福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0125民初1835号 原告：程林，男，1987年8月7日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地：永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，总经理。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告程林与被告永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程林委托诉讼代理人吴浩、被告上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 程林向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向程林支付迟延办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款1019000元×0.01%计算，从2016年1月1日计至2018年4月15日,违约金总计85087元；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年4月8日，程林与上一公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，程林购买上一公司所开发的福建省永泰县XX镇XX路XX号XXX方X幢XXXX号房，该商品房总价款为1019000元；上一公司应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由上一公司提供的资料交付买受人。如因上一公司原因，程林不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，程林不退房，上一公司自逾期之日起每日按程林已付房价款的0.01%向程林支付违约金。合同签订后，程林依约履行了合同义务，但上一公司一直拖延为程林办理房屋权属证书，已构成违约。 上一公司辩称：1.人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。2.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应依法认定为2018年4月8日。3.程林于本案中并未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，程林向上一公司主张的违约金过高，人民法院依法应予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2013年4月8日，程林与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定程林向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第X号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为129.02平方米。其中套内建筑面积100.99平方米，公共部位共有分摊建筑面积28.03平方米，每平方米7898元，总价为1019000元。签约当日程林应支付319000元作为首付款，余款70万元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定：“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2013年4月8日，程林支付首期购房款319000元。程林向银行办理按揭贷款支付剩余购房款700000元。2013年9月10日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：01037221），金额为700000元，款项性质为其他（按揭款）。2018年4月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年5月2日，永泰县不动产登记和交易中心出具《证明》，主要内容为：“我中心于2018年4月8日办理了永泰县上一房地产开发有限公司开发建设的位于永泰县XX镇XX路XX号‘XXX方’小区X期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位的不动产项目总确权登记，不动产权证号为闽（2018）永泰县总第0002号。2018年4月8日起，永泰县上一房地产开发有限公司所开发的‘XXX方’小区X期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位之不动产权利人即可办理不动产分户登记的手续。”2018年7月19日，程林诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。 另查明，上一公司于2015年1月1日将讼争房屋交付程林使用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程林与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2015年1月1日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付程林，然上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。程林诉请上一公司向其支付逾期办理房屋产权证的从2016年1月1日开始计算至2018年4月15日违约金。本院认定逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年1月2日，且因程林未提供相关证据证明截止时间为2018年4月15日，故截止时间为2018年4月8日，逾期天数827天。故本院确认上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为84271元（1019000元×827天×0.01％）。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向程林支付逾期办证违约金84271元； 二、驳回程林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1927元，减半收取计963.5元，由程林负担9.2元，永泰县上一房地产开发有限公司负担954.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一八年九月十日                                                                                                         法官助理  李霞                                                                                                        书记员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-