山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2015）胶民初字第370号原告周茂臣，男，1951年1月24日生，汉族，住胶州市。委托代理人刘洪海，山东昶德律师事务所律师。被告薛洪欣，男，1952年2月4日生，汉族，住胶州市。委托代理人张志刚，男，1973年10月20日生，汉族，住胶州市，系胶州营海法律服务所法律工作者。原告周茂臣与被告薛洪欣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周茂臣及其委托代理人刘洪海、被告薛洪欣之委托代理人张志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周茂臣诉称，原告与被告薛洪欣系同学关系，2014年11月22日，原告与被告达成口头房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的位于胶州市兰州西路125号华云新村小区（华云）3号楼1单元502户房屋及配套附房，购房总价100000元。原告当日支付了被告购房款50000元，被告亦于当日将房屋钥匙交付给了原告；至2006年，原告已分多次付清了全部购房款100000元，且原告于2005年对该房屋装修后使用至今，双方一直未办理房屋产权过户手续。2014年11月，原告得知被告早已办理了房产证，遂要求被告协助办理产权过户手续，遭到被告拒绝。依据合同法的规定，协助办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续是房屋出卖人的义务，故诉至法院，请求判令被告薛洪欣协助原告将位于胶州市兰州西路125号华云新村（华云）3号楼1单元502户房屋（房权证号：胶私变××号）及附房（房权证号：胶私变530**号）的所有权及相应土地使用权转移登记至原告名下，并由被告承担本案的诉讼费用。被告薛洪欣辩称，被告将房屋卖给原告商定的价格是200000元，原告只给付了50000元，余款尚未付清，要求原告付清剩余房款后，被告可协助原告办理过户手续。经审理查明，2004年11月22日，原告周茂臣与被告薛洪欣达成口头房屋买卖合同，约定：原告购买被告薛洪欣所有的坐落于胶州市兰州西路125号华云新村小区（华云）3号楼1单元502的房屋（房权证号：胶私变××号）、附房（房权证号：胶私变530**号）的房产。合同签订当日，原告支付了被告购房款50000元，且双方办理了房屋及附房交接手续，该房屋及附房由原告周茂臣占有使用至今。2008年1月9日，上述房屋及附房进行了确权登记，所有权均登记在被告薛洪欣名下。庭审中，原告提交了以下证据，当事人双方进行了质证并就部分事实交换了意见：（一）原告提交了被告薛洪欣给原告出具的收到条1份，证明被告薛洪欣收到买房费50000元，时间是2004年11月22日。经质证，被告表示：无异议，属实。（二）原告提交了被告薛洪欣的表弟周兆磊向原告出具的收条1份，证明收到原告购房款10000元，时间是2006年2月8日。经质证，被告表示：有异议，被告未委托周兆磊收取该房款。（三）原告提交了电费单据7份，时间自2004年12月至2015年，证明原告自2004年开始实际居住使用了涉案房屋直至今日。经质证，被告表示：无异议。（四）原告提交了发票1份，证明在2004年12月，因涉案房屋的电表烧坏，原告更换了相应的电表，证明原告自2004年开始实际居住使用了涉案房屋直至今日。经质证，被告表示：无异议。（五）原告提交了视频光盘1份附文字材料1份，证明原、被告双方于2004年11月22日达成口头房屋买卖合同，约定原告购买所有的涉案房屋及配套附房，房屋总价为100000元整，原告当日付给了被告50000元，余款于2006年已经分多笔付清。在该视频中，被告薛洪欣认可了房价为100000元并已付清的事实。原告主张该视频资料的取得并非法院开庭过程，也非法院调查过程，也不是法院调解过程，与执法活动无关，是视频当事人之间的交谈，并未违反任何规定，也不侵犯任何人的隐私。经质证，被告表示：该视频资料取得地点是在胶州市人民法院执行局办公室，按照相关规定，在法庭进行录音录像须取得法官的允许，该视频资料未经法官允许属于偷录偷拍，该证据取得方式不合法，不能作为证据使用。（六）原告提交了胶州市房产管理局的证明及房产信息查询结果2份，证明涉案房屋及附房于2008年1月9日确权，产权人为被告薛洪欣。经质证，被告表示：无异议。（七）原告在庭前申请本院调取了被告薛洪欣的执行案件执行笔录，经庭审出示质证，原告表示：该笔录中，薛洪欣明确认可涉案房屋早已卖给同学（原告）了，只是没有办理过户手续，证明了原、被告双方房屋买卖关系的存在，购房款已经付清，只是没有办理过户手续。被告表示：对该执行笔录的真实性无异议，对证明事项有异议，该笔录中薛洪欣自述仅能证明双方存在房屋买卖合同关系，但不能证明房款已付清。（八）被告提交了有关租赁的证据一宗，证明原告从被告处租赁了建筑机械设备及工具一宗，租赁费始终未付，设备及工具也未返还，所以被告一直未与原告办理过户手续。经质证，原告表示：对证据的真实性不认可，不能证明该部分证据与本案具备关联性，不应作为本案认定的证据，原告也从未租赁使用被告的设备工具。庭审中，原、被告一致确认的事实有：1、合同达成口头协议的时间为2004年11月22日；2、合同的签订方式为口头；3、所买卖的房屋具体坐落为：位于胶州市兰州西路125号华云新村小区（华云）3号楼1单元502的房屋（房屋产权证号为胶私变××号）；4、房屋交接时间为：2004年11月22日；5、房屋现在的占有使用者：原告周茂臣；6、现在该房屋的房产证登记的所有权人为：被告薛洪欣；7、该涉案房屋的确权时间为：2008年1月9日。庭审中，本院确认的原、被告所争议的事实有：1、原告主张房屋的买卖价格为100000元并已全部付清，被告主张房屋的买卖价格为200000元但房款未全部付清；2、原告主张所买卖的房屋不仅包括502户的房屋，还包括附房，被告主张不包含附房。对于被告主张的房款总价为200000元的答辩意见，经询问，被告表示：没有证据提交。对于涉案附房（胶私变53024号）的买卖、占有使用情况，原告表示：没有证据证明原、被告之间的房屋买卖协议包含了该附房，但房屋买卖包含附房是交易习惯，而且涉案附房自2004年11月22日至今由原告占有使用，所以，双方此前对此不存在争议，100000元的购房款包含了附房，附房的产权查询结果明确记载为附房的性质为附房。被告表示：涉案附房现在由原告占有使用属实，但系被告借给原告使用的；附房（胶私变53024号）虽然名字包含了“附房”，但该房屋有独立产权，且独立于房屋（胶私变××号），原、被告之间的买卖合同并未涉及该附房。经询问，被告表示对其附房系借给原告使用的主张无证据予以证明。本院所确认的上述事实，有原告提交的收到条1份、电费单据7份、发票1份、视频光盘1份附文字材料1份、胶州市房产管理局的证明及房产信息查询结果2份、被告薛洪欣的执行案件执行笔录1份、被告提交的有关租赁的证据一宗及原、被告陈述存案为凭，本院已作审查。本院认为，本案争议的焦点有二：一系房屋买卖的总价为100000元还是200000元；二系双方所买卖房屋是否包含了附房。对于第一个争议的焦点，本院认为，被告薛洪欣主张购房款总价为200000元，并未提交相应的证据予以证明，且从原告提交的视频录像中看出，被告薛洪欣已认可了涉案房屋购房款为100000元且原告已全部付清，故对于购房款的总价，本院认定为100000元且原告已全部付清。对于第二个争议的焦点，本院认为，被告主张该附房系借用，但并未提交相应的证据予以证明；被告薛洪欣自2004年11月22日与原告达成房屋买卖协议时即对房屋和附房进行了交接，至今一直由原告占有使用该房屋及附房，且按照房屋交易习惯，附房的买卖通常是与主房一起进行，若是被告所主张的借用，原、被告之间应当有明确的约定或注明，因此，根据附房的占有状态、交易习惯，本院对原告主张的附房亦在买卖协议之内并包含在100000元房价之内的意见予以采信。依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，原、被告自愿签订口头房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，并无违法及不当之处，合同已成立并生效，双方均应如约履行。现原告已支付了购房款100000元，按约履行了自己的义务，原告自2004年购房后即占有使用该房屋及附房至今，被告理应依约办理房屋过户等手续。现原告要求被告协助原告将位于胶州市兰州西路125号华云新村（华云）3号楼1单元502户房屋（房权证号：胶私变××号）及附房（房权证号：胶私变530**号）的所有权转移登记至原告名下，应当予以支持。对于原告主张的土地使用权变更登记，因原、被告争议的是房屋买卖协议纠纷，所以对该部分内容，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告薛洪欣于本判决生效后十五日内协助原告周茂臣将位于胶州市兰州西路125号华云新村（华云）3号楼1单元502户的房屋（房权证号：胶私变××号）及附房（房权证号：胶私变530**号）的所有权转移登记至原告周茂臣名下。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告薛洪欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵 燕审 判 员  盛 磊人民陪审员  逄金玲二〇一五年五月二十九日书 记 员  孙 兵本案所依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。