福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5521号 上诉人（原审原告）：杨远实，男，1972年2月8日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：许瑄瑄，福建乾领律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街**。 主要负责人：王文坤，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈福大，该分行员工。 原审第三人：福建著龙实业有限公司，，住所地福建省晋江市金井镇著龙国际广场 法定代表人：蔡著龙。 上诉人杨远实因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行（下称浦发银行泉州分行）、原审第三人福建著龙实业有限公司（下称著龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 杨远实上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判立即停止（2017）闽0503执2086号执行案件中对著龙公司名下土地［土地证号：狮地锦国用（2013）第000**］的执行；3.改判确认杨远实有权继续占有及使用上述土地；4.本案一审、二审诉讼费用由浦发银行泉州分行承担。事实与理由：一、杨远实与著龙公司就讼争厂房签订的《厂房租赁合同》（编号：×××-Ａ）系双方真实意思表示，合同应依法按双方实际承诺生效时成立生效。杨远实与著龙公司于2014年2月1日草签了一份租赁合同，合同约定前两年免租，2016年2月1日起支付租金。后应著龙公司要求，杨远实按约支付租金，遂于2016年2月1日补签了正式合同《厂房租赁合同》（编号：×××22），同时支付了租金。直至2017年讼争厂房被查封，杨远实利益受损，双方补签了《厂房租赁合同》（编号：×××-Ａ），予以确认双方实际承诺租赁成立日为2014年2月1日。杨远实与著龙公司补签行为是为追认实际合作事实，补签行为并非法律禁止行为，《厂房租赁合同》（编号：×××-Ａ）并无法定无效情形，依法应以双方实际承诺日成立生效，故双方租赁关系发生时间应当是2014年2月1日。二、浦发银行泉州分行与著龙公司就讼争厂房的土地使用权设立抵押登记日为2015年5月10日，明显晚于2014年2月1日《厂房租赁合同》（编号：×××-Ａ）发生租赁关系的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”故浦发银行泉州分行的抵押权依法不足以对抗杨远实与著龙公司的租赁关系，杨远实的承租权应当依法予以保护。 浦发银行泉州分行辩称，1.一审认定事实清楚。杨远实自认编号为×××-Ａ的《厂房租赁合同》系2017年补签，其至今未能提供证据证明其在2014年2月1日与著龙公司签订了所谓的租赁合同。杨远实主张的编号为×××-Ａ的《厂房租赁合同》在现有证据下也没有任何实际履约行为，其所支付的租金是基于编号为×××22的《厂房租赁合同》的约定，其所租赁的厂房也未实际交付或占有。2.浦发银行泉州分行的抵押权设立早于案涉《厂房租赁合同》的签订时间。浦发银行泉州分行与著龙公司早在2015年8月13日就签订了《最高额抵押合同》，并于2015年9月10日办理正式抵押登记。而杨远实与著龙公司签订的编号为×××22《厂房租赁合同》的时间为2016年2月1日。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，杨远实的租赁关系不得对抗浦发银行泉州分行抵押权。 著龙公司未作陈述。 杨远实向一审法院起诉请求：1.立即停止（2017）闽0503执2086号执行案件中对著龙公司名下土地[土土地证号：狮地锦国用（2013）第000**的执行；2.确认杨远实有权继续占有及使用上述案涉土地；3.本案的全部诉讼费用由浦发银行泉州分行承担。 一审法院认定事实：2015年8月13日，浦发银行泉州分行与著龙公司签订编号为ZD1761201500000057的《最高额抵押合同》，约定著龙公司将其名下坐落于石狮市共富路西侧服装纺织基地（B地块厂房6#-A）的国有土地使用权[国有土地使用权证号：狮地锦国用（2013）第00017号]为福建著龙服装有限公司向浦发银行泉州分行贷款作抵押担保，并于2015年9月10日依法办理了抵押登记。2017年4月14日，丰泽法院就上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行与福建著龙服装有限公司、福建著龙实业有限公司、福建华丽服装有限公司、蔡著龙、张娜芬金融借款合同纠纷一案作出（2017）闽0503民初773号民事判决，判决若福建著龙服装有限公司未能履行还款义务，浦发银行泉州分行有权依照法律的规定，以著龙公司提供的抵押物即坐落于石狮市共富路西侧服装纺织基地（B地块厂房6#-A）的国有土地使用权[国有土地使用权证号：狮地锦国用（2013）第00017号]折价或以拍卖、变卖抵押物的价款中的312万元及相应利息、罚息和复利范围内优先受偿。该案生效后，福建著龙服装有限公司未履行判决文书确定的义务，浦发银行泉州分行于2017年6月29日向丰泽法院申请执行，丰泽法院依法冻结、查封了诉争土地。后杨远实向丰泽法院提出执行异议，丰泽法院于2017年12月13日作出（2017）闽0503执异55号执行裁定，驳回杨远实的异议请求。杨远实为此向一审法院提起本案执行异议诉讼。 一审法院认为，址在石狮市共富路西侧服装纺织基地（B地块厂房6#-A）的国有土地使用权登记的使用权人为著龙公司，登记的抵押权人为浦发银行泉州分行。著龙公司未能履行生效判决确定的义务，丰泽法院执行其提供的上述抵押物并无不当。关于杨远实与著龙公司的租赁合同关系能否对抗浦发银行泉州分行对诉争土地使用权的抵押权问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押物出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”本案中，诉争抵押物的土地使用权设立抵押登记时间为2015年9月10日；杨远实提供的两份《厂房租赁合同》存在承租时间不一致情形，杨远实认为实际承租时间为2014年2月1日，但其自认前一份合同系2017年厂房被查封后才补签，结合杨远实租金的支付时间（2016年1月29日、2016年2月1日）、汇款电子回单上记载的款项用途，杨远实的承租时间应以第二份租赁合同上记载的时间即2016年2月1日予以认定。况且，杨远实至今尚未实际占有使用诉争抵押物，杨远实的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。综上，杨远实与著龙公司的租赁合同关系在抵押权设立之后，无法对抗浦发银行泉州分行对诉争土地使用权的抵押权，杨远实对诉争抵押物不享有足以排除强制执行的民事权益，对杨远实要求法院中止对诉争抵押物的执行及确认其有权继续占有使用诉争土地的诉求，依据不足，不予支持。著龙公司经法院合法传唤，无正当理由据不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回杨远实的诉讼请求。案件受理费100元，由杨远实负担。 二审中，当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人二审争议焦点系杨远实与著龙公司的租赁关系能否对抗浦发银行泉州分行就诉争土地抵押权的执行。本案中，杨远实以与诉争土地所有权人著龙公司签订《厂房租赁合同》，享有对诉争土地的租赁权为由，请求法院停止对诉争土地的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，承租人阻止执行标的被执行，应当符合以下两个条件：一是承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二是承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。经审理查明，杨远实所主张的本案租赁关系发生时间早于抵押登记时间，不具有事实依据，与本案其他证据所反映的情况无法相互印证。第一，杨远实承认落款时间为2014年2月1日的《厂房租赁合同》（编号：×××-Ａ）是其与著龙公司于2017年8月补签的，其主张双方于2014年2月1日草签过一份租赁合同但该合同已不存在无法提交，杨远实的主张缺乏相关证据佐证，且杨远实也未提交证据证明其在该租赁合同签订后即对案涉厂房进行实际占有使用。第二，杨远实与著龙公司签订的《厂房租赁合同》（编号：×××22）落款日期为2016年2月1日，而本案浦发银行泉州分行就诉争土地办理抵押登记的时间是2015年9月10日，抵押时间早于租赁时间。第三，杨远实支付租金的行为是基于其与著龙公司于2016年2月1日签订的《厂房租赁合同》（编号：×××22）的约定，款项支付的时间为2016年1月29日支付租金70万元与押金10万元、2016年2月1日支付租金80万元，且是支付至著龙公司法定代表人蔡著龙的个人银行账户上。杨远实支付租金及押金的时间早于合同签订时间，将租金支付至著龙公司法定代表人的私人账户，且在2016年、2017年两年免租期的情况下两天内就支付十年的租金，也明显不符合常理。因此，杨远实与著龙公司所签订的案涉两份《厂房租赁合同》不足以认定杨远实已实际占有使用案涉厂房，杨远实不能据此排除法院对诉争土地的强制执行。一审法院综合本案证据情况，认定杨远实对诉争土地不享有足以排除强制执行的民事权益，并判决驳回杨远实的诉讼请求，并无不当。 综上所述，杨远实的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由杨远实负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅家顶 审 判 员 张 黛 审 判 员 张国琴 二〇一八年九月二十九日 法官助理 黄志兴 书 记 员 庄灵煜 —4— —3— 附注：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。