四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初4598号 原告（反诉被告）：周国建，男，1968年8月25日出生，汉族，住重庆市开县。 原告（反诉被告）：李洪芬，女，1976年10月14日出生，汉族，住重庆市开县。 共同委托诉讼代理人：邓道娟，四川集文律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：余洋，四川集文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢建平，男，1976年9月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：叶玉蕾，女，1980年2月1日出生，汉族，住成都市青白江区。 原告周国建、李洪芬与被告卢建平、叶玉蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，被告卢建平、叶玉蕾于2018年6月15日向本院提起反诉，本、反诉案合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李洪芬及委托诉讼代理人邓道娟、被告（反诉原告）卢建平、叶玉蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周国建、李洪芬向本院提出本诉诉讼请求：判决1.卢建平、叶玉蕾履行于2015年3月14日与周国建、李洪芬签订的《房屋买卖合同》，并协助周国建、李洪芬将卢建平、叶玉蕾所有的位于成都市新都区的房屋（合同备案号××）产权过户到周国建、李洪芬名下；2.卢建平、叶玉蕾承担违约责任，向周国建、李洪芬支付违约金104000元。事实和理由：2015年3月14日，周国建、李洪芬与卢建平、叶玉蕾通过成都大唐房屋中介有限公司（以下简称大唐中介公司）居间服务签订了《房屋买卖合同》，约定卢建平、叶玉蕾将其所有的位于成都市新都区的房屋，以52万元的价格出售给周国建、李洪芬。合同签订当天，周国建、李洪芬向卢建平、叶玉蕾支付购房定金1万元，首付款20万元（含定金1万元），在签订预约公证当天支付18万元，剩余首付款2万元在交房当天支付，剩余尾款32万元由银行贷款方式支付。合同签订后，周国建、李洪芬按约支付了购房定金1万元和首付款19万元。2015年5月2日，卢建平、叶玉蕾将房屋交付周国建、李洪芬，周国建、李洪芬对房屋进行了装修并入住。2017年4月1日，周国建、李洪芬与卢建平、叶玉蕾又签订了《成怡嘉苑2-2-1101房屋买卖补充协议》，约定周国建、李洪芬从2017年4月1日至2019年4月1日每个月1日向卢建平、叶玉蕾支付3000元作为房屋首付款，如开发商在此期间办理了产权证书，此补充协议终止，双方按照正常手续交易过户。截止2018年5月15日，周国建、李洪芬共已向卢建平、叶玉蕾支付了242000元购房款。在案涉房屋的产权证办理成功后，周国建、李洪芬多次催促卢建平、叶玉蕾按合同约定履行房屋过户义务，但二人却以房屋涨价等理由拒不履行，卢建平、叶玉蕾的行为已构成违约。周国建、李洪芬为维护其合法权利，故诉至法院。 卢建平、叶玉蕾本诉辩称，一、卢建平、叶玉蕾与周国建、李洪芬签订的《房屋买卖合同》，签订时间是2015年3月14日，2015年4月3日，双方经公证又签订了《预约合同》，晚于《房屋买卖合同》，且《预约合同》经过公证，效力更优于《房屋买卖合同》，因此《房屋买卖合同》本质上属于预约合同，而非正式房屋买卖合同；二、案涉合同签订后，为尽快履行合同，卢建平、叶玉蕾积极寻求各种办法，但均因周国建、李洪芬的原因未能成功；三、双方曾公证签订了《预约合同》，合同在取得房屋权属证书后一个月内另行签订《房屋买卖合同》，自2018年4月16日开始，卢建平、叶玉蕾多次联系周国建、李洪芬，要求按照合同约定，另行签订新合同，2018年5月13日，双方在大唐中介公司的见证下，达成了截至5月底就订立新合同充分磋商，若协商不一致，再诉讼的约定。但周国建、李洪芬事后反悔，导致新合同没有签订，并擅自向法院提起诉讼。周国建、李洪芬的行为属于恶意磋商，违背诚实信用原则。因此导致正式《房屋买卖合同》未能签订，责任在于周国建、李洪芬，二人应承担缔约过失责任；四、周国建、李洪芬未在举证期限内提交证据，二人逾期提交的证据应不予采信；五、周国建、李洪芬逾期提交反诉答辩状，应视为放弃答辩权利，同意卢建平、叶玉蕾的反诉请求；六、周国建、李洪芬通过房管系统查询，案涉房屋的产权证是2018年4月8日办理，该时间并非卢建平、叶玉蕾取得房产证的时间，卢建平、叶玉蕾取得房产证是在此时间之后，周国建、李洪芬混淆了房屋产权证办理与取得的概念；七、卢建平、叶玉蕾并未违约，不存在违约情形，周国建、李洪芬能实现其合同目的；八、本案实际是周国建、李洪芬违背诚实信用原则，且屡次违约，卢建平、叶玉蕾有权要求对方按合同约定赔偿10万元违约金。 卢建平、叶玉蕾向本院提出反诉诉请求：判令周国建、李洪芬支付给卢建平、叶玉蕾剩余房款同期房贷利息58800元（暂按2015年5月至2018年6月计算）；2.周国建、李洪芬增加房屋交易价款35万元。事实和理由：原合同价款是按开发商顺利办理产权证的时间为节点订立的，合同延期履行周国建、李洪芬应承担部分责任。双方订立的《预约合同》，明确告知了周国建、李洪芬案涉房屋的产权证尚在办理之中，二人也清楚卢建平、叶玉蕾与开发商就案涉房屋产权登记所作的相关约定，基于上述事实与预期，双方才将案涉房屋的成交价格约定为52万元，是按照房产证正常办结时限情况下的不变价。后因开发商的原因，导致房屋产权迟迟未予办理，卢建平、李洪芬建议周国建、李洪芬采用更名的方式来履行合同，但二人一直未予更名，导致合同迟迟未予履行。在预定合同履行期内，成都市限购政策尚未出台，后限购政策出台后，导致房价非市场因素大幅变动，如继续履行合同，对于一方当事人而言显失公平，这种情况下应适用情势变更原则。以及双方原签订的《房屋买卖合同》明确约定“甲方交房给乙方当天结清所有费用。”即卢建平、叶玉蕾在收到全款后再交房，但在卢建平、叶玉蕾按约交房后，周国建、李洪芬却迟迟未结清剩余房款。根据上述事实，如按照原合同价52万元交易，明显属于不合理的低价，对房屋出售方显失公平。故应再考虑买卖双方利益的基础上，重新订立新合同。 本院经审理认定事实如下：2015年3月14日，周国建、李洪芬与卢建平、叶玉蕾通过大唐中介公司的居间服务签订了《房屋买卖合同》，约定，卢建平、叶玉蕾将坐落在成都市新都区，建筑面积121.08平方米的住宅用房一套出售给周国建、李洪芬，房屋备案合同号××，房屋成交价格52万元，合同签订时，周国建、李洪芬向卢建平、叶玉蕾支付1万元作为购房定金，同时，卢建平、叶玉蕾需提供该房屋办理产权过户所需证件及资料（房产证原件或购房付款收据等）并由大唐中介公司代管。对于付款方式及付款时间双方约定为，周国建、李洪芬为商业贷款，首付款20万元在签订预约公证当天支付18万元（含定金1万元），剩余首付款2万元在交房当天支付给卢建平、叶玉蕾，剩余房款32万元由周国建、李洪芬所贷银行支付给卢建平、叶玉蕾。双方约定银行审批通过七个工作日内到产权交易中心办理产权过户手续，若卢建平、叶玉蕾房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商。关于违约责任，双方约定如未按本合同履行合同义务，违约方向守约方按总房款的20%支付违约金。合同中关于特别约定载明“甲乙双方必须无条件配合丙方办理相关手续和提供相关资料；甲乙双方约定签预约合同所产生的费用由甲方支付；……甲方交房给乙方当天结清所有费用。”上述合同签订之日，李洪芬向叶玉蕾支付了1万元定金，叶玉蕾收款后出具了相应的收条。2015年4月2日，周国建、李洪芬与卢建平、叶玉蕾经公证签订了一份《预约合同》，约定为确保双方在卢建平、叶玉蕾在取得房屋正式权属证书后签订《房屋买卖合同》，双方协商一致订立《房屋买卖合同》的预约合同，主要内容有：在卢建平、叶玉蕾取得房屋权属证书后一个月内另行签订《房屋买卖合同》，签订《房屋买卖合同》时，房屋交易价格为52万元，该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响。双方并约定违约金为10万元，双方任何一方不履行合同约定义务，违约方依照《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定以及双方的约定承担违约责任。《预约合同》签订后，于2015年4月4日，周国建、李洪芬通过周霞的账户向卢建平、叶玉蕾支付了购房款17万元，卢建平、叶玉蕾收款后出具了相应的收条。2015年5月2日，卢建平、叶玉蕾将案涉房屋交付周国建、李洪芬，同时周国建、李洪芬将剩余首付款2万元支付给卢建平、叶玉蕾。后因开发商一直未将案涉房屋权属登记证书办理完毕，为此，周国建、李洪芬与卢建平、叶玉蕾签订了一份《成怡嘉苑2-2-1101房屋买卖补充协议》，载明“因开发商原因导致房屋产权在原合同（2015年4月2日签订）预定期间内没有办理下来，导致不能正常办理过户手续，双方协商如下：乙方从2017年4月1日至2019年4月1日每个月1日向甲方支付3000.00元人民币（大写：叁仟元整）作为房屋首付款。如开发商在此期间办理了产权证书，此补充协议终止，甲乙双方按照正常手续交易过户。”该补充协议签订后，从2017年4月3日开始，李洪芬每月向叶玉蕾的个人账户转付3000元，共已支付了15个月，已支付45000元。 另查明，案涉房屋于2018年4月8日办理了不动产登记。案件审理过程中，周国建、李洪芬陈述已将剩余购房款准备好。 对于当事人没有争议的事实，有当事人的当庭陈述及提供的《房屋买卖合同》、《预约合同》、收条、转账凭条、《成怡嘉苑2-2-1101房屋买卖补充协议》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，周国建、李洪芬与卢建平、叶玉蕾于2015年3月14日签订的《房屋买卖合同》应是双方当事人真实意思的表示，该合同对房屋交易的主体、价格、房屋产权过户事宜、房屋价款的支付方式和时间、房屋的交付以及违约责任等均有明确具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，周国建、李洪芬已按约支付了245000元购房款，案涉房屋现已登记至卢建平、叶玉蕾名下，且周国建、李洪芬举证证明已将剩余购房款备好，在案涉合同已具备继续履行的条件时，周国建、李洪芬现要求卢建平、叶玉蕾履行上述合同，并将案涉房屋过户至二人名下的诉讼请求，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。卢建平、叶玉蕾抗辩称双方当事人签订的《房屋买卖合同》本质是预约合同，不是正式的房屋买卖合同，双方应根据《预约合同》的约定另行签订新合同。对此，本院认为，首先，双方在公证处签订的《预约合同》中，虽载明了卢建平、叶玉蕾取得房屋正式权属证书后应签订《房屋买卖合同》，上述内容表明，该房屋未签订正式合同的原因是卢建平、叶玉蕾没有取得房屋的正式权属证书，但该预约合同中的实质性条款即房屋交易价格未作任何变更，与2015年3月14日签订的《房屋买卖合同》一致。其次，正式房屋买卖合同只是产权登记机关办理产权过户登记时所需的统一样式的材料，并非需要当事人另行协商确定合同的主要内容，这是房屋买卖合同履行过程中基于诚实信用原则产生的协助义务，是否按《预约合同》的约定签订正式合同，不能改变本案当事人基于2015年3月14日的合同而建立了房屋买卖合同关系的事实。故卢建平、叶玉蕾的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。案涉房屋在过户至周国建、李洪芬名下时，周国建、李洪芬应将剩余购房款275000元一次性支付给卢建平、叶玉蕾。 关于周国建、李洪芬要求卢建平、叶玉蕾承担违约责任的诉讼请求。本院认为，首先，因卢建平、叶玉蕾已于2015年5月2日将案涉房屋交付周国建、李洪芬使用至今，周国建、李洪芬并无任何实际损失产生；其次，周国建、李洪芬认为卢建平、叶玉蕾违约，是因二人要求涨价等理由不履行合同，对于卢建平、叶玉蕾提出涨价的要求，仅是在合同履行过程中的磋商，对周国建、李洪芬的权益并未造成任何实质性损失，且案涉房屋于2018年4月8日才办理了不动产登记，至此才具备过户条件，而周国建、李洪芬于次月就向本院提起诉讼，故不能认定卢建平、李洪芬的行为已构成了根本性的违约；再次，本院已对周国建、李洪芬办理房屋过户登记的诉讼请求予以支持，周国建、李洪芬能实现其合同目的，因此，周国建、李洪芬现要求卢建平、李洪芬承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于卢建平、叶玉蕾认为周国建、李洪芬未按合同约定在交房时结清剩余房款，反诉要求周国建、李洪芬支付剩余房款同期房贷利息的诉讼请求。本院认为，当事人于2015年3月14日签订的合同中明确约定在交房之日，周国建、李洪芬支付2万元剩余首付款，剩余购房款的支付由周国建、李洪芬所贷银行支付给卢建平、李洪芬。并未明确约定剩余购房款须在交房之日结清。再结合当事人后续签订的补充协议，关于对首付款支付的约定，以及周国建、李洪芬按补充协议履行购房款支付义务的事实，能认定卢建平、叶玉蕾所依据的合同条款“甲方交房给乙方当天结清所有费用。”中的所有费用并非购房款，故卢建平、叶玉蕾认为周国建、李洪芬未按合同约定在交房时结清剩余房款，要求周国建、李洪芬支付剩余房款同期房贷利息的主张无事实依据，本院不予支持。 关于卢建平、叶玉蕾认为按原合同履行，对二人显失公平，本案应适用情势变更原则，反诉主张周国建、李洪芬增加房屋交易价值35万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本院认为，本案情况不适用情势变更原则，其理由如下：一、卢建平、叶玉蕾系自愿出售房屋，与周国建、李洪芬签订的合同合法有效，房屋交易价格也符合当时的市场价值；二、现房屋价格上涨系市场规律所致，不属于情势变更的必要条件，是合同当事人在签订合同时应能预见的；三、双方当事人签订的合同中明确载明“房屋交易价格为52万元，该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响。”从后续合同的履行来看，双方对此并无异议。即便双方后来签订了新的补充协议，也仅就后续款项的分期支付进行了约定，并未改变交易的总价格。卢建平、叶玉蕾现要求增加房屋交易价格，其实质是二人因当前市场房屋交易价格上涨而单方悔约，完全是卢建平、叶玉蕾自身的原因不愿按合同履行，有悖合同法的诚实信用原则所致。综上，本案显然不适用情势变更原则，卢建平、叶玉蕾的反诉主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，周国建、李洪芬要求卢建平、叶玉蕾继续履行2015年3月14日签订的合同，并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；周国建、李洪芬要求卢建平、叶玉蕾承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持；卢建平、叶玉蕾的反诉主张，无事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、周国建、李洪芬与卢建平、叶玉蕾于2015年3月14日签订的《房屋买卖合同》继续履行； 二、卢建平、叶玉蕾于本判决生效之日起十五日内协助周国建、李洪芬将位于成都市新都区的房屋过户至周国建、李洪芬名下。房屋过户的同时，周国建、李洪芬应将剩余购房款275000元一次性支付给卢建平、叶玉蕾； 三、驳回周国建、李洪芬的其他诉讼请求； 四、驳回卢建平、叶玉蕾的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费200元（已减半收取），财产保全费1920元，合计2120元，由周国建、李洪芬负担1060元，卢建平、叶玉蕾负担1060元；反诉案件受理费3716元（已减半收取），由卢建平、叶玉蕾负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一八年九月十日 书记员  侯 毅