山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2014）川民初字第2634号原告：北京德诚房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区西井路7号1号楼403室。法定代表人：冯阳，总经理。委托代理人（特别授权代理）：徐传林，山东纵横家律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：孙力群，山东纵横家律师事务所律师。被告：淄博大成晨信置业有限公司，住所地淄川区寨里镇寨里村聊斋路127甲3号。法定代表人：黄建军，董事长。委托代理人（特别授权代理）：徐相华，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：李黎鹏，山东德衡（济南）律师事务所律师。原告北京德诚房地产经纪有限公司与被告淄博大成晨信置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，原告于2014年9月4日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京德诚房地产经纪有限公司及其委托代理人徐传林、孙力群，被告淄博大成晨信置业有限公司的委托代理人徐相华、李黎鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北京德诚房地产经纪有限公司诉称，原、被告双方于2013年11月8日签订了紫御城全程销售代理合同，约定由原告负责被告紫御城项目的全程代理销售工作。后被告以合同履行期间存在销售均价低于销售代理合同约定、销售团队未全部到位、置业顾问销售演练成果不达标等种种理由单方终止了销售代理合同，致使合同无法继续履行。但是原告公司从合同签订到2014年6月在合同履行过程中已投入了大量人力、物力。被告单方终止合同导致原告无法收回前期支付的费用及取得合同履行后应得到的报酬，原告多次与被告协商，被告以种种理由拒付。故原告诉至法院，要求被告赔偿原告为履行合同而实际发生的房租、员工工资、购买办公用品费用、交通费等各项费用总计534280元。被告淄博大成晨信置业有限公司辩称，（一）被告没有向原告提出过解除合同，原告系因自身没有能力完成合同约定的目标和要求，在没有向被告打招呼的情况下自行离开，导致现在被告也无法进入售楼处的大门；（二）被告按照合同及原告的要求履行了相应的义务，但原告未按照合同及工作计划完成相应的义务，原告存在严重违约行为。经审理本院认定，2013年11月8日，原告北京德诚房地产经纪有限公司（乙方）与被告淄博大成晨信置业有限公司（甲方）签订《紫御城全程销售代理合同》一份，约定：甲方授权乙方为紫御城项目1#-13#楼独家全程销售代理合作工作，委托代理销售时间为2013年11月1日起至2015年6月30日止。该合同第六条约定了甲方的职责范围，合同第六条约定了乙方职责范围。合同第八条约定了销售考核及总代理费支付方式，其中2、结算标准中注明：一期如因非常规开盘（预售许可证未到）收到30%首付款后结算佣金的30%，剩余70%的佣金待预售许可证下发后进入正常结算程序。合同第九条约定了违约处理：1、甲、乙双方任何一方有违反本协议条款的行为均被视为违约行为，所造成的经济损失由违约方承担；2、在签署本合同后至合同期满违约方因其行为给另一方造成实际经济损失的，应承担相应的损害赔偿责任，并向另一方支付损害赔偿金；3、乙方销售团队进场三个月后，若连续三次未达到甲方月度考核指标80%以上的，甲方有权随时解除合同，并不承担任何违约责任，双方按实际销售额0.8%的比例如实结算交易佣金。合同履行过程中，乙方要求提前终止代理合同的，须提前两个月通知甲方，双方按实际销售额0.8%的比例如实结算交易佣金。合同签订后，原告对代销售楼盘制作展板策划等广告宣传资料并组织人员进行了销售。被告也按照合同约定向原告支付了前三个月的基本支出费用60000元。现原、被告均同意解除上述代理合同。另查明，截至到庭审时，原告未销售出一套楼房。还查明，紫御城项目于2013年3月19日取得建设工程规划许可证，2014年3月7日取得土地证，2014年3月13日取得建设用地规划许可证，2014年5月19日取得建筑工程施工许可证。以上事实有原告提供的销售代理合同一份，广告设计、市调表、登记表等资料一宗，被告提供的销售代理合同一份、收款收据三份、建设工程规划许可证一份、土地证一份、建设用地规划许可证一份、建筑工程施工许可证及双方当事人的陈述予以证实，并经庭审质证、认证，可以采信。本院认为，原告北京德诚房地产经纪有限公司与被告淄博大成晨信置业有限公司签订的《紫御城全程销售代理合同》来源真实合法，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认为有效合同。本案中，原告主张因被告单方终止该销售代理合同，致使原告无法收回前期支付的费用并取得履行合同后应得的报酬，故要求被告赔偿原告因履行合同所实际发生的房租、员工工资等各项费用共计534280元。为证明系被告单方终止销售代理合同，原告提供售楼处照片一宗、终止服务合同通知函、赔偿损失通知函及证人杨某证言一份。对原告提供的上述证据被告均不予认可，并辩称系原告在未通知被告的情况下，将售楼处大门上锁，给被告的营销工作造成了严重损失；通知函未加盖单位公章，无法证明系被告发给原告的；证人杨某系原告公司工作人员，其证言应不予采信。对此本院认为，原告提供的照片一宗仅能证明照片拍摄时售楼处大门上锁的情况，而无法证明系谁上的锁；通知函二份未加盖被告单位公章，故无法证明系被告出具给原告的；证人杨某系原告单位工作人员，与原告具有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。综上，原告提供的证据均不足以证明系被告单方终止销售代理合同。另外，庭审中，原告还称因被告未取得商品房预售证，致使紫御城项目中的商品房无法进行预售，原告无法继续按合同约定履行销售代理合同。被告辩称，原、被告在合同第八条结算标准中明确约定，“一期如因非常规开盘（预售许可证未到）收到30%首付款后结算佣金的30%，剩余70%的佣金待预售许可证下发后进入正常结算程序”，可见原告对预售许可证不能如期办理是有预期的，故其以被告未取得预售许可证来主张被告违约不能成立。对此本院认为，根据上述合同条款，可以认定原、被告曾约定在预售证未下发的情况下提前进行商品房预售。而根据建设部颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条，“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”，故原、被告的该项约定无效。因原、被告对此均有过错，故对原告因预售证未取得而无法进行房屋预售所造成的损失，双方应当各承担50%责任。原告主张的损失包括：员工工资500374元，房租、物业、取暖费11728.6元，电话费22246元，交通费7077元，办公用品3783.6元，生活用品2020元。对于员工工资500374元，原告提供工资表八份、考勤表八份。被告对上述证据的真实性有异议，认为系原告单方制作，且原告未提供劳动合同、社会保险清单、工资完税资料，故无法证明员工工资的真实情况；且冯阳、贺晓松、杨某三人为原告北京总公司负责人员，未在紫御城项目工作，也未考勤，故其工资损失不应支持。对此本院认为，原告提供的工资表、考勤表系原告单方制作，且考勤表与工资表中的部分出勤统计相互矛盾，工资表中个别员工签名明显属于事后一并补签，故对工资表、考勤表的真实性本院不予采信。但根据原告提供的问卷调查表、来访登记表等证据材料可以证实，原告为了涉案项目确实雇佣员工进行了工作。故本院酌定按照2014年度淄川区指导工资标准1380元／月计算其员工工资。又因冯阳、贺晓松、杨某三人为原告北京总公司负责人员，其工资支付非原告因涉案项目遭受的必然损失，故对三人的工资损失本院不予支持。同时，因原告2013年11月至2014年6月期间，员工人数不等，本院酌定按9人计算8个月为99360元（1380元×9人×8月）。对于房租、物业、取暖费11728.6元，原告提供房屋租赁合同、物业费收据、取暖费收据、出租人身份证复印件、房租收到条各一份。被告对原告提供的证据真实性不予认可，并辩称租赁合同租赁方为杨某而非原告单位，故不能证明是原告的损失。对此本院认为，即使原告确系为员工租赁宿舍，也是原告自身为员工提供的单位福利，而非原告为涉案项目的必要支出，故其不能认定为原告的损失。对原告的该项主张本院不予支持。对于电话费22246元，原告提供发票一宗。被告对原告提供的证据不予认可，辩称涉案项目电话费均是由被告缴纳的。对此本院认为，原告提供的发票中交款单位均为淄博大成晨信置业有限公司，无法证明该宗电话号码与涉案项目有关，也无法证明该电话费是原告缴纳的。对于交通费7077元，原告提供加油发票、过路费、交通费单据一宗。被告辩称，原告提供的上述证据中过路费开票单位为滨州、广饶、东营等地，无法证明与涉案项目有关；修车费单据系非正式发票，也无法证明与涉案项目有关；加油票也无法证实系原告为履行合同支出的费用。对此本院认为，原告提供的修车、保养费单据为非正式发票，也无法证明与涉案项目有关，本院依法不予支持。对过路费、油费、交通费，结合原告及涉案项目的实际情况，本院酌定为5000元。对于办公用品3783.6元，原告提供收据一宗。被告对收据的真实性不予认可。对此本院认为，虽然原告提供的单据为二联单，非正式发票，但根据原、被告签订的销售代理合同，被告不负责原告的日常办公消耗品，故原告提供单据的真实性可以认定，对原告的该项主张本院予以支持。对于生活用品2020元，原告提供收据一宗。被告辩称与本案无关。对此本院认为，原告提供的收据中，餐饮费1738元无法证明与本案有关，本院依法不予支持；对于原告为员工购买的床、棉垫等生活必需品，系原告为员工提供的单位福利，而非原告为涉案项目的必要支出，故其也不能认定为原告的损失。综上，原告因涉案项目造成的损失应为108143.6元。按照原、被告各承担50%责任计算，被告应当向原告赔偿损失54071.8元。但因合同履行过程中，被告已经向原告支付了基本费用60000元，故被告不需再向原告赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京德诚房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费9143元，由原告北京德诚房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  唐 峰审 判 员  白丽娜人民陪审员  蒲晓晨二〇一五年五月二十九日代理书记员  岳金霞