吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉2401民初5237号 原告：马利斌，男，回族，无职业，现住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：张程谦，北京市易行律师事务所律师。 被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所延吉市友谊路。 法定代表人：孙作魁，该公司经理。 第三人：马云峰，男，汉族，无职业，现住吉林市船营区。 第三人：钟铁飞，女，汉族，无职业，现住龙井市安民街。 委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。 第三人：张秀珍，女，汉族，无职业，现住龙井市安民街。 第三人：延吉市智能设备厂，住所延吉市长白路。 法定代表人：崔美兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：千日辉，该公司职员。 原告马利斌诉被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称“宇航公司”）、第三人马云峰之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日作出（2015）延民初字第3122号民事判决。第三人马云峰不服，向吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称“州法院”）提起上诉，州法院作出(2015)延中民四终字第505号民事裁定，撤销本院（2015）延民初字第3122号民事判决，发回重审。原告马利斌诉被告宇航公司、第三人马云峰、第三人钟铁飞、第三人张秀珍之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，于2016年9月18日作出（2016）吉2401民初1165号民事判决。第三人马云峰、钟铁飞不服，向州法院提起上诉，州法院于2017年8月8日作出(2017)吉24民终41号民事裁定，撤销本院（2016）吉2401民初1165号民事判决，发回重审。原告马利斌诉被告宇航公司、第三人马云峰、第三人钟铁飞、第三人张秀珍、第三人延吉市智能设备厂（以下简称“设备厂”）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日受理后，依法另行组成合议庭，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告马利斌及其委托诉讼代理人张程谦，被告宇航公司的法定代表人孙作魁，第三人钟铁飞及其委托诉讼代理人陶冶到庭参加诉讼；第三人马云峰、张秀珍、设备厂经本院开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马利斌向本院提出的诉讼请求：1.要求确认马利斌与宇航公司之间签订的房屋买卖合同有效；2.要求宇航公司协助马利斌办理房屋产权证书。事实与理由：2011年3月20日，马云峰与宇航公司签订房屋买卖合同，购买了诉争房屋。马云峰从2014年7月起陆续向马利斌借款，共计借款1050万元。2015年4月22日，马云峰将该房屋买卖合同中约定的诉争房屋又转卖给马利斌，马利斌用出借款支付了购房款，并在宇航公司处重新签订了房屋买卖合同。重新签订买卖合同时，马云峰及其妻子、马利斌及其妻子、宇航公司的法定代表人孙作魁均在场。因宇航公司至今未能为马利斌办理房屋产权登记手续，故诉至法院，要求确认合同有效并办理房屋产权登记手续。 宇航公司辩称，诉争房屋原是设备厂的回迁房，当时千日辉是该设备厂的负责人，千日辉是否是设备厂的法人宇航公司不清楚，是在千日辉的同意下宇航公司给马云峰出具了房屋买卖合同。后在马云峰的同意下，听双方说是借款关系，宇航公司在马云峰的合同上填上了马利斌的名字，至于他们是什么关系宇航公司不清楚，法院判给谁宇航公司就给谁过户，当时变更房屋买卖合同，马利斌和马云峰都同意。诉争房屋共三层，应该有三个房照，这三层都是设备厂的回迁房。在给马云峰出具房屋买卖合同之前，宇航公司用设备厂的回迁房中的第一层抵押担保向钟铁飞借款410万元，并在房产局办理了备案登记，约定2011年12月末如未还上该笔借款诉争房屋的一层就卖给钟铁飞。诉争房屋在2008年取得了商品房预售许可证，2010年年初建成并交付。诉争房屋最初交给了千日辉，后因借款房屋买卖合同一开再开。诉争房屋的现状宇航公司不清楚，后来由马利斌装修并出租。 马云峰未向本院提交书面陈述意见。 钟铁飞陈述称，2011年1月28日，钟铁飞与宇航公司签订房屋买卖合同，约定钟铁飞购买位于延吉市友谊路26号、河畔花园7栋0112号、面积419.89平方米的房屋，价款为4198900元，进行了备案登记。2015年8月，钟铁飞在查看房屋时得知该房屋已经被马利斌占据，向公园派出所进行报案。后期钟铁飞查到本院（2015）延民初字3122号民事判决书在上诉中，其在州中院申请参加诉讼，请求确认钟铁飞与宇航公司的房屋买卖合同有效，诉争房屋一层的产权人为钟铁飞，宇航公司协助钟铁飞办理房屋产权证书。 张秀珍未向本院提交书面陈述意见。 设备厂未向本院提交书面陈述意见。 经本院审理查明：2006年9月20日，设备厂的房屋被宇航公司拆迁，双方签订了产权调换协议书。2009年末，宇航公司将回迁房即本案诉争房屋交付给了设备厂。千日辉系设备厂原负责人。2011年3月22日，千日辉给马云峰出具收到300万元购房款的收据（当日也签订了内容与4月1日内容一样的房屋买卖合同）。2011年4月1日，千日辉与马云峰签订房屋买卖合同，千日辉将涉案房屋以672万元的价格卖给马云峰，并约定当日千日辉向马云峰交付诉争房屋。2011年3月20日，马云峰与宇航公司签订房屋买卖合同，约定：马云峰购买宇航公司开发建设的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第X幢XX、XX、XX号、建筑面积共计为1257平方米的房屋即诉争房屋，房款总额为8799000元。合同还约定宇航公司应当在房屋交付后780日内，将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退给买受人，并按已付房款的0.01%赔偿买受人损失。签订合同后，宇航公司为马云峰出具了收到现金8799000元的购房款收据。 2015年4月18日，马云峰给马利斌出具“今借到马利斌人民币大写壹仟零伍拾万元整（1050，0000.）”的借据，并注明还款日期为2015年6月30日。 2015年4月22日，马利斌与马云峰签订房屋买卖合同，约定：马云峰将其在宇航公司处购买的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第X幢XX、XX、XX号、建筑面积共计为1257平方米的房屋出售给马利斌，房屋价款为8799000元。付款时间为同年4月22日，马云峰于同年8月22日将合同约定的房屋交付给马利斌。签订合同后，马利斌与马云峰于同日到宇航公司处，将前述马云峰与宇航公司之间签订的房屋买卖合同及购房款收据中的买受人马云峰变更为马利斌，购房款以马云峰拖欠马利斌的借款相互折抵。2015年马利斌交付水费、房屋维修基金、清洁费等费用。现诉争房屋一层由马利斌出租给案外人全明权使用，诉争房屋二层、三层由马利斌占有、使用至今。由于相关行政部门对诉争房屋未验收完毕，致宇航公司未能协助马利斌办理诉争房屋的产权登记手续。 2015年5月6日，马利斌以马云峰涉嫌诈骗其1050万元为由向吉林市公安局船营分局报案，该公安机关于次日立案，现此案处于侦查阶段；2015年6月4日，马云峰就案外人钟志伟和马利斌涉嫌非法侵入住宅罪，向吉林市公安局船营分局报案，该局于同年6月6日立案侦查，该案经吉林市船营区人民法院判决：被告人钟志伟犯故意伤害罪，判处有期徒刑7个月。 另查明，因宇航公司向钟铁飞借款410万元，宇航公司用诉争房屋一层作抵押担保，双方于2011年1月28日签订商品房买卖合同，合同约定钟铁飞购买宇航公司X幢XX号房屋，建筑面积419.89平方米，房屋价格为4198900元，房屋交付期限为2011年6月30日，并备案登记。签订合同后，宇航公司给钟铁飞出具购房款收据。 2011年1月30日，张秀珍与宇航公司签订商品房买卖合同，合同约定张秀珍购买宇航公司X幢XX号房屋，建筑面积419.89平方米，房屋价格为2519340元，房屋交付期限为2011年6月30日，并备案登记。签订合同后，宇航公司给张秀珍出具购房款收据。 认定上述事实的主要证据有：产权调换协议书、房屋买卖合同、借据复印件、通话录音笔录及录音光盘、商品房买卖合同书及购房款收据复印件、收据三张、2014年7月至2015年12月银行转账记录单复印件14份、吉林市公安局船营分局起诉意见书、吉林市公安局船营分局北山派出所出具的受案登记表、受案回执、呈请立案报告书、立案决定书、呈请传唤报告书复印件、建设银行转账凭证、商品房买卖合同及收据、测绘图、吉林市公安局刑警大队询问笔录、马利斌及宇航公司的陈述。 本院认为，诉争房屋原系设备厂的回迁房。设备厂原负责人千日辉与马云峰签订商品房买卖合同，将诉争房屋出售给马云峰并向其进行了交付，马云峰与宇航公司在设备厂的同意下签订了商品房买卖合同，设备厂退出原商品房买卖合同关系，马云峰对诉争房屋享有处分权。马利斌与马云峰基于双方之间存在的债权债务关系，马云峰将其与宇航公司订立的房屋买卖合同转让给马利斌，马云峰与马利斌之间形成房屋买卖合同概括转让关系，即马云峰将其与宇航公司之间订立的房屋买卖合同中的权利义务一并转让给了马利斌，马利斌、宇航公司及马云峰基于此概括转让在原房屋买卖合同中将买受人马云峰变更为马利斌，该行为应认定为马利斌与宇航公司重新订立了房屋买卖合同，马云峰基于该概括转让的法律关系已退出本案诉争房屋买卖合同关系。马利斌与宇航公司重新订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。现宇航公司未按合同约定履行协助马利斌办理房屋产权登记手续的合同义务，其行为构成违约，应履行协助马利斌办理诉争房屋产权登记的合同义务，故马利斌要求确认诉争房屋买卖合同有效并要求宇航公司协助办理房屋产权证书的诉讼请求，本院予以支持。因双方在诉争房屋买卖合同中对办理房屋产权登记所需费用未作出明确的约定，故办理产权登记所需费用应由双方按国家相关政策承担。钟铁飞提出的诉讼请求，本院认为，马利斌、马云峰与宇航公司签订房屋买卖合同后，马利斌使用管理诉争房屋至今，视为马云峰和宇航公司已把房屋交付给马利斌。诉争房屋在没有房屋产权证时，应以房屋交付为准，故钟铁飞的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告马利斌与被告延吉市宇航房地产开发有限公司之间签订的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第X幢XX、XX、XX号、建筑面积共计为1257平方米的房屋买卖合同有效； 二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司于本判决生效后协助原告马利斌办理上述房屋产权登记手续，所需费用由双方按国家相关政策承担； 三、驳回第三人钟铁飞的诉讼请求。 原告马利斌预交的案件受理费73393元、财产保全费5000元，合计78393元，由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担；第三人钟铁飞预交的案件受理费40391元，由第三人钟铁飞负担；第三人张秀珍预交的案件受理费26954元，由第三人张秀珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长 邱艳红人民陪审员刘桂凤人民陪审员霍忠瑞 二〇一八年九月二十一日 书记员 赵        卿        缘