北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2012）西民初字第20916号原告庞雪，女，1974年10月9日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托代理人齐胜杰，男，1960年5月15日出生，无业，住北京市西城区。委托代理人李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。被告北京蓟昌金马物业管理中心，住所地北京市西城区骡马市大街**。法定代表人江绍华，经理。被告江绍华，女，1952年12月17日出生，满族，北京蓟昌金马物业管理中心经理，住北京市东城区。被告付连春，男，1947年1月18日出生，汉族，北京蓟昌金马物业管理中心职工。原告庞雪与被告北京蓟昌金马物业管理中心（以下简称：蓟昌金马物业中心）、江绍华、付连春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2012年11月21日，原告庞雪委托代理人齐胜杰，李同煜，被告江绍华（被告蓟昌金马物业中心法定代表人、被告付连春委托代理人）到庭参加了诉讼。2012年12月11日，被告江绍华、蓟昌金马物业中心及付连春未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞雪诉称，2004年11月24日，原告庞雪及张敏、赵成贵与被告蓟昌金马物业中心签署了《房屋出租协议》，约定上述三人共同承租被告蓟昌金马物业中心位于宣武花园小区成贵宾馆、宣武区东大街24号楼东侧2楼作宾馆使用，租期至2009年12月20日；租金每年25万元。2005年6月14日，原告与赵成贵、张敏签订了《承租合同》，约定赵成贵与张敏将成贵宾馆的承租权以75万元一次性转让给原告一人承租，原告同日为此向赵成贵和张敏支付了75万元。2007年5月8日，被告江绍华代表被告蓟昌金马物业中心与原告就《房屋出租协议》与《承租合同》签订了《补充协议》，将该承租房屋租期延长至2012年12月20日，同日将成贵宾馆7间门面房同时租给原告使用，租金每年4万元。2011年12月27日，被告江绍华代表被告蓟昌金马物业中心收取原告交付的2012年1月1日至2012年12月20日租金29万元。2012年4月，原告收到诉争房屋的原始出租方—北京越秀园农副产品销售中心（以下简称：越秀园）的《通知》，宣告其与被告蓟昌金马物业中心的租赁合同将于2012年8月30日到期并不再续租，要求提前做好搬迁准备。原告随即与该公司联系，方知被告蓟昌金马物业中心的承租期间到今年8月30日截止，然而被告蓟昌金马物业中心与原告约定的租赁期限截止期却在今年12月20日，原告已按被告蓟昌金马物业中心的要求将租金交付至今年12月20日，且原告发现被告蓟昌金马物业中心已于2007年2月被吊销，但被告江绍华和被告付连春却隐瞒此事实。为此，原告现将三被告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求判令原、被告的租赁合同至2012年8月30日解除。2、判令三被告退还原告解除合同后的房屋租金96667元。3、案件受理费由被告负担。被告蓟昌金马物业中心、江绍华、付连春辩称，原告所述与事实有出入。我们承认是收了原告一年的房屋租金共计29万元。诉争的房子是江绍华盖的，当时出租方—越秀园给了我们一个假证明，致使我们花费了200多万元盖了这座宾馆。因此我们认为我们有权利永久使用这座宾馆。2004年7月被告蓟昌金马物业中心和越秀园签订了为期5年的租赁合同，起租时间是2004年9月，年租金为10万元。江绍华租赁前期，该处就是一个卖蔬菜的棚子，后来江绍华又加盖了二层，将该房交给宾馆使用。2007年4月，蓟昌金马物业中心跟越秀园又签了补充协议，约定租期延长到2012年8月30日。2012年4月23日，越秀园向我们发出通知，不跟我们续租了。我们跟原告正式签约是2007年，合同租期到2012年12月20日，我们以前是跟赵成贵签的合同。庞雪是自己在后面加上的名字。原告用的是付连春个人的执照。租金一直交到今年12月20日。越秀园给我们发出通知后，江绍华找到劳动局，劳动局说没这个事儿。江绍华就起诉越秀园了。综上我认为，涉案房屋是江绍华的，原告如果要我们退钱，就应该将房屋退还给我们，否则，我们不同意原告诉讼请求。经审理查明，2004年7月，被告蓟昌金马物业中心与案外人越秀园签订了《协议书》，约定：越秀园于2004年9月1日将越秀园中心，即北京市西城区宣武门东大街24号楼东平房出租给蓟昌金马物业中心，租赁期为五年，每年租金为10万元人民币。2004年11月24日，原告及张敏、赵成贵与被告蓟昌金马物业中心签署了《房屋出租协议》，约定上述三人共同承租被告蓟昌金马物业中心位于宣武花园小区成贵宾馆、宣武区东大街24号楼东侧2楼作宾馆使用，租期至2009年12月20日；租金每年25万元。2005年6月14日，原告与赵成贵、张敏签订了《承租合同》，约定赵成贵与张敏将成贵宾馆的承租权以75万元一次性转让给原告一人承租。2005年，北京市宣武区劳动服务管理中心在《经营场所证明》中的房屋提供者证明一栏盖章，表示同意将北京市宣武区宣武门东大街24号楼东侧2楼提供给北京市成贵宾馆使用，在需要证明情况一栏中由北京市宣武区劳动和社会保障局盖章。2005年6月，北京市成贵宾馆取得个体工商户营业执照。经营者姓名为被告付连春。自2007年2月开始，蓟昌金马物业中心被工商部门吊销营业执照。2007年4月20日，被告蓟昌金马物业中心与越秀园又签订了一份《补充协议》，约定：将原租期延长至2012年8月30日，租金从第六年开始增加至13万元，之后每年递增一万元。2007年5月8日，被告蓟昌金马物业中心与原告就《房屋出租协议》与《承租合同》签订了《补充协议》，将该承租房屋租期延长至2012年12月20日，同日将成贵宾馆7间门面房同时租给原告使用，租金每年4万元。2011年12月27日，被告蓟昌金马物业中心法定代表人江绍华收取原告交付的2012年1月1日至2012年12月20日租金29万元。2012年4月23日，越秀园向蓟昌金马物业中心发出通知，内容为：“你单位租用的北京市西城区宣武门东大街24号楼东平房将于2012年8月30日到期，根据上级有关部门的要求，该处房产准备恢复建立社区便民菜市场，故我单位不再与你单位续租，请提前做好搬迁准备”。现原告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求判令原、被告的租赁合同至2012年8月30日解除。2、判令三被告退还原告2012年9月至12月的房屋租金96667元；3、案件受理费由被告负担。审理中，被告经核算，认可原告提出的房屋租金索要的金额，同时持辩称理由不同意原告诉讼请求。另查：（一），被告蓟昌金马物业中心曾于2012年6月以越秀园出租的房屋没有房产证，属于违章建筑为由将后者起诉至我院，请求法院：1.确认双方签订《协议书》和《补充协议》无效；2.判令北京越秀园农副产品销售中心退还北京蓟昌金马物业管理中心租金920000元。我院经审理认为：经越秀园举证，证明涉案租赁房屋属于街道“三二一”房产，系历史遗留问题，考虑该房屋的实际情况，辅以蓟昌金马物业中心承租该房屋以来根据北京市宣武区劳动服务管理中心出具的证明已经取得营业执照，且一直正常生产经营、连续交纳房屋租金等情况，涉案租赁合同，以认定有效为宜。金马物业基于合同无效要求越秀园退还租金的诉讼请求，亦没有法律依据。据此，判决驳回了被告蓟昌金马物业中心的诉讼请求。判决后，蓟昌金马物业中心不服，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称：一中院），要求撤销原审判决，依法判令双方当事人签订的《租赁协议》和《补充协议》无效，越秀园返还租金92万元。一中院以上诉人的上诉请求依据不足为由，于2012年11月28日终审判决“驳回上诉，维持原判”。（二），案外人齐胜杰与越秀园于2012年8月30日就涉案房屋签订了为期5年的房屋租赁协议，自2012年9月1日至2017年8月31日止。现齐胜杰为成贵宾馆的实际经营人。上述事实，有双方当事人陈述、个体工商户营业执照、《房屋出租协议书》、《承租合同》、《补充协议》、《告知书》、《收据》、《协议书》、本院及一中院民事判决书在案佐证，本院予以确认。本院认为：原告与被告蓟昌金马物业中心签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同主要内容并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵循合同约定，履行各自的合同义务。现原告已经依照约定向蓟昌金马物业中心交纳了2012年1月至12月20日的房屋租金。被告蓟昌金马物业中心应按照合同在房屋可租赁的状态下向原告交付标的房屋，并保证原告对租赁房屋的正常使用。由于被告蓟昌金马物业中心与实际出租方—越秀园的合同早于涉案合同终止，现越秀园已明确表示不再续租，导致该合同目的无法实现，且被告对于自己是涉案房屋的建造和所有者的主张未能提交任何有效证据，故原告现要求解除房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。因导致该合同不能履行的原因系被告蓟昌金马物业中心与越秀园的另一合同纠纷，不属原告过错，原告要求被告蓟昌金马物业中心退还已预交被告蓟昌金马物业中心的自2012年9月1日至同年12月20日房屋租金，理由正当，本院予以支持。基于同理，原告在合同解除后已无依据继续占用被告付连春的个体经营执照，应同时对付连春负返还执照的义务。另由于原告签署合同的相对方是蓟昌金马物业中心，江绍华作为该中心的法定代表人代表该中心签署合同及收取租金的行为，均属职务行为，付连春虽与江绍华系夫妻关系，且系成贵宾馆的名义经营者，但原告要求被告江绍华及付连春对蓟昌金马物业中心的上述合同行为一并承担法律责任，无任何法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、解除原告庞雪与被告北京蓟昌金马物业管理中心于二○○七年五月八日签订的《补充协议》。二、被告北京蓟昌金马物业管理中心退还原告庞雪预交的自二○一二年九月至同年十二月的房屋租金九万六千六百六十七元；届时原告庞雪向被告付连春返还个体工商户营业执照。三、驳回原告庞雪的其他诉讼请求。如果被告北京蓟昌金马物业管理中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百一十六元，由被告北京蓟昌金马物业管理中心负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李凤新代理审判员  张 涛人民陪审员  张汝建二〇一二年十二月二十日书 记 员  王 雨