南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第48号原告李立强。委托代理人李培东，广西名虎律师事务所律师。委托代理人王飞忠，广西名虎律师事务所律师。被告赖海燕。委托代理人万古，南宁市。原告李立强与被告赖海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员马晓谦独任审理，书记员黄娜担任记录，分别于2015年2月6日、2015年4月2日、2015年5月22日三次公开开庭进行了审理。原告李立强及其委托代理人王飞忠，被告赖海燕及其委托代理人万古到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李立强诉称，2014年12月4日，南宁银河有限责任公司（以下简称银河公司）与被告赖海燕签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定银河公司将自有的位于南宁市新阳路67号一层4号及西单元101号-3号商铺（以下简称新阳路67号商铺）出租给被告。之后，被告向原告表示有权转租该商铺。2014年12月13日，被告与原告签订了一份《定金收据》，约定被告将该商铺转租给原告、意向定金1000元（人民币，下同）、一次性合同期��部份利润额35000元、履约担保金11934元及月租金3978元，原告当场向被告支付了意向定金1000元、履约担保金11934元及月租金3978元。2014年12月14日，被告与原告签订了一份《协议书》确认上述商铺转租事宜。2014年12月18日，银河公司表示不同意被告向原告转租商铺。原告即与被告协商返还已支付的意向定金、履约担保金及月租金未果。为维护合法权益，诉至法院，请求判令：一、撤销原告与被告签订的《定金收据》；二、撤销原告与被告签订的《协议书》；三、被告返还原告意向定金1000元；四、被告返还原告履约担保金11934元；五、被告返还原告租金3978元；六、被告承担本案的诉讼费用。原告对其陈述事实提供的证据有：证据1《房屋租赁合同》照片复印件、证据2履约保证金收据，拟证明银河公司向被告出租新阳路67号商铺，被告未经银河公司同意，被告无权转租商铺���证据3《定金收据》、证据4《协议书》复印件，拟证明被告向原告转租商铺，原告已依约定向被告支付意向定金、履约保证金及月租金；证据5银河公司2014年12月16日出具的证明照片复印件一份、证据6录音（2014年12月18日）、证据7录音（2014年12月29日）、证据8银河公司2014年12月29日出具的证明一份，拟证明被告故意虚构银河公司同意被告向原告转租商铺；证据9录音（2014年12月24日），拟证明被告持有《协议书》及银河公司2014年12月16日出具的证明原件；5、证据10录音01，拟证明被告收取原告支付的履约担保金11934元及租金3978元。被告赖海燕辩称，一、被告与原告从未签订所谓的《协议书》。原告有意要被告转租铺面，被告同意。双方商定先收取定金1000元，待有关手续办妥转交铺面时再签定租赁合同及收取相关费用。因此，双方于2014年12月13日签订了《定金收据》。但两天之后原告反悔，不再承租该铺面。根据法律规定，定金不予退还。二、被告没有收取履约担保金11934元及租金3978元。履约担保金是被告与银河公司签租赁合同时向该公司交纳的相关费用，交款时间为2014年12月4日，交款人为被告。被告与原告于2014年12月13日签《定金收据》时约定，待交付铺面租赁合同时再收取利润额35000元、履约担保金11934元及租金3978元。而原告反悔不再履行双方的约定，被告便不与其签订租赁合同，也没有收取其上述款项。原告要求返还上述款项没有事实依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。被告为其辩称提供的证据有：银河公司2014年12月16日出具的说明一份，拟证明银河公司出租商铺给被告赖海燕使用。为更清楚地查明本案事实，本院于2015年4月29日发函至银河公司，询问其新阳路67-7（3）商铺是否是��出租给被告赖海燕的商铺以及是否知道并同意被告将商铺转租给原告，银河公司作出《关于新阳路67-7（3）号商铺租赁情况的复函》，主要内容为“1、新阳路67-7（3）号商铺是我公司所属的物业，位于南宁市新阳路67号一层4号及西单元101号-3号一个开间……2、……对于赖海燕将该铺面转租给李立强经营使用，我单位是在事后李立强请律师介入和报警后才知晓；我单位并未同意赖海燕将该铺面转租给李立强”。经过开庭质证，原被告双方对本院出示的证据《关于新阳路67-7（3）号商铺租赁情况的复函》无异议；被告对原告提供的证据1、证据2、证据8无异议。本院对上述原、被告双方无异议的证据予以认定。被告对原告提供证据3的真实性、合法性予以认可，对与待证事实的关联性有异议，被告仅收取定金1000元，未收取履约担保金和月租金，对证据4不予认可，认为原���不能提供《协议书》原件核对，因原告反悔承租铺面，被告与原告未签订《协议书》，证据3、4不能证明被告收取原告履约担保金和月租金；对证据5不予认可，认为原告不能提供该份证明原件核对，被告从未提供该证明给原告，证据5属于来路不明，证据6、证据7录音取得方式不合法，录音内容与待证事实没有关联性，仅是银河公司工作人员的个人推测，证据5、6、7不能证明被告故意虚构银河公司同意被告向原告转租商铺；对证据9、证据10不予认可，认为录音内容并非被告真实意思表示，证据9、证据10没有证明力。原告对被告提供的证据的真实性、合法性没有异议，对与待证事实的关联性有异议，认为该说明并非银河公司2014年12月16日出具的证明，与本案的事实没有关联。对原、被告双方有异议的证据，结合双方的举证和质证意见，本院对原告提供的证据的认证��见是：证据4、证据5作为复印件，无法与原件核对，不能单独作为认定案件事实的依据；证据6、7、9、10作为视听资料，原告取得的方式合法，原被告对录音中的通话对象无异议，通话内容清楚，连贯，不存在疑点，证据6、7有证据8和《关于新阳路67-7（3）号商铺租赁情况的复函》佐证，证据9、10有证据3、4、5佐证，被告提出异议但是没有提供反驳的相反证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（三）项的规定，本院对证据6、7、9、10的证明力予以确认；证据3、4结合证据9、10和本案转租商铺的具体情况，可以作为认定原被告双方签订了《协议书》、被告持有《协议书》原件、被告收取了原告11934元及租金3978元共计15912元的事实的依据；证据5结合证据8、9可以作为认定被告持有银河公司2014年12月16日出具的证明原件，被告故意虚构银河公司���意被告向原告转租商铺的事实的依据。本院对被告提供的证据的认证意见是：银河公司2014年12月16日出具的说明内容真实、合法与待证事实有关联性，对其证明力予以认可。结合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年12月4日，银河公司与被告赖海燕签订《房屋租赁合同》，合同约定银河公司将新阳路67号商铺出租给被告赖海燕使用，租金每月3978元，租赁期是2014年12月5日起，至2017年12月4日止。被告赖海燕于2014年12月4日向银河公司交付履约担保金11934元，银河公司出具履约担保金收据一份。合同还约定未经银河公司同意，被告赖海燕不得将承租房屋全部或部分转租、转让、转借、入股或担保。2014年12月13日，被告赖海燕与原告李立强签订《定金收据》，约定新阳路67号商铺由原告李立强主导经营使用，意向定金1000元，双方于2014年12月14日前或被告交付商铺租赁合同时凭此定金收据办理结清商铺各项费用手续事宜。原告按《定金收据》的约定于当日给付被告意向定金1000元，履约担保金11934元和月租金3978元，履约担保金和月租金共计15912元，被告赖海燕将履约担保金收据原件交给原告。2014年12月14日，被告赖海燕与原告李立强签订《协议书》，约定赖海燕将商铺经营使用权交付给李立强使用，合同期限自2014年12月5日起至2017年12月4日止。《协议书》还约定商铺的法定代表人为李立强，该商铺的租赁合同原件和合同履约担保金票据原件由李立强妥善保管，方便原告办理经营期间相关事宜。《协议书》补充协议约定被告赖海燕协助原告李立强办理注册工商营业执照字号，原告须当日付清商铺转让费用35000元，如原告违约，之前所付的租金及押金不退，如被告未办得工商营业执照字号退还原告押金及租金。2014年12月16日，被告赖海燕提供银河公司当日出具的证明一份给原告李立强查看，内容为“本单位同意赖海燕将南宁市新阳路67号一层4号及西单元101号-3号转租给李立强经营使用……”，被告故意虚构银河公司同意被告向原告转租商铺。原告李立强用手机拍摄下该份证明的照片。在之后被告协助原告办理工商营业执照过程中，被告将原告持有的《协议书》原件带走未归还，原告只持有《协议书》复印件。原告李立强与其委托代理人分别于2014年12月18日和2014年12月29日到银河公司进行询问被告转租事宜并录音，银河公司工作人员均表示银河公司2014年12月16日出具的证明被篡改，证明内容应为“本单位同意将南宁市新阳路67号一层4号及西单元101号-3号铺面承租给赖海燕经营使用……”，银河公司对被告向原告转租商铺不知情且不同意被告转租商铺。原告李立强即向被告赖海燕表示不愿意再承租新阳路67号商铺，并要求被告返还原告已支付的意向定金、履约担保金及月租金，双方由此产生纠纷。另查明，原告李立强两次通过电话与被告赖海燕协商解决转租纠纷事宜并录音。在第一次电话通话过程中，原告向被告表示要拿回双方签订的《协议书》，并询问被告《协议书》、银河公司同意被告转让新阳路67号铺面给原告的证明和说明是否在被告那里，被告回答东西都在被告这里。原告表示暂时不办理工商营业执照，要向被告拿回上述几样东西。被告表示原告不愿意承租，这些东西不会给原告。在第二次电话通话过程中，原告表示被告不愿意退还原告15912元，原告只能承租被告的铺面，被告表示认可，并提出具体金额应为一万四千多。原告对15912元总额的构成做具体解释，并表示其家人因原告只有《协议书》的复印件，要看《协议书》原件才继续承租。被告询问原告是否按照原先说好的继续承租，原告表示同意。被告表示按照之前说的，办理营业执照并支付35000元转让费，铺面继续由原告承租。原告表示希望被告拿出《协议书》原件给其家人查看。被告表示之前签的《协议书》是拿去办理工商营业执照的，办理完后全部原件都是原告的。本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。根据诉、辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、原被告是否签订过《协议书》？2、被告是否收取了原告履约担保金11934元和租金3978元？本院认为，关于被告与原告是否签订过《协议书》问题以及被告是否收取原告履约担保金11934元和租金3978元问题。《定金收据》、《协议书》复印件、2014年12月24日的录音、录音01等证据关于双方签订了《协议书》以及被告收取原告履约担保金11934元和租金3978元的内容相互印证，已形成完整��证据链。原告对其主张的事实提供了有证明力的证据，被告没有提供反驳的证据，其对上述证据提出的异议理由缺乏说服力，被告关于双方未签订《协议书》和被告未收取原告履约担保金和租金的答辩意见与事实不符，本院不予支持。原告李立强与被告赖海燕就商铺转租事宜先后签订了《定金收据》和《协议书》，原告按双方约定向被告支付了意向定金、履约担保金和月租金，双方存在租赁合同法律关系。关于《定金收据》和《协议书》的法律效力问题。根据被告赖海燕与银河公司签订的《房屋租赁合同》，未经银河公司同意，被告不得将承租房屋全部或部分转租。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告签订的《定金收据》和《协议书》有效���前提，是被告的转租行为得到权利人即银河公司追认或者被告取得转租权。被告赖海燕未经出租人银河公司的同意转租商铺，被告没有取得转租权利，且出租人银河公司对被告转租行为不予认可，因此原告与被告签订的《定金收据》和《协议书》属于无效合同。本院在庭审过程中对《定金收据》和《协议书》的效力问题已进行释明，原告坚持主张撤销《定金收据》和《协议书》，原告的主张不符合法律的规定，本院不予支持。关于被告是否应当返还原告意向定金1000元、履约担保金11934元和租金3978元问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告主张被告返还收取原告的意向定金1000元、履约担保金11934元和租金3978元，符合法律的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和��合同法》第二百一十二条、第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（三）项的规定，判决如下：一、被告赖海燕返还原告李立强意向定金1000元、履约担保金11934元和租金3978元，共计16912元；二、驳回原告李立强的其他诉讼请求。案件受理费111元（已减半收取，原告李立强已预交），由被告赖海燕负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对��当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费222元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判员  马晓谦二〇一五年五月二十二日书记员  黄 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。