浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4669号 上诉人（原审原告）：黄效梅,男,汉族，1959年11月11日出生,住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陶学委、林行航，浙江滔腾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州天豹国际货运代理有限公司,住浙江省杭州市江干区天运路**。统一社会信用代码：913301046767686181。 法定代表人：马鲁明，公司法人。 委托诉讼代理人：裘玉江，浙江浙杭律师事务所律师。 上诉人黄效梅因与被上诉人杭州天豹国际货运代理有限公司（以下简称天豹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初7402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2014年12月13日，黄效梅（甲方）与天豹公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将其合法拥有的坐落于杭州市天运路4号商铺出租给乙方使用，建筑面积为239.86平方米。租赁期为5年，自2014年12月20日至2019年12月19日止。第一年年租金为15万元，一年期满后，按每年递增租金15000元。合同签订之日起，乙方缴纳保证金2万元整后，本合同方发生法律效力，合同期满结清各类款项后，退回保证金，保证金不计利息。租金每半年支付一次，乙方必须提早一个月支付下半年租金。如超过一个月逾期缴纳租金，甲方有权提前终止合同，并有权要求乙方赔偿损失。租金期内，该房屋内所有公共事业费，如水电、煤气、物业管理费（600元/月，以后若物业公司调整，则按新标准收取）等由乙方使用产生的费用均由乙方负担，其中物业管理费半年支付，由甲方收取。在租赁期限内，乙方中途擅自退租的，需提前三个月书面通知甲方，并按当期预收租金中未到期部分租金额的50%向甲方支付违约金，同时，甲方有权没收乙方保证金。在租赁期限内，乙方租赁甲方的场地及房屋，乙方不得抵押、转租、出让，否则，甲方不仅有权终止合同，还有权没收保证金，并要求乙方赔偿甲方的损失。租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方应在一周内将该房屋及甲方提供的设备如数归还，除非甲方同意，乙方遗留在该房屋中的任何物品将被视为放弃，甲方有权处置。 合同签订后，天豹公司按约向黄效梅交付了20000元保证金。租赁期限内的第一年（2014年12月20日至2015年12月19日）天豹公司交付租金150000元。租赁期限内的第二年（2015年12月20日至2016年12月19日）天豹公司交付租金165000元。2016年12月30日天豹公司向黄效梅支付租金47000元，2017年1月10日支付租金35500元。2017年6月，天豹公司向案外人叶晓鸿收取20000元款项，并于2017年7月搬离涉案房屋，此后，该房屋一直由案外人叶晓鸿实际使用。该案第一次开庭2017年11月23日时，在庭审中确认同意解除合同，且认为合同已于2017年7月解除。天豹公司认为涉案房屋钥匙已于2017年7月底归还黄效梅，黄效梅认为钥匙于起诉之后开庭前天豹公司已归还黄效梅。 天豹公司于2014年12月13日向黄效梅交付了自2014年12月20日至2015年6月19日的物业费3600元。天豹公司另于2016年8月17日向物业公司交付了物业费11000元。现黄效梅起诉至原审法院，请求：1、解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2、天豹公司返还租用房屋并将房屋恢复原样；3、天豹公司支付拖欠的房屋租金110000元及延期支付租金的违约金6765元（按每日所欠租金的万分之五支付违约金，从2017年5月20日起，暂计算至起诉日，实际要求计算至天豹公司履行完毕之日）；4、天豹公司支付拖欠的水、电费共计1000元及拖欠的物业费21600元（合同约定物业费600元/月，计2014年12月20日至2017年12月19日的费用，实际要求计算至天豹公司返还占用房屋之日）；5、案件诉讼费用由天豹公司承担。 原审法院认为：该案的争议焦点为黄效梅、天豹公司之间的房屋租赁合同是否已解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2014年12月20日至2019年12月19日止。天豹公司提出双方已于2017年7月2日解除合同，但其并没有按照合同第7-7条约定提前三个月书面通知黄效梅，且天豹公司也并未提供双方已解除合同的相关凭证，故不应认定双方于2017年7月2日已解除租赁合同关系。鉴此，双方签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄效梅已按约将房屋交付给天豹公司使用，天豹公司理应按约支付房屋租金，故黄效梅有权要求天豹公司支付租赁合同期限内的租金。但天豹公司自2017年8月后一直未支付房屋租金，迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，故黄效梅有权要求解除合同。本案第一次庭审2017年11月23日，天豹公司已搬离涉案房屋且黄效梅庭审中确认天豹公司已将钥匙归还黄效梅，故至此双方房屋租赁合同已解除，但由于天豹公司在尚处于租赁合同期限内未妥善处理合同解除的相关手续，也未与黄效梅协商具体事宜前即让案外人叶晓鸿搬进承租房屋内，故天豹公司仍应协助返还涉案房屋并恢复原样，但此后的租金损失应由黄效梅向案外人主张。 天豹公司提出，其搬离涉案房屋后，房屋实际由案外人叶晓鸿占用，黄效梅与叶晓鸿之间存在实际租赁合同的辩称，该院认为，案外人叶晓鸿向天豹公司交付了保证金，其时双方并未解除租赁合同关系，故天豹公司仍应向黄效梅履行相关合同义务，天豹公司的相关权利可向案外人叶晓鸿另行主张。 关于黄效梅要求天豹公司支付违约金的诉请，该院认为，黄效梅已按约将天豹公司已交付的履约保证金20000元予以没收，已让天豹公司赔偿了一定的损失，故该院不再重复支持违约金。 关于天豹公司天豹公司欠付租金金额的确定，天豹公司2017年期间房租已支付82500元，根据合同约定2017年度应交付的年租金为180000元，天豹公司并未提供有效证据能够证明双方约定半年租金为82500元，应认定至2017年11月23日天豹公司总共应支付房租为167182元，扣减已支付82500元，天豹公司仍应支付租金84682元。 关于黄效梅要求天豹公司支付水电费的诉请，该院认为，根据庭审陈述及天豹公司提供的缴费凭证，天豹公司已缴纳至2017年7月，此后并未提交。由于水电费需据实结算，黄效梅并未提供相关缴费凭证，且存在案外人叶晓鸿实际使用已交付的情况，故该院对该部分诉请不予支持。 关于黄效梅要求天豹公司支付物业费的诉请，该院认为，根据天豹公司提供的缴费凭证，可认定天豹公司已交付了2015年、2016年的物业费为14600元，包括交付给黄效梅及物业公司两部分，天豹公司虽提出该两年度的物业费已变更为11000元，但并未提供相应证据加以证明，故仍应认定物业费为600元/月，故天豹公司多交付了200元，可在2017年应交付的物业费中予以扣除。天豹公司2017年之后物业费并未交付，由于合同中约定物业费由黄效梅代为收取，故天豹公司应将该年度物业费7200元交付给黄效梅，扣除多交付的200元，仍应交付物业费7000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，第九十七条、第一百零七条第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，于2018年4月20日判决：一、黄效梅与天豹公司于2014年12月13日签订的《房屋租赁合同》自2017年11月23日解除。二、天豹公司于判决生效后三十日内协助黄效梅腾退位于浙江省杭州市江干区天运路4号的房屋。三、天豹公司杭州于判决生效后十五日内支付黄效梅房屋租金人民币84682元。四、天豹公司于判决生效后十五日内支付黄效梅物业费人民币7000元。五、驳回黄效梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币1543.5元，由黄效梅负担人民币528.5元，由天豹公司负担人民币1015元。财产保全申请费人民币1520元，由黄效梅负担人民币517元，由天豹公司负担人民币1003元。 宣判后，黄效梅不服，向本院提起上诉称：一，原审法院对本案部分事实认定不清、适用法律错误。原审法院认为天豹公司按约向黄效梅支付了2015年度租金150000元，2016年度租金165000元和2017年度部分租金82500元。而事实上，天豹公司拖欠了2015年12月20日至2016午12月19目的房屋租金67500元和2016年12月20日至2017年11月23日的房屋租金167178元。《合同法》第二百三十五条规定，租赁合同终止和解除，承租人负有返还租赁物的义务。天豹公司在2019年12月19日房屋租赁合同到期前违反合同约定私自将租赁房屋转租给案外人叶晓鸿，导致黄效梅在2017年11月23日与天豹公司解除房屋租赁合同时不能及时取得租赁房屋。黄效梅要求天豹公司赔偿因天豹公司转租而损失的2017年11月24日暂计至2018年5月18日房屋占用损失94027元，要求支付至黄效梅实际收回房屋之日。二、原审法院认为天豹公司仅需支付黄效梅2017年度物业费7000元。而事实上，天豹公司尚欠黄效梅2017年1月1日暂计至2018年5月18目的物业费10733元(要求支付至黄效梅实际收回房屋之日，2018年物业费按新标准3元／月／每平方米计算，租赁房屋面积为239.86平方米，物业费为720元／月)三、黄效梅要求天豹公司支付截止到2018年5月18日尚未结清的水电费暂计1500元(要求支付至黄效梅实际收回房屋之日，以实际发生的为准)。四、根据房屋租赁合同第四条第三款规定承租方逾期交付租金的，承租方应承担迟延交付租金额的万分之五／日的违约金。自2014年12月20日租约起始之日起，天豹公司便开始多次无理由拖欠房屋租金，共产生违约金116833元，要求支付至黄效梅实际收回房屋之日。五、原审法院认为黄效梅已按约将天豹公司已交付的履约保证金20000元予以没收。而事实上，黄效梅经对2018年4月18日提交到法庭的银行流水单进行核对才发现，天豹公司并未将履约保证金20000元交付给黄效梅。六、原审法院仅让天豹公司在原审判决生效后三十日内协助黄效梅腾退租赁房屋。然而天豹公司在租赁期间因其自身行为或其转租行为导致租赁房屋卷闸门(含门锁、钥匙损坏)，玻璃门内外不锈钢把手及门锁损坏，4台空调损坏及空调遥控器丢失，吊顶损坏、局部开裂、脱落。现黄效梅要求天豹公司对租赁房屋恢复原样或承担黄效梅对房屋恢复原样的费用(暂计3万元，以实际发生的费用为准)。综上，请求：一、撤销杭州市江干区人民法院作出的(2017)浙0104民初7402号民事判决第三、第四、第五判项，依法判令天豹公司支付拖欠的2015年12月20日至2016年12月19日的房屋租金67500元，2016年12月20日至2017午11月23目的房屋租金167178元以及2017年11月24日暂计至2018年5月18日的房屋占用损失94027元，要求支付至实际收回房屋之日(附计算表)。二、判令天豹公司支付2017年1月1日暂计至2018年5月18日的物业费10733元，要求支付至实际收回房屋之日。三、判令天豹公司支付截止到2018年5月18日尚未结清的水电费暂计1500元(以实际发生的为准，要求支付至上诉人实际收回房屋之日)。四、判令天豹公司承担迟延交付租金的违约金共计116833元，要求支付至实际收回房屋之日(附计算表)。五、判令天豹公司交付履约保证金20000元。六、判令天豹公司对租赁房屋恢复原样或承担上房屋恢复原样的费用(暂计3万元，以实际发生的费用为准)。七、判令天豹公司承担案件一审、二审的诉讼费用。 针对黄效梅的上诉，天豹公司答辩称：一、黄效梅二审提出的诉讼请求已经完全变更了原审的诉讼请求，甚至增加了新的诉讼请求，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的第二审，人民法院可以根据当事人自愿的原则，就新增加的诉讼请求进行调解，调解不成的告知当事人另行起诉，双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。现天豹公司明确表示不同意就黄效梅变更或增加的诉讼请求进行一并裁判，二审法院应当驳回其上诉。二、天豹公司认为，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。1、关于黄效梅要求天豹公司支付从2015年12月20日至2016年12月19日的房租67500元，从2016年12月20日至2017年11月23日的房租167178元，2017年11月24日至2018年5月18日的房租94027元以及之后的费用的主张，天豹公司认为：首先，原审判决双方合同于2017年11月23日解除，黄效梅未就该项判决提出异议，且涉案房屋、钥匙，黄效梅也确认早已收到，天豹公司也早已搬离，不是由天豹公司实际占有使用，原审中也明确合同解除后的租金应向实际使用人主张，故黄效梅要求天豹公司承担2017年11月23日以后的房租毫无法律依据。其次，2014年12月20日至2017年6月20日的房租天豹公司已完全缴纳，天豹公司也已提供了证据。再次，黄效梅在原审庭审中明确表示2014年12月20日至2016年12月19日租金已完全缴清，现在又称未收到2015年12月份之后的租金，存在明存在明显的前后矛盾。最后，黄效梅二审提出的要求天豹公司支付租金金额与其在原审提出的租金金额都存在矛盾。2、关于黄效梅要求天豹公司承担2017年1月1日至2018年5月18日的物业费10733元的主张，天豹公司认为：首先，2017年11月23日合同解除之后，天豹公司也无需支付物业费。其次，天豹公司提交物业费凭证，共计缴纳14600元，而事实上，天豹公司于2014年12月15日支付了3600元的物业费。该物业费的期间是2014年的12月20日到2015年的6月20日，而在2016年因为物业管理不善导致天豹公司车辆损坏并经协商后，物业公司最终同意天豹公司在2015年1月1日至2016年的12月31日减免4400元及缴纳11000元即可，所以3600元物业费应当抵扣天豹公司在原审中需要支付的费用。3、关于黄效梅要求天豹公司支付截止2018年5月18日的水电费1015元的主张，天豹公司认为：首先，2017年11月23日合同解除之后，也无需支付水电费。其次，天豹公司已经支付到了2017年的8月份，黄效梅在原审中并未提出异议，也并未提交8月份之后的水电凭证，且存在案外人实际使用的情况，故天豹公司已无需缴纳。黄效梅在二审中即使提交了水电费凭证，也不应当被采纳。4、关于黄效梅要求天豹公司支付至2018年5月18日的违约金116833元的主张，天豹公司认为：首先，黄效梅已经直接没收了天豹公司的2万元保证金。其次，2017年11月23日合同解除之后，未产生租金，故也没有相应的违约金产生。再次，天豹公司已完全支付2014年12月20日至2017年6月20日的租金，故该期间也没有任何违约金产生。最后，黄效梅在原审诉请中明确从2017年5月20日起要求天豹公司支付至起诉日，也就是2017年9月18日的违约金为6765元。而在二审该项诉请中却又从2015年开始计算，最后竟然计算出了116833元，与事实不符。5、黄效梅称在4月18日对账的时候，发现未收到天豹公司的2万元保证金，事实上黄效梅已明确出具收条载明收到2万元，且在黄效梅庭原审的询问笔录中载明黄效梅按照规定没收了押金。在二审中黄效梅又提出了没有收到押金，这是前后矛盾的，而且该项请求在原审中也未提出，而其又在二审中提出属于增加诉讼请求。6、黄效梅称天豹公司需承担恢复原样的费用，天豹公司认为，首先，房屋损坏并不是由其造成的，而在房屋合同解除后，房屋不是由天豹公司实际使用，且钥匙也早已归还黄效梅，黄效梅可以对房屋进行实际掌控管理，而天豹公司对房屋却不能进行实际管理，故无需承担任何责任。其次，该请求黄效梅未在原审中提出来，在二审中提出属于增加诉请。再次，从黄效梅提供的照片可以看出，房屋主体结构的并没有损坏，照片上的损坏亦系自然使用损耗。最后，黄效梅提出的3万元恢复费用也毫无法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，在本院指定的举证期限内，黄效梅向本院提交：证据1、物业服务合同（复印件），拟证明物业费收费标准的变化。证据2、2017年6月、2018年5月拍摄的房屋实体照片，拟证明房屋使用过后的损坏情况。天豹公司向本院提交：证据3、物业费发票，拟证明天豹公司已缴纳2015年1月1日到2016年12月31日物业费11000元。在本院举证期限届满后，黄效梅向本院提交：证据4、浙江省国家税务局通用机打发票，拟证明2018年5月18日天豹公司腾退房屋以后，黄效梅为恢复房屋共花去房屋修缮费用30000元。证据5、天运花园物业服务合同，拟证明黄效梅提交的天韵花园物业服务合同，经过盖章确认，与原件一致。 针对黄效梅提交的证据，天豹公司认为，证据1没有原件，真实性有异议，与本案无关；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，房屋损害并不是由天豹公司造成的；对证据4的真实性有异议；对证据5真实性是没有异议的，关联性有异议。本院认为，天豹公司对证据2、5的真实性没有异议，而证据5系证据1的原件，故本院对证据1、2、5的真实性予以确认。证据4不能达到黄效梅的证明目的，故本院不予采纳。 针对天豹公司提交的证据，黄效梅认为，对证据真实性没有异议，但关联性有异议。本院认为，黄效梅对证据的真实性没有异议，本院对真实性予以确认。 二审中，黄效梅申请叶晓鸿出庭作证，拟证明房屋是由天豹公司交付案外人，天豹公司将房屋损坏。 针对上述证人证言，黄效梅对上述证言的三性没有异议，天豹公司对证言的真实性存有异议。本院认为，上述证言无法达到黄效梅的证明目的，本院不予采纳。 本院经审理查明：2018年1月，杭州市江干区天运花园业主委员会与德丰物业服务集团有公司签订一份《物业服务合同》，约定服务期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，商铺物业服务费：3元/月/平方米。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：黄效梅与天豹公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现黄效梅要求天豹公司支付租金等费用至腾退之日，但其变更诉请的申请书系在原审辩论结束之后才提交，故原审法院依据起诉状所载明的诉请进行审理并无不当。关于租金，黄效梅在原审庭审中经对账认可第一年租金已经付清，且其在笔录中亦写明2014年12月20日至2016年12月19日的租金已交，现天豹公司提供了收条、打款凭证等证据予以佐证，故原审法院认定天豹公司在2016年12月19日前的租金的已经足额缴纳并无不当。现查明天豹公司已经支付2017年租金82500元，原审法院依据合同约定判令天豹公司支付租金至合同解除日止，天豹公司没有提出上诉，本院予以确认。关于违约金，因黄效梅已经没收了履约保证金，故原审法院未予再支持违约金的诉请并无不当。关于物业费，因双方认可案涉房屋腾退的时间是2018年5月18日，故天豹公司应缴纳物业费至该日止，现查明天豹公司已经缴纳物业费14600元，故天豹公司还应缴纳的物业费为10512元，原审法院对物业费金额计算错误，本院予以纠正。至于黄效梅二审中要求天豹公司承担3万元修复费用的上诉请求，因其并未在原审中提出该项诉请，故该上诉请求不属于二审的审理范围。关于水电费，黄效梅在二审中明确放弃该部分主张，本院予以准许。综上，黄效梅的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初7402号民事判决第一、二、三项； 二、撤销浙江省杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初7402号民事判决第四、五项及诉讼费承担部分； 三、天豹公司于判决生效后十五日内支付黄效梅物业费人民币10512元。 四、驳回黄效梅的其他诉讼请求。 如果杭州天豹国际货运代理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1543.5元，由黄效梅负担人民币489.5元，由杭州天豹国际货运代理有限公司负担人民币1054元。财产保全申请费人民币1520元，由黄效梅负担人民币482元，由杭州天豹国际货运代理有限公司负担人民币1038元。 二审案件受理费992元，由杭州天豹国际货运代理有限公司负担73元，由黄效梅负担919元。（黄效梅于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续；杭州天豹国际货运代理有限公司于本判决生效之日起七日内来本院缴纳应负担的诉讼费用） 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 丹 审 判 员  张一文 审 判 员  毕克来 二〇一八年九月六日 法官助理  丁 晔 书 记 员  刘婧函