浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5055号 上诉人（原审被告）：曹玉先，男，1989年2月5日出生，汉族，住河南省唐河县。 被上诉人（原审被告）：杭州安源房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭经济开发区顺风路**、顺风路**。 法定代表人：施中安，董事长。 委托诉讼代理人：丁佳丽，浙江法君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩美琴，浙江法君律师事务所律师。 上诉人曹玉先因与被上诉人杭州安源房地产开发有限公司（以下简称安源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初21895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2015年1月7日，众安理想湾5幢1单元1404室商品房的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1118419），约定曹玉先购买安源公司开发的位于杭州市余杭区××开发区××幢××单元××室××，该房屋为预售商品房，建筑面积为126.85平方米，总价款844948元。合同约定付款方式如下：曹玉先于2015年1月7日前支付首付款254948元，剩余房款590000元采用银行按揭方式支付。同时，合同第八条约定了逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……”。合同第十九条第六款关于解除合同、退房银行按揭的约定为：“本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，并由出卖人承担担保责任的，双方同意按本合同第八条处理。”合同还就其他事项进行了约定。2015年1月7日，安源公司、曹玉先签订《借款协议》一份，约定：曹玉先向安源公司借款224000元，用于支付房屋首付款；借款期限自2015年1月7日起至2015年12月31日止。同日，曹玉先向安源公司出具承诺书一份，对剩余购房款的返还期限及方式作出承诺，并承诺若曹玉先未按期付款，安源公司有权在不通知本人的情况下单方解除合同并对上述房屋另行销售，曹玉先已付的全部房款作为违约金支付给安源公司。若该房屋已办理银行抵押贷款导致安源公司无法单方解除合同的，曹玉先愿意一次性付清贷款款项并配合安源公司解除银行抵押登记，并支付总房款50%的违约金给安源公司。同时，曹玉先与中国民生银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称“银行”）签订《个人购房借款合同》（以下简称“贷款合同”），安源公司为曹玉先的贷款提供连带保证责任。曹玉先签订贷款合同后，银行于2015年4月20日放款。2016年8月起，曹玉先未按约履行还款义务，导致银行要求安源公司承担曹玉先贷款本息等费用的连带清偿责任。安源公司于2017年7月25日向银行偿还了全部剩余贷款本息共计632228.05元，安源公司共收到的按揭房款590000元，不足款项42228.05元，安源公司主张向曹玉先追偿。现安源公司起诉至原审法院，请求判令：一、解除安源公司、曹玉先于2015年1月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1118419）；二、曹玉先支付违约金16898.96元；三、曹玉先支付代偿款42228.05元；四、曹玉先承担本案全部诉讼费用（包括保全费等）。 原审法院认为，安源公司、曹玉先签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。曹玉先未按约支付购房款，是造成本次纠纷产生的原因，应当承担相应的民事责任。本案中，曹玉先支付首付款254948元（其中224000元系其向安源公司的借款）后，剩余590000元虽办理按揭贷款，但自2016年8月起未按约还款，2017年7月25日安源公司向银行代偿了全部剩余贷款本息共计632228.05元，除去安源公司收到的按揭房款590000元，安源公司为曹玉先代付了42228.05元，曹玉先至今未偿还。因曹玉先已逾期超过90日未向安源公司付款，根据合同约定，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。故对安源公司要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持；对安源公司要求曹玉先支付违约金的诉讼请求，合理部分原审法院予以支持；对安源公司要求曹玉先支付代偿款42228.05元的诉讼请求，原审法院予以支持。曹玉先的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杭州安源房地产开发有限公司与曹玉先于2015年1月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1118419）于判决生效之日起解除；二、曹玉先支付杭州安源房地产开发有限公司违约金11599元，于判决生效后十日内付清；三、曹玉先支付杭州安源房地产开发有限公司代偿款42228.05元，于判决生效后十日内付清；四、驳回杭州安源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1278元，减半收取639元，由杭州安源房地产开发有限公司负担57元，曹玉先负担582元。本案案件保全费5000元，由杭州安源房地产开发有限公司负担446元，曹玉先负担4554元，由曹玉先直接支付给杭州安源房地产开发有限公司。 宣判后，曹玉先不服，向本院提起上诉称：一、依法成立的合同，对合同双方当事人均具有约束力。当事人应履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，曹玉先已经全部履行完毕合同义务，安源公司无权解除合同，而应根据合同约定向曹玉先交付房屋，办理房屋权属证书。在此种情况下，违约方为安源公司，曹玉先有权要求其赔偿损失。二、本案中，安源公司行使解除权已经超过法律规定的期限，其无权解除合同。三、案涉《浙江省商品房买卖合同》存在套取银行贷款以及首付款向安源公司借款的情形，案涉合同应当认定为无效。四、安源公司通过本案的形式，赚取房屋二次差价，系违规、违法操作。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回安源公司的一审诉讼请求。 被上诉人安源公司在二审期间辩称认为原审判决正确，且安源公司行使解除权并未超过期限，请求二审依法驳回曹玉先的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点系安源公司是否有权解除案涉《浙江省商品房买卖合同》。经审理查明，在曹玉先未按约支付银行按揭款情况下，导致银行要求安源公司承担连带清偿责任，安源公司于2017年7月25日向银行偿还了全部剩余贷款本息的事实是清楚的，经计算，曹玉先尚欠安源公司代偿房款42228.05元，曹玉先对此亦予以认可。安源公司基于上述事实，依据案涉《浙江商品房买卖合同》第十九条第六款、第八条的约定，于2217年12月21日向原审法院起诉主张解除案涉合同，并要求曹玉先支付代偿房款及违约金，具有事实和合同依据。曹玉先提出的安源公司无权解除合同及案涉合同存在无效情形的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1278元，由上诉人曹玉先负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年九月十九日 书记员 万丹丹