成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初9256号 原告：袁有仓，男，1974年11月25日出生，汉族，户藉地成都市成华区荆翠中路，现住成都市金牛区。 原告：王琴，女，1978年5月24日出生，汉族，户藉地湖北省宜昌市夷陵区港虹路，现住成都市金牛区。 被告：成都飞大置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区茶店子正街。 法定代表人：林泽权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭虹，女，1975年7月6日出生，汉族，住成都市锦江区，系该公司员工。 原告袁有仓、王琴与被告成都飞大置业有限公司（以下简称飞大置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序于2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告袁有仓、王琴、被告飞大置业公司的委托诉讼代理人郭虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁有仓、王琴向本院提出诉讼请求：1、判令飞大置业公司支付逾期办理房屋不动产登记证书的违约金共计3,000元；2、判令飞大置业公司承担本案诉讼费。事实与理由：袁有仓、王琴与飞大置业公司于2015年1月6日签订飞大壹号广场商品房买卖合同，约定袁有仓、王琴购买由飞大置业公司开发的“飞大·壹号广场”房屋，总价为624,239元。合同约定交房时间为2015年10月31日，袁有仓、王琴按飞大置业公司通知，于2015年10月30日办理了接房手续，并按照要求缴纳了房屋维修金等费用，提交了个人全部办理产权所需的相关资料，委托飞大置业公司办理不动产登记证书。按照合同约定，飞大置业公司应在365个工作日内向袁有仓、王琴办理产权证书。但因飞大置业公司原因，袁有仓、王琴于2018年4月份才拿到“飞大·壹号广场”号房屋的不动产登记证书，该证书具体登记时间是2018年2月份。依据《中华人民共和国合同法》及袁有仓、王琴和飞大置业公司签订的商品房买卖合同等相关内容或条款，飞大置业公司已违约，应当按照合同约定赔偿袁有仓、王琴损失。 飞大置业公司辩称：1、案涉房屋不动产登记证书延期办理系因相关政策发生变化所致，不应当由飞大置业公司承担责任；2、合同约定系交房后365个工作日内办理房产证，即2017年2月底前办理；3、不动产登记证书上所载登记时间应当视为袁有仓、王琴取得不动产登记证书的时间，即本案袁有仓、王琴系2018年2月28日取得案涉房屋的不动产登记证书；4、补充协议关于逾期办证约定的是损失赔偿，而非违约金，袁有仓、王琴主张违约金不能适用该条约定，若要适用该条约定，袁有仓、王琴应举证证明其受到了实际的损失及损失大小。 袁有仓、王琴围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《飞大·壹号广场交房通知书》、《收据》、《财务专用收据》、《专项维修资金紧急使用预案》、《治安消防安全责任书》、《不动产登记证书书》、《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》、《专用收据》等证据经飞大置业公司质证，对前述证据的真实性、合法性均无异议，但认为不能证明系因飞大置业公司责任导致办证逾期。本院认为，上述证据经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 飞大置业公司未提交书面证据。 根据袁有仓、王琴和飞大置业公司的庭审陈述及经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2015年1月6日，袁有仓、王琴（买受人）与飞大置业公司（出卖人）《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：一、袁有仓、王琴购买飞大置业公司开发的飞大•壹号广场号房屋，测绘建筑面积共66.55平方米；总价款为624,239元，买受人采取贷款方式付款；二、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押；三、出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；四、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交了全部办理产权所需的资料及税费后365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按照中国人民银行同期活期存款利率向买受人支付已付购房款利息，因产权登记机关怠于办理或其他非出卖人原因导致买受人未能在前述期限内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任；五、出卖人依法选聘的物业管理企业为四川威尔斯物业管理有限公司。《商品房买卖合同补充协议》主要约定：一、出卖人、买受人双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买受人购买出卖人开发的“飞大•壹号广场”号商品房事宜，已于2015年1月6日签订了《商品房买卖合同》，为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定，该补充协议与前述合同有抵触之处，以该补充协议为准；二、出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的5年内根据买受人的委托为其办理分户的国有土地使用权证；三、如果出卖人的故意或重大过失行为导致买受人未在本款约定的期限内办理房屋所有权证或国有土地使用权证给买受人造成损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。损失的计算方法为：每逾期3个月，出卖人应赔偿买受人1,000元，但出卖人赔偿的损失最高不超过3,000元；四、主合同及该补充协议约定的房屋所有权证书取得的标准为房屋主管部门核发以买受人为所有权人的房屋所有权证，而非出卖人向买受人移交房屋所有权证书；五、买受人以贷款方式支付房款的，在出卖人以受托人身份取得房屋所有权证书后，出卖人有权将该证书转交银行，用于办理他项权登记，办理完毕他项权登记后且出卖人以受托人身份取得办理完毕他项权证登记的房屋所有权证书后，买手人自行到出卖人处领取。 2015年10月30日，袁有仓、王琴接收了案涉房屋，并于当日将办理过户登记手续所需资料及费用交付给飞大置业公司。 2018年2月28日，案涉房屋完成不动产权登记，登记权利人为袁有仓、王琴，登记号为川（2018）成都市不动产权第0063416号。2018年4月中旬，袁有仓、王琴从其按揭贷款银行领取了案涉不动产登记证书。 另查明，为实施不动产统一登记，成都市国土局、成都市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）土地登记、房屋交易登记各类业务，2016年11月23日起在本市主城区范围内实施不动产统一登记。 本院认为，袁有仓、王琴与飞大置业公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、关于办证期限的认定问题；二、关于袁有仓、王琴取得不动产登记证书的时间认定问题；三、关于飞大置业公司是否应承担逾期办理房屋不动产登记证书的违约金3,000元的问题。 一、关于办证期限的认定问题。本院认为，《商品房买卖合同》虽然约定办理房屋权属登记的期限为“商品房交付之日起且买受人提交了全部办理产权所需资料及税费后365个工作日内”，但《商品房买卖合同补充协议》中对此变更为“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证”，并且约定“本补充协议与《商品房买卖合同》有抵触之处，以本补充协议为准”。据此，根据庭审查明事实，袁有仓、王琴于2015年10月30日收房并向飞大置业公司交清办证所需资料及费用，飞大置业公司应于365天内，即2016年10月30日前为袁有仓、王琴取得案涉房屋所有权证。飞大置业公司认为办证期限应为2017年2月底前的主张，与合同约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。 二、关于袁有仓、王琴取得不动产登记证书的时间认定问题。根据《商品房买卖合同补充协议》“主合同及本补充协议约定的房屋所有权证书取得的标准为房屋主管部门核发以买受人为所有权人的房屋所有权证，而非出卖人向买受人移交房屋所有权证书”的约定，袁有仓、王琴取得不动产登记证书的时间应以案涉不动产登记证书的登记时间为准，即2018年2月28日。袁有仓、王琴认为取得时间应为2018年4月中旬的主张，与合同约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。 三、关于飞大置业公司是否应承担逾期办理房屋不动产登记证书的违约金3,000元的问题。经审理查明，飞大置业公司应于2016年10月30日前为袁有仓、王琴取得案涉房屋所有权证，但并未能如期取得，已构成违约行为，应当根据合同约定承担相应的违约责任。飞大置业公司抗辩称案涉房屋不动产登记证书延期办理系因相关政策发生变化所致，但是未能提供其在2016年11月17日之前已履行了向房屋产权办理机关提交办理案涉房屋产权证的资料的义务，并因政策因素不能办理的相应证据来证明，故本院对该抗辩意见不予采纳。由于2016年11月17日起，成都市主城区范围内即已停止办理土地登记、房屋交易登记各类业务，并从2016年11月23日起实施不动产统一登记，即从2016年11月17日起，因政策调整原因飞大置业公司客观上无法再为袁有仓、王琴办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，而需要同时具备办理前述两类证书的条件下，才能为袁有仓、王琴办理不动产登记证书。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，飞大置业公司应于房屋所有权证书办理后的5年内，即2021年10月30日前为袁有仓、王琴办理国有土地使用权证书。2018年2月28日，飞大置业公司为袁有仓、王琴办理了案涉房屋不动产登记证书，该期限未超过双方约定的办理国有土地使用权证书的期限。因此，飞大置业公司应当承担的逾期办证违约金的计算期限应为从2016年11月1日至2016年11月17日，共计17天。《商品房买卖合同补充协议》约定“每逾期3个月，飞大置业公司应赔偿袁有仓、王琴1,000元，但飞大置业公司赔偿的损失最高不超过3,000元”，该约定实际系对飞大置业公司逾期办证应当承担的违约责任的约定，飞大置业公司应按约支付逾期办证违约金188.89元（1,000元÷90天×17天）；袁有仓、王琴超出此部分的违约金主张，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都飞大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向袁有仓、王琴支付逾期办证违约金188.89元； 二、驳回袁有仓、王琴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告成都飞大置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曾祥海 二〇一八年九月二十七日 法官助理熊寒 书记员徐艺菲