广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0126民初1615号 原告（反诉被告）：邓春生，男，1959年5月16日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：谭光星，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏，广西安弘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡衍寿，男，1947年6月25日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：韦石岳，宾阳县法律事务中心法律服务工作者。 委托诉讼代理人：陆锡杰，广西经海律师事务所律师。 原告邓春生与被告胡衍寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。被告胡衍寿于2018年6月19日对原告邓春生提出反诉，本院于2018年6月29日作出（2018）桂0126民初1615号民事裁定，不予受理被告胡衍寿反诉。被告胡衍寿不服该裁定，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2018年9月19日作出（2018）桂01民终7111号民事裁定，指令本院立案受理被告胡衍寿反诉。本院受理后依法与本诉合并审理，于2019年5月6日，7月23日公开开庭进行了审理。原告邓春生及其委托诉讼代理人谭光星、王鹏，被告的委托诉讼代理人韦石岳到庭参加诉讼。两案现已审理终结。 原告邓春生向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》合同；2.判令被告支付2008年2月至2018年4月的租金37200元给原告；3、判令被告从2018年5月1日起，按每天房屋租金50元支付给原告，直到被告搬出出租房为止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系宾阳县土产公司职工，根据国家住房改革政策，1997年，单位分配给原告一套位于宾阳县屋。2006年3月3日办理了房产证，证号:宾阳县房权证芦圩镇字第××号。原、被告系朋友关系。双方于1998年1月28日签订了一份《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》合同，合同约定原告将其位于宾阳县出租给被告使用，时间自1998年1月至2008年1月止,房屋由被告出资装修，装修费用充抵租金。租赁期限到期后，原、被告口头约定，被告继续租赁房屋，租金每月300元。被告没有按约定支付租金，原告多次要求被告缴纳租金并终止租赁合同，被告以各种理由推辞。2017年11月1日，原告以书面形式告知被告终止合同，被告没有按通知要求终止合同。2018年3月5日，被告又以邮件形式邮寄《通知》等材料给被告，内容为终止租赁合同，责令被告搬出出租房，支付租金36000元及利息，若被告接到通知后不按时搬出出租房，则按每天50元支付租金，被告拒绝履行。为了维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。 被告胡衍寿辩称，1.原告的诉讼已超过诉讼时效；2.原告的诉称不成立，本案的事实是名为房屋租赁实为房屋买卖。 被告胡衍寿向本院提出反诉请求：1.判决原告转让广西宾阳县屋指标给被告的行为合法有效；2.判决原告于判决生效后十日内协助被告办理房屋所有权证的变更过户登记手续；3.判令原告承担本诉与反诉诉讼费用。事实和理由：原、被告原来是非常要好的朋友。原告是宾阳县供销社车队职工，被告是宾阳县土产公司职工。1996年，原告所在单位宾阳县土产公司决定兴建职工宿舍集资楼房，符合要房条件的公司职工可报名取房。购房户交30000元集资建房款可分得一套90多平方米的房屋。原告符合其单位集资建房条件，有资格取得公司集资房屋。原告当时不想取集资房，但又不想浪费取房指标，便联系被告出资取房。被告根据公司的集资要求，以被告名义将30000元分3次（每次10000元）交到公司财务处，公司财务收款开票入账，交款人的那联票据由原告收执。公司职工集资楼房于1998年1月交付给各购房户，被告以原告名义分得北楼302号房屋。后被告出资对该房屋装修，全家人自1998年以来一直在该房屋生活居住，至今已经有20年时间之久了。2006年公司统一集中要求办理房产证，要交7000元给公司及1500元办证费用，当时被告同原告商量，原告叫被告将交款票据拿出来交到公司，由公司以原告名义办理该房屋产权证。当时办证费用全部由被告支付，但房产证及票据则由原告保存。多年来，被告多方多次、反反复复要求原告协助办理房屋过户给被告，但原告一直以各种理由一拖再拖不肯协助，先是提出要20000给他，后来又提出要150000元，再后来又提出要200000元才肯协助办理过户给被告。但由于被告身体长年有病，家庭经济确实困难，无法满足原告的要求，以致被原告起诉到法院，企图要被告的房屋。无论原告如何狡辩，都改变不了宾阳县屋是由被告出资购买，原告已自愿将房屋转让给被告的事实。综上所述，原告作为宾阳县土产公司职工，具备本公司集资建房资格，这是单位职工在单位享有的一种福利待遇，可以根据本人的需求自行处分。原告当时无意购买集资房，已将该集资建房的权利让与被告，双方之间的集资房屋转让行为是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行了转让行为。因此，双方转让单位集资房屋合法有效，依法应予保护。原告将集资建房的资格转让给了被告，由被告以原告的名义参与集资建房，承担支付集资建房等相关费用，被告取得了集资建房的资格。 原告邓春生对被告胡衍寿的反诉辩称，反诉没有事实上依据，请求驳回被告反诉请求。 在本、反诉中，原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.原告身份证及被告户籍证明，证明原、被告的身份情况； 2.房权证1份，证明讼争房屋的所有权人系原告本人； 3.《宾阳县土产公司职工住房协议书》1份，证明原告是通过房改取得本案讼争的房屋； 4.《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》1份，证明原告将讼争房屋出租给被告的事实； 5.《通知》3份及《订货合同》1份，证明原告付房钱的事实及原告已通知被告要求解除合同的事实； 6.国内挂号信函收据2份，证明原告寄信给被告的时间； 7.宾阳县土产公司收款收据原件3份，证明讼争房屋系原告向宾阳县土产公司购买的，因原告出差在外，房款系由被告胡衍寿分别于1997年1月20日、3月27日、5月10日代交10000元、10000元、10000元，共计30000元，被告代交原因系被告拿有原告的钱。 在本、反诉中，被告胡衍寿依法提交以下证据证明其主张： 1.案外人覃秉森于2018年6月3日出具的《证明》1份，证明讼争房屋事实上是被告出资购买，原告已将购房名额转让给被告的事实； 2.案外人凌夏红于2018年6月11日出具的《情况说明》1份，证明讼争房屋事实上是被告出资购买，收费收据由被告收执，2006年的房权证是依据被告缴费的相关票据去办理的事实； 3.案外人李月良于2018年6月7日出具的《证明》1份，证明被告于1997年欠有白少平款，原告所提交的证据4是虚假的，并没有实际履行的事实； 4.代扣水费委托书1份、广西电网宾阳供电公司发票2份及电费清单9份，证明讼争房屋的水电开户，使用缴费都是被告，从而证实双方转让房屋的事实。 为查明事实，本院依职权调取以下材料： 1.向被告胡衍寿出具证据1的案外人覃秉森的调查笔录1份； 2.向被告胡衍寿出具证据2的案外人凌夏红的调查笔录1份； 3.向被告胡衍寿的询问笔录1份； 4.宾阳县土产公司应本院调查函出具的《关于协助法院调查函的回复》1份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据1、2、3，被告对其真实性、合法性无异议，本院予以确认；对原告提供的证据4，被告虽主张至原告起诉才知道有该份证据，但认可签订的目的是被告为避免被他人催偿债务所写的虚假协议，故本院确认该协议系原、被告双方签订；对证据5中的3份《通知》来源不清，且原告在庭审中提交的2017年11月1日材料的载明内容与其向本院起诉时提交的2017年11月1日材料载明内容亦不一致，故本院不予以采信；对《订货合同》，本院认为与本案无关；对证据6未载明收件人姓名等信息，且在被告否认收到的情况下，原告亦没有申请法院调查收集其向被告寄信的相关证据，故本院对该证据不予采信；对证据7，被告确认是真实的，收据所载明的款项确实系由被告交纳的，故本院对双方当事人确认的购买本案讼争房屋款30000元系由被告胡衍寿向宾阳县土产公司交纳的事实予以确认。对被告提供的证据1、2，出具证据的证明人覃秉森、凌夏红未出庭作证，本院对该证据不予认可；证据3与本案无关，本院不予采信；证据4，被告对其真实性、合法性无异议，本院予以确认。但本院确认的上述证据是否能证明待证的事实，本院将在本院认为部分阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告邓春生与被告胡衍寿系朋友关系。胡衍寿以邓春生名义，分别于1997年1月20日、3月27日、5月10日向宾阳县土产公司交纳10000元、10000元、10000元，共计30000元房屋款。1998年1月28日，邓春生作为甲方（出租方）与胡衍寿作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同，该合同约定：“一、甲方将本人购买县土产公司新宿舍楼一套间出租给乙方：时间由1998年1月至2008年1月底止。二、乙方出资装修（协助）甲方宿舍，装修及购买门窗不低于10000元。三、甲方同意乙方择吉日进住新宅和婚男嫁女。四、乙方在租用期间，甲方不再收取乙方的租金及其它费用。五、甲方在需要用房时，甲方必须在二个月前通知乙方，双方协商解决，不得单方行事，乙方同意后，由甲方以月计额（月额为100元）退给乙方。六、乙方不再租用，要在一个月前通知甲方，乙方搬迁完后，不得破坏现有装修的原状。”后胡衍寿占有使用广西壮族自治区宾阳县至今，从未向邓春生支付租金。 另查明,2006年3月3日,宾阳县房地产管理所为邓春生办理房权证,证号为：宾阳县房权证芦圩镇字第××号。 本院认为，1.关于原告的诉讼请求 （1）关于双方当事人之间是否存在房屋租赁关系问题。双方当事人签订的《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》，是双方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。被告虽主张双方签订合同系为避免被他人催偿债务所写的虚伪协议，并未实际履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告未提供证据证明双方签订协议书系虚伪行为，且自双方签订协议书后，原告已将讼争房屋交付被告实际占有使用至今，原告已实际履行合同义务。 （2）房屋租赁合同能否解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方当事人在约定的2008年1月底房屋租赁期限届满后，未续签或重新签订新的合同。故，双方签订的房屋租赁合同转为不定期租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案原告虽主张已分别于2017年11月1日、2018年3月5日书面告知被告要求解除合同，但其未提供证据予以证明，本院不予采信。故本案原告向被告主张解除房屋租赁合同时间应以其向本院起诉之日，即2018年5月22日。现被告占用租赁房屋至今，原告要求解除租赁关系的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 （3）关于租金及房屋占用使用费问题。根据查明的事实，自2008年2月1日起至2018年5月21日间，双方形成不定期租赁合同关系，双方没有明确约定租金标准，即应按照原合同约定的租金标准执行。双方当事人在原合同中约定：“二、乙方出次装修（协助）甲方宿舍，装修及购买门窗不低于壹万元。……五、甲方在需要用房时，甲方必须在二个月前通知乙方，双方协商解决，不得单方行事，乙方同意后，由甲方以月计额（月额为100元）退给乙方。”庭审中原告陈述，双方约定在房屋租赁期间未届满时，如原告因故需提前要回房屋，需要每月退回100元给被告；被告对原告的陈述未予否认。故应认定，双方就房屋租金约定为每月100元。 被告提出原告的主张已经超过诉讼时效。原告未提交证据证明其曾催要过房屋租金或者行使过单方解除权，故对于原告要求被告支付租金的主张时间，应以其到法院起诉主张权利的2018年5月22日为准。对于2008年2月1日至2017年5月21日期间的房屋租金，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项：“下列的诉讼时效期间为1年：……（三）延付或者拒付租金的；”的规定，适用一年的诉讼时效，在被告未向原告交纳租金后，原告最迟应于2018年5月21日前主张相应权利，故原告主张2008年2月1日至2017年5月21日期间的房屋租金的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。关于2017年5月22日至2018年5月21日期间的租金，因原告提起诉讼主张权利而中断诉讼时效，原告主张被告向其支付该期间的租金，于法有据，本院予以支持；对于该期间的租金计算标准，因无证据证明双方在房屋租赁期限届满后，曾就租金数额达成一致，故在此期间的租金，应按双方签订的《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》中约定的每月100元的标准计算；经计算，本院确认此期间的租金应为1200元（100元×12个月），被告应予给付。自2018年5月22日始，双方不定期租赁合同已经解除，被告仍占有使用涉案房屋，应按每月100元给付相应的房屋占用使用费至实际腾退之日止。 2.关于被告的反诉请求 被告主张讼争房屋的购买款30000元系由被告向宾阳县土产公司交纳，双方当事人之间存在转让购房指标关系。现双方当事人虽认可讼争房屋的购房款系由被告向宾阳县土产公司交纳，但原告主张系被告代其交纳房款，而被告亦没有提供证据证明其交纳购房款的行为系基于双方的购房指标转让的意思表示，且现讼争房的产权登记在原告名下,故本院对被告的上述主张不予支持。被告系基于与原告存在转让购房指标关系而向其主张权利。如前所述，双方当事人之间不存在转让购房指标关系，被告没有请求原告协助办理房屋所有权证过户登记的法律基础，故对其请求，本院不予支持。 另，关于被告向宾阳县土产公司交纳30000元购房款的问题，因双方当事人在本案中未提出诉讼请求，在本案中不予处理，当事人可另案解决。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告邓春生与被告胡衍寿的房屋租赁合同； 二、被告胡衍寿给付原告邓春生租金1200元及房屋占用使用费（以每月100元为基准计算，期间自2018年5月22日起至实际腾退之日止）； 三、驳回原告邓春生的其他诉讼请求； 四、驳回被告胡衍寿的反诉请求。 案件受理费730元，由原告邓春生负担706.45元，由被告胡衍寿负担23.55元。 反诉案件受理费365元，由被告胡衍寿负担。 上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 松 审 判 员  葛 琨 人民陪审员  梁翠莲 二〇一八年九月十日 书 记 员  丁京声