福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第877号上诉人（原审被告）柳兴水，男，1950年6月29日出生，汉族。委托代理人苏庆密、黄典容（实习），福建同翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）厦门市同安区建设局。法定代表人叶文货，局长。委托代理人陈海鸣，福建银声律师事务所律师。原审第三人叶英俊，男，1988年11月10日出生，汉族。上诉人柳兴水与被上诉人厦门市同安区建设局、原审第三人叶英俊房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厦门市同安区建设局（以下简称同安建设局）向原审法院提起诉讼，请求判令：1.柳兴水赔偿因无法向同安建设局交付位于厦门市同安区祥平街道西溪花园3号楼B座201室房屋所造成的损失人民币846800元；2.诉讼费由柳兴水承担。原审法院查明，1999年3月18日，柳兴水与案外人厦门同兴开发有限公司（以下简称同兴公司）签定商品房预售合同，约定由柳兴水购买由同兴公司开发建设的西溪花园3号楼B座201室等房屋。1999年9月15日，同兴公司协助柳兴水向厦门市土地房产管理局提交了《土地房屋登记申请表》及办理过户登记的其它材料。在此期间柳兴水尚未实际领取上述房屋产权证。1999年10月，同安建设局为实施拓宽改造三秀路西段道路工程，解决被拆迁户的安置问题，与柳兴水签定《房地产交易合同书》（以下简称交易合同），以总价507440元向柳兴水购买位于祥平街道西溪花园3号楼B座201室、203室和西溪花园3号楼A座301室、403室四套房屋，作为被拆迁户的安置房使用。双方签定的交易合同第四条载明：“本合同签订后，若甲方悔约，除退还已收乙方的预付款人民币贰拾伍万元外，应再按该款应数赔偿给乙方，即双倍返还，共计五拾万元；若乙方悔约，应将其交给甲方的预付款人民币贰拾伍万元冲抵给甲方作为赔偿。一切税费由悔约方认缴。交易通告期满无异议，房地产交易所鉴证后，买方和买方应在十日内办理交易过户手续。如有一方逾期不办理，经交易所再次通告，仍不按通知规定期限办理，视为违约，按本条规定处理。”（甲方为柳兴水，乙方为同安建设局）。后同安建设局按照合同约定向柳兴水支付了全部购房款，并向房管部门缴交了相关税费。柳兴水亦配合同安建设局向房管部门提交了用于办理过户登记所需材料。1999年10月17日，同安建设局与案外人叶深根签订了《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称拆迁安置协议），约定同安建设局向叶深根提供的安置房屋为西溪花园3号楼B座201室。据同安建设局的庭审陈述：根据当时的拆迁安置协议及相关工作流程，叶深根可在交付安置房屋差价款后凭相关材料到房管部门办理讼争房屋的过户登记手续。后因叶深根一直未向同安建设局交付安置房屋差价款，导致讼争房屋一直未实际交付亦未办理产权证书。2005年9月2日，柳兴水凭1999年9月15日提交的《土地房屋登记申请表》及与同兴公司签定的《商品房预售合同》、购房发票等材料到房管部门办理了讼争房屋的产权证书。2011年7月21日，柳兴水与第三人叶英俊通过中介绿加园房产订立房产买卖协议，以总价400000元将祥平街道西溪花园3号楼B座201室卖给叶英俊。后同安建设局因无法向叶深根交付安置房屋，与柳兴水多次交涉无果，遂向原审法院提起诉讼。另，原审法院在审理过程中依同安建设局的申请，委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司评估，经评估祥平街道西溪花园3号楼B座201室在2014年4月22日的市场价值为84.68万元。原审判决认为，同安建设局与柳兴水签订的《房地产交易合同书》，系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于：一、同安建设局的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、同安建设局与柳兴水双方是否存在违约行为，柳兴水是否应当承担违约赔偿责任；三、如果柳兴水应当承担违约赔偿责任，则损失数额如何认定。关于第一个争议焦点，原审判决认为，柳兴水并未举示相关的证据证明在2012年11月之前同安建设局就知道或者应当知道案涉房屋已经被其转卖他人的事实，故同安建设局要求柳兴水赔偿违约经济损失的诉讼请求未超过法定诉讼时效。关于第二个争议焦点，原审判决认为，在房屋买卖合同中，卖方的主要权利系房屋价款请求权，主要义务包括按照合同约定提供房屋及配合买受人办理房屋产权登记。相应地，买方享有要求出卖人按照合同约定提供房屋及配合办理房屋产权转移登记的权利并负有支付房款的义务。本案中，同安建设局作为买方支付了合同约定的房屋价款，已经履行了主要义务。柳兴水作为卖方应当按照合同约定交付房屋并配合办理房屋产权登记。并且，根据《房地产交易合同书》第四条的约定，柳兴水并未举示相应的证据证实案涉房产的交易经过了“交易通告期满”“鉴证”及“再次通告”等程序，不能径直认定同安建设局违反合同约定。退一步而言，即使柳兴水认为依据合同约定同安建设局构成违约，其也并未取得单方合同解除权。柳兴水在未告知同安建设局的情况下将已转让给同安建设局的案涉房产登记在自己名下并另卖他人，构成违约，同安建设局要求柳兴水赔偿因无法交付讼争房屋给其造成的经济损失，有事实与法律依据，原审判决予以支持。关于第三个争议焦点，原审判决认为，根据合同法之规定，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”柳兴水将转让给同安建设局的讼争房屋再次出售给叶英俊，理应赔偿同安建设局因违约所造成的损失。本案损失数额的认定，应以柳兴水2011年7月21日将讼争房屋出卖给叶英俊所获得的利益为限，即柳兴水应赔偿同安建设局因违约造成的损失400000元，至于2011年7月21日至今房价上涨的部分，由于同安建设局对讼争房屋疏于管理，未能及时发现权利受损之情形并采取救济措施，导致扩大损失，就讼争房屋增值部分无权主张赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、柳兴水自本判决生效之日起十日内赔偿厦门市同安区建设局经济损失人民币400000元；二、驳回厦门市同安区建设局的其他诉讼请求。宣判后，柳兴水不服，向本院提起上诉。上诉人柳兴水上诉请求：撤销一审判决，改判驳回同安建设局对柳兴水的诉讼请求，并承担本案一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、同安建设局的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予驳回。一审判决认为柳兴水并未举示相关证据证明在2012年11月之前同安建设局就知道或应当知道案涉房屋已经被转卖他人的事实故认为并未超过法定时效缺乏依据。本案案由为房屋买卖合同纠纷，同安建设局提起的是违约之诉，因此，本案时效的起算点应从一方的违约时间起算。同安建设局依据的《房地产交易合同书》签订于1999年10月间，合同约定买方和卖方应当在房地产交易所鉴证后十日内办理交易过户手续。1999年12月16日同安建设局、柳兴水双方都到同安区房地产交易所缴交相关费用，双方应在十日内办理交易过户手续。其中合同约定的四套房产除了讼争房产之外均已顺利办理过户手续。因此，从1999年12月26日起，本案双方就已知道合同中关于讼争房产的买卖履约期限届满却没有依约履行，双方都已知道权益被侵犯，对此的违约之诉的诉讼时效应从当日起计算。二、同安建设局逾期不办理过户手续，应承担违约责任。《房地产交易合同书》约定的交易房产共有四套。在签订合同后，柳兴水依约履行，四套房产中除B幢201室外，其他均已过户。B幢201室没有办理过户的责任在于同安建设局。根据合同第四条约定，同安建设局违约，应将其交给柳兴水的预付款人民币贰拾伍万元充抵给柳兴水作为赔偿。同安建设局要求柳兴水赔偿因无法交付201室造成的损失是缺乏依据的。一审判决认为柳兴水未举示证据证明案涉房产经过了“交易通知期满”“鉴证”及“再次通告”等程序故不能径直认定同安建设局违约是错误的。讼争房屋不过户责任在于同安建设局，应依约承担违约责任。三、一审按柳兴水与原审第三人叶英俊的交易价格判决赔偿同安建设局的损失缺乏依据。由于同安建设局不按规定办理讼争房屋的过户手续，2005年9月2日厦门国土资源与房产管理局核发讼争房屋的产权证，柳兴水是产权人，其于2011年3月11日缴交契税并领取了产权证。根据物权法的规定，西溪花园B幢201室的所有权属于柳兴水，其有权进行处分。同安建设局并未取得该房产物权，其主张按房产价值赔偿也没有依据。本案《房地产交易合同书》中201室的买卖关系早已因同安建设局悔约而终止。首先，同安建设局应承担违约责任。其次，《房地产交易合同书》四套房产总价507442元，一套房屋大概十来万，同安建设局的实际损失是已付款十来万元。在该买卖终止后柳兴水最多也是退还其已付款，至于柳兴水与原审第三人的交易与本案无关，一审判决赔偿同安建设局损失40万元缺乏依据。再者，《房地产交易合同书》第四条中双方也已明确约定违约金的计算方式，同安建设局要求赔偿的主张也不符合合同约定。《房地产交易合同书》约定交易的四套房产仅讼争房一套未履行，就算按此双方约定执行，违约金也才十来万元，况且该违约金相对于当时讼争房产的价格也还明显过高。被上诉人同安建设局答辩称，一、同安建设局的起诉没有超过诉讼时效。同安建设局虽然与柳兴水签订的《房地产买卖合同》是在1999年10月间，但之后同安建设局已经付清购房款和到房地产交易部门办理了交易手续，此后便一直在等待被拆迁人前来办理该安置房屋的交付手续，在被拆迁人未来办理交房手续的情况下，同安建设局一直认为该房屋属于同安建设局所有，不可能知道自己的权利受到侵害。直到2012年11月间，被拆迁人叶深根要来交纳安置房差价款和办理安置房的交付手续时，才发现该房屋已被柳兴水在2005年间将产权证私自办理在其名下，并于2011年7月21日又转卖给第三人叶英俊。此时同安建设局才知道自己的权利受到侵害。因此，诉讼时效最多只能从2012年11月起算，故同安建设局于2013年10月份起诉没有超过诉讼时效。同安建设局起诉前于2013年初通知柳兴水前来处理该一房二卖的事，但因双方意见不一而未果，对此柳兴水也确认，证明同安建设局是在2012年11月以后才知道柳兴水一房二卖的情况的。柳兴水也没有证据证明同安建设局在2011年11月之前就知道或者应当知道涉案房屋已被其转卖给第三人。故不存在超过是诉讼时效之说。至于上诉人所称的其2005年办理的房屋权属登记、2011年3月领取产权证时，国土部门的权属登记情况是公开的，可供查询不符合实际。事实上，现在连律师要查询房屋登记情况都很困难，更何况其他非法律人士。二、本案真正违约的是柳兴水，同安建设局不存在逾期不办理过户的违约问题。柳兴水在与同安建设局签订房屋买卖合同后，明知同安建设局已经付清购房款，该房屋的所有权已经属于同安建设局，并正在等待将该房屋交付给被拆迁人的情况下，竟然背着同安建设局于2005年偷偷地将该房屋的产权证办理在其名下，然后又于2011年7月21日将该房屋转卖给第三人。因此柳兴水“一房二卖”的行为对同安建设局已经构成违约。柳兴水称同安建设局存在逾期不办理过户的违约行为，该说法违背事实。因为双方签订的《房地产交易合同》第四条约定：“本合同签订后，若甲方悔约，除退还已收乙方的预付款人民币贰拾伍万元外，应再按该款应数赔偿给乙方，即双倍返还，共计五十万元；若乙方悔约，应将其他交给甲方的预付款人民币贰拾伍万元冲抵给甲方作为赔偿。一切税费由悔约一主认缴。交易通告期满无异议，房地产交易所鉴证后，买方和卖方应在十日内办理交易过户手续，如有一方逾期不办理，经交易所再次通知，仍不按通知规定期限办理，视为违约，按本条规定处理。”在双方签订合同后，已到房地产交易部门办理了交易手续和交纳相关费用，但交易所并未发布交易通告，故不存在交易期满之说，且房地产交易所也没有予以鉴证，因此也不存在交易所再次通知的情形。三、一审判决只按柳兴水一房二卖所获得的价款40万元判决进行赔偿不符合法律规定。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”柳兴水将讼争房屋出卖给第三人，并已实际交付使用和办理了产权过户登记，因此，柳兴水已无法履行交付讼争房屋的义务，属于不履行合同义务的性质，且这种不履行合同义务的后果又无法通过继续履行、采取补救措施解决，因此柳兴水只能承担赔偿同安建设局损失的违约责任。该损失应按涉案房屋评估时的市场价值确定，即人民币84.68万元。一审判决柳兴水赔偿40万元，实际损失实质上并没有判决，故该判决并不符合法律规定。同安建设局虽然对该判决不服，但为避免讼累而才没有上诉，不表示对该判决是认可的。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理过程中，双方当事人均未提出新的证据。本院认为，同安建设局与柳兴水签订的《房地产交易合同书》，系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依照诚实信用的原则履行合同。柳兴水将已转让给同安建设局的案涉房产登记在自己名下并另卖他人，使合同的根本目的不能实现，已构成违约，应当承担相应的赔偿责任。上诉人柳兴水对同安建设局提出的诉讼请求以超过诉讼时效期间为由进行抗辩，应由柳兴水承担举证证明责任。因柳兴水未能提供证据证明同安建设局在知道或者应当知道案涉房产被其转卖他人之事实已超过两年的诉讼时效期间，故本院对柳兴水提出的该上诉理由不予采信。原审法院认为柳兴水违反合同约定的义务，应当赔偿同安建设局相应的损失，并无不当。关于损失赔偿数额的问题，原审法院综合考虑双方当事人过错程度，确定赔偿数额为柳兴水将案涉房屋出卖给第三人所获得的利益400，000元，对此，同安建设局并未提出上诉，本院予以照准。综上，柳兴水上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7300元，由上诉人柳兴水负担。本判决为终审判决。审 判 长 李向阳审 判 员 柯艳雪审 判 员 胡林蓉二〇一五年五月四日代书记员 陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。。