广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初2132号原告（反诉被告）深圳市锦宏物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道龙腾社区金台路****办公楼，统一社会信用代码914403000671561063。法定代表人李锦彬。委托诉讼代理人贾雄，广东深和律师事务所律师。被告（反诉原告）程小胜，男，汉族，1980年1月18日出生，户籍地址湖北省浠水县，被告深圳市胜瑜栋家具有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道玉律第三工业区****，统一社会信用代码9144030007111243XF。法定代表人程小胜。二被告共同委托诉讼代理人何超，广东淳锋律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、判令二被告立即将深圳市光明新区公明街道玉律社区松白公路3012号5栋二楼厂房和301、302、303、304宿舍、变压器旁边的房屋（租期到2018年3月31日止）及附属设施等返还原告；2、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至返还上述租赁场所之日止的全部租金暂计2个月合计人民币35600元（2018年2月租金按17800元/月计算、2018年3月1日起按19580元/月计算，计算至被告实际交还之日止）；3、判令被告向原告支付自2017年11月1日起至返还上述租赁场所之日止的全部违约金暂计4个月合计71200元（2017年11月至2018年2月违约金按17800元/月计算，2018年3月1日起按19580元/月计算，计算至被告实际交还之日止）；4、判令被告向原告支付自2017年12月1日至返还上述租赁场所之日止的全部水电费暂计1个月水电费人民币2853.84元（其中水费369.6元、电费2484.24元）及其违约金暂合计3000元；5、判令上述被告承担本案的全部诉讼费、保全费、鉴定费、公告费等，以上共计109800元。被告反诉请求：1、判令解除被告与原告之间的房屋租赁合同；2、判令原告退还被告交付的厂房租赁保证金31600元，用电保证金1000元；3、判令原告赔偿被告经济损失人民币1023342元（含租金损失647500元，装修损失375842元）；4、判令原告承担本案的诉讼费。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人贾雄，被告程小胜及其被告共同委托诉讼代理人何超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关事实2015年11月30日，原告锦宏物业与高速塑胶制品（深圳）有限公司签署《房屋租赁合同》，约定高速塑胶制品（深圳）有限公司将深圳市光明新区公明街道玉律社区松白公路3012号的房屋出租给原告使用，期限自2016年4月1日至2021年3月31日止。合同第十六条还约定，原告有权将前述租赁房屋全部或部分转租于他人。2016年1月30日，原告与被告程小胜签署《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将位于深圳市光明新区公明街道玉律社区松白公路3012号C栋二楼厂房出租给被告使用，合同期限为2016年4月1日至2021年1月1日，租金为15000元/月，自2018年3月1日起每月为16500元/月、原告收取租赁保证金30000元、用电保证金1000元。合同第二十一条约定，因第三方原因原告提前终止合同的，视为原告根本违约，被告有权单方解除合同，并要求原告返还租赁及用电保证金，支付两个月租金额度的违约金。该合同最后一页手写增加补充协议如下内容：乙方（被告程小胜）增加变压器位置800元/月（两年合同）。宿舍四间（500元/间），跟厂房合同期。2016年12月22日，高速塑胶制品（深圳）有限公司向原告发出《合同终止通知书》，通知原告30日内迁离并返还租赁房屋。2017年2月22日，高速塑胶制品（深圳）有限公司再次向原告出具通知函，要求其10日迁离并返还房屋。2017年3月6日，高速塑胶制品（深圳）有限公司向工业园区内各租户发布告知书，通知各租户于2017年3月10日搬离。2017年10月15日、10月20日，原告分别向被告出具解除《房屋租赁合同》告知书，告知被告双方签署的《租赁合同》于2017年10月12日解除，并要求被告收到告知书之日起5日内搬离。2017年11月14日，原告再次向被告邮寄搬迁离场和停止水电供应告知书，限期其于5日内搬离。另查，案涉租赁物权利人为高速塑胶制品（深圳）有限公司，并已取得房屋权利证书。被告深圳市胜瑜栋家具有限公司法定代表人为程小胜，该公司办公地址为上述租赁区，2017年3月28日，因该公司消防不合格，被暂时查封并责令整改，查封期限一个月。2018年2月8日，原告向被告邮寄送达催缴租金17800元的告知函，要求被告缴纳拖欠的租金17800元及滞纳金2492元。2018年3月6日，原告再次向被告邮寄催缴租金35600元的告知函，要求被告缴纳拖欠的2-3月租金35600元及滞纳金。庭审时，原告确认收取被告租赁保证金31600元，但否认收到用电保证金1000元。被告辩称，1、原告起诉时，双方的合同关系并未解除，故不存在支付违约金的问题；2、合同签订后，被告依约履行相应合同义务，原告却多次向被告提出单方面解除合同，并多次擅自停水停电，不但导致其无法进行正常的生产和生活，而且造成其巨大经济损失。针对被告的反诉，原告辩称，1、其解除合同系因被告存在根本违约引起的，根据原、被告双方在合同中的约定，由于被告原因，致使租赁房屋被司法机关、行政机关查封的，视为被告根本违约，原告有权解除合同。而被告程小胜曾多次被深圳市公安局光明分局消防管理大队、深圳市宝安区和光明新区安监局查封，故其系合法解除合同；2、被告主张的赔偿金额过高，双方系合法解除合同，不存在赔偿问题以及退还租赁保证金和用电保证金的问题。裁判理由及结果本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于合同解除问题，根据双方合同约定，因第三方原因原告提前终止合同的，视为根本违约，原告在双方租赁合同期限届满前，提前终止合同，故被告有权单方解除合同，对被告反诉解除双方的租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将所租赁的房屋即深圳市光明新区公明街道玉律社区松白公路3012号5栋二楼厂房和301、302、303、304宿舍返还原告。关于原告主张的返还变压器旁边的房屋（租期到2018年3月31日止）及附属设施，被告辩称已于2018年4月2日归还，原告庭审时表示不清楚具体搬迁时间，结合双方对租赁该房屋两年的约定，故本院对被告所称已返还变压器旁租赁物的事实予以确认，原告的该项请求，本院不予支持。被告虽曾因违反消防安全规定被限期查封整改，但只是要求被告限期整改，且现查封措施已解除，故原告主张被告根本违约缺乏依据，本院不予支持。关于租赁保证金31600元、用电保证金1000元的返还问题。原告确认收到保证金31600元，根据合同约定，原告应予退还；关于用电保证金，无证据证明被告已交纳，被告反诉要求原告返还依据不足，本院不予支持。关于装修费和租金损失问题。被告提供施工合同书主张曾对租赁房屋进行装修，仅提供预算表予以证明，无法证明其主张装修的损失375842元。经本院现场查看，案涉租赁房屋并未进行大面积的装修，只有作为办公场所的小部分面积场地进行了简单装修，与相对高昂的鉴定费用相比，结合本案实际及经济性考量，已无鉴定的必要，故对于被告反诉主张的装修损失，本院酌定为5万元。被告反诉请求的租金损失为因原告终止合同后，另行租赁场地产生的高于原租金的损失647500元，因该损失的发生具有不确定性，被告亦未提交充分证据证实，本院对该损失不予采信，但鉴于原告违约，根据合同约定，原告应支付被告两个月的违约金35600元。关于原告主张被告支付自2017年11月1日起的违约金，因原告存在根本违约，故其请求违约金于法无据，本院不予支持。关于租金问题，原告主张被告2018年2月1日起未付租金，租金标准为17800元/月，自2018年3月1日起按原租金上浮10%。本院认为，被告目前虽未将案涉租赁房屋返还原告，但原告构成根本违约，且被告此前均按合同约定履行，并未拖欠租金费用，且租金已经缴纳至2018年1月，而原告对被告采取了停电等措施，导致被告无法正常经营，对造成其租金损失存在主要过错，故2018年2月1日起的租金，原告应承担70%的责任。原告要求被告全额支付租金依据不足，本院不予支持。其中2018年2月租金标准按17800元/月计算30%为5340元，2018年3月1日起按原租金上浮10%即19580元计算30%为5874元，2018年4月起，扣除变压器旁边租赁物租金800元，经核算,每月应付租金为5610(18700×30﹪)元。关于水电费的问题。根据原告提供的水电费收费通知单以及水电费应收总表可以证明被告确实存在使用水电的情况，原告2017年11月至2018年3月产生的水电费用合计3058.44元，被告未予确认，但未提交相应证据予以反驳，原告主张数额合理，本院予以支持。被告辩称因原告未将应缴纳数额告知其，故无法缴纳。庭审时，原告称曾向被告催缴水电费，但未明确具体金额，故原告诉请被告迟延缴纳水电费违约金缺乏依据，本院不予支持。本案租赁合同由原告深圳市锦宏物业管理有限公司与被告程小胜签订，根据合同相对性原则，原告诉请被告深圳市胜瑜栋家具有限公司承担相应责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市锦宏物业管理有限公司与被告程小胜签订的《房屋租赁合同书》已解除；二、被告程小胜于本判决生效之日起十日内将承租的深圳市光明新区公明街道玉律社区松白公路3012号5栋二楼厂房和301、302、303、304宿舍返还原告；三、被告程小胜于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市锦宏物业管理有限公司所拖欠的租金（租金自2018年2月起计至判决确定被告搬离涉案房产之日止，其中2018年2月应付的租金为5340元，2018年3月应付的租金为5874元，2018年4月起按每月5610元标准支付）；四、被告程小胜自本判决生效之日起十日内向原告深圳市锦宏物业管理有限公司支付水电费3058.44元；五、原告深圳市锦宏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告程小胜租赁保证金31600元；六、原告深圳市锦宏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告程小胜装修损失50000元及违约损失35600元；七、驳回原告深圳市锦宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告程小胜的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币2496元、反诉费用14303元，由原告负担2023元，被告程小胜负担14776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 梁 俊 辉人民陪审员 黄   芳人民陪审员 吴 汉 明二〇一八年九月二十日书 记 员 肖蓉（兼）书 记 员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。