浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终4913号 上诉人（原审原告）徐富平,女,1960年8月3日出生,汉族，住杭州市富阳区。 委托代理人何兰江，浙江富奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）赵国海,男,1951年10月18日出生,汉族，住杭州市下城区。 委托代理人孔聪，浙江方广律师事务所律师 上诉人徐富平因与被上诉人赵国海物权保护纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初6141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，1992年8月28日，浙江省体育运动委员会办公室（以下简称省体委办公室）与杭州南山液化气用具公司（以下简称南山公司）签订《建房协议书》一份，约定：省体委办公室经市规划局批准，在耶稣堂弄建造宿舍，省体委办公室同意将耶稣堂弄8－13号地块的改造由南山公司承担，可建房780平方米，除按政策安置和补偿回迁居民外，富余面积及产权均归南山公司，作南山公司集资建房，产权归集资者所有等内容。赵国海原居住的耶稣堂弄9号系潘罗才等6人共有私房，亦需拆迁；房屋拆迁时，潘罗才等6人要求货币安置，未保留产权；拆迁后回迁时，赵国海称自愿住建造单位自管房屋。1994年10月7日，南山公司与赵国海签订《杭州市公有住宅租赁合同》，约定南山公司将位于杭州市下城区××弄××号××室的房屋租赁给赵国海，租期自1994年10月起，每月租金14.35元，合同期间如遇政府调整公房租金标准，按新标准执行，南山公司并发给赵国海公房租用证。1995年12月20日，南山公司与徐富平签订《协议书》，约定南山公司将公司经营期间的所有债权、债务转至徐富平全权处理，南山公司在耶稣堂弄8号的联建房中属于公司的自管房401室、502室及其他附属建筑归徐富平所有，以后凡涉及南山公司的所有事宜均由徐富平负责处理。后南山公司因经营状况不佳，经江干区工商行政管理局核准，于1996年5月16日注销。赵国海交纳该房屋租金至2006年12月31日，租金从1998年起由徐富平收取。后赵国海得知南山公司已注销，自2007年1月起，未再支付房租。2009年10月，杭州市下城区耶稣堂弄8号所处地块再次列入拆迁项目，拆迁人杭州市下城区百井坊地区综合改造工程指挥部安排赵国海户在漾河人家8幢2单元501室过渡，2017年2月23日，该指挥部将漾河人家8幢2单元501室的房屋安置给徐富平。2011年1月12日，徐富平为与浙江省体育局及第三人郑镜清所有权确认纠纷向原审法院提起诉讼，要求确认杭州市下城区××弄××号××室房产的所有权属于徐富平所有，原审法院于2011年6月23日作出（2011）杭下民初字第158号民事判决，驳回徐富平的诉讼请求。徐富平不服原审法院判决，向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。该院经审理后作出（2011）浙杭民终字第1661号民事判决，驳回上诉，维持原判。该终审判决同时认定1995年12月20日，南山公司与徐富平签订《协议书》约定耶稣堂弄8号502室归徐富平所有属无权处分。徐富平于2017年8月诉至原审法院，请求判令：1、赵国海立即腾退其位于下城区漾河人家8幢2单元501室的房屋；2、赵国海支付占有使用费20000元（按每月5000元标准支付，自2017年2月24日起暂计算至2017年6月23日，另按每月5000元标准支付至实际腾退之日）；3、本案诉讼费由赵国海承担。 原审法院认为：徐富平取得漾河人家8幢2单元501室房屋所有权的途径系通过拆迁安置，被拆迁的耶稣堂弄8号502室房屋一直由南山公司作为拆迁安置房按公房出租的方式出租给赵国海户使用。南山公司注销后，该房屋的实际权属一直处于不确定状态，直至杭州市下城区××坊××幢××单元××室安置给徐富平。徐富平并非被拆迁人，徐富平取得该房产应基于对南山公司权利义务的承继。基于被拆迁的耶稣堂弄8号502室房屋系按公房出租的方式出租给赵国海，徐富平在取得该房屋所有权后，仍应按公房出租的方式与赵国海户重新签订租赁协议。现并无证据证明赵国海拒绝按公房出租的方式与徐富平重新签订租赁协议，且徐富平主张的房屋占有使用费的计算标准反映了徐富平拒绝按公房出租的方式将安置房屋出租给赵国海。故徐富平直接要求赵国海腾退房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回徐富平的诉讼请求。案件受理费300元，由徐富平负担。 宣判后，徐富平不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定双方之间存在公房租赁关系错误。本案双方公房租赁主体身份不对，根据《杭州市市区公有住房租赁管理试行办法》，公房出租主体系公有住房包括房管部门直接经租管理的住房和中央部属、省属、市属、区属和外地驻杭单位及军队企业化管理工厂自己管理的住房（以下简称自管房）。公有住房的承租人，应是具有本市常住户口年满18周岁的居民。租住公有住房：应由职工（含离休干部、退休职工）向所在单位申请，无单位归属或挂靠的居民，向常住户口所在地的人民政府房管机关申请。可见，上诉人所继承的南山公司非改规定的适格出租人，赵国海也非南山公司的职工，双方之间不存在符合公房租赁的情形。一审中，赵国海也明确认可已申请经济适用房，按杭州市相关规定，如果享有公租房的，不可能还有资格去享有经济适用房。即使认定本案双方存在公房租赁关系，双方的租赁关系也到1999年10月止，租赁证上有明确记载。赵国海在2005年后就未向出租人交纳租金，上诉人也多次表示不再出租房屋。一审认定赵国海没有拒绝按公房租赁与上诉人签订新的租赁协议，是忽略了（2015）杭下民初457号案件，该案中赵国海要求确认该房屋归其所有，赵国海的该主张可以认定其拒绝签订公房租赁合同。二、一审程序违法，本案上诉人提起的是物权保护纠纷，但一审基于房屋租赁而判决，一审没有向上诉人释明变更法律关系。综上，上诉人徐富平请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，或将本案发回重审，诉讼费由被上诉人赵国海负担。 被上诉人赵国海答辩称：公房租赁的问题，最初形成公房租赁关系受到身份关系的限制，但继受取得就不受原有的限制。同时，最初的公房租赁合同存在于南山公司和赵国海之间，即使双方最初就不具备公房租赁的前提条件，但由于合同是双方的真实意思表示，也应认为是双方参照公房租赁的价格政策形成房屋租赁关系。因此，无论从法律上还是从各方利益均衡以及公平原则的角度，原审判决以公房租赁关系或者参照公房租赁关系处理本案双方之间的权利义务关系并无不当。公房租赁证书上面最后一条载明住宅租赁证一份由乙方收存，也就是说公房租赁证上面的合同内容只是由南山公司单方面将租赁合同上的部分条款摘抄到租用证上面，因此双方的合同内容应以租赁合同为准，而租赁合同只约定了始期，并未约定终期，租用证上的终期是由南山公司擅自添加。另外赵国海在1999年10月后也一直支付租金到2007年，且徐富平一直冒用南山公司公章受领租金，此后徐富平还曾起诉赵国海要求按照租赁合同继续支付租金。赵国海表示认可租赁合同并且愿付租金，但必须付给真正的权利人，法院在判决中支持了赵国海的主张。物权保护案件中，一审判决基于租赁关系进行处理，并无不当，这是法律常识问题。 上诉人徐富平与被上诉人赵国海在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉漾河人家8幢2单元501室房屋系拆迁安置房，系用于对原被拆迁的耶稣堂弄8号502室房屋权利人的安置，虽然拆迁人杭州市下城区百井坊地区综合改造工程指挥部已于2017年2月23日将漾河人家8幢2单元501室房屋安置给徐富平，但是因赵国海与南山公司曾于1994年10月7日就耶稣堂弄8号502室房屋签订《杭州市公有住宅租赁合同》，赵国海也一直占有使用该房物内并交纳租金至2006年12月31日，拆迁人杭州市下城区百井坊地区综合改造工程指挥部也于2009年10月将漾河人家8幢2单元501室房屋安排给赵国海过渡，故在本案双方对上述公房租赁关系存有争议未处理完毕的情况下，徐富平直接要求赵国海腾退房屋并支付房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。综上，上诉人徐富平的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由徐富平负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 李国标 审判员 韩圣超 二0一八年九月十七日 书记员姚亦驰