南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓民初字第1686号 原告南京链家房地产经纪有限公司，组织机构代码06264472-5，住所地南京市。 法定代表人左晖。 委托代理人白璐。 委托代理人李瑞，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告吴萍，女，汉族，1981年6月30日生，居民身份证号码******************，住所地南京市，现住南京市。 被告朱丹丹，男，汉族，1980年7月26日生，居民身份证号码******************，住南京市。 两被告共同委托代理人吴恒勇，江苏苏泓律师事务所律师。 原告南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）诉被告吴萍居间合同纠纷一案,原告链家经纪公司于2014年7月8日诉至本院，本院于2014年9月30日作出（2014）鼓民初字第3727号民事判决书，原告链家经纪公司不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2015年2月3日以认定基本事实不清、适用法律不当为由，作出（2014）宁民终字第5026号民事裁定书，发回本院重审。本院重审过程中，原告链家经纪公司申请朱丹丹作为共同被告参加诉讼，本院予以准许，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告链家经纪公司的委托代理人李瑞、白璐，被告吴萍、朱丹丹的共同委托代理人吴恒勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告链家经纪公司诉称，2014年3月，被告吴萍到原告链家经纪公司辰龙绿苑店，要求原告链家经纪公司为其购买二手房提供居间服务。原告链家经纪公司接受被告吴萍的委托后，安排工作人员带领被告吴萍看了数十套房源。2014年3月26日，原告链家经纪公司的高级店经理王金柱带领被告吴萍看了位于南京市，被告吴萍签订了《买卖看房确认书》。该房屋的所有权人陈静、辛力锋也与原告链家经纪公司签订了《房屋出售委托协议》。经过原告链家经纪公司一系列的工作和沟通，被告吴萍商定与所有权人见面签署《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，但在原告链家经纪公司准备好签约文件时，被告吴萍与房屋所有权人拒绝签署相关合同。后来被告吴萍与房屋所有权人自行达成交易，案涉房屋已于2014年4月18日过户至被告吴萍名下。根据《买卖看房确认书》的约定，被告吴萍的行为构成违约，应当按实际成交价格的2.4%承担违约金。原告链家经纪公司为维护其合法权益诉至本院，请求判令被告吴萍支付原告链家经纪公司违约金43800元，并承担本案诉讼费用。 被告吴萍辩称，一、被告吴萍此前已通过网络了解案涉房屋的相关信息，找到原告链家经纪公司仅是通过其与房主联系，希望能够达成房屋买卖协议，原告链家经纪公司与被告吴萍刚接触就迫切要求签订中介服务合同，因被告吴萍对案涉房屋并不了解，拒绝了原告链家经纪公司的要求，后原告链家经纪公司又要求被告吴萍签订《买卖看房确认书》，亦被被告吴萍拒绝，原告链家经纪公司与被告吴萍就中介服务合同的相关条款未能达成一致意见，最终未形成居间合同关系；二、被告吴萍购买案涉房屋，是其他中介公司提供了相应的居间服务，与原告链家经纪公司没有关系；三、被告吴萍没有在《买卖看房确认书》上签字，原告链家经纪公司也没有带被告吴萍看过案涉房屋，原告链家经纪公司主张违约金无事实和法律依据；四、即使如原告所述，《买卖看房确认书》合法有效，原告链家经纪公司未履行合同约定义务，未为被告吴萍提供约定的服务项目。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告朱丹丹辩称，一、被告朱丹丹与本案无利害关系，不应作为本案被告；二、原告链家经纪公司追加朱丹丹为被告属于恶意诉讼；三、原告链家经纪公司提供的《买卖看房确认书》中的第5条约定内容不具有合法性。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，坐落于南京市（建筑面积为61.97平方米）原房屋所有权人为陈静、辛力锋。 2006年2月23日，被告吴萍与被告朱丹丹登记结婚。2013年4月10日，两被告登记离婚。2014年3月20日，两被告登记结婚，后于2014年3月28日登记离婚。 2014年3月26日，被告吴萍因购买案涉房屋在原告链家经纪公司提供的《资质审核必备表》上，填写的婚姻状况为离异。 原告链家经纪公司提交了一份签署日期为2014年3月26日的《买卖看房确认书》，甲方为吴萍，乙方为链家经纪公司，合同内容为：甲方就坐落于银城花园131号201室房屋委托乙方为其提供房屋带看及购买居间服务；乙方同意为甲方提供房屋带看及购买居间服务；甲方与乙方介绍的房屋出售人签署房屋买卖合同之时，乙方有权依法收取居间代理费用及相关服务费用；自本协议签署后六个月内，如甲方或者甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人达成交易的，或者甲方或甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，甲方应按房屋实际成交价格的百分之二点四向乙方支付违约金等等。 原告链家经纪公司确认该确认书尾部甲方处“吴萍”的签名不是被告吴萍所签，且被告吴萍亦对该签字行为不予追认。原告链家经纪公司陈述该“吴萍”签名是被告吴萍的丈夫即被告朱丹丹所签，并提供证人证言加以证明。被告朱丹丹认可该“吴萍”下方的联系电话系被告朱丹丹的手机号码，但表示不清楚是谁填写。 2014年3月27日，被告吴萍（乙方）与案涉房屋所有权人陈静、辛力锋（甲方）及中介方江苏中广置业有限公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定丙方促成甲、乙双方订立房地产买卖合同，乙方向甲方购买案涉房屋；房屋售价（净得价）为1825000元；甲方不向丙方支付佣金和代办费；乙方向丙方支付佣金和代办费15000元。同年3月31日，被告吴萍向中介方江苏中广置业有限公司支付佣金15000元。同年4月14日，三方又就案涉房屋签订了《南京市存量房买卖合同》。案涉房屋已于2014年4月18日转移登记至被告吴萍名下。 原告链家经纪公司提交的关于案涉房屋无买卖双方签字的《南京市存量房买卖合同》和《居间服务合同》上，约定的房屋转让价款为1825000元，买方承担的居间代理费为41610元。两被告对上述两份合同均不予认可。 审理中，原告链家经纪公司申请证人陈永浩、王立峰出庭作证，证人陈述原告链家经纪公司为两被告进行居间服务过程中，带两被告看了多套房屋，《买卖看房确认书》尾部甲方处“吴萍”的签名不是被告吴萍所签，而是被告吴萍的丈夫即被告朱丹丹所签。被告吴萍对证人证言不予认可。被告朱丹丹陈述其未因购买案涉房屋去过原告链家经纪公司门店，亦未因购买案涉房屋与原告签订相关文件。原告链家经纪公司申请就《买卖看房确认书》中“吴萍”签名系被告朱丹丹所签进行鉴定，被告朱丹丹否认在《买卖看房确认书》上签署了“吴萍”，亦不同意进行笔迹鉴定，经本院多次释明并明确如其不配合鉴定，将认定该“吴萍”系由被告朱丹丹代签。被告朱丹丹仍表示不同意鉴定，亦不同意本院的认定。 此外，两被告均认为《买卖看房确认书》中违约责任的约定无效，即使有效则标准亦过高，申请法院予以调整。 以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证复印件、《资质审核必备表》、《买卖看房确认书》、《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》（中介方为江苏中广置业有限公司）、房屋登记簿、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、《南京市存量房买卖合同》（中介方为原告链家经纪公司）、居间服务合同、证人证言等证据予以证实。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点为：一、原告链家经纪公司与两被告是否形成居间合同关系；二、关于《买卖看房确认书》中违约责任的约定是否有效；三、两被告是否需要承担违约责任。对此本院分别评析如下： 一、原告链家经纪公司与两被告之间是否形成居间合同关系。本院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告链家经纪公司作为专业的中介机构，对于代签他人姓名的行为应予制止，应当依照规定指导当事人实事求是签署合同。原告链家经纪公司陈述《买卖看房确认书》上尾部甲方处“吴萍”系被告朱丹丹代签，应认定原告链家经纪公司在指导当事人签订该确认书的过程中，存在瑕疵。签订该确认书时，两被告系夫妻关系，虽然证人均为原告链家经纪公司员工，但此证言明确具体，结合本案具体情况，被告朱丹丹负有配合笔迹鉴定以排除合理怀疑的义务。经本院多次释明相关不利法律后果，被告朱丹丹仍不同意进行笔迹鉴定，故本院依法确定该确认书上尾部甲方处“吴萍”签名系由被告朱丹丹签署，该确认书对原告链家经纪公司及两被告具有法律约束力，双方之间形成居间合同关系。 二、关于《买卖看房确认书》中违约责任的约定是否有效。本院认为，原告链家经纪公司与两被告之间形成居间合同关系，《买卖看房确认书》中第5条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。 三、两被告是否需要承担违约责任。本院认为，根据《买卖看房确认书》中第5条的约定，衡量两被告是否违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。结合本案查明的事实，原告链家经纪公司并非案涉房屋的独家代理中介，两被告可以通过正当途径从两个中介公司获取案涉房屋的房源信息。虽然被告吴萍与案外人陈静、辛力锋及中介方江苏中广置业有限公司于2014年3月27日即签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，但被告吴萍有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，其与案外人签订买卖中介合同的行为不属于“跳单”违约。 因原告链家经纪公司与两被告之间形成居间合同关系，原告链家经纪公司在履行居间合同过程中实际上确已支出了一定的费用，故本院酌定两被告应向原告链家经纪公司给付合理费用2000元，在此范围内，原告要求两被告承担民事责任的请求，本院予以支持。除此之外，原告要求两被告承担其他违约责任，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴萍、朱丹丹于本判决生效之日起十日内给付原告南京链家房地产经纪有限公司2000元。 二、驳回原告南京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费895元，由原告南京链家房地产经纪有限公司负担855元，被告吴萍、朱丹丹负担40元（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  杨向涛 代理审判员  孙 燕 人民陪审员  王 玮 二〇一五年五月十九日 见习书记员  王 进