重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第00343号上诉人（原审原告）重庆市鸿果物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道119号附8号。法定代表人陈廷芳，重庆市鸿果物业管理有限公司董事长。委托代理人潘胜龙，重庆歌乐律师事务所律师。委托代理人邱雨，重庆歌乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘洁，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）程辉东，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。上诉人重庆市鸿果物业管理有限公司（以下简称鸿果物业公司）与被上诉人刘洁、程辉东物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年9月13日作出（2014）沙法民初字第06256号民事判决。鸿果物业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月2日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人鸿果物业公司的委托代理人潘胜龙、邱雨到庭参加了询问。刘洁、程辉东经传票传唤未到庭参加询问。本案现已审理终结。鸿果物业公司在一审中诉称，鸿果物业公司为沙坪坝区天星桥升伟·新天地小区的前期物业服务企业，刘洁、程辉东为该小区D1-X-X号房屋的业主。2006年5月至2014年5月，刘洁、程辉东应向鸿果物业公司交纳物管费、电梯费、水费以及公摊费，共计12137.94元。根据有关规定，刘洁、程辉东每月25日仍未交纳上述费用则按每日0.3%的标准加收滞纳金。鸿果物业公司曾多次催收，但刘洁、程辉东至今未交纳。现提起诉讼，请求判令：1、刘洁、程辉东向鸿果物业公司支付2006年5月至2014年5月期间物管费4787.53元（计算方式为：房屋建筑面积×0.60元／平方米／月×欠费月份）、电梯费3989.61元（计算方式为：房屋建筑面积×0.50元／平方米／月×欠费月份）、水费2734.30元（根据抄表记录计算）、公摊费626.50元（根据每月实际产生的公共用水、电量计算），共计12137.94元，并按逾期每日0.3%的标准支付滞纳金至前述费用付清时止，滞纳金计算公式为：每月未支付的物管费与电梯费之和×0.3%×欠费天数（每月均按30日计算）；2、本案诉讼费由刘洁、程辉东承担。刘洁、程辉东在一审中共同辩称，刘洁、程辉东为升伟·新天地小区D1-X-X号房屋的业主，对鸿果物业公司所述的欠费期间无异议。但是，该小区业主委员会已与鸿果物业公司重新签订物业服务合同，前期物业合同已经失效。鸿果物业公司的全部诉讼请求已过诉讼时效。鸿果物业公司利用小区的公共部分从事经营性行为获取收益，侵犯了业主的权益。小区存在安全隐患、违章搭建等问题，鸿果物业公司未提供合格的物业服务。鸿果物业公司未向刘洁、程辉东退还装修保证金。刘洁、程辉东不应支付物管费、滞纳金等一切费用。一审法院经审理查明，2004年3月17日，重庆市物价局向重庆升伟物业管理有限公司发出《关于沙坪坝区升伟·新天地物业服务收费标准的通知》（渝价（2004）129号），载明：升伟·新天地物业管理服务符合普通高层住宅物业管理服务一级收费标准，高层住宅的公共服务费（建筑面积）为0.60元／平方米／月；高层住宅电梯费可实行月票或次票，也可以按月票票价和乘座电梯户均人数计算收取；成立业主委员会后，由物管公司与业主委员会共同协商收费标准，本文件则自行废止。2004年3月26日，升伟·新天地物业的建设单位重庆升伟房地产集团有限公司与重庆升伟物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》。2005年7月6日，重庆升伟物业管理有限公司被核准更名为鸿果物业公司。2006年5月22日，刘洁、程辉东接收了升伟·新天地小区D1-X-X号房屋（下称涉案房屋），同时收到《临时业主公约》（下称《公约》）、《升伟·新天地业主手册》（下称《手册》）等物品和资料。刘洁、程辉东签字承诺接受《公约》和《手册》条款的约束，并承担一切因违反规定条款而导致的后果。《手册》中的《升伟·新天地物业管理办法》（下称《管理办法》）载明：物业管理收费均按建筑面积计收，物业管理费不含公用水电费，该部分费用据实分摊；前期物业管理费（含电梯使用费）为1.1元／月；物业管理费每月收缴时间为1至10日，现金或银行划账方式均可，每月25日仍未付清管理费，则每日按应交管理费总额的0.3%累计加收滞纳金；水费、电费、天然气费等及其他公用事业费用，按表计量、计费，在标准价格上，二次供水按每吨0.44元收二次供水费。公共水电费公摊由商家和住户共同承担，分摊比例为商家和住户各50%，住户以户为单位计算。2006年6月2日，鸿果物业公司取得物业管理企业二级资质证书。2011年12月，该小区成立业主委员会以后，至今仍由鸿果物业公司提供物业服务，但未签订新的物业服务合同。2013年5月7日、2013年10月22日，鸿果物业公司两次向刘洁、程辉东发出律师函，催收2006年5月至2013年10月期间产生的物管费、电梯费、水费及公摊费。一审庭审中，双方一致确认涉案房屋建筑面积为82.26㎡、鸿果物业公司是该小区唯一的物业服务企业。刘洁、程辉东举示了沙坪坝区房屋管理局的回复（复印件），该回复载明：该小区业主委员会作出与鸿果物业公司签订物业服务合同的决定违反《重庆市物业管理条例》规定，应当立即整改纠正，业主委员会亦表示将按照规定重新完成签订物业服务合同的流程。刘洁、程辉东据此认为业主委员会已经与鸿果物业公司重新签订了物业服务合同，前期物业服务合同已经失效，同时主张重庆市物价局的通知文件载明的0.60元／平方米／月的公共服务费收费标准中已经包含了电梯费，鸿果物业公司诉称的物管费、电梯费系重复计算，公摊费没有任何合法手续。刘洁、程辉东为证明鸿果物业公司的物业服务不合格且侵犯业主权益的主张，还举示了视频资料、照片、装修保证金收据及升伟新天地小区公共收益计算明细。鸿果物业公司为证明其与刘洁、程辉东之间存在物业服务关系，举示了前期物业服务合同（复印件），以及业主委员会出具的《关于升伟·新天地小区物业管理事宜的情况说明》。该情况说明载明，2011年12月，该小区成立业主委员会以后，至今仍由鸿果物业公司提供全面的物业服务，并未另行签订新的物业服务合同。刘洁、程辉东虽不认可该情况说明的真实性，但未举示相反证据。鸿果物业公司为证明其主张的公摊费，举示该小区2010年1月至2013年10月期间的公共用水用电情况及公摊表，但未举示其曾向业主公示该表格及水电费支出情况的证据。鸿果物业公司为证明刘洁、程辉东应交纳的水费，举示了2010年的水表抄表记录表，该表格上仅载明了刘洁、程辉东当年各个月份的用水度数，但无被告签字。一审审理中，一审法院向刘洁、程辉东释明是否要求对滞纳金予以调整。刘洁、程辉东认为鸿果物业公司主张的滞纳金标准过高，而且鸿果物业公司未提供合格的物业服务，不应收取滞纳金。鸿果物业公司放弃按0.3%的标准计算滞纳金的请求，而主张按中国人民银行同期贷款利率计算逾期支付物业费的违约金。一审法院认为，业主作为物业的所有权人，应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业缴纳物业服务费用。本案的争议焦点有二：其一为双方之间是否存在物业服务关系；其二为刘洁、程辉东是否应当向鸿果物业公司交纳物管费、电梯费、水费、公摊费及滞纳金。一审法院就此分别论证如下：一、关于双方之间是否存在物业服务关系。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位在物业销售前应将临时管理规约向物业买受人明示说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案中，刘洁、程辉东接收房屋的同时收到《手册》、《公约》等资料，并签字承诺接受其中条款的约束。该《手册》、《公约》等资料系前期物业合同的补充。刘洁、程辉东作为业主，应当按照《手册》、《公约》中载明的前期物业合同条款及管理规约缴纳物业费等费用。2011年12月，该小区业主委员会成立后并未签订新的物业服务合同，鸿果物业公司仍是该小区唯一的物业服务企业。据此，一审法院认定双方之间形成事实上的物业服务合同关系，鸿果物业公司可参照前期物业合同条款及管理规约载明的收费标准主张物业费及违约金。二、刘洁、程辉东是否应向鸿果物业公司交纳物管费等费用及滞纳金。关于诉讼时效。一审庭审中，刘洁、程辉东对鸿果物业公司主张的欠费期间表示认可，但是认为鸿果物业公司的全部诉讼请求均超过诉讼时效。《管理办法》载明，物业管理费（含电梯使用费）系按月交纳。鸿果物业公司直至2013年5月7日才向刘洁、程辉东发出催收函，故一审法院对于刘洁、程辉东提出的诉讼时效抗辩主张，予以部分采纳。因此，从2013年5月7日开始倒推两年，对于鸿果物业公司诉讼请求中的2011年5月以前的部分，不予支持，对于2011年5月至2014年5月期间（共37个月）的部分，可以支持。关于物业费和电梯费。《管理办法》载明，物业管理费（含电梯使用费）为1.1元／月，按建筑面积计算，刘洁、程辉东承诺接受该条款的约束，双方关于物业管理费的收费标准已经达成合意，应当优先于行政机关的通知文件而适用。故一审法院对于刘洁、程辉东主张的物管费和电梯费系重复计算的抗辩理由，不予采纳。刘洁、程辉东的房屋建筑面积为82.26㎡，每月应交纳的物业费（含电梯费）为90.49元。据此，计算刘洁、程辉东应交纳的物业费和电梯费为：1.1元／平方米／月×82.26㎡×37个月=3347.98元。刘洁、程辉东未在约定期限内交纳物业费和电梯费，应当向鸿果物业公司支付违约金。一审审理中，经一审法院释明，鸿果物业公司放弃按0.3%的标准计算滞纳金的诉讼请求，而提出按中国人民银行同期贷款利率计算违约金的主张，合法合理，应予支持。一审庭审中，刘洁、程辉东提出鸿果物业公司未退还其装修保证金的主张与本案无关，并且其举示的视频资料、照片等均不能证明鸿果物业公司构成根本违约，一审法院对其抗辩理由均不予采纳。关于水费和公摊费。《管理办法》载明，水费、电费、天然气费等及其他公用事业费用，按表计量、计费，在标准价格上，二次供水按每吨0.44元收取二次供水费。《管理办法》载明，公共水电费公摊部分对住宅用户以户为单位收取。鸿果物业公司庭审中举示的水表抄表记录、公共用水用电情况公摊表均系鸿果物业公司单方制作，缺乏其他证据佐证，不能证明其主张。故一审法院对鸿果物业公司提出的水费、公摊费的诉讼请求，均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条（五）项、第二十二条、第二十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、刘洁、程辉东于一审判决生效之日立即向鸿果物业公司支付2011年5月至2014年5月期间的物业费（含电梯费）3347.98元，并自2011年5月8日开始，以当期未付的物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向鸿果物业公司支付违约金至付清之日止。二、驳回鸿果物业公司的其他诉讼请求。如果刘洁、程辉东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费366元，减半交纳183元（鸿果物业公司已预交），由刘洁、程辉东负担，限一审判决生效之日立即给付鸿果物业公司。宣判后，鸿果物业公司不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销（2014）沙法民初字第06256号民事判决，将本案发回重审或改判支持鸿果物业公司在一审中提出的全部诉讼请求，即：判令刘洁、程辉东向鸿果物业公司支付2006年5月至2014年5月期间物管费4787.53元、电梯费3989.61元、水费2734.30元、公摊费626.50元，共计12137.94元，并按逾期未付费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至付清时止；2、一、二审诉讼费由刘洁、程辉东承担。上诉事实及主要理由：1、一审判决以超出诉讼时效为由驳回鸿果物业公司的部分诉讼请求，系明显的认定事实不清及适用法律错误。（1）双方之间的物业服务合同关系一直有效存续，所产生的物业服务费属根据合同约定定期形成和定期给付之债，系分期履行之债的一种形式。根据法律相关规定，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。鸿果物业公司提出的全部诉讼请求均不存在超出诉讼时效的问题，一审判决以超出诉讼时效为由驳回鸿果物业公司的部分诉讼请求，系严重适用法律错误。（2）鸿果物业公司在起诉之前一直以入门张贴催收单、电话催告、上门催收等各种方式向刘洁、程辉东进行物业费催收，不存在怠于主张债权的情形。发律师函只是对个别欠费时间久且准备提起诉讼的业主采取的较为强硬的催收方式，并不具有普遍性。若以此为据，认定鸿果物业公司怠于主张权利，且错误地适用诉讼时效，则不但与事实严重不符，也将助长小区业主拖延、逃避交纳物业服务费的行为，影响小区的友好与和谐。2、鸿果物业公司提出的水费及公摊费交纳证据充分，一审判决对此认定错误。（1）鸿果物业公司提交的水表抄表记录及小区公摊统计情况表与客观实际及操作惯例相符，且并非刘洁、程辉东一户的记录，而是至少数十户业主的水表记录，完全能够印证该记录的真实性。刘洁、程辉东虽对此否认，但没有举示相反证据予以反驳。因此，鸿果物业公司提供的抄表记录的真实性应当予以认定。（2）由于水表安装在业主家中，读取数据需进入户内方能进行。在鸿果物业公司多次发出律师函后，刘洁、程辉东数度拒绝鸿果物业公司工作人员入户查抄水表数据，亦拒绝提供实时数据，在此情况下，应由刘洁、程辉东承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。同时，就公摊费问题，鸿果物业公司举示了根据每月实际数据形成的公摊费明细表，客观真实，应予认定。综上所述，鸿果物业公司认为，一审判决认定事实及适用法律均严重错误，请求撤销一审判决，支持鸿果物业公司的上诉请求。刘洁、程辉东未作答辩。二审审理中，鸿果物业公司向本院提交了水表抄表记录表、物管公司为整个小区交纳水费的缴费收据，拟证明刘洁、程辉东的用水量及物业公司已先行代为交纳水费的事实。刘洁、程辉东因未到庭参加询问，故未对证据发表质证意见。本院对上述证据予以认可。二审审理查明，刘洁、程辉东所在小区尚未实行一户一表，水表起止数由业主或物业公司抄录，水费由物业公司代为交纳。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《升伟·新天地物业管理办法》载明，物业管理费（含电梯使用费）按月交纳，交纳时间为每月的1至10日。在鸿果物业公司于2013年5月7日向刘洁、程辉东发出催收函之前，没有证据表明鸿果物业公司向刘洁、程辉东进行过催收。因此，一审法院采纳刘洁、程辉东关于诉讼时效的合理抗辩理由的认定，符合法律关于诉讼时效的规定，由此所认定的刘洁、程辉东应予交纳的物业服务费金额并无不当。故鸿果物业公司有关物业服务费未超过诉讼时效的上诉理由不能成立。《升伟·新天地物业管理办法》载明，水费、电费、天然气费等其他公用事业费用，按表计量、计费；公共水电费公摊部分对住宅用户以户为单位收取。由此可见，物业公司对于业主用水所产生的水费只是代收代交，并不负有帮业主垫付水费的义务。本案中，鸿果物业公司举示了单方制作的水表抄表记录、公共用水用电情况公摊表，刘洁、程辉东虽有异议，但未提供相反证据予以反驳。且从鸿果物业公司举示的为整个小区交纳水费的缴费收据可知，鸿果物业公司已实际代刘洁、程辉东交纳了其欠付的水费及公摊费，而该水费及公摊费，刘洁、程辉东负有交纳义务，刘洁、程辉东在一审时亦对欠费期间无异议。因此，根据现有相关证据显示，刘洁、程辉东在2006年5月至2014年5月期间欠付的水费为1936.05元。欠付的公摊费因鸿果物业公司只举示了2010年1月至2013年10月的公摊情况表，故本院仅就鸿果物业公司举示了证据的月份的公摊费共计298.06元予以支持。因此，鸿果物业公司有关水费及公摊费有理有据部分应予交纳的上诉理由成立，本院予以支持。但其要求刘洁、程辉东支付逾期交纳水费、公摊费违约金的理由，因缺乏法律依据和证据证明，本院不予认可。综上，上诉人重庆市鸿果物业管理有限公司的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院予以部分支持。本案因出现新的证据和事实而依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2014）沙法民初字第06256号民事判决第一项；二、撤销（2014）沙法民初字第06256号民事判决第二项；三、刘洁、程辉东于本判决生效之日立即向重庆市鸿果物业管理有限公司支付2006年5月至2014年5月期间欠付的水费1936.05元、2010年1月至2013年10月欠付的公摊费298.06元，两项费用共计2234.11元。四、驳回重庆市鸿果物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果刘洁、程辉东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费366元，减半交纳183元，由刘洁、程辉东负担。二审案件受理费366元，重庆市鸿果物业管理有限公司负担183元，刘洁、程辉东负担183元。本判决为终审判决。审 判 长 晏 芳代理审判员 倪 旻代理审判员 李 娅二〇一五年五月二十二日书 记 员 白耀妮