陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民初257号原告：陕西煜丰置业有限公司，住所地西安市碑林区白庙东村1号。法定代表人：王红兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨德权，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志刚，陕西汉廷律师事务所律师。被告：仇恒涛，男，1969年5月9日出生，汉族，无业，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：寇东锋，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：黄超，男，1982年2月3日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：范玉华，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺博，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：刘浩学，男，1982年10月10日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：范玉华，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺博，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：薛麦，女，1980年1与月5日出生，汉族，住西安市碑林区。被告：李万高，男，1967年7月7日出生，汉族，住江苏省宝应县。原告陕西煜丰置业有限公司（以下简称煜丰公司）与被告仇恒涛、黄超、刘浩学、薛麦、李万高委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告煜丰公司的委托诉讼代理人杨德权、吴志刚，被告仇恒涛的委托诉讼代理人寇东锋，被告黄超、刘浩学的共同委托诉讼代理人范玉华、蔺博到庭参加诉讼。第三人薛麦、李万高经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告煜丰公司向本院提出诉讼请求：一、仇恒涛、黄超、刘浩学、薛麦、李万高连带赔偿煜丰公司29298570元；二、仇恒涛、黄超、刘浩学、薛麦、李万高共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：煜丰公司系房地产开发企业，仇恒涛于2013年11月14日从煜丰公司处购买柠檬公寓1-3层的五套房屋，合同总金额为54407212元，但是合同签订后一年多仇恒涛都无法按约支付购房款。2015年4月，仇恒涛提出其负责另找买房人，让煜丰公司为其出具了经公证的授权委托书。之后仇恒涛告知煜丰公司已经找好了买家，但因房屋尚处于抵押状态，买家要求先支付部分购房款办理解除房屋抵押登记手续，剩余房款在过户后支付，煜丰公司同意。随后，仇恒涛陆续直接向银行抵押贷款账户偿还了剩余部分贷款，解除了房屋抵押登记手续，煜丰公司也配合仇恒涛就剩余房款部分陆续与包括黄超、刘浩学、薛麦、李万高在内的买房人分别签订了《商品房买卖合同》，并将办理房屋过户登记需要的部分资料交给了仇恒涛。2016年初，煜丰公司了解到上述房屋已近分别过户到买房人名下，但剩余房款41209570元煜丰公司迟迟未收到，而仇恒涛避而不见并隐匿了全部资料，煜丰公司提起行政诉讼要求撤销房屋过户登记，法院确认过户违法。之后，煜丰公司发现仇恒涛提供的包括黄超、刘浩学、薛麦、李万高在内的买房人根本不是真正的购房者，黄超、刘浩学、薛麦、李万高等买房人与仇恒涛之间实际上或存在借款等债权债务关系，或根本就是配合仇恒涛具名办理房屋登记的名义购房人。仇恒涛利用代卖房屋之机，与黄超、刘浩学、薛麦、李万高恶意串通欺诈煜丰公司，将属于煜丰公司的房屋用于抵顶其个人债务。黄超、刘浩学、薛麦、李万高明知仇恒涛只是受托卖房，却配合其完成所谓商品房买卖活动，欺骗煜丰公司、欺骗房屋管理部门办理房屋过户登记手续，并过户后迅速将房屋进行抵押处置。仇恒涛、黄超、刘浩学、薛麦、李万高明显存在恶意串通和欺诈，煜丰公司依据《民法通则》第六十六条之规定诉至法院，请求判令对方连带赔偿煜丰公司房款损失29298570元。仇恒涛辩称，仇恒涛在处理涉案的6套房屋时均是按照煜丰公司提供的授权委托书内容办理的解除房屋抵押手续，偿还了煜丰公司在银行的贷款，煜丰公司直接与各购房人签订了房屋买卖合同，也是煜丰公司授权仇恒涛收取购房款，仇恒涛在收取购房款后将1803万元直接支付到秦农银行红庙坡支行，用于办理房屋解押手续，后向煜丰公司和其法人王红兵、煜丰公司公司指定的账户一共支付了6853689.94元，没有任何超越代理权限的情形，均是按照授权委托书的内容和煜丰公司指令办事，在涉案房屋磋商阶段，仇恒涛代理的是煜丰公司和各买受人进行磋商，签订购房合同是煜丰公司直接和各买受人签订的，买卖合同所载明的房屋价款、房屋信息也是煜丰公司直接和各买受人沟通的，签订买卖合同仇恒涛并未参与。上述房屋款项支付后，煜丰公司又向各买受人开具了收款收据，确认了仇恒涛代煜丰公司收取购房款的事实。剩余的部分购房款，没有支付到煜丰公司是因为仇恒涛向煜丰公司供应过一笔钢材，当时煜丰公司法定代表人王红兵和仇恒涛口头协议将钢材款和仇恒涛收取的部分购房款统一结算，算账后多退少补，最后煜丰公司严重违反诚信原则，拒绝与仇恒涛就钢材价款及钢材款利息进行结算，所以导致双方至今的债权债务没有理清。仇恒涛自己计算部分购房款和钢材款冲抵后，煜丰公司还应当向仇恒涛支付剩余款项。煜丰公司称仇恒涛和各房屋买受人恶意串通，根本不是事实，煜丰公司严重违反诚信原则，拒绝就钢材款项与仇恒涛进行结算，而是将本案的部分购房款单方起诉至法院，既是对双方口头协议的违约，又严重违反诚信原则。综上，请求驳回煜丰公司的全部诉讼请求。黄超、刘浩学辩称，煜丰公司向仇恒涛出具了公证授权书，各买受人分别与仇恒涛就柠檬公寓1-3层房屋进行商谈，并在仇恒涛的引荐下分别于与煜丰公司签订了商品房买卖合同，合同对房屋概况、价款等相关事宜作出约定，随后在煜丰公司的配合下，分别将房屋过户至黄超、刘浩学名下，双方的房屋买卖行为已经既成事实，符合法律规定，系双方真实意思表示。煜丰公司同意黄超、刘浩学向仇恒涛先行支付部分购房款办理解除房屋抵押登记手续，仇恒涛陆续向银行抵押贷款账户偿还了部分贷款后，解除房屋抵押登记手续，各买受人陆续向仇恒涛支付了剩余购房款，煜丰公司也向黄超、刘浩学出具了收款收据，各买受人向煜丰公司支付了全部购房款，不存在与仇恒涛恶意串通欺诈煜丰公司的行为。连带责任仅限于代理人和第三人恶意串通损害被代理人利益时，由代理人与第三人向被代理人承担连带责任，在本案中，煜丰公司未能提供任何证据证明黄超、刘浩学和仇恒涛存在恶意串通的情形，黄超、刘浩学并非煜丰公司委托代理合同的相对方，与本案无任何法律上的关联，作为本案的被告不适格，应当依法驳回煜丰公司对黄超、刘浩学的起诉。薛麦、刘浩学经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年10月16日，煜丰公司作出股东会决议，决定出让房屋证号为西安市房权证碑林区字第××（344.14㎡）、057872（478.19㎡）、057873（666.45㎡）、057931（476.44㎡）、057932（1197.99㎡）项下总面积为3163.21㎡房屋的所有权。2013年11月11日，煜丰公司向西安市房屋产权产籍管理中心出具《房屋权属变更登记申请书》，申请将其所属的柠檬公寓商铺一至三层转让给仇恒涛。2013年11月14日，煜丰公司与仇恒涛签订《房屋买卖合同》，约定将柠檬公寓一至三层转让给仇恒涛，对配套的地下车库仇恒涛有优先购买权。并载明该标的物已用于抵押并办理了他项权证，共计贷款1600万，已还款100万，现共欠本息共1800万，要求仇恒涛为煜丰公司支付所欠贷款本息1800万，并支付剩余款项。2013年11月13日，煜丰公司向西安市莲湖区农村信用合作联社红庙坡信用社出具委托书，委托该社办理房产抵押登记解押手续时，附带同时进行原房屋权属转让登记手续。2015年4月21日，煜丰公司向仇洪涛出具经公证的《委托书》，对于包含地下车库在内的柠檬公寓房产六处，委托仇恒涛作为代理人办理以下事项：1、代为办理上述房产银行贷款还款相关手续；代为领取注销通知单、他项权利证等贷款结清证明相关文件资料；代为去房地局办理抵押登记注销手续；代为领取房产证。2、上述手续办理完毕后代为出售上述房产（包括联系买主、签订房屋买卖契约及与出售上述房产相关的其他文件；代为办理上述房屋的买卖网签手续，包括网签合同的订立、变更、注销、代为设置网签查询密码等；代为办理资金监管手续，签署资金监管协议、承诺书等与资金监管有关的文件；代为查阅房产档案，代为核档、调图；代办产权过户手续；代缴相关税费；代办专项维修资金更名手续；协助买房办理银行案件贷款相关手续并签署相关文件；代办物业交接手续及代办与出售上述房产相关的其他事宜）。受托人在上述委托权限内所办理的事宜所签署的文件，委托人均表示认可，并承担由此产生的一切法律后果。2015年9月23日，煜丰公司向刘浩学出具授权委托书，告知刘浩学煜丰公司委托仇恒涛为煜丰公司的代理人，委托事项包括但不限于签订买卖合同、代为收取购房款等事宜。2015年7月28日至2015年12月4日期间，仇恒涛代煜丰公司向秦农银行红庙坡支行共计偿还贷款本息15040472.53元。2015年8月25日、26日，仇恒涛向煜丰公司法定代表人王红兵转款1500000元和500000元。2015年9月2日王红兵向仇恒涛出具收条，载明收到仇恒涛50万元购房款。2015年9月24日，仇恒涛代王红兵任法定代表人的陕西鑫诺房地产开发有限公司向秦农银行红庙坡支行偿还贷款1253689.94元。2015年8月10日，煜丰公司与薛麦签订《商品房买卖合同》，约定由薛麦购买涉案10301号房，建筑面积共1197.99平方米，购房款总金额为8385930元。2015年10月26日，煜丰公司与刘浩学签订《商品房买卖合同》，约定由刘浩学购买涉案10201号房，建筑面积共计666.45平方米，购房款总金额为5998050元。2015年12月8日，煜丰公司与李万高签订《商品房买卖合同》，约定由李万高购买涉案10202号房，建筑面积共计478.17平方米，购房款总金额为4303710元。2015年12月8日，煜丰公司与薛麦签订《商品房买卖合同》，约定由薛麦购买涉案1F101号房（地下车库），建筑面积共计1381.20平方米，购房款总金额为4303710元。2015年12月8日，煜丰公司与黄超签订《商品房买卖合同》，约定由黄超购买涉案10104号房，建筑面积共计344.14平方米，购房款总金额为7226940元。2015年10月21日，煜丰公司与铁真、铁克信、马少卫签订《商品房买卖合同》，约定由铁真、铁克信、马少卫购买涉案的10103号房，建筑面积共计476.44平方米，购房款总金额为11911000元。合同签订后，煜丰公司向各购房人出具了收到全部购房款的收款收据、办理了过户手续。2016年5月，西安铁路运输法院作出行政判决，基于在未出具契税完税凭证的情况下办理了房屋权属变更，程序轻微违法，但不予撤销，判决确认西安市住房保障和房屋管理局为薛麦（1F101）、刘浩学（10201）、李万高（10202）、黄超（10104）作出房屋登记及颁发房屋所有权证书的行政行为违法。上述事实有《商品房买卖合同》、公证书、委托书、收回贷款凭证、收条、银行明细清单、行政判决书、庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，本案焦点：一、仇恒涛是否有权代煜丰公司收取购房款；二、仇恒涛应否向煜丰公司支付收取的购房款及应支付的数额；三、如仇恒涛应向煜丰公司支付剩余购房款，应否由购房人与仇恒涛连带支付。焦点一：2015年4月21日，煜丰公司向仇恒涛出具经公证的《委托书》，其中载明包含了由仇恒涛代煜丰公司办理案涉房产贷款还款相关手续和出售案涉房产的事项。同时，煜丰公司在起诉状中载明，出具上述《委托书》之后，因房屋尚处于抵押状态，买房人要求先支付部分购房款办理解除房屋抵押登记手续，剩余房款在过户后支付，煜丰公司同意，随后仇恒涛直接向银行抵押贷款账户偿还了剩余部分贷款，解除了房屋抵押登记手续。此后，煜丰公司与购房人签订了商品房买卖合同，向仇恒涛交付了房屋过户需要的部分资料。并且，2015年9月23日，煜丰公司向刘浩学出具授权委托书，告知刘浩学煜丰公司委托仇恒涛为煜丰公司的代理人，委托事项包括但不限于签订买卖合同、代为收取购房款等事宜。根据以上行为，可以看出煜丰公司认可由购房人支付部分购房款，由仇恒涛以收取的购房款代办银行还款手续，并且煜丰公司在仇恒涛收取购房款办理完毕还款手续后与各购房者签订了商品房买卖合同、出具了收到房款的收据、办理了房屋的过户，可见煜丰公司对仇恒涛收取购房人购房款的行为予以认可，故可以认定仇恒涛有权代煜丰公司收取购房款。焦点二：《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，仇恒涛明确表示已经收到黄超、刘浩学、薛麦、李万高所涉五套房的全部房款，称已向煜丰公司支付了2363万元款项，剩余款项因与煜丰公司案外其他债权债务没有清结，故没有支付。对于上述款项，其中15040472.5元用于代煜丰公司向秦农银行偿还贷款本息，煜丰公司的委托书及实际行为均认可仇恒涛的该项行为，其中向煜丰公司法定代表人王红兵个人账户转账的200万元、以及王红兵向仇恒涛出具收条载明认可收到的50万元，煜丰公司并未提供相反证据证明系其他经济往来，对仇恒涛主张上述合计17540472.5元系支付煜丰公司购房款一节予以采信；仇恒涛代鑫诺公司向秦农银行偿还贷款，并无证据证明系煜丰公司指示以购房款支付，对此款项亦为购房款一节不予采信，故可以认定仇恒涛已向煜丰公司支付购房款合计17540472.5元。结合上述对于仇恒涛有权收取购房款、仇恒涛自认收到购房人全部购房款以及仇恒涛已向煜丰公司支付购房款合计17540472.5元的分析，仇恒涛还应向煜丰公司支付剩余款项11758097.5元。焦点三：《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。根据以上规定，人民法院认定民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则，其主张的恶意串通的待证事实便难以认定，对此，主张恶意串通事实存在的当事人有义务提供证据加以证实。本案中，各购房人虽与仇恒涛存在错综复杂的经济往来关系，但确有各种款项的支付流转，仇恒涛也认可收到各购房人的购房款项，煜丰公司提供的证据不足以证明仇恒涛与各购房人存在恶意串通损害煜丰公司合法权益的行为，故对煜丰公司主张由仇恒涛与各购房人对涉案房屋购房款承担连带责任的请求，本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第第一百零九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零四条之规定，判决如下：一、仇恒涛于本判决生效起十五日内向陕西煜丰置业有限公司支付剩余购房款11758097.5元；二、驳回陕西煜丰置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定．加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188293元，由陕西煜丰置业有限公司负担112976元，由仇恒涛负担75317元（陕西煜丰置业有限公司已预交，仇恒涛于支付案件执行款时一并支付陕西煜丰置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  崔志刚审 判 员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一八年九月七日书 记 员  刘书方