浙江省平阳县人民法院行 政 判 决 书（2015）温平行初字第160号原告倪琳琳。委托代理人曾旭，浙江九凰律师事务所律师。被告平阳县住房和城乡规划建设局。法定代表人伍珠尧。委托代理人叶海青。委托代理人池方景，浙江九州大众律师事务所律师。第三人温州平阳万达广场投资有限公司。法定代表人丁本锡。委托代理人陈华丰，北京大成（温州）律师事务所律师。原告倪琳琳诉被告平阳县住房和城乡规划建设局及第三人温州平阳万达广场投资有限公司（或简称万达公司）房屋行政备案一案，本院于2015年3月23日受理。2015年4月28日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告倪琳琳，被告委托代理人叶海青、池方景，第三人委托代理人陈华丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年1月13日，第三人万达公司申请对平阳县鳌江镇万达广场x幢26xx室《商品房买卖合同》（备案登记号为2013930xxxx）予以登记备案。同日，被告平阳县住房和城乡规划建设局准予备案。原告倪琳琳诉称：2013年9月6日，原告倪琳琳与第三人万达公司就平阳县鳌江镇万达广场x幢26xx室商品房签订了《商品房买卖合同》，但万达公司以合同需备案登记为由未将纸质合同交由原告。之后，原告向被告索要合同，发现合同已登记备案。但经备案的合同第5／25页内容已被篡改，第十三条增加了“该地块土地已抵押给工行平阳支行，抵押金额为102000万元……经抵押行同意，该地块上的房屋可进行预售。”的内容。被告在其官方网站上公示：“温州平阳万达广场投资有限公司提出申请在已完成网签的合同上添加商品房买卖合同第十三条款及附件七的条款内容……如相关购房户对此无异议，公示期满后，我局将受理温州平阳万达广场投资有限公司的此项申请。”综上，被告明知原告与第三人订立的《商品房买卖合同》第十三条并无设定土地及在建工程抵押的条款，且附件七、附件八的格式条款未经工商主管部门审查备案，却对第三人的申请予以核准，做出备案登记，对原告自由缔结合同的权利造成侵害。为此，原告诉请撤销被告作出的备案登记，并责令被告对原真实合同进行备案登记。庭审中，原告放弃重新备案的诉讼请求。被告平阳县住房和城乡规划建设局辩称：1、预售商品房买卖合同备案登记仅需被告对申请材料是否完备进行形式审查。第三人在申请备案时所提交的材料齐全，被告不可能对合同买受人的签字指纹是否真实进行实质审查。2、合同是缔约双方意思表示的一致。买卖双方在主合同之外另行签订补充协议是当事人的自由。第三人提交的合同及附件是否包含格式条款、格式条款是否经由工商行政部门审查备案亦不是被告的审查职责。3、为提醒众购房户，被告告知第三人应在商品房买卖合同中对土地抵押情况作出说明。但该条款是否列入合同不会增加原告等购房户的义务。4、被告作出的备案登记既不影响原告与第三人签订的预售合同的效力，也不会对原告的合同权利义务产生任何影响。依照无损害即无救济的原则，原告无权要求撤销备案登记。综上，被诉备案登记事实清楚，适用法律正确，程序合法，且不损害原告的任何法定权益。请驳回原告的诉讼请求。第三人万达公司述称：1、同意被告的答辩意见；2、被告作出的商品房买卖合同备案登记未增设任何权利和义务，不具备可诉性；3、经核实，凡未经购房人同意而增加“土地抵押”条款的备案登记，第三人均已向被告申请撤销合同登记备案。本案商品房买卖合同是否有此情形尚不能确定。4、即使增加“土地抵押”条款，被诉登记备案的效力也不受影响。因备案登记的目的仅对原告与第三人之间的房屋买卖事实进行确认，而不涉及具体合同条款。5、被诉备案登记证据确凿，法律适用合法，程序合法。请求驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内提供了下列证据及依据：1、《商品房买卖合同》及备案意见（合同编号20139000653xxxx；备案登记号2013930xxxx），以证明该合同是第三人提供，且已于2014年1月13日登记备案的事实；2、《合同备案登记证明书》，以证明万达商业广场x幢26xx室买卖合同已于2014年1月13日登记备案，买受人为倪琳琳；3、《商品房预售资金缴存证明》，以证明涉案房屋的首付款已存入工行平阳支行的资金监管账号；4、《销售不动产统一发票》，以证明原告已支付预售购房款首付款；5、《房开企业查验材料承诺书》及《购房人及家庭成员情况申报表》、倪琳琳身份证、无婚姻登记记录证明、户口簿，以证明购房人及家庭成员身份；6、《商品房预售许可证》，以证明万达商业广场一期已取得预售许可；7、《平阳县标准地名登记表》，以证明涉案房屋地名的确定已经核准；8、工商格（备）字（2013）3016号《格式条款备案编号核发通知书》，以证明含有格式条款的“万达商业广场（住宅）”《商品房买卖合同》已经工商部门审查备案；9、《说明》，以证明工行平阳支行同意万达投资公司出售抵押土地之上的建筑物；10、平他项（2013）和098号土地他项权证，以证明万达投资公司土地使用权已经设定抵押，权利人为中国工商银行股份有限公司平阳支行；11、介绍信及章xx身份证，以证明万达公司委托工作人员章xx办理合同备案登记；12、预购商品房预告登记信息，以证明涉案房屋已办理买卖预告登记，权利人为倪琳琳；13、预购商品房抵押预告登记信息，以证明涉案房屋已办理抵押预告登记，权利人为中国银行股份有限公司平阳支行；14、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》，以证明被诉行政行为适用法律法规规章正确。经庭审质证，原告对证据1中第十三条款的“该地块土地已抵押给工行平阳支行，抵押金额为102000万元……经抵押行同意，该地块上的房屋可进行预售。”有异议，认为该内容是第三人未经原告同意单方增加，边上的签名“倪琳琳”非原告签署；认为证据5《房开企业查验材料承诺书》形式真实，但不能免除被告的审查义务；对证据8的真实性、合法性没有异议，并认为该证据结合原告证据，可以证明被告违反《浙江省合同行为管理监督规定》，未对格式条款的使用进行监督；对其他证据、依据均无异议。第三人万达房开对被告的证据及依据均无异议。原告在举证期限内提供了下列证据：1、倪琳琳身份证，以证明原告身份；2、（2014）浙苍证民字第4437号《公证书》及所公证的材料（格式合同及《公示》），以证明经平阳县市场监督管理局备案的万达商业广场（住宅）商品买卖合同格式文本不包括“该地块土地已抵押给工行平阳支行，抵押金额为102000万元……经抵押行同意，该地块上的房屋可进行预售。”，被告在作出公示时明知此单方增加的条款未经购房人同意。3、备案登记号为2013930xxxx的《商品房买卖合同》及合同备案意见，以证明第三人在申请备案登记时提供了变造的合同。4、第三人企业信息，以证明第三人身份。经庭审质证，被告和第三人对上述证据的真实性均没有异议，并认为原告已委托他人办理了涉案房屋的预告登记和抵押预告登记，视为认可了所增加的条款，受委托人代为签名亦视为原告本人的意思表示。第三人万达公司未举证。综合各方当事人的意见，本院认为：1、被告提供的证据（依据）2-14和原告提供的证据，其真实性经各方当事人确认无异，本院予以采信。原告提供的《公示》显示：“……我局在合同备案审查过程中发现已经网签过的合同中第十三条款［抵押与相关债权债务、附件七《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容这二项缺少相关情况说明。……”，可以证明部分网签商品房买卖合同缺少以上内容。因《公示》没有明确指向具体房屋坐落，不能仅凭该《公示》即确定涉案房屋的原纸质合同，即网签合同就不包含“土地抵押”条款。故，《公示》所涉内容是否适用本案，需结合其他证据共同认定。2、被告提供的证据1系被告准予备案的《商品房买卖合同》，合同包含十三条款的5／25页，其排版、间距、部分文字字体与其他页面不同，但内容与前后页能相互衔接；结合原告提供的《公示》，可以确认原告与第三人最初签订的合同不包括“该地块土地已抵押给工行平阳支行，抵押金额为102000万元……经抵押行同意，该地块上的房屋可进行预售。”的条款。由于原告确认合同的其他内容是双方真实签订，故《公示》中关于单方增加附件七的陈述不适用本案。3、原被告提供的两份备案《商品房买卖合同》，仅被告持有的一份在十三条边上附有买受人的签名或指纹。因第三人不确定此签名和指纹系原告出具，故备案合同不能证明原告同意在合同中增加“土地抵押”条款的事实。根据上述采信的证据及各方当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下：2013年9月6日，原告倪琳琳与第三人万达公司就平阳县鳌江镇万达广场x幢26xx室商品房签订了20139000653xxxx《商品房买卖合同》及附件（即原网签合同），合同不包括第十三条“该地块土地已抵押给工行平阳支行，抵押金额为102000万元……经抵押行同意，该地块上的房屋可进行预售。”的内容。2013年10月18日，被告在其官方网站上公示：“温州平阳万达广场投资有限公司提出申请在已完成网签的合同上添加商品房买卖合同第十三条及附件七的条款内容……如相关购房户对此无异议，公示期满后，我局将受理温州平阳万达广场投资有限公司的此项申请。”。2014年1月13日，万达公司申请对万达广场x幢26xx室《商品房买卖合同》进行备案登记，并提交了包括“土地抵押”条款的《商品房买卖合同》及附件。“土地抵押”条款边上备注：该条款内容为新增，需经买房（方）确认。但提供备案的数份合同，其“土地抵押”条款并未全部附有买受人签名或指纹。被告于同日核准登记，并出具合同登记备案意见书及《商品房预售合同备案登记证明书》，备案登记号为2013930xxxx。2014年10月10日，涉案房屋办理预购商品房预告登记，权利人为倪琳琳。同日，该房屋办理预购商品房抵押预告登记，权利人为中国银行股份有限公司平阳县支行。原告不服，诉请撤销被告于2014年1月13日作出的20139000653xxxx《商品房买卖合同》备案登记行为。本院认为，商品房预售合同备案登记，是建设行政主管部门为了加强商品房预售管理而依据《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》作出的行政管理行为，行政行为本身具有可诉性。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”。故经登记备案的商品房预售合同应是开发企业与承购人真实签订的合同，登记备案的事实应是开发企业与承购人之间真实的房屋买卖事实。本案，除第三人单方增加的“土地抵押”条款之外，备案合同其余条款都真实无误。剔除“土地抵押”条款的备案合同能证实房屋买卖行为的成立。且，该合同至今未依法解除或被确认无效。即，被诉登记备案行为正确反应了房屋买卖事实，备案结果无误。预购商品房买卖合同登记备案主要是为了保护房屋买受人预期物权的实现，防止一房多卖。基于合同备案登记的目的，备案合同的条款是否属于格式条款、是否应经工商行政主管部门审查亦不影响合同备案的合法性及效力。综上所述，被诉合同登记备案行为符合法律、规章对于备案的要求，原告诉请撤销，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告倪琳琳的诉讼请求。本案受理费50元，由倪琳琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费50元，至迟在上诉期届满后的七日内预交到温州市中级人民法院，户名：温州市财政局非税收入结处户，开户行：中国农业股份有限公司银行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  谢海清代理审判员  潘前郭人民陪审员  林宣钱二〇一五年五月十九日书 记 员  张荷荷