湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第02426号上诉人（原审原告）钟四明。委托代理人胡蓉蓉，湖南和一律师事务所律师。上诉人（原审被告）长沙金德置业发展有限责任公司，住所地长沙市望城区星城镇中华岭村。法定代表人雷金云，董事长。委托代理人喻帅阳、殷尚野，均系湖南骄阳律师事务所律师。上诉人钟四明与上诉人长沙金德置业发展有限责任公司（以下简称金德置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市望城区人民法院于2015年1月21日作出（2014）望民初字第01022号民事判决。钟四明、金德公司均不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：钟四明与金德置业公司于2009年7月17日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、钟四明向金德置业公司购买金泽园住宅小区第22a东栋101号房，房屋面积为450.4平方米，总房价款为2107872元，付款方式为银行按揭，钟四明支付首付款857872元，剩余房款1250000元办理银行按揭；2、金德置业公司应于2009年12月31日前向钟四明交付经验收合格的商品房，如金德置业公司逾期交房超过90日，钟四明有权退房，如不退房，金德置业公司应每日向钟四明支付已付房款万分之五的违约金；3、金德置业公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因金德置业公司责任，钟四明不能在规定期限内取得房地权属证书的，钟四明有权退房，如不退房，金德置业公司按已付房款的1%支付违约金。钟四明于2009年6月25日向金德置业公司支付了购房首付款857872元和相关税费112175元，剩余购房款1250000元按照合同约定办理了银行按揭。金德置业公司应交付的房屋于2009年8月28日通过了竣工验收，但金德置业公司未在合同约定的交付期限内即2009年12月31日前向钟四明交付房屋。2010年1月8日，金德置业公司交付的房屋经望城县房地产测绘队实测建筑面积为460.97平方米，超出合同约定面积10.57平方米，金德置业公司多次通知钟四明补缴房屋面积差价款，但钟四明以金德置业公司未交付房屋为由拒不补缴差价款，直至2013年5月26日，钟四明将房屋转让给了第三人钟梅英，第三人钟梅英于2014年1月8日代钟四明补交了房屋面积差价款49468元后，金德置业公司才将房屋交付给了第三人钟梅英。另查明，金德置业公司于2011年9月27日为钟四明办理了房屋所有权证。钟四明与金德置业公司协商未果后，向原审法院提起了诉讼，请求判令：1、金德置业公司支付钟四明逾期交房违约金1373278.61元；2、金德置业公司支付钟四明逾期办理房屋产权证、土地使用权证的违约金349031.4元；3、由金德置业公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点主要有以下几个方面：一、金德置业公司是否违约，应否承担延期交房的违约责任问题；二、钟四明起诉的逾期交房及逾期办理房屋产权证的违约金标准是否过高的问题；三、钟四明起诉是否超过诉讼时效问题。一、关于金德置业公司是否违约，应否承担延期交房的违约责任问题。钟四明与金德置业公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。钟四明按照合同约定向金德置业公司交纳了购房款及相关税费，履行了合同约定的支付购房款的义务，在本案中无违约行为；金德置业公司没有在合同约定的期限内向钟四明交付房屋，亦未按照合同约定书面通知钟四明办理交付手续，视为金德置业公司没有履行合同约定的交付房屋的义务，构成了违约，应承担违约责任。金德置业公司作为经营房地产开发的企业，应当明知其所签订的合同条款对双方当事人产生的法律约束力，对任何一方没有严格按照合同约定的条件或方式履行合同而产生的法律后果亦应当是明知的，但金德置业公司在以其他形式无法通知钟四明收房时，仍怠于以合同约定的形式（即通过书面方式）通知钟四明收房，金德置业公司应对其不按照合同约定履行合同义务所造成的法律后果承担相应的法律责任，即按照合同约定承担相应的违约责任。金德置业公司辩称，在钟四明未补交房屋面积差价款的前提下，金德置业公司可基于合同约定延期向钟四明交付房屋，故金德置业公司不存在违约行为，经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定金德置业公司交付房屋的期限为2009年12月31日前，而金德置业公司对房屋面积进行测绘得出房屋实际面积数据，需要补交面积差价款的最早时间为2010年1月8日，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，金德置业公司履行合同约定的交房义务的时间在前，钟四明有权在金德置业公司交付房屋前拒绝补交房屋差价款，也就是说钟四明享有先履行抗辩权，故原审法院对金德置业公司的上述辩解意见不予支持。综上，原审法院认为被告在本案中存在违约行为，应承担延期交房的违约责任。二、关于钟四明起诉的逾期交房及逾期办理房屋产权证的违约金标准是否过高的问题。如果金德置业公司按照合同约定的期限交付了房屋，钟四明可以自收房后将该房屋出租或出售，从而获得相应的收益，但由于金德置业公司延期交房的违约行为，给钟四明造成了损失，金德置业公司应承担赔偿钟四明经济损失等违约责任。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定可以看出，双方当事人在合同中约定的按已付房价款每日万分之五支付违约金的标准过高，原审法院酌情调整为按已付房价款总额，参照2013年公布的中国人民银行3至5年的贷款年利率6.40%的1.3倍计算逾期交房违约金，即自2010年1月1日起计算至2013年5月26日止的逾期交房违约金为：2107872×6.4%×3.4×1.3＝596274元。钟四明主张的逾期办理房屋产权证的违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款的利息的标准计算的请求，因本案违约金已在逾期交房违约金部分依法予以调整，钟四明主张的逾期办理房屋产权证的违约金系重复计算，原审法院对钟四明的上述主张不予支持。综上，金德置业公司应支付钟四明逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证、土地使用权证违约金的金额共计为：596274元。三、关于钟四明起诉是否超过诉讼时效的问题。本案钟四明主张的逾期交房违约金的诉讼时效应从合同约定的金德置业公司交房期限届满之日起开始计算，即自2009年12月31日起开始计算至2011年12月31日止，但钟四明于2011年12月5日通过特快专递的方式向金德置业公司送达了要求金德置业公司交付房屋的函，尽管金德置业公司辩称没有收到过该份函，但是根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者电文数据到达或者应当到达对方当事人的；”的规定，钟四明按照合同上的地址向金德置业公司通过特快专递的方式邮寄了要求金德置业公司交付房屋的函，该函件应当能够送达至金德置业公司，钟四明的上述行为可产生诉讼时效中断的效力，故钟四明的诉讼时效应自2011年12月5日开始重新计算两年，即自2011年12月5日起至2013年12月5日止。由于钟四明于2013年5月26日将房屋转让给了第三人钟梅英，金德置业公司按照钟四明的指示将房屋交付给了第三人，应视为金德置业公司向钟四明履行了交房义务，本案诉讼时效应因金德置业公司同意履行义务而再次中断，故本案的诉讼时效起算时间应为2013年5月26日，钟四明于2014年6月23日向原审法院提起诉讼，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。同理，钟四明主张的逾期办理房屋产权证的违约金的起诉亦未超过诉讼时效。综上，金德置业公司辩称的钟四明起诉超过诉讼时效的辩解意见，原审法院不予采纳。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告长沙金德置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟四明逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证、土地使用权证的违约金等共计596274元；二、驳回原告钟四明的其他诉讼请求。本案受理费20301元，由被告长沙金德置业发展有限责任公司承担7028元，原告钟四明承担13273元。上诉人钟四明不服原审判决，上诉称：1、钟四明与金德置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，金德置业公司应当按照已付房价款每日万分之五的标准支付逾期交房违约金。2、金德置业公司应按照已付房款的1%支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金。3、涉案《商品房买卖合同》是由金德置业公司单方事先拟定的格式合同，金德置业公司并不享有主动请求调整相关合同条款或请求对相关条款作出对其有利解释的权利。金德置业公司存在严重违约行为，其提出的调低违约金的抗辩不应被采纳，原审判决违背民法诚信、公平基本原则。综上，请求撤销原判决，改判支持钟四明全部诉讼请求，并由金德置业公司承担全部诉讼费用。金德置业公司对钟四明的上诉答辩称：1、金德置业公司已经通过书面形式及电话形式通知钟四明收房，但钟四明拒绝收房才造成所谓逾期交房的后果，金德置业公司没有违反合同约定的行为，不应承担违约责任。2、假定金德置业公司违约，钟四明应当承担其所受损失的举证责任，但钟四明未提交任何证据证明其损失，反而通过转售涉案房屋获取了高额利益。3、金德置业公司并未因钟四明不收房而拒绝为其办理房屋所有权证书，在2011年9月27日，就已经为钟四明办理了房屋所有权证。综上，钟四明的上诉没有事实法律依据，请求驳回其上诉。上诉人金德置业公司不服原审判决，上诉称：1、原审判决认定事实错误，金德置业公司已经通过张贴公告以及电话通知钟四明前来收房，钟四明恶意不来收房，金德置业公司不应承担违约责任。2、钟四明交纳物业管理费的行为系对2009年12月31日收房的自认。物业管理费是购房人在房屋交付后向物业公司交纳的费用。钟四明迟迟不来收房在于其错误的认识，以为不收房就无需交纳物业费，在从金德置业公司处得知物业管理费从2009年12月31日起算后，钟四明多次向金德置业公司的负责人提出能否免除其应当交纳的物业管理费，在得知不能免交后，钟四明足额交纳了物业费，说明其认可了房屋在2009年12月31日视为已经交付。3、原审判决对钟四明损失的认定没有任何证据，以损失为基础的违约金计算没有任何依据。4、钟四明起诉要求金德置业公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金早已超过两年的诉讼时效期间，其诉讼请求应当予以驳回。钟四明主张的逾期交房违约金的诉讼时效应从2009年12月31日起开始计算至2011年12月31日，而在钟四明2011年12月5日《关于交付房屋的函》中，钟四明只字未提要求上诉人支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的主张，只是要求交付房屋，故钟四明于2014年6月23日向法院起诉要求金德置业公司支付违约金超过了两年诉讼时效。综上，请求撤销原判决，改判驳回钟四明的全部诉讼请求。钟四明对金德置业公司的上诉答辩称：1、金德置业公司没有按照约定向钟四明交付房屋，应当承担与其交房的违约责任。2、物业管理费的交纳情况不能改变金德置业公司未按合同约定交房的事实。3、双方合同关于违约金标准的约定符合法律规定。4、钟四明的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，请求驳回金德置业公司的上诉。在二审过程中，金德置业公司向本院提交了2011年1月25日、2011年5月11日国内挂号信函收据及《温馨提示》、《金泽园小区业主告知书》、《物业服务费催缴函》、2012年3月8日、2012年8月15日《物业服务费催缴函签收单》、2013年12月2日《律师函》、长沙市金盈物业管理有限公司《情况说明》，拟证明物业公司多次以书面形式向钟四明催缴物业费，而物业公司收取物业费的依据在于涉案房屋已经通知交付或已经交付，金德置业公司通知钟四明收房的事实是客观存在的。钟四明对金德置业公司提交的证据的质证意见为：物业公司发送的《物业服务费催缴函》曾受到，但因房屋未交付，自己并未同意交纳物业费；《温馨提示》、《金泽园小区业主告知书》、《律师函》自己从未收到；《物业服务费催缴函签收单》自己从未收到，不存在拒签的事实。对于金德置业公司提交的上述证据，本院认为，金德置业公司提交的上述证据无法达到证明已通知钟四明收房或钟四明已经收房的事实，故不予采信。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为，钟四明与金德置业公司于2009年7月17日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据该合同约定，金德置业公司应在2009年12月31日之前以书面形式通知钟四明收房，如逾期超过90日，钟四明要求继续履行合同的，金德置业公司应按日向钟四明支付已付房价款万分之五的违约金。对于金德置业公司是否构成逾期交房违约的问题，金德置业公司主张其通过张贴公告、电话的形式履行了通知钟四明收房的义务，钟四明系恶意拒收房屋，本院认为，金德置业公司主张的通知方式不符合双方合同约定的书面通知形式，且钟四明否认看到公告、接到电话通知收房的事实，故对于金德置业公司的该项主张不予支持，金德置业公司构成逾期交房违约，应当按照合同约定支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金的计算问题，根据查明的事实，钟四明于2013年5月26日将涉案房屋转让给案外人后，金德置业公司将房屋交付给了案外人，原审法院将2013年5月26日作为计算逾期交房违约金的结束时间并无不妥。但对于钟四明可获得支持的逾期交房违约金的起算时间，钟四明于2014年6月23日向法院提起诉讼，其主张的逾期交房违约金在金德置业公司提出时效抗辩的情况下应受普通诉讼时效即两年的限制，故本案逾期交房违约金应自2012年6月23日起计算至2013年5月26日止，共计337天，按照合同约定的标准，金德置业公司应当向钟四明支付逾期交房违约金355176元（2107872元×0.5‰×337天）。对于钟四明提出的要求金德置业公司承担逾期办证违约金的主张，本院认为，根据双方合同关于产权登记的约定，金德置业公司应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由金德置业公司提供的资料报产权登记机关备案，钟四明已于2013年5月26日将房屋转让于案外人，钟四明要求金德置业公司支付逾期办证违约金无合同及法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2014）望民初字第01022号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市望城区人民法院（2014）望民初字第01022号民事判决第一项为“长沙金德置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付钟四明逾期交房违约金355176元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费20301元，由上诉人钟四明负担16115元，上诉人长沙金德置业发展有限公司负担4186元；二审受理费20301元，由上诉人钟四明负担16115元，上诉人长沙金德置业发展有限公司负担4186元。本判决为终审判决。审 判 长  吴波审 判 员  刘英代理审判员  周卓二〇一五年五月二十九日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。