浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第977号上诉人（原审被告）：杭州德远瑞祥置业有限公司。法定代表人：武文勇。委托代理人：崔满兴、姚杰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑亦平。被上诉人（原审原告）：孙娟，两被上诉人的委托代理人：傅林放，浙江四海方圆律师事务所律师。上诉人杭州德远瑞祥置业有限公司（以下简称德远公司）因与被上诉人郑亦平、孙娟商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2012年9月22日，郑亦平、孙娟作为买受人向德远公司交付了购房定金50000元。2012年10月16日，郑亦平、孙娟作为买受人，德远公司作为出卖人签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2012预1176365）一份，约定：买受人购买的商品房为杭州市江干区普福心苑3幢1单元901室，建筑面积114.29平方米，其中套内建筑面积96.15平方米，应分摊的共有建筑面积18.14平方米，商品房价款按建筑面积计算，为16982.80元／平方米，总价为1940964元；买受人于合同签订时，支付首付款800964元，余款1140000元办理银行按揭，于合同签订之日起60日内（即2012年12月16日前），买受人须将按揭贷款足额付至出卖人指定账户；如买受人未能在合同约定的贷款应到账日期前获得贷款或所获得贷款不足支付其所应付之购房价款，则买受人须于该日期届满之第二日起七日内自筹资金付清全部剩余房款，否则亦视为买受人逾期付款，按合同逾期付款之约定承担违约责任；买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2014年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同备案、预告登记注销完成30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。合同连同附件共20页，一式8份，具有同等法律效力，出卖人持有2份，买受人1份，前期物业服务公司1份。该合同共有八份附件，其中附件八为补充协议内容，对购房资格、买受人付款方式为银行按揭贷款应遵守的规定、合同解除、书面通知、合同第六条、第十一条、第十二条、第十六等内容进行了补充约定。附件八约定：其中对买受人按本合同约定解除合同的，应于知道解除权成就之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知。如果买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利。郑亦平、孙娟于签订合同的当天支付了案涉房屋的剩余首付款750964元。双方签订《浙江省商品房买卖合同》及其附件后，德远公司未将合同文本依约交一份由郑亦平、孙娟保管。在上述合同签订后，郑亦平、孙娟未在合同约定的期限内办理完毕按揭手续，也未采取自筹资金的方式支付剩余购房款。2013年8月13日，德远公司向原审法院起诉，要求解除双方之间的商品房买卖合同。原审法院于2013年10月12日作出（2013）杭江民初字第1256号判决，查明：郑亦平、孙娟依约支付了首付款，并已向银行递交按揭贷款材料，银行未继续为郑亦平、孙娟办理按揭贷款手续的原因系缺少商品房买卖合同的合同文本。认定：德远公司主张未将合同文本交给郑亦平、孙娟的原因系郑亦平、孙娟未按约定与其签订《补充合同》，该理由没有法律依据。因德远公司有义务向郑亦平、孙娟交付合同文本，德远公司未交付合同文本导致银行无法按正常程序继续为郑亦平、孙娟办理按揭贷款手续，责任在于德远公司，在该情况下，郑亦平、孙娟亦不负自筹资金补足房款的义务。判决：驳回德远公司的诉讼请求。嗣后，德远公司不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院于2014年2月22日作出（2013）浙杭民终字第3395号判决：驳回上诉，维持原判。在二审判决之后至今，德远公司仍未将合同文本依约交一份由郑亦平、孙娟保管，郑亦平、孙娟因此也未能继续办理银行按揭贷款手续。案涉商品房住宅于2014年6月11日竣工验收合格，2014年6月20日取得竣工验收备案表，德远公司未通知郑亦平、孙娟办理收房手续。2014年9月10日，郑亦平、孙娟向德远公司邮寄解除合同通知书1份：贵公司至今未能按期交房，逾期超过60日，现本人正式函告知如下：1、本人与贵公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，自贵公司接到此函之日起解除。2、请贵公司于本合同解除之日起30天内退还房款，并赔偿本人损失。经查，德远公司于2014年9月11日收到上述解除合同通知书。原审法院另查明，郑亦平、孙娟为本次诉讼支付律师代理费5000元。现郑亦平、孙娟起诉至原审法院，请求：1、判令确认双方签订的《浙江省商品房买卖合同》于2014年9月10日解除；2、判令德远公司退还购房款800964元并支付逾期付款利息损失183040.3元（其中30万元系从中国邮政储蓄银行贷款，转贷共3次，第一次利息计算为：从2012年3月22日计算至2012年9月22日，按年贷款利率9.76%计算为14920.8元；第二次利息计算为：从2012年10月1日计算至2013年10月1日，按年贷款利率7.5%计算为22500元；第三次利息计算为：从2013年9月18日计算至2015年9月18日，按年贷款利率9.225%计算为55350元。其中20万元系向陈春雷借款，利息计算为：按月息1分计算，从2012年10月2日暂计算至2014年11月12日为51400元，实际计算至被告实际履行之日止。剩余300964元系自筹资金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年10月17日暂计算至2014年11月12日为38869.5元，实际计算至被告实际履行之日止）；3、判令德远公司支付逾期交房的违约金40048.2元；4、判令德远公司支付郑亦平、孙娟因本次诉讼支付的律师费用1500元；5、判令案件的诉讼费用由德远公司承担。原审法院认为：双方之间的买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。关于郑亦平、孙娟要求确认双方签订的浙江省商品房买卖合同于2014年9月10日解除的主张。根据（2013）浙杭民终字第3395号生效判决，《浙江省商品房买卖合同》是主合同，而德远公司所称的《补充合同》系从合同，在无特别约定的情况下，从合同签订与否不影响主合同效力，故德远公司以郑亦平、孙娟未签订《补充合同》为由拒绝向其提供合同文本，依据不足，因此而导致郑亦平、孙娟不能办理银行按揭贷款手续，责任在于德远公司。上述判决之后，至案涉《浙江省商品房买卖合同》约定的交付房屋期限届满时，即2014年6月30日，德远公司一直未将合同文本交付郑亦平、孙娟，德远公司辩称已将合同文本提交法院，该行为并不免除德远公司应将合同文本交付郑亦平、孙娟的义务，故导致郑亦平、孙娟因未能正常办理按揭贷款手续，从而未能在合同约定的期限接收案涉房屋的责任亦在于德远公司。根据《商品房买卖合同》第十条及附件八第三点的规定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人按本合同约定解除合同的，应于知道解除权成就之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知。现郑亦平、孙娟依据上述约定，于2014年9月10日向被告发出解除合同通知书，符合合同约定，故对郑亦平、孙娟要求确认合同解除的诉讼请求，该院予以支持。关于解除时间，合同自通知到达对方时解除，而德远公司于2014年9月11日收到郑亦平、孙娟发出的解除合同通知书，故该院依法确认双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2012预1176365）于2014年9月11日解除。关于郑亦平、孙娟要求被告退还首付款并赔偿首付款利息损失的主张。该院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。该案中，案涉《浙江省商品房买卖合同》因德远公司违约而被解除，德远公司应依法承担赔偿责任。郑亦平、孙娟有权要求德远公司退还首付款并赔偿首付款的利息损失。但郑亦平、孙娟在主张德远公司按实际利息损失对其进行赔偿的同时又主张支付违约金40048.2元，无事实与法律依据，该院不予支持。关于德远公司违约给造成的首付款利息损失，郑亦平、孙娟主张其中20万元按月息1分计算，30万元按其实际向中国邮政储蓄银行贷款的年利率计算均缺乏依据，该院确定为按同期银行贷款利率计算。郑亦平、孙娟主张300964元按同期银行贷款利率计算，该院予以准许。经计算，从2012年10月17日至2015年2月10日被告应支付的购房款利息损失为115492.33元。关于郑亦平、孙娟主张德远公司支付郑亦平、孙娟因案件诉讼而支出的律师费用一项，无事实与法律依据，双方合同中亦无相关约定，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、确认郑亦平、孙娟与德远公司于2012年10月16日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2012预1176365）于2014年9月11日解除。二、德远公司返还郑亦平、孙娟首付款人民币800964元，于判决生效后十日内付清。三、德远公司赔偿郑亦平、孙娟购房款利息损失人民币115492.33元，（暂计算至2014年2月10日，此后以首付款人民币800964元为基数，按同期银行贷款利率计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止）于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回郑亦平、孙娟的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币7121.5元，由郑亦平、孙娟负担639.5元，德远公司负担6482元。德远公司应负担的案件受理费应于判决生效后三日内交纳至原审法院。宣判后，上诉人德远公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。德远公司是否将合同交由郑亦平、孙娟保管与郑亦平、孙娟未办理按揭手续不存在关系。前案二审案件判决后至今，郑亦平、孙娟没有重新提交按揭资料，也没有办理任何按揭手续，郑亦平、孙娟为办理按揭手续与德远公司无关。根据相关证据没合同解除通知书并未妥投。二、一审判决适用法律错误，1、一审认定郑亦平、孙娟有权解除合同系错误。虽然，2013年期间，德远公司起诉要求解除合同被驳回，但是，该判决只是认定郑亦平、孙娟因德远公司的原因得以暂时不负自筹资金补足房款的义务，并未免除其继续按照合同约定支付房款的义务。在郑亦平、孙娟未全部履行付款义务前，德远公司不交付案涉房屋系依法行使先履行抗辩权，不应承担违约责任；2、即使郑亦平、孙娟享有解除权，郑亦平、孙娟也没有在约定的解除期间内行使解除权。郑亦平、孙娟享有解除权，也应该在2014年9月13日前行使解除权，但本案中，郑亦平、孙娟没有在该期限内行使解除权，其解除权消灭；3、即使双方合同解除，一审判决返还首付款期限及利息缺乏依据。原审判决十日内归还房屋与合同约定：“合同备案、预告登记注销完成30天内退还”存有矛盾；另外，合同还约定“房款无息返还买受人”。综上，请求：撤销原判，改判驳回赵宝珍的原审诉请。被上诉人郑亦平、孙娟答辩称：在本案之前曾发生过一次诉讼，由于郑亦平、孙娟不愿意签补充协议，德远公司就起诉要求解除合同，最终，法院认定德远公司违约在先，郑亦平、孙娟不具有签订补充协议的义务，因此驳回了德远公司的诉讼请求。根据前案的法院认定及银行的陈述，办理按揭必须提交双方房屋买卖合同的文本，该文本德远公司始终没有交付给郑亦平、孙娟。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，应为有效，对双方均具有约束力。现郑亦平、孙娟请求确认《浙江省商品房买卖合同》于2014年9月11日解除，对此，本院认为，首先，根据（2013）浙杭民终字第3395号生效判决所载内容，导致郑亦平、孙娟不能办理银行按揭贷款手续的责任在于德远公司，而德远公司也无提供证据证明其在（2013）浙杭民终字第3395号判决生效后将《浙江省商品房买卖合同》交付给郑亦平、孙娟，故原审法院据此认定郑亦平、孙娟享有解除权并无不当；其次，关于《浙江省商品房买卖合同》的解除时间，郑亦平、孙娟已经向《浙江省商品房买卖合同》所载地址以及其他相关地址邮寄解除合同通知书，且德远公司已经收到，故原审法院据此确认《浙江省商品房买卖合同》于2014年9月11日解除并无不妥。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，《浙江省商品房买卖合同》因德远公司违约而解除，故原审法院判令德远公司赔偿郑亦平、孙娟相应的利息损失并无不当。至于德远公司主张原审法院判决确定的返还首付款期限及利息损失系错误的上诉意见，因无法律依据，故本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费人民币12965元，由杭州德远瑞祥置业有限公司负担。（杭州德远瑞祥置业有限公司已预交二审案件受理费14243元，应退1278元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费）。本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一五年五月二十九日书 记 员  王勤