宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）固民终字第136号上诉人（原审被告，反诉原告）陈耀庚，男，生于1982年1月7日，汉族，硕士文化，宁夏固原市人，系宁夏医科大学教师，住银川市。委托代理人张慧武，宁夏大光明律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告，反诉被告）戴耀骞，男，生于1968年11月14日，汉族，大学文化，宁夏西吉县人，系固原市民政局干部，现租住于固原市。委托代理人梁彩莉，系戴耀骞之妻。代理权限为特别授权。上诉人陈耀庚因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2015）原民初字第3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日受理后，依法组成合议庭于2015年4月28日公开开庭进行了审理，上诉人陈耀庚及其委托代理人张慧武，被上诉人戴耀骞委托代理人梁彩莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2014年9月3日，原告（反诉被告）戴耀骞与被告（反诉原告）陈耀庚签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定，被告自愿将其所有的位于固原市原州区派胜小区1号楼1单元401室住宅楼卖给原告，总价款为480000.00元，面积为128.28平方米。合同约定，合同签订时，原告向被告支付房款20000.00元，签订后7日内，付房款220000.00元，3个月之内付房款230000.00元，剩余10000.00元房款待被告协助原告办理房屋过户手续时一次性付清。同时约定，被告在原告第二次付款后3日内向原告交付房屋，7日内交付《房屋所有权证》由原告保管，如违约，则赔偿经济损失并支付违约金50000.00元。同日，原告向被告支付房款20000.00元。2014年9月4日，原告应被告要求再次向被告支付房款200000.00元，后双方因支付房款事宜发生纠纷，被告未按合同约定向原告交付房屋及《房屋所有权证》，现原告诉至法院要求：l、依法解除原、被告之间的买卖合同；2、依法判令被告一次性返还原告购房款220000.00元，并支付合同违约金50000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告以原告违约导致合同未能继续履行为由反诉，要求继续履行《房屋买卖合同》，由原告付清第二次付款中剩余的20000.00元，并于2014年l2月3日再付230000.00元房款；本案诉讼费由原告全部承担。原审认为，原告（反诉被告）戴耀骞与被告（反诉原告）陈耀庚签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的一致意见，亦是双方当事人的真实意思表示，且该买卖合同不违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告按照合同约定，在合同签订时，向被告支付了20000.00元房款，次日应被告要求，又向被告支付了200000.00元房款，但被告在原告向其支付二次房款的3日之内未按合同约定交付房屋，也未按约定交付《房屋所有权证》，其行为已经构成违约，且庭审中，被告认可了原告在支付二次房款后要求其交付房屋时，提出过提前支付剩余房款230000.00元的事实。而本案原告未按合同约定日期全额支付第二次应当支付的房款，亦存在过错。综上，被告不按合同约定交付房屋并要求提前支付剩余房款的违约行为致使合同目的不能实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》及要求被告返还已支付的购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付合同违约金的诉讼请求，因被告在合同履行过程中亦存在过错，故本院予以部分支持。对于被告的反诉主张，因庭审中被告提供的证据只能证实原告是在被告不按合同约定交付房屋后提出解除合同并返还购房款的主张，故导致本案合同不能继续履行是因为被告的违约行为，且原告对被告的诚信存在质疑并明确表示不再继续履行合同，合同目的已不能实现。综上，被告要求继续履行《房屋买卖合同》并要求原告支付剩余房款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百三十条之规定，判决：1.解除原告（反诉被告）戴耀骞与被告（反诉原告）陈耀庚签订的《房屋买卖合同》；2.由被告（反诉原告）陈耀庚于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）戴耀骞返还购房款220000.00元，并支付违约金20000.00元；3.驳回原告（反诉被告）戴耀骞其他诉讼请求；4.驳回被告（反诉原告）陈耀庚的诉讼请求。宣判后，原审被告（反诉原告）陈耀庚不服上诉称：1.一审判决认定事实错误。一审认定：“原告按照合同约定，在合同签订时，向被告支付了20000元房款，次日应被告要求，又向被告支付了200000元房款，但被告在原告向其支付二次房款的3日内未按合同约定交付房屋，也未按约定交付《房屋所有权证》，其行为已构成违约”是错误的。事实是被上诉人在与上诉人约定的第二次给付房款之际并没有按约定给付22万元房款，而只是给付了20万元。之后上诉人找被上诉人协商交房及支付剩余房款等事宜，但打电话、发短信均联系不到被上诉人戴耀骞，导致上诉人陈耀庚无法履行合同约定的义务。2.在合同履行期间，上诉人陈耀庚从来没有表示不交付房屋，而被上诉人戴耀骞却百般阻挠合同的履行，所以违约方是被上诉人。3.一审判决适用法律错误。一审法院认为“被告不按合同约定交付房屋并要求提前支付剩余房款的违约行为致使合同目的不能实现，故原告要求解除《房屋买卖合同》及要求被告返还已支付的购房款的诉讼请求予以支持”是错误的。根据上诉人与被上诉人签订的合同来看，被上诉人负有先履行合同的义务。既然被上诉人首先违约，而后在上诉人一再催促之下被上诉人戴耀骞仍然没有到现场来与上诉人陈耀庚办理交付房屋手续，却一再要求解除合同。4.一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，认为上诉人违约并解除双方签订的买卖合同是错误的。现在上诉人陈耀庚已经将房屋腾空并等待被上诉人履行其付款义务后交付房屋，因此上诉人不存在违约行为。请求：撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2014）原民初字第3271号民事判决，依法改判继续履行合同；由被上诉人支付上诉人房款25万元：由被上诉人向上诉人支付5万元违约金；本案一、二审案件受理费均由被上诉人负担。被上诉人戴耀骞答辩称：上诉人陈耀庚的违约行为主要表现在以下几点：1、违反合同约定时间提前索要购房款。合同约定的第二次付款时间应为合同签订七日内，付款额应为22万元。但在合同签订两日后，陈耀庚就要求被上诉人支付20万元帮助其偿还银行贷款，为了合作愉快被上诉人向其支付了20万元，而上诉人陈耀庚提出剩余的2万元按照合同约定在交付房屋时支付。合同约定的第三次交付购房款的时间为2014年12月3日，2014年10月1日，被上诉人向上诉人交纳2万元购房款并与上诉人办理交接手续，但上诉人陈耀庚之妻要求被上诉人支付剩余的23万购房款。2.在合同约定的期限内没有将房屋交被上诉人使用。按照合同约定推算上诉人应将涉案房屋于2014年9月13日交付给被上诉人使用，但约定期限届满后，上诉人称为了孩子上学方便，需要在涉案房屋中暂住至2014年10月1日，对此被上诉人虽要求尽快交房但也同意，但直至2014年10月1日上诉人并没有向被上诉人方交付房屋。3、在合同约定的期限内没有将《房屋所有权证》交给被上诉人保管。按照合同约定上诉人应在2014年9月17日将房屋所有权证交给被上诉人保管，但上诉人称其在银川另外购房，需要用涉案房屋抵押贷款而不履行交付义务。4.违反双方口头约定。矛盾发生后，上诉人陈耀庚同意退还已经收取的22万元购房款，后上诉人对退款期限一再变更，但约定期限届满后上诉人均找各种理由拒不退还购房款。综上，上诉人的上诉理由与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中上诉人陈耀庚提供的证据有：1、光盘一份，证明被上诉人戴耀骞没有按照合同约定交接房屋并且要求解除合同及被上诉人戴耀骞对上诉人陈耀庚及其家人提出要挟的事实；2、双方当事人短信交谈的截屏，证明：在2014年10月1日被上诉人发短信要求解除合同事实。被上诉人戴耀骞对以上证据质证称：通话记录不属实，但是原审法院开庭审理完之后，戴耀骞喝了酒后可能说过一些过激的话；第二组证据属实。本院对上诉人提供的证据认证如下，光盘一份、双方当事人短信交谈的截屏均不能证明具体事实，本院不予认定。二审查明的案件事实是，被上诉人戴耀骞口头同意将交房日期变更为2014年10月1日之前，其余查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人陈耀庚与被上诉人戴耀骞签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人双方均应依照法律规定和合同约定全面、适当地履行合同义务。现上诉人陈耀庚主张被上诉人戴耀骞违约并要求双方继续履行合同，并要求被上诉人支付其违约金5万元。关于是否违约问题。本案中上诉人陈耀庚与被上诉人戴耀骞约定，由被上诉人分四次向上诉人付清购房款48万元，其中按照合同约定签订合同时被上诉人向上诉人支付购房款2万元，合同签订七日内支付购房款22万元。而上诉人陈耀庚的义务是在被上诉人支付以上24万元购房款后三日内向被上诉人交付房屋，七日内将涉案房屋的《房屋所有权证》交给被上诉人保管。合同签订后，被上诉人戴耀骞在合同约定的履行第二次付款义务时支付购房款20万元，少支付2万元，其行为存在过错。而根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，上诉人陈耀庚行使顺序履行抗辩权应该在被上诉人少支付的2万元购房款范围内拒绝被上诉人相应的履行要求，而其既未按照约定向被上诉人交付房屋，也未交付涉案房屋产权证书，并向被上诉人戴耀骞提出让其提前履行第三次付款义务即付款23万元的要求，其行为亦构成违约且对合同不能继续履行负有主要责任。关于违约金如何支付问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在涉案合同的履行过程中，双方当事人都有违约行为，但是上诉人陈耀庚的违约行为对合同不能继续履行负有主要责任。按照合同约定，一审法院判决由上诉人支付被上诉人违约金2万元并无不当。关于合同能否继续履行问题。上诉人陈耀庚要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。上诉人陈耀庚没有按照约定期限交付房屋和《房屋所有权证》的违约行为致使合同目的不能实现，且被上诉人对上诉人的诚信存在质疑并明确表示不再继续履行合同，合同目的已不能实现，双方签订的房屋买卖合同应当解除。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人陈耀庚负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 彤审 判 员  马 萍代理审判员  苟改莉二〇一五年五月十三日书 记 员  张银银／