海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初3877号 原告：海口喜盈门经营管理有限公司，住所地海南省海口市海德路，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王绍枢，经理。 委托诉讼代理人：温雅，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐治，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被告：孙颖，女，1964年3月4日出生，汉族，住河北省廊坊市。 委托诉讼代理人：孙平（系孙颖姐姐），女，1962年7月7日出生，汉族，住河北省廊坊市。 原告海口喜盈门经营管理有限公司与被告孙颖租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温雅到庭参加诉讼。被告孙颖经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海口喜盈门经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金、运营管理费和物业费518703元；2.判令被告向原告赔偿逾期未支付租金、运营管理费和物业费的违约金103219元（计算方式：以被告每季度拖欠的租金、运营管理费和物业费之和为基数，按照年利率24%计算，逾期天数按照被告每季度付款时间的次日分段计算，暂计至2018年3月5日，违约金暂计103219元，违约金实际支付至付清租金、运营管理费、物业费之日止，违约金的计算方法详见附件）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月8日，原告与被告签订《租赁及运营管理合同（餐饮）》（以下简称合同），约定将位于海南省海口市××区号喜盈门[海口]建材家具生活广场C区三层C3-28、29、30、31、32、33、34号商铺，租赁给被告经营DOBO啤卡，约定的租赁期限自2016年9月28日起至2022年9月27日止。根据合同第三条的约定，被告每一年度的租金、运营管理费和物业费的标准不一样，被告第一年度租金、运营管理费和物业费为租金2674元/月，运营管理费3038元/月、物业费为1581元/月（该租金、运营管理费、物业费价格基于被告遵守合同约定不存在违约的前提下的第一年度优惠价格，如被告未全面履行合同，发生违约情形，租金、运营管理费、物业费按照合同第十二条特殊约定计算），被告选择季度支付方式支付租金、运营管理费、物业费。根据合同第四条第一款的约定，原被告签订合同时，被告向原告交付合同保证金为二个月租金、运营管理费和物业费之和87422元。合同签订后，被告从未向原告支付租金、运营管理费和物业费，原告多次到被告经营商铺以及通过电话、短信的方式催促被告缴纳租金、运营管理费和物业费，但被告都置之不理。2017年5月27日，原告向被告发出《催款通知》要求被告于2017年6月1日之前向原告支付拖欠的租金、运营管理费和物业费；2017年7月4日，原告向被告发出《违约限时撤场通知》要求被告付清拖欠的款项，并办理撤场手续，但被告因为自身原因自始至终没有向原告履行支付拖欠租金、运营管理费、物业费的义务。2017年7月20日，原告委托律师向被告发函，要求被告于2017年6月27日之前支付拖欠的费用，否则按照合同约定的第十二条计算租金、运营管理费和物业费。因此，根据合同第三条第十款、第八条第二款第六项、第九条第一款之规定，被告逾期未缴纳租金、运营管理费和物业费，原告有权解除与被告签订的合同。2017年9月22日，原告向被告发出解除《租赁及运营管理合同》的通知，解除与被告签订的《租赁及运营管理合同》。根据合同第十一条第二款的特殊约定，被告未全面履行合同，发生合同约定的违约情形的，被告第一年度（2016年9月28日至2017年9月27日）租赁期间的经营场地的租金、运营管理费、物业费，应按照如下标准向原告支付：租金16027元/月，运营管理费18213元/月，物业费9471元/月。被告自2016年9月28日至2017年9月22日期间的租金、运营管理费和物业费为518703元，即[（16027+18213+9471）×11]+[(16027+18213+9471)÷30]×26=518703元。故被告自2016年9月28日至2017年9月22日期间拖欠原告租金、运营管理费、物业费为518703元。根据合同第三条第十款、第八条第二款第六项、第九条第一款之规定，被告逾期未支付租金、运营管理费和物业费的，原告有权解除合同，被告缴纳的合同保证金不予退还，并按照拖欠租金的每日1%向原告赔偿逾期期间未支付租金、运营管理费和物业费的违约金，因原被告约定违约金过高，原告自愿把违约金降为按照拖欠租金、运营管理费、物业费之和的年利率24%计算逾期期间的违约金，本案中被告选择按季度支付租金、运营管理费、物业费，则逾期支付租金、运营管理费和物业费的违约金按照每季度付款时间的次日分段计算，逾期天数暂计至2018年3月5日，违约金暂计103219元，违约金的计算方法详见附件。原告认为，原被告双方之前签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》系双方真实意思表示，合法有效，被告逾期未支付租金的行为损害了原告了合法权益。为此，原告根据原被告双方之间签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》以及相关法律规定特诉至法院，请求判如所请。 被告孙颖未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《租赁及运营管理合同（餐饮）》、2.催款通知及短信截图（复印件）、3.《违约限时撤场通知》及照片（复印件）、4.律师函及邮寄单（复印件）、5.《解除的通知》及短信截图（复印件）、6.辅助明细账、7.土地登记信息查询情况说明、土地使用权证、委托管理协议。经本院对证据原件进行核对，对原告有证据原件的证据1、6、7予以确认。证据2催款通知中通知的商户名为“孙萍”、“孙平”而非被告，本院对该证据不予确认。证据4邮寄单内容不完整，且无法查询到邮件是否妥投，短信亦非发给被告本人，不能证明律师函已送达被告，故本院对该证据不予确认。证据3、5原告虽未提交证据原件，但原告当庭进行解释称，原件只有一份，向被告送达时直接张贴在涉案商铺进行拍照，发送信息的手机属于原告员工个人的手机，该员工现已离职，照片是储存在电脑里打印出来的。根据双方签订的合同第六条第八款“原告向被告送达任何书面文件、通知等，被告有义务签收，如被告拒绝签收或柜台无人签收，则原告将该书面文件、通知等张贴在被告柜台上并拍照或摄像留存证据后，即视为送达该文件、通知等”及第八条第二款“解除合同通知在原告发送或者张贴在被告承租的经营场所视为送达”的约定，原告将《违约限时撤场通知》、《解除的通知》张贴在被告经营场所，应视为已向被告送达，且原告亦将《解除的通知》发送至被告在合同中登记的手机号码139XXXXXXXX，故本院对证据3、5予以确认。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月8日，原告与被告签订一份《租赁及运营管理合同（餐饮）》，约定：被告承租位于海口市××区号喜盈门[海口]建材家具生活广场C区三层C3-28、29、30、31、32、33、34号铺面（面积728.52㎡）用于经营DoBo啤卡；租赁期限自2016年9月28日起至2022年9月27日止；第一个租金计收年度的月租金为2674元，全年租金为32088元，运营管理费3038元/月，全年运营管理费为36456元，物业费1581元/月，全年物业费为18972元；合同生效后被告应按照原告要求支付二个月的租金、物业费及运营管理费，并由原告提供贷款担保，通过银行办理剩余租金、物业费及运营管理费分期贷款；若由于被告原因无法办理银行按揭，则原告有权要求被告按季度支付剩余租金、物业费及运营管理费全款；对于经营场地，被告应先付后用，即被告先按约定的支付方式支付约定的租金、物业费及运营管理费后，方能取得已付租金、物业费及运营管理费所对应租期的经营场地使用权，下期租金、物业费和运营管理费的支付时间必须在上期租金、物业费及运营管理费所对应的租期届满前10日内付清，逾期超过10日的，原告有权解除本合同并收回被告所租赁场地，被告除按其实际使用租赁经营场地的期限给付租金、物业费和运营管理费外，已给付的合同保证金视为违约金不予退还；为保证本合同的全面履行，被告应向原告交付合同保证金（合同保证金用于保障合同履行、投诉处理、售后服务等）87422元，由被告在合同签订之日一次性付清，合同保证金的使用范围包括被告未在规定时间交纳税款或者有关管理费用等，发生上述情形，原告均有权从该保证金中直接扣除相应的款项；被告在使用原告经营场地期间，向原告缴纳服务质量承诺押金2000元；原告向被告送达任何书面文件、通知等，被告有义务签收，如被告拒绝签收或柜台无人签收，则原告将该书面文件、通知等张贴在被告柜台上并拍照或摄像留存证据后，即视为送达该文件、通知等；被告逾期缴纳租金或各项费用，在双方约定期限内或原告通知的期限仍不缴纳的，原告有权通知被告解除本合同，合同自原告解除合同通知送达被告之日起解除（发送或者张贴在被告承租的经营场所视为送达），被告合同保证金不予退还；被告未能按照本合同所约定的期间缴纳各项费用的，原告有权单方面解除本合同，被告所缴纳的合同保证金不予退还，并由被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金；本合同有效期间，因被告违反原告的管理规定和规章制度等导致原告单方面解除合同的，被告承担本合同及附件所约定的违约责任外，其所交纳的合同保证金不予退还，服务质量承诺押金按合同约定执行，对原告造成其他损失的，应由被告按照原告的实际损失另行赔付；双方分别确定双方联系人及联系方式（电话及邮箱），相关通知及告知自送达对方确定联系人即视为送达，任一方联系人及联系方式发生变更，应在变更后3个工作日内通知另一方，因联系人及联系方式发生变更而未通知另一方的责任由未通知一方承担；合同第12.2条约定，被告未全面履行本合同、发生合同约定的违约情形的，被告应按照如下标准向原告支付租赁期间的租金、运营管理费、物业费等费用，其中第一年经营场地租金16027元，全年租金192324元，运营管理费18213元/月，全年运营管理费218556元，物业费9471元，全年物业费113652元。合同签订后，原告依约向被告提供了涉案商铺，被告向原告交付了合同保证金87422元、服务质量承诺押金2000元。后因被告未支付租金、运营管理费、物业费，2017年7月4日，原告作出一份《违约限时撤场通知》通知被告正式书面通知解除《租赁经营合同》，要求被告于2017年7月8日前至原告公司处理撤场事宜等，交付2016年9月28日至2017年6月27日的租金、运营管理费、物业费合计65637元，逾期则按合同第七条、第九条和第十二条主张权利，并于2017年7月5日以张贴在涉案商铺的方式向被告送达。2017年9月22日，原告作出一份《解除的通知》，通知被告正式解除合同，原告将对承租铺位重新招商，并扣除合同保证金和租金不予退还，另要求被告在2017年9月28日前办理撤场手续并缴清所欠费用，逾期将对滞留在商场内的商品按照废弃物处理等。原告将该解除通知张贴在涉案商铺并于2017年9月27日通过短信形式向被告发送。因被告一直拖欠租金、运营管理费、物业费未付，原告遂诉至法院。 另查，涉案商铺的土地使用权人为海南现代美居投资有限公司。海南现代美居投资有限公司与原告签订一份《委托管理协议》，将海口市龙华区龙昆南路与椰海大道交界处西侧300米处、海口现代美居项目B区和C区（包括涉案商铺在内）物业全权委托原告进行运营管理。 本院认为，原、被告签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已依约将涉案商铺交付被告使用，被告未依约按时支付商铺租金、运营管理费、物业费，已构成违约，应承担违约责任。根据原告提供的证据，能够认定双方签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》已解除，但根据《中华人民共和国合同法》九十六条第一款的规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原告提供的照片无法证明《解除的通知》的张贴时间，故应以发送短信至被告手机的时间即2017年9月27日为解除合同时间。根据合同约定，被告发生违约情形的，原告有权按照租金16027元/月、运营管理费18213元/月、物业费9471元/月的标准向被告收取租赁期间的租金、运营管理费和物业费，故原告诉请被告支付自2016年9月28日至2017年9月22日期间的租金、运营管理费和物业费518703元[（16027元+18213元+9471元）×11个月]+[（16027元+18213元+9471元）÷30天×26天]的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。双方于合同中亦约定，被告逾期未支付租金、运营管理费和物业费的，被告缴纳的合同保证金不予退还，并由被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金，故原告诉请被告支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告自愿将违约金的计算标准降低为年利率24%，符合法律规定，本院予以照准。其中，2017年6月28日至2017年9月22日期间租金应自合同解除后开始计算逾期违约金，即自2017年9月28日起算。综上，逾期违约金应以131133元（16027元×3个月+18213元×3个月+9471元×3个月）为本金，自2016年12月28日起至债务付清之日止；以131133元（16027元×3个月+18213元×3个月+9471元×3个月）为本金，自2017年3月28日起至债务付清之日止；以131133元（16027元×3个月+18213元×3个月+9471元×3个月）为本金，自2017年6月28日起至债务付清之日止；以125304元（16027元×2个月+18213元×2个月+9471元×2个月）+[（16027元+18213元+9471元）÷30天×26天]为本金，自2017年9月28日起至债务付清之日止，以上均按年利率24%计算。原告主张违约金超过部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、限被告孙颖于本判决生效之日起十日内向原告海口喜盈门经营管理有限公司支付租金、运营管理费和物业费518703元及违约金（违约金的计算方式：以131133元为本金，自2016年12月28日起至债务付清之日止；以131133元为本金，自2017年3月28日起至债务付清之日止；以131133元为本金，自2017年6月28日起至债务付清之日止；以125304元为本金，自2017年9月28日起至债务付清之日止，以上均按年利率24%计算）； 二、驳回原告海口喜盈门经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10019元，由被告孙颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  王晓静 人民陪审员  王 映 人民陪审员  王雪云 二〇一八年九月十九日 法官 助理  尹 霏 书 记 员  翁春迎 速 录 员  蒋琼慧