辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽03民终2454号上诉人（原审原告）：徐桂芳。上诉人（原审原告）：徐承保。上诉人（原审原告）：徐承财。上诉人（原审原告）：徐成乐。上诉人（原审原告）：徐明明。上诉人（原审原告）：徐茜。六上诉人的委托代理人：陈峰，辽宁晟通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李丽娟。委托代理人：李伟。被上诉人（原审被告）：吴宏艳。原审原告徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐明明、徐茜与原审被告李丽娟、吴宏艳确认合同无效纠纷一案，鞍山市千山区人民法院于2016年5月4日作出（2016）辽0311民初358号民事判决，徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐明明、徐茜不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年11月21日公开开庭审理了本案。上诉人徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐明明、徐茜的委托代理人陈峰，被上诉人李丽娟的委托代理人李伟，被上诉人吴宏艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐明明、徐茜一审诉称，徐广德、尹文芝夫妻共育有六名子女，分别是本案的原告徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐及徐承满、徐承强，徐承满、徐承强分别于2007年、2015年去世，原告徐明明系徐承满女儿，原告徐茜系徐承强女儿。徐广德、尹文芝夫妇分别于2002年及2000年去世，徐广德、尹文芝生前留有位于千山区宋三台子镇红旗堡村房屋一间，2011年该房屋动迁后，安置在位于千山区盈达花园30栋1051号建筑面积93.79平方米的房屋一间（以下简称涉案房屋），2013年12月，在各原告不知情的情况下，被告李丽娟与被告吴宏艳签订《房屋买卖协议》一份，将各原告共有的诉争房屋私自出售。原告认为，两被告签订的《房屋买卖协议》侵害原告利益，该协议应无效，被告吴宏艳应将诉争房屋返还，现原告依法起诉，请求法院依法确认两被告签订的《房屋买卖协议》无效。被告李丽娟一审辩称，此案跟我没有任何关系。一、我与徐承强于2006年12月18日登记结婚，成为合法夫妻，我们俩生活很好，我一直陪伴他到去世。至于徐承强卖房子一事，我不是太清楚；二、徐承强是我们家的一家之主，我和他结婚是为了生活，我们夫妻感情一直很好，现在他去世了，六原告告我，我本人不想和他们打这场官司、伤了亲情和气，至于合同有效无效，请法院依法裁决。被告吴宏艳一审辩称，签合同买这个房子的时候是徐承强签的，当时安置单写的是徐承强和徐广德的名字，子女多的话应该很多子女签字，但看这个安置单只有徐承强一个人签字，所以没有什么异议，我才买的这个房子，我觉得应该是善意取得。对于原告的诉讼请求我不同意，以前我不知情，原告告我的时候我才知道，当时原告要告诉我，我可能不能买。一审法院审理查明：徐广德（2002年去世）、尹文芝（2000年去世）系夫妻，生育六名子女，即徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐承满（2007年去世）、徐承强（2015年去世）。原告徐明明系徐承满女儿。徐承强与被告李丽娟系再婚，原告徐茜系徐承强与前妻的养女。另查，徐广德、尹文芝于上个世纪七十年代修建了三间草房，由于徐承强没有房屋居住，遂与父母一起居住在该三间房屋内。在居住过程中，徐承强曾对上述三间房屋进行翻建。1997年2月25日，上述三间房屋（以下简称“原三间房”）被登记在徐广德名下，同时记载房屋坐落于宋三台子镇红旗堡村，建筑结构为砖木，建筑面积为65.4㎡。徐广德、尹文芝去世后，上述房屋亦由徐承强实际居住。2011年12月26日，上述房屋被动迁，原告徐承财代徐广德在《实物安置补偿协议书》尾部乙方处签名，甲方系鞍山市千山区房屋拆迁管理办公室。2013年6月20日，拆迁办发放住宅安置单，该安置单上记载“小区名称：盈达花园，户主姓名：徐广德，安置户型：大叁，栋号：30#，单元：1，层次：5，房间号：1051，建筑面积：93.79，备注：徐广德徐承强。”（以下简称“安置房”），该安置单由徐承强取走。安置房自2013年6月20日起可实际入住，但实际上一直处于闲置状态。再查，2013年12月26日，徐承强（甲方）与被告吴宏艳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：“乙方购买甲方拥有的坐落于鞍山市铁西区盈达小区建筑面积93.79平房屋号1051#30栋1单元5层的大三室房产一套，总计价款235,000元（二十三万五千元整）。乙方于2013年12月26日已付给甲方135,000元（十三万五千元整），其余10万元（十万元）于2015年1月1日付清。甲方需积极配合乙方办理房屋过户手续，如因甲方的欺骗行为导致房屋不能过户，甲方退乙方房款损失……”徐承强与被告吴宏艳分别在尾部签字。当日，徐承强将安置房钥匙交付被告吴宏艳，被告吴宏艳在2014年正月进行装修并于同年7月份入住安置房。被告吴宏艳如约在2015年1月1日在徐承强家里将购买安置房余款100,000元给付徐承强及被告李丽娟，被告李丽娟当时亦在场。现该安置房并未办理房屋所有权登记及产权变更登记手续。另又查，徐承强逝世后，原告曾先后三次找到被告吴宏艳要求其搬离安置房。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”，即出卖人出卖标的物的前提是必须对该标的物享有所有权或处分权。本案中，原三间房最初的草房系徐广德、尹文芝生前所建，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”，即徐广德、尹文芝对三间草房享有物权，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”虽徐承强对三间草房进行了翻建，但1997年2月25日原三间房登记在徐广德名下，即原三间房系徐广德、尹文芝夫妻的共同财产。徐广德、尹文芝去世后，原三间房即为遗产，徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐承满、徐承强均为第一顺序法定继承人，但该房屋至今仍登记在徐广德名下，应视为众继承人尚未对原三间房进行分割，现徐承满、徐承强已去世，其应继承的份额由其各自继承人转位继承，即徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐承满继承人、徐承强继承人对原三间房享有继承权。原三间房被动迁后，虽徐承强在未取得其他继承人同意的情况下，将安置房出卖给被告吴宏艳，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，六原告作为当事人一方以被告李丽娟无处分权为由主张合同无效，该院不予支持。关于被告吴宏艳辩解其属于善意取得一节，被告吴宏艳在《实物安置补偿协议书》尾部存在其他人签字的情况下，未尽到审慎审查的义务，并不符合善意的要件；同时，安置房未办理登记，故被告吴红艳受让安置房并不属于善意取得，故对被告吴宏艳的该项辩解，该院不予采纳。据此判决：驳回原告徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐明明、徐茜的诉讼请求。案件受理费100元,由原告徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐明明、徐茜承担。上诉人徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐明明、徐茜的上诉理由及请求是：原审适用法律错误,原审已查明,诉争房屋属于六上诉人与徐承强共有，徐承强、李丽娟在六上诉人不知情的情况下，与吴宏艳恶意串通购买房屋的行为，侵害六上诉人的合法权益，该协议理应无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，是指两被上诉人作为《房屋买卖协议》的当事方，如任何一方以徐承强签约时对该房产没有所有权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原审适用该条法律规定驳回六上诉人在原审中的诉求系适用法律错误。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。李丽娟二审答辩意见：同意原审判决。吴宏艳二审答辩意见：不同意合同废除。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：上诉人徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐明明、徐茜在原审中的诉讼请求是要求确认二被上诉人李丽娟、吴宏艳签订的《房屋买卖协议》无效，其理由是本案诉争房屋系六上诉人及徐承强共有，李丽娟无权处分该房屋。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，徐承强、李丽娟在与吴宏艳签订《房屋买卖协议》时，徐承强、李丽娟是否具有诉争房屋的处分权并不影响《房屋买卖协议》的效力，该房屋买卖协议仍系有效合同，故原审法院判决驳回六上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于六上诉人主张《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定是指两被上诉人作为《房屋买卖协议》的当事方，如任何一方以徐承强签约时对该房产没有所有权为由主张合同无效的，人民法院不予支持一节，本院认为该主张没有法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐桂芳、徐承保、徐承财、徐成乐、徐明明、徐茜负担。本判决为终审判决。审 判 长  张瑞虹代理审判员  宋 锦代理审判员  张 彤二〇一七年二月二十日书 记 员  薄李娜