上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民一（民）初字第1578号原告任吟。委托代理人田凤素，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。被告陈缨超。委托代理人干长华，上海国巨律师事务所律师。原告任吟与被告陈缨超民间借贷纠纷一案，由上海市长宁区人民法院移送本院。本院受理后，依法由审判员孙烨独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周海霞律师、被告委托代理人干长华律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任吟诉称，2012年7月26日，原、被告签订《房地产借款抵押合同》1份，约定被告向原告借款人民币200万元（以下币种同），并办理了具有强制执行效力的债权文书公证。原告按约给付了借款，但被告因投资失败，明确表示无法履行还款义务。现请求判令：1、解除双方签订的《房地产借款抵押合同》；2、由被告陈缨超归还借款200万元，支付此款自2014年9月1日至实际还款之日止的利息损失（以月利率1.8%计）；3、如被告不能履行，请求对被告名下位于上海市嘉定区芳林路XX号房屋折价或者拍卖、变卖，以拍卖或变卖后的价款由原告优先受偿。被告陈缨超辩称，双方签订《房地产借款抵押合同》属实，被告系委托案外人戴某某签订，但未授权戴某某收取借款或办理其他事项。被告通过案外人彭某某撮合与原告签约，从彭某某处取得借款148万元，利息直接支付给彭某某。民间借贷合同是实践性合同，原告没有款项交付凭证，因此原、被告的合同没成立，不存在解除的问题，但被告同意解除。即使法庭认为借款关系成立，也只有148万元。被告在没有收到彭某某的债权转让通知前，无法直接向原告还款，故不同意原告所有诉讼请求。经审理查明，2012年7月24日，被告陈缨超向案外人戴某某出具委托书1份并办理了公证，委托戴某某办理被告名下坐落于上海市嘉定区芳林路XX号房地产抵押贷款事宜，明确办理事项如下：1、代为办理上述房地产提前还贷、领取房地产抵押权证、领取退保费及办理注销抵押登记事宜；2、代为签订借款、抵押、保证合同并办理相关公证事宜，并对合同公证赋予强制执行效力的意思表示无异议；3、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房地产的抵押登记手续；4、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；5、代为办理与上述事项有关的其他一切事宜。委托期限自2012年7月25日至2012年9月25日止。当月26日，戴某某代理被告与原告任吟签订《房地产借款抵押合同》1份，约定：被告将上海市嘉定区芳林路XX号1-3层房屋以不转移占有的方式抵押给原告，作为向原告的借款担保；借款本金200万元（以实际出借款为准），借款期限自2012年7月26日至2015年7月25日（以实际放款日为准，期限相应顺延）；月利率1.8%；还款方式为一次偿还本息的方式；如被告逾期不履行或不完全履行还款义务，原告有权依法处分抵押房产以清偿债务。同日戴某某还代理被告陈缨超与原告任吟及案外人彭某某签订《债权转让确认书》1份，明确截止签约日，被告欠彭某某借款200万元（总欠款中的一部分），彭某某又欠原告借款52万元，三方协议：1、原告任吟再支付给彭某某148万元，彭某某即将对被告陈缨超的200万元转让给原告任吟；2、转让后，彭某某对被告陈缨超的200万元债权归于消灭；3、被告陈缨超在协议后共欠原告任吟200万元，双方另行签订《房地产抵押合同》，以拥有的上海市嘉定区芳林路XX号房产为上述借款办理抵押登记手续。签约后，原告于7月31日向戴某某账户转账1，485，000元，当日戴某某将1，485，000元分两笔转账至彭某某账户。2012年7月30日原、被告就签订的《房地产借款抵押合同》在上海市杨浦公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，并于8月24日在上海市房地产登记处办理了抵押登记，登记的债权数额为200万元，债务履行期限为2012年7月26日至2015年7月25日止。系余额抵押，此前该房已有两次抵押登记，两次债权合计金额4，485，000元。2014年9-10月间，原告任吟因未收到每月利息等事宜与被告陈缨超多次电话及短信联系，被告对原告交涉内容未持异议，只是表示房产尚未出售，资金困难，一时无法归还本金。双方交涉无果，遂涉讼。以上事实，有《房地产借款抵押合同》、具有强制执行效力的债权文书公证书、委托书、房地产登记证明、汇款业务凭证、短信、债权转让确认书、调查笔录及法庭审理笔录等有关材料为证。本院认为，根据原告提供的《房地产借款抵押合同》，可以认定任吟与被告陈缨超之间借款法律关系确实存在。被告辩称仅收到彭某某转账的148万元而未收到原告出借款项一节，根据原告提供的《债权转让确认书》，可以认定原告对被告的200万元借款系由148万元的借款和52万元的债权转让组成，原告提供的证据已形成证据链，本院对原告诉请主张予以认定。相关协议及房地产抵押登记均由案外人戴某某代理被告办理，相关代理行为均在被告的授权范围之内，行为后果由被告承担。综上，被告通过案外人代为向原告借款148万元并通过彭某某转让债权52万元之后，形成对原告任吟的200万元借款债务，被告理应按照《房地产借款抵押合同》的约定履行支付利息并到期还款的义务。合同期间被告表示无力还款，原告据此行使不安抗辩权，合法有据，其诉讼请求，本院予以支持，但原告实现抵押物权需待先于原告登记的抵押权注销之后进行，同时利息诉请的截止日期应为判决生效之日，判决生效之后如被告未自觉履行还款义务的，依法加倍支付逾期债务利息。对于被告辩称未收到彭某某的债权转让通知，故无法直接向原告还款一节，由于债权转让确认书是更为直接的债权转让文书，三方当事人签署该确认书之后，被告陈缨超原欠彭某某借款总额中的200万元即归于消灭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、第五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告任吟与被告陈缨超于2012年7月26日签订的《房地产借款抵押合同》；二、被告陈缨超应于本判决生效之日起十日内归还原告任吟借款人民币2，000，000元；三、被告陈缨超应于本判决生效之日起十日内偿付原告任吟上述借款自2014年9月1日至本判决生效之日止的利息损失（按月息1.8%计息）；四、被告陈缨超届时不履行上述第二、三项付款义务的，原告任吟可以与被告陈缨超协议，以坐落于上海市嘉定区芳林路XX号的房地产折价，或者申请以拍卖、变卖该房地产所得价款，在该房地产至2012年7月27日已有的抵押登记已注销的情况下，由原告任吟优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈缨超所有，不足部分由被告陈缨超继续清偿。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22，800元，减半收取11，400元，由被告负担，被告应于本判决生效之日起七日内将负担之款交付本院。如不服本判决，原告任吟可在判决书送达之日起十五日内，被告陈缨超可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 烨二〇一五年五月二十五日书记员 陈淏昱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》6．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。三、《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五十四条（4）同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。