重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初2207号原告：向海英，女，汉族，1984年8月出生，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：田某某，重庆合融律师事务所律师。委托诉讼代理人：万某某，重庆合融律师事务所律师。被告：何源，男，傣族，1979年7月出生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：郑某某，重庆东和律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙艳红，男，汉族，1997年9月出生，住重庆市綦江区，该公司员工。原告向海英诉被告何源、第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李明刚适用简易程序公开开庭进行了审理。向海英的委托诉讼代理人田某某、何源的委托诉讼代理人郑某某、到家了公司的委托诉讼代理人孙艳红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向海英向本院提出的诉讼请求为：1.何源退还定金2万元；2.何源支付违约金166000元；3.本案诉讼费由何源承担。事实和理由：2017年12月6日，向海英、何源及到家了公司签订《房地产买卖（居间）居间合同》，约定：何源将重庆市南岸区辅仁路4号（云天锦绣前程）2栋XX号房屋出售给向海英，三方对房屋价款、支付方式及违约责任均作了明确约定。合同签订当日，向海英即支付定金2万元，但何源并未按约履行合同。此后，向海英诉至本院要求何源继续履行合同，后经本院认定，何源已在事实上不能继续履行合同。鉴于何源的行为已构成根本违约，已致向海英相应损失，故向海英诉至本院。何源辩称：其并未与向海英签订房屋买卖合同，也未正式委托到家了公司代理签订房屋买卖合同；按照法律规定，行为人没有代理权，而以被代理人名义订立的合同，对被代理人不发生效力，应该由行为人承担责任，即到家了公司承担责任。定金系到家了公司收取，应由其返还。向海英提出的违约金请求对何源不发生效力，应驳回其诉讼请求。到家了公司述称：何源委托到家了公司员工张文学与向海英于2017年4月10日签订《房地产买卖（居间）居间合同》，并委托到家了公司代为保管向海英支付的定金2万元，后何源拒绝履行合同，向海英于2017年5月向本院提起诉讼要求继续履行合同。2017年11月30日，本院判决驳回向海英的诉讼请求。故向海英现起诉要求何源承担违约金。向海英举证如下：《房地产买卖（居间）居间合同》、民事判决书、收条，拟证明：1.原被告之间存在房屋买卖的事实；2.何源以微信的方式授权到家了公司员工出售本案涉案房屋的事实；3.本案合同无法继续履行系何源原因导致，构成违约，《房地产买卖（居间）居间合同》第六条第一项已明确约定违约方向守约方支付的违约金，按照房屋成交价20%计算；4.向海英已向何源缴纳定金2万元。何源质证意见：1.《房地产买卖（居间）居间合同》的真实性不予认可，何源从未签订过该合同，也未正式授权任何人签订该合同，也不知道该合同的违约金约定条款；若该合同真实存在，也仅能约束向海英和到家了公司。2.民事判决书的真实性无异议，但达不到向海英的证明目的。该判决并未论述向海英所述的《房地产买卖（居间）居间合同》有效或者无效，至于判决书查明的事实部分，也是基于到家了公司工作人员张文学与何源的聊天记录，针对该段聊天记录的认定，只是何源授权到家了公司居间服务，而非授权其代理签订房屋买卖合同。3.收款证明真实性无法确认，若是到家了公司工作人员张文学收取，应由张文学退还。到家了公司对向海英所举证据的真实性均无异议。何源举证如下：微信聊天记录打印件，拟证明：2017年4月7日至2017年4月16日，何源与到家了公司员工张文学之间的聊天记录。其一、张文学确认必须有何源签字后寄送回来的委托书才能代其签订房屋买卖合同；其二、委托仅为居间服务而非代理签订合同（4-08下午5:35）；其三、定金是到家了公司工作人员收取的；其四、到家了公司知晓需要何源配偶的认可（4-12上午11：00）；其五、到家了公司知晓何源没有房产证，不具备交易条件（4-08下午5:16）；其六、张文学一直要求代理签订合同，但是何源一直没有予以答复（最后一页4-16）。向海英质证意见：不清楚其真实性，系何源与到家了公司工作人员的联系内容，但该组证据能证明何源委托到家了公司代为出售本案争议的房屋，且向海英与到家了公司的居间合同也传给何源，并经其同意签订该居间买卖合同。到家了公司质证意见：该组证据的真实性第7-8页予以认可，其他内容真实性无法核实。不能达到证明目的1、2、4、5、6，仅认可证明目的3。在微信聊天记录中到家了公司工作人员，仅发送委托书模板，要求何源将模板完成之后寄送给到家了公司工作人员，但何源在4月8日的微信聊天记录中以微信委托的方式委托到家了公司工作人员张文学；关于房产证部分，在微信聊天记录中表明，因房产证抵押给银行，需何源本人回来前往银行调取。第三人未举证。经审理查明：何源与谭雪琴为夫妻关系，重庆市南岸区辅仁路4号2栋XX号房屋为二人的共有产权房屋。2017年4月8日，何源以微信的方式授权到家了公司的员工张文学出售南岸区辅仁路4号2栋XX号房屋，约定合同价83万元卖方尽收。2017年4月10日，张文学作为何源的代理人与向海英、到家了公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定：何源以83万元的价格将上述房屋（建筑面积115㎡）出售给向海英，向海英在签订合同当日支付2万元予何源，作为定金，同时何源将该房屋权属相关资料交由到家了公司托管；向海英须于过户当日交付38万元予何源；向海英委托到家了公司向银行申请个人二手房按揭贷款43万元用于支付房款；买卖双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。同时，合同签章处由张文学作为何源的代理人进行签字并按手印。合同签订当日，张文学即作为何源的代理人代为收取了向海英缴纳的定金2万元（现暂存在到家了公司银行账户中）。此后，向海英以何源迟迟未履行合同为由诉至本院，要求何源继续履行合同。2017年11月30日，本院依法作出（2017）渝0108民初11904号民事判决书（现已生效），判决认为何源、谭雪琴为夫妻关系，讼争房屋为二人的共有产权房屋，对共有产权的处分应当经共有人同意；该案中，即使何源授权到家了公司的员工张文学出售讼争房屋，但未经共有权人谭学琴的同意，其对谭学琴产权部分处分构成了无权处分；庭审中，谭雪琴也明确表示“何源无权单方处置，即使处置也是无效的”，也就是说谭学琴并不同意何源的处分行为；而向海英也没有证据证实何源的单方处置行为对向海英构成了表见代理；故在谭学琴未同意的情况下，向海英要求何源继续履行合同的诉讼请求存在事实上的履行不能而不能得以继续履行；若由此给向海英造成了损失，向海英可依据相关法律规定追究合同相对方的责任。本院认为，向海英与何源及到家了公司之间签订的《房地产买卖（居间）居间合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。协议书订立后，作为买方的向海英已按约支付定金2万元，履行其前期担负的合同义务。然在协议书履行过程中，何源在未经共有权人谭学琴的同意的请款下擅自处分案涉房屋，对谭学琴产权部分处分构成了无权处分，进而导致合同无法实际继续履行，已构成违约，理应按照《房地产买卖（居间）居间合同》约定向向海英承担违约责任。于此情况下，现向海英诉请何源退还定金2万元，符合法律规定，本院予以支持。此外，鉴于何源在合同履行过程中存在显著违约行为，已致向海英因购买案涉房屋造成相关损失，向海英按约依法可向其主张赔偿损失。结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，现向海英诉请何源支付违约金166000元，亦属法律允许范围之内，本院亦支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告何源于本判决生效之日起10日内向原告退还定金2万元；二、被告何源于本判决生效之日起10日内向原告向海英支付违约金166000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，由被告何源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李明刚二〇一八年九月十九日书记员  周 敏