安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1204民初732号 原告:于英,女,1968年3月13日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：于超,男，汉族，1972年4月27日，自由职业，住安徽省阜阳市颍泉区，系原告于英之弟。 被告:徐志强,男,1991年7月26日出生,汉族，现住阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：钱诚，安徽蓝邦律师事务所律师。 原告于英诉被告徐志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，原告于英2018年5月4日向本院申请对财产损失进行评估，本院委托安徽笑天木子价格评估有限公司进行价格评估。2018年7月24日该评估公司出具皖笑价﹝2018﹞0163号安徽笑天木子价格评估有限公司价格评估意见书。2018年8月3日本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于超，被告徐志强及其委托诉讼代理人钱成，被告申请的证人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告于2016年2月17日签订的房屋租赁协议。2、依法判决被告支付原告租金及损失10000元及利息(暂计至2018年3月，共14个月)。3、依法判决被告支付原告违约金5000元。4、依法判决被告赔偿保管丢失的鱼缸计价5600元。5、依法判决被告赔偿因擅自改变房屋装修结构及损毁墙面损失，评估后请求为赔偿损失19265元。6、依法判决被告给付原告垫付的电费、物业费及利息共计3700元，后变更为12401元。7、本案所有诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2016年2月17日，原告与被告签订了一份房屋租赁协议，协议约定租赁期限从2016年2月20日至2019年2月20日，年租金40000元，每年到期前30日内交付第二年的租金，被告向原告支付5000元作为保证金。合同同时约定租赁期为叁年，且叁年内租金不变，若一方违约，则应向另一方支付违约金5000元。合同签订后，原告体谅被告的困难，曾多次催要水电押金、到期租金，但是被告从2017年2月开始拖欠原告第二年租金40000元。原告向被告多次催要租金未果后，发现被告有搬迁企图逃避偿付租金的行为，遂向派出所报案，经派出所调解，被告答应给付租金并赔偿房屋造成的损失，双方签字认可后，被告背信弃义连夜搬迁，并将租赁处一台鱼缸一并搬走。经原告和派出所多次催要未果，被告至今依然没有支付拖欠的租金、物业费、水电费,拒绝向原告赔偿。原告现起诉，请依法支持诉请。 被告辩称，不同意原告的请求，因被告发现原告有偷用被告使用房屋的水电的违约行为，便决定与原告解除合同关系。搬离租赁房屋，并明确告知不再履行合同，原告对被告搬离房屋的行为知情，且此事经颍泉区公安分局颍州路派出所处理解决，办案民警告知原告可以对被告提起民事诉讼，双方便达成解除合同的合意，被告当即搬离房屋。就上述事实，有颍州路派出所出具的接处警记录能够印证。退一步说，如认为是被告违约在先，那么被告搬离租赁房屋后，已经不影响原告对租赁房屋的使用，之后的损失也不应当由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，在2016年2月17日至2017年3月10日期间外产生的水、电、物业、租赁等费用，不应当由被告承担。被告与原告签订租赁合同前，租赁房屋内的衣柜已经被砸毁，留在屋内的仅是一堆废木料。对此，租赁合同中也清楚载明租赁房屋内的物品仅有一个鱼缸，没有提到衣柜。租赁合同签订后，被告方多次给原告打电话，要求原告将鱼缸搬走，原告要求被告将鱼缸放在楼梯口后迟迟不搬走鱼缸，直至被告搬离房屋，鱼缸仍放在楼梯口。原告没有提供相关的证据证明衣柜在租赁期间被砸毁及鱼缸在被告租赁房屋期间丢失的事实。原告主张屋内的大白及吊顶损失不应得到支持。根据证人王某的证言，被告在租赁房屋时房屋部分墙皮已经脱落，有许多洞。被告因嫌弃屋内墙皮难看便贴上墙纸及ＫＴ板进行掩盖，不会导致墙皮脱落的后果。此外，被告在租赁房屋期间从来没有碰触过吊顶部分。原告没有提供证据证明墙皮脱落及吊顶损失和被告的行为有因果关系，评估报告也是根据原告委托的部分进行评估，不能作为定案依据。被告仅认可拆除装修的损失，同意将房屋恢复至租赁前的状态被告有5000元押金仍在原告处。原告无法提供28楼和29楼单独的水电费交费凭据，则应认定原告违约在先。 经审理查明：2016年2月17日，原告与被告签订了一份房屋租赁协议，甲方于英，乙方徐志强，协议约定：甲方将其位于环球国际D92801室207.89㎡房屋租赁给乙方。租赁期限从2016年2月20日至2019年2月20日，租期三年，年租金40000元，每年到期前30日内交付第二年的租金，甲方在租期内如若收回房屋需支付乙方5000元违约金，乙方在租期内不租该房屋支付甲方5000元违约金并及时交付房屋给甲方。乙方在租期内，使用的水费、电费、物业费等应由乙方负担。乙方向甲方交5000元作为屋内设施家具家电及水电燃气押金，屋内设施鱼缸一个，……。合同签订后，双方即开始履行。被告向原告交纳第一年租金40000元。合同履行一年后，到应付第二年房租时，被告未履行合同约定按期交纳租赁费。2017年3月5日下午，原告弟弟于超发现被告正在找搬家公司搬离，遂予以阻止并打110报警，经民警调解，双方达成以下协议：1、租客徐志强因改变房屋结构，擅自拆除衣柜及对租赁房屋墙面造成的损毁连同欠交的房租共计8000元。2、租客徐志强将租赁期间欠交的水电费、物业费自行向物业公司结清。2017年3月10日，徐志强未履行协议搬离并将原告租赁处一台鱼缸一并搬走。 另查明，被告在租赁使用原告环球国际D92801室期间，安徽森园物业管理有限公司出具欠费说明，2016年2月1日至2017年3月31日欠物业费2665元，滞纳金3877元，欠电费2259元，滞纳金3600元，物业费、电费合计欠费金额12401元。被告未举证交纳租赁房屋支付物业费、电费的票据及原告使用环球国际D92801室电的事实依据。 又查明，经安徽笑天木子价格评估有限公司现场勘验及原告的举证，被告在租赁使用原告环球国际D92801室期间，将该房内客厅电视背景墙上粘贴有“阜阳市天棚酒店管理有限公司”字样及logo标示，室内房间墙上多处粘贴有公司的宣传标语、管理规程、业绩报表等招贴画或KTV板，墙上多处留有粘贴痕迹，吊顶及墙面大白也出现多处脱落、损毁，经现场勘查测量装修装饰损毁项目一览表含：南中间卧室大白、南西边卧室大白、南东边卧室大白、中间卧室大白、走到大白、阳台大白、客厅餐厅大白、南东边卧室吊顶、南东边卧室衣柜、客厅餐厅吊顶、电视背景墙。2018年7月24日安徽笑天木子评估有限公司出具皖笑价﹝2018﹞0163号安徽笑天木子价格评估有限公司价格评估意见书。被告租赁原告的房屋给原告造成的损失19265元。 上述事实，原告举证的租赁合同、出警记录及接处警情况登记表、涉案房屋的物业管理部门出具的欠费说明、价格评估报告以及图片及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。被告应依约足额交纳房租，原告应保证被告对房屋的正常使用，但根据原告、被告提交的证据可以确认被告已于2017年3月10日搬离，租赁协议已实际解除，故原告诉请解除双方签订的房屋租赁协议，本院予以支持。对于被告超期使用房屋应当支付租赁费1972.6元（40000元÷365天×18天）。协议期满前被告搬出租赁房屋，被告未能在租赁期满2个月之前书面通知原告，属违约行为，原告依照约定要求被告支付违约金5000元，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩交押金5000元未举证，本院不予确认。根据原告提交的安徽森园物业管理有限公司出具的Ｄ9-2801欠费说明，出警情况说明证明被告未按期交纳租赁房屋的物业费、电费，物业费、电费合计欠费金额12401元，应由被告承担。原被告签订的租赁协议中明确记载有鱼缸一个，被告对鱼缸负有保管及看管的责任，被告在搬离时，未将放在楼梯口的鱼缸放回原处，造成丢失，理应承担赔偿责任，考虑到鱼缸的使用年限，由被告酌情赔偿原告损失1000元。被告使用原告房屋，给原告造成的损失，经安徽笑天木子价格评估有限公司价格评估损失19265元，应由被告予以赔偿。证人王某系被告员工，当庭所做的证言本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百〇七条、第一百〇九条、第一百一十三条、第二百二十二条、第二百二十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告、被告签订的房屋租赁协议； 二、被告支付原告所欠租金1972.6元； 三、被告支付原告违约金5000元； 四、被告赔偿原告鱼缸损失1000元； 五、被告赔偿原告因使用原告房屋所造成的损失19265元； 六、被告支付原告垫付的物业费、电费合计12401元； 七、驳回原告其他诉讼请求。 上述二、三、四、五、六项判决，被告于本判决生效后十日内履行完毕。 案件受理费1107元，减半收取553.5元，评估费1556元，合计2109.5元，由原告负担158.5元，被告负担1951元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阜阳市中级人民法院。 审判员  于付春 二〇一八年九月十三日 书记员  康 彦 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。