广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初461号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地广西桂林市高新技术开发区6号小区1栋6-1号，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，总经理。 被告：蒋战红，女，1969年11月9日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告蒋战红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司法定代表人李仁彬到庭参加诉讼，被告蒋战红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2015年1月1日至2017年12月31日的物业费2425.3元、2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费450元，滞纳金暂计算至2017年4月30日为2434元（滞纳金自2017年5月1日起按本金2893.3元，按每天千分之三实际计算至付款之日），共计5309.3元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：桂林市南溪花园小区业主委员会（以下简称南溪花园业委会）于2014年1月25日与原告签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《补充协议》、2017年12月20日签订《移交清单》。《物业服务委托合同》约定：第十八条物业费收费标准1．非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2．电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3．住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4．车位使用费：⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个。第二十二条甲方权利义务：五、落实公共设备…及其他属于公共部分的维修养护费用。业主应于每月10日前交纳当月费用，逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告依约提供了物业服务。被告系南溪花园8#楼x号房的业主，其房屋建筑面积为149.71平方米。现被告拖欠物业服务费、共用水电费未交纳。按合同约定，被告应当支付滞纳金。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告2015年1月1日至2017年12月31日的物业费2425.3元、2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费671.96元，滞纳金暂计算至2017年4月30日为2434元（滞纳金自2017年5月1日起按本金3097.26元，按每天千分之三实际计算至付款之日），共计5531.26元。 被告蒋战红未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告（乙方）与南溪花园业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费：非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由原告出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，南溪花园业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至南溪花园业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，2016年5月2日，南溪花园业委会出具原告在南溪花园小区服务的业绩报告，载明南溪花园业委会对原告提供的物业服务满意度指数达90%以上。 查明，2017年12月20日，南溪花园业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出南溪花园小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于桂林富鑫物业服务有限公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园小区业主委员会已经通知小区业主，桂林富鑫物业服务有限公司收费到2017年12月31日止。 另查明，被告蒋战红系南溪花园8#楼x复式房的业主，该房屋为非电梯住宅房，其建筑面积为149.71平方米。2015年1月1日起，被告未再交纳物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与南溪花园业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。据此，被告应支付原告2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2425.3元（149.71平方米×0.45元/平方米/月×36个月）。 关于原告诉请的2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》未约定原告负有代业主缴纳共用水电费并向业主收取相应共用水电费的职责，也未就共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。现原告虽提供证据证实南溪花园小区建筑物总面积，并证实其已交纳南溪花园小区的共用水电费，但其交纳的共用水电费中包含了原告物业办公、生活用水用电和小区出租电动车位充电用电，亦未对电梯楼和非电梯楼用电进行区分。据此，原告诉请的共用水电费分摊计算方式不合理、不明确，故对原告要求被告支付共用水电费的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定，业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，双方约定的滞纳金属违约金性质，但原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告蒋战红应于本判决生效之日起三日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2425.3元及逾期付款违约金（以2425.3元为基数，自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告蒋战红负担；公告费260元，由被告蒋战红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蒙晓霞 人民陪审员  钱宇萍 人民陪审员  廖德芳 二〇一八年九月二十日 书 记 员  梁小花