宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬海民初字第267号原告：宁波市海曙区旧村改造办公室。住所地：宁波市海曙区气象路***弄***号。法定代表人：葛晖，该单位主任。委托代理人：鲍常红，浙江明州律师事务所律师。被告：陆海龙，无固定职业。第三人：梁光烧，无固定职业。原告宁波市海曙区旧村改造办公室为与被告陆海龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年2月11日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘先霞独任审判，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。后依原告宁波市海曙区旧村改造办公室申请，本院追加梁光烧为本案第三人参加诉讼，并于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告宁波市海曙区旧村改造办公室的委托代理人鲍常红、被告陆海龙、第三人梁光烧到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长简易程序审限至六个月。本案现已审理终结。原告宁波市海曙区旧村改造办公室起诉称：因宁波市海曙区望春街道原望春桥村二期（望春路以北项目）旧村改造项目建设需要，经宁波市海曙区人民政府批准，宁波市国土资源局海曙分局公告，对原望春桥村的望春路554弄、小桥头、进士墙门、上油车自然村等集体所有土地上的建筑物及附属物实施拆迁。被告坐落在宁波市海曙区原望春桥村进士墙门1号的房屋被列入拆迁范围。2012年10月21日，被告与原告、宁波市海曙区望春街道征收集体所有土地房屋拆迁办公室就拆迁补偿安置事宜签订了《房屋拆迁调产补偿安置协议》。按照协议约定，被告位于进士墙门1号房屋的可补偿安置面积为169.78平方米，被告选择调产安置；被告应于2012年11月15日前搬迁腾空房屋并将房屋交由宁波市海曙区望春街道征收集体所有土地房屋拆迁办公室拆除。协议签订后，被告已将部分房屋交由原告拆除，但尚有建筑面积为13.8平方米的房屋一间没有按约搬迁腾空。为此，原告多次催其尽快搬迁，2014年10月20日又书面向被告发出督促履行催告书，但被告未予理睬。原告认为，原、被告签订的《房屋拆迁调产补偿安置协议》合法有效，协议各方必须完全、适当地履行协议约定的各项义务，被告作为被拆迁人应按协议约定如期搬迁。而被告无视已签订的协议及原告的多次催告，拒不履行协议约定的搬迁义务，已给望春街道原望春桥村二期旧村改造项目建设造成很大影响，为确保该项目建设的顺利进行，原告诉至法院，请求判令：被告陆海龙与第三人梁光烧共同腾退位于宁波市海曙区望春桥村进士墙门1号房屋（建筑面积13.8平方米）。被告陆海龙答辩称：原、被告已签订《房屋拆迁调产补偿安置协议》，其愿意交房，但因早年将其中13.8平方米的房屋卖于第三人梁光烧，现该房屋实际占用人为梁光烧，梁光烧不肯腾房。第三人梁光烧述称：诉争房屋由其向被告陆海龙购买，现要拆迁，但原告未对其进行补偿，故不愿意搬迁。原告宁波市海曙区旧村改造办公室为证明其诉称主张，向本院提交如下证据，经被告陆海龙和第三人梁光烧质证，本院作如下认证：证1.《房屋拆迁调产补偿安置协议》一份，拟证明原被告已就拆迁补偿安置事宜达成协议，被告应于2012年11月15日前搬迁腾空房屋，并将房屋交由原告拆除的事实。被告陆海龙无异议。第三人认为涉案13.8平方米的房屋由其向被告陆海龙购买，应由其与原告签订补偿安置协议。经审核，本院对该份证据的真实性予以认定。证2.海政（2012）46号文件、甬海征拆（2012）第3号征收集体所有土地房屋拆迁公告各一份，拟证明涉案房屋属于拆迁范围的事实。被告陆海龙与第三人梁光烧无异议。本院予以认定。证3.土地登记审批表二份、甬规处字（1999）海第096号行政处罚决定书及测绘图各一份，拟证明宁波市海曙区望春桥村进士墙门1号房屋原系被告陆海龙所有，该房屋可补偿安置面积为169.78平方米的事实。被告陆海龙与第三人梁光烧无异议。本院予以认定。证4.督促履行催告书及送达回证各一份，拟证明原告已于2014年10月20日向被告陆海龙发出搬迁催告的事实。被告陆海龙确认收到过。第三人梁光烧称未收到过。经审核，本院予以认定。证5.证明二份，拟证明被告陆海龙原系宁波市海曙区望春桥村村民、现为宁波市海曙区望春桥股份经济合作社股民及第三人梁光烧非该村村民及该合作社股民的事实。被告陆海龙与第三人梁光烧无异议。本院予以认定。被告陆海龙向本院提交《买房协议》一份，拟证明涉案13.8平方米的房屋于1997年卖给第三人梁光烧，现由梁光烧实际占用的事实。原告对真实性无异议，但认为该协议无效，现原告已将涉案13.8平方米的面积补偿给被告，故该房屋应由被告交付原告拆除。第三人无异议。经审核，本院对该份证据的真实性予以认定。第三人梁光烧未向本院提交证据。综合上述证据分析及原、被告和第三人的陈述，本院认定如下事实：被告陆海龙原系宁波市海曙区望春桥村村民、现为宁波市海曙区望春桥股份经济合作社股民。其原在宁波市西郊乡望春桥村五港口建有楼房、平房各二间，现房号为宁波市海曙区望春桥村进士墙门1号。第三人梁光烧原向被告陆海龙租用其中建筑面积13.8平方米的平房一间，1997年提出向被告陆海龙购买该房屋，并支付了部分房款，房款结清后，被告陆海龙与第三人梁光烧于1999年4月28日补签一份《买房协议》。第三人向被告购买该房屋后，未经相关部门审批，擅自将该房屋改建成二层，其中楼下35.1平方米、楼上37.03平方米。并使用该房屋至今。2012年，因宁波市海曙区望春桥村二期旧村改造房屋拆迁项目建设需要，涉案房屋被列入拆迁范围。2012年10月21日，原告作为拆迁人，宁波市海曙区望春街道征收集体所有房屋拆迁办公室作为拆迁单位，与被告陆海龙签订了《房屋拆迁调产补偿安置协议》，对包括涉案建筑面积13.8平方米房屋进行了安置，并约定2012年11月15日为最后搬迁期限。后被告陆海龙将除涉案13.8平方米房屋外的其余房屋均交付原告拆除。原告多次督促被告腾房未果。另查明，第三人梁光烧原系浙江省临海市大石区宜塘乡江湾村人，2009年因购房将户籍迁至宁波市鄞州区高桥镇长乐村黄家庄1335号。本院认为：受法律保护的合同，不仅须有基于合同当事人的真实意思表示而达成的合意，而且其内容必须合法。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原村民仅能将其依法取得的集体土地使用权连同合法建设的地上房屋转让给其他原本村村民。本案中，被告陆海龙与第三人梁光烧非同一集体经济组织成员，第三人梁光烧向被告陆海龙购买的涉案13.8平方米的房屋系建于集体所有土地上的房屋，双方在买卖房屋的同时一并转让了集体土地的使用权，故双方对该房屋的买卖行为违反了国家法律法规的强制性规定，属无效行为。原、被告就涉案房屋达成的补偿拆迁安置协议系双方真实意思表示，合法有效，被告陆海龙应按时向原告交付该房屋。由于第三人梁光烧与被告陆海龙就涉案13.8平方米房屋的买卖行为属无效行为，在被告陆海龙与原告已就该房屋达成补偿安置协议后，第三人已无权再继续占有使用该房屋。故原告要求被告陆海龙与第三人梁光烧共同腾空该房屋，于法有据，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：被告陆海龙与第三人梁光烧于本判决生效后十日内腾空位于宁波海曙区望春桥村进士墙门1号房屋（建筑面积13.8平方米），并将该房屋交付给原告宁波市海曙区旧村改造办公室。案件受理费80元，减半收取40元，由被告陆海龙与第三人梁光烧共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 员 刘先霞二〇一五年五月十九日代书记员 应骊珺本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。