锡林浩特市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2502民初2695号 原告（反诉被告）：连有田，男，汉族，1975年12月19日出生，住锡林浩特市。 委托诉讼代理人：郑岩，内蒙古合志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：哈斯巴根，男，1976年12月24日出生，蒙古族，住锡林浩特市。 委托诉讼代理人：肖建华，女，汉族，1970年4月4日出生，住锡林浩特市。系被告的姐姐。 原告（反诉被告）连有田诉被告（反诉原告）哈斯巴根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑岩，被告委托诉讼代理人肖建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）连有田向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》合法有效并判令被告支付原告第二年度2016年8月31日至2017年8月31日的返还购房款19952元；2、请求法院依法判决被告向原告按日利息千分之三支付逾期付款违约金直至给付之日止。3、由被告承担本案的全部诉讼费；事实和理由：2015年9月1日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于锡林浩特市希日塔拉办事处乌兰社区金塘商业中心12层房号为01124壹套写字间，01124号房屋的面积为49.88平米，房屋总价为199520元。合同《补充协议》约定了双方的权利和义务，即：出卖人承诺自买受人支付房款之日起10年内，出卖人按照购房款总价199520元为基数每年定期向买受人返还购房款，若出卖人违反承诺，应承担违约责任等事宜。《补充协议》签订之后被告只支付了2015年的返还款合计（19952元，尚欠2016年返还款合计19952元。原告多次被告履行《补充协议》所约定的付款义务，但被告却始终未予理会，至今仍未予支付。原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，下达公正判决。 被告（反诉原告）哈斯巴根辩称，原告要求答辩人给付2016年8月31日至2017年8月返还购房款没有事实和法律依据：1、哈斯巴根和连有田在2015年9月1日双方签订了两份《商品房买卖合同》，合同签订后哈斯巴根按合同的定履行了合同义务，2015年9月1日连有田出具欠据一张欠付房款267456元，但是连有田未按约定支付房屋余款267456元，经答辩人多次催要，连有田以各种理由拒绝给付，在无奈之下答辩人在2016年提起诉讼，锡林浩特市人民法院在2016年4月25日作出判决即（2016）内2502民初288号判决书，判决生效后连有田拒绝履行判决，答辩人申请执行，在2016年10月12日执行终结，根据合同履行的先后履行义务，只有连有田将全部房款给付答辩人，答辩人才能逐年返还，但是原告违法合同义务不履行给付房款义务，构成违约，并不是答辩人的错误。2、合同本意是在10年返还10％的房款事实上是原告一次缴纳房款的，答辩人给付原告的利息，按法律规定借款利息不应超过月利率的2％，目前答辩人已经支付过一期返还房款，该返还款已经远运超出当初合同本义，同时按原告的诉求每年返还10％，那么利息高达50％答人有权要求调整降低比率、要求支付逾期应付款万分之三的违约金没有法律依据。哈斯巴根多次要求其给付房款，连有田拒绝，根据合同先后给付义务连有田违反约定，要求违约金没有依据。请求贵院在查明案件事实、判决驳回连有田的诉求，判决支持哈斯巴根的诉求。 被告（反诉原告）哈斯巴根向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿违约金15820元（按未付房款的日万分之三给付即129568×0.0003×407天=15820元）；2.反诉诉讼费用由被告承担。事实和理由：哈斯巴根和连有田在2015年9月1日双方签订了两份《商品房买卖合同》,合同签订后,哈斯巴根按合同约定履行了合同义务,2015年9月1日连有田出具欠据一张欠付房款129568元。但是连有田未按约定支付房屋余款129568元,经哈斯巴根多次催要,连有田以各种理由拒绝给付,在无奈之下哈斯巴根在2016年提起诉讼,锡林浩特市人民法院在2016年4月25日作出判决即(2016)内2502民初288号判决书,判决生效后连有田拒绝履行判决,哈斯巴根申请执行,在2016年10月12日执行终结。但是依据《商品房买卖合同》第七条规定:"买受人延期付款,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金"所以连有田应当给付哈斯巴根自20l5年9月1日起至2016年10月12日止的违约金15820元。哈斯巴根多次要求其给付违约金,连有田拒绝,根据合同先后给付义务,只有连有田将房款全部交付给哈斯巴根,哈斯巴根才有义务返还房款,连有田违约在先,因此,请求贵院在查明案件事实、判决驳回连有田的诉求,判决支持哈斯巴根的诉求。 原告（反诉被告）连有田针对反诉辩称，被告已经另案诉至了人民法院，在另案诉讼中，被告在诉讼请求当中并没有要求解除合同及补充协议并且未要求原告承担任何的违约责任。而是要求原告继续履行合同，给付剩余的房款，并未要求承担产生的违约责任，判决书予以确认。根据一事不再理的原则，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2015年9月1日哈斯巴根与连有田签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2015-0901），约定连有田购买哈斯巴根所有的位于额尔敦路中段金地风情街第一幢12层01124号商业楼，单价每平方米4000元，面积为49.88平方米，楼房总价款199520元，付款方式约定，买受人付购房定金50000元，剩余购房款149520元办理银行贷款。同日双方又签订一份《补充协议》，就确保买受人房屋所有权的前提下，出卖人承诺自买受人支付房款之日起10年内，出卖人每年按照购房款总价10%定期向买受人返还购房款。受买人于每年8月31日领取返还房款，出卖人违反约定将须向买受人支付应付款总额的千分之三的违约金。合同签订当日，连有田支付定金50000元，并按补充协议约定返还当年房款的10%，即19952元，并办理了房屋所有权证。连有田未按合同约定时间支付剩余购房款，哈斯巴根诉至本院要求连有田支付剩余购房款，本院作出（2016）内2502民初288号判决书，判令连有田在判决生效后15日内给付哈斯巴根剩余购房款。该判决书生效后哈斯巴根向本院申请强制执行，本院于2016年10月12日执行完毕。 本院认为，原告（反诉被告）连有田与被告（反诉原告）哈斯巴根签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定、合法有效，故本院依法认定该合同成立，为有效合同。原告（反诉被告）连有田要求被告（反诉原告）哈斯巴根按照双方合同约定返还第二年度购房款19952元及违约金的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"的规定，本院予以支持。关于违约金的金额，被告（反诉原告）提出每日千分之三的违约金过高，本院考虑到被告（反诉原告）的过错程度，结合案件事实，兼顾公平原则，认为调整为利息损失较为适宜，即以19952元为基数、按照月息2%自2017年9月1日起计算至支付完毕之日止。对于被告（反诉原告）认为是原告（反诉被告）先不履行合同义务给付剩余房款，导致被告（反诉原告）没有按时返还2016-2017年度的10%的购房款的主张，因双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》中并没有相关约定，且原告（反诉被告）的违约并不必然导致被告（反诉原告）也违约，故被告（反诉原告）该主张，本院不予采纳。对于被告（反诉原告）的反诉请求，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿违约金15820元，因被告（反诉原告）在（2016）内2502民初288号案件中并未向原告（反诉被告）主张未按时给付剩余房款的违约金，而（2016）内2502民初288号判决书已经就该案做出了处理，被告（反诉原告）不得就该案再次向法院起诉，故被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项，判决如下： 一、原告（反诉被告）连有田与被告（反诉原告）哈斯巴根于2015年9月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2015-0901）及《补充合同》有效； 二、被告（反诉原告）哈斯巴根于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）连有田第二年度即2016年8月31日至2017年8月31日10%的购房款19952元及违约金（违约金按19952元为基数、按照月息2%自2017年9月1日起计算至支付完毕之日止）。 三、驳回被告（反诉原告）哈斯巴根的反诉请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费149元、反诉费196元，由被告（反诉原告）哈斯巴根负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员 乌  云 二〇一八年九月二十五日 书记员 额尔敦花 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十四条第一款第（五）项（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外； 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。