广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初3840号 原告：韦利平，女，1985年4月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：广西南国利得投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区长罡路五里1号，统一社会信用代码：91450000697628489Q。 法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：王宁虹，女，1987年7月12日出生，壮族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：黄丽，女，1982年5月5日出生，汉族，住广西全州县。 第三人：广西日报社，南宁市青秀区民主路21号。 法定代表人：叶乐阳。 委托诉讼代理人：骆南华，男，1975年5月11日出生，汉族，该公司职员，住南宁市。 原告韦利平与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称南国利得公司）、第三人广西日报社商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦利平的委托诉讼代理人吴长峰，被告南国利得公司的委托诉讼代理人王宁虹、黄丽，第三人广西日报社的委托诉讼代理人骆南华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦利平向本院提出诉讼请求：1、确认2015年9月29日原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效；2、确认2015年9月29日原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；3、确认2015年9月29日原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第十六条关于“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；4、确认2015年9月29日原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条关于“本房地产项目的所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的所有权、使用权及广告收益”条款无效；5、被告给付原告逾期交房的违约金14000元（计算方法：按同地段同类房屋租金标准0.4元/平方米/天确定，按套内面积计算，自2017年10月30日起至2018年5月26日止）；6、被告将南宁市兴宁区传媒星城8号楼1单元2405号房屋交付原告；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买南宁市兴宁区传媒星城8号楼1单元2405号房屋。该商品房用途住宅，总价款730311元。原告已支付所有房款。当事人双方签订合同时对合同中的权利义务安排应遵循公平原则，特别是在签订格式合同时，提供格式条款的一方不得采取加重对方责任的条款，否则被认定为无效条款，对当事人没有约束力。本案被告在约定买受人逾期付款的违约责任属于加重了买受人责任，而在约定出卖人逾期交房的违约责任时，排除了对方的主要权利，应确认无效。被告在合同的附件中关于广告权的约定属于不可分的共有部分建筑的处分权，没有经过所有业主的同意，不具有法律效力。综上，合同的第八条、第十条；合同补充协议第八条、第十六条的条款无效。南宁政府有文件规定，开发商不可收取管道燃气初装费，被告收取该费用违反政府禁令，不具合法性，应返还原告。地热费的收取没有合同根据，被告应返还地热费。 被告南国利得公司辩称：1.原告诉请无事实及法律依据，请求驳回诉请；2.本案合同条款不存在无效问题。合同是双方协商后于2015年9月29日签订的，原告提起的无效条款至今已经过了3年之久，已过诉讼时效。且该合同是房产部门备案的合同范本，没有违反法律法规的禁止性规定。3.被告已经通过EMS方式和南国早报方式通知原告收房，不存在逾期交房的事实。 第三人广西日报社述称：原告诉请及事实第三人无异议。第三人认为本案为商品房买卖纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）于2015年9月29日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区传媒星城8号楼1单元2405号房屋，套内面积为93.33平方米，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米7825.04元，房屋总价款730311元;其中第七条付款方式及期限约定：银行按揭付款。买受人于2015年10月4日支付全部房款的40%，计人民币292311元。余款占全部房款的60%，计人民币438000元，由买受人向银行申请按揭，并委托银行转入出卖人指定账户。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日（不含30日）的，买受人未缴清应付房款或中途不购买该商品房的，即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，合同解除后出卖人有权在买受人已付款中扣除税费，并从总房款中直接扣除总房款的20%作为违约金，余款无息退还买受人。买受人已付款不足支付税费、违约金的，出卖人保留向买受人另行追索的权利。买受人在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后7日内须将办理合同解除相关手续所须的应由买受人提供的全部资料提供给出卖人，并配合出卖人办理撤销房屋买卖合同备案及预告登记手续，如买受人不提供资料或提供资料不全或不予配合的，而致使无法按时撤销房屋买卖合同备案及预售登记的，买受人应在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后第八日起，每日还应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，直至备案手续及预告登记撤销为止。出卖人不解除合同的，买受人除应按出卖人要求和期限支付《商品房买卖合同》的全部余款外，仍应从买受人延迟支付之日起每日按总房款的万分之五（计至买受人履行完支付义务止）向出卖人支付违约金。买受人按以上要求支付购房款和违约金后，《商品房买卖合同》方可继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付期限及交付条件约定：出卖人应当在2017年10月30日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。特别约定：买受人以银行按揭方式贷款及个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款、公积金贷款尚未发放的，出卖人有权顺延交房时间至放款后第五日，出卖人不再另行通知交付时间，出卖人因此不承担延期交房的违约责任。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期：4、法律、法规及政府规章、制度的改变，或政府临时的限制性行为如非典、东盟博览会、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工等导致影响施工进度的。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息。买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知（登报或者信函等方式）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同的《补充协议》第八条约定:下列项目权益为出卖人拥有：（1）本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益；（2）未列入公摊面积的地下、地面停车位及相关配套用房的使用、处置、经营权。该合同的《补充协议》第十条约定：出卖人与买受人的联系方式及地址、电话。……（3）买受人联络方式：买受人保证，以下的通讯地址、电话号码、传真号码是真实可靠、并可送达本人的：买受人：韦利平。通讯地址：柳州市桂中大道2号阳光100,8栋13-5房。电话：151××××1088、152××××8666，收件人：韦利平。（4）根据第（3）款规定的通讯方式和地址，出卖人发出的任何通知、传真、函件给买受人的，而买受人未能收到的，应视为下列日期为送达日起：①如是函件，则为交寄之日起第3日；……上述记载的通讯地址或者联系方式、方法发生变化、变更的，买受人按要求在规定时间内书面通知出卖人。买受人不及时书面通知或通知内容不明确，出卖人按原通讯方式和通讯地址发出通知的，如有送达不到或因邮政人员无法联系上买受人或联系上但买受人拒不签收被退回的，该通知按上述规定日期即视为已送达买受人。该合同的《补充协议》第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有。 涉案房屋所在的传媒星城8#楼工程于2017年7月28日取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。 另查明，2017年10月23日，被告向原告邮寄送达《商品房交付使用通知书》、费用一览表等。收件人为韦利平，地址为柳州市桂中大道2号阳光100,8栋13-5房。电话：151××××1088、152××××8666。之后，该件被退回。 本院认为：一、关于《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是否无效的问题。本案商品房预售合同系由被告提供的格式合同，涉案合同第八条、第十条确实是被告预先拟定并重复使用，属于格式条款，但格式条款并非当然无效。经查，合同第八条、第十条约定的内容并未免除被告的责任，也未完全排除原告的主要权利，该两条条款并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条所规定的情形，因此，本院确认《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是合法有效的条款，双方均应遵照履行。 二、关于《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条是否无效的问题。该合同附件六第十六条约定买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，外墙、屋顶等建筑物基本结构部分以及楼梯通道等公共通行部分属物权法规定的共有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，对于共有部分应由购房的业主享有共有和共同管理的权利，出卖人在转让建筑物内的房屋时，其对共有部分享有的权利应在购房合同中一并转让，而合同附件六第十六条规定电梯、屋顶及外墙广告归出卖人所有，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该条款应属无效。 三、关于《南宁市商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第（1）中“所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”效力的问题。发布广告的附属设施属于建筑区划内的公用设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，该公用设施属于业主共有，被告该项约定违反法律的强制性规定，该条款内容应属无效。 关于逾期交房违约金的问题。涉案房屋所在的传媒星城8#楼工程于2017年7月28日取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。原、被告所签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条约定出卖人应当在2017年10月30日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告已于2017年10月23日向原告邮寄送达《商品房交付使用通知书》、费用一览表等。原告认为被告书写地址错误，其没有收到。且原告到过售楼部，要求交房，但是被告要求原告缴纳十几万的逾期付款违约金，被告要求满足该条件才交房。被告对此不予认可，辩称系按双方签订的合同约定的地址邮寄的，且原告称没有收到及又到过售楼部自相矛盾，原告称被告附条件交付房屋没有证据证实。本院认为，《商品房买卖合同》补充协议第十条明确约定：“……（3）买受人联络方式：买受人保证，以下的通讯地址、电话号码、传真号码是真实可靠、并可送达本人的：买受人：韦利平。通讯地址：柳州市桂中大道2号阳光100,8栋13-5房。电话：151××××1088、152××××8666，收件人：韦利平。（4）根据第（3）款规定的通讯方式和地址，出卖人发出的任何通知、传真、函件给买受人的，而买受人未能收到的，应视为下列日期为送达日起：①如是函件，则为交寄之日起第3日；……”，故被告通过快递方式按《商品房买卖合同》约定的买受人收件地址送达交房通知，且被告通知原告方收房时，房屋已达到法定交付条件，其通知交房行为合法有效。关于原告称系被告附条件交房，所以原告未能收房。但原告未能举证予以证实，依法应承担举证不能的法律后果，故本院对其主张被告向其支付逾期交房违约金，本院不予支持。 关于原告要求被告交付房屋的问题。如上所述，该房未能交付，原告并未举证证实系被告设置收房障碍，被告对原告要求交付涉案房屋的诉请未持异议，且被告亦依约如期通知原告进行收房。本案涉案房屋至今尚未进行交接，故原告要求被告交付南宁市兴宁区传媒星城8号楼1单元2405号房屋，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第三十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告韦利平与被告广西南国利得投资有限公司于2015年9月29日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效； 二、原告韦利平与被告广西南国利得投资有限公司于2015年9月29日签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条中“下列项目权益归出卖人拥有：所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款内容无效； 三、被告广西南国利得投资有限公司向原告韦利平交付南宁市兴宁区传媒星城8号楼1单元2405号房屋； 四、驳回原告韦利平的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费150元，由原告韦利平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  黄日萍 人民陪审员  黄 娟 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。