福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5405号 上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，男。 委托诉讼代理人：苏少平，男。 被上诉人（原审原告）：潘翠红，女，1966年2月23日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：熊也，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄秀丽，福建重宇合众律师事务所律师。 上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）因与被上诉人潘翠红商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中超公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、潘翠红逾期接收诉争房屋，应支付中超公司逾期收房违约金，并从中超公司应承担的逾期交房违约金中扣除。中超公司于2017年10月21日通知潘翠红应于2017年10月27日至2017年10月30日办理交房手续，潘翠红于2017年10月24日收到该通知，并于2017年12月4日实际办理交房手续。潘翠红逾期收房34天，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，应支付中超公司逾期收房违约金903395×0.0001×34=3071.54元。二、潘翠红逾期委托办证，应支付中超公司逾期委托办证违约金。潘翠红逾期委托办证6天，根据《商品房买卖合同》附件六第七条第三款约定，应支付中超公司逾期委托办证违约金903395×0.0001×6=542.04元。与上述二笔款项抵扣后，中超公司应承担逾期交房违约金为28999.02元（32612.6元-3071.54元-542.04元）。 潘翠红辩称，一审判决正确，应予维持。《商品房买卖合同》第十一条第二款以及附件六第七条第三款的约定是无效的，导致双方权利义务不对等。 潘翠红向一审法院起诉请求：判令中超公司立即支付以903395元为基数按日万分之一计算自2016年7月1日起至2017年12月4日止的逾期交房违约金共计47157.22元。 一审法院认定事实：潘翠红与中超公司于2014年3月18日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定潘翠红向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为903395元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2.施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其他法律、法规规定的不可抗力的情形；3.中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。合同第八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币11247元整，于2016年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上”。合同附件六合同补充协议第二条约定：“1.买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2.买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……”合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房”。合同签订后，潘翠红依约支付了全部购房款。2017年10月21日，中超公司出具《入伙通知书》、《交付指引》各一份，并于2017年10月21日通过ＥＭＳ向潘翠红寄送上述两份材料，潘翠红于2017年10月24日签收。《入伙通知书》载明潘翠红接到本通知后于2017年10月27日至10月30日期间前来接收房屋，并办理集中交房手续，集中交房期后，现场将不再提供“集中手续办理”。《交付指引》载明的“办理商品房应缴纳的费用”中包括中超公司代收的维修基金。潘翠红于2017年12月4日办理交房手续，并于当日缴付公共维修基金。2017年10月26日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2017年10月25日通过消防验收合格。据泉州市气象信息服务中心出具的距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2013年7月3日至2017年10月26日的中雨（即10毫米）以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2014年3月18日起至合同约定的交房之日即2016年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计79天。自2016年7月1日起至2016年9月17日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计14天；自2016年9月18日起至2016年10月1日止这一期间，未出现中雨以上及6级以上最大风力天气；自2016年10月1日起至2016年10月28日止，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计5天。泉州市于2014年3月18日起至2016年6月30日止共举行高考3次，共计6天，中考3次，共计9天，合计15天。中超“水木春天”Ｂ地块于2014年3月18日起至2016年6月30日止共计停电6天，停水5天，于2016年8月24日停电1天，未停水。 一审法院认为，潘翠红与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。关于天气原因。双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数79天，故中超公司可顺延至2016年9月17日交房。合同约定交房之日的次日起至2016年9月17日止这一期间共出现合同约定可延期交房的风雨天气共计14天，故中超公司就风雨天气可顺延至2016年10月2日交房。自2016年9月19日起至2016年10月2日止这一期间未发生可顺延交房的风雨天气，故中超公司可因风雨天气顺延交房至2016年10月2日。中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算，但合同并未约定风雨天气的起算时间为施工之日起，且该项目是在双方签订合同之前施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生，双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力，故对该辩称不予采信。关于市政配套工程及高考原因。中超公司提供的停电通告及泉州市自来水公司出具的《停水证明》，可以证明诉争楼盘于2014年3月18日起至2016年10月2日止共计停电7天，停水5天，合计12天。中超公司提供的媒体报道，泉州市全市在中、告考期间禁止工地进行施工，故中超公司可因中、高考原因顺延交房，自2014年3月18日起至2016年10月1日止，泉州市共计举行中考、高考各3次，合计15天。故中超公司可因停水、停电及高考原因顺延交房时间至2016年10月28日。自2016年10月1日起至2016年10月28日止共出现合同约定可延期交房的风雨天气共计5天，故中超公司还可顺延交房时间至2016年11月2日。关于专项维修资金的缴纳。合同第十八条约定专项维修资金于2016年6月30日前缴纳，而中超公司向潘翠红寄送的《交房指引》载明潘翠红应在通知的交房时缴纳专项维修基金，结合该两条约定及《交付指引》中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。中超公司主张其可将交房时间顺延至潘翠红实际缴纳专项维修资金之时，不符合双方的约定。关于诉争房屋交付。中超公司于2017年10月21日向潘翠红邮寄《入伙通知书》、《交付指引》，且潘翠红已于2017年10月24日签收该份邮件。潘翠红虽未按照《入伙通知书》载明的时间办理交房手续，但《入伙通知书》上载明要求业主于2017年10月27日至2017年10月30日至中超公司指定地点办理集中交房手续，而诉争楼盘于2017年10月26日即于中超公司通知交房的时间前符合交房条件，故应认定中超公司已于《入伙通知书》载明的办理集中交房的截止时间即2017年10月30日已履行完毕交付房屋的义务。结合前述分析，根据合同约定，中超公司可顺延至2016年11月2日交房，而中超公司于2017年10月30日完成交付义务，其所应当承担的逾期交房违约金应当计付自2016年11月3日起至2017年10月29日止，故中超公司实际逾期交房的天数为361天，依约应支付给潘翠红逾期交房违约金903395元×0.0001×361日＝32612.6元。对潘翠红诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付给潘翠红逾期交付址于丰泽区××街道××号楼××号商品房的违约金32612.6元；二、驳回潘翠红的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中超公司提供1.公共维修基金收据一份，以此证明潘翠红已于2017年12月4日收房；2.通知函及邮件快递详情单各一份，以此证明中超公司于2018年2月8日通知潘翠红办证，潘翠红于2018年2月12日签收该通知；3.商品房产权证代办委托协议一份，以此证明潘翠红于2018年3月1日委托中超公司代为办理不动产权证书。本院经审查认为，证据1载明的内容与一审判决查明的事实一致，可以认定潘翠红已于2017年12月4日办理交房手续；证据2、3系中超公司与潘翠红处理办证事宜的有关材料，与本案逾期交房的处理不具有关联性。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，潘翠红、中超公司对一审判决认定的逾期交房违约金数额32612.6元均无异议，予以确认。一审中，中超公司并未提出要求潘翠红支付逾期收房违约金、逾期委托办证违约金的反诉，二审中潘翠红、中超公司对此无法达成调解，且潘翠红不同意本院在二审中一并审理，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，中超公司有关与此的请求可另行起诉。 综上所述，中超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建中超实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年九月二十七日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。