辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民二初字第333号原告：梅瑛，女，1989年8月31日出生，汉族，河北省秦皇岛市北戴河区站南大街*栋***号。委托代理人：李学林，沈阳市大东区洮昌法律服务所法律工作者。被告：沈阳佳建置业开发有限公司。法定代表人：陈学军，该公司董事长。委托代理人：张卫军，男，该公司法律顾问。第三人：沈阳九龙港商业管理有限公司，沈阳市沈河区中街路48号。法定代表人：陈学军，系该公司董事长。委托代理人：张卫军，男，该公司法律顾问。原告梅瑛与被告沈阳佳建置业开发有限公司、第三人沈阳九龙港商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法由本院审判员皮晓赛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅瑛及其委托代理人李学林，被告沈阳佳建置业开发有限公司及第三人沈阳九龙港商业管理有限公司的委托代理人张卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅瑛诉称，2014年4月15日，原、被告签订商品房买卖合同。原告购买位于沈阳市沈河区中街九龙港商铺、建筑面积7.6平方米铺位，总价款31万元，合同签订后原告交付被告房款16万元和其他费用3275元，因原告购买的铺位不能确定地址，无法经营，并且被告已将原告购买的商铺进行抵押，故原告在2014年5月同被告协商解决商品房买卖合同。被告以研究为名，至今没有解除。故原告请求法院依法判令：1、依法解除商品房买卖合同；2、返还购房款16万元和其他费用3275元；3、诉讼费由被告承担。被告沈阳佳建置业开发有限公司辩称，一、本案中原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》成交总价为31万元。合同签订后，原告仅向被告支付首付款16万元，其余房款15万元至今尚未支付，是原告在违约，而非被告。二、原告所购的商铺为5层B019号房屋，在《商品房买卖合同》明确约定，并且商厦现已开业，根本不存在原告所说的“铺位不能确定地址”之说。涉案商铺的地址为，沈阳市沈河区中街路48号中街九龙港商厦5层B019铺位。三、本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》并不单独存在的房屋买卖合同，签订该合同的同时，双方还签订了《九龙港“6＋N”委托经营管理合同》，本合同是双方签订的《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，并与之具有同等法律效力。管理合同中明确约定，原告自愿将其购买的商铺委托沈阳九龙港商业管理有限公司（以下简称：九龙港公司）经营管理，委托经营管理期限为六年，从2014年9月1日起至2020年8月31日止，托管期间，原告不向九龙港公司收取租金，九龙港公司不向原告收取托管费。故不存在原告起诉状中所述的无法经营问题。四、被告出售给原告商铺的总价实为645472元。依据双方签订的《九龙港“6＋N”委托经营管理合同》，在原告向被告交付房款的同时，被告以商铺原价的50%即322736元作为原告将所购商铺托管给九龙港公司的六年租金，从其所付总房款中予以扣除。据此，被告已将上述商品房买卖合同中的房屋交付后的六年收益，实际交付给原告。对原告来讲没有产生任何损失。五、原告与被告间签订的《九龙港“6＋N”委托经营管理合同》是双方真实的意思表示，是生效的合同，具备合同的实质性内容，是《商品房买卖合同》不可分割的组成部分。如原告无视这一事实，单方解除《商品房买卖合同》的同时，则应承担《九龙港“6＋N”委托经营管理合同》中其应负的违约责任，向被告返还其在交付房款时被告给付的六年租金以及违约金。六、原告至今没有完全履行支付购房款的义务，致使被告无法按照上述合同的约定，将原告所购之商铺交付给九龙港公司。原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《九龙港“6＋N”委托经营管理合同》，均是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。结合本案的实际情况，原告应继续履行完毕付款义务，否则其将面临对被告承担违约责任的诉讼风险。现原告要求解除合同，既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件。因此，原告无权要求解除《商品房买卖合同》和《九龙港“6＋N”委托经营管理合同》。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，完全是在虚构事实，以实现其退房的目的。请求法院依法判决驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年4月15日，被告沈阳佳建置业开发有限公司作为出卖人，原告作为买受人，签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的中街九龙港商厦第1座5层B019号房，建筑面积为7.36㎡，商品房总金额为人民币31万元。该合同第六条约定，买受人按以下方式按期付款：买受人于2014年4月15日支付首付款人民币16万元，剩余房款人民币15万元以买受人向银行申请按揭并取得按揭成功一次性划入出卖人的指定账户，详见本合同补充协议第2条。第八条约定，出卖人应当在2014年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人每延迟一天按买受人已付房价款承担万分之一的违约金处理。在签订该《商品房买卖合同》同时，双方还签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，其中第2条内容为：“就本合同第六条内容增加如下补充协议：在签订本合同时出卖人已告知买受人按揭所应提供的所有相关资料。（1）买受人通过贷款方式支付房款的，买受人必须在签订本合同之日起7天内向出卖人提供按揭所需所有相关资料，并协助办理签字等手续。买受人未在7天内向出卖人提供按揭所需所有相关资料或协助办理签字等手续的，按未按揭部分款项的每天万分之二向出卖人承担违约责任，从7天后的第一天算起，视为买受人逾期付款。逾期时间超过60天的，出卖人有权解除合同并且由买受人按未按揭部分款项的每天万分之一向出卖人承担违约责任。……”同日，原告作为委托方（甲方），第三人作为受委托方（乙方），签订《九龙港“6＋N”委托经营管理合同》，约定甲方对其所购商铺委托乙方进行经营管理。载明：“一、‘6＋N集合信托管理计划’细则‘6＋N集合信托管理计划’即甲方委托乙方对甲方购置的商业物业进行集中托管。‘6’：前六年实行‘固定性托管’，即甲方将商业物业交乙方统一招商、布局、运营、管理。‘N’：第七年起，甲乙双方根据实际情况另行协商托管方式。二、托管物业及期限1、甲方已拥有‘沈阳九龙港商业项目’5层B019号商铺（下称该商铺）的所有权或使用权，该商铺套内建筑面积为7.36平方米。2、甲方自愿将该商铺委托乙方经营管理。3、委托经营管理期限为六年，从2014年9月1日起至2020年8月31日止。三、双方的权利与义务1、自本委托经营管理合同签订之日起，甲乙双方委托经营管理的关系即告确立。2、托管期间，甲方不向乙方收取租金，乙方不向甲方收取托管费。3、自托管之日起，乙方对托管的物业拥有完全的经营管理权（包括但不限于招商、租赁、商业规划布局、经营、物业管理等）。4、甲方在委托经营管理期限内不得自行管理或将商铺另行委托他人管理。甲方产权转让或变更，应提前以书面形式向乙方备案并确保受让人书面同意继续承担本合同的权利与义务，并确保不影响本协议的执行。5、乙方有权根据管理的需要，对商铺进行全面规划、整体布局与装修，对商铺的相关公共配套设施进行调整或改造。乙方对商铺所有装饰、装修、改造、添附及添置的物品和设施设备享有所有权。……”。同日，被告收取原告交纳的人民币3275元，并为原告开具专用收款收据，收款事由载明：非住宅转让手续费、工本费、预告登记费、办房证费。2014年3月30日，被告为原告开具金额为人民币20000元的商铺定金专用收款收据。2014年4月15日，被告分别为原告开具金额为人民币140000元的铺位款专用收款收据。同日，被告为原告开具金额为人民币3275元的专用收款收据，收款事由为非住宅转让手续费、工本费、预告登记费、抵押权预告登记费、办房证费、他项权利证。现原告起诉来院，以不能确定所购商铺地址、无法经营及被告已将原告购买的商铺进行抵押为由，要求解除合同、退还购房款16万元和其他费用3275元。上述事实，有各方当事人陈述、商品房买卖合同、九龙港“6＋N”委托经营管理合同、专用收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告佳建公司签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告的房屋，二者之间形成房屋买卖法律关系，原告与第三人九龙港公司之间签订了《九龙港“6＋N”委托经营管理合同》，综合上述合同可以看出三方之间为房屋买卖并返租租赁法律关系，原告与第三人九龙港公司之间签订的虽名为委托经营管理合同，实为租赁合同。在原告与被告佳建公司之间签订的《商品房买卖合同》中虽然约定了出卖人即被告佳建公司向买受人即原告交付房屋的时间，但补充协议又约定了被告佳建公司并不实际向原告交付房屋，而是由第三人九龙港公司陪同买受人向出卖人验收接收商品房，被告佳建公司将商品房交付给第三人九龙港公司，视为向买受人交付房屋。根据原告与第三人九龙港公司签订的委托经营管理合同，委托经营管理期限为2014年9月1日起至2020年8月31日止，现第三人九龙港公司对此亦予以认可，故应视为被告佳建公司已向原告交付房屋，并由第三人经营管理。因原告与被告佳建公司之间的《商品房买卖合同》约定了被告佳建公司作为出卖人，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，但同时约定了如被告佳建公司未按期履行，原告可向被告佳建公司主张违约金，现合同约定的办理权属登记期限尚未届满，且现无证据证明原告所购房屋存在抵押，故原告以不能确定房屋地址、无法经营、存在抵押为由要求解除合同，并要求被告退还非住宅转让手续费、工本费、办房证费等费用。对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告梅瑛的诉讼请求。案件受理费人民币3565元，减半收取人民币1782.5元，由原告梅瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  皮晓赛二〇一五年五月十五日书记员  李 南本案依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。