福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5130号 上诉人（原审被告）：福建津汇房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万福街万源花苑****。 法定代表人：于志丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林丽虹，女，1977年12月8日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人福建津汇房地产开发有限公司（以下简称“津汇公司”）因与被上诉人林丽虹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 津汇公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回林丽虹的一审诉讼请求。事实和理由：1.林丽虹未缴交专项维修基金，无权要求津汇公司交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.讼争房产是施工整体物化而成，在整体施工过程中所造成的延期情形，均是客观存在的事实。本案双方当事人约定讼争房产所在楼盘整体施工过程中所发生的延期情形可一并计入可顺延交房的期限内，并不违反法律或行政法规的强制性规定，且津汇公司并未作出放弃据实顺延工期的任何意思表示，故一审判决未将合同签订前所发生的工程延期天数计入可顺延交房的期限是错误的。 林丽虹辩称，案涉合同签订前已发生的工程延期情形，并不符合法律对“不可抗力”要素中“不能预见”的定义，且林丽虹并未与津汇公司约定合同签订前所发生的延期情形可一并计入顺延交房的期限内。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。 林丽虹向一审法院起诉请求：1.判令津汇公司将符合双方《商品房买卖合同》第八条约定的房产交付给林丽虹，同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.判令津汇公司按林丽虹已付房款892595元的日万分之一支付林丽虹自2016年9月1日至实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至2017年7月31日为止242天29812.67元）。 一审法院认定事实：林丽虹与津汇公司于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由林丽虹向津汇公司购买位于洛江区万安街道滨江大道津汇·红树湾Ａ区××号楼××号房屋，成交金额为892595元。林丽虹已支付全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定津汇公司应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付林丽虹使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，津汇公司可据实予以延期：⑴.……；⑵.……；⑶.因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10㎜以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其他自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，津汇公司无须另行通知林丽虹。有疑义的林丽虹可在交房时提出查阅相关事实的要求，津汇公司应当给予配合。第九条约定津汇公司逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，津汇公司按日向林丽虹支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，林丽虹有权解除合同。林丽虹要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，津汇公司每日向林丽虹按已付款的万分之一支付违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，津汇公司应当书面通知林丽虹办理交付手续。双方进行验收交接时，津汇公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，津汇公司还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同补充协议即附件六第五条5.3约定买受人无正当理由逾期不办交房手续，或买受人未付清房价款或者应缴税费款项，或买受人其他违约行为，导致该商品房交接未按期进行的，视同该商品房符合交付条件并完成交付。附件六第五条5.12约定该商品房交付时应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。附件六第九条9.2约定通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间；……；以公告方式送达的，公告当日视为送达。出卖人采取两种或两种以上方式发出内容相同通知的，以最早送达时间为准。 2016年10月8日，津汇公司取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，讼争房产通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收。2016年11月17日，津汇公司取得《建设工程消防验收意见书》，讼争房产通过了消防验收。2016年12月1日，福建广电网络集团股份有限公司泉州分公司作出津汇·红树湾Ａ区项目有线电视网络配套工程《工程竣工验收报告》。2016年12月16日，泉州市质量技术监督局发给津汇公司红树湾2＃梯《特种设备使用登记证——电梯》。2017年2月25日，新奥燃气工程有限公司作为施工单位、北京中协成建设监理有限责任公司福州分公司作为监理单位、泉州市燃气有限公司作为建设单位共同出具燃气建设工程《竣工报告》。2017年3月17日，泉州市通信发展管理办公室作出《洛江津汇红树湾Ａ区光纤到户通信设施工程准予接入公网通知书》。2016年6月14日，泉州市洛江区人民防空办公室作出《关于洛江区津汇·红树湾Ａ区、Ｂ区防空地下室施工图防护设计审核的批复》，该批复记载：你公司（津汇公司）在泉州市洛江区万福路建设的津汇·红树湾Ａ区××区项目，……，经审核,符合人防规划和设计要求,准予建设。2017年5月27日，泉州市规划局作出（2017）泉规竣第26号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，讼争房产通过竣工规划核实。 另查明，泉州市气象信息服务中心出具《天气资料分析报告》，该报告记载讼争房产所在的万安区域2013年8月1日至2016年12月16日10毫米以上降水计116天（10毫米以上降水属于中雨），经计算在双方签订合同即2015年9月10日之前有63天、之后有53天；六级以上最大风力（10分钟平均）计11天，经计算在双方签订合同之前有4天、之后有7天。泉州市自来水有限公司出具《2013年8月至2016年5月洛江万安自来水停水检修施工统计表》，该表记载停水时间有19天，经计算在双方签订合同之前有14天、之后有5天。泉州市洛江区建设工程安全监督站出具《紧急通知》，记载台风8天，签订合同之前有6天、之后有2天。泉州市洛江区行政执法局《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，记载2014年、2015年、2016年该局提醒津汇公司注意不要在中高考考试期间实施产生噪声的建筑施工活动，一年各6天，计18天，其中合同签订之前有12天、之后有6天。上述均已扣除重复天数。则在双方签订合同后10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计73天（即53+7+5+2+6）。津汇公司于2016年10月24日向津汇·红树湾A区业主发出《交房通知书》、《交房须知》。2016年12月16日，津汇公司在《海峡都市报》刊登《交房公告》，该公告通知津汇·红树湾A区业主于2016年12月16日前办理交付入伙手续。 一审法院认为，林丽虹与津汇公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。1.关于津汇公司可顺延交房的天数。《商品房买卖合同》第八条约定津汇公司应于2016年8月31日前交房，又约定了津汇公司可据实延期交房的情形，包括遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、停水等。根据津汇公司提供的《洛江万安自来水停水检修施工统计表》《天气资料分析报告》《紧急通知》《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，从双方2015年9月10日签订合同之日起至2016年12月16日止10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计73天。即津汇公司可将交房时间延长至2016年11月12日。津汇公司主张2016年7月6日、2016年7月16日、2016年10月13日停水3天，但其提供的《泉州市自来水公司水厂（管网）停水计划审批表》未提供原件以供核对，真实性无法确认，且审批表内记载的施工地点、停水范围，无法体现与本案房产的关联性，又“公司领导审批意见”一栏为空白，故津汇公司主张上述停水3天，不予确认。林丽虹主张天气及停水原因，津汇公司应进一步提供证据证明实际停止施工天数。因双方约定导致工程延期的，以相关部门提供资料为准，现津汇公司已提供了泉州市气象信息服务中心、泉州市自来水有限公司出具的有关天气、停水的资料，故对林丽虹的上述主张，不予支持。至于双方签订合同之前发生的天气、停水等情形，津汇公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，津汇公司未作调整视为权利的放弃，不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。2.关于津汇公司是否存在逾期交房情形，如果存在应如何计算违约金。津汇公司主张双方约定燃气施工建设仅是以达到设计要求条件为准，且商品房的交付条件应为达到建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收合格及消防验收合格，故讼争房产于2016年11月17日已达到交付条件。经审查，双方在《商品房买卖合同》中约定，讼争房产应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格方可交付。从津汇公司提供的证据可知，讼争房产分别于2016年10月8日和2016年11月17日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，故认定津汇公司于2016年10月8日通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收，并于2016年11月17日通过了消防验收，达到了双方约定的交房条件。林丽虹虽主张讼争房产还需完成燃气、人防、环保等综合竣工验收方符合交房条件，但双方在讼争房产交付条件中就燃气、人防、绿化等配套设施的约定为“达到设计要求”，而非经过验收方可交房，且《建设项目环境保护管理条例》规定“配套建设的环境保护设施”才须经环保验收，并未规定小区绿化建设验收是民用建筑交付使用的法定条件；《中华人民共和国人民防空法》也未规定城市人防建设工程为新建民用建筑交付使用的法定条件。根据《竣工验收报告》中载明的内容，讼争房产所属工程项目均已按图纸设计要求完成施工建设，故上述配套设施应视为自竣工验收通过之日起已达到双方约定的交付条件。综上，本案讼争房产于2016年11月17日已达到交付条件。又根据双方约定的可延期交房情形，从津汇公司提供的现有证据可看出其可延长至2016年11月12日交房。津汇公司于2016年10月24日发出《交房通知书》，通知林丽虹于2016年11月26日至2016年11月30日到津汇公司办理交房手续，系在顺延交房期间内履行双方约定的交付义务，但林丽虹未在通知的时间内到津汇公司办理交接手续，故应认定讼争房屋已于2016年11月30日完成交付。根据上述的阐述，津汇公司违约交房的起止时间为2016年11月13日至2016年11月30日计18天。根据双方合同的约定，逾期不超过180日，违约金按已付款的日万分之零点五计算，则违约金为892595元×0.00005/天×18天＝803.34元。故林丽虹主张津汇公司逾期交房并应承担违约金的主张，予以部分支持。综上，讼争房产已通过建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收合格及消防验收合格，并根据约定按设计要求完成了燃气、人防、绿化等配套设施的建设，故讼争房产在双方约定的顺延时间即2016年11月17日已符合交房条件。合同签订后，遇10毫米以上降水、六级以上大风、台风等天气、停水、中高考情形，津汇公司可延期交房73天，则津汇公司可延期交房至2016年11月12日。津汇公司通知业主于2016年11月30日前办理交房手续，林丽虹未在通知的时间内办理交房手续，视为讼争房屋已于2016年11月30日完成交付。故林丽虹主张津汇公司逾期交房并应承担违约金的主张，予以部分支持。津汇公司作为讼争房产的销售方，负有向买受人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，林丽虹未能按时到津汇公司办理交房手续，并不能免除津汇公司履行该项义务，故对林丽虹要求津汇公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建津汇房地产开发有限公司应将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给林丽虹。二、福建津汇房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向林丽虹支付逾期交房违约金803.34元；三、驳回林丽虹的其他诉讼请求。案件受理费545元，减半收取计272.5元，由林丽虹负担208.5元、福建津汇房地产开发有限公司负担64元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，根据双方当事人的陈述，津汇公司已于2017年11月3日向林丽虹交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。除上述事实外，对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，津汇公司与林丽虹签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。津汇公司已于2017年11月3日向林丽虹交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，故一审判决第一项有关于判令津汇公司交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容，应予撤销。双方签订合同之前发生的降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）等情形，津汇公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交房的时间作出相应的调整，津汇公司不得以此作为逾期交房的抗辩理由，津汇公司关于从诉争楼盘开工之日开始计算因天气原因据以顺延天数的请求，缺乏依据，不予支持。 综上所述，津汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1515号民事判决第二项； 二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1515号民事判决第一、三项； 三、驳回林丽虹一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费545元，减半收取计272.5元，由林丽虹负担208.5元、福建津汇房地产开发有限公司负担64元；二审案件受理费545元，由福建津汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年九月十四日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈高煌 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。