河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终3692号上诉人（原审被告）：苏志国，男，1982年12月18日出生，汉族，住河南省信阳市羊山新区。被上诉人（原审原告）：信阳茗汇茶配套有限公司。住所地：信阳市羊山新区国际茶城**楼**。法定代表人：郭华军，该公司总经理。委托诉讼代理人：林锦荣，该公司员工。委托诉讼代理人：张小龙，河南同信律师事务所律师。上诉人苏志国因与被上诉人信阳茗汇茶配套有限公司（以下简称茗汇公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏志国、被上诉人茗汇公司的委托诉讼代理人林锦荣、张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏志国上诉请求：一、撤销信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初3724号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。其理由是：1、一审认定原告方从信阳茶城运营管理有限公司承租商铺1319.08平方米，承租期限至2020年。2017年4月28日原告茗汇茶公司将其从信阳茶城运营管理有限公司承租商铺中的275.5平方米商铺再次承包给苏志国，并签订《承包经营协议》一份的事实错误。从被上诉人一审提供的两份《信阳国际茶城商铺租赁合同》不能证明被上诉人租赁商铺的事实，而是案外人厦门潘龙家具装饰设计有限公司承租的。所以，一审认定事实错误，导致判决返还商铺给被上诉人的错误判决。2、被上诉人不享有本案商铺相应的权利，主体不适格。信阳茶城运营管理公司与厦门潘龙装饰设计有限公司签订的《承包经营协议》承租期限至2020年。况且，信阳市中级法院己于2016年12月24日以（2016）豫15执保7号执行公告：查封该案商铺，不得转让、抵押租赁，期限三年。任何违反该规定的行为是无效的。所以，被上诉人主体不适格。3、一审判决认定上诉人签订协议后，向被上诉人履行支付租金，就认为上诉人认可被上诉人是商铺的出租方，且信阳茶城运营管理公司、厦门潘龙家具装饰设计公司对被上诉人系商铺出租人认可。而事实是被上诉人与厦门潘龙公司是委托关系，实体权利由厦门潘龙公司享有，而不应由委托代理人的被上诉人享有。由此，一审不顾证据和事实，就认定被上诉人系出租人，具备诉讼主体资格。是认定事实错误，适用法律错误。4、一审中被上诉人未向法庭提供证据证明其具有民事主体的资格。二、上诉人依约履行，没有违约行为。已支付租金33000元，并不拖欠租金和物业费。反而是被上诉人在2017年8月份，对上诉人商铺断电断水，被上诉人在一审中已予以认可，造成上诉人无法正常经营10个月，给上诉人经济造成巨大损失。被上诉人违约在先，其履行不符合约定，上诉人享有履行抗辩权，在被上诉人不履行通电通水的情况下，上诉人有权拒绝其要求履行相应的义务。所以，上诉人的行为完全合法，不存在违约行为。上诉人的租期应当顺延，所以，一审判决支付租金、物业费以及逾期返还的占用费、物业费错误。被上诉人茗汇公司辩称，一、一审认定事实清楚，答辩人的权利主体明确。厦门潘龙家具装饰设计有限公司2014年被信阳市政府招商引资入住信阳国际茶城，同年与信阳茶城运营管理有限公司签订《信阳国际茶城商铺租赁合同》，租赁期间截止至2020年12月31日。为便于信阳国际茶城商铺的经营管理，2015年由厦门潘龙家具装饰设计有限公司法人牵头并注资成立信阳茗汇茶配套有限公司。2016年4月25日厦门潘龙家具装饰设计有限公司将《信阳国际茶城商铺租赁合同》及信阳国际茶城商铺的权利义务概括转移由答辩人继受，答辩人即是案涉商铺的权利主体，对此厦门潘龙家具装饰设计有限公司、信阳茶城运营管理有限公司均予认可。后上诉人苏志国与答辩人签订租赁协议并向答辩人交纳租金，有租赁协议、租金收据为证，说明上诉人苏志国对答辩人系商铺的权利主体也是知晓并认可的。因此，本案中答辩人系案涉商铺的权利主体明确，答辩人有权向上诉人主张相关租赁权益。二、答辩人的诉求合理合法并没有损害上诉人的权益。根据答辩人与上诉人苏志国的租赁协议约定，答辩人在苏志国的租期内保障了其使用商铺的权益，故苏志国应当依约支付租金，现双方协议到期答辩人有权收回商铺使用权。答辩人继受商铺权利早于（2016）豫15执保7号执行公告，因此答辩人对商铺享有相关权益不受执行公告影响，且茶城从投入运营以来一直是保证商家正常经营活动的，茶城所有经营户的经营活动始终没有因保全受到过任何影响。即使认定答辩人与苏志国间的协议无效，现协议已经履行完毕，上诉人苏志国同样没有任何依据继续占用商铺。根据《合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，答辩人有权收回商铺并主张租金及相关费用。三、上诉人在履约期间严重违约，其诉称与事实不符。1、根据答辩人与上诉人苏志国之间的协议约定，上诉人苏志国租用答辩人的商铺仅限用于茶叶经营并且按时交纳租金，而上诉人不但将商铺用于开医药馆卖膏药，且一直拖欠租金，拒交物业费用。因答辩人经营商铺统一是以茶为主体的铺位，上诉人开医药馆熬膏药，导致其他商铺不满，租赁期间上诉人苏志国存在严重违约行为。2、上诉人苏志国诉称在其租赁商铺期间存在的停水电现象与原告无关。根据答辩人与上诉人苏志国签订的协议约定，上诉人苏志国经营期间自行承担物业管理费、水电费及员工工资等，若因上诉人苏志国拒交物业费用，物业对其存在停水电，则与答辩人无关。况且答辩人在物业告知上诉人苏志国拒不支付物业管理费用之后，为不影响整个区域的正常经营，该部分费用一直是答辩人垫付的。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告茗汇公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还承包经营使用的商铺；2、判令被告支付拖欠的承包金14980元；3、判令被告支付迟延返还房屋占用费1249元（参照房屋承包期间每日费用，暂计算至2018年5月7日，最终数额计算至被告返还占用房屋之日）；4、判令被告支付物业管理费165.2元（暂计算至2018年5月7日，最终数额计算至被告返还占用房屋之日）；5、由被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：信阳国际茶城的商铺是由信阳茶城运营管理有限公司统一返租，再统一招商出租经营。原告方从信阳茶城运营管理有限公司处承租商铺1319.08平方米，承租期限至2020年。2017年4月28日原告茗汇茶公司将其从信阳茶城运营管理有限公司承租商铺中的275.5平方米商铺再次承包给被告苏志国，并签订《承包经营协议》一份，载明：“一、甲方将位于信阳国际茶城二号楼二楼商铺黄茶馆区域，面积275.5平方米（含公摊）的卖场，承包给乙方仅限于茶叶经营，乙方实行独立核算、自担风险、自负盈亏（乙方应承担物业管理费、水电费、租金及人员工资等所有与店面经营相关的费用）……。三、承包金：每月（10元/平方）2752元，物业管理费每月（1.5元/平方）413元。乙方应于合同签订后3天内支付下一年度的承包金33024元，不足一年度的，按实际计算支付。合同订立时，乙方应向甲方支付履约保证金壹万元，乙方违约的，无权收回保证金，保证金归甲方所有。乙方无违约的，甲方应在合同期满乙方退回经营场所一个月内无息退还给乙方……。五、合同承包经营期限从2017年4月28日起至2018年4月25日止……。八、馆内摆放的家居茶台等，由乙方购买，如若不是人为损坏的情况下乙方3年之内可在甲方卖场自由调换……。”庭审中原告提供《信阳国际茶城商铺租赁合同》二份、《承包经营协议》二份、照片8张、信阳茶城运营管理有限公司出具的情况说明一份、马志霞出具的证人证言一份，证明双方签订的协议已经到期，要求被告及时搬出商铺，承担租赁期间拖欠租金10024元（一年租金33024元减已付23000元）、物业费4956元（按照合同约定413元/月乘以12个月）并承担逾期占用期间产生承包金、物业费等费用及违约责任。被告提供信阳市中级人民法院执行公告复印件一份、支付租金（23000元）及押金（10000元）票据三张、照片1张、信阳市平桥区人民政府办公室文件复印一份，认为其不存在违约，要求继续租赁商铺。另查明，案涉商铺于2016年12月被信阳市中级人民法院（2016）豫15财保3号民事裁定书裁定查封，查封期限为三年，查封资产不得转让、抵押租赁等。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案双方的当事人的争议焦点：一、本案被告是否应当返还商铺；二、原告是否有权要求被告支付承包金、物业费及承担违约责任。首先，判断当事人之间的权利义务，应当结合当事人的事实行为及举证规则予以界定，综合本案情况来看，原被告系案涉《承包经营协议》的签订双方，主体明确，且被告举证的支付承包金、押金费用票据显示，在《承包经营协议》签订后被告一直在向原告履行支付承包金的义务，被告的事实行为证明，被告一直是认可原告是商铺的出租方，即商铺使用权利人。且信阳茶城运营管理有限公司、厦门潘龙家具装饰设计有限公司对原告系商铺出租人身份予以认可，有《信阳国际茶城商铺租赁合同》、授权委托书、信阳茶城运营管理有限公司出具的情况说明在卷佐证。庭审中被告虽提出案涉商铺是其购买，但没有提供证据证明，也没有提供证据证明案涉商铺不受信阳茶城运营管理有限公司的返租协议约束，且本案的关键问题并不是商铺所有权的归属问题，而是案涉商铺仍需履行租赁协议的问题，即现在谁享有商铺的租赁权益。根据信阳茶城运营管理有限公司与原告方签订的租赁协议显示，原告方的租赁期限至2020年。因此，原告现在仍是商铺的使用权利人。就被告而言原告作为案涉商铺的出租方，现原被告之间的协议履行期限届满，原告要求被告返还商铺的诉讼请求成立，本院予以支持。其次，在原被告签订的《承包经营协议》中约定的经营期限是一年，即2017年4月28日起至2018年4月25日止。庭审查明，被告在协议约定的经营期限内行使了占有、使用、收益的租赁权益，原告要求被告相对应的履行支付商铺使用费用10024元及物业管理费4956元的诉求符合法律规定，本院予以支持。庭审中原告认为被告存在违约行为，被告预交押金根据协议约定不予返还，被告答辩其不存在违约行为，要求其向原告预交的10000元押金应当冲抵租赁费用。结合原被告举证及庭审情况，被告答辩意见成立，本院予以支持。对被告提出案涉商铺被信阳市中级人民法院查封一事，本院认为，原被告签订的《承包经营协议》现已履行完毕，现认定该协议是否有效对本案争议问题的解决已不具有实质意义。第一，原告方与信阳茶城运营管理有限公司签订的租赁协议约定，原告对案涉商铺的租赁权至2020年，现无论原被告协议是否有效，案涉商铺的租赁权人现仍是原告方，其依法有权要求被告向其返还案涉商铺；第二，即使认定原被告之间的协议无效，但被告在协议履行期间内确实对案涉商铺进行了占有、使用、收益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告也应当参照协议约定支付协议期内及其逾期占用期间的费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条之规定，判决：一、被告苏志国于本判决生效后十五日内返还给原告信阳茗汇茶配套有限公司位于信阳国际茶城二号楼二楼黄茶馆区域的商铺；二、被告苏志国于本判决生效后十五日内支付原告信阳茗汇茶配套有限公司拖欠的租金24元（其中被告押金10000元已冲抵拖欠承包金10000元）及物业管理费4956元（逾期返还商铺的占用费、物业管理费，参照《承包经营协议》标准，从2018年4月25日计算至被告实际返还占用商铺之日止）；三、驳回原告信阳茗汇茶配套有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费209元，由被告苏志国承担。二审中，当事人向本院提交了相应的证据，本院组织双方当事人进行了质证。二审查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，民事活动应当以当事人各方自愿为基础。根据本院查明事实，本案的关键在于上诉人苏志国欲继续租赁涉案商铺，而被上诉人茗汇公司出于经营需要不愿再将该商铺出租给上诉人苏志国。根据茗汇公司提交的证据可以证实，其前期与苏志国之间自愿签订有《承包经营协议》，苏志国交纳租金的行为可认定其对茗汇公司出租人身份的认可，现协议已到期，双方也已履行完毕，原判认定该协议效力对本案已无实质意义并无不当。被上诉人茗汇公司诉请收回涉案商铺于情于理均应当予以支持。上诉人苏志国的上诉理由均缺乏充分的证据和充足的法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人苏志国的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费209元，由上诉人苏志国负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 王 朗审判员 任明乐二〇一八年九月十九日书记员 黄玺诺