广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2369号上诉人（原审被告）：周智樑，住广州市荔湾区。委托代理人：何倩丽，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市豪贤路193号。委托代理人：欧阳世佳、林小兰，均系该局职员。上诉人周智樑因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区恩宁路永祥坊2号107房屋原产权人是朱永盛，1968年12月1日市国土房管局以该房屋属于危房为由予以接管。2006年7月20日，市国土房管局以其下属机构广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局的名义与周智樑签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：将广州市荔湾区恩宁路永祥坊2号107房出租给周智樑作住宅使用，使用面积20.49平方米，租赁期限为2006年7月1日至2008年6月30日，每月租金131.6元。另约定：周智樑或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，市国土房管局有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给市国土房管局。合同签订后，周智樑一直缴纳租金给市国土房管局。上述合同租赁期限届满后，双方没有签订续租协议，但周智樑按时将租金存放在帐户供市国土房管局扣划。2013年期间，市国土房管局发现周智樑及其配偶拥有白云区泽德路2号105房、海珠区细岗东四街9号1006房、海珠区晓园北路13号401之二等私房后，遂拒收周智樑2013年11月1日至2014年1月31日的租金。因本案纠纷，市国土房管局于2014年2月12日向原审法院起诉，请求判令：1、要求解除市国土房管局与周智樑之间关于广州市荔湾区恩宁路永祥坊2号107房的租赁关系，并要求周智樑及同住人员迁出该房屋，将该房屋的使用权交还市国土房管局。2、要求周智樑从2013年11月1日至2014年1月31日，按每月131.60元的支付房屋有偿使用金共3个月合计394.8元，并交付至迁出该屋之日止。3、本案诉讼费用由周智樑承担。周智樑原审辩称不同意市国土房管局的诉讼请求。原审法院认为：市国土房管局作为涉案房屋的管业人，依法对讼争房屋享有占有、使用、收益的权利。市国土房管局在出租涉案房屋给周智樑时已约定周智樑或配偶获得了自有产权房屋的解除本合同并将房屋交回给市国土房管局。现周智樑具备上述解除合同和交还房屋的条件，市国土房管局主张解除租赁关系、收回涉案房屋的使用权及收取房屋有偿使用金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。市国土房管局是通过行政方式取得涉案房屋的管业权，如周智樑对市国土房管局作出的接管通知书有异议的可通过行政诉讼主张。在该行政决定未被否决前，市国土房管局仍享有涉案房屋的管业权，故周智樑主张市国土房管局没有主体资格等主张，原审法院不予采纳。为此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，于2014年10月16日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起广州市国土资源和房屋管理局与周智樑的租赁关系予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，周智樑（含同住人员）腾空广州市荔湾区恩宁路永祥坊2号107房屋，将该房屋交还广州市国土资源和房屋管理局。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，周智樑向广州市国土资源和房屋管理局支付房屋有偿使用金394.8元。本案受理费75元，由周智樑负担。判后，周智樑不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实与理由如下：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒市国土房管局一方。1、一审判决认定，市国土房管局“在1968年12月1日以涉案房屋属于危房为由接管了涉案房屋”，而在整个一审的诉讼阶段，市国土房管局并未提供任何的证据证实该主张；另外，周智樑出生以来一直在涉案房屋中居住，市国土房管局从未委托任何鉴定机构对涉案房屋做过关于房屋是否属于危房的鉴定。2、一审法院对于周智樑在一审中抗辩理由，在判决书中未能作出合理的回应：第一，市国土房管局依据什么法律获得了对涉案房屋的代管权和处分权这种代管权是否包括解除合同的权利仅凭市国土房管局这份无法认定真实性、合法性的《接管房地产通知书》就可以证实市国土房管局对涉案房屋的权利了吗为什么市国土房管局作为房管部门却未能出具任何关于涉案房屋的产权登记证明呢第二，涉案合同中“关于周智樑另有住房的情况下，需解除合同”这一显失公平的格式条款，为什么具有法律效力周智樑的合法居住权利为什么没有任何法律保护第三，市国土房管局作为涉案房屋的代管人是否适格，周智樑一直善意、不间断地居住在涉案房屋近60年，按照时效取得制度，这所房屋的所有权理应属于周智樑，为什么新修订的物权法没有再明确市国土房管局可以继续代管私有房屋，正是因为这种代管缺乏法律的依据，亦违背法律的精神与原意，且按照物权取得的原则，市国土房管局无权对涉案房屋予取予夺。3、按照“谁主张、谁举证”的原则，市国土房管局理应提供充分的证据证实其对涉案房屋拥有管业权和处分权，而一审判决中，将这个举证责任分配给周智樑明显是有违上述原则的，既然市国土房管局未能提供证据证实其对涉案房屋拥有上述权利，就应该驳回市国土房管局的诉讼请求，而不应以周智樑未通过行政诉讼的方式主张权利为由，将败诉的风险由周智樑承担。4、周智樑因对涉案房屋享有租赁权，在原单位（荔湾区房管局）分配住房的过程中，少分了涉案房屋所占的面积，换句话说，当时的房管部门将涉案房屋的租赁权作为住房福利分配给了周智樑，现在却以周智樑已经另购房屋为由，将周智樑作为房管部门职工应享受的住房福利予以剥夺。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。一审判决适用简易程序审理本案，程序严重违法。根据《民事诉讼法》第146条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结，也就是说简易程序的审理期限是三个月，本案一审的立案时间是在2014年2月12日，而做出判决的时间是在2014年10月16日，审理期限长达8个多月，虽然在一审程序中，周智樑对管辖权提出了异议，但是，即使扣除了管辖权异议的期限，一审仍然超过了三个月的审理期限，程序严重违法，影响了判决的公正性和权威性。根据《民事诉讼法》第153条第四款的规定，原判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。综上，周智樑上诉请求撤销一审判决，改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由市国土房管局承担。在二审庭询中，周智樑明确其上诉请求为原审程序不当，应将本案发回重审。市国土房管局答辩不同意周智樑的上诉请求，对原审判决没有异议。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，周智樑主张其已缴交至2015年3月31日的租金并提供了发票，并以此证明在判决没有生效的情况下市国土房管局通知周智樑缴纳租金的行为，说明市国土房管局是愿意继续与周智樑继续履行合同。市国土房管局则认为在周智樑未将案涉房屋返还之前都有缴交房屋使用费的义务，其收取该费用不代表同意周智樑继续使用该房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案审查周智樑主张原审程序不当故应将本案发回重审的上诉请求。首先，关于周智樑主张应由市国土房管局举证证明其为主张周智樑返还房屋的权利主体问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明”的规定，市国土房管局作为房地产管理行政主管部门已提交关于案涉房屋的《接管房地产通知书》，周智樑若对此有异议则应由其举证证明，其认为应由市国土房管局承担举证责任没有理据，本院不予支持。而且周智樑作为荔湾房管部门的工作人员亦与国土房管部门签订了房屋租赁合同，现周智樑又以其长期居住案涉房屋而取得物权为由否定市国土房管局的管业权显然与事实相悖，故周智樑认为市国土房管局并非本案主张权利的主体的上诉理由不成立，本院不予支持。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准”。周智樑在提出管辖权异议后又以原审审理期限过长为由主张原审法院违反法定程序要求将本案发回重审缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人周智樑的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人周智樑负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年五月二十二日书 记 员  张永亮