横县人民法院民 事 判 决 书（2014）横民一重初字第7号原告方启玉。原告方琼莲。原告方朝明。三原告共同委托代理人韦杰才，南宁经纬法律事务所法律工作者。被告李永水。委托代理人王和平，广西航洋律师事务所律师。被告方少玉。委托代理人苏思合，广西任钒律师事务所律师。第三人王丽娜，女，汉族，1949年1月4日出生。第三人方弦。第三人方芳。第三人方弦、方芳的共同委托代理人王丽娜，系第三人方弦、方芳的母亲。原告方启玉、方琼莲、方朝明与被告李永水、方少玉、第三人王丽娜、方弦、方芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月2日受理后，于2013年12月18日作出（2013）横民一初字第1552号民事判决。原告方启玉、方琼莲、方朝明提起上诉，2014年8月1日，南宁市中级人民法院作出（2014）南市民一终字第665号民事裁定，撤销本院（2013）横民一初字第1552号民事判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。原告方启玉及三原告的委托代理人韦杰才、被告李永水及其委托代理人王和平、被告方少玉的委托代理人苏思合、第三人王丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方启玉、方琼莲、方朝明诉称，横县横州镇洪德街西一巷70号房屋（原为横县横州镇洪德街626号，房产证号为桂房证字第××号）的所有权人为方保全（1992年去世）、方标（2012年去世）、方启玉三兄弟。原告及第三人长期在外生活，这几年来无法顾及家里的房产。原告方启玉退休后打算回家安度晚年，回来后发现自己的房子已被被告李永水霸占，为此三原告多次要求被告李永水归还房屋，但被告李永水一直不理睬，并拿出该房屋买卖收条，称被告方少玉已经把房屋卖给被告李永水。三原告认为，被告方少玉无权对三原告的财产作出处分。请求法院判令：一、确认被告李永水与被告方少玉之间的房屋买卖合同无效；二、被告李永水立即搬出横县横州镇洪德街西一巷70号房屋，返还该房屋给三原告。三原告在举证期限内提供的证据有：1、户籍证明5份，证明三原告的亲属关系；2、房屋及土地使用权继承资料各1份，证明该房屋所有权及土地使用权为原告方启玉及方标、方保全的继承人按份共有；3、《收条》1份，证明房屋买卖没有经过三原告的同意；4、《房屋所有权证》1份，证明本案讼争的房屋是方标、方保全、方启玉三兄弟共同共有；5、横县公安局城东派出所出具的《证明》1份，证明讼争房屋门牌号变更情况；6、曾家凤的《死亡证明》1份，证明曾家凤于2013年6月5日去世。被告李永水辩称，本案房屋买卖合同成立有效，卖方全家商量好委托被告方少玉卖房子，三原告每年回来扫墓都是知道情况的，而且卖房子的钱也拿去修方家祖坟了。被告李永水是善意取得，已经支付全部购房款，并在讼争房屋内居住了多年。房屋没有过户是行政管理问题，且是由于原告方启玉反悔不配合办理过户手续而造成的，过户与否不影响买卖合同的成立。被告李永水在举证期限内提供的证据有：1、《收条》1份，证明原告及第三人委托被告方少玉将讼争房屋卖给被告李永水；2、《房屋所有权证》1份，证明原告及第三人已将讼争房屋产权证交予被告李永水；3、《收费收据》5份，证明被告李永水已申办房屋过户登记；4、横县公证处公证员方某于2012年10月31日出具的《证言》1份，证明双方在买卖房屋时，曾经申请办理公证，后来没能办理公证的原因是缺少方保全的死亡证明及继承公证；5、经被告李永水申请证人方某出庭作证称：我在2012年10月31日所出具的书面证言都是真实的。在办理本案房屋买卖公证过程中，我审查过房产证、身份证和收条，而且知道是被告方少玉收了房款，当时房产证上写的是方保全、方标、方启玉的名字，我告知了被告李永水、方少玉等需要授权委托书等资料，也曾打电话给方标，方标表示是其委托被告方少玉卖房子。在办理公证的时候，我并没有通知原告方启玉。被告方少玉辩称，本案的房屋买卖合同是合法有效的，房屋的所有权人对卖房子是知情并且同意的。在卖房子前几年，方标、方启玉、方伟三家每年回来扫墓都商量要将70号房屋卖掉用来修祖坟。2003年10月，方标的妻子曾家凤还亲自到被告方少玉的铺面明确提出要出卖70号房屋。由于方标、方启玉、方伟都在外地工作、生活，就委托被告方少玉办理卖房子事宜。被告方少玉将房屋卖给被告李永水后，就将卖房子所得的23000元拿到南宁市方伟家交给了方伟，当时方伟、方启玉、王丽娜在场，大家讲清楚用这笔钱修方家祖坟。被告方少玉没有提供证据。第三人王丽娜、方弦、方芳述称，本案的房屋买卖合同是成立有效的，卖房子之前是大家商量同意并委托被告方少玉办理的。卖房子后，被告方少玉就把卖房款拿到方伟家中，和方伟、原告方启玉在房间里面商量，说把存折交给方伟和原告方启玉，方伟和原告方启玉一人拿存折一人拿密码，大家都说好拿这笔钱去修方家祖坟。修好祖坟后，第三人王丽娜还将祖坟的照片拿到柳州市原告方琼莲家给方标看，当时原告方琼莲也在场。因此，方标及原告方启玉是知道并同意卖房子的。第三人王丽娜、方弦、方芳没有提供证据。本案争议焦点：一、本案的房屋买卖合同是否合法有效？二、被告李永水应否将讼争房屋返还给三原告？经开庭质证，被告李永水对三原告提供的证据的质证意见如下：对三原告提供的所有证据的真实性无异议；对证据2的关联性有异议，三原告提供的该份证据恰好证明被告李永水的主张；三原告提供的《证明》证明了被告方少玉是受方保全的委托卖房子；对三原告提交的曾家凤的《死亡证明》没有异议。被告方少玉对三原告提供的证据的质证意见如下：对三原告提供的证据的真实性均无异议，认为本案的房屋买卖是经过产权人同意的，被告方少玉是受委托去办理房屋买卖的。其他的质证意见与被告李永水的质证意见一致。第三人王丽娜、方弦、方芳对三原告提供的证据的质证意见如下：对原告提供的证据的真实性均无异议，认为本案讼争房屋确实已经卖给了被告李永水。三原告对被告李永水提供的证据的质证意见如下：《收条》的真实性、合法性由法院确认，被告方少玉出卖房屋是无权处分行为，没有经过有处分权人的同意，该行为无效；对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议，该证据证明了讼争房子是方保全、方标和方启玉的；方某的证言的真实性、合法性由法院确认；对证人方某出庭作证的证言认为部分不真实，方某称曾打电话给方标，但是通话的具体时间和内容没有证据证明，因此是不真实的。被告方少玉对被告李永水提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人王丽娜、方芳、方弦对被告李永水提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审理查明，本案讼争房屋位于横县横州镇洪德路西一巷70号（原为横县横州镇洪德街626号），东与李宅同墙，西与陈宅同墙，南至河边自墙，北至街边自墙，砖木结构，建筑面积为69.34平方米。70号房屋原登记为方中立（1956死亡）所有，方中立及其妻子徐庆明死亡后，其子方保全、方标、方启玉申办房屋继承。1994年6月3日颁发的横国用（1994）字第01100098号国有土地使用证上登记的土地使用者为方保全、方标、方启玉，1997年7月16日颁发的桂房证字第××号《房屋所有权证》上登记的房屋所有人为方保全，共有人为方标、方启玉。2003-2004年间，方标、原告方启玉及方保全的儿子方伟决定将70号房屋出卖，所得款用于修建方家祖坟。因方伟、方标及原告方启玉均不在横县工作、居住，遂委托在横县居住的被告方少玉办理出卖房屋事宜。2004年6月27日，被告方少玉将70号房屋以23000元的价款出卖给被告李永水，并向被告李永水出具《收条》，载明：“今收到李永水买平房壹间，卖者有方标、方启玉、方伟。价钱23000元。代收人方少玉。2004年6月27号”，同时将70号房屋及房产证、钥匙交付给被告李永水，被告李永水对该房屋进行修缮后管理使用至今。被告方少玉将卖房款23000元拿到南宁市方伟家中交给方伟，当时被告方少玉、方伟、原告方启玉、第三人王丽娜均在场。原告方启玉承认其当时在场，并对其是否同意出卖房屋的问题表述为“2003年已经知道卖房款，大哥他们都同意了，我不可能不同意”。后方伟将卖房款用于修建方家祖坟，祖坟修建好后，第三人王丽娜将祖坟的照片拿到柳州市原告方琼莲家中给方标看，当时原告方琼莲也在场。房屋出卖后，2005-2006年的清明节，方标、方伟及原告方启玉三家人均从外地回横县一起去祖坟扫墓，扫完墓后还回到70号房屋，让被告李永水开门给他们进入房屋设香案拜祭。2006年6月，被告李永水到横县公证处办理房屋过户公证，公证员方某为核实情况，曾与方标通电话，方标确认是其委托被告方少玉出卖70号房屋。之后，由于原告方启玉等人不协助，本案讼争房屋至今未能办理过户登记。另查明，方中立（1956年死亡）与徐庆明（1978年死亡）为夫妻关系，其子方保全（1992年死亡）、方标（2012年死亡）、方启玉，女儿方美玉，养女方少玉；方保全的妻子周秀英（1998年死亡），其子方伟（2011年死亡）；方伟的妻子王丽娜，其子方弦、女儿方芳；方标的妻子曾家凤（2013年死亡），其女方琼莲、方朝明，养子方宏（1996年死亡，无继承人）。本院认为，关于本案房屋买卖合同是否合法有效的问题，三原告以被告方少玉无权处分房屋为由主张合同无效，但从各方当事人的陈述、证人证言可反映出当时的房屋所有权人方标、方伟及原告方启玉在出卖房屋之前是经过商量同意的，也确实委托了被告方少玉办理出卖房屋事宜，对之后将卖房款用于修建方家祖坟也是清楚的，在2005-2006年回乡扫墓时对房屋已出卖并交付给被告李永水是明知的。所以，房屋的所有权人对本案房屋买卖在事前、事中、事后是知情并同意的，而且对委托被告方少玉办理房屋买卖事宜也是明确的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，被告方少玉的代理行为并没有超越代理权，为有权代理，其代理行为应由被代理人承担民事责任。三原告主张被告方少玉出卖房屋属无权处分，与客观事实相悖，本院不予采信。本案房屋买卖合同没有违反法律强制性规定，为有效合同。三原告主张房屋买卖合同无效、被告李永水返还房屋，没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告方启玉、方琼莲、方朝明的诉讼请求。案件受理费375元，由原告方启玉、方琼莲、方朝明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员  滕业新代理审判员  廖 彬人民陪审员  陆 琳二〇一五年五月二十二日书 记 员  农小玲附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。