福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初3826号 原告（反诉被告）：张文男，1972年12月5日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：钟太宣、夏华忠，福建名闻律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭火星男，1954年7月15日出生，汉族，住福建省沙县城北新村中区，现住福州市台江区。 委托诉讼代理人：张万铨，福建亚太天正律师事务所律师。 第三人：福建骊特担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。 法定代表人：廖志英，董事长。 委托诉讼代理人：吴儒彬，公司员工。 原告（反诉被告）张文与被告（反诉原告）彭火星及第三人福建骊特担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张文及其委托诉讼代理人钟太宣、夏华忠，被告（反诉原告）彭火星及其委托诉讼代理人张万铨，第三人福建骊特担保有限公司委托诉讼代理人吴儒彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《存量房买卖合同》，把办理其名下车位的《不动产权证书》的相关权利公证委托给林丽虹（身份证号码：3505001971××××××××）、将讼争房屋中的×单元过户并交付给林丽虹（身份证号码：3505001971××××××××）、将讼争房屋中的×单元过户并交付给张捷阳（身份证号码：3501241998××××××××）；2.判令被告按讼争房屋成交价以每日万分之五的标准向原告支付迟延履行滞纳金（从2017年4月20日起计算至被告履行合同时止，截止2017年7月28日为197505元）；3.判令被告承担原告因本次诉讼所支出的律师代理费35000元；4.判令被告承担本案诉讼费用（含诉讼财产保全的申请费5000元和诉讼财产保全责任险的保险费11970元）。事实与理由:2017年3月25日，原告与被告签订了一份《存量房买卖合同》。该合同约定：被告将其坐落于福州市仓山区金山街道闽江大道202号三迪·凯旋枫丹3＃楼×和×单元房屋以及1＃2＃3＃4＃6＃楼连接体地下地下2层×车位（以下称该房屋）以399万元的价格出售给原告；被告向原告收取24万元履约保证金，其中签订该合同时原告支付10万元，2017年3月31日前原告再支付14万元，该24万元履约保证金交由第三人骊特公司代收代付；原告有权指定房屋的产权人，产权人可以是原告或其他符合交易条件的人员；该房屋中的车位尚未办理不动产权证书，双方约定由被告将办理和领取该车位的《不动产权属证书》的相关权利委托公证给原告指定的人员；该房屋中的2409单元，待乙方指定的产权人约于2017年6月15日前从国外回来时，再办理按揭贷款相关手续；任何一方延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定和支付不影响合同的继续履行，同时，违约方应当承担因其违约所产生的滞纳金、诉讼费、律师代理费、居间佣金及交易过程中产生的费用等；该合同还就其他与买卖相关事项作出了约定。同日，原告与被告及第三人福建骊特担保有限公司（以下称骊特公司）还就该房屋的交易服务事项签订了一份《存量房交易服务协议》。该协议约定由第三人福建骊特担保有限公司为原告与被告的交易提供相关服务。该合同和交易服务协议签订以后，原告按约定支付了24万元履约保证金并按约定交由第三人骊特公司代收代付；原、被告双方配合办理了讼争房屋中×单元的房贷评估。然而，第三人于2017年4月26日（原定20日前，因被告说在外地故约到26日）通知被告前往银行办理首付款冻结和按揭贷款申请手续时，被告虽然有到场，却拒绝在相关材料和文书上签字。当日原告按照合同约定指定的产权人林丽虹有到场并签署相关材料，之后第三人再次通知被告配合办理，被告到场拍照后离开拒绝签字，因此交易被迫中断至今。2017年5月16日、2017年6月6日第三人骊特担保公司作为交易服务方两次向被告发出催告函件，督促被告配合办理首付款冻结和按揭贷款申请手续，但被告仍无动于衷。2017年6月25日，原告致电被告要求办理交易手续，被告却以原告违约未处理为由拒绝履行。现原告愿意一次性将全额购房款支付给被告，并指定张捷阳为上述×单元房屋过户的产权人、林丽虹为上述×单元房屋过户的产权人，另指定林丽虹作为被告的公证受托人办理上述×车位的《不动产权属证书》。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起民事诉讼，恳请法院判如所请。 被告彭火星辩称，原告张文所诉的相关诉讼请求，或因其与合同约定不符，或因其已经根本性违约。一、原告作为买方未按合同的规定缴纳履约保证金，已构成根本性违约，答辩人有权取消其买方资格，原告无权要求继续履行合同。2017年3月25日，双方所订立的《存量房买卖合同》（下称主合同）第六条约定：“履约保证金-甲方收取：甲方收取乙方约6%的购房履约保证金，即人民币贰拾肆万元。乙方于签订本合同时支付10万元，剩余14万元于2017年3月31日前支付完毕，否则，构成违约。”主合同所约定由甲方所收取的这笔24万元的履约保证金，答辩人至今未收取。到了2017年4月1日，也就是合同所约定的缴纳履约保证金的截止时间，由于答辩人没有收到上述款项，答辩人向本案第三人骊特公司的相关工作人员了解情况，得知原告还是在合同期内没有缴交。当时，答辩人认为，原告是不想买了，所以，连履约保证金也不想缴了。2017年5月12日，答辩人收到第三方骊特公司工作人员的催办函，经电话向第三方工作人员了解，原告有于4月5日向第三方骊特公司缴纳了履约保证金。答辩人提出，该款按合同第六条的约定，应由甲方收取，但是没有得到回应。6月5日，答辩人收到第三方的第二份催办函，要求继续履行合同，答辩人在二份函中回复，买方已经违约，必须处理违约问题。6月25日，张文来电话要求继续履行合同，答辩人指出其已根本性违约，双方在电话中发生争执，此后未再联系。答辩人认为，原告未在合同约定的期限内缴纳履约保证金，即对本合同构成了根本违约，原告未按合同约定缴纳，则无权要求合同另一方继续履约。1.本合同设立履约保证金的合同目的，就是要确保合同的顺利履行。关于履约保证金，从法律性质上看，属于一种债的担保，也就是，只有一方按合同的要求完成了履约保证金的缴纳，才能为合同的全面履行提供可能；它具有超前性、时效性的特征。合同一方未按要求提供该担保，无权要求另一方履行合同。国家的法律体系中，招标投标法实施细则对此也有明确的规定。招标投标法实施细则第七十四条规定：“中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。对依法必须进行招标的项目的中标人，由有关行政监督部门责令改正，可以处中标项目金额10‰以下的罚款。”在本合同中，原告作为买方，其法律地位，与中标人是完全一致的，即取得了合同的权利，但是此前，有义务按合同约定的要求缴纳履约保证金。答辩人作为卖方，其法律地位，与招标人也是完全一致的：有权要求合同另一方按合同要求缴纳履约保证金，如未按约定缴纳，则有权取消其买方资格。这才是本合同设立履约保证金的合同目的。2.对于本合同第六条关于“构成违约”以及应当承担相应的违约责任分析。合同第六条规定：“履约保证金-甲方收取：甲方收取乙方约6%的购房履约保证金，即人民币贰拾肆万元。乙方于签订本合同时支付10万元，剩余14万元于2017年3月31日前支付完毕，否则，构成违约。”合同明确约定了构成违约的事项，对此，作为买方，原告没有按要求缴纳履约保证金，构成违约，是毫无疑问的，也是合同明确规定的。合同第十六条对违约行为规定了应负违约责任。该条第一款对一方违反本合同的约定时间规定了迟延履行的违约责任，第二款对根本违约造成本合同解除规定了违约责任。那么，对于买方没有按合同要求缴纳履约保证金的行为，作为卖方，是不是应当等买方缴纳，哪天缴纳了，哪天开始履行合同呢？如果是这样，那就太可笑了，这根本就违反了订立合同有关履约保证金条款的目的。3.原告作为买方，没有按合同要求缴纳履约保证金，卖方有理由认为该次买卖行为不安全。从行使不安抗辩权的角度来说，合同双方约定买方应当缴纳履约保证金，但是，该买方没有按约定缴纳，那么，作为卖方，有什么理由相信，买方会按时履行全部合同义务呢？没有理由，绝对没有理由啊。连履约保证金也没有按要求缴纳，无论如何也不会相信会如期支付合同价款。综上所述，原告未按合同约定的要求缴纳履约保证金的行为，是对合同的根本违约，无权要求另一方全面履行合同。二、原告诉讼请求第一项要求将主合同中所约定的房屋及车位委托公证给第三方林丽虹、第四方张捷阳，并不是主合同所约定的买受人、以及合同所约定的交易方式，原告的该诉请没有合同依据，请求人民法院判决驳回。双方于今年3月份订立主合同时，合同的买受人是张文（见主合同）。现在，原告要求将标的房屋以公证的方式，过户给本合同以外的第三方、第四方，是否有合同依据呢？原告究竟是代理人，还是买受人，需要查明、确认：1.原告张文一直是以买受人的身份，与答辩人进行商谈，直至订立合同；答辩人也一直认为，张文就是合同约定的买受人。双方所订立的合同，也是明确约定张文是买受人；2.答辩人与第三方林丽虹、第四方张捷阳之间，并没有订立任何形式的合同，林丽虹、张捷阳没有任何合同依据向答辩人主张权利；答辩人是在收到了法院的应诉通知书以后，才知道原告张文要将标的房屋办至其他第三方名下的；3.在订立合同的过程中，张文从未表示其订立合同的行为是一种代理他人行为，同时，原告亦未向答辩人提交其相关代理他人订立合同的相关手续，如授权委托书、委托方的相关身份证明等；所以，现在对《存量房买卖合同》进行审查，如果原告是实际买受人，则合同的效力没有问题；相反，如果这份《存量房买卖合同》是张文代理林丽虹、张捷阳所订立的，则应当对其效力进行分析，其代理行为的效力尚待各方确认。4.主合同也从未约定，本次交易的方式，是采取公证的方式，过户给第三、第四方。所以,卖方无义务配合原告采取公证的方式,将房屋过户给原告。到目前为止，答辩人没有收到一分钱的合同价款，却要求答辩人将房屋过户给与本合同无关的其他方，原告的这一主张，显然是没有任何依据的。否则，作为卖方，答辩人的权益如何保护？综上所述，原告诉请将合同标的房屋，以公证的方式过户给合同以外的第三方的诉讼请求，没有任何合同依据。三、有关本案原告的诉讼请求第2、3、4项问题。1.诉讼请求第2项，有关迟延履行滞纳金的问题。主合同第十六条第一款中，约定了每日万分之五的迟延履行滞纳金，但因为迟延履行的行为的发生，是由原告造成的，且原告要求将讼争房屋的相关权属，办给合同以外的其他方，也是实际无法做到的，所以，迟延履行后果的发生，显然与原告的行为分不开，与答辩人并没有实质性的联系，所以原告要求答辩人支付迟延履行滞纳金的请求，没有事实依据。2.诉讼请求第3项，关于赔偿律师代理费35000元的问题。合同第十六条违约责任，作了两款规定，第一款是滞纳金赔偿，规定迟延履行所应当赔偿的滞纳金；第二款规定的是违约金赔偿，“除本合同特殊约定外，甲、乙双方任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价20%金额的违约金，即800000元的赔偿，同时违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等”根据第十六条的规定，因违约而导致合同解除的必须赔偿律师代理费等违约金。如果没有解除合同，则合同没有条款规定必须赔偿律师代理费。所以原告的该项诉讼请求没有合同依据。3.诉讼请求第4项，关于诉讼费的处理问题。诉讼费、保全费由人民法院处理，在此不多述。需要指出的是，原告主张的诉讼财产保全责任险的保险费，并无法律依据。当事人为申请财产保全，提供担保是其义务，如其无能力提供担保，由他人提供担保，并因此产生的费用，则应由其自行承担。综上，请法院依法查明事实，并驳回原告的全部诉讼请求。 第三人福建骊特担保有限公司述称,对原告的诉讼请求及事实理由均无异议。 反诉原告彭火星向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间订立的《存量房买卖合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金800000元；3.判令反诉被告按讼争房屋成交价以每日万分之五的标准向反诉原告支付迟延履行滞纳金（从2017年4月1日起计算至反诉被告给付之日止，截至2017年10月20日为359100元）；4.判令反诉被告承担反诉原告因本次诉讼所支出的律师代理费35000元；5.判令反诉被告依法承担本案的诉讼费用。事实与理由:2017年3月25日反诉原告与反诉被告签订了一份《存量房买卖合同》（以下称主合同），主合同约定：将反诉原告名下坐落于福州市仓山区金山街道闽江大道202号三迪•凯旋枫丹×#楼×和×单元房屋以及1#2#3#4#6#楼连接体地下2层×车位以399万元的价格出售给反诉被告。合同第六条还约定：履约保证金-甲方收取：甲方收取乙方该房成交价款约6%的购房履约保证金，即人民币贰拾肆万元整。乙方于签订本合同时支付10万元，剩余14万元于2017年3月31日前支付完毕。否则，构成违约。主合同第十六条违约责任约定，甲、乙（反诉原告、反诉被告）双方任何一方违反本合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信后超过十日仍未见履约的，守约方有权解除本合同。合同订立后，当日反诉原告履行了该合同约定义务将×#楼×和×房屋的产权证、土地证以及1#2#3#4#6#楼连接体地下2层×号车位合同的原件、购房发票原件交由中介福建骊特担保公司保管办理相关手续，反诉原告履行了该合同的约定义务。但是，反诉被告并未履行其应当履行的义务。首先，反诉被告未履行缴纳保证金义务，至今，反诉原告还未收到其任何数量的钱款；合同订立后，反诉被告本应当在主合同约定的时间也就是2017年3月31日前向反诉原告缴纳履约保证金，但是反诉被告并未缴纳任何费用，可见其已经违反了合同的约定。缴纳履约保证金，是合同要求买方对交易的保证行为，且主合同明确约定了缴纳的时间，反诉被告在合同所约定的时间里拒不缴纳该款项，显然是对该合同的根本性违约，是以明示的行为表明其不履行本合同。根据本合同第六条、第十六条的规定，卖方有权要求买方支付违约金800000元。其次，反诉被告均未履行合同的所有义务，一是未按照主合同第十二条“商业按揭类交易流程第一项”之规定，于2017年4月20日之前准备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，乙方将首付款转入该银行账户办理冻结手续；二是未按照合同第二十二条之规定，于4月20日前指定新产权人，办理代理手续。以上行为，均是由于反诉被告怠于履行合同义务所造成的。所以反诉原告有权按合同第十六条之规定，要求反诉被告支付迟延履约的违约金（从2017年4月1日起计算至反诉被告给付之日止，截至2017年10月20日为359100元）。由于反诉被告怠于履行合同，反诉原告曾两次致函之，要求其承担违约责任，反诉被告均置之不理，因此反诉原告行使了不安抗辩权，有权解除本合同。根据主合同第十六条的约定，发信后十日仍未履约的，守约方有权解除本合同，故请求法院判决解除合同。反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求法院依法判决。 反诉被告张文辩称，被告的反诉请求没有事实依据，也没有合同和法律的依据。1.关于被告反诉所称的24万履约保证金的问题，原告在2017年3月25日当天就支付了10万元，剩下14万元在2017年4月5日付清。根据原、被告与第三人签署的《存量房交易服务协议》第一条第四款的规定，该24万履约保证金交由第三人代收代付。第三人也向原告出具了收款收据，所以不存在被告反诉所称的原告未支付违约保证金的事实。2.反诉被告认为原告未在2017年4月20日前准备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，但实际上原、被告双方于2017年4月26日前往银行办理首付款冻结手续以及银行按揭贷款手续时被告不配合签字办理导致该手续终止，所以责任在于被告，也说明被告的违约行为。3.被告认为原告没有在2017年4月20日前办理指定新产权人办理代理手续的问题，原告实际上已经指定了林丽虹为新产权人，并且被告也到了银行。另外合同第22条也没有像被告所说的于2017年4月20日必须指定新产权人的约定。4.被告行使不安抗辩权，有权解除本合同，没有法律依据。根据合同法第68条规定即便行使不安抗辩权也是中止合同而不是解除合同。更何况被告不具备行使不安抗辩权的条件。综上，请法院依法查明事实，并驳回被告的全部反诉诉讼请求。 第三人福建骊特担保有限公司述称,1.根据《存量房买卖合同》第十三条约定买售人可以指定新的产权人;2.根据《存量房交易服务协议》第四条关于履约保证金的支付由本公司提供代收代付服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月25日，原告张文与被告彭火星签订了一份《存量房买卖合同》，该合同约定：被告将其坐落于福州市仓山区金山街道闽江大道202号三迪·凯旋枫丹×#楼×和×单元房屋以及1#2#3#4#6#楼连接体地下地下2层×车位（以下称该房屋）以399万元的价格出售给原告；被告向原告收取24万元履约保证金，其中签订该合同时原告支付10万元，2017年3月31日前原告再支付14万元，否则，构成违约；该房屋新产权人可以是原告或原告指定的人员,原告应于房屋评估前确认新产权人的具体身份并保证新产权人具备购买该房屋及申请商业/公积金贷款的资格，被告配合办理该房屋相关权属过户至新产权人名下所需的一切相关手续；该房屋中的车位《不动产权证书》暂时不能办理，双方约定由被告将办理和领取该车位的《不动产权证书》的相关权利委托公证给原告指定的人员；合同第十二条“商业按揭类交易流程”第一项约定，被告委托相关评估机构对房屋进行评估，评估报告完成后双方于2017年4月20日前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，原告将首付款转入该银行账户办理冻结手续。同时，双方开始办理按揭贷款的申请手续。合同第十六条约定，任何一方违反合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定和支付不影响合同的继续履行。自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履行，发信后超过十日仍未履约的，守约方有权解除本合同，并追究延误方的违约赔偿责任。同时，违约方应当承担因其违约所产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。同日，原告与被告及第三人福建骊特担保有限公司还就该房屋的交易服务事项签订了一份《存量房交易服务协议》。该协议约定由福建骊特担保有限公司为原告与被告的交易提供相关服务。但该合同和交易服务协议签订以后，原告于2017年3月25日支付了履约保证金10万元，剩下14万元于2017年4月5日才付清，交由福建骊特担保有限公司代收代付。2017年4月20日前，原告只办理了讼争房屋中×单元的房贷评估，其他讼争房屋房贷评估至今未完成。且原告未在2017年4月20日前往银行办理首付款冻结和按揭贷款申请手续。之后，待福建骊特担保有限公司分别于2017年5月12日和2017年6月5日向被告两次发函要求被告配合办理按揭贷款申请手续后，被告也分别于2017年5月20日和2017年6月8日在复函中催告原告及时处理相关违约事宜。之后，原告仍未处理相关违约事宜。 庭审中，原、被告均确认诉讼请求和合同中所指的迟延履行滞纳金就是指迟延履行违约金。 本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的义务。但合同签订后，由于原告迟延缴纳履约保证金、未在合同约定的时间前完成房贷评估、未在合同约定的时间前前往银行办理首付款冻结和按揭贷款申请手续，也未向被告支付迟延履行违约金，且经被告复函催告后仍未履行，已构成违约，根据合同第十六条约定，被告有权解除合同。现被告要求判令解除《存量房买卖合同》，本院予以支持。被告要求原告支付违约金，符合合同约定，鉴于被告系房屋出售方，损失不大，本院酌定原告向被告支付违约金100000元。被告要求原告支付迟延履行滞纳金（违约金），鉴于被告要求解除合同，并已主张解除合同违约金，故对迟延履行违约金不予支持。被告要求原告支付因本案诉讼支出的律师代理费35000元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告继续履行合同、支付迟延履行滞纳金(违约金)、支付律师代理费，鉴于原告违约，故其诉请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、驳回原告张文的诉讼请求； 二、解除反诉原告彭火星与反诉被告张文于2017年3月25日签订的《存量房买卖合同》； 三、反诉被告张文于本判决生效之日起十日内支付反诉原告彭火星违约金100000元； 四、反诉被告张文于本判决生效之日起十日内支付反诉原告彭火星因本案诉讼而支出的律师代理费35000元； 五、驳回反诉原告彭火星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费38720元及财产保全费5000元，由原告张文负担。反诉案件受理费19360元，由反诉被告张文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一八年九月十日 书记员  陈 颖 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的原告的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”