北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第6412号原告北京市海淀区环球雅思培训学校（反诉被告），住所地北京市海淀区中关村南大街甲18号院1-4号楼D座06-6D（登记号：京海民证字第0730517号）。法定代表人吴菁，董事长。委托代理人王巍巍，北京市合川律师事务所律师。被告北京天华阳光投资管理有限公司（反诉原告），住所地北京市西城区西直门南大街6号B座5212室（营业执照注册号：110102007755283）。法定代表人陈莉，总经理。委托代理人梁卓斐，女。委托代理人郭靖，女。原告北京市海淀区环球雅思培训学校（以下简称环球雅思学校）与被告北京天华阳光投资管理有限公司（以下简称天华阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孟昕伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告环球雅思学校之委托代理人王巍巍，被告天华阳光公司之委托代理人梁卓斐、郭靖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告环球雅思学校诉称，我方与天华阳光公司于2013年2月26日签订了房屋租赁合同，由我方承租位于x大厦x座北翼1501室房屋，共计320.49平方米。租期从2013年4月27日至2016年4月26日，月租金74086.61元。合同签订后，我方与天华阳光公司均按合同约定履行了义务。2014年8月14日，因培训行业市场变化，我方向天华阳光公司提出退租房屋申请，并在随后的往来邮件中告知天华阳光公司，我方已于2014年9月20日腾退房屋，为减少房屋空置损失，我方要求天华阳光公司及时收房并对房屋安排他用，或另租或自用，但天华阳光光公司不予配合，要求我方继续支付租金。为了维护我方权益，现我方诉至法院，要求确认我方与天华阳光公司于2013年2月26日签订的房屋租赁合同于2014年9月20日解除；判令天华阳光公司退还我方已经支付的2014年9月21日至2014年10月26日的租金88903.93元。本案诉讼费由天华阳光公司承担。被告天华阳光公司辩称，不同意环球雅思学校的诉讼请求。一、解除合同双方从未达成一致，是环球雅思学校单方行为。根据合同第七条第8款约定环球雅思学校应提前6个月提出书面申请，我方收到后90天内答复，我方第一次收到对方申请是2014年8月14日，因此双方合同应于2015年2月13日解除。且最后双方验收房屋合格的时间是2014年11月5日。二、关于赔偿金额，不应该是我方向对方退还，对方应该根据真正的解约时间即2015年2月13日，支付我方租金至2015年2月13日，共计266711.79元。现我方提出反诉，要求确认我公司与环球雅思学校于2013年2月26日签订的房屋租赁合同于2015年2月13日解除；环球雅思学校向我公司支付租金266711.79元。环球雅思学校承担本案全部诉讼费用。原告环球雅思学校对被告天华阳光公司的反诉辩称，不同意天华阳光公司的反诉请求。一、我方在2014年9月20日之前已经腾空了房屋要求天华阳光公司接收，是天华阳光公司迟迟不接收，造成房屋空置，就扩大的损失天华阳光公司无权向我方主张租金。二、租赁合同第七条第8款约定的是解约程序性条款，并无相应的违约责任。即便我方未按此要求提出解约申请，也不应当多交纳6个月租金。三、我方单方要求解除租赁合同属于违约行为，我方同意按照合同第九条承担违约责任，我方以支付违约金为代价提前解除合同。第九条约定的我方违约责任是已经交纳的押金不退还，我们交涉的过程中已经同意押金不退还，因此我方有权要求在2014年9月20日解除合同。经审理查明，2013年2月26日，环球雅思学校（承租方）与天华阳光公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方出租x大厦x座北翼1501房间（以下简称涉案房屋），租期自2013年4月27日至2016年4月26日；月租金为74086.61元，押金为222259.82元；承租方每三个月付款一次，应提前五天付清下一期租金；租赁期内，如承租方提前解约押金不予退还，如承租方违反本出租协议的任何条款（如租期、约定、规定和附加条款等），出租方有权扣留承租方的全部押金，并保留对承租方所欠房租追索的权力；第七条第八款约定，若承租方欲提前解约，必须在解约时间前六个月（180天）向出租方提交书面申请，出租方必须在收到正式申请的三个月（90天）内作出答复;第九条违约条款载明：租赁期内，如承租方提前解约，则押金不予退还。2014年8月14日，环球雅思学校通过电子邮件向天华阳光公司提出退租申请，要求退租涉案房屋；同月22日，天华阳光公司作出书面回函，载明：“一、根据双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）第四条第四款约定租赁期内提出解约，押金不予退还，本房屋租赁期截止日期为2016年4月26日，故我公司不予退还贵公司缴纳的房屋押金人民币222259.82元。二、根据合同第七条第八款的规定，承租方欲提前解约的需提前6个月（180天）向出租方提交书面申请。贵公司于2014年8月14日向我公司提出书面申请，故合同解除实际应为2015年2月13日，在此之前，贵公司应按合同约定向我公司支付相应房租。三、贵公司同意从2014年8月14日至2015年2月13日期间，随时配合我公司安排的看房人员看房。2015年2月13日房屋到期后，根据合同，贵公司安排专人与我公司办理交接退租房屋手续，包括但不限于房屋钥匙、电气设备等。”后双方就合同解除时间未达成一致；天华阳光公司曾通过律师函要求环球雅思学校支付2014年10月27日至2015年2月13日房租266711.79元。2014年11月5日，环球雅思学校与天华阳光公司就涉案房屋办理了交接手续。现天华阳光公司已将涉案房屋另行出租。另查，天华阳光公司未退还环球雅思学校支付的押金222259.82元，环球雅思学校支付涉案房屋租金至2014年10月26日。在本案审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成一致。上述事实，有双方当事人陈述及环球雅思学校提供的房屋租赁合同、押金收据等证据，天华阳光公司提供的房屋租赁合同、房屋退租回函等证据材料在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，环球雅思学校与天华阳光公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。环球雅思学校未按合同约定时间提出解约申请并在未与天华阳光公司协商一致的情况下提前解约，显系违约。关于涉案合同的解除，天华阳光公司虽不同意环球雅思学校提前解除合同，但双方于2014年11月5日对涉案房屋进行了交接并办理了交接手续，涉案合同已经无法继续履行，故应认定涉案合同已经实际解除，解除时间应为双方交接涉案房屋的时间即2014年11月5日。因此，环球雅思学校要求确认涉案合同于2014年9月20日解除的诉讼请求、天华阳光公司要求确认涉案合同于2015年2月13日解除的反诉请求，均缺乏相应的事实及法律依据，本院均不予支持。因环球雅思学校系违约方并且涉案合同于2014年11月5日实际解除，故环球雅思学校应向天华阳光公司交纳2014年10月27日至2014年11月5日的租金，具体数额，本院根据双方合同约定的租金标准予以判定。因此环球雅思公司要求天华阳光公司退还2014年9月21日至2014年10月26日租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京市海淀区环球雅思培训学校与北京天华阳光投资管理有限公司于二〇一三年二月二十六日签订的《房屋租赁合同》于二〇一四年十一月五日解除。二、北京市海淀区环球雅思培训学校于本判决生效后七日内向北京天华阳光投资管理有限公司支付租金人民币二万四千六百九十五元五角。三、驳回北京市海淀区环球雅思培训学校的其他诉讼请求。四、驳回北京天华阳光投资管理有限公司的其他反诉请求。如果北京市海淀区环球雅思培训学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零一十一元，由北京市海淀区环球雅思培训学校负担，已交纳。反诉案件受理费二千六百五十元（北京天华阳光投资管理有限公司已预交），由北京市海淀区环球雅思培训学校负担二百四十五元，于本判决生效后七日内交纳；由北京天华阳光投资管理有限公司负担二千四百零五元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  孟昕伟二〇一五年五月五日书 记 员  徐 斌