广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第8号原告黄圣微（反诉被告，以下统称原告），女，汉族。委托代理人吴超华，广东今见律师事务所律师。被告陈进生（反诉原告，以下统称原告），男，汉族。第三人余泽娟，女，汉族。被告、第三人共同委托代理人李山，广东金圳律师事务所律师。原告黄圣微诉被告陈进生、第三人余泽娟及被告陈进生反诉原告黄圣微房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴超华、被告及第三人的委托代理人李山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2007年3月15日签订《楼房（房屋）租赁合同》，约定被告将位于深圳市南山区西丽镇某房屋（以下称涉案房产）出租给原告作钟表生产使用，将宿舍第六层五间租赁给原告作宿舍使用，租期自2007年3月20日起到2010年3月20日止，租金每月人民币25960元（以下币种均为人民币），被告并要求原告于合同签订之日支付房屋押金56307元和电费押金10000元。原告依约支付了上述押金。租赁期满，双方同意把《楼房（房屋）租赁合同》延长至2013年3月21日，但被告要求原告增加交纳房屋押金至64104元。租赁期满双方租赁关系解除后，被告拒不返还原告房屋押金64104元及电费押金10000元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告退还原告房屋押金64104元和电费押金10000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，原告在租赁期限届满后未按照租赁合同补充协议第13、17条的约定履行拆除固定装修、恢复原貌的义务，也未履行将厂房和宿舍交还给被告的义务，根据租赁合同补充协议第17条约定，被告有权从其保证金中扣除相关的恢复原貌、维修的工程款。因为租赁厂房楼板出现漏水、裂缝的现象，被告要求原告进行维修，原告一直拖延至今。被告聘请相关工程维修公司对厂房的维修报价后，原告表示该报价过高，其愿意自己聘请相关维修公司对厂房维修，但原告至今未履行该义务，厂房的楼板至今也还未维修。因此，原告无权要求现在退还其押金，应该在其维修好厂房后扣除相应的工程款，再将剩余押金退还原告，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人的答辩意见与被告一致。被告反诉称，原、被告签订《楼房（房屋）租赁合同》，约定将涉案房产出租给被告使用，双方于2010年1月9日续签了《楼房（房屋）租赁合同》及《补充协议》一份，约定了租赁期满要恢复原貌等。2013年1月19日，原告向新围石岭工业区八栋管理处申请，因租期快届满需搬迁生产设备，同时承诺于2013年3月21日交回租赁厂房和宿舍并恢复原样，但原告搬迁后一直未履行恢复原貌及交回租赁厂房和宿舍的义务，被告多次通过电话及微信方式通知原告需尽快维修损坏的厂房并恢复原貌，原告不予理睬。被告无奈于2013年4月8日聘请深圳市恒泰基建筑工程有限公司对厂房和宿舍进行维修，宿舍现已维修完毕并进行了工程款结算，被告为此支付了宿舍维修费24180.63元。厂房楼板出现裂缝漏水，但原告对深圳市恒泰基建筑工程有限公司的《工程造价报价书》提出异议，称其自行找维修公司来维修，却一直没有履行维修的义务。原告的行为严重违反双方约定，给被告造成重大经济损失，原告应向被告支付维修宿舍的工程款24180.63元及租赁厂房的维修款46043.43元，并支付因维修无法出租使用房屋的租金32052元。故被告提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付宿舍维修费24180.63元及厂房维修费46043.43元；2、原告支付厂房和宿舍维修期间无法使用房屋的一个月租金32052元；3、原告承担本案全部诉讼费。针对被告的反诉，原告辩称，原告是做钟表零部件生产的企业，其机器设备体积较小，根本不会对厂房的主体结构、地面造成影响，原告在搬离涉案厂房后，已经恢复原状，被告却以各种理由拒绝返还原告支付的押金，原告请求法庭查清事实，支持原告的诉讼请求。第三人无答辩意见。经审理查明，2007年3月15日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《楼房（房屋）租赁合同》，约定甲方将位于西丽新围石岭工业区八栋3楼，建筑面积共计1564平方米，宿舍第六层5间（现二楼，宿舍房号601-605）出租给乙方作钟表生产用途使用，租赁期限从2007年3月20日起至2010年3月20日止，月租金总额为25986元，乙方应向甲方预交押金51920元，另收电费押金1万元，及其它内容。2007年3月11日，双方签订《补充协议》，约定甲方将出租房屋及其完好的配套于当日交付乙方使用，此后如出现损坏或故障，概由乙方自负维修及费用（或甲方另请他人维修或更换，费用由乙方支付）；租约期满，室内一切固定装修，乙方不得拆除，应无偿归甲方所有；退租时，凡属于乙方设置的室外招牌架、空调口、烟窗等应由乙方自行拆除并恢复原貌，同时须保证房屋墙体、门窗、门锁、消防、水、电及卫生等设施的完好性和不遗留任何杂物、垃圾（包括油污物）等在屋内，否则，甲方另请他人清除及维修费用在保证金中扣除。2007年3月12日，被告出具收据，载明收到宿舍押金51920元、水电押金1万元。2010年1月19日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《楼房（房屋）租赁合同》，约定甲方将位于西丽新围石岭工业区八栋3楼，建筑面积共计1564平方米，宿舍第六层5间（现二楼，宿舍房号601-605）出租给乙方作钟表生产用途使用，租赁期限从2010年3月21日起至2013年3月21日止，月租金总额为32052元，乙方应向甲方预交押金64104元，另收电费押金1万元，及其它内容。该合同甲方处为第三人签名。同日，双方签订《补充协议》，约定甲方将出租房屋及其完好的配套于当日交付乙方使用，此后如出现损坏或故障，概由乙方自负维修及费用（或甲方另请他人维修或更换，费用由乙方支付）；租约期满，室内的一切固定装修，乙方应拆除，并恢复原貌；退租时，凡属于乙方设置的室外招牌架、空调口、烟窗等应由乙方自行拆除并恢复原貌，同时须保证房屋墙体、门窗、门锁、消防、水、电及卫生等设施的完好性和不遗留任何杂物、垃圾（包括油污物）等在屋内，否则，甲方另请他人清除及维修费用在保证金中扣除。同日，被告出具收据，载明收到厂房、宿舍押金12184元。庭审中，原告陈述，涉案房产本身有装修，其使用涉案房产没有进行大的改造，只是在厂房安装了设备，宿舍基本未改动。被告认可原告对涉案厂房进行了部分改动，装了空调、机器设备等，宿舍基本未改动。关于涉案房产的退还和交接手续，原告陈述其于2013年3月21日前搬离后，没有办理相关交接手续，也没有对房况进行确认，只是结清相关费用，将钥匙交给被告；原告认为涉案厂房及宿舍没有任何大问题的破损。被告则陈述原告于2013年1月19日申请搬离，在此期间，原告陆续搬离机器、设备，被告已发现厂房、宿舍有损坏，特意要求原告在申请书上承诺3月21日前恢复原状；等到3月20日，被告发现厂房被搬空、人也走了，厂房门未锁，钥匙未交，被告物业部的人进去对厂房、宿舍进行检验、登记、并且拍照；厂房的损坏状况主要在楼板，因为原告做的钟表行业是冲床，有装相关机器设备，如果长时间在一个地方使用，会损坏楼板，该种设备应该在地面使用比较合理。被告陈述双方在2007年签订补充协议第13条并无恢复原状的约定，正是因为被告发现原告使用冲床，因此在2010年中的补充协议中增加了恢复原状的条款；宿舍的主要损坏是墙壁涂画，门窗损坏到无法使用，门锁以及卫生间的设施设备均被损坏，水管也被原告的员工丢失。被告提交了厂房和宿舍退租时的验收登记表、退租时验收拍摄的厂房和宿舍损坏部位的图片、租赁厂房楼板渗漏水测试的视频光盘等证据，拟证明原告对涉案房产造成的损坏，原告对上述证据的真实性不认可，认为是被告单方制作，照片、光盘等也无法证明形成时间。庭审中，被告陈述已对宿舍进行修复，宿舍的墙壁已经刷新，门窗已经更换，门锁以及卫生间的下水设施已维修，厂房的门锁、墙上的污渍已处理，但厂房楼板至今仍未进行修复，根据工程公司所述，楼板需要加固、防水，因为原告认为楼板报价太高，其想自行找维修公司进行维修，但是一直未找，因此目前一直未维修。被告提交了修缮工程施工合同、租赁宿舍修缮工程结算书、租赁厂房维修报价书、收款收据等拟证明被告已对涉案的宿舍进行修复，现金支付了修缮工程款24180元；对于厂房的修缮工程，施工方的报价为46043.43元。原告对上述证据的真实性不认可，对于收款收据的关联性不予认可。原告认为被告没有与其协商维修楼板，原告不可能有太大或太重的机器设备，也没有对厂房、宿舍造成损坏，原告不愿意补偿。本院依法行使释明权，询问被告是否对其主张的损失申请评估，被告申请对涉案的八栋三楼厂房及九栋501-505、707宿舍[（2014）深南法民三初字第9号案涉案房产]的损坏维修费用进行评估。本院依法委托深圳市中衡信资产评估有限公司（以下简称中衡信公司）进行评估。中衡信公司向本院提交情况说明，经该公司现场初步勘察，现场情况如下：1、原告使用的机器设备导致厂房三楼地面出现裂缝及渗水、楼面出现裂缝及渗水是否存在结构隐患，需聘请房屋建筑鉴定机构测试后方能确定；2、九栋501-505已全部修缮，707宿舍进行了部分修缮，如需确定损坏后修缮是否达到标准宿舍租赁时原貌，需提供经双方认可的原貌详细资料。对中衡信公司的情况说明，被告回复：1、被告请求只需对按照恒泰公司的维修方案进行维修需要的费用进行评估，至于厂房是否存在安全隐患不在本次评估的范围，被告自愿对厂房是否存在安全隐患承担责任；2、原告承租涉案宿舍长达7年，且双方均未拍摄宿舍原貌的照片，也无法协商一致，被告请求评估宿舍的现状所需的维修费用。2014年11月10日，本院补充询问双方如何确定评估中涉及的厂房的漏水面积，被告要求依据其提交的《建筑工程造价报价书》中确定的100平方米为漏水面积，原告对该面积不予认可，本院向被告告知了以该面积进行评估的风险。2014年12月10日，中衡信公司出具《资产评估报告书》，载明经现场勘察，8栋厂房三楼地面及二楼天花板有部分水渍，9栋501-505、707宿舍由于已修缮，无法勘察到修缮前的状态，“本次评估中，我们未接受进行结构测试的要求，受评估条件所限，无法确定8栋厂房三楼地面是否漏水，仅依据委托方提供的《建筑工程报价书》，确定该8栋厂房三楼地面的损坏维修费用主要为混凝土板面修补费用，考虑合理的税金后，计算的该三楼地面的损坏维修费用为36950.10元。由于9栋501-505、707宿舍已修缮，我们参考了委托方提供的《工程结算书》，经过核实，确定该部分的损坏维修费用为24180.63元”。原告对上述《资产评估报告书》提出异议，认为该报告据以作出结论的材料是被告提交的《建筑工程报价书》、《工程计算书》，该证据因是第三方单方制作且第三方不具权威性，原告已明确不予确认其真实性，且该报告也未对涉案厂房和宿舍是否存在损坏以及损坏是否由原告造成得出结论。对于原告的异议，中衡信公司回复称：本次评估中，其未接受进行结构测试的要求，受评估条件所限，无法确定8栋厂房三楼地面的损坏面积以及是否漏水，对所涉厂房是否损坏以及是否由原告造成，不具有判断力；其仅根据委托方的要求和提供的《建筑工程报价书》和《工程结算书》，确定损坏维修费用。庭审中，被告陈述涉案房产所有人是被告，因为是历史遗留厂房，所以没有产权证，为证明涉案房产的权属状况，被告向本院提交了深圳市南山区西丽街道新围社区工作站出具的《证明》、《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》拟证明被告向街道办事处提交了涉案房产作为历史遗留违法建筑普查申报手续；《证明》载明涉案的8栋厂房于1998年3月竣工，建筑面积共9320平方米，建筑所有人（使用人）为被告。原告对上述证据的真实性不予认可。本院依法行使释明权，询问原、被告是否变更诉讼请求，原、被告明确表示不变更。另查，黄圣微（本案原告）于2013年12月11日向本院起诉，要求陈进生（本案被告）退还宿舍押金1600元，本院已立案受理，案号为（2014）深南法民三初字第9号。以上事实，有《楼房（房屋）租赁合同》、《补充协议》、《资产评估报告书》、《证明》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告作为出租人仅向本院提交了社区工作站出具的《证明》以及《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》，但被告并未向本院提交涉案房产的建设工程规划许可证或证明该房屋系经主管部门批准建设的相关证据，也即被告未提交证据证明其系合法建造。故原、被告签订的《楼房（房屋）租赁合同》、《补充协议》应为无效合同。关于合同无效的过错，被告明知其房产无合法的报批报建手续仍将其出租存在过错，而原告也未对涉案房产的报建手续进行审查，也存在过错，故本院认为，对于合同的无效，原、被告均有过错。本院依法行使释明权，询问原、被告是否变更诉讼请求，原、被告明确表示不变更，故本院仅依据其主张作出裁判。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告向被告支付了房屋押金64104元和电费押金10000元，因合同无效，被告应将收取的押金退还原告。关于被告主张原告支付宿舍维修费及厂房维修费以及维修涉案房产期间无法使用房屋的租金的主张，本院认为，虽然原告不认可涉案房产存在损坏，但原告并未提交在搬离涉案房产时与被告交接房屋，并确认房况无损的相关证明。根据被告及中衡信公司提交的照片，结合被告提交的修缮工程施工合同、租赁宿舍修缮工程结算书、租赁厂房维修报价书、收款收据等证据，本院认为上述证据足以形成证据链证明原告移交的涉案房产确实存在损坏且已部分维修。因被告已对涉案宿舍进行维修，中衡信公司仅根据被告提供的《建筑工程报价书》和《工程结算书》确定的损坏维修费用并不足以单独作为确定损失的依据，结合本案的具体情况，综合考虑涉案房产实际由原告租用6年亦存在自然损耗等因素，本院酌定原告应向被告赔偿房屋维修损失2万元。关于被告主张原告赔偿房屋维修期间的租金损失的主张，因本院已确认被告对涉案房产进行维修系基于使用损坏和自然损耗，故本院酌定原告应参照《楼房（房屋）租赁合同》约定的租金标准向被告支付相当于半个月房屋使用费的房屋维修期间的空置损失16026元（32052÷2），对于被告主张房屋维修期间的租金损失，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈进生应于本判决生效之日起十日内向原告黄圣微返还房屋押金64104元和电费押金10000元；二、原告黄圣微应于本判决生效之日起十日内向被告陈进生支付房屋维修费2万元；三、原告黄圣微应于本判决生效之日起十日内向被告陈进生支付房屋维修期间的空置损失16026元；四、驳回被告陈进生的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费826.3元，由被告负担；反诉案件受理费586.38元，评估费8000元，由原告负担3027元，被告负担5559.38元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  廖艳二〇一五年五月五日书记员  沈蕊