广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初1456号原告（反诉被告）：李国雄，男，1971年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告（反诉被告）：谭玉颜，女，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。李国雄、谭玉颜共同的委托诉讼代理人：黄雪芬，广东共明律师事务所律师。李国雄、谭玉颜共同的委托诉讼代理人：黄芷莹，广东共明律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：佛山市高明盛南房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区西安河江开发区泰华路星都A座103-104铺，统一社会信用代码：914406087962179840。法定代表人：陆品端，公司总经理。委托诉讼代理人：高继华，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：关柳娇，广东佛明律师事务所律师。原告（反诉被告）李国雄、谭玉颜诉被告（反诉原告）佛山市高明盛南房地产有限公司（以下简称“盛南公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李国雄及李国雄、谭玉颜共同的委托诉讼代理人黄雪芬，盛南公司委托诉讼代理人高继华到庭参加诉讼。案件审理过程中李国雄、谭玉颜向本院申请延长审限，本院延长审限一个月，本案现已审理终结。李国雄、谭玉颜向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认在2016年11月30日解除李国雄、谭玉颜和盛南公司在2016年5月13日签订的《商品房买卖合同》。2.盛南公司应在本判决生效后十日内返还137688.63元购房款（含住宅专项维修资金5125.63元）给李国雄、谭玉颜。3.本案诉讼费用由盛南公司承担。事实和理由：在2016年5月1日，李国雄、谭玉颜到盛南公司处看房，当天即确定认购盛南公司位于佛山市高明区，当天双方签订了《誉港湾花园认购协议书》，确定房屋总价为512563元，李国雄、谭玉颜当天支付了20000元定金。后李国雄、谭玉颜与盛南公司在2016年5月13日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2XXX4），李国雄、谭玉颜在2016年5月1日交付了首期款132563元（含定金20000元在内），余下380000元房款由李国雄、谭玉颜办理房屋抵押贷款后支付，另外，李国雄、谭玉颜在2016年5月10日为本案案涉房产缴存了5125.63元住宅专项维修资金。后来由于李国雄、谭玉颜向银行申请抵押贷款没有在盛南公司提出的期限前（即在2016年11月30日前）申请成功，李国雄、谭玉颜没有将余下的购房款支付完毕给盛南公司，于是，盛南公司向李国雄、谭玉颜提出解除双方在2016年5月13日签订的《商品房买卖合同》并没收李国雄、谭玉颜前期支付的所有款项，李国雄、谭玉颜认为，盛南公司提出解除合同，应返还李国雄、谭玉颜支付的购房款和住宅专项维修资金，但与盛南公司多次沟通后，盛南公司仍拒不返还，无奈之下，李国雄、谭玉颜只能起诉到法院，望法院作出公正的判决。庭审中，李国雄、谭玉颜当庭增加有关利息的诉讼请求，即上述第2项诉讼请求改为：2.盛南公司应当在本判决生效后十日内返还137688.63元购房款（含住宅专项维修资金5125.63元）及利息（以137688.63元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率为标准从2016年11月1日起计至实际支付完毕之日止）给李国雄、谭玉颜。盛南公司辩称，1.根据认购协议书第四条第3款约定，余下房款须于2016年5月9日前到指定银行办妥按揭贷款。但是李国雄、谭玉颜经盛南公司多次追讨，至今2年多时间仍未办妥，明显构成违约。2.根据认购协议书第七条的约定，李国雄、谭玉颜承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。但李国雄、谭玉颜却因自身的原因未能办理按揭手续。3.根据认购协议书第九条的约定，因李国雄、谭玉颜违反本协议书任一约定，盛南公司有权终止本协议，同时有权不予返还李国雄、谭玉颜已交纳的款项，并有权不再另行通知李国雄、谭玉颜而将上述物业另行出售。而李国雄、谭玉颜因自身的原因未能办理按揭手续且未支付按揭款项，已明显构成违约，盛南公司有权不予返还李国雄、谭玉颜已交纳的132563元（含定金20000元）。4.根据认购协议书第十四条约定，本认购书违约责任的约定不因签订《商品房买卖合同》失效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认购书应当认定为商品房买卖合同，李国雄、谭玉颜应当承担约定的违约责任。而且，李国雄、谭玉颜后来也曾自动挞定，所交付的首期房款全额不退还。5.李国雄、谭玉颜支付的住宅专项维修资金5125.63元，并不是由盛南公司收取，盛南公司没有返还义务。综上，请法院驳回李国雄、谭玉颜要求返还132563元及利息、住宅专项维修资金5125.63元的请求。本案的诉讼费由李国雄、谭玉颜承担。同时，盛南公司提起反诉：1.请求判决被反诉人向反诉人赔偿205748.86元。2.反诉的费用由被反诉人承担。事实和理由：李国雄、谭玉颜诉盛南公司商品房销售合同纠纷一案，案号（2018）粤0608民初1456号，李国雄、谭玉颜要求解除《商品房买卖合同》。基于李国雄、谭玉颜因自身原因至今2年多时间仍未办妥按揭手续且未支付按揭款项，致使合同不能继续履行，盛南公司也同意解除《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，被反诉人应赔偿反诉人损失：1.损失税金132563元×0.17=22535.71元；2.物业管理费2018年1月至6月90.35×1.5×6=813.15元；3.因盛南公司需要资金周转投资房地产而借资支付的38万元利息380000元×0.24×2=182400元；合计共205748.86元。李国雄、谭玉颜对盛南公司的反诉辩称：1.关于赔偿税金问题，反诉人无证据证明本案解除合同之后反诉人将房产进行再次销售需要交纳税费。根据李国雄、谭玉颜到房管部门了解，仅通过备案登记的一手房买卖，李国雄、谭玉颜与盛南公司若解除商品房买卖合同，房产登记机关只需凭有李国雄、谭玉颜与盛南公司解除合同内容的生效法律文书可变更房产备案登记内容，变更房产备案登记内容无需缴纳任何税费，盛南公司即可以当作一手房进行买卖，不视为二手房买卖的情况处理。反诉人主张的税费损失没有实际产生，因此反诉人主张的税费损失无事实、法律依据，请求法院依法驳回。2.关于赔偿物业管理费问题，根据李国雄、谭玉颜与盛南公司在2016年5月10日签订的《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》第十一条第一款约定，房产应按照交付日期或实际交付日期作为物业管理费计算的开始日，而商品房买卖合同第十一条也明确约定商品房达到交付使用条件后，盛南公司应当书面通知李国雄、谭玉颜办理交付手续，在本案中截至目前盛南公司从未向李国雄、谭玉颜发出收楼的书面通知，也无向李国雄、谭玉颜实际交付涉案房产，不存在需要李国雄、谭玉颜缴纳物业管理费的事实。3.关于赔偿借资利息的问题，盛南公司在本案中没有任何证据证明其借款与本案存在关联，实际上盛南公司开发房产融资是一个投资手段，从现有情况看，涉案房产已升值巨大，从原来的5000多元/平方米上升到12000多元/平方米，不存在盛南公司所述损失问题。若盛南公司认为案涉房产不存在升值的情况，李国雄、谭玉颜向法院申请对涉案房产的现有价值进行评估。综上，请求法院驳回盛南公司全部的反诉请求。李国雄、谭玉颜提供以下证据证明其主张的事实：证据1.李国雄、谭玉颜身份证复印件和盛南公司的网上打印登记信息资料，证明双方当事人的诉讼主体资格。证据2.《誉港湾花园认购协议书》一份、广东农村商业银行转账单两张、定金收据一份、住宅专项维修资金缴存通知书一份、存折一本、《商品房买卖合同》一份、《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》一份，转账流水一张，商品房合同登记信息查询一页，证明双方房屋买卖真实存在，并已经备案登记。李国雄、谭玉颜在2016年5月1日到盛南公司处看房，当天即确定认购盛南公司位于佛山市高明区，当天双方签订了《誉港湾花园认购协议书》，确定房屋总价为512563元，李国雄、谭玉颜当天支付了20000元定金。后李国雄、谭玉颜与盛南公司于2016年5月10日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2XXX4），李国雄、谭玉颜在2016年5月10日交付了首期款132563元（含20000元定金在内），余下380000元房款由李国雄、谭玉颜办理房屋抵押贷款后支付，另李国雄、谭玉颜在2016年5月10日为本案案涉房产缴存了5125.63元住宅专项维修资金。《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》，证明双方于2016年5月10日签订该合同，对收费的时间进行了约定，是以房产交付为准。该合同第十一条约定了物业费的收费计算开始日是以房产交付日期或实际交付日期为准，但案涉房屋并未交付，不存在物业管理费的交纳。证据3.光盘一张及其所载录音文字整理资料3页，证明案涉房屋地段的市场销售价。证据4.中国银行股份有限公司佛山高明御景支行提供的《个人房屋贷款申请表》复印件五页、李国雄个人信用信息查询报送授权书复印件一页、李国雄个人信用报告复印件三页、谭玉颜个人信用信息查询报送授权书复印件一页、谭玉颜个人信用报告复印件一页，证明李国雄、谭玉颜在2016年5月9日办理了案涉房屋申请按揭贷款的手续。盛南公司对李国雄、谭玉颜提供的以上证据质证如下：对证据1真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的《誉港湾花园认购协议书》、定金收据、转账流水的真实性、合法性、关联性无异议。对住宅专项维修资金缴存通知书、存折、广东农村商业银行转账单的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，收款账户名称是佛山市高明区国土城建和水务局并非盛南公司，盛南公司没有返还的义务。对《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、商品房合同登记信息查询的真实性、合法性、关联性无异议，对《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》的证明内容有异议，根据双方签订的商品房买卖合同约定，该商品房的交付时间是2017年12月30日前，但没有实际交付给李国雄、谭玉颜是李国雄、谭玉颜自身原因造成的，与盛南公司无关。但物业管理公司已经确实对该房屋进行了约定的管理，收取按合同约定的管理费，是合法、合约的，盛南公司为了解决物业公司与李国雄、谭玉颜、盛南公司之间的纠纷，按约定把该房屋该付的管理费向物业管理公司交付，理应由李国雄、谭玉颜进行赔偿。对证据3的真实性、合法性和关联性及证明内容都有异议，该“录音”证据来源不明，当中人员身份不清，无法核实事情真相。对证据4的真实性和关联性无异议，但对合法性及证明内容有异议，足以说明李国雄在银行有不良记录，导致银行未审批通过同意放款是李国雄自身的原因造成，与盛南公司没有关系。盛南公司提供以下证据证明其主张的事实：证据1.《商品房买卖合同》（编号2XXX4）复印件一份十七页及原件，编号1XXX5发票复印件一页及原件，参照曾军雄已经开具的（171）粤地证0XXX7税收完税证明复印件一页及原件、（171）粤地证0XXX8税收完税证明复印件一页及原件，拖欠房款通知函复印件一页，证明涉案房屋已经签订经过高明区不动产登记中心备案的买卖合同，该房屋已经进行第一次交易，根据相关部门规定，应当要缴纳包括营业税、教育费附加、地方教育附加、增值税、城市维护建设税、个人所得税等税费共17个点。虽然李国雄、谭玉颜同意可以做二次销售处理，但恰恰证明盛南公司是要对该房屋依法进行缴纳第一次交易应当缴纳的税费。证据2.《商品房买卖合同》（编号2XXX4）复印件一份十七页及原件，《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》复印件十二页，2018年6月5日物业管理费收款收据复印件一页及原件，证明根据买卖合同约定，交付时间是2017年12月30日，因李国雄、谭玉颜原因，盛南公司代李国雄、谭玉颜支付了2018年1月至6月的物业管理费813.15元的事实。证据3.《商品房买卖合同》（编号2XXX4）复印件一份十七页及原件，2007年7月25日《商品房开发挂靠合同书》复印件两页及原件，佛高国用（2012）第0XXX3号土地证及宗地图复印件共两页，佛山市高明盛南房地产有限公司营业执照复印件一页，2015年7月26日《借款合同》复印件一页及原件，个人网上银行转账交易结果网页截图两页，证明商品房买卖合同第12页附件一房屋平面图确认人签字的是谭继庆，结合开发挂靠合同书乙方的挂靠人为谭继庆，说明该房地产的开发者实际上是谭继庆，他在2015年7月26日为开发该房地产，向严小敏借款300万元，约定利率月息2分3，借款期为2015年7月27日至2016年7月27日。2016年3月4日，向严小敏还款利息490677元，2016年3月10日，还款200万元。盛南公司因李国雄、谭玉颜没有按约定的期间支付余下的房款，造成盛南公司多支付了相应期间的利息182400元（算两年）。李国雄、谭玉颜对盛南公司提供的以上证据质证如下：对证据1《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性予以确认。对编号1XXX5发票的真实性由法院核实，从金额看与李国雄、谭玉颜所付款是一致的，但由此显示税费是由李国雄、谭玉颜已经承担了。对参照曾军雄已经开具的（171）粤地证0XXX7税收完税证明、（171）粤地证0XXX8税收完税证明的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关，无法证明类似本案的情况解除合同后需要交付税费。据李国雄、谭玉颜了解，房产的再次销售只需要变更合同备案登记，不需产生税费。盛南公司也无直接证据证明类似本案情况作再次销售房产实际是否产生税费及产生多少税费问题。对拖欠房款通知函，因盛南公司没有提供原件，无法核实，而且这份证据没有落款日期，也没有盛南公司的签名盖章，因此对这份证据的真实性、合法性、关联性不予确认。对证据2《商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性无异议，根据合同第十一条规定，商品房达到交付条件后盛南公司应书面通知李国雄、谭玉颜办理交付手续，盛南公司从未向李国雄、谭玉颜发出收楼书面通知进行收楼。对《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》真实性、合法性、关联性无异议，根据合同第十一条第一款约定，物业服务费的计算开始日是以房屋交付或实际交付起算。案涉房屋无实际交付或通知交付给李国雄、谭玉颜，不产生物业管理费费用问题。对2018年6月5日管理费收款收据的真实性、合法性、关联性不予确认，是盛南公司单方制作的证据，盛南公司与物业管理公司存在重大利益关系，不排除存在盛南公司为主张自己的诉求单方制作该证据的可能性。案涉房产未交付给李国雄、谭玉颜，不产生物业管理费费用问题。盛南公司不是物管费的主张主体。对证据3《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性无异议。对《商品房开发挂靠合同书》，无法核实是否存在真实的挂靠关系，对真实性由法院核实。若存在真实的挂靠合同关系，应追加谭继庆、贾洪钢为被告，是否追加由法院决定。对佛高国用（2012）第0XXX3号土地证及宗地图，真实性和合法性由法院核实，关联性没有异议。对佛山市地产有限公司营业执照的真实性、合法性、关联性由法院核实。对《借款合同》的真实性、合法性、关联性不予确认，从原件看，是事后补签的，借款合同中没有出借方与借款方出庭作证，无法判断是否真实存在借款。该借款合同的落款日期是2015年7月26日，是在本案签订《商品房买卖合同》前产生的合同，与本案无关。假设存在真实的借款关系，开发商在借款合同内容中明确投资高明誉港湾花园，是投资的一种手段，不能证明其实际与本案有关联性。关于所有卖方与买方买卖誉港湾花园所有的约定应参照双方在2016年5月10日签订的《商品房买卖合同》具体的规定来规范双方的行为，不能以开发商投资的资金来衡量其所谓的支出。案涉房产现已获利巨大，盛南公司不存在任何损失。对个人网上银行转账交易结果网页截图，庭上通过手机看到的也是截图，是否存在转账由法院核实，但其交易往来与本案无关。经过双方当事人的举证和质证，本院对证据认定如下：对李国雄、谭玉颜的证据1、证据2和证据4本院予以采信。对证据3的真实性、合法性无法核实，本院不予采信。盛南公司证据1中的《商品房买卖合同》（编号2XXX4）、编号1XXX5发票，证据2，证据3中的盛南公司营业执照本院予以采信。对于盛南公司证据1中曾军雄（171）粤地证0XXX7税收完税证明、（171）粤地证0XXX8税收完税证明与本案无关，且不能证明与本案情况相似，本院不予采信。对拖欠房款通知函，因盛南公司没有提供原件，无法核实，而且这份证据没有落款日期，也没有盛南公司的签名盖章，因此本院不予采信。证据3中的《商品房开发挂靠合同书》、佛高国用（2012）第0XXX3号土地证及宗地图与《商品房买卖合同》（编号2XXX4）中的案涉房产土地证编号佛高国用（2015）第0XXX7号不一致，这两份证据与本案无关，本院不予采信。证据3中的《借款合同》、个人网上银行转账交易结果网页截图中借款人和还款人不是盛南公司，且时间在本案交易行为发生之前，与本案无关，本院不予采信。本院经审理确认以下事实：2016年5月1日，李国雄、谭玉颜与盛南公司签订《誉港湾花园认购协议书》，李国雄、谭玉颜认购盛南公司位于佛山市高明区，李国雄、谭玉颜当天支付20000元定金。2016年5月10日，李国雄、谭玉颜与盛南公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2XXX4），并于当日向盛南公司转账112563元。2016年5月23日，盛南公司向李国雄出具案涉房产的广东增值税普通发票，价税合计132563元，其中税额6312.52元。2016年5月10日，李国雄、谭玉颜与佛山市高明区皓盛物业管理有限公司签订《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》。2016年5月11日，李国雄、谭玉颜为案涉房产向佛山市高明区国土城建和水务局缴存了5125.63元住宅专项维修资金。2016年5月17日，佛山市高明区不动产信息中心对本案《商品房买卖合同》（合同编号为：2XXX4）进行了登记。2018年6月5日，佛山市高明区皓盛物业管理有限公司向盛南公司出具收据，收到盛南公司代付的案涉房产2018年上半年物业管理费813.15元。2016年5月9日李国雄、谭玉颜为购买案涉房产向中国银行申请按揭贷款380000元，但未获批准，截至本判决作出之日止，李国雄、谭玉颜没有将余下的380000元购房款支付给盛南公司。双方就解除合同及退还房款等事项未达成一致，李国雄、谭玉颜遂向本院提起诉讼，盛南公司在第一次庭审中提起反诉。本院认为，李国雄、谭玉颜和盛南公司签订的《誉港湾花园认购协议书》和《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。本案存在争议的问题主要有以下几点：1.李国雄、谭玉颜是否构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定买受人按照按揭贷款方式付款：“首期款：自本预售合同网上签订之日起30日内支付全部房价款的25%，金额（人民币）132563元（大写：壹拾叁万贰仟伍佰陆拾叁元整）。除首期款外，剩余房款金额（人民币）380000元（大写：叁拾捌万元整）应于2016-05-31前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。”李国雄、谭玉颜认为他们只要在2016年5月31日前向银行提出按揭贷款申请就履行了上述约定，即使银行不批准贷款，李国雄、谭玉颜也不构成违约。本院认为，应该整体理解剩余房款380000元“应于2016-05-31前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。”如果2016年5月31日前向银行提出按揭贷款申请就履行了上述约定，则在银行不同意贷款的情况下，就不可能实现后半句的“并按照按揭方式付款”，合同就没有明确的付尾款时间，这是不合常理的。因此，此条约定应理解为李国雄、谭玉颜应于“2016-05-31前”申请并办理好银行按揭手续，并于“2016-05-31前”按照按揭方式付款。这种解释也是与《誉港湾花园认购协议书》第四条第3点“余下房款：￥35万元须于2016年5月9日前到指定银行办妥按揭贷款”的约定相呼应，虽然《商品房买卖合同》对此约定进行了变更，但可见双方关于日期的约定不仅仅是向银行提出贷款申请的时间。而实际上，2016年5月9日李国雄、谭玉颜为购买案涉房产向中国银行申请按揭贷款380000元，但未获批准，截至本判决作出之日止，李国雄、谭玉颜没有将余下的380000元购房款支付给盛南公司，本院认为李国雄、谭玉颜已构成违约，应当承担相应的违约责任。2.本案《商品房买卖合同》的解除时间。双方当事人都未提供有效证据证明在本案起诉前曾向对方提出过解除合同，直至2018年5月17日李国雄、谭玉颜向本院提起本案诉讼，要求解除《商品房买卖合同》，但李国雄、谭玉颜并不符合该合同中约定的其单方行使解除权的条件，因此该合同不因起诉书送达给盛南公司而解除。但盛南公司向本院提交的《民事反诉状》中表示同意解除《商品房买卖合同》，该反诉状于2018年7月13日送达李国雄、谭玉颜，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。因此本案《商品房买卖合同》已于2018年7月13日解除。3.盛南公司是否应当向李国雄、谭玉颜返还已付购房款并支付利息。如上所述，李国雄、谭玉颜未按照合同约定支付案涉房产的尾款380000元，已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第七条第1项第（2）点的约定，“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5.00%向出卖人支付违约金。”李国雄、谭玉颜应向盛南公司支付违约金19000元（即380000×5.00%）。李国雄、谭玉颜为购买案涉房产已向盛南公司支付132563元，扣除19000元违约金，盛南公司应当向李国雄、谭玉颜返还购房款113563元。李国雄、谭玉颜要求盛南公司返还5125.63元住宅专项维修资金，由于该款项由佛山市高明区国土城建和水务局收取，与盛南公司无关，李国雄、谭玉颜的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李国雄、谭玉颜请求盛南公司按中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付依法应返还房款的利息符合法律规定，本院予以支持。因此盛南公司应于合同解除之后即2018年7月14日开始，以113563元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准向李国雄、谭玉颜支付利息，至实际付清之日止。盛南公司辩称，按照《誉港湾花园认购协议书》第九条约定，“因乙方不能在本认购书约定的时间到售楼部与甲方签约、或因乙方违反本协议书任一约定，甲方有权终止本协议书，同时甲方有权不予返还乙方已交的款项，并有权不再另行通知乙方而将上述物业另行出售”，盛南公司有权不予返还李国雄、谭玉颜已交款项132563元。本院认为，虽然《誉港湾花园认购协议书》第四条第3点约定“余下房款：￥35万元须于2016年5月9日前到指定银行办妥按揭贷款”，但《商品房买卖合同》第六条对此约定进行了变更，因此《誉港湾花园认购协议书》第四条第3点实际上已经失去效力，李国雄、谭玉颜违反的是《商品房买卖合同》第六条而不是《誉港湾花园认购协议书》第四条第3点。即便是违反《誉港湾花园认购协议书》第四条第3点，根据《誉港湾花园认购协议书》第十四条，“本认购书违约责任的约定不因签订《商品房买卖合同》失效，认购书与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准”，《誉港湾花园认购协议书》第九条与《商品房买卖合同》第七条第1项第（2）点关于违约责任的约定不一致，应当以后者为准。据此，本院不予采纳盛南公司的辩解。4.李国雄、谭玉颜是否应当赔偿盛南公司税金、物业管理费及借资38万元的利息。关于税金，盛南公司提交的编号1XXX5广东增值税普通发票上记载价税合计132563元，其中税额6312.52元，132563元与李国雄、谭玉颜已交案涉房产的首期款132563元数额一致，说明该票据上的税额6312.52元已经包含在案涉房产的首期款内，盛南公司并未举证证明该税金应由谁负担，也未举证证明《商品房买卖合同》约定的首期款不包括税金，因此，该票据并不能证明盛南公司产生了6312.52元税金损失，对于其他税金损失盛南公司也未提供有效证据予以证明，本院对盛南公司反诉李国雄、谭玉颜赔偿税金损失的请求不予支持。关于物业管理费，与李国雄、谭玉颜签订《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》的是佛山市高明区皓盛物业管理有限公司，而非盛南公司，盛南公司无权收取物业管理费，且盛南公司代李国雄、谭玉颜缴纳物业管理费未取得李国雄、谭玉颜的授权或追认，而按照《佛山市高明区誉港湾花园前期物业服务合同》第十一条第1点约定“按合同上约定的房屋交付日期或实际交付日其中较早的日期为该单元物业服务费计算开始日”，只有在房屋已经实际交付的前提下才能判断“合同上约定的房屋交付日期”与“实际交付日”哪个更早，盛南公司未举证证明其实际交付了案涉房产或者通知李国雄、谭玉颜收取案涉房产，在未实际交付的情况下案涉房屋不应支付物业管理费，因此对于盛南公司反诉李国雄、谭玉颜赔偿物业管理费的请求本院不予支持。关于盛南公司提出的因需要资金周转投资房地产而借资支付的38万元产生的利息，由于盛南公司并未提供有效证据证明此项损失的存在，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认李国雄、谭玉颜与佛山市高明盛南房地产有限公司于2016年5月10日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号20160510002904）于2018年7月13日解除；二、佛山市高明盛南房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向李国雄、谭玉颜返还购房款113563元并支付利息（利息以113563元为本金，从2018年7月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；三、驳回李国雄、谭玉颜的其他诉讼请求；四、驳回佛山市高明盛南房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3054元，减半收取1527元（李国雄、谭玉颜已预交），由李国雄、谭玉颜负担327元，佛山市高明盛南房地产有限公司负担1200元，该费用由佛山市高明盛南房地产有限公司在履行本判决确定的义务时一并迳付李国雄、谭玉颜，本院不另行收退。本案反诉受理费2193.12元（佛山市高明盛南房地产有限公司已预交），由佛山市高明盛南房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汪玲霞二〇一八年九月十七日书记员  骆锦勤