湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初1547号原告：融汇（长沙）置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路568号融圣国际公寓11栋202室。法定代表人：涂玉水。委托诉讼代理人：陈少红，男，汉族，1971年12月19日出生，住江西省上饶市玉山县。委托诉讼代理人：赵振亚，男，汉族，1965年2月10日出生，住江西省上饶市玉山县。被告：钟顺密，男，汉族，1972年10月2日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：申玉淑，湖南中奕律师事务所律师。原告融汇（长沙）置业有限公司（以下简称原告）与被告钟顺密（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈少红、赵振亚，被告及其委托诉讼代理人申玉淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告立即将其承租的“融圣国际”6、7栋第1层7、8、9、10、11号商业房屋（共计757.49平方米）及被告在该租赁房屋内装修的装饰及改善之财产完整的归还移交给原告；2、被告立即支付所欠租金1424224元（该所欠租金计算至2018年2月28日止，自2018年2月28日起至被告将租金房屋交还给原告日止期间另行按照每日5400元计算占用费给原告，计算方式为该年度租金1971156÷365天；3、被告支付逾期支付租金的违约金357150元（计算至2018年2月28日止，自2018年2月28日起至被告将占用费支付给原告日止期间违约金另计）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年9月23日签订了《房屋租赁合同书》，该合同约定被告承租原告开发的“融圣国际”第6、7栋商品房商业裙楼中第1层7、8、9、10、11号商业房屋用于商业经营，并就租金、租金支付时间及违约金责任等做了详细约定。合同签订后，原告依约将出租房屋交付给了被告，被告从2016年12月10日开始就未能按照合同约定按时足额支付租金。2017年5月23日后被告未支付租金，至2017年10月份被告逾期欠交的租金已达人民币1231435元。在被告违约超过60天之后，原告依据合同15.4条规定，原告于2017年10月27日作出《解除通知函暨限期退场通知函》且该通知函已经通过快递邮寄给被告。被告于2017年11月1日收到该函件并于同日复函，被告在该函件中提出：要求适当减少租金或延期支付租金，如上述要求原告均不同意，则申请协商解除合同。原告与被告之间未能达成通过协商解除合同的协议，被告也没有再支付租金及按照该通知函要求将承租的案涉房屋归还移交给原告。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告答辩称：1、被告欠付租金的事实予以认可，数额还需进行核实；2、因为修建地铁导致经营困难，修地铁是在合同履行过程中，后被告将房屋转租给第三人，但第三人没有将租金转给被告，导致被告没有及时支付给原告；3、原告的主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2010年9月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，该合同约定被告承租原告开发的“融圣国际”第6、7栋商品房商业裙楼中第1层7、8、9、10、11号商业房屋用于商业经营；租期自2011年8月11日起至2021年7月31日止，共10年；租金每年度按一定比例增长，租金按季度支付以及违约责任等。2017年10月27日，原告出具《解除通知函暨限期退场通知函》，通知与被告解除2010年9月23日签订的《房屋租赁合同书》；在接到本通知函之日起三天内交清全部房屋租金并承担相应的违约金；被告在接到本通知函之日起十天内将涉案房屋完整无损的交还给被告。被告于2017年11月1日收到该通知函。被告于2017年11月1日向原告提交《协商函》，但原被告双方未能协商一致。另查明，案涉租赁商铺因周边修建地铁出口等相关设施，设置了封闭围挡，引起了承租环境发生重大变化，受到相当严重的影响。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告依约交付案涉租赁商铺，在合同履行过程中，由于出现了修建地铁出口的客观事件，引起了承租环境发生重大变化，造成被告经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变动的情况在当事人双方订立合同时是无法预料的，其变化足以致使订立租赁合同的基础动摇，如果仍然要求被告继续按照原约定支付租金及违约金，将显失公平，对被告权益造成严重影响。该情形符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，因此被告要求酌情减免租金及违约金的主张，本院予以支持。结合本案实际情况，综合考量，依法酌情减免被告的租金50%比较合理。故原告主张被告未付租金期间从2017年6月1日起暂计算至2018年2月28日，共计1424224元，本院予以支持被告应支付暂计算至2018年2月28日的案涉租金共计为712112元（1424224×50%）的诉讼请求，。后续租金自2018年3月1日起至被告将涉案租赁房屋交还给原告之日止，另行按照2700元/日（该年度租金1971156元÷365×50%）计算占用费支付给原告。对于原告主张超出部分，本院依法不予支持。被告未按约定如期交付租金，但并非恶意所为，实为涉案商铺经营惨淡所致。原告主张按日千分之一计算违约金，本院认为该计算标准过高，结合本案案情，本院依法酌情认定被告应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付原告违约金。对于原告主张的超出部分，本院依法不予支持。根据案涉合同第15.3-15.4“被告逾期60天未支付原告租金的，原告有权解除合同，且被告在租赁房屋所进行的装修装饰及改善之财产全部无偿归原告所有，被告不得对上述财产采取任何损坏行为，否则原告有权要求被告按照购置价进行全额赔偿”之约定，被告逾期支付租金已超过60天，原告主张被告将案涉房屋及被告在该租赁房屋内装饰装修及改善之财产完整地交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、第一零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告钟顺密于本判决生效之日起30日内将其承租的“融圣国际”6、7栋第1层7、8、9、10、11号商业房屋（共计757.49平方米）及其在该房屋内装修装饰及改善之财产完整地归还移交给原告融汇（长沙）置业有限公司；二、被告钟顺密于本判决生效之日起5日内支付原告融汇（长沙）置业有限公司所欠租金712112元（该所欠租金计算至2018年2月28日止，后续租金自2018年3月1日起至被告将租赁房屋交还给原告之日止期间另行按照2700元/日计算占用费支付给原告）；三、被告钟顺密于本判决生效之日起5日内支付原告融汇（长沙）置业有限公司违约金（以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金清偿完毕为止）；四、驳回原告融汇（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20832元，因适用简易程序减半收取10416元，由被告钟顺密负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇一八年九月三日法官助理粟佳书记员许旭瑶附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。