福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初4080号 原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇台商服务中心，统一社会信用代码91350521665051793B。 法定代表人：郭振辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈憬雄，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈淑秋，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 被告：利成东，男，1983年12月16日出生，汉族。 原告福建省聚龙养生发展有限公司(简称聚龙养生公司)与被告利成东商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚龙养生公司的委托诉讼代理人陈憬雄到庭参加诉讼。被告利成东经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚龙养生公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方于2017年4月11日就位于惠安县商品房签订的编号为201704110038《商品房买卖合同》。二、判决被告立即将位于惠安县恢复原状并返还给原告。三、判决被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记等相关手续。四、判决被告按购房合同总价款230万元的10%向原告支付违约金23万元。五、判决两被告向原告支付因本案支出的律师代理费23000元。六、判令原告有权从被告已支付的购房款中扣除上述第四、五项的款项，余额（如有）不计息还给被告。诉讼中，原告撤回要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求。事实与理由：被告于2017年4月11日与原告签订编号为201704110038的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县商品房，建筑面积198.42平方米，总房款230万元。《商品房买卖合同》第四条及附件六《合同补充协议》第一条第一款约定，被告应于签订合同时向原告支付购房款首付款130万元，其余购房款共计100万元由被告以按揭贷款方式支付。但截至目前，原告仅收到被告支付的购房款130万元，余款100万元被告因个人原因至今尚未办理齐全银行按揭手续或以现金方式支付。根据《合同补充协议》第一条第一款第（3）项约定“买受人应在本合同签订之日起的7日内办理完按揭贷款手续。若买受人未在上述期限内办理完按揭贷款手续或贷款银行未批准（包括但不限于因法律、政策等原因未批准）按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条约定的按揭款金额，买受人必须在接到贷款银行或出卖人告知后的7日内，以现金形式一次性向出卖人付清其余购房款或买受人申请贷款金额与银行批准贷款的差额款……”。合同签订后，被告迟迟未能办理完按揭贷款手续，原告多次电话通知被告办妥按揭贷款手续或以现金形式一次性付清剩余购房款，被告均不予理睬。鉴于前述情形，原告于2018年3月6日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所向被告发出律师函，要求被告在收到函件后5日内将剩余购房款及违约金支付至原告账户，但被告至今未能将剩余购房款支付至原告账户。根据《商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议》第二条的约定，原告有权解除该《商品房买卖合同》及附件，并有权要求被告按购房合同总价款的15%支付违约金及原告为主张权利诉讼费、律师费等费用。《合同补充协议》第十二条约定：因买受人原因，导致出卖人解除《商品房买卖合同》的，出卖人有权直接从买受人已付购房款中扣除有关费用包括（但不限于）：应缴税费；物业保管费；物业管理费；违约金；买受人代付按揭贷款的本息、罚息、复息；诉讼费；律师费；公证费；执行费及出卖人维权支出的其他费用）等，如有余款，则无息退还给买受人。原告有权在被告已付购房款中扣除违约金、律师费、诉讼费等相关费用后，如有余款无息退还给被告。 被告利成东未到庭，提交书面答辩状辩称，被告已无力支付剩余房款，不能继续履行合同约定的付款义务，因此，同意解除案涉《商品房买卖合同》及附件。合同解除后，被告同意将房屋返还给原告，但原告亦应将被告已支付的首付款退还被告。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即原告的企业法人营业执照，以此证明原告的主体资格。 证据2即商品房预售许可证，以此证明案涉商品房已于2014年4月取得商品房预售许可证。 证据3即《商品房买卖合同》及附件，以此证明被告于2017年4月11日与原告签订编号为№201704110038的《商品房买卖合同》及附件，购买原告开发的案涉商品房，总房款230万元，《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》对双方的权利义务及违约责任作出了具体约定。 证据4即商品房买卖合同备案登记表，以此证明案涉《商品房买卖合同》及附件已办理合同备案登记手续。 证据5即增值税普通发票，以此证明《商品房买卖合同》签订后，被告共向原告支付了购房款130万元，原告为被告开具相应的增值税发票。 证据6即律师函及快递回执，以此证明原告于2018年3月6日向被告发出律师函，要求被告在收到律师函后5日内将剩余购房款及违约金支付至原告账户，但被告至今未支付任何款项。 证据7即委托代理合同、发票，以此证明原告因本案委托律师代理诉讼支付律师费23000元。 证据8即房屋交接书及收楼手续书，以此证明案涉商品房已于2017年4月30日办理了交房手续。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告举证所主张的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：养老、康乐，房地产开发与经营，销售建筑材料。2017年4月11日，原、被告签订合同编号为201704110038《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县商品房，建筑面积198.42平方米，其中套内建筑面积156.37平方米，公共部位共有分摊建筑面积42.05平方米，总价款230万元。合同附件六《补充协议》第一条约定：“付款方式及期限1、首付款＋按揭贷款（1）买受人应当在签订本合同时向出卖人支付首付款人民币130万元，其余购房款共计人民币100万元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项必须用于向出卖人支付购房款。……”第二条约定：“逾期付款及承担的违约责任买受人未依约付款，出卖人有权作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，出卖人有权在2年内解除合同。若出卖人解除合同，则买受人按购房合同总价款的15%人支付违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括（但不限于）诉讼费、律师费等费用；若出卖人不解除合同，则合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之3的违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括（但不限于）诉讼费、律师费等费用。”该合同于2017年4月24日办理网上备案登记手续。合同签订后，被告依约支付首付款130万元（含定金3万元）。至今未办理银行按揭贷款手续，亦未以现金或其他方式支付剩余购房款100万元。2018年3月6日，原告以ＥＭＳ特快专递按合同约定的被告的联系地址即厦门市海沧区沧虹路555号506室向被告发出律师函，通知被告应在律师函送达被告在合同中记载的联系地址之日起5日内办妥银行贷款的一切必备手续，并确保全部购房余款100万元及按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》计算的违约金在上述期限内支付至原告银行账户；如果被告仍未按照上述时间付清全部购房款及违约金，原告将根据《合同补充协议》第二条的约定，向法院起诉追究被告的违约责任，包括解除《商品房买卖合同》、索赔损失、追索违约金等等。该邮件在2018年3月19日被退回。此后，被告未能办理银行按揭，也未能以现金形式或其他方式支付剩余购房款。案涉房屋于2017年4月30日办理交房手续，尚未办理不动书产权证，尚未入住。原告因本案诉讼委托代理人，支付律师代理费23000元。 综上所述，本院认为，原、被告于2017年4月11日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。合同签订后，被告支付首付款130万元后，未依约办理银行按揭贷款，亦未以现金或其他方式支付剩余购房款100万元，且经原告催告后仍未支付，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条及附件六《合同补充协议》第二条约定，原告有权解除购房合同。故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，并承担因解除合同增加的费用。原告请求被告按总房款230万元的15%支付合同解除违约金过高，调整为总房款230万元的5%即115000元。原告请求被告支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费23000元，符合双方约定，予以采纳。被告已支付首付款130万元，扣除上述款项后，尚剩余1162000元（130万元-115000元-23000元），原告应退还给被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》注销备案登记手续，符合规定，予以支持。诉讼中，原告自愿放弃要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，是对其自身民事权利的处分，予以准许。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告利成东于2017年4月11日就位于惠安县签订的合同编号201704110038的《商品房买卖合同》。 二、被告利成东应于本判决生效之日起十日内向原告福建省聚龙养生发展有限公司返还位于惠安县商品房。 三、被告利成东应于本判决生效之日起十日内配合原告福建省聚龙养生发展有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号201704110038《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续。 四、被告利成东应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司合同解除违约金115000元，款项从被告已付购房款中直接扣除。 五、被告利成东应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司为解除合同而增加支出的律师服务费23000元，款项从被告已付购房款中直接扣除。 六、原告福建省聚龙养生发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内退还被告利成东剩余购房款1162000元。 七、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费27224元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担2600元（多预交的24624元予以退回），被告利成东负担24624元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 代理审判员  郑云龙 人民陪审员  黄惠芬 二〇一八年九月十八日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。