浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1102民初6111号 原告：叶振，男，1984年10月10日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：吴洪江、吴世臻，浙江丽阳律师事务所律师。 被告：丽水市佑盛房地产开发有限公司，住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街651号主、裙楼102室。统一社会信用代码：91331100092806553F。 法定代表人：金声扬，该公司董事兼经理。 委托代理人（特别授权）：高巍，浙江博翔（青田）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：朱夷平，浙江诚献律师事务所律师。 被告：浙江桐昆房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐乡市洲泉镇工业区（桐昆集团股份有限公司内）1幢2层。统一社会信用代码：91330483749834082N。 法定代表人：陈士良，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：朱夷平，浙江诚献律师事务所律师。 原告叶振与被告丽水市佑盛房地产开发有限公司、浙江桐昆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序于2018年9月25日公开开庭进行了审理，原告叶振的委托代理人吴洪江、吴世臻，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司法定代表人金声扬及其委托代理人高巍、朱夷平，被告浙江桐昆房地产开发有限公司的委托代理人朱夷平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告丽水市佑盛房地产开发有限公司立即向原告支付逾期交房的违约金共计人民币82220元（违约金自2017年5月31日起，按原告已交付房价款的日万分之五计算至2017年9月30日止）；2、依法判决被告浙江桐昆房地产开发有限公司对第一项诉讼请求中被告丽水市佑盛房地产开发有限公司所负的债务承担连带赔偿责任；3、依法判决被告浙江桐昆房地产开发有限公司在减资17000万元范围内对第一项诉讼请求中被告丽水市佑盛房地产开发有限公司所负债务承担补充赔偿责任；4、本案的诉讼费用由二被告承担。 被告丽水市佑盛房地产开发有限公司辩称：第一，原告主张的违约金过高，明显高过案涉房屋周边同地段、同类房屋的租赁价格，请求法院作出合理调整；第二，原告所购的丽嘉花园一期房屋，被告佑盛公司在2017年6月2日就已经通过竣工验收并取得备案登记，2017年6月4日就已经具备交房条件，因此被告佑盛公司逾期交房的时间只有5天，而不是原告主张的123天；第三，原告在接收房屋时并未对被告佑盛公司交付的房屋提出质量异议。 被告浙江桐昆房地产开发有限公司辩称：首先，第二被告不是本案的适格被告，按照合同相对性原则，原告与第一被告所签订的商品房买卖合同与第二被告没有关系；第二，原告所享有的是物权并不是债权，被告在按照工商登记管理条例的规定所做的减资程序合法，并且经工商行政管理部门备案登记。原告如果对第二被告的减资持有异议的话，应当在作出公告的45天之内，提出异议，提出异议的前提是你对第二被告享有债权，而第一被告与原告之间是物权的关系，第一被告已经于6月2号向原告发了通知交房，充分履行了合同义务。综上，原告主张第二被告承担连带补充赔偿责任没有事实和法律依据。 经审理查明：2014年3月3日，被告浙江桐昆房地产开发有限公司独资成立被告丽水市佑盛房地产开发有限公司，注册资本20000万元。被告丽水市佑盛房地产开发有限公司为丽水市莲都区丽嘉花园小区的开发商。 2015年6月19日，原告叶振与被告丽水市佑盛房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买丽嘉花园30幢1单元402室房屋，并约定：房屋总价为1336907元；被告丽水市佑盛房地产开发有限公司应当在2017年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、被告丽水市佑盛房地产开发有限公司应按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期不超过60日，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。合同还约定了其他内容。原告已在合同约定的期限内向被告付清了购房款。 2016年2月4日，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司将注册资本变更为3000万元，并办理了工商登记。 2017年6月2日，案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程经竣工验收合格，并办理了备案登记。同日，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司向原告通过邮寄的形式发送了交房通知书。 2017年7月26日，丽水市住房和城乡建设局做出丽建罚决字（2017）第4号行政处罚决定书，认定被告丽水市佑盛房地产开发有限公司作为丽嘉花园一期建设工程的建设单位，于2017年6月1日组织该建设工程进行竣工验收，在验收组提出的7条整改内容未全部完成整改的情况下，就于同年6月2日向备案机关提交了《竣工验收质量整改回复》，确认需要整改的问题均于同年6月2日前已整改完成，与该建设工程实际情况严重不符，属于采用虚假证明文件办理建设工程竣工验收备案，造成购房户拒绝收房、群体申诉信访等情况，形成不良社会影响……决定处罚如下：丽嘉花园一期工程竣工验收无效，责令停止使用，重新组织竣工验收，对被告丽水市佑盛房地产开发有限公司处以人民币五十万元的罚款。 2017年9月28日，案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程经整改后，重新组织竣工验收合格并办理了备案登记。 原告自认于2017年10月1日后收到被告的收房通知。 本院据以认定上述事实所采信的证据有：原告提供的原、被告身份信息、商品房买卖合同、购房发票、住宅销售补充合同、住宅质量保证书、被告提供的2017年9月28日的竣工备案表、地下室渗漏检测报告及渗漏水治理方案、工程局部停工整改通知书、工商变更登记信息及到庭当事人的庭审陈述。 本院认为：原告叶振与被告丽水市佑盛房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。 关于被告丽水市佑盛房地产开发有限公司是否存在逾期交房以及期限的计算问题。案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程经过两次竣工验收及备案，从原告提供的丽水市住房和城乡建设局出具的行政处罚决定书可见，第一次竣工验收因被告丽水市佑盛房地产开发有限公司采用虚假证明文件办理建设工程竣工验收备案，被认定该次竣工验收无效，故2017年6月2日取得的竣工验收备案不符合原、被告双方约定的商品房交付条件即建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程的竣工验收并办理备案登记手续应以第二次为准即2017年的9月28日。原告自认其于2017年10月1日之后收到被告丽水市佑盛房地产开发有限公司送达的收房通知并主张逾期交房时间至2017年9月30日，系其对自有权利的自由处分，本院予以确认。故被告丽水市佑盛房地产开发有限公司逾期交房时间为2017年5月30日至2017年9月30日，共计123日。 关于逾期交房后的违约金的计算问题。依照双方的合同约定，逾期交房超过60日的，原告有权选择继续履行合同，并要求被告丽水市佑盛房地产开发有限公司按合同约定的日万分之五支付违约金。二被告辩称违约金过高，要求按照同地段同类房屋租金标准确定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，显然本案不适用于上述规定。本院综合考虑本案的具体情况，结合类案的处理及双方合同约定，酌定本案的违约金计算标准为日万分之三。结合逾期交房天数及房屋总价款，本案的违约金确定为49332元（1336907×0.0003×123）。 关于被告浙江桐昆房地产开发有限公司是否应对被告丽水市佑盛房地产开发有限公司所负的债务承担连带责任以及是否应在减资17000万元范围内对第一项诉讼请求中被告丽水市佑盛房地产开发有限公司所负债务承担补充赔偿责任的问题。首先，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司为独立法人，对外可自行承担相应的法律责任。其次，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司于2016年2月4日的减资变更登记，不能苛求其预见2017年5月30日被告丽水市佑盛房地产开发有限公司无法按期交房致使产生逾期交房违约金。故对原告第二、三项诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下： 一、被告丽水市佑盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告叶振支付逾期交房违约金49332元； 二、驳回原告叶振的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1856元，减半收取928元，由原告叶振负担371.2元，由被告丽水市佑盛房地产开发有限公司负担556.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 黄祖培 二〇一八年九月二十九日 代书记员 陈丹丹