福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初2525号 原告（反诉被告）：厦门洪氏企业有限公司，住所地福建省厦门市翔安区马巷镇后莲村，统一社会信用代码91350200612022497W。 法定代表人：洪绍明，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郭晓锋，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珑，福建闽鹭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘巧华，女，1972年8月10日出生，汉族，住福建省安溪县。 第三人：厦门市星光园房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区马巷镇后莲村曾厝社3组43号，统一社会信用代码91350200678261730G。 法定代表人：吴雅莉，经理。 委托诉讼代理人：吴明理，该公司职员。 原告（反诉被告）厦门洪氏企业有限公司（下称“洪氏公司”）与被告（反诉原告）刘巧华、第三人厦门市星光园房地产开发有限公司（下称“星光园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序由审判员叶炎乾独任审判。被告刘巧华在法定期间内提起反诉，本院依法予以合并公开审理。原告洪氏公司的委托诉讼代理人郭晓锋、陈珑，被告刘巧华和第三人星光园公司的委托诉讼代理人吴明理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪氏公司向本院提出诉讼请求：确认刘巧华与星光园公司于2015年4月28日签订的编号0000165《房屋使用权转让合同》无效。事实和理由：2013年7月5日，洪氏公司委托星光园公司就洪氏公司办公楼及员工培训中心1#、2#地块（厦地房证第同0003121号）的建设开发项目（下称“案涉项目”），代为全部出资进行建设开发、运作及全盘销售等相关事宜。2015年4月28日，星光园公司代表洪氏公司与刘巧华签订编号0000165的《房屋使用权转让合同》（下称“案涉合同”），约定刘巧华购买案涉项目的2#406号房屋（下称“案涉房屋”），用途为公寓，房屋总价318424元。2016年6月30日，厦门市翔安区人民政府发布了文号为厦翔政通【2016】12号“关于厦门洪氏企业有限公司‘员工培训中心1-2#楼’项目涉嫌违反土地管理等相关法律法规情形的通告”（下称“厦翔政通【2016】12号通告”），认定案涉项目违反土地管理相关法规，并要求已购房产的业主尽快通过法律渠道维护自身权益。之后，洪氏公司以短信息、电话等方式通知刘巧华前往公司办理退款，但刘巧华至今未协助办理有关确认合同无效、领取转让款和损失等相关事宜。根据案涉项目另案生效判决所查明的案件事实、确定的裁判规则，刘巧华购买上述房屋、与星光园公司签订的案涉合同属于无效合同。2018年7月3日，洪氏公司参照上述的另案生效判决向福建省厦门市思明区公证处（下称“思明区公证处”）申请提存公证，将应向刘巧华返还的转让款及损失共计372045.83元提存至公证处指定账户，但是刘巧华至今未领取前述公证提存款项。 刘巧华辩称，其不同意合同无效的诉求，不要求交房，要求洪氏公司赔偿损失。其已经实际领取提存款，不需要承担本案的案件受理费。 刘巧华向本院提出反诉请求：判令洪氏公司赔偿刘巧华经济损失150000元。事实与理由：提出该项反诉请求，依据是资金被洪氏企业占用期间的利息。 洪氏公司辩称，1.案涉合同无效，刘巧华无权要求超额损失；2.刘巧华就其反诉主张的损失未能举证。 星光园公司就上述本、反诉述称，其销售时有如实告知并强调案涉房屋系小产权房性质，在案涉合同及《授权委托书》中亦有明确的体现，且按当时的售价亦可看出与商品房差价很大，故星光园公司不存在欺诈或隐瞒的行为。 本院经审理认定事实如下：2013年7月5日，洪氏公司向星光园公司出具《授权委托书》一份，委托星光园公司建设开发案涉项目，授权内容包括：办理建设开发前期所需要的手续、工程报建及施工发包承建、建设开发资金筹集及运作、全盘售楼及产权交接处理、建设后项目的经营与处置等。 2015年4月28日，星光园公司（甲方）与刘巧华（乙方）签订案涉合同，合同第一条“项目建设依据”约定：项目地址为翔安区马巷镇后莲村洪氏工业园区，项目总建筑面积为25104.39平方米，规划用途为综合楼，项目性质为企业自建，土地使用年限为50年。甲方经批准，在上述地块建设综合用房，现定名洪氏公司综合楼；第二条“房屋的基本情况”约定：乙方受让的房屋为案涉项目中的2幢4层406号房，建筑面积60.08平方米，用途为公寓，属框架结构；第三条“计价方式与价款”约定：双方约定按房屋建筑面积计算使用权房转让价款，房屋使用权转让单价为5300元/平方米，总价为318424元；第七条“房屋转让交付时间”约定：甲方应于2016年9月30日前将综合验收合格，符合本合同约定的房屋交付乙方使用。合同还对星光园公司逾期交房的违约责任等进行了约定。合同签订后，刘巧华于2015年4月28日、2015年8月5日分别向星光公司支付159212元、127369元，共计286581元。 2016年6月30日，厦门市翔安区人民政府发布厦翔政通【2016】12号通告，内容如下：厦门洪氏企业有限公司，法定代表人洪绍明。“员工培训中心1-2#楼”项目位于翔安区马巷镇后莲社区、蔡浦社区(东至等外公路、西至净水厂、南至海翔大道、北至空地)。根据厦府〔2002〕地311号文件和项目备案(翔发改〔2011〕339号)，用地性质为工业(厂房及相应配套设施项目);建设工程规划许可证(编号：建字第350213201406009号)显示，宗地面积12744.10平方米，总建筑面积25104.39平方米(计容面积24843.67平方米)，容积率1.95，建设项目名称“厦门洪氏企业办公楼及员工培训中心1、2”。其中1#楼层数地上14层、地下一层，2#楼层数9层。经调查，厦门洪氏企业有限公司“培训中心1-2#楼”项目建设涉嫌违法违规：一是违反土地使用权出让合同中关于功能使用的约定，涉嫌将工业配套改变为居住。二是对房产进行分割销售，以“海翔星城”项目名称对外宣传并销售，涉嫌非法转让土地使用权，违反土地管理相关法规。三是未按规划部门核发的《建设工程规划许可证》及其附图施工，涉嫌违法建设。本项目涉嫌违反土地管理法律法规的情形，土地主管部门及相关部门将依法进行处置。凡已购买本项目资产的业主，尽快通过法律渠道维护自身权益，如手上持有购房合同、相关凭证或其它证据，请于7月31日前提交到厦门市国土资源与房产管理局翔安分局。 2017年2月21日，针对洪氏公司在上述地块以“海翔星城”项目为名销售房屋一事，案外人张碧玉将洪氏公司、星光园公司诉至厦门市翔安区人民法院（下称翔安法院），请求判令：1.确认张碧玉与星光园公司签订的《房屋使用权转让合同》无效；2.洪氏公司向张碧玉退还转让款187733元；3.洪氏公司赔偿张碧玉的资金占用损失（以转让款187733元为基数，按银行同期贷款利率四倍自张碧玉付款时间起算至洪氏公司实际退还之日止）；4.洪氏公司赔偿张碧玉再次购房的差价损失（参考签订合同时同地段房价至今的涨幅确定损失，待法院确定评估后具体计算差价损失金额）；5.星光园公司对洪氏公司的上述2、3、4项义务承担连带责任。翔安法院经审理认定：1.讼争地块性质为工业用地（厂房及相应配套项目）；2.洪氏公司、星光园公司擅自改变土地用途的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故张碧玉与星光公司签订的《房屋使用权转让合同》依法应认定为无效；3.洪氏公司作为项目建设单位，对擅自改变土地用途的违法性应属明知，故其对合同无效存在明显过错。2017年10月28日，翔安法院作出（2017）闽0213民初1724号民事判决，判决确认张碧玉与星光园签订的《房屋使用权转让合同》无效，洪氏公司应返还张碧玉已支付的购房款并赔偿损失（损失以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍自2015年7月27日计至实际返还转让款之日）。对该判决，张碧玉在法定期间内未提起上诉，洪氏公司则提起了上诉。2018年5月2日，福建省厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终398号民事判决，驳回洪氏公司的上诉，维持原判。 2018年7月4日，洪氏公司将上述转让款286581元，赔偿损失85464.83元，共计372045.83元提存于厦门市思明区公证处，后者出具（2018）厦思证内字第6962号《提存公证书》。庭审时，刘巧华确认依据领取了该提存款。 另查明： 一、刘巧华向本院提交了《授权委托书》及洪氏公司和星光园公司的《企业信用信息公示报告》，拟证明洪氏公司与星光园公司以表面授权形式掩盖非法利益，获得不正当利益，具有主观恶意、过错明显。其中，洪氏公司《企业信用信息公示报告》载明：洪氏公司工商登记的经营范围为“从事电子原件、建材制造、服装、装饰品、农畜牧、养殖类的生产、加工及公司自建房产的物业管理”。星光园公司的《企业信用信息公示报告》载明：星光园公司工商登记的经营范围为“房地产开发与经营管理、物业管理”。 洪氏公司质证称对上述证据的真实性、合法性均无异议，但《授权委托书》明确记载案涉项目用地是“办公楼及员工培训中心”，并载有土地证号，刘巧华知悉案涉房屋是工业厂房，不属于商品房，不具备商品房预售条件。星光园公司质证认为《授权委托书》中明确体现案涉房屋所涉土地的性质。 二、刘巧华提交宣传广告、设计效果图、样板房、沙盘等，拟证明洪氏公司及星光园公司在对外宣传中强调案涉房屋可居住使用，却故意隐瞒相应的项目用地性质为工业用地的重要事实。 洪氏公司对该组证据真实性、合法性和关联性均不予认可，其没有参与销售，无法确定广告及照片的真伪，亦从未向刘巧华表示案涉房屋是“公寓”、“可供居住”等，而刘巧华作为完全民事行为能力人，在已经对案涉合同、《授权委托书》进行阅读并充分知悉权利义务情况下，并不构成对标的物、合同的误解。星光园公司质证认为其在销售案涉房屋时有如实告知刘巧华房屋所涉土地的性质，案涉合同及《授权委托书》中亦有明确的体现。庭审中，刘巧华陈述，星光园公司销售房屋时并未告知案涉项目预售许可证的事情，只告知其该项目是建给员工宿舍使用的，用不完才拿来卖的。 三、刘巧华提交租赁合同及租金支付凭证，拟证明因洪氏公司的欺诈行为，导致刘巧华另行租赁房屋产生租金损失。洪氏公司、星光园公司对该组证据真实性、合法性和关联性均有异议，认为无法证明租赁合同是否真实、租金是否给付，部分票据和租赁合同所记载住址明显不符，且该承租行为与案涉合同无效不存在因果关系。 四、洪氏公司、星光园公司未向刘巧华交付案涉房屋。 以上事实，有《授权委托书》、《房屋使用权转让合同》、收款凭证、厦翔政通【2016】12号通告、（2017）闽0213民初1724号民事判决书、（2018）闽02民终398号民事判决书、（2018）厦证内字第12720号公证书、短信、（2018）厦思证内字第6962号提存公证书及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。 本院认为，洪氏公司系台资企业，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。 本案争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、洪氏公司根据另案生效判决先行提存是否符合法律规定；三、本案是否符合《商品房买卖合同解释》第九条规定的应当予以退一赔一的情形；四、案涉合同无效的过错及损失。 一、案涉合同效力 本院认为，刘巧华与星光园公司签订的案涉合同所涉及的地块为洪氏公司办公楼及员工培训中心1#、2#楼项目用地，该地块的用地性质为工业用地（厂房及相应配套设施项目）。然洪氏公司却违反土地使用权出让合同中关于功能使用的约定，委托星光园公司对该地块进行开发建设，在未经有关部门批准的情况下将工业配套改变为居住，并以“海翔星城”项目的名称对外宣传并销售。《中华人民共和国土地管理法(?javascript:SLC(54997,0)?)》第四条(?javascript:SLC(54997,4)?)规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”即我国对于土地的用途实行管制制度，任何人不得随意改变土地的用途。洪氏公司、星光园公司擅自改变土地用途的行为明显违反了法律、行政法规的强制性规定，故刘巧华与星光园公司签订的案涉合同依法应认定为无效。刘巧华以案涉合同系使用权转让合同，非以变更房屋所有权为目的的交易为由主张合同有效。但纵观案涉合同内容，其虽名为房屋使用权转让合同，实为房屋所有权转让合同，故刘巧华该主张没有事实依据，本院不予采纳。 二、关于案涉合同无效的过错及损失 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，洪氏公司作为项目的建设单位和委托人，对擅自改变土地用途的违法性应属明知，故对案涉合同的无效存在明显过错；刘巧华作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同时应当注意到合同标题、内容及房屋价格等有异于正常商品房买卖合同的因素，但未尽谨慎注意义务，亦有一定过错。刘巧华分别于2015年4月28日、2015年8月5日分别向星光公司支付159212元、127369元，共计286581元。现因案涉合同无效，洪氏公司依法应返还该款项。此外，刘巧华支付的上述转让款长期被洪氏公司占用，确实存在一定损失，洪氏公司作为主要过错一方应予以赔偿。对于该损失，洪氏公司在通知刘巧华领取应返还的购房款及应赔偿的利息占用损失但刘巧华未予领取情况下，将该款项依法予以提存，其付款义务中就提存金额部分（含全部购房款和绝大部分资金占用损失）自提存之日起消灭，提存金额不足以清偿利息占用损失部分，洪氏公司仍负有偿付义务。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认刘巧华与厦门市星光园房地产开发有限公司于2015年4月28日签订的《房屋使用权转让合同》（NO：0000165）无效； 二、厦门洪氏企业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付资金占用损失（161412元自2015年4月27日起、另129130元自2015年8月5日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍标准计算至2018年7月3日止，应扣除已提存的赔偿损失金额84207.40元）； 三、驳回刘巧华的其他反诉请求。 本诉案件受理费6881元，适用简易程序减半收取3440.5元，由厦门洪氏企业有限公司负担2945元，由刘巧华负担495.5元；反诉案件受理费1650元，由刘巧华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 叶炎乾 二〇一八年九月二十九日 法官助理邱碧蓉 代书记员 杨宜超 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。