上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第518号上诉人（原审被告、反诉原告）西雅衣家（中国）商业有限公司。法定代表人WernerSchweiger。委托代理人李擘，北京市集佳律师事务所上海分所律师。委托代理人陈绍娟，北京市集佳律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海星豹企业管理有限公司。法定代表人贾岭。委托代理人徐韬峰，北京市中伦（上海）律师事务所律师。原审第三人上海雪豹城有限公司。法定代表人李飞鹏。委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。上诉人西雅衣家（中国）商业有限公司（以下简称：“西雅衣家”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于上海市淮海中路XXX－XXX号雪豹商厦（整幢、建筑面积为8，784.43平方米）原权利人为雪豹集团上海公司（以下简称：“雪豹集团”）。2007年9月1日，雪豹集团与上海宏年伟康实业投资发展有限公司（以下简称：“宏年伟康”）签订《上海市房地产买卖合同》，宏年伟康转让取得上述房屋，并于同年10月10日取得房产权证。2013年5月9日，上海星豹企业管理有限公司经司法拍卖取得上述房屋房产权证。浙江省宁波市中级人民法院（以下简称“宁波中院”）因宏年伟康资不抵债，裁定对其名下的雪豹商厦整体拍卖。2012年11月28日，该院作出（2011）浙甬执民字第332-1号执行裁定，宏年伟康所有的上述房地产的所有权归买受人上海星豹企业管理有限公司（以下简称“上海星豹”）所有，其中上海雪豹城有限公司（以下简称“上海雪豹”）享有地下室、第二层、第三层、第四层、第五层（除350平方米外）、第六层至2018年6月16日止的房屋使用权，之后使用权由买受人上海星豹享有。2013年1月9日，该院又签发《通知书》载明：雪豹商厦房地产的第一层全部及第五层350平方米部分的租赁费，自2012年12月1日起归买受人上海星豹享有。2013年5月9日，上海星豹取得上海市淮海中路XXX－XXX号（整幢）大厦的《上海市房地产权证》（沪房地黄字（2013）第051482号）。2007年10月11日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租雪豹商厦地下一层884.63平方米、地上一层部分846平方米、地上二层1，272.07平方米；租期十年自免租期届满的次日起算租期，2007年12月1日至2008年4月10日为免租期，租期自2008年4月11日至2018年4月10日止；合同第3.1.2条约定出租物业中的地上一层，第一个和第二个租赁年的日租金为每平方米人民币（以下币种均为人民币）35元，合计月租金为888，300元；在以后的租赁年内，每两个租赁年租金增加5%，因此，第五个和第六个租赁年的月租金为979，350.8元；第3.3条约定若乙方在租期内选择承租扩大的出租物业，则扩大的出租物业的日租金与甲方向乙方移交扩大的出租物业时出租物业中地上一层的日租金一致，并按本合同第3.1.2条的规定递增；第3.4条约定乙方应自起租日起的租期及续租期内按建筑面积每平方米每月30元的标准支付管理费，月管理费为90，081元。租期的前两个租赁年内管理费不变，以后每两年以前一租赁年管理费为基础，按照5%增长。管理费应为甲方或甲方委托的物业管理公司向乙方提供管理服务之对价；第4.1条，乙方向甲方支付保证金4，551，388.5元；第4.1条保证金租赁期限届满后的7日内，乙方不拖欠甲方任何应付费用，甲方全额退还保金（不计利息）；第5.4条约定甲方同意租期届满后的三日（拆除期）内，乙方应移除其所有商品和可拆除的设备设施，并将出租物业和扩大的出租物业以合理的清洁良好状态（正常损耗除外，且无需恢复至出租物业和扩大的出租物业交付时的状态）交还给甲方。若本合同按照第14.3条、14.5条或第14.10条的规定被终止，乙方应当在本合同终止后的十四日（延长的拆除期）内将出租物业恢复至本合同附件三所述的状态（但外立面和地坪维持当时状态）交还甲方；或者甲方也可以选择保留乙方对出租物业的装修及安装的设备设施而无需向乙方支付装修及设备设施的剩余价值，在此情况下，乙方仅需移除其商品和可拆除的设备设施并将出租物业和扩大的出租物业以合理的清洁良好状态（正常损耗除外，且无需恢复至出租物业和扩大的出租物业交付时的状态）交还给甲方。在拆除期或延长的拆除期内，乙方无需支付租金和管理费。若乙方不能在拆除期或延长的拆除期届满之日按本条规定交还出租物业和扩大的出租物业，乙方应当按照本合同规定的届时的租金和管理费标准支付租金和管理费；第14.4条乙方有权经提前三个月书面通知甲方终止本合同，期间乙方有权继续经营或拆除设备，但应支付租金、管理费和实际使用的公用事业费届满之日终止。乙方应向甲方支付相当于本合同终止前一年的年租金的款项作为对甲方损失的赔偿，乙方可以用已付的保证金和未抵扣完毕的预付租金抵扣前述损失赔偿金，并补足不足以抵扣的差额；第19条，甲方有权出售或转让全部或部分出租物业，但应事先书面通知乙方；乙方同意放弃优先购买权，前提是甲方处置出租物业的任何权益或相关土地使用权时，应确保任何购买方签署一项同意由其承担甲方在本合同项下的所有义务的协议，如同其代替甲方作为本合同签署乙方。乙方已付的保证金及所涉及的权利和义务亦全部由购买方继受；第28条规定本合同任何附件为不可分割的组成部分，与本合同具有相同效力，对双方具有同等约束力。合同附件三，其中自动扶梯项目，为安装从地上一层和地上二层的自动扶梯，甲方同意乙方可以改变楼层的结构。2009年6月30日，上述甲、乙双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定乙方扩租地上一层面积25.55平方米，月租金按照地上一层的租金单价的50%计算，即每日每平方米17.50元；物业管理费每平方米按《房屋租赁合同》约定金额的50%计算，即每日每平方米15元。并根据《房屋租赁合同》规定的增长比率增长。同年11月10日，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议（二）》，协议约定扩租物业25.55平方米的物业管理费每平方米按《房屋租赁合同》约定金额的50%计算，即每月每平方米15元。次年2月9日，宏年伟康（甲方）与西雅衣家（乙方）再次签署《房屋租赁合同补充协议（三》，协议约定，扩大的出租物业的租期自额外的免租期届满之日的次日（即2010年3月6日）起算；乙方应在扩大的出租物业的租期及续租期内按《房屋租赁合同》第3.3条的规定支付租金；乙方应在扩大的出租物业的租期及续租期内按每平方米每月人民币30元的标准支付扩大的出租物业（建筑面积为368.53平方米）的管理费，月管理费为11，055.9元，并且按照《房屋租赁合同》第3.4条的规定递增；本补充协议的词汇和用语应当具有《房屋租赁合同》中赋予其的意义，除非本补充协议另行定义。双方同意，除《房屋租赁合同》规定相冲突的条款外，《房屋租赁合同》的其他规定维持不变并对双方继续有效。2010年6月23日，宏年伟康（甲方）、西雅衣家（乙方）、雪豹集团（丙方）、上海雪豹（丁方）四方共同签订了《房屋租赁合同补充协议（四）》，该协议确认了以前协议内容，乙方承租区域，地下一层884.63平方米、地上一层部分1，240.08平方米、地上二层1，272.07平方米，总计建筑面积为3，396.78平米；乙方支付出租物业保证金分别如下：（1）《房屋租赁合同》下的保证金4，551，388.5元已支付至甲方账户；（2）《房屋租赁合同补充协议》下的扩租保证金40，241元已支付至丙方银行账户；（3）《房屋租赁合同补充协议（三）》下的扩租保证金1，176，993元已支付至丙方银行账户；根据已生效的原上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第341号民事判决，系争出租物中的地下一层、地上二层（不含地上一层）的房屋使用权自1993年6月17日至2018年6月16日止，由丁方享有；乙方应将出租物业中地下一层、地上二层部分的租金支付丁方（地下一层月租金317，670.67元、地上二层月租金342，600.30等）；乙方应付甲方的地上一层的租金（月租金为1，338，645.9元）等。西雅衣家（乙方）与宏年伟康（甲方）合同成立后，西雅衣家对承租物业进行装饰装修，安装空调设备，并根据租赁合同的合同附件三（出租物业和扩大的出租物业的交付条件），自动扶梯一栏中约定“为安装从地下一层到地上二层的自动扶梯，甲方同意乙方可以改变楼层的结构，但结构的改变须经有资质的甲级设计院的计算和设计。”约定，将原现状为大门内左右两侧地上一层至地下一层楼梯，除保留大门西侧楼梯外，拆除东侧楼梯；在一层中部靠东侧加设东西向的地上一层至地下一层楼梯。委托他人在地上一层中央部位施工安装了地下一层至地上一、二层的其四部自动扶梯。西雅衣家并根据扩租合同对拆除原地上一层东南角男、女厕所，改造为试衣间等。诉讼中，西雅衣家提出其实际投入装饰装修费用约42，000，000元。上海星豹自2012年12月1日取得上述房地产权利后，未与西雅衣家重新订立新的合同。但上海星豹通过电子邮件形式向对方提出，要求西雅衣家就地上一层1，240.08平方米场支付实际使用费通知等。西雅衣家按与宏年伟康间的合同约定，向上海星豹支付了至2014年2月28日前的租金。2013年11月21日，西雅衣家向上海星豹发出《解除租赁关系的通知》称，其将于2014年3月1日解除与上海星豹关于上海淮海中路XXX－XXX号地上一层1，240.08平方米物业的租赁关系。次年1月29日，上海星豹就上述《解除租赁关系的通知》回函称，其同意西雅衣家提出的提前解除双方租赁关系的要求，并要求对方根据租约第5.4条、第14.5条约定，不迟于2014年3月14日前将出租物业地上一层恢复至租约附件三所述状态并交还，及向上海星豹支付租约终止前一年出租物业地上一层租金合计16，871，315.13元的损失赔偿；回函附件一（复原），要求对1、自动电梯—拆除并复原至原始状态；2、消防楼梯--拆除并复原至原始状态（其中a东北楼梯-原位于物业东北角，可达地下一层；西雅衣家其消该梯。调整为一层东亚银行提款机局部；b西雅衣家在物业东面至地下一层新增楼梯）；3、墙体部分--拆除并复原至原始状态（a将位置地上一东南楼梯旁试衣间拆除复原为原平面图中卫生间的面积）；4、空调通风设备—保留现状；5、吊顶、墙面装修、电路灯具、地坪外立面—除一层手扶电梯拆除之后损坏部分修复外，其他保留现状；6、图纸部分—提供场地原始图纸、装修验收图纸扩租后的图纸，主要是建筑、结构、水、电、暖通等）。2014年2月10日，西雅衣家回函称，双方未就淮海中路XXX－XXX号地上一层1，240.08平方米物业的租赁签订任何协议，双方为不定期租赁关系，故不存在履行原租赁合同的事实。物料的交还，希望双方与上海雪豹进一步协商。其他问题需研究后答复。2014年2月28日，西雅衣家向上海星豹送达《撤场通知书》，称其于当日已撤离上海市淮海中路XXX－XXX号地上一层物业；其中移交项目包括1.房屋（地上一层1，240.08平方米）；2.房屋钥匙；3.自动扶梯（地上一层至地上二层蒂森牌自动电梯，双方对此是否拆除未达成一致，该问题撤场之上再作协商）；4.空调通风设备；5.吊顶、墙面装修；6.电路、灯具；7.地坪、外立面（其4、5、6项为原告同意保留的设备设施）。并对撤离现场进行公证等。2014年3月8日，4月2日，上海星豹向对方发函，除上海星豹需保留部分外，其他设备设施如自动扶梯、消防楼梯等要求西雅衣家恢复。现上海星豹涉讼，要求判令西雅衣家支付雪豹商厦地上一层部分租金赔偿16，871，315.13元、将雪豹商厦地上一层恢复原状（包括拆除地下一层至地上一层自动楼梯）；并判令西雅衣家支付地上一层房屋自2014年3月1日至3月20日房屋使用费974，499.45元（上一年度租金支付标准）及2014年3月21日起至其实际恢复原状日期间占用费（每日48，896.62元）。西雅衣家则不同意，提起反诉，请求判令上海星豹支付其相关房屋装修装饰补偿款1，704，322元。原审法院审理中，上海雪豹陈述，1993年大厦竣工，最初一到四楼全部有自动扶梯，2楼、3楼的自动扶梯位置没有变过，西雅衣家承租后对电梯设备更新。上海星豹称，宏年伟康未将已收的地上一层的保证金移交给上海星豹；而西雅衣家原审反诉状中并未主张要求上海星豹返还保证金。西雅衣家称，合同提前解除系上海星豹与宏年伟康就本案租赁的房屋存在产权纠纷、西雅衣家存在亏损等原因。此外，上海星豹向法院提出撤销恢复原状的诉请，房屋现状除自动扶梯两侧仅有个别隔板未拆除。原审法院经审理后认为，2007年10月11日，西雅衣家与宏年伟康就雪豹商厦地下一层、地上一、二层商场所签订的《房屋租赁合同》以及补充合同等，系双方真实意思表示，且合同已实际履行，应认定合法有效。2010年6、7月，西雅衣家与上海雪豹、宏年伟康、雪豹集团签订房屋补充协议等，将西雅衣家与宏年伟康就地下一层至地上二层租赁场地拆分，地上一层仍由西雅衣家与宏年伟康维持租赁关系；而地下一层和地上二层则由西雅衣家与上海雪豹建立租赁关系等事实，但西雅衣家仍整体使用地下一层和地上一层、地上二层房屋，该事实系当事人协商结果，与法无悖，应予确认。买卖不破租赁是一项法律制度，当租赁物的所有权变更后，设定在租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同约束。据此，上海星豹参拍并取得上述雪豹商厦房屋所有权后，其享有原权利人与西雅衣家租赁合同项下的权利和义务。合同法规定租赁物在租赁期间发生的所有权变动的，不影响租赁合同的效力之规定。故上海星豹依法继受取得雪豹商厦地上一层西雅衣家与宏年伟康租赁合同项下的权利和义务。故对西雅衣家提出本案双方未订立新的合同，双方为不定期租赁合同的辩解，与法无据，不予采纳。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。此项法律规定，体现了契约自愿的原则，即当事人在法律规定范围内享有自愿解除合同的权利。而西雅衣家根据合同约定提出合同解除，即行使的约定解除权。西雅衣家提出其与对方为协商解除，查无事实，对此辩解，不予采纳。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上海星豹以西雅衣家违约为由，要求其根据与宏年伟康间的租赁合同第14.5条规定，赔偿合同终止前一年的租金损失；而西雅衣家认为合同14.5条系损失赔偿条款，对方应该以实际损失为请求的基础，并要求法院根据有关实际损失酌情调低赔偿金。但西雅衣家并未证明合同履行中，由于对方的原因影响其对租赁物的使用，导致合同目的不能达到，致使合同解除的证据。故根据西雅衣家的自认及本案所查明事实，确认导致合同提前解除原因系西雅衣家违约所致；合同14.5条款其实质为违约赔偿条款，违约赔偿条款即包括出租人对剩余租期可得收益，也包括因违约方原因导致合同提前解除后，守约方另行寻租期间的租金损失和重新招商的成本、还包括出租人给予新的承租人重新装饰装修期间的免租期损失等。根据契约自由，有约定从其约定的原则，故对上海星豹根据合同约定剩余租期超过一年以上，要求对方按解除合同前一年租金标准赔偿16，871，315.13元的诉请，符合合同约定，也符合公平合理原则，应予支持。鉴于上海星豹对恢复原状之诉讼已撤销，且西雅衣家交付的现状基本符合合同约定，故对上海星豹要求对方支付房屋占有费之诉请，不予支持。关于保证金一节，鉴于该款的处理涉及案外人宏年伟康，对此西雅衣家可另行主张权利。关于西雅衣家提出反诉，要求上海星豹补偿设备设施款诉请，因有关合同14.5条约定，对西雅衣家提前解除的“甲方也可以选择保留乙方对出租物业装修及安装的设备设施而无需向乙方支付装修及设备设施的剩余价值”；合同解除时，西雅衣家将遗留的设备设施与对方通过会议纪要、备忘录和交接单确认。双方除自动扶梯是否拆除存有争议，对其它设备设施包括空调通风设备、电路和灯具、配电柜等归属、处理方法均无异议。据此，可以证明西雅衣家明知合同约定，并通过设备设施交接，已以其实质行为履行合同约定，故再要求对方补偿设备设施的原审反诉诉请，不予支持。原审法院据此作出判决：一、西雅衣家（中国）商业有限公司应自判决生效之日起十日内赔偿上海星豹企业管理有限公司16，871，315.13元；二、上海星豹企业管理有限公司要求西雅衣家（中国）商业有限公司支付房屋占有费的诉请，不予支持；三、西雅衣家（中国）商业有限公司要求上海星豹企业管理有限公司给付设备设施补偿款1，704，322元的诉请，不予支持。原审判决后，上诉人西雅衣家不服，向本院提起上诉称：雪豹商厦发生所有权变动后，上诉人明确放弃继续租赁房屋的权利，且被上诉人上海星豹也明确表示不同意上诉人原来签署的租赁合同的权利和义务的所有条款发生概括性转移的情况下，原审法院仍认为被上诉人有权自动继受原租赁合同项下的权利和义务的具体条款，认为合同自动发生了概括性转移，违背意思自治原则等法律规定，以及相关的司法解释。“买卖不破租赁”是法律赋予承租人的权利，作为承租人的上诉人当然可以自由决定是否行使该项权利。即使双方当事人适用原租赁合同，但是原审法院一方面认定上诉人行使的是“约定解除权”，另一方面又认定上诉人该解除构成违约，显前后矛盾，并将对方可得利益列入损失赔偿范围，缺乏法律依据。属于适用法律错误。被上诉人所主张的损失明显过高，也缺乏事实和法律依据，不应归责于上诉人。原审法院仅以契约自由为由，没有作出对上诉人要求合理调低相关损失赔偿金的认定，显属不当。上诉人并非违约解除合同的情况下，原审判决上诉人支付相当于原合同一年的租金赔偿额确实过高，应予调整。原审法院一方面认为原合同的权利和义务进行了概括性转移，另一方面又忽略了该合同有关保证金的约定一并转移的条款，选择性地适用原合同的约定，显属不公。现尚有3，882，134元保证金在原权利人处。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决第一项，改判不支持被上诉人关于要求上诉人支付损失赔偿金的原审诉请。被上诉人上海星豹辩称：其于2012年12月1日取得雪豹商厦相关房地产权后，根据“买卖不破租赁”原则，上诉人西雅衣家原履行的租赁合同，应自动适用于本案双方当事人。在被上诉人参与当时房产竞拍时，原房屋产权人并未将有关保证金移交被上诉人，同时，被上诉人被明确告知，上述租赁合同中的保证金由本案双方当事人自行协商或通过法律途径自行解决。故本案保证金的相关权利和义务并不当然由被上诉人承继，应另行处理。后经本案双方当事人协商，被上诉人豁免上诉人向被上诉人支付保证金的义务，上诉人应向原出租人主张保证金返还。经了解，上诉人于2013年年初已经向原出租人发出《有关租赁合同及其补偿协议项下保证金的归还事宜》的函，主张了相关保证金的权益，原出租人已于2013年3月14日向上诉人发出《回复函》确认。而且上诉人还通过法院申请支付令主张该笔保证金的款项，并得到了法院的支持。故原审法院判决上诉人可另行主张权利，并无不当。“买卖不破租赁”的原则内涵，首先是为了维护合同法律关系的稳定，并且是在公平、对等的基础上，体现对原承租人合法权益的保护。在有关法院组织拍卖雪豹商厦过程中，已经依法告知了该商厦承租人相关的权利和义务。故上诉人单一理解上述法律原则和有关租赁合同法律关系的司法解释，认为上述原则是赋予承租人在有关房地产权变更后，可随时不履行原合同义务，显理解错误。上诉人认为原审判决的损失金额过高，无事实依据。据此，被上诉人认为原审判决并未违反合同法关于当事人意思自治原则，上诉人的上诉诉请却明显违背合同法的诚实信用原则，故请求本院依法维持原审判决。原审第三人上海雪豹述称：其对本案无其他意见，请求法院依法处理。本院经审理查明，2015年3月12日，被上诉人称，上诉人通过司法途径，已经向本案租赁合同的原出租人提出了要求返还其保证金的主张，申请了支付令，案号为（2013）黄浦民督字第3号。被上诉人表示，其向法院申请支付令的事实，确实存在。原审第三人则表示，因与其无关，故对上述事实不清楚。经本院依法释明，要求上诉人于2015年3月15日前，将其有关支付令的申请人、被申请人的相关法律文书向本院递交。但上诉人至今未向本院递交，也未作出相关说明。以上事实，有原审法院及本院的审理笔录等证明属实。原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然上诉人西雅衣家与被上诉人上海星豹之间未签署书面的租赁合同，但是在被上诉人经有关司法拍卖程序，取得相关房地产权利时，上诉人与原房屋出租、权利人之间的租赁合同尚未到期，而且被上诉人曾向上诉人主张有关房屋的相关费用，上诉人亦就此按照其与原出租人之间的租赁合同中租金约定的标准，向被上诉人履行了支付直至2014年2月28日之前的租金义务，故双方当事人以各自的实际行为，履行了按照原租赁合同所约定的权利和义务，且无证据证明双方对于原租赁合同相关约定的履行提出过异议。故原审法院对于上诉人提出双方系不定期租赁合同的辩解，不予采纳，本院予以认同。在原租赁合同履行期间，上诉人提出解除双方的租赁关系，故原审法院根据契约自由原则，并按照原合同第14.5条的规定，结合上述合同的履行状况等，判决上诉人赔偿对方合同终止前一年的租金损失，符合合同的约定，并无不公。经本院释明后，上诉人就其向有关法院作出的支付令申请，未提供相应的证据，且对被上诉人提出的上诉人已就相关保证金，行使了其他法律救济，主张了权利等，并未表示异议。故原审法院认为关于上诉人所主张的保证金，因涉及案外人，可另行主张权利，并无不妥。上诉人的其他诉请，因均无足够的事实和法律依据，本院均难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123，028元，由上诉人西雅衣家（中国）商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张志煜审判员  陈 俊审判员  吴 俊二〇一五年五月八日书记员  朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……