嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第256号上诉人（原审原告）：卢胜华。委托代理人：徐钟威，浙江航向律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐乡市国创置业有限公司。住所地：桐乡市经济开发区二期发展大道1488号。法定代表人：郭峰，该公司执行董事。委托代理人：蒋琳寒，浙江圣文律师事务所律师。上诉人卢胜华因与被上诉人桐乡市国创置业有限公司（以下简称国创置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2014）嘉桐民初字第1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定事实如下：2010年12月16日，卢胜华与国创置业公司签订《商品房买卖合同》2份，约定：卢胜华购买国创置业公司开发建设的桐乡新能源市场第1幢1105号、1106号商品房，总价款分别为645971元、643475元，且上述商品房仅作专业市场使用。同日，卢胜华与案外人桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司签订《委托经营管理合同》2份，约定：卢胜华将其购买的桐乡新能源市场第1幢1105号、1106号商品房的使用权交由桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司统一招商经营并管理，期限为10年，即从2011年10月1日至2021年9月30日；2011年10月1日至2014年9月30日期间，桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司无须向卢胜华支付该2间商品房的所有收益；委托期内第四年至第十年，即2014年10月1日至2021年9月30日，2间商品房税后实际收入的80%归卢胜华所有，其余20%作为委托佣金归桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司所有。其后，卢胜华付清了全部购房款。2012年3月25日，卢胜华在2份《新能源市场业主文表签收单》上分别签名，确认已收到本案所涉2间商品房的《商铺质量保证书》、《房屋使用说明书》等资料。另查明，国创置业公司在其发放的宣传彩页资料中载明：“国际新能源市场总占地约96亩，总建筑面积约15万平方，共分两期，其中一期为太阳能馆，二期规划有光伏馆、风能馆、生物质能馆、综合馆、低碳酒店、会议中心、能源博物馆等”；“全球首家新能源交易平台”；“前3年每年8%租金回报率，累计24%高额收益一次性抵扣房款”；“第4-10年根据租金收益，投资者与经营管理公司8：2分成”；“国际新能源市场一期—太阳能馆，目前招商100%完成”。同时，在网址为http://www.hiinem.com.cn的国际新能源市场光热馆的网站介绍中亦载明：“桐乡国际新能源市场分为一期工程和二期工程，一期工程为光热馆”；“总占地面积22.5亩，总建筑面积3.2万㎡”。原审又查明，案涉新能源市场的出让用地面积为9375.83平方米，建设规模为31124.06平方米；自2011年6月起，桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司陆续将案涉新能源市场的商铺出租，并收取了相应的房租；该新能源市场现已更名为桐乡市电子商务中心。2014年5月30日，浙江和诚房地产估价有限公司受卢胜华委托，出具了《房地产估价报告》1份，其中载明：按照成本法与收益法的估价方法，案涉2间商品房在价值时点2014年5月27日的公开市场价值评估总价为496000元；但是，因为房地产价值会随着我国房地产业的政策法规、案涉2间商品房所处房地产市场状况和房地产状况的变化而改变，所以该报告的估价结果也应作相应调整。原审审理中，经国创置业公司委托，桐乡市正远房地产评估事务所有限公司于2014年7月23日出具《房地产估价报告书》1份，其中载明：按照市场比较法的估价方法，案涉2间商品房在估价基准日2014年7月23日的市场价格为1304000元。原审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案原审争议焦点为：国创置业公司为销售其开发建设的新能源市场而发放的宣传资料中的内容应否视为要约。对该问题，原审认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，若要将出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺视为要约，则应同时符合以下三个条件：1、该说明和允诺必须是针对开发规划范围内的房屋及相关设施所作；2、该说明和允诺必须具体确定；3、该说明和允诺必须对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，卢胜华主张国创置业公司在其发放的宣传彩页中所载“国际新能源市场总占地约96亩，总建筑面积约15万平方，共分两期，其中一期为太阳能馆，二期规划有光伏馆、风能馆、生物质能馆、综合馆、低碳酒店、会议中心、能源博物馆等”；“国际新能源市场一期—太阳能馆，目前招商100%完成”等内容应被认定为商品房买卖合同条款的一部分，但是，根据原审已认定的证据和事实，其一，该宣传内容中关于总占地面积、总建筑面积、二期规划的说明，已明显超出国创置业公司开发建设的案涉新能源市场范围，并且该部分的说明以及“全球首家新能源交易平台”、“目前招商100%完成”的说明都既不是针对案涉商品房本身所作，也不是针对商品房的供水、供电、供气等基础设施以及教育、医疗、交通、绿化等相关公共配套设施所作；其二，前述内容中就案涉新能源市场二期规划所作的说明并不明确，从中无法确定所谓的“光伏馆、风能馆、生物质能馆、综合馆、低碳酒店、会议中心、能源博物馆”的实际方位、面积、结构、开发建设的时间等具体情况；其三，卢胜华未能提供证据证实其系因相信了国创置业公司宣称的上述内容才决定与之签订商品房买卖合同并确定房屋的具体价格与价款，相反，依据卢胜华与桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司签订《委托经营管理合同》之约定，自2014年10月1日起至2021年9月30日止，案涉2间商品房税后实际收入的80%将归卢胜华所有，其余20%则归桐乡华伟国际新能源市场管理有限公司所有，同时，卢胜华在庭审中亦陈述其所支付的购房款中已抵扣了案涉2间商品房前3年每年8%的租金，因此，国创置业公司在其发放的宣传资料中载明的“前3年每年8%租金回报率，累计24%高额收益一次性抵扣房款”、“第4-10年根据租金收益，投资者与经营管理公司8：2分成”等内容已经实际兑现，并且根据日常生活经验，可以推定卢胜华正是基于该现实的高额返租收益率的原因，而非主要基于等待未来新能源市场二期项目开发建设完成并且房屋价格必然上涨后可以高价转让案涉2间商品房的原因，才与国创置业公司订立购房合同进而确定房屋价格。所以，原审认为，国创置业公司发放的宣传资料中的以上内容不应视为要约，亦不应视为购房合同的内容；国创置业公司对该争议焦点的相应答辩意见成立，原审予以采纳。另一方面，关于案涉商品房目前的公开市场价值问题，原审认为，卢胜华、国创置业公司已分别委托专业房地产评估公司对案涉2间商品房的市场价格进行了评估，该2家评估公司亦分别出具了相应的房地产估价报告书，但是结论却大相径庭，因此，案涉2间商品房目前是否确已贬值尚无法确认；退而言之，即使案涉商品房确已贬值，但结合双方当事人提供的房地产估价报告书，不难看出，房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况、估价对象房地产状况、估价方法、估价基准日等因素的差异都有可能导致不同的房地产价值估价结果，并且卢胜华并无相关证据足以证明系国创置业公司的原因直接导致了案涉2间商品房的大幅贬值。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，卢胜华虽诉请由国创置业公司赔偿卢胜华所购两间房屋价值前后差价及利息损失等各项费用共计978420.99元，但其并未提供相关证据足以证实，故原审不予支持。另因卢胜华主张的房屋贬值损失只有在对案涉商品房的市场价值进行评估后才能最终确定，故国创置业公司关于卢胜华的诉讼请求已超过诉讼时效的答辩理由依据不足，原审不予采纳。据此，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决驳回卢胜华的诉讼请求。一审受理费13584元，由卢胜华负担。判决宣告后，卢胜华不服，向本院提出上诉称，一、原审认定事实不清。首先，卢胜华提交的宣传资料系国创置业公司出具、发放，且发放时间在双方签订合同之前，原审认定宣传资料系国创置业公司发放，但对于发放时间不予确认，不合情合理。其次，原审判决对双方分别出具的《房地产评估报告》均予以认定，但两份报告对案涉商铺作了差别巨大的价值评估，原审却均认可了其真实性，认为这是因政策法规变化引起的价格波动，显失偏颇。国创置业公司的《房地产评估报告》价格评估错误，不应采纳。再次，原审强调卢胜华没有证据证明是基于期待新能源市场二期开发完成一期房屋必然增值的想法而投资购买涉案商铺，从而不认可卢胜华的主张，却声称根据日常生活经验，可以推定卢胜华是基于高额返租收益率的原因才与国创置业公司签订买卖合同进而确定房屋价格，不符逻辑。二、原审适用法律错误。本案重点在于国创置业公司为销售其开发建设的新能源市场而发放的宣传资料中的内容应否视为要约。国创置业公司在宣传资料中所作的说明和允诺是针对开发规划范围内的房屋及相关设施，且具体确定，对购房合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当认定为要约。2013年年底，桐乡市国际新能源市场更名为桐乡市电子商务中心，国创置业公司原审提交的证据五说明了2010年时新能源市场不可能是完美招商，从土地规划证结合国创置业公司一审陈述，新能源市场从规划、宣传之初就没有获得二期土地使用权证，也没有二期。国创置业公司的违约行为确实存在，且直接影响了涉案房屋的价值，因其开盘宣传之初的虚假宣传，导致今天的商铺价格大幅贬值，国创置业公司对此负有不可推卸的责任。综上，原审认定事实不清，适用法律错误。请求二审依法撤销原判，改判国创置业公司赔偿卢胜华损失978420.99元。一、二审诉讼费由国创置业公司负担。国创置业公司在二审中答辩称，卢胜华的上诉陈述与事实不符，上诉请求于法无据，请求二审在进一步查明事实的基础上维持原判。一、卢胜华提交的宣传资料、广告单，并非国创置业公司制作、发布。二、即使认定上述资料系国创置业公司制作发布，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条亦不能适用于本案。1、卢胜华提交的宣传资料、广告单，并非是针对房屋本身及相关设施的说明和允诺。2、该条仅适用于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，而不适用于开发规划范围外。三、卢胜华不能证明其存在房屋贬值等损失，即使有损失，也不能证明该损失是由国创置业公司的原因导致。四、卢胜华一审起诉已经超过诉讼时效。首先，国创置业公司并不存在卢胜华所主张的违约行为。其次，卢胜华最迟于2012年3月25日前已经接收房屋，此时新能源市场已经开业，新能源市场的实际状况已经摆在面前，新能源市场是否为全球首家，是否100%完美招商，是否总建筑面积15万平方米，已经一目了然，卢胜华若认定自身权利受到侵害，则其诉讼时效从此时起算，至2014年6月起诉时已经超过两年。五、原审以“国创置业公司虽对宣传资料、公证书、报告书等有异议，但未提供相关证据足以反驳”为由对该等证据予以确认是错误的。请求二审不予认定卢胜华的上述证据，在查清事实的基础上维持原判。卢胜华和国创置业公司在二审中均未提供证据。本院经审理对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于案涉宣传资料内容应否视为国创置业公司的要约。首先，宣传资料是否为国创置业公司所发放。宣传资料是关于国际新能源市场销售宣传，该项目确系国创置业公司开发销售，在国创置业公司无相反证据足以反驳卢胜华该主张时，原审认定该宣传资料系国创置业公司发放，合情合理，并无不当。其次，宣传资料上记载的内容应否视为国创置业公司的要约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺需同时满足以下三个条件才可以被视为要约，即：1、必须是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺；2、该说明和允诺应具体确定；3、应对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，一是，双方签订的《商品房买卖合同》已经明确载明案涉建设用地总土地面积为9375.83平方米，宣传资料中关于“国际新能源市场总占地面积约96亩，总建筑面积约15万平方……”明显已经超出国创置业公司的开发规划范围，相关宣传内容亦非针对案涉商品房本身或相关设施。二是，该宣传资料仅概括称国际新能源市场分两期，却并无具体的开发建设时间、方位、结构、面积等，不符合“说明和允诺应具体确定”的条件。三是，卢胜华既无证据证明其系因相信宣传资料内容从而与国创置业公司签订商品房买卖合同，亦无证据证明该宣传内容对其购房价格的确定有重大影响。且从卢胜华与案外人签订的《委托经营管理合同》可知，其已将案涉商品房交由案外人统一经营管理，且其自认前三年的租金已一次性抵扣房款，原审以此推定卢胜华系基于高额的返祖收益率，而非基于等待“二期”项目开发建设完成房屋价格上涨后可以高价转让案涉商品房才签订商品房买卖合同，据此认为案涉宣传资料内容不应视为国创置业公司的要约，并无不当。由于该宣传资料内容并不构成要约，故卢胜华以此主张赔偿损失自然不能得到支持。综上，卢胜华的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。至于国创置业公司所称诉讼时效问题，因其并未就此提起上诉，故本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13584元，由上诉人卢胜华负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  ＸＸ芳代理审判员  章玉萍二〇一五年五月十二日书 记 员  郑 茜