黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1102民初1802号原告：张淑华，女，1968年10月21日出生，汉族，无固定职业，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：唐冰，爱辉区幸福法律服务所法律工作者。被告：刘毅然，男，1986年3月16日出生，汉族，个体，现住黑河市。原告张淑华与被告刘毅然房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.被告返还双倍定金20,000元；3.被告返还首付款218,000元；4.被告给付违约金143,400元（按照合同总价款478,000元的30%计算）；5.被告赔偿中介费、评估费4,150元。事实和理由：2018年1月23日原告张淑华通过黑河市合作区信鑫帝二手房交易中介中心与被告刘毅然签订购买黑河市名典大公馆4号楼012802室《房屋买卖合同》，合同约定原告先向被告给付定金10,000元，在2018年3月17日之前被告需配合原告申请贷款的同时原告缴纳首付款218,000元，剩余需要向银行贷款250,000元，如因银行贷款不能审批，被告需返还原告定金及首付款228,000元。原告应当在办理完过户手续当日起算30个工作日内到银行签署抵押合同办理抵押等内容。合同签订后，原告如约向被告支付购房款定金及首付款228,000元。当原告与被告共同到黑河邮储银行办理房屋贷款时才知道被告的上述房屋已在黑河交通银行办理抵押贷款，该贷款未还清的情况下，邮储银行不能向原告发放贷款，原告与被告联系要求被告将其拖欠黑河交通银行的贷款进行还清，以便原告能够从邮储银行贷款将剩余房款向被告付清，将该房屋产权人由被告变更为原告。但被告以无钱为由拒不向黑河交通银行偿还贷款，不为原告办理房屋产权过户。经与被告多次协商未果的情况下，原告依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘毅然辩称：同意与原告解除房屋买卖合同，返还首付款218,000元，违约金过高应按贷款利率计息，对于原告的其他诉讼请求不认可。被告的房屋是四、五年前购买的，房证是两三年前下来的，购买的时候就是按揭贷款的方式购买的，不是被告收完原告的钱再拿房屋去抵押贷款买的。今年初的时候被告将该房屋出售的信息挂到信鑫帝二手房交易中介中心。2018年1月份中介公司通知原告要买房，中介公司组织双方看房并收了被告四千多元中介费，被告与原告签订《房屋买卖合同》的时间是2018年3月13日不是2018年1月23日，中介公司通知被告三月份办理相关手续，当时原告付首付款和定金共计218,000元，原告说她要贷款250,000元，之后和原告到邮储银行办理手续。被告卖房的时候就已经告诉原告和中介公司所出售的为按揭房屋，当时还有二十万余元的贷款没还清。原告不付全款被告是不可能给原告过户的，原告将尾款250,000元付清之后我同意给原告办理房屋过户手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘毅然于四、五年前以按揭贷款方式购买黑河市名典大公馆4号楼012802室房屋，于2016年取得该房屋产权证，该房屋在黑河交通银行办理抵押，尚欠银行贷款二十万余元。2018年1月23日，原告张淑华（乙方）与被告刘毅然（甲方）通过黑河市合作区信鑫帝二手房交易中介中心签订《房屋买卖合同》，合同主要内容：“甲方房屋所有人将黑河市名典大公馆4号楼012802室（面积87.13平方米）房屋出售给乙方；一、房屋总价478,000元。二、乙方先付甲方定金10,000元，在2018年3月17日之前甲方需配合乙方申请贷款的同时乙方缴纳首付款218,000元，剩余需银行贷款250,000元，如因银行贷款不能审批，甲方需返还乙方定金及首付款228,000元。乙方应在办理完过户手续当日起算30工作日之内到银行签署抵押合同办理抵押，如逾期将按违约处理，甲方有权收回该房产，首付款及定金不返还，并追究乙方刑事责任。三、如因其他原因乙方单方面毁约，则甲方有权利扣留全部定金不返还，如因甲方单方面毁约，则须双倍返还乙方所收定金及首付款”。合同签订后，张淑华向刘毅然支付定金10,000元。黑河市合作区信鑫帝二手房交易中介中心收取张淑华中介费3,000元。张淑华又向房地产估价有限公司交纳评估费1,150元。2018年3月13日，房屋中介中心向张淑华和刘毅然发放二手房按揭贷款流程告知书：“一、买卖双方签署房屋买卖合同、交定金、确定贷款金额及首付款。二、售房人需协助购房人到银行申请贷款。三、银行审批大概7个工作日。四、银行通知买卖双方贷款审批通过，买卖双方到房产办理过户手续，买方拿到不动产证和交易发票到银行签署抵押合同。五、买方拿着抵押合同到房产办理抵押手续。六、买方把抵押证领取单交给银行，由银行负责领取抵押证。银行取出抵押证后安排时间放款。本人已仔细阅读并知晓该流程同意遵守该流程”。张淑华和刘毅然在该告知书上签字确认。张淑华向刘毅然支付房屋首付款218,000元，剩余房屋尾款250,000元由张淑华向银行申请贷款。双方共同到黑河邮储银行办理银行贷款相关手续，刘毅然作为售房人在银行书面声明：出售的房屋不受任何权利限制，无抵押，可办理交易手续，并保证在购房人的贷款申请获得批准后按期办理房产过户手续。2018年3月20日黑河邮储银行审批通过张淑华的贷款申请，并告知张淑华、刘毅然买卖双方可以办理交易过户。之后张淑华多次通知刘毅然履行合同办理房屋过户手续，刘毅然以未收到房屋尾款为由不同意给张淑华办理房屋过户手续。现银行指定的办理房屋过户期限已过，张淑华的贷款审批已作废。本院认为：原告张淑华与被告刘毅然签订的《房屋买卖合同》系当事人之间真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法、有效合同。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方签订的房屋买卖合同、二手房按揭贷款流程告知书及刘毅然书面声明的约定，双方先后履行顺序为，卖方刘毅然收到定金及首付款后配合买方张淑华办理贷款手续，在贷款申请获得银行批准后刘毅然应当为张淑华办理房屋过户手续，房屋过户以后银行再发放贷款用于支付房屋尾款。双方缔约合同时刘毅然未将该房屋已存在抵押的事实告知张淑华，张淑华银行贷款获得批准后刘毅然未办理房屋过户手续的行为属于违约，由于刘毅然的单方违约行为致使贷款审批过期作废，不能实现合同目的，故张淑华要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于张淑华要求返还首付款218,000元及双倍定金20,000元的诉讼请求，张淑华交付的定金10,000元系作为订立房屋买卖合同的担保，双方合同签订后定金抵作首付款10,000元，后张淑华又交付首付款218,000元，故刘毅然共计应返还首付款228,000元。关于张淑华要求给付违约金143,400元及赔偿中介费、评估费4,150元的诉讼请求，因违约金兼有赔偿与惩罚的双重性质，故两项诉请合并处理。双方在房屋买卖合同第三条约定“如甲方（刘毅然）单方违约则双倍返还所收首付款”，根据该条款，刘毅然收张淑华首付款228,000元，则应当双倍返还张淑华456,000元。刘毅然认为该违约金过高请求法院调整。本院根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，综合衡量合同履行情况、预期利益、当事人过错程度等，依法酌定被告按实际交付的购房款的30%承担违约金，即68,400元。原告要求被告按合同标的额30%支付违约金的请求过高，不予全额支付。综上所述，原告张淑华的诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告刘毅然提出先付清房屋尾款后过户的辩解理由，明显不符合书面约定，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告张淑华与被告刘毅然签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘毅然返还原告张淑华房屋首付款228,000元；三、被告刘毅然给付原告张淑华违约金68,400元；四、驳回原告张淑华的其他诉讼请求。上述第二、三项合计296,400元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,561元，由原告张淑华负担688元，由被告刘毅然负担2,873元。保全费2,520元，由被告刘毅然负担。案件受理费、保全费与上款一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员 唐 明二〇一八年九月二十七日书记员 王莹莹