广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初25788号原告（反诉被告）余文明，男，汉族，1954年4月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人古毅先，广东鹏正律师事务所律师。委托代理人付华连，广东鹏正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市鑫茂融通投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处田寮社区田湾路78号6F。法定代表人邓伟营，该公司总经理。被告（反诉原告）邓伟营，男，汉族，1970年4月19日出生，身份证住址广东省六巷3号，身份证号码441***。两被告（反诉原告）共同委托代理人袁建华，广东深翔律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托代理人熊港平，广东深翔律师事务所实习律师。被告麦广培，男，汉族，1951年8月24日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人黄丽荣，广东鹏商律师事务所律师。委托代理人戴国豪，广东鹏商律师事务所实习律师。原告余文明与被告深圳市鑫茂融通投资发展有限公司（简称鑫茂公司）、邓伟营、麦广培房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告鑫茂公司、邓伟营在法定期限内提起反诉，本院依法将两诉合并，并组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人古毅先、付华连，被告鑫茂公司、邓伟营共同委托代理人袁建华，被告麦广培委托代理人黄丽荣、戴国豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余文明向本院提出诉讼请求：1、被告鑫茂公司、邓伟营赔偿损失23845000元；2、被告麦广培承担连带赔偿责任；3、被告承担诉讼费、保全费。事实和理由如下：2012年6月8日，原告余文明（乙方）与被告鑫茂公司、邓伟营（甲方）签订《合作承包合同》，约定合同双方合作承包位于深圳市光明新区田寮社区天湾路78号物业一至三层约12000平方米商铺，乙方以承包形式自行装修经营超市百货，甲方负责提供该商铺的一次消防设施及批文，并协助乙方办理二次装修的消防验收，费用由乙方负责，合作承包期限20年，自2012年7月l日至2032年6月30日止，首五年乙方每月固定支付甲方320000元作为利益分红，以后每五年递增6%，乙方应在每月5日前交付固定利益分红。2012年8月7日，余文明与被告邓伟营就上述《合作承包合同》签订《补充协议》，就上述商铺消防事宜进行约定，被告麦广培亦在协议上签字认可。此后，余文明开办了万家乐购物广场。2012年12月29日，商场开业，但被告鑫茂公司、邓伟营并未按补充协议约定期限内提供第一次消防合格证。2013年2月26日，光明消防大队作出《公安行政处罚决定书》，查明万家乐购物广场存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为，决定给予万家乐购物广场责令停业停产，并处罚4万元的处罚。2013年7月9日，光明消防大队再次作出《公安行政处罚决定书》，责令停产停业。自2013年12月26日起，万家乐购物广场继续停止经营。(2013)深宝法民二初字第2119号及(2015)深宝法民二初字第2028号案件经审理，判决被告鑫茂公司、邓伟营赔偿余文明违约金及约定经济损失。(2016)粤03民终10487号民事判决书，认定被告之间所签订的房屋租赁合同无效，合同无效导致余文明投入的经济损失和预期收益计23845000元(该损失不包括门面商铺及商场专柜的损失)，目前被告麦广培已经申请强制执行，并责令原告搬出房屋。余文明遂起诉请求判如所请。被告（反诉原告）鑫茂公司、邓伟营辩称：鑫茂公司、邓伟营与余文明之间的合作承包合同，名为承包，实为租赁，该租赁合同因涉案房屋未取得建设工程规划验收许可证而无效。合同无效，双方应当相互返还财物，根据过错赔偿损失，而余文明诉请未考虑其自身过错。余文明诉请的赔偿项目，其中很多项目不属房屋固定装修，不属租赁合同无效应当赔偿的范围，有些装修项目赔偿金额估算明显偏高，有些项目在之前余文明起诉的两份判决中以及之前的协议中已有处理。余文明诉请15年合同期赔偿没有法律依据，且余文明在明知涉案租赁合同无效的情况下应当避免损失扩大。余文明诉请的撤场费没有法律依据。被告麦广培辩称：余文明起诉麦广培违反了合同相对性原则，双方没有直接的合同关系，余文明构成滥用诉权。余文明起诉经济损失2384.5万元属漫天要价，缺乏证据印证，即便余文明存在损失，也是其本人所致。(2013)深宝法民二初字第2119号及(2015)深宝法民二初字第2028号民事判决书，均判决鑫茂公司、邓伟营赔偿余文明经济损失，现在余文明就同一合同、同一租赁物又提出损害赔偿，属于重复起诉。被告（反诉原告）鑫茂公司、邓伟营提出反诉请求：1、确认鑫茂公司、邓伟营与余文明2012年6月8日签订的《合作承包合同》、2012年8月7日签订的《补充协议》、2012年12月17日签订的《补充协议》无效；2、余文明向鑫茂公司、邓伟营返还承租的深圳市光明新区田寮社区田湾路78号物业一至三层（一层原手机店两个门面及酒店大堂一个门面除外）及一、二层靠后面增加物业（原三楼扩建物业与一楼靠后面物业交换后）；3、余文明支付鑫茂公司、邓伟营房屋占有使用费（自2016年6月1日起计至实际返还之日止，暂计至2018年1月31日为5178600元，其中2016年6月1日至2017年6月30日期间，占有使用费按332000元/月计算，2017年7月1日至2022年6月30日期间，按351800元/月计算，2022年7月1日至2027年6月30日期间，按372782元/月计算，2027年7月1日以后的占有使用费按395016.12元/月计算）；4、余文明承担本案诉讼费。事实和理由如下：2012年6月8日，鑫茂公司、邓伟营与余文明签订《合作承包合同》，约定由合同鑫茂公司、邓伟营将位于深圳市光明新区田寮社区田湾路78号物业一至三层（一层原手机店两个门面及酒店大堂一个门面除外）面积约12000平方米商铺提供给余文明合作承包，余文明自负盈亏，合同承包期首五年余文明每月固定支付320000元，以后每五年递增6%，即第6年至10年每月339200元，第11年至15年每月359552元，第l6年至20年每月381125.12元，余文明应在每月5日前交付固定利益分红。2012年8月7日，双方就消防问题达成《补充协议》。2012年12月17日，双方签订《补充协议》将深圳市光明新区田寮社区田湾路78号物业一、二层靠后面增加物业（原三楼扩建物业与一楼靠后面物业交换后）面积约1000平方米租赁给余文明作为办公及宿舍使用，租期按照《合作承包合同》等同条款，租金前5年每月12000元，第6年至10年每月12600元，第11年至15年每月13230元，第16年至20年每月13891元。2016年12月23日，深圳市中级人民法院终审判决查明麦广培未取得深圳市光明新区田寮社区田湾路78号物业租赁房产的合法房产证，也没有合法报建手续，判决鑫茂公司、邓伟营与麦广培之间的《租赁合同》无效。鑫茂公司、邓伟营与余文明之间的《合作承包合同》及《补充协议》的合同内容实际上是鑫茂公司、邓伟营仅提供场地，收取固定租金，而余文明自负盈亏，可见该合同虽名为合作承包，实为租赁，应当依法认定无效。现余文明在通过租金抵扣(2013)深宝法民二初字第2119号判决中鑫茂公司、邓伟营应支付的违约金790000元及案件受理费35120元后，正常支付租金至2015年12月。2016年6月至2017年1月期间，余文明每月仅支付租金200000元，2017年2月至今未支付任何租金。原告（反诉被告）余文明辩称：本案实际上是租赁合同纠纷，应当认定合同无效。鑫茂公司、邓伟营要求原告返还物业，实际上该物业早在2017年底已返还10000平方米，余下约2000平方米作为看管、使用、保管设备之用，待本案获赔后再行退还。鑫茂公司、邓伟营诉求余文明支付房屋使用费517600元，没有事实和法律依据。余文明自2013年至今一直向三被告交租，截至目前多交3640000元。鑫茂公司、邓伟营交付的物业存在瑕疵，该物业中有4595.5平方米从未使用过，且该物业从未被宝安区公安消防队验收合格，该物业的房产证系伪造的。余文明请求驳回鑫茂公司、邓伟营的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2012年6月8日，鑫茂公司、邓伟营（甲方）与余文明（乙方）签订《合作承包合同》，约定甲方将位于深圳市光明新区田寮社区田湾路78号物业一至三层约12000平方米商铺（一层原手机店二个铺面计200平方米、酒店大堂150平方米除外）交予乙方承包，乙方自行装修用于经营超市百货；甲方提供该商铺的一次消防设施及批文，办理费用由甲方负责，甲方协助乙方办理二次装修的消防验收，费用由乙方负责；原有空调、电梯等一切固定设施乙方一次性支付甲方200000元后归乙方使用；乙方承租甲方宿舍平房15间（按实际平方米计价）、仓库约1000平方米，租赁单价12元/平方米，每五年递增一次，每次递增5%；承包期限20年，自2012年7月1日至2032年6月30日，免租期90天，自甲方交付物业起计算；承包期间，所产生的盈亏债权债务和法律责任由乙方承担；乙方不得经营KTV（或休闲）、宾馆、一楼铺面通讯行业；承包期首五年，乙方每月固定支付甲方320000元作为利益分红，此后每五年递增6%，第六至十年月分红339200元，乙方应于每月5日前支付固定利益分红；乙方于合同签订之日需一次性交纳保证金640000元，甲方待合同期满乙方结清甲方红利、水电税费等应负担费用后无息退还；如乙方不按时交纳利益分红，按应缴金额每日加收2‰的滞纳金，超过30天未交纳的，甲方有权终止合同。合同签订后鑫茂公司、邓伟营将涉案物业交付余文明使用。2012年6月8日，鑫茂公司出具《收据》确认收取余文明《合作承包合同》保证金640000元。2012年8月7日，邓伟营（甲方）与余文明（乙方）签订《补充协议》，约定甲方应于2012年8月31日前向乙方提供涉案物业第一次消防合格证及相关资料证件以供乙方办理二次消防审批，因甲方在约定时间内未能完成第一次消防验收造成乙方在预期2012年10月20日开业经营的损失，按每日50000元补偿乙方。2012年12月17日，邓伟营与余文明签订《补充协议》，约定邓伟营将涉案田寮社区田湾路78号物业一二楼靠后另增加面积（原三楼扩建面积与一楼靠后面积交换后）约1000平方米租赁给余文明作为办公及宿舍使用，租期与原合同一致，前五年月租金12000元，第六至十年月租金12600元，第十一至十五年月租金13230元，第十六至二十年月租金13891元，租金自2012年11月计付。2013年2月28日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队作出深公光（消）决字[2013]第0003号《公安行政处罚决定书》，因在检查中发现余文明承租经营的涉案物业未经消防安全检查擅自投入使用，给予余文明负责的深圳市永兴万家乐购物广场有限公司责令停产停业，并处罚款40000元的处罚。2013年8月7日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队作出深公光（消）催字[2013]第0004号《催告书》，敦促余文明（深圳市永兴万家乐购物广场有限公司）履行深公光（消）决字[2013]第0018号有关停产停业的行政决定书。2013年12月21日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队作出深公光（消）强执恢字[2013]第0001号《恢复行政强制执行决定书》，决定对深圳市永兴万家乐购物广场有限公司恢复强制执行停产停业。强制执行方式为查封、停水、停电。2014年3月8日，鑫茂公司与余文明、案外人米兰酒店、好声音KTV、金隆源休闲会所签订《协议书》，就消防通道整改达成一致。协议约定鑫茂公司与余文明、案外人米兰酒店、好声音KTV先行分别垫资300000元、300000元、150000元、150000元，用以弥补金隆源休闲会所消防通道拆除损失。余文明主张有关垫付款300000元，鑫茂公司与邓伟营未予返还。鑫茂公司与邓伟营则主张未约定应由其返还余文明。2015年6月9日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队作出《光明新区历史遗留既有建筑消防纳管通知书》，评定涉案物业室内装修工程消防整治合格，同意纳入消防日常监督管理。2016年12月23日，就麦广培与鑫茂公司、邓伟营及余文明、王年华房屋租赁合同纠纷案，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终10487号《民事判决书》，确认麦广培与鑫茂公司间的租赁合同关系无效，并判令邓伟营、鑫茂公司向麦广培返还其承租的涉案田寮社区田湾路78号物业，麦广培向邓伟营、鑫茂公司返还押金，邓伟营、鑫茂公司向麦广培支付房屋占有使用费等。2017年1月，麦广培向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0306执1980号。本院于2017年1月18日作出执行裁定书，责令邓伟营、鑫茂公司迁出并返还涉案田寮社区田湾路78号物业。余文明主张，其于2017年11月20日向本院书面申请退回已未经营使用的面积9798.5平方米，另有面积2201.5平方米尚由其在使用并协商商户清场。鑫茂公司、邓伟营主张，余文明足额支付了2016年5月以前的租金，自2016年6月至2017年1月份期间每月支付租金200000元，2017年2月起未再支付租金。另查明，依照余文明申请，本院摇珠选定并委托深圳国量行资产评估有限公司对余文明承租的涉案物业一至三层面积约12000平方米、一二楼靠后增加租金面积约1000平方米余文明装修形成添附部分的现值损失进行评估。该评估公司出具《资产评估报告》，评估装修现值损失及设计其他工程费用价值为6987159元，其中货架费用154560元，收银台、扫描机费用49854元，收银台、蔬菜水果架、堆头柜费用43350元，冻柜、冻肉柜费用60000元，金色7门饮料展柜27300元，后备发电机组费用125000元，办公室电脑、传真机、打印机、班台、会议桌、沙发、文件柜78825元，美容床、美容设备11700元。本案当事人无法提供涉案物业建设工程规划许可证、房地产证。麦广培将涉案物业出租给鑫茂公司、邓伟营，鑫茂公司、邓伟营将涉案物业转租予余文明使用。2018年7月26日，本院（2017）粤0306执1980号执行案经强制执行将涉案租赁物业移交麦广培。本院认为，余文明与鑫茂公司、邓伟营签订的《合作承包合同》及《补充协议》，双方均认可名为承包，实为房屋租赁，涉案合同亦符合一方提供租赁房屋，另一方给付使用费的房屋租赁合同纠纷的特征，本院认定涉案合同为房屋租赁合同。有关本案合同的效力认定。鉴于涉案租赁物业无建设工程规划许可证、房地产证，余文明与鑫茂公司、邓伟营签订的《合作承包合同》及《补充协议》因违反法律禁止性规定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定合同无效。鉴于余文明与鑫茂公司、邓伟营均知晓涉案房屋的实际状况，双方对于合同无效均有过错，本院综合本案案情，认定余文明与鑫茂公司、邓伟营对合同无效均负同等责任。有关余文明对涉案租赁物业进行装修形成添附部分现值损失的责任认定。依据深圳国量行资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，评估装修现值损失及设计其他工程费用价值为6987159元，但有关货架费用154560元，收银台、扫描机费用49854元，收银台、蔬菜水果架、堆头柜费用43350元，冻柜、冻肉柜费用60000元，金色7门饮料展柜27300元，后备发电机组费用125000元，办公室电脑、传真机、打印机、班台、会议桌、沙发、文件柜78825元，美容床、美容设备11700元等部分并未形成添附，上述损失应当予以扣减，故本院认定本案损失为6436570元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故余文明与鑫茂公司、邓伟营应当对上述租赁物业形成添附部分的装修现值损失各自负担50%的责任，鑫茂公司、邓伟营应向余文明支付款项3218285元。至于余文明主张的撤场费等损失，于法无据，本院不予支持。余文明主张麦广培对鑫茂公司、邓伟营负担的债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。有关租赁物业及保证金的返还。本案房屋租赁合同无效，自始不发生法律效力，因该合同取得的财产应当予以返还。余文明应将涉案位于深圳市光明新区田寮社区田湾路78号物业一至三层（约12000平方米）及一二层靠后租赁物业（约1000平方米）返还鑫茂公司、邓伟营，鉴于涉案物业经本院强制执行已移交鑫茂公司、邓伟营，故对该项请求，本院不再予以支持。鑫茂公司、邓伟营收取了余文明合同保证金640000元，亦应返还余文明。有关房屋占有使用费的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鑫茂公司、邓伟营主张余文明足额支付了2016年5月以前的房屋占有使用费，自2016年6月至2017年1月份期间每月支付占有使用费200000元，2017年2月起未再支付占有使用费，余文明作为付款义务人未提交证据证明其支付占有使用费的事实，应当承担不利后果，本院采纳鑫茂公司、邓伟营上述主张。余文明主张其早已返还承租物业中未经营使用的面积9798.5平方米，鑫茂公司、邓伟营、麦广培均未予认可，余文明也无法提供有效证据予以证明，故有关占有使用费应按余文明实际承租物业面积计付。据此，本院核算，余文明应向鑫茂公司、邓伟营支付房屋占有使用费7287000元（12000元/月×17个月+12600元/月×9个月+320000元/月×13个月+339200元/月×13个月-200000元/月×8个月）对于余文明的诉讼请求，对于鑫茂公司、邓伟营的反诉请求，超过本院认定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）余文明与被告（反诉原告）深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营签订的《合作承包合同》及《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）余文明返还合同保证金640000元；三、被告（反诉原告）深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）余文明支付装修现值损失3218285元；四、原告（反诉被告）余文明于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告（反诉原告）深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营支付房屋占有使用费7287000元；五、驳回原告（反诉被告）余文明的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）深圳市鑫茂融通投资发展有限公司、邓伟营的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费161025元，由余文明负担134970元，鑫茂公司、邓伟营负担26055元；反诉费用24025元，由余文明负担；评估费25000元，由余文明负担12500元，鑫茂公司、邓伟营负担12500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  陈炯波人民陪审员  吴景林二〇一八年九月十日书 记 员  温燕云书 记 员  李一军