双流县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初3149号 上诉人（原审被告）：向东，女，1966年10月4日出生，汉族， 住成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：张涵霆，男，1980年3月31日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李星雨，四川开山律师事务所律师。 上诉人向东因与被上诉人张涵霆房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理 终结。 向东上诉请求：撤销一审判决第二项“向东于本判决发生法律效力之日起七日内向张涵霆支付违约金86800元。”改判驳回张涵霆的该项诉讼请求。事实与理由：一、整个交易过程未收到任何款项，不存在违约。二、中介四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）存在欺骗行为。从寻找买家到最后办理过户，链家公司均声称可以获得全部房款868000元，但在房管局办理房屋结清过户手续时被告知需要缴纳6万余元的税。同时向东所签订的合同均为在链家公司诱导下签订，不是本人真实意思表示。三、向东一直在诚信履行合同，直到被通知需要缴纳6万余元的税才停止办理房屋解押和过户。 张涵霆答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回向东的上诉请求。一审过程中已经查明向东没有按照合同约定在2016年9月15日之前办理案涉房屋的解押手续，且经催告仍未办理，因此合同已经无法履行，故向东应承担违约责任。双方已协商解除合同。 张涵霆向一审法院起诉请求：1.判令解除向东、张涵霆于2016年8月4日签订的《成都市存量房房屋买卖合同》以及《补充协议》；2.判令向东向张涵霆支付违约金86800元。 一审法院认定事实：2016年8月4日，张涵霆与向东通过链家公司签订了《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》与《过户、按揭代理合同》。双方在《成都市存量房屋买卖合同》中约定向东将位于成都市华阳街道华府大道一段599号府河音乐花园67幢2单元2楼4号房屋出售给张涵霆，房屋的成交价为868000元。双方在该合同中约定：“第五条成交价格、付款方式成交价格、付款方式详见补充协议……第九条权属转移登记1.甲（即向东）乙（即张涵霆）双方均须按补充协议约定的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记手续……第十条违约责任1.逾期付款的违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10％向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2.逾期交房违约责任：甲方未按照约定条件将房屋交付乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交价的5‰向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，乙方有权单方面书面解除合同。合同解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10％向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。” 《补充协议》约定：“第一条成交价格甲乙双方协商同意，该房屋成交总价868000元，此价格包含物业附属设施清单上所列的家具家电、装饰装修和配套设施。第二条房款交付1.乙方应在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时乙方已支付的定金）30000元。2.乙方同意采用下列第（1）中方式支付首付款（除定金以外的购房款）：（1）通过资金托管专用账户划转：乙方在过户递件起按将首付款208000元存入理房通资金托管账户，待乙方取得产权证书后，由丙方（即经纪方链家公司）进行理房通资金托管解冻，将首付款支付给甲方……3.尾款630000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和房款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额……第三人关于房屋交易具体事宜的约定……3.还款解押：若该房屋目前为抵押状态，则甲方应在2016年9月15日之前到其原借款机构办理完成解除抵押（即将足额欠款存入还款账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）……第四条违约责任1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5%的违约金，逾期超过15日，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金……3.甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方……第五条特别约定在签订本合同时，因有以下第1种情况，故甲方同意将全部定金30000元交丙方托管，待甲方将已选的情况全部完善后，丙方按约定时间将托管定金退还给甲方。1.甲方在签订本合同时若未将《房屋所有权证》原件交予丙方托管，则应将定金交丙方托管……”合同签订当日，张涵霆向向东支付了定金30000元；并于2016年8月17日向北京理房通支付科技有限公司托管了房款208000元。 2016年11月15日，张涵霆、向东及案外人北京理房通支付科技有限公司签订《理房通资金监管解除协议书》，约定：“鉴于：1、甲（向东）乙（张涵霆）双方就乙方购买甲方位于华阳街道华府大道一段599号67栋2单元2层4号之房产（“该房屋”）签署了《成都市存量房买卖合同》（《买卖合同》）；2、甲乙丙（北京理房通支付科技有限公司）三方就该房屋购房款监管事宜于2016年8月4日签署了《理房通房屋交易资金监管服务协议》（下称“原协议”），监管协议编号：ＬＦＴＣＤ20160801618，且乙方已将监管资金人民币贰拾零万捌仟元整存入丙方资金监管账户进行监管：现甲乙丙三方经友好协商达成协议如下：一、经协商一致，各方同意解除《理房通房屋交易资金监管服务协议》，本协议生效之日起三个工作日内将监管资金人民币贰拾零万捌仟元整全部退回至乙方在北京理房通支付科技有限公司开立的如下账户：账户名称：张涵霆账号：13×××24二、本协议一经生效，甲乙丙三方共同签署的《理房通房屋交易资金监管服务协议》即告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任……”另查明，截至一审辩论终结前，涉案房屋仍处于抵押状态。 一审法院认为，张涵霆、向东签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是双真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效，合同签订后对双方均具有法律约束力，张涵霆、向东均应按照约定履行各自的义务。按照双方在《补充协议》里的约定，向东应在2016年9月15日前到其原借款机构办理完成解除抵押手续，但截止合同约定的时间，向东未能按照《补充协议》的约定解除涉案房屋的抵押手续，系违约方。根据《补充协议》的约定，“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5%的违约金，逾期超过15日，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金”，因向东未在合同约定时间内解除涉案房屋抵押，且逾期超过15日，经催告后，向东仍未履行合同义务，故张涵霆有权解除合同。张涵霆、向东在庭审中一致认可双方的合同已于2016年11月15日予以解除，对此一审法院予以确认。向东辩称其未按约定解除抵押是由于张涵霆未提交齐相应贷款资料，其行使先履行抗辩权，但结合证人证言及各方陈述，张涵霆已积极履行合同义务，向贷款机构提交了贷款资料，向东并未举证证明张涵霆存在违约行为，故对其抗辩一审法院不予采信。 关于向东是否应当向张涵霆支付违约金86800元的问题。张涵霆、向东签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》解除系向东的违约行为导致，向东应当按照合同约定承担违约责任。在张涵霆、向东及案外人签订的《理房通资金监管解除协议书》中载明“本协议一经生效，甲乙丙三方共同签署的《理房通房屋交易资金监管服务协议》即告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任”，向东抗辩称根据该约定双方就此已经同意在房屋买卖合同解除后双方互不承担任何责任。一审法院认为，在各方签订《理房通资金监管解除协议书》时，各方仅就资金监管事宜签订了该协议书，此时，协议书中载明的互不承担其他任何责任应当理解为就解除《理房通房屋交易资金监管服务协议》事宜不再承担其他责任，而并不包含就解除张涵霆、向东签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》不承担其他任何责任，故对向东的抗辩一审法院不予采信。本案的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》因向东违约导致合同解除，向东应当按照合同约定向张涵霆支付房屋总款10%的违约金即86800元。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张涵霆与向东于2016年8月4日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年11月15日解除；二、向东于本判决发生法律效力之日起七日内向张涵霆支付违约金86800元。案件受理费1970元由向东承担。 二审中，向东对一审查明事实无异议，但补充陈述：合同签订当日，张涵霆并未向向东支付30000定金。张涵霆称根据《补充协议》第五条“特别约定：在签订本合同时，因有以下第1种情况，故甲方同意将全部定金30000元交丙方托管，待甲方将已选的情况全部完善后，丙方按约定时间将托管定金退还给甲方。1.甲方在签订本合同时若未将《房屋所有权证》原件交予丙方托管，则应将定金交丙方托管……”。所以张涵霆已经向向东支付30000定金。张涵霆对一审查明事实无异议。本院对双方均无异议的事实部分予以确认。二审中，当事人亦无新证据提交。 二审另查明，张涵霆于2016年8月4日支付了30000定金。向东在收款收据上签字确认，并由链家公司托管。链家公司于2016年11月15日将30000退还给张涵霆。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、向东的行为是否构成违约；二、向东是否应当向张涵霆支付86800元违约金。现将以上问题分述如下： 一、向东是否构成违约 首先，张涵霆、向东均系有完全民事行为能力的成年人，其在签订《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时应当尽到基本的注意义务，合同条款清楚、具体。向东所称其所签订的合同均为受链家公司欺骗，不是其真实意思表示，但除了口头陈述并无证据加以证明，本院对此不予认可。张涵霆、向东签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》不违反法律法规禁止性规定，两份合同应属有效，合同双方均受到合同约束，应诚信地履行合同义务。 其次，向东在未将《房屋所有权证》托管给链家公司的情况下，张涵霆将定金交予中介链家公司进行托管，符合《补充协议》第五条约定。且向东在《定金/房款收据》上签字确认，现向东以未收到定金为由认为自己不存在违约行为的理由不能成立。 最后，根据《成都市存量房屋买卖合同》第八条第一款中约定“甲方承诺交易房屋非继承或赠与所得，否则在办理交易房屋所有权转移过程中，因此产生的个人所得税由甲方承担。”涉案房屋系继承所得，根据约定，继承所得房屋要缴纳个人所得税的主体是向东。向东事后以因要额外缴纳该个人所得税为由拒绝解押、过户，违反了《补充协议》第三条第三款约定的合同义务，导致合同无法继续履行，其行为构成违约。 二、向东是否应当向张涵霆支付86800元违约金 根据《补充协议》第四条第一款约定，向东在约定时间未办理解除抵押，并经催告仍未履行合同义务，基于合同约定已经构成违约，张涵霆有权解除合同并要求向东支付违约金。故一审法院判决向东支付房屋总价款10％的违约金，即868000×10％，共计86800元，并无不当，应予支持。 综上所述，向东的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案案件受理费1970元，由向东负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖方 审判员尹英 审判员袁晟翔 二○一八年九月十日 书记员李玲