济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初4045号原告(反诉被告）：王伟伟，男，1990年6月22日出生，汉族，自由职业，住山东省商河县。被告（反诉原告）：高婷，女，1981年7月28日出生，汉族，自由职业，住济南市。委托诉讼代理人：张书强，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告王伟伟（反诉被告）与被告高婷（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王伟伟与被告（反诉原告）高婷及其委托诉讼代理人张书强、张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除王伟伟与高婷签订的租赁协议；2.请求依法判令高婷返还王伟伟租金27500元整；3.本案诉讼费用由高婷承担。事实与理由：王伟伟与高婷于2018年4月18日签订厨房承租协议，高婷将位于济南市历下区华能路38号汇隆广场厚街负一层s217小豆丁主题餐厅中的厨房及部分区域出租给王伟伟，每半年租金22500元，双方对经营方式、权利义务等进行了约定。其中协议第二条约定高婷提供给王伟伟经营的场所且已经达到合法经营的标准。协议签订后王伟伟按照协议的约定支付了租金，高婷却未按照协议的约定提供给王伟伟达到合法经营标准的场所。综上，高婷行为严重违反了协议的约定，导致王伟伟无法正常的经营，为此，王伟伟特诉至贵院，望判如所请。高婷辩称,1.王伟伟诉请与事实严重不符，并无事实依据。2018年4月18日，高婷与王伟伟签订厨房承租协议。在协议签订前，王伟伟实地查看了涉案场所，在与其数次沟通的过程中高婷也详尽介绍了涉案场所的实际情况，友情提示商业经营中可能存在的风险，并向其出示了高婷合法的营业执照及食品经营许可证。在得到王伟伟肯定后双方才签订了上述协议，并在该协议中明确约定了双方的权利义务、经营方式及租金支付方式。协议签订后，高婷按照协议约定向王伟伟交付了租赁场所和全套厨房设备，全面履行了高婷应承担的合同义务，王伟伟也进行了营业前的准备工作，将房屋内的电线线路、部分厨房设备进行了改动和拆除。但后来不知何故，王伟伟置双方达成的一致协议于不顾，执意想要解除合同，并把高婷诉至法院。王伟伟诉称高婷未按照协议的约定提供达到合法经营的标准，导致其无法正常经营，并以此为由要求解除协议。高婷不清楚王伟伟所谓“达到合法经营标准”应作何解释，但高婷在签订上述协议之前都在正常经营，而且取得了工商管理机关和食品药品监督管理部门依法核准的开展正常营业活动所具备的执照和许可证。高婷认为，既然上述行使监管职能的行政管理机关向高婷许可、发放了相关的营业证件，就能够证明高婷所在的涉案场所是符合开展经营活动要求的，并不存在不合法、无法经营的情形。高婷不解的是，高婷经营时符合合法经营的标准并能够正常营业，在涉案场所未改变，相关证件尚在有效期的情况下，王伟伟承租后就达不到合法经营的标准，也无法经营了呢？高婷认为这其中不排除王伟伟对经营风险预判错误从而通过解除合同、要求返还租金的方式来减轻自己损失的可能性；2.王伟伟要求解除合同的诉求于法无据；3.双方签订的合同合法有效，应当得到履行。综上所述，王伟伟诉讼请求与事实不符，没有法律依据，恳请法庭查明事实，公正审理，依法驳回其的诉讼请求，维护高婷的合法权益。高婷反诉称，1.请求判决王伟伟支付房屋占用期间费用7500元；2.请求判决王伟伟支付高婷损失5000元；3.本案反诉费由王伟伟承担。事实和理由：王伟伟与高婷房屋租赁合同纠纷一案中，双方于2018年4月18日签订厨房承租协议，协议签订后高婷严格按照合同约定交付租赁场所和全套厨房设备，履行了全部合同义务。房屋一直由王伟伟占用至今，且其对房屋电线线路、部分厨房设备进行了改动和拆除。王伟伟作为违约方，不享有合同解除权，应继续履行合同，并支付房屋占用期间费用及损失。高婷请求法院在查明本诉事实、判决驳回王伟伟起诉的同时，判决支持高婷的请求。王伟伟对反诉辩称，我可以赔偿高婷房屋占用费7500元，其他费用我不同意赔偿。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年4月18日，小豆丁亲子活动主题餐厅（甲方）与王伟伟（乙方）签订厨房承租协议，协议约定：1.乙方承租甲方提供的店铺内场所32.64平方米，已具备餐品生产加工条件及全套厨房设备（包括：烤箱1个、四门商用冰箱1个、电炸炉1个等）；2.甲方提供给乙方经营场所且已达到合法营业标准；3.租金按照每半年支付的形式，每半年22500元，乙方支付甲方押金5000元，以上款项需到期前一个月转至甲方账户；4.合同期限为一年，从2018年4月26日至2019年4月25日止，其中2018年4月18日至2018年4月25日为免租期；5.甲乙双方不得任意无故擅自解除合同，合同到期，如任一方有意终止合同，需提前一个月通知另一方。此协议甲方处由高婷签字捺印，乙方处由王伟伟签字捺印。2018年4月18日，高婷向王伟伟出具收条一张，其载明：今收到王伟伟支付租金现金1万元正，支付宝转账17500，合计为27500（大写贰万柒仟伍佰元正）。此收条由高婷签字捺印。该款包含押金5000元。济南市工商行政管理局文件济工商管发[2017]59号关于印发济南市企业住所（经营场所）登记（备案）管理办法的通知第九条规定：住所（经营场所）属于租赁房屋的，申请人应当提交房屋租赁合同（协议）或房管部门房屋租赁备案证，作为合法使用证明。转租房屋的，需取得产权人同意。另查明，济南历下小豆豆餐厅的经营者为高婷。高婷陈述涉案房屋的产权人系“三威置业”，但至今高婷联系不到其相关人员。为办理自己的营业执照，王伟伟与高婷一方于2018年5月1日、2018年6月4日通过电话反映，王伟伟办理营业执照受阻，理由是工商局要求提供涉案房屋的产权人同意转租的证明，高婷表示不确定能否协助其拿到相关证明帮助其办理营业执照。截止到一审法庭辩论终结前，高婷也未能提供涉案房屋产权人同意转租的证明。本案争议的焦点问题有：1、涉案承租协议是否符合应予解除？2、王伟伟主张的高婷退还租赁费22500元及押金5000元是否有法律和事实依据？3.高婷主张的王伟伟支付房屋占用期间费用7500元及损失5000元是否具有法律和事实依据？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，高婷将店铺及厨房设备等租赁物出租给王伟伟使用，王伟伟支付租金，双方并签订承租协议，符合租赁合同的范畴，本案系租赁合同纠纷。涉案承租协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定行使权利履行义务。关于焦点问题1.本院认为，从现有证据分析，王伟伟承租餐厅后，至今未取到涉案房屋产权人同意转租的证明，致使其不能办理营业执照的事实成立，对此，高婷也表示无异议。高婷认为，行使监管职能的行政管理机关向高婷许可、发放了相关的营业证件，就能够证明高婷所在的涉案场所是符合开展经营活动要求的，并不存在不合法、无法经营的情形，不存在未“达到合法经营标准”的情形。对此，本院认为，本案租赁标的物是“小豆丁亲子活动主题餐厅”，其作为经营餐饮食品类企业，在更换经营者后，新的经营者按法律规定应办理营业执照、食品经营许可证等，而按照规定办理营业执照等，如住所（经营场所）属于租赁房屋的，申请人应当提交房屋租赁合同（协议）或房管部门房屋租赁备案证，作为合法使用证明。转租房屋的，需取得产权人同意。但截至到一审法庭辩论终结前，高婷也未提供相应的证据证明产权人同意转租，进而证明涉案餐厅并未满足合同约定的“达到合法经营标准”的条件，致使王伟伟无法继续使用该经营场所用于经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四、五项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。王伟伟要求解除涉案承租协议的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于焦点问题2、3.本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，涉案承租协议解除后，应按照当事人双方的过错程度和合同履行情况确定各自所负担的赔偿和返还义务。王伟伟、高婷在签订涉案承租协议时，王伟伟没有尽到一般人应尽到的注意和审查义务，轻信对方有转租房屋的权利，对造成合同解除负有一定的过错责任；高婷在没有得到涉案房屋产权人同意的情况下擅自转租房屋给王伟伟，对造成合同的解除也负有一定的过错责任。故双方对涉案承租协议的解除,均负有过错，且责任相当，双方应各自承担由此造成的相应损失，依据该协议书取得的财产在扣除合理费用后彼此互相返还。涉案承租协议履行期间发生的因实际占有房屋而产生的租赁费由王伟伟承担，因双方当事人对王伟伟搬出涉案房屋的时间意见不一致，故本院依据该协议约定、履行情况及双方的过错程度，对王伟伟实际占用房屋期间的租赁费的负担酌定为，自王伟伟于2018年4月26日起至2018年7月3日王伟伟向本院起诉之日止期间的租赁费由王伟伟承担，经计算，王伟伟应承担的租赁费为22500元÷6个月÷30天×68天＝8500元，鉴于高婷主张房屋占用使用费7500元，王伟伟在庭审中表示可以考虑同意赔偿占用费7500元，故对于高婷主张的7500元房屋占用费，本院予以支持。高婷应予返还王伟伟租金22500元－7500元计15000元，故对于王伟伟主张高婷返还其超过15000元部分的租赁费，本院不予支持。对于王伟伟支付给高婷的押金5000元，双方承租协议终止履行后，该押金依法应由高婷予以返还。关于焦点2中高婷主张的损失5000元，本院认为，其所提交的现有证据不能证明其损失状况，也不能证明其因解除合同实际造成的损失，但考虑因解除合同给高婷造成一定期间的招租损失属实，又考虑双方的过错程度，本院酌定王伟伟支付高婷损失费1000元，超过部分本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王伟伟与被告（反诉原告）高婷于2018年4月18日签订的《厨房承租协议》于2018年7月3日解除；二、被告高婷于本判决生效之日起十日内向原告王伟伟返还租金15000元;三、被告高婷于本判决生效之日起十日内向原告王伟伟返还押金5000元；四、反诉被告王伟伟于本判决生效之日起十日内向反诉原告高婷赔偿损失1000元；上述第二、三、四条款项合并执行。五、驳回原告（反诉被告）王伟伟的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）高婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，减半收取295元，由被告高婷负担。反诉费55元，由反诉被告王伟伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 员 温进才二〇一八年九月十三日法官助理 申梓诺书 记 员 万传玺