广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初1757号原告：邓南远，男，1987年10月20日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市，原告：卢莉莎，女，1989年4月2日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市，两原告共同委托代理人：梁传晋，英德市大站镇法律服务所法律工作者。被告：温晶晶，女，1991年1月5日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市，被告：吕耀坤，男，1977年12月30日出生，汉族，东莞市人，住广东省东莞市，两被告共同委托代理人：赖玉婵，广东清豪律师事务所律师。被告：英德市帮民房地产信息咨询服务部，地址：英德市峰光路北90号。经营者：王淑美。原告邓南远、卢莉莎诉被告温晶晶、吕耀坤、英德市帮民房地产信息咨询服务部（简称帮民服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓南远、卢莉莎的委托代理人梁传晋、被告温晶晶、吕耀坤的委托代理人赖玉婵及温晶晶到庭参加诉讼，被告帮民服务部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓南远、卢莉莎向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿房屋买卖时房屋清单的所有物品损失约2万元，实际损失以鉴定为准。二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，增加要求被告付清在交房前的物业管理费等12482.30元。事实与理由：被告温晶晶与被告吕耀坤是舅甥关系，此房屋所有人是被告温晶晶，但实际使用人是被告吕耀坤。原告经帮民服务部介绍，与被告签订了关于英德市英城XX北路东XXX路南XXX幢XXXX号的房屋买卖合同，并于当日交付了购房定金20000元。在合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，其中合同第十九条第三点约定：家私家电全送，以照片和家私清单为准，私人物品卖方自行拿走（有清单和视频为证）。在原告办好房屋过户手续后去收房时，此房屋内所有家私家电全被被告搬空，原告多次联系被告，被告以各种理由推脱，导致原告至今无法使用自己的房屋。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，原告特向你贵提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求。原告向本院提供如下证据：一、身份证复印件、结婚证复印件，证明原告的诉讼主体资格。二、《房产买卖合同》、屋内清单明细、收款收据、中国农业银行出具明细清单、《广东省房地产买卖合同》、房产证、发票、税收完税证明；证明原、被告权利义务关系。三、房屋照片以及光盘一个。庭审中，补充英德穗港物业管理有限公司星河蓝湾管理处出具的温晶晶欠物业、水电明细。被告温晶晶、吕耀坤答辩称：一、被答辩人卢莉莎作为本案原告不适格。据被答辩人提交的证据2《房产买卖合同》可知，该合同买方及在买方签章处签名的为被答辩人邓南远，被答辩人卢莉莎既不是买方之一，也没有在该合同的买方签章处签名，故被答辩人卢莉莎不是该合同当事人，依据合同相对性原则，被答辩人卢莉莎作为本案原告主体不适格。二、答辩人吕耀坤作为本案被告主体不适格。答辩人吕耀坤代答辩人温晶晶与被答辩人邓南远签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的产权人是答辩人温晶晶，答辩人吕耀坤只是房屋的暂时使用人，不是该合同的权利义务人，与本案不具有关联性。故，答辩人吕耀坤作为本案被告主体不适格。三、被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。首先，被答辩人提交的证据2《房产买卖合同》第十九条第3款约定的“家私家电全送”是指答辩人温晶晶个人所有的家私家电，即是涉案房屋现摆设的鞋柜、衣柜、电视柜、电热水器及电视背景墙，且明确了是以照片和家私清单为准。其次，据被答辩人提交的证据2《房产买卖合同》可知，该份清单明细为被答辩人自行起草，没有答辩人温晶晶与被答辩人邓南远双方的签名确认，不具有证据的真实性，不能作为本案的定案依据。再次，被答辩人在起诉状中声称“此房屋内所有家私家电全被被告搬空，原告多次联系被告，…”与事实不符，现房屋内摆设有鞋柜、衣柜、电视柜、电热水器等家私，被答辩人无法使用房屋是因为其无故拒绝收楼，与答辩人温晶晶无关。第四，被答辩人至今未提供任何证据证实其声称的物品损失具体金额，故被答辩人的诉讼请求缺乏依据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，请求贵院依法对本案作出公正的判决，经维护答辩人的合法权利。被告温晶晶、吕耀坤无证据向本院提供。被告帮民服务部未作书面答辩，在举证期限内未提交证据，亦未到庭应诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日，原告邓南远作为购买方，被告温晶晶作为出卖方与被告帮民服务部作为中介方，三方签订《房产买卖》。其中，第一条约定：买卖双方通过中介方出售及购入位于英德市英城XX北路东XXXX一号路南XXXX幢XXXX号房屋；该房建筑面积为143.29平方米；第二条约定：该物业转让成交价为人民币640000元，双方按下述方式付款1、20000元需在签署本合约之时同时付清作为定金；2、620000元为第二部分楼款，付清方式买方选择银行按揭付款；第四条第1点约定：房地产过户转让手续全部办理完毕，即办出买方名下的新房地产权证及及卖方结清应承担交楼前该物业的一切杂费（如水电、煤气、管理费、电话费及土地使用费用等），预留5000元作为该物业之杂费押金（委托中介方代为交付）后，中介方须放款给买方（放款额＝成交价－卖方实际已收定金－银行承诺贷款数额－预留的杂费押金－卖方应支付的佣金－卖方应支付的其他费用）。第六条约定：买卖完成时，买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部楼款当日。如卖方未能按全约时间交楼，买方有权采取行动取回房屋使用权。第十九条第三项约定：家电家私全送，以照片和家私清单为准，私人物品卖方自行拿走。《房产买卖合同》卖方由吕耀坤签名并代温晶晶签名，庭审中，温晶晶表示签订涉案合同是其同意的，其追认吕耀坤代表其签名的行为。买方由邓南远签名。另查明：吕耀坤是温晶晶的舅舅。涉案房屋一直由温晶晶的两个舅舅即吕耀坤以及吕耀声居住。邓南远、卢莉莎是夫妻。上述合同签订后，原告先支付20000元定金，后支付180000元，共支付200000元首期款给被告温晶晶，余款440000元在2018年1月份办理了银行按揭，由银行划款给被告温晶晶。2017年7月4日，原告邓南远、卢莉莎作为受让方与被告温晶晶作为转让方到英德市房产管理中心房产交易所签订《广东省房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》；同年涉案房屋过户到原告邓南远、卢莉莎名下。2018年5月9日，原告以办理好房产证去收房时，发现涉案房屋内所有家私家电被被告搬空为由向本院提起诉讼，请求为：一、判令被告赔偿房屋买卖时房屋清单的所有物品损失约2万元，实际损失以鉴定为准。二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，增加要求被告付清在交房前的物业管理费等12482.30元。针对家私家电问题，原告提供照片以及光盘一个，拟证明照片、光盘上反映的家私家电就是赠送的物品，被告提出照片、光盘里的视频是第一次看房子的状态，不确认照片、光盘里的视频为赠送的物品，并提出屋内的家私家电是温晶晶舅父吕耀坤等购置的，除鞋柜1个、热水器1台、2个衣柜、1个电视柜以及电视背景墙外，其他家私家电已由温晶晶的舅舅搬走并变卖，卖得5000元。对原告提出申请有关部门鉴定被被告搬走物品价值的问题，本院组织双方用照片、光盘里的视频进行比对，确认被告屋内原有家私有：鞋柜1个、床3张、沙发1套、茶几1张，餐桌1张、餐桌椅4张、酒柜1个、电视1台、空调2台（1台柜式、1台挂式）、冰箱1个、厨房三件套一套（抽油烟机、灶台、消毒柜）、衣柜2个、电视柜1个、电视背景墙1个，其中，电视背景墙被损坏。由于涉案合同约定“家私家电全送…”被告并没有举证证明那些家私不送，故本院推定上述家私家电为赠送的物品，除被告提出鞋柜1个、热水器1台、2个衣柜、1个电视柜仍存放屋内外，其余物品本院于2018年7月9日委托清远汇诚价格鉴证评估有限公司对其价值及背景墙损坏修复价进行鉴定，该公司答复由于照片、视频反映的物品已灭失，评估标的缺少必要的尺寸、材质、购买时间、型号等，不具有评估条件，无法评估；2018年8年月21日清远汇诚价格鉴证评估有限公司作出评估报告书，评估价格为2824元，但该价格不仅是背景墙修复价格还包括卫生间瓷砖等价格，超出了评估范围，2018年8月24日该公司作出更正的报告书，评估背景墙修复价格为1795元。再查明：原告对其增加要求被告付清在交房前的物业管理费的请求，补充提供英德穗港物业管理有限公司星河蓝湾管理处出具的温晶晶欠物业、水电明细，该明细反映从2017年11月至2018年6月温晶晶欠该公司物业费及违约金等12482.30元。另，庭审中，本院向原告询问其列吕耀坤、帮民服务部为被告要求他们承担何种责任，原告陈述不需要他们承担责任，列他们为被告只是为了查清案件事实。以上事实，有原告提供的证据、清远汇诚价格鉴证评估有限公司鉴定报告及本院庭审笔录佐证，应予认定。本院认为：本案是房屋买卖合同（二手房）纠纷。原告与被告签订《房产买卖合同》系双方真实意思表示，其约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。本案争议焦点一，卢莉莎是否本案适格原告、吕耀坤、帮民服务部是否本案适格被告的问题。本案争议焦点二，涉案被被告搬走的家私家电价值问题。本案争议焦点三，原告要求被告支付涉案房屋物业费应否支持的问题。一、卢莉莎是否本案适格原告、吕耀坤、帮民服务部是否本案适格被告的问题。邓南远、卢莉莎是夫妻，卢莉莎在《广东省房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》上是受让方，且涉案房屋也办理到其名下，其与邓南远是共有人，故卢莉莎是本案适格原告。吕耀坤、帮民服务部不是本案适格被告，因为吕耀坤不是合同的相对方，其只是代温晶晶签订了买卖合同，而该合同得到温晶晶追认；帮民服务部只是涉案合同中介方，原告若与该居间方有纠纷也应另案起诉，且按原告庭审中陈述，其列上述二名只是为了查清案件查实，若只是为了查清事实不应列他们为被告而应列为第三人，故原告列吕耀坤、帮民服务部为被告是错误的，吕耀坤、帮民服务部为不适格的被告。二、涉案被被告搬走的家私家电价值问题。第一，按照《房产买卖合同》第十九条第三项“家电家私全送…”，被告并没有举证证明那些家私家电不送，故本院推定原告提供的照片、光盘里的视频反映的家私家电为赠送的物品；第二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，虽然本院推定“床3张、沙发1套、茶几1张，餐桌1张、餐桌椅4张、酒柜1个…”等家私家电为涉案合同上约定的赠送的家私家电，但由于以上物品已被被告处理，鉴定机构无法评估其价值，原告提出的以鉴定为准确定物业损失价值，由于不能评估，故原告应承担此举证不能的后果。应赠送给原告家私家电的损失价值本院按被告自认的出卖价值5000元赔偿给原告。同时，被告还应赔偿由鉴定机构评估的背景墙修复价值1795元及鉴定费2000元给原告。三、原告要求被告支付涉案房屋物业费应否支持的问题。《房产买卖合同》第四条第1点约定“卖方结清应承担交楼前该物业的一切杂费，如水电、煤气、管理费等”；另涉案房屋虽过户至原告名下，但由于被告搬走合同上约定赠送的家私家电，造成房屋一直未交付给原告，故按照约定交楼前的物业费由被告负担；对原告增加要求被告付清在交房前的物业管理费等12482.30元的诉求，由于涉案房屋物业费双方没有到该小区物业公司办理转户手续，仍登记在被告温晶晶名下，欠物业费的主体必然是被告，原告不能作为该诉求的主体向被告主张交付物业费，主张被告温晶晶欠物业费的诉讼主体应该是涉案房屋所在小区物业公司，故原告此项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告温晶晶应于本判决发生法律效力之日起五日赔偿原告邓南远、卢莉莎房屋里家私家电损失5000元及损坏背景墙修复费1795元、鉴定费2000元，合计8795元。二、驳回原告邓南远、卢莉莎其他诉讼请求。本案受理费306.02元，由被告温晶晶负担150元，原告负担156.02元。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  何白玲二〇一八年九月十二日书记员  赖彩霞附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附英德市人民标的款账户情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：71×××45请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入帐。