台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初6598号原告：台州市杭博建材有限公司，住所地：台州市椒江区前所街道沿海工业功能区**块。法定代表人：严秀会，执行董事。委托诉讼代理人：林绪聪，浙江鑫湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：白洁，浙江鑫湖律师事务所律师。被告：浙江**洲药业有限公司，，住所地：台州市椒江区章安街道下洋工业区法定代表人：何广军，执行董事。委托诉讼代理人：徐先宝，北京中银（台州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐军永，北京中银（台州）律师事务所律师。原告台州市杭博建材有限公司与被告浙江**洲药业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理，依法由审判员陈由义适用简易程序于同年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林绪聪、白洁和被告的委托诉讼代理人徐先宝、徐军永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州市杭博建材有限公司起诉称：原告系从事商品混凝土生产与销售企业。2016年6月28日，原告因经营需要，原法定代表人沈德富与被告取得联系并协商一致，签订《场地租用协议》，被告同意将座落于椒江区××街道××路××号的使用面积为5485.87平方米的土地和建筑面积为6985.74平方米的厂房出租给原告使用。协议约定租期自2016年7月1日起至2031年6月30止，共计15年；前五年年租金为1006000元，2021年7月至2026年6月年租金为1106600万元，2026年7月至2031年6月年租金为1217260元，并由原告支付给被告绿化青苗费100000元和租房保证金300000元。租用协议同时对租金支付方式、违约责任、权利义务等作出约定。协议签订后，原告于2016年6月29日将首年租金、绿化青苗费和租房保证金共计1406000元一次性支付给被告，被告将租赁物交付给原告。原告接受租赁物后，开始对生产场地和办公用房进行装修改造、合计投入1692360.35元。2016年9月6日开始、租赁物周边村民阻碍原告使用租赁物，后经章安街道办事处、区公安局章安派出所等部门多次协调未果。另外，2017年8月期间，被告又将租赁物出租给台州康宁医院有限公司使用。综上，原告承租房屋及土地后，被告未能按照协议约定确保原告正常使用租赁物，且将租赁物另行出租给第三方使用导致双方签订的租用协议无法继续履行，且构成违约，依照协议约定和合同法等规定、被告应承担返还和赔偿责任。为维护原告合法权益，现依照我国《民事诉讼法》第一百一十九条规定，请求依法判令：1、解除原被告签订的《场地租用协议》；2、判决被告返还租金1006000元、绿化青苗费100000元、租房保证金300000元，合计1406000元；3、判决被告赔偿原告实际损失1692360.35元（详见清单）;4、案件受理费、保全费由被告承担。被告浙江**洲药业有限公司答辩称：原告诉请没有事实和法律依据。1.关于返还租金问题，事实上被告已经按照合同约定向原告交付了租赁物，并且使用了一年多的时间，故原告要求返还租赁物的租金是缺乏法律依据。2.关于返还青苗费10万元的问题，被告在土地上种了很多苗木，原告承租后将苗木破坏掉了，浇注了水泥地。3.本案原告搬离了租赁物后并未将租赁物恢复原状，故原告提出返还30万保证金也是没有依据。4.关于赔偿问题，本案中原告提出被告未协调好周边村民关系导致租赁物不能使用，系扩大理解了确保租赁的概念和含义，不管从法律上还是合同上讲，租赁物是指权利瑕疵的担保，本案不存在瑕疵也不存在第三人的担保。故原告的请求没有依据，请依法予以驳回。本院经审理查明，原告系从事商品混凝土生产与销售企业。2016年6月28日，原告（乙方）与被告（甲方）经协商一致，签订一份《场地租用协议》。约定：甲方将座落于椒江区××街道××路××号的使用面积为5485.87平方米的土地和建筑面积为6985.74平方米的厂房出租给原告使用，协议约定租期自2016年7月1日起至2031年6月30止，共计15年；前五年年租金为1006000元，并由原告补偿给被告一次性绿化青苗费100000元；租金按年支付，先付后用；乙方在租用期间可对场地及建筑物进行改造、增加建筑、设备等也可对外出租、但在退还土地及建筑物前应恢复原状交给甲方，因此乙方每年支付给甲方30万元作为保证金，在恢复原状后，甲方3个工作日内退还原告已支付的保证金。违约责任：双方应确保本协议各项条款的履行，甲方应确保及时移交给乙方上述土地及建筑物，并且确保在租用期间内乙方对上述土地及建筑物的完全使用权力，否则属甲方违约；乙方应及时支付每期租金，逾期30天内未支付的，属乙方违约；任何一方违约，对方均可解除本协议，并且赔偿对方由此造成的全部损失。协议签订后，原告于2016年6月29日将首年租金、绿化青苗费和租房保证金共计1406000元一次性支付给被告，同时被告将租赁物交付给原告。原告接受租赁物后，按生产需要，挖除原绿化苗木，浇筑水泥场地、桩柱等，并对原建筑进行了改造。2016年9月6日开始，租赁物所在村部分村民以原告生产会产生大量扬尘、污染环境、车辆进出较多、影响安全等为由，采用封堵大门等手段阻碍原告使用租赁物，经章安街道办事处、区公安局章安派出所等部门多次协调未果。后原、被告均对外发布招租信息。2017年11月13日，原告将租赁物内的物品和设备等全部搬离完毕。另查明，2017年9月9日，被告与案外人台州康宁医院有限公司签订房屋租赁合同，将本案租赁物重新出租，并约定于2017年11月1日前交付租赁物。上述事实，场地租用协议、土地使用证、不动产权证、收据、视频录像、康宁医院情况说明、照片、证人证言及双方陈述等为证。本院认为，原、被告签订的《场地租用协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同的约定履行义务。在合同履行过程中，如双方都违约的，应当各自承担相应的责任。因此本案争议焦点是谁违约的问题。原告认为，被告未能按照协议约定确保原告正常使用租赁物，且将租赁物另行出租给第三方使用导致双方签订的租用协议无法继续履行，构成违约。本院认为，原告已对租赁物进行了较大程度的改造，表明原告已取得租赁物的实际控制权，即被告已履行合同约定的交付租赁物的义务。之后原告无法正常使用的主要原因系原告方未办理环评手续导致村民担心其生产将严重影响环境和安全等而阻碍其使用，此种原因非双方合同约定的归属于被告的义务，也不是被告主观所能控制的，故本案原告不能正常使用租赁物的情形不能归属于被告违约。相反，原告系专业从事商品混凝土生产的公司，应能预见到会对周围居民的生活造成一定的影响，在租赁发生之前本应做好解释沟通工作。关于被告将租赁物另行出租给第三方使用导致双方签订的租用协议无法继续履行的行为是否构成违约问题，本院认为，当租赁物所在村村民阻挠原告使用厂房和场地后，经有关部门多次协调未果，原告也一直未开工生产，在一年期满后，原告一直未按约定履行支付租金义务，尔后双方各自发布招租信息，2017年9月9日，被告与第三方台州康宁医院有限公司签订租赁合同，将本案租赁物另行出租。原告也陆续搬迁物资等，并于2017年11月13日完全腾空租赁物。从上述整个过程发展综合分析，因合同主要目的无法实现，为减少损失，双方均有解除合同的意思表示，并通过自己的行为予以了明示，可视为一致同意解除合同。因此被告的重新出租不构成违约，其重新出租的行为与原告主张的实际损失也不存在因果关系。原告已使用租赁物超过一年，并移除绿化、浇注水泥地，故其诉请返还首年租金和绿化青苗费于法无据。另外，原告没有按协议履行恢复原状的义务，故保证金可先不予退还。综上所述，本案中被告没有违约，对原告的所有诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告台州市杭博建材有限公司的全部诉讼请求。案件受理费15793元（减半收取），由原告台州市杭博建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 陈由义二〇一八年九月二十九日法官助理 项丽莎代书记员 李国豪