河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1022民初1242号原告：李恒，男，汉族，1955年12月6日出生，现住固安县。原告：付德芬，女，汉族，1954年10月6日出生，现住固安县。二原告共同委托代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。二原告共同委托代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。被告：固安县泰然房地产开发有限公司，住所地：固安县新昌街北侧。统一社会信用代码：91131922762095229A。法定代表人：高中普。委托代理人：赵俊明，河北敬民律师事务所律师。原告李恒、付德芬与被告固安县泰然房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告李恒及二原告共同委托代理人王梁、张洪昌，被告泰然公司委托代理人赵俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李恒、付德芬诉称，2007年12月5日，原、被告签订《固安县柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》，约定被告拆除原告所有的280平方米原房屋，被告予以相应的房屋置换给原告。2008年7月5日，双方签署《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》，约定被告给原告安置第7号楼2单元居住楼第三层303门和第10号楼第4单元居住楼第三层对门房屋（固安县永康南路西侧英才家园）。协议签订后，原告依约履行了全部义务，交付了原房屋给被告予以拆除，但被告至今未履行合同义务，拒绝交付第7号楼第二单元居住楼第三层303门房屋及第10号楼第4单元居住楼第四层401门房屋的《房屋所有权证》。原告多次与被告协商，均被拒绝。原告认为，原、被告双方签署的上述协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议履行自己的义务。现被告拒绝履行合同约定，显然构成违约，依法应承担相应的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求：1、判令被告继续履行《固安县柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》和《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》，将位于固安县居住楼第三层303门房屋安置给原告；2、判令被告向原告交付固安县永康南路西侧、英才家园第10号楼第4单元第四层401门房屋的《房屋所有权证》；3、判令被告支付违约金20万元；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，因涉案房屋“位于固安县居住楼层第三层303门房屋”已无法实际履行，原告将第1项诉求变更为：判令解除原、被告签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于“被告补偿原告固安县居住楼层第三层303门房屋”的条款，被告按照该房屋面积的市场价格双倍赔偿原告，其他诉求不变。固安县泰然房地产开发有限公司辩称，一、我公司同意原告诉求1中解除双方签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于被告补偿原告“固安县居住楼层第三层303门房屋”的条款，但是，不同意原告“按照该房屋面积的市场价格双倍赔偿原告”的主张。理由是：1、根据双方2008年7月5日签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》，协议确认我公司补偿原告建筑面积300㎡，并确定回迁期限为2009年5月30日。确定原告的置换楼房为7-2-303室（87.7㎡）,10-4-3层对门（213㎡左右），车库2个（22㎡左右），高层楼交房时间顺延半年，“原08.2／1的补充协议作废”。所以，该补充协议是双方最后的回迁依据。那么该补充协议签订后，我公司已经实际向原告交付10-4-401室（88.97㎡），10-4-402室（127.19㎡），面积小计216.16㎡；已经交付车库三个，10-9号库（35.64㎡）,10-14号库（22.77㎡）,5-26号库（21.48㎡），面积小计79.89㎡。上述房屋和车库合计面积296.05㎡，相对于该补充协议约定的原告置换建筑面积300㎡仅差3.95㎡；而原告主张的7-2-303室（87.7㎡）实际面积为92.80㎡，这实际表明原告已经没有置换面积取得补充协议约定的7-2-303室。所以，从双方的房屋置换关系看，原告向我公司主张置换7-2-303室已经实际不能履行。2、原告主张“按照该房屋面积”的请求没有依据，因为该房屋面积92.80㎡，而我公司尚欠原告置换建筑面积3.95㎡，所以从房屋面积看，该房屋主体面积属于我公司，不属于原告。3、原告主张“按市场价格”赔偿是一个含混不清的说法。①双方于2008年1月2日回迁补充协议的第2条约定“面积差价按2058元∕㎡相互找价，差价款交房时一并付清。”这说明双方协议中对房屋差价有约定，按照约定有限的合同法规原则，既然双方存在房屋差价约定，就应该适用双方约定，而不是依据市场价格；②按“市场价格”还应该有一个时间限定，是现在还是什么时间？从双方补充协议的约定看，回迁的最终期限有明确约定，即“2009年5月30日前”，考虑到7月5日补充协议第2条约定的“高层楼交房时间顺延半年”因素，双方约定的交房时间应该在2009年11月30日前，参照我国合同法的相关规定，即使按照市场价格也应该按照2009年11月30日前的“市场价格”，不应该是现在的市场价格。4、被答辩人双倍赔偿的主张不能成立。①如前所述，在与原告房屋置换协议的履行中，我公司已经实际向原告交付房屋两套、车库3个，合计面积296.05㎡，而协议约定的原告的置换建筑面积为300㎡，两者相差3.95㎡；而7-2-303室建筑面积为92.80㎡，所以原告以其剩余的3.95㎡置换92.80㎡7-2-303室已经实际不能履行；②关于原告补足差价款的问题，我公司按照双方协议约定的交房时间2009年10月份及时通知原告前来补足差价款，办理房屋交付手续，但是原告一直拖延，未能前来办理相关手续，所以，双方没有及时交付该房屋的责任在原告一方；③双倍赔偿请求额度过高，应该予以酌减。因为本案涉及的是房屋置换合同，原告以旧换新，且从双方的置换协议可以看出，原告连同其没有使用权的厕所和道路公共占地都用于了置换（20㎡），而置换完成后，原告对置换房屋的公共用地还是照常使用，原告再主张双倍是背离法律公平公正之精神的。二、原告的起诉已经超过了诉讼时效。如前所述，从双方补充协议的约定看，回迁的最终期限有明确约定，即“2009年5月30日前”，考虑到7月5日补充协议第2条约定的“高层楼房交房时间顺延半年”因素，双方约定的交房时间应该在2009年11月30日前，到原告本案起诉时间2017年3月21日，原告的起诉显然已经超过2年诉讼时效。三、原告诉请的10-4-401室房屋产权证，我公司已经为原告办理完毕，原告可以随时到我公司办理领取手续。四、原告违约金20万元的主张没有事实及法律依据。首先在7-2-303室的交付问题上，双方存在实质性争议，是这些实质性争议和原告的故意拖延交付差价款的行为导致该房屋没有实际交付，我公司不存在违约行为，不应该承担违约责任；其次原告的次主张与前面双倍赔偿重复，背离法律规定精神。五、对于目前尚欠原告置换建筑面积3.95㎡，我公司同意按照双方约定的价格2058元∕㎡或者按照2009年11月30日前约定交房时的市场价格对原告进行补偿。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释第8条的规定，无论是返还购房款还是赔偿损失，都是以购房人的为依据。关于本案中在回迁房原告应有的份额仅有3.95平方米，相关的赔偿应该以此为依据。经审理查明，二原告为夫妻关系。2007年12月5日，原、被告双方签订《固安县柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》，约定:甲方（拆迁人）固安县泰然房地产开发有限公司，乙方（被拆迁人）李恒、付德芬；乙方宅基地证记载面积为280平方米，实际丈量面积为280平方米；置换标准:以土地证为依据，以实际丈量面积为标准，按土地面积1:1置换楼房，车库、储藏间抵顶置换面积，道路、厕所占地给每户增加20平方米楼房面积；回迁楼房分配：乙方可在新建楼房中任意选择楼层，但以1层、3层为标准，选择其他楼层互相找差价，置换面积不等的互找差价，一层2058元∕平方米，二层2188元∕平方米，三层2058元∕平方米，四层元1988∕平方米，五层1938元∕平方米，顶楼1800元∕平方米，因受建筑设计的限制，回迁楼房每一套配备车库一个；甲方负责给乙方办理被置换楼房的房产证，契税由甲方交纳；另赔30㎡，赔偿现金15万元；甲乙双方约定互相遵守本协议内容，如有一方违约需交纳给对方违约金20万元。2008年7月5日，原、被告双方签订《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》，约定：甲方补偿乙方建筑面积300平方米，回迁最终期限定在2009年5月30日前；乙方所选楼房位置为：第7号楼第2单元居住楼层第三层303门，面积87.7平方米，第10号楼第4单元居住楼第三层对门，面积213平方米左右，车库2个（22㎡左右）（其中5号楼28号车库已定）；高层楼房交房时间顺延半年；原08.2∕1补充协议作废。协议签订后，原告依约履行了协议约定的义务，向被告交付房屋予以拆除。被告依约向原告交付了英才家园10号楼4单元401室（88.97㎡）、10号楼4单元402室（127.19㎡）、10号楼9号车库（35.64㎡）、10号楼14号车库（22.77㎡），7号楼2单元303室（92.8㎡）被告未向原告交付。2012年9月23日，被告将7号楼2单元303室以每平方米5400元、总金额501120元的价格出售给第三人田翠云。其中10号楼4单元402室房产证已办理完毕交付原告，10号楼4单元401室房产证办理完毕但未交付原告。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求：1、判令被告继续履行《固安现柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》和《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》，将位于固安县居住楼第三层303门房屋安置给原告；2、判令被告向原告交付固安县永康南路西侧、英才家园第10号楼第4单元第四层401门房屋的《房屋所有权证》；3、判令被告支付违约金20万元；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，因涉案房屋“位于固安县居住楼层第三层303门房屋”已无法实际履行，原告将第1项诉求变更为：判令解除原、被告签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于“被告补偿原告固安县居住楼层第三层303门房屋”的条款，被告按照该房屋面积的市场价格双倍赔偿原告。其他诉求不变。在庭审中对时效问题不再主张。另查明，原、被告双方因对英才家园7号楼2单元303室房屋损失的计算标准存有异议，2017年7月13日廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司依原告申请，以2017年5月18日为基准日做出价格评估报告书，涉案房产英才家园7﹟2-303室房屋价值为1417900元，原告花费评估费25000元。2017年7月26日廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司依被告申请，以2009年11月30日为基准日做出价格评估报告书，涉案房产英才家园7﹟2-303室房屋价值为353000元，被告花费评估费8000元。固安县英才物业服务有限公司出具英才家园5号楼车库平面图、英才家园业主信息登记、2013年2017年车库电费查表登记、固安县英才物业服务有限公司法定代表人王云、会计刘婷婷的询问笔录，证实5号楼26号车库为原告李恒（付德芬）使用。上述事实有双方当事人陈述、《固安现柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》、《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》、评估费票据、固安县英才物业服务有限公司的营业执照、5号楼26号车库平面图、英才家园业主信息登记、2013年2017年车库电费查表登记、固安县英才物业服务有限公司法定代表人王云、会计刘婷婷的询问笔录、王云、会计刘婷婷的身份信息、商品房买卖合同等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《固安县柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》及《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。原、被告均应全面履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了搬迁义务，被告未按合同约定向原告交付7号楼2单元303室房屋，而将涉案房产卖与第三人，被告的行为已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于原告诉求的被告向其交付固安县永康南路、英才家园10号楼4单元401室《房屋所有权证》的主张合理，被告亦表示该房屋产权证已办理完毕，原告可以随时领取，故原告的该项主张本院予以支持。原告诉求解除双方签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于被告补偿原告“固安县居住楼层第三层303门房屋”的条款，被告亦同意解除，本院予以准许。对于被告辩解的向原告交付三个车库的事实部分，原告认可被告向其交付了10号楼9号车库（35.64㎡）、10号楼14号车库（22.77㎡），对于被告称5号楼26号车库已向原告交付的事实，对此原告不予认可，固安县英才家园物业服务有限公司出具的5号楼车库平面图、英才家园业主信息登记、2013年2017年车库电费查表登记、固安县英才物业服务有限公司的营业执照及法定代表人王云、会计刘婷婷的询问笔录，相户形成证据链条，能相互佐证5号楼26号车库为原告李恒（付德芬）使用，5号楼26号车库使用权人为李恒。《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等约定。车库属于房产的附属设施，原告的车库均属于附赠所有，5号楼26号车库被告认可归属原告所有，且物业公司出具了相关证明，应认定属于原告所有。原、被告双方签订《固安县柳泉镇家属区城中村改造拆迁置换补偿协议书》约定的回迁面积为330㎡，双方所签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》是对原有拆迁置换补偿协议书的补充，不属于合同的变更，回迁面积仍为330㎡。原告实际回迁面积为296.05平方米（含5号楼26号车库21.48平方米、10号楼9号车库35.64平方米、10号楼14号车库22.77平方米），原告还差回迁面积33.95平方米未置换。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋所有权的买受人可以请求解除买卖合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原、被告均同意解除《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于补偿原告“固安县永康路西侧、英才家园第7号楼第2单元居住楼层第三层303门房屋”的条款，且被告已将安置房屋303室出卖给第三人，合同目的无法实现，应予以解除该条款。双方应参照第八条规定，被告应按应回迁时房屋的市场单价给付原告33.95平方米的房款及利息、赔偿损失，承担33.95平方米房款的一倍的赔偿责任。原、被告双方所签拆迁置换补偿协议书中“第二条置换标准。车库、储藏间抵顶置换面积，”应遵守双方约定，且10号楼9号车库、10号楼14号车库均抵顶了置换面积，故对原告所称车库面积和住宅面积并非同一类也并非等值面积的主张不予支持。被告辩称在2009年10月份通知了原告前来补足差价款，办理房屋交付手续的主张没有提供相关证据不予采信。原告主张其提供的照片三张能证明物业公司不清楚5号26号车库的业主，其提供的照片只是物业公司的催缴电费信息，不能证明原告的证明目的，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定的规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《柳泉镇住宅小区回迁补充协议》中关于被告补偿原告“固安县居住楼层第三层303门房屋”的条款；二、被告固安县泰然房地产开发有限公司赔偿原告李恒、付德芬129142元（353000元÷92.8平方米×33.95平方米）及利息(利息从2009年11月30日至给付之日止，利息按中国人民银行同期借款利率计算)、损失258283元（353000元÷92.8平方米×33.95平方米×2)、违约金200000元；三、被告固安县泰然房地产开发有限公司向原告交付固安县英才家园10号楼4单元401室《房屋所有权证》；四、驳回原告李恒、付德芬部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18440元，评估费33000元，由原告负担25000元，被告负担26440元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长  王静宜审判员  姜亚莉审判员  穆志芳二〇一八年九月三日书记员  张 倩