广东省东莞市第一人民法院行 政 判 决 书(2015)东一法行初字第65号原告黄祖玲，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：xxx0620。委托代理人刘付军，广东南天星律师事务所律师。被告东莞市住房和城乡建设局，住所地：广东省东��市莞龙路下桥路段79号，组织机构代码：00732990-9。法定代表人朱川，该局局长。委托代理人颜志勇，该局副局长。委托代理人牟方伟，该局工作人员。第三人东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段，组织机构代码：74081617-9。法定代表人刘学斌，该公司的董事长。委托代理人张春良，系该公司员工。原告黄祖玲诉被告东莞市住房和城乡建设局、第三人东莞市富盈房地产开发有限公司行政许可纠纷一案，于2015年2月12日向本院提起诉讼，本院于2015年2月13日受理后依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭审理了本案。原告黄祖玲及其委托代理人刘付军和被告东莞市住房和城乡建设局的委托代理人颜志勇、牟方伟以及第三人东莞市富盈房地产开发有限公司的委托代理人张春良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告东莞市住房和城乡建设局于2012年9月27日作出东莞商房预证字第xx号《商品房预售许可证》，现原告请求法院确认该《商品房预售许可证》违法。被告在法定期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、东莞市商品房预售申报表（东莞商房预证字第xx号），证明第三人向被告提交的申请表上盖有单位及法定代表人印鉴，并有属地城建办核实出具预售楼宇施工现场查勘意见及现场图片；2、第三东莞市富盈房地产开发有限公司营业执照，证明第三人已取得企业法人营业执照；3、第三人东莞市富盈房地产开发有限公司《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，证明第三人已取得房地产开发资质证书；4、东府国用（2007）第特210号《国有土地使用证》，证明第三人已于2007年4月24日取得涉案工程的国有土地使用权，涉案地块权属清晰，涉案预售商品房项目及其土地使用权没有设定他项权的记录；5、建字第xx号《建设工程规划许可证》，证明第三人已取得涉案工程的建设工程规划许可证；6、编号：xx《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，证明第三人已取得涉案工程的建设工程施工许可证；7、登记编号：xx《东莞市建设工程监督登记表》，证明第三人已经办理建设工程质量和安全监督手续；8、《东莞市商品房预售方案》（填报日期：2012年9月3日），证明已确定施工进度和竣工交付使用时间；9、《东莞市商品房预售款监管协议书》，证明第三人已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；10、《广东省建设工程标准施工合同》（工程名称：东方华府6幢及6幢地下室），证明第三人已签订工程施工合同；11、（当庭提交）东方华府预售商品房（xx栋xx）（xx栋xx）#/二层平面图，三、四层平面图，五层平面图、六-二十二层平面图，层面层平面图；xx栋xx（xx栋xx）#/xx栋xx二层平面图，xx栋xx#二层平面图，三层平面图、四-十五层平面图，屋顶平面图、顶架平面图，标准层放大平面图，证明涉案商品房项目具有预售商品房分层平面图；12，东莞市住房和城乡建设局业务处理呈批表（受理号：xx），证明案涉许可项目的办理流程；13、《广东省东莞市商品房预售许可证》（编号：东莞商房预证字第xx号），证明行政许可结果：商品房预售许可证信息。原告黄祖玲诉称，2015年1月26日，原告在起诉第三人解除《商品房买卖合同》（合同编号：xx）[案号：（2015）东一法东民一初第102号]发现，被告颁发给第三人的《商品房预售许可证》（东莞商预证字第xx号）违法的。被告工作人员没有尽职调查核实第三人《建设工��规划许可证》备案的规划设计图，与正在建设的工程严重不符，却轻易发放了该证。被告是政府住房和建设管理职能部门，违法颁发《商品房预售许可证》，造成原告错误购买了第三人商品房，该商品房质量有严重问题。请法院依法判决：1、确认被告颁发的东莞商预证字第xx号《商品房预售许可证》行为违法；2、本案诉讼费由被告承担。原告黄组玲向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》（编号：xx）、收款收据（编号：xx）、(编号：xx)、（编号：xx）、（编号：xx）、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）（编号：xx）、《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》（金额：27011.34元）、《商品房买卖合同》（编号：xx）、收款收据（编号：xx）、（编号：xx）、（编号：xx）、（编号：xx）、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）（编号：xx���、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》（金额：29288.91元），证明（1）原告与第三人与2014年1月8日签订《商品房买卖合同》，原告共支付638377元购买第三人的两套房子，（2）原告所购买第三人的商品房是预售房；2、东建罚字[2014]第016号《住房和城乡建设行政处罚听证权利告知书》、东建罚字[2014]第016号《住房和城乡建设行政处罚陈述（申辩）权利告知书》、东建罚字[2014]第016号《住房和城乡建设行政处罚决定书》、东莞市住房和城乡建设局查询结果，证明（1）被告对于第三人位于富盈东方华府6幢及6幢地下室工程施工图设计文件多次涉及公共安全、公共利益和工程建设强制性标准变更作出了处罚，（2）被告作出东莞商预证字第xx号《商品房预售许可证》没有严格审查核实第三人在建的工程，而第三人故意隐瞒变更的事实，致使原告轻信第三人从而购买该商品房，被告作出上述《商品房预售许可证》违法，（3）第三人开发的富盈东方华府6幢及6幢地下室工程有严重的质量问题。被告东莞市住房和城乡建设局辩称，一、案涉商品房预售许可行为完全正当合法。（一）职权依据充分。《广东省商品房预售管理条例》第四条规定“省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门（以下称“主管部门”），负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。”被告作为东莞市人民政府建设行政主管部门，依法具备商品房预售许可职权。（二）程序正当合法。2012年9月24日，第三人向被告提交《东莞市商品房预售申报表》和相应证明文件提出关于富盈-东方华府6幢5塔楼/22层（即4单元），6幢7塔楼/22层项目的商品房预售许可申请（受理编号：xx）。经审查，其申请资料符合法定要求，于2012年9月27日核发了《商品房预售许可证》（证号：xx）。被告做出的案涉商品房预售许可行为，符合《行政许可法》“受理与申请—审查与决定”的行政许可实施程序规定，以及《广东省商品房预售管理条例》第七条第二款关于商品房预售许可程序的规定，程序正当合法。（三）实体符合法定条件。第三人向被告申请商品房预售许可证时，提交了相关材料，具体包括：东莞市商品房预售申报表、房地产开发企业资质证书、企业法人营业执照、国有土地使用证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、东莞市建设工程监督登记表、商品房预售款监管协议、东莞市商品房销售方案、《广东省建设工程施工合同》、富盈-东方华府预售商品房6幢5塔楼/22层，6幢7塔楼/22层分层平面图。经审查，第三人所提交的材料从形式和实质内容上均满足《广东省商品��预售管理条例》（2010年修正本）第六条规定的商品房预售许可条件：1、预售人已经取得房地产开发资质证书、营业执照；2、已取得国有土地使用权证书，土地使用权证号及用途为东府国用（2007）第特210号/商住，土地使用权人为：东莞市富盈房地产开发有限公司；3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；4、预售方案已确定施工进度和竣工交付使用时间；5、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；8、法律、法规规定的其他条件，即同时满足《城市房地产开发经营管理条例》第二十���条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定的条件。二、原告要求确认被告发放《商品房预售许可证》（证号：xx）的行为违法无事实根据和法律依据。（一）黄祖玲称“被告工作人员没有尽职调查核实第三人《建设工程规划许可证》备案的规划设计图，与正在建设的工程严重不符”说法没有事实根据和法律依据。根据《广东省商品房预售管理条例》的规定，被告在收到预售许可申请时，应当审查预售许可申请所涉项目是否满足该《条例》规定的条件，从《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条和《广东省商品房预售管理条例》第六条可知，被告实施商品房预售许可申请审查的事项，规划方面只需查验其是否“持有建设工程规划许可证”，在建工程实况方面只需查验其形象进度是否满足《条例》第六条第（五）项规定的条件，不包括“调查核实第三人《建设工程规划许可证》备案的规划设计图”。换言之，被告实施商品房预售许可审查时，没有调查核实第三人《建设工程规划许可证》备案的规划设计图的职责和义务，无需对原告所称内容进行审查。（二）原告举证所称“被告对案涉项目施工图设计文件多处涉及公共安全、公共利益和工程建设强制性标准内容擅自变更作出了行政处罚”，不构成原告所称案涉预售许可行为违法的事实根据。1、被告所处罚的第三人违法行为是案涉项目施工图设计文件多处涉及公共安全、公共利益和工程建设强制性标准内容变更未经审查擅自施工的行为，而不是处罚其变更行为。该变更与处罚行为均属于在建工程施工行为和质量管理范畴，与商品房预售许可这一销售管理行为没有关联，也不属于预售许可法定审查条件。2、施工图设计文件变更不是规划设计图的变更，不必然发生��更规划设计的后果，也不必然导致原告所称工程质量严重问题；而且，在建工程是否符合规划设计，属于规划部门监管范畴，不属于被告职责范围。综上，被告向第三人颁发《商品房预售许可证》（证号：xx）的行政行为，前置手续完备，适用法规依据准确，资料确实充分，程序和实体都符合相关法规规定，不存在任何违法违规情形。原告以被告对第三人变更施工图设计文件进行处罚的事实为据，诉请法院确认案涉商品房预售许可行为违法，既无事实根据，也无法律依据。请人民法院驳回其全部诉讼请求，维持被告正当合法的行政许可行为。第三人东莞市富盈房地产开发有限公司述称，其答辩意见与被告一致。第三人东莞市富盈房地产开发有限公司没有向本院提交相关证据。经庭审质证，原告对被告提交的《建设工程规划许可证》持���异议，本院认为该证盖有东莞市城建规划局的公章，真实性本院予以认可。原告及第三人对被告提交的其他证据的真实性不持异议，本院经审查予以确认。被告及第三人对原告提交的证据的真实性不持异议，本院经审查予以确认。经审理查明，2012年9月24日，第三人东莞市富盈房地产开发有限公司向被告提交《东莞市商品房预售申报表》、房地产开发企业资质证书、企业法人营业执照、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、东莞市建设工程监督登记表、商品房预售款监管协议、东莞市商品房销售方案、《广东省建设工程施工合同》以及富盈-东方华府6幢5塔楼/22层（即4单元），6幢7塔楼/22层分层平面图等文件，请求被告核发关于富盈-东方华府6幢5塔楼/22层（即4单元），6幢7塔楼/22层项目的商品房预售许可申请。被告经审查，认��第三人的申请符合法定要求，于2012年9月27日核发了编号为东莞商房预证字第xx号《商品房预售许可证》。2014年1月8日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定购买第三人位于东莞市莞城区体育路98号富盈-东方华府6座4单元1501号房。2015年1月26日，原告起诉本案第三人，要求解除上述《商品房买卖合同》。另，原告认为被告为第三人颁发《商品房预售许可证》不合法，提起本案诉讼。另查明，被告于2014年5月20日对第三人作出《行政处罚决定书》，认为第三人在富盈-东方华府6幢及6幢地下室工程对经审查备案的施工图设计文件进行多处涉及公共安全、公共利益和工程建设强制性标准的内容变更，且未按规定重新送施工图设计文件审查单位审查，对第三人的行为处以500000元罚款，以及要求第三人就变更后的施工图设计文件重新送审，经审查合格后方可用��施工。本院认为，依照《广东省商品房预售管理条例》第四条第二款“省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门（以下称“主管部门”），负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施”的规定，被告东莞市住房和城乡建设局作为东莞市行政区域内的建设行政主管部门，依法享有对东莞市行政区域内的商品房预售管理进行管理的法定职权。本案中，第三人向被告申请商品房预售许可时，提交了申请表、房地产开发企业资质证书、企业法人营业执照、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、东莞市建设工程监督登记表、商品房预售款监管协议、东莞市商品房销售方案、《广东省建设工程施工合同》以及富盈-东方华府6幢5塔楼/22层（即4单元），6幢7塔楼/22层分层平面图等文件，被告经审查，认为符合《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款“预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（八）法律、法规规定的其他条���”的规定，为第三人颁发涉案《商品房预售许可证》并无不当，本院予以支持。原告认为第三人变更施工图设计文件，其取得的《建设工程规划许可证》应当无效。但《建设工程规划许可证》是东莞市城建规划局核发的，是另一具体行政行为，该证在没有被有权机关撤销或确认无效的情况下，是合法有效的，如果原告对该许可证的合法性有异议，应当另行主张。因此，本院对原告的主张不予支持，对原告的诉求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告黄祖玲的全部诉讼请求。本案收取诉讼费人民币50元，由原告黄祖玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审��判长周旋代理审判员  李德胜人民陪审员  李 恒二〇一五年五月十一日书 记 员  何佩诗邓志成第12页共12页