.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   (2013）三亚民三初字第25号   原告（反诉被告）：董立我，男，1946年6月8日出生，台湾居民来往大陆通行证号码0092193704，现住海口市。   委托代理人：潘德瑞，海南嘉天律师事务所律师。   委托代理人：吴刚，海南嘉天律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：三亚红郊安置开发有限公司，住所地三亚市榆亚大道**海星阁**。   法定代表人：陈少民，该公司经理。   委托代理人：邓振海，海南惠海律师事务所律师。   委托代理人：高洁，海南惠海律师事务所律师。   第三人：曾理，男，1968年8月12日出生，汉族，现住海南省海口市。   委托代理人：潘德瑞，海南嘉天律师事务所律师。   委托代理人：吴刚，海南嘉天律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）董立我诉被告（反诉原告）三亚红郊安置开发有限公司（简称红郊公司）及第三人曾理民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董立我及第三人曾理的委托代理人潘德瑞、吴刚，被告（反诉原告）红郊公司的法定代表人陈少民及委托代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告董立我诉称：2008年，红郊公司以资金周转困难为由向董立我借款人民币2000000元，双方约定借款利息为月利率4%。同时，为担保债权的实现，红郊公司同意将坐落于三亚市河东区海榆东线皇家生态海景花园B幢海琴阁202号（合同登记编号为皇家生态花园041号）、203号（合同登记编号为皇家生态花园044号）、302号（合同登记编号为皇家生态花园045号）、303号（合同登记编号为皇家生态花园042号）、402号（合同登记编号为皇家生态花园040号）、502号（合同登记编号为皇家生态花园043号）房屋以出卖给董立我的代理人曾理的方式作为抵押。2008年8月7日，红郊公司与董立我签订了6份《商品房买卖合同》。2008年8月11日，董立我将借款人民币2000000元支付给了红郊公司，其中1800000元通过银行转账方式支付、200000元通过现金方式支付。同时，为对应前述6份《商品房买卖合同》的约定，红郊公司给董立我开具了总价款为人民币2500000元的《收据》。借款后，红郊公司没有依约偿还借款本金及利息，于是董立我不断向红郊公司催促还款。但红郊公司仅分别于2010年2月10日还款500000元、2010年9月29日还款400000元、2011年1月31日还款1000000元、2012年1月6日还款500000元。截止至2013年11月5日，红郊公司尚拖欠董立我借款本金930691元及利息人民币400662元。董立我因索款未果，依法起诉至法院，请求判决红郊公司向董立我偿还借款本金人民币930691元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2008年8月11日计算至实际清偿之日止）。   被告红郊公司答辩并反诉称：2008年8月，红郊公司向董立我借款2000000元、约定按4%月利率支付6个月的利息。红郊公司已采取与曾理以2500000元的交易价格签订位于三亚市××区幢海琴阁202、203、302、303、402、502六套房屋的《房屋买卖合同》并办理房屋预售登记备案的形式进行了借款担保。红郊公司至今已偿还以上借款及高额利息共计2400000元，但董立我、曾理至今未能协助红郊公司撤销剩余五套房产的预售登记备案。请求判令董立我协助撤销皇家生态花园B幢海琴阁202、203、302、402、502五套房产的预售登记备案。   反诉被告董立我辩称并第三人曾理述称：董立我与红郊公司以房产买卖的形式担保借款，在借款之后，红郊公司协助曾理办理了六套房产的预售登记备案，属于双方自愿的行为。但是，由于红郊公司尚未能向董立我偿还完毕全部借款及利息，董立我及曾理有权不予撤销剩余五套房产的预售登记备案。   经审理查明：2008年8月7日，红郊公司与曾理签订《商品房买卖合同》（三亚市房地产交易管理所商品房预售登记的合同登记标号分别为：皇家生态花园043号、040号、045号、044号、041号、042号），分别以439169元、439169元、439169元、371657元、439169元、371657元的价格购买位于三亚市河东区海榆东线的皇家生态海景花园B幢海琴阁502房、402房、302房、203房、202房、303房。同日，曾理出具《承诺书》，证实其向红郊公司购买的皇家生态海景花园B幢202、302、402、502、203、303房购房款2500000元由董立我先生支付，其对以上房产的全部权益均有董立我享有，董立我有权代表曾理向红郊公司主张以上房产的全部权利。2008年8月11日，红郊公司出具收据证实已收取曾理购买海琴阁202、302、402、502、203、303房的购房款2500000元。   红郊公司主张其向董立我借款2000000元，并以红郊公司与曾理签订六份《商品房买卖合同》（三亚市河东区海榆东线的皇家生态海景花园B幢海琴阁502房、402房、302房、303房、203房、202房）并办理合同预告登记的方式进行抵押。庭审中，董立我、曾理对该事实均无异议。   2011年1月31日，董立我与红郊公司签订《协议书》，约定由红郊公司于2011年1月31日偿还于2010年5月15日欠条所列明的欠董立我1100000元中的1000000元、于2011年2月28日偿还460000元（附欠条）、于2011年2月28日当天协助办理撤销曾理与红郊公司签订的商品房销售合同（皇家生态海景花园B栋，房号：海琴阁202、302、402、502、203、303）、于2011年5月10日还清2500000元，自此双方不存在任何债权债务关系。红郊公司已向董立我分别于2010年1月还本金500000元、2010年2月10日还款500000元、2010年9月29日还本金400000元、2011年1月31日还本金1000000元、2012年1月6日还利息500000元；曾理已配合红郊公司撤销了海琴阁303号房的商品房买卖合同预告登记。庭审时，董立我主张因约定利息过高而调整至按照中国人民银行同期同类贷款的4倍标准计算，红郊公司于2008年8月11日至2010年2月10日期间产生利息64800元（按银行同期贷款年利率5.4%计算），扣减2010年2月10日红郊公司已还款500000元（先抵利息）后，尚欠本金2000000元及利息148000元；于2010年2月10日至2010年9月29日期间产生利息267682元（按银行同期贷款年利率5.31%计算），累计计算利息为415682元，扣减2010年9月29日还款400000元（先抵利息）后，尚欠本金2000000元及利息15682元；于2010年9月29日至2011年1月31日期间产生利息142667元（按银行同期贷款年利率5.35%计算），扣减2011年1月31日红郊公司已还款1000000元（先抵利息、再抵本金）后，尚欠本金1158349元；于2011年1月31日至2012年1月6日期间产生利息272342元（按银行同期贷款年利率6.31%计算），扣减2012年1月6日红郊公司已还款500000元（先抵利息、再抵本金）后，尚欠本金930691元；于2012年1月6日至2013年11月5日期间产生利息400662元（按银行同期贷款年利率6.15%计算），暂计至2013年11月5日，尚欠本金930691元及利息400662元。董立我向红郊公司索还剩余本金及利息未果，依法起诉至法院，请求判如所请。红郊公司抗辩并反诉称董立我、曾理未能配合其撤销关于海琴阁502房、402房、302房、203房、202房的商品房买卖合同的预告登记，且双方对于还款是先还本金还是先还利息未作约定，对董立我的欠款计算方式不予认可。   另查明，董立我在本案起诉前，曾向本院起诉红郊公司履行海琴阁502房、402房、302房、203房、202房的商品房买卖合同，将五套房屋过户至其名下；起诉红郊公司还款460000元，均已撤回起诉。   以上事实，有《商品房买卖合同》（皇家生态花园043号、040号、045号、044号、041号）、承诺书、取款凭证、银行进账单、收据、结算单、预售登记信息及当事人陈述在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。   本院认为，本案的争议焦点为：一是红郊公司是否应向董立我偿还本金930691元及利息400662元；二是皇家生态花园B幢海琴阁202、203、302、402、502五套房产的预告登记是否应当撤销。   红郊公司向董立我借款2000000元，双方虽未签订书面合同，当事人均按口头约定履行。董立我借给红郊公司2000000元，并以第三人曾理名义与红郊公司签订6份商品房买卖合同，并办理了商品房买卖合同预告登记，这是一种非典型的担保方式。董立我借出2000000元，并约定利息500000元，又以本金2000000和利息500000元作为曾理购买红郊公司皇家生态海景花园B幢海琴阁502房、402房、302房、303房、203房、202房六套房屋的购房款，则红郊公司到期不能履行还款义务，董立我可以请求履行房屋买卖合同或者行使抵押权人权利。红郊公司在还款期限届满后，董立我接受红郊公司还款，并出具收据，且在此期间撤销了303房的预告登记，应认定董立我不再要求红郊公司履行房屋买卖合同，红郊公司应退还董立我2500000元。董立我和红郊公司均认可红郊公司已退还2400000元，故红郊公司还应退还董立我100000元。   董立我在红郊公司未能履行还款义务时，不要求履行商品房买卖合同，而在接受还款2400000元后，向法院起诉要求红郊公司履行房屋买卖合同旋即撤诉，进而主张红郊公司从借款之日起以2000000元作为本金按银行同期贷款利率4倍计算利息，要求红郊公司偿还本息，无事实和法律依据，不符合非典型担保方式目的，故其请求红郊公司偿还本金930691元及利息400662元，本院不予支持。红郊公司主张只应归还购房款本息2500000元，符合非典型担保方式目的，其主张本院予以支持。   红郊公司已退还董立我2400000元，至今皇家生态花园B幢海琴阁202、203、302、402、502房5套商品房买卖合同预告登记仍未撤销，红郊公司不能出售该房屋，妨碍红郊公司偿还债务，损害了借款合同担保人的利益。红郊公司再退还剩余的100000元给董立我，董立我借款本金2000000元及利息500000元即退还完毕，曾理与红郊公司签订的皇家生态海景花园B幢海琴阁202号、203号、302号、303号、402号、502号房屋买卖合同的担保目的已实现，6份买卖合同均应解除。故曾理和红郊公司签订的皇家生态花园B幢海琴阁202、203、302、303、402、502六套房屋买卖合同的预告登记应予撤销。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条之规定，   判决如下：   一、三亚红郊安置开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还董立我欠款人民币100000元；   二、撤销三亚红郊安置开发有限公司与曾理签订的皇家生态海景花园B幢海琴阁202号（合同登记编号为皇家生态花园041号）、203号（合同登记编号为皇家生态花园044号）、302号（合同登记编号为皇家生态花园045号）、402号（合同登记编号为皇家生态花园040号）、502号（合同登记编号为皇家生态花园043号）房屋买卖合同预告登记。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费16782元（董立我已预缴16782元），由董立我负担15439元，红郊公司负担1343元。反诉案件受理费100元（红郊公司已预缴13400元），由董立我负担100元，退还红郊公司13300元。   如不服本判决，董立我可在判决书送达之日起三十日内、三亚红郊安置开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 尹合欢   审判员 吴 忠   审判员 欧 颖     二〇一五年五月二十日   书记员 陈海鸥   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   《中华人民共和国物权法》   第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：   （一）主债权消灭；   （二）担保物权实现；   （三）债权人放弃担保物权；   （四）法律规定担保物权消灭的其他情形。