广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7854号原告：陈剑超，男，1988年11月4日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。原告：覃焕带，女，1988年5月10日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县两原告委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：何晓虹，广东悦盈律师事务所律师助理。被告：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地广东省中山市东升镇同茂村“八十亩”。法定代表人：蔡锦文。委托诉讼代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。原告陈剑超、覃焕带与被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司（以下简称为三鸟批发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用简易程序于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告陈剑超、覃焕带的委托诉讼代理人许永刚、何晓虹，被告东升三鸟公司的委托诉讼代理人侯明玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈剑超、覃焕带向本院提出诉讼请求：三鸟批发公司向陈剑超、覃焕带支付违约金12353.13元（第一笔为购房金额的2%即10565.76元，第二笔以购房款528288元为基数，从2018年6月1日起算至陈剑超、覃焕带实际取得房地产权属证书之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利息的标准暂计算至起诉之日）。事实和理由：2013年6月14日，陈剑超、覃焕带与三鸟批发公司签订中山市商品房买卖合同，约定由陈剑超、覃焕带向三鸟批发公司购买位于广东省××镇××明珠花园××房的预售商品房（以下简称涉案商品房）一套，总价款为人民币528288元。涉案商品房已经办理了商品房预售登记和中山市商品房销售登记备案登记表。合同签订后，陈剑超、覃焕带按约定交付了房款。涉案商品房于2013年7月30日交付使用。按合同约定，三鸟批发公司应在商品房交付使用后720个工作日内办理权属登记，如因三鸟批发公司责任导致陈剑超、覃焕带不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行且三鸟批发公司应向陈剑超、覃焕带承担违约责任。三鸟批发公司至今未能在合同约定的期限内为陈剑超、覃焕带办理房产证，已属违约。2018年1月18日，陈剑超、覃焕带委托代理人与三鸟批发公司签署了和解协议，协议约定三鸟批发公司在2018年5月31日前为陈剑超、覃焕带办到房产证，逾期未办到房产证的须向陈剑超、覃焕带支付总购房款2%的违约金。但直至今天，三鸟批发公司仍未能如约履行办理房产证以及支付违约金的事宜。鉴于三鸟批发公司一直未能按和解协议履行其相应的合同义务，且何时可以办理好房地产权属证书至今也未能确定，按和解协议约定的按已付房款的2%支付违约金显然对陈剑超、覃焕带不公平也无法弥补买受人的损失，无法促使三鸟批发公司尽快履行义务，三鸟批发公司更有可能无限期继续违约。根据相关法律规定，当事人约定的违约金低于造成的损失，可以予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失数额为限。同时，三鸟批发公司除了按购房总价格的2%计算违约金之外，还应支付按购房总价为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年6月1日起向陈剑超、覃焕带支付逾期办理违约金。综上，为维护自身合法权益，陈剑超、覃焕带诉至法院，望判如所请。三鸟批发公司辩称，三鸟批发公司与包括陈剑超、覃焕带在内的部分业主在前案进行了和解。陈剑超、覃焕带没有损失，三鸟批发公司已经按约定交付房屋给陈剑超、覃焕带使用多年。因为政策（入户花园面积规定及档案验收的规定等）变更导致三鸟批发公司办证推迟，三鸟批发公司预计在2018年年底为陈剑超、覃焕带办理房产证，三鸟批发公司无需赔偿由此对陈剑超、覃焕带造成的损失。陈剑超、覃焕带围绕诉讼请求依法提交了证据（1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.单元交接书；4.发票；5.18-1-18和解协议），三鸟批发公司没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证，并依法进行了审查。三鸟批发公司对上述证据的真实性未提出相反的抗辩意见，但不确认关联性，本院经审查后予以确认并在卷佐证。本院审理认定的事实如下：陈剑超、覃焕带与三鸟批发公司于2013年6月14日签订商品房买卖合同，约定由陈剑超、覃焕带向三鸟批发公司购买涉案商品房，价款为528288元；三鸟批发公司于2014年12月31日前交房给陈剑超、覃焕带使用；三鸟批发公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由三鸟批发公司提供的资料到产权登记机关备案，如因三鸟批发公司的责任，陈剑超、覃焕带不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈剑超、覃焕带不退房，合同继续履行，三鸟批发公司自迟延之日起每日按陈剑超、覃焕带已付房价款的万分之一向陈剑超、覃焕带支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过陈剑超、覃焕带累计已付房款的1%；等等。2013年6月25日，涉案商品房办理销售登记备案。2013年7月30日，陈剑超、覃焕带与三鸟批发公司签订御京明珠花园单元交接书。2014年8月1日，三鸟批发公司开具发票给陈剑超、覃焕带，确认收到涉案商品房的购房款合计528288元。2018年1月18日，御京明珠花园包括陈剑超、覃焕带在内的部分业主委托代理人与三鸟批发公司签订和解协议，约定三鸟批发公司按每位业主购房款总价的1.5%向业主分别支付违约金，在2018年2月28日前以银行转账方式将全部业主的违约金转入业主的指定账户；三鸟批发公司保证在2018年5月31日为全部业主办到房产证，如三鸟批发公司未在该时间办到房产证则必须再向每个业主分别支付其各自总购房款的2%违约金；所有业主不得就三鸟批发公司本次违约再向三鸟批发公司主张权利，但如若三鸟批发公司未能按上述约定时间办到房产证或未按约定支付其违约金的，业主仍有权向法院主张其权利；等等。后三鸟批发公司按约向陈剑超、覃焕带等业主支付了违约金（按购房款总价的1.5%），但未能按上述约定期限内为陈剑超、覃焕带等业主办理房产证。陈剑超、覃焕带等业主经催讨未果，遂于2018年6月29日诉至本院，提出上述请求。庭审过程中，陈剑超、覃焕带与三鸟批发公司就三鸟批发公司未能按约办证的理由是否合法、合理及违约金应否增加等问题存在争议。陈剑超、覃焕带表示虽然涉案商品房已交付使用，但不清楚整体验收情况，并认为约定的违约金低于造成的损失，可以予以增加，故三鸟批发公司除了按购房总价格的2%计算违约金之外，还应支付按购房总价为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年6月1日起向陈剑超、覃焕带支付逾期办理违约金。三鸟批发公司则表示陈剑超、覃焕带没有实际损失故不应赔偿，其无法在约定期限内办证是因为政策的变更及增加了档案验收项目，报规划时需要将整个入户花园面积都上报，但到销售时因政策变更，入户花园仅能算一半的面积，因此现在需要将两部分的面积变更一致才能办理房产证，三鸟批发公司对此一直在跟进，只是暂未完成该工作，由此影响了楼盘的整体验收，影响办证的进度。档案验收是政策新增的项目，楼盘整体综合验收需要到年底前才能完成。三鸟批发公司对其上述意见并未提交相关证据佐证，陈剑超、覃焕带亦未就其实际损失提供相关证据佐证。本院认为，陈剑超、覃焕带与三鸟批发公司签订商品房买卖合同，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院对此予以认定。因在双方的房屋买卖合同关系中，除交付涉案房地产给陈剑超、覃焕带使用外，持办理权属登记需由三鸟批发公司提供的资料到产权登记机关备案（即通常所称办理产权证）亦为三鸟批发公司的合同义务之一，且双方在合同中也已约定了三鸟批发公司履行该合同义务的期限，故三鸟批发公司应依约履行该合同义务。涉案商品房已于2013年7月30日交付，则依合同约定，三鸟批发公司应于该日起720个工作日内履行上述合同义务。然而三鸟批发公司逾期未能履行办证义务，双方为此补充签订了和解协议，就此重新达成了协议，合法有效，双方仍应恪守。但是至本院作出本判决之日，该期限早已届满，但三鸟批发公司仍未依约履行上述合同义务。现陈剑超、覃焕带主张三鸟批发公司违约，三鸟批发公司以政策变更及验收项目增加等为由进行抗辩，依法应承担举证证明之责任，但其没有提供相关证据佐证，故其依法应承担举证不能的不利后果，对其该抗辩主张，本院不予采信，采纳陈剑超、覃焕带上述诉讼主张，认定三鸟批发公司违约。鉴于此，陈剑超、覃焕带诉讼请求三鸟批发公司承担违约责任有理，但是根据双方的和解协议，违约金应为已付房款的2%即10565.76元。陈剑超、覃焕带主张违约金低于造成的损失，要求予以增加，但未举证证明其因未及时办理房地产权证导致的具体损失，应承担举证不能的法律后果，现陈剑超、覃焕带要求再次增加违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司于判决发生法律效力之日向原告陈剑超、覃焕带支付逾期办理不动产权证书的违约金10565.76元；二、驳回原告陈剑超、覃焕带的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为54元，由被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担（该款已由原告陈剑超、覃焕带垫付，被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司应在判决生效之日迳付给原告陈剑超、覃焕带，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁春燕二〇一八年九月十四日书记员  卢绮琴