成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0107民初6226号 原告（反诉被告）：四川中原物业顾问有限公司世纪金沙营业部（曾用名：四川中原物业顾问有限公司保利公馆营业部），住所地四川省成都市青羊区蜀辉路247号1层。 负责人：何世胜，总经理。 委托诉讼代理人：赵青梅，女，公司员工。 委托诉讼代理人：刘琪，女，公司员工。 被告（反诉原告）：田桂芬，女，1943年5月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：何开宗（系田桂芬的配偶），男，住成都市武侯区。 反诉被告：四川中原物业顾问有限公司，住所地四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心一栋3单元24层。 法定代表人：庄泽宝，董事长。 委托诉讼代理人：王**，女，公司员工。 四川中原物业顾问有限公司世纪金沙营业部（以下简称世纪金沙营业部）、四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）与田桂芬居间合同纠纷一案，本院立案后，田桂芬在法庭辩论结束前提起反诉，经本院审查予以受理，并依法适用简易程序对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世纪金沙营业部的委托诉讼代理人刘琪，被告（反诉原告）田桂芬的委托诉讼代理人何开宗，反诉被告中原物业公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人庭外和解无果。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）世纪金沙营业部向本院提出本诉诉讼请求：1.田桂芬支付世纪金沙营业部居间服务费15000元；2.田桂芬按未付居间服务费金额×0.05%每日支付世纪金沙营业部违约金（自2017年12月24日起计算）。事实和理由：田桂芬于2017年2月20日在世纪金沙营业部的居间服务下签订了编号为1000681的《买卖交易文本》，出售位于成都市武侯区之物业。在同日签署的《佣金确认书》中约定，田桂芬需于收到售楼房款后向原告支付居间服务费15000元。但田桂芬收到售房款且在物业过户后，经世纪金沙营业部多次催告仍未支付居间服务费，世纪金沙营业部因此诉至法院。 被告（反诉原告）田桂芬本诉辩称，田桂芬在提供居间服务时与涉案房屋的买方茸洮串通制作了成存房买（居）第716763号《成都市存量房买卖合同》（以下简称《网签合同》），为了达到避税和增加田桂芬交易风险的目的，该合同约定房屋成交价为1350000元，与编号为1000681的《买卖交易文本》中购房款为2950000元、其中2850000元由第三方资金托管支付给田桂芬的约定及相关规定相矛盾，未按照关于存量房交易资金监管的相关规定办理涉案房屋过户时的交易资金监管，存在违法行为，导致田桂芬与世纪金沙营业部、买方茸洮产生争议，进而没有继续办理涉案房屋的过户手续，也因此发生诉讼。最终涉案房屋的过户手续是通过（2017）川01民终11844号案件的民事调解后办理的，世纪金沙营业部并未为田桂芬办理涉案房屋的产权过户手续，因此世纪金沙营业部履行《买卖交易文本》时有过错，丧失了收取服务费的资格且给田桂芬造成了损失，田桂芬因此拒绝支付服务费15000元。由于《佣金确认书》中未约定违约金事项，而世纪金沙营业部主张的违约金是针对《居间服务合同》中的违约金，《居间服务合同》中未约定居间服务费，因此田桂芬不应承担违约金。综上，请求驳回世纪金沙营业部的本诉请求。 被告（反诉原告）田桂芬向本院提出反诉诉讼请求：世纪金沙营业部和中原物业公司赔偿田桂芬关于履行居间服务合同的直接损失100000元及医疗费用18000元。事实和理由：1.田桂芬在提供居间服务时与涉案房屋的买方茸洮串通制作了成存房买（居）第716763号《成都市存量房买卖合同》（以下简称“《网签合同》”），为了达到避税和增加田桂芬交易风险的目的，该合同约定房屋成交价为1350000元，与编号为1000681的《买卖交易文本》中购房款为2950000元、其中2850000元由第三方资金托管支付给田桂芬的约定及相关规定相矛盾，该合同违法违规且无效，世纪金沙营业部未按照关于存量房交易资金监管的相关规定办理涉案房屋过户时的交易资金监管，存在违法行为，导致田桂芬与世纪金沙营业部、买方茸洮产生争议，进而没有继续办理涉案房屋的过户手续，也因此发生诉讼。世纪金沙营业部的作为第三人在（2017）川0107民初3864号案件审理过程中存在虚假陈述，导致田桂芬在一审中败诉，田桂芬因此提起上诉，世纪金沙营业部的上述行为进一步扩大了田桂芬的经济损失。在二审（2017）川01民终11844号案件审理过程中，经成都市中级人民法院调解，买方茸洮赔偿了田桂芬经济损失100000元，买卖双方按（2017）川01民终11844号民事调解书在新的条件下进行了交易并办理了过户手续。按照与买方责任对等原则，对照（2017）川01民终11844号民事调解书，世纪金沙营业部及中原物业公司应赔偿田桂芬直接经济损失100000元。2.田桂芬出售涉案房屋系为了用售房款购买另一套房屋，因世纪金沙营业部的上述行为导致涉案房屋未及时办理过户，田桂芬迟迟未收到售房款，加之该期间房价不断上涨，最终田桂芬未购买到另一套房屋，世纪金沙营业部因此给田桂芬造成了经济损失。3.由于世纪金沙营业部在涉案居间活动中的违法违规行为，给田桂芬及配偶何开宗的身心健康造成巨大伤害，导致田桂芬产生严重的失眠焦虑，致使白内障、脑萎缩、帕金森病快速加重，其中脑萎缩和帕金森病的治疗已花费医疗费8000余元，因此田桂芬要求世纪金沙营业部及中原物业公司先期赔付医疗费18000元。 原告（反诉被告）世纪金沙营业部及反诉被告中原物业公司反诉辩称，1.世纪金沙营业部在履行《买卖交易文本》时，在制作涉案房屋的《网签合同》时因疏忽将房屋成交价金额错误打印成了1350000元，但该错误仅需买卖双方到房屋登记机构（以下简称房管局）窗口办理撤销《网签合同》后重新制作新《网签合同》即可办理涉案房屋的过户，因此不会造成田桂芬与买方茸洮无法继续进行房屋买卖交易的情况。2.世纪金沙营业部在（2017）川0107民初3864号案件审理过程中所作陈述均为事实，不存在进一步扩大田桂芬的经济损失的情况。3.在（2017）川01民终11844号案件审理过程中，经调解买方茸洮同意在原购房款2950000元基础上增加100000元，系买方茸洮基于成都市房价上涨的客观情况以及同情田桂芬年老所做的让步，并非对田桂芬的赔付，因此田桂芬按照买方茸洮的调解方案要求世纪金沙营业部赔付经济损失无依据。4.田桂芬主张的医疗费与本案无关联系，并非由世纪金沙营业部的行为造成。综上，请求驳回田桂芬的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，田桂芬（卖方）、世纪金沙营业部（居间方）与茸洮（买方）签订了《买卖交易文本》（合同编号1000681），其中包括田桂芬、世纪金沙营业部与茸洮签订《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》和田桂芬与茸洮签订的《房屋买卖合同》。《居间服务合同》约定，买卖双方在世纪金沙营业部的居间服务下，就交易位于成都市武侯区房屋（以下简称涉案房屋）签署了《房屋买卖合同》；居间服务事项包括为卖方出售房源寻找买受人，并将该房源信息以及卖方的要求等报告给买受人，为买卖双方提供签约机会或进行媒介服务，协助买卖双方草拟房屋买卖的相关合同文本并促成双方签署合法有效的买卖合同；买卖双方签订《房屋买卖合同》时，世纪金沙营业部居间服务完成；卖方向世纪金沙营业部支付居间服务费0元；卖方应按照本合同约定向世纪金沙营业部支付居间服务费，若延迟支付的，世纪金沙营业部有权要求其按未付金额每日万分之五支付违约金，若居间服务费另有约定，则以各方另行约定为准。《过户及贷款代理合同》约定，买卖双方同意委托世纪金沙营业部办理涉案房屋的权属变更登记及房屋交验手续（以下简称“过户手续”）及相关事宜，包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料，向房管局申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项；房管局核发新的房屋所有权证之时，世纪金沙营业部代为办理过户手续事宜完成；买卖双方同意在本协议签署之日由卖方向世纪金沙营业部支付过户代理服务费用0元；世纪金沙营业部应根据本合同尽职尽责的代理并协助买卖双方办理贷款手续和过户手续，包括但不限于收集资料、联络督促和及时通知。《房屋买卖合同》约定，买卖双方通过世纪金沙营业部的居间服务，就涉案房屋的买卖事宜达成如下约定，该房屋的成交价为2950000元，付款方式为买方在签订合同当日向卖方直接支付购房定金100000元，买方在过户当日将首付款2850000元以第三方资金托管方式（托管事项依买卖双方与第三方所签的托管协议为准）支付给卖方，剩余购房款0元，买卖双方应于2017年3月31日前到房管局办理网签及产权递件。上述《买卖交易文本》签订后，田桂芬于同日在《佣金确认书》上签字，《佣金确认书》载明“本人委托四川中原物业顾问有限公司营业部出售的房屋坐落于成都市（权证号：权43××87），现确认：佣金为15000元，收到售房款全款2950000元后立即支付，该佣金比例不因该房屋实际成交价的高低而有任何增减”。 2017年3月16日，世纪金沙营业部在为田桂芬、茸洮之间的涉案房屋买卖交易制作《网签合同》时，将房屋成交价格填写成了1350000元，将交由政府相关资金监管部门监督的交易资金填写成了1350000元，且错误填写田桂芬的联系电话。之后，因《网签合同》中涉案房屋购房款的交易资金监管金额与《房屋买卖合同》约定的购房款资金监管金额不符，世纪金沙营业部、田桂芬及茸洮三方协商处理办法，世纪金沙营业部提出通过“房易安交易资金存款账户”对未写入《网签合同》中的剩余购房款1500000元进行专户管理的方式，结合《网签合同》中对购房款1350000元的资金监管，进而实现对涉案房屋剩余购房款2850000元进行资金监管的方案，但最终三方未达成一致意见。田桂芬因此与世纪金沙营业部、茸洮之间就涉案房屋的过户手续办理问题产生争议，茸洮也因此向成都市武侯区人民法院提起诉讼[（2017）川0107民初3864号]，要求田桂芬向茸洮履行涉案房屋的不动产权证过户义务并交付涉案房屋、支付违约金，世纪金沙营业部作为第三人参加了该案诉讼。2017年7月3日，成都市武侯区人民法院作出（2017）川0107民初3864号民事判决，判决田桂芬协助茸洮办理涉案房屋的不动产权证过户登记及交付房屋，茸洮在办理涉案房屋不动产权证过户登记的同时向田桂芬支付剩余购房款。田桂芬对（2017）川0107民初3864号民事判决不服，向成都市中级人民法院提起上诉[（2017）川01民终11844号]。在（2017）川01民终11844号案件的审理过程中，经成都市中级人民法院主持调解，田桂芬、世纪金沙营业部及茸洮自愿达成调解协议并同意在调解书中不再陈述案件事实，该调解协议约定内容包括有：1.田桂芬、茸洮同意在《买卖合同》约定价款2950000元的基础上增加100000元，茸洮已支付690000元，剩余2360000元于2017年11月17日前支付至田桂芬指定账户；2.田桂芬收到上述款项后两个月内协助茸洮办理房屋过户手续。上述调解协议达成后，田桂芬与茸洮就涉案房屋办理了房屋产权过户登记手续。 另查明，2018年4月26日，四川中原物业顾问有限公司保利公馆营业部更名为四川中原物业顾问有限公司世纪金沙营业部。 以上事实有，《买卖交易文本》（包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》）、《佣金确认书》、公证书、委托书、房产证、不动产权证、《准予变更登记通知书》、《网签合同》、情况说明、房易安交易资金存款账户开户通知书、（2017）川0107民初3864号民事判决书及开庭笔录、（2017）川01民终11844号民事调解书、民事上诉状、照片等证据及当事人陈述收集在案予以证实。对于田桂芬在庭审中提交的治病相关资料、购买药品收据、报告单、病历等与田桂芬及田桂芬的配偶何开宗治病的证据材料在本院认为部分进行认定。 本院认为，世纪金沙营业部与田桂芬、茸洮之间签订的《买卖交易文本》（包括《房屋买卖合同》、居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》）是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按约履行合同义务。 一、关于本诉。本案中，虽然《居间服务合同》、《过户及贷款代理合同》中未约定田桂芬应向世纪金沙营业部支付居间服务费和过户代理服务费用，但是在《买卖交易文本》签订后，田桂芬出具了《佣金确认书》确认佣金为15000元，且从“佣金在收到售房款全款后立即支付”的表述来看，结合房屋买卖的交易惯例，居间人提供订立合同的服务后，还应提供协助办理过户、协助交房等相关服务，因此本院认为该佣金应为居间服务和过户代理服务的对价，世纪金沙营业部应在完成居间服务和过户代理服务后才能获得佣金15000元。 对于居间服务，世纪金沙营业部按照《居间服务合同》约定促成田桂芬与茸洮签订了《房屋买卖合同》，因此世纪金沙营业部完成了居间服务。对于过户代理服务，世纪金沙营业部在庭审中自认其在办理涉案房屋过户手续过程中将《网签合同》中涉案房屋购房款及交易资金监管金额填写错误，导致《网签合同》中涉案房屋购房款的交易资金监管金额与《房屋买卖合同》约定的购房款资金监管金额不符，引起田桂芬与世纪金沙营业部、茸洮三方之间关于办理涉案房屋过户手续的纠纷，进而引发诉讼。最终涉案房屋的过户手续系依据（2017）川01民终11844号民事调解书由田桂芬与茸洮自行办理完成，并非由世纪金沙营业部办理，加之世纪金沙营业部在制作《网签合同》时错误填写田桂芬的联系电话，因此本院认为世纪金沙营业部未按约提供过户代理服务，履行过户代理服务义务有过错。综上所述，本院综合考虑本案合同的履行情况及世纪金沙营业部的过错程度，参考本地区二手房居间服务费的收取标准，对世纪金沙营业部主张田桂芬向其支付服务费15000元的诉讼请求在8500元范围内予以支持。 对于世纪金沙营业部主张的逾期支付服务费的违约金，本院认为，世纪金沙营业部的该主张依据的是《居间服务合同》中的违约金约定，但《居间服务合同》中并未约定田桂芬应付的居间服务费，且约定有居间服务费另有约定以另行约定为准，而在约定有居间服务费的《佣金确认书》中没有对逾期支付佣金的违约责任进行约定，因此世纪金沙营业部关于逾期支付服务费的违约金的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。 二、关于反诉。（一）对于田桂芬主张世纪金沙营业部和中原物业公司对照（2017）川01民终11844号民事调解书赔偿田桂芬经济损失100000元。本院认为，首先，依据（2017）川01民终11844号民事调解书载明的调解协议内容，茸洮在《房屋买卖合同》约定的购房款2950000元基础上增加支付购房款100000元并非系田桂芬所称的茸洮向田桂芬赔偿的经济损失。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，虽然世纪金沙营业部在制作《网签合同》时错误填写涉案房屋购房款及交易资金监管金额，但是事发后世纪金沙营业部与田桂芬、茸洮协商过通过采取其他资金监管方式继续履行《房屋买卖合同》和《过户及贷款代理合同》，因此田桂芬以成存房买（居）第716763号《网签合同》上载明的购房款金额和田桂芬联系电话错误为由不足以证明世纪金沙营业部与茸洮为达到避税和增加田桂芬交易风险的目的恶意串通制作了成存房买（居）第716763号《网签合同》。第三，田桂芬所主张的因世纪金沙营业部行为导致田桂芬未能购买到另一套房屋的经济损失，一方面，田桂芬在庭审中称其拟购买的房屋虽支付了订金，但最终因未成交收回了订金且未支付违约金；另一方面，田桂芬未举出证据证明其在购买另一套房屋一事上所产生的直接损失。因此，田桂芬所举证据不能证明世纪金沙营业部在履行《过户及贷款代理合同》时的过错行为对田桂芬造成了直接经济损失100000元，故本院对田桂芬要求世纪金沙营业部及中原物业公司赔付居间服务合同履行的直接经济损失100000元的诉请不予支持。 （二）对于田桂芬主张医疗费用18000元。田桂芬在庭审中提交的治病相关资料、购买药品收据、报告单、病历等与田桂芬及田桂芬的配偶何开宗治病的证据材料，一方面，何开宗并非涉案合同的当事人，何开宗的治病相关证据材料与本案无关联性，本院对该部分证据材料不予采信；另一方面，田桂芬的治病相关证据材料不能证明其产生严重的失眠焦虑致使白内障、脑萎缩、帕金森病快速加重与世纪金沙营业部在履行《过户及贷款代理合同》时的过错行为之间存在因果关系，田桂芬亦未举出其他证据予以证明，因此本院对田桂芬的治病相关证据材料的证明力不予采信。综上，田桂芬所举证据不能证明其主张的医疗费用系世纪金沙营业部在履行《过户及贷款代理合同》时的过错行为对田桂芬所造成的损失，故本院对田桂芬要求世纪金沙营业部及反诉被告赔付医疗费用18000元的诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、田桂芬自本判决生效之日起十日内向四川中原物业顾问有限公司世纪金沙营业部支付服务费8500元； 二、驳回四川中原物业顾问有限公司世纪金沙营业部的其他诉讼请求； 三、驳回田桂芬的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费195元，减半计收97.5元，由田桂芬负担60元，四川中原物业顾问有限公司世纪金沙营业部负担37.5元；反诉案件受理费1330元，由田桂芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭静 二〇一八年九月十七日 书记员张丹