广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5683号原告：中山市嘉会物业管理顾问有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：杨平波。委托诉讼代理人：李东权，系该公司员工。被告：隆烛彬，男，1983年4月7日出生，汉族，住湖南省。第三人：中山市顺明房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈炎华。委托诉讼代理人：何伟新，系该公司员工。原告中山市嘉会物业管理顾问有限公司与被告隆烛彬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审后，本院依法追加中山市顺明房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼，并再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李东权，被告隆烛彬及第三人的委托诉讼代理人何伟新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠原告的物业管理费68100.7元。事实和理由：截止2018年5月15日，被告拖欠原告自2017年12月至2018年5月的物业管理费65476.2元、滞纳金2624.5元，共计68100.7元。依据原告与中山市顺明房地产开发有限公司签订的汇君豪庭前期物业管理服务合同，中山市顺明房地产开发有限公司法人代表陈炎华与被告签订的租赁合同，经原告公司工作人员同多次催缴，被告一直未能缴纳所拖欠的费用。为维护全体业主的共同利益和原告公司的正常运营，特申请法院协助原告追回所欠的费用。被告答辩称，根据开发商与物业公司签订的合同第二章第三条中，服务质量原告需保障有序，但原告并没有管理到位。行车线路标识也没有，车位线还是被告自己划的。合同约定岗亭需24小时值班，但并没有保安值班。合同第三章第六项车位服务费，原告称请人工费用过高，就没有做。现在不缴纳物业费的原因是在去年11月份有与原告谈过，上述事项原告没有落实。被告要求增加保安也没有落实。由于上述原因，被告不同意支付滞纳金。第三人辩称其确认物业费由被告支付。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及证据，经审查本院认定事实如下：2014年7月1日，甲方中山市顺明房地产开发有限公司与乙方中山市嘉会物业管理顾问有限公司签订“汇君豪庭”前期物业管理服务合同，主要约定：一、根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的汇君豪庭物业实行物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。二、本物业交付使用前，甲方要求乙方针对“营销服务工作及相关区域”提供以下服务内容及达到以下服务质量，1、绿化、环境卫生管理，服务质量：设施完好、整洁，绿化长势良好，公共场地保洁率95%。2、公共秩序管理，服务质量：劝阻闲杂人员进入小区，维护营销中心秩序。3、车辆管理，服务质量：交通畅顺，停放有序。三、本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量，1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达95%，零修及时率、合格率95%。2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。……。四、物业服务费的构成包括1、物业服务成本；2、法定税金、乙方的利润等。本物业服务收费分为三个阶段，第一个阶段为营销期间；第二个阶段收楼后。营销期间的费用由甲方交纳，按人员数量计费，每人每月3800元，人员数量多少可由甲方决定。具体费用包括员工工资、福利社保、年终双粮、劳动工具、工衣、卫生间清洁用品等。自业主或使用人收楼之日起，乙方独立经营，自负盈亏。物业管理费：商铺、办公物业按每月每平方米2.5元收取；住宅物业按每月每平方米2.3元收取。乙方每月5日前提供发票，甲方于每月10日前支付上月物业服务费用，甲方以银行转账或直接支付现金等方式向乙方支付物业服务费，如逾期不能正常支付，则按每日万分之五收取滞纳金。甲方同意将物业交由乙方提供物业服务，乙方收益主要来源于项目收楼后的物业管理经营，所以乙方在营销期间不收取任何酬金，但业主若收楼后，因甲方原因乙方未能签订本物业管理合同，甲方需按每月15000元支付前期服务期间的物业服务酬金。五、乙方根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主及使用人的合法权益。六、本合同自2014年7月1日起至业主委员会重新聘请物业公司止。……。2017年4月1日，甲方（出租方）陈炎华与乙方（承租方）隆烛彬签订租赁合同，主要约定：甲方将位于中山市东凤镇××大道东××、××商铺（113卡商铺已售除外，另外营销中心在甲方房产公司清算完后交付乙方使用），建筑面积合计4961平方米的物业一并出租给乙方作经营使用；租赁期限为12年，即2017年4月1日至2029年3月31日止，免租期为6个月，从2017年4月1日至2017年9月31日止；租赁物一层、二层商铺每月租金为120000元，以后租金每三年递增10%；自租赁物交付给乙方之日起，与租赁物相关的一切费用（包括但不限于水费、电费、电话费、上网费、电视费、物业管理费等）均由乙方承担并负责支付，乙方应按照甲方及相关部门规定收费标准依时缴纳。2018年1月19日、2月2日、3月23日、4月26日、5月10日，原告向被告发出物业管理费催缴通知，且原告还提供微信聊天记录照片及拍照的照片，证明原告曾向被告催缴物业服务费。2018年5月15日，原告出具的物业管理费及滞纳金明细表载明：自2017年12月至2018年5月，管理费欠费金额总计为65476.2元（按每月10912.7元计算）、此期间的滞纳金合计为2624.5元（按每日0.05%计收）。第一次庭审中，原告称被告租赁的商铺是开发商租给被告的，物业费计收标准的依据为前期物业管理服务合同第三章第六条第一款的约定，即“物业管理费：商铺、办公物业按每月每平方米2.5元收取；住宅物业按每月每平方米2.3元收取。”；原告与被告没有签订物业费服务合同，原告主张物业服务费的依据为陈炎华与被告签订的租赁合同第四条的约定，即“自租赁物交付给乙方之日起，与租赁物相关的一切费用（包括但不限于水费、电费、电话费、上网费、电视费、物业管理费等）均由乙方承担并负责支付，乙方应按照甲方及相关部门规定收费标准依时缴纳。”，因陈炎华是开发商的法定代表人，其将物业出租给被告，在合同中约定了被告承担物业费用，且被告是涉案商铺的实际使用人，使用人有缴纳物业费的义务；滞纳金的依据为前期物业管理服务合同第三章第九条第二小点的约定，即“甲方以银行转账或直接支付现金等方式向乙方支付物业服务费，如逾期不能正常支付，则按每日万分之五收取滞纳金。”；被告缴纳物业费至2017年11月份；物业费按租赁合同中商铺面积4365.08平方米，按每月每平方米2.5元计算，原告主张的物业费68100.7元不包括水费。被告称被告是与陈炎华私人签订的租赁合同，没有卖出去的商铺由股东分享，原告起诉被告不合理，原告与被告没有签订物业服务合同；涉案商铺现仍由被告使用，但具体面积不记得了。第二次庭审中，原、被告及第三人均确认物业费由被告承担。此外，第三还称涉案商铺有产权证但还未办理好，是由陈炎华代表公司出售给私人，现归不同业主；被告知道是第三人出租出去，也同意按合同支付租赁费。被告称原告物业管理服务不到位，在安保、车辆停放等方面存在服务不符合合同约定标准，但对此没有证据，只有照片，可以庭审后提交给法院。原告称其主张的物业管理费68100.7元包括2017年12月至2018年5月期间的物业费65476.2元及滞纳金2624.5元。原、被告及第三人保证提交的证据及所作陈述的真实性，不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损第三人利益之情形。另，截至本院作出判决前，被告一直未向法院提交照片。本院认为，“汇君豪庭”前期物业管理服务合同、租赁合同均系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，属合法有效，各方均应恪守履行。因原、被告及第三人均确认物业费由被告承担，且租赁合同也约定“自租赁物交付给乙方之日起，与租赁物相关的一切费用（包括但不限于水费、电费、电话费、上网费、电视费、物业管理费等）均由乙方承担并负责支付，乙方应按照甲方及相关部门规定收费标准依时缴纳。”此外，被告也实际占有并使用涉案商铺，因此被告应向原告支付相应的物业服务费。现原告起诉要求被告支付物业服务费，符合法律规定，系本案适格诉讼主体。对于原告主张的2017年12月至2018年5月期间的物业费，根据“汇君豪庭”前期物业管理服务合同关于“物业管理费：商铺、办公物业按每月每平方米2.5元收取。”的物业费计收标准的约定，应按商铺面积计算。对于商铺面积，原告于第一次庭审中称为4365.08平方米，而被告称其不记得商铺面积，但其并未提出异议，也未在其后的庭审中予以说明，亦未举证证明其使用商铺的具体面积，其应对此应承担相应的不利法律后果。而原告所称的商铺面积也未超出租赁合同中约定的商铺面积4961平方米，故本院采纳原告的主张，物业费以商铺面积4365.08平方米为计算基础，按每月2.5元/平方米计算，即上述期间的物业费为65476.2元（4365.08平方米×2.5/平方米×6个月），被告应向原告支付该物业费。故原告的该诉求有理，本院予以支持。对于原告主张的2017年12月至2018年5月期间的滞纳金，根据“汇君豪庭”前期物业管理服务合同的约定，物业费应于每月10日前缴纳。而被告自2017年12月起未按时支付物业费，且原告在2018年1月至5月期间每月均有向被告发出物业管理费催缴通知，但被告仍未向原告支付上述期间的物业费。据此被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。而根据前述合同约定，被告逾期支付物业费的，则需按每日万分之五收取滞纳金，即被告应向原告支付上述期间的滞纳金合计3148.31元[（12月逾期172天+1月逾期141天+2月逾期110天+3月逾期82天+4月逾期51天+5月逾期21天）×物业费10912.7元/月×0.0005元/天]，而原告主张的上述期间滞纳金2624.5元未超出上述数额，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告隆烛彬于本判决生效之日起三日内向原告中山市嘉会物业管理顾问有限公司支付2017年12月至2018年5月期间的物业费65476.2元及滞纳金2624.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取751元，由被告隆烛彬负担（该款原告已缴纳，被告应于本判决生效之日起三日内迳付原告，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一八年九月十六日书记员  杨明山