杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭余塘民初字第455号原告：董雪华。委托代理人：刘国华。被告：杭州广和房地产开发有限公司。法定代表人：范卫东。委托代理人：吴方荣。委托代理人：金德聪。原告董雪华为与被告杭州广和房地产开发有限公司（以下简称广和公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年11月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员王国仕适用简易程序独任审判。于2012年12月14日公开开庭审理了本案。董雪华及其委托代理人刘国华、广和公司的委托代理人金德聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。董雪华起诉称：2010年9月20日，董雪华与广和公司签订商品房买卖合同，约定由董雪华购买广和公司拟建造的位于杭州市余杭区仁和街道东西大道东侧，杭州市余杭区仁和街道美地兰庭16幢1单元101室，面积为89.66㎡的商品房，购房合同总房款为637841元，交房日期为2012年6月30日前，合同生效后，董雪华依约向广和公司支付了首付房款192841元，并向银行按揭贷款445000元，董雪华已全部付清了购房款。但广和公司超过约定的交房时间，也未能向董雪华交付房屋。现董雪华特向法院提起诉讼，请求判令：（一）解除董雪华与广和公司签订的商品房买卖合同；（二）广和公司返还首付房款192841元，利息25300.74元（按银行贷款基准利率的年利率6.56%计算），利息计算至购房款付清日止；返还按揭贷款445000元及董雪华已支付的按揭贷款利息48525.77元，按揭贷款利息计算至按揭贷款返还日止；（三）广和公司支付违约金6378.41元，其他损失260元（抵押权预告登记费160元，代办登记代理费100元）。合计718305.92元。庭审中，董雪华变更诉讼请求为：（一）解除董雪华与广和公司签订的商品房买卖合同；（二）广和公司返还首付房款192841元及利息28420元（自2010年9月20日至2012年12月20日止，按银行贷款基准利率的年利率6.56%计算），自2012年12月21日起至购房首付款付清日止的利息，按年利率6.56%计算支付；返还按揭贷款445000元及董雪华已支付的按揭贷款利息48525.77元，自2012年11月起至按揭贷款返还日止的按揭贷款利息按银行收取的数额支付；（三）广和公司支付违约金6378.41元，其他损失260元（抵押权预告登记费160元，代办登记代理费100元）。合计721425.18元。董雪华为支持其诉请主张，在举证期限内向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同一份，用以证明董雪华与广和公司于2010年9月20日签订了浙江省商品房买卖合同，约定董雪华向广和公司购买位于杭州市余杭区仁和街道美地兰庭16幢1单元101室的商品房，该商品房的建筑面积为89.66㎡，总价款为637841元，董雪华应于签订本合同时支付首付款192841元，余款445000元通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付。广和公司应当于2012年6月30日前将符合条件的该商品房交付给董雪华。如广和公司未按本合同规定的期限将该商品房交付给董雪华使用，逾期超过120日的，董雪华有权解除合同，广和公司应当自董雪华解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付购房款，并按董雪华累计已付购房款的1%向董雪华支付违约金的事实；2、中国银行股份有限公司杭州市余杭支行个人一手住房贷款合同一份，用以证明董雪华为履行与广和公司的房屋买卖合同，于2010年10月8日与中国银行股份有限公司杭州市余杭支行借款445000元，借款期限为360个月，自贷款人实际放款日起算。利率实行浮动利率。董雪华采用按月等额本息还款方式还款的事实；3、销售不动产统一发票二份，用以证明董雪华已于2010年9月12日向广和公司支付了预售定金10000元、2010年9月20日向广和公司支付购房款182841元的事实；4、中国银行零售贷款借款借据一份，用以证明董雪华于2010年10月25日向广和公司支付购房款445000元的事实；5、零售贷款历史还款交易查询单一份、贷款已还款明细清单二份，用以证明董雪华已向银行归还贷款本息，截止到2012年10月15日止，已支付利息48525.77元的事实；6、收据、发票各一份，用以证明董雪华为履行合同支付代办费100元，产权登记费160元的事实；7、国内特快专递邮件详情单、退房通知书各一份，用以证明董雪华在广和公司逾期交房后邮寄通知广和房产公司要求退房并要求赔偿损失的事实；8、致歉函及通知书各一份，系2012年10月25日广和公司寄给所有的业主，用以证明当时房屋并没有完成竣工验收登记备案手续，不符合交房的条件，广和公司自认逾期交房的事实。广和公司答辩称：（1）本案涉及的商品房在2012年5月经竣工验收合格，随后分别取得规划局、公安消防等部门单项验收合格文件，在2012年10月，已基本具备竣工验收备案所需的资料。在广和公司向住建局申请备案过程中，出现美地兰庭部分购房者向杭州市余杭区住建局、信访局进行投诉的问题，客观上延迟了备案过程，导致了广和公司未能在交房期限届满后120日内取得验收备案表。根据合同法的规定，当事人一方如果为了自己的利益阻止条件成就，应当视为条件已成就，不正当促成条件成就，应当视为条件未成就。（2）广和公司的商品房具备了实质交付的使用条件。竣工验收备案仅是建设主管部门对房屋竣工验收过程行政监管的方式，并不涉及房屋交付使用条件成就与否的问题。从交房的实质要件上，案涉商品房已在交房期限满后的120日内具备了实质的交付使用条件，购房人可以在事实上与广和公司办理房屋交付使用手续。（3）案涉商品房依据与董雪华签订的商品房买卖合同第九条的约定可以据实延期。商品房买卖合同第九条第二款约定如遇特殊原因，广和公司可据实延期交房。该约定特殊原因包括“项目竣工验收有关部门验收滞后导致项目不具备竣工交付条件”、“项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因导致项目不具备交付条件”，本案的具体情形是符合这一约定，广和公司可以据实延期交房。（4）董雪华要求退房后赔付利息损失、违约金是没有事实与法律依据。广和公司逾期交房超过120日的违约责任是按合同约定的违约金比例给付违约金，如果董雪华选择解除合同退房的，广和公司应当支付按照购房款1%的违约金。董雪华要求按照银行贷款的基准利率计算已付房款（非按揭贷款）的主张利息损失没有法律依据，相反，双方的商品房买卖合同第六条、第十一条已明确并特别约定解除合同退还房款时应按银行同期存款利率支付利息。按揭贷款利息是董雪华履行其与银行所签借款合同的债务，不属于本案退房损失，董雪华主张的其他损失，是董雪华支付给代理公司和预告登记机关的费用，不应当由广和公司承担。综上，请求法庭驳回董雪华的诉讼请求。广和公司为支持其答辩意见向本院提供如下证据：商品房预售证三份、竣工验收备案表一份、建设工程竣工验收消防备案情况登记表一份、规划局工程规划核实确认书一份，用以证明：（1）广和公司建设的美地兰庭的商品房已具备房屋竣工验收备案的各单项要件；（2）涉案房屋已具备房屋交付使用条件。案经庭审质证，本院对董雪华、广和公司提供的证据认证如下：1、商品房买卖合同，广和公司对其真实性没有异议，但是认为在买卖合同的第六条、第十一条都提到了解除合同是要按照银行的存款利率支付利息的，合同第九条也提到了因特殊原因，广和公司可以据实延期交房。本院确认该商品房买卖合同可作为本案的证据使用；2、贷款合同，广和公司对真实性没有异议。本院确认该借款合同是董雪华为履行其与广和公司的商品房买卖合同而与中国银行股份有限公司杭州市余杭支行签订的，可作为本案证据使用；3、销售不动产统一发票，广和公司对其真实性没有异议。本院确认该发票可作为本案的证据使用；4、中国银行零售贷款借款借据，广和公司对真实性没有异议，本院确认该凭证可作为本案的证据使用；5、零售贷款历史还款交易查询单、贷款已还款明细清单，广和公司对出具单据的银行与董雪华的借款银行不一致，故对其真实性有异议。本院认为向董雪华出具单据的银行与董雪华的借款银行是同一系统内的银行，故其出具的单据应当是真实的，故可作为本案的证据使用；6、收据及发票，广和公司对该收据和发票的真实性没有异议，但这些费用不是董雪华为履行与广和公司的合同而交纳的费用，与本案没有关联。本院确认该收据和发票虽然是董雪华为履行其与中国银行股份有限公司杭州市余杭支行的借款合同而支出的费用，但董雪华与中国银行股份有限公司杭州市余杭支行之间的借款合同是为履行其与广和公司的买卖合同而产生的，因此，与本案有关联，可作为本案的证据使用；7、国内特快专递邮件详情单、退房通知书、致歉函及通知书，广和房产公司没有异议，本院予以确认；8、商品房预售证、竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、规划局工程规划核实确认书，董雪华对这些证据材料的真实性没有异议，但案涉房屋通过竣工验收备案的时间是2012年11月26日，无法证明董雪华的诉讼请求不合理。建设工程竣工验收消防备案情况登记表、规划局工程规划核实确认书，与本案需要确定的事实以及广和公司的待证事实没有关联。本院确认商品房预售证、竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、规划局工程规划核实确认书与本案的事实有关联，可作为本案的证据使用。根据董雪华、广和公司的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：广和公司以出让方式取得位于杭州市余杭区仁和街道东西大道东侧，编号为杭余出国用（2007）字第109-904号地块的建设用地使用权。广和公司在该地块开发建设美地兰庭［建设工程规则许可证号：建字第200801509020，施工许可证号：330125200912020101，预售许可证号：余售许字（2010）第0064号］。2010年9月12日，董雪华向广和公司交纳了杭州市余杭区仁和街道美地兰庭16幢1单元101室的预售定金10000元，广和公司向董雪华开具销售不动产统一发票一份。2010年9月20日，董雪华与广和公司签订浙江省商品房买卖合同（合同编号：2010预951960），合同约定：董雪华购买杭州市余杭区仁和街道美地兰庭16幢1单元101室的商品房，该商品房建筑面积为89.66㎡，按建筑面积计算，单价为每平方米7114元，总价款为637841元。董雪华于本合同签署的同时支付首付款192841元，剩余445000元通过银行贷款的方式支付。广和公司应当在2012年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付董雪华使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、县（市）级及县（市）级以下规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施。或遇到重大技术问题或市政配套的批准与施工延误，项目竣工验收有关部门验收滞后的，或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备交付条件、而致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。广和公司逾期交房的违约责任：逾期超过120日后，董雪华有权解除合同。董雪华解除合同的，广和公司应当自董雪华解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按董雪华累计已付购房款的1%向董雪华支付违约金。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）15日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期存款利率付给利息。合同签订后，2010年9月20日，董雪华向广和公司支付了182841元购房款。至此，董雪华合计已向广和公司支付购房款192841元。2010年10月8日，董雪华与中国银行股份有限公司杭州市余杭支行签订个人一手住房贷款合同，合同约定董雪华向中国银行股份有限公司杭州市余杭支行贷款445000元，用于购买杭州市余杭区仁和街道美地兰庭16幢1单元101室的商品房，贷款期限为360个月，自贷款人实际放款日起算，利率实行浮动利率。董雪华采用按月等额本息还款方式还款。2010年10月25日，中国银行股份有限公司杭州市余杭支行将445000元划到董雪华指定的广和公司账户。董雪华自2010年11月起每月向中国银行股份有限公司杭州市余杭支行归还借款本息。截止到2012年10月15日，董雪华已向中国银行股份有限公司杭州市余杭支行支付了贷款利息48525.77元。董雪华还支付了产权登记费160元，代理费100元。广和公司未能在2012年6月30日向董雪华交付位于杭州市余杭区仁和街道美地兰庭16幢1单元101室的商品房。涉案的商品房，于2012年7月16日通过消防验收备案，2012年10月9日杭州市规划局颁发《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认已具备竣工规划确认条件。杭州市余杭区住房和城乡建设局于2012年11月26日作出同意备案的处理意见。现董雪华诉至法院，请求上判。本院认为，董雪华与广和公司签订的商品房买卖合同合法有效。因广和公司未能在合同约定的期限内向董雪华交付房屋，广和公司已构成违约，因广和公司取得建设工程竣工验收备案证明是在2012年11月26日，已超过合同约定的交付房屋期限2012年6月30日，且逾期时间也超出120日，因此，董雪华要求解除与广和公司的商品房买卖合同，符合合同的约定，本院予支持。（一）广和公司在辩称中提出涉案的商品房在逾期交房后的120日内就已具备了商品房交付使用的实质条件，买受人董雪华可以在事实上与广和公司办理交房使用手续。因广和公司未取得建设工程竣工验收备案证明，就不符合合同约定的交付房屋的条件，就应当认定是广和公司逾期交付房屋。（二）广和公司辩称中提出因部分购房者的投诉，造成广和公司未能按期取得建设工程竣工验收备案证明；根据买卖合同第九条的规定，广和公司可以据实延期交付房屋的意见，因广和公司没有提供证据证明是部分购房者的行为，造成广和公司未能按时取得建设工程竣工验收备案证明的存在，也没有提供证据证实存在买卖合同第九条规定的广和公司可以据实延期交付房屋的事实出现。因此，对广和公司的这些辩称，因证据不足，本院均不予采纳。（三）广和公司提出董雪华要求退房后，既主张利息损失，又要求支付合同约定的违约金，没有事实和法律依据。本案是由于广和公司自身的原因，导致董雪华解除买卖合同，因合同约定的解除合同的违约金低于董雪华造成的损失，因此，董雪华要求支付利息损失的请求，本院予以支持。由于董雪华未能举证证明除利息损失外尚有其他损失存在，因此，在董雪华主张利息损失后，对其再主张解除合同的违约金，本院不予支持。（四）广和公司提出买卖合同中已约定解除合同后退还购房款，出卖人应按银行同期存款利率支付利息。本院认为根据本案的实际情况按存款利率计算利息，不足以弥补买受人因出卖人违约造成的损失，按银行同期贷款利率计算买受人所遭受的损失，更加合理。但利息的计算，应按董雪华实际付款的时间起算。（五）董雪华为履行其与广和公司的买卖合同，而与中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行订立借款合同，并因此而支出的贷款利息和相关的费用，均属于董雪华在本案中的合理费用，应当由广和公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告董雪华与被告杭州广和房地产开发有限公司于2010年9月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2010预951960）；二、被告杭州广和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告董雪华首付购房款192841元；三、被告杭州广和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告董雪华首付购房款利息28420元，自2012年12月21日起至本判决确定履行之日止的利息，按年利率6.56%计算支付；四、被告杭州广和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告董雪华按揭贷款445000元及贷款利息48525.77元，自2012年11月起至按揭贷款返还日止的贷款利息，按中国银行股份有限公司杭州市余杭支行向董雪华收取的数额支付；五、被告杭州广和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告董雪华产权登记费160元、代理费100元；六、驳回原告董雪华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11014元，减半收取5507元，由原告董雪华负担31.5元，被告杭州广和房地产开发有限公司负担5475.5元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11014元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。代理审判员  王国仕二〇一二年十二月十八日书 记 员  尹何康