文书内容广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛顺法杏民初字第266号原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区容桂幸福居委会桂洲大道中幸福豪苑A座二层之一。法定代表人黎万好。委托代理人卢伟明，系佛山市顺德区万方物业管理有限公司的员工。（代理权限至二○一五年四月二十八日）。委托代理人叶宜娟，系佛山市顺德区万方物业管理有限公司员工（代理权限自二○一五年四月二十九日起）。委托代理人王嘉蓓，系佛山市顺德区万方物业管理有限公司员工。被告胡强能。原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司诉被告胡强能物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法由审判员张红月适用简易程序独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。本院庭审时，原告的委托代理人叶宜娟、王嘉蓓及被告胡强能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月1日佛山市顺德区嘉怡房产有限公司（下称嘉怡房产公司）聘请原告作为其开发的位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路海骏达上苑小区的前期物业服务机构，委托原告对该小区提供前期物业管理服务，双方签订了《顺德区前期物业服务合同》，被告向嘉怡房产公司购买了房屋，该商品房建筑面积为75.93平方米，2011年12月6日被告收楼时，原、被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，该协议的第三、四、十二条约定，住宅物业管理费按建筑面积1.8元/月/平方米计收，车位服务费按50元/月/平方米计收，从交楼之日起按季度缴交物业管理费，并于每季度首月10日前缴纳；物业管理费不含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊，公共水电费分摊按月扣费；若未按约定标准及时缴纳物业管理费等相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按日千分之五的标准计付逾期付款违约金。其后，因海骏达上苑成立的业主委员会选聘了第三方物业管理公司为该小区提供物业管理服务，原告遂于2014年1月31日撤出该小区。被告办理收楼手续后，从2012年10月起开始拖欠公共水电费分摊，从2013年1月起开始拖欠住宅物业管理费，以及从2013年3月起拖欠水费，至原告撤场之日，被告已累计拖欠物业管理费1776.75元（自2013年1月起至2014年1月期间共13个月）、公共水电费分摊386.4元（自2012年10月起至2014年1月期间共16个月）、水费49.7元（自2013年3月起至2014年1月期间共11个月）、逾期付款违约金4756.23元（暂计至2014年11月30日），以上合共6969.08元。被告的上述行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付2013年1月1日起至2014年1月31日期间的物业管理费1776.75元及违约金4756.23元（违约金暂计至2014年11月30日，其后计至支付完毕之日止）；2.被告立即向原告支付2012年10月1日至2014年1月31日期间的公共水电费分摊386.4元；3.被告立即向原告支付2013年3月1日至2014年1月31日期间的水费49.7元；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，首先，对原告起诉主张其对海骏达上苑小区提供前期物业管理服务的事实无异议，被告购买了房屋，该房屋建筑面积75.93平方米，原、被告之间存在物业服务合同关系属实；对原告主张被告尚欠的物业管理费以及公共水电费分摊、水费的金额无异议。其次，原告在起诉前未就欠款向原告进行催收，不应计付违约金，即使需要计付，原告主张的违约金标准也过高。此外，依照双方签订的物业服务协议的约定，若业主或非业主使用人无正当理由连续三个月未缴纳物业管理费，物业管理企业可通过法律途径追讨欠费，但原告至今才提起本案诉讼，属于怠于行使权利，造成的损失应自行承担，故原告诉请超过诉讼时效期间的物业管理费不应获得支持。原告在诉讼中向本院提供证据如下：证据1.原告的营业执照、组织机构代码证、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；质证意见：被告对证据无异议。证据2.顺德区前期物业服务合同原件一份、顺德区（前期）物业服务协议原件一份，商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，双方签订的物业管理服务协议第十二条第五点约定逾期缴纳物业管理费，按照日千分之五计付违约金，协议第三条第三点约定物业管理费按季度缴纳，缴纳的时间为每季度首月的10日前；双方并对物业管理费的计收标准、违约责任等一并作了约定；同时证明被告是房屋的所有权人，该商品房建筑面积为75.93平方米；质证意见：被告对证据无异议。证据3.逾期未交物管费及违约金明细打印件一份（加盖佛山市顺德区万方物业管理有限公司的公章），证明被告逾期未缴纳的物业管理费及违约金的计算明细；质证意见：被告对证据的证明内容有异议，认为起诉前原告未向被告催收过物业管理费，不应计收违约金，且不清楚原告主张的违约金的计算期间，违约金的计算标准也过高，不合理；证据4.律师函、邮寄单原件各一份，证明原告在起诉前已邮寄律师函给被告催收物业管理费等欠款。质证意见：被告对证据的真实性有异议，认为未收到律师函，原告亦未提供被告签收邮件的单证。被告胡强能在诉讼中未提供任何证据。经庭审质辩，对原告提供的证据，本院认证认为：（1）因被告对证据1、2无异议，本院对该部分证据予以采信；（2）证据3属于当事人陈述，对其证明内容本院将根据其他证据予以审查；（3）因被告对证据4的真实性有异议，而该组证据的邮寄单上“收件人签名栏”是空白，原告亦未能提供其他证据佐证相关邮件已由被告收取，故本院对该组证据不予采信。经审理查明，2011年12月6日，嘉怡房产公司作为海骏达上苑的开发商与作为物业服务企业的原告签订《顺德区前期物业服务合同》，约定原告为海骏达上苑提供前期物业管理服务，在本物业竣工验收交付物业买受人之日后，物业管理费（不包含公共水电费及电梯费）采用包干制计收，多层住宅的物业管理费按套内建筑面积（已办理房产证的，以房产证的记载面积为准；房产证未记载或未办理房产证的，以物业买卖合同约定的面积为准）缴纳，计收标准为1.8元/月/平方米；此外，双方另对其他权利义务一并作了约定。其后，被告胡强能购买了位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路房屋，2011年12月6日原告作为物业服务企业与作为业主的被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定原告受开发商委托为海骏达上苑提供前期物业管理服务，住宅物业管理费（不包含公共水电费及电梯费）按套内建筑面积1.8元/月/平方米的标准计收，并于每季度首月10号前交付；公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊；业主不按约定标准和时间缴纳物业管理费等有关费用的，从逾期之日起按每日千分之五计付逾期付款违约金，业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不缴纳物业管理费的，物业服务企业可通过法律途径追讨。现被告已办理上述房屋的房地产权证，该房屋的套内建筑面积为75.93平方米。2013年1月1日至2014年1月31日期间，因被告未向原告缴纳相应的物业管理费等，原告遂于2015年3月31日向本院提起诉讼。其中2013年1月1日至同年12月31日期间被告共拖欠4个季度的物业管理费1640.08元（每个季度分别为410.02元）,2014年1月1日至1月31日期间被告拖欠当月的物业管理费136.67元，合共拖欠物业管理费1776.75元；另被告尚欠2012年10月1日至2014年1月31日期间的公共水电费分摊386.4元，以及2013年3月1日至2014年1月31日期间的水费49.7元。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用”，原告已依约向被告提供物业服务，被告作为涉案房屋的权属人应依约向原告支付物业管理费。现被告在2013年1月1日至2014年1月31日期间，未依约向原告缴纳物业管理费，其行为构成违约，应承担向原告支付物业管理费等违约责任。但由于原告于2015年3月31日向本院提起诉讼，被告在诉讼中向本院提出了原告诉请的部分物业管理费已超过诉讼时效期间的抗辩，因此原告主张2013年1月31日至同年3月31日期间的物业管理费已超过诉讼时效期间，本院不予支付。故被告应向原告支付2013年4月1日至2014年1月31日期间尚欠的物业管理费1366.73元。由于原、被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》约定物业管理费于每季度首月10号前交付，逾期交付按每日千分之五计付违约金，故原告诉请违约金理据充分，本院予以支持，但被告在诉讼中主张违约金的计算标准过高，原告亦未能举证证明被告逾期付款对其造成的实际损失，故本院将违约金的计算标准调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，超出本院核准的部分，本院不予支持。另，原告诉请被告支付2012年10月1日至2014年1月31日期间尚欠的公共水电费分摊386.4元，以及2013年3月1日至2014年1月31日期间尚欠的水费49.7元，被告无异议，本院予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，参照《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告胡能强应于本判决发生法律效力后十日内向原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司支付从2013年4月1日起至2014年1月31日止的物业管理费1366.76元及逾期付款违约金（计算方法：从2013年4月11日起至同年7月10日的违约金以410.02元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2013年7月11日起至同年10月10日止的违约金以820.04元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2013年10月11日起至2014年1月10日止的违约金以1230.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2014年1月11日起至支付完毕之日止的违约金以1366.73元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、被告胡能强应于本判决发生法律效力后十日内向原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司支付公共水电费分摊386.4元、水费49.7元；三、驳回原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告胡能强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张红月二〇一五年五月十九日书记员  殷南鹏