金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初3467号 本诉原告（反诉被告）：黄美菊，女，1968年2月4日出生，汉族，住永康市。 委托代理人：王根武、王丽琴，浙江金奥律师事务所律师（特别授权）。 本诉被告（反诉原告）：刘良中，男，1977年5月31日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托代理人：刘炫，北京盈科（上海）律师事务所律师（特别授权）。 第三人：金华万连企业管理咨询有限公司，住所地金华市金东区多湖街道万达广场10号楼1816室。 法定代表人：刘文栋。 原告（反诉被告）黄美菊诉被告（反诉原告）刘良中、第三人金华万连企业管理咨询有限公司（以下简称万连公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案受理后，依法由审判员罗建斌适用简易程序，于2018年9月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄美菊及其委托代理人王根武，被告（反诉原告）刘良中及其委托代理人刘炫、第三人万连公司的法定代表人刘文栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一、本诉部分的诉辩意见。 原告黄美菊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年4月26日共同签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告双倍返还原告所付定金，共计400000元；3、被告承担因其原因导致《房屋买卖居间合同》目的不能实现，给原告造成房屋溢价损失200000元以及原告支付的中介费15000元（以上二、三项合计615000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方以及房产中介万连公司于2018年4月26日签订一式三份的《房屋买卖合同居间合同》，约定被告将坐落于万达广场9－1203、9－1202、9－1205三套房屋出售给原告，成交总价1800000元整，协议签订当天原告支付被告200000元作为购房定金，合同约定的付款方式为全款支付，剩余款项双方约定“原告支付首付款当天办理产权转移登记手续”但是，由于被告的房子一直没有做房产证，在支付完定金后，原告通过中介催讨被告抓紧办理房产证，被告皆以各种理由拖延，已构成根本违约。 被告刘良中辩称，一、原告第一项诉请，我方已经发出解除函件；二、第二项诉请事实及法律依据不再，我方不存在违约行为，原告存在违约行为，不存在双倍返还情况，我方收到100000元，另外100000元由中介保管；三、第三项诉请，原告请求双倍返还定金与损失不能同时主张；不是我方原因导致合同目的无法实现，是原告未按照合同付款时间来付款。原告与第三人签订合同是为了赚取差价，根据合同可以看出。原告主张溢价损失无事实及法律依据。原告并未提供200000元损失的依据，损失的依据及时间节点没有证据证明，我方不认可。四、根据三方签订的合同，并未约定居间费用，即使存在，按照合同第九条约定应由原告承担，原告并未提供居间费的收据及发票，所以居间费我方不认可。 第三人述称，合同约定5月31日之前办理产权转移，因被告产权变更手续没有办理好，所以没办法办理产权转移手续，买方表示谅解。后来，我方与被告方多次协调，办理产权公正、产权变更都是需要被告本人拿到不动产证才能办理，否则不能办理，如果不能办理这些手续，买方不能付款，按照交易规则变更当天来付房款，被告在6月26日主张原告违约，原因是原告没有支付房款，之所以没支付房款是因为没办理产权变更，没有变更的原因也是因为被告的原因，所以并不是原告违约。签订合同时被告口头讲过不付中介费，买方同意支付15000元，所以就没有写上去，正常情况下中介费为房款的1%，如果有其他约定是不写的，因为没有支付费用，所以就没有提供发票。 二、反诉部分的诉辩意见。 反诉原告刘良中向本院提出诉讼请求：1、解除反诉人与被反诉人于2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》；2、被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金人民币162000元（以房价总额人民币1800000元为基础，日千分之叁，从2018年5月31日起算至2018年6月29日）；3、反诉案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：2018年4月26日，反诉人与被反诉人、第三人签订《房屋买卖居间合同》，该合同约定，反诉人将自己名下的坐落于万达广场9－1203、9－1202、9－1205三套房屋转让给被反诉人，总价为1800000元，签订合同当日支付200000元定金，2018年5月30日前支付首付款1600000元。合同签订当日，被反诉人支付定金200000元，其中向反诉人支付了100000元，100000元由第三人保管。但时至今日，反诉人仍未收到被反诉人的1600000元的首付款，根据合同约定，被反诉人应按购房总额的千分之三向反诉人支付违约金，反诉人有权解除合同。2018年6月26日，反诉人向被反诉人发函解除合同并要求被反诉人支付违约金。 反诉被告黄美菊辩称，一、解除合同无异议。二、原告不存在任何违约行为，不承担任何责任，第二项缺乏事实及法律依据。 第三人万连公司述称，合同不能履行原因是由于被告没有办理产权登记手续。 针对本诉与反诉部分的事实，原告（反诉被告）黄美菊向本院提供了如下证据： 1、《房屋买卖居间合同》一份，证明原、被告双方商品房买卖事宜及定金、过户等事项约定的事实。 2、定金收条一份、保管定金收条复印件一份及转账凭证一份，证明原告支付被告200000元定金，其中100000元定金由中介保管的事实。 3、三套房子入住通知书复印件三份，证明被告系涉诉房屋的所有人的事实。 4、农业银行转账汇款凭证一份，证明原告一直准备1600000购房款，准备履行合同的事实。 5、不动产权属查询结果单复印件一份，证明被告截至2018年7月5日还没有办理出涉案三套房产的产权证书的事实。 6、证言一份，证明原告一直要履约及中介告知其因被告产权证没有办出来、协商推迟过户的事实。 7、公证书一份，证明原告一直准备好购房款，一直愿意按照合同履约，也具备履约条件的事实。 被告（反诉原告）刘良中向本院提交如下证据： 1、《房屋买卖居间合同》一份，证明双方存在房屋买卖合同及相关权利义务的事实。 2、关于解除房屋买卖居间合同的函打印件一份、顺风快递邮件送达及签收图片打印件六张，证明1、黄美菊未按照合同约定支付首付款，已构成违约，刘良中按照合同约定向黄美菊发函解除合同，并要求黄美菊支付违约金；2、刘良中向金华万连企业管理咨询有限公司谢某以及黄美菊各发出一份关于解除房屋买卖居间合同的函，该两份快递均由金华万连企业管理咨询有限公司谢某签收的事实。 3、微信聊天记录截屏打印件一份，证明刘良中与金华万连企业管理咨询有限公司谢某沟通过黄美菊未按合同约定付款已构成违约以及刘良中关于解除房屋买卖居间合同的函发给谢某，谢某确认收到的事实。 4、不动产权登记证六份，证明是由于办证时间延迟才导致办证时间推迟的事实。 第三人万连公司未向本院提交证据。 经庭审质证，本院结合双方庭审陈述，认证如下： 对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）对证据1真实性无异议，合同条款中第4、5条明确约定了付款时间节点，原告未按照约定时间进行付款，原告行为构成违约；根据14条补充条款的约定，原告是为了倒卖房屋。对证据2定金收条真实性无异议，我方实际只收到100000元，另外的100000元是第三人保管的，转账凭证真实性不认可，没有盖章。对证据3真实性无异议。对证据4真实性无异议，但是原告应按照约定的时间节点将款项支付到被告账上，如果对方拒绝受理或下落不明才提存，但是我方当事人不存在下落不明的情况，原告提存的时间是7月2日，是在合同约定的原告应付款的时间之后，不能证明原告有实际履行能力及想履约的情况。对证据5不动产权属查询结果单真实性无异议，我方是按照原告提供的时间办理的产权登记手续，只不过因为首次登记的延迟才延迟。不涉及涉案的三套房屋，不能证明涉案房屋情况。对证据6等对方出庭作证时一并发表意见。对证据7的意见与证据4的质证意见一致。第三人对证据1无异议，合同约定的付款时间，是在产权变更当天支付房款的，被告的陈述是无理的；第十四条补充条款，是买卖方协商的，留了一个月时间协调卖方办理不动产证；被告质疑买房的目的，法律上对于投资行为也是保护的。对证据2原告支付200000元，被告要求100000定金放在被告处，100000元放在中介，中介方保管的手续是我方工作人员办理的，100000元也确实是我方保管的。对证据3无异议，当时涉案房屋并非在被告名下，被告方提供了入住通知书证明房子是他的，对该证据是无异议的。对证据4无异议。对证据5由法院审核。对证据6确实是我方店员写的。对证据7无异议。经审核，本院对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4、5、7的真实性予以确认，对证据6在证人证言部分一并予以认证。 对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）对证据1真实性无异议，合同能证明被告委托了第三人作为中间人买卖房屋，与被告陈述没有委托中间人的事实矛盾。对证据2函没有寄给原告本人，作为快递公司没有通知过我方，我方没有收到过；函的本身内容，被告收到过我方定金的事实无异议，本案原告有违约行为，我方不认可，原告不存在违约行为，可以看出寄给原告的地址并非原告的家庭及办公地址。对证据3庭后提供被告与谢某的完整聊天记录；谢某也当庭陈述作为中间方的事实，应以其当庭陈述的为准。记录可证明谢某作为中间人一直在履行职责，反映了原告准备了购房款，没有违约情形。第三人对证据1、3无异议，对证据2的函是收到过的。经审核，本院对被告（反诉原告）提交的证据真实性均予以确认。 在诉讼过程中，原告申请证人谢某、钱某出庭作证，证明1、原、被告洽谈房屋买卖，两证人作为具体经办人，多次催被告来金华办理产权登记手续，被告未来金华办理；支付购房定金情况的事实。本院依法准许并通知证人出庭作证。证人称，证人系这次房产买卖中介方的业务员，因刘良中所售房产未办理好产权登记，一直在催促刘良中办理，到合同约定的付款及过户时间2018年5月30日，国土局的手续还没有办理好，经与原告协商，原告也同意延迟办理过户，到6月份一直在催促刘良中办理过户手续，但刘良中一直未来办理，后收到被告单方的解除合同的函，黄美菊共支付了200000元定金，其中100000元系支付给刘良中，另100000元交由我们中介保管。对证人所作证言，双方当事人进行了质证。原告（反诉被告）质证认为无异议，同意他们的证言。被告（反诉原告）质证认为对证人证言有异议，第一个证人，5月中旬他没有通知过我首次登记办理好了，所有的初始登记都是万达在做的。我都是按照证人每次通知我办理手续的时间来办理的，因为初始登记没有办好导致时间拖延的。我没委托过第一位证人帮我出售房子，是他主动找来的，我没有到中介机构办理过委托。我不认识第二个证人。证人也提到了是他们在督促万达在办理证件，没有提到过户。合同中的公正并不是我们把房子公正到谁名下，只是办理的公正委托手续。办理委托公正也不需要我们的产权证做出来，是可以随时办的。第三人质证认为对证人证言是无异议，被告并未委托我们办理房产产权登记，我方只是协助，我方也没有权限，只能被告本人去办理。最后没有按照合同约定时间办理，我方是没有责任的。我们合同上约定办理产权登记手续付尾款，合同上并未约定是先付钱，应是同时办理的。公正委托手续前提是产权证做到被告名下，且没有抵押才能办理，所以被告不符合办理手续的。经审核，本院认为，结合双方当事人的陈述及微信聊天记录，证人证言可以证明中介多次催刘良中来金华办理产权登记、过户手续及黄美菊已支付200000元定金，其中100000元直接支付给刘良中，100000元由中介保管的事实。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下： 2018年4月26日，黄美菊（乙方）与刘良中（甲方）、第三人万连公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于光南路万达广场9－1203、9－1202、9－1205的房屋转让给乙方；经甲乙双方同意该房屋的出售总价为1800000元，在签订本合同当日，由乙方支付甲方200000元作为购房定金；甲、乙双方同意付款方式为全款，首付款（不含定金），乙方应于2018年5月30日前支付甲方1600000元；支付给甲方首付款当天办理产权转移登记手续，约定于2018年5月30日之前办理产权转移登记手续；甲方于房产证过户应向丙方支付居间服务费，由于丙方已经为甲乙双方提供了居间服务，甲乙双方任何一方因故悔约，未能以本合同之条款成交该房屋，则悔约一方须赔偿丙方相当于买卖双方佣金总和的金额作为居间服务费；合同签订后，乙方违约，乙方已付定金不予返还，甲方同意将不予返还之定金中扣除合同约定的居间服务费用总额优先支付给丙方，作为居间费用；如果甲方违约，则甲方应向乙方双倍返还定金，乙方同意将甲方双倍返还之定金中扣除合同约定居间服务费总额优先支付给丙方作为居间费用；甲乙双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续的，或不提供文件、资料、证件等致使本合同无法按期履行的，每迟延一日，应按房价总额的千分之三向另一方支付违约金，迟延超过15日，另一方有权解除合同。甲方同意将此房屋公证到乙方名下，并同意将此房屋过户到第三方名下；房屋定金200000元整，其中100000元支付给甲方，剩余100000元由中介公司代为保管至过户。合同还对其他事项作了约定。 合同签订当日，黄美菊按约支付了购房定金200000元，其中100000元支付给刘良中，100000元支付给第三人万连公司保管，刘良中向黄美菊出具了200000元的定金收条。因刘良中的产权证未办好，2018年5月30日未办理产权过户手续，后第三人万连公司的工作人员谢某通过微信催促刘良中尽快把产权证办好，在产权证办好后马上办理产权转移及付款手续。刘良中认为黄美菊未在约定时间即2018年5月30日履行付款义务已构成违约，并于2018年6月27日向黄美菊、第三人万连公司工作人员谢某邮寄送达《关于解除〈房屋买卖居间合同〉的函》，谢某于2018年6月29日签收，该函载明：因买方黄美菊未能在2018年5月30日支付1600000元的购房款构成违约，故通知黄美菊、万连公司要求解除《房屋买卖居间合同》，依照合同约定扣除定金，并要求黄美菊按照合同总价的每日3‰支付其违约金，违约时间自2018年5月30日开始计算等。 另查明，涉案房屋于2018年6月11日登记至金华万达广场投资有限公司名下，于2018年7月18日将产权证登记至刘良中名下。第三人万连公司已于2018年9月28日将100000元定金返还给黄美菊。 本院认为，黄美菊与刘良中、第三人万连公司签订的《房产买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行各自义务。本案的争议焦点为在履行《房屋买卖居间合同》的过程中谁存在违约。 一、关于违约主体。根据《房屋买卖居间合同》的约定，黄美菊支付1600000元购房款、刘良中办理产权转登记手续的时间均为2018年5月30日前，无先后履行顺序。根据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因刘良中未在2018年5月30日履行产权过户手续，黄美菊享有同时履行抗辩权，有权拒绝向刘良中支付1600000元。黄美菊在2018年5月30日前未履行付款义务不构成违约，无需承担违约责任，刘良中亦不享有法定解除权，不得以此要求解除合同。刘良中未在合同约定的期限内办理产权过户手续，已构成迟延履行，之后中介方通过微信联系刘良才催促其抓紧时间办理产权登记、过户等手续，但从微信聊天记录及刘良才向第三人邮寄《关于解除〈房屋买卖居间合同〉的函》来看，在合同可以继续履行的情况下，刘良中明确拒绝履行合同主要债务，已构成根本违约，导致合同的目的无法实现，黄美菊可以要求解除合同并要求刘良中承担违约责任。本院对双方要求解除合同的诉请予以支持。 二、关于违约责任。因刘良中的违约行为，导致合同解除，刘良中应承担相应的违约责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同已明确约定了如刘良中违约，刘良中应向黄美菊双倍返还定金。黄美菊支付了200000元定金。根据定金罚则，刘良中应双倍返还定金，因其中100000元在万连公司保管，故刘良中应返还黄美菊300000元。黄美菊主张刘良中赔偿原告造成房屋溢价损失200000元无事实与法律依据，本院不予支持。15000元的居间服务费黄美菊并未实际支付给万连公司，且最终居间服务费由谁承担尚需根据合同约定来确定，对其主张的15000元居间服务费不予支持。 综上，双方诉请要求解除《房屋买卖居间合同》本院予以支持，刘良中应返还黄美菊300000元，对双方的其他诉请本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告黄美菊与被告刘良中、第三人金华万连企业管理咨询有限公司于2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》。 二、被告刘良中应返还原告黄美菊300000元，款于本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告黄美菊的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告刘良中的其他诉讼请求。 案件受理费9950元，减半收取计4975元，由原告黄美菊负担2075元，由被告刘良中负担2900元。反诉案件受理费3540元，减半收取计1770元，由反诉原告刘良中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 罗建斌 二〇一八年九月二十八日 代书记员 孙宇惠