重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初12968号原告重庆市依菲利商贸有限公司，住所重庆市南岸区海棠溪街道。法定代表人张晶，总经理。委托代理人邹浩然，重庆尚懿律师事务所律师。委托代理人张永芳，重庆尚懿律师事务所律师。被告李小平，男，汉族，1962年9月19日出生，住江西省瑞金市。原告重庆市依菲利商贸有限公司（以下简称“依菲利公司”）诉被告李小平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告依菲利公司的委托代理人张永芳到庭参加诉讼，被告李小平经本院公告向其送达开庭传票及起诉状副本，公告期满后逾期未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告依菲利公司诉称：2015年10月24日，原被告签订《房屋租赁合同》，被告承租重庆市南岸区海棠海街道南兴路XX号，租赁期限二年（从2015年12月1日起至2017年11月30日止），月租金5155.04元，从第二年至2017年11月每年增加6%。被告在租赁期内累计支付租金40930.24元，拖欠租金24641.8元。租赁期满后被告拒不搬离，占用租赁房屋至今，应支付房屋租金25022.30元。以上租金经原告多次催告拒不支付，故原告起诉至法院，请求判令：一、被告支付拖欠的房屋租金24641.84元及利息（自2018年1月1日起，以所欠24641.84元租金为基数，按年利率24%计算至付清之日止），截止起诉之日利息为2957.02元，合计27598.86元；二、被告立即支付原告2017年12月至2018年3月房屋占用损失费23168.80元，截止起诉之日利息为1853.50元，合计25022.30元；三、诉讼费由被告承担。被告李小平未到庭，未作答辩。经审理查明，2014年5月28日，重庆万凯实业有限公司作为甲方（出租方）与原告伊菲利商贸公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所属的位于重庆市南岸区海棠溪街道XX楼，出租给乙方使用，租赁房屋整体共四层，建筑面积为23094.83平方米，套内面积为18029.11平方米；承诺租赁期限为10年7个月，自2014年6月1日起至2024年12月31日止；该合同对租金的标准、缴纳、交房期限及其他权利义务等进行约定。2015年10月24日，原告作为甲方与乙方即本案被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所属于的位于重庆市南岸区海棠海街道南兴路XX号房屋租赁给乙方使用，总建筑面积为177.73平方米；租赁期限为2年，自2015年12月1日起至2017年11月30日止，优租时间为2015年12月至2016年11月底；租金标准为29元/平方米/月，月租金为5155.04元/月，每季度租金为15465.12元/月（该租金不含物管费、水电费、公共水电公摊费等）。本物业租金从第贰年至2017年1月开始每年递增6%；租金按季度缴纳；首次租金自双方签订合同当日由乙方交付(2015年12月1日起至2016年2月28日)租金15465.12元（前6次交2个月租金经营3个月）；乙方须在上月租金到期前10日足额缴纳下一月租金。乙方若逾期缴纳租金，甲方按每天加收5%作为滞纳金，同时甲方可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（含滞纳金），并通知乙方，乙方应在收到甲方通知5日内补足履约保证金；在本合同签订当日，乙方需缴纳15465.12元（即三个月租金额度）作为合同履约保证金，合同期满后一个月内，如乙方无违约行为，甲方无息退还。乙方的违约责任：乙方如在租赁期内单方面提出解除合同，未经甲方同意解除的，甲方不予退还保证金；乙方无故拖欠租金满一个月，甲方有权解除合同，甲方除有权继续追索乙方欠租外，乙方所交保证金亦不予退还等内容。上述合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用。期间，被告分别于2016年2月26日向原告支付第一次租金15879元、2016年6月30日向原告支付2016年6月1日-11月30日的租金15879元、2017年1月1日原告支付租金10000元，被告共计支付租金41758元。之后，被告一直欠付原告租金，并占用租赁房屋至今，原告催收未果，遂以前述请求诉至本院。上述事实有《房屋租赁合同》两份、收据三份及原告的陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告从重庆万凯实业有限公司处取得租赁房屋的使用权，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，该合同符合法律的规定，具有合法效力。当事人应当严格履行合同义务。本案中，原告已按约履行交付涉案房屋的义务，被告也应按约履行支付租金等费用的义务。原告自行陈述优租期一年实际为免租期一年，按合同的此项约定，被告在合同约定的二年租金期内应付租金为127432.56元，减去免租期一年的租金，应实际支付的租金为65572.08元。被告已缴纳租金共计支付41758元，尚余23814.08元租金未支付给原告。因此，原告请求的至2017年11月30日所欠租金24641.84计算有误，被告应支付原告至2017年11月30日所欠租金应付23814.08元。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原被告之间签订的租赁合同已到期，之后未再续签合同，此时双方租赁期限为不定期。根据原、被告签订的上述租赁合同的约定，租金从第贰年至2017年1月开始每年递增6%，则2017年1月起租金计算为5464.34元/月（5155.04元/月+5155.04元/月×6%），2018年1月起租金计算为5792.20元/月（5465.34元/月+5464.34元/月×6%）；被告拖欠原告2017年12月至2018年3月期间的租金为26168.80元，原告要求被告立即支付此费用，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期足额支付租金的行为，已构成违约，被告应承担违约责任。由于双方合同中约定的违约金计算方式过高，现原告主动降低违约金的计算标准，并请求被告支付原告违约金（违约金以每月所欠租金为基数，从逾期之日起按照年利率24%计算至付清时为止），不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告李小平于本判决生效之日起十日内向原告重庆市依菲利商贸有限公司支付到2017年11月30日前欠付的租金共计23814.08元；二、被告李小平于本判决生效之日起十日内向原告重庆市依菲利商贸有限公司支付从2017年12月1日到2018年3月30日欠付的租金共计26168.80元；三、被告李小平于本判决生效之日起十日内向原告重庆市伊菲利商贸有限公司支付违约金（2017年11月30日前欠付的租金23814.08元的违约金从2018年1月1日起算，按照年利率24%计算至付清时为止；从2017年12月1日起所欠的租金以每月所欠租金为基数，从逾期之日起按照年利率24%计算至付清时为止）。四、驳回原告重庆市依菲利商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1114元、公告费300元，共计1414元，由被告重庆李小平承担（此款原告重庆市依菲利商贸有限公司已垫付，被告李小平于支付上述款项时一并支付原告依菲利公司1414元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  左杨琴人民陪审员  李 艺人民陪审员  钟其凤二〇一八年九月二十五日书 记 员  曹婷婷