海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2018）琼0108民初8374号   原告：海口宏兴红房地产经纪有限公司，住所地海南省海口市美兰区海甸岛水岸阳光B小区B栋B1-9号商铺。统一社会信用代码：91460100069685810G。   法定代表人：苏美桥，总经理。   委托诉讼代理人：方中飞，海南阳光岛律师事务所律师。   被告：翟亚民，男，1982年10月1日出生，汉族，住海口市琼山区。   被告：陈春莲，女，1983年2月10日出生，汉族，住海口市琼山区。   翟亚民、陈春莲共同委托诉讼代理人：卢巧仕，海南东方国信律师事务所律师。   第三人：吴挺貌，男，1988年6月14日出生，汉族，住海南省万宁市。   原告海口宏兴红房地产经纪有限公司与被告翟亚民、陈春莲、第三人吴挺貌居间合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方中飞、被告翟亚民及被告委托诉讼代理人卢巧仕到庭参加诉讼，第三人吴挺貌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海口宏兴红房地产经纪有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令两被告向原告共同支付违约金137万元×3%=4.11万元；2、本案诉讼费、律师费4500元由被告承担。   事实与理由：2017年11月13日，原告海口宏兴红房地产经纪有限公司（以下简称“宏兴红公司”）与被告陈春莲签订了《房地产独家代理合同》，该合同约定：陈春莲委托宏兴红公司独家代理销售其在海口市美兰区振兴南路9号恒建大厦7层703房，产权证号HK3034XX，产权人是陈春莲，产证面积是137.04平方米；合同代理期限为2017年11月13日至2018年2月3日期间；宏兴红公司向陈春莲支付保证金2000元；涉案房产销售价格为120万元，交易中所产生的买卖双方的各项税费由买方承担；宏兴红公司与买方签订相关协议后，因陈春莲的原因（包括陈春莲未按宏兴红公司的通知与买方办理相关房产交易后续事宜）导致房地产买卖交易无法完成，陈春莲应按合同委托价的3%作为违约金支付给宏兴红公司，若陈春莲与宏兴红公司解除本合同，陈春莲还须退还宏兴红公司支付的保证金。宏兴红公司通知陈春莲的收定金之日起5日内到宏兴红公司办公处办理签收定金手续，如有反悔不卖或违约，陈春莲应向宏兴红公司支付委托价的3%违约金给宏兴红公司；在履约过程中发生的争议，双方可协商解决，协商不成的，任何一方可向海口市该房产管辖区人民法院提起诉讼，违约方要承担因诉讼引起的律师费、差旅费、诉讼费等费用。后因买方未能通过银行贷款审批，导致房产交易失败。2018年2月24日，陈春莲的丈夫翟亚民与原告宏兴红公司签订了《限时销售独家代理合同》，该合同约定：翟亚民委托宏兴红公司独家代理销售其在海口市美兰区振兴南路9号恒建大厦7层703房，产权证号HK3034XX，产权人是陈春莲、翟亚民，产证面积是137平方米；合同代理期限为2018年2月24日至2018年5月23日期间；涉案房产销售按揭贷款价格为137万元，交易中所产生的买卖双方的各项税费由买方承担；宏兴红公司与买方签订相关协议后，因翟亚民的原因（包括翟亚民未按宏兴红公司的通知与买方办理相关房产交易后续事宜）导致房地产买卖交易无法完成，翟亚民应按合同委托价的3%作为违约金支付给宏兴红公司，若翟亚民与宏兴红公司解除本合同，翟亚民还须退还宏兴红公司支付的保证金。在履约过程中发生的争议，双方可协商解决，协商不成的，任何一方可向海口市该房产管辖区人民法院提起诉讼，违约方要承担因诉讼引起的律师费、差旅费、诉讼费等费用。2018年5月16日，原告宏兴红公司与第三人吴挺貌签订了《房地产中介服务合同（买方）》，该合同约定，吴挺貌委托宏兴红公司协助购买海口市美兰区振兴南路9号恒建大厦7层703房，产权人是陈春莲；该房地产按套售价1370000元，在签订本合同时向宏兴红公司支付20000预购定金等内容。2018年5月16日，宏兴红公司出具《收据》，确认收到吴挺貌交来的购买海口市美兰区振兴南路9号恒建大厦7层703房预购房定金2万元整。经多次催促，翟亚民拒不前来收取定金。2018年5月19日，原告向翟亚民发出《关于尽快收取购房定金的催告函》，翟亚民签收后仍拒绝前来收取定金。综上所述，翟亚民违反约定，构成违约，应向宏兴红公司支付违约金137万元×3%=4.11万元，并承担本案的诉讼费、律师费4500元。陈春莲是涉案房产的共有人，也是翟亚民的妻子，应对上述债务承担共同偿还责任。故此，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》及相关法律的规定，特诉至贵院，望判如所请。   被告翟亚民、陈春莲答辩称，原告的起诉没有事实依据和法律依据，主体不适格，应驳回起诉或驳回诉讼请求。1、被告并没有直接与原告签订过任何合同。2017年11月13日，陈春莲与海口宏兴红房地产经纪有限公司新大洲大道分公司（以下简称“新大洲分公司”）签订了《房地产独家代理合同》，合同约定，委托独家代理销售的期限至2018年2月13日止，因新大洲分公司没有能够依约将房产卖出，双方签订的合同因期满终止，陈春莲无需承担任何法律责任。2、翟亚民于2018年2月24日背着陈春莲擅自与新大洲分公司签订《时销售独家代理合同》，将登记在陈春莲名下的房子委托给新大洲分公司独家销售，合同期限至2018年5月23日止，翟亚民没有收取被新大洲分公司任何款项。至原告起诉时止，新大洲分公司也没有成功地将房子卖出。3、原告认为其可以完全取代新大洲分公司和其他分公司，取得全部的权利和义务，没有法律依据。新大洲分公司是依法成立的，领取了工商营业执照的，有合法的经营范围，有自己独立的经营场所和工作人员的分支机构，能依法独立行驶自己的权利和义务，被告认可新大洲分公司的独家销售代理权，但不认可原告宏兴红公司当然地取得该相应的独家销售代理权，更不认可原告的其他分公司也同样地取得了同等的独家销售代理权。原告与各分公司之间，相当于一个家庭中的父亲与众子女的关系，每个子女都已有自己的独立能力，其中一人取得的外界对其的认可和独家委托的权利，未经委托人同意，显然与其他人无关。4、翟亚民一直与新大洲分公司的员工符策琼保持联系，也认可符策琼的努力，春节后双方数次提到房价要大涨，就委托销售价适当上涨的事宜交换了意见，这一意见也得到了符策琼的认可。海口宏兴红房地产经纪有限公司香榭丽分公司（以下简称“香榭丽分公司”）没有取得被告人的授权，于2018年5月16日与第三人吴挺貌签订《房地产中介服务合同（买方）》，处置陈春莲名下的房产，对被告无任何约束力，也不等同于新大洲分公司全面履行了自己的销售义务。5、翟亚民与新大洲分公司签订的《限时销售独家代理合同》，因双方出现争议，以及时效界满而当然终止，被告无需承担任何合同义务和法律责任。综上所述，被告与原告之间根本不存在直接的法律关系，原告的诉讼请求，依法应当予以驳回。   第三人吴挺貌未作陈述。   原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法开庭组织质证，第三人吴挺貌未到庭质证证据，亦未提交相关证据，视为其放弃质证的权利。本院对相关证据进行审查予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定如下事实：   2018年2月24日，被告翟亚民(甲方)与海口宏兴红房地产经纪有限公司新大洲大道分公司(乙方)签订《限时销售独家代理合同》，该合同约定：甲方委托乙方独家代理销售位于海口市美兰区振兴南路9号恒建大厦7层703房（产权证号HK3034XX，产权人陈春莲、翟亚民）；合同代理期限为2018年2月24日至2018年5月23日期间；房产销售按揭贷款价格为137万元，交易中所产生的买卖双方的各项税费由买方承担；乙方的独家代理服务佣金为甲方规定销售价格超出的部分，该部分甲乙双方各得50%，作为乙方销售广告推广费用及服务酬劳佣金，在甲方收到买方第一次购房款当日内付清给乙方；甲方收取买房购房定金后，自收到乙方通知之日起7天内到达海口市与买方办理交易相关手续，若甲方收取买房定金后，拒绝出售该房产或拖延时间不配合乙方及买方办理该房产相关交易手续的，甲方除向乙方支付上述销售委托价格的3%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买方的责任；乙方可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯信息向甲方发送通知、文件、资料；在履约过程中发生的争议，双方可协商解决，协商不成的，任何一方可向海口市该房产管辖区人民法院提起诉讼，违约方要承担因诉讼引起的律师费、差旅费、诉讼费等费用。   2018年5月16日，海口宏兴红房地产经纪有限公司香榭丽分公司（甲方）与第三人吴挺貌（乙方）签订《房地产中介服务合同（买方）》，该合同约定：乙方委托甲方协助购买海口市美兰区振兴南路9号恒建大厦7层703房（产权证号HK3034XX，产权人陈春莲）；房产售价137万元；乙方在签订本合同时向甲方支付2万元预购定金等内容。同日，香榭丽分公司向第三人出具《收据》，确认收到第三人交来的购房定金2万元。   2018年5月19日，原告的员工通过手机微信及邮寄的方式向被告翟亚民发出《催告函》，通知翟亚民自收到函件之日起5日内到位于海口市琼山区滨江帝景小区二期13栋105商铺原告办公处收取购房定金及办理相关手续。快递回单显示当日收件人已签收，但被告翟亚民一直未到原告处收取购房定金，也未按原告的要求签订合同，原告因此诉至法院，要求翟亚民及其妻子陈春莲共同承担违约责任。2018年6月15日，原告因本案与海南阳光岛律师事务所签订《法律事务委托合同》，并向该所支付律师服务费4500元。   此前，被告陈春莲（甲方）与海口宏兴红房地产经纪公司新大洲大道分公司（乙方）曾于2017年11月13日签订《房地产独家代理合同》，合同约定：甲方委托乙方独家代理销售其位于海口市美兰区振兴南路9号恒建大厦7层703房（产权证号HK3034XX）；代理期限为2017年11月13日至2018年2月13日期间；乙方向甲方支付保证金2000元；房产销售价格为120万元，交易中所产生的买卖双方的各项税费由买方承担。该合同抬头乙方名称打印为原告宏兴红公司，但落款处乙方印章为新大洲大道分公司。该代理合同因买方原因交易未成功。   另查明，位于海口市美兰区振兴南路9号恒建大厦7层703房屋（产权证号HK3034XX）产权人是被告陈春莲，共有人是翟亚民。陈春莲、翟亚民于2009年1月24日登记结婚。海口宏兴红房地产经纪有限公司新大洲大道分公司与海口宏兴红房地产经纪有限公司香榭丽分公司均为原告海口宏兴红房地产经纪有限公司的分公司。   本院确认的上述事实，有《限时销售独家代理合同》、《房地产独家代理合同》、《房地产中介服务合同（买方）》、收据、催告函、微信记录、快递单、查询单、情况说明、营业执照、企业机读档案登记资料、《法律事务委托合同》、律师费发票及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，一、关于关于原告主体是否适格的问题。依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人，但是该规定并不排除由设立该分公司的总公司作为诉讼主体主张权利。由于新大洲分公司、香榭丽分公司均系宏兴红公司的分支机构，其订立合同取得的权益归宏兴红公司所有，故宏兴红公司作为与本案有直接利害关系的法人，是符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的适格原告，被告的抗辩事由不能成立，本院不予支持。二、关于被告翟亚民是否违约的问题。经查，2018年2月24日被告翟亚民与原告的新大洲分公司签订的《限时销售独家代理合同》，内容系委托原告的分公司在2018年2月24日至2018年5月23期间出售其拥有产权的涉案房产。该合同系各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。此后，原告的香榭丽分公司于2018年5月16日与第三人吴挺貌签订了《房地产中介服务合同（买方）》，第三人愿意购买涉案房屋并支付了购房定金2万元。原告的工作人员在约定的期限内多次通知被告收取第三人转交的2万元预购金并办理售房手续，并于2018年5月19日向被告发出《催告函》，被告收到《催告函》后，未收取第三人交付的定金也未配合原告办理该房地产相关交易手续。被告翟亚民的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。《限时销售独家代理合同》中约定，在合同有效代理期内，不得指定其他销售代理商或被告个人出售，不得中途停止销售或反悔不卖，否则视为违约，则被告按委托价的3%的违约金支付给对方，还须退还对方支付的保证金。合同中约定，该房产委托原告销售按揭贷款价格为137万元，原告与买方合同中约定的付款方式也是按揭贷款方式，据此，本院认定被告应当向原告支付违约金4.11万元（137万元×3%）。合同还约定，违约方要承担因诉讼引起的律师费、差旅费、诉讼费等费用，故原告要求被告支付诉讼费、律师费，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告陈春莲是否应承担共同责任的问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款之规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。故原告要求被告陈春莲与翟亚民对上述债务共同承担偿还责任有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告翟亚民、陈春莲应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海口宏兴红房地产经纪有限公司支付违约金4.11万元。   二、被告翟亚民、陈春莲应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海口宏兴红房地产经纪有限公司支付律师费4500元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费470元，由被告翟亚民、陈春莲负担（原告已预付）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                    aywpu5yioq6nkmyuyc      案件唯一码                       审 判 员 邝小蕊     二O一八年九月十七日     法 官助 理 陈树新   书 记 员 林瑾怡   速 录 员 陈晓东               附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行合同义务。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。       《中华人民共和国公司法》   第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。     《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。     《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》   第二十四条第一款 债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。