山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2014)市民初字第964号原告（反诉被告）济南万达商业广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人丁本锡，董事长。委托代理人肖玮，山东康桥律师事务所律师。被告（反诉原告）刘颖颖，女，1982年1月26日生，汉族，无业，住济南市委托代理人王鲁地（系被告刘颖颖丈夫），男，无业，住址同被告刘颖颖。委托代理人宋斌，山东垠鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）济南万达商业广场置业有限公司与被告（反诉原告）刘颖颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南万达商业广场置业有限公司法定代表人丁本锡的委托代理人肖玮，被告刘颖颖的委托代理人王鲁地、宋斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南万达商业广场置业有限公司（以下简称万达置业公司）诉称：2012年6月25日，原、被告双方签订《E组团商铺优先购买协议》一份，协议第二条约定：被告签订购买协议时一次性向原告交纳人民币100万元；第三条约定：原告在取得E组团商铺的预售许可证后通知被告，被告在接到原告通知后7日内到原告指定地点签订合同并按规定交齐购房款，否则，被告视为放弃该商铺的优先购买权。同时，协议第六条规定：如发生不可抗力等意外事件，或经规划部门批准的规划调整导致商铺的用途、户型结构等发生重大变化，使原告不能向被告出售该商铺或通知签约的，原告有权终止本协议，返还被告已付款项（不计息），双方互不承担其他责任。购买协议签订后，被告依约向原告支付了人民币100万元。2013年12月3日，济南市市中区魏家庄片区改造项目指挥部致函原告，说明15、16号楼底层商铺作为回迁安置用房，导致了原告不能向被告出售该商铺。接函后原告数次与被告进行沟通，向被告告知了房屋用途变更的原因，要求与被告解除购买协议，向被告退还了100万元意向金，但被告拒不同意，给原告的正常经营造成极大影响。因此，原告特诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告签订的《E组团商铺优先购买协议》，由被告承担本案的诉讼费用。被告刘颖颖辩称：2012年6月25日，被告与原告签订了《E组团商铺优先购买协议》一份，对原告万达置业公司出售给被告的商铺的坐落、面积、单价、付款方式等均作了详细的约定。协议签订后，被告依约向原告万达置业公司交纳了200万元购房款。2014年，被告要求原告交房时却被告知该商铺已被安置出售给他人。而根据拆迁安置户提供的材料，原告万达置业公司早在2010年3月24日之前就已经知道并同意该房屋安置出售给他人。原告在明知的情况下，向刘颖颖隐瞒了这一事实，并向被告出售此房屋，属于欺诈销售。根据最高人民法院的相关司法解释的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”《消费者权益保护法》中也规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”因此，原告万达置业公司欺诈销售，故意隐瞒涉案商铺已被用于拆迁安置或出售的情况，理应向被告赔偿。原告万达置业公司为达到逃避责任的目的，恶意诉讼，向法院起诉，故我方将依法提起反诉，以维护我方的合法权益。反诉原告刘颖颖诉称：反诉原告与反诉被告于2012年6月25日签订了《E组团商铺优先购买协议》后，反诉原告先后于2012年7月18日支付了150万元；于2012年12月28日支付了50万元。在反诉原告依协议准备交付剩余房款时，反诉被告万达置业公司却拒不接收。后经反诉原告了解，才得知反诉被告万达置业公司所出售的涉诉商铺已被济南市市中区拆迁办公室列为回迁安置用房，且已安置给他人，反诉被告根本无权出售此商铺。反诉被告在明知该情况的前提下，仍与反诉原告签订购买协议，明显具有欺诈性质，且使得反诉原告丧失了购买同地段商铺的机会，给反诉原告造成巨大的经济损失。根据我国相关法律规定，反诉被告万达置业公司应当赔偿反诉原告购买同地段商铺的差价损失共计人民币1284423元，由反诉被告万达置业公司承担本案全部诉讼费用。反诉被告万达置业公司辩称：被告刘颖颖的反诉请求没有事实和法律依据，不应得到法院的支持。被告刘颖颖与我方在签订《E组团商铺优先购买协议》时，我方并不知道涉诉的商铺已被列入政府回迁安置用房。2013年12月3日，济南市市中区魏家庄片区改造项目指挥部才向我方送达了《关于济南万达广场E组团15、16号楼底层商铺有关意见的函》，告知我方包括本案涉诉商铺在内的万达广场15、16号楼底层商铺均被列为回迁安置用房，故我方不存在欺诈销售的事实。不能与被告签订正式合同属于不可抗力的情形，不能归责于我方，故请求法院依法驳回被告刘颖颖对我方的反诉请求。经审理查明：2012年6月25日，原万达置业公司与被告刘颖颖签订《E组团商铺优先购买协议》一份，该协议中约定被告刘颖颖购买原告万达置业公司开发建设的位于济南市市中区万达广场的E组团16-116号商铺。协议中载明的商铺建筑面积为212.98平方米，如采用一次性付款的方式，商铺单价为每平方米26293.55元，总价款560万元；如采用按揭贷款支付房款的方式，成交单价为每平方米26928元，总价款为5735125元；并注明：“在签订商品房买卖合同时根据最终测绘面积按照建筑面积单价进行多退少补。”协议第二条中约定：“签订本协议时需一次性缴纳人民币壹佰伍拾万元整（此款项于7月5日前缴纳）。”协议第三条约定原告在取得E组团商铺的预售许可证后通知被告刘颖颖，被告应在接到通知后7日内到原告方指定地点签订购房合同并交齐购房款。如被告未按上述规定办理，视为放弃优先购买权，该协议失效，且原告有权取消被告签订此协议约定的全部优惠。剩余购房款于2012年12月3日前缴纳100万元；于2013年3月31日前缴纳310万元。在双方签订购房合同且被告付清房款后，原告赠送两套E组团地下车位的使用权。协议第六条中双方约定：“如发生不可抗力等意外事件，或经规划部门批准的规划调整导致商铺的用途、户型结构等发生重大变化等，导致甲方（原告万达置业公司）不能向乙方（被告刘颖颖）出售该商铺或通知签约的，甲方有权终止本协议，返还乙方已付款项（不计息），双方互不承担其他责任；经规划部门批准的规划调整导致商铺的用途、户型结构等发生重大变化等原因导致乙方决定不购买该商铺的，乙方所付款项可予返还（不计息），甲方不承担其他责任。……”协议落款处，甲方加盖有原告“济南万达商业广场置业有限公司”公章及经办人签字；乙方由被告刘颖颖签名予以确认。2012年7月18日，被告刘颖颖向原告万达置业公司交纳款项150万元；于2012年12月28日向原告万达置业公司交纳款项50万元；以上均由原告万达置业公司向被告开具了收款收据，收据中载明的收款事项为：“E组团16-116意向金”。2013年12月3日，济南市市中区魏家庄片区改造项目指挥部向原告万达置业公司送达《关于济南万达广场E组团15、16号楼底层商铺有关意见的函》，内容为：“济南万达广场置业有限公司：你公司开发建设的济南万达广场E组团15、16号回迁安置楼底层商铺现已竣工，根据片区实际情况，15、16号楼底层商铺为回迁安置用房，特此函告。……”为此，原、被告之间未能就涉诉商铺签订正式买卖合同，原告万达置业公司已将收取被告刘颖颖交纳的房款200万元予以退还，但双方未就被告方的损失及赔偿问题达成一致。原告万达置业公司认为协议中所涉及的商铺被政府有关部门列为回迁安置房源，属其意志以外无法抗拒的情况，应属不可抗力，要求解除双方签订的优先购买协议；被告刘颖颖认为原告万达置业公司在未能确定所出售房屋是否有权出卖的情况下，与其签订购买协议，并收取部分房款，原告方本身是具有过错的；正因原告方的过错，导致被告丧失了购买同等地段、同等面积和同等优惠价格商铺的机会，故原告万达置业公司应当赔偿其因此遭受的房屋差价经济损失1284423元，承担本案全部的诉讼费用。另查明，本案在审理过程中，被告刘颖颖申请法院委托相关评估机构对其所购涉诉商铺的现有价值进行评估。我院受理后，委托山东弘裕土地房地产评估有限公司对涉诉万达广场E组团16—116号商铺进行了评估，作出鲁弘评字[2015]第027号《房地产估价报告》。该报告中认定涉诉商铺现单价为31206元每平方米，商铺总价值为6646254元；车位单价为9362元每平方米，车位总价值为238169元；涉诉商铺的总价值应为6884423元。原告万达置业公司对此报告中认定的价值提出异议，认为评估机构定价过高，根据现中介机构销售万达广场的商铺参考价格应为30000元每平方米；且车位是在购房人交齐全款后，由原告赠送给购房人使用的，只是使用权，不涉及产权问题。评估机构将车位计入总价款内明显造成了评估价值过高，要求评估机构复核后给予答复。山东弘裕土地房地产评估有限公司书面答复认为：其评估严格按照《房地产估价规范》操作执行，选用了市场法和收益法两种方法进行评估，并对两种方法测算出的价值进行加权处理，得出涉诉商铺现价值为31206元每平方米的单价。另外，虽然车位是由购房人交齐房款后赠与的使用权，但使用权同样拥有价值，且在评估商铺单价时均未考虑车位的问题，故采用了相类车位价格进行了比较，作出一个车位119085元的价值认定。被告刘颖颖为此次评估，先行向评估机构交纳评估费15000元。再查明，庭审中被告刘颖颖提供了一份其他回迁安置人员与济南市市中区拆迁办公室关于万达广场15号、16号楼底层商铺的回迁安置《补充协议》复印件。该复印件的右上方注有“知道此事2010年3月24日”的字样，并加盖有原告万达置业公司的公章，但原告对此否认，被告刘颖颖未能提供协议原件。以上事实，由E组团商铺优先购买协议、收款收据、关于济南万达广场E组团15、16号楼底层商铺有关意见的函、补充协议（复印件）及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告签订的《E组团商铺优先购买协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是原告万达置业公司与被告刘颖颖合同解除时间的认定、原告万达置业公司未能按照协议约定与被告刘颖颖签订正式购房合同是否构成违约、是否出现了协议中约定的不可抗力的事由、是否应当赔偿被告刘颖颖的经济损失及赔偿金额问题。对于第一个焦点，本院认为，原、被告双方所签订《E组团商铺优先购买协议》，在济南市市中区魏家庄片区改造项目指挥部向原告万达置业公司下达关于将E组团15、16号楼底层商铺纳入回迁安置用房的函时，原告已得知其无法与被告签订正式合同并交付房屋，提出向被告刘颖颖退还其已交纳的购房款200万元，被告刘颖颖也已接受了退款，此时，应当认定双方就合同的解除已经达成了合意。因解除权属形成权的一种，故应认定被告刘颖颖接受原告万达置业公司的退款时，原、被告双方所签订的《E组团商铺优先购买协议》已解除。据此，原告万达置业公司本诉中要求解除与被告签订的上述协议的诉讼请求，没有事实根据，本院不予支持。对于第二个焦点问题，本院认为，原告万达置业公司在开发此项目时，应同政府有关部门就哪些房屋应属于回迁安置用房的问题进行协商并确定房源，其在未能确定房源，且在合同中又未向被告方告知涉诉商铺有可能是回迁安置用房，所签订的《优先购买协议》有可能得不到执行的情况下，收取被告方的部分房款，虽然不构成欺诈销售，但原告万达置业公司主观上具有相当的过错。被告刘颖颖购买涉诉房屋，在原告不明确诉争房屋权属的前提下，不可能得知所购商铺为回迁安置用房的情况，其不具有过错。原告万达置业公司应当对不能与被告刘颖颖签订正式购房合同行为，承担相应的法律后果，赔偿被告刘颖颖因原告万达置业公司的过错而不能取得涉诉商铺的经济损失，故对被告刘颖颖反诉要求原告万达置业公司赔偿其经济损失的诉讼请求，本院依法予以支持。关于第三个焦点赔偿金额的问题，本院认为，根据我国《民法通则》中规定的公平原则，被告刘颖颖因未能购买此商铺的直接经济损失，应结合其付款情况予以综合考虑。虽然原告万达置业公司违反了优先购买协议的约定，应当赔偿被告刘颖颖因此造成的损失，但赔偿金额应当按照被告刘颖颖所支付购房款与商铺总价款的比例予以计算，即被告刘颖颖所支付房款200万元，占涉诉商铺总价款560万元的35.71%；根据涉诉房屋的现有价值为6884423元，与被告刘颖颖购买的价值560万元的差价为1284423元，该差价款项的35.71%即458667.45元应为原告万达置业公司赔偿被告刘颖颖的经济损失，对于被告反诉请求中超出的部分，没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十二条、最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告济南万达商业广场置业有限公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）刘颖颖的经济损失458667.45元。三、驳回被告（反诉原告）刘颖颖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告济南万达商业广场置业有限公司承担；反诉费11400元，原告（反诉被告）济南万达商业广场置业有限公司承担4100元，被告（反诉原告）刘颖颖承担7300元；评估费15000元，由原告济南万达商业广场置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江代理审判员  陈园青人民陪审员  乔永欣二〇一五年五月十四日代理书记员  商玉莹