广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5273号原告：中山市城北汽车客货运输有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：卢志强，总经理。委托诉讼代理人：杨光泽，系原告员工。委托诉讼代理人：李贻宾，系原告员工。被告：毛建东，男，1982年12月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。原告中山市城北汽车客货运输有限公司与被告毛建东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李贻宾到庭参加诉讼，被告毛建东经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年4月至2018年5月的物业服务费2466.58元；2.判令被告向原告支付2017年4月至2018年5月的违约金434.57元;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告毛建东购买位于中山市××东路××阳光花园××房，建筑面积为97.88平方米，被告于2013年办理了交楼手续。被告收楼后，于2013年6月起对其购买的上述房屋进行装修。2013年6月4日，被告与原告签订《中山市四季阳光前期物业服务协议》，约定：由原告实施物业管理服务，被告按建筑面积每月每平方米1.8元交纳物业管理服务费，交纳时间为每月5日前，被告每月应缴交物业服务费176.18元。原告按照协议约定向被告提供物业服务，但被告自2017年4月起拒交物业服务费。经原告多次催讨，被告均以各种理由拒不支付。为此，原告诉至本院，请求判如所请。原告对其诉请提交的证据有：1.《四季阳光前期物业服务协议》一份；2.交楼文件物品清单一份；3.欠费明细表一份；4.四季阳光小区收费备案表一份；5.四季阳光住宅装饰装修管理服务协议一份；6.业主/住户消防安全责任书、中山市商品房销售登记备案表、四季阳光花园业主收楼手续书、住宅使用说明书、住宅质量保证书各一份；6.《前期物业服务合同》及中山市物业企业接管项目登记手册各一份。被告毛建东未应诉、答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：中山市实盈房地产投资有限公司系四季阳光花园商住小区物业的开发商。2011年7月30日，原告与中山市实盈房地产投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告中山市城北汽车客货运输有限公司为中山市南头镇同济东路18号四季阳光花园商住小区物业提供物业服务。被告毛建东是中山市南头镇同济东路18号四季阳光花园7幢905房的业主，该房建筑面积为97.84平方米。原告称其于2013年6月4日与被告签订《四季阳光前期物业服务协议》约定：由原告为被告提供物业管理服务；住宅自买卖合同收楼之日起首36个月按建筑面积每月每平方米优惠价1.5元的标准收取物业服务费，第37个月按建筑面积每月每平方米1.8元的标准收取物业服务费；被告向原告提供银行账号，通过委托银行收款的形式，于每月五日前交纳当月物业服务费；被告逾期未缴交的，原告有权按日利率千分之一收取违约金。原告称被告于2017年4月开始未依约支付物业服务费，经催收未果，故向本院起诉，主张前述请求。另查明，原告中山市城北汽车客货运输有限公司已经取得四季阳光花园物业服务管理的经营权，中山市物业企业接管项目登记手册记载了原告中山市城北汽车客货运输有限公司于2011年8月11日已取得同意备案，其经营合法有效。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与中山市实盈房地产投资有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告与被告签订的《四季阳光前期物业服务协议》，内容均无违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据上述合同及协议的约定，原告为被告提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，应履行按时交纳物业服务费的义务。现被告未按时交纳2017年4月至2018年5月期间的物业服务费给原告，该行为已构成违约。原告要求被告支付欠交的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。关于物业服务费的标准问题，被告所购的中山市南头镇同济东路18号四季阳光花园7幢905房的建筑面积为97.84平方米。根据上述协议的约定，2017年4月至2018年5月的物业服务费按每月每平方米1.8元计算，每月物业服务费为176元，故被告应交纳2017年4月至2018年5月期间的物业服务费合计2464元（176元/月×14个月）。关于违约金的计算问题。原、被告于《四季阳光前期物业服务协议》中约定被告逾期未交纳物业服务费的，原告按日利率千分之一收取违约金。现原告按日利率千分之一的标准收取违约金，并制作了欠费明细表，列明被告毛建东应缴纳2017年4月至2018年5月期间的当月违约金均分别为31.04元，合计434.57元。因该违约金实际为逾期利息，原告计算标准过高，超过相关法律规定，故本院依法予以调整为自逾期之日起，按中国人民银行贷款利率四倍计算违约金，违约金每天利率为0.0475×4÷365＝0.00052055，以下按（本金×利率×天数）计算明细：1、2017年4月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×420＝38.48元。违约金为38.48元；2、2017年5月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×390＝35.73元。违约金为35.73元；3、2017年6月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×360＝32.98元。违约金为32.98元；4、2017年7月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×330＝30.23元。违约金为30.23元；5、2017年8月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×300＝27.49元。违约金为27.49元；6、2017年9月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×270＝24.74元。违约金为24.74元；7、2017年10月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×240＝21.99元。违约金为21.99元；8、2017年11月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×210＝19.24元。违约金为19.24元；9、2017年12月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×180＝16.49元。违约金为16.49元；10、2018年1月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×150＝13.74元。违约金为13.74元；11、2018年2月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×120＝10.99元。违约金为10.99元；12、2018年3月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×90＝8.25元。违约金为8.25元；13、2018年4月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×60＝5.5元。违约金为5.5元；14、2018年5月1日至2018年5月31日，176×0.00052055×30＝2.75元。违约金为2.75元。上述违约金自欠缴日起计算至2018年5月31日，合计为288.6元。综上所述，原告之诉请，合法有理部分，本院予以支持，其余予以驳回。被告毛建东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告毛建东于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市城北汽车客货运输有限公司支付从2017年4月至2018年5月期间的物业服务费2464元；二、截止2018年5月31日止，被告毛建东应向原告中山市城北汽车客货运输有限公司支付违约金288.6元（计算方法为自逾期缴纳物业管理费之日起，按中国人民银行银行贷款利率四倍计算违约金）；三、驳回原告中山市城北汽车客货运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告毛建东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杨文硕二〇一八年九月六日书记员  陈妹妹