四川省巴塘县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3335民初93号 原告：严枫，男，白族。 被告：多吉，男，藏族。 原告严枫诉被告多吉租赁合同纠纷一案，于2018年8月7日起诉至本院，本院受理后依法由审判员毛霖虹适用简易程序于2018年9月20日公开开庭进行了审理。原告严枫被告多吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告严枫向本院提出诉讼请求：1、判令被告按租赁合同赔偿违约金150000元。2、判令被告赔偿精神损失费50000元。3、判令被告支付诉讼费、律师费、外加三项电力的费用。4、判令被告支付建房打地平和回填的费用。事实和理由：原告严枫与被告多吉于2015年8月12日签订了位于巴塘县桃园路447号多吉院子，自2015年8月12日至2020年8月12日，院子低于318线公路大概80-100公分。原告在签订合同后自行改建拉河中卵石填平至路面。原告严格遵守合同条款履行，按时交房租，但在原告经营至2018年3月份回老家，8月再次回巴塘时，发现被告多吉将店面场地租与第三方经营，此行为侵害了原告的利益，故诉至法院。 被告多吉辩称：1、原告与被告签订的《租赁合同无效》，合同是原告写的，我不认识字，原告把我带去签字的，名字是由别人代签的，我只是按了手印，合同只有被告违约赔付内容，没有原告违约赔偿内容。2、合同签订前，原告说地基有点小，我就同意了他的提议，说不要打砖就可以。3、原告没有按时交纳房租，2月份支付，他3月份才支付的。8月份房租到期后，原告没有支付，9月份时原告说脚受伤，不给房租，我将他坐的出租车拦下，他才支付的房租。4、原告赔偿没有依据，原告没有什么生意，原告说推了地，打了地皮，其实只是把一个堡坎推了。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年8月12日，原告严枫作为乙方，被告多吉作为甲方，双方签订《土地租赁合同》一式三份，约定甲方出租给乙方在桃园子447号，住宅地院坝面积为220平方米的土地，外带土平房三间，承包期限为5年，自2015年8月12日至2020年8月12日，租赁费用为每年12000元，支付方式为当年第一个月支付2000元，剩余10000元在满一年的年底付清，第二、三、四、五年租赁费用每半年支付6000元。甲方提供乙方电力设施，乙方自行安装电表，所产生的电费由乙方自行支付，生活用水方面甲、乙双方各支付半年水费，在经营期限内甲方让乙方终止合同，乙方有权要求甲方赔偿乙方所有损失，赔偿费用为150000元。并于合同签订当天在中华人民共和国四川省理塘县公证处公证。期间双方一直按约定履行合同，直至2018年3月份原告严枫回老家，8月份返回时，被告多吉已将承租的店面场地租与第三方。原告现起诉要求赔偿其损失。 以上事实有原告提交的1、《土地租赁合同》一份，《公证合同》一份，证明租赁合同的合法性。2、《收款收据》原件，证明原告严枫已将房租交到2018年2月12日。3、录音文件（原告严枫与被告多吉通话记录2018年8月10日9:21分-9:23分电话录音一份，当庭播放），证明2018年2月-2018年8月的房租，被告多吉不在家，原告严枫向被告多吉无法支付。被告多吉对以上第一组证据真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为合同是真实的，但内容不真实，租金一年是10000元，五年才50000元，而违约要我赔付150000元，认为违约金过高。认为合同不公平。对第二组证据被告质证认为真实性无异议，收据是2月份写的，但是当时没有支付，半个月后才支付的。对第三组证据认为是严枫在法院起诉后才打给被告的，严枫有预谋。 庭审中，被告向本院提交了三组证据：1、洛某某某、罗某、次某某某、曲某、杨某某五人的四份证人证言，证明原告口头提出的退租，原告没有生意，我同情原告才同意退租的，合同要求违约金150000元，是原告欺骗我，我不认可，合同内容是假的。2、《证明》一份，由巴塘县亚日贡乡人民政府出具，为证明被告多吉无文化，是文盲。3、《证人证言》二份，证明原告没有平多少地，是原告先退租的，原告要求赔偿没有依据。原告严枫表示对以上三组证据的真实性、关联性都有异议。 认证意见：原告提供的证据一、二、三，均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定；被告提交的第一、二组证据证人证言，因证人未出庭作证，且证人证言内容与本案无关联性，不予认定。被告提交的证据二证明被告多吉为文盲，但《土地租赁合同》的签订由双方签字按印，为双方真实意思表示，故本院对其关联性不予认可。 本院认为：原被告签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，承包期限为5年，起始时间为2015年8月12日至2020年8月12日，原告严枫称被告多吉在双方未解除合同的情况下，又将该房屋内空地转租第三人，造成违约，被告多吉辩称已与原告严枫在口头上解除合同后，才将该空地转租第三人，但被告多吉无任何证据加以证明，该抗辩意见本院不予认可。被告多吉应按合同履行义务，于2020年8月12日终止合同，但被告多吉于2018年5月与原告严枫未解除合同的前提下，将土地转租第三人，当属违约，对原告严枫要求赔偿违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据租赁合同第7条的约定，在原告严枫在经营期限内，被告多吉让原告严枫终止合同，原告有权让被告赔偿所有损失，合同约定违约金为150000元。被告多吉主张约定的违约金过高，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定。原告严枫无任何证据证明其损失，按合同履行的履行情况等，违约金计算为：28月(未按合同履行时间）×1000元（月租金）×25％＝7000元。 关于原告提出建房打地平和回填的费用，原告自诉花费4万多，并没有证据予以证明，但被告在庭审中承认原告填回部分地基、推平堡坎，及本院到现场进行核实，故本院酌情认定金额为17000元。 原告严枫主张精神损失费，律师费、外加三项电力的费用，无任何证据予以证明本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告多吉赔偿原告严枫对此次土地租赁合同违约金及原告严枫建房打地平和回填的费用共计24000元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 本案案件受理费2150元，1950元由原告严枫承担，200元由被告多吉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判员  毛霖虹 二〇一八年九月二十六日 书记员  曲 莉 相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合 同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。