福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初12506号 原告（反诉被告）：陈彤，男，1976年3月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨奇灏，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张惺艺，福建天衡联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：裕景兴业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**银行中心**，统一社会信用代码913502006120111226。 法定代表人：陈永栽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈长城，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨林，福建远大联盟律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈彤与被告（反诉原告）裕景兴业（厦门）有限公司（以下简称裕景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈彤的委托诉讼代理人杨奇灏、张惺艺，被告裕景公司的委托诉讼代理人陈长城、杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈彤向本院提出诉讼请求：裕景公司向陈彤支付逾期交房违约金427436.97元。事实和理由：2013年4月22日，陈彤与裕景公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定：陈彤向裕景公司购买厦禾·裕景（北区）（二期）6#楼30层3002室房屋（以下简称讼争房屋），购房款为11002238.58元；裕景公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的讼争房屋交付给陈彤，逾期交付的，应每日按已支付购房款万分之二点一的标准向陈彤支付违约金。合同签订后，陈彤依约支付了购房款，裕景公司却迟至2016年6月16日才将讼争房屋交付给陈彤使用，裕景公司应当按合同约定支付逾期交房违约金，但其至今仍未支付。 裕景公司辩称，对陈彤的诉讼请求并无异议。 裕景公司向本院提出反诉请求：陈彤向裕景公司支付违约金，违约金以11002238.58元为基数，按日万分之2.1的标准，自2017年10月27日起算至陈彤向裕景公司出具委托办理《土地房屋权证》所需的一切文件资料，结清面积差价款，且将费用（包括契税、房屋登记费、土地登记费、印花税等）或已缴纳税费的凭证一并交予裕景公司之日止。事实和理由：2013年4月22日，陈彤与裕景公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定：陈彤向裕景公司购买厦禾·裕景（北区）（二期）6#楼30层3002室房屋（以下简称讼争房屋），购房款为11002238.58元；合同签订当日支付首付款3302238.58元，余款770万元通过办理按揭贷款支付；裕景公司同意为陈彤的按揭贷款向银行提供阶段性担保；以按揭贷款方式支付购房款的，陈彤应在裕景公司完成初始登记后100日内委托裕景公司代为办理土地房屋权证，如陈彤未能及时办理土地房屋权证，陈彤应自该期限届满之次日起，每日向裕景公司支付相当于合同总价款0.021%的违约金，直至前述违约情形消除之日止。2013年8月16日，裕景公司、陈彤及中国银行股份有限公司厦门厦禾支行（以下简称中行厦禾支行）签署了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》），合同通用条款第四条约定，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。 2017年7月18日，裕景公司完成土地房屋初始登记，并于同日向陈彤发出业主权属证书办理通知书，通知陈彤办理交接办证所需文件和费用。但陈彤一直未委托裕景公司办理土地房屋权证，土地房屋权证一直未办理，办理期限已于2017年10月26日届满。陈彤至今未结清面积差价款，未向裕景公司出具委托办理《土地房屋权证》所需的一切文件资料及缴纳契税等费用，裕景公司无法按约定代办产权证。保证责任至讼争房屋办理抵押登记并且贷款人收到他项权证之日才消除，因此陈彤应支付违约金的截止日为其向裕景公司出具办理《土地房屋权证》所需的一切文件资料并结清面积差价款及契税等相关费用之日。 陈彤对裕景公司的反诉辩称，一、裕景公司无权要求陈彤支付违约金。1.购房人办理房屋产权，属于自身的权利，开发商无权为陈彤创设义务。陈彤向裕景公司购买讼争房产，并已付清合同约定之全部购房款。办理房屋产权，目的是为陈彤得以享有完整的所有权益，办理产权属于陈彤自身的权利而非义务，没有办理产权对开发商并无任何影响，裕景公司也并无任何损失。故裕景公司自行限定期限要求陈彤办理产权登记，无疑是不合理的。裕景公司利用交易中优势地位，未与陈彤协商自行拟定补充协议，要求陈彤限期办理产权，该行为属于《合同法》第四十条“提供格式条款一方加重对方责任”之情形，故附件补充协议该条款应属无效。2.裕景公司并非按揭贷款之保证人，没有承担阶段性担保责任。根据《个人一手住房贷款合同》第八条约定“本合同项下的担保方式，具体约定见本合同第十八条”，然而该合同并不存在第十八条，直接由第十七条跳过到第十九条。由此可见，裕景公司实际在案涉按揭合同中，并无承担任何保证责任，当然也无权要求陈彤限期办理产权证书及支付违约金。3.裕景公司不存在任何损失。如前所述，裕景公司在本案中并不是保证人，因陈彤之购房贷款并无任何逾期情况，裕景公司实际也未承担过任何保证责任。退一步讲，假设裕景公司系按揭贷款之保证人，因陈彤提供了讼争房屋作为抵押担保，根据《担保法》之规定，裕景公司享有先履行抗辩权，在贷款银行就讼争房屋受偿后无法全部清偿债务，才需承担保证责任，并且仅就物的担保以外的债权承担保证责任。综前所述，裕景公司实际不存在任何损失，自然无权要求陈彤向其支付违约金，另违约金之标准亦过高。综前所述，裕景公司对于陈彤的反诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月22日，陈彤与裕景公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》及附件，约定陈彤向裕景公司购买位于思明区（原酿酒厂地）、编号为Ａ1-1、Ａ1-2地块的厦禾·裕景（北区）（二期）6＃楼30层3002室房屋，该房屋系预售商品房，总金额为11002238.58元。买受人在签订本合同当日支付购房款3302238.58元，余款7700000元办理25年银行按揭贷款。合同第七条“买受人逾期付款的违约金”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按附件六补充协议第四条的约定处理。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.详见附件六补充协议第五条。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2.1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件六补充协议第七条。 上述《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条“对本合同第六条付款方式及期限的补充约定”约定：……3.出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性担保时相关问题的处理：①在买受人以按揭方式支付购房款时，出卖人同意为买受人向贷款银行提供阶段性保证担保，保证期间、保证范围、保证责任的免除等事项以出卖人与贷款银行签订的保证合同或按揭协议为准……。第四条“对本合同第七条买受人逾期付款违约责任的补充约定”约定：买受人逾期付款，如合同继续履行的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金。第九条第2点第②项约定买受人采用按揭付款方式支付购房款的，买受人应在出卖人完成初始预登记后100日内委托出卖人代为办理《土地房屋权证》，并应向出卖人出具委托办理《土地房屋权证》所需的一切文件资料，结清面积差价款，且将相关费用（包括契税、房屋登记费、土地登记费、印花税等）或已缴纳税费的凭证一并教予出卖人；第3点约定在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保责任时，若买受人未能在上述第2款第②项约定的期限内提交委托办理《土地房屋权证》的文件资料、结清面积差价款及相关费用的，则买受人应自该期限届满之次日起，每日向出卖人支付相当于合同总价款0.021%的违约金，直至前述违约情形消除之日止。上述《厦门市商品房买卖合同》及附件签订后，陈彤已依约向裕景公司支付了讼争房屋的全部购房款，其中770万元系以按揭贷款方式支付。 另查明，2012年8月27日，裕景公司与中国银行股份有限公司厦门市分行（以下简称中行厦门分行）签订一份《个人房屋贷款合作协议》，约定双方就厦禾裕景项目的个人房屋贷款事宜开展合作，中行厦门分行向符合贷款条件的该项目购房人提供个人房屋贷款，裕景公司为购房借款人提供阶段性连带责任保证。2013年8月16日，陈彤（借款人、抵押人）、裕景公司（保证人）与中行厦禾支行（贷款人、抵押权人）签订一份《个人一手住房贷款合同》（合同编号JKZF01D2113347），约定陈彤向中行厦禾支行贷款770万元用于支付讼争房屋购房款，贷款期限为300个月，自2013年8月16日起至2038年8月16日止；该合同第八条约定担保方式具体约定见合同第十八条，但该合同并未实际约定第十八条。《个人一手住房贷款合同》附件一通用条款约定借款人以所购房屋提供抵押，通用条款第四条约定若开发商为本合同项下贷款提供保证的，则按合同约定承担连带保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同详细债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。 还查明，2017年7月18日，裕景公司完成讼争房屋所涉房地产项目的土地房屋初始登记。同日，裕景公司向陈彤发出业主权属证书办理通知书，通知陈彤于2017年7月20日至2017年7月24日到厦禾裕景6号楼30层交接办理房屋权属证书所需的文件及费用。之后，陈彤并未将委托办证所需的文件及费用交接给裕景公司。 本院认为，陈彤与裕景公司签订的《厦门市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。裕景公司对陈彤的诉讼请求并无异议，本院对陈彤的诉讼请求予以支持。 关于裕景公司要求陈彤支付逾期办证违约金的反诉请求，并无合同依据，本院不予支持。根据讼争合同附件六《合同补充协议》第九条第3点的约定，裕景公司主张的该项违约金适用于裕景公司为买受人的按揭贷款提供阶段性担保责任的情形，而本案并不属于该情形。裕景公司与中行厦门分行所签订的《个人房屋贷款合作协议》所约定裕景公司应为购房借款人承担提供阶段性连带责任保证，但此后中行厦禾支行、裕景公司与陈彤签订的《个人一手住房贷款合同》中并未约定该保证方式，裕景公司不得援引其与中行厦门分行此前的约定内容向陈彤主张权利。《个人一手住房贷款合同》附件一通用条款中关于开发商的保证责任，其采用的表述为“若保证人提供阶段性连带责任保证的”，并未确定该贷款合同项下开发商一定承担阶段性连带责任保证。此外，讼争合同附件六《合同补充协议》第三条中“在买受人以按揭方式支付购房款时，出卖人同意为买受人向贷款银行提供阶段性保证担保，保证期间、保证范围、保证责任的免除等事项以出卖人与贷款银行签订的保证合同或按揭协议为准”约定的适用前提也是“出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性担保时相关问题的处理”，因此前述约定内容均无法推定本案中裕景公司为陈彤的按揭贷款系提供阶段性担保责任。 另，讼争合同附件六《合同补充协议》第九条第3点所约定的违约金，究其原因，系如购房人怠于履行办证义务将延长开发商对按揭贷款的保证期间，加重开发商面临的责任风险，因此需督促购房人及时办证。而本案中，裕景公司并未承担阶段性担保责任，作为连带责任保证人，讼争房屋是否办证并不影响其在本案中的保证期间。综上所述，对裕景公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、裕景兴业（厦门）有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈彤逾期交房违约金427436.97元； 二、驳回裕景兴业（厦门）有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3856元，反诉案件受理费5135元，均由裕景兴业（厦门）有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （王瑛） 二〇一八年九月二十六日 代书记员（ 周月娜） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。