云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）云高民再终字第3号抗诉机关：云南省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：昆明市鑫皓程经贸有限责任公司。住所地：云南省昆明市盘龙区茨坝镇正街**。法定代表人：李博睿。委托代理人：黄彩萍，民族法律服务所法律工作者。特别授权代理。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：崔洪海，男，1950年12月1日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：陈云喜，博政法律服务所法律工作者。特别授权代理。申诉人昆明市鑫皓程经贸有限责任公司(以下简称鑫皓程公司)因与被申诉人崔洪海租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院(2010)昆民一终字第418号民事判决，向检察机关申诉，云南省人民检察院于2011年9月19日作出云检民抗（2011）83号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年11月22日作出（2011）云高民抗字第249号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人鑫皓程公司的委托代理人黄彩萍，被申诉人崔洪海及其委托代理人陈云喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审认定法律事实同原审认定的法律事实：鑫皓程公司在公司改制后，将公司所有的部分商铺低价承包给公司职工，后改为出租，但均属于公司职工内部享有的一种福利待遇，崔洪海作为鑫皓程公司的老职工与公司股东的双重身份获得商铺的承租权。2005年8月，崔洪海将其承租的商铺转租给案外人李美兰和刘国珍，鑫皓程公司也知道该事实并一直收取崔洪海转交的房屋租金。由于案外人李美兰自2008年1月1日起没有支付崔洪海租金，崔洪海向昆明市盘龙区人民法院提起民事诉讼，该案经云南省昆明市中级人民法院判决后，鑫皓程公司以崔洪海的行为违反合同约定转租及崔洪海的诉讼给鑫皓程公司造成负面影响为由诉至一审法院，请求判令：崔洪海腾还公司在的商铺，并返还不应当获取的利润4万元。昆明市盘龙区人民法院一审认为：鑫皓程公司与崔洪海之间的租赁合同带有明确的公司福利性质，崔洪海自2005年8月就将商铺转租给案外人李美兰等人的事实，鑫皓程公司是知道并一直与崔洪海续签着合同的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或着应当知道承租人转租，但在六个月之内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故鑫皓程公司2008年起诉要求崔洪海腾还商铺的诉讼请求应不予支持。至于鑫皓程公司要求崔洪海返还利润4万元的诉讼请求，由于鑫皓程公司没有提供相应证据材料，亦不予支持。据此，昆明市盘龙区人民法院作出（2010）盘法民二初字第111号民事判决：驳回昆明市鑫皓程经贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5275元，由昆明市鑫皓程经贸有限责任公司承担。鑫皓程公司不服一审判决，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，显失公平。崔洪海违反约定转租，应将其转租期间获取的不当利益返还鑫皓程公司，请求二审改判支持其诉讼请求。崔洪海答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。云南省昆明市中级人民法院二审认为：最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“……因单位内部建房、分房，而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，由于崔洪海是鑫皓程公司员工，也是该公司的股东，双方之间的租赁合同明确带有公司福利性质，鑫皓程公司与崔洪海之间的租赁合同关系实际为内部承包关系，本案属于上述通知规定的不予受理或驳回起诉的情形，应驳回起诉。一审法院判决驳回鑫皓程公司的诉讼请求不当，应予改判。云南省昆明市中级人民法院作出（2010）昆民一终字第418号民事裁定：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2010）盘法民二初字第111号民事判决；二、驳回昆明市鑫皓程经贸有限责任公司的起诉。云南省人民检察院抗诉认为：本案二审裁定适用法律错误。当事人签订的《租赁经营场地合同》是平等主体之间签订的合同，其对租金、租赁期限、双方的权利义务均作了明确约定，故双方的关系是平等主体间的房屋租赁合同关系，不管其中是否带有福利性质，其应属于合同法的调整范围。故二审认定本案属于因单位内部建房、分房，而引起的占房、腾房等房地产纠纷，裁定驳回本案起诉，属于适用法律错误。因鑫皓程公司在再审中表明涉案商铺已由其收回，放弃其在本案中要求腾房的诉讼请求，本案再审的争议焦点归纳为：一、本案是否属于人民法院的受案范围；二、鑫皓程公司要求返还不当利益4万元的诉讼请求是否成立。本院再审认为：一、本案是否属于人民法院的受案范围。人民法院受理的民事案件是平等的民事主体之间因财产关系及人身关系产生争议的案件，其须具有自愿、平等及协商的特征。其中，民事案件的平等性要求民事主体在该民事范畴内地位平等，权利义务对等。本案中，鑫皓程公司原系国有企业，崔洪海系其职工。后因国企改制，鑫皓程公司将所有的商铺承包给崔洪海，后改为出租。期间，鑫皓程公司与崔洪海签有承包经营合同及租赁经营场地合同（以下简称租赁合同）。承包经营合同约定承包职工计算工龄、住院报销、服从单位规章管理，以及约定承包职工在支付税费和承包费后超收自留等内容，体现崔洪海与单位之间的人身依附性。但后双方所签的租赁合同明确约定了租赁期限、租赁费及其他权利义务，体现了合同双方平等、自愿、协商的特征。虽本案租赁合同仍具有一定的福利性质，即租赁合同约定的租金低于市场水平，但这并不影响双方平等的主体地位，故因租赁合同产生的争议属于人民法院的受案范围。因本案再审前鑫皓程公司已收回商铺，在再审中也明确放弃要求腾房的诉讼请求，故本案现系因租赁合同产生的出租人要求承租人返还从第三人处收取的租金的纠纷，不属于最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》规定的驳回起诉的情形，二审裁定驳回鑫皓程公司的起诉适用法律错误。抗诉机关抗诉理由成立。二、鑫皓程公司要求返还不当利益4万元的诉讼请求是否成立。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，2005年8月16日，崔洪海将该商铺隔出一半租给案外人李美兰，租期两年。在崔洪海转租期间，鑫皓程公司与崔洪海一直多次续签租赁合同，并一直收取崔洪海转交的租金。鑫皓程公司作为商铺所有者，应对商铺尽到妥善的管理和注意义务，其2006年与崔洪海续签合同之时，就应当知道商铺已经由崔洪海隔成两间，并把其中一间转租给案外人李美兰的事实，其在崔洪海转租后还与崔洪海续签租赁合同的行为说明鑫皓程公司已经默许崔洪海将商铺转租。其于2008年8月1日才通知崔洪海终止租赁合同超过了规定中“六个月”的异议期，现鑫皓程公司主张解除转租期间的租赁合同没有依据，崔洪海在转租期间的收益不属于不当得利，鑫皓程公司要求返还没有法律依据，且鑫皓程公司也没有就上述费用向法庭举证证明其主张。综上，鑫皓程公司的诉讼请求无事实及法律依据，不能成立。二审裁定驳回起诉适用法律不当，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2010）昆民一终字第418号民事裁定；二、维持昆明市盘龙区人民法院（2010）盘法民二初字第111号民事判决。案件受理费用5275元，由昆明市鑫皓程经贸有限责任公司承担本判决为终审判决。审 判 长  包靖秋审 判 员  吴立宏代理审判员  刘晓虹二〇一五年五月二十五日书 记 员  杨冰洁