徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第85号原告陆计英，委托代理人吴宝剑，江苏红杉树律师事务所律师。被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司，法定代表人杨化雷，总经理。委托代理人杨丽，该公司经理。被告李亚东，1982年8月16日，委托代理人程莉，徐州市鼓楼区君合法律服务所法律工作者。原告陆计英诉被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司、李亚东确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告陆计英的委托代理人吴宝剑、被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司的委托代理人杨丽、被告李亚东及其委托代理人程莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆计英诉称，徐州市翟山农贸市场x号综合楼由第一被告与案外人苏畅联合开发，苏畅依据联合开发协议将分得的包括原告所购房屋在内的房产委托给案外人徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司（以下称金凯隆公司）予以代理销售。2010年9月1日金凯隆公司与原告签订《商品房预定协议书》，约定将上述综合楼414、415室销售给原告。涉案房屋已于2011年1月1日交予原告使用。后苏畅又与被告李亚东及金凯隆公司签订协议，苏畅将包括原告所购房屋买卖合同的后续履行事宜交由被告李亚东处理。但被告李亚东明知该房屋已经售出的事实，仍与第一被告签订商品房买卖协议，并将涉案房屋办理至己方名下。原告认为被告李亚东这一行为明显非善意取得，其买卖行为应属无效。请求法院确认两被告之间签订的商品房买卖协议无效。被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司辩称，苏畅委托金凯隆公司销售房屋并将房屋卖给陆计英，被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司并不知情。同时被告李亚东是由案外人苏畅本人带领至被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司，和被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司签订的房屋买卖协议。两被告之间不存在恶意串通，买卖合同是合法有效的。被告李亚东辩称，首先自己是通过合法手续与徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司签订协议，并在产权处备案登记，缴纳了一切契税并办理了相关产权证及土地使用证，自己是合法取得房屋的所有权。其次在买卖房屋之前自己并不知道涉案房屋已经卖出，在产权处也查不到涉案房屋的买卖登记，同时自己在办理产权证之前就产权证明书丢失曾在徐州日报刊登挂失声明。综上自己与被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司之间不存在恶意串通，双方之间的房屋买卖合同是合法有效的。根据原、被告的举证以及当庭陈述，结合（2013）徐民终字第1449号民事案件确认的事实，本院查明如下事实：2001年3月19日，被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司与案外人苏畅（又名苏秀丽，现移居匈牙利）签订联合开发协议，约定：徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司将翟山农贸市场东侧南头商业综合楼约4600㎡的部分交给苏畅施工建设，所需资金由苏畅自筹，苏畅分得该综合楼中的2300㎡房屋产权和房屋销售权抵付工程款。2010年8月21日，苏畅与徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司签订《代理楼盘销售（出租）合同书》，约定：苏畅指定徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司独家代理翟山农贸市场x号服务办公楼南半部分的销售（含出租），代理期限为1年，但代理期限届满如仍有剩余房产且双方均未提出反对意见，该合同顺延；销售房屋基价为3200元。同日，苏畅向徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司出具授权委托书，基本内容同上述合同书。2010年9月1日，徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司与原告陆计英签订《商品房预定协议书》，约定：徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司以184543元的价格将翟山农贸市场1号服务办公楼xxx、xxx室（建筑面积59.53平方米）出售给原告陆计英，陆计英首付购房定金20000元，剩余款项于2011年1月1日前以贷款形式付清，同时徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司为原告签订正规商品房合同书及贷款手续；该房屋于2011年1月1日交给原告使用；该协议第六条补充协议的内容为：1、超出房款总额50%的贷款部分，甲方配合手续，乙方承担费用及责任；2、甲方承诺于2010年12月底前为乙方办理贷款及产权登记手续，土地手续于2011年12月31日前办理完毕，否则承担房屋总价5‰的违约金；3、乙方所购房屋的进户门外电梯口处约20㎡的通道及电梯井空间赠送给乙方无偿使用（以物权法规定协商解决）。该协议签订后，徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司于2011年1月1日将协议中所载明的房屋交给原告使用，但双方2011年1月1日前并未完成办理贷款的手续、原告也未向徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司交纳剩余房款。在此期间及稍后，徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司向苏畅交付了其所收取的部分房款并向被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司汇付了300000元办理房屋证件的款项及交付了部分水电费用。2012年1月20日，苏秀丽（苏畅）与徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司及被告李亚东签订协议书一份，约定：因业务问题，经徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司同意，苏畅将徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司原代理的房产委托李亚东处理后期回款和客户交接工作，苏畅将该房产xx层产权证明及《商品房买卖合同》移交给李亚东，李亚东代表苏畅协助客户办理产权交接及回收购房余款业务，徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司原收取的客户定金及与苏畅原代理合同佣金事宜双方另行约定，徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司原定购出去的房产李亚东必须按照徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人；李亚东必须尊重该房产历史遗留问题，妥善合理合法的处置各项工作。2012年5月前后的一段时期，在苏畅的配合下，被告李亚东与被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2012年8月28日签订的合同约定被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司将涉及414、415室在内的xx、xx、xx、xx号房（建筑面积184.78平方米）出售给被告李亚东，单价每平方米2300元，总金额424994元，同日被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司为被告李亚东出具销售不动产统一发票一张。2012年8月29日，江苏省徐州市地方税务局第一税务分局为被告李亚东开具了现金完税证一份。被告李亚东根据上述材料去往徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心办理房屋所有权证并在徐州市国土资源管理局办理了土地使用权证。在被告李亚东与被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司签订《商品房买卖合同》及办理房屋所有权登记手续之前，原告陆计英缴纳了414、415的水电费93元。在本案审理过程中，本院处理了徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司、李亚东和翟山农贸市场1号服务办公楼南半部分其他买受人的同类案件，案件申诉至江苏省高级人民法院，江苏省高级人民法院裁定徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司与李亚东就涉案房屋的买卖存在恶意串通损害第三人利益的情形。本院认为，苏畅授权徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司对外销售涉案房屋给陆计英，陆计英取得房屋具有合同依据。依徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司、苏畅、李亚东签订的三方协议，李亚东不能随意处理涉案房屋，而李亚东却将涉案房屋过户至自己名下，存在恶意。苏畅在明知其曾委托徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司销售涉案房屋且与徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司、李亚东签订三方协议仍指示或认可徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司与李亚东就涉案房屋签订买卖合同并办理过户手续，也存在恶意，且明显损害陆计英的合法权益，因此应认定为无效，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款（二）项的规定，判决如下：被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司与被告李亚东签订的涉及徐州市翟山农贸市场x号服务办公楼xxx、xxx室房屋的《商品房买卖合同》无效。案件受理费3990元，由被告李亚东负担（原告已预交，被告李亚东于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱军麟人民陪审员  李业华人民陪审员  李 琳二〇一五年五月十四日书 记 员  邱 媛