辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1101号上诉人（原审被告）：沈阳华锐世纪投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：邵景兰，该公司董事长。委托代理人：常彬，男，1986年4月28日出生，汉族，该公司员工.委托代理人：王仲毅，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朴英子，女，1979年6月21日出生，朝鲜族，无职业，住址北京市朝阳区。委托代理人：许元默，男，1975年2月27日出生，朝鲜族，北京三星通信技术研究有限公司总经理。上诉人沈阳华锐世纪投资发展有限公司（以下简称“华锐公司”）与被上诉人朴英子房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第741号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审原告朴英子诉称：2010年12月30日，朴英子与华锐公司签订了“商品房买卖合同”，并约定于2012年12月30日前华锐公司将位于沈阳市沈河区哈尔滨路168-1号第C5幢1单元-11层14号的两居室﹤以下简称“涉案房”﹥按承诺内容交付给朴英子。但截至今日，华锐公司仍未按承诺的内容（交付时间及交付户型）交付“涉案房”。仅在2013年4月13日口头通知朴英子，计划交付的涉案房与当初宣传单内容相比已发生变更，无法按宣传单约定内容交付“涉案房”。变更内容主要包括：1）去掉了主卧室与客厅隔断墙；2）去掉了主卧室室内门；3）吊顶方案与原一室一厅格局发生较大改变；4）地面地砖与地板方案与原一室一厅格局发生较大改变；5）厨房工作台与设计方案发生较大改变；6）户门与邻居户门无法同时开启等多项内容。因这些变更影响朴英子的实质权利，朴英子多次要求华锐公司按约定内容实施整改并交付涉案房或以书面形式正式告知其变更内容以及相应的补偿方案，但华锐公司至今仍未进行相应整改，并一味的主张宣传单内容不属于合同内容而否认违约实施且拒绝与朴英子进行协商，更无任何正式书面补偿方案的答复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。涉案房的外户门开启时与其他户门有严重的互干扰情况发生，进而影响涉案房的消防安全和生活便利性等，属于严重违反国家有关住宅设计规范的行为，应予以纠正。根据合同内容，华锐公司截至2014年7月28日应给付的延期交房违约金数额应为：521，689元×万分之一×574天=29，945元。并应在房屋交付后，追加承担2014年7月29日至房屋实际交付日为止的延迟交房违约金。现朴英子起诉至法院，请求法院依法判决：1、华锐公司将涉案房屋改造成原合同约定的户型和装修标准进行交付；2、华锐公司支付截至2014年7月28日的延迟交房违约金29，945元；待房屋交付后，追加承担2014年7月28日至房屋实际交付日为止的延迟交房违约金；3、华锐公司承担本案全部诉讼费用。原审被告华锐公司辩称：第一、根据双方签订的商品房买卖合同中，对商品房的内部结构已经明确注明，并且在签订该商品房买卖合同之前双方签订华府天地商品房预定书时，华锐公司已向朴英子明示房屋具体的结构以及楼书、现场宣传不作为合同内容也不作为价格依据，因此朴英子不得以宣传单向华锐公司主张权利。第二，华锐公司的房屋构造符合建设部门编制的房屋结构图，而且朴英子房屋已经竣工验收，符合国家的建筑标准，任何的私自改建行为都会对楼宇造成一定影响，因此，在房屋建筑和市政基础设施、工程施工图、设计文件审查办法明确规定，施工单位严格按照已审批的图纸施工。第三，如朴英子所述的事实确实被法院得到认可，也应当由朴英子举证相关权威部门出具的具体施工改造方法，防止相关改造行为损害整栋楼宇的安全。原审法院经审理查明：2010年12月30日，双方签订商品房买卖合同，约定朴英子购买华锐公司开发的位于沈阳市沈河区哈尔滨路168-1号C5幢1-11单元14号房屋，用途为酒店式公寓（住宅），建筑面积44.14平方米，房屋总价款521，689元。合同约定华锐公司应当在2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付朴英子使用。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，朴英子按合同约定的付款方式向华锐公司支付房款。华锐公司于2013年3月通知朴英子于2013年4月6日办理入住。2013年4月6日，朴焕代朴英子与华锐公司签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书二》，朴英子作为乙方、华锐公司作为甲方，协议内容包括“……一、按双方签订的《商品房买卖合同》约定甲方应于2012年12月30日将房屋交付乙方，但现因执行政府政策造成项目延迟交付，甲方确定于2013年4月5日前将上述商品房交付乙方，根据双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定，现乙方选择继续履行《商品房销售合同》，则甲方应支付乙方已付款的日万分之一作为补偿款，逾期天数共计95天，补偿款合计为人民币4，956元。……”。现朴英子要求华锐公司将诉争房屋改造成原合同约定的户型和装修标准进行交付，并给付迟延交房违约金，起诉至法院。本案审理过程中，原审法院组织双方到诉争房屋进行了现场的勘查，对朴英子的具体诉讼请求进行了现场确认，朴英子表示其具体诉讼请求为：在现有的地面地砖起向南2.5米处加建玻璃推拉门隔断，形成南、北两个房间，隔断推拉门与西墙壁柜写字桌北侧平齐，并将写字桌上方北侧用木板进行封闭，与推拉门形成统一隔断；改造后要求每间房屋都有顶灯，符合一室一厅住宅装修规范标准；进户门改为内开，折页装在北墙侧。上述事实，有双方当事人陈述，商品房买卖合同、购房发票、委托公证书、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书二》等证据，经当庭质证，原审法院予以确认，在卷佐证。原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，华锐公司向朴英子交付的商品房户型宣传单，系房屋买卖合同的重大内容，对合同订立和房屋价格具有重要影响，该宣传单内容应视为合同内容的一部分。华锐公司提供的房屋明显不符合宣传单的承诺，其应当承担交付房屋不符合约定的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，现朴英子要求华锐公司将涉案房屋改造成原合同约定的户型和装修标准进行交付的诉讼请求，因华锐公司未提供证据证明朴英子的诉讼请求不符合安全性标准的规定，也未提供证据证明履行不能，因此朴英子诉讼请求中确实影响房屋使用且不妨碍其他业主权益的合理部分诉讼请求，原审法院予以支持。关于朴英子主张按照宣传单的户型图改造成一室一厅，在现有的地面地砖起向南2.5米处加建玻璃推拉门隔断，形成南、北两个房间，隔断推拉门与西墙壁柜写字桌北侧平齐，并将写字桌上方北侧用木板进行封闭，与推拉门形成统一隔断，每间房屋都有顶灯的诉讼请求，原审法院认为该主张不违反法律规定和合同约定，华锐公司应在不影响房屋、楼房安全及其他业主权益的前提下将诉争房屋户型改造成一室一厅，并交付朴英子使用。关于朴英子要求将房屋进户门由向外开启改为向内开启、折页装在北墙上的诉讼请求，因进户门向外开启确实与邻户房屋进户门开启相冲突而影响使用，因此对该项诉讼请求，原审法院予以支持。关于朴英子主张2013年4月6日至实际交付日期间华锐公司迟延交房违约金的问题。因华锐公司至原审法院组织现场勘查之日尚未按合同约定交付房屋，因此华锐公司应按合同约定给付迟延交房违约金，故华锐公司应给付自2013年4月6日至2015年1月30日（至现场勘查之日，合计665天）期间的迟延交房违约金，违约金数额为：521，689元×万分之一×665天=34，692元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告朴英子违约金人民币34，692元；二、被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司于本判决生效之日起90日内，将沈阳市沈河区哈尔滨路168-1号第C5幢1单元-11层14号房屋（建筑面积68.94平方米）按《原房屋设计方案》图的户型改造为一室一厅户型（在现有的地面地砖起向南2.5米处加建玻璃推拉门隔断，形成南、北两个房间，隔断推拉门与西墙壁柜写字桌北侧平齐，并将写字桌上方北侧用木板进行封闭，与推拉门形成统一隔断，每间房屋都有顶灯，将房屋进户门由向外开启改为向内开启、折页装北面墙上），并交付原告朴英子使用，改造不得影响房屋、楼房安全和妨碍其他业主权益。三、如被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司逾期履行上述判决第二项义务，则由原告朴英子自行改造，因此发生的费用由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司承担；四、驳回原告朴英子的其他诉讼请求。如被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告朴英子迟延履行期间的利息。案件受理费人民币550元，由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司负担。宣判后，上诉人沈阳华锐世纪投资发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求法院依法撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定事实错误。2、一审法院裁判错误，并没考虑到相关法律及客观情况。被上诉人朴英子答辩称：请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为：关于上诉人主张的广告单内容不应作为认定房屋内部结构的依据问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，故商品房的宣传单内容应视为合同内容的一部分，对于上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人提出的诉争建筑已通过规划审批，未经相关部门批准任何人都不能进行改造墙体、添加重物的主张。因上诉人未提供证据证明被上诉人的诉讼请求不符合安全性标准的规定，也未提供证据证明履行不能，故对上诉人的该项主张本院不予支持。关于迟延交付违约金的问题。双方签署的《商品房买卖合同》及其补充协议书系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，上诉人与被上诉人应按照协议的相关约定行使权利、履行义务。现被上诉人已按照合同约定履行了交付购房款的义务，但上诉人未按合同约定的时间交付房屋，故上诉人应按合同约定给付迟延交房违约金。被上诉人父亲朴焕与上诉人签订补充协议可以说明被上诉人于2013年4月6日前接到了上诉人告知被上诉人于2013年4月6日办理入住的通知，原告亦明确表示接到了上诉人的入住通知，因此被上诉人可主张的迟延交房违约金期间应自2012年12月31日至2015年1月30日（至现场勘查之日，合计762天）。按照合同约定上诉人应给付的违约金数额为：521，689元×万分之一×762天=39，753元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第741号民事判决第二项及第三项，即：“被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司于本判决生效之日起90日内，将沈阳市沈河区哈尔滨路168-1号第C5幢1单元-11层14号房屋（建筑面积68.94平方米）按《原房屋设计方案》图的户型改造为一室一厅户型（在现有的地面地砖起向南2.5米处加建玻璃推拉门隔断，形成南、北两个房间，隔断推拉门与西墙壁柜写字桌北侧平齐，并将写字桌上方北侧用木板进行封闭，与推拉门形成统一隔断，每间房屋都有顶灯，将房屋进户门由向外开启改为向内开启、折页装北面墙上），并交付原告朴英子使用，改造不得影响房屋、楼房安全和妨碍其他业主权益”以及“如被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司逾期履行上述判决第二项义务，则由原告朴英子自行改造，因此发生的费用由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司承担”；二、撤销沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第741号民事判决第四项，即：“驳回原告朴英子的其他诉讼请求”；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第741号民事判决第一项“被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告朴英子违约金人民币34，692元”为“被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告朴英子违约金人民币39，753元”。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回沈阳华锐世纪投资发展有限公司其他上诉请求。一审案件受理费550元，由沈阳华锐世纪投资发展有限公司承担；二审案件受理费550元，由沈阳华锐世纪投资发展有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一五年五月二十二日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。