北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第09563号原告北京市京创润业房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区A区大盛路249号。法定代表人王国建，执行董事。委托代理人张本基，北京市海王律师事务所律师。委托代理人胡升源，男，1967年6月26日出生。被告北京市宛平房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区晓月苑一里13B。法定代表人胡文胜，总经理。委托代理人鲍静，北京市营建律师事务所律师。委托代理人姚文军，北京市营建律师事务所律师。原告北京市京创润业房地产开发有限公司与被告北京市宛平房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市京创润业房地产开发有限公司（下称京创公司）委托代理人张本基、胡升源，被告北京市宛平房地产开发有限责任公司（下称宛平公司）委托代理人鲍静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北京市京创润业房地产开发有限公司诉称：2009年12月24日，我公司与被告宛平公司就位于某地的122个地下停车位签订了《关于代销地下停车位的协议》（下称《协议》）。该协议约定，被告宛平公司代我公司销售122个地下停车位，被告宛平公司应向我公司支付总价款396万元，前期应一次性支付100万元，余款于合同签订后3个月内付清。我公司认为《协议》为委托合同性质，我公司有任意解除权，且合同中也约定了相应的解除条款。协议签订后，被告宛平公司仅在前期支付了100万元，后期余款一直未付，现已逾期三年有余。被告宛平公司的行为已经构成了严重违约，合同目的已经无法实现，故我公司诉至法院，请求解除原、被告签订的《协议》，同时要求被告宛平公司向我公司返还122个停车位，并支付2010年1月至2014年6月的车位使用费181.44万元，我公司要求用被告宛平公司已经支付的100万元车位款先行抵扣，抵扣后宛平公司应支付车位使用费81.44万元。被告北京市宛平房地产开发有限责任公司辩称：我公司不同意原告京创公司的诉讼请求。双方应为房屋买卖合同关系，原告京创公司违约在先，其无权解除合同。原告京创公司至今未将车库施工完毕，立体车位根本无法使用。原告京创公司也并未安装车库监控及道闸系统，我公司垫付了货款及安装费，原告京创公司至今未付给我公司。此外，因车库的阳光棚坠落、车库雨水渗漏产生了多项费用，原告京创公司均未支付。在原、被告合作开发的过程中，原告京创公司存在多项违约行为。原告京创公司的营业执照从2009年至今一直处于吊销状态，经营状况恶化，我公司如继续履行合同，存在极大的商业风险。原告京创公司要求解除合同的条件并未成就，原告京创公司并未依照法律规定履行催告义务，也未给我公司指定合理的期限。即便原告京创公司具备解除合同的条件，原告的合同解除权也已经消灭。综上，我公司不同意解除合同，返还车位，也不同意支付车位使用费，请求法院驳回原告京创公司的全部诉讼请求。经审理查明：2002年7月27日，原告京创公司与被告宛平公司签订了《房产合作开发协议》，协议约定由原、被告共同合作开发某地二座以及二楼之间的裙楼。合作方式为被告宛平公司出让楼座，原告京创公司购买房屋楼花后进行建安施工及房屋销售。被告宛平公司办理土地出让金置换有关法律结束时和办理开工手续后，被告宛平公司把某地裙楼的项目交给原告京创公司建安施工销售。原告京创公司所销售的房款被告宛平公司财务应提供方便、单独立户，全部款项由原告京创公司自主支配使用。该协议还对其他相关问题进行了约定。2006年10月2日，被告宛平公司取得包括122个地下停车位在内的房屋的商品房预售许可证。2009年12月24日，原告京创公司与被告宛平公司签订了《关于代销地下停车位的协议》，该协议约定：一、原告京创公司将其所拥有的位于某地122个停车位（其中10个已经安装为立体停车位）委托被告宛平公司代为出售。金额为：普通车位（共计112个）为每个3万元；立体车位（共计10个）为每个6万元，共计396万元。此笔款项由被告宛平公司先前付给原告京创公司，原告京创公司放弃地下停车位的所有权，由被告宛平公司自行出售。二、付款方式1.被告宛平公司前期一次性付给原告京创公司100万元，余款296万元在签订协议后3个月内付清。2.余款超过支付时间，在半年内的被告宛平公司按照银行同期利率向原告京创公司支付利息；超出半年的被告宛平公司按10%年息连本带利支付给原告京创公司。3.二年内不付清，此协议无效。三、双方权利义务1.原告京创公司保证所转让给被告宛平公司的标的物是原告京创公司合法拥有的标的物，原告京创公司拥有完全的处分权，且没有任何抵押、质押或担保。2.该协议签订后，原告京创公司不再参与车位的管理，被告宛平公司有权对该车位进行租售。3.被告宛平公司将晓一号楼临街530平方米商业门面房作为欠款担保物，被告宛平公司方未付清车位转让费前对该担保物不予使用。该协议还对争议解决等问题进行了约定。签订上述《协议》后，被告宛平公司向原告京创公司支付了100万元车位款，原告京创公司即向被告宛平公司交付了122个地下停车位，被告宛平公司称其中的10个立体停车位至今未使用。被告宛平公司现已将立体停车位以外的112个地下停车位对外出租，每个停车位收取月租金300元，原、被告双方在《协议》中约定的296万元剩余车位款被告宛平公司至今未支付。此外，122个地下停车位现登记在被告宛平公司名下，被告宛平公司为上述车位的名义开发人。庭审中，本院询问被告宛平公司是否同意支付剩余车位款，被告宛平公司表示不同意支付。原告京创公司表示已收取的100万元车位款同意退还被告宛平公司，可在被告宛平公司应当支付的车位使用费中进行抵扣。另查，2013年，原告京创公司曾以被告宛平公司仍有车位余款未付为由，诉至本院，要求确认《协议》无效，并要求被告宛平公司返还车位，支付车位使用费。2014年2月21日，本院作出（2013）丰民初字第20333号民事判决书，依法认定原、被告之间签订的《协议》有效，并驳回了原告京创公司基于合同无效前提下主张返还车位，给付车位使用费的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。以上事实，有双方当事人陈述、《房产合作开发协议》、《关于代销地下停车位的协议》、（2013）丰民初字第20333号民事判决书、停车场收费公示牌、照片、《温馨提示》等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告京创公司与被告宛平公司签订的《关于代销地下停车位的协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点有三：一是原、被告双方签订的《协议》是什么性质，二是原告京创公司是否有权对《协议》行使解除权，三是被告宛平公司关于拒绝支付车位款的主张是否成立。关于《协议》的性质，原告京创公司主张《协议》应为委托合同性质，由原告京创公司委托被告宛平公司代为销售地下停车位；被告宛平公司主张《协议》应为房屋买卖合同性质，原告京创公司将地下停车位的实际所有权转移给被告宛平公司，由被告宛平公司向原告京创公司支付价款。根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的《协议》，尽管在《协议》名称中有“代销”字样，在合同条款中也提到了原告京创公司将车位委托被告宛平公司代为出售，但双方在《协议》中并未实际约定委托合同关系中委托人和受托人应有的权利义务及相应的法律后果，如委托人应向受托人支付报酬，受托人应当按照委托人的指示处理、报告委托事务等，《协议》中约定的很多内容均与委托合同的性质相悖，如“此笔款项由被告宛平公司先前付给原告京创公司，原告京创公司放弃地下车位的所有权，由被告宛平公司自行出售。”等。故本院认为，原、被告之间签订的《协议》并非委托合同性质。通观《协议》中原、被告双方的权利、义务关系，以及整个交易的方式，《协议》实为原告京创公司将122个地下停车位的所有权转移给被告宛平公司，被告宛平公司向原告京创公司支付396万元价款的停车位买卖合同。综上，本院认为，原、被告之间签订的《协议》应为房屋买卖合同性质。关于原告京创公司是否有权对《协议》行使解除权，原告京创公司主张被告宛平公司迟延付款严重违约致使不能实现合同目的，要求按照《合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，行使法定解除权，解除《协议》；被告宛平公司认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》）第十五条的规定，原告行使解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，原告京创公司未在宛平公司迟延付款后1年内行使解除权，其解除权已经消灭。本院认为，原、被告双方在2009年12月24日签订的《协议》中，约定了车位款的付款时间为“签订协议后3个月内”，以及“二年内不付清，此协议无效”，其中已有生效判决确认《协议》有效，《协议》中“此协议无效”的表述并不正确，结合《协议》其他相关条款的内容，原、被告双方在《协议》中想表达的真实意思应为“二年内不付清，此协议解除”。上述条款内容应为原、被告双方关于逾期支付车位款，原告京创公司享有解除权的约定，即关于逾期付款解除权的约定。《合同法》第九十四条第一款第（三）项，《商品房买卖合同解释》第十五条规定的情形，均为逾期付款解除权的行使条件，即逾期付款解除权应当适用解除权发生之日1年内不行使即消灭的规定。但在本案中，原告京创公司主张的解除权并非上述逾期付款解除权，而是《合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的根本违约解除权，即迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，守约方享有的解除权。关于根本违约解除权的行使期间，法律并未明确规定，本院结合原、被告双方约定逾期付款解除权的期限、被告宛平公司未进行过催告、被告京创公司曾经提起诉讼的情况、被告宛平公司仍然拒绝支付剩余车位款等合同履行过程中发生的具体情况，综合认定，原告京创公司行使根本违约解除权系在合理期间内，其有权向被告宛平公司提出解除合同。关于被告宛平公司拒绝支付车位款的理由是否成立。首先，被告宛平公司认为地下车库并未施工完毕，立体车位无法使用，原告京创公司也并未安装车库监控及道闸系统，故不同意支付剩余车位款，对此，本院认为，原、被告双方在《协议》中并未对上述事宜进行具体约定，在交付车位时及其后的合同履行的过程中，被告宛平公司也未对上述事宜提出异议，故本院对被告宛平公司以上述理由拒绝支付车位款的主张，不予采信。其次，被告宛平公司认为因车库的阳光棚坠落、车库雨水渗漏产生了多项损失，本院认为，这些损失的产生如果被告宛平公司认为系原告京创公司所造成，有权对其提起诉讼要求赔偿，但不能成为拒绝支付剩余车位款的理由。再次，被告宛平公司认为在原、被告合作开发的过程中，原告京创公司存在多项违约行为，本院认为，被告宛平公司的此项主张与本案无关，其认为原告京创公司在开发的过程中存在违约行为，有权依据双方之间的其他合同提起诉讼，亦不能成为拒绝支付剩余车位款的理由。综上，本院认为，原告京创公司作为地下车位的出卖人已经履行了《协议》中约定的交付车位的义务，被告宛平公司应当支付《协议》中约定的全部车位款，其关于拒绝支付车位款的全部答辩意见没有事实及法律依据，本院均不予采信。根据法律规定，迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，守约方有权提出解除合同。本案中，原、被告双方签订《协议》后，原告京创公司即向被告宛平公司交付了122个地下停车位，但被告宛平公司仅在前期支付了100万元车位款，剩余车位款至今仍未支付，被告宛平公司的行为已经构成了根本违约，导致原、被告之间的合同目的已经无法实现，故原告京创公司要求解除原、被告签订的《协议》的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告京创公司要求被告宛平公司返还122个停车位的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。原告京创公司向被告宛平公司交付122个地下停车位后，已将立体停车位以外的112个地下停车位对外出租，每个停车位收取月租金300元，10个立体停车位至今未使用，现原告京创公司要求被告宛平公司支付已经使用的112个地下停车位自2010年1月至2014年6月车位使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，原告京创公司应当向被告宛平公司返还其已经支付的100万元车位款，现原告京创公司同意返还此款项，并请求从被告宛平公司应当支付的车位使用费中抵扣，该请求并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、解除原告北京市京创润业房地产开发有限公司与被告北京市宛平房地产开发有限责任公司于二〇〇九年十二月二十四日签订的《关于代销地下停车位的协议》。二、被告北京市宛平房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告北京市京创润业房地产开发有限公司返还位于北京市丰台区的一百二十二个地下停车位（含立体停车位十个，普通停车位一百一十二个）。三、被告北京市宛平房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告北京市京创润业房地产开发有限公司给付二〇一〇年一月一日至二〇一四年六月三十日抵扣后的车位使用费八十一万四千四百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千九百四十四元，由被告北京市宛平房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马贞翠人民陪审员  李煜昌人民陪审员  郭金才二〇一五年五月二十六日书 记 员  王旻忞