浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4687号 上诉人（原审原告、反诉被告）：上海名丰企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路******，统一社会信用代码：91310120MA1HK3CK1Q。 法定代表人：常中林，执行董事。 委托诉讼代理人：王媛媛、杨礼瀛，浙江南方中辰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州中赢智慧商业管理有限公司，住所地，住所地浙江省杭州市滨江区楚天路****楼**会信用代码：91330108583208881G。 法定代表人：吴忠福，执行董事。 委托诉讼代理人：赵崇樨，浙江天册律师事务所律师。 上诉人上海名丰企业管理有限公司（以下简称名丰公司）因与上诉人杭州中赢智慧商业管理有限公司（以下简称中赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2017年4月6日，中赢公司（出租方、甲方）与名丰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁区域仅指坐落在杭州市滨江区××街道××路××号××大厦××幢××楼××室，甲方出租乙方的房产建筑面积为2300平方米（具体以结合房管部门提供的实测面积为依据）；乙方已对所要租赁的房产做了全面充分了解，愿意承租该租赁房产专门用于经营沃威尔国际健身中心品牌，经营品类为健身中心方向；乙方自行办理经营许可证等开业前的一切行政审批手续，如在办理过程中，需要甲方提供现有资料的，甲方应予以及时提供；甲方应配合乙方办理租赁登记及营业执照；租赁期限自2017年4月11日起至2027年4月10日止；双方同意按先交租后使用之原则，自2017年4月11日开始计租，首期租金交付时间为2017年4月15日前，2017年4月11日至2018年4月10日月度租金111933元；甲方实际收到乙方款项的日期为乙方实际履行该项付款义务的日期；物业管理费标准为2.8元／平方米／月，公共能耗费为先预收2元／平方米／月（根据运营情况按实际另行核算确认为准，多退少补），乙方应按时向甲方指定物业公司缴纳相关费用；乙方应于合同生效后向甲方支付10万元作为履约保证金；乙方应按月支付租金、物业管理费、公共能耗费，除首期租金按规定时间向甲方支付完毕，以后在每月最后一个月15日前，付清次月的租金及相关费用，否则每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项的3‰的违约金，并按本合同第十三条承担违约责任；在本合同有效期内，甲方保证房产结构的使用安全；甲方维修租赁房产及属甲方所有附属设施设备，应提前2天书面通知乙方；无论任何原因导致本合同终止、解除、无效的，乙方应于本合同终止、解除、无效确定之日起30日内完成该租赁房产的交还等内容。合同关于履约保证金约定：在租赁期内，履约保证金可以作为甲方对乙方延迟支付租金、物业管理费或其他费用的扣款，可作为乙方延迟支付水、电、煤气、电话等公用事业的扣款（含乙方撤场后情况），可作为其他如甲方代为房屋维修、清洁或由于乙方的原因致使政府或其他部门等的罚、扣款等，可作为乙方违约时，违约金的抵扣，其他应由乙方支付的费用；履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在相应款项扣除后10个工作日内补足，逾期不补足的，自履约保证金被用于扣除上述款项之日次日起，每逾期一日，乙方应向甲方支付补足金额总额3‰的违约金，逾期超过10天的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿一切损失。合同关于乙方有权解除本合同条件约定：甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他约定，致使乙方不能正常对外营业、并使乙方的合同权益及其他合法权益受到实质性损害的；该物业主体结构存在质量问题，而甲方拒绝维修的；乙方依据本合同的约定提前终止合同时，应预先3个月以书面公函形式通知甲方，甲方应及时安排乙方撤离事宜，租金照实计算等。合同关于甲方有权解除本合同的条件约定（乙方收到解除合同通知函后的异议期为5天）：乙方逾期支付租金或其他应缴费用或逾期补交押金的时间超过10天的；擅自拆改变动或损害房屋主体结构或因乙方原因致使租赁房屋存在重大安全隐患，经甲方要求整改而拒不整改的；乙方未按规定对安全隐患进行整改的（由于乙方原因而致承租物业部分或全部毁损的）；甲方依据本合同的约定提前终止合同时，应预先3个月以书面公函形式通知乙方，乙方应及时撤离并交回房产，租金照实计算；如甲方根据本条款的规定解除本合同的，乙方无权要求甲方返还履约保证金和当期剩余租赁期的租金，并要求乙方赔偿损失；其他因乙方原因致使本合同无法继续履行等。合同第十三条关于违约责任约定：如乙方未能在10个工作日内纠正其违反本合同中任何条款的违约行为，则甲方有权中断该租赁房产的水、电、空调或其他服务设施的供应，或有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠纷其违约行为，乙方还应承担甲方因乙方违约行为而发生的全部费用；乙方逾期支付租金或物业费或能耗费或补足押金的，每逾期一日（无论甲方是否正式催款），乙方应向甲方支付应付款总额3‰的违约金，逾期时间超过5日的（无论甲方是否正式催款），自逾期之日起，每逾期一日，乙方应向甲方支付的违约金数额为应付款总额的5‰（另有约定的除外），同时甲方也有权对该物业停水、停电，所造成的损失由乙方自行承担；除非本合同另有约定，在租赁期间，如乙方违反本合同规定，经甲方书面催告满10个工作日仍未有改善的，甲方有权单方面解除合同，乙方应立即撤场，乙方已缴纳之履约保证金不予退还，甲方如有其他直接损失的，乙方还应据实赔偿；在租赁房产交付后，乙方无正当理由解除合同的，除当期已交的租金和租赁保证金不予退还外，需赔偿甲方一切损失，甲方无正当理由解除合同的，应赔偿乙方一切已投入的损失等。2017年6月21日，中赢公司取得承租人为名丰公司的房屋租赁备案证。2017年7月3日，名丰公司向中赢公司发《专函》，内容为“我司于2017年4月经与杭州成镁健身管理有限公司（以下简称成镁）商谈并经贵司同意，转让了原成镁在××路××号××楼经营的健身中心，贵我双方于2017年4月6日签订了《房屋租赁合同》。可是，贵司在我司转让该健身会所之初，仅告知了淋浴区有漏水的现象（现已被我司修复），而隐瞒了泳池漏水的事实。现三楼的商户又向我司反映，泳池部位下方存在漏水和承重梁出现裂缝问题，而该泳池设计、装潢、施工、质量把关等全是由原成镁和贵司及原物业共同实施和监督下完成的，贵司至今都未向我司提供该泳池设计和相关部门的审批、验收文件。由于关系到整栋楼房和各商户人身及财产安全的重大问题，我司特紧急致函贵司，请求贵司立即将这一重大安全情况向相关部门报告，聘请相关专家到现场对该楼的安全性进行鉴定，将鉴定结果如实告知我司。而在未收到贵司对该房屋鉴定报告之前，我司尚不知该房能否继续经营，故暂停支付贵司一切费用。另因贵公司至今一直未给我公司提供办理营业执照的门牌号码，导致办理相关证件延误……”。2017年7月6日，中赢公司（出租方、甲方）与名丰公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，双方因经营用泳池和淋浴房等设施漏水存在安全隐患，就泳池和淋浴房等设施的整改达成协议。协议约定：1、甲方同意乙方泳池和淋浴房等漏水存在安全隐患的设施继续运营至2017年9月16日，在该期间，乙方应保证有专门人员处理漏水设施维修事宜，在现有基础上确保不造成对其他商户及房屋结构的损害。乙方应于2017年9月17日起停止使用泳池、淋浴房及其他存在安全隐患的设施，并于2017年9月30日前按照整改方案整改完毕；2、由于漏水给楼下用户造成损失的，乙方应主动与楼下商户协商解决，出具和解协议；3、乙方未按本协议约定履行的，甲方有权单方面解除合同，乙方不得提出异议且不得提出赔偿要求；乙方需于2017年7月10日前提供以下材料：乙方需在2017年7月10日前做好两套整改方案作为本协议附件，乙方整改方案需确保租赁区域不漏水、不影响下层商户、不影响甲方结构安全；乙方与杭州联安物业管理有限公司签订的《物业管理合同》；乙方需处理完毕2017年7月10日前楼下商户漏水造成损失的赔偿问题，达成一致意见并签字确认等。2017年7月21日，中赢公司向沃威尔健身房客户发《公告》，公告内容为“……现因上海名丰企业管理有限公司拖欠租金达到解除合同的条件，我司已通知沃威尔健身房解除租赁合同，要求沃威尔健身房在7月25日之前停业并妥善处理停业后相关事宜，尤其是预售卡及预售课程等预售项目的退款事宜。请相关客户尽快到沃威尔健身房办理退款事宜，以避免不必要的损失”。2017年7月21日，中赢公司向名丰公司发《关于解除租赁合同告知函》，内容为“贵司应于2017年6月25日前缴纳7月租金为111933元，滞纳金5596.65元；2017年7月物业管理费以及公共能耗费11040元，滞纳金552元；2017年5月19日至6月18日水电费24102.20元，滞纳金（63天）45553.15元。经我司多次催缴，贵司至今未尽义务缴付，逾期缴纳租金及其他费用超过10天，我司按照合同约定行使解除权。现按照合同约定我司正式致函贵司如下：一、《租赁合同》于2017年7月21日解除；二、请贵方于2017年7月25日前完全（缴）交清实际拖欠的租金、滞纳金总计金额为198777元；三、请于2017年7月25日前办理撤场手续，结清物业管理费和水电等费用，并撤走贵司各项物品；四、贵司应在店堂外告示及电话通知持有预售卡的顾客提前办理退卡等事宜，并在撤场前向甲方提供退卡完毕证明。撤场期间贵司应按原合同约定的月租金标准支付，直至出示退卡完毕证明后撤离为止。五、撤场时贵司应结清租金、物业费、水电等费用，如逾期未办理撤场，则默认为贵方放置陈设于商场的物品为废弃物，我司有权处理且我司有权要求贵司支付商铺逾期返还占用费。我司将于2017年7月26日起对贵司承租物业采取断水断电措施，请做好及时的撤场工作，以免造成不必要的损失”等。2017年7月26日，中赢公司对本案租赁场所停电停水。名丰公司于2017年4月14日支付中赢公司首月租金111933元及履约保证金10万元，分别于2017年5月8日、6月8日、7月24日、7月25日支付中赢公司月租金各111933元，于2017年4月14日、5月18日、6月14日、7月21日支付杭州联安物业管理公司物业费各11040元，于2017年7月25日支付州联安物业管理公司7月停车费3000元。2017年7月26日，中赢公司向名丰公司退款111933元。2017年9月22日，中赢公司支付杭州联安物业管理有限公司案涉物业费用及公共能耗费20608元。名丰公司于2017年8月10日向原审法院提起诉讼，并辞退员工，支付员工经济补偿金共计133300元。2018年3月14日，名丰公司将案涉租赁房屋腾退返还中赢公司。 名丰公司向原审法院提起诉讼，请求：1、中赢公司赔偿名丰公司租金损失82084.2元、会员卡退卡损失3159725元、营业损失1094521.2元、辞退员工的经济补偿133300元、店面装修损失480000元，合计4949630.4元；2、中赢公司返还名丰公司履约保证金100000元；3、本案诉讼费用由中赢公司承担。中赢公司向原审法院提出反诉请求：1、确认案涉租赁合同已于2017年7月21日解除；2、名丰公司拆除案涉租赁房屋内的游泳池和淋浴房、修复漏水部位、腾空物品，并与中赢公司办理房屋交接手续；3、名丰公司赔偿漏水损失64670.5元；4、名丰公司向中赢公司支付房屋占有使用费208942元及加收30%的违约金62682.6元（自2017年7月26日暂计算至2017年9月21日，此后按每日4850.3元计算至实际办理房屋交接手续）；5、名丰公司向中赢公司支付房屋物业管理费、公共能耗费20608元，加收30%的违约金6182.4元（自2017年7月26日暂计算至2017年9月21日，此后按每日478.4元计算至实际办理房屋交接手续）；6、本案反诉诉讼费用由名丰公司承担。 原审法院认为，中赢公司与名丰公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反有关法律效力强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定，租金支付时间为“在每月最后一个月15日前，付清次月的租金及相关费用”，该约定系填空式条款，该条款中所填“月”与“最后一个月”相冲突，依据双方约定，租金先交租后使用之原则，租金按月支付，故原审法院确认选择“每月”，即租金应于每月15日前，付清次月的租金及相关费用。鉴于双方约定月计算期间均有跨月，即从当月11日至次月10日，双方约定首期租金交付时间为4月15日前，故原审法院确认应于当月15日前支付当月11日至次月10日期间的租金。中赢公司于2017年7月21日以名丰公司拖欠租金达到解除合同条件，依据不足，且名丰公司在收到通知后予以支付租金，明示其不同意解除合同，故对中赢公司要求确认双方签订的租赁合同已于2017年7月21日解除，不予支持。依据双方的履行情况，原审法院确认案涉租赁合同于2018年3月14日解除。当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。本案系因中赢公司停水电导致合同无法继续履行，中赢公司系违约方应承担违约责任。名丰公司要求中赢公司赔偿损失及返还履约保证金，予以支持。中赢公司于2017年7月26日停水电，导致名丰公司无法正常营业，名丰公司要求中赢公司赔偿2017年7月26日至8月10日期间的租金57771.87元（111933÷31×16），予以支持，其要求中赢公司赔偿2017年7月21日至7月25日期间的租金损失，依据不足，不予支持。名丰公司无法继续经营而辞退员工支出的经济补偿133300元，其要求中赢公司赔偿，原审法院予以支持。会员卡款项系名丰公司收取的会员预付款，现名丰公司因无法继续提供服务而退还会员预付款，其主张该部分退款为其损失，无事实依据，不予支持。名丰公司主张营业损失664663.2元及店面装修损失480000元，但未提供证据予以证实，依据不足，不予支持。中赢公司系违约方，其要求名丰公司支付2017年7月26日起的占有使用费、物业管理费、公共能耗费及违约金，于法无据，不予支持。因漏水问题责任不明，且中赢公司未予以赔偿商户的漏水损失，其要求名丰公司赔偿漏水损失，依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院于2018年4月4日判决：一、上海名丰企业管理有限公司与杭州中赢智慧商业管理有限公司签订的房屋租赁合同于2018年3月14日解除；二、杭州中赢智慧商业管理有限公司在判决生效之日起五日内赔偿上海名丰企业管理有限公司损失191071.87元；三、杭州中赢智慧商业管理有限公司在判决生效之日起五日内返还上海名丰企业管理有限公司履约保证金100000元；四、驳回上海名丰企业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回杭州中赢智慧商业管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费47147元，由上海名丰企业管理有限公司承担41481元，由杭州中赢智慧商业管理有限公司承担5666元；反诉案件受理费8254元，由杭州中赢智慧商业管理有限公司承担；诉讼保全费5000元，由上海名丰企业管理有限公司承担3025元，由杭州中赢智慧商业管理有限公司承担1975元。 宣判后，名丰公司不服，向本院提起上诉称：一、中赢公司应当赔偿名丰公司退卡损失2072296元。名丰公司的退卡损失分为两大块：（一）原成镁会员的退卡损失；（二）名丰公司针对沃威尔会员给公司员工的销售提成。（一）原成镁会员的退卡损失l540502元；名丰公司的健身房是成镁公司转让而来，转让费为90万元，且替成镁公司支付了其欠付中赢公司租金、水电费等各项费用共计51万余元。而成镁的会费均是各个会员直接交予成镁，并未转交给名丰公司。现名丰公司因中赢公司违约行为而于2017年7月26日无法营业，成镁的会员均要求退还未消费部分的会费损失。若无本案纠纷，名丰公司可以向成镁会员继续提供健身服务，但现如今名丰公司需要在未收到任何会费的情况下还要将成镁会员未消费部分予以退还，该部分损失理应由中赢公司承担。（二）名丰公司针对沃威尔会员给公司员工的销售提成531794元。名丰公司自开业到歇业，共计已接收会费2286967元，其中213810元会费已消费完毕；2073157元会费只消费了一部分，还余1619223元未消费，该部分会员也主张退还未消费的会费。名丰公司的经营模式为：会员购买服务支付会费，即可在约定期间或约定次数免费享受健身服务。名丰公司收取的每一笔会费需在扣除租金、员工工资、员工提成、物业管理费、水电费、停车费等费用后才是利润。成本可分为两大类，一类为每月的固定支出，例如租金、员工工资、物业管理费等，而另一类为业务的一次性支出，即员工的销售提成。该提成为业务发生当月就已一次性发放给销售、私教泳教教练，故该部分成本不会因提前中止服务而减少成本支出。经名丰公司统计，该部分提成共计531794元，也应当由中赢公司承担。二、中赢公司应当赔偿名丰公司营业损失1094521.2元。若无中赢公司违约，名丰公司可以一直正常经营下去。名丰公司与中赢公司签订租赁合同长达十年之久，说明名丰公司是真心实意想要在中赢公司处经营好自身的健身房事业。然名丰公司自营业到停业仅仅只有三月有余的时间。在短短的经营时间里，名丰公司本着实事求是的原则，计算总业绩-租金-物业费-停车费-员工底薪与绩效得出总利润额仅266863.7元，每月为45605.05元。低利润额的原因一是承接原成镁会员需占用一定资源，二是刚开业，市场还未完全打开，故利润额偏少。但是却因本案在4个月之后即停业，利润额完全无法覆盖前期138万元装修费及转让费。若是健身房已开业一年以上，则利润额将会大大提升。所以名丰公司主张24个月的营业损失则是基于本案时间、会员卡退卡时间、其他退卡案件时间、另寻合适健身房场所及装修期间、现月利润额偏低等原因综合得出，符合市场行情。且一审法院判定双方合同自2018年3月14日解除，那么至少在此期间的营业损失中赢公司应当赔偿。三、中赢公司应当赔偿名丰公司店面装修损失480000元。名丰公司接手健身房之后，对淋浴房漏水、整体营业风格、招牌等物品进行了装修，这点中赢公司一审中予以承认。名丰公司提供了装修清单、发票、打款凭证、收据予以证明名丰公司在装修方面的支出。（一）名丰公司进行装修是客观真实的。中赢公司也承认之前的健身房为成镁健身中心，名丰公司接手过后更名为沃威尔健身中心，那么名丰公司肯定对租赁房屋进行了装修改造，只是装修费用高低的问题。（二）名丰公司证明装修支持的证据客观真实。装修清单是由装修公司提供给名丰公司的总计装修费用明细、发票证明总的装修费用、收据为名丰公司在前期装修过程中支付的款项102650元、进账凭证是名丰公司支付装修尾款377300元。首先名丰公司在前期支付的装修费用应当予以支持，并且收据时间均是2017年4月，为名丰公司装修健身房时间，客观真实。其次，在装修完后支付装修款拖延两三个月是正常情形。然而此次纠纷是名丰公司装修完两个月后就发生了，名丰公司还未来得及将装修费完全支付。装修公司知道情况后就立马前来催讨尾款，名丰公司也是基于诚信合作付款。再次，针对中赢公司所说既然出现漏水问题则应当拒绝付款，装修公司装修部位为淋浴房，而双方都确定漏水问题是泳池引起的，名丰公司也是基于止损原则，不再因本案纠纷而增加损失，但是中赢公司不顾事实。综上，一审判决中赢公司违约认定事实清楚，然对名丰公司因本案造成的损失未能客观评判。请求：一、撤销（2017）浙0108民初4445号民事判决第二项判决，改判中赢公司赔偿名丰公司损失3646817.2元；二、请求判令一审、二审诉讼费用、保全费用由中赢公司承担。 中赢公司在二审中答辩称：一、因名丰公司连续三期租金支付逾期时间超过10日以上，《房屋租赁合同》已于2017年7月21日合法解除。首先，租金支付方式应为当月15日前支付次月11日至再次月10日前期间的租金，而非原审法院认定的当月11日至次月10日前期间租金：1、合同第五条第1款约定“按先交租后使用之原则”，若按照原审法院认定的期间，不符合先付后用原则。2、合同第六条第6款第1项对首期租金作了特别约定，说明首期租金的与其他期数租金的支付时间不一致，首期租金支付时间不能作为推断其他期数租金支付时间的依据。3、名丰公司在一审起诉状第二页第三段陈述“7月25日，原告如约缴纳下一个月的租金及公共能耗费等其他费用”，其于7月25日支付的租金恰是8月11日至9月10日的租金，这一点在名丰公司原审答辩意见再一次得到体现（判决书第5-6页），说明双方都认同需要在当月支付次月11日至再次月10日前租金（只是中赢公司认为15日前，名丰公司认为25日前）。4、合同明确约定支付时间是当月15日前，中赢公司缴费通知单出现的25日系根据合同第十二条第五款第1）项约定的宽限期，并非是合同约定期限。其次，根据本案查明事实，名丰公司只有首期租金按约支付，之后的三期租金都是逾期支付，且天数均超过10天时间，中赢公司有权解除合同。最后，根据2017年7月6日签订的《补充协议》，双方明确泳池、淋浴房等设施漏水的责任在于名丰公司，并由其负责解决漏水问题。名丰公司需要在2017年7月10日前向中赢公司提供整改方案、物业管理合同、赔偿协议等材料，否则中赢公司有权解除协议。名丰公司未按补充协议履行，因此中赢公司根据该协议也享有解除权。综上，中赢公司根据《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，享有单方解除权，中赢公司于2017年7月21日向名丰公司书面通知解除合同，名丰公司已签收，且未在异议期内提出异议，也未请求法院确认解除合同的效力，该解除合同的效力不会因为名丰公司支付了拖欠的租金就失效，所以双方的《租赁合同》在2017年7月21日解除，而非2018年3月14日。二、关于名丰公司主张的损失。首先，因名丰公司违约导致合同解除，名丰公司停止营业、退健身卡以及辞退员工是合同解除的必然结果，应自行承担全部责任，与中赢公司无涉。其次，名丰公司主张的损失并不存在或者举证不充分：1、退卡损失1540502元。原审法院就该部分事实认定清楚，会员卡款项属于会员预付款，只有名丰公司提供服务之后才能转化为公司的真实收入，在此之前该款项不属于公司，该部分款项的退还不属于其损失。至于名丰公司与成镁公司在转让时如何约定，并不会改变这部分款项的性质。2、销售提成531794元。名丰公司在一审中并未主张该部分经济损失，无权在本案二审提出给付主张。3、营业损失1094521.2元、装修损失480000元。名丰公司并没有足够的证据证实其营业损失和装修损失，不应该得到支持。综上所述，案涉《房屋租赁合同》解除的责任在于名丰公司逾期支付租金，因此合同解除导致的损失应由名丰公司自行承担，请求驳回名丰公司的上诉请求。 中赢公司亦不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为“承租人应于当月15日前支付当月11日至次月10日期间的租金”，“故中赢公司于2017年7月21日解除案涉的《房屋租赁合同》依据不足”，因为当时名丰公司逾期支付租金尚未超过十天。这一认定明显不符合案件的客观事实，中赢公司在2017年7月21日有合同解除权。1、《房屋租赁合同》第十二条第5项约定了中赢公司有权解除合同的条件，其中包括逾期支付租金或其他应缴费用超过10日以上。根据合同第五条约定，双方同意按先交租后使用的原则。根据合同第六条第6项的约定，除首期租金按规定时间支付外，每期租金的支付时间是“在每月15日前付清次月的租金”。按合同约定每个租期从当月的11日至下个月的10日。可见根据先交租后使用的原则，承租人应该在每月15日前付清，下个月11日至下下个月10日的租金。而原审法院却认为应该在当月15日支付当月11日至下月10日的租金。按照原审法院的理解，承租人在当月15日支付租金时，已经实际使用租赁物5天了，这显然不符合双方一致同意的先交租后使用的原则，也不符合合同中这个月支付次月租金的约定。2、从承租人已经履行的租金支付时间分析。首期租金时间按约在固定时间支付，合同规定为特殊情况，不具有分析价值。承租人后两期租金的支付时间分别是2017年的5月8日和2017年的6月8日。对应的两个租期是2017年5月11日至2017年6月10日；2017年6月11日至2017年7月10日。可见承租人虽然逾期支付租金，但是仍然是在租期开始之前支付了租金，其认可先交租后使用的原则。承租人在收到中赢公司的解约函后，于2017年7月24日、2017年7月25日连续支付了两期租金。2017年7月24日支付的是2017年7月11日至2017年8月10日的租金。而2017年7月25日支付的当然是2017年8月11日至2017年9月10日的租金。如果如原审法院所认定的2017年8月11日至2017年9月10日的租金要到2017年8月15日才需支付，承租人无需提前20天支付。故此，从承租人自身的支付租金行为可以明确看出，承租人一直认可租金需在租期来临前提前支付的合同履行方式。3、中赢公司在租金支付时间到期前，都会对承租人进行通知，本案中中赢公司对名丰公司的催缴单中都有明确的租金支付时间，都是要求在租期开始之前支付租金，对此名丰公司从未提出过任何异议。4、出租人对大楼中所有的出租人使用的是标准的租赁合同，其他承租人也是如此，从未有过租期开始后才支付租金的情况。综上，原审法院认为名丰公司支付租金的时间是租期开始后的5天明显不当。名丰公司支付租金的时间已经逾期十天以上，且连续三期均为如此，中赢公司有权根据合同的约定解除房屋租赁合同。从本案租赁合同的整体履行过程来看，名丰公司只按期付清了首月租金，而次月的租金一直拖到了5月8日才支付，逾期了23天，相关费用一直拖到当月的5月18日才支付，逾期了33天；2017年6月11日至2017年7月10日的租金拖到了6月8日才支付，逾期24天，相关费用拖到了6月14日才支付，逾期30天；2017年7月11日至2017年8月10日的租金拖到了7月24日才支付，逾期了39天，相关费用拖到了当月的7月21日才支付，逾期了36天。一共才四期租金，而名丰公司却连续三期租金及相关费用的支付逾期时间均超过10日以上。而且根据双方当事人于2017年7月6日签订的《补充协议》约定：由名丰公司对泳池、淋浴房进行整改维修，负责解决漏水问题，并需于2017年7月10日前向中赢公司提供以下材料：1.名丰公司需在2017年7月10日前做好两套整改方案作为《补充协议》附件；名丰公司整改方案需确保租赁区域内不漏水、不影响下层商户、不影响中赢公司结构安全；2.名丰公司与杭州联安物业管理有限公司签订的《物业管理合同》；3.名丰公司需处理完毕2017年7月10日前楼下商户漏水造成损失的赔偿问题。名丰公司未按协议履行的，中赢公司有权单方面解除合同。但至2017年7月10日，名丰公司既未向中赢公司提交两套整改方案，也未与杭州联安物业管理有限公司签订《物业管理合同》，更未处理好楼下商户漏水造成损失的赔偿问题。所以在本案中，中赢公司有充分的解除合同理由。且根据《租赁合同》第十二条第5款约定：名丰公司收到解除合同通知函后的异议期为5天，在此期间内名丰公司并未以《合同法》第九十六条规定的方式提出异议，根据《合同法司法解释二》第24条的规定，法院对名丰公司不同意解除合同的主张亦不应予以支持。综上，原审法院认为中赢公司无权于2017年7月21日解除案涉的《房屋租赁合同》不当，应予改判。二、关于原审法院支持的中赢公司需支付的赔偿款项。1、关于中赢公司停水电造成名丰公司的损失部分。如果中赢公司有合同解除权，这部分损失当然不用赔偿。即使中赢公司没有因为名丰公司逾期支付房屋租金的合同解除权，中赢公司也有由于名丰公司逾期支付其他费用的解除权。名丰公司从2017年5月19日开始就没有缴纳过案涉房屋的水电费，截止2017年7月21日已经欠了两个多月的水电费了，根据《租赁合同》第十二条第5款第1）项、第十三条第1款第1)项的约定，中赢公司不但有权解除合同，更有权对其停水停电。由此产生的损失不应由中赢公司承担。2、关于名丰公司辞退员工的经济补偿部分。如果中赢公司有合同解除权，这部分损失也不用中赢公司赔偿。需要强调的是，对于这部分损失名丰公司证明损失实际发生的证据是不充分的。名丰公司并未提供支付经济补偿金的转账记录。企业工资的发放基本上都是向员工工资卡上汇钱，经济补偿金也应如此。但是名丰公司并未提交经济补偿金的转账记录，只是提交了一张自称是员工签字的补偿表。对于这些签字的真实性，中赢公司当然无法核实，不排除名丰公司有意伪造的嫌疑。故除非名丰公司提供支付经济补偿金的转账记录，或者提交补偿金支付日的银行取现证明，否则法院不应对此损失的发生予以认定，也不应判决中赢公司支付这些费用。3、本案是名丰公司违约而导致的解除合同，履约保证金依据合同的约定，不应退还。综上，名丰公司逾期支付房租和其他费用，中赢公司依据合同约定有权解除合同，且名丰公司在异议期后才起诉，法院应当判决中赢公司有权解除租赁合同。由于名丰公司是违约方，中赢公司对名丰公司在合同解除后的损失不应赔偿，且原审法院对名丰公司员工经济补偿金是否已经实际支付的行为亦未查清。故原审判决在事实认定和法律适用方面均存在重大缺陷。请求：1.撤销杭州市滨江区人民法院作出的（2017）浙0108民初4445号民事判决；2.改判驳回名丰公司的所有诉讼请求；3、改判支持中赢公司的所有反诉请求；4.一、二审诉讼费用均由名丰公司承担。 名丰公司在二审中答辩称：一、原审判决认定的每期付款时间正确无误。对比名丰公司实际支付的时间、一审认定应当支付的时间以及中赢认为应当支付的时间可以看出，双方租赁合同约定租金的支付时间因为名丰公司租期开始日为11日，且有跨月，则容易产生岐义。l、就合同约定的先交租后使用原则。中赢公司一直以此为理由再三说明一审认定在租期开始后4天再付租金的说法是错误的。该原则约定于合同第5条，适用于首期及此后所有租金的支付时间。按照中赢公司所述，那4.15支付4.11-5.10租金的约定也是错误的。首期租金的支付如中赢公司所说的“已经实际使用租赁物5天了”。既然本身合同的有关约定已经突破了该原则，不一定要用该原则来否定一审的认定。中赢公司直接称首月不具有分析价值，但整个合同条款整体适用于本案，并且原审认定其实并未突破该原则。合同约定的“每月”“最后一个月”矛盾，原审正是依原则才确定“每月”15日。2、从名丰公司支付时间点分析。中赢公司的论点矛盾，用名丰公司延期主张解除合同，又用名丰公司的提早支付行为来支持其有关何时支付的观点。名丰公司有义务按期支付租金，但也有权利提前支付；并且，名丰公司的支付时间显然更贴近于一审认定时间。7.25的支付是因为名丰公司在本纠纷中一直被中赢公司书面通知要退场，但名丰公司非常希望继续履行，故而按照中赢公司催款单上的时间支付，但改变不了中赢公司不想继续合作的决心，面对的是租金的退回以及停水停电的后果。3、中赢公司说法前后不一，中赢公司当庭说应当在前一个月的15日支付租金，但其在7.21所发通知称“贵司应当于2017年6月25日前缴纳7月租金”。禁止反言的原则应当适用于本案。4、常理上，双方第一期租期2017.4.11-5.10的租金支付时间为2017.4.15。按照常理可知，交易双方是付一个月租金，租用一个月场地，并且付完一个月租金后应当过一个月后再付。那么4.15付4.11-5.10的，5.11-6.10的自然应当为5.15支付。如若首期和第二期均为4.15支付，完全可以约定押10万付2个月的租金。另，常理认为的先付后租也是提前几天而已，而不是提前了下一个租期86.7％（26／30）的时间，显然有违常理。5、该条款的理解有一审认定、中赢公司认为的15号、也有其在催款单上的25号，诚然如中赢公司所述该合同为所有承租人都适用的标准合同，则对该格式条款的理解应当有利于非起草方，则应当采纳一审认定的时间点。二、名丰公司并未逾期履行《补充协议》，而是中赢公司违约。1、名丰公司与中赢公司电话及微信约定好在7月11日签订合同及楼下商户赔偿事宜，且已准备好两套装修方案前往商谈。然而中赢公司提出承重墙有裂缝不能再维修，原先补充协议约定的整修方案要作废，并且要名丰公司赔偿楼下商户在2016年因漏水造成的损失。在中赢公司背离双方补充协议的情况下，名丰公司无法与其关联企业联安物业签订合同，也没法与楼下商户达成赔偿协议。否则名丰公司不可能已经让人设计了装修方案，还不把成品交给对方，所以是中赢公司不要方案。并且物业合同是格式合同，联安物业不给名丰公司，名丰公司不存在不签。2、《补充协议》约定名丰公司可继续经营泳池及淋浴房至2017年9月17日，但中赢公司在7月21日即在大厅张贴停业公告，致使大量会员被误导前来办理退卡，最终导致名丰公司根本无法正常营业。3、即便中赢公司张贴公告，但名丰公司仍然提前在7月25日支付下期租金。然中赢公司却在次日对名丰公司采取断电断水及退回租金的行为，并一直断水断电至名丰公司退场。4、8月11日中赢公司带人强行驱赶名丰公司工作人员，后经派出所调解才平息。综上，中赢公司才是屡屡违约的违约方。三、名丰公司以事实行为对中赢公司解除合同通知提出了异议。中赢公司称名丰公司未在异议期内提出异议，但名丰公司在7.25支付下期租金的做法就是在事实上表达了继续履行合同的意思表达，也是对中赢公司解除合同的异议。四、就中赢公司所述一审支持赔偿部分：1、本案因中赢公司违约引起，履约保证金应当退还。2、员工经济补偿金与劳动合同等证据相呼应，应当支持。3、名丰公司的营业损失、店面装修损失、员工已领走提成等费用也应当予以赔偿。综上，请求驳回中赢公司的上诉请求。 二审中，中赢公司提交：证据1，缴费通知单三份、催款通知单一份，证明2017年4、5、6月，中赢公司均提前20多天通知名丰公司至少提前15天支付次月租金，名丰公司从未提出过异议，2017年5月26日，中赢公司针对名丰公司逾期支付租金的行为还进行了书面催款，要求其在5月31日前支付6月11日至7月10日的租金，名丰公司虽然迟至6月8日才支付，但仍然是在6月11日租期开始之前缴纳了租金；证据2，名丰公司的员工补偿表，证明签收缴费通知单和催款通知书的俞雯雯、赵敏、孙红均为名丰公司的员工；证据3，缴费通知单五份，证明中赢公司对同幢楼的其他租户均在租期开始前的20日到40日发缴费通知书，要求其提前支付租金。名丰公司质证意见：对证据1，真实性、关联性、合法性没有异议，但是中赢公司没有说明25日前交纳是给10天的宽限期，名丰公司一直认可一审认定的时间，故而是在下个月的15日之前缴纳了租金，未按其缴纳通知书缴纳是对通知书的事实异议，且缴纳通知书给名丰公司只是一个交付的行为，并不代表名丰公司认可该时间；对证据2三性没有异议，证明对象有异议；对证据3关联性有异议，名丰公司认为该缴费通知书是其他租户的缴费通知书与本案无关，且该缴费通知书可由中赢公司自身制作，名丰公司无法确认这些租户是否为该楼租户。本院认为，证据1、2三性名丰公司均无异议，能够证明中赢公司于2017年4月17日通知名丰公司缴纳2017年5月11日至2017年6月10日租金，要求名丰公司2017年4月25日前支付；中赢公司于2017年5月18日通知名丰公司缴纳2017年6月11日至2017年7月10日租金，要求名丰公司2017年5月25日前支付；中赢公司于2017年6月16日通知名丰公司缴纳2017年7月11日至2017年8月10日租金，要求名丰公司2017年6月25日前支付；中赢公司于2017年5月26日向名丰公司发出催款通知书，要求名丰公司于2017年5月31日前缴清2017年6月11日至2017年7月10日租金。证据3与本案无关联性，本院不予确认。 名丰公司提交：1、2017年7月6日缴费通知书一张，证明中赢公司并非每月15日后才开始催缴，催缴通知发布时间具有任意性，一审法院对于缴费时间认定正确；2、沃威尔销售会员表、私教课时报表、泳教课时报表及相应缴费凭证，证明名丰公司经营期间的营业收入；3、上海沃威尔健身会所（杭州店）报表、薪资方案及相应提成发放记录，证明名丰公司已确实支出的员工销售提成成本；4、民事判决书，证明因中赢公司违约造成原成镁的会员要求退还未消费部分的会费，多名会员已向法院起诉要求返还办卡费用，拱墅法院均判令名丰公司返还办卡费用。中赢公司质证意见：对证据1该缴费通知书三性无异议，证明对象有异议，该证据不能证明一审认定缴费时间合理，通知单可以看出支付方式为当月支付下一月及下下月租金；该通知单2017年7月6日出具正是双方就泳池和淋浴房漏水问题签订补充协议时间，因为双方签订协议时，名丰公司存在前一期租金拖欠事实，中赢公司为妥善友好解决漏水及拖欠租金纠纷，所以在签订补充协议时顺带向名丰公司发出缴费通知单，要求其将8.11-9.10租金支付，并按照此前三期催缴租金的方式给予对方10日宽限期至7.25。证据2中POS机刷卡部分形式真实性无异议，支付宝记录并非原件，对支付宝记录、现金记录真实性有异议，对证明目的有异议，名丰公司营业收入大部分是预售款，并非真实收入。证据3真实性有异议，系名丰公司自行制作，与本案无关联性，该部分经济损失并不包含在名丰公司一审诉请中，应另行起诉。证据4真实性关联性无异议，证明对象有异议，三份判决中名丰公司所要返还的都是未实际履行部分期间的款项，无成本产生，无证据证明已实际退还费用，即使退还也应该按照与成镁公司约定向成镁公司追讨，与中赢公司无关。本院认为，中赢公司对证据1的三性均无异议，对该证据本院予以确认，能够证明中赢公司于2017年7月6日通知名丰公司缴纳2017年8月11日至2017年9月10日租金，要求名丰公司2017年7月25日前支付；证据2无法证明待证事实，本院不予确认；证据3系名丰公司单方制作，中赢公司予以否认，本院不予确认；证据4与本案无关联性，本院不予确认。 本院查明，中赢公司于2017年4月17日通知名丰公司缴纳2017年5月11日至2017年6月10日租金，要求名丰公司2017年4月25日前支付；中赢公司于2017年5月18日通知名丰公司缴纳2017年6月11日至2017年7月10日租金，要求名丰公司2017年5月25日前支付；中赢公司于2017年6月16日通知名丰公司缴纳2017年7月11日至2017年8月10日租金，要求名丰公司2017年6月25日前支付；中赢公司于2017年5月26日向名丰公司发出催款通知书，要求名丰公司于2017年5月31日前缴清2017年6月11日至2017年7月10日租金。中赢公司于2017年7月6日通知名丰公司缴纳2017年8月11日至2017年9月10日租金，要求名丰公司2017年7月25日前支付。 本院另查明，上海名丰企业管理有限公司原名上海名丰投资管理有限公司，于2017年8月9日进行名称等变更登记。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为：本案的争议焦点在于，合同解除事由及解除时间以及违约责任的承担。首先，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同,合同自通知到达对方时解除。就合同解除问题，中赢公司主张依据合同条款，因名丰公司未能按期缴纳租金故发函解除合同。双方合同约定租金交纳时间为“按月支付……在每月最后一个月15日前，付清次月的租金及相关费用”。对该条款的理解，根据合同中“双方同意按先交租后使用之原则”的约定以及“首期租金按规定时间向甲方支付完毕”单独表述的情况、结合中赢公司发出的缴费通知单载明的对应租赁期限，从合同约定条款的整体一致性角度进行解释，并结合实际履行的事实情况，对于租金交付的时间中赢公司的理解符合合同的约定及惯例，即合同对于租金交付时间的约定应当为每月15日前支付次月11日起算的一个月租金；名丰公司主张应当每月15日支付当月11日至下月10日租金的观点本院不予采纳。据此，对比名丰公司缴纳每月租金的时间，名丰公司存在逾期支付租金的情形。中赢公司于2017年7月21日发函解除合同具有有效的合同依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，该函件于同日送达名丰公司，本院确认双方合同于2017年7月21日解除。 对于合同解除后的后果，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因名丰公司违约导致双方合同解除，其要求中赢公司赔偿损失的请求缺乏依据，本院难以支持。中赢公司一审诉请第二项为要求名丰公司拆除案涉租赁房屋内的游泳池和淋浴房、修复漏水部位、腾空物品，并与中赢公司办理房屋交接手续，中赢公司已于一审中撤回该诉请中关于要求名丰公司腾空房屋及办理交接手续的部分，一审法院认定中赢公司撤回全部第二项诉讼请求，系审查有误。关于该项诉请中拆除案涉租赁房屋内的游泳池和淋浴房、修复漏水部位的请求，本院认为，名丰公司和中赢公司均确认案涉房屋中的泳池系案外人建造，在双方签订租赁合同时就已经客观存在，中赢公司要求名丰公司拆除游泳池、淋浴房并修复漏水，但并未证明案涉房屋中游泳池、淋浴房系名丰公司建造，该主张亦缺乏依据，本院不予支持。中赢公司主张的赔偿漏水损失未能提供充分有效证据证实，本院不予支持。中赢公司主张的占有使用费、物业管理费、公共能耗费及违约金问题，本院认为，中赢公司于2017年7月26日对案涉房屋停水停电，名丰公司实际无法使用案涉房屋，故对于2017年7月26日之后的占有使用费不应由名丰公司全额承担，本院酌情名丰公司应支付占有使用费参照合同约定租金的50%计算，按照月租金111933元、日租金1.6元/m2/天自2017年7月26日计算至2018年3月14日止，共计423045.5元（111933×7×50%+1.6×2300×17×50%）。关于中赢公司主张的房屋物业管理费、公共能耗费的问题，双方在合同中明确约定名丰公司应按时向中赢公司指定物业公司缴纳相关费用。中赢公司提交杭州联安物业管理有限公司催款函、中国工商银行网上银行电子回单等证据证明中赢公司代缴案涉房屋物业管理费、公共能耗费20608元的事实。依据该催款函，杭州联安物业管理有限公司催缴2017年7月26日至2017年9月21日的物业管理费及公共能耗费，名丰公司2018年3月14日才腾退案涉房屋，但中赢公司停水停电后名丰公司实际无法使用案涉房屋经营，故中赢公司主张名丰公司应当支付房屋物业管理费、公共能耗费的请求本院酌情名丰公司承担50%即10304元（20608元×50%）。因存在中赢公司收取履约保证金及退还名丰公司租金款项的事实，中赢公司主张加收违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于履约保证金，双方在合同中约定，在租赁期内，履约保证金可以作为甲方对乙方延迟支付租金、物业管理费或其他费用的扣款，可作为乙方延迟支付水、电、煤气、电话等公用事业的扣款（含乙方撤场后情况），可作为其他如甲方代为房屋维修、清洁或由于乙方的原因致使政府或其他部门等的罚、扣款等，可作为乙方违约时，违约金的抵扣，其他应由乙方支付的费用。因此，按照双方合同约定，为减少当事人讼累，名丰公司缴纳的履约保证金100000元抵扣名丰公司因本案应支付中赢公司的费用。综上，名丰公司应当支付中赢公司房屋占有使用费及物业管理费、公共能耗费共计433349.5元，名丰公司已缴纳的履约保证金100000元予以抵扣后，名丰公司尚应支付中赢公司333349.5元。综上，原审判决事实认定不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4445号民事判决； 二、上海名丰企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州中赢智慧商业管理有限公司333349.5元； 四、驳回上海名丰企业管理有限公司的诉讼请求； 五、驳回杭州中赢智慧商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费47147元，由上海名丰企业管理有限公司承担47147元；反诉案件受理费8254元，由杭州中赢智慧商业管理有限公司承担2319元，由上海名丰企业管理有限公司承担5935元；诉讼保全费5000元，由上海名丰企业管理有限公司承担。二审案件受理费44229元，由上海名丰企业管理有限公司负担41910元，杭州中赢智慧商业管理有限公司负担2319元（上海名丰企业管理有限公司已向本院预缴上诉案件受理费35975元，上海名丰企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向本院补缴诉讼费5935元，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：×××68；杭州中赢智慧商业管理有限公司已向本院预缴上诉案件受理费55401元，杭州中赢智慧商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费53082元）。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年九月十一日 法官助理  曹姝隽 书 记 员  张诗雯