广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初10878号原告（反诉被告）深圳众益互联网金融服务有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道南庄中心街27号2楼，统一社会信用代码914403003587562325。法定代表人陈李生，男，汉族，1975年4月12日出生，户籍地址广东省信宜市，委托代理人傅克，广东瑞霆律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道海德一道88号中洲控股金融中心A座31层，统一社会信用代码914403003428823497。法定代表人刘文辉。委托代理人陈松键，广东宝城律师事务所律师。委托代理人袁渭阳，广东宝城律师事务所实习律师。原告深圳众益互联网金融服务有限公司（以下简称深圳众益公司）与被告深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司（以下简称深圳万星创智公司）土地租赁合同纠纷一案，被告在法定期限内提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了合并审理，原告法定代表人、原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年5月2日签订了《土地租赁合同》及《补充协议》，约定被告租赁原告位于光明新区圳美工业区约15370平方米的土地用于停车、办公、布置新能源电动车充电桩，合同期限为4年，月租金为人民币115360元，于每月10日前支付，并约定逾期交纳租金，按照日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告交付土地，被告使用土地。双方合同正常履行，被告给付租金、水电费。自2018年2月开始，被告拒不交纳2月、3月的土地租金及水电费。原告多次催要，要求被告按《土地租赁合同》及《补充协议》交纳租金等费用，被告置之不理、拒不交纳。双方约定土地是原告向深圳市伟群实业有限公司承租的，并转租给被告，原告具有合法的转租权。综上所述，原被告所签订的《土地租赁合同》及《补充协议》依法受法律保护，被告应当支付土地租金及水电费，逾期交纳租金应当承担滞纳金的责任。原告特依据《民事诉讼法》相关规定，提起民事诉讼，请求法院判决：1、被告支付原告土地租赁费346080元(2018年2、3、4月)，暂时计算到2018年4月，请求判令支付到合同解除或者终止时止；2、被告支付原告水电费20386元；3、被告支付滞纳金21364元；4、被告承担办案诉讼费。以上共387830元。被告辩称，1、因案涉用地出租人并非土地权利人，故案涉合同因无权处分而无效，根据原告提交的证据(光明办事处作出的复函)可知，关于用地使用权事宜，宝安区政府三届五十四次常委会议审批不同意该用地申请，即伟群公司并非该用地的权利人，从规土委光明管理局作出的2017年690号复函亦可知，该用地的权属情况并非伟群公司所有，且除1500多平方米经查有征转情况外，其余12000多平方米无征转记录，应属集体所有。所以，伟群公司无权对用地进行处分，基于该用地所签订的租赁合同及转租合同均无效。2、因案涉用地属于集体用地，案涉合同因违反法律强制性规定而无效，根据规土委光明管理局的复函可知，案涉用地大部分查无征转记录，应属集体所有。根据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。现将集体用地出租用于做停车场、电动车充电场等非农业用途，已违反了前述规定，根据合同法第52条规定，合同因违反法律强制性规定而无效。由于合同无效，双方因合同取得的财产应予以返还，原告应将其收取被告的押金予以返还。在合同履行过程中，双方多次约定原告应做好土地平整的工作，但原告一直未按合同约定做好该项工作，直到被告搬离场地，原告也仍未做好平整工作，土地仍是坑坑洼洼、杂草丛生，一遇下雨天，到处都是黄泥、水坑，导致被告未能按照合同目的使用土地。如说存在违约行为，也是原告先行违约，被告是在没办法的情况下才提出不再租赁。被告反诉称，被告与原告就租赁土地事宜签订了《土地租赁合同》、《补充协议》，《土地租赁合同》约定被告向原告租赁位于光明新区圳美工业区的一块空地，总面积为15370平方米，每月租赁费用为人民币115360元／月，租赁期限为4年，原告确认对土地拥有所有权。《补充协议》约定原告应负责土地的平整工作。但原告一直未履行土地平整义务，涉案地块全为黄泥地，没有用砂石平整，更荒草丛生，严重影响被告正常使用涉案地块。另外，被告租赁过程中发现，原告并非涉案地块的所有权人，也从未向被告披露过原告与第三人深圳市伟群实业有限公司就涉案地块存在租赁关系。据被告了解，原告与第三人深圳市伟群实业有限公司均非涉案地块的使用权人或所有权人，其无权对涉案地块进行处分。因原告无权对涉案地块进行处分，故被告与原告所签订的《土地租赁合同》、《补充协议》无效，经过被告与原告多次协商沟通，原告一直未返还被告已支付的押金人民币229000元。现为维护被告的合法权益，反诉至法院，请求判决：1、确认被告与原告所签订的《土地租赁合同》、《补充协议》无效；2、原告向被告返还押金人民币229000元；3、本案全部诉讼费用由原告承担。原告对被告反诉答辩称，一、被告请求确认双方的《土地租赁合同》、《补充协议》无效毫无事实和法律依据。1、根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告和被告之间的合同违反上述法律规定的哪一条了?没有违反何来无效?2、原告在反诉状称原告及案外人深圳市伟群实实业限公司（以下简称伟群公司）都没有土地所有权，所以双方的台同无效。请被告学学法律，没有所有权而发生的租赁合同就是无效吗?根据《合同法》第51条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《合同法》第223条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，即使原告没有出租权的情况下，双方的合同也不是必然无效，而是效力待定。3、案外人伟群公司依法对土地享有所有权，原告依法享有转租权，双方的合同依法有效，受法律保护。因为政府的行为，导致原本属于伟群公司的土地几经周折后，确定了本案争议的土地所有权人是伟群公司。伟群公司将土地租赁给原告，原告在和被告签订《土地租赁合同》后，取得了伟群公司的转租确认，原告和被告之间的合同自然合法有效。二、被告要求退还229000元押金没有事实和法律依据。被告认为退还押金的理由是建立在双方签订的《土地租赁合同》及其补充协议无效，如上所述，被告是诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：被告与原告于2017年4月28日签订了《土地租赁合同》，约定被告租赁原告位于光明新区圳美工业区约15370平方米的土地用于停车、办公、布置新能源电动车充电桩，合同期限为4年即从2017年6月1日至2021年5月30日止，月租金为人民币115360元，于每月10日前支付，并约定逾期交纳租金，按照日千分之三支付滞纳金。双方在合同中约定原告负责安装160KW变压器，水表安装好，沙石土平整地面，周边用2米高铁丝网做围墙。双方在合同第八条约定，因原告违约导致合同解除，原告方须向被告方支付两个月租金作为违约金，并全额退还被告方的保证金，因被告方违约导致合同解除，原告方不予退还被告方押金，并且解除此合同，因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。租赁合同签订后，双方于2017年7月8日签订《补充协议》，协议约定原告方在2017年7月10日前根据主合同要求完成160KW变压器和水表安装，沙石土平整地面，土地用1.5米高铁丝做围墙等工作后，被告方同意继续承租本租赁土地。第二条约定，土地用途为停车、办公、布置新能源电动车充电桩，原告方有义务沟通协调来满足被告方合同规定内的使用需求。双方在补充协议中约定，2017年5月5日被告向原告将会首期租金115360元作为抵扣8月份土地租金，2017年7月1日至31日为免租期。被告向原告支付了229000元押金，已经支付完毕2018年1月份租金，于2018年2月5日搬离租赁土地。另查明，原告与案外人深圳市伟群实业有限公司（以下简称伟群实业公司）于2017年5月3日签订租赁合同，约定案外人将光明新区光明办事处圳美工业园12000平方米土地出租给原告停放车辆与办公用途，原告于2017年5月4日获得案外人同意转租。又查明，涉案土地规划为城乡建设工业用地。权属情况为：该地块用地面积13723.60平方米，其中1563.44平方米已经签订补偿协议书，其余12160.16平方米无征转收记录，经核《移交入库管理储备土地总图》，截至2017年5月27日，该地块全部无移交入库记录，未利用地为12970.44平方米，地块内建筑均未办理相关报建手续。以上审理查明的事实，有经当庭质证的租赁合同书、土地租赁合同及补充协议、申请书、土地权属证明、电子银行回单、电话录音、微信截图、付款凭证及收据、照片、视频等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告协商一致出租土地给被告使用，双方之间权利义务应受我国合同法调整。关于租赁合同是否有效。原告提交的租赁合同书证明原告从案外人深圳市伟群实业有限公司处承租涉案土地，原告提交的申请书证明原告获得案外人伟群实业允许的转租权。原告提交的光明街道办事处会议纪要、深圳市规划和国土资源委员会光明管理局涉案地块土地可能性及规划情况复函等证据，不能证明伟群实业公司已取得涉案地块土地使用权。因此，被告认为原告与被告之间签订《土地租赁合同》及《补充协议》时，属于无权处分人处分他人财产，双方签订的合同属于效力待定合同，原告在一审辩论终结前仍未取得处分权的，被告可以主张合同无效。因此，本院认为，即使原告主张涉案土地划拨给伟群公实业公司获得有关部门审批，但对划拨土地进行出租的，也应当向当地土地管理部门申请审批，因原告未取得涉案土地的处分权及伟群实业公司未对出租土地进行用地申请审批，原告与被告之间签订的租赁合同及补充协议属无效合同。关于原告主张的租金。原告与被告签订的租赁合同无效，被告已经支付租金至1月31日，于2018年2月6日搬离租赁场地，被告应当参照租赁合同约定的租金支付2018年2月1日至6日的土地使用费。经核算，被告应当支付原告2018年2月1日至6日使用费人民币23072元，对原告主张的超出的租金，因无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的水电费。原告未提交证据证明被告应当支付2018年2月1日至6日具体水电费用的数额，原告主张的水电费，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金。原告与被告签订的租赁合同无效，双方于合同中签订的滞纳金条款也当然无效。被告拖欠原告使用费，给原告造成银行利息损失，应当按照中国人民银行同类同期贷款利率，从2018年2月6日起计算至付清之日止。关于被告反诉主张返还押金。原告与被告之间签订的租赁合同无效，原告因该合同取得的押金应当返还给被告，被告主张返还押金人民币229000元，有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳众益互联网金融服务有限公司与被告深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司签订《土地租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳众益互联网金融服务有限公司土地使用费人民币23072元及利息（利息以中国人民银行同类同期贷款利率为准，从2018年2月6日起计至实际付清之日止）；三、原告深圳众益互联网金融服务有限公司应于本判决生效之日起三日内返还被告深圳市万星创智新能源汽车租赁有限公司押金人民币229000元；四、驳回原告深圳众益互联网金融服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3559元，保全费2420元，由原告承担5623元，被告承担356元；反诉受理费4735元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘  定  宏二○一八年二○一八年九月十日书记员 彭成瑶（兼）书记员 陈  颖  欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。