四川省荥经县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1822民初562号 原告：荥经县德能物业管理有限公司，住所地：荥经县严道镇新南街12号1幢。 法定代表人：苏剑波，该公司执行董事及总经理。 委托诉讼代理人：熊梅，重庆睿渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘殿玲，重庆睿渝律师事务所律师。 被告：荥经县德能房地产开发有限公司，住所地荥经县严道镇新南街12号1幢。 法定代表人：张凤云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭远超，重庆博嘉律师事务所律师。 被告：四川省宇卓物业管理有限公司，住所地：四川省雅安市荥经县严道镇新南大道199号4栋-1号。 法定代表人：王小波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱光德，该公司员工。 原告荥经县德能物业管理有限公司（以下简称德能物业公司）诉被告荥经县德能房地产开发有限公司（以下简称德能房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月25日受理后，依法适用简易程序于2018年7月24日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中原告申请追加四川省宇卓物业管理有限公司（以下简称宇卓物业公司）为本案被告，本院准许原告的申请后依法追加宇卓物业公司为本案被告。并于2018年8月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人熊梅、刘殿玲，被告德能房产公司的委托诉讼代理人彭远超，被告宇卓物业公司委托诉讼代理人朱光德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告德能物业公司诉称：2017年7月10日，原被告双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为“德能新城C组团”提供前期物业服务，物业管理服务期限为2017年8月1日起至2020年8月1日止，若合同期限未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务单位签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然自动失效终止。在合同的有效期内，被告于2018年3月向原告发送了一份《关于终止后续物业服务合作的通知》，称“我司（被告）德能新城C组团以后续待开发部物业服务不再与你司（原告）合作”，被告所述的终止合作理由与事实不符。原告认为被告不按照合同约定履行义务，单方面要求终止合作，其行为违反了法律规定和合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院确认被告向原告发送的《关于终止后续物业服务合作的通知》〔荥德能[（2018）09号]无效;2、请求法院判令被告继续履行原被告双方于2017年7月10日签订的《前期物业服务合同》；3、要求本案的诉讼费用等由被告承担。 被告德能房产公司辩称：首先，原告与我公司双方签订的物业服务合同还没有履行。其次，原告在德能新城A组团提供的物业服务达不到被告的要求，被告有权终止合同。最后，德能新城C组团已经于2018年5月30日交由四川省宇卓物业管理有限公司管理，且该物业公司已经于2018年6月1日进场，原、被告双方之间的合同目的无法实现，原被告之间的合同也无法继续履行。综上，请求贵院依法判令驳回原告全部诉讼请求。 被告宇卓物业公司辩称：一、我公司不是本案适格被告，本案为前期物业服务合同纠纷，合同为德能物业公司和德能房产公司所签订，根据合同的相对性，我公司不是本案适格被告。二、原告新提出的诉讼请求与本案不是同一法律关系，原告诉请要求我公司立即停止侵权，停止在德能新城C组团的物业经营行为，系原告在一个合同之诉中又对案外提出了侵权之诉。其行为违背了法律基本常识，其申请不应得到贵院的采纳。三、我公司不存在任何的侵权行为。首先，我公司与德能房产公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违法律法规禁止性规定，合法有效。其次，我公司与德能房产公司签订的《前期物业服务合同》己在房管部门进行了备案登记。最后，我公司在与德能房产公司签订《前期物业服务合同》时不清楚德能房产公司与其它公司签订《前期物业服务合同》。我公司入住德能新城C组团时没有其它物业公司的存在，入驻后也按合同约定为该小区提供物业服务。综上所述，原告追加我公司为本案的被告无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。 经审理查明：2017年7月10日，原告德能物业公司与被告德能房产公司签订了《前期物业服务合同》（该合同已在荥经县房地产管理局备案），合同约定了：“德能新城C组团”前期物业服务，物业管理服务期限为2017年8月1日起至2020年8月1日止，同时该合同也约定了违约责任等内容。该合同签订之后，原告德能物业公司未实际入住该合同约定的“德能新城C组团”进行前期物业服务。2018年3月22日，被告德能房产公司向原告德能物业公司发送了一份《关于终止后续物业服务合作的通知》，该通知载明：“荥经县德能物业管理有限公司：根据我司不定期对德能新城A组团物业服务工作的检查，结合部分业主反映你司在业主进驻后管理混乱，地面和车库车辆乱停乱放，车库乱堆装修垃圾不及时清运，车库卫生差，致使业主车辆遭受严重积灰污染，车主反应强烈；门岗形同虚设，长期无人执(值)守，外来人员自由出入，存在重大安全隐患。经我司多次告戒（诫）至今拒不整改，业主愤慨难平。为切实保障业主人身和财产安全，维护业主的合法权益，顺应业主要求，且鉴于你司在德能新城A组团的服务质量和业主满意度综合测评不合格，经研究决定：我司德能新城C组团以及后续待开发的全部物业服务不再与你司合作。特此通知，荥经县德能房地产开发有限公司”。原告收到《关于终止后续物业服务合作的通知》后于2018年6月13日向被告德能房产公司提出异议，并于2018年6月25日向本院提起诉讼。 2018年5月30日，被告德能房产公司与被告宇卓物业公司签订了《前期物业服务合同》（该合同已在荥经县房地产管理局备案），合同约定了：“德能新城C、E组团”前期物业服务，物业管理服务期限为2018年6月1日起至2021年5月30日止。该合同签订当日被告宇卓物业公司就进入德能新城C组团进行前期物业服务。 另查明：被告德能房产公司开发的“德能新城A组团”的前期物业服务是原告德能物业服务公司在提供服务。 上述事实有：《前期物业服务合同》、《关于终止后续物业服务合作的通知》、照片、律师函、考核评分及当事人的一致陈述等证据证实足以认定。 本院认为：被告德能房产公司于2017年7月10日与原告德能物业公司签订《前期物业服务合同》，于2018年5月30日与被告宇卓物业公司签订《前期物业服务合同》。二份合同均在荥经县房地产管理局备案，二份均合法有效。现被告德能房产公司以原告德能物业公司在服务德能新城A组团存在服务质量和业主满意度综合测评不合格为由来解除与原告德能物业公司签订的《前期物业服务合同》，该理由与双方的合同约定不符，且无法律和事实依据。故被告德能房产公司于2018年3月22日向原告德能物业公司发送的《关于终止后续物业服务合作的通知》无效。被告德能房产公司向原告德能物业公司发送了一份《关于终止后续物业服务合作的通知》之后于2018年5月30日与被告宇卓物业公司签订《前期物业服务合同》，被告宇卓物业公司便入住德能新城C组团进行前期物业服务。因此德能新城C组团已有被告宇卓物业公司进入并进行有效的物业服务，故原告德能物业公司与被告德能房产公司之间《前期物业服务合同》事实上是无法履行，因此原告要求被告德能房产公司继续履行双方签订的《前期物业服务合同》，本院不予支持。被告宇卓物业公司在与被告德能房产公司签订《前期物业服务合同》时并不知晓被告德能房产公司已与原告德能物业公司签订有《前期物业服务合同》，更不知晓被告德能房产公司向原告德能物业公司发出《关于终止后续物业服务合作的通知》还未生效，故原告要求被告宇卓物业公司停止在德能新城C组团的物业经营行为，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十条之规定判决如下： 一、被告荥经县德能房地产开发有限公司向原告荥经县德能物业管理有限公司发出的荥德能[2018]09号《关于终止后续物业服务合作的通知》无效。 二、驳回原告荥经县德能物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由被告荥经县德能房地产开发有限公司承担，并在本判决生效之日起10日内支付原告荥经县德能物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员 何 刚 二〇一八年九月四日 书记员 曹嫚丽