湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00584号上诉人（原审原告）杨佳锋，男，1984年10月25日出生，汉族。委托代理人：龚时磊，湖北省天职法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：梁灵灵，女，1978年7月23日出生，汉族。委托代理人：陈汉芹，湖北涛实律师事务所律师。上诉人杨佳锋因与梁灵灵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月，杨佳锋向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除杨佳锋与梁灵灵于2012年11月13日签订的商铺租赁合同；2、梁灵灵向杨佳锋退还租赁商铺押金90000元；3、梁灵灵向杨佳锋支付违约金506309.10元（四年总租金1687692元×30%=506309.10元，合同约定违约金为总租金的50%，但是我方认为约定的违约金过高，且我方的实际损失就在500000元左右，所以按照总租金的30%计算违约金）；4、本案案件受理费由梁灵灵负担。一审法院经审理查明：位于武汉东湖新技术开发区光谷街11号加州阳光1栋2单元1层08、09号的房屋系梁灵灵所有。2012年11月13日，杨佳锋（承租方、乙方）与梁灵灵（出租方、甲方）签订《加州底商租赁合同》，约定：“甲方将上述房屋出租给乙方经营数码产品。租赁期限四年，暂定自2013年2月1日进场（具体交房时间以世界城物业交给甲方的时间为准，合同期顺延）。第二条：租金、相关费用及付款方式和保证金。1、乙方承租的该物业租金每年递增7%。第一年：面积单价为400元平方米，月租金为31676元，年度租金为380112元。第二年：面积单价为428元平方米，月租金为33893元，年度租金为406720元。第三年：面积单价为458元平方米，月租金为36269元，年度租金为435228元。第四年：面积单价为490元平方米，月租金为38803元，年度租金为465637元。2、租金采用先付后用的原则支付，每年租金按3个月为一期结算，乙方应于每期5天前一次性支付下期租金给甲方，如逾期支付，乙方从逾期之日起每日支付甲方未付金额千分之五的逾期付款违约金。3、本合同签订之日，乙方需支付租赁定金50000元，该定金在首次缴纳租金款时用于冲抵该租金款项，在首次缴纳租金时同时支付租赁押金90000元。第三条：甲乙双方的违约责任。1、如因甲方的原因导致该商铺不交付，按照本合同约定的第一年总租金的100%向乙方支付违约金；因乙方原因不按约定交付剩余商铺定金和租金，按照本合同约定第一年总租金的100%向甲方支付违约金，同时本合同作废；2、在租赁期内，甲方违反本合同约定，提前收回该房屋的，应按本合同约定总租金的50%向乙方支付违约金，并额外支付乙方房屋装修费用，乙方需向甲方提供装修的所有支出证明（收据或发票）。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金的50%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。……第四条：装饰装修。1、自出租方交付该房屋之日起40天为乙方装修期，装修期免收租金，装修期间产生的物业管理等费用由乙方承担。2、乙方应服从物业管理公司对装修的要求。3、乙方装修时，不得破坏该房屋的主体结构。第五条：合同的变更、解除与终止。该房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：1、未经甲方书面同意，拆改变动房屋原始结构。2、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。……备注：乙方在经营期间有转让要求的，必须通知甲方，经甲方通知以后生效，该合同作废……。”上述合同签订后，杨佳锋向梁灵灵支付租赁定金50000元（根据合同约定，冲抵首次缴纳的租金）。2013年2月1日，杨佳锋向梁灵灵支付130280元（其中包含90000元租赁押金），2013年4月22日支付95028元，2013年7月13日支付95028元，2013年10月22日支付95028元，2014年1月30日支付101680元。2013年3月15日，杨佳锋与案外人徐红飞（证人）签订《合伙协议》，约定成立武汉东湖新技术开发区华鑫源通讯器材经营部，杨佳锋以租赁梁灵灵的上述房屋的使用权出资占出资的20%，案外人徐红飞出资400000元占出资的80%；该经营部于2013年6月4日领取个体工商户营业执照，载明该经营部的经营者姓名为徐红飞，经营场所为本案争议房屋。2013年4月8日，杨佳锋对争议房屋进行装修，经营“联想”品牌产品，由武汉博鑫源科技发展有限公司的员工聂俊（证人）负责装修，聂俊以“租户”案外人ＸＸ（证人徐红飞称系其连襟）的名义向为争议房屋提供物业服务的案外人武汉市世界城物业管理有限公司（以下简称：物业公司）申请装修方案（注明：有阁楼），聂俊代案外人ＸＸ在装修方案检查表签名并按手印。该物业公司予以准许，装修期自2013年4月9日至5月13日。2014年3月25日，杨佳锋再次向物业公司申请对争议房屋进行重新装修，由武汉博鑫源科技发展有限公司的员工聂俊负责装修，聂俊以“租户”案外人ＸＸ的名义向物业公司申请装修方案（注明：二次装修，装修项目对第一次装修的原结构无改动，将店面招牌由“联想手机”改为“中国电信”等内容），聂俊为装修负责人，其在装修方案检查表签名。该物业公司予以准许，装修期自2014年3月28日至2014年4月28日。2014年4月29日，梁灵灵通过邮政快递向杨佳锋发出《关于解除﹤加州底商租赁合同﹥的函》，内容为：“……合同签订后，我按合同的约定履行了义务，但您未经过我同意，擅自拆改变动了房屋结构，而且未经我同意，将商铺转让给予了第三方，根据《加州底商租赁合同》第五条的约定，我有权解除合同，收回房屋，现我特致函于您：1、解除双方于2012年11月13日签订的《加州底商租赁合同》，我收回房屋。2、请您（杨佳锋）在收到此函后2日内将商铺腾退并交还给我。”但杨佳锋称并未收到该函。在本案审理过程中，经询问，杨佳锋称其实际损失为574159.90元，具体如下：1、实际发生的装修费用分为两笔：（1）2013年4月，支付“联想”厂家装修费136000元、经营部装修129159.90元；（2）2014年4月，支付中国电信装修费98000元；2、中国电信押金100000元；3、人员工资195000元；4、办公费52000元。经释明，杨佳锋与梁灵灵均不申请对争议房屋的装修造价及残值进行评估。为核实杨佳锋提供的录音证据、梁灵灵提供的装修方案检查表，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十七条第一款的规定，一审向案外人物业公司调查核实了上述证据。案外人物业公司称：“1、录音中物业公司姓张的是其公司运营部原分管本案争议房屋的员工张少雄，于2014年5月离职。录音中其陈述的情况不属实。2014年4月，其公司夜间巡查人员发现该门面在闭门后室内无人，室内电源是开启状态，其公司从安全角度出发，关闭了该门面电源。不是房东，也不是其公司刘总通知断电的。其公司可以随时恢复通电。其公司也从未授权工作人员这样答复。2、装修方案检查表属实。装修时，由区域专员确认业主与商户的租赁关系，确认属实后，由承租方或承租方委派的装修施工方来办理装修申请。对于上述装修检查表中签字的张少雄与黑子俊均已离职。3、张少雄离职时，只是说业主与租户之间存在纠纷，门面一直空置。不清楚门面是否转租，也不清楚锁门的情况。”一审法院认为：2012年11月13日，杨佳锋与梁灵灵签订的《加州底商租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本案租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第（五）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”杨佳锋于2014年5月5日向法院起诉，其诉讼请求中明确要求解除上述合同，该起诉状即可视为解除合同通知，2014年5月26日向梁灵灵送达起诉状副本时，该解除合同通知即到达梁灵灵。依照上述规定，合同解除权是一种形成权，只需权利人单方行为，而不必征得相对人同意，便能达到解除合同的目的。在本案庭审中，虽然梁灵灵对杨佳锋要求解除合同所依据的理由提出异议，但梁灵灵提出其已向杨佳锋发函要求解除上述合同，并同意杨佳锋要求解除上述合同的诉讼请求。因此，上述合同已于2014年5月26日解除，对杨佳锋要求解除上述合同的诉讼请求及梁灵灵同意解除上述合同的主张，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依照上述规定，上述合同解除后，梁灵灵应当向杨佳锋返还租赁押金90000元，对杨佳锋的该项诉讼请求，予以支持。关于梁灵灵是否构成违约，杨佳锋的其他诉讼请求是否应当支持的问题。杨佳锋称，2014年4月8日，争议房屋在装修过程中，装修工人被一群自称为房东（梁灵灵）派来的人员驱赶并锁门，此后房东（梁灵灵）要求案外人物业公司将争议房屋电源关闭。经审核，杨佳锋提供的证据不足以证明上述事实，即便确实有人赶走装修工人并锁门，但杨佳锋也未提供证据足以证明是梁灵灵指使，且经调查核实，并非梁灵灵要求案外人物业公司停电。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对杨佳锋提出的上述事实，不予认定。因杨佳锋提供的证据不足以证明梁灵灵有上述违约行为，对杨佳锋提出梁灵灵构成违约的主张，不予支持；对其要求梁灵灵支付违约金506309.10元的诉讼请求，不予支持；对梁灵灵的反驳主张，予以支持。关于杨佳锋是否构成违约的问题。上述合同第五条约定：“合同的变更、解除与终止。该房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：1、未经甲方书面同意，拆改变动房屋原始结构。……备注：乙方在经营期间有转让要求的，必须通知甲方，经甲方通知以后生效，该合同作废……。”杨佳锋在承租争议房屋期间，对争议房屋装修时，在争议房屋内修建了阁楼，改变了房屋原结构，且亦未提交证据证明是经过梁灵灵同意，根据上述合同约定，杨佳锋已构成违约。对梁灵灵的上述主张，予以支持；对杨佳锋提出其装修是经过梁灵灵同意的主张，不予支持。上述合同约定争议房屋的承租人系杨佳锋，但是杨佳锋承租该房屋后，将该房屋作为出资与案外人徐红飞成立武汉东湖新技术开发区华鑫源通讯器材经营部（营业执照载明经营者为案外人徐红飞），由武汉东湖新技术开发区华鑫源通讯器材经营部实际承租该房屋，即该房屋的实际承租人并非杨佳锋本人，杨佳锋的上述行为构成变相转租，且杨佳锋亦未提供证据证明上述行为经过梁灵灵同意，对梁灵灵提出杨佳锋未经其同意转租争议房屋，已构成违约的主张，予以支持；对杨佳锋提出其上述行为并不构成转租的主张，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、杨佳锋与梁灵灵于2012年11月13日签订的《加州底商租赁合同》于2014年5月26日解除；二、梁灵灵于本判决生效之日起十日内向杨佳锋返还押金90000元；三、驳回杨佳锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9763元减半收取4881.50元，由杨佳锋负担4144.50元，梁灵灵负担737元（此款已由杨佳锋预交，梁灵灵于本判决生效之日起十日内支付给杨佳锋）。判后，杨佳锋不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，查清事实后改判；本案诉讼费由梁灵灵负担。事实与理由：一审判决查明事实有误，部分判决适用法律错误，导致错误判决。1、杨佳锋对房屋进行装修是承租房屋的必要前提，梁灵灵对此是知道的，梁灵灵将诉争房屋交付给杨佳锋时，房屋内已修建了阁楼；2、杨佳锋将房屋作为出资与案外人合伙经营，梁灵灵是知悉的，其没有提出异议；3、我国合同法不存在变相转租这一概念，也没有变相转租的法律后果的相关规定；4、停电与锁门导致杨佳锋无法继续使用房屋，梁灵灵是有责任的。被上诉人梁灵灵答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：杨佳锋与梁灵灵签订的《加州底商租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。因杨佳锋与梁灵灵双方对解除租赁合同均无异议，一审判决予以解除正确。合同解除后，梁灵灵同意向杨佳锋返还租赁押金90000元，一审对杨佳锋的该项诉讼请求予以支持并无不妥，本院予以维持。关于梁灵灵是否构成违约，梁灵灵是否应承担违约金的问题。杨佳锋在本案中所提供的证据，均不能证明梁灵灵存在违约的事实。相反杨佳锋在承租争议房屋期间，在争议房屋内修建了阁楼，改变了房屋原结构，杨佳锋的行为违反了合同约定，且杨佳锋将诉争房屋作为出资与案外人合伙，使武汉东湖新技术开发区华鑫源通讯器材经营部成为房屋实际承租人，杨佳锋的行为构成名为合伙实为转租，其该行为也构成违约。因此，一审对杨佳锋提出梁灵灵构成违约的主张，不予支持正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9763元，由杨佳锋负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  黄 更审判员  陈继红二〇一五年五月二十二日书记员  肖 华