河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4717号上诉人（原审被告）：武汉同鑫房地产开发有限公司。住所地：武汉市黄陂区前川街人民道241号。法定代表人：张四华，总经理。委托诉讼代理人：胡涛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨晓龙，男，汉族，1989年11月26日出生，住孟津县。委托诉讼代理人：杨海峰，男，汉族，1962年8月26日出生，住孟津县，系杨晓龙父亲。上诉人武汉同鑫房地产开发有限公司因与被上诉人杨晓龙房屋买卖合同纠纷一案，不服孟津县人民法院(2018)豫0322民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉同鑫房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销孟津县人民法院（2018）豫0322民初923号民事判决第一项，改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金4092.63元。（从2016年6月30日计算到2016年11月18日止，期限为140天）；二、上诉人武汉同鑫房地产开发有限公司因短期内无法满足被上诉人一审诉求交房条件特申请解除《洛阳市商品房预售合同》。三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决显失公平。在一审法院审理中，上诉人是存在违约，按合同约定于2016年6月30日前把商品房交付给被上诉人，后润祥家园于2016年11月18日获得综合验收，上诉人按《洛阳市商品房预售合同》第八条交付期限约定，已取得商品房综合验收合格，满足交房条件，上诉人也正式电话通知被上诉人来办理房屋交接手续，期限延迟为140天，计算的违约金应为4092.63元。二、上诉人申请解除《洛阳市商品房预售合同》，按照上诉人与县机关事务局的合作协议，项目全部由县机关事务局团购，资金由县机关事务局统一筹措。但实际县机关事务局组织团购不足三分之一。由于润祥家园筹资不到位，影响了该项目的正常开发进行。上诉人和县机关事务局签订的润祥家园合作协议书中，第二条第二款规定“在本协议签订10个工作日内，甲方（孟津县机关事务管理局）付乙方上诉人购房款1000万元。小区工程全部基础出地坪后，甲方予付上诉人购房款2000万元。房屋封顶，甲方予付上诉人购房款50%。工程验收交房后，按政策满足质保和维修基金，其余放款全部付清。”按此约定，润祥家园建设过程中，县机关事务管理局应付给上诉人购房款2.1亿元。但截止到目前为止，县机关事务管理局并没有按照协议约定的付款方式和付款比例来付款。到目前为止，县机关事务管理局只负责协调收取团购房定金和购房首付款，共计6900万元。与协议约定的付款金额还差1.4亿元。上诉人为了确保润祥家园开发建设能顺利下去，还暂停了御景华府项目的开发建设，该项目目前仍处于停工状态，上诉人受到巨大损失。三、在《洛阳市商品房买卖合同》中，关于延迟交房违约事宜，上诉人予以承认，并愿意支付《洛阳市商品房买卖合同》所约定的违约金。因本小区是政府统一采购的团购房，当时购房者所缴纳的购房款就是本项目的开发成本价。但因县机关事务管理局违约付款，导致上诉人延迟交房，并且导致上诉人损失巨大，再无能力去承担后期违约赔偿。上诉人现已向人民法院提出申请，申请单方撤销购房合同，并且退还购房者已缴纳的全部房款，并愿承担合同以内的违约金。望二审人民法院查清事实，支持上诉人上诉请求。杨晓龙辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决公平公正。孟津县人民法院根据上诉人与被上诉人所签订《商品房预售合同》约定条款及上诉人向被上诉人交付钥匙时间计算上诉人应向被上诉人支付违约金6665.15元，事实清楚，判决公正。按《合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。”××既没有书面通知××，也没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××按接到钥匙时间主张××违约责任已是最低底限。二、上诉人申请解除《洛阳巿商品房预售合同》缺乏法律依据。1、被上诉人于2016年3月10日按《合同》“第六条付款方式及期限。××按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：××签订合同当日付清：￥292331（大写：贰拾玖万贰仟叁佰叁拾壹元整）”之约定，向上诉人支付购房款292331元，购得由上诉人开发的位于孟津县文津路与咸宁路交汇处的润祥家园内商品房一套，并与上诉人签署《商品房预售合同》。该合同为双方真实意愿表达，合同真实有效，且具有法律效力。上诉人上诉承认违约交房，应积极完善相应交房法律文书，完成法律意义上交房手续，否则应继续承担违约责任。但上诉方称无能力承担违约赔偿，主张单方面解除购房合同，不仅缺乏法律依据，而且又一次损害了被上诉人合法权益。2、上诉人与孟津县机关事务局的约定、协议与本案无关。三、××与××签订的《商品房预售合同》符合法律程序，无权单方面解除。合同第一条至第二条约定，特别是第二条“商品房销售依据××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为孟津县房产管理局，商品房预售许可证号为孟房预字第2014012。”且该合同已在孟津县房产管理局进行备案登记。合同具有权威性、约束力，应严格约束双方履行合同约定事宜。综上所述，答辩人认为一审判决认定事实清楚，采信证据正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判，保护答辩人的合法权益。杨晓龙向一审法院起诉请求：1、被告支付给原告逾期交房违约金6665.15元；2、被告支付给原告不能在规定期限内取得房产权属证书违约金2923.32元；3、被告完善与原告的房产交接手续：签署房屋交接单。向原告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等相关文件；4、被告给原告所购房屋接通有线电视、宽带等，保证水、电、暖及天然气正常运行；5、被告给原告所购房屋安装可视对讲系统，被告若不能安装，应向原告支付因此造成的损失；6、被告对办理房产权属证书和完善房产交接手续要给出明确的时间表；7、被告支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月10日，被告（××）与原告（××）签订《商品房预售合同》（以下简称《合同》）一份，约定××购买位于孟津县××与××路交汇处××家园××单元××房；该商品房单价为每平方米2260元，总金额292331元；××签订合同当日付清292331元。此外，《合同》第八条交付期限约定：××应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关的规定，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付××使用。《合同》第九条××逾期交房的违约责任:××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，××有权解除合同。…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第①项中的比率）的违约金。《合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。…《合同》第十四条约定：××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑达到使用条件：…4、供电设施安装入户，预留总电源；5、供水设施安装入户，预留水龙头；6、暖气、燃气预留管道，开通费及使用费等由××自行承担；7、接入有线电视、电话、宽带等，开通费、使用费等费用由××自行向代收单位或相关单位缴纳。《合同》第十五条约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。…《合同》附件三装饰、设备标准约定：…10、其他：可视对讲系统，室外道路消防设施。2017年2月16日，被告向原告交付房屋钥匙，但未同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。目前该住宅水、电可以正常使用，暖气、燃气管道均已入户，但暖气、燃气运营商尚未正常提供服务。合同中约定的可视对讲系统被告并未安装。庭审中被告表示当初并未设计可视对讲系统，现在无法履行该项合同义务。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，应为合法有效合同，双方均有遵守该合同的义务，原告已经按照合同约定付清了购房款，被告作为××没有在合同约定的交房期限内将经验收合格且相关配套设施完善的商品房交付给原告，至今也未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未在合同约定的期限内为原告办理房产权属证书，被告已构成违约，应依据合同承担违约责任。原告主张逾期交房违约金6665.15元不超过《合同》约定的数额，一审法院予以支持。被告未能如期为原告办理房屋产权属证系被告自身原因，不属于法律规定的不可抗力因素，且被告未提供证据证明没有如期办理房屋产权属证系政府相关部门的延迟及其他第三方的原因，故被告的答辩意见一审法院不予采纳，原告主张被告支付给原告不能在规定期限内取得房产权属证书违约金2923.32元符合《合同》约定，一审法院予以支持。原告所购买房屋如今水电已接通，暖气、天然气管道已入户。被告已经履行了《合同》第十四条的相关约定。至于暖气及天然气能否正常使用，受制于第三方即供暖、供气方，并非被告所能控制。宽带及有线电视的使用也需用户向第三方即运营商申请。故原告主张被告给原告所购房屋接通有线电视、宽带等，保证水、电、暖及天然气正常运行的诉讼请求，一审法院不予支持。庭审中，被告明确表示因房屋设计时并未设计可视对讲系统，不再履行该项合同义务。对于因被告不能安装可视对讲系统给原告造成的损失，被告应予赔偿。原告对赔偿金额并未提供证据加以证明，因双方合同并未约定可视对讲系统的具体标准，一审法院对此酌定为500元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告武汉同鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨晓龙逾期交房违约金6665.15元。二、被告武汉同鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨晓龙不能如期为原告办理房屋产权属证书的违约金2923.31元。三、被告武汉同鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨晓龙赔偿因被告不能安装可视对讲系统给原告造成的损失500元。四、被告武汉同鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杨晓龙提供其所购买的位于孟津县××与××路交汇处××家园××单元××房产的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。五、被告武汉同鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告杨晓龙办理其所购买的位于孟津县××与××路交汇处××家园××单元××房产的房产权属证书。六、驳回原告杨晓龙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告武汉同鑫房地产开发有限公司负担（原告已垫付，待履行本判决书时由被告一并给付原告）。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定，逾期交房的，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，上诉人未在约定的期限交房，已构成违约，虽上诉人称2016年11月18日房屋验收合格，符合交房条件，但由于未能提交该时段交房的相关手续。故一审法院按照合同约定计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以认可。关于上诉人解除商品房预售合同的主张，由于解除合同的主张并不包含在被上诉人的诉求所形成的法律关系之中，应为一项独立于被上诉人诉求之外的一种法律关系，上诉人在一审中未对该项诉求提起反诉，故对该项上诉请求本院不予处理，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人武汉同鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年九月二十日书记员  李明波