济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初1782号原告：王建刚，男，1958年4月17日出生，汉族，济南毛巾厂退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：康迎，山东鲁祯律师事务所律师。被告：刘贤义，男，1954年2月7日出生，汉族，济南建委退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：杨刚，天津泰阁律师事务所律师。第三人：王敏，女，1954年2月7日出生，汉族，济南卷烟厂退休职工，住济南市历城区柳埠镇苏家庄**国有林场。原告王建刚与被告刘贤义、第三人王敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建刚及其委托诉讼代理人康迎、被告刘贤义及其委托诉讼代理人杨刚、第三人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建刚向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2016年5月16日签订的房屋转让协议有效。2、判令被告刘贤义继续履行双方2016年5月16日签订的房屋转让协议；3、诉讼费用、保全费、保全担保费由被告刘贤义承担。事实和理由：我妻子陈静和被告刘贤义的妻子第三人王敏系中学同学，两人之间经常来往，第三人王敏告诉陈静：被告刘贤义单位团购了一批鼎秀家园的房子，2016年1月已经签订了《认购协议》，认购鼎秀家园北地块27栋1单元402室的房屋一套，现在他们夫妻没有钱缴纳后续的购房款，想在原房价的基础上加些钱卖掉。后两家人见面时，被告刘贤义更是述说自己投资股市失利，需补仓，急需现金的囧况，并劝说我卖掉自己仅有的住房来购买团购房。在被告刘贤义夫妻的劝说下，经双方协商被告刘贤义加价20万元将团购房卖给我。双方于2016年5月16日通过我妻子陈静的账号给被告刘贤义转购房款50万元。后因第三人王敏在国外未归，被告刘贤义父亲生病去世，直到2016年8月15日双方才签订了正式的房屋转让协议，签订协议的时间，当时因无法确定50万元的转款时间，仅写明2016年，经调取转账明细后自行填写转让日期。协议约定我向被告刘贤义付清首笔50万元转让款后享有与济南市城市建设投资有限公司签订的《认购协议》中的全部权利和义务：被告刘贤义缴纳的30万元购房意向金由我享有并抵扣购房款，剩余未缴纳的100万元购房款由被告刘贤义通知我缴纳后，由我向济南市城市建设投资有限公司缴纳。然而《房屋转让协议》签订后房价涨幅巨大，2017年8月7日被告刘贤义要毁约，我未同意。被告刘贤义毁约我将面临流离失所，无家可归的境遇，为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告刘贤义辩称，原告王建刚所述事实与理由与事实不符，关于购房的起因原告王建刚所述是第三人王敏告诉陈静缺乏相关依据，我劝说原告王建刚卖掉原有住房也缺乏事实根据。房屋转让协议无效，我与原告王建刚签订房屋转让协议的时候我的配偶王敏即本案的第三人并不知情，根据其护照出境记录看出其于2015年7月17日离境去澳大利亚照顾孩子，于2016年7月17日回国，房屋转让协议签订的时间为2016年5月16日，同时由于我们夫妻两人感情不和，双方在一年当中没有联系。根据我与原告王建刚的微信记录可以看出，在2017年8月7日至2017年9月13日双方多次就合同解除及补偿事宜协商，且我多次就购买房屋的房源问题及价格与原告王建刚协商，双方对合同解除没有异议，但对补偿事宜未解决。根据认购协议能够看出由于我是政府相关部门的职工，且涉案房屋是单位集资建房，我于2014年缴纳定金，2016年签订认购协议，由于建设单位直到2017年年底才具备预售条件，在原、被告签订房屋转让协议时，由于建设单位没有相应的预售证明，因此认购协议无效，且不具备转让的条件。根据我与建设单位签订的房屋买卖合同，补充协议第七条第二款可以看出，合同约定买受人在取得房屋所有权之前，不得对房屋进行转让，包括增加、减少买受人，直系亲属间转让、非直系亲属间转让等相关事宜，涉案房屋与普通商品房不同，涉案房屋是政府机关明确了购房主体进行内部买卖的行为，不允许对外进行转让，综上原被告房屋转让协议无效，无法继续履行。我同意退回原告王建刚支付的50万元，并进行相应的补偿。第三人王敏述称，应认定2016年5月16日原、被告签订的转让协议无效，我于2015年7月17日离境去澳大利亚，2016年7月17日回国，原、被告之间2016年5月16日签订的房屋转让协议时候我不知情。涉案房屋被告刘贤义无权处置，其中有我一半的产权。原告王建刚是我中学同学陈静的丈夫，明知我们夫妻关系不好，但作为很好的同学经常来往为什么不给我打个电话，把转让房子的事情告知我。我不允许转让房子的，不会发生今天的诉讼的。本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，被告刘贤义与济南市城市建设投资有限公司签订《认购协议》，载明被告刘贤义认购鼎秀家园27栋1单元402室，房屋总价1307300元，储藏室与房屋绑定销售，储藏室单价为4287元每平方米，预定车位一个，价格十万元,已缴纳的三十万元购房意向金中的两万元转为认购定金,签署《商品房买卖合同》时，该定金及剩余购房意向金转为房款。2016年5月16日，原、被告协商将被告刘贤义认购的济南市历下区鼎秀家园27号楼1单元402室房屋在认购金30万的基础上加价20万转让给原告王建刚，原告王建刚的配偶陈静于当日将50万元通过银行转账支付给被告刘贤义。原、被告双方签订房屋转让协议，被告刘贤义作为甲方，原告王建刚作为乙方，协议载明“一、甲方通过单位团购与济南市城市建设投资有限公司签订房屋《认购协议》，认购房屋坐落于本市历下区鼎秀家园27号楼1单元402室，建筑面积154㎡。甲方自愿转让，乙方自愿受让。二、转让金额伍拾万元（含甲方已交纳购房定金叁拾万元）。三、转让金额付清后，乙方享有该房《认购协议》中享有的全部权利和义务，甲方已交纳购房意向金30万元由乙方享有抵扣购房款，剩余房款由乙方支付。四、甲方承诺该房无经济纠纷，房产证发放后及时无条件办理过户至乙方名下，过户费用由乙方支付。五、其他未尽事宜，协商处理”。被告刘贤义与第三人王敏系夫妻关系。第三人王敏于2016年7月17日回国。2016年8月11日原告王建刚的配偶陈静微信联系并告知第三人王敏将要与被告刘贤义签订房屋转让协议。2017年8月6日，被告刘贤义、第三人王敏支付济南市城市建设投资有限公司房款1301213元、车位款100000元、储藏室款92942元。2017年11月27日被告刘贤义向原告王建刚配偶陈静汇款50万元，2017年11月30日陈静向被告刘贤义账户返还50万元。2017年12月29日，被告刘贤义、第三人王敏与济南市城市建设投资有限公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并于同日进行了合同备案并缴纳剩余房款1001213元、车位费100000元、储藏室款92942元。本院认为，原告王建刚与被告刘贤义签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，涉案房产为商品房，未违反国家法律、行政法规等强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。第三人王敏系被告刘贤义配偶，于2016年7月17日回到国内，2016年8月11日原告王建刚的配偶陈静微信告知第三人王敏将要与被告刘贤义签订关于房子的协议，第三人王敏并未在当时明确反对，原告王建刚主张继续履行房屋转让协议，事实清楚，有理有据，双方均应按照协议内容全面履行协议，原告王建刚应向被告刘贤义支付剩余房款1194155元，因涉案房产产权证书尚未办理至被告刘贤义名下，过户手续原告王建刚可待条件成就时另行主张权利。原告王建刚主张财产保全责任保险费5250元，并提交发票予以佐证，证实原告王建刚因被告刘贤义违约导致本次诉讼，支出财产保全责任保险费5250元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：原告王建刚与被告刘贤义2016年5月16日签订的房屋转让协议有效。二、原告王建刚于本判决生效之日起10日内向被告刘贤义支付剩余房款1194155元。三、被告刘贤义于本判决生效之日起10日内向原告王建刚支付财产保全责任保险费5250元。四、驳回原告王建刚的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18240元，保全费5000元，由被告刘贤义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 晛人民陪审员  陈家春人民陪审员  刘德荣二〇一八年九月二十一日书 记 员  赵天娇