灵石县人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0729民初1271号原告（反诉被告）灵石县食品有限责任公司，住所地山西省晋中市灵石县小河北街45号。法定代表人ＸＸＸ，董事长。被告（反诉原告）灵石县翠峰镇银河饭庄，住所地晋中市灵石县翠峰镇小河北街。经营者张亚雄，负责人。被告张亚雄（反诉原告），男，1962年5月5日生，汉族，山西省灵石县。二被告委托代理人宋鹏飞，山西天石律师事务所律师。原告灵石县食品有限责任公司诉被告灵石县翠峰镇银河饭庄、张亚雄租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日作出（2015）灵民商初字第158号民事判决书，判决书送达后，原、被告不服上诉至晋中市中级人民法院，晋中市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）晋07民终265号民事裁定书发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人ＸＸＸ与二被告委托代理人宋鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年2月10日，原告与二被告建立租赁关系。2013年3月10日，被告张亚雄以被告灵石县翠峰镇银河饭庄的名义再次与原告续签租赁合同，约定原告将其所属的银河大酒店餐饮部租赁给被告，租赁期限至2021年12月30日；租赁费为2014年、2015年每年300000元整，从2016年开始至2021年年租金为每年350000元整；租赁费每年分三次付清，若被告违约，原告有权终止合同。合同履行期间，二被告屡次违约，至2016年10月11日尚欠原告租赁费752058元，拖欠电费7144元，水费2210元，取暖费18000，现原告起诉要求解除原、被告间的租赁合同，腾出租赁场地并支付至腾房之日所欠租赁费、电费、水费、取暖费共计779412元及50000元违约金。被告灵石县翠峰镇银河饭庄、张亚雄辩称，2010年原、被告双方达成一致意见开始租赁。2012年由于房屋陈旧要求整改，被告投资3，000，000元对店面进行了装修。后由于原告房屋漏水致使被告财产损失，双方就被告财产损失的费用与原告租金费用的抵扣，双方未达成一致意见。经营期间，原告于2015年10月12日强行将饭店锁住，致使被告方无法继续经营。被告灵石县翠峰镇银河饭庄、张亚雄反诉称，2012年2月，原被告签订了租赁合同。被告方租赁经营期间，因原告方租赁给被告的房屋不符合开设酒店的卫生要求，2012年，灵石县食品药品监督局多次下文要求被告方停业改造。在此情况下，经被告和原告协商，由被告自筹资金3，000，000对银河饭店进行装饰、装修。装修完毕后，原被告才签订了2013年3月的租赁合同。被告装修房屋后，因原告房屋漏水，致使被告投资的装修及购置的财产受损，就此损失被告要求抵扣租金，双方协商未果。因被告欠租金，原告将被告诉至灵石县人民法院。在法院审理期间，原告于2015年10月12日强行将银河饭庄锁住，并围住银河饭庄，被告无法继续经营，被迫停业，之后才收到法院判决书。原告强行终止合同给被告造成巨大损失，理应赔偿。故请求判令原告赔偿被告装饰、装修及购置财产损失2108841.24元。原告反诉辩称，被告装修未经原告同意。装修改造时将卫生间防水打破，损失是由被告自己造成，不应由原告赔偿。合同中对装修进行了约定，装修费由被告自己承担。经审理查明，2010年2月10日，原告与被告灵石县翠峰镇银河饭庄签订《租赁合同》，合同载明，原告将其下属的银河大酒店餐饮部营业场所包括餐饮营业大厅、二楼雅座房10间、厨房5间交被告使用；合同期限至2013年2月10日，租赁费每年200000元；约定被告装修自主进行，合同期满无偿移交原告，需新增加设施、设备自行购置，合同期满原告不予接收。合同上有原告及法定代表人盖章签名、被告张亚雄签名。合同签订后被告对该饭庄进行了第一次装修并经营，至2012年6月份原告对厨房进行了主体扩建，2012年9月份，被告又对该饭庄进行了第二次装修。2013年3月10日双方续签《租赁合同》，约定原告将地下室厨房、一层大厅、二楼西侧雅座租给被告使用；租赁期限自2013年1月1日至2021年12月30日，租赁费2014年、2015年每年租金300000元，2016年至2021年每年租金350000元，租金每年一月份、六月份、十一月份分三次付清；若被告不能按约交付租赁费，原告有权停止被告营业，终止合同；任何一方违反合同约定，应承担违约金50000元。在合同履行期间，被告支付2014年租金现金38000元，原告到被告处吃饭抵顶租金94042元，共计支付租金132042元，尚欠167958元，2015年至今租金未支付。现原告要求与被告解除租赁合同、支付所欠租金、腾出租赁场地、支付违约金50000元。被告则提出原告应酌情减少租金和违约金，同意解除合同，但要求原告返还装修费用2108841.24元，并提供山西省灵石司法鉴定中心资产评估《司法鉴定意见书》一份，该意见书对被告两次装修及室内财产鉴定为2，108，841.24元。2015年10月12日，原告因被告拖欠租金发生争执，锁住被告方正在经营的银河饭庄，被告停业至今。2016年11月10日，本院主持调解，原、被告方一致同意被告继续承租，年租金20万元，被告可以转租，承租人将被告方财产折价给被告，租金承租人直接给原告。2016年12月21日，本庭再次主持调解，因未能找到承租人继续承租，被告方认为现在年底员工不好招聘，2017年正月才好招聘，正月应该能转租出去；原告方认为被告方应当先支付18000元的暖气费，不支付暖气费就不同意继续协商，则被告不同意支付。因双方意见不一致，原告不同意继续协商，请求法院判决。此为本案事实。上述事实有原告提供的《租赁合同》、被告提供的《装修施工合同》、《司法鉴定意见书》以及双方当事人在庭审中的陈述予以佐证。本院认为，原、被告双方所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应按约履行。被告未按月按时支付租赁费，原告于2015年10月12日将银河饭庄锁上，从庭审来看，原告此时的真实目的并非要解除合同，于是为了督促被告积极履行给付租金的义务。被告停止营业，从双方行为来看属于租赁合同中止履行。现原告请求解除合同，被告同意解除，合同不宜继续履行，双方均无意继续履行合同意思表示，故对原告解除合同及腾出租赁场地的请求本院支持。原告依据合同约定要求被告支付租金，理由充分，本院予以支持。被告应当支付原告至2015年10月12日所欠租金402058元；2015年10月12日至2016年10月11日的租金因原告方锁住被告方饭店，被告已经停业，租赁合同中止履行，故此期间租赁费不予支持。原告要求被告支付电费、水费、取暖费，因原告未提供证据，对其诉请，本院无据支持。被告未按约支付租金，并辩称原告房屋漏水致使被告财产损失，就被告财产损失的费用与原告租金费用抵扣，因房屋漏水原因不明，造成的损失也不明确，被告财产损失的费用与原告租金费用抵扣没有事实和法律依据，其辩解理由不成立。被告迟延支付租金属于违约行为，应当承担违约责任。被告迟延支付租金，应支付违约金，双方约定违约金50000元，本院予以支持。被告同意解除合同，请求判令原告赔偿被告装饰、装修及购置财产损失2，108，841.24元；因合同解除的原因是被告方未按约支付租金，属于承租人违约导致合同解除，被告的装饰装修损失属于投资经营风险范围，应当由自己承担，现被告请求原告承担此损失，没有事实和法律依据，故其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除原告灵石县食品有限责任公司与被告灵石县翠峰镇银河饭庄、被告张亚雄于2013年3月10日签订的《租赁合同》，被告灵石县翠峰镇银河饭庄、张亚雄于本判决生效后十日内腾空租赁的房屋并交付原告灵石县食品有限责任公司。二、被告灵石县翠峰镇银河饭庄、张亚雄于本判决生效后三日内支付原告灵石县食品有限责任公司租赁费402058元。三、被告灵石县翠峰镇银河饭庄、张亚雄于本判决生效后三日内支付原告灵石县食品有限责任公司违约金50000元。四、驳回原告其它诉讼请求。五、驳回被告的反诉请求。如未能按照本判决指定的期限履行上述付款义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12094元，由被告灵石县翠峰镇银河饭庄、张亚雄负担8080元，原告灵石县食品有限责任公司负担4014元；反诉费11835元，由被告灵石县翠峰镇银河饭庄、张亚雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判长  梁坚明审判员  梁振生审判员  吴 彪二〇一七年二月二十二日书记员  董倩云