四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1402民初3853号 原告：宋小峰，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：王丽，四川达宽律师事务所律师。 被告：四川锦地房地产开发有限公司，住眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。统一社会信用代码：91511422793969275K。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。 原告宋小峰与被告四川锦地房地产开发有限公司（以下简称:锦地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。审理中被告锦地公司申请追加四川煜华建设有限公司（以下简称:煜华公司）、眉山市鑫益混凝土工程有限公司（以下简称:鑫益公司）、李青容为第三人参加诉讼，本院经审查后口头裁定：驳回锦地公司申请追加煜华公司、鑫益公司、李青容为本案第三人的申请。原告宋小峰的委托诉讼代理人王丽、被告锦地公司的委托诉讼代理人朱利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋小峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告锦地公司向原告宋小峰交付锦地上城国际社区4-3-10-1号商品房并办理不动产权登记；2.判令被告锦地公司支付逾期交房及逾期办证的违约金（逾期交房违约金计算方式：以156330元为基数，自2017年1月1日起至交付房屋之日止按日0.01‰计算，逾期办证的违约金计算方式：以156330元为基数，自2018年1月1日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止按日0.01‰计算）；3.案件受理费由被告锦地公司负担。事实和理由：因煜华公司欠鑫益公司混凝土货款，煜华公司、鑫益公司及被告锦地公司达成还款协议，确认欠款本金2093467.5元，被告锦地公司对煜华公司的欠款承担连带保证责任。后被告锦地公司和煜华公司于2015年10月29日至2016年1月27日期间支付鑫益公司80万元；2016年5月，被告锦地公司以其开发的锦地上城国际社区9套商品房向鑫益公司抵偿1406970元。被告锦地公司以房抵债后，原告宋小峰向鑫益公司支付了购房款156330元购买锦地上城国际社区4-3-10-1号房屋，同时与被告锦地公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议并在眉山市房地产管理局办理了备案登记，被告锦地公司向原告宋小峰出具了156330元的购房款收据。根据商品房买卖合同约定，被告锦地公司应于2016年12月31日前向原告宋小峰交付房屋，后经多次催告被告锦地公司至今未履行交付义务也未为原告宋小峰办理不动产权登记。 被告锦地公司辩称，人民法院生效判决确认煜华公司尚欠鑫益公司混凝土货款2093467.5元后，被告锦地公司作为连带保证人加入债务，且根据约定将开发的锦地上城国际社区9套房产备案登记至鑫益公司指定的原告宋小峰等人名下，但被告锦地公司未收取原告宋小峰支付的购房款，双方并无真实的买卖合同关系。以房抵债的协议属于要物合同，即在债务人未实际将房屋交付并办理转移登记手续前，以房抵债的协议不成立，债权人只能要求原债务人继续履行债务，而不能要求被告锦地公司履行以房抵债协议，原告宋小峰仅能向被告锦地公司主张缔约过失责任。被告锦地公司不是原债务的债务人，债权人鑫益公司只能请求原债务人煜华公司履行金钱给付义务。因案涉房屋至今未经消防验收，所占国有土地使用权设置了抵押权，不符合法律规定交付条件，客观上不能交付。商品房买卖合同仅约定了违约金标准，但并未约定起算时间，系约定不明，故不应计算违约金。根据商品房买卖合同约定，为原告宋小峰办理产权证书的前提是交付房屋，房屋至今未交付也未达到交付条件，故办理产权证书的条件不成就，其主张的逾期办证违约金无事实依据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。 本院对原告宋小峰提交的证据认定如下： 1.原告宋小峰身份证复印件、被告锦地公司基本信息、（2015）眉东民初字第698号民事判决书、（2015）眉东民初字第3101号民事判决书、2015年10月14日和2015年11月16日《还款协议》复印件、2016年5月18日备案申请书、关于“备案申请书”的备忘书、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、被告锦地公司出具的购房款收据复印件、购房款结清确认书、眉山日报打印件，被告锦地公司对前述证据真实性均不持异议，本院依法予以采信； 2.原告宋小峰提交的律师函，被告锦地公司称未收到过，并不予认可。本院认为，原告宋小峰未提交证据佐证已将该律师函送达被告锦地公司，不能确定其真实性、关联性，故依法不予采纳。 本院对被告锦地公司提交了（2016）川1402民初3322号民事判决书和（2017）川14民终350号民事判决书，原告宋小峰对真实性无异议，但该2份判决书系涉及的纠纷与本案并无关联，故依法不予采纳。 根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实：本院作出的（2015）眉东民初字第698号、3101号生效判决确认煜华公司应给付鑫益公司混凝土货款2093467.5元及违约金、案件受理费。因煜华公司拖欠鑫益公司的货款系承建被告锦地公司开发的锦地上城国际社区形成，2015年10月14鑫益公司作为甲方、煜华公司作为乙方、被告锦地公司作为债务加入方丙方签订1份《还款协议书》，约定被告锦地公司对煜华公司拖欠鑫益公司的货款2093467.5元承担连带还款责任，自2015年10月起每月15日前偿还20万元。2015年11月16日，三方再次签订1份《还款协议书》，确认被告锦地公司就前述欠款已支付鑫益公司20万元，尚欠1893467.5元，锦地公司继续承担连带清偿责任，并承诺以货币方式自2015年11月起每月20日前偿还20万元。2016年5月18日，煜华公司、鑫益公司和被告锦地公司共同向眉山市房地产管理局提交1份《申请书》，申请将被告锦地公司开发的锦地上城小区9套商品房出售给鑫益公司推荐的原告宋小峰等8人用于抵偿煜华公司欠鑫益公司的货款1293467元，同日煜华公司与鑫益公司签订1份《关于“备案申请书”的备忘书》载明向眉山市房地产管理局提交的《申请书》中载明的欠款金额1293467元仅为办理房屋备案手续所写，具体欠款金额以人民法院生效判决结算确认，《申请书》中记载的债务金额不作为双方最终结算依据。 基于前述还款协议约定和向房地产管理局提交的《申请书，2016年5月16日，原告宋小峰与被告锦地公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议并在眉山市房地产管理局办理了备案登记，合同约定如下内容：1.原告宋小峰以总价156330元购买被告锦地公司开发的位于眉山市东坡区锦地上城国际社区4幢3单元10层1号房屋，建筑面积52.11平方米；2.原告宋小峰应于2016年5月16日前一次性付清全部购房款；3.合同第十八条第一款约定，被告锦地公司应于2016年12月31日前向原告宋小峰交付房屋，出卖人交接的书面通知并非必须程序，在项目所在地市级媒体刊登《交房公告》即视为出卖人完成通知义务；4.房屋交付时应符合取得竣工验收证明文件、竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表等条件，否则买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；5.出卖人未在约定的期限内交付房屋的，若逾期在180日内，出卖人应按日计算向买受人支付全部购房款日万分之零点一的违约金，若因买受人原因逾期交房的，出卖人不承担违约责任；6.第二十七条约定“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起买受人收房后365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”，买受人逾期未取得所有权证书的，合同继续履行，自买受人应当取得之次日至实际取得之日出卖人应按日计算支付买受人已付购房款日万分之零点一的违约金。关于交付方式及期限，补充协议约定：在买受人付清购房款及其他相关费用的情形下，买受人同意出卖人在《眉山日报》上刊登交房通知的方式通知交房，无论通知在客观上能否送达，买受人均应于合同约定的交房日届满前办理房屋交付手续，逾期则以合同约定的交房期间届满日视为实际交付。合同签订当日，被告锦地公司向原告宋小峰出具《收据》，载明收到购房款156330元。2017年12月23日，鑫益公司与原告宋小峰签订1份《购房款结清确认书》，确认原告宋小峰已向鑫益公司付清了讼争房屋购房款，并载明“请公司向购房方移交购房相关手续”。 被告锦地公司于2018年5月15日在眉山日报第七版刊登交房公告，载明含讼争房屋在内的锦地上城国际社区房屋达到交付条件，并于2018年4月1日开始办理交房手续，告知买受人前往办理交房手续。至本案第一次开庭时，被告锦地公司已向讼争房屋所在楼栋的部分买受人交付房屋，现该楼栋已有部分买受人实际入住。被告锦地公司陈述，讼争房屋至今未经消防验收，所占国有土地使用权设置了抵押权，故未取得讼争房屋产权证书，预计2018年年底能够达到办理转移登记的条件。原告宋小峰也陈述，被告锦地公司未取得讼争房屋产权证书。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告锦地公司与鑫益公司之间达成的以房抵债协议是否以房屋实际交付并办理转移登记为成立或生效条件；二、在约定的交房期限届满后，商品房未达到交付条件的情况下，买受人能否要求出卖人交付房屋并支付逾期交房的违约金；三、原告宋小峰能否要求被告锦地公司办理转移登记手续并承担违约金？ 一、被告锦地公司与鑫益公司之间达成的以房抵债协议是否以房屋实际交付并办理转移登记为成立或生效条件。被告锦地公司对与鑫益公司之间达成了以房抵债的协议的事实无异议，被告锦地公司主张以房抵债协议未成立明显与事实不符，双方达成的以房抵债的协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故被告锦地公司与鑫益公司之间达成的以房抵债协议自成立时生效，对被告锦地公司具有法律约束力。被告锦地公司、鑫益公司、煜华公司共同向眉山市房地产管理局提交的《申请书》明确以房抵债后被告锦地公司应将讼争商品房出售给原告宋小峰，后被告锦地公司履行了以房抵债协议义务与原告宋小峰签订了房屋买卖合同并向原告宋小峰出具了购房款收据、办理了备案登记手续，债权人鑫益公司也出具了书面凭证确认原告宋小峰付清了购房款，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议成立并生效，对原、被告双方具有约束力，原告宋小峰已履行支付购房款等合同主要义务。 二、在约定的交房期限届满后，商品房未达到交付条件的情况下，买受人能否要求出卖人交付房屋并支付逾期交房的违约金。房屋买卖合同明确约定了房屋交付条件和交付时间，其中第十八条第三款关于“买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条（交付条件）约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。”的约定明确了在约定的交房期限届满时房屋未达到交付条件的，买受人有权拒绝收房，出卖人应按约定承担逾期交房的责任。根据前述约定，被告锦地公司应当在2016年12月31日前向原告宋小峰交付符合约定条件的房屋，否则将承担逾期交房的违约责任，被告锦地公司虽登报公告要求买受人接收房屋，但至今房屋未达到合同约定的交付条件，被告锦地公司已经违反合同约定，其不能以自身在先的违约行为对抗其在后应当履行的义务。因此，被告锦地公司应当积极履行义务，促使讼争房屋在合理期限内达到合同约定的交付条件并完成交付义务，同时向原告宋小峰支付逾期交房的违约金。关于被告锦地公司促使讼争房屋达到合同约定的交付条件的合理期间，本院结合讼争房屋已完成施工、所在楼栋其他部分买受人已实际入住等事实，酌情确定为60日。关于违约金，根据合同约定应自2017年1月1日起按已付购房款156330元的日万分之零点一计算至实际交付之日，原告宋小峰主张按已付购房款的日万分之零点一计算符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告宋小峰在房屋交付中负有接收的义务，双方在履行交付义务过程中可能对实际交付时间的认定发生争议，故本院仅对能够确定的违约金予以支持，即自2017年1月1日计算至本判决宣告之日（2018年9月29日）637日的违约金995.82元。 三、原告宋小峰能否要求被告锦地公司办理转移登记手续并承担违约金。根据房屋买卖合同约定，被告锦地公司应当在房屋交付之日起365日内由原、被告双方共同向房屋登记管理部门申请办理转移登记手续，现房屋未交付，故申请办理转移登记手续的条件未成就。虽然因被告锦地公司的违约行为导致办理转移登记手续的期限推迟，但被告锦地公司未取得讼争房屋所在楼栋产权证书，且房屋登记部门在向被告锦地公司颁发产权证书时需要审核是否符合法定条件，故客观上不具备办理转移登记手续的前提，本院对原告宋小峰要求被告锦地公司协助办理转移登记手续并支付逾期违约金的诉讼请求依法不予支持。 综上，本院对原告宋小峰要求被告锦地公司交付讼争房屋并支付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求依法予以支持，对原告宋小峰的其他诉讼请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告四川锦地房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告宋小峰交付位于眉山市东坡区锦地上城国际社区4幢3单元10层1号房屋； 二、被告四川锦地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋小峰2017年1月1日起至2018年9月29日期间逾期交付房屋的违约金995.82元； 三、驳回原告宋小峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1713元，由被告四川锦地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  熊碧珍 二〇一八年九月二十九日 书记员  潘超来