山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第461号上诉人（原审原告）：丛旭林。委托代理人：孙秀虎，山东孚元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨艳艳。委托代理人：杨进芝。上诉人丛旭林因与被上诉人杨艳艳房屋买卖合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2012）海民初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2006年，丛旭林借用海阳市民主建筑公司的资质，承建了海阳市东村街道南倪家村委的1、2、3、4号楼工程。工程完工后，杨艳艳于2007年10月16日，购买了其中的4号楼204室楼房1套及8号车库1个，价格10.4万元。丛旭林主张，杨艳艳从丛旭林处购买了楼房和车库，交了8万元房款，欠2.4万元房款未付，要求杨艳艳付清该房款。丛旭林提交了以下证据：一、欠条复印件1张，内容为：“欠条欠房款（倪家四号楼204室）人民币24000元整（贰万肆仟元）整欠款人：杨艳艳2007，10，17号”；二、南倪家村委和丛旭林签订的工程结算表复印件1份（双方均签字确认，原件在丛旭林账上），证明丛旭林给南倪家村委建1、2、3、4号楼，村委用1、2、3号楼的部分楼房和4号楼全部楼房，抵顶欠丛旭林的工程款，丛旭林有权出卖该楼房，丛旭林将4号楼中的204室及8号车库卖给杨艳艳。经质证上述证据，杨艳艳认可欠条是杨艳艳本人所写，也认可欠房款2.4万元，但主张楼房及车库是从南倪家村委购买的，杨艳艳和南倪家村委签订了认购书。是原南倪家村委书记倪军昌叫杨艳艳去交的8万元房款，剩下24000元写了欠条。交款的当日，该楼房就交付给了杨艳艳。当时交钱时带的是全款，因为房产手续不齐全，村委答应先欠2.4万元，等根据认购书办完房产手续后再交欠款，因为村委没有给办理，杨艳艳就没有付款。欠条是写给南倪家村委会计的，不是写给丛旭林的。杨艳艳要求丛旭林出具办理房权证的资料办理房权证；丛旭林给资料就付款给丛旭林。对于丛旭林提交的工程结算表，杨艳艳认为和自己没有关系。杨艳艳提交了以下证据：1、2007年6月15日的认购书复印件1份，内容为：“甲方：南倪家村委开发商：民主建筑公司第七项目部认购方：（以下简称乙方）杨艳艳甲方出售物业：“南倪家4号楼”位于南倪家村，乙方认购该楼204室，1150元／平米，16号地下室，500元／平米，8号车库，每个车库2万元。甲方责任：甲方负责工程质量，完工后即交付使用；甲方负责提供办理房权证所需的一切证明资料；甲方负责及时清理垃圾，查抄水电表，收取水电费。2、2007年10月16日交房款的收款收据复印件2张（分别为8.4万元、2万元），其中8.4万元的收据上盖有海阳市民主建筑公司第七项目部的公章。3.南倪家村倪文筱给东村派出所出具的证明信复印件1份，内容为：“我村居民杨艳艳同志门牌号码，经村委编码为南倪家村4号楼204室，特此证明。倪文筱2007年10月17日。”经质证上述证据，丛旭林对杨艳艳提交的2张收款收据无异议，主张2张收款收据是丛旭林给杨艳艳出具的，因为丛旭林没有资质，就借用了民主建筑公司的资质，所以收据上盖的是民主建筑公司的印章，原件在丛旭林账面上，并当庭出示了记账凭证中的记账联收据原件，和杨艳艳提交的相同；对于认购书，丛旭林认为认购书不是丛旭林和杨艳艳签订的，是南倪家村委和杨艳艳之间的事情，实际购房是丛旭林和杨艳艳之间的事，因为该楼房是丛旭林建的，南倪家村委因欠丛旭林工程款而抵顶给了丛旭林，丛旭林将楼屋卖给了杨艳艳。丛旭林没有和杨艳艳承诺办理房权的手续，因该房是小产权房，是由村委开发的；杨艳艳主张买房前先看好了204号房后，就和南倪家村委的书记倪军昌说了要买房，并看了认购书，在上面填写了名字，身份证号码、住址等，当时交的钱。对于倪文筱的证明，丛旭林认为只证明杨艳艳居住在倪家，不能证明此楼房是南倪家村委卖给杨艳艳的。原审法院认为，丛旭林借用海阳市民主建筑公司的资质，承建了海阳市东村街道办事处南倪家村1.2.3.4号楼工程，南倪家村委因欠丛旭林的工程款而将4号楼抵顶给了丛旭林。杨艳艳购买了该4号楼中的204室楼房1栋及8号车库1个，总价款10.4万，当时付款8万元，尚欠2.4万元房款未付，杨艳艳出具了欠条。杨艳艳提交的交房款10.4万元的2张收款收据是丛旭林出具给杨艳艳的，丛旭林已将该两张收据入账，杨艳艳出具的欠条原件也在丛旭林处入账。杨艳艳虽主张该楼房是从南倪家村委购买，欠条也是写给南倪家村委的，并提交了认购书，但丛旭林否认该认购书是丛旭林出具给杨艳艳的，认为认购书只能说明是购买意向，并不是买卖合同，不能证明房屋买卖关系的成立。而杨艳艳交房款的收据可以证实杨艳艳购买房屋的事实，该收据是丛旭林出具给杨艳艳的，并且杨艳艳已经实际占有了南倪家村委抵顶给丛旭林的4号楼204室房屋及车库，杨艳艳出具的欠条原件也在丛旭林处，能够证实丛旭林、杨艳艳之间存在房屋买卖的事实，在该买卖行为中杨艳艳尚欠丛旭林房款2.4万元未付。但丛旭林承建并出售的南倪家村委4号楼所占用的土地使用权属于南倪家村民集体所有的，《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定：“其他任何组织和个人搞非农业建设，必须依法申请使用国有土地。”据此规定，只有国有土地使用权可以进行转让、交易，而农村集体土地只有通过征用变为国有土地才可以上市交易。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”丛旭林主张其出售给杨艳艳的楼房属于小产权房，且丛旭林没有提交证据证明其承建并出售的4号楼具有合法的审批手续，即丛旭林出售给杨艳艳的楼房无合法手续。根据有关法律规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。丛旭林将无合法手续的楼房出卖给杨艳艳，违反国家法律、政策规定，该买卖行为属于无效行为。因此，对丛旭林要求杨艳艳付清欠购房款的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《国务院关于促进节约集约用地的通知》之规定，判决：驳回丛旭林要求杨艳艳付清欠购房款24000元的诉讼请求。案件受理费400元，由丛旭林承担。宣判后，上诉人丛旭林不服，提起上诉称，一、原审法院认定事实错误，导致判决结果错误。争议的楼房属于丛旭林抵顶工程款得来，楼房性质发生变化，不属于小产权房。二、原审法院认定合同无效，无效的后果就是双方互相返还，不利于社会稳定。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，依法改判被上诉人杨艳艳支付购房款24000元或发回重审。被上诉人杨艳艳答辩称，上诉人的上诉没有道理，上诉人给我办好房屋的产权手续后我才能把房款给上诉人。本院二审审理期间，双方均认可涉案楼房所在土地为集体所有而非国有土地。本院查明的其它案件事实与原审法院认定的一致。本院认为，因涉案楼房所在土地为集体所有，依法不能进行房地产开发建设，可以认定涉案楼房的建设未取得建设工程规划许可证，系违法建筑物。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同无效。涉案房屋是丛旭林抵顶工程款得来的，该行为并不能改变房屋系违法建筑的性质。故原审法院认定丛旭林与杨艳艳之间的房屋买卖行为无效，符合法律规定。丛旭林不能依据无效的房屋买卖行为取得房款，故原审法院判决驳回丛旭林的诉讼请求并无不当，依法应予维持。综上，原审法院判决正确，依法应予维持；上诉人上诉主张，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人丛旭林负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥顺审判员  于 慧审判员  王家国二〇一五年五月十二日书记员  陈蒙蒙