广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法荷民初字第266号原告：中国工商银行股份有限公司江门港口支行，住所地江门市。负责人：林毅，行长。委托代理人：李仲荣、雷军，职员。被告：梁源利，男，1984年9月9日出生，汉族，住江门市江海区。被告：梁力克，男，1962年2月21日出生，汉族，住江门市江海区。被告：陈玉兰，女，1959年10月9日出生，汉族，住江门市江海区。被告：江门市江海区滘头房地产开发总公司，住所地江门市。法定代表人：赵永祥。原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行（以下简称工行江门港口支行）诉被告梁源利、梁力克、陈玉兰、江门市江海区滘头房地产开发总公司（以下简称滘头房地产公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月21日公开开庭进行了审理。原告工行江门港口支行的委托代理人李仲荣、被告梁源利到庭参加诉讼，被告梁力克、陈玉兰、滘头房地产公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行江门港口支行起诉认为：梁源利、梁力克于2011年3月3日与工行江门港口支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定由梁源利、梁力克向工行江门港口支行借款318000元，借款期限为240个月，还款日为每月3日。此外，滘头房地产公司与工行江门分行签订《按揭贷款业务合作协议》，承诺对其开发并销售的江门市君悦居项目在办妥房地产他项权证前为梁源利、梁力克的购房按揭贷款提供连带责任保证。签订合同后，工行江门港口支行于2011年3月3日向梁源利、梁力克发放了住房按揭贷款318000元，履行了合同义务。但贷款发放后，梁源利、梁力克经常出现逾期还款的情况，截止2015年1月3日，已有连续6期未按时足额偿还贷款本息，积欠贷款本金4427.28元、利息7263.42元。据此，梁源利、梁力克的行为已构成违约。根据《个人购房借款／担保合同》的约定，工行江门港口支行有权解除合同并要求梁源利、梁力克偿还全部欠款本息。此外，陈玉兰是梁源利的配偶，应对本案债务承担共同偿还责任。另外，滘头房地产公司应对本案债务承担连带偿还责任。综上，为维护合法权益，请求判令：1.解除工行江门港口支行与梁源利、梁力克签订的《个人购房借款／担保合同》，梁源利、梁力克立即偿还工行江门港口支行的住房按揭贷款本金285804.96元及其利息（暂计至2015年1月3日为7263.42元，从2015年1月4日起利息按借款合同约定的利率计至款项清偿之日止）；2.陈玉兰对上述债务承担共同偿还责任；3.滘头房地产公司对上述债务承担连带偿还责任；4.本案诉讼费用由四被告负担。庭审期间，工行江门港口支行陈述起诉后梁源利、梁力克偿还了贷款本金7216.85元及利息11151.31元，合共18368.16元，故将请求金额变更为偿还贷款本金278588.11元及其利息（从2015年4月5日起按借款合同约定的利率计至款项清偿之日止）。原告工行江门港口支行提供的证据有：1.梁源利、梁力克、陈玉兰的身份证和户口簿；2.个人购房借款／担保合同、中国工行银行个人贷款借据；3.按揭贷款业务合作协议、广东省商品房买卖合同、广东省房地产预告登记证明；4.自营历史明细表；5.法律催收函、催收通知书。本院依据原告工行江门港口支行的申请调取的证据有：江门市房地产登记申请书。被告梁源利答辩认为：被告梁源利对借款的事实没有异议，确因资金周转困难而没有按时足额还款。被告梁源利没有举证。被告梁力克、陈玉兰、滘头房地产公司均没有答辩和举证。本院查明：2011年3月3日，梁源利、梁力克（借款人同时作为抵押人）与工行江门港口支行（贷款人）签订2011港住自0020号《个人购房借款／担保合同》，主要约定：一、根据借款人的申请，贷款人向其发放个人购置住房贷款318000元，用于购买江门市君悦居6幢704室房屋，贷款期限为20年；二、贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及双方约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；三、借款人按照按月等额本息还款法的方式偿还贷款本息，还款日为每月3日，借款人指定梁源利在工商银行开立的6222＊＊＊＊5927账户作为还款账户；四、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在双方约定的利率基础上加收40%确定；五、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同；六、本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；七、抵押人提供江门市君悦居6幢704室房屋作为合同项下贷款的抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，在贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的情况下，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按合同约定的其他方式处理，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物，借款人与贷款人双方同意办理预购商品房抵押权预告登记；八、本合同采用阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的情况下，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任等内容。江门市江海区君悦居6幢704室房屋由梁源利、梁力克以454992元的价格向滘头房地产公司购买，双方在《商品房买卖合同》中约定房屋的首付款为136992元，银行按揭贷款为318000元。上述房屋在2011年2月28日办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，其中抵押权预告登记的权利人为工行江门港口支行，债权数额为318000元。至庭审辩论终结，上述房屋未办妥房地产权证和房地产他项权证。2011年3月3日，工行江门港口支行向梁源利、梁力克发放了贷款318000元。贷款发放后，梁源利、梁力克共有27期没有按时足额偿还贷款本息（2012年11月至2015年1月）。截止2015年1月3日，梁源利、梁力克尚欠贷款本金285804.96元（含逾期贷款本金4427.28元）、利息7263.42元。2015年1月21日，工行江门港口支行提起本案诉讼。在工行江门港口支行起诉后至庭审辩论终结期间，梁源利、梁力克分别在3月16日偿还了贷款本金6282.95元、利息9933.26元，在4月3日偿还了利息273.80元，在4月4日偿还了贷款本金933.90元、利息944.25元，合共18368.16元。截止2015年4月4日，梁源利、梁力克尚欠贷款本金278588.11元，没有积欠贷款利息。另查明：中国工商银行股份有限公司江门分行（甲方）与滘头房地产公司（乙方）于2009年12月1日签订江门（2009）017号《按揭贷款业务合作协议》，其中约定双方就乙方开发并销（预）售的江门市君悦居项目的按揭贷款达成协议，在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的0.5%款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后90日内履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收等内容。又查明：梁力克与陈玉兰系夫妻关系。本院认为：本案属金融借款合同纠纷。首先，关于借款关系的问题。梁源利、梁力克与工行江门港口支行签订的《个人购房借款／担保合同》，是双方真实意思的表示，没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，应予认定为合法有效。根据《个人购房借款／担保合同》的约定，工行江门港口支行向梁源利、梁力克出借住房按揭贷款318000元，双方成立合法有效的借款关系。其次，关于解除合同和偿还欠款的问题。签订合同之后，工行江门港口支行依约向梁源利、梁力克发放了贷款318000元，履行了合同义务。但从贷款发放后至2015年1月3日，梁源利、梁力克共有27期没有按时足额偿还贷款本息，截止2015年1月3日逾期偿还贷款本金4427.28元、利息7263.42元，显属违约。根据《个人购房借款／担保合同》中关于“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除本合同”的约定，工行江门港口支行主张解除《个人购房借款／担保合同》并要求梁源利、梁力克偿还尚欠的贷款本息，合法合理，本院予以支持。鉴于在工行江门港口支行起诉后，梁源利、梁力克偿还了部分贷款本息，截止2015年4月4日，梁源利、梁力克尚欠贷款本金278588.11元，因此，梁源利、梁力克需要偿还贷款本金278588.11元以及按合同约定计算的利息。此外，梁源利、梁力克与工行江门港口支行在《个人购房借款／担保合同》中约定由二人提供江门市君悦居6幢704室房屋作为本案贷款的抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续；由此，抵押权已设立。根据相关法律规定，工行江门港口支行在贷款本息的范围内对处置上述抵押物的价款有优先受偿权。再次，关于陈玉兰的责任。本案债务系梁力克在其与陈玉兰婚姻关系存续期间以其个人名义所负的债务。因梁力克、陈玉兰均没有举证证明梁力克与工行江门港口支行明确约定本案债务为梁力克的个人债务，亦没有举证证明陈玉兰与梁力克对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有；且本案贷款属于个人购置住房贷款，故梁力克与陈玉兰在贷款当时应有共同举债的合意，陈玉兰亦应分享了贷款所带来的利益。因此，本案债务应认定为梁力克与陈玉兰的夫妻共同债务。据此，陈玉兰应对本案债务承担共同偿还责任。最后，关于滘头房地产公司的责任。滘头房地产公司与工商银行签订《按揭贷款业务合作协议》，承诺在办妥房地产他项权证前为其开发并销售的江门市君悦居项目的购房按揭贷款提供连带责任保证。由于案涉的江门市江海区君悦居6幢704室房屋至庭审辩论终结仍未办妥房地产权证和房地产他项权证，在梁源利、梁力克没有依约偿还欠款的情况下，滘头房地产公司没有履行相应的保证责任，其行为已构成违约。据此，滘头房地产公司应对梁源利、梁力克本案借款合同项下的债务承担连带清偿责任。梁力克、陈玉兰、滘头房地产公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，是其自动放弃诉讼权利，本院对本案依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行与被告梁源利、梁力克双方所签订的2011港住自0020号《个人购房借款／担保合同》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告梁源利、梁力克、陈玉兰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司江门港口支行偿还尚欠的贷款本金278588.11元及相应利息（从2015年4月5日起按2011港住自0020号《个人购房借款／担保合同》的约定计至本判决确定履行之日止）；三、被告江门市江海区滘头房地产开发总公司对被告梁源利、梁力克的上述债务承担连带偿还责任。被告梁源利、梁力克、陈玉兰、江门市江海区滘头房地产开发总公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5896元，保全费2020元，合共7916元，由被告梁源利、梁力克、陈玉兰、江门市江海区滘头房地产开发总公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  徐旭斌代理审判员  杨婷焕代理审判员  赵 旸二〇一五年五月二十九日书 记 员  茹晓琳