山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1261号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙某孙某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某刘某，山西太初律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：景某景某，汉族，山西省柳林县人，山西省柳林县人。上诉人山西晋隆建设发展有限公司（以下简称晋隆公司）因与被上诉人景某景某商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人对本案进行了审理。上诉人晋隆公司的委托诉讼代理人刘某刘某与被上诉人景某景某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋隆公司上诉请求：1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初265号民事判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、造成产权证书迟延办理的责任不在上诉人。首先，被上诉人至今未提出办理产权证书的申请。上诉人仅仅是履行的协助被上诉人办理产权的义务，因此，关于无法办理产权事宜的原因是由被上诉人自己造成的。且出于国防安全利益考虑，中国人民解放军63726部队后勤部以书面形式通知上诉人对本案所涉房屋等工程暂停施工长达一年，导致整个开发建设项目包括验收、协助办理产权等事宜整体延后。被上诉人至今未交公共维修资金等费用，根据相关规定，因被上诉人未交存首期住宅专项维修资金，上诉人不得向被上诉人交付其所购房屋。故被上诉人违法在先，上诉人没有违约；2、被上诉人一审提出诉讼请求的诉讼时效期限届满。上诉人书面通知被上诉人接收房屋的时间为2014年9月，即使按照双方合同第十五条的规定，上诉人在房屋交付使用后360天内，有将办理产权的资料报产权登记机关备案的协助义务。而被上诉人因该事宜请求上诉人承担违约责任，支付违约金的请求权在2017年10月1日之前就已过诉讼时效。故应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。景某景某辩称，被上诉人已向上诉人缴纳了代办产权的费用及房屋维修基金，此事实已经一审法院确认，故至今未办理产权的责任在上诉人方；关于上诉人诉称因部队原因延迟交房。该部队在2012年1月10日发布书面通知，被上诉人在上诉人接到部队通知后购买的房屋，但在被上诉人购买房屋时，上诉人并未告知该情况；被上诉人一审诉讼并未超诉讼时效；上诉人诉称因被上诉人未缴纳公共维修基金而未办理房屋产权，根据相关规定，公共维修基金并不是必须缴纳，且部分已缴纳了公共维修基金的住户也未能办理房屋产权。景某景某向一审法院诉讼请求：1、被告给原告办理产权登记并支付房款1%的违约金4969元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月27日，原、被告订立商品房买卖合同，约定：原告为买受人，被告为出卖人；项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于吕梁市××街位于吕梁市××街编号为2011－14的地块的土地使用权，编号为142300201104，土地使用期限自2011年8月4日到2081年8月3日，现定名泛华盛世，建设规划许可证号为建字第1411002012LJ008；商品房销售依据，预售商品房批准机关为吕梁市房地局，编号为（2012）晋商房预售昌字第005号；买受人购买的商品房为10幢702，用途为住宅，面积为114．62平方米；价格为每平方米4335．90元，按建筑面积计算；付款方式为合同签订之日付156981元，首付比例为总房款的30％，剩余房款340000元办理银行按揭贷款；交房期限为2014年5月1日前；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1、2项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1％向买受人支付违约金；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；合同还约定其他条款。合同订立后，原告已按约支付房款496981元，其中首付为156981元，银行按揭贷款340000元。目前，被告已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。被告未提供证据证明已将办理权属登记的相关资料报相关部门。2012年1月10日，中国人民解放军xxx部队后勤部营房科向被告发出通知函：通知被告开发修建的位于吕梁市××沟的位于吕梁市××沟的泛华盛世小区3＃、4＃、5＃、6并、9＃、10＃楼处在基地雷达监测范围内，由于建设高度已影响雷达信号的接受，影响国防武器装备建设进程，现需暂停以上楼号主体施工。基地为不影响吕梁城市建设发展，已与离石区政府签订营区置换合同，新营区现已开工建设。待基地搬迁完成后，工地可继续施工。本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同为双方当事人的真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同订立后，双方应当按照合同的约定各自履行自己的义务，原告已按照合同的约定履行了自己的义务，但被告在履行了交房义务后，至今仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经超过了合同约定的360天，其行为违反商品房买卖合同中的第十五条的规定，合同第十五条承担违约的方式赋予了原告选择的权利，原告选择适用合同第十五条第2种方式，不违反法律、行政法规的规定，故被告应当按照合同的约定继续履行和承担违约责任。被告辩称未能及时办理产权登记是因为接到了中国人民解放军××部队后勤部营房科的通知函，但是此通知函是在2012年1月10日接到的，而原、被告签订合同的时间在此通知之后，以此抗辩显然不符合时间逻辑，本院不予采信；被告并称的诉讼时效，普通诉讼时效目前的规定为三年，双方约定的办理期限为360日，即使原告之前未主张、也未超过时效，且原告陈述2016年主张过，对被告此抗辩不予采信；缴纳公共维修基金与办理权属登记是两个不同的法律关系，被告以此抗辩不符合合同约定与法律规定，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：被告山西晋隆建设发展有限公司在判决生效后30日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，由原告景某景某根据有关规定办理产权登记手续；被告山西晋隆建设发展有限公司支付原告景某景某违约金4969元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，由被告负担。本院二审期间，双方当事人未提供新证据。二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，1、案涉房屋不能办理房屋产权登记的原因是什么，上诉人是否应承担不能登记的违约责任；2、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。上诉人应当承担违约责任。中国人民解放军××部队后勤部发给晋隆公司的通知函时间为2012年1月10日，后在2012年8月27日与被上诉人景某景某签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同在收到通知函之后签订，上诉人晋隆公司在签订合同之前理应考虑到了相关情况，故以此作为上诉人违反合同约定的免责事由本院不予认可。公共维修基金的建立是为完善房屋共用部位维修的保障机制，与办理房屋产权并无事实与法律的联系，故公共维修基金的缴纳与否不能影响办理房屋产权。上诉人在交房后的360日内没有将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，使被上诉人未能及时办理房屋产权证，违反双方签订的房屋买卖合同中的相关约定，应当承担相应的违约责任。被上诉人的起诉未超过诉讼时效。诉讼时效的规定是为了防止民事权利受到侵害的权利人怠于行使自己的权利。本案中被上诉人因房屋产权未办理，一直在向上诉人主张自己的权利，要求上诉人承担违约责任，并按照合同约定履行义务。故本案中被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人山西晋隆建设发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山西省晋隆建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 高美平审判员 穆沛华二〇一八年九月二十八日书记员 蔡 丽