福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2014）马民初字第1170号原告福建阳光房地产开发有限公司。法定代表人何媚，总经理。委托代理人童建炫，福建博世律师事务所律师。被告张元。委托代理人ＸＸ照、黄超梅，国浩律师（福州）事务所律师。原告福建阳光房地产开发有限公司（以下简称“阳光公司”）与被告张元商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告阳光公司的委托代理人童建炫、被告张元及委托代理人ＸＸ照均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光公司诉称：2013年5月3日，被告张元与原告福建阳光房地产开发有限公司签订了合同编号为XX的《商品房买卖合同》，约定被告以总价款527760元向原告购买位于福州市马尾区马尾镇儒江东路136号阳光城世纪广场（阳光城SOHO）XX单元办公房，并约定被告应于签订合同当日向原告支付定金20000元，合同备案出件后3日内再向原告支付购房款247760元，剩余260000元购房款由被告向银行申请按揭贷款支付。原告（出卖人）应于2014年11月30日前向买受人交房。该份合同在附件六《合同补充协议》第三条中约定：“1、买受人签订本协议之日起7天内按福州市贷款银行的要求，提供资信证明及办理按揭贷款所需的相关材料供银行审核。”“2、买受人应于《商品房买卖合同》备案出件后30日内办妥贷款审批事宜并将合同约定以贷款方式支付的购房款全额支付给出卖人。”“3、买受人不能在《商品房买卖合同》备案出件之日起30日内按银行要求提供资信证明相关材料并通过银行审批将按揭贷款发放到出卖人指定的银行账户，出卖人有权要求买受人更改付款方式，采取一次性付清房款余额。若出卖人发出催款书面通知超过30天，买受人仍未付清房款余额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产另行出售，并没收买受人已缴纳的所有款项。”该补充协议第十二条约定：“《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，买受人均应先行配合出卖人办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续办理完结等）。”合同签订后，原告于2013年5月22日将福州市马尾区马尾镇儒江东路136号阳光城世纪广场（阳光城SOHO）XX单元办公房办理了预购商品房预告登记备案手续，被告支付了包括定金在内的首期购房款共计267760元（其中，2013年4月6日支付首期购房款286563元，2013年5月3日支付定金20000元）。之后被告因个人征信问题，无法通过银行的按揭贷款审批。为此，原告于2014年6月3日向被告送达《关于要求变更阳光城世纪广场（阳光城SOHO）XX单元付款方式并一次性付清房款余额的通知》要求被告自收到该通知之日起30日内分别一次性付清两处房款余额260000元，否则原告将按照合同约定解除与被告的合同编号为XX的《商品房买卖合同》，收回所购房产，没收被告已交付的全部购房款。被告在收到书面变更、一次性交付余款通知后30日内仍未付清购房余款，原告又于2014年7月8日向被告送达《关于解除阳光城实际广场（阳光城SOHO）XX单元商品房买卖合同的通知》，通知被告解除双方签订的合同编号为XX的《商品房买卖合同》，并要求被告按照约定向原告支付违约金、赔偿金，配合原告办理合同备案注销登记等相关手续。2014年9月9日，原告再次向被告送达（2014）盈字第XX号《律师函》，敦促其履行合同解除后包括办理合同备案注销、预告登记注销等、支付违约赔偿金等的相关义务。但时至今日，被告除依约支付该份合同的首期购房款267760元外，未履行及承担上述合同约定的义务和责任，给原告造成了重大的经济损失。综上所述，双方签订的合同编号为XX的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行合同义务。被告在无法按期办理银行按揭贷款手续后，经原告多次催告后，拒不履行一次性付清剩余购房款的义务，且在其已构成根本性违约、原告通知其合同解除后，拒不协助原告办理合同备案注销登记等相关手续，该行为已构成重大违约。为维护自身的合法权益，防止原告损失的进一步扩大，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼。请求：1、确认原、被告双方签订的合同编号为XX的《商品房买卖合同》已于2014年7月8日解除；判令被告配合原告办理合同备案解除手续。2、判令被告无权要求原告返还已支付的购房款267760元（包括定金20000元及首期购房款247760元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张元辩称，对本案的事实过程我们没有异议，但我们认为合同中的条款是显失公平的。在主合同中已约定了违约条款，在之后的补充合同中又约定了违约条款，因此我们认为补充合同中的违约条款应予以撤销。违约金约定过高，已超过对方的实际损失，所以应以实际损失来计算。原告阳光公司提交证据如下：1、身份证复印件，证实被告张元身份情况。2、合同编号：XX《商品房买卖合同》，证实2013年5月3日，被告张元与原告福建阳光房地产开发有限公司分别签订了合同编号为XX的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买原告所开发的位于福州市马尾区马尾镇儒江东路136号阳光城世纪广场（阳光城SOHO）XX单元办公房。约定被告在支付首期购房款后，就剩余购房款向银行申请按揭贷款支付，并约定被告自协议之日起7天内办理按揭贷款手续，逾期一天，按申请贷款总额的万分之叁向原告支付违约金。3、榕房预YR字第XX号《预购商品房预告登记》，证实2013年5月22日，原告按照合同约定，就合同编号为XX的《商品房买卖合同》中的房产（福州市马尾区马尾镇儒江东路136号阳光城世纪广场（阳光城SOHO）XX单元办理了预购商品房预告登记备案手续。4、《关于要求变更阳光城世纪广场（阳光城SOHO）XX单元付款方式并一次性付清房款余额的通知》。5、EMS快递面单，证实4-5证实2014年6月3日，原告向被告送达该通知，要求被告自收到该通知之日起30日内一次性付清合同编号为XX的《商品房买卖合同》房款余额260000元。6、《关于解除阳光城实际广场（阳光城SOHO）XX单元商品房买卖合同的通知》。7、EMS快递面单，证据6-7证实2014年7月8日，原告正式通知被告解除双方签订的合同编号为XX的《商品房买卖合同》，并要求其配合原告办理合同备案注销登记等相关手续。8、（2014）盈字第XX号律师函，证实2014年7月8日，原告向被告送达《律师函》，要求其履行合同解除后的相关义务，并支付相应的违约赔偿金。9、购房发票，证实被告于2013年5月3日向原告支付首期购房款247760元、定金20000元，共计267760元。被告张元对原告提交的证据1真实性没有异议。对证据2的真实性没有异议，但是对于补充条款中关于无法支付剩余的购房款将原先支付的购房款当作没收的这条应予以撤销。对证据3真实性没有异议。对证据4、5、6、7、8真实性没有异议，但对这几份证据的内容有异议，对于要将已付的购房款全部没收这条有异议。对证据9没有异议。本院认为，被告对原告提交的证据真实性均无异议，且相关证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。被告张元未提交证据，视为放弃举证权利。经审理，本院确认如下事实：2013年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XX），约定被告向原告购买位于福州市马尾区儒江东路136号阳光城世纪广场XX单元办公房，总价款527760元。第六条（付款方式及期限）第二款第三项约定，其他方式：（银行按揭）买受人应于《商品房买卖合同》签订当日向出卖人支付定金计（人民币）贰万元（小写：￥20000），合同备案出件后3日内向出卖人支付购房款计（人民币）贰拾肆万柒千柒佰陆拾元整（小写：￥247760），剩余全部购房款计（人民币）贰拾陆万元整（小写：￥260000）由买受人向银行申请贷款支付给出卖人，银行按揭贷款约定详见附件。第七条（买受人逾期付款的违约责任）约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）······（2）逾期超过拾日后，买受人在出卖人书面催告后五日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的叁%向出卖人支付违约金······本条中其应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第二十二条约定，本合同未尽事项，可有双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十五条约定，本合同自双方签字之日起生效。本合同签订之日起10日内，由出卖人向房屋权属登记机构福州市房地产交易登记中心申请预告登记。补充协议（附件六）第三条（本合同第六条作以下补充）约定：······3、买受人不能在《商品房买卖合同》备案出件之日起30日内按银行要求提供资信证明相关材料并通过银行审批将按揭贷款发放到出卖人指定的银行账户，出卖人有权要求买受人更改付款方式，采取一次性付清房款余额。若出卖人发出催款书面通知超过30天，买受人仍未付清房款余额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产另行出售，并没收买受人已缴纳的所有款项。第十二条约定，《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，买受人均应先行配合出卖人办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续办理完结等），否则出卖人有权不予退还应返还买受人的相应购房款。2013年5月3日合同签订后，被告当日支付购房定金20000元首期购房款247760元。2013年5月22日，双方签订的《商品房买卖合同》办理了预告登记，登记号为：榕房预YR字第XX号。之后，被告张元因个人问题无法办妥按揭贷款手续。2014年6月3日，原告向被告发出《关于要求变更阳光城世纪广场（阳光城SOHO）XX单元付款方式并一次性付清房款余额的通知》，指出被告已累计逾期340天未办妥银行按揭贷款手续并还款，构成重大违约，要求被告变更购房合同原约定的银行按揭贷款付款方式，应于收到本通知书之日起30日内一次性付款房款余额260000元。否则原告将按合同约定追究违约责任，直至解除合同，收回合同项下商品房，且不予返还已付的全部购房款。2014年7月8日，原告向被告发出《解除函》，通知被告解除双方《商品房买卖合同》。经本院询问，被告表示因其与其他人存在纠纷，影响银行向其发放贷款。本院认为，原告与被告在2013年5月3日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法予以确认。合同签订后，双方均应按约定全面履行义务。根据双方《商品房买卖合同》第六条、补充协议（附件六）第三条第三项的约定，被告应在合同预告登记后30日内办妥银行按揭贷款，向原告支付购房余款，在30日内未办妥的，原告有权通过书面方式要求被告变更付款方式，采取一次性付清余款。在原告书面通知后被告仍未付清余款的，原告有权解除合同。但被告在支付了267760元首付款后，因个人原因未能按照双方合同约定及时办妥按揭贷款手续，在原告书面通知要求被告变更付款方式即采取一次性付清余款后，被告仍未能按时付清余款，已经构成违约。原告有权按合同约定解除双方《商品房买卖合同》。因此，依据双方《商品房买卖合同》第六条、补充协议（附件六）第三条、第十二条的约定，原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2014年7月8日解除并要求被告配合原告办理合同备案解除手续符合双方合同约定，本院予以支持，。关于原告是否应退还被告已付购房款267760元问题，原告依据双方在补充协议（附件六）第三条第三项关于“若出卖人发出催款书面通知超过30天，买受人仍未付清房款余额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产另行出售，并没收买受人已缴纳的所有款项”的约定主张无需退还被告已付购房款。本院认为，一方面，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，在被告构成违约情况下，原告只能要求被告承担违约金或者赔偿因违约实际产生的损失，而不能约定“没收买受人已缴纳的所有款项”，该约定有违法律规定，不具有法律效力。另一方面，双方在合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）中明确约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：······（2）逾期超过拾日后，买受人在出卖人书面催告后五日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的叁%向出卖人支付违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。而原告所依据的补充协议（附件六）第三条第三项关于“没收买受人已缴纳的所有款项”约定显然是对被告逾期付款构成违约情况下加重了被告责任，有违双方合同约定。综上，原告主张无需退还被告已付购房款306563元缺乏法律及合同依据。但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见，对被告张元支付的20000元定金，在被告违约情况下原告无需退还被告。但对247760元的首期购房款，原告主张无需退还缺乏法律及合同依据，该主张不予支持。原告可就被告违约责任自行协商或另行通过其他法律途径主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告福建阳光房地产开发有限公司与被告张元签订的《商品房买卖合同》（合同编号XX）已于2014年7月8日解除。二、被告张元应于本判决生效后十日内协助原告福建阳光房地产开发有限公司办理合同备案解除手续。三、原告福建阳光房地产开发有限公司无需退还被告张元20000元定金。四、驳回原告福建阳光房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费9078元，由被告张元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  沈镇友人民陪审员  伍香珠人民陪审员  任赛芳二〇一五年五月十二日书 记 员  张 菁附引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。