湖北省襄阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鄂06行终62号 上诉人（原审第三人）：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司(以下简称华融公司)，住所地：武汉市武昌区体育街特1号。 法定代表人：龙志林，华融公司总经理。 委托代理人：徐晟、柳一帆，华融公司职员。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：耿静辉，男，1994年11月19日出生，汉族，住襄阳市，公民身份号码：420621199411190472、 委托代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。代理权限为一般代理。 委托代理人：徐康，湖北长久律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）襄阳市不动产登记局，住所地：襄阳市襄城区西街100号。 法定代表人：刘冬，襄阳市不动产登记局局长。 出庭负责人：吴智刚，襄阳市不动产登记局副局长。 委托代理人：樊其锋，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）：襄阳市国土资源局高新技术产业开发区分局(以下简称高新国土分局)，住所地：襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道15号。 法定代表人：郑勇，高新国土分局局长。 委托代理人：蔺波，高新国土分局地籍科科长。代理权限为一般代理。 委托代理人刘心愿，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原审第三人湖北华人置业投资有限公司(以下简称华人公司)，住所地：襄阳高新技术产业开发区车城湖路。 法定代表人王星，华人公司总经理。 委托诉讼代理人：范建召，湖北隆中律师事务所律师。代理权限为一般代理。 上诉人华融公司为耿静辉诉襄阳市不动产登记局、高新国土分局及原审第三人华人公司撤销土地抵押登记一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院作出的(2017)鄂0625行初36号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人华融公司的委托代理人徐晟、柳一帆，被上诉人耿静辉的委托代理人曹其国、徐康，被上诉人襄阳市不动产登记局的出庭负责人吴智刚、委托代理人樊其锋，被上诉人高新国土分局的委托代理人蔺波、刘心愿，原审第三人华人公司的委托代理人范建召到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审判决认定，2011年7月27日-2012年5月24日东湖国际花园小区三期共计20幢楼全部办理了预售许可登记证书。在准予预售许可后，截止2013年1月30日，东湖国际花园小区三期52户业主与第三人华人公司就三期房屋签订了商品房买卖合同，并在襄阳房屋产权与市场管理处办理了相关备案登记手续。 2013年1月30日，第三人华人公司与华融公司向襄阳房屋产权与市场管理处及被告高新国土分局分别申请办理东湖国际花园小区三期在建工程抵押登记及该在建工程所占土地的国有土地使用权抵押登记。 在申请办理抵押涉案土地时，第三人华人公司与华融公司向被告高新国土分局提交了下列资料：《土地登记申请书》《国有土地使用权抵押申请》《承诺书》《资产评估认可证明》《土地价值确认协议》《国有土地使用权抵押合同》《债务重组协议》《抵押协议》《湖北华人置业投资有限公司股东会决议》《土地登记委托书》《国有土地使用权证书》《宗地图》。在所提交的《国有土地使用权抵押合同》第四条约定：双方同意抵押期限24个月，自2013年1月29日起算，至2015年1月28日终止；第八条约定：本宗土地使用权抵押期限届满，需继续办理抵押登记的，抵押双方持注销抵押登记申请、《土地他项权利证明书》和本合同等有关资料，到襄阳国土资源局办理土地抵押登记手续，必须在办理注销上期抵押登记手续后，重新申请抵押登记。第三人华人公司与华融公司在申请土地抵押登记时没有按照《土地登记办法》第九条的规定向土地登记部门高新国土分局提交“地上附着物权属证明”，反向登记部门提交《承诺书》，承诺“湖北华人置业投资有限公司在办理土地使用权抵押登记中所提供的所有资料真实有效，绝无虚假行为，该宗地无争议，无查封。如因此所引起的法律纠纷由本人承担全部法律责任”。第三人华融公司向登记部门出具《承诺书》，承诺“现已由武汉阳光房地产估价有限责任公司对该宗地进行评估，该宗地的土地资产总值为5376.85万元，因土地价值引起的有关法律纠纷与国土资源局无关，现申请办理土地使用权抵押登记手续”。2013年1月31日，被告高新国土分局向第三人华融公司发放编号为襄阳他项（2013）第038号的土地他项权证，载明土地他项权利人为第三人华融公司，他项权利种类及范围是土地抵押登记，抵押面积为33334平方米，抵押价值为4589万元，土地证号为（2013）352201054-1，存续期限为2013年1月29日至2015年1月28日。 2013年2月1日，第三人华人公司与华融公司对19幢4户、20幢23户、21幢24户、22幢2户、23幢2户、24幢3户、25幢36户、26幢4户、27幢2户、29幢4户、30幢3户、31幢36户、32幢36户、38幢20户、39幢20户、40幢20户、41幢20户共计259套房屋申请在建工程抵押登记，记载于抵押清单上。在抵押清单上载明的在建工程建筑面积为29812.57平方米，分摊土地面积为22322平方米。原告所购买的房屋亦在该在建工程抵押登记之列。 2013年3月11日，襄阳房屋产权与市场管理处向第三人华融公司发放编号分别为襄阳市房建樊城区字第××号、00××89号、00××90号、00××91号、00××92号、00××93号、00××94号、00××95号、00××96号的《在建工程抵押证明》，载明抵押权人为第三人华融公司，抵押人为第三人华人公司，在建工程坐落分别为谢洼居委会东湖国际花园三期20幢、21幢、25幢、31幢、32幢、38幢、39幢、40幢、41幢，备注为“该房产所占土地同时设定抵押，土地已另行办理登记；土地证号：襄阳国用（2013）352201054-1，土地他项权证号：襄阳他项（2013）第038号”。在办理完毕在建工程抵押及土地使用权抵押登记后，东湖国际花园小区三期大部分业主与第三人华人公司签订商品房买卖合同，并办理了相关备案登记手续。在2013年7月至2016年1月期间，第三人华人公司、华融公司分别对在建工程抵押登记下的259套房屋中的224套房屋以“提前偿还部分贷款”为由，向襄阳房屋产权与市场管理处提出注销抵押登记申请，并办理了注销抵押登记。但是未对原告的房屋进行在建工程抵押登记注销申请。上述224套房屋被注销抵押登记后，第三人华人公司、华融公司没有向被告高新国土分局申请注销该房屋所对应的土地抵押登记。 2015年6月25日至2015年9月25日，三期全部工程取得《工程竣工验收备案证明书》。随后，东湖国际花园三期部分业主已经分别在不同银行办理了按揭贷款手续，并办理了房屋他项权利证书。由于涉案的东湖国际花园小区三期33334平方米土地尚未注销抵押登记，致使东湖国际花园小区三期业主不能办理不动产权登记证书，原告诉至本院，要求判令被告襄阳不动产登记局撤销襄阳他项（2013）第038号土地他项权证，被告高新国土分局及第三人华人公司、华融公司履行协助义务，且本案的诉讼费用由二被告承担。 同时查明，2015年9月29日，襄阳机构编制委员会根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》《省编办关于整合不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》《襄阳机构编制委员会关于整合不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》，组建了襄阳不动产登记局，负责襄阳城区不动产登记的申请、受理、审核、登薄、发证等工作。 原审法院认为，土地抵押权登记是权利人对其享有的土地抵押权记载于土地登记薄公示的行为，是土地登记的一种。申请人有义务向登记机关如实提供所需要的相关材料，土地登记部门对于当事人的申请及提供的资料有义务进行合理审慎审查。 根据《土地登记办法》第九条规定“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责”；第三十六条规定“依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记”。本案中，第三人华人公司与华融公司申请土地抵押权登记时，所涉土地上的房屋已经获得了预售许可证达两年之久，并有部分业主已与第三人华人公司签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记。第三人华人公司已清楚知道所涉土地上的房屋涉及善意第三人的合法权益，但其隐瞒了该事实，未如实向土地登记部门提供地上附着物权属证明，具有过错。同时，第三人华人公司及华融公司向襄阳房屋产权与市场管理处提交的在建工程《抵押协议》载明了在建工程建筑面积为29812.57平方米，分摊土地面积为22322平方米。虽然土地抵押登记已经于2013年1月31日办理完毕，在建工程抵押登记于2013年3月11日才办理完毕，但是第三人华人公司与华融公司在知道在建工程抵押的建筑面积以及分摊的土地面积发生变更后，有义务如实告知被告高新国土分局该在建工程所分摊的土地面积不足33334平方米，并应当向被告高新国土分局申请变更登记。 《土地登记办法》第十三条规定：“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看”。本案中，第三人华人公司、华融公司在共同向被告高新国土分局申请土地抵押登记时，其中提供的《债务重组协议》作为资料保存于被告高新国土分局办理抵押登记的档案中，该协议明确约定“乙方（华人公司）以位于襄阳东湖国际花园三期合计29812.57平方米在建工程房产及三期33334平方米土地抵押，为本次债务重组提供抵押担保”。第三人华人公司已于2008年取得编号为（2008）352201054-1号的国有土地使用权证，2013年将同宗土地向被告高新国土分局申请变更登记并获得审批，取得编号为（2013）352201054-1号的国有土地使用权证，明确记载用途为住宅用地，且本案中所涉土地已分别在2011年7月27日至2012年5月24日办理了预售许可书，并将讼争土地上的预售商品房名称确定为“东湖国际花园三期”，该商品房预售许可证具有公示、公信力。综上所述，被告高新国土分局在2013年1月30日受理土地抵押登记申请时，应当预见到涉案土地已经进行商品房开发建设，房屋可能已经出售，其地上附着物权属可能发生变化，并应当尽到合理审慎的审查注意义务，必要时应当进行实地查看。但其既没有要求申请人即本案的第三人华人公司、华融公司依据《土地登记办法》规定提交权利机关出具的地上附着物权属证明，也未对第三人华人公司、华融公司出具的《承诺书》进行询问和实地查看。且在被告高新国土分局提交的《土地登记审批表》中，“附着物情况”一栏中建筑物统计率、建筑物占地面积、建筑物类型、申报建筑物权属等项内容均未填写的情况下，仍为第三人华融公司颁发襄阳他项（2013）第038号土地他项权利证明书，该行政登记行为违反法律、法规的相应规定。故对于被告国土高新分局辩称由于与房屋登记管理机关的信息不互通，导致其办理土地抵押登记时并不知晓该片土地上的房屋是否已经出售的抗辩理由本院不予支持。同时，被告高新国土分局在对东湖国际花园三期所涉土地进行抵押权登记时，仅在襄樊国用（2008）第352201054-1号国有土地使用权证上以红线标注了宗地图中的部分土地为该抵押权的登记范围，违反了《土地登记办法》第五条“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”的规定。 根据《商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”；《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”；《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。这些规定赋予了被告高新国土分局对商品房的销售情况具有的法定管理职责，本案争议的土地上建设的商品房，已于被告高新国土分局办理抵押登记前早已发放预售许可证。因此被告高新国土分局对东湖国际花园小区三期商品房的销售情况应当预见。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，原告在购买第三人华人公司开发的东湖国际花园小区的涉案商品房时，涉案的商品房开发证件齐全，具备预售许可证，具有公示、公信效力，原告由此产生了信赖利益，其合法权益应当受到保护。 综上所述，襄阳国土资源局高新技术产业开发区分局没有尽到合理的审查注意义务，违反了法律规定，为第三人华融公司作出了襄阳他项（2013）第038号土地他项权利证明书，且该国有土地使用权抵押登记损害了第三人的合法权益，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，本案中被告襄阳国土资源局高新国土分局审批土地抵押登记及发证的职权已经交由被告襄阳不动产登记局继续行使，应当由襄阳不动产登记局作为本案被告。对于原告主张被告高新国土分局及第三人华融公司、华人公司履行协助义务的诉讼请求，本院认为，撤销国有土地使用权抵押登记是指在具备可撤销情形下，由有职权的行政机关应当履行的法定职责，不受公民、法人和其他组织的约束和配合，因此对该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第七十条第一款第三项之规定，一、撤销襄阳他项（2013）第038号土地他项权利证明书；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告襄阳不动产登记局负担。 宣判后，上诉人华融公司不服，向本院提起上诉称，原审法院对本案认定事实不清，适用法律错误，高新国土分局的抵押登记行为合法有效，上诉人的抵押权应依法予以保护。现请求二审法院依法撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2007）鄂0691行初36号行政判决。 被上诉人耿静辉答辩称：一审判决以事实为依据，是合法有效的，请求二审法院维持原判。 被上诉人襄阳不动产登记局、高新国土分局均答辩称对上诉人的上诉请求无异议。 原审第三人华人公司答辩称：与一审答辩意见一致，认为抵押登记行为合法。 二审经审理查明的事实，与原审判决认定的一致，本院予以确认。 另查明，原审原告耿静辉于2016年12月22日与华人公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的东湖国际花园商品房一套。 本院认为，上诉人华融公司提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。经二审查明，上诉人在庭审中明确表示对原审判决认定的事实无异议，仅认为原审判决未查明耿静辉购房的事实，以证明其起诉的主体资格，且原判决损害了上诉人对诉争房屋的合法抵押权等。本院认为，行政诉讼审查的是被诉行政行为的合法性，本案即应当审查高新国土分局依华人公司及华融公司的申请，为其办理襄阳他项（2013）第038号土地他项权利登记的行政行为是否符合法律、法规的规定。华人公司作为房地产开发企业，于2011年为其开发的商品房办理了商品房预售许可证，并对房屋进行了销售。2013年1月，华人公司与华融公司共同向高新国土分局申请办理土地使用权抵押登记。此时已有部分业主购买了华人公司对外销售的房屋，而华人公司与华融公司申请办理抵押登记的土地面积，包括了这部分业主所购房屋应当合法分摊的土地面积。华人公司与华融公司隐瞒事实，未如实向高新国土分局提供相应的资料，将包含他人土地面积的土地使用权一并申请进行抵押登记，侵犯了他人的合法权益。高新国土分局提供的《土地登记审批表》“土地情况”-“用途”一栏中，明确记载为“住宅”，而在“附着物情况”-“申报建筑物权属”一栏中为空白。高新国土分局在明知被申请抵押登记的土地上有在建房屋，而申请人未提供地上附着物权属证明，且未对申请人进行询问及对申请登记的土地进行实地查看的情况下，仍为申请人办理了土地抵押他项权登记，未尽到审慎的审查义务，不符合《土地登记办法》第九条、第十三条之规定。该土地抵押他项权登记损害了购房业主的合法权益，应予撤销。被诉土地抵押登记撤销后，上诉人华融公司对其拥有合法抵押权的土地面积，可另行申请办理登记，撤销该土地抵押他项权登记并未影响上诉人华融公司对在建工程房屋的合法抵押权。综上，上诉人华融公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人华融公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 蔡 健 审判员 杨 瑛 审判员 曾建彬 二〇一八年九月七日 书记员 袁 昭