海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9021民初585号 原告（反诉被告）:刘雪梅，女，1968年10月10日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王振中，1981年6月4日出生，汉族，江苏省连云港市海州区花果山北路与霞辉路交叉口上新村村口。 委托诉讼代理人：杨琳，海南懋公律师事务所律师。 第三人：海南江宏实业有限公司，住所地定安县定城镇定仙路北侧香江丽景商铺。 法定代表人：周经良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李迪，该公司职员。 委托诉讼代理人：吴婷，该公司职员。 第三人：中国光大银行股份有限公司海口分行，住所地海口市世贸东路世贸中心D、E座首层。 负责人：尤小嵘。 原告（反诉被告）刘雪梅与被告王振中（反诉原告）及第三人海南江宏实业有限公司（以下简称江宏公司）、中国光大银行股份有限公司海口分行（以下简称光大银行海口分行）房屋买卖合同纠纷一案，原告刘雪梅于2018年6月13日起诉，本院于6月14日立案。被告王振中于7月19日提起反诉，本院于7月20日立案。本院于8月17日依法适用普通程序，第一次公开开庭进行了合并审理。刘雪梅及其委托诉讼代理人吴宇，王振中及其委托诉讼代理人杨琳到庭参加诉讼。依刘雪梅申请，本院于8月28日通知江宏公司、光大银行海口分行作为本案第三人参加诉讼，并于9月18日第二次公开开庭进行了审理。刘雪梅委托诉讼代理人吴宇，王振中及其委托诉讼代理人杨琳，第三人江宏公司委托诉讼代理人李迪、吴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘雪梅第一次庭审时向本院提出诉讼请求：1.原告刘雪梅与被告王振中在2012年12月17日签定的房屋买卖合同真实、有效；2.被告王振中在两个月内还清位于海南省定安县见龙大道北侧的香江丽景3栋2单元303房的银行贷款，同时原告将余款付给被告；3.被告王振中30天内把房产过户到原告刘雪梅名下；4.本案案件受理费由被告王振中承担。 事实和理由：2012年12月17日，原告刘雪梅根据被告王振中的卖房广告信息打电话约见面，被告王振中将位于海南省定安县见龙大道北侧的香江丽景3栋2单元303房以人民币1900000元的价格出售给原告刘雪梅。经双方友好协商：房款分两次付清，第一次先付定金五万元整，同时签订房屋买卖合同并将房屋交付原告管理使用，余款（见银行贷款部分）由被告王振中负责还清。被告承诺30天内就还清银行，将房产过户到原告刘雪梅名下，再由刘雪梅付清购房余款。 当时双方协商，考虑被告王振中家住黑龙江来回路途遥远，家里还有工作，不能短时间来回往返办理过户手续，被告口头承诺最多半年一定来定安协助办好。于是原告支付购房首付款五万元整，被告将该房产的相关资料（购房合同，收据等）和房屋钥匙交由原告并写下委托书和承诺书。被告王振中自2012年12月17日签合同拿走五万元定金再也不露面，原告多次电话催办房产付款和过户手续，王振中均以各种理由推拖，后来就不接电话了，最后电话停机，联系不上。特此恳请贵院依法判如所请。 被告王振中辩称，一、原告要求被告于两个月内还清涉讼房屋的银行贷款，缺乏法律及事实依据。双方于2012年12月7日签订的《房屋买卖协议书》约定：“房屋余额银行贷款余额由甲方还，在过户之前如果甲方不按时还银行贷款而产生的违约金由甲方负责。”另依据被告与光大银行海口分行2010年4月9日签订的《个人贷款合同》，贷款期限自2010年4月9日起至2035年4月9日止，年限为25年。截至原告起诉之日，被告还清贷款的期限尚未届满。至于原告在起诉状中声称“被告承诺30天内就还清银行”的说辞，不仅缺乏基本的事实依据，而且违背逻辑常理。假设被告将其于2010年购买的价值238457元的涉讼房屋在2012年以19万元的价格出售予原告，如非急需用钱的原因，被告没有必要将涉讼房屋折价5万元出售。既然被告出售涉讼房屋的目的系因急于用钱，那么在原告仅仅支付5万元定金的情况下，被告没有理由提前还清银行高额的按揭贷款。 综上，涉讼合同并未约定被告负有提前还清银行贷款的义务，且未具体约定还清银行贷款的时间。由此应当认为原告在签订涉讼合同之时明确知悉了被告的贷款期限，且其默认应当按照《个人贷款合同》的贷款期限正常偿还银行贷款。 二、涉讼合同约定的过户条件尚未成就，原告无权要求被告于30天内将涉讼房屋过户至其名下。办理过户手续是附有前提条件的，即还清银行贷款后30天内才能办理过户手续。根据《民法通则》第六十二条：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”以及《民法总则》第一百五十八条：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效”的规定，涉讼合同未具体约定还清银行贷款的时间，在银行贷款未清偿之前，原告要求被告于30天内将涉讼房屋过户至其名下，缺乏法律及事实依据，依法不应支持。 原告刘雪梅在第二次庭审时变更并最终明确其诉讼请求为：1.确认原告刘雪梅与被告王振中在2012年12月17日就定安县定仙路北侧香江丽景3栋2单元303房签定的《房屋买卖协议书》合法、有效；2.原告刘雪梅立即代被告王振中向第三人光大银行海口分行偿还其尚欠的借款本息；3.光大银行海口分行在原告刘雪梅代被告王振中偿还借款本息之日起三十日内协助办理涉案房屋的抵押登记注销手续；4.第三人江宏公司立即协助被告王振中办理涉案房屋的不动产证；5.被告王振中在取得涉案房屋不动产证后的30日内协助原告办理涉案房屋的不动产证过户登记手续；6.原告刘雪梅在取得涉案房屋不动产证后立即将购房余款140000扣除代被告王振中偿还借款本息和代被告王振中缴纳涉案房屋不动产证初始登记和过户登记中其依法应当支付的税费所剩款项立即支付给被告王振中；7.案件受理费由被告王振中承担。 事实和理由补充如下：第三人江宏公司是涉案房屋《商品房买卖合同》的出卖人，涉案房屋产权仍然登记在江宏公司名下。第三人光大银行海口分行是涉案房屋的抵押权人，目前涉案房屋仍处在抵押状态。因此，原告申请第三人参加诉讼，请求江宏实业公司协助被告王振中办理涉案房屋的不动产证，光大银行海口分行在原告刘雪梅代被告王振中偿还借款本息之日起三十日内协助办理涉案房屋的抵押登记注销手续。 被告王振中针对原告变更后的诉讼请求以及补充的事实和理由辩称，一、原告申请追加的第三人与本案的诉讼标的无直接牵连和不负有义务，依法不应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。原告《起诉书（补充）》中的第1.2.5.6.7项诉讼请求属于对原诉讼请求的变更，已经超过了法定变更期限，不应予以受理，被告对此不予答辩。 8月17日组织的一审法庭辩论终结时，本案事实基本查清，原、被告之间的法律关系清楚，权利义务关系明确，原、被告的诉讼主体资格己基本确定。法庭辩论终结后又依原告申请追加第三人，浪费审判资源，给被告造成讼累。再者，原告庭审前5天向法庭提交酌《起诉书（补充）》中的第1.2.5.6.7项诉讼请求与追加的第三人的权利义务毫无关联，如视为对原诉讼请求的变更，则应当于8月17日的法庭辩论终结前提出，否则应视为违反民事诉讼法的法定程序，有违程序公正。具体理由如下： 首先，原告申请追加光大银行海口分行、江宏公司作为第三人参加诉讼，该两家公司均属于无独立请求权第三人。根据现行有效的《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行的若干规定》第九条的规定：“受诉人民法院对与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人，以及与原告或被告约定仲裁或有约定管辖的案外人，或者专属管辖案件的一方当事人，均不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼。”本案是二手房买卖合同纠纷，争议的诉讼标的是被告位于海南省定安县见龙大道北侧的香江丽景3栋2单元303房。光大银行海口分行与被告于2010年4月9日签订《个人贷款合同》，已经依约向被告发放贷款；江宏公司与被告于2010年1月19日签订的《商品房买卖合》，已经依约向被告交付房屋，且不存在拒绝协助被告办理产权登记的情形。无论是光大银行海口分行还是江宏公司，均是与本案诉讼标的无直接牵连且不负有返还或者赔偿等义务的人，依法不得作为为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼。 其次，8月17日的庭审中，围绕本案的案件事实、证据材料以及原、被告的权利义务等进行了法定的陈述、质证、辩论环节。9月18日的开庭系原告在法庭辩论终结后又申请追加第三人，因此应当仅对追加的第三人的权利义务进行审 理。至于原告重新向法庭提交的《起诉书（补充）》中的第1.2.5.6.7项诉讼请求，因与第三人的权利义务毫无关联，应当视为对原诉讼请求的变更。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，原告变更诉讼请求应当在8月17日庭审辩论终结前提出，否则应视为违反民事诉讼法的法定程序。因此，被告对原告重新向法庭提交的《起诉书（补充）》中的第1.2.5.6.7项诉讼请求，向贵院申请不予受理，被告对此亦不予答辩。 二、原告在《起诉书（补充）》中第3项诉讼请求缺乏基本的事实依据，其诉请未载明于涉讼合同中，违背了涉讼合同签订之时双方真实的意思表示。光大银行海口分行依据《个人贷款合同》约定，不负有协助原告办理涉讼房屋的抵押登记注销手续的义务。 三、原告《起诉书（补充）》中第4项诉讼请求违反了合同相对性的原则，原告不是《商品房买卖合同》的合同当事人，无权要求江宏公司协助其办理涉讼房屋的不动产证。 被告无法向原告履行涉讼房屋过户义务的原因系因过户条件尚未成就，而非江宏公司原因未能办理产权登记。原、被告约定的过户时间是“还清银行贷款时30天内”，而根据《个人贷款合同》的约定，还清贷款的时间为2035年4月9日，因此将涉讼房屋过户给原告的条件因银行贷款还款时间未届满而尚未成就。 第三人江宏公司述称，一、第三人与被告王振中于2010年1月19日签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，应受到法律保护。该合同是对双方权利义务的约定，而非单方约定。合同约定第三人向被告王振中出卖位于定安县定仙公路北侧的香江丽景项目3栋2单元303房，总价款238457元。合同约定的交房期限为2010年12月31日前，上述合同签订后我方已适时履行完该合同。 二、根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中第六条约定，买受人办妥银行按揭贷款手续后，应准备好办理房地产权属证书所需的证件和资料（含完税、缴费单、购房合同等），于出卖人交付商品房之日起7日内提交出卖人。买受人未能在约定的时间内交齐办理房屋产权证所需的全部证件和资料，办证时间相应顺延，由此产生的风险由买受人承担。由于被告王振中个人原因而非第三人的原因导致该涉案房屋产权证至今仍未办理，理应由被告王振中提供办证所需的相关手续后第三人协助办理，由此产生的风险由其承担。 三、原被告双方签订的《房屋买卖协议书》与第三人没有任何关联性，实属该房屋的二次销售的个人行为，其双方的行为是否有效、是否生效均与第三人无关，第三人没有任何责任和义务。 第三人光大银行海口分行未作陈述。 原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据： 证据1.房屋买卖协议书，拟证明原告与被告就涉案房屋签订《房屋买卖协议书》，双方对涉案房屋买卖总价、价款支付和产权过户等主要事项作出约定； 证据2.收条，拟证明被告于2012年12月19日收到原告支付的涉案房屋首付款人民币伍万元； 证据3.承诺书，拟证明被告再次强调双方签订合同的真实性，承诺在原告付清房屋买卖价款全款的情况下，被告负责将房屋产权过户到原告名下； 证据4.委托书，拟证明被告已将房屋卖给原告，以后有关涉案房屋的买卖手续由原告办理； 证据5.中国光大银行个人存款回单，拟证明2012年12月19日，原告代被告偿还涉案房屋2012年12月份房贷2200元； 证据6.前期物业管理服务协议，拟证明2013年1月12日，原告与涉案房屋所在的小区物业公司签订物业管理合同，接管涉案房屋； 证据7.物业管理费收据，拟证明原告缴纳了物业管理费、水电费等费用； 证据8.《商品房买卖合同》，拟证明江宏公司是涉案房屋的出卖人，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，被告王振中在与刘雪梅签订房屋买卖协议后就将房屋钥匙、购房发票等重要材料交给刘雪梅办理房屋交接手续； 证据9.《个人贷款合同》，拟证明光大银行海口分行是涉案房屋的抵押权人，贷款人在合同履行完毕后，应当协助办理抵押登记注销手续。 此外，原告还申请了证人莫富源出庭作证，其证言如下：原告是我小孩的老师，她委托我帮她在定安买房。我看到王振中的卖房广告牌，就介绍他俩认识，他们双方就签订了房屋买卖协议书。合同约定，王振中还款银行贷款一个月内过户给刘雪梅，要先还清贷款才过户。当时口头说让王振中两个月内还清贷款，但由于不知道他能不能办妥，就未写到协议中。 被告质证意见如下： 证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但并没有约定被告应当承担提前还款的义务； 证据2.3.4的真实性、合法性、关联性无异议； 证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告代为偿还银行按揭贷款； 证据6真实性、合法性无异议，但该份证据恰好证明在未经被告同意的情况下，原告以业主的身份与物业签订管理协议，是擅自签订合同的表现； 证据7真实性、合法性无异议，但被告从未授权原告缴纳物业费； 证据8真实性、合法性无异议，关联性、证明内容有异议，本案是二手房买卖合同争议，与证据8没有关联； 证据9的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，原告不是借款人，无权要求光大银行海口分行配合办理抵押登记注销手续。 对于证人莫富源证言，被告王振中未作发问。 第三人江宏公司质证意见如下： 证据1-7以及证人证言与第三人无关，不发表质证意见； 证据8的真实性、合法性、关联性无异议，第三人只对买受人有协助办证的义务； 证据9的真实性、合法性、关联性无异议，第三人只是对买受人作了抵押担保。 第三人光大银行海口分行未发表质证意见。 本院认证如下： 证据1.2.3.4的真实性、合法性、关联性和证明内容均予以确认。 证据5为原告刘雪梅持有，且汇款账号是王振中在《个人贷款合同》中指定的账号，故对该证据的真实性、合法性、关联性和证明内容予以确认。王振中称该笔贷款由自己偿还，无证据证明，本院不予采纳。 证据6.7的真实性、合法性、关联性予以确认，也可证明刘雪梅与物业公司签订物业服务合同以及缴纳物业费、水电费这一客观事实。 证据8.9的真实性、合法性、关联性予以确认，但江宏公司办证以及光大银行海口分行办理抵押登记注销手续均须在满足相关条件时才可进行。 证人莫富源关于“当时口头说让王振中两个月内还清贷款，但由于不知道他能不能办妥，就未写到协议中”的证言，无其他证据佐证，本院无法采纳。 被告围绕其抗辩向本院提交如下证据：《个人贷款合同》，拟证明被告贷款期限自2010年4月9日起至2035年4月9日止，年限为25年。截至原告起诉之日，被告的还贷期限尚未届满。 原告质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不认可证明内容。 第三人江宏公司质证意见如下：真实性、合法性、关联性无异议，第三人只是对买受人作了抵押担保。 第三人光大银行海口分行未作质证。 本院认证如下：对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均予以确认。 第三人江宏公司和光大银行海口分行均未举证。 反诉原告王振中向本院提出诉讼请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告于2012年12月17日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令反诉被告刘雪梅返还反诉原告王振中位于海南省定安县见龙大道北侧的香江丽景3栋2单元303房，并将该房屋恢复原状；3.反诉被告刘雪梅将其擅自出租涉讼房屋的租金收益25500元（按租金500元/月，暂计51个月，实际应从2014年5月起至承租人搬离之日止）返还予反诉原告；4.判令反诉被告支付因处理本案纠纷往返河南与海南的交通费用3417元以及因反诉被告出租涉案房屋导致反诉原告无处居住而花费的租房费用800元，以上合计4217元；5.反诉被告承担全部诉讼费用。 事实和理由：反诉原、被告双方于2012年12月17日签订的《房屋买卖协议》约定，王振中将位于海南省定安县见龙大道北侧的香江丽景3栋2单元303房出售给刘雪梅。房屋总价是190000元，房款分二次付清。定金五万元在签订涉讼合同时已经支付，待王振中偿还银行贷款后30天内将涉讼房屋过户给刘雪梅，同时刘雪梅支付剩余房款。另据《个人贷款合同》，王振中的贷款期限自2010年4月9日起至2035年4月9日止，年限为25年。 涉讼合同签订后，由于王振中常年在外地工作，因此将房屋钥匙暂时交予刘雪梅保管。但王振中于近期通过与刘雪梅电话沟通得知，其在未经王振中同意的情况下擅自对涉讼房屋进行了装修，并将涉讼房屋私自出租于第三人。王振中随后通过查看水电缴费记录方知，刘雪梅从2014年5月起就已将涉讼房屋出租。该出租行为从未经过王振中的追认及同意，直至提起反诉之日，涉讼房屋仍被刘雪梅的承租人非法占有。在刘雪梅仅支付宝定金尚未付清房款，且涉讼合同约定的过户条件尚未成就的情况下，涉讼房屋的合法所有权人仍然是王振中。刘雪梅无权处分涉讼房屋，亦无权通过该房屋获取租金收益。其未经许可，擅自装修、出租并获取收益的行为，一方面侵害了王振中依法占有、使用房屋的合法权利，另一方面违反了基本的诚信原则，触动了买卖双方的信赖基础，使得双方订立合同的目的已经不能实现。因此，根据《合同法》第九十四条第四款规定，王振中有权要求解除涉讼合同。 更何况，王振中出售涉讼房屋至今，房价已经发生重大变化。王振中2012年出售涉讼房屋之时正逢海南房价的低谷期，因急需用钱折价5万元出售。截止反诉提出之日，房价已从2012年的每平米3500元上涨至如今每平米6000元，涨幅翻了近一倍。这种房价的重大变化是王振中在合同订立时无法预见的，远远超出了意料。如果继续履行涉讼合同，将对王振中明显不公平。因此，本案应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条关于“情势变更”的规定，法院应当根据公平原则，解除涉讼合同。 另依据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，王振中有权依据法律规定要求刘雪梅返还涉讼房屋、恢复原状并将其取得的租金收益返还。 因此，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告刘雪梅辩称,一、《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序民俗，是合法有效的，双方应当全面履行。二、涉案房屋未能及时办理物权登记，不影响《房屋买卖协议书》的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《房屋买卖协议书》没有法定解除的情形。《合同法》第九十四条第四款规定的是当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同，但本案的情况不属于该情形。因此，《房屋买卖协议书》依法不能解除。四、刘雪梅对涉案房屋装修、使用的依据是协议书第三条的约定和双方办理涉案房屋变接手续（包括合同、发票、钥匙及委托书等），王振中有关返还涉案房屋和将涉案房屋恢复原状的请求没有事实和法律依据。基于上述事实和理由，请依法驳回反诉请求。 反诉原告王振中围绕其诉讼请求提交如下证据： 证据1.《海南粤泰物业服务有限公司销售记录》，拟证明海南粤泰物业服务有限公司定安分公司（以下简称粤泰公司）出具的水电费缴费记录显示，涉讼房屋至迟自2014年5月16日起已有人居住并缴纳水电费； 证据2.通话录音(2018年6月23日)光盘及文字稿，拟证明刘雪梅在2018年6月23日与王振中的通话中承认其擅自将涉讼房屋装修并且出租，该行为属于无权处分，王振中不予追认； 证据3.与刘雪梅的租客王婷谈话录像（2018年7月14日）光盘及文字稿，拟证明承租人王婷承认其自2016年12月起租赁涉讼房屋，租金为500元／月，2018年涨至600元／月； 证据4.网上订票截图，拟证明王振中为处理本案纠纷往返河南与海南两地的交通费用支出合计3417元； 证据5.房屋租赁协议，拟证明王振中为处理本案纠纷回到海南，却因涉案房屋被刘雪梅擅自出租给他人，导致无处居住，为此租赁房屋花费800元。 反诉被告刘雪梅质证意见如下： 证据1真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议； 证据2真实性无异议，证明内容有异议，装修是经过物业公司同意的，物业也是经过王振中本人确认才同意的； 证据3真实性无法判断，合法性、关联性及证明内容均有异议，该份证据不能支持反诉人的反诉请求，不能改变双方签订《房屋买卖协议书》并已实际履行的客观事实； 证据4的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，本案纠纷是因王振中引起的，不应由刘雪梅承担； 证据5真实性无异议，关联性、证明内容有异议，装修和出租是根据协议管理使用的，王振中自己租房是他自己的事情，刘雪梅不承担该笔费用。 第三人江宏公司认为上述证据与其无关，不发表质证意见。 第三人光大银行海口分行未作质证。 本院认证如下： 证据1的真实性、合法性、关联性及证明内容均予以确认； 证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明房屋装修、出租这一客观事实的存在； 证据3的真实性、合法性、关联性予以确认及证明内容予以确认； 证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，但当事人起诉、应诉付出一定的诉讼成本是正常的，只要对方不是恶意诉讼导致即可； 证据5没有支付凭证，无法证明花费数额是否实际支出。 根据本院确认的证据及各方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2010年1月19日，王振中和第三人江宏公司签订《商品房买卖合同》。约定：江宏公司将其开发的定安县定仙路北侧香江丽景3栋2单元303房出卖给王振中，建筑面积53.61平方米，套内47.24平方米，公摊6.37平方米，单价为每平方米4448元，房款总价为238457元。付款方式为按揭付款，首付30%即72457元，余款166000元申请银行贷款。交房时间为2010年12月31日前，江宏公司应在交房后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另，合同附件四《补充协议》还约定：买受人付清全部购房款或办妥银行按揭贷款手续后，应准备好办理房地产权属证书所需的证件和材料（含完税、缴税单、购房合同等），于出卖人交付商品房之日起7日内提交出卖人。出卖人承诺在交房并收到买受人交齐办理房屋产权证所需要的全部证件和材料后12个月内办妥房地产权属证书。 2010年4月9日，王振中和第三人光大银行海口分行签订《个人贷款合同》。贷款种类：个人住房贷款；用途：购买香江丽景3栋2单元303房；贷款金额：166000元；贷款期限：2010年4月9日起至2035年4月9日止。王振中以该房屋作为抵押担保，江宏公司作保证担保。 2012年12月17日，王振中和刘雪梅签订《房屋买卖协议书》。约定：王振中将上述房屋售给刘雪梅，房屋总价款为190000元。房款分两次付清，第一次付定金50000元，同时签订买卖合同。银行贷款由王振中偿还，在还清银行贷款后30天内将房屋所有权过户至刘雪梅名下，同时刘雪梅付清房屋买卖的余款。在签订买卖合同并且交付50000元定金的同时，王振中将房屋交给刘雪梅管理使用。税费按税务局规定，双方分别承担。同日，王振中出具《承诺书》，内容为：王振中和刘雪梅签订的合同真实，在付清房屋买卖全款的情况下，负责将房屋所有权过户到刘雪梅名下。同日，王振中还出具了《委托书》，内容为：以后有关该房子的买卖手续由刘雪梅办理。2012年12月19日，王振中出具《收条》，表明其收到刘雪梅房屋首付款50000元。同日，刘雪梅向王振中的账号×××内汇入2200元，代其偿还银行贷款。 2013年1月12日，刘雪梅与海南怡谐物业服务有限公司（以下简称怡谐物业公司）就涉案房屋签订《前期物业管理服务协议》，并于当天缴纳了2012年5月1日至2013年4月30日期间的物管费836.32元以及公摊水电费240元和电梯电费300元。 另查明，在签订房屋买卖协议并收到50000元定金后，王振中便将涉案房屋的钥匙交给了刘雪梅。因房屋出卖时属于毛坯房，刘雪梅将房屋进行了装修，并在2016年12月进行了出租，房租每月500元，后涨为每月600元，但何时涨租日期不明。 还查明，涉案房屋尚未办理产权证，目前处于抵押权预告登记状态，抵押权利人为光大银行海口分行。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。关于合同的效力，王振中和刘雪梅签订的《房屋买卖协议书》是双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，《房屋买卖协议书》为合法有效的合同。关于合同应否解除，王振中称应该解除。其理由如下：一是刘雪梅擅自装修、出租，侵害了其合法权利，触动了信赖基础，违反了合同法第九十四条第四款规定，致使合同目的不能实现；二是房价发生重大变化，涨幅明显，继续履行将对其不公平。针对第一点理由，本院认为，双方签订的合同的目的是房屋交易，装修、出租是否违约在此暂且不论，即使违约，也不会因此导致合同目的无法实现。针对第二点理由，应区别“情势变更”和“商业风险”。房价涨跌是市场行为，任何一个投入房市的人都应明白这一商业风险。否则任何人随意因为房价的市场变化主张解除合同，将造成市场秩序的紊乱。故对于王振中以上述理由主张解除合同的观点，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，王振中请求解除合同的理由不适当，且没有证据证明存在合同解除的其他情形。另，根据海南现行限购政策，刘雪梅具有购房资格。故合同应继续履行，在本案中不应解除。 关于王振中协助刘雪梅办理涉案房屋过户手续的问题。应首先说明的是，《房屋买卖协议书》以及王振中同日出具的《承诺书》的先后顺序。二者虽然是同一天签署，但从《承诺书》中“王振中和刘雪梅签订的合同是真实的”内容可以看出，双方签订合同在前，承诺书在后。双方在协议中约定还清银行贷款后30日内办理，但在随后的承诺书中又改为“在付清房屋买卖全款的情况下，将房屋所有权过户至刘雪梅名下”。虽然承诺书无刘雪梅签名，但王振中出具该承诺书后，刘雪梅并未提出异议，并且作为证据提交，证明内容为“在原告付清房屋买卖价款全款的情况下，被告负责将房屋产权过户到原告名下”，故视为其认可承诺书的内容。故承诺书中关于过户条件的表述视为对协议书过户条件的变更。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同全面履行自己的义务”的规定，刘雪梅应在付清全款后，王振中才有义务协助其办理过户。现刘雪梅仅支付了5万元房款，未达到过户条件，其要求王振中办理过户的诉讼请求，本院不予支持。刘雪梅可待付清全款后，若王振中不配合办理过户，再另行起诉。在本案中，本院不能违反双方已有约定，直接作出“刘雪梅支付剩余房款14万元，王振中在收到全款后办理过户”的判决。因为付清全款是刘雪梅应先主动履行的义务，而非请求本院判决其履行此项义务。 关于刘雪梅请求其代王振中偿还银行借款本息并请求光大银行海口分行协助王振中办理抵押登记注销手续以及请求江宏公司协助王振中办理不动产证的诉讼请求，前提须是王振中协助刘雪梅办理过户的条件成就。但目前该条件尚未成就，故在本案中，本院对上述请求不予支持。 关于刘雪梅主动要求在其取得不动产证后将购房余款扣除相关费用后支付给王振中的问题。首先，根据《承诺书》内容，刘雪梅须付清全款才能过户，而不是过户后再支付余款；其次，根据法律逻辑，如前所述，在刘雪梅尚未付清全款的情况下，本院不能直接作出“刘雪梅支付剩余房款，王振中在收到全款后办理过户”的判决。 关于涉案房屋的返还及恢复原状问题。《房屋买卖协议》约定：在签订合同并且乙方交付5万元定金的同时，甲方将房屋交给乙方管理使用。这属于双方对房屋交付条件的自愿约定，应全面遵守并履行。刘雪梅支付5万元定金后，王振中把房屋钥匙交给了刘雪梅，由刘雪梅管理使用，视为完成交付。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，房屋作为不动产，须依法进行物权登记才能发生效力，但登记只是具有对外公示的效力，和交付是两个不同的概念。在刘雪梅支付5万元房款达到交付条件的情况下，王振中请求刘雪梅返还已经交付的房屋并恢复原状，本院不予支持。 关于是否擅自装修、出租及租金返还的问题。《房屋买卖协议》明确约定了刘雪梅可以管理使用。因房屋交付时为毛坯房，不具有使用功能。若不进行装修，连最基本的居住功能都无法满足，无法将“管理使用”的约定变为现实。至于出租，尽管刘雪梅不是物权法上的房屋所有权人，但王振中将房屋交付后，只要刘雪梅不对涉案房屋作出物权变动处分，均符合“管理使用”的范畴。故王振中要求刘雪梅返还租金收益的诉讼请求，本院不予支持。 关于王振中请求刘雪梅支付因处理本案纠纷往返河南与海南的交通费用3417元以及因反诉被告出租涉案房屋导致反诉原告无处居住而花费的租房费用800元的问题。如本院认证意见所述，并无证据显示刘雪梅恶意诉讼，王振中作为案件另一方当事人，出庭应诉是其权利，也是其义务，支出一定的交通成本、住宿成本是正常的、必然的。另外，住宿费用没有支付凭证，本院无法确认是否实际支出。故对于王振中的此项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，判决如下： 一、原告刘雪梅与被告王振中于2012年12月17日签订的《房屋买卖协议书》合法有效； 二、驳回原告刘雪梅的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告王振中的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4100元，由原告刘雪梅自行负担（已缴）；反诉案件受理费2266.25元，由反诉原告王振中自行负担（已缴）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  张 慧 人民陪审员  宋传龄 人民陪审员  陈**信 二〇一八年九月二十日 书 记 员  卢裕倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照合同全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。