四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终8787号等13案（详见附表一） 上诉人（原审原告）：刘远田、赵开碧等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：饶杰，四川杰中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡祖胜，四川杰中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市隆润投资有限公司，住所地：四川省成都市新都区新都街道清源路66号22栋1层1号。 法定代表人：王玙，总经理。 委托诉讼代理人：杨心一，四川韬世律师事务所律师。 上诉人刘远田、赵开碧等人因与被上诉人成都市隆润投资有限公司（以下简称隆润公司）商品房预售合同纠纷13案，不服成都市新都区人民法院民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘远田、赵开碧等人上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定：“现被上诉人工程停工已三年，至今未能复工，继续履行合同在事实上已不可能，其诉讼请求（要求被上诉人继续履行合同交付房屋）不符合法律规定。”这是一审法院的错误认定。被上诉人在一审期间抗辩理由中对其导致违约不能按约定时间交房的抗辩理由是：“因公司资金链断裂，导致工程停工，现无法交房。”姑且不说被上诉人的一审抗辩理由是否真实，即使按被上诉人的抗辩理由完全真实来说：被上诉人现在资金链断裂，现在不能交房，并不代表其永远不能交房。相反，被上诉人完全可以通过自身资源寻求融资或者借助政府平台帮助融资、通过银行贷款等等诸多途径筹集资金来完成工程建设，交付房屋；一审法院一审卷宗材料里面也没有被上诉人公司资产负债情况的证据材料，一审法院认定被上诉人继续履行合同在事实上已不可能，即认定被上诉人丧失了任何融资或贷款途径；也没有其他资产可变现完成工程建设。这是一审法院认定事实错误的一方面。 一审法院认定事实错误的另一方面是，一审法院认定：“上诉人要求被上诉人按照合同约定万分之二给付逾期交房违约金，但是其计算的逾期交房违约金，明显超过了合同约定的解除合同违约金金额。”结合前述一审错误认定，一审法院在认定被上诉人“继续履行合同在事实上已不可能”的基础上，进而认定上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》依法应予以解除，并适用《商品房买卖合同》第十二条第一款第（2）项，因出卖人（即被上诉人）逾期交房超过90日，买受人（及上诉人）提出退房，即上诉人要求解除合同情况下的违约金的计算方式。一审法院存在错误认定。上诉人并没有提出解除合同；甚至被上诉人一方也并未提出解除合同。一审法院对双方当事人没有争讼的事实进行“认定”、超出当事人（包括被上诉人）的诉讼请求进行“认定”。 一审法院认定事实错误的第三方面是：一审法院审理的同一楼盘的完全雷同的案件，在认定事实上作出截然相反的认定：如已生效的一审法院（2017）川0114民初2335号等四份判决即没有认定被上诉人继续履行合同在事实上已不可能（即没有认定被上诉人有权解除合同），一审法院应依生效判决对同一法律事实作出相同认定。故，从以上三个方面看出，一审法院认定事实是错误认定。 一审法院适用法律错误。结合本案全部证据材料，没有任何证据证明被上诉人继续履行合同在事实上已不可能，就连被上诉人一方也从未表述其不能再履行合同，一审法院适用《合同法》第一百一十条排除被上诉人继续履行合同、交付房屋义务，明显错误；被上诉人违约是不争的事实。人民法院应适用《合同法》第六条、第八条、第一百零七条等作出裁判。、 一审法院判决错误。如前所述，由于一审法院认定事实错误，适用法律错误，其判决结果不正确。 综上所述，因一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。特据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定向成都市中级人民法院提出上诉，请二审法院查清事实，撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。 隆润公司答辩称：1、隆润公司是新都民生公司下的子公司，民生公司在2015年的时候资金链断裂，现案涉楼盘处于停工状态已经三年多，现在民生公司的项目楼盘不光是只有案涉这一个，负债大概有几十个亿，现民生公司虽撤回了破产申请，但仍未解决资金链问题。2、关于上诉状的事实和理由，被上诉人认为一审法院事实认定正确，一审法院认定的继续履行合同在事实上已不可能。法律规定法律上不能履行指的是标的物已被他人合法取得或损毁灭失的情况，导致的履行困难或者债务人缺乏资利，现被上诉人的情况因没有进行过任何的资金的结算，故无法提供上诉人所要求的证据材料，但在事实上上诉人关于这些情况是非常清晰和了解的，所以被上诉人认为一审法院认定的事实没有错误。3、关于违约金的部分，被上诉人在一审以及二审中均依据实际情况，予以调整。 刘远田、赵开碧等人向一审法院起诉请求：请求判令隆润公司1.履行《商品房买卖合同》，交付房屋；2.支付违约金（违约金暂计金额、天数详见附表三，以购房款为基数，按日万分之二，从2016年10月31日起计算至房屋实际交付止）。 一审法院经审理查明：刘远田、赵开碧等人与隆润公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同签订时间详见附表二），约定刘远田、赵开碧等人作为买受人，购买位于新都区龙桥镇南街980号“水岸雅居”商品房（房号信息、总价款详见附表二）。双方约定采取一次性付款方式付款。合同第十条约定隆润公司应当在2016年10月30日前交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。 合同签订后，刘远田、赵开碧等人支付了购房款。该商品房备案登记在刘远田、赵开碧等人名下。（备案登记时间详见附表二）。2015年2月，因隆润公司资金问题造成工程停工，至今未能完全复工，遂引发纠纷。 上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、收据、商品房买卖合同摘要以及当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为刘远田、赵开碧等人与隆润公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。刘远田、赵开碧等人已履行了购房款的交付义务，但隆润公司未能在合同约定的期限内交付房屋，其违约事实清楚明确。现隆润公司工程停工已三年，至今未能复工，继续履行合同在事实上已不可能。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”根据该规定，刘远田、赵开碧等人要求隆润公司继续履行合同、交付房屋，其诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。由于隆润公司未能按期交房，刘远田、赵开碧等人要求隆润公司按照合同约定的日万分之二给付逾期交房违约金，但是其计算的逾期交房违约金，明显超过了合同约定的解除合同违约金金额。因为解除合同违约金就是对当事人根本性违约的处罚，一审法院支持按照买受人全部已付款的3%向买受人刘远田、赵开碧等人支付违约金，对刘远田、赵开碧等人超出部分的违约金，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都市隆润投资有限公司于判决生效后十日内向刘远田、赵开碧等人支付逾期交房违约金（金额详见附表三）；二、驳回刘远田、赵开碧等人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费分别由刘远田、赵开碧等人负担部分（具体金额详见附表三），成都市隆润投资有限公司负担部分（具体金额详见附表三）。（此款刘远田、赵开碧已预交，成都市隆润投资有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人刘远田、赵开碧等人的上诉请求与被上诉人隆润公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、隆润公司是否应当立即向刘远田、赵开碧等人交付案涉房屋；二、一审法院对违约金的调整是否恰当。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，案涉楼盘于2015年2月因隆润公司资金问题造成工程停工，至今未能完全复工；二审中刘远田、赵开碧等人亦确认案涉房屋尚不符合法定的交付条件。故本院认为，刘远田、赵开碧等人与隆润公司签订的《商品房买卖合同》中关于交付的约定暂不具备履行条件，一审法院对刘远田、赵开碧等人的该项请求未予以支持正确，本院予以维持。刘远田、赵开碧等人可在履行条件具备时另行主张权利。 关于第二个争议焦点。本院经审查认为，刘远田、赵开碧等人与隆润公司签订的《商品房买卖合同》中，就逾期交房违约金的计算方式有明确约定，即“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金”。在本案中，刘远田、赵开碧等人按照该条约定请求逾期交房违约金具有合同依据。一审法院以双方约定的解除合同违约金对逾期交房违约金予以调整不当，本院予以纠正。二审中，隆润公司与刘远田、赵开碧等人均确认交房时间应为2016年10月30日，故逾期交房违约金应从2016年10月31日起计算。因现案涉房屋尚不具备交付条件，故逾期交房违约金暂计算至刘远田、赵开碧等人向一审法院提起诉讼之时（一审原告起诉时间详见附表三）。 关于隆润公司二审中提出请求调整违约金的问题。本院经审查认为，违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案具体情况来看，双方约定的逾期交房违约金并不明显过高，且隆润公司逾期交付房屋对买受人的生活造成较大影响，故本院对双方约定的违约金计算方式不做调整。隆润公司的该项主张本院不予支持。 综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以变更。因本案系隆润公司违约逾期交房引发，故应由隆润公司承担本案诉讼费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2018）川0114民初808号等13案民事判决书（详见附表一）； 二、成都市隆润投资有限公司于本判决生效之日起10日内刘远田、赵开碧等人支付逾期交房违约金（违约金的计算方式：以刘远田、赵开碧等人已交付房价款为本金，按每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至刘远田、赵开碧等人向一审法院提起诉讼之时）； 三、驳回刘远田、赵开碧等人的其他诉讼请求。 当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费、二审案件受理费，均由成都市隆润投资有限公司负担。（具体金额详见附表四）。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年九月六日 书记员 龙春光 附表一 序号 二审案号 （2018）川01 民终 一审案号 （2018）川0114民初 上诉人身份信息 8787号 808号 刘远田，男，汉族，1974年6月5日出生，住四川省资阳市雁江区丹山镇堰塘村一组14号。 赵开碧，女，汉族，1977年6月25日出生，住四川省资阳市雁江区丹山镇堰塘村一组14号。 8790号 825号 吴胜，男，汉族，1991年3月5日出生，住四川省仁寿县元通乡永革村4组。 8791号 796号 朱华文，男，汉族，1981年10月19日出生，住四川省资阳市雁江区小院镇农田村十组15号。 唐庾花，女，汉族，1981年1月12日出生，住四川省简阳市云龙镇白云村3组13号。 8824号 793号 黄后金，男，汉族，1969年2月17日出生，住四川省岳池县裕民镇封家桥村1组27号。 柯贤寿，女，汉族，1970年12月10日出生，住四川省岳池县裕民镇封家桥村1组27号。 8825号 794号 唐传洪，男，汉族，1989年2月11日出生，住四川省隆昌县黄家镇建设巷157号。 8830号 863号 徐立安，男，汉族，1969年7月7日出生，住河南省平舆县射桥镇前张村委徐国干。 马小田，女，汉族，1968年4月2日出生，住河南省平舆县射桥镇前张村委徐国干。 8833号 828号 吴国全，男，汉族，1975年12月24日出生，住四川省资阳市安岳县岳阳镇宝定村9组。 刘小艳，女，汉族，1980年8月4日出生，住四川省资阳市安岳县岳阳镇宝定村9组。 8836号 833号 谢大辉，男，汉族，1973年3月13日出生，住四川省资阳市雁江区伍隍镇一碗水村9组1号。 汪代琼，女，汉族。1974年8月16日出生，住四川省资阳市雁江区伍隍镇一碗水村9组1号。 8838号 1210号 曹帮秀，女，汉族，1977年7月24日出生，住四川省威远县龙会镇政权村5组8号。 倪友胜，男，汉族，1973年7月2日出生，住四川省威远县龙会镇政权村5组8号。 8840号 767号 肖尊华，男，汉族，1973年12月9日出生，住四川省富顺县安溪镇仰天村七组14号。 丁延琴，女，汉族，1972年2月9日出生，住四川省富顺县安溪镇马道村六组312号。 8847号 782号 潘建军，男，汉族，1971年4月22日出生，住四川省遂宁市安居区白马镇毗庐寺村9社6号。 张华君，女，汉族，1972年3月2日出生，住四川省遂宁市安居区白马镇毗庐寺村9社6号。 8852号 1192号 朱福久，男，汉族，1968年9月18日出生，住四川省遂宁市安居区会龙镇高屋基村8社12号。 冯庆碧，女，汉族，1972年3月4日出生，住四川省遂宁市安居区会龙镇高屋基村8社12号。 朱建，男，汉族，1995年2月1日出生，住四川省遂宁市安居区会龙镇高屋基村8社12号。 8857号 1205号 王俊良，男，汉族，1963年11月3日出生，住四川省邛崃市羊安镇中心村2组。 附表二 序号 二审案号 （2018）川01民终 房屋信息（成都市新都区龙桥镇南街980号“水岸雅居”） 《商品房买卖合同》签订时间 约定的房屋交付时间 总价款、 已付购房款 商品房备案登记时间 8787号 8幢1单元6层2号 2014年6月25日 2016年10月30日前 451021元 2014年7月8日 8790号 5幢2单元6层1号 2014年8月1日 2016年10月30日前 347597元 2014年8月11日 8791号 9幢2单元12层4号 2014年4月27日 2016年10月30日前 344312元 2014年5月29日 8824号 8幢1单元11层5号 2014年5月1日 2016年10月30日前 436019元 2014年5月22日 8825号 9幢2单元4层5号 2014年4月28日 2016年10月30日前 405543元 2014年5月9日 8830号 9幢2单元9层5号 2014年4月24日 2016年10月30日前 408006元 2014年5月10日 8833号 8幢1单元13层2号 2014年4月26日 2016年10月30日前 440657元 2014年10月26日 8836号 5幢2单元1层2号 2014年9月4日 2016年10月30日前 407954元 2014年9月27日 8838号 9幢2单元3层3号 2014年5月4日 2016年10月30日前 344956元 2014年5月26日 8840号 5幢1单元4层6号 2014年7月20日 2016年10月30日前 371427元 2014年7月24日 8847号 10幢1单元12层5号 2014年5月2日 2016年10月30日前 289635元 2014年5月22日 8852号 10幢1单元6层1号 2014年5月1日 2016年10月30日前 328534元 2014年5月28日 8857号 10幢2单元1层6号 2014年5月22日 2016年10月30日前 289882元 2014年5月27日 附件三 序号 二审案号 （2018）川01民终 一审原告诉求违约金 一审法院判决支持违约金金额 一审法院判决案件受理费承担 暂计金额 暂计天数 一审案件受理费金额 负担方 负担金额 负担方 负担金额 8787号 18491元 205天 13530.63元 231元 刘远田、赵开碧 171元 成都市隆润投资有限公司 60元 8790号 14877.28元 214天 10427.91元 186元 吴胜 126元 成都市隆润投资有限公司 60元 8791号 14116.3元 205天 10329.36元 176元 朱华文、唐庾花 126元 成都市隆润投资有限公司 50元 8824号 17876元 205天 13080.57元 223元 黄后金、柯贤寿 153元 成都市隆润投资有限公司 70元 8825号 16546.44元 204天 12166.29元 207元 唐传洪 147元 成都市隆润投资有限公司 60元 8830号 16320元 200天 12240.18元 204元 徐立安、马小田 144元 成都市隆润投资有限公司 60元 8833号 18859.82元 214天 13219.71元 236元 吴国全、刘小艳 176元 成都市隆润投资有限公司 60元 8836号 16318元 200天 12238.62元 204元 谢大辉、汪代琼 144元 成都市隆润投资有限公司 60元 8838号 27527.01元 399天 10348.68元 344元 曹帮秀、倪友胜 284元 成都市隆润投资有限公司 60元 8840号 14858元 200天 11142.81元 186元 肖尊华、丁延琴 136元 成都市隆润投资有限公司 50元 8847号 11875.65元 205天 8689.05元 148元 潘建军、张华君 98元 成都市隆润投资有限公司 50元 8852号 26218.29元 399天 9856.02元 328元 朱福久、冯庆碧、朱建 278元 成都市隆润投资有限公司 50元 8857号 11885.9元 205天 8696.46元 149元 王俊良 99元 成都市隆润投资有限公司 50元 附表四 序号 二审案号 （2018）川01民终 二审判决违约金计算方式 一审原告起诉时间 二审判决案件受理费承担 一审案件受理费金额 负担方 二审案件受理费金额 负担方 8787号 以451021元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至刘远田、赵开碧向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月8日 231元 成都市隆润投资有限公司 462元 成都市隆润投资有限公司 8790号 以347597元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至吴胜向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月8日 186元 成都市隆润投资有限公司 372元 成都市隆润投资有限公司 8791号 以344312元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至朱华文、唐庾花向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月8日 176元 成都市隆润投资有限公司 352元 成都市隆润投资有限公司 8824号 以436019元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至黄后金、柯贤寿向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月8日 223元 成都市隆润投资有限公司 446元 成都市隆润投资有限公司 8825号 以405543元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至唐传洪向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月8日 207元 成都市隆润投资有限公司 414元 成都市隆润投资有限公司 8830号 以408006元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至徐立安、马小田向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月8日 204元 成都市隆润投资有限公司 408元 成都市隆润投资有限公司 8833号 以440657元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至刘远田、赵开碧等人向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月8日 236元 成都市隆润投资有限公司 472元 成都市隆润投资有限公司 8836号 以407954元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至谢大辉、汪代琼向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月8日 204元 成都市隆润投资有限公司 408元 成都市隆润投资有限公司 8838号 以344956元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至曹帮秀、倪友胜向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月16日 344元 成都市隆润投资有限公司 688元 成都市隆润投资有限公司 8840号 以371427元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至肖尊华、丁延琴等人向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月5日 186元 成都市隆润投资有限公司 372元 成都市隆润投资有限公司 8847号 以289635元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至潘建军、张华君向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月5日 148元 成都市隆润投资有限公司 296元 成都市隆润投资有限公司 8852号 以328534元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至朱福久、冯庆碧、朱建向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月16日 328元 成都市隆润投资有限公司 656元 成都市隆润投资有限公司 8857号 以289882元为基数，以每日万分之二的标准从2016年10月31日起计算至王俊良向一审法院提起诉讼之时。 2018年1月16日 149元 成都市隆润投资有限公司 298元 成都市隆润投资有限公司