成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初5456号 原告：陈某，男，藏族，2001年1月15日出生，住四川省康定县。 法定代理人：王某，女，藏族，1969年9月16日出生，住四川省康定县。系陈某的母亲。 被告：成都瑞欧物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区抚琴西路230号附1号。 法定代表人：李维。 委托诉讼代理人：唐容，女，汉族，1990年12月15日出生，住四川省大英县，系成都瑞欧物业管理有限公司员工。 原告陈某诉被告成都瑞欧物业管理有限公司（以下简称“瑞欧公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的法定代理人王某，被告瑞欧公司的委托诉讼代理人唐容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告按照《房屋租赁合同》约定履行合同内容；2、被告支付拖欠房租人民币99315元（截至2018年3月止），并按同期银行贷款利息支付该款的利息直至实际给付清租金为止；3、被告支付违约金人民币49657.5元及利息（按照年租金50%计算）；4、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2013年11月25日签订了一份合同编号为ＳＨＧ—ＺＬ0319的房屋租赁合同，租赁合同中约定：原告将拥有的位于成都市金牛区石灰街71号第1层104号的房屋出租给被告成都瑞欧物业管理有限公司经营，租期10年（即从2014年1月1日至2023年12月31日），租金第1至3年3209元／月，第4至6年3412元／月，7至9年3615元／月，第10年3818元／月。该合同由成都同瑞非融资担保有限公司提供担保，并于2013年11月25日向原告出具了一份担保函。该担保函中明确约定：成都同瑞非融资担保有限公司对原、被告之间的租赁合同承担连带担保责任。 上述租赁合同订立后，被告按约支付了原告2014年1月1日至2015年9月31日的租金68655元，从2015年10月1日至今被告就未再支付租金。对此，原告多次与被告交涉，但被告一直也各种方式搪塞，后来要求原告重新与之签订降租协议，受到原告的拒绝。 原告认为，双方订立的房屋租赁合同及该合同的担保事实清楚，有相关合同为证，是合法有效的，理应受到法律的保护。但被告现已实际拖欠原告租金长达二年多，被告的行为已严重违约，给原告造成了极大的经济损失，为了维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，被告在履行合同中并非恶意不支付租金，确实是市场大环境变化导致，被告在租赁原告的房屋后，连同同楼层其他业主的房屋一起打包整体对外出租了。前期该案涉及房屋出租给了小贷金融公司，租金能够达到租赁合同的标准，2015年金融风暴后金融公司撤离，涉案房屋暂时空置，被告也无租金可收。且原合同约定的违约金过高，请求法院酌情判决，维护被告的合同权益。 经审理查明，2013年11月25日，原告陈某以487386元向案外人杜玉蓉、罗明娟购买了位于成都市金牛区石灰街71号1层104号经营性用房。2014年7月29日，成都市金牛区石灰街71号1层104号房屋的所有人登记在陈某名下（权2724649）。2013年11月25日，陈某与瑞欧公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈某将其所拥有的位于成都市金牛区石灰街71号1层104号房屋（面积6.79㎡）以现状出租给瑞欧公司，租期自2014年1月1日至2023年12月31日，共10年；租金第1-3年每月3209元，第4-6年每月3412元，第7-9年每月3615元，第10年每月3818元；租金每季度一付。瑞欧公司在每季度第一个月20号前将本季度租金转至原告账户；租期内，瑞欧公司未经陈某或新业主的同意，中途擅自退租、拖欠租金30日以上等情形下，陈某有权解除合同，收回该房屋，瑞欧公司按照合同年租金的50%支付违约金，若瑞欧公司支付的违约金不足弥补陈某的损失，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。当日，成都同瑞非融资担保有限公司出具《担保函》，主要内容为：1、对前述《房屋租赁合同》中瑞欧公司应承担的租金支付义务承担连带担保责任；2、租期内，若瑞欧公司未按时支付租金，则由成都同瑞非融资担保有限公司从次月起履行房屋租金支付义务。租赁合同签订后，瑞欧公司支付了原告截止至2015年9月30日的租金。2015年10月1日起至2018年3月，被告未支付租金合计99315元。 上述事实有《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《担保函》、相关书证及庭审笔录等证据予以认定。 本院认为，原告陈某与被告瑞欧公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。当事人双方均按合同约定履行各自的义务。被告瑞欧公司自2015年10月1日起未向原告支付租金已经构成违约。现陈某要求瑞欧公司继续支付租金的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对原告要求被告按同期银行贷款利息支付欠付的租金直至实际给付清租金为止的诉讼请求，本案中，虽然双方并未约定，但被告逾期支付租金给原告造成了资金占用利息的损失。依照《中国人民共和国合同法》第一百零七的规定，原告可以要求被告赔偿其利息损失。根据租赁合同双方约定的租金标准及支付周期，2015年10月1日至2018年3月31日原告的损失合计99315元（2015年10月1日至2016年12月31日共15个月，每月租金3209元；2017年1月1日至2018年3月31日共15个月，每月租金3412元）；关于利息损失，应从每一季度应付租金之日起以租金为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际支付之日止。 关于陈某主张被告支付违约金人民币49657.5元及利息（按照年租金50%计算）的诉讼请求，被告瑞欧公司认为违约金的约定过高，请求法院适当减少。本院认为，关于被告瑞欧公司违约给原告造成的实际损失，原告并未提供充分的证据予以证明，且租赁合同中也未约定关于损失的具体计算方法，故本院确定原告的实际损失为欠付租金及利息损失，显然合同约定的违约金按照年租金的50%的标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，对瑞欧公司请求适当减少违约金的要求本院予以支持。结合合同的实际履行情况、瑞欧公司的违约情况以及原告的实际损失等因素，本院确定违约金为2000元。对陈某多主张的违约金部分，不予支持。对原告的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都瑞欧物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付陈某房屋租金人民币99315元（从2015年10月1日起至2018年3月止），并按同期银行贷款利息支付该款的利息直至实际给付清为止（利息计算方式：其中第一笔以9627元为基数自2015年10月1日起计息、第二笔以9627元为基数自2016年1月1日起计息、第三笔以9627元为基数自2016年4月1日起计息、第四笔以9627元为基数自2016年7月1日起计息、第五笔以9627元为基数自2016年10月1日起计息、第六笔以10236元为基数自2017年1月1日起计息、第七笔以10236元为基数自2017年4月1日起计息，第八笔以10236元为基数自2017年7月1日起计息、第九笔以10236元为基数自2017年10月1日起计息、第十笔以10236元为基数自2018年1月1日起计息，前述十笔款项均以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际支付之日止）； 二、成都瑞欧物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付陈某违约金人民币2000元； 三、驳回陈某的其他诉讼请求。 如果被告成都瑞欧物业管理有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费共计3279元，减半收取1639.5元，由原告陈某负担500元，由被告成都瑞欧物业管理有限公司负担1139.5元。（该费用已由原告陈某预付，被告成都瑞欧物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内，向原告陈某支付该费用）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 琳 二〇一八年九月六日 书记员 陈雪怡