宁波市江东区人民法院 民 事 判 决 书 （2O15）甬东民初字第696号 原告：浙江永成物业管理有限公司，住所地：宁波市江**范江岸路******。 法定代表人：何晓勇，该公司董事长。 委托代理人：陈波，该公司员工。 被告：丁峰。 原告浙江永成物业管理有限公司与被告丁峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由审判员张晓霞适用简易程序独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告浙江永成物业管理有限公司的委托代理人陈波、被告丁峰到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。 原告浙江永成物业管理有限公司起诉称：宁波通程投资开发有限公司于2007年12月与原告订立《前期物业管理服务合同》，委托原告管理位于宁波市江东区江南公路与中兴路交叉口的十六城联邦物业。该合同第四章第八条约定物业综合服务费：办公4元／㎡／月，商铺3元／㎡／月，共用部位和共用设施、设备日常维护费2元／㎡／年。被告丁峰系宁波市江东区达升路xx号xx-xx、达升路xx弄xx幢xx号（xx-xx）、（xx-xx）、（xx-xx）、（xx-xx）房屋的业主。原告依约为被告提供物业服务。后原告与被告于2011年9月15日签订《十六城联邦前期物业管理服务协议》，延续前一份前期合同的相关约定。然被告自2011年10月1日起拖欠物业费至今，原告经多次催讨无果，故起诉至法院，请求判令：被告支付原告自2011年10月1日起至2014年12月31日期间的物业综合服务费200273.19元，公共设施维修费8454.62元。 被告丁峰答辩称：上述涉案房屋产权证上记载为商业用地，故物业收费标准应按照商用3元／㎡／月计算，相关的收费标准没有在物业合同中予以明确，并且原告提供的物业服务不到位。 当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： 1.原告浙江永成物业管理有限公司提供《前期物业管理服务合同》、《十六城联邦前期物业管理服务协议》各一份，拟证明原告系管理被告名下涉案房屋的物业公司，原、被告双方就收费标准在合同中进行了约定，并经物价局备案，第二份合同包含前一份合同约定的相关内容，增加了与被告约定的相关内容，两份合同互不矛盾。经质证，被告丁峰对上述证据的真实性无异议，但认为原告的物业收费标准未经物价局备案。本院认为，因被告对于上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据予以认定。 2.原告浙江永成物业管理有限公司提供关于催交物业服务费的函一份，拟证明原告曾向被告催缴过2011年10月1日至2012年12月31日期间的物业综合服务费、公共设施维修费等费用，但函件被房屋实际使用人退回来的事实。经质证，被告丁峰表示不清楚。本院认为，因被告对该证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。 3.原告浙江永成物业管理有限公司提供房屋契证存根复印件一份，拟证明涉案房屋产权系被告所有的事实。经质证，被告丁峰对该份证据无异议。本院认为，因被告对该证据无异议，故本院对上述证据予以认定。 4.被告丁峰提供照片打印件和宁波市建设委员会文件复印件各一份，拟证明原告提供物业服务不到位的事实。经质证，原告浙江永成物业管理有限公司对该证据的真实性无异议，但认为该组照片并不能反映物业服务不到位的事实，而宁波建委文件证明的内容与本案并无关联性。本院认为，因被告对该证据的真实性无异议，故本院上述证据的真实性予以认定。 本院经审理，认定事实如下：被告丁峰系位于宁波市江东区达升路xx号xx-xx、达升路xx弄xx幢xx号（xx-xx）、（xx-xx）、（xx-xx）、（xx-xx）房屋业主，上述房屋建筑面积分别为67.63㎡和1233.08㎡。2011年9月15日，被告丁峰与宁波永成物业管理有限公司签订《十六城联邦前期物业管理服务协议》，协议明确载明被告丁峰所购房屋类型为别墅，约定由原告为被告提供物业管理服务，并就收费标准进行了约定：别墅庭院式办公楼收费标准为物业综合服务费4元／㎡／月，共用部位、共用设备设施日常维修费为2元／㎡／年；商铺收费标准为物业综合服务费3元／㎡／月，共用部位、共用设备设施日常维修费为2元／㎡／年。2011年12月26日，宁波永成物业管理有限公司更名为浙江永成物业管理有限公司。在物业费实际收取过程中，原告浙江永成物业管理有限公司对位于宁波市江东区达升路23号1-1房屋的物业综合服务费按照商铺的物业收费标准收取，并就被告拖欠的物业费按惯例以书面发函进行了催缴。自2011年10月1日起至2014年12月31日期间，被告丁峰共计拖欠原告浙江永成物业管理有限公司物业综合服务费200273.19元，公共设施维修费8454.62元，其中67.63㎡的物业综合服务费按照商铺的物业收费标准计算为7912.71元，1233.08㎡的物业综合服务费按照别墅庭院式办公楼的物业收费标准计算为192360.48元。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告浙江永成物业管理有限公司与被告丁峰签订的《十六城联邦前期物业管理服务协议》系双方合意达成，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。首先，合同签订后，原告浙江永成物业管理有限公司对十六城联邦进行了物业管理，提供了物业服务，被告丁峰依约应向原告浙江永成物业管理有限公司缴纳物业综合服务费和公共设施维修费，其拖欠物业费实属违约，故对原告提出要求被告支付物业综合管理费和公共设施维修费的主张，本院予以支持。其次，本案原、被告双方争议的焦点在于涉案房屋物业收费标准是否明确、应当按照商铺的物业收费标准收取还是按照别墅庭院式办公楼的物业收费标准收取，本院认为，被告丁峰与原告浙江永成物业管理有限公司签订的《十六城联邦前期物业管理服务协议》中明确了被告所购房屋类型为别墅，并按该类型确定收费标准，被告对上述合同约定内容应当知晓，亦予以签字认可，故应按合同约定的别墅庭院式办公楼物业收费标准缴纳物业费，原告将其中面积为67.63㎡的位于宁波市江东区达升路23号1-1房屋的物业综合服务费按商铺物业收费标准收取，低于合同约定的收费标准，没有加重被告负担，本院予以认可。再次，对被告以原告未将物业收费标准向有关部门备案为由否认合同效力，本院不予采纳。最后，对于被告提出的原告服务不到位等具体事项，虽被告提供的证据不足以证明其主张，亦不能成为其拒付物业服务费用的法定事由，但至少可以说明原告在物业服务管理中存在一定的瑕疵，故原告作为物业服务的提供者，今后在收取物业服务费用的同时，应加强与业主的沟通，提高物业服务的水平和质量。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告丁峰支付原告浙江永成物业管理有限公司2011年10月1日起至2014年12月31日的物业综合服务费200273.19元，公共设施维修费8454.62元，以上合计208727.81元，于本判决生效后十日内履行完毕。 如被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费4432元，减半收取2216元，由被告丁峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。 审 判 员 张晓霞 二〇一五年五月十五日 代书记员 毛溢波