广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初3768号原告：周中笑，女，1971年3月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区,被告：广东嘉益企业有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街进港大道合惠路65号自编9栋办公楼4楼，统一社会信用代码91440115190374133N。法定代表人：张勇，职务董事长。委托诉讼代理人：夏海龙，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭觅叶，广东卓信律师事务所实习律师。原告周中笑与被告广东嘉益企业有限公司（以下简称嘉益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周中笑，被告嘉益公司的委托诉讼代理人夏海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周中笑向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金92841.4元（从2016年6月30日起计至2018年6月30日止，以1271800元为基数，按照每日万分之一的标准计算）；2.判令被告一次性支付面积差异的赔偿金18800元；3.本案的受理费用和保全费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年10月13日签订《商品房预售合同》，约定原告以1271800元的价格向被告购买上述心意华庭XX栋XX号商铺（建筑面积63.59平方米，内含一个卫生间），交付时间为2016年6月30日。其中，合同附件实际是霸王条款，不能作为交付商品房的依据。后来，被告并未按约定的时间交付商铺，原告因交付问题多次沟通后，于2018年1月30日到现场查看，发现被告将公用的管道安装在商铺内，不符合交付使用的条件。由于被告至今未对此予以整改，且涉案商铺实际面积比合同约定少，根据双方合同约定，被告应承担相应的责任。嘉益公司辩称，被告已于2017年8月19日向原告发出收楼通知书，且涉案商铺经国家政府机关的验收和备案，已经满足交楼条件，原告拒绝收楼缺乏法律依据。涉案房屋套内面积与合同存在差异，根据合同约定误差比在0.6%以下的不作补偿。超过0.6%的，根据合同约定套内面积单价结算，多退少补。对于公用管道和卫生间的问题，被告严格按照图纸施工，且通过了竣工验收，被告无法更改管道的位置。管道设置符合商铺使用的需求，不影响原告的正常使用，因此不同意原告相应的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告是位于广州市南沙区金岭北路广隆段以西心意华庭的开发商。原告（为乙方）于2014年10月13日与被告（为甲方）签订《商品房预售合同》。合同约定原告向被告购买广州市南沙区金岭北路广隆段以西嘉益心意华庭XX栋XX房。商品房用途为商业，层高为4.75米，商品房户型结构为0厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个。该商品房合同约定建筑面积共63.59平方米，其中，套内建筑面积60.96平方米，共有分摊面积约2.63平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20862.86元，总金额1271800元。自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.07%，金额636800元。除首期款外，剩余房款金额635000元须于2014年10月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：“交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”第十三条约定：“房屋交付甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。”第十四条约定：“延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第_种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过_日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过_日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起_日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……”第十八条约定：“面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起_日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。2.选择本合同第七条第二种方式计算该商品房价款的，双方自行约定处理方式如下：……”该合同附件六《心意华庭商铺毛坯交楼标准》记载：“室内部位1.入户门：铝合金地弹钢化玻璃门；2.地面：混凝土结构面；3.墙面：水泥砂浆抹面；4.顶棚：混凝土结构面；5.窗户：钢化玻璃；6.店招位置：每铺预留店招位一个，预留电线孔；7.其他：户内设置弱电信息箱，有线电视、电话、宽带预留接口。”该合同附件七《本合同补充协议》第五条约定：“对《买卖合同》第十四条‘延期交房的违约责任’修改为：甲方如未能按买卖合同规定的期限交房，按本条款约定方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60个工作日的，甲方应自《买卖合同》第十三条房屋交付的最迟期限届满之次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，买卖合同及本补充协议继续履行。（2）逾期超60个工作日后，乙方有权单方面解除合同。如乙方行使该解除的权利，乙方需要在逾期60个工作日后的10日内发出书面解除合同通知甲方。如乙方在该10日内未向甲方送达书面解除合同通知，视为放弃该项权利，买卖合同继续履行。而在甲方按买卖合同规定向乙方退还已付款及支付违约金前，乙方需按甲方要求规定的10日内签署撤销买卖合同预售备案有关的所有文件及完成办理相应的手续。双方并同意各自承担相关的登记费用、公证费、手续费等。除退回已付房款及按乙方已付房款的3%支付违约金外，甲方无需返还任何乙方已支付的费用及或补偿乙方的任何损失及开支。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行。自《买卖合同》第十三条房屋交付最迟期限届满的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.01%的违约金。”该补充协议第七条约定：“对《买卖合同》第十八条‘面积确认及面积差异处理’修改为：1.合同约定套内建筑面积与产权登记实测套内建筑面积有差异的，以产权登记实测面积为准。2.套内面积误差比绝对值在0.6%（不含本数）以内时，双方不做任何补偿，面积误差比绝对值超过0.6%（含本数）时，双方不解除合同，根据约定的单价据实结算，多退少补。3.套内面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。具体处理方式按照《买卖合同》第十八条‘面积确认及面积差异处理’中第1款第（2）点中条款执行。”签订合同后，原告按合同约定支付了购房款。被告于2017年6月发出收楼通知书后，又于2017年8月19日再次向原告送达收楼通知书。2018年1月30日，原被告就收楼问题进行沟通，原告查看涉案商品房后，仍拒绝收楼。在本案件诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押或冻结被告广东嘉益企业有限公司名下价值111641.4元的财产，并由中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司提供保单号为PZDM201844010000000560的保单保函作为财产保全申请的担保。本院于2018年7月4日作出（2018）粤0115民初3768号民事裁定书查封、扣押或冻结被告名下价值111641.4元的财产。原告为证明其主张提供了涉案商品房项目的《室内排水管道灌水/通水试验记录》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程规划验收合格证》及附图四份、《建设工程竣工验收报告》、《竣工图》十份，证明涉案商品房的管道与楼上的管道相连，设计安装于涉案商品房内，该商品房项目已经竣工验收合格的情况。被告则提供了涉案商品房项目《建设工程规划验收合格证》复印件、《建筑工程竣工验收报告》复印件、《建设工程消防验收意见书》复印件、2017年9月22日出具的《竣工验收备案表》、《竣工验收鉴定书》、《城市供水用水合同》复印件、《工程竣工验收报告》、广州南沙发展燃气有限公司市场发展部于2017年7月31日出具的《证明》复印件、《客户受电工程竣工检验意见书》、《高压供用电合同》、《通邮申报表》以及涉案房屋的《房屋分户图》等证据材料，拟证明涉案商品房符合交楼条件和实际测量面积。双方确认涉案该商品房项目于2017年9月22日前符合《商品房预售合同》第十二条规定关于工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，具备永久供水、供气、供电及通邮条件。涉案商品房套内实测面积为60.3583平方米。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》以及合同附件《心意华庭商铺毛坯交楼标准》、《本合同补充协议》中关于装修标准、延期交房、面积差处理等条款，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然《心意华庭商铺毛坯交楼标准》和《本合同补充协议》中关于装修标准、延期交房、面积差处理等内容没有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，也没有免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，故属于有效条款。因此，双方均应按以上合同约定履行。关于延期交房违约金的问题，被告应于2016年6月30日前交付涉案商品房，未按约定交付房屋应承担违约责任。被告于2017年6月、8月通知原告收楼时，涉案商品房并不符合交付条件，被告无法交付房屋。2017年9月22日，涉案商品房已经符合《商品房预售合同》第十二条的交付条件，被告可以将涉案商品房交付给原告。原告主张管道设置、设备配置或建设不符要求等方面问题属于交付房屋瑕疵问题，不影响房屋交付。被告在符合交付条件后，未通知原告收楼的，仍须承担迟延交付的违约责任。原告实际在2018年1月30日查看涉案商品房，就交付问题与被告沟通，实际已经知道被告要求交付商品房的情况，原告应根据合同约定接收涉案商品房。因此，根据双方合同约定，被告应从2016年7月1日起至2018年1月30日止(共579天)，以1271800元为基数，按每日0.01%的标准支付延期交房的违约金。具体金额为73637.22元（按1271800元×0.01%/天×579天）。关于面积差异处理问题，双方在《商品房预售合同》中约定按套内建筑面积计算房价款，故房屋面积差异应以套内建筑面积计算，涉案商品房合同约定的套内面积与实际套内面积差为0.6017平方米（按60.96平方米-60.3583平方米计算），误差比为0.99%。因此，被告应按合同约定套内每平方米单价计算，返还购房款12553.18元（按20862.86元/平方米×0.6017平方米）给原告。关于迁移管道的问题，涉案商品房项目整体已经竣工验收，符合设计文件质量检查和规划验收备案要求，且竣工图显示涉案商品房项目14栋首层的排水管道与上面所有楼层的管道属同一排水系统，不存在单独迁移的可能性，故本院对原告提出的该项诉讼请求不予支持。在上述商品房预售合同纠纷中，原告认为涉案商品房管道设置、设备配置或建设不符合合同约定要求，影响原告使用，确实造成其损失的，可另案请求要求赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广东嘉益企业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性支付延期交房的违约金73637.22元给原告周中笑；二、被告广东嘉益企业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还购房款12553.18元给原告周中笑；三、驳回原告周中笑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2344.61元（包括受理费1266.4元、保全费1078.21元），由原告周中笑负担534.5元，被告广东嘉益企业有限公司负担1810.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇一八年九月二十八日书记员 陈洁莹