广东省珠海市中级人民法院行 政 判 决 书（2012）珠中法行终字第13号上诉人（原审原告）朱世剑，女。委托代理人赵争平。被上诉人（原审被告）珠海市房地产登记中心。法定代表人羽海生。委托代理人肖寒。原审第三人周宏铭，男。上诉人朱世剑因被上诉人珠海市房地产登记中心房屋行政登记一案，不服珠海市香洲区人民法院（2011）珠香法行初字第142号行政判决，于2012年2月22日向原审法院递交上诉状。本院于2012年4月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，2009年6月26日，珠海市中级人民法院作出了（2009）珠中法民一终字第427号民事判决。该判决载明：“双方在珠海市民政局存档的《离婚协议书》中对财产处理作如下约定：‘因结婚以女方名义购置位于珠海市前信街168号京华奥园内B区2栋1单元601（出资方男方，原价489091元）协议由双方在三年之内处理出售，此房出售后房款所得给男方’……朱世剑于2008年5月28日将涉案房屋办理了预购登记手续，预购方登记在朱世剑名下，但该房至今未办理房产证。周宏铭要求将预购方登记为周宏铭，朱世剑不同意，双方产生争议，遂成诉。……朱世剑在《离婚协议书》中的签名系其对自身权利的处分，在无相反证据证明的情况下，应视为该签名为朱世剑真实意思表示，故原审判决认为该协议合法有效，不具有可撤销的法定情形并无不当，本院予以支持，上诉人朱世剑上诉请求撤销《离婚协议书》无事实及法律依据，本院予以驳回。如前所述，该《离婚协议书》合法有效，周宏铭与朱世剑双方均应以《离婚协议书》约定的内容行使权利、履行义务。《离婚协议书》对本案诉争房产处理约定仅是‘由双方在三年之内处理出售，此房出售后房款所得给男方’，从上述内容可知，朱世剑与周宏铭并未对诉争房产在双方离婚后的所有权归属予以约定。而该房产系朱世剑与周宏铭结婚当天共同购买，周宏铭虽对该房产出资，但其也同意将该房产登记在朱世剑名下，故该房产应属周宏铭与朱世剑的夫妻共同财产。根据上述约定看，朱世剑在与周宏铭离婚后的三年内仍对诉争房产享有占有、使用、收益和与朱世剑协商处分的权利，故周宏铭诉请要求确认珠海市前信街168号京华奥园B区2栋1单元601号房屋所有权归其一人所有，理据亦不充分，原审法院对此处理错误，本院予以驳回”。之后，朱世剑和周宏铭均向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院现已驳回朱世剑和周宏铭的再审申请。2009年12月1日，朱世剑委托柯彩燕代办涉案房产转移登记、领取房地产权利证书或其他登记证明和撤回登记申请的相关手续。同年12月25日，柯彩燕向珠海市房地产登记中心提交房地产权转移登记申请。该中心在审核期间，周宏铭以涉案房产不属于朱世剑个人所有为由向珠海市房地产登记中心提出异议。2010年1月28日，柯彩燕签收了珠海市房地产登记中心发出的《退件通知书》。其中载明：“朱世剑：你申请人的商品房产权登记，登记编号JA200918175，因（选项）1、你提出撤回申请；2、不符合登记条件（理由）：经法院判定属夫妻共同财产，你个人申请产权登记不符。现退回原整套资料给你”。2011年8月8日，朱世剑向珠海市人民政府提起复议，要求珠海市房地产登记中心立即将珠海市香洲区前信街168号京华奥园B区2栋l单元601房100％产权登记到朱世剑名下。之后，珠海市人民政府依法作出行政复议决定，维持该中心的涉案具体行政行为。原审认为，一、根据《退件通知书》的内容，珠海市房地产登记中心以《退件通知书》的形式作出的是不予办理涉案房产不动产登记的决定，该不予办理不动产登记的决定是本案的审查对象。二、根据查明的事实，朱世剑委托柯彩燕办理涉案房产转移登记、领取房地产权证书或其他登记证明和撤回登记申请的相关手续。柯彩燕于2010年1月28日签收了《退件通知书》，柯彩燕作为受托人，该签收行为的后果全部由作为委托人的朱世剑承受，因此，珠海市房地产登记中心已于2010年1月28日合法送达了《退件通知书》。三、根据查明的事实，珠海市中级人民法院（2009）珠中法民一终字第427号民事判决认定涉案房产应属朱世剑与周宏铭的夫妻共同财产。根据《珠海市房地产登记条例》（2006年）第十二条和《房屋登记办法》第十三条的规定，共有房产应当由共有人共同申请登记。因此，朱世剑单方申请办理不动产登记，不符合申请登记的法定条件。朱世剑主张珠海市中级人民法院（2009）珠中法民一终字第427号民事判决已认定涉案房产登记在朱世剑名下，但（2009）珠中法民一终字第427号民事判决实际上只认定了涉案房产预售登记到朱世剑名下，并未认定涉案房产的产权已登记到朱世剑名下。因此珠海市房地产登记中心不予办理涉案房产的不动产登记，认定事实清楚，适用法律正确。四、朱世剑认为珠海市房地产登记中心答复的时间超过30日，存在不按期履行登记职责的情形，不符合法律法规的规定。《房屋登记办法》第二十三条规定，国有土地范围内所有权不予登记的决定，应当自受理登记申请之日起30个工作日内作出。《珠海市房地产登记条例》（2006年）第十六条规定，“房地产登记申请不符合规定的，不予登记，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人。”《珠海市房地产登记条例》规定的“三十日”是自然日。但从有利于行政相对人以及提高行政效率的角度分析，《珠海市房地产登记条例》规定的工作期限更短，珠海市房地产登记中心履行登记职责的期限应以《珠海市房地产登记条例》的规定为准。珠海市房地产登记中心在受理登记之后33天才履行完毕登记职责已超过法定期限，珠海市房地产登记中心在此确有不当之处，但该不当之处并未影响不予办理登记的具体行政行为的合法性，朱世剑以此要求撤销不予办理涉案房产登记的行为依据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，原审法院判决驳回原告朱世剑的诉讼请求。朱世剑对该判决不服而提起上诉，请求撤销一审判决并确认珠海市房地产登记中心不予办理涉案房产登记的行为违法。朱世剑上诉称，一、一审法院认定事实不符。1、原审认定珠海市房地产登记中心（以下简称登记中心）已于2010年1月28日合法送达了《退件通知书》是错误的。根据《珠海市登记管理条例》第十六条、第十七条的规定，申请人应该“收到”通知。但朱世剑并没有收到通知原件，不能视为合法送达。2、原已生效的民事判决确认离婚协议有效，并认定涉案房产为“夫妻共有”是错误的。由于该案为离婚后的财产纠纷，婚前的财产状态与本案无关。但是该判决认定了“朱世剑在与周宏铭离婚后的三年内仍对诉争房产享有占有、使用、收益和与朱世剑协商处分的权利”，说明涉案房产权属在离婚后未卖出前为朱世剑个人100%权属。且该判决亦认定周宏铭同意登记在朱世剑名下，登记中心应据此依法登记在朱世剑名下。3、由于法院判决已经作出认定，根据《珠海市房地产登记条例》第十一条的规定，因人民法院已经发生法律效力的判决取得房地产权利的登记，当事人可单独申请。此外，根据婚姻法司法解释（二）第二十一条的规定，离婚后对权属有争议的也要办好当事人名下房产证才起诉，房产证办好之前法院是不能判决权属的。《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第三条第（十）项规定，台湾人周宏铭拥有多套住房的情况下是限购的。《中华人民共和国房地产管理法》有规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预购商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续。根据上述规定，周宏铭是不可以要求登记在其名下的。4、原审认为已经生效的民事判决实际只认定涉案房产预售登记到朱世剑名下，并未认定涉案房产的产权已登记到朱世剑名下，这是错误的表述。民事诉讼是权属争议，并非房产登记诉讼，而且没有区分预售证或产权登记，只是因周宏铭到登记中心提出异议，才引起这个登记问题的行政诉讼，原审法院的表述本末倒置。2008年周宏铭起诉时，预售登记已经办理，根本不可能在三年内才办理。取得预购证后，并不意味着有处分权，在没有房产证的情况下根本无法处分，所以民事判决才明确“朱世剑在与周宏铭离婚后的三年内仍对诉争房产享有占有、使用、收益和与朱世剑协商处分的权利”，指定争议房产办理在朱世剑名下，朱世剑拥有100%权属。二、登记中心不能依据与本案无关的民事判决而对朱世剑的名下房产不予登记。该民事判决已经驳回周宏铭的诉讼请求，说明该民事案件是不存在的，并且该民事判决并没有判决项，所以登记中心不能借判决所认定的“夫妻共有”的定性而违法退件。离婚协议、民事判决、预购证均注明“登记在朱世剑名下”才是夫妻共有。登记中心无视离婚协议和法院的民事判决，全文只抓住“夫妻共有”四个字，断章取义。登记中心不仅不予登记，还授意周宏铭起诉，违反婚姻法司法解释第二十一条的规定。按此规定，登记中心应该先给予朱世剑办理房产证，如果周宏铭对该产权有争议才可以起诉。综上，无论周宏铭是在民事判决前或后办理房产更名都是违法行为，购房合同和预购证已经办理在朱世剑名下，根本不可以更名。恳请二审法院做出公正判决。被上诉人珠海市房地产登记中心庭审中辩称，原审判决认定事实清楚，应予维持。朱世剑主张房屋应以离婚协议为准归朱世剑所有，但周宏铭对涉案房产有异议才提起诉讼，因此该房屋的产权应以法院判决为准。朱世剑在2009年向登记中心提出产权登记期间，周宏铭提出异议，认为涉案房产因属夫妻共同财产，不应登记在朱世剑名下。朱世剑认为周宏铭委托其办理产权登记不成立。原审第三人周宏铭经本院合法传唤未到庭，但其提交了书面意见：一、周宏铭不同意房产权证登记在朱世剑名下；二、朱世剑在未与周宏铭共同商议的情况下就提供单方面材料，擅自通过房产开发商以委托方式将周宏铭出资购置的房产全部纳入其名下并办理房屋预购登记，存在明显过错，严重损害周宏铭的合法利益；三、珠海市中级人民法院作出了（2009）珠中法民一终字第427号民事判决认定朱世剑与周宏铭对房屋的权利为共有，朱世剑仍然要求登记中心为其办理房屋产权证为个人所有，其真实意图是抗衡法院的生效判决，达到侵占另一方财产；四、周宏铭多次向朱世剑催讨房款、协商处理履行离婚协议，都被朱世剑否决，朱世剑以没有房产证书为由拒绝履行离婚协议。离婚协议约定已满三年，双方应按约定执行协议，但朱世剑不予执行，其行为构成恶意侵占；五、按照婚姻法的司法解释，房屋属于共有，如果双方同意离婚，一般要对财产进行分割。该房屋虽然没有取得房产证，但是双方均有完全所有权，对此双方没有任何争议，有争议的是房屋的归属，应按照婚姻法司法解释第二十条进行分割，现双方已通过离婚协议分割完毕，周宏铭在离婚三年内获得房款。经审查，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。针对本案争议焦点，本院评判如下：一、关于珠海市房地产登记中心（以下简称登记中心）于2010年1月28日以朱世剑申请的商品房产权登记不符合法定登记条件为由作出不予登记的决定是否合法的问题。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条规定，生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。2009年6月26日，珠海市中级人民法院作出（2009）珠中法民一终字第427号民事判决，已经认定涉案房产应属朱世剑与周宏铭的夫妻共同财产。2011年12月14日，广东省高级人民法院作出（2011）粤高法民一申字第2783号民事裁定书亦认定涉案房产为双方婚后购置，属于双方的夫妻共同财产。因此，根据《珠海市房地产登记条例》第十二条和《房屋登记办法》第十三条的规定，共有房产应当由共有人共同申请登记。现朱世剑单方申请办理不动产登记，不符合上述法律规定的申请登记的条件。登记中心以此为由不予登记符合法律的规定，于2010年1月28日作出退件处理并无不当。朱世剑认为珠海市中级人民法院作出（2009）珠中法民一终字第427号民事判决认定涉案房产为夫妻共有是错误的，但该主张并没有得到广东省高级人民法院再审支持。朱世剑一直强调上述民事判决已经认定周宏铭同意登记在朱世剑名下，并明确房产权属在离婚后未卖出前为朱世剑个人100%权属，这是朱世剑对判决的错误理解。（2009）珠中法民一终字第427号民事案件属于离婚后的财产纠纷案件，双方当事人在离婚协议中没有对涉案房产的所有权归属或份额分配予以约定，而是约定双方在离婚后一定时间内出售房屋所得房款的归属，故法院对当事人要求确定房屋归属的诉请没有支持。朱世剑主张法院已经将涉案房产权属判归其所有没有依据。上述民事判决中有这样一段认定：“周宏铭虽对房产出资，但其也同意将该房产登记在朱世剑名下，……”结合该判决查明的事实，这一认定主要是指涉案房产是由周宏铭在与朱世剑结婚当天出资购买并预售登记在朱世剑名下，并未认定涉案房产的产权已登记到朱世剑名下。因此，朱世剑关于有法院的生效判决取得的房地产权利的可以单独申请的主张，本院不予支持。二、关于程序问题。朱世剑认为登记中心没有合法送达《退件通知书》。根据查明的事实，朱世剑已经办理委托柯彩燕办理涉案房产转移登记、领取房地产权证书或其他登记证明和撤回登记申请的相关手续。柯彩燕于2010年1月28日签收了《退件通知书》，柯彩燕作为受托人，该签收行为的后果应由朱世剑承受，因此，原审法院认定登记中心已于2010年1月28日合法送达了《退件通知书》并无不当。至于登记中心答复的时间，按照《房屋登记办法》第二十三条的规定，登记中心并没有超过30个工作日，但是根据《珠海市房地产登记条例》第十六条的规定，已经超过30个自然日。虽然上述规定不一致，但从有利于行政相对人以及提高行政效率的角度分析，登记中心应严格按照《珠海市房地产登记条例》执行。登记中心在受理登记之后33天才履行完法定职责，确有不当之处，但这并未影响到具体行政行为的合法性。综上所述，上诉人朱世剑的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人朱世剑负担。本判决为终审判决。审 判 长 张一平审判员林洁代理审判员 陈      伟二〇一二年六月二十五日书 记 员 吴      岭