福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0481民初489号 原告（申请执行人）：王鹏飞，男，1988年6月28日出生，汉族，住福建省永安市燕南牺和路377号1单元501室。公民身份号码：350424198806280013。 委托诉讼代理人：吴先熹，福建昊拓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赖发禄，福建昊拓律师事务所执业律师。 被告（执行案外人）：吴上才，男，1966年6月11出生，汉族，住福建省宁化县安乐镇谢坊村罗屋甲25号，现住福建省宁化县财富花园9幢303室、304室。公民身份号码：350424196606111953。 委托诉讼代理人：罗绪欣，福建翠城律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：吴玉祥，男，1970年10月14日出生，汉族，住福建省宁化县翠江镇朝阳新村6路26号。公民身份号码：350121197010144016。 被告（被执行人）：黄丽芸（曾用名黄丽云），女，1972年12月25日出生，汉族，住福建省宁化县翠江镇朝阳新村6路26号。公民身份号码：350424197212252221。 原告王鹏飞与被告吴上才、吴玉祥、黄丽芸执行异议之诉一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王鹏飞及其委托诉讼代理人吴先熹、被告吴上才及其委托诉讼代理人罗绪欣到庭参加诉讼，被告吴玉祥、黄丽芸经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王鹏飞向本院提出诉讼请求：准许执行吴玉祥、黄丽芸所有的坐落于福建省宁化县产。事实与理由：永安市人民法院对王鹏飞与吴玉祥、黄丽芸民间借贷一案于2017年1月11日作出(2016)闽0481民初2962号民事判决：“吴玉祥、黄丽芸应于本判决生效后十日内偿还王鹏飞借款本金900,000元;二、吴玉祥、黄丽芸应以本金900,000元为基数、按银行同期贷款利率，支付王鹏飞从2016年8月15日至本判决确定期限内的实际还款之日止的利息。”而后，王鹏飞申请强制执行，请求强制执行吴玉祥、黄丽芸宁化县的房产。2017年9月8日，吴上才对执行标的提出书面异议，认为执行标的房屋系吴上才所有。永安市人民法院于2017年11月9日作出(2017)闽0481执异13号执行裁定:“中止对被执行入吴玉祥、黄丽芸所有的位于宁化县屋的执行”。王鹏飞认为裁定中止执行错误，理由如下：1.吴玉祥与宁化县永龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定了附条件的合同解除权，吴玉祥、黄丽芸至今并未取得房屋所有权证。吴玉祥与宁化县永龙房地产开发有限公司签订的仅是房屋预售合同，其与宁化县永龙房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，同时依据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”吴玉祥、黄丽芸将其未取得房屋所有权证的房产出售给吴上才，双方虽已签订《房屋转让合同》，但鉴于上述原因，吴上才与吴玉祥，黄丽芸签订的《房屋转让合同》尚未发生法律效力。2.虽然吴上才与吴玉祥、黄丽芸签订《房屋转让合同》，但房屋转让协议中约定的转让价款1,000,000元并未实际支付(含按揭贷款135,247.6元)，按吴上才在执行异议申请书中的陈述：①2014年3月19日签订《房屋转让合同》，将第一笔转让款200,000元现金当场支付给吴玉祥、黄丽芸；②吴上才于2014年3月21日将余款614,752.4元中的79,752.4元当场支付给吴玉祥、黄丽芸；③2014年4月15日吴玉祥、黄丽芸腾空房屋，同样吴上才当场将余款50,000元支付给吴玉祥、黄丽芸。上述款项中毫无例外的均是现金支付，且其中500,000元吴上才提供了一份《借条》证据，借款载明“吴玉祥借到吴上才人民币伍拾万元整……”银行流水系2013年12月6日，即吴上才认为500,000元对抵2014年3月21日应要支付的余款中的614,752.4元。整个房屋转让交易过程并未产生银行转账流水，吴上才的陈述没有任何证据可以佐证，且现今时代有悖交易常理，因此永安市人民法院在未审慎审查现金交付是否真实的情况下，作出中止执行裁定没有事实依据。综上，吴玉祥与宁化县永龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系房屋预售合同且尚未履行完毕，所以吴上才与吴玉祥、黄丽芸签订的《房屋转让合同》尚未发生法律效力；其次，没有任何有效证据证明吴上才与吴玉祥、黄丽芸的房屋转让交易真实客观存在且交易行为有悖常理，法院亦并未尽到审慎义务，故王鹏飞认为永安市人民法院于2017年11月9日作出的(2017)间0481执异13号中止执行异议裁定错误。 吴上才辩称，王鹏飞请求准许执行吴玉祥、黄丽芸所有的坐落于宁化县产的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。1、王鹏飞申请执行的依据（2016）闽0481民初2962号民事判决书于2017年2月5日后才发生法律效力。2、2014年3月19日，吴上才与吴玉祥、黄丽芸双方经协商签订了《房屋转让合同》。吴玉祥、黄丽芸将位于宁化县的房产，以人民币1,000,000元的转让价转让给吴上才。吴玉祥、黄丽芸于2014年4月15日腾空房屋，将宁化县两套商品房及水、电、煤气等相关证件交付吴上才使用，吴上才当场付清房屋转让余款50,000元。2014年4月底吴上才搬入宁化县商品房居住，并且支付水费至今。因此，从2014年4月底开始吴上才实际占有了该两套房屋，取得了房屋的使用权、管理权，实际居住至今。且该303室、304室两套商品房吴玉祥、黄丽芸购买后装修成一套没有分割的房屋，因此，以上303室、304室房屋应属于吴上才所有。3、2014年4月底，吴上才搬入宁化县两套商品房居住后，因宁化县财富花园开发商一直没有缴纳土地出让金，致使吴上才无法办理房屋所有权、土地使用权登记及变更手续。2016年5月6日，吴上才得知宁化县财富花园的商品房可以办理房屋所有权、土地使用权证，当日将房屋按揭贷款提前还清。吴上才要求吴玉祥、黄丽芸回宁化协助办理房屋产权证，吴玉祥、黄丽芸一直拖延并提出由吴上才直接登记在自己名下。吴上才要求开发商（宁化县永龙房地产开发有限公司）出具房屋验收合格等材料，且直接登记在自己名下，开发商一直拒绝出具相关材料。2017年5月份，吴上才与开发商达成一致意见，到宁化县房屋产权登记中心办理登记手续，被告知宁化县商品房被永安市人民法院查封，无法办理。2017年6月7日，吴上才从宁化县房管所查明法院于2016年8月22日查封了以上303室的房产。2017年6月9日，吴上才从永安市人民法院出具的（2016）闽0481民初2962号民事裁定书、民事判决书、财产保全情况告知书，才得知原由，事后及时提出执行异议。 吴玉祥、黄丽芸未作答辩。 王鹏飞围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一、永安市人民法院（2016）闽0481民初2962号民事判决书、协助执行通知书，财产保全情况告知书，执行裁定书，证明王鹏飞就其拥有债权已申请强制执行；证据二、永安市人民法院（2017）闽0481执异13号执行裁定书，证明永安市人民法院中止对被执行人所有的位于宁化县屋的执行；证据三、《商品房买卖合同》，证明宁化县屋系吴玉祥、黄丽芸购买；证据四、房屋转让合同及收条，证明吴上才、吴玉祥、黄丽芸交易房屋不真实。 吴上才依法提交了证据如下：证据一、身份证复印件三份、常住人口登记卡三份、离婚证一份，证明吴上才、吴玉祥、黄丽芸身份情况及吴玉祥与黄丽芸婚姻情况；证据二、编号为0900075的《商品房买卖合同》及补充协议各一份，证明2010年1月19日，吴玉祥、黄丽芸购买了宁化县商品房；证据三、借条照片及银行交易明细各一份，证明2013年12月6日吴玉祥向吴上才借款500,000元，吴上才按吴玉祥的指示将该款转入其指定账户62×××23；证据四、中国工商银行缴纳按揭贷款凭证、2017年10月28日中国工商银行宁化支行出具的个人贷款结清证明一份，证明从2014年4月起，由吴上才负责支付吴玉祥向中国工商银行的房屋按揭贷款。2016年5月6日，吴上才向工商银行支付101,406.55元，提前结清房屋按揭贷款；证据五、水费缴纳清单，证明吴上才在宁化县财富花园9幢303、304室商品房居住并交纳水费至今；证据六、2017年10月27日宁化县住房城乡规划局出具证明一份，证明涉案房产未办证的原因系历史遗留问题。 吴玉祥、黄丽芸未到庭，也未提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。吴上才对王鹏飞提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。王鹏飞对吴上才提交的证据，除证据四外对其他证据的真实性、关联性没有异议。本院认为，吴上才提供的证据四中国工商银行缴纳按揭贷款凭证盖有中国工商银行股份有限公司宁化支行业务专用章或有凭证编号，且与证据六中国工商银行宁化支行出具个人贷款结清证明相印证，其真实性可以确认。其他证据，王鹏飞与吴上才双方对其真实性、合法性均无异议。上述证据，本院均予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下： 1、2010年元月19日，吴玉祥与宁化县永龙房地产开发有限公司签订编号为0900072、0900075两份《商品房买卖合同》，约定吴玉祥购买宁化县永龙房地产开发有限公司开发的位于宁化县、9幢304室商品房（其中9幢303室建筑面积为97.12平方米，每平方米2,570元，房价249,598元，首付79598元，贷款170,000元；9幢304室建筑面积为42.42平方米，每平方米2,570元，房价109,019元，首付59019元，贷款50,000元），交房期限为2012年9月30日，约定自本合同生效之日起30日内，由出卖人向宁化县房管所办理合同登记备案。宁化县房管所于2010年3月25日接收上述《商品房买卖合同》进行备案登记。上述两室被实际装修为一套房屋使用。 2、2013年12月6日，吴玉祥向吴上才借款500,000元，并出具借条一份，借条约定月利率2%，借款用于生意周转，未约定还款时间。林顺喜自愿为吴玉祥的借款担保，并在该借条担保人处签名确认。同日，吴上才通过中国邮政储蓄银行股份有限公司宁化县安乐营业所的账户将500,000元借款汇入吴玉祥指定的林顺喜尾号为23923银行账户。 3、吴上才与吴玉祥、黄丽芸于2014年3月19日签订《房屋转让合同》，该合同约定：吴玉祥、黄丽芸将宁化县房产转让给吴上才，转让总价款为1,000,000元；吴上才于签订合同当日支付200,000元，吴玉祥、黄丽芸于签订合同三日内将房屋向中国工商银行贷款余额135,247.6元还清，解除房屋的抵押登记手续；吴玉祥、黄丽芸还清银行贷款之日，吴上才向吴玉祥、黄丽芸支付剩余购房款800,000元，同时吴玉祥、黄丽芸应将银行还款凭证、编号为0900072、0900075两份商品房买卖合同原件交付吴上才；2014年4月15日前，吴玉祥、黄丽芸将房屋按目前现状交付给吴上才，同时将房屋现有的水、电、煤气等相关证件移交给吴上才；因买卖房屋尚未办理房屋所有权证、土地使用权证，待房屋开发商或相关部门通知该房屋可办理房屋所有权证、土地使用权证之日起30日内，吴玉祥、黄丽芸应协助吴上才办理房屋所有权证、土地使用权证过户手续，相关税费由吴上才承担。宁化县司法局安乐司法所作为见证人在上述《房屋转让合同》盖印确认。 4、吴玉祥、黄丽芸于2014年3月21日出具《收条》，内容载明：“今收到吴上才购买财富花园9幢303、304号商品房款壹佰万元整（￥1000000），现收玖拾伍万元（￥950000），余伍万元（￥50000）待房屋交接时付清。此据，收款人吴玉祥、黄丽芸2014.3.21”，吴玉祥、黄丽芸在上述借条中注明：“房屋按现有状况（除被子外、生活器具外）交给吴上才。吴玉祥、黄丽芸”。 5、吴上才陈述购房款交付经过。协议签订当日，吴上才将现金200,000元交付吴玉祥、黄丽芸。2014年3月21日，吴上才与吴玉祥、黄丽芸协商，约定由吴上才负责清偿房屋的工商银行抵押贷款135,247.6元，吴上才扣留50,000元购房款于交付房屋时付清，吴上才将剩余购房款79,752.4元（购房款1,000,000元扣除已支付的200,000元、扣除抵押贷款135,247.6元、扣除尚欠借款本息535,000元）当即交付吴玉祥、黄丽芸。吴玉祥、黄丽芸向吴上才出具收条一份，并将9幢303室、304室房产购房合同原件交付吴上才，收条载明收到吴上才交付的购房款950,000元，余款50,000元于房屋交接时付清，并承诺房屋除被子、生活器具外按原状交给吴上才。吴玉祥、黄丽芸于2014年4月15日将房屋腾空交付给吴上才，并将水、电、煤气等相关证件交由吴上才使用，吴上才当日付清房屋转让余款50,000元。 6、中国工商银行个人贷款当期归还凭证（2015年3月8日，金额1,299.34元；2015年5月8日，金额1,312元；2015年5月8日，金额1,312元；2016年2月29日，金额1,423.09元；2016年3月8日，金额1,428.9元；2016年5月6日，提前还款，金额101,406.55元,实收利息386.47元）的客户签名均为吴上才。中国工商银行个人还款款凭证（编号为00069876，还款金额1,916.23元；编号为00187567，还款金额1,857.31元；编号为00187576，还款金额1,854.67元；编号为00188435，还款金额101,793.02元）的客户签名均为吴上才。2016年5月6日提前还款金额101,406.55元、利息386.47元，合计金额为101,793.02元。 7、王鹏飞以吴玉祥、黄丽芸借款为由，于2016年8月15日向本院起诉并申请财产保全，本院于2016年8月22日以（2016）闽0481民初2962号民事裁定书查封了吴玉祥、黄丽芸名下宁化县产，保全价值以300,000元为限。本院于2017年1月11日作出（2016）闽0481民初2962号民事判决书，判令吴玉祥、黄丽芸于本判决生效后十日内偿还王鹏飞借款本金900,000元，并以本金900,000元为基数、按银行同期贷款利率，支付吴玉祥从2016年8月15日至本判决确定期限内的实际还款之日止的利息。该判决生效后，王鹏飞于2017年6月19日向本院申请强制执行。 8、吴上才于2017年9月8日对执行标的福建省宁化县产提出书面异议。本院于2017年11月9日作出（2017）闽0481执异13号执行裁定书，中止对被执行人黄丽芸、吴玉祥所有的位于宁化县屋的执行。 9、财富花园9号楼302室于2012年9月28日居民用水开户，户名为吴玉祥。财富花园9号楼302室从2013年10月至2018年5月期间用电情况为，2014年5月为47度，2014年6月为0度，2014年7月为61度，2015年8月为68度，其他月份为100-500度。 10、宁化县住房和城乡规划建设局于2017年11月27日出具《证明》，其内容为：“经核实，财富花园小区9幢303号房吴玉祥房主，购房款缴纳符合《财富花园历史遗留问题处置领导小组通知》要求，请按有关规定予以办理不动产登记证”。 11、中国工商银行股份有限公司三明市宁化支行于2017年11月28日出具《个人贷款结清证明》，其内容为：“兹有借款人吴玉祥（证件号码：）在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2011年6月8日，贷款金额为人民币170,000元（大写：壹拾柒万元整），贷款期限为120个月，该笔贷款本息已于2016年5月6日全部结清。特此证明”。 12、吴玉祥与黄丽芸于2014年4月8日办理离婚登记手续。 本案双方争议的焦点为，一、《房屋转让合同》的法律效力；二、吴上才是否支付了购买款。 一、《房屋转让合同》的法律效力 王鹏飞认为，吴玉祥与宁化县永龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定了附条件的合同解除权，吴玉祥、黄丽芸至今并未取得房屋所有权证，吴玉祥与宁化县永龙房地产开发有限公司签订的仅是房屋预售合同，其与宁化县永龙房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，同时依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，吴玉样、黄丽芸将其未取得房屋所有权证的房产出售给吴上才，双方虽已签订《房星转让合同》，但鉴于上述原因，吴上才与吴玉祥，黄丽芸签订的《房屋转让合同》尚未发生法律效力。 吴上才认为，吴玉祥、黄丽芸出让本案房屋产权时虽未取得房屋所有权证，但仅仅是该房屋产权没有取得公示效力，并不影响《房屋转让合同》发生法律效力，也不会影响吴上才依法取得该房屋产权。依据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，吴上才与吴玉祥、黄丽芸签订《房屋转让合同》自双方订立时依法发生法律效力。 本院认为，吴玉祥与宁化县永龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，办理了向银行贷款手续，通过银行贷款将购房款已全部支付给宁化县永龙房地产开发有限公司，吴玉祥已履行了交付购房款的义务。《商品房买卖合同》进行了备案登记，王鹏飞根据该登记进行了财产保全，《商品房买卖合同》的备案登记具有物权公示效力。吴玉祥有权对登记在其名下的财产进行处置，因此其与吴上才签订《房屋转让合同》系有权处分行为。吴上才与吴玉祥、黄丽芸签订《房屋转让合同》未违反法律法规强制性规定，不存在无效情形，且经过宁化县司法局见证，该房产转让真实、合法、有效。 二、吴上才是否支付了购房款 王鹏飞认为，吴上才以现金方式支付购房款不真实。 吴上才认为，吴上才提供了充分的证据，足以证实吴上才履行了支付本案涉案房屋转让款1,000,000元的义务。王鹏飞认为“吴上才没有用银行转账方式交付房屋转让款，在现今时代有悖交易常理”，没有事实与法律依据。 本院认为，吴上才提供的中国工商银行还款凭证可以证实吴上才自2014年4月始支付诉争房产的银行贷款，且于2016年5月6日全部结清。吴上才提供了吴玉祥借款500,000元的借条原件及汇款凭证，证明吴玉祥拖欠吴上才的债务。当事人互负债权债务可以对抵，借款本息可以抵扣购房款。吴玉祥、黄丽芸于2014年3月21日出具收条，确认其收到吴上才的购房款。房产交接时，吴上才的购房款已支付完毕。 综上所述，吴上才与吴玉祥、黄丽芸于2014年3月19日签订的《房屋转让合同》合法有效，其签订时间早于本院查封的时间（2016年8月22日），吴上才于2014年4月15日接收房产时依约支付了购房款，入住所购房屋，此后付清银行贷款。房产管理机构于2017年11月27日通知办理不动产登记手续，涉案房产因历史遗留问题而非买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，吴上才对案涉房产享有的权利能够排除执行。王鹏飞关于《房屋转让合同》未发生法律效力、购房款未支付的主张不成立，其要求继续执行登记坐落于福建省宁化县产的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。吴玉祥、黄丽芸经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回王鹏飞的诉讼请求。 本案受理费100元，由王鹏飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  李如浩 审 判 员  陈国延 人民陪审员  罗方益 二〇一八年九月十三日 书 记 员  钱晓雪 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。