广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1423民初771号 原告：王欢喜，男，1969年10月1日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：农志扬，广西祥泰律师事务所执业律师。 被告：广西龙州龙盛房地产有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇龙夏路10号。统一社会信用代码：914514236777357468。 法定代表人：姜伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘快盛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孔德驰，广西志遥律师事务所执业律师。 原告王欢喜与被告广西龙州龙盛房地产有限公司（以下简称龙盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王欢喜的委托诉讼代理人农志扬，龙盛公司的委托诉讼代理人刘快盛、孔德驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王欢喜向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令龙盛公司退还购房款378397元，并支付利息32952元及违约金7568元，合计418917元（利息和违约金按双方合同从2016年9月30日计算至2018年7月30日）；2、由龙盛公司承担本案一切诉讼费用。诉讼过程中，王欢喜补充第一项诉讼请求：2018年7月30日之后的利息按照中国人民银行同期贷款利率延续到本案生效判决规定的履行期限最后一日止。事实和理由：2016年9月30日，王欢喜与龙盛公司签订《商品房买卖合同》，由王欢喜出资378397元购买龙盛公司的滨江世纪城三期第12栋1单元1502号房屋，约定2017年8月31日前交房，但龙盛公司收取购房款后，一直没有交房，也没有退还购房款，故提起诉讼。 龙盛公司答辩称，一、王欢喜是案外人付高华的六名施工人之一。2014年10月22日，龙盛公司与付高华签订广西龙州滨江世纪城三期工程《建设施工合同》，合同约定由付高华承建滨江世纪城三期商住楼中的11#、12#、9#楼。付高华施工完成后，龙盛公司与付高华、王欢喜及其余施工人约定以八套商品房（总价值5482043元）冲抵工程款，其中冲抵王欢喜名下工程款的房屋为其诉请的滨江世纪城三期第12栋1单元1502号房屋（价值378397元），因此，双方签订的房屋买卖合同实际上是以房抵债方式用房屋冲抵付高华的工程款，并没有买卖房屋的意思表示，王欢喜也从未支付过购房款。现因其他原因致使以房抵债合同目的无法实现，王欢喜诉请要求返还购房款没有事实依据。二、付高华作为承包商并未取得建筑施工企业资质，龙盛公司与付高华签订的《建设施工合同》为无效合同，付高华承建的11#、12#、9#楼至今尚未验收合格，王欢喜的工程款应当在付高华承建的房屋验收合格后支付。另外，《商品房买卖合同》并不是王欢喜本人所签，而是付高华代签。综合上述意见，请求法院驳回王欢喜的诉讼请求。 王欢喜围绕诉讼请求依法提交以下证据材料：（1）《商品房买卖合同》，以证明双方签订商品房买卖合同；（2）付款收据，以证明王欢喜付给龙盛公司购房款；（3）邮寄单和函件，以证明王欢喜向龙盛公司发出书面函件要求解除合同。 龙盛公司未提交证据。 在审理过程中，本院依法向龙州县不动产登记局调取了一份《不动产登记资料查询结果证明》，证明龙盛公司开发的滨江世纪城三期第12栋1单元1502号房屋现今登记的产权人为邱佳骐。 经过开庭质证，王欢喜和龙盛公司均对本院调取的证据无异议；龙盛公司对王欢喜提交的证据材料有异议，认为：（1）《商品房买卖合同》当中买受人系付高华代签，并不是王欢喜所签，双方并无买卖房屋的真实意思表示；（2）对付款收据的真实性没有异议，但该份收据写明的是房款，且注明“付高华抵工程款”，并非购房款；（3）邮寄单和函件与本案没有关联性。 对以上当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）《商品房买卖合同》有双方当事人的签名盖章，王欢喜依据该合同来主张权利，表明对该合同的签名予以认可，龙盛公司认为该合同不是王欢喜本人签名的质证意见无证据证明，故该合同的真实性、合法性和关联性可以确认，予以采纳；（二）王欢喜提交的付款收据，是龙盛公司出具并盖有印章，其真实性、合法性及关联性均可确认，予以采纳；（三）王欢喜提交的邮寄单和函件，信息记录详细明确，是王欢喜基于案涉商品房提出解除合同主张，其真实性、合法性及关联性均可以确认，予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广西壮族自治区龙州县龙州镇龙夏路（现已更名为龙锦大道）10号的滨江世纪城三期，系龙盛公司开发的商品房。2014年付高华承包建设龙盛公司开发的部分商品楼房，王欢喜是施工人之一。施工完成后龙盛公司无力支付工程款项，故商定以龙盛公司开发的商品房折抵尚欠王欢喜的工程款378397元。2016年9月30日，王欢喜与龙盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王欢喜向龙盛公司购买滨江世纪城三期第12栋1单元1502号商品房，总价为378397元，2017年8月31日前交付；另外，合同第五条约定“房屋权利状况承诺：1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付1%的赔偿金。”合同签订当日，龙盛公司出具收据一张，写明“付款人：王欢喜，名称：购三期12#-1-1502房，金额：378397元”字样，同时备注“付高华抵工程款”，还有收款经手人签名及盖有龙盛公司的财务专用章。2017年龙盛公司因其他民事纠纷被司法机关查封案涉商品房，进而被执行拍卖转移产权给他人。2018年7月13日，王欢喜通过物流快递向龙盛公司发出《要求解除的函》，要求解除购房合同。 本案的争议焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效；二、王欢喜诉请的378397元款项是否属于购房款；三、龙盛公司应否退还378397元款项并计付利息和违约金。 本院认为，一、关于合同效力问题。龙盛公司提出抗辩认为《商品房买卖合同（预售）》当中买受人系付高华代签，不是王欢喜的真实意思表示，但没有提供证据加以证实，且王欢喜已基于该合同做出向龙盛公司发出解除合同通知以及提起诉讼主张权利等行为，视对该合同的认可，因此，签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。 二、关于378397元款项是否属于购房款的问题。本案双方商定将龙盛公司所欠的378397元工程款折抵王欢喜的购房款，双方并由此签订了合同，建立了商品房买卖合同关系，龙盛公司也出具了收取购房款的收据，这是龙盛公司在难以清偿工程债务时，通过将其开发的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉378397元款项已转化为王欢喜的购房款。龙盛公司认为该款项属于工程款、应按工程欠款法律关系处理的抗辩理由不成立，不予采纳。 三、关于龙盛公司应否退还378397元款项并计付利息和违约金的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王欢喜与龙盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第五条当中，对于合同的解除条件以及合同解除后利息违约金的计算都作出了明确约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，龙盛公司因其他民事纠纷被司法机关查封案涉商品房后执行拍卖，并完成了产权转移，导致王欢喜无法取得房屋，商品房买卖合同目的不能实现，可按照合同第五条约定通知解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”王欢喜于2018年7月13日向龙盛公司送达解除合同通知，故依照以上法律规定，《商品房买卖合同（预售）》已于当时解除。合同解除后，龙盛公司应按合同第五条约定向王欢喜退还购房款378397元，并从付款之日（即2016年9月30日）起按年利率5.15%计付利息，同时支付1%的赔偿金即3783.97元。王欢喜以龙盛公司逾期交房为由主张按照合同其他条款来计算逾期利息及违约金，与案件事实不符，本院不予支持。 综合上述意见，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下： 一、广西龙州龙盛房地产有限公司应向王欢喜退还购房款378397元，支付赔偿金3783.97元，合计382180.97元，并支付利息（利息以378397元为基数，按年利率5.15%，从2016年9月30日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）； 二、驳回王欢喜的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限内最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7584元，减半收取3792元，由广西龙州龙盛房地产有限公司全部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  黄立光 二〇一八年九月二十七日 法官助理苏香花 书记员闫媚 附相关法律条文和司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。