重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第00545号原告重庆扬子江饭店管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪新街87号，组织机构代码70937509-6。法定代表人罗长玲，该公司总经理。委托代理人王姝滢，该公司员工。委托代理人黄惠群，该公司员工。被告乐伟（同时系被告宋键的委托代理人），男，1959年5月5日生，住重庆市渝中区。被告宋键，女，1962年3月5日生，住重庆市渝中区。原告重庆扬子江饭店管理有限公司（以下简称扬子江公司）诉被告乐伟、宋键物业服务合同纠纷一案，经本院受理后，依法由代理审判员纪远征独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员汤小辉担任法庭记录。原告扬子江公司的委托代理人王姝滢、黄惠群与被告乐伟、宋键均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬子江公司诉称，被告所有的位于重庆市渝中区中山一路XX号XX的房屋由原告提供物业管理服务，根据扬子江公司提供的《前期物业服务合同》约定：业主应于正式交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前5日内履行交纳义务。被告在2012年1月至2014年10月期间，拖欠物管费共计2189.3元，根据《前期物业服务合同》第八条的约定：物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，延期按应缴金额的3%。按日加收滞纳金。本着相互理解、支持精神，将按其拖欠物管费的万分之五计算违约金。为此，请求法院判决：被告支付拖欠的2012年1月1日至2014年10月31日物管费2189.3元（53.66平方米×1.2元／平方米×34月），公摊费130.3元，合计2319.6元；判令被告按拖欠费用2189.3元的总额，按照每日万分之五的标准计算违约金；本案诉讼费由被告承担。被告乐伟、宋键辩称，同意支付2012年1月至2014年10月份部分物业服务费1094.6元。因为从2006年10月入住涉案房屋开始到2011年12月，按月缴清物业服务费，后因物业公司的服务涉及影响身体健康的饮用水问题、前期物业合同不公示、物业服务的用房、物业服务中根本没有“会所”的问题、物业服务保安的问题，所以从2012年1月至今暂时停缴物业服务费。关于水质问题，入住小区化粪池与储水池一墙之隔，平时用水少有异味。2011年12月15日，乐伟就此事电话和书面向水晶石物业处和渝中区卫生监督所反映，没有得到正面答复。2012年2月6日，卫生监督所书面回复“检查中发现该‘二次供水设施’未办理二次供水卫生许可证，”已要求水晶石物业管理处进行整改。乐伟要求物业管理处根据《重庆市城市饮用水二次供水管理办法》第十条规定，提供《饮用水二次供水设施合格证》和卫生行政部门核发的《卫生许可证》，但是上述两证至今没有出示。2012年1月，原告送检的重庆市渝中区中山一路220号水晶石公寓水样，检验报告书中，卫生学评价结论：“其中菌落总数指标不符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》”，并且检验报告也没有在物业服务区内公示。并且从2006年至2011年期间一共6年的时间内水晶石物管处都没有根据卫生部颁发的《生活饮用水卫生监督管理办法》的规定，对生活饮用水进行采样送检和公示检测报告。这些是物业服务工作的严重失职。关于前期物业合同没有公示的问题，物业服务合同是对业主服务的，其合同应该公示，让业主明白双方的权利和义务。根据乐伟与开发商签订的《重庆市商品房买卖合同》附件四中合同补充协议二款一条，有“前期物业服务合同”文字表述，但是没有看到合同内容。关于物业服务用房问题，物业服务用房应该有固定性，根据渝中区房管局备案的水晶石《前期物业合同》约定，物业服务管理用房位于正五层，但是实际上在平街负五层，违反了《前期物业合同》约定。关于物业服务会所的问题，根据渝中区房管局备案的水晶石《前期物业合同》的物业构成明细中有“会所”面积700平方米，但是至今水晶石楼盘没有“会所”存在，导致楼盘品质大打折扣，损害了业主利益。关于物业安保问题，过去由于没有进行封闭式管理，负六楼与临华路社区相通，加上楼内有水晶石日租公寓、酒店、洗脚城、美容院等服务企业，来往人员复杂，经常有治安纠纷发生。安全问题比较突出，此现象一直持续到2014年下半年。原告属于三级资质，应该由该公司水晶石物业管理处来进行服务，考虑到实际情况，乐伟同意按照建筑面积算，每平方米0.6元交纳物业服务费，即53.66平方米×0.6元／平方米×34月=1094.6元。《前期物业服务合同》中没有约定违约金的问题，故拒绝支付违约金691.89元。此外，水晶石业主公约没有经过三分之二的业主同意通过，没有法律效力。本案纠纷主要是由于物业公司饮用水二次供水水质安全等问题引起的，物业公司应该承担主要责任，所以诉讼费不应由被告方承担。经审理查明，2005年4月19日，重庆万濠物业开发有限公司（以下简称“万濠公司”）与扬子江公司签订《前期物业服务合同》，约定由扬子江公司对位于重庆市渝中区中山一路220号的水晶石国际公寓提供前期物业管理服务，并约定住宅部分物业服务费用为1.2元／月·平方米，物业服务费用按月交纳。乐伟、宋键系水晶石国际公寓12-13号房屋业主，于2006年入住涉案房屋，涉案房屋商品房买卖合同载明的建筑面积为55.46平方米，产权证书载明的面积为53.66平方米。乐伟、宋键未向扬子江公司缴纳2012年1月1日至2014年10月31日的物业服务费。扬子江公司起诉前曾向乐伟、宋键书面催收物业服务费。另查明，庭审中扬子江公司当庭举示了涉案房屋所在公寓的《前期物业服务合同》、宋键签字确认的《水晶石国际公寓业主公约》、《重庆市渝中区疾病预防控制中心检验报告书》（渝中疾控环字（2012）6号、渝中疾控环字（2013）264号、渝中疾控环字（2013）513号、渝中疾控环字（2014）207号、渝中疾控环字（2014）417号）、卫生许可证、安防部巡逻签到表、电梯维保服务合同、重庆市二次供水设施清洗合格证、清洁服务合同等。《前期物业服务合同》签订日期为2005年11月16日，该合同约定公寓物业服务费用为1.2元／月·平方米。《水晶石国际公寓业主公约》第九条载明，公寓物业服务费为1.2元／月·平方米。渝中疾控环字（2012）6号《重庆市渝中区疾病预防控制中心检验报告书》评价结论为“本次检测样品所测菌落总数、总大肠菌种、大肠埃希氏菌3项指标均符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》”、渝中疾控环字（2013）264号《重庆市渝中区疾病预防控制中心检验报告书》评价结论为“本次检测样品所测色度、浑浊度、臭和味、肉眼可见度、pH、总硬度、铅、铁、锰、菌落总数、总大肠菌种、大肠埃希氏菌12项指标均符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》”、渝中疾控环字（2013）513号《重庆市渝中区疾病预防控制中心检验报告书》评价结论为“本次检测样品所测色度、浑浊度、臭和味、肉眼可见度、pH、总硬度、铅、铁、锰、菌落总数、总大肠菌种、大肠埃希氏菌12项指标均符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》”、渝中疾控环字（2014）207号《重庆市渝中区疾病预防控制中心检验报告书》评价结论为“本次检测样品所测菌落总数、总大肠菌种、大肠埃希氏菌、浑浊度、色度、pH、肉眼可见度、臭和味、铅、铁、总硬度、锰12项指标均符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》”、渝中疾控环字（2014）417号《重庆市渝中区疾病预防控制中心检验报告书》评价结论为“本次检测样品所测色度、浑浊度、臭和味、肉眼可见度、pH、总硬度、铅、铁、锰、菌落总数、总大肠菌种、大肠埃希氏菌12项指标均符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》”。还查明，庭审中扬子江公司申请撤回请求被告给付公摊费130.3元及以拖欠费用2189.3元的总额按照每日万分之五的标准计算违约金的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。上述事实，有前期物业服务合同、重庆市商品房买卖合同、水晶石国际公寓业主公约、重庆市渝中区疾病预防控制中心检验报告书、卫生许可证、扬子江饭店管理公司水晶石安防部巡逻签到表等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，乐伟、宋键系水晶石国际公寓12-13号房屋业主，扬子江公司系该小区物业公司。万濠公司与扬子江公司签订的《前期物业服务合同》，对乐伟、宋键具有约束力。扬子江公司提供了相关物业服务，乐伟、宋键未能按照前期物业服务合同约定的物业服务费标准交纳物业服务费，拖欠扬子江公司自2012年1月1日至2014年10月31日物管费2189.3元（53.66平方米×1.2元／平方米×34月），违反合同约定。至于乐伟、宋键辩称公寓水质不符合要求等问题，扬子江公司当庭举示了《重庆市渝中区疾病预防控制中心检验报告书》、卫生许可证等证据，证明其物业服务经过整改，公寓水质指标已经符合《生活饮用水卫生标准》，且渝中疾控环字（2012）6号、渝中疾控环字（2013）264号、渝中疾控环字（2013）513号、渝中疾控环字（2014）207号、渝中疾控环字（2014）417号《重庆市渝中区疾病预防控制中心检验报告书》均载明相应指标符合《生活饮用水卫生标准》，扬子江公司还举示了其他证据证明其履行了相应的物业服务义务，故对乐伟、宋键的辩称意见本院不予采信。扬子江公司要求乐伟、宋键支付2012年1月1日至2014年10月31日物管费2189.3元的诉讼请求，有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告乐伟、宋键于本判决生效之日起十日内支付原告重庆扬子江饭店管理有限公司自2012年1月1日至2014年10月31日期间的物业服务费2189.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费25元，由被告乐伟、宋键负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  纪远征二〇一五年五月二十一日书 记 员  汤小辉