江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初311号原告：江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司，住所地在本市云龙区（新城区）镜泊西路吉田商务广场南区B220室。负责人：李岱容，该分公司董事长。委托诉讼代理人：高兴，该分公司经理。被告：陈迎新。原告江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司（以下简称吉田物业徐州公司）与被告陈迎新物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年1月20日公开开庭进行了审理。原告吉田物业徐州公司的委托诉讼代理人高兴，被告陈迎新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉田物业徐州公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付原告2015年2月1日至2016年2月29日期间的物业服务费5340元、违约金1602元。事实和理由：原告为负责吉田商务广场前期物业管理公司，被告为吉田商务广场A527室业主。在吉田商务广场前期物业管理服务协议中，对物业服务费标准、服务内容、违约责任均作出了约定。原告于2011年12月进驻吉田商务广场，根据原告与被告签订的前期物业管理服务协议第七条的规定，办公楼5.00元/月/平方米；商业物业4.60元/月/平方米，按被告的房屋建筑面积117.37平方米计算，其每月应交物业服务费586.85元。物业费交房时预收六个月，尔后每三个月提前收取一次。第十条规定，如被告违反本协议约定，不按时交纳物业管理费用和其他费用的，除仍应如数补交外，被告需承担从逾期之日起按应交未交费用每天0.3%加收违约金。被告在2015年2月1日至2016年2月29日期间，共欠交物业费7629元，按空置房70%收取为5340元。被告未按时交纳物业费，已构成违约，其应支付违约金1602元。被告陈迎新辩称，一、原告存在乱收费现象。2011年12月16日，我办理上房手续时原告收取了水电代收代付费1761元，但我的房屋不产生任何水费，且电费是据实结算，一户一表，无需原告代付。我多次要求原告退还水电代收代付费用，其均拒绝退还。二、原告在收取物业费过程中未告知业主空置房按70%交纳，存在欺骗行为。2012年上半年原告收取我2012年8月1日至2013年1月31日期间的物业费3521元，2013年我再次交纳物业费时得知邻居的物业费一直是按70%交纳，我向原告反映此事，原告却否认。后经多次交涉，原告仅同意以后的物业费按70%交纳，拒绝返还之前多收取的部分。三、原告在物业管理工作中未尽职尽责，其工作失误给我造成了经济损失。我办理上房手续时，原告和房地产开发企业推荐徐州市泉山区宾利房产经纪事务所代我出租房屋，后该所将我的房屋出租给刘其林，租赁期为2013年3月1日至2015年2月28日。2013年3月，刘其林开始装修房屋并使用，但原告对此却不知情。三个月后，因刘其林未按时交纳房屋租金，我到吉田商务广场查看，发现房屋门是锁闭状态。我找到原告，原告称不知晓刘其林装修房屋并在此办公一事，表明原告工作懈怠。因为原告未向刘其林催缴物业费，造成我租赁期间物业费损失。综上，原告应退还我多交纳的费用及不合理的收费；原告工作失误给我造成了损失，其应给予补偿；我并非恶意拒交物业费，不应承担滞纳金。经审理查明，2011年1月28日，吉田千翔物业管理（昆山）有限公司（乙方）和被告陈迎新（甲方）签订本市云龙区（新城区）吉田商务广场前期物业管理协议，协议约定：甲方购买的商品房为吉田商务广场A栋１单元527室，房屋用途办公，建筑面积117.36平方米；甲方享有乙方提供的服务，对物业共享部位、共享设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权；甲方应按时交纳物业维修专项基金、物业管理费用和其它应交的费用，乙方负责收取物业管理费用及其他费用；乙方向甲方提供物业管理服务，维护全体业主的全体利益，对房屋共享部位、共享设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费办公楼5.00元／月／平方米（按建筑面积），商业物业4.60元／月／平方米（按建筑面积）；甲方违反本协议约定，未按时交纳物业管理费用和其它费用的，除应如数补交外，每逾期一天承担应交未交部分千分之三的滞纳金并承担相应的法律责任；双方还就前期物业管理服务期限、物业管理服务内容、物业管理服务质量、代收费用和其它有偿服务费用、广告牌及权益、违约责任等事项进行了约定。协议签订后，吉田千翔物业管理（昆山）有限公司徐州分公司于2011年12月开始为本市云龙区（新城区）吉田商务广场提供物业管理服务。被告陈迎新系吉田商务广场A栋１单元527室房屋所有权人，房屋建筑面积117.37平方米，房屋用途为办公。2011年12月16日，被告办理上房手续，但未入住使用。同日，被告向原告交纳2012年2月1日至2012年7月31日期间的物业服务费3521元、水电代收代付费1761元。2013年1月18日，被告向原告交纳2012年8月1日至2013年1月31日期间的物业服务费3521元。同年3月1日，被告将前述房屋出租给刘其林。被告应交纳2013年2月1日至2015年1月31日期间的物业服务费5元／月／平方米×24个月×117.37平方米×70%≈9859元，和原告多收取被告2012年8月1日至2013年1月31日期间的物业服务费3521元×30%≈1056元抵顶后，被告实际向原告交纳8803元。被告尚欠原告2015年2月1日至2016年2月29日期间的物业服务费未交纳。另查明，吉田千翔物业管理（昆山）有限公司徐州分公司于2014年6月经工商行政管理机关核准变更登记名称为江苏吉田千翔管理有限公司徐州分公司。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2011年1月28日吉田千翔物业管理（昆山）有限公司和被告陈迎新签订的吉田商务广场前期物业管理协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为被告提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。因被告在2015年2月1日至2016年2月29日期间未使用物业，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳的物业服务费为117.37平方米×5元／月／平方米×13个月×70%≈5340元。被告所欠物业服务费和原告多收取被告2012年2月1日至2012年7月31日期间的物业服务费3521元×30%≈1056元抵顶后，被告应向原告交纳物业服务费5340元-1056元≈4280元。被告称吉田商务广场A栋１单元527室房屋不产生任何水费，且电费是据实结算，一户一表，无需原告代付，要求原告退还水电代收代付费1761元。经庭审核实，吉田商务广场电表未分户，产生的水电费由原告代收代付，自办理上房手续之日起至今，被告所有的前述房屋已产生电费438元，剩余部分可作为被告预交电费，故被告的该项主张本院不予支持。虽然前期物业管理协议中约定业主未按时交纳物业管理费用和其它费用的，除应如数补交外，每逾期一天承担应交未交部分千分之三的滞纳金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市办公、经营环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈迎新应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司物业服务费4280元。二、驳回原告江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司要求被告陈迎新支付违约金1602元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司负担10元、被告陈迎新负担15元（原告已预交，被告陈迎新应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年二月十四日书记员  于淼