湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2015）株天法民一初字第142号原告株洲华晨物业管理有限责任公司，住所地为株洲市。法定代表人陈成义，系该公司董事长。委托代理人张弦，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为签收各类法律文书）。被告谭小琴，男，1981年10月3日出生，汉族，湖南省茶陵县人。委托代理人陈文发，湖南挚友律师事务所律师。代理权限为特别授权，包括代为承认诉讼请求，参加诉讼、调解，代签代领相关法律文书。委托代理人周玲芳，女，1967年1月1日出生，汉族，湖南省株洲市人，系被告的员工。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。原告株洲华晨物业管理有限责任公司（以下简称华晨物业公司）诉被告谭小琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理。本案依法由代理审判员刘洋适用简易程序于2015年2月3日、4月3日两次公开开庭进行了审理。书记员戴芬担任法庭记录。两次开庭原告委托代理人张弦、被告谭小琴、被告委托代理人陈文发、周玲芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华晨物业公司诉称：被告经营的天元区云阳宾馆位于天元区金茂尚都B座11、12、13、15层。2013年9月1日原告与金茂尚都小区业主委员会签订了《物业委托管理合同》，约定由原告进行物业管理。根据约定，云阳宾馆每月物业费8872元。被告共拖欠2013年11月至2014年10月物业费85170元。原告多次催交未果，为维护合法权益，诉至本院，请求判决：1、被告向原告支付所欠物业管理费85170元；2、被告向原告支付滞纳金50261元；3、由被告承担所有诉讼费用。原告华晨物业公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告谭小琴身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据3、株洲市天元区云阳宾馆工商登记资料，证明被告系该宾馆的经营者；证据4、物业服务合同，证明原、被告双方的物业服务关系；证据5、业主委员会开具的证明，证明被告欠物业费的事实。被告对上述证据质证认为：对证据1、2、3无异议；对证据4有异议，因为原告未履行合同中的义务，且物业收费标准过高、收取滞纳金也不合法，被告应当提供三级标准的服务；对证据5有异议，证明内容没有阐述欠款的原因和金额，业委会不可能知晓被告是否向原告支付物业管理费或拖欠物业管理费，该证据是原告的单方证言，不能作为本案的证据。对于原告计算出的被告还欠原告80000多元是不符合客观事实。本院对上述证据认证认为：证据1-5真实合法、能够证明本案事实，予以采信；被告谭小琴辩称：1、原告未按物业委托管理合同所确定的三级服务标准来履行自己应尽的义务；2、因原告违约导致被告为管理自己的物业聘请专业人员花费62000元，原告还垫付电费总计70132元，以及天然气管后面的挡风屏用材料费2800元，现在还没有做完；3、被告已经足额交完所有的物业费，不存在欠交部分。被告谭小琴为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1、2013年12月27日关于解决云阳宾馆物业方面的函；证据2、2014年2月21日关于解决云阳宾馆物业方面问题的函；证据3、2015年2月2日关于解决云阳宾馆消防设施的申请报告；证据4、2014年10月22日关于回复物业方面问题的函；证据1-4证明原告未履行物业合同中的义务给原告造成的损失，且原告收到我们的函件后一直没有改变存在的问题；证据5、照片30张，证明原告未履行义务给被告造成的各种损失；证据6、已交物业费票据，证明被告已经交了60900元的物业管理费。原告对上述证据质证认为：对证据1-4的真实性、合法性无异议，对关联性无异议，该组证据是被告自己写在上面的，但是是否真实的存在没有相关的证据予以佐证，且有一部分的问题也不是物业公司的责任，如果函上的内容是真实的，属于物业公司解决的，物业公司已经解决了相当的一部分，不能说原告没有尽义务。就2014年10月20日的函来看，这些问题不属于物业公司该解决的问题，大厅门口的产权不属于被告，且台阶是被告自己修建的，是被告装修造成的问题，不应该把问题推卸到原告身上。大厅的卫生问题，因为大厅是被告云阳宾馆的门面，卫生不应该是由物业公司负责，但是物业公司也派了人进行了打扫。天然气气管的问题，我们派了相关人员来看了，他们说不存在安全隐患。物业公司不可能承诺给被告十几个车位；对证据5有异议，看不到照片的时间，如果是今天拍的，那么到时来你们宾馆的顾客也不能在你们门前停车。关于银行的车位问题，是开发商在书面合同上承诺给银行的。关于灯泡的问题，云阳宾馆接电借的物业公司的总表，交电费是先由物业公司垫付，其中就包含电损的问题，所以不存在原告还要给被告电费。天然气的问题已经派了专业人员证明不存在安全隐患，所以物业公司不存在未履行业务。本院对上述证据认证认为：对证据1-5真实性予以采信，该组证据可以证明原告未完全履行物业服务义务；证据6真实、合法，经查，该证据可以证明被告交纳了云阳宾馆第11、12、13、15层2013年8月1日至2014年10月31日期间的物业服务费50900元。本院根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，确认以下案件事实：原告系株洲金茂尚都小区的物业服务企业，在2013年8月1日至2014年10月31日期间为被告谭小琴所有的金茂尚都小区B座第11、12、13、15层房屋（系公寓，用于经营株洲市天元区云阳宾馆，建筑面积共计3168.52平方米）提供了物业服务。被告向原告交纳了该房屋上述期间的物业费50900元。双方因物业费交纳问题产生争议，协商不成，原告诉至本院，请求判如所请。另查明：1、被告认可2013年8月1日至2013年8月31日期间的物业费按每月每平方米1.3元标准计算；2、被告与株洲金茂尚都小区业主委员会于2013年9月1日订立《物业委托管理合同》约定2013年9月1日起至2018年8月31日期间公寓物业费按每月每平方米2.8元的标准收取，逾期交纳物业费滞纳金从逾期之日起按每天应交管理费用的3‰计算；3、小区存在天然气管道和消防设施维护不到位、车辆停放管理混乱等问题，原告未完全履行物业服务合同约定的“发现设备故障和隐患及时处理、车辆停放有序”等养护、管理和维护义务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否有事实和法律的依据。本案中，原告与小区业主委员会订立的物业服务合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，对业主具有约束力。原、被告双方均应严格依照合同行使权利、履行义务。现小区的物业费收费标准从原每平方米每月1.3元调整为2.8元，被告的物业服务品质也应相应提升。被告提交的证据证实该小区存在天然气管道和消防设施维护不到位、车辆停放混乱等问题，能够证明原告提供的服务未完全达到合同约定的湖南省物业服务等级三级标准，未充分履行其合同义务，故本院对被告应交物业费酌情予以核减10%。综上所述，被告现需交纳的物业费计算为[3168.52平方米×1.3元/平方米/月×1月（2013年8月1日至2013年8月31日）+3168.52平方米×2.8元/平方米/月×14月（2013年9月1日至2014年10月31日）]×90%（核减10%）-50900元即64592.56元。对原告诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于滞纳金，本院认为原告并非恶意拖欠，未按期交费系被告未充分履行物业服务义务所致，不宜计算滞纳金。故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谭小琴于本判决生效之日起五日内向原告株洲华晨物业管理有限责任公司支付金茂尚都小区B座第11、12、13、15层房屋2013年8月1日至2014年10月31日期间的物业费64592.56元；二、驳回原告株洲华晨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3008元，减半收取计1504元，由原告株洲华晨物业管理有限责任公司承担754元，被告谭小琴承担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员  刘洋二〇一五年五月五日书 记 员  戴芬附本案适用的法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。