山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第301号上诉人（原审被告）：菏泽金鼎置业有限公司。法定代表人：李胜利，该公司董事长。委托代理人：侯圣文，山东诚维律师事务所律师。委托代理人：牟尊岱，山东诚维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仝海平，市民。委托代理人：贾西全，山东敬人律师事务所律师。上诉人菏泽金鼎置业有限公司因与被上诉人仝海平商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2014）菏开民初字第874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月18日公开进行了审理。上诉人菏泽金鼎置业有限公司委托代理人侯圣文、牟尊岱，被上诉人仝海平委托代理人贾西全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告仝海平诉称，2011年10月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将菏泽市中华路凤凰城E栋综合楼2单元21509号住宅卖与原告，总房款268066元。被告按照约定将房屋交付原告，但未按照约定为原告办理房权证书，应支付原告违约金5361.32元。同日，原、被告签订该小区车位买卖合同一份，原告出资71800元购买被告凤凰城E栋地下第E07号车位，被告应当按照合同约定于2012年12月31日交付原告使用，但被告至今未交付。请求被告支付原告逾期办证违约金5361.32元、逾期交付车位的利息损失9714.54元（自2013年1月1日起至2014年10月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算），诉讼费用由被告负担。原审被告菏泽金鼎置业有限公司辩称，一、原告诉请支付逾期办证违约金应予驳回。按照合同约定被告在交付房屋后90日内，向房产部门提交办理房产登记的备案资料，产权登记事宜是由买受人到房产部门办理，并非是由被告办理。二、原告诉请逾期交付车位的利息损失没有依据。车位买卖合同并没有约定违约责任，被告不应支付此项费用。原审法院审理认定，2011年10月27日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于菏泽开发区中华路凤凰城E栋综合楼2单元21509号住宅，建筑面积69.82平方米，单价每平方米3839.38元，总价款为268066元；被告于2012年12月31日前向原告交付房屋，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由原告到产权登记机关办理房屋所有权证。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了房款，被告按照约定向原告交付了房屋。原告接受房屋后，未在90日内取得房屋权属证书。2014年12月11日，菏泽市房产交易中心向本院出具证明，内容为：被告菏泽金鼎置业有限公司开发建设的金鼎凤凰城E号楼，因提交的办证材料缺少物业服务用房的相关证明，故不能办理房权证。2011年10月27日，原、被告签订车位买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的“金鼎凤凰城”地下E栋第E07号车位，价款为71800元，原告在签订合同时一次性付清全部价款，被告应当在2012年12月31日前将原告所购车位交付原告使用。同日，原告支付被告车位款71800元。截至开庭之日2014年11月19日，被告仍未向原告交付上述车位。2011年10月27日，中国人民银行公布的六个月内贷款基准年利率为6.10%。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告所签订的商品房买卖合同，符合法律规定，为有效合同。有效的合同应得到全面、正确的履行。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。因被告提交的材料不齐备，房产部门不能办理房权证，致使原告不能在合同约定的期限内取得房屋产权证书，被告违反合同义务，应按照合同约定向原告支付违约金即房屋总价款的2%为5361.32元（268066×2%）。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告所签订的车位买卖合同明确约定交付车位的时间为2012年12月31日，被告截至开庭之日仍未向原告交付车位，违反了合同约定，应承担违约责任。因该合同未对违约责任进行约定，原告诉请被告赔偿车位款利息损失，应予支持。其利息损失原告主张自逾期之日2013年1月1日至2014年10月31日，按照中国人民银行发布的同期贷款利率以车位款71800元为本金计算22个月，本院予以支持。其利息损失计算为8029.63元（71800×6.10%÷12×22）。原告过高诉请部分，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告菏泽金鼎置业有限公司支付原告仝海平违约金5361.32、利息损失8029.63元共计13390.95元，限判决生效后五日内付清；二、驳回原告仝海平的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元，由被告菏泽金鼎置业有限公司负担135元，原告仝海平负担42元。上诉人菏泽金鼎置业有限公司不服原审判决上诉称：1、原审判令上诉人支付被上诉人逾期办证违约金与事实不符。上诉人已经向房产管理部门提交了相关的办证资料，至于未能办理房权证，是由于缺少物业服务的证明，其责任不在上诉人，因为在政府批准的建设规划中，没有物业服务用房的规划设计。因此，被上诉人未能办成房产证的责任不能由上诉人承担。2、原审判令上诉人支付被上诉人逾期交付车库的利息损失没有依据。车位早已建好，上诉人也早已通知被上诉人交付车位，被上诉人没有办理车位交付手续，其责任应自行承担。同时，在上诉人与被上诉人所签订的《车位买卖合同》中并没有约定违约责任，原审判决按照中国人民银行同期贷款利率让上诉人支付被上诉人利息损失缺乏依据。请求依法改判。被上诉人仝海平答辩称：一、1、建设单位应当在建设小区时配备必要的物业管理用房，这不仅是国务院管理条例，也是山东物业管理条例，法律所规定的建设单位的义务，所以物业用房缺少是上诉人的责任，2、合同虽然约定由被上诉人办理房产证，但实际上上诉人所委托的前期物业（菏泽汇都物业公司）已收取被上诉人的契税等办理房屋产权的材料，并且上诉人至今没有为被上诉人出具办理房产证所必要的发票，也无法办理房产证件，二、1、上诉人所建设的车库至今都没有投入使用，更未通知过被上诉人交付车位这一事，2、合同虽然没有约定违约责任，这是上诉人提供格式条款合同，根据法律规定，合同没有约定违约责任适用法律的规定，根据最高院《关于商品房买卖若干问题的解释》第十八条第二款之规定，原审判决让上诉人支付利息是合法的。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理期间，上诉人提供证据1、凤凰城规划设计方案，证明凤凰城的规划设计其物业用房是符合当时法律规定的，2006年是经过市规划局审定的。共8间物业用房，共491.845平方米（但都计入公摊）。2009年5月1号实施的山东省物业管理条例第十二条，物业用房按照建设工程项目的总建设面积的千分之三至千分之五配置，总建设面积为93201平方米，按规定应该是279.6平方米。现在的规定物业用房不允许计入公摊。经被上诉人质证认为，对上诉人提交的证据1、凤凰城规划建筑设计方案的真实性无异议，从图上可以看出根本就没有规划物业用房，与国务院的物业管理条例是冲突的。另外，开发单位根据自己的要求提出规划设计以后，报规划部门审查批准，因规划部门的疏漏或不作为才导致上诉人没有规划物业用房的方案被批准通过，所以是违反我国的法律规定，五幢楼不是同时开发建设的，E幢建设不到两年，这都是由上诉人的过错造成的，与被上诉人没有任何关联，所以因上诉人的物业用房未批办不成房产证，被上诉人没有任何过错，反而产生了巨大的损失。提交证据2、菏泽汇都物业有限公司出具的证明，证明车库于2012年12月就可以交付使用，由于被上诉人一直不到物业办理手续，所以车位没有交付。经被上诉人质证认为，对上诉人提交的证据2、有异议，1、被上诉人与上诉人签定车位买卖合同时将车位款已经全部付清，共计71800元；2、截止到目前为止，车位都没有交付，东门始终都是堵着的，无法正常使用，3、菏泽汇都物业有限公司是开发商选的前期物业，与上诉人有直接利害关系，被上诉人的契税等手续也都是物业单位出具的，不具有任何真实性。车位已经选好了，但是物业公司把门给堵上了，上诉人和菏泽汇都物业有限公司从来没有通知过被上诉人交付车位。本院经审查认为，上诉人提供的证据1、整个小区并没有规划任何物业用房；证据2、菏泽汇都物业有限公司证明车库于2012年12月就可以交付使用，但未能提供上诉人或菏泽汇都物业有限公司已经通知被上诉人办理车位交付手续的有关证据佐证。上诉人提供的上述证据未能完成其证明目的，不能确认其证明力。被上诉人提供证据1、菏泽汇都物业有限公司于2014年12月29日出具的一份通知，证明2015年1月1日车位正式启用，请业主到物业办理相关手续；证据2、提交拍摄的照片四份，证明至今E幢车库东门都无法使用。经上诉人质证认为，对证据1有异议，证据1没有加盖物业公司的公章；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，这是整个车库的东门，因施工暂停使用，但西门是可以正常使用的，不影响车库使用。本院经审查认为，被上诉人提供上述证据，上诉人提供不出相反的证据推翻被上诉人所提供的上述证据，可以确认其证明力。本院二审审理查明的其他事实与原审判决认定的事实基本一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：上诉人与被上诉人签定的商品房销售合同及车位买卖合同，上诉人是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。首先，从双方当事人提供的证据分析看，2014年12月11日，菏泽市房产交易中心向原审法院出具证明，内容为：被告菏泽金鼎置业有限公司开发建设的金鼎凤凰城E号楼因提交的办证材料缺少物业服务用房的相关证明，故不能办理房权证。被上诉人与上诉人所签订的商品房、车位买卖合同，符合法律规定，为有效合同。有效的合同应得到全面、正确的履行。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。因上诉人提交的材料不齐备，房产部门不能办理房权证，致使被上诉人不能在合同约定的期限内取得房屋产权证书。上诉人违反合同义务，已构成合同违约，应按照合同约定向被上诉人支付违约金即房屋总价款的2%为5361.32元（268066×2%）。其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人与上诉人所签订的车位买卖合同明确约定交付车位的时间为2012年12月31日，上诉人截至一审开庭之日仍未向被上诉人交付车位，上诉人未能提供已通知被上诉人办理交付车位手续的证据佐证，违反了合同约定，应承担违约责任。因该合同未对违约责任进行约定，但上诉人的违约行为确实给被上诉人造成一定的经济损失，被上诉人诉请上诉人赔偿车位款利息损失，应予支持。综上所述，上诉人菏泽金鼎置业有限公司提供不出可以采信的有力证据证明其不存在合同违约和违反合同约定的情形，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费361元，由上诉人菏泽金鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟审 判 员  李冠军代理审判员  于 辉二〇一五年五月二十二日书 记 员  王 婷