河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）冀0302民初2683号 原告：李岩，女，1964年11月15日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：马绍伟，河北沅图律师事务所律师，执业证号：11303201410851703。 委托诉讼代理人：孙潇雅，河北沅图律师事务所律师，执业证号：11303201711301645。 被告：秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街中段402号,统一社会信用代码：9113030276983846X3。 法定代表人：宋继良，董事长。 委托诉讼代理人：杜秀珍，河北凯悦律师事务所律师，执业证号：11303200211508034。 原告李岩与被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司(以下简称昌辉地产)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人马绍伟、孙潇雅，被告委托诉讼代理人杜秀珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李岩提出如下诉讼请求：1、要求被告退还购房款及利息共计633627元（利息计算至债务全部清偿日止，暂从2015年9月2日计算至2017年9月2日，按年利息4.75%计息，共54972元）；2、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年9月2日在东港家园售楼中心处订立了《秦皇岛市商品房买卖合同》，约定原告以578655元购得被告坐落于秦皇岛市海港区，原告已经按照合同约定支付了购房款，但是被告一直未按照合同约定交付房屋，也未给原告办理任何不动产登记手续，原告一直与被告协商未果，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告昌辉地产辩称，1.原告与被告签订的秦皇岛市商品房买卖合同无效。首先，这份合同不是当事人之间真实的意思表示，该合同实际为案外人借给施工人刘柱资金，由债权人要求做的抵押合同，为刘柱担保借款。原告方并未向被告支付过任何购房款，该合同不仅无效而且也没有成立。根据本案的事实，如果原告要主张权利，首先依据最高人民法院审理民间借贷案件第24条第2款规定由债权人就涉案房屋抵押时的债权审理清楚，才能确定本案抵押担保的债务数额。2、原告作为诉讼主体起诉不适格。即使抵押合同有效，也是附属合同，也应当由主合同的债权人行使权利，由债权人确认抵押权是否指定给本案的原告。3、本案应当驳回原告的诉请，否则应当追加债权人进行诉讼。4、如果本案房子查封或轮候查封，应该提起异议之诉。综上，请法庭查清事实，驳回原告的诉请。 经审查本院认定事实如下，海港区红光北里小区48号楼与海港区东港家园6栋系同一栋楼，现该房屋仍没有竣工。开发建设单位为被告，施工单位项目负责人为刘柱（现已经死亡）。刘柱在施工过程中因为资金不足，进行了大量的借贷，经协商被告昌辉地产同意为刘柱的借贷行为用所建的房屋提供担保，担保方式为由被告与债权人签订房屋买卖合同并出具房款收据。 原告向法庭提供证据一、2015年9月2日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，合同内容为李岩以578655元购买昌辉地产坐落于海港区房屋，建筑面积105.21平方米，单价5500元，总房款578655元。付款方式为2015年9月2日一次性付清房款，房屋交付时间为2016年5月31日。证据二为收据，内容为今收到红光北里48-1-1401号房款全款578655元。收款单位处加盖秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司财务专用章，收款人栏写一个“赵”字。交款人栏写“李岩”二字。证据三、银行对账明细一组，证明李岩筹集资金的行为，以现金的方式交纳了房款。 被告的质证意见，对原告提供的证据一、二的真实性无异议，但原告方并未向被告方支付房款。该合同应当是案外人李德芳借给刘柱资金时，由刘柱找到被告方出具的抵押合同。而债权人李德芳就本案争议的借款已经向法院提起了诉讼，并且已经生效，该抵押行为应当依据民间借贷解释第24条行使权利，而不应该由原告行使权利，原告属于虚假诉讼。对证据三，因为没有证据原件，不认可。即使李岩提取现金的情况真实，被告没有收到原告的房款，该组证据与本案没有关联性。 被告提交证据一、证人赵某（昌辉地产现金出纳）、姜某（昌辉地产副总经理）证言，赵某证明其负责售房收款工作，正常房屋买卖的房款均交给她。本案中的收据是经其手开具的，是在姜某的授意下所开，但是没有收到原告的房款。姜某证明是其授权赵某开具合同和房款收据的，目的是为了刘柱借款提供抵押担保。证据二、财务账目，证明没有收到相应的购房款。证据三、陈泳铭的借条（复印件）内容为“今陈泳铭用东港家园6-1-1401、6-1-1403、6-2-3104、6-2-3204房源作为抵押从刘屹东处借款80万元整。将房屋合同分别做到田春霞、赵巍、邵春玉、李岩名下。陈泳铭承诺于2015年11月1日前归还，此款归还后，刘屹东将配合把购房合同、财务收据交回，如到期不能归还，此房归刘屹东所有。借款人陈泳铭。2015.9.19”。附收条“现已收到刘屹东转来人民币80万元，收款人陈泳铭，2015.9.19”。证明合同是案外人陈泳铭与原告之间的民间借贷关系的抵押手续。证据四、该项目的其他房屋购房合同的原件封面和销售不动产发票，证明该房屋具备了商品房网签备案条件，如果真的收到原告的房款，被告会按程序规定给原告开具发票，并签订网签合同。由此证明原告提供合同是抵押手续，不是真实的房屋买卖合同。 原告的质证意见，对证人证言证据，证人都是被告单位的职员，有利害关系，其证言效力较低，不足以采信。赵某的证言可以确定工作流程是收到钱后再开票，其工作流程中所有入账，不是全部经她手，就是说未经她手的交款也由她开票。两位证人证言前后矛盾，违背诚信原则。对于被告提供的账目不认可，因为账目中记载的被告的财务情况系被告方单方制作，可信度不强。不能证明被告未收到原告房款的事实。对陈泳铭的借条，因为是复印件，证据的三性不予认可。我方不认陈泳铭这个人，借条和收条时间均显示9月19日，而原被告订立合同时间是2015年8月30日，更否定了借条和收条的真实性。借条中的李岩并非明确指是本案原告，故该证据与本案没有关联性。对证据四、真实性合法性无异议，但与本案无关联性，被告具备办理网签和开发票的条件，不能证明被告即会为原告办理网签和开发票，被告惰于履行的自己的义务，不能将此归责于原告，备案时间是2014年，二原告签订的时间是2015年，差距较远，被告的经营情况多变，不能保证前一年的办理条件满足后一年的经营情况，对其证明目的不予认可。 以上事实，有当事人的陈述和提供的证据予以证实。 本院认为，关于原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》和房款收据，双方对该证据的真实性无异议。但是原告以此主张双方存在房屋买卖关系，并已经交付了房款。被告认为合同和收据为借款抵押手续，根本没有收到原告的房款。关于是否交付房款的问题，原告称总房款578655元是以现金的方式缴纳的，被告的账目上既没有现金的收款记录，也没有转账的收款记录。根据当地的房屋买卖交易习惯，如此数额的款项多为转账付款，很少有现金付款。 关于双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》的文本，与其他房屋买卖合同的文本不一致，根据地方政府的管理规定，双方应当签订备案的网签合同文本并开具发票，并且该项目已经具备并且已经开始了网签备案。双方没有按照规定和正常的交易习惯签订网签备案合同并开具发票，不符合常规。 关于陈泳铭的借条，陈泳铭原名陈明，参与几个房地产项目的买卖房屋和融资，并引发诉讼。虽然被告没有能够提供借条的原件，结合案涉房屋所在项目负责人刘柱在建设过程中多次借款事实，不排除陈泳铭参与本案房屋所在项目的借款行为。综上所述，根据证据优势原则和该项目的建设的大背景情况，本院认为原告与被告虽然签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》，但是不存在房屋买卖的法律关系，应驳回原告的起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回原告李岩的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  刘长利 二〇一八年九月三十日 代理书记员  吴 迪