广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗海法民三初字第286号原告：邬厚民，住所地广州市番禺区。原告：余靖中，住所地广州市越秀区。两原告的共同委托代理人：杨丽施，系广东天穗律师事务所律师。被告：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人谢海榆，职务董事长。委托代理人：余世冰，被告公司职员，联系地址。原告邬厚民、余靖中诉被告广东利海集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人杨丽施及被告委托代理人余世冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，由原告购买被告位于广州市海珠区华怡路104号708房（以下简称“涉案房屋”），总价款为2068204元。被告按合同约定在2012年6月30日将房屋交付给原告，但被告并没有按合同约定在该商品房交付之日起的210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。至2013年10月13日，被告才办妥原告的房地产权证。被告于2014年11月11日打电话通知其领取房产证，其于2014年12月31日才去被告处领取房产证。故起诉要求：1、判令被告向原告支付延迟办理房产证的违约金575995元（自2013年5月4日起至2014年11月11日止，每日按商品房总价款即2068204元的0.05%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：导致延期出具房屋所有权证书系属于不可抗力的客观因素，并非是我司的原因造成，根据合同补充协议第9条的规定不应当由我司承担违约责任；原告逾期付款，根据合同补充协议第10条未能办理产权登记的责任应当由原告承担，我方据实顺延办理产权登记时间6天，合同约定是2010年10月16日之前支付首期款，但是原告实际日期是2010年10月22日，明显超过合同约定；我方认为合同约定的逾期办证计算违约金标准过高，根据合同法以及相关的司法解释，请求法院予以调低至日万分之一。经审理查明：2010年10月16日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢7层708号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）708房，总金额2064293元；（第八条）付款方式：按揭贷款方式付款；首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付624293元，除首期款外，剩余房款1440000元须于2010年10月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；(第二十一条)被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择原告委托被告为原告办理《房地产权证》：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后3个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料；被告应一次性如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料，被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任；若被告未在规定时间或者上述约定的期限内与原告申请房地产转移登记的，原告可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如被告已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，被告不承担责任；（第十条）原告逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使被告未能按期办理产权登记的，其责任由原告承担；等。经过结算，原告共向被告支付了房款2068204元。2014年10月13日，原告购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。被告为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、初始登记《受理回执》；2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》规定；3、日期为2010年10月22日的购房发票，显示涉案房屋预收购房款金额624293元；4、日期为2010年10月16日的《收据》，显示涉案房屋首期款574293元。证据3、4均证明原告在2010年10月22日付完首期房款，存在逾期付款。原告质证意见：证据一的真实性没有异议，关联性及证明的内容有异议，该证据只能证明被告曾于2012年7月17日递件申请涉案房屋项目的初始登记，但并不能证明是房地产行政主管部门的原因导致其逾期办证，不属于不可抗力的范畴，不能因此而免责；对于证据二属于打印件，对其三性不确认；证据三、四的三性予以确认，但对其证明的内容有异议，该收据及发票都明确表明原告是在2010年10月16日支付完首期款人民币624293元，发票的左下角表明该首期款是由3万元内部认购费，该认购费收据的编号为1803695，和2万元定金，定金编号为1602823，以及574293元首期款，该收据编号为1603137，总共是我方应付的首期款，前面支付的5万元内部认购费和定金均在支付574297元之前支付的，收据在被告处，3张收据都已经在10月22日换成总发票624293元，所以原告根本不存在逾期付款的行为。在合同第8页约定，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房款的30.24%，在2010年10月21日之前支付，均不属于违约，而被告陈述我方是在10月22日支付整笔5万元支付是不符合逻辑的。对此，被告认为原告是在2010年10月16日支付574293元，剩余款项是在2010年10月22日支付完毕的；第二，对于原告陈述的前面5万元是定金与认购费，其司并没有相关的收据，且原告也没有实质的证据予以证明。庭审中，原、被告均确认以下事实：涉案房屋于2012年6月30日交付，涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日。原告表示涉案房屋的房产证于2014年12月31日交付，被告表示不清楚房产证的交付时间。本院认为，原、被告于2010年10月16日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。原、被告均确认涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日。涉案合同约定首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付624293元，即原告应于2010年10月21日前支付首期款624293元。现根据日期为2010年10月16日的《收据》显示原告于该日缴纳了574293元，至于剩余首期款50000元（624293元-574293元），原告主张其于2010年10月16日支付了该50000元却没有提供足够的证据予以证实，而根据日期为2010年10月22日的购房发票显示涉案房屋预收购房款金额624293元，故对于被告主张原告于2010年10月22日才完成首期款的支付的意见本院予以采纳。合同附件七补充协议第十条约定原告逾期支付房款（包括商品房的合同预售房款、应补交面积差额），致使被告未能按期办理产权登记的，其责任由原告承担，故原告应为自己的延迟付款行为负责。因此，本案的办证期限应顺延1天，即被告应于2013年5月4日前办理并交付房产证。至于涉案房屋的房产证的交付时间。根据涉案买卖合同约定，被告负有交付房产证给原告的义务，故被告应对此负举证责任。现原告主张被告于2014年12月31日才交付房产证，而被告则表示不清楚，故对于原告主张被告于2014年12月31日交付房产证本院予以采信。鉴此，对被告存在逾期办证的事实，本院予以认定。被告提供的证据无法证明导致延期出具房屋所有权证书系属于不可抗力的客观因素，并非是其司的原因造成，故被告关于其不应承担违约责任的抗辩意见无理，本院不予采纳。原告要求被告向其支付延迟办理房产证的违约金（每日按商品房总价款即2068204元的0.05%计算），合法合理，本院予以支持。但违约金应从2013年5月5日开始起算，原告要求违约金计算至2014年11月11日止没有超出合同约定，本院予以支持。被告提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广东利海集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告邬厚民、余靖中支付从2013年5月5日起至2014年11月11日止的迟办证违约金（每日按商品房总价款2068204元的万分之五的标准计算，总额以原告主张的57995元为限）。二、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8785元，由两原告负担18元，被告负担8767元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  邓燕媚二〇一五年五月××日书 记 员  徐 石陈文慧