江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终2373号 上诉人(原审原告)：黄晓东，男，1985年11月16日生，汉族，住赣州市定南县。 委托诉讼代理人：刘富斌，定南县正泰法律服务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人(原审被告)：信丰时利和房地产开发有限公司，地址：赣州市信丰县嘉定镇解放路水东桥头。 法定代表人：熊水华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖琴，江西明理律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 上诉人黄晓东因与被上诉人信丰时利和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省定南县人民法院（2018）赣0728民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人黄晓东上诉请求：1.依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金81201.5元；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决适用法律错误导致错误判决，上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》对被上诉人逾期交房的违约责任约定明确，即“出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。该约定合法有效，不应该违背当事人意思自治原则，酌定按照房屋租金来计算违约金。被上诉人未举证证明违约金过高的事实，应承担举证不能的法律后果，上诉人认为按合同约定主张的违约金并不高，折算月利率不到1%，且开发商处于优势地位，违约金条款是其提供的合同约定，逾期交房的责任完全在开发商。在合同未通过司法程序确认无效的情况下是真实、有效的合同，双方应当遵守履行。 被上诉人信丰时利和房地产开发有限责任公司辩称：一审法院适用法律正确，一审法院对违约金的计算标准适用法律完全正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当维持一审判决。诉争《赣州市商品房买卖合同》第十二条第2款系定南县房产管理局合理备案系统升级所生成，无法补充更改，该条款不是被上诉人提供的格式条款，也不是被上诉人真实的意思表示。根据合同法司法解释（二）第二十九条，该条款约定的违约金过高。本案中，原告在一审时未提交证据证实其实际损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定。因此开发商延期交房，导致业主不能按期居住该房屋，可将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这符合业主实际损失，一审法院适用法律正确，最大限度的维护了业主的权益。 上诉人黄晓东向一审法院的诉讼请求为：1.请求法院依法判决被告支付延期交房违约金共计人民币81201.5元；2.请求法院依法判决被告从交房之日起支付原告赔偿金法定允许利息；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：：2014年12月19日，原、被告双方签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：被告信主时利和房地产开发有限公司将其开发的XXX号房屋卖给原告黄晓东。该房屋用途为住宅，属框架结构，建筑面积135.37平方米，成交单价为4628.46元/平方米，总价626555元。付款方式为商业贷款，买受人应当于2014年12月19日前支付首期房价196555元，占全部房价款30%，余额40万元，向指定银行申请贷款支付。合同第十一条第一款约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条第一款就逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第是一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告黄晓东按合同约定支付了首付款并办理了商业贷款。另查，被告信丰时利和房地产开发有限公司于2017年9月5日通知原告黄晓东交房，原告黄晓东于2017年12月14日办理了交房手续，物业费从2017年9月5日开始收取。 一审法院认为：，2014年12月19日，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护。原、被告应依约履行合同规定的义务。本案的主要争议焦点是：逾期交房的违约金如何计算。一、原告黄晓东已按约定全额支付购房款626555元，但被告信丰时利和房地产开发有限公司未按合同的约定在2016年6月30日前向原告黄晓东交付房屋，故被告信丰时利和房地产开发有限公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告信丰时利和房地产开发有限公司逾期交房导致原告黄晓东房屋期待居住时间的减少，其损失实质是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失，结合原告黄晓东购买房屋地段、面积等，酌定房屋租金每月800元，因此原告黄晓东主张的违约金损失适当减少为1040元（800元×30％＋800元）每月。三、违约金计算的期间。被告信丰时利和房地产开发有限公司于2017年9月5日通知原告黄晓东交房，故一审法院认定逾期交房时间从2016年7月1日起计算至2017年9月5日，共14个月5天（431天），按市场租房习惯少于一个月的租房时间也应按满月计算租金，故逾期交房违约金计算时间为15个月。综上，被告信丰时利和房地产开发有限公司应向原告黄晓东支付逾期交房违约金1040元/月×15个月=15600元。庭审中被告信丰时利和房地产开发有限公司认可按日利率万分之一的标准计算违约金，按此标准，经核算被告信丰时利和房地产开发有限公司应支付原告黄晓东违约金数额为27004.5元（626555元×431天×万分之一）。被告信丰时利和房地产开发有限公司自愿在一审法院认定的违约金标准之上进行赔付，该行为符合法律规定，一审法院予以尊重，故一审法院认定被告信丰时利和房地产开发有限公司应支付原告黄晓东逾期交房违约金27004.5元。对原告黄晓东主张的违约金超出此标准范围内的一审法院不予支持。另关于原告黄晓东主张的违约金的利息问题，因在合同中无相关约定，故对该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告信丰时利和房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告黄晓东逾期交房的违约金27004.5元；二、驳回原告黄晓东的其他诉讼请求。案件受理费1830元，减半收取915元，由原告黄晓东负担685元，由被告信丰时利和房地产开发有限公司负担230元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于违约金计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。被上诉人信丰时利和房地产开发有限公司认为约定的违约金过高，根据法律规定，违约金虽具惩罚性，但也是以造成的损失为基础，被上诉人黄晓东逾期收房的损失主要就是居住房屋的利益损失，根据一审酌定案涉购买房屋地段、面积房屋租金每月800元，再加上惩罚性的30%来计算被上诉人黄晓东的损失，合同约定的违约金明显高于其损失几倍，一审判决据此下调并无不当。当然，被上诉人自愿在法院认定违约金标准之上进行赔付，是其对自身权利的处分，应予支持。 因违约金的计算标准是在合同约定基础上予以减少，上诉人黄晓东据此提出上诉，在被上诉人信丰时利和房地产开发有限公司存在违约情形情况下，二审案件受理费应由被上诉人信丰时利和房地产开发有限公司负担为宜。 综上所述，上诉人黄晓东的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1830元，由被上诉人信丰时利和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾文俊 审 判 员  雷勉励 审 判 员  赖国东 二〇一八年九月十一日 书 记 员  王 佳 代理书记员  郭燕华