河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀0302民初5938号 原告：黄新纯，男，1968年8月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：王梦南，河北港城律师事务所律师,执业证号：11303201611520784。 被告：杨守明，男，1953年1月22日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：段玉环，女，1954年8月12日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：刘智慧，河北海立律师事务所律师，执业证号：11303201110281801。 原告黄新纯与被告杨守明、段玉环农村房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2017）冀0302民初6289号民事判决，因原告不服提起上诉，秦皇岛市中级人民法院作出（2018）冀03民终401号民事裁定书，将案件发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄新纯及委托代理人王梦南，二被告的委托代理人刘智慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄新纯向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款1.4万元，及扣除购房款后该房屋拆迁利益的70%暂计91万元，合计92.4万元；2.诉讼费用由被告承担；事实及理由：1998年12月，原告与二被告口头约定，由原告购买被告杨守明名下位于魏家沟村××边××、××、××、北邻道的房屋一套，总价款14000元，在老书记魏某在场见证的情况下，原告付清全部购房款，并居住至今。2013年原告又重新翻盖房屋四间和一间洗澡间。因为原告非北港镇魏家沟村民，无法办理房屋所有权过户登记，产权一直在被告杨守明名下。2017年案涉房屋被纳入拆迁范围，被告不但没有协助原告办理拆迁安置补偿手续，还私自与拆迁单位签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议》。原告为维护自己的合法权益，依据我国相关法律法规的规定，特提起诉讼，望贵院依法判决。 被告杨守明、段玉环辩称，被告与原告之间不存在房屋买卖的事实。首先，原告与被告不存在口头约定买卖房屋的事实。被告从未向原告出售过房屋，该房屋为被告出借给原告使用。原告在正房无法居住的情况下，对院内原两间厢房进行了翻建，但原告无权据此事实主张房屋所有权。买卖房屋是大事，即使在农村也不能口头约定买卖房屋。其次，原告称向被告付清14000元购房款的事实不存在。原告非魏家沟村集体成员，依据《土地管理法》的规定，无权购买房屋。本案诉争房屋属于魏家沟村的农村房屋，受让或新建房屋的主体资格受限于本村集体经济组织成员身份，原告无权购买。综上、被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。 本院经审查认定事实如下：原告黄新纯系海港区驻操营镇东部落村村民，职业为赤脚医生。二被告系海港区北港镇魏家沟村村民，夫妻关系。位于秦皇岛市海港区房屋系被告杨守明所建，院内三间砖木结构的平房，两间厢房，前后有院。1999年左右，原告家庭开始居住海港区房屋至今，期间原告夫妻还在此房出生了第二个孩子。2013年原告黄新纯将该宅院原有两间厢房拆除，在前院建砖混平房四间，并在东侧建一间洗澡间，庭审中双方认可原告花费翻建费用为11.5万元。 现北港镇魏家沟村拆迁改造，该房屋已被征收。2017年6月2日，被告杨守明与秦皇岛市海港区房屋征收管理中心签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，约定征收诉争宅院土地使用面积为352.17平方米，房屋建筑面积为93.80平方米，无证平房面积为85.05平方米，核算后征一还一面积为352.17平方米，产权调换房屋为多层（6+1）D户型93.70平方米房屋一套，补偿款为1027770.65元,包含深水井一眼5000元。因双方存在争议，房屋现仍由原告使用，未实际交付征收。因原告提出诉讼保全，该拆迁补偿款未领取。 案件的争执焦点为双方是否存在房屋买卖关系。原告称诉争宅院系1998年原告花14000元从被告处购买，经该村老书记魏某在场支付的购房款，双方未签订书面协议，被告也未向原告出具收条。被告对买卖房屋的说法不予认可，称因该村没有医生，原告想在该村行医，被告将房屋借给原告使用。后来因为房屋漏雨严重，无法居住，并且前面两间小房太小，原告要翻建房屋，被告就同意原告拆了厢房，建了门房。 原告提交的证据：证据一、魏家沟村村民魏某（当时的村书记）、赵某（邻居）书面证言，证明原告于1998年12月购买被告坐落于魏家沟村××房屋三间及小下房两间，合计人民币14000元，购房款经魏某在场给付的。证据二、1984年9月22日《抚宁县人民政府立契房屋证照》，证明原告购买该房屋时，被告将房屋证照交付给原告。证据三、《房屋拆迁调查登记表》，证明2010年8月1日因该房屋涉及拆迁事宜，针对诉争房屋，黄新纯在调查登记表产权人签字栏内签字，签字时村会计，村长均在场。被告杨守明也在场对此事知情，并未提出异议。证据四、马有新书面证言、王福生书面证言、齐宝贵书面证言，杜庄乡荣生玻璃店收据，共同证明2013年黄新纯在诉争宅院新建房屋，被告对此事知情，并未提出异议，反映被告是将房屋出卖给原告。证据五、2011年至2017年诉争房屋用电票据，电力自助缴费终端的照片，光盘，证明购买该房屋后，原告在该房屋一直居住至今，电费等相关费用均由原告支付。 被告的质证意见为，对证据一的三性均不认可，根据民诉法规定，证人除法定事由外，必须出庭接受质询，否则不能作为证据使用；该证据从形式来看，明显是虚假的，证明的内容明显是同一人书写，后由各个证人签字，而且表述的内容基本一致，明显缺乏客观公正性。对证据二的真实性没有异议，但对合法性、关联性不予认可。该证照立于1984年，而且注明了当时的产权人是杨守明，该证照在1991年作废，更换了新的产权证书，假如房屋存在买卖关系，原告所出示的应当是1991年之后的证照，而不是1984年，所以该证照的来源是不合法的。对证据三没有异议，但对原告的证明目的有异议，该登记表只是入户登记的一种证明，而且该登记表清楚的标明房屋的产权人是杨守明，只是因为当时原告在该房屋居住进行了签名，而且该登记表只是对房屋的面积进行摸底调查，不具有确权的法律效力。对证据四没有异议，但对证明的内容不认可，原告是将院内原来的两小间厢房拆除后进行了翻建，而且是在正房无法居住的情况下进行的翻建，这点我方是知情的。对证据五没有异议，但对证明内容不予认可，不能证明该房屋是原告购买的。对光盘的内容没有异议，确实在大门处建了4间门房，在门房东北侧有个洗澡间。 被告提交的证据：证据一、集体土地使用证，证明本案诉争房屋属于杨守明所有，该房屋属于农宅用地，使用权类型属于集体，批建时间是1979年，建筑面积93.8平米，在房屋结构图中清楚的记载三间正房，两间厢房；该证据可以证明我方与原告之间不存在房屋买卖，该土地使用证2004年换发，自换发之日就一直保存在杨守明手中。如按原告所称其在1998年就购买该房屋，那么该土地使用权证即使登记在杨守明名下，也应该交由原告保管，但事实并非如此。所以原告主张的事实是不真实的。证据二，赵某当庭证言，“被告申请赵某出庭作证，赵某称，我是居住在诉争房屋的西邻，有一天晚上，黄新纯去我家，让我签一下字，我以为是2013年新建房屋签字，我就签了，因为我们都是2013年翻盖的门房，我没有看内容。我记不清黄新纯哪年搬过来的，他来时请我们吃过饭，当时有其他人在场，有谁记不清了。我不知道黄新纯与杨守明是否存在买卖房屋关系。” 原告的质证意见为，对证据一的真实性合法性没有异议，对关联性有异议，该证据的土地使用者是杨守明与房屋的产权证照的姓名是一致的没有异议，但与本案没有关联性。我方主张的是房屋买卖的事实，1998年12月口头协议后，被告已经收取了房款，并且房屋已经交付原告使用，且原告在居住期间，翻建房屋。对房屋的产权证更换次数，原告不知情，因被告是房屋的登记所有权人，具有办理产权手续的便利，被告办理土地使用权证的行为不能否定原、被告之间的房屋买卖关系。对于证二，证人在第一次庭审时出具书面证言，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，庭审证言中，表述过原告曾找其签字，证人具有一定的文化认知水平，能够正常识字，其两次证言前后矛盾。对其所了解的事实均以不清楚、不知道为由作回应。被告对赵连忠仲出庭证言的质证意见为，为赵某的证言真实可信，证人陈述的事实与原告提交的证言不符，由此可确定，原告所主张的事实不存在。 原告申请王连喜、李某出庭作证。王连喜称，1998年12月，我碰到杨守明的大女儿红艳，她说她家房子卖给黄新纯，卖了一万四，说没给钱呢，我说把房卖给我吧，我出一万五，她说回家商量，回来和我说明天黄新纯就请吃饭给钱了，不能卖我了。后来我听杨守明的邻居赵某、边国柱说不知道她家卖房，要是知道卖房，他们也买。证人李某称，卖房的事我们村都不保密，我听说杨守明卖房给黄新纯了，我听杨守明妻子说他家把房卖了，具体时间记不清了，是他们在一起唠嗑我听到的。卖了一万四。黄新纯买房后第二、三年，他家院里打井，黄新纯找我儿子去帮忙，帮忙从井里往外拉废料。 二被告的原审代理人杨燕质证意见为，我不认可两个证人的证言，两个证人在我村是拆迁钉子户，也是上访户。在拆迁时，我在拆迁工作组工作，他们对我有意见，在1998年我没有和王连喜说过我家卖房，当时我在海滨开饭店，没在魏家沟村，当时王连喜没有经济能力购买房屋，现在也没有经济能力。 重审时，原告补充提供了证据一、秦皇岛市海港区驻操营镇东部落村村民委员会出具的《证明》，证明1998年12月，原告黄新纯为购买涉诉房产，将自己在东部落村的三间砖混平房卖出，所卖钱款用于购买魏家沟村杨守明三间平房。证据二、魏家沟村村民乔九杰、李柏华集体土地使用证。证明被告在原一审提供的2004年的集体土地使用证为魏家沟村集体统一换发证件。2004年3月25日，秦皇岛市海港区国土资源局将魏家沟村在册登记宅基地进行清理，将原立契房屋证照集体换发为集体土地使用证，因原告非本村村民，其购买被告房屋后无法作变更登记手续。证据三、证人魏某、黄某在二审时出庭作证笔录。证明涉诉房屋由被告段玉环经黄某介绍出卖给原告黄新纯，且通过村长兼村书记魏某交付了14000元购房款，被告段玉环将抚宁县人民政府立契房屋证照交给原告。 被告的质证意见：对驻操营镇东部落村村民委员会出具的《证明》的真实性无异议，即使原告出卖了东部落村的房屋，也无法证明原、被告之间房屋买卖关系，双方之间无必然的联系，更不能互为前因和结果。对于乔九杰、李柏华集体土地使用证真实性、合法性无异议，正是因为2004年是全村集体换证，原告在村居住，不可能不清楚这个事实。如果双方在1998年成立买卖关系，在2004年换证时，原告怎能不向被告索要换发新的土地证书？对魏某、黄某在二审时出庭作证笔录的证据三性均不认可。本案一审时，原告已经提交了两份证言，但原告以证人身体不适为由，没有出庭，第二次庭审时我方申请了证人赵某出庭，赵某的证言是事先写好，再由证人签字，证言的内容不是真实的。虽原告申请魏某在二审出庭作证，但一审时未按规定出庭作证，该书面证言不能作为本案定案依据。 另查，原告称1998年被告在本村还有一处房屋。被告不否定。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告黄新纯与被告李守明、段玉环就本案争议房屋系借用关系还是买卖关系存在争议。对争议事实的认定应综合考虑双方当事人对本案争议房屋的控制使用情况、对房屋的添附翻建情况，证人证明情况，并考虑当地民俗和当事人的法律意识综合进行认定。原告黄新纯出卖了原来的驻曹营东部落村的房屋，为了生活应置备新的居所。被告杨守明夫妻在1998年有两处居所，案涉的房屋宅院闲置并还缺少管理，有出售、出租或出借的条件。原、被告之间没有亲属关系，也没有其他信赖关系，双方不存在无偿借用房屋多年的理论和实践基础。证人黄某证明经其介绍，确定了原、被告房屋买卖关系。当年村里的老支书魏某见证了二被告将房屋出卖给原告的事实。证人赵某也曾给原告出具了书面证言，后又在被告申请其下出庭作证时称没有看书面证言内容就签的字，否定了书面证言的效力。但是没有否定原、被告及其他人一起吃饭的事实，能够与魏某的部分证言相互印证。原告取得房屋后花费10多万元对该宅院的部分房屋进行了翻建。如果是借用关系，将涉及翻建花费的如何负担、建后房屋归属等一系列问题，按常理应当由出借方和借用方协商确定。双方对此无协商，被告对原告翻建房屋行为也不曾阻止。综上，如认定借用关系，被告的行为违背常理。如认定买卖关系，因为原告对购得的房屋进行翻建与被告无关，被告当然既不阻止，也不过问的行为合符情理。根据证据优势原则，本院认定原、被告双方为房屋买卖关系。被告杨守明于2004年3月25日换发集体土地使用证后，应当将取得的土地证交付给原告，被告持有该土地使用证的行为不能否定双方先前发生的买卖房屋事实。 民事行为应当遵守法律、法规的规定，法律、法规没有规定的，应当遵守国家政策的规定。因为原告黄新纯非魏家沟村集体经济组成成员，双方买卖房屋的行为无效。现因房屋已经纳入拆迁范围，并已经由被告杨守明签了拆迁补偿安置协议，双方应当根据过错程度对拆迁安置利益进行分配，现因为拆迁安置利益已经在被告杨守明的名下，冲抵原告支付的购房款及翻建费用后，由被告杨守明从拆迁补偿款中赔偿原告黄新纯75万元，剩余的拆迁安置利益归被告杨守明所有。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、拆迁海港区北港镇魏家沟魏家沟村河南段19号（宅基地使用证号0105320021）的补偿款，由原告黄新纯于本判决生效后十五日内领取75万元，其余部分补偿款及安置房屋均归被告杨守明； 二、对原告黄新纯的其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12040元，诉讼保全费5000元，由被告杨守明负担13800元，其余部分由原告自行负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 人民陪审员  程 克 人民陪审员  陈永清 二〇一八年九月二十七日 代理书记员  吴 迪