广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初927号原告：江门市天之源物业管理有限公司，住所地江门市东华二路益源大厦5楼，统一社会信用代码：91440703675164230C。法定代表人：**峰。委托诉讼代理人：陈国防，广东羊城律师事务所律师。被告：余嘉文，男，1987年5月23日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告：罗永康，男，1984年6月12日出生，汉族，住江门市新会区，委托诉讼代理人：吴达能，广东冈州律师事务所律师。原告江门市天之源物业管理有限公司（以下简称天之源公司）诉被告余嘉文、罗永康租赁合同纠纷一案。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈国防、被告罗永康的委托诉讼代理人吴达能到庭参加诉讼。被告余嘉文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。天之源限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告罗永康签订的《天源大厦租赁合同》于2017年4月30日解除；2、判令两被告支付的欠款本金人民币324475.4元及逾期付款的滞纳金，暂计至起诉之日共计人民币324475.4元；3、本案的诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告将位于江门市××区光××之一首层出租给被告罗永康经营酒吧之用，双方于2012年8月31日签订《天源大厦租赁合同》。自2016年5月份起被告罗永康开始拖欠租金，至2017年3月份止，共欠租金人民币30余万元。原告多次催收，被告拒履行交付租金的义务。于是，原告与两被告签订《合同终止协议书》，约定解除上述租赁合同，被告罗永康欠付的租金在扣减保证金后确认仍欠租金人民币324475.4元，并约定该欠款由被告余嘉文每月偿还25000元，逾期不偿还的，每逾期一日按拖欠款项5%支付滞纳金。但是，被告余嘉文未履行协议书约定的义务。两被告的行为构成违约，给原告造成重大经济损失，故向贵院提诉讼，请求贵院判如所请。天之源公司在举证期限内提供的证据有：1、《产权证》一份；2、《租赁合同之补充合同》一份；3、《天源大厦租赁合同》一份；4、《合同终止协议书》一份。罗永康辩称：个体户蓬江区感觉酒吧的经营者李志宇，经营场地在江门市××区光××号之一首层（即本案涉案房屋）。罗永康是受余嘉文委托，于2012年8月31日与天之源公司签订《天之源大厦租赁合同》。天之源公司将光德里一号之一首层916平方米房屋（即感觉酒吧原经营场地）出租用作酒吧用途。《天之源大厦租赁合同》的实际承租人是余嘉文，合同由余嘉文实际履行，罗永康从没有履行过合同，租金是由余嘉文向天之源公司交付，罗永康从没有向天之源公司支付过租金，天之源公司仅向余嘉文催收租金，没有向罗永康催收。2012年9月30日，余嘉文、罗永康、陈晓峰、王豪、林志荣五人签订《合作协议书》，约定合伙经营嘻嘻宝贝酒吧，实际使用感觉酒吧的执照和场地经营。2012年6月至9月期间，罗永康分多次支付装修款给余嘉文合计120万元，2013年9月9日，余嘉文补写收据给罗永康，2013年9月17日，余嘉文与李志宇签订了《财产转让协议》，确认李志宇于2012年8月将蓬江区感觉酒吧转让给余嘉文，2013年9月18日，感觉酒吧注销。原因为个体升级有限公司，2013年9月22日，蓬江区感觉酒吧有限公司成立，陈晓峰、王豪、林志荣已经先后退出，至现在登记的股东为李志宇、罗永康二人，其中李志宇是代余嘉文登记，余嘉文是实际股东。2013年10月26日，罗永康与余嘉文签订了《公司股权转让协议》，将罗永康持有的感觉酒吧有限公司的股权全部转让给余嘉文，罗永康退出感觉酒吧有限公司。本案天之源公司起诉的是2016年5月至2017年3月期间的租金费用。2017年3月22日，罗永康与余嘉文签订《补充协议》，确认余嘉文是蓬江区光德里一号之一首层（即本案涉案房屋）实际使用者和租赁人，现欠水电费租金共403011.1元由余嘉文负责。2017年6月7日，天之源公司与罗永康、余嘉文签订《合同终止协议书》，确认欠费合计324475.4元，本合同终止之日起，由余嘉文每月支付2.5万元，直至全部交清欠费。罗永康认为，罗永康只是名义上的承租方，余嘉文是本案涉案房屋的实际使用者和租赁人，天之源公司与罗永康、余嘉文三方签订的《合同终止协议书》除确认涉案的《天之源大厦租赁合同》于2017年4月30日解除及天之源无偿接收酒吧装修物外，实际上是一份债务转移协议，罗永康作为名义承租方原欠天之源公司的债务324475.4元已经转移由余嘉文承担责任，罗永康不再承担向天之源公司偿还债务的义务。另外，《终止合同协议书》约定的每天百分之五的滞纳金过高，应予减少。余嘉文应按银行贷款利率4.75%支付滞纳金给天之源公司。综上，请求法院驳回江门市天之源物业管理有限公司对罗永康的诉讼请求。罗永康在举证期限内向本院提供的证据有：1、蓬江区感觉酒吧的工商登记资料一份；2、《天源大厦租赁合同》一份；3、《合伙协议书》一份；4、《收据》一份；5、《财产转让协议》一份；6、蓬江区感觉酒吧有限公司工商登记资料一份；7、《公司股权转让协议》一份；8、《补充协议》一份；9、《合同终止协议书》一份；10、（2014）江恩法民二初字第209号恩平市人民法院民事判决书、（2015）江中法民二终字第75号江门市中级人民法院民事判决书、（2015）粤高法民二终字第1624号广东省高级人民法院民事裁定书各一份；11、《债务转让补充协议》一份。余嘉文没有到庭答辩和举证，也没有到庭参加诉讼。经审理查明：2012年8月31日，天之源公司（甲方）与罗永康（乙方）签订《天源大厦租赁合同》一份，约定甲方将座落于江门市蓬江区水南光德里1号之一天源大厦第一层（建筑面积约916平方米）（下称天源大厦第一层）商铺出租给乙方作酒吧用途。合同主要内容：1、租期为五年，即自2012年9月1日至2017年8月31日。2、租金计算及支付方式：第一年月租金为45287元，从第二年起月租金在上一年月租金的基础上逐年递增3%。3、乙方需在与甲方签订本合同时一次性向甲方交付合计90000元作为履行合同义务的保证金。4、乙方同意由甲方或甲方委托的物业服务机构承担房屋所在大厦的物业管理服务工作，并同意由其收取物业管理服务费、宣传推广费、其他代收费用等款项和出具收款凭证。乙方应依据合同约定依时交纳管理服务费、水电费等应缴费用。第一年每月管理费为2830.44元，从第二年起每月管理服务费在上一年月管理服务费基础上逐年递增3%；5、乙方必须在本合同签订时向甲方委托的物业服务机构缴交相当于两个月管理服务费的保证金5660元，首月管理服务费2830.44元，以及水电费按金40000元，在本合同期满，且乙方结清应付款后十五天内，物业管理保证金和水电费按金由收取机构无息退还给乙方等等。合同签订后天之源公司依约将天之源第一层商铺交付给罗永康使用，并已收到罗永康交纳的租赁保证金、管理服务费保证金、水电按金等费用。2017年6月7日，天之源公司与罗永康、余嘉文签订《合同终止协议》一份，该《协议书》主要内容：甲方：天之源公司，乙方：罗永康，甲乙双方于2012年9月1日签订了位于江门市天源大厦一楼铺位的《商铺租赁合同》一份（以下简称“本合同”）。原签订租赁日期为2012年9月1日至2017年8月31日。由于乙方单方原因提前终止合同，现甲乙双方经过协商一致同意提前解除本合同。并达成如下条款：（1）甲、乙双方同意提前终止合同，终止时间2017年4月30日。租赁保证金、管理费保证金、水电按金等不退还，用作偿还债务（截至2017年4月30日，乙方减免后欠费合计324475.4元）。（2）本合同终止之日止，由余嘉文每月10号支付25000元，直至全部缴清欠费，每延期一日乙方向甲方支付款项百分之五的滞纳金。该协议书有罗永康、余嘉文的签名，并有天之源公司的盖章。后罗永康、余嘉文一直没有支付欠款给天源公司，天之源公司于2018年1月24日向本院提起诉讼。另查明：该案的天之源第一层商铺产权为江门明浩实业集团有限公司，天之源是该商铺的承租方，后将该商铺出租给罗永康。本院认为：本案属于租赁合同纠纷。天之源公司与罗永康签订的《天源大厦租赁合同》及天之源公司与罗永康、余嘉文签订的《合同终止协议书》条款清楚，内容具体、明确，是各方真实意思表示，上述合同除了滞纳金的计付标准明显过高外，其余内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，根据《合同终止协议书》的约定，涉案《天源大厦租赁合同》于2017年4月30日解除，据此本院予以确认。本案争议的焦点为：1、被告罗永康余嘉文拖欠天之源公司款项金额及滞纳金的数额问题；2、罗永康、余嘉文还款责任问题。一、关于被告罗永康余嘉文拖欠天之源公司款项金额及滞纳金的数额问题。天之源公司主张，罗永康尚欠其款项324475.4元，有天之源公司提供的《天源大厦租赁合同》和《合同终止协议书》为证，《终止协议书》明确载明，截至2017年4月30日，乙方罗永康减免后欠费合计324475.4元，且诉讼期间罗永康对上述欠款数额并无异议，故本院予以确认。至于滞纳金，《合同终止协议书》的约定，自租赁合同终止之日（即2017年4月30日）起，由余嘉文每月10号支付25000元，直至全部缴清之日止，每延期一日乙方（罗永康）向甲方（天之源公司）支付款项百分之五的滞纳金。上述滞纳金实质是违约金，对违约金每天按逾期还款金额5%计付明显过高，明显超出天之源公司的实际损失，根据天之源公司的诉讼请求中滞纳金的计付时间，本院予以调整为从2017年5月起，违约金按《终止协议书》的约定以每月逾期还款的租金数额按月利率1.2%分段计付至本判决规定的款项付清之日止。经核计，计至2018年5月31日止，被告应向天之源公司支付违约金27293.7元，之后的违约金以欠款324475.4元为基数从2018年6月起按月息1.2%计算至本判决确定的款项付清之日止。二、关于罗永康、余嘉文的还款责任问题。（一）关于罗永康的还款责任问题。首先，根据《天源大厦租赁合同》和《合同终止协议书》的约定，罗永康是合同的承租方，天之源公司是出租方，罗永康依法负有向天之源公司支付租金的义务；其次，根据《合同终止协议书》的约定，余嘉文承诺代罗永康清还所欠租金324475.4元，但该终止协议书并没有明确约定免除罗永康的还款义务，且并没有其他证据证明天之源公司同意免除罗永康的还款责任；再次，罗永康与余嘉文之间签订的《补充协议》只是罗永康、余嘉文双方之间的内部约定，该《补充协议》未经天之源公司的确认，对天之源公司并无法律的约束力。综上，天之源公司请求罗永康支付租金和滞纳金的诉讼请求合法合理，本院予以支持。罗永康主张其无需向天之源公司支付租金和滞纳金的辩解意见理由不能成立，本院不予支持。（二）关于余嘉文的还款责任问题。首先，根据合同终止协议书的约定，余嘉文承诺代罗永康支付租金324475.4元，上述承诺构成债务加入，余嘉文应按该《合同终止协议》的约定支付所欠租金324475.4元给天之源公司。其次，余嘉文在与罗永康签订的《补充协议》中承认自己是该商铺的实际使用者和租赁人，且其对《合同终止协议书》的内容并无异议。故余嘉文同样负有向天之源公司支付滞纳金（即违约金）的义务。天之源公司请求余嘉文支付租金和滞纳金的诉讼请求合法合理，本院亦予以支持。被告余嘉文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十六条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告江门市天之源物业管理有限公司与被告罗永康签订的《天源大厦租赁合同》于2017年4月30日解除；二、被告余嘉文、罗永康应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市天之源物业管理有限公司支付欠款本金人民币324475.4元、违约金人民币27293.7元（之后的违约金以欠款人民币324475.4元为基数从2018年6月起按月息1.2%计算至本判决确定的款项付清之日止）；三、驳回原告江门市天之源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人不按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行债务的利息。本案受理费10290元，保全费3020元，合计13310元，由原告江门市天之源物业管理有限公司负担1290元，被告余嘉文、罗永康负担12020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  王文锋人民陪审员  李樊荇人民陪审员  梁荣豪二〇一八年九月二十八日法官助理康业为书记员潘颖贤