重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终8391号上诉人(原审原告)郭志琼，女，1968年8月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人夏卓华，男，1967年10月6日出生，汉族，住重庆市南岸区，与郭志琼系夫妻关系。上诉人（原审原告）夏乙森，男，1996年2月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人夏卓华，男，1967年10月6日出生，汉族，住重庆市南岸区，与夏乙森系父子关系。被上诉人（原审被告)重庆众诚物业发展有限公司，住所地为重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号，统一社会信用编码：9150010862197860XF。法定代表人向勇，总经理。委托代理人孙国进，重庆索通（渝北）律师事务所律师。上诉人郭志琼、夏乙森与被上诉人重庆众诚物业发展有限公司（以下简称“众诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人郭志琼、夏乙森不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初7296号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郭志琼、夏乙森上诉称,由于涉案房屋存在漏水、墙纸起皮等质量问题，反复整改至今仍未合格，导致上诉人长达6年之久不能接房入住，不能按时接房的责任完全在于被上诉人，被上诉人应当赔偿上诉人逾期交房违约金。被上诉人众诚公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。郭志琼、夏乙森向一审法院诉称，郭志琼、夏乙森与众诚公司于2010年2月1日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定郭志琼、夏乙森购买众诚公司开发的位于重庆市南岸区##精装房屋。郭志琼、夏乙森依约于签约当日支付房款107656元，但众诚公司未按约于2010年3月1日交房。2010年6月24日，郭志琼、夏乙森与众诚公司验房，因质量问题未交房。2014年1月15日，郭志琼、夏乙森又按照众诚公司要求补交房款107000元，众诚公司仍未维修合格。由于众诚公司修建的房屋存在质量问题，反复整改至今仍未合格，导致郭志琼、夏乙森长达6年之久不能接房入住，为维护合法权益，郭志琼、夏乙森请求法院判令：1、众诚公司向郭志琼、夏乙森支付延期交房违约金共计95575.39元；2、本案诉讼费由众诚公司承担。一审法院经审理查明：2010年2月1日，郭志琼、夏乙森（乙方）与众诚公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：##），主要约定：郭志琼、夏乙森购买众诚公司开发的位于重庆市南岸区##商品房；房屋为现房，《房地产权证》号为##；本商品房为装修房，成交价为357656元，付款方式为按揭付款，乙方于2010年2月1日付房款107656元，剩余房款25万元由乙方向银行申请按揭贷款；甲方应于2010年3月1日前，将商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四），（3）非甲方原因而受国家及有关部门不准施工或限制施工的政策和规定的影响而无法施工，甲方可据实延期交房。除约定的不可抗力外，甲方如未按约交房，逾期在30日之内，自约定交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金并于实际交付之日起30日向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。涉案房屋的装饰、设备标准包括内墙为品牌环保涂料及墙纸；公寓楼装饰配置标准包括：客厅、卧室中墙面墙纸为品牌墙纸。双方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：如甲方未能在合同约定的交房期限内得到银行发放的按揭贷款，甲方有权在合同约定的交房时间拒绝交付房屋给乙方且不承担延迟交房的违约责任，同时甲方有权要求乙方一次性支付购房余款。若乙方所购房屋为现房，且付款方式为按揭贷款的，乙方在按揭贷款放款到甲方账户的次月1日为接房日期，届时甲方不再另行通知。甲乙同意将合同第九条第一款第二项修改为，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之五的违约金。2010年2月1日，郭志琼、夏乙森向众诚公司支付购房款107656元。2010年6月24日，郭志琼、夏乙森委托承办人夏卓华与众诚公司签署业主接房手续书，记载：开发公司手续办理情况为售楼资格审查合格，已按合同付清所有应付房款及专项维修基金，请物管公司办理房屋移交手续。郭志琼、夏乙森委托承办人夏卓华在其上手书，因房屋质量问题拒接房，整改合格后再接房。2014年1月15日，郭志琼、夏乙森与众诚公司达成补款协议，约定：经双方协商一致，就商品房买卖合同第五条付款方式和期限预定如下，庆隆##号房屋总额357656元，乙方于2010年2月1日支付107656元；现乙方于2014年1月15日再次支付107000元；贷款金额由250000元更改为143000元。同日，郭志琼、夏乙森向众诚公司交付购房款107000元。2014年7月8日，森郭志琼的按揭款143000元由工行南坪支行支付至众诚公司。另查明，涉案房屋已于2009年6月30日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2010年6月24日、2015年8月6日、2016年3月3日，郭志琼、夏乙森与众诚公司三次交房验收，因双方对房屋是否达到交付标准无法达成一致，交房未果。审理中，法院前往涉案房屋进行了现场勘验，经勘验涉案房屋为精装房。地板部分为木质地板，部分为地砖;房屋内设中央空调；墙面有墙纸装饰，其中卧室一处墙角墙纸内颜色异常，分别呈长37厘米、宽23厘米及长23厘米、宽17厘米不规则形状，客厅墙角墙纸内表面颜色异常，呈长39厘米、宽21厘米不规则形状，两处墙纸表面无异常。本案的争议焦点是精装房屋的质量瑕疵是否构成拒绝接房的事由。郭志琼、夏乙森认为，本案虽名为商品房买卖合同，但包括房屋买卖和装修两部分内容，装修存在问题郭志琼、夏乙森有权拒接；众诚公司认为，墙纸霉变属于质量瑕疵问题，不构成拒绝接房的事由，且其愿意配合郭志琼、夏乙森整改。一审法院认为，郭志琼、夏乙森与众诚公司之间商品房买卖合同关系合法有效，应受法律保护。合同现实履行中会出现诸多障碍，但并非所有障碍都得以相同的救济方式，法律应当依照不同的严重程度，甄别不同的障碍并赋予相应的救济途径，这不仅是为促进交易，同时也是诚实信用原则的要求。具体而言，房屋质量问题根据严重程度不同，应当区分为足以影响业主安全使用的质量缺陷以及一般质量瑕疵。不同的严重程度指向不同的救济途径，对于存在结构性质量问题的房屋，业主有权拒绝接房甚至依法解除合同；对于存在质量瑕疵的房屋，业主应当通过瑕疵担保责任向开发商主张继续维修或依法主张其它责任，但并不构成拒绝接房的合理事由。据审理查明，涉案房屋已经通过建设工程综合竣工验收，主体工程不存在问题，房屋也已精装修且系现房，屋内墙面异样应属质量瑕疵，故郭志琼、夏乙森拒绝接房并主张逾期交房违约金的理由失当，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回郭志琼、夏乙森的诉讼请求。案件受理费2269元，由郭志琼、夏乙森负担。二审查明的事实与一审相同。本院认为，根据一、二审查明的事实，涉案房屋已经通过建设工程综合竣工验收，房屋不存在主体结构的质量问题。上诉人仅以房屋存在装修质量问题为由拒绝接房并主张逾期交房违约金，其理由不能成立。上诉人可通过瑕疵担保责任向被上诉人主张继续维修或赔偿损失等责任，其合同权利的保护有相应的救济途径。因此，上诉人要求被上诉人赔偿逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，郭志琼、夏乙森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2269元，由上诉人郭志琼、夏乙森负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年二月十五日书 记 员  许翠玲