广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初4891号原告：廖凯，男，1984年5月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。原告：许婧，女，1984年3月15日出生，汉族，住武汉市江岸区。上述原告的共同委托诉讼代理人：何智瑾，广东平正信诚律师事务所律师。上述原告的共同委托诉讼代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。被告：清远市华鸿投资有限公司，住所地：清远市新城广清大道98号世纪花城3号楼首层。法定代表人：孔应祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：廖姝婷，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苗苗，广东天地正律师事务所律师。原告廖凯、许婧与被告清远市华鸿投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖凯、许婧的共同委托诉讼代理人何智瑾，被告清远市华鸿投资有限公司的委托诉讼代理人廖姝婷、李苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖凯、许婧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金47445.29元，即以已付房价款480702元的日万分之一为标准，自2015年10月2日（《民法总则》施行之日倒推两年）计算至起诉之日；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向被告购买清远市新城××大道××号世纪花城6号楼6层03号商品房，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，在房屋交付使用后720天内，被告无法为原告办理房地产权属证书的，应按已付房价款的日万分之一向原告支付违约金。被告依约在2013年8月30日前（因交接手续由被告掌握，具体时间需要被告举证）交房后，因被告跨证用地以及将楼座所占用范围内部分[所属证号为清市府国用（2010）第00405号]国有建设用地使用权抵押给广州银行股份有限公司佛山南海支行，并因与该银行的债权债务纠纷，使得该国有建设用地使用权被该银行查封，导致其未能在2015年10月2日前为原告办理国有土地使用权证或不动产权证。原告认为，依法成立的合同受法律保护，被告违反合同约定，未能在约定时间内为原告办理国有土地使用权证或不动产权证，应当依约承担违约责任。此外，依据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告协助办理房地产权属证书是指协助原告办理房屋所有权过户、土地使用权过户，被告作为涉案商品房的出卖人，即使合同没有约定，也有协助购买人办理不动产过户登记即“双过户”的附随义务，更何况合同中已明确约定了协助办理“双过户”的义务。故原告认为被告因没有完全履行协助办理房地产权属证书的义务而形成的违约事实是清楚的。综上，原告为维护自身合法权利，特具此状起诉，请法院予以支持。被告清远市华鸿投资有限公司辩称：一、《商品房买卖合同》合法有效。2012年3月27日，被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定:原告以总价人民币480702元购买被告位于清远市新城××大道××号世纪花城六号楼××号(下称涉案商品房)，套内建筑面积83.61㎡，总建筑面积107.29㎡;被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案;如由于被告未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致原告在商品房交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，被告应按已付房价款的日万分之一向原告支付违约金，原告应按被告通知的时间提供办理房地产权属证书的所需资料及费用等。上述合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、被告已履行协助办证义务，原告主张逾期办证违约金无理。(一)被告已履行协助办证义务，不存在违约行为。1、被告依约仅负有协助提供办证资料的义务——双方《商品房买卖合同》第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”据此，被告依约仅有义务协助提供房屋分户图等办理房地产权证的资料，并没有为原告办理房地产权证的义务。2、被告无偿提供办证服务，并不存在违约行为。2013年9月15日，被告将涉案商品房交付原告使用。应原告要求，被告无偿提供办证服务。在原告向被告提供办证所需的完税证明等材料后，由被告代为向产权登记机关提交办证资料，申请办理《房地产权证》。依约，如被告未能协助提供办证资料，导致原告未能在商品房交付使用后720日办理《房地产权证》的，才构成违约。本案，涉案商品房已在交付使用后720日即2015年9月5日前办理《房地产权证》，原告已领取证书。据此，被告并不存在违约行为。(二)原告主张逾期办证违约金无理。原告以被告未在约定时间为其办理《国有土地使用证》或《不动产权证》为由，要求被告承担逾期办证违约金无理。1、被告没有为其办理《国有土地使用证》或《不动产权证》的义务。如前所属，被告依约仅负有协助提供办证资料的义务，没有为其办理《国有土地使用证》的义务。目前，被告已无偿提供办证服务，原告已取得《房地产权证》。现其要求被告为其办理《国有土地使用证》没有合同依据。至于办理《不动产权证》，是在原告已取得《房地产权证》的情况下，产权登记机关关于“两证合一”的要求。对此，被告并不负有任何义务。事实上，从清远市清城区房地产权属证书办理的实践来看，在“两证合一”之前，产权登记机关对于商品房是仅办理《房地产权证》，而不办理《国有土地使用证》的。2、原告已取得了《房地产权证》。此是涉案商品房的合法权利凭证。《城市房地产管理法》第六十三条规定:“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”《房屋登记办法》第二十五条规定:“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。”《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定:“依法核准登记的房地产权利受法律保护。房地产管理部门核发的房地产权证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。”《不动产登记暂行条例》(自2015年3月1日起施行)第四条规定:“不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”第三十三条规定:“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。”据此，《房地产权证》属于房地产(房屋)权属证书，系房地产权利人依法经营、使用或处分涉案商品房的合法凭证，登记权利范围包括房屋所有权及其所占用土地的使用权。虽国家自2015年3月1日起施行统一的不动产登记制度，但此前已经颁发的《房地产权证》和已制作的不动产登记簿继续有效。由此可见，在《商品房买卖合同》并未明确约定被告应当为原告办理《国有土地使用权证》或《不动产权证》的情况下，被告并无义务为其办理上述证书。而且，原告取得的《房地产权证》合法有效，其在取得该证时已经享有涉案商品房所有权及其所占用土地的使用权。更为重要的是，其并未因为未取得《国有土地使用权证》或《不动产权证》而存在任何权利行使的妨碍或损失。因此，原告以被告逾期未能为其办理《国有土地使用权证》或《不动产权证》为由，主张被告支付违约金没有事实与法律依据。三、“跨证用地”存在不可抗力因素，被告对此不存在过错。涉案房屋所在的世纪花城小区，是被告依法依规报建、开发建设。其中六、七号楼的设计图纸被告依法报住建、规划部门审核通过后取得了建筑红线图和施工图，并取得了《建设工程规划许可证》。被告及施工单位完全是按照规划报建开发建设，并已竣工验收合格，不存在违法违规之处，由此可见，关于涉案商品房所处的六、七号楼存在“跨证用地”问题，被告不存在任何过错。被告此后因合法的融资等行为进行涉案土地的抵押，也不存在主观恶意及过错。且被告发现“跨证用地”导致业主办理《国有土地使用权证》困难的问题后，一直积极协商、处理，并最终解决该问题。因此，涉案土地“跨证用地”存在被告无法预见、无法控制的不可抗力因素。即使因此导致原告无法办理《国有土地使用证》，被告也不存在过错，不应担责。四、清城区人民法院对同类案件已作出正确处理，请尽快判决驳回原告的诉讼请求。2018年6月1日，赵晓花等6户业主以我司为被告，向清城区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼[案号:（2018）粤1802民初3262号、3263号、3286号、3291号、3306号、3307号]该6户业主均以被告逾期未能为其办理《国有土地使用权证》或《不动产权证》为由，主张被告支付逾期办证违约金。清城区人民法院经审理认为:原告将涉案房屋交付业主使用，递交办理房地产权属证书所需的资料，并将《广东省房地产权证》交由其或其按揭银行保管，均未超过合同约定的720日;双方合同并未约定被告应为业主办理《国有土地使用权证》或《不动产权证》，被告无义务为其办理;业主取得的《广东省房地产权证》未被依法撤销前，任何个人或单位均负有不妨害权利人实现其权利的义务。综上，被告不存在逾期办证的行为，无需向业主支付逾期办证违约金。一审判决:驳回6户业主的诉讼请求。综上，原告诉请无理。被告不存在逾期办证违约行为。请求法院依法查明事实，依法尽快判决驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2012年3月27日，原告购买被告开发的位于清远市新城××大道××号世纪花城六号楼××号房屋，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。合同第十五条约定，如由于被告未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致原告在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，被告应按己付房价款的日万分之一向原告支付违约金。原告支付了480702元购房款后，被告于2013年9月15日将涉案房屋交付原告使用。2015年2月2日，被告向清远市住房和城乡建设局提交了办理房地产权属证书所需的资料，此后，原告取得了涉案房屋的《广东省房地产权证》。此外，涉案房屋所在6-7号楼存在跨证用地以及抵押行为，涉案房屋建设在清市府国用（2010）第00405号及清市府国用（2009）第00132号两块土地上，但被告于2013年4月17日将清市府国用（2010）第00405号土地抵押给广州银行南海支行贷款。2016年7月29日，佛山市禅城区人民法院根据广州银行南海支行的申请查封了清市府国用（2010）第00405号、00406号地。2016年6月27日，清远市开始不动产登记，涉案的房屋因土地存在抵押、查封问题，开始被限制交易。2017年7月28日，陈小忠等人向佛山市禅城区人民法院提出异议，2017年8月28日，该院作出（2017）粤0604执异216号执行裁定书，解除对陈小忠等人所购位于清远市横荷街道新城4号区世纪花城6-7号楼商品房占用土地使用权的查封。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13150号民事判决书、生效证明，被告提供的楼宇接收记录表、房产登记收件收据、不动产登记资料查询结果证明，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点是被告是否违反了合同约定逾期办证？对于该问题，首先，根据原、被告双方于2012年3月27日签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条：“如由于被告未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致原告在房屋交付使用后720日仍无法办理房地产权属证书的，被告应按己付房价款的日万分之一向原告支付违约金”的约定，被告应当在房屋交付后的720日内提交资料报产权登记机关备案并为原告办理房地产权属证书，而本案中被告于2013年9月15日将涉案房屋交付原告使用，于2015年2月2日向清远市住房和城乡建设局递交了办理涉案房屋房地产权属证书所需的资料，上述时间未超过合同约定的720日。其次，原告认为被告应当为原告办理“国有土地使用权证或不动产权证”的问题，本院认为原、被告双方于2012年3月27日签订的《广东省商品房买卖合同》中并未约定被告应当为原告办理“国有土地使用权证或不动产权证”，为此被告无义务为原告办理上述证书。最后，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，在原告取得《广东省房地产权证》时，原告等人已取得涉案房屋所有权及其所占用土地使用权，在该证未被撤销前，任何人均负有不妨害权利人实现其权利的义务，且本案中，原告也未能提供证据证明其损失。综上所述，被告不存在逾期办证的行为，无需向原告支付逾期办证违约金。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《不动产登记暂行条例》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告廖凯、许婧的诉讼请求。案件受理费986元，减半收取计493元，由原告廖凯、许婧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡 敏二〇一八年九月三十日书记员 李家豪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《不动产登记暂行条例》第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。