四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初3193号 原告（反诉被告）：蒋勇，男，1982年12月9日出生，住南充市高坪区。 委托诉讼代理人：杨**，南充市天顺法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵林，南充市天顺法律服务所法律工作者。 被告：（反诉原告）：何伟，男，1968年3月19日出生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：兰杰，南充市顺庆区同舟法律服务所法律工作者。 原告蒋勇与被告何伟及何伟反诉蒋勇租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。蒋勇及其委托诉讼代理人杨**、何伟及其委托诉讼代理人兰杰出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蒋勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《承包合同》及《补充协议》；2、判令何伟承担违约责任，赔偿蒋勇经济损失1,063,230元；3、诉讼费由何伟承担。事实与理由：2017年11月10日，何伟与蒋勇签订《承包合同》，约定何伟将位于南充市顺庆区玉带路68号虹桥盛景二楼、三楼房屋（原老船王火锅店）承包给蒋勇经营使用，共计面积约2100平方米（二楼约1400平方米、三楼约700平方米），合同约定仅用于经营餐饮项目，年承包费400,000元，分月支付，每月33,330元。该合同第六条第1项约定“甲方（即何伟）须具备场地承包的权限，如因甲方原因导致场地承包不成立，由此给乙方（蒋勇）造成的所有损失均由甲方承担”。2018年1月28日双方又签订《补充协议》，第8条约定“在乙方承包期间因甲方原因无法正常营业，所造成的损失由甲方承担”。上述协议签订后，蒋勇按约履行，支付承包费及水电气费，并对所承包场地进行了整改装修，为正式营业进行装备等。但在办理营业执照时，工商等相关部门要求提交房屋产权证、原房屋租赁合同及原房东签字同意的转租合同等。经蒋勇多次催促后何伟于2018年3月7日上午与蒋勇到工商部门办理营业执照，何伟无法提供三楼房产证，而无法办理营业执照和餐饮许可证。之后，蒋勇以多种形式告之何伟，要求解除双方签订的合同并赔偿损失未果，故起诉并提出前述诉请。 何伟辩称，对蒋勇诉请解除合同我方同意，但导致合同解除的原因在于对方未按期缴纳承包费违约所致，我方不应赔偿对方所谓的损失。蒋勇是因生意不好，长期亏损而不能经营。何伟在签订合同时就将房产证交与蒋勇，该幢房屋均有产权证，三楼系按规划修建属二楼阁楼的附属层，对方在了解房屋现状后才签订的合同，因此，与房屋第三楼有无产权证无关。 何伟向本院提出反诉请求：判决解除何伟与蒋勇签订的《承包合同》及《补充协议》；2、判决蒋勇支付何伟违约金等实际损失1,106,224.55元（庭审中变更为1,131,068元，其中2018年3-6月的租金133,320元、2-6月的水电气费41,467元、人工费1500元、欠货款4267元、广告牌撤换损失费25,700元、火锅桌损坏63张损失60,999元、墙体浮雕损失31,205元、车辆换锁损失500元、炒料误工损失1700元、铜锣损失600元、欠花卉植物款4810元、设计费用25,000元、违约损失800,000元）；3、反诉费用由蒋勇承担。事实与理由：蒋勇与何伟先后签订《承包合同》及《补充协议》，其中《承包合同》约定蒋勇在每月的20日前支付下一月度的承包费，若未按约定时间缴纳，则视为违约，何伟有权解除合同，所造成的损失由蒋勇承担，并有权追究对方的违约责任。若一方擅自解除本合同或违反本合同的各项约定，按当年承包费的两倍标准向守约方支付违约金。《补充协议》约定，在承包期内，何伟用于炒料的三楼厨房及原有设备、设施及器具何伟可随时根据自身需要使用，蒋勇不得以任何理由阻挠，否则视为违约。合同签订后，蒋勇于2018年2月20日始未付承包费，同时将三楼用于炒料的厨房门锁上。双方为此发生纠纷，蒋勇反倒先行起诉。蒋勇的行为构成根本违约，给何伟造成相应损失，应当承担相应的责任，故提起反诉。 蒋勇辩称，因转租人何伟不能提供三楼的房产证书，致使蒋勇不能合法经营，蒋勇2018年2月14日通过南充市天顺法律服务所发函通知停止交付租金，同时于2018年3月7日告知何伟，要求解除合同并赔偿损失，后于2018年4月13日起诉，并于7月10日将房屋交还何伟。蒋勇未按时缴纳租金事出有因，系何伟的原因致使蒋勇的合同目的无法实现，不构成根本违约。何伟将二、三楼房屋转租给蒋勇、何伟等共同出资成立的四川德吉牛道餐饮服务有限公司，以该公司负责人身份负责整个装修事宜，装修中不存在违反约定的情形，也没有收到房屋所有权人邓波及何伟本人提出异议。故其主张装修损失不应得到支持。原告所主张的其它损失不存在，也不应得到支持。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，双方对签订《承包合同》及《补充协议》的事实予以确认。同时查明，案涉房屋土地使用权系案外人邓波所有，邓波于2008年按建筑设计规划修建[图纸审批号：建字第（2008）顺023号]，何伟于2008年9月与邓波签订《租赁合同》，租赁期限从2009年5月30日至2019年5月30日止，租赁范围包括：房屋面积2791平方米（占地2800平方米，共计二层，合计约4600平方米，含地下室）；附属层按施工图纸面积由何伟使用，另地下停车场1800平方米由何伟使用1500平方米。双方同时约定，该房屋占地4.2亩，租赁范围按施工图纸确定，最后以实际建成面积为准。2009年9月16日，双方再次签订《补充合同》，除租赁范围载明与原合同一致外，补充约定：二楼与三楼连为一体，中间为天井，三楼为二楼阁楼附属层，面积大约700平方米，由何伟自行投资装修打造使用。2009年9月25日，邓波办理了该幢房共四套产权证，载明总层数为3层（分别为负一层、一层、二层），其中负一层及一层建筑面积分别为1000余平方米，第二层有两套产权证，建筑面积为分别为662.73平方米、431.36平方米，其中第二层外有较大阳台且建有附属层，未办理产权证，房屋具体位置为顺庆区玉带中路二段68号二层。何伟取得该房后，自行对该房二层及阳台、附属层进行装修用于经营“老船王”餐饮。2017年，何伟与蒋勇等人拟利用该场地合伙经营餐饮业务，并向工商部门申请登记成立四川五丁牛道餐饮服务有限公司并商定餐饮场所营业执照称为德吉牛道。2017年10月30日，何伟与蒋勇签订顺庆区玉带中路二段（虹桥盛景）的《房屋租赁合同》，2017年11月5日，双方签订《补充协议》，约定解除《房屋租赁合同》。2017年11月10日，双方又另行签订案涉《承包合同》。在此期间，何伟等合伙人对原“老船王”的部分设施、设备进行了整修，拆除了原广告牌。2017年11月30日，何伟向四川五丁牛道餐饮服务有限公司出具《股份代持声明》，称该公司股东何正友所持30%股份为本人何伟。2018年1月6日，何正友向四川五丁牛道餐饮服务有限公司出具《股份退出声明》，其主要内容为何正友代持的该公司何伟的30%的股份价值150,000元，现以130,000元退出该公司。声明签订12小时付款，以打款时间为准。2018年1月28日，何伟（甲方）、蒋勇（乙方）签订《补充协议》，约定主要内容为：原巴蜀老船王二、三楼场内（主合同约定的区域内）的设备、设施等由甲方免费使用，若乙方对上述物品及设备、设施造成损失需折旧赔偿；乙方同意何正友所代持何伟30%的股份价值150,000元全额退还何伟，何伟收到款项后不再持有股份并向乙方出具收款收据。2018年2月，蒋勇依照《承包合同》去办理营业执照时，称需何伟提供房产证及转租合同，双方互有短信往来，且因炒料、配电房钥匙等有言语冲突。何伟随后将产权证书及邓波同意转租的合同文件交与蒋勇，蒋勇于2018年3月2日短信告知何伟称工商部门认为何伟与邓波签订的租赁合同与房产证载明的内容不一致，不能证明为同一房屋，且承包合同载明有二层、三层，但何伟与邓波签订的合同却载明只有两层。因此，也需要提供三层的房产证。2018年3月5日，蒋勇两次短信告知何伟，其主要内容为：德吉牛道于2018年3月2日何伟于2018年2月28日提供的虹桥盛景的资料到工商局办理工商手续遇到的问题如实告知，至今未收到回复。由于可能办不到工商证件，造成无证经营，德吉牛道将于2018年3月6日开始停业直至3月15日。之后，何伟将拒绝接受相关资料，并向法院起诉申请解除承包协议。同日，何伟回复称双方签订承包合同的房屋与邓波出租给何伟本人的房屋均是同栋房屋，因自己租赁时房屋尚未建成和命名，所以造成不一致；同意转租协议与承包合同没有关系，但自己提供该协议是应蒋勇的要求所出具；自己有权对外承包，如果工商部门因承包合同的原因而拒绝办理，自己愿意配合提供该店原有相关证照。之后，何伟委托的人员与蒋勇到工商部门办理营业执照时，被告之需转租协议及三楼房产证。同日，蒋勇向何伟短信要求解除合同承包合同。2018年3月22日，何伟向蒋勇邮寄《解除合同通知书》，称蒋勇自2018年2月20日始即未缴纳承包费用，故通知双方的《承包合同》自2018年4月1日起解除，该邮件因逾期未收被退回。双方争议未解决，蒋勇遂诉讼来院并提出前述诉请。本院受理后，何伟提起反诉。诉讼中，双方于2018年7月10日对房屋进行腾退交接。 另查明，在此期间，何伟共为该营业场所垫付2-6月的水电气费41,467元。 本院认为，案涉《承包合同》及2018年1月28日所签订的《补充协议》，虽然合同名称注明为承包合同，但应当视为房屋租赁合同。其理由是：首先，该合同主体为个人，并非经营性组织，蒋勇、何伟并无隶属关系；其次，合同标的为不动产的使用权，并非经营权；3、合同约定的相应的权利义务是基于财产租赁上形成；4、《补充协议》所载明的关于租赁物及其附属设施的内容也实际针对的财产使用问题。 关于合同解除及相应的法律后果问题。蒋勇于2018年2月向何伟发出解除合同的通知，又在本诉中以何伟违约为由诉请解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，可以看出，合同解除权的行使是以守约为前提，违约方不能行使合同解除权。本案中，案涉房屋系按照建筑设计规划进行修建且经验收合格并依法取得房产证，相关部门认定该房总层数为三楼，其中地上只有两层，根本不存在地上第三层房屋。承包合同中所称的第三楼实为附属楼层，该附属楼系按设计规划修建，并非违章建筑。该附属楼层客观存在，双方在签订合同时虽然将其表述为一层楼，但这是基于双方对该附属楼的主观认识，但并不意味着出租方即何伟必须要保证该楼必须具备房产证。蒋勇称所承租的房屋系二、三楼，其中三楼因不能办理房产证，致自己不能取得相关营业证照。事实上，因表述不准确致不能办理相关证照，双方完全可以通过对合同中涉及房产的部分根据该房真实的产权情况进行补充和完善。故此，蒋勇称何伟构成根本违约故，自己有权解除合同的理由不能成立。蒋勇还称何伟没有提供房产证原件，因案涉合同属租赁合同，标的是房屋的使用权，与所有权无涉，双方也没有约定何伟应当向蒋勇提供产权证书原件。但基于合同履行过程中的协作义务，蒋勇以租赁场地申报办理相关证照时，何伟仍需适时提供协作配合。从双方提交的证据来看，何伟并没有拒绝和推诿，双方有微信往来，甚至与蒋勇共同到办理证照的相关部门进行咨询、了解相关政策。综上，在合同履行过程中，何伟并无违约行为，蒋勇无权解除合同，其称案涉合同已于2018年3月7日解除的理由不能成立。相反，其明确表示拒绝支付房租和和实际发生的水电气费的行为，构成根本违约，何伟有权解除合同。鉴于在诉讼中，双方对解除合同均无异议，并于2018年7月10日对租赁物进行了移交，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”规定，本院依法对《承包合同》及2018年1月28日所签订的《补充协议》予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，案涉合同解除后，不能免除违约方应当承担的责任。前也述及，蒋勇的行为构成违约，何伟诉请要求蒋勇支付截止尚欠的3-6月的房租费133,320元并支付违约金，合法有据，本院予以支持。关于违约金的问题，双方约定按当年承包费的两倍计付违约金明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，应当酌情予以减少。考虑到该房租赁期限为2019年5月30日，何伟收回该房后再次转租较为困难，相应损失较大，本院酌定违约金按六个月即半年的房租损失计200,000元。何伟垫付的水电气费水电气费41,467元，理应由蒋勇承担。何伟另要求蒋勇赔偿装修过程中对原有财产损毁造成损失，从现有证据看出，在装修过程中，何伟、蒋勇均系合伙人，整个装修过程何伟均参与和知晓，何伟对装修中的行为并未提出异议，因此，其现以蒋勇私自装修损坏其财产为由要求赔偿没有事实依据，本院依法不予支持。何伟另主张的对外欠款、代垫款等，均系合伙中的事务，与租赁合同无关联，对该项诉请，本院也不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除蒋勇、何伟于2017年11月10日签订的《承包合同》及2018年1月28日所签订的《补充协议》； 二、蒋勇在本判决生效后十日内向何伟支付欠付2018年3-6月的租金133,320元、2-6月的水电气费41,467元计174,787元及利息，利息计算方式：以174787元为基数，从2018年7月10日起按年利率6%的标准计付至本金付清为止； 三、蒋勇在本判决生效后十日内支付何伟违约金200,000元； 四、驳回蒋勇的本诉请求； 五、驳回何伟的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14369元，反诉案件受理费7378元，合计21747元，由蒋勇负担17000元，何伟负担4747元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  斯孝昌 人民陪审员  何志华 人民陪审员  王德友 二〇一八年九月十三日 书 记 员  罗 红