河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终3761号上诉人(原审被告)：洛阳升龙置业有限公司。住所地:洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红举、牛丽环，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭军，男，1970年10月12日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：赵兵，王浩田,河南安多律师事务所律师。上诉人洛阳升龙置业有限公司(以下简称升龙公司)因与被上诉人郭军房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。升龙公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发还重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人违约纯属主观臆断，没有任何证据支持。本案是一起房屋买卖合同纠纷案件，双方所签订的《商品房预售合同》是审理本案的基础，也是本案的关键所在。一审法院认定上诉人违约，是超出合同之外做出的主观臆断，被上诉人以不能实现合同目的主张解除合同是没有道理的。合同中并没有相关条文来支持一审法院的主张。二、一审法院明显偏袒被上诉人，判决显失公平。被上诉人一审是以上诉人迟迟不交房为由提出解除合同，而根据上诉人提供的《建设工程质量竣工意见书》以及2016年2月22日上诉人在洛阳晚报上的登报告知，均能证明在2016年6月30日签订合同的当天即为交房日。一审法院一方面认定“2016年6月30日双方签订合同之日即为交房日，郭军以此主张升龙公司违约，本院不予支持”。另一方面却又支持了被上诉人的诉讼请求，明显偏袒一方。三、一审法院判决适用法律错误。从本案已查明的事实来看，被上诉人所主张的上诉人不能按期交房构成违约的理由不能成立，在一审判决第5页也载明其所主张的公共部分的装修双方在合同中没有明确约定。然而一审法院判决却适用了《合同法》第一百零七条的规定，即：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。显然属于适用法律错误。四、一审法院判决解除合同的做法违反了合同法的鼓励交易原则。上诉人开发的包括被上诉人所购的商铺价值3.6亿，一审法院判决的公共部分仅是其中很小的一部分。一审法院以偏概全，就此判决解除合同，势必造成不稳定因素，也违背了在合理的范围内给予交易以最大程度地支持交易原则。五、被上诉人请求解除合同已超过法定的除斥期间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“没有法律规定或当事人约定的情况下，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。”2016年6月30日双方签订合同，直到2017年10月16日被上诉人才以没有交房为由解除合同，已超出了法定的时效时间。郭军答辩称：一、答辩人购买的涉案房产用途为商业用房,现涉案房产的状况为毛坯房,所在大楼处于施工停滞状态,商场内公共部分未施工完毕,无公共扶梯、电梯等相应设施、设备，基本的设施、设备缺失，至今无法使用。上诉人在一审庭审中自认涉案房产至今未取得竣工验收备案及通过消防验收。自2014年答辩人交付全部购房款11999155元至二审开庭前已经四年，答辩人提供涉案房产的现场图片和视频资料以及一审法院的现场勘查情况，能够确认涉案房产至今不具备使用性能，致使答辩人投资购买该商铺用于出租或经营收益的合同目的根本无法实现，上诉人违约行为已经构成合同根本违约，答辩人依法有权解除双方签订的《商品房预售合同》及附件，并要求上诉人返还已付房款并支付利息，承担违约责任，赔偿相关经济损失。二、上诉人一直声称一审法院仅仅以其迟迟不予交房为由而解除合同，这种法律逻辑观点理解错误，混淆了法律概念，对合同解除的法律理解存在错误。涉案房产作为依附于整栋大楼的商铺无法使用，且距答辩人交付购房款已逾两年，现上诉人仍不能明确以上义务的具体完成时间，致使答辩人购买涉案商铺用于出租或收益的合同目的无法实现，一审法院据此判决双方解除合同，适用法律正确，判决结果公平公正。三、一审法院根据查明的事实，准确适用《合同法》的相关法律规定，依法作出了公正的判决，及时保护了答辩人作为守约方的合法民事权益，应依法予以维持。四、一审法院在认定上诉人合同根本违约的前提下依法作出解除《商品房预售合同》及附件的相关判决内容，是对上诉人违反诚实信用原则、不依约全面履行合同义务的违约行为作出的否定性法律评价，维护了答辩人作为守约方的民事权利，体现了法律的公平、公正。五、本案不存在除斥期间的问题，即使答辩人行使合同解除权，根据《商品房预售合同》及附件的约定，答辩人要求解除合同的时间也并未超过法定一年的除斥期间。六、《商品房预售合同》及附件系上诉人提供的的格式合同，且合同中约定的部分条款显失公平且违背现行法律的规定，故合同中约定的部分条款依法应当认定为无效，且不应该作为认定案件事实的依据，最终在合同条款的理解和适用中应当作出对上诉人不利解释。综上，上诉人的上诉请求完全是为了达到拖延返还购房款的非法目的而提出的无理滥诉，应依法予以驳回，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。郭军向一审法院起诉请求：1.依法解除郭军与升龙公司于2016年6月30日签订的三份《商品房预售合同》以及《合同补充协议》（合同编号分别为：YS0323679、YS0323682、YS0323685）；2.依法判令升龙公司立即返还郭军购房款1200万元并支付违约金60万元；3.依法判令升龙公司立即向郭军支付自2015年12月7日至2017年10月15日的利息136万元（以1200万元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利息计算）；4.依法判令升龙公司向郭军支付自2017年10月16日起至购房款1200万元全部付清之日的利息（以1200万元为基数按照同期贷款利率的四倍计算）；5.案件诉讼费、保全费等实现债权的费用全部均由升龙公司承担。一审法院认定事实：2015年12月7日，升龙公司向郭军出具《销售不动产统一发票》五份，金额分别为2121399元、300万元、1226802元、300万元、2650954元，共计11999155元。2016年6月30日，郭军与升龙公司签订《商品房预售合同》三份（合同编号分别为：YS0323679、YS0323682、YS0323685），郭军购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××、××、××号三处房产（以下简称涉案房产），分别房款为2121399元、41226802元、5650954元，共计11999155元。合同约定：付款为一次性付款，升龙公司应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格的房产交付给郭军；商品房的用途为商业用房；升龙公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付郭军，郭军同意合同继续履行，并给予升龙公司180日的宽展期，如宽展期届满后升龙公司仍未将房屋交付给郭军，升龙公司向郭军支付已付房价款0.5%的违约金。一审法院认定的双方有争议的事实：1.郭军提供2014年12月8日其与庆世卫、升龙公司三方签订的《协议书》、庆世卫于2014年12月10日个人贷款提前还款相关材料的复印件，证明涉案房产原由庆世卫贷款购买，后三方协议将涉案房产的购买人更名为郭军。升龙公司提出异议，认为证据为复印件，与该案没有关联性，但认可郭军于2015年12月7日履行了涉案房产的付款义务。无论涉案房产系从第三人处更名购买，还是郭军直接从升龙公司处购买，均系郭军、升龙公司之间签订合同前的事实，本案为合同纠纷，以上事实不影响双方合同的履行，故该院认定郭军所举以上证据与本案不具有关联性。2.升龙公司提供《建设工程质量竣工意见书》、2016年2月22日洛阳晚报一张，证明涉案房产于2015年12月31日经五主体验收合格，具备合同约定的交付条件，且在双方合同签订之前升龙公司已登报告知业主收房，涉案房产系签订合同时现房交付。郭军对真实性和证明方向均不予认可，认为升龙公司出具的验收意见书系单方出具，没有经消防、建设、房管主管部门的盖章确认，没有取得竣工备案表，涉案房产不具备交付条件。郭军对该组证据不予认可的理由系涉案房产的交付条件是否需经政府主管部门的认可或取得建设竣工验收备案表，并未提供证据证明该组证据不具有真实性，故该院对该组证据的真实性予以认定，即涉案房产于2015年12月31日取得五主体验收合格。3.郭军提供2018年2月24日涉案房产的现场图片及视频资料，证明至图片、视频拍摄时涉案房产仍没有达到合同约定和法律规定的交房条件。升龙公司对图片中显示的商场外部照片无异议，对商场内部涉案房产的照片真实性有异议，认为不能反映涉案房产目前的状况。2018年3月14日，该院在双方在场的情况下前往涉案房产现场查勘，查勘情况与郭军提供照片与视频资料一致。据此，该院认定，涉案房产为毛坯房，所在大楼处于施工停滞状态，商场内公共部位未施工完毕，无公共扶梯、电梯等相应设施、设备。另郭军向该院申请立案时提出财产保全申请，该院于2017年10月19日作出（2017）豫0303财保825号民事裁定书，裁定：冻结升龙公司银行存款1500万元，如存款不足，查封、扣押其相应价值的财产。一审庭审时，该院询问升龙公司涉案房产是否取得竣工验收备案及消防验收，升龙公司称目前消防验收及其他专项验收正在进行中，待完成后按法律法规进行竣工验收备案。一审法院认为，郭军与升龙公司签订的三份《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，双方应依约主张权利、履行义务。签订合同之前，郭军已支付全部购房款，履行了己方义务，升龙公司作为出卖人应履行交付涉案房产的义务。郭军自称其于2016年1月1日已于第三人签订出租协议，欲将涉案房产出租收益，结合涉案房产于2015年12月31日通过五主体验收，升龙公司于2016年2月22日登记通知交房以及双方的《商品房预售合同》约定合同签订当日交房，该院认定双方合同签订当日涉案房产即具备合同约定的交房条件，郭军可随时收房。郭军称涉案房产未取得竣工验收备案，该情形不属于合同约定的内容，系建设行政机关的行政管理范围，未取得竣工验收备案并不违背双方的合同约定，郭军以此主张升龙公司违约，并要求升龙公司支付逾期交房违约金60万元，该院不予支持。涉案房产的用途为商业用房，位于升龙广场C区1幢2单元三层，双方的合同虽未明确约定，但升龙公司交付的房产除应具备合同约定的交房条件外，还应使涉案房产具备使用性能。即升龙公司作为涉案房产的出卖人，还应有完成整栋大楼公共部位装修以及为买受人对房产进行装修、使用提供基本条件的义务。但根据郭军提供的现场照片、视频以及该院的现场查勘情况，涉案房产所处整栋楼公共部分截止2018年3月并未装修完成，基本的设施设备缺失，涉案房产作为依附于整栋大楼的商铺无法使用，且距郭军交付购房款已逾2年，现升龙公司仍未明确具体完成以上义务的日期，故升龙公司构成违约。郭军以不能实现合同目的主张解除合同，于法有据，该院予以支持。合同的解除，升龙公司存在过错，应退还郭军所交纳的房款11999155元，并对郭军因此受到的损失承担赔偿责任。郭军主张的损失为利息损失，参照民间借贷相关法律规定，该院酌定参照年利率6%从2015年12月7日起计算至升龙公司实际退还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除郭军与洛阳升龙置业有限公司于2016年6月30日签订的关于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××、××、××号三处房产的《商品房预售合同（含附件）》（合同编号分别为：YS0323679、YS0323682、YS0323685）；二、洛阳升龙置业有限公司于判决生效后五日内返还郭军购房款11999155元；三、洛阳升龙置业有限公司于判决生效后五日内赔偿郭军损失（以本金11999155元为基数，按年利率6%，从2015年12月7日计算至购房款实际清偿之日止）；四、驳回郭军的其他诉讼请求。如洛阳升龙置业有限公司未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105560元，保全费5000元，共计110560元，由郭军负担4760元，由洛阳升龙置业有限公司负担105800元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院一致。本院认为：2016年1月1日，郭军与升龙公司签订三份《商品房预售合同》，所购房产虽于2015年12月31日通过五主体验收，但凡本案一审审理期间，一审法院经现场查勘，涉案房产为毛坯房，所在大楼处于施工停滞状态，商场内公共部分未施工完毕，无公共扶梯、电梯等相应设施、设备，二审中，升龙公司亦未能提交证据证明涉案房产所处的大楼公共设施部分已施工完毕，涉案房产能正常使用。《商品房预售合同》及附件虽未将公共部分施工完毕约定为合同解除的条件，但根据本案实际，郭军购买商铺是为了投资收益，其自交付购房款至今已2年有余，郭军支付了大额购房款，但因升龙公司未将整栋大楼的公共设施部分建成导致涉案房产仍不能正常使用，合同目的已不能实现，故一审法院解除其与郭军所签的《商品房预售合同》符合《中华人民共和国合同法》的立法精神及公平公正原则，升龙公司的上诉理由不能成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93795元，由洛阳升龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 鹏审判员 刘丽娜二〇一八年九月十七日书记员 文成博