广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初1983号原告：清远市清新区宏佳物业管理有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：刘永潮。委托诉讼代理人：朱文权，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹**铷，广东正肯律师事务所实习律师。被告：周婷，汉族，住址湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：黄玉麟，广东中泽律师事务所律师。原告清远市清新区宏佳物业管理有限公司（以下简称宏佳物业公司）与被告周婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理，依法由审判员邝正兵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏佳物业公司的委托诉讼代理人朱文权、曹**铷，被告周婷的委托诉讼代理人黄玉麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏佳物业公司的诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年6月22日签订的《美林广场物业商铺租赁合同》（下称“《租赁合同》”），并不予退还被告已交的租赁保证金；2.判令被告立即清偿拖欠的租金79749元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算欠款利息，至上述款项还清之日止；3.判令被告立即还清原告清铺的实际费用，及向原告支付自清铺之日止的保管费（暂计至起诉之日为315元），合计共15265元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算欠款利息，至上述款还清之日止；4.判令被告立即还清因违约产生的滞纳金10633.2元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算欠款利息，至上述款项还清之日止；5、判令被告承担本案所以诉讼费用。事实和理由：2017年6月22日，被告与原告签订《租赁合同》，被告租赁原告112、113号商铺经营包点，租期自2017年7月1日至2018年10月31日。从2018年3月起，被告未按约定支付租金给原告，因此，原告于2018年4月28日向被告发出解除合同函，要求解除合同及清偿拖欠的租金等，但被告拒不清偿。2018年5月2日，原告向被告发出《清铺通知函》，并于5月10日聘请第三方清理该商铺。截至起诉日止，被告共拖欠2018年3月至5月租金79749元、滞纳金10633.2元，应付原告清铺费用14950元、保管费315元。原告宏佳物业公司向本院提交的证据有：1.国家企业信用公示系统信息查询，拟证明原告诉讼主体适格；3.身份证复印件，拟证明被告主体适格；3.美林广场物业商铺租赁合同；拟证明原告被告存在租赁合同关系；4.交款通知书，拟证明被告拖欠原告：（1）2018年3月至5月租金79749元；（2）因违约产生的滞纳金10633.2元；5.解除合同通知函，拟证明原告于2018年4月28日向被告发出解除合同通知函，通知解除与被告的租赁合同及要求被告清偿所拖欠的款项；6.顺丰速运客户存根，授信申请，拟证明原告于2018年4月28日向被告发出解除合同通知函，通知解除与被告的租赁合同及要求被告清偿所拖欠的款项；7.清铺通知函，拟证明因被告违约，原告于2018年5月2日收回被告承租的商铺；8.顺丰速运客户存根，拟证明因被告违约，原告于2018年5月2日收回被告承租的商铺；9.情况说明，拟证明被告于2018年5月10日组织人员清理被告占用的商铺。由此产生清理费用1000元，原告为被告保管物品，每月保管费为350元（即11367元/日）。10.收据，拟证明原告聘请第三方清远市清城区恒之元装饰设计工作室清楚被告租赁商铺费用为13950元；11.商家（法拉丽）物料清单，拟证明被告遗留在原告处的所有物品；12.顺风速运快递单、签收单，拟证明被告于2018年4月30日签收《解除通知函》。被告周婷答辩称，1.关于涉案租赁合同。该合同是由原告提供的格式合同，原告有义务将不公平的条款进行标识，合同第十条第四款、第五款明显是对于被告方不公平的，而原告并没有标识，因此，不具有法律效力；2.关于解除合同。2018年4月10日，被告向原告提交了延期缴纳租金的申请，原告也表示同意。2018年4月13日，被告欲将一部分物品搬离涉案商铺，被原告制止，要求被告支付拖欠的相应款项后才能撤场。被告因为经营不善无法在当时支付相应的款项，因此只能由原告封店。综上，涉案合同在2018年4月13日由原告单方解除。2018年4月26日，原告又以发函的形式确认其单方解除合同。但被告拖欠了3月份租，该过错不足以让原告单方解除，因此被告且无需承担任何法律责任。综上，被告仅拖欠2018年3月1日到2018年4月13日的租金共37712元，原告方要求4月13日后的租金没事实和法律依据；3.原告要求清铺费用和保管费用没有任何事实和法律依据，店铺是由原告强行收回，其要求偿付欠款以后才能搬离相应物品，为此产生的费应该由原告承担，其完全可以先将物品还给被告，再另行起诉被告方支付租金，而不是采取这种强制措施产生额外费用；4.关于滞纳金，原告主张没收租赁保证金49688元，同时主张滞纳金10633元以及保管费15265元，合计75586元，其主张远远超过实际的损失，依据合同法解释，原告最多主张损失不能超过实际损失30%，超过部分应不予支持。综上，请求法院依法判决。被告周婷向本院提交如下证据：保证金收条，拟证明被告缴纳的是押金而非保证金(按照市场行情租客缴纳的是押金)，在合同解除后押金应归还。经庭审质证，原告对被告证据的意见：对于证据的真实性没异议，证明内容有异议，被告交付的是保证金而非押金，而且合同上明确写明是保证金。被告对原告证据的质证意见：证据1、2不属于证据，不予质证；证据3的真实性予以确认，但只约定了被告应承担的违约责任，合同是由原告单方制作，因此，对不平等条款应按照市场的规定来履行；证据4，2018年3月前的内容与本案无关，反映了原告在2018年4月已经收回商铺，其要求2018年5月的租金、管理费，明显不符合实际情况；证据5、6，被告确实收到，但通知函与交款通知书的金额不一致，而且通知函又明确了先交清欠费再撤场，未付款是不得撤离；证据7、8，这与原告代理人说在5月底清场不一致；证据9不予确认；证据10不予确认，首先，其未提供相应的合同来证明双方的法律关系，同时合同主体是设计工作室，该工作室处理清场工作不符和市场行情，也未提供发票来佐证，没有事实和法律依据；证据11物料清单，被告经营的是面包店，最值钱烤炉没有登记，不能反映原告方扣留的所有物品；证据12属于超期举证，相应责任由原告承担。该快递记录仅能证明原告通过快递形式单方做出的解除合同的时间点，实际上原告在2018年4月13日以强行收回商铺的形式解除了合同。原告宏佳物业公司对被告周婷提交的证据质证如下：对于证据的真实性没异议，对于证据的证明内容有异议，原告并没有立即解除合同，租金并非计算到2018年4月13日。合同上明确写明是保证金，应按照合同约定保证金不予退还。经审理，本院认定事实如下：2017年6月22日，宏佳物业公司作为甲方，与周婷作为乙方签订《美林广场物业商铺租赁合同》，第一条约定：甲方将位于清远市××区笔架路××号的美林广场（以下简称项目）一层112、113商铺出租给乙方使用，乙方租用该商铺仅限于经营包点法拉丽烘焙品牌，不作厂房、加工厂使用。第二条约定：乙方租赁该商铺的期限从2017年7月1日起至2018年10月31日止，租金起算日为2017年7月1日。第三条约定：2017年7月1日至2017年10月31日月租金24844元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金26583元；乙方在签订本合同时，需向甲方一次性交付合同租赁保证金49688元，租赁合同保证金履行完毕后，乙方与我司结清所有相关费用后无息退还。第四条约定：乙方须于每月25日前向甲方支付下月度租金费用。第十条约定：租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，如甲方违约，按乙方所付合同保证金数额（不计利息）赔付违约金，如乙方违约，乙方所交租赁保证金不予退还；在合同期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，并依照合同约定收回该商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：6）乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金；拖欠7天，甲方有权采取制止乙方转移财产、停止提供有关服务等强制措施；拖欠达10天，甲方有权解除合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。2017年6月30日，周婷向宏佳物业公司交付合同租赁保证金49688元。之后，宏佳物业公司按约将涉案商铺交付给周婷经营使用，但周婷从2018年3月1日起未能按期交纳租金。2018年4月13日，周婷因经营困难停止面包店的经营，并打算搬离店铺内的物品，原告宏佳物业公司发现后将商铺上锁，防止周婷转移财产。2018年4月28日，原告宏佳物业公司向周婷发出《解除合同通知函》，与周婷解除涉案租赁合同，并要求周婷3天内缴清2018年3月1日至2018年4月23日期间的所有欠费及办理撤离手续。周婷于2018年4月30日收到该函后，未向宏佳物业公司支付拖欠的租金及相关费用。2018年5月2日，宏佳物业公司向周婷发出《清铺通知函》：你迟迟未到我司缴清费用及办理退场手续，现我司依法行使留置权，将于2018年5月2日封存并处置你留置在美林广场一层112、113号商铺的所有物品，以抵偿你所欠的部分费用。同年5月10日，原告组织人员对涉案商铺进行清理，并将周婷遗留在商铺的物品存放在原告公司的仓库。以上事实，有原、被告提供的证据，及庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一、合同效力。涉案《美林广场物业商铺租赁合同》是原告宏佳物业公司与被告周婷真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。二、合同解除、租金及违约金。1.涉案租赁合同第十条约定：“乙方拖欠甲方租金或其它款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额1%支付滞纳金；拖欠7天，甲方有权采取制止乙方转移财产、停止提供有关服务等强制措施；拖欠达10天，甲方有权解除合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。”本案中，周婷须于每月25日前向宏佳物业公司支付下月度租金费用，但周婷从2018年3月1日起未能按约支付租金，宏佳物业公司于2018年4月28日向周婷发出《解除合同通知函》，要求解除合同，依据充分。周婷于2018年4月30日收到通知函，应认定该合同于2018年4月30日解除。周婷辩称宏佳物业公司于2018年4月13日上锁强行收回商铺，合同因此于该日已经解除。由于周婷在2018年4月13日已经停止面包店的经营，并准备搬离店铺内的物品，宏佳物业公司依照合同约定上锁制止周婷转移财产，并无不当，不能证明宏佳物业公司当日行使了合同解除权。且商铺被锁后，周婷未向宏佳物业公司提出过开铺经营的要求，宏佳物业公司上锁行为并未对周婷的经营权利造成实质性影响。因此，周婷的以上辩解依据不足，本院不予支持。另外，合同解除后宏佳物业公司仍要求周婷先支付拖欠的租金再撤离。在此情况下，宏佳物业公司要求周婷支付合同解除后至清铺期间的租金，依据不足，本院不予支持，租金支付应至合同解除之日止。因此，周婷应向宏佳物业公司支付拖欠的2018年3月份租金26583元和2018年4月份29天的租金25696.9元（26583元÷30天×29天），合计为52279.9元。周婷拖欠租金确实给原告造成一定经济损失，宏佳物业公司要求从起诉之日（2018年6月20日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算拖欠租金的利息，合法合理，本院予以支持。同时，周婷应按合同约定向宏佳物业公司支付滞纳金。由于合同约定每天按1%支付滞纳金标准过高，本院酌情调整为按年利率24%计算。另合同约定2018年3月份租金应在2018年2月25日前支付，宏佳物业公司要求从2018年3月10日计算至2018年4月1日，是其对诉权的合法处分，本院予以准许。2018年4月份租金应在2018年3月25日前支付，滞纳金支付开始日期为2018年3月26日，宏佳物业公司要求从2018年3月10日起计算，没有事实和法律依据，应不予支持。因此，被告周婷应付2018年3月份租金滞纳金为389.9元（26583元×24%÷360天×22天），4月份租金滞纳金为115.8元（24810.8元×24%÷360天×7天），合共为505.7元。宏佳物业公司要求周婷支付滞纳金10633.2元及从起诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，依据不足，本院不予支持。周婷逾期支付租金超过10天构成违约，宏佳物业公司要求不予退还周婷交纳的租赁保证金49688元，依据充分，本院予以支持。三、保管费和清铺费用。宏佳物业公司向周婷发出的《清铺通知函》证明其对周婷商铺内的物品行使留置权，封存并进行处理，以抵偿部分费用，因此，其要求周婷支付保管费依据不足，应不予支持。但合同解除后，周婷没有尽到清理商铺的义务，应赔偿宏佳物业公司清铺损失。宏佳物业公司提交的清远市清城区恒之远装饰设计工作室出具的13950元收据不是正式发票，本院不予采信。但实施清铺工作确实需要费用，本院根据公平原则酌情确定清铺费用为3000元，宏佳物业公司请求清铺费用13950元，依据不足，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告宏佳物业公司与被告周婷于2017年6月22日签订的《美林广场物业商铺租赁合同》于2018年4月30日解除；二、被告周婷应于本判决生效之日起十日内向原告宏佳物业公司支付租金52279.9元及利息（从2018年6月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、被告周婷应于本判决生效之日起十日内向原告宏佳物业公司支付滞纳金505.7元；四、被告周婷应于本判决生效之日起十日内向原告宏佳物业公司赔偿清铺损失费3000元；五、原告宏佳物业公司无须向原告周婷退还租赁保证金49688元；六、驳回原告宏佳物业公司的其他诉讼请求。本案受理费1206元，由原告宏佳物业公司负担556元，被告周婷负担650元。被告负担部分原告已经预交，本院不作退回，由被告在履行上述判决时迳付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一八年九月十七日书记员  曾志扬附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。