浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终2399号上诉人（原审被告）：温州市安居房开发有限公司，住所地：温州市鹿城区南塘住宅区一组团1幢四至六层。法定代表人：吴晨宇。委托诉讼代理人：方海华，浙江越人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙家明，浙江越人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙**夏物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区划龙桥西路金色家园北区4幢101室。法定代表人：郭力前。委托诉讼代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。上诉人温州市安居房开发有限公司（以下简称安居房开发公司）因与被上诉人浙**夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因没有应该开庭审理的新的事实、证据和理由，故不开庭审理了本案，现已审理终结。安居房开发公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判。事实与理由：一、华夏物业公司作为物业费收取方，应该对物业费的收取有详细的记录。但在一审中华夏物业公司故意隐瞒已向部分承租户收取物业费的事实，直接导致一审对未支付物业费的面积认定错误，对最后应支付的物业费金额认定错误，判决安居房开发公司重复承担物业费。一审后经调查，华夏物业公司才发现该事实并收集到部分已被收取的物业费的相关票据。二、华夏物业公司在本案中仍按（2015）温鹿民初字第1782号判决认定的面积主张物业费。但本案距上次诉讼已经过去两年，空置的住房及商业用房存在出卖、安置、调拨、集团回收等情况，华夏物业公司应当举证证明本次通过诉讼收取物业费的明细。三、二审中，安居房开发公司对一审判决认定的空置房和自用房的总面积没有异议。华夏物业公司辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一审判决认定的计算物业费的面积是采信了上诉人提供的面积，被上诉人也是同意的。上诉人二审中提供的证据不属于新证据，有些费用不是在本案诉讼请求的期间发生的，本案诉讼请求的物业费是2015年10月份到2017年12月31日期间，且有些房屋的房号与一审中主张的不一致。华夏物业公司向一审法院起诉请求：1、判令安居房开发公司立即向华夏物业公司支付2015年11月1日至2017年12月31日止南塘五组团住宅空置房或安居房开发公司自有住宅的物业服务费122511.48元（3624.6平方米*1.3元/平方米/月/*26个月）并支付违约金（自逾期之日起至付清之日按逾期金额日千分之三的标准支付）；2、判令安居房开发公司立即向华夏物业公司支付2015年11月1日至2017年12月31日止南塘五组团商业物业空置房或安居房开发公司自有商业物业的物业服务费470554.29元（9049.121㎡*2元/平方米/月/*26个月）并支付违约金（自逾期之日起至付清之日按逾期金额日千分之三的标准支付）；3、判令安居房开发公司立即向华夏物业公司支付2015年11月1日至2017年12月31日止南塘五组团13幢商办楼物业服务费256731.46元（12342.859㎡*2元/平方米/月/*26个月*40%）并支付违约金（自逾期之日起至付清之日按逾期金额日千分之三的标准支付）。一审法院认定事实：2014年4月30日，华夏物业公司与温州市鹿城区南塘5组团小区业主委员会签订《南塘五组团物业服务合同》，约定业委会将南塘五组团1-13幢委托华夏物业公司提供物业管理服务，物业服务期为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止。服务届满前3个月，业委会未将续聘或解聘意见通知华夏物业公司的，视为同意续聘，服务期限自动延续三年。物业管理服务费由业主按其建筑面积（产权证面积）交纳，具体标准如下：高层住宅为1.3元/平方米/月，其中安置面积范围的业主按0.5元/平方米/月交纳，安置面积物业费补贴差额0.8元/平方米/月，根据温州市拆迁安置物业费用优惠有关文件规定由温州市市政府或温州市名城投资集团补贴。超出安置面积物业费用由业主按照0.5元/平方米/月交纳。如业主的房屋是从其他人转让过来的二手房，业主按照1.3元/平方米/月标准全额缴纳。办公楼为2元/平方米/月。商业物业为2元/平方米/月。华夏物业公司收费范围除本小区住宅外，包括南塘五组团第13幢商办楼。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，华夏物业公司应当按照前款规定向开发建设单位收取物业费。业主空置的房屋按标准足额及时交纳物业服务费用。业主应当按3个月为一周期交纳物业服务费，交费具体时间为每周期的第一个月。业主逾期未交纳物业服务费等费用的，每日按逾期金额千分之三标准支付相应违约金。另查明，南塘五组团共13幢。其中第1-12幢住宅空置面积为3179.11平方米，商业空置面积为9029.77平方米；第13幢办公空置面积为10239.88平方米，商业空置面积为2102.979平方米。第1-12幢自2012年10月30日至今均由华夏物业公司提供物业服务，13幢外部自2012年10月30日至今由华夏物业公司提供物业服务，内部由13幢业主自行聘请其他物业公司提供物业服务。安居房开发公司已向华夏物业公司足额交纳物业服务费至2015年10月30日，2015年11月1日起未再交纳。一审法院认为，涉案《南塘五组团物业服务合同》系华夏物业公司与业委会与签订，合法有效。安居房开发公司作为小区业主，该合同对安居房开发公司具有约束力。华夏物业公司已履行合同约定的物业管理服务义务且履行无重大瑕疵，安居房开发公司应依约向华夏物业公司交纳1-12幢住宅空置或商业空置面积对应的物业服务费。关于第13幢办公空置和商业空置面积对应的物业服务费，虽第13幢业主自行聘请物业公司对内部提供物业管理服务，但小区范围内配套设施设备和相关场地维修、养护、管理、环境卫生、秩序维护等服务均由华夏物业公司实际提供，现华夏物业公司主张按实际物业服务费用的40%收取，法院予以支持。关于违约金，一审法院认为按日千分之三的标准约定过高，酌情调整为日万分之六，自起诉之日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二条、第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、安居房开发公司于判决生效之日起十日内向华夏物业公司支付2015年11月1日至2017年12月31日止南塘五组团1-12幢住宅空置房或安居房开发公司自有住宅的物业服务费107453.91元（3179.11平方米*1.3元/平方米/月/*26个月）及违约金（自2018年1月26日起按日万分之六的标准计算至实际履行之日止）；二、安居房开发公司于判决生效之日起十日内向华夏物业公司支付2015年11月1日至2017年12月31日止南塘五组团1-12幢商业物业空置房或安居房开发公司自有商业物业的物业服务费469548.04元（9029.77㎡*2元/平方米/月/*26个月）及违约金（自2018年1月26日起按日万分之六的标准计算至实际履行之日止）；三、安居房开发公司于判决生效之日起十日内向华夏物业公司支付2015年11月1日至2017年12月31日止南塘五组团第13幢楼商业用房及办公用房的物业服务费256731.46元（12342.859㎡*2元/平方米/月/*26个月*40%）及违约金（自2018年1月26日起按日万分之六的标准计算至实际履行之日止）；四、驳回华夏物业公司的其他诉讼请求。如果安居房开发公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12298元，减半收取6149元，由安居房开发公司司负担。二审期间，安居房开发公司提供证据如下：收款收据和房屋租赁合同，共同证明华夏物业公司已经向部分承租人收取物业管理费，而未在本案诉讼请求中扣减的事实。华夏物业公司质证后，对证据真实性无异议，对一审起诉之后华夏物业公司仍在陆续收取物业费的事实无异议。经双方核对后共同确认，华夏物业公司在本案中主张的2015年11月1日至2017年12月31日期间的南塘五组团1-12幢商业物业空置房或安居房开发公司自有商业物业的物业服务费中，应扣除起诉后已经收取的35190元。对双方二审中核对后共同确认的内容，本院予以确认。华夏物业公司二审未提供新证据。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。并补充查明，一审起诉之后，华夏物业公司另收取2015年11月1日至2017年12月31日期间的南塘五组团1-12幢商业物业空置房或安居房开发公司自有商业物业的物业服务费35190元。本院认为，安居房开发公司对一审判决确定的物业费收费面积和物业费金额均提出异议。二审审理过程中，安居房开发公司明确对一审判决确定的物业费收费面积无异议。对安居房开发公司主张的本案起诉后华夏物业公司已向部分承租户收取的物业费的金额，二审审理过程中经双方核对确定，一审起诉之后，华夏物业公司另收取2015年11月1日至2017年12月31日期间的南塘五组团1-12幢商业物业空置房或安居房开发公司自有商业物业的物业服务费35190元，该款应在一审判决第二项基础上扣除，即安居房开发公司应支付的2015年11月1日至2017年12月31日止南塘五组团1-12幢商业物业空置房或安居房开发公司自有商业物业的物业服务费金额为469548.04元-35190元=434358.04元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初904号民事判决第二项、第四项；二、温州市安居房开发有限公司于本判决生效之日起十日内向浙**夏物业管理有限公司支付2015年11月1日至2017年12月31日止南塘五组团1-12幢商业物业空置房或安居房开发公司自有商业物业的物业服务费434358.04元（9029.77㎡*2元/平方米/月/*26个月扣减本案起诉后收取的35190元）及违约金（自2018年1月26日起按日万分之六的标准计算至实际履行之日止）；三、驳回浙**夏物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费12298元，减半收取6149元，由浙**夏物业管理有限公司负担340元，温州市安居房开发有限公司负担5809元；二审受理费680元，由浙**夏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨际平审判员  陈 宇审判员  吴跃玲二〇一八年九月十二日法官助理丁虹书记员刘颖颖