重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2015）垫法民初字第01475号原告王群，女，1976年8月14日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。原告黎洪兵，男，1974年6月11日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。被告垫江桥雨房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇东方大厦四楼北侧，组织机构代码66355553-3。法定代表人谢国友，该公司董事长。委托代理人胡书明，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。原告王群、黎洪兵与被告垫江桥雨房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王明江适用小额诉讼程序，并公开开庭进行了审理。原告王群、黎洪兵的委托代理人王德文、被告垫江桥雨房地产开发有限公司（下称桥雨公司）的委托代理人胡书明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王群、黎洪兵诉称，2010年10月10日，我们与桥雨公司签订《重庆市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》。合同约定我们购买桥雨公司开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇房屋一套，房屋总价款为309494元，该房屋为预售商品房。双方同时约定桥雨公司于2011年9月30日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付我们使用，桥雨公司若逾期交房，则按日向我们支付已付房款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内向房屋所在地的房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因桥雨公司的原因，未能按期向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，桥雨公司则按日向我们支付已付房款万分之一的违约金。我们委托桥雨公司办理房地产权证，桥雨公司应在房屋验收合格后一年内交付产权证。否则，在我们不退房的情况下，桥雨公司按日按已付房款的万分之一向我们支付违约金。合同签订后，我们按合同约定履行了自己的义务，但桥雨公司未能在合同约定的时间内取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和垫江县土地房屋登记机构出具的登记受理单，亦未按照约定为我们办理房地产权证。至2013年11月30日，桥雨公司才将涉案房屋的权属登记资料交到垫江县国土资源和房屋管理局，取得登记受理单。桥雨公司的上述行为，构成违约，导致我们权益受损，故桥雨公司应依法承担违约责任。我们多次与桥雨公司协商解决双方争议，未果。现诉至人民法院，请求判令：1、桥雨公司支付我们违约金11296元（已作50%调减）；2、桥雨公司承担本案的诉讼费用。被告桥雨公司辩称，我公司在履行合同过程中不存在违约，不应当承担违约责任。理由是，王群、黎洪兵与我公司双方已通过补充协议的方式变更了原合同约定的房屋交付条件，即将房屋在取得竣工验收登记备案证后交付变更为实际交付和视为交付，同时，王群、黎洪兵也认可了通过实际交付或者视为交付的情况下不再向我公司主张任何违约责任，商品住宅只要建设单位组织勘察、施工、监理等五方达成综合验收合格就可以交付使用，讼争房屋达到了竣工验收合格的条件，而王群、黎洪兵也认可该条件下的交付。我公司在2011年底已向垫江县土地房屋权属登记中心提交了相应的资料，由于该中心当时未建立规范的受理单制度，所以我公司在客观上根本不能取得登记受理单；《合同补充协议》仅仅是约定了验收合格后一年内交付产权证，并没有约定逾期交付产权证的违约责任；即便我公司在履行合同的过程中存在违约责任，王群、黎洪兵在整个合同履行中没有产生任何损失，所以违约金过高请求法院依法予以调整。经审理查明，王群、黎洪兵与桥雨公司于2010年10月10日签订购买桥雨公司开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇住房一套的《重庆市商品房买卖合同》，房屋总价款为309494元。该房屋为预售商品房。《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》）第七条“交房期限及交付条件”中约定甲方（指桥雨公司，下同）于2011年9月30日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（指王群、黎洪兵，下同）使用；商品房交付时应符合以下条件：商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。《合同》第八条“交房手续的办理”中约定甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。《合同》第九条“逾期交房的违约责任”中约定除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过150日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金。《合同》第十三条“办理产权登记”中约定在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应互相配合办理商品房产权登记。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意逾期在12个月（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。王群、黎洪兵与桥雨公司签订《合同》后签订了《合同补充协议》，《合同补充协议》第二条第1项约定双方同意该商品房达到《合同》第七条、第八条约定情形时，该商品房达到交付使用的条件。该条第6项约定，如该商品房在合同约定的期限内被交付或视为交付，乙方不得再以任何其他原因向甲方提出延迟交房的索赔。《合同补充协议》第九条约定，乙方委托甲方办理商品房《房地产权证》，甲方在验收合格后一年内交付产权使用证。另查明，2011年9月30日前，王群、黎洪兵已接收讼争房屋。王群、黎洪兵于2011年1月25日向桥雨公司支付房款309494元。2013年8月6日，桥雨公司取得涉案房屋《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年11月25日，桥雨公司将讼争房屋的权属登记材料提交到垫江县国土资源和房屋管理局，并取得房地权属登记业务受理通知书即受理单。本院确认上述事实，有双方当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、发票、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、业务受理通知书等证据在卷，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王群、黎洪兵与桥雨公司签订的《合同》和《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。商品房交付使用，不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的约定义务，还要求开发商履行交付房屋符合法律、行政法规规定的标准及条件的法定义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定“房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：（一）已取得建设工程竣工验收备案证；…不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用”，竣工验收合格是建筑工程交付使用必须具备的前提条件。本案中，王群、黎洪兵与桥雨公司双方在《合同》中明确约定桥雨公司应在2011年9月30日前将讼争房屋交付王群、黎洪兵使用，讼争房屋交付时应符合“已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”的条件。2013年8月6日，桥雨公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，讼争房屋达到验收合格标准，因此，桥雨公司在2011年9月30日前将讼争房屋交付给王群、黎洪兵，但实际交付时该商品房尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，既不符合双方合同约定的交付条件，亦不符合法定的标准及条件，属于瑕疵履行，桥雨公司实际是在2013年8月6日才完全履行交付竣工验收备案登记房屋的义务，故桥雨公司存在逾期交房的违约。对于桥雨公司依据《合同补充协议》第二条第6项“如该商品房在合同约定的期限内被交付或视为交付，王群、黎洪兵不得再以任何其他原因向桥雨公司提出延迟交房的索赔”的约定，认为其不应承担逾期交房责任的抗辩问题，本院认为《合同补充协议》第二条第1项内容的约定系对《合同》约定的讼争房屋交付条件进行再次确认，并没有改变讼争房屋的交付条件，故，桥雨公司的该项抗辩理由不能成立。双方合同约定商品房实际交付使用之日起60日内桥雨公司应取得土地房屋登记机构出具的房地产权登记受理单，桥雨公司完全履行交付讼争房屋时间确定为2013年8月6日，桥雨公司于2013年11月25日取得讼争房屋房地产权登记受理单，桥雨公司存在逾期取得房地产权登记受理单的违约。桥雨公司逾期交房和逾期取得房地产权登记受理单的天数共计723天，按照双方合同约定的违约金计算方式计算，违约金共计22376.42元（309494元／天×723天×1／10000）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，桥雨公司逾期交房和逾期取得房地产权登记受理单在一定程度上并没有影响王群、黎洪兵对房屋的使用，王群、黎洪兵自己对违约金按50%的比例调减，并无不当，本院予以准许，调减后桥雨公司应向王群、黎洪兵支付违约金11188.21元（22376.42元×50%）。综上，桥雨公司违约的事实存在，桥雨公司应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告垫江桥雨房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告王群、黎洪兵违约金11188.21元。二、驳回原告王群、黎洪兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取41元，由被告垫江桥雨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员  王明江二〇一五年五月十八日书 记 员  胡文平