浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第3350号上诉人（原审原告）：郑晨。委托代理人：吴璇岚。被上诉人（原审被告）：杭州东田巨城置业有限公司。法定代表人：钱益升。委托代理人：夏伟。上诉人郑晨因与被上诉人杭州东田巨城置业有限公司（以下简称东田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2010年10月1日，郑晨与东田公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：东田公司以出让方式取得余杭区星桥街道太平村，编号为杭余出国用（2010）第104-42号、杭余出国用（2010）第104-43号地块的建设用地使用权。郑晨购买东田公司位于杭州市余杭区星桥街道擎天半岛城格兰郡4幢2单元2103室商品房一套，建筑面积为89.28平方米，总价款为738740元。付款方式为郑晨于2010年10月1日前支付总房款的32.32%，剩余购房款500000元通过银行贷款的方式予以支付。其中合同第九条约定，“出卖人应当在2013年11月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；……”。合同附件八补充协议内容第7条约定：“本小区周边环境的现状，出卖人特向买受人予以提醒：本小区西面为宣杭铁路，北面为藕花洲大街，南面为规划中临丁路（最终以政府相关批文为准），将采用干挂石材及中空玻璃窗降低噪音对室内的影响。”双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，郑晨支付了首付款238740元，剩余500000元房款通过银行按揭手续支付。2010年9月24日，郑晨与东田公司签订《擎天半岛城地下车位使用权有偿转让协议》一份，约定：东田公司将位于擎天半岛城格兰郡编号为C-023号的地下车位使用权有偿转让给郑晨，总价为59450元，交付时间为东田公司于2013年11月30日前交付。协议签订后，郑晨支付了车位使用权转让费59450元。2013年11月14日，杭州市公安消防支队余杭区大队出具建设工程消防验收意见书，综合评定涉案楼盘建设工程消防验收合格。2013年11月27日，杭州市规划局（杭州市测绘与地理信息局）出具建设工程规划核实确认书一份，确认包括涉案房屋在内的擎天半岛城G1-G13住宅、W3-W5商铺、1#地下室具备竣工规划规划条件。2013年11月27日，杭州市余杭区环境保护局向郑晨出具《关于杭州东田巨城置业有限公司擎天半岛一期项目（格兰郡G1-13#楼住宅、W3-W5商铺及1#地下室）环境保护“三同时”检查意见书》（余环检（2013）51号）一份，检查结论为：基本符合环保要求，东田公司擎天半岛一期项目（格兰郡G1-13#楼住宅、W3-W5商铺及1#地下室）通过环保“三同时”检查。同时建议与要求东田公司加强各类噪声设备的日常维护，及时排除故障，做好地下车库出入口的噪声防治工作，降低噪声对小区环境的影响；严格按环保要求落实各项污染防治措施，执行“三同时”制度。待小区入住率达到75%以上时，及时办理环保验收手续；建议东田公司继续与有关部门、属地政府沟通，争取尽早取消擎天半岛项目西侧的临时通道，恢复绿化功能，以进一步减低铁路列车运行产生的噪音对小区的影响。2013年11月29日，涉案房屋所在楼盘的G1-G7住宅、W3-W5商铺、1#地下室取得将房屋建筑工程竣工验收备案证明。2014年2月27日，杭州市国土资源局余杭分局向区府办出具《关于随房抵押项目先行办理个人土地证的请示》（杭土资余（2014）31号）内容为：对东田公司的擎天半岛项目，由房管部门出具已销售的房产清单，并明确不在已抵押范围。国土部门根据该清单以及房管部门合法的个人房产证，办理对应房产的土地使用证。后区府办回复同意该请示。经核实，涉案房屋除存在郑晨的按揭贷款抵押外，没有设定其他抵押。2014年4月4日，杭州市国土资源局余杭分局出具信息公开答复单，载明涉案宗地无土地证抵押，但已办理土地随房抵押，无查封。2014年4月28日，杭州市国土资源局余杭分局出具信访事项处理意见书一份，载明杭余出国用（2010）第104-42号土地证，东田公司已申请复核验收，但因该项目部分房产已抵押暂未通过复核验收；杭余出国用（2010）第104-43号土地证，东田公司未申请复核验收。2014年4月29日，杭州市余杭区环境保护局出具信息公开答复意见一份，载明根据有关管理规定，待小区入住率达到75%以上时，才可办理环保验收相关手续。目前涉案小区入住率未达到75%，因此该项目暂未办理验收手续，无验收合格文件。2014年5月30日，郑晨及案外人孙爱庆、郑松娟不服余杭区环境保护局对东田公司作出的余环检（2013）51号环境保护“三同时”检查意见书，向杭州市环境保护局申请行政复议，杭州市环境保护局于2014年8月26日做出行政复议决定书（杭环复决（2014）01号）：维持余杭区环保局出具的环境保护“三同时”检查意见书。2014年8月8日，郑晨及案外人孙爱庆要求余杭区环保局依法履行法定职责，对擎天半岛项目楼盘进行环保验收，向杭州市环境保护局申请行政复议，杭州市环境保护局于2014年9月23日做出行政复议决定书（杭环复决（2014）02号）：驳回申请人的行政复议申请。原审法院另查明，东田公司曾于2013年11月25日、2013年2月13日两次向郑晨发送交房通知书，但郑晨至今未办理收房手续。2014年6月5日郑晨提起诉讼，请求判令：一、解除郑晨与东田公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除郑晨与东田公司签订的《地下车位使用权有偿转让协议》；三、东田公司返还房款738740元；四、东田公司返还车位使用权转让费59450元；五、东田公司赔偿利息损失82000元（自2011年2月15日起暂计至判决确定之日止）；六、东田公司支付违约赔偿200000元。原审法院认为：郑晨与东田公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。关于合同的解除问题。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。或者法律规定的情形出现，当事人也可以依照法律规定解除合同。本案中，郑晨以涉案房屋存在噪音超标、土地权属存在瑕疵为由要求解除合同。一、关于噪音问题，涉案楼盘建成后通过了竣工验收备案登记，符合合同约定的交付条件。根据双方提交的证据，可以确认虽然涉案房屋所在楼盘某个时间段某个地点的噪音值存在未达到相关标准的现象，但经有关部门检查，基本符合环保要求并通过了环保“三同时”检查，故现郑晨主张涉案房屋存在噪音超标属于房屋质量瑕疵而要求解除合同，不符合法律规定及双方合同约定，不予支持。二、关于土地抵押问题。根据双方提交的证据及核实的相关情况，虽然涉案楼盘部分房屋及所使用的土地设定了抵押，但涉案房屋除了本身的按揭贷款抵押外，该房屋上并未设立其他抵押，且可以办理房屋产权登记的相关手续。至于部分房屋的土地随房抵押，未通过竣工复核验收并不影响郑晨相关权利的实现，也不构成双方合同解除的条件，故现郑晨以东田公司在房屋预售后又将所建楼盘进行抵押未注销抵押登记，且未通过竣工复核验收为由要求解除合同，没有依据，不予支持。故对郑晨要求解除双方签订的商品房买卖合同及车位合同、要求东田公司返还房款及车位转让费、赔偿损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年10月30日判决：驳回郑晨的诉讼请求。案件受理费14522元（已申请缓交），减半收取7261元，由郑晨负担。宣判后，郑晨不服，向本院提起上诉称：原判认定事实有误，导致判决错误。根据涉案合同的约定：东田公司交付房屋时应通过建设工程竣工验收备案，且取得法律、行政法规规定的应由环保、消防等部门出具的认可或准许交付使用文件。据此，环保部门出具交付使用批文作为当事人约定交付凭证法定的交付条件，是每个房产商都应具备的。可综观全案证据，东田公司至今都无法提供环保部门对涉案楼盘交付使用的准许或认可的正式批文。在此前提下原审法院认定东田公司符合合同约定的交付条件，显属认定错误。原审法院仅凭证据《监测报告》即认定涉案房屋所在楼盘某个时间段某个地点的噪音值存在未达到相关标准的现象，属于断章取义，事实上，郑晨购买的房屋在凌晨的3-4点，只要火车经过时，噪音已达到89分贝。且之前有过判决已确认该铁路为货车轨道，每天经过的火车趟数高达120车皮。原判片面适用法律，存在明显错误。原审法院认为涉案房屋噪音超标属于房屋质量瑕疵，而未予明确属于一般瑕疵还是重大瑕疵。根据《建筑法》的释义：房屋的一般瑕疵范围包括供水，供电，供暖，供冷等系统工程及主体工程，地基工程，防水土建等等可进行返修维修的部分或合同中约定有关工程项目的质量问题。显然火车噪音问题不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，不属于可进行调整控制的范围。如果火车噪音的程度已经达到影响居住使用的，应属重大瑕疵。房屋噪音超标导致郑晨根本无法居住使用。现东田公司事实上也无法对该楼盘实施有效的防噪措施。因此，郑晨要求解除合同是有法律依据的。原审法院以不符合解除条件为由驳回诉讼请求，有违公允。请求二审法院查明事实，依法改判支持郑晨一审诉讼请求。上诉人郑晨在二审中提交《检测报告》一份，证明郑晨购买的房屋噪音情况。被上诉人东田公司在二审中辩称：一、郑晨与东田公司之间签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，意思表示真实，内容符合法律规定，系合法有效的合同，受国家法律保护，双方应依约履行。二、东田公司依约履行了自己的合同义务，按合同约定的交付条件向郑晨交付合同约定的房屋。三、郑晨所提的有关要求环保验收及噪声问题、质量问题，与东田公司无关。本案中，东田公司已经取得了符合房屋交付条件的相关职能部门出具的认可文件或准许使用文件，如郑晨有异议，不应向东田公司提出，而应通过其他法律途径解决。四、关于楼盘未注销抵押登记，是否影响郑晨办理房屋三证问题。东田公司的土地到目前未注销抵押登记，与郑晨能否办理房屋三证没有因果关系。郑晨提出的关于要求解除与东田公司的《商品房买卖合同》没有事实与法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人东田公司在二审中未提交新证据。上诉人郑晨在二审中提交的《检测报告》，经出示，被上诉人东田公司认为不属于二审中的新证据，不予质证。本院认为，虽然该《检测报告》形成时间是在一审判决之后，但环境噪声问题在一审中即是双方争议焦点，故该证据应在一审中予以提交，以证实郑晨的诉请主张，其在二审中提交，不属于二审程序中的新证据，且被上诉人东田公司不同意进行质证，本院对该证据不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原判认定的“被告（东田公司）曾于2013年11月25日、2013年2月13日两次向原告（郑晨）发送交房通知书”应为东田公司曾于2013年11月25日、2013年12月13日两次向郑晨发送交房通知书外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于涉案房屋环境噪声是否符合合同约定的交付条件，郑晨据此所主张的合同解除是否应予支持。根据已查明的事实，案涉房屋已于2013年11月29日进行了建设工程竣工验收备案，其中杭州市余杭区环境保护局出具的余环检（2013）51号的检查意见书作为验收备案中环保部门出具的认可文件予以备案，在目前涉案工程验收备案尚未被依法撤销前，应认定涉案房屋已经符合双方在《浙江省商品房买卖合同》第九条所约定的交付条件，郑晨在收到东田公司交房通知后，应当予以收房。现郑晨二审中以涉案房屋未通过环保验收为由，要求解除双方房屋买卖合同的理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14522元，由郑晨负担（本院准予郑晨缓缴上诉案件受理费，郑晨应于本判决生效之日起十日内将应负担的二审案件受理费14522元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一五年五月二十二日书 记 员 袁其伟