安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0304民初2519号 原告：中国人民武装警察部队蚌埠支队，住所地安徽省蚌埠市龙子湖区东海大道**。 法定代表人：鲍春荣，该支队队长。 委托诉讼代理人：张从江，安徽径桥律师事务所律师。 被告：固镇县私立英华中学，住所，住所地安徽省固镇县谷阳路西段北侧div> 法定代表人：崔巍，该校校长。 委托诉讼代理人：尹文刚，安徽国梦律师事务所律师。 被告：崔巍，男，1963年11月8日出生，汉族，户籍地安徽省固镇县。 委托诉讼代理人：尹文刚，安徽国梦律师事务所律师。 原告中国人民武装警察部队蚌埠支队（以下简称武警蚌埠支队）与被告固镇县私立英华中学（以下简称英华中学）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年7月25日立案受理后，原告武警蚌埠支队于2018年8月27日申请追加崔巍为共同被告，被告英华中学、崔巍于2018年9月17日向本院提起反诉，后又提出撤回反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告武警蚌埠支队委托诉讼代理人张从江，被告英华中学、崔巍的委托诉讼代理人尹文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武警蚌埠支队诉称：2011年9月23日，原告武警蚌埠支队与蚌埠市淮河学校（以下简称淮河学校）签订了编号为武蚌【2011】01号、武蚌【2011】02号二份《武警部队房地产租赁合同》（下称《租赁合同》）。原告武警蚌埠支队与淮河学校在这两份合同上盖章，崔巍在在这两份合同上签名。双方在编号为武蚌【2011】01号《租赁合同》中约定的租赁房屋为坐落在蚌埠市禹会区办公楼（大厦）1层、1-6层办公用房，房屋建筑面积为4569平方米，场地面积为9880平方米，租赁用途为开办学校；租期自2011年9月15日起至2016年9月14日止；房地产租金总额为每年16万元。双方在编号为武蚌【2011】02号《租赁合同》中约定的租赁房屋为坐落在蚌埠市禹会区全房、原汽车勤务中队宿舍楼1-4层部分房以及大门门卫用房，房屋建筑面积为2255平方米，场地面积为2740平方米，租赁用途为开办学校；租期自2011年9月30日至2016年9月30日止；房地产租金总额为每年96414元。上述二份《租赁合同》均约定：租金按半年结算，被告应于每半年的前10日转账付给原告蚌埠武警支队；如被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告蚌埠武警支队按滞交经费总额的每日3‰向被告加收违约金。 2011年8月31日，原告武警蚌埠支队交付上述《租赁合同》项下的房屋、场地。淮河学校实际使用到2016年11月16日。按照约定，淮河学校应付租金总额为1282071万元。淮河学校在2012年2月至2016年12月期间先后6次共计给付原告武警蚌埠支队租金40万元（详见淮河学校支付租金统计表）。在2016年12月之后淮河学校未再付过租金。截止2018年5月31日，淮河学校尚欠原告武警支队租金882027元（应付租金1282071元-已付租金400000元）。 按照《租赁合同》第十一条第（二）项的约定，计算迟延付 款违约金的方法应为被告迟延付款金额×每日3‰×迟延付款天数。考虑到约定的迟延付款违约金每日3‰的比例过高，原告武警蚌埠支队认为调整到每年24%的比例比较适当。故原告武警蚌埠支队请求被告按其迟延付款金额×日利率24%/365日×迟延付款天数的计算方法向原告支付迟延付款违约金。由于被告在不同时间段迟延付款的金额不同，所以，对迟延付款违约金应分段计算。计算迟延付款违约金最早的日期为2011年10月2日，最终截止之日为被告付清所欠租金之日。暂计算至2018年5月31日，被告应付迟延付款违约金为995648元，在2018年6月1日之后应付的迟延付款违约金应累加计算，（详见被告应付迟延付款违约金计算表）。 原告武警蚌埠支队认为，英华中学应被列为被告并应承担给付租金等责任，理由与依据主要是：1、在签订租赁合同时，英华中学提供了蚌埠市龙子湖区教育局作出的《关于同意筹办蚌埠市淮河学校的批复》，该《批复》上既盖有“蚌埠市淮河学校”的印章，又盖有“固镇县私立英华中学”的印章。2、在签订租赁合同时，英华中学提供了崔巍的身份证复印件，且崔巍在《租赁合同》上签了姓名。3、在签订租赁合同时，英华中学提供了固镇县房地产管理处给英华中学颁发的《房地产权证》，并提供了固镇县人民政府给英华中学颁发的《土地使用权证》，这两份权证登记的权利人均为英华中学。 根据上述证据，原告武警蚌埠支队有理由认为，租赁合同是英华中学和崔巍共同以“蚌埠市淮河学校”名义签订的，“蚌埠市淮河学校”是英华中学和崔巍共同申请筹办和开办的，且在龙子湖区教育局下文停止筹办之后由英华中学和崔巍共同非法办学到2016年11月。因此，英华中学应列为被告，并应承担给付租金等责任。 原告武警蚌埠支队认为，崔巍应被追加为被告并应承担给付租金等责任，理由与依据主要是：经武警蚌埠支队申请，在今年8月23日禹会区法院开具《调查令》之后，龙子湖区教育局提供了下列两份文件： 一份文件是《关于蚌埠市淮河学校申办筹备说明》，主要内容是：“有关机构单位、个人：我局于2009年11月22日收悉申办人崔巍（固镇县私立英华中学法人）递交申请‘蚌埠市龙子湖双语学校’的办学申请和材料，所附材料真齐全可靠；原申请‘龙子湖双语学校’名称与办学文件政策不符，现更改校名为‘蚌埠市淮河学校’。现在筹备落实阶段，办学批文及办学资质正在办理中”。这份《筹备说明》足以证明崔巍是“蚌埠市淮河学校”的申办者与举办者。 另外一份文件是龙教【2012】15号《关于取消蚌埠市淮河学校（筹）办学资格的通知》。主要内容是：“因为你校在筹办期内变更校址，目前学校校址已不在我辖区内，根据义务教育属地管理原则，取消你校在我区的办学资格，望你校到现在校址所在地的县区教育局重新办理相关手续”。 在龙子湖区教育局下文停止筹办淮河学校之后，崔巍和英华中学仍然一直继续非法开办“蚌埠市淮河学校”。2016年11月16日，在原告武警蚌埠支队依据国家军委政策收回“蚌埠市淮河学校”租赁房屋、场地之后，两被告才被迫停止了非法办学活动。到目前为止，“蚌埠市淮河学校”、崔巍和英华中学均没有清偿上述《房屋租赁合同》项下应付未付的租金与违约金。 基于上述事实和理由，原告武警蚌埠支队认为，“蚌埠市淮河学校”是崔巍申请设立和筹办的不具有法人资格、不具有独立财产和可支配财产、不具有诉讼主体资格和独立承担民事责任能力的临时性的“其他组织”，且上述《房屋租赁合同》是崔巍与英华中学共同以“蚌埠市淮河学校”名义签订的，该合同项下应付未付的租金，是崔巍和英华中学在龙子湖区教育局作出龙教【2012】15号《关于取消蚌埠市淮河学校（筹）办学资格的通知》之后继续非法办学期间所形成的债务。根据《民办教育促进法》第六十四条、《民办教育促进法实施条例》第八条、《民事诉讼法司法解释》第六十二条以及以及《合同法》第107条等有关法律规定，武警蚌埠支队认为，崔巍与英华中学对非法筹办与非法开办“蚌埠市淮河学校”期间所形成的应付未付的租金、违约金等债务理所当然应成为共同被告，并且应共同承担清偿责任。 原告武警支队多次催促被告崔巍与英华中学偿付所欠租金、违约金等债务，均未果。为了维护武警部队的合法财产权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、判令被告英华中学与崔巍给付原告武警蚌埠支队租金882070元；2、判令被告英华中学与崔巍向原告武警蚌埠支队支付迟延付款违约金915232元，计算方式为：迟延付款金额882070元×日利率24%/365日×迟延付款天数（从2011年10月2日起算，至被告付清所欠租金之日止。暂计算至2018年5月15日，之后应付的迟延付款违约金应累加计算，详见应付迟延付款违约金计算表）。诉讼中，原告武警蚌埠支队申请暂时撤回判令被告英华中学与崔巍向其支付（迟延付款）违约金915232元的诉讼请求。 原告武警蚌埠支队为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、蚌埠市龙子湖区教育局作出的《关于同意筹办“蚌埠市淮河学校”的批复》、崔巍的身份证、固镇县房地产管理处给英华中学颁发的《房地产权证》、固镇县人民政府给英华中学颁发的《土地使用权证》，证明1、固镇县私立英华中学是筹办“蚌埠市淮河学校”的发起人与举办人，是龙子湖区教育局批准的“蚌埠市淮河学校”筹办期限届满之后继续非法办学的举办者、实施者，应成为本案的被告；2、证明固镇县私立英华中学对非法筹办与开办“蚌埠市淮河学校”所形成的应付未付的租金、违约金等债务应承担清偿责任； 2、国有土地使用权证（复印件），证明原告武警支队是坐落在蚌埠市禹会区办公楼（大厦）、宿舍楼、车库等房屋与场地的使用权人； 3、2011年9月14日，蚌埠市淮河学校及崔巍与原告武警蚌埠支队签订的武皖【2011】0150005号《武警部队房地产租赁合同》，证明所签合同的租赁物、租期、租金等内容； 4、武警蚌埠支队记账联、记账凭证、结算凭证合计14张（以上均为复印件）、淮河学校负责人邱红梅出具的承诺书（原件），证明淮河学校实际使用房屋至2016年11月16日；按照约定，淮河学校应付租金总额为1282071元；淮河学校在2012年2月至2016年12月期间先后6次共计给付原告武警支队租金40万元，截止2018年5月31日，被告淮河学校尚欠原告武警支队租金882027元（应付租金1282071元，已付租金40万元）； 5、申办筹备说明、取消蚌埠市淮河学校办学的通知（原件），证明淮河学校是由崔巍申请筹备的，2012年2月25日龙子湖区教育局发文取消淮河学校的办学资格； 6、2015年4月25日签定的《蚌埠市淮河学校租赁友谊北路2号院内营业房补充协议》，证明蚌埠淮河学校同意原告占有部分操场并同意砌围墙。原来定的租金是每年256414元，原告同意从2015年开始每年减少租金2万的事实。 被告英华中学、崔巍辩称，一、与原告签订租赁合同的是蚌埠市淮河学校，而不是英华中学、崔巍，该学校系经教育主管部门批准成立，至今尚未被撤销，其主体资格还在。英华中学、崔巍不是适格被告。二、蚌埠市淮河学校先后经龙子湖教育局、禹会区教育局批准筹办，具有合法的办学资格，是合法办学。英华中学、崔巍称“非法办学”，没有依据。三、《民法通则》规定房屋租金的诉讼时效为一年，原告的起诉已经超过该法律规定的诉讼时效。四、原告诉称的“02”号合同包括在“01”号合同之内，原告的诉请中重复计算。五、原告实际交付房屋及场地是在2013年之后，当时原告的车队仍在，车辆进出也无法办学；原告也未按合同约定交付房屋及场地，其占用食堂、操场，并堵上通往食堂的路，还在食堂旁边建了养猪场。最终导致被告不具备基本的办学条件，无法办学。故应当在程序上驳回原告的的起诉，在实体上驳回原告的诉讼请求。 被告英华中学、崔巍就其辩称意见，向本院提交以下证据: 1、禹教（2013）36号（复印件），证明淮河学校是经过批准的，不是非法办学，具备独立的民事主体资格； 2、照片13张（打印件），证明场地被占有、建养猪场，未按合同履行，造成被告方无法办学； 原、被告对对方证据的质证意见及本院的认证意见如下： 一、被告对原告所提交证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，本院对真实性予以认定，对证明目的结合全案证据材料另行评判；对原告提交的证据2的真实性无异议，并认可该国有土地证范围内涵盖涉案租赁的房屋及场地，本院对该证据予以认定；对原告提交的证据3认为其没有见过，其认可原告庭前提供的合同1号、2号文本，但认为复印的不全且租赁物之间存在重合，原告诉请租金存在重复计算，本院认为原告提供的该证据有蚌埠市淮河学校和崔巍签章，被告虽称没有见过该合同，但是未就合同签章等提出鉴定，本院对该合同的真实性予以认定，对合同载明的内容予以认定。被告认可合同1号、2号文本，但是其未提供该两份合同原件用于证明其辩称的事实，故本院对其该项质证意见不予采信；对原告提供的证据4，证明被告已经以蚌埠市淮河学校名义给付40万元租金的事实予以认可，但不认可邱红梅是学校负责人，并认为搬离的时间是合同期满。本院认为原告主张的租金是计算至合同期满，原告对于邱红梅身份情况未提供证据予以佐证，但是针对原告的诉请，该事实是否认定不影响本案对于原告诉请租金的处理。故本院对此份合同约定应付租金1282071元，已付租金40万元的事实予以认定；对于原告提供的证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，本院对该证据的真实性予以认定，该证据能够证实崔巍（固镇英华中学法人）递交申请的事实，对2012年2月25日龙子湖区教育局发文取消淮河学校的办学资格的事实予以认定；对于原告提供的证据6的真实性有异议，对于原告证明诉讼时效没有经过的证明目的，以及效力及于被告的证明目的亦不予认可。本院认为该补充协议有蚌埠市淮河学校和崔巍签章，被告对签章未提出鉴定，故本院对该证据的真实性予以认定，对于诉讼时效的问题及被告是否应承担责任，本院结合全案证据材料另行评判。二、原告对被告所举的证据1真实性无异议，但认为筹办期内无独立资产，期满后根据民办教育促进法64条还是应由举办者承担责任，本院对该证据的真实性予以认定，对于证明蚌埠市淮河学校具备独立资格并能承担责任的证明目的不予认可；原告对被告所举证据2的真实性无异议，但根据被告当庭所述是“上次开庭之前，我跟崔巍一起去的”，认为不能达到原告证明目的，且部分租赁物双方协商给原告使用并减免租金，本院认为被告提供的该组证据不能证实租赁期间原告没有交付租赁物，并占有、妨碍被告使用租赁物的事实。故本院对被告的质证意见不予确认。 经审理查明：固镇县私立英华中学的法定代表人系崔巍。2017年12月6日，中国人民武装警察部队蚌埠市支队更名为中国人民武装警察部队蚌埠支队。2010年2月1日，蚌埠龙子湖区教育局《关于蚌埠市淮河学校（原申办名称-蚌埠市龙子湖双语学校）申办筹备说明》载明：有关机构单位、个人：我局于2009年11月22日收悉申办人崔巍（固镇县私立英华中学法人）递交申请‘蚌埠市龙子湖双语学校’的办学申请和材料，所附材料真齐全可靠；原申请‘龙子湖双语学校’名称与办学文件政策不符，现更改校名为‘蚌埠市淮河学校’。现在筹备落实阶段，办学批文及办学资质正在办理中……2011年9月14日，中国人民武装警察部队蚌埠市支队（现更名为中国人民武装警察部队蚌埠支队，即本案简称的武警蚌埠支队）作为出租房（甲方）与蚌埠市淮河学校作为承租方（乙方），签订武皖【2011】0150005号《武警部队房地产租赁合同》，崔巍在承租方（乙方）蚌埠市的法定代表人处签名。合同约定蚌埠武警支队将位于安徽省蚌埠市办公楼、原礼堂、车库及原勤务中队楼（大厦）6层、1层、1层、4层办公用房（坐落号：武总皖字第1135号）的房屋建筑面积6894平方米，场地面积12620平方米出租给乙方。乙方应向甲方出示（身份证／营业执照）及法定代表人崔崴（巍）等真实有效的身份证明。租赁用途为学校，租期自2011年9月15日起至2016年9月14日止。租金总额（不含水电、暖气、设备、物业等费用）1282071元。年租金256414元。租金按半年结算，乙于每半年前十日交付乙方。付款方式：转账……合同第十八条，双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）……6、本合同的总租金计算方式为：第一年总租金21万元，从第二年开始，每年的租金均在前一年租金的基础上增加10%，5年租期的租金共1282071元。合同签订后，武警蚌埠支队按合同约定了履行交付租赁物的义务，淮河学校分别于2012年2月27日交付租金105000元、于2014年4月23日交付租金40000元、于2015年2月16日交付租金90000元。2015年4月25日，蚌埠市淮河学校（乙方）、崔巍与武警蚌埠支队签订《蚌埠市淮河学校租赁友谊北路2号院内营业房补充协议》，协议约定，因友谊北路2号院内甲方所属中队营区正规化建设的需要，应将蚌埠市淮河学校租赁的篮球场以东至现围墙的场地用于保障部队训练，为此经甲乙双方友好协商一致，达成如下协议：一是蚌埠市淮河学校同意将原租赁的甲方所属中队营区南侧（至甲方规划位置），篮球场以东至现有围墙的场地还给部队用于保障训练，甲方将新建围墙与蚌埠市淮河学校租赁区隔开；二是武警蚌埠市支队同意因租赁营区面积缩小，每年减少蚌埠市淮河学校租赁费人民币贰万元，从2015年起开始执行；三是蚌埠市淮河学校承诺将所欠武警蚌埠市支队的租赁费，分别于2015年5月30日前还款人民币贰拾伍万元，2015年10月31日前还款人民币贰拾伍万元，2015年12月31日前还款人民币贰拾叁万玖仟陆佰伍万元，剩余租赁费在2016年甲乙双方所欠租赁合同到期前15日内一次性缴清。补充协议签订后，蚌埠市淮河学校于2015年8月19日交付租金50000元、于2015年9月21日交付租金70000元、于2016年12月22日交付租金45000元。之后，淮河学校未再支付租金，武警蚌埠支队多次催要无果。遂诉至本院。 另查明，2012年2月25日，蚌埠市龙子湖区教育局作出龙教［2012］15号《关于取消蚌埠市淮河学校（筹）办学资格的通知》，通知对蚌埠市淮河学校（筹）在2010年3月申请，经审批同意该校筹办“九年一贯制”的“蚌埠市淮河学校”，为期三年。该校在筹办期内变更校址，根据义务教育属地原则，取消该校在龙子湖区筹办资格，望该校到现在的校址所在地的县区教育局重新办理相关手续。2013年3月23日，蚌埠市禹会区教育局作出禹教［2013］36号《关于同意筹办“蚌埠市淮河学校”的批复》，批复同意蚌埠市淮河学校筹委会筹办“九年一贯制”（三年），校名为“蚌埠市淮河学校”。至今，蚌埠市淮河学校未正式设立。 本院认为：举办民办学校的社会组织，应当具有法人资格。举办民办学校的个人，应当具有政治权利和完全民事行为能力。民办学校应当具备法人条件。申请筹设民办学校，举办者应当向审批机关提交的材料有申办报告、举办者姓名、资金来源等。本案中，武警蚌埠支队根据蚌埠龙子湖区教育局《关于蚌埠市淮河学校（原申办名称-蚌埠市龙子湖双语学校）申办筹备说明》所载内容，认为固镇县私立英华中学、崔巍是（筹办中的）蚌埠市淮河学校的举办者，而固镇县私立英华中学、崔巍对蚌埠市淮河中学是否可能存在其他举办者未提供证据予以证实。根据现有双方提供的证据，即蚌埠市龙子湖教育局材料《关于蚌埠市淮河学校（原申办名称-蚌埠市龙子湖双语学校）申办筹备说明》载明的申办人系崔巍（固镇县私立英华中学法人）。且崔巍是与（筹办中的）蚌埠市淮河中学共同与武警蚌埠支队签订房屋租赁合同以及补充协议。故本院认定崔巍是（筹办中的）蚌埠市淮河学校的举办者亦是租赁合同的合同相对方。对于蚌埠市淮河学校因故未设立，武警蚌埠支队请求设立蚌埠市淮河学校的举办者亦是租赁合同的合同相对方崔巍承担清偿责任，本院予以支持。 武警蚌埠支队与（筹办中的）的蚌埠市淮河学校、崔巍签订的《武警部队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，应予以遵守。武警蚌埠支队履行了交付租赁物的义务，被告虽辩称存在迟延交付租赁物以及实际交付的租赁物与约定不符等情形，但是未提供证据予以证实，本院对被告的质证意见不予采信。被告另辩称武警蚌埠支队存在重复计算租金的情况，但未提供证据予以证实，经本院审查《武警部队房地产租赁合同》，并结合双方签订的补充协议，本院对被告该辩称意见亦不予采信。《武警部队房地产租赁合同》约定的租金五年租期的租金共1282071元，之后双方又签订《蚌埠市淮河学校租赁友谊北路2号院内营业房补充协议》，该协议中约定“因租赁营区面积缩小，每年减少蚌埠市淮河学校租赁费人民币贰万元，从2015年起开始执行”，故本院认为双方之间的五年租期的租金应为1242071元。扣除双方认可的已经支付的租金400000元，本院支持崔巍应支付武警蚌埠支队租金842071元。 对于被告辩称的诉讼时效问题。本院结合被告以往多次拖欠支付租金的实际情形，以及在租赁期间、租赁期满后武警蚌埠支队多次催要后，经协商，武警蚌埠支队给予被告支付租金的宽限期等事实，本院认为武警蚌埠支队在租赁期满前后不存在不向被告提出要求支付租金的事实，被告辩称诉讼时效已经超过的意见不成立，本院不予支持。 武警蚌埠支队在诉讼中申请暂时撤回判令被告英华中学与崔巍向其支付（迟延付款）违约金915232元的诉讼请求，是对其相关权利的依法自由处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民办教育促进法》第十条、第十三条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告崔巍于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民武装警察部队蚌埠支队租金842071元； 二、驳回原告中国人民武装警察部队蚌埠支队其他诉请请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12621元，减半收取6310.5元，由原告中国人民武装警察部队蚌埠支队负担60.5元，由被告崔巍负担6250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  王江 二〇一八年九月二十九日 书记员  袁静