安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阜民一再终字第00003号上诉人（原审原告）：孙文志，男，1969年2月10日出生，汉族，个体户，住安徽省利辛县。上诉人（原审原告）：罗东峰，男，1979年3月6日出生，汉族，个体户，住安徽省利辛县。二上诉人共同的委托代理人陈正伟，安徽相和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘军（曾用名刘均），男，1956年12月12日出生，汉族，阜阳市医药公司职工，住安徽省阜阳市颍州区。被上诉人（原审被告）：温素琴，女，1961年4月25日出生，汉族，阜阳市医药公司职工，住址同上，系刘军之妻。二被上诉人共同的委托代理人张军，安徽弘达律师事务所律师。原审原告孙文志、罗东峰与原审被告刘均、温素琴因房地产买卖、转让合同纠纷一案于2009年12月28日向阜阳市颍州区人民法院提起诉讼。该院于2010年5月4日作出（2010）州民一初字第314号民事判决，已经发生法律效力。原审被告刘军、温素琴不服，向一审法院申请再审，一审法院于2013年8月14日作出（2014）州民一监字第00005号民事裁定，本案由原审法院再审。一审法院再审后，作出（2014）州民一再字第00002号民事判决。孙文志、罗东峰对此不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙文志、罗东峰及其委托代理人陈正伟，被上诉人刘军、温素琴的委托代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年4月28日原、被告双方签订了房地产转让协议，该协议经公证机关公证。在该协议生效后，原告严格按照协议的约定履行了自己的付款义务，但被告未按约定将房地产过户给原告，构成违约。后原告多次与被告协商未果。故请判令两被告履行合同约定的房地产过户义务，被告赔偿原告经济损失1万元。被告庭审中辩称：原告起诉的不是事实，买卖房子是事实，我们协助原告过户了，2009年11月月底签的字，办土地证时，因有我们的三间房子，发生纠纷没有过成户，双方调解未果。（2010）州民一初字第314号民事判决查明事实：被告刘军、温素琴系夫妻关系。1994年3月31日，刘军取得颍西镇文明路12号《国有土地使用证》，阜阳市国用（94）字第00075号。1996年2月15日，刘军取得颍西镇文明路72号十间房屋《房屋所有权证》（私房字第5**号），1997年1月2日，刘军获取上述土地使用范围内的《建设工程规划许可证》，该证载明建筑面积60.50平方米，后刘军按该证建成房屋三间，但至今未办理该三间房屋产权证。2005年4月28日，原告孙文志、罗东峰（乙方）与被告刘军、温素琴（甲方）签订一份《房地产转让协议》约定：一、甲方将其所有的位于阜阳市颍西镇文明路72号十间（建筑面积为219.61平方米，房屋所有权证私房字第5**号）的房产和位于颍西镇文明路12号的土地使用权（国有土地使用证：阜阳市国用（94）字第00075号，用地面积628.40平方米，其中建筑占地186.54平方米）转让给乙方；二、转让金额人民币154000元，于2005年4月28日一次性付清，甲方同时将房屋腾空，连同原房产证、土地证交给乙方；三、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任；四、本协议签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概不负责。本协议发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担；五、甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失；六、如任何一方违约，并按协议总标的20%支付给守约方；七、“房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。”当日，刘军收两原告购买房款151000元。阜阳市公证处对该协议给予公证。后刘军又收到两原告付现金3000元。另查明，两原告在与两被告签订协议前，就对该房屋实际租赁使用，一直延续居住至今。2009年11月因对被告所建未进行产权登记的三间房屋的处理，双方协商未果，在办理房屋产权过户登记手续时发生纠纷。同年12月原告诉至本院，要求支持其诉讼请求。（2010）州民一初字第314号民事判决认为：被告刘军、温素琴对十间房屋拥有合法的产权。原告孙文志、罗东峰签订的《房地产转让协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告已按该协议约定履行了付款义务，虽双方对被告履行过户的期限未约定，两原告可以随时要求被告履行。现原告要求对所购买的房屋办理房地产过户登记的请求，依法应予准许。但双方所买卖的房屋并不包括被告所建未取得产权证明的三间房屋，应由双方另行处理。两原告要求被告赔偿经济损失1万元，因未提供经济损失的证据，其该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项的规定，判决：一、刘军、温素琴于判决生效之日起30日内提供相关材料协助孙文志、罗东峰办理座落于阜阳市颍西镇文明路72号《房屋所有权证》（私房字第5**号）所确认的十间房屋产权过户登记手续，并对该房屋所占用的土地即阜阳市国有（94）字第00075号《国有土地使用证》上载明土地使用者变更为孙文志、罗东峰；二、驳回两原告的其他诉讼请求。案件受理费4500元，由两原告负担1500元，两被告负担3000元。刘军、温素琴申诉称：原审判决表述错误，前后矛盾，将628.40平方米的全部土地使用权转让给被申请人存在错误。因双方签订的《房地产转让协议》第七条约定被申请人只取得十间房屋占有相应比例的土地使用权，所以请求法院改判分割颍西镇文明路72号十间房屋占用土地和再审申请人获取《建设工程规划许可证》后建造的三间房屋所占用土地的土地使用权。（2014）州民一再字第00002号民事判决查明事实：与（2010）州民一初字第314号民事判决查明事实一致。（2014）州民一再字第00002号民事判决认为：2005年4月28日原审被告刘军、温素琴对其位于阜阳市颍西镇文明路72号院落内拥有合法产权的十间房屋与原审原告孙文志、罗东峰签订的《房地产转让协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该部分协议属有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙文志、罗东峰已按该协议约定履行了付款义务，因双方对房屋过户的期限未约定，现孙文志、罗东峰要求被告履行对所购买的十间房屋办理过户登记的请求，应予以支持。国有土地使用权的转让需征得相关部门批准，原审原告与原审被告在未经有批准权的部门批准的情况下签订转让协议，故该协议关于土地使用权转让条款无效，致使该条款无效，双方均有过错。因协议中关于土地使用权转让条款无效，所以原审原告要求原审被告协助办理协议约定的阜阳市国用（94）字第00075号国有土地使用证载明的土地使用权的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。原审原、被告所签订的是十间房屋的转让协议，转让协议中没有约定转让没有产权证明的三间房屋，原告要求此三间房屋的土地使用权过户给其的诉讼请求，不予支持。原审原告要求原审被告赔偿经济损失1万元的诉讼请求，因未提供经济损失的证据，不予支持。《依照〈中华人民共和国民事诉讼法〉第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条第（六）项、第四十二条之规定，判决：一、撤销颍州区人民法院（2010）州民一初字第314号民事判决的第一项，即被告刘军、温素琴于判决生效之日起30日内提供相关材料协助原告孙文志、罗东峰办理座落于阜阳市颍西镇文明路72号《房屋所有权证》（私房字第5**号）所确认的十间房屋产权过户登记手续，并对该房屋所占用的土地即阜阳市国用（94）字第00075号《国有土地使用证》上载明土地使用者变更为原告孙文志、罗东峰。二、维持颍州区人民法院（2010）州民一初字第314号民事判决的第二项，即驳回两原告的其他诉讼请求。三、原审被告刘军、温素琴于判决生效之日起十日内提供相关材料协助原审原告孙文志、罗东峰办理位于阜阳市颍西镇文明路72号十间房屋产权和该十间房屋所占有的土地使用权的过户手续。原审案件受理费4500元，由孙文志、罗东峰共同负担1500元，刘军、温素琴共同负担3000元。孙文志、罗东峰上诉请求事项及理由：1、（2014）州民一再字第00002号民事判决适用法律错误，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。依据上述规定，双方当事人签订的《房地产转让协议》为有效合同。2、（2014）州民一再字第00002号民事判决超诉讼请求判决，认定事实错误。（1）孙文志、罗东峰请求判决由刘军、温素琴按照《房地产转让协议》的约定履行过户手续，涉案无房屋所有权证的之间房屋在房地产转让时孙志文、罗东峰已经花钱购买过了该无证的三间房屋，只是当时无产权证无法进行公证，没有写入协议，但孙文志、罗东峰均提供充分证据证明该转让事实的存在，在一审中孙文志、罗东峰并没有要求无证三间房屋的过户，事实上也无法过户，一审法院认定该三间房屋属于刘军、温素琴，系认定事实错误。（2）一审法院重新对本案再审属于程序违法。刘军、温素琴再审申请已超过判决生效的六个月后，且刘军、温素琴也未提供任何证据足以推翻原判决。故一审法院重新对本案提起再审明显违法，属程序违法。综上，上诉人请求依法撤销（2014）州民一再字第00002号民事判决，将该案发回重审或改判支持孙文志、罗东峰的诉讼请求。本院认为上诉人原审所举证据一、二、三，被上诉人原审所举证据一、二均具有真实性、关联性，双方无异议，本院予以确认为证明本案事实的依据。本案涉及不动产物权变动纠纷，双方签订有书面合同，应以书面证据为依据，确定本案事实。言词证据易受主观意思形态影响，无其他相关证据相互印证下，客观性较小，故上诉人所举的两份证人证言，即上诉人原所举证据四不能作为认证本案事实的依据。为查明本案事实，本院调取公证处保存的档案材料两份“谈话笔录”。本院认为两份“谈话笔录”系公证处保存的档案材料，具有真实性，能够证明本案的事实，本院予以确认。该两份“谈话笔录”证明刘军、温素琴卖给孙文志、罗东峰房屋十间，转让国有土地使用权一处（628.40平方米），合计价款154000元。二审查明事实：刘军、温素琴卖给孙文志、罗东峰房屋十间，转让国有土地使用权一处（628.40平方米），合计价款154000元。其中十间房屋有两间只有房顶而没有前后墙体。目前有争议的无证三间房屋已有二间无房顶，一间将要塌，三间房屋墙体处在要倒塌状态，只能称为屋岔，已不能居住、使用。孙文志、罗东峰未主张无产权证的三间房屋过户。孙文志、罗东峰是先租后买。除此之外，与一审查明一致。本案争议的焦点问题：双方签订的《房地产转让协议》中有关土地使用权转让的协议是否有效；涉案的国有土地使用权应全部，还是部分过户给孙文志、罗东峰；一审法院审理本案程序是否违法。本院认为：《国务院中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。”第二十条规定：“土地使用权转让应当签订转让合同”。依据上述规定，刘军、温素琴将其享有的国有土地使用权转让给孙文志、罗东峰符合法律规定，该土地使用权转让协议应为有效协议。双方当事人在书面合同中将要实现的目的条款列于最前，第一条就明确转让有证的十间房屋和628.40平方米的土地使用权，第二条明确转让价款154000元。公证“谈话笔录”中刘军夫妇明确表示转让的也是有证的十间房屋和628.40平方米的土地使用权。签订及公证合同的当日，刘军夫妇就将房产证书、土地使用权证书全部交给了孙文志、罗东峰二人，孙、罗二人也于当日给付价款151000元，不久又将下欠款3000元付清。说明《房地产转让协议》为双方真实意思表示，目的是买卖十间房屋和转让阜阳市国用（94）字第00075号《国有土地使用证》上的载明的国有土地使用权。另外，转让协议的第七条只是特别强调十间房屋所占用的土地所有权属国家，孙、罗二人在房屋买卖中只取得十间房屋占有相应比例的土地使用权，但未否定第一条土地使用权转让中的转让国有土地使用权的法律效力，该两条实质上并不冲突。刘军、温素琴有义务协助将案涉的有证的十间房屋和国有土地使用证上记载的国有土地使用权全部过户变更登记为孙文志、罗东峰。因此，（2010）州民一初字第314号民事判决是正确的，应予维持。（2014）州民一再字第00002号民事判决认为“关于土地使用权转让条款无效”系适用法律错误，其次孙文志、罗东峰房屋出路问题，及买卖十间房屋和转让土地使用权价款154000元中有关买卖房屋、转让土地使用权分别是多少，无效后如何返还，均未作出处理，系认定事实不清，故二审予以撤销。孙文志、罗东峰上诉提出国有土地使用转让无效系一审法院适用法律错误理由成立，本院予以支持。但孙文志、罗东峰称已购买整个院落的房屋，证据不足，本院不予支持。刘军、温素琴再审请求保留无证三间房屋的土地使用权不过户给孙志文、罗东峰亦证据不足，本院亦不予支持。刘军、温素琴书面申请再审（2010）州民一初字第314号民事判决已超过再审时效，一审再审本案程序违法，孙文志、罗东峰上诉提出此异议成立，但基于本案已进入再审程序，不能逆转，同时，此节程序上的瑕疵，没有剥夺或限制双方当事人的诉讼权利，不应视导致判决无效的理由。综上，经本院审判委员会研究决定，依据《国务院中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销阜阳市颍州区人民法院（2014）州民一再字第00002号民事判决。二、维持阜阳市颍州区人民法院（2010）州民一初字第314号民事判决。二审案件受理费4500元，由刘军、温素琴负担2250元，孙文志、罗东峰负担2250元。本判决为终审判决。审 判 长  戴亚平审 判 员  魏 晋代理审判员  叶茂林二〇一五年五月四日书 记 员  韩 笑附适用的法律、法规：《国务院中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条土地使用权转让是指土使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事关清楚，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。