重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终667号上诉人（原审被告）：重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司，住所地重庆市永川区内环南路1080号3幢4-35#、4-36#、4-37#，统一社会信用代码91500118MA5U3GTX8A。法定代表人：刘晟，总经理。委托诉讼代理人：杨建明，重庆锴隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊杰，重庆锴隆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：文维翠，女，汉族。委托诉讼代理人：钟景超，重庆市永川区大安法律服务所法律工作者。上诉人重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司（以下简称芭芭贝尔公司）因与被上诉人文维翠房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院作出的（2016）渝0118民初7101号民事判决提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。芭芭贝尔公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回文维翠的诉讼请求。本案一、二审案件受理费由文维翠负担。事实和理由：1、文维翠存在重大违约、欺诈、暴力阻挠及强占的事实。2、租赁合同约定文维翠协调市政部门完成对酒店四周停车位的规划和标识，但文维翠没有完成合同约定的义务，违约在先，芭芭贝尔公司有权顺延交付租金的时间。文维翠辩称，其已经尽到了协调停车位的义务，从现场看房屋四周均有车位，地下车库已经协调了50个，文维翠已经尽到了合同义务。文维翠不存在暴力阻挠的问题，因为芭芭贝尔公司不支付租金造成部分业主到现场要求其支付租金，是在行使自己的合同权利。芭芭贝尔公司未支付租金的行为构成违约，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。文维翠向一审法院起诉请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、由芭芭贝尔公司支付2016年2月1日至2016年7月30日的房屋租金5353.02元，并承担违约金（以第一季度租金2676.51元为基数从2016年2月20日起按每日千分之一计算至租金付清之日止，以第二季度租金2676.51元为基数从2016年5月20日起按每日千分之一计算至租金付清之日止）；3、由芭芭贝尔公司恢复房屋的空调、热水器。一审法院认定事实：2015年11月17日，文维翠（甲方）与芭芭贝尔公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于重庆市某某区内环南路某某号（建筑面积为38.79平方米）房屋租赁给芭芭贝尔公司使用，租赁期为20年，即2015年10月30日起至2035年10月30日止，2015年11月、12月和2016年1月为免租装修期；2016至2017年按每月每平方米建筑面积23元计付租金，租金每季度支付一次，先交租金后使用，首期租金的支付时间为2016年2月10日之前；由乙方向甲方支付房屋押金2400元用于担保乙方租金、甲方房屋及设施设备完好，在合同期满或者因故合同提前终止或解除时，乙方完清甲方租金、违约金及各种税费后，若有剩余由甲方三日内无息退还乙方；乙方逾期支付租金、水电费超过60天的，甲方有权解除合同、收回房屋并要求乙方承担违约责任；乙方逾期支付租金超过10天的应按欠付租金金额每日千分之一计算支付违约金；甲方应于酒店开业前协调市政部门完成对本合同所出租房屋四周属全体业主公共区域用作酒店停车位规划和标示。一审另查明：文维翠的房屋属产权式酒店性质，合同签订后，芭芭贝尔公司仅向文维翠支付押金2400元，未按约定支付租金。一审庭审中，文维翠明确表示已按约定协调市政部门完成酒店停车位规划和标示工作，且不同意以押金冲抵租金；芭芭贝尔公司辨称文维翠主张违约金过高，同意按月利率1%主张。一审法院认为，芭芭贝尔公司应于2016年2月10日和5月10日前向文维翠支付租金，但芭芭贝尔公司未按约定支付租金已超过60日，依照合同约定和法律规定，文维翠有权要求解除《房屋租赁合同》。故文维翠要求解除与芭芭贝尔公司签订的《房屋租赁合同》并由芭芭贝尔公司给付拖欠的租金的诉讼请求予以支持，芭芭贝尔公司不同意解除《房屋租赁合同》的理由不能成立，但芭芭贝尔公司已支付的租金2596.47元应予扣除，扣除后芭芭贝尔公司实际应支付文维翠租金2756.55元。双方仅约定由文维翠方协调市政部门解决酒店停车位规划和标示问题，并未约定由文维翠单独解决酒店停车位问题，芭芭贝尔公司辩称文维翠有欺诈和违约行为的理由缺乏事实和合同依据，据此要求减交租金的意见不予采纳。芭芭贝尔公司未举证证明文维翠于2016年4月28、29日实施了阻挠、破坏等行为迫使芭芭贝尔公司停止经营，其不同意交纳2016年4月28日之后租金的辩称意见亦不予采纳。双方在合同中已约定押金用于担保乙方租金、甲方房屋及设施设备完好，在合同期满或因故提前终止、解除时，乙方完清甲方租金、违约金及各种税费后，剩余部分由甲方退还，目前约定的押金退还条件尚未成就，且文维翠明确表示不同意冲抵租金，芭芭贝尔公司要求押金冲抵租金的意见亦不能成立。文维翠申请撤回要求芭芭贝尔公司恢复空调、热水器的诉讼请求符合法律规定，予以准许。双方约定的违约金偏高，芭芭贝尔公司请求调整，酌情调整为由芭芭贝尔公司按月利率1.5%向文维翠支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、文维翠与重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、由重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司于本判决生效后三日内给付文维翠2016年2月1日至2016年7月30日的租金2756.55元并承担违约金﹛以欠付的第一季度租金2676.51元为基数，从2016年2月20日起按月利率1.5%计算至2016年3月10日止；以欠付的租金（2676.51-2596.47）元=80.04元为基数从2016年3月11日起按月利率1.5%计算至租金付清之日止，以第二季度租金2676.51元为基数从2016年5月20日起按月利率1.5%计算至租金付清之日止﹜；三、驳回文维翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，芭芭贝尔公司与文维翠签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。文维翠向芭芭贝尔公司交付了案涉房屋后，芭芭贝尔公司即应按照租赁合同约定向文维翠支付房屋租金。现芭芭贝尔公司未按合同约定支付租金，构成根本性违约，文维翠有权请求解除房屋租赁合同并要求芭芭贝尔公司支付租金，一审支持文维翠的该项请求于法有据。芭芭贝尔公司认为文维翠等人存在阻挠、强占的事实，文维翠认可在2016年4月28日和2016年4月29日存在部分业主在芭芭贝尔公司承租房屋向芭芭贝尔公司追讨租金的事实，但该时间较为短暂，并未对芭芭贝尔公司的承租使用造成持续的影响，且该行为亦是由于芭芭贝尔公司欠租在先，故芭芭贝尔公司以此要求延期支付租金无事实与法律依据。芭芭贝尔公司认为文维翠未履行协调市政部门规划车位的义务，但其与文维翠之间的房屋租赁合同并未约定文维翠未完成协调义务需要承担的法律后果，亦并未约定芭芭贝尔公司就此可以形成迟延交租的抗辩。综上所述，芭芭贝尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆芭芭贝尔酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一七年二月二十三日（院印）书 记 员  赵 曦