天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0114民初7785号原告:张桂凤，女，1971年2月4日出生，汉族，居民，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：刘金国，天津金国律师事务所律师。被告：任军，男，1974年10月15日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市曹县。委托诉讼代理人：李站波，北京市一法律师事务所律师。第三人天津百园瑞家房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区商务区畅源道国际企业社区H2号楼601-68（集中办公区），营业机构所在地天津市武清区杨村镇盛世郦园北门31号楼底商(以下简称百园瑞家公司)。法定代表人赵星，职务总经理。原告张桂凤与被告任军、第三人天津百园瑞家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂凤向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告及第三人于2016年5月11日签署的《房地产经纪合同》和原、被告于2016年7月11日签署的编号为32589-001549的《天津市房产买卖协议》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月11日,原告、被告及第三人签署《房地产经纪合同》。合同约定原告将坐落于武清城区泉发路西侧上河雅苑南里6-1-1903号房产以112.5万元出卖给被告，双方约定于2016年6月20日之前到武清区房管局办理该房屋买卖流程，被告当日支付定金2万元。2016年6月21日原、被告双方在武清区房管局签署《天津市房产买卖协议》，被告因在中国邮政储蓄银行武清区支行申请贷款未通过。7月11日双方解除了该协议，当日再次签署编号为32589-001549的《天津市房产买卖协议》，后被告在中国光大银行天津北辰支行贷款申请又未获批准。7月26日第三人通知原告要求解除编号为32589-001549的《天津市房产买卖协议》并再次签署新的买卖协议，原告未认可。7月27日原告要求被告应一次性补足全部房价款，否则解除本合同，但被告未答复。8月2日原告向被告及第三人提交了《解除合同通知书》。原告认为涉案合同未能履行系被告违约所致，在两次银行贷款未获批准时其未履行一次性补足全部房价款的义务，故原告起诉。被告任军辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告诉请解除合同没有法律依据，原告解除合同的理由也不符合合同约定，应驳回原告的诉讼请求，要求原告继续履行合同，同时，原告在诉状中说2016年6月21日原被告在武清区房管局签订了房屋买卖协议是因为申请贷款未通过，原告这一陈述是错误的，事实是邮政储蓄银行所要求材料和房贷时间太长，需要两个月时间，经过原告、被告及第三人协商另行更换贷款银行，当时双方签订的《天津市房产买卖协议》被房管局收回作废，该协议不存在解除的问题。关于第二次银行贷款，原被告重新签署了32589-001549号《天津市房产买卖协议》，更换贷款银行为天津北辰银行，该行从未拒绝被告的银行贷款申请。原告在诉状中说，被告两次银行贷款未获批准，属认定事实错误，所以根据原被告双方2016年7月11日签订天津市房产买卖协议及2016年5月11日签订的房地产经纪合同，未约定解除权，两份合同均明确说明，银行的放款时间由银行决定，如果银行不批准，被告可以一次性补足全部房屋款项，但两份合同对具体的时间未做约定，被告现在有能力一次性支付原告的全部房款，所以原告要求解除合同的事实及法律依据不足。原告应当继续履行合同，向被告交付房屋，办理过户手续。第三人百园瑞家公司述称，不同意原告的诉讼请求。我公司以尊重双方意见为准，如双方未能达成一致意见，我公司以事实为准。2016年5月11日签订的房地产经纪合同属实，原被告于2016年6月21日签订的网签合同，当时因被告在其公司持有股份，邮政储蓄银行没有受理贷款申请。后被告提出解除网签合同变更贷款银行，我公司联系原告，双方于2016年7月11日解除了2016年6月21日签订的网签合同，并重新签订了网签合同。之后，原被告和我公司工作人员一起到光大银行北辰支行办理贷款手续，但因政策调整，被告的贷款申请被转到光大银行武清支行。后经我公司与原被告协商将贷款银行变更为农业银行，但原告未同意，三方协商由被告增加首付款，继续向光大银行贷款，原告未同意。2016年7月底或8月初，被告提出一次性付清房款，我公司将该意见转告原告，原告表示不同意并要求解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的邮政储蓄银行武清支行账户申请书及原告与第三人的微信聊天记录，被告质证称对该组证据关联性不认可，第三人对该组证据予以认可，本院认为该证据可以证实2016年6月21日原被告在武清区房管局签订网签协议时贷款银行为邮政储蓄银行武清支行，本院对该组证据的真实性予以确认；2、原告提交的2016年8月2日原告及其丈夫、被告及其妻子、第三人法定代表人赵星在百园瑞家公司协商的录音及文字资料，被告质证称对该组证据的真实性、关联性不予认可，但未能提交证据证实其主张，第三人质证称对该录音真实性没有异议，但公司没有原告提交的文字资料中所提到的李经理这个人。本院对该录音的真实性予以确认。本院经审理查明事实如下：2016年5月11日，原告（甲方）、被告（乙方）及第三人（丙方）签订编号为JJHT-000119号《房地产经纪合同》，原告将其名下的位于天津市武清区武清城区泉发路西侧上河雅苑南里6-1-1903号房屋以1125000元价格出售给被告，该房屋建筑面积92.76平方米。合同第三条房屋价格约定“。乙方自签合同当日向甲方支付定金贰万元整（大写），即￥20000。”合同第四条付款方式及约定“1、经甲乙双方协商约定采取以下b种方式支付房款；。b、乙方贷款支付房款；根据乙方个人资信状况，拟贷款金额为万元，拟贷款年限为年。实际贷款金额和年限以银行最后核定、批准的金额和年限为准。2、经甲乙双方协商，约定于2016年6月20日之前赴武清区房管局办理该房屋买卖流程。甲乙双方应积极配合并履行相关义务。如有特殊原因的，甲乙双方协商解决并出据书面协商协议给丙方留存。”第七条违约责任约定“1、合同中各方未按照约定履行合同义务，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日赔偿相当于成交价格的万分之四的违约金。因甲、乙任何一方违约导致合同不能履行，违约方仍应向丙方支付本合同第六条所规定的各项费用，同时，守约方已支付的各项费用有权向违约方追索，上述费用违约方应在丙方通知后三个工作日内付清。守约方已经发生的税费及因贷款发生的各项费用也由违约方承担。合同终止后，甲乙双方不得私自或用其他任何渠道达成交易。”第十一条补充条款约定“1、乙方贷款的，过户当日乙方须把房屋差价款在过户前交付于甲方后再行过户，过户时间由房管局决定，贷款时间由贷款银行决定，卖方承诺房屋无户口遗留，无尾款拖欠。”合同对其他事项亦进行了约定。同日，原被告签订《补充条款及承诺》，《补充条款及承诺》对购房的其他事项进行了约定。被告于当日交付原告购房定金20000元，被告并委托第三人代为办理贷款手续。合同签订时，原告曾向被告及第三人表示急于用钱，要求尽快办理买卖手续。2016年6月21日，原、被告到武清区不动产登记分局签订了《天津市房产买卖协议》，办理了网签备案，备案合同中被告指定贷款银行为中国邮政储蓄银行武清支行。当日，被告向中国邮政储蓄银行武清支行申请贷款，因被告持有公司股份，中国邮政储蓄银行武清支行未受理其贷款申请。后第三人通知原告、被告变更贷款银行，原、被告于2016年7月11日到武清区不动产登记分局撤销了6月21日签订的《天津市房产买卖协议》，签订了编号为32589-001549号的《天津市房产买卖协议》，并重新办理了网签备案，32589-001549号《天津市房产买卖协议》第四条监管房价款交纳约定“乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或者首付款合计165000.00元，（大写）壹拾陆万伍仟元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市光大银行银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市光大银行银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。”当日，原告、被告及第三人到天津市光大银行北辰支行申请贷款，被告存入天津市光大银行北辰支行首付款165000元。后因银行政策调整，天津市光大银行北辰支行不再受理跨区域贷款，被告的贷款申请被退回。2016年7月26日，第三人法定代表人赵星建议被告变更贷款银行为农业银行，并通知原、被告于7月27日到武清区不动产登记分局变更贷款银行，但原、被告未同意再次变更贷款银行。7月27日上午，被告与第三人法定代表人赵星到光大银行武清支行咨询贷款事宜，银行工作人员称需将首付比例提高至4.5成，方可办理受理贷款申请，但被告考虑贷款首付比例较高，未能于当日提交贷款申请。当日，原告口头向被告主张一次性付款，但被告未答复，原告遂表示要求解除合同，并通过第三人取得被告电子邮箱后，向被告寄发了解除合同通知书。另查明，在本案庭审中，原告提交了原告及其丈夫、被告及其妻子、第三人法定代表人赵星在百园瑞家公司就解除合同一事进行协商时的现场录音，录音中虽未能表明录音形成的时间及地点，但从三方谈话的内容可知该录音形成于2016年7月27日之后、原告提起诉讼之前。该录音中通过第三人法定代表人赵星的表述可以证实，原告曾于2016年7月27日向被告主张要求一次性付款，在该录音中被告表示坚持以贷款方式支付购房款。本院认为，原、被告及第三人于2016年5月11日签订的编号为JJHT-000119号《房地产经纪合同》系三方的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效合同。而原、被告于2016年7月11日签订的编号为32589-001549号的《天津市房产买卖协议》属于在履行《房地产经纪合同》过程中应房屋管理部门要求进行的行政备案登记手续，是对原、被告及第三人所签《房地产经纪合同》的补充，同样具有法律效力。对于《房地产经纪合同》未约定的内容而《天津市房产买卖协议》中有约定的，以《天津市房产买卖协议》中约定的内容为准。现原告以被告两次申请银行贷款未获批准，且原告主张一次性付款但被告未答复为由，起诉请求解除原、被告及第三人于2016年5月11日签署的《房地产经纪合同》及原、被告于2016年7月11日签署的编号为32589-001549号的《天津市房产买卖协议》，被告辩称原、被告双方2016年7月11日签订天津市房产买卖协议及2016年5月11日签订的房地产经纪合同，未约定解除权，两份合同均明确说明，银行的放款时间由银行决定，如果银行不批准，被告可以一次性补足全部房屋款项，但两份合同对具体的时间未做约定，被告现在有能力一次性支付原告的全部房款，所以原告要求解除合同的事实及法律依据不足。本院认为，贷款银行的选定属于合同履行过程中的重要事项，且对合同的期限长短有着直接影响，而时间因素系合同目的能否实现的关键因素。具体到本案中，原、被告与第三人签订的签订编号为JJHT-000119号《房地产经纪合同》第十一条虽约定“过户时间由房管局决定，贷款时间由贷款银行决定”，但此约定不等同于被告有权任意选择并变更贷款银行，被告在2016年6月21日与原告办理了网签备案后，向中国邮政储蓄银行武清支行申请贷款，但中国邮政储蓄银行武清支行以被告持有公司股份为由未受理被告的贷款申请，但被告及第三人未及时将该情况告知原告，后第三人通知原、被告变更贷款银行，原、被告于2016年7月11日撤消了2016年6月21日办理的网签备案，重新办理了网签备案，被告并向光大银行北辰支行申请贷款，但因政策调整，光大银行北辰支行不再受理跨区域贷款，被告的贷款申请被退回，政策调整原因导致申请贷款未果虽不能归责于被告，但该银行系被告授权第三人选定，被告主观上对选定光大银行北辰支行是认可的，贷款未获批准客观上造成了原告不能通过贷款获取售房对价。而在被告第二次申请银行贷款未果后，原告于2016年7月27日向被告主张一次性付款，被告亦未予答复。而在原告提交的原告及其丈夫、被告及其妻子、第三人法定代表人赵星在百园瑞家公司就解除合同一事进行协商时的现场录音中，原告多次表示尽快出售涉案房屋，获取售房款用于购买新房，但被告仍坚持贷款支付购房款。至此，被告迟延履行合同的行为已致使原告不能依照合同取得售房价款，导致原告出售房屋取得售房款的合同目的不能实现，故原告请求解除原、被告及第三人于2016年5月11日签署的《房地产经纪合同》及原、被告于2016年7月11日签署的编号为32589-001549号的《天津市房产买卖协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。本案被告于庭审中提交了2016年9月21日的工商银行账户清单证明其有给付房款的能力，并主张同意一次性付清购房款，本院认为，本案涉案合同目的能否实现，合同履行过程的时间长短亦为重要的判断依据，现被告迟延履行合同义务的行为导致原告尽快出售房屋获得售房款的合同目的已不能实现，故被告一次性付清购房款的主张本院不予支持。合同解除后，对于被告交付的合同定金20000元，原告应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，判决如下：一、解除原告张桂凤与被告任军、第三人天津百园瑞家房地产经纪有限公司于2016年5月11日签订的编号为JJHT-000119号的《房地产经纪合同》及原告张桂凤与被告任军于2016年7月11日签订的编号为32589-001549的《天津市房产买卖协议》。二、原告张桂凤退还被告任军购房定金20000元，此款于本判决生效后三日内付清。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告任军担负。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 花  雨人民陪审员 于 连 和人民陪审员 刘 金 玲二〇一七年二月七日书 记 员 诸葛金平本判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；。