湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2014）郴苏民初字第1176号原告某某学院，住所地湖南省郴州市王仙岭公园东麓。法定代表人曹某某，该院校长。委托代理人李丹，湖南福城律师事务所律师。委托代理人李健美，湖南福城律师事务所律师。被告段某某，女，1960年8月24日出生，汉族，住湖南省某某学院王仙岭校区。原告某某学院与被告段某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理，依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告某某学院的委托代理人李丹、李健美到庭参加诉讼。被告段某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某学院诉称：2013年9月16日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于郴州市王仙岭校区42号门面，租期为一年，自2013年8月1日起至2014年7月31日止，年租金8206元，原告向被告收取门面押金5000元。双方在合同中还约定“合同期满，乙方需无条件退还门面给甲方，如甲方门面继续出租，乙方在同等条件下享有优先承租权。乙方需提前一个月与甲方商议续签事宜，并办理有关手续，逾期，甲方视为乙方自动放弃续签权利，合同期满甲方有权另行安排，租约期满乙方不再续租，解除合同或终止合同时，乙方应及时迁出并交还该门面给甲方；乙方需在3日内搬出门面交还甲方，每逾期一日，按每日500元收取滞纳违约金，所造成的损失概由乙方承担。”因原告需收回门面及周边门面作为大学生实习基地使用，原告决定不与被告续租，合同租赁期满前，原告向被告发出了书面收房通知，但被告在接到原告通知后，在合同租赁期满后仍拒不搬出。原告认为，原告与被告就门面租赁事宜签订了书面租赁合同，该合同为双方真实意思表示，合同各项条款，也未违反法律禁止性规定，该合同当属合法有效。被告在租赁期满后，应依约向原告交还门面，被告不肯交还，应按约定承担每日500元的违约金，并应承担逾期交还门面的房屋占有使用费。原告与被告多次协商未果。原告诉至法院，请求判令：一、被告将承租的门面交还原告；二、被告按现有市场价向原告支付从2014年8月至被告归还门面之日的房屋占有使用费；三、被告自2014年8月4日起按合同约定向原告支付逾期交还门面每日500元的违约金；四、本案诉讼费用由被告承担。原告某某学院为证实其诉讼请求及事实，提供如下证据：一、门面租赁合同，拟证明原告与被告签订的门面租赁事宜，租期为一年（2013年8月1日至2014年7月31日），租金7908元／年，押金5000元。被告段某某未予答辩，亦未提供证据。被告段某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对举证、质证权利的放弃。原告某某学院所举的证据符合证据要求，本院确认为有效证据。本院依据采信的证据以及当事人的陈述，确认以下案件事实：2013年9月16日，原告某某学院（甲方）与被告段某某（乙方）签订了《门面租赁合同》，约定：一、甲方将位于某某学院王仙岭校区42号门面出租给乙方经营使用。二、租赁期限为一年，自2013年8月1日起至2014年7月31日止。三、门面租金（税后）每年为人民币捌仟贰佰零陆元，按半年一付分两次支付。四、乙方向甲方交纳门面押金5000元，租赁期内乙方拖延甲方租金，甲方有权利自行从押金中相应抵扣。租赁期满后乙方不再续租或合同解除时，甲方应在租赁期满或合同解除后3个工作日内将剩余押金无息退还乙方。五、甲方、乙方的权利义务：（一）甲方的权利与义务…..（二）乙方的权利与义务：2、乙方须按时交纳租金及水电费和卫生费，自行承担经营中相关一切费用。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，无权自行转租。5、合同期满，乙方需无条件退还门面给甲方。如甲方门面继续出租，乙方在同等条件下享有优先承租权。乙方需提前一个月与甲方商议续签事宜，并办理有关手续，逾期，甲方视为乙方自动放弃续签权利，合同期满甲方有权另行安排。租约期满乙方不再续租，解除合同或终止合同时，乙方应及时迁出并交还该门面给甲方。六、违约责任：3、乙方合同到期不再续租或甲方解除合同的，乙方需在3日内搬出门面交还甲方，每逾期一日，按每日500元收取滞纳违约金，所造成的损失概由乙方承担。合同到期前，原告出具《通知》，载明：我院所有门面2014年7月31日到期，合同到期后我院决定所有门面全部收回另作他用不再续租。请各门面业主提前做好各项相关工作。门面租赁期届满后，原告与被告及转租户未再续签租赁协议，被告未搬离门面。原告遂诉至本院。另查明，被告段某某从2014年8月起未向原告支付门面租金。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：一是本案被告在租赁期满后是否应当返还租赁物。二是被告是否违约，应承担何种违约责任。关于焦点一，本案中原告在租赁期限届满前多次通知被告不再续租，要将租赁门面予以收回，符合合同约定与法律规定，因此，原告要求被告将承租的门面交还原告的主张，本院予以支持。被告在房屋租赁合同届满后未及时腾房，原告要求被告支付相应的房屋占用使用费的主张，本院予以支持。但合同到期后原告应依约退回被告所交门面押金5000元。关于焦点二，本案中原、被告签订的《门面租赁合同》中约定“合同期满，乙方需无条件退还门面给甲方”。原告在租赁期限届满前多次通知被告不再续租，要将租赁门面予以收回，被告在租赁期满后未及时迁出并交还该门面给原告，属未按合同约定履行义务，应承担违约责任。原告诉请被告自2014年8月4日起按合同约定向原告支付逾期交还门面每日500元的违约金。但在诉讼中，原告未提供证据证明其实际损失金额，故本院考虑被告结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及公平、诚实信用原则等因素综合考量，酌定违约金按逾期腾房的房屋占用使用费的10%予以计算，（即从2014年8月4日至2015年5月4日，8206元／年÷365天×270天×10%﹦607元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告段某某在本判决生效后十五天内返还原告某某学院位于某某学院王仙岭校区42号门面，并恢复原状。二、被告段某某应向原告某某学院支付逾期腾房的房屋占用使用费6070元（从2014年8月1日起至2015年5月1日止，8206元／年÷365天×270天=6070元，后段另计），减去被告所交纳的门面押金5000元，应支付1070元，限被告在本判决生效后十五天内予以支付给原告。三、限被告段某某在本判决生效后十五天内向原告某某学院支付违约金607元（从2014年8月4日起至2015年5月4日止，8206元／年÷365天×270天×10%﹦607元，后段另计）。四、驳回原告某某学院其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告段某某负担。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  文勇军审 判 员  刘卫华人民陪审员  李葵生二〇一五年五月十一日书 记 员  王洪亮附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。