河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终5270号上诉人（原审原告）：梁江涛，男，1983年9月1日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：庞少伟，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉彬，河南中冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁社彦，男，1958年11月29日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审被告）：梁铁旦，男，1955年12月26日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：史垚武，河南成昊律师事务所律师。原审第三人：李彩霞，女，1969年7月13日生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。上诉人梁江涛因与被上诉人梁社彦、梁铁旦，原审第三人李彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初5438号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梁江涛的委托诉讼代理人庞少伟、马玉彬，被上诉人梁社彦，被上诉人梁铁旦及其委托诉讼代理人史垚武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁江涛上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、房屋属于不动产，房屋出卖人应为房屋所有权人。涉案房屋系梁江涛购买，梁社彦虽系梁江涛父亲，但非该房所有权人，与梁铁旦签订《房屋转让协议》未取得梁江涛书面授权。合同签订后梁江涛也未对协议予以追认，故《房屋转让协议》为无效合同。二、梁社彦处分房屋的权利不构成表见代理。梁铁旦购买房屋时明知房屋所有人是梁江涛，梁社彦没有委托书，梁铁旦作为买方和完全民事行为能力人有条件、有能力向梁江涛核实，以保证交易安全，由于梁铁旦没有履行自己的义务，一审推定表见代理成立，推定梁江涛对梁铁旦和梁社彦交易行为没有异议缺乏依据。三、一审认定梁社彦有义务保证梁江涛不得向梁社彦主张权利错误，梁社彦没有保证第三人不得向梁铁旦主张任何权利的义务。四、梁铁旦与原审第三人李彩霞的《房屋转让协议》也属无效合同。由于梁社彦与梁铁旦签订的《房屋转让协议》法律效力由签订时的效力待定合同而最终成为无效合同，梁铁旦无权处分涉案房屋，第三人李彩霞不属于该村村民，不应当享有该村民待遇。另涉案房屋没有依法登记领取权属证书，不能转让。综上，请求支持上诉人的上诉请求。梁社彦辩称：梁社彦和梁铁旦在居委会是同事关系，梁铁旦家的亲戚想要房子，梁社彦遂将房子以16.8万元的价格卖给梁铁旦。两年后梁铁旦将房子卖给李彩霞。梁社彦卖房子没和梁江涛说，梁江涛知道后引发本案纠纷。梁铁旦辩称：一、涉案房屋系梁社彦购买，后梁社彦将房屋转卖给梁铁旦，系双方真实意思表示，转让行为合法有效。涉案房屋系梁社彦购买，将收据开成梁江涛，从梁铁旦提供的水电费收据可以看出，梁铁旦与梁社彦签订的《房屋转让协议》经过了村委会见证。梁社彦于协议签订当日将交款收据、房屋钥匙等一并交给了梁铁旦，梁铁旦兑付了购房款。二、梁江涛称其委托梁社彦出租，直至2016年8月才知道房屋被转卖的说法不成立。房屋实际购买人是梁社彦，不存在委托梁社彦出租的情形。梁江涛居住的房屋离涉案房屋直线距离不足50米，其称10年间不知房屋已经转让不符合常理。三、梁江涛为追求不当利益，背离本案事实，引发本案诉讼。综上，请求维护梁铁旦的合法权益。李彩霞未到庭参加诉讼，其提交书面答辩意见述称：本案争议的房子是从梁铁旦手里买的，买的房子就是为了住，没有打算卖，买了十年了。2008年10月交的一万元订金，2009年11月付的全款，现金支付。梁铁旦当时是村会计，该房一直由家人居住。水电费由李彩霞清付（洛阳银行直接扣付），从未出租。一审法院为查清本案事实还到所在的小区了解情况，请求二审法院依法公正判决。梁江涛向一审法院起诉请求：1、确认二被告于2007年9月14日签定的《房产转让协议》无效。2、本案诉讼费用由二被告全部承担。一审法院认定的事实：原告梁江涛于2007年5月18日购买洛阳市洛龙区古城乡夜叉磨村民委员会（现为洛阳市洛龙区开元路办事处龙瑞社区夜叉磨居民委员会）在其办公室上加盖的四层4号，面积为126.30m2住宅楼房一套，价值106260元，该套房屋最后确定为洛阳市洛龙区龙瑞A区居委会上层1单元401室。原告购买该房后，即将该房交给其父被告梁社彦管理，其父被告梁社彦在对该房的管理期间，于2007年9月14日，未告知原告，将该房卖给被告梁铁旦，双方并签订《房屋转让协议》：“甲方梁社彦拥有龙瑞A区居委会上层1单元401住房壹套，自愿将该套房产所有权卖给乙方梁铁旦，经双方协商履行下列手续。1、双方在现场确认该套房现状，付款交房后所有权利和义务均归乙方梁铁旦所有。2、双方同意该套房产按壹拾陆万捌仟圆整（￥168000元）成交，乙方染（梁）铁旦全部款交清后甲方梁社彦出具收款条和村委收款收据。3、甲方收到房款后即日内将房产交给乙方。4、甲方负责与村民同时间同条件，将该房产权证办在乙方名下，所产生的费用由乙方承担。5、本协议签字生效，双方各执一份，待房产证办完后失效。6、本协议由村委会见证。甲方：梁社彦2007年9月14日。乙方梁铁旦，2007年9月14日。”该协议签订后，被告梁铁旦将该房款交付给被告梁社彦，被告梁社彦给被告梁铁旦出具《收条》：“今收到梁铁旦购房款168000元，壹拾陆万捌仟元整。收款人：梁社彦。2007年9月16日。”被告梁社彦也将该房屋交付给被告梁铁旦。2009年元月11日，被告梁铁旦又在中国共产党洛阳市洛龙区开元路办事处夜叉磨村支部委员会的见证下与第三人李彩霞就上述房产签订了《房产转让协议》，并将上述房产以210000元的价格转让给第三人李彩霞，且由第三人李彩霞居住上述房屋至今。另查明：原、被告所争议的上述房产，根据被告梁铁旦提交的电费收据及停、限电通知书显示的用户名为被告梁社彦。原告陈述于2016年8月份找其父被告梁社彦要房时，发现其父被告梁社彦早已将该房卖给被告梁铁旦，双方遂发生纠纷。现原告状诉来院，该院受理后，依法审理，多次调解，但双方意见对立，致本案调解不能。一审法院认为：当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，且受法律保护。行为人没有代理权且以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人是有代理权的，该代理行为有效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。出卖人就交付的标的物，具有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案原告梁江涛与被告梁社彦系父子关系，同在一个小区居住。原告从2007年5月18日购房后便将原被告争执的房产交由其父梁社彦看管，被告梁社彦且以自己名义向电业局申请上述房产的用电事项，被告梁铁旦和被告梁社彦在2007年9月14日签订《房产转让协议》时，被告梁铁旦完全有理由相信被告梁社彦的代理行为有效；原告梁江涛在庭审时陈述对二被告买卖房产的事实到2016年8月份才知晓，但无证据证明自己从2007年9月至2016年8月将近九年时间曾离开自己住所地，与被告梁社彦多年不通音讯且不知道自己房产被转让的事实，故而应推定原告梁江涛对二被告的房产买卖行为没有异议。被告梁社彦作为上述房产的出卖人，在将上述房屋转让给被告梁铁旦后，有义务保证原告梁江涛不得向被告梁铁旦主张权利，若因二被告的房产转让行为给原告梁江涛造成有经济损失，被告梁社彦有义务予以赔偿。综上所述：二被告在2007年9月14日签订的《房产转让协议》，系二被告的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定。二被告不存在恶意串通有意损害原告利益的情形，被告梁社彦与被告梁铁旦签订《房产转让协议》的行为，显然构成表见代理。所以，二被告签订的《房产转让协议》应为有效协议，针对原告梁江涛的诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第五十一条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决：驳回原告梁江涛的诉讼请求。本案受理费2425元，由原告梁江涛负担。本院二审中，双方当事人均未提交证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中，梁铁旦与梁社彦在2007年9月14日签订《房产转让协议》系双方真实意思表示，应为有效。该协议约定对本案所涉房屋作价168000元卖与梁铁旦，并且已经履行完毕。关于梁江涛提出梁社彦处分本案所涉房屋的权利不构成表见代理，梁铁旦和梁社彦签订《房屋转让协议》应属无效协议问题，梁江涛与梁社彦系父子关系，两人同在一个小区居住，梁社彦将本案所涉房屋卖给梁铁旦，在长达九年时间里梁江涛对其买卖房产的事实不知情与常理不符，另在本案一、二审审理过程中对此事实也未作出合理解释。故原审法院根据查明的案情并结合相关证据材料认定梁社彦与梁铁旦签订《房产转让协议》的行为构成表见代理并无不当，对此本院予以确认。上诉人梁江涛以涉案房屋没有依法登记领取权属证书不能转让为由主张梁铁旦取得房屋权利不合法的上诉理由无事实及法律依据，故本院不予支持。综上，梁江涛的上诉理由不能成立，予以驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2425元，由上诉人梁江涛负担。本判决为终审判决。审判长  赵广云审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年九月二十八日书记员  游碧瑶