安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终21号上诉人（原审被告）：张董，男，1980年1月20日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：卢建中，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢燎伟，男，1976年3月28日出生，汉族，城镇居民，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。上诉人张董因与被上诉人卢燎伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初1746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。上诉人张董及其委托诉讼代理人卢建中、毛家云，被上诉人卢燎伟的委托诉讼代理人陶厚清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张董上诉请求：撤销原审民事判决，依法改判驳回卢燎伟全部诉讼请求。事实和理由：1.原审判决解除案争租赁合同错误。首先，杨向东未经卢燎伟授权，无权代表卢燎伟解除案争租赁合同；其次，起诉状上的“卢燎伟”签名与授权委托书上签名不一致，故起诉解除案争租赁合同非卢燎伟真实意思表示；第三，案争租赁房屋原系金仕堡健身会所，因经营人涉嫌诈骗携款潜逃，致原金仕堡健身会所会员无处健身，宣城市政府承诺免收张董各项税费、降低房租等，张董才无偿接收原金仕堡会员继续健身，若判决解除案涉租赁合同将致8000余位会员无处健身，继而引发社会问题。2.张董未支付租金具有正当理由。其一，杨向东未向张董出示卢燎伟的授权委托书，张董有权拒绝向杨向东交纳房租；其二，案争租赁房屋的消防设施不符合标准，没有安装消防设施及安全通道，卢燎伟亦未支付张董增设消防设施的费用，张董未支付房租合理；其三，张董未收到卢燎伟催缴房租的通知，原判决凭杨向东的短信认定卢燎伟履行了通知义务，属证据采信不当。卢燎伟辩称，1.杨向东系基于卢燎伟的授权办理房屋出租相关事宜，且双方合同履行过程中，杨向东向张董出示了卢燎伟的授权委托书，事实上，张董亦系向杨向东履行交纳房租义务。2.张董未按合同约定履行交纳房租已构成违约。张董述称其因承担原金仕堡健身会员致经营亏损不能成为其不交纳房租的正当理由，且卢燎伟基于此亦对房屋租金进行了调减。3.卢燎伟主张解除租赁合同符合法律规定。张董未能按支付房租，卢燎伟多次电话催缴并以短信通知张董交纳，张董称其未收到缴费通知不符合事实。综上，张董的上诉请求均不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。卢燎伟向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》，张董腾空并交还租赁房屋；2.支付租金20万元及逾期付款违约金（处2015年11月20日起至实际付清之日止，按年租金的1‰计算，截至2016年4月19日为3万元）。一审法院认定事实:2014年11月1日，杨向东代理卢燎伟与张董签订房屋租赁合同，将卢燎伟所有的坐落于宣城市叠嶂中路***号丽晶国际中心锦城北路综合楼三楼，建筑面积约1750平方米的钢筋混凝土框架结构房屋出租给张董。租赁期60个月，自2014年11月20日至2019年11月19日。第一年租金40万元，第二年开始每年在保证第一年基数的情况下根据市场行情确定租金的增长。租金半年一付，第一年合同签订后立即支付20万元，2015年4月19日前付20万元，以后每年10月19日和4月19日交清半年租金。张董拖欠租金累计达一个月，卢燎伟可终止合同并收回房屋。未按期交付租金，卢燎伟有权每日按年租金的0.1%收取滞纳金。张董未按租赁合同的约定期限，在2015年10月19日交付2015年11月20日至2016年5月20日期间的租金20万元。2016年1月20日，杨向东向张董发送手机短信，限其2016年1月31日前交付房租，逾期将主张违约损失并收回房屋另行寻租。张董未按通知要求履行。卢燎伟于2016年4月13日诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。张董未按租赁合同约定期限支付租金构成违约，在卢燎伟发出催告并给予合理期限至今，仍未履行义务，合同所附解除条件成就，对张董要求解除租赁合同，腾空交还房屋，及交付到期租金并支付违约金的请求，依法予以支持。协议约定违约金过分高于卢燎伟实际损失，对张董要求调整的意见予以采纳，酌情确定每月按拖欠租金的2%支付违约金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告卢燎伟与被告张董于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》，被告张董于判决生效后六十日内将租赁房屋腾空交还原告卢燎伟；二、被告张董于判决生效后十日内支付原告卢燎伟租金20万元及逾期付款违约金（以20万元为基数，自2015年11月20日至实际给付之日按月2%计算）；三、驳回原告卢燎伟的其他诉讼请求。赔偿义务人如果未按期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4850元，由被告张董负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张董提举了如下证据：1.对原审其提交的现场照片重新举证，拟证明：（1）张董承租房屋后改善了部分设施，安装了消防通道，并进行了装潢；（2）相关部门要求必须有两个消防通道，卢燎伟交付的租赁物不符合租赁标准。2.宣城市鳌峰派出所在2012年4月25日处理金仕堡纠纷的会议记录和原金仕堡健身会所的会员资料和通话记录一组，拟证明：原金仕堡的健身会所三千会员由丽晶健身会所承受，根据政府的要求张董无偿提供健身场所供原会员使用，张董承担了社会义务。3.申请一份，请求法院现场勘验核实张董增设的消防设施，拟证明卢燎伟交付的租赁房屋的消防设施不符合租赁标准。卢燎伟提举授权委托书一份，拟证明：杨向东基于卢燎伟的授权，处理案争房屋相关租赁事宜。庭审中，张董对起诉书和授权杨向东的委托书中卢燎伟签名的真实性提出异议，认为本案诉讼主张解除双方租赁合同非系卢燎伟本人真实意思表示，为查明事实，本院对卢燎伟本人进行了询问，卢燎伟陈述授权委托书系其本人签署，起诉书是其电话授权杨向东签署，对杨向东有关处理案争房屋租赁合同的签字均予以认可。本院经审查认为：对于张董提举的证据1，卢燎伟认可增设一道消防门的事实，对该照片的真实性予以认定，但案争房屋经综合验收合格，张董系为其经营所需而增设消防门，故张董的证明目的不成立；证据2与本案无关联，不予认定。张董当庭申请现场勘查其增设的消防设施，因卢燎伟对张董增设部分消防设施的事实不持异议，故已无勘查必要，本院依法不予准许。卢燎伟提举的授权委托书真实、合法，与本案有关联，本院予以认定。本院对原审证据的认证意见与原审一致，对原审查明的案件事实予以确认。二审另查明：2014年11月1日，卢燎伟委托杨向东与张董签订《房屋租赁合同》一份，合同载明，合同当事人出租方为卢燎伟（合同甲方），委托代理人杨向东，承租方为张董（合同乙方）。并注明双方联络电话及身份证号码。合同约定，乙方拖欠租金累计达一个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。张董承租后，自2015年11月20日之后的房屋租金未能按时交付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案争《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定，全面适当的履行合同。依据合同法规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。自2015年11月20日始，张董未能按约支付房屋租金，张董在卢燎伟向其履行了通知义务后仍未给付租金，已构成违约，卢燎伟主张解除合同符合合同约定及法律规定。张董上诉称主张解除合同非系卢燎伟本人真实意思表示与查明事实不符，本院依法予以驳回。综上，张董的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4850元，由上诉人张董负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛审 判 员  陈月银代理审判员  冯忠山二〇一七年二月二十八日书 记 员  肖 忞