山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2012）芝商初字第80号原告：烟台烟房房地产有限公司。住所地：烟台市芝罘区75号三水大厦7号楼10层。法定代表人：于海南，该公司董事长。委托代理人：王艳宁，烟台烟房房地产有限公司工作人员。委托代理人：王相智，山东盛信律师事务所律师。被告：李新绵，男，1970年5月14日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：高勤，女，1974年5月5日出生，汉族，住址。以上二被告的共同委托代理人：步华锋，山东小光律师事务所律师。原告烟台烟房房地产有限公司与被告李新绵、被告高勤为居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王相智、王艳宁与被告李新绵、被告高勤及两被告的共同委托代理人步华锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告为购买位于烟台市芝罘区的房产，要求我公司为其提供居间服务。2010年8月，我公司与第一被告在签订的房产买卖中介合同书中约定，我公司向第一被告提供居间服务，第一被告与卖方签订房屋买卖合同时，按约定支付服务报酬；逾期不付，承担违约责任等。合同签订后，我公司按约提供了服务，第二被告也与卖方签订了房屋买卖合同，但两被告至今未依约支付居间报酬。故请求法院判令两被告共同支付居间报酬9900元、违约金2900元并赔偿律师代理费2000元，以上合计14800元。两被告均辩称，我们与第三人的房屋买卖并未实现，原告的居间服务并没有完成，原告的主张没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经开庭审理本院认定的事实，（一）2010年8月11日，原告和第一被告在签订的房产买卖中介合同书约定，第一被告通过原告购买位于芝罘区的房屋，建筑面积109.82平方米、楼层3∕6、一梯2户、东户、有小棚、框架结构、配套：水表、电表、暖气投资、燃气投资、市证，上述内容以产权证为准；第一被告同意以人民币99万元的总价购买此房屋；鉴于第一被告要求原告按购买条件与卖方进行进一步洽谈，第一被告特支付购房意向金人民币2000元给原告作为洽谈专用。第一被告可于2010年8月11日至2010年11月10日内随时查询原告的业务处理情况；若卖方接受买方之购买条件，则视作第一被告愿意依本合同各项规定完成交易而无须原告另行通知，同时该意向金自动转为第一被告支付给卖方的部分购买定金，并由原告代为保管。第一被告在此承诺接受本合同及定金罚则约束，若其和卖方在签订房屋买卖合同或确认书之前双方发生争议，则该定金继续委托原告保管，直至其和卖方达成和解或按照具有法律效力的司法文件处理该笔款项；若第一被告和卖方直接交接该笔定金，未委托原告保管，原告对该笔定金不承担任何责任；第一被告在接到原告签订房屋买卖合同或确认书通知2日内与卖方签约，否则视为第一被告单方终止本合同书且放弃上述已付款项，若第一被告所提之购房条件卖方无法全部接收致使交易不能达成时，原告在2010年11月10日届满当日将上述意向金无息退还给第一被告；第一被告与卖方签订房屋买卖合同或确认书时，第一被告应向原告支付服务报酬（房屋成交价在10万以上的，按成交价的1%支付，房屋成交价在10万元以下的，按1000元支付）；第一被告反悔不愿以本合同约定的条件签订房屋买卖合同或确认书的，仍应按上述约定向原告支付服务报酬；第一被告逾期付款，应按欠款数额的50%支付违约金；第一被告反悔，不愿以本合同约定的条件签订房屋买卖合同或无正当理由终止本合同，卖方依据定金罚则追究违约方的责任之同时，第一被告应支付原告房屋委托价的0.5%，作为原告为完成委托工作的服务成本及费用的补偿；因第一被告未履行本合同导致原告提起诉讼而产生的诉讼费、律师代理费由第一被告承担。（二）2010年8月11日，第二被告和卖方于毅在签订的房屋买卖合同中约定，于毅将坐落于烟台市芝罘区南沟街14号2单元内5号、建筑面积为109.82平方米的房产出卖给第二被告，第二被告对所购房屋的产权、土地状况已现场检验，并到房管、土地部门进行了解，现自愿接受；经第二被告和于毅双方协商认可，该房屋成交价为人民币99万元；洽谈、签订本合同过程中，中介方代于毅收取第二被告支付于毅的定金5万元人民币，于毅应主动前往了解该款项的情况，中介方不必另行通知。同时于毅向第二被告和中介方提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户；第二被告于2011年1月31日前将房屋全款到位中介方，过户当日中介方将房屋全款的50%转给于毅，余款第二被告出新证、物业交接清楚后付给第二被告；过户时间为2011年2月11日前。（三）买卖合同签订后，第二被告依约将99万元房款交至原告处，但因第二被告和于毅就过户事宜协商未果，第二被告遂向本院起诉请求于毅继续履行合同将诉争房屋过户到其名下，并要求于毅支付违约金99000元。2011年7月27日，经本院主持调解，第二被告和于毅间达成协议，协议的主要内容是：第二被告和于毅于2010年8月11日签订的房屋买卖合同终止履行；于毅于2011年9月15日前支付给第二被告违约金118800元。（四）被告李新绵和被告高勤系夫妻关系。原告当庭主张其系为两被告共同办理业务和提供服务，只不过仅由第一被告代表签字。被告对此也予以认可。两被告还提交了录音证据一份（其主要内容是第一被告和他人的对话，第一被告问中介费用不用交，对方讲现在先不用交）以证实，两被告在房产交易过程中并未违约，并且第一被告在签订合同中向原告要求支付中介费，原告拒收。原告对该证据认为无法辩认录音对方是否系其工作人员。原告主张违约金按合同约定应按9900元*50%计算，但其主张按9900元*30%计算为2970元，其仅主张2900元。两被告对原告主张的违约金的计算方法和金额均不认可，认为原告在签订合同时并未向其明确说明。原告当庭主张原告为本次诉讼，委托山东盛信律师事务所指派律师出庭，花费律师代理费2000元。本院所确认的上述事实,有买卖中介合同书、房屋买卖合同、民事调解书、起诉状、代理费发票、原告的工商登记材料、两被告的身份证复印件、录音材料等为证；还有原告和两被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，房屋买卖中介合同虽系原告和第一被告签订，但两被告当庭均认可原告系为其二人提供服务，仅是第一被告代表两被告在合同上签字，故该房屋买卖中介合同对两被告均有约束力。原告和第一被告之间签订的房屋买卖中介合同的主要条款清楚，权利义务明确，应认定为合法有效。两被告提供的录音证据原告予以否认，且其内容也不能证实两被告的主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定和房屋买卖中介合同中“第一被告与卖方签订买卖合同或确认书时，第一被告应向原告支付服务报酬”的约定，现第二被告已与买方签订了房屋买卖合同，两被告应按约定向原告支付报酬9900元（99万元*1%）。依据《中华人民共和国》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，因原、被告双方在房屋买卖中介合同中明确约定“第一被告逾期付款，应按欠款数额的50%支付违约金”、“因第一被告未履行本合同导致原告提起诉讼而产生的诉讼费、律师代理费由原告承担”，故被告还应按约定支付原告欠款数额50%的违约金并赔偿原告为此产生的律师代理费2000元。原告仅主张2900元违约金系对自己权利的处分，本院予以允准。现原告的诉讼请求理由正当，于约有据，于法相合，本院依法予以支持。被告关于原告的居间服务并没有完成，请求驳回原告的诉讼请求之辩解，与庭审查明的事实不符，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、限被告李新绵、被告高勤于本判决生效之日起10日内共同支付给原告烟台烟房房地产有限公司居间报酬人民币9900元及违约金2900元；二、限被告李新绵、被告高勤于本判决生效之日起10日内共同赔偿给原告烟台烟房房地产有限公司律师代理费2000元。如果被告李新绵、被告高勤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息给原告烟台烟房房地产有限公司。案件受理费170元，由被告李新绵、被告高勤共同负担。因原告已向本院全额预交，故限两被告于本判决生效之日起10日内经本院共同支付给原告烟台烟房房地产有限公司170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张岱松审 判 员  顾 磊人民陪审员  姜少琛二〇一二年二月二十日书 记 员  王 琳