浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终4198号上诉人（原审被告）韦波，男，1977年12月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。被上诉人（原审原告）杭州森和物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道滨安路650号3幢1层110室。法定代表人朱钢，董事长。委托代理人应舒婷、胡申东，北京中伦（杭州）律师事务所律师。上诉人韦波因与被上诉人杭州森和物业管理有限公司（以下简称森和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初7172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审判决认定:京崎科技（杭州）有限公司（以下简称京崎公司）系杭州市滨江区滨安路650号ＩＸ-ＷＯＲＫ项目写字楼的房屋所有权人，自2015年6月1日起其委托杭州金胤资产管理有限公司（以下简称金胤公司）对ＩＸ-ＷＯＲＫ办公社区项目进行自主招商和转租经营。2016年9月13日，韦波与金胤公司签订《写字楼租赁合同》，约定韦波承租位于杭州市滨江区××路××号××号楼××层建筑面积共为982.77平方米的1902、1906、1908房屋，租期自2016年10月8日至2019年10月7日。合同约定租赁期内由金胤公司指定的森和物业公司为韦波提供物业管理服务，水电费收费标准约定为：“水电费按租用范围内实际用水、电量，按供水、电单位收费商业标准及杭州市相关规定加合理损耗计收；公共部分能耗费用根据物业管理部门核算分摊乙方（韦波）的公共能耗主要用于本物业部分共用部分运行发生的费用。”2016年9月14日，森和物业公司（甲方）与韦波（乙方）另行签订《ＩＸ-ＷＯＲＫ项目物业服务协议》一份，约定韦波接受森和物业公司的物业管理服务，委托管理期限为3年，自2016年10月8日至2019年10月7日。合同第四条约定各项费用标准及缴纳办法（本条合同如在租赁合同中有约定的，按租赁合同执行）：“一、1.物业服务费用实行包干价，按以下标准收取：1）写字楼物业服务费4元·平方米／月，不含公共区域能耗费。……3）电费单价：1.32元／度（含变压器铜铁损、线损）……5）中央空调收费：按照0.33元／㎡单价进行收取，按月结算，即空调使用能耗费＝户内面积×单价×每月天数（每周六天）……夏季空调使用原则上为6月、7月、8月、9月四个月，当室外气温连续三天超过32℃且室内体感明显闷热便可开启制冷……冬季空调使用期原则上为12、1、2月三个月，当室外气温连续低于5℃且室内体感明显寒冷便可开启制热……冬季空调使用期原则上为12月、1月、2月三个月，当室外气温连续三天低于5℃且室内体感明显寒冷时便可开启制热……。二、1.公共能耗费按1元·平方米／月预收，按实结算。甲方根据实际使用情况，每半年向业主、承租人公布使用情况，多退少补……四、1.物业费、公共能耗费按写字楼建筑面积标准收取。2.物业费、公共能耗费按年预收，代收水电费按月收取，乙方收到甲方的各项收费通知后3个工作日内一次性缴清，延迟缴纳的，甲方有权按延迟一日延迟支付款总金额千分之一的标准，从延迟之日起计收滞纳金。3.物业管理费、公共能耗费、代收水电费预收款首次缴费，应在本合同签订后7个工作日内。此后每个收费周期乙方及时根据甲方的缴费通知单内容按时缴纳各项费用。”合同第六条约定“……四、乙方违反协议，不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并自逾期之日起每天按迟延履行总金额的千分之一加收滞纳金；如逾期缴交租金、物业管理费及其他应缴费用超过10天，甲方有权立即停止乙方的水、电供应，直至乙方结清全部款项为止，且由此而产生的一切责任均由乙方自行承担；如逾期缴交租金、物业管理费及其他应缴费用超过15天，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除合同，即时收回租赁房屋及用地，乙方所缴交的履约保证金归甲方，不予退还，同时保留向乙方追讨租金和其他损失的权利。”协议签订后，森和物业公司履行了自身的义务并为韦波代缴了各期电费和能耗费等，但韦波一直拖欠各项费用，森和物业公司通过各种方式多次进行了催告，但韦波仍未向森和物业公司缴纳。2017年11月1日，森和物业公司向韦波寄送了《物业服务协议解除通知》，韦波于2017年11月3日签收后仍未履行。另查明，韦波欠付森和物业公司2016年10月8日至2017年10月7日的物业服务费47173（982.77×4×12）元；2016年、2017年ＩＸ-ＷＯＲＫ大厦公共能耗费按实结算金额均为1元·平方米／月,韦波共欠付森和物业公司2016年10月8日至2017年10月7日公共能耗费共11793（982.77×1×12）元；2016年10月8日至2017年10月31日ＩＸ-ＷＯＲＫ大厦中央空调的实际使用天数为182天，韦波共欠付森和物业公司中央空调费59025.17（982.77×0.33×182）元；森和物业公司已为韦波代缴计费周期为2016年10月8日至2017年10月31日的电费共6837.6元。2017年12月5日，森和物业公司诉至原审法院，请求判令：1.韦波向森和物业公司支付2016年10月8日至2017年10月7日期间物业服务费47173元及滞纳金19482.45元（滞纳金自2016年9月14日起以欠付金额为基数按每日千分之一的标准暂算至2017年10月31日，实际应计算至判决确定履行之日）；2.韦波向森和物业公司支付2016年10月8日至2017年10月7日期间的公共能耗费11793元及滞纳金4870.51元（滞纳金自2016年9月14日起以欠付金额为基数按每日千分之一的标准暂算至2017年10月31日，实际应计算至判决确定履行之日）；3.韦波向森和物业公司支付2016年10月8日至2017年10月31日期间的中央空调费59025.17元及滞纳金8347.84元（滞纳金以各期欠付金额为基数按每日千分之一的标准分别自各期费用逾期之日起暂算至2017年10月31日，实际应计算至判决确定履行之日）；4.韦波向森和物业公司支付2016年10月8日至2017年10月31日期间的电费6837.6元及滞纳金1409.92元（滞纳金以各期欠付金额为基数分别自各期费用逾期之日起按每日千分之一的标准暂算至2017年10月31日，实际应计算至判决确定履行之日止）；5.本案诉讼费用由韦波负担。原审法院认为：森和物业公司提交的证据能够证明森和物业公司、韦波2016年10月8日之后存在着物业服务关系。森和物业公司已提供了物业管理服务并为韦波代缴了电费，韦波应当按照合同的约定缴纳物业管理费用、中央空调费和公共能耗费，并支付给森和物业公司代缴的电费。韦波逾期缴纳物业管理费及其他应缴费用的行为已构成违约。根据双方签订的物业服务协议，韦波逾期缴纳费用超过15天则森和物业公司有权提前解除合同，故双方的物业服务合同于2017年11月3日解除。原审法院对森和物业公司要求韦波支付2016年10月8日至2017年10月7日期间物业服务费、公共能耗费，2016年10月8日至2017年10月31日期间的中央空调费和电费的诉讼请求予以支持。关于森和物业公司要求韦波支付滞纳金的请求，韦波迟延支付物业费及其他费用的行为确实给森和物业公司造成逾期利息损失，但森和物业公司主张的滞纳金过高，故原审法院将其调整为按银行同期贷款利率标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、韦波于判决生效之日起七日内支付给森和物业公司物业管理服务费47173元以及相应的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年10月26日计算至实际付清之日止）。二、韦波于判决生效之日起七日内支付给森和物业公司公共能耗费11793元以及相应的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年10月26日计算至实际付清之日止）。三、韦波于判决生效之日起七日内支付给森和物业公司中央空调费59025.17元以及相应的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的标准，按各缴费时段的应缴金额从逾期之日起算至实际付清之日止）。四、韦波于判决生效之日起七日内支付给森和物业公司代缴的电费人民币6837.6元以及相应的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的标准，按各缴费时段的应缴金额从逾期之日起算至实际付清之日止）。如韦波未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3478元，减半收取1739元，由韦波负担。宣判后，韦波不服，向本院提起上诉称：一、由于被上诉人未能及时提供1902、1906、1908的注册地址，导致上诉人所在公司（杭州精致科技有限公司，以下简称精致公司）在案涉合同签订之日前无法及时注册工商营业执照，被上诉人解释及承诺日后修改协议后，案涉协议才由精致公司员工韦波代签。案涉服务合同签署主体应为精致公司。二、1902、1906、1908室内分别装有三个空调计费表，被上诉人拒不出示电脑计费表数据，也不让上诉人进入室内查看登记三个空调计费表数据。要求被上诉人出示上述房间在上诉人及精致公司承租期间空调计费表读数并合理计算空调使用费。三、2017年5月在上诉人及精致公司承租期间，上诉人违反消防条例，导致1902室内大面积自燃，造成上诉人及精致公司无法正常工作15天，财产损失严重，员工流失，正常公司业务无法开展，被上诉人委派其工作人员承诺对当年物业费减免，并赔偿经济损失。但多次沟通后，被上诉人拒不履行赔偿约定，要求被上诉人按照承诺减免当年的物业费。四、在合约未到期之日，即2017年9月30日被上诉人强行锁门，导致到目前为止，上诉人及精致公司无法查看空调计费表读数，无法获取精致公司与上诉人代签的委托合同、公章、财务章及精致公司所有的货品、办公设备及财物。要求被上诉人归还上诉人及精致公司的一切财产。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉请；本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人森和物业公司答辩称：一、上诉人为案涉租赁房屋的承租方，并与被上诉人签订物业服务协议，应当履行合同约定义务。1.上诉人与金胤公司就案涉房屋签订《写字楼租赁合同》，又与被上诉人就案涉房屋签订《物业服务协议》。合同签订后，上诉人于2017年4月20日从其个人工商银行账户支付租金322840元，并由上诉人签字确认了付款记录。2.《写字楼租赁合同》、《物业服务协议》签订时间分别是2016年9月13日和2016年9月14日，而精致公司成立的时间是2016年10月28日，因此无论是事实上还是法律上，均不存在上诉人在签约时系精致公司员工或精致公司委托其代为签约的可能性。3.精致公司从未就案涉房屋签订租赁合同或物业服务协议，也没有证据证明精致公司授权委托上诉人代签案涉房屋的租赁协议或物业服务协议。4.上诉人自签订协议后，从未就其作为案涉《写字楼租赁合同》、《物业服务协议》当事人提出任何异议。二、《物业服务协议》清楚约定各项费用的计算方式，并由上诉人签署确认；被上诉人也于各期费用催缴时告知各项费用的计算依据，上诉人从未提出任何异议，直至本案一审审理期间，上诉人也没有对各项费用的计算方式和金额提出任何异议。三、案涉房屋火情实际是上诉人对房屋二次装修不当导致，上诉人应对此承担。四、被上诉人从未阻挠上诉人对租赁房屋的使用，也未扣留上诉人任何财产。事实上，在上诉人发生拖欠物业费、水电能耗费等严重违约行为后，出租方已基于租赁合同约定，解除与上诉人的租赁合同，上诉人已无权继续使用租赁房屋。且被上诉人多次尝试联系上诉人，要求其搬离遗留物品，但都无法联系到上诉人。综上，原判事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人韦波向本院提交：1.股东对账单复印件一份，拟证明房屋租金是精致公司支付的；2.物业服务协议，拟证明协议上的乙方是精致公司，上诉人只是乙方的联系人；3.2016年10月13日签署的物业租赁合同，出租方是京崎公司，承租方是精致公司，且有甲方公章，拟证明甲方京崎公司知道房子是出租给精致公司的；4.2016年9月13日签署的物业租赁合同，出租方是京崎公司，拟证明案涉房屋承租方是精致公司；5.被上诉人员工签字确认有空调读数的房屋验收表，拟证明被上诉人空调收费不合理；6.缴费通知单，拟证明通知单上的费用计算和合同中计算方式计算的费用是不一致的。经质证，被上诉人森和物业公司对证据1的三性及证明目的均有异议，对账单是上诉人和投资人内部的材料，无法核实真实性，且与本案无关，上面记载的“10月13日……用作房租”与事实不符；对证据2的三性及证明目的均有异议，并没有上诉人所称的精致公司盖章，合同抬头乙方精致公司是手写的，并非机打的，很可能是事后上诉人补填的，被上诉人从未与精致公司签订过物业服务协议，被上诉人认为应以被上诉人一审提交的物业服务协议为准；对证据3的三性及证明目的均有异议，并没有精致公司的盖章，且该份合同首部载明的精致公司也是手写，可能是上诉人自行填写的内容，故被上诉人认为应当以被上诉人一审提交的租赁合同为准；对证据4的三性及证明目的均有异议，当事人并非被上诉人，无法核实形式和内容真实性，即使是上诉人所述承租方是精致公司，其也并未在该份租赁合同中盖章，而乙方处却签有上诉人名字的签字，该份租赁合同和被上诉人一审提交的租赁合同所载内容均不一致，因此该份合同与本案无关；对证据5的三性及证明目的均有异议，物业确认和用户确认签字处所记载的签名无法核实身份信息，被上诉人从未签署过该份房屋验收表；对证据6的真实性、合法性无异议，是被上诉人向上诉人催缴的其中一份通知单，但对关联性和证明目的有异议，记载的催缴时间距离被上诉人一审起诉时间是不一致的，中间相差好几个月，费用金额当然是有差别的，被上诉人也已经向一审提交各项费用详细的计算清单，应以被上诉人提交的为准。本院认为，被上诉人对证据6的真实性无异议，本院予以确认；证据1系复印件，无盖章，无签名，无法确认出处和其真实性，本院不予确认；虽证据2、3中合同乙方为精致公司，但系手写，与森和物业公司一审提供的合同不同，且证据2、3全文均没有精致公司的盖章确认，故不能达到待证目的，本院均不予确认。证据4的合同全文也没有精致公司的盖章确认，且合同的相对方系京崎公司，并非森和物业公司，故不能达到待证目的，本院不予确认；案涉物业服务合同约定了中央空调收费计算公式，与空调读数无关，故证据5不能证明待证事项，本院不予确认。二审中，被上诉人森和物业公司向本院提交：1.银行pos刷卡单记录复印件一份，拟证明2017年4月20日上诉人基于其所签订的租赁合同支付了合同约定的房屋租金和押金，故上诉人是房屋承租人；2.委托授权收款书一份，拟证明32万余元是代收款。经质证，上诉人韦波对证据1的真实性无异议，但是兰小琴让韦波代缴的；对证据2的真实性有异议，上面写“韦波要求”，但是上诉人没有要求委托代收，是员工拿了上诉人的卡去刷的。本院对证据1的真实性予以确认，对证据2中森和物业公司系受金胤公司委托收取租金一节予以确认。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：案涉物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人以其实际为精致公司代签为由，主张自己不是案涉合同的当事方，但未提交有效证据予以证明，本院对该主张不予支持。上诉人以被上诉人原因不当导致火灾，其承诺减免当年物业费为由，主张扣减物业费，未提交证据证明火灾原因系被上诉人服务导致或被上诉人承诺减免物业费，故该主张本院不予支持。案涉合同约定中央空调按照0.33元/㎡单价收费，按月结算，即空调使用能耗费=户内面积×单价×每月天数（每周六天），该约定未显失公平，故案涉房屋的空调使用费应照此计算。上诉人要求按照承租期间空调计费表读数计算，没有合同依据，本院不予支持。本案系森和物业公司诉请韦波交纳物业服务费的合同纠纷，韦波未提出反诉，现二审其要求被上诉人返还其财物，本院不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2797元，由韦波负担。韦波在本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。本判决为终审判决。审判长  傅东红审判员  余江中审判员  韦 薇二〇一八年九月四日书记员  逯遇草12-