福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初2173号 原告：林毅林，男，1979年5月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：聂晓炯，福建万石律师事务所律师。 被告：卓惠珍，女，1946年12月13日出生，香港特别行政区居民，住香港。 被告：壹号电讯（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥东路23-1号101室之二，统一社会信用代码91350203671281616T。 法定代表人：吴志勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶丽虾，福建秋生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志勇，福建秋生律师事务所律师。 第三人：卓惠娟，女，1943年8月27出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：卓振辉，男，1950年12月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告林毅林与被告卓惠珍、壹号电讯（厦门）有限公司（以下简称壹号电讯公司）、第三人卓惠娟、卓振辉确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林毅林及其委托诉讼代理人聂晓炯，被告壹号电讯公司的委托诉讼代理人黄志勇到庭参加诉讼。被告卓惠珍、第三人卓惠娟、卓振辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林毅林向本院提出诉讼请求：确认卓惠珍、壹号电讯公司签署的编号为00801903《存量房买卖合同》即关于万寿北里121号501室房屋买卖合同为无效合同。 事实和理由：2004年3月20日，拆迁人厦门中南房地产开发有限公司与实际使用人卓振辉签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，拆除已故的杨爱治及实际使用人卓振辉租赁的房屋，并申购安置房。根据该协议补充条款约定，该房屋原承租人杨爱治已故，现由实际使用人卓振辉（杨爱治之子）办理该房屋的一切拆迁事宜，今后有人提出异议，自行解决并承担责任，实际使用人自愿选择按原租赁面积以每平方米4500元放弃公房非住宅租赁权的货币补贴及其他相关补贴，并申请购买安置房两房一厅一套即本案讼争的厦门市万寿北里121号501室房屋。卓振辉于2005年将讼争房屋卖给了黄爱月，后又转让给了林毅林，并分别签署了协议书，林毅林依约履行了支付购房款的义务，卓振辉也将讼争房屋交付给林毅林使用。卓惠珍、卓惠娟认为上述买卖合同无效提出民事诉讼，经厦门市思明区人民法院、厦门市中级人民法院审理，认定买卖合同有效并驳回了卓惠珍、卓惠娟的诉讼请求。2016年6月起林毅林将讼争房屋租赁给住户。2017年12月1日，住户打电话给林毅林，说前一天有人来评估房屋。林毅林随后向房管部门查询，卓惠珍在明知人民法院判决确认房屋已经卖给林毅林的情况下，擅自将讼争房屋以远远低于市场价的价格卖给了壹号电讯公司。同时，壹号电讯公司从未看房，也没有与租户交流，擅自与卓惠珍签署合同。卓惠珍与壹号电讯公司签署合同属于恶意串通损害林毅林合法利益，以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，故林毅林向法院提起本案诉讼。 壹号电讯公司辩称，一、卓惠珍系讼争房屋的唯一权利人，享有处分权，出售讼争房屋给壹号电讯公司是真实的交易。卓惠珍从未将讼争房屋出售给林毅林，并无损害林毅林的利益，林毅林不是利害关系人，无权向人民法院起诉确认合同无效。 闽（2017）厦门市不动产权第0101538号不动产权证书载明讼争房屋的权利人为卓惠珍，共有情况100%。根据物权法第十七条规定，卓惠珍是讼争房屋的权利人。另根据物权法第三十九条规定，卓惠珍享有处分权，行使处分权将讼争房屋出售给壹号电讯公司有法律依据并无不妥。 林毅林系与卓振辉签订买卖合同，并不是卓惠珍，林毅林与卓振辉的买卖合同，与卓惠珍无关。买卖合同是债权法律关系，合同有效并不当然取得物权。根据物权法第九条规定，物权需要登记才发生效力，显然卓振辉或林毅林都不是讼争房屋的物权人。反之，卓惠珍依法进行物权登记，对讼争房屋享有直接支配和排他的权利，出售讼争房屋给壹号电讯公司，并无损害林毅林的利益，也不需要其他人协助、同意，林毅林作为原告的主体不适格。 二、壹号电讯公司与卓惠珍实际履行的买卖合同系2017年9月29日在厦门唐庄房地产代理有限公司（以下简称唐庄公司）居间下达成编号1716300的《房产买卖居间协议书》。协议各方当事人按约履行了主权利义务，壹号电讯公司支付了购房款350万元，卓惠珍变更讼争房屋产权给壹号电讯公司，是真实的交易，不存在恶意串通或侵害第三人利益的情形，是双方真实意思的表示，是有效的合同。 依法进行的物权公示，具有社会公信力，壹号电讯公司基于相信不动产登记簿的公示而与公示的物权人交易。壹号电讯公司查看讼争房屋后，在唐庄公司居间下达成《房产买卖居间协议书》。2017年9月左右，中介方带壹号电讯公司去讼争房屋看房，当时房内没人，进不去，中介方称房屋已出租，租户不在家，故无法进入讼争房屋内，壹号电讯公司就到同户型的房屋内查看。 《房产买卖居间协议书》约定买卖标的为讼争房屋，成交价为350万元，向房管部门办理交易过户的价格，以房管部门指导价为准。壹号电讯公司分两次支付购买款，2017年9月29日支付150万元（含定金），2018年1月31日前支付余款200万元（可由壹号电讯公司办理经营性贷款，放款当日付清余款，若2018年1月31日未办理出贷款，由壹号电讯公司自筹支付），指定收款账户为卓惠珍全权代理人徐协娟招商银行账户。同时约定，2017年10月30日前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《存量房买卖合同》，过户手续所需税费和中介费3万元由壹号电讯公司承担。协议与双方另行签订的《存量房买卖合同》中约定不一致的，以本协议为准。 壹号电讯公司依约于2017年9月29日支付第一笔购房款150万元并向唐庄公司支付了中介费2万元。之后，壹号电讯公司与卓惠珍（徐协娟作为代理人到场协助过户）前往房管部门办理过户手续，2017年10月27日完成产权变更登记，壹号电讯公司支付相关税费并领取了产权证（产权证号为闽2017厦门市不动产权第0104171号），并支付了中介费尾款1万元。之后，壹号电讯公司向中国建设银行股份有限公司厦门市分行申请贷款，抵押金额359万元，2018年1月5日完成抵押登记。到了余款200万元约定支付的时间即2018年1月31日，但贷款尚未完成。2018年2月5日壹号电讯公司与卓惠珍签订《补充协议》，双方同意第二笔购房款支付时间延长到2018年3月20日前，壹号电讯公司的法定代表人吴志勇提供连带担保。2018年3月20日，壹号电讯公司按《补充协议》的约定支付第二笔购房款200万元。至此，壹号电讯公司与卓惠珍关于讼争房屋的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》的主权利义务履行完毕。 如前所述，讼争房屋实际履行的合同是《房产买卖居间协议书》及《补充协议》，讼争房屋的成交价为350万元，应是高于市场价格，据此亦可进一步证明壹号电讯公司与卓惠珍没有串通。退一步而言，购房款以104万元过户能通过物价部门的审核，也说明了该价格是不低于物价部门的指导价或者市场价格，应认定为合理的价格。壹号电讯公司与卓惠珍没有恶意串通。 三、壹号电讯公司与卓惠珍不相识，只是基于不动产登记簿公信力的信赖，与之进行交易，是真实的交易，不存在恶意串通或损害第三人利益的情形。恶意串通的举证责任在于林毅林，迄今林毅林尚未举证证明壹号电讯公司与卓惠珍存在恶意串通，应承担举证不能的不利后果。 综上所述，壹号电讯公司与卓惠珍行使各自的权利，就讼争房屋进行交易，不存在恶意串通或损害第三人利益的情形，是双方真实意思的表示，《房产买卖居间协议书》及《补充协议》系有效合同。壹号电讯公司并不知道卓惠珍与林毅林之间的纠纷，卓惠珍也从未向壹号电讯公司披露。请法院依法驳回林毅林的起诉。 卓惠珍未作答辩。 卓惠娟、卓振辉未作陈述。 林毅林围绕诉讼请求提交了以下证据：《存量房买卖合同》、（2012）思民初字第5034号民事判决书及民事裁定书（补正）、（2013）厦民终字第3156号民事判决书、（2015）思民初字第9963号民事判决书、（2017）闽02民终3642号民事判决书、《房屋租赁合同书》、证明。壹号电讯公司围绕答辩意见提交了以下证据：闽（2017）厦门市不动产权第0101538号不动产权证书、（2017）厦证内字第23750号公证书（特别授权委托书）、（2017）厦证内字第28532号公证书（委托书）、厦门市不动产登记中心受理凭证、抵押登记材料、闽（2017）厦门市不动产权第0104171号不动产权证书。卓惠珍、卓惠娟、卓振辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院组织各方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨爱治共育有三个儿女，分别是卓惠娟、卓惠珍、卓振辉。杨爱治生前系厦门市思明西路25路一层公房的承租人，已于1992年去世，卓振辉以其共同居住人身份，在杨爱治死亡后，实际占有、使用该房屋，并以杨爱治名义缴纳租金。 2004年3月30日，厦门市思明西路25路一层公房拆迁，卓振辉与拆迁人（甲方）签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，被拆迁人（乙方）为杨爱治（已故），卓振辉列为实际使用人。该协议约定，甲方补偿乙方放弃非住宅承租权的货币补贴及其他相关补贴，乙方申请购买厦门市思明区万寿北里121号501室安置房即本案讼争房屋。 2004年5月，卓振辉将讼争房屋以28万元价格转让给黄爱月。2005年1月，黄爱月将讼争房屋以303200元价格转让给郭秀卿（系林毅林的母亲）。后，卓振辉、黄爱月与林毅林约定，卓振辉将讼争房屋出售给黄爱月，经三方同意黄爱月将讼争房屋转卖给林毅林，林毅林支付3万元购房款给卓振辉。再后，卓振辉与林毅林签订《房屋买卖协议》，约定卓振辉将讼争房屋出售给林毅林。讼争房屋由林毅林管理使用至今。2017年间，林毅林将讼争房屋出租给案外人。 2012年3月15日，厦门市国土资源与房产管理局颁发厦门市土地房屋权证，载明讼争房屋权利人为杨爱治（已故）。 2012年4月13日，本院立案受理了卓惠娟、卓惠珍与卓振辉、林毅林确认合同无效纠纷一案，卓惠娟、卓惠珍诉请确认卓振辉与林毅林签订的《房屋买卖协议》无效。本院经审理认为，林毅林在购买讼争房屋时，完全有理由相信卓振辉有处分权，林毅林与卓振辉签订的《房屋买卖协议》主体适格，内容合法，意思表示真实，未违反强制性规定，为合法有效之合同。本院于2013年6月17日作出（2012）思民初字第5034号（后补正为第5043号）民事判决书，判决驳回卓惠娟、卓惠珍的诉讼请求。卓惠珍不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2013年11月18日作出（2013）厦民终字第3156号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2015年6月26日，本院立案受理了卓惠珍与卓惠娟、卓振辉、林毅林继承纠纷一案，卓惠珍诉请判令卓惠珍拥有讼争房屋三分之一的继承权。本院经审理认为，自杨爱治1992年死亡之时起，其与公房管理部门之间设立的关于厦门市思明西路25号一层公房租赁的合同法律关系，因杨爱治的民事权利能力终止而终止。在杨爱治死亡后，卓振辉作为同住人继续租赁、使用上述公房，虽然租赁合同未变更承租人，但实际承租人应为卓振辉。杨爱治死亡后，上述公房不应划入杨爱治的遗产范围，且自杨爱治死亡后的公房承租合同的实际相对人为卓振辉，购买讼争房屋的款项组成之一拆迁补偿安置款属卓振辉所有，另一部分款项系以卓振辉名义缴交，亦属卓振辉所有。因此本院认定上述公房拆迁后的安置房并非杨爱治个人财产，不属于遗产范围，不能由继承人进行继承、析分。本院于2017年5月27日作出（2015）思民初字第9963号民事判决书，判决驳回卓惠珍的诉讼请求。卓惠珍不服，提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年11月28日作出（2017）闽02民终3642号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2017年6月8日，卓惠珍公证委托徐协娟代为办理讼争房屋继承相关手续等。2017年10月18日，讼争房屋因继承转移登记至卓惠珍名下。2017年10月23日，卓惠珍公证委托徐协娟出售讼争房屋。同日，徐协娟代理卓惠珍与壹号电讯公司签订一份《存量房买卖合同》（合同编号00801903），约定卓惠娟将讼争房屋出售给壹号电讯公司，成交价为104万元。2017年10月26日，讼争房屋转移登记至壹号电讯公司名下。2018年1月5日，讼争房屋办理抵押登记，权利人为中国建设银行股份有限公司厦门市分行，义务人为壹号电讯公司，债务履行期限为2017年12月29日至2021年12月29日，抵押金额为359.06万元。 审理中，壹号电讯公司还向本院提交了以下证据：编号为1716300《房产买卖居间协议书》、《补充协议》、招商银行历史交易明细表、说明及说明人身份信息、建设银行交易明细清单、购房款收据（2张）、税收完税证明、建设银行个人账户支出交易明细、中介费收据（2张）。拟证明以下内容：1.2017年9月29日，在唐庄公司居间下卓惠珍与壹号电讯公司就讼争房屋达成买卖协议，约定成交价为350万元，2017年9月29日支付150万元，2018年1月31日前支付余款200万元；双方同意以贷款方式支付余款，若2018年1月31日前未办出贷款，壹号电讯公司则自行筹集支付；双方向房管部门办理交易时的价格，以房管部门指导价为准；该协议与《存量房买卖合同》中约定不一致的，以该协议为准；居间服务费为3万元。2.2018年2月5日，卓惠珍同意壹号电讯公司第二笔购房款支付时间延长至2018年3月20日前，吴志勇愿意为此提供连带担保。3.2017年9月29日，汤联江代壹号电讯公司支付购房款150万元，汤联江是壹号电讯公司法定代表人吴志勇的好朋友。4.2018年3月20日，吴志勇转购房款200万元到徐协娟账户。5.徐协娟出具2张购房款收据，确认2017年9月29日收到150万元（由汤联江转入），2018年3月20日收到200万元（由吴志勇转入）。6.2017年10月27日，汤联江向税务机关支付税费30209.49元、14857.14元。7.唐庄公司分别于2017年9月29日、2017年10月30日收到中介费2万元、1万元。 林毅林对上述证据质证如下：1.对《房产买卖居间协议书》的真实性不予认可，系恶意串通损害国家利益的无效合同。2.对《补充协议》的真实性不予认可。3.对招商银行历史交易明细表的真实性予以认可，但不能证明该款项是用于代壹号电讯公司支付购房款；对说明及说明人身份信息的真实性不予认可，无法看出汤联江的身份。4.对建设银行交易明细清单的真实性予以认可，但购房款并不是壹号电讯公司支付，吴志勇转出的款项是否是购房款也无法确认。5.对购房款收据（2张）的真实性无法确认，无法看出是否是徐协娟本人所签。6.对税收完税证明、建设银行个人账户支出交易明细的真实性予以认可，但无法证明该笔款项是基于讼争房屋的缴税行为，且应当是壹号电讯公司缴纳税款，而不是汤联江缴纳税款。7.对中介费收据（2张）的真实性不予认可，没有加盖财务专用章，也没有开具发票。 林毅林在本案审理中明确其诉求确认合同无效的依据如下：1.卓惠珍与壹号电讯公司恶意串通损害林毅林的利益体现在：①讼争房屋从2005年起就由卓振辉出售给林毅林，并由林毅林占有使用至今，法院生效判决认定林毅林与卓振辉之间的房屋买卖合同有效，卓惠珍在法院诉讼过程中，明知无权出售讼争房屋而出售讼争房屋；②壹号电讯公司在明知有其他权利人的情况下仍购买讼争房屋，在购房过程中从未看房，且成交价格明显低于市场价格；③壹号电讯公司购买讼争房屋的购房款并未从壹号电讯公司账户转出，且收款方均是卓惠珍的代理人。2.卓惠珍与壹号电讯公司以合法形式掩盖非法目的体现在，双方以签订房屋买卖合同的形式来掩盖损害林毅林权益的非法目的。3.壹号电讯公司不存在善意取得。 综上所述，本院认为，首先，卓惠珍出售讼争房屋具有明显的主观恶意。卓惠珍明知卓振辉已将讼争房屋出售给林毅林，其提起诉讼请求确认卓振辉与林毅林之间就讼争房屋签订的买卖合同无效被驳回，其又提起继承诉讼请求确认卓惠珍拥有讼争房屋三分之一的继承权亦被一审法院驳回，卓惠珍在继承诉讼一审判决后将讼争房屋以继承方式转移登记至其名下，并将讼争房屋出售给壹号电讯公司，卓惠珍的主观恶意明显。 其次，壹号电讯公司购买讼争房屋，却在购买前后均未进入房屋内部现场查看，明显不符合常理，具有主观恶意。壹号电讯公司称其在2017年9月左右去讼争房屋看房，当时房内没人，进不去，中介方称房屋已出租，租户不在家，故无法进入讼争房屋内，壹号电讯公司就到同户型的房屋内查看。对于购买房屋这种大额交易，壹号电讯公司在看房不成的情况下，没有继续要求看房，反而与卓惠珍签订房屋买卖合同，并且在购房后的相当长的时间里也未看房，明显不符合常理，具有主观恶意。即使楼上楼下房屋与讼争房屋的面积、户型、朝向相同，但是不同房屋的楼层、装修档次及新旧程度各不相同，这些因素均会对房屋的交易价格产生重大影响。 再次，从壹号电讯公司提交的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》的履行情况来看，违背了一般交易习惯。卓惠珍与壹号电讯公司于2017年9月29日签订《房产买卖居间协议书》约定第二笔购房款200万元于2018年1月31日前以贷款方式支付。讼争房屋于2018年1月5日办理抵押登记，权利人为中国建设银行股份有限公司厦门市分行，义务人为壹号电讯公司，债务履行期限为2017年12月29日至2021年12月29日，抵押金额为359.06万元。壹号电讯公司完全有能力在2018年1月31日前支付200万元购房款，但壹号电讯公司与卓惠珍却于2018年2月5日签订《补充协议》，卓惠珍同意壹号电讯公司第二笔购房款支付时间延长至2018年3月20日前。壹号电讯公司与卓惠珍的上述行为，显然违背了一般交易习惯。 综合上述分析，虽然壹号电讯公司主张其与卓惠珍实际履行的是双方签订的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》，但无论是《房产买卖居间协议书》及《补充协议》，还是双方另行签订的《存量房买卖合同》，卓惠珍与壹号电讯公司在签订上述合同的过程中，主观恶意明显且违背了一般交易习惯，故林毅林主张卓惠珍与壹号电讯公司恶意串通损害林毅林利益，以签订房屋买卖合同的形式掩盖损害林毅林权益的非法目的，可以成立。林毅林诉请确认卓惠珍与壹号电讯公司签署的编号为00801903《存量房买卖合同》即关于厦门市思明区万寿北里121号501室房屋的买卖合同无效，符合法律规定，本院予以支持。卓惠珍、卓惠娟、卓振辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告卓惠珍与被告壹号电讯（厦门）有限公司签订的编号为00801903的《存量房买卖合同》即关于厦门市思明区万寿北里121号501室房屋的买卖合同无效。 案件受理费14160元，由被告卓惠珍、壹号电讯（厦门）有限公司各负担一半。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，原告林毅林、被告壹号电讯（厦门）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告卓惠珍可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  朱 晨 人民陪审员  冯海宁 人民陪审员  廖静巧 二〇一八年九月二十日 代书 记员  楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。