广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1564号原告：时千舒，女，汉族，1986年7月8日出生，住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：袁观红，广东慧尔斐司律师事务所律师，执业证号14403201310017951。被告：深圳市橙子信息科技有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区678前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DNA3BXT。法定代表人：朱红英。被告：邓贤，男，汉族，1985年12月15日出生，住址湖北省京山县，第三人：蒋丹花，女，苗族，1991年3月9日出生，住址贵州省天柱县，上列原告诉被告及第三人合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时千舒及其委托诉讼代理人袁观红、被告邓贤到庭参加了诉讼。被告深圳市橙子信息科技有限公司（以下简称“橙子公司”）及第三人蒋丹花经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告橙子公司向原告支付拖欠的2017年11月至2018年5月房租人民币28000元、逾期滞纳金人民币9000元（以拖欠的房租人民币28000元为本金，按千分之三每日计算至被告支付完毕之日止，暂计算至2018年5月20日）、电费人民币649.56元、燃气费人民币402.5元、物业管理费人民币2453.81元，共计人民币40505.87元；二、判令被告邓贤对第一项请求的全部款项承担连带责任；三、判令解除原告与被告橙子公司签订的《物业托管合同》；四、本案诉讼费由被告橙子公司、邓贤承担。原告起诉的事实与理由：原告系深圳市龙华区民治街道梅龙路西侧公馆1866花园（南侧）2栋C座2单元10A房屋的所有权人。2017年2月19日，原告全权委托被告橙子公司出租该房屋并进行管理，签订《物业托管合同》约定房屋每月租金为4000元，被告橙子公司应每月将收取的租金及相关费用支付给原告，逾期按拖欠租金的千分之三计算滞纳金，并约定如违约导致诉讼则违约方承担诉讼费、律师费等。合同签订后，被告橙子公司于2017年3月将涉案房产出租给案外人，于2017年10月10日租给第三人蒋丹花。上述被告橙子公司的行为均由被告邓贤实施，相应的租金、押金等也是被告邓贤用个人支付宝账户收取，支付给原告的款项亦从其支付宝账户中支出。2017年8月开始，被告逾期支付租金，2017年3月14日至起诉之日止的电费、燃气费、物业管理费被告也未支付。原告经多次催收均无果。经查，被告邓贤原为橙子公司的股东，占股99%。2018年3月14日，被告邓贤将其股份转让给了周珍、朱红英，但被告邓贤转让股份后仍向第三人收取租金、物业管理费等款项。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告邓贤提交了书面答辩状并答辩称：一、原告主张答辩人支付租金28000元与事实不符。其一，答辩人已支付2017年4月至7月、9月至11月的租金。2017年8月租金未付，因为原告卖方事由导致租客未支付8月租金。租客长期被卖方的事情骚扰，激化了双方的矛盾并要求提前退租，于2017年10月搬离，同时，租客还要求答辩人支付违约金和押金，造成答辩人一个多月的租金损失。原告的行为已经构成违约。其二，2018年4月，原告与租客私下洽谈，致使答辩人未收取2018年5月租金，原告不应主张被告支付该租金。其三，合同约定每年45天免租期，答辩人在行使合法的免租权益。二、原告要求答辩人承担滞纳金明显过高，有失公平。三、原告无权向答辩人主张电费649.56元，燃气费402.5元，物业管理费2453.81元。双方签订的《房屋托管合同》中并未约定电费、燃气费和物业管理费由答辩人支付，答辩人无支付相关费用的义务，应由实际承租人承担。事实上租客并未将电费、燃气费支付给答辩人，租客只委托答辩人转交2017年11月至2018年4月的900元物业费，其余未支付的电费、燃气费和物业费答辩人没有义务缴纳。庭审中，被告邓贤主张上述答辩意见为其与被告橙子公司的共同答辩意见。经审查，被告邓贤提交的书面答辩状落款处仅由其本人签字，并未加盖被告橙子公司印章。被告邓贤参加庭审时并无被告橙子公司的授权，故该答辩意见仅属被告邓贤个人之答辩意见。被告橙子公司经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃答辩及举证质证相关权利。第三人蒋丹花未答辩，亦未举证质证。本案相关事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××路西侧公馆××）2栋C座2单元10A，为市场商品房，房屋用途为住宅，套内建筑面积27.67平方米，登记的权利人为原告时千舒。二、2017年2月19日，原告与被告橙子公司签订《物业托管合同》约定，原告将涉案房产委托被告橙子公司代理出租，代理租赁期限自2017年2月23日至2019年2月22日；租金每月4000元，如被告实际出租价格高于此价格，超出部分按原告80%，被告橙子公司20%分配；被告橙子公司每月向原告交付租金，由于被告原因延长付租时间不能超过五个工作日，否则需按照每月租金每日千分之三标准支付滞纳金；原告应于2017年2月25日前将房产交付被告橙子公司；委托期限内，原告不得前往租赁房屋内干扰实际承租人的正常生活，如原告干扰承租人对租赁房屋的正常租赁使用，致使承租人要求提前退租或产生其他相关问题的，原告应承担并赔偿被告橙子公司因此遭受的损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告向被告橙子公司出具《业主授权委托书》及《声明》，将涉案房产交付予被告橙子公司使用、收益。三、《物业托管合同》签订后，被告橙子公司通过被告邓贤账户向原告支付了2017年4月至7月、9月至11月的租金。2017年8月、12月以及之后的租金，被告橙子公司未予支付。四、2018年6月，原告与第三人重新签订租赁协议，由原告作为出租人将涉案房产出租予第三人。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告橙子公司签订的《物业托管合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期限为2017年2月23日至2019年2月22日，在合同履行期限内，被告橙子公司拖欠2017年8月租金并自2018年1月起再未支付租金，构成违约，原告起诉要求解除《物业托管合同》并由被告橙子公司支付拖欠的租金具有事实和法律依据，本院予以支持。被告邓贤辩称，原告在合同履行过程中有打扰租客居住之行为，但被告对该事实未提供证据予以证明，该答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。关于租金金额。2018年6月，原告与第三人重新签订租赁协议，由原告作为出租人将涉案房产出租予第三人，被告橙子公司对其向原告返还房产之事实未提供证据予以证明，故本院对原告主张被告于2018年6月返还房产之主张予以认可。被告橙子公司应向原告支付拖欠的2017年8月以及2018年1月至6月合计7个月租金合计28000元（4000元×7=28000元）。关于违约金。《物业托管合同》约定如被告橙子公司逾期支付租金超过五个工作日，则应以每日千分之三的标准支付违约金，而被告邓贤辩称该违约金标准过高，应予调整。鉴于原告解除合同及支付租金之诉求已获本院支持，本院结合合同的履行情况以及被告的过错程度，酌定被告橙子公司按年利率24%标准向原告计付违约金。截至2018年7月1日，被告橙子公司应向原告支付违约金2560元，计算公式：4000元/月×（11+6+5+4+3+2+1）月×0.02=2560元。其后的违约金以租金28000元为基数，按年利率24%标准计付至款项清偿之日止。涉案《物业托管合同》履行过程中，被告橙子公司均通过被告邓贤的账户向原告支付租金，且合同签订时被告邓贤为橙子公司的法定代表人，原告有理由相信被告邓贤自愿加入涉案债务，原告起诉要求被告邓贤承担连带责任理由充分，本院予以支持。关于电费、燃气费、物业管理费。原告对其代被告橙子公司支付电费、燃气费、物业管理费之事实未提供证据予以证明，原告该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告时千舒与被告深圳市橙子信息科技有限公司之间的《物业托管合同》。二、被告深圳市橙子信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告时千舒支付租金人民币28000元及违约金人民币2560元（违约金暂计至2018年7月1日，其后的违约金以人民币28000元为基数按年利率24%标准计至款项清偿之日止）。三、被告邓贤对被告深圳市橙子信息科技有限公司的上述债务承担连带责任。四、驳回原告时千舒的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币564元，由原告负担人民币164元，由二被告共同负担人民币400元；保全费人民币551元,由原告负担151元,由二被告共同负担人民币400元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一八年九月六日书记员  沐凤云书记员  陈宝玲