福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0122民初951号 原告：文凤娥，女，1981年9月6日出生，汉族，住湖南省桃江县。 诉讼委托代理人：佘春香、廖慧珍，福建闽天律师事务所律师，特别授权。 被告：易碧华，女，1976年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：福建和家置业有限公司，住所地：福建省福州市台江区新港街道五一中路**利嘉城****楼****。 法定代表人：李巧云，总经理。 委托诉讼代理人：张丽、李玉茹，公司员工，特别授权。 原告文凤娥与被告易碧华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文凤娥及其诉讼委托代理人佘春香、廖慧珍、第三人福建和家置业有限公司委托诉讼代理人李玉茹到庭参加诉讼，被告易碧华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文凤娥向本院提出诉讼请求：1.判令解除文凤娥、易碧华以及福建和家置业有限公司于2017年11月6日签订的《房产买卖经纪服务合同》；2.判令易碧华向文凤娥支付各项费用240000元，即返还购房保证金50000元，支付违约金180000元，赔偿文凤娥已支付的律师代理费10000元；3.判令福建和家置业有限公司立即退还文凤娥支付的购房保证金10000元；4.判令易碧华向福建和家置业有限公司支付居间服务报酬12000元。事实与理由：2017年11月初，在福建和家置业有限公司提供的中介服务下，文凤娥与易碧华就讼争房屋达成买卖合意。2017年11月6日，文凤娥与易碧华以及福建和家置业有限公司签订《房产买卖经纪服务合同》，约定：文凤娥购买易碧华的坐落于福州市连江县车位，房屋总价款890000元（含车位）；易碧华解押方式为文凤娥出借款项首付款及差额款给易碧华用于解押，该款项抵作成交价款；文凤娥、易碧华应在文凤娥银行贷款申请获得批准后且易碧华还款银行通知可还款起始日起三个工作日内一同前往向抵押权人还款，届时文凤娥将解押资金转入抵押权人认可的还款账户内，易碧华应出具收款凭证给文凤娥，福建和家置业有限公司作为中介服务方，由其为诉争房产的解押、贷款、过户等手续协助提供交易服务，此外，三方还对交易服务流程、违约责任、费用承担等进行了明确约定。 上述《房产买卖经纪服务合同》签订当日，文凤娥依约支付了购房保证金60000元（其中50000元直接支付给易碧华，剩余10000元由福建和家置业有限公司代收）。2017年12月19日，文凤娥就购买诉争房屋的贷款已经银行审批通过，易碧华的抵押银行即中国农业银行股份有限公司福州仓山支行已通知易碧华可于2017年12月27日办理还款手续，然而易碧华却迟迟不予配合办理。为此，福建和家置业有限公司应文凤娥要求，分别于2018年1月9日以及2018年1月19日两次发函催促易碧华配合办理诉争房屋的解冻及解押手续等，但易碧华均不予理会，其行为已明显构成违约。 文凤娥认为，易碧华经催告后拒不履行合同约定的义务，根据《房产买卖经纪服务合同》第十四条第（五）款第1项以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，现文凤娥有权解除合同。同时根据《房产买卖经纪服务合同》第十四条第（五）款第1项的约定：“甲乙双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金18万元，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等”，文凤娥亦有权要求易碧华返还购房保证金50000元、支付违约金180000元以及赔偿文凤娥因本案诉讼支付的律师费10000元，并有权要求易碧华向福建和家置业有限公司支付居间服务报酬12000元。 根据《房产经纪服务合同》第十五条第（二）款的约定：“甲方违反本合同导致乙方解除合同的，乙方有权要求丙方退还购房保证金”，文凤娥亦有权要求福建和家置业有限公司返还其已支付的购房保证金10000元。 福建和家置业有限公司辩称，一、第三人作为居间方，居间服务在买卖双方合同签订后即已经结束（合同第八条有明确约定），基于交易的复杂性买卖双方委托第三人继续提供房产的后续交易服务（合同第九条有明确约定）。第三人仅为买卖双方提供交易服务，在提供服务过程中，积极履行相关义务，也及时通知双方在交易时间办理交易手续，本诉是在买卖双方办理解押还款时产生的争议，第三人于2018年1月9日、2018年1月19日分别向易碧华发送两份函件，督促其配合履行解押还款手续。第三人已经尽到交易服务人义务，买卖双方的纠纷与其无关。另第三人作为居间方，其居间服务已经结束，有权收取相应的中介佣金；且第三人已如约履行了代理服务的部分手续，系因文凤娥、易碧华双方因买卖交易争议影响后续的代理服务，非第三人原因，第三人有权收取相应的交易服务费。 第三人仅为10000元购房保证金的代管方，不享有处分权。诉争合同签订后，文凤娥尚未支付给第三人12000元的中介佣金，根据合同第十五条第三款的约定，文凤娥在退还购房保证金前应付尚未支付给第三人的费用应予以支付。故，第三人有权将其代为保管的10000元购房保证金直接抵扣部分中介佣金，而文凤娥应依据合同第十四条第五款第1项第（2）小点的约定另行向易碧华主张其已支付的中介佣金。 综上所述，答辩人居间义务已经履行完毕，也已经尽到交易服务人义务，买卖双方的纠纷与其无关。故恳请法院公正、公平、依法判决，以维护第三人的合法权益。 易碧华未作答辩，也未提供证据。 本案在审理过程中，文凤娥提供如下证据：1.××号《房屋所有权证》、编号为ＮＯ.Ｂ0212《车位买卖协议书》；2.《房屋买卖经纪服务合同》及附件；3.代收款收据（ＮＯ:2018153）；4.收条；5.中国建设银行网上／手机银行个人账户交易凭证单；6.2018年1月9日《告知函》、2018年1月19日《告知函》及邮寄详单等；7.委托代理合同、发票及付款凭证；8第三人工作人员与易碧华微信聊天记录。因易碧华未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。结合福建和家置业有限公司质证意见，经审查，文凤娥提供的证据及本院调取的证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据文凤娥、福建和家置业有限公司的陈述和上述已认定的证据，对本案主要事实作如下认定： 2017年11月6日，文凤娥（乙方）与易碧华（甲方）、福建和家置业有限公司（丙方）签订《房产买卖经纪服务合同》，约定主要内容：1.文凤娥购买易碧华的坐落于福州市连江县车位；2.房屋总价款890000元（含车位）；3.居间服务期限：丙方提供的居间服务自接受甲乙双方委托时起，至甲乙双方签订本合同时居间服务结束；4.甲乙双方应在本合同成立时向丙方支付如下中介佣金（即居间服务报酬）：乙方向丙方支付中介佣金为12000元；5.本合同签订当日，乙方应支付购房保证金60000元；6.甲乙双方签订本合同后，未按本合同、双方约定的相关交易流程及合同其他相关附件文件的约定履行义务，视为违约；7.产权权属过户登记前的违约责任：（1）、......自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同，（2）、甲乙双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金180000元，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等；8.甲方违反本合同导致乙方解除本合同的，乙方有权要求丙方退还购房保证金；9.本合同解除的，乙方在退还购房保证金前应付但尚未支付给丙方的费用应予以支付；10.解押约定：乙方应在乙方银行贷款申请获得批准后且甲方还款银行通知可还款起始日起三个工作日内一同前往向抵押权人还款，届时乙方将解押资金转入抵押权人认可的还款账户内。 上述《房产买卖经纪服务合同》签订当日，文凤娥依约支付了购房保证金60000元（其中50000元直接支付给易碧华，剩余10000元由福建和家置业有限公司代收）。2017年12月19日，文凤娥就购买诉争房屋的贷款已经银行审批通过，易碧华的抵押银行已通知易碧华可于2017年12月27日办理还款手续，然而易碧华却迟迟不予配合办理。为此，福建和家置业有限公司应文凤娥要求，分别于2018年1月9日以及2018年1月19日两次发函催促易碧华配合办理诉争房屋的解冻及解押手续，但易碧华均不予理会。文凤娥支付律师代理费10000元。 综上所述，本院认为，2017年11月6日，文凤娥与易碧华、福建和家置业有限公司签订的《房产买卖经纪服务合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法应予保护。三方均应按合同的约定享受权利和履行义务。至今易碧华未办理涉案房屋的解押手续，经福建和家置业有限公司两次发函，催促其办理，也未办理，易碧华的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件，故文凤娥请求解除与易碧华签订的《房产买卖经纪服务合同》，本院予以支持。文凤娥请求易碧华支付各项费用240000元，即返还购房保证金50000元，支付违约金180000元，赔偿文凤娥已支付的律师代理费10000元，符合双方签订的合同约定，予以支持。文凤娥与易碧华已签订《房产买卖经纪服务合同》，福建和家置业有限公司居间服务已完成，依合同约定文凤娥应向福建和家置业有限公司支付中介佣金12000元（尚未支付），福建和家置业有限公司辩解将文凤娥交纳的购房保证金10000元直接抵扣中介佣金，符合《房产买卖经纪服务合同》：“本合同解除的，文凤娥在退还购房保证金前应付但尚未支付给丙方的费用应予以支付”的约定，予以采纳，故驳回文凤娥主张福建和家置业有限公司退还支付的购房保证金10000元诉求，同时也驳回文凤娥主张易碧华向福建和家置业有限公司支付居间服务报酬12000元的诉求。易碧华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 解除文凤娥、易碧华以及福建和家置业有限公司于2017年11月6日签订的《房产买卖经纪服务合同》； 易碧华在本判决生效之日起10日内向文凤娥支付各项费用240000元，即返还购房保证金50000元，支付违约金180000元，赔偿文凤娥已支付的律师代理费10000元； 驳回文凤娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14970元，由易碧华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林上筹 人民陪审员  林昌开 人民陪审员  陈 仙 二〇一八年九月二十九日 书 记 员  陈晶晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 6 1