街143号土地中的98.2㎡。本院依原告申请调查的证据：证人由省顺2010年12月8日9时调查笔录一份，证明：1、他于1999年至2008年任西峰区烟草公司经理，与长城公司的购房合同是其在任内于2003年所签，2、购房价格是从每平方米7500元谈到5600元，3、口头答应为长城公司协调贷款，但因故未贷到，4、当时房子未竣工，未办理房产过户手续，5、合同签订当日是否付10万元订金及土地属于长城公司还是武进军个人所有，均不清楚。原、被告提交及本院调查的上述证据，均经过庭审举证和质证。原告提交的证据1，被告对两份合同的真实性无异议，但对证明目的有异议，对由省顺通话录音的三性均有异议。第三人武进军对该组证据无异议。第三人司凤云对两份合同的真实性无异议，对合法性有异议，认为双方签订合同的行为属无权处分。对由省顺通话录音无异议。对《购房合同书》、《补充协议书》予以采信，对由省顺通话录音综合全案证据综合分析认定。证据2，被告对该组证据的客观性无异议，对其证明目的有异议。第三人武进军对该组证据无异议。第三人司凤云除对《房屋使用权证》的合法性有异议外，对其他证据均无异议。对该组证据予以采信。证据3，被告提出异议，第三人武进军、司凤云无异议。经审查与本案关联性不足，不予认定。被告提交的证据1、2与原告提交的第一组证据一致，本院予以认定。第三人司凤云提交的证据1，原告及第三人武进军无异议。被告对真实性无异议，对证明目的有异议。予以采信。证据2，与原告提交的证据2中的庆阳市中级法院于2011年3月7日15时《现场勘验笔录》一致，予以采信。本院依原告申请调查的证据，原告认为1、笔录属实，2、承诺贷款是事实，证明贷款是房屋买卖合同成立的一个要件，3、价格从每平方米7500元降到5600元是因为协调贷款，但笔录中由省顺未讲真话。被告认为笔录形式要件是合法的，对真实性无异议。认为1、房价每平方米7500元是要价，最后谈到5600元，2、谈好价格后才提出贷款，3、由省顺申明是协调贷款而不是承诺贷款，4、协调贷款不是法定义务。第三人武进军、司凤云无异议。对上述证人证言，本院综合全案其他证据予以认定。经审理查明并综合全案证据，本院认定如下事实：2003年9月17日，长城公司与原甘肃省烟草公司庆阳市西峰区公司（以下简称西峰烟草公司）协商，签订了《购房合同书》。合同主要约定，西峰烟草公司（乙方）购买长城公司（甲方）正阳大厦一层8-11轴线的房屋，售价为每平方米5600元，面积由甲方砌隔墙后双方共同确定，合同签字生效时乙方付定金10万元，隔墙砌完后乙方向甲方付50%购房款（扣除定金10万元），甲方负责办完产权过户手续后，乙方将剩余房款一次性付给甲方，过户费用由甲方承担等。同时，西峰烟草公司口头答应为长城公司向银行协调贷款300万元。之后，长城公司将土地使用证交给西峰烟草公司由其协调办理银行贷款。后因款未贷到，武进军拿回了土地使用证。同年11月19日，长城公司与西峰烟草公司就购房款总额及装饰等相关问题签订了《补充协议书》。主要约定，西峰烟草公司所购长城公司正阳大厦部分房屋建筑面积为388.7平方米，总房款为2176720元。合同签订后，房屋交付西峰烟草公司使用至今，西峰烟草公司陆续付款共200万元，未按约定的期限支付定金及50%的房款，长城公司亦未按约定办理房产过户手续。另查明，1999年9月，长城公司通过转让方式取得了西峰区东湖巷107号面积为835.22平方米的国有土地使用权。2000年1月，长城公司法定代表人武进军通过出让方式取得了东湖巷102号（与前述地块相邻）面积为244.7平方米的国有土地使用权。该两宗土地用途均为住宅。2002年6月，长城公司在上述两块及司凤云土地（用途为住宅）上动工新建正阳大厦。经现场勘验，烟草公司所购房屋分别占有长城公司及其法定代表人武进军、司凤云部分土地。2009年3月2日，庆阳市房产管理局将正阳大厦一至二层建筑面积为1946.89平方米（包含出售给西峰烟草公司的388.7平方米）房屋产权确权登记为武进军。2010年6月18日，烟草公司委托拍卖公司在媒体上发布公告，定于2010年6月25日公开拍卖其所购388.7平方米房产，长城公司遂向本院提起诉讼，拍卖活动停止。又查明，长城公司前身为庆阳地区长城实业有限公司，2008年因未参加年检，被吊销执照。2004年6月，经甘肃省烟草专卖局庆阳分局决定，取消甘肃省烟草公司庆阳市西峰区公司法人资格，并予以撤销，成立庆阳市烟草公司西峰营销部。本院认为，本案争议焦点问题是：1、原被告签订的《购房合同书》是否为有效合同，2、原被告双方的损失数额及责任承担。西峰烟草公司因被撤销，其民事责任依法应由其上级部门被告庆阳烟草公司承担。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。本案所涉及的三宗土地核准的土地用途均为住宅，原告在未经相关部门审批即私自改变土地用途，其行为违反了国家强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定。被告的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权应同时转让，但因该房屋分别占有长城公司及武进军、司凤云个人部分土地使用权，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，武进军以长城公司法定代表人身份与被告签订房屋买卖合同时，未提交司凤云同意出卖其个人所有土地使用权的证明，嗣后也未得到司凤云追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，原被告签订的《购房合同书》应为无效合同。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算”，司凤云于2011年3月7日法院现场丈量时知道本案所涉及房屋占用其名下土地，其诉讼时效期间应从2011年3月7日起算，至申请之日未超过两年诉讼时效，被告认为司凤云的诉请已超过诉讼时效应不予保护的辩解理由，不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”长城公司私自改变土地用途在先，无权处分在后，造成合同无效，原告长城公司应负缔约过失的主要责任，西峰烟草公司在与长城公司签订合同时未尽到严格审查义务，应负次要责任，因合同无效给双方造成的损失应按各自责任大小予以承担，故烟草公司应返还长城公司、武进军、司凤云房屋。长城公司与烟草公司签订合同后，武进军将房屋产权登记在个人名下，长城公司、武进军应将收取烟草公司购房款予以返还。同时，考虑到近年来房价上涨因素，长城公司、武进军应按同期银行贷款基准利率四倍对烟草公司予以赔偿。长城公司要求烟草公司赔偿其经济损失，但未提供充分证据证实损失数额及计算标准，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定的规定，判决如下：原告庆阳市长城实业有限公司与被告甘肃省烟草公司庆阳市公司签订的房屋买卖合同无效；由被告甘肃省烟草公司庆阳市公司向原告庆阳市长城实业有限公司，第三人武进军、司凤云返还正阳大厦一层8-11轴线（建筑面积为388.7平方米）的房屋，原告庆阳市长城实业有限公司、第三人武进军返还被告甘肃省烟草公司庆阳市公司购房款200万元，并按同期银行贷款基准利率四倍支付利息（从收到购房款之日起至返还之日）；驳回原告庆阳市长城实业有限公司的其他诉讼请求。上述给付款项限判决生效后30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费24160元，由原告庆阳市长城实业有限公司、第三人武进军负担16912元，被告甘肃省烟草公司庆阳市公司负担7248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  闫雅丽审 判 员  李保国代理审判员  樊 欣二〇一二年十二月五日书 记 员  刘 超附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。