福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初869号 原告ＡＮＴＨＯＮＹＬＡＷ（中文名：廖为安），男，1988年4月21日出生，印度尼西亚国籍，现住福建省厦门市思明区。 委托代理人：郑彩婷、陈耀东，福建方定律师事务所律师。 被告厦门大兴房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区，统一社会信用代码：913502006120203600。 法定代表人廖兴国，董事长。 委托代理人雷沈通、郭峰，福建福晓律师事务所律师。 被告厦门肯德基有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道52号海滨大厦23号C区及24层B区，统一社会信用代码：91350200612026631C。 委托代理人许兆宁、陈家灯，福建融成律师事务所律师。 被告ＬＩＡＵＷＨＩＮＧＫＯＫ（中文名：廖兴国），男，1945年9月24日出生，印度尼西亚籍，现住福建省厦门市思明区。 原告廖为安与被告厦门肯德基有限公司、厦门大兴房地产开发有限公司、廖兴国不当得利纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖为安之委托诉讼代理人陈耀东、郑彩婷，被告厦门肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）之委托代理人许兆宁、被告厦门大兴房地产开发有限公司（以下简称大兴公司）之委托代理人雷沈通、郭峰到庭参加诉讼。被告廖兴国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 廖为安向本院提出如下诉求：一、判令解除廖为安与肯德基公司就同安区西安广场二期1跃夹层19-20、37-40单元签订的《续租合同》及《租赁合同》；二、肯德基公司支付廖为安拖欠的自2011年5月3日至2013年6月30日期间的租金2892144.21元并承担逾期付款滞纳金（以拖欠的租金2892144.21元为基数，滞纳金比例按月利率2%计付，自2013年7月1日起至实际付款之日止）；三、大兴公司、廖兴国对肯德基公司的前述义务承担共同偿还责任；四、本案诉讼费、公告费、保全费由三被告承担。事实和理由：2011年5月4日，廖为安与大兴公司签订编号为01998622号《商品房买卖合同》，约定廖为安向大兴公司购买址于厦门市同安区西安广场二期1跃夹层19-20、37-40单元，双方于2011年5月10日在厦门市国土资源与房产管理局办理买卖合同备案登记。根据合同约定，讼争房产自2011年5月10日起视为交付给廖为安。因前述房产早于2001年12月间由大兴公司出租给肯德基公司承租经营，双方签订《租赁合同》，租赁双方又于2008年6月10日签订租赁期限延至2022年7月31日的《续租合同》，故讼争房产虽在2011年5月4日出售给廖为安，但仍由肯德基公司继续承租并经营使用。自讼争房产买卖后，廖为安多次告知肯德基公司房产已售事实并要求其协商租金支付事宜，但经多次沟通协商均未果。廖为安遂自2012年5月起陆续向肯德基公司发函告知讼争房产已交易之事实并向其催讨自2011年5月1日至2013年6月期间的拖欠租金，但肯德基公司均以廖为安所持《商品房买卖合同》未经大兴公司确认或廖为安作为权属人的主张未经法院生效判决书确认为由拒绝向廖为安支付前述拖欠租金。2013年至2014年期间，廖为安与大兴公司就讼争房产所签订的《商品房买卖合同》效力及产权变更登记事宜诉至人民法院，先后经厦门市同安区人民法院、厦门市中级人民法院审理并生效民事判决，讼争房产的民事生效判决确认廖为西安讼争房产的合法所有权人，并判决大兴公司负有协助办理产权变更登记之义务。判决确定前后，廖为安多次发函告知肯德基公司关于讼争房产权属的相关判决并督促肯德基公司不得向大兴公司及任何第三方支付租金，直至2016年12月31日，肯德基公司才复函告知其早已2011年5月13日至2013年12月12日期间陆续向大兴公司及其指定的廖兴国支付了2011年5月至2013年6月期间的租金合计2892144.21元。廖为安认为，肯德基公司作为讼争房产的承租人，其享有的合法承租权虽然不因讼争房产的转让而受限，但其应按《租赁合同》及《续租合同》向房产受让人即廖为安承担租金支付义务。但肯德基公司不顾廖为安口头及书面的多次催告，仍径行向大兴公司、廖为安支付租金，其行为严重侵害廖为安合法权益，亦构成合同根本违约，依法应承担讼争房产前述租金的支付义务并承担逾期支付期间的利息损失；其次，大兴公司、廖兴国在明知讼争房产已发生转让的情况下，仍然发函指示并收受肯德基公司支付的租金缺乏事实和法律依据，因此，应当与肯德基公司对前述租金及利息支付共同支付义务。 厦门肯德基有限公司辩称：一、廖为安诉称与事实不符，缺乏充分有效证据；肯德基公司没有违约，廖为安诉请不符合有关法律规定，请求依法予以驳回。具体事实与理由如下：1．2001年12月6日，大兴公司与肯德基公司签订了《租赁合同》，该合同对双方的权利义务进行了具体约定：大兴公司将厦门市同安区西安路东侧西安广场二期商住楼一层总计使用面积为334平方米的房产出租给肯德基公司用于开设肯德基连锁餐厅；租期自2002年8月1日至2012年7月31日止。《租赁合同》中的附件有厦门市同安区房产管理局出具的《房屋产权证明》，证明该合同租赁房屋（即西安广场二期商住楼一层19-20、37-40号）店面的房产产权属大兴公司所有。2．2008年6月10日，大兴公司与肯德基公司签订了《续租合同》，其中约定：双方同意原租赁合同的租赁期限延续至2022年7月31日止，租赁房产由西安广场二期商住楼一层总计使用面积为334平方米变更为西安广场二期商住楼一、二层总计使用面积为454平方米。并在原租赁合同有效期内原租金条款不变。在续租期内即2012年8月1日至2022年7月31日租金为保底租金和抽成租金取高。除在续租合同所述原租赁期限续延及在合同中明确叙述发生变更之内容外，原租赁合同中各项其他条款均不予变更。3．上述《租赁合同》及《续租合同》签订后，大兴公司与肯德基公司均对履行上述合同无异议。其中，大兴公司于2011年9月28日向肯德基公司发出《变更租金付款账户和账号通知》要求将2011年8月起的租金汇入其指定账户：ＬＩＡＵＷＨＩＮＧＫＯＫ,农行禾祥支行卡号：40×××51。4．2012年5月5日，廖为安向肯德基公司发了《关于立即支付西安广场二期商住楼租金的敦请函》主要内容为：肯德基公司承租的房屋已于2011年5月4日出售给廖为安，要求将自2011年5月4日至2012年7月31日的租金向廖为安支付。5．2012年5月10日，被告肯德基公司向原告发了《关于对2012年5月5日“敦请函”的复函》，主要内容为：在收到原告这次来函前，被告肯德基公司没有收到过任何关于原告已经购买了所承租房屋的通知；至今没有收到出租人被告大兴公司关于其所出租房屋已经卖给原告的通知；被告肯德基公司按合同约定支付给被告大兴公司的租金已支付到2012年5月；如果原告确实已购买了其所承租的房屋，请原告通知被告大兴公司向被告肯德基公司书面确认，并确认今后租赁合同的出租人权利义务由原告承继，被告肯德基公司将按合同约定向原告支付租金或请原告向法院起诉要求确认由原告承继租赁合同中的出租人的权利义务，今后租金向原告支付。6．2012年5月10日，被告肯德基公司向被告大兴公司发了《关于收到ＡＮＴＨＯＮＹＬＡＷ来函要求我司向其支付租金的通知》，主要内容为：被告肯德基公司收到了原告发来的《关于立即支付西安广场二期商住楼租金的敦请函》，该函称已出租的房屋，被告大兴公司已出售给原告并要求被告肯德基公司将自2011年5月4日至2012年7月31日租金向其支付。在收到该函前，被告肯德基公司从未收到过包括被告大兴公司在内的任何方关于被告肯德基公司所承租的房屋已发生买卖的通知。特将情况通知，请被告大兴公司立即将有关情况如实向被告肯德基公司披露。7．2012年5月14日，被告大兴公司回复被告肯德基公司称：位于同安区西安广场二期商住楼一层19-20、37-40房产属于被告大兴公司所有，其是该房产唯一合法出租人，除被告大兴公司法定代表人或其授权人员外，任何人无权代表其行使应当由出租人行使的权利。并要求请勿将租金支付给被告人大兴公司指定的账户之外的其他账户。8．2012年5月14日，原告向被告肯德基公司发了《关于对贵司2012年5月10日复函的回复函》，主要内容为：原告确实已购买西安广场二期商住楼一层1跃夹层19-20、37-40单元商场。被告大兴公司未履行告知义务不影响其享有的房屋出租受益权。9．2012年5月15日，被告肯德基公司向原告发了《关于对2012年5月14日回复函的复函》，主要内容为：虽然原告来函称已购买了承租的房屋，但是，被告肯德基公司也收到了被告大兴公司于2012年5月14日的来函，称出租房屋归其所有，其是唯一合法出租人，任何人无权代表其行使应当由出租人行使的权利，要求将租金按其指定账户支付。并且，附有其起诉原告的《民事起诉状》，其诉讼请求是确认《商品房买卖合同》无效，同时提供的还有该案件的厦门市同安区人民法院的《受理案件通知书》（2012）同民初字第1194号。对此，被告肯德基公司无法判断其中是非，只有等待有关法院的判决结果，在结果出来之前，被告肯德基公司不能按原告要求作为。并再次重申在原告2012年5月5日“敦请函”之前，没有收到过任何方关于所承租房屋已发生买卖的通知。10．2012年5月21日，原告向被告肯德基公司发了《关于对2012年5月15日复函的回复函》，主要内容为：已经收到被告肯德基公司《关于对2012年5月14日回复函的复函》函中所提到的（2012）同民初字第1194号诉讼案确实已经由厦门市同安区人民法院立案受理，但原告认为被告大兴公司主张《商品房买卖合同》无效的诉讼请求没有依据。11．2012年6月15日，被告大兴公司向被告肯德基公司发函称：其出租给被告肯德基公司的房屋属于其所有，截止目前为止未将该房屋出租给任何人，也未与任何人签订买卖合同。原告系利用不法手段企图侵占被告大兴公司的财产，被告大兴公司现正通过法律途径加以解决。但该案件并不影响被告大兴公司与被告肯德基公司的租赁关系，也不影响租赁合同的履行。要求被告肯德基公司按照之前已通知的其指定的账户支付租金给被告大兴公司。12．2013年10月23日，原告向被告肯德基公司发了《关于立即支付西安广场二期商住楼租金的催讨函》，主要内容为：被告大兴公司与原告之间关于《商品房买卖合同》合同效力的诉讼纠纷已经厦门市中级人民法院做出终审判决，已生效的（2013）厦民终字第2528号《民事判决书》判决确认《商品房买卖合同》有效。要求被告肯德基公司立即将自2011年5月4日起的租金支付给原告，并在收到函件之日起5日内付清。13．2013年10月24日，被告肯德基公司向被告大兴公司发函称：今日收到原告来函要求5日内支付从2011年5月4日起的租金，理由是厦门市中级人民法院（2013）厦民终字第2528号《民事判决书》判决认定原告与被告大兴公司所签《商品房买卖合同》有效。要求被告大兴公司明确回复是否同意被告肯德基公司将2012年5月起的租金支付给原告（2011年5月4日至2012年5月期间的租金，被告肯德基公司已按照租赁合同的约定支付给被告大兴公司），如被告大兴公司不回复或不同意被告肯德基公司支付上述租金给原告，则，一切后果应由被告大兴公司承担。14．2013年10月30日，被告大兴公司向被告肯德基公司发了《关于西安广场二期租金支付事宜的告知函》，主要内容为：被告大兴公司已经收到被告肯德基公司的2013年10月24日函。其声明：被告大兴公司出租给被告肯德基公司的房屋的所有权人是被告大兴公司。截止目前为止，厦门市国土资源与房产管理局登记的该房屋的产权人仍然是被告大兴公司，也没有任何法律文书对该房屋的产权情况作出变更，因此，从物权法的角度，被告大兴公司仍是该房屋唯一合法拥有者，租赁合同是被告大兴公司与被告肯德基公司之间签订的，被告大兴公司是出租方，被告肯德基公司是承租方，该合同直接约束双方，被告肯德基公司应当严格按照合同约定向被告大兴公司履行义务，否则即构成违约。原告系利用不法手段企图侵占被告大兴公司财产。目前的判决只是对合同效力作出认定，并未改变房屋的权利归属，被告大兴公司会继续通过法律途径加以解决。但该案件并不影响贵我的租赁关系，也不影响对租赁合同的履行。切勿将房屋租金支付给未经被告大兴公司及法定代表人廖兴国授权的任何第三人，否则，被告大兴公司视为被告肯德基公司未履行租金支付义务。现要求将租金汇入以下账户：开户银行兴业银行厦门江头支行，开户名ＬＩＡＵＷＨＩＮＧＫＯＫ,账号12×××56。15．2013年11月12日，被告肯德基公司向原告发了《关于贵方提出的西安广场租金支付事宜的复函》，主要内容：收到被告大兴公司于2013年10月30日来函，函件称其仍是被告肯德基公司承租房屋的所有权人，并要求向其支付租金。被告大兴公司同时提供了2013年11月5日向厦门市中级人民法院提起诉讼的《民事起诉状》（诉讼请求为判令解除《商品房买卖合同》，其中理由是未付购房款）和《厦门市中级人民法院受理案件通知书》（2013）厦民初字第1196号复印件。由此可见，截至目前在法律上并没有确认原告是承租房屋的所有权人或有权收租人，因此，目前被告肯德基公司无法按照原告的要求支付该房屋的租金，如果，今后，原告获得法律上的确认，则，将严格按照有关法律规定和租赁合同约定支付有关租金。16.2013年11月14日，被告大兴公司与被告肯德基公司签订了《补充协议》，主要内容：从2012年5月开始续租合同的第三条第三段更改为，每半年支付一次租金，具体时间为：每年6月付上一年度7-12月租金，每年12付当年1-6月租金。被告大兴公司应提前提供租金发票，被告肯德基公司收到发票后10个工作日内支付租金。之前因各种原因，未按期支付相应租金及其他款项，不视为违约。17．2013年11月18日，原告向被告肯德基公司发了《关于立即支付西安广场二期商场租金的敦请函》，主要内容为：现在该诉讼案件已获得终审判决裁定买卖合同有效，原告是该商场的唯一合法业主，要求提供《营业额及租金和其他款项通知单》，以供开具发票，以便及时支付租金。18．2014年7月29日，被告大兴公司发表了《严正声明》，主要内容为：近日发现在位于厦门市同安区肯德基西安广场餐厅隔壁店铺门面上，有人以房东名义损害肯德基公司名誉，为此声明：被告大兴公司系同安区肯德基西安广场餐厅的房东，上述出现的损害肯德基名誉的文字，并非本公司所为，对于冒用大兴公司的名义而做出的侵权行为深表谴责，要求冒用者立即停止侵权，并保留对冒用者追究法律责任的权利。19．2015年2月8日，原告向被告肯德基公司发了《关于立即向函告人支付租金的催讨函》，同时提供了附件（2013）厦民终字第2528号《民事判决书》和（2014）厦民初字第146号《民事判决书》和生效证明书。20．2015年2月11日，被告肯德基公司向原告发了《关于对2015年2月8日“催讨函”的复函》，被告肯德基公司同意在（2014）厦民初字第146号《民事判决书》生效日期即2014年12月23日起由原告接替被告大兴公司作为出租人，履行被告肯德基公司与被告大兴公司于2001年12月6日和2008年6月10日签订的《租赁合同》和《续租合同》，由被告肯德基公司依约向原告作为出租人支付有关租金。关于此前被告大兴公司已经提供租金发票，且被告肯德基公司已经支付的租金，如原告认为该租金全部或部分应属于原告所有，则原告可以依法向被告大兴公司主张权利追索，被告肯德基公司可以提供协助；关于此前被告大兴公司未提供租金发票，且被告肯德基公司尚未支付的租金，由于在2014年4月、6月被告肯德基公司先后收到厦门市同安区人民法院和厦门市中级人民法院分别发来的《协助执行通知书》（2014）同执行第643号和《履行到期债务通知书》（2013）厦执行字第442号，该两法院均要求被告肯德基公司将《续租合同》项下租金支付至该两法院的账户。按照合同约定：被告肯德基公司应在收到租金发票后再支付有关租金，由于尚未收到有关租金发票，所以，尚未支付有关租金。如原告认为前述有关租金应归其收取，请原告尽快与上述两法院申请撤销或解除《协助执行通知书》（2014）同执行第643号和《履行到期债务通知书》（2013）厦执行字第442号，被告肯德基公司可以提供协助；否则，即使原告提供了有关租金发票，也不能将有关租金支付给原告，而应按照法院的要求支付到该两法院的账户。21．2015年4月27日，被告肯德基公司向原告发了《关于催讨租金发票的函件》，主要内容为：原告于2015年2月8日《关于立即向函告人支付租金的催讨函》后，被告肯德基公司已于2015年2月11日回复，根据原告提供的（2014）厦民初字第146号《民事判决书》的生效日期为2014年12月23日，故提供2014年12月23日开始的租金通知单，请原告按租赁合同约定提供合法的租金发票以及付款账户以便支付租金。22．2015年8月21日，被告肯德基公司向原告发了《请贵方提供西安广场肯德基餐厅租金发票事宜的函》，请原告提供2013年7月至2014年12月共计1786986.86元的租金发票给到被告肯德基公司，以便支付租金。23．2016年11月17日，原告向被告肯德基公司发了《关于支付厦门市同安区西安广场二期1跃夹层19-20、37-40单元（××）2011年5月4日至2013年6月租金的敦请函》内容为：“贵司承租位于西安广场二期1跃夹层19-20、37-40单元（现门牌号××）商场，本人于2015年10月份后收到贵司2013年7月至2016年9月租金，本人也向地税局交纳税款并开具相应的租赁发票提供给贵司，双方完成此阶段的义务。”24．2016年12月21日，被告肯德基公司向原告回函，主要内容为：“我司厦门肯德基有限公司于2011年至2013年向厦门大兴房地产开发有限公司支付了2011年5月至2013年6月期间的租金，共计2892144.21元。”综上，原告与被告大兴公司之间的商品房买卖合同纠纷案的判决书生效日期为2014年12月23日，原告就有关租赁房屋的所有权证日期为2015年5月15日。在2014年12月23日之前，如果被告肯德基公司不向被告大兴公司支付相应的租金，就违反了租赁合同约定构成违约，将面临被因此追究违约责任和解除租赁合同的法律风险，必将损害自身的合法权益。因此，被告肯德基公司上述向被告大兴公司支付有关租金的行为，系正当的履约行为，不存在任何过错。如原告认为2011年5月至2013年6月期间租金应归其所有，应向被告大兴公司请求返还，而不应再向被告肯德基公司要求再次支付该期间的租金。在原告与被告大兴公司之间的商品房买卖合同纠纷案的判决书生效日期之后，被告肯德基公司积极主动将自2013年7月以后的租金全部向原告付清，原告也予以确认。总之，被告肯德基有限公司在履行租赁合同过程中，均严格遵约履行，不存在违约行为。相反，本案系原告与被告廖兴国父子之间产生纠纷而缘起，却把被告肯德基公司裹挟牵扯其中，给被告肯德基公司增添许多麻烦，事实证明被告肯德基公司是本案的真正受害者。因此，原告请求解除租赁合同缺乏事实依据，不符合法律规定，请求依法驳回其对被告肯德基公司的全部诉请。二、原告对被告肯德基公司的起诉已超过诉讼时效，依法其已经丧失胜诉权，因此，应驳回其诉讼请求。1.如上所述，原告第一次向被告肯德基公司主张租金（2011年5月4日起至2012年7月31日）的日期是2012年5月5日原告向被告肯德基公司发了《关于立即支付西安广场二期商住楼租金的敦请函》。2012年5月10日被告肯德基公司向原告发了《关于对2012年5月5日“敦请函”的复函》，明确告知被告肯德基公司按合同约定支付给被告大兴公司的租金已支付到2012年5月，即拒绝再向原告支付2012年5月之前的租金。根据《民法通则》第一百三十六条（三）延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，即2013年5月10日为诉讼时效届满日；换句话说，原告应当在前述日期前提起诉讼或因再次主张适用诉讼时效中断，但是，原告既没有起诉，也没有再主张，因此，其有关诉请已经超过诉讼时效规定。2.原告第二次向被告肯德基公司主张2011年5月4日起的租金的日期是2013年10月23日，原告向被告肯德基公司发了《关于立即支付西安广场二期商住楼租金的催讨函》，要求被告肯德基公司立即将自2011年5月4日起的租金支付给原告，并在收到函件之日起5日内付清。该第二次主张与其第一次主张间隔了一年零五个月。即便从第二次主张所限定的5日内付清租金日期即2013年10月29日计算，诉讼时效日期的截止日应为2014年10月29日。3.原告第三次主张租金的日期是2013年11月18日，原告向被告肯德基公司发了《关于立即支付西安广场二期商场租金的敦请函》，从该第三次主张日期2013年11月18日计算，诉讼时效日期的截止日应为2014年11月18日。4.原告第四次主张租金的日期是2015年2月8日，原告向被告肯德基公司发了《关于立即向函告人支付租金的催讨函》，该第四次主张与其第三次主张间隔了约一年零三个月。从该第四次主张日期2015年2月8日计算，诉讼时效日期的截止日应为2016年2月8日。5.原告第五次主张租金的日期是2016年11月17日，原告向被告肯德基公司发了《关于支付厦门市同安区西安广场二期1跃夹层19-20、37-40单元（××）2011年5月4日至2013年6月租金的敦请函》。该第五次主张与其第四次主张间隔了一年零九个多月。6.原告就本案起诉且法院受理案件的日期是2017年7月，原告的起诉早已经超过诉讼时效。总之，原告对被告肯德基公司的起诉已超过诉讼时效，依法其已经丧失胜诉权，因此，应驳回原告对被告肯德基公司的全部诉请。 大兴公司辩称：一、案涉的《商品房买卖合同》并非厦门大兴房地产开发有限公司的真实意思表示。被答辩人廖为安系廖兴国与其妻子李瑞英的儿子。2011年5月4日，廖为安未经答辩人法定代表人同意，私自以答辩人的名义与其本人签订《商品房买卖合同》，欲将位于同安区西安广场二期1跃夹层19-20、37-40单元的房产转移至其个人名下。廖兴国得知此事后，要求廖兴国纠正其不正当行为。答辩人向房管部门提交了合同备案撤销申请。二、即使《商品房买卖合同》合法有效，被答辩人廖为安亦并未按合同支付相应的购房款。自《商品房买卖合同》签订之日始，廖为安从未向答辩人转账2008万元，而且答辩人从未向廖为安借款，实际上答辩人曾多次汇款给廖为安。在合同签订时，廖为安年仅23岁，在没有任何正式工作和继承财产的前提下，根本不可能拥有2000多万的大量资金。廖为安于2015年5月15日才取得的土地房屋权证，无权收取2011年5月至2013年6月期间的租金。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。《物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。即使合同有效，廖为安在2015年5月15日之后才有权收取房租，廖为安的诉请不应当得到支持。 廖兴国辩称：一、案涉的《商品房买卖合同》并非大兴公司真实意思表示。二、即使《商品房买卖合同》合法有效，廖为安亦未按合同支付相应购房款。三、廖为安于2015年5月15日才取得的土地房屋权证，无权收取2011年5月至2013年6月期间的租金。四、廖为安从未向廖兴国主张任何权利，已过诉讼时效。五、廖兴国收取租金，其收益归于大兴公司，廖兴国不承担任何责任。 经审理查明，2001年12月6日，大兴公司（出租方，甲方）与肯德基公司（承租方、乙方）订立《租赁合同》：1.1：甲方同意将位于厦门市同安区总计使用面积334平方米的房产出租给乙方使用。2.1:本合同的租赁期限为十年，自2002年8月1日至2012年7月31日止）。3.1：双方同意租赁该房产之租金采取保底租金或抽成租金，二者取高的方式结算，直至租赁期满，保底租金为每租赁年度52万元，抽成租金按乙方该餐厅年度营业额8%抽成；具体操作方式如下：若乙方该餐厅当年度营业额高于650万元，则甲方当年度应得租金以抽成租金方式计算；若该餐厅当年度的营业额低于或等于650万元，则甲方当年度应得租金以保底租金计算，即为52万元。2008年6月10日，大兴公司（出租方、甲方）与肯德基公司（承租方、乙方）订立《续租合同》：鉴于甲乙双方于2001年12月6日签订《租赁合同》，乙方租赁福建省厦门市同安区总计使用面积为334㎡作为开设肯德基连锁餐厅。现经甲乙双方协商，就乙方在原租赁期基础上继续租赁该场地，及进一步规范双方的权利义务达成一致意见，并签订本续租合同如下：一、双方同意原租赁合同的租赁期延续至2022年7月31日止，原租赁合同中租赁房产由西安广场二期商住楼一层总计使用面积为334㎡变更为西安广场二期商住楼一、二层总计使用面积为454㎡。三、续租期租金及支付：在续租期内，即2012年8月1日至2022年7月31日租金为：保底租金＋抽成租金取高。本合同中所称“租赁年度”，是指起租日起向后推算满12个月为一租赁年度。该房产的每租赁年度保底租金为陆拾肆万元，即每季度壹拾陆万元。该房产的抽成租金：双方约定，乙方餐厅在每一租赁年度营业额在800万元以（含800万元）按营业额8%抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在800万元至1000万元（含1000万元）按营业额9%抽成计租……自2011年5月起至2013年6月，肯德基公司支付租金如下：2011年5月12日支付租金130000元至大兴公司名下。2011年9月28日，大兴公司函告肯德基公司：自2011年8月起的租金，汇入甲方大兴公司指定账户：ＬＩＡＵＷＨＩＮＧＫＯＫ，开户行：农行禾祥支行。此后，肯德基公司就其余租金支付至廖兴国名下，租金总计2892144.21元。肯德基公司支付其余租金具体金额及对应期间如下：2011年10月25日支付558300.93元，对应2010年8月6日至2011年8月5日年度租金结算超过保底部分；2011年12月16日支付130000元，对应2011年8月7日至2011年11月6日租金；2011年12月22日支付130000元，对应2011年11月7日至2012年2月6日租金；2012年3月6日支付130000元，对应2012年2月7日至2012年5月6日租金；2013年12月6日支付260000元，2013年12月12日支付1553843.28元，对应2012年5月7日至2013年6月30日全部租金及2011年8月6日至2012年7月31日年度租金结算超过保底部分。肯德基公司并提供转账记录及发票予以佐证。 大兴公司是讼争房产原产权人。2011年5月4日，大兴公司（出卖人）与廖为安（买受人）订立编号为01998622号《商品房买卖合同》：买受人购买商品房西安广场二期1跃夹层19-20、37-40单元。本合同签订之日已付清购房款。出卖人应当在2011年5月10日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。同日，该合同报房管部门登记备案。2012年3月26日，大兴公司向厦门市同安区人民法院提起诉讼，请求确认讼争商品房买卖合同无效。厦门市同安区人民法院经审理判决，驳回大兴公司的诉讼请求。大兴公司不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院于2013年10月8日作出（2013）厦民终字第2528号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年，大兴公司向厦门市中级人民法院提起诉讼，请求解除编号为01998622的《商品房买卖合同》，廖为安于诉讼中提出反诉，请求大兴公司协助办理土地房屋权属证书。厦门市中级人民法院于2014年11月11日作出（2014）厦民初字第146号民事判决：一、大兴公司应于判决生效之日起三日内协助办理将厦门市同安区“西安广场”二期1跃夹层19-20、37-40单元的房屋过户给廖为安；二、驳回大兴公司的诉讼请求。该判决已于2014年12月23日发生法律效力。2015年5月15日，买卖合同项下商品房登记至廖为安名下。 2012年5月5日，廖为安致函肯德基公司，要求肯德基公司将自2011年5月4日起的租金支付至廖为安名下。2012年5月10日，肯德基公司复函廖为安，告知未收到大兴公司关于房屋出售的通知。同日，肯德基公司致函大兴公司，要求大兴公司披露相关情况。2012年5月14日，大兴公司复函，大兴公司是租赁房产唯一合法出租人，任何人无权代表公司行使应当由出租人行使的权利。2012年5月14日，廖为安致函肯德基公司，提出廖为安是租赁房产的权属人，并随函附件《商品房买卖合同备案证明》。2012年5月15日，肯德基公司复函，大兴公司来函附《民事起诉状》、《案件受理通知书》，肯德基公司只有等待法院判决结果，在有关法院判决结果出来之前，不能按照廖为安要求作为。2012年5月21日，廖为安致函肯德基公司，在法院生效判决之前，肯德基公司不能向大兴公司或廖兴国等支付租金。2012年6月15日，大兴公司致函肯德基公司，大兴公司未与任何人签订买卖合同，未将房屋出售任何人。2013年10月23日，廖为安致函肯德基公司，（2013）厦民终字第2528号《民事判决书》判决驳回大兴公司的起诉，确认《商品房买卖合同》合法有效；要求肯德基公司将自2011年5月4日起的租金支付至廖为安名下。2013年10月24日，肯德基公司致函大兴公司，要求大兴公司明确回复是否同意将2012年5月起的租金支付给廖为安。2013年10月30日，大兴公司复函，判决只是对合同效力作出认定，并未改变房屋的权利归属。要求肯德基公司将房屋租金支付至廖兴国名下。2013年11月12日，肯德基公司复函廖为安，大兴公司函告其是租赁房产的所有权人。大兴公司向厦门市中级人民法院诉请判令解除《商品房买卖合同》。截止目前法律上并没有确认廖为安是所有权人，肯德基公司无法按照廖为安的要求支付租金。2013年11月18日，廖为安致函肯德基公司，要求肯德基公司及时缴纳租金。2015年2月8日，廖为安致函肯德基公司，要求肯德基公司在收到函件之日起三个工作日内付清拖欠的全部租金。催讨函附（2014）厦民初字第146号生效证明书。2015年2月11日，肯德基公司复函，同意按照“买卖不破租赁原则”，在（2014）厦民初字第146号民事判决生效日即2014年12月23日起由廖为安接替大兴公司作为出租人，双方继续履行肯德基公司与大兴公司于2001年12月6日和2008年6月10日签订的《租赁合同》及《续租合同》。此前大兴公司已经提供租金发票，且肯德基公司也已经支付租金。 本院认为，大兴公司与廖为安订立的《商品房买卖合同》合法有效，已经生效判决确认，双方应当遵守。依照合同约定，大兴公司应于2011年5月10日前交付不动产，按照合同法第一百六十三条规定，交付之后的孳息，归买受人所有。承租人肯德基公司依照租赁合同支付给大兴公司的租金性质上属于法定孳息，自讼争房产交付后的租金应当归买受人廖为安所有。根据物权法第一百一十六条规定，法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得；本案不动产的交易系交付在先，所有权转移登记在后，买受人占有不动产的目的是使用和收益，故依照交易目的和习惯，买受人廖为安对占有后的孳息享有所有权。大兴公司作为出卖人，廖为安作为买受人，肯德基公司作为承租人，依照合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；廖为安在租赁物所有权发生变动后，即概括承受原大兴公司、肯德基公司租赁合同项下权利及义务。肯德基公司作为承租人，依照租赁合同向大兴公司及其指定的收款人交付租金，并无不当。廖为安以商品房买卖合同及备案等向肯德基公司提出交付租金的请求，肯德基公司已向大兴公司核实并得到回复，其作为承租人，不具备审查大兴公司、廖为安房屋买卖合同的能力，故肯德基公司依照租赁合同向大兴公司支付租金的行为，并无不当，肯德基公司已经按照合同履行完毕相关义务。廖为安主张肯德基公司支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。廖为安以肯德基公司违约提出解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。大兴公司在合同约定的房屋交付时间之后，对租金已不再具备收取的权利，廖兴国作为大兴公司法定代表人，接受大兴公司指示收取本属于廖为安的租金，廖兴国、大兴公司收取租金无合同或法律依据，其收取的租金应当返还。大兴公司、廖兴国抗辩廖为安主张已超诉讼时效，廖为安在认为其权益受到侵害后，向承租人肯德基公司发函主张权利，并起诉大兴公司主张买卖合同的权利，故大兴公司、廖兴国抗辩廖为安的主张超出诉讼时效，本院不予采纳。依照肯德基公司支付租金的记录，其中2011年5月12日支付租金含2011年5月7日至9日租金4239.13元，2011年10月15日支付租金含2010年8月6日至2011年5月9日的租金为423696.87元。因此，廖为安可请求大兴公司、廖兴国返还自2011年5月10日起至2013年6月30日支付的租金（2892144.21元-4239.13元-423696.87元）=2464208.21元。大兴公司、廖兴国收取本属于廖为安的租金，必然造成廖为安资金占用损失，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率予以支持，利息照准自廖为安主张之日即2013年7月1日起，计至本判决确定的返还之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告厦门大兴房地产开发有限公司、被告廖兴国应于本判决生效之日起五日内共同返还原告廖为安租金2464208.21元并支付利息损失（以2464208.21元为基数，自2013年7月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的还款之日止）； 二、驳回原告廖为安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币29937元，由原告廖为安承担4430元，由被告大兴公司、廖兴国负担25507元；保全费5000元，由被告大兴公司、廖兴国负担；款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  陈宝钗 人民陪审员  徐水锦 二〇一八年九月二十五日 代书 记员  叶彩女 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国物权法》 第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。