江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终4693号上诉人（原审被告）江苏兴隆房地产开发集团有限公司，住所地徐州市鼓楼区解放北路6号兴隆大厦。法定代表人张昌腾，该公司总经理。委托诉讼代理人刘嶓，该公司经理。委托诉讼代理人郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙开科。委托诉讼代理人刘茂通，江苏茂通律师事务所律师。委托诉讼代理人张鑫燕，江苏茂通律师事务所律师。原审被告孟旭。委托诉讼代理人孟凡森。委托诉讼代理人胡惠秋，江苏建伟律师事务所律师。上诉人江苏兴隆房地产开发集团有限公司（以下简称兴隆公司）与被上诉人孙开科、原审被告孟旭执行异议之诉纠纷一案，上诉人不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兴隆公司的委托诉讼代理人刘嶓、郑天鹏，被上诉人孙开科及委托诉讼代理人刘茂通、张鑫燕，原审被告孟旭的委托诉讼代理人孟凡森、胡惠秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴隆公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费有被上诉人负担。事实和理由：1、本案须以（2015）苏审二民申字第01768号案件的审理结果为依据，应裁定中止诉讼。省高院已经对本案执行依据正式受理并启动再审程序，在再审结果出来之前，如果法院对涉案房屋采取执行措施，很可能造成不可逆转的损失。2、一审判决认定“不能直接认定二被告之间存在合法有效的商品房买卖关系”是错误的。上诉人与孟旭之间的购房合同真实有效。孟旭的购房款已足额缴纳。涉案房产孟旭于2010年5月已实际装修入住。孟旭一家已经在该房屋生活多年，若法院强行对该房屋采取执行措施，必然会激化社会矛盾，不利于社会和谐稳定。3、上诉人愿意另行提供一套价值在70-80万左右的房屋作为担保，足以保障被上诉人的权益，且有利于化解矛盾解决纠纷。被上诉人坚持对涉案房屋采取执行措施，属于对权利的不当行使，不应得到法院的支持。被上诉人孙开科辩称：1、上诉人要求中止审理没有法律依据。申请再审不影响判决、裁定的执行。2、上诉人与孟旭之间所签订的买卖合同是虚假的。孟旭不能提供任何票据支持其已支付购房款，且其关于支付购房款的陈述自行矛盾。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判，驳回上诉。原审被告孟旭辩称：1、孟旭向法庭提交了相关证据，证明与兴隆公司之间的商品房买卖合同真实合法有效。孟旭也向兴隆公司支付了购房款，孟旭所提供的相关证据以及向法庭所作的陈述，已经能够证明买卖关系的真实性，至于孟旭是以何种方式支付房款，已经超出了法庭应审查的范围。2、被上诉人起诉兴隆公司，是为了主张工程款。在涉案房屋被查封的第一时间，兴隆公司就已向被上诉人和法庭表明，愿意用足额的甚至超出被上诉人主张金额的房产，来替换孟旭所实际占有的涉案房屋，但遭到被上诉人的无理由拒绝。被上诉人的无理纠缠，已经背离实现债权这一首要诉讼目的，通过证据及询问证人也可得知，被上诉人在提起工程款之诉前，就已经知晓涉案房屋是孟旭所有。如被上诉人存在恶意诉讼，给孟旭造成损失，法庭应依法追究其法律责任。孙开科向一审法院起诉请求：在孙开科与兴隆公司建设工程施工合同纠纷一案执行过程中，徐州市泉山区人民法院于2015年2月11日对兴隆公司名下位于本市松霏花园10-1-101室房屋进行强制执行，孟旭向法院提出书面执行异议。法院作出（2015）泉执异字第22号民事裁定书，裁定中止对徐州市松霏花园10-1-101室房屋的执行。兴隆公司与孟旭之间所签订的买卖合同在取得预售许可证后，没有签订正式的由房管局统一审核的商品房买卖合同，也没有在产权处备案，存在转移财产、规避执行的目的。孙开科曾要求对买卖合同中所加盖的印章真实性进行鉴定，法院也要求兴隆公司与孟旭将买卖合同原件交到法院作为检材进行鉴定，但兴隆公司与孟旭无正当理由拒不提交也不参加鉴定前的证据交换，孙开科有理由认为兴隆公司与孟旭之间的买卖合同系不真实的。原裁定认定孟旭已支付全部价款事实不清，证据不足。孟旭作为执行案件的第三人，主张以现金方式已支付全部价款，但未提供任何银行流水及现金账，仅依据兴隆公司提供的票据难以认定孟旭已支付全部价款的事实。孟旭的父亲孟凡森曾在2015年4月20日的执行异议案件庭审中主张：“其中100万元是现金支付给兴隆公司财务室的，其中有70、80万元是从银行取的，有的是借的”，而在2015年4月27日的执行异议案件庭审中，孟凡森主张100万元是分多次现金支付的，又在2015年4月29日庭审中拒绝回答如何现金支付的。因此，孙开科认为孟旭价款支付方式前后矛盾，难以认定已支付全部价款的事实。为维护孙开科的合法权益，故诉至法院，请求判令许可对徐州市松霏花园10-1-101室房屋执行诉讼费由兴隆公司与孟旭承担。一审法院认定事实：2010年4月1日原审法院依法受理孙开科诉兴隆公司建设工程施工合同纠纷一案后，依据孙开科的申请，依法查封了兴隆公司名下位于本市松霏花园6号楼1单元101室、6号楼3单元301室、10号楼1单元101室房屋三套。该案民事判决书发生法律效力后，2014年11月13日孙开科提出执行申请。2015年1月16日孙开科提出房屋拍卖申请，请求对被执行人名下已被查封的房屋三套进行拍卖。原审法院于2015年2月11日对涉案房屋进行执行。案外人孟旭以2008年3月15日已签订购房合同购买并付清房款实际占有居住为由，提出执行异议。2015年4月30日，原审法院作出（2015）泉执异字第22号民事裁定书，裁定：“中止对徐州市松霏花园10号楼1单元101室房屋的执行”。孙开科认为案外人孟旭和兴隆公司之间的购房合同系虚假且没有证据证明已支付全部购房款，故诉至法院，请求对涉案房屋许可执行。一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此，兴隆公司、孟旭的主张必须具备买卖合同合法有效且孟旭在孙开科查封之前已支付全款、实际占有且对未办理过户登记无过错的要件。结合本案双方提供的证据，首先，案外人孟旭和兴隆房地产公司是否存在买卖合同关系的基础证据是其提供的购房合同及购房发票，而在孙开科对此提出疑义并要求对该合同的公章的真实性、票据形成的时间进行鉴定时，案外人孟旭和兴隆公司在法院指定的合理期限内既不提交原件也不参加质证、不参与鉴定，导致鉴定程序无法进行。故，不能直接认定案外人孟旭和兴隆公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。其次，关于孟旭是否已支付全部的购房款，孟旭陈述对于与兴隆公司之间存在的500000元债权债务关系，相关银行凭证没有保留，对借款的支付方式不能确定，而关于交付其余购房款为1000000元现金，不符合常理，其也未提供其他证据佐证。故，对于案外人孟旭和兴隆公司之间是否存在债权债务关系并存在以债抵款的事实，以及孟旭是否已足额缴纳其余购房款，均不能迳行认定。综上，依据前述法律规定，结合本案双方提供的证据，不能认定涉案房屋在法院采取相应措施之前，案外人孟旭和兴隆公司之间存在合法有效的买卖合同关系且已实际支付了全部房屋价款。因此，对于孙开科请求许可在其执行案件中对徐州市松霏花园10号楼1单元101室房产执行的诉讼请求，予以支持。综上，遂判决：准许对诉争标的物徐州市松霏花园10号楼1单元101室房产的执行。二审期间，原审被告孟旭申请证人田某及张某出庭作证，证人田某证明2010年11月份和上诉人签购房合同之前，去松霏花园看房子时看到孟旭的房子已经装修入住了。证人张某证明松霏花园小区的门窗和附属由其施工，2006年年底，孟旭的父亲孟凡森经常到工地，并告诉张某现在孟旭居住的房子是他的。被上诉人孙开科质证认为：证人田某陈述的事实无依据，是不真实的，同时其与孟旭是邻居，有一定的利害关系。从其所主张的时间点上，均是在2010年4月涉案房屋被查封后的所见所闻。尤其是其主张是2010年11月与上诉人签订的买卖合同，更能够印证其所证明的内容发生在查封之后，且只是一个孤证，证人应当由两名以上无利害关系人进行作证。证人张某仅是根据孟凡森的口述来判断房屋的归属，且属于孤证，也不能证明其主张。原审被告孟旭提交了其与徐州市兴隆房地产开发有限公司签订的购房合同原件，被上诉人孙开科申请对合同上徐州市兴隆房地产开发有限公司印章的真实性进行鉴定，上诉人和原审被告孟旭均不同意对公章的真实性进行鉴定。二审另查明，被上诉人孙开科对涉案房产于2010年4月18日对涉案松霏花园10号楼1单元101室房屋提出财产保全申请，原审法院于2010年4月28日作出保全裁定，于2010年4月30日将保全裁定送达徐州市产权处。其他查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、本案应否中止审理；2、原审被告孟旭对涉案被执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据庭审查明事实、双方陈述情况，本院分析评判如下：关于本案应否中止审理的问题。上诉人认为本案须以（2015）苏审二民申字第01768号案件的审理结果为依据，应裁定中止诉讼。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条规定：当事人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，可以向上一级人民法院申请再审；……当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。虽然江苏省高级人民法院已经受理上诉人的再审申请，但在江苏省高级人民法院按照审判监督程序决定再审之前，本案不应中止执行。关于原审被告孟旭对涉案被执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，被上诉人孙开科在一、二审中均对上诉人与原审被告孟旭之间购房合同的真实性有异议，并申请对合同上加盖印章的真实性进行鉴定。上诉人和孟旭在一审中拒不提交合同原件，二审中原审被告孟旭提交了购房合同原件，但上诉人和原审被告孟旭均不同意对印章的真实性进行鉴定。且该购房合同上加盖的印章“徐州市兴隆房地产开发有限公司”与上诉人目前使用的公章不一致。故本院不能确定上诉人与孟旭的购房合同是否真实。上诉人在已取得商品房预售许可证（证号徐房售许字2007第60号）的情况下，亦未和孟旭签订制式的商品房买卖合同。因此，根据现有证据，不能认定上诉人和孟旭在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于房款的支付问题，上诉人和原审被告仅能提供部分借条或收据，未能提供银行转账记录，故不能认定孟旭已付清了购房款。关于产权登记问题，至本案诉讼时，上诉人亦未将涉案房屋变更登记在孟旭名下，故孟旭亦不构成涉案房屋的合法产权人。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能认定原审被告孟旭对涉案被执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，上诉人江苏兴隆房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由江苏兴隆房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一七年二月二十日书 记 员  侯梦池