陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0822民初935号 原告徐捍强，男，1976年4月5日出生，汉族，居民，住府谷县。 委托代理人白玉录。 委托代理人边彦军。 被告陕西铭锋房地产开发有限公司。 法定代表人苏乃怀，该公司总经理。 委托代理人房宏强。 委托代理人刘新林。 原告徐捍强与被告陕西铭锋房地产开发有限公司（以下简称“铭锋房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月3日受理后，依法由审判员杨卫东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐捍强及其委托代理人白玉录、边彦军和被告委托代理人房宏强、刘新林到庭参加了诉讼，被告法定代表人苏乃怀经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告徐捍强诉称,2012年6月3日，原告向被告铭锋房地产公司支付购房定金10万元（合同签订后自动转为首付款）,7月24日支付首付款212996元，共计支付首付款312996元。2012年7月24日，原告与被告铭锋房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告铭锋房地产公司在建的位于府谷新区（东二路西）中汇家园房屋一套，面积153.88平方米，单价6713元/平方米，总价款1032996元，首付款312996元，剩余72万元通过银行按揭贷款；该商品房层高为2.95米，建筑层数地上30层，地下两层，总层高达88.5米，属于应当进行消防设计备案和消防验收合格后才能施工建设和投入使用的范围（国家规定的标准为总层超过50米的建筑工程）。同时，合同第八条约定，被告铭锋房地产公司应当于2014年10月30日前将验收合格的房屋交付原告；合同第九条第一款1(2)和合同附件七第三条规定，被告逾期交房超过90日后，原告既可以请求解除合同，也可以请求继续履行合同，原告选择了继续履行合同且被告应当按照合同约定向原告支付违约金并赔偿损失。合同签订后，原告按照合同约定先行向被告支付首付款312996元，并于2012年10月20日和兴业银行股份有限公司榆林分公司签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》向其按揭贷款72万元，该款已转入被告铭锋房地产公司账户，原告已经履行了全部合同义务，而被告至今没有将符合法律规定和合同约定的经验收合格的房屋交付原告，客观上已经给原告造成了巨大的损失，被告迟延交房的行为已经构成根本违约。根据建设工程质量管理条例第49条规定，被告开发的商品房必须要经过公安消防环保等部门进行备案，否则应当责令重新组织竣工验收。现原告请求判令被告铭锋房地产公司支付2014年11月1日起至消防验收合格（或备案）并通知原告之日止，按照已付房款1032996元每日万分之一计算的违约金（至起诉之日已产生128711.30元）；被告铭锋房地产公司赔偿从2014年11月1日起至消防验收合格（或备案）并通知原告之日止，按照已付房款1032996元以中国人民银行三年至五年期内同类贷款基准利率6.4%的150%计算的损失；被告铭锋房地产公司给原告补建按合同约定的衣帽间或者赔偿损失（暂定60000元）。 原告向法庭提交了以下证据： 1、商品房买卖合同复印件一份、付款收据两支、中国银行还款凭证一份，证明：（1）2012年7月24日原告与被告签订了《商品房买卖合同》的事实；（2）原告已经按约支付了全部房款1032996元的事实；（3）原告所购商品房的建筑层数为地上30层，地下2层，层高2.95米，故单体建筑总高度为88.5米的事实。 2、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证，证明原告向兴业银行按揭借款72万元并打入被告公司的事实，原告已经履行了合同约定的全部付款义务。 被告铭锋房地产公司辩称，一、被告没有违约，不应承担违约责任。（一）消防验收（或备案）不是被告交房的必要条件，原告以此为由的诉请既无合同约定又无法律依据。1、无合同约定。2、法律法规未将案涉工程的消防验收（或备案）强制规定为交房的必备条件。（1）建筑等相关法律不仅没有将消防验收（或备案）规定为交付房屋的条件，而且还积极鼓励竣工验收合格后交付使用。（2)消防法等相关法律未将案涉工程的消防验收（或备案）强制规定为交房的必备条件。（二）退一步，即便认为消防验收（或备案）是交房的必要条件，被告也不构成违约。理由有二：（1）消防未能通过（无论验收还是备案后抽查）的原因是9、10号楼北侧的营盘路没有修通所致，营盘路能否修通是政府行为，被告无能为力，该原因非被告所能控制或消除，依据合同第八条约定，在出现了非出卖人所能控制的特殊原因时，出卖人可据实延期交房。（2）119号令将“国家标准规定的一类高层住宅建筑”规定为消防法的其他特殊建设工程，涉案工程5、9、10号楼属于该令规定的其他特殊建设工程。即便依据该规定对上述楼盘要进行消防验收，而不是消防备案，被告也因此没有违约。因为合同签订时间早于119号令的生效时间，合同第八条还约定了如因国家法律或政策调整造成的影响，出卖人也可据实延期交房。二、原告请求支付违约金和赔偿损失问题。（一）原告的该请求不能成立，因被告没有违约。（二）即便如原告所诉构成违约，其请求也不能全部成立。1、造成的损失数额大于违约金时，原告同时主张支付违约金和赔偿损失无法律依据。2、造成的损失数额，原告请求按中国人民银行三至五年期内同类贷款基准利率6.4%的150%计算，无法律依据。3、承担违约金的时间应截止消防验收通过之日（2015年6月19日）或原告收房之日（2015年10月1日）止。三、原告的起诉已超诉讼时效。四、本案不应当受被告与“中汇佳园”其他业主因商品房预售合同纠纷案已生效判决的影响。因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提交了以下证据： 1、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告开发的“中汇佳园”项目工程手续齐全、合法，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。 2、《商品房买卖合同》，证明：(1)原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；(2)合同约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，交房时间是2014年10月30日前；(3)如遇国家法律或政策调整造成的影响，及其他非出卖人所能控制的原因或者买受人逾期付款等特殊原因，出卖人可据实延期交房；买受人支付出卖人垫付的银行贷款前，出卖人有权不交付房屋，且不因此承担任何违约责任。 3、《竣工验收备案表》《工程质量分户验收表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》各一份，证明涉案房产已具备原、被告双方合同约定和法律规定的交付条件；证明原告以涉案房产未经消防验收涉及备案和消防验收为由拒收房屋，并请求被告支付延迟交房的违约金和赔偿损失没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。 4、府谷县邮政局机打发票、入住通知书、接房卡，证明被告给原告发送收房通知的方式符合双方合同约定，被告在合同约定的交房期届满前已通知原告收房，且所交房屋符合双方合同约定的交付条件；综全所有证据，被告已经严格履行了合同约定的交房义务，被告不因此构成违约，不应承担违约责任，原告的诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。 5、业主手册一份、物业管理委托合同一份、装修申请表、房屋装修协议一份，证明被告严格履行了合同约定的义务，被告不因此构成违约，亦不承担违约责任，即便被告应承担违约责任，其承担违约责任的截止时间依据最高院的规定，应为原告收房之日2015年10月1日，原告请求消防验收合格并通知原告之日止，与法相悖。 6、中汇佳园规定总体平面图一份、照片一张，证明合同约定的交房之前验收不合格是因为营盘路不通造成的，并非被告的原因造成的，按照合同约定属于免责范围内情形。 本院在审理中依法调取了建设工程消防验收意见书(61号)、证明、申报表、检测报告各一份，证明涉案房屋消防验收意情况。 经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见如下： 对1号证据《商品房买卖合同》的真实性无异议，但是对证明目的有异议，根据合同的第八条规定，被告交房的条件是验收合格，并不包括消防验收，该组证据恰好证明被告没有违约。 对2号证据《个人购房借款担保合同》、个人借款凭证的真实性和证明目的无异议。 原告对被告提交的证据质证意见如下： 对1号证据国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证的真实性和目的性均无异议。 对2号证据《商品房买卖合同》复印件的真实性无异议，对证明目的部分有异议。对第二、第三证明目的有异议，认为合同约定交房条件是商品房经验收合格，但是该约定违反了国家规定的强制性标准，属于无效条款，该商品房具备交付条件的之一必须是消防验收合格或者备案；本案不存在出卖人可以延期交房的情形，被告至今没有对该商品房进行消防验收和备案，违约行为持续存在。 对3号证据《竣工验收备案表》《工程质量分户验收表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的真实性有待于法庭核实，同时对证据的合法性和证明目的均持有异议，认为竣工验收备案表施工单位、建设单位是什么时间验收的没有落款时间，而且施工单位、建设单位是什么时间爱你验收的没有落款时间，而且施工单位同时没有加盖公章，具体是什么时间竣工验收的无从考证。质量保证书、说明书、验收表、住宅使用说明书等均有异议，该证据同样没有相关单位盖章的落款时间，该证据被告并没有在原告收房时向原告出示过。 对4号证据府谷县邮政局机打发票、入住通知书、接房复印卡的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为该组证据不能证明所谓的快递的发票以及接房卡就是给原告的邮寄的，原告并没有收到过接房通知。 对5号证据业主手册一份、物业管理委托合同一份、装修申请表、房屋装饰装修协议一份的真实性无异议，证明目的有异议，认为被告迟延交房的行为是客观存在的，消防验收备案并通知原告收房是房屋具备交付的必要条件，被告的违约行为是存在的，尽管原告于2015年10月1日进行了收房，但是原告并不知道房屋是否经消防验收合格，不影响原告向被告继续主张违约责任的权利，不能因原告收房了，原告权利保护就低于没有收房的业主。 对6号证据中汇佳园规定总体平面图的真实性无异议，对证明目的有异议，认为和本院不具有关联性，对照片的真实性无异议，对证明目的有异议，不具有证明力，与本案无关。 原、被告对本院调取的建设工程消防验收意见书(61号)、证明、申报表、检测报告各一份的质证意见如下： 原告对该组证据的来源无异议，对证明目的、合法性有异议，认为该小区至今没有进行整体的消防验收，建设工程消防验收申报表，设计施工单位只有盖章，没有落款时间，可以认为五方验收仍然没有通过，而且该证据中并不包括本案的10号楼，不具有证明力。被告对该组材料的真实性无异议，认为能证明了被告的观点，一至八号楼已验收合格。 本院对原、被告提交的证据和依法调取的材料作如下认定： 对原告提交的证据作如下认定： 1、商品房买卖合同一份，虽达不到原告的证明目的，但该合同是客观真实存在的，双方对合同本身均予以认可，本院予以确认。 2、首付款收据一份，尽管被告对其证明目的有异议，但是对其真实性无异议，该证据可以证明原告支付首付款的事实，本院予以确认。 3、个人购房借款担保合同、个人借款凭证，可以证明原告向被告支付银行按揭贷款72万元的事实，本院予以确认。 对被告提交的证据作如下认定： 1、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，原、被告双方对其真实性、证明目的均无异议，本院予以确认。 2、商品房买卖合同，尽管原告对其部分证明目的有异议，但是原、被告对其真实性无异议，承认合同本身客观存在，合同是原、被告双方的意思表示，本院予以确认。 3、《竣工验收备案表》一份，《工程质量分户验收表》一份，《住宅质量保证书》一份，《住宅使用说明书》一份，虽原告有异议，但本院认为该组证据与其他证据相互印证，本院予以确认。 4、府谷县邮政局机打发票一份、入住通知书、接房卡，原告对其证明目的有异议，且该证据只是显示了时间，不能证明是否邮寄了接房通知，也未有其他证据佐证，不能达到证明目的，本院不予确认。 5、业主手册一份、物业管理委托合同一份、装修申请表、房屋装饰装修协议一份，原告对其真实性无异议，该证据客观存在，本院予以确认。 6、中汇佳园规定总体平面图一份、照片一张，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 对本院依法调取的材料，可以证明涉案房屋消防验收情况，本院予以确认。 本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实： 2009年12月至2012年3月，府谷县人民政府、府谷县住房和城乡建设局为被告铭锋公司在府谷县新区中汇佳园住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2012年7月24日，原告徐捍强作为买受人与作为出卖人的被告铭锋公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告公司开发的中汇佳园房屋一套，该商品房的建筑面积为153.88平方米，每平方米单价为6713元，房屋总价为1032996元；合同签订后，原告按照合同约定先行向被告支付首付款312996元，其余房款72万元通过银行按揭方式支付被告。合同约定被告应当在2014年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同约定逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按以下方式处理：1、按逾期时间分别处理(不作累加)，逾期交房不超过90日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若出卖人逾期超过90日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人的全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一天。2、买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。合同约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，后补充为应当通过发送书面信函或登报通知，并约定买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在本合同约定的交房期限届满前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房。若根据本合同附件四约定买受人购买的房屋为预售商品房，则买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交付日之次日计算。 原、被告双方在合同中约定该商品房中设计有衣帽间。但现在该房屋并未修建衣帽间。 2012年6月3日，原告交纳购房订金10万元，2012年7月24日，原告支付了首付房款312996元(包含上述定金10万元)，其余房款72万元，原告通过与兴业银行股份有限公司榆林分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，由兴业银行股份有限公司榆林分行直接向被告支付。2014年9月29日，被告房产中汇佳园项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，从2014年10月30日开始，被告与中汇佳园住宅小区业主因收房产生纠纷。2015年6月19日，榆林市公安消防支队对中汇佳园住宅小区项目1至8号楼等出具榆公消验字[2015]第61号建设工程消防验收意见书，意见书中记载：支队监督员对申报资料进行形式审查，对该主体工程进行了消防验收抽查，综合评定该工程消防验收合格；本案涉及的中汇佳园住宅小区项目10号楼至今未通过消防验收。2015年10月1日，原告接收了该商品房，2016年已入住。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。原告履行了合同约定的付款义务，被告未在双方合同约定的2014年10月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，应承担违约责任；其次，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告开发的中汇佳园项目工程虽经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，但最终要以消防验收合格后方可投入使用，由于被告未能在合同约定的交房期限届满前完成消防验收而导致该工程未能按期交付使用，被告应当承担违约责任，应当从约定的交房之次日2014年11月1日起至原告实际接收房屋之日止（2015年10月1日），对已付房款1032996元按日向原告支付万分之一计算的违约金；再次，被告逾期交房，还应当赔偿原告已付房款总额的损失，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应按照中国人民银行一年期内同类贷款基准利率的150%向原告赔偿已付房款1032996元的损失，直至原告实际接收房屋之日止（2015年10月1日）。最后，被告在建房时并未按照合同约定建造衣帽间，属违约行为，应承担相应的违约责任，鉴于现仍可采取补救措施予以纠正，故被告应当按照该房屋原设计规格补建衣帽间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告徐捍强支付从2014年11月1日起至2015年10月1日止按照已付房款1032996元每日万分之一计算的违约金。 二、被告陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告徐捍强赔偿已付房款1032996元的损失（损失从2014年11月1日起至2015年10月1日止按照中国人民银行一年期内同类贷款的基准利率的150%计算）。 三、被告陕西铭锋房地产开发有限公司于判决生效之日起3个月之内在原告徐捍强购买的中汇佳园房屋内按照合同约定的规格补建衣帽间。 四、驳回原告徐捍强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4074元，适用简易程序审理减半收取2037元，由被告陕西铭锋房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  杨卫东 二〇一八年九月二十日 书记员  李 思