北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04281号上诉人（原审被告）宫岩华，女，1955年9月29日出生。委托代理人张建武，北京华允律师事务所律师。委托代理人严冰，北京华允律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心，营业场所北京市房山区良乡行宫园二里14号楼。负责人历春如，总经理。委托代理人朱建华，男，1977年7月27日出生。上诉人宫岩华因物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第11846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，北京房建信达物业管理有限公司大宁物业管理中心（下称大宁物管中心）起诉至原审法院称：宫岩华于2012年8月22日购买位于房山区×××301号叠拼式房屋一套，并于2012年12月31日办理入住手续，领取了《入住手册》、《大宁山庄业主临时公约》等资料。《商品房买卖合同》第二十五条中明确约定买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，并同意遵守《业主临时公约》。宫岩华在其所购买房屋的外部公共部位私自违规搭建构筑物，已经严重违反了国家的相关法律法规，并且违反《商品房买卖合同》及《业主临时公约》的相关规定。为维护小区绝大多数业主的合法权益，维护和谐的社区生活秩序，现诉至法院，请求法院依法判决宫岩华拆除其在房屋公共部位违规搭建的构筑物并恢复原貌。宫岩华辩称：第一，我购买该房屋的时候与开发商签订的房屋买卖合同中，明确约定开发商将诉讼争议阳台作为赠送面积赠送给我。在与开发商签订的房屋买卖合同的附件图纸设计中明确有阳台的标识，说明双方经过合同已经确认阳台属于开发商赠送给我的面积。从大宁山庄住宅楼公用面积分摊说明中，公有面积未包括诉讼中提及的阳台。集达房地产开发公司在说明中明确说了楼梯间、电梯间、外墙属于公摊面积。阳台的建筑结构看具有物理上的独立性。第三人未经业主本人无法进入该部分。从物业的管理和维修中，如果作为公共区域，物业对该阳台有管理和清扫的行为，但是物业没有对该阳台有明确的行为。根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第十二条规定，该阳台为业主专有。第二，关于大宁物管中心所称的私搭乱建的行为，首先我认为该阳台在建筑设计上存在明显的设计缺陷。我向法庭提供的图示可以看出，我未做防护前，两户相邻的外墙只有一个外墙之隔，我外墙明显低于隔壁外墙。隔壁住户可以轻易到达我拥有的阳台上。其次，图示可以看出我的上面业主与我的阳台也仅仅是一人之高的距离，上面的业主可以轻易到我的阳台上。而且基于阳台的开放性，阳台上垃圾不断，业主清扫及业主的人身安全有隐患。我为了保护自身安全没有违反《业主临时公约》。从大宁物管中心提交的《业主临时公约》中可以看到，公约中规定的是顶层露台和一层小院禁止私搭乱建，无法找出我违反《业主临时公约》的法律依据。综上所述，大宁物管中心的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院维护业主合法权益，驳回大宁物管中心的诉讼请求。原审法院经审理认为：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，虽然宫岩华与北京集达房地产开发有限公司签订的合同中约定依法选聘的物业服务企业为北京房建信达物业管理有限公司，但根据查明的事实，大宁物管中心系隶属于北京房建信达物业管理有限公司的分支机构，且确系大宁物管中心为宫岩华所在小区提供物业服务，故大宁物管中心作为物业服务企业，有权因物业服务合同纠纷提起诉讼。另，宫岩华所购买房屋为复式结构，房屋三层南侧为封闭阳台，四层未封闭部位为不上人层面，不计入建筑面积，应属公共建筑范围。宫岩华作为业主，应遵守业主临时公约的内容，不得私自改建、扩建原有建筑设施，现宫岩华在房屋四层南侧露台搭建阳光棚一个，违反了业主临时公约，故大宁物管中心要求宫岩华拆除违法构筑物并恢复原状的请求，理由正当，法院予以支持。同理，宫岩华的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。据此，原审法院于2015年2月判决：宫岩华于判决生效后十日内拆除位于北京市房山区×××301／401室房屋四层南侧搭建的构筑物，并恢复原状。判决后，宫岩华不服，上诉至本院称：我购买涉案房屋时，与开发商签订的房屋买卖合同已经明确约定将涉案阳台作为赠送面积赠送给我，房屋买卖合同的附件图纸中明确标记有阳台的标识；从大宁山庄住宅楼公摊面积说明中也可以看出，共有面积不包括涉案阳台，这足以说明涉案阳台属于我合法所有的房屋的一部分，涉案露台并不属于公共建筑部分；我签署的《临时管理公约》中仅明确约定顶层露台和一层小院禁止私搭乱建，并未明确约定涉案阳台亦禁止私搭乱建，因此《临时管理公约》的上述约定不能推定适用于涉案阳台，我的行为不是私搭乱建行为，请求二审法院撤销原判，改判驳回大宁物管中心的诉讼请求。大宁物管中心同意原判。经审理查明：2012年8月22日，宫岩华（买受人）与北京集达房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定宫岩华购买房山区×××301号房屋，有3个阳台，其中3个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式。合同第二十五条约定出卖人依法选聘的物业服务企业为北京房建信达物业管理有限公司。合同附件七大宁山庄《业主临时公约》第三条约定，按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定，不擅自变更房屋结构、外观和用途；不擅自占用共用部位和共用设施设备；不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物及随意安装设施设备等。合同附件共有公用建筑面积分摊说明记载，全楼分摊的共有公用建筑部位有：1）位于01-06层的楼梯间、电梯间，外墙一半；2）位于01-05层的管井1、管井2。合同约定的房山区×××301号房屋即为现北京市房山区×××301号，该房屋属于复式结构，包括三层和四层两个部分。2012年12月31日，宫岩华在办理房屋交付、入住手续时，房屋三层南侧有1个封闭式阳台，该封闭式阳台的房顶上面区域为露台（未封闭）（即涉案露台），该露台亦位于宫岩华房屋四层南向窗户的南侧，与宫岩华房屋四层南向窗户距离较近。2013年11月，宫岩华组织人员在涉案露台上搭建阳光棚一个。2013年11月17日，大宁物管中心向宫岩华送达违规通知书，要求其恢复原状。宫岩华未听劝阻。涉案房屋产权证附有房产分户平面图，图中画有房屋权界线，其中位于宫岩华房屋权界线以内的部分，显示出房屋三层南侧、三层北侧、四层北侧各有1个封闭式阳台，房屋权界线以内并不包含房屋四层南向窗户南侧的露台。本案审理中，宫岩华以其住地和经常居住地不是房山区大宁山庄四区7号楼3单元301号为由提出管辖权异议。原审法院于2014年10月27日作出（2014）房民初字第11846号民事裁定书驳回宫岩华的管辖权异议。宫岩华不服上诉。2014年12月10日，本院作出（2014）二中民终字第11895号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。庭审中，大宁物管中心提交涉案房屋设计单位北京集美勘察设计有限公司（下称集美公司）出具的《说明》，记载×××301／401户，三层南侧为封闭阳台，四层此位置为不上人屋面，不计入建筑面积。宫岩华对此不予认可。另查，2015年1月26日，北京房建信达物业管理有限公司出具《声明》，载明“大宁物管中心是隶属于北京房建信达物业管理有限公司的分支机构，其负责大宁山庄项目的具体物业管理服务的实施工作，该分支机构负责人为历春如”。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同及附件、违规通知书、说明、声明、业主手册、照片、房产证等证据在案佐证。本院认为：本案中，大宁物管中心要求宫岩华拆除的构筑物系搭建于房屋三层南侧封闭式阳台的房顶（即涉案露台）之上，宫岩华主张该露台为其阳台。虽然该露台位于宫岩华房屋四层南向窗户的南侧，与宫岩华房屋四层南向窗户距离较近，但是根据宫岩华与房地产开发企业签订的《北京市商品房预售合同》的约定，涉案房屋的三层、四层共有3个阳台且均为封闭式，而根据宫岩华房产证附图记载，该3个封闭式阳台分别位于三层南侧、三层北侧、四层北侧，不包括四层南侧的露台，故上述露台并非宫岩华房屋的阳台，宫岩华主张涉案露台为其房屋的阳台，与事实不符，本院不予支持。宫岩华上诉主张涉案露台系房地产开发企业赠送的面积，但其提交的与房地产开发企业签订的《北京市商品房预售合同》所附的房屋平面图系房屋平面示意图，该图中包含电梯间、楼梯间等共用部位，根据该图尚不能认定房地产开发企业将涉案露台面积赠送宫岩华，且根据宫岩华房产证所附的房产分户平面图的记载，该露台亦未纳入宫岩华的产权范围，宫岩华关于涉案露台系其房屋一部分的主张依据不足，本院不予采信。诉讼中，大宁物管中心提交了房屋设计单位集美公司出具的《说明》，虽然宫岩华对此不予认可，但集美公司作为房屋设计单位，具备证明资格，宫岩华也未提供足以推翻该《说明》的相反证据，故本院对该证据予以采纳，根据该《说明》，涉案露台系不上人的屋面，不计入建筑面积。另从涉案露台在整栋建筑所处的位置看，该露台应为同单元一、二、三层南侧封闭式阳台的房顶，属于公共建筑范围、共用部位。根据《业主临时公约》，业主不得擅自利用共用部位搭建构筑物，宫岩华在涉案露台上搭建阳光棚的行为，违反了《业主临时公约》，大宁物管中心起诉要求宫岩华恢复原状，于法有据，原审判决对此处理并无不当，应予维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由宫岩华负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费70元，由宫岩华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林代理审判员  何江恒代理审判员  赵胤晨二〇一五年五月十八日书 记 员  祝 石