海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0108民初3436号 原告：海南金泰世纪物业管理有限公司。统一社会信用代码：91460000747782565T。 法定代表人：杜某。 委托诉讼代理人：陈某，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某，北京大成（海口）律师事务所实习律师。 被告：刘某。公民身份号码：×××。 原告海南金泰世纪物业管理有限公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈某、周某到庭参加了诉讼。被告刘某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海南金泰世纪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付星光海岸小区1号楼1-403房物业管理费15593.16元、日常维护费5196.84元、电梯费3432元等费用共计24222元，并以24222元为基数从2018年3月15日起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.请求判令被告自2007年1月份起按照每月应付管理费等费用（包括物业管理费、日常维护费和电梯费）的日千分之一向原告支付滞纳金至实际付清款项之日止（暂计至2018年3月15日起诉之日，即49932.92元）；3.请求判令由被告承担全部诉讼费、公告费780元等一切相关费用。事实和理由：2005年10月1日起至今，星光海岸小区开发商海南金泰世纪地产有限公司与原告签订三份《物业管理委托合同》，委托原告对星光海岸小区实行物业管理。三份《物业管理委托合同》均约定业主和物业使用人应按照《物业管理委托合同》或海南省物价局的备案通知向原告交纳物业管理费、日常维护费、停车费、电梯费、水费、电费等费用。三份《物业管理委托合同》还约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的按每日千分之一交纳滞纳金。被告的房屋海口市××路-403房属于原告管理服务范围，被告每月应当向原告交纳物业管理费等费用。但被告自2007年1月份起至今都没有再向原告交纳星光海岸小区1号楼1-403房的物业管理费等费用。截止到2017年12月31日，被告拖欠星光海岸小区1号楼1-403房物业管理费15593.16元、日常维护费5196.84元、电梯费3432元等费用共计24222元。此外，原告每月都向被告发放缴费通知单催被告交清物业管理费等费用，并告知被告若不按期缴纳上述费用，每逾期一日加收0.1%的滞纳金，但被告都拒绝交清。原告认为，原告为星光海岸小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公共设备等提供大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时交费业主垫付了其应交的水费等费用。被告作为星光海岸小区的业主，应当按照《物业管理委托合同》的约定按期向原告交纳物业管理费、日常维护费等费用，并对逾期缴纳上述费用的行为缴纳相应的滞纳金。被告未按期足额缴纳物业管理费、日常维护费等费用的行为严重违反了《物业管理委托合同》的约定和相关法律法规的规定，侵犯了原告的合法权益。原告特依法向法院提出上述诉讼请求，以维护原告的合法权益，望法院判如所请！ 被告刘某未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘某未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告提交了三份《物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、原告的营业执照、物业服务企业资质证书、海南省物价局琼价费备案[2007]30号《普通住宅区物业服务收费备案通知书》、海南省物价局琼价费管（备案）[2010]63号《普通住宅区物业服务收费备案通知书》、2013年7月31日海南日报《“星光海岸”催缴物业相关费用的通知》、2014年8月8日山西日报《公告》、2017年1月6日海口日报《“星光海岸”小区催收物业费的通知》、星光海岸小区1号楼第4层403房缴费通知单、照片、自2006年至今原告为星光海岸小区所交电费及水费的发票、海口商品房买卖合同备案表、房产登记信息查询情况说明、公告费发票、购房发票，上述证据均有原件予以核对，故本院对原告提交的上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认并在卷佐证。原告提交的交房通知书、案外人张某的房屋交接单，用以证明涉案房屋所在小区的全部房屋已于2006年10月1日开始办理交房手续,并且开发商海南金泰世纪地产有限公司要求购房者最迟于2006年12月31日之前办理接收房屋手续，逾期办理将视为自动接受了房屋交付。上述证据为生效的（2016）琼0108民初2772号民事判决书所采信。虽然案外人张某的房屋交接单与本案无关，但是交房通知书为涉案房屋所在小区的开发商统一向购房者发放，并且结合原告提交的涉案房屋的购房发票，被告已于2005年4月30日支付了购房款尾款60000元，至当日被告已支付了全部的购房款，而《商品房买卖合同》约定的交房日期为2005年5月18日，至今被告未对房屋的交付提出抗辩，因此，本院对原告主张被告于2017年1月1日接收了涉案房屋的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于海口市××路的星光海岸小区由开发商海南金泰世纪地产有限公司与原告海南金泰世纪物业管理有限公司分别于2005年6月30日、2010年10月1日、2016年10月1日签订了三份《物业管理委托合同》，约定海南金泰世纪物业管理有限公司自2005年10月1日起至2022年9月30日止对星光海岸小区实行物业管理。小区成立业主委员会并重新选聘物业服务企业且签订新的物业管理委托合同后，上述合同自动终止。2005年6月30日签订的《物业管理委托合同》约定：“本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每平方米1.5元向业主或物业使用人收取（物业管理费1.1元，日常维护费0.4元）。”2010年10月1日、2016年10月1日签订的两份《物业管理委托合同》均约定：“本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每平方米1.2元向业主或物业使用人收取（物业管理费0.9元，日常维护费0.3元）。”上述三份《物业管理委托合同》均约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1%交纳滞纳金……高层楼房电梯运行费按实结算，由原告向业主或物业使用人收取……”海南省物价局分别于2007年5月30日、2010年7月7日向原告出具了琼价费备案[2007]30号《普通住宅区物业服务收费备案通知书》以及琼价费管（备案）[2010]63号《普通住宅区物业服务收费备案通知书》，均备案登记星光海岸小区的物业服务收费标准为：高层普通住宅营业性用房按1.38元/平方米·月收取，纯生活用房按0.9元/平方米·月收取，日常维修养护费按0.3元/平方米·月收取，该项费用单独列帐，专款专用。2004年11月8日，被告刘某与海南金泰世纪地产有限公司就位于海口市××路房签订了一份《商品房买卖合同》，约定：建筑面积为137.5平方米，总价款为236500元，签订合同三日内被告支付总房款30%即76500元，余款160000元在产权交付时结清，海南金泰世纪地产有限公司应当在2005年5月18日前将取得海南省建筑工程质量监督站初装竣工质量合格意见的房屋交付给被告。2009年1月16日，上述房屋的不动产权证登记在开发商海南金泰世纪地产有限公司名下，证号为HK203380，建筑面积为131.26平方米。2007年1月1日，被告接收了涉案房屋。被告一直未向原告缴纳物业服务费等费用。被告自2007年1月至2016年12月拖欠涉案房屋物业管理费14175.6元、日常维护费4724.4元、电梯费3120元，共计22020元；自2017年1月至2017年12月拖欠涉案房屋物业管理费1417.56元、日常维护费472.44元、电梯费312元，共计2202元。2013年7月31日，原告在《海南日报》上刊登《“星光海岸”催缴物业相关费用的通知》，催缴“星光海岸”（又名“金泰世纪花园”）1号楼405房截止至2012年12月31日的欠费金额为9672元。2014年8月8日，原告在《山西日报》上刊登《公告》，对欠缴物业管理费等费用的业主催告结清所欠款项，被告在当时所欠的物业服务费等费用共计16882元。2017年1月6日，原告又在《海口日报》上刊登《“星光海岸”小区催收物业费的通知》，要求包括本案被告在内的业主结清自2007年1月至2016年12月期间的物业费（包括物业管理费、日常养护费、电梯费、停车费、水电费等费用）。原告催款未果，遂成讼。 在庭审中，原告确认其出示的公告费发票金额2340元为三宗案件的费用，并主张公告费平均由三宗案件的被告承担。原告未提交证据证明其因被告违约造成的损失超过资金占用期间的利息。原告称其每月都在涉案房屋门口张贴缴费通知单催告被告交款。 本院认为，一、关于被告是否应向原告支付物业服务费等相关费用的问题。 2005年10月1日至今，原告为星光海岸小区的物业服务企业。被告购买了星光海岸小区1号楼第4层403房并已经于2007年1月1日接收该房屋。虽然涉案房屋登记在海南金泰世纪地产有限公司名下，但是该房屋已经由被告接收占有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，被告为涉案房屋的业主。 原告与开发商海南金泰世纪地产有限公司签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律的保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”以及《海南省物业服务收费管理办法》第三条“物业服务收费是物业服务企业按照物业服务合同的约定向业主或使用人所收取的费用”的规定，《物业管理委托合同》对被告具有约束力，被告作为涉案房屋的业主，负有交纳物业服务费的义务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，对未依约交纳物业服务费的业主，物业服务企业应当对欠费业主进行书面催交。原告已于2013年7月31日对涉案房屋自2007年1月至2012年12月31日的欠费金额9672元刊登公告进行催交，并于2014年8月8日及2017年1月6日刊登公告催告被告结清所欠的物业服务费等相关费用。据此，原告对被告自2007年1月至2016年12月期间欠缴的物业管理费14175.6元、日常维护费4724.4元、电梯费3120元，共计22020元已书面催交，但对被告自2017年1月至2017年12月期间欠缴的物业服务费等费用未进行书面催交。被告应向原告支付自2007年1月至2016年12月期间的物业服务费等费用共计22020元。原告请求被告向其支付自2007年1月至2017年12月的物业服务费、日常维护费、电梯费共计24222元，超出22020元的部分金额，因原告未举证证明其已书面催交，故本院不予支持。原告可在书面催交后另案主张。 二、关于被告是否应向原告支付利息及滞纳金的问题。 《物业管理委托合同》规定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1%交纳滞纳金。该合同约定的滞纳金实际为违约金。原告同时向被告主张利息及违约金。因原告未提交证据证明其因被告违约造成的损失超过资金占用期间的利息，且原、被告未约定原告在违约金之外还可以主张利息，故本院仅支持原告关于违约金的请求，对原告关于利息的请求不予支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告请求被告支付物业服务费应当履行先行书面催交的程序，因此，被告应在原告书面催交的次日支付未交物业服务费的违约金。《物业管理委托合同》约定的每日0.1%的违约金标准过高，原告未提交证据证明其因被告违约造成的损失超过资金占用期间的利息，故本院酌情将违约金标准调整为年利率24%。因《物业管理委托合同》仅约定业主或物业使用人对逾期缴纳的物业服务费用支付违约金，而水费为代收代交费用，不属于物业服务费用，故原告请求被告支付水费的违约金于法无据。本案原告分别于2013年7月31日向被告书面催交物业服务费等费用共计9672元、于2014年8月8日催交在此之前的物业服务费等费用共计16882元、于2017年1月6日催交在此之前的物业服务费等费用共计22020元。故被告应按年利率24%的标准，自2013年8月1日起至2014年8月8日止以9672元为基数、自2014年8月9日起至2017年1月6日止以16882元为基数、自2017年1月7日起至款项付清之日止以22020元为基数分别向原告支付违约金。原告主张的违约金超过上述认定范围的部分，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下： 一、被告刘某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南金泰世纪物业管理有限公司支付自2010年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费14175.6元、日常维护费4724.4元、电梯费3120元，共计22020元，并按年利率24%的标准支付违约金（自2013年8月1日起至2014年8月8日止以9672元为基数、自2014年8月9日起至2017年1月6日止以16882元为基数、自2017年1月7日起至款项付清之日止以22020元为基数分别计付）； 二、驳回原告海南金泰世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1653.87元，由原告海南金泰世纪物业管理有限公司负担661.87元，被告刘某负担992元；公告费780元，由原告海南金泰世纪物业管理有限公司负担312元，被告刘某负担468元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 6s7esui3lgl5spczmu 案件唯一码 审 判 长  郑 薇 人民陪审员  吴崎霞 人民陪审员  黄亚六 二〇一八年九月十三日 书 记 员  陈方明 速 录 员  何克景 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。