山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）聊民提字第2号上诉人（原审被告）：临清市青年路街道办事处夹道居民委员会。法定代表人：刘俊河，该居民委员会主任。委托代理人：唐建忠，山东荣润律师事务所律师。委托代理人：袁修林，山东荣润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐洪涛，临清市农村信用合作联社职工。关于原告唐洪涛与被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会（简称夹道居委会）房屋买卖合同纠纷一案，临清市人民法院于2009年5月25日作出（2009）临民一初字第358号民事判决，已发生法律效力。后夹道居委会不服，向检察机关申诉，聊城市人民检察院向本院提出抗诉。2014年4月1日，本院作出（2014）聊民抗字第2号民事裁定，提审本案，并于2014年7月31日作出（2014）聊民提字第3号民事裁定，将案件发回临清市人民法院重审。2015年1月8日，该院重审后作出（2014）临民抗初字第1号民事判决。夹道居委会不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人夹道居委会的委托代理人唐建忠、袁修林，被上诉人唐洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临清市人民法院重审过程中，原审原告唐洪涛变更了诉讼请求，并自愿放弃举证期间，要求原审被告返还购房款38万元及其利息（从2007年12月14日交款之日起至今，按银行同期贷款利率计算）。原审被告夹道居委会自愿放弃举证期间并辩称，原审原告以10万元的价格购买原审被告价值38万元的楼房，不会有损失，不同意赔偿原审原告的损失。临清市人民法院重审审理查明：2007年12月14日，经青年办事处工作人员樊华明介绍，原审原告唐洪涛与原审被告夹道居委会签订了购房协议，协议约定原审原告购买原审被告的楼房，即棉科所北邻正对着十字路口处，偏东南的门面楼，底上两层，每平方米1700元，付款方式以夹道居委会出具的收据为准，购买后卖方有义务协助买方办理房产证手续，并提供办证所需的一切手续。双方均在该协议上签字盖章。同时原审原告向原审被告交付了38万元现金，原审被告为原审原告出具了38万元的收据。其中的28万元，由原审被告交与樊华明，用于偿还村委会贷款，樊华明为原审被告出具了收据。临清市人民法院重审另查明，原审原、被告双方诉争的楼房座落在夹道居委会所有的土地上，土地的权属性质是集体土地使用权。（2009）临民一初字第358号民事判决生效后，涉案楼房于2009年11月5日由本院执行给原审原告唐洪涛。认定上述事实所依据的证据：1、原审原告唐洪涛提交的购房协议复印件。购房协议签订于2007年12月14日，载明：乙方唐洪涛购买甲方青年办事处夹道居委会在龙山路棉科所北邻正对着十字路口处，偏东南的门面楼一处，底上两层；每平方米单价1700元。以实际面积为准作为交款依据。付款方式以甲方出具的收据为准。购买后甲方有义务协助乙方办理房产证手续，并提供办证所需的一切手续。未尽事宜，双方可另行协商签订附加协议，附加协议与购买合同具有同等法律效力。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。签字盖章后生效。上有甲方盖章及法定代表人刘俊河签字及乙方唐洪涛签字。2、原审原告唐洪涛提交的原审被告夹道居委会为其出具的38万元的收据（复印件）。收据载明，交款单位唐洪涛；人民币380000元；收款事由预售款一二层款（底上四间）1700元／㎡。上有夹道居委会的章及其会计郎明华签字。3、原审被告提交的樊华明于2007年12月14日为其出具的28万元收据（复印件）。收据载明：今收到夹道居委会现金28万元，还南方公司贷款、樊华明签字。4、原审被告提交的争议房产的土地登记卡。土地登记卡显示土地的土地证号是集2003第0338，权利人是夹道村铸造厂，宗地面积是2088.32平方米，土地用途工业，土地权属性质是集体土地使用权。原审被告对该证据无异议，承认争议房产座落在土地登记卡登记的土地上。5、郎明华的证言及本院原审对樊华明的调查笔录，可证实38万元购房款过付的情况。重审中，原审被告夹道居委会为支持其抗辩理由提交了樊华明签字的证明一份（复印件），樊华明证明唐洪涛直接给付夹道居委会现金10万元，因自已与夹道居委会有贷款纠纷，其余28万元已转到自己身上，由其承担。该证据的证明力低于原审被告为原审原告出具的收据的证明力，该院对该证据不予采纳。临清市人民法院重审认为，原审原、被告双方诉争的楼房建在原审被告所有的土地上，土地性质为集体所有，出卖人即原审被告不具有房地产开发资格。故本案为房屋买卖合同纠纷。原审原、被告双方签订的购房协议，是双方的真实意思表示，协议是成立的。诉争楼房座落在原审被告夹道居委会集体所有的土地之上，夹道居委会兴建该处楼房时并未在土地管理部门依法办理土地转用及建设审批手续，未能取得商品房销售资格，而原审原告唐洪涛也并非夹道居委会集体组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”之规定，原审原告唐洪涛与原审被告夹道居委会于2007年12月14日签订的购房协议因违反国家法律强制性规定，应认定为无效合同。根据本案当事人在再审中的诉辩，临清市人民法院对购房协议的效力释明后，双方当事人对购房协议无效均无异议。本案争议的焦点有两个：一个是38万元的购房款是否履行；另一个是合同无效后责任的承担。一、关于38万元购房款是否履行的问题。临清市人民法院重审认为，原审原、被告签订购房协议时明确约定，付款方式以卖方出具的收据为准。原审被告于2007年12月14日为原审原告出具了380000元的收款收据，可以认定原审原告已将380000元购房款交付给原审被告。原审被告主张的樊华明没有代其偿还280000元贷款的事实，属另一法律关系，与本案无关，当事人可另行主张权利。二、关于合同无效后责任的承担。本案中，因诉争楼房建在集体土地上而不能自由流转，导致双方签订的购房协议无效。原审原告要求原审被告返还购楼款38万元，本院予以支持。要求赔偿经济损失，要根据双方的过错大小，确定责任大小。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，夹道居委会明知自己所售楼房的土地使用权系集体土地使用权，而将楼房卖于集体组织成员之外的人，其对购房协议的无效应当承担主要责任，以承担全部损失的百分之七十为宜。原审原告唐洪涛购买楼房时未能详细了解所购楼房的产权性质，未能尽到审慎注意义务，对造成购房协议无效应承担次要责任，以承担全部损失的百分之三十为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、确认原审原告唐洪涛与原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会于2007年12月14日签订的购房协议无效。二、原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会于判决生效后30日内返还原审原告唐洪涛购房款38万元及利息。利息从2007年12月14日交款之日起至确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的70%计算。三、原审原告唐洪涛于判决生效后30日内将诉争楼房返还给原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会。四、驳回原审原、被告的其他诉讼请求。原审案件受理费7000元，由原审原告唐洪涛承担2000元，由原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会承担5000元。夹道居委会不服该判决，向本院提起上诉称：一、当时樊华明为夹道居委会出具了“收到28万元”的收据，上诉人出具了“收到唐洪涛38万元”的收据。但是唐洪涛未将28万元交给樊华明，樊华明未还贷款。唐洪涛与樊华明是以欺诈的方式让夹道居委会出具的“收到唐洪涛38万元购房款”收据，应为无效民事行为。二、争议楼房已于2009年10月交付被上诉人，被上诉人于2012年9月换取现金36.8万元，不应支付利息。另外，租金收入足以抵顶购房款利息。综上，请求撤销一审判决第二项并依法改判。被上诉人唐洪涛答辩称：一、答辩人把购房款38万元交给上诉人，上诉人出具了38万元的收据，樊华明为上诉人出具28万元收据，没有收到钱樊华明不会出具收据，受骗的是答辩人，其他与答辩人无关；二、争议楼房虽2009年交付，但答辩人始终不能占据使用，无奈于2012年赔钱转让他人，如他人主张损失，上诉人要全部承担。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院重审查明的事实予以确认。本院二审认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人夹道居委会与被上诉人唐洪涛签订的房屋买卖合同因诉争楼房不允许自由流通而自始无效，夹道居委会依据无效合同从唐洪涛处接受了给付的购房款，应当予以返还。对于由此造成的利息损失应按双方过错大小承担相应的责任。关于上诉人认为其出具收据应为无效民事行为的上诉理由，本院认为，上诉人夹道居委会提交的郎明华的证明并未认为出具收到38万元收据存在欺诈，也并未否认樊华明收到28万元，其证明“当天唐洪涛交给我银行存折一个壹拾万元，剩余28万元交给樊华明（樊华明给我写收据壹张）”与原审法院调查时樊华明的陈述“当时会计郎明华把其中的28万元交给我，我给郎明华写了收据”相印证，能够证实38万元购房款过付的情况。郎明华作为上诉人的会计及经办人，对唐洪涛缴纳的购房款出具了“收到唐洪涛人民币38万元”的收据加盖了公章事实清楚，其将38万元购房款中的28万元转付给樊华明，自己留下10万元的存折，是对38万元购房款的处分，并不违反法律规定。无论当时唐洪涛将现金38万元直接给付了上诉人的会计郎明华，郎明华再将其中的28万元交给樊华明，还是唐洪涛将其中的10万元给付了会计郎明华，剩余28万元直接给了樊华明，亦或是樊华明并未收到28万元，却打了收到夹道居委会28万元现金的收到条，均不能否定三方当事人共同协商，达成一致意见的事实。上诉人提供的郎明华及樊华明的证人证言并非足以反驳的相反证据，不具有推翻盖有夹道居委会公章及会计郎明华签字“收到唐洪涛人民币38万元”收据的效力，亦未提供足以令人信服的理由，综合分析本案现有证据情况，原审法院认定唐洪涛已将38万元购房款交付给上诉人，并无不当。故对于上诉人认为“唐洪涛与樊华明是以欺诈的方式让夹道居委会出具的收到唐洪涛38万元购房款收据，应为无效民事行为”的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人主张不应当支付购房款利息的问题，本院认为，购房款的返还是合同无效的法律后果，合同自始无效后，视为购房款自始归属于购房者所有，购房款利息是购房款的孳息，是购房人的合法利益，利息损失应当受到法律保护。本案中，唐洪涛于2007年12月14日支付了38万元购房款，其请求从2007年12月14日交款之日起按银行同期贷款利率计算利息损失，本院应当支持。夹道居委会对于所售楼房的土地使用权性质是明知的，其明知该楼房属禁止流转范围而仍出售给非本集体组织的成员并承诺协助办理房产证手续，其过错明显大于购房者唐洪涛，应当对合同无效承担主要责任。被上诉人唐洪涛在该房屋没有任何权属证书的情况下仍进行购买，也有一定的过错。根据双方的过错大小，原审判决上诉人按照中国人民银行同期贷款利率的70%支付利息，亦无不当。对上诉人认为不应当支付购房款利息的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人夹道居委会的上诉理由均不能成立，应予驳回。其主张的上诉请求本院不予支持。临清市人民法院重审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人临清市青年路街道办事处夹道居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  杨庆选代理审判员  刘红珍二〇一五年五月十八日书 记 员  张玉芬