江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初5686号原告徐振，男，1984年6月29日生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。被告黄世兵，男，1976年2月16日生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人刘晓军，江苏华庭律师事务所律师。原告徐振与被告黄世兵房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月27日立案受理后,依法由审判员鄢志文适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告徐振、被告黄士兵及其委托代理人刘晓军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐振诉称，原被告双方系租赁关系，于2013年签订了一份《房屋租赁合同》。合同有效期为2013年6月11日至2018年6月10日。根据合同第八条第三点“租赁期间由被告每年5月11日前主动将下一年租金打入原告账户”由于被告几乎每次都会拖欠租金，根据合同第五条第八点，被告已数次违约。后经原告查实，被告在没有原告书面同意的情况下将房屋进行了装修并转租给他人，根据合同第五条第一、二点，被告再次违约。后原告根据合同第八条第三点数次和被告协商收房，并表示亦可延长一个月收房，让被告处理相关事宜。但截止至2016年7月26日，被告不仅继续霸占房屋不归还，反而要求原告赔偿装修损失，并言语威胁原告。原告无奈之下诉至法院，请求：1、判令解除原被告双方的房屋租赁合同；2、判令被告归还租住于原告名下位于南京市××区旭日××城××室房产，结清期间拖欠房租9960元（自2016年6月至2017年5月），并按合同约定赔偿原告3万元违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费。被告黄士兵辩称，第一，本合同第一条第二项明确约定该房屋交付乙方作为出租使用，而原告所称未经原告书面同意不得租给第三方明显与事实不符。因为原告的房屋是毛坯房，原告明知被告房屋用于出租，且投资了三万六千元进行了简单装修。原告所称被告拖欠租金十五日就要求解除合同并承担违约金与事实不符，终止本合同的前提是第五条第八项明确规定两个条件，一是拖欠租金十五日，二是构成严重违约。而本案拖欠租金是因为原告没有提供账号，且此前每年都提供账号并提醒被告按时付租金，被告也从未违约，而今年由于南京地产增值，房屋租赁市场火爆，原告深感此合同继续履行下去明显对其不利，但又无法改变合同约定的内容，故在被告迟延付租金的情况下不再提醒被告且没有提供账号。即使原告所称已发短信通知，鉴于被告所从事的工作繁忙和客观外界环境的影响，例如乘电梯、高铁、地下室等很可能收不到信息。被告并不是有意拖欠原告房租，而是交房租时给原告打电话原告不接，原告偶尔接一次却称“你已经超十五天未交租金，就解除合同，承担违约金三万”。从原告的本意来看，就是想利用合同部分不合理的约定抓住被告轻微的过失。到目前为止被告给现金原告不要，要账号原告不给，可以看出被告并非故意拖欠。因此终止合同第一要件不成就，更谈不上构成严重违约，被告认为应继续履行合同。第二，合同第八条第四项约定如果在五年内谁违约给被违约方3万元，违约金明显高于月租金的30%，仅仅从拖欠租金十五日造成的经济损失后果来看违约金约定明显不合理，明显过高。况且不是被告不交、不想交、故意拖延交租金，而是原告认为约定的租金过低才故意设置障碍，本案的实质是原告违约。综上，请求依法驳回原告的诉请。经审理查明，2013年5月11日，原告徐振（合同甲方）与被告黄士兵（合同乙方）在居间方南京佳牧房产经纪有限公司的居间下签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定由甲方将名下位于南京市××区旭日××城××室的房屋出租并交付给乙方做出租使用。租赁期限60个月，自2013年6月11日至2018年6月10日。租金每一年支付一次，合同补充约定租金按前两年月租金700元，第三年月租金750元，第四年月租金830元，第五年月租金930元收取。乙方付下一年的租金提前一个月给甲方打卡。合同第五条第8款约定乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三收取违约金，如乙方拖欠租金15日，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。合同补充约定，双方在五年内谁违约，违约方给被违约方3万元。原告向被告交付涉案房屋时为毛坯房。被告在进行简单装修后作出租使用。庭审中，原告陈述原被告双方约定的房租支付时间为每年的5月10日，被告对此予以认可。原告在庭审中提交了中国建设银行活期账户明细查询单一份，证明被告于2014年6月12日支付了第二年度的房租8400元，于2015年6月1日支付了第三年度的房租9000元。以上两笔款项均汇入账号为“62×××99”，户名为“黄婧”（系原告徐振之妻）的中国建设银行账户中。被告对此事实予以认可。2016年5月24日，原告向被告发送短信要求被告将第四年度的房租9960元打入之前的中国建设银行的账户中。被告一直未支付第四年度的房租。上述事实有原被告的陈述、《房屋租赁合同》、中国建设银行活期账户明细查询单、短信记录等予以证实。本院认为,原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同真实有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于原告是否有权解除租赁合同。原告将涉案房屋交付给被告使用，被告应当按时交纳租金。双方约定的房租交付时间为每年的5月10日，合同第五条第8款约定“如乙方拖欠租金15日，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同”。原告徐振在2016年5月24日向被告黄士兵发送短息催告其缴纳第四年度的房租，但被告在原告催缴后仍未支付租金。被告已构成违约，依约原告已享有合同的解除权，故原告要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》并归还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付2016年6月至2017年5月的房租9960元的诉讼请求，本院认为原被告双方之间的租赁合同虽约定了房租一年一付，但原告要求解除与被告签订的租赁合同，被告应支付的租金应自2016年6月11日至实际迁出之日止。关于原告要求被告支付违约金3万元的诉讼请求，被告在庭审中提出该违约金约定过高，主张应按照合同第五条第8款的约定“若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三收取违约金”支付违约金，对此本院认为，被告逾期支付房屋租金致使原告解除租赁合同，合同第五条第8款的约定仅仅是在被告逾期支付租金的情况下承担的违约责任，而被告逾期支付租金的行为已经使原告达到了依约解除租赁合同的程度，应适用合同补充条款中关于谁违约谁支付违约金30000元的约定。再依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告以原告的违约金过高主张减少违约金，本院予以支持。故本院酌定违约金为3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:解除原告徐振与被告黄世兵于2013年5月11日签订的《房屋租赁合同》。被告黄世兵于判决生效之日起三十日内归还原告徐振位于南京市浦口区旭日爱×城××室的房屋。被告黄世兵于本判决生效之日起十日内按每月830元的标准向原告徐振支付自2016年6月11日起至实际迁出之日止的租金。被告黄世兵于本判决生效之日起十日内向原告徐振支付违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取400元，由被告黄世兵负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费800元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员  鄢志文二〇一七年二月十日书记员  孙彦文