安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1021民初1234号原告：上海申亭饲料厂歙县联营厂,住所地安徽省歙县桂林镇吴川村，注册号3410211000509。法定代表人：方幸，该厂厂长。委托诉讼代理人：李瑜，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭，安徽地平律师事务所律师。被告：项桂均，男，1963年7月12日出生，汉族，住安徽省歙县。被告：歙县桂林镇吴川村金三角饭店，住所地安徽省黄山市歙县桂林镇吴川村，注册号341021600016286。经营人：项桂均，男，1963年7月12日出生，汉族，住安徽省歙县。两被告共同委托诉讼代理人：赵洪亮，安徽赵洪亮律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄毓佳，安徽赵洪亮律师事务所律师。原告上海申亭饲料厂歙县联营厂（以下简称：申亭歙县厂）诉被告项桂均、歙县桂林镇吴川村金三角饭店（以下简称：歙县金三角饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，先适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序进行审理。原告申亭歙县厂的特别授权委托诉讼代理人李瑜、陈旭，被告项桂均、歙县金三角饭店及其委托诉讼代理人赵洪亮、黄毓佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申亭歙县厂向本院提出以下诉讼请求：1、判决解除原被告之间的房屋租赁关系；2、判决两被告腾空原告大楼西侧第一至第四间店面（每间一到三层）并返还给原告；3、判决两被告共同支付原告自2013年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金50000元（后续租金以此为标准一直支付至被告将房屋交还给原告为止）；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：1995年12月23日，原告获得歙县桂林镇人民政府批复同意在吴川村社屋岭建造房屋。2000年房屋建成之初，原告同意将大楼西侧第一间、第二间店面出租给被告项桂均开设饭店。2004年，被告项桂均、案外人俞加翔和方幸三位自然人签订协议书，约定三人合伙租用原告大楼西侧第三、第四间店面用于经营批零百货等业务。2005年7月6日，三方签订补充协议，约定其他两人退出合伙，由被告项桂均独自经营。随后，被告项桂均利用涉案四间店面经营歙县金三角饭店。由于原告当时需在被告饭店付费订餐，原告同意按市场标准减半收取租金为每年4000元。此后，被告亦按此标准缴纳租金。2013年起，由于原告企业无需在被告处订餐，原被告协商按照市场行情优惠收取租金为每年10000元，但被告未予支付。此后原告每年均向被告催缴租金，至今未果。2017年11月14日，原告向被告发出解除房屋租赁通知书，通知被告解除房屋租赁关系，并要求其在2017年11月26日之前支付拖欠租金并搬离租赁房屋，但被告拒绝配合。为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请依法支持原告的各项诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，证明原告诉讼主体资格情况；2、歙县桂林镇人民政府同意原告建造厂房和住宿楼的同意材料，证明涉案租赁标的系原告通过政府同意之后承建；3、被告项桂均在2009年元月25日向原告出具的结算单，证明双方系租赁合同关系，该结算单清楚表明被告欠房租2000元整；4、解除房屋租赁通知书、邮政快递面单及电子信息回单复印件，证明原告在2017年11月14日通过快递方式解除双方合同关系；5、2011年6月28日原被告的联营合同，原告因联营合同正本遗失，而从歙县工商管理局调取了原件，合同盖了本件与原本无异议的公章，证明当时联营厂的联营各方股东的情况，及该份证据是真正的合同原件，与被告提供的合同不一致，代表的签字上只有方幸的签字，被告提供的有金竹林、方幸的签字，合同内容是一致的；6、协议书，原告诉状中的涉案房屋，2014年俞加翔、方幸、项桂均三人曾签订协议书，三方明确，当时租赁的第三、四间房屋是申亭歙县厂的。2005年7月6日签订补充协议书，与被告所说产权人是金竹林的事实不符；7、歙县桂林镇人民政府出具的桂政字（1995）第44号《关于同意上海申亭饲料厂歙县联营厂用地》的批复，同意将坐落在吴川村的土地转让给上海申亭饲料厂用地，上面确认转让费78935元全部交付。证明涉案房屋用地已批准，原告支付转让费78935元；8、耕地占用税收据，证明原告已支付耕地占用税15000元；9、建筑安装工程决算书，证明原告建设涉案房屋的具体工程项目及部分工程费用。以上证据7、8、9证明原告合法取得涉案房屋所有权。10、收款收据，证明双方存在租赁关系。11、收条，土地管理所的收条，证明1995年5月11日收到上海申亭饲料厂的预付款3万元整。12、收条，证明涉案房屋建成后就属原告所有。被告质证如下：对于证据1、真实性无异议，合法性、关联性有异议，经营期限1995-2003年，期限已过，经营不合法，无法证明产权关系，与本案无关联性；证据2、对申报表三性均有异议，原告诉状上名称是上海申亭饲料厂歙县联营厂，而申报表上申请单位是上海申亭歙县联营厂，主体不一致，不能证明是原告申请的土地。申报表，仅仅是歙县桂林镇人民政府对申请单位申请土地做出了一个批复，但不能证明原告实际受让了土地，更不能证明原告出资完成了厂房及住宿楼的建设，这份材料不能证明原告对涉案房屋享有所有权；证据3、对结算单三性不予认可，事实上欠款4000元是三个人经营之后结算的，因第三、第四间店面房的玻璃门、地砖是方幸做的，结算单是给方幸的材料费补偿，而不是租金。即使当时是租给项桂均的，结算单上也没有写明是哪一间租给了项桂均。2009年元月25日的结算单并不能说明2009年元月25日之后原、被告形成了房屋租赁合同关系。该结算单上欠的2000元，项桂均已支付给了方幸，不存在还有欠款未支付；证据4、对收到通知书的真实性无异议，但对此通知书的内容有异议，原、被告没有形成房屋租赁合同关系，所以后来被告没有理睬；证据5、备案的联营合同及双方签订的联营合同可能不一致，但并不能证明原告提交的合同就是真实的，或者说被告提供的这份就是不真实的，这是原告备案用的，可能与实际情况有出入，而事实上也是不一致的；证据6、对经营散伙没有异议，对租用申亭歙县厂内容的表述有异议，申亭歙县厂和三方没有签订房屋租赁合同，也没有租金标准、支付方式，租金交给谁等内容约定，仅凭租用上海申亭饲料厂歙县联营厂这几个字，不能证明房屋就是原告出租给甲乙丙三方的，也不能证明原告享有该房屋的所有权，不能达到原告的证明目的；证据7、批复三性均有异议，只能说明政府将土地转让给原告，没有缴款凭证，不能证明原告支付了转让费，且这个批复与歙县桂林镇政府1995年12月23日城镇居民建房用地申请表的用地面积2666.4平方米严重不符；证据8、合法性关联性有异议，安徽省耕地占用税纳税收据中纳税人是方幸，是个人缴纳的税收，不是原告支付的税收，与原告没有任何关系，且计税面积是六亩，与批复申报表均不符，不能达到原告的证明目的；证据9、决算书，真实性无异议，关联性有异议，原告没有出资建房，是方幸跟案外人共同出资建房，不能达到原告的证明目的；证据10、三性均有异议，缴款单位是饭店，具体是什么饭店不清楚，与被告没有关系，且收据的收款人是方幸个人开具，不是原告出具，没有加盖原告的公章，跟原告没有关系，且原告的收据中每份的收款人都是方幸，不是原告，不能证明原被告之间存在租赁关系，因此不能达到原告的证明目的；证据11、三性均有异议，原告提交的第一份证据中，批复的时间1995年7月10日，也就是说，批复真实，也就是上述时间才转让给原告，但收条是1995年5月11日，早于批复，不符合事实，土地款是公款，三万元不是小数目，应该是管理所开具正式的发票入账，不应该是白纸收条，不能达到原告的证明目的。证据12、三性均有异议，朱月清收到钥匙一把是事实，但是向案外人金竹林借用房屋用于理发，只是因为钥匙在方幸处，才出具收条，因此收条只能证明朱月清收到了方幸的钥匙，不能证明房屋是原告的，不能达到原告的证明目的。被告辩称，原告不是房屋所有人，不具备诉讼主体资格。原告提供的经办企业的用地批复，只能说明原告进行了用地申报手续，不能证明原告实际完成了房屋建设。事实上，原告设立后，无钱进行房屋建设，资金由金竹林及原告负责人方幸个人出资受让土地、建设房屋。因此，涉案房屋不是原告出资建设，原告不是房屋所有人，不具备本案的诉讼主体资格。歙县金三角饭店是从金竹林处租赁第一、二、三、四间房屋经营饭店的，租金都已付给了金竹林，与原告没有房屋租赁合同关系，原告无权解除房屋租赁合同。即使房屋是原告出租的，原告的诉讼请求也超过诉讼时效期间。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法予以驳回。被告为支持其抗辩，向本院提供以下证据：1、联营合同、对账单、收付单、水费发票、收费清单复印件及照片，证明歙县金三角饭店租赁坐落于金三角马路边第一、二、三、四间自一楼至三楼的房屋归歙县桂林镇吴川村马路组金竹林所有，第一、二间是2001年金竹林租给被告的，第三、四间是2005年租给被告的，租金已经支付给了金竹林，付到2018年7月止。联营合同中，当时也加盖了金竹林的私章，证明金竹林也参加经营。对账单、收付单，证明金竹林对涉案房屋进行了投资。水费发票及清单说明自来水一直是由金竹林在入户使用。照片中的房子就是涉案的一、二、三、四间一至三楼。第二份照片是金竹林已经入住在里面，金竹林的父母住在二楼。从照片可以看出，广告牌没有经过加固改装，方幸这边四间有个加层，四间房屋后面的地一直是空的，从第五间开始加盖，从照片来看他们对房屋进行了一个实际的分配，说明原告不具备房屋所有权；2、企业基本注册信息查询单，证明申亭歙县厂股东出资情况，上海申亭饲料厂与方幸的联营没有实际实施，申亭歙县厂没有资金建设涉案房屋；3、证明，证明朱月清向案外人金竹林借用房屋，即房屋所有权属金竹林等的事实。原告质证如下：证据1、三性均有异议，无法达到被告的证明目的。联营合同：被告提交的联营合同是复印件，加盖了金竹林的私章，证明金竹林参与经营，原告认为是虚假的，该证据与原告从工商局调取的不一致。对账单、清单与本案没有任何关系，不能证明本案所涉的租赁房屋是由金竹林建造的。水费发票上没有具体的缴费地址，不能证明所缴水费是案涉房屋的水费，同样不能证明案涉房屋为金竹林所有。涉案房屋主体就是申亭歙县厂，不存在任何第三方。租金交给金竹林，没有任何证据支撑。证据2、三性及证明目的均有异议，联营厂经营主体的出资是否到位与本案没有关系。原告的批复缴纳了各项费用，也向用地范围内的政府部门提交了申报表，并取得政府部门的同意，完全可以证明涉案房屋是原告所有。至于建造资金的来源与本案没有任何关系。即便建房资金是联营厂的法定代表人出资，或者金竹林也出资，也是他们之间的债权债务关系，不影响租赁性质的认定。证据3、三性均有异议，该证明和1999年4与11日的收条矛盾，无法证明产权的归属。经庭审举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告的企业法人营业执照及法定代表人身份证明书，结合被告提供的企业基本注册信息查询单，原告现处于吊销状态，但并未依法进行清算，企业民事诉讼主体并未注销，故本院对原告的诉讼主体资格予以确认。歙县桂林镇人民政府同意原告建造厂房和住宿楼的同意材料，被告质证原告的名称跟申请表上不一致，结合原被告提供的两份联营合同，上海申亭饲料厂歙县联营厂与上海申亭歙县联营厂应属同一企业，本院予以认定。被告提出的不能证明原告出资完成了该厂房建设，因厂房建设与本案的房屋租赁关系非同一法律关系，本院不予审查。被告项桂均在2009年元月25日向原告出具的结算单，被告未提供相反证据予以证明自己的主张，故本院对该证据的证明目的予以认定。解除房屋租赁通知书、邮政快递面单及电子信息回单复印件，能够证明原告曾通过邮政快递方式向被告寄送过解除房屋租赁通知书。2011年6月28日原被告的联营合同来源于歙县工商行政管理局，本院予以认定，被告提供的盖有金竹林私章的联营合同，与歙县工商行政管理局备案的合同不一致，本院不予认定。协议书及补充协议书，被告对该证据提出异议，未提供相反证据予以证明，本院对被告的质证意见不予认定。对账单、收付单、水费发票、收费清单复印件与本案没有关联性，本院不予认定。歙县桂林镇人民政府出具的桂政字（1995）第44号《关于同意上海申亭饲料厂歙县联营厂用地》的批复、耕地占用税收据一份、建筑安装工程决算书、土地管理所的收条符合客观事实，根据物权法的规定，因合法建造等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，本院确认原被告形成房屋租赁合同关系。2012年元月21日的收款收据，方幸系原告的法定代表人，其代表法人所做的行为应认定为职务行为，缴款单位系“饭店”，该收款收据与原告提交的结算单据相印证，可认定该饭店系“歙县金三角饭店”。被告提供的企业基本信息查询单证明目的与本案没有关联性，本院不予认定。被告提供的朱月清证明，该证明与原告提供的朱月清出具的收条不一致，原告提供的收条系原始收条，该证明系本案起诉后书写，故本院对该证明目的不予认定。被告申请金竹林作为证人出庭作证，证明：1、坐落于金三角马路边的一、二、三、四间一到三层都归金竹林所有；2、从2001年到2018年，被告的房租都交给了金竹林。本院认为，本案系租赁合同关系，与房屋所有权非同一法律关系，故对金竹林证明的第1项，本院不予审查。金竹林与被告项桂均系亲戚关系，有一定利害关系，且被告除了该证人证言，未提供缴纳房租的证据，故对金竹林证明的第2项，本院不予认定。被告申请朱月清作为证人出庭作证，证明：1999年在金竹林手中借用金三角马路边的一间房。朱月清庭审中表述其在1999年自工地管家的手中拿到房屋钥匙，并出具收条一张。结合原告提供的收条，本院认定朱月清于1999年4月11日收到原告西边第一间钥匙一把，但无法证明产权归属。本院经审理查明，1995年7月10日，歙县桂林镇人民政府批复同意将座落在吴川村芜屯公路与南桂公路交汇口处靠桂林中学方向已征的10.153亩坡地转让给原告兴办企业。1995年12月23日，歙县桂林镇人民政府作出《安徽省城乡居民建房用地》批复，批准原告在受让土地上使用2666.4平方米建设厂房和宿舍楼。2001年，原告将大楼西侧第一间、第二间店面出租给被告项桂均开设饭店。2004年12月29日，俞加翔、项桂均、方幸三人签订协议书，租用原告大楼西侧第三、四家店面，经营批零百货等业务。2005年7月6日，俞加翔、项桂均、方幸三人签订补充协议，约定条件不成熟，由项桂均独立经营、自负盈亏。后被告项桂均将第三、四间连同第一、二间店面一楼至三楼用于经营歙县金三角饭店。2009年元月25日，项桂均出具结算单一张，载明“结欠申亭厂2008年度2008年元月1日-2008年12月31日止房租贰仟元整（总4000元-吃饭2000元=欠2000元），欠款：项桂均，2009年元月25日”。2012年元月21日，原告出具收款收据，“备注收到归还08年房租计贰仟元整”。2013年后，原被告没有签订书面房屋租赁合同，对租期、租金标准及支付方式等，均未作出书面约定，但被告一直使用涉案一到四间房产经营歙县金三角饭店至今。因被告未向原告缴纳租金，原告于2017年11月14日通过快递方式通知被告解除双方的租赁关系，要求被告在2017年11月26日之前支付拖欠租金并搬离租赁房屋。本院认为,房屋租赁合同关系的存在包括但不仅限于所有权的存在为前提，房屋所有权争议可另行主张。关于原被告是否存在租赁关系。根据物权法的规定，因合法建造等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。2009年元月25日，项桂均出具结算单一张，载明“结欠申亭厂2008年度2008年元月1日-2008年12月31日止房租贰仟元正（总4000元-吃饭2000元=欠2000元），欠款：项桂均，09年元月25日”。2012年元月21日，原告出具收款收据，“备注收到归还08年房租计贰仟元正”。被告认为事实上欠款4000元是三个人经营之后结算的，因第三、第四间店面房的玻璃门、地砖是方幸做的，结算单是给方幸的材料费补偿，而不是租金。但被告对上述主张未提交相反证据。被告认可2009年元月25日之后,歙县金三角饭店使用涉案第一、二、三、四间房屋经营饭店的事实，仅陈述涉案房屋为金竹林所有，租金都已支付给了金竹林，但被告提供的证据以及证人证言不足以证明上述主张成立。因此，原告在享有房屋收益权时将房屋租给被告经营，本院确认原被告形成了房屋租赁合同关系。关于被告辩称原告起诉超过诉讼时效，租赁是一个持续的过程，且原被告租赁关系现在仍在继续，故本案未超过诉讼时效。关于原被告租赁关系的解除，原告于2017年11月14日以邮政快递方式向被告发出《解除房屋租赁通知书》，该通知书自到达被告之日起发生法律效力。被告在收到该解除通知书后，未在合理异议期内向人民法院提起确认解除合同效力之诉，原被告之间的租赁合同已于该《解除房屋租赁通知书》到达被告之日，即2017年11月14日解除。因此，原告向本院起诉要求解除原被告间的租赁合同并将涉案店面腾空返还给原告，符合法律规定，本院予以支持。关于被告要求原告支付2013年1月1日起至2017年12月31日止及后续租金的主张，本院认为，民法总则实施前，出租人要求承租人支付租金的时效期限为1年，原告并无充分证据证明2013年1月1日起至2017年3月8日止，曾向被告主张支付房屋租金，因此，原告该期间的租金请求显已超过诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2017年3月8日后至被告将店面返还给原告时止的租金，符合法律规定，本院予以支持。原被告双方虽未签订书面的租赁协议，但根据原告提供的结算单，可认定双方对房屋租赁费达成了口头协议，即每年4000元。原告主张每年10000元的租赁费，未提供变更租赁费的证据，故本院认定租赁费标准为每年4000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三（项），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告项桂均、歙县桂林镇吴川村金三角饭店于本判决生效之日起三十日内腾空原告上海申亭饲料厂歙县联营厂大楼西侧第一至第四间店面（每间一到三层）并返还给原告上海申亭饲料厂歙县联营厂；二、被告项桂均、歙县桂林镇吴川村金三角饭店于本判决生效之日起三十日内按每年4000元标准支付原告上海申亭饲料厂歙县联营厂租金（租金从2017年3月8日起至店面腾空交付完毕时止）；三、驳回原告上海申亭饲料厂歙县联营厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告上海申亭饲料厂歙县联营厂负担250元，被告项桂均、歙县桂林镇吴川村金三角饭店负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄山市中级人民法院。审 判 长  鲍念煌人民陪审员  余继华人民陪审员  杨 彪二〇一八年九月六日书 记 员  张 毓附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。