四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民初2905号 原告（执行案外人）：徐宗质，女，1951年11月20日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：周旭东，四川道合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都银行股份有限公司锦江支行。住所地：四川省成都市锦江区书院西街**。 主要负责人：钟鹏，行长。 委托诉讼代理人：刘玲，北京天铎（成都）律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川省金穗融资担保有限公司。住所。住所地：四川省成都市青羊区白丝街**div> 法定代表人：陈林，董事长兼总经理。 被告（被执行人）：四川华乘万青置地发展有限公司。住所地。住所地：四川省成都市温江区万春镇天乡路一段花乡民居商业街**楼**iv> 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都长锦建筑工程有限公司。住所地。住所地：四川省成都市武侯区置信路**iv> 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李忠萍，女，1960年6月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：赵兴民，男，1963年10月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 原告徐宗质与被告成都银行股份有限公司锦江支行（以下简称成都银行锦江支行）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗担保公司）、四川华乘万青置地发展有限公司（以下简称华乘万青置地公司）、第三人成都长锦建筑工程有限公司（以下简称长锦建筑公司）、李忠萍、赵兴民案外人执行异议之诉一案，本院2017年8月9日受理后，依法组成合议庭于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告徐宗质及其诉讼代理人周旭东、吴明富，被告成都银行锦江支行的诉讼代理人刘玲，被告华乘万青置地公司和第三人赵兴民本人及长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民共同的诉讼代理人魏有志到庭参加诉讼，第三人金穗担保公司因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理，公告期间依法不计入本案审限。审理中发现其他与本案相关联的诉讼案件可能影响本案的事实认定，本院决定延期审理，延期审理期间依法不计入本案审限。本案现已缺席审理终结。 徐宗质向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于成都市温江区X路X号X栋X单元X楼1号房屋（以下简称1号房），确认1号房的所有权属徐宗质；2.判决华乘万青置地公司为1号房办理不动产登记至归徐宗质名下。事实和理由：徐宗质根本不知道1号房进行了虚假的签约备案，在签订买卖合同之前也无法查询1号房的签约情况。徐宗质以合同方式合法取得1号房，按合同约定支付了全部对价，在人民法院查封前已经占有1号房，徐宗质才是真正的权利人。徐宗质一直要求华乘万青置地公司办证，非因自己的原因未办理过户登记，徐宗质享有排除强制执行的民事权益。一、徐宗质合法取得1号房，徐宗质是1号房的权利人。徐宗质与华乘万青置地公司于2014年11月30日签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，约定华乘万青置地公司将1号房卖给徐宗质。徐宗质按约定支付了全部房款1209291元，双方完成了交房手续。徐宗质于2015年1月16日收取1号房，一直交纳物管费、水电费至今。徐宗质是1号房的实际所有权人和管理使用人。二、成都市中级人民法院（2017）川01执异1236号执行裁定有违事实和法律。金穗担保公司与华乘万青置地公司就1号房虽办理了合同签约备案，但金穗担保公司并未支付购房价款。当徐宗质知悉1号房陷入纠纷，找到华乘万青置地公司交涉时，华乘万青置地公司称其与金穗担保公司之间并无真正的买卖关系，华乘万青置地公司只是以1号房为金穗担保公司提供反担保，备案只是担保行为。金穗担保公司不享有1号房的所有权，不是房屋的权利人。 成都银行锦江支行辩称，1号房备案登记在金穗担保公司名下，成都银行锦江支行有权申请执行。房屋以登记为准，1号房未登记在徐宗质名下，不认可徐宗质所主张的在查封前已经购买1号房的事实。 华乘万青置地公司辩称，对徐宗质主张的基本事实和诉讼请求均没有异议。 长锦建筑公司、李忠萍、赵兴民共同述称，对徐宗质主张的基本事实和诉讼请求均没有异议。 金穗担保公司未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对徐宗质提交的商品房买卖合同、补充协议、收款收据、水电费发票、转账记录，成都银行锦江支行质证后对真实性和合法性没有异议，只对关联性有异议，而华乘万青置地公司和参加诉讼的第三人则没有异议，以上书证材料均指向1号房的买卖、合同履行和交付使用事实，直接与案件相关，在真实性和合法性没有异议的情况下，应当作为证据采纳，至于证明力需结合案件事实确定；对徐宗质提交的前期物业服务合同及物业费发票、交房程序表、房屋移交验收表、物品领用一览表，成都银行锦江支行虽对真实性提出异议，但该部分书证原件能够与已经采信的证据相互印证，成都银行锦江支行也没有提交反驳证据，也应作为证据采纳，证明力结合案件事实确定；徐宗质提交的产权办证事宜的会议纪要，实际是诉求表达的记录，并未议定事项，涉及其他主体权益的事项也并未该纪要上人员所能议定，纪要不具有合法性，不应采信；徐宗质提交的温江区房地产市场维稳工作领导小组的文件，是针对温江区房地产市场不稳定问题的意见，与本案没有关联性，不应作为证据采信；徐宗质提交的温江区房地产管理局会议纪要，系管理部门专门针对英郦庄园有关事项的议定，可作为证据采纳，证明力结合案件事实认定；徐宗质提交的英郦庄园立项、施工、竣工验收等方面的文件、文书，因案件并不涉及英郦庄园修建是否合法、建筑质量是否合格等事项，该部分证据材料虽然真实，但与案件没有关联性，不应作为证据采信；徐宗质提交的民事调解书，虽然作为人民法院的法律文书，但调解书所涉案件的诉讼请求仅有确认合同有效一项，作为合同效力的确认之诉，不能由合同双方自行协商确认，调解书所确认事项非民事诉讼法所能允许之范围，民事调解书不应作为证据采信。 根据采信的证据和当事人一致的陈述，本院认定以下事实：1号房是华乘万青置地公司开发建设的商品房。 2013年7月4日，本案案外人金丽向华乘万青置地公司转账2000000元；2014年3月28日，另案当事人徐宗质向华乘万青置地公司转账3000000元；2014年4月22日，徐宗质向华乘万青置地公司转账3500000元；2014年7月7日，本案案外人覃卓云向华乘万青置地公司转账4000000元；2014年7月18日，本案案外人李莉雯向华乘万青置地公司转账1000000元；以上五笔转款金额共计13500000元。徐宗质与另案当事人徐宗质、金绍学及李莉雯、覃卓云、金丽、徐开飞、包奕发共八人分别与华乘万青置地公司订立商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，合同共涉及住房12套、车库10个。其中徐宗质涉及2套住房和5个车位。本案涉及1号房由华乘万青置地公司与徐宗质于2014年11月30日签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，合同约定1号房建筑面积169.81平方米，总价1209291元，合同对房屋交付时间未作约定。同日，徐宗质与成都合达联行物业服务有限公司签订前期物业服务合同。2015年1月16日，华乘万青置地公司向徐宗质交付了1号房，双方办理了相应的交接手续。同日，徐宗质交纳了从2014年12月1日开始的物业管理费。 因长锦建筑公司向成都银行锦江支行借款，金穗担保公司提供了担保，2014年10月10日，1号房以华乘万青置地公司与金穗担保公司之间的商品房买卖关系办理商品房买卖合同备案。长锦建筑公司和其保证人未清偿在成都银行锦江支行的借款，成都银行锦江支行申请保全，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）于2015年4月16日作出（2015）成民保字第699号民事裁定，将1号房作为金穗担保公司的财产进行查封。（2015）成民初字第1743号借款合同纠纷案经成都中院判决后，成都银行锦江支行申请强制执行。成都中院在执行过程中于2017年3月27日作出（2016）川01执1282号执行裁定，对1号房续行查封，查封时间从2017年4月15日起至2020年4月14日止。2017年6月6日，成都中院公告对1号房进行处置。徐宗质提出执行异议，成都中院审理后，于2017年8月8日作出（2017）川01执异1236号执行裁定，以1号房已经备案登记在金穗担保公司名下，徐宗质订立房屋买卖合同时未尽到合理的注意义务为由，驳回徐宗质的异议请求。徐宗质不服裁定提起诉讼。 本院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权益层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在我国不动产物权变动采用债权契约加登记模式下，物权期待权成立的前提双方存在真实有效的以设立、变更、转让不动产物权的债权契约。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，“承诺生效时合同成立。”合同是以要约承诺意思表示一致成立的民事法律行为。在依法成立并生效的买卖合同中，出卖人的主要义务是转移标的物所有权给买受人，买受人的主要义务是按合同约定向出卖人支付价款。支付价款是合同义务，双方之间的商品房买卖合同订立于2014年11月30日，但付款13500000元是双方订立商品房买卖合同之前，且并非与商品房买卖合同中的购房人一一对应。徐宗质在诉讼中对总共付款13500000元解释为基于抱团养老和团购优惠的目的。房地产市场上确实存在团购等优惠方式和规避预售许可证要求而采取预约、预购、预订等购房方式，但至庭审辩论终结前，徐宗质也没有提交与他人合意团购房屋和付款前已经选定拟购房屋的证据，相反在房屋没有选定的情况下，其所主张的“团购价款”和事后签署的商品房买卖合同价款刚好吻合。没有合同、没有标的物，但提前精确履行了尚不存在的“合同付款义务”，如此“事实”难以让人相信。结合华乘万青置地公司曾与不同的主体为担保债务履行而签订商品房买卖合同或者以买卖的方式抵偿债务是较普遍存在的情形，由徐宗质等人分次大笔转账给华乘万青置地公司的款项为徐宗质购房款的事实不具有高度可能性。因此，在法律上难以认定转款时的效果意思是购买房屋。整个诉讼中，徐宗质又坚决否认双方存在商品房买卖关系之外的其他可能发生物权变动的债权原因行为的民事法律关系。徐宗质以对1号房享有物权期待权为由提出排除强制执行的理由缺乏事实依据，本院依法不予支持。 因徐宗质排除执行的请求不能支持，对其提出了确认1号房权属归属的请求，不再审理。 综上，徐宗质的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回徐宗质的诉讼请求。 案件受理费15684元，由徐宗质负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 唐     健 审   判   员    谢 芳 人民陪审员     向际宪 二〇一八年九月十九日 书记员童庆勇