广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初2321号原告：深圳市天地互通科技有限公司，住所：深圳市龙华新区观澜街道观盛二路3号1号楼4A。法定代表人：刘涛，总经理。委托代理人：黄文俊，广东耀恒律师事务所律师。被告：深圳市鹏凯隆科技有限公司，住所：深圳市龙岗区横岗街道保安社区简龙同富裕工业区3号厂房501。法定代表人：杨新常。委托代理人：胡学松，广东指针律师事务所律师。委托代理人：魏欣，广东指针律师事务所实习律师。原告深圳市天地互通科技有限公司与被告深圳市鹏凯隆科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄文俊、被告的委托代理人胡学松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告立即退还原告已支付给被告的保证金453000元和租金151000元，并支付该款项从被告收到之日起至被告退还原告之日止的利息60400元，（暂计至2018年4月30日，按民间借贷利率年息24%计算）。3、判令被告向原告支付合同约定的违约金453000元。4、判令被告承担本案受理费等诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》无效。2、判令被告立即退还原告已支付给被告的保证金453000元和租金151000元人民币，并支付该款项从被告收到之日起至被告退还原告之日止的利息（按人民银行同期贷款利率的四倍或按民间借贷利率年息24%计算）。3、判令被告承担本案受理费等诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年11月3日签订一份《房屋租赁合同》，原告为承租人，被告为出租人。合同约定：被告将其拥有的位于惠州市博罗县石湾镇西田村旧砖厂A栋厂房及B栋宿舍（从2018年4月1日前）出租给原告使用，租赁期限从2017年11月3日起至2027年11月2日止，厂房租金每月租金151000元和宿舍租金每月15000元及厂长费每月1000元，租金从2017年12月10日起算，合计每月费用167000元人民币，签约时原告需向被告支付相当于三个月租金的保证金和一个月的租金；被告应在签订合同时向原告“提供厂房的设计文件，包括但不限于厂房承载能力等技术数据（地勘、桩基）等数据；合同还约定：若原告违约，被告有权解除合同、已收取的保证金不予退还，原告还须向被告支付相当于三个月租金数额的违约金；若被告违约，原告有权解除合同、被告须退还原告已收取的保证金，还须向原告支付相当于三个月租金数额的违约金。合同签订后，原告于2017年11月13日依约向被告支付了保证金453000元和一个月的租金151000元。但被告却不履行关于在签订合同时应向原告“提供厂房的设计文件，包括但不限于厂房承载能力等技术数据”的合同义务。由于被告无法提供厂房承载能力等技术数据，没有地勘、桩基报告等技术数据，原告就根本无法在承租厂房内安装生产机器、行车、运行配套生产线。同时，原告发现，在涉案合同签订后，被告对合同约定的配套宿舍，没有动工建设。2018年1月12日，在原告就上述问题多次与被告交涉但被告置之不理的情况下，原告向被告发出了函件，催促被告依约履行提供厂房承载能力等技术数据和建设配套宿舍的合同义务，并指出上述问题“对合同的执行已造成实质性的影响”。但被告对原告的正当要求置之不理。2018年2月1l曰，被告向原告发出了一份关于解除涉案合同、不予退还保证金、另向原告追索3个月租金数额“损失赔偿金”的《通知函》。纠纷发生后，原告经调查了解到，被告出租的厂房迄今未通过建设工程竣工验收和未通过消防验收，没有产权证，被告也不拥有上述厂房的所有权，因而被告根本无法向原告提供合同约定的厂房承载能力等技术数据；而宿舍迄今未建成的原因，是因为被告无法取得政府主管部门的建设许可。概言之，被告迄今根本无法依照涉案合同的约定交付其出租的厂房、宿舍给原告使用。根据我国《合同法》第52条和上述司法解释的规定，案涉《房屋租赁合同》为无效合同。根据《合同法》第58条规定，被告依法应当将其已收取原告的保证金453000元和租金151000元返还给原告。同时，被告还应当承担缔约过错责任，即被告应当赔偿因其出租未取得建设工程规划许可证的房屋导致合同无效而给原告造成的损失，原告的损失包括已付租金和保证金的利息损失和原告无法使用案涉厂房、拖延原告机器设备的安装、影响原告生产经营所造成的巨大损失。原告认为，即使被告按照按人民银行同期贷款利率的四倍或按民间借贷利率年息24%计算，向原告赔偿损失，也无法抵消因被告的过错导致原告无法使用案涉厂房、拖延原告机器设备的安装、影响原告生产经营所造成的巨大损失。可见，原告的上述诉讼请求，是合理合法的，请求人民法院支持。被告答辩称，一、承租厂房的土地是农村土地，认定合同无效时需结合当地的实际情况、历史发展、土地政策等各方面的因素。承租厂房的土地是西田村村民所有，原承租人合法从占有人处租赁并建造了该厂房，后转租给答辩人以获得收益，该厂房的产权清晰，没有争议，根据答辩人与厂房业主签订的租赁合同，答辩人对该厂房拥有占有、使用（包括转租）、收益的权利。二、如认定合同无效，法院也应当根据合同的履行情况和公平原则认定双方的过错，判令各自承担相应的法律责任。合同签订后，答辩人已依约向被答辩人交付了承租厂房，虽然没有直接证据证明已交付的事实发生，但答辩人已经在第一次庭审时多番论证、佐证了该事实的发生，同时，因被答辩人的不诚信行为导致了答辩人在履行合同的过程中遭受了巨额的经济损失；另，合同的无效并非答辩人一方行为所致，答辩人是基于厂房现状和周边情况向被答辩人出租了该房屋，并非答辩人所说的“隐瞒”，而被答辩人作为一个理性的法人主体，没有对该土地及厂房进行详细的了解便草率签约，理应承担相应的法律责任；其次，被答辩人也始终无法出示已经向第三人订购了机器设备的相关证据，即使有，也无法证明被答辩人所订购的机器设备专属于本案，其无法使用涉案厂房与其机器设备的安装没有必然的因果关系，最后，被答辩人没有相应生产资质。合同第六条约定，签订合同后，被答辩人需以房屋租赁合同申办工商营业执照，可见，至少在签订合同时，被答辩人是没有生产能力的，所以也就没有被答辩人所说的“影响生产经营所造成的巨大损失”。综上，望依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据3，由于没有证据佐证被告收取该函，因此本院不予采信；对证据5，能证明双方合同的履行情况，本院对其关联性予以采信。对被告提供的证据1、3，因被告未能出示原件，本院不予确认；对证据2、4，与本案没有关联，本院对其关联性不予采信。本院经审理查明，2017年11月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于惠州市博罗县石湾镇西田村旧砖厂A栋厂房及B栋宿舍（在建）出租给原告使用，作工业生产用途，厂房每月租金151000元和宿舍租金每月1500元，租赁期限从2017年11月3日起至2027年11月2日止，签约时原告需向被告支付相当于三个月租金的保证金和一个月的租金；合同还约定，若原告出现合同第十一条的约定，被告有权解除合同、已收取的保证金不予退还，同时承担已造成的实际损失；若被告出现合同第十二条的约定，原告有权解除合同、被告须退还原告已收取的保证金，还须向原告支付相当于三个月租金数额的损失费给原告。合同签订后，原告于2017年11月13日向被告支付了保证金453000元和一个月的租金151000元。另查明，至本案一审辩论终结前，原告或被告均未向本院提供该房屋的建设工程规划许可证或产权证，也未向本院提供经主管部门批准建设的相关证据。本院认为，本案是租赁合同纠纷，由于被告出租给原告的房屋没有相关产权证或建设工程规划许可证、经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告请求被告退还保证金453000元和一个月的租金151000元，于法有据，本院予以支持；由于原告在与被告签订合同时，未尽谨慎注意义务，存在一定的过错，利息损失可按中国人民银行同期同类贷款基准利率从支付之日起计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市天地互通科技有限公司与被告深圳市鹏凯隆科技有限公司于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告深圳市鹏凯隆科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金453000元和一个月的租金151000元共604000元及支付利息（以604000元为本金，从2017年11月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）给原告深圳市天地互通科技有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14856元，由原告承担6826元，被告承担8030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（以下空白）审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  冯国娟二〇一八年九月二十五日法官助理刘燕琼书记员姚丽霞