浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3965号 上诉人（原审原告）：鲍先治，男，1974年7月16日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：贾为中、王思忆，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江万品实业投资有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙街道文渊路**-265。 法定代表人：马林剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈剑，浙江仁策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州万泽物业有限公司，住，住所地：浙江省杭州经济技术开发区下沙街道德胜东路**杭州万品汽配城综合楼****/div> 法定代表人：戚晓懂，该公司总经理。 上诉人鲍先治因与被上诉人浙江万品实业投资有限公司（以下简称万品公司）、杭州万泽物业有限公司（以下简称万泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2008年11月28日，鲍先治（乙方）与案外人杭州迪方物资有限公司（后更名为杭州旺聚实业有限公司，以下简称旺聚公司）（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方场地3200平方米（实际面积以双方丈量为准），用于经营物流、贸易，租赁期限意向为12年，自2008年11月28日起至2021年2月27日止，双方对其他权利义务内容也进行了约定，其中，关于免责条件，双方约定，在租赁期间如遇战争、暴乱、自然灾害、国家建设需要或政策调整、部队军事需要等原因，导致本合同不能履行，双方互不承担责任，……，场地承租期7年后，遇政府政策调整拆迁，根据国家的有关补偿政策规定，所赔偿的赔偿金按甲方30%，乙方70%分配；9年后，所赔偿的赔偿金按甲方50%，乙方50%分配。 合同履行过程中，2012年7月20日，鲍先治（乙方）与案外人旺聚公司、万品公司（甲方）签订《回迁协议书》，约定因甲方市场提升改造，甲、乙双方就乙方回迁等相关事宜共同协商，签订本协议，协议内容包括：甲方同意在新市场提升改造完成并符合租赁条件后，为乙方在改建后的新市场提供租赁场地供乙方有偿租用，并重新给予乙方13年租期。甲方同意为乙方在新市场提供不少于合计3200平方米的房屋给乙方承租，用于其自己和目前原场地23户（间）的转租户使用，其中一层面积按原合同约定的价格（双方同意按原合同的第二个租期的租金标准作为新合同的首个租期的租金标准，即新合同首期租金标准按每年506880元计算，以后按每三年递增一次，上浮幅度均在上一个三年租期基础上上浮10%，租金发票税收由乙方承担）计算租金；甲方另在对应的二楼免费提供42平方米/家的面积给原23家租户（通道宽约1.8米不计算在内），供其用于办公、住宿配套使用（但超出42平方米/家面积的仍需按本合同约定计算租金）。乙方在一楼的物流用房超出原合同租期面积的，仍按本合同确定的租金标准办理。除上述23户转租户外，甲方同意再为乙方提供约3户（间）一层及对应二层和物流背面汽修店对应二楼约900平方米左右房屋均计算租金，其余均按上述约定办理（乙方承租面积按实际测量面积为准）。甲方同意一楼用预制板给乙方建好高1.20米的物流平台，店铺门口超出1米用于楼梯上下，同时建造无柱雨棚6米（超过的由乙方自负）。甲方提供独立楼梯供乙方二楼专门使用（租赁期间无偿使用范围：楼梯口和楼梯口前面的空地），并给乙方二楼做好每户隔墙及粉刷和门窗，同时预埋各户洗手间、厨房下水管道及保证水、电畅通，二楼层高不少于3米，保证23家经营户能入住能满足基本生活需要。一楼26间安装卷帘门，一楼层高不少于5.80米，做公共厕所和23家经营户的隔墙及粉刷。所有附属设施一年内保修，但因乙方原因造成的损坏除外。从2012年2月28日开始至甲方通知乙方交付新场地止，该期间的租金甲方不再向乙方收取，而直接作为甲方对乙方原场地有关装修、办公用品、房屋搭建、搬运及期间一切损失的补偿等。除该部分外，甲方不再给予乙方（包括与乙方所签合同的第三方）其他任何赔偿或补偿。同时，相关搬迁腾退等工作及其他具体搬迁事宜等，均由乙方自行承担费用并负责完成。甲方保证不影响乙方在上述期间的正常经营（如有影响，双方协商解决）。自新租赁合同履行之日起，原租赁合同自动终止。本协议签订后，双方有关搬迁租赁问题，以本协议为准。新合同期为13年，租金标准为，首期租金标准按原合同3200平方米每年506880元（按13.20元/平方米/月）计算（超出面积按13.20元/平方米/月计算，二楼42平方米/间共23间合同期内免收租金），以后按每三年递增一次，上浮幅度均在上一个三年租期基础上上浮10%，租金发票税收由乙方承担。鉴于甲方旺聚公司已由甲方万品公司收购，甲方旺聚公司的相关权利义务乙方同意今后由旺聚公司的指定方甲方万品公司行使，双方无异议。 上述《回迁协议书》签订后，鲍先治（乙方）与万品公司（甲方）依《回迁协议书》约定，于2013年8月28日签订《房屋租赁合同》，对相关权利义务进行明确，包括：甲方将位于乔下线158号浙江省军区××区域的房屋租赁场地出租给乙方，乙方只能用于物流专用，二楼房屋只能用于办公及员工宿舍的配套使用，租赁期限为13年，从2013年7月15日起至2026年7月15日止。乙方向甲方租赁物流营业房及其他配套场地，合计建筑面积为8192.45平方米，租金单价为13.20元／平方米／月计算，合计年租金为1297685元，租金一年一付，实行先付后用，每三年一递增，均在上一期租金基础上递增10%，租金发票税收由乙方承担，甲方免收乙方原合同租用面积3200平方米在本合同租赁期间的管理费。乙方要求对原23户回迁安置，在己方物流营业用房二楼每户管理住宿用房为42平方米，合计面积966平方米，根据原回迁协议双方约定该部分不计租金（但超出面积部分需交纳），由乙方免费使用到合同期满止，到期满后则按合同约定收取。乙方自本合同签订之日起，应在7个工作日内一次性向甲方支付第一年租金1144668元，以后每期租金均在上一期租金到期一个月前付清。乙方自本合同签订之日起，在7个工作日内另向甲方交纳合同履行保证金30万元。协议期限内若遇拆迁、征用或因政府、军方政策调整等其他任何非甲方原因导致无法继续履行协议的，甲方应提前2个月通知乙方终止本协议书履行，双方互不承担违约和赔偿责任。因上述行为而产生的赔偿或补偿归甲方享有，但依法专属于乙方财产的赔偿或补偿归乙方所有。双方同日签订《租赁合同附件》，对租赁面积予以确认，即，乙方租赁甲方综合服务区物流用房26间，建筑面积为3013.76平方米，二层办公用房13间，建筑面积1331.23平方米，室外场地面积为2881.46平方米，以上总面积为7226.45平方米（不含甲方赠送面积）。甲方在综合服务区提供乙方二楼管理用房23间（户），每间42平方米，面积966平方米，二层通道5处，面积为127.81平方米，楼梯5处，面积为127.81平方米，楼梯口前面场地5处，面积为266.19平方米，以上总面积为1487.81平方米，由乙方免费使用到2026年7月15日。租赁合同签订后，万品公司于2013年4月18日向原告出具收据，确认收到原告交纳的保证金30万元。 2017年1月18日，万品公司（甲方）与万泽公司法定代表人戚晓懂（乙方）签订《转让意向合同》，约定甲方于2011年11月16日向浙江省军区农副业基地租赁的位于杭州市乔下线158号土地，面积约97.70亩，租赁年限至2032年10月31日，租赁土地后建造的约83000平方米建筑【浙江省军区房屋使用证2013浙军用（土）字第11号】（以实际测量为准）以及设施整体转让给乙方，如租赁期间遇政府拆迁征用等事宜，该地块的拆迁赔偿和所有的权益归乙方所有，甲方必须无条件协助。2017年5月3日，万品公司与万泽公司，就《转让意向合同》所涉的相关财务问题签订《补充协议》。2017年2月24日，鲍先治在万品公司出具的《告知确认书》上签字确认，确认内容为，为进一步完善园区市场管理，提升物业服务质量，从2017年3月份起，万品园区综合服务区（位于杭州市乔下线**）的所有经营管理，房屋租赁合同签订续订，租金、物管费、水电费、场地费等费用收取，消防安全管理，及其他事宜均交由万泽公司全权负责，同时，万泽公司继续履行万品公司与原告签订的一切权益。原告于2017年7月18日向万泽公司支付2017年7月15日至2018年7月14日期间的租金126万元。 2017年9月15日，浙江省军区农副业基地、杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室联合发布《关于全面停止有偿服务的公告》，载明：为贯彻落实中央军委关于全面停止有偿服务的命令，利用军队农用土地资源开办的仓储物流、商铺市场、工业企业、房地产项目等一切对外有偿服务项目一律停止。即日起，浙江省军区农副业基地和杭州经济技术开发区管委会联合启动全面停止有偿服务工作，并开展环境综合整治，对存在安全隐患、环境污染、违章建筑、非法经营等违法行为一律予以查处，请各单位积极主动配合做好相关工作。2017年9月29日，浙江省军区农副业基地（甲方）与万品公司（乙方）签订《解除合作生产关系补偿协议》，约定内容为：甲、乙双方原合作生产关系涉及甲方土地97.70亩，位，位于基地乔下路东至东西向机耕路、东至南北向排水沟、北至杭发工贸公司地块，合作期限至2014年11月1日起至2032年10月31日止，双方剩余合作期限为181个月。经丈量，乙方建造房屋总建筑面积为107131.48平方米，其中，可补偿房屋建筑面积为107131.48平方米。对乙方已预缴的租金，按照多退少补的原则，双方另行签订协议按实予以结算。经杭州厦信房地产咨询评估有限公司对乙方房屋、构筑物及附属物等进行丈量评估，评估价格为102317408元，按照实施方案的规定，总计需补偿85738198元。经浙江中诚健资产评估有限公司评估，乙方设备评估净值为1035000元，给予乙方设备搬迁补偿费为103500元。在2017年10月28日前腾空交房的，按可补偿的房屋建筑面积每平方米20元的标准予以奖励，奖励金为2142630元，逾期腾空的，按照每逾期一天每平方米2元的标准予以扣减，直至全部扣除。涉及房屋租赁（租借、出售等）关系的，由乙方自行处理租赁（租借、出售等）双方权利义务关系。在本协议签订后20个工作日内，甲方将房屋、附属物及设备补偿款的50%即42920849元支付给乙方；房屋、附属物及设备补偿款的剩余50%与奖励经费即45063479元待乙方将所有房屋腾空，经甲方验收合格交房后20个工作日内一次性付清。同日，浙江省军区农副业基地与杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室联合发布《限期腾空公告》，载明根据中央军委关于全面停止有偿服务的命令，该地块租赁企业已经与省军区农副业基地签订《解除合作生产关系补偿协议》，协议约定企业须在2017年10月28日前腾空移交房屋。请各租赁企业和个人按照协议约定的要求积极主动做好物资、设备等财物的清理、搬迁以及居住人员的搬离工作。 为贯彻中央军委全面停止有偿服务的命令，2017年10月28日，鲍先治（乙方）与万泽公司（甲方）就案涉杭州市乔下线158号万品园区综合服务区8192.45平方米的房租和押金及其他事项签订《补充协议》，约定：1、由甲方（自2017年3月1日起，实际经营者由浙江万品实业有限公司变更为甲方）退还乙方自2017年7月15日至2018年7月14日的剩余租金共计903817元（自2017年10月26日至2018年7月14日，共262天）。2、甲方退还租房保证金30万元。3、以上两项共计1203817元，甲方于2017年10月29日前支付1103817元至乙方指定银行账户。4、甲方留存10万元作为水电费保证金，经结算后多退少补。5、乙方承诺在2017年11月3日前将物流商户、宿舍等腾空。6、后续其他事宜由双方协商解决或由第三方机构裁决。协议签订后，万泽公司已依约退还鲍先治租房保证金30万元及剩余房屋租金。 现鲍先治向原审法院提出诉讼请求（变更后）：1.判令万品公司、万泽公司支付鲍先治补偿金2588013元；2.判令万品公司、万泽公司向原告公开《解除合作生产关系补偿协议》并支付补偿金；3.本案诉讼费用和财产保全费用由万品公司、万泽公司承担。 原审法院认为，鲍先治与旺聚公司签订的《租赁合同》，鲍先治与旺聚公司、万品公司签订的《回迁协议书》，鲍先治与万品公司签订的《房屋租赁合同》，万品公司与万泽公司法定代表人戚晓懂签订的《转让意向合同》，主体适格，意思表示真实，对各方具有约束力，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 根据《回迁协议书》约定，自新租赁合同，即鲍先治与万品公司签订的《房屋租赁合同》履行之日起，原租赁合同即《租赁合同》自动终止，旺聚公司的相关权利义务由万品公司行使。因此，鲍先治与旺聚公司就其租赁关系的终止及相关事项的处理已经达成合意，故，自《房屋租赁合同》生效并履行之日起，鲍先治与旺聚公司的租赁关系即告终止且无权利义务纠纷。根据《房屋租赁合同》约定，对鲍先治原23户回迁安置，在万品公司物流营业用房二楼每户管理住宿用房为42平方米，合计面积966平方米，根据《回迁协议书》该部分不计租金，由鲍先治免费使用到合同期满止。对于该23户共计966平方米回迁安置房间鲍先治享有的租赁期间无偿使用权问题，鲍先治认为系因回迁获得的补偿，万品公司认为系其招商的优惠政策。对此，原审法院认为，关于鲍先治就原租赁房屋的拆迁补偿，《回迁协议书》明确约定，从2012年2月28日开始至旺聚公司通知鲍先治交付新场地止，该期间的租金旺聚公司不再向鲍先治收取，而直接作为旺聚公司对鲍先治原场地有关装修、办公用品、房屋搭建、搬运及期间一切损失的补偿等，除该部分外，旺聚公司不再给予鲍先治（包括与鲍先治所签合同的第三方）其他任何赔偿或者补偿。因此，旺聚公司、鲍先治与万品公司已就拆迁补偿问题达成一致意见，拆迁补偿的内容已经明确，即免收自2012年2月28日开始至旺聚公司通知鲍先治交付新场地期间的租金，鲍先治对23间房屋享有的无偿使用权并非拆迁补偿的内容。 根据《转让意向合同》约定，万品公司将包括案涉租赁物在内的建筑及设施整体转让给万泽公司，鲍先治在《告知确认书》上签字确认及向万泽公司交纳租金的行为表明，鲍先治对万品公司将《房屋租赁合同》权利义务内容概括转让给万泽公司是知晓并同意的，因此，万品公司在《房屋租赁合同》中的当事人地位为万泽公司取代。根据《关于全面停止有偿服务的公告》，对案涉租赁物所属地块启动全面停止有偿服务工作，开展环境综合整治等，系军方、政府政策调整的结果，因此造成的《房屋租赁合同》无法继续履行后果，根据《房屋租赁合同》约定，鲍先治及万泽公司互不承担违约和赔偿责任，因上述行为产生的赔偿或补偿归万泽公司享有，但依法专属于鲍先治财产的赔偿或补偿归原告所有。根据《解除合作生产关系补偿协议》约定，案涉租赁物所属地块因停止有偿服务获得的经济补偿实际由万品公司领取，经济补偿的内容包括对万品公司建造的房屋、构筑物及附属物的补偿，以及对万品公司设备搬迁补偿费的补偿，对于在2017年10月28日前腾空交房的，按可补偿的房屋建筑面积每平方米20元的标准予以奖励，奖励金为2142630元，逾期腾空的，按照每逾期一天每平方米2元的标准予以扣减，直至全部扣除。鲍先治未举证证明其在拆迁范围内建造建筑物、构筑物及附属物，未举证证明其支出了协议指向的设备搬迁费用，未在2017年10月28日前腾空交房，故无权获得相应的拆迁补偿金及奖励金。鲍先治主张的因装修应获得的经济补偿金，因其既未提供有效证据证明实际发生的装修损失，亦未提供有效证据证明装修损失属拆迁补偿范围，且合同并未约定因拆迁行为导致的装修损失须由万泽公司予以赔偿或补偿，故对其主张，原审法院不予支持。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回鲍先治的全部诉讼请求。一审案件受理费27504元，保全费5000元，合计32504元，由鲍先治负担。鲍先治判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。 宣判后，鲍先治不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。关于装修补偿，鲍先治在一审诉讼过程中向原审法院提交书面鉴定申请，但原审法院未给予任何答复，却以鲍先治未提交证据证明装修损失为由，驳回鲍先治的该诉请，明显错误。二、原审判决不符合法律规定。原审诉讼过程中，双方当事人都提交了大量证据，原审法院未将证据副本送达鲍先治，在判决书中亦未对双方提交的证据加以论证，违反了民事诉讼法的规定。三、原审法院关于违约的事实认定错误。1、原审法院认定系军方、政府政策调整的结果，造成案涉《房屋租赁合同》无法继续履行后果，出租方无须承担违约责任，是错误的。从双方履约行为表明，2016年2月16日《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》是排除在双方合同约定的所谓的“军队政策”之外的，万品公司或者万泽公司并不能以此为由主张免责，万泽公司或者万品公司与浙江省军区农副业基地之间协商解除合同的行为，损害了鲍先治的利益。2、退一步讲，万品公司或者万泽公司未按合同约定提前2个月通知，构成违约。四、原审判决明显不公。1、原审判决认定“从2012年2月28日开始至旺聚公司通知鲍先治交付新场地止”半年租金作为对3200平方米土地上标准物流用房的拆迁补偿，极为不公平。2、万品公司与万泽公司获得巨额补偿，而鲍先治分文未得，极为不公平。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持鲍先治的一审诉讼请求。 被上诉人万品公司在二审期间辩称：根据2012年7月20日鲍先治与旺聚公司、万品公司签订的《回迁协议书》的约定，对于鲍先治自行搭建部分建筑物的损失已经通过免除租金的方式给予补偿。而鲍先治与万品公司签订的《房屋租赁合同》中已经明确约定遇到政府政策调整或者军方政策调整的，双方互不承担违约责任，所以也不存在万品公司需要补偿的问题。同时，万品公司已经将该《房屋租赁合同》的权利义务内容概括转让给万泽公司，对此鲍先治是知情的，故已经无须万品公司承担合同责任。从实际万泽公司获取的补偿内容来看，也不存在需要支付给鲍先治的补偿款项。综上，万品公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回鲍先治的上诉理由和请求，维持原判。 被上诉人万泽公司在二审期间辩称：自从万品公司将案涉《房屋租赁合同》的权利义务转让给万泽公司后，万泽公司一直按约履行。在部队停偿工作开始后，鲍先治一直拒绝配合。万泽公司实际获得的补偿款项中不存在需要支付给鲍先治的款项，而且万泽公司与鲍先治已经通过《补充协议》的方式对双方后续事宜达成了一致意见。故万泽公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回鲍先治的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，根据鲍先治在二审过程中的陈述，其提出的要求万品公司、万泽公司支付补偿金2588013元所指向的系鲍先治与万品公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同附件》中所约定的由鲍先治免费使用1487.81平方米房屋至2026年7月25日，因部队停偿工作开始，房屋被收回后，鲍先治无法依约免费使用该部分面积房屋而产生的租金损失。围绕鲍先治的该诉讼请求内容，本院经审查后认为，万品公司将案涉《房屋租赁合同》全部权利义务转让给万泽公司的事实，鲍先治是明知并在《告知确认书》上签字确认的，且鲍先治无证据证明万品公司在转让该合同权利义务后仍需承担该合同约定的权利义务的事实，故鲍先治要求万品公司承担支付补偿金的责任，依据不足，本院不予采纳。现案涉房屋因部队政策调整而被收回的事实是清楚的，而鲍先治与万品公司签订的《房屋租赁合同》第八条第5款“协议期限内若遇拆迁、征用或因政府、军方政策调整等其他任何非甲方原因导致无法继续履行协议的，甲方应提前2个月通知乙方终止本协议书履行，双方互不承担违约和赔偿责任。因上述行为而产生的赔偿或补偿归甲方享有，但依法专属于乙方财产的赔偿或补偿归乙方所有。”的约定内容是清楚的，故根据该合同约定内容及本案事实，万品公司或者万泽公司亦无须承担任何违约和赔偿责任。至于鲍先治提出的万品公司、万泽公司未根据上述合同约定内容提前2个月通知，存在违约行为的问题，本院经审查后认为，关于案涉房屋所涉及的部队停偿工作，浙江省军区农副业基地与杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室曾于2017年9月29日联合发布《限期腾空公告》，明确载明案涉地块租赁企业已经与浙江省军区农副业基地签订《解除合作生产关系补偿协议》，鲍先治对此应当知情。退一步而言，即使鲍先治不知情，案涉《房屋租赁合同》中亦未就该种违约行为的后果作出约定，即使万品公司或者万泽公司存在该不当行为，亦不能直接认定其应当承担鲍先治在本案中所主张的支付补偿金的责任。故鲍先治以万品公司、万泽公司存在未尽通知义务违约行为为由所提出的本案主张，依据不足。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27504元，由上诉人鲍先治负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年九月七日 书记员 万丹丹