浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初9789号 原告：赵柏龙，男，1964年8月15日出生，汉族，住诸市。 原告：黄琼漪，女，1965年10月30日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：姚建成，浙江正瑞律师事务所律师。 被告：孙小君，男，1968年3月20日出生，汉族，住绍兴县。 被告：绍兴广源水利水电建设工程有限公司，住所地：绍兴市柯桥区王坛镇南溪路1号。 法定代表人：陈小静。 两被告的共同委托诉讼代理人：袁游星，浙江月白律师事务所律师。 原告赵柏龙、黄琼漪与被告孙小君、绍兴广源水利水电建设工程有限公司（以下简称广源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，被告孙小君在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查，驳回其申请，被告孙小君不服，向绍兴市中级人民法院提出上诉，绍兴市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告赵柏龙、黄琼漪的委托诉讼代理人姚建成、被告孙小君及广源公司的共同委托诉讼代理人袁游星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵柏龙、黄琼漪向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》：并立即向原告支付2018年5月10日至2019年5月9日期间的房租费50000元，并按照人民银行同期贷款利率支付自2018年2月9日起至付清之日止的损失：支付物业费5011元。庭审中，原告增加诉讼请求：如果解除合同，要求被告支付违约金50000元。事实与理由：2017年5月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告将其所有的座落于暨阳街道环城北路1号东方时代广场A幢041001号房屋出租给被告使用，租期三年，自2017年5月10日起至2020年5月9日止，房租费为每年50000元，每年一次付清，在当年租期到期前提前三个月支付下一年度房租费，承租期间的水电费、物业费、房租税费等一切费用均由被告支付，合同签订后，原告按约已将房屋交付给被告使用，被告支付了第一年的房租费，但被告未按合同约定时间支付第二年（2018年5月10至2019年5月9日）的房租费50000元及其他相应费用，己构成违约。为此，原告为维护自己合法权益，特依法提出上述诉请，望予支持。 被告孙小君辩称：被告孙小君并非本案适格被告，被告孙小君系被告广源公司的员工，其与原告签订的房屋租赁合同系职务行为，相应的法律责任应由被告广源公司承担。 被告广源公司辩称：被告广源公司已经于2018年5月6日通过其员工被告孙小君短信通知原告赵柏龙要求解除租赁合同，被告广源公司认为其与原告所签订的合同于2018年5月9日已解除，被告广源公司愿意承担相应的违约金，但是原告诉请的违约金过高，要求进行调整。 原告赵柏龙、黄琼漪为证明其主张的事实，向本院提交下列证据，两被告质证如下： 1、房屋租赁合同一份，用以证明原、被告于2017年5月9日签订房屋租赁合同，租赁期限为3年，从2017年5月9日至2020年5月9日，且对租金的数额、支付方式、违约责任等作出了相应的约定。被告孙小君质证认为，没有异议。被告广源公司质证认为，对真实性没有异议，且根据合同第二条第三项约定，支付租金原告必须先开收据，否则合同无效，2018年原告并未开具收据给被告，故2018年的租期未生效。 2、房屋所有权证两份，用以证明两原告系适格原告的事实。两被告质证认为，没有异议。 3、物业费收据一份，用以证明被告应当缴纳的物业费的数额的事实。两被告质证认为，未实际发生，不应当由两被告承担。 4、房屋租金收据、EMS回执各一份，用以证明2018年4月份原告向被告孙小君邮寄房租收据，催讨房租的事实。被告孙小君质证认为，对真实性没有异议，的确收到过该收据，但是该收据是被告与原告解除合同之后，原告才发的。被告广源公司质证认为，没有收到过该收据。 5、原告与被告孙小君的短信对话截图若干，用以证明原告并没有同意解除合同，被告单方要求解除的，且也证明合同的相对方系被告孙小君的事实。被告孙小君质证认为，没有异议。被告广源公司质证认为，对真实性没有异议，可以印证被告已通过孙小君短信通知原告要求解除合同。 被告孙小君、广源公司为支持自己的抗辩，向本院提交下列证据，原告质证如下： 6、被告孙小君与原告短信对话截图若干，用以证明被告广源公司已通过孙小君短信通知原告解除合同的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，但是被告提供的短信不完整，应当以原告提供的为准，且解除合同系被告单方提出的，原告并未同意解除合同。 7、广源公司出具的证明一份，用以证明被告孙小君系被告广源公司的经理，其与原告签订房屋租赁合同系职务行为的事实。原告质证认为，合同相对方应当是被告孙小君，孙小君同时也是被告广源公司的股东。 双方均没有异议的证据，本院依法予以确认，对有异议的证据，本院分析认证如下：证据1，两被告对真实性没有异议的，本院依法予以确认；证据3，两被告对真实性并没有提出异议，本院对真实性依法予以确认；证据4，两被告孙小君对真实性未提出异议，且被告孙小君对收到该快递的事实也没有异议，本院依法予以确认；证据5、6，双方对真实性均没有异议，本院依法予以确认，至于证明目的，在下文中予以综合阐述；证据7，对真实性没有异议，本院依法予以确认，至于证明目的，将在下文中予以综合阐述。 根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月9日，原告（甲方）与被告广源公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：“……一、甲方将座落于诸暨市暨阳街道环城北路1号东方时代广场A幢04100号，建筑面积约231.97平方米的房屋出租给乙方使用、经营；二、租期为叁年，甲方从2017年5月10日起将出租房交付乙方使用，至2020年5月9日止收回。签订合同后，房租费每年为一次付满，由甲方另开收据给乙方，无房租收据，合同无效。乙方必须把身份证复印件交给甲方同时向甲方缴纳押金5000元，合同终止时退还。在同等条件下乙方有续租优先权，但必须在合同到期前三个月续订租房合同，过期自动放弃。如租期满，乙方不续租，应将出租房打扫干净交给甲方，如不干净扣除卫生费300元；三、房租费第一年计人民币伍万元整，第二年计人民币伍万元整，第三年计人民币伍万元整，并在当年租期到期前提前三个月支付下一年度房租费。承租期间的水费、电费、各种物业管理费、有线电视费、清洁卫生贵、电话费、房租税费等一切相关使用费用均由乙方支付，并保存收据；四、出租房承租期间乙方不得私自改变用途，租用期间不经甲方同意乙方不得转租、不得另作他用。乙方使用期间应保证出租房内装修不动产的完整性，避免房屋损坏，房屋小修缮后由乙方负责，有关费用由乙方支付，为了防止房屋结构受损，装修后的增设部份，不能拆除，归产权人所有，甲方不支付装修费用。如乙方中途退租，应支付甲方一年租费的全部作为违约金；……。”两原告在合同下方的甲方处签字确认，被告孙小君在合同下方的乙方处签字确认。此后，被告孙小君支付第一年租金50000元及押金5000元。 2018年4月13日，原告向被告孙小君寄送了2018年租金的收款收据，但两被告均未支付该租金。2018年5月6日，被告孙小君向原告赵柏龙发送短信，要求解除合同，原告赵柏龙未同意。此后，被告孙小君搬离了承租房屋。 本院认为，依法签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。本案中，根据原、被告的诉辩意见，本院归纳的争议焦点如下：一、被告孙小君是否系房屋租赁合同的相对方？二、本案合同是否可以解除？三、合同解除后的违约责任如何确认？ 焦点一，原告认为，被告孙小君系房屋租赁合同的相对方，两被告则认为，被告孙小君系职务行为，被告广源公司系房屋租赁合同的相对方。从双方签订的合同看，虽然合同的抬头乙方（承租方）为被告广源公司，但是下方签订合同的为被告孙小君，并未加盖被告广源公司的印章，且在合同履行中包括款项的支付、合同的解除均是被告孙小君所为，即使事后被告孙小君向原告披露其与被告广源公司之间系委托关系，但原告具有选择权，现原告选择被告孙小君作为相对人主张其权利符合法律规定，本院确定房屋租赁合同的相对方为被告孙小君，如果被告孙小君确受被告广源公司委托或履行职务行为，其可另行向被告广源公司主张权利。 焦点二，在本案中，被告孙小君因不再经营为由要求解除房屋租赁合同，但原告并不同意解除合同，被告孙小君擅自搬离租赁房屋并通知两原告收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。且经法院释明，原告坚持要求不解除，要求继续履行合同，但是考虑到被告孙小君不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，同时鉴于租赁合同履行期间的长期性，继续履行会加大双方的损失，为体现公平原则，平衡双方的利益，避免浪费社会资源，本院对被告孙小君要求解除合同的抗辩意见予以采纳，确定原告收回房屋即2018年9月12日为合同解除日,同时根据双方签订的合同约定，对于2018年5月10日起至2018年9月12日的租金及物业费应当由被告孙小君予以支付，经折算酌定租金为17123元，物业费为1866元。 焦点三，被告孙小君拒绝履行租赁合同，应当承担赔偿损失的责任，现被告孙小君主张违约金数额过高，因原告无法举证证明实际的损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素，本院酌定违约金为租赁房屋闲置期间五个月的租金损失即20833元。 综上所述，被告孙小君应支付原告租金及物业费共计18989元，并支付违约金20833元。因被告孙小君同意押金5000元在本案中直接予以抵扣，为减少诉累，本院予以准许，被告孙小君尚应支付原告各项经济损失共计34822元。综上，原告合理部分的诉请本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告赵柏龙、黄琼漪与被告孙小君于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月12日解除； 二、被告孙小君尚应支付原告赵柏龙、黄琼漪租金、物业费及违约金共计34822元，款限本判决生效之日起五日内付清； 二、驳回原告赵柏龙、黄琼漪的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1175元，减半收取计587.5元，由被告孙小君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  蒋仙斐 二〇一八年九月二十五日 书记员  杨海霞