广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法碣民一初字第322号原告吴介裕，男，XXXX年XX月XX日出生，台湾人，身份证号码：XXX。委托代理人汲广珍，系广东砝码律师事务所律师。委托代理人曹淑芬，系广东砝码律师事务所律师助理。被告王惜珍，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。原告吴介裕诉被告王惜珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭两次公开开庭进行了审理。原告吴介裕及其委托代理人汲广珍第一次开庭到庭参加了诉讼，原告的委托代理人汲广珍第二次开庭到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴介裕诉称，2014年3月23日，原告、被告和东莞市石碣京弘房地产经纪有限公司三方，就原告所拥有的位于东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX座XX层XXXX座XX层XX号房地产（现新地址为东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX栋XX）签订《房屋买卖合约》，三方就该房产的面积、成交价、付款方式、税费承担等条款达成协议。协议如下：该房产建筑面积为275.3平方米，套内面积为229.33平方米，成交价为158万元，付款方式：前期48万元于过户当日支付（已付定金5万元包括在内），其余房款110万元于房产办理银行抵押登记后，由贷款银行直接划给原告。交楼与被告使用的时间为原告收齐该房款两天内。合约签订后，原告按约履行，将房产过户至被告名下。被告在办理过户手续当日支付了前期房款48万元（含已付定金5万元），对其余的110万元房款打欠条给原告，并承诺于2014年7月1日前付清。之后，原告及经纪公司多次催促被告尽快付款，被告一直以房产在办理银行抵押贷款答复。2014年7月7日经纪公司去房产局查询，原告才知道被告违反合约约定，根本没有去银行办理抵押贷款，而是私自将该房产抵押给他人，原告及经纪公司多次联系被告未果，当日下午去派出所报案。综上，原告认为，被告的行为违反合约约定，已构成欺诈和根本违约，严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告双方于2014年3月23日签订的《房屋买卖合约》，被告返还原告位于东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX栋XX房产，并协助原告办理房产过户手续，房产价值158万元。2、原告有权没收被告已付定金5万元，被告赔偿原告经济损失7.9万元。3、本案诉讼费及保全费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：依法解除原、被告双方于2014年3月23日签订的《房屋买卖合同》，确认位于东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX栋XX房产为原告吴介裕所有，被告协助原告办理房产过户手续，房产价值158万元；变更第二项诉讼请求为：原告有权没收被告已付定金5万元，被告赔偿原告经济损失163500元。被告王惜珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。经审理查明，2014年3月23日，原、被告及经纪方即东莞市石碣京弘房地产经纪有限公司（以下简称京弘公司）签订《房屋买卖合约》，就被告通过京弘公司购买原告位于东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX座XX层XX房产达成协议。合约第一条及附件约定，房产成交价为1580000元，定金50000元，在签署合约当天内支付10000元，剩余40000元于2014年3月24日付清作为定金；余下楼款的付款方式为按揭付款，申请贷款种类为消费贷款，买卖双方须在2014年3月29日或之前签妥房管局《房地产买卖合同》并办理过户递件手续，首期楼款（含定金）480000元，买方应过户当日支付给卖方，楼价余款1100000元，在交易过户及办房产抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。第六条约定，买卖双方同意卖方收齐房款两天内交楼。第十条约定，买方不依本合约履行，则视为买方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后五天内，仍未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，本合约自动解除。卖方没收买方已付之定金，且卖方有权再将该物业售予任何人。同时，买方应赔偿合约楼价的百分之五作为卖方的损失。第十七条第1点约定，买方保证领取房管所回执当日起累计90个自然天内付清房款。合约另就其他事宜进行了约定。原告主张，被告已向其交付首付款480000元，双方办理房屋所有权转移登记手续，并提供两份房地产权证复印件及证明予以证明。根据本院依法调取的东莞市石碣房地产管理所出具的房产登记信息查询结果、广东省东莞市房地产登记申请书、房地产买卖合同及房地产权证显示，涉案房产原所有权人为原告吴介裕，房产地址原为东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX座XX层XX，后变更为东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX栋XX；2014年3月28日，原、被告到房管所申请办理房地产所有权转移手续，转移原因为买卖，现所有权人为被告王惜珍；2014年4月25日，涉案房产办理抵押登记手续，他项权人为唐飞，抵押金额100万元，抵押期间为2014年4月18日至2014年6月18日。原告提交欠条及告知函，证明被告承诺付款及违约的情况。欠条内容为：本人王惜珍，现购买吴介裕名下房产：东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX栋XX，双方议定房屋价格为1580000元，本人王惜珍于2014年4月1日前向吴介裕支付房屋首期房款含定金480000元，现欠吴介裕房屋尾款1100000元，本人王惜珍承诺于2014年7月1日前将房屋尾款付清给吴介裕，如有逾期，吴介裕有权按照双方签定的房屋买卖合同向王惜珍追讨相关违约责任。被告王惜珍在欠条右下方签名、加盖手印并书写日期2014年4月1日。告知函系发给原告吴介裕，日期为2014年7月7日，由广东名道律师事务所出具，加盖广东名道律师事务所印章，内容为广东名道律师事务所接受王惜珍的委托，就原、被告之间的房地产买卖一事致函原告，并陈述，原、被告双方约定原告将涉案房产卖给被告，由被告支付首付款480000元，将房产办理过户手续后，再由被告用该房产向银行抵押贷款，所贷款项用于支付原告余下房款；被告已交付480000元，原告也将房产于2014年4月3日过户到被告名下；但由于被告生意失败，现已无力偿还余下购房款，银行贷款一直无法获得，希望解除双方的二手交易合同，在被告允许的偿还能力条件下尽可能将房产过户回原告名下，以减少原告损失；该房产为担保对外借有个人借款，届时贷款人可能会行使担保债权，故特函告原告。原告另提交担保费票据、飞机票打印件、收款明细、中介费单据、过户交易费用预算表等证明原告因被告违约花费的来回路费、需过户回转的费用等，诉求被告赔偿其损失163500元。庭审中，原告表示，由于被告尚未支付剩余房款，故涉案房屋实际并未交付，目前尚由原告占有使用，故撤回要求被告返还房产的诉求。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合约》、欠条、告知函、房地产权证复印件两份、证明、担保费票据、飞机票打印件、收款明细、中介费单据、过户交易费用预算表，本院依法调取的房产登记信息查询结果、广东省东莞市房地产登记申请书、房地产买卖合同及房地产权证，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。原告提交的《房屋买卖合约》、欠条及告知函由被告王惜珍签名确认、京弘公司及广东名道律师事务所加盖印章，其内容与本院依法调取的东莞市石碣房地产管理所出具的书面文件载明的房屋所有权转移登记及抵押登记的情况一致，被告对此未提出抗辩，本院对上述证据的真实性予以确认。原、被告签订的《房屋买卖合约》，系双方当事人的真实意思表示，合约内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。根据原告提交的欠条、告知函及本院依法调取的房产登记信息查询结果、广东省东莞市房地产登记申请书显示，原告已按照合约约定将涉案房屋过户至被告名下，而被告仅向原告交付480000元，不足全部房款的三分之一，未按照约定向银行办理抵押贷款手续，亦未按时向原告支付剩余房款1100000元，告知函也明确表示被告无法再履行支付剩余房屋的义务，更未获得银行贷款，导致合同目的无法实现，被告已构成根本违约，合约明确约定，在此情况下，合约自动解除，故原告要求解除原、被告于2014年3月23日签订的《房屋买卖合约》的诉求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的相关规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告确认涉案房屋现由其占有使用，撤回要求被告返还房屋的诉求，要求确认并恢复原告对涉案房产的所有权，符合法律规定，本院予以支持。故本院依法确认涉案房屋即东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX栋XX房屋的所有权人为原告吴介裕，被告应协助原告办理涉案房产的产权过户手续。关于原告诉求的损失问题，原告提交的飞机票并非正规的发票，也无法证明与本案的关联性，关于被告将房屋过户给原告所需的费用尚未实际产生，无法确认其具体数额，不能证明被告的实际损失情况，且双方在合约中已明确约定，被告违约的，原告有权没收定金，被告赔偿原告楼价5%作为原告的损失，未约定按照实际损失情况进行赔偿。故原告有权没收双方约定的定金50000元，被告应赔偿原告损失为79000元=1580000元×5%。原告超过上述数额部分的损失的诉求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴介裕与被告王惜珍于2014年3月23日签订的《房屋买卖合约》已解除。二、确认东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX栋XX房屋的所有权人为原告吴介裕，被告王惜珍于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴介裕办理东莞市石碣镇涌口村东风路盈翠豪园XX栋XX房屋的产权过户手续。三、原告吴介裕没收被告王惜珍交付的定金50000元，被告王惜珍于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告损失79000元。四、驳回原告吴介裕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费20942元、保全费5000元，共计25942元，原告已预交，由被告负担24720元，由原告负担1222元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈小玲代理审判员  徐苗苗人民陪审员  陈淑珍二〇一五年五月七日书 记 员  胡凤英