黑龙江省木兰县人民法院民 事 判 决 书（2014）木民初字第878号原告张静波，男，1965年4月17日出生，汉族，农民，住木兰县。委托代理人曹淑华，女，1952年7月16日出生，汉族，退休干部，住木兰县。委托代理人郭伟，男，1971年6月13日出生，汉族，无职业，住木兰县。被告黑龙江省天林房地产开发有限公司，地址：哈尔滨市南岗区和兴路189号。法定代表人黄树峰，总经理。委托代理人张文学，男，1950年12月2日出生，汉族，木兰县农村信用社退休干部，住木兰县。被告张青平，男，1973年7月10日出生，汉族，无职业，现羁押于木兰县看守所。委托代理人郝明娟，女，1974年12月10日出生，汉族，无职业，住木兰县。被告葛亮，男，1980年6月19日出生，汉族，无职业，住木兰县。委托代理人苗春雷，男，黑龙江隆华律师事务所律师。第三人马一涛，男，1982年6月25日出生，汉族，无业，住通河县。委托代理人于小淞，女，黑龙江隆华律师事务所律师。原告张静波诉被告张青平、黑龙江省天林房地产开发有限公司（以下简称天林公司）、葛亮、第三人马一涛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2014年8月12日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员贾军担任审判长、审判员任涛主审、审判员张立波参加评议，共同组成合议庭审理本案，于2014年10月28日、2014年11月20日分别公开开庭进行了审理。原告张静波及其委托代理人曹淑华、被告黑龙江省天林房地产开发有限公司（以下简称天林公司）委托代理人张文学、被告张青平及其委托代理人郝明娟、被告葛亮及其委托代理人苗春雷、第三人马一涛委托代理人于小淞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张静波诉称，2010年10月份被告天林公司开发原告所居住的小区，与原告签订了商服回迁补偿协议，该次开发资质手续为天林公司，实际开发人为张青平、金英卓、张清泉三人，2011年、2013年张清泉、金英卓分别撤出，之后，信合家园小区项目建设由被告张青平负责，未能回迁是由于被告张青平将该房屋转卖给葛亮，后葛亮转卖给马一涛。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，请求人民法院判令被告天林公司依法履行原、被告于2010年9月24日签订的商服回迁补偿协议，被告立即迁出、交出我的私人产权商服门市房，将信合家园小区北侧1号楼5门市房（原址回迁门市）交付原告使用，依法确认被告天林公司与被告葛亮之间签订的买卖涉案房屋的合同无效，本案诉讼费用由被告天林公司和张青平承担。被告天林公司辩称：公司承认原告所述事实，同意起诉方的意见。被告张青平辩称：同意原告方的回迁请求。但是原告方的门市房我不是说抵押给葛亮，现在是孙乃成用我的门市房以抵押方式给我借钱，结果被他骗去了，是6个门市房加一个住宅。争议房子是1号楼5号门市。当时说让我准备400万元的房产，给我借款200万元，告诉我说对于抵押的房产开的葛亮、朱海滨和王哲的名字，写完他们的名字，400万的房产拿去了，借款没有给我。这个事情，现在已经在公安局立案了。原告起诉的应该是6号门市房。被告葛亮辩称：原告所述与事实不符，被告葛亮与本案另一被告天林公司不存在抵押合同关系，被告葛亮与天林公司于2013年1月6日签订的合法有效的商品房买卖合同，该合同不违背法律规定，其具备法律效力。涉案房屋已经由合同买卖双方完全履行完毕，即被告天林公司已经将该房屋实际交付给被告葛亮，被告葛亮已将该房出卖，葛亮购买的房屋是3、6、7号门市房，没有5号门市房。被告马一涛辩称：第一，我方是合法取得该房屋，我在购买该房屋时，该房屋已经在房产备案，是葛亮和开发商一起到房产备案，现在这个房屋已经交付，葛亮在卖给我房时，已经与开发商签订了房屋买卖合同，写了交收据，我购买该房屋是合法取得，并且我已经支付了合理的价款80万元。原告张静波为证明其主张的事实成立，在本院开庭审理时出示了以下三份证据：证据一、2010年10月24日住房拆迁回迁补偿协议书一份。证明原告张静波与天林公司达成拆迁回迁补偿协议。证明三个问题，拆一还一，补偿面积90平方米。第二条有约定超出房屋面积的部分以每平方米开盘价张静波付给天林公司，如不足原房屋面积，不足部分被告天林公司以每平方米开盘价付给原告。协议第九条约定按原位置回迁门市。第七条约定，以建筑商开工日期后18个月内回迁，即定于2011年9月30日回迁。如果超出回迁日期按月包赔租房租金。被告天林公司对证据一无异议。被告张青平对证据一无异议。被告葛亮对证据一真实性无异议，但认为原址回迁只能指向整个小区，不能确定小区内具体哪一处房产，并且通过本案原告在诉讼过程中，诉讼请求的混乱也足以说明原告本身也无法确定拆迁后其原房屋具体位置坐落在何处。证据二、公安等联合部门询问张青平的笔录一份。证明被告张清平承认1号楼的3号门市回迁给原告张静波的，张清平承认信合家园6套门市被孙乃成、葛亮、朱海滨骗了，2013年的3月15日被告张青平接手信合小区的所有事宜，当时有交接单，在其父手。2011年2月18日天林公司通知一份。证实回迁时间。被告天林公司代理人张文学对证据二无异议，会计交接书在我手里。被告张清平对证据二无异议，当时实际投资人办前期手续是天林公司给金英卓下的委托书，他是项目经理，金英卓挂靠到天林公司。现在还挂靠呢。2012年6、7月份天林公司授权我是项目经理。金英卓、张清泉和我挂靠到天林公司。后来金英卓和张清泉就撤了。被告葛亮虽然对证据二真实性没有异议，但对证据的形式要件有异议，这个证据仅是公安局、建设局等一个调查组对张青平的询问笔录，并非具备法律效力的行政文书，内容的真实性没有通过具体的有权力的司法机关进行认定，并且从笔录本身来看，张青平的表述没有确定诉争的房屋就是原告张静波应该回迁的。其它与葛亮无关。根据被告张青平在本案庭审中表述，天林公司与被告葛亮签订房屋买卖合同时，并未确定回迁户的具体房屋号，所以该询问笔录不能作为本案的定案依据。拆迁通知与我方无关。证据三、证人李某某证言。证实张静波在我家道南住，是邻居。张静波原住民主二道街，后来他的房子那里开发叫信合小区，拆迁之前，还在那里住，东院是老范头（范喜忠），西院是徐新，至于现在的楼是几号楼我不知道。对于回迁的问题我不知道。被告天林公司、张青平、葛亮均提出无异议。被告马一涛提出与其无关。被告葛亮为证明其抗辩的事由成立，在本院开庭审理时出示以下三组证据：证据一、哈尔滨市商品房买卖合同书一份。由黑龙江天林房地产开发有限公司出具的交付房款的收据一份。证明2013年1月6日被告葛亮与天林公司签订了商品房买卖合同书，该合同真实有效，具备合法的效力，且该合同已经履行完毕。原告提出有异议，是虚假的合同，按照张青平说没有收到钱，然后收据还写收到钱。被告张青平提出这个钱我没有收到，字是我签的，我已经报案，公安局已经立案侦查了。木兰县2011年、2012年所有的民间借贷所开的合同都是这种，然后到房产备案。如果交钱了，你钱交到哪里了？我没有收到，我的出纳也没有收到。孙乃成三人合伙骗我。签订合同时候朱海滨、葛亮、孙乃成都在场，在公司售楼处签订的合同，还有一个售楼员叫小曼在场。签订合同以后到房产备案了。钱没给转。就说下午三个人凑钱给我200万元。孙乃成说他把钱凑到一起打给我。之前和孙乃成借过几次钱，都是先开收据，后给钱，都习惯了。但是这次孙乃成没有给我打钱，我当时也没有向这几个人提供账号。被告天林公司提出孙乃成、姜春波、葛亮三个人合伙诈骗，付钱时候天林公司出纳是谁？钱交给谁了？被告马一涛提出与其无关。证据二、电业局电费卡一张。证明这个房子已经实际交付。现在房子已经卖给马一涛了。我方可提交与马一涛的房屋买卖协议。原告提出与本案无关，证明不了实际交付。被告天林公司提出住房就得交电费，门是他们撬开的。被告张青平提出不是我们正常交付，是他们强占的，2013年10月1日，我们与姜春波因为其他房子还发生争执，当时姜春波报警，一派也出警了。当时姜春波占3套，葛亮占3套。证据三、与马一涛的买卖协议一份。原告提出怎么写“作价80元”？假的，有异议。被告张青平提出该份证据是假的。被告天林公司提出该份证据是假的。被告马一涛为证实其主张的事实成立，在本院开庭审理时出示以下二组证据。证据一、2013年2月2日房屋买卖协议一份。证明购买时间及付款情况。证据二、热费票据三份、有线电视费票据一份、电业局交费凭证二份。证明马一涛在使用该房屋。原告提出对马一涛代理人出示的证据有异议，信合小区整个小区都没有经过竣工验收，按法律规定，没有竣工验收的房屋不能交付使用，更不能出售，到现在为止，信合小区都没有进行验收。这个事情和本案无关，那是他和葛亮之间的事情。张青平和天林公司与葛亮签订的商品房的合同不合法。被告天林公司提出天林公司与马一涛没有任何关系，是葛亮骗取的；是葛亮骗的房子，占有了，你用的供热费、电视费就应该交钱。6个门市房、1个住宅楼都是骗取的，张青平在公安局已经报案，在处理当中。葛亮骗取的房子没有办理入住手续。被告张青平提出在第一次开庭时候葛亮和马一涛有一个协议，我要求拿到黑龙江省痕迹检验中心对字迹书写时间进行鉴定，哪天签的字。马一涛出示的票据都是废纸一张。你入住，物业费等费用你都没有交。我们入住的单子在公安局是有备案的。对葛亮与马一涛之间的房屋买卖协议是不认可的，与我们没有关系。被告葛亮提出证据本身就是葛亮与马一涛之间签订的，对证据无异议。法庭出示孙乃成调查笔录一份。主要内容证明孙乃成与张青平有经济往来，给张青平从他人处借过大约800多万元，没有与葛亮、朱海滨、姜春波去过房产办理争议房屋登记手续。被告张青平提出孙乃成没有一句是真话，经侦大队已经对我俩之间的债务清查完了。被告葛亮提出合同在售楼处开出来的，开出来以后张青平、姜春波、我姐夫、孙乃成我们去房产备的案，我在木兰镇信用社门口给他的70万现金，我车里有现金，三套房子加上一个住宅，具体多少钱记不清楚了，大概是230万、240万左右。我的提款票据交给公安局了，公安局全有，马一涛的房我是去年2月2日卖的。当时答应说马上给钱，买房时有一个房子发生纠纷，有一个姓范的，那时候不知道这么多争议，派出所给我打电话，我去的，过了两三天，我问姓范的，事情怎么处理了？姓范的说张青平给他钱了，房子和他没关系了，当时房子我已经占了，我让姓范的给我写了一个证明，说张青平将此房收回，与姓范的无关。姓范的回迁户是三套门市房之一。原告起诉的房屋已经卖给马一涛了。经对证据的审查并结合原、被告、第三人对证据的质证意见，本院对原告出示的证据一予以采信，对天林公司与葛亮签订的商品房买卖合同、葛亮与马一涛签订的房屋买卖协议均不予认定，综合本案相关证据，确认案件事实如下：2010年10月24日，原告张静波与被告天林公司签订了商服房回迁补偿协议，协议中约定：被告天林公司同意采取产权迁一还一方式给原告张静波予以补偿，面积90平方米，由于张静波现有的房屋面积与天林公司将要筹建的予以调换的房屋面积无法一致，超出原房屋面积部分，原告以每平方米开盘价格付给天林公司。不足原房屋面积部分，被告天林公司以每平方米开盘价格付给张静波（多退少补）。张静波同意在签订协议后十五日内从被拆迁房屋中搬出，将房屋交给天林公司。张静波在签订本协议书时必须提供具有所有权的房屋产权证照和合法证件、土地使用证。张静波在签订本协议后，不得将房屋再次出租、出售，更不得添置其他设施。本协议未尽事宜，双方协商解决可订立补充协议，是本协议书的一部分。回迁时间：按建筑商开工日期计算18个月内回迁，去除天气和人力不可抗拒因素所影响的实际天数计算，超出回迁日期由天林公司向张静波包赔租房租金，租房租金按实际发生计算（每月100元）。天林公司向张静波明确楼层方式是：按原有位置回迁门市。天林公司向张静波明确楼房交付使用的建筑状况为毛坯房，室内卫生间、厨房均不给镶瓷砖、不安装坐便、浴盆、手盆。回迁户与其他购房者交付使用标准相同。入住后办理房照时，由天林公司负责出具有效票据。回迁户自行办理房照。办理房照时张静波本屋所发生的税金和手续费由张静波自行缴纳，天林公司概不负责。最后所建房屋由房管局测量后按房管局测量标准，进行补差，钱款交齐后天林公司交钥匙方可进户。本合同签订后，被拆迁户不能以各种借口占据房屋，因拆迁后被拆迁户不能按期交出房屋的，造成一切经济损失，均由被拆迁户本人负责。该次开发资质手续为天林公司，实际开发人为张青平、金英卓、张清泉三人，2011年、2013年张清泉、金英卓分别撤出，之后信合家园小区项目建设由被告张青平负责，原告未能回迁是由于被告天林公司与被告葛亮对案涉房屋签定了买卖协议，后葛亮又将该房转卖给马一涛。原告诉至法院，请求人民法院判令被告天林公司依法履行原告张静波与被告天林公司于2010年9月24日签订的商服回迁补偿协议，被告立即迁出、交出原告的私人产权商服门市房，将信合家园小区北侧第一幢楼6号门市房（原址回迁门市）交付原告使用，依法确认被告天林公司与被告葛亮之间签订的买卖涉案房屋的合同无效，被告葛亮与第三人签订的案涉房屋买卖协议无效，本案诉讼费用由被告天林公司和张青平承担。本院认为，原告为信合家园小区的回迁户，其与被告天林公司签订的商服回迁补偿协议合法有效，协议中明确约定了返还原告的房屋为原址回迁门市，即庭审中原告与被告天林公司、张青平共同认可的，现被本案第三人马一涛占用的门市房，该门市房和已回迁的范喜忠（已给钱卖与他人）、徐新原邻居的回迁房屋仍是相邻关系，由于天林公司自行编号，有的称之为6号门市，也有称3号门市，叫法不统一。经现场勘查按北侧第一幢楼门市自东向西按顺序排列为第4号，即被告天林公司与被告葛亮签订的6号门市房买卖合同中的房屋。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，该房屋应为原告回迁的特定房屋。对原告请求优先取得补偿安置房屋，本院应予以支持。被告天林公司与被告葛亮签订的商品房买卖合同、被告葛亮与第三人马一涛签订的买卖房屋协议，签订时间均在原告与天林公司签订商服回迁补偿协议之后，均不能对抗回迁协议的效力，应确认为无效合同。因合同无效，所引发的其他纠纷，当事人可另诉解决。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，经审判委员会讨论，判决如下：一、原告张静波与被告黑龙江省天林房地产开发有限公司签订的商服房拆迁补偿协议有效，涉案房屋（信合家园北侧楼房由东向西第4号门市房一、二层117.52平方米）归原告张静波所有；二、原告张静波补交超出回迁面积27.52平方米的价款165120元（6000元／平方米×27.52平方米），于本判决生效后15日内交付给被告黑龙江省天林房地产开发有限公司；三、被告黑龙江省天林房地产开发有限公司与被告葛亮于2013年1月6日签订的商品房买卖合同（该商品房买卖合同中签订的房屋号为6号，现场勘查为由东向西第4号门市房）无效；四、被告葛亮与第三人马一涛于2013年2月2日签订的房屋买卖协议无效；第三人马一涛于本判决生效后15日内迁出案涉房屋。案件受理费100元，由被告黑龙江省天林房地产开发有限公司负担，于本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 贾 军审判员 任 涛审判员 张立波二〇一五年五月八日书记员 李长柏