杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭余瓶民初字第349号原告（反诉被告）：杭州银通宝锐食品科技有限公司。法定代表人：徐东风，董事长。委托代理人：叶正扬、郭啸宇，浙江永大联合律师事务所律师。被告。法定代表人：冯胜良。委托代理人：钟建伟、戴洁娜，浙江人益律师事务所律师。原告杭州银通宝锐食品科技有限公司（以下简称银通公司）为与被告浙江瑞尚照明电器有限公司（以下简称瑞尚公司）租赁合同纠纷一案，于2014年12月1日向本院起诉，本院于同日受理。在本案审理过程中，瑞尚公司提起反诉，本院于2015年1月8日受理后组成合议庭于2015年3月30日公开开庭进行了审理。银通公司的委托代理人叶正扬，瑞尚公司委托代理人戴洁娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银通公司起诉称：2013年8月19日，银通公司投资人取得企业名称预先核准通知书，筹建银通公司，2014年8月12日，银通公司经工商核准成立。2013年起，银通公司投资人与瑞尚公司接洽，协商租赁购买案涉厂房（该厂房坐落于余杭区径山镇，建筑面积为16204平方米，土地使用面积12148平方米，配电量为200KVA）用于银通公司产品研发，在谈判基本达成协议时，应瑞尚公司要求，银通公司投资方按约定向瑞尚公司方支付5万元保证金。2013年9月30日，银通公司投资方因企业尚未核准成立，故委托杭州国大食品有限公司与瑞尚公司签署了《工业厂房购买合同》一份，约定银通公司先租用案涉厂房，并在约定期限内对该厂房享有独立选择购买权，并对银通公司投资方先行支付的5万元保证金作了书面约定。根据合同约定，瑞尚公司应于2013年10月1日向银通公司投资方发出书面的物业交付通知书而银通公司至今未收到通知。按合同约定，瑞尚公司应交付已竣工验收合格、符合国家标准的厂房，然而案涉厂房至今未验收合格，瑞尚公司应在厂房配备200KVA变压器一台，保证银通公司的用电需求，然而瑞尚公司至今未安装到位。瑞尚公司应在2013年12月30日前办出房屋产权证明，如延期半年以上或无法办理时，则视为违约，瑞尚公司现仍无法办理房产权证。双方签订合同后，银通公司即委托浙江展诚建筑设计有限公司进行厂房设计，与浙江圣大建设集团有限公司签订建设工程施工合同开展施工，然而由于瑞尚公司的违约，使银通公司的生产建设计划一再改变，继续履行双方合同已无实际意义。瑞尚公司的违约行为已给银通公司造成巨大的经济损失，银通公司保留依法主张赔偿的权利。为此，银通公司诉至法院，诉讼请求：1、判令解除双方于2013年9月30日签署的《工业厂房购买合同》；2、判令瑞尚公司返还银通公司5万元保证金；3、本案诉讼费由瑞尚公司承担。瑞尚公司辩称：瑞尚公司同意解除合同，并且也已经向银通公司发出了要求解除合同的通知。对于5万元的保证金，是银通公司违约在先，故不予退还。瑞尚公司已经依约向银通公司发出交付通知书，但银通公司没有前来办理签收手续，也没有支付相应的租金，瑞尚公司已办出房屋产权证明和并将变压器安装到位。瑞尚公司反诉称：2013年9月30日，原、被告签订《工业厂房购买合同》一份，约定瑞尚公司将坐落于余杭区径山镇的厂房先租用给银通公司，银通公司在约定期限内对该厂房享有独家选择购买权，同时对物业交付、租金及支付方式、出售条件及实施、双方责任等作出了具体约定。瑞尚公司依约于2013年10月1日以及2013年10月14日向银通公司发出书面的物业交付通知书，告知银通公司涉案厂房已按照设计要求，主体竣工并顺利通过验收合格，银通公司可办理签收手续。通知发出后，银通公司置之不理。2014年1月7日，瑞尚公司又向银通公司发出《租金催缴通知书》（含合同解除通知），要求银通公司在2014年1月31日前办理物业交付手续并缴付第一年租赁期内的半年租金，如银通公司未在上述规定期限内办理物业缴付手续和缴纳租金的，默认银通公司单方违约，并决定自2014年2月1日起单方面解除《工业厂房购买合同》。通知发出后，银通公司既未办理物业交付手续，也未交付租金。综上，瑞尚公司认为，银通公司已构成严重违约，故提出反诉，反诉请求：1、判令瑞尚公司不予退还银通公司5万元保证金。2、判令银通公司支付违约金14164元（以拖欠租金441251元为基数，按日万分之三计算，自2013年10月14日起至2014年1月31日，共107天）。银通公司反诉辩称：银通公司没有收到瑞尚公司任何的通知书。合同对厂房的交付设定了条件，即要供应电到位，厂房要竣工验收，并取得房产证，否则银通公司的食品生产是无法办理通过。根据瑞尚公司提供的《高压供用电合同》、《房产证》，瑞尚公司办理供电手续的时间2014年1月23日，取得房产证的时间为2014年10月10日，而按照合同约定，瑞尚公司应在2013年10月1日办理好供电手续，在2013年12月30日办理好房产证，取得房产证的时间最迟也不得晚于2014年6月，所以是瑞尚公司违反了合同约定。综上，瑞尚公司的反诉请求缺乏依据，故请求驳回瑞尚公司的反诉请求。银通公司为证明本诉诉称及反诉辩称事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《工业厂房购买合同》1份，用以证明双方于2013年9月30日签订工业厂房购买合同，约定双方权利义务的事实；2、企业名称预先核准通知书和营业执照各1份，用以证明银通公司投资人于2013年8月19日筹建银通公司并于2014年8月12日领取企业营业执照的事实；3、股东会决议1份，用以证明银通公司全体投资人委托杭州国大食品有限公司代为与瑞尚公司签订合同的事实。4、杭州银行帐户交易明细查询1份，用以证明银通公司向瑞尚公司支付5万元保证金的事实；5、工厂照片1份，用以证明厂房的建设效果；6、建设工程施工合同及建设工程设计合同各1份，用以证明银通公司因瑞尚公司的违约行为导致其他相关合同无法履行的事实。瑞尚公司为证明本诉辩称及反诉诉称事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、交付通知书1份，用以证明瑞尚公司已按合同约定，向银通公司发出交付通知的事实；2、租金催缴通知书（含合同解除通知书）、邮寄凭证各1份，用以证明2014年1月7日瑞尚公司向银通公司发出通知，要求银通公司于2014年1月31日前办理物业交付手续和缴纳租金，否则瑞尚公司认为银通公司单方违约，应解除合同的事实；3、高压供应电合同以及房屋房产证各1份，用以证明瑞尚公司依约配备变压器以及办出房产证的事实。瑞尚公司对银通公司提供的证据质证如下：证据1、2、3，没有异议；证据4，该证据载明5万元的汇款时间早于合同签订时间，该笔款项不是保证金，是银通公司要求瑞尚公司装修办公室而支付的费用；证据5、6，真实性无法确认，且和本案没有关联。银通公司对瑞尚公司提供的证据质证如下：证据1，交付通知书没有落款时间，具体出具时间无法确定，也没有交付邮寄的凭证，故无法证明寄给银通公司；证据2，邮寄凭证只有寄件人，但无签收情况，也没有邮件的投递情况，如已经交付快递公司应该有快递公司的章和投递信息，银通公司也在快递公司网站进行了查询，但根本没有该快递的邮寄信息；证据3，从证据形式上看是复印件，即使该证据真实，也只能证明瑞尚公司签订《高压供电合同》的时间是2014年1月23日，晚于合同约定时间（应在2013年10月1日通电），没有通电银通公司无法施工，而房产证取得时间为2014年10月10日，超过了2014年6月才取得，视为瑞尚公司违约。根据以上质证意见，本院对双方当事人提交的证据认证如下：（一）银通公司提交的证据。瑞尚公司对证据1、2、3的真实性均无异议，故本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。证据4，真实性可以确认，结合瑞尚公司的反诉请求，该证据可以证明瑞尚公司收到5万元保证金的事实；证据5、6，与本案缺乏关联性，瑞尚公司对证据5、6的异议成立。（二）瑞尚公司提供的证据。证据1，瑞尚公司没有提供将交付通知书送达给银通公司的凭证，故该证据不能证明瑞尚公司主张的待证事实；证据2，瑞尚公司没有提供邮件交付投递及签收情况的凭证，故该证据不能证明瑞尚公司主张的待证事实；证据3，能证明瑞尚公司与国网浙江杭州市余杭区供电公司签订《高压供电合同》的时间是2014年1月23日，瑞尚公司取得涉案厂房房产证的时间为2014年10月10日。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：2013年8月19日，银通公司发起人取得企业名称预先核准通知书，筹建银通公司，2014年8月12日，银通公司经工商核准成立取得营业执照。2013年9月3日，银通公司发起人委托杭州国大食品有限公司以银通公司名义与瑞尚公司签订《工业厂房购买合同》一份，主要约定：银通公司购买瑞尚公司坐落于余杭区径山镇的厂房，厂房建筑面积为16204平方米，土地使用权面积为1248平方米，总价款为3400万元，银通公司在未完成购买期间支付租赁费用，且两年内如银通公司购买，则总价款不变，两年后购买总价款每年上涨5%以此类推；银通公司五年内拥有购买权，从瑞尚公司取得三证（土地使用权证、契证、房屋产权证）双方确认之日起；瑞尚公司于2013年10月1日前向银通公司发出书面的本合同物业交付通知书，银通公司在收到该交付通知书时，办理签收手续；在交付日前银通公司可以先进入招商和装修，在此期间银通公司无需支付租金给瑞尚公司；交付状态：（一）厂房按国家标准设计建造（二）根据原设计要求建设进行交付（三）厂区内全部建筑垃圾及堆放物全部迁出完毕，并完成相应配套设施建设（见合同附件《交房标准》）（四）用电200KVA的变压器一台（单路供电）、用水、通讯到位；租金价格为每月每平方米8.5元不开票，银通公司如需开票税点由银通公司承担，租金为每半年给付一次先付后用；第一年租赁价格为每平方米每月8.5元（包括全部土地），第二年租赁价格为每平方米每月9.35元（包括全部土地），第三年租赁价格为每平方米每月10.29元（包括全部土地），第四年租赁价格为每平方米每月11.31元（包括全部土地），第五年租赁价格为每平方米每月12.5元（包括全部土地）；瑞尚公司应在2013年12月30日前办理出房屋产权证明，如延期半年以上或无法办理的，则视为违约；如银通公司不按期支付租金，应当按未支付租金部分的日万分之三向瑞尚公司支付违约金；合同签署完毕后，瑞尚公司应提供办公场所的简单装修，含以下内容：地板、墙面粉刷、简单办公桌椅并保证用电用水电话通信畅通，银通公司在合同签订10个工作日内，交付瑞尚公司5万元保证金，在瑞尚公司交付办公场所10个工作日内银通公司再支付5万元保证金，后期在交房时可以在租金中扣除。另认定，2013年9月23日银通公司发起人向瑞尚公司支付保证金5万元；2014年1月23日，瑞尚公司与国网浙江杭州市余杭区供电公司签订《高压供电合同》；2014年10月10日，瑞尚公司取得涉案厂房的房屋产权证。本院认为，在银通公司设立过程中，银通公司发起人委托杭州国大食品有限公司以银通公司名义与瑞尚公司签订的《工业厂房购买合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，银通公司成立后对该合同予以确认，《工业厂房购买合同》中的相关权利和义务由银通公司承继。根据《工业厂房购买合同》约定，瑞尚公司应在2013年12月30日前办理出房屋产权证明，最迟也应在2014年6月30日前办理出房屋产权证明，而瑞尚公司在2014年10月10日才取得涉案厂房的房产证，故瑞尚公司已构成违约，银通公司有权解除《工业厂房购买合同》，且瑞尚公司对银通公司要求解除《工业厂房购买合同》的诉讼请求也无异议，故本院对银通公司要求解除合同的诉请予以支持。关于银通公司要求瑞尚公司返还5万保证金的诉求，本院认为，银通公司发起人支付保证金是为了确保《工业厂房购买合同》的履行，现因瑞尚公司违约，导致合同解除无法履行，银通公司有权要求瑞尚公司返还5万元保证金。瑞尚公司辩称，瑞尚公司已经依约向银通公司发出物业交付通知书告知办理签收手续，系银通公司置之不理违约在先，但瑞尚公司未提供证据予以证明，故本院对此辩称不予采信。关于瑞尚公司的反诉，本院认为，根据《工业厂房购买合同》约定，瑞尚公司应在2013年10月1日前应确保厂房符合交付条件，而根据瑞尚公司与国网浙江杭州市余杭区供电公司签订《高压供电合同》，瑞尚公司在2014年1月才办理高压供电手续，时间明显晚于2013年10月1日，且银通公司并未入驻并使用涉案厂房，故瑞尚公司的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杭州银通宝锐食品科技有限公司发起人委托杭州国大食品有限公司以杭州银通宝锐食品科技有限公司名义与被告（反诉原告）浙江瑞尚照明电器有限公司签订的《工业厂房购买合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）浙江瑞尚照明电器有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）杭州银通宝锐食品科技有限公司保证金5万元；三、驳回被告（反诉原告）浙江瑞尚照明电器有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元，由被告（反诉原告）浙江瑞尚照明电器有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院，本案反诉案件受理费76元，由被告（反诉原告）浙江瑞尚照明电器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1050元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求，由本院书面通知预交。审 判 长  金美良人民陪审员  戴浪花人民陪审员  吴如达二〇一五年五月二十六日书 记 员  缪剑娣