山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终1723号上诉人（原审原告）：熊希，女，1985年7月29日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：徐卫，山东君辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，山东君辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市宏丰置业发展有限责任公司。住所地：烟台市莱山区飞龙路6号。法定代表人：林卫勇，经理。委托诉讼代理人：王彦辉，山东金鲁律师事务所律师。上诉人熊希因与被上诉人烟台市宏丰置业发展有限责任公司（以下简称宏丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人熊希的委托诉讼代理人徐卫及被上诉人宏丰公司的委托诉讼代理人王彦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊希上诉请求:依法撤销一审判决,支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。一、本案《房屋销售合同》无效，涉案房屋不具备法定交付条件。经庭审调查，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，未取得消防验收合格证明，未取得综合竣工验收备案表。依据我国《城市规划法》第32条、《建筑法》第61条、《合同法》第279条、《城市房地产管理法》第27条、《合同法》第52条第5项规定、《消防法》第13条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的禁止投入使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第17条“房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用”等相关法律规定，涉案房屋在没有取得任何合法建设手续、证件的情况下，系违法建筑。且没有进行综合竣工验收,没有取得综合竣工验收备案表，没有取得消防验收合格证明。依上述法律规定本案《房屋销售合同》无效。同时依据我国《经济适用房管理办法》第12条规定，“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发”。涉案房屋是在经济适用住房建设范围内开发商品房出售，从这一角度讲，本案《房屋销售合同》无效，涉案房屋也不具备法定交付条件。二、被上诉人从未向上诉人交付过涉案房屋。上诉人与被上诉人于2012年4月19日签订的《房屋销售合同》明确约定，“乙方交清房款后，甲方将经质检部门验收合格的房屋交付乙方使用，甲方委托物业公司与乙方共同验收，并签署房屋交接单。”本案中，涉案房屋未经质检部门验收合格，未取得竣工验收备案表及消防验收合格手续，也未签署房屋交接单。也就是说涉案房屋没有进行任何交接，更没有交付使用。再者，2015年1月15日签订的多方协议中，明确约定，“该房屋的消防设施由甲方负责按照设计图纸于2015年8月1日前配备完毕，配备完毕后甲方与乙方、丙方办理该房屋交接手续，房屋交接前乙方、丙方不得使用该房屋，否则造成的一切责任由乙方、丙方承担。”该约定充分证明：至2015年1月15日之前，涉案房屋消防设施仍未配备，待2015年8月1日前消防设施配备完毕，双方才开始办理交接手续，由此证明在此之前是没有进行过房屋交接的。但时至今日，双方仍未办理涉案房屋交接手续。因此说，涉案房屋没有交付使用是本案的基本事实。三、办理产权过户手续不能视为对房屋的交付（转移占有）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，被上诉人未将涉案房屋交付上诉人使用，上诉人也未占有使用涉案房屋是本案的基本事实。虽然涉案房屋己办理了产权过户登记手续。但并不意味着涉案房屋已经交付。房屋买卖合同中，交付（转移占有）房屋与办理产权过户登记手续，是房屋出卖人的两项独立义务，必须全面履行，缺一不可。法律实践中，房屋己经交付（转移占有）却没有办理产权过户手续，或办理了产权过户手续却没有交付（转移占有）房屋的情况大量存在,当事人就房屋出卖人其中一项义务诉至人民法院的案件比比皆是，相应的案件也均将其中一项独立义务作出相应判决予以支持。本案一审判决中“在房屋买卖过程中，当事人之间已经登记完毕，即使房屋没有转移占有，也应为交付完毕”的认定，是对法律规定的明显歪曲。再者被上诉人之所以能够办理产权备案及产权过户登记手续，是其利用与房产开发行政主管部门的隶属便利关系，违法形成的，涉案房屋不具备产权登记手续的法定要件，其办理的房屋产权登记过户手续也系违法，这一违法行为所取得的房屋产权登记手续不能成为被上诉人履行交付义务的依据和借口。四、被上诉人未向上诉人交付房屋应承担赔偿责任。前述被上诉人未按约定向上诉人交付涉案房屋，致使上诉人在付清房款的情况下，长期无法占有使用房屋，造成巨大经济损失。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，被上诉人应对上诉人的损失予以赔偿。宏丰公司答辩称，涉案房屋消防已经通过验收，根据合同规定涉案房屋也经过有关部门质检验收，可以交付使用。一审判决正确，请求维持。熊希向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告100000元；2、诉讼费由被告负担。庭审前原告变更、增加第1项诉讼请求为要求被告赔偿2013年11月29日至房屋实际交付之日期间逾期交房违约金2000000元（按同地段同类房屋的租金标准估算）。一审法院认定事实：一、案涉房屋所在工程的建设情况案涉房屋所在的锦绣花园一期工程为烟台市人民政府批准建设的经济适用住房，土地性质为划拨土地。一期工程共6栋住宅楼，自北向南、自西向东排列为1-6号楼。1号楼（即A1）及2号楼（即A2）的1-3层为连体的网点房，4层以上为住宅，1-3层网点门牌号为××付1号（内号按自东向西排列为1001号、1002号、1003号、……1020号），案涉房屋房号为1008号。一期工程于2007年开工建设，2009年3、4月份完工，至今未取得建设工程规划许可证、未取得综合竣工验收备案表，4层以上的住宅已于2009年交付业主使用。2011年7月14日，被告向烟台市国土地资源局芝罘分局缴纳1号楼及2号楼1-3层网点房的土地出让金16355600元，该土地由划拨土地转为出让土地，2011年7月27日，被告取得土地使用权证，地类用途为“商服用地（0.5）”，使用权面积为2329.90㎡。2013年10月22日，烟台市住房和城乡建设局为案涉房屋办理了房屋初始登记，房屋所有权人为被告。二、案涉房屋的买卖经过2009年3月25日，案外人烟台凯瑞装饰有限公司（下称凯瑞公司，原告为该公司法定代表人）与被告签订《房地产转让合同》，约定：凯瑞公司购买被告开发建设的锦绣花园门牌号为××付1号的非住宅楼房1-3层建筑面积9292.7平方米及相应部位地下室7930.57平方米、楼前广场占地面积13200平方米，总价款为7800万人民币。合同签订之日支付首付款2650万元，被告收到首付款后，开始为凯瑞公司办理房产证、土地使用证。合同还约定了双方其他权利义务。原、被告称，上述合同签订后，双方均未履行合同约定内容。2013年11月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋销售合同》，约定：乙方购买甲方建设的锦绣花园网点房（门牌号为××付1号1008号，建筑面积1888.43㎡），单价为5919.00元/㎡，总价款为11177617.17元。乙方在本协议签订之日起15日内一次性交清购房款，甲方先给乙方出具购房发票，用在办理房产证明，具体事项按2013年11月15日签订的《购房抵押担保合同》执行。甲方协助乙方办理产权证，办证费用按政府有关规定由双方各自交纳。乙方全款交清后，甲方将经质检部门验收合格的房屋交付乙方使用，甲方委托物业公司与乙方共同验收房屋，并签署房屋交接单。乙方同时与物业管理公司签订物业管理服务合同。乙方购买前已对该套房屋做了充分了解，水电需自行到相关部门办理过户及开通手续，该房屋无煤气、暖气设施，如需使用，乙方自行投资安装。原、被告约定了其他权利义务，未约定案涉房屋的交房、办理产权证的时间及逾期交房、逾期办理产权证的违约责任。当日，被告给原告出具“销售不动资产”发票，载明收到原告11177617.17元。2013年11月28日，案涉房屋办理了产权登记（房产证号为：烟房权证芝字第××号），房屋所有权人为原告。2014年4月11日，原告在案涉房屋上设置抵押，抵押期间为2014年4月11日至2015年4月11日，抵押权人交通银行股份有限公司烟台分行，抵押到期后，原告未履行债务，该项抵押未解押。2016年7月12日，因申请执行人芦浩与被执行人熊希、熊凯、烟台凯瑞装饰有限公司、蒋艳等民间借贷纠纷一案，烟台市芝罘区人民法院对案涉房屋予以查封和继续查封，查封期限至2019年7月28日。案涉房屋现状为空置房，无人使用。2015年2月11日，被告（甲方）、案外人烟台凯瑞装饰有限公司（乙方）、原告（丙方）、案外人熊希（原告之女，丙方）、案外人烟台枫通投资有限公司（丙方）签订《合同终止协议书（补充）》，载明：甲方与乙方原于2009年3月25日签订的乙方购买甲方的××付1号锦绣花园1-3层非住宅（以下简称该房屋）《房地产转让合同》，现因实际情况的变化使双方无需继续履行该合同。经三方协商同意如下：一、上述合同于2015年1月15日予以终止，不再履行，且因合同所产生的一切责任与后果互不追究。二、该房屋的消防设施由甲方负责按照设计图纸于2015年8月1日前配备完毕，消防设施施工期间，乙方、丙方应全力配合，因乙方、丙方不配合原因造成施工延期，由乙方、丙方负责。配备完毕后甲方与乙方、丙方办理该房屋交接手续，房屋交接前乙方、丙方不得使用该房屋，否则造成的一切责任由乙方、丙方承担。三、该房屋的电梯等未施工的设施由乙方负责施工，费用由乙方承担。经甲方双方协商，未施工项目金额定为973679元（详见附件），由甲方支付给乙方，该款项先抵顶前期甲方替乙方交付的相关款项1108440.63元（契税361658.75元、专项维修资金746781.88元），不足部分134761.63元从甲方应支付给乙方的工程款中抵顶。四、本协议由三方签字盖章后生效。协议书一式五份，由甲方、乙方各执一份，丙方执三份，具有同等的法律效力。三方均盖章或签字，其中原告分别在烟台凯瑞装饰有限公司与烟台枫通投资有限公司的代表人处签字。庭审中，原、被告双方均未提供案涉房屋房款付款情况的有效凭证，但均认可房款已全部付清。被告则主张，在原、被告签订房屋销售合同之前被告已将房屋交给原告实际控制，2015年2月11日协议书第二条约定的消防设施是对之前消防设施破损、生锈的设备重新补充安装，被告在协议书签订后3、4个月之内施工完毕并将房屋交给了原告。原告对此不予认可，称该协议签订后被告并没有履行协议第二项的义务，也没有将房屋交给原告。被告对其上述主张未提供证据予以证明。一审法院认为，本案争议焦点是案涉房屋是否已交付原告，原告主张按同地段同类房屋租金标准计算2013年11月29日至房屋实际交付之日期间逾期交房违约金应否予以支持。一审认为，原、被告于2013年11月15日签订的《房屋销售合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。关于2015年2月11日的《合同终止协议书（补充）》，一审认为该协议书是原、被告及案外人对房屋交付使用后具体使用过程中产生的问题达成的协议，不影响房屋已交付的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。一审认为，交付在动产上体现为现实的给予，不动产上为登记。而房屋买卖实践中房屋的转移占有有出卖人向买受人交付房屋钥匙，出卖人向买受人发出书面交房通知，买受人在交房通知上签字等几种形式，此时，买受人对出卖人的房屋占有，只能视为一种事实的占有状态，如果没有进行登记，那么物权行为就没有成立。所有权的转移须依靠物权行为来实现，而物权行为中交付被特定为登记，否则不能实现所有权转移的效果。该条规定的转移占有，在房屋买卖的过程中，当事人之间已经登记完毕，即使房屋没有转移占有，也应为交付完毕。本案中，案涉房屋在2013年11月28日办理了产权登记，登记在原告名下，也就是说，2013年11月28日被告已完成了交付房屋的义务。原告自2014年4月11日日开始在案涉房屋设置抵押，实际使用了案涉房屋，亦未提交证据证明被告存在侵犯其物权的行为。综上所述，被告已按法律规定履行了向原告交付房屋的义务，原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告熊希的诉讼请求。案件受理费11400元，财产保全费5000元，合计16400元，由原告熊希负担。二审期间双方当事人没有提交新的证据。本院审理查明的案件事实同一审。本院认为，2013年10月22日，涉案房屋办理初始登记，登记在宏丰公司名下，2013年11月15日，被上诉人将涉案房屋卖于上诉人时，为现房交易。通过双方签订的房屋销售合同可以看出，上诉人购买前已对房屋做了充分了解，双方在合同中对房屋的交付约定为，上诉人交清房款后被上诉人将房屋交付上诉人使用，由上诉人与物业公司办理验收交接单；交接后，被上诉人协助上诉人办理产权证，也即房屋买卖缔约双方完成对于涉案房屋法律意义上的交付行为。如果房屋买卖双方对房屋的占有转移存在特别约定的，需要主张已交付房屋的一方提供证据加以证明。一审判决中关于交付的论述不当之处应予纠正。2013年11月15日，上诉人与被上诉人签订的涉案房屋销售合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二审中，上诉人坚持主张合同无效，要求被上诉人支付逾期交房违约金。因逾期交房违约金是建立在有效合同基础之上，在被上诉人未按照合同约定履行房屋交付义务的情况下，上诉人取得要求其履行义务承担违约责任的合同权益。上诉人坚持主张合同无效，其诉讼请求与法无据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人熊希负担。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  鲁晓辉审判员  李 安二〇一八年九月二十日书记员  于佳昕