广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初3299号原告：李少娟，女，1970年5月18日出生，汉族，住广东省清远市清城区，诉讼委托代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。诉讼委托代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。被告：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所地：清远市狮子湖大道1号行政大楼三层。法定代表人：刘乃娥。诉讼委托代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。诉讼委托代理人：舒嘉丽，广东易之堃律师事务所实习律师。原告李少娟与被告清远市狮子湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李少娟的委托诉讼代理人余荣伟，被告清远市狮子湖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘嘉玲、舒嘉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李少娟向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付逾期交楼违约金137936元，二、要求被告支付逾期办证违约金（以房款总计148万元为本金，自2014年4月1日起按年利率6%的标准计算违约金至办理房地产权之日止），违约金计至2018年6月1日为192400元，合计：330336元，三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：在2012年8月2日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告以总房价148万元购买被告开发建设的位于清远市清城区狮子湖大道××号狮子湖英伦壹区1层312号房屋，商品房建筑面积288.33平方米，其中套内面积278.03平方米；合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前依照该商品房经清远市住房和城乡建设局验收备案后把房屋交付买受人使用；第九条对逾期交房约定为，出卖人如未按本合同规定的时间将商品房交付使用，在逾期120日之后，买受人要求继续履行合同的，在合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之一的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在法定的办理期限界满后超过一年，买受人有权解除合同，当买受人解除合同的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告按约定支付了148万元购房款，按约完成了买受人的付款义务。但是被告直至2016年7月14日才向原告发出收楼通知书，告知原告于2016年7月20日前办理收楼手续，故此被告延期交付房屋给原告使用的行为已违反了双方所签合同第八条的约定，违约期间为2014年1月1日至2016年7月20日（932天），应根据合同第九条约定支付违约金给原告。根据合同第十五条，被告因未能按时办理房屋所有权证给原告，致使原告失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，存在违约行为，而原告虽然有权解除合同，但在选择不解除的情况下，合同条款没有约定此情形的违约处罚，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。截至原告起诉日被告一直未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，被告应以房款总计148万元为本金，自2014年4月1日起年利率6%标准计算逾期办证违约金至办理房地产权证之日止。由于被告违反了双方所签合同的约定，出现了逾期交楼、逾期办证的违约行为，故原告特向法院起诉要求被告支付违约金。被告清远市狮子湖房地产开发有限公司辩称：被答辩人的诉讼请求超过诉讼时效，2015年9月30日前的违约损失已经超过诉讼时效。被答辩人至今未收楼，根据《清远市不动产登记收件收据》的收件材料可见，而不动产登记申请表、房地产权转移登记申请书需要被答辩人在办理收楼手续时一并签名交由答辩人提交给产权登记机关，故答辩人不存在逾期办证的违约行为。被答辩人起诉逾期办证的诉讼请求也超过诉讼时效。并且被答辩人诉求的逾期违约金标准过高，应调整为年利率1%，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。在2012年8月2日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告以总房价148万元购买被告开发建设的位于清远市清城区狮子湖大道××号狮子湖英伦壹区1层312号房屋，商品房建筑面积288.33平方米，其中套内面积278.03平方米；合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前依照该商品房经清远市住房和城乡建设局验收备案后把房屋交付买受人使用；第九条对逾期交房约定为，出卖人如未按本合同规定的时间将商品房交付使用，在逾期120日之后，买受人要求继续履行合同的，在合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之一的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在法定的办理期限界满后超过一年，买受人有权解除合同，当买受人解除合同的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告按约定支付了148万元购房款。涉案房屋于2016年7月8日取得竣工验收备案。2016年7月14日，被告向原告发出收楼通知书，告知原告于2016年7月20日前办理收楼手续。本院认为，本案的争议焦点一是被告是否违反了合同约定逾期交房、逾期办证；二是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；三是逾期办证违约金计算的标准。对于争议的焦点问题一，根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前依照该商品房经清远市住房和城乡建设局验收备案后把房屋交付买受人使用，而本案中被告于2016年7月14日向原告发出收楼通知书，告知原告于2016年7月20日前办理收楼手续，其交付房屋的时间已超过合同约定的时间，故本院认为被告交付房屋的行为已构成违约，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。此外，涉案房屋于2016年7月20日交付，根据合同约定，被告应当在商品房交付使后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而本案中被告并未举证证明其有通知原告签署办理产权证的相关手续也未举证证明其向房产登记机关申请办理产权登记手续，故本院认为被告未按照合同履行办证义务。对于争议的焦点问题二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，当事人主张权利，应当在诉讼时效内进行，故原告诉求的逾期交房违约金可从2015年10月1日开始计算至2016年7月20日。对于争议的焦点问题三，原、被告签订的合同约定买受人解除合同的逾期办证违约为固定标准（已付房款的万分之一），但未约定买受人同意继续履行合同情形时的违约金标准，故本案按照年6%的标准计算逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告清远市狮子湖房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起七日内向原告李少娟支付逾期交房违约金43364元（从2015年10月1日开始计算至2016年7月20日为293日，即148万元×万分之一×293日）；二、被告清远市狮子湖房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起七日内向原告李少娟支付逾期办证违约金{逾期办证违约金的计算基数为148万元，标准为年利率6%。从2016年10月19日开始计算至2018年6月4日的违约金为146273元（148万元×6%/年×593日），后续违约金按照上述标准计算至被告清远市狮子湖房地产开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时止}；三、驳回原告李少娟的其他诉讼请求。案件受理费3128元，由原告李少娟负担1337元，由被告清远市狮子湖房地产开发有限公司负担1791元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 邓 楠二〇一八年九月四日书记员 陈晓怡附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。