浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5692号 上诉人（原审被告）浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司，住所地杭州市上城区庆春路9—2号。 法定代表人汤海苗，执行董事。 委托代理人李艳红，浙江博方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）浙江**太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳五区景苑公寓内。 法定代表人闫凯，经理。 委托代理人姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原审被告浙江哨兵实业有限公司，住所地杭州市萧山区城厢街道萧绍路289号。 法定代表人汤海苗，执行董事。 委托代理人李艳红，浙江博方律师事务所律师。 上诉人浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司因与被上诉人浙江**太物业服务有限公司、原审被告浙江哨兵实业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初5097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审判决认定：案涉位于杭州市××路××号××室（建筑面积257.62平方米）、××室（建筑面积414.94平方米）、××室（建筑面积2449.73平方米）、××室（建筑面积2370.43平方米）系浙江哨兵实业有限公司所有，该公司独资设立一人有限责任公司浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司（曾用名杭州哨兵大酒楼有限公司），案涉四套房屋由浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司用于经营。2014年3月27日，长堤明苑业主委员会（作为委托方、甲方）与浙江**太物业服务有限公司（作为受托方、乙方）签订物业服务合同一份，约定浙江**太物业服务有限公司为长堤明苑提供物业服务，期限为2014年4月1日起至2017年3月31日止；1至7楼办公用房按每月3.2元／平方米的标准交纳物业费；电梯、水泵等公摊运行费由业主按其建筑面积每月0.85元／平方米的标准交纳；该合同还对其他相关事项进行了约定。2017年8月9日，上城区长堤明苑第二届业主委员会（作为甲方）与浙江**太物业服务有限公司（作为乙方）再次签订物业服务合同一份，约定浙江**太物业服务有限公司为长堤明苑提供物业服务，期限为2017年4月1日起至2020年3月31日止；1至7楼办公用房按每月3.2元／平方米的标准交纳物业费；电梯、水泵等公摊运行费由业主按其建筑面积每月0.85元／平方米的标准交纳；该合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，浙江**太物业服务有限公司依约为包括案涉四套房屋在内的长堤明苑提供物业服务。因对浙江**太物业服务有限公司提供的物业服务不满意，双方当事人之间多次互相发函要求整改，浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公、浙江哨兵实业有限公司拖欠自2015年8月1日起至2017年7月31日的物业费、能耗费至今未支付，2017年4月，浙江**太物业服务有限公司委托律师向浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公、浙江哨兵实业有限公司共同的法定代表人汤海苗发函催讨拖欠的物业费，该函件于2017年4月16日妥投。2017年8月4日，上城区长堤明苑第三届业主委员会出具证明，载明：“长堤明苑的物业管理是委托浙江**太物业服务有限公司进行的，浙江**太物业服务有限公司管理期间，严格按照服务合同要求提供了物业服务，全体业主和业委会对华太物业的物业服务管理比较满意。”2017年10月24日，浙江**太物业服务有限公司诉至原审法院，请求判令：1.浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司向浙江**太物业服务有限公司交纳自2015年8月1日至2017年7月31日的物业费421840.8元、能耗费112063.7元，浙江哨兵实业有限公司承担连带责任；2.浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司向浙江**太物业服务有限公司支付因逾期支付物业费、能耗费的违约金（滞纳金）从2015年9月1日起暂计算至2017年7月31日计560453.53元，从2017年8月1日起至实际交纳物业费、能耗费之日止的违约金（滞纳金）按每日千分之三另行计付，由浙江哨兵实业有限公司承担连带责任；3.浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司共同承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司对于浙江**太物业服务有限公司主张的物业费、能耗费未交费期间和金额均不持异议，且确认双方约定由物业使用人支付物业费、能耗费。另查明，浙江**太物业服务有限公司曾于2015年12月起诉浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司要求其支付2014年11月1日起至2015年7月31日的物业费、能耗费，原审法院于2016年作出（2015）杭上民初字第2211号民事判决书，判决支持浙江**太物业服务有限公司的全部诉讼请求，该判决已生效。 原审法院认为：房屋的所有权人为业主。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，长堤明苑业主委员会、上城区长堤明苑第二届业主委员会与浙江**太物业服务有限公司签订物业服务合同，约定浙江**太物业服务有限公司为长堤明苑提供物业服务，系双方真实意思的表示，应属合法有效。浙江哨兵实业有限公司、浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司一致确认双方约定由物业使用人支付物业费、能耗费，故浙江**太物业服务有限公司主张浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司支付物业费、能耗费，由浙江哨兵实业有限公司承担连带责任，于法有据，原审法院予以支持，但浙江**太物业服务有限公司主张2015年8月1日起至2017年7月31日止的能耗费112063.7元，计算金额有误，原审法院依法予以调整为112051.49元（5492.72×0.85×24）。浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司抗辩浙江**太物业服务有限公司未完全履行物业服务合同约定的义务，要求物业费予以扣减，但浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司并未提交充分有关的证据证明其陈述的房屋漏水、空调故障、违章搭建等问题与浙江**太物业服务有限公司提供的物业服务存在关联，且浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司可就物业服务瑕疵造成的损害赔偿另案诉讼，故原审法院对此抗辩不予采纳。综合浙江**太物业服务有限公司、浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司的庭审陈述及提交的证据，原审法院认为，虽浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司经催讨未交纳物业费、能耗费，但双方对于浙江**太物业服务有限公司提供的物业服务确实存在争议且有函件沟通，基于此，浙江**太物业服务有限公司主张的逾期付款违约金，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司于判决生效之日起十日内连带支付浙江**太物业服务有限公司物业费421840.8元、能耗费112051.49元；二、浙江哨兵实业有限公司对上述第一项付款义务承担连带清偿责任；三、驳回浙江**太物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14619元，由浙江**太物业服务有限公司负担5480元，由浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司连带负担9139元。浙江**太物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司、浙江哨兵实业有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、被上诉人提交的业委会证明属于证人证言，证人应当出庭作证，且作为单位证言，应当有负责人及经办人签字，故该证明不符合证据形式要件，证明人与上诉人存在利益冲突，且证明人不具备出具该证言的证人资格，故该证据不应被认定。2、被上诉人未尽到物业服务合同约定管理责任。根据现有证据可以证明案涉房屋存在房屋漏水、空调故障、违章搭建等问题，被上诉人作为小区物业，其都应当承担合同约定的管理职责，被上诉人未提交任何证据证明其解决上述问题，履行了管理职责。二、原审法院适用法律错误。被上诉人未按照合同约定履行义务，物业服务质量没有达到合同约定的标准，根据合同法第一百一十一条规定，上诉人要求扣减物业费合理合法。三、被上诉人主张的能耗费不应支持。因为小区电梯上诉人根本无法使用，因此不应分摊由此产生的能耗费。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司向浙江**太物业服务有限公司支付物业费20万元。 上诉人浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司在二审中未提交新的证据。 被上诉人浙江**太物业服务有限公司辩称：一、一审判决认定事实正确。1、业主委员会作为物业服务合同一方当事人，有资格对于被上诉人履行合同的情况出具证明，一审判决予以认定不违反法律规定。2、一审法院认为“上诉人陈述的房屋漏水、空调故障、违章搭建等问题与被上诉人提供的物业负责不存在关联”认定正确。二、一审法院判决适用法律正确。三、上诉人以其无法使用电梯为主张不应该分摊能耗费缺乏依据，不应该支持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院驳回上诉，维持原审判决。 被上诉人浙江**太物业服务有限公司在二审中未提交新的证据。 原审被告浙江哨兵实业有限公司辩称：浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司的上诉理由成立。 原审被告浙江哨兵实业有限公司在二审中未提交新的证据。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：浙江**太物业服务有限公司与长堤明苑业主委员会签订的物业服务合同合法有效，浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司已经接受了浙江**太物业服务有限公司提供的物业服务，应当交纳相应的物业费。浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司上诉认为浙江**太物业服务有限公司未尽到物业服务合同约定的管理责任，要求扣减物业费。本院认为，浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司提交的证据尚不足以证明浙江**太物业服务有限公司未尽到物业管理责任的事实，即使浙江**太物业服务有限公司在物业管理存在瑕疵，也不能以此为由要求扣减物业费，因瑕疵的物业服务造成其人身、财产损害的，受害人可另案要求损害赔偿。故浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司要求扣减物业费的上诉请求，本院不予支持。浙江**太物业服务有限公司与长堤明苑业主委员会签订的物业服务合同明确约定了能耗费的交纳主体和计算方法，现浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司以无法使用小区电梯为由，认为其不应分摊由此产生的能耗费。但浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司未提交有效证据可以证明其无法使用小区电梯以及无法使用系浙江**太物业服务有限公司的原因造成的事实，故浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司的该上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4628元，由浙江哨兵蟹乐道餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 昱 审判员 周志军 审判员 韦 薇 二〇一八年九月十七日 书记员 朱 江