成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初832号 原告：雍艳，女，1987年4月4日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：艾信伶、杨清萍，四川顶泰律师事务所律师。 被告：张芳璐，女，1983年4月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李絮灵，重庆金牧锦扬律师事务所律师。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚，总经理。 委托诉讼代理人：赵思豪，系第三人员工。 第三人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市武侯区人民南路三段一号。 负责人：张强。 委托诉讼代理人：徐竞飞，系第三人员工。 原告雍艳与被告张芳璐、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）、招商银行股份有限公司成都分行（以下简称“招商银行成都分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雍艳及其委托诉讼代理人杨清萍，被告张芳璐的委托诉讼代理人李絮灵，第三人链家公司的委托诉讼代理人赵思豪、招商银行成都分行的委托诉讼代理人徐竞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雍艳向本院提出诉讼请求：1、判令雍艳与张芳璐于2017年10月12日签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效；2、判令张芳璐继续履行双方于2017年10月12日签订的《成都市存量房屋买卖合同》，并按照合同约定支付违约金（截止起诉时违约金金额为2280元，实际金额按照房款总价万分之五每天计算违约金至合同履行完毕时止）。事实和理由：雍艳与张芳璐通过链家公司于2017年10月12日签订了《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称“该合同”），该合同约定雍艳购买张芳璐单独所有的位于成都市天府新区房屋一套，合同成交总价为人民币760000元。合同签订后，雍艳积极履行合同义务，而张芳璐却因房价上涨等原因，表示不愿履行。张芳璐的行为严重损害了雍艳的利益，故为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 张芳璐辩称，雍艳与张芳璐签订的《成都市存量房屋买卖合同》没有生效，该合同约定雍艳需于合同签订当日向张芳璐支付定金30000元，但雍艳只支付了22400元，经催告，雍艳仍未支付剩余定金。因此双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》未生效。根据《成都市存量房屋买卖合同》约定，雍艳需在过户递件前三个工作日内将首付款32万元存入银行资金监管专用账户，但是现距张芳璐催告雍艳支付首付款及剩余定金已逾4个月，雍艳仍未支付首付款及剩余定金。综上，未按合同约定向张芳璐足额支付定金，合同未生效。雍艳没有证据证明张芳璐违约。综上，请求法院驳回雍艳的各项诉讼请求。 链家公司述称，合同签订当日雍艳支付了30000元定金，当日张芳璐同意从定金中扣除张芳璐应支付给链家公司的佣金，所以张芳璐实际收到的金额是扣除了张芳璐应当支付给链家公司的中介费的，链家公司一直是签订合同当日支付佣金。合同签订后，前期张芳璐还是很配合，但是一直没有去办理解除抵押。此后，张芳璐提出过涨价30000元，后来链家公司和张芳璐确认涨价金额，张芳璐明确要么以960000元出售房屋，要么就不再履行合同。 招商银行成都分行述称，张芳璐截止2018年5月14日案涉房屋项下尚欠招商银行成都分行155185.59元，该金额是不断变化的，具体的金额需以结清的当天系统显示金额为准。招商银行成都分行的意见是无论是张芳璐还是雍艳，只要配合结清贷款，招商银行成都分行就会依法协助办理解除抵押手续。 本院经审理认定事实如下：2017年10月12日，张芳璐作为甲方，与作为乙方的雍艳签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的位于成都市天府新区，建筑面积47.99平方米的住宅出售给乙方雍艳。双方约定房屋成交价为760000元。付款方式及付款期限：乙方在签订合同当日支付定金30000元，乙方在过户递件3个工作日内将全部或部分首付款320000元存入银行资金监管专用账户（根据《房屋交易文件》第一页“交易资金监管提示函”中关于通过银行资金监管专用账户划转交易资金中约定，过户前买卖双方到银行签署《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》办理资金监管），尾款410000元由放贷银行直接支付给甲方。办理过户、按揭手续：该房屋目前为抵押状态，则甲方应在2017年12月30日前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续。甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.05‰的违约金。逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同。合同签订当日，张芳璐作为甲方与作为乙方的雍艳及作为丙方的链家公司签订《居间服务合同》，约定基于丙方提供居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》，甲方应在本合同签订当日向丙方支付佣金7600元，乙方应在本合同签订当日向丙方支付佣金15200元。合同签订当天，雍艳向第三人链家公司支付了17200元佣金，链家公司员工张海东于当天出具收条，载明收到雍艳代房东支付的售房佣金7600元，待付购房定金时扣除。同日，雍艳向张芳璐支付22400元，张芳璐向雍艳出具了一张由其签字捺印的金额为30000元定金收据。合同签订后，张芳璐一直未配合雍艳及链家公司共同办理银行资金监管账户，亦未按约在2017年12月30日之前注销案涉房屋的抵押登记。2018年1月8日，张芳璐向雍艳发出《律师函》，载明因雍艳未足额支付定金及未按照合同约定将首付款320000元存入银行监管账户故要求雍艳及时履行上述合同义务。 另查明，在房屋买卖过程中，张芳璐通过微信和短信的方式告知链家公司员工及雍艳，关于房屋的处理，由于其工作较忙且经常出差，已全权委托给尹涛处理，要求中介和雍艳与尹涛联系。尹涛在与链家公司的通话中表示要将房屋出售价格增加至940000元。 另查明，张芳璐所欠招商银行成都分行的按揭贷款已于2018年7月3日结清，案涉房屋在招商银行成都分行办理的抵押登记已注销。雍艳在庭审中表示愿意一次性支付剩余购房款。 本院认为，雍艳与张芳璐于2017年10月12日签订的《成都市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，该合同合法、有效，买卖双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。张芳璐主张，双方签订的该合同因雍艳未按约足额支付其定金，故合同并未生效，且雍艳在合同履行过程中亦未按照合同约定在过户递件前3个工作日内将首付款存入银行资金监管专用账户，雍艳存在违约行为。本院认为，双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》中并未约定交付定金作为合同成立或生效要件，并且在合同签订当日，链家公司亦出具了收条载明收到雍艳代张芳璐支付的购房佣金，该金额亦与三方签订的《居间服务合同》中载明的张芳璐应当支付给链家公司的居间服务费一致。当天张芳璐在仅收到22400元定金的情况下亦向雍艳出具了金额为30000元的定金收据，故上述证据能够证明雍艳在合同签订当日以向张芳璐支付22400元及代张芳璐向链家公司支付佣金7600元的方式完成了合同约定的支付定金的义务。本院对张芳璐辩称的雍艳未按约足额支付其定金，合同未生效的辩解不予采信。按照合同约定，合同签订后双方当事人应积极到银行办理资金监管专用账户以便于合同履行，但张芳璐一直怠于配合雍艳及链家公司共同办理该资金监管专用账户，而是单独开设此账户，有悖于合同约定，致使合同无法正常履行。另，按照合同约定，张芳璐应在2017年12月30日之前注销案涉房屋的抵押登记，张芳璐在履行期限届满之时，仍未办理案涉房屋的注销抵押登记手续，构成违约。故本院对雍艳要求继续履行合同并要求张芳璐支付违约金的请求予以支持。关于违约金，根据合同约定任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.05‰的违约金，庭审中雍艳未提交证据证明其产生的实际损失，本院根据合同履行情况对违约金酌情调整为10000元。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告雍艳与被告张芳璐于2017年10月12日签订的《成都市存量房屋买卖合同》有效并继续履行； 二、原告雍艳于本判决生效之日起十日内一次性支付被告张芳璐剩余购房款730000元； 三、被告张芳璐在原告雍艳支付上述房款后3日内协助原告雍艳办理位于成都市天府新区房屋（权3975277）的产权过户手续，将上述房屋过户至原告雍艳名下。 四、被告张芳璐于本判决生效之日起十日内赔偿原告雍艳违约金10000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11422元、保全费4320元，由被告张芳璐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 姚    雪    莉 人民陪审员 陶 宣 萍 人民陪审员 李 启 柱 二〇一八年九月十四日 法官 助理    张     萍 书记员周文莉