湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00191号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市睛彩汉明眼镜有限公司，住所地武汉市武昌区中南路**工行广场********。法定代表人：王庆雄，总经理。委托代理人：胡国庆，湖北晨丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市铭源投资有限公司，住所地武，住所地武汉市武昌区武珞路**中南国际城****v>法定代表人：朱劲松，总经理。委托代理人：赵小美、李霏，湖北天明律师事务所律师。上诉人武汉市晴彩汉明眼镜有限公司（以下简称汉明公司）因与被上诉人武汉市铭源投资有限公司（以下简称铭源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第04285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年8月8日，铭源公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、汉明公司向铭源公司支付自2012年3月18日起至2013年5月17日的租金616000元；2、汉明公司向铭源公司支付逾期付款违约金548592元；3、由汉明公司承担案件受理费。汉明公司提起反诉，请求判令：铭源公司赔偿汉明公司经济损失1433236.47元，包括装修费用215400元，装修押金3000元，设备投入损失102055.17元，货品损失194137.6元，缴纳水电费3861.6元、缴纳合同保证金50000元、预期收益损失778911.93元及人工损失138870.17元；由铭源公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明，2003年12月31日，武汉市城市规划管理局向铭源公司颁发建设用地规划许可证（武规地字（2003）第368号）。2010年6月17日，铭源公司取得位于武昌区武珞路440号的建设工程规划许可证［武规建（2010）150号］。2011年9月23日，铭源公司（出租方，甲方）与汉明公司（承租方，乙方）签订《中南国际城二期商铺租赁合同》，合同第一条约定：“甲方出租给乙方的物业位于武汉市武昌区武珞路442号中南国际城二期1层，建筑面积为88平方米；消防、安防系统按甲方原设计施工完成，并保证验收通过；乙方租赁上述物业用途为眼镜店经营使用。”合同第二条约定：“本合同的租赁期为10年，暂定甲方从2012年1月1日将出租房屋给乙方使用，至2022年1月31日收回；甲乙双方同意，预定2012年1月1日为交房日期，自该日期起，甲方将租赁房屋腾空交付乙方进场施工，甲方未能在该日期交付房屋的，则租赁及租金起算日期相应顺延。”合同第二条约定：“甲方保证自己作为该物业的唯一产权人，对该物业拥有完整的房屋所有权，不存在共有情况（银行抵押除外）。”合同第三条约定：“租赁物业的租金标准为第一年至第五年人民币500元／平方米／月，第六年至第十年租金标准为600元／平方米／月；甲方给予乙方1个月的免租期（即2012年1月1日至2012年1月31日），该期间，甲方免除乙方租金；签订本合同之日，乙方向甲方支付保证金人民币50000元，合同终止或解除时若乙方无违约行为，甲方一次性免息返还；乙方同意按季度（3个月）为支付周期向甲方缴纳租金，首期租金于交房日提前7天支付，从第二期开始为每一支付周期开始前的7日内支付。”合同第六条约定：“甲方保证，租赁物业在土地使用权来源，土地用途、房屋用途等房屋权属、用途、使用功能等方面不影响乙方对于租赁用途的行使。”合同第九条约定：“违约责任：该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的14日内进行修复，逾期不予修复的，乙方有权要求起租期的顺延；甲方未按合同规定提供合法营业场地的，应赔偿乙方投入的资金损失；乙方必须按期支付租金及水、电、物业管理费的费用，逾期支付，每逾期一天，乙方须按所欠款项的千分之三支付滞纳金；乙方如果累计拖欠任何费用超过2个月的，甲方有权单方解除合同，收回物业，由此给甲方造成的损失，乙方应予补偿，由此给乙方造成的损失，由乙方自行负责，与甲方无关；由上述条款致使甲方解除合同的，乙方的装修损失由乙方自行承担，甲方不负任何责任。”合同签订后，汉明公司组织施工人员将涉案房屋进行了整体设计，并与武汉硚口区开达五金建材经营部2012年2月8日签订房屋装修合同，同年2月17日，汉明公司将商户装修申请表报给铭源公司，铭源公司同意后，于2012年2月18日将涉案房屋交给汉明公司，汉明公司组织施工人员开始进场对房屋进行装饰装修。期间，汉明公司从各地组织进货，并多次前往工商部门办理中南国际城店分公司营业执照，因不能提交分公司营业场所使用证明，致使中南国际城店分公司的营业执照一直未能办理。2012年8月28日，武汉市公安消防局向铭源公司出具武公消验（2012）第0179号建设工程消防验收意见书，对中南国际城A、B座（位于武汉市武昌区武珞路**，A座含A1、A2、A3三座底部为1-4层商业裙房的28层商住楼，B座为25层公寓，建筑面积为77358平方米）的工程消防验收合格。同年9月26日，武汉市城乡建设委员会向铭源公司出具该工程的竣工验收备案证明书（编号05-12-0032）。2013年1月10日，铭源公司向汉明公司送达工作联系函，载明：我公司于2011年9月23日与贵公司签订了《房屋租赁合同》，按照合同3.3条规定，贵公司应于交房日前7日支付租赁房屋的第一期租金。贵公司于2012年2月18日进场装修，免租期1个月，至2012年3月17日结束。根据合同约定，免租期结束之日即为起租日。截至目前，贵公司应缴纳2012年3月18日至2013年3月17日共12个月租金，租金金额528000元。2013年1月23日，因汉明公司中南店无照经营，武汉市工商行政管理局武昌分局向汉明公司中南店送达昌工商警示字（2013）9-053号行政指导警示书，向汉明公司中南店提出警示，要求汉明公司中南店于2013年2月9日前纠正违法行为。2013年4月8日，铭源公司通过邮寄的方式向汉明公司发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，主要内容：我公司曾于2013年1月、2013年3月先后发函贵公司……、鉴于此，我公司特通知贵司解除双方所签订的《房屋租赁合同》，并请贵公司配合做好如下工作：1、物品清理工作，请贵公司收到此通知后7日内将原租赁房屋内所有物品清理并进行处理，到期未处理的或未搬出的，将视为贵公司放弃所有权，由我公司任意处置。2、费用结算工作。3、贵公司的装修损失由贵公司自行承担。汉明公司2013年4月9日收到该通知后未做答复。2013年5月17日，铭源公司将汉明公司存放在涉案房屋中的眼镜、眼镜架等物品进行清理转移，并将涉案房屋换锁贴上封条。在案件审理中，一审法院于2014年2月20日会同双方当事人至现场勘验。经勘验，确认涉案房屋大门上锁并贴有铭源公司字样的封条，大门由铭源公司人员当场打开；涉案房屋由一个大房间内套一个小房间组成，大房间靠墙有三排组合柜子，柜子旁有一条桌，房顶有吸顶空调一个，内套小房间内有包括焦度计、综合验光仪、电脑验光器和裂隙灯各一台（根据汉明公司提供的购货发票，共计花费195000元）。另外，在铭源公司售楼部二楼封存着汉明公司的货品（包括5个纸箱、2个塑料袋子）和若干办公用品。2014年3月28日，本院组织双方进行现场清点，双方在清单上签字确认，汉明公司现场签收可搬迁物品，包括：各种品牌的眼镜749副、放大镜4个、隐形眼镜试戴装1盒、隐形眼镜盒60盒、隐形眼镜药水100瓶、棕色柜台1个、文件柜4个、清洗台1个、电脑1台、打印机1台、办公椅8个、饮水机1只和其他小物品若干。现场清点后，汉明公司向法院提出鉴定申请，要求对上述物品因过季和过期等损失进行鉴定，但因铭源公司不同意鉴定，鉴定程序无法进行。一审法院于2014年10月31日向铭源公司送达通知书，要求铭源公司对是否利用涉案房屋的装饰装修予以说明，同时了解到，铭源公司已占有使用涉案房屋。铭源公司2014年11月3日书面回复不同意利用涉案房屋的装饰装修。一审法院另查明，2010年2月8日，汉明公司取得企业法人营业执照，注册的住所地位于武昌区中南路**工行广场********。一审法院认为，本案争议的焦点：一、铭源公司与汉明公司签订的《中南国际城二期商铺租赁合同》是否有效？二、铭源公司诉讼请求能否得到支持？三、汉明公司的反诉能否得到支持？一、关于铭源公司与汉明公司签订的《中南国际城二期商铺租赁合同》是否有效的问题？汉明公司称，铭源公司将不符合约定用途并未经相关行政主管部门验收合格的房屋租赁给汉明公司，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应为无效。根据查明的事实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，只有合同行为违反效力性禁止性规范才会影响该行为的效力。铭源公司在与汉明公司签订租赁合同之前已经取得该房屋的建设工程规划许可证，虽然房屋在出租时没有经过消防等有关行政部门的验收，根据相关法律规定，未经消防验收的建设工程禁止投入使用，但此项规定的目的在于维护特定的管理秩序，并不直接涉及国家利益或社会公共利益的维护。因此此项规定属于管理性禁止性规范，不是效力性强制性规定。故铭源公司与汉明公司签订的租赁合同是双方之间的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效。汉明公司以租赁房屋未经消防验收为由主张合同无效，无法律依据，对汉明公司的意见不予采纳。二、铭源公司的诉讼请求是否支持？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，铭源公司将涉案房屋租赁给汉明公司使用至铭源公司将房屋封门为止，而汉明公司一直未付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，汉明公司迟延支付租金已超过60天，铭源公司依据合同约定享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，铭源公司于2013年4月8日向汉明公司邮寄合同解除函，汉明公司于次日收到该解除函且未提出异议，故以2013年4月9日作为合同解除之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，汉明公司继续占有涉案房屋丧失了依据，铭源公司于2012年5月17日将涉案房屋换锁封门后，汉明公司不再使用涉案房屋。合同解除之前欠付的租金及合同解除后的房屋占有使用费，汉明公司应当支付给铭源公司，汉明公司拒付租金的理由没有法律依据，不予采纳。经计算，从2012年3月17日至2012年9月26日房屋验收备案之日期间的租金共计283066.7元（500元／平方米／月×88平方米×193天÷30天）；从2012年9月27日至2013年4月9日双方合同解除之日期间的租金共计284533.3元（500元／平方米／月×88平方米×194天÷30天）；从2013年4月10日至2013年5月17日期间的实际使用费54266.7元（500元／平方米／月×88平方米×37天÷30天）。综上，汉明公司应向铭源公司支付房屋租金和实际使用费共计621866.7元（283066.7＋284533.3＋54266.7）。关于铭源公司要求汉明公司支付违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”和第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定，本案中，铭源公司主张汉明公司按所欠款项的日千分之三支付违约金，合同约定的违约金过高，明显与上述规定不符；且按照合同约定，铭源公司应提供符合要求的经营场所供汉明公司经营使用，但铭源公司自2012年3月17日至2012年9月26日却将未经消防验收合格的、法律明文规定禁止投入使用的房屋租赁给汉明公司，致使汉明公司无法正常经营，应承担相应的违约责任，现汉明公司请求法院调整违约金，故依据合同履行情况及双方的过错程度，酌情将违约金予以调整【以338800元（284533.3＋54266.7）为基准，从2012年9月27日按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2013年5月17日止）】。三、汉明公司的反诉请求能否得到支持？关于汉明公司要求铭源公司赔偿经济损失的问题，汉明公司经铭源公司同意对涉案房屋进行装饰装修，后双方签订的租赁合同因汉明公司根本违约导致解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”和第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，铭源公司书面答复不同意利用涉案房屋的装修，汉明公司对装饰装修物可自行拆除，其要求赔偿装修费用没有法律依据，不予支持。关于汉明公司要求在租赁期间投入的物品损失，法院组织双方进行清点后，已对相关的物品进行移交；对尚未移交的物品，铭源公司应向汉明公司移交；如铭源公司不移交，汉明公司可另行就未移交的物品损失向法院主张权利。关于汉明公司缴纳的合同保证金，本案中的合同保证金具有违约金的性质，铭源公司现已向法院主张了违约金，故铭源公司应将保证金退还给汉明公司；关于装修押金，汉明公司虽然主张了装修押金，但没有提供证明其向铭源公司缴纳过此款及铭源公司没有退回此款的证据，故支持其主张；关于汉明公司提出赔偿缴纳的水电费、人工损失和预期收益损失的主张，此项费用是汉明公司自身经营行为所支出必需费用，预期收益损失不是直接损失，且本案的合同系因汉明公司不付租金而解除，故对汉明公司的此项主张，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项的规定，判决：一、武汉市睛彩汉明眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市铭源投资有限公司支付房屋租金和实际使用费共计621866.7元。二、武汉市睛彩汉明眼镜有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市铭源投资有限公司支付违约金（以338800元为基准，从2012年9月27日按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至本院确定之日止）。三、武汉市铭源投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还武汉市睛彩汉明眼镜有限公司合同保证金50000元。四、驳回武汉市铭源投资有限公司的其他诉讼请求。五、驳回武汉市睛彩汉明眼镜有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费15282元由武汉市铭源投资有限公司和武汉市睛彩汉明眼镜有限公司各负担7641元，反诉案件受理费4478元由由武汉市铭源投资有限公司和武汉市睛彩汉明眼镜有限公司各负担2239元。判后，汉明公司不服，向本院提起上诉称，1、2011年9月23日，汉明公司与铭源公司签订中南国际城二期《商铺租赁合同》，合同约定：汉明公司租赁上述物业用途为眼镜店经营使用，铭源公司未按合同规定提供合法营业场地，应赔偿汉明公司已投入的资金损失。合同签订后，汉明公司于2012年2月18日进场装修，装修完毕后，汉明公司多次要求铭源公司提供所承租物业的《建设工程消防验收合格意见书》用于办理建筑内部装修工程消防验收，待取得《建筑内部装修工程消防验收合格意见书》后，再根据国务院《公司登记管理条例》及《企业法人登记管理条例》的规定办理汉明公司中南国际城店《营业执照》，一审法院查明的2010年2月8日汉明公司取得《企业法人营业执照》，系汉明公司法人单位的《营业执照》，而非汉明公司中南国际城开业经营所需的《营业执照》，但直至2012年8月，铭源公司都未能向汉明公司提供上述《验收合格意见书》，导致汉明公司一直不能办理中南国际城店开业经营所需的《营业执照》而正常开业经营，汉明公司投入大量资金装修门店只能做推广和展示使用。一审法院查明，铭源公司2012年8月28日才取得出租物业的《建筑工程消防验收合格意见书》，同年9月26日才取得《工程竣工验收备案证明书》，但铭源公司至起诉之日，都未向汉明公司提供上述文书。2013年3月18日，铭源公司向汉明公司出具《工作联系函》表示“鉴于双方友好租赁关系，充分考虑贵司（汉明公司）租赁房屋的现状情况，经我公司（铭源公司）商议决定，有条件的将贵司的租期起算日延后至2013年1月1日”，该工作联系函说明铭源公司在明知汉明公司签订合同目的情况下，仍将有瑕疵的物业出租给汉明公司，其对自身已违反合同约定的行为是明知的，汉明公司不付租金，系依所合同法的相关规定行使先履行抗辩权和不安履行抗辩权。而铭源公司于2013年5月17日单方腾退汉明公司承租之物业的行为，导致合同实际解除。铭源公司前期未按合同提供合法营业场地导致合同目的不能实现，后期铭源公司在取得《建设工程消防验收合格意见书》及《工程竣工验收备案证明书》后，也未向汉明公司送达并协助办理汉明公司中南国际城店开业所需的《营业执照》，违反合同的附随义务，故铭源公司的违约行为是导致合同解除的主要原因，其责任应由铭源公司承担。2、汉明公司与铭源公司签订房屋租赁合同，目的在于开办汉明公司中南国际城店用于经营，因铭源公司的违约行为导致汉明公司投入大量资金筹建中南国际城店不能开业经营，只能做推广和展示之用，故一审法院以合同约定之租金确定实际使用费过高。上诉请求：一、撤销原判第一、二、五项；二、改判武汉市铭源投资有限公司赔偿武汉市睛彩汉明眼镜有限公司经济损失515454.37元；三、一、二审诉讼费由武汉市铭源投资有限公司承担。铭源公司答辩称，导致本案合同无法实际履行的根本原因是汉明公司至今未支付租金，构成根本违约，违约责任应由汉明公司承担。汉明公司上诉称要求铭源公司提供租赁物《建设工程消防验收合格意见书》及《工程竣工验收备案证明书》用于办理分公司执照没有合同义务，故其该项上诉理由不成立。汉明公司上诉称其先履行抗辩权、不安抗辩权及铭源公司违约，没有事实和法律依据，其使用租赁物至今并未向铭源公司提及该理由，相反，铭源公司多次向其发送催交租金的函件，但汉明公司收到函件后仍拒不付租金，为防止损失的扩大，我公司行使解除权。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2011年9月23日，铭源公司与汉明公司签订的《中南国际城二期商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。合同签订后，铭源公司于2012年2月18日向汉明公司交付了租赁物，汉明公司亦对租赁物进行了装修并使用，但汉明公司使用租赁物至租赁物封门为止未支付租金，其行为已构成根本违约，故一审法院判决正确。关于汉明公司上诉称铭源公司未向其提供租赁物合法使用证明导致汉明公司不能办理营业执照，铭源公司的行为构成违约的上诉理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，汉明公司在一、二审诉讼过程中均未提交证据证明其向铭源公司提出其办理营业执照所需证明，故其该项上诉理由不成立。关于汉明公司上诉称一审法院认定租赁物的实际使用费标准过高的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订的租赁合同合法有效，租赁费标准是双方的合意行为，汉明公司应依据租赁合同向铭源公司支付租金，而其在使用租赁房屋至铭源公司将房屋封门长达一年多未支付租金，其行为构成根本违约，其上诉主张租赁房屋实际使用费过高，缺乏事实和法律依据，汉明公司的该项上诉理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15282元，由武汉市晴彩汉明眼镜有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 斌审 判 员  张文霞代理审判员  丰 伟二〇一五年五月十五日书 记 员  汪丽玲