福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4072号 原告：伍仰金，男，1976年4月28日，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：福建盛辉房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区福宁北路9号，统一社会信用代码91350900784517824N。 法定代表人：刘用佑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李银，福建拓维律师事务所执业律师。 原告伍仰金与被告福建盛辉房地产开发有限公司（以下简称盛辉房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍仰金、被告盛辉房地产公司的委托诉讼代理人李文希、李银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍仰金向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认原告伍仰金与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月21日签订的《盛辉.仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》无效。二、依法判令被告福建盛辉房地产开发有限公司立即返还原告伍仰金的车位使用费11.3万元并赔偿利息损失（以11.3万元为基数从2013年12月21日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6%计算至实际履行之日止），暂计至2018年8月29日利息为31809元； 事实与理由：原告系被告开发建设的盛辉·仕林东湖小区业主。2013年12月21日，原、被告签订了地下停车位有偿使用（租赁）协议书，约定原告使用（租赁）盛辉·仕林东湖007号停车位，使用费11.3万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。原、被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，但实质上为买卖合同。协议签订后，原告已向被告支付了款项11.3万元，但至今仍无法办理该车位的权属登记。后得知被告出售给原告的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告将案涉地下停车位出售给原告时尚未取得预售许可证，且至今仍未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。同时，案涉的地下停车位建筑面积不计入容积率，对于不计入建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其初始登记时的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积的单元房。被告将商品房出售给业主后，建设范围内的土地使用权已全部归属全体业主，因此地下停车位的权属也应属于共同享有建设用地使用权的全体业主。被告对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售，双方签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书应认定为无效，被告应返还车位使用费并赔偿利息损失。 被告盛辉房地产公司辩称，一、案涉地下车位属被告所有。(一)“盛辉·仕林东湖”建设项目的土地使用权系被告通过政府土地挂拍，有偿受让获得，被告是该建设项目的土地使用权人和合法建设人。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，以及福建省人民政府闽政文[2014]54号文规定：房屋登记机构应当依法对建设单位（投资人）办理地下建（构）筑物权属登记，《宁德市地下空间开发利用管理规定》规定：结合地上建筑一并开发建设的地下空间建（构）筑物（结建地下空间建设项目），与地上建筑一并由建设单位（投资人）依法申请办理房屋所有权登记，因此，案涉地下车位作为附属设施和构筑物，应属于被告所有。（二）根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案被告与原告已就案涉地下车位归属进行了明确约定。《商品房买卖合同》第十六条约定归属于业主的公共部分和公共场所仅为“物业管理用房、门卫收发室、垃圾间、配电间、安控中心、消控中心”，并不包括地下车位。《商品房买卖合同》附件五第七条约定“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、车位”，此外，双方签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书第十五条第1项约定：乙方（原告）明确并充分知晓，乙方仅在使用期内有偿使用车位，并不拥有车位的所有权，因此，根据法律规定和双方约定，案涉地下停车位归属于被告所有。（三）案涉地下车位未列入公摊，不因原告等业主支付了公摊费而归属全体业主。二、原、被告签订的地下停车位有偿使用(租赁)协议书合法有效。（一）被告系案涉停车位所有权人，原告以被告无权处分为由，请求确认协议书无效，没有事实根据。（二）虽案涉地下停车位由原告有偿使用，但原、被告之间并不发生买卖关系。协议书的约定并不针对车位所有权，也没有关于物权转移以及办理物权转移登记的约定，原告在诉状中主张“名义上虽为租赁协议，但实质上为买卖合同”与客观事实不相符合。（三）《城市房屋租赁管理办法》第四条规定：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。被告作为案涉地下车位的所有权人，有权租赁案涉地下车位，所签的使用（租赁）协议合法有效。 原告伍仰金围绕诉讼请求，被告盛辉房地产公司围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实： 原告伍仰金系“盛辉·仕林东湖”小区1幢3001室业主，被告盛辉房地产公司系“盛辉·仕林东湖”小区的开发商。“盛辉·仕林东湖”小区按规划要求建有856个停车位，其中地面停车位25个，地下非人防停车位831个（该车位未计入容积率）。2013年12月21日，原告与被告签订了地下停车位有偿使用（租赁）协议书，约定被告同意原告有偿使用（租赁）“盛辉·仕林东湖”007号地下停车位，使用费11.3万元。使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用。下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年。之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。协议书签订后，原告向被告支付了11.3万元。目前原告所购的商品房已取得不动产权属证书。 原、被告双方争议的焦点是：一、案涉“盛辉·仕林东湖”地下停车位的权属问题；二、原、被告签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书是否有效；三、被告应否返还原告的车位使用费并赔偿利息损失。 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告伍仰金为证明自己的主张，出示如下证据:1.公民身份证复印件，证明原告的主体资格；2.地下停车位有偿使用（租赁）协议书复印件，证明该协议名为“租赁”实为“买卖”；3.地下车位收款发票复印件，证明原告已依约向被告全额支付地下停车位使用（租赁）费的事实；4.宁德市城乡规划局关于“盛辉·仕林东湖”建设项目规划设计方案审定通知书、建设用地规划许可证复印件，证明“盛辉·仕林东湖”建设项目地下室29160.25㎡不计入容积率的事实。 被告盛辉房地产公司质证认为，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但该证据反证了原、被告未就案涉车位所有权转移进行约定，也没有关于物权转移变更登记程序方面的约定，而且协议书第十五条第1项特别约定原告不拥有车位所有权，双方在订立协议时已明确车位无法办理产权，原、被告不存在实质上的车位买卖关系；对证据3的“三性”无异议；对证据4的真实性无异议，但该份证据与本案无关联性，因为容积率与车位的所有权或车位公摊无任何联系。 被告盛辉房地产公司为支持自己的抗辩意见，出示如下证据:1.《商品房买卖合同》及附件，证明合同第十六条未将地下车位约定为归业主共有，合同附件约定地下车位所有权属于开发商，公摊范围不包括地下车位；2.“盛辉·仕林东湖”规划建筑设计方案总平面图，3.宁德市城乡规划局关于“盛辉·仕林东湖”建设项目规划设计方案审定通知书，证明案涉地下车位为合法建筑物，不存在物权瑕疵；4.“盛辉·仕林东湖”地下室房屋面积测绘成果报告书，证明地下车位建筑物未列入住宅公摊，而是作为独立物业接受了部分公摊；5.“盛辉·仕林东湖”1#楼房屋面积测绘成果报告书，证明地下停车位未列入住宅公摊。 原告伍仰金质证认为，对证据1《商品房买卖合同》及附件中关于地下车位权属约定的合法性有异议。涉案地下停车位建筑面积不计容积率，其初始登记时的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，即附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积的单元房。被告在《商品房买卖合同》中约定车位所有权归被告所有，应当要以约定的车位能够成为专有权属客体，并能办理产权登记为前提。但案涉停车位不能办理产权登记，不能成为专有权属客体，其本质已转移归属为全体业主共有的土地使用权范畴内。被告作为开发商在《商品房买卖合同》中将不计入容积率的建筑物（面积）以买卖合同的方式来约定权属不转移，为被告所有，违反房地产法规的强制性规定，该约定属无效条款。对证据2、3，虽可证明地下停车位为合法建筑物，但由于其建筑面积不计容积率，不能办理产权登记，不能成为专有权属客体，被告作为开发商无处分权。对证据4、5的合法性及待证目的均有异议。测绘成果报告书第二页盖了测绘队的章，骑缝章没有盖，第一页与最后一页也没有盖章，合法性有异议。从这两份测绘成果报告书内容看，只能证明“盛辉·仕林东湖”地下室及1#楼的测量面积是多少，但无法证明地下室（车位）建筑物未列入住宅公摊，而是作为独立物业接受了部分公摊。该报告书与宁德市城乡规划局关于“盛辉·仕林东湖”建设项目规划设计方案审定通知书内容相违背。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院认为： 一、案涉“盛辉·仕林东湖”地下停车位的权属问题 首先，从案涉地下停车位的规划设置上看。原、被告出示的宁德市城乡规划局关于“盛辉·仕林东湖”建设项目规划设计方案审定通知书可证明，案涉地下停车位是城市规划部门根据小区居住人口数量及周边环境的情况，为满足小区全体业主生活居住需求，在小区规划初期就已经明确要求设置的，不是被告作为开发商自行主动单独建造的。只有达到规划要求，小区的工程建设才能通过验收。被告作为开发商建造地下停车位是规划设置的法定义务。因此，案涉地下停车位具有公共属性。其次，从案涉地下停车位的投资建设情况上看。一个住宅小区的绿化面积、停车位数量及其他配套设施等建设程度决定了小区的等级、品质，而住宅小区的等级、品质又决定了商品房的销售价格。因此，商品房的销售价格已经包含了以上配套设施的投资建造成本。在本案庭审过程中直至作出判决前，被告均未举证证明其为案涉地下停车位的建造另行单独投资，单独缴纳了土地出让金和城市配套费，建造成本未摊入住宅或其他成本中。因此，被告系“盛辉·仕林东湖”建设项目的开发商，并不必然是案涉地下停车位的投资商。被告主张案涉地下停车位是其投资建设的，证据不足，应承担举证不能的法律后果。再次，从合同约定和法律、行政规定上看。在合同约定上，被告出示的原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定内容为“除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以下其他公共部位和小区内公共场所的所有权属全体业主：物业管理用房、门卫收发室、垃圾间、配电间、安控中心、消控中心。法律、法规另有规定的除外”，该条款并未对案涉地下停车位的归属进行明确约定。被告出示的《商品房买卖合同》附件五的标题为“临时管理规约”，不是权属约定文本。虽在其第七条有约定“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、车位”，但未进行明确注意提醒。此外，原、被告出示的地下停车位有偿使用（租赁）协议书第十五条第1项虽有约定：乙方（原告）明确并充分知晓，乙方（原告）仅在使用期内有偿使用车位，但该协议书系被告作为开发商提供的格式条款。在被告未对地下停车位投资建造等情况进行说明，在原告不知情、不了解的情况下签订协议，约定“并不拥有车位的所有权”，明显免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该约定应属无效。在法律和行政规定上，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款虽然规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，但并没有规定不是当事人一方出资建造的，其可以与另一方当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定取得权属。福建省人民政府闽政文[2014]54号文及《宁德市地下空间开发利用管理规定》，均规定“结合地上建筑一并开发建设的地下空间建（构）筑物（结建地下空间建设项目），与地上建筑一并由建设单位（投资人）依法申请办理房屋所有权登记”，本案地上建筑随着作为建设单位的开发商出售商品房，其权属已全部转移至全体业主名下。同时，被告在庭审中也没有出示证据证明其对地下停车位进行了单独投资。因此，被告主张案涉地下车位作为附属设施和构筑物，根据法律规定和双方约定，应属其所有，证据不足，不予支持。 二、原、被告签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书是否有效 所谓商品房是指由房地产开发企业综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。案涉地下停车位亦属此类范畴。商品房作为特殊商品，其租赁、买卖、转让、销售有别于其他传统商品的租赁、买卖及其他普通房屋的租赁、买卖。国家为了维护房地产市场的健康发展和规范房地产市场的交易秩序，制定了严格的租赁、买卖、转让、销售规范和制度，严格规定房地产开发企业不得违反。同时，我国的土地使用权出让期限是基于我国特殊的土地制度，为适用市场而制定的居住用地期限为70年。结合本案，原、被告签订的地下停车位有偿使用（租赁）协议书约定案涉地下停车位使用（租赁）期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用。下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年。之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限届满。该使用（租赁）期限的约定有悖正常的使用、租赁约定常理。其目的是在案涉地下停车位未取得权属登记，又未取得预售许可，禁止销售的情况下，为了达到案涉地下停车位的转让、买卖目的，及规避法律法规对于租赁期限不得超过20年的规定而采取的一种变相方式。明显是以使用、租赁之名行权利转让、买卖之实，其真实意图是案涉地下停车位权属的转让、买卖。该使用（租赁）协议实质为转让、买卖合同即销售合同。被告盛辉房地产公司作为房地产开发企业，其租赁、转让、预售、销售房地产商品，不得违反法律、法规的规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”、第四十五条第一款“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”、第五十三条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告盛辉房地产公司明知案涉地下停车位未取得权属登记，更未取得预售许可，禁止销售，而与原告签订地下停车位有偿使用（租赁）协议书，以达到案涉地下停车位的转让、买卖目的。在本案庭审过程中直至作出判决前，被告仍未举证证明案涉地下停车位取得权属登记及预售许可证明，违反强制性规定，该使用（租赁）协议书应当认定无效。 三、被告应否返还原告的车位使用费并赔偿利息损失 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案被告盛辉房地产公司作为房地产开发企业，明知案涉地下停车位未取得权属登记和预售许可，禁止销售，而以使用（租赁）的形式进行销售，导致协议无效，具有过错，其收取的11.3万元使用费，应予以返还。原告作为案涉地下停车位的购买者，本应审查被告是否取得案涉地下停车位的权属登记和预售许可而没有审查，也有过错，对于其提出的赔偿利息损失请求，不予支持。 综上所述，本院认为：被告福建盛辉房地产开发有限公司作为“盛辉·仕林东湖”小区的开发商，明知“盛辉·仕林东湖”地下停车位未取得权属登记和预售许可，禁止销售，而与小区业主原告林爱月签订《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，以达到地下停车位的转让、买卖目的。在本案庭审过程中直至作出判决前，被告仍未举证证明已取得地下停车位权属登记及预售许可证明，违反法律强制性规定。现原告请求确认该使用（租赁）协议书无效，本院予以支持。同时，原告请求被告返还已收取的11.3万元使用费，也予以支持。原告作为案涉地下停车位的购买者，应审查被告是否取得案涉地下停车位的权属登记和预售许可而没有审查，也有过错，其请求被告赔偿11.3万元使用费的利息损失，不予支持。被告抗辩认为其属于案涉地下车位的所有权人，有权租赁案涉地下车位，所签的使用（租赁）协议合法有效，证据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条第一款、第五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告伍仰金与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月21日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》无效； 二、被告福建盛辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日返还原告伍仰金车位使用费11.3万元； 三、驳回原告伍仰金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3197元，减半收取1598.5元，由被告福建盛辉房地产开发有限公司负担1247.5元，由原告伍仰金负担351元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审判员  陈伏棉 二〇一八年九月二十一日 书记员  何泰龙 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。