浙江省景宁畲族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1127民初1186号 原告（执行案外人）:李发魁,男,1949年10月3日出生汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 原告（执行案外人）：朱祝梅,女,1954年1月13日出生汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 共同委托诉讼代理人：李朱凯，男，1983年1月20日出生汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 共同委托诉讼代理人：朱国伟，男，1979年1月13日出生汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被告（申请执行人）潘青卫，男，1986年6月18日出生汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 第三人(被执行人)：朱芝妙，男，1970年12月11日出生汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 原告李发魁、朱祝梅与被告潘青卫、第三人朱芝妙案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，进行了公开开庭审理。原告李发魁、朱祝梅及其共同委托诉讼代理人李朱凯和朱国伟到庭参加了诉讼，被告潘青卫、第三人朱芝妙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、排除对朱芝妙名下位于景宁畲族自治县红星街道金都小区B区1幢7号、8号不动产的执行，并解除对上述不动产的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月15日，景宁县人民法院在原告家门口张贴公告，要求朱芝妙在10日内主动腾房并迁出所查封房屋。实际上，朱芝妙家人从未入住前述房屋。之后，原告提起执行异议申请，2018年5月18日，景宁县人民法院作出（2018）浙1127执异10号执行异议裁定，驳回执行异议。原告对裁定不服向法院提起诉讼。两原告系夫妻关系，第三人是滩坑库区移民，朱祝梅与朱芝妙是堂姑侄关系。2007年6月28日，朱芝妙、陈海英（代表一家3人）与李发魁签订《宅基地转让协议书》，约定由以原告朱芝妙名义向滩坑库区移民办公室交回朱芝妙之前已领取的“自谋职业”移民补偿款及利息（原告实际支付101975.64元），朱芝妙将从景宁移民指挥部分得的外舍王金垟的1.5直75平方米移民安置地基转让给原告，原告再支付朱芝妙一家共15000元。原告根据统一规划全额出资建造房屋，朱芝妙一家将来配合原告办理过户手续。房屋于2009年6月竣工。2011年9月24日，原告乔迁至该房屋。数字电视以原告朱祝梅名义办理并交款，水电以原告李发魁名义办理并交款。房屋可以办证后，原告分别补偿第三人朱芝妙和另案第三人朱芝卫各30000元。2015年2月27日，朱芝妙、陈海英、朱苏宁办理公证书，全权委托朱祝梅代理办证、领证、代缴税款、补缴土地出让金。2015年4月12日，办理国有土地使用权证（景国用（2015）第00486号），土地性质为划拨，土地使用权人为朱芝卫、鲍金英、朱海彪、朱芝妙、陈海英、朱苏宁。2015年5月8日，办理房屋所有权证（景房权红星字第××号），朱芝卫、鲍金英、朱海彪、朱芝妙、陈海英、朱苏宁按份共有，各占六分之一，前述权证一直由原告持有。2016年4月6日，原告再次组织朱芝卫、鲍金英、朱海彪办理公证书，委托朱旭芬代理产权证件更换、签订房屋买卖合同、办理分户等事宜。多次联系朱芝妙一家，因在天津开超市，不能在景宁协助办理公证。2016年12月12日，朱祝梅代朱芝卫、朱芝妙两家与景宁县国土资源局签订《国有土地使用权补办出让合同》，补缴土地出让金33048元、契税1007.94元，土地使用权出让年限至2080年10月10日。2017年8月18日，景宁县人民法院查封了朱芝妙等6人名下的房产。根据法律规定，原告在案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前已合法占有该房屋，已支付全部案涉房屋价款，非因买受人自身原因未办理过户登记。故，原告请求判如所请。 被告潘青卫、第三人朱芝妙均未作答辩。 原告向本院提交了如下证据：1、原告李发魁和朱祝梅的身份证、第三人朱芝妙的身份证；2、宅基地转让协议书、收条、交回移民补偿费及资金占用费票据；3、滩坑水电站移民建房工程承包合同、建房开支单据、申请；4、数字电视和水电费缴纳凭证；5、2015年2月27日的《公证书》；6、补偿款凭证（收条）；7、国有土地使用权证和房屋所有权证；8、2016年12月12日国有土地使用权补办出让合同；9、国有土地使用权补办出让合同；10、景宁县不动产登记权属信息查询证明；11、（2018）浙1127执异10号执行裁定书。 经审查，本院认为，原告提交的证据，符合证据三性，本院依法予以确认。 本院经审理认定案件事实如下：朱芝妙、陈海英（朱芝妙妻子）、朱苏宁（朱芝妙女儿）系滩坑水电站景宁库区移民，在外舍王金垟无土安置点分得宅基地75㎡。2007年6月28日，甲方（朱芝妙、陈海英、朱苏宁）与乙方（李发魁）签订《宅基地转让协议书》，协议约定主要条款如下：一、甲方在外舍王金垟无土安置点的宅基地（75㎡）转让给乙方，甲方户主朱芝妙、陈海英、朱苏宁均认可该土地转让协议；二、甲方已领取的“自谋职业”移民补助款和利息由乙方交还景宁县人民政府，乙方根据双方协议再给甲方人民币壹万伍仟元……四、在宅基地和房屋能办理过户时，甲方必须配合乙方做好过户手续，过户费用由乙方承担……，朱芝妙、陈海英在协议书上甲方处签字确认，李发魁在协议书上乙方处签字确认。同日，朱芝妙向李发魁出具《收条》，收条载明：“今向李发魁收到王金垟宅基地土地转让费用及开支壹万伍仟元”。2008年3月20日，原告以朱芝妙名义交回移民补偿费及资金占用费合计101975.64元，并由滩坑水电站景宁库区移民工作办公室出具票据。2008年11月5日，李发魁将案涉地基发包给案外人吴云平承建。原告从2011年9月起开始入住案涉房屋，并缴纳数字电视费和水电费。2015年2月27日，原告向被告朱芝妙支付30000元，被告承诺保证房产顺利过户。2015年2月27日，朱芝妙、陈海英、朱苏宁办理公证书，委托朱祝梅代为办理产权证、缴纳税款、补缴土地出让金等事宜。2015年4月12日，办理景国用（2015）第00486号国有土地使用权证，土地使用权人为朱芝卫、鲍金英、朱海彪、朱芝妙、陈海英、朱苏宁，使用权类型为划拨。2015年5月8日，办理景房权证红星字第××号房屋所有权证，朱芝卫、鲍金英、朱海彪、朱芝妙、陈海英、朱苏宁按份共有，各占1/6。上述产权证一直由原告持有。2016年12月12日，朱祝梅代朱芝卫、朱芝妙签订《国有土地使用权补办出让合同》，并补缴土地出让金33048元、契税1007.94元。 另查明，在执行过程中，本院于2017年8月18日裁定查封被执行人朱芝妙所有坐落于景宁畲族自治县产。李发魁、朱祝梅向本院提出执行异议，要求解除查封案涉房屋。本院于2018年5月18日裁定驳回李发魁、朱祝梅的执行异议。李发魁、朱祝梅因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。 再查明，李发魁、朱祝梅与浙江景宁农村商业银行股份有限公司、第三人朱芝卫、鲍金英案外人执行异议之诉纠纷一案，案号为（2018）浙1127民初1190号，已另案诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，李发魁和朱芝卫于2007年6月28日签订《宅基地转让协议书》，其实质为建设用地使用权的转让协议，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效；第二，本院于2017年8月18日裁定查封案涉房屋，而该房屋系李发魁、朱祝梅于2008年开始自建形成，从2011年9月起开始入住案涉房屋，并缴纳数字电视费和水电费。李发魁、朱祝梅在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已生活多年；第三，从《宅基地转让协议书》载明的“甲方已领取的“自谋职业”移民补助款和利息由乙方交还景宁县人民政府，乙方根据双方协议再给甲方人民币壹万伍仟元整”，再结合朱芝妙已收取原告宅基地转让费15000元等证据，可以证明李发魁已支付朱芝妙全部购房款；第四，原告先后两次组织朱芝卫一家和朱芝妙一家办理公证书，委托朱祝梅、朱旭芬代办产权证等事宜，并由原告持有国有土地使用权证和房屋所有权证，再结合原告已代为缴纳土地出让金等事实，可以说明案涉房屋在具备办证条件后，原告一直在为办理案涉房产过户登记手续而努力，而非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告要求排除对案涉房屋执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百十二条第一款第(一)项、第三百十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下： 不得执行登记在朱芝妙名下坐落于景宁畲族自治县产。 本案案件受理费80元，由被告潘卫青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  李 敏 人民陪审员  陈金根 人民陪审员  刘德荣 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  吴 晶