连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第00411号原告连云港市梓渊物业管理有限公司，住所地连云港市海州区紫云街南极南路77-33号。法定代表人卢笛，该公司经理。委托代理人杨惠慈，该公司法律顾问。被告刘彦含。被告李祖红。两被告共同委托代理人成昌顺。原告连云港市梓渊物业管理有限公司（以下简称梓渊物业公司）与被告刘彦含、李祖红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法由审判员张坤瑞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梓渊物业公司委托代理人杨惠慈、两被告共同委托代理人成昌顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梓渊物业公司诉称，两被告系园林花园小区业主，原告系该小区的物业管理企业，从2014年1月1日至2014年12月31日，被告刘彦含所有的1201室欠原告物业费810元，电梯费744元＋70元，李祖红的1202室欠原告物业费1003元，电梯费744＋70元。两套房合计欠费3442元，两被告系母女关系。经催要未果。现要求两被告给付物业服务费用3442元，并承担本案诉讼费用。两被告共同辩称，两被告之所以未付物管费，是因为自2011年起，房屋存在漏水问题，多次让物管部门修理，均未予理睬。给被告生活造成极大影响。只要将房屋漏水问题解决，两被告愿意缴纳物管费。经审理查明，2014年1月9日，园林花园小区业委会（甲方）与原告梓渊物业公司（乙方）签订物业服务合同，委托梓渊物业公司对园林花园小区进行物业管理，合同约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；物业服务的原则：房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按归下列规定承担：1、房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担；2、物业管理区域内的物业共用部位，共用设施设备的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；符合相关规定的，申报房地产维修基金中心审批，请行政主管部门处置；共用绿化的养护与管理，由物业企业日常负责公用环境卫生的清理，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等，但浇水及花木的配置等费用由全体业主公摊；交通和车辆停放秩序的管理，由物业企业日常维持小区公共秩序、把持相关外来车辆的进出、保安巡视及门岗执勤等，车位的配置施工费用从70%的补充维修基金中支付，或者由车位使用人缴纳。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅无电梯每月每平方米0.45元，有电梯业每月每平方米0.55元，公共水电费60元／每年。电梯的运行费用，包括电梯定期常规保养、电梯年安全检测、零星配件和维修等。费用由使用的业主及用户按年分摊收取。电梯的运行电费另计。合同中还对其他事项进行了约定。2014年6月4日，原告梓渊物业公司在园林花园小区服务收费标准在连云港市物价局备案。被告刘彦含系园林花园小区业主，住该小区5号楼1单元1201室，房屋建筑面积为113.71平方米。被告刘彦含未支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费用。经原告梓渊物业公司书面催交后，被告刘彦含仍未缴纳。被告李祖红系园林花园小区5号楼1单元1202室物业使用人，原、被告双方确认该房屋建筑面积为113.71平方米。被告李祖红未支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费用。经原告梓渊物业公司书面催交后，被告李祖红仍未缴纳。另查明，被告刘彦含和李祖红的房屋存在漏水现象时间较长，原告曾进行过维修但没有效果。现原告就两被告房屋维修事宜向相关部门申请房屋维修基金。上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的营业执照、组织机构代码证、物业服务合同、备案登记、房屋登记证明、催收回执等证据以及双方当事人当庭陈述予以证实。本院认为，园林花园小区业委会与梓渊物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告刘彦含、李祖红作为园林花园小区业主和物业使用人，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经原告梓渊物业公司书面催收后，仍未缴纳，应承担民事法律责任。原告梓渊物业公司主张被告刘彦含、李祖红拖欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费用，根据物业服务合同约定，刘彦含、李祖红的物业服务费均为113.71×0.55×12=750.49元，公用水电费为每年60元，电梯运行费及电梯电费为814元。被告提出被告房屋漏水，原告未及时维修，给被告造成损失的抗辩意见，本院认为，原、被告均确认被告房屋漏水事实，且该现象存在时间较长。原告未及时采取相应措施，应承担相应责任。综合本案实际情况，本院酌情扣减原告30%的物业服务费。即刘彦含、李祖红应承担的物业服务费为750.49×（1-30%）=525.34元。公用水电费及电梯费用应按实缴纳。原告要求两被告共有承担两套房屋的物业服务费、公用水电费及电梯费用无法律依据，两被告应分别缴纳各自房屋的物业服务费、公用水电费及电梯费用。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘彦含于本判决生效后十日内给付原告连云港市梓渊物业管理有限公司2014年度物业服务费、公用水电费、电梯费用合计1399.34元。二、被告李祖红于本判决生效后十日内给付原告连云港市梓渊物业管理有限公司2014年度物业服务费、公用水电费、电梯费用合计1399.34元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告刘彦含负担25元，被告李祖红负担25元，两被告于给付上述物业费时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  张坤瑞二０一五年五月十三日书记员  田 田法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。