广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3822号原告（反诉被告）：张瑞，男，1975年5月6日出生，汉族，住湖北省保康县。原告（反诉被告）：毛丹，女，1979年3月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王世银，广东兆鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈承培，男，1972年6月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：赵垠桔，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：简耀东，广东法制盛邦律师事务所律师助理。第三人：广州保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托代理人：潘泽通、林淑芳，该公司员工。原告(反诉被告)张瑞、毛丹诉被告（反诉原告）陈承培、第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张瑞、毛丹的共同委托代理人王世银，被告（反诉原告）陈承培及其委托代理人赵垠桔，第三人保值公司的委托代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张瑞、毛丹向本院提起诉讼请求：一、解除双方签订的《房地产买卖合同》；二、陈承培退还张瑞、毛丹支付的定金10万元及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止）；三、陈承培向张瑞、毛丹支付违约金50万元（最终以房屋评估后的差价为准）；四、陈承培向张瑞、毛丹赔偿损失50万元；五、陈承培支付张瑞、毛丹中介费42000元、律师费30000元；六、本案诉讼费由陈承培负担。事实和理由：张瑞、毛丹于2016年12月6日通过保值公司向陈承培购买增城区增江街碧桂园荔园六街33号房产。张瑞、毛丹按合同向陈承培支付定金10万元并办理网签。后陈承培拒绝提供有效的身份证资料，致使张瑞、毛丹申请的按揭无法审批下来，导致合同不能继续履行。后张瑞、毛丹向陈承培发出《催告函》，但陈承培拒绝签收。在期间也通过保值公司联系，陈承培置之不理。为此，张瑞、毛丹诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）陈承培辩称：根据张瑞、毛丹提交的证据催告函，说明陈承培提交了申请贷款的相应资料，陈承培身份证有效期是2006年12月19日至2026年12月19日，在涉案合同签订前后，不存在身份证无效的情况。且涉案房屋是陈承培婚前全款购买的，为陈承培的婚前个人财产，也仅登记在陈承培一人名下，张瑞、毛丹不能办理银行按揭手续，与陈承培妻子的身份证有效期如何没有任何关系。银行审批张瑞、毛丹的按揭主要是依据张瑞、毛丹的征信信用情况，本案张瑞、毛丹无法取得按揭手续实际上是因张瑞、毛丹个人的征信问题。张瑞、毛丹没有提交任何证据证明银行不批准其按揭是因陈承培的身份资料无效，因此陈承培实际是积极配合张瑞、毛丹申请按揭手续，没有任何违约。张瑞、毛丹因个人征信无法取得贷款，又无资金实力全资购买涉案房屋，反而说明张瑞、毛丹恶意违约在先。因此陈承培根据民事诉讼法相关规定可提出反诉，追究张瑞、毛丹的违约责任。第三人保值公司述称：张瑞、毛丹的诉讼请求由法院依法认定，至于其他的内容在质证及法庭调查环节陈述。被告（反诉原告）陈承培向本院提起反诉请求：一、解除《房地产买卖合同》及《存量房买卖合同》；二、张瑞、毛丹向陈承培支付违约金314380元；三、张瑞、毛丹向陈承培支付居间服务费18000元；四、张瑞、毛丹向陈承培支付律师费30000元；五、诉讼费及反诉费用由张瑞、毛丹承担。事实和理由：张瑞、毛丹与陈承培于2016年12月6日通过保值公司的居间签订《房地产买卖合同》。之后又签订《存量房买卖合同》，约定了张瑞、毛丹应取得银行贷款的时间，如贷款不成则应以现金支付。现张瑞、毛丹未取得银行贷款，也没支付任何款项，构成违约。且陈承培身份证有效期限为2006年12月19日至2026年12月19日，涉案房产也登记至陈承培一人名下。实际上是张瑞、毛丹因个人征信问题不能取得银行贷款。因此，陈承培提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）张瑞、毛丹辩称：张瑞、毛丹不认可陈承培的反诉请求。事实与理由为，一、张瑞、毛丹陈述的身份证过期，是陈承培妻子的身份证过期，且是贷款银行要求提交陈承培妻子身份证的；二、关于陈承培陈述的张瑞、毛丹没有资金实力是没有关系的，因为合同约定是按揭贷款，但因为陈承培没有提供其妻子的有效身份证件，无法办理按揭手续，涉案房屋仍在按揭中；三、涉案房屋在陈承培夫妻婚姻存续期间内进行还贷，属于夫妻共同财产。因此张瑞、毛丹不同意陈承培的反诉请求。第三人保值公司述称：张瑞、毛丹办理按揭贷款是需要陈承培配合提交其妻子身份证，但是陈承培的妻子身份证过期，需要陈承培的妻子重新提交有效的身份证明。经审理查明：2016年12月6日，陈承培（卖方）、张瑞、毛丹（买方）、保值公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市增江街碧××号（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币贰佰捌拾伍万捌仟零佰零拾零元整（￥2858000元）。……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……五、居间服务费……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记……逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……备注：补充1、业主承诺在该产权银行扣款之日起二十五个工作日内必须拿回银行所有涂销资料到房管局办理涂销抵押登记手续。……付款方式……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币壹拾万元（￥100000元）作为定金。2、首期楼价款……买方应在同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付……4、买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……买方因个人信用问题导致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。……”。同日，陈承培收取毛丹支付的定金100000元，并出具《定金收据》给毛丹收执。2016年12月6日，张瑞支付了居间费42000元给保值公司，保值公司出具《收款收据》给张瑞收执。2016年12月25日，张瑞、毛丹与陈承培办理了《广州市存量房买卖合同》的备案登记。2017年3月1日，张瑞向陈承培发出《催告函》，载明“……因你方提交的身份证有效期限已过，导致本人未能获得银行同意贷款书，导致合同无法继续履行，……由此，现本人郑重向你方致函，要求你方在2017年3月6日前配合本人提交按揭所需身份证件。……”。2017年3月11日，张瑞、毛丹委托广东兆鹏律师事务所王世银律师出具《律师函》，载明“……但你方提交的身份证有效期已过，导致张瑞、毛丹未能获得银行同贷书。……要求你方在2017年3月17日配合张瑞、毛丹提交按揭所需要的有效身份证件。……”。2017年5月5日，刘丽丽出具《证人证言》，载明“……经我中介公司介绍，于2016年12月6日陈承培于张瑞、毛丹、我中介公司三方签订了一份《房地产买卖合同》。合同签订当日，毛丹向陈承培支付了10万元定金，我公司也积极为其办理按揭贷款等相关后续手续，并于2016年12月25日进行了网签。但在为毛丹办理银行按揭手续时，由于陈承培提供其妻子的身份证过期，致使银行按揭手续无法办下来。后我中介公司多次催促陈承培提供有效身份证资料，但陈承培均拒绝提供，致使签订的合同履行受阻，无法进行下去了。……”。庭审中，刘丽丽亲自出庭，并当庭确认其提供《证人证言》的内容。2017年5月12日，张瑞、毛丹委托广东兆鹏律师事务所代理与陈承培的房屋买卖纠纷诉讼，并支出律师费30000元。2017年6月6日，广州市国土资源和规划局出具的《产权情况表》，载明“房产坐落增城市增江街碧桂园·荔园六街33号产权人陈承培他项权利人中国工商银行股份有限公司广州增城支行。……”。2017年9月18日，陈承培委托广东法制盛邦律师事务所代理与张瑞、毛丹房屋买卖合同纠纷一案，并支付律师费30000元。另查明，陈承培与温丽珍是夫妻关系，双方在2014年6月18日登记结婚。庭审中，关于诉讼请求，张瑞、毛丹明确第三项诉讼请求的金额是合同约定的违约金和涉案房屋经评估后房屋差价的总额。因为合同约定的违约金数额不足以弥补损失；第四项诉讼请求为因张瑞、毛丹另行购买住房时需要支付按揭贷款的利息。张瑞、毛丹主张涉案房屋的差价损失，经本院释明，张瑞、毛丹要求申请评估，本院摇珠确定广东正诚资产评估房地产大地估价有限公司为评估机构。2018年8月3日，广东正诚资产评估房地产大地估价有限公司出具《报告书》，结论为涉案房屋在2017年6月8日的价值时点为3620200元，单价16300元/平方米。评估费11400元。庭审中，各方当事人另作如下举证：一、陈承培提交《买卖代理费支付承诺书（卖方）》复印件，载明其承诺支付中介服务费18000元。二、张瑞、毛丹提供与陈承培妻子的微信记录，载明“……日期2月26日这房子我是刚需想买来住的……你和你老公都是本地人，亲人多，资金上想一下办法怎么样……。温丽珍：资金有办法赎证我们也肯定不会卖这房子的，当时中介给我们说贷款拒绝了我们也很无奈……而且贷款不成也不是我们的问题，我们问过办贷款的专业人士，五六年都正常还款，只有两期延期，是不会影响我们这种贷款的”。三、张瑞、毛丹提交温丽珍的公民身份证复印件，载明“核发机关广州市公安局花都分局有效期限2007.1.13—2018.1.13”；陈承培提交温丽珍的公民身份证原件，载明“核发机关广州市公安局花都分局有效期限2016.11.09—2036.11.09”。张瑞、毛丹陈述，其从未承诺要提陈承培偿还涉案房屋的借款。陈承培陈述以下事实，1、陈承培妻子的身份证不存在过期的情况。2、按揭公司没有要求陈承培提交其妻子的身份证。3、陈承培一开始有提交其妻子的身份证明给按揭公司，该身份证是没有过期的，提交妻子身份证的有效日期至2016年12月31日。4、涉案房屋的抵押贷款是陈承培的个人金融抵押借款，不是按揭房款。5、虽然陈承培存在逾期还款的情形，但是不影响张瑞、毛丹办理抵押贷款的手续。6、因为陈承培没有能力提前还款赎证，所以才协商要求张瑞、毛丹还款赎证。保值公司陈述以下事实，1、《房地产买卖合同》在申请按揭贷款阶段就无法继续履行了。因为办理按揭贷款需要买卖双方的身份信息，陈承培提供了自己和其妻子的身份证明，但是后来发现陈承培的妻子身份证过期，于是保值公司要求陈承培重新提交。2、按揭公司要求陈承培提交其妻子的身份证。本院认为：张瑞、毛丹与陈承培、保值公司签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。张瑞、毛丹与陈承培之间争议焦点为在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约。根据双方提供的证据以及庭审中陈述内容，张瑞、毛丹已经依约支付了定金并交齐办理银行按揭贷款所需的资料。现陈承培抗辩称张瑞、毛丹办理银行按揭贷款不需要陈承培提交其妻子的身份信息，且其妻子的身份信息是符合规定的，张瑞、毛丹之所以没有取得同贷书是其自身征信原因所致，故张瑞、毛丹构成违约。对此本院分析如下，根据庭审中陈承培自认，其在开始办理按揭手续时，向按揭公司递交了其妻子的身份信息，结合保值公司的陈述，可知张瑞、毛丹办理按揭贷款应当需要陈承培提交其妻子的身份资料，且陈承培对此是明知的并予以配合，故本院对陈承培认为张瑞、毛丹办理按揭手续无需其提交妻子身份信息的抗辩，不予采纳。因陈承培陈述第一次向按揭公司提交其妻子的公民身份证在2016年12月31日到期，而双方在2016年12月6日签订合同并约定在7个工作日内备齐资料申请按揭贷款。在上述时间节点并结合保值公司员工刘丽丽提供的《证人证言》，可知是陈承培没有继续履行提交其妻子后续有效的身份信息以助于办理按揭贷款手续，导致张瑞、毛丹未能取得银行的同贷书。至于陈承培抗辩是因张瑞、毛丹个人征信问题导致无法贷款问题，因配合办理按揭提交资料是陈承培应在先履行的义务，在其不配合提交按揭资料的情况下，无法得出因张瑞、毛丹个人征信问题导致无法取得银行的同贷书。同时结合张瑞、毛丹提供的微信记录可知，涉案房屋所存在的金融抵押借款应由陈承培偿还，现陈承培并无证据证明张瑞、毛丹承诺代替陈承培偿还上述借款，且张瑞、毛丹对此亦予以否认。因此，陈承培应承担举证不能的法律后果，现陈承培因个人资金问题无法涂销涉案房屋的抵押贷款，导致涉案合同无法继续履行。故本院综合认定是陈承培违约，因此张瑞、毛丹要求解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系，并要求陈承培返还定金100000元及利息并承担违约责任的请求，于法有据，本院予以支持。利息应以100000元为本金，从起诉之日即2017年6月8日开始，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至返还之日止较为适宜。根据《房地产买卖合同》“逾期超过10个工作日仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”以及“4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”的约定，经核算，陈承培应赔偿张瑞、毛丹违约金285800元（2858000元×10%）、律师费30000元以及居间服务费42000元。至于张瑞、毛丹要求陈承培支付房屋差价损失的请求能否得到支持的问题。因陈承培构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，现张瑞、毛丹既主张了违约金，又主张房屋差价损失，违约金是对一方当事人违约行为造成损失的一种惩罚性措施，而涉案房屋的差价为张瑞、毛丹重新购置相关财产所必然遭受的损失，现涉案房屋经评估价格为3620200元，成交价为2858000元，上述差价损失为762200元，综合违约金和张瑞、毛丹所造成的损失，并考量陈承培的违约程度，故本院酌定陈承培应向张瑞、毛丹赔偿房屋差价损失为200000元。至于张瑞、毛丹的第四项诉讼请求，即要求陈承培赔偿其另行购买房屋所支出的贷款利息，于法无据，故本院不予支持。如上文论述，因陈承培为违约方，故陈承培向本院提起反诉要求张瑞、毛丹承担违约金并赔偿律师费、居间服务费等诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张瑞、毛丹与被告（反诉原告）陈承培签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告（反诉原告）陈承培在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）张瑞、毛丹定金100000元及利息（利息从2017年6月8日开始，以100000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款基准利率计至返还之日止）；三、被告（反诉原告）陈承培在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张瑞、毛丹房屋损失200000元；四、被告（反诉原告）陈承培在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告（反诉被告）张瑞、毛丹律师费30000元；五、被告（反诉原告）陈承培在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告（反诉被告）张瑞、毛丹违约金285800元；六、被告（反诉原告）陈承培在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告（反诉被告）张瑞、毛丹居间服务费42000元；七、驳回原告（反诉被告）张瑞、毛丹的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）陈承培的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39040元和评估费11400元，由被告（反诉原告）陈承培负担。案件反诉费16282元，由被告（反诉原告）陈承培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  赖葵花人民陪审员  陈丽华二〇一八年九月三十日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。