广西壮族自治区柳州市中级人民法院� � � 事 判 决 书（2015）柳市民二终字第91号上诉人（一审被告）：柳州市柳邕农副产品批发市场有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳邕路263号柳邕农副产品交易市场干蔬行AB区。法定代表人：杨鸿声，该公司董事长。委托代理人：陆倩瑜，该公司工作人员。委托代理人：唐广麟，广西华震律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：柳州市长丰置业有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市三中路68号之一文轩大厦12-2号。法定代表人：李军，该公司董事长。委托代理人：陈定中，广西信和律师事务所律师。委托代理人：梁秀丽，广西信和律师事务所实习律师。上诉人柳州市柳邕农副产品批发市场有限公司（以下简称柳邕市场公司）因与被上诉人柳州市长丰置业有限责任公司（以下简称长丰公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民二初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月16日受理后，依法组成合议庭于2015年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人柳邕市场公司的委托代理人陆倩瑜、唐广麟，被上诉人长丰公司的委托代理人陈定中、梁秀丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年8月13日，长丰公司、柳邕市场公司签订《租赁合同》一份，约定长丰公司将柳州市三中路68号之一文轩大厦负一层14号、负一层15号、负一层16号商铺、负一层6号商铺出租给柳邕市场公司作经营生鲜超市使用，租赁期限自2012年9月1日起至2022年8月31日止；其中负一层14号、负一层15号、负一层16号商铺2012年9月1日至2014年8月31日的月租金为31328元，负一层6号商铺2012年9月1日至2013年8月31日的月租金为1624元。合同还约定，2012年9月1日至2012年11月30日为免租金装修期��柳邕市场公司向长丰公司交付铺面租金100000元，长丰公司向柳邕市场公司提供房屋须具备经营目的所需的条件（包括消防设施、强弱电安装到柳邕市场公司指定位置、主体楼外墙装饰等）在2012年12月31日前完成，如因长丰公司原因造成本合同项下租赁物业延期两个月无法交付长丰公司，则长丰公司除退还柳邕市场公司押金外另向柳邕市场公司支付一个月的租金等。合同签订后，柳邕市场公司按合同规定向长丰公司支付了铺面押金100000元。2013年1月9日，长丰公司向柳邕市场公司发出《通知》一份，通知柳邕市场公司进场筹备相关事宜。2013年1月15日，长丰公司、柳邕市场公司以及案外人柳州璟泰物业服务有限公司签订关于涉案租赁房屋的《前期物业服务协议》。此后，柳邕市场公司认为长丰公司未按照合同所规定的经营条件按时将租赁场地交付柳邕市场公司使用，遂于2013年1月19日向长丰公司发出的《关于终止〈租赁合同〉的函》，要求终止合同并要求长丰公司退还押金100000元、支付违约金31328元未果。柳邕市场公司将长丰公司诉至该院，该院作出（2013）北民二初字第239号民事判决书，判决：一、柳邕市场公司与长丰公司于2012年8月13日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除，终止履行；二、长丰公司退还柳邕市场公司押金100000元；三、驳回柳邕市场公司的其他诉讼请求。……该判决已于2014年1月8日生效。一审法院审理认为：长丰公司、柳邕市场公司双方在平等、自愿的基础上形成的《租赁合同》合法、有效，应受法律保护。双方当事人的租赁合同关系虽依生效判决解除，但该合同中关于违约责任的约定仍对双方当事人有约束力。长丰公司在合同履行过程中虽有延迟交付租赁物的情形，但长丰公司、柳邕市场公司以及案外人柳州璟泰物业服务有限公司于2013年1月15日签订的关于涉案租赁房屋的《前期物业服务协议》，可以认定柳邕市场公司通过该行为同意继续履行与长丰公司签订的《租赁合同》。之后，柳邕市场公司单方通知长丰公司解除《租赁合同》的行为，违反了合同10.2条的约定，应按照约定向长丰公司支付3个月的租金作为违约金。因此，长丰公司关于违约金的诉讼请求，该院予以支持。长丰公司关于租金损失的诉讼请求，该院认为长丰公司在收到柳邕市场公司发出的《关于终止〈租赁合同〉的函》后，应当知道合同无法继续履行，但长丰公司未采取积极措施减少因柳邕市场公司违约造成的损失，责任在长丰公司，因此，该院对长丰公司关于租金损失的诉讼请求不予支持。柳邕市场公司关于其不存在违约情形的辩解，没有提供有效证据予以证明，故该院不予采信。综上所述，���中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：一、柳邕市场公司向长丰公司支付违约金99342元；二、驳回长丰公司其他诉讼请求。案件受理费7745元（长丰公司已预交），由长丰公司负担5461元，柳邕市场公司负担2284元。上诉人柳邕市场公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。本案的客观事实是：1、长丰公司提供的《前期物业服务协议》上的时间为2013年1月15日是事后长丰公司为诉讼单方面签署的。2013年1月15日，柳邕市场公司没有与长丰公司及案外人柳州璟泰物业服务有限责任公司签订的租赁房屋的《前期物业服务协议》。柳邕市场公司与案外人柳州璟泰物业服务有限公司签订的租赁房屋《前期物业服务协议���是在2012年8月13日，即柳邕市场公司与长丰公司签订《租赁合同》时一并签订的，该协议是作为《租赁合同》的附件，同时作为《租赁合同》附件的还有负一层商铺平面图、《业主临时管理规约》、《区域防火协议书》。3、柳邕市场公司在与长丰公司于2012年8月13日签订《租赁合同》的同时，只与案外人柳州璟泰物业服务有限公司签订过《前期物业服务协议》，聘请该公司对租用房屋共用部位、共用设施设备、绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理。没有与长丰公司及案外人柳州璟泰物业服务有限公司三方签订过《前期物业服务协议》。根据合同相对性原则，柳邕市场公司与案外人签订的《前期物业服务协议》对长丰公司没有法律约束力。即使柳邕市场公司与案外人于2013年1月15日签订过《前期物业服务协议》，该协议对长丰公司也没有法律约束力。故不能以柳邕���场公司与案外人签订过《前期物业服务协议》，就认定柳邕市场公司通过该行为同意继续履行与长丰公司签订的《租赁合同》。二、柳邕市场公司不存在违约行为，不应向长丰公司支付违约金。柳邕市场公司与长丰公司于2012年8月13日签订的《租赁合同》合法有效，柳邕市场公司在合同生效后已履行了自己的义务，可长丰公司直到2013年1月9日才发《通知》，通知柳邕市场公司进场筹备相关事宜。长丰公司的行为已构成违约行为。柳邕市场公司根据合同规定，于2013年1月19日给长丰公司发出了《终止租赁合同》的函。柳邕市场公司的行为符合《租赁合同》10.1条的规定，不构成违约行为，故不需向长丰公司支付违约金。据此，请求二审法院判令撤销一审判决第一项判决，改判驳回长丰公司一审提出的要求柳邕市场公司支付违约金99342元的诉讼请求。被上诉人长丰公司当庭口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人在合同中约定交付铺面的条件是在2012年12月31日之前完成，商铺的交付可以根据实际交付的时间予以延后。长丰公司虽有9天的延时交付，但并未达到晚2个月再交付。2013年1月15日柳邕市场公司与柳州璟泰物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，表明柳邕市场公司继续愿意履行合同，长丰公司不存在违约的情形，柳邕市场公司单方面解除合同，应承担违约责任。二审审理期间，上诉人柳邕市场公司对一审查明的事实有以下异议：一审认定“2013年1月15日，原被告以及案外人柳州璟泰物业服务有限公司签订成立关于涉案租赁房屋的《前期物业管理服务协议》”有误，实际上《前期物业管理服务协议》是与本案租赁合同同时签订，即2012年8月13日，并且该《前期物业管理服务协议》签订主体是柳邕���场公司与柳州璟泰物业服务有限公司，长丰公司并不是该物业合同的主体。对其他事实没有异议。柳邕市场公司在二审期间未向本院提交新的证据。被上诉人长丰公司对一审查明的事实没有异议，二审期间也未向本院提交新的证据。针对上诉人柳邕市场公司对一审查明事实提出的异议，本院认为，柳州市柳北区人民法院于2012年12月11日作出的已经生效的（2013）北民二初字第239号民事判决，已经确认2013年1月15日，柳邕市场公司、长丰公司以及案外人柳州璟泰物业服务有限公司签订关于涉案租赁房屋的《前期物业管理服务协议》的事实，柳邕市场公司未能提供足够的证据推翻上述事实认定，则由其承担举证不能的不利后果。因此，柳邕市场公司的该项异议理由不成立，本院对此不予采信。据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为：依法成��的合同合法有效，当事人应当依照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方当事人签订的《租赁合同》系当事人在平等自愿的基础上所签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同。综合本案双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人柳邕市场公司是否存在违约的情形，如存在，其是否应当向被上诉人长丰公司支付违约金99342元。针对上述争议焦点，本院认为，双方当事人在《租赁合同》中约定长丰公司交付租赁物所需具备条件的期限即为2012年12月31日前，如长丰公司延时交付铺面，则租赁期、免租期等相应顺延。合同中还约定了出租人长丰公司延迟交付铺面时柳邕市场公司行使解除合同权利的条件，即长丰公司延期两个月无法交付租赁物。根据已查明的情况，长丰公司于2013年1月9日即通知柳邕市场公司接收铺面，柳邕市场公司也于2013年1月15日与相关物业公司签订了本案租赁物的物业服务合同，但柳邕市场公司又于2013年1月19日向长丰公司送达解除本案《租赁合同》的通知。柳邕市场公司行使合同解除权不符合双方当事人合同的约定，亦不符合法定解除条件，即为违约解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，当事人在《租赁合同》中约定，一方违约解除合同的，应向守约方支付三个月的租金作为违约金。现柳邕市场公司违反合同约定解除合同，一审判决柳邕市场公司向长丰公司支付三个月的租金即99342元作为违约金符合上述法律规定及合同的约定，本院对此予以维持。据此，上诉人柳邕市场公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2284元（上诉人柳州市柳邕农副产品批发市场有限公司已预交），由上诉人柳州市柳邕农副产品批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 侦审 判 员  李婷婷代理审判员  丁立波二〇一五年五月十一日书 记 员  钟艳鸿