辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1378号上诉人（原审原告）：齐全，男，1981年5月3日生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：满颖，女，1985年6月18日生，满族，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：齐全，男，1981年5月3日生，汉族。被上诉人（原审被告）：沈阳永盛房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：李金鈺，职务系董事长。委托代理人：万永辰，男，1988年7月16日生，汉族，系该公司员工。委托代理人：王强，男，1975年7月5日生，汉族，系该公司员工。上诉人齐全、满颖与被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司（以下简称“永盛房屋公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第2118号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理，上诉人齐全，被上诉人永盛房屋公司的委托代理人万永辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人齐全、满颖原审诉称：原告与被告于《商品房买卖合同》约定于商品房交付使用后360日内办理产权登记，原告于2010年6月30日办理入住手续，但被告未于交付使用后的360日内办理产权登记，现原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，要求被告按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金，2011年6月30日至2013年1月24日，共计572天，13年1月24日下发初始登记批复，总房款为359，465元，逾期贷款利率为按日万分之二点一，故违约金为359，465×0.00021×572天为43，178.94元。综上所述，根据相关法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益，体现法律公平公正。请求判令：1、被告赔偿逾期办理产权证的违约金43，178.94元；2、被告承担本案诉讼费用。被上诉人永盛房屋公司原审辩称：逾期办证是由于政府原因造成的，与我公司无关，原告所主张的适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的前提是双方没有约定或约定不明，而原、被告签订的《商品房买卖合同》中已约定双方为协商解决，且其他案件已有调解方案，原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。原审法院经审理查明：原告齐全、满颖与被告沈阳永盛房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区于洪区细河南路号45-1号121室房屋，建筑面积为88.56平方米，金额为359，465元，合同第八条约定，出卖人应当在2010年6月30日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、以出卖人开具入住通知单为准；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、协商解决。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款。2010年6月30日，原告办理了入住手续。2013年1月24日，被告完成了新建商品房初始登记备案。原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即协商解决。该违约金的约定，未损害他人利益、未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定。2010年6月30日，原告办理入住手续。2013年1月24日，被告完成了新建商品房初始登记备案。被告没有按约定完成新建商品房初始登记备案，属违约行为，应承担相应的违约责任。关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，原、被告双方对由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的责任进行了明确约定，即协商解决；其次，被告没有按约定完成新建商品房初始登记备案，原告提供的证据不足以证明其有实际损失发生；第三，经本院处理的业主诉被告逾期办证违约金案件均为调解结案，结案标的额均未超过总房款的百分之一。故原告请求的逾期办证违约金的数额定为已付总房款的百分之一为宜，即3，594.65元（359465元×1%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳永盛房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告齐全、满颖逾期办理房屋所有权证违约金3，594.65元；二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费880元，减半收440元，由被告沈阳永盛房屋开发有限公司承担25元，由原告齐全、满颖承担415元。宣判后，上诉人齐全、满颖不服一审法院判决，向本院提起上诉。理由：1、涉案合同约定了被上诉人逾期不能办理权属登记的后果是协商解决，此约定应视为合同就此问题没有约定违约金，故原审判决存在事实认定不清的问题；2、既然合同中没有约定违约金，就应按照司法解释第十八条的规定按照贷款利息计付违约金。故原审判决存在适用法律错误、判决依据荒唐的问题。请求：撤销原判，依法改判被上诉人支付违约金43，178.94元。由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人永盛房屋公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本院查明事实与原审法院认定事实一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的商品房买卖合同、发票等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法、有效。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金43，178.94元的上诉请求能否得到支持。关于上诉人提出涉案合同约定了被上诉人逾期不能办理权属登记的后果是协商解决，此约定应视为没有约定违约金，按照司法解释第十八条的规定，被上诉人应按照贷款利息支付违约金的上诉主张，本院认为，因涉案合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。而本案中，双方于事后就此问题并未进行协商，因此，被上诉人应承担相应的违约责任。但鉴于上诉人于庭审中所提供的证据不足以证明其实际损失的发生，且上诉人所在园区内涉及到逾期办证违约金案件多通过调解或业已生效判决的方式结案，结案的标的亦未超过已付房款的百分之一，故原审法院本着维护生效判决的既判力和稳定性原则，判令被上诉人按已付房款百分之一的标准承担逾期办证违约金的判决并无不当，本院对上诉人该项上诉主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由上诉人齐全、满颖负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一五年五月十五日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。