安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00469号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵广波，男，1970年6月5日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江跃海，男，1965年6月6日出生，汉族，公司员工，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审被告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区，组织机构代码55782543-X。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，该公司员工。委托代理人：江跃海，该公司员工。上诉人赵广波因与被上诉人江跃海、滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年12月12日作出的（2014）南民一初字第01221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人赵广波及其委托代理人李家顺、周大伟，被上诉人江跃海，瑶海物业公司的委托代理人王伟、江跃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年5月30日，赵广波与江跃海签订一份《房屋租赁合同》，江跃海将位于滁州瑶海农机大市场商铺8号楼29、31室，共计2套房屋（建筑面积179.53平方米）租赁给赵广波使用。合同约定：“1、租期3年，自2012年6月15日起至2015年6月15日止；2、第一年至第二年月租金为10元／平方米，第三年增长15%；3、租金优惠，每年均各免除4个月的租金；4、承租方实际每年支付的租金分别为14362.40元、14362.40元、16516.26元，承租方应付的首期实缴租金须在本合同签订后3个工作日予以支付，后续每个支付周期内的实缴租金，应在上一个支付周期届满的60个工作日前予以一次性支付；5、承租方的房屋物业管理费用按照滁州瑶海大市场商铺物业收费相关规定与出租方进行结算，每年支付出租方物业费3877元；6、承租方缴纳房屋经营保证金6000元……”。合同签订后，赵广波支付了2012年6月15日至2013年6月15日的租金14362元、物业费3877元，合计18239元。江跃海在向赵广波催收第二年度租赁费用及物业费时，赵广波以瑶海物业公司违规招商为由拒绝支付。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。赵广波与江跃海自愿签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案系赵广波与江跃海在房屋租赁合同履行过程中产生的纠纷，但赵广波突破合同的相对性，其要求瑶海物业公司承担责任无法律依据。赵广波亦无证据证明系被欺诈签订了合同，其以瑶海物业公司存在欺诈为由要求撤销与江跃海签订的《房屋租赁合同》无事实及法律依据，不予支持。双方签订《房屋租赁合同》后，赵广波对承租房屋进行装修、雇佣员工系其自身经营所需，因此发生的装修费用、员工工资理应由赵广波自行承担。赵广波要求瑶海物业公司及江跃海共同赔偿其装修费用、员工工资共计117920元的诉请，于法无据，亦不予支持。江跃海将租赁房屋交付给赵广波使用，其已经履行了合同义务，作为承租人赵广波应当按照合同约定向出租方支付租赁费，同时因双方在合同附件中约定赵广波须向江跃海支付物业费3877元，故赵广波还应按约向江跃海支付物业费。赵广波没有提交证据佐证江跃海在租赁合同履行过程中存在违约行为，故赵广波拒付租赁费和物业费是错误的。现江跃海要求赵广波支付2013年6月16日至2014年6月15日的租赁费14362元、物业费3877元的诉请，合法有据，予以支持。因双方并未约定违约金，故江跃海要求赵广波承担违约金847元无依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、原告（反诉被告）赵广波于本判决生效后十五日内支付给被告（反诉原告）江跃海租赁费、物业费合计人民币18239元；二、驳回原告（反诉被告）赵广波的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）江跃海的其他反诉请求。案件受理费2738元，反诉受理费277元，减半收取计138.5元，均由原告（反诉被告）赵广波承担。赵广波上诉称：1、瑶海物业公司通过出让方式取得诉争地块土地使用权，明确规划定位为农机、农资交易市场，并没有所谓的家居建材市场。瑶海物业公司的营业执照中虽然有家装建材经营项目，但其承租经营的A区并不存在此项目。从瑶海物业公司对外宣传与原审中瑶海物业公司的自认，均反映瑶海物业公司承认与其签订的合同项下的房屋不具有家居建材的规划业态，瑶海物业公司认为只要属于商业性质都可以经营，属于认识错误，也与国家土地的规划政策相违背；2、其原审中提供的“工商部门企业注册登记信息”、“两公司共同给上访户的回复意见”可以看出，瑶海物业公司与瑶海农机大市场开发有限公司系一体关系，瑶海物业公司承继滁州瑶海农机大市场开发有限公司对外的虚假宣传误导商户，存在主观上明知虚假宣传欺诈的事实。故请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，驳回江跃海、瑶海物业公司的一审反诉请求，一、二审诉讼费由江跃海、瑶海物业公司承担。江跃海在庭审中辩称：其只负责提供商铺的正常使用，只是单纯的租赁合同关系。瑶海物业公司在庭审中辩称：1、从合同相对性看，江跃海与赵广波签订的合同存在欺诈的情形不成立，赵广波以其公司违反规划用途，绿化不到位等为由请求撤销合同无事实依据。其公司与赵广波无任何合同关系，亦无任何合同义务。开发商是否违反商业用途与赵广波无任何法律关系，且合同签订前已经明确告知赵广波委托经营事宜。同时，从签订的项目规划协议书约定的项目内容反映系为农机大市场，但也可用于其他经营项目；2、赵广波签订合同时已经被告知规划等情况，其公司与江跃海不存在欺诈情形。且合同已经做了相应的约定，其公司有权对市场业态进行布局。故请求驳回上诉，维持原判。二审中，赵广波举证2015年4月2日告知函、录音、照片。证明：1、自2015年1月以来，瑶海物业公司基本人去楼空，严重违反租赁合同约定的服务义务，涉案房屋租赁合同无法继续履行；2、赵广波多次找到瑶海物业公司沟通，瑶海物业公司未能积极处理。江跃海质证认为：与其无关。瑶海物业公司质证认为：该证据内容是事实，根本原因就是租赁户2年不交付租赁费，违约在先，其公司已经没有办法经营。本院认为：赵广波提供此组证据证明2015年1月起瑶海物业公司便停止服务，而本案中江跃海诉讼要求赵广波支付的系2013年6月16日至2014年6月15日的租赁费和物业费，故赵广波提供的此组证据与本案并无关联，本院对此不予确认。当事人二审所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院查明的案件事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、赵广波要求撤销与江跃海签订的涉案房屋租赁合同以及要求赔偿相应损失的请求能否成立；2、江跃海要求赵广波承担相应的租赁费、物业费的诉讼请求能否成立。一、关于赵广波要求撤销与江跃海签订的涉案房屋租赁合同以及要求赔偿相应损失的请求能否成立的问题本案中，江跃海、韦敏与瑶海物业公司、朱丽就涉案滁州瑶海大市场A区8号楼29、31号房屋签订房屋租赁合同，之后江跃海又将涉案房屋转租给赵广波，双方应为转租关系，因出租人瑶海物业公司对此转租行为予以认可，朱丽至今未对江跃海转租行为提出异议，故涉案江跃海与赵广波签订的房屋租赁合同应为有效合同。赵广波上诉称江跃海与瑶海物业公司在其签订合同之初宣传涉案房屋的规划业态为家居建材市场，但合同签订后其得知涉案房屋的规划业态为农机大市场，故江跃海及瑶海物业公司在与其签订合同时故意隐瞒事实、虚假宣传，明显构成欺诈，故请求撤销涉案房屋租赁合同，并赔偿相应损失。经查，涉案房屋的土地性质为商业用地，至于该商业用房以什么名义承建，并不影响涉案房屋的经营和使用范围，瑶海物业公司在不改变土地性质的情形下，可以根据市场经营现状和市场发展预期，自主调整规划业态。同时，赵广波亦未提供证据证明因出租方调整规划业态导致其不能从事合同约定的经营，故赵广波主张江跃海及瑶海物业公司违反规划业态、虚假宣传的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院据此驳回赵广波要求撤销涉案房屋租赁合同、赔偿损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。二、关于江跃海要求赵广波承担相应的租金、物业费的诉讼请求能否成立的问题因双方签订的房屋租赁合同合法有效，且江跃海已经履行了房屋交付等合同义务，赵广波依约应当向江跃海支付涉案承租房屋的租金和物业费。赵广波作为承租人，应当按照约定向出租方支付租赁费和物业费，但其仅支付第一年的租赁费，未按约定期限支付租赁费，现赵广波没有提交证据证明江跃海在租赁协议履行过程中有违约行为，故赵广波拒付租赁费没有事实和法律依据。原审法院支持江跃海要求赵广波支付2013年6月16日至2014年6月15日的租赁费、物业费，符合法律规定，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。赵广波的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3023元，由上诉人赵广波负担。本判决为终审判决。审 判 长  王忠良代理审判员  马孟祥代理审判员  张 倩二〇一五年五月二十二日书 记 员  郭东武附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。