安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖16民初203号 原告（执行案外人）：邵金成，男，1969年9月19日出生，汉族，住安徽省利辛县。 原告（执行案外人）：邵彬，男，1989年2月4日出生，汉族，住安徽省利辛县。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：王文光，安徽宝诚律师事务所律师。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：王浩，安徽智立律师事务所律师。 被告（申请执行人）：康雷，男，1971年8月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：利辛县龙居置业有限公司，住所地安徽省利辛县城关镇淝河路。 法定代表人：姜玉才。 原告邵金成、邵彬与被告康雷、第三人利辛县龙居置业有限公司（以下简称龙居公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵金成、邵彬及其共同委托诉讼代理人王文光、王浩，被告康雷的委托诉讼代理人宋辉到庭参加了诉讼，第三人龙居公司经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵金成、邵彬向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告对利辛县龙居大厦第1幢1层105号铺、205号铺（合计建筑面积为138.24平方米）享有所有权；2.判决撤销（2016）皖16执恢号19之二号执行裁定书中对利辛县龙居大厦第1幢1层105号铺、205号铺的执行，并判决不得执行上述利辛县龙居大厦第1幢1层105号、205号铺的房产；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月20日，原告与龙居公司签订了商品房买卖合同，龙居公司将其开发的龙居大厦项目中的第1幢1层105号铺（建筑面积为69.12平方米），205号铺（建筑面积为69.12平方米）以每平方米14760元的价格出售给原告，于2012年12月31日前将房屋交付给原告使用，原告支付相应的购房款。当天，双方又签订龙居大厦商铺房屋返租使用合同，约定：原告将从龙居公司处购买的龙居大厦第1幢1层105号铺、205号铺的全部使用管理权返租给龙居公司使用，返租期限为三年。从2012年12月31日起至2015年6月30日止（经协商，优惠半年时间），返租合同为不可撤销合同。双方对违约责任的条款进行详细约定。以上两份合同生效后，原告依约支付了相应的购房款，龙居公司将涉案房屋交付给原告使用。截至今日，原告一直实际占有使用的该房屋（持有房屋钥匙并对外进行出租），只是因为第三人原因没有办理房屋登记手续。为早日办理房屋登记手续。原告在2016年以商品房预售合同纠纷为由向利辛县人民法院提出诉讼，要求确认双方签订的商品房买卖合同的效力并支付相应的违约金。利辛县人民法院（2016）皖1623民初第28号民事判决支持了原告的诉讼请求。后原告发现本案诉争房产被亳州市中级人民法院错误执行，执行申请人是康雷。原告向亳州市中级人民法院提出案外人执行异议，申请中止康雷对龙居公司的强制执行程序。2017年5月11日，亳州市中级人民法院作出（2017）皖16执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为该执行裁定没有事实和法律依据，侵害了原告方的财产权利，故依法提出诉讼。 康雷答辩称：一、被答辩人不享有涉案龙居大厦A楼1幢105、205号铺的所有权，其无权要求中止答辩人对涉案两处房产的执行。（2016）皖1623民初字第28号民事判决书只是依据被答辩人与龙居公司签订的涉案房产的商品房买卖合同约定的方法，确定了该买卖合同的效力及龙居公司交付的具体房产。被答辩人并不能因该判决而享有涉案房产的所有权，且被答辩人在该案中只是基于债权请求权的物之交付请求权，并非物权请求权。二、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案的房产在（2016）皖1623民初字第28号判决时根本没有竣工验收，不具备交付条件，更不具备办理不动产登记的条件，故涉案的产权没有发生变动，依然属于龙居公司所有。答辩人依法查封在前，故答辩人享有首封权，享有优先受偿的权利。二、被答辩人不存在阻却法院对涉案房产执行的情形。1.（2016）皖1623民初字第28号案件开庭时间为2016年2月26日，判决时间为2016年5月20日。而答辩人早在2014年9月4日就对涉案两处房产采取保全措施，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条:金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出了另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。另根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确认的财产权属状况，发现已被执行局查封、扣押、冻结的应当中止审理......在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销判决。因此，利辛县人民法院在作出（2016）皖1623民初字第28号民事判决前，龙居大厦A栋105、205号铺已经被康雷首封，并且中间经过多次轮候查封。即使答辩人没有查封，其他保全查封也已经存在且生效，利辛县法人民法院明知涉案房产多次被查封、权利受限，已经不具备交付给被答辩人的条件，依然判决涉案房屋买卖合同继续履行物权交付，显然错误，也侵犯了答辩人与其他查封人的合法权益，应依法予以撤销，更不能作为阻却法院对涉案房产进行执行的依据。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分价款并实际占有，未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结。本案中龙居公司虽与被答辩人就涉案房产签订商品房买卖合同，但该两处房屋不仅双方未进行过户，被答辩人也未实际占有，故不存在法院不得查封的情形。三、涉案两处房产已经预告登记在答辩人名下，法院对涉案房产的执行符合法律相关规定。1.2014年9月4日，亳州市中级人民法院根据答辩人的申请对龙居公司的房产进行查封，在2016年11月26日执行裁定书中裁定以涉案房产过户给答辩人，用于抵付龙居公司拖欠答辩人的债务，故答辩人对涉案房产主张权利有法律依据，法院根据答辩人的申请执行涉案房产也符合法律及程序上的要求。2.涉案房产已经由亳州市中级人民法院以执行程序网签及备案到申请人名下，现已经办理预告登记，龙居公司无权在未经答辩人同意下擅自自转移涉案房屋所有权。综上，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告举证的商品房销售许可证）予以认定。 对当事人有争议的证据认定如下： 对邵金成、邵彬提供的证据认定如下：对邵金成、邵彬的身份证复印件予以认定，邵金成、邵彬就涉案房屋与龙居公司签订有商品房买卖合同，且其提出的案外人执行异议申请已被本院裁定驳回，其起诉符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，是本案的适格诉讼主体，康雷称邵金成、邵彬不具有提起案外人执行异议的资格和权利，不是适格主体的质证意见不能成立。对邵金成、邵彬2011年11月20日与龙居公司签订的商品房买卖合同及商铺返租使用合同予以认定，因以上两合同已被利辛县人民法院（2016）皖1623民初字第28号生效民事判决书认定，前述生效民事判决认定该返租合同并未实际履行。邵金成、邵彬举证以上两份合同中并无证明涉案房屋所有权属于邵金成、邵彬的证明目的。康雷也未举证证明商品房买卖合同系邵金成、邵彬与龙居公司借款担保形成，故康雷的质证意见不能成立。对龙居公司出具的收款凭证予以认定，（2016）皖1623民初字第28号民事判决书已认定邵金成、邵彬签订合同后，已按照合同约定交付了相应的购房款。需要指出的是，因双方所签订商品房买卖合同时间为2011年11月20日，但约定付款时间为2011年11月18日一次性缴纳总房款，该约定应为无效约定。对韩洪继的证明不予认定，因韩洪继无正当理由未出庭作证。对房屋租赁合同也不予认定，因该租赁合同上显示的租赁人刘军未到庭，且邵金成、邵彬也未提供其他证据加以佐证该租赁合同确已履行，故邵金成、邵彬所举证据不足以证明存在房屋租赁事实。照片未反映出拍摄时间，且照片上也不能反映“涉案房屋在2013年7月、2016年7月20日租赁给韩洪继、刘军使用及收取相应的租赁费用”的证明目的。对龙居公司的证明本院予以认定，龙居公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为该公司放弃质证的权利，该证明加盖有龙居公司的印章，康雷也未申请对印章的真伪进行鉴定，应推定该印章是真实的。（2016）皖1623民初字第28号民事判决、（2017）皖1623民初2765号民事裁定书、（2018）皖16民终1191号民事裁定书系法院作出的裁判文书，故依法予以认定，康雷对此有异议，应通过法定途径处理，其主张（2016）皖1623民初字第28号民事判决错误，正通过救济途径申请撤销，但并未提供相应立案手续，该质证意见本院不予支持。对康雷2014年9月4日向本院提出的诉前保全申请书、本院（2014）亳诉保字第00069号民事裁定书、送达回证、财产保全通知书，利辛县城市房屋产权监理所出具的协助执行通知书、2014年9月25日康雷的民事诉状、本院（2015）亳民一初字第00029号审判流程管理信息表、（2015）亳民一初字第00029号民事判决书、（2016）皖16执恢19号、（2016）皖16执恢19号之二民事裁定书均予以认定，但对邵金成、邵彬的证明目的不予认定，因本院（2018）皖16民终1191号民事裁定书认定“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十五条规定：人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施。一审认为（2014）亳诉保字第00069号民事裁定自然失去效力，据此认为康雷无权提起第三人撤销之诉的理由不当。”故邵金成、邵彬认为康雷撤诉后，（2014）亳诉保字第00069号民事裁定书不再具有法律约束力，康雷不再享有涉案房屋首封权的证明目的本院不予认定。对邵金成、邵彬提供的2016年1月21日的执行异议申请书不予认定，经本院核对，（2017）皖16执异7号案件中本院收到的执行异议申请书与邵金成、邵彬提供的执行异议申请书内容不一致，与康雷提供的执行异议申请书内容一致。对本院（2017）皖16执异7号执行裁定书予以认定。邮寄回执与本案的案外人执行异议之诉无关联性，本院不予认定，邵金成、邵彬申请解除财产保全应通过法定程序进行，即使其确实多次申请解除财产保全对本案的案外人执行异议成立与否也无影响。 对康雷提供的证据认定如下：对（2014）亳诉保字第00069号民事裁定书、协助执行通知书及（2014）亳民一初字第00147号民事裁定书、协助执行通知书、（2015）亳执字第00018号协助执行通知书的真实性、合法性、关联性均予以认定，但对康雷所称利辛县人民法院（2016）皖1623民初字第28号民事判决书应予撤销的证明目的不予认定，因该内容不属于本案审查范围。对皖（2017）利辛县不动产证明第0001708号、0001748号、（2016）皖16执恢号19之二民事裁定书的真实性、合法性、关联性均予以认定，但邵金成、邵彬已提起执行异议，本院（2017）皖16执异7号执行裁定书裁定驳回邵金成、邵彬的异议后，邵金成、邵彬又向本院提起案外人执行异议之诉，对此仍应进行审查，已确认其是否享有足以排除强制执行的民事权益。对执行异议申请书予以认定，（2016）皖1623民初字第28号民事判决书认定：涉案房屋未经主管部门验收、交付，亦没有为邵金成、邵彬办理登记备案，同时查明龙居公司开发的龙居大厦因后期资金短缺致使其开发尚未通过竣工验收，但大部分购房户都已经实际入住并使用。因此该证据不能证明涉案房屋不存在交付、占用、使用的事实。对邵金成、邵彬是否具备阻却法院执行的条件，在本院认为部分加以论述。 本院经审理查明：2011年11月20日，邵金成、邵彬与龙居公司签订商品房买卖合同，约定：龙居公司将其开发的龙居大厦项目中的第一幢一层105铺号门面房以及二楼205号铺，建筑面积均为69.12平方米，合计138.24平方米，以单价每平方米14760元的价格出售给邵金成、邵彬，邵金成、邵彬一次性支付购房款2040422元。龙居公司应在2012年12月31日前将房屋交付给使用，并约定违约责任、权利义务，合同签订后邵金成、邵彬支付了相应的购房款。同时，双方签订龙居大厦商品房返租使用合同，租赁期限为2012年12月31日至2015年6月31日止，龙居公司没有按照约定的期限交付房屋。邵金成、邵彬诉至利辛县人民法院，请求：1.确认邵金成、邵彬与龙居公司签订的购买龙居大厦项目中第1幢1层105铺号房、205铺号门面房面积各69.12平方米，合计138.24平方米商铺买卖合同有效，并将该房屋交付给邵金成、邵彬所有。2.龙居公司支付邵金成、邵彬逾期交房违约金408084.4元。3.龙居公司承担案件的诉讼费用和保全费用。在诉讼过程中，邵金成、邵彬申请对诉求房屋财产保全。2016年1月6日，利辛县人民法院根据邵金成、邵彬的保全申请裁定对涉案房屋进行查封。“龙居大厦”在开发涉案房屋时办理有房屋预售手续，预售许可证号为：11-0022。涉案商品房未经主管部门验收、交付，也没有办理登记备案，龙居公司开发的“龙居大厦”因后期资金短缺致使其开发尚未通过竣工验收，但大部分购房户都已经实际入住并使用。2016年5月12日，利辛县人民法院作出（2016）皖1623民初字第28号民事判决书，判决：一、原告与利辛县龙居置业有限公司签订的“龙居大厦”第1幢1层105铺号房二楼205铺面积分别为69.12平方米合计138.24平方米《商品房买卖合同》合同有效，该房待经验收合格后交付；二、被告利辛县龙居置业有限公司于本判决书生效之日起10内，向原告支付违约金408084.4元。三、驳回原告的其他诉讼请求。后康雷对该判决不服，向利辛县人民法院提起第三人撤销之诉，请求1.撤销（2016）皖1623民初字第28号判决；2.诉讼费由三被告承担。利辛县人民法院于2017年9月27日作出（2017）皖1623民初2765号民事裁定书，认为：“（2014）亳诉保字第00069号民事裁定的效力因康雷第一次的诉讼申请撤诉而当然失去了法律效力，裁定查封的楼房也应随之解封，康雷对涉案楼房保全查封不应再享有优先执行权利。康雷丧失诉前保全查封优先执行权利与本院（2016）皖1623民初字第28号民事判决标的房屋无关联，故康雷无权提起本案的第三人撤销之诉”，裁定驳回康雷的起诉。康雷对此不服，上诉至本院，本院2018年5月16日作出（2018）皖16民终1191号民事裁定书，认为：“康雷在（2016）皖1623民初字第28号买卖合同纠纷中，不符合《中华人民共和国民事诉讼法第》五十六条第一款、第二款规定的第三人范围，故无权提起第三人撤销之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十五条规定：人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施。一审认为（2014）亳诉保字第00069号民事裁定自然失去效力，据此认为康雷无权提起第三人撤销之诉的理由不当.一审虽适用法律错误，但裁定结果正确，应予维持”。该案最终裁定：驳回上诉，维持原裁定。 另查明：康雷于2014年9月4日向本院提出诉前财产保全申请，本院依据该申请进行财产保全，查封了龙居公司的20套房屋（包含涉案房屋）。2014年9月26日，康雷以怀丽、任建华、李涛、龙居公司为被告，诉至本院，请求：判令以上四被告连带偿还借款本金2000万元及其为实现债权所花费的费用119700元（从2004年5月，四被告还需按照月息2%向其支付借款利息及利息损失，直至被告全部还清原告所有借款之日）。后本院于2014年11月24日裁定准许康雷撤回了起诉。2014年12月22日，康雷又以怀丽、任建华、李涛、龙居公司、利辛县广联置业有限公司（以下简称广联公司）为被告，诉至本院，请求：判令怀丽、任建华、李涛、龙居公司、广联公司连带偿付借款本金2000万元以及实现债权的费用（包括但不限于律师费50000元、诉讼保全担保费67900元等）119700元（从2014年5月起，还需按照月息2％向康雷支付借款利息及利息损失，直至全部还清借款之日）。本院于2015年4月8日作出（2015）亳民一初字第00029号民事判决，判决：一、被告怀丽、任建华于本判决生效之日起15日内偿还原告康雷借款人民币2000万元及利息（利息自2014年5月6日起至判决确定的还款之日止，按月息2%计算）并赔偿康雷因实现债权支出的费用117900元。二、被告李涛、利辛县龙居置业有限公司、利辛县广联置业有限公司对上述债务承担连带还款责任。2016年11月26日，本院作出（2016）皖16执恢号之二执行裁定书，裁定：一、将被执行人利辛县龙居置业有限公司所有的利辛县龙居大厦A楼1#105铺、A楼1#205铺、A楼1#-101地下室、A楼1#401住宅、B楼2#1404住宅、B楼2#-101地下室，作价11714610.00元，交付申请执行人康雷抵偿债务。以上房产所有权自本裁定送达申请执行人康雷时转移。二、申请执行人康雷可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 再查明：邵金成、邵彬2017年5月11日向本院提出执行异议，要求1.依法中止本案执行程序，将本案查封的利辛县龙居置业有限公司开发的“龙居大厦”第1幢1层105号铺及205号铺房产移送利辛县人民法院执行。2.确认异议人对上述楼房享有优先权。本院于2017年5月11日，作出（2017）皖16执异7号执行裁定书，裁定：驳回邵金成、邵彬的异议。邵金成、邵彬不服，向本院提出案外人异议之诉。 还查明：本院在审理过程中，康雷对（2016）皖1623民初字第28号民事判决不服，向利辛县人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销该判决。康雷并以此向本院申请中止审理，本院另行裁定本案中止审理。后利辛县人民法院于2017年9月27日作出（2017）皖1623民初2765号民事裁定书，裁定：驳回康雷的起诉。康雷不服，上诉至本院。本院于2018年5月16日作出（2018）皖16民终1191号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院遂恢复了本案的审理。 本院认为，本案的争议焦点为：邵金成、邵彬对涉案房屋是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 邵金成、邵彬与龙居公司签订的商品房买卖合同虽合法有效，但涉案房屋所有权未经物权登记至邵金成、邵彬名下，两原告不能因该合同取得涉案房屋所有权。 根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，能够导致物权变动的法律文书是指形成性文书，给付性文书、确认性文书不能导致物权变动。生效的（2016）皖1623民初字第28号判决第一项为：原告与利辛县龙居置业有限公司签订的“龙居大厦”第1幢1层105铺号房二楼205铺面积分别为69.12平方米合计138.24平方米《商品房买卖合同》合同有效，该房待经验收合格后交付。该项判决内容为给付性判决，邵金成、邵彬不能依据前述生效判决取得涉案房屋的所有权。综上，邵金成、邵彬要求判决确认两原告对利辛县龙居大厦第1幢1层105号铺、205号铺（合计建筑面积为138.24平方米）享有所有权的诉讼请求本院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，邵金成、邵彬请求判决撤销（2016）皖16执恢号19之二号执行裁定书中对利辛县龙居大厦第1幢1层105号铺、205号铺的执行，不符合前述规定，本院对该诉求不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照前述规定，涉案的房产系商铺，并非用于邵金成、邵彬居住，且邵金成、邵彬也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋。邵金成、邵彬的主张不符合前述规定，其诉求本院不予支持。 综上，邵金成、邵彬的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告邵金成、邵彬的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由邵金成、邵彬负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  彭 亮 审 判 员  周甜甜 人民陪审员  陆亚娟 二〇一八年九月七日 书 记 员  马 瑞