湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郴民一终字第273号上诉人（原审原告）李林烽。委托代理人张勋兵，湖南大问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）嘉禾县神农置业有限公司。住所地嘉禾县珠泉镇金田东路。法定代表人李文军，系该公司董事长。委托代理人肖成河，湖南嘉明律师事务所律师。上诉人李林烽因与被上诉人嘉禾县神农置业有限公司（以下简称神农公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2014）嘉民二初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人李林烽及其委托代理人张勋兵，被上诉人神农公司的委托代理人肖成河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年4月27日，李林烽到神农公司购买神农滨谷湾二期11栋1017号商铺，并及时交纳了购房款208，783元，同时向神农公司提交了申请书，申请书载明：“本人购买的神农滨谷湾二期11栋1017号商铺，建筑面积约241.68平方米，现申请此套商铺南面卷闸门两侧墙体在交房后可自行拆除。”2011年5月24日，双方签订了第一份《商品房买卖合同》。合同签订了以后，2011年6月17日，李林烽向神农公司交纳购房款150，000元。2012年7月3日，双方在原合同的基础上重新签订了第二份《商品房买卖合同》（合同编号2010—001—11—∕—1017），第一份合同与第二份合同约定的内容基本一致，李林烽为买受方，神农公司为出卖方，合同中第三条约定：“该商品房建筑面积共250.10平方米。”合同中第六条第3项约定：“买受方以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖方交付首期房款（含定金）计534，277元，余款520，000元办理银行按揭”；合同第七条买受方逾期付款的违约责任第1项约定：“逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受方按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。合同中第八条约定：“出卖人方应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用”；九条第1项约定：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买受方支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行：；第十五条约定：“出卖方应当在商品房交付使用后的360个工作日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖方的责任，买受方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即第2项买受方不退房，出卖方按已付房款的0.5%向买受方支付违约金；第3项因买受方原因未按时办理房产证的，出卖方不承担任何责任，由此造成出卖方损失的，由买受方赔偿”。签订第二份合同后，李林烽分别于2011年7月31日、2012年4月19日、2012年8月4日向神农公司交纳房款80，000元、94736元、758元；其余购房款520，000元，李林烽于2012年9月16日办理了银行按揭，该购房款共计1，054，277元。事后，2011年10月，神农公司按李林烽的要求拆除商铺弧形墙，弧形墙变更为拉直的通道，弧形墙的拆除使室内面积减少3.5平方米，卷闸门也由李林烽自行安装。另查明，2012年7月3日，李林烽向神农公司提交了授权委托书，委托神农公司前往房产局办理房产证。2013年5月24日，李林烽向房产局交纳契税42，171.08元是按其房屋建筑面积250.10平方米，单价4215.42元，总金额1，054，277元计算交纳的契税。2013年8月15日，李林烽购买的商品房在嘉禾县房产管理局进行了房产登记，房产证为郴房权证嘉字第000196**号。李林峰提起诉讼，请求：1、判令神农公司退还多支付的购房款计37，052元；2、判令神农公司支付延期交房违约金133，220元；3、判令神农公司支付延期办理房产证违约金5267元。原审法院认为，本案有如下三个焦点问题：一、李林烽要求神农公司返还购房款37，052元的诉讼请求是否支持的问题。（1）本案合同约定的商铺建筑面积250.10平方米与房产证登记的面积246.6平方米，相差3.5平方米是神农公司基于李林烽申请，并要求拆除该商铺南面卷闸门两侧墙体所引起的，该商铺在李林烽购买前已按设计图建好的一道弧形墙，拆除导致室内面积减少3.5平方米，该损失不是神农公司造成的，不应由神农公司承担。（2）神农公司出售的神农滨谷湾二期11栋商铺在不同的地段，价格不同。本案双方虽然各提供的合同记载单价不同，但根据李林烽提供的合同记载的总金额1，053，519元除以商铺建筑面积250.10平方米与神农公司提供的合同记载的总金额1，054，277元相近，相差758元房款之后，李林烽在2012年8月4日已补交，2013年5月24日李林烽在办理房产证时交纳契税也是按每平方米4215.42元交纳，说明双方对商铺单价每平方米4215.42元是双方约定认可的，且当时李林烽也没有提出异议，基于上述原因对李林烽要求神农公司返还房款37，052元的诉讼请求，与事实不符，不予支持。二、李林烽要求神农公司支付延期交房违约金133，220元的诉讼请求是否支持的问题。神农公司建造的神农滨谷二期11栋商铺，整栋竣工时间是一致的，出售的房屋交付时间也是统一在2011年8月30日前，房屋经神农公司验收合格后，2011年10月，神农公司及时通知神农滨谷湾二期11栋商铺各业主收房。收房后，2011年10月份，神农公司按照李林烽两侧墙体在交房后可自行拆除的申请意见，及时通知施工方拆除了商铺弧形墙。之后，李林烽将拆除的弧形墙安装上了卷闸门。2012年7月3日，李林烽与神农公司签订了第二份合同时，李林烽向神农公司提交了授权委托书，委托神农公司前往房产局办理房产证，该份申请书也已证实李林烽在签订第二份合同前，房屋李林烽已接交。李林烽虽未在房屋接交书上签字，但根据双方所提供的证据可以证实，双方交接房屋时间是在2011年10月前，是在合同约定之内，神农公司不应承担违约责任，故李林烽要求神农公司支付逾期交房违约金133，220元的诉讼请求，不予支持。三、李林烽要求神农公司支付延期办证违约金5267元的诉讼请求是否支持的问题。按合同第十五条约定：神农公司是负责房屋交付后的360个工作日内将办理权属登记需由出卖方提供资料备案”，本条约定不是神农公司负责在360日内办理房产证。本案由于李林烽是在2012年9月16日办理银行按揭以及2013年5月24日才交纳房产契税的，致使房产证在2013年8月15日办理，是李林烽的自身原因，根据本合同第十五条第3项约定，“因买受方原因未按时办理房产证的，出卖方不承担任何责任，由此造成出卖方损失的，由买受方赔偿”。故李林烽要求神农公司支付延期办证违约金5267元的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第二条的规定，作出判决：“驳回原告李林烽的诉讼请求。案件受理费3811元，由原告李林烽负担，”原审法院判决后，李林烽不服。提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，完全凭主观臆测断案，造成判决错误，应予撤销。1、本案涉及的两份《商品房买卖合同》，上诉人提供的是双方签字并盖章的合同原件，而被上诉人未提供原件，只是一份从房产局复印的合同，一审仅以上诉人提供合同上记载的总金额105，359元除以商铺建筑面积250.10平方米与被上诉人提供的合同上记载的总金额相近，便主观臆断是被上诉方的员工工作疏忽造成的，进而以复印件推翻原件，实属错误。2、拆除弧形墙是双方订立合同的条件，而之后的2011年5月24日双方签订了合同，其中便明确约定了面积以最终房产登记面积为准。3、房屋价格。合同明确约定了以面积和总价确定房屋价格，合同签订后，上诉人每次都是应被上诉人的要求交付房款，后发现多交了房款，一审法院却以所交房款而认定房屋单价，完全是本末倒置。4、房屋面积差异。合同明确约定以登记面积为准计算房屋价款，一审法院歪曲理解申请书中的“拆除费用及卷闸门安装费用，”进而认定费用包含因此引起的面积损失由上诉人承担，是错误的。5、被上诉人存在延期交房的违约事实。涉案商铺至今未办理交房手续，被上诉人未能提出任何证据证明已将房屋交付给上诉人，一审以整栋竣工时间是一致的，出售的房屋交付时间也统一在2011年30日前”，“弧形墙已拆除”等便推定房屋已支付，判决错误。6、被上诉人存在延期办理房产证的违约事实。根据合同约定，被上诉人应在360日内提供资料备案办理房产证，但被上诉人在此期限内未向登记部门提供资料。二、一审判决采信证据完全偏视一方，违背公平公正原则，所作判决难以令人信服。第一、上诉人所持的两份合同是原件，而被上诉人所提供是一份复印件，一审判决却采信复印件，明显违反法律规定。第二，一审采纳证人证言明显存在偏袒。三、一审法院适用法律不当，判决不公。第一，本案涉及的商品房买卖合同是被上诉人提供的格式合同，针对合同中的单价计算出的价格与总价不符的情形，应作出不利于提供格式条款一方的解释。第二，商品房的交付除应履行双方约定的交楼手续外，还应履行法律强制性规定的程序。而被上诉人并未提供证据证实其房屋通过验收的时间，按规定房屋支付时应当向购房人出示资料。请求二审法院撤销一审判决改判被上诉人向上诉人支付多支付的房款，延期交房违约金、延期办理房产证违约金计175，539元。被上诉人神农公司答辩称：一、退还房款问题。1、双方合同约定的单价是4215.42元∕㎡，而不是上诉人主张的4125元∕㎡，。第一、被上诉人提交了在房产局备案的双方所签合同，该合同记载的单价是4215.42元∕㎡，按照该单价计算的总房价款1，054，277元，上诉人已交清。该合同原件存于房产局，一审已予以核实。第二、上诉人所持合同记载的单价4125.42元∕㎡明显是笔误，且按该单价计算与合同记载的总价不符。而按4215.42元∕㎡计算则与总价相近，并且上诉人对相差的758元予以补足。第三、双方已按4215.42元∕㎡的单价履行合同完毕。第四、上诉人也是按4215元∕㎡计算的房款总价交纳契税。2、登记的面积差3.5㎡不应退款。第一，少登3.5㎡是应上诉人拆除弧形墙存在为基础，合同约定的面积也包括弧形墙存在的面积。第二、上诉人在申请书中承诺了拆除后所产生的费用自行负责，该费用包括拆墙后少登记3.5㎡的房价费用。第三、少登记的3.5㎡与室内面积紧相连接，同样由上诉人占有和使用，上诉人不存在损失，二、关于延期交房违约金的事项。1、被上诉人于2011年10月前已经交房。第一、有上诉人的申请书以及由施工方于2011年10月拆墙的事实。第二、上诉人拆墙后控制房屋并安装卷闸门已占有使用该房屋。2、“延期交房违约”不能认定。第一、第二份合同是第一份合同的替代，签第二份合同时，房屋已经交付。第二、上诉人未按第一份合同的约定支付房款和办理按揭，在此情况下，被上诉人有先履行或同时履行抗辩权，被上诉人有延期行为也不能认定违约。三、关于延期办证违约的事项。1、第二份合同第十五条约定，出卖人负责房屋交付后的360个工作日将办理权属登记由出卖人提供资料拟产权登记机关备案，上诉人将其解释为360日内办出证，明显错误。2、第十五条第3项约定，因买受人原因未按时办理房产证的，出卖人不承担责任。上诉人于2012年9月16日才办理银行按揭，2013年1月才交纳办证费用，2013年5月24日才交纳契税。房产证于2013年8月15日办理。上诉人认为延期，是由其自身造成。请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，本院根据上诉人的申请，于2015年5月6日向嘉禾县建设工程管理站调取了“嘉禾县珠泉镇金田东路滨谷湾小区第11栋《建设工程竣工验收备案表》，上诉人拟证明涉案房屋备案是在2012年8月，不可能是2011年10月进行交房。被上诉人质证认为，对该证据的真实性没有异议，但该证据与本案交房没有直接的关联性，上诉人在房屋未竣工验收之前，已实际接收房屋。本院认为，《建设工程竣工验收备案表》能够证明涉案房屋验收的时间，对该证据予以采信。二审审理查明：神农公司开发的神农滨谷湾住宅小区11栋，分别于2012年4月25日，同年4月27日，4月24日，经核工业郴州工程勘察院，长沙市华运建筑工程设计院，嘉禾县钟水建筑公司，郴州广厦工程建设监理公司验收合格。2012年8月31日，经嘉禾县建设工程管理站竣工验收备案。一审诉讼期间，原审法院根据神农公司的申请，到嘉禾县房产局调取了存底的《商品房买卖合同》，房屋单价为4215.42元／㎡。二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点有以下四个问题：一、关于购房合同约定的单价是4125.42元／㎡，还是4215.42元／㎡的问题，即是否多支付了购房款的问题。诉讼中，双方提供的合同中载明的房屋每平方单价不一样，如按李林烽提供的4125.42元／㎡计算，房屋面积为250.10平方米，房屋总价款则为1，031，767.54元，与李林烽提供的合同记载的总价款1，053，519元相差21，751.46元。而按神农公司提供的以及一审法院从嘉禾县房产局调取的合同记载的4215.42元／㎡计算，房屋面积250.10平方米，房屋总价款为1，054，276.54元，与神农公司提供的以及从房产局调取的合同记载的房屋总价款相同。而与李林烽提供的合同上的房屋总价款相差758元。因此，本院采信神农公司提供的证据，而认为李林烽提供的合同上记载的4125.42元／㎡系工作人员的笔误，有以下理由。第一、签订第二份合同后，在合同履行中，李林烽与神农公司清算房款后，于2012年8月4日将相差的758元房款交清。第二、李林烽于2013年5月24日交纳购房契税时，也是按照4215.42元／㎡计算房屋总价款交纳契税。因此，对李林烽认为本案购房单价为4125.42元／㎡，应退还多交付的购房款的上诉请求，不予支持。二、关于拆除弧形墙造成面积差3.5㎡应由谁承担的问题。神农公司建设的现争议的房屋原设计为弧形墙，李林烽在购买房屋（商铺）时，书面申请要求南面卷闸门两侧墙体在交房后可自行拆除。神农公司依据李林烽的申请，拆除了该墙体，此后，神农公司办理在李林烽名下的房产证登记面积减少了3.5㎡，该损失应由李林烽自行承担。理由为：一、原房屋设计图为弧形墙，房屋面积包含被拆除而减少的3.5㎡。二、双方签订的合同约定的面积为250.10㎡，该面积也含被拆除而减少的3.5㎡。三、双方签订合同后，在履行合同中，李林烽已按250.10㎡的房屋面积交付了购房款。四、造成减少3.5㎡系因李林烽的申请拆除造成的，该拆除的3.5㎡与该房屋紧密相连，李林峰也可依原设计图恢复该减少的面积，其利益不受影响。因此，李林烽上诉提出拆除弧形墙减少3.5㎡的损失应由神农公司承担的请求不予支持。三、本案是否存在延期交房，即神农公司是否应承担延期交房违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据二审查明的事实，争议的神农滨谷湾住宅小区11栋房屋验收合格时间为2012年4月24日。虽然双方合同约定的房屋验收交付时间为2011年8月30日前，从房屋验收的时间来看，神农公司确实存在违约行为。但第2份合同签订的时间是在2012年7月3日，此时，神农公司按李林烽的申请要求，拆除了弧形墙，李林烽自行安装了卷闸门。此时，李林烽对该房屋已实际占有，应视为已交付使用。因此，对李林烽上诉提出由神农公司承担延期交房违约金133，220元的请求，不予支持。四、关于神农公司是否应承担延期办证违约金的问题。双方当事人于2012年7月3日签订的第二份《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条约定并未明确由神农公司在360个工作日内办理好房产证，而是约定了由神农公司将资料报房产登记机关备案。因此，本案不存在延期办证违约的问题。对李林烽提出应由神农公司支付延期办理房产证违约金的请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3811元，由上诉人李林烽负担。本判决系终审判决。审判长  许永通审判员  雷 闻审判员  谷 敏二〇一五年五月二十八日书记员  郭慧英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。