四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2012）涪民初字第2897号原告：吴平，男，汉族，生于1971年10月18日，平武县人，住平武县。委托代理人：罗自荣，四川蜀仁律师事务所律师。委托代理人：赵新民，四川风行律师事务所律师。被告：四川聚人投资有限公司，住所地：遂宁市。法定代表人：吴洪波，公司董事长。委托代理人：谢洪江，公司总经理。委托代理人：张成，四川诚中成律师事务所律师。原告吴平诉被告四川聚人投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月18日立案受理后，由审判员黄昌楠担任审判长，与代理审判员田浩、人民陪审员胡龙和组成合议庭于2012年10月26日公开开庭进行了审理。原告吴平及其委托代理人罗自荣、赵新民，被告四川聚人投资有限公司的委托代理人谢洪江、张诚到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。原告吴平诉称：2010年10月，我与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的塘汛镇“城南新界”商品房一套，价款289546元，交付日期为2011年11月30日，被告如未按期交房则须承担自约定的交付期限界满后次日起至实际交付时止，按日计算已付房款万分之十五的违约金。合同订立后，原告支付了房款，但被告未按法律规定和合同约定交房。为维护原告的合法权益，现起诉请求：1、判决被告限期向原告交付符合法定条件和合同约定条件的商品房；2、判决被告从2011年12月1日起至实际交付符合约定和法定条件的房屋时止按日计算已付房款万分之十五的违约金（截至2012年6月1日为7.8万元）。被告四川聚人投资有限公司辩称：我公司已于2012年4月取得了合同约定的规划验收合格证、面积测绘报告和建筑工程质量监督报告，并于当月通知业主接房。我公司认为2012年4月商品房已达到交付条件，是原告等业主拒绝收房。我公司不应承担自2012年4月通知收房时起的责任。合同约定的违约金过分高于逾期交房造成的损失，应予降低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案违约金应按同地段的租金标准计算再上浮30%，即4000-5000元。经审理查明：2010年10月17日，原告吴平与被告四川聚人投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的塘汛镇“城南新界”商品房一套，建筑面积80.28平方米，价款289546元，交付日期为2011年11月30日。合同第十条“交付条件”约定为，“1、该商品房取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该房屋面积实测报告书”。合同第十二条“逾期交房责任”约定为，“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限界满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之15的违约金”。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告未按约定日期交房。2012年4月，被告通知购房户接房，原告等部分购房户认为被告无法出具竣工验收备案手续和住宅质量保证书等证件，主张交房不符合法定和约定的条件，不同意收房。另查明，案涉“南城新界”项目于2010年5月27日取得建设工程施工许可证，2010年9月21日取得预售许可证，于2012年4月5日经消防验收合格，2012年4月12日取得绵城规竣（2012）039号《建设工程竣工规划核实合格证》，2012年4月17日通过环保验收。2012年6月12日，绵阳市建设工程质量监督站出具《工程质量监督报告》，其意见为“工程建设符合基本建设程序，工程竣工验收符合验收程序，建议进入备案程序”。2012年10月24日，绵阳市建设局出具《建设工程竣工验收备案证书》，该证记载“南城新界1#、2#楼开工时间为2010年5月，竣工验收合格时间为2012年4月”。2012年10月25日，绵阳市新座标房产测绘有限公司出具了“南城新界”房屋面积测绘报告。后被告四川聚人投资有限公司再次通知购房户于2012年11月13日交房。上述事实，有商品房买卖合同、付款收据、建设工程竣工验收备案证、房屋面积实测报告、建设工程竣工规划核实合格证、质量监督报告及双方当事人的陈述等证据证明，足以认定。本院认为：本案被告违反合同约定时间向原告交房的事实清楚，双方当事人的争议在于对延期交房时间的认定和违约金的数额。关于延期交房时间的认定，争议的核心问题是交房条件的确定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况”。根据上述法律和行政法规的规定，本院认为，商品房开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，其验收合格应是指房地产开发主管部门组织的综合验收合格，而不仅是指质量监督部门的验收。案涉项目于2012年4月通过规划、消防、环保等部门验收，质量监督部门也于2012年4月组织了验收但至6月才出具验收合格报告，被告于2012年11月才取得竣工验收备案证书和房屋实测面积报告。因此，被告在2012年4月通知业主接房既违反法律规定又不符合合同约定。原告主张2012年4月通知交房行为无效的意见，应予支持。被告取得《竣工验收备案证》和合同约定的《规划验收合格证》和《房屋面积实测报告》后再次通知业主于2012年11月13日接房，本次交房行为既符合法律规定又符合合同约定，原告不得再以交付条件不成就为由拒绝收房。原告请求被告交付符合合同约定和法定条件的房屋，因诉讼过程中被告已经事实履行，对于该请求不予支持。综上所述，其延期交房时间应从2011年12月1日起计算至2012年11月12日，共计348天。关于违约金的数额，其核心争议是违约金计算标准的确定。根据合同法的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案双方在合同中约定按日按已付房款金额计算万分之十五的违约金，确实过分高于原告所受损失，显失公平，应当予以调整，故对被告主张降低的意见应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。可知，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，可按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金计算违约金。而本案双方有明确的约定，故并不必须适用该条款。被告主张适用该条款参照同地段租金再上浮30%确定4000-5000元的违约金数额太低，且没有租金标准的依据，不应支持。本案被告违约的是迟延交房，原告因该违约行为可能导致的实际损失包含无法使用房屋造成的租房损失和推迟装修房屋受到的装修价格上涨损失。综合评价原告的损失情况、被告的违约程度及该楼盘小区的实际情况，遵循民事经济交易的诚实信用、公平合理原则，为有效发挥违约金弥补合理损失和惩罚恶意违约的功能，本院参照银行同期贷款基准利率计算原告已付房款的资金占用利息确定违约金数额。按银行规定的6-12个月的贷款利率（2011年12月1日起至2012年6月8日为6.56%，2012年6月9日至7月6日为6.31%，2012年7月7日起为6%）计算，其违约金为：289546元×（6.56%÷365天×191天＋6.31%÷365天×28天＋6%÷365天×129天）=17480元。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告四川聚人投资有限公司于判决生效后十日内支付原告吴平迟延交房违约金17480元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴平的其他诉讼请求。本案受理费1750元，由原告吴平承担550元，被告四川聚人投资有限公司承担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  黄昌楠代理审判员  田 浩人民陪审员  胡龙和二〇一二年十二月三日书 记 员  加 宽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。