广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2012)中一法三民一初字第802号原告：高兴隆，男，1972年4月7日出生，汉族，住重庆市巫山县，委托代理人：刘海星、杨燕芬，系广东广瀚律师事务所律师、实习律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，第三人：林泽佳，男，1952年11月13日出生，汉族，住中山市石岐区，委托代理人：黄炳星、周宇，系广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告高兴隆诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加林泽佳为无独立请求权的第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高兴隆及其委托代理人刘海星、杨燕芬，第三人林泽佳的委托代理人黄炳星到庭参加诉讼。被告吉雅公司委托代理人张嘉慧，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高兴隆诉称：被告于2007年5月18日与原告签订白石吉雅花园认购书、商品房买卖合同，原告购买被告位于中山市××乡镇××楼××房产。约定购房款为179520元，原告一次性把上述款项支付给被告。2007年9月10日，被告把上述房屋交付给原告。收楼后原告对房产进行装修并使用至今。但被告截止至今尚未为原告办理房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证），严重违反了双方的约定，没有履行相应的义务。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，给原告的生活造成了一定程度的影响。起诉要求：1、确认原被告签订的白石吉雅花园认购书有效；2、判令法院确认中山市××乡镇××楼××房产为原告所有；3、判令被告为原告位于中山市××乡镇××楼××房产办理房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告继续履行合同，撤回第2项诉讼请求。原告高兴隆对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1、认购书、商品房买卖合同；2、收款收据；3、物业交接书、前期物业管理服务协议、业主公约、各项收费一览表、收款收据；4、装修管理合约、收款收据；5、物业服务收款收据。被告吉雅公司未答辩，亦未出庭参加诉讼。被告吉雅公司没有提交证据。第三人林泽佳述称：一、原、被告诉争的中山市××乡镇××楼××房，已由中山市房地产交易登记管理所登记备案为第三人所有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定，第三人是享有独立请求权的第三人;二、第三人与被告于2007年7月17日签订《中山市商品房买卖合同》一份，以人民币112200元向被告购买位于中山市××乡镇××楼××房，合同约定了双方的权利义务。当月24日，第三人一次性向被告交付了购房款人民币112200元，被告已写回收据第三人收执，并到中山市房地产交易登记管理所为第三人的商品房办理了登记备案。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本案争议的商品房属于第三人所有，受法律保护;三、《中山市商品房买卖合同》约定，被告应于2007年12月30日前将商品房验收合格交第三人使用。当期满第三人去收楼时，被告称该商品房暂租了给他人使用，待其将租客调整后再交楼给第三人。第三人与被告交涉至2008年，其法定代表人被刑事拘留，致使第三人无法收楼。现据《民事诉状》称，实质占住第三人商品房的是原告，依法应判令原告立即退出，将商品房交还第三人使用。《中山市商品房买卖合同》又约定，被告应于720个工作日为第三人办理房地产权属证书，因被告法定代表人被追究刑事责任而至今未为第三人办理，依法应判令被告立即为第三人办理权属证书;四、《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生效力。原告购买商品房未办登记，不受法律保护。其签订的认购书及商品房买卖合同不能对抗第三人的商品房登记备案。原告提出确认本案商品房归其所有及办房地产权证的主张依法不成立，应予驳回。综上所述，本案争议的商品房已办理登记备案，属于第三人所有，受法律保护，应判令原告将该商品房交还第三人，并判令被告为第三人办理房地产权证。原告提出的各项诉讼主张均依法不成立。请贵院查明事实，依法作出公正的裁判。第三人林泽佳对其陈述的事实提交的证据有：1、中山市商品房合同资料证明表;2、中国农业银行交易回单;3、收据;4、中山市商品房销售登记备案表。在本案审理过程中，本院向中山市土地房产产权档案馆调取了争议房屋的销售合同登记备案情况、查封情况，向广东省中山市中级人民法院调取了（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书，从本院（2008）中法行初字第120号行政诉讼卷宗中调取了中山市公安局三乡分局询问林泽佳的笔录、林泽佳与张其于2007年7月25日签订的《借款协议》。经审理查明：2006年6月29日，被告吉雅公司出具收款收据，收到高兴隆吉雅花园20幢202房179520元，摘由：楼款。2007年5月18日，原告高兴隆与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定：高兴隆向吉雅公司认购白石吉雅花园20幢2楼202室，该物业建筑面积约为112.2平方米，认购原价267036元，优惠折扣179520元，付款方式为一次性付款。2007年9月10日，被告吉雅公司出具收款收据3份，分别收到高兴隆吉雅花园20幢202房100元，摘由：工本费、备案费；2932元，摘由：契税、档案费、登记费、印花税；3000元，摘由：水、电、电话、门铃、无线管道费。同日，原告高兴隆与被告吉雅公司签订《吉雅花园物业交接书》、《前期物业管理服务协议》、《业主公约》，吉雅公司将吉雅花园20栋202房交付给原告高兴隆。2007年9月19日，原告与中山市吉雅物业管理有限公司签订《装修管理合约》，同日，中山市吉雅物业管理有限公司出具收款收拾3份，分别收到高兴隆吉雅花园20幢202房300元，摘由：清运垃圾费；1000元，装修保质金；500元，摘由：装修管理押金。从2007年11月开始，原告向吉雅公司缴纳物业管理费、水电费。后（无落款时间）以吉雅公司为出卖人，高兴隆为买受人，签订《中山市商品房买卖合同》，约定：高兴隆向吉雅公司购买其开发的中山市三乡镇白石环村吉雅花园8号楼20幢2楼202室，建筑面积约为112.2平方米，总金额179520元，付款方式为一次性付款，已一次性付清全部楼款，2007年6月30日前将经验收合格的的商品房交付原告使用。此后，吉雅公司未按合同约定的内容履行义务，高兴隆获悉所购房屋己备案到他人名下，且吉雅法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂诉至本院，主张前述实体权利。2007年7月17日，吉雅公司与林泽佳签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给林泽佳。2007年7月24日，林泽佳购买该房屋的商品房买卖合同办理了登记备案。2007年7月25日，吉雅公司法定代表人张其作乙方，与第三人林泽佳签订《借款协议》，约定：向林泽佳借款3000000元，乙方用三乡白石吉雅花园25套房及一间商铺作为抵押，至还清借款时，林泽佳须配合乙方办理终止该25套房及一间商铺的合同，如乙方不依约还款，林泽佳有权将上述25套房及一间商铺出售，出售时不够借款额的，乙方负责补偿。在公安部门侦查张其、吉雅公司涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪的过程中，侦查人员于2009年3月18日向林泽佳询问相关情况时，林泽佳陈述：“另外我还于2007年在张其公司开发的吉雅花园购买了25套住房和1个商铺，分别是14幢301房、401房，15幢503房、504房，16幢201房、203房、303房、501房，17幢203房，18幢401房、403房、404房、504房，19幢101房、102房、103房、202房、402房、404房、501房、504房，20幢202房、404房，21幢302房、504房，还有39号商铺，全部签订了《商品房买卖合同》，并且到国土局做了备案，总共花了人民币300万元，吉雅公司也开具了收据收据给我”，“25套售房还是备案在我名下，39号商铺已经被终止了备案，也是张其在我不知情的情况下私自去终止备案的。我是于2007年7月24日购买上述25套售房和1个商铺的，购买之后张其和我签订《借款协议》约定，每个月支付人民币9万元的利息给我，10个月之后（即2008年5月25日）连本带息结清给我，我就将上述25套住房和1个商铺的备案终止之后退还给吉雅公司，但我还没有收过利息，张其也没有将本金还给我，张其于去年3月出事后我也没有去终止备案。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及原告高兴隆，涉及第三人林泽佳，该表第285位列明：出借人林泽佳，出借金额520万元。虚假按揭物业明细表未涉及原告、第三人及本案争议房屋。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。再查：本案审理过程中，本院工作人员到争议房屋核实房屋使用情况，经核实，该房屋已装修，由原告高兴隆居住使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。高兴隆与吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》及《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,高兴隆与吉雅公司之间形成商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故高兴隆主张吉雅公司继续履行合同，并为高兴隆办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司虽然与第三人林泽佳签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人林泽佳名下，但根据本院调取的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书、中山市第一人民法院(2008)中法行初字第115号行政判决书、广东省中山市中级人民法院（2012）中中法行终字第126号行政判决书查明的事实，第三人林泽佳与吉雅公司之间存在520万元元的借贷关系，及该卷宗中的林泽佳与张其签订的《借款协议》，足以认定：第三人林泽佳与吉雅公司签订商品房买卖合同，实为民间借贷的担保。其目的是为了确保借款的偿还，是为林泽佳实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押。林泽佳与吉雅公司签订《借款协议》的同时订立了《商品房买卖合同》，对房屋的价格作了约定，并办理了销售合同登记备案，限制房屋所有权的转移，其约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，故第三人林泽佳与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：被告中山市吉雅房地产开发有限公司继续履行与原告签订的《中山市商品房买卖合同》，于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告高兴隆办理位于中山市三乡镇吉雅花园8号楼20幢404房的房地产权属证书；案件受理费3890元（原告已预缴），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  向良平审判员  温泳梅审判员  罗晓冰二〇一二年六月三十日书记员  杨志伟