湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂9006民初1978号原告：刘大毛，男，1942年4月2日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。委托诉讼代理人：郭为，天门市西江法律服务所法律工作者。被告：黄西甫，男，1967年9月18日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。原告刘大毛诉被告黄西甫农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘大毛及其委托诉讼代理人郭为、被告黄西甫均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘大毛向本院提出的诉讼请求：判令原、被告于2018年4月18日签订的买卖合同有效，被告向原告给付购房款120000元并由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年被告在紧邻原告房屋东边购买一块土地建房，因被告建房影响了原告通行、采光，且被告擅自砍伐原告14棵成材树木与原告发生纠纷。经原告到各级政府机关投诉后，2017年7月18日，原、被告达成调解协议，原告将其房屋作价120000元卖给被告，但协议签订后被告并未履行。2018年4月18日，原、被告重新签订了一份买卖合同，约定原告将其房屋作价120000元卖给被告，同年4月23日，双方补签一份合同，约定落实合同之日起，双方配合两个月内办齐所有证件，被告向原告一次性付清所有款项120000元，但买卖协议签订后被告并未履行合同，且被告新建房屋时已超出规划侵占原告土地及违规建房，原告为维护其合法权益，遂诉至法院。被告黄西甫辩称，该买卖协议实为宅基地买卖合同，该合同违反了法律强制性规定，且该协议并非被告真实意思，属无效合同；同时该协议履行条件并未达成，房屋过户手续不能履行，且原告违反协议约定在2个月内反复上访；其次，被告已依法取得成材树木上土地使用权及建设规划许可证，被告并未擅自砍伐原告树木。被告黄西甫就其辩称并未向本院提交证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下法律事实：2014年，被告黄西甫在紧邻原告刘大毛房屋东边购地建造房屋，因被告建房影响了原告通行及采光等权利，且被告砍伐原告14棵成材树木，双方遂产生矛盾。2017年6月7日、7月18日，天门市××镇晴滩村民委员会多次组织双方进行调解，同年7月18日，原、被告在天门市××镇晴滩村民委员会见证并同意下达成调解意见，即原告将其房屋[集体土地建设用地使用证：天集建（96）字15-01-02-020号]作价120000元卖给被告黄西甫，被告黄西甫以此作为对原告刘大毛全部损失的补偿，同时双方还就其它事项形成了一致意见。2018年4月18日，原、被告重新签订买卖合同一份，根据原、被告案涉房屋现状，为切实化解矛盾，原告刘大毛将上述房屋作价120000元卖给被告黄西甫，被告黄西甫作为对原告刘大毛全部损失的补偿，此地性质为集体土地，被告如需办为国有土地，费用由被告承担，从落实合同之日起，双方配合，两个月内办齐所有证件。同年4月23日，双方再次形成一致意见，即从落实合同之日起，双方配合，两个月内办齐所有证件。被告向原告一次性付清所有款项120000元，原告承诺两个月内不到任何地方上访。后因被告未能按约支付房款，原告遂诉至本院。另查明，原告刘大毛系天门市××镇晴滩村八组21号村民，被告黄西甫系天门市××镇晴滩村八组1号村民，原、被告属同一村集体经济组织成员。本院认为：本案的焦点之一在于原告刘大毛与被告黄西甫签订的买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第六十条第一项规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用，且农村宅基地的取得、使用其用益物权具有社会福利性和人身依附性。农村村民对在宅基地上建造的房屋有自由处分的权利，房屋的所有权属于宅基地使用权人，而宅基地所有权仍然属于村集体。同时，根据“房地一体”原则，对农村房屋的处分也就等于对宅基地使用权的转让，我国法律规定宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份关系相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得，但在本案中，原、被告均系同一集体经济组织成员，且签订售卖案渉房屋的合同经宅基地所在集体经济组织干驿镇晴滩村民委会见证并同意，被告黄西甫作为完全民事行为能力人，理应知晓签订该合同的法律后果，诉讼中又未提交证据证明其签订合同时存在受欺诈、胁迫等非真实意思表示情形，故原、被告签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。被告黄西甫辩称，该买卖合同违反了农村法规一户一台的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。但上述法律及国家有关规定虽有一户只能拥有一处宅基地，且不得超过规定面积等限制性规定并非合同效力性强制性规定，不影响合同的效力。本案争议焦点之二在于被告黄西甫是否应支付原告刘大毛购房款的问题。被告黄西甫因建房对原告刘大毛相关物权产生损害，该邻里纠纷经相关部门多次调解并形成一致意见，即被告黄西甫自愿以签订买卖合同给付房款之名作为对原告刘大毛全部损失的补偿。根据合同法的自愿原则，订不订合同、与谁订合同、合同的内容如何等，均由当事人自愿约定。但是，合同依法成立生效以后，对当事人就具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，现被告黄西甫未能按约支付房款，其亦不能举证证明本案存在其他不能继续履行的法定情形，相关不利后果应由被告黄西甫承担,故被告黄西甫应承担给付房款120000元的违约责任。综上所述，对原告要求确认原、被告之间签订的买卖合同有效及被告应给付房款120000元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘大毛与被告黄西甫于2018年4月18日签订的买卖合同有效；二、被告黄西甫于本判决生效后十日内支付原告刘大毛房款120000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告黄西甫负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  方文强二〇一八年九月二十五日书记员  罗 伟