江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）沭民初字第03492号原告胡广超，居民。委托代理人冯加生，江苏通达声远律师事务所律师。被告沭阳县广厦置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道广州路45号。法定代表人杨根云，该公司董事长。委托代理人徐红卫，该公司职工。委托代理人宋广圣，江苏雅凯律师事务所律师。原告胡广超诉被告沭阳县广厦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月13日受理后，依法由代理审判员钟源适用简易程序，于2014年11月27日公开开庭进行了审理，原告胡广超、被告沭阳县广厦置业有限公司的委托代理人宋广圣到庭参加诉讼。后由审判员刘玉兵适用简易程序，于2015年1月30日公开开庭进行了审理，原告胡广超、被告沭阳县广厦置业有限公司的委托代理人徐红卫、宋广圣到庭参加诉讼。后因案情需要，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告胡广超及其委托代理人冯加生、被告沭阳县广厦置业有限公司的委托代理人徐红卫、宋广圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年10月15日，原、被告签订一份预购房合同，原告向被告预购广贸大厦C楼（面向东）公寓楼四楼一层、五楼北边四间。合同第一条约定，原告向被告缴纳购房定金50万元，每平方米2750元，其余房款在交房时付清。合同签订后，原告向被告缴纳了50万元定金，被告于2010年11月16日作出承诺书。直至2014年2月26日、4月15日，原告先后两次发函给被告要求其立即与原告签订购房合同并交付所购房屋，但被告一直没有任何回复。现要求1、被告与原告就广贸大厦401-422号、501-504号房屋签订商品房买卖合同，并进行备案登记；2、被告向原告交付上述房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告向被告缴纳的50万元并非“定金”，而是“订金”，承诺书上也明确载明预购房款50万元，而不是定金50万元。被告公司徐红卫于2014年3月1日到原告的酒店张贴签订商品房买卖合同的通知书，原告第二天到被告处协商签订商品房买卖合同事宜，但因付款方式未达成一致意见，双方未能签订商品房买卖合同，故被告对预购房合同不存在违约，不同意与原告签订商品房买卖合同。该房屋尚未通过综合验收，不具备交付条件，且已经售与他人。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院出示1、原、被告双方于2010年10月15日签订的预购房合同一份；2、被告分别于2010年11月15日、11月25日出具的收据两张，证明原告向被告缴纳了50万元定金；3、被告于2010年11月16日作出的承诺书一份；4、原告通过邮寄的形式向被告发出的要求其与原告签订商品房买卖合同的函及邮寄存根，证明原告分别于2014年2月26日、4月15日发函给被告要求其立即与原告签订商品房买卖合同；5、被告于2013年11月20日向原告出具的证明一份，证明被告在原告的饭店尚欠债务15万元，要求在签订合同时冲抵购房款。被告对原告出示的证据1、2、3的真实性不持异议，但认为在预购房合同中，预交购房定金的“定”字是原告私自改动的，改过之后由被告公司徐红卫加盖被告沭阳县广厦置业有限公司的公章，对此被告不予认可，原来是“订金”，承诺书上也明确载明预购房款50万元，而不是定金50万元。关于原告出示的证据4，被告称其从未收到过原告邮寄给被告的要求签订商品房买卖合同的函。关于原告出示的证据5，被告认为其与本案没有关联性。被告为了证明自己的主张，向本院出示1、签订正式商品房买卖合同通知书（复印件），证明被告于2014年3月1日通知原告与被告签订商品房买卖合同；2、宿迁市中级人民法院的执行通知书，证明原告主张的广贸大厦401-414室住宅共14套已经抵押给案外人陈燕，并在宿迁市中级人民法院的执行拍卖过程中；3、沭阳县人民法院（2015）沭民初字第0365号民事裁定书（复印件）及沭阳县房沭城预字第77465号在建工程抵押登记证明（复印件），证明广贸大厦415-422、424、426室共10套住宅已经抵押给案外人曹春，曹春已向沭阳县人民法院申请拍卖，该案正在执行过程中。4、被告于2013年11月11日向案外人鲍媛媛出具的收据一张（复印件）及被告于2014年9月20日向案外人巴建国出具的收据一张（复印件），证明广贸大厦502、503室已经作为工程款抵押给施工人。原告对证据1、2、3的真实性无异议，称其于看到被告张贴通知的第二天就到被告处协商签订商品房买卖合同事宜，但因付款方式未达成一致意见，双方未能签订商品房买卖合同。原告认为被告将预售给原告的房屋抵押给他人违反法律规定，其抵押登记行为属于无效行为。原告对证据4的真实性有异议，认为被告将广贸大厦502、503室作为工程款抵押给施工人的行为无效。本院对原、被告出示的证据作如下认证：原告出示的证据1、2、3系原件，来源和形式符合法律规定，本院予以采信；关于原告出示的证据4，因原告出示的并非邮寄回执，而是邮寄存根，不能证明被告收到了原告发出的要求签订商品房买卖合同的通知；原告出示的证据5与本案无关联性。原告对被告出示的证据1、2、3的真实性无异议，对此本院予以采信；被告出示的证据4系复印件，原告对其真实性有异议，本院不予采信。经审理查明：2010年10月15日，原、被告签订一份预购房合同，约定原告向被告预购广贸大厦C楼（面向东）公寓楼四楼一层（即401-422室）、五楼北边四间（即501-504室）。合同第一条约定：“预交购房定金50万元，因乙方（胡广超），现交购房定金，因此房子给予优惠价：每平方米2750.00元，其余房款在交房时交清。”其中，“定金”原为“订金”，原告修改成“定”金后，由被告沭阳县广厦置业有限公司在修改处加盖公章。合同第五条约定：“房子为东楼四楼一层。在东边一楼通道处安装一个专用独立电梯一定是名牌的保证质量在交房前一定把电梯装好（电梯送不要钱）在电梯旁边留约10多个平方米的吧台，价格按照东面营业房价格按实际计算，存放点属于乙方自己资产”。合同第八条约定：“如一方违约适用购房定金法则。”合同签订后，原告分别于2010年11月15日、11月25日向被告支付定金20万元、30万元，被告分别于当日向原告出具收据。被告于2014年3月1日通过在原告酒店张贴公告的形式通知原告与被告签订商品房买卖合同，原告在看到通知的第二天到被告处协商签订商品房买卖合同事宜，但因付款方式未达成一致意见，双方未能签订商品房买卖合同。2015年2月26日，本院作出（2015）沭民初字第0365号民事裁定书，裁定案外人曹春对被告沭阳县广厦置业有限公司位于沭阳县广州路北侧、沈阳路西侧广贸大厦415-422、424、426室共10套房屋进行拍卖、变卖，案外人曹春就上述拍卖或变卖所得价款在110万元范围内享有优先受偿权。2015年4月7日，宿迁市中级人民法院作出（2015）宿中执字第00170号执行通知书，确定案外人陈燕对被告沭阳县广厦置业有限公司位于沭阳县广州路北侧、沈阳路西侧的沭阳广贸大厦四层401-414室住宅共14套（在建工程抵押登记证明号为：沭阳县房沭城预字第76228号）的拍卖、折价等处分行为后所得价款，在400万元内享有优先受偿权。原告于2015年5月8日变更诉讼请求为：要求被告双倍返还定金。本院认为：预购房合同是商品房买卖合同的预约合同，当事人在签订预购房合同时约定交付定金的，该定金为立约定金。虽然原、被告签订的预购房合同中“定金”是原告后修改的，但被告在修改处加盖了公章，视为被告认可50万元为“定金”，合同中约定如一方违约，适用定金罚则。定金罚则即交付定金的当事人一方违约的，丧失取回定金的权利；收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人的定金。本案中，被告为收取定金的当事人，被告在建设过程中没有按预购房合同第五条的约定在东边一楼通道处安装专用独立电梯，并在电梯旁边留约10多个平方米的吧台，从被告提供的证据来看，其在通知原告订立商品房买卖合同前，已将预售给原告的广贸大厦503室房屋出售给鲍媛媛，被告的上述行为已构成违约。在庭审中，被告明确表示不同意与原告就涉诉房屋签订商品房买卖合同，且涉诉的绝大部分房屋（广贸大厦401-422室）已经进入法院的拍卖程序，合同的履行已无可能，故应按约定适用定金罚则，由被告双倍返还定金。综上，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告沭阳县广厦置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告胡广超100万元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费8800元，保全费5000元，共计13800元，由被告沭阳县广厦置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8800元（开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。审 判 长  刘玉兵人民陪审员  张丙书人民陪审员  陈兴德二〇一五年五月十一日书 记 员  张晓燕附本案相关法律条文：《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。