北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民（商）终字第04870号上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定��工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。被上诉人（原审原告）朱钊波，男，1983年2月26日出生。委托代理人梁志强，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人朱钊波居间合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第03484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日受理后，依法组成由法官巩旭红担任审判长，法官周维、钟声参加的合议庭，并于2015年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人我爱我家公司的委托代理人徐俊杰，被上诉人朱钊波的委托代理人梁志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱钊波在一审中起诉称：2012年5月16日，朱钊波经我爱我家公司居间与张建华签署了购买张建华母亲王秀英名下位于北京市南纬路2号、先农坛街1、甲9号2号楼①-4-14号房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议。签约前，我爱我家公司向朱钊波出示了王秀英委托张建华出售上述房屋的委托书，基于对我爱我家公司作为专业中介机构的信任，朱钊波签署了上述购房合同并向张建华支付了购房定金、向我爱我家公司支付了服务佣金34760元、贷款服务费3000元。此后张建华多次要求涨价，中介也多次配合约大家谈价格，中介有多次机会可以确定价格，但是却没有。因价格问题双方最终没有达成协议。后张建华拒绝履行合同，朱钊波诉至法院，法院经审理认为我爱我家公司谎称有王秀英授权书而欺骗朱钊波签署购房合同及支付房款和中介费的行为是严重恶意的。现房价已大涨，我爱我家公司应当赔偿。故起诉要求我爱我家公司退还佣���34760元、贷款服务费3000元；要求我爱我家公司赔偿房屋涨价的预期利益损失500000元；要求我爱我家公司支付鉴定王秀英签名的鉴定费2700元；诉讼费由我爱我家公司负担。我爱我家公司在一审中答辩称：本案事实经过是，业主王秀英的儿子张建华持王秀英授权委托书及相关房产手续原件、身份证前往我爱我家公司与朱钊波签订房屋买卖合同，当时确实没有见到王秀英本人。但双方签订合同后，朱钊波见到过王秀英本人，王秀英也认可了张建华代其出售房屋事实，后因房屋价格上涨，业主方反悔，导致房屋买卖合同纠纷，张建华提供的王秀英的授权委托书经法院鉴定，结果为并不是其本人签字。但我爱我家公司认为，张建华在此过程中存在欺骗行为，我爱我家公司也属于受害人，我爱我家公司并不是政府权力机关，只能对张建华出具的授权委托书进行形式上的审查，并没有进行实质审查的能力，从事实上看，张建华存在恶意欺诈行为，导致我爱我家公司无法查出授权委托书是假的，我爱我家公司已经尽到了合理的审查义务，因此给朱钊波造成的损失应该由张建华承担。我爱我家公司确向朱钊波收取了服务佣金34760元，该佣金属于朱钊波损失，但应该由张建华承担。贷款服务费是由北京伟嘉捷投资担保有限公司收取的，不应向我爱我家公司主张。对于朱钊波主张的房屋涨价预期损失，没有证据证明数额，而且据我爱我家公司了解的情况，朱钊波在得知业主方不再出售房屋后，已经另行购买了房屋，不存在其主张的损失问题。朱钊波主张的鉴定费法院已经判决由朱钊波承担，其不应再向我爱我家公司主张。一审法院经审理查明：北京市宣武区（现西城区）南纬路2号、先农坛街1、甲9号2号楼①-4-14号房屋所有权证登记的所有权人为王秀英。2012年5月16日，朱钊波（买受人）、王秀英之子张建华作为王秀英（出卖人）的委托代理人签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定朱钊波购买王秀英所售诉争房屋，房屋成交价格为人民币1580000元，付款方式为买受人向出卖人支付定金人民币50000元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款。后朱钊波、张建华（以王秀英名义）及我爱我家公司签订《补充协议》及《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等，约定了出售诉争房屋相关事宜。其中补充协议第三条中约定：由于王秀英个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托张建华代为签署出售位于北京市宣武区（现西城区）南纬路2号、先农坛街1、甲9号2号楼①-4-14号房产的买卖合同以及其他一切相关文件。代理人保证已经获得王秀英本人的上述授权，并代理人保证业主本人会按我爱我家公司要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的相关一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无效，则代理人应承担违约责任。在关于诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》中，张建华均作为房屋所有权人王秀英的代理人签字。张建华在房屋买卖过程中向朱钊波及我爱我家公司出示了王秀英作为委托人的委托书。后朱钊波陆续支付定金50000元，向我爱我家公司支付服务佣金34760元，向北京伟嘉安捷投资担保有限公司支付服务佣金3000元。因合同履行过程中发生争议，2013年朱钊波以王秀英为被告、我爱我家公司为第三人向法院提起诉讼，要求判令王秀英继续履行合同，将位于北京市南纬路2号、先农坛1、甲9号2号楼①-4-14号房屋过户至其名下。该案审理过程中，经鉴定，委托人为���秀英的委托书落款处签名并非王秀英本人所写。因该鉴定产生鉴定费2700元。2013年10月21日，法院出具（2013）西民初字第01674号民事判决书，判决认定：张建华以王秀英名义与朱钊波、我爱我家公司签订关于出售诉争房屋的所有合同、协议等，系无权代理，且未经过王秀英的追认，上述合同、协议等，均对王秀英不发生法律效力，属于无效合同、协议。我爱我家公司在此次房屋交易过程中，并未尽到基本的注意、审查和提示义务，存在重大的瑕疵。而朱钊波购买房屋时虽经过中介公司的介绍购买，但并不能完全排除其自身对买卖的标的物权属状况、委托出售等基本情况进行查询、核实的义务。因此朱钊波与我爱我家公司在签订诉争房屋买卖合同、协议过程中也存在一定过错。最终判决驳回了朱钊波的全部诉讼请求；案件受理费70元及鉴定费2700元由朱钊波负担。该判��于2013年11月13日生效。本案审理中，根据朱钊波的申请，法院依法委托北京康正宏基房地产评估有限公司就北京市宣武区（现西城区）南纬路2号、先农坛街1、甲9号2号楼①-4-14号房屋截止至前述判决生效日2013年11月13日的市场价值进行了评估，结论为：该房屋在此时点的单价为45181元／平方米，总价为2324132元。委托评估前我爱我家公司表示朱钊波在判决生效前另行购置了房屋，评估应以其另行购房时间为时点，朱钊波对另行购房事宜予以否认。委托评估后我爱我家公司向法院申请调查取证，要求对朱钊波及其爱人来芳芳购房情况进行调查，结果显示，2013年3月8日，朱钊波及其爱人来芳芳另行就北京市丰台区果园2号楼4-901号房屋与他人网签存量房屋买卖合同，2013年3月27日其二人取得该房屋所有权证。另查，朱钊波在进行本案诉讼的同时，另案起诉张建华房屋买卖合同纠纷一案，亦要求张建华赔偿其房屋涨价预期利益损失，并将本案中对房屋价值的评估报告作为证据在该案中提交，同时要求张建华负担此项评估费用。一审法院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。经生效判决确认，张建华以王秀英名义与朱钊波、我爱我家公司签订关于出售诉争房屋的所有合同、协议等均对王秀英不发生法律效力，属于无效合同、协议。我爱我��公司因提供居间服务而向朱钊波收取了服务佣金34760元，现上述所有合同、协议均被确认无效，即我爱我家公司并未促成合同成立，因此朱钊波要求其返还此服务佣金34760元，理由正当，法院予以支持。就朱钊波要求返还贷款服务费3000元一节，鉴于该款项系北京伟嘉捷投资担保有限公司收取的服务佣金，收取人并非我爱我家公司，故其要求我爱我家公司予以返还，法院不予支持。房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。依据前述生效判决，虽然张建华无权代理行为应为合同无效的主要原因，但朱钊波和我爱我家公司未尽到基本审查、注意义务，亦存在一定过错，上述三方行为共同作用导致朱钊波购房目的无法实现，在此期间如房屋价格增长，朱钊波再行购置同等房屋必然产生差价损失，我爱我家公司对��其违反忠实居间义务给委托方造成的预期范围内的损失应予以赔偿。在三方签订的补充协议中虽约定代理人未获得授权导致合同无效，则代理人应承担违约责任，但张建华承担相关责任的约定不能直接免除我爱我家公司违反居间义务给委托方造成损失的赔偿义务。本案中，根据朱钊波的申请，法院以（2013）西民初字第01674号民事判决书生效日为界点，对该时点的房屋价值进行了评估，根据评估结果，至此时房屋增值总额为744132元。即诉争房屋价格确呈增长趋势，但考虑到朱钊波在前述判决生效前已经另行购置了房屋，避免了损失的进一步扩大，同时朱钊波仅支付了购房定金，尚未进一步履行，法院认为不宜完全按照上述增值幅度确定朱钊波预期利益损失，对此法院将综合上述情节、评估所得房价走势和幅度以及我爱我家公司的过错程度，依法酌情确定我爱我家公司应赔偿差价损失数额为十万元。就朱钊波要求我爱我家公司赔偿其在（2013）西民初字第01674号民事案件中发生的鉴定费2700元一节，由于我爱我家公司亦为该案当事人，判决书中已经确认由朱钊波负担该鉴定费，而未确认我爱我家公司应承担此费用，现朱钊波再行要求我爱我家公司赔偿，没有事实依据，法院不予支持。就本案所作房屋价值评估而发生的评估费，鉴于朱钊波将该评估报告及评估费票据亦作为其起诉张建华之证据，并要求张建华负担，故对该笔评估费的负担问题法院依法在该两案中共同处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十五条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自判决生效之日起七日内，北京我爱我家房地产经纪有限公司返还朱钊波服务佣金三万四千七百六十���。二、自判决生效之日起七日内，北京我爱我家房地产经纪有限公司赔偿朱钊波房屋差价损失十万元。三、驳回朱钊波其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。我爱我家公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。我爱我家公司作为居间人已经履行了合同义务，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形。涉案的房屋买卖合同签订前，我爱我家公司已经尽到了合理的注意义务，将涉诉房屋的情况如实报告给了朱钊波，虽然案外人张建华持有的委托书经鉴定非王秀英签字，但我爱我家公司并非鉴定机构，没有能力对此进行判断，只能进行一般性质的形式审查，据于此与双方协商拟定了如出现此种情况的责任承担。朱钊波审核了张建华持有的相关售房手续及材料，并签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同签订后，朱钊波也见到了业主王秀英本人，王秀英对朱钊波对涉诉房屋的暖气改造事宜进行了协助及给出了相应的建议，并认可了张建华代其出售房屋的事实，在此情况下，我爱我家公司也没有理由怀疑张建华持有的委托书系其伪造的。一审法院认为我爱我家公司及朱钊波没有尽到基本的审查、注意义务显然不符合事实。而以此错误认定做出的错误责任划分显然也是不合理的。关于朱钊波主张的房屋差价损失，一审法院在认定差价数额上也存在错误。一审法院将评估节点定在2013年11月13日，在确定评估节点前，我爱我家公司提出异议，认为朱钊波在2013年11月13日前就已经另行购置了房屋，其如申请评估也应以其另购房屋取得所有权时为节点，但当时朱钊波当庭否认其另购了房屋。后经我爱我家公司申请，法院进行调查，查明朱钊波已于2013年3月8日取得了其另购房屋的所有权。朱钊波在一审庭审中陈述其购置房屋是用于居住，并不是在于投资。我爱我家公司认为朱钊波另行购置房屋之后已经达到购房居住的目的，至此损失已经不存在了，一审法院以2013年11月13日作为评估节点明显不妥，实际上应当以朱钊波2013年3月8日另购房屋的时间作为其损失的截止日。朱钊波当庭作出虚假陈述，扰乱法庭审判的行为也并未得到一审法院的处理，一审法院对此明显存在偏袒。另，我爱我家公司在2014年4月10日即向一审法院申请调查朱钊波另购房产事宜，而一审法院在2014年4月22日向鉴定机构发送的委托函，而非一审法院事实查明部分表述的“委托评估后我爱我家公司向我院申请调查取证”。通过一审法院在住建委取得的“查询信息结果告知单”可知，一审法院前往住建委查询我爱我家公司申请调查事项是在我爱我家公司提出申请的3个多月之后，此时评估已经在进行当中，一审法院并未实际上对我爱我家公司提出的异议进行慎重的考虑，只是在最后的认定上凭借主观酌定，该结果并没有事实及法律依据，是对我爱我家公司不公平的。根据买卖合同的补充协议约定，“代理人未获得授权导致合同无效，则代理人应承担违约责任”，该约定是三方协议约定的结果，是当事人的真是意思表示，并不违反我国的法律法规，根据此条款，朱钊波应向张建华主张权利，由张建华承担相应的违约责任，该违约责任包括合同约定的违约责任及赔偿朱钊波损失的责任。一审法院不顾当事人合理合法的约定，强行将应由张建华承担的责任进行划分，有悖于我国合同法的立法原则，也不符合三方对此进行约定的初衷。一审法院认为我爱我家公司违反“忠实居间义务”并无事实及法律依据。本案中，我爱我家公司已经如实的将所掌握的信息向朱钊波进行报告，并不存在欺瞒及提供虚假情况的情形，买卖合同无法履行的根本原因是张建华造成的，与一审法院认定的所谓的我爱我家公司“违反忠实居间义务”并无关系，且该所谓的“违反忠实居间义务”也并没有相应的事实及法律依据。综上，一审法院在认定事实不清，证据不足的情况下错误的适用法律，作出错误的判决，请求二审法院依法查明事实，维护我爱我家公司的合法权益。我爱我家公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项内容，依法予以改判驳回朱钊波的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由朱钊波承担。朱钊波服从一审法院上述民��判决，其针对我爱我家公司的上诉理由在二审中答辩称：首先，客观上，涉案房屋的增值价值在150万元左右，并非80万元。因为我爱我家公司一直不配合评估工作，导致评估机构只能在屋外评估，所以评估机构按照最低的房价计算的损失只有80万。其次，本案的焦点是我爱我家公司作为专业的中介机构，没有尽到专业的居间义务。张建华曾在诉讼中陈述，是我爱我家公司让其自己书写的委托书，但我爱我家公司仍主张是房主亲笔签字，所以朱钊波才申请的笔迹鉴定。本案当事人是中国药科院的留美博士，从美国回来第一次购房，并不是专业人士。我爱我家公司作为房屋中介机构负有对房屋情况积极调查的责任。如果我爱我家公司违反了合同义务，不论从事实上还是从法律上都应当承担主要责任，不应收取中介费。涉案合同已经被多份生效判决认定无效，我爱我家公��未尽到合理审查义务也被多份判决认定。朱钊波是否另行购置其他房屋与本案无关。故恳请二审法院考虑双方当事人的专业识别能力、购房经验、购房增值实际损失等情况，驳回我爱我家公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有（2013）西民初字第01674号民事判决书、评估报告、购房信息查询单等证据，以及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。已经发生法律效力的判决，确认张建华以王秀英名义与朱钊波、我爱我家公司签订关于出售诉争房屋的所有合同、协议等均对王秀英不发生法律效力，属于无效合同、协议。各方签订的《居间服务合同》中约定的我爱我家公司有协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书的居间服务义务。我爱我家公司作为房屋买卖合同的居间人，负有对房屋权属状况、订约人订约能力等事项的调查并如实报告义务。一审法院认定我爱我家公司未尽到基本审查、注意义务，对于朱钊波最终购房目的无法实现，存在一定过错，并无不当。现涉案房屋买卖合同被确认无效，我爱我家公司并未促成合同成立，朱钊波有权要求我爱我家公司返还服务佣金。因房屋价格增长，朱钊波再行购置同等房屋所产生的差价损失，我爱我家公司在其应当承担的过错责任范围内亦应予以赔偿。《补充协议》虽约定代理人未获得授权导致合同无效，则代理人应承担违约责任，但该约定不能直接免除我爱我家公司违反居间义务给委托方造成损失的���偿责任。一审法院以（2013）西民初字第01674号民事判决书生效日为界点，按照评估机构作出的该时点涉案房屋的市场价值，核定房屋增值金额，并综合考虑案件实际情况，酌情确定我爱我家公司应赔偿朱钊波房屋差价损失数额为10万元，符合法律规定，并无不当。朱钊波另行购置房屋与涉案房屋的增值并不存在直接关联，我爱我家公司主张应以朱钊波另购房屋的时间作为其损失的界点，缺乏依据，本院不予采信。我爱我家公司的上诉理由和请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9205元，由朱钊波负担6210元（已交纳）；由北京我爱我家房地产经纪有���公司负担2995元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。评估费6648元，由朱钊波负担1330元（已交纳）；由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担1330元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费2995元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  巩旭红代理审判员  周 维代理审判员  钟 声二〇一五年五月八日书 记 员  张晓雪