云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2014石民初字第1617号原告张云兰，女，1967年5月10日生，汉族，昆明市西山区人，现住昆明市西山区。诉讼代理人黄丽莎，女，1989年3月29日生，汉族，昆明市五华区人，现住昆明市五华区。系原告张云兰女儿。特别授权代理。被告云南地可丰农资连锁销售有限公司。住所：石林彝族自治县鹿阜街道办事处林安街鑫隆市场内。法定代表人金成。诉讼代理人王丽艳、段雄，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。第三人朱莉，女，1971年1月19日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。诉讼代理人边豫勇，云南辩策益律师事务所律师。特别授权代理。原告张云兰诉被告云南地可丰农资连锁销售有限公司、第三人朱莉商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月27日受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议申请，一、二审均驳回被告申请，之后依法由审判员王燕适用简易程序，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告张云兰及其诉讼代理人黄丽莎，被告云南地可丰农资连锁销售有限公司的诉讼代理人王丽艳、段雄，第三人朱莉的诉讼代理人边豫勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云兰起诉称：原、被告于2012年8月27日签订《商品房购销合同》，约定被告应于2013年3月31日前将位于石林彝族自治县城区“大商家”2幢1单元1302号商品房交付给原告，被告逾期没有交房。原告多次催促无果，于2014年9月到被告公司签署退房登记，又于2014年11月向被告邮寄关于通知开发商解除商品房买卖合同的函。现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，诉请：1、解除原、被告签署的《商品房购销合同》及其附件和按揭贷款合同；2、由被告返还原告支付的购房款259228.00元，支付违约金26884.08元（按年利率6.55%计算支付自2013年3月31日起至2014年11月1日止），以及同地段房屋租金19000.00元，共计305112.08元。诉讼中，原告放弃要求解除按揭贷款合同的诉讼请求。被告云南地可丰农资连锁销售有限公司答辩称：被告公司股权变更后，原股东拒绝交付相应材料，新股东于2014年2月24日才开始管理“大商家”项目，不清楚原、被告之间是否存在真实的买卖合同关系。对于原告的诉讼主张被告不予认可，请求驳回原告诉讼请求。第三人朱莉述称：2014年1月29日，云南盈佑科贸易有限公司以15173997.00元购得被告公司全部股份，原股东朱莉被免去被告公司的全部职务，现被告公司与原告之间关系与原股东朱莉无关。庭审中，原告就主张的事实，举证如下：1、被告填写的退房人登记表1份；2、《商品房购销合同》1份；3、首付款收据1份；4、关于通知开发商解除商品房买卖合同的函；5、预收款收据1份，中国工商银行个人业务凭证9份，中国工商银行凭证6份；6、公证书1份【含中国工商银行借款凭证、个人购房借款/担保合同、（2012）云石林证字第2022号公证书各1份】。原告欲证实原、被告之间存在合法、有效的商品房买卖合同关系，根据合同约定被告已逾期交房达两年之久；因被告逾期交房，原告已向被告申请退房并发函要求解除合同；原告已按约定支付全部购房款的事实。经质证，被告对原告提交的证据1-5真实性、合法性及关联性均不认可；对证据6认为原告逾期提交证据，不予质证。第三人对原告提交的证据1三性不认可，认为系复印件；对证据2、3、5、6三性无异议，认可原告从被告处购买房屋并支付全部购房款；对证据4不清楚，认为第三人于2014年2月24日被免除公司职务，且没有接到该份材料。本院认为，原告提交的证据1、2、3、5、6来源合法、内容真实，与本案有关联，证据之间能相互印证，而且被告也没有提交相应证据予以反驳，对原告提交的上述证据，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。证据4系原告单方制作，仅凭该份证据不能证实原告已将函邮寄给被告，故对该证据本院不予采信。庭审中，被告未提交证据。庭审中，第三人就陈述的事实，举证如下：1、朱莉身份证复印件1份；2、昆明市中级人民法院（2013）昆非执字第81-1号民事裁定书1份；3、工商登记卡片、云南地可丰农资连锁销售有限公司股东决定各1份。第三人欲证实，第三人朱莉的自然情况；2014年2月24日，云南盈佑科贸易有限公司成为被告公司唯一法人股东，第三人被免去公司全部职务；在被告公司股权未发生变更以前第三人作为被告公司法定代表人有权代表公司行使《中华人民共和国公司法》及公司章程赋予的职权，有权代表公司对外签订商品房购销合同。经质证，原、被告对第三人提交的证据三性不认可。被告认为原告提交的证据是复印件无法与原件核实，但认可云南盈佑科贸易有限公司收购被告公司股权的事实。本院认为，第三人提交的朱莉身份证复印件、昆明市中级人民法院（2013）昆非执字第81-1号民事裁定书1份、工商登记卡片虽是复印件，但与实际情况相符，能证实第三人自然情况及被告公司股权变更情况。第三人提交的云南地可丰农资连锁销售有限公司股东决定因没有其他证据与之印证，且系复印件，本院不予采信。本院确认：2012年8月27日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告以259228.00元购买被告开发的大商家2幢1单元1302号商品房。双方约定被告应于2013年3月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同的商品房交付原告；原告于2012年8月27日前支付总价款的53.71%，即139228.00元，余款120000.00元于2012年9月3日前向银行办理完按揭贷款的相关手续。双方同时约定：若原告逾期付款超过60日，则视为原告根本违约，被告有权解除合同并自行处置该房屋，原告应承担相应逾期付款的违约责任；逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天50.00元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已完全支付购房款259228.00元，被告未按约定时间交房，原告以被告逾期交房构成根本违约为由，诉至本院。本院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方签订的合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。根据合同约定，被告应于2013年3月31日前将经建设单位组织验收合格的所售房屋交付原告，但至今被告未通知原告接房，而且所售房屋尚未竣工验收，其行为已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告有权解除与被告签订的商品房购销合同。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告之间的合同解除后，被告应当将收取的房款259228.00元返还原告。故对原告要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告按年利率6.55%计算支付自2013年3月31日起至2014年11月1日止的违约金26884.08元的诉讼请求，因双方之间合同的解除系被告的违约行为造成，被告应当承担相应违约责任，且原告主张的违约金符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告按同地段房屋租金支付19000.00元的诉讼请求，实际为要求赔偿损失，考虑到被告长期未交房客观上给原告造成一定损失，结合本案实际情况本院酌情确定由被告支付原告损失6000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告张云兰与被告云南地可丰农资连锁销售有限公司于2012年8月27日签订的《商品房购销合同》；二、由被告云南地可丰农资连锁销售有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张云兰购房款人民币259228.00元，支付违约金人民币26884.08元，赔偿损失人民币6000.00元；三、驳回原告张云兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5877.00元，减半收取人民币2938.50元，由被告云南地可丰农资连锁销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 王 燕二〇一五年五月二十一日书记员 汪云春