湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2015）郴苏民初字第368号原告肖某某，女。委托代理人肖某，女，系原告肖某某之姐。被告杨某某，女。委托代理人凌某，男，业主代表。委托代理人李良同，湖南大问律师事务所律师。第三人郴州市晓园房地产开发有限公司，住所地郴州市苏仙北路7号。法定代表人陈晓，该公司董事长。委托代理人李小松，男，汉族，系该公司员工。原告肖某某与被告杨某某及第三人郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称“晓园有限公司”）执行异议纠纷一案，本院于2015年2月15日受理后，依法组成合议庭，于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告肖某某的委托代理人肖某，被告杨某某及其委托代理人凌某、李良同，第三人晓园有限公司的委托代理人李晓松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖某某诉称：一、被告杨某某依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对苏仙南路22号店小二商住楼1栋402号房屋提出的执行异议不成立。理由：（一）杨某某与晓园有限公司签订的《商品房买卖合同》在郴州市房产管理局网站对社会公示查询栏中，无法查实2011-9156号的预售许可证，更无法查实网签合同的预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。（二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被告明知晓园有限公司在苏仙南路22号店小二商住楼项目未取得五证齐全手续，仍与晓园有限公司签订商品房买卖合同，被告存在严重过错，法院查封房产的保全行为正确，被告执行异议申请理由不成立，法院执行拍卖房产完全合法。（三）被告与晓园有限公司签订的《商品房买卖合同》是假的：①施工许可证号为432800201211150301，取得时间是2012年11月15日，合同约定交房时间是2012年12月31日，这与实际情况不符，合同伪造了房屋竣工的事实；②伪造合同签订日期及交房日期；③伪造付款时间及逾期付款责任；④被告只是为了对抗法院的执行而虚拟了一份商品房买卖合同；⑤双方签订的《商品房买卖合同》显然是见不得阳光的合同，是伪造的合同。二、被告提交的证据是伪证，法院中止执行无事实依据：1、《关于店小二商住楼项目产权声明》，施工许可证：432800201211150301与郴州市城乡建设档案馆的店小二商住楼项目施工许可证432800201007210201不一致。2、通过郴州市行政主管部门及其公开网站查实店小二商住楼项目所有办证手续国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均是晓园有限公司，且苏仙南路22号店小二商住楼1栋301、302、303、304、401、402房的房权注明这六套房的房屋所有权归晓园有限公司所有，另2014年6、7月销售不动产统一发票（代开）明确显示苏仙南路22号店小二商住楼301、302、303、304、401、402房款的收款方是晓园有限公司，与陈忠泉无任何关系。综上所述，被告提供的《商品房买卖合同》伪造了房屋竣工交房的事实，伪造了合同签订日期及交房的事实，伪造了付款时间及逾期付款责任，均是对合同实质内容进行了伪造。被告与晓园有限公司签订的商品房买卖合同是虚假的，且被告购房销售不动产统一发票时间在法院查封之后。因此，原告诉请合情、合理、合法，（2014）郴苏执字第20号中止执行裁定书是错误的，故诉至法院，请求：1、依法继续执行第三人晓园有限公司开发的位于郴州市苏仙区苏仙南路22号店小二商住楼1栋402号房屋（房屋产权证号：郴房权证苏仙字第7130078**号）；2、本案诉讼费由被告及第三人承担。原告就其诉讼请求，未向法庭提交相关证据。被告杨某某辩称，一、被告购买苏仙南路22号店小二商住楼402号房屋，已经支付全部房款，且房屋已经交付给被告占有使用多年，虽未办理过户登记手续，但被告对此并无过错。人民法院依据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定中止对该房屋的执行，符合法律规定，并无不妥。1、原告肖某某诉称“被告签订的《商品房买卖合同》系无效的”，没有任何法律和事实依据。本案中因是现房销售，被告并未签订预售合同，而是直接与晓园有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》，并未违反相关的法律规定，应属有效合同。2、根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售是不需要“预售许可证”的。被告的购房款已于2011年就全部付清了，销售不动产统一发票是由开发商统一办理的。3、关于建筑施工许可证432800201211150301编号，办理建筑施工许可证时首先领取的是建筑施工许可证副本（432800201007210201），当建筑工程竣工验收完毕后才换取正本，而432800201211150301编号施工许可证是工程竣工验收后换取的建筑工程施工许可证正本。二、被告在向法院提出执行异议申请时所提交的证据均系真实、有效的证据，法院依据事实及相关证据依法所作出的中止执行的裁定应予维持。晓园有限公司出具的《关于店小二商住楼项目产权项目声明》，说明陈忠泉系“店小二”项目的全权负责人，包括该项目的开发、建设、销售、收款及办理相关手续等都是由其负责。综上所述，被告已经支付了全部购房款项，所购房屋也已交付使用数年，与开发商签订了《商品房买卖合同》，且被告对未办理过户登记并无过错，根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条，《最高人民法院﹤关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的办法﹥》第二十八条、第二十九条之规定，人民法院依法中止对该房屋的执行是符合法律规定的，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告就其辩称，向法庭提交如下证据：1、身份证复印件，拟证明被告身份情况。2、关于店小二商住楼项目产权声明，拟证明晓园有限公司证实店小二项目的负责人为陈忠泉的事实。3、商品房合同备案、转让申请表，拟证明被告与晓园有限公司签订合同后曾于2013年向市房产局申请合同备案。4、郴州市物业维修资金缴款通知书，拟证明被告与晓园有限公司签订合同后晓园有限公司曾于2013年通知被告缴纳物业维修资金。5、《商品房买卖合同》，拟证明被告与晓园有限公司于2013年9月11日签订了《商品房买卖合同》。6、付款凭条及收据，拟证明被告已经支付全部房款的事实。7、销售不动产统一发票，拟证明晓园有限公司已代开发票，该房屋已经出售给被告。8、房产证，拟证明被告购买时该房产是处于晓园有限公司所有且是现房状态。9、房产局出具的照片，拟证明该商品房签订的实际情况，且被告方的房屋在房产局已备案登记并受网签系统监管。10、执行裁定书，拟证明原告方在苏仙区法院申请执行时保全了被告的房产，苏仙区法院已裁定中止执行，该裁定已生效。第三人晓园有限公司辩称，陈忠泉与晓园有限公司法定代表人陈晓是朋友关系，店小二楼盘的实际负责人是陈忠泉，是他出资，所有程序均是陈忠泉负责，仅以晓园有限公司的名义开发，诉争财产不属于晓园有限公司。业主无任何过错，房款已付清，请求法院依法裁决。第三人就其辩称，未向法庭提交相关证据。经庭审举证、质证，原告及第三人质证意见如下：原告对被告提交的证据1不持异议；对证据2的真实性持有异议，认为就是白纸一张，五证都是晓园有限公司单独所有，房产证也是晓园有限公司单独所有的，与陈忠泉无任何关系；对证据3、4真实性持有异议，认为这是晓园有限公司为了避债自己做的表格，不予认可；对证据5真实性持有异议，认为这个合同都是假合同，都是晓园有限公司于2014年6月5日统一交费，且法院冻结在前，交房期也未按约履行；对证据6真实性持有异议，认为付了40万元，上面只注明三十万元，但付款人是另一个人，收款收据不是晓园有限公司，无晓园有限公司的公章，故该凭证与本案无关，均不予认可；对证据7真实性不持异议，证明方向持有异议，认为2013年12月份冻结了晓园有限公司的房子，他们是2014年6月5日统一交钱开发票，冻结在前交款在后；对证据8真实性不持异议，证明方向持有异议，认为这更证明所有的房子都是晓园有限公司单独所有，与陈忠泉无关，被告应找陈忠泉；对证据9真实性持有异议，认为晓园有限公司出具给房产局的资料都是假的，如受网签监管，法院就无法冻结这些房子，不予认可；对证据10持有异议，苏仙区法院执行裁定是错误的，所以才向该院提起执行异议之诉。第三人晓园有限公司对被告提交的1-10项证据均无异议。针对原告、第三人的质证意见，本院认证如下：被告提交的1-10项证据均具真实性、关联性、合法性，本院均予认可。根据对以上有效证据的认定，本院确认如下事实：晓园有限公司的店小二商住楼的项目负责人为陈忠泉，陈忠泉以晓园有限公司的名义开发店小二商住楼。2010年11月26日，杨某某向陈忠泉交纳店小二商住楼402号房及7号门面定金400000元，2011年5月27日，杨某某、吕轩慧向陈忠泉交纳店小二商住楼402号房、501号房及7号门面尾款301429.5元（注：加上定金已全部交清），陈忠泉均出具收款收据。2013年9月4日，杨某某与晓园有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同编号：20119156402。在郴州市房产管理局办公信息显示：店小二商住楼1栋预售证号2011-9156，2013年9月11日，402房处于签约状态，购房人为杨某某；2014年2月19日，402房处于法院冻结状态。2013年11月29日，杨某某缴存物业专项维修资金6348元。2014年6月5日，苏仙区地方税务局向杨某某开具销售不动产统一发票（代开）。2014年8月5日，郴州市地方税务局向杨某某开具契税税收缴款书。该房屋总房款276222.4元，被告于2011年入住该房屋至今。另查明，店小二商住楼从开发到销售办理各类证件手续均是晓园有限公司，且诉争房屋所有权证亦是晓园有限公司所有，现未办手续过户至被告。再查明，原告于2013年9月24日借款给第三人晓园有限公司200万元，并于2014年2月10日向本院提起诉讼。同年2月11日原告向本院申请财产保全，本院于同年2月19日对上述房屋房产手续予以冻结，同年6月20日该案判决生效。同年7月21日原告向本院申请执行。执行过程中，被告向本院提出执行标的异议，本院于2015年2月6日作出执行异议裁定书，裁定：中止对苏仙南路22号店小二商住楼第1栋402号房屋（房屋产权证号：郴房权证苏仙字第7130078**号）的执行。原告对裁定不服，于2015年2月15日向本院提起执行异议诉讼。本院认为，本案争议焦点是被告杨某某是否系诉争房屋苏仙南路22号店小二商住楼第1栋402号实际所有权人。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据间的联系等方面进行综合审查判断。被告杨某某为证明与第三人晓园有限公司存在真实的房屋买卖法律行为，提供了商品房买卖合同，购房手续凭据，且其购房后于2011年起居住诉争房屋至今，现对该房屋已实际占有并使用，对诉争房屋未办理房屋产权证亦无过错。另被告杨某某购房交款在前，而原告与第三人晓园有限公司的借款在后，因被告并不明知原告与第三人的借款关系，由此可见，被告与第三人之间所签订的《商品房买卖合同》未恶意串通，是其真实意思表示，合同真实、合法、有效，即被告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益；且本案诉争的房屋不属于（2014）郴苏民初字第187号民事判决书（已生效）指定交付的特定物，故原告诉称被告与第三人所签《商品房买卖合同》无效的理由不成立，其诉讼请求与法不符，本院不予支持。第三人辩称，诉争房屋不属于晓园有限公司财产，与查明事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告肖某某的诉讼请求。案件受理费80元，由原告肖某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谢萍瑛代理审判员  李义斌人民陪审员  胡贵成二〇一五年五月十三日书 记 员  罗 园附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。