金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初1731号 原告：胡冠骅，男，1990年1月27日出身，汉族，住永康市。 委托代理人：李强，陆帅帅，北京盈科（金华）律师事务所律师（特别授权）。 被告：浙江欧源置业有限公司，住所地金华市金东区清照街718号。 法定代表人：高平威。 诉讼代表人：浙江欧源置业有限公司管理人。 委托代理人：方慧华、项淑娟，系破产管理人工作人员（特别授权）。 原告胡冠骅与被告浙江欧源置业有限公司（以下简称欧源公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员罗建斌公开开庭进行了审理。原告胡冠骅的委托诉讼代理人李强，被告欧源公司的委托诉讼代理人方慧华、项淑娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡冠骅向本院提出诉讼请求：确认原告对被告的债权为1217216元。事实与理由：原、被告签订有原墅瑜园第25幢101号房的买卖合同，后因为被告逾期交房并逾期办证，导致产生了逾期交房及逾期办证的违约金。因欧源公司进入破产重整程序，原告向被告申报了以上违约金债权总计金额1217216元。后被告以逾期交房违约金过诉讼时效为由，向原告出具了《债权审核结论通知书》，仅确认原告债权金额为353856元。逾期交房违约金的诉讼时效起算点为实际交房日即2016年11月10日，故原告的债权至今未超过诉讼时效，被告不予确认逾期交房违约金债权863360元没有法律依据，加上被告已经确认的逾期办证违约金债权353856元，原告的总债权金额为1217216元。 为证明上述事实，原告胡冠骅向本院提交以下证据： 1、商品房买卖合同复印件一份，证明合同约定的交房时间和办证时间及违约金的计算标准的事实。 2、竣工验收备案表复印件、商品房交接书复印件及入住交接书复印件各一份，证明涉案房产的竣工验收时间的事实。 3、不动产权证复印件一份，证明涉案房产办证时间的事实。 4、债权审查结论通知书复印件一份，证明被告确认的原告债权过低的事实。 5、缴费通知书复印件一份，证明2017年1月19日我方起诉过被告，要求主张违约金及逾期违约金的事实。 被告欧源公司辩称，逾期交房违约金自逾期之日起原告即已明知其权利受到侵害，故逾期交房违约金的诉讼时效应从逾期交房之日起计算两年的诉讼时效。案件的逾期交房违约金的诉讼时效均已届满。管理人根据破产法“对超过诉讼时效的债权不属于破产债权”之规定，对逾期交房违约金不予认定合法有据。因被告已经法院裁定受理破产且本案类似违约金数量较多，请求法院对违约金酌情予以调减。 为证明其辩称事实，被告欧源公司向本院提交以下证据： 1、竣工验收备案表复印件1份，证明2016年4月26日涉案的房产就已经可以交付及办证的相关事实。 2、顺丰速运快递单复印件、入伙通知书复印件1份，证明2016年4月23日已经通知原告来办理相关房屋交付办证等事项。 经庭审质证，本院对双方提交的证据认证如下： 对原告提供的证据，被告质证后对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但是关联性有异议，与本案债权无关联，只是表明房子交付的条件，与违约金的法律关系及计算方式无关；对证据3、4无异议，但对证据4的证明目的有异议，无事实和法律依据；对证据5的真实性无异议，但是该案我方上诉了，中院撤销了判决，驳回了原告的起诉。经审核，本院对原告的证据均予以确认。 对被告提供的证据，原告对入伙通知书真实性无异议，但是该材料只是催款通知书，交房需按合同第九条第一至三小点的约定，当时发送通知书是在竣工验收第二天，仅满足了第九条第一点的约定，其他未满足，实际上同期房子也都是11月交付的。经审核，本院对被告提交的证据真实性予以确认。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下： 2013年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于金华市金东区，房屋总价6080000元，并约定被告在2014年11月30日前交房，逾期交房超过60日的，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人应于2013年3月28日前支付首付款3080000元，余款3000000元于2013年4月1日前办理银行按揭贷款手续；如果买受人在出卖人发出交付使用通知书确定的期限内未能办理交房手续的视同出卖人已经将该商品房依约交付给买受人使用；出卖人承诺于2015年5月31日前，取得前款约定的土地、房屋权属证书并交付给买受人，如出卖人逾期办理权属证书交付手续的，超过约定日期180日的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已付清房款。 2017年4月25日，本院裁定受理欧源公司重整申请，并指定浙江迎鸽律师事务所担任管理人。原告向被告欧源公司管理人申报债权，2017年11月15日，浙江欧源置业有限公司管理人作出《债权审查结论通知书》，对原告的债权核定金额353856元，不予确认金额863360元，债权性质为普通债权，债权认定情况为部分确认。 另查明，2016年4月23日被告通过顺丰快递将入伙通知书邮寄给原告，原告方于2016年4月24日签收。入伙通知书载明：被告公司拟于2016年4月25日至2016年5月31日集中办理物业交付手续，由于本次办理物业交付手续的业主较为集中，故请原告于2016年4月29日前来办理。但原告在2016年4月29日并未与被告办理房产交付手续。涉案房屋实际交付的时间在2016年11月10日。2017年1月4日涉案房产办理好相关权证。2017年1月19日原告向本院起诉被告主张逾期办证违约金及逾期交房违约金。 本院认为，原、被告在自愿协商基础上达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，协议合法有效，双方应全面履行各自义务。原告已支付了全部购房款6080000元，被告未按约履行交房、办证义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。双方对逾期办证违约金353856元均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为原告主张的逾期交房违约金债权的诉讼时效是否已届满。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，该违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，应当以按日形成的每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2017年1月19日向本院起诉被告主张权利，其债权保护范围应自原告向被告主张权利之日起向前推算二年，故2015年1月19日起产生的逾期交房违约金债权的诉讼时效未届满，本院予以支持。2015年1月19日之前的逾期交房违约金债权，原告未提交证据证明诉讼时效存在中止、中断情形，已超过二年的诉讼时效，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算标准，本院认为，与本案类似情况的购房户数量众多，结合被告实际经营状况及重整的事实，对逾期交房违约金予以酌情调减按每日万分之一点六计算。被告提交的证据足以证明入伙通知书通知的交房时间即2016年4月29日已具备交房条件，原告未按通知时间办理交房手续，逾期交房违约金应计算至2016年4月29日止。综上，逾期交房违约金应自2015年1月19日起按已付房款的每日万分之一点六计算至2016年4月29日止，计算为454297.6元。加上逾期办证违约金353856元，原告对被告享有的债权为808153.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告胡冠骅对被告浙江欧源置业有限公司享有债权808153.6元。 二、驳回原告胡冠骅的其他诉讼请求。 案件受理费15754元，减半收取计7877元，由原告胡冠骅负担1936元、被告浙江欧源置业有限公司负担5941元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 罗建斌 二〇一八年九月二十八日 代书记员 孙宇惠