上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一（民）初字第1146号原告刘凤芹。委托代理人张君毅，上海明伦律师事务所律师。被告上海中欣大厦物业管理有限公司。法定代表人陈福林。委托代理人张克妮。原告刘凤芹诉被告上海中欣大厦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张君毅和被告的委托代理人张克妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系上海雪枫亭食府（以下简称“雪枫亭”）的投资人。2011年，雪枫亭向被告承租上海市南京西路XXX号中欣大厦地下二层B204单元商铺（以下简称“系争房��”），租赁期限至2014年11月30日为止，每月租金人民币（以下币种均为人民币）6，930元。被告在租期届满前的9天擅自对系争房屋进行加锁封闭，致其不能正常营业。雪枫亭于2014年12月9日向被告发函，要求退还租赁押金、租金，并要求返还商铺内设备，但未得到被告回复。原告认为，双方租期已满，雪枫亭在租期内无违反合同约定之行为，被告应退还押金。此外，被告于租期届满前封闭系争房屋致其无法正常使用，无权收取该期间的租金。鉴于雪枫亭已注销登记，不具备诉讼主体资格，故原告作为其投资人诉至法院，要求判令：1、被告返还原告押金20，790元；2、被告退还原告租金2，079元；3、被告交还原告制冰机一台。被告辩称，在租期内，雪枫亭尚欠综合管理费、水电费等9，551.99元未结清，同意押金扣除上述费用后予以退还。并不存在原告所称锁门之事，当时���争房屋已处于无人经营状况，其内尚有大量物品，为安全起见，被告才于2014年11月25日对房门加锁，故不同意退还原告租金。雪枫亭的实际控制人为案外人松岛文子，原告诉称的制冰机是松岛文子出资购买的，应由松岛文子取回，不同意交还给原告。经审理查明，雪枫亭系个人独资企业，于2011年12月19日成立，2015年1月14日注销，原告系其投资人。自2011年起，雪枫亭即向被告承租系争房屋。2014年，双方又签订《租赁合同》，约定：被告作为系争房屋的代管人将其出租给雪枫亭，租期自2014年7月1日至2014年11月30日，雪枫亭向被告按月支付服务费6，930元，服务费并不包括管理费、空调费、推广宣传费、综合物业管理费及应由雪枫亭缴交的其他费用；雪枫亭应向被告支付保证金20，790元，租赁关系终止后，在雪枫亭将租赁场地交还给被告、付清全部场地服务费及综合物业管理费等其他费用之日起30日内，被告将保证金一次性无息退还给雪枫亭；租赁期间发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用均由雪枫亭承担；该合同还对违约责任等内容进行了约定。此后，雪枫亭向被告支付了保证金20，790元，双方开始履行合同，雪枫亭按约向被告支付租金至2014年11月30日，合同到期后，双方未再续租。2014年12月9日，雪枫亭发给被告《妥善处理租赁合同到期后相关事宜的函》，要求被告立即如数退还保证金，赔偿因在租期届满前9日擅自加锁封闭系争房屋造成雪枫亭不能正常营业而产生的租金及营业损失，并返还系争房屋内尚有的设备物品。之后由于双方协商未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。另查明，在租赁期间，雪枫亭尚欠被告月综合管理费、电费、水费共计9，551.99元未结清。庭审中，被告述称其在租期届满前发现系争房屋内已���人经营，物品都留在其中，为安全起见被告于2014年11月25日对系争房屋房门加锁。双方至今未办理房屋交接手续，相关物品尚在系争房屋内。被告曾收到松岛文子提交的《备忘录》及商品订单、收据和发票（均系复印件），据此认为留在系争房屋内的制冰机一台归松岛文子所有，遂不同意交还给原告。为此，原告当庭提交购买制冰机的订单及发票原件（内容与被告所持复印件一致），坚称制冰机系原告所购，据订单及发票记载，购买方名称为“明日叶”，物品为型号KM-35A的制冰机一台。此外，原告认为被告已自认于2014年11月25日对系争房屋加锁，故变更其第二项诉请为要求被告退还25日之后的租金1，155元。上述事实，有原告提供的《租赁合同》、照片、《妥善处理租赁合同到期后相关事宜的函》及其寄送凭证、雪枫亭的档案机读材料、制冰机的订单及发票，被告��供的付款通知书、发票、水电费清单、退租结算表、《备忘录》、制冰机的订单、收据及发票，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，雪枫亭和被告之间的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据约定，保证金的目的在于保证租赁合同得到切实全面地履行，若在租赁期间发生应由雪枫亭承担且与租赁合同相关的费用未结清，在租期届满后，被告可在保证金中直接扣除上述欠费，现被告同意保证金在扣除雪枫亭应承担的月综合管理费、电费、水费共计9，551.99元后予以退还，原告对此不持异议，故被告应退还保证金11，238.01元。被告在审理中自认于2015年11月25日对系争房屋加锁，其虽抗辩称系出于安全考虑，但被告在锁门前并未告知对方，且实际上造成了系争房屋在此后租期内无法正常使用的后��，因此被告应将已经收取的该部分租金1，155元予以退还。租赁合同期满终止后，被告应将系争房屋内属于承租人的物品交还给承租人，现原告要求被告交还制冰机一台，被告认可该物品尚在系争房屋内，但提出了该物品属于案外人松岛文子的抗辩意见。本院认为，制冰机的订单及发票原件在原告手中，仅凭被告提供的订单及发票的复印件无法证明制冰机是属于松岛文子的个人物品，即使原告与松岛文子就相关物品的归属存有争议，也属于雪枫亭企业内部纠纷，与本案审理的房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系。在租赁合同终止后，被告作为出租人有义务将制冰机交还给合同相对方即雪枫亭。鉴于雪枫亭系个人独资企业，虽已注销登记，但根据法律规定，个人独资企业的投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任，故原告作为雪枫亭的投资人，有权提起本案之��，就雪枫亭和被告间因房屋租赁合同发生的纠纷主张相关权利，原归雪枫亭享有的民事权利现应归原告享有。因此，被告应退还原告保证金11，238.01元、租金1，155元，并将制冰机一台交还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、被告上海中欣大厦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘凤芹保证金11，238.01元；二、被告上海中欣大厦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘凤芹租金1，155元；三、被告上海中欣大厦物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内交还原告刘凤芹型号为KM-35A的制冰机一台。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费371.70元，减半收取，计185.85元，由原告刘凤芹承担130.85元，被告上海中欣大厦物业管理有限公司承担55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一五年五月二十二日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二��本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。