山西省吕梁市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋11民终1137号   上诉人（原审被告）：李某1，山西省柳林县人，现住柳林县。   委托诉讼代理人：杜某1（系上诉人妻哥），汉族，山西省柳林县人，现住柳林县。   被上诉人（原审原告）：王某1，汉族，山西省吕梁市人，现住吕梁市。   委托诉讼代理人：王某2（被上诉人之子），山西省吕梁市人。   被上诉人（原审原告）：王某3，汉族，山西省柳林县人，现住柳林县。   原审被告：杜某2，汉族，山西省柳林县人。   原审被告：杜某3，汉族，山西省柳林县人。   原审被告：胡某，汉族，山西省孝义市人，现住柳林县。   上诉人李某2、王某3，原审被告杜某2、杜某3、胡某民间借贷纠纷一案，山西省柳林县人民法院作出（2009）柳民初字第326号民事判决已经发生法律效力。本院经审查，认为该判决确有错误，于2016年5月5日作出（2015）吕民监字第5号民事裁定书，指令山西省柳林县人民法院再审。   山西省柳林县人民法院作出（2017）晋1125民再1号民事判决后，李某1不服，提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问当事人审理了本案。现已审理终结。   李某1上诉请求：1、撤销山西省柳林县人民法院（2017）晋1125民再1号民事判决，依法改判；2、请求被上诉人立即腾房；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，本案应按普通民间借贷纠纷案件审理，原审将本案的争议焦点认定为以房抵债协议是否有效明显有误；2、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有”，因此，上诉人与被上诉人签订的以房抵债协议因违反法律的强制性规定，应为无效；3、作为案涉房屋共有权人的上诉人妻子杜巧英对案涉借款并不知情，以房抵债承诺书中也没有房屋共有人杜巧英的签字，二被上诉人以柳林县人民法院作出的错误判决逼迫杜巧英离开案涉楼房侵害了杜巧平的合法权益。   王某1、王某3辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。事实和理由：双方当事人达成的以房抵债协议具有以物抵债的性质，该协议书系双方真实意思表示，且并不为法律所禁止，应为合法有效。   杜某3、胡某述称，该二人并非实际借款人，不应当承担还款责任。   杜某2未到庭亦未提交书面答辩意见。   王某1、王某3向一审法院起诉请求：1、依法判令原审被告李某1完全履行交付其抵债房屋（位于柳林镇18米街的房屋一幢包括地下、地上共5层），并承担违约金220000元；2、依法判令杜某3清偿债务180000元，并承担违约金36000元；3、依法判令胡某清偿债务80000元；4、依法判令杜某2对李某1债务连带保证责任；5、依法认定原审原告对李某1楼房2-4层的占有事实，并判令将该抵债房的产权过户给原审原告。   一审法院认定事实：2008年6月6日，原审被告李某1为经营、生活所需，向二原审原告借款1100000元，并为原审原告立借据1支。借据载明：借款月利息为41000元，每月的1-6日付清当月利息，其中的600000元本年度内归还，李某1以其公司财物和位于柳林镇18米街的住宅楼房一幢作为担保。借据并加盖有神轮远通汽车贸易有限公司的印章。原审被告杜某2也以保证人身份在借据上签名。同时，李某1还将其住宅的国有土地证交给原审原告以作为财产抵押。双方就剩余的500000元借款未约定还款期限。原审被告李某1借款后，按约定支付了原审原告3个月的利息。2008年年底，600000元的借款到期后，原审原告要求原审被告偿还全部借款1100000元及拖欠的利息，原审被告推诿支付。2009年1月23日，原审原告与原审被告李某1约定由李某1于2009年3月底前偿还原审原告1100000元，逾期李某1则以其柳林县城18米街的住宅楼房一幢作价1100000元以抵顶借款本金。另外结欠的180000元原审被告杜某3自愿代替原审被告李某1给原审原告清偿。为此，原审被告李某1于当日给原审原告书写以房抵债承诺书一份，原审被告杜某3也给原审原告出具欠条1支。2009年6月30日，原审被告胡某（李某1的姐夫）自愿代替李某1给付原审原告结欠的债务100000元，并为原审原告出具100000元的欠条1支。2009年7月16日，杜某3代胡某给付原审原告20000元欠款。自2009年4-9月份，原审原告多次要求原审被告李某1履行承诺交付房屋未果。2009年9月18日，原审原告实施自救住进了原审被告李某1住宅的第3层屋内，李某1妻子当日下午以找李某1为由离开该家至今。之后租赁李某1家第2层和第4层的住户因到租期腾离，原审原告对上述房屋也实施了占有。后山西省柳林法院作出（2009）柳民初字第326号民事判决书，判令：一、确认原审原告王某1、王某3与原审被告李某1达成的以房抵债协议（以房抵债承诺书）有效；二、原审被告李某1本判决书生效后，向二原审原告完全交付其抵债楼房（位于柳林镇18米街西）一幢（鉴于二原审原告已对该抵押楼房第2-4层实际占有，原审被告李某1只需交付楼房的地下层和地上第一层）；三、判决书生效后十日内，李某1给付二原审原告违约金220000元（总借款1100000元的20%）；四、判决书生效后十日内，原审被告杜某3清偿原审原告王某1债务180000元，并承担违约金36000元（债务180000元的20%）；五、判决书生效后十日内，原审被告胡某清偿原审原告王某1债务80000元；六、原审被告杜某2不再承担保证责任。2010年1月16日，二原审原告与被告李某1的妻子、李某1的父亲签订了自愿执行判决书的协议书，具体内容为：一、柳林法院（2009）柳民初字第326号民事判决书已于2009年12月27日生效，根据判决书第二条规定，被告李某1应在判决书生效后向甲方交付抵债楼房（除甲方已占有的外）部分。现李某1一直躲债不归，原审被告作为抵债房产的实际占有人，自愿向甲方交付抵债房产，交付日期为2010年1月16日。为答谢乙方，甲方支付给乙方现金拾万元。乙方向甲方保证，一、这份协议内容已告知了李某1本人。二、从交付楼房之日起，乙方和乙方所有的家庭成员，亲戚朋友不得干扰甲方行使权利。三、在乙方的能力范围内配合甲方过户。四、如果乙方和其家庭成员、亲戚朋友再给甲方制造麻烦，乙方退给甲方贰拾万元。之后，双方已各自遵照该协议书履行了腾房和支付十万元的义务。一审法院认为，本案的争议焦点为以房抵债协议书是否合法有效。二原审原告与原审被告李某1之间的债权债务事实清楚，证据充分。李某1在借款到期后，因无钱还款，自愿给原审原告书写“以房抵债承诺书”，将其位于柳林镇18米街的住宅楼房一幢用以抵顶债务1100000元，该抵顶债务承诺书的本质系代物清偿，其内容没有违反法律规定，系典型的以物抵债，依法应予保护。由于该承诺书非买卖楼房，李某1未办理产权证，不影响承诺书的效力，所以当该承诺书所附的期限和条件成就后，原审原告享有占有李某1的楼房并持李某1交付的国有土地使用证书办理相关产权手续的权利。原审被告杜某3、胡某愿意代替李某1清偿所欠的债务，并各自给原审原告出具欠条，属于债务承担的有效转移，故该二原审被告应当清偿各自所负的债务。由于原审被告李某1与原审原告之间的以房抵债协议有效，以及李某1将剩余债务有效转移，所以原审被告杜某2的保证责任已经免除。原审原告与原审被告李某1、杜某3对于违约金的约定具体明确，依据民事合同自愿原则，对原审原告的违约金请求予以支持。另外，根据李某1的妻子杜巧英、李某1的父亲李玉忠与原审原告签订的自愿执行判决书的协议书，结合原审原告提供的证据借条、以房抵债承诺书、证人证言等能充分证明杜巧英对李某1以物抵债其住宅房知情，故本案中的以房抵债法律行为并未侵犯原审被告李某1家属的合法权益。经再审认为，原判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。据此，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第一款规定，判决：维持柳林县人民法院作出的（2009）柳民初字第326号民事判决书。   二审期间双方当事人均未提交新证据。   二审查明事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人李某1在借款到期未能按期归还的情况下，自愿给被上诉人王某1书写“以房抵债承诺书”，承诺书载明“将其位于××镇抵顶债务1100000元”，该承诺书系其真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应为合法有效。上诉人主张该以房抵债承诺书系流押条款，违反了法律的强制性规定。本院认为，首先，法律之所以禁止流质契约，是因为以担保物直接清偿债权而没有经过评估、拍卖、折价等程序，可能会导致担保物价值畸高于所担保的债权。而以房抵债承诺书已经表明双方对柳林镇18米街的住宅楼作价1100000元，尽管这一作价没有经过有资质机构的评估，但上诉人李某1作为所有权人显然对房屋的价值有合乎市场行情的判断；其次，本案以房抵债承诺书是在债权债务形成之后所书写，债务人不存在急需资金、处于窘迫等处于弱势地位的情形；最后，本案以房抵债承诺书属于以房屋折价抵偿债务，并无抵押担保的意思表示，并不违反法律的强制性规定，应为合法有效。上诉人关于以房抵债承诺书无效的主张于法无据，本院不予支持。被上诉人王某1在起诉时虽然李某1尚未交付房屋，但李某1并未提交证据证明有能力继续履行原有债务，被上诉人王某1请求上诉人李某1继续履行以房抵债约定应予支持。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。   综上所述，李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4600元，由上诉人李某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜晓凤   审判员 高美平   审判员 穆沛华     二〇一八年九月二十八日   书记员 薛海霞