福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0582民初13241号 原告：晋江市总商会投资开发有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：施能坑，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：兰凌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆丹凤，女，该公司员工。 被告：杨雄标，男，1982年1月25日出生，汉族，住晋江市。 原告晋江市总商会投资开发有限公司（以下简称总商会公司）与被告杨雄标商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人兰凌到庭参加诉讼，被告杨雄标经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 总商会公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.杨雄标配合办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续；3.杨雄标赔偿总商会公司损失1822077.3元，并承担解除《商品房买卖合同》所产生的一切费用。事实和理由：原、被告双方于2014年7月10日签订了《晋江市商品房买卖合同》，约定杨雄标购买总商会公司开发的“格林春天”会所，房产总价18175172元。后因房产面积误差，经双方确认，该房产总价调整为18220773元。合同签订后，杨雄标支付了购房首期款5455172元，中信银行股份有限公司泉州分行也发放了按揭贷款。2016年5月起，杨雄标即长期拖延还本付息，导致贷款银行中信银行股份有限公司泉州分行向泉州市丰泽区人民法院起诉要求杨雄标立即归还全部贷款本息等。基于总商会公司的担保责任，中信银行股份有限公司泉州分行于2016年7月至10月份期间从总商会公司账户扣款48万元。2016年10月，泉州市丰泽区人民法院判决杨雄标应偿还借款本金、利息、罚息、律师费，总商会公司对杨雄标的上述债务承担连带清偿责任，总商会公司在承担担保责任后，有权向杨雄标追偿。该判决已生效。另外，总商会公司起诉本案后，中信银行股份有限公司泉州分行又每月扣款12万元，总商会公司于2017年3至7月份期间再次代杨雄标偿还500万元，截止第二次庭审（即2017年8月18日）总商会公司共代偿584万元。杨雄标的行为已经构成根本违约。 杨雄标辩称，总商会公司要求杨雄标赔偿损失1822077.3元与双方签订的《商品房买卖合同》的约定不符。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款违约责任的约定：“买受人逾期超过90天，买受人在出卖人书面催告七日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……”，《商品房买卖合同》约定是按照应付款的10%支付违约金，而非总商会公司所称的“房产总价的10%”。本案房产的总价为18220773元，杨雄标已先于2014年7月10日向被答辩人支付首期购房款5455172元，后每月按期偿还银行按揭款截止至2015年12月止，杨雄标累计已付购房款6242773元，余11978000元未付，故本案房产的应付款应为11978000元，故杨雄标应支付的违约金应是应付款11978000元的10%，即1197800元，而非总商会公司起诉所称的18220773元。 总商会公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》、《登记备案申请表》各一份，以证明杨雄标购买总商会公司开发的“格林春天”会所房产，双方签订合同对房屋总价、按揭还款期间被告欠款导致原告代垫款项等的违约责任等进行了约定；2.民事判决书一份，以证明被告未能依约归还按揭贷款，致使原告代偿48万元。中信银行股份有限公司泉州分行以被告违反贷款合同向泉州市丰泽区人民法院起诉，该法院判决：被告应向中信银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金11766000元、截止2016年10月25日的利息307332.05元、罚息12300.12元，并支付自2016年10月26日起至实际还清款项之日止按中国人民银行逾期付款有关规定及编号为（2014）泉晋银消借字第135872号的《中信银行个人借款合同》约定计算的利息、罚息；被告应向中信银行股份有限公司泉州分行支付律师费28800元；原告对被告的上述债务承担连带清偿责任，原告在承担保证责任后，有权向被告追偿。被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任；3.预告登记证一份，以证明诉争房产已经办理了预告登记；4.银行汇款凭证七份，以证明总商会公司共为杨雄标代偿了84万元；5.判决书的生效证明一份，以证明上述泉州市丰泽区人民法院的判决书已经生效；6.银行汇款凭证一份，以证明2017年3-7月份期间，原告履行（2016）闽0503民初5282号泉州市丰泽区人民法院民事判决书，向中信银行股份有限公司泉州分行偿还500万元。 杨雄标未提供证据。 本院依职权向晋江市住房和城乡建设信息管理中心及晋江市不动产登记中心查询诉争房产的查封情况，上述部门分别向本院出具了查询单及查询证明各一份。 对证据和事实，本院认定如下：因杨雄标未到庭参加诉讼，又未提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。总商会公司提供上述证据来源、形式合法，内容可以证明总商会公司的证明目的，与本案具有关联性。对总商会公司提供的证据，本院均予以认定。本院依职权调取的查询单及查询证明为相关主管部门出具，可以证明诉争房产的查封情况，本院予以认定。 经审理查明，原、被告双方于2014年7月10日签订了《商品房买卖合同》一份，约定杨雄标购买总商会公司开发的晋江市房产总价为18175172元；合同附件六补充协议第三条中约定，买受人同意在获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，在出卖人担保期限内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关款项，……，买受人累计达四个月或者连续二个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，买受人按总房款百分之十赔偿出卖人的损失，解除合同过程中的一切费用将由买受人承担。后双方于2014年12月15日签订商品房买卖合同补充合同，确认因房产面积误差诉争房产总价调整为18220773元。合同签订后，杨雄标依约支付了购房首期款5455172元，其余房款杨雄标向中信银行股份有限公司泉州分行申请按揭贷款，该银行依约发放了按揭贷款1272万元，总商会公司为杨雄标的上述债务提供阶段性连带责任保证担保。但杨雄标未能按时向中信银行股份有限公司泉州分行还本付息，截至2016年5月31日尚欠该银行借款本金11978000元及相应利息、罚息。中信银行股份有限公司泉州分行催讨无果，诉至泉州市丰泽区人民法院，该案诉讼期间总商会公司于2016年7月至10月间为杨雄标代偿了48万元，截至2016年10月25日杨雄标尚欠该银行借款本金11766000元及相应利息、罚息。泉州市丰泽区人民法院于2016年10月26日作出民事判决，判决杨雄标应偿还上述尚欠借款本金及相应利息、罚息、律师费，总商会公司对杨雄标的上述债务承担连带清偿责任，总商会公司在承担保证责任后，有权向杨雄标追偿。该判决已于2016年11月16日发生法律效力。后总商会公司又于2016年11月至2017年2月每月代杨雄标偿还借款12万元，共48万元；于2017年3月至7月间代杨雄标偿还借款共500万元。 本院认为，因杨雄标连续多月未依约履行偿还按揭贷款的义务，导致总商会公司于2016年7月至2017年7月间每月代杨雄标偿还贷款本息、罚息共计596万元，泉州市丰泽区人民法院已判决确认总商会为杨雄标代偿部分贷款，并判决总商会公司在承担保证责任后，有权向杨雄标追偿，但杨雄标至今未向总商会公司偿还代偿款项。合同约定的总商会公司解除合同的条件已成就，总商会公司要求解除其与杨雄标之间的商品房买卖合同，并由杨雄标按总房款的10%赔偿损失（即1822077.3元），本院予以支持。虽然诉争房产被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响总商会公司行使合同解除权。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。总商会公司与杨雄标签订的商品房买卖合同已进行登记备案，诉争房屋已办理预告登记，故总商会公司要求杨雄标协助办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续，本院予以支持。总商会公司要求杨雄标承担解除商品房买卖合同所产生的一切费用，但该费用未实际发生，本院对该请求不予支持。为避免当事人诉累，且出于总商会公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。鉴于诉争房产已被司法机关预查封，总商会公司应就杨雄标已付的购房款18220773元，扣除其代杨雄标偿还中信银行股份有限公司泉州分行的贷款本息、罚息（具体数额以实际代偿数额为准）后，将剩余款项直接提交于相应司法机关。 综上所述，总商会公司与杨雄标签订的商品房预售合同合法有效，依法受法律保护。杨雄标存在违约行为，合同约定的总商会公司解除合同的条件已成就，总商会公司要求解除其与杨雄标之间的商品房买卖合同，要求杨雄标赔偿损失1822077.3元，本院予以支持。杨雄标应协助办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续。杨雄标经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告晋江市总商会投资开发有限公司与被告杨雄标签订的《商品房买卖合同》； 二、被告杨雄标应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告晋江市总商会投资开发有限公司损失1822077.3元； 三、被告杨雄标应于本判决生效之日起十五日内协助原告晋江市总商会投资开发有限公司办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续； 四、驳回原告晋江市总商会投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费130851元，由原告晋江市总商会投资开发有限公司负担100元，被告杨雄标负担130751元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  许清心 二〇一八年九月十九日 书 记 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －8－ －9－