江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0602民初4964号 原告：上海聚东房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区宜山路1618号6幢A305室。 法定代表人：刘看，总经理。 委托诉讼代理人：郑本源，上海望源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文语，上海望源律师事务所律师。 被告：南通新启豪营销策划有限公司，住所地南通市崇川区工农南路156号鑫乾国际广场B0808室。 法定代表人：谢小龙，总经理。 委托诉讼代理人：陈永飞，江苏崇诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈祥，江苏崇诚律师事务所实习律师。 原告上海聚东房地产经纪有限公司（以下简称聚东公司）与被告南通新启豪营销策划有限公司（以下简称新启豪公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2018年4月12日、2018年7月20日公开开庭进行了审理。原告聚东公司的委托诉讼代理人文语、被告新启豪公司法定代表人谢小龙及委托诉讼代理人陈永飞、陈祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚东公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付溢价奖励1724125元；2、判令被告向原告支付违约金共155171.25元（从2017年9月1日计至2017年11月30日止，暂计90天）。事实和理由：2017年5月1日原被告双方签订《销售代理合同》，约定合同有效期自2017年5月1日至2017年8月4日，期间由原告独家代理被告销售位于南通市通州区的《知行学府》项目，合同约定“甲方将房屋售价（最终成交价）超出开发商给予房屋低价部分的25%作为溢价奖励支付给乙方，支付方式按套进行结算，按揭完成后，甲方支付溢价到乙方，甲方逾期向乙方支付佣金、溢价奖励及各类费用的，应按日向乙方支付未付款项1%的违约金。”合同签订后，原告积极履行义务，出售房屋120套；现房屋均按揭完成，经原告多次催讨，被告拒绝向原告支付溢价奖励。 被告新启豪公司辩称：一、被告与原告并不是销售代理合同关系，双方之间也没有签订过《销售代理合同》，被告与原告之间只是一种合作关系。2017年5月4日，被告与南通华拓置业有限公司（开发商，以下简称华拓公司）之间签订《房地产营销代理合同》，由被告负责华拓公司建设的位于南通市通州区《知行学府》楼盘项目总计165套房源的销售，合同期限为3个月。合同签订后，被告联系了包括原告在内的渠道公司，双方建立合作关系，由被告将房屋的售价告诉渠道公司后，渠道公司负责整合各个小的中介公司，由渠道公司将客户带来买房，成交后，渠道公司直接将属于自己的利益拿走。二、合同到期后，被告共计销售124套房源，其中有47套是由原告带客户来成交的。对于原告应得的利益，双方在2017年8月3日进行了结算，总计应当结算的数额为4877440元，已结金额为4763080元，还有114360元。但是，其中6套由原告成交的Q房客户出现了退房，双方约定退房一套，扣减6000元，故只有78360元还在被告处。但是，2017年8月11日，在被告不知情的情况下，其中47套房源中的一位名叫王伟的客户，直接将100000元服务费转给原告，此款是在被告已经结算给原告后发生的，应当由原告返还给被告，两项相抵之后，原告还应当返还被告21640元。就该部分款项，被告不在本案中提出反诉。综上所述，被告与原告之间的合作关系已经终止，且相关的费用已经结算完毕，故不存在原告的诉讼主张。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于双方间是否签订有《销售代理合同》，是否就溢价奖励达成过合意。 对该事实，原告提供了《销售代理合同》、知行学府1-7号楼底价表、经公证的微信聊天记录及其中的溢价结算表等证据；原告同时向本院申请调取被告与开发商华拓公司之间的房屋底价表。 被告对原告的上述质证据质证认为：一、对于原告提交的销售代理合同的真实性、合法性、关联性均不予认可;合同约定:本合同于甲乙双方签字盖章后生效，但落款中没有任何的法定代表人或代理人的签字，李庆国也并非被告公司的工作人员。该份合同出现多处空白。比如：第五条、第十条第一点、第五点、传真、地址、附件内容、合同签订地；原告提供合同公章并非被告使用的公章，被告有理由怀疑系伪造；合同约定的是以甲方确定的知行学府项目可售房源销售底价明细表为准，原告起诉所依据的房源底价表却是另外一家名叫上海深藕房地产营销策划有限公司（以下简称深藕公司），并不是被告所提供的销售房源底价表；销售的期限从合同的表面看为3个月，合同中约定的是自2017年5月1日至2017年8月4日，是3个月零几天；另外，被告方与华拓公司签订的销售合同是2017年5月4日至2017年8月4日，在被告还没有与开发商签订销售合同的时候就已经与原告签订了合同，这不合常理；合同约定了附件一为可售房源底价表，但原告提交的合同没有附件一；合同第4条第2点，乙方权利义务在合同中引用了一大点的一小点，但是却没有第二、三小点以及第2条的描述。该内容明显出现省略和剪辑的情况；合同第5条第3点，约定有关本合同执行过程中甲乙双方联系应采取书面形式，但是原告提交的证据中没有任何的双方之间采取书面往来的证据；5、合同第8条违约责任的第3、4点出现了与前述主文矛盾的一处，因为按照双方合同的约定，仅有溢价奖励的支付方式，并不存在佣金的说法，但在第3、4条中出现逾期支付佣金的违约责任，以及甲方还需向乙方支付佣金及溢价奖励。这明显是原告在制造合同的时候没有进行前后对照，进行了自己主观的臆想，也证实了该合同系伪造；6、合同附件第10条第1点也陈述了本合同附件是本合同的有效组成部分，但却没有任何的附件内容，所以以上几点的怀疑以及被告对公章的辨识足以说明该证据系原告方伪造。二、对证据底价表的真实性无法认可，与本案没有关联性。原告所提交的该份证据盖有印章的是华拓公司以及深藕公司，而据被告了解，深藕公司早已与华拓公司解除了合作关系，所以原告依据其他公司的销售底价表不能够达到其主张。三、对成交明细表的真实性不予认可，系原告自行制作，而且该成交明细表也与原告提交的销售代理合同出现前后矛盾，原告在制作成交明细表时，对所有的房源都进行了登记，其中明确了分销公司有Q房，原告把包括Q房在内的所有房源都进行了登记，得出其所为的溢价总额，但是，依据其所提交的销售代理合同给的第3条第3点，合同约定上海Q房网渠道客户成交由甲方代收团购费，甲方需向乙方每套支付6000元作为奖励和人员工资成本，也就是说，一方面原告认可合同的约定是按每套6000元，而另一方面却又把Q房的销售作为其溢价的销售奖励，这明显也是前后矛盾的。四、对经公证的微信的聊天记录的真实性、合法性、关联性均有异议：公证应当在法人的注册地提出公证申请，而本案的申请人是在上海闵行区，公证处是在上海市静安区，违反上述规定；另外，公证书也没有提交公证员的资质，而且公证员只写了一个人，并且还是以打印的字体形式确认的，没有签字；而且该公证与本案没有任何的关联性，这是与另外的一家中原物业之间的相关问题，被告能够确认的只是谢小龙在手机内容中的回复，其他的内容均不能确认；并且，原告陈述溢价结算表就是他们所依据的来向被告进行主张的溢价结算单，也与他们向法庭提供的结算表中数额不能相互一一对应，所以明显前后矛盾，比如：溢价表里3号楼202，底价表中并没有这个房源，2号楼205原告提供的底价表里面是454586，而结算单是492719，同样2号楼204按照原告提供的底价表是454586，公证书上的溢算的价格是492719，均不一样，被告也排查了公证书上的10个房源号，均不能和原告提供的底价表一一对应，故原告的两份证据前后矛盾；被告公司确有邱新玲，但该份微信聊天记录不能确认为邱新玲的，对该份微信聊天记录的真实性不予认可。 诉讼中，被告申请对《销售代理合同》上被告的公章的真实性进行鉴定，后又撤回了鉴定申请。 针对被告的质证意见，原告陈述，其提供的《销售代理合同》系被告法定代表人谢小龙在场的情况下与被告签订，上面的印章由谢小龙提供，至于谢小龙为何没有签字，被告不清楚；关于溢价结算单和原告提交的知行学府底价表上的价格不一致，原告是认可的，被告与开发商签有底价表，而该份底价表才是原告与被告之间结算溢价款的依据，但在原、被告的合同中约定该底价表仅是开发商与被告签订，开发商并未与原告签订，因此，原告也依法请求法庭向开发商调取该底价表或者要求被告出示该底价表，以便结算原被告之间的溢价款。 就争议事实，被告提供了2017年5月8日的协议、收据、pos单、已刷服务费明细表、2017年8月3日的结算协议书、被告与其他公司的代销协议与银行印鉴，知行学府的销售价格表、被告与华拓公司之间的销售代理合同，并申请证人王晓劲出庭作证；证人王晓劲陈述：证人系华拓公司副总经理，负责销售和前期工作，销售代理合同由其牵头联系并申请用印；华拓公司此前与深藕公司签订销售代理合同，后因政策变化，改为与被告签订了销售代理合同，两份合同均有底价表，但肯定不同；给销售团队的费用仅有佣金，没有奖励；根据南通市的销售管理规定，底价表就是备案表。 原告对被告的证据和证人证言质证认为：1、被告提交的2017年5月8日的协议与本案无关，因为该协议并不是本案诉争项目知行学府的协议，也并未约定与知行学府有关的任何内容，对于协议本身的真实性是认可的。2、已刷的服务费正是被告提供的2017年8月3日的结算协议，结算的是团购费，与溢价款无关；3、对2017年8月3日签订的真实性、合法性、关联性均无异议，但是原这一份协议上结算的是原被告之间签订的销售代理合同中第3条第3款案场服务费分配及其奖励。4、关于代销协议，原告认为与本案无关，对真实性、合法性、关联性均不认可，被告应提交其与开发商签订的销售代理合同，以其与开发商签订的销售代理合同上的印鉴章为准；很多公司存在两个公章，而这两个章都是真实的，最原始的留存在银行的章仅办理银行相关业务使用，因为公章损坏的几率也很大。5、对知行学府的销售价格表的真实性、合法性、关联性均不认可，根据原告的诉讼请求，原告认为争议的焦点在于根据底价表而结算的溢价款，被告提供的销售价格表是开发商向房管局进行备案的价格，也就是通常理解的限价，即每套房屋的销售价格不能高于该价格。6、对销售代理合同的真实性、合法性、关联性均不认可，在第一次开庭的时候，被告也出具了一份销售代理合同，但是两份销售代理合同差距较大，因此，原告认为基于被告和开发商的密切关系，存在多份销售代理合同。7、对证人证言，原告认为，根据原告对被告的了解，被告本身和开发商关系很好，否则也不能拿到这样的销售代理项目；其次，对证人的证言存疑，理由是证人记得2017年3月21日与深藕公司、2017年5月4日与被告签订销售代理协议，却不记得更近的合同签订是什么时间，这与常理有悖；第三、据原告了解，对于原告庭上提问的团购费及高于底价表的销售的费用，开发商是明知的，但证人却回答不知道。 就争议事实，本院要求李东国出庭作证。李东国陈述：其为深藕公司法定代表人，与华拓公司签有销售代理合同，但后因南通市政策变化，与华拓公司解除了合同；因其持有资源且看好该项目，后与被告合作，被告与华拓公司签订销售代理合同；案涉协议是其审核签字，但与其签字时的内容不同，且其提示过原告法定代表人刘看，其没有签订合同的权力；2017年8月3日的协议系项目进入末期各方进行了结算，没有其他费用，不存在溢价奖励；案涉项目的价格经过多次备案，后因南通房地产市场火爆，开发商为利益最大化，将备案价作为了销售底价，被告与开发商签订的合同销售底价就是备案价。原告对证人李东国的证言质证认为：原告认可证人陈述的协议上“李庆国”三个字是他本人所签，且李庆国是在被告处具有审核合同义务的人员，该合同经李庆国审核后，并经被告盖章，合同属于经双方协商签署的合法有效的合同，受法律保护；被告对李东国的证言质证认为：被告对于证人所陈述的事实予以认可，证人证言中也提到关于本案最重要的事实就是不存在溢价、也不可能存在，并且其陈述在2017年8月3日原被告双方之间已就所有的费用进行了相应的结算，也不存在任何的其他的费用；另外，其所述，案涉的合同并不是当天出示给其的合同，最后一页的签字并不代表他认可之前合同的内容，合同上诸多的矛盾被告已经向法庭提出；而且非常重要的一点是，对于原被告这种多次从事房屋销售的主体来讲，合同里面明确约定了双方签字盖章后生效，但是并没有双方任何一方法定代表人或代理人的任何签字，印证了刚才证人证言的事实。 根据原告的诉讼请求，本院对双方争议的证据和事实认证认为： 关于《销售代理合同》，该份合同上已有被告公司的印章，被告认为该印章并非其使用的合同印章，但被告在提出鉴定申请后又撤回，被告也没有其他证据证明该印章为虚假，因此，对该合同上印章的真实性本院予以确认。虽然《销售代理合同》中明确该合同需双方签字并盖章后生效，也并无证据证明签字的李东国可以代表被告签署合同，但是，就一般的商事行为而言，公司印章已经足以代表公司，以印章所签署的合同，应当认定为是公司的意思表示。综合以上分析，本院对原被告间成立《销售代理合同》的事实，予以确认。 关于可售房源底价表，可售房源底价表即原告提供的案涉合同中关于溢价奖励的部分，该部分条款实际上应认为是双方就部分合同价款所作的约定；该部分条款中明确约定了“双方同意制定每套可售房源底价表，详见附件一（底价表详见开发商给予甲方的附件）”，根据该条款，原被告双方应当根据开发商给予甲方的附件底价表制定可售房源底价表作为附件，至少也应当将开发商给予甲方的附件底价表作为附件。但在原告提供的合同中，并未见到该份附件；原告也未提供该份可售房源底价表，其诉讼请求所依据的底价表的印章为深藕公司与华拓公司，并非本案被告与华拓公司。同时，该份底价表上也没有原被告盖章予以确认；原告据此主张并计算溢价奖励，缺乏合同依据。在原告提供的微信聊天记录中，确有溢价结算表，但是：第一、该聊天记录及溢价结算表并未获被告认可；第二、该份溢价表所依据的价格明显与原告诉讼请求主张中所依据的底价表不同，原告对此也予以认同，并表示应当以本案被告与华拓公司的底价表为准，并向本院申请调取其所称的该份底价表。但是，原告作为合同相对方，是享有接受合同款项权利的一方，该份底价表理应为原告签订合同前就应明知并审核，并以此确定其履行合同所能取得的利益，其在签订合同后就应当持有，如果没有底价表，说明原告在合同签订时对自身在合同中享有的该部分对价实际并不清楚，在此情况下原告与被告签订合同，有悖常理。而在双方于2017年8月3日签订的协议中，也并未提及任何有关溢价款奖励的事宜；作为结算性质的协议，固然可以对已明确的价款先行结算，但作为接受款项的一方，原告在结算协议中却对己方权利未作任何表示，对原告主张的其应享有的溢价奖励是否真实存在，本院存疑。 另一方面，两个证人的证言均陈述，在华拓公司与本案被告签订销售代理合同时，因南通房市火爆，华拓公司重新备案了房屋销售价格，并将该价格作为了华拓公司与本案被告的销售底价，该陈述与被告提供的有被告与华拓公司签章的房屋销售价格表一致，两个证人的证言与被告的证据相互印证，足以动摇原告所主张的存在一个低于备案价的底价的事实。关于原告所称被告提供了多份与开发商的代理合同的问题，经本院审查，原告仅于最后一次开庭时举证了一份与华拓公司的销售代理合同，此前并未提供过与华拓公司的代理合同；原告此前提供的合同系其与其他开发商签订，用于证明其使用的印章并非原告提供的合同中的印章，原告所称与事实不符。 至于原告要求调取本案被告与华拓公司的底价表的申请，被告已经提交了有被告与华拓公司签章的房屋销售价格表，且根据此前分析，该份证据属于原告应当持有的证据，并非需要法院调取的证据，原告主张继续调取华拓公司与被告签订的房屋销售底价表，本院认为并无必要。 综上所述，对双方争议的事实，原告的证据不足以证明双方曾就房屋销售溢价奖励达成共同的意思表示；而被告的证据，进一步动摇了上述事实的存在。本院认为，原告对其主张的事实，负有举证责任，现原告的证据不足以支持其主张的事实，本院对原告的诉讼请求，难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 驳回原告上海聚东房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费21714元，保全费5000元，由原告上海聚东房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费21714元（开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65） 审 判 长 李 坚 代理审判员 姚 雷 代理审判员 张 慧 二〇一八年九月十一日 书 记 员 徐修竹