广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 (2012)深福法民三初字第2042号 原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地广东省深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层**整层。 负责人刘军，该行行长。 委托代理人闵齐双，广东嘉得信律师事务所律师。 委托代理人赵光，广东嘉得信律师事务所律师。 被告肖爱忠，住址广东省深圳市福田区。 被告邱凤珍，住址广东省深圳市罗湖区。 被告深圳市天健房地产开发实业有限公司，住址深圳市福田区滨河路**证券大厦**。 法定代表人宋扬，总经理。 委托代理人张荣富，国浩律师集团（深圳）事务所律师。 委托代理人吴小青，国浩律师集团（深圳）事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行诉被告肖爱忠、邱凤珍、深圳市天健房地产开发实业有限公司（以下简称天健公司）借款合同纠纷一案，本院于2012年8月30日立案受理后，依法由审判员李立适用简易程序独任审判，于2012年12月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵光，被告天健公司委托代理人吴小青到庭参加诉讼，被告肖爱忠、邱凤珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2008年4月4日，原告与被告肖爱忠签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告肖爱忠向原告贷款1430000元，用于购房，借款期限为120个月（自2008年5月8日起至2018年5月8日），贷款利率为基准利率下调15%（基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率），贷款逾期的罚息利率为本合同贷款利率的水平上浮50%，被告采用“等额本金还款法”的方式还款。为担保债务履行，被告将其所购位于深圳市龙岗区中心城天健现代花园第7栋11层B单位1103号房产抵押给原告，被告邱凤珍、深圳市天健房地产开发实业有限公司对被告肖爱忠的上述债务提供连带责任担保。上述抵押房产，已于2008年6月3日在深圳市房地产权登记中心办理了抵押登记，抵押编号为：深房地押字第6A08003759。合同生效后，原告依约履行了划款义务，然而被告肖爱忠并未依合同约定履行还款义务，被告邱凤珍、深圳市天健房地产开发实业有限公司亦未代偿。截至2012年8月21日，已累计拖欠原告本金901416.82元，利息38751.78元，罚息4211.01元，本息合计人民币944379.61元。据此，请求法院判令：1、解除原告与被告肖爱忠签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告肖爱忠立即偿还原告贷款本息（结清）合计944379.61元（其中本金901416.82元，利息38751.78元，罚息4211.01元，利息、罚息均暂计至2012年8月21日，之后利息、罚息按合同约定继续计算至全部借款还清之日止），并加倍支付延迟履行期间的债务利息；3、对抵押的房产处理后以所得之价款优先清偿原告的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由被告肖爱忠继续清偿；4、被告邱凤珍、深圳市天健房地产开发实业有限公司对被告肖爱忠的债务承担连带保证责任；5、判令三被告连带承担本案一切诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。 被告肖爱忠、邱凤珍在答辩期限内未提交书面答辩状，开庭时缺席。 被告天健公司当庭答辩称，涉案房产已经于2008年6月3日办理抵押登记，依据借款合同的约定，我方不应再承担保证责任。对于原告诉状中的其他事实和理由，我方并不清楚，且与我方无关。 经审理查明，2008年4月9日，原告与被告肖爱忠及被告天健公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告肖爱忠向原告贷款143万元，用于购买位于深圳市龙岗区中心城天健现代花园第7栋11层B单位1103号房产，借款期限为120个月（自2008年5月8日起至2018年5月8日止），贷款利率为基准利率下调15%（基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率），贷款逾期的罚息利率为本合同贷款利率的水平上浮50%，被告采用“等额本金还款法”的方式还款。为担保债务履行，被告将其所购涉案房地产抵押给原告。合同第十二条约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第三十六条约定，保证期间为本合同条款生效之日起至办妥房地产抵押登记并交我行保管之日止。涉案抵押物已于2008年6月3日办理抵押登记，抵押编号为：深房地押字第6A08003759，抵押权人为原告。 被告邱凤珍于2008年4月9日向原告出具了一份《保证书》约定，保证人（即被告邱凤珍）为原告与债务人（即被告肖爱忠）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》所形成的债权提供连带责任保证担保，保证责任范围为上述借款合同项下全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贵行支付的其他款项（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等等）；保证期间自本保证书生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。 本院认为，原告与被告肖爱忠、被告天健公司之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应全面履行合同义务。原告依据合同约定向被告肖爱忠发放了贷款，截至起诉之日，被告肖爱忠累计10期未按合同约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。原告请求解除与被告肖爱忠签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告肖爱忠偿还贷款本金、利息、罚息，符合合同和法律规定，本院予以支持。原告是涉案房地产的抵押权人，有权就依法处分抵押物所得之价款优先受偿。被告邱凤珍作为保证人，应依照《保证书》的承诺，对上述债务承担连带保证责任。原告以《个人住房（商业用房）借款合同》中对保证期间的约定早于借款合同债务的履行期间无效为由，要求被告天健公司对上述《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务承担连带保证责任。本院认为，被告天健公司与原告在合同中约定的保证为附解除条件的保证，该解除条件即为涉案房地产办妥房地产抵押登记并交原告保管之日止。涉案房产于2008年6月3日办妥房地产抵押登记，至该止，解除保证责任的条件成就，被告天健公司的保证责任解除。原告称涉案房地产证未交原告保管，解除条件未成就。本院认为，该解除条件的核心内容为“办妥房地产抵押登记”，只要实现了该条件，原告就拥有优先受偿权。是否将房地产证交其保管，不影响其权利的实现。因此，以该理由否认解除条件的成就不成立，本院不予支持。综上，原告对被告天健公司承担连带责任的请求，不符合合同约定及法律的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十五条第一款、第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行与被告肖爱忠、被告深圳市天健房地产开发实业有限公司于2008年4月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告肖爱忠应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行贷款本金901416.82元，利息38751.78元，罚息4211.01元（利息、罚息均暂计至2012年8月21日，之后利息、罚息按合同约定计至本判决确定的还款之日止）； 三、原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行有权对处置被告肖爱忠名下的位于深圳市龙岗区中心城天健现代花园第7栋11层B单位1103号房产所得价款优先受偿，不足部分由被告肖爱忠继续清偿；被告邱凤珍对不足部分债务承担连带清偿责任，被告邱凤珍承担保证责任后，有权向被告肖爱忠追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行的其他诉讼请求。 本案案件受理费13244元（原告已预交），由被告肖爱忠、邱凤珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李    立 人民陪审员 谭  文  英 人民陪审员 曾  彩  荣 二〇一二年十二月十七日 书 记 员 刘卓灵（代）