山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1523民初2513号原告：王余霞，女，1970年6月14日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：齐凤营，茌平新政法律服务所法律工作者。被告：茌平县安居工程服务中心。法定代表人：王志坚，经理。委托诉讼代理人：谷海金，山东舜天律师事务所律师。第三人：温孟召，，男，1982年9月15日出生，汉族。第三人：王哲，女，1986年11月5日出生，汉族。原告王余霞与被告茌平县安居工程服务中心、第三人温孟召、第三人王哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告王余霞及其委托诉讼代理人齐凤营、被告茌平县安居工程服务中心委托诉讼代理人谷海金、第三人温孟召到庭参加了诉讼，第三人王哲经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王余霞向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同；2、原告享有优先购买权。事实与理由：2017年8月7日原告与被告签订了房屋租赁合同，合同期限1年，每月租金2600元。合同约定，承租期内，被告出售房屋，原告拥有优先购买权。2018年7月18日，第三人温孟召带人来说房屋他已经买了，让我搬家，我不知道什么情况，2018年8月2日早，我发现一份告知书，让我搬家，我去被告处询问，被告告诉我没公开把房卖了。经了解，我才知道被告已经与温孟召签订了房屋买卖合同。被告的行为侵犯了原告的优先购买权，要求撤销被告与第三人温孟召、王哲之间的房屋买卖合同，原告拥有优先购买权。茌平县安居工程服务中心辩称，答辩人在进行涉案商铺的销售前分别以口头和书面的形式履行了告知义务，被答辩人因嫌弃价格过高当场拒绝购买。2、在被答辩人接到通知后，在有效期限内并未向答辩人主张购买，其行为表明已放弃了优先购买权。综上，答辩人出售涉案商铺前履行了完全的告知义务，并未侵犯被答辩人的优先购买权，且出售给第三人温孟召和王哲房屋所签订的房屋买卖合同合法有效，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人温孟召述称：1、我作为买受人与茌平县安居工程服务中心签订了《商品房买卖合同》，首付403760元，余款300000元办理银行按揭，房款已经全部支付完毕，在茌平县不动产登记中心办理了房屋预登记，我已经成为房屋的合法所有人。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其它侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条第四项规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。购买房屋时，出卖人告知本人其已经向王余霞就该商铺事宜进行了通知，王余霞放弃了购买，本人属于善意购买。综上所述，本人善意购买房屋并已经办理了登记手续，成为房屋的合法所有人，王余霞主张撤销本人与茌平县安居工程服务中心签订的商品房买卖合同并主张优先购买权的请求缺乏事实根据和法律根据，请求人民法院驳回其诉讼请求。第三人王哲未答辩、未到庭参加诉讼。王余霞围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋租赁合同；2、温孟召的告知书。茌平县安居工程服务中心围绕答辩意见提交了以下证据：1、鲁（2017）茌平县不动产权证；2、茌平县商品房现售备案证明；3、销售代理合同；4、销售工作人员的证明、销售公司对王余霞租赁房屋过程说明、安居中心2017年11月9日下达的商铺出售通知公告及经营者签名的材料一宗。5、出庭作证的证人郭泽洪、王进的证人证言；6、茌平县安居工程服务中心与王哲签订的商品房买卖合同；7、茌平县商品房现售备案说明；8、不动产权属证书。温孟召围绕其述称提交了以下证据：1、其与茌平县安居工程服务中心签订的商品房买卖合同；2、茌平县不动产登记中心出具的不动产权利及其他事项登记信息材料。对茌平县安居工程服务中心提供的出售涉案商铺的通知中所涉商户的签名的真实性本院依法进行了调查，经调查，茌平县安居工程服务中心提供的八份通知中小城鲜鱼馆孙秀云签署2份属实、豆腐脑店老板高殿友、魏家扒鸡店老板魏新征、李家菜馆店老板李静各签署一份均属实，安康冷鲜肉店和哈尔滨烧烤店的老板已经换人，乌姑牛肉汤馆已经不再经营。另查实，王余霞的商铺与当时的售楼处为邻居。本院组织当事人进行了证据交换和质证。茌平县安居工程服务中心及温孟召对王余霞提供的证据均无异议；王余霞对茌平县安居工程服务中心提交的鲁（2017）茌平县不动产权证、茌平县商品房现售备案证明、不动产权属证书及温孟召提交的与茌平县安居工程服务中心签订的商品房买卖合同、茌平县安居工程服务中心提交的王哲与茌平县安居工程服务中心签订的商品房买卖合同、茌平县不动产登记中心出具的不动产权利及其他事项登记信息、法院的调查笔录均无异议；对茌平县安居工程服务中心提交的销售代理合同、销售工作人员证明、销售公司对王余霞租赁房屋过程说明、安居中心2017年11月9日下达的商铺出售通知公告及经营者签名一宗、出庭作证的证人郭泽洪、王进的证人证言均有异议。温孟召对茌平县安居工程服务中心提供的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对茌平县安居工程服务中心提交的销售代理合同、销售工作人员证明，本院认为聊城市东昌府区智联房地产营销策划有限公司及销售人员具有从事房屋销售的资格，对以上证据的效力予以确认；对销售公司对王余霞租赁房屋过程说明、安居中心2017年11月9日下达的商铺出售通知公告及经营者签名一宗、出庭作证的证人郭泽洪、王进的证人证言，结合本院调查的情况及原告与售楼处的地理位置关系，认定为有效证据。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年8月7日原、被告签订房屋租赁合同，合同期限一年，每月租金2600元；合同约定承租期内被告出售房屋，原告享有优先购买权。2017年11月份，被告欲出售租赁房屋，2017年11月9日被告委托的售楼处向商铺的承租商户送达书面通告，告知承租户对承租的商铺承租者享有优先购买权及购买的相关事项，部分承租户明确在通告上面注明不购买并签名。2017年12月19日被告与温孟召、王哲签订了楼房买卖合同，将房屋卖于温孟召、王哲，温孟召、王哲已经交付全部楼房款，且已经在房管部门办理登记手续。2018年7月18日温孟召告知原告其已经购买楼房，2018年8月2日，原告发现温孟召让原告搬家的告知书。2018年8月3日，原告以侵犯其优先购买权诉至本院。原告主张被告茌平县安居工程服务中心未告知其租赁房屋的出售情况、侵犯了其优先购买权，茌平县安居工程服务中心提供了通知其他承租户并由其他承租户签字的材料。售楼处与王余霞经营的商铺为东西邻居。本院认为，原告诉称被告出售出租的房屋未履行提前告知的义务，侵犯了其优先购买权，要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效、撤销被告与第三人签订的商品房买卖合同，被告辩称履行了告知义务、原告已经明确表示不购买该房屋、其与第三人之间的买卖协议有效，第三人温孟召述称已经交纳全部购房款并签订了商品房买卖合同且已在房管部门登记备案。故本案争议的焦点是：被告出卖出租的房屋是否履行了提前告知义务、是否侵犯了原告的优先购买权、被告与第三人之间签订的商品房买卖合同是否可以撤销。首先，根据茌平县安居工程服务中心提供的商户签名的证据及本院调查的情况，茌平县安居工程服务中心委托的售楼处向承租楼房的租户履行了告知义务；其次，原告所租赁房屋与售楼处系邻居，被告自2017年11月份设立售楼处，2017年11月9日通知其他承租人出售商铺的情况，至2017年12月19日第三人与茌平县安居工程服务中心签订商品房买卖合同，期间1个月的时间，应认定王余霞对茌平县安居工程服务中心出卖王余霞租赁的楼房应当是明知的。故应认定原告已经明确知道被告出售楼房的事实，认定被告履行了告知义务，未有侵犯原告的优先购买权。茌平县安居工程服务中心与第三人签订的商品房买卖协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，第三人已经交付全部购房款且已经在房管部门登记备案，应认定双方的商品房买卖协议有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：…….（四）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。”本案中，第三人温孟召、王哲等人对其楼房的取得系善意取得，且现已签订了买卖合同且已经支付全部购房款并在房屋管理部门登记备案，故原告要求撤销被告与第三人签订的商品房买卖合同的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王余霞的诉讼请求。案件受理费100元，由王余霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  冯俊堂二〇一八年九月十九日书记员  谢倍倍