湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初4712号原告（反诉被告）汪意，男，1983年3月11日生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人（特别授权）高政,湖北创智律师事务所律师。被告（反诉原告）武汉国华礼品发展有限公司，住所地武汉市硚口区沿河大道187-189号3层1号。法定代表人朱军伟，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）李俊、张红,湖北正信律师事务所律师。原告（反诉被告）汪意与被告（反诉原告）武汉国华礼品发展有限公司（以下简称国华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告汪意及其委托诉讼代理人高政、被告国华公司的委托诉讼代理人李俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪意向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付还建房屋面积差价106543元；2、被告向原告支付上述款项的逾期利息至时间返还之日止（按年利率6%计算，从2016年10月24日起算，暂计算至起诉之日利息为17313元）3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2008年1月3日签订《房屋拆迁货币安置协议书》约定因被告拆迁范围内有原告房屋建筑面积125.19平方米，原告同意被告按货币安置方式进行补偿，补偿费为人民币337012元。2008年1月14日，原、被告签订补充《协议书》约定：1、甲方（被告）同意乙方（原告）被拆迁房屋在汉正街就地置换，甲方同意乙方以被拆迁房屋产权证载明的建筑面积按楼层对应原则以50%比例置换给乙方，根据乙方要求乙方被拆迁房屋第二、三层建筑面积产权置换在甲方房屋第二层。2、甲方在取得房屋预售许可证后七日内以乙方留给甲方的联系方式电话或书面通知乙方办理相关手续，自甲方电话通知或书面通知（以邮局寄出邮戳日期为准）之日起十五日内，双方完成房屋产权置换的书面手续。2015年12月29日，双方签订《还建补充协议》主要约定：1、原还建协议的标的物为乙方位于硚口区汉正街来祥里5号的被拆迁房屋，还建面积一楼为19.375平方米。二楼为21.61平方米；三楼为21.61平方米。2、甲方同意乙方被拆迁房屋与甲方新建一期房屋实行产权调换，乙方同意甲方还建乙方的房屋建筑面积一楼为16.7平方米，二楼为41.92平方米，三楼为28.22平方米，地址位于一期商铺一楼257号，二楼121、122号，三楼55号。根据乙方要求，甲方同意将第三层还建建筑面积按甲方售价折算到第二层还建。3、甲方与乙方协商还建该公司已建成一期位置房屋建筑面积一楼为16.78平方米，二楼为41.952平方米，三楼为28.22平方米，其中一楼实际还建面积大于应还建建筑面积为20.31平方米。4、差价结算及付款方式：（1）甲方应付乙方第一层差价95347元/平方米×2.675平方米=255053元；（2）甲方应付乙方第一层差价78278元/平方米×20.31平方米=1589826元；（3）甲方应付乙方第一层差价56658元/平方米×21.61平方米=1224379元；（4）总差价，即乙方应付甲方1589826元-（25053+1224379）=110394元。甲方同意还建商铺总差价110394元在市场开业前由乙方缴纳给甲方。2016年10月24日，涉案房屋竣工验收。后因被告拒不履行配合办证义务，2018年1月12日，原告起诉。2018年6月5日，贵院作出（2018）鄂0104民初753号民事判决书，判决上述《房屋拆迁货币安置协议书》、《协议书》《还建补充协议》合法有效；被告于判决生效之日起十日内配合原告办理武汉市硚口区汉正街581号武汉国华国际礼品城一期1栋/单元1层商257号、2层商122号、2层商121号房屋的产权登记手续。判决生效，被告仍未履行判决确定的义务。2019年3月21日，法院将上述房屋强制执行至原告名下。上述判决明确了涉案三套商铺的面积和地址，并说明对于面积差价原告可另行主张。现还建房屋面积已经确定，按照双方的拆迁补偿协议，被告还应向原告支付面积差价及迟延履行利息，故原告提起诉讼。被告（反诉原告）国华公司辩称：1、按照原被告双方签订的三分协议，原告应在市场开业当天也就是2016年8月28日之前支付还建协议约定的面积差价110394元，但原告并未在约定期限支付该笔款项，被告有权行使先履行抗辩权，自本诉提起之时，从诉讼请求来看，原告单方抵扣但债权债务抵扣应告知被抵扣乙方，被告故提起反诉，反诉请求中抵扣并追究原告该笔还建房屋面积差价的违约责任。2、对于原告诉讼请求第二项逾期利息因被告为正当行使先履行抗辩权，故不应当承担因此造成利息；2016年10月24日计算的依据并不充分，因被告就该补偿事宜需要正常工作时间，被告并没有耽误该补偿并且积极与原告沟通用门面形式向原告提出过补偿，原告没有接受且原被告因为与本案相关另一案在法院进行过诉讼，被告认为原告对于该权利已在另案起诉主张，故被告对该利息不应当承担。综上，被告提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付还建商铺总差价110394元；1、请求判令反诉被告向反诉原告支付上述款项逾期付款违约责任39741.84元（以本金110394元为基数，按年利率12%的标准，自2016年8月28日计算至实际付清之日止，暂计至2019年8月13日即110394×0.12÷360×1080=39741.84元）；3、本案的诉讼费全部由反诉被告承担。原告（反诉被告）汪意就被告的反诉请求辩称：1、请求法院驳回被告不合理不合法反诉请求，与被告于2015年签订还建补充协议，约定还建面积一楼19.375，二××××21.61，协商后面积调整为一楼16.7，二楼41.92，三楼28.22，原告应向被告支付差价110394元，签订协议时，该还建房屋尚未竣工验收，竣工验收时间为2016年10月24日，该协议还特别约定还建面积如有误差，以房管局实测建筑面积为准，因此按协议约定，还建面积差价应当以实际面积多退少补。2、被告称2016年8月28日市场开业，市场开业之时，被告并未向原告进行交付，还建房屋是通过原告起诉被告后通过法院强制执行实现交付，根据还建房屋不动产权证记载，一楼建面15.96平方米，二楼两间建面分别为18.04平方米和22.01平方米，由此可见实际还建面积与还建补偿协议约定存在差异，而被告作为该还建房屋原所有人在市场开业之时对房屋实际面积应当知晓，因此我们有理由相信被告明知按房管局实际测量面积与还建补偿协议约定面积存在向原告进行补偿差价而有意拒不向原告补偿。3、被告诉求按商铺差价12%承担逾期付款违约责任无事实与法律依据，协议书与还建补偿协议均未就还建商铺差价逾期付款违约责任进行约定，综上，原告认为被告反诉请求既与事实不符，又无法律依据，请求法院依法驳回被告全部反诉请求。本案所有差价均是由房屋面积产生，原告还建后的房屋没有多出面积，故无需向被告支付面积差价款，被告反诉违背社会常理，不符合事实，违反公平原则。本院经审理查明如下事实：2008年1月13日，国华公司（甲方）与房屋承租人汪意（乙方）签订《房屋拆迁货币安置协议书》，约定因甲方拆迁的硚口区汉正街永茂片范围内有乙方来祥里5号房屋建筑面积125.19平方米，甲方以单价每平方米2692元、总价337012元对乙方进行货币补偿安置。2008年1月14日，国华公司（甲方）与汪意（乙方）又签订了一份《协议书》，约定：“一、本协议标的物为乙方位于硚口区来祥里5号的被拆迁房屋（房屋性质为住改非），建筑面积125.19平方米（第一层38.75平方米，第二层43.22平方米，第三层43.22平方米）。二、双方同意乙方被拆迁房屋与甲方新建房屋实行产权置换。三、甲方同意乙方被拆迁房屋在汉正街就地置换，甲方同意乙方以被拆迁房屋拆权证载明的建筑面积按楼层对应原则以50%比例置换给原告，根据乙方要求乙方被拆迁房屋第二、三层建筑面积拆迁置换在甲方房屋第二层。四、双方在签订房屋置换协议书后的选房按下列原则进行：（1）在甲方房屋的设计方案确定后，乙方按本协议书签订时间的先后顺序，作为选房的顺序；（2）如乙方所选商铺被五户以下的业主整体或联合购买时，乙方需另选其它地段商铺；（3）甲方暂定交房时间为两年，从本协议签订之日起计算。逾期未能交房的，甲方按武汉博兴房地产评估有限公司评估报告鄂博兴（拆）字第2005045号综合评估价（区位价+重置成新价格）计算乙方被拆迁房屋价值，按逾期的实际天数以年利率12%计算承担违约责任；……五、甲方在取得房屋预售许可证后七日内以乙方留给甲方的联系方式电话或书面通知乙方办理相关手续……自甲方电话通知或书面通知（以邮局寄出邮戳日期为准）之日起十五日内，双方完成房屋产权置换的书面手续。……六、本协议是对原协议书的补充，原协议书在内容上与本协议书不相一致的，以本协议书为准。……”2015年12月29日，国华公司（甲方）与汪意（乙方）签订《还建补充协议》，约定：“一、原还建协议的标的物为乙方位于硚口区汉正街来祥里5号的被拆迁房屋，还建建筑面积一楼为19.375平方米，二楼为21.61平方米，三楼21.61平方米。二、甲方同意乙方被拆迁房屋与甲方新建一期房屋实行产权调换，乙方同意甲方还建乙方的房屋建筑面积一楼为16.7平方米，二楼为41.92平方米，三楼为28.22平方米，地址位于一期商铺一楼257号，二楼121、122号，三楼55号。根据乙方要求，甲方同意将第三层还建建筑面积按甲方售价折算到第二层还建。三、甲方与乙方协商还建该公司已建成一期位置服务建筑面积一楼为16.7平方米，二楼为41.92平方米，三楼为28.22平方米，其中一楼实际还建建筑面积小于应还建建筑面积为2.675平方米，二楼实际还建面积大于应还建建筑面积为20.31平方米。四、差价结算及付款方式：（1）甲方应付乙方第一层差价：95347元/㎡×2.675㎡=255053元；（2）乙方应付甲方第二层差价：78278元/㎡×20.31㎡=1589826元；（3）甲方应付乙方第三层价值：56658元/㎡×21.61㎡=1224379元；（4）总差价，即乙方应付甲方1589826元－（255053元＋1224379元）＝110394元。甲方同意还建商铺总差价110394元在市场开业前由乙方缴纳给甲方。……七、还建建筑面积如有误差，以房管局实测面积为准。”另查明，被告后实际还建给原告的涉案三套商铺备案的地址及面积为：武汉市硚口区汉正街581号武汉国华国际礼品城一期1栋/单元1层257号商铺（建筑面积15.96平方米）、2层122号商铺（建筑面积18.04平方米）、2层121号商铺（建筑面积22.01平方米）。2016年涉案商铺所在商城开业。2016年10月24日，涉案房屋竣工验收。因被告未履行配合办证义务，原告于2018年1月12日起诉至本院。2018年6月5日，本院作出（2018）鄂0104民初753号《民事判决书》，判决上述《房屋拆迁货币安置协议书》、《协议书》《还建补充协议》合法有效；被告国华公司于判决生效之日起十日内配合原告办理武汉市硚口区汉正街581号武汉国华国际礼品城一期1栋/单元1层商257号、2层商122号、2层商121号房屋的产权登记手续。判决生效后，被告国华公司未履行上述判决确定的义务。2019年3月21日，因原告申请强制执行，本院作出执行裁定书裁定将上述房屋过户至原告名下。原告未向被告支付双方于2015年12月29日签订的《还建补充协议》中确定的差价款110394元。另外，原、被告签订的上述协议中“乙方”有汪意的父亲汪伊凡签字，汪伊凡在本院对其调查时表明不对上述协议主张权利。本院认为，原告汪意与被告国华公司签订的《房屋拆迁货币安置协议书》、《协议书》及《还建补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原、被告签定的《还建补充协议》约定的还建商铺一楼面积为19.375平方米、二楼为21.61平方米、三楼为21.61平方米。而被告实际还建给原告的三套商铺面积及地址已经明确，即为：武汉市硚口区汉正街581号武汉国华国际礼品城一期1栋/单元1层257号商铺（建筑面积15.96平方米）、2层122号商铺（建筑面积18.04平方米）、2层121号商铺（建筑面积22.01平方米）。即一楼实际还建商铺面积比约定还建面积少3.415平方米；二楼还建商铺面积比约定还建面积多18.44平方米；三楼实际还建面积比约定还建面积少21.61平方米。也即被告并未按《还建补充协议》第二条、第三条的约定的面积还建，故被告要求原告按该协议第四条约定补偿面积差价款110394元及利息损失无事实依据。原告现依照该协议确定的标准要求被告支付相应的面积差价款，有理，本院予以支持。根据合同约定，被告应向原告支付的第一层面积差价95347元×（19.375平方米-15.96平方米）=325610元；原告应向被告支付的第二层面积差价：78278元×（18.04平方米+22.01平方米-21.61平方米）=1443446元；被告应向原告支付的第三层面积差价56658元×21.61平方米=1224379元，故被告向原告支付的价款为325610元+1224379元-1443446元=106543元。因被告未按合同约定的面积还建，原告请求面积差价款的利息损失有理。关于利息损失，因三套涉案商铺于2019年3月21日登记在原告名下，故本院酌定被告向原告按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2019年3月21日起至实际支付之日止的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告武汉国华礼品发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪意支付面积差价款106543元，并以该款项为基数向原告汪意按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2019年3月21日起至实际支付之日止的利息损失。二、驳回原告汪意的其他诉讼请求。三、驳回被告武汉国华礼品发展有限公司的全部反诉请求。案件受理费减半收取3040元，由被告武汉国华礼品发展有限公司负担2990元，由原告汪意负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晓丹二〇一八年九月二十五日法官助理邱艳红书记员刘桦