江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1283民初3613号原告：泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司，住所地泰兴市文江路88号。法定代表人：陈小平，董事长。委托诉讼代理人：杨翠英，该公司职员。被告：泰兴市海睿装饰工程有限公司，住所地泰兴市城东高新技术产业园区戴王路西侧。法定代表人：严荣海，总经理。委托诉讼代理人：刘保清，江苏有方律师事务所律师。原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司与被告泰兴市海睿装饰工程有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月5日公开开庭进行了审理；后依法适用普通程序，于2017年11月8日、2018年7月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨翠英、被告委托诉讼代理人刘保清均到庭参加诉讼，被告法定代表人严荣海第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将遗留在中南世纪城会所负一层、二层的物品整理后搬离；2、被告向原告支付水费暂定69395.76元、电费343378.4元（最终以合同签订之日起至实际搬离之日止此段期间内发生的数额为准）；3、被告向原告支付保洁费用120750元；4、被告向原告支付逾期腾房占有使用费用暂定400万元（最终以司法鉴定结果为准）；5、被告向原告支付游泳健身会员卡费用余额269637元；6、被告向原告支付违约金300822元；7、被告向原告支付公证费800元；8、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和被告双方于2014年11月19日签订《委托管理运营合同》，合同约定原告将泰兴市中南世纪城会所负一层、二层的资产委托给被告进行管理运营，被告承担经营中的全部成本，并支付保洁费用5500元/月和经营期间发生的水、电等相关费用，委托期限暂定一年。被告自进场开始运营管理至今，从未支付过保洁费用、水费、电费，原告多次催告被告尽快支付，但被告未予响应。合同履行期届满后，原告与被告就合同期满后的费用结算、返还委托资产、搬离物品以及游泳健身会员的费用处理方案等事项经过多次谈判，无果。自2016年9月初开始，被告未指派工作人员解决上述事项特别是游泳健身会员的费用问题，导致该批会员中多人数次至原告售楼处大吵大闹，严重影响原告的正常经营。原告曾多次书面催告被告尽快处理上述事项，但截止至原告起诉之日，被告不仅没有解决上述事项中的任何一项，还一直占用着中南世纪城会所负一层和二层。综上所述，被告严重违反了合同约定的义务，经催告后仍不纠正上述违约行为，已经严重损害了原告的利益。为了维护原告的合法权益，原告依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定诉至法院，请求判如所请！针对其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：1、《委托管理运营合同》及《补充协议》，证明原告与被告存在中南世纪城会所负一层、二层租赁合同关系，该合同经双方签字盖章确认，合同有效，原、被告就保洁费、水费、电费，逾期付款的违约金责任，标的物现状，双方权利义务进行了明确约定。2、泰兴中南世纪城会所设备清单、中南房地产器械合格签、验收单、会所二楼物品清单和收条，证明原告按照合同约定向被告交付了案涉的物业和资产。3、泰兴市中南世纪城会所负一层、二层物业、资产盘点清单，证明被告对2016年11月时案涉物业和资产现状予以书面确认，占用事实成立，被告承诺于2016年12月1日前将案涉物品、资产清理，搬离现场。4、水费、电费单据、发票、汇款凭证，证明被告在租赁期内及占用期间产生了水费、电费，水费是69395.76元，电费343378.4元。5、尽快支付保洁费的催告函及邮政快递单据，证明被告自合同签订后从未支付过保洁费，物业公司书面催告被告支付保洁费用并抄送给原告。6、银行付款凭证1份，证明原告代被告向物业公司支付保洁费用120750元。7、游泳卡、健身卡余额费用合计表，证明在合同履行期内被告与业主之间就游泳卡、健身卡等服务项目未结费用为269637元。8、关于《委托管理运营合同》届满后费用结清和返还物业的催告函，证明被告违反合同约定，从未支付过保洁费用、水费、电费，应承担逾期支付的违约责任，被告自合同履行期限届满后，一直占用涉案物业和资产，应承担占用费，原告通过书面方式催告前述费用，并要求返还涉案物业和资产，承担违约责任。9、2016泰兴证经内字第455号公证书及快递查询结果、发票，证明目的同证据8，产生公证费800元。10、水电费统计清单和会所抄表数据，证明合同履行期内和合同期满后至2016年9月底产生的水电费具体数额。11、违约金计算明细表，证明违约金的计算方式和对应的数额。12、工商部门分公司准予变更登记通知书，证明南通中南世纪城物业管理有限公司泰兴分公司变更为江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司。被告辩称，第一，合同虽然签订，但没有实际履行，原因是合同开始履行的条件并不具备。2014年11月份签订的《委托管理运营合同》明确约定，委托管理运营的一年期限是从装修完毕交付使用之日起开始计算，而到2016年9月中南世纪城会所负一层、二层仍然没有装修完毕，原告并没有实际将中南世纪城会所交付被告。第二，因为没有交付就不存在截止日期，在合同上原、被告就合同的截止日期也作了具体的约定，以办理具备营业执照之日为准。本合同委托管理的经营项目分别是负一层是游泳、足疗，二层准备经营项目是健身房、棋牌室，而这几项经营项目都属于特种行业，需要经过国家行政部门严格的检查验收取得相关经营许可证后，才能进行经营，原告对已经装修的部分，消防问题一直不达标，因此一直没有能够达到具备领取营业执照的条件。第三，原告主张的各项费用，被告不应当承担。因为委托合同没有开始履行，不存在逾期占有使用的问题。原告装修迟迟不完工，消防多次验收不过关，导致游泳、足疗、健身等项目无法对外开放经营。如果说违约，应该是原告违约，原告应当按照合同向被告支付违约金。对于原告主张的水电费、保洁费，该部分费用是被告为处理委托事务预先产生的费用，这些费用本就应该由原告预先进行支付，原告既然没有预先支付，也就没有必要向被告索要该部分费用。游泳卡费用是被告根据原告的指示是为原告的业主服务所产生的费用，在中南世纪城购房的业主，中南世纪城都会按照购房价格给购房者中南会所的消费积分，业主会用消费积分兑换游泳、健身、棋牌等项目的会员卡。就积分兑换的项目产生的费用全部是被告垫付，原告至今未予结算。对被告垫付的费用，原告应当偿还并支付利息。因原告要求被告搬出，卡中的余额在被告处不可能再发生，余额应由原告自己来承担。公证费与被告没有关联性，因此被告也不应当承担。最后，为将来更好的管理中南的管理事项，提升中南世纪城的行业地位、品牌和市场价值，被告先行使用大量资金进行宣传，聘请大量的工作人员，购置了大量的健身器材、游泳器材、棋牌用品、足疗器械、办公用品等，这部分的费用是被告为服务中南会所进行采购所支出的，现合同未履行，原告让被告撤出场地，该部分的费用支出应当由中南全部返还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：1、工作联系单21张，时间从2015年1月21日－2016年9月23日，证明双方在签订合同以后，被告就原告装修会所产生的问题，以工作联系单的方式，逐一要求原告完善的事实。2、照片28张，证明被告在搬出之前，原告装修改造的会所，仍然存在众多隐患，与证据1陈述的内容相吻合，其中有一张水表照片，拍摄时间是2016年8月，拍摄地点是会所负一层，从水表的数字看截止到2016年8月，负一层的水表只有2130m³。3、收款收据，证明被告向原告缴纳运营管理费10万元保证金。4、煤气充值卡发票，证明原告提供的两张煤气卡是空卡，被告进行了充值。5、2016年10月27日对于“催告函”的回复函，证明被告对原告2016年10月25日的催告函的内容予以否认，并要求原告赔偿被告的损失，且将损失情况列表抄送原告。6、中南业主积分消费和中南购卡费用相关明细，证明中南业主通过积分消费，折合成人民币143581元，原告向被告购买的游泳卡是43300元，这两部分的费用合计186881元，这部分的费用原告至今未与被告结算。7、为处理委托事项添置的器材费用及人员工资的支付情况，证明被告为准备管理委托事项，购买器材及支出聘用人员工资的事实。8、中南会所资产明细表，周海燕是被告的员工，吴婷是原告的员工，证明被告未搬移相关物品的原因是原告向被告提出过将该部分物品留有原告继续使用，原告同意将物品折价给被告，双方于2016年9月20日签字确认了被告还在中南会所的财产。9、视频资料，视频拍摄时间是在2017年7月24日下午，拍摄地点在中南世纪城办公室，拍摄的时长是1分45秒，现场人员是吴婷和陈丹，陈丹是被告公司的员工，证明2016年9月20日资产明细表中的接收人吴婷系原告的员工，吴婷确认资产明细表系由其本人核对、签字并上交原告的黄小华经理。10、视频资料、活动策划合同、收据，证明被告为宣传中南会所与晟宇文化传播有限公司签订活动策划合同，并支付合同款项58000元的事实；同时就宣传活动现场进行摄像，进一步说明被告为提升中南会所形象进行了大力的宣传；另外这组证据印证了在第一次庭审中被告提供的证据中关于宣传费90834元中的大型宣传的项目支出的事实。11、视频资料、照片，证明原告已将涉案场所转给江苏广益体育发展有限公司使用，且该公司正在正常的运营中，其健身区使用的健身器材正是被告购置的健身器械，因此说明原告诉称被告占用涉案场地的事实不存在。12、2018年元月12日双方对被告留置在原告处的健身器材品名及数量进行了确认，证明被告的健身器械已经全部拉走，除了健身器械以外的小的物品，被告在元月12日也已经将清单交付给原告，但是原告以以上物品需核实，不清楚权属状态为由，未给被告一个答复。根据原告的申请，本院委托江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司对泰兴市中南世纪城会所负一层、二层场地占用租金进行了评估咨询，该公司于2018年6月13日出具了泰兴市中南世纪城会所负一层、二层场地占用租金资产评估咨询报告书，评估咨询结果为人民币1779121元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，被告认为：证据1，真实性没有异议，但是委托合同签订时间是2014年11月24日，从委托合同的第二项委托方式可以看出来委托合同的目的是提升被委托项目的行业地位、品牌地位及市场价值；第三项委托期限，暂定一年，一年的时间后面标注以装修完毕交付使用之日起开始计算，委托事项形成的起点就应当是原告将中南世纪城会所负一层、二层全部装修完毕合格以后并交付于被告；从标注的截止日期以具备办理营业执照之日为准，说明双方委托截止期限是原告要具备办理营业执照这样的条件，双方之间的委托关系才结束，因此委托期限使用的是暂定一年，而不是准确的一年，委托事项的起算不应当从双方签订委托管理运营合同之日起开始计算；另外，补充协议第二条约定甲方也就是原告应当完善相应的硬件设施，说明甲方应当对其提供的中南世纪城会所的负一层、二层进行装修，和合同标注的开始起点期限保持一致；补充协议第四条，可以印证《委托管理运营合同》的终止日期，是在原告取得相应证件后，双方之间的委托合同关系结束，与委托期限的截止时间也是一致的；从补充协议可以看到原告提供完善的硬件设施是原告的义务，也是合同开始履行的前提条件；原告提供的图纸，有被告的法定代表人严荣海进行了签字，从签字可以看到负一层的施工改造义务在原告，严荣海对施工改造的方案进行确认。证据2，收条没有异议，但是充值卡是两张空卡。证据3，没有异议。证据4，水电费统计清单不予认可，对水电费的数额不予认可，原告在我们签订合同后，并没有将水电表的原始数据与被告进行交接，因此后期产生的数额没法进行确认。证据5，催收保洁费的催告函已收到了，但是不予认可，因为被告与物业公司没有签订物业合同。证据6，银行汇凭证是原告与物业公司的之间的往来，我们无法确认，所以也不予认可。证据7，真实性没有异议，但强调的是被告与原告协商结算时，由被告提供给原告的材料，余额中包括原告业主未使用结束的积分。证据8、9，催告函已收到，但是被告对催告内容不认可，而且被告也给予原告回复；公证费与被告没有关系，这部分费用不予认可。证据10，全部都是原告自己制作，每一个月的会所抄表，原告并没有和被告对接，由被告确认水电费的使用情况，所以对于原告提供的水电费的统计清单，不予认可；在第一次开庭的时候被告提供了水表的照片，截止上一次开庭时，被告使用的水表所走的数字与原告所提供的水表统计数字是不一样的，因此无法考证原告提供的水电费统计表是否真实。证据11，从形式上看也是由原告公司自己制作，对这份证据不认可；本次纠纷是由原告方引起，在委托合同签订以后，因为原告不能将委托事项装修完毕交付于被告，被告一直未真正的进行委托管理，不存在被告违约的问题，所以原告所要求被告给付的违约金不成立，而且合同签订以后，原、被告双方并没有就水电费等问题进行正式的交接。证据12,没有异议。对被告提交的证据，原告认为：证据1，真实性没有异议，被告的证明内容不予认可。证据2，真实性不清楚，没有显示照片拍摄的位置，不能够证实原告的装修改造存在众多隐患的事实，即便拍照位置为案涉工程内的负一层，存在问题也可以通过维修的方式予以修复；对于被告所述水表的照片需要庭后核实，由于会所内水表有多个，不知道被告是不是拍摄的负一层的水表。证据3，收据对三性没有异议，对证明目的有异议。依据合同履约保证金的约定，委托物业交付使用后，乙方向甲方支付履约保证金，该证据可以证实原告已将案涉物业和资产交付被告使用，此证据与被告的答辩意见矛盾。证据4，发票没有提供原件予以核实，不能证实原告提供的燃气卡是空卡，但能证明被告已实际使用交付后的资产。证据5，回复函真实性没有异议，对于证明目的有异议，该回复函的内容不予认可。证据6，真实性不清楚，但是该证据可以证明被告已实际使用、经营案涉物业和资产，并已产生收益；该证据中被告所说的业主是否为中南世纪城小区业主需要进一步核实，原告不清楚；对于单据中的业主签字，是否为业主本人的签字不清楚。证据7，真实性不清楚，该证据为被告自制文件，依据合同约定经营期间的成本由被告承担，因此人员工资和添置的器材费用应由被告承担。证据8，目前，被告遗留在案涉物业内的物品为二楼会所健身房内被告购置的健身设备及物品，吴婷不是原告的员工。证据9，真实性没有异议，合法性和关联性有异议，首先，这份视频没有经过视频录像中的女子的许可；第二，视频当中并没有确认女子的身份信息，对她是叫吴婷还是叫李婷并没有确认；第三，视频信息中可以显示，被告所述的资产明细表是被告制作的，并不是原告也不是视频当中的女子制作的；第四，视频中的女子并不是原告的员工，所以对该视频证据不予认可。证据10，真实性没有异议，该份视频资料及合同显示的地点是在吴江商业银行门口，而且整份合同当中没有涉及到原告的信息，所以就合法性和关联性都有异议；委托合同约定，乙方应承担经营过程中所有的成本，所以这一费用应该由被告承担。证据11，视频资料和录音的三性均不予认可，录音当中的人物身份均没有确定，不知道录音当中的几方人员到底是什么人；录音内容也比较模糊；视频资料当中显示健身器材处于停放状态，运营的跑步机是原告自己的，不是被告的，所以不能证明被告的证明目的；对于照片需要核实一下。证据12，真实性没有异议，对关联性和证明内容有异议，该证据可以证明在2018年元月12日时，被告没有将其放置在会所二层东侧区域的健身设备和设施搬离，被告逾期搬离设备的情形依然存在；原告代理人签字需核实的内容，是由于自合同签订后至2018年元月12日止，一直处于被告的控制范围内，对于是否在此过程中被告已经搬离现场，还是由于被告管理疏忽导致物品丢失，或者放置在不确定的某个地方，原告只是说进行核实，但是主要的管理责任和保管责任是在被告，不在原告。对江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司出具的资产评估咨询报告书，原告没有异议。被告有异议，认为：1、涉案楼层的面积问题，报告上显示，涉案负一层和二层的总面积是4181.52平方米，而原、被告双方签订的合同中面积仅为3500平方，也就是说报告上的面积与合同中的面积不相符，因此在面积上不认可；2、占用的期间不认可，就目前为止，合同的终止时间尚不确定，原告将负一层以及二层的各个区域的占用时间的起点和终点已经明确，但没有明确的依据，因此被告对占用期间有异议；3、评估的对象及范围有异议，根据报告第五页中表格的备注，评估的范围包括了装潢、消防、中央空调、电梯、游泳池、健身器材等设备，那么就消防和健身器材两个存在异议，尤其是健身器材，评估的过程中可能涉及到被告搬离的健身器械。因此，被告对评估咨询报告的总体结论不认可。经审查，本院对原、被告及第三人真实性无异议的证据予以确认，作为本案认定事实的依据；有争议的证据，本院结合当事人举证及陈述，作为认定本案相关事实的辅助性证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月，原告（委托方，甲方）与被告（原泰兴市乐天投资管理有限公司，2017年4月18日经工商部门核准变更为现名称，受托方，乙方）签订《委托管理运营合同》一份，约定：甲乙双方就甲方所拥有的泰兴市中南世纪城会所管理经营合作达成以下条款：一、委托标的标的物：泰兴市中南世纪城会所负一层、二层，自己面积3500平方米，委托物业平面区域图及委托物业设施设备等资产以双方签订合同时的资产移交清单为准（详见附件一）。二、委托方式甲方就其拥有的泰兴市中南世纪城负一层、二层的全部资产委托乙方进行管理运营，由乙方在法律规定的范围内进行合法运营管理，乙方保证全面开展专业有效的运营，提升被委托的项目的行业地位、品牌地位及市场价值。三、委托期限委托期限暂定为一年（注：以装修完毕交付使用之日起开始计算，截止日期以具备办理营业执照之日为准）。四、委托事项1、全面制定经营方案，引进先进的市场管理理念、模式、方法；2、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；……五、委托物业的交付及维护1、委托物业以合同签订时的现状进行交付，同时双方对委托物业需要维修的内容书面进行确认，双方确认范围内的需要维修的内容由甲方负责。需甲方维修的内容，甲方可以逐步、逐条移交，不因此影响其他相关条款执行。甲方按前述确认内容维修完毕后，委托物业全部的维修、保养等工作均由乙方负责并承担费用。……六、物业费及其他费用1、经双方协商，由甲方委托的物业公司负责委托标的的日常保洁工作，乙方向物业公司支付相应的保洁费用5500元/月；乙方应按甲方物业公司规定的标准向甲方物业公司缴纳装修垃圾费、公摊水电费等费用（具体以实际发生额为准，双方单独列表计量，按经营面积分摊费用）。2、其他费用：1）水、电燃气等公用事业费及其他乙方经营过程中发生的费用由乙方自行承担。……3）乙方逾期支付物业费及其他费用的，每逾期一日，应按欠缴总额的2‰支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付。3、履约保证金……2）委托物业交付使用后，乙方向甲方支付托管经营履约保证金10万元。如乙方违反本合同任一约定或保证，甲方有权不予退还该履约保证金。3）乙方拖欠甲方任何款项包括但不限于物业保洁费、水电燃气等公用事业费或其他费用等，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款。……八、乙方的权利与义务3、承担经营中的全部成本，……九、委托物业的返还1、委托物业的返还时间：委托经营管理合同届满或解除时，乙方必须将委托物业返还甲方。2、乙方为管理经营委托物业需要而投入的维护维修和装修改造类固定资产的所有权归甲方，其他经营类投入的固定资产如办公用品和运动休闲类健身器材设备等所有权归乙方所有。3、合同期满时，双方共同对委托物业进行验收。受托物业或其设施设备损坏或丢失的，乙方应恢复至可正常运营使用状态。……十一、合同的解除1、存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任；……2、本合同约定的合同解除条件成就时，合同解除。……十四、本合同未尽事宜，双方可共同协商签订补充协议，补充协议与本合同及附件具有同等法律效力。……附件一：委托物业平面区域图及设施设备等资产清单。附件二：泰兴会所积分兑换方案。此后双方又签订《补充协议》一份，约定：1、在会所托管经营期间，一起承担运营风险，运营费用，设备维修维护费用等。2、由甲方完善相应的硬件（空调）设施，功能布置以双方确认图片为准。乙方承担相关服务配套设施及经营人员、设备维修维护、水电燃气费用。3、运营期间会所需接受甲方业主低价使用（具体以双方约定的积分兑换规则为准），为甲方业主提供完善的服务，……4、在取得会所相关证件后，乙方需参加甲方组织的会所运营招标，在相同条件下，享有优先中标权。5、如未中标，甲方协调中标方接受乙方投入的设施配套，具体费用双方另议。附件二泰兴中南世纪城会所积分兑换方案载明：1、兑换标准：根据老项目的会所积分兑换情况，对于业主会员公司按1:0.6比例（即1000分=600元）支付承包单位业主积分消费费用。2、定价标准：具体项目消费积分以及价格如上表，另，承包单位需提供我司员工特惠价。3、结算依据：承包单位需提供业主消费记录，含（1）消费项目及时间签字确认单；（2）承包单位系统后台数据汇总表。以作为双方正确结算的依据。4、结算周期：积分结算按季结算。……2015年4月15日，被告向原告缴纳了“运营保证金”100000元，原告开具了收款收据。上述合同和补充协议签订后，原告向被告交付合同约定物业及资产。其中，被告法定代表人严荣海、周平建于2015年1月7日向原告出具收条一份，确认收到原告的燃气柜钥匙一把，充值卡两张（编号：2012112114147、2012112129882）。在2015年1月至2015年4月期间，被告多次通过工作联系单对运营过程中发现、存在的问题向原告提出整改、维修的要求。2016年4月25日，被告向原告发出的工作联系单载明：我公司于2014年11月24日与贵公司签订《问题管理运营合同》，按前期洽谈正式交付使用日起为2014年12月25日，因贵公司种种原因未能正式交付于我公司。……至今仍有很多问题还未解决到位，例如：1、一层大厅中级未正式交付于我公司正常使用；2、直达电梯未交付使用；3、空调、通风设备都未正式调试交付；4、各个区域的水电表（应）分开和加装，便于后期的运营等问题。你公司……答应于2015年2月10日前正式交付使用，可至今都未正式交付于运营商。其中出现的问题还有：……被告要求原告对上述问题尽快进行整改，同时考虑延长托管运营时限并签订正式补充合同。原告相关人员接受该工作联系单表示“请领导协调解决”。2016年9月12日，被告向原告发出工作联系单载明：关于贵公司2016年7月20日发给我公司的物业和水电费用催款通知单，我公司特作如下回复：……2、自2014年11月24日贵公司与我公司合作以来，贵公司物业部门对于我公司托管区域仅针对二楼公共区域进行了垃圾集中收取，未进行其它保洁服务，托管区域内负一层至今未进行过任何保洁服务；另外，由于贵公司工程部不间断的做托管区域工程改造，给我公司的保洁工作增加了大量的清洁工作量，产生了大量的保洁人工费用，故我公司认为以前约定的5500元/月的区域保洁费不合理，……3、对于贵公司给我公司的水、电费用清单我公司提出几点疑问：（1）介于贵公司至今未针对水表、电表进行正式交接，所以我公司无法核实实际的水电用量；（2）贵公司对负一楼的工程改造自2014年12月以来从未间断，产生了不可计量的水、电费；（3）贵公司对游泳池在使用前所做的改造、维修和调试也产生了大量的水、电、气费用，除燃气费用可计量，水、电用量无法计算。另，鉴于贵公司于2016年9月1日下午……提出要求单方面提前解除……《委托管理运营合同》，由此必然造成我公司的大量损失，我公司提出以下一些因此而可能产生的损失，以供与贵公司商榷：……2016年9月23日，被告向原告发出工作联系单载明：贵公司于2016年9月1日下午提出了要求单方面提前解除……《委托管理运营合同》，并要求我公司支付5500元/月的保洁费用以及水、电、气费用，对此，我公司提出以下异议：1、保洁关于费用：提出要求单方面提前解除……《委托管理运营合同》，我公司认为物业公司并未按合同约定“负责整个委托标的的日常保洁工作”，要求我公司按5500元/月支付保洁费不合理，就保洁费用部分，我公司只能支付10000元作为补偿。2、关于水、电、气费用：提出要求单方面提前解除……《委托管理运营合同》，贵公司现在要求我公司承担382728.96元水电费用没有依据。但考虑到我公司2015年夏天与2016年夏天负一层游泳区确实为中南世纪城广大业主服务、运行了五到六个月，我公司愿意就此部分承担100000元费用。另：贵公司单方面提前解除合同势必给我公司造成损失，我公司现将必然会带来的一些损失列明如下，以供与贵公司商谈：1、资产的投入……这部分给我公司造成的直接经济损失合计金额为470444元。2、健身区固定资产及健身器械的添置费用等合计金额为293651.8元。3、所有持卡会员因终止服务所产生的经济损失合计金额为269637元。4、中南业务已消费积分及购卡费合计金额为186881元。5、我公司为实施《委托管理运营合同》所聘的员工而支出的费用合计金额为1225049元；所有员工因我公司被迫单方面终止用工合同而产生的赔偿和补贴费用，请贵公司酌情考虑。6、我公司为运营委托标的而投入宣传推广费用合计金额为90834元。2016年10月25日，原告向被告发出了关于《委托管理运营合同》届满后费用结算和返还物业事宜的催告函，该函载明：关于我公司与贵公司就2014年11月24日签订的《委托管理运营合同》履行期限届满后的费用结算和返还物业事宜，我公司与贵公司经过了多次谈判，现针对此事宜及贵公司2016年9月23日的工作联系单内容回复如下：一、关于该合同履行情况的再次更正和说明：1、我公司已按照合同约定将委托物业及资产交付给贵公司，而不是贵公司所述的“委托物业未能正式交付于我公司”。2、该合同履行期限早已届满，非贵公司所述的“我公司单方面提前解除合同”。我公司关于此两点的更正和具体说明已于2016年9月14日寄发给贵公司的关于《委托管理运营合同》届满后费用结算和返还物业事宜的通知函中明确阐述，在此不再赘述。二、合同履行期届满后各项费用的结算：我公司本着友好协商的原则与贵公司洽谈过合同履行届满后各项费用的处理方案，现再次明确如下：1、保洁费用：合同第六条第1项约定：……自合同签订生效之日起至今，我公司委托的物业公司南通中南世纪城物业管理有限公司泰兴分公司已经按照合同约定履行了委托标的区域的日常保洁工作，但贵公司从未支付过任何保洁费用，贵公司已严重违约，应按照合同约定支付保洁费用及承担相应违约责任。2、税费、电费：（1）合同第六条第2项约定：……自合同签订生效之日起之间，贵公司从未支付过委托运营期间发生的税费和电费，已严重违约。（2）我公司委托物业区域的水表和电表均单独计量。我公司及南通中南世纪城物业管理有限公司泰兴分公司曾按约要求贵公司指定人员共同抄写定期发生的水电费用，但贵公司拒绝签字确认。（3）自2015年5月1日起至2016年8月31日止，委托物业区域内发生的水费为69395.76元、电费为343378.4元，合计412773.16元。该笔费用尚不包含合同签订后至2015年5月1日之前和2016年9月1日之后至今此两段期间发生的水电费。（4）贵公司所述“水表和电表未单独计量”以及“水表和电表未正式进行交接”并不影响贵公司实际用水和用电的客观事实，水费、电费因贵公司的实际使用而在持续发生和累计计算。3、违约金：如上文所述，自合同签订后至今，贵公司从未支付过保洁费用、水费、电费，按照合同第六条第2项约定……贵公司应按照欠缴费用总额2‰每日的标准支付违约金。4、合同履行期届满后委托物业和资产的占用费用：如上文所述，该合同的履行期限自2015年11月28日届满，自2015年11月29日至今，贵公司一直占有使用着委托物业和资产。因此，贵公司应该承担自2015年11月29日至实际返还委托物业之日止的此段期间占用费用。三、委托物业和资产返还：如上文所述，该合同的履行期限早已届满，贵公司本应在届满时返还给我公司委托物业及资产。现贵公司占有使用委托物业和资产已长达十一个月之久，我公司曾多次要求贵公司返还委托物业和资产，但贵公司一直拖延处理。综上所述，……请于收到本催告函之日两日内支付上述费用、返还占用的委托物业和资产！……被告收到原告的催告函后，于2016年10月27日向原告发出了回复函，被告在该回复函中对保洁费用、水电气费用等表达了与2016年8月23日工作联系单中相似的意见，并认为：在争议存在、贵公司违约在先的情况下，贵公司于2016年10月25日又以南通中南世纪城物业管理有限公司泰兴分公司以及贵公司的名义发来两份催告函，强词夺理地要求我公司支付缺乏依据的费用，并无视我公司的合理要求，霸道地要求我公司“返还委托物业”并表示直接清场，我公司对此无法接受！希望贵公司能正视合同的严肃性，尽快与我公司协商善后，合理合法地妥善解决合同争议!2016年11月18日，原告向江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司（原南通中南世纪城物业管理有限公司泰兴分公司）汇款127050元。2016年11月21日，原告通过泰兴市公证处公证，向被告寄发了关于《委托管理运营合同》费用结算和返还物业等事宜的催告函，该催告函载明：我公司与贵公司于2014年11月19日签订《委托管理运营合同》……委托期限暂定为一年……现合同履行期限早已届满。自2016年7月起，我公司与贵公司就合同履行届满后的费用结算、返还委托资产及后续合作事宜进行了多次洽谈，尚未达成一致意见。现我公司将该合同未结事项明确如下：一、贵公司应支付的各项费用：1、保洁费用：……自合同签订生效之日起之间，我公司委托的物业公司已经按照合同约定履行了委托标的区域的日常保洁工作，但贵公司从未支付过任何保洁费用，已经严重违约。物业公司曾将《尽快支付保洁费用的催告函》抄送给我公司，要求我公司限期内处理。根据物业公司的要求，我公司代贵公司向物业公司先行支付了保洁费用127050元。2、水费、电费：……我公司委托物业区域内的水表和电表均单独计量，和整个会所的水电费统一支付。……因水电费均按月结算，我公司已代贵公司先行垫付了期间发生的水电费用。3、违约金……4、合同履行期间届满后委托物业和资产的占用费用……二、委托物业和资产返还……该合同的履行期限早已届满，……但贵公司至今尚未返还委托的物业和资产。三、贵公司未结清与客户之间的费用和服务：在贵公司处办理健身卡、游泳卡的客户多次向政府相关部门投诉其不能使用健身、游泳服务，并曾数次聚集在我公司办公区域，要求我公司予以处理。……而贵公司对于客户的诉求和主张置之不理，由此给我公司造成的经济损失应由贵公司承担。……请贵公司在收到本函之日起三日内完成下列事项：（1）清场委托区域内的各项财物，向我公司返还物业和资产；（2）向我公司支付上述应付费用；（3）结算与客户之间关于健身卡、游泳卡等各项服务和费用。……此后，被告法定代表人严荣海在“泰兴市中南世纪城会所负一层、二层物业、资产盘点清单”中签名。该盘点清单载明：2014年11月19日，被告与原告清单《委托管理运营合同》。2016年11月28日开始，被告将会所负一层、二层内资产、物品进行清理，2016年12月1日搬移完毕。该盘点清单对相关区域及区域内的物品现状进行了拍照，并对相关物品归谁所有进行了说明。因被告未能按期返还委托物业，搬移其相关物品及支付相关费用，原告遂诉至本院。本案审理过程中，原、被告双方于2018年1月12日对委托物业区域内健身房的健身器械进行了清点，被告随于2018年1月13日搬移了相关物品。关于被告搬移委托物业区域内其他相关物品的时间问题:原告认为：被告将负一层和二层办公室的物品搬移的时间是在原告起诉后的2017年4月30日。被告认为：上述相关物品在2016年9月20日之后至2016年年底已经陆续全部搬移。根据原告的申请，本院委托江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司对泰兴市中南世纪城会所负一层、二层场地占用租金进行了评估咨询，该公司于2018年6月13日出具了泰兴市中南世纪城会所负一层、二层场地占用租金资产评估咨询报告书，评估咨询结果为人民币1779121元，具体：1、负一层建筑面积2770.28平方米，占用时间自2016年1月7日起至2017年4月30日止，共479天，租金单价0.7元每平方米/天，租金评估总值955414元。2、二层西侧区域建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月7日起至2017年4月30日止，共479天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值324470元。3、二层东侧区建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月17日起至2018年1月13日止，共737天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值499237元（含装潢设施）。鉴于被告已经将物品搬移会所事实以及鉴定机构评估咨询结果，原告撤回了原第一项诉讼请求，并变更原第四项诉讼请求为被告向原告支付逾期腾房占有使用费用1779121元。本院认为，原告与被告签订《委托管理运营合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，依法成立。根据合同约定，原告为提升行业地位、品牌地位及市场价值将其拥有的泰兴市中南世纪城会所委托负一层、二层的全部资产被告进行管理运营，由被告开展游泳、健身、足浴、棋牌等服务业务。原告以委托被告管理运营的名义，实质是将其拥有的会所部分资产发包给被告进行相关的服务业务的经营，而合同签订时及被告进行管理运营过程中，原告的会所并未领取营业执照，也未取得消防、卫生、公安等职能部门颁发的相关许可证。因此，该合同因违反法律的强制性规定而应认定为无效。原、被告双方签订的《委托管理运营合同》及《补充协议》，经双方协商已经解除，双方实际已经终止合同的履行。关于原告主张的水、电费用问题。被告在管理运营中确实使用了水、电，并产生了相应的水、电费用，但是，原告主张的水、电费用金额，依据不足，本院难以支持。首先，原告并无证据证明其在签订合同后交接时，原告向被告移交了被告进行管理运营区域内的专用水表、电表，致使无法区分哪些水表、电表是被告专用或者与原告共用。其次，双方交接时并未由被告确认水表、电表中的基数，无法准确计算被告使用水、电数量。再次，原告提供的水电抄表中的上月读数、本月读数、用量等数据，系其单方面制作，未得到被告确认，双方协商过程中以及案件审理过程中，被告也予以否认。最后，被告主张的水、电费用，在计算时存在加减的情况，印证了部分水、电共用的情况。被告结合其实际使用了水、电情况，在2016年9月23日的工作联系单中愿意承担100000元的费用，并在2016年10月27日的回复函中表示愿意承担相应费用。据此，本院对被告使用水、电而产生的费用酌定为100000元，被告应当给付原告。关于保洁费用问题。合同约定，被告应向物业公司支付保洁费用5500元/月。在合同履行过程中，被告享受了保洁服务，应当向约定的物业公司支付保洁费用。因被告一直未能向物业公司支付保洁费用，原告已于2016年11月18日向物业公司汇款127050元，代被告缴纳了保洁费用，且该金额符合双方约定的标准，被告应当给付原告。至于被告辩称物业公司保洁工作未到位，未能提供证据证明，被告以保洁工作不到位而拒付其应当支付的保洁费用，理由不能成立。关于被告占有使用原告物业的费用问题。原、被告双方在解除合同，终止履行合同后，被告应当及时向原告返还其管理运营的物业。被告未能及时返还相关物业，原告有权要求其按照租金的标准给付占有使用费用。第一，关于被告应当返还会所物业的时间。现有证据证明，原告至迟在2016年9月初即向被告提出解除合同的问题，双方经协商，被告法定代表人严荣海在泰兴市中南世纪城会所负一层、二层物业、资产盘点清单中确认，2016年11月28日开始将会所负一层、二层资产、物品进行清点，2016年12月1日搬移完毕。至此，合同已经双方协商解除并终止履行，被告应当返还原告会所的物业、资产。原告依据合同约定委托期限暂定一年而主张被告应于2016年1月6日返还会所物业、资产，并自2016年1月7日起计算被告占有使用费用，依据不足。第二，关于被告返还会所负一层及二层办公室的时间。对此，双方并无相关的交接手续来确认该时间。原告认为，被告搬移物品的时间是在原告起诉后的2017年4月30日，而被告认为相关物品在2016年年底前已经陆续全部搬移。原告主张被告迟延交付该部分物业、资产，要求被告承担占有使用期间的费用，应当承担举证责任，原告不能举证证明被告交付该部分物业、资产的时间，本院只能依据被告自认的交付时间进行认定，即被告实际交付的时间应为2016年年底，该时间距离双方约定的交付时间2016年12月1日迟延了30日。第三，关于二层健身器械等物品的搬移时间。双方与2018年1月12日进行清点，被告于2018年1月13日搬移相关物品，对此本院予以确认。被告辩称原告同意对该部分物品进行折价并留有原告继续使用，原告对此否认，被告也未能提供证据证明，本院不予采信。因此，被告该部分物品的搬移时间迟延了408天。第四，关于计算被告占有使用相关物业费用标准。根据原告的申请，本院委托鉴定机构对泰兴市中南世纪城会所负一层、二层场地占用租金进行了评估咨询，评估咨询结果为人民币1779121元。第四，该结果是依据原告提出申请时认定的起止时间而作出的，而且，虽然因原告申请中的表述有误而造成咨询报告书中二层东西两侧区域的占用期间记载颠倒，但是不影响该咨询报告书中租金单价的认定，而且二层东西两侧区域面积相同，也不影响租金的计算。被告对咨询报告书中的评估咨询结果有异议，除上述内容外，并提供足以推翻评估咨询结果的证据。因此，被告因迟延交付而占有使用原告物业的费用应为356529.15元（2770.28平方米×30天×0.72元/平方米/天+705.62平方米×30天×0.96元/平方米/天+705.62平方米×408天×0.96元/平方米/天）。关于游泳卡、健身卡等的结算问题。原告向被告主张支付游泳卡、健身卡费用余额269637元，但是原告仅向本院提供了游泳卡、健身卡余额费用合计表，并未提供游泳卡、健身卡办理时缴费或者积分兑换记录，也未提供办卡后的消费记录以及原告与办卡会员进行结算并支付卡中余额的相关凭证。因此，原告向被告主张支付游泳卡、健身卡费用余额269637元的依据不足。被告提供了有相关人员签字的消费记录及业主积分消费记录表、相关人员签字的购卡记录，认为原告业主通过积分消费折合143581元，另原告向被告购买游泳卡43300元，上述两项合计186881元，这部分费用原、被告双方至今未结算。但是消费记录中持卡人是否是原告的业主以及签字是否是本人签字、业主积分消费记录表是否出自其系统后台数据汇总，缺乏相应的证据证明。而购卡记录仅记载了相关人员购卡情况，购卡人是否是原告员工并受原告委托购卡以及购卡费用是否支付，无法确认。而且，鉴于原告主张被告尚应支付游泳卡、健身卡费用余额，是否可另行对此进行结算。关于原告主张被告支付违约金问题。如前所述，本案中的合同是无效合同，对此，原、被告双方均有过错。而且，从现有证据看，原、被告双方在履行合同过程中对各自是否按约履行一直存在争议。因此，原告要求被告承担违约责任，支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告支付的公证费问题。原告为保全证据通过公证的方式向被告寄送催告函而支付公证费800元。原、被告双方对此费用的承担并无合同约定，而且合同无效双方均有过错。因此，原告主张被告承担公证费800元，依据不足。关于被告向原告缴纳的履约保证金100000元问题。此款项，原告应当返还给被告，并在被告应当向原告支付的款项予以扣减。关于被告辩称的宣传费用、添置器材费用、人员工资、收取原告的燃气充值卡系空卡而充值的费用问题。双方合同约定被告承担经营中的全部成本。被告提供的证据并不能证明被告从事的宣传与原告之间的关联性。被告提供的其自制的统计表的部分证据也不能确实充分证明其为添置器材支付费用金额及聘用员工并支付工资，而且即使添置器材产生费用，而添置器材也归被告所有，并由被告取回。被告收取原告的燃气充值卡，其提供的充值费用发票，发票抬头为原告，该证据不能证明其收取系空卡，也不能证明充值的费用系由其支付。因此，被告与之相关的抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六条、第二百三十五条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告泰兴市海睿装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司水电费用100000元，保洁费用120750元，逾期交付物业的占有使用费用356529.15元，合计577279.15元。二、驳回原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45481元，财产保全费5000元，鉴定费80000元，合计130481元，由原告泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司负担114905元，被告泰兴市海睿装饰工程有限公司15576元负担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并加付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  严胜武人民陪审员  周晓群二〇一八年九月六日书 记 员  王 添附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。