浙江省江山市人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙0881民初2989号 原告：严大连，男，1945年9月27日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：龚需林，浙江开岚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜华珍，浙江开岚律师事务所律师。 被告：江山市虎山街道平棋村第五村民小组，住所地：江山市虎山街道平棋村。 法定代表人：周金珠，职务：队长。 委托诉讼代理人（一般代理）：张爱贞，女，1960年2月14日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：施慧娟，浙江凯邺律师事务所律师。 第三人：王明森，男，1971年2月28日出生，汉族，住江山市市区。 原告严大连与被告江山市虎山街道平棋村第五村民小组、第三人王明森不当得利纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法进行了审理。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还江山市南门路和南四街路口转角处店面房屋两间和南四街由西向东第二、三、四店面房屋三间；2.判令被告向原告返还房屋租金165600元；3.判令第三人直接向原告支付江山市南门路和南四街路口转角处店面房屋两间自2019年1月1日开始按租赁合同约定的租金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系江山市大兴房地产有限公司（以下简称大兴房产公司）的股东和法定代表人。大兴房产公司1998年9月10日购买了江山市室内装饰成套用品公司（江山家具厂）位于江山市的土地及地上建筑物。1999年11月4日，大兴房产公司与被告签订了《协议书》，购买了被告在大兴房产公司地块上建筑的房屋。大兴房产公司经批准后，对上述地块分两期进行房地产开发，中间以马路分割（现名称为南四街），南四街以南为第一期、以北为第二期。但第一期开发完成后，因相邻房屋产权人提出异议，导致南四街以北的第二期只开发了一半，另有部分土地一直闲置。2006年12月，大兴房产公司申请注销了工商登记，公司清算后，二期未开发的部分土地归原告所有。此后，原告即到江西省上高县经营。2013年12月18日，被告未经原告同意，将属于大兴房产公司所有的位于江山市南门路和南四街路口转角处店面房屋两间及其他属于原大兴房产公司所有的房屋公开对外招租。其中（1）第三人承租了江山市南门路和南四街路口转角处店面房屋两间，租期四年，年租金15200元，租赁到期后，被告和第三人于2017年12月21日续签了一份《房屋租赁合同》，约定租期自2018年1月1日至2020年12月31日，年租金15200元，第三人已经向被告支付了第一年的租金；（2）王小丹承租了江山市南四街由西向东的第2、3、4三间店面房屋，年租金22400元，王小丹已经支付了2014、2015年两年的租金44800元；2018年，被告向法院起诉王小丹要求支付租金。2018年6月28日，衢州市中级人民法院终审判决王小丹需向被告支付2016、2017年度的租金44800元。2017年底原告回到江山后发现上述情况，即向被告、第三人提出要求返还房屋和租金，但被告拒不理睬，第三人以与被告有合同依据且已经支付2018年度的租金为由，也拒绝原告的主张。根据以上事实，原告认为：原告拥有涉案房屋的使用权，被告未经原告同意，擅自将该房屋对外出租，侵犯了原告的合法权利，其应当向原告返还房屋，并返还租金，第三人有义务直接向原告支付租金。为此，原告特根据我国有关法律规定，向贵院具状起诉，请求依法立案受理并支持原告的诉讼请求。 被告第五村民小组辩称，一、诉讼请求方面：（1）关于返还房屋。原告拿不出具有法律效力的房产证和土地证，来证明房屋是严大连的，涉案房屋的产权人不是严大连，严大连没有权利要求被告江山市虎山街道平棋村第五村民小组返还房屋；（2）被告江山市虎山街道平棋村第五村民小组对涉案房屋收取房屋占用使用费（租金）的行为有江山市人民法院（2017）浙0881民初6201号民事判决书和衢州市中级人民法院的（2018）浙08民终415号民事判决书进行支持。该判决是生效法律文书，等于法律上已经认可有权收取房屋租金的主体是被告江山市虎山街道平棋村第五村民小组。该案件生效后，承租人王小丹已将所欠的房屋占用费（房租）给了被告；（3）与第三人签租赁合同的合同相对方是被告与本案第三人，当事人之间的契约仅对合同相对人发生效力。在合同之外的原告是没有资格向合同当事人主张合同权利的。第三人王明森与被告是基于租赁合同收租，租赁合同的相对方是王明森与被告。王明森租被告的店面属实，且签订了店面屋的租赁合同，严大连无权要求王明森付租金。二、事实与理由方面：1999年11月4日，大兴房产公司与被告签订了《协议书》购买了上述地块相邻的属于被告所有地上建筑物”这个表述是错误的。这份协议并不能产生物权转移的法律结果，（1）这份协议不仅违反《村民组织法》也违反了《土地管理法》，是一份无效的协议，而且没有实际履行。签这份合同也有前因后果。1998年大兴房产公司5号楼开发过程中，大兴房产公司想到5号楼北边进行开发，协商过材料费由队里出，手续由大兴房产公司办，但是涉及到王江修、杨正样的房屋没谈好，没办法开发。所以这个合作开发的事情就没法继续开发了。村里并不知道这事情，也没开过村民会议，村民基本上不知道的。当时大兴房产公司盖5号楼借用被告的房屋放材料，使用过程中对房屋有损坏，所以大兴房产公司严大连解释赔了10万元用于修屋，赔材料费。如果当时由大兴房产公司买去，大兴房产公司的5号楼不会连楼梯都做不上去，至今空在那里，卖不出去。就是因为场地不是大兴房产公司的，所以大兴房产公司没有理由使用被告的场地。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十一条、第二十二条、第二十四条规定了对村集体财产处置应召开村民会议，并过半数通过。出售方的资格及出售的程序不合法。集体土地使用权的使用人只能是本村集体经济组织成员（土地是政府对村民的特殊优惠政策）受让对象仅限本村村民。购房行为无效，只能还原到最初状态。就该房屋来说，最多产生退还购房款的问题，有权主张退房款的只能是合同相对人。但大兴房产公司已注销，在法律上已丧失权利；（2）原告承认“因相邻房屋产权人提出异议”导致无法开发的事实。正是因为被告村民杨正祥、王江修的房屋谈不好，所以原签的协议就无法履行，且至今天庭审之日，杨正样的房屋还在原址未动。诉状中“部分土地一直闲置”是不存在的。当时没有闲置土地，涉案房屋早已在1998年建成；（3）“大兴房产公司注销工商登记……未开发的部分土地归原告所有”，不存在未开发的土地，土地上已形成建筑物。严大连是房地产老板，建266㎡很容易的，如果真的有多余的土地，为什么还会被被告拿来建成店面屋然后又买回去？而且严大连在近20年来，从未对该店面进行过管理，现在突然讲这个屋是他的，很不符合常理。另外，严大连还有紧靠近被告店面的3套商品房由于没有楼梯至今都没有卖出去，如果店面是他的，他为什么不将店面屋拆了把楼梯踏步做上去把商品房卖了？该土地的性质是农村集体所有。集体土地所有权的主体只能是农民集体，也就是说属于村内村民小组的全体农民所有。这块地不可能归大兴房产公司所有，更不可能归原告所有。三、主体资格方面：在被告与王小丹房屋租赁合同纠纷中原告是以证人身份出庭，他在作证时陈述“这块地我的权益已经转给王日中了”那么他既然自认已转让权利，那他就不具备原告资格（详见江山市人民法院（2017）浙0881民初6201号案件中严大连于2018年1月24日证人笔录中的陈述）。大兴房产公司没有原告主体资格，根据《民法通则》第三十六条规定：“法人是具有民事权利和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终时消灭。”1999年的协议合同相对人是大兴房产公司与被告，签合同是公司行为，不是个人行为。就协议本身而言，有权主张权利的是公司。根据《公司法》第一百八十四条、第一百八十五条、第一百八十九条的规定，公司经过解散、清算、注销登记三项程序后即被注销，公司的法人资格和各种权利义务就归于消灭。经注销登记并公告后，公司终止。由于法人资格的丧失，注销后的公司就丧失了民事主体的地位，也失去了以公司名义行使各种权利的资格和能力。大兴房产公司已在2006年12月注销，在法律上公司注销后己丧失民事主体资格。因此，就算公司注销后还有遗留的债权，因原公司已经不存在，也无法以公司的名义行使追索等权利了；四、诉讼时效：涉案房屋建造已有20年，一直由被告进行使用管理，如果有人认为被告侵犯了其物权，应在20年前就起诉，而不是现在。本案主张不当得利已过诉讼时效；五、第三人王明森租用的是属于被告的店面，并签订了店面屋的租赁合同，严大连无权和无条件向王明森要房租；综上，被告认为涉案房屋的土地系集体所有，地上建筑物系被告所造，被告已在该场地管理使用了20年，而且被告对该场地的占有、使用、收益的权利得到法院生效判决的支持。根据《民法通则》第七十四条的规定：“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有。集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。虽曾有签协议的事实，但协议违法无效，不产生物权变动的法律后果。合同相对方大兴房产公司已丧失法律上的民事主体资格，严大连自认权利已丧失，就不具备原告主体，请求法庭驳回原告诉讼请求。 庭审中，被告补充答辩，一、案件基本事实：1998年，被告在现南四街的地段建造店面屋，经手人为队长王火林（又名王井水），王井水以白条方式到被告财务领款15万元用于建店面屋（其中，1998年1月22日领2万，2月28日领1万，5月22日领2万，11月18日领1万，12月11日领2万，12月15日领2万，12月26日领2万，1999年1月30日领3万）。1998年11月2日退回建筑工程预付款5万元。等于建造该店面屋共用了10万元。当时大兴房产公司的法定代表人严大连与被告时任队长王火林有想法将已建好的店面屋拆除重新建造，于是在未召开村民会议的情形下，私自与大兴房产公司签了协议，但该协议因为村民杨正祥、王江修的房屋不同意拆迁而未履行。2000年5月30日，大兴房产公司与杨正祥草签了协议，但因拆迁的条件没有谈妥，该协议也未实施。大兴房产公司于2001年5月曾经起诉杨正祥，想通过诉讼的方式让杨正样配合，后该案撤诉结案。杨正祥的房屋及王江修的房屋至今仍在原址。因此，大兴房产公司与被告的协议是一份至今未履行的协议。大兴房产公司在清算时，把并不存在的物权转让列入清算报告，打算转给王日中，但未形成协议，王日中本人不知情，也没有任何人将清算报告中的这内容通知给被告，被告从2000年前已收该店面租金，近20年均维护管理该店面屋。所有承租人都认可被告的房东身份；二、被告提供的证据可以证明被告主张的事实：（1）被告的财务账，农业局审计报告，民事判决书2份证明：①1998年该店面屋由被告建造，多年来由被告进行维护；②被告在2000年前已管理房屋（收租）；③被告对该场地的占有、使用、收益权利已得到法院生效判决的支持；（2）庄某的调查笔录，杨正祥诉状裁定书收据，证明虽有协议，但有前因后果，因未处理好相邻关系，协议没有履行；（3）证人证言，证人庄某的证言协议未履行及签该协议未召开村民会议；（4）南门路106幢108幢照片，能证明原告提出的交出让金系这两幢房屋的，原告系张冠李戴；（5）租赁合同，证明合同相对人是被告与王明森，交租应直接交给被告；三、追根溯源，看大兴房产公司是否已取得涉案房屋的产权：1999年大兴房产公司与答辩人曾签过一份协议，但该协议是一份无效协议。这份协议不仅违反《村民组织法》也违反了《土地管理法》，是一份无效的协议。根据被告查询的财务凭证，大兴房产公司有“退回材料款”的凭证，但该凭证上记载的是“转账”，但是没有转账凭证，不排除没有实际付款的可能性。既然11万元款项是“退回材料款”，肯定不是购房款。当时大兴房产公司盖5号楼借用被告的房屋放材料，使用过程中对房屋有损坏，所以大兴房产公司严大连对队委解释赔了10万元用于修屋，赔材料费（详见庄某笔录），如果当时由大兴房产公司买去，大兴房产公司的5号楼不会连楼梯都做不上去，至今空在那里，卖不出去。就是因为场地不是大兴房产公司的，所以大兴房产公司没有理由使用被告的场地。退一万步说，20年前是房屋转让行为，那么该购房行为因违反法律规定而无效，只能还原到最初状态。就该房屋来说，最多产生退还购房款的问题，有权主张退房款的只能是合同相对人。但大兴房产公司已注销，在法律上已丧失权利；四、关于原告主体。首先，与被告签约的是大兴房产公司，当初的行为系公司行为，而不是个人行为；其次，严大连曾于2018年1月24日在江山法院（2017）浙0881民初6201号案件中以证人身份的陈述“这块地我的权益已经转给王日中了”，那么他既然自认已转让权利那他就不具备原告资格。根据《物权法》的第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，原告没有任何能够证明他是产权人的物权凭证，原告主体不适格；五、本案涉及的法律规定方面：（1）《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十一条，第二十二条、第二十四条规定了对村集体财产处置应召开村民会议，并过半数通过。出售方的资格及出售的程序不合法，集体土地使用权的使用人只能是本村集体经济组织成员（土地是政府对村民的特殊优惠政策）受让对象仅限本村村民；（2）《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”；（3）房屋买卖中，出卖人负有两项义务，一是交付标的物的义务，二是移转所有权的义务，如果标的物系违章建筑，建造人无法移转其标的物所有权，但是，他仍然可以交付标的物，对于出卖人无法移转所有权，买受人可以主张违约责任，该房屋被告在建造时根本没有审批过，不可能会有产权证，不可能发生产权变动的法律后果，大兴房产公司从未主张过该房屋的交付问题，近20年来一直是被告在管理、维护、使用。如果真的有买卖房屋的行为必然存在交付使用的情形。但是这20年，大兴房产公司都没有占有使用管理过该房屋，既然买了房子哪有在20年后才要求交付的道理；（4）如果是因合同的履行提起的诉讼，有权主张的主体是大兴房产公司。但是，大兴房产公司已在2006年12月注销，在法律上公司注销后就丧失了民事主体资格。根据我国《公司法》规定，公司经过解散、清算、注销登记三项程序后即被注销，公司的法人资格和各种权利义务就归于消灭。经注销登记并公告后，公司终止。由于法人资格的丧失，注销后的公司就丧失了民事主体的地位，也失去了以公司名义行使各种权利的资格和能力。因此，如果公司注销后还有遗留的债权，因原公司已经不存在，也无法以公司的名义行使追索等权利了；（5）关于房屋本身涉案房屋性质：房屋于1998年建造，1999年6月29日《违章建筑处理办法》才出台，涉案建筑物不属于违章建筑，只是属于证件不全的房屋。房屋土地性质是集体所有的集体建设用地使用权，涉案房屋的土地性质是集体所有，地上建筑物也由被告所建。我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有建设用地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。建造该建筑物也归集体建设用地使用权的范畴。根据房产登记办法，初始登记，必须要有规划许可，必须要有施工许可，必须要有用地许可，必须要有立项许可，这四个许可，缺一不可。如果是房地产开发，还需要房地产开发资质，才能办到产权证。原告严大连在王小丹案件中作证该涉案房产有房产证，与客观事实相悖。该房屋被告在建造时根本没有审批过，不可能会有产权证。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，2008年1月1日实施《城乡规划法》以前，只有城市房屋才需要规划审批，农村房屋建设根本不需要经规划部门审批，只要取得村委会的批单就可以。对拆迁范国内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。涉案房屋理论上属于证件不全的房屋。无证房或证件不全的房屋不再一律是违章建筑，涉案房屋虽未审批，但并不等于违章建筑，不等于可以无偿强制拆除。不至于按违章建筑处理。综上，原告的主体资格不适格，所提供的证据也不足以证明其对店面屋的物权。按照“谁主张谁举证”的原则，应承担“举证不能”的法律后果。涉案房屋的土地系集体所有，地上建筑物系被告所造，被告已在该场地管理使用了20年，法院已支持被告有权收取店面使用费，更加肯定被告对该场地的占有、使用、收益权利。虽签协议但该协议因违反法律规定无效，协议相对方不能依据协议取得标的物。大兴房产公司已丧失法律上的民事主体资格，不存在由股东再来主张权利的法律依据。严大连自认权利已丧失，就不能提起本案诉讼。对严大连的错误起诉，请求法庭予以驳回。 根据被告的答辩，原告发表意见如下：一、本案双方争议涉案的土地及房屋归谁所有，原告认为由大兴房产公司所有：（1）1988年向被告征用了这块土地，支付了征用款项，建造了房屋，征用协议及土地使用权证上可以看出归家具厂；（2）1999年大兴房产公司向家具厂买了这块土地，所以这块土地就归大兴房产公司所有，原告的庭审中出示的证据能够充分证明王火林的房屋往南走就是家具厂的房屋，涉案的房屋就是王火林房屋往南走；二、涉案房屋，庭审中原告有确认其中有三间确实是被告建的，但是大兴房产公司已经在1999年支付了相应的款项，靠近南门路两间即第三人使用的是家具厂的，涉案房屋建筑物属于大兴房产公司所有；三、大兴房产公司虽注销了，但根据《公司法》195条及其司法解释二第14条均明确由公司股东确定财产归谁所有，本案中虽然土地原来是国有的工业用地，但是对土地房屋出租、使用的权利是可以继受的，可以参考上海市高级人民法院的解释第一条；四、被告将属于大兴房产公司的财产对外出租，从法律上是没有依据的，属于不当得利，根据民法总则第122条，应返还给原告，第三人由于被告无权出租，基于租赁合同应当支付的租金应支付给实际的权益人即原告。综上，原告的诉讼请求依法成立，请法院支持原告的诉讼请求。 本院经审查认为，原告所持的国土部门有效证据中反映的涉案土地使用者为江山市大兴房地产有限公司，且被告对原大兴房地产有限公司所开发土地的界址有争议。依照我国物权法的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄有错误的，以不动产登记薄为准。另根据我国土地管理法有关规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成，由人民政府处理；个人与单位之间的争议，由乡级或县级人民政府处理。本案原告并未对不动产的归属依法进行登记确认，也未就界址争议向人民政府主张处理，其作为原告主体是否适格尚缺乏有效证据证明，故其要求被告返还涉案房屋并归还租金的请求缺乏请求权基础。故原告应待有权处理的人民政府对土地使用权争议处理后及不动产登记部门进行确权登记后，才具备提起上述请求的条件。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百二十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告严大连的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  毛志明 二〇一八年九月二十一日 法官助理朱怡琳 书记员姜申鑫