福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初2962号 原告：叶展杰，男，1984年10月15日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告：吴秋娟，女，1985年2月3日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上列两原告共同委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：郑钟，总经理。 委托诉讼代理人：王小菲，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告叶展杰、吴秋娟与被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶展杰、吴秋娟委托诉讼代理人龚雅铃，被告泰禾公司委托诉讼代理人王小菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶展杰、吴秋娟向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司向叶展杰、吴秋娟支付逾期交房违约金（以1201152元为基数，按每日万分之二，从2014年9月30日起计至交房之日止）；2.判令泰禾公司向叶展杰、吴秋娟支付欺诈交付商品房违约金10000元；3.判令泰禾公司向叶展杰、吴秋娟支付逾期办证违约金（以1201152元为基数，按银行同期活期存款利率，从交房后365日起计至泰禾公司通知叶展杰、吴秋娟办理产权证之日止）；4.判令本案诉讼费由泰禾公司承担。事实和理由：叶展杰、吴秋娟与泰禾公司于2012年11月20日签订《商品房买卖合同》，约定：叶展杰、吴秋娟向泰禾公司购买坐落于福建省福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第A6#楼某单元；总价款1201152元；出卖人（即泰禾公司）应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人（即叶展杰、吴秋娟）使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收……（第八条）；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金（第九条）；关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]……因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第2项处理……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金（第十四条）等。合同签订后，叶展杰、吴秋娟依约向泰禾公司支付了购房款1201152元。但泰禾公司未在合同约定期限内将符合合同约定条件的商品房交付叶展杰、吴秋娟使用。综上，泰禾公司逾期交付、瑕疵交付及逾期办证的行为严重侵害叶展杰、吴秋娟合法权益。故诉至贵院，请求判如所请。 泰禾公司辩称：一、泰禾公司已实际交付涉讼商品房，叶展杰、吴秋娟已接收涉讼商品房，泰禾公司已履行完房屋交付义务。且立案之前两年外的违约金已经超过诉讼时效，应不予支持。此外，质量保证书上未写明竣工验收时间，泰禾公司不存在欺诈交房。二、依据《商品房买卖合同》第八条约定，即使泰禾公司在约定时间未达到交付条件，泰禾公司亦仅须向叶展杰、吴秋娟支付2000元违约金，叶展杰、吴秋娟诉请要求10000元的惩罚性违约金缺乏事实和法律依据。三、泰禾公司已于2018年5月25日通知叶展杰、吴秋娟办理产权证书，且涉讼商品房产权总登已办理完毕。综上，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：叶展杰、吴秋娟（买受人）与泰禾公司（出卖人）于2012年11月20日签订《商品房买卖合同》，约定：叶展杰、吴秋娟购买由泰禾公司开发建设的坐落福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第A6#楼某单元，总价款为1201152元。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应于2014年9月30日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”的第2种方式处理。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定，双方协商同意选择”：[2]出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。另，补充协议第二条约定，买受人应于出卖人通知办理产权之日起3个月内办理并取得产权证，否则每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金。 另，叶展杰、吴秋娟已依约支付全部购房款，并于2014年12月29日实际接收了房屋。2016年8月31日，讼争泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地下室建设工程综合评定工程消防验收合格。2018年5月17日，涉讼商品房办理产权初始登记，泰禾公司于2018年5月25日通知叶展杰、吴秋娟办理产权登记。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定情形下，房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应截止至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。本案《商品房买卖合同》约定讼争房屋交付时间为2014年9月30日前，但此时讼争房屋尚未通过消防验收，且泰禾公司于2014年12月29日才向叶展杰、吴秋娟实际交付房屋，故自2014年10月1日至实际交房2014年12月29日之日止，泰禾公司构成逾期交房，应当按照合同第九条约定承担逾期交房违约责任。叶展杰、吴秋娟于本案中另行诉请泰禾公司支付逾期办证违约金，实际表达了愿意继续履行合同的意思表示，故泰禾公司应按已付房款1201152元的日万分之二标准向叶展杰、吴秋娟支付逾期交房违约金21620.7元（1201152元×0.02%×90天）。 本案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2014年9月30日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”的第2种方式处理。泰禾公司明知讼争房屋尚未通过消防验收，却在交付时未向业主明示，致业主在不知情情况下接收讼争房屋，违反公平交易原则，故本院将合同约定的瑕疵交付违约金2000元酌情提高至五倍，即10000元，以此警示。 本案《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。叶展杰、吴秋娟于2014年12月29日实际接收讼争房屋，至2015年12月28日已交付使用满365日，而讼争房屋于2018年5月17日才办理产权初始登记，泰禾公司后于2018年5月25日通知叶展杰、吴秋娟办理产权登记，故自2015年12月29日至2018年5月25日止，泰禾公司构成逾期办证违约，叶展杰、吴秋娟诉请该期间违约金，符合合同约定，泰禾公司应当按照合同第十四条约定以已付房款1201152元为基数，以中国人民银行规定的同期活期存款基准利率0.35%标准，从2015年12月29日至2018年5月25日止，向叶展杰、吴秋娟支付逾期办证违约金10124.2元（1201152元×0.35%÷365天×879天）。 泰禾公司未按期如约向叶展杰、吴秋娟交付符合约定条件的房屋后，叶展杰、吴秋娟于2016年9月29日向泰禾公司邮寄要求承担逾期交房、欺诈交房、逾期办证等违约金的函件，系于合同所约定截止交房次日（即2014年10月1日）及实际接收不符合约定条件房屋次日（即2014年12月30日）起算的两年诉讼时效期间内主张权利，诉讼时效中断，自此诉讼时效重新计算，后叶展杰、吴秋娟于2018年7月2日起诉主张相应权利，并未超过三年诉讼时效期间，泰禾公司抗辩立案之前两年外违约金已过诉讼时效，本院不予采纳。叶展杰、吴秋娟所提交邮寄函件的快递回单经与原件核对无异，且其上寄件人处详细写明寄件日期，泰禾公司未举证证实叶展杰、吴秋娟所书写邮寄日期存在有误情况，其抗辩邮寄日期无法确认，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向叶展杰、吴秋娟支付逾期交房违约金21620.7元及瑕疵交房赔偿金10000元； 二、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向叶展杰、吴秋娟支付逾期办证违约金10124.2元； 三、驳回叶展杰、吴秋娟的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由福州泰禾房地产开发有限公司负担。福州泰禾房地产开发有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  曾雪莲 二〇一八年九月二十六日 书记员  刘培玲