太原市小店区人民法院民事判决书（2016）晋0105民初3545号原告李敏，女，1980年3月21日出生，汉族，中国民生银行股份有限公司太原分行员工，住山西省静乐县。委托诉讼代理人朱贝贝，山西决疑律师事务所律师。被告山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人孙国太，总经理。委托诉讼代理人白能平，山西佳镜律师事务所律师。被告山西恒实平阳房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长风街705号和信商业广场1幢塔楼3210号，统一社会信用代码×××。法定代表人孙国太，总经理。委托代理人赵翠娟，山西佳镜律师事务所律师。原告李敏诉被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，作出（2016）晋0105民初3545号民事判决书，之后被告不服判决，上诉至山西省太原市中级人民法院，山西省太原市中级人民法院于2018年4月26日作出（2018）晋01民终1626号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2018年6月22日立案受理后，另行组成合议庭，并追加山西恒实平阳房地产开发有限公司作为本案被告，公开开庭进行了审理。原告李敏委托代理人朱贝贝、被告山西恒实房地产开发有限公司委托代理人白能平、被告山西恒实平阳房地产开发有限公司委托代理人赵翠娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告逾期交房违约金386480.64元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2010年1月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的平阳景苑小区13号楼3单元1802号房屋，购房款690144元，被告应在2013年3月31日前将验收合格具备使用条件并符合本合同约定的房屋交付原告使用，如被告逾期交房，在逾期超过三十日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（2013年3月31日）的第二天起至实际交付之日止，被告每日按原告已交房款的万分之五支付原告违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但直至2016年4月26日被告才向原告交房，被告的逾期交房行为已经构成违约，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告山西恒实房地产开发有限公司辩称：1、被告至今没取得原、被告之间签订的《房屋买卖合同》所涉房屋的商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同为无效合同，依据合同法的相关规定，无效合同的后果是各自返还，所以不存在需要支付原告违约金的问题；2、原告在收房时已经放弃主张逾期交房违约金，原告同意以被告实际交房日期即2016年4月26日作为交房时间；3、原告收取房屋时同意免交三年物业费，以此解决被告逾期交房问题；4、原告所购房是团购价，享受了团购优惠又主张巨额违约金，当时约定违约金过高，法院不应支持其违约金。被告山西恒实平阳房地产开发有限公司辩称，原告未与我公司签订任何房屋买卖合同，基于合同相对性的原则我公司对原告没有任何交付义务，虽本案所涉房屋由我公司开发建设，但未收到原告的任何款项，不论是从事实上和法律上讲对原告均没有任何的交付义务，所以我公司作为被告的主体资格不适格，最多作为第三人配合法院查清事实；二被告系独立法人主体，独立开发经营，人员、财务、经营范围都是互不相干独立存在的，原告要求我公司承担责任无事实及法律依据，应予驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月30日，原告李敏与被告山西恒实房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定原告购买被告山西恒实房地产开发有限公司开发的位于平阳景苑13号楼3单元1802号房屋一套，房屋面积124.8平方米，房屋总价款690144元，被告应在2013年3月31日前将验收合格具备使用条件并符合合同约定的房屋交付原告使用，如被告逾期交房，逾期超过三十日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限，即2013年3月31日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付购房款万分之五的违约金；以及其他约定。原告分别于2010年1月14向被告交付购房款658623元，于2010年1月30日向被告交付购房款31521元，合计交纳购房款690144元，被告向原告出具了加盖被告公司财务专用章的收据两张。另查明，被告山西恒实平阳房地产开发有限公司系被告山西恒实房地产开发有限公司的全资子公司。2016年4月26日，被告山西恒实平阳房地产开发有限公司向原告出具《房屋质量保证书》，该保证书注明交付原告房屋使用的时间为2016年4月26日。同日，原告与山西恒实文化物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，并交纳了房屋配套费、装修保证金等费用。同时，原告办理了交房入住手续办理流程单，原告在该流程单上署名，该流转单备注第4条注明“客户签字收房为经过查看房屋后认真考虑出卖方按房屋现状及签字时间作为房屋交付时间交付房屋，买卖双方对此不持异议”。被告山西恒实房地产开发有限公司向法庭举证该“交房入住手续办理流程单”，以此证明原告同意的实际交房日期为2016年4月26日，并不再主张逾期交房违约金。2013年5月31日，被告山西恒实平阳房地产开发有限公司取得了平阳景苑小区13号楼和24号楼的商品房预售许可证。以上事实有原告向法庭提交的《房屋买卖合同》、交纳房款的收据、《房屋质量保证书》、《平阳景苑物业管理服务协议》、预售许可证，被告向法庭提交的交房入住手续办理流程单及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案中原告李敏与被告山西恒实房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应依合同履行各自的义务。原告已经按合同约定交付了全部购房款，被告山西恒实房地产开发有限公司应当按约定时间交付原告经验收合格具备使用条件并符合合同约定的房屋。被告山西恒实平阳房地产开发有限公司已经取得涉案房屋的商品房预售许可证系客观事实，故被告山西恒实房地产开发有限公司称因其未取得涉案房屋的预售许可证，应当认定合同无效的抗辩意见，本院不予采信。被告山西恒实房地产开发有限公司称原告在交房入住手续办理流程单上署名，即视为其在收房时已经放弃主张逾期交房违约金，但该备注意见不能体现原告明确同意放弃主张逾期交房违约金，故其该项抗辩意见证据不足，本院不予采信；被告山西恒实房地产开发有限公司还主张以免收原告三年物业费的形式已与原告协商解决逾期交房的赔偿事宜，但其并未提供证据予以佐证，且该主张原告不予认可，故对其该项抗辩意见本院亦不予采信。被告山西恒实房地产开发有限公司于2016年4月26日交付原告房屋，比合同约定的交房时间2013年3月31日晚了1120天，原告主张被告支付逾期交房违约金符合合同约定，本院应予支持；但按照合同约定支付日万分之五的违约金过高，本院酌情调整为按照原告已交纳房款690144元的30%支付违约金为宜，计207043.2元。关于被告山西恒实平阳房地产开发有限公司是否应承担共同支付责任的问题，二被告系独立企业法人单位，与原告签订房屋买卖合同的是被告山西恒实房地产开发有限公司，被告山西恒实平阳房地产开发有限公司与原告之间并无合同关系，故被告山西恒实平阳房地产开发有限公司无需承担支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李敏逾期交房违约金207043.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7097元（原告已预交），由被告山西恒实房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵 龙人民陪审员 符惠仙人民陪审员 李改萍 二O一八年九月二十六日书 记 员 杨 琦