四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终10300号 上诉人（原审被告）：成都丰泽锦泰投资有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都外南街267号附8号11栋4楼1号。 法定代表人：徐维嘉，总经理。 委托诉讼代理人：李强，四川维扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈阿梅，女，汉族，1990年5月7日出生，四川省金堂县。 委托诉讼代理人：张妮，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高光友，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 上诉人成都丰泽锦泰投资有限公司（以下简称丰泽锦泰公司）因与被上诉人陈阿梅商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初6923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰泽锦泰公司上诉请求：1、判令撤销成都市新都区人民法院作出的（2017）川0114民初6923号民事判决书。2、判令驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、判令被上诉人承担本案一审及二审全部诉讼费用。 上诉事实和理由：原审判决适用法律错误，一审判决结果脱离办证实际情况，对上诉人不公：一、上诉人无违约行为，不应承担违约责任。1、初始登记阶段不应认定上诉人违约。上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》第十九条载明“因出卖人的责任”导致办证延迟的，上诉人才承担责任。本案中，上诉人按照新都区行政单位关于工程竣工备案资料的要求，将案涉工程结算资料交予造价公司审核，审核单位加盖印章后才能办理后续备案手续，故，该造价审核期间不是上诉人的责任所造成，上诉人不应承担由此造成的办证期限延迟责任或违约责任。2、转移登记阶段亦不应认定上诉人违约。转移登记是项目房产取得初始登记后，将特定房产登记于买受人名下的二次登记。故先取得初始登记后才能办理转移登记。本案中，案涉工程于2016年7月14日取得初始登记，但是2016年9月因统一办理不动产登记，原办理程序停办，其后依照办理不动产权证的要求进行登记，对此，上诉人亦无过错责任。二、被上诉人诉请违约金缺乏事实及法律依据。1、我国《合同法》规定的违约金适用补偿原则，被上诉人并无实际损失，故，被上诉人主张按照每日万分之一主张计算违约金过高。2、上诉人仅收取200元代办费，这主要是用于人工费、交通费、文印费等方面并非经营性盈利行为，故，被上诉人主张数万元索赔金额显然有失公平，与《合同法》立法本意相悖。综上所述，案涉办证期限延迟并非上诉人过错所致，且被上诉人主张的违约金过高。故，恳请贵院查明事实，依法裁判。 陈阿梅答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 陈阿梅向一审法院起诉请求：1、丰泽锦泰公司为陈阿梅办理房屋不动产权证，并判令丰泽锦泰公司将房屋不动产权证书交付给陈阿梅；2、丰泽锦泰公司向陈阿梅支付延期办理所有权证书给陈阿梅造成的违约赔偿，计算方式以400000元为基数从2015年12月29日起至交付房屋产权证之日止按每日万分之一计算违约金。 一审法院认定事实：2012年8月10日，陈阿梅（买受人）、吉杰（共同买受人）与丰泽锦泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定陈阿梅、吉杰购买丰泽锦泰公司开发建设的位于成都市新都区，该商品房测绘建筑面积88.54平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4517.73元，总价款400000元。第四条抵押情况载明“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：德阳银行股份有限公司，抵押登记部门为成都市新都区国土资料局，抵押登记日期为：2010-02-25。”第五条付款方式及期限载明“买受人采取下列第3种方式付款。……3、买受人采取公积金贷款（成房担保公司担保）付款。”第十条交付条件载明“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记载明“（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。”合同签订后，为进一步明确双方的权利义务关系，双方并签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第十二条对合同第十九条的补充约定（对产权登记的补充约定）载明“……2、按揭贷款的买受人：按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任。3、分户国有土地使用权证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。……如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付。”上述合同签订后，陈阿梅、吉杰按合同约定的付款方式向丰泽锦泰公司付清了全部购房款400000元。2014年12月28日，丰泽锦泰公司向陈阿梅、吉杰交付了房屋，同日，陈阿梅、吉杰向丰泽锦泰公司缴纳了维修基金1602元、契税4021元、办证费350元，共5973元。在合同履行过程中，因实测面积差的原因，陈阿梅、吉杰向丰泽锦泰公司支付了面积差额款，在陈阿梅、吉杰缴清购房款后，丰泽锦泰公司于2016年3月28日为陈阿梅、吉杰开具了建筑面积为89.01平方米，购房款为402123元的发票。2016年7月14日，丰泽锦泰公司取得了案涉工程项目“桂湖名城”的初始登记，在2016年10月25日实施不动产登记后，丰泽锦泰公司经公证，于2017年5月9日在“桂湖名城”项目主入口处置放了告知书，告知“桂湖名城”的业主继续办理不动产登记，以及需提交的相关资料。本案系因陈阿梅认为丰泽锦泰公司未按合同约定的期限办理案涉房屋的所有权证，而将丰泽锦泰公司诉至一审法院，请求依法解决。 另，在合同履行过程中，2014年9月24日，陈阿梅与吉杰协议离婚，双方协议案涉房产即位于成都市新都区的住房一套归陈阿梅所有。 一审法院认为，陈阿梅与丰泽锦泰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，陈阿梅已按合同约定履行了相应的付款义务，故在陈阿梅委托丰泽锦泰公司办理房屋权属转移登记后，丰泽锦泰公司也应按合同约定的期限为陈阿梅办理房屋权属转移登记，但实际履行中，丰泽锦泰公司逾期履行该义务，因国家现实行不动产统一登记，房屋所有权证已变更为不动产权证，因此陈阿梅现要求丰泽锦泰公司为其办理房屋不动产权证，并予以交付的诉讼请求，符合法律及合同约定，一审法院予以支持。案件一审争议焦点：丰泽锦泰公司逾期为陈阿梅办理房屋所有权证书，是否应承担违约责任的问题。关于焦点评判如下： 丰泽锦泰公司未按合同约定的期限为陈阿梅办理房屋所有权证是客观事实，丰泽锦泰公司抗辩称逾期履行该义务，非其原因造成。按照当事人签订的合同约定，陈阿梅应在2015年12月28日前取得案涉商品房的所有权证书，而实际履行中，丰泽锦泰公司于2016年7月14日才取得案涉商品房所在楼栋的初始登记。一审法院认为，丰泽锦泰公司应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。理由一，初始登记的延期取得，导致权属的转移登记的延期办理，而丰泽锦泰公司抗辩非其原因造成而提交的相关证据，一审法院未予采信，故丰泽锦泰公司提交的证据不足以证明其事实主张；理由二，对于延期为陈阿梅办理房屋权属证书，丰泽锦泰公司抗辩称是因国家实施不动产登记的原因而致，但从查明的事实看，合同约定丰泽锦泰公司应在2015年12月28日前办理完毕房屋权属的转移登记，即房屋所有权证，而实施不动产统一登记是从2016年10月25日开始，办理的权属证书系不动产权证，故两个时间段并无冲突、关联；理由三，延期办证，丰泽锦泰公司未有证据能证明，在合同约定的办理房屋所有权证期间，陈阿梅委托其办证，未提交齐办理房屋所有权证所需各项资料，故逾期办理房屋所有权证的责任不能归责于陈阿梅。因此，综上理由，一审法院认定丰泽锦泰公司未按合同约定履行办理房屋所有权证的义务，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人签订的合同中明确约定陈阿梅逾期取得房屋所有权证书，每逾期一日，丰泽锦泰公司按陈阿梅已付房款的万分之一向陈阿梅支付违约金，故根据上述法律规定，丰泽锦泰公司应按合同的约定承担向陈阿梅支付违约金的责任。丰泽锦泰公司抗辩称，陈阿梅并无实际损失，其主张的违约金标准过高，一审法院认为，当事人签订的合同中关于违约损失的计算方法，不违反相关法律的规定，故丰泽锦泰公司关于违约金标准过高的抗辩，一审法院不予采纳。关于违约金的计算期间，一审法院认为，应从合同约定的届满之日的次日起（即2015年12月29日）计至国家实施不动产统一登记时止（2016年10月17日，即政府通告的暂停受理土地、房屋登记义务的前一日）为宜。因案涉商品房权属证书的办理原包括房屋所有权证书和国有土地使用权证，对土地使用证办理的时间，当事人签订的《房屋买卖合同补充协议》中明确约定是在陈阿梅缴齐办理分户国有土地使用证据所需各项资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，以及合同中关于违约责任的约定是针对逾期办理房屋所有权证书和国有土地使用证书分别约定，根据当事人签订的合同约定，办理土地使用证书的期限尚未届满。但国家实施不动产统一登记后，涉及房屋所有权证和土地使用证两证合一，办理不动产权证与分别办理房屋所有权证、土地使用证所提交的资料和需审批的事项均有所不同，故办理不动产权证的时间均不受双方当事人的控制，不能将办证延期的责任归责于任何一方，且本案中陈阿梅主张的是针对延期办理所有权证书给其造成的违约赔偿，故实施不动产统一登记后，丰泽锦泰公司为陈阿梅办理不动产权证书的期间计算违约金，不符合合同的约定。 综上所述，陈阿梅要求丰泽锦泰公司办理房屋不动产权证，并交给其的诉讼请求，一审法院予以支持；陈阿梅要求丰泽锦泰公司向其支付延期办理所有权证书的违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、成都丰泽锦泰投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助陈阿梅办理位于成都市新都区的不动产权证，并将不动产权证书交付给陈阿梅；二、成都丰泽锦泰投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向陈阿梅支付逾期办理所有权证的违约金11782元（以402123元为基数，从2015年12月29日始至2016年10月17日止共293天，按每日万分之一计算）；三、驳回陈阿梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费260元，由陈阿梅负担50元，成都丰泽锦泰投资有限公司负担210元（此款陈阿梅已预交，成都丰泽锦泰投资有限公司在履行上述付款义务时，一并向陈阿梅结清）。 在二审过程中，双方当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人丰泽锦泰公司的上诉请求与被上诉人陈阿梅的答辩意见，本案二审争议焦点为：丰泽锦泰公司是否应向陈阿梅支付逾期办理房屋所有权证的违约金。 丰泽锦泰公司与陈阿梅签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。但根据本案查明的事实，丰泽锦泰公司存在逾期办理案涉房屋所有权证的情况，其提出无违约行为的上诉理由与本案查明的事实相悖，本院对其该项上诉理由不予支持。丰泽锦泰公司与陈阿梅签订的合同中对逾期办理所有权证的违约行为承担何种责任进行了约定，故陈阿梅请求丰泽锦泰公司给付违约金具有合同依据。 关于丰泽锦泰公司上诉提出转移登记阶段不应认定为其违约的上诉理由。本院经审查认为，一审法院确定违约金的起算时间和截止时间，已充分考虑了不动产统一登记实施的客观情况，并认定不动产统一登记需提交的资料和审批事项有所变化，办理不动产登记的时间不受双方当事人的控制，不能将延期的责任归责于任何一方。故原审法院逾期办理房屋所有权证的违约金计算至登记机关停止单独办理房屋所有权证之时符合客观情况，本院予以确认。丰泽锦泰公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于丰泽锦泰公司另提出其仅收取200元代办费、并非经营盈利行为的上诉理由。本院经审查认为，丰泽锦泰公司作为案涉房屋的出卖人，其办理房屋所有权转移登记是与陈阿梅签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，也不应从收取的代办费用多少来判定其是否应当承担逾期办证的违约责任。且双方签订的《商品房买卖合同》中对代为办证以及相应的违约责任予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。丰泽锦泰公司另提出请求调低违约金，本院认为，双方在合同中约定的违约金的计算方式，按照该方式计算年利率仅为3.65%，该金额并不明显过高，丰泽锦泰公司请求调整违约金的请求本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费195元，由上诉人成都丰泽锦泰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年九月三十日 书记员 龙春光