云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2018）云3123民初328号原告：盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区业主委员会，地址盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区（以下简称：中央皓城业主委员会）。负责人：赵双龙，业主委员会主任。委托诉讼代理人：郑加伟，盈江县法律援助中心法律工作者，证号：DH012。特别授权代理。被告：盈江佳业房地产开发有限公司，地址盈江县平原镇永胜路，统一社会信用代码：91533123678717742Q（以下简称：盈江佳业公司）。法定代表人：飞云，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨荣，云南律颂律师事务所律师。执业证号：15301201710262139。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵丽松，云南律颂律师事务所律师。执业证号：15301201211349376。特别授权代理。原告中央皓城业主委员会与被告盈江佳业公司车位纠纷一案，本院于2018年4月20日受理后，依法适用普通程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告中央皓城业主委员会的负责人赵双龙及其委托诉讼代理人郑加伟、被告盈江佳业公司的委托诉讼代理人杨荣、赵丽松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中央皓城业主委员会向本院提出诉讼请求：1．判决确认盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区{土地证号：盈国用（2010）第××号、盈国用（2010）第××号、盈国用（2010）第××号、盈国用（2010）第××号}土地范围内露天停车位145个的占有、使用、收益和处分权属于盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区全体业主共有（所有）。2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区于2014年3月31日前交付给原告的所有业主使用。被告为了谋取利益，将未取得产权和销售（处分）许可的所有露天停车位以租代售无限期出租给了部分业主。小区车位处于小区的绿地和道路内，地上无任何建筑物，没有单独的产权。业主们入住后发现所有车位成了私家车位，给众多业主带来不便，现在没有公共的停车位，小区内车辆乱停乱放，秩序十分混乱，为此业主之间常发生纠纷。2018年1月24日，小区成立业主委员会，为治理小区的混乱局面，经全体业主讨论后，决定小区的车位由原告进行有序管理，原告多次派出代表与被告协商，但是被告拒绝协商。为此小区全体业主决定由原告起诉被告确认小区全部露天停车位的权属。现小区车位状况：绿地和道路上有车位79个，已经被被告无限期出租；属于小区土地权属范围内，但在市镇规划区域内的车位66个，没有单独产权证，一直由被告管理使用。综上被告将占用小区公共道路和绿地建设的、没有依法进行产权登记，不属于被告享有专有权部分的车位（含市镇区域内）无限期出租，侵犯了小区全体业主的权益，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告盈江佳业公司辩称，1．原告的诉讼请求不合法。业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会作为业主大会的执行机构，对外代表全体业主。原告对外仅代表小区二期业主，非建筑规划内全体业主，而诉争露天停车位系整个三期小区的配套设施。原告实质上是诉请人民法院将中央皓城的部分地上露天停车位的产权判归其代表的小区二期部分业主所有，其诉讼请求不合法。2．原告不能提交证据证明诉称车位是占用业主共有的道路或者其他场所的车位。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案原告未提交诉争145个停车位占用了业主绿地和道路的任何证据，应承担举证不能的法律后果。3．被告开发的地上车位是整个中央皓城小区（包括一期、二期、三期）建筑区划内的规划车位，产权依法属于被告。整个中央皓城小区项目开发建设均通过盈江县人民政府及相关职能部门的规划审批，我方提交了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《规划设计方案》等相关文件，在《规划设计方案》主要经济指标中，明确记载机动车位701个，其中室外停车位503个，室内停车位198个，足以证明整个中央皓城项目（一期、二期、三期）共规划建设的地上停车位是503个。原告对以上证据均当庭确认，并认可其诉争的145个车位在503个规划车位范围内。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以看出，出售、出租，显然开发商是车位的所有权人；附赠，显然是开发商卖房时赠与车位。因此，我方认为通过这些表述，可以认定规划车位、车库属于开发商所有。依照该解释第六条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位外，占用业主道路或者其他场所增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称车位。可以看出规划车位不属于业主共有。4．本案诉称的规划车位属于物权法第六章所称专有部分，其所有权归被告。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，专有部分的法定条件为：具有构造上的独立性、能够明确区分；具有使用上的独立性，可以排他使用；能够登记为特定业主所有权的客体。诉争车位具备两个独立性，“能够登记”要正确理解其含义，不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分。没有记载的，要看是否符合本条第一款规定的两个实质要件，具备两个实质要件的，仍应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分，据此本案争议的规划车位属于物权法第六章所称的专有部分，其所有权归被告。5．被告对其投资建设的地上规划车位的处分，符合法律规定。被告与业主签订《商品房购销合同》前，提前告知业主，业主均已认可并接受车位权归开发商所有，双方才签订《商品房购销合同》，并且双方已通过签订补充协议的方式，书面明确约定地上规划车位的所有权属于被告。之后，被告分别与需要车位的部分业主签订《车位租赁合同》。综上，原告的诉讼请求不能成立，请驳回原告的全部诉讼请求。原告中央皓城业主委员会、被告盈江佳业公司围绕其主张，分别向本院提交了证据，本院依职权向盈江县住房和城乡建设局调取了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。一、当事人无异议的证据如下：1．营业执照副本、法定代表人身份证明及身份证复印件各1份。欲证实被告的主体资格适格。2．关于对盈江中央皓城二期项目竣工情况说明1份（复印件）。欲证实中央皓城分三期建设：中央皓城一期、二期项目竣工，三期未开工建设。以上证据客观真实，本院予以采信。二、对当事人有异议的证据，本院评判如下：（一）原告中央皓城业主委员会所举证据：1．法定代表人身份证明书1份、身份证复印件1份。欲证实原告法定代表人的身份情况。2．《商品房购销合同》1份（复印件）。欲证实被告将商品房出售给原告业主的事实。3．《中央皓城车位租赁合同》1份（复印件）。欲证实被告将小区无产权车位以租代售的形式出售给了部分业主的事实。以上证据具有部分客观真实的内容，本院予以部分采信，并结合本案实际予以综合评判。（二）被告盈江佳业公司所举证据：1．关于盈江佳业房地产开发有限公司“盈江—中央皓城”规划设计方案的综合审查意见（盈政发〔2011〕411号）1份（复印件）、投资项目备案证（盈发改投资备案〔2011〕2052号）复印件1份、建设用地规划许可证（地字第〈2012〉**）复印件1份、建设工程规划许可证（建字第〈2012〉029号）复印件1份、国有土地使用权证〔盈国用（2013）第000006号、盈国用（2013）第××号、盈国用（2015）第××号及盈国用（2015）第000846号〕复印件4份、关于盈江佳业房地产开发有限公司对于“中央皓城”建筑层数进行调整的请示（盈住建发〔2012〕93号）复印件1份、盈江-中央皓城《规划设计方案》复印件1份、关于对中央皓城建筑层数进行调整的批复（盈政复〔2012〕255号）复印件1份。欲证实被告依法依规开发建设中央皓城小区；小区建筑区划内，规划地上停车位为503个；原告诉争的145个地上停车位包含在503个车位范围内。2．《商品房购销合同》（编号：22-2013139）复印件1份、《中央皓城车库、露天停车位补充协议》复印件1份。欲证实被告与业主签订购房合同时，已提前告知业主地上停车位权属属于被告，并以书面协议方式与业主进行约定。3．《中央皓城车位租赁合同》54份（复印件）。欲证实被告与需要地上停车位的业主签订租赁合同。以上证据具有部分客观真实的内容，本院结合本案实际予以综合评判。（三）本院依职权调取的证据：盈江县住房和城乡建设局《关于中央皓城一期露天停车位的回函》1份。欲证实被告开发涉案小区时规划建设露天植草砖停车位128个（每个车位三分之一用地计入小区绿地面积），被告实际建设露天停车位146个，其中按规划建设露天植草砖停车位62个，超规划实际占用项目规划绿地新增露天植草砖停车位18个，将规划内的露天植草砖停车位违规改建为露天硬化停车位66个。以上证据具有部分客观真实的内容，本院结合本案实际予以综合评判。本院经审理认定事实如下：被告盈江佳业公司系盈江“中央皓城项目”的开发商，该公司按照“盈江——中央皓城规划设计方案”在四个地块上分三期开发商业住宅小区，其中在两地块上同步开发了一期“风情雅苑”小区，该小区已建成并移交业主使用；之后开发了二期“中央皓城”小区，该小区住宅共280套（不含车库和商铺），现已出售277套，尚未出售3套；三期尚未开发。按照规划要求，被告盈江佳业公司应在二期“中央皓城”小区建设露天植草砖停车位128个，其中每个车位三分之一用地计入小区绿地面积，被告实际按照规划建设露天植草砖停车位62个，将规划内的露天植草砖停车位违规改建为露天硬化停车位66个，占用项目规划绿地新增露天植草砖停车位18个，共计建设露天停车位146个。经本院组织原、被告现场勘验，位于小区大门内侧的露天停车位有79个（1号至79号车位的排序方式为：进入小区后，从右前方开始逐一往前排，环一圈结束排序）；位于小区大门外侧的露天停车位有67个（80号至146号车位的排序方式为：从小区大门左侧停车位开始，由西向东逐一排）。被告盈江佳业公司与本案业主分别签订了《商品房购销合同》《合同补充协议》及其《中央皓城车库、露天停车位补充协议》，明确约定：中央皓城住宅小区内的绿化、道路属于小区业主共有，任何人不得侵占；中央皓城地块内所有露天停车位面积均未计入小区住房公摊面积，建设费用也未计入小区的销售价格中，露天停车位所有权人为被告盈江佳业公司，该公司对露天停车位享有占有、收益、处分权，有权进行销售和出租；业主若需要露天停车位，应与被告盈江佳业公司另行签订买卖协议或者租赁协议等内容。此后，被告盈江佳业公司将涉案中央皓城小区内侧的部分露天停车位出租给了部分业主，并签订了《车位租赁合同》。原告中央皓城小区业主委员会对被告盈江佳业公司出租露天停车位有异议，诉至本院要求对涉案露天停车位权属进行确认。本院认为，本案系车位纠纷案件。一、关于原告中央皓城业主委员会主体是否适格的问题？本案中，被告盈江佳业公司虽然同时规划报建中央皓城项目，但是三期并未同步开发，开发时间跨度大，且一期、二期现已形成独立的小区，各自成立了业主委员会，原告中央皓城业主委员会有权维护其业主合法权益，是本案适格的主体。被告盈江佳业公司辩称其公司是整体规划中央皓城项目，认为原告主体不适格的辩解意见，本院不予采纳。二、关于涉案中央皓城小区146个露天停车位的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”的规定，本案中，涉案中央皓城小区的业主与被告盈江佳业公司明确约定中央皓城小区内的绿化、道路属小区业主共有，露天停车位所有权人为被告盈江佳业公司，而被告盈江佳业公司建设的146个露天停车位中，18个露天停车位系占用规划绿地新增，应属于业主共有；剩余的128个露天车位，每个停车位的三分之一用地计入小区绿地面积，即有43个露天停车位占用了小区绿化面积（128个×?），也应属于小区业主共有；被告盈江佳业公司对128个露天停车位的三分之二享有处分权，即对85个露天停车位享有处分权（128个×?）。综上涉案中央皓城小区的146个露天停车位中，61个露天停车位属于中央皓城小区业主共有，85个露天停车位属于被告盈江佳业公司所有，原、被告双方所举证据均不足以证实其全部主张，应承担举证不能的法律后果。本院根据146个露天停车位的权属和位置情况，结合本案实际，公平公正的在双方当事人之间分配为：1号至39号、80号至101号露天停车位归原告中央皓城业主委员会全体业主共有，共计61个；40号至79号、102号至146号露天停车位归被告盈江佳业公司所有，共计85个。故本院对原告中央皓城业主委员会的诉讼请求在61个露天停车位的范围内予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：位于盈江县露天停车位，共计61个，归原告盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区业主委员会的全体业主共有。案件受理费100元，由原告盈江县平原镇永胜社区中央皓城小区业主委员会负担50元（已付）；由被告盈江佳业房地产开发有限公司负担50元（未付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李成铭审 判 员  庞凤英人民陪审员  余占军二〇一八年九月二十四日书 记 员  金云凤