河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4077号上诉人（原审被告）：范月芹，女，汉族，1972年4月14日出生，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王新放、潘永恒，河南润合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付鸿博，男，汉族，1979年11月19日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：郅硕，河南帝都律师事务所律师。上诉人范月芹因与被上诉人付鸿博房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初900号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。范月芹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、双方签订的《二手房买卖合同》已明确约定了后续房屋尾款的支付方式及期限，支付方式为银行贷款支付，支付时间为房产证办下来后，该条款约定的支付方式及期限实质上有先后顺序，根据交易习惯，被上诉人应先将房屋办理至上诉人名下，上诉人才会有抵押物，银行才会为上诉人发放贷款。如果房屋不在上诉人名下，上诉人没有可以贷款的抵押物，银行根本就不会为上诉人发放贷款，这种解释更符合交易习惯，一审法院的认定不符合本案基本事实，系错误认定。二、上诉人本案中未有任何违约行为，反而是被上诉人一直推诿，不配合上诉人办理房产过户手续，才最终导致本案的发生，涉案房屋早已交付上诉人，上诉人已实际居住并交纳水电物业费用，双方交易已实际完成，双方仅剩房屋尾款未支付，只要被上诉人配合，其债权可以立即实现。因此，本案即使存在争议，也不应解除合同，继续履行合同更符合本案实际情况。三、本案作为合同纠纷案件，一审法院在判决解除合同后，仅判决上诉人向被上诉人返还房屋并支付违约金，却未判决被上诉人返还上诉人已支付的购房款10万元，该判决是不完整的，不符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。付鸿博辩称，上诉人的上诉不属实也不符合法律规定。付鸿博向一审法院起诉请求：1.判令解除双方房屋买卖合同；2.判令范月芹支付违约金100000元，返还付鸿博房屋并恢复原状；3.判令范月芹承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年4月18日付鸿博（甲方）与范月芹（乙方）就买卖位于洛阳市西工区××广场××区××单元××号房屋（以下简称涉案房屋）签订《二手房屋买卖合同》一份，合同约定：“……第三条付款方式：尾款在房产证下来后办理银行贷款支付。第四条房屋交付：双方在房产证出来后一周内在房地局交易所办理完过户手续（缴纳税费）并且甲方拿到尾款后10日内，甲方将房屋交付乙方……于2017年4月18日后的公共维修资金、水电费、煤气费、电话费、有限电视费、物业管理费等相关费用由乙方承担。……第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。……第九条补充协议：甲方如不买乙方并保证无任何经济纠纷，如违约甲方支付乙方违约金伍拾万元并退还首付款，乙方如不买房和支付尾款，则视为违约，支付甲方违约金伍拾万元整并不退还首付款。”2017年4月18日，付鸿博出具了一张收条，内容为：“本人于2017年4月18日收到范月芹支付的升龙广场B区1单元2001室房屋预付款壹拾万元整”。2017年4月18日付鸿博交付该房屋，范月芹实际占有此房屋至今。2017年11月15日付鸿博为涉案房屋办理了不动产登记（不动产登记证书证号为：豫（2017）洛阳市不动产权第00515724），登记的所有权人为付鸿博单独所有，登记的房屋坐落位置为：洛阳市西工区王城大道268号院15幢5-2001。随后付鸿博通过电话、面见等方式告知范月芹尽快根据合同办理贷款支付购房尾款。范月芹要求付鸿博先将涉案房屋变更登记到其名下，然后以涉案房屋作为抵押向银行申请商业贷款，贷款发放后以该款项支付给付鸿博。付鸿博不同意该种支付尾款的方式，故以范月芹未履行付款义务为由诉至本院，引发本案纠纷。另查明，付鸿博与洛阳升龙置业有限公司于2017年8月4日签订《补充协议》一份，上载明付鸿博向该公司购买的升龙广场B区房产，原坐落为西工区小屯、××村××广场××区，现变更为王城大道268号。因此可认定涉案房屋与不动产登记证书上载明的房屋为同一套房屋。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，付鸿博与范月芹就买卖位于洛阳市西工区××广场××区××单元××号房屋所签订的《二手房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律或者法规的强制性规定，真实有效，予以认定，其二人均应按照该合同约定履行相应的合同义务。二人对合同的约定有争议的部分是购房尾款如何支付。那么合同“第三条付款方式：尾款在房产证下来后办理银行贷款支付。”付鸿博认为该条款解释为当涉案房屋的所有权证书办理后，该房屋具备办理变更登记的条件，范月芹根据合同约定向银行贷款支付尾款后，付鸿博将涉案房屋变更登记至范月芹名下。范月芹对该条款的解释为，要求付鸿博先将涉案房屋变更登记到其名下，然后以涉案房屋作为抵押向银行申请商业贷款，贷款发放后以该款项支付给付鸿博。由于其二人在签订《二手房屋买卖合同》时对该事项约定不明，且根据合同其他条款也不能查明该有争议条款的具体履行方式，二人又不能就该问题补充协议，那么根据相关法律规定应根据交易习惯进行解释。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，二人协议买卖房屋，涉及较大资金往来，以及办理相关变更登记手续，根据交易习惯范月芹应当先行支付购房款，才可要求办理变更登记手续。现范月芹未在约定时间或合理期限内支付购房尾款，已构成根本违约，付鸿博有权解除买卖合同，故付鸿博主张解除其与范月芹签订的房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。范月芹的行为已构成违约，按照合同约定应支付违约金，但其要求数额过高，该院根据付鸿博的损失情况以及范月芹占用该房屋的情况酌定范月芹应支付违约金40000元，范月芹应当将房屋返还给付鸿博。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认付鸿博与范月芹之间的《二手房屋买卖合同》解除；二、范月芹于判决生效后十日内将占有的位于洛阳市西工区王城大道268号院15幢5-2001号房屋返还付鸿博；三、范月芹于判决生效后十日内支付付鸿博违约金40000元；四、驳回付鸿博的其他诉讼请求。如范月芹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由范月芹负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案所涉《二手房屋买卖合同》签订的当天，范月芹向付鸿博支付10万元预付款，付鸿博向范月芹交付房屋，合同约定尾款在房产证下来后办理银行贷款支付，本案所涉房屋2017年11月15日付鸿博办理了不动产登记，但双方对购房尾款如何支付发生争议，至本案诉讼发生时，范月芹仍未向付鸿博支付购房尾款，且坚持认为应先由付鸿博向其办理房屋过户手续，其再以该房屋抵押贷款向付鸿博支付尾款。根据双方合同约定，乙方（范月芹）未按合同约定的付款方式付款，逾期达一个月以上的，甲方（付鸿博）有权解除合同，因此，付鸿博诉至法院要求解除合同，一审法院予以支持并判决范月芹支付违约金并无不当。但合同解除后，因合同取得的财产应予返还，故付鸿博收取范月芹的10万元购房款应当返还。综上，范月芹的上请请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初900号民事判决第一、二、三项；二、撤销洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初900号民事判决第四项；三、付鸿博于本判决生效之日起十日内返还范月芹购房款10万元；四、驳回付鸿博的其他诉讼请求。逾期履行上述金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由范月芹负担950元，付鸿博负担200元；二审案件受理费800元，由范月芹负担600元，付鸿博负担200元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 赵国欣审判员 刘丽娜二〇一八年九月五日书记员 文成博