昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第2152号原告李淑范，女，1938年10月26日出生，汉族。委托代理人曹桓、李建川，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告云南集成广福房地产开发有限公司。组织机构代码：75359535-2。住所：云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。法定代表人林华灼。委托代理人李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告李淑范诉被告云南集成广福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告李淑范的委托代理人曹桓、李建川，被告云南集成广福房地产开发有限公司的委托代理人李坤隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李淑范诉称：2013年11月27日，原、被告签订商品房购销合同》，约定被告应于2014年8月31日将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，若被告逾期交房，自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告按补充协议第五条的约定承担违约责任（若原告未行使解除权的，则本合同继续履行，双方另行签订确定交房期限的补充协议）。原告在办理接房时，被告却拒绝按照合同约定支付违约金并亦不与原告另行签订逾期交房的补充协议。原告认为，被告逾期交房的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金11400元(2014年9月1日至2014年12月25日，每天按100元计算)；2、本案的诉讼费由被告承担。被告云南集成广福房地产开发有限公司辩称：针对被告逾期交房的行为已经与原告进行了协商，并确定相应的补偿方式，且被告已经履行了相应的补偿，原告诉讼请求没有事实和法律依据。原告李淑范与被告云南集成广福房地产开发有限公司无争议的事实如下：2013年11月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买广福城第A7-5幢第11层1102号房屋，价款为657325元。房屋交付期限约定为：“甲方应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按补充协议第五条约定承担违约责任。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以《春城晚报》公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《合同补充协议》，其中第五条约定：“（一）乙方有权在30日内解除《商品房购销合同》，乙方逾期不提出解除的则该解除权消灭。若乙方行使该解除权的，自甲方收到乙方解除合同的书面通知之日起，《商品房购销合同》及本协议予以解除，甲方有权将该商品房另行出售，但甲方应向乙方退还已付款（不计利息）及支付已付款30%的违约金，期间产生的费用由甲方独自承担。若乙方未行使该解除权的，则本合同继续履行，双方另行确定交房期限的补充协议。（二）乙方未向甲方足额支付本协议及《商品房购销合同》约定的全部款项前，甲方有权拒绝交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。由此导致甲乙双方未能按期交接房屋的，乙方应按照《商品房购销合同》第十条的约定执行。（三）因不可抗力或政府行为的事由而延迟履行合同义务时，互不承担违约责任。但遭遇不可抗力或政府行为的事由的一方应及时将事因通知对方。”原告已经按照约定支付了相应的房屋价款。2014年12月4日，被告发出交房公告，通知涉案小区业主涉案小区于2014年12月15日起正式办理交接手续。原告于2015年1月23日办理了涉案房屋的交接手续。被告于2014年12月4日发出《函告》，称根据各业主与被告签订的《商品房购销合同》的约定，“广福城”项目应于2014年8月31日前交付使用。但由于“广福城”及周边项目开发面积较大，导致电力、自来水和燃气设施设备无法及时完成铺设，致使项目室外绿化施工及路网配套未能如期完工。现“广福城”项目已顺利完工，达到相关交房条件，定于2014年12月15日起开始办理相关交房工作。由于受到诸多不可控因素影响导致“广福城”项目延期交房，现制定延期交房补偿方案为面积为70-90㎡，每户支付3000元，面积为120-150㎡，每户支付4000元，面积为150㎡以上，每户支付4500元；款项以抵扣物管费的形式支付。2015年1月23日，被告出具《补偿款凭证》，记载：姓名李淑范，房号A7地块5栋1102号，车位A7地块-3层C57号，户型120-150㎡，补偿金额￥4000元。《和福园（A7地块）补偿款抵物业费确认表》，记载：业主李淑范，地块A7,栋号5，房号1102，车位号A7-C57，抵物业费金额4000元。庭审中，原告陈述其看过《补偿款凭证》的内容，也收到了《和福园（A7地块）补偿款抵物业费确认表》，实际也以抵扣物管费的形式获得了上述补偿款。上述事实双方无争议，本院予以确认。本案双方争议的焦点为：被告以抵扣物管费的形式支付给原告的补偿款是否是作为被告没有按照约定的时间交付涉案车位的逾期行为的违约责任的承担。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已按照约定向被告支付了车位价款，被告亦应按照约定的时间即2014年8月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的交付给原告，但被告没有在约定的履行期间内将符合约定的车位交付给原告，而是于2014年12月4日发出交房公告，通知原告自2014年12月15日起开始办理交接手续，其行为已构成违约，其应当向原告承担逾期交付车位的违约责任。被告于2014年12月4日向涉案小区业主发出《函告》，提出由于受到一些因素的影响导致涉案小区没有按照合同约定的时间交付，其制定延期交房补偿方案为面积为70-90㎡，每户支付3000元，面积为120-150㎡，每户支付4000元，面积为150㎡以上，每户支付4500元；款项以抵扣物管费的形式支付。原告也按该《函告》的内容实际获得了相应的补偿款。原告主张该补偿款只是针对被告逾期交付房屋的部分补偿，没有包含被告逾期交付车位的违约责任的承担。本院认为，从《函告》的内容来看，被告明确表示对于其延期交付的行为按照相应的面积以户为单位进行补偿，在原、被告双方均认可的《补偿款凭证》和《和福园（A7地块）补偿款抵物业费确认表》中，对房屋和车位都做了明确的记载，在《补偿款凭证》中在记载了房屋和车位的情况后，才记载补偿的金额，而原告明确表示看过该《补偿款凭证》的内容，故该补偿款包含对被告逾期交付车位的违约责任的承担，原、被告之间就被告该逾期交付车位的行为应承担违约责任的方式达成了新的合意，对合同中约定的被告承担逾期交房违约责任的方式进行了变更，对原告的该项主张不予采纳。现原告起诉要求被告承担逾期交付车位的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：驳回原告李淑范的全部诉讼请求。本案案件受理费85元（原告已预交），减半收取即42.5元，由原告李淑范承担。本案系适用小额诉讼程序审理，本判决为一审终审。审判员 姚 琳二〇一五年五月十八日书记员 吴梦琦