浙江省丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1102民初3635号原告：丽水市圣奥家具有限公司。住所地：浙江省丽水市后甫村289号。统一社会信用代码：913311027384306565。法定代表人：周建荣。委托代理人（特别授权）：王伟斌、黄捷，浙江博翔律师事务所律师。被告：唐顺兰，女，1959年12月7日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人(特别授权):李**,浙江丰国律师事务所律师。第三人：吴建余，男，1973年10月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人（特别授权）：吴津、蓝哲涵，浙江汇时律师事务所律师。第三人：丽水市鑫达轴承有限公司。工商登记注册地：浙江省丽水市莲都区工业区南山园南园五路11号，实际经营地：浙江省丽水市经济开发区叶岙路16号厂区。统一社会信用代码：913311025681968197。法定代表人：**才。原告丽水市圣奥家具有限公司（以下简称：圣奥家具公司）与被告唐顺兰、第三人吴建余、丽水市鑫达轴承有限公司（以下简称：鑫达轴承公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法由审判员冯丽燕独任审判，分别于同年7月19日、8月6日两次公开开庭进行了审理。原告圣奥家具公司的法定代表人周建荣及其委托代理人王伟斌、黄捷；被告唐顺兰及其委托代理人李**；第三人吴建余及其委托代理人吴津、蓝哲涵到庭参加诉讼。第三人鑫达轴承公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣奥家具公司诉称：2012年7月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于丽水市经济开发区厂区内大门口第一幢厂房（1至5层）出租给被告使用。合同还约定：1、厂房租赁期限5年，自2012年8月10日起至2017年8月9日止；2、租金15万元/年；3、租金支付方式为每年一次性付清，房租需在限定期限内提前一个月一次性付清，逾期缴纳，每日缴纳3%的滞纳金。合同签订后，原告按约将厂房交给被告使用，但被告未能按约支付租金。自2014年8月10日起至2017年8月9日止，被告拖欠租金总计45万元。为此，原告诉至本院请求判令：1、被告立即腾空位于丽水市经济开发区厂区大门口第一幢厂房第1至5层；2、被告立即向原告支付2014年8月10日至2017年8月9日三年的租金45万元及利息（利息从2017年8月9日起按月利率2%计算至款项付清之日止）。被告唐顺兰答辩称：一、被告与原告签订了5年的房屋租赁合同。但在2014年11月23日，被告已将案涉房屋第1层按每年9.3万元的价格转租给第三人吴建余并征得原告的同意。吴建余在承租8个月左右后搬离该厂房。在吴建余搬离后，第三人鑫达轴承公司又与原告直接签订了第1层厂房租赁合同，并且吴建余、鑫达轴承公司均已按约向原告支付了租金。二、被告至今尚欠原告租金0.1万元。已支付租金具体如下：1、2012年支付房租10万元、支付押金0.5万元、支付电梯安装费9万元；2、2013年支付15万元；3、2014年唐顺兰支付10万元，吴建余代为支付5万元；4、2015年唐顺兰支付5.7万元，鑫达轴承公司的**才支付9.3万元；5、2016年唐某代为支付4万元；6、2016年鑫达轴承公司的**才支付9.3万元；第2至5层的次承租人代为支付1.1万元。第三人吴建余陈述：1、原、被告的房屋租赁合同与第三人吴建余无涉，吴建余不是支付租金的适格主体。2、吴建余和被告唐顺兰之间确实存在转租合同关系，但并不在本案的审理范围内。事实上，吴建余也已按照其与唐顺兰的约定支付了应该支付的租金并已将厂房腾空。被告唐顺兰与吴建余的租赁合同已于2015年8月9日解除。第三人鑫达轴承公司未到庭应诉,也未提交书面答辩意见。经审理，本院查明：2012年7月10日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告（甲方）将位于丽水市水阁工业区叶岙路16号厂区内大门口第一幢厂房（1至5层）出租给被告（乙方）使用。租期自2012年8月10日至2017年8月9日。租金每年15万元，一年一付，逾期缴纳应按每日3%支付滞纳金。乙方应向甲方支付水电押金0.5万元。合同还约定以上出租厂房限定乙方在出租期内使用，未经甲方同意，乙方不得擅自将房屋转租他人。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告也按约向原告支付了自2012年8月10日至2014年8月9日的租金。此后，双方因案涉房屋是否仍由被告承租及房屋租金是否应由被告继续支付等问题发生纠纷，原告诉至本院。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告的营业执照及法定代表人身份、被告唐顺兰和第三人吴建余的身份信息、第三人鑫达轴承公司的企业信息、原、被告的房屋租赁合同、被告和吴建余的厂房租赁合同及当事人庭审陈述。本院确定本案的争议焦点有：1、原告与被告唐顺兰以及第三人吴建余、鑫达轴承公司之间法律关系的认定；2、被告唐顺兰、案外人唐某已经支付部分争议款项法律性质的认定；3、被告唐顺兰尚欠原告房屋租金的数额；4、被告唐顺兰是否应腾空位于丽水市经济开发区厂区大门口第一幢厂房第1至5层。针对以上焦点问题,本院结合各方当事人提供的证据作如下分析:对于争议焦点1：原告认为，原告与被告唐顺兰签订了房屋租赁合同，租赁期限自2012年8月10日至2017年8月9日，原、被告的租赁关系合法有效。2014年11月23日，被告唐顺兰与第三人吴建余签订了厂房租赁合同，将案涉租赁物第1层厂房出租给吴建余，此系转租关系。原告作为出租方虽然同意转租，但租金仍应由唐顺兰负责支付。至于第三人鑫达轴承公司，原告在2017年9月20日才与其签订房屋租赁合同。此前，原告与鑫达轴承公司没有租赁关系。为佐证其声称的事实,原告于庭后（2018年8月24日）提供案外人吴何娇书写的一份材料，内容为:搭棚费用2万元由承租人吴何娇承担，落款时间为2015年7月。原告称吴何娇与**才二人是夫妻，2015年10月、11月**才通过中国农业银行支付的2万元款项系搭棚费并非房屋租金。被告唐顺兰认为，原、被告虽然签订了租期自2012年8月10日至2017年8月9日的房屋租赁合同，但2014年11月23日，被告与第三人吴建余就案涉租赁物第1层签订了房屋租赁合同并征得了原告同意。吴建余承租九个月左右搬离了原告厂房并且原告也知晓此事。在吴建余搬离以后，鑫达轴承公司与原告直接签订了厂房租赁合同，租金也是由鑫达轴承公司直接支付给原告。针对原告庭后提供的案外人吴何娇书写的材料，被告唐顺兰认为真实性、合法性、关联性均有异议。即使上述证据是真实的，根据生活常识及合理推测，只有鑫达轴承公司租赁了一楼厂房之后才会在厂房的旁边搭建铁棚等附属物，该证据恰恰印证了被告与鑫达轴承公司法定代表人**才录音的真实性。第三人吴建余称其确实于2014年11月23日和被告唐顺兰就案涉房屋第1层签订了房屋租赁合同。虽然租赁期限约定自2014年11月23日至2017年8月9日,但实际只承租至2015年8月9日且租金也已按照约定支付完毕。此后，吴建余将厂房腾空，原告也知晓并同意此事。本院认为，各当事人之间的法律关系，应按时间顺序分段认定。2012年7月10日，原告与被告唐顺兰就位于丽水市经济开发区厂区内大门一幢厂房1至5层签订了房屋租赁合同。合同约定租赁期限自2012年8月10日至2017年8月9日。2014年11月23日，在征得原告同意的情况下，被告唐顺兰又与吴建余签订厂房租赁合同，将上述厂房的第1层出租给吴建余使用。上述期间内，原告和被告唐顺兰为直接租赁合同法律关系，被告唐顺兰与第三人吴建余之间为转租合同关系。此后，关于原、被告及第三人鑫达轴承公司之间的法律关系，本院认定如下：原告与被告唐顺兰自2012年8月10日起至2015年10月18日止对案涉租赁物第1至5层存在租赁合同关系；自2015年10月19日起至2017年8月9日止对案涉租赁物第1至4层存在租赁合同关系；被告唐顺兰与第三人吴建余自2014年11月23日起至2015年10月18日止对案涉租赁物第1层存在转租合同关系；原告与第三人鑫达轴承公司自2015年10月19日起对案涉租赁物第1层存在事实上的直接租赁关系，自2017年9月20日起存在书面的直接租赁合同关系。本院认定上述事实的证据和理由具体如下：1、鑫达轴承公司法定代表人**才的询问笔录。笔录中**才陈述早在2015年鑫达轴承公司就已搬到原告厂房的1层生产经营，但双方没有签订租赁合同。2017年9月20日，鑫达轴承公司与原告签订书面的房屋租赁合同。另，关于租金的支付问题，**才陈述租金或通过转账或通过现金方式直接支付给原告法定代表人周建荣。至于唐顺兰，**才表示至今与其不相识也没有任何经济往来。2、原告法定代表人周建荣的中国农业银行流水明细。明细显示2015年10月19日、11月13日，**才与周建荣存在经济往来，直接反驳了周建荣回答法庭的提问“其在2017年9月20日之前从未与**才有任何经济往来”。3、被告唐顺兰与**才的通话录音。录音中**才提到其与原告的租赁合同为案涉厂房1层，合同期限五年，每年租金9万。另，**才还陈述“他（周建荣）说这个房子是他的，租给我就行了。然后叫我跟他签，就这样”。结合以上3组证据，本院认定2015年10月19日至2017年8月9日，原告与鑫达轴承公司虽然没有签订书面的房屋租赁合同，但双方之间形成了直接的事实租赁关系已达高度盖然性。至于原告于庭后提供的案外人吴何娇书写的材料，本院审查认定如下：首先，该材料的真实性无法判断；其次，该材料落款时间为2015年7月，而周建荣和**才在中国农业银行的往来明细发生在10月，其关联性亦无法认定；再次，原告法定代表人周建荣及第三人鑫达轴承公司的法定代表人**才在接受本院询问时前后不一，自相矛盾。其中周建荣曾确切回答：“在2017年9月20日之前从未与**才有任何经济往来”；而**才也回答：“其和周建荣是在2016年底才认识，怎么可能有经济往来”。然，在本院依申请调取了周建荣和**才2015年中国农业银行往来流水明细后，周建荣却向本院解释上述明细账为其和**才之间的搭棚结算费,**才亦转而承认上述款项为租金。本院认为，无论是原告法定代表人周建荣还是第三人鑫达轴承公司的法定代表人**才在诉讼过程中都有违诚信原则，并有相互串通损害他人利益的嫌疑。因此，应对原告作不利推断。对于争议焦点2：原告认为，唐某（唐顺兰弟弟）于2016年7月支付的4万元并非代唐顺兰支付案涉租赁物的租金，而是代案外人韩光镇支付叶岙路16号厂区内另一栋厂房的租金。另外，被告唐顺兰已支付款项中有19万元是用于支付电费，并且原告已经将该款交于**宇一并缴纳给电力部门。被告唐顺兰认为，唐某支付的4万元是代其支付案涉租赁物的租金，并非代案外人韩光镇支付租金。被告转给原告法定代表人周建荣的全部款项均为租金，并不包含电费。第三人吴建余认为，被告唐顺兰支付给原告法定代表人周建荣的款项系何性质，第三人并不清楚。本院认为：1、关于唐某支付的4万元款项性质的认定。虽然原告提供了其与案外人韩光镇的房屋租赁合同，但该合同既不能证明韩光镇是否欠付原告房屋租金，也不能证明唐某是为韩光镇支付租金。相反，证人唐某亦出庭作证此系代唐顺兰支付租金。因此，唐某所支付的4万元款项可视作唐顺兰支付给原告的房屋租金。2、关于唐顺兰支付的款项中是否有19万元是委托原告用于支付电费。虽然原告提供了案外人**宇书写的收条及丽水电业局南城供电分局的电量、电费明细，但案外人**宇出具的收条在真实性、合法性、关联性方面本院均不能确定。另，原告提供的电量、电费明细亦显示此系位于水阁经济开发区的用电情况，与案涉租赁物无关。另外，在原、被告签订的房屋租赁合同第四条中有明确约定：水、电费乙方（唐顺兰）使用多少由乙方自行承担。因此，本院对原告为被告唐顺兰代缴19万元电费的事实不予认定。对于争议焦点3：原告认为，被告仍欠付2014年8月10日至2017年8月9日的租金总计45万元。被告唐顺兰认为，被告尚欠原告租金0.1万元，其余已支付完毕。第三人吴建余认为，被告支付了多少租金其不清楚。但吴建余自身应该支付的租金已经全部支付完毕。本院认为,根据被告及第三人吴建余提供的向原告法定代表人周建荣的银行转账情况，可确定唐顺兰账户转账支出明细账为：2012年7月12日转账10万元；2012年7月14日支付押金0.5万元；2013年8月29日转账10万元；2013年9月29日转账5万元；2014年7月12日两次转账共10万元。2015年7月8日转账5.7万元。唐某账户转账支出明细账为：2016年7月6日转账4万元。吴建余账户转账支出明细账为：2014年11月18日转账5万元。因此，原告收到上述租金总计50.2万元。至于被告唐顺兰应当支付的租金数额，根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，案涉租赁物第1至5层每年租金为15万元。又根据被告唐顺兰与第三人吴建余签订的房屋租赁合同以及唐顺兰与第三人鑫达轴承公司法定代表人**才的通话录音，可确定案涉租赁物第1层每年的租金为9万元，故第2至5层每年的租金为6万元。自2012年8月10起至2017年8月9日止案涉租赁物第2至5层的房屋租金为30万元（6万元×5年）。除此，被告唐顺兰还应支付自2012年8月10日起至2015年10月18日止（2015年10月19日起，原告与第三人鑫达轴承公司就案涉租赁物第1层建立了事实上的房屋租赁合同）案涉租赁物第1层的房屋租金28.725万元（9万元÷12个月×38.3个月）。因此，被告唐顺兰共应向原告支付租金58.725万元（30万元+28.725万元）。综上，被告唐顺兰尚欠原告的房屋租金为8.525万元（58.725万元-50.2万元）。关于被告唐顺兰在答辩中提到的2012年支付电梯安装费9万元以及不知名次承租人支付案涉房屋第2至5层的房屋租金1.1万元等，被告未举证证明，且电梯安装费等与案涉房屋租金无关联性，本院不予认定。对于争议焦点4：原告认为，被告唐顺兰至今仍有大量物品留存在原告厂房内，被告至今未能支付房租，且房屋租赁合同已到期，被告应当清空留存在丽水市经济开发区厂区大门口第一幢厂房第1至5层的物品。被告唐顺兰认为，到目前为止确实还有部分物品留存在原告厂区内。但不是被告不愿搬离，而是原告不让搬离。本院认为，被告并不否认至今仍有物品存放在原告厂房内，被告称是原告恶意阻挠搬离，但其未举证证明原告有此行为。至于被告应清空的区域范围，因案涉厂房第1层已由第三人鑫达轴承公司与原告直接签订了租赁合同，故被告应清空存放于丽水市经济开发区厂区大门口第一幢厂房第2至5层的物品。对于被告唐顺兰于两次庭审以后提交的答辩状所提及的时效问题。被告认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，民法总则实行前法律规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年时效期间规定的，法院不予支持。而原告所提的被告拒付租金之诉，应适用民法通则一年诉讼时效之规定。因此，原告向被告主张2012年至2016年房屋租金已超过诉讼时效，法院应当驳回原告不当的诉讼请求。本院认为，虽然原、被告签订的厂房租赁合同约定分期支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利进而动摇双方之间的信任。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本院认为：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。原、被告于2012年7月10日签订的厂房租赁合同；原、被告和第三人吴建余于2014年11月签订的厂房租赁合同（转租合同）以及原告与第三人鑫达轴承公司于2015年10月形成的事实租赁关系，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各当事人均应诚信履行。根据查明的事实，被告唐顺兰至今尚欠原告8.525万元房屋租金未支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告合理的诉请，本院予以支持，超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告唐顺兰于本判决生效后十日内腾空位于丽水市经济开发区厂区大门口第一幢厂房第2至5层；二、被告唐顺兰于本判决生效后十日内支付原告丽水市圣奥家具有限公司房屋租金8.525万元及利息（利息按月利率2%从2017年8月9日起计算至款项还清之日止）；三、驳回原告丽水市圣奥家具有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币8338元，减半收取4169元，由原告圣奥家具公司负担3000元,由被告唐顺兰负担1169元;财产保全申请费3020元，由原告圣奥家具公司负担2020元，由被告唐顺兰负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 冯丽燕二〇一八年九月三日代书记员 叶霁闻