昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）呈民初字第1461号原告张勇富，男，1977年9月17日出生，汉族，昆明市呈贡区人。原告杨丽萍，女，1978年4月28日出生，汉族，昆明市呈贡区人。两原告委托代理人朱东、张向云，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明春融房地产开发有限公司。法定代表人杨旭海，系董事长。委托代理人杨琛，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人韦进，被告昆明春融房地产开发有限公司副总经理，特别授权代理。本院于2014年10月17日受理了原告张勇富、杨丽萍诉被告昆明春融房地产开发有限公司（以下简称：春融公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月14日组成合议庭在本院第五法庭公开开庭审理，原告张勇富、杨丽萍的委托代理人朱东、张向云，被告春融公司的委托代理人韦进、杨琛到庭参加诉讼，本案经报请延长了审理期限，现已审理终结。原告张勇富、杨丽萍诉称：2008年5月29日，两原告与被告春融公司签订了《商品房购销合同》，合同登记号为：CG2008060200278。合同约定：以人民币1005000元的价款向被告购买位于呈贡区新昆洛路旁米兰园小区西商铺，建筑面积为76.3平方米。原告按约于2008年9月3日通过按揭向被告付清了全部购房款及由被告代缴的契税款30150元等各项款项，办结了交房手续，签订了产权委托书，合同约定由被告代为在180个政府工作日内办妥房屋产权登记，自2008年9月3日起算180个政府工作日到2009年5月22日约定的办证期限届满。被告却违约拖延办理产权登记事宜，至今未办结该套房屋的产权登记。被告不履约行为严重损害了原告的经济利益，被告应当向原告作出赔偿。为维护原告方的合法权益，现诉至本院请求判令：1、被告履行为原告办结房屋产权登记的义务；2、被告向原告支付未按约办结房屋产权登记的违约金人民币460790.40元（按购房款总额乘以年贷款息率6.55%的1.5倍，从2009年5月22日计算至2014年1月22日止的利息，共计56个月）；3、本案诉讼费由被告承担。被告春融公司答辩称：涉案房屋在诉讼过程中，已经取得产权证，根据商品房买卖司法解释的规定承担违约金条件是因为出卖人的原因才应当参照银行逾期利息支付违约金，实际情况是由于政府规划调整导致土地置换过程中产权证迟迟没有办理，原告主张的违约金不应支持。综合诉辩主张，双方争议的焦点是：被告是否应当支付违约金，支付多少的问题？原告张勇富、杨丽萍针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证，欲证明原告的主体适格。2、被告春融公司的工商登记信息一份，欲证明被告是本案的适格主体。3、《商品房购销合同》，欲证明原、被告双方签订的合同是合法有效的，合同双方对办理房屋产权证作了约定，被告没有按约办理产权证。4、购房发票及契税等款项的收据各一份，欲证明原告按照合同约定向被告支付了房款，并付清了相应的契税，被告向原告出具了收据。对原告张勇富、杨丽萍提交的以上证据，经被告质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告的证明观点不予认可，被告逾期办证是因为政府原因导致，并非被告的责任。被告春融公司向本院提交了以下证据材料：1、《关于园丁小区规划与新城规划建设整体开发配套同步建设协调会议的纪要》；2、《关于园丁小区建设的规划意见的函》；3、《关于呈贡县园丁小区修建性详细规划方案的初审意见》；4、《关于园丁小区规划调整用地的报告》；5、《关于园丁一期地块I土地置换的申请》；以上1-5项证据，欲证明政府把园丁小区土地92.38亩调整出来作为县级公共投资项目建设用地，用园丁小区已取得土地使用权的土地与未办理完手续的93.44亩进行对调的相关工作。6、《呈贡县人民政府关于收回昆明春融房地产开发有限公司等两宗出让国有土地使用权的批复》；7、《关于向呈贡县国有土地资源局撤销土地证编号为呈国用（2006）第373号地的申请》；8、《关于注销国有土地使用证的函》；9、《昆明市呈贡国有土地使用权收购协议》；10、《关于收回昆明春融房地产开发有限公司等两宗出让国有土地使用权的请示》；11、《云南省国土资源厅关于呈贡县2008年度第三批城镇建设农用地转用及土地征收的批复》；12、《云南省国土资源厅关于完善呈贡县2010年度第三批城镇建设农用地转用及土地征收的批复》；以上6-12项证据，欲证明政府把春融房地产开发有限公司等两宗土地收回。13、《关于解决米兰园小区开发建设遗留问题专题会议的纪要》；14、《昆明呈贡新区管理委员会主任办公会暨昆明市呈贡区第一届人民政府第17次常务会会议纪要》；15、《昆明市呈贡区人民政府关于呈贡区园丁小区土地置换的请示》；16、《呈贡新区综合办公室关于印发解决米兰园土地置换问题工作方案的通知》；17、《呈贡新区综合办公室电子政务文件批办卡》；18、《关于呈贡区园丁小区土地置换的请示》；以上13-18项证据，欲证明经过政府讨论同意恢复春融公司招拍挂取得的县公安局、县检察院和县国税局地块（称A地块）的所有权（扣减已经外用部分后），用春融公司A地块扣减外供部分后的剩余面积和米兰园小区东北角4.7517公顷（称为②地块）进行置换，不足部分以春融公司招拍挂取得的具有所有权的县工商局、县残联和计划服务部地块（C地块）部分面积予以补足，米兰园小区规划手续按相关程序重新补办。19、米兰园小区地块示意图二份；欲证明被告春融公司地块调整的实际情况。20、房屋所有权证一份，欲证明涉案张勇富、杨丽萍购买的房屋已办理房产登记，并取得产权证。21、呈新管建地规（2006）006号建设用地规划许可证一份、呈新管规建（2006）21号建设工程规划许可证一份；呈建第（2006）002、003、004号建筑工程施工许可证三份、预许2006字第001、002、003、004、005、006、007、008、009预售许可证九份、呈新管建地规（2009）010号建设用地规划许可证、昆呈国用2012第009号土地使用权证、情况说明、（2012）02号建设工程规划许可证及补充说明一份，欲证明当时呈贡园丁小区的开发建设手续全部合法，因规划调整后重新补办了（2006）第372号地块的建设用地规划、建设工程规划等相关手续。22、昆明市国土资源局业务审批窗口告知函一份，欲证明被告春融公司一直在积极处理房产证办理工作，工作过程中国土资源局回复供地重新按招拍挂方式上报审批。对被告春融公司提交的以上证据，经原告张勇富、杨丽萍质证认为，对证据1、2、3因是复印件，对证据的三性均不予认可；对证据4的真实性、合法性认可，但与本案无关，本案是平等主体之间的纠纷；对证据5真实性是认可，是被告出具的，但与本案无关；对证据6的真实性、合法性认可，但与本案无关，该份文件出具的日期是在本案商品房购销合同签订之前，被告对收回土地是知情的；对证据7、8、9、10的真实性认可，是被告出具的，但与本案无关；对证据11、12、13因是复印件，对证据的三性均不予认可；对证据14、15真实性、合法性认可，但与本案无关；对证据16真实性认可，对合法性不予评判，关联性不予认可；对证据17是复印件，对证据的三性不予认可；对证据18的真实性、合法性认可，但与本案无关；对证据19的三性不予认可，对证据20无异议；对证据21认为超过了举证期限不予质证；对证据22三性认可，但不认可其证明目。本院认证认为，对原告张勇富、杨丽萍提交的以上证据，经被告质证对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。对被告春融公司提交的证据1系复印件，也无相应的文件字号，不符证据的形式要件，本院不予采信；对证据2、3虽然系复印件，但与其它证据能够相互印证，本院予以采信；对证据4-10、14-16、18项经原告质证对真实性无异议，本院予以采信；对证据11-13、17项原告认为系复印件，但上述证据能够形成证据锁链，本院予以采信，以上证据证实了被告开发的园丁小区，应政府规划调整要求，将被告已取得土地使用权中的82.56亩土地置换用于呈贡政府其它公共项目建设，政府另行划定了82.56亩的土地给被告开发建设使用，另行划定的82.56亩的用地手续尚在办理中；对证据19是被告单方制作的示意图，不符合证据的形式要件，本院不予采信；对证据20经原告质证无异议，本院予以采信；对证据21中被告春融公司开发商品房办理的相关许可证系政府相关职能部门颁发的，本院予以采信，对国土资源局出具的情况说明及呈贡规土服务中心补充说明系政府相关职能所作的说明，且与其其它证据相互印证，本院予以采信；证据22系政府职能部门出具的，本院予以采信。根据本院所采信的证据，本院依法确认如下法律事实：2008年5月29日，原告张勇富、杨丽萍与被告春融公司签订了《商品房购销合同》，该合同约定：原告以人民币1005000元购买被告开发的呈贡米兰园小区西商铺，套内建筑面积为71.91平方米，原告以银行按揭贷款方式一次性支付全部房款，合同签订之日支付首付款人民币505000元（已含2008年5月17日支付的认购金100000元），尾款通过银行按揭贷款代为支付，2008年5月29日前和按揭贷款银行签订《借款合同》，2008年6月3日前支付完毕。被告应于2008年9月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。合同第十二条关于产权登记的约定为：一、乙方自筹资金一次性支付房款的，按下列（1）（2）种方式处理：1、由原告自己办理，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要的由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、原告委托被告办理，办理接房手续时，乙方结清所有款项及被告代收费、办理完交接手续后，签署产权办理委托书及相关表格，自委托书签订之日起180个政府工作日内，被告代理原告办委产权登记，涉及该套房屋税费产权登记费用由原告承担；二、由春融地产公司提供阶段性担保，银行按揭支付房款的，必须委托被告办理房屋产权登记，由原告到公证处办理产权登记全权委托书，原告结清所有款项及被告代收费，办理完交接手续后，自原告签署产权办理委托书及相关表格，被告在180个政府工作日内负责办妥产权登记，被告代原告办妥产权登记，涉及该套房屋的税、费及产权登记费用由原告承担。双方签订合同补充协议，对其它事宜作了约定。合同签订后，原告通过银行按揭向被告支付房款1004999.95元，被告出具了发票。2008年9月3日，被告向原告代收了契税30150.00元、公共维修基金20100.00元、工本费90.00元及用水开户费180.00元，并出具收据。被告春融公司自认，涉案原告张勇富、杨丽萍购买的房屋位于呈国用（2006）第372号《国有土地使用权证》范围内，因被告春融公司原取得的《建设工程规划许可证》即呈新管规建（2006）021号被注销，于2012年6月25日才重新补办建字第呈新管规建（2012）02号建设工程规划许可证。于2014年8月27日，被告为原告张勇富、杨丽萍办理了涉案房屋的房产证。另查明，被告春融公司于2005年以出让方式取得位于呈贡县龙城镇龙街社区新草房以南编号211／0103／009-3、211／0103／0090-2、211／0103／0090-1地块的土地使用权，土地使用权证号：呈国用（2006）第371、372、373号，呈管建地规（2006）006建设用地规划许可证，呈新管规建（2006）21号建设工程规划许可证、呈建第（2006）002、003、004号建筑工程施工许可证、预许（2006）001、002、003、004、005、006、007、008、009号预售许可证，被告春融公司经批准在上述地块上建设呈贡园丁小区，现项目名称为呈贡米兰园小区。由于园丁小区项目用地与新城规划不相适应，2006年政府要求调整规划，将园丁小区以出让方式取得的土地使用权中的82.56亩土地调整出来用作呈贡政府其它公共项目建设用地，并另行划定82.56亩的土地给被告开发建设使用。被告春融公司于2007年11月27日向呈贡县国土资源局申请注销土地证编号为：呈国用（2006）第373号的国有土地使用权证。2007年12月31日，呈贡县政府批复同意收回被告春融公司位于呈贡县龙城镇61590.08平方米的国有土地使用权（土地证编号为：呈国用（2006）第373号），被告春融公司与呈贡县国土储备交易中心签订了昆明市呈贡国有土地使用权收购协议，收购了被告春融公司以出让方式取得的位于呈贡县龙城镇面积为61590.08平方米的国有土地使用权，土地证号为：呈国用（2006）第3**号。2012年7月5日，被告春融公司重新补办取得昆呈国用（2012）第009号，使用权面积为36840.27平方米的土地使用权证。2009年12月4日，被告春融公司取得呈新管建地规（2009）010号建设用地规划许可证。2012年6月25日，呈贡新城管委会规划建设局根据呈新综办通（2012）109号及呈国用（2006）第372号《国有土地使用权证》将被告春融公司原取得的《建设工程规划许可证》即呈新管规建（2006）021号注销，重新补办建字第呈新管规建（2012）02号建设工程规划许可证。2014年6月17日，被告春融公司向呈贡区规划土地服务中心要求确认呈贡米兰园项目中2006年2月24日取得呈国用（2006）第372号土地使用权证、2012年取得呈新管规建（2012）02建设规划许可证办证范围，经核查后该中心确认能够办理产权证的范围。现另行划定给被告春融公司已开发建设使用的82.56亩的用地手续政府相关职能部门尚在补办之中。本院认为：首先，被告春融公司是否有义务为原告张勇富、杨丽萍办理房屋产权登记的问题。据庭审中查明，被告春融公司认可与原告张勇富、杨丽萍签订过委托办理产权的委托书，且被告春融公司向原告张勇富、杨丽萍代收办证所需的费用表明其以行为方式认可为原告代办房屋产权证，现双方对于何时签订办证委托书的陈述不一致，也未提交证据予以证明，而被告春融公司于2008年9月3日向原告代收办理产权证所需要交纳契税及工本费，故本院推定此时被告春融公司与原告张勇富、杨丽萍成立委托代办产权证的委托合同关系，故被告春融公司有义务为原告张勇富、杨丽萍办理产权登记手续。其次，被告春融公司没有按约为原告张勇富、杨丽萍办理房屋产权证是否应当承担违约责任的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从上述法律规定看，出卖人承担责任前提是由于出卖人的原因，也即是因为出卖人的过错行为所导致，而并非只要出卖人存在逾期办证的违约行为即承担违约责任。本案中，呈贡米兰园小区（原项目名称为“呈贡园丁小区”）建设项目用地，由被告春融公司于2005年依法通过招拍挂出让方式取得，当时该项目具备合法开发建设的手续，但因2006年城市规划调整，将该小区已经取得土地使用权证中的82.56亩土地调整用于呈贡区政府建盖其它公共项目，由此引起一系列开发建设相关证照手续的重新办理，致使被告春融公司不能按约为原告张勇富、杨丽萍办理涉案房屋的权属证书。因此，被告春融公司为原告办理涉案房屋产权证的客观条件已经发生了变化，并非是被告自身过错行为所导致，故被告春融公司不应当承担由此引起逾期办证的违约责任。诉讼中原告张勇富、杨丽萍已取得房屋产权证，原告要求被告春融公司履行房屋产权登记的义务被告春融公司已履行，故本院对原告张勇富、杨丽萍的全部诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告张勇富、杨丽萍的全部诉讼请求。案件受理费人民币8212元，由原告张勇富、杨丽萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  朱 曦代理审判员  樊春花人民陪审员  顾崇元二〇一五年五月十一日书 记 员  赵 勇—1—