广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民二终字第118号上诉人（一审原告）：陶党英。委托代理人：覃法运，广西贺江律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贺州市旺达投资有限公司。法定代表人：李运喜，该公司经理。委托代理人：陈裕卫，钟山县法律事务中心法律工作者。上诉人陶党英因商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第1128号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成由审判员苏少勋担任审判长，代理审判员莫美新、蒙晓华参加的合议庭审理了本案。书记员李红担任记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年2月2日，被告贺州市旺达投资有限公司与原告陶党英约定：被告将其开发的位于贺州市平桂管理区望高镇新区望城路西侧望高中心市场的3-111、3-211号商铺出售出给原告，约定4500元／平方米，面积96.72平方米，总售价为435240元。原告当天支付被告80000元定金。于2012年11月30日支付137620元，被告将定金80000元的收条收回，同时向原告陶党英出具一张记载内容“今收到陶党英交来3-111、3-211号商铺房款4500元／平方米￥217620元”的收条。同日，被告将商铺交给原告使用。交房当天，原告对被告格式合同第二页顺数第10行“以上土地地块面积分为5811.30平方米，规划用途为商服用地，使用年限自2010年5月31日至2048年6月30日。”有异议，拒绝与被告签订《商品房买卖合同》合同。之后，被告电话通知原告交剩余的50%房款后办土地使用证及房产证，双方因土地使用年限的问题无法达成协议。现原告以被告宣传画册载明的使用年限48年更改为36年，涉嫌欺诈，被告一直不给原告办理土地使用证和房产证手续，故原告诉至法院。一审法院审理认为，本案争议焦点为：1、原、被告之间的买卖关系是否成立？2、被告是否存在欺诈行为？3、原告购买商铺未能办理两证是谁的责任？原告于2012年2月2日向被告旺达公司交纳购买商铺的定金80000元，于2012年11月30日支付购房款137620元，合计支付房款217620元。同日，被告将商铺按约定交给原告使用。原告向被告旺达公司购买3-111、3-211号商铺双方按其约定履行了相应的权利义务，系双方当事人的真实意思表示，该院认定买卖关系成立。原告主张被告在销售时未取得商品房预售许可证明，买卖不合法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，对原告主张买卖关系不合法，该院不予以支持。原告主张被告在市场宣传画册土地使用年限48年，拟制的格式合同土地使用年限仅剩余36年，涉嫌欺诈。我国对土地实行的是严格的权属规范和使用权让渡管理的土地制度，土地使用权的出让和转让所产生的土地使用权状况都有严格的法律制度加以调整，应以国家土地行政管理部门依法颁发、具有法定公示力的《国有土地使用证》记载的权利状况为法定依据。原告购买的3-111、3-211系商服用地，根据《城市房地产管理办法》第22条规定“土地使用者通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”被告旺达公司已根据相关法律文件记载的内容，如实地将其为开发建设商品房所取得国有土地的使用权状况告知了作为购房者的原告。商品房的促销广告和宣传资料是要约邀请，而非要约，即该宣传广告不能成为合同内容，进而不能由此产生相应的权利义务内容，故不能认定被告旺达公司欺诈。原告仅于2012年11月30日前分两次向被告交纳房款217620元，原告因对格式合同条款中的土地使用年限有异议，未与被告签订购房合同支付剩余房款，因此，原告主张被告不按时办理土地使用证和房屋产权证没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定判决：驳回原告陶党英的诉讼请求。本案受理费4564元，减半收取2282元（原告已预交），由原告陶党英负担。上诉人陶党英不服一审判决，上诉称，一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系不成立。虽然上诉人已交纳房款，且被上诉人也交付房屋使用，但是没有签订《房屋买卖合同》，没有到房管部门进行备案登记，违反了法律的强制性规定，应确为自始无效。且被上诉人亦未能全面提交“五证”来证明涉案房屋买卖的行为合法有效。二、被上诉人恶意篡改内容，拟制的格式合同将其先前发布的望高中心市场宣传画册载明的使用年限48年更改为36年，存在明显的欺诈，是导致未达成房屋买卖协议的根本原因，且未履行告知义务，侵犯了上诉人的知情选择权，由此造成的损失应由被上诉人负责赔偿。一审法院认定“被上诉人的虚假广告和宣传资料是要约邀请，不构成欺诈”，有偏袒被上诉人之嫌。根据《商品房销售管理办法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。且根据民法规定，购房人还可要求开发商承担缔约过失责任，及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定处理定金。三、一审法院将购买商铺尚未办理两证归责于上诉人，涉嫌将办证义务本末倒置。上诉人积极履行付款义务长达两年之后，但被上诉仍没有为上诉人办理产权事宜，已严重违反诚信原则及相关法律规定，因此，上诉人请求被上诉人返还已付房款并按同期贷款利率支付罚息于法有据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，故请求二审法院，一、撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人已付房款217620元，并按银行同期贷款利率支付2012年11月30日起至今的利息；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人贺州市旺达投资有限公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系已成立。本案上诉人已经交购房款217620元，被上诉人以购房款的名义出具收款收据给上诉人，并将商铺交付上诉人使用，因此，双方商品房买卖合同成立。二、关于土地使用年限问题，主要是由于国家政策变更后《城市房地产管理办法》的明确规定，且被上诉人的宣传资料是要约邀请，不是要约，也不构成欺诈。三、关于未办理土地使用证和房屋所有权证问题，主要是上诉人未缴足购房款和不愿意签订合同的违约行为所致。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。本院认为，本案上诉的争议焦点：1、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同是否成立？2、本案被上诉人出售商品房是否有欺诈行为？关于上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同是否成立问题，从本案的事实进行分析，上诉人、被上诉人双方已对位于贺州市平桂管理区望高镇新区望城路西侧望高中心市场的3-111、3-211号商铺基本状况、商品房面积、价款的确定方式及总价款等主要内容都有了明确的约定，上诉人于2012年2月8日共交付定金8万元、2012年11月30日交付购商铺和住房款137620元，上诉人已依约共支付了50%的房款给被上诉人，被上诉人亦出具了收条给上诉人。上诉人在对所购商品房的各项指标和对被上诉人贺州市旺达投资有限公司公示的相关内容作详细了解，从出具给上诉人的收条上记载的内容可以看出，双方已对相关的商品房的座落位置、房号、面积、价款等都有了明确的约定，且已实际履行了交房。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案上诉人、被上诉人之间的《商品房买卖合同》成立。因此，一审判决认定双方之间的商品房买卖合同关系成立是正确的。未办理土地使用证和房屋所有权证问题，是上诉人未缴足购房款和不愿意签订合同的行为所致，并不是被上诉人不履行合同义务，上诉人认为被上诉人仍没有为上诉人办理产权与查明的事实不相符，本院不予采信。关于本案被上诉人出售商品房是否有欺诈行为问题。被上诉人的宣传广告是要约邀请，而非要约，即该宣传广告不能成为合同内容，不能由此产生相应的权利义务内容。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》作为规范土地使用权年限的行政法规，已经对相关土地使用权出让最高年限进行了明确具体的规定，基于法的普遍性和公示性，它的效力对象和公示对象是不特定的社会公众群体，因此，作为社会公众群体一员的上诉人能够知道也应当知道该行政法规的内容。在作为商品房开发商的被上诉人和作为购房者的上诉人都明知该行政法规规定的相关土地使用权出让最高年限的情况下，被上诉人向上诉人出售本案讼争商铺时，并没有故意向上诉人告知虚假情况或者隐瞒真实情况的行为，合同当事人不能对此进行协商变更和修正，故上诉人主张被上诉人在土地使用权年限的事宜上对其构成了欺诈的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4564元由上诉人陶党英负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏少勋代理审判员  莫美新代理审判员  蒙晓华二〇一五年五月十六日书 记 员  李 红