内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内2221民初3301号原告：刘伟，男，蒙古族，1968年12月21日出生，个体，现住内蒙古乌兰浩特市。委托诉讼代理人：高德伟，内蒙古兴新律师事务所律师。被告：科右前旗融升小额贷款有限公司，住所地：内蒙古科右前旗静水湾小区9号。法定代表人：杨忠海，职务：董事长。委托诉讼代理人：康曙光，该公司法律顾问。被告：兴安盟鸿泰房地产开发有限公司，住所地：内蒙古科右前旗政府新址水岸绿洲园区。法定代表人：朱鸿军，职务：总经理。委托诉讼代理人：金艳，该公司法律顾问。原告刘伟与被告科右前旗融升小额贷款有限公司（以下简称“融升公司”）、兴安盟鸿泰房地产开发有限公司（以下简称“鸿泰公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托诉讼代理人高德伟，被告融升公司委托诉讼代理人康曙光，被告鸿泰公司委托诉讼代理人金艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：一、不得对科右前旗水岸绿洲小区11号楼3单元201号房屋予以执行；二、将上述房屋产权确认给原告；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：鸿泰公司为科右前旗水岸绿洲小区的开发商，将小区11号楼3单元201号房屋于2014年6月6日出售给了原告，是鸿泰公司欠原告借款66万元,给付原告现金10万元，其余抵顶的房款，原告已经取得房屋所有权。本案中鸿泰公司在建的过程中将诉争房屋抵押给融升公司，并办理了抵押登记。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。原告的优先受偿权优于融升公司的抵押权，现原告依法诉至法院，请求法院依法判决。被告融升公司辩称，应驳回原告的诉讼请求，维持原执行裁定。本案中原告只是将借款转化成房款，原告并不是真正的消费者，只是债权债务的转化；其次原告与鸿泰公司之间没有办理产权登记手续，原告没有任何的房屋物权变动依据，所以原告不享有对诉争房屋的所有权；融升公司与鸿泰公司签订的是抵押合同，办理了抵押登记，我们也履行了借款义务，将款项借给了鸿泰公司，因此我方对诉争房产享有担保物权。被告鸿泰公司辩称，对原告购买房屋及对向融升公司抵押借款的事实均不持异议，服从法院判决。原告为支持自己的主张，向本庭提交如下证据：证据1、（2018）内2221执异8号《执行裁定书》，用以证明原告对执行裁定所认定的结果不服，应停止执行该裁定，并且根据该裁定，原告才有了诉权的事实；证据2、2014年6月25日鸿泰公司为原告出具的《购房款收据》一枚，共561062元，用以证明原告已经交付全部房款，并根据《合同法》相关规定，原告已经交付全部房款，即使原告没有签订商品房买卖预售登记，买卖合同已经成立，消费者对商品房所有权的期待权优先于抵押权。经质证，被告融升公司对证据1执行裁定书予以认可，应予以执行；证据2的真实性没有异议，对证明目的不认可。对于原告在诉状中借款66万其中给予10万元现金，剩下用房屋抵顶的实际情况并不能体现出来。该证据只能体现原告有购买意图，原告并没有办理网签和登记，所以不发生物权变动的效力，因此只是债权债务关系；并且原告购买房屋的价款明显低于市场价格，所以该合同实为抵押合同，而不是买卖合同。被告鸿泰公司对证据1无异议，证据2认为鸿泰公司欠原告本金66万元，因此借款是鸿泰公司与原告之间是一种抵押行为。被告融升公司提交证据如下：证据1、《抵押登记证明》《抵押合同》各一份，用以证明融升公司享有担保物权，担保物权优于债权，并已经办理抵押登记，房屋所有权应归融升公司所有；证据2、科右前旗人民法院（2016）内2221民初2402号民事判决书复印件一份，用以证明融升公司与鸿泰公司之间是民事债权债务关系，因此法院的查封是具有合法的依据；证据3、科右前旗建设局备案的《中标通知备案函》一份，用以证明诉争房屋施工主体和承包人即中标人是科沅公司，发包人是鸿泰房地产公司，工程款的优先受偿权方只能是科沅公司；证据4、科右前旗人民法院《听证笔录》，用以证明工程竣工时间是2015年年末，根据《合同法》的规定，优先受偿权除斥期间为6个月，因此现在提出优先受偿权已经超过法定的除斥期间，只是普通债权。经质证，原告刘伟对被告融升公司提交的证据1的真实性没有异议，对证明的目的不认可，融升公司办理抵押登记只是债权的抵押权，抵押权的优先受偿权不能对抗原告的优先受偿权，因为原告做为消费者，已经支付了大部分购房款，所以原告的优先受偿权应优于融升公司的抵押权。对证据2的真实性无异议，但是合同已经实际履行，原告的合法权益应该受到保护，网签合同并不是诉争房屋所有权取得的唯一方式，原告已经支付房屋全款，理应优于融升公司的抵押权。对证据3的真实性无异议，但根据相关法律规定原告是消费者，并且已经缴纳全部款项，因此具有优先受偿权。对证据4的真实性无异议，但原告并不知道权利的行使期限，除斥期间6个月需要原告知道并了解到后才能起算，原告是因为法院执行才知道的。被告鸿泰公司对证据1、2、3、4均无异议，但认为原告从鸿泰公司购买房屋系对借款的抵押行为。被告鸿泰公司未向本庭提交证据。本院认证认为对以上证据的真实性予以确认。本院经审理认定的事实如下：在2014年6月25日被告鸿泰公司向原告出具收据一枚，注明原告交付561062元购房款，购买了鸿泰公司开发的水岸绿洲小区11号楼2单元202号房屋，实际是被告鸿泰公司欠原告刘伟660000元，将其中100000元以现金的方式偿还，其余部分借款转化为购房款的。原告于2017年开始进行了装修，实际占有了该房屋。2014年被告鸿泰公司向被告融升公司借款，双方签订了期房抵押合同，约定将上述房产抵押给融升公司，并在2014年7月7日办理了在建房屋抵押登记。在2015年12月31日被告融升公司与被告鸿泰公司另行签订借款合同，约定借款12450000元，实际是原借款加上利息转来的，期限6个月，该借款合同中融升公司与鸿泰公司只是约定借款方式为抵押，但并没有约定抵押物的具体明细，亦未签订抵押合同。因鸿泰公司未按期履行还款义务，业经本院判决后，鸿泰公司仍未履行给付义务，后融升公司向本院申请执行，在本院执行中原告向本院提出执行异议，要求停止执行该有争议的房屋，经本院（2018）内2221执异8号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议。故原告诉至本院要求不得执行水岸绿洲小区11号楼3单元201号房屋，并要求确认原告对争议的房屋具有所有权，被告鸿泰公司履行不动产登记交付手续。本院认为，原告刘伟以借款转化为购房款的方式交付全款从被告鸿泰公司处购买了诉争房屋，后鸿泰公司因向被告融升公司借款，将诉争房屋抵押给了被告融升公司，被告鸿泰公司对此予以认可，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，买受人的顺位在于工程价款之前，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定确定的原则，已交付大部分房款的消费者对其所购商品房享有的权益应优先于抵押权人所享有的抵押权，因此本案中原告刘伟对诉争房屋享有的顺位权益优先于被告融升公司的抵押权。故原告请求不得执行本案争议房屋的请求成立。被告融升公司主张原告购买房屋的行为不能优于抵押登记的主张不能成立。原告要求办理该争议房屋的转移登记的诉讼请求不属于确权之诉,不符合法律规定，本院不予处理。原告对该房屋尚不具有所有权，但由于二被告在2015年12月31日重新签订了借款合同，应视为原借款合同已经履行完毕，重新签订的借款合同并没有另行签订抵押合同，即未签订从合同，并且借款合同中并未明确抵押物的具体明细，故被告持有的原抵押合同的抵押效力及登记效力不应及于原告的买受行为。依照《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行科右前旗水岸绿洲小区11号楼3单元201号房屋；二、驳回原告刘伟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告科右前旗融升小额贷款有限公司、被告兴安盟鸿泰房地产开发有限公司各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审 判 长  包明霞人民陪审员  徐庆润人民陪审员  于淑荣二〇一八年九月二十五日书 记 员  李 锐附相关法律条文：《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人与抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第三十九条抵押合同应当包括以下内容：（一）、被担保的主债权种类、数额；（二）、债务人履行债务的期限；（三）、抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）、抵押担保的范围；（5）、当事人认为需要约定的其他事项。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的有限受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二第一款第（一）项对案外人提起的异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该标的物。第二款案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。