四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川13民初63号 原告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。 法定代表人：李久润，行长。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 被告（案外人）：李泉，男，1963年6月23日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：肖丽萍，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙璟澜，四川首力律师事务所实习律师。 第三人（被申请执行人）：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区明宇路1号。 法定代表人：杨晓斌，经理。 第三人（被申请执行人）：四川思凯房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰，经理。 第三人（被申请执行人）：陈春兰，女，1965年3月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 第三人（被申请执行人）：唐作银，男，1965年3月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 第三人（被申请执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区龙吟路56号。 法定代表人：唐作银，经理。 上列第三人共同委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告恒丰银行股份有限公司南充分行(以下简称恒丰银行)与被告李泉、第三人南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔公司）、第三人四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯房产公司）、陈春兰、唐作银、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒丰银行的委托诉讼代理人周世明、周亿洲，被告李泉的委托诉讼代理人肖丽萍、龙璟澜，第三人莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司的共同委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒丰银行向本院提出诉讼请求：1.准许执行成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场6栋1层3号房屋；2.判令李泉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：因莱茵威尔公司向恒丰银行借款，思凯房产公司作为抵押人与恒丰银行签订《最高额抵押合同》，约定思凯房产公司以其所有的位于成都市高新区中和大道二段99号6栋1层3号房屋（房屋所有权证号成房权证监证字第××号，以下简称诉争房屋）向恒丰银行抵押担保，并到成都市房屋产权登记中心办理了抵押登记，恒丰银行于2015年10月15日领取了他项权利证书。借款到期后，借款人及担保人均未偿还借款。恒丰银行遂将莱茵威尔公司、思凯房产公司及其他保证人诉至本院（案号（2017）川13民初58号）。该案审理过程中，本院根据恒丰银行的诉讼财产保全申请，于2017年4月查封了诉争房屋。在本院主持下，各方当事人于2017年8月10日自愿达成调解协议，本院据此作出（2017）川13民初58号民事调解书，确认当事人达成的调解协议：一、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同偿还恒丰银行借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同向恒丰银行支付利息1166666.66元、复利20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清原告恒丰银行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同于2017年10月10日前向原告恒丰银行付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。因各债务人未按照该调解书履行义务，故恒丰银行向本院申请强制执行。本院受理恒丰银行的执行申请（案号（2017）川13执108号）后，于2018年1月决定对诉争房屋进行评估、拍卖。此时，李泉以其已购买诉争房屋为由提出执行异议。本院审查后，于2018年3月15日作出（2018）川13执异24号执行异议裁定：中止成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场6栋1层3号房屋的执行。恒丰银行不服该裁定，遂提起本案诉讼。恒丰银行认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议的规定》）第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人……”、第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”之规定，诉争房屋是已登记的不动产，应按不动产登记簿判断李泉是否为诉争房屋的权利人。无论李泉与思凯房产公司之间的商品房买卖关系是否真实，是否合法有效，均不能证明李泉是诉争房屋登记的权利人。李泉对诉争房屋不享有排除强制执行的权利。 李泉辩称：一、李泉在诉争房屋抵押、查封前已合法购买该房屋，并支付了全部房款，缴纳了全部税费，且实际合法占有、使用该房屋。二、李泉未能取得诉争房屋权属证书，原因不在李泉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封、扣押、冻结财产规定）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，人民法院应当解除对诉争房屋的查封。三、根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条之规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”，故恒丰银行以其对案涉房屋享有抵押权主张继续执行案涉房屋无法律依据。四、南充市中级人民法院中止对诉争房屋的执行符合法律规定。根据办理执行异议和复议的规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，李泉在思凯房产公司向恒丰银行借款及诉争房屋抵押前，已与思凯房产公司签订《商品房买卖合同》，且已付清全部房款，并实际入住且合法占有诉争房屋。思凯房产公司在将诉争房屋售与李泉后又将该房屋抵押给恒丰银行。李泉未能取得诉争房屋的权属证书系思凯房产公司的违约行为所致，自身没有任何过错。李泉就诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。综上，请求法院依法驳回恒丰银行的诉讼请求。 莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司述称，恒丰银行与李泉陈述的事实基本属实，诉争房屋现状是一系列客观原因所致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年4月16日，李泉与思凯房产公司签订《商品房买卖合同》和《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》，以1720009元购买思凯房产公司开发的位于成都市高新区中和大道二段99号“卡斯摩广场一期”第6幢1层3号房屋，同日思凯房产公司出具《收据》一张，载明收到李泉6-3号房款1720009元。思凯房产公司提供的交房流程表显示2012年6月30日李泉接房。2018年9月6日，经合议庭现场踏勘，案涉房屋系清水房、尚未装修，处于空置状态，屋外杂草丛生，并无入住迹象。 对于1720009元房款的支付方式，因李泉本人未出庭故未当庭查实，2018年9月25日上午9点45分李泉以139××××6888手机号向我院0817-2803563拨通电话，并陈述该1720009元为2012年4月16日现金支付，现金来源全部为自备现金。 因建设规划调整和思凯房产公司将诉争房屋办理了抵押登记，诉争房屋权属至今未能转移登记至李泉名下。李泉与思凯房产公司也未到相关行政部门办理房屋买卖合同备案登记。 2015年10月12日，因莱茵威尔公司向恒丰银行借款，思凯房产公司作为抵押人与抵押权人恒丰银行签订《最高额抵押合同》，约定抵押人为抵押权人与债务人莱茵威尔公司在2015年10月12日至2018年10月11日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金余额为人民币肆仟万元正。《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》载明的抵押物为思凯房产公司所有的坐落于成都市高新区中和大道二段99号办公房屋（包括诉争房屋在内共计25套房屋），合计4744.519平方米。之后，思凯房产公司与恒丰银行到成都市房屋产权登记中心办理了该25套房屋的抵押登记。恒丰银行于2015年10月15日领取了该25套房屋的他项权利证书，编号为成房他证他权字第××号至-22号。 2016年10月25日，恒丰银行与莱茵威尔公司签订《流动资金借款合同》，约定恒丰银行借款人民币4000万元给莱茵威尔公司，借款期限自2016年10月25日至2017年10月24日止。2016年10月25日，恒丰银行向莱茵威尔公司发放借款4000万元。 因莱茵威尔公司违约，恒丰银行解除了涉案《流动资金借款合同》，要求莱茵威尔公司偿还借款本金、利息及其他款项，并要求思凯房产公司及其他保证人承担清偿责任。2017年4月26日，恒丰银行遂将莱茵威尔公司、思凯房产公司及其他保证人诉至本院，请求：1.判令借款人莱茵威尔公司立即偿还恒丰银行借款4000万元及截至2017年4月17日的利息2750000元，并按约定的利率给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的利息；2.判令莱茵威尔公司向恒丰银行支付截至2017年4月17日的复利120876.81元，并按约定给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的复利、罚息；3.判令莱茵威尔公司赔偿恒丰银行实现债权及抵押权的费用（律师费、催收费用等）；4.判令莱茵威尔公司承担本案全部诉讼费用；5.判令思凯房产公司对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任；6判令各保证人对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任。该案审理过程中，本院根据恒丰银行的诉讼财产保全申请，于2017年4月查封了诉争房屋。在本院主持下，各方当事人于2017年8月10日自愿达成调解协议，本院据此作出（2017）川13民初58号民事调解书，确认当事人达成的调解协议：一、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同偿还恒丰银行借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同向恒丰银行支付利息1166666.66元、复利20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清原告恒丰银行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同于2017年10月10日前向恒丰银行付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。 因各债务人未按照该民事调解书履行清偿义务，恒丰银行故申请本院强制执行。本院受理恒丰银行的执行申请（案号（2017）川13执108号）后，于2018年1月决定对诉争房屋进行评估、拍卖。此时，李泉以其已购买诉争房屋为由提出执行异议。本院审查后，于2018年3月15日作出（2018）川13执异24号执行异议裁定：中止成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场6栋1层3号房屋的执行。恒丰银行不服该裁定，提起本案诉讼。 上述事实有恒丰银行提交的诉争房屋所有权证及他项权利证书，李泉提交的《商品房买卖合同》、《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》、《收据》、《交房流程表》、《思凯房产公司未及时办理房屋权属转移登记的情况说明》在卷佐证。 本院认为：第一，关于本案应否适用《办理执行异议和复议的规定》第二十七之规定的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”、第一百九十七条“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条“人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼”之规定，除当事人依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定协议实现抵押权外，抵押权人实现担保物权应当向人民法院提出申请或向人民法院提起诉讼，再依据生效判决或裁定申请人民法院拍卖、变卖抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行”。因此，只有生效判决、裁定确定恒丰银行对诉争房屋享有优先受偿权，人民法院才能将诉争房屋作为抵押财产进行执行。虽然恒丰银行取得了诉争房屋的他项权利证书，但其在（2017）川13民初58号一案中未对诉争房屋主张优先受偿权，且（2017）川13民初58号民事调解书也未确认其对诉争房屋享有优先受偿权。同时，抵押合同是否有效、抵押权是否设立以及抵押权实现的情形是否具备等须经人民法院或仲裁机关审查、审理认定。未经生效裁决认定，前述情况均不确定。因此本院根据恒丰银行的申请强制执行诉争房屋时，恒丰银行不能主张优先受偿权，即诉争房屋不能作为抵押财产执行，只能作为思凯公司的一般责任财产执行。恒丰银行主张本案应适用《办理执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的理由不成立。 第二，关于李泉对案涉房屋是否享有足以排除本院强制执行的民事权益的问题。《办理执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，所以李泉要排除本院对案涉房屋的执行，必须满足上述两条之一规定的条件。 当事人提交的《商品房买卖合同》和《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》显示签订时间为2012年4月16日，故案涉房屋在2017年4月被查封前，双方签订了书面合同。虽然2012年4月16日的《收据》载明李泉于签订合同的当日足额交纳了1720009元购房款，但本院对此不予认定，理由如下：其一、作为买受人欲证明其对案涉房屋享有权利，应当积极举证证明其当日实际支付了1720009元购房款，李泉称该1720009元购房款支付方式为现金且一次性支付，但对于该巨额现金的来源李泉述称为自有现金却有悖常理，本院难以确认其交付购房款的真实性。其二，作为收款方思凯房产公司对该笔现金支付并未否认，故其应当提供2012年4月16日收到李泉1720009元现金的进账依据、财会凭证等证据予以佐证，但思凯房产公司未积极举证证明该事实，本院难以确认其收到购房款的真实性。综上，李泉认为其于2012年4月16日全额支付1720009元购房款现金并与思凯房产公司存在真实的房屋买卖事实缺乏相应事实和法律依据，本院不予确认。 对于李泉对案涉房屋是否合法占有问题，李泉虽然提供了2012年6月30日的《交房流程表》，但案涉房屋多年来未装修并处于空置、杂草丛生的现状表明，李泉至今尚未对案涉房屋进行使用；在仅有一份思凯房产公司和前期物业公司制作的《交房流程表》，而无其他证据予以佐证的情况下无法证明李泉多年来合法占有了案涉房屋、行使了业主权利、履行了业主义务的事实，思凯房产公司认为其2012年即对李泉交付案涉房屋、李泉在案涉房屋查封前已合法占有案涉房屋的理由不成立。 综上，李泉就案涉房屋并未完全达到《办理执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定的条件，李泉对案涉房屋不享有足以排除本院强制执行的民事权益。 综上所述，恒丰银行要求准许执行成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场6栋1层3号房屋的请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百二十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行四川省南充市中级人民法院（2017）川13执108号案对成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场6栋1层3号房屋。 案件受理费22800元，由李泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  谭世蓉 审判员  任雅莉 审判员  吴 彪 二〇一八年九月二十七日 书记员  朱 丹