平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2014）湛民一初字第260号原告徐军星，男，1982年10月31日出生。原告杨新萍，女，1981年8月26日出生。二原告共同委托代理人邱国仁，河南金豫律师事务所律师。被告李普江，男，1971年8月14日出生。委托代理人史丽丽，河南物华律师事务所律师。原告徐军星、杨新萍与被告李普江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年5月23日、2014年8月6日、2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告徐军星及杨新萍共同委托代理人邱国仁，被告李普江及其委托代理人史丽丽到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告李普江于2014年5月23日当庭提起反诉，2014年5月30日向本院递交反诉状，后于2014年8月6日庭审期间撤回反诉，本院于当日作出口头裁定，准予被告撤回反诉。后被告李普江于2014年9月22日向本院提起撤销权之诉，并以此为由，于2014年9月23日向本院递交申请，要求本案中止审理。本院于当日作出（2014）湛民初字第260号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2015年5月5日，原告徐军星、杨新萍向本院递交申请，以李普江已撤回撤销权之诉为由，要求恢复本案审理。本院恢复对该案的审理。现本案已审理终结。原告徐军星、杨新萍诉称，二原告系夫妻关系。2013年9月23日，原告徐军星与被告签订《租房合同》1份，约定二原告共同所有的位于西苑路南皓龙公司家属院2号楼3区3层15号房屋由被告承租，租赁期限一个季度，月租金800元。2013年12月23日，该租赁房屋租期已届满，在未达成续租协议的情况下，被告未按约定搬离，返还房屋，仍占用房屋至今。原告多次要求其搬离该租赁房屋未果。被告拒不搬离租赁期限业已届满的原告房屋的行为，严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告搬离、返还二原告共有的西苑路南皓龙公司家属院2号楼3区3层15号房屋；判令被告支付房屋使用费2400元（按每月800元，暂计算至2014年3月23日，要求计算至被告实际迁出房屋之日）；诉讼费由被告负担。被告李普江辩称，原告徐军星与被告系熟人关系。原告得知被告急需用钱时，要求被告以房产作抵押可借给被告30万元。于是双方约定于2013年9月22日到房产管理部门办理抵押登记，在登记时原告说抵押登记麻烦，公证不成，干脆直接还钱后再过户给被告。被告夫妇信以为真，便在原告准备好的房屋买卖合同上签字认可。办完后，原告于2013年9月28日向被告支付借款20万元，加上前期被告向原告借款10万元，原告共向被告支付借款30万元。被告一家四口一直在该房屋居住。事隔一个月后，被告筹集到钱后，通知原告归还借款，并要求双方一同到房产登记部门办理房屋过户手续。原告以其在外地为由一直拖着不见被告。直至被告接到法院的开庭传票，才得知原告采用误导方式，欺骗被告在合同上签字的真正目的是为了占有被告的房产，而不是为了收回借款而办理抵押。该房建于2000年，位于湛河区西苑路西段，面积近120m，周边有学校、市场等配套设施，按正常市场价，该房屋价值应在50万元左右。原告出借30万元，欲得到价值50万元的房产，明显违背公平原则。且该房系被告一家四口赖以生存的唯一住房，因此原告若想拥有该房，应按市场价补齐房屋差价，或通过评估机构评估后补齐差价。请求人民法院在查明事实的基础上依法公正判决。经审理查明，2013年9月22日，被告李普江为卖方（甲方）、原告徐军星为买方（乙方），双方签订《房屋转让合同》1份，该合同约定的主要内容为：第一条：房屋基本情况，甲方房屋坐落于：湛河区西苑路南皓龙公司家属院2号楼3区15号，建筑面积116.53平方米，房屋结构混合；房屋用途为住宅；房屋所有权证证号63665。第二条：房屋转让价格，1、该房屋转让价格为人民币总价200000元；……第三条：付款方式，双方约定按以下第（1）项方式，支付房款：1、一次付款：2013年9月18日前，乙方一次性将购房款全额支付给甲方；第四条：交房方式，甲乙双约定采用下列第2项方式交房：2、其他方式。……甲方李普江、甲方配偶贾会丽、乙方徐军星、乙方配偶杨新萍在合同上签名捺手印；签定日期为2013年9月22日。同日，原告徐军星与被告李普江、李普江之妻贾会丽通过平顶山市房产管理局办理了该房屋的过户手续，将登记在被告李普江名下的西苑路南皓龙公司家属院2号楼3区3层15号住房变更登记为房屋所有权人徐军星，共有人为杨新萍。平顶山市房产管理局颁发了房屋所有权证，该证载明的登记时间为2013年9月23日。被告李普江向原告出具收到徐军星现金房款30万元收条1份，出具时间为2013年9月23日。同日，原告徐军星为甲方，被告李普江为乙方，双方签订《租房合同》1份，内容为：甲方将坐落于湛河区西苑路南皓龙公司家属院2号楼3区15号（三室二厅）出租于乙方，双方协商每月租金为800元，租期为一季度（三个月）。甲方徐军星、乙方李普江签名捺手印。后原告徐军星、杨新萍以被告未按期搬离房屋及未支付房屋占用使用费为由起诉至人民法院，引起本案诉争。另查明，庭审中，法庭向双方当事人询问《房屋转让合同》约定的房屋转让价款为20万元，为何被告李普江向原告徐军星出具收到徐军星现金房款30万元的收条？原告徐军星陈述曾于2013年9月18日以借款形式向被告支付借款10万元，后在办理房屋过户手续后又向被告支付20万元。被告曾向原告借款，但是借款到期后被告未偿还，被告同意以该借款作为房屋转让价款。《房屋转让合同》约定的房屋转让价款裁明为20万元是为了少交房产交易税，房屋转让价款实际为30万元。被告李普江认可原告徐军星向其支付30万元人民币的事实，但主张该款项为借款，并非原告支付的购房款；且当时双方口头约定，等被告将借款清偿后再把房屋过户给被告。以上事实有原告提供的《租赁合同》1份、结婚证复印件、房产证复印件、房产转让基本信息表、房屋登记费及交易手续费、房屋买卖契税票据、房屋买卖交易款收条、原告张贴的限期搬离通知书照片5张；被告提供的《房屋转让合同》1份、录音资料及庭审笔录等在卷证实。上述证据已经当庭出示并经质证，经审查证据之间互相印证，具有证明效力，足以认定本案事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原告徐军星作为湛河区西苑路南皓龙公司家属院2号楼3区15号房屋所有权人与被告李普江签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方应按合同约定行使权利，履行义务。本案中，双方签订的租房合同约定租期为三个月，月租金为800元，租期应自2013年9月23日起至2013年12月23日止。合同到期后，被告李普江未搬离该房屋将房屋交付原告，其行为应认定构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告李普江辩称的原被告双方不存在房屋租赁合同关系，其将本案争议的房屋所有权过户给原告并非其真实意思表示，被告对签订的房屋买卖合同和房屋租赁合同存在重大误解、该房屋价值明显超出30万元，房屋买卖合同显失公平的意见，本院认为，通过庭审查明的事实及证据，本院认定双方签订的《房屋转让合同》、《租房合同》不存在合同无效的法定情形。原被告双方均系完全民事行为能力人，对上述合同约定的权利、义务以及法律后果应该是明知的，且双方已按照房屋买卖合同的约定支付了购房款并完成了该房屋的产权过户变更登记，原告已依法享有该房屋所有权。双方通过签订《租房合同》的行为，被告由变更登记前的依所有权而占有、使用房屋转为依房屋租赁合同承租人身份占有、使用房屋。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。依据该法条规定，被告如认为买卖房屋合同并非其真实意思表示，该合同存在可撤销事项，应依法提起撤销之诉，由人民法院或者仲裁机构作出裁决。被告曾向本院提起撤销之诉，后被告又撤回起诉。被告的辩称意见未经撤销权之诉裁判支持其诉请，故不符合相关法律规定，本院不予采信。二原告要求被告将西苑路南皓龙公司家属院2号楼3区3层15号房屋返还原告并支付房屋使用费（按每月800元，自2013年12月23日起计算至被告李普江迁出房屋之日止）的诉请符合法律规定，本院予以支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李普江于本判决生效之日起三十日内将位平顶山市西苑路南皓龙公司家属院2号楼3区3层15号房屋内的物品搬出，并将该房屋交付于原告徐军星、杨新萍。二、被告李普江于本判决生效之日起十日内按每月800元向原告徐军星、杨新萍支付自2013年12月23日起至搬出房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告李普江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  程昆松代理审判员  焦俊艳代理审判员  李海军二〇一五年五月二十二日书 记 员  韩国垟