海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2018）琼9022民初585号   原告：屯昌宏基伟业地产发展有限公司，住所地：海南省屯昌县屯城镇新建三路114号。   法定代表人：马某，该公司经理。   委托诉讼代理人：许某，海南法立信律师事务所专职律师。   委托诉讼代理人：云某，海南法立信律师事务所实习律师。   被告：刘某，女，1987年6月2日出生，黎族，原住海南省屯昌县，现住海南省琼海市。   原告屯昌宏基伟业地产发展有限公司与被告刘某民间借贷合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屯昌宏基伟业地产发展有限公司的委托诉讼代理人许某、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告屯昌宏基伟业地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付到期应付房款80592元；2.判令被告向原告支付以实际所欠首付款为基数计算的违约金，违约金分段计算：第一期按每日25296元的1‰，自2016年5月1日起计算至实际支付完所欠款项之日止，暂计至2018年7月20日为20489.76元；第二期按每日55296元的1‰，自2017年5月1日起计算至实际支付完所欠款项之日止，暂计至2018年7月20日为24606.72元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月3日，原、被告签订《屯昌县商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的“伟业·氧立方A”项目9幢3单元9层903房；房款总价为420592元，2015年4月30日付购房定金20000元，2015年5月7日付首付款110592元，剩余款项290000元通过银行按揭贷款方式支付。同日，因被告资金能力不足，为了完成银行按揭贷款手续，原、被告双方签订名为《借款协议》的补充协议，就首付款110592元的支付方式及期限进行补充约定：被告应于2016年4月30日支付第一笔款项55296元，于2017年4月30日应支付第二笔款项55296元；如被告未如期还款，每逾期一日须按未归还款项总额的千分之一支付违约金。上述合同及补充协议签订后，原告已按照约定向被告交付房屋。被告向原告支付了购房定金20000元及通过按揭方式支付了房款290000元，于2016年7月15日支付还款30000元，但被告未按补充协议的约定于2016年4月30日前支付剩余应付房款25296元及2017年4月30日前支付应付房款55296元。原告向被告邮寄关于缴纳费用的通知函，要求支付到期应付款项，但被告不予答复。原告认为，原、被告双方签订的《屯昌县商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《借款协议》名为借贷，实为对首付款付款期限及方式的补充协议，双方不具备真实的借款意思表示，本质上双方之间仍属于商品房买卖合同关系。被告未按照协议约定向原告如期足额支付款项已构成违约，应承担继续履行的法律责任及承担因违约而产生的违约金赔偿责任。请人民法院支持原告的全部诉讼请求。   被告刘某辩称，原告所述是事实。被告因生意亏损，且也因为他人欠被告的钱，2017年4月30日房款到期后被告没有资金付房款。被告对借款协议的合法性有异议，因为有借款协议但借款并没有到被告手上，同时所约定的违约金计算标准过高，应不超过年利率24%。被告请求免除违约金，房款一年内还清，诉讼费由原告承担。   原告为了支持自己的诉讼主张，向法庭提供的证据有：证据1.《屯昌县商品房买卖合同》，证明2015年5月3日，原、被告签订商品房买卖合同，双方存在合法有效的商品房买卖合同关系，约定被告应于2015年5月7日向原告支付购房首付款110592元；证据2.《借款协议》、《委托书》、《承诺书》，证明2015年5月3日，原、被告签订协议和相关文书，就首付款的还款期限及方式进行补充约定，约定逾期还款须承担每日未归还款项千分之一的违约金；证据3.收据，证明被告已交购房定金20000元、按揭贷款部分的房款290000元，以及按补充协议约定支付房款30000元；证据4.催收材料，证明原告向被告发出通知函，要求其按照补充协议的约定支付尚欠的房款。   被告刘某未向法庭提供证据。   原告依法提交了证据，本院已组织双方当事人进行证据交换和质证，被告对原告的证据的质证意见是：对证据1无异议；对证据2的真实性、关联性无异议，对约定的违约金的合法性有异议，认为约定的违约金标准过高；对证据3无异议；对证据4认为未收到该份催收材料。   本院认证认为，原告提交的证据1具有真实性、合法性，与本案有关联性，证明原、被告双方的商品房买卖合同关系以及约定支付购房首付款；证据2具有真实性，与本案有关联性，同时证明借款内容系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有合法性，但其中所约定的违约金标准过高，不符合法律规定；证据3具有真实性、合法性，与本案有关联性，证明被告已向原告支付购房定金20000元、按揭贷款290000元以及还付按《借款协议》借款110592元中的30000元；证据4具有真实性、合法性，与本案有关联性，证明原告曾向被告发出催款通知函。   根据以上确认的证据和当事人陈述，本院综合认定以下事实：2015年5月3日，原、被告签订《屯昌县商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的“伟业·氧立方A”项目位于××屯房，房屋建筑面积83.63平方米，每平方5029.2元，房款总价为420592元，2015年4月30日付购房定金20000元，2015年5月7日付清首期款110592元，余款290000元通过银行按揭贷款方式支付。同日，因被告资金能力不足于支付首期款110592元，便以原告为甲方，被告为乙方，双方又签订了一份《借款协议》，其主要内容是：“一、乙方认购了屯昌伟业·氧立方9号楼3单元903号房，由于资金周转问题特向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为人民币壹拾壹万零伍佰玖拾贰元整（即110592元），……乙方必须在2016年4月30日前向甲方归还所借款项伍万伍仟贰佰玖拾陆元整（即55296元）；2017年4月30日前向甲方归还所借款项伍万伍仟贰佰玖拾陆元整（即55296元）；二、乙方必须严格按照本协议约定的期限归还借款，否则，每逾期一天，乙方须按未归还款项总额的千分之一，向甲方支付违约金”等等。《屯昌县商品房买卖合同》和《借款协议》签订后，原告向被告交付了房屋，被告也已向原告支付了购房定金20000元，并以按揭贷款的方式通过银行支付了房款290000元。但被告根据《借款协议》所借原告的110592元，未能按约定分别于2016年4月30日前和2017年4月30日前各归还55296元，而仅于2016年7月15日归还借款30000元，即：自2016年5月1日起，被告有25296元逾期还款；自2017年5月1日起，被告有55296元逾期还款。原告认为，原、被告双方签订的《屯昌县商品房买卖合同》及《借款协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照协议约定向原告如期足额支付款项已构成违约，应承担继续履行的法律责任及承担因违约而产生的违约金赔偿责任。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付到期应付购房款80592元；2.判令被告向原告支付违约金（违约金分段计算：第一期按每日25296元的1‰，自2016年5月1日起计算至实际支付完所欠款项之日止，暂计至2018年7月20日为20489.76元；第二期按每日55296元的1‰，自2017年5月1日起计算至实际支付完所欠款项之日止，暂计至2018年7月20日为24606.72元）；3.本案诉讼费由被告承担。   本院认为，本案为民间借贷合同纠纷。本案争议的焦点是：原告主张被告向原告支付到期应付款是否具有事实根据和法律依据；原告主张的违约金的计算标准是否过高。   一、关于原告主张被告向原告支付到期应付款是否具有事实根据和法律依据的问题。原、被告双方为了解决被告无力支付首付款的困难而共同签订的《借款协议》，系双方当事人真实意思表示，双方约定被告向原告借款，应视为双方通过协商达成债权债务协议，由原告借款给被告支付购房首付款。借款未交到被告手中，原告将被告的借款直接作为被告应支付的购房首付款，这并不违背合同本意，因为借款的目的就是为了向原告付清购房首付款。因此，借款协议中约定被告向原告借款以及协议签订后原告将借款作为被告购房首付款，并不违反法律法规的强制性规定和合同约定，应当受到法律保护。被告对借款协议合法性的异议，本院予以驳回。因原、被告双方签订的《屯昌县商品房买卖合同》仍继续履行，原告仅对《屯昌县商品房买卖合同》履行过程中产生的《借款协议》，就被告未依约还付借款主张权利。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条的规定，本案中原、被告之间达成债权债务协议，属于民间借贷合同关系，如果被告未向原告借款用于足额支付购房首付款，就无法满足按揭贷款的条件，因此确定本案为民间借贷合同纠纷更为确切，对原告庭审中主张《借款协议》不是合同法意义上的借款合同的意见，本院不予采纳。   二、关于原告主张的违约金的计算标准是否过高的问题。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，当事人可以根据约定主张违约金，但超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。故本案中被告提出违约金过高的意见，本院予以采纳，对原告主张的违约金下调至年利率24%，超出部分，本院依法不予支持。被告要求免除违约金，没有事实根据且与合同约定相违背，本院依法予以驳回。   综上所述，原告主张被告向原告归还借款的诉求具有事实根据和法律依据，本院予以支持。对原告主张的违约金，本院依法予以调整，被告应向原告付清欠款80592元以及以实际欠款为基数按年利率24%计算，自逾期还款之日起至还清欠款之日止的违约金。违约金暂计至2018年7月20日止共计29705.47元，其中：自2016年5月1日起暂计至2018年7月20日止以25296元为基数计算为13472.72元（25296元×24%÷365天×逾期810天）；自2017年5月1日起暂计至2018年7月20日止以55296元为基数计算为16179.76元（55296元×24%÷365天×逾期445天）。2018年7月20日之后产生的违约金应以被告实际尚未还清的欠款总额为基数按年利率24%继续计算至还清欠款之日止。原告主张暂计至2018年7月20日止的违约金共计45096.48元，超出上述范围的15444元，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告刘某自本判决生效之日起十日内，向原告屯昌宏基伟业地产发展有限公司返还欠款80592元，并支付以实际欠款为基数按年利率24%计算，自逾期还款之日起至还清欠款之日止的违约金（违约金暂计至2018年7月20日止共计29652.48元）；   二、驳回原告屯昌宏基伟业地产发展有限公司的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。   案件受理费人民币2813.78元，减半收取1406.89元，由原告屯昌宏基伟业地产发展有限公司负担172.28元，由被告刘某负担1234.61元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 江 云     二〇一八年九月二十九日   法官助理 王 进   书记员 陈政丹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还约定履行债务。   《最高人民法院关于   审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》   第十五条原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。   当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。   第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。