江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0981民初2197号原告（案外人）:郑文超,男，1992年10月31日出生，汉族，居民，住福建省建瓯市县。委托诉讼代理人：赵伟，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁金泼，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。被告（申请执行人）:江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地在江苏省东台市望海西路166号。法定代表人：江志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓瑞泉，男，系该公司职工，1960年11月4日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：费翔，江苏文爵律师事务所律师。第三人（被申请执行人）：东台展宏贸易有限公司,住所地在江苏省东台市五烈镇廉贻社区进洋居委会江苏碧城商贸园有限公司7幢9号。法定代表人：郭乐贵，该公司董事长。第三人（被申请执行人）：郭乐贵,男，1969年12月13日出生，汉族，居民，住福建省建瓯市。第三人（被申请执行人）：王富明，男，1966年1月10日出生，汉族，居民，住福建省建瓯市。原告郑文超与被告江苏农村商业银行股份有限公司（以下简称东台农商行）、第三人东台展宏贸易有限公司（以下简称展宏公司）、郭乐贵、王富明案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑文超的委托诉讼代理人赵伟，被告东台农商行的委托诉讼代理人邓瑞泉、费翔到庭参加诉讼。第三人展宏公司、郭乐贵、王富明经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，东台农商行与展宏公司、郭乐贵、王富明金融借款合同纠纷一案，盐城市中级人民法院于2013年11月8日作出（2013）盐商初字第0135号民事判决：展宏公司于本判决生效十日内偿还东台农商行借款本金400万元及自2012年12月21日起至判决确定履行之日止按合同约定的利率计算的利息；二、郭乐贵、王富明对展宏公司所欠东台农商行的上述债务承担连带偿还责任。该判决生效后，根据东台农商行的申请，盐城市中级人民法院作出（2014）盐执字第0195号执行裁定，将该案指定本院执行。在该案执行过程中，本院于2015年7月1日续查封郭乐贵名下坐落于福建省建瓯市公园口时代广场10号楼403室房屋及土地。2016年11月，东台农商行向本院申请恢复执行，并申请对案涉房屋及土地评估、拍卖。2017年1月19日，本院立案恢复执行，案号为（2017）0981执恢62号。本院审查后于2017年3月29日依法作出执行裁定：拍卖、变卖郭乐贵位于福建省建瓯市公园口时代广场10号楼403室房产。郑文超提出异议后，本院于2018年3月28日作出执行裁定书，驳回其异议申请。原告郑文超向本院提出诉讼请求：判令解除位于福建省建瓯市公园口时代广场10号楼403室房产的查封，停止对该房执行。事实与理由：福建省建瓯市人民法院就福建建瓯石狮村镇银行有限责任公司与王明珍、郭乐贵金融借款合同纠纷一案作出（2013）瓯民初字第1578号调解书，其中写明福建建瓯石狮村镇银行有限责任公司有权拍卖郭乐贵坐落于建瓯市公园口时代广场10#楼403房屋。2013年7月15日，郑文超在建瓯市人民法院主持下与郭乐贵签订了《房地产买卖合同》，约定以70万元购买郭乐贵的案涉房产。合同签订后，郑文超于2013年11月1日将购房款打入建瓯市人民法院账户中，已取得案涉房屋所有权。房屋办理过户时，郑文超发现房产被东台市人民法院查封。郑文超提出执行异议被驳回，后提起执行异议之诉。被告东台农商行辩称，一、东台市人民法院对于郭乐贵的房屋采取强制措施符合法律规定。郭乐贵未按判决书履行还款义务，经东台农商行申请，东台市人民法院对登记在郭乐贵名下房屋采取强制措施，符合法律规定。二、郑文超的异议无事实和法律依据。郭乐贵将案涉房屋转让给郑文超的行为不得对抗东台农商行。不动产物权的变更经登记发生法律效力，案涉房屋登记在郭乐贵名下，系郭乐贵单独所有。盐城市中级人民法院于2013年7月9日查封了该房产，郑文超与郭乐贵的《房地产买卖合同》签订于2013年7月15日，发生在查封之后，同时该合同因违反了《城市房地产管理法》的相关规定而无效。三、郑文超与郭乐贵的买卖房屋行为违反了《城市房地产管理法》、《民事诉讼法》、《刑法》的相关规定，请求人民法院予以处理，如构成犯罪应追究刑事责任。第三人展宏公司未作陈述。第三人郭乐贵未作陈述。第三人王富明未作陈述。本院查明：坐落于福建省建瓯市公园口时代广场10#楼403房登记在郭乐贵名下（所有权证号瓯房权证字第××号），为郭乐贵单独所有。因郭乐贵对外负债较多，自2012年起案涉房屋被多家法院查封。无锡市南长区人民法院于2012年8月13日对案涉房屋查封，期限2年（该查封于2014年8月15日注销）。2013年7月9日，盐城市中级人民法院审理东台农商行与展宏公司、郭乐贵、王富明金融借款合同纠纷一案【（2013）盐商初0135号】时保全查封了涉案房产，查封期限2年。该案判决生效，盐城市中级人民法院指定本院执行，本院遂继续查封。2013年6月15日，福建省建瓯市人民法院就福建建瓯石狮村镇银行有限责任公司与王明珍、郭乐贵金融借款合同纠纷一案作出（2013）瓯民初字第1578号民事调解书：一、王明珍欠福建建瓯石狮村镇银行有限责任公司借款60万元及利息，此款定于2013年10月之前还清；二、郭乐贵、王明珍以建瓯市公园口时代广场10#楼403室房承担抵押清偿责任，王明珍如逾期未还清借款本息，福建建瓯石狮村镇银行有限责任公司有权请求拍卖、变卖上述房产优先偿还上述借款本息。2013年7月15日，郑文超与郭乐贵签订《房地产买卖合同》，约定由郑文超以70万元购买案涉房产，付款期限为2013年8月15日前。2013年7月19日，建瓯市人民法院向无锡市南长区人民法院发函协商关于以变卖房款70万元优先偿还福建建瓯石狮村镇银行有限责任公司借款，余款7万元由无锡市南长区人民法院提取的事宜。2013年7月24日，无锡市南长区人民法院回函同意收到建瓯市人民法院移送款项后，将房产解除查封手续委托给建瓯市人民法院处理。2013年11月1日，郑文超将购房款70万元支付至建瓯市人民法院账户。2013年12月6日，因贷款已还清，福建建瓯石狮村镇银行有限责任公司就案涉房产设立的抵押解除。后案涉房屋未能过户至郑文超名下。2014年4月2日，建瓯市人民法院向无锡市南长区人民法院发函：“……现因多家法院轮候查封，买受人代为被执行人郭乐贵、王明珍偿抵押借款本息后，无法过户。贵院可依法对查封财产进行处置。”本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能否排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院受盐城市中级人民法院指定执行东台农商行与展宏公司、郭乐贵、王富明金融借款合同纠纷一案，该院在审理过程中于2013年7月9日对案涉郭乐贵名下房产进行了查封。郑文超虽已向建瓯市人民法院缴纳了购房款，但其与郭乐贵签订的《房地产买卖合同》成立于2013年7月15日，系在盐城市中级人民法院查封之后，故其对本院拍卖、变卖房产的执行行为提出异议，理由不能成立。第三人展宏公司、郭乐贵、王富明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担由此可能产生对其不理的法律后果。综上，依照《中华人民共和国城市管理法》第三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郑文超的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由原告郑文超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  吴海燕审 判 员  徐惠琴人民陪审员  仲爱红二〇一八年九月二十五日书 记 员  王钰娴