天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第1952号原告天津市滨海新福物业有限公司。法定代表人刘洪玉，经理。被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司。法定代表人周育友，董事长。委托代理人杨海，该公司法律顾问。原告天津市滨海新福物业有限公司与被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法由代理审判员贾书岩适用简易程序于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘洪玉，被告的委托代理人杨海出庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月22日原、被告双方签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，双方约定由原告为优仕名邸小区高层住宅提供物业服务，其中物业服务费为0.7元，梯泵物业服务费为0.5元，合计1.2元，时至2012年7月29日，被告在其售楼处以公告通知的方式向购房人交付房屋，原告正式全面提供物业服务。因被告方的原因致使优仕名邸小区B1304号房屋业主未能够及时办理入住手续，该房屋空置期间，依据双方签订的前期物业服务合同，物业服务费用应当由被告予以承担。故请求：1、依法判令被告给付优仕名邸B楼1304室房屋2012年7月29日至2013年3月26日的物业费1007.3元，违约金41.5元；2、诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，提交证据如下：1、原、被告双方签订《天津市住宅前期物业服务合同》，证明原告对优仕名邸小区提供了物业服务。2、通知单一份，证明被告于2013年3月26日通知优仕名邸B1304号房屋业主办理入住手续。3、确认书一份，证明优仕名邸B1304号房屋业主确认了《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并同意遵守。被告辩称，1、原、被告于2013年5月15日办理了物业接管验收手续，之后原告正式开始提供服务，原告主张2013年5月15日之前的物业服务费用没有事实与法律依据。2、2012年8月6日被告开发的汉沽优仕名邸小区竣工验收合格，符合交付条件，并就交付房屋一事公告通知业主，之后业主陆续办理入住，根据双方签订的合同约定，房屋交付后的物业费用应当由业主予以承担，本案诉争的物业费应当由该房屋业主予以承担。3、原告作为三级资质的物业服务企业，并不符合《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，相关工作人员无任何从事物业服务的专业技能以及职称，因人员配备不到位，小区电梯、消防等设施的管理一直由被答辩人代位进行管理，依照物业合同，该部分费用原告无权收取；此外被告对于整个小区提供的物业服务，并不符合三级资质服务标准的规定，小区照明不达标，公共区域无人打扫，垃圾无人清倒。4、原告法定代表人在经营期间擅自挪用专项维修基金，至今被挪用的专项维修基金未被追回，已被刑事立案侦查，原告严重丧失商业信誉。5、原告作为物业服务企业，其向人民法院起诉请求支付物业费，应有书面催缴的前置程序，原告无书面催缴，直接诉至人民法院请求被告支付物业服务费以及违约金不符合法律规定。综上请求驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提交任何证据。经审理查明，原、被告双方于2010年6月22日签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告负责被告建设的优仕名邸小区的物业服务管理，并提供三级物业服务。并约定高层住宅物业服务费为每月0.7元／㎡，配备电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用为每月0.5元／㎡，合计1.2元／㎡，如逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按应交物业服务费的日万分之三支付违约金。合同于签订当日生效至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。2012年7月29日原告正式进驻汉沽优仕名邸小区提供物业服务，并陆续为业主办理入住手续，后于2014年8月31日正式退出该小区物业服务。另查明，本案所涉及的天津市滨海新区汉沽优仕名邸小区B1304号房屋的建筑面积为93.27平方米，被告于2013年3月26日通知该房屋业主办理入住手续。再查，双方签订的《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第五项约定“已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人的物业，物业管理服务费由建设单位交纳”上述事实由双方当事人的当庭陈述、原告提交的证据以及生效的法律文书予以证实。原告提交的证据经庭审质证、审查，真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为：原、被告之间于2010年6月22日签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。合同签订后，在原告服务期间，被告于2013年3月26日通知优仕名邸小区B1304号房屋业主办理入住手续，就原告于2012年7月29日提供物业服务后至房屋业主办理房屋入住手续之前的物业费用，依据原被告签订《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第五项的规定应当由被告予以承担。被告在答辩中主张实际交房时间早于其所出具的书面通知单时间，但未提供相应的证据证实其主张，本院不予支持。另被告辩称，原告所诉请的房屋空置期间物业费用，原告起诉前被告未向原告进行书面催交，其无权向被告主张权利，但原告就同类事件已多次进行诉讼，且已有生效判决确认，被告对此应当明知，故本院对被告的该主张不予支持。此外，针对被告在答辩中所述原告擅自挪用小区专项维修基金一事，并非本案所审理范围，与本案不具有关联性，被告亦未举证证实，对此主张本院不予采信。针对被告提出原告在优仕名邸小区提供物业服务期间的服务质量问题，本院综合之前审理原、被告间就优仕名邸小区住宅房屋空置期间物业费纠纷案件的审理情况，结合原告在优仕名邸小区提供服务期间实际服务情况，原告虽具备三级物业服务企业资质，但其未完全按照合同约定的标准提供与之相对应的服务，存在一定瑕疵，双方均存在违约情形，从公平角度考量，本院对原告在本案中主张的物业费数额予以适当酌减，酌减比例以原告主张数额的10%为宜且对原告主张的违约金不予保护。综上，本院在查明事实，分清责任的基础上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，判决如下：一、被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市滨海新福物业有限公司自2012年7月29日起至2013年3月25日止的物业服务费人民币805.8元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告天津市滨海新福物业有限公司负担5元，被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司负担20元，被告负担部分由被告于本判决生效后十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  贾书岩二〇一五年五月十三日书 记 员  张运环附：法律释明：1、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《物业管理条例》第四十二条第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。