安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1323民初3949号 原告：仝鹏，男，1975年9月20日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：仝德荣，男，1949年2月21日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省灵璧县灵城解放路建行二楼。 法定代表人：王兴清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。 原告仝鹏因与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司（以下简称中楠公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2018年8月16日向本院起诉，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告仝鹏的委托诉讼代理人仝德荣、被告中楠公司的委托诉讼代理人陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仝鹏向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告付给原告违约金110320元；2、判令被告承担全部诉讼费用。事由：2010年6月28日被告与原告签订了《灵璧县2007年四号地块房屋产权调换（货币〉补偿安置协议书》（以下简称协议书），《协议书》第四项第三条约定：“安置房屋位置A-07楼2层206房，房屋建筑面积为107㎡，其中：安置房屋与被拆除房屋同等部分的建筑面积为70.73㎡（协议后找补公摊面积1.12㎡，实际为71.85㎡，……安置面积超出被拆除面积为36.27㎡（实际为35.15㎡），10㎡按成本价找补10㎡×1500元／㎡＝15000元，超出10㎡，26.27㎡（实际为25.15㎡）按本地块市场开盘价找补。”《协议书》第五项双方权利义务第6条约定“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起安排住宅的18个月内将安置房交给被拆迁人使用，并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约”（详见附件一）。然而在交付房屋结算时，被告竟公然无视《协议书》的约定和原告的合理要求，强求原告只有遵照被告的标准和条件才向原告交房（详见附件二），这是原告所不能接受的，原告即于2017年7月13日以书面形式送达给被告《致灵璧县中楠房地产开发有限责任公司老总书》（详见附件三），但被被告所无视。2017年9月11日和2018年3月，被告先后向原告发送《通知》和《催告函》（详见附件四，附件五)，但因被告仍坚持原计算标准和交房条件，原告在接到《催告函》后即于2018年3月6日以书面形式向被告送达维权《声明》陈述维权主张（见附件六）仍被被告所无视。2018年5―6月间，与原告相同版本的《协议书》相同案例的县法院（2017）皖1323民初2836号民事判决书和市中院（2018）皖13民终1357号民事判决书下达，对违约金的计算，违约金和过渡费和概念及功能分别作出了比较合情合理，客观公正的诠释和认定，理应受到有关当事人充分的尊重，遵从和借鉴。当原告以该《判决书》为依据请求拆迁安置办公室的同志与开发商（本案被告）沟通协调时，被告仍顽固地坚持原来的标准和条件，致使协调无果。综上所述，延迟房屋交接的责任完全在被告，被告理应承担全部责任。依据《协议书》的文量逻辑，参照县、市《民事判决书》的认定结果，在计算违约金时，特提出如下诉求：（1）被告应依约承担自2011年12月28日起至交房之日止期间的违约责任；（2）违约责任面积应以《协议书》约定的安置房面积107㎡为准，而不是单指拆迁面积71.85㎡；(3）安置房价值的计算应遵循对等公平原则，确保房屋价值的一致性;（4）严格区分违约金与过渡费这二个不同的概念和功能，二者不能混为一谈，即不得将过渡费冲抵违约金。所以，依照《协议书》的约定，违约天数应自2011年12月28日起至2018年8月10日（暂定〉止，计2415天，参照县法院和市中院判决书认定违约金的计算标准，被告应承担违约金暂计为（71.85㎡×1500元/㎡＋10㎡×1500元/㎡+25.15㎡×4200元/㎡)x0.0002×2415天＝110320元（2018年8月10日至交房之日的违约金另计），且不得从违约金中扣除过渡费。特向贵院提出上述诉求，恳请予以支持。 中楠公司辩称：第一项诉求缺乏事实依据，应在查明事实后确认，第二项诉求可以协商解决或依法判决；原告拆迁房屋面积是70.73平方米，这一点被告认可，不同点是给原告优惠部分的房款未付清，应由原告购买的商品房部分房款也没有付，因此，原告要求给付违约金，双方意见有分歧；双方都认可2017年2月、2017年8月、2018年2月，被告多次向原告发通知要求办理结算入住手续，由于双方对违约金计算方式意见不一致，因此搁置，原告起诉至法院，希望在法庭主持下，妥善解决纠纷。 经审理查明：2009年8月26日，原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议，约定原告被拆除房屋面积为70.73㎡，产权调换后房屋面积为107㎡，超出部分面积为36.27㎡，10㎡以内按成本价找补，超出10㎡按本地块市场开盘价找补。拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或者书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人。安置房面积以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补。本户过渡期从2010年6月28日开始计算。 2010年7月25日，原、被告签订补充协议，约定，协议后找补，该户公摊面积增加1.12㎡，新增面积在安置房交付时和协议一并结算。 案涉房屋实际安置面积101.71㎡，超出部分面积29.86㎡(10㎡优惠按1500元／㎡计算，余下19.86㎡按4200元／㎡计算)。逾期交房期间，原告从被告处已领取部分过渡费。 2017年9月11日，被告通知原告，案涉房屋已竣工验收可以交付使用，请到公司财务室办理安置房结算入住手续。2018年3月再次催告原告补交房款办理结算入住手续，由于双方对结算意见存在分歧，原告未能办理交房手续。 以上事实，有原、被告陈述、房屋拆迁补偿安置协议、补充协议、安置户房款及违约金结算清单、交房通知、催告函等相关证据在卷佐证，并经当庭质证核实足以认定。 本院认为：原、被告自愿签订的房屋拆迁补偿安置达成协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。 本案中，合同约定的交房时间为2011年12月28日前（2010年6月28日以后的18个月内），被告没有按照约定时间交付房屋，因此，被告应当承担逾期交房的违约责任。违约责任的承担方式为按安置房总价值每日万分之二承担违约金，故本案中被告应给付的违约金为：[81.85㎡（71.85㎡被拆除房屋面积加上10㎡优惠部分面积）×1500元／㎡＋19.86㎡（超出部分面积扣除10㎡优惠部分面积剩余后的面积）×4200元／㎡]×2415天（违约天数计算至2018年8月10日）×万分之二，违约金为99588元。 对于原告应补交的房款，双方可以协商解决，被告也可以另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决生效后10日内给付仝鹏逾期交房违约金99588元。 二、驳回仝鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2506元，减半收取1253元，由仝鹏承担113元，灵璧县中楠房地产开发有限责任公司承担1140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  李朝刚 二〇一八年九月二十九日 书记员  吴 娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。