山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1275号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙某孙某，董事长。委托诉讼代理人：闫某闫某，山西太初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某张某，汉族，山西省临县人，山西省临县人，现住山西省吕梁市，现住山西省吕梁市。上诉人山西晋隆建设发展有限公司因与被上诉人张某张某商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山西晋隆建设发展有限公司的委托代理人闫某闫某、被上诉人张某张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西晋隆建设发展有限公司上诉请求：（一）撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初261号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；（二）一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.造成至今产权证书迟延办理的原因不在上诉人。（1）被上诉人至今未提出办理产权证书的申请，上诉人仅仅是履行协助被上诉人办理产权的义务。因此，关于无法办理产权事宜的原因之一，系被上诉人自己造成，而非上诉人导致；（2）出于国防安全利益考虑，中国人民解放军63726部队后勤部以书面的形式通知上诉人对本案所涉房屋等工程暂停施工长达一年之久，导致整个开发建设项目包括验收、协助办理产权等事宜整体延后；（3）被上诉人至今未缴纳专项维修资金等费用，根据建设部2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条之规定，只要因被上诉人未交存首期住宅专项维修资金，上诉人是不得向购房业主即被上诉人交付所购房屋的。既然不存在向被上诉人交付房屋的情节，就更不存在双方按照合同第十五条之约定履行相关义务。故被上诉人违法在先，上诉人不存在违约行为。2.被上诉人一审提出诉讼请求的诉讼时效期限届满。上诉人书面通知被上诉人接收房屋的时间为2014年9月，即使按照双方合同第十五条之约定，上诉人在房屋交付使用后360天内，有将办理产权的资料报产权登记机关备案的协助义务。而被上诉人因该事宜请求上诉人承担违约责任，即支付违约金的请求权在2017年10月1日之前就已过诉讼时效。张某张某辩称，1.造成产权未办理的原因不是其不去房产局提交申请，去的时候房产局回复开发商没有提供相应的手续及上诉人欠付款项故不予办理；2.其未收到停工通知；3.其没有交公共维修基金，上诉人就不应给其交房，既然上诉人给其交房了，双方都有责任。且公共维修基金不是必须交，交了是上诉人给其办产权，不交是自己办，上诉人提供相关手续，但是上诉人一直未提供，故无法办理；4.按照民法总则诉讼时效应为三年，其请求并未超过诉讼时效。张某张某向一审法院起诉请求：1.要求山西晋隆建设发展有限公司给原告办理产权登记并支付房款的1%违约金6179.94元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月23日，原、被告订立商品房买卖合同，约定：原告为买受人，被告为出卖人；项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于吕梁市××街位于吕梁市××街编号为2011-14的地块的土地使用权，编号为14230020111014，土地使用期限自2011年8月4日到2081年8月3日，定名泛华盛世，建设规划许可证号为建字第1411002012LJ008；商品房销售依据，预售商品房批准机关为吕梁市房地局，编号为（2012）晋商房预售吕字第005号；买受人购买的商品房为10幢2105，用途为住宅，面积为144.56平方米；价格为每平方米4275元，按建筑面积计算；付款方式为合同签订之日付617994元；交房期限为2014年8月31日前；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%向买受人支付违约金；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定其他条款。原告已一次性支付房款。目前，被告已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。被告未提供证据证实将办理权属登记的相关资料报相关部门。2012年1月10日，中国人民解放军xxx部队后勤部营房科向被告发出通知函：通知被告开发修建的位于吕梁市××沟的位于吕梁市××沟的泛华盛世小区3#、4#、5#、6#、9#、10#楼处在我基地雷达监测范围内，由于建设高度已影响雷达信号的接受，影响国防武器装备建设进程，现需要你单位暂停以上楼号主体施工。我基地为不影响吕梁城市建设发展，已与离石区政府签订营区置换合同，新营区现已开工建设。待我基地搬迁完成后，你单位方可继续施工。一审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同订立后，双方应当按照合同的约定各自履行自己的义务，原告已按照合同的约定履行了自己的义务，被告在履行了交房义务后，至今仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经超过了合同约定的360天，其行为违反商品房买卖合同中的第十五条的规定，合同第十五条承担违约的方式赋予了原告选择的权利，原告选择适用合同第十五条第2种方式，不违反法律、行政法规的规定，故被告应当按照合同的约定继续履行和承担违约责任。被告辩称未能及时办理产权登记是因为接到了中国人民解放军xxx部队后勤部营房科的通知函，但是此通知函时间是在2012年1月10日，而原、被告签订合同的时间在此通知之后，以此抗辩显然不符合逻辑，原审不予采信；被告辩称的诉讼时效，普通诉讼时效目前的规定为三年，双方约定的办理期限为360日，即使原告之前未主张，也未超过时效，且原告陈述2016年主张过，对被告此抗辩不予采信；交纳公共维修基金与办理权属登记是不同的法律关系，被告以此抗辩，既不符合合同约定，也不符合法律规定，不予采信。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：被告山西晋隆建设发展有限公司在本判决生效后30日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，由原告张某张某根据有关规定办理产权登记手续；被告山西晋隆建设发展有限公司支付原告张某张某违约金6179.94元。案件受理费50元减半收取，由被告负担。二审审理期间，被上诉人张某张某提交新的证据：10号楼的交房告知书复印件，拟证明10号楼交房时间为2014年10月18日-2014年10月19日，被上诉人实际接房时间为2014年10月18日。上诉人山西晋隆建设发展有限公司质证后称，告知书的盖章看不清，真实性不认可，入住通知书上诉人是针对每个业主发放的，没有给过全体业主统一的告知书。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，1.上诉人山西晋隆建设发展有限公司是否应当支付被上诉人迟延办理产权登记的违约金；2.被上诉人的起诉是否已经超过诉讼时效期间。关于第一个争议焦点，上诉人山西晋隆建设发展有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。案涉房屋交付使用后，因上诉人自身原因至今未履行备案义务，其行为已经构成违约。原审依照双方合同约定判令由上诉人支付被上诉人违约金并无不当。上诉人称不能办理产权登记的原因在于中国人民解放军xxx部队后勤部出于国防利益要求上诉人停止修建所致，属于不可抗力因素。经查，中国人民解放军xxx部队后勤部出具通知的时间为2012年，2013年上诉人已经能够正常修建，且已经实际向被上诉人交付房屋。上诉人的该项上诉理由与本案并无法律意义上的关联，本院不予支持。因案涉房屋已经实际交付，故上诉人应按照合同履行备案义务，上诉人以公共维修基金未缴纳为由不承担违约金缺乏法律依据，不予支持。关于第二个争议焦点，上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效期间。本院认为，案涉商品房买卖合第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。虽本案所涉交房通知书及邀请函记载时间2014年9月26日，但上诉人并未提供能够直接反应房屋实际交付时间之房屋交接单。上诉人的实际交付房屋日期在2014年9月26日之后，但其提供的证据不足以证明具体时间，上诉人关于诉讼时效的上诉请求缺乏事实依据，依法不予支持。综上所述，上诉人山西晋隆建设发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山西晋隆建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇一八年九月二十八日书记员 雷姗姗