浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0326民初2392号 原告：苏立建，男，1984年4月13日出生，汉族，住平阳县。 原告：曾小娇，女，1985年8月3日出生，汉族，住平阳县。 上述二原告委托诉讼代理人：林岩龙，浙江横阳律师事务所律师。 上述二原告委托诉讼代理人：吴立杭，浙江横阳律师事务所实习律师。 被告：温州中昆房地产开发有限公司，住所地平阳县鳌江镇园林路85号。 法定代表人：蒋传良，总经理。 委托诉讼代理人：杨俊威，男。 原告苏立建、曾小娇与被告温州中昆房地产开发有限公司（以下简称中昆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告苏立建、曾小娇共同委托诉讼代理人林岩龙，被告中昆公司委托诉讼代理人杨俊威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏立建、曾小娇向本院提出诉讼请求：1.被告中昆公司向原告支付违约金21510元（从2017年1月1日起按日万分之二计算至2017年4月14日止）；2.被告中昆公司向原告交付品牌中央空调室外机一台；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于平阳县××镇××幢××号房，建筑面积为144.29平方米，总价款为1044214元。合同还约定，被告应当在2016年12月31日前将验收合格商品房交付给原告，并取得建设工程验收备案证明，取得规划、公安消防、环保部门出具文件认可，且具备用水、用电、用气、道路、排水、排污等商品房正常使用的基本条件。同时，双方还约定逾期交房的违约责任，被告逾期交房未超过180天的，按合同规定的交房期限第二天起到实际交房止，按已付房价款每日万分之二向原告支付逾期交房违约金。原告已按合同约定付清了首付款并办理了按揭手续。被告至今不能按约定交付商品房。被告应按购房款每日万分之二承担逾期交房违约金，还应按合同约定履行赠送一台品牌中央空调室外机的义务。 被告中昆公司辩称，1.案涉工程是在2017年1月10日取得竣工验收备案表，符合了法定交付条件，被告在2017年1月11日向原告邮寄了交付通知书，若被告要承担责任的话也应计算至2017年1月11日；2.交付时确实存在临时用电，但按照合同约定，被告仅保证交付时具备基本用电条件，而非保证供电情况，之所以临时用电，其原因是鳌江镇人民政府负责的市政配套工程设施延迟导致，根据合同第十五条的规定，被告不应为此承担违约责任。若认定被告存在违约，应考虑被告提供了临时用电等事实减少违约金；3.至于空调，并非所有合同都有赠送空调，也有个别业主通过其他方式抵扣了空调；4.至今之前的案件，被告已经申请再审，省高院也予以立案审查，可待明确意见后再行判决。 经审理，本院认定事实如下：2016年2月28日，原告苏立建、曾小娇（买受人）与被告中昆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定苏立建、曾小娇向中昆公司购买其开发的位于平阳县××镇××幢××号商品房，建筑面积为144.29平方米，实际总价款为1044214元。合同第九条约定，出卖人应在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程经竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.区级或区级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章、政策的规定，采取的某项行政措施或遇重大技术问题（非出卖人过错）而导致开发建设期延长的，出卖人在发生之日起30天内告知买受人，但最长不超过3个月；某项行政的措施而导致开发建设延期的，出卖人在发生之日起30日内告知买受人，但延期最长不超过3个月。合同第十条约定，被告逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：水、电、排污，区内道路同期交付。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按本合同第十条处理；2.如遇到本合同第九条规定的特殊原因，出卖人可据实予以延期，不承担责任；3.非出卖人负责实施的市政大型配套工程未建成或未投入运营，导致小区配套不具有使用条件，不视为出卖人违约，并由买受人自行向有关责任单位主张权利。 合同签订后，原告苏立建、曾小娇付清了案涉房屋项下的购房款。2017年1月10日，涉案商品房所属的平阳县鳌江镇蓝田东侧A地块商住楼经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。被告于该时间点前通过竣工规划确认、消防备案及基本建成相关环保污染防治设施，通过上述工程项目的供水、供电、供气工程验收，并获得排污许可证。2017年1月11日，被告中昆公司书面通知原告于2017年1月17日前办理房屋交接手续，原告未予接收。 另查明，2017年3月14日，国网浙江平阳县供电有限责任公司作为验收单位，对于案涉商品房所属的平阳县鳌江镇蓝田东侧A地块的新装（增容）受电工程提出9处改进意见，其内容有：1.变压器进线电缆无垫皮，4号配电房变压器门损坏，风机未接地，风机、照明开关面板未安装……。2017年4月14日，该工程新装（增容）受电工程才通过国网浙江平阳县供电有限责任公司竣工验收。 以上事实有当事人陈述、原告提供的原告身份证、被告企业信息、《商品房买卖合同》、发票、被告提供的交付通知书、EMS邮寄单、新装（增容）受电工程竣工检验意见单以及本院依职权调取的新装（增容）受电工程竣工检验意见单等证据证实，原、被告提供的其他证据，或不具有待证事实的证明力，或与本案审理结果无关，本院不予确认。 本院认为，原告苏立建、曾小娇与被告中昆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同的约定履行义务。关于涉案房屋是否符合交付条件。建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，是建筑法规定交房的必要条件，但双方合同有约定，还需符合合同约定的其他条件。根据本案查明的事实，涉案房屋已于2017年1月10日取得竣工验收备案证明。围绕原告的诉讼请求，双方主要争议焦点在于涉案房屋何时具备用电的基本条件。原告主张受电工程竣工检验合格日期为2017年4月14日，被告中昆公司则主张其提供的临时用电符合该合同的约定。本院认为，临时用电系指在一定时限内，为基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电项目提供的临时性电源。商品房住房的用电并不符合使用临时用电的条件，而且为商品房提供临时性电源，易出现停电、电压不稳等情况，住户无法正常用电，用电安全亦无法得到保障。本案双方签订的商品房买卖合同对于用电的要求系具备商品房正常使用的基本条件，结合双方订立商品房买卖合同的目的，该“正常使用的基本条件”应理解为合法、正常的用电。对于临时用电的行为，即使实际上达到了用电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合供电行业规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的条件。现案涉受电工程竣工检验合格日期为2017年4月14日，故原告主张被告中昆公司逾期交房，符合法律规定。被告中昆公司辩称因鳌江镇人民政府负责的市政配套工程设施延迟而免责的意见，本院认为，涉案商品房所属地块的受电工程在2017年3月14日还存在诸多问题，经中昆公司整改后，于2017年4月14日竣工检验合格，故市政大型配套工程建成与否，并不会对受电工程的最终竣工时间有所影响。故被告该点抗辩意见，缺乏理据，本院不予采信。 关于违约金应否调整问题，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告中昆公司抗辩违约金过高，请求予以调整。因原告并未就其所造成的实际损失提供证据支持，且被告中昆公司在本案履行过程中确有提供了临时用电，同时就商品房交付使用的初期来讲，临时用电的影响非常有限。故考虑被告违约期间给原告造成的损失、可得利益以及过错程度等因素综合衡量后，本院酌情对本案违约金依法予以调整，按照日万分之一予以计算，较为公平合理。经本院核算，自2017年1月1日起按合同约定的日万分之一计算至2017年4月14日止的逾期交房违约金为10755元。 关于原告主张被告交付品牌中央空调室外机问题。审理中，经双方确认，本案所涉空调不属于《商品房买卖合同》有约定且尚未处理的范围内，故原告要求被告交付品牌中央空调室外机一台，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告温州中昆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏立建、曾小娇违约金10755元； 二、驳回原告苏立建、曾小娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费338元，减半收取计169元，由苏立建、曾小娇负担134.50元，温州中昆房地产开发有限公司负担34.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 包崇鸽 二〇一八年九月一日 代书记员 应培雷