上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字第626号原告李新。委托代理人周双虎，上海顺盈律师事务所律师。被告上海红月食品有限公司。法定代表人陈文柳，总经理。委托代理人陈维，上海创远律师事务所律师。委托代理人胡竹华，上海创远律师事务所律师。原告李新诉被告上海红月食品有限公司（以下简称“红月食品”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。同日，经双方当事人同意，延长简易程序适用期间，以60日为限。原告李新的委托代理人周双虎、被告红月食品的委托代理人陈维、胡竹华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李新诉称，原、被告于2013年5月签订《租赁合同》，被告租赁原告坐落于江海路XXX号1层、江海路XXX号1层房屋。合同约定，被告每3个月为一期支付租赁费用，但至2014年5月始，被告不再按时支付租赁费用，经多次催讨，至今未付，共拖欠租金人民币（以下币种同）152，806元。被告根本违约，原告有权单方面解除合同，并由被告支付违约金。原告遂诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告支付租金152，806元及违约金302，019.20元；3、本案诉讼费、律师费3，300元由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求第2项为：被告支付租金127，308.20元，并支付违约金302，019.20元；同时增加诉讼请求第4项为：被告支付原告拆除燃气管道费用1，571元。原告李新针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《租赁合同》1份，旨在证明原、被告租赁关系及约定违约责任的事实；2、《理想未来广场整体租赁协议书》、沪房地奉字（2012）第009630号《上海市房地产权证》复印件各1份，旨在证明系争房屋的产权状况及原告有权出租的事实；3、合同、施工图预算书各1份、图纸2份、照片4张、发票1张，旨在证明原告委托拆除燃气管道花费1，571元的事实；4、《民事委托代理合同》、发票各1份，旨在证明原告委托律师，花费律师费3，300元的事实。被告红月食品辩称，针对诉请一，对于原告要求解除合同没有异议，但双方合同于2014年11月7日解除，当天原告将门锁了，不让被告再继续经营。针对诉请二，截止解除之日，原告应付未付的租金扣除押金66，000元后应为61，308.20元，此项租金被告愿意支付。对于原告要求违约金，被告不予认可，因原告并未产生实际损失，且违约金是霸王条款，约定过高。针对诉请四，对于拆除燃气管道费用，被告不同意负担，被告愿意拆除但原告拒绝被告入内，且该费用尚未发生。针对诉请三，对于律师费，没有法律依据，不予认可。被告红月食品针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、告知书、快递单2份，旨在证明原告对被告采取断电等措施，致使被告无法正常搬离的事实；2、照片4张，旨在证明原告采取断电、锁门等措施导致被告无法正常经营的事实；3、江海店房租明细1份、收据3份、网银查询明细4张、付款凭单2张，旨在证明被告支付租金及押金66，000元的事实；4、证人马晶晶当庭证言，内容为：证人为被告的门店主管，2014年11月7日左右，系争房屋物业锁门，据物业称系房东要求锁门，除了锁门还断电两次。锁门后约一个月左右，被告搬离系争房屋。系争房屋进店时进行了装修，申请了燃气管道，搬走时没有拆除。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，证据3认为无法确认拆迁的为系争房屋管道，证据4没有法律依据。原告对被告提供的证据1真实性无异议，证明内容不认可，不可能当天锁门，当天即发函，证据2真实性无异议，但证明内容不认可，不能证明谁锁门，何时锁，证据3无异议，证据4证人与被告有重要关系且其无法反应真实情况。对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据1、2、被告提供的证据3，相对方均无异议，本院予以确认。原告提供的证据3与被告提供的证人证言部分可相互印证，本院予以采纳。原告提供的证据4、被告提供的证据1、2，相对方对于真实性均无异议，本院确认上述证据的真实性。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告李新租赁上海理想未来房地产有限公司包括系争房屋在内的相关房屋，租赁期限自2012年11月1日起至2022���10月31日止。2013年5月23日，原、被告签订《租赁合同》约定，江海路XXX号1层、江海路XXX号1层租赁给被告经营港式餐饮。租期为2013年6月1日至2018年5月31日止，计租日为2013年8月1日，自2013年8月1日起，每年8月1日至第二年7月31日为一个租赁年度。首年开始，月租赁费用为33，258元，首年及第二年租赁费用不变，从第三个租赁年起月租赁费用每年较上年递增5%。租赁费用每3个月为一期支付，先付后用，每期租赁费用支付时间为前3个月届满前10日内支付。房屋押金为66，000元，押金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分原告在租赁期届满双方无争议后20个工作日内一次性全额无息归还被告。还约定，一个租赁年内被告无故逾期支付应付任何款项连续达15天（含）或累计达60天（含）以上的，原告可书面通知，被告有异议的应于15天内提出，双方再次商定挽救措施，协商无果的原告可解除本合同。被告应按合同约定支付租赁费用，每逾期一天，则原告需按当期所欠付款金额的0.05%承担违约金。关于违约条款约定，除本合同已有明确的违约金条款约定的外，租赁期内，一方违约行为导致另一方单方面解除本合同，违约方应按本合同未履行完毕的租赁期限所应支付租金的总金额或整个租赁期总计租金的20%（两者以居低者为准），向守约方支付违约金……嗣后，原告交付系争房屋，被告缴纳了押金66，000元，并进行了使用，加装了燃气管道。被告搬离时燃气管道并未拆除，原告委托他人拆除燃气管道，支付1，571元。庭审中，原、被告确认双方合同于2014年11月7日解除，截止解除之日，被告尚欠原告租金127，308.20元，被告要求支付的押金用以抵扣租金，原告认可将相关费用包括拆除燃气管道费、装修费用从押金中扣除后，剩余押金可用以抵扣房租。原告自认确实进行了锁门，但不是被告所称的11月7日而是在11月15日左右。被告确认目前已经搬离了系争房屋，但未拆除燃气管道。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。庭审中，原、被告确认双方租赁合同于2014年11月7日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同解除前，被告欠缴的租金理应予以缴纳，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持，关于押金在扣除相关费用后，经双方同意在本案中予以抵扣。原告举证证明其支付了拆除燃气管道费，本院予以采纳，但对于原告主张装修费，没有相关依据，本院不予采纳。综上，被告支付押金66，000元扣除原告支付拆除燃气管道费1，571元后，剩余64，429元用以抵扣拖欠租金���被告尚应支付租金为62，879.20元。鉴于被告违约，其应当承担相关违约责任，故对原告要求被告偿付违约金的诉讼请求本院予以支持，被告辩称违约金约定过高，本院依法予以调整。原告还主张被告承担律师费，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告李新与被告上海红月食品有限公司于2013年5月23日签订的《租赁合同》于2014年11月7日解除；二、被告上海红月食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李新剩余拖欠租金人民币62，879.20元；三、被告上海红月食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李新违约金人民币99，774元；四、驳回原告李新其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间��付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8，172元，减半收取计4，086元，由被告上海红月食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张慧二〇一五年五月二十二日书记员  陈艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机��确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。