河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民初114号 原告：廊坊市新源天街商城管理有限公司。住所地廊坊市广阳区建国道235号。 委托代表人：廊坊市新源天街商城管理有限公司管理人。 负责人：张爱岩，该管理人组长。 委托诉讼代理人：赵秋娜，河北来仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白吉峰，河北来仪律师事务所律师。 被告：廊坊市华龙商业有限公司。住所地廊坊市广阳区广阳道北侧广阳商城1号楼。 法定代表人：陈秀芝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张帆，男，汉族，1988年1月12日出生，现住新疆图木舒克市。 委托诉讼代理人：刘欢，河北泰科律师事务所律师。 原告廊坊市新源天街商城管理有限公司（以下简称华龙公司）与被告廊坊市华龙商业有限公司（以下简称新源天街）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告廊坊市新源天街商城管理有限公司委托诉讼代理人、被告廊坊市华龙商业有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廊坊市新源天街商城管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告与被告于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》及2012年7月6日、2015年11月18日签订的两份《补充协议》，将位于廊坊市的部分场地建筑面积5253.63㎡返还原告；2．依法判令解除原被告于2013年5月5日签订的《廊坊市新源天街商城商铺合作合同》及2015年9月18日签订的《补充协议》，将位于廊坊市返还原告。3、依法判令被告立即清偿拖欠原告的租金（截止到2018年2月28日拖欠租金人民币14215955.51元。庭审中原告将三层场地租金计算到了2018年6月30日，三层租金数额为10052845.06元）。4、诉讼费及诉讼实际支出费用由被告负担。事实和理由：2016年8月12日，廊坊市新源天街商城管理有限公司进入破产清算程序，于2017年8月29日由河北来仪律师事务所担任管理人。2010年12月2日，被告（承租方）华龙公司与原告（出租方）新源天街签订《场地租赁合同》，出租方将其享有合法出租权的位于廊坊市的部分场地租赁给乙方使用，租赁场地共计建筑面积5253.63㎡。租赁合同期限为19年，自2011年3月1日起至2030年2月28日止。免租费期6个月（分3年执行，每年1月1日起执行，执行二个月，2月29日结束）。免租期内出租方只免收承租方租金及管理费，其它各项乙方应承担的费用按实际标准交付。场地租赁费为人民币0.4元／日／㎡；管理费为0.4元／日／㎡；物业费为0.1元／日／㎡，空调使用费为0.3元／日／㎡，每年按240天计算；该场地物业费、空调使用费在3年合同期内不做浮动调整，其余合同年限出租方需根据国家与相关单位能源价格的调整做适当调整，原则上符合同类市场价格标准。租赁费的调整方式：租赁期第1年至第3年为人民币0.4元／日／㎡，管理费为人民币0.4元／日／㎡，租赁期第4年至第20年从第4年开始，场地租赁费和管理费每一年同时递增一次，每次递增幅度为2%；承租方在租赁期间需向出租方缴纳保证金20万元，合同结束后若无其他纠纷，出租方将全额无息退还给承租方。该合同约定租赁场地的交付日期为2010年12月10日。该《场地租赁合同》签订后，被告华公司向原告新源天街支付租金、管理费、物业费、空调等总计人民币1264023.37元。 2013年5月5日，刘佩利代刘江来作为乙方与原告（甲方）新源天街签订《廊坊市新源天街商城商铺合作合同》。该合同约定，甲方提供给乙方位于廊坊市广阳区新源天街商城A区MD006号、MD007号商铺，商铺建筑面积为150㎡。商铺合作期限为5年，自2013年5月5日至2018年5月4日止。该商铺费为人民币246375元／年。管理费前两年不变，第三年起每年递增10%，装修期为1个月，装修期间免物业费。 2015年9月18日，原告新源天街与华龙公司签订《补充协议》。该补充协议确认以下事实：1、甲乙双方于2013年5月5日签订《廊坊市新源天街商城商铺合作合同》，甲方将位于A区MD006号、MD007号商铺租赁给乙方使用。2、2015年6月16日甲方与刘江来签订《借款协议》，甲方共向刘江来借款100万元，还款期限叁个月，刘江来将上述债权转让给乙方。3、甲乙双方经协商，就上述债权债务达成协议，约定甲方以乙方租赁的新源天街A区MD006号、MD007号商铺应缴纳的租金折抵甲方在乙方的借款本息。折抵时间为2013年12月5日起至2019年5月4日止。该补充协议乙方由华龙公司盖章，刘江来代表乙方签字。 管理人认为，2015年9月18日原告新源天街与被告华龙公司签订《补充协议》，充分说明2013年5月5日刘佩利代刘江来作为乙方与甲方签订《廊坊市新源天街商城商铺合作合同》的实际承租方及权利义务的承担者是华龙公司，依据《补充协议》的约定，该《廊坊市新源天街商城商铺合作合同》的租金及其它相关费用应当由华龙公司承担。 2016年11月14日，新源天街管理人发出（2016）廊新管通第2号《通知》，该《通知》第4条明确告知新源天街的债务人，包括但不限于商城内摊位的承租者、欠付租金者等应自2016年11月16日至2016年11月25日期间向管理人如实提供相关合同、协议等法律文件依据及付款凭证接受审查，不得伪造、变造相关依据或凭证或相关资料。该《通知》第6条明确告知新源天街的财产持有人或占有人自本通知发布之日起向新源天街管理人交付财产。该《通知》张贴于新源天街。被告没有自动履行《通知》中告知的交付财产及清偿债务的义务。 2017年12月20日，管理人再次书面通知华龙公司，要求其交付财产，华龙公司明确拒绝。截止到2018年2月28日，被告华龙公司总计拖欠原告租金14215955.51元。 综上所述，诉讼代表人为维护全体债权人的合法权益，根据《中华人民共和国企业破产法》第14条、第25条的规定提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 华龙公司辩称，一、原被告之间存在借款关系，我方主张部分债权抵消。二、原告所主张的租赁费、物业费、管理费、空调费，应截止至2015年10月7日即二楼人人乐撤场之时。因二楼人人乐撤场，原告答应在三个月内清理通道，因此双方签订协议免三个月的租金，但原告并未在三个月内清理，因原告原因导致被告签订的租赁协议客观情况发生巨大变化，属于情事变更，造成被告承租场地的合同目的无法实现，因此租金还应减少；另外，二楼人人乐撤场后，被告加装了观光电梯及维修费用共321374元，应由原告负担；原告未尽到相应的管理、物业服务，对于该两项费用也应予以减少。三、现廊坊市新源天街商城管理有限公司一楼所涉的MD006号、MD007号商铺实际控制人为刘江来，我公司不具有交付的能力及支付租金的义务，刘江来与新源天街也存在债权债务关系，新源天街将一楼的租赁使用权折抵给了刘江来，与我公司无关。四、我方不同意将三楼房屋返还给新源天街，我方在2012年7月6日与新源天街签订了补充协议，新源天街将三楼的租赁权以抵消债务的形式折抵给了我公司，抵消时间为2012年6月30日至2019年2月28日。被告已向原告交纳租金1560361.11元。2011年1月12日，新源天街收取华龙公司保证金20万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据双方当事人陈述、答辩和经审查确认的证据，本院认定事实：（一）关于被告租用新源天街商城Ａ区地上第三层部分场地的事实：2010年12月2日，原告新源天街与被告华龙公司签订《场地租赁合同》，该合同第1条1.1约定，出租方将其享有合法出租权的位于廊坊市的部分场地租赁给乙方使用，第2条2.1约定，租赁场地共计建筑面积5253.63㎡。该合同第4条4.1约定房屋租赁合同期限为19年，自2011年3月1日起至2030年2月28日止。4.3条约定，免租费期6个月（分3年执行，每年1月1日起执行，执行二个月，2月29日结束）。免租期内出租方只免收承租方租金及管理费，其它各项乙方应承担的费用按实际标准交付。该合同第5条5.1约定场地租赁费为人民币0.4元／日／㎡；5.2约定管理费为0.4元／日／㎡；5.3约定物业费为0.1元／日／㎡，5.4约定空调使用费为0.3元／日／㎡，每年按240天计算；5.5约定该场地物业费、空调使用费在3年合同期内不做浮动调整，其余合同年限出租方需根据国家与相关单位能源价格的调整做适当调整，原则上符合同类市场价格标准。5.8约定租赁费的调整方式：租赁期第1年至第3年为人民币0.4元／日／㎡，管理费为人民币0.4元／日／㎡，租赁期第4年至第20年从第4年开始，场地租赁费和管理费每一年同时递增一次，每次递增幅度为2%;5.9约定承租方在租赁期间需向出租方缴纳保证金20万元，合同结束后若无其他纠纷，出租方将全额无息退还给承租方。合同第7条7.1约定租赁场地的交付日期为2010年12月10日。合同第8条8.3约定中央空调的使用：制冷期开启日期为每年的5月1日至8月31日，取暖期开户日期为每年的11月15日是至次年的3月15日；空调开放期为每年不少于240天，取暖期不低于120天，制冷期不低于120天。该《场地租赁合同》签订后，被告华龙公司向原告新源天街支付租金、管理费、物业费、空调等1560361.11元。2011年1月12日，新源天街收取华龙公司保证金20万元。 2011年11月25日，蔡占永向华龙公司借款100万元，期限6个月，月利率2%，按月还息，最后一个月还本付当月利息。新源天街承担连带担保责任，华龙公司大股东刘江来在合同上签字。同日华龙公司向蔡占永支付100万元。 2011年12月9日，蔡占永向华龙公司借款200万元，期限6个月，月利率2%，按月还息，最后一个月还本付当月利息。新源天街承担连带担保责任，华龙公司于当日向蔡占永指定账户付款200万元。 2011年12月21日，蔡占永向华龙公司借款100万元，期限6个月，月利率2%，按月还息，最后一个月还本付当月利息。新源天街承担连带担保责任，同日华龙公司向蔡占永指定账户付款100万元。 2012年1月4日，蔡占永向华龙公司借款100万元，期限6个月，月利率2%，按月还息，最后一个月还本付当月利息。新源天街承担连带担保责任，同日，华龙公司委托廊坊市灿坤商贸有限公司向蔡占永付款100万元。 2012年7月6日，双方签订补充协议，因前四份借款协议所产生的所有本息以上述场地的租金予以折抵，折抵期限为2012年6月30日至2019年2月28日。 2015年11月18日，因新源天街商场所管理的一个商户撤场导致通往华龙租赁的场地主通道通行不畅，新源天街给予华龙公司免租三个月的期限。 （二）关于被告租用新源天街商城A区的事实：2013年5月5日，刘佩利代刘江来作为乙方与原（甲方）告新源天街签订《廊坊市新源天街商城商铺合作合同》。该合同约定，甲方提供给乙方位于廊坊市广阳区新源天街商城A区MD006号、MD007号商铺，商铺建筑面积为150㎡。商铺合作期限为5年，自2013年5月5日至2018年5月4日止。该商铺费为人民币246375元／年。管理费前两年不变，第三年起每年递增10%，装修期为1个月，装修期间免物业费。物业费暂定3.8元／㎡／月。空调使用费按照国家标准38元／㎡／季，包括冬夏两季，每季4个月使用期，冬季每年11月15日至次年3月15日。2015年9月18日，原告被告签订《补充协议》。约定2015年6月16日原告与刘江来签订《借款协议》，原告共向刘江来借款100万元，还款期限叁个月，刘江来将上述债权转让给被告。双方经协商，就上述债权债务达成协议，约定原告以被告租赁的新源天街A区MD006号、MD007号商铺应缴纳的租金折抵原告在被告的借款本息。折抵时间为2013年12月5日起至2019年5月4日止。该补充协议由被告盖章，刘江来代表被告签字。 2015年6月新源天街受托人高连志与刘江来沟通借款110万元事宜，6月16日，高连志出具借条50万元，指明6月17日汇入指定账户，借款期限3个月，月息3分。刘江来如约将款项扣除利息后汇出，汇出金额为485000元。2015年9月18日，双方签订补充协议，约定债权人刘江来的债权转让给华龙公司，借款本息折抵2013年12月5日至2019年5月4日租金。华龙公司已交付一楼租金123187.5元，保证金2万元。 以上事实有场地租赁合同、补充协议、廊坊市新源天街商城商铺合作合同、借款担保合同、河北省农村信用社电汇凭证、内资企业登记基本情况、银行转款明细借据、收条等证据并在卷佐证。 本院认为，原、被告于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》、2011年11月25日至2012年1月4日间签订的四份《借款担保合同》及2012年7月6日、2015年11月18日签订的两份《补充协议》均是双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同履行。 关于被告应支付原告的租金、管理费、物业费。因被告一直按合同约定占用租赁的场地，各项费用应计算至合同解除之日，本院暂定计算至2018年9月30日。但因原告原因，导致被承租场地的合同目的无法实现，并给被告造成巨大损失，被告交付租金的金额应酌减，本院酌定减免三个月（2018年7月1日至2018年9月30日）的租金、管理费、物业费。被告主张租金计算至2015年10月7日即二楼人人乐撤场之日没有法律依据，对其主张，无法支持。关于租金的计算标准，合同约定自第4年租金每年递增2%，被告主张第5年的租金增加倍数为1.04（1+2%+2%），以后年度租金计算方法以此类推，以被告主张的计算方法，计算至2018年6月30日租金、管理费、物业费共计10035964.08元。原告主张递增租金的计算方法应为上一年度基础上递增2%，而不是以基础租金为计算依据，即第5年的租金增加倍数为1.0404【1×（1+2%）×（1+2%）】，以后年度租金计算方法以此类推，以原告的计算方法，计算至2018年6月30日租金、管理费、物业费共计10052845.06元。本院认为，根据双方的约定，应以原告主张的计算方法为准。截止到2018年9月30日（扣除减免的三个月），被告欠租金、管理费、物业费共计10052845.06元。 被告主张在承租期内，增加观光电梯及维修空调，产生费用共计321374元，原告同意从被告应付物业费中核减，本院予以支持。2011年1月12日，新源天街收取华龙公司保证金20万元。被告主张在租金中扣除，原告认可，本院予以支持。被告欠租金、管理费、物业费扣除上述费用后应支付9531471.06元。 关于原告借款本息计算问题。2016年8月12日，人民法院受理原告破产申请，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期，附利息的债权自破产申请受理时停止计息。被告的债权利息计算到2016年8月12日。双方认可自2011年11月25日至2016年8月12日原告欠被告借款本息共计10600219.14元，本院予以确认。 根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，原告因破产清算所需，主张解除与被告之间签订的《场地租赁合同》及《补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张一楼MD006号、MD007号商铺问题，双方均主张另案解决，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条、第四十六条之规定，判决如下： 一、原告廊坊市新源天街商城管理有限公司与被告廊坊市华龙商业有限公司于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》及2012年7月6日、2015年11月18日签订的两份《补充协议》自2018年9月30日解除，廊坊市华龙商业有限公司将位于廊坊市的部分场地建筑面积5253.63㎡于判决生效后十日内返还原告； 二、原告廊坊市新源天街商城管理有限公司于本判决生效十日内返还被告廊坊市华龙商业有限公司借款本金及利息10600219.14元（200万元本金自2011年12月9日按年利率24%计息1708天，100万元本金自2011年12月21日按年利率24%计息1697天，100万元本金自2011年11月25日按年利率24%计息1722天，100万元本金自2012年1月4日按年利率24%计息1682天）； 三、被告廊坊市华龙商业有限公司于本判决十日内支付原告廊坊市新源天街商城管理有限公司租金、管理费、物业费共9531471.06元； 以上二、三项应相互冲抵，冲抵至租赁物实际交付廊坊市新源天街商城管理有限公司之日，借款本金及利息超出租金部分可向廊坊市新源天街商城管理有限公司破产管理人申报债权，不足部分由廊坊市华龙商业有限公司按《场地租赁合同》约定交纳。 四、驳回原告廊坊市新源天街商城管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告廊坊市新源天街商城管理有限公司负担。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 张     欣 审 判 员 史  纪  红 审 判 员 韩  静  威 二〇一八年九月三十日 法官助理 丁  宗  发 书 记 员 宋超书记员宋超