广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法民一初字第20号原告高健章。原告潘楚顺。原告梁锐标。三原告的共同委托代理人肖湘荣，系江门市新会区三江镇法律服务所法律工作者。被告江门市迪美嘉实业有限公司。住所地：江门市新会区三江镇官田工业区。法定代表人容锦均。原告高健章、潘楚顺、梁锐标诉被告江门市迪美嘉实业有限公司（以下简称迪美嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高健章、潘楚顺、梁锐标的共同委托代理人肖湘荣到庭参加诉讼，被告迪美嘉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2014年4月1日签订《厂房租赁合同》，原告将位于江门市新会区三江镇官田村工业区的厂房及办公楼合共5026平方米出租给被告作厂房和办公使用，租赁期限从2014年4月1日至2017年3月31日，约定押金125500元，租金每月41300元，被告应于每月的5日前付清，逾期10天未付清租金的，原告有权终止合同。合同签订后，原告将租赁物交予被告使用，实收押金120000元，但从2014年7月至12月，被告已拖欠6个月的租金共247800元。原告认为：由于原告的租赁物只有国有土地使用证，未办理报建手续，双方签订的《厂房租赁合同》应属无效合同，依法被告应当返还租赁物。为维护原告的合法权益，特请求判令：1.被告支付物业占用费247800元；2.确认原告与被告于2014年4月1日签订的《厂房租赁合同》无效，并由原告没收120000元押金；3.被告将原租赁物交还给原告；4.本案一切诉讼费用由被告承担。原告高健章、潘楚顺、梁锐标为证实其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1.《厂房租赁合同》一份，证明原、被告之间存在租赁关系。2.新国用（XXXX）第XXXXX号土地使用权证一份，证明涉案土地属三原告所有。被告迪美嘉公司没有答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。被告迪美嘉公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。经审查，三原告共同提交的证据1－2能客观反映案件事实，具有证明力，且证据之间能够相互印证，形成证据链，可以作为认定案件事实的依据。综合原告的陈述以及本院采信的证据，本院查明如下事实：2014年4月1日，原告高健章、潘楚顺、梁锐标共同作为出租方（甲方）与被告迪美嘉公司作为承租方（乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定甲方将位于江门市新会区三江镇官田村工业区的厂房及办公楼合共5026平方米租给乙方作厂房和办公之用，租期为3年（即自2014年4月1日至2017年3月31日），每月租金为41300元，当月租金须在每月5日前付清，如逾期10天仍未缴交，或乙方不履行合同内任何条款，甲方有权终止合同，另租给他人，并追回所欠租金。乙方须交125500元押金给甲方，合同期满，甲方无息退还该款给乙方，若乙方租金或其他费用未付清，甲方可在该押金中扣除，此外双方还约定租赁期内的税费负担、装修、租赁物交还等内容。上述合同签订后，三原告收取了被告交付的120000元押金并将厂房交付被告使用，但被告除支付了2014年4月至同年6月的租金外，自2014年7月开始，被告即因经营不善停止经营而没有支付租金。被告至今没有搬离，所欠租金经原告催讨无果。原告遂诉至法院，由此成讼。另查明，三原告是位于江门市三江镇官田村冲上大围（土名）面积为16103平方米的国有土地的使用权人，该土地为工业用地，已办领证号为新国用（XXXX）第XXXXX号的国有土地使用权证。三原告庭审中确认在未办理报建手续、未取得建设工程规划许可的情况下即在上述地块上修建了涉讼的厂房和办公楼用于出租，上述房产至今没有办领房产权属证书。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1.原、被告之间签订的厂房租赁合同的法律效力如何？若合同无效，谁人对此存在过错？2.原告主张被告支付占用费、没收押金及被告交还租赁物应否支持？关于原、被告之间签订的《厂房租赁合同》的法律效力如何的问题。涉讼用于出租的厂房没有办理报建手续、亦未取得建设工程规划许可，且至今没有办领房产权属证书，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》应属无效合同。原、被告在该厂房没有办理报建手续、亦未取得建设工程规划许可的情况下仍签订租赁合同，双方对该合同无效均存在过错。关于原告主张被告支付占用费、没收押金及被告交还租赁物应否支持的问题。如前所述，原、被告签订的《厂房租赁合同》是无效合同，原告主张被告按照原合同约定的月租金标准41300元/月支付2014年7月至同年12月期间的占用费247800元（41300元/×6个月），依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告主张占用费依法有据，本院予以支持。关于原告主张没收押金120000元的请求，首先，原、被告双方在《厂房租赁合同》中并没有约定原告可没收该押金，其次，原、被告签订的《厂房租赁合同》已被认定为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告因该租赁合同而收取的押金应返还给被告，原告该诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还租赁物的请求，如前所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告的诉请依法有据，本院予以支持。因被告迪美嘉公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告高健章、潘楚顺、梁锐标与被告江门市迪美嘉实业有限公司于2014年4月1日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。二、被告江门市迪美嘉实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付厂房占用费247800元及返还位于江门市新会区三江镇官田村冲上大围（土名）的厂房及办公楼（共5026平方米，未办理房产证）给原告高健章、潘楚顺、梁锐标。三、驳回原告高健章、潘楚顺、梁锐标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7817元，由被告江门市迪美嘉实业有限公司负担5249元，原告高健章、潘楚顺、梁锐标负担2568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判长  赵汝佳审判员  张瑞芝审判员  张妙玲二〇一五年五月十日书记员  李 婷