上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第63号原告闫笑。委托代理人钱徐，上海中沃律师事务所律师。被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司。法定代表人黄燕。原告闫笑与被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后依法适用简易程序进行审理。因被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司下落不明，需公告送达，故转为普通程序于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告闫笑的委托代理人钱徐到庭参加庭审。被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告闫笑诉称：2013年3月，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告向原告租赁原告名下位于本区新桥路泗砖南路XXX弄XXX号、XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。《租赁协议》约定的租赁期限为自2013年4月1日起至2018年6月30日止，租金标准为0.65元/平方米/天，每三个月支付一次，每次提前十天支付。被告每延期一天支付，应当向原告支付每日万分之八的滞纳金。合同还约定被告支付了两个月的租金作为押金，由被告承担相应的水、电费、物业管理费。被告本应在2014年6月20日之前支付2014年7月1日至2014年9月30日止的租金，在2014年9月20日前支付2014年10月1日起至2014年12月31日止的租金，但被告均未能按期支付。且被告还欠付2014年11月至12月的物业管理费及2014年8月至10月的电费、2014年7月至11月的水费，原告已代为支付。原告分别于2014年10月10日和2014年12月23日两次向被告发出书面通知催交其拖欠的6个月租金，但被告至今仍未支付。故原告诉至本院请求判令：1、确认原、被告之间的房屋租赁协议解除；2、被告实际搬离并将系争房屋返还给原告；3、被告支付原告自2014年7月1日起至系争房屋实际返还给原告之日止的租金、房屋占有使用费[其中2014年7月1日至2015年6月30日，按照每天1,805.31元(2,696.51平方米×0.65元/平方米/天×1.03)计算，2015年7月1日至2016年6月30日按照每天1,895.6元(2，696.51平方米×0.65元/平方米/天×1.03×1.05)计算，此后逐年递增5%]；4、被告支付逾期支付租金违约金，以324,956.42元为本金，自2014年6月21日至实际支付之日止，按照每天万分之八计算；5、被告支付原告垫付的2014年11月1日至2014年12月31日止的物业管理费9,707.44元；6、被告支付原告垫付的2014年8月至2014年10月的电费5,948.36元；7、被告支付原告垫付的2014年7月至2014年11月的水费568.2元；8、没收被告已付保证金105,163.89元。被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司未作答辩。经审理查明：原告为系争房屋登记产权人，系争房屋面积共计2,696.51平方米。2013年3月，原、被告签订《租赁协议》一份，约定被告向原告承租系争房屋。《租赁协议》第二条约定：租赁期限暂定为5年，自2013年4月1日起至2018年6月30日止，其中包含3个月腾空装修期，腾空装修期为自2013年4月1日起至2013年6月30日止，腾空装修期内免租金。《租赁协议》第三条约定：房租费：0.65元/平方米/天，房租费每三个月付一次；另抵押额(质量保证金)为二个月的房屋租金额。房租押金不能抵付最后一期租金，于退租时结清。合同签订后三天内一次性付清三个月的房租费及二个月房租额的押金。第一年租金为630,983元，第二年在第一年租金上递增3%，第二年租金即649,912.84元。第三年租金在第二年租金上递增5%，第三年租金即682,408.48元。第四年租金在第三年租金上递增5%，第四年租金即716,528.91元。第五年租金在第四年租金上递增5%，第五年租金即752,355.35元。以后房租费按每三个月付一次，提前10天内付清，不得延期，如被告延期付款，每延期一天，原告向被告按日万分之八收取违约金。被告不按期交付租金并超过20天，原告有权断水断电并单方终止合同并收回租赁房屋，由此造成的损失由被告负责。合同第四条约定：原告提供给被告水、电设施，但原、被告双方应共同配合去供电、供水部门及电梯安全检测使用部门办理水电及电梯安全检测过户相关手续，过户后产生的水、电费用由被告承担(包含合同签订后至过户前由被告入驻腾空整休期内产生的相关水、电费)。水电费过户后发票直接由供水、供电部门开给被告。如果不能过户，原告无法开具水电发票只能提供复印件。租房结束双方需共同办理水电过户给原告。另考虑退租后水电费先用后付费情况，原告有权使用被告押金支付租赁期结束后被告未支付的水电费。合同第七条约定：除不可抗力外，原、被告双方不得随意违约，被告不得随意违约退租，如有违约，则原告不退给被告房屋承租押金(二个月共105,163.89元)、房租费(三个月共157,745.84元)。如确需退租，须提前6个月书面经原告同意方可，否则视为违约。合同第八条约定：被告在承租期间全额负担相关物业费。合同另对其它相关事项作了相应约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告依约支付了保证金105,163.89元。被告至今未能支付2014年7月1日之后的租金，及2014年11月1日之后的物业管理费、2014年8月之后的电费、2014年7月之后的水费，原告催讨无果，遂涉讼。被告至今未能将系争房屋返还原告。原告已支付2014年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费9,707.44元，及2014年8月至2014年10月的电费5,948.36元、2014年7月至2014年11月的水费568.2元。以上事实，由《租赁协议》、《上海市房地产权证》、发票、浦发银行个人网银互联汇出回单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》真实合法有效，双方当事人均应恪守。被告未能按约支付租金超过20天，原告有权依据《租赁协议》的约定要求解除合同。因原告未能提供充分证据证明其在本案诉讼前向被告发出解除合同的通知，故本院以本案诉状副本送达被告之日即2015年4月22日为合同解除之日。合同既已解除，被告应当搬离系争房屋并将系争房屋返还给原告。原告行使合同解除权，不影响被告参照合同约定的标准向原告支付2014年7月1日起被告实际将系争房屋返还给原告之日止的租金及房屋占有使用费。原告要求解除合同、被告返还房屋及支付租金、房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同虽已解除，但被告对合同解除之前逾期支付租金的行为仍应承担相应违约责任，原告主张以324,956.42元为本金，自2014年6月21日起开始计算违约金，不符合合同约定，本院依法调整为分段计算违约金，均以162,478.21元为本金，分别自2014年6月21日起开始计算、2014年9月21日起开始计算至被告实际支付之日止，至于原告主张的日万分之八标准，符合合同约定，本院予以确认。被告应当按照合同约定支付承租期间的物业管理费，被告未能支付，原告代为支付的，被告应当将原告垫付的部分支付给原告。根据原告提供的证据，原告已支付2014年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费9707.44元，及2014年8月至2014年10月的电费5,948.36元、2014年7月至2014年11月的水费568.2元。虽然水、电户名尚未过户至被告名下，但系争房屋系由被告实际使用，水、电费亦由被告使用产生，应当由被告承担。合同解除系因为被告违约导致，原告有权按照合同约定没收被告已支付的保证金。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告闫笑与被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司之间的《租赁协议》于2015年4月22日解除；二、被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区新桥镇泗砖南路XXX弄XXX号、XXX号房屋并返还给原告闫笑；三、被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫笑自2014年7月1日起至被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司将上述第二项确定义务实际履行完毕之日止的租金及房屋占有使用费(2014年7月1日起至2015年6月30日，按照年租金649,912.84元计算，此后逐年递增5%)；四、被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫笑违约金(以162,478.21元为本金，自2014年6月21日起开始计算，以162,478.21元为本金，自2014年9月21日起开始计算，均按照每日万分之八的标准计算至实际支付之日止)；五、被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫笑自2014年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费9,707.44元；六、被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫笑自2014年8月起至2014年10月的电费5,948.36元；七、被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫笑自2014年7月至2014年11月的水费568.2元；八、被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司已支付给原告闫笑的租赁保证金105,163.89元归原告闫笑所有，不再返还给被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,991元，财产保全申请费2,417元，合计诉讼费9,408元，由被告帝洲新能源科技发展(上海)有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星代理审判员  方美玲人民陪审员  陆瑞兴二〇一五年五月二十一日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。