沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2015)沈和民二初字第02582号原告：华润（沈阳）地产有限公司，住所地沈阳市和平区青年大街288号，组织机构代码79318691-6。法定代表人：唐勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓轩，系北京市中银（沈阳）事务所律师。委托诉讼代理人：崔秀琳，系北京市中银（沈阳）事务所律师。被告：菁华医院管理有限责任公司，住所地沈阳市和平区十二纬路13号，组织机构代码31322680-1。法定代表人：路海宽，系该公司经理。委托诉讼代理人：张继辉，系北京易理律师事务所律师。原告华润（沈阳）地产有限公司（以下简称华润公司）与被告菁华医院管理有限责任公司（以下简称菁华医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员张峰主审、人民陪审员隋冠卓参加评议，于2015年12月7日、2017年2月24日公开开庭进行了审理，原告华润公司委托诉讼代理人王晓轩，被告菁华医院委托诉讼代理人张继辉到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付欠付租金54320元、欠付物业管理费23280元，并支付上述欠款的滞纳金（自欠付之日起按日千分之五计算至实际清偿之日止，截至起诉之日，滞纳金计为10146元）；2、请求法院判令被告向原告支付欠付租赁保证金197880元并支付上述欠款的滞纳金（自欠付之日起按日千分之五计算至实际清偿之日止，截至起诉之日，滞纳金为60353）；3、请求法院判令被告向原告支付实现债权的费用5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年1月签订了《华润大厦租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于华润大厦12层07单元建筑面积为388平方米的房屋，租赁期限自2015年3月15日起至2017年3月31日止，每月租金数额为54320元，每月物业管理费数额为11640元，承租保证金197880元，承租方逾期支付租金、物业管理费或水电费的，按日千分之五支付滞纳金，逾期付款超过30日仍未纠正的，出租方有权解除合同，合同解除的，承租人应当于5日内搬出物品并交还租赁房屋，否则，出租方有权自行处理，相应公证费、搬迁开锁费以及律师费等均由承租方承担。合同签订后，被告并未按约定在房屋交付前付清租赁保证金，并欠付后续租金与物业费，为此，原告已向被告送达了解除租赁合同通知。原告认为，双方签署的租赁合同合法有效，被告逾期付款的行为已经违反合同约定并导致合同解除，应当按合同约定承担相应法律责任。为此，原告特诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。庭审中，原告明确主张租金的期间为2015年4月1日至2015年4月30日，主张的物业管理费从2015年3月1日至2015年4月30日。租赁保证金按三个月的租金加物业管理费计算。被告菁华医院辩称：我方没有与原告签订过涉案房屋的租赁合同，我方认为我公司注册登记时间为2015年1月28日，而该份合同的签订时间在此之前，且该份合同所盖的印章是不真实的。因此，我方认为我公司不应当承担给付租金及物业费的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《华润大厦租赁合同》一份，约定原告将华润大厦第12层第07单元出租给被告作为办公用途使用，建筑面积388平方米，期限自该物业交付之日起至2017年3月31日止，乙方享有31日的免租装修期（期限自2015年3月1日起至2015年3月31日止），月租金为每平方米每月140元，月租金总额为54320元，首月租金与免租装修期结束之次日支付，其余每月租金须于每月第10日之前支付，管理费为每平方米每月30元，月管理费总额为11640元，首月管理费于该物业交付之日起3日内支付，其余月份管理费于每月第10日之前支付，乙方须自行负担与该物业使用有关的电话费、水费、电费及其他费用……其中第3.2条约定，乙方享有31日的免租装修期，期限自2015年3月1日起至2015年3月31日止；第3.3条约定，免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担管理费、空调冷却水费（如有）以及其他费用（如水费、电费、电话费等）；第5.2条（租赁保证金）约定，5.2.1.乙方应向甲方交纳相当于3个月租金加管理费数额的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；5.2.2.租赁保证金共计197880元，乙方应在该物业交付之日前向甲方交纳……；5.2.3.甲方须在本合同终止（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利和义务处理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金；第12.1条约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或管理费和/或水、电及其他费用的，则每逾期一日，应按照逾期交付金额的5‰支付滞纳金，直至应交费用及滞纳金全部付清；第12.4条约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，且经甲方书面通知后30日内未予纠正的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……12.4.5拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30日的……；第12.5条约定，甲方依据本合同第12.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方在提前终止日后5日内迁离并交回该物业；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；第12.7条约定，……如果乙方未依合同约定缴付租金，经甲方累计两次催告信函送达乙方后，乙方仍置之不理，甲方可终止租赁合同，开锁请公证人到所出租物业内检视物业状况，乙方不得有异议。公证费用及物品保管费用由乙方承担；第12.8条约定，甲方因向乙方催讨租金或其他费用引起的所有合理费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有合理费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支；第14.2条约定，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达……；第15.11条约定，本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自的公章或合同专用章之日起生效……。庭审中，被告对上述租赁合同真实性提出异议，并申请对该合同的所盖被告印章及法定代表人签字进行鉴定。经本院依法委托鉴定机构鉴定，鉴定机构出具的鉴定意见为租赁合同中的印章与样本中被告印章印文是同一枚印章盖印；租赁合同中“路海宽”签名字迹与样本中的“路海宽”签名字迹不是同一人所写。据此，因租赁合同上被告印章系真实的，故可以认定该份证据的真实性。2015年2月2日，原告向被告交付了案涉房屋，并签署了相关交接材料，包括房屋及设备验收表、关于华润大厦交付租区内天花板安装温馨提示、物品及文件签收记录、案涉房屋交接时状况照片及关于非固定车位移交的书面材料。虽被告对交接材料的真实性存有异议，但因房屋及设备验收表、关于华润大厦交付租区内天花板安装温馨提示及房屋照片上均盖有被告公章，故对组证据的真实性，本院予以确认。合同签订后，被告未向原告交纳过租金、管理费及租赁保证金。2015年4月28日原告向被告发出《解除合同通知书》，上载：“……在合同履行过程中，贵司违反合同规定，未按合同约定接收该物业，未按合同约定交纳租赁保证金，自2015年2月28日开始拖欠我司租金、管理费等费用。为此，我司根据合同第六条、第十二条之有关约定郑重向贵司发出如下通知：一、贵、我双方签订的合同编号为：CRCSY15-OLA003-(01-27)的《华润大厦租赁合同》于本通知书送达之日正式解除。二、截至2015年4月24日止，贵司尚拖欠我司租赁保证金、租金、管理费等费用共计275480元。贵司应于本通知书送达之日起五日内付清所欠全部费用及违约金。租金、管理费将按合同约定标准继续计算至合同解除之日。三、我司保留追究因贵司违约导致我司对该商铺原有装修拆除发生费用及贵司违约对我司造成其他损失的权利。”。被告于2015年4月30日收到该解除通知书。本院认为，因上述租赁合同中约定“自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自的公章或合同专用章之日起生效”，而经鉴定，该租赁合同上被告印鉴确系被告在备案印章所盖，但法定代表人人处的“路海宽”签字并非其本人所写，故依照上述合同约定，因缺少被告法定代表人签字而导致租赁合同在签订该合同当时未生效。但之后，由于原告所提交的有关房屋交接的书面材料中，房屋及设备验收表、关于华润大厦交付租区内天花板安装温馨提示及房屋照片上均盖有被告公章，能够认定原告已将案涉房屋交付给被告，也即原告履行了交付房屋的主要义务，被告也已接受，至此，上述租赁合同已经实际履行，该合同成立并已生效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。本案中，原、被告签订房屋租赁合同并实际履行后，被告未按合同约定支付租金及管理费，原告解除与被告的租赁合同行为符合法定解除条件，本院予以确认。合同解除时间为被告收到解除通知之日的2015年4月30日。在该租赁合同解除后，被告亦应承担相应的违约责任，并应按照合同约定给付欠付的租金及支付相应的管理费，即2015年4月1日至2015年4月30日的租金54320元，2015年3月1日至2015年4月30日的管理费23280元。关于原告主张的租金、管理费的滞纳金问题。根据双方签订的合同约定，被告应按逾期交付金额的日5‰支付滞纳金，但被告在庭审中并不同意给付租金及管理费，在本院确认被告应承担违约责任的前提下，可以进一步引申为其间接提出违约金过高，依照合同法一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定被告应支付原告的滞纳金，分别以其欠付的租金、管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率130%计算，起算时间分别为合同约定的租金给付时间和原告主张的管理费起算之日后的第四日，即租金从2015年4月1日起算，管理费分别从2015年3月4日和2015年4月11日起算，均至被告实际给付之日止。关于原告主张的租赁保证金及滞纳金的问题。因租赁合同约定的租赁保证金的性质系履约保证金，在被告未按合同约定履行时，具有违约金的性质，而本院已支持亦具有违约金性质的原告关于逾期给付租金及管理费滞纳金的诉讼请求，故对原告重复主张违约金的该诉讼请求，本院不宜支持。关于原告主张的实现债权费用5000元。庭审中，原告明确该费用为律师费。因在双方签订的合同第12.8条中对此有明确约定，且该费用未超过《辽宁省律师服务收费标准》规定的取费标准，故本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告菁华医院管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告华润（沈阳）地产有限公司自2015年4月1日起至2015年4月30日欠付的租金54320元；二、被告菁华医院管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告华润（沈阳）地产有限公司自2015年4月1日起至2015年4月30日止的租金滞纳金，以租金54320元为本金，自2015年4月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算；三、被告菁华医院管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告华润（沈阳）地产有限公司自2015年3月1日起至2015年4月30日止的管理费23280元；四、被告菁华医院管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告华润（沈阳）地产有限公司自2015年3月1日起至2015年4月30日止的管理费滞纳金，均以管理费11640元为本金，分别自2015年3月4日起和2015年4月11日起，均至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率130%计算；五、被告沈阳民代通投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告华润（沈阳）地产有限公司实现债权费用5000元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6565元（原告已预交），由原告负担4632元，由被告负担1933元；鉴定费10200元，由原、被告各负担5100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 萍审 判 员  张 峰人民陪审员  隋冠卓二〇一七年二月二十八日书 记 员  姜立娟附：证据目录清单一、原告提交的证据：《华润大厦租赁合同》、被告的营业执照、法定代表人身份证复印件、被告的税务登记证、房屋及设备验收表、安装提示、物品文件签收记录、车位移交事宜的函件、解除合同通知函及邮寄单据、被告工商登记档案材料、律师费发票、律师服务合同。二、被告未提交证据。三、《文检司法鉴定意见书》（辽宁仁和司法鉴定中心[2016]文检字1222号）本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。