福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5070号 上诉人（原审被告）:石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市九二路石狮宾馆内。 法定代表人：吴为贡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶永宏，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小蓉，福建侨声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:蔡美惠，女，1965年9月13日出生，汉族，住福建省建设新塘南塘**。 上诉人石狮市豪富华房地产开发有限公司（以称豪富华公司）与被上诉人蔡美惠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪富华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡美惠的原审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、《商品房买卖合同》及《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税，属于买受人所接受的明码标价商品房价款，不属于标价之外的加价行为。不违反《价格法》的规定。《认购协议书》是买受人按单元认购房产所签署的总协议，《商品房买卖合同》约定了单元房屋的各套房的购房价款，两份购房文件是总合同与楼层分套合同的关系，具有同等效力。两份文件买卖双方共同确认的买受价款为不含税价，小区申请用电变压及水电开户费不包括在购房价款中，而且上述定价是整个小区商品房销售的统一价格，签署合同或协议为同一内容文本，不存在差别，上述通过双方签订的合同明确确定的购房价款，应认定经营者销售商品房按明码标价确定的销售价款。二、《商品房买卖合同》及《商品房认购协议书》约定的总价款不包括小区用电变压及水电开户的费用以及契税、营业税的核定价格方式，不违反强制性法律规定，认定合同无效缺乏法律依据。上述约定不属于提供的格式合同免除豪富华公司责任、加重买受人责任、排除买受人只要权利的格式条款。因此原审法院判决合同无效（及退回买受人的水电费）是错误的。 蔡美惠未作答辩。 蔡美惠向一审法院起诉请求：1.确认双方《商品房买卖合同》附件三要求蔡美惠承担水电分摊费条款无效；2.确认双方《商品房认购协议书》第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费条款无效；3.豪富华公司立即将蔡美惠购买的晋江市××广场××幢××号房产通水通电。 一审法院认定事实：豪富华公司与蔡美惠于2007年1年18签订商品房认购协议书，于2007年10月10日就认购协议书的其中三处房产签订商品房买卖合同三份，约定蔡美惠向豪富华公司购买晋江市××广场××幢××号房产；房屋已经由蔡美惠实际接收；豪富华公司口头通知蔡美惠缴纳水电分摊费与营业税、契税。 一审法院认为，第一，关于商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款是否有效的问题。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。双方在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。第二，关于商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税、契税等办理产权证相关税费的条款是否有效的问题。蔡美惠与豪富华公司签订商品房买卖合同之前，就诉争房产签订商品房认购协议书。该认购协议书第二条约定本买卖所需营业税、契税等办理产权证相关税费由蔡美惠承担，豪富华公司在代办产权证时，由蔡美惠直接支付给豪富华公司代缴。根据《中华人民共和国契税暂行条例（​ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（6,0）​）》的规定，买房人为契税的纳税人。蔡美惠应向税务主管部门缴纳契税，但双方可以约定由蔡美惠支付给豪富华公司代缴，这是双方对支付方式的约定，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规，应认定有效。根据《中华人民共和国营业税暂行条例（​ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（7684,0）​）》的规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人。蔡美惠与豪富华公司在商品房买卖合同中对营业税的承担并未作出约定，认购协议书约定营业税由买房人承担，免除了豪富华公司的责任，加重了蔡美惠的责任，应认定无效。另外，该商品房认购协议书中的案外人柯坤生并不是诉争房产的购买人，与本案法律关系无关。第三，关于豪富华公司是否应为诉争房产通水通电的问题。蔡美惠主张诉争房屋的水电设施已经安装完成，但未开通水电。豪富华公司在审理过程中对蔡美惠的上述主张予以确认，认为因蔡美惠未依约交纳水电分摊费，故其未开通诉争房屋的水电。豪富华公司已将诉争房屋交付给蔡美惠使用，其交付的房屋应通水通电以保证蔡美惠正常使用。双方在商品房买卖合同中约定买受人应承担水电分摊费的条款无效，豪富华公司不能以蔡美惠未交纳水电分摊费为由不开通水电。故蔡美惠要求豪富华公司对诉争房屋开通水电，予以支持。综上所述，蔡美惠与豪富华公司签订的商品房预售合同中附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效。蔡美惠与豪富华公司就诉争房产签订的商品房认购协议书第二条由豪富华公司收取营业税的条款无效。蔡美惠要求豪富华公司为诉争房屋通水通电，予以支持。蔡美惠的其他请求，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国价格法》第十三条规定，判决：一、确认原告蔡美惠与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件三第10条买受人应承担水电分摊费的条款无效；二、确认原告蔡美惠与被告石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书第二条中由豪富华公司收取营业税的条款无效；三、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内为晋江市××广场××幢××号房产通水通电；四、驳回原告蔡美惠的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由原告蔡美惠负担20元，被告石狮市豪富华房地产开发有限公司负担80元。 本院二审期间，豪富华公司与蔡美惠均未提交新证据。豪富华公司对一审法院查明的事实没有异议，本院依法予以确认。 本院认为，首先，蔡美惠与豪富华公司签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因该协议对商品房的基本状况、交付使用条件、办理产权登记相关事宜、开发商违约责任等商品房买卖的主要事项均未作约定，应认定该协议系当事人为将来订立正式的商品房销售合同（即本约）而作的预先安排，并非最终确认，故该协议为预约合同，自当事人签订本约之日起对当事人不再具有约束力。蔡美惠与豪富华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。因《商品房买卖合同》未对营业税的负担进行特别约定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例(​javascript:SLC(7684,0)​)》规定，销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，故本案诉争房产的营业税应依法由豪富华公司承担，对豪富华公司请求蔡美惠承担营业税，缺乏法律依据，本院不予支持。小区水电设施配套费用属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取。蔡美惠与豪富华公司在商品房买卖合同附件三第10条中关于小区用电变压申请及水电开户由买受人分担的约定，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的强制性规定，应认定为无效条款。豪富华公司请求蔡美惠承担水电设施配套费用，缺乏法律依据，不予支持。 综上所述，上诉人豪富华公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费80元，由石狮市豪富华房地产开发有限公司负担。案件受理费100元，由蔡美惠负担20元，石狮市豪富华房地产开发有限公司负担80元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一八年九月三十日 法官助理 庄 瑮 书 记 员 陈其国 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……  1-