河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第4719号原告李德英，女，现住秦皇岛市经济开发区委托代理人江川，河北凯悦律师事务所律师。被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人刘嘉诚，董事长。委托代理人冯海洋、赵月，河北昊宇律师事务所律师。原告李德英与被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李德英的委托代理人江川，被告的委托代理人冯海洋、赵月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的世贸官邸房屋，建筑面积为56.47平方米。合同约定2012年3月31日被告向原告交房，原告按照被告的要求及时付清了全部购房款280261元。2012年10月16日，被告通知原告收房，期间共逾期199天。双方虽约定按银行活期存款利率计算违约金，但原告认为违约金的约定明显过低，该计算方式无法弥补原告租金损失。参照相关案例，同位置56平方米房屋214天租金为8400元，约每平方米日租金0.7元，即本案中租赁实际损失为7800元。同时，合同还约定交房360日内办理权属登记，现交房已400天仍未办理权属登记，被告应当按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。双方约定，如因被告责任，原告无法在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。原告认为正常的规定期限应遵从《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，即因被告原因超过正常规定期限310天。对于违约金的数额，原告认为逾期办证违约金无法协商时，应按照法律规定的逾期贷款利率计算，一年期贷款利率为6%，逾期贷款利率应加收50%罚息，故应为9%，即21422元（280261×310／365×9%）。为此，原告特诉至人民法院，请求判令：1、被告承担逾期交房违约金人民币7800元；2、被告承担逾期办证违约金人民币21422元；两项合计29222元；3、被告立即协助原告办理房地产权属证书；4、诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告增加一项诉讼请求，要求被告退还配套费5000元。被告辩称，第一、认可原、被告已经形成了合法的商品房买卖合同关系。第二、2012年10月，被告通知原告收房，违约金支付应按照合同约定的银行活期存款利率标准计算到被告通知交房时间。第三、关于逾期办证违约金，在合同中已经约定交房后360日开始计算，不同意按照原告的标准计算，同意按照原告实际损失计算，但损失应由原告举证证明。第四、关于配套费，原、被告在签订商品房买卖合同时，已经协商一致配套费计算在购房款里，属于合同价款的一部分，被告不同意退还。第五、被告同意尽快协助原告办理权属证书，诉讼费被告不同意负担。经审理查明，2009年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的世贸官邸房屋，建筑面积为56.47平方米。合同第四条约定计价方式与价款，按建筑面积，该商品房单价为每平方米4963元，总金额280261元。买受人在签订商品房买卖合同的同时需向出卖人缴纳由出卖人代收的相关费用（其具体收费明细见本合同附件四第一款）。合同第六条约定付款方式及期限，一次性房款，买受人在本合同签订时交房款280261元及相关代收费用公共维修基金8408元、配套费5000元（多退少补）。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2012年3月31日前将经过验收合格的房屋交付买受人，合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按照同期银行活期存款利率向买受人支付违约金。合同第十五条约定产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因被出卖人的责任，买受人无法在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定，出卖人按规定向买受人（代）收（代）缴的项目、缴纳标准、金额、缴纳方式和时间分别为：1.住宅共用部位，共用设施设备维修基金：根据相关规定标准，由出卖人代收代缴。2.综合配套费（包括天然气、有线电视、门禁系统、预交水电费、垃圾清运费等）预交人民币5000元整。3.第一年的物业管理费、设备运行费及装修押金由出卖人代收代缴。4.第一年的取暖费按供热部门规定的收费标准由出卖人代收代缴。5.上述费用的费率和金额由相关单位按政府有关文件规定执行。费率和金额如有变化，相关部门规定为准，多退少补。第1、2款在签订《商品房买卖合同》时交纳，第3、4、5款费用在办理入住手续时交纳，如不交纳，出卖人不予办理入住手续，由此造成的延期交房责任由买受人自行承担。以上（代）收（代）缴合计人民币（大写）壹万叁仟肆佰零捌元。合同签订当日，被告向原告出具了收取配套费5000元的收据。2011年8月24日，被告向原告出具了销售不动产发票，金额为280261元。2012年10月16日，被告向原告交付房屋。该房屋现不具备办理产权证的条件。关于原告主张的延期交房违约金的计算依据，原告认为双方虽约定按银行活期存款利率计算违约金，但违约金约定明显过低，无法弥补原告租金损失，要求参照相关案例中同位置房屋租金标准支付违约金。被告不认可原告提出的违约金调整标准，只同意按合同约定的同期活期银行存款利率支付违约金。本院在审理世贸官邸逾期交房纠纷案件中，其中六件案件曾依据原告的申请对其所购买的房屋在2012年4月1日至2012年10月31日期间出租的租金进行价格评估，秦皇岛市海港区物价局价格认证中心价格评估结论为：世贸官邸1号，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元；世贸官邸2号，建筑面积273.33平方米，房屋租金为17500元；世贸官邸3号，建筑面积95.64平方米，房屋租金为12000元；世贸官邸4号，建筑面积69.29平方米，房屋租金为9000元；世贸官邸5号，建筑面积56.47平方米，房屋租金为8400元；世贸官邸6号房屋，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元。经对比，房屋租金价格远高于按同期活期银行存款利率计算的违约金。秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司原名称为秦皇岛市嘉远房地产开发有限公司。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告未按合同约定的期限向原告交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如被告未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按同期银行活期存款利率向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低，要求进行调整，原告购买房屋的主要目的之一为进行使用，被告未能按期交付房屋，影响了原告的使用，给原告造成的损失相当于原告在同地段租用同面积的房屋的租金损失，由于该房屋在逾期交付期间的租金，远高于双方在合同中约定的违约金，因此应对违约金予以调整，被告应按原告实际损失支付逾期交房违约金，参考其他案件同地段同类房屋租金价格的评估结论，本院酌定被告支付原告2012年4月1日起至2012年10月15日止逾期交房违约金7800元，对原告要求被告支付逾期交房违约金7800元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但自房屋交付之日至今已经超过360日，被告仍未能履行完其在办里产权证过程中的义务。被告应承担逾期办证的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题，因为双方在合同中没有明确约定，应当依据相关司法解释规定由被告向原告支付以购房款为本金，按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准计算自2013年10月13日至2013年11月29日（起诉之日）止的违约金，起诉之日以后的违约金原告可以另行主张。关于原告主张要求退还5000元配套费，依据国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》和河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）制定的《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》规定，该试行办法自2011年5月20日起施行。原、被告2009年11月6日签订的商品房买卖合同是在该办法实施之前，双方在签订合同时未按照《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》的规定约定房价，现原告依此主张退还配套费违背公平原则，本院不予支持。依据合同约定是由被告代收代缴的费用，原告可待被告结算完以后，要求被告出具相关票据，并多退少补。关于原告要求被告协助办理产权证书的诉讼请求，庭审中被告也承认现在有关手续正在办理过程中，现在无法为原告办理房地产权属证书，原告的诉请现在无法实现。因此，对原告主张的被告立即协助原告办理房地产权属证书的诉讼请求本院不予支持。原告可在该房屋具备办证条件时另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告李德英逾期交房违约金7800元；二、被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告李德英迟延办证违约金，违约金按照原告购房款总金额为本金（280261元），按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准，自2013年10月13日计算至2013年11月29日；三、对原告李德英的其他诉讼请求不予支持如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费656元，由被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担650元，于本判决生效后十日内缴纳，其余部分由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  刘长利代理审判员  党常生代理审判员  张 然二〇一五年五月四日代理书记员  张立娟