云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2601民初129号原告:蒋某1，男，汉族，1989年10月8日生，大学文化，云南省西畴县人，城镇居民，住文山市,原告:蒋某2，男，汉族，1966年3月4日生，小学文化，云南省西畴县人，城镇居民，住文山市，原告:张某，女，汉族，1960年11月20日生，小学文化，云南省西畴县人，城镇居民，住文山市,以上三原告委托诉讼代理人:张正星，维权法律服务所法律工作者(特别授权)。被告:云南三鑫集团有限公司，统一社会信用代码：915326002181736683。法定代表人：金朝水，公司总经理。住所地：文山市建禾西路***号（三鑫别墅苑内）。委托诉讼代理人：崔伟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告蒋某1、蒋某2、张某与被告云南三鑫集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月4日受理后，依法适用简易程序于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告蒋某1、蒋某2、张某的委托诉讼代理人张正星，被告云南三鑫集团有限公司的特别授权代理人崔伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋某1、蒋某2、张某向本院提出诉讼请求：（一）判决被告支付原告违约金40718元（总价款433743元、逾期336天），（二）判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：三原告向被告购买了其开发建盖的位于文山市××商贸城商品房××套，房屋总价款为433743元，双方于2014年6月23日签订《商品房购销合同》并于当日支付了首付款133743元，后原告于2015年3月17日向银行贷款付清了所有购房款。双方所签订合同第七条约定：被告在2015年2月28日前将验收合格的房屋交付给原告方；第九条还约定了甲方逾期交房的违约责任：“1、合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；2、逾期满30天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。”在双方签订合同约定的交房时间届满后被告一直未通知原告接房，原告得知可以接房后，原告于2016年2月16日找到被告办理了接房手续。虽然双方已经办理了接房手续，但是被告未出示任何有关房屋的验收合格证件给原告。现被告已经逾期交房336天，对于违约金被告拒不支付，为此，双方未达成交房协议。为维护原告合法权益，原告于2017年2月4日起诉至本院并提出如前请求。被告云南三鑫集团有限公司辩称：一、原告主张的违约金40718元过高，应当予以减少。答辩人无法如期交房的原因有两点：（一）是答辩人在建筑施工过程中遇到政府对全州建筑企业进行大检查，期间答辩人一直处于停工状态，无法工作，从而拖延了进度，这属于不可抗力行为，答辩人无法改变；（二）如今的经济大环境不景气，是人尽皆知的，在此期间有不计其数的房地产企业面临破产，无法交房给购房者。答辩人在如此环境下，虽然未能如期交房，但也努力筹集资金，将购房者的利益放在第一位，最终保证了原告等广大购房者能接收到房屋。本案中逾期交房并非答辩人的本意，但是根据我国合同法的规定违约金主要是为了填补损失，而非为了惩罚。本案中原告的损失无非是两种：1、交房期限到期后原告无法进入自己购买的房屋居住的损失，该损失应当参照该逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同段同类房屋租金标准确定。目前同地段同类型的房屋一年的租金远远低于原告起诉的违约金；2、若原告无法提供自己的损失依据，那么可以理解为交房期限到期后原告已经支付了房款却无法入住，在此期间原告的自有资金被占有，造成的损失则为其无法利用自有资金的损失。那么应当按照中国人民银行的同期贷款利息计算损失现中国人民银行的同期贷款年利率仅为4.35%，而原告计算的违约金为0.03%一天，那么一年则为10.95%，超过同期贷款利息的两倍还不止。根据合同法的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，本案应当按照原告的实际损失计算违约金，原告的实际损失则为15012.09元（433743元×4.35%÷365天×273天＋30元×30天）综上所述，本案应以原告实际损失来承担违约责任，故请法院查明事实，判决答辩人以原告实际损失来承担违约责任。本案在审理过程中，原告为支持其诉讼主张向法院提交了以下证据：1、《商品房购销合同》，证实原被告双方与2014年6月23日签订了购销合同，双方约定的交房时间是2015年2月28日，并且合同第九条还约定了被告逾期交房的违约责任；2、《发票》（原件核实后退回，收取复印件）两张，证实：原告方已经履行了全部的交款义务。经质证，被告云南三鑫集团有限公司对原告蒋某2、蒋某1、张某列举的第1组证据其真实性、合法性、关联性无异议，但原合同约定的违约金过高有异议，要求对该违约金进行调整；对第2组证据其真实性、合法性、关联性无异议。被告云南三鑫集团有限公司对其诉讼主张无证据向法庭列举。通过庭审举证、质证，本院认为：原告提交的第1、2组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，能证明原、被告双方存在商品房买卖合同法律关系，明确了各自的权利义务以及违约责任及原告也按合同约定支付了购房款，被告未按合同约定交付房屋的事实，本院予以采信。经过庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2014年6月23日原、被告签订了《商品房购销合同》，被告将其开发的文山市三鑫商贸城18幢第13层1303号住房一套出售给原告，总价款为433743元。合同就原告所购房屋的基本情况、计价方式与价款、面积误差、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、被告逾期交房的违约责任、产权登记、房屋质量、争议的处理方式等双方权利义务作了约定。“合同第七条约定：甲方应于2015年2月28日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方；第九条约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约定于2015年3月17日向被告支付了全部购房款。被告于2016年2月16日并向原告交房，已逾期336天。后原告就被告违约逾期交房事宜多次与被告协商未果。为此，原告于2017年2月4日诉至法院并提出如前诉请。本院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2014年6月23日签订《商品房购销合同》的行为，属商品房预售合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，三原告已履行了合同约定义务。而被告未能在合同约定的交房时间内交房，已构成了违约，依法应当承担民事法律责任。本案中，原告关于请求判令被告支付逾期交房违约金40718元，虽然原、被告双方在合同中明确约定违约金的计算方式，但是按该计算方式计算的违约金远远超过实际造成的损失，本院依法以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案中因原告未提供造成损失的相关证据，被告主张适当减少违约金的抗辩理由，本院予以支持。被告承担的违约责任以原告的实际损失为准赔偿，原告的实际损失为原告已交购房款乘中国人民银行基准利率再除以360天再乘以被告实际逾期交房的天数所得的利息。本案中被告交付房屋时间为2016年2月16日，被告逾期交房的天数为336天，应以336天计算其损失，原告的损失为22670.30元（433743.00元×5.6%÷360天×336天）。原告要求被告支付逾期交房违约金40718元的诉讼请求超过违约造成的损失，本院依法以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少为22670.30元，对超过部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南三鑫集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋某2、蒋某1、张某逾期交房的违约金人民币22670.30元；二、驳回原告蒋某2、蒋某1、张某的其他诉讼请求。案件受理费820.00元，减半收取410.00元，由被告云南三鑫集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  廖玉忠二〇一七年二月十七日书记员  葛颖颖