四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川13民初72号 原告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地：南充市顺庆区滨江中路一段467号。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 被告（案外人）吴双，女，汉族，1990年10月10日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：鲜涛，四川张小友律师事务所律师。 第三人（被申请执行人）：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住所地：四川省南充市高坪区明宇路1号。 法定代表人：杨晓斌，经理 第三人（被申请执行人）：四川思凯房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰，经理 第三人（被申请执行人）：陈春兰，女，1965年3月6日出生，汉族，住所地：四川省成都市武侯区。 第三人（被申请执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地：南充市顺庆区龙吟路56。 法定代表人：唐作银，经理 第三人（被申请执行人）：唐作银，男，1965年3月19日出生，汉族，住所地：南充市顺庆区。 上述第三人共同委托诉讼代理人：曾亚西，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）因与被告吴双、第三人南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔公司）、四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯房地产公司）、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴公司）、唐作银、陈春兰申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告恒丰银行南充分行委托诉讼代理人周世明、被告吴双的诉讼诉讼代理人鲜涛、第三人莱茵威尔公司、思凯房地产公司、万事兴公司、唐作银、陈春兰的共同委托诉讼代理人曾亚西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒丰银行南充分行向本院提出诉讼请求：1.准许执行成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场12栋1层4号房屋;2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年4月，根据原告的诉讼财产保全申请，南充市中级人民法院查封了思凯房地产公司的房产，其中包括案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号12栋1层4房屋（成房权证监证字第××号号）。诉讼中，2017年08月10日，各方当事人自愿达成调解协议。南充市中级人民法院(2017）川13民初58号《民事调解书》确认：一、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同偿还原告借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同向原告支付利息人民币1166666.66元、复利人民币20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年07月20日止，2017年07月21日起至实际付清原告本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房地产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房地产公司共同于2017年10月10日前向原告付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。因债务人没有履行债务，原告向南充市中级人民法院申请执行。南充市中级人民法院立案执行，执行案号为（2017）川13执108号。执行期间，南充市中级人民法院2018年1月决定将查封的案涉房屋进行评估、拍卖。因被告（案外人）吴双对执行标的提出书面异议，南充市中级人民法院于2018年3月15日作出(2018)川13执异19号执行异议裁定：中止成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场12栋1层4号房屋的执行。原告不服(2018)川13执异19号执行异议裁定，依法提起诉讼。2015年10月12日，抵押人思凯公司与原告签订了《最高额抵押合同》，思公司以成房权证监证字第××号号《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为思凯公司单独所有的坐落于成都市高新区中和大道二段99号12栋1层4号房屋抵押给原告，双方依法办理了抵押登记，原告于2015年10月15日领取了成都市房屋产权登记中心颁发的房屋他项权利人证书成为合法有效的抵押权人。根据法律规定，房屋的转让在国家主管机关完成登记后生效，房屋所有权的归属以合法登记予以确定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人”。第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。案涉房屋是已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人吴双不是案涉房屋的权利人。 无论案外人与思凯公司是否存在真实的房屋买卖关系、房屋买卖合同是否合法有效，均不能证明案外人是已登记的不动产的权利人。案涉房屋是抵押权、房屋他项权登记在原告名下的不动产，案外人没有能够排除执行的权利。 被告吴双辩称：1.案涉房屋在抵押、查封之前,被告已经与思凯公司签订了房屋买卖合同,并已经交付占用使用,在整个案件中，被告不具有过错。被告也已经全部装修使用,合同备案及产权办理均是由思凯公司在负责处理,被告也多次找到思凯公司,思凯公司均回复正在积极办理中，等通知,且被告也是在执行拍卖时才知晓该情形,并立即提起了执行异议。2.原告在办理抵押过程中，是具有明显恶意，本案的抵押是思凯公司与原告的恶意串通，应为无效，原告应该知晓该房屋被出售，原告应该在办理抵押时现场勘查房屋，在上述情形存在时，原告还同意抵押，实属恶意，应为无效； 3.案涉房屋实为住宅性房屋属于消费性购房，根据最高院关于建筑工程优先偿还权的批复，本案被告享有的权利应于原告的抵押权而言应当优先保护。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人莱茵威尔公司、思凯房地产公司、万事兴公司、唐作银、陈春兰述称，第三人与原告正在就本案案涉债务问题进行核实和协调，第三人与原告、被告的债务问题都可以得到妥善的解决。 恒丰银行南充分行为支持其诉讼请求，出示了以下证据：1.四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初58号民事调解书复印件一份，拟证明思凯房产公司是被执行人；2.成都市房屋产权登记中心成房权证监字第××号房屋所有权证及房屋他项权证，拟证明案涉房屋所有权在执行时登记在思凯房产公司名下，恒丰银行南充分行系抵押权人。 被告吴双质证认为：1.对调解书真实性不持异议，但其与本案没有关联性；2.对所有权的初始登记，不认可其真实性，该房屋在此前已经出售给吴双，他项证不具有合法性，被告方对抵押不知情。 第三人莱茵威尔投资公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司对原告出示的证据均不持异议。 被告吴双为支持其抗辩意见，出示了下列证据：1.商品房买卖合同一份、地下车位买卖合同一份、房款收据两份、POS刷卡单两份、发票一份、事实说明一份。拟证实2013年6月6日，吴双与思凯房产公司签订房屋及地下车位买卖合同，吴双购买了案涉一套房屋及两个车位，在签订合同前已付清了全部房款及车位款;2.交房流程表、入住证明、物业收费证明、南充市公安局证明。拟证实案涉房屋于2013年6月28日已交付给了吴双占有并使用，吴双与伍晓丽是母女关系；3.房屋装修合同及付装修款收据、燃气安装合同、付地暖及空调款定金收据、2016年9月后物管费及垃圾清运费收款收据、照片。拟证实案涉房屋从2016年开始装修，且结合小区的实际情况及水电气按居民标准收取的事实，案涉小区房屋实为别墅及电梯住宅房屋；4.思凯房产公司出具关于未及时办理业主产权的情况说明。拟证明案涉房屋未办理产权证并非被告方的原因造成；5.执行裁定书复印件一份，拟证明该裁定书支持被告方执行异议的实体理由。 恒丰银行南充分行质证认为：1.对事实说明、内部收据真实性不予认可，第一组的其他证据真实性不持异议，但商品房买卖合同载明的是办公用房而非住宅用房，思凯房产公司登记的是办公用房，办公用房不能变更为生活住房。仅提供收据，并不能真实证明已经付款，佘国跃向思凯公司刷卡，与本案无关；2.对交房流程表不持异议;对于入住证明有异议，其不具真实性，虽然交付了，但是被告方并未实际入住，其证明的内容虚假；对物业费收据的真实性无异议，但不能证明已经入住，且根据照片显示，被告方还在进行装修；3.对第三组证据其真实性不持异议；4.燃气安装合同及相关照片不能达到其证明目的，且其与相关部门签订的有关合同，属另一法律关系。而案涉房屋是以办公房屋报建的，并不是生活住宅用房，其性质属实非法的将商业用途改为住房，其供气合同并不能够证明其已经入住。同时，思凯房产公司的相关情况说明与事实不符。思凯房产公司与鲜春林没有办理房屋买卖合同的预售登记;5.对于执行异议裁定书真实性不持异议，但不能证明被告方的观点。 第三人莱茵威尔投资公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司对被告方出示的上述证据均无异议。 本院根据本案证据，认定事实如下：2013年6月6日，吴双与思凯房产公司签订《商品房买卖合同》及《地下车位买卖合同》，约定思凯房产公司将成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场12栋1层4号房及斯摩广场地下停车场内编号197、198号车位出售给吴双，房屋总价为158万元，车位价格为25万元，付款方式为一次性付款。合同签订后，吴双向思凯房产公司交清了房款（其中于2009年11月25日通过POS刷卡交付20万元，其余为现金交付），思凯房产公司于2012年4月14日向吴双出具了内容为“收吴双12幢4号购房款183万元”的收据，并于2016年4月29日开具183万元销售不动产统一发票。事后，被告方对该房屋进行装修。案涉房屋未在房管部门办理备案登记，且非因被告方的原因未办理产权证过户登记。 2015年10月12日，抵押权人恒丰银行南充分行与抵押人思凯房产公司签订《最高额抵押合同》，约定抵押人为抵押权人与债务人莱茵威尔公司在2015年10月12日至2018年10月11日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金余额为人民币肆仟万元正。上述《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》载明抵押物为思凯房产公司所有的坐落于成都市高新区中和大道二段99号办公房屋，合计4744.519平方米。抵押权人依法在成都市房屋产权登记中心领取上述抵押房屋共25套的25份《房屋他项权证》【成房他证他权字第××号至-22号】，其中包括案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场12栋1层4号房屋（成房权证监证字第××号），抵押担保房屋共同担保4000万元。2016年10月25日，恒丰银行南充分行与莱茵威尔公司签订《流动资金借款合同》，约定南充恒丰银行借款人民币4000万元给莱茵威尔公司，借款期限自2016年10月25日至2017年10月24日止。2016年10月25日，恒丰银行南充分行向莱茵威尔公司发放借款4000万元。 因莱茵威尔公司未按期还款，恒丰银行南充分行申请保全，2017年4月，本院查封了思凯房产公司的房产，其中包括案涉房屋即成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场12栋1层4号房屋（成房权证监证字第××号）。诉讼中，2017年8月10日，各方当事人自愿达成调解协议。本院（2017）川13民初58号民事调解书确认：一、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司共同偿还南充恒丰银行借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司共同向南充恒丰银行支付利息人民币1166666.66元、复利人民币20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清南充恒丰银行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴房产公司共同于2017年10月10日前向南充恒丰银行付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。 因债务人没有履行债务，南充恒丰银行向本院申请执行。执行期间，吴双以其为被查封、执行的成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场12栋1层4号房屋所有权人为由，要求解除对该房屋的查封、中止拍卖。本院于2018年3月15日作出(2018)川13执异19号执行异议裁定：中止成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场12栋1层4号房屋的执行。 本院认为，现有证据表明，在思凯房产公司以案涉房屋为莱茵威尔投资公司向恒丰银行南充分行的借款提供抵押担保之前，吴双与思凯房产公司就案涉房屋已经签订了商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在合同履行中，吴双支付了全部房款，履行了合同项下义务，思凯房产公司也向吴双交付了房屋。根据被告提供的房屋装修合同、天然气安装合同、物业费票据及相关照片可见，被告方接收房屋后进行了装修入住，其实际占有案涉房屋。虽然思凯房产公司用案涉房屋为莱茵威尔投资公司向恒丰银行南充分行的借款提供抵押担保，并办理抵押登记是在案涉房屋没有过户至吴双名下的情况下完成的，但是由于吴双购买案涉房屋后，未办理过户登记，并非吴双的原因造成，同时，吴双购买案涉房屋的实际用途系用于生活居住，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，抵押权不能对抗消费者买房人的物权期待权。故本案中，对于吴双购买的用于居住的案涉房屋的物权期待权应当优先于在该房屋上所设抵押物权予以保护，被告方就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，能够阻却恒丰银行南充分行对案涉房屋申请的强制执行。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告恒丰银行股份有限公司南充分行的诉讼请求。 案件受理费22,800元，由原告恒丰银行股份有限公司南充分行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  李卫东 审判员  何顺红 审判员  董 行 二〇一八年九月二十九日 书记员  刘奕汐