山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字第484号上诉人（原审被告）呼叙军，个体业主。被上诉人（原审原告）宋纪厂，居民。上诉人呼叙军因与被上诉人宋纪厂房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2013）高民初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。经审理查明，2003年，宋纪厂从高密城区农村信用合作社购买房屋及附属物一处，该房地产坐落于高密市密水街道东三里居委会，房屋建筑面积146.3平方米，附属物54平方米，土地使用面积400平方米，房屋于2008年3月4日办理了私有房产所有权证，房权证号：潍高房权证密水字第××号。上述涉案房屋属临街门头房，宋纪厂一直对外租赁。自2006年9月份开始，案外人杨会军、李储欣夫妇即租赁宋纪厂的门头房开设羊肉馆，租赁合同一年一签。在租赁期间的2007年9月15日，杨会军因经营需要，征得宋纪厂同意后，在宋纪厂门头房后院内搭建简易房一处，用于餐具清洗、卫生间设置、堆放木柴等，宋纪厂与杨会军订立书面协议书一份，约定：所建费用由杨会军自行承担，在两年租期内无偿使用，两年使用期满，该简易房所有权归宋纪厂所有，杨会军若续租，该房仍可无偿使用。2009年10月13日，杨会军与呼叙军签订租赁合同一份，将自己租赁宋纪厂的房屋又转租给呼叙军使用，双方订立的房屋租赁协议内容为：房屋租金9000元整，呼叙军一次性付给杨会军租金9000元。租赁期间签合同以前所发生的一切费用由杨会军负责。一年后租赁手续呼叙军不再和杨会军签约，转为呼叙军与房主协商续签。杨会军有物资一宗作价5000元转让给呼叙军使用，呼叙军一次性支付给杨会军货款5000元整。房子无任何附属设施，只有空房三间，呼叙军可根据自己需要改造，杨会军不得干涉。协议签订后，杨会军与呼叙军便进行了房屋和款物交接。李会军及其妻李储欣均出具证言认可，他们作价5000元交付给呼叙军的物资仅包括空调、冰箱、桌椅、锅碗瓢盆等物品，不包括新搭建的简易房。2010年9月8日，宋纪厂作为甲方与呼叙军作为乙方签订租赁合同一份，内容为：1、出租房位于利群路南首东三里门头房三间，年租金壹万贰仟元正，租赁日期自2010年9月8日起至2011年9月8日止，租期为一年。2、甲方对其房屋应及时修缮检查，保证房屋质量，租期内不得随意加租。3、租期内水电等一切费用，由乙方自行负担，乙方因经营所需对房屋进行装修改造应征得甲方同意，合同期满由乙方恢复原样后归还。4、合同期内，若遇国家政策性拆迁时，本合同自行终止，租金按实际使用时间计算。5、租期内未经甲方同意，乙方不得转租。期满若不再续约，乙方应于合同期满前一个月通知甲方，续租者另行订立合同。上述合同签订后，呼叙军便租赁宋纪厂房屋进行经营，合同到期后，双方没有续签书面合同，呼叙军继续租赁使用该房屋至2012年12月20日，但自2012年8月8日未缴纳租赁费，由呼叙军为宋纪厂出具欠条一份，内容为：“今欠房租费伍仟元正￥5000.00（自2012年8月8日至2012年12月20日），呼叙军，2012年12月20日。”呼叙军提交2010年8月25日宋纪厂出具的收取房租款2000元的收条一份，以证明其为房租押金。宋纪厂质证认为，该证据系正常收取的房租费，已经结清，不是房租押金；呼叙军出具的5000元欠条与该证据没有关系。另查明，现呼叙军已将租赁的三间正房腾空，不再占用，但仍占用院内的简易房放置物品。上述事实，有宋纪厂提供的白契、房权证、租赁合同、协议书、欠条、证人证言，法院所做的调查笔录及当事人陈述等予以认定。原审法院认为，宋纪厂与呼叙军订立的房屋租赁合同意思表示真实，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方均应按合同约定履行自己的合同义务。租赁期限届满，呼叙军继续使用租赁房屋，宋纪厂又未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现呼叙军已欠付宋纪厂租赁费，并且双方同意终止合同，故依法解除双方订立的租赁合同。呼叙军欠宋纪厂的租赁费应当予以偿还，并应自起诉之日起支付给宋纪厂利息损失。呼叙军关于其已实际投资购买了案外人的简易房、不同意腾出的辩称意见，无事实和法律依据，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除宋纪厂和呼叙军之间的租赁合同，呼叙军于判决生效后十日内归还宋纪厂房屋并将院内及简易房内自己的所有物品腾清；二、呼叙军偿付宋纪厂房屋租赁费5000元及利息损失（自2013年1月4日至判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由呼叙军负担。宣判后，呼叙军不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。原审认定被上诉人购买房屋及附属物一处，“房屋建设面积146.30平方米，附属物54平方米，土地使用面积400平方米”。上诉人对土地使用面积400平方米有异议，因为该土地不是被上诉人的，而是东三里居委会的。2009年10月13日，上诉人和杨会军签订租赁合同时，杨会军说简易房是其投资建设的，一并转让给上诉人，简易房款包含在5000元内。上诉人于2010年8月25日交付给被上诉人房屋租赁押金2000元，以保证在房屋租赁期间不随意改动、破坏房屋。现双方解除租赁合同，被上诉人应返还该押金或折抵上诉人租赁费。二、原审法院适用法律错误。上诉人从杨会军处购买的简易房应该归上诉人所有，被上诉人收取的押金折抵租赁费，上诉人实欠被上诉人租赁费3000元。综上，请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。被上诉人宋纪厂辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人于2003年购买涉案房屋的契约中对土地使用权面积400平方米表明的非常清楚，村委会出具的证明及房管部门出具的房产信息证明也足以证明。二、杨会军在租赁涉案房屋时，征得被上诉人同意后搭建涉案简易房一处，并约定两年使用期满后归被上诉人。2009年，杨会军将涉案房屋转租给上诉人，双方在转租合同中明确转租的只是空房三间，并无任何附属设施。三、2000元收条上写的是房租费，并非押金，这一点在随后签订的合同中已经充分体现未收押金（押金一栏空白）。本应一年一交清的房租，上诉人一千、二千的交，且时断时续，所以类似的收据上诉人手里有许多张，把所有收据提供出来与房租相抵，事实就清楚了。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。维持原判。本院认为，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定行使权利、履行义务。被上诉人从案外人处购买涉案房屋时，涉案房屋的建筑面积、附属物面积以及土地使用权面积均有清楚的记载，且被上诉人已办理了房屋产权证书，被上诉人有权对涉案房产及其附属物进行处分，上诉人主张被上诉人不是涉案土地的使用权人，与事实不符，本院不予支持。涉案简易房系案外人杨会军租赁被上诉人涉案房屋及院落期间于2007年9月份经被上诉人同意搭建的，且约定两年使用期满后归被上诉人所有，后杨会军于2009年10月份将涉案房屋转租给上诉人，此时简易房的所有权已归被上诉人，且在上诉人与杨会军的转租合同中双方并未涉及简易房的问题；同时，杨会军之妻在原审法院对其进行调查时对杨会军收取上诉人5000元物资费用作出了合理解释，并明确表示简易房系被上诉人的，其不可能卖给上诉人，因此，上诉人关于简易房系其出资建设的上诉主张，证据不足，本院不予支持。2010年8月25日，被上诉人收取上诉人2000元的收条上明确载明系房屋租金，并非押金，且上诉人未提供有效证据证实其为被上诉人出具5000元房租欠条时未扣除该2000元租金，故上诉人关于被上诉人应返还上诉人该2000元或用该2000元折抵租赁费的主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人呼叙军负担。本判决为终审判决。审判长  朱奉纲审判员  张振显审判员  栾桂秀二〇一五年五月二十日书记员  王新艳