海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1256号 上诉人(原审原告)：李广云，女，1955年3月14日出生，汉族，住吉林省吉林市。 被上诉人(原审被告)：琼海金飞岛房地产开发有限公司，住所地:海南省琼海市嘉积镇元享街（征税中心）**。 法定代表人：潘明香，该公司总经理。 上诉人李广云因与被上诉人琼海金飞岛房地产开发有限公司（以下简称金飞岛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2018）琼9028民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案与（2018）琼96民终902号、903号等案为同类型系列案，经李广云申请，本院依法进行了书面审理。本案现已审理终结。 李广云上诉请求：1.依法改判海南省陵水黎族自治县人民法院（2018)琼9028民初21号民事判决书中不支持的诉求为支持或发回重审。2.判令金飞岛公司为上诉人办理房屋权属证书。3.判令金飞岛公司继续履行合同，并承担判决之日起至办结房屋权属证书之日止日万分之三的逾期违约金。4.上诉全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案应定性为商品房买卖合同纠纷而不是商品房预售合同纠纷。该商品房买卖合同是有效的合同，应受法律保护。二、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记，且五证俱全，符合规划的商品房，不给办证的理由是不成立的。三、房产证迟迟未办，责任完全在金飞岛公司。一审判决书不支持金飞岛公司给上诉人办房产证，上诉人不能接受。金飞岛公司给上诉人办房产证是其法定义务。上诉人拥有房产证的权利是必须得到法律保障的，上诉人的诉求法院应该给予支持。 金飞岛公司未在本案中另行提交书面的答辩意见。但在上述系列案中，辩称，一、答辩人不是办理本案房屋权属证书的义务人，法院应当追加陵水黎族自治县城乡投资有限公司（以下简称陵水城投公司）作为本案的当事人。答辩人于2016年10月14日已将文罗农贸市场商业街项目整体转让给陵水城投公司，约定由该公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续。答辩人不应承担逾期办证的违约责任。二、答辩人无法为上诉人办证是不可抗力导致，故答辩人无需承担违约责任。本案项目之所以至今未办理房屋所有权初始登记，主要原因是该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题尚未完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件。可见无法办理产权证是政府原因，而非答辩人的原因，答辩人也希望能够尽快为业主办理产权证书，避免高额的赔偿。一审判决认定事实不清，应当发回重审，请求法院依法判决。 李广云向一审法院提出诉讼请求：1.判令金飞岛公司为李广云办理房屋所有权证；2.判令金飞岛公司支付李广云自2015年11月29日起至本案起诉之日2017年12月22日止的逾期未办理房屋权属证书违约金76640.86元，并继续承担自2017年12月23日起至办结房屋所有权证之日止按每日万分之三的违约金；4.判令金飞岛公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年6月17日，李广云与金飞岛公司签订《陵水县商品房买卖合同》，约定李广云购买金飞岛公司在陵水县文罗镇农贸市××街商品房；房屋建筑面积62.63平方米；房屋定价为5409.85元/平方米，总价为338819元；其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年3月31日前将已完成建设工程规划验收合格和专项验收，取得建设工程竣工验收备案证明文件，同时符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条还约定，金飞岛公司应在房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，李广云依约向金飞岛公司全额支付了购房款338819元。2014年11月29日向被告支付了2014年12月1日至2015年11月31日的物业管理费601元、代收代缴办证费18649.38元。2015年1月20日，金飞岛公司向李广云开具涉案房屋的购房款发票，注明购房款338819元。庭审中，李广云诉称其于2014年11月29日向金飞岛公司支付物业费，因此交房时间应为2014年11月29日。 另查明，现涉案“文罗镇农贸市场商业街”项目于2012年11月7日取得商品房预售许可证。（编号：陵房预字[2012]第0028号），预售期限至2014年11月7日止。现涉案项目因尚未通过规划核实及竣工验收，土地历史遗留问题未处理完成等原因，至今仍未办理项目商品房所有权初始登记。涉案房屋至今未办理房屋权属证书。上述事实已被生效的（2017）琼9028民初243号民事判决书、(2017)琼96民终1855号民事判决书予以确认。庭审中，一审法院将上述未能办证原因告知李广云，李广云明确表示其不主张解除合同，并坚持要求金飞岛公司继续履行办证义务。 一审法院认为，双方签订的《陵水县商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依约履行。一、关于涉案房屋能否办理房屋所有权证问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”现涉案房屋所在项目仍未办理初始登记，涉案房屋不符合办理房屋所有权证的条件，即涉案房屋法律上无法过户，故李广云主张要求金飞岛公司办理涉案房屋所有权证的诉讼请求，该院不予支持。但不影响金飞岛公司积极履行合同义务，待条件具备时，双方可自行办理相关手续或另诉解决。二、金飞岛公司是否存在逾期办证违约行为，应否承担违约责任。李广云主张涉案房屋于2014年11月29日交付，但未向一审法院提交房屋交付的相关证据，故对其这一主张一审法院不予采信。现金飞岛公司自2014年12月1日才收取涉案房屋物业费，故一审法院认定涉案房屋实际交付时间为2014年12月1日。根据双方签订的合同约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书，即金飞岛公司应于2015年12月1日之前为李广云办理涉案房屋产权证书。现金飞岛公司未能为李广云办理产权证书，已经构成违约。因金飞岛公司未提交证据证明其逾期办证具有可以免责的事由，因此，金飞岛公司应承担相应的违约责任，即金飞岛公司逾期办证的期间应自2015年2月2日起暂计至2018年月5日（起诉之日）止，共计765天，金飞岛公司应支付的逾期办证违约金为77758.96元（338819元×0.0003×765天）。故李广云主张金飞岛公司支付该期间的逾期办证违约金，一审法院予以支持。李广云主张金飞岛公司逾期办证违约金应支付至涉案房屋办理产权证之日止，因起诉之日至实际办证之日期间，金飞岛公司逾期办证是否存在可以免责的事由不能确定，且该期间的违约金属于预期利益，该预期利益是否必然受损以及受损数额多少均不能确定，因此李广云主张金飞岛公司按每日万分之三的标准（自起诉之日）支付逾期办证违约金至实际办证并交付之日止的诉讼请求，该院不予支持，李广云可在实际发生后再另行主张。宗上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：琼海金飞岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向李广云支付暂计至2018年1月5日止的逾期办证违约金77758.96元；二、驳回李广云的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1716.02元，减半收取858.01元，由琼海金飞岛房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人李广云、被上诉人金飞岛公司均没有提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另上诉人李广云旁听了本院（2018）琼96民终902号、903号等系列案的审理，同意上述系列案的上诉人的观点和质证意见。上述已生效的系列案查明，2016年10月14日，金飞岛公司与陵水城投公司签订《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》，约定以人民币19890632.65元将文罗镇农贸市场商业街项目整体转让给陵水城投公司，其中一期为商铺70套，已售65套，转让5套，二期为三栋住宅楼144套，含首层商铺13套，已售65套及已交购房定金4套，转让首层商铺13套，二期住宅75套及买受人承接已售房产权利，负责办理出卖人已售部分房产证，出卖人需配合等内容。金飞岛公司没有将转让涉案项目给陵水城投公司之事告知上诉人。 本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。而本案中开发商出售的房屋还没有办理房屋所有权属证书，因此引发的合同纠纷，应定为商品房预售合同纠纷。本案双方争议的焦点：1、金飞岛公司是否违约，是否应承担违约责任及如何承担的问题。2、金飞岛公司是否应履行为上诉人办理房屋权属证书的问题。 一、关于金飞岛公司是否违约，是否应承担违约责任及如何承担的问题。本案中，根据双方签订的合同约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书，金飞岛公司应于2015年12月1日之前为李广云办理涉案房屋产权证书。现金飞岛公司在合同约定的时间内未能为李广云办理产权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。金飞岛公司辩称2016年10月14日，文罗农贸市场商业街项目已整体转让给陵水城投公司，约定由该公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续，其不应承担逾期办证的违约责任。但该转让事宜及权利义务的转移，金飞岛公司并没有告知（业主）上诉人，且上诉人是向金飞岛公司购买涉案房屋，依双方合同的约定，金飞岛公司仍有协助办证的义务。故对金飞岛公司以项目已整体转让给陵水城投公司为由，不承担逾期办证违约责任的抗辩理由，不予采纳。上诉人请求金飞岛公司承担违约责任有理，应予支持。现李广云上诉请求判令金飞岛公司继续履行合同，并承担判决之日起至办结房屋权属证书之日止日万分之三的逾期违约金。因房产权证下达之日尚不明确，李广云主张的违约金的总数是否符合法律的规定也无法确定，故不予支持。一审判决关于违约责任的认定及违约金的计算方法正确，应予维持。 二、关于金飞岛公司是否应履行为上诉人办理房屋权属证书的问题。协助办理房屋权属证书是金飞岛公司的合同义务，而能否给予办理房屋权属证书则应由政府相关部门依法律规定和法定程序来审批决定。因涉案房屋未能办证的主要原因系涉案项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件，也无法办理房屋权属证书。2016年10月14日，金飞岛公司将涉案项目整体转让给陵水城投公司，也没能解决涉案房屋的土地历史遗留问题。金飞岛公司将涉案项目整体转让给陵水城投公司，并没有告知（业主）上诉人，即便约定由陵水城投公司办理房屋所有权证和权属转移登记手续，也不能免除其依法应承担协助办证的义务。但是在涉案房屋的土地存在历史遗留问题未处理完成之前，涉案房屋是无法办理房屋权属证书的。因此，上诉人的该项上诉请求在现阶段在事实上不能履行，故不予支持。 综上所述，上诉人李广云的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1716.02元，由上诉人李广云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮慧婷 审 判 员 林 敏 审 判 员 卢艳萍 二〇一八年九月二十八日 法官助理 闫海宁 书 记 员 陈素园 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。