河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0202民初750号 原告：唐山万科房地产开发有限公司，住唐山市路**吉祥路中段南刘屯村委会院内。 法定代表人：张建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜文峰，河北冀华律师事务所唐山分所律师。 被告：李剑，男，1975年2月20日出生，汉族，住唐山市路**。 被告：张裴，女，1978年1月30日出生，汉族，住唐山市路**。 二被告委托诉讼代理人：甘艳朝，男，1988年11月21日出生，住唐山市路**。 第三人：中国银行股份有限公司唐山市建设路支行，住所地唐山市路**建设北路**。 负责人：梁云，该支行行长。 委托诉讼代理人：宁彦忠，男，该支行员工。 原告唐山万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）与被告李剑、张裴、第三人中国银行股份有限公司唐山市建设路支行（以下简称中国银行建设路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科公司委托的诉讼代理人杜文峰、被告李剑、张裴共同委托的诉讼代理人甘艳朝到庭参加了诉讼，第三人中国银行建设路支行经本院依法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。 万科公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除编号为20120508038的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理编号为20120508038的《商品房买卖合同》的撤销备案手续；3、判令被告支付原告违约金共计554166元（总房款的10%即554166元），上述违约金由原告从应退还被告的购房款中扣除；4、判令被告支付原告代被告偿还的银行贷款684033.62元，并由原告从应退还被告的购房款中扣除；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2012年5月8日，被告与原告签订了编号为20120508038的《商品房买卖合同》，被告向原告购买了E12-29-1-1商品房，总房款为5541666元，被告以自己首付2241666元，从第三人贷款3300000元的方式向原告支付房款，被告同时在第三人处办理了分期还款，原告对于被告的还款承担阶段性连带责任保证。自2015年8月份开始，被告开始断供，不再偿还银行贷款，截至2017年11月30日，被告累计拖欠第三人本金、利息、罚息共计684033.62。原告已在2017年12月11日，承担保证责任，代被告支付该款项至第三人。原告多次要求被告偿还原告代付的款项，并按时向第三人支付贷款，被告均未回应。根据《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第六条及第七条的约定：被告逾期向第三人履行还款义务超过60日的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应按照合同总价的10%向原告支付违约金。同时根据《中华人民共和国担保法》及其《担保法司法解释》的规定，保证人承担保证责任后，有权向被告追偿。在《商品房买卖合同》解除后，原告有权从应退还给被告的款项中扣除违约金及代付的房款。被告的违约行为已给原告造成了巨大的经济损失，恳请法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 李剑、张裴辩称，同意在2018年12月31日前偿还68万元。如不能偿还，同意在2019年1月1日解除合同。 第三人中国银行股份有限公司唐山市建设路支行未到庭发表答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月8日，原告作为出卖人、二被告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》（合同编号为：20120508038），合同约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第E12-29楼1单元1号房，该商品房建筑面积共343.26平方米，单价为每平方米16144.22元，总金额5541666.00元整。买受人于合同签署前支付首期房价款人民币2241666元，于2012年5月28日前向中国银行申请贷款支付剩余房价款人民币3300000元。”买受人逾期付款的违约责任按补充协议第七条约定处理。补充协议第六条第3款约定：“出卖人在保证期内，如因买受人原因，导致银行从出卖人处扣款（以银行扣款凭证为准），买受人应自收到出卖人偿还代扣款项的通知之日起5日内归还出卖人代还款项，买受人逾期履行还款义务的，则视为买受人逾期付款，按照补充协议第七条的约定处理。补充协议第七条约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理，不作累加……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照总房款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人在买卖双方办理完毕合同解除手续之日起20个工作日内扣除买受人应付的违约金后退还买受人已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行；自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付总房款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。”二被告在上述补充协议处签字按手印予以确认且依约向原告支付购房款2241666元。 2013年3月14日，二被告作为借款人，第三人作为贷款人，原告作为保证人，三方签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号为ＪＡＣＪＡＡ20130039），二被告向第三人申请贷款金额为3300000元，贷款期限为20年／240个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4584‰，按月结息和付息，每月的12日为结息日和付息日。同时约定：“若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：唐山万科房地产开发有限公司；账号：10×××82），借款人采用按月等额本息还款方式还款；借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款期数共计240期，还款日为每月的12日。在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额为人民币24701.14元；合同签订日利率与实际执行利率不同的，以实际执行利率计算的还款金额为准；为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名：李剑，帐号：10×××52，作为指定还款账户。借款人以贷款所购房屋万科南湖别墅Ｅ12-29-1向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，保证人仍承担相应的保证责任。保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年。”同日，第三人依约将贷款发放到原告指定账户。 2015年5月12日，被告不能按合同约定还款，2017年11月30日，第三人向原告发出《履行保证责任敦促函》，要求原告对被告拖欠贷款本金、利息、罚息，承担阶段性连带责任保证，清偿二被告的逾期贷款本息和罚息，截至2017年12月11日，被告拖欠第三人贷款本金、利息、罚息合计684033.62元。2017年12月11日，原告向第三人支付代偿款684033.62元。2017年10月11日，二被告以资金困难为由，向原告申请退房，并且与原告签订了《终止协议》，申请退回已交纳房款1838971.29元。被告至今未向原告偿还代偿款。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》的签订系双方真实意思表示，未违反法律的规定，真实合法有效，各方当事人应按合同约定实际履行。第三人已经依约向原告转款，履行了发放贷款义务，被告未按约定向第三人还款付息，已构成违约。原告作为二被告的担保人，在二被告未及时履行还款义务的情况下，已经按合同约定向第三人承担了偿还拖欠本金、利息、罚息的阶段性连带保证责任。依据《中华人民共和国担保法》第十二条规定：“已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额”，二被告应偿还原告代偿款，故对原告主张要求被告支付原告代偿款684033.62元的诉讼请求予以支持。二被告未按约定期限偿还上述代偿款已超过60日，依合同补充协议约定，原告有权解除合同，二被告应按照总房款的10%向原告支付违约金554166元（5541666×10%），原告在买卖双方办理完毕合同解除手续之日起20个工作日内，扣除二被告应付的违约金后退还二被告已付房款1687500元（2241666元-554166元）。 综上，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》、被告配合完成撤销备案手续、被告向原告支付违约金554166元、被告支付原告代偿款684033.62元的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，原告应按合同约定，返还二被告房款1687500元。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告唐山万科房地产开发有限公司与被告李剑、张裴签订的《商品房买卖合同》（编号为20120508038）。 二、被告李剑、张裴于判决生效后十日内配合原告唐山万科 房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号为20120508038）的撤销备案手续。 三、原告唐山万科房地产开发有限公司于判决生效后二十日 内退还被告李剑、张裴1687500元房款。 四、被告李剑、张裴于判决生效后二十日内支付原告唐山万科房地产开发有限公司代偿款684033.62元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费15944元，由被告李剑、张裴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  马 征 人民陪审员  李海英 人民陪审员  徐晓光 二〇一八年九月三十日 法官 助理  李金凤 书 记 员  王梦然