福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岩民终字第269号上诉人（原审原告）丁思葵，男，汉族，住福建省长汀县。委托代理人程曾锦，福建知圆律师事务所律师。委托代理人郭玉梁，福建知圆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）福建金华厦房地产开发有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇环城东路11号。法定代表人李洪发，总经理。委托代理人戴秉志，福建先丰律师事务所律师。委托代理人戴求忠，福建先丰律师事务所律师。上诉人丁思葵与被上诉人福建金华厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服长汀县人民法院（2014）汀民初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁思葵及其委托代理人程曾锦、福建金华厦房地产开发有限公司委托代理人戴秉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2010年6月12日，被告取得了长汀县汀州镇西外街卧龙小区土地使用权（使用面积9683㎜、该地使用期限至2050年2月26日）。2010年8月13日，被告将该地在中国工商银行长汀支行办理了抵押贷款，抵押贷款期限三年即至2013年8月12日止。后被告取得了该地的建设用地规划、工程规划、建筑工程施工、商品房预售许可，在该地上开发建设商品房即卧龙财富广场并预售。2010年9月27日，经长汀县人民防空办公室批准，同意被告开发的卧龙财富广场按核六级2个防护单元建设防空地下室4000平方米，人防工程用途为：战时人员掩蔽，平时作为车库及设备用房。被告开发的该小区只有一个地下室，该地下室含有地下公共停车位60个、人防工程（该人防工程的部位有39个车位，原告所购买的就位于该人防工程中）。2013年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将长汀县财富广场B区8-01号房出售给原告，房屋总价款计人民币1515200元整。付款方式为签订合同前支付首付款人民币765200元，余款申请银行按揭贷款，契税按商品房总价款的3%计算，在签订合同时由被告向原告收取。合同第八条主要内容为被告于2012年12月31日前，将符合条件（1、该房经建设单位依法组织勘察、设计、施工等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效隔离设施和施工安全设施；……）的商品房交付原告使用。如在规定的日期内未达到上述条件，原告同意接收的，被告应支付原告人民币1000元违约金。但遇不可抗力，且被告在发生之日30日内书面告知原告或原告逾期付款的，不论金额大小，出卖人可据实予以延期交房。第九条的主要内容为除合同第八条规定的特殊情况外，被告未按合同规定将房交付原告使用，若逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，原告有权解除合同。被告应于原告解除合同书面通知到达日起30天内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告同意继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金。合同第十二条主要内容为被告保证销售的商品房在向原告交付时没有被告设定的抵押权等。合同第十四条主要内容为被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，被告自逾期之日起每日按原告已付款的×%向原告支付违约金。合同附件六第九条约定本小区的地下室、骑楼、露台、连廊、外墙面、屋顶的所有权归被告，被告有权使用、转让或出租。同日，双方还签订《车位使用权协议》，该协议的主要内容为1、原告自愿受让被告位于长汀财富广场人防地下室9号停车位使用权；2、该停车位转让使用费为人民币160000元，于2013年4月23日前一次性支付；3、停车位使用期限与该楼房存在同期限；4、原告拥有该停车位的使用、处置的权利，原告不得以任何理由要求被告或其他第三方主张该车位的所有权或要求办理相关权属证明。……7、遇战争或战时演练，国家需要使用该停车位时，原告应无偿提供使用。原告于2013年4月1日支付了人民币160000元给被告，被告向原告出具了收到地下室停车位使用权款9号车位收款收据一张。2013年5月1日，原告向被告支付了首付购房款765200元，但未向被告支付契税款。2013年6月4日，被告将原告购买的商品房交付原告，原告也于当日向该小区物业公司交纳了装修保证金人民币2000元。2013年6月14日，原告支付剩余购房款人民币750000元（该款系在银行按揭贷款）。另查明：2012年9月16日至同月27日，勘察、设计、监理、施工等单位对被告开发的卧龙财富广场进行了竣工验收，2012年年底至2013年年初，被告向主管部门申请规划核实，至今未通过。被告未向有关当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交给登记机关或原告。2013年2月5日，被告开发的卧龙财富广场消防验收合格。2013年7、8月间，主管部门发现原告占有房屋存在违章装修行为。2013年12月13日，长汀县城乡规划建设局向被告发出责令限期改正通知书，责令其于2013年12月25日前拆除原告所购房的违章部份即拆除超过规划许可增设部分的顶板，应恢复原设计方案，背立面一层外墙墙体的恢复及拆除背立面二、三层违规封闭阳台，应恢复原貌。原审判决认为，关于诉请一，原、被告在签订《商品房买卖合同》补充协议第九条明确约定“本小区的地下室、骑楼、露台、连廊、外墙面、屋顶的所有权归出卖人，出卖人有权使用、转让或出租”，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，也不存在合同无效情形，根据合同意思自治原则，现原告要求确认《商品房买卖合同》补充协议第九条无效，不予支持。关于诉请二，因原、被告签订的合同约定交房时间为2012年12月31日前，但双方系在2013年4月23日签订合同，故应当认定为是现房买卖即在签订合同时，就应当交房，根据双方签订的合同第八条中约定遇不可抗力或原告逾期付款，可据实予以延期交房。被告辩称其遭遇高考、暴雨等不可抗力可据实延期，原审法院认为，法律规定的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，被告所述的并不构成不可抗力。故不予采纳。原告于2013年5月1日支付了首付购房款765200元，剩余购房款于2013年6月14日支付，符合双方签订合同的第八条被告可根据原告的逾期时间相应延期交房即被告应于2013年6月14日交房且应达到国家和地方人民政府的有关规定。现被告于2013年6月4日将达到有关勘察、设计、监理、施工单位的验收合格的商品房交付原告，被告并未逾期交房故其不需向原告支付逾期交房的违约金。关于诉请三，逾期办证的原因，根据庭审查明，涉案小区因未通过有关部门的综合验收，有关部门也发现了涉案小区业主违章装修，且已发了整改通知书，具体到本案要求原告拆除超过规划许可增设部分的顶板，应恢复原设计方案，背立面一层外墙墙体的恢复及拆除背立面二、三层违规封闭阳台，应恢复原貌。且原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，签订合同时，被告应向原告收取契税款，至开庭时止，原告未支付契税款，开发商系受委托办证，没有义务为原告代垫契税款，且原告并未举证其有向被告支付而被告不收取情形，故原告没有尽自己的义务，现要求被告支付逾期办证违约金，不予支持。关于诉请四，因本案涉诉小区的地下室（含人防工程）属被告开发长汀县汀州镇西外街卧龙小区的建筑区划内且规划用于停放汽车的车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，现被告与原告签订车位使用权协议，被告将车位的使用权转让给原告四十年，并明确告知原告不得主张该车位的所有权并要求办理相关权属证明，遇战时或战时演练，国家需要使用该停车位时，应无偿提供，被告并未改变地下室中人防工程的性能，且人防工程批准书明确平时用途为车库，未违反有关法律，故原告诉请要求被告返还车位转让费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第二十二条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6349元，减半收取3174.5元，由原告丁思葵负担。宣判后，原审原告丁思葵不服，向本院提起上诉。上诉人丁思葵上诉称：一、原审判决仅以《补充协议》第九条“系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，也不存在同无效情形”为由，驳回上诉人第一项诉讼请求，属于适用法律错误。1、《商品房买卖合同》补充协议第九条约定违反《物权法》第七十条、七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等关于建筑物区分所有权中的共有部分之明文规定。2、《商品房买卖合同》第二十二条约定《补充协议》“不得排除买受人主要权利”，《补充协议》第九条实际为“排除买受人主要权利”的“格式条款”，根据《合同法》第40条规定，应为无效条款。3、从常识、基本结构、功能通说、权利义务对等角度，均应认定约定内容系天然共有。二、关于逾期交房问题，原审法院错误认定上诉人逾期付款，即使按原审法院认定的付款时间，也构成逾期交房，被上诉人应当承担逾期违约责任。1、案涉购房合同第6条约定了付款方式及期限，2013年4月23日前支付首付款765200元，余款750000元申请银行按揭贷款。首付发票时间虽然在2013年5月1日，但上诉人实际支付时间为2013年3月25日50万元，2013年4月23日56.3024万元，合计106.3024万元，因此上诉人首付款没有预期，而按揭贷款没有约定具体时限，不存在逾期问题。2、即使原审法院认定签约即应交房，被上诉人也应当承担逾期交房责任。签约时间为2013年4月23日，交房时间为2013年6月4日，逾期交房42天。3、按照原审意思自治逻辑，双方约定交房时间为2012年12月31日，虽然签约在后，但被上诉人对此明知，也应当承当自2013年1月1日之后的逾期交房责任。三、被上诉人应当支付逾期办证违约金。1、结合交房时间的约定（2012年12月31日），加上60天的办理期限，被上诉人办理产权的初始登记应当在2013年3月1日之前，即使按实际交付房屋后60天内，被上诉人应当办理初始登记并将相关材料交付买受人。2、原审法院无视上诉人强调的办证的诸多条件及前提，简单认定逾期办证原因就是业主违章装修导致明显不公。被上诉人有责任及义务向法庭举证证明其已完成办证的全部法定义务，被上诉人没有尽到举证责任，应承担相应后果。4、本案关于逾期办证问题应当区分装修前的责任及业主被通知违章之前的责任，前者就算部分业主违章装修，违章装修之前的将近一年的逾期办证责任也应由被上诉人承担。后者在被上诉人知悉装修影响办证、被通知纠正前的该段时间，未能办证的原因也是开发商造成的，责任应由其承担。5、如果开发商依约办证，则装修根本不影响办证。即使部分业主有装修违章的情形，该原因也顶多是办理产权证的障碍之一，大部分其他方面的原因仍然是被上诉人造成的。6、关于逾期天数的认定上，逾期办证的天数应当从实际交房开始计算，到实际办证为止的天数即为逾期天数。即使区别时间段，也应当根据原因力大小划分双方责任。7、逾期办证违约的计算标准为参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即日万分之二点五。另外，一审法院认定“2013年7、8月件，主管部门发现上诉人占有房屋并存在违章装修行为”没有事实根据。主管部门发出违章通知时间为2013年12月13日，认定被上诉人2012年年底到2013年年初申请规划核实也无事实依据。上诉人虽未依约缴纳契税，但这不是逾期办证的免责理由，只有被上诉人完成产权初始登记，才可能过户给业主，上诉人才有缴纳契税的义务。四、原审法院支持认定《车位使用权协议》的性质系买卖合同，被上诉人无权出售性质为人防工程的车位，却错误判决《协议》有效，应予改判。原审判决认定上诉人购买的车位就位于该人防工程中，被上诉人将其不想有所有权的人防工程以转让使用权的名义进行转让所有权之实，违反法律规定，应当认定无效。退一步讲，即使《车位协议》性质为租赁合同，超过二十年部分亦为无效，应退回对应款项。综上，请求撤销一审判决，改判支持一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人福建金华厦房地产开发有限公司答辩称：一、长汀卧龙财富广场是被上诉人出资建造的，由于地下室、骑楼、露台、连廊、屋顶未计算公共分摊面积，根据谁出资谁所有的原则，被上诉人在与上诉人签订合同时约定了该部分归被上诉人所有，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害社会公共利益。《物权法》及最高人民法院的司法解释规定了外墙、屋顶等的基本结构部分属于共有部分，但上述规定均不是效力性的强制性规定，因此，被上诉人与上诉人签订的《补充协议》合法有效。二、被上诉人与上诉人在合同中约定的交房时间并未发生交易，因此应当认定合同未约定交房时间。合同签订时间为2013年4月23日，上诉人于2013年5月1日支付首付款，上诉人未按合同约定期限履行付款义务，因此上诉人要求支付逾期交房违约金是无事实依据的。三、财富广场于2012年12月竣工验收合格，2013年2月5日消防验收合格，被上诉人将竣工验收合格的商品房交付给上诉人，上诉人和小区的其他业主对该房进行违规装修，影响综合验收，建设管理部门多次口头通知限期改正后，于2013年12月13日发出《责令限期改正通知书》，而上诉人和小区业主至今未能整改。且，《商品房买卖合同》约定契税由出卖人向买受人收取，上诉人至今未支付契税款，因此，逾期办证的责任应当由上诉人自行承担。四、车位转让协议明确了其是人防地下室，遇战争或演练，国家需要使用该停车位时应无偿提供，因此，被上诉人的转让行为并没有改变人防工程的性质。且《人防工程建设批准书》明确了平时通途为车库，建设管理部门在规划设计时也作出了地下室停车位部分可售，被上诉人转让给上诉人的车位属于可售部分，因此，被上诉人将车位使用权进行转让的行为未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。经审理查明，上诉人对一审判决查明事实存在如下异议：1、一审认定“2013年5月1日，原告向被告支付了首付购房款765200元，但未向被告支付契税款”不当，认为付款时间上应当是2013年3月25日及2013年4月23日，支付契税款之事应表述为原告未向被告收取契税；2、一审认定“2012年年底至2013年年初，被告向主管部门申请规划核实，至今未通过。”不当，认为并无证据证明其申请了规划核实；3、一审认定“2013年7、8月间，主管部门发现原告占有房屋存在违章装修行为”不当，认为没有事实依据；4、遗漏认定业主装修的时间，遗漏认定主管部门是否通知开发商业主违章装修妨碍验收一事以及通知的时间。被上诉人对一审判决查明的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。二审中，上诉人向本院提供新证据一组，即福建省农村信用合作社（农合行、农商行）储蓄存款凭证、中国工商银行个人业务凭证、中国建设银行转账凭证、中国邮政储蓄银行转账凭单、中国农业银行金穗借记卡明细对账单各一份，证明上诉人于2013年3月25日、2013年4月23日向被上诉人支付购房款合计106.3024万元，上诉人于合同约定日期之前向被上诉人支付购房款，不存在逾期付款的情形。被上诉人质证认为，对该证据的真实性没有异议，该票据收款人为邱玉英，其是该公司员工，可视为上诉人向被上诉人支付相应购房款。被上诉人未向本院提供新证据。本院认为，上诉人提供的上述新证据来源、形式合法，虽其能证明上诉人在同被上诉人签订合同当日已经向被上诉人支付购房款共计106.3024万元，但上诉人是否构成逾期付款并进而判断被上诉人应交房时间，应结合该《商品房买卖合同》附件六合同补充协议之相关规定。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条是否合法有效；2、被上诉人是否存在逾期交房情形；3、被上诉人是否应交付逾期办证违约金，若应支付，如何适用违约金计算标准；4、本案《车位使用权协议》是否存在无效情形。关于争议焦点一，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第九条之约定，系双方当事人真实意思表示，也不存在合同无效情形。原审法院据此未支持上诉人要求确认《商品房买卖合同》附件六补充协议第九条为无效条款的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，本院认为，上诉人分别于2013年3月25日及4月23日合计共缴纳了首付款106.3024万元，剩余银行按揭款于2013年6月14日支付至被上诉人。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“买受人有逾期付款的，不论逾期应付款金额大小，出卖人可根据买手人逾期时间相应延期交房”以及该合同附件六：合同补充协议第四条约定“甲方未收到全部购房款（包括银行发放的按揭贷款）之前及乙方在银行通知规定的时间内未到银行办理签订贷款合同的，甲方有权拒绝向乙方交付房屋或逾期交房，即使超过了《合同》约定的交付期，甲方也不构成违约。”被上诉人于2013年6月4日向上诉人交付本案商品房，早于上诉人银行按揭款支付至被上诉人的时间即2013年6月14日，因此，被上诉人并未逾期交房，故本院对上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的请求不予支持。关于争议焦点三，被上诉人是否应交付逾期办证违约金，若应支付，如何适用违约金计算标准。本院认为，根据原审法院向长汀县住房和城乡规划建设局所作的《调查笔录》，被上诉人于2012年底至2013年初口头申请规划核实，2013年7、8月长汀县住房和城乡规划建设局发现包括本案上诉人在内的小区业主存在违规装修情形，导致本案小区未能通过综合验收。另，上诉人未能按照合同约定及时缴纳契税，未完全履行自身义务，原审法院据此未支持上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点四，本案《车位使用权协议》是否存在无效情形。本院认为，《人民防空法》第五条之规定系对对人防工程平时与战时的使用问题所作的规定，不是对其权属问题的界定。本案中，被上诉人开发的人防停车位业经规划批准，手续完备，且为可售性质。上诉人与被上诉人通过协议方式将该停车位的使用权转让与上诉人，并未违反法律规定，也不存在其他无效情形，本院对上诉人要求返还停车位转让费的诉讼请求不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6349元，由上诉人丁思葵负担。一审案件受理费按照一审判决计收。本判决为终审判决。审 判 长 傅 胜 荣代理审判员 陈 聪 聪代理审判员 黄 晓 燕二〇一五年五月二十六日书 记 员 许敏（代）附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……