天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初2703号原告：于澄，女，1985年12月7日出生，汉族，天津市南开医院药品管理科干部，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵军（系原告丈夫），男，1984年4月10日出生，汉族，天津市口腔医院修复一科医师，住天津市河西区。被告：部晨晖，男，1980年11月30日出生，汉族，渤海银行股份有限公司上海自贸区支行职员，住天津市河东区。委托诉讼代理人：史锦岭，天津击水（南开）律师事务所律师。第三人：天津市佰家乐房屋信息咨询有限公司，住所地天津市河西区云广新里51门-底商增1。统一社会信用代码911201035987476345法定代表人：刑芳，总经理。委托诉讼代理人：田海青，副总经理。原告于澄与被告部晨晖、第三人天津市佰家乐房屋信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于澄及其委托诉讼代理人赵军、被告部晨晖的委托诉讼代理人史锦岭、第三人天津市佰家乐房屋信息咨询有限公司的委托诉讼代理人田海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房地产买卖合同》，办理天津市河西区房屋的过户手续；2.判令被告支付原告违约金310000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月23日，原告经第三人介绍，与被告签订了关于天津市河西区的《房地产买卖合同》，由于该房屋是期房，原告与被告签订《房地产买卖合同》时，被告并未取得该房屋的房产证，合同约定待被告取得该房屋房产证时，双方及时到房管局办理机打合同，随后办理贷款手续，双方签订合同当日被告将该房屋钥匙交于原告用于装修准备居住，随后被告配合原告到物业进行业主更名，并配合原告至自来水公司及煤气公司办理水卡及煤气卡。至今原告已居住此房屋近2年，并正常缴纳一切相关费用（水电费、煤气费、取暖费及物业费等）。被告于2016年10月取得该房屋房产证至今，原告多次催促被告履行合同，被告要求加价才能过户，原告不同意加价，要求被告履行合同。被告见原告不肯加价的情况下，甚至在原告居住使用该房屋期间带着若干人等来到该房屋处以摘掉电表相威胁，逼迫原告一家搬离此处。原告因购买该房屋已把名下唯一房屋卖掉，若被告拒绝履行合同，原告已无房屋居住。由于屡次协商未果，被告一再拒绝履行合同，无奈之下诉至法院，请求判如所请。原告向本院提交如下证据：1.《房地产买卖合同》、补充协议各1份及收条2张，证明双方系房屋买卖关系及相关约定，且原告已经缴纳首付款500000元；2.不动产查询证明照片打印件2页，证明房屋属于被告个人所有，且是被告爱人去打印的权属，对此知情且认可；3.佣金确认书及收据各1张，证明原告已经向第三人交纳了31000元中介费；4.微信短信截图6张，证明原告与第三人多次催促被告履行合同，被告表示要求涨价；5.物业费、电费、采暖费、水费及煤气费收据共10张，证明原告已经入住诉争房屋并正常缴纳相应费用；6.2016年10月27日录像光盘一张，证明被告妻子对卖房一事知情且同意。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告所说的房地产买卖合同系居间合同；2.该合同是在被告未取得房产证私自隐瞒其妻子与原告签订的，现在其妻子与其存在家庭矛盾，不同意处理该房屋，所以无法履行；3.原告所诉第三人的主体有误，合同上盖章实际是天津市佰家乐房屋信息咨询有限公司，并非原告所起诉的古海道分公司；4.本案中原告主张履行合同又要求违约金，同时主张没有法律依据；5、至今被告名下也没有可居住房屋，处分该房屋对被告夫妻二人不利于安定团结；6.不存在胁迫威胁原告一家搬离房屋一事。被告向本院提交结婚证复印件一份，证明诉争房屋系被告与其妻子刘雁的夫妻共同财产，其爱人对卖房一事并不知情。第三人陈述，对原告所述被告威胁逼迫原告一家搬离此事不知情，其余均属实。对原告的第一项诉讼请求没有异议，不同意原告的第二项诉讼请求。第三人未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的证据1、5，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2、3、4、6具有真实性、合法性及与本案待证事实之间的关联性，本院予以采信。被告提交的证据具有真实性，但无法证实其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月23日，原告与被告及第三人签订《房地产买卖合同》，原告为乙方，被告为甲方，第三人为丙方（居间人）。合同约定乙方购买甲方名下位于天津市河西区房屋，房屋价款为3100000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金500000元。甲乙双方须于2016年11月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房地产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除定金外的剩余房款计2600000元，甲方同意乙方采用以下方式支付：银行贷款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年12月10日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。甲方同意乙方以银行贷款方式支付房款的，可由丙方协助乙方寻找银行办理贷款手续，乙方应当支付给丙方贷款咨询费500元。待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内（乙方一次性付款的，应当于定金及其他房款全部存入资金监管中心后五个工作日内），甲乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房屋所有权转移登记及抵押登记（若有）手续，丙方须陪同办理。甲方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期十五日乙方有权要求甲方支付该房地产成交价10%作为违约金。按政府有关规定，甲乙双方须付，但不限于以下税、费：1、印花税；2、产权登记费；3、契税；4、产权转让手续费；5、土地出让金；6、营业税；7、个人所得税；8、贷款评估费及公积金贷款担保费；9、其他：以实际产生费用为准。其中甲方支付上述0项款项，乙方支付上述1、2、3、4、5、6、7、8、9项款项。2016年3月5日，原、被告签订《补充协议》，原告为乙方，被告为甲方。双方约定，房屋成交价格为3100000元，房屋定金为300000元，部分房款200000元，现乙方已支付甲方房屋定金50000元，剩余部分房屋定金及部分房款450000元，于2016年2月29日前交付。甲、乙双方经友好协商，甲方收到房屋定金及部分房款共计500000元后将房屋交付乙方使用，所产生的相关费用由乙方承担。甲、乙双方经友好协商，所交付定金及部分房款甲方在办理相关手续时全部投入资金监管。甲、乙双方经友好协商，相关过户程序时间以房产证下发为准。如因房产证下发时间原因导致超过约定时间的均不视为违约，房产证下发后甲乙双方应积极的在中介方的配合下完成相关过户手续。甲乙双方经友好协商，如甲方违约需承担乙方装修费用150000元，如乙方违约则装修费用自行承担。2016年3月5日，原告向被告支付完毕定金及部分房款计500000元后，被告即将诉争房屋转移至原告控制、使用。后因双方就过户问题协商未果，原告来院起诉，提出上述诉讼请求。另查，原告已给付被告房款500000元，在本案诉讼过程中，原告于2018年7月12日将剩余2600000元交纳至本院保管款账户。本院认为，本案争议焦点在于本案所涉的《房地产买卖合同》是否有效以及能否继续履行。被告抗辩该房屋系夫妻共同财产，被告配偶不知情且不同意处分诉争房屋。根据庭审查明，被告配偶曾与原告方至房管部门打印诉争房屋权属信息。据此，被告抗辩其配偶不知情明显不符合常理逻辑，本院不予采信。同时，房屋产权登记簿上登记的所有权人为被告个人，未登记被告配偶，且诉争房屋已于2016年3月5日交由原告方控制，原告方已实际居住在诉争房屋内。结合以上查明事实，基于不动产公示公信原则，被告的该项抗辩意见缺乏合理依据，本院不予支持。原、被告及第三人自愿签订了《房地产买卖合同》，该合同内容具备了房屋买卖合同的主要内容，且内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同。按照法律规定及合同约定，各方均应按照合同约定，全面履行各自应尽的义务。原告要求继续履行合同义务，并无不当，本院予以支持。关于合同剩余款项，原告方已交纳至本院保管款账户。因此，原告在能够按照合同约定给付被告剩余房款且诉争房屋已经允许办理权属转移登记手续的前提下，被告应当协助原告办理房屋相关过户手续。关于过户费用问题，双方签订的合同约定相关费用由原告负担，该项约定系双方自愿约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告明确表示拒绝卖房构成违约，应承担相应的违约责任。至于违约金数额问题，被告抗辩数额过高，考虑当事人约定各自的合同权利义务、诉争房屋交付时间、原告给付房屋价款的状况，原告主张的数额欠缺合理依据，本院酌情判令被告支付原告违约金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告部晨晖自本判决生效之日起十日内，协助原告于澄办理位于天津市河西区房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋不动产权转移至原告于澄名下，办理转移登记所需税费由原告于澄承担；二、原告于澄取得上述房屋不动产权登记证后三日内，原告于澄向被告部晨晖支付剩余房款2600000元（原告已将此款存入本院保管款账户）；三、被告部晨晖自本判决生效之日起十日内，给付原告于澄违约金50000元；四、驳回原告于澄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950，由原告于澄负担2975元，被告部晨晖负担2975元；保全费5000元，由被告部晨晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  肖宝清审 判 员  王文通人民陪审员  赵雅馨二〇一八年九月二十八日书 记 员  王梓阳本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。