上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四(民)初字第525号原告上海力高物业管理有限公司。法定代表人何木火。委托代理人毛国平，该公司员工。委托代理人李梅，上海东座律师事务所律师。被告通用地产(上海)有限公司。法定代表人刘金刚。委托代理人陈圣林，上海市天源律师事务所律师。委托代理人吴惟慧，上海市天源律师事务所律师。原告上海力高物业管理有限公司(以下简称“力高物业公司”)与被告通用地产(��海)有限公司(以下简称“通用公司”)物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告力高物业公司委托代理人毛国平、李梅，被告通用公司委托代理人陈圣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力高物业公司诉称：被告系上海市瑞金一路XXX号中城大楼4A室业主，原告系中城大楼物业管理单位。2012年6月至2014年3月，被告共积欠物业管理费人民币72441.60元(以下币种均为人民币)，原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令被告支付自2012年6月1日起至2014年3月31日止的物业管理费72441.60元和上述欠款的滞纳金69250.21元。后原告修改诉请为：请求判令被告支付自2012年6月1日起至2013年3月31日止的物业管理费32928元和上述欠款的滞纳金(以当月的物业管理费为本金，按照日千分之三的标准，每月欠费自当月5日开始计算至判决生效日止，以32928元为限)。原告力高物业公司提供下列证据：1.《中城大楼物业服务合同》(2011年4月17日签订)、《物业使用规约》；2.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；3.催交物业管理费通知及挂号信收据；4.照片；5.《业主大会会议纪要》(2012年5月2日)、《关于召开之业主大会会议讨论事项公告》；6.《协议书》；7.(2014)沪二中民二(民)终字第173号民事裁定书；8.《电梯改造合同》、《工程承包安全管理协议》、《告知书》、《特种设备检验意见通知书》等；9.《上海市公安局110报警登记表》。被告通用公司辩称：在原告为中城大楼提供物业服务的前两个月(2011年4月至2011年5月)，大楼业主对原告的服务不满意，原上海市卢湾���(现黄浦区)中城大楼业主委员会(以下简称“中城业委会”)多次要求原告整改，但原告未整改；因大多数业主对原告服务不满意，2011年6月22日，原上海市卢湾区(现黄浦区)中城大楼业主大会(以下简称“中城业主大会”)表决通过终止《中城大楼物业服务合同》，中城业委会书面要求原告在合同试用期满后即2011年6月30日终止；2011年7月29日，中城业委会选聘了新的物业公司上海陶然居物业管理有限公司(以下简称“陶然居物业公司”)后通知原告于2011年7月31日前撤离中城大楼，并要求全体业主自2011年8月起不要将物业管理费交给原告，但因为原告阻挠陶然居物业公司正常工作，陶然居物业公司于2011年12月撤离中城大楼；2012年1月至2012年3月，中城业委会自行管理并着手选聘新的物业公司，2012年3月，新选聘的上海莘闵物业发展有限公司(以下简称“莘闵物业公司”)入驻中城��楼提供物业服务，中城业委会要求业主自2012年4月起将物业管理费支付给莘闵物业公司；被告认为原告与中城业主大会签订的《中城大楼物业服务合同》已经于2011年7月31日终止，2011年8月起原告未提供物业服务，被告已经将物业管理费交给陶然居物业公司、中城业委会和莘闵物业公司，原告无权向被告收取费用；在之前原、被告的诉讼中，原告承认收到系争房屋承租人新时代进修学院三个月的物业管理费35251.20元，2011年4月至2011年7月4楼A、B室应该支付物业管理费36739.20元，被告只需要补交1488元，4B房间2011年7月之前的物业管理费已经支付。不同意原告所有诉请。被告通用公司提供下列证据：1.《中城大楼业主大会会议记录》(2011年12月13日)、《征询意见表》、《关于召开之业主大会会议讨论事项表决结果公告》；2.《��城大楼业主大会会议记录》(2012年1月19日)、关于召开《中城大楼采取邀标方式选聘物业服务企业的具体选聘方案及更换业主大会备案证、章》之业主大会会议讨论事项表决票、表决、统计、汇总、表决结果；3.《黄浦区中城大楼物业管理服务项目招标文件审核确认单》、《上海百通项目管理咨询有限公司服务类项目招投标办事流程表》、《评标报告》、《中标(交易成功)通知书》等；4.《会议纪要》(2012年3月30日)、《公告》、《中城大楼物业服务合同》、《通知》；5.《房屋租赁协议》、《通知》、《关于瑞金一路XXX号6楼维修外墙玻璃证明》、《情况说明》、《上海市黄浦区中城大楼物业管理情况说明》、《温馨提示》、照片、《电梯保养合同》、《电梯维修合同》、莘闵物业公司中城大楼物业服务处秩序维护部巡逻交接记录本封面；6.莘闵物业公司开具的发票、收���、《证明》;7.上海市人大常委会信访办公室对陈越信访件的回复；8.转帐汇款信息；9.《说明函》；10.《说明》。经质证，被告通用公司对原告力高物业公司提供的证据1真实性无异议，但合同约定了试用期；对证据2真实性无异议；证据3的催款通知书未收到，原告邮寄地址不是被告的房屋；对证据4，开会是事实，但是结论并不是原告所述；证据5真实性有异议，仅有姓冯、马的人及巨鹿集团的签名，但是巨鹿集团不参加大楼物业管理，没有投票权；证据6真实性不清楚，对原告2011年4月18日入驻中城大楼进行物业管理没有异议；证据7真实性无异议，但裁定书只是从程序上驳回了中城业委会的起诉，并没有判决中城业委会要求解除《中城大楼物业服务合同》的行为无效，街道办事处也没有权利撤销业主委员会的备案证，中城业委会已经多次信访，上海市人大常委会��访办公室答复中城业委会是不需要改选或补选的，街道办事处撤销业主委员会备案是错误的；证据8真实性无异议，但是电梯的维修费用是大楼业主陈越和马天福垫付的费用，并不是原告修理的；对证据9真实性无异议，对证明内容不认可，莘闵物业公司自2012年3月31日起为中城大楼提供物业服务，原告说派出所和街道办事处不允许莘闵物业公司入驻中城大楼不是事实。原告力高物业公司对被告通用公司提供的证据1-4真实性、合法性、关联性都不予认可，这只是业主委员会部分成员的行为，且莘闵物业公司也没有提供物业服务，与事实不符；对证据5不予认可，有些材料是单方制作，是原告一直为中城大楼提供物业服务；对证据6，是否支付物业管理费需要有转帐凭证，莘闵公司开具的发票是伪造的，《证明》形式不合法、内容是虚假的；对证据7真实性无异议，但信访办不能代表上海市人大，业主委员会是否需要改选需根据法律规定进行；证据8与本案无关，本身证明原告是为中城大楼提供物业服务的；证据9、10真实性不予认可。经审理查明：2011年4月17日，原告与中城业主大会、中城业委会签订《中城大楼物业服务合同》，约定由原告为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日起至2013年3月31日止，物业管理费为每月每平方米建筑面积12元，物业管理费每月交纳一次，每次交费时间为每月的第三个工作日内，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金；2011年4月1日至2011年6月30日为试用期，原告若未完成合同第21.7中任何一条之规定的，业主大会和业主委员会有权在试用期结束起单方终止合同。此后原告开始为中城大楼提供物业服务。中城业委会与原告在合同履行期间发生纠纷，中城业委会曾于2011年6月通知原告解除《中城大楼物业服务合同》，但原告认为中城业委会的通知不符合法定条件，继续留在中城大楼内并提供物业服务，中城业委会在原告未离开中城大楼的情况下，于2011年8月聘请陶然居物业公司、2012年3月聘请莘闵物业公司进驻中城大楼。2012年6月18日，中城业委会向本院起诉，要求解除与原告签订的《中城大楼物业服务合同》，后因中城业委会主体资格不符合法律规定被驳回起诉。被告系上海市瑞金一路XXX号中城大楼4楼ABCD室(其中4A室建筑面积为274.40平方米)业主，按照合同约定每月应付物业管理费3292.80元。2012年7月6日，原告将被告诉至本院，要求被告支付中城大楼4A室自2011年6月起至2012年5月止的物业管理费和滞纳金[(2012)黄浦民四(民)初字第761号]，本院经过审理，判决支持了原告的诉请。被告不服判决向上海市第二中级人民法院提起上诉[(2014)沪二中民二(民)终字第888号]，上海市第二中级人民法院经过审理，判决维持原判。另查明，在本院同时审理的原告与上海中城企业集团房地产发展有限公司物业管理纠纷[(2014)黄浦民四(民)初字第520号、(2014)黄浦民四(民)初字第522号]中，上海中城企业集团房地产发展有限公司向本院提供的莘闵物业公司开具的物业管理费发票开票时间和开票金额均不实，被上海市地方税务局闵行区分局认定为伪造发票。2014年2月28日，原告诉至法院，请求判如诉请。本院认为，力高物业公司与中城业主大会、中城业委会签订的《中城大楼物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，该合同依法对全体业主均有约束力。虽然中城业委会曾起诉解除该合同，但因中城业委会的主体资格问题，该诉请并未得到法院的支持，故被告��为该小区的业主，理应按照物业服务合同的约定支付物业管理费。被告在原、被告的两次诉讼中均辩称中城业委会已经终止了物业服务合同，被告按照中城业委会的要求分别将相关物业管理费支付给了新聘的物业公司及中城业委会，不应向原告支付物业管理费，本院认为，根据生效民事判决认定的事实，由于中城业委会的负责人黄勇系被告委派的代表，且黄勇系原、被告上次诉讼的代理人，被告对于中城业委会与原告之间就物业服务合同是否解除存在争议、中城业委会曾就物业服务合同的解除提起过诉讼等事实均应明知，被告在明知同一物业小区只能有一个物业服务公司实施物业管理的法律规定的情况下，仅凭“根据业委会要求”作为不向原告支付物业管理费的理由，缺乏法律依据，生效民事判决亦明确被告须向原告支付物业管理费，被告在前案生效民事判决所认定的事实未有改变的情况下，在本案中再提出相同辩论意见，本院不予采纳。被告辩称已经向莘闵公司等支付了物业管理费，本院认为，原、被告关于系争房屋2012年6月之前的物业管理费纠纷已经由生效民事判决作出确认，本案不再处理；被告提供了其向莘闵物业公司支付2012年6月至2012年12月的物业管理费发票，发票上记载的开票日期分别为2012年9月和2012年12月，此时已经发生中城业委会提起解除合同诉讼和原告要求被告支付物业管理费的诉讼，在明知中城大楼发生物业管理纠纷的情况下，被告再向莘闵物业公司支付物业管理费的行为既有违生效民事判决，亦不合常理，且在中城大楼其他业主作为证据的同为莘闵物业公司开具的发票系伪造的情况下，原告怀疑被告是否实际支付发票上记载的金额亦属正常；被告提供的其已支付中城大楼4楼ABCD室2013年1月至2013年12月物业管理费的凭证为莘闵物业公司开具的收据(落款时间为2013年12月25日，收款方式为现金，金额为259200元)和《证明》，本院认为，公司之间大笔钱款交易采取现金方式不合常理，亦违反财务管理规定，且被告同样无法证明其实际支付了上述费用，综上，对被告辩称已经支付物业管理费的意见，本院不予采纳。原告已经举证证明其为中城大楼提供了物业服务，生效民事判决亦予以确认，故被告应该按照合同约定支付物业管理费，原告要求被告支付自2012年6月1日起至2013年3月31日止的物业管理费的诉请，本院依法予以支持。因被告存在拖欠物业管理费的事实，且合同中有关于滞纳金的规定，因此原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求于法不悖，本院亦予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告通用地��(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海力高物业管理有限公司自2012年6月1日起至2013年3月31日止的物业管理费人民币32928元；二、被告通用地产(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海力高物业管理有限公司上述欠款的滞纳金(以每月应付物业管理费人民币3292.80元为本金，按照日千分之三的标准，从欠费当月5日起计算至判决生效之日止，以人民币32928元为限)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币623.20元(原告已预缴)，由被告通用地产(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉��上海市第二中级人民法院。?审 判 长  黄利民审 判 员  常彩玲人民陪审员  石志仁二〇一五年五月二十七日书 记 员  ＸＸ妹附：相关法律条文??《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。??