浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5419号 上诉人（原审被告）：王智俊，男，1976年2月13日出生，汉族，户籍所在地江西省上饶市鄱阳县，现住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：吴芳环，男，1957年8月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市余杭区。 上诉人王智俊因与被上诉人吴芳环房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初4491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年1月10日，吴芳环、王智俊签订《租赁协议》一份，协议约定：吴芳环将位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室××平方米的毛坯房出租给王智俊；租赁期限从2017年1月10日开始计算；租金1000元／月，租金一年一付，提前15日支付；如不租或续租应提前三个月通知吴芳环；协议生效同时，王智俊应支付吴芳环押金1000元。协议签订后，吴芳环将涉案房屋交付王智俊，王智俊也已支付一年租金及押金1000元。后因双方对租金数额未达成一致协议，2018年2月6日，吴芳环向王智俊发送《终止租赁协议函》一份，表示不再将涉案房屋出租给王智俊，要求王智俊于2018年2月底到3月6日前搬出，王智俊于次日收到该函。 另认定，在王智俊提供的《租赁协议》中租赁期限至“2022年1月10日”系王智俊所写，其他内容系吴芳环所写。 吴芳环诉至原审法院，请求判令：1.解除吴芳环与王智俊签订的房屋租赁协议，王智俊马上腾房；2.王智俊支付房屋占用费（按每年25000元计算，时间从2018年1月11日至搬出之日止）；3.由王智俊承担诉讼费用。 原审法院认为：吴芳环、王智俊间存在租赁关系是事实，本案的争议焦点是双方的租赁期限。吴芳环主张租赁期限为一年，王智俊则认为租期为五年。在吴芳环持有的租赁协议中，并未约定租赁期限，而在王智俊持有的租赁协议中，虽然约定租赁期限至2022年1月10日，但该内容系王智俊所写，而王智俊无证据证实上述内容经吴芳环同意，故原审法院认为应以吴芳环持有的租赁协议为准。因此，双方间的租赁期限为一年，此后为不定期租赁合同关系。现吴芳环已于2018年2月7日向王智俊发送解除租赁通知书，故应认定双方的租赁关系已解除，吴芳环再要求解除租赁协议没有必要。对租赁协议解除后的房屋占有使用费王智俊应予支付，但标准应以租赁协议中约定的租金标准为准。关于王智俊支付的1000元押金，协议约定在租赁关系解除后返还，现吴芳环亦表示同意在租金中扣除，故原审法院从租金及房屋占用使用费中予以扣除。对吴芳环的诉讼请求，合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2018年6月4日判决：一、王智俊于判决生效后十日内将位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室的房屋腾空并返还给吴芳环；二、王智俊支付吴芳环从2018年1月11日起至2018年2月7日止的租金（按1000元／月计算）及从2018年2月8日起至实际腾空返还时的房屋占用使用费（按1000元／月计算），在扣除1000元押金后的款项，于判决生效后十日内付清；三、驳回吴芳环的其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由王智俊负担。 宣判后，王智俊不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，证据不足，王智俊与吴芳环签订的租赁合同期限应为五年。本案的事实是，2017年1月10日，王智俊与吴芳环签订《租赁协议》，约定吴芳环将位于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋出租给王智俊，双方约定租赁期限为五年。为此，王智俊对承租房屋进行装修（原房屋为毛坯房），并交纳了五年的港华燃气保险。王智俊对承租房屋投入费用装修并购买了家电，正是因为吴芳环承诺租期为五年。但吴芳环却违背约定，要求解除租赁协议并增加租金。吴芳环的行为违反了双方的约定，其无权解除租赁合同。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回吴芳环的诉讼请求；2.诉讼费用由吴芳环承担。 针对王智俊的上诉，吴芳环答辩称：吴芳环租房给王智俊的期限为一年，租赁协议虽未约定租赁期限，但吴芳环于2018年2月6日发函给王智俊明确不再出租。王智俊私自修改协议，把租赁期限写到2022年1月10日，其单方涂改应属无效。王智俊以购买燃气保险费五年来证明租赁期限也是五年，这是完全两个不同的概念。租房应以双方签订的租房协议为依据，与燃气保险费无关。原审法院认定事实及判决均没有错误，请求驳回王智俊的上诉。 二审期间，王智俊向本院提交证据材料如下：装修清单1份（打印件）、港华燃气方案1份、照片4份，租房行情与价格表1份（手写件），共同用以证明涉案房屋由王智俊装修的事实。 上述证据经吴芳环质证：涉案租赁房屋确由王智俊装修，但不清楚装修内容。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，吴芳环未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：吴芳环提交的《租赁协议》租赁期限的起始日期为2017年1月10日，但租赁期限的截止日期处为空白。王智俊提交的《租赁协议》租赁期限的起始日期为2017年1月10日，租赁期限的截止日期为2022年1月10日。 本院认为：根据王智俊的上诉请求与吴芳环的答辩意见，本案二审的争议焦点为双方之间租赁合同关系中租赁期限的认定。对此，吴芳环认为，双方之间约定的租赁期限为一年，并提供了其持有的《租赁协议》。而王智俊则认为，双方之间的租赁期限为五年，并提供了其持有的《租赁协议》；同时，王智俊认为，其对毛坯房屋进行装修及交纳五年燃气保险的行为也可证实租赁期限不止一年。本院经审查后认为，吴芳环与王智俊就本案纠纷各自提交了分别持有的《租赁协议》，两份《租赁协议》内容基本一致，租赁期限的起始日期均为2017年1月10日；两份《租赁协议》唯一的区别在于吴芳环持有的《租赁协议》租赁期限的截止日期处为空白，而王智俊持有的《租赁协议》租赁期限的截止日期处为2022年1月10日。首先，吴芳环主张双方之间的租赁期限为一年，但其所持有的《租赁协议》并未载明租赁期限为一年。也即，吴芳环关于租赁期限为一年的主张并未有有效证据予以证实。而王智俊所提交的《租赁协议》则明确载明租赁期限的截止日期为2022年1月10日，与其主张的租赁期限为五年可相互印证。吴芳环对王智俊所持有的《租赁协议》中租赁期限截止日期的形成提出异议，但本院经审查后认为，该《租赁协议》租赁期限的截止日期处并未有任何涂改痕迹，应为正常书写形成。虽然吴芳环所持有的《租赁协议》租赁期限的截止日期处为空白，但并不能当然以此否定王智俊所持有的《租赁协议》关于租赁期限的约定。综合考量王智俊对涉案房屋进行装修、燃气保险交纳的期限等案件事实，均可与王智俊的陈述以及其所持有的《租赁协议》的约定相互印证，形成有效的证据链。根据优势证据规则，王智俊提供的证据与其相关陈述一致，王智俊的相关主张显然比吴芳环的主张更具有说服力和可靠性，也更符合交易习惯及生活常理。因此，根据在案有效证据及当事人的相关陈述所确认的事实，王智俊关于租赁期限的主张依据更充分，应予以认定。在此情形下，双方之间的租赁合同关系尚在租赁期限内，而王智俊目前并未存在导致租赁合同关系解除的行为，故吴芳环在本案中要求解除涉案《租赁协议》的诉讼请求，难以得到支持；同理，吴芳环在本案的其余诉讼请求，也无法得到支持。综上，王智俊的上诉理由合理部分，本院予以采信。原审法院认定事实不清，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初4491号民事判决； 二、驳回吴芳环的诉讼请求。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由吴芳环负担。 二审案件受理费80元，由吴芳环负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年九月二十六日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦