吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民一终字第485号上诉人（原审被告）：夏春秋，男，1980年9月28日生，黎族，吉林市质量技术监督局职员，住吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：深圳市城投物业管理有限公司吉林市分公司，住所：吉林市丰满区。法定代表人：赵伟，该公司总经理。委托代理人：谢小吉，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。上诉人夏春秋因合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2014）丰民一初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。深圳市城投物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称城投物业公司）在原审时诉称：被告居住在吉林市丰满区恒泰馨居小区4号楼1单元5层8号，建筑面积为98.68平方米，物业费每月每平方米0.6元。被告从2011年-2013年一直拖欠物业费，经催要未果，原告为了维护原告的合法权益不受侵害，请求人��法院依法判决：一、被告给付原告物业费2131.5元、滞纳金4667元；二、被告承担本案的诉讼费用。夏春秋在原审时辩称：在我们小区不止我一家欠物业费，每个业主都不是有意拒交物业费的。欠缴物业费的大概都是5楼、6楼的业户。物业公司没有积极主动帮助业主解决问题，反而激化矛盾。我在小区住的时候，我家的楼前面阳台有漏水迹象，但我从来没有找过物业公司。我们楼有个公共烟道，出口在6楼，烟道的出口被人锯断，导致每年下雪烟道冰冻，水排不出去，所有的水都从烟道灌水下来。2011年大年三十的晚上屋里开始漏水，是屋顶的太阳能漏水，水从烟道里漏到我家。当天晚上我给物业公司打电话，只有一个人员在值班，他说找不到人来维修。2011年大年初一早晨，水渗严重，水渗到了隔壁、楼下的业户家。2011年至2013年共漏了4次水，这期间物业就上去看过一���，上去后看到烟道口漏了，说是6楼业主割断的，6楼说不是他们割断的。物业公司也说过要替我们解决，但至今为止这个问题还是没有解决。我在物业公司登记就登记了3次，物业总换管理人员，一换管理人员就说不清楚我家的事。6楼装修的时候，物业公司应当有监管职责，把公共的部位弄坏，物业公司有责任去找住户进行修复。物业只强调服务，而忽略了管理，管理也是物业应当尽的责任。我家的排烟机的电机已经被水烧坏两次，排烟机一点就跳闸，炉具和排烟机、电闸都不能用了，橱柜至今被水泡已经开裂了。2012年的时候，物业公司有一个女的，这是唯一一次物业派人上楼看。2013年物业公司动用了住房维修基金，之前物业公司的那个女的给我打电话说等住户防水做好后，尽量把我的问题给解决，如果解决了你再交物业费也可以。等到防水做完了之后，我自己��备了套PVC管，我说能不能帮我把口封死，工人说他不管，也没有处理我的问题。这说明物业公司在做防水的时候也没有跟工人交代。后来是我自己找那个工人给我做的修复，现在是个饮料瓶子粘在烟道管上面。每年年初雪化的时候漏的是比较严重的。从2011年后，每年下雪后我都上楼进行清雪，没有任何人帮助我清雪，物业公司至今也没有管。原审判决认定：被告夏春秋系吉林市丰满区恒泰馨居小区4号楼1单元5层8号的业主，其房屋的建筑面积为98.68平方米。2010年10月31日、2011年11月1日、2012年11月1日，原告与被告所在小区的业主委员会分别签订了三份《物业服务合同》，合同约定，由原告为被告所居住小区提供物业服务，期限共计3年（2010年10月31日至2013年10月31日），小区业主向原告交纳物业服务费，收费标准为每月每平方米0.6元，每年物业服务费应于每年10月1日-10月31日交纳，上打一年，一次性收取。在规定的物业缴费期限届满后，业主仍不缴纳物业费，或其他费用的，从逾期之日按每日收取应交管理费的千分之二滞纳金。被告自2010年10月31日起至2013年10月31日止未向原告交纳过物业服务费。经原告催缴，至今未付。另查明2011年春节期间，因为被告所住单元的公共烟道被损坏，导致被告夏春秋家中的排烟机漏水。经被告夏春秋多次向原告城投物业公司反映该情况，原告城投物业公司均未予解决，现该情况持续至今。原审判决认为：原告城投物业公司与被告夏春秋所居住的恒泰馨居小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，业委会代表全体业主所签订的物业服务合同效力及于小区内各业主。根据合同权利义务的相对性原则，被告在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。本案中，原告城投物业公司已按���合同约定向小区业主提供了物业服务，被告作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业服务费的义务。关于被告提出的公共烟道出口有损坏，导致其家里排烟机漏水的情况，本院认为，该公共烟道出口位于公共部位，其出现损坏的情况，应属于原告城投物业公司的维修范围，其在被告报修后未能及时履行维修义务，违反了其与业主委员会签订的物业服务合同中第十六条的约定：“房屋共用部位、设施设备维修符合工程质量，设施、设备运行正常”。故本院认为，原告城投物业公司应当承担相应的违约责任，对于原告城投物业公司诉请的物业费应当予以适当的减免，即被告夏春秋应当向原告城投物业公司支付自2010年10月31日至2013年10月31日的物业费2131.5元的80%，即1705.2元。另外关于滞纳金的问题，原、被告间确因公共烟道出口的损坏问题存有争议���始终未得到解决，不能认定被告拖欠物业服务费系违约行为，原告诉讼滞纳金的请求不予支持。希望原告在今后的服务中能提高服务质量，善于同广大业主沟通，共同营建优质、文明的小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定作出判决。原审判决主文：1.被告夏春秋向原告深圳市城投物业管理有限公司吉林市分公司交纳自2010年10月31日起至2013年10月31日止的物业服务费1705.2元，于本判决生效后十日内付清；2.驳回原告深圳市城投物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市城投物业管理有限公司吉林市分公司负担12.5元，由被告夏春秋负担12.5元。原审判决后，上诉人夏春秋不服，向本院提起上诉。请求：1.一审判决认定事实不清，证据不充分，责任划分不公平；请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1.《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2.此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，首先由业主委员会履行相关催缴义务，其次才由物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式应为直接送达或邮寄快递送达，只有在上诉送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达或邮寄快递送达的方式向上诉人书面催缴了每一年的物业管理费用，只说是贴在单元门口；同时提供了照片（16张），而所谓当年的催缴通知从打印、盖章、拍照均出自物业公司自己只手，完全可以自己后期独立完成上述事项，随意修改拍照时间，故不能判定照片出自当年所拍摄。而16张照片从数量上也不能和全小区所欠物业费的业主户数相对应。所以一审法院对被上诉人提供的证据5的真实性应不予确认。二、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：1.被上诉人并未尽到相应维修义务。关于公共烟道��坏的事实在一审判决书中也提到“经被告夏春秋多次向原告城投物业公司反映情况，原告城投物业公司均未予解决，现该情况持续至今”和“希望原告在今后的服务中能提高服务质量，善于同广大业主沟通，共同营建优质、文明的小区”。从上述的判决书中可能看出此问题仍然存在，被上诉人并没有向法律中规定的采取补救措施；一审法院也没有在判决书中提到让被上诉人如何采取补救措施，只是让上诉人交纳80%物业费用，明显有失公平。2.被上诉人承担的违约责任过轻。由于2010年至2013年期间公共烟道灌水共四次，致使上诉人家中的排烟机、炉具、橱柜等遭受了严重的损坏，排烟机更换电机，炉具更换炉盘片，而橱柜被水浸泡后已不可修复。排烟机和炉具因为早已过保修期，并且由于购买时间也长，配件十分难找；没有排烟机和炉具就不能正常起火做饭，给上诉��和家人的生活产生了极大的影响并造成了相关物品的损失，但多次找到物业要求处理，对方也是一直推脱，没有积极予以处理。3.被上诉人在平时的小区管理上物业也没有尽到养护、管理的义务，小区大门损坏一直不换新的，总是在给门“打补丁”，不从根本上解决问题致使大门缝隙过大，外来闲杂人员可随便出入，形同虚设；同时对小区的大门安全防范义务也是严重失责，大门无论是什么车在按门铃后就可随意出入小区，也曾因此本小区的业主家中发生被盗现象。上诉人对小区的服务是只停留在表面工作，如打扫楼道卫生，清洁人员对2、3号楼打扫的程度无论是从质量和频率上都是一流的，而对其他几栋楼可是明显有差距，上诉人所在单元一个星期能打扫一次都是比较勤了，经常有几个清洁人员就坐在二楼楼梯闲聊。其主要原因是物业公司所在房屋正处于2、3号楼之间，所以清洁人员就只努力在这两栋楼之间工作，而其他几栋楼则不用这么费力去工作。即便卫生打扫的再干净，安全防范的再好，可上诉人的房屋年年漏水，4年来一直未给解决。其他业主出现问题也一概不予解决，这些服务又有何作用。以上所述说明虽然被上诉人按照合同给业主提供了服务，但给上诉人和其他业主却造成了严重的损失和极大的影响，上诉人所提供的服务和其相比是微乎其微。故恳请二审法院运用减分原则，判被上诉人承担主要的违约责任。三、被上诉人并未让上诉人和其他业主在物业合同中享受同等待遇。被上诉人在一审法院提出上诉人未交物业费是侵犯了其他业主的权利，可上诉人所在小区业主有相当一部分也未交物业费，甚至有些业主从进户就从未交过物业费，但被上诉人却不予催缴，这个现象在小区也是个不公开的秘密。为什么这些人会享受特权，他们凭什么可以在没有任何争议的情况不交物业费？同一份物业合同却有着截然不同的待遇，被上诉人的物业公司依据合同那个条款给这些人享有的这种特殊待遇？四、物业合同中存在明显不平等条款，是典型的霸王条款，法院应不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。该物业服务合同中对城投物业公司只约定了应尽的义务，而约定中未对应负的责任加以明确，致使上诉人家中出现的问题一直拖延至今，明显属于本条法律条款中的物业服务合同中免除物业服务企业责任；但物业服务合同中对业主应尽���义务却非常详细，条条款款很多。属于本条法律条款中加重业主委员会或者业主责任。综上，一审法院认定事实不清，证据不充分，责任划分不公平，请求二审法院依法查明事实，从而维护上诉人的合法权益。被上诉人城投物业公司在二审时辩称：原审认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院维持。上诉人夏春秋为证明自己的主张提供证据视听光盘一份，证明漏水严重性。连续一周漏了两次，我打电话报警。被上诉人质证称上诉人提供的证据和本案没有因果关系，不予质证。本院认为上诉人提供的视听光盘记载的内容与本案物业服务合同纠纷无因果关系，本院不予确认。经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：上诉人夏春秋与被上诉人城投物业公司之间存在合法有效的物业服务关系，依照物业服务合同，上诉人夏春秋应当按约履行足额支付物业服务费用的义务。原审判决考虑到上诉人夏春秋所住房屋多年春季确实存在漏水现象，酌情按照80%支付物业费并无不当。被上诉人城投物业公司并未违反法律强制性规定催缴物业费，其催缴物业费之行为并无不当。上诉人无充分证据证明被上诉人未履行任何物业服务义务，故上诉人夏春秋关于物业公司未通过法定程序主张物业费，被上诉人没有完全履行物业服务义务之主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人夏春秋负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵春梅审 判 员  付 广代理审判员  陈 卓二〇一五年五月二十二日书 记 员  王丹彤