广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第655号上诉人（原审被告）谢燕芳，女，香港特别行政区居民，现住深圳市罗湖区。委托代理人王季香，女，汉族，住所地深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）王秀芳，女，汉族，住所地四川省广元市利州区，现住深圳市南山区。委托代理人黄广德，北京市时代九和（深圳）律师事务所律师。委托代理人卿爱娣，北京市时代九和（深圳）律师事务所律师助理。上诉人谢燕芳因与被上诉人王秀芳房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第133号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。王秀芳原审诉讼请求：1、确认王秀芳、谢燕芳双方签订的《租赁合同书》自2014年5月21日起解除；2、王秀芳不予返还谢燕芳租赁保证金140000元；3、谢燕芳向王秀芳支付2014年5月1日至21日的租金47419.35元；4、谢燕芳向王秀芳支付自2014年5月22日起的房屋占用费（按租金每月7万元标准计算，暂计至2014年5月31日为22580.65元）；5、谢燕芳向王秀芳支付2014年4月份电费2017.2元、水费49.5元，5月份管理费5039.88元、电费1170.96元、水费40.5元，合计8318.04元；6、谢燕芳赔偿王秀芳6个月租金损失42万元；7、谢燕芳承担本案全部诉讼费用。王秀芳于2014年6月23日增加诉讼请求：1、谢燕芳向王秀芳支付2013年7月至2014年5月期间的房产税等租赁登记税费19219.35元；2、谢燕芳向王秀芳支付2013年5月18日至6月30日物业管理费12747.86元；3、谢燕芳向王秀芳支付2013年12月至2014年4月水费差额2400.76元；4、谢燕芳向王秀芳支付至房屋交还之日止的房屋占用费（按租金每月7万元标准计算，暂计至2014年7月31日止为16580.65元）。原审法院审理查明，2013年5月21日，王秀芳、谢燕芳签订《租赁合同书》约定，王秀芳将其所有的深圳市南山区商业文化中心区xxxx广场（二期）2××-2××-270号铺（以下简称涉案商铺）出租给谢燕芳使用，建筑面积共计211.76平方米；租用期限3年，自2013年5月22日至2016年5月21日止；租金每月7万元，谢燕芳应于每月5日前向王秀芳支付当月租金；谢燕芳迟延支付租金，按拖欠租金总额每日千分之一的标准向王秀芳支付滞纳金；出租房屋现已有装修、装饰及美容仪器设备，王秀芳向谢燕芳交付出租房屋时一并交付；王某、谢燕芳双方同意出租房屋装修的使用价值和美容仪器设备（不含空调设备）所有权作价15万元，谢燕芳于合同签订当日支付；租赁期间，谢燕芳负责支付出租房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、租赁登记税费等费用；王秀芳交付出租房屋时，谢燕芳应向王秀芳交纳2个月租金数额的租赁保证金，即14万元；因下列情形之一，王秀芳有权解除合同，由此造成王秀芳损失的，谢燕芳应向王秀芳赔偿：1、谢燕芳拖欠租金15天以上；2、谢燕芳所欠各项费用达1万元以上；3、未经王秀芳同意及有关部门批准，谢燕芳擅自改变出租房屋用途的；4、谢燕芳违反合同第十二条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；5、未经王秀芳书面同意，谢燕芳将出租房屋转租；王秀芳依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知谢燕芳迁离并交回出租房屋，谢燕芳预交款项有结余的，应当将余款退还谢燕芳；王秀芳依据上述情形解除合同的，有权没收租赁保证金，要求谢燕芳结清应当由谢燕芳承担的各项费用，及要求谢燕芳支付违约金或赔偿金；合同终止后，谢燕芳应于终止后三日内迁离出租房屋，并将出租房屋以现状返还王秀芳；谢燕芳逾期不迁离或未按本合同约定形式返还出租房屋的，王秀芳有权要求谢燕芳按合同租金标准的两倍支付占有期间租金。嗣后，深圳市xxx投资发展有限公司营运部出具书面说明，内容为：位于深圳市xxxx的碱纤体（即2××、2××、270铺）于2014年5月14日未经业主同意搬离物品并撤场，当月（即2014年5月）的水电费、管理费及4月的水电费未缴纳。南山区海德三道的xxxx铺位号为l2-24b、l2-25ab的房产证号分别是2××、2××、270三个房产。2014年5月，深圳市xxx投资发展有限公司出具缴费通知书载明，客户名称“碱纤体”，铺号“l2-24b、25ab”，2014年5月份（5月1日至5月17日）管理费5039.88元2014年4月份（4月1日-4月30日）电费2017.2元、水费49.5元，2014年5月份（5月1日-5月17日）电费1170.96元、水费40.5元，上述款项共计8318.04元。2014年5月19日，王秀芳委托律师事务所向谢燕芳发出《律师函》，内容为：2014年5月5日，谢燕芳未依约支付当月租金及物业管理费5039.88元，亦未交纳2014年4月份电费2017.2元、水费49.5元，2014年5月13日，谢燕芳擅自将xx商铺内的仪器搬离并将店铺大门锁上，王秀芳多次按《租赁合同书》所留电话联系阁下，均无结果，鉴于以上情况，依据《租赁合同书》第十七条之约定，正式通知谢燕芳以下事项：1、解除与谢燕芳签订的《租赁合同书》并没收租赁保证金，解除合同通知自谢燕芳收到律师函即日生效；2、谢燕芳应在收到律师函之日起三日内迁离及交还xx商铺，并结清2014年4月份水费、电费和2014年5月份租金、管理费、水电费、租赁登记税等费用；3、谢燕芳应在收到本律师函之日起三日内向王秀芳赔偿六个月租金损失。嗣后，该《律师函》通过ems投递完毕。2014年5月21日，王秀芳在涉案商铺张贴该《律师函》，通知谢燕芳解除合同。2014年6月，深圳市xxx投资发展有限公司出具缴费通知书载明，客户名称“碱纤体”，铺号“l2-24b、25ab”，2014年5月份（5月18日至5月31日）管理费3854.04元，2014年6月份（6月1日至6月31日）管理费8893.92元，2014年4月份（4月1日-4月30日）电费2017.2元、水费49.5元，2014年5月份（5月1日-5月17日）电费1170.96元、水费40.5元，2012年12月1日至2014年4月30日的水费差额2400.76元，上述款项共计18426.88元。2014年6月9日，深圳市蛇口地方税务局出具税收缴款书，以证实涉案租赁应支付税款共计19219.35元。纳税人名称为“王秀芳”，备注一栏注明“xxxx广场二期2××-2××-270，计缴税款期间：2013-07-01／2014-05-20”。2014年10月15日，深圳市xxx投资发展有限公司出具《关于收回出租房屋时间及铺内物品处理的说明》，内容为：深圳市xxxx2××、2××、270铺业主王秀芳在2014年5月21日依租赁合同解除了与谢燕芳的租赁合同之后，并要求谢燕芳配合交还商铺，但其一直拒绝配合，王秀芳为避免损失进一步扩大，委托朱某、张某甲先生并在物业管理处工作人员的见证下，于2014年8月7日开锁进入店铺并清点屋内物品，当日清理完毕后将铺面收回。屋内物品存放于王秀芳租赁的仓库内。原审庭审中，王秀芳提供了房产证，以证实其系涉案商铺的权利人。王秀芳提供了房屋租赁凭证（南cg016123），以证实王秀芳、谢燕芳双方的租赁关系，租赁期限从2013年5月22日起至2016年5月21日。王秀芳提供了照片，以证实涉案商铺大门被锁，王秀芳多次联系谢燕芳未果；2014年5月21日，王秀芳通过在店铺张贴《律师函》的方式主张权利。谢燕芳提供了《提前终止合同决定书》（复印件），以证实王秀芳、谢燕芳已经就提前解除合同达成一致意见。该证据注明：“本人谢燕芳，同意将深圳市南山区商业文化中心区xxxx广场（二期）2××-2××-270号铺，与业主王秀芳女士签订的房屋租赁合同从2014年5月20日终止合同。”该证据有“谢燕芳”签字确认。王秀芳对上述证据的真实性不予确认。谢燕芳提供了《变更房屋租赁合同登记》（复印件），以证实王秀芳、谢燕芳已经就提前解除合同达成一致意见。根据该证据显示，涉案租赁合同申请于2014年5月20日终止；“承租方意见”一栏有谢燕芳签字确认，“出租方意见”一栏无王秀芳签字确认。王秀芳对上述证据的真实性不予确认。原审法院审理认为，王秀芳、谢燕芳签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。谢燕芳未依约向王秀芳支付租金，其行为已构成根本违约；2014年5月21日，王秀芳于涉案商铺张贴《律师函》，通知谢燕芳解除合同，故原审法院确认王秀芳、谢燕芳签订的《租赁合同书》于2014年5月21日解除。根据合同约定，王秀芳依据上述情形解除合同的，有权没收租赁保证金；故王秀芳请求对收取谢燕芳的租赁保证金140000元不予返还，合法有理，原审法院予以支持。王秀芳于2014年8月7日实际收回涉案商铺，故谢燕芳应支付王秀芳2014年5月1日至21日的租金47419.35元（70000元／月÷31天×21天）以及2014年5月22日至2014年8月7日期间的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，根据合同约定，谢燕芳逾期不迁离或未按合同之约定形式返还出租房屋的，王秀芳有权要求谢燕芳按合同租金标准的两倍支付占有期间租金；因此，王秀芳主张按月租金7万元的双倍计算房屋使用费，于法不悖，原审法院予以支持，上述款项计为356774.2元。根据合同约定，谢燕芳应当承担租赁期间的水电费、物业管理费、租赁登记税费等费用；王秀芳要求谢燕芳支付上述所欠款项，合法有理，原审法院予以支持。因此，谢燕芳应当向王秀芳支付至2014年8月7日止的水电费3278.16元（2014年4月份、5月份）、物业管理费17787.84元（2014年5月份、6月份）、水费差额2400.76元（2012年12月1日至2014年4月30日期间）、税款19219.35元（2013年7月1日至2014年5月20日期间）。王秀芳要求谢燕芳赔偿其6个月租金损失42万元、仓储费1500元，但王秀芳就此并未提供确凿充分的证据以证实，应承担举证不能的不利后果。谢燕芳经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作任何答辩，原审法院视为其自动放弃抗辩权与举证权。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认王秀芳与谢燕芳签订的《租赁合同书》于2014年5月21日解除；二、谢燕芳于本判决生效之日起十日内向王秀芳支付自2014年5月1日起至2014年5月21日止的租金47419.35元；三、谢燕芳于本判决生效之日起十日内向王秀芳支付自2014年5月22日起至2014年8月7日止的房屋使用费356774.2元；四、谢燕芳于本判决生效之日起十日内向王秀芳支付至2014年8月7日止的水电费3278.16元、物业管理费17787.84元、水费差额2400.76元、税款19219.35元；五、王秀芳对收取谢燕芳的租赁保证金140000元不予返还；六、驳回王秀芳的其他诉讼请求。如果谢燕芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10183元，由王秀芳负担1756元，谢燕芳负担8427元。上诉人谢燕芳不服原审判决，向本院提起上诉，上诉理由：为了适应本市商业发展的需要，谢燕芳于2013年5月23日向王秀芳租用了涉案商铺用于美容中心，因为该地址人流量少而导致无法再经营下去，业主王秀芳也同意退租且快递了提前终止合同决定书和变更房屋租赁合同登记（备案）申请受理单，也在王秀芳有笔圈住的纸张上签了名，因为快递寄件地址不清，谢燕芳当时就亲自把签好名的表格塞入了涉案商铺，谢燕芳不明白既然双方同意提前终止合同的决定书的快递表格让谢燕芳签了名且谢燕芳也第一时间送达了店铺，谢燕芳觉得王秀芳提出的是不可思议的索赔要求。综上所述现谢燕芳同意：1、支付2014年5月份（5月18日至5月31日）管理费3854.04元，2014年4月1号至4月30号电费2017.20元、水费49.5元，2014年5月1号至5月17号电费1170.96元、水费40.5元，2012年12月1号至2014年4月30号的水费差额2400.76元，租赁税19219.35元，以上款项合计28752.31元；2、因本人无法在该地址再继续亏损下去，愿意将2013年5月份的2个月租赁保证金140000万作为给业主（王秀芳）提前退租的诚意。被上诉人王秀芳口头辩称，原审查明事实和适用法律均正确，请求二审法院予以维持。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，2014年7月28日原审庭审时，谢燕芳未到庭参加诉讼，王秀芳当庭变更诉讼请求为：1、确认双方签订的《租赁合同书》自2014年5月21日起解除；2、王秀芳不予返还谢燕芳租赁保证金14万元；3、谢燕芳向王秀芳支付2014年5月1日至21日的租金47419.35元；4、谢燕芳向王秀芳支付自房屋交还之日止的房屋占用费（按租金每月7万元双倍标准计算，自2014年5月22日起暂计至2014年7月31日，共为325161.3元）；5、谢燕芳向王秀芳支付房屋交还之日止的物业管理费（自2014年4月暂计至2014年7月31日为20159.52元），2014年4月份电费2017.2元、水费49.5元，2014年5月份电费1170.96元、水费40.5元，小计23437.68元；6、谢燕芳向王秀芳支付2013年7月至2014年5月的房产税费等租赁登记税费19219.35元；7、谢燕芳向王秀芳支付2013年12月至2014年4月的水费差额2400.76元；8、谢燕芳赔偿王秀芳6个月租金损失42万元；9、谢燕芳承担本案全部诉讼费用。王秀芳于2014年7月28日当庭变更的诉讼请求，原审法院在庭后并未送达谢燕芳，王秀芳就当庭增加的诉讼请求补预交了3724元案件受理费。2014年5月27日，王秀芳向谢燕芳邮寄于2014年5月19日作出的《律师函》通知解除涉案《租赁合同书》，邮件投递情况显示已妥投。本院认为，原审判决认定涉案《租赁合同书》有效，认定正确，本院予以维持，理由不再赘述。本案一审审理期间，新的民事诉讼法司法解释尚未施行，故对原审审理程序的审查应以当时仍生效的法律为依据。王秀芳于2014年7月28日当庭变更诉讼请求已超出举证期限，依法不得合并审理。本案应在王秀芳于2014年6月23日确定的诉讼请求范围内进行审理，原审法院受理王秀芳于2014年7月28日变更的诉讼请求，违反法定程序，本院予以纠正。谢燕芳提交的证据不足以证明双方已协商一致解除涉案《租赁合同书》，谢燕芳未按约支付2014年5月租金及相关费用，已构成根本违约，王秀芳有权解除合同并要求谢燕芳承担违约责任。关于合同解除时间。王秀芳已知谢燕芳于2014年5月13日搬离涉案商铺，故其于2014年5月21日在涉案商铺门口张贴《律师函》通知解除合同，不是适当的通知方式，根据合同法第九十六条第一款之规定，涉案《租赁合同书》应于谢燕芳收到王秀芳邮寄的《律师函》之日（2014年5月27日）解除，原审判决认定涉案《租赁合同书》于2014年5月21日解除，认定错误，本院予以纠正。关于谢燕芳应承担的欠付租金及房屋空置损失。涉案《租赁合同书》于2014年5月27日解除，谢燕芳应向王秀芳支付欠付的2014年5月1日至27日期间的租金63000元（7万元／月÷30天×27天）。谢燕芳于2014年5月14日搬离涉案商铺时将商铺大门上锁且未向王秀芳返还商铺，造成涉案商铺空置，根据涉案《租赁合同书》约定，谢燕芳应赔偿因其违约导致合同解除给王秀芳造成的损失，故谢燕芳应承担合同解除后合理期间内的房屋空置损失。王秀芳于2014年8月7日撬锁收回涉案商铺，属合理期间，谢燕芳应承担涉案《租赁合同书》于2014年5月27日解除之日至王秀芳于2014年8月7日收回涉案商铺之日期间比照涉案《租赁合同书》标准计算的房屋空置损失165667元（7万元／月×2个月＋7万元／月÷30天×11天）。原审判决按王秀芳于2014年7月28日变更的诉讼请求按租金双倍标准计算房屋空置损失，违反法定程序，亦不符合公平合理原则，处理不当，本院予以纠正。关于谢燕芳应承担的水电费、物业服务费、税费。涉案《租赁合同书》只约定谢燕芳应承担租赁期间的物业服务费，故谢燕芳在本案应支付的物业服务费应自2014年5月1日计算至27日。因王秀芳只要求5月18日起算的物业服务费，且谢燕芳上诉时同意承担截止5月31日的物业服务费，根据民事诉讼法第十三条第一款之规定，本院予以照准。谢燕芳在本案应承担的物业服务费为2014年5月18日至5月31日的3854.04元（8893.92元／月÷30天×13天），原审判决谢燕芳承担5、6月份两月的全额物业服务费，缺乏合同依据，超出当事人诉请，处理不当，本院予以纠正。谢燕芳上诉时对原审判决其应承担的水电费、水费差额、租赁税及王秀芳不予返还14万元租赁保证金均予以认可，本院予以维持。综上，上诉人谢燕芳要求减付部分欠款的上诉请求理由部分成立，本院予以相应支持。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，处理基本得当，但存在超判情形，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第133号民事判决第五项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第133号民事判决第六项；三、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第133号民事判决第一项为“确认王秀芳与谢燕芳于2013年5月21日签订的《租赁合同书》于2014年5月27日解除”；四、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第133号民事判决第二项为“谢燕芳应于本判决生效之日起10日内向王秀芳支付2014年5月1日至5月27日期间的租金63000元”；五、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第133号民事判决第三项为“谢燕芳应于本判决生效之日起10日内向王秀芳赔偿2014年5月27日至8月7日期间房屋空置损失165667元”；六、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第133号民事判决第四项为“谢燕芳应于本判决生效之日起10日内向王秀芳支付物业服务费3854.04元、水电费3278.16元、水费差额2400.76元、租赁税19219.35元”；七、驳回王秀芳其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费均为10183元，合计20366元，由王秀芳负担12220元、谢燕芳负担8146元；本案一、二审多预收的案件受理费，分别由原审法院退回王秀芳3724元、本院退回谢燕芳3724元。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳代理审判员 庄  齐  明代理审判员 张    睿二〇一五年五月二十八日书 记 员 李开宇（兼）