宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初7833号 原告：张贤均，男，1938年8月20日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：周援，宁波市众心法律服务所法律工作者。 被告：戴巧英，女，1971年5月4日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：戴望巧，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。 原告张贤均为与被告戴巧英确认合同无效纠纷一案，于2018年6月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员叶光明独任审判，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周援及被告的委托代理人戴望巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张贤均起诉称：2015年1月初，原被告双方得知原告位于海曙区××镇××村××村里因新农村建设需要拆迁并调产安置。于是经人介绍，被告提出想要提前预定购买原告届时拆迁调产安置的房屋“指标”。原告因年龄大，没有相关法律知识和政策知识经验，在尚未实施拆迁之前就匆忙应允，并于2015年1月12日与被告签订《安置房屋面积转让协议》。协议大致约定：原告将届时拆迁的房屋90ｍ的指标，以远远低于市场价的总价598000元转让给被告。由被告支付30000元订金意向金。由被告届时交房时支付房屋总价款。该诉争房屋至今未交付，双方也未实际履行合同。2015年5月26日，原告房屋所在的宋严王村出台了《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）实施细则》。原告于2015年12月8日与诉争房屋所在的宋严王村股份经济合作社签订《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）协议书》。原告认为：转让协议违反《宁波市鄞州区征用集体所有土地房屋拆迁若规定》的规定，和违反《村实施细则》，讼争安置房屋也属于原告名下家庭成员才能划拨，或受让，被告不属于“被拆迁人的家庭成员”。因此、涉案安置房转让协议无效。双方订立协议的行为属于无效民事法律行为，该行为自始无效，为此协议内容约定的诸如定金、违约金条款也无法律效力，对双方没有法定约束力。双方协议在先，原告与村经济合作社签署《安置协议》在后，可见原被告签署协议时合同的标的物和合同目的均不能实现。原告诉请法院判令：1.确认原、被告签署的《安置房买卖协议》无效；2.原告退还被告缴纳的意向金订金30000元。 被告戴望巧答辩称：协议是房屋面积转让协议而非房屋买卖，合法有效，可以也应当继续履行。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据，经被告质证，本院认证如下： 1.《安置房屋面积转让协议》一份，拟证明双方主体和协议内容。被告对真实性无异议，但认为实际订立协议时间是2016年1月12日。 2.《调产协议》一份，拟证明各方主体、法律关系、拆迁安置事实等。被告对真实性无异议。 3.《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）实施细则》一份，拟证明拆迁政策等规定。被告对真实性无法确定，由法院核实，认为该细则不属于法律、行政法规。 对原告提供的证据1、证据2，真实性各方均无异议，本院予以认定；对证据3，经本院与宋严王村党支部书记、宋严王股份经济合作社负责人张启文核实，其真实性得到确认，本院对该证据予以认定。上述证据的证明内容结合其他证据予以认定。 被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据，经被告质证，本院认证如下： 1.《调产协议》一份，拟证明宋严王村知情且同意原、被告双方协议。原告对真实性无异议，认为证明两份协议无效。本院对该证据予以认定，经与宋严王村核实，该村集体对原、被告之间的《安置房屋面积转让协议》确为知情且同意。 2.收条一份，证明30000元定金已交付。原告对真实性无异议。本院予以认定。 3.情况说明，拟证明涉案协议的真实性、签订时间是2016年1月12日。原告认为系证人证言，应当庭作证。经本院与宋严王村党支部书记张启文核实，其表示对证明知情，内容真实。鉴于原告本人出具的收条中手写日期为2016年1月12日，与《安置房屋面积转让协议》第四条中的“本协议双方签字后，乙方即付甲方定金人民币大写叁万元整”的内容也可相互印证，故本院认定两份《安置房屋面积转让协议》中打印的立协议日期2015年1月12日为笔误，实际签订时间应为2016年1月12日；因两份调产协议书中对调产事宜有记载，原告也自认调产协议书晚于《安置房屋面积转让协议》，应认定调产协议书形成时间晚于协议中落款的2015年12月8日。 4.《安置房屋面积转让协议》，拟证明双方签订了该协议。原告对真实性无异议。本院对该证据予以认定。 5.土地证复印件，拟证明涉案房屋所坐落的土地为国有划拨土地。原告表示对真实性不清楚。经本院与宋严王村党支部书记、宋严王股份经济合作社负责人张启文核实，该土地证真实性得到确认，本院予以认定。 综合上述证据及原、被告的陈述，本院认定事实如下： 原告张贤均，曾用名张昌良，系宁波市海曙区××镇××村村民，与被告戴巧英于2016年1月12日签订《安置房屋面积转让协议》，当中载明原告因宋严王村新村安置房屋支付资金紧缺原因，将名下90平方米可调产安置面积指标转让给被告，为90平方米套型一间及该套对应车棚一间，折合总价589000元；新房分配时，套型按实际建筑面积有面积差异和村委会赠送面积及楼层差价等均由被告享受及负责找补；在村委会许可情况下房屋户主可改立被告名下，应付村经济合作社配套费等费用由被告自理；新房过户需要原告出具证件、签章等手续时原告有义务积极配合；协议双方签字后，被告即付原告定金30000元整，该新房安置抽签权交由被告，待新房交付钥匙时，即被告应付原告余款568000元。被告于2016年1月12日支付原告30000元。原告就其所有的坐落于园堍自然村的楼房1间、平方2间的拆旧购新事宜，与宋严王股份经济合作社签订《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）协议书》一份，当中载明新房调产安置面积129.17平方米，其中划给戴巧英90平方米；新村建设选址在云林东路西北侧建造十一层小高楼电梯房。被告与宋严王股份经济合作社亦签订《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）协议书》一份，当中载明划（购）如面积90平方米，其中从原告处面积90平方米，确认新房套型为90平方米一套。上述新村建设小高楼坐落于宁波市海曙区××镇××村，土地证号为甬鄞国用（2015）第18-002**，地类（用途）为住宅（城镇），使用权类型为划拨。上述调产安置房尚未进行抽签，尚未办理产权证。宋严王股份经济合作社2015年制定的《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）实施细则》第十八条面积划拨、享受的规定为：面积划拨对象只限于父母与子女直系亲属间有调产安置面积的范围内进行划拨。宋严王股份经济合作社负责人张启文表示，该条规定系指在父母、子女等直系亲属都有房子拆迁时，他们的面积相互间可以进行划拨，和拆迁房屋权利转让没有关系，被拆迁户对自己分得的房子面积在签约后可以转让。 本院认为：原、被告双方签订《安置房屋面积转让协议》，原告将其新村建设中旧房拆除后在宋严王股份经济合作社可购买的一套90平方米套型房产和相应车棚一间所对应的抽签权、房屋产权等均转让给被告，被告共需支付价款598000元，并承担面积差异、赠送面积、楼房差价、村配套费等权利义务。该协议对双方的权利、义务等进行了明确约定，系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。宋严王股份经济合作社亦对该《安置房屋面积转让协议》予以认可，并根据《安置房屋面积转让协议》与原、被告相应签订了《宋严王村新村建设拆旧购新（调产）协议书》；该合作社负责人也表示将根据上述协议由被告进行争议协议对应的安置房屋抽签；至于被告转让获得的房产面积之后抽签确定的房产产权证的初始登记是办理在原告或被告名下则将根据届时的政策进行。据此，涉案《安置房屋面积转让协议》通过后续的安置房屋抽签即可明确房屋，并不存在因标的物不确定而导致合同无法履行的情形。 原告并主张涉案《安置房屋面积转让协议》因违法而无效。根据已查明的事实，涉案房屋坐落于国有划拨土地而非集体土地。如抽签后房屋产权直接登记在被告名下，则原、被告之间的《安置房屋面积转让协议》的履行并不涉及国有划拨土地上房屋的转让。即使安置房屋不动产权初始登记在原告名下，协议履行需要由原告将该国有划拨土地上房屋过户给被告，也不会导致涉案《安置房屋面积转让协议》无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。上述规定所规范的是以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更；同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的普通存量住宅房产时导致的国有划拨土地使用权概括转让，系因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”而导致的“地随房走”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条所涉政府审批并非对普通存量住宅房屋买卖合同的审批。本案所涉《安置房屋面积转让协议》的履行即使之后需要进行不动产权变更登记，被告受让该房地产也未改变该土地的规划。也正是因此，根据宁波国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的具体操作要求，划拨用地的大宗地块使用权及地上房屋所有权办理转移登记时需要有批准权的人民政府的批准文件；而普通存量房转移的，一般办理土地出让价款补交等手续即可，房屋坐落土地的划拨性质不会影响房屋交易的履行。即使本案之后因法律、政策变化等原因而导致协议无法履行，也应届时再根据合同约定及相关法律规定对该情况进行过错区分和责任承担。涉案双方的《安置房屋面积转让协议》并未违反法律强制性规定、也未恶意损害国家利益、社会利益和他人利益。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告主张涉案的《安置房屋面积转让协议》无效，应予以证明，但现有证据及查明的事实无法证明存在导致原、被告签订的《安置房屋面积转让协议》无效的情形。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张贤均的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 案件受理费550元，因适用简易程序减半收取275元，由原告张贤均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 叶光明 二〇一八年九月十四日 代书记员 赵 莹 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。