上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第743号上诉人（原审被告）祝雅芳。委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市宝山区大场供销合作社。法定代表人陆国忠。委托代理人张亦平，上海市东海律师事务所律师。上诉人祝雅芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1998年1月19日，上海市宝山区大场供销社集体综合商店（以下简称“综合商店”）作为甲方，与祝雅芳（乙方）签订《房屋使用权转让合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区南大路503、505号房屋（以下简称“503、505号房屋”）转让给乙方在期限内私人经营，建筑面积381.46平方米，转让期限从1998年1月1日起至2048年12月31日止，有效转让使用期限为五十年；转让期内，乙方向甲方一次性支付使用费人民币（以下币种均为人民币）60万元，乙方于1998年1月25日前向甲方支付20万元，其余40万元分20个月付清；房屋使用权转让后，乙方经营性质同时改变，不再向甲方交纳经营利润，直接向税务部门发生关系；期限内由甲方申请补办该房屋的产权证，办证一切费用由甲方负担，办理后的房产证由甲方保管，503、505号房屋以后如遇市政动迁发生的地址迁移、面积补贴、动迁补贴均由甲乙双方友好协商解决等。2002年11月，双方又签订《房屋使用权转让补充合同》，主要约定，因乙方资金困难，难于执行原合同，根据乙方要求，甲方同意将原六上六下房屋使用权改为乙方退出东侧三上三下房屋使用权，房屋使用权转让期限不变，房屋使用权转让费改为27万元；办房产证乙方出了部分资金与乙方未按时交纳使用权转让费之事，经双方协商同意互相抵消；协议执行期间如遇市政动迁，乙方希望补偿房子，如没有这个可能，补偿经济损失，届时甲乙双方另行协商等。2000年9月8日，大场供销合作社经核准登记为503、505号房屋的权利人，建筑面积为344.66平方米。2010年9月6日，综合商店经工商部门核准登记注销，如有未了债权债务由大场供销合作社承担。2014年6月11日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局（甲方）与大场供销合作社（乙方）签订《国有土地上非居住房屋征收与补偿协议》，主要内容为，因宝山区南大地区综合整治开发项目，上海市宝山区人民政府于2012年10月9日作出《房屋征收决定》，乙方被征收的房屋包括南大路XXX-XXX号、南大路XXX弄XXX-XXX号、南大路503、505号房屋，有证房屋建筑面积为3，042.42平方米，未见证房屋建筑面积为313.58平方米；经上海财瑞房地产估价有限公司对乙方的房屋、土地、设备、辅助设施、停业停产等事项进行评估，评估总价为29，125，866元；甲方向乙方支付征收补偿款合计32，264，319元，该款包括但不仅限于被征收房屋、土地、设备、辅助设施、停业停产、各类补贴、各类奖励等与征收相关的所有经济补偿，其中签约奖励费285，314元，乙方按期搬迁的，甲方支付搬迁奖励费570，628元；乙方于2014年11月28日前搬离南大路XXX-XXX号、南大路503、505号，于2015年3月31日前搬离南大路XXX弄XXX-XXX号，并负责房屋使用人在搬迁期内按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视为乙方未按期搬迁。根据上海财瑞房地产估价有限公司于2014年6月9日出具的《上海市宝山区大场供销合作社估价明细表》的记载，“有证房屋估价明细表”列明，503、505号房屋，建筑面积344.66平方米，房地合一单价为9，162元／平方米，房地合一总价3，157，775元；“库存品、低值易耗品搬迁估价明细表”列明，503、505号房屋全幢为12，000元。大场供销合作社表示，503、505号房屋补偿款为3，157，775元，搬运费为12，000元，祝雅芳使用505号房屋，计算一半补偿款为1，578，887.50元，一半搬运费为6，000元；祝雅芳是使用权人，按照上海市房地产动迁补偿规定，使用权人享有补偿款的80%，故祝雅芳应得房屋补偿款为1，263，110元，加搬运费6，000元，共计1，269，110元；祝雅芳还可得停产停业补偿161，521.46元，计算方式为：根据《国有土地上非居住房屋征收与补偿协议》，补偿款共计32，264，319元，减去评估总价29，125，866元，减去签约奖励费285，314元，余下的2，853，139元即停产停业补偿费，除以有证房屋建筑面积3，042.42平方米，每平方米的停产停业补偿款为937.79元，乘以祝雅芳使用的面积172.33平方米，共计161，609.35元。综上两笔补偿款，大场供销合作社同意支付给祝雅芳，但同时祝雅芳所交的房屋使用费剩余部分不再返还。祝雅芳表示，对大场供销合作社上述计算方式不予认可；房屋使用费按合同标准退还。原审审理中，大场供销合作社表示，本案中不要求处理503、505号房屋内次承租人的问题，由大场供销合作社自行解决。原审审理中，祝雅芳为证明自己的主张，向法院提供以下证据：1、1992年8月大场供销合作社与综合商店签订的《筹建职工住房、拆迁商业网点调整营业用房协议》，证明1992年大场供销合作社将503、505号房屋调整给综合商店，产权出售给综合商店，当时门牌号统一是503号；2、收款凭证、收据若干张，证明祝雅芳共计向综合商店支付房款272，473.30元；3、两份收条，证明祝雅芳支付的503号房屋部分装修费23，200元；4、收条3张，证明祝雅芳向综合商店支付的办证费用6，037.30元，当时双方讲好503、505号房屋产证由综合商店统一去办，503号产证办到综合商店名下，505号产证办到祝雅芳名下，办证费用13，200元，各负担6，600元，所以祝雅芳支付了上述费用，但最后产证办到了大场供销合作社名下，祝雅芳找到综合商店交涉无果；5、烟草专卖零售许可证、个体工商户营业执照，证明房屋被动迁后，烟草许可证就要被注销，很难再申请，因此损失计100万元；6、两份租房合同及收据，证明祝雅芳将房屋出租及租金收入的情况；7、送货清单，证明烟草店的利润。大场供销合作社表示，证据1真实性无异议，大场供销合作社将相关房屋调整给大场供销合作社下属的综合商店，是资产划拨行为；证据2真实性无异议；3、装修不是祝雅芳装修的，是当时综合商店付的装修费；证据4真实性无异议，503、505号房屋在办产证时由祝雅芳在使用，相关手续是祝雅芳在办理，祝雅芳也垫付了一笔钱，对此双方在2002年11月补充合同中已约定，与乙方未按时支付转让费的滞纳金相抵销；没有说过505号房屋的产权办到祝雅芳名下；证据5真实性无异议；证据6不清楚；证据7不认可。原审法院经审理后认为，综合商店与祝雅芳就503、505号房屋签订的《房屋使用权转让合同》、《房屋使用权转让补充合同》，约定祝雅芳支付房屋使用费，从而取得503、505号房屋的五十年房屋使用权，该合同关系符合合同法第二百一十二条规定的租赁合同的法律特征，应当认定为房屋租赁合同关系。503、505号房屋系合法建筑，故上述合同应认定为有效合同，但根据法律规定，租赁期限超过二十年的部分无效。综合商店经核准注销后，大场供销合作社承接其债权债务，替代其成为上述租赁合同的甲方，与祝雅芳继续保持租赁合同关系。根据《房屋使用权转让合同》约定，503、505号房屋如遇市政动迁，双方友好协商解决；根据《房屋使用权转让补充合同》约定，如遇市政动迁，乙方希望补偿房子，如没有可能则补偿经济损失。根据上述条款，法院可认定租赁双方约定503、505号房屋遇市政动迁，即成为解除合同的条件。现大场供销合作社与上海市宝山区住房保障和房屋管理局签订了《国有土地上非居住房屋征收与补偿协议》，503、505号房屋被列入政府征收范围，合同约定的解除条件已成就，大场供销合作社要求解除《房屋使用权转让合同》的请求，法院予以准许。《房屋使用权转让合同》被解除，《房屋使用权转让补充合同》作为从合同，同时被解除。合同解除后，祝雅芳应将使用的房屋返还给大场供销合作社，大场供销合作社亦应将所收房屋使用费的剩余部分返还给祝雅芳，计算方式为，按照五十年27万元的标准，将祝雅芳返还房屋之日至2048年12月31日的使用费返还给祝雅芳。大场供销合作社不同意返还剩余房屋使用费的意见，于法无据，法院不予采纳。合同解除后，大场供销合作社还应赔偿祝雅芳的实际损失。至于赔偿的金额，祝雅芳提出实际损失1，000多万元，但大量数据由祝雅芳自行计算，依据并不充分；而且祝雅芳计算其经济损失的基础是五十年合同期，因系争合同期限在2018年1月1日后的部分均为无效，故合同租期有效部分事实上已经不满三年；因此，法院难以采纳祝雅芳关于损失计算的意见。大场供销合作社以房屋征收单位给予的补偿中涉及503、505号房屋的部分确定赔偿金额，法院认为较为合理；根据《上海市宝山区大场供销合作社估价明细表》的记载，503、505号房屋补偿款为3，157，775元，搬运费为12，000元，因祝雅芳使用了一半房屋，可相应减半计算；大场供销合作社提出房屋使用权人享有补偿款80%的意见，符合公平原则，法院酌情考虑；大场供销合作社关于停产停业补偿款的计算方式，系按照503、505号房屋的建筑面积所占比例进行计算，合理有据，法院予以采纳。综上，法院根据查明的事实，结合《国有土地上非居住房屋征收与补偿协议》、《上海市宝山区大场供销合作社估价明细表》中涉及503、505号房屋的部分，考虑祝雅芳的实际损失，兼顾公平原则，酌情确定大场供销合作社赔偿祝雅芳损失157万元。原审法院据此作出判决：一、解除上海市宝山区大场供销合作社与祝雅芳就上海市宝山区南大路503、505号房屋签订的《房屋使用权转让合同》；二、祝雅芳于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区南大路503、505号房屋（祝雅芳使用的部分）返还给上海市宝山区大场供销合作社；三、上海市宝山区大场供销合作社于判决生效之日起十日内，向祝雅芳返还房屋使用费178，200元（该款自2015年1月1日起，每天减少15元，至祝雅芳实际返还房屋之日止）；四、上海市宝山区大场供销合作社于判决生效之日起十日内，向祝雅芳赔偿157万元。原审判决后，上诉人祝雅芳不服，向本院提起上诉称：双方之间就系争房屋签订的转让合同不应认定为房屋租赁关系，故不受20年期限限制。如果是租赁关系，双方完全可以签订租赁合同，正是因为系争房屋当时还未办理产权证，故就使用权予以转让。另外，本案的付款方式完全不同于租赁合同。根据合同条款，如遇拆迁，双方必须协商一致，大场供销合作社不具有单独解除合同的权利。即使解除，也应公平合理地赔偿祝雅芳的实际损失。祝雅芳将剩余33年的使用期限乘以每年可得利润作为实际损失的计算标准，合情合理。综上，请求本院撤销原判，改判驳回大场供销合作社的原审诉请或撤销原判第四项，改判赔偿1，000万元。被上诉人大场供销合作社答辩称：原审判决事实查明清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，转让合同明确大场供销合作社将系争房屋的使用权进行转让并约定了转让期限，补充合同还约定了如遇市政动迁，祝雅芳希望补偿房子，如没有这个可能，补偿经济损失，届时双方另行协商等条款。如是所有权进行转让，则无须明确上述条款。另外，即使当初系争房屋还未办理产权证，也不影响双方就产权归属作相应约定。故原审法院将合同定性为租赁关系，本院予以认同。由于系争房屋遇政府征收，合同目的无法实现，根据法律规定，合同应予解除。有关祝雅芳的损失问题，原审判决以征收补偿协议中相关的补偿款为基础进行确定，并无不当。祝雅芳就损失的计算方式缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人祝雅芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  俞 璐代理审判员  徐 江二〇一五年五月十二日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……