扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)扬开民初字第00265号原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司.负责人陈立新，总经理。委托代理人马玉梅，该公司办公室主任。委托代理人石晓峰，该公司法律顾问。被告许燕。原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司（以下简称安泰物业公司）与被告许燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月15日立案受理后，依法由代理审判员吴昊适用简易程序，于2015年4月8日公开开庭进行了审理，原告安泰物业公司的委托代理人马玉梅、被告许燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安泰物业公司诉称，2012年9月，原告安泰物业公司与扬州市康桥花园业主委员会建立物业服务合同关系，并签订为期一年的委托物业管理合同，期满后续约至2014年9月20日。按约定先付费后服务的原则，康桥花园多层住宅物业服务费0.5元/月*平方米，商业物业1元/月*平方米，公用能耗费3元/月。收费时间为每年十月，按年收取。而被告一直没有缴纳物业管理费及公共能耗费，至今拖欠物业管理费2014元（2012年9月20日至2015年9月31日）、公共能耗费108元（2012年10月至2014年8月）、滞纳金453.1元，合计2575.1元。现请求法院判令被告给付上述费用。原告安泰物业公司为支持自己的诉讼请求，提供以下证据：1、物业服务委托合同三份，证明原告系康桥花园的物业管理人以及相关约定内容；2、房产证明一份，证明被告的业主身份；3、催费律师函及邮寄单各一份，证明原告已向被告催收了物业费用。被告许燕辩称，1、原告未能按照物业合同约定提供物业服务。主要存在以下问题：从业人员不具备从业资格或岗位证书，且年龄偏大；未按约定每年向业主公布财务状况及公共水电分摊情况；未按约定每年开展一次社区文化活动；未对屋顶、排水沟、消防设施、绿化进行专项的检修和养护；卫生保洁工作不到位，生活垃圾和个人物品随意堆放；未经允许，随意将小区道路及绿化改成停车位；沿街商铺秩序混乱，车辆乱停乱放；公共设施毁损严重，存在安全隐患等。2、原告的工作方式简单粗暴，没有从服务的角度解决问题。出现业主不交物业费的情况后，只是电话催缴、上门贴条、法律师函及诉至法院，而不是查找自身存在的问题并和业主做有效的沟通。综上，原告未能提供相应的物业服务，违约在先，并给被告的生活带来了诸多不便。因原告不能适当履行物业服务的义务，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。被告许燕为证明自己的抗辩理由，提供照片一组。被告许燕对原告提供的上述证据的真实性、合法性均无异议，但认为上述证据不能证明原告已经提供了符合约定的物业服务。原告安泰物业公司对被告提供的照片，认为仅为瞬间的情况，并不能说明原告未提供相应的物业服务，原告提供的许多服务，被告也未必全部知晓。经审理查明，2012年9月18日，扬州市康桥花园业主委员会与原告签订为期一年的康桥花园物业服务委托合同（委托管理期限自2012年10月1日至2013年9月30日止），由原告实行小区物业管理服务，内容包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理（含楼板、层顶、梁、柱、外墙面和基础、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、地下停车库），共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（含共用的上下水管道、水箱、智能监控设施等），市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，协助、配合当地公安机关维持物业辖区内的公共区域治安秩序，等等。合同第二十二条约定业主应于合同签订之日起一个月内开始缴纳物业服务费用（先付费后服务），物业服务费用按年交纳，每年十月份履行交纳义务，物业服务收费标准为，住宅0.5元/月*平方米，商业物业1.0元/月*平方米，公共能耗费按每户每月3元预收。合同第二十三条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起，按每月应交管理费总额×日万分之五×逾期天数，交纳滞纳金。2013年9月18日，扬州市康桥花园业主委员会与原告续签一年的康桥花园物业服务委托合同（委托管理期限自2013年10月1日至2014年9月30日止）。2014年9月18日，扬州市康桥花园业主委员会与原告续签三年的康桥花园物业服务委托合同（委托管理期限自2014年10月1日至2017年9月30日止）。另查明，被告许燕系康桥花园xx幢xx室业主，该房建筑面积为111.89平方米。截至2015年9月31日，被告许燕未向原告交纳物业管理费2014元、公共能耗费108元，原告亦于2015年1月15日向被告邮寄了催费律师函，告知被告于2015年1月31日至康桥花园物业管理处交纳相关费用。本院认为，扬州市康桥花园业主委员会代表康桥花园小区业主与原告签订的物业服务委托合同，系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，依法应受法律保护，且效力及于每个业主。原告作为具有从事物业管理服务活动的企业，为被告提供了物业管理服务，被告理应按照合同约定按时缴纳物业费，原告向被告主张2012年10月1日至2015年9月31日的物业管理费2014元、公共能耗费108元，合计2122元，符合合同约定，应予支持。虽然被告辩称原告有诸多管理、服务不到位的地方，但均未根本性的违反物业服务委托合同约定，且被告提供的照片也只能静态反映小区的某个时段的瞬间状况，不能如实反映安泰物业公司长达四年多的物业服务全过程，被告因此拒付近3年的物业管理费等费用缺乏事实和法律依据。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。关于原告主张逾期给付而产生的违约金（滞纳金）453.1元，本院认为，物业服务委托合同虽然约定了物业费缴纳期限，逾期即应支付滞纳金，但物业服务合同效力及于业主是源于法律的明文规定，并非业主本人亲自签订，因此缴费期限对于业主来说存在并未完全知情的可能。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定了物业服务企业应向业主书面催交物业费，只有在业主明确拒绝缴纳或在指定期限内未缴纳时计算逾期违约金（滞纳金）才具有正当性、合法性，本案中，逾期违约金（滞纳金）应从催费律师函中确定的2015年1月31日之后开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许燕于本判决生效之日起十日内给付原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司自2012年10月1日起至2015年9月31日止的物业管理费2014元、公共能耗费108元及逾期违约金（从2015年2月1日，按每日万分之五，计算至实际履行之日）；二、驳回原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告许燕负担，此款原告安泰物业公司已垫付，被告许燕在给付上述款项时一并给付原告安泰物业公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。代理审判员  吴昊二〇一五年五月七日见习书记员  徐馨