四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川13民初75号 原告：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。 法定代表人：李久润，负责人。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 被告：梁寿荣，女，1951年8月20日出生，汉族，住所地：成都市金牛区。 委托诉讼代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 第三人：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住所地：四川省南充市高坪区明宇路1号。 法定代表人：杨晓斌，经理 第三人：四川思凯房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰，经理 第三人：陈春兰，女，1965年3月6日出生，汉族，住所地：四川省成都市武侯区。 第三人：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地：南充市顺庆区龙吟路56。 法定代表人：唐作银，经理 第三人：唐作银，男，1965年3月19日出生，汉族，住所地：南充市顺庆区。 上述五个第三人共同委托诉讼代理人：曾亚西，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）诉被告梁寿荣、第三人陈春兰、唐作银、南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔公司）、四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯公司）、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告恒丰银行南充分行的委托诉讼代理人周世明，被告杨婕的委托诉讼代理人向文全、史敬堂，第三人陈春兰、唐作银、莱茵威尔公司、思凯公司、万事兴公司的共同委托诉讼代理人曾亚西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒丰银行南充分行提出诉讼请求：1.准许执行成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场13栋1层1号房屋。2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月，根据原告的诉讼财产保全申请，南充市中级人民法院查封了四川思凯房地产开发有限公司的房产，其中包括案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号13栋1层1号房屋（成房权证监证字第××号）。诉讼中，2017年08月10日，各方当事人自愿达成调解协议。南充市中级人民法院(2017）川13民初58号《民事调解书》确认：一、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同偿还原告借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同向原告支付利息人民币1166666.66元、复利人民币20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年07月20日止，2017年07月21日起至实际付清原告本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同于2017年10月10日前向原告付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。因债务人没有履行债务，原告向南充市中级人民法院申请执行。南充市中级人民法院立案执行，执行案号为（2017）川13执108号。执行期间，南充市中级人民法院2018年1月决定将查封的案涉房屋进行评估、拍卖。因被告（案外人）梁寿荣对执行标的提出书面异议，南充市中级人民法院于2018年3月15日作出(2018)川13执异28号执行异议裁定：中止成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场13栋1层1号房屋的执行。原告不服(2018)川13执异28号执行异议裁定，依法提起诉讼。2015年10月12日，抵押人思凯公司与原告签订了《最高额抵押合同》，思凯公司以成房权证监证字第××号《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为思凯公司单独所有的坐落于成都市高新区中和大道二段99号13栋1层1号房屋抵押给原告，双方依法办理了抵押登记，原告于2015年10月15日领取了成都市房屋产权登记中心颁发的房屋他项权利人证书成为合法有效的抵押权人。根据法律规定，房屋的转让在国家主管机关完成登记后生效，房屋所有权的归属以合法登记予以确定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人”。第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。案涉房屋是已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人梁寿荣不是案涉房屋的权利人。无论案外人与思凯公司是否存在真实的房屋买卖关系、房屋买卖合同是否合法有效，均不能证明案外人是已登记的不动产的权利人。案涉房屋的他项权登记反映房屋在原告名下，案外人没有能够排除执行的权利。 被告梁寿荣辩称：应当依法驳回原告诉讼请求。关于事实和理由部分，关于债权的问题我们没有异议。关于案涉房屋，原告不享受抵押权和优先受偿权，因为调解书并未对优先受偿权和抵押权进行确认。而事实上案涉房屋早在2010年卖给了被告，属于被告，思凯公司没有权利把案涉房屋抵押给原告，由于原告存在审查过失，所以原告不享有抵押权。原告按照最高法的规定认为被告主体不适合，是适用法律错误，应当根据第二十八条确认，根据这条我们认为被告是适格的案外人。原告方的诉讼请求均不能支持。 第三人陈春兰、唐作银、莱茵威尔公司、思凯公司、万事兴公司述称：第三人从原告处获得的借款都投到了项目上，前段时间由于资金困难，没有按时清偿，但南充项目已经重新启动了，原告的债务能够完全得到清偿的，实际不用进入执行阶段。第三人作个承诺，无论法院支持哪方，相关的债务第三人都会全部清偿。 经审理查明，2017年，原告恒丰银行南充分行因借款纠纷向本院对陈春兰、唐作银、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、万事兴房地产公司提起诉讼。2017年4月，根据原告的诉讼财产保全申请，本院查封了思凯公司的房产，其中包括案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号13栋1层1号房屋（成房权证监证字第××号）。诉讼中，2017年8月10日，各方当事人自愿达成调解协议:一、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同偿还原告借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同向原告支付利息人民币1166666.66元、复利人民币20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年07月20日止，2017年07月21日起至实际付清原告本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同于2017年10月10日前向原告付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。本院以(2017）川13民初58号民事调解书予以确认。因债务人没有履行债务，原告向本院申请执行。执行期间，本院于2018年1月决定将查封的案涉房屋进行评估、拍卖。因梁寿荣对执行标的提出书面异议，本院于2018年3月15日作出(2018)川13执异28号执行异议裁定：中止对成都市高新区中和大道二段99号13栋1层1号房屋的执行。原告不服(2018)川13执异28号执行异议裁定，依法提起诉讼。 同时查明，2010年9月4日，梁寿荣与思凯公司签订房屋买卖合同及补充协议，约定思凯公司将成都市高新区中和大道二段99号13栋1层1号房屋出售给梁寿荣。合同签订后，梁寿荣先后两次向思凯公司付清房款，其中在签订合同当天交付797720元（其中通过POS机刷卡交付447720元），同年9月26日，梁寿荣通过其子唐荣交付房款100万元，思凯公司分别出具三张收款收据。2012年11月15日，思凯公司向梁寿荣交付房屋，办理了交接入住手续，随后梁寿荣进行装修并入住。2013年8月14日，梁寿荣向思凯公司交付代收的房屋专项维修基金、契税、印花税、转移登记费。 2018年1月16日，思凯公司向梁寿荣作出《关于未及时办理业主产权的情况说明》：思凯公司开发的卡斯摩广场项目原隶属于双流县化龙社区，现位于成都市高新区中和大道二段99号，分两期建设，一期2009年8月28日“卡斯摩广场”的小区规划设计方案由双流县规划管理委员会审核通过，在双流县报建，并取得双国用（2006）第09233号《国有土地使用权证》和其他报建许可证。后因行政区域变更划归高新区，《卡斯摩广场》二期在高新区报建取得成高国用（2010）第10120号《国有土地使用权证》和其他报建许可证。由于两个行政区域规划指标标准不同，成都市国土资源局高新分局认为“卡斯摩广场”不符合双流县规划局《规划设计条件通知书》（[2006]114号）中所确定的用地规划兼容比例。至今未办理该公司的国有土地使用权证分户手续，加之目前双证合一并新政策出台，国土信息需要关联才能办理产权手续，该公司多次请求成都市规划局、建设局及信访局协调未果，导致卡斯摩广场业主合同备案及产权证等未能及时办理。 本院认为，本案系恒丰银行南充分行依据(2017）川13民初58号民事调解书申请执行，在本院依法对已经被保全的思凯公司的房屋采取执行措施时，梁寿荣提出执行异议，本院审查后裁定中止执行，恒丰银行南充分行提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，故梁寿荣对案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号13栋1层1号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，负有举证责任。 根据梁寿荣提供的证据，梁寿荣早在恒丰银行南充分行申请财产保全、抵押登记前，于2010年9月4日与思凯公司签订房屋买卖合同，向思凯公司购买案涉房屋，梁寿荣于合同签订后通过POS机刷卡等方式向思凯公司付清了房款，并向思凯公司交付代收的房屋专项维修基金、契税、印花税、转移登记费，梁寿荣接收房屋进行装修并入住，上述事实表明，梁寿荣早在恒丰银行南充分行申请保全、办理抵押登记前已对案涉房屋实施占有、使用。虽然梁寿荣未办理案涉房屋产权过户，但原因不在于她本人，而是因案涉房屋所属行政区域由双流县变更划归高新区，且两个行政区域规划指标标准不同等原因所致。梁寿荣的上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上，恒丰银行南充分行的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十三条第二项规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告恒丰银行股份有限公司南充分行的诉讼请求。 案件受理费22800元，由原告恒丰银行股份有限公司南充分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  周朝阳 审判员  龚 莉 审判员  龙 燊 二〇一八年九月二十日 书记员  杨鹏立