甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)甘05民终407号上诉人（一审被告）：马某某，女，住天水市。委托诉讼代理人：吴某某（系马某某之夫），男，住天水市。被上诉人（一审原告）：天水倞盛华供销有限公司，住所地天水市。法定代表人：胡某，该公司总经理。委托诉讼代理人：任某，男，该公司职工。委托诉讼代理人：曲某，甘肃畅和律师事务所律师。上诉人马某某因与被上诉人天水倞盛华供销有限公司（以下简称倞盛华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2018）甘0503民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马某某及委托诉讼代理人吴某某、被上诉人倞盛华公司的委托诉讼代理人任某、曲某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某某上诉请求：1.请求撤销一审判决第四项；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.本案系上诉人与被上诉人达成的附条件的租赁合同，被上诉人未依约履行附加条件，双方的合同并未生效。首先，涉案房屋最先是上诉人从麦积区供销合作社（以下简称供销联社）承租而来，直至2016年12月28日被上诉人才拥有房屋所有权。2017年3月，上诉人、被上诉人与供销联社达成三方协议，确定上诉人继续承租，出租人变更为被上诉人，三方协商时，上诉人提出将涉案房屋大门的尺寸扩大，方便经营，否则不再承租，被上诉人当场应允，三方协议达成，扩大房屋大门的附加条件未写入协议中，但供销联社可以证明。三方协议签订至今，涉案房屋的大门没有任何更改，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，所附条件未成就，合同不生效，故不存在上诉人拖欠被上诉人房屋租金的事实。2.上诉人因三楼大门未及时更换，不能正常经营，一直停业，并未占用被上诉人房屋，无需承担房屋租金。3.上诉人为使与被上诉人的合同更好履行，事先支付5万元实为对合同履行的保证，应视为预付款，并非一审判决所认定的房屋租金。综上所述，一审判决认定事实不清，应予以撤销，望判如所请。倞盛华公司答辩称：1.一审判决认定事实清楚，双方从未达成先在三楼另行开门再开始租赁的协议。第一，上诉人没有证据证明其主张的事实的存在；第二，从协议内容上看，答辩人不会做出这样的承诺，三方协议的目的是维持原租赁合同，答辩人没有必要在原租赁合同基础上给自己增加义务；第三，从现实来看，答辩人也不可能作出承诺，因上诉人要求开门的地方当时已经出租给他人，答辩人无权处置。2.上诉人的其他主张不成立。第一，即使答辩人作出承诺，该承诺也不能构成合同生效的条件，合同生效条件必须明确约定，但三方协议中未约定，并且签订协议前后，上诉人一直在使用出租场地，说明三方协议已自动履行；第二，上诉人从2009年起一直使用涉案房屋，2017年1月三方协议只是手续上的变更，上诉人的停业与答辩人无关，停业后上诉人也从未向答辩人主张解除、中止合同或以任何形式向答辩人移交房屋；第三，上诉人缴纳的5万元是租金，不是保证金。倞盛华公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除倞盛华公司与马某某之间的房屋租赁合同，马某某交回租用房屋；2.依法判决马某某支付拖欠的房屋租赁费5万元；3.本案的诉讼费由马某某承担。倞盛华公司当庭将诉讼请求第二项租金变更为57123.29元（2017年10月1日至2018年3月30日为6个月5万元，2018年4月1日至2018年4月26日为26天×每日租金273.97元=7123.22元）。一审法院审理查明：2009年10月28日，马某某与供销联社约定，将位于麦积区的房屋出租给马某某，租金为每年20万元，租赁期限自2009年11月15日起至2020年3月30日止。缴费方式为：每年合同到期的1至5日首付50%，半年后再付50%。承租人不按时交付租金达一月以上，出租人可以解除合同。落款实际签字人为：出租方：麦积区供销联社；承租方：某体育健身俱乐部马某某。2017年3月，倞盛华公司、马某某及其供销联社三方签订书面协议书。明确约定自本协议签订之日起，该租赁合同中三楼出租方由供销联社变更为倞盛华公司，在2017年4月5日马某某给倞盛华公司交付了2017年度前半年的房屋租赁费5万元，对剩余的5万元未交付，倞盛华公司遂诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.对马某某已交付倞盛华公司的5万元是预付款还是租金；2.倞盛华公司是否给马某某承诺过三楼的门要重新改造。关于第一个焦点，倞盛华公司于2016年12月28日取得马某某从2009年10月28日所承租的供销商城三楼房屋的所有权后，于2017年1月3日签订书面协议，倞盛华公司与马某某之间才形成了房屋租赁合同法律关系。即倞盛华公司为供销商城三楼房屋的出租方，马某某为涉案房屋的承租方。马某某对倞盛华所提交四组证据的真实性没有异议。那么依据本案现有证据所能证明案件事实的就是马某某于2017年4月5日交付倞盛华公司的5万元，其性质应当为房屋租金，而不是预付款。关于第二个焦点，马某某当庭辩解倞盛华公司答应马某某重新开门，纵观全案双方当事人提交的证据和双方当事人当庭的陈述，均没有发现有关于重新开门的事实。根据现有的证据，从2009年10月28日马某某与供销联社签订房屋租赁合同开始，进出的门是原始存在的，一直没有改变。2017年1月3日双方签订的协议中也没有约定原始的门要重新改造。所以马某某的说法不能成立。倞盛华公司与马某某签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，倞盛华公司作为出租人将租赁房屋交付给马某某使用，马某某作为承租人应向倞盛华公司按约定支付租金。马某某至今占有使用租赁房屋，故倞盛华公司要求马某某支付租金的请求成立。庭审中，双方当事人均同意解除房屋租赁合同并由倞盛华公司收回房屋。对于租金的数额，合同约定年租金10万元，每半年为5万元。按照上述标准，2017年10月1日至2018年3月30日为六个月5万元，2018年4月1日至2018年4月26日为26天，即10万元÷365天=273.97元×26天=7123.22元。房屋租金计算为50000+7123.22=57123.22元，倞盛华公司请求支付57123.22元租赁费未超出上述标准。故倞盛华公司要求支付租金的诉讼请求成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：1.解除天水倞盛华供销有限公司与马某某在2017年1月3日签订的协议书；2.解除2009年10月28日马某某与麦积区供销合作社所签租赁合同中关于三楼房屋相关条款；3.由马某某于判决生效后十日内退出并向天水倞盛华供销有限公司交付所承租的位于麦积区的房屋；4.由马某某向天水倞盛华供销有限公司支付拖欠的2017年10月1日至2018年4月26日期间的房屋租赁费57123.22元，于本判决生效后十日内履行完毕。本案为简易程序审理案件，案件受理费减半收取2525元，由马某某负担。本院二审期间，上诉人马某某向法庭提交如下证据：1.马某某与供销联社工作人员王某的通话录音，欲证明2017年3月达成的三方协议的附加条件是关于改造三楼大门的事实；2.遣送员工的证明材料，欲证明自2017年5月2日起某体育健身俱乐部停业；3.照片一张，欲证明因未改造大门导致其经营的某体育健身俱乐部停业。被上诉人质证认为，对证据1、3的真实性和证明目的均不认可，证据2与本案无关，不予质证。本院审查后认为，证据1、2、3的真实性无法确认，且不能证明上诉人的证明目的，故不予采信。二审审理查明的事实与一审相同，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.2017年1月3日签订三方协议时，上诉人与被上诉人之间是否约定了改造诉争房屋大门为附加条件；2.上诉人已交的5万元的性质是租金还是预付款；3.2017年10月1日至2018年4月26日，诉争房屋的租金是否应由上诉人支付。关于第一个焦点，2017年1月3日，马某某、倞盛华公司、供销联社签订的三方协议书，是在2009年10月28日供销联社与天水某体育健身俱乐部签订的租赁合同基础上产生的。该租赁合同中，供销联社的出租人地位由倞盛华公司承接，天水某体育健身俱乐部的承租人地位由马某某承接，且租赁合同已实际履行多年，故三方协议书是当事人的真实意思表示，应予认定。从2009年10月28日的租赁合同到2017年1月3日的三方协议产生，均未反映出上诉人马某某陈述的“约定改造大门”的事实，且马某某亦没有直接证据证明其与倞盛华公司约定“改造大门”作为交纳租金的附加条件，故上诉人与被上诉人之间没有约定“改造诉争房租大门”作为交纳租金的附加条件。关于第二个焦点，2017年4月5日，马某某向倞盛华公司交纳5万元费用的收据显示“三楼场地租费（2017年4月1日至2017年9月30日）”，结合三方协议书对房屋租金的约定，可以确定马某某已交的5万元是房屋租金，且在二审开庭时上诉人也认可其预付的是房租费，故上诉人陈述的上诉理由与所查明的事实不符，本院不予支持。关于第三个焦点，三方协议中约定诉争房屋年租金为10万元，上诉人马某某已付2017年4月1日至2017年9月30日租金5万元，且2017年10月1日至2018年4月26日期间，上诉人一直占有、使用诉争房屋，故应当给付所欠剩余6个月零26天的房屋租金57123.22元。2009年10月28日天水某体育健身俱乐部与供销联社签订的租赁合同中关于三楼房屋的相关条款已被三方协议所取代，一审判决再判处解除原租赁合同中关于三楼房屋的相关条款明显不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院解除2009年10月28日合同中三楼租赁条款的判决不当，应予纠正，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持甘肃省天水市麦积区人民法院（2018）甘0503民初787号民事判决第一、三、四项及诉讼费承担部分；二、撤销甘肃省天水市麦积区人民法院（2018）甘0503民初787号民事判决第二项。二审案件受理费5050元，由上诉人马某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宏权审 判 员 朱金平审 判 员 陈 萍二〇一八年九月十九日法官助理 董红丽书 记 员 李 元