广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗海法民三初字第377号原告:杨柳媛，住所地广州市海珠区。委托代理人：卢泓、张越华，均为广东广顺律师事务所律师。被告：广东利海集团有限公司，住所地广州市。法定代表人谢海榆，董事长。委托代理人：余世冰、吴文君，均为该公司职员，联系地址同公司。原告杨柳媛诉被告广东利海集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢泓、被告委托代理人吴文君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《商品房预售合同》，由原告购买被告位于广州市海珠区华怡路104号、106号（104号106号）706房（以下简称“涉案房屋”），总价款为1286072元。被告按合同约定在2012年6月30日将房屋交付给原告，但被告并没有按合同约定在该商品房交付之日起的210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。至2013年9月3日，被告才将原告的房地产权证交付给原告。故起诉要求：1、判令被告向原告支付延迟办理房产证的违约金79093元（自2013年5月4日起至2013年9月3日止，每日按商品房总价款即1286072元的0.05%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：第一、导致延期出具房屋所有权证书属于不可抗力的客观因素，并非是其司的原因。根据合同附件七补充协议第9条的规定不应当由其司承担违约责任，由于广州市房地产交易登记中心延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除，其司已于2012年7月17日将办理楼栋权属证书的全部资料上交至广州市房地产交易登记中心，广州市房地产交易登记中心出具受理回执，但广州市房地产交易登记中心直到2013年5月17日才发放，因此其司不承担责任；第二、2013年8月7日原告购买的房屋已由广州市房屋管理局登记出具房产证，其司作为房产开发商已经办妥房屋的登记，原告在法律意义上已经取得房产证，因此计算逾期办证违约金的截止期限应为2013年8月7日；第三、关于合同约定的逾期办证违约金的计算标准过高，根据合同法与合同法司法解释的相关规定，请求法院予以降低至每日万分之一，根据合同法第114条第2款的规定，当事人可以请求人民法院予以减少，即使在本案中其司真的存在逾期办证，但这并不影响原告对房屋的实际占有、支配的权利，而且涉案房屋不存在融资交易的活动，房屋价格一直处于上升趋势，故对原告并未造成实际损失；第四、原存在逾期付款的情况，根据商品房买卖合同附件七补充协议第10条的约定，责任由原告承担，原、被告所签订的商品房买卖合同第8条约定第二期房款在2011年1月15日前支付，但是原告实际支付的时间是2011年2月25日，超过商品房买卖合同约定时间41天，因此根据补充协议第10条的规定，原告逾期支付房款致使其司未能按期办理产权证的应当由原告承担责任，本案的办证期限应当顺延41天。经审理查明：2010年11月1日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢7层706号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）706房，总金额1299165元；（第八条）付款方式：分期付款；第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付399165元，第二期在2011年1月15日前支付900000元；(第二十一条)被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择原告委托被告为原告办理《房地产权证》：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后3个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料；被告应一次性如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料，被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任；若被告未在规定时间或者上述约定的期限内与原告申请房地产转移登记的，原告可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如被告已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，被告不承担责任；（第十条）原告逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使被告未能按期办理产权登记的，其责任由原告承担；等。2013年8月7日，原告购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。被告为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、初始登记《受理回执》；2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》规定；3、购房发票；4、POS签购单，证据3、4均证明原告在2011年2月25日付完第二期房款，存在逾期付款。原告质证意见：证据1的真实性没有异议，至于被告所陈述的是房产登记部门的原因被告没有证据证明；证据2没有原件，不确认其真实性，不清楚被告办理初始登记有无交接材料；证据3、4真实性没有异议，认为原告推迟41天支付第二期款不影响被告办理房产证，如果被告认为是其延期办证的抗辩，被告可另行起诉，原告确认第二期的房款是于2011年2月25日支付。庭审中，原、被告均确认以下事实：原告向被告支付了房款1286072元；涉案房屋于2012年6月30日交付，涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日，假如被告可以顺延41天办证期限违约金应从2013年6月14日开始计算，涉案房屋的房产证于2013年9月3日交付给原告。本院认为，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。原、被告均确认涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日。合同约定第二期房款原告应在2011年1月15日前支付900000元，但原告在2011年2月25日才支付上述款项，超过合同约定41日。合同附件七补充协议第十条约定原告逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使被告未能按期办理产权登记的，其责任由原告承担，故原告应为自己的延迟付款行为负责。因此，被告关于本案的办证期限应顺延41天的抗辩有理，本院予以采纳，即被告应于2013年6月13日前办理并交付房产证，但涉案房屋的房产证于2013年9月3日交付给原告，故对被告存在逾期违约的事实，本院予以认定。被告提供的证据无法证明导致延期出具房屋所有权证书是因为广州市房地产交易登记中心的延误，属于不可抗力的客观因素，故其认为其不应当承担违约责任，由于广州市房地产交易登记中延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限的抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。原告要求被告向其支付延迟办理房产证的违约金（每日按商品房总价款即1286072元的0.05%计算），合法合理，本院予以支持。但违约金应从2013年6月14日起计算至2013年9月3日止，且总额应以原告主张的79093元为限。被告提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。虽然原告购买的涉案房屋于2013年8月7日由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》，但被告是于2013年9月3日才交付房产证，涉案合同约定的是被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止向原告支付违约金，鉴此，被告关于违约金截止至2013年8月7日的抗辩意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广东利海集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告杨柳媛支付从2013年6月14日起至2013年9月3日止的迟办证违约金（每日按商品房总价款1286072元的万分之五的标准计算，总额以原告主张的79093元为限）。二、驳回原告要求被告支付从2013年5月4日起至2013年6月13日的迟办证违约金的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1777元，由原告负担592元，被告负担1185元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  潘新标二〇一五年五月××日书 记 员  徐 石陈文慧