河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民一终字第741号上诉人（原审原告）阎亮，男，1977年2月20日出生，汉族，无职业，住安阳市北关区。上诉人（原审被告）邯郸市博地房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市。法定代表人田照希，该公司董事长。委托代理人韦淑芬、张宝华，河南师林律师事务所律师。上诉人阎亮、邯郸市博地房地产开发有限公司（以下简称博地房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，原审原告阎亮于2011年6月22日向河南省安阳市北关区人民法院提起诉讼，请求判令博地房地产公司赔偿阎亮因未如期交房所需承担的违约金22313.99元（暂计至2011年6月14日，截止于符合交房条件之日止，之后按天计算，直至交房之日）。原审法院经审理于2011年12月15日作出（2011）北民一初字第741号民事判决。博地房地产公司不服，向本院提起上诉，本院于2012年8月9日作出（2012）安中民三终字第238号民事判决，驳回上诉，维持原判。博地房地产公司不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院作出（2013）豫法民提字第156号民事裁定，撤销原审法院（2011）北民一初字第741号民事判决和本院（2012）安中民三终字第238号民事判决，发回原审法院重审。原审法院依法另行组成合议庭于2014年12月25日作出（2014）北民初重字第6号民事判决，阎亮、博地房地产公司不服，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：阎亮、博地房地产公司于2009年7月15日签订了认筹意向书，阎亮意向订购博地房地产公司天域国际10号楼2单元4层东户房屋一套。该意向书第五条约定，博地房地产公司在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格后交付阎亮使用，如不能如期交付使用，博地房地产公司每日按已付房款万分之三向阎亮支付违约金。2010年6月30日，阎亮及索丽娜与博地房地产公司签订了商品房预售合同，包括附件二、附件三和合同补充协议。该合同确定了阎亮所购买的房屋为天域国际10号楼2单元402室，房屋代码为61876。房屋总价款424555元，合同第八条约定，博地房地产公司应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付阎亮使用。第九条约定，博地房地产公司未按规定期限交房，博地房地产公司按日向阎亮支付已付房价款万分之三的违约金。合同补充协议8约定，在博地房地产公司取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件，阎亮应按约定时间接受房屋。阎亮于2010年6月15日向博地房地产公司交纳了天域国际10号楼2单元4层东户房款134555元，2010年7月31日，阎亮又向博地房地产公司交纳了房款290000元。2010年12月31日，该房屋的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了竣工验收意见，均同意竣工验收。2010年12月31日前，博地房地产公司通知阎亮交付房屋。2011年1月8日阎亮向博地房地产公司交纳了该房屋地下室款2000元，2011年4月27日又向博地房地产公司物业管理公司交纳了地下室款4000元。2011年5月份，博地房地产公司将房屋钥匙交付给阎亮，阎亮认为房屋不具备交付条件，于同年9月份将该房屋的钥匙退回博地房地产公司。2012年2月13日，博地房地产公司因达不到合同所规定的房屋交付条件，向阎亮发出解除合同通知后，要求阎亮在接到通知后十日内到博地房地产公司办理领取购房款手续。2012年2月26日，阎亮向博地房地产公司发出通知，同意在涉案商品房没有验收备案表情况下予以接受房屋，要求3日内交房。后博地房地产公司诉至法院要求与阎亮解除合同，安阳市中级人民法院2014年10月21日作出（2014）安中民二终字第1865号生效判决，确定博地房地产公司在判决生效后十日内向阎亮交付房屋，该判决于2014年11月28日生效。在本次庭审中，阎亮明确表示愿意接收房屋。原审法院另查明，博地房地产公司开发的天域国际项目超机场净空违规建设。因为该项目违规安阳市住建局质监站没有给该项目出具监督验收报告，安阳市住建局建管科没有为博地房地产公司进行商品房竣工验收备案。天域国际10号楼目前大部分住户已经办理入住，房屋产权证正在办理中。索丽娜向法院出具证明表示不参加本案诉讼。原审法院认为：阎亮、博地房地产公司双方签订的商品房预售合同、合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反相关法律的禁止性规定，是依法成立的合同，对双方均有法律约束力，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。上述合同及补充协议，依法予以保护。双方签订了认筹意向书和合同后，阎亮按照约定履行了给付房款的义务，但是，博地房地产公司未按照法律规定和双方约定的房屋交付条件向阎亮交付房屋，是形成本案纠纷的原因。商品房预售合同明确约定：房屋交付阎亮使用要依照国家和地方人民政府的有关规定，具备商品房验收合格，且符合合同约定的商品房交阎亮使用。合同补充协议同时约定：在博地房地产公司取得商品房竣工验收备案表、商品质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件。合同约定房屋交付时间为2010年12月31日前，博地房地产公司第一次交付阎亮房屋钥匙的时间为2011年5月份，延迟交房共计151天，博地房地产公司应向阎亮支付已付房价款即424555元每日万分之三的违约金为19232.34元。2011年9月份阎亮因博地房地产公司不具备合同约定的交房条件将房屋钥匙退还给博地房地产公司后，博地房地产公司在不能达到合同约定的房屋交付条件时向阎亮通知解除合同，阎亮于2012年2月26日同意接受房屋且要求3日内交房，是诚实信用履行合同的表现，博地房地产公司在符合履行合同的条件下并未及时交付房屋，应承担2012年2月29日以后延迟交房的违约金，按合同约定博地房地产公司应向阎亮支付已付房价款即424555元每日万分之三的违约金至交付房屋之日。因（2014）安中民二终字第1865号民事判决已经确定博地房地产公司交付房屋时间为判决生效后十日内，故确定违约金计算至该判决生效日即2014年11月28日。阎亮称其损失为因购买房屋借款所支付的利息每月3900元，房屋是否按时交付与购房借款之间没有因果关系，故其辩称理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经审判委员讨论决定，判决如下：一、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告阎亮支付延迟交房违约金（2011年1月1日至2011年5月期间违约金为19232.34元；从2012年2月29日起至2014年11月28日止违约金按房屋总价424555元日万分之三支付）；二、驳回原告阎亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，由被告邯郸市博地房地产开发有限公司负担。阎亮、博地房地产公司不服原审判决，均向本院提起上诉，阎亮上诉并答辩称：1.水、电及天然气的安装是房屋的一部分，地下室的购买也是以购买合同项下房屋为前提，实际购房款应为448072元，原审法院认定购房总价款为424555元有误；2.博地房地产公司的违约行为自约定交付房屋时即存续，其应承担2011年6月至2012年2月28日之间的违约责任；3.原审判决博地房地产公司支付违约金截至于2014年11月28日不合理；4.博地房地产公司超机场净空违规建设，未取得商品房竣工验收备案表构成违约；5.根据相关司法解释逾期违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，该计算标准与合同约定违约金计算标准相近且差额不大，博地房地产公司上诉主张原审判决的违约金过高的理由不能成立，据此，请求二审法院撤销原审判决，依法改判博地房地产公司在2011年1月1日至2012年2月28日应不间断的承担违约责任，并按日向阎亮支付总购房款448072元万分之三的违约金，截止于房屋交付于阎亮之日止。博地房地产公司上诉并答辩称：1.关于不具备商品房竣工验收备案表的情况下，其应当承担何种违约责任，双方并未约定，原审判决按延期交房支付违约金不符合法律规定，即便其公司出现违约，阎亮未采取适当措施减少损失扩大，对扩大部分的损失，应由阎亮承担；2.原审判决的违约金过高；3.商品房预售合同明确写明商品房总价款为424555元，阎亮上诉主张购房总价款应为448072元理由不能成立，据此，请求二审法院撤销原审法院（2014）北民初重字第6号民事判决第一项。本院经审理查明：双方于2010年6月30日签订的商品房预售合同约定，涉案商品房房价款为424555元，其他的事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方在平等自愿基础上签订的商品房预售合同及合同补充协议依法成立，为有效合同，双方应依法依约全面适当履行各自的义务。双方签订的商品房预售合同约定交付房屋时间为2010年12月31日前，同时约定出卖人未按规定期限交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，出卖人博地房地产公司向买受人阎亮交付房屋钥匙的时间为2011年5月份，其逾期交房已构成违约，原审判决认定其逾期交房承担违约责任并无不当。在博地房地产公司因涉案商品房无法取得验收备案表向阎亮发出解除商品房买卖合同通知书后，阎亮向博地房地产公司回复同意在涉案商品房没有验收备案表的情况下予以接受，博地房地产公司仍未向阎亮交房，故博地房地产公司上诉主张阎亮未采取适当措施减少损失扩大应承担责任的理由不能成立。双方签订的商品房预售合同约定涉案商品房房价款为424555元，并不包括水、电、天然气及地下室款项，阎亮上诉主张原审法院认定购房总价款为424555元有误的理由不能成立。本院发生法律效力的（2014）安中民二终字第1865号民事判决已确定博地房地产公司交付房屋的时间为该判决生效后十日内，原审判决据此确定违约的时间及违约金计算截至日期并无不当，阎亮上诉主张原审判决认定违约时间及计算违约金截至日期不合理的理由亦不能成立。综上，阎亮、博地房地产公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院均不予支持；原审认定事实及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由上诉人阎亮负担179元；邯郸市博地房地产开发有限公司负担179元。本判决为终审判决。审判长  师茂庆审判员  李 晓审判员  智咏梅二〇一五年五月二十九日书记员  刘 澍