福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终3722号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州东海万誉物业服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾太古广场（**）**楼****。 法定代表人：林培涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋宏斌，福建致理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市丰泽区东海湾文园小区业主委员会，住所地福建省泉州市丰泽区东海湾**文园小区物业服务中心文园业委会办公室。 负责人：王世碧，该业委会主任。 委托诉讼代理人：刘清洁，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王坤，福建刺桐律师事务所律师。 上诉人泉州东海万誉物业服务有限公司（以下简称万誉公司）与被上诉人泉州市丰泽区东海湾文园小区业主委员会（以下简称文园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省丰泽区人民法院（2016）闽0503民初9550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，因东海湾文园小区业主曾映帆等四人提起诉讼，要求撤销文园业委会相关决议，本案依法中止审理。在该案作出生效判决后，本案依法恢复审理。本案现已审理终结。 万誉公司上诉请求：依法改判支持一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求或撤销原判，发回重审。事实和理由：一、被上诉人发给上诉人的《通知函》内容不合法，其要求上诉人办理相关移交手续是无效的。其在《通知函》中称“本小区依法召开2016年度业主大会”与事实不符，该小区业主大会程序存在严重违法之处，业主大会表决通过聘用福建省安雅物业管理有限公司（以下简称安雅公司）为小区的物业服务公司的决议无效。二、一审判决上诉人退出东海湾文园物业管理区域、移交物业管理用房及相关的物业管理资料是错误的，被上诉人在解聘及聘用新物业公司中存在违法行为而无效，上诉人依法管理该小区，不必移交物业管理用房及相关物业管理资料。 被上诉人文园业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、前期物业服务合同已随着被上诉人与安雅公司于2016年12月21日签订《东海湾文园小区物业服务合同》而终止，上诉人无权要求继续履行前期物业服务合同。前期物业服务合同约定委托管理权限至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，法律并未对物业合同规定任何前置生效要件，故被上诉人与安雅公司签订的《东海湾文园小区物业服务合同》已经生效，前期物业服务合同已终止。二、文园小区业主大会按照物权法第76条规定程序作出选聘安雅公司作为小区物业服务企业的决定属于履行合法职能行为，合法有效，上诉人对该决定不享有撤销权。请求驳回上诉，维持原判。 万誉公司向一审法院起诉请求：确认文园业委会于2016年12月21日向万誉公司发出的要求万誉公司办理移交手续的《通知函》无效。文园业委会向一审法院提出反诉请求：1.万誉公司立即退出泉州市丰泽区东海湾文园小区的物业管理区域；2.万誉公司立即向文园业委会移交物业管理用房、物业管理所需相关资料及国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料（包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图施设备的安装、使用和维护保养技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件）。 一审法院认定事实：泉州市丰泽区东海湾文园小区建筑总面积为11.3万平方米，包括高层住宅8.26万平方米、商业1.23万平方米、配套公建0.21万平方米、其他1.61万平方米，小区包括住宅物业658套、商业物业97套。东海湾文园小区的建筑开发公司为泉州东海开发有限公司。泉州东海开发有限公司与泉州东海滨城物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，由泉州东海滨城物业管理有限公司对文园小区进行前期物业管理，前期物业服务合同的期限为2014年7月1日至业委会成立签订物业服务合同为止。2016年2月1日，泉州东海滨城物业管理有限公司更名为万誉公司。2015年11月30日，文园小区依法成立文园业委会，并办理相应备案手续。2016年9月，文园小区召开业主大会，同意通过招投标的方式选聘物业服务企业。经泉州市务实采购有限公司公开招标程序，安雅公司于2016年11月14日中标。2016年11月25日至2016年12月15日，文园业委会组织文园小区业主对是否聘用安雅公司作为小区物业服务企业进行投票。2016年12月15日，文园业委会对投票结果进行统计，文园小区所在街道、社区对验票、唱票、计票等过程进行监督。此次投票结果为：发放票数658票、回收481票、赞同465票、反对0票、弃权16票。此后，文园业委会发布公告告知小区业主此次投票结果通过，决定聘用安雅公司作为小区物业服务企业。2017年12月21日，文园业委会与安雅公司签订《东海湾文园小区物业服务合同》，由安雅公司对文园小区提供物业服务，物业服务期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日。当天，文园业委会向万誉公司发出《通知函》，告知万誉公司应于2016年12月22日至2016年12月25日与文园业委会办理相关移交手续。 一审法院认为，文园小区业主依法享有选聘和解聘物业服务企业的权利，文园业委会作为业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。文园业委会依据业主大会的决议与安雅公司签订《东海湾文园小区物业服务合同》，并向万誉公司发出《通知函》，要求万誉公司办理相应的移交手续，属于合法履行职能行为。万誉公司作为文园小区的前期物业服务企业，其前期物业服务合同的期限为2014年7月1日至文园业委会签订新的物业服务合同为止。现前期物业合同期限已届满，文园业委会通知其办理相应的移交手续，万誉公司应予以配合。文园业委会请求万誉公司退出文园小区物业管理区域，并移交物业管理用房及物业管理所需的相关材料，合理有据，予以支持。万誉公司认为，其诉讼请求为确认文园业委会发出的要求解除《前期物业服务合同》的《通知函》无效之诉，并非撤销业主大会决议的撤销之诉。一审法院认为，在业主大会决议未被撤销的情况下，业主委员会有权依据业主大会决议行使职能，要求万誉公司办理相应的移交手续。文园业委会向万誉公司发出《通知函》的行为，属于文园业委会通知万誉公司办理移交手续的通知行为，并非通知万誉公司解除《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》在文园业委会与安雅公司签订新的物业服务合同时已自然终止。因此，万誉公司请求确认《通知函》无效，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，请求撤销业主大会决议的权利主体为业主，万誉公司无权请求撤销业主大会的决议，且万誉公司明确本案并非撤销业主大会决议的撤销之诉。因此，文园小区业主大会关于选聘安雅公司作为小区物业服务企业的决议程序是否正当，并非本案的审查范围，对此不予审查。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《物业管理条例》第十五条第二项、第二十九条、第三十九条之规定，判决：一、万誉公司应于判决生效七日内退出东海湾文园小区物业管理区域；二、万誉公司应于判决生效七日内向文园业主委员会移交物业管理用房及物业管理所需的相关材料（包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图施设备的安装、使用和维护保养技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件）；三、驳回万誉公司的诉讼请求。本诉受理费36874元，减半收取18437元，反诉受理费100元，减半收取50元，由万誉公司负担。 对一审判决认定的事实，双方均不持异议，本院予以确认。二审中文园业委会提供（2017）闽0503民初5515号及（2018）闽05民终3719号民事判决书，以证明文园小区的业主邹淑玲、杨聪雄、王进贤、曾映帆四人于2017年7月20日提起业主撤销权诉讼，要求撤销文园业委会关于解聘万誉公司、重新选聘物业服务企业及选聘安雅公司为文园小区物业服务企业的决定。该案经一、二审法院审理，现本院已于2018年9月7日作出（2018）闽05民终3719号生效判决，该判决确认文园业委会组织召开业主大会的一系列流程基本符合法定程序，文园小区业主大会选聘安雅公司作为小区物业服务企业的决定符合法律规定，邹淑玲等人提出的证据不足以证明业主大会或文园业委会存在违背法定程序的情形，对其请求予以驳回。判决后，上述业主不服提起上诉，本院依法驳回上诉，维持原判。万誉公司对该证据三性均无异议，但认为应认定业主大会投票方式为入户投票，而非召开业主大会；虽有张贴公告但只是公告选定物业公司而非公告万誉公司不再提供物业服务。本院认为，对文园业委会提供的业主撤销权诉讼的裁判文书的真实性、合法性、关联性应予确认，可证实业主大会的决定符合法定程序。 二审争议焦点为：文园业委会向万誉公司发出的要求办理移交手续的《通知函》是否有效？万誉公司主张文园业委会组织召开业主大会的流程存在弄虚作假的情况，《通知函》的内容与事实不符，因此是无效的。本院认为，关于业主大会的召集表决程序问题已在业主撤销权诉讼中经过一、二审法院的审理，得到了最终的确认，故本案对此不再予以审查，仅就《通知函》的内容是否真实合法进行审查。该《通知函》载明“本小区依法召开2016年度业主大会，现大会已圆满结束。本次大会表决通过聘用福建省安雅物业管理有限公司为本小区物业服务企业。请贵公司于2016年12月22日至2016年12月25日与我会办理相关移交手续”，所记载内容系业主大会表决结果，依据该结果，文园业委会已选聘新的物业服务企业并签订了物业服务合同。在万誉公司的前身泉州市东海湾物业管理有限公司与文园业委会签订的前期物业服务合同中，明确约定“在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，因此在文园业委会于2016年12月21日与新物业服务企业签订物业合同时，万誉公司与文园业委会间的前期物业合同依约终止，合同终止，万誉公司依法应履行后合同义务，即向文园业委会办理移交手续。因此《通知函》是合法有效的。 综上，万誉公司以业主大会程序违法为由，要求确认《通知函》无效，而业主大会决议已经生效裁判判决确认是合法的，故本案《通知函》是合法有效的，万誉公司理应限期退出文园小区，并向文园业委会移交相关物业资料及物业管理用房。万誉公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持，文园业委会的辩解成立，予以采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由泉州东海万誉物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 尹立新 二〇一八年九月三十日 书记员 王戈一 【附注】 一、适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  9