西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民初字第03871号原告：西安泰维无线科技有限公司。法定代表人：尚丽，系该公司总经理。委托代理人：江海军。被告：陕西泰远安全科技发展有限公司。法定代表人：马万彪，系该公司总经理。被告：西安福润机械设备有限公司。法定代表人：刘明海，系该公司总经理。本院立案受理了原告西安泰维无线科技有限公司（以下称“泰维公司”）诉被告陕西泰远安全科技发展有限公司（以下称“泰远公司”）、西安福润机械设备有限公司（以下称“福润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泰维公司委托代理人江海军到庭参加了诉讼，被告泰远公司、福润公司经依法传唤均未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月8日两被告与原告签订了编号为YL-111031-ZL-133的《西安市房屋租赁合同书》，并于2012年2月27日与原告签订了编号为YL-111031-134的《﹤房地产租赁合同书﹥补充条款》，租赁原告位于西安市唐延南路8号3G酷派智能科技产业园4号厂房三层作为生产办公使用，租赁期为5年，两被告均在该厂房生产经营，两块牌子一套人马。自2013年4月下旬起，两被告工作人员陆续离开，原告多次催促两被告要求支付租金和物业管理费，两被告一直推脱。至2013年4月30日，两被告负责人已无法联系，且遗留大量生产办公物品在租赁屋内，无人看管，拖欠租金224155.20元、水电费人民币99.60元。为避免损失扩大，原告于2013年7月14日至15日期间委托物业公司对两被告留在租赁厂房内的所有物品搬迁至厂房一层车库和车棚。搬迁期间原告对所有物品清点造册，对搬迁过程聘请了律师予以全程见证。2013年7月30日原告向被告发出《解除房屋租赁合同三次通知函》，要求被告于2013年8月5日前确认物品、缴清欠费以及搬迁和律师见证费。但被告仍未有任何回应。因被告的违约行为，给原告增加了额外的保管义务，且遗留物品占据大量房屋空间，阻碍了原告预期收益的实现。现原告为维护其合法权益，诉至本院，请求：1、判令两被告支付原告2013年5月1日至2013年7月8日期间拖欠的房屋租金（含物业管理费）计人民币224155.20元、水电费人民币99.60元；2、判令解除租赁合同及补充条款；3、判令两被告支付原告拖欠租金违约金人民币414687.12元（暂自2013年5月1日计算至2014年5月13日）；4、判令原告有权处置两被告遗弃物品；5、判令两被告对债务承担连带责任；6、判令两被告承担本案诉讼费。被告泰远公司经依法传唤未到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见。被告福润公司经依法传唤未到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见。经审理查明，2011年11月8日原告泰维公司与两被告签订《西安市房屋租赁合同书》，约定原告将其所有的位于西安市高新区唐延南路8号3G酷派智能科技产业园4号厂房第三层出租给两被告使用，建筑面积共计2412平方米，租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止。双方约定每月租金每平方米41元，月租金总额为98892元。该合同第三条约定，租金第一次是按季度方式支付，以后是按每半年支付一次；两被告应提前15天支付下一个半年的租金，原告收取租金时，应向两被告开具税务发票，两被告凭发票付款；本合同生效后10日内两被告须支付第一次季度租金人民币296676元。合同第八条约定，双方签署本合同书时原告向两被告收取两个月租赁保证金人民币197784元，该条同时约定，若两被告拖欠费用达15天及以上，原告可不予返还保证金。合同第十四条约定，若两被告未按本合同约定日期缴纳租金、水、电等费用任何一项达15天及以上，则原告可就因此造成的损失，向两被告请求损害赔偿。合同第二十条约定，对本租赁合同，两被告负有债务债权连带责任，若有任何一方拖欠债务行为、无故违反合同中的任何条款，原告可以向两被告中的任何一家追讨欠款并追究违约责任。同时双方约定，合同签订后原告应于2011年10月1日前将租赁房地产交付两被告使用，并办理有关移交手续。合同签订当日，原告与两被告又签订《﹤房地产租赁合同书﹥补充条款》，就付款方式进行了约定，同时该补充条款第二条约定，两被告自实际交楼日起，享有从2011年10月1日至2011年11月30日共60天的免租期，免租期计入租约期，免租期内管理费按每月每平方米5元收取，免租期内共收管理费24120元。该补充条款同时约定，合同期内前两年租金不变，从第三年即2014年10月1日起开始逐年递增，每年递增6%；租赁期间，两被告违约拖欠租金等任何费用，原告自两被告违约之日起，每日按拖欠费用总额5‰收取违约金；两被告拖欠租金15天以上，视同合同终止，两被告须在5日内迁出约定房产，并如期缴交租赁期间的各项费用。若两被告没有按照合同约定或原告规定的期限内搬离租赁房产内所属物品，逾期原告有权视该单元内物品为废弃物及自行进行处理，并对此租赁房地产再次出租，原告处理该单元物品所产生的所有费用均由两被告承担。该租赁合同及补充条款均由杨公明与谢桂礼签订，杨公明系原告泰维公司的租赁部经理，谢桂礼系被告福润公司的股东，租赁合同上的乙方即两被告公司的签字均为谢桂礼。庭审中查明，两被告公司的办公地址均为承租原告所有的位于西安市高新区唐延南路8号3G酷派智能科技产业园4号厂房第三层厂房，在后期合同履行过程中，一直是被告泰远公司向原告支付房租。在合同签订前，为了保证租赁合同顺利履行，被告泰远公司于2011年9月26日已向原告公司支付了租赁保证金197784元。合同签订后，原告将出租房屋交于两被告使用，由于双方在合同中约定从2011年10月1日至2011年11月30日共60天的免租期，因此房屋租金从2011年12月1日起算。庭审中，原告公司提交了收款回单、委托书及进账单，证明被告泰远公司2011年11月30日向原告公司支付了2011年12月1日至2012年2月底的房租260496元，后一直按时支付房租。但到2013年3月25日，被告泰远公司支付了2013年3月1日至4月底的房租173664元后，剩余房租一直拖欠至今未付。原告提交西安爱勤物业管理有限公司的交款通知单，证明被告泰远公司拖欠2014年3月份、4月份的水电费99.6元。由于两被告一直未能按时支付房租且无法联系，原告公司向两被告发出三次解除房屋租赁合同的通知函，但三次均未能顺利投递而退回。2013年6月29日原告公司找开锁公司强行将出租房屋打开，产生开锁费320元。原告公司委托陕西静远新言律师事务所对出租房屋内物品名称、数量及现场搬迁过程进行见证，见证费用为8000元。2013年7月14日、15日原告委托西安市双生迁喜搬家服务部对所出租房屋内物品进行了搬迁清理，约定由该搬家服务部以全包的方式于3日内对被告泰远公司遗留在西安市高新区唐延南路8号3G酷派智能科技产业园4号厂房第三层的办公家具、办公设备、生产线及产品等进行搬运，搬运费用为11500元，但双方是2013年7月24日才补签的《公司搬迁协议书》及《公司搬迁项目安全管理协议》。在搬迁时陕西静远新言律师事务所指派该所律师徐新逸、张增光对上述事项进行了见证。西安爱勤物业管理有限公司的吴红英、高健全、陶安梅及原告公司的陈雪艳参与了清点，并制作了物资清单（出租屋内具体物资详见物资清单）。原告对出租房屋内的物资清点后委托搬家公司将清点后的物品搬至该出租房屋的一层库房中，并安排专人对该物资进行看管。同时查明，截止2013年7月8日，两被告共拖欠原告房租224155.2元，拖欠水电费99.6元。由于两被告拖欠原告租金一直未付，截止2014年5月13日产生违约金414687.12元。上述事实，有《西安市房屋租赁合同书》、《﹤房地产租赁合同书﹥补充条款》、解除合同通知函、律师见证书、公司搬迁协议书、水电费缴费清单、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，以上证据已经本庭核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告系自愿签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，且该合同未违反法律法规的相关规定，故该租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。原告按照约定将出租房屋交于两被告公司使用，两被告即应按照双方约定按时支付房屋租金。但两被告从2013年5月份开始房租一直拖欠未付，并拖欠2014年3月份、4月份的水电费99.6元，两被告的行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，因此对于原告要求被告支付2013年5月1日至2013年7月8日拖欠房租224155.2元的请求，本院依法予以支持。合同约定租赁期间若两被告违约拖欠租金等任何费用，原告有权自两被告违约之日起每日按拖欠费用的5‰收取违约金，根据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但违约金是双方当事人在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符，因此就需要人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，若双方约定违约金过高，则需要法院予以依法裁量。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为违约金过高，因此本案中对于两被告的违约行为，应向原告承担违约金为损失224155.2元的百分之三十，即67246.56元。合同约定两被告拖欠租金15天以上，视合同终止，两被告须在5日内迁出出租房屋，若两被告未按合同约定期限搬离，逾期则视为出租屋内物品为废弃物，原告有权自行处理，根据《合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：。（七）法律规定或当事人约定终止的其他情形。”因此对于原告要求解除租赁合同及补充协议、有权处置两被告遗弃物品的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告在合同中自愿约定若两被告任何一方违约，则由两被告承担连带责任，原告有权向两被告任何一方主张违约责任，因此对于原告要求两被告就债务承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十五条之规定，判决如下：一、原告西安泰维无线科技有限公司与被告陕西泰远安全科技发展有限公司、西安福润机械设备有限公司签订的《西安市房屋租赁合同书》及《﹤房地产租赁合同书﹥补充条款》依法解除。二、原告西安泰维无线科技有限公司有权处置被告陕西泰远安全科技发展有限公司、西安福润机械设备有限公司在西安市高新区唐延南路8号3G酷派智能科技产业园4号厂房第三层内的遗弃物品（物品具体情况以见证书中的物品清单为准）。三、被告陕西泰远安全科技发展有限公司、西安福润机械设备有限公司向原告西安泰维无线科技有限公司连带支付2013年5月1日至2013年7月8日期间拖欠的房屋租金（含物业管理费）人民币224155.20元及拖欠的2014年3月份、4月份的水电费99.6元。四、被告陕西泰远安全科技发展有限公司、西安福润机械设备有限公司向原告西安泰维无线科技有限公司连带支付2013年5月1日至2014年5月13日的违约金人民币67246.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13420元，由原告西安泰维无线科技有限公司承担7297元，被告被告陕西泰远安全科技发展有限公司、西安福润机械设备有限公司承担6123元。由于原告已预交，两被告在支付上述款项时向原告一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  王胜辉人民陪审员  王荣梅二〇一五年五月二十日书 记 员  高彩娥