广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初11049号原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南国际工业原料城4号交易广场二楼，统一社会信用代码914403000801380847。负责人张文鸿，总经理。委托诉讼代理人谭璐，系该公司员工。委托诉讼代理人邱金娇，系该公司员工。被告孙营营，女，满族，1982年9月13日出生，户籍地址辽宁省鞍山市岫岩满族自治县，委托诉讼代理人王云鹏，男，满族，1981年1月18日出生，户籍地址辽宁省鞍山市岫岩满族自治县，系被告丈夫。原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司诉被告孙营营房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭璐、邱金娇、被告委托诉讼代理人王云鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2015年12月8日签订《房地产租赁协议》、《经营服务合同》（附件），依据合同约定，被告承租原告位于华南国际五金化工塑料物流区二期的好百年龙岗店内二楼编号为F231号店铺用于经营“傲玉”商品，租赁面积194.15平方米，租赁期限自2016年3月18日起至2019年8月31日止。依据租赁合同约定，被告应于每月的5号前将当月租金、经营服务费足额支付给原告，如被告未按期支付，每逾期一日，原告有权要求被告按照欠付金额的日万分之五标准向原告支付违约金。租赁合同签订后，原告依合同约定履行了义务，交付场地并提供经营服务，被告也入场开始经营。自2016年11月起被告就开始拖欠租金、经营服务费、电费等其他费用。经原告多次催缴，被告均未履行义务。原告认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行义务。被告拖欠原告租金、经营服务费、电费等其他费用的行为违反了合同约定，构成合同约定的根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付租金、经营服务费、电费、违约金等其他费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院要求判令：l、确认原、被告签署的《房地产租赁协议》与《经营服务合同》（附件）已于2017年12月31日解除；2、被告向原告支付截至2017年12月31日拖欠的租金、经营服务费、电费等其他费用共计254473.5元（人民币，下同）；3、被告向原告支付逾期付款违约金28146.68元（暂计至2017年12月31日，自2016年11月6日起，按日息万分之五的标准计算至款项付清之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，原告从2017年7月开始就陆续给被告停电，期间被告曾根据自己的能力交了部分电费，但交多少电费原告就供多少电，一直至2017年9月就彻底停电了。2017年11月9日，原告在没有通知被告的情况下就将涉案商铺贴封条封了。被告于2017年12月8日下午18时左右离开涉案商铺。2017年12月9日，被告再去商铺时发现原告搬离了被告在涉案商铺的部分物品，导致被告无法正常营业。原告于2017年11月就已寄出解除合同函，合同已解除，原告无权收取租金至2017年12月。经审理查明，2015年12月8日，原、被告签订一份《房地产租赁协议》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道华南国际五金化工塑料物流区二期的二楼F231号，用于经营“家居用品”，租赁面积为194.15平方米，租赁期限从2016年3月18日起至2019年8月31日止，租赁保证金为2912元，租金为15元/月/平方米，被告应于每月5号前将当月租金足额支付给原告。其中协议第5.3.4条约定，因被告重大违约行为，原告根据本协议约定提前解除本协议的，租赁保证金不予返还。协议第14.1条约定，如果被告未按时付清租金、或其它应付款项的，每逾期一日，被告应按欠付金额的万分之五向原告支付违约金，直至付清之日止；如果被告未按时付清水电费的，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三标准向原告支付违约金，直至付清之日止；逾期累计达30天，视为被告同意原告有权采取包括但不限于停水、停电等措施以促使被告缴交所有应交款项（包括欠付款项及违约金等），由此造成的损失，由被告自行承担。协议第14.2.1条约定，被告拖欠租金、水电费或其它应付款项，且拖欠日期累计达30天或以上（无论原告是否曾催促被告支付）的，属于重大违约，原告有权随时单方解除本协议（不视为违约），收回该房地产和另行出租，不退还被告已付租金及租赁保证金，被告还应向原告支付相等于租赁保证金总额的违约金，并另行赔偿原告的损失。协议第15.2条约定，任何一方采用邮寄方式给对方发送通知的，当邮政单位或速递公司按通常方式将邮件送至对方联系地址时，即视为对方已收到了该通知；若因“地址不详”、“查无此人”、“电话不通”、“对方拒收”或其它原因，导致邮件被退回的，也视为已经送达。2015年12月8日，原告与被告签署一份《经营服务合同》，约定原告为被告承租的深圳市龙岗区平湖街道华南国际五金化工塑料物流区二期的二楼F231号店铺及该商场整体的经营提供经营管理等服务，合同期限为2016年3月18日至2019年8月31日，每月经营服务费为14561元，每期经营服务费于当期起始日的5日前向原告付清，经营服务费保证金为14561元。其中合同第13.01.a条约定，被告未按时向原告交纳包括但不限于经营服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，被告应按照欠付金额的万分之五向原告支付违约金。合同第13.02.b条约定，被告拖欠应交款项（包括但不限于经营服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上(含二十日)或出现2次逾期支付前述应付款项的，为被告根本违约，原告有权随时单方终止或解除合同，除不予退还被告所交合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求被告赔偿原告的损失;合同终止或解除后，被告应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则，原告有权处置或变卖被告滞留在商场内的一切商品和物品，所得价款用以充抵被告所欠费用或弥补原告所受的损失，冲抵后不足部分由被告补足。2015年12月8日，原、被双方签订一份《补充协议》，约定了被告交纳租金及经营服务费的方式，具体内容为：被告单月应交纳标准费用总额（租金＋经营服务费）17473元，此费用以下简称A费用；或优惠后的单月经营费用3883元，此费用以下简称B费用；合同期内第一年度，被告需交3个月A费用，分别在第1、5、9月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第二年度，被告需交6个月A费用，分别在第1、3、5、7、9、11月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第三年度，被告需交9个月A费用，分别在第1、2、3、5、6、7、9、10、11月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第四年度，被告需交5个月A费用，分别在每个月交纳；如被告未全面、完整、及时履行合同及协议中约定的义务，或有违反本合同及协议之行为的，则被告不享有费用优惠，当被告违约行为发生时，被告应在支付下一期费用时向原告补支付当月违约行为及之前期间内已享受的全部优惠。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，双方确认被告正常交纳租金及经营服务费至2016年10月，从2016年11月开始拖欠。2017年1月20日，原告向被告发出《违约警示函》，催促被告支付截至2016年12月31日共拖欠的租金、经营服务费等共计23537元。2017年10月27日，原告向被告邮寄发出《解除租赁合同通知书》，称截至2017年10月18日，被告共欠租金、经营服务费等费用共计116703.5元，已构成根本违约，自被告收到本通知之日起解除双方2015年12月8日签订的租赁合同及相关协议，如被告未在指定时间内及时完成撤场的，视为被告放弃租赁铺位内的所有商品和该租赁铺位内的任何其他财产所有权，原告有权使用、变卖或通过其他方式处理，且不再另行通知。原告按被告在合同中提供的地址邮寄，2017年11月6日，邮件被签收。原告称，其向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》之后，于2017年11月底、12月初将涉案商铺另行出租给他人使用。关于电费，原告诉请被告支付2016年11月至2017年12月的电费4345元，被告辩称对2017年9月之前电费4135元无异议，但称其正常经营至2017年9月，故不应支付2017年10月份电费210元。关于促销费，原告请求退还被告促销费138.5元，被告对此无异议。关于原告主张的消防款5568元，被告不予认可，原告亦未提交证据证明。关于原告主张的刷卡费67元，被告无异议。关于原告主张的单据标牌费10元，被告无异议。本院认为，原告与被告签订了《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》，双方已形成了合法有效的合同关系，应依法予以保护。双方应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。依据本案查明事实，被告拖欠原告租金、经营服务费已达到双方约定的原告有权解除《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》的条件，原告享有合同解除权。被告于2017年11月6日收到原告发出的解除合同函后未提出异议，本院确认双方合同于2017年11月6日解除；但因原告于2017年11月底才收回涉案商铺，故租金及经营服务费应算至2017年11月30日。根据《补充协议》约定，“违反本合同及协议之行为的，则被告不享有费用优惠。当被告违约行为发生时，被告应在支付下一期费用时向原告补支付当月违约行为及之前期间内已享受的全部优惠。”由于被告从2016年11月起不向原告缴纳各项费用，违反了《补充协议》的约定，租金、经营服务费的计算应当按照按月无优惠进行计算，即每月均需支付租金2912元、经营服务费为14561元。故被告应支付原告2016年11月至2017年11月的租金37856元、经营服务费189293元。由于原告确认已于2017年11月底已收回涉案商铺，故对2017年12月1日之后的租金及经营服务费不予支持。关于被告辩称停电问题，根据合同约定，被告拖欠费用，原告有权停电，故被告在搬离前，即使停电也应支付租金及经营服务费。关于电费，被告确认尚拖欠原告2017年9月之前的电费4135元，故应予支持。对于2017年10月份电费210元，因原告未提交证据证明，被告亦不予认可，故本院不予支持。关于原告请求退还被告促销费138.5元，被告对此无异议，故本院予以支持。关于原告主张的消防款5568元，被告不予认可，原告亦未提交证据证明，故因证据不足，本院不予支持。关于原告主张的刷卡费67元、单据标牌费10元，被告无异议，本院予以支持。关于原告请求的租金、经营服务费等费用的逾期付款违约金问题，考虑到本案因被告违约，故租金、经营服务费按照《补充协议》约定无优惠方案进行计算，已足以弥补因违约造成的损失，故对原告的该请求本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司与被告孙营营签订的《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》于2017年11月6日解除；二、被告孙营营应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司2016年11月至2017年11月期间的租金人民币37856元；三、被告孙营营应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司2016年11月至2017年11月期间的经营服务费人民币189293元；四、被告孙营营应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司2016年11月至2017年9月期间的电费人民币4135元；五、原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司应于本判决生效之日起三日内退还被告孙营营促销费人民币138.5元；六、被告孙营营应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司刷卡费人民币67元；七、被告孙营营应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司单据标牌费人民币10元；八、驳回原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2770元（原告已预交），由原告承担504元，由被告承担2266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一八年九月十七日书记员  欧艳芳