四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0184民初288号 原告：马瑞，女，1963年1月31日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李宽航，四川蓝光律师事务所律师。 被告：颜帆，男，1990年4月26日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告：颜良，男，1969年1月12日出生，汉族，住四川省崇州市。 被告：王敏，女，1968年5月2日出生，汉族，住四川省崇州市。 以上三被告委托诉讼代理人：叶嗣康，四川世康律师事务所律师。 第三人：崇州市西江房地产经纪有限公司，住所地：崇州市崇阳街道公园大道64号3栋1单元1层18号，统一社会信用代码：91510184MA6CPBKYOP。 法定代表人：马啸峰，总经理。 原告马瑞与被告颜帆、颜良、王敏、第三人崇州市西江房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马瑞的委托诉讼代理人李宽航、被告颜良及被告颜良、颜帆、被告王敏的委托诉讼代理人叶嗣康、第三人崇州市西江房地产经纪有限公司的法定代表人马啸峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马瑞向本院提出诉讼请求：判令1.继续履行《房地产买卖及经纪合同》（合同编号：0002075），并办理房屋过户手续和房屋交接；2.被告返还原告定金100000元；3.被告向原告支付违约金80000元。事实和理由：2017年6月29日，原、被告签订《房地产买卖及经纪合同》，合同约定，被告王敏、颜良将崇阳街道公园大道8号上林西江国际花园54栋3单元5层4号房屋出售给原告，被告颜帆作为代理人签订了合同，第三人作为经纪方并协助办理房屋产权转移等相关手续。合同签订后，原告依约履行了相关义务，被告却一直未履行合同，经原告催告后，被告仍拒绝履行合同义务，且该房屋在起诉时已经卖给他人，合同无法继续履行，原告起诉来院。 本院立案后，原告到房屋产权登记中心查询，得知房屋在2017年10月26日已经卖给他人，因此，申请变更诉讼请求为判令1.解除《房地产买卖及经纪合同》（合同编号：0002075）；2.被告赔偿原告涨价损失250000元；3.被告返还原告定金100000元；4.被告向原告支付违约金80000元；5.被告向原告支付差旅、住宿等必要费用2185元。 被告颜帆、颜良、王敏辩称，房屋的所有权人是颜良和王敏，并没有授权给被告颜帆，因此，双方签订的合同是无效合同，但同意退还定金。 第三人崇州市西江房地产经纪有限公司辩称：签订合同时双方已经谈好，定金转到了王敏的卡上，而且进行了短信确认。 原告为证明自己的主张，提供了以下证据： 1、原、被告身份信息：证明主体适格 2、合同编号0002075《房地产买卖及经纪合同》：证明双方签订了房屋买卖合同，及合同约定的事项。 3、账户明细：证明支付了定金100000元：证明此合同约定的定金50000元已经支付给被告王敏。 4、短信截图：证明支付定金之后，给被告王敏发短信进行了确认。 5、房产证的照片：证明签订合同时，房屋登记的所有人是被告王敏和颜良共同共有。 6、房屋照片：证明出售房屋是精装房。 7、微信图片：证明与被告颜帆的聊天内容。 8、通话录音：证明与被告颜帆的通话内容。 9、交通票据、住宿费：证明为此事支付的交通费和住宿费情况。 被告为证明自己的主张，提供了以下证据： 1、购房合同1份：证明合同签订人是被告颜帆，没有颜良、王敏的签字。 2、交易明细1份：证明房屋卖给余安福，收到两套房子的房款970000元。 第三人为证明自己的主张，提供了以下证据： 1、购房合同1份：证明双方在其见证下签订的合同。 本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，被告颜帆与原告在被告崇州市西江房地产经纪有限公司签订两份《房地产买卖及经纪合同》，其中合同编号0002075的合同载明：“卖方王敏、颜良……代理人颜帆……房屋坐落于成都市崇州市崇阳镇公园大道8号上林西江国际花园54栋3单元5层4号，房屋所有人王敏，房屋共同所有人颜良……该物业之买卖转让成交价为人民币肆拾伍万元整，买方须按下述方式付款：（一）定金人民币伍万元整为第一部分房款……（二）人民币肆拾万元整为第二部分房款……上述第二部分房款人民币肆拾万元整买方须在房地产交易管理局办理产权证转移登记当日支付给卖方……无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方或双方未能依本合同购买或出售该物业，则毁约一方或毁约双方须按照本合同中约定的房屋交易金额即肆拾伍万元整的3%赔偿给经纪方……买卖双方清楚明白此房现为装修状态，产权全权转让，现特约定如下①王敏和颜良本人签字由其子颜帆代为签字，相关的法律责任以及违约责任由颜帆全权负责②签到此合同后买卖双方不得违约，若有违约则违约方须赔偿另一方违约金人民币捌万元整③此次交易包含此房一切硬装设施”。被告崇州市西江房地产经纪有限公司在经纪方处签字盖章，原告马瑞在买方处签字，被告颜帆在卖方出签署颜良、王敏、颜帆代。当日，原告马瑞转款100000元（两套房屋的定金各为50000元，共计100000元），并给被告王敏发短消息告知其已经转款，被告王敏回复：“收到，谢谢”。因该出售房屋的产权证尚在办理中，双方未办理过户手续。2017年9月，原告得知产权证已经办理，催被告前去办理过户手续未果。原告起诉来院。 另还查明，2017年10月26日，被告王敏将房屋卖给了余安福，并办理了房屋过户手续。 审理中，原告还申请对该房屋进行房屋鉴定，因该房屋已经卖给他人，鉴定机构不能对房屋内部进行查看及鉴定，双方同意只鉴定买卖价格；2018年6月，经本院征求双方同意，由四川中环法智互联网科技有限公司提供网络询价调查报告，该评估报告载明，采用了115个最新案例进行筛选评估，依据2018年1月份市场价评估，认定总价为78万元。 本院认为，一、解除合同的问题：被告颜帆与被告王敏是母子关系、被告王敏与被告颜良是夫妻关系；被告颜帆代其父母签订购房合同，事后原告与被告王敏的短信来往证实王敏对被告颜帆代理行为的认可，被告颜良与被告王敏是夫妻关系，签订合同时又同在外地做生意，因此，对被告颜良称自己不知情却没有提供证据证明自己的辩称不予采信。双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，双方应当按照合同履行权利义务。而被告将房屋已经转卖他人，并完成了过户手续，致使合同目的不能实现，对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持，被告王敏、颜良应承担造成合同不能履行的违约责任。 二、定金问题：按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。”，本院当庭予以明示，原告明确表示只要求退还定金50000元，因此，对原告要求退还50000元定金的请求予以支持。 三、违约金及涨价损失问题：本案中，被告根本违约导致合同解除，解除时合同签订时的房屋价格存在差异，且按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院予以增加”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限…….”。于本案中，合同约定的违约金是80000元，原告要求涨价损失250000元，两者之合并参照原告网络询价调查报告,本院对原告要求判令被告给付违约金80000元、涨价损失250000元的诉讼请求予以支持。 四、对交通费、住宿费双方没有约定，本院酌情认定500元。鉴定费1000元，由被告王敏、颜良承担。 综上所述，被告王敏、颜良在本判决生效之日起三十日内退还原告定金50000元，给付违约金及涨价损失330000元，交通、住宿费500元，鉴定费1000元，共计381500元；驳回原告其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告颜良、王敏在本判决生效之日起三十内返还原告马瑞定金50000元； 二、被告颜良、王敏在本判决生效之日起三十内给付原告马瑞违约金及涨价损失330000元，交通费500元，鉴定费1000元，共计331500元； 三、驳回原告马瑞其他诉讼请求。 如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4491.39元，由原告承担491.39元、被告承担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐晓双 二〇一八年九月二十六日 书记员  王程瑶