山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初3227号原告：济南天降贸易有限公司，住所地济南市。法定代表人：王冠，总经理。委托诉讼代理人：潘正茂，山东舜达律师事务所律师。被告：山东大风车教育科技有限公司，住所地济南高新技术开发区舜华路**科汇大厦。法定代表人：周建民，董事长。委托诉讼代理人：田希超，男，系该单位法务。委托诉讼代理人：王丽莉，女，系该单位法务。原告济南天降贸易有限公司（以下简称天降公司）与被告山东大风车教育科技有限公司（以下简称大风车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告天降公司的委托诉讼代理人潘正茂、被告大风车公司的委托诉讼代理人田希超、王丽莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天降公司向本院提出的诉讼请求：1.判决被告支付原告经济损失800万元(具体包括第一年四个月的免租期租金203.34万元、违约金按合同约定计177.508万元、经济损失按合同约定计800万元)；2.判决被告承担本案律师代理费30万元；3.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的坐落于济南市历下区东关大街某号楼房产，房产建筑面积约为11219.66平方米，同时原告同意将房产前的广场一并租赁给被告作为停车场使用，面积约1500平方米；租赁期限自2017年1月1日至2024年12月31日止。租赁用途为商业用途。合同约定租金为：第一年（2017年1月1日至2017年12月31日）租金为610万元，因照顾被告开业，给予四个月的免租期用于装修，实际缴纳第一年的房租为406.66万元；第二年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金为610万元；从第三年开始，年租金在上一年度租金的基础上每年递增5%。付款方式：第一年房租分四次缴纳，自第二年开始，租金每半年缴纳一次，提前一个月支付下一次的半年租金。协议签订后，原告将房产及配套设施一并交付给被告，被告亦按约缴纳了第一年的房租。到2017年11月30日，被告应当按照合同约定向原告交付2018年度上半年的租金305万元，但至起诉之日被告未能交付租金，其行为违反了《房屋租赁合同》第九条的约定，已经构成违约，故原告根据合同约定及法律规定提起诉讼，请求判如所请。被告大风车公司辩称，被告同意解除双方签订的房屋租赁合同，不同意向原告支付其所主张的损失、律师费、诉讼费，原告交付给我方的房屋达不到使用要求，致使合同目的没有办法实现。被告之所以和原告解除《房屋租赁合同》，原告无权全部转租是原因之一，另一个原因是从双方签订《房屋租赁合同》以后到现在，原告也没有向被告提供关于涉案房屋的消防验收合格证明材料，涉案房屋无法通过消防验收，使得被告签订合同的目的无法实现，被告在此期间遭受的损失，将保留追究原告法律责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月25日，济南历下城市建设综合开发公司（甲方）与天降公司（乙方）签订《房屋租赁合同》、《关于名萃商厦水、电过户的补充协议》，约定：乙方承租甲方坐落于济南市历下区东关大街某号楼（原名萃商厦）、总计建筑面积约为11219.66平方米（包括地下一层和地上四层）的房产（以下简称涉案房产）、房产前的广场（约1500平方米）以及房产后面办公楼一楼物件房屋、二楼楼梯东侧房屋用于商业用途，租赁期限自2016年12月25日起至2024年12月31日止；租赁期间，乙方可以部分转租，但不能将房产整体转租；合同期内，甲方同意将水（给水号：0056560）、电（微机号：30010036）两项资源的名称过户给乙方，以方便乙方经营。2017年1月1日，天降公司（甲方）与大风车公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产及房产前约1500平方米的广场出租给乙方用于商业用途，租赁期限为八年，自2017年1月1日起至2024年12月31日止；乙方向甲方交纳保证金20万元，合同终止或解除后，如乙方有损坏设施设备和违约现象，甲方可按实际损失金额从乙方保证金中扣除；第一年租金为610万元，因照顾乙方开业，甲方给予乙方四个月的免租期用于装修，乙方实际交纳房租为406.66万元；第二年租金为610万元，从第三年开始，年租金在上一年度租金的基础上每年递增5%；自第二年开始，租金每半年交纳一次，提前一个月支付下一次的半年租金。关于违约责任合同第十条第1款约定，乙方未按合同规定时间交纳租金须支付违约金，每拖欠一天加收1‰；第3款约定，如任何一方无故违约导致本合同终止或解除，须向守约方支付违约金，违约金按乙方已交纳租金总额的30%计算；第4款约定，如因乙方违约导致本合同终止或解除，甲方向乙方主张上述第3款违约金的同时，不影响甲方要求乙方按第1款约定要求乙方支付逾期支付租金的违约金；第5款约定，因一方违约导致合同解除给对方造成经济损失的，应赔偿对方的全部经济损失，双方确定应赔偿对方经济损失的数额为剩余租期内租金的50%，并应赔偿对方为实现债权所支付的全部费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等其他全部费用。关于楼房附属设施的交接与双方责任约定，甲方提供给乙方完好的运行正常的设施及设备有：供电系统……自动消防喷淋系统、自动消防卷帘及安全门……双方在交接确认书上签字。合同签订后，天降公司将涉案房屋交付给大风车公司。大风车公司亦按约向天降公司交纳了2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金406.66万元及保证金20万元，至2017年11月30日止，大风车公司未按约定向天降公司交纳2018年的租金610万元。大风车公司主张，其于2017年11月30日已通知天降公司解除合同，并向本院提交了2017年11月30日《解除通知书》及申通公司快递单及物流跟踪信息详单为证。《解除通知书》载明：“因客观情况发生重大变化，我公司决定解除双方签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于济南市历下区东关大街某号楼（原名萃商厦）……”。2017年12月7日，大风车公司向天降公司邮寄了上述通知，天降公司于2017年12月8日签收。2017年12月21日，大风车公司向天降公司邮寄了《告知函》1份，内容为“根据2017年11月30日《解除合同通知书》，我司已于2017年12月21日从济南市历下区东关大街某号楼（原名萃商厦）搬离，特此告知”，天降公司于2017年12月22日签收；2017年12月22日，大风车公司将《告知函》张贴在涉案房产处。2017年12月25日，大风车公司向天降公司作出《复函》，主要内容为：贵司的催款通知我司已经收到，我司已于2017年11月向贵司发出解除合同通知书，明确告知贵司终止履行租赁合同，我司已尽到了通知义务，不存在违约问题；我司自2017年12月已经从租赁房屋搬离，并未实际占有租赁房屋，不应再继续交纳房屋租金；同日，大风车公司将上述函件向天降公司邮寄，天降公司于2017年12月26日签收。另查明，天降公司因进行此次诉讼支出律师费30万元。本院认为，天降公司与大风车公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，内容合同有效，本院予以确认，双方均应严格履行涉案合同。关于涉案合同是否已经解除，大风车公司虽向天降公司送达了《合同解除通知书》，但其并不享有约定解除权或法定解除权，天降公司对此亦不认可，故大风车公司向天降公司送达《合同解除通知书》的行为不产生解除涉案合同的效力。鉴于大风车公司已于2017年12月21日搬离涉案房产，天降公司亦未诉请判令大风车公司继续履行涉案合同，仅要求大风车公司赔偿相应的经济损失，视为天降公司认可并接受大风车公司单方终止合同的行为，故涉案合同于2017年12月21日实际解除。大风车公司虽辩称天降公司未提交消防验收合格证明材料，但未提交相关证据证明，其在解除合同通知书中自称是因客观情况发生变化，并未说明具体原因。本案中，因大风车公司单方提前解除合同，终止合同的履行，已构成违约，同时，也给天降公司造成了一定的经济损失。根据双方签订的租赁合同第十条的约定，大风车公司逾期未交纳2018年租金并提前终止涉案合同，应按约承担相应的违约责任。根据《合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。大风车公司提前解除合同的违约行为，天降公司有权要求其承担相应的违约责任，赔偿相应的经济损失。据此，原告天降公司主张的被告大风车公司未按期交纳2018年的租金的违约金、提前解除合同的违约金并赔偿经济损失的请求，对于支付违约金和赔偿损失的数额，应以填补原告天降公司的损失为原则。根据涉案合同第十条第5款约定，违约方导致合同解除给守约方造成经济损失的，应向守约方赔偿剩余租期内租金的50%，但依据该款所约定的经济损失计算标准过高，本院依法予以调整。综合考虑合同履行情况、当事人过错及预期收益等因素，本院酌定大风车公司向天降公司支付2018年租期内6个月的租金即305万元赔偿其经济损失。对于天降公司主张要求大风车公司赔偿第一年四个月免租期的租金203.34万元的请求，本院认为，天降公司免除大风车公司四个月的租金，是基于天降公司对大风车公司的信任和双方签订的涉案租赁合同的履行，现大风车公司违约提前终止合同，违约在先，天降公司要求大风车公司支付四个月免租期的租金，于法有据，应予支持。对于天降公司要求大风车公司赔偿律师代理费30万元的主张，符合双方涉案合同的约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东大风车教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南天降贸易有限公司经济损失共计508.34万元；二、被告山东大风车教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南天降贸易有限公司赔偿律师代理费30万元；三、驳回原告济南天降贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69900元，由原告济南天降贸易有限公司负担29000元，被告山东大风车教育科技有限公司负担40900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  咸维玲人民陪审员  李淑平二〇一八年九月三日书 记 员  王 凤