广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16839号上诉人（原审被告）：广州市越秀区田心坊塑料制品经营部，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈慈泽，职务店长。委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍，广东凯成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托诉讼代理人：龚健、黄衍衍，该所职员。上诉人广州市越秀区田心坊塑料制品经营部（以下简称田心坊经营部）因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称第二房屋管理所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。田心坊经营部上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.本案一、二审受理费由第二房屋管理所承担。事实和理由：一审判决解除租赁合同及返还租赁场地无法律依据，对田心坊经营部不公平、不合理。第一，田心坊经营部长期使用涉讼房屋并向第二房屋管理所支付了租金，形成不定期租赁关系，第二房屋管理所提出的调租价格是由其单方面核算出来，并非市场价格，存在明显不合理，在田心坊经营部未违约的情况下，第二房屋管理所不应单方解除合同。田心坊经营部在涉讼房屋经营多年，第二房屋管理所单方面强制解除租赁合同会给田心坊经营部造成很大经济损失，对田心坊经营部不公平。第二，一审法院判定房屋使用费按照房屋管理部门公布的同期间同地段房屋租金标准向第二房屋管理所支付至交还涉讼房屋之日是不合理的。双方长期保持良好的租赁关系，房屋使用费应由双方当事人协商确定，不应由法院强制性认定。第二房屋管理所二审答辩称：同意一审判决，不同意田心坊经营部的上诉请求。第二房屋管理所于2015年12月29日向一审法院起诉请求：1.解除第二房屋管理所与田心坊经营部之间的租赁关系，田心坊经营部立即将广州市越秀区一德西路462号地下及阁楼房屋腾空交还给第二房屋管理所；2.田心坊经营部向第二房屋管理所支付从2014年12月至2015年12月租金差额（每月按17683.30元计算），并支付从2016年1月起至其实际交还房屋之日止的房屋使用费（参照2013年广州市同地段租金参考价的标准，按每月36200元计算）。一审法院经审理查明：广州市越秀区一德西路462号是国家经租的房屋，建筑面积546.43平方米，层数5层，使用性质为仓库。该房屋地下及阁楼由田心坊经营部向第二房屋管理所承租使用至今，其中地下建筑面积103.56平方米、为商业用途，阁楼建筑面积81.46平方米，为办公用途，第二房屋管理所、田心坊经营部没有签订租赁合同，双方均确认两者之间存在房屋租赁关系。田心坊经营部按照每月18516.70元的标准向第二房屋管理所支付租金至2015年12月。根据广州市非住宅房屋租金计算（评估）表记载，涉讼房屋地下及阁楼原月租金18516.70元，评定月租金36200元，起租日期2014年12月1日，按2013年租金参考价，商业价为300元/平方米，办公价为63元/平方米等。2015年1月15日，第二房屋管理所向田心坊经营部发出《关于调整房屋租金的通知》，写明根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年，于本通知送达之日起十个工作日内到第二房屋管理所处办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理等。2015年5月29日，第二房屋管理所向田心坊经营部发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，写明经多次通知，田心坊经营部至今仍未办理调租和续租手续，现自本通知送达之日起，第二房屋管理所决定终止与田心坊经营部的租赁关系并收回房屋，请田心坊经营部于2015年6月30日前，将上址房屋腾空交回第二房屋管理所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用等。一审法院认为：广州市越秀区一德西路462号地下及阁楼是第二房屋管理所直管的房屋，第二房屋管理所依法对该房屋享有占有、使用、收益等权利。田心坊经营部实际使用涉讼房屋至今，并向第二房屋管理所支付了租金，虽然没有与第二房屋管理所签订租赁合同约定租期，但第二房屋管理所、田心坊经营部均确认双方就涉讼房屋存在租赁关系，该租赁关系即为不定期租赁关系，第二房屋管理所依法有权随时要求田心坊经营部交还房屋。且第二房屋管理所在2015年1月15日向田心坊经营部发出通知要求调整租金，作为田心坊经营部继续承租涉讼房屋的条件，田心坊经营部不同意该要约，没有按通知要求与第二房屋管理所办理调租及续租手续，故第二房屋管理所要求解除与田心坊经营部的租赁关系，由田心坊经营部腾空并交还涉讼房屋合法，一审法院予以支持。因田心坊经营部不同意第二房屋管理所调租，第二房屋管理所、田心坊经营部双方未能就租金调整达成一致协议，第二房屋管理所在发出调租通知之后仍按照原租金标准收取田心坊经营部租金至2015年12月，故在租赁关系解除之前，田心坊经营部应按每月18516.70元的原租金标准向第二房屋管理所支付租金，在租赁关系解除之后，田心坊经营部应按照同时期同地段的租金参考价向第二房屋管理所支付房屋使用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2016年5月10日作出如下判决：一、广州市越秀区第二房屋管理所与广州市越秀区田心坊塑料制品经营部就广州市越秀区一德西路462号地下及阁楼的租赁关系于判决发生法律效力之日解除；二、广州市越秀区田心坊塑料制品经营部自判决发生法律效力之日起30内，将广州市越秀区一德西路462号地下及阁楼腾空交还广州市越秀区第二房屋管理所；三、广州市越秀区田心坊塑料制品经营部自判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越秀区第二房屋管理所支付从2016年1月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（每月按18516.70元计算）；此后的房屋使用费，由广州市越秀区田心坊塑料制品经营部每月按照房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价标准向广州市越秀区第二房屋管理所支付至其交还涉讼房屋之日止；四、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费4748元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担4648元，广州市越秀区田心坊塑料制品经营部负担100元。二审期间，各方当事人无提供新的证据。一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明，田心坊经营部认为租金提高幅度太大，同意与第二房屋管理所协商确定租金的增长机制，其认为应当按照原租金每年上浮5-8%计付租金。第二房屋管理所不同意按照该标准计付租金，并表示因为涉讼房屋现在需要招投标重新出租，即使田心坊经营部同意按照房屋参考价调整租金，也无法为田心坊经营部办理续租手续。本院认为，关于租赁关系解除及交还涉讼房屋的问题。田心坊经营部与第二房屋管理所之间虽未签订租赁合同，但田心坊经营部一直使用涉讼房屋，且双方均确认存在租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方之间为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故第二房屋管理所作为出租方，有权随时要求解除租赁合同。田心坊经营部认为在其没有违约的情况下，第二房屋管理所无权单方面解除租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判令解除双方之间的租赁关系，田心坊经营部将涉讼房屋交还给第二房屋管理所的处理并无不当，本院予以维持。关于租金及房屋使用费的问题。田心坊经营部与第二房屋管理所之间未就租金调整达成一致意向，一审法院判令在租赁关系解除之前田心坊经营部按照原租金标准每月18516.70元的标准向第二房屋管理所支付租金的处理并无不当，本院予以维持。对于租赁关系解除后的房屋占有使用费的问题，一审法院判令按照涉讼房屋同时期同地段的租金参考价向第二房屋管理所支付房屋使用费的处理可行。但是，鉴于第二房屋管理所诉讼请求中要求田心坊经营部支付的房屋使用费为每月36200元，房屋使用费的支付标准应以此为限，一审法院未对房屋使用费的金额加以限制，本院予以纠正。田心坊经营部认为房屋使用费的支付标准应由双方协商确定，不应由法院强制性判定的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人田心坊经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决中未对房屋使用费的金额加以限制，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2942号民事判决第一、二、四项；二、变更广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2942号民事判决第三项为：广州市越秀区田心坊塑料制品经营部自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市越秀区第二房屋管理所支付从2016年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按18516.70元计算）；此后的房屋使用费，由广州市越秀区田心坊塑料制品经营部每月按照房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价标准向广州市越秀区第二房屋管理所支付至其交还涉讼房屋之日止（房屋使用费的支付标准以36200元/月为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4748元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担4648元，广州市越秀区田心坊塑料制品经营部负担100元；二审案件受理费200元，由上诉人广州市越秀区田心坊塑料制品经营部负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一七年二月十日书记员 甄雪皓游瑞娜