赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民初字��2209号原告丁树林，男，67岁，汉族，农民，现住赤峰市。委托代理人马淑梅，内蒙古信华律师事务所律师。被告丁立峰，男，48岁，农民，现住赤峰市。委托代理人高素琴，女，61岁，蒙古族，无职业，现住赤峰市。被告傅桂英，女，52岁，汉族，农民，现住赤峰市。委托代理人李永东，内蒙古红城律师事务所律师。原告丁树林诉被告丁立峰、傅桂英确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法由审判员姜婷婷适用简易程序于2015年4月17日公开开庭进行了审理，原告丁树林的委托代理人马淑梅，被告丁立峰的委托代理人高素琴及被告傅桂英的委托代理人李永东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1980年在赤峰市松山区穆家营子镇大西牛波罗村二组建房四��，建筑面积85.5平方米。1998年，被告丁立峰结婚后与原告在此房屋共同居住，至2002年原告搬出，该房屋由被告丁立峰及其妻子、孩子居住。现得知被告丁立峰与被告傅桂英签订房地产买卖契约，将属于原告的房屋出售给被告傅桂英，二被告的行为侵犯了原告的合法权益，故要求确认二被告于2011年5月23日签订的房地产买卖契约无效。被告丁立峰辩称，2011年5月23日，被告傅桂英让被告丁立峰去房产部门签字，因被告丁立峰不认识字，以为是去办理房产抵押，就在房屋买卖契约中签字。房屋不属于被告丁立峰所有，房屋卖给傅桂英没有法律依据。被告傅桂英辩称，原告对涉案房屋没有所有权，无权提出确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求。二被告签订的涉案房地产买卖契约指向的标的系登记在被告丁立峰名下房屋（位于大西牛一组），丁立峰是涉案房屋的所有权人。出售前，丁立峰对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利、且二被告签订涉案房屋买卖契约不存在合同无效情形，应属有效。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、从赤峰市松山区土地管理部门调取的原告宅基地证档案材料，包括赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村委会给松山区国土资源分局出具的证明。证明（1）、涉案房屋的宅基地在原告名下；（2）、档案中记载房屋所有人是原告；（3）、二被告签订的房产买卖契约不具有法律效力；2、被告丁立峰房产档案材料，证明登记在丁立峰名下的产权登记档案是虚假的，登记申请表中的申请人是“于利锋”，申请表中申请人签章处没有人签字，申请表记载房屋建筑面积是171平方米，与涉案的房屋面积不一致；3、涉案房屋由被告丁立峰名下��户到被告傅桂英名下的房产档案材料，证明涉案的房屋建筑年份1987年，建筑面积171平方米。档案中产权来源不属实，买卖契约中没有载明价款；4、赤峰市松山区穆家营子镇大西牛波罗村民委员会出具的证明，证明涉案房屋是由原告所建，丁立峰卖房子没有经过村委会批准。同时证明村里人如果卖房，应由村委会的同意。被告丁立峰对原告提供的证据均无异议。被告傅桂英对原告提供的证据提出质证意见如下：对证据1有异议，认为该证据系复印件，虽然加盖方形红章，但方形红章的内容无法辨别，且没有经手人的签字及方形章加盖时间的确认，没有存档机关行政章及相应的管理人员的确认，该证据存在瑕疵；该证据存在多处内容改动的痕迹，改动过的内容没有加盖公章予以确认；该证据的地址显示是大西牛村二组，与二被���买卖契约及房屋所有权登记档案确定的地址不一致，用地面积及不动产的建筑面积与涉案的房屋也不符，不能证明涉案房屋系原告所有的主张。对档案中村委会的证明有异议，证明没有村委会的公章及经手人的签字，证据不符合法律的规定；对证据2档案中的赤峰市松山区城乡建设环境保护局为被告丁立峰发放的房屋所有权证真实性无异议，能够证明涉案房屋为位于赤峰市松山区五三乡大西牛村一组的5间房屋，建筑面积为171平方米，登记的内容与二被告合同中确认的涉案的标的是一致的。涉案房屋系丁立峰所有，丁立峰有权处分。对松山区私有房屋所有权登记申请书中，申请人的姓名并非“于利锋”，就是被告丁立峰，载明的砖木结构5间房屋、建筑面积171平方米、土地使用面积650平方米均与二被告涉案的买卖标的物客观事实相符，记载的内容与原告出示的档案内容是不一致的，进一步说明原告主张的合同无效的涉案房屋与二被告买卖的房屋没有任何关联，被告丁立峰处分自己的不动产合法有效。对证据3真实性、关联性无异议，对证明目的有异议。房产档案登记的内容与丁立峰房产登记记载的内容是一致的，被告丁立峰、傅桂英协商达成涉案房屋的买卖合同，并按合同的约定履行了各自的义务，被告丁立峰于2011年5月23日为被告傅桂英办理了房屋所有权变更登记手续，傅桂英取得涉案房屋的所有权；对证据4有异议，从证明内容看，是经过二次书写形成，内容并非在同一时间、由同一人书写，存在人为篡改的行为，不符合法定的形式要件，不能作为证据使用。且该证据与本案无关，根据物权法的相关规定，不动产的所有权归属以不动产登记薄记载的内容为准，大西牛村委会不具备认定不动产权属的资格。被告傅桂英为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：1、被告傅桂英的户口本，证明傅桂英是农业家庭，户主是任井泉。2、2010年12月22日被告丁立峰与任井泉对涉案房屋签订的房屋买卖协议，协议中载明房屋建筑面积171平方米，土地使用面积650平方米，房屋的买卖价款为138000元。协议第二条约定买房人交房款60000元，余下房款待办理过户手续后付清。2011年5月23日，二被告就涉案的房屋在房产管理部门办理了产权变更登记手续，登记在被告傅桂英的名下。2011年5月23日，二被告办理完房产变更登记手续后，被告傅桂英将余款交给被告丁立峰，证明双方的涉案买卖协议是当事人的真实意思表示；3、村镇房屋所有权证（蒙村房证字第DC-01G4014号），所有权人为傅桂英，记载的房屋就是涉案的房屋，证明傅桂英对涉案的房屋���有不动产所有权。房产档案，其中房地产买卖契约有二被告的签字和捺印，载明涉案房屋的坐落、四至、房屋的状况，被告丁立峰原持有的登记涉案房屋的产权证号，与本案原告提交的土地使用权登记档案内容并非一致，且没有任何关联。进一步说明，二被告涉案的房地产买卖契约及买卖协议客观、真实、合法，原告的诉讼请求不具有事实和法律依据；4、涉案房屋登记在丁立峰名下时的村镇房屋的所有权证，证明涉案房屋坐落于大西牛村一组，所有权人为丁立峰，性质为私有，结构为砖木，面积为171平方米，房屋通过合法的交易，所有权归傅桂英所有。原告丁树林对被告傅桂英提供的证据提出质证意见如下：对证据1无异议；对证据2有异议，买卖协议中没有载明房屋的位置，建筑面积171平方米与本案原告的房屋面积不一致。任井泉虽然是被告傅桂英的丈夫，但与被告丁立峰签订的买卖没有实际履行，与本案没有关联性；对证据3有异议，房屋产权证中载明的内容与客观实际不符，是虚假的。按照村民房屋建设部的管理办法，村镇权属证应有土地号和村委会加盖公章才可以。对房产档案有异议，其中的申请书中载明的建成年份、建筑面积不属实。房产买卖契约中没有载明价款。房地产评估报告委托评估方为丁利锋，与被告丁立峰名字不一致，且内容不真实。松山区房屋四面墙界申报表中没有临户签字确认。房屋所有权存根中房屋间数和建筑面积与实际不符，产权登记中的丁利锋与被告丁立峰名字不一致；对证据4有异议，载明的内容与实际不符，且所有权人丁利锋与被告丁立峰的名字不符。被告丁立峰对被告傅桂英提供的证据提出质证意见如下：对证据1无异议；对证据2无异议，确实是丁立峰本人签字，但不是房屋买卖，实际是抵押性质；对证据3有异议，不知道村镇房屋所有权证是如何办理的。对档案有异议，房地产买卖契约中虽然由被告丁立峰签字，但被告丁立峰签字时以为是抵押；对证据4有异议，被告丁立峰本人没有办理过房屋产权证，不知道该证如何办理出来。原告丁树林申请证人杨金祥、徐向东出庭作证，证明涉案房屋是原告在1980年建造的。被告丁立峰对证人证言无异议。被告傅桂英对证人证言有异议，二证人证言与本案无关，证人陈述的坐落及建筑年份均与不动产登记簿记载的不一致，同时不动产所有权的归属以登记为准。被告傅桂英申请证人田秀华、袁雪莹出庭作证。证明被告傅桂英在2011年5月22日向被告丁立峰交��78000元。原告对证人证言有异议，证人田秀华与被告傅桂英有亲属关系，田秀华称钱是在银行取的，应有银行单据，被告丁立峰称没有拿过钱；袁雪莹与田秀华系同事关系，只是证明“那个男的”拿到钱，如果“那个男的”拿钱应该出具收条。被告丁立峰对证人证言有异议，被告丁立峰没有收取此笔款项，且证人袁雪莹认可不认识被告丁立峰。经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的证据1、虽系复印件，但该证据复制于土地管理部门的档案，并盖有“此件与原件一致”的档案印章，其内容真实，且与本案具有关联性，本院予以采信；对证据2、因产权证中所有权人姓名一栏中另盖了作废印章，及松山区私有房屋所有权登记申请书中的申请人系“于利锋”，并非本案被告丁立峰，故该证据不具有证明力，本院不予���信；对证据3、能够证明被告丁立峰将原告地籍号为327-256-323号宅基地上的房屋出售给被告傅桂英的事实，且与本案具有关联性，本院予以采信；对证据4、因与本案无关联性，本院不予有采信。对被告傅桂英提交的证据1、因来源合法，内容客观、真实，能够证明被告傅桂英与案外人任井泉系夫妻关系，且与本案具有关联性，本院予以采信；对证据2、能够证明2010年12月22日被告丁立峰与任井泉签订了房屋买卖协议，被告丁立峰将其居住由原告建造的坐落于赤峰市松山区穆家营子镇大西牛波罗村二组的房屋以138000元的价格出售给案外人任井泉的事实，且与本案有关联性，本院予以采信；对证据3、因系房产登记机关颁发的权属证书及相关档案材料，被告丁立峰也认可档案中的合同系其本人签订，且与本案具有关联性，���院予以采信；对证据4、因与原告提供的证据2中的产权证一致，该证据不具有证明力，本院不予以采信。对证人杨金祥、徐向东的证言，能够证明原告于1980年在赤峰市松山区穆家营子镇大西牛波罗村二组建造了涉案房屋四间的事实，且与本案具有关联性，本院予以采信。对证人田秀华、袁雪莹的证言，结合被告丁立峰已办理了涉案房屋的过户手续，以及其与案外人任井泉签订的《房屋买卖协议》中付款期限的约定，证人证言与此事实相互佐证，能够证明被告已收到购房款的事实，故本院予以采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：1953年，原告经大西牛村委会批准获取了位于原赤峰市郊区五三乡大西牛村二组的宅基地一处。1992年8月6日经审核同意，原告取得了地号为527-256-323号的土地使用权证，土地使���面积为568.52平方米，用途为住宅。1980年原告在该宅基地建平房四间，未办理房屋所有权证。1988年被告丁立峰结婚后与原告共同居住在此房屋，2002年原告搬出，该房屋继续由被告丁立峰与妻子及子女居住。2010年12月22日，被告丁立峰与案外人任井泉签订了《房屋买卖协议》，约定丁立峰将地号为527-256-323号的宅基地上由原告所建房屋四间以138000元的价格出售给任井泉，任井泉于协议签订时预交房款60000元，待丁立峰将房屋产权证及土地使用证过户到任井泉名下，任井泉付清余下购房款。2011年5月23日，被告丁立峰与被告傅桂英签订了《房地产买卖契约》，约定丁立峰自愿将坐落于赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村一组的房地产（房屋建筑面积171平方米）出售给傅桂英，双方同意于2011年5月23日丁立峰将上述房地产正式交付给傅桂英。房屋移交给傅桂英时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给傅桂英。2011年6月16日，被告傅桂英领取了该房屋的产权证书（蒙村房证字第DC-01G4014号）。2013年春，该房屋由被告傅桂英弟弟傅桂林居住。另查明，被告傅桂英房屋产权证号为蒙村房证字第DC-01G40**号的房屋，即为坐落于赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村二组，由原告1980年在地号为527-256-323号的宅基地上所建房屋。再查明，被告傅桂英与案外人任井泉系夫妻关系，均为赤峰市松山区穆家营子镇大西牛波罗村二组村民。本院认为，原告所建的坐落于赤峰市松山区穆家营子镇大西牛波罗村二组的房屋四间，虽未办理房屋所有权证，但系原告于1980年所建，属于原始取得，原告对该房屋应享有所有权。被告傅桂英夫妇与被告丁立峰均属于同一集体经济组织成员，双方签订出售房屋合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。根���《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，以及第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，据此，被告丁立峰与案外人任井泉签订的《房屋买卖协议》，以及与被告傅桂英签订的《房地产买卖契约》，将原告所有的涉案房屋出售给被告傅桂英夫妇，属于被告丁立峰无权处分原告财产的行为，彼此之间所签订的房屋买卖合同应属于效力待定合同，并不符合合同无效的情形。因此，原告要求确认二被告签订的《房地产买卖契约��无效的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。据此，本案中，被告傅桂英已将涉案房屋办理了产权过户登记，并取得房屋所有权证，且被告丁立峰自办理了房屋产权过户登记后就将涉案房屋交付给被告傅桂英，因此，被告傅桂英对涉案房屋已取得所有权。原告可根据上述规定向无处分权人即被告丁立峰请求赔偿损失。关于被告丁立峰辩称的被告傅桂英让其去房产部门签字，因其不识字以为是办理房产抵押手续而在房屋买卖契约中签字，因被告丁立峰系完全民事行为能力人，且其在涉案房屋办理了产权过户手续后，并从涉案房屋中搬出交付给被告傅桂英，因此被告丁立峰的辩诉理由不能成立，本院不予支持。对于被告傅桂英称其变更登记后的房屋位于大西牛波罗村一组，并非大西牛波罗村二组，与原告主张的房屋没有关联性的主张，因原告所主张合同无效的涉案房屋与二被告签订合同买卖的房屋均系坐落于赤峰市松山区穆家营子镇大西牛波罗村二组由原告建造的房屋，属于同一所房屋，虽被告产权登记的房屋位置有瑕疵，但应以房屋实际坐落的位置为准，被告傅桂英的这一辩诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》���十六条、第十七条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告丁树林的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员  姜婷婷二〇一五年五月二十二日书记员  郑雪娇