浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3766号 上诉人（原审被告）：孙延芳，女，1979年2月10日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陈旭初，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州宝龙房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心****。统一社会信用代码：91330100566066025Y。 法定代表人：许健康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚晓龙，浙江铁诚律师事务所律师。 原审被告：孙杨，男，1979年12月13日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。 原审被告：孙学武，男，1951年10月24日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。 原审被告：杨翠凡，女，1952年3月16日出生，汉族，住辽宁省阜新市细河区。 孙学武、杨翠凡共同委托诉讼代理人：孙杨，系二原审被告之子，身份信息同上。 上诉人孙延芳因与被上诉人杭州宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）原审被告孙杨、孙学武、杨翠凡商品房预售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2015年9月9日，宝龙公司与孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡向宝龙公司购买杭州经济技术开发区××幢××单元××室房屋，房屋总价款为1646020元。合同第五条约定孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡应于合同签订当日支付596020元，余款115万元由孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡在合同签订之日起60天内通过住房贷款方式支付给宝龙公司，如孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡所贷房款在60天内没有付到宝龙公司账户的，则余款的付款方式变更为由孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡在签署60天期限届满日起15天内一次性现款付清。合同第六条约定逾期付款时间超过30日的，宝龙公司同意继续履行合同的，自合同约定的应付款期限第二天起至实际全款支付应付款之日止，孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡应向宝龙公司支付逾期应付款日万分之三的违约金。合同签订后，孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡于合同签订之日支付了596020元购房款，余款始终未付。直至宝龙公司于前次诉至法院后，孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡才于2017年10月16日支付了97万元，于2017年10月17日支付了18万元。宝龙公司以孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡长期逾期支付购房款的行为已构成违约为由，于2018年1月4日起诉至原审法院，请求：1.判令孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡向宝龙公司支付逾期付款违约金239139元（自2015年11月24日起以115万元为本金按日万分之三计算至2017年10月16日，自2017年10月16日起以18万元为本金按日万分之三计算至2017年10月17日）；2.本案诉讼费用由孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡承担。原审法院另查明，根据孙延芳提交的录音资料，孙延芳曾于2017年3月左右前往宝龙公司处要求支付剩余购房款，但宝龙公司未同意接收。2017年7月7日，宝龙公司诉至原审法院，要求解除案涉《浙江省商品房买卖合同》及《补充合同》。孙延芳于2017年10月16日支付了购房款97万元，于2017年10月17日支付了剩余购房款18万元，宝龙公司于2017年12月1日向原审法院申请撤诉。 原审法院认为，宝龙公司与孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力，宝龙公司与孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉《浙江省商品房买卖合同》第四条约定：115万元购房款应由孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡在合同签订之日起60天内通过住房贷款方式支付给宝龙公司，如孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡所贷房款在前述60天内没有付到宝龙公司账户的，则余款的付款方式变更为由孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡在前述60天期限届满日起15天内一次性现款付清。合同第六条约定：孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡逾期付款超过30日，孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡愿意继续履行合同的，经宝龙公司同意，合同继续履行，孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向宝龙公司支付逾期应付款万分之三的违约金。案涉合同签订后，孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡未能按约办理按揭贷款，亦未在约定期限内付清剩余购房款，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡虽辩称其未能办理按揭贷款系宝龙公司所致，但并未提供有效证据予以证明，故其辩称该院不予采纳。宝龙公司要求孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡支付逾期付款违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，但考虑到孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡于2017年3月左右要求向宝龙公司交纳剩余购房款，宝龙公司拒绝接收，且宝龙公司于2017年7月向该院提起诉讼，要求解除案涉合同，孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡未在上述期间支付剩余购房款有因可循，故该院酌定逾期付款违约金计算至2017年3月31日止。孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡认为宝龙公司主张的滞违约金计算标准过高，请求调减，该院认为孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡理由正当，应予采纳，根据本案实际情况，酌定以年利率7.8%为标准计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条规定，于2018年4月8日判决：一、孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡于判决生效之日起十日内支付宝龙公司杭州宝龙房地产开发有限公司逾期付款违约金122839.17元；二、驳回宝龙公司杭州宝龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4887元，减半收取2443.5元，由宝龙公司杭州宝龙房地产开发有限公司负担1197.5元，由孙延芳、孙杨、孙学武、杨翠凡共同负担1246元。 宣判后，孙延芳不服，向本院提起上诉称：一、孙延芳主观上并无拖延支付购房款的故意或过失，且一直积极解决问题，但因宝龙公司出现专业错误并因人员更换频繁和公司管理混乱等，直接导致孙延芳无法按期按合同规定组合贷款付清房款，孙延芳并无违约行为。签订合同时，宝龙公司明确告知孙延芳等四买受人可以办理公积金加商业贷组合贷款，基于对宝龙公司的信任，四买受人签订了案涉商品房买卖合同，并支付了首付款，向银行申请贷款。但宝龙公司指定的银行以孙学武、杨翠凡已到退休年龄无力偿还等理由拒绝办理组合贷款。后孙延芳等向宝龙公司提出更改合同买受人的请求，以便重新申请贷款，宝龙公司承诺会积极协调，但其后工作人员离职，并一直怠于履行应尽的义务。孙延芳多次至宝龙公司协商此事，宝龙公司均以等公司通知为由拒绝进一步协商此事。根据合同附件第十六条的约定，买受人承担逾期付款违约责任的前提为非因甲方原因，而本案中孙延芳等无法办理贷款系因宝龙公司所致。在合同签署60天期限届满时起15天内，宝龙公司并未告知孙延芳需一次性付款或者终止合同，仍告知孙延芳由其解决该问题，让孙延芳等等待结果，由此可见孙延芳并无任何违约行为。即使在2017年2月底，宝龙公司向孙延芳发函催缴房款后，孙延芳亦积极向宝龙公司缴纳房款，但宝龙公司拒收，孙延芳主观上并无拖延支付购房款的故意，上述纠纷发生的原因在于宝龙公司，孙延芳不存在违约行为，无需支付违约金。二、孙延芳无法取得银行贷款完全是宝龙公司不专业所致。宝龙公司在完全不了解业务的情况下盲目承诺孙延芳为其他家庭成员代签亦可取得贷款。三、宝龙公司在孙延芳等贷款遇到问题时，不仅不配合解决问题，反而拒绝孙延芳等使用公积金进行贷款，损害了孙延芳使用公积金贷款进行购房的合法权利。四、宝龙公司管理混乱，对购房者造成了极大伤害。案涉纠纷的发生，与宝龙公司频繁更换业务员、业务员之间对接不当，且在双方协商过程中频繁更换姿态，解决问题效率低下，互相推诿。一审审理过程中，宝龙公司的代理人亦表示对其违约行为并不知情，起诉也并非因穷尽合理手段谈判后不得已而为之，而是需要走审批流程，才起诉孙延芳等。五、宝龙公司的拖延、推诿导致孙延芳一直无法取得案涉房屋的所有权，损失严重，致使孙延芳与孙杨等产生家庭矛盾。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初69号民事判决，改判驳回宝龙公司的全部诉讼请求，本案一、二审案件受理费由宝龙公司承担。 被上诉人宝龙公司答辩称：一、一审法院查明的事实清楚，适用法律正确。本案中《商品房买卖合同》后，孙延芳等未能依约支付合同约定购房款，逾期长达近700天的违约事实明确，证据确凿充分。原审法院根据案涉商品房买卖合同第五条、第六条约定判决孙延芳及原审被告承担违约责任于法有据。二、孙延芳所称“其无法取得贷款系因宝龙公司所致”并无事实及法律依据。首先，孙延芳作为贷款申请人，有义务积极办理贷款并依约支付购房款，因孙延芳自身原因未能获得公积金或银行审批同意发放贷款，与宝龙公司无关，没有证据证明依法可以代表宝龙公司作出意思表示的人员向其承诺过上述事项。其次，各方在本合同补充协议第十四条第7款中明确约定“在销售过程中，无论开发商或销售人员做出的任何口头承诺，均需在签订商品房买卖合同时提出并加注，且需出卖人与买受人各方签章确认，否则视为没有承诺，出卖人不承担任何责任。”，在补充协议第十五条中，明确约定“买受人理解并同意，出卖人接受买受人以按揭贷款的付款方式，并不视为出卖人为买受人在办理按揭贷款中承担了任何责任、义务或风险；买受人确认其已向按揭银行或相关按揭机构确认按揭付款的可行性，并确认在按揭银行（或按揭办理机构）拒绝办理按揭贷款或延期放款时，买受人必须按照本补充条款约定的期限一次性付清全部房价款”。在补充协议第十六条第1款中明确约定：因包括但不限于乙方不具备贷款银行所要求的条件，或乙方条件不足以取得足额按揭贷款，或银行贷款额度、审批流程、政策等原因导致按揭贷款未能在本合同签订后60日内足额支付到甲方账户的，视为乙方逾期支付。在补充协议第十六条第2款中明确约定：乙方应当在签约当日准备完毕符合银行要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请资料。因此，孙延芳等未能办理贷款系因贷款人自身年龄超过贷款银行认可范围等原因造成，对此宝龙公司并无过错。综上，孙延芳的上诉请求并无事实及法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告孙杨、孙学武、杨翠凡同意孙延芳的上诉意见。 二审中，孙延芳向本院提交下列证据：1、楼向荣出具的情况说明一份，以证明与本案情况相同，宝龙公司没有切实履行办理银行按揭或者公积金贷款的销售合同，导致购房者尾款不能及时支付，造成购房者的损失；2、孙延芳与宝龙公司经理邵某、肖某的谈话录音，证明宝龙公司此前并未向孙延芳主张违约金，并主动陈述相应的违约金的数额很高，应放弃，且认可系宝龙公司拒绝收取尾款。宝龙公司与孙杨、孙学武、杨翠凡未向本院提交新的证据。对孙延芳提交的证据，孙杨、孙学武、杨翠凡无异议；宝龙公司认为，证据1出具人身份不明，且未到庭作证，该情况说明所载内容与本案无关，不能达到其证明目的，该证据不能作为定案依据；对证据2的真实性、合法性予以认可，但该录音系孙延芳与宝龙公司员工的对话，其并无资格代表宝龙公司做出意思表示，且该些陈述与合同约定不符，该录音的谈话内容为双方对违约金事宜的协商，并未提交也不能证明孙延芳所称宝龙公司在购房时承诺其可以办理贷款等，相反，该证据可以证明宝龙公司从未阻止其缴纳房款，也可以证明员工并无资格代表公司做出任何决定，其与孙延芳协商的内容均需上报、报批。本院认为，宝龙公司对孙延芳提交的证据1的异议成立，本院不予确认；证据2可以证明孙延芳曾就案涉争议与宝龙公司进行协商，但未协商成功。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉商品房买卖合同签订后，孙延芳等四人未能办理按揭贷款，即应按照合同约定一次性支付剩余购房款。即使此期间双方曾就更名、免除违约金进行协商，协商不成的，孙延芳等四人亦应当按照合同约定一次性付款，并支付迟延履行期间的违约金。原审法院根据查明的事实，并根据孙延芳等四人的抗辩，酌情认定孙延芳等四人应支付宝龙公司违约金122839.17元，尚属合理。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2756元，由孙延芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  张一文 审判员  徐 丹 二〇一八年九月七日 书记员  姚丽萍