广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终914号上诉人（原审被告）：王凡，女，1975年12月21日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：蔡云飞(王凡丈夫)，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：李清，广东国煌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市合源物业管理咨询有限公司，住所地广东省中山市古镇六坊镇兴路22号之2，统一社会信用代码91442000590104941W。法定代表人：姚天广，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁勇辉，广东言泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苑仪，广东言泰律师事务所实习律师。上诉人王凡因与被上诉人中山市合源物业管理咨询有限公司（以下简称合源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王凡上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人系非经合法程序选聘的物业服务公司，要求上诉人支付物业服务费缺乏事实和合同依据。翠盈明珠花园业主大会并没有公开解聘原物业公司，也没有选聘被上诉人，业委会不能越权行使职能，其与被上诉人签订的聘用协议，对上诉人不产生法律效力。2.被上诉人接手前物业，应办好交接手续，包括对小区业主服务权利和义务的承接。被上诉人对上诉人具有通知的义务，明确是否对上任物业承担责任，怠于通知，《证明》对被上诉人产生法律效力。如果被上诉人不同意免除服务，可以告知上诉人，上诉人有救济的途径，被上诉人交接有过错，这种过错，不能让上诉人承担。上诉人有理由认为是处于前物业公司的服务之中，按前物业公司对业主的承诺享受免交物业的补偿。被上诉人合源公司答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。合源公司向一审法院起诉请求：王凡向合源公司支付2016年1月1日至2017年3月31日物业管理费3960.63元及违约金3846.43元（违约金从逾期之日起每天按应交物业管理费的万分之五计算至支付完毕之日止）。一审法院认定事实：2014年9月2日，中山市古镇镇翠盈明珠花园业主委员会（以下简称翠盈明珠业委会）与合源公司签订物业服务合同，约定翠盈明珠业委会代表本物业业主大会与业主大会选聘的合源公司签订该合同，由合源公司为翠盈明珠花园商住小区的业主或非业主使用人提供物业服务。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取。合源公司在2014年10月1日开始物业服务，从2014年10月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10号前。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交纳违约金。服务期限为三年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。2016年5月30日，翠盈明珠业委会又与合源公司签订物业服务合同，约定翠盈明珠业委会代表本物业业主大会与业主大会选聘的合源公司签订该合同，由合源公司为翠盈明珠花园商住小区的业主或物业使用人提供物业服务。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取。每次收取物业服务费的时间为每月10号前。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳违约金。服务期限为三年，从2016年6月1日起至2019年5月31日止。王凡是翠盈明珠花园商住小区*－****房的业主。王凡按264.04元/月的标准向合源公司交清了截至2015年12月31日的物业服务费。2016年12月30日，合源公司委托律师向王凡发出律师函，催收2016年1月至2016年12月的物业服务费3168.5元，但王凡仍未交纳。诉讼过程中，王凡提供《证明》一份，内容为“从2013年2月1日起，翠盈明珠花园*幢****房免交物业服务费。特此证明翠盈明珠物业服务中心2013年3月17日”，该《证明》加盖有“中山市祥运通物业管理有限公司翠盈明珠管理处”字样的印章。王凡称因祥运通公司没有做好小区安全防范工作，导致其家中失窃损失了20多万，所以祥运通公司翠盈明珠管理处承诺王凡从2013年2月1日起免交物业服务费。王凡还提供了祥运通公司的工商登记资料辅助证明，祥运通公司登记的经营范围包括“中山市翠盈明珠商住小区物业管理及小区车辆停放服务（与资质证同时使用）”。合源公司对该《证明》和祥运通公司的工商登记资料的真实性、合法性、关联性均不确认，认为：没有相关证据证实《证明》上盖的章是真实有效的，祥运通公司应当出庭作证；该《证明》反映的是祥运通公司和王凡之间的关系，与合源公司无关，祥运通公司也没有权利免除王凡的物业服务费，《证明》里也没有说明2016年至2017年的物业服务费不用交；祥运通公司的工商登记资料没有工商部门盖章，合源公司早已开始管理翠盈明珠商住小区，祥运通公司的经营范围还包括“中山市翠盈明珠商住小区物业管理及小区车辆停放服务（与资质证同时使用）”，与事实不符。诉讼过程中，合源公司提供《申请》、翠盈明珠花园第一届业主委员会备案回执、第一届业主委员会成员名册、《致业主的公开信》、《中山市住房和城乡建设局关于同意中山市古镇镇翠盈明珠花园小区第二届业主委员会备案的函》、翠盈明珠花园第二届业主委员会备案回执等证据，以证明其作为翠盈明珠花园小区的物业管理公司经过相关部门备案、程序合法，有权收取物业服务费。其中的《申请》载明合源公司就翠盈明珠花园小区的业主是否同意该司接管小区物业管理工作进行问卷调查，经统计小区总户数654户，同意接管户数610户，不同意接管户数44户，同意率93%，合源公司于2013年12月23日向中山市古镇镇住房和城乡建设局申请办理接管登记手续，中山市古镇镇住房和城乡建设局盖章确认“同意备案”。王凡对《申请》和《致业主的公开信》不确认，称其没有接受调查，也没有收到《致业主的公开信》，对翠盈明珠花园第一届业主委员会备案回执、第一届业主委员会成员名册、《中山市住房和城乡建设局关于同意中山市古镇镇翠盈明珠花园小区第二届业主委员会备案的函》、翠盈明珠花园第二届业主委员会备案回执的真实性确认，关联性不确认。一审法院另查，合源公司成立于2012年1月18日，经营范围为：物业管理、工业用房出租、商业营业用房出租、办公楼出租、其他建筑物出租、房地产中介服务、清洁服务、家政服务、停车服务。祥运通公司成立于2000年1月7日，经营范围为：中山三路祥运通住宅小区物业管理及小区车辆停放服务、中山市翠盈明珠商住小区物业管理及小区车辆停放服务（与资质证同时使用）、承接室内家居装饰设计工程。一审法院认为，合源公司提供的证据足以证明其经过合法程序成为翠盈明珠花园小区的物业服务公司。王凡交清了截止2015年12月31日的物业服务费，表明其对于合源公司作为翠盈明珠花园小区的物业服务公司在当时是知情的。王凡提供的《证明》所盖印章为“中山市祥运通物业管理有限公司翠盈明珠管理处”，与通常的公司公章式样不同，在祥运通公司未出庭作证的情况下，难以核实其真实性。即使该《证明》确系祥运通公司出具，在合源公司已受聘为翠盈明珠花园小区的物业服务公司后，合源公司也没有义务履行祥运通公司对王凡的陈诺。王凡以该《证明》抗辩不需向合源公司交纳物业服务费，理据不足，一审法院不予采纳。王凡未按物业服务合同的约定向合源公司交纳2016年1月1日至2017年3月31日的物业服务费3960.6元，应当承担相应的违约责任。王凡辩称违约金的计算标准过高，合源公司也未提供证据证明其损失的具体数额，故一审法院将违约金调整为从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王凡于一审判决发生法律效力之日起十日内支付合源公司2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理费3960.6元及违约金（以264.04元为基数，从应付物业管理费当月的11日起，分别按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；二、驳回合源公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（合源公司已预交），由王凡负担，王凡于支付上述款项时迳付合源公司。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于合源公司的选聘程序问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于由业主共同决定的事项。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，合源公司在诉讼中提供的《申请》及《致业主的公开信》显示其接管涉案小区物业管理工作的事项已书面征求业主的意见，同意率达93%，且中山市古镇镇住房和城乡建设局也在该《申请》上盖章确认同意备案，故上述证据的证明力较强，可以证实合源公司的主张，王凡虽对上述证据不予确认，但未能提供相反的证据予以反驳，因此，一审认定合源公司经过合法程序成为涉案小区的物业服务公司并无不当。而且，王凡已事实上享受了合源公司提供的物业服务并交清了截至2015年12月31日的物业服务费，该事实表明王凡对合源公司作为涉案小区物业服务公司一直不持异议，现其在诉讼中对合源公司的选聘程序提出异议有违诚信原则，故本院对其主张不予支持。合源公司与翠盈明珠业委会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该物业服务合同对业主王凡具有约束力，王凡应按约定向合源公司支付物业服务费用。王凡虽提供《证明》主张其无需缴纳物业服务费，但合源公司不是该《证明》的当事人或承诺人，即使该《证明》真实，《证明》的内容也不能约束合源公司，合源公司并没有义务履行案外人对王凡的承诺，故一审对王凡该主张不予采纳，并无不当。综上，上诉人王凡的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元（上诉人王凡已预交），由上诉人王凡负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  陈爱玲审判员  赖晓筠二〇一八年九月四日书记员  林蔓娜