浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4693号 上诉人（原审原告）：金永祥，男，1957年2月21日出生，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：金小花，系金永祥女儿。 委托诉讼代理人：张乘进，浙江千岛湖律师事务所。 被上诉人（原审被告）：翁红星，男，1980年7月20日出生，住浙江省建德市。 被上诉人（原审被告）：王杰，女，1984年2月8日出生，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：翁红星，系王杰丈夫。 上诉人金永祥因与被上诉人翁红星房屋买卖合同纠纷一案，浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初2612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年10月5日，金永祥（甲方）与翁红星、王杰（乙方）在房产中介公司参与下签订《房产买卖合同》一份，约定：由翁红星购买金永祥位于浙江省建德市寿昌镇中山路（东）18幢404室房产以及柴间一间，总价款640000元，合同第二条中约定：“付款方式为分期支付，首付贰拾壹万元（含定金），待房产过户后再付清余款（按揭贷款）肆拾叁万元整”；合同第三条中约定：“双方同意于房款付清时，双方议定农历下年正月初八前交房，由甲方将上述房地产交付给乙方使用”；合同第五条中约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产的，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产总价款千分之一的滞纳金”。合同签订当日，翁红星向金永祥支付购房款210000元，2017年10月23日，对该房产办理了过户手续，翁红星按要求提供了办理按揭贷款所需的资料，但银行贷款一时未能发放。2018年4月27日，银行贷款获批发放后，剩余购房款430000元全部汇入金永祥账户，金永祥于次日向翁红星交付了上述房地产。现金永祥起诉至原审法院，请求：1、判令翁红星、王杰支付逾期付款违约金（滞纳金）40320元；2、由翁红星承担诉讼费用。 原审法院认为：金永祥与翁红星、王杰签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行合同义务。该案双方当事人争议的付款时间问题，根据合同内容，合同第二条是对付款方式和付款期限的约定，合同第三条是对房产交付期限的约定，对于付款时间应以合同第二条约定内容理解，合同第三条“款清交房”的交房时间约定并不等同于“交房款清”的付款时间约定，合同第三条中“双方议定农历下年正月初八前交房”的约定，并不能倒推该时点即为付清余款的时间节点，只能理解为对交房时间的补充约定，翁红星的辩解符合情理，该院予以采信，对金永祥所称翁红星应于正月初八交房时付清余款的意见不予支持。双方既有按揭贷款支付尾款的约定，由于贷款审批等原因导致的迟延放贷，应当在当事人的合理预期之内，金永祥并未提供翁红星方不符合贷款条件或怠于履行贷款手续义务的证据，故实际放款时间偏长，不能归责于翁红星，且在翁红星已支付首付款的情况下，由于余款未付而未能交房，付款时间的推迟翁红星并未因此获益，买卖双方的权利义务并不因翁红星迟延付款而失衡。综上，该案合同履行过程中，翁红星按照约定履行了付款义务，金永祥并无证据证明翁红星不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，其主张要求翁红星承担违约责任，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年5月28日判决：驳回金永祥的诉讼请求。案件受理费人民币808元，减半收取计人民币404元，由金永祥负担。 宣判后，金永祥不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“合同第三条是对房产交付期限的约定，对于付款时间应以合同第二条约定内容理解，合同第三条中【双方议定农历下年正月初八前交房】的约定，并不能倒推该时点即为付清余款的时间节点，只能理解为对交房时间的补充约定”是错误的，不符合签订合同的本意。1、买卖双方签订的《房产买卖合同》是根据中介公司提供的样本签订的，中介公司把合同内容填好以后，金永祥的女儿金小花对合同第二条所写的“待房产过户后再付清余款(按揭贷款)肆拾叁万元整”、第三条“房款付清时，由甲方将上述房地产交付给乙方使用”提出异议，要求明确余款付清时间，当时金小花提出“现在银行办理按揭贷款有些时间是很长的，而且办理按揭贷款是由卖方和银行决定的，要求买方明确余款支付时间”，在这种情况下，经过中介协商，买方同意在农历下年正月初八付清余款，为此，中介公司在合同第三条“房款付清时”后面加上“双方议定农历下年正月初八前交房”，以此体现两层意思，一是，余款付清时间是下年正月初八；二是交房时间付清房款交付房屋。2、从合同第三条的内容可以看出，以交房时间明确余款付清时间。这样的理解符合合同法对合同条款的解释规定的。事实是合同第三条添加的“双方议定农历下年正月初八前交房”是金永祥提出以后，中介公司添加的，如果不是这样理解，添加对于金永祥有何意义呢？二、金永祥的诉讼请求，即要求翁红星、王杰支付逾期付款违约金符合事实依据，也符合法律规定。1、合同第三条约定在农历下年正月初八（即2018年2月23日）付清余款，可翁红星在2018年4月27日才付清余款，逾期63天，根据房屋买卖合同约定“每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金”，房价款为64万元，按此计算违约金为40320元。2、房屋买卖合同签订以后，在农历下年正月初八要付清余款交房的实际，就立即租赁房屋支付定金，多支付了63天的租金。3、翁红星以银行推迟放款为由免除逾期付款的违约责任是不符合法律规定的，法院对此采纳其意见，更是错误。三、本案中付清尾款与交房问题。付清房款后再交房，也就是2018年2月23号，这是合同的本意。当时双方协商时什么时候付款，付款有按揭贷款，有翁红星、中介机构证明。四、翁红星在一审中提出银行未及时放款，但并未举证予以证明。案涉房屋过户的时间是2017年10月23日，按照合同约定，到18年2月有4个月时间，这是合理的。五、金永祥主张其违约责任是合同法第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，请求：1、判令撤销浙江省建德市人民法院(2018)浙0182民初2612号民事判决书，依法改判支持金永祥原审的诉讼请求，即判令翁红星、王杰支付逾期付款违约金40320元。2、判令翁红星、王杰承担一审、二审的诉讼费。 针对金永祥的上诉，翁红星、王杰答辩称：付款方式是按揭贷款，贷款时是和金永祥一起去银行办理的，贷款的相关办理也是委托中介来办理的，不单是翁红星、王杰的原因造成贷款办理失败。而且金永祥陈述其不能及时搬出去，最早到正月初八搬走，中介当时也在场，中介说正常情况贷款是能很早能办下来的，贷款时间会比交房时间早，考虑到金永祥的老母亲一时间搬不走，所以加了“正月初八这一条”。原审判决正确，请求二审法院予以维持。 二审中，金永祥向本院提交：证据1、情况说明，拟证明房产买卖合同第三条小字体的含义是农历下年正月初八前付清款项然后交房。翁红星、王杰向本院提交：证据2、合同第三条另加条例说明，拟证明没有就在正月初八前交款达成合意；证据3、历月电费明细，拟证明正月初八以后金永祥还是住在案涉房屋内；证据4、《个人购房/购车借款及担保合同》，拟证明翁红星贷款一切手续是按时履行的。 针对金永祥提交的证据，翁红星、王杰认为，证据1的真实性不认可。针对翁红星、王杰提交的证据，金永祥认为，对证据2无法确认该份证据的真实性，对其内容上部分认可，当时确实是讲好正常情况贷款能两个月办理好，因为无法确定时间，所以又宽限了两个月时间，而正月初八是房款付清后的交房时间；证据3没有盖章，所以真实性无法确认，且与本案无关；对证据4的真实性有异议。本院认为，两份说明均由同一人做出，但却相互矛盾，且该说明人并未到庭接受质询，故本院对于证据1、2均不予以采纳；证据3没有盖章，且金永祥对该份证据的真实性无法确认，故本院对于该证据亦不予采纳；证据4中有中国邮政储蓄银行股份有限公司建德市支行的公章，故本院对该证据的真实性予以认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：金永祥与翁红星、王杰签订的《房产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对各方均具有约束力。现双方就案涉合同第三条约定“双方议定农历下年正月初八前交房”产生争议，金永祥主张该约定系要求翁红星、王杰在正月初八前支付购房款，故翁红星、王杰应支付逾期付款的违约金；而翁红星、王杰则认为案涉合同第三条仅是对交房时间进行了约定，故其无需支付违约金。对此，本院认为，首先，案涉合同第二条系对付款时间的约定，而第三条系对交房时间的约定，现双方在第三条中添加了“正月初八前交房”，且其字面意思亦为确定交房时间，故金永祥主张该时点为付款时间没有依据。其次，根据翁红星二审提交的《个人购房/购车借款及担保合同》，翁红星、王杰并未怠于履行贷款义务，其系按照约定履行了支付余款的合同义务。据此，原审法院驳回金永祥的全部诉请并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费808元，由金永祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年九月十三日 法官助理丁晔 书记员刘婧函