上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初15372号原告(反诉被告)：上海翩翩服饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张莉，总经理。委托诉讼代理人：尹维耀，上海阳光卓众律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱海珍，上海阳光卓众律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴杨春，男，1970年12月10日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人齐亚光，上海市华通律师事务所律师。原告(反诉被告)上海翩翩服饰有限公司(以下简称翩翩公司)与被告(反诉原告)吴杨春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理，依法适用简易程序审理。被告吴杨春在答辩期内提起反诉，本院受理后于2018年8月2日公开开庭予以合并审理。翩翩公司的委托诉讼代理人尹维耀、邱海珍，吴杨春的委托诉讼代理人齐亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)翩翩公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴杨春支付原告租金(或房屋占有使用费)人民币(币种下同)288,962.48元；2.判令吴杨春支付滞纳金2,889.6元；3.诉讼费用由吴杨春负担。事实与理由：2013年6月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于沪青平公路XXX号的房屋出租给被告使用，房屋面积400平方米，房屋租金为每年102,200元计算，累计递增，每年7%。租金按半年一期支付，收到租金后开具收据，预付一万元押金，租赁期限为2013年7月1日至2022年8月31日止。如续租可提前与原告商量。房租费用提前7天支付，如有延期甲方收取1%的滞纳金，物业管理费用另计。合同签订后，原告依约将系争房屋交由被告使用，被告使用后，按期支付了两期租金，自2014年7月1日起至2016年12月31日再未支付租金，后原告多次催要未果。被告拒不支付租金的行为严重损害了原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)吴杨春辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告与房屋产权人上海沪星实业有限公司(以下简称沪星公司)签订的租赁合同于2016年12月提前终止，沪星公司向原告支付了156.90万元的提前解约补偿，此补偿中包含应支付给被告的补偿，原告一直未支付。2、因提前收回租赁房屋而导致相关承租人无法正常经营，沪星公司免除了原告自2016年2月之后的所有租金，被告也同样自2016年2月起无法正常经营，被告的租金也应付到2016年2月止。在被告按照一定比例分得原告实际获得的提前解约补偿，在扣除所欠租金后，原告还应向被告支付剩余补偿。被告(反诉原告)吴杨春向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告支付提前解约补偿371,802元；2.本案诉讼费用由原告负担。事实与理由：原告与产权人沪星公司签订的租赁合同于2016年12月提前终止，沪星公司向原告支付了共计156.90万元的提前解约补偿，此补偿中包含应支付给被告的补偿，但被告一直未予支付。原告2012年8月与沪星公司签订的租赁合同约定，租赁房屋面积为1,687.70平方米，年租金302000元，每年递增22000元(约7%递增幅度)。之后，原告于2013年6月将其中400平方米房屋出租给被告，年租金102200元，租金每年递增7%。从中可以看出，不管是按照被告承担的租金比例还是租赁面积比例，被告都应该享有一定份额的提前解约补偿，即使按照租赁面积来算，原告从沪星公司所得的156.90万元提前解约补偿中，也应向被告支付371,802元，而该笔款项反诉被告一直未支付。通过沪星公司与原告签署的终止租赁关系协议书中第六条约定：“乙方承诺本协议所涉的全部补偿不存在与其他权利人的主张或争议，否则引起的不利后果由乙方自行承担并解决，甲方不再负有补偿的义务”，由此也可以佐证，沪星公司向原告支付的补偿款中包括应付给被告的补偿，而此款项原告一直未支付给被告。扣除实际所欠租金177,359.85元，原告还应向被告支付194,442.15元。故被告以讼称事由提起反诉。原告(反诉被告)翩翩公司辩称，被告反诉不成立。1、被告的反诉系不同的法律关系，原告系以租赁关系提起诉讼，而被告的主张为拆迁补偿法律关系；2、本反诉所依据的法律事实不同，原告基于被告不支付租金提起诉讼，被告基于后期拆违要求补偿，被告主张的事实发生在后；3、诉请间不存在因果关系，被告拖欠租金与原告不支付拆迁补偿并无因果关系；4、被告主张无任何法律依据，原告的拆迁补偿列明了具体补偿的项目，系经过评估获得的分项款项，非被告主张的按面积核算。请法庭依法驳回被告反诉。经审理查明，2012年8月21日，沪星公司(出租方、签约甲方)与翩翩公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的场地、房屋、大棚及设施位于上海市闵行区沪青平公路XXX号，甲方出租给乙方的土地面积4.63亩，房屋面积1,687.70平方米，乙方投资的房屋、大棚等设施，合同期满后归甲方所有，对乙方装修不做补偿；甲乙双方一致同意，租赁期限为10年，即2012年9月1日至2023年8月31日止；乙方在经营过程中无论盈亏都必须按时支付甲方租金，第一年租金302,000元(即2012年租金)，2013年9月1日开始，每年增加22,000元，直至合同结束；租金支付方式为每年分二次支付，每年9月1日前支付50%，次年的2月1日前支付50%，实行先付后用的原则；在租赁期间，该房屋所有经营管理活动，全权由翩翩公司同意经营、营销管理；因坐落于上海市沪青平公路XXX号的租赁物系无证房产，甲方已充分告知乙方，乙方已知晓该房屋未办理建设工程规划许可证，并对由于该房屋的违法性而可能造成租赁合同无效有充分的认识，乙方确认，甲方在出租该租赁物过程中无过错，乙方愿意承担因合同无效而给甲乙双方所造成的(包括但不限于该房屋装修装潢、设备重置等)一切损失，乙方承诺，甲方对乙方的上述损失不承担任何赔偿或补偿责任等。2013年6月17日，翩翩公司(出租方、签约甲方)与吴杨春(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将厂区内西南楼自建房屋二楼400平方出租给乙方使用，乙方在此区域内严禁生产、存放易燃易爆产品和物品，遵守消防规定安全生产，严格遵守国家法律法规，从事正常合法的生产或贸易；乙方在承租期间应执行本厂的有关规定，注意防火、防盗，不得使用明火，区域外及公用通道不得堆放物品，包装袋及垃圾乙方自行清理，如要使用垃圾箱的需收取卫生费，不执行不遵守本厂规定的，不承担任何乙方损失；该处房屋月租金为每年102,200元计算，租金按为半年一期支付，上打租开收据，预付一万元押金，期限为2013年7月1日至2022年8月31日止，如续租可提前与甲方商量，房租费提前7天交付，如有延期甲方收取1%的滞纳金，物管费用另计，累计递增，每年7%；甲乙双方在租赁期内不得提前终止合同，如遇政策性调整等使合同无法履行的须提前一个月通知对方，否则违约方承担违约责任，如发生不可抗拒的自然灾害双方均不承担责任。2017年12月25日，翩翩公司委托律师向吴杨春发函，要求其支付租金及逾期滞纳金。该律师函吴杨春于次日收悉。本案审理过程中，翩翩公司向本院提交沪星公司(签约甲方)与翩翩公司(签约乙方)于2016年12月15日签订的《终止租赁关系协议书》一份，约定：因“五违”整治工作需要，经双方友好协商达成协议，甲乙双方同意于本协议签订之日起解除原租赁合同；甲方支付乙方补偿费用总计1,568,726元，建筑物、构筑物补偿544,317元，装饰装修补偿319,960元，机器设备及物品搬迁113,754元，停产停业补偿590,695元；签订本合同后10个工作日内，甲方向乙方支付50%补偿款，共计784,363元，乙方应于2016年12月31日前完成搬迁工作；乙方完成搬迁工作后通知甲方进行收房验收，验收通过后5个工作日内，甲方向乙方支付剩余50%补偿款计784,363元；若乙方未能在2016年12月31日前完成搬迁工作，则甲方有权扣除全部停产停业补偿；乙方交房前将水、电、煤、通讯等相关费用向有关部门、单位结清，办理相应销户手续；乙方承诺本协议所涉的全部补偿不存在与其他权利人的主张或争议，否则引起的不利后果由乙方自行承担并解决，甲方不再负有补偿义务；甲乙双方在履行本协议的过程中发生争议，应当协商解决。本案审理过程中，吴杨春向本院提交由沪星公司(签约甲方)与翩翩公司(签约乙方)签订《终止租赁关系协议书》一份，该协议书其他内容与原告提交的一致，增加了第四条第4款：“因受到‘五违整治’工作影响，乙方自2016年2月至今未能正常经营，因此甲方免除乙方自2016年2月底至签订本协议之日的全部租金”。另被告还向本院提交由沪星公司出具的《情况说明》一份，载明：沪星公司依法享有上海市闵行区沪青平公路XXX号物业的产权，本公司于2012年8月与翩翩公司签署房屋租赁合同，将上述物业出租给翩翩公司用于生产经营，租赁期为2012年9月底至2023年8月止。后因“五违”整治工作需要，经本公司与翩翩公司友好协商，双方一致同意提前解除租赁关系，本公司支付给翩翩公司共计156万元用于提前租赁关系的补偿费用，具体费用为建筑物、构筑物补偿544,317元，装饰装修补偿319,960元，机器设备及物品搬迁113,754元，停产停业补偿590,695元；此费用为本公司向翩翩公司支付的所有补偿，除向翩翩公司支付上述补偿外，因提前终止上述租赁合同，本公司再未支付过任何费用给任何企业或个人。同时，本公司也免除了翩翩公司从2016年2月开始的后续所有租金。租赁协议解除后，因“五违”整治工作需要，上述物业一直由本公司自行经营，不再出租给其他公司或个人。经本院与沪星公司核实，沪星公司向本院陈述到：沪星公司于2016年12月15日与翩翩公司就沪青平公路XXX号的场地及房屋终止租赁关系事宜签订《终止租赁关系协议书》(即翩翩公司提交的协议)。协议签订后，沪星公司发现协议中对于翩翩公司自2016年2月底起未支付租金的处理方式在协议中未予以明确。嗣后，在沪星公司要求下，双方重新签订了一份《终止租赁关系协议书》(即吴杨春向法院提交的协议)，在该协议第四条第4款中明确了未支付租金的处理方式，该份协议是双方最终确认的解约协议。《情况说明》系沪星公司出具。上述事实，由翩翩公司提交的与吴杨春签订的《房屋租赁合同》、与翩翩公司签订的《房屋租赁合同》、律师函及邮寄凭证、《终止租赁关系协议书》，由吴杨春提交的《终止租赁关系协议书》、《情况说明》，由沪星公司向本院出具的《情况说明》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，翩翩公司向吴杨春出租的厂房并无建设规划许可及房地产权证，虽翩翩公司向本院提交了沪星公司出具的规划附图，但本院注意到沪星公司在与翩翩公司签订的《房屋租赁合同》中已明确房屋未办理建设工程规划许可证，因该租赁标的物部分不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方之间就沪青平公路XXX号厂区内西南楼自建房屋二楼400平方房屋签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。翩翩公司应将收取的押金1万元予以返还。关于翩翩公司主张的房屋占有使用费，因翩翩公司将房屋交付吴杨春占有使用，虽合同无效，但翩翩公司主张依据参照租金标准支付房屋占有使用费并无不妥。至于翩翩公司主张自2014年7月1日起至2016年12月31日止的房屋占有使用费，本院认为，经沪星公司确认，自2016年2月起因“五违整治”的影响，承租人已经无法正常经营，即翩翩公司已无法交付符合合同约定用途之房屋，吴杨春也无法依据合同之约定使用房屋。同时，沪星公司依据实际情况免除了翩翩公司自2016年2月底至签订解约协议之日的全部租金，故吴杨春要求支付至2016年2月房屋占有使用费的抗辩理由，本院予以支持，吴杨春应向翩翩公司支付自2014年7月1日起至2016年2月29日止的房屋占有使用费187,359.85元。关于翩翩公司主张的逾期付款违约金，因出租的标的物不具有合法性，该租赁合同应属无效，故双方于合同中约定之违约责任条款也属无效。另翩翩公司与吴杨春一直就补偿款支付及房屋占有使用费金额存在争议，未能支付系事出有因，故翩翩公司的该诉讼请求，本院不予支持。关于吴杨春主张的补偿款，翩翩公司认为该补偿款系经过评估获得的分项款项，本案系房屋租赁合同关系纠纷，与吴杨春主张的拆迁补偿纠纷无关。依据沪星公司与翩翩公司协商终止租赁协议，给予翩翩公司的补偿款中包括建筑物、构筑物补偿544,317元，装饰装修补偿319,960元，机器设备及物品搬迁113,754元，停产停业补偿590,695元。吴杨春于庭审中向本院明确，承租后并无搭建，故翩翩公司就建筑物、构筑物取得的补偿款与吴杨春无关。关于装饰装修补偿与机器设备及物品搬迁费，虽吴杨春认为其承租后进行了装修，但并未能向本院提交证据予以证明。至于设备、物品搬迁，被告吴杨春亦未能举证予以证明，故该两项补偿款本院不予支持。关于停产停业补偿，系针对房屋实际使用方停产停业的损失，吴杨春作为次承租人实际使用了部分房屋，因停止租赁并搬离存在相应之损失，该笔款项中包括了对吴杨春使用部分之补偿，翩翩公司应将该部分取得之补偿款予以返还。另本院注意到，翩翩公司与沪星公司签订之《房屋租赁合同》中明确，翩翩公司承租房屋面积为1,687.70平方米，停产停业补偿590,695元，即每平方米停产停业补偿为350元，翩翩公司将其中400平方米转租于吴杨春，故翩翩公司应向吴杨春支付停产停业补偿140,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴杨春于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海翩翩服饰有限公司支付房屋占有使用费187,359.85元；二、原告(反诉被告)上海翩翩服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)吴杨春返还押金10,000元；三、原告(反诉被告)上海翩翩服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)吴杨春支付补偿款140,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海翩翩服饰有限公司其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)吴杨春其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,838.89元，由原告(反诉被告)上海翩翩服饰有限公司负担1,016.41元，由被告(反诉原告)吴杨春负担1,822.48元；反诉案件受理费减半收取计2,470.96元，由原告(反诉被告)上海翩翩服饰有限公司负担930.43元，由被告(反诉原告)吴杨春负担1,540.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年九月二十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。