新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四初字第56号原告：吴洪全，男，1971年4月19日出生，汉族，乌鲁木齐新市区苏州东路天地仁川菜酒楼业主，住四川省都江堰市。委托代理人：吴永忠，四川发现律师事务所律师。委托代理人：宋刚勇，四川重德律师事务所律师。被告：新疆百商投资集团有限公司，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区。法定代表人：李萍，该公司总经理。委托代理人：杜平，新疆力和力律师事务所律师。原告吴洪全与被告新疆百商投资集团有限公司（以下简称百商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告吴洪全的委托代理人吴永忠、宋刚勇，被告百商公司的委托代理人杜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴洪全诉称：2012年10月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告开发的百商广场A、B栋5、6层部分房屋用于经营“天地仁”川菜、名小吃、茶楼。合同签订前及签订当时，原告均要求被告提供租赁物合法的相关凭证，被告却一直未能提交该租赁标的物经整体验收合格的法律文件。在被告隐瞒真相一再催促下，原告进场装修开业经营。履约过程中，原告投入大量资金对“天地仁”酒楼、小食店、茶楼进行装修、广告宣传、支付员工培训费工资、租赁员工宿舍、支付员工生活费、差旅费等。期间，原告就该租赁标的物的整体验收、消防验收、房屋电梯等严重影响原告装修开业经营问题，多次口头及书面致函要求被告予以及时完善，并顺延装修期。因本案租赁标的物整体验收至今尚未办理，双方订立的《租赁合同》依法应当认定无效，由此造成的损失，应当由被告全部承担。在原、被告因下水管道堵塞渗漏造成的侵权损害赔偿纠纷尚在诉讼中的情况下，被告于2015年2月12日通过快递向原告送达《解除合同通知书》，拟单方解除租赁合同。原告于2015年2月28日向被告回函，希望协商解决双方的争议，未果。被告违背诚实信用原则，未履行法定的工程验收义务，将不具备房屋使用条件的房屋出租，使原告不能实现《租赁合同》订立的目的，已造成一千余万元的损失，故诉至法院，请求判令：一、原、被告于2012年10月22日签订的《租赁合同》及2013年10月28日签订的《﹤租赁合同﹥补充合同》无效；二、被告向原告赔偿因合同无效造成的损失600万元。被告百商公司答辩称：双方签订《租赁合同》及补充合同属实，上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告向原告出租的房屋依法取得建设、规划、施工及消防审批手续，经乌鲁木齐市高新区建设工程质量安全监督站及五方验收合格并向相关部门竣工验收备案。双方签订的租赁合同不存在原告主张的无效情形。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告已实际经营并办理了相关证照，被告不存在妨碍原告使用承租房屋的事实。在漏水引发的（2014）新民三初字第892号案件中，原告确认了《租赁合同》的效力，并通过合同，确认原告对租赁房屋享有使用权。被告在合同签订及履行过程中，不存在过错及违约行为，原告未按合同约定支付租金构成违约。原告基于合同无效的主张要求被告赔偿损失无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年10月22日，原、被告签订《百商购物中心租赁合同》，约定：原告承租被告位于乌鲁木齐市鲤鱼山路1046号百商广场A、B栋5、6层部分区域（共计约2601平方米）从事“天地仁川菜、名小吃、茶楼”餐饮系列经营。被告应于2012年10月20日将租赁物交付给原告，如有特殊情况可顺延，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。租赁期限为十年，自2012年10月20日到2022年10月19日（以交付日为准算起），其中2012年10月20日到2013年3月19日（以交付日为准算起五个月）为装修免租期，装修免租期内，原告不承担租赁费，装修水、电、空调、暖气、垃圾清运费由原告承担。租赁费采取先付后租的方式按季度提前10日以电汇方式支付，原告进场后10个工作日内支付首季度租金及物业管理费至被告银行账户，此后原告应于每年的2月10日、5月10日、8月10日、11月10日向被告支付后续三个月的租赁费用。合同还约定，被告在签约时提供下列附件：一、租赁房屋所有权证、土地使用权证；二、租赁房屋平面分界图、附属场地清单和分界图、附属设备设施清单；三、消防验收合格证明（交房时提供）；四、……合同签订后，被告将房屋交付原告，原告将租赁房屋用于经营“天地仁”川菜酒楼。2013年10月28日，原、被告签订《﹤租赁合同﹥补充合同》，就《租赁合同》中相应条款进行变更，约定根据双方实际情况，“百商广场购物中心”拟定于2013年9月24日正式营业。租赁期限截止于2023年7月23日，免租期截止于2014年2月23日，原租赁期限不变，合同首期租金于原告签订本补充合同之日后两日内向被告支付。除本补充合同中明确修改的条款之外，其余均按原《租赁合同》条款执行。另查明，“百商广场”项目名称为“百商·太阳城小区三期”，包括A1、A2、A3三栋综合楼及人防地下车库，该项目于2010年9月20日取得商品房预售许可证，A1、A2、A3三栋综合楼于2012年9月6日经五方验收合格，人防地下车库于2013年8月21日经五方验收合格。2013年8月12日，该工程项目经乌鲁木齐市公安消防支队消防验收合格。庭审中，原告明确其在本案主张的赔偿损失系基于合同无效给其造成的实际损失，分别为：“天地仁”酒楼开办费用700余万元，可得利益损失200余万元，合计约1000万元，原告在本案中要求被告承担上述损失的70%，计600万元，并提供其自行制作的开办费统计表、“天地仁”科目余额表、财务记账凭证用以证实其开办费用损失。原告主张的可得利益损失系按照其投资700余万元的银行同期贷款利率，预计每年收入50万元，按两年主张。被告对上述证据的真实性均不认可，认为均系原告单方制作，且与本案无关联性，不能证实其实际损失。认定上述事实有《百商购物中心租赁合同》、《﹤租赁合同﹥补充合同》、商品房预售许可证、竣工验收报告、乌鲁木齐市公安消防支队建设工程消防验收意见书、开办费统计表、天地仁科目余额表、财务记账凭证及法庭审理笔录等存卷为证。本院认为：一、原、被告签订的《百商购物中心租赁合同》、《﹤租赁合同﹥补充合同》系双方真实意思表示。根据被告提供的商品房预售许可证、竣工验收报告以及消防验收意见书，可以证实涉案房屋规划、建设手续齐全，并已通过竣工验收及消防验收，租赁房屋具备交付使用条件，双方签订的《百商购物中心租赁合同》、《﹤租赁合同﹥补充合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告以所租赁房屋无规划手续、未经竣工验收及消防验收，不符合使用条件，双方间的租赁合同违反法律强制性规定为由，要求确认上述合同无效的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。二、因双方签订的《百商购物中心租赁合同》、《﹤租赁合同﹥补充合同》不存在无效情形，则原告基于合同无效的事由要求被告赔偿损失无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：一、驳回原告吴洪全要求确认与被告新疆百商投资集团有限公司于2012年10月22日签订的《租赁合同》及2013年10月28日签订的《﹤租赁合同﹥补充合同》无效的诉讼请求；二、驳回原告吴洪全要求被告新疆百商投资集团有限公司赔偿因合同无效造成损失600万元的诉讼请求。案件受理费53800元，由原告吴洪全负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院（如上诉期届满七日内仍未交纳二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  王 婷代理审判员  马小梅人民陪审员  李国锋二〇一五年五月二十九日书 记 员  焦 玉