河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀02民终6702号 上诉人（原审原告）：王春亮，男，1962年11月16日生，汉族，现住唐山市古冶区。 委托诉讼代理人：徐民，男，现住唐山市古冶区。 被上诉人（原审被告）：唐山市新野房地产开发有限公司，住所地：唐山市开平区新城路东侧。 法定代表人：吴立财，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘洪峰，男，该公司员工，现住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：董艳洁，河北***律师事务所律师。 上诉人王春亮因与被上诉人唐山市新野房地产开发公司（以下简称新野公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，唐山市古冶区人民法院于2017年9月26日作出（2017）冀0204民初636号民事判决，王春亮不服，向本院提出上诉。本院于2017年12月27日作出（2018）冀02民终10187号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。唐山市古冶区人民法院于2018年6月29日作出（2018）冀0204民初148号民事判决，王春亮不服，再次向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春亮及委托诉讼代理人徐民，被上诉人新野公司的委托诉讼代理人潘洪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春亮的上诉请求：1、撤销一审判决，依法判令新野公司自2011年5月21日起至一审法院庭审日止给付延期回迁房屋的临时安置补助费60200元；2、依法判令新野公司以2010年5月份唐山市古冶区林西商品房的市场单价确定计算回迁房超置换面积的部分价款；3、由新野公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。首先，一审判决中对本案纠纷的分类过于笼统，本案系城市房屋拆迁合同纠纷，故该院作出的判决是错误的。有关确定计算回迁房超置换面积部分价款的认定，显失公平。其次，一审法院认定以双方当事人于2010年5月签订合同时的市场价确定王春亮的房屋价格，而以2013年为时间点确定回迁房屋的价格，时间相差2年之久。诉争房屋到目前为止尚未接入市电系统，同一区域仍在施工中，也没有取得交房必备的“二证一书表”，不具备入住条件。2、一审法院适用法律错误。本案所涉的房产为王春亮所有的私产，其已经出钱购买，城市私产房的拆迁应当适用《城市房屋拆迁管理条例》，该条例第二条明确了该法的适应范围，那么违约的罚则也当然适用，同样的也应适用《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》。如果以没有约定为名，河北省的条例不予适用，是完全错误的。《城市房屋拆迁管理条例》和《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》就像《中华人民共和国道路交通安全法》和《河北省实施办法》一样，在河北省交通肇事前每一个当事人不可能约定适用《河北省实施办法》。但是在实际的案件中，《河北省实施办法》也当然适用。法律和行政法规、规章就是为了规范法律行为，如果像一审法院所说的这样，则《河北省实施办法》应该是一纸空文，但实际情况恰恰相反，所以说一审法院对《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》适用的认识是完全错误的。《城市房屋拆迁管理条例》第二条明确规定，在城市规划区域内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例，涉案房产属于本条例规定的房产范围，理应适用该条例的规定。一审法院应当保护守约方的利益，作为法律规定应当在通常的一年交房。最多两年，超出此范围，违约方应当负相应的法律责任。如果向一审法院这样理解，一年、两年、七年、一百年都一样，完全是对《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》的错误理解和弃用，如此则《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》就是一纸空文。这样的判决不仅纵容了开发商，而且把被上诉人的义务转嫁给了上诉人。开发商有此类护身符，以后更会肆无忌惮，烂尾楼现象还会泛滥，广大被拆迁户的利益还会被侵害，会给社会带来不应有的动荡不安，上访就可能成为必然，也会给政府带来不必要的压力。法院的判决有时就是利益的均衡，一审法院如此判决，完全把利益全部给了开发商，有失公平、公正。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定当事人就有关合同内容约定不明确的，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，应适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；明确规定价格约定不明，为订立合同时行行地的市场价。另外，有关2010年5月份古冶区林西商品房的市场价，这是一个很容易确定的价格，上诉人已经向法院提交了调取2010年5月，林西商品房贷款合同的申请，因为林西在2010年开发的中心地段也就是龙江瑞景2772元/每平方米、繁星花苑2771.74元/每平方米、洋西花园是2200元/每平方米，三家的平均价格是2581.25元/每平方米。新野公司的该地段与其他三个地段过不去600米，都是处于林西的主商业区，地势上其它三块还较涉案房产要好，因为涉案地段地势相对低洼，所以说其价格每平方米应低于2581.25元/每平方米。一审法院仅仅列举了《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，而对《城市房屋拆迁管理条例》和《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》只字未提，而本案应当适用上述特别规定。而且《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条[搬迁补助费与临时安置补助费]拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁入不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。第三十二条[过渡期限]拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费：对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条对被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人的安置用房不能一次解决的，可以采取过渡方式，但应当在拆迁补偿安置协议中约定过渡期限。过渡期限一般为一年，最长不得超过二年。第二十九条由于拆迁人的责任使被拆迁入或者被拆迁房屋的承租人延长过渡期限的，依照下列规定处理：（一）被拆迁人或承租人自行或者由其所在单位安排住处的，从逾其月之月起，以设区市、县（市）人民政府规定的临时安置补助费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期满半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满二年的增加百分之七十五，逾期满二年以上的增加百分之百等规定。有关以上条款，国务院的条例用的是应当，也就是必需的意思。这是属于强制性管理条款，也是被上诉人的义务性条款，是其必须履行的，属于法律强制性的条款。一审法院牵强的强调双方对增加安置补助费没有约定，法律已经明确强制性的规定了开发商的违约义务及相应的比例，其应当据此进行评价。一审法院应当适用《城市房屋拆迁管理条例》和《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》的有关条款，而不应适用所谓合同法的根本不相关的条款，因为相关纠纷在特别法中有专门的规定，而且明确具体，操作不存在任何障碍。由于一审法院的错误判决，导致上诉人的合法权益得不到保障，同时也使有关法律成为一纸空文，使公平正义不能够实现，更背离了***依法治国的精神实质。 新野公司辩称，1、一审判决认定事实清楚、证据确实充分，应当予以维持：（1）上诉人所称申请调取2010年5月林西商品房贷款合同（如龙江瑞景、繁星花苑、洋西花园项目），借以确定2010年古冶区林西商品房的市场价格，因上述项目与本案并不存在任何关联性，故该主张不应予以支持。（2）上诉人与被上诉人于2010年签订《开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议书》，就案涉房屋的拆迁事宜进行了约定，具体包括被拆迁房屋及置换面积、搬迁补偿办法、回迁预约及旧房拆除等，但未约定回迁时间及具体回迁房屋坐落。后于2013年双方就回迁房屋进行选房确认并签订了《南甲东回迁户选房确认书》，该确认书具体约定了上诉人回迁后选定房屋的坐落、层次、面积等，系对拆迁补偿协议的补充，亦能够依照该确认书内容认定上诉人所选回迁房是否超出置换面积、超出置换面积部分的具体数额及上诉人应当补交的房屋价款等，故依照《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，双价款约定不明确时，应按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定标准履行，故本案应按照回迁房屋确定之时，即2013年的市场价履行。因商品房作为大宗交易，我国实行的是政府指导价与市场价并举的原则，被上诉人严格执行古价字（2012）16号文件的备案价格对回迁房屋的市场价格进行的定价，亦将上述文件作为证据向法院提交，故上诉人的主张于法无据、应予驳回。（3）涉案回迁房屋已于2017年1月5日竣工，并经建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位等进行综合验收合格，被上诉人亦将竣工验收报告作为证据提交至一审法院，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。而上诉人反复主张回迁房屋不具备入住条件，理据不足，不应予以支持。（4）上诉人主张对所选回迁房屋应按交易习惯及《唐山市直管旧公房出售办法》规定顶层调减10%，于法无据，且系适用法律错误。首先，依照《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》，已对房屋层次系数作出明确约定，双方应依照此约定条款对所选回迁房屋进行价款结算。其次，《唐山市直管旧公房出售办法》的适用范围为路南、路北、古冶、开平、新区范围内已投入使用的市房管局直接经营管理的公有住房（即直管公房），而本案所涉拆迁房屋属于开滦集团的自管公房，故不应适用于上述政府规章。2、一审判决适用法律正确。（1）拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，应依法适用《中华人民共和国合同法》，并遵循双方意思自治原则。而被上诉人主张适用的《城市房屋拆迁管理条例》系国务院颁布的行政法规、《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》系河北省人民政府颁布的地方政府规章，且上述法规、规章均是为了规范对城市房屋拆迁管理而制定的行政类管理规定，依照上位法优于下位法原则，一审判决适用法律正确。（2）依照《中华人民共和国立法法》第九十二条之规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。即适用“特别法优于一般法”应同时符合两个前提条件:一是立法机关是同一机关,二是同一事项的规定出现不一致的情形。但本案中，一审判决依照的《中华人民共和国合同法》等法律与上诉人主张适用的《城市房屋拆迁管理条例》、《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》并不是同一个机关颁布的法律法规，故不能适用“特别法优于一般法”。（3）退一步讲，本案即使适用《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十九条，依照举证责任分配原则，应当由上诉人就“确实因拆迁人责任导致过渡期延长”承担相应的举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。 王春亮向一审法院起诉请求：1、依法判令新野公司自2011年5月21日起，给付了延期交付回迁房法定的临时安置补助费60200元；2、依法判令新野公司2010年林西商品房的市场价确定计算回迁房超置换面积的部分价款；3、由新野公司承担本案一审诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年5月21日，新野公司（甲方）与王春亮（乙方）签订《开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议书》，约定：“为保证开滦林西社区五三工房区域危改项目的顺利进行，维护拆迁双方当事人的合法权益，根据唐山市及古冶区政府危改工作的有关规定，乙方同意执行《开滦集团林西社区房屋拆迁安置补偿办法》…拆迁人（新野公司）将被拆迁人（王春亮）的坐落于林西南新平房五号房屋（产权面积为39.81平方米）拆除，由甲方为乙方提供回迁住宅楼房一套。建筑面积根据补偿办法计算为59.715平方米。乙方自行解决住处，甲方按乙方现有住房建筑面积每月补助800元，暂按6个月计算，回迁时按实际时间找补。乙方预购新楼二层90平方米。乙方回迁新楼在置换面积以内不计算房款，只找补层次差价，超出置换面积部分按层次差价，以货币形式与甲方结算…附《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》及附属建筑补偿明细表”。《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》规定：“一、（一）面积置换1、平房：有产权的主正房，实行产权置换，置换比例1：1.5…；4、回迁房置换面积部分按均价2200/㎡计算；（二）优惠办法一、平房（1）回迁面积（指选择房型面积总和，下同）超过应置换面积5㎡以内，按优惠价均价2000元/㎡计算，分层次系数补交款；（2）回迁面积超过应置换面积5㎡-10㎡按限定价均价2500元/㎡,分层次系数补交款；（3）回迁面积超出应置换面积10㎡-15㎡按市场价格优惠3%,分层次系数补交款；（4）超出应置换面积15㎡部分按市场价计算；（5）按1：1.5置换后不足45㎡且符合市政府文件规定，仅一处私房的低保户，无偿补足45㎡。超出45㎡部分按市场价格交款…二套以上户，按此办法，只享受一套。超出套数按本法⑴⑵⑶⑷款方法计算…（三）临时过渡安置费1.按主正房面积补偿，20㎡以下每月500元；21-25㎡每月600元；26-30㎡每月650元；30㎡以上每月800元。暂按6个月计算，回迁时按实际时间找补…”。2013年8月19日，王春亮签署《南甲东回迁户选房确认书》，回迁最后选定林西新野蓝郡小区2楼2单元201号（77.95㎡），地下室4号（17.19㎡）。新野公司按照每月800元标准，后按1300元标准，已向王春亮支付临时安置补助费至2017年1月18日。同日，新野公司通知王春亮办理入住手续。2017年1月5日，涉案的回迁房经相关部门验收合格。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，王春亮与新野公司签订的《开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按照该补偿协议书的约定履行。上述协议约定执行《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》，并明确了“甲方按乙方现有住房建筑面积每月补助800元，暂按6个月计算，回迁时按实际时间找补”，其协议及补偿办法中均未约定回迁房屋的具体时间。新野公司已提交的河北省建设工程竣工报告、建设工程竣工验收报告、建设工程质量保修书证明回迁房屋于2017年1月5日竣工验收合格，于2017年1月18日通知王春亮办理入住手续，并按照先期每月800元后期按照1300元标准支付临时安置补助费至当月。王春亮主张新野公司不具备“三书一证一表”，但该公司提交了《河北省建设工程竣工报告》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程质量保修书》、《河北省商品住宅质量保证书》、《使用说明书》证明涉案回迁房验收合格，虽然新野公司并未提交《竣工验收备案表》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，涉案回迁房已经相关部门验收合格，《竣工验收备案表》并非法律规定的交付使用的必要条件，故应认定涉案回迁房屋于2017年1月5日竣工验收合格后具备入住条件。因此，在双方无合同约定、王春亮无其他证据证明双方就回迁的具体时间达成过合意的情况下，其主张新野公司突破合同约定支付临时安置补助费并分段支付违约金的诉请无事实与法律依据，应予支持。关于王春亮主张以2010年林西商品房的市场价2200元/每平方米确定计算回迁房超置换面积价款的诉请。《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定“价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。双方当事人签订的协议书中约定“乙方回迁楼房在置换面积以内不计算房款，只找补层次差价，超出置换面积部分按层次差价，以货币形式与甲方结算”，置换办法中约定“回迁面积超出应置换面积10㎡-15㎡（含15㎡），按市场价格优惠3%，分层次系数补交款，超出应置换面积15㎡部分按市场价计算”。由此可以认定双方就存在超出置换面积时的计算方式作出过约定，且双方在上述协议签订后的2013年8月19日签订《南甲东回迁户选房确认书》，该确认书具体约定了王春亮回迁后选定的房屋层次、面积，是对上述拆迁补偿协议书的补充，直至双方签订该选房确认书时，才能认定王春亮所选回迁房是否超出置换面积、超出置换面积部分的具体数额、王春亮应当补交的差价数额，故当双方对“市场价”约定不明确时，按照合同法的规定，应当按照合同订立时履行地的市场价格。因此，本案应当按照2013年双方签订回迁房选房确认书时的市场价格计算超出置换面积部分的差价。一审法院调取的2012年12月24日唐山市古冶区物价局古价字（2012）16号文件中，新野公司对古冶区府西里（新野四季公寓-五三工房）一期工程商品房销售价格进行了备案，该公司与王春亮结算超置换面积部分的单价不高于该备案价格，故对于王春亮要求按照2010年林西商品房市场价确定回迁房超置换面积部分价款的诉请，不应予以支持。判决：驳回原告王春亮的诉讼请求。案件受理费1230元,由原告王春亮负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议》意思表示真实，合法有效，应当予以认定。因该协议作出了按照《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》之规定确定临时安置补助费和找补差价标准的约定，故对双方均具有约束力。则一审法院根据上述补偿办法的规定，以签订选房确认书的时间以时间点，结合唐山市古冶区物价局的相关文件所作出的认定，理据充分，本院予以支持。另，因涉案房屋于2017年1月5日已完成竣工验收，且上诉人提交的证据不足以证明涉案房屋不具备交房条件，故对其请求继续支付临时安置补助费的主张不应予以支持。 综上所述，上诉人王春亮的上诉请求不能成立，不应予以采纳。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1305元，由上诉人王春亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘蒙蒙 审判员  孙乾辉 审判员  王 健 二〇一八年九月二十七日 书记员  闫新蕊