浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3208号 上诉人（原审被告）：宋余祥，男，1981年4月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：郭海晶，浙江劳动律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李银娟，女，1986年5月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：于治，浙江富奥律师事务所律师。 上诉人宋余祥因与被上诉人李银娟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初10491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：李银娟系悦尚湾2幢1单元402室的所有人。2016年6月4日，出租方李银娟（甲方）与承租方宋余祥（乙方）签订房屋租赁合同一份，李银娟将拱墅区耀翔悦尚2幢1单元402室房屋（建筑面积89平方米）出租给宋余祥居住；李银娟于2016年6月4日前向宋余祥交付房屋，租赁期自2016年6月4日至2021年7月3日；租金前三年2500元/月，第四年2800元/月，第五年3200元/月，租金每12个月一付，后期租金应在前一期租金到期前7天准时支付。李银娟同意宋余祥在主体结构不变，承重墙不破坏，进行整套装修，允许客厅加堵墙。合同签订后，李银娟按约交付了房屋。现因该房屋被转租他人，李银娟诉至原审法院，请求判令：1.解除2016年6月4日双方签订的《房屋租赁合同》，宋余祥限期搬离；2.宋余祥支付违约金30000元；3.本案受理费用由宋余祥承担。 原审法院认为：李银娟、宋余祥签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定有效。宋余祥在未征得李银娟的同意下，将承租房屋转租他人，其行为构成违约，双方合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，李银娟作为出租人，可以解除合同。合同解除后，宋余祥应交还其占用的房屋。宋余祥辩称李银娟允许其转租，未违约，因缺乏依据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，原审法院于2018年2月12日判决：一、李银娟与宋余祥于2016年6月4日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、宋余祥于判决生效后十日内将座落于杭州市拱墅区悦尚湾2幢1单元402室房屋腾空返还给李银娟；三、宋余祥于判决生效后十日内支付李银娟违约金5000元；四、驳回李银娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计275元，由李银娟承担75元，由宋余祥承担200元。 宣判后，宋余祥不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定事实不清，宋余祥系征得李银娟同意后再转租他人，并非私自出租。双方之间签订的《房屋租赁合同》第七条第2款明确约定，租赁期间，甲方同意乙方主体结构不变，承重墙不破坏，要求整套装修出租，允许客厅加堵墙。该条款已经明确约定李银娟同意宋余祥对该毛坯房进行整套装修，并同意宋余祥出租他人。同时，李银娟于2016年7月30日签字确认的委托书，也明确李银娟授权宋余祥办理房屋装修及出租相关事宜直至2021年7月3日为止。宋余祥在租赁合同及委托书的授权下将该房屋转租他人，同时也为转租人办理了相应的居住（暂住）证。根据杭州市公安部门的规定，办理居住（暂住）证需要提供与房东签订的租赁合同，案外人王记伟只与宋余祥签订租赁合同而未与李银娟签订合同。只有在李银娟同意并且授权的情况下，案外人王记伟才能办理案外人王记伟的居住（暂住）证。基于以上事实，李银娟确实同意并且授权宋余祥进行转租，否则无法为案外人王记伟办理居住（暂住）证。故原审法院认定宋余祥未征得李银娟同意而转租，明显属于认定事实不清。二、从合同目的来看，宋余祥承租该房屋就是为了转租，否则不会租赁该毛坯房五年，也不会特别约定需要在客厅加一堵墙并且花费数万元装修。从租赁合同条款可以看出，李银娟是知道宋余祥承租房屋就是为了转租，也通过附属条款及委托书明确其同意宋余祥对房屋进行装修后出租。原审法院未查明上述同意转租的事实而判决宋余祥违约导致合同解除以及腾空房屋、支付违约金，明显属于适用法律错误。三、李银娟起诉的真正原因是房价及房租都有大幅度增长，而宋余祥与其签订的5年租房合同中前三年每月租金2500元，在其看来该约定租金太低。因此，李银娟以未经同意转租而起诉，其行为明显背离诚实信用原则，没有法律和事实依据。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回李银娟的诉讼请求；2.上诉费由李银娟承担。 针对宋余祥的上诉，李银娟答辩称：宋余祥的上诉请求明显不能成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、宋余祥称系征得李银娟同意后再转租他人并非私自转租，没有事实依据。本案租赁合同没有明确约定宋余祥作为承租人有权转租，在租赁期间宋余祥未征得李银娟同意将租赁物转租。二、李银娟没有同意宋余祥可以转租，转租需要李银娟明示的意思表示。承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同、收回房屋并要求承租人赔偿损失。至今为止，宋余祥未提供任何李银娟明示同意其转租的证据。三、转租事实上加重了李银娟的义务与责任，增加安全隐患。李银娟在合同中没有明确表达同意转租的意思表示，宋余祥的转租行为加重了房东责任，违背了公平原则。四、宋余祥已经获得不正当巨额利益，房租差价即不当得利应归还李银娟。根据市场行情，涉案房屋月收益在6000元至7000元左右。综上，请求维持原审判决，驳回宋余祥的诉求。 二审期间，宋余祥向本院提交证据材料如下：暂住证告知单1份并申请证人毛某出庭作证，用以证明李银娟知晓且同意宋余祥将房屋转租他人。 二审期间，李银娟向本院提交证据材料如下： 1.58同城租房信息1份（打印件），用以证明宋余祥于2016年6月2日在58同城网实名认证发布出租信息，租赁方式是整租，要求整租装修不得隔间。 2.短信截图1份（打印件），用以证明社区民警联系宋余祥，要求租客进行登记的事实。 宋余祥提供的证据及证人证言经李银娟质证：真实性、合法性及关某均有异议。李银娟提供的证据经宋余祥质证：与本案争议焦点即是否同意转租无关联。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：2016年7月30日，李银娟出具委托书一份，载明：李银娟系悦尚湾2幢1单元402室业主，委托宋余祥办理该房屋的装修出租相关事宜至2021年7月3日止。 本院认为：李银娟与宋余祥之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据宋余祥的上诉请求与李银娟的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）双方之间是否约定宋余祥对租赁房屋享有转租权；（二）李银娟以宋余祥将涉案房屋转租为由而要求解除双方之间的《房屋租赁合同》的请求能否得到支持。就上述争议焦点，本院具体分析如下：（一）双方之间是否约定宋余祥对租赁房屋享有转租权。对此，宋余祥认为，《房屋租赁合同》第七条明确约定李银娟同意其将房屋整套装修出租；同时，李银娟还出具委托书授权宋余祥办理房屋的装修及出租相关事宜；也就是说，李银娟确实同意并授权宋余祥将房屋进行转租。而李银娟则认为，合同条款并未约定宋余祥有权进行转租，宋余祥未经李银娟同意将房屋转租他人。本院经审查后认为，对合同具体条文的理解，不应脱离合同其他相关条文；应综合合同的整体约定及具体条文之间的关某与合理性，从而探究当事人之间的真实意思表示。就本案而言，假如李银娟的主张成立，即将合同第七条约定理解为并未赋予宋余祥转租权；那么，该条款的相关表述则显得多此一举。同时，李银娟出具的委托书中关于委托宋余祥办理房屋的装修出租相关事宜的内容，也有悖于李银娟的主张。因此，李银娟的前述主张显然缺乏应有的逻辑性。而涉案《房屋租赁合同》、委托书及证人证言相关内容可相互印证，并形成有效证据链，足以认定双方之间已约定宋余祥对租赁房屋享有转租权。也即，宋余祥关于租赁合同及委托书赋予了其转租权利的主张，依据充分，也更符合交易习惯及生活常理，应予以采纳。（二）李银娟以宋余祥将涉案房屋擅自转租为由而要求解除涉案《房屋租赁合同》的请求能否得到支持。本院经审查后认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；承租人经出租人同意转租的，出租人则不能以此为由而径行主张解除合同。综合前述可见，本案中双方当事人之间已约定宋余祥享有对房屋进行转租的权利，也即李银娟赋予了宋余祥房屋转租权。进而言之，宋余祥对房屋进行转租的行为实质上已经李银娟同意。在此情形下，李银娟关于宋余祥未经同意将涉案房屋转租的主张，不能成立。显而易见，李银娟以此为由而要求解除涉案《房屋租赁合同》的请求，则于法无据，不能得到支持。同理，李银娟在本案的其余诉讼请求，也无法得到支持。综上，宋余祥的上诉理由合理部分，本院予以采信。原审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初10491号民事判决； 二、驳回李银娟的诉讼请求。 一审案件受理费550元，减半收取275元，由李银娟负担。 二审案件受理费50元，由李银娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 艳 审 判 员  盛 峰 审 判 员  睢晓鹏 二〇一八年九月二十六日 法官助理  秦海龙 书 记 员  董 悦