辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民二初字第362号原告：沈阳格林豪森物业管理有限公司。法定代表人：谭书云，该公司董事长。委托代理人：王兴权，辽宁沃丰律师事务所律师。原告：沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司。法定代表人：马英爽，该公司经理。委托代理人：王兴权，辽宁沃丰律师事务所律师。被告：戚晶薇，女，1982年7月31日出生，汉族，无职业。委托代理人：戚余伟，男，1957年5月23日出生，汉族，沈阳北方建设股份有限公司常务副总。原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司与被告戚晶薇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法由代理审判员高书林适用简易程序独任审理，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。二原告沈阳格林豪森物业管理有限公司委托代理人王兴权、被告戚晶薇的委托代理人戚余伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司诉称，二原告对被告居住的格林豪森小区提供物业服务，原告与沈阳市沈河区格林豪森业主委员会签订的物业服务合同约定了物业费收费标准及滞纳金的计算方式。原告按约定履行了合同义务，但被告拖欠2004年2月28日至2015年2月28日物业费51480元。鉴于以上事实，特诉至贵院，特诉至法院，请求法院判令被告给付拖欠的物业费51480元（216.68平方米×1.8元／月／平方米×132个月）及滞纳金5000元；由被告承担诉讼费。被告戚晶薇辩称，被答辩人与答辩人于2002年2月28日入住前，签订了《协议书》，被答辩人承诺“住户所使用的楼宇由沈阳市建筑智联检验部门检验合格后交付使用，使用中如因建筑质量问题，如发现室内有：电器设施断路、短路，开关不灵、灯具不亮、下水道不通等，可报物业管理公司，由物业管理公司负责下返修单，通知施工单位活着物业维修部门及时为您解决修复”，但是，答辩人自入住起，就发现主卧南北阳台下面，北阳台上部、次卧北墙上部及餐厅北阳台上部入冬后结露。整个冬季的四、五个月时间，阳台下部墙面全是水珠，以至将墙面大白冲掉，导致临窗部位的地板多处积水。答辩人只能用抹布在地板上反复擦，十几分钟就得拧一次水。晚间入睡后，由于不能及时处理水，第二天地板下面也是水。鉴于这种情况，答辩人找到被答辩人，被答辩人派人到现场查看结露情况后说：此种情况其他有些业主家也有，现在是冬季不能施工修复，待开春后统一处理。答辩人耐心等待，到了夏天墙壁长毛、发霉。每天生活在难闻的霉气味中，可想而知是多么痛苦不堪。从2002年到2015年，近13个冬天过去了，至今尚未处理。在2002年到2015年之间物业公司在2005年和2008年两次在沈河区法院因物业费问题起诉答辩人，但均以败诉。法院责令原告履行协议书中所承诺的责任和义务。此期间被答辩人来看过几次，每次看完后都说回去汇报，研究方案。但每次都没有下文和任何回复。2014年现任物业公司经理找到代理人戚余伟先生商讨物业费一事，代理人将拖欠物业费的原因告知现任物业公司经理，物业经理带人到居住房间查看，事实属实，物业经理说回去向陈广生总经理汇报，但至今没有任何回复，也没有告知答辩人去找任何单位和个人。在这种既不解决问题又没有任何解释的情况下，答辩人认为被答辩人违反《协议书》的承诺，应当承担违约责任。答辩人要求被答辩人立即无条件履行协议中的承诺，分析结露原因，制定并实施相应的修复方案，彻底解决结露问题，并承担违约责任，即在物业费中扣除没有提供维修服务的收费，并赔偿答辩人经济损失40000元。经审理查明，被告戚晶薇系沈阳市沈河区奉天街419“格林豪森”小区G座16-1室（建筑面积216.68平方米）房屋业主。2004年4月16日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司作为乙方，格林豪森小区业主委员会作为甲方，签订《物业服务合同》，约定由原告为“格林豪森”小区提供物业服务，物业费为每月1.80元／平方米，合同期限为2004年4月16日至2007年4月15日。2007年1月30日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司作为乙方，沈阳市沈河区格林豪森业主委员会作为甲方，签订《格林豪森物业管理服务委托合同》，约定由原告为“格林豪森”小区提供物业服务，A、F、G、H座物业费为每月1.80元／平方米，B、C、D、E座物业费为每月1.60元／平方米，合同期限为2007年1月1日至2010年12月30日。并约定合同到期后，双方继续履行合同的，本合同自动延续。2011年12月28日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司作为乙方，沈阳市沈河区格林豪森业主委员会作为甲方，签订《格林豪森物业管理服务合同》，约定由原告为“格林豪森”小区提供物业服务，A、F、G、H座物业费为每月1.80元／平方米，B、C、D、E座物业费为每月1.60元／平方米，合同期限为2010年1月1日至2016年6月30日。现二原告因被告戚晶薇拖欠物业费，双方协商未果，原告起诉来院。在本院审理过程中，二原告申请撤回对被告戚晶薇主张2004年2月28日至2007年6月30日期间的物业服务费的诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、格林豪森物业管理服务委托合同、格林豪森物业管理服务合同、情况说明等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告为被告所使用的“格林豪森”小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，二原告要求被告在接受服务后支付约定的物业服务费，符合法律规定，故本院予以支持。关于被告提出原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，原告提供了业主委员会和社区委员会的情况说明，足以证明原告在被告拖欠物业费期间积极主张权利，发生诉讼时效中断的法律效力，故对被告此项抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出房屋存在质量问题的抗辩理由，因原告没有完全履行协议约定的义务，根据物业服务收费与服务水平相适应的原则，被告的物业服务费认定70%为宜。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告未交纳物业费是因为与二原告在服务质量上存在争议，并非恶意欠缴，故对原告该项诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告戚晶薇于本判决生效之日起15日内一次性给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司物业费人民币25117元（2007年7月1日至2015年2月28日，1.8元／月·平方米×216.68平方米×92个月×70%）；二、驳回原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1200元，减半收取为人民币600元，由原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司负担人民币300元，由被告戚晶薇负担人民币300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员  高书林二〇一五年五月二十二日书 记 员  刘 娇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。