四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川07民终2251号上诉人（原审原告）：谢建兴，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：肖燕芬，住四川省绵阳市涪城区，系谢建兴之妻。委托诉讼代理人：莫仕军，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：四川浩兴实业有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区华兴上街3号浩兴芙蓉依山居。法定代表人：刘明东，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵迂，四川真道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超生，四川真道律师事务所律师。原审第三人：绵阳市涪城区石塘路社区居民委员会第一居民小组。负责人：冯光明，该小组组长。谢建兴因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第4215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢建兴之委托诉讼代理人肖燕芬、莫仕军,被上诉人四川浩兴实业有限公司（简称浩兴实业公司）之委托诉讼代理人李超生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢建兴上诉请求：撤销原判，判令浩兴实业公司向谢建兴交付应分配的统规统建房、支付因延迟交房违约金174960元，一、二审诉讼费由浩兴实业公司支付。其主要上诉理由为：一、一审法院认定浩兴实业公司现交付还建房屋条件未成就与事实不符，因为浩兴实业公司2012年已在进行预售。二、一审法院计算违约金的时间错误，该建设工程是灾后重建项目，根据相关政策可以边修边报，事实上也是如此。所以，违约金的计算时间应从协议签订次日计算。三、一审法院认定的违约金标准过低。一审法院根据浩兴实业公司支付的过渡费来认定违约金不科学的，因为双方在还房协议中对违约责任约定未按国家相关规定执行，而浩兴实业公司与第三人签订的《统规统建、灾后重建协议书》中约定违约责任为预算造价百分之十，谢建兴在一审中按每天万分之一的标准计算并无不当。同时，过渡费只是租房的一种费用，而不是违约金，违约金是带有惩罚性质的。被上诉人浩兴实业公司答辩称：谢建兴的上诉理由不成立。关于谢建兴所称的房屋交付问题，现在房屋尚不具备交付条件，无法交付。关于违约金的计算问题，双方签订的合同中对时间有明确的约定，一审法院对于起算时间并没有认定错误。一审法院对违约金认定过高，双方在合同中对违约金没有进行约定，应当参照租金来确定。原审原告谢建兴向一审法院起诉请求：1.浩兴实业公司向谢建兴交付应分配给谢建兴的统规统建房；2.浩兴实业公司支付谢建兴因延迟交房违约金174960元；3.本案诉讼费由浩兴实业公司承担。其起诉的理由为：2010年3月，谢建兴、浩兴实业公司及绵阳市涪城区石塘路社区居民委员会第一居民小组因灾后重建项目签订了《石塘路社区第一居民小组统规统建、灾后重建居民还房协议》，约定由浩兴实业公司承建上述统建房，还建房屋工期为24个月。协议签订后，浩兴实业公司未按约履行义务，致使房屋至今未完工交房。一审法院认定案件事实：2010年3月30日，谢建兴作为还房户主（甲方）与浩兴实业公司作为乙方、第三人石塘路社区居委会第一居民小组作为丙方签订《石塘路社区第一居民小组统规统建、灾后重建居民还房协议书》一份，约定乙方还建居民房地址为：绵阳市涪城区石塘路社区第一居民小组石塘路37号前街地块靠一环路加油站旁及热电厂相邻一侧；还房户主现宅基地室内占地面积90㎡，按1∶4倍还房360㎡。户型一：105㎡一套，户型二：75㎡三套。余30㎡；还建房屋工期按有关规定24个月（以该项目取得建设工程施工许可证起计算）；拆迁之日起，还房交钥匙之日止的租房过渡费补贴按始建房时享有宅基地人员（在世的在册人员）进行补贴，补贴标准按国家及地方政府要求标准执行;本协议经甲、乙、丙三方签字盖章生效，如果因为任一方未履行协议内容或未达到协议约定要求并无正当理由让另两方接受的，即视为违约，违约赔偿责任按国家相关规定执行。上述协议书签订后，谢建兴即向浩兴实业公司移交了其被拆迁房屋，但浩兴实业公司至今未向谢建兴交付还建房屋，该房目前仍处于未经竣工验收的状态。谢建兴于2015年8月4日起诉来院，提出上述之诉求。另查明:浩兴实业公司向谢建兴发放2014年9月至2015年4月期间的住房过渡费补贴标准为1700元/月。案涉浩兴•城南御郡（1#-2#楼及地下室）项目于2013年5月16日取得建设工程施工许可证。本案在审理中，经本院释明，谢建兴仍坚持其第一项诉讼请求即浩兴实业公司向谢建兴交付应分配给谢建兴的统规统建房。一审法院认为，谢建兴、浩兴实业公司及绵阳市涪城区石塘路社区居民委员会第一居民小组签订的《石塘路社区第一居民小组统规统建、灾后重建居民还房协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面履行自己的合同义务。现谢建兴已履行其合同义务，但浩兴实业公司还建的房屋至今未竣工验收，按照协议约定的以该项目取得建设工程施工许可证之日即2013年5月16日起算24个月的还建房屋工期，逾期交房已成事实。因谢建兴关于还建房屋的期限应从《石塘路社区第一居民小组统规统建、灾后重建居民还房协议书》签订之日起算的主张与双方签订的《石塘路社区第一居民小组统规统建、灾后重建居民还房协议书》中约定的内容不符，本院不予采信。本案中，双方未明确约定逾期交付房屋的赔偿责任，但因浩兴实业公司迟延交付房屋的行为已经构成了实际违约，浩兴实业公司也应当承担迟延交付房屋的违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，庭审查明，浩兴实业公司向谢建兴发放2014年9月至2015年4月期间的住房过渡费补贴标准为1700元/月，该项违约金计算的起止期限，应以每月过渡费1700元，从过渡期满的次日即2015年5月17日起计算至该房实际交付给谢建兴之日止。由于该房现尚未竣工验收，协议约定还建房屋的客观条件尚未成就，导致该约定事实上不能履行，谢建兴在本院予以释明的情况下，仍坚持其交房的诉讼请求。对谢建兴该项请求，因现事实上不能履行，本院予以驳回。综上所述，为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决如下:一、四川浩兴实业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告谢建兴支付自2015年5月17日起至房屋实际交付给谢建兴之日止，按每月1700元的标准计算的逾期还建房屋违约金；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。二、驳回谢建兴的其它诉讼请求。本案案件受理费3800元（谢建兴已预缴1900元），由四川浩兴实业有限公司承担。二审中，谢建兴当庭提交了一份《关于绵阳“城南御郡”项目交房补充协议》（该协议上“乙方”处为空白），用以证明该项目已经在对外销售及违约金的计算标准。浩兴实业公司对该协议的真实性无异议，但认为该协议系商品房买卖合同，与本案无关。谢建兴还提交了一份《租房协议》，用以证明同路段的租房价格。浩兴实业公司对该协议的真实性有异议，认为该协议无法反映租房的真实情况。绵阳市涪城区石塘路社区居民委员会第一居民小组表示对两份协议无异议。对于其他案件事实，本院认定与一审法院认定案件事实一致。本院认为，根据双方当事人的二审诉辩理由，本案二审的争议焦点在于浩兴实业公司是否应向谢建兴交付还建房屋以及一审法院对于违约金金额的确定是否适当。关于浩兴实业公司是否应向谢建兴交付还建房屋的问题，由于该房屋尚未竣工验收，交付房屋的客观条件尚未成就，故对谢建兴该项上诉请求不予支持。关于一审法院对于违约金金额的确定是否适当的问题，《石塘路社区第一居民小组统规统建、灾后重建居民还房协议书》约定“还建房屋工期按有关规定24个月（以该项目取得建设工程施工许可证起计算”，案涉工程于2013年5月16日取得建设工程施工许可证，故，一审法院将2015年5月17日确定为违约金的起算日并无不当。《石塘路社区第一居民小组统规统建、灾后重建居民还房协议书》约定“本协议经甲、乙、丙三方签字盖章生效，如果因为任一方未履行协议内容或未达到协议约定要求并无正当理由让另两方接受的，即视为违约，违约赔偿责任按国家相关规定执行”，应视为该协议对违约赔偿责任约定不明。谢建兴主张按照《关于绵阳“城南御郡”项目交房补充协议》约定的标准计算违约金，但该协议属于商品房买卖合同，而本案中《石塘路社区第一居民小组统规统建、灾后重建居民还房协议书》系还房协议，并非商品房买卖合同，故本院对谢建兴要求按照《关于绵阳“城南御郡”项目交房补充协议》所约定的违约金标准计算违约金的上诉请求不予支持。谢建兴所提交的《租房协议》，出租方与承租方均非本案当事人，也未出庭作证，谢建兴亦未提交该协议履行情况的相关证据，本院对《租房协议》的真实性不能确认，不予采信。因谢建兴在上诉中所主张的违约金计算的依据不成立，一审法院参照过渡费补贴标准对违约金进行了确定，实体处理得当，应予以维持。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，属适用不当，应予纠正，但其实体处理正确，依法应予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由谢建兴负担。本判决为终审判决。审判长 陈 谦审判员 吴莹迪审判员 陈 江二〇一七年二月十三日书记员 谭雅丹