烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2013）莱民三初字第438号原告林杰（曾用名林举山、林巨军），男，1983年8月1日出生，汉族，上海通用东岳动力总成有限公司职工，住烟台市福山区。委托代理人王彦辉，山东金鲁律师事务所律师。被告林铭权，男，1950年7月19日出生，汉族，烟台市莱山区村民，住。被告林和喜，男，1943年9月14日出生，汉族，烟台市莱山区村民，住。委托代理人杨清姣，男，1969年1月18日出生，汉族，烟台市莱山区村民，住。系被告林和喜女婿。委托代理人刘志宏，山东小光律师事务所律师。原告林杰与被告林铭权、林和喜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林杰及其委托代理人王彦辉、被告林铭权、被告林和喜及其委托代理人杨清姣和刘志宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我哥哥林志立于1983年6月21日去世、母亲姜淑娟于1986年11月29日去世、父亲林名学于1987年11月17日去世。我父母生前有座落于房屋一套（房产证号：牟房产证字第××号），父母去世后，我被叔叔送到中国烟台S.O.S儿童村生活，后参军并参加了工作。现得知牟房产证字第××号房屋由两被告以买卖的形式变卖并非法占有，且因新农村建设，该房屋将获得补偿房屋一套。请求判令：1、二被告之间的房屋买卖合同无效，由被告林和喜返还原告房屋及拆迁补偿的楼房一套；2、诉讼费由二被告负担。庭审中，原告放弃要求返还拆迁补偿楼房的诉讼请求。被告林铭权辩称，诉争房屋是我的，我有权出卖，我与被告林和喜之间的房屋买卖合同是有效的。被告林和喜辩称，我买的是被告林铭权的房屋，不是林名学的房屋，我认为我与林铭权之间的房屋买卖合同有效，不同意返还房屋。经审理查明，1974年2月16日，原告之父林名学、母姜淑娟登记结婚。1975年10月13日生育长子林志立，1983年8月1日生育次子林杰即原告。1983年6月21日林志立死亡，生前未婚。1986年11月29日姜淑娟死亡。1987年11月17日林名学死亡。姜淑娟之父姜德宾、母王延卿共生育一子二女，即子姜安超、长女姜淑娟、次女姜翠平。2012年2月27日姜德宾死亡，2014年1月16日王延卿死亡。林名学之父林迎桂（林迎贵）、母张思花共生育四子二女，即林名学、林铭权、林铭刚、林铭光、林明娥、林铭芝。1989年7月10日张思花死亡，1998年1月15日林迎桂死亡，2009年5月10日林铭芝死亡。林铭芝与其丈夫林庆福生育一子林玉。林铭刚和林铭光生存状况不明。庭审中，本院依法通知姜安超、姜翠平、林庆福、林玉、林明娥到庭参加诉讼，上述人员均明确表示不参加诉讼，其中姜安超、姜翠平、林庆福、林玉均表示将其应得份额赠与原告；林明娥明确表示不参加诉讼，放弃权利。关于林铭刚、林铭光的生存情况，原告称，林铭刚未婚死亡，林铭光未婚失踪下落不明。被告林铭权对林铭刚未婚死亡无异议，称林铭光并未失踪而且与其有联系，但拒绝向本院提供林铭光的身份信息及联系方式。原告及被告林铭权均未提供由公安机关出具的林铭刚、林铭光的身份信息及生存状况的相关证据。被告林和喜则称无法提供林铭刚、林铭光的身份信息及生存情况的证据。本院依职权到公安机关查询上述两人身份信息及生存状况，无果。1979年，林名学、姜淑娟在烟台市莱山区自建瓦房4间（建筑面积55.37平米），1983年4月15日，林名学取得诉争房屋权属证书（房产证号：牟房产证字第××号）。1986年1月9日，林名学与同村村民林正礼签订协议互换房屋，用自己名下的房屋换得林正礼名下的房屋（正瓦房3间、建筑面积40.18平方米、房产证号：牟房产证字××号）即诉争房屋。协议签订后，林名学、林正礼在互换后的房屋居住，均未办理房屋产权的变更登记手续。1987年11月17日原告父亲林名学去世。同年古历（农历）九月二十八日，被告林铭权在其家族成员见证下，立下字据，载明：“因侄林巨军现年五岁…….由我抚养成人，家庭财产已同在场人登记在册，关于上级给解决补偿损失多少都由我负责处理，其他任何人无权干事，只于养育之恩将来由林巨军成人后解决…。”1988年4月2日，被告林铭权将原告交由中国烟台SOS儿童村抚养，2001年12月原告应征入伍。诉争房屋一直由被告林铭权管理，1991年5月20日，被告林铭权取得诉争房屋集体土地建设用地使用证。在被告林铭权管理期间诉争房屋曾发生过一场火灾，房屋的门窗均烧毁。2008年2月18日，被告林铭权与被告林和喜签订“房契”，载明：“立卖契人林铭权自愿将正房一幢3间、厢房2间卖给林和喜居住为业……四至之内并无除留，计价人民币壹万肆仟元整。当交不欠”。被告林铭权、林和喜作为卖房人及买房人、同村村民林和松、林和太作为中间人、林平海作为代笔人均在房契上签名捺印。房契签订后，被告林铭权将诉争房屋的集体土地建设用地使用证交付被告林和喜，被告林和喜将诉争房屋进行了全面修缮、改建、增建并在诉争房屋居住至今。被告林和喜在烟台市莱山区原有房屋一处，其子成家后，将原有房屋赠与其子，因无房居住遂购买诉争房屋居住至今，除此之外，无其他房屋。庭审中，被告林铭权主张，“诉争房屋是林名学用其父亲林迎贵的房经过几次换房得来的。林名学去世前欠下大队的钱，他去世后牟平区法院来处理，要求我处理该债务，我就替林名学夫妻把债务还清了，大队帮我把林名学的土地证变更到我的名下”。本院在对林明娥调查时，林明娥陈述，“林名学死后，林铭权替其偿还债务后将他的房留下”。原告对被告林铭权及林明娥的陈述不予认可。村委会负责人称，“不清楚林名学的土地证是如何办到林铭权名下的”。被告林铭权未提供其他证据证明其上述主张。关于诉争房屋的情况。原告主张，“房屋现在的状况就是2008年卖房时的样子”。原告未提供证据证实其主张。被告林和喜则称，“我购买之前，诉争房屋发生过火灾，房屋的门窗均烧毁，正房只剩下房架和四周墙壁，院墙及东厢倒塌，我购房后对房屋进行了全面修缮、改建、增建，将房屋内外的泥墙皮全部刮掉，抹了白灰墙皮，换了房瓦、铝合金门窗，屋内接上了自来水和电，盘了炕，重新在房屋后墙开了一个窗，将倒塌的东厢重新建起，加盖了南厢，将屋内及院内打了水泥地面，套了院墙，安装了院门”。被告林和喜提供证人初忠成、徐某到庭作证，两证人陈述的房屋当时状况与被告林和喜陈述一致。被告林铭权对被告林和喜的陈述无异议。本院调查村委会人员林正水。林正水陈述的诉争房屋在卖给被告林和喜之前状况与被告林和喜陈述一致。庭审中，本院向原告释明诉争房屋买卖合同效力，原告坚持其主张，以两被告签订的房屋买卖合同无效为由主张返还诉争房屋，不变更诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、户籍证明、死亡证明、证明、声明、儿童情况调查登记表、房产所有证存根、换房协议、集体土地建设用地使用证、房契、决议书、房屋照片、工作记事、证人证言、调查笔录、庭审笔录等在卷佐证，上述证据均经庭审质证、核查，可以采信。本院认为，诉争房屋系林名学、姜淑娟婚后自建房屋，属于夫妻共同财产。在姜淑娟、林名学及其相关法定继承人相继去世后，形成了法定继承和代位继承的法律关系。其中共有人姜安超、姜翠平、林庆福、林玉均表示将其应得份额赠与原告，共有人林明娥放弃权利，另两共有人林铭刚、林铭光因无法确定身份信息及生存状况，其所得份额亦应予以保留。故，诉争房屋非原告林杰单独所有的财产，系包括原告林杰、被告林铭权及案外人林铭刚和林铭光在内共有人的共有财产。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据此规定，被告林铭权虽对诉争房屋没有完全的所有权和处分权，但其与被告林和喜签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。原告主张两被告签订的房屋买卖合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。关于诉争房屋应否返还。本院认为，第一，诉争房屋土地使用权性质为集体土地，被告林和喜是诉争房屋所在村集体经济组织成员；第二，从原告父母去世、原告被收养直至提起本案诉讼，二十多年内原告及其他共有人从未回原籍查看、管理、维护过诉争房屋。诉争房屋一直由被告林铭权管理。被告林和喜有理由相信诉争房屋为林铭权所有；第三，诉争房屋土地使用证早在1991年即办理在被告林铭权名下，被告林铭权在出卖该房时亦向被告林和喜交付了土地使用证；第四，被告林和喜以14000元购得诉争房屋，根据房屋当时状况，该购房价款与房屋价值相当；第五，诉争房屋在被告林和喜购买时已破败不堪，门窗皆无，不经修缮根本无法居住。被告林和喜购得诉争房屋后，投入大量财力和精力对诉争房屋进行全方位的修缮、增建、改建、引水引电，并对房屋管理维护，房屋现状与购买时状况已大不一样；第六，被告林和喜在购得诉争房屋之后，未再向村委申请使用宅基地，除诉争房屋之外，没有其他房产，诉争房屋系其唯一住房；第七，被告林和喜购得诉争房屋后在内居住至今，多年来由其对诉争房屋管理、维护。综上，本院认为，从维护交易安全、维护诚实信用的原则，以及从公序良俗和利益均衡等角度考量，结合当前农村房屋买卖的现实状况和本案的实际情况，应当维护被告林和喜的合法权益，诉争房屋不宜返还。被告林铭权擅自处分诉争房屋中属于原告林杰及其他共有人的房产份额，相关权利人可另行主张权利。原告诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告林杰的诉讼请求。案件受理费3622元，由原告林杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  冀文佳审 判 员  孙玮琳人民陪审员  于 萍二〇一五年五月二十日书 记 员  贺彩云