山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初3536号 原告：北京顺通久远仓储服务有限公司，住所地北京市。 法定代表人：董文亭，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨婷婷，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郁志成，山东瀛岱律师事务所律师。 被告：山东尚居家居有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：李金兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁本振，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：李娜，山东德衡（济南）律师事务所律师。 原告北京顺通久远仓储服务有限公司（以下简称顺通仓储公司）与被告山东尚居家居有限公司（简称尚居家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺通仓储公司委托诉讼代理人杨婷婷、郁志成，被告尚居家居公司委托诉讼代理人梁本振、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺通仓储公司向本院提出诉讼请求：1.判令尚居家居公司退还租金255000元；2.判令尚居家居公司支付赔偿金127750元；3.案件受理费由尚居家居公司承担。事实与理由：尚居家居公司租赁了山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处（以下简称疏浚工程处）位于济南市天桥区二环北路43号的仓库，后经疏浚工程处同意，尚居家居公司将该仓库部分面积转租给顺通仓储公司。原、被告双方签订了《厂房租赁合同》，约定由顺通仓储公司每半年支付租金25.5万元，如尚居家居公司在租赁期限内提前终止合同而违约，应赔偿顺通仓储公司3个月租金。合同签订后，顺通仓储公司依约履行了支付租金的义务，但因尚居家居公司欠付疏浚工程处房屋租金，疏浚工程处于2018年1月30日致函尚居家居公司解除租赁合同，并要求顺通仓储公司撤出涉案仓库。尚居家居公司于2018年3月5日收取顺通仓储公司租金25.5万元，并以顺通仓储公司逾期支付租金为由要求顺通仓储公司办理。后因转租合同无法继续履行，顺通仓储公司搬离了涉案仓库。尚居家居公司的行为严重损害了顺通仓储公司的合法权益，顺通仓储公司诉至法院，要求判如所请。 尚居家居公司辩称，一、顺通仓储公司要求解除租赁合同，并要求返还租金、赔偿违约金没有事实和法律依据。首先，顺通仓储公司不具有法定和约定的提前解除租赁合同的条件。顺通仓储公司所述转租合同无法履行无事实依据，尚居家居公司与案外人就涉案仓库的租赁合同仍在继续履行过程中，其他租赁业主均在正常使用过程中，且一直向尚居家居公司支付水电费。因此，顺通仓储公司认为转租合同无法继续履行的事实前提不存在。依据合同法相关规定，顺通仓储公司若主张提前解除租金合同，应对解除租赁合同的法定和约定条件承担举证责任，若顺通仓储公司无法举证则应承担举证不能的责任。二、顺通仓储公司违约在先，反而歪曲事实，起诉要求提前解除租赁合同并要求返还租金及赔偿违约金的行为无事实和法律依据，尚居家居公司保留追究其法律责任的权利。1.顺通仓储公司在未提前通知尚居家居公司的情况下，搬离承租地的行为系违约行为，依据双方签订的《厂房租赁合同》第九条其他条款中第1项约定，“如乙方提前退租而违约，应当赔偿甲方三个月的租金”，因此顺通仓储公司未按租赁合同约定的租赁期限履行租赁合同，提前搬离并要求退租的行为构成违约。2.顺通仓储公司迟延履行缴纳水电费的行为也系违约在先的行为。依据合同第八条第五项“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不满一个月，甲方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议”，2018年2月8日尚居家居公司即将水电费票据开出并交送顺通仓储公司，而顺通仓储公司截至开庭之日仍未支付该费用，也构成了违约。尚居家居公司完全可以依据租赁合同约定终止租赁协议，并追究顺通仓储公司的违约责任。因此，顺通仓储公司要求解除租赁合同无事实和法律依据，且尚居家居公司要为其在先的违约行为承担相应的违约责任，即向尚居家居公司支付三个月的租金。三、即便顺通仓储公司要求解除合同，尚居家居公司也不应向其退还全部租金，而是需在双方办理完租赁场地及物品交接手续后，扣除实际已使用租赁场地的租赁费用及相应水电费后将剩余费用予以退还。1.顺通仓储公司实际搬离日期为2018年6月19日。尚居家居公司在收到诉状时才知道顺通仓储公司已经搬离的事实，在收到诉状前，顺通仓储公司未向尚居家居公司发出任何书面解除通知。因此，尚居家居公司有理由认为顺通仓储公司在提交诉状前一直在使用涉案租赁场地，且从顺通仓储公司提交的照片、视频和相应文件也可以得知，顺通仓储公司实际搬离时间为2018年6月19日。2.顺通仓储公司在未办理租赁场地前产生的水电费及办公物品均未进行交付。2018年初顺通仓储公司使用的电费共计1747.2元，尚居家居公司于2018年2月8日已经向顺通仓储公司开具了收据，截止开庭之日，顺通仓储公司仍未支付，且顺通仓储公司借用了尚居家居公司的办公设备，顺通仓储公司搬离时也未向尚居家居公司进行交接。依据客观事实，即便双方解除租赁合同，尚居家居公司也应向尚居家居公司交接租赁的办公设备及仓储场地，且向顺通仓储公司返还的实际费用也应扣除已实际使用租赁场地的租金和相应水电费用，而不应全部退还已交付的租金。综上所述，顺通仓储公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：原、被告双方签订有《厂房租赁合同》一份，约定尚居家居公司（出租方甲方）将位于济南市天桥区二环北路43号院内4000平方米的钢结构厂房（以下简称涉案房屋）租赁给顺通仓储公司（承租方乙方），租赁期限自2016年10月6日起至2022年10月5日止，租赁期限6年，租金自第三年开始，每两年递增5%。经甲乙双方同意2016年9月13日至2016年10月5日为免租期。第一次2016年9月14日预付5万元，第二次打卡2016年9月30日付清上半年房租。房租半年租金为255000元，为2016年10月6日-2017年4月5日已交清，以此类推，提前一个月缴纳下半年度的租金。合同第九条其他条款约定：“1、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金…”第十二条约定，由于甲方与黄河工程集团有限公司疏浚工程处签订的合同到2019年8月23日，甲方承诺在2019年8月23日后如不能继续租赁给乙方，导致乙方无法经营办理，甲方赔偿乙方3个月租金作为赔偿。双方之间的其他权利亦作出了相应约定。该合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行了各自相应义务。顺通仓储公司最近一次交纳房租时间为2018年3月5日，交纳金额为25.5万元，按照合同约定该租金系2018年4月6日至2018年10月5日期间的租金。尚居家居公司因与出租人疏浚工程处存在纠纷，疏浚工程处于2018年6月1日向尚居家居公司发出解除租赁合同关系的函，顺通仓储公司于2018年6月3日自涉案房屋内搬离。 本院认为，顺通仓储公司和尚居家居公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。疏浚工程处于2018年6月1日向尚居家居公司发出解除租赁合同关系的函，要求解除双方间的租赁合同关系，顺通仓储公司以尚居家居公司不能继续履行房屋租赁合同关系而于2018年6月3日搬离涉案房屋。顺通仓储公司向尚居家居公司支付了2018年4月6日至2018年10月5日期间的租金25.5万元，顺通仓储公司于2018年6月3日搬离，尚居家居公司应返还租金173736.3元（25.5万元×124天/182天）。因尚居家居公司无法继续履行涉案合同，顺通仓储公司要求按照合同约定由尚居家居公司赔偿3个月租金的损失，实际为合同第九条所约定的违约金，共计127500元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告山东尚居家居有限公司于本判决生效之日起10内将返还给原告北京顺通久远仓储服务有限公司租金173736.3元； 二、被告山东尚居家居有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告北京顺通久远仓储服务有限公司违约金127500元； 三、驳回原告北京顺通久远仓储服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7040元，减半收取3520元，由原告北京顺通久远仓储服务有限公司负担720元，被告山东尚居家居有限公司负担2800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 韩 峰 二〇一八年九月二十八日 书记员 张爱敏