海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2018）琼96民终1372号   -1-   海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2018）琼96民终1372号   上诉人（原审被告、反诉原告）：林某1，女，1980年3月25日出生，汉族，住乐东黎族自治县。   上诉人（原审被告、反诉原告）：卢某，女，1979年8月27日出生，汉族，住琼海市。   上诉人（原审被告、反诉原告）：林某2，女，1976年4月5日出生，汉族，住文昌市。   三上诉人的共同委托诉讼代理人：吴某，海南经和纬律师事务所律师。   被上诉人(原审原告、反诉被告）：陈某，男，1965年4月25日出生，汉族，住琼海市。   上诉人林某1、卢某、林某2因与被上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初1353号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。上诉人卢某及上诉人林某1、卢某、林某2的共同委托诉讼代理人吴某，被上诉人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   林某1、卢某、林某2共同上诉请求：1.撤销一审判决的第三项（即限林某1、卢某、林某2于本判决生效之日起十日内共同向陈某支付房屋恢复原状赔偿金134000元）。事实和理由：一审判决遗漏查明案件重要事实，程序违法，依法应予部分撤销，理由如下：一、本案的关键在于租赁房屋的原状和现状情况，以及是否应当赔偿恢复原状保证金问题。根据上诉人与被上诉人签订的两份房屋租赁合同中载明的条款，对于房屋原状的照片应当附加于房屋租赁合同中作为参照依据，而被上诉人提交的合同中未见相关原状相片。此外，合同条款对拆除的约定用词仅为“需”，并非“须”。由此可见，对合同中表述的房屋内卫生间和墙体的拆除并非一定是全部，只是需要就拆除，所以说拆除的完全可能仅为一小部分，加之被上诉人又未能举证证明出租前房屋的原状，甚至是合同中约定所附参照相片被上诉人也没有提供，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人在不能证明房屋原状的情况下，就不能以合同上模糊的表述就据此认定上诉人对租赁房屋内卫生间和墙体作出了全部拆除。因此，在无原状相片参照对比的情况下，双方就拆除部分尚未达成一致意见，尚存争议，故上诉人无法为租赁房屋恢复原状，而非上诉人不同意恢复原状。客观原因无法恢复和主观上不同意恢复有本质的区别。如今的实际情况是，被上诉人已将租赁房屋再次出租，因此，是否恢复原状丝毫不影响被上诉人的出租和收益，被上诉人在签订《合同终止协议书》时对租赁房屋现状并未提出异议，显见上诉人对租赁房屋未进行实体性改动，对租赁房屋基本保持原状，所以被上诉人未提出异议视为其默认收房。而此后被上诉人又以赔偿恢复原状的建设费用为由起诉上诉人，实属为一己私利的恶意诉讼行为，是缺乏诚信的做法，人民法院不应当支持。一审判决第三项的判决依据是因为上诉人未对租赁房屋内卫生间和墙体进行恢复原状，故应依约赔偿保证金。但是，在原告没有证据证明需要恢复的是房屋内哪一项设施并且一审法院也未具体调查清楚的情况下据此作出判决，属于对案件重要事实的遗漏，故作出的判决没有事实和法律依据。需要说明的是，对于被上诉人所谓的14万元保证金，被上诉人至今未提交相关保证金凭证证实14万元属于保证金，一审法院在庭审中对这一问题亦未查明。二、被上诉人在一审中提出的诉求是“三位被告按合同约定，赔偿恢复租赁房屋原状（即被告经营期间拆除的原房屋、卫生间、墙体、窗户等）的建设费用679787.32元”，而一审法院却依据合同当中的保证金约定，判决上诉人赔偿保证金，这明显与被上诉人提出的诉请不相符，属于特殊情况，一审法院应当向上诉人释明这一特殊情况可能产生的法律后果，而一审法院却没有履行这一程序，显为程序违法。综上，恳请二审法院查明事实，依法纠正一审判决当中的错误，依法维护上诉人的合法权益。   陈某辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果也能接受。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。   陈某向一审法院起诉请求：1.判决三被告林某1、卢某、林某2按合同约定，赔偿恢复租赁房屋原状（即被告经营期间拆除的原房间、卫生间、墙体、窗户等）的建设费用679787.32元；2.判决被告卢某立即支付房屋租金欠款20000元；3.判决被告林某2立即支付房屋租金欠款21500元；4.判决三被告互负连带责任。诉讼过程中，陈某撤回第四项诉讼请求、即三被告互负连带责任。   林某1、卢某、林某2向一审法院反诉请求：1.判决反诉被告陈某返还反诉原告林某1押金40000元；2.判决反诉被告陈某返还反诉原告空调四台（估价8000元）、办公设备桌椅及电脑（估价7000元），共估值15000元。   一审法院认定事实：2013年11月20日，被告卢某（乙方）与原告陈某（甲方）签订《房屋出租合同书》，约定：原告将其名下金海路60号的三至五楼出租给卢某作为经营场地使用，期限为三年，即2013年11月20日至2016年11月20日止；租金为每月5000元；合同第六条，乙方需将三至五楼房间里面的××组卫生间各五间），合同期满后或本合同期间乙方因故停止合同，乙方应把拆除的卫生间、围墙、房间还原（即恢复原状）；第七条，经甲、乙双方商定，乙方需付还原三至五楼房间费用保证金人民币壹拾万元整给甲方，如乙方未恢复三至五楼原状，则按恢复原状保证金的双倍赔偿，等乙方把三至五楼恢复原状后，甲方将保证金如数退还乙方。2014年10月7日，由被告林某1（乙方）与原告陈某（甲方）签订《房屋出租合同书》，该合同第十二条约定“经甲、乙双方协商同意转租（原乙方卢某转租给现乙方林某1），转租日期2013年11月1日”，其他合同内容与上述和被告卢某签订的《房屋出租合同书》的内容一致。同日，林某1（乙方）与陈某（甲方）还签订了《铺面出租合同书》，约定：陈某将金海路60号的铺面及二楼出租给林某1，出租期限为十年，即2011年12月16日至2021年12月16日；租金为每月15000元，每满两年月租金递增10%；第七条，乙方需将二楼房间里面的卫生间（四间）及围墙多组拆除，合同期满后或本合同期间乙方因故停止合同，乙方应把拆除的卫生间、围墙、房间还原（即恢复原状）；第八条，乙方需付还原二楼房间费用保证金40000元给甲方；如乙方未恢复二楼原状，则按恢复原状保证金的双倍赔偿，乙方把二楼恢复原状后，甲方将保证金如数退还给乙方。上述合同签订后，三被告已向原告支付了房屋恢复原状保证金共14万元。   一审另查明，位于琼海市××镇）属原告所有。被告卢某自2011年起，租赁涉案房屋用于经营薇薇新娘婚纱摄影店，2014年被告林某1、卢某、林某2合伙成立了琼海嘉积蔚蓝海薇薇新娘婚纱摄影店（个体工商户），工商登记记载经营者为林某1。三被告租赁涉案房屋一至五楼合伙经营该婚纱摄影店，在经营期间将租赁的涉案房屋二至四楼里面的卫生间及墙体全部予以拆除，用于经营婚纱摄影。三被告合伙期间商定，该婚纱摄影店2014年至2015年由被告林某1主管，2016年至2017年由被告卢某主管，被告林某2负责化妆部。《房屋出租合同书》租赁期限届满后（租赁期限2013年11月20日至2016年11月20日止），双方未继续签订书面租赁合同，但按照原租赁合同内容继续履行权利和义务。因未按时交付2017年11月、12月房屋租金，卢某于2017年12月5日向陈某出具欠条，载明“现欠陈某（金海路60号）人民币20000（贰万元整），每月30号还5000元，定于2018年4月份结清”。林某2于同月20日向陈某出具欠条，载明“现欠陈某（金海路60）房租一个月，合计21500（贰万壹仟伍佰元整）”。   2018年3月14日，陈某与林某1签订《合同终止协议书》，约定：原于2011年12日签订的铺面出租合同书，现因乙方经营不善，无法继续履行合同，经双方协商同意，该合同于2017年12月30日予以终止，不再履行。   诉讼过程中，卢某同意向原告支付拖欠的租金20000元，林某2同意向陈某支付拖欠的租金21500元。原、被告均同意现存放在涉案房屋的空调、电脑、办公桌椅归原告所有，原告支付折价费6000元给被告。   一审法院认为，原告陈某要求被告卢某支付房屋租金欠款20000元，要求被告林某2支付房屋租金欠款21500元，被告卢某、林某2无异议，并同意支付，予以照准。被告林某1、卢某、林某2反诉要求原告陈某返还四台空调、办公设备桌椅及电脑，诉讼过程中，双方同意由陈某向三人支付折价款6000元，亦予以照准。本案要解决的是三位被告是否应向原告支付恢复房屋原状的建设费用679787.32元及原告是否应向被告林某1返还40000元保证金。一、关于被告是否应向原告支付恢复房屋原状的建设费用679787.32元的问题。原告主张合同终止后，因被告不履行合同义务恢复房屋原状，要求被告按照鉴定公司预算恢复原状的预算总额支付恢复原状费用。本案中，双方签订的《铺面出租合同书》及《房屋出租合同书》均约定，被告需付还原房间费用保证金给原告，合同期满后或本合同期间被告因故停止合同，如被告未恢复原状，则按恢复原状保证金的双倍赔偿，被告恢复原状后，原告将保证金如数退还给被告。显见，上述合同条款已经明确约定了合同期满后或合同期间被告因故停止合同，被告未恢复房屋原状时应负的合同责任，即当被告未恢复房屋原状时，原告可获得恢复原状保证金的双倍赔偿。上述合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。因此，原告要求被告赔偿恢复房屋原状费用，理由成立，但主张被告按照其自行委托鉴定公司预算的造价金额赔偿，不符合合同约定，也缺乏法律依据，不予采纳。双方合同约定恢复原状保证金共14万元，被告也已交付，因此，被告林某1、卢某、林某2应支付恢复原状保证金的双倍赔偿金共280000元给原告，扣除已经支付的140000元，仍应向原告支付140000元。被告抗辩，合同终止时，原告主动提及“不再履行”，属于出租人主动提出终止合同并免去承租人未履行合同义务的法律责任，双方的合同权利义务已经全部终止，不应产生恢复原状的效力等等。一审法院认为，双方签订的《合同终止协议书》内容显示，本案租赁合同系因被告经营不善，无法继续履行合同而终止，且该终止协议中原告并未放弃其权利。根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，因此，涉案合同虽然已经终止，但租赁合同约定应恢复原状的义务对双方仍发生效力，双方应依约履行。故，被告的抗辩缺乏事实与法律依据，予以驳回。二、关于原告是否应向被告林某1返还40000元保证金的问题。在原、被告双方签订的《铺面出租合同书》中，已经明确约定40000元作为恢复原状保证金。当被告未恢复房屋原状时，原告即可获得双倍赔偿。被告林某1在合同终止后，未按照合同约定恢复租赁房屋的原状，应承担双倍赔偿恢复原状保证金之合同责任，无权要求原告返还40000元保证金。被告该项反诉请求于法无据，不予支持。原告关于被告要求返还40000元的请求违反合同约定的抗辩主张有事实依据和法律依据，予以采纳。综上，被告卢某应向原告支付房屋租金欠款20000元，被告林某2应向原告支付房屋租金欠款21500元。被告林某1、卢某、林某2应共同向原告支付恢复原状赔偿金140000元，扣除原告应向三位被告支付的6000元，被告林某1、卢某、林某2仍应向原告支付134000元。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告卢某于本判决生效之日起十日内向原告陈某支付房屋租金欠款20000元；二、限被告林某2于本判决生效之日起十日内向原告陈某支付房屋租金欠款21500元；三、限被告林某1、卢某、林某2于本判决生效之日起十日内共同向原告陈某支付房屋恢复原状赔偿金134000元；四、驳回原告陈某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告林某1、卢某、林某2的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5506元，由原告陈某负担3052元，被告林某1、卢某、林某2负担2454元；反诉案件受理费587元，由反诉原告林某1、卢某、林某2负担523元，反诉被告陈某负担64元。   二审中，上诉人林某1、卢某、林某2共同提交了一组现场照片，用于证明租赁合同终止后，原出租人陈某于2018年1月张贴将案涉房屋对外招租的告示，且已出租，实际上不存在损失的事实。被上诉人陈某对该现场照片的真实性无异议，认可张贴招租告示的事实，但其提出仅是出租了一层铺面，二至五层尚未出租，不认可上诉人提出的证明目的。本院审查认为，该现场照片的真实性予以确认，可以证明一层铺面已经出租的事实，但无法达到其他证明目的。   二审经审理查明，2011年11月16日，上诉人卢某与被上诉人陈某签订一份《铺面出租合同书》，约定：陈某将金海路60号楼一层和二层出租给卢某作为经营场地，租期为10年，月租金为1.5万元，每满2年，月租金递增10％；承租人需拆除二层四间卫生间及屋内隔墙，合同期满或合同终止履行，卢某应将拆除的卫生间及隔墙恢复原状；卢某需支付4万元作为保证金，如未恢复原状，则按保证金的双倍予以赔偿。卢某承租该一层和二层房屋后，用作婚纱摄影经营场地，自己独立经营。2013年10月24日，卢某与陈某又签订了一份《房屋出租合同书》，约定：陈某将金海路60号楼的三层至五层出租给卢某，租期为3年、即自2013年11月20日至2016年11月20日，月租金为5千元；承租人需拆除三层至五层的卫生间及屋内隔墙，合同期满或合同终止履行，卢某应将拆除的卫生间及隔墙恢复原状；卢某需支付10万元作为保证金，如未恢复原状，则按保证金的双倍予以赔偿。卢某承租了上述金海路60号楼的三层至五层房屋后，开始与被上诉人林某1、林某2进行合伙经营，继续作为婚纱摄影经营场地。合同签订后，林某1、卢某、林某2向陈某支付了14万元作为保证金。2014年10月7日，因三人合伙经营的“薇薇新娘婚纱摄影店”改由合伙人林某1负责，卢某、林某1作为共同承租人与陈某重新签订了两份《房屋出租合同》，所约定的内容与上述卢某单独与陈某签订的两份租赁合同的内容一致，包括租期、月租金数额、保证金数额、违约责任等内容均相同。租赁合同签订后，承租人林某1、卢某将二层、三层和四层房屋内的隔墙及卫生间全部予以拆除，进行装修改造后用于经营婚纱摄影。至2016年11月20日，林某1、卢某承租的三层、四层、五层房屋租期届满，原共同承租人林某1、卢某与出租人陈某未续签合同，但林某1、卢某仍继续承租该三层房屋，并仍按原租赁合同约定标准向陈某交付租金。   2017年12月5日，卢某向陈某出具一张欠条，内容为：现欠陈某（金海路60号）人民币20000（贰万元整），每月30号还5000元，定于2018年4月份结清。2017年12月20日，林某2向陈某出具一张欠条，内容为：现欠陈某（金海路60）房租一个月，合计21500（贰万壹仟伍佰元整）。   2018年3月14日，陈某与林某1签订《合同终止协议书》，内容为：原于2011年12月16日签订的铺面出租合同书，现因乙方经营不善，无法继续履行合同，经双方协商同意，该合同于2017年12月30日予以终止，不再履行。   另查明，在一审中，卢某同意向陈某支付2017年12月5日出具的欠条中拖欠的2万元租金。林某2亦同意向陈某支付2017年12月20日出具的欠条中拖欠的2.15万元租金。另，在一审庭审中，林某1、卢某、林某2同意现仍存放在租赁房屋内的空调、电脑、办公桌椅折价6000元归陈某所有，从拖欠的租金中予以扣减。   另查明，承租人林某1、卢某与出租人陈某实际已经于2017年12月30日全部终止了金海路60号楼一层至五层楼房屋的租赁。另，一审判决后，陈某已经将金海路60号楼的一层另行出租给了他人，二层、三层、四层和五层房屋至本院二审于2018年9月26日召集双方进行听证调查前仍未重新出租。   本院认为，本案双方当事人就案涉金海路60号五层楼租赁签订的四份租赁合同以及于2018年3月14日签订的《合同终止协议书》均为合同双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定均为有效合同正确，本院二审予以确认。   根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点问题为：合同双方签订终止原租赁合同的协议后，原租赁合同约定的责任条款是否亦同时终止、不再执行？   《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。所谓合同的权利义务终止，是指合同依法成立后，由于一定法律事实的出现，使合同所确定的权利义务关系归于消灭，合同不再具有法律效力。结算条款，是指当事人双方关于各项经济往来收支的结算办法的约定。清理条款，是指当事人双方关于彻底解决或者处理双方之间债权债务关系的约定。本案中，双方于2018年3月14日签订《合同终止协议书》约定，双方之间签订的租赁合同于2017年12月30日终止，不再履行。从双方签订的终止合同的协议书约定来看，双方只是约定终止了租赁关系，并未对原租赁合同当中约定的租金的结算及租赁经营期间拆除租赁房屋内的隔墙和卫生间恢复原状赔偿问题作出约定。合同的终止履行，结算和清理的约定条款并不因此失去效力。因此，对于租赁合同终止履行后，对于租金结算的处理以及承租人在租赁经营期间拆除租赁房屋内的隔墙和卫生间恢复原状赔偿问题，仍须以原租赁合同的约定为解决或处理的依据。上诉人卢某、林某1、林某2提出租赁合同双方签订终止租赁合同的协议，约定原租赁合同不再履行后、原租赁合同约定的内容已不再具有法律效力的抗辩理由没有事实和法律依据，不予采纳。   根据双方签订的原租赁合同约定，合同期满或合同终止履行，承租人应将原拆除的隔墙及卫生间设施恢复原状，否则按已交保证金的双倍予以赔偿。根据本案查明的事实，承租人卢某、林某1、林某2是因自身经营不善而提出终止租赁合同的履行，但在终止租赁合同之前，承租人卢某、林某1、林某2并未按照租赁合同中的约定将原拆除的房屋隔墙和卫生间恢复原状，因此，应按租赁合同的约定予以赔偿。对于赔偿的数额标准，合同约定明确、即以保证金的两倍作为未能恢复原状的赔偿标准，一审判决认定的赔偿数额符合合同约定。   综上，一审判决认定基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人卢某、林某1、林某2的上诉主张和请求无理，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费人民币1490元由上诉人卢某、林某1、林某2共同负担。   本判决为终审判决。   审判长 王东史   审判员 林芝静   审判员 李凌燕      二〇一八年九月三十日   （法官助理 周忠胜   书记员 陈小娜      附：本案适用的法律法规   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。