广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法张民一初字第41号原告：蔡名忠，男，1979年4月26日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区，委托代理人：赵子金，中山火炬高技术产业开发区法律服务所法律工作者。被告：中山市华隆房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路悦华居****商铺。法定代表人：龙锦洪，该公司总经理。委托代理人：陈艺金、李宏科，均系广东正日律师事务所律师。原告蔡名忠诉被告中山市华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法由审判员吴胜杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡名忠委托代理人赵子金，被告华隆公司委托代理人陈艺金出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡名忠诉称：2009年11月6日，蔡名忠（买受人）与华隆公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，蔡名忠购买华隆公司开发的中山市火炬开发区××村××花园××区××房，购房款为392917元，付款方式为首付款加银行按揭，蔡名忠通过此种方式已全额支付购房款，双方并就产权登记作出了约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同的第十四条第4项“买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定支付违约金。而华隆公司理应在2013年4月18日之前协助蔡名忠办理、领取房地产权属登记证书，但华隆公司未依约履行义务。为此，蔡名忠诉至法院，请求判令：1.华隆公司支付蔡名忠迟延办证的违约金4836元（自2013年4月19日起至2013年8月20日止共计124天）；2.华隆公司承担本案诉讼费用。原告蔡名忠向本院提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.房地产权属登记证书；3.中山市商品房销售登记备案表；4.发票。被告华隆公司辩称：根据双方签署的商品房买卖合同约定华隆公司只需将办理权属登记的所需的资料交给办理登记机关就已经履行了义务，蔡名忠要求华隆公司以房产证的出具日期算与合同约定不符合，应该以权属登记日期为截止日期。涉案房产所在小区办理规划验收过程中由于政府部门的原因导致华隆公司办理规划的验收的时间延误长达7个月，因此华隆公司延期办理房产证的原因是由于政府部门造成，依据合同约定可以顺延办证时间。被告华隆公司向本院提供的证据有：1.关于协调金华花园二区规划验收的申请；2.中山火炬高技术产业开发区建设工程规划验收批复书；3.图纸；4.商品房产权权属登记证书；5.关于协调金华花园二区规划验收的申请；6.关于中山市华隆房地产开发有限公司金华花园2区项目规划验收情况的说明。诉讼期间，本院依法向中山市中级人民法院调取（2014）中中法民一终字第973号民事判决书一份。经审理查明：2009年11月6日，蔡名忠（买受人）与华隆公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区××村××花园××区××房，建筑面积为100.24平方米，总房款为392917元；商品房交付时间为2010年5月31日；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：如出卖人原因，买受人未能在合同约定时间内取得房地产权属证书的，买受人有权选择退房，出卖人需在买受人提出退房要求之日起30天内退还买受人已付房价款本金，并按已付房价款本金的同期住房贷款利息支付违约金给买受人；若买受人选择不退房，以买受人取得房地产权属证书当日止，出卖人按每日支付买受人已付房价款本金的万分之一作违约金给买受人；如因买受人原因（如按揭供款因有未按时还款记录银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证、或面积有差异买受人不及时签署确认文件并支付面积差异款、或不及时缴交办证水费等）或政府行为等非出卖人责任的，出卖人不承担任何违约责任，办契证期限相应顺延。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，蔡名忠已依约足额支付购房款，并于约定的收楼时间收楼。涉案房地产权属证书出证日期为2013年8月21日。庭审中，华隆公司称迟延办证是因为涉案房产所在小区办理规划验收过程中，位于江陵大道北侧、涉案小区西侧××24米规划道路的征地问题影响综合验收而导致延期办证，并提交《关于协调金华花园二区规划验收的申请》、《中山火炬高技术产业开发区建设工程规划验收批复书》、《图纸》等复印件佐证。蔡名忠对上述证据均不予确认。华隆公司提交的2012年12月20日《关于协调金华花园二区规划验收的申请》为复印件，但中山火炬高技术产业开发区管理委员会在该复印件加盖了公章。经查，该申请内容为：“中山市城乡规划局火炬开发区分局：兹有中山市华隆房地产开发公司（下称我司）投资开发的位于中山××开发区张家边金华花园，项目规模为289094.12平方米，项目分期开发，其中项目二区规模为：56823.13平方米。现时，项目二区用地红线范围已建设完毕并交付小业主使用，为能及时办理房产证交付予小业主，我司特向贵局申请办理规划验收，但位于江陵大道北侧、项目二区西侧的24米规划道路由于征地问题而尚未开工，影响到项目二区规划市政配套验收。由于该24米规划道路属政府投资的市政道路，而且亦在我司项目用地红线范围外，建设时间不是由我司决定，区委政府亦多次召集各部门协调会议，同意就项目二区先予验收，后加快征地施工该道路。为此我司向贵局申请办理项目二区规划验收，望贵局能予支持，谢谢！”另查明：中山市中级人民法院在审理相关联的上诉人华隆公司与被上诉人吕伟棠、章萱商品房预售合同纠纷一案[案号：（2014）中中法民一终字第973号]过程中，中山市城乡规划局火炬开发区分局于2014年11月24日向该院作出《关于中山市华隆房地产开发有限公司金华花园2区项目规划验收情况的说明》，指出该局于2012年9月对金华花园2区项目进行了规划验收预审，并于2012年10月17日出具了规划验收预审意见。在规划验收预审过程中，该局发现金华花园2区项目西侧的24米市政道路未实施建设等问题，建议华隆公司将相关情况上报中山火炬高技术产业开发区管理委员会协调市政工程行政主管部门组织建设上述24米市政道路，以完善金华花园2区项目周边的配套市政公用设施。华隆公司于2013年2月6日向该局提出金华花园2区项目规划验收申请，该局于2013年3月5日在办理期限内依法作出准予规划验收的决定。诉讼中，蔡名忠与华隆公司于2014年3月21日向本院申请给予两个月的调解期限，期限届满后双方未达成调解协议。2014年4月30日，本院出具裁定书，裁定本案中止诉讼。2015年5月12日，本案恢复审理。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。华隆公司与蔡名忠签订的《中山市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守合同履行相关义务。合同约定华隆公司应于2010年5月31日交付涉案商品房，并应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。实际上，涉案商品房经核准登记颁发产权证的时间为2013年8月21日。华隆公司主张逾期办证的原因是位于江陵大道北侧、涉案小区西侧××24米规划道路的征地问题影响综合验收导致延期办证，该迟延的原因属于政府行为导致，所迟延的时间应予以顺延。本院认为，涉案商品房所在的小区整体通过规划验收是涉案商品房要办理房地产权属证书的必要条件之一。中山市城乡规划局火炬开发区分局于2014年11月24日向中山市中级人民法院作出《关于中山市华隆房地产开发有限公司金华花园2区项目规划验收情况的说明》证实华隆公司在办理规划验收过程中确因该小区西侧的24米市政道路未实施建设等问题的影响，导致未能及时对金华花园2区进行规划验收。直至2012年12月20日，华隆公司仍因该24米市政道路的问题要求中山市城乡规划局火炬开发区分局予以协调，以便金华花园2区规划验收得以顺利进行。由此，本院采信华隆公司的主张，认定华隆公司确因涉案小区西侧的24米规划道路未实施建设等问题影响综合验收导致延期办证。而且，目前该24米规划道路仍未动工建设。华隆公司已积极向相关行政部门协调处理，其于2013年2月6日向中山市城乡规划局火炬开发区分局提出规划验收申请，于2013年5月28日取得商品房产权权属证明书，并于此后向中山市国土资源局提交资料为蔡名忠办理权属证书。蔡名忠于2013年8月21日取得涉案商品房的权属证明。综合上述情况，本院认为华隆公司已积极为蔡名忠办理权属证明，其未按期为蔡名忠办理权属证明确因24米市政规划道路未实施建设等政府原因导致的，依据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条的约定，华隆公司可据此免除其违约责任。原告蔡名忠的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告蔡名忠的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告蔡名忠已预交），由原告蔡名忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴胜杰二〇一五年五月二十日书记员  刘首立