成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初7848号 原告：李啸，男，1987年10月14日出生，汉族，住重庆市江北区。 原告：刘春伶，女，1986年11月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：四川正尚荷花商业管理有限公司，住所地成都市青羊区方池街35号附1号。 法定代表人：朱海群。 被告：中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行，住所地成都市高新区天府大道中段1号成达大厦一楼。 负责人：马波，行长。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。 原告李啸、刘春伶与被告四川正尚荷花商业管理有限公司（以下简称“正尚荷花公司”）、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行（以下简称“光大世纪城支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李啸、刘春伶、被告光大世纪城支行的委托诉讼代理人万桂峰到庭参加诉讼，被告正尚荷花公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李啸、刘春伶向本院提出诉讼请求：1、判令正尚荷花公司为李啸、刘春伶办理房屋产权证，并承担违约责任，赔偿违约金23045元；2、光大世纪城支行撤销抵押，履行其同意销售、办证所涉及的相关义务。事实和理由：2015年1月1日，李啸、刘春伶与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，约定李啸、刘春伶购买正尚荷花公司位于成都市金牛区房屋。当日，李啸、刘春伶付清了购房款。按合同约定，正尚荷花公司至今未履行协助李啸、刘春伶办理产权证的义务，还应承担已付房款5%的违约金。2015年4月17日，光大世纪城支行向成都市房管局出具了《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”［金荷花Ｂ2座服装城］项目商品房的函》，此函明文“同意四川正尚荷花商业管理有限公司销售金荷花Ｂ2座服装城-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证”。现房屋仍处于抵押状态，第二被告既然出具了公函同意销售、办证，就应当履行相应义务，解押原告所购房屋，保证办证顺利进行。为维护原告李啸、刘春伶合法权益，诉至法院。 被告正尚荷花公司未到庭应诉，亦未向本院提出书面答辩意见。 被告光大世纪城支行辩称，1、关于过户与违约金的问题，房屋的交易是由原告李啸、刘春伶与正尚荷花公司之间进行，原告李啸、刘春伶要求正尚荷花公司过户或支付违约金与光大世纪城支行无关，请法院依法审查并裁决；2、关于注销抵押的问题，光大世纪城支行依法发放贷款且取得案涉房屋抵押权，贷款债权与抵押权均合法有效，现担保主债权尚未结清，光大世纪城支行对案涉房屋的抵押权仍然依法存续不应注销；3、关于协助过户的问题，无论光大世纪城支行是否注销抵押权登记，过户均为李啸、刘春伶与正尚荷花公司之间的权利义务关系，光大世纪城支行没有协助义务。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，乙方（买受人）李啸、刘春伶与甲方（出卖人）正尚荷花公司签订了《房屋买卖合同》，约定：1、李啸、刘春伶购买正尚荷花公司坐落于成都市金牛区房屋（建筑面积8.73㎡），房屋总价为419000元；2、正尚荷花公司保证该商品房没有产权纠纷，因正尚荷花公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由正尚荷花公司承担相应责任；3、双方同意以房屋实际现状进行交付，李啸、刘春伶委托正尚荷花公司在2015年1月1日前将案涉房屋直接交付承租方；4、李啸、刘春伶向正尚荷花公司提交完善相关手续及相关税费后，同意委托正尚荷花公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托公证费由正尚荷花公司支付；5、如因正尚荷花公司责任，李啸、刘春伶未能在完善相关手续并付清房款及相关税费后365个工作日内取得房屋所有权证书的，李啸、刘春伶有权解除本合同，正尚荷花公司应在30个工作日内全额退还已付全部房款，并按已付房款的5%支付违约金；6、双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定各自承担所需缴纳的税、费。合同签订后，李啸、刘春伶支付了购房款419000元，正尚荷花公司向李啸、刘春伶出具了收款收据。现案涉房屋的产权尚未过户登记至李啸、刘春伶名下。 正尚荷花公司将案涉房屋抵押给光大世纪城支行，并办理了抵押登记。光大世纪城支行于2015年4月17日出具《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”［金荷花Ｂ2座服装城］项目商品房的函》（以下简称《同意销售函》），载明的主要内容：正尚荷花公司将位于成都市金牛区服装城项目-1至2层共三层商业房产抵押给光大世纪城支行，现正尚荷花公司申请上述商品房在抵押期间向社会公开进行销售，销售对象为金荷花Ｂ2座服装城项目-1层至2层共三层中的全部房产，现光大世纪城支行同意正尚荷花公司销售上述-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证，请成都市房管局按正尚荷花公司办证申请受理。 此外，在本院审理（2017）川0106民初9259号案件中，本院于2018年6月20日依职权向原光大世纪城支行负责人张伟（2014年1月10日至2016年8月1日，任该行副行长并主持工作）询问查实，正尚荷花公司以盘活资金为由，拟定《同意销售函》内容后，由张伟安排人员盖章，并向正尚荷花公司工作人员提供了该函件的复印件，以便正尚荷花公司对外销售案涉房屋。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、银行转款POS单、《房屋信息查询记录》、《同意销售函》、张伟的询问笔录等证据及当事人当庭陈述在案予以佐证。 本院认为，李啸、刘春伶与正尚荷花公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约全面适当履行合同义务。李啸、刘春伶已支付全部购房款，正尚荷花公司应协助李啸、刘春伶将案涉房屋产权协助办理过户登记至李啸、刘春伶名下。本案争议的主要焦点为：《同意销售函》的效力认定及法律后果，以确定光大世纪城支行应否注销抵押登记以及李啸、刘春伶主张正尚荷花公司协助办理过户登记的诉讼请求能否实现。对此，本院认为，首先，《同意销售函》虽仅盖有光大世纪城支行的合同专用章，但根据该行负责人张伟的证言内容，能够确定该函形成的目的是为便于正尚荷花公司对外销售案涉房屋，其对象应为不特定，具有公示性，且形成的印章系光大世纪城支行提供，故《同意销售函》对外具有法律效力，对光大世纪城支行具有约束力。其次，关于光大世纪城支行出具的《同意销售函》的法律后果。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定内容，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定确立了“抵押财产需经抵押权人同意方可转让”的原则。光大世纪城支行出具的《同意销售函》已明确同意正尚荷花公司将已办理抵押登记的案涉房屋对外进行销售，且该函的目的也不是为促成抵押担保的主债务实现，而是盘活正尚荷花公司的经营资金，即光大世纪城支行已放弃抵押权。李啸、刘春伶基于《房屋买卖合同》的合法权益，应受法律保护。综上，光大世纪城支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务。 关于李啸、刘春伶主张的违约金问题。因李啸、刘春伶未举证证明已向正尚荷花公司提交并完善了相关手续，且双方也未约定逾期办证违约金，故李啸、刘春伶要求正尚荷花公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行于本判决生效之日起十日内注销位于成都市金牛区房屋的抵押登记手续； 二、四川正尚荷花商业管理有限公司于中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行注销抵押登记手续后十日内协助李啸、刘春伶将位于成都市金牛区房屋不动产权属转移登记至李啸、刘春伶名下； 三、驳回李啸、刘春伶的其他诉讼请求。 案件受理费376元减半收取188元，由四川正尚荷花商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张元 二〇一八年九月二十六日 书记员  张玲