福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4088号 上诉人（原审被告）：福建省南安市水头房地产开发公司，住所地福建省南安市水头镇。 法定代表人：黄子龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴小霞，女，1993年8月8日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审原告）：赵连坤，男，1989年3月22日出生，汉族，住河南省宁陵县。 上诉人福建省南安市水头房地产开发公司（以下简称水头房地产公司）因与被上诉人吴小霞、赵连坤商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初6777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 水头房地产公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判水头房地产公司免于支付吴小霞、赵连坤自2016年7月17日起至2017年9月4日止的违约金。事实和理由：水头房地产公司已于2015年12月16日办理诉争商品房所在楼盘的初始登记，吴小霞、赵连坤自2015年12月18日起可以办理房屋所有权证。根据补充协议第十一条约定，水头房地产公司已将全部资料交给办证部门，履行了全部手续。2016年7月16日后无法办理不动产权登记是由于政府办证程序的变化，而不是水头房地产公司的过错。 吴小霞、赵连坤未作答辩。 吴小霞、赵连坤向一审法院起诉请求：水头房地产公司立即向吴小霞、赵连坤支付逾期协助办理房屋权属登记证书的违约金98759.36元（计算说明：根据合同约定进行调整，调整后按日万分之三计算违约金，按已付购房款450956元，同时仅计算起诉之日往前两年的违约金即2015年9月5日至2017年9月4日），并协助吴小霞、赵连坤办理址在南安市××镇××楼××期××路××＃楼××段××＃××楼××层××室房屋权属登记的义务。 一审法院认定事实：水头房地产公司系依法注册成立的经营城市综合开发、房屋建筑等事项的集体所有制公司，并依法取得南安市水头镇荷楼片区首期改造工程奎峰北路安置区3#楼A、B段又名东星荷景园的商品房预售许可证。2013年4月1日，吴小霞、赵连坤与水头房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，吴小霞、赵连坤购买水头房地产公司开发的南安市水头镇荷楼片区首期改造工程奎峰北路安置区3#楼A、B段又名东星荷景园的第3#B楼8层805室房，建筑面积共93.91平方米，单价为每平方米4802元，总金额450956元。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，吴小霞、赵连坤支付了水头房地产公司购房款450956元。水头房地产公司于2014年1月16日将本案商品房交付吴小霞、赵连坤使用。水头房地产公司于2015年12月16日办理了水头镇荷楼片区首期奎峰北路安置区(东星荷景园)的房屋所有权初始预登记。吴小霞、赵连坤至今未办理本案商品房的房屋所有权登记和土地使用权登记。2016年7月16日，南安市正式启动不动产统一登记。 一审法院认为，水头房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，吴小霞、赵连坤向水头房地产公司购买其开发的南安市水头镇荷楼片区首期改造工程奎峰北路安置区3#楼A、B段又名东星荷景园的第3#B楼8层805室房，在商品房预售许可证的预售范围之内，吴小霞、赵连坤与水头房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。本案商品房于2014年1月16日交付吴小霞、赵连坤使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金”的约定，又因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权转移登记，故水头房地产公司应于实际交付时间后90日即2014年4月16日前完成协助吴小霞、赵连坤办理本案商品房的房屋所有权登记义务。但水头房地产公司直至2015年12月16日才办理本案商品房的产权初始登记，2015年12月19日才通过张贴通知的形式通知吴小霞、赵连坤办理本案商品房的房屋所有权登记。水头房地产公司虽已完成通知吴小霞、赵连坤办理本案商品房的房屋所有权登记的义务，但因吴小霞、赵连坤至今仍未办理房屋所有权登记，故水头房地产公司仍负有将完整办证材料交付给吴小霞、赵连坤的继续协助办理房屋所有权登记的义务。水头房地产公司至今仍没有协助吴小霞、赵连坤办理本案商品房的土地使用权登记，其行为已构成逾期协助办理土地使用权登记。为此，吴小霞、赵连坤请求水头房地产公司立即履行协助办理涉案房屋即不动产权属登记之房屋所有权登记和土地使用权登记的义务，具有事实和法律依据，依法予以支持。至于水头房地产公司应承担的逾期协助办证的违约金，其虽仍负有继续协助吴小霞、赵连坤办理房屋所有权登记的义务，但其承担逾期协助办理房屋所有权登记的违约金仅能计算至2015年12月19日。在不动产统一登记前，吴小霞、赵连坤一直未办理房屋所有权登记，故也无法办理土地使用权转移登记。但2016年7月16日南安市正式启动不动产统一登记，符合条件的土地使用权、房屋所有权等不动产权利均可申请办理不动产登记，故水头房地产公司应于2016年7月16日协助吴小霞、赵连坤办理本案商品房的土地使用权登记，但水头房地产公司至今仍没有协助吴小霞、赵连坤办理本案商品房的土地使用权登记，故水头房地产公司应自2016年7月17日起至其履行完协助吴小霞、赵连坤办理本案商品房的土地使用权登记义务之日止支付违约金。吴小霞、赵连坤与水头房地产公司约定，逾期协助办理房屋权属登记证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金，该约定明显偏高，现陈妙红自愿请求变更，水头房地产公司也要求变更，但双方不能协商一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金的数额”和第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院认为该违约金应按照已付购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但不能超过月利率0.9%。现吴小霞、赵连坤所主张按已付款450956元的日万分之三计算违约金，同时仅计算起诉之日往前两年的违约金即2015年9月5日起至2017年9月4日的违约金，吴小霞、赵连坤仅请求2017年9月4日前的违约金而未主张2017年9月4日后的违约金是对其权利的处分，且可另行主张。故水头房地产公司应支付吴小霞、赵连坤自2015年9月5日起至2015年12月19日止及2016年7月17日起至2017年9月4日止，按吴小霞、赵连坤已付购房款450956元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但不得超过月利率0.9%。吴小霞、赵连坤诉讼请求中符合法律规定的部分，予以支持；超出的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建省南安市水头房地产开发公司应于本判决生效后三十日内履行协助吴小霞、赵连坤办理南安市水头镇荷楼片区首期改造工程奎峰北路安置区3#楼A、B段又名东星荷景园的第3#B楼8层805室房不动产权属登记（包括房屋所有权登记和土地使用权登记）义务；二、福建省南安市水头房地产开发公司应于本判决生效后三十日内支付吴小霞、赵连坤自2015年9月5日起至2015年12月19日止及2016年7月17日起至2017年9月4日止，按吴小霞、赵连坤已付购房款450956元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（但不得超过月利率0.9%）的标准计算的逾期协助办理不动产权属登记违约金。三、驳回吴小霞、赵连坤的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2017年10月10日向南安市国土资源局发函调查核实南安市水头镇荷楼片区首期改造工程所在楼盘的土地使用权办理等相关情况，该局于2017年10月24日回函一审法院，该复函载明：一、我市已于2016年7月16日起“停旧发新”，即停发房屋所有权证书和国有土地使用证，统一颁发不动产权证书。经核查，南安市水头镇荷楼片区首期改造工程奎峰北路安置区项目实际用地界线与原土地使用证（证号：××）红线不一致，无法落宗落幢，从而影响业主办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。由于涉及到规划等原因，现我局正积极整理相关材料上报市用地联席会议审定，在用地联席会议未研究确定前，暂时无法判断是由什么原因造成用地界线不一致问题。二、关于该项目部分业主已办理房屋所有权登记尚未办理国有土地使用权登记的问题，经市政府研究批复同意在上级相关政策出台前，参照《泉州市人民政府关于中心市区全面实施不动产统一登记制度有关问题的批复》（泉政函〔2016〕131号），允许办理转让、抵押等登记。对于尚未取得房屋所有权及国有土地使用权的，不在市政府同意房屋所有权办理转让、抵押等登记的范围内，暂时无法为业主办理不动产权登记。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，水头房地产公司应履行协助吴小霞、赵连坤办理诉争商品房不动产权登记的义务。虽然水头房地产公司已于2015年12月16日办理初始登记，并于2015年12月19日通知吴小霞、赵连坤办理房屋所有权登记，但水头房地产公司至今未能提供证据证明其已履行协助吴小霞、赵连坤办理国有建设用地使用权登记的义务，而本案现有证据不能证明吴小霞、赵连坤目前无法办理诉争商品房不动产权登记系因政府部门的原因造成的，一审据此判决水头房地产公司应支付吴小霞、赵连坤自2015年9月5日起至2015年12月19日止以及自2016年7月17日起至2017年9月4日止的逾期协助办证违约金，符合合同约定和法律规定，应予维持。水头房地产公司关于其无需支付自2016年7月17日起至2017年9月4日止逾期协助办证违约金的主张，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，水头房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由福建省南安市水头房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年九月二十六日 法官助理 黄德福 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。