台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2015）台黄民初字第417号原告：台州紫怡金属工具有限公司。法定代表人：邱仙顺。委托代理人：叶可森，浙江利群律师事务所律师。委托代理人：徐汉钢，浙江利群律师事务所律师。被告：台州市黄岩业康机械有限公司。法定代表人：柯福友。委托代理人：柯丽贞。原告台州紫怡金属工具有限公司（以下简称紫怡公司）与被告台州市黄岩业康机械有限公司（以下简称业康公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理。依法组成合议庭，于2015年4月24日进行了公开开庭审理。原告紫怡公司的法定代表人邱仙顺、委托代理人叶可森，被告业康公司的法定代表人柯福友、委托代理人柯丽贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫怡公司起诉称：2013年12月21日，原、被告签订厂房转让协议书，约定将坐落于黄岩西工业园区澄江区块的厂房及土地转让给被告，价款2860万元分五次支付，其中第五次是在原告完成房屋维修后付清余款100万元。现原告已经完成了过户及维修义务，但被告至今仍未支付该100万元。据此，请求判令被告支付余款100万元及逾期付款违约金（自2014年4月12日起按银行贷款基准利率计算）。被告业康公司答辩称：原告称按约完成了转户义务，不属实。实际上是被告诉至法院要求办理过户，最后通过强制执行，在2015年1月30日才办理好过户手续。原告应先交付厂房，无权在不交付厂房的情况下就要求支付100万元。被告已在另案起诉原告要求赔偿违约损失的案件中提出要求原告交付厂房的诉讼请求，原告以被告未支付100万元为由拒绝交付厂房。原告不交付厂房，怎么证实已完成了维修、设施，而且没有使用一段时间，也无法知晓是否存在质量问题。实际上，原告现仍未完成约定的设施及维修。原、被告约定100万元余款在完成装修及设施后再支付，但对装修及设施的具体要求未详细约定，只是约定100万元为整个装修及设施的价值标准。现在原告完成的装修及设施远远低于100万元的标准。原、被告约定由原告购买并安装变压器，现原告以旧变压器冲数，且未完成安装。公共厕所及垃圾清理都未完成。厂房屋顶有较多裂缝、漏水严重，墙壁有裂缝，破损很多，所有的门都未安装。综上，原告应按约先交付厂房，完成厂房的维修与设施，现原告没有按约完成上述义务，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，原告提供了以下证据材料：1、厂房转让协议书，证明原告将拍卖所得的坐落于黄岩经济开发区西工业园区澄江区块原前迪车灯有限公司的房屋及土地使用权出卖给被告，被告应在原告完成房屋设施维修后付清第五期款项100万元等事实。被告对证据真实性无异议，但表示协议是分五步履行的，因为原告的违约，前四步拖了一年。本院对证据真实性予以认定。2、房屋所有权证和国有土地使用证，证明被告收取受让厂房、土地权属证书的事实。被告无异议，本院予以认定。3、（2014）台黄执民字第3382号执行案件受理通知书、执行款领据，证明被告已经支付原告第四期款项的事实，说明原告已经完成了递交材料的义务。被告对真实性无异议，但表示是原告首先没有履行判决，法院先进行强制过户后被告才付款的。本院对证据真实性予以认定。4、照片6张及发票1份，证明原告已经完成了协议中第二条第二项第五点的义务，被告应当支付100万元，违约金应从2014年4月12日开始计算。被告认为不能证明原告已经完成了维修，而且过户是在2015年1月30日完成的，原告主张从2014年4月12日开始计算违约金是没有道理的。本院认为，该证据与现场勘查情况相符，本院对真实性予以认定，至于能否证明原告已经履行了义务，本院综合分析后再作认定。被告提供了以下证据材料：1、（2014）台黄民初字第756号民事判决书，证明2014年10月27日法院就被告诉原告的房屋买卖合同纠纷案件，判决确认原告存在违约，还证实涉诉厂房没有交付，原告主张我们已经使用厂房是不属实的。原告对证据无异议，但认为与本案无关，实际上原告在2014年1月就已经交付了相关资料。本院对该证据予以认定。2、（2014）台黄执民字第3392-1号执行裁定书，证明原告没有履行判决义务，法院进行强制执行的事实。原告对证据无异议，但认为与本案无关。本院对该证据予以认定。3、房产证、土地使用权证，证明通过法院的强制执行，才把二证过户到被告名下的事实。原告对证据无异议，但认为不能证明原告违约。本院对该证据予以认定。4、厂房转让协议书，证明双方约定原告完成厂房维修、设施后，被告再支付100万元。原告无异议，本院予以认定。5、申请法院现场勘查所拍摄的照片，证明原告未完成厂房的维修、设施，变压器未安装等事实。原告认为与本案无关，本案是将原拍卖受让的土地、厂房转让给被告的。本院认为，该照片是涉案厂房目前的现状，可以反映本案事实，本院予以认定。根据上述证据和当事人陈述，本院认定本案事实如下：2013年12月21日，原告（甲方）、被告（乙方）签订一份《厂房转让协议书》，双方约定：“甲方于2013年10月17日通过拍卖竞拍买得被执行人前迪车灯有限公司所有的坐落在黄岩区经济开发区西工业园区澄江区块的厂房及土地使用权及相应的其他权利。乙方以总价2860万元购买甲方购买的上述厂房，包括土地使用权、地上建筑物、设施、变压器等，土地使用面积为7747.6平方米，土地类型为工业用地，使用权类型为出让。转让款分五次支付；（1）合同签订后二日内乙方向甲方支付定金人民币160万元整；（2）2013年12月30日前乙方向甲方支付人民币200万元整；（3）甲方于2014年1月初（即1月1日至1月10日）将该交易的房屋及土地使用权过户至台州紫怡金属工具公司，并将办理好的该房产证权、土地使用权证原件交于乙方保管。甲方保证该厂房产权清晰，产权证上无任何抵押、担保等。乙方在收到该房产权证、土地使用权证原件后，于2014年1月11日之前向甲方支付人民币1000万元；（4）乙方支付第三笔款项后，甲方需立即协助乙方办理过户手续。在2014年1月25日前甲方协助乙方将办理过户手续所需的相关资料全部递交到管理部门，在以上全部资料递交到管理部门后，乙方立即向甲方支付人民币1400万元；（5）余款人民币100万元在甲方完成房屋维修及设施后，乙方交付甲方。房屋维修要求：四周围墙、自动伸缩大门、变压器400KV、公用厕所、所有铝合金窗、垃圾清理、楼梯扶手（不锈钢201材料）。支付方式均以转账方式支付，并由甲方提供账号。如乙方逾期超过一个月不付款，甲方有权终止合同，并有权不退还乙方支付的定金。若乙方无法办理土地证、或甲方拖延办理过户手续、或甲方将厂房抵押、担保等，甲方需全额退还乙方所有的款项，并双倍返还乙方定金。双方还约定：1、甲方应在合同约定时间内将该交易的厂房过户到甲方名下，并保证该厂房产权清晰，无任何抵押、担保。之后，甲方应立即协助乙方办理产权过户手续，办理该过户手续的税费等费用由乙方承担。2、甲方在完成售房后，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉……”等条款。协议签订后，被告按约分别于2013年12月21日、12月22日、2014年1月2日1月29日、2月8日、2月11日向原告付款80万元、80万元、65万元、400万元、600万元、135万元，共计人民币1360万元。原告也分别于2013年12月11日、2014年1月27日向有关部门办理了涉讼厂房的房屋所有权证和国有土地使用证，并将两证交付给被告。后被告向有关部门申请办理两证的过户手续时，与原告产生争议，双方形成诉讼。本院审理后，于2014年10月27日作出（2014）台黄民初字第756号民事判决，判令紫怡公司提交办理过户手续所需全部材料，并协助业康公司办理该厂房的房屋所有权证、国有土地使用证的过户手续；业康公司在紫怡公司已提交完毕全部材料后次日支付紫怡公司合同约定的相应购房款1400万元。判决生效后，双方均向本院申请强制执行。经强制执行，涉讼厂房的房屋所有权证于2015年1月21日转户至被告名下，土地使用证于2015年1月30日转户至被告名下。在合同履行过程中，原告对厂房进行了维修。目前，该厂房四周的围墙已经进行修复，但存在围墙顶上的部分灯具未安装的情况；400KV变压器已安置于配电房内，但非新产品，出厂时间为2009年；公用厕所已修理，但厕位隔板及门均未安装；自动伸缩大门、铝合金窗、楼梯扶手已经安装；垃圾已基本清理。本院认为：本案的主要争议在于原告是否已经履行了合同约定的维修义务？从涉讼厂房的现状看，自动伸缩大门、铝合金窗、楼梯扶手的安装及垃圾清理已经完成，公用厕所及围墙的维修还存在一定瑕疵。双方争议最大的是变压器的新旧，原告认为双方当时约定提供的就是二手变压器，被告则认为约定提供的是新变压器。对此，双方在合同中未作明确约定，现也均不能提供相应证据证明自己的主张，但从双方约定的是“维修义务”这一角度理解，应当认为当时双方约定的是二手变压器，所以才未规定品牌、型号，而是仅仅标明了“400KV”的要求。被告认为双方约定100万元为整个装修及设施的价值标准，说明变压器应是新的。但合同约定原告承担的是维修义务，并无“装修”二字出现，而且，该100万元根据合同也是2860万元购房款的组成部分，并无任何条款显示该款项是原告要支付的装修费用。被告的推理不能成立，本院不予采纳。因此，应当认为原告已经履行了主要维修义务，被告应按约支付剩余的100万元购房款。至于维修项目目前仍存在的部分瑕疵，并不构成根本性违约，被告可以要求原告承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任来处理。被告提出变压器仅仅是放置在配电房内，未安装通电，也无法确认其能否使用，本院认为，安装通电必须办理相关的企业用电手续，这一手续显然无法由原告去办理，而应该是被告向供电部门申请，因此，被告应当先付清购房款，接收厂房，办理相关手续后安装通电，如果出现变压器无法使用等情形，被告可以比照上述办法通过主张违约责任来处理，不能成为其拒付房款的理由。原告要求被告自2014年4月12日起支付逾期付款违约金，本院认为，根据合同，该100万元房款是最后一笔付款，而之前房款的支付与产权过户手续的办理相关联，实际上原告是直到2015年1月30日才履行提交材料协助办理土地证转户手续的义务的，被告才支付了第四笔房款，考虑到应给予被告查验厂房的必要时间，本院酌情确定本案购房款的利息损失从起诉之日即2015年2月13日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算为宜。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、被告台州市黄岩业康机械有限公司在判决生效后10日内支付原告台州紫怡金属工具有限公司房款1000000元，并支付自2015年2月13日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失；同时，原告向被告交付坐落于台州市黄岩区西工业园区澄江区块的涉讼厂房及土地。二、驳回原告台州紫怡金属工具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，由原告台州紫怡金属工具有限公司负担680元，被告台州市黄岩业康机械有限公司负担13660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费14340元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院]审 判 长  牟宇立人民陪审员  沈妙正人民陪审员  徐守魁二〇一五年五月二十七日代书 记员  梁益玲