苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初6761号原告（反诉被告）：苏州上美摄影文具有限公司，住所地苏州市吴中区长桥镇。法定代表人：梁丽红，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈卫康，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：李圣凡，该公司员工。被告（反诉原告）：苏州良德建筑装饰工程有限公司，住所地苏州市干将西路****。法定代表人：张良德，该公司经理。委托诉讼代理人：徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小平，该公司副总经理。原告苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）与被告苏州良德建筑装饰工程有限公司（以下简称良德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理，依法由审判员顾霞适用简易程序公开进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告良德公司在法定期限内向本院提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。原告上美公司的委托诉讼代理人沈卫康、李圣凡，被告良德公司委托诉讼代理人徐斌、赵小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告良德公司支付拖欠租金、物业管理费合计161600元（2017年3月20日至2018年3月19日期间），支付以41200元为基数，按每日8‰为标准自2017年5月9日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；2、判令被告支付自2017年8月20日起至实际付款之日止，以120400元为基数，按每日8‰为标准计算至实际付款之日止的违约金；3、判令被告支付停车费7000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告之间的租赁合同，不予退还被告押金20000元；2、判令被告返还原告房屋；3、判令被告支付自2017年9月20日起至2019年3月19日止的物业费共计15000元，支付2017年3月20日起至2017年9月19日止的租金41200元、滞纳金14899.73元，自2017年9月20日起至2018年3月19日止的房屋租金118400元、滞纳金28727.41元，自2018年3月20日起至2018年9月19日止房租121400元、滞纳金14767.56元，自2018年9月20日起至2019年3月19日止租金124400元，滞纳金327.19元，自2017年12月20日起至2019年12月19日止的场地使用费（即停车费）14000元。4、判令被告赔偿原告免租期损失38466元（两个月的租金损失）。事实和理由：2014年12月8日，被告良德公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州市吴中区南面四楼房屋，并约定了年租金及缴纳方式。合同签订后原告依约履行了出租义务，将房屋交付被告使用，按照合同约定，2017年3月30日至2017年9月19日期间的租金115400元及物业管理费5000元应于2017年2月19日前付清，但被告未能按约支付租金。故起诉至法院。被告良德公司辩称，因房屋漏水故未能按约支付房屋租金，上美公司的主张没有依据，违约金计算标准过高；涉案房屋因消防问题被整体查封，请求驳回原告的诉讼请求。同时反诉提出如下诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》自2017年9月23日解除；2、判令上美公司赔偿损失1312365.71元；3、判令上美公司退还停车位费2002元、押金20000元、质保金5500元。审理中，被告撤回质保金返还的反诉请求。事实和理由：上美公司和良德公司于2014年12月8日签订为期八年的《房屋租赁合同》，然苏州市公安消防支队吴中区大队于2017年9月5日以上美公司的厂房存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全为由进行整体查封，导致其所承租的房屋整体被查封且断电、至今仍未解封，故提出反诉请求。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告辩称：其作为房东已将合格房屋依法出租给承租户，系承租户的行为严重威胁公共安全，并拒绝整改，本案实质问题是各承租户的经营场所是否有权要求房东赔偿损失。根据相关规定，其有权出租涉案房屋，且承租户亦有权承租使用其房屋。请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2014年12月8日，上美公司（出租方、甲方）与良德公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方将其所有的位于苏州市吴中区（约908平方米，含公共部分）出租给乙方，乙方已对上述房屋的现状进行了全面了解，并表示愿意承租。乙方在不影响房屋结构的前提下，可以对租赁房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等必须符合安全法规等后方可施工，装饰费用由乙方承担。租赁期满后可移动物品归乙方所有，不可移动装饰物归甲方所有，梁柱不得破坏、外观若改变及破坏归还时要还原。该房屋租赁期限为8年，自2014年12月20日起至2022年12月19日止，免租期为乙方租期的前3个月（即2014年12月20日至2015年3月19日止），该期间甲方免收乙方租金，但水电费等乙方实际发生的费用甲方照常收取，房租按照约定自2015年3月20日起算。租金实行先付后用，每半年支付一次，乙方须提前1个月支付下半年租金。第一年年租金为218800元，第三年起房租费每年递增12000元，第七年起每年递增20000元。物业管理费每年10000元，每半年支付一次，与房租同时交付。正式进驻入场前交付押金人民币20000元。甲方向乙方提供车位4个，停车管理费每年7000元，每1年交付一次，于交付房租时一起支付，第一年免收管理费用，自第二年开始收取。租赁期内，因租赁房屋产生的意外、治安、消防、税收等一切风险由乙方承担，与甲方无关。乙方若未按本合同约定向甲方交付租金的，每逾一日按应支付租金的8‰作为违约金加倍赔偿给甲方，如乙方逾30日未付租金的，视同违约并自动解除合同，甲方有权没收押金。当乙方违反此条，甲方有权随时收回所出租的房屋，不需另行通知乙方，乙方不得转租。乙方若需提前终止合同，必须提前三个月告知，无权要求甲方退还押金，甲方若需提前终止合同，也需提前三个月告知，退还终止合同期后已缴租金的多余部分及押金并赔偿乙方人民币20000元和装修费用，装修费用按审计及五年折旧实算，总装修费不得超过人民币500000元。合同签订后，上美公司于2014年12月8日向良德公司交付涉案房屋（交付状态为毛坯）。审理中，双方一致陈述，水、电费双方另行处理，良德公司在承租房屋后对租赁房屋进行了装修，并按约定交付房屋押金20000元，且于2015年3月26日支付房租109400元（2014年12月20日-2015年9月19日），物业费5000元（2014年12月20日-2015年9月19日）；2015年10月29日支付房租109400元（2015年9月20日-2016年3月19日），物业费5000元（2015年9月20日-2016年3月19日），车位费7000元（截至2016年12月19日、租期1年）；2016年1月28日支付房租109400元（2016年3月20日-2016年9月19日），物业费5000元（2016年3月20日-2016年9月19日）；2016年9月1日支付房租112400元（2016年9月20日-2017年3月19日），物业费5000元（2016年9月20日-2017年3月19日），车位费7000元（2016年12月20日-2017年12月19日）；2017年3月17日支付房租30400元（2017年3月20日起的租金），2017年5月8日支付50000元银行承兑（2017年3月20日起的租金）。上美公司认可良德公司陈述的除2017年5月8日外费用的支付情况，认为2017年5月8日良德公司仅支付48800元。良德公司表示，当日其拟交付上美公司金额为50000元的承兑汇票，但上美明确表示只收取现金，故其找人到场支付了1200元贴现费用后，实际拿到48800元现金并交付上美公司。上美公司认为，贴现费用应由良德公司承担，以其实际收取款项48800元为准，良德公司认为贴现费用应由上美公司负担，其支付款项应认定为50000元。2017年9月5日，苏州市公安消防支队吴中区大队在对案涉房屋进行消防监督检查时发现：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。第1-3项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期整改，拟临时查封。同日，消防机构即向上美公司作出《临时查封决定书》及《责令限期改正通知书》，并出具了《查封公告》，其中《临时查封决定书》载明：对上美公司位于苏州市吴中区的厂房整体予以临时查封；查封期限为2017年9月5日14时至2017年10月5日14时；上美公司应当立即整改火灾隐患，整改后经消防部门检查合格后方可解除查封。审理中，良德公司认为上述第2项情形包含了其所承租的区域，并承认其房屋装修前未报消防验收。2018年1月3日，苏州市公安局消防支队吴中区大队作出《同意解除临时查封决定书》，载明：消防机关在案涉房屋被临时查封后对火灾隐患整改情况进行了检查，检查情况如下：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；（已停止使用）。2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；（已停止使用）。3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。（已停止使用）。经检查，同意解除对上美公司位于吴中区石湖西路137号的厂房整体的临时查封。另查明，位于苏州市吴中区厂房共有地下**、地上**，建筑面积共计17005平方米，于2009年6月通过厂房土建工程消防验收合格，其中生产的火灾危险等级为丙级，建筑耐火等级地下为一级，地上为，地上为二级iv>以上事实，由上美公司提供的房屋租赁合同及平面图、涉案房屋证件、消防验收通过证明，由良德公司提供的房屋租赁合同、房屋租金、物业管理费、车位费支付凭证及本案庭审笔录证据在卷证明。审理中，上美公司、良德公司一致主张解除双方于2014年12月8日签订的涉案《房屋租赁合同》，但关于合同解除的原因及时间，未能达成一致。良德公司认为，出租人应按约向承租人交付租赁物并在租赁期间保证租赁物符合约定用途；因出租人上美公司提供的房屋存在漏水故其与上美公司协商，未按约缴纳房屋租金，后因出租人上美公司的原因导致案涉房屋被消防机构整体查封，致其无法正常使用租赁房屋即合同目的已无法实现；且根据苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处所发的《告知函》及《通告》，案涉房屋早在2015年就存在重大生产安全隐患了，但上美公司仍将房屋出租给良德公司，因此，其有权要求解除合同，且合同解除时间应认定为2017年9月23日其解除函送达上美公司之日。良德公司为证明其主张提供了如下证据：1、房屋漏水照片，显示窗台和墙壁因漏水受到损坏。2、苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处于2015年4月17日向上美公司出具的《告知函》，主要内容为：上美公司有关案涉房屋的出租行为存在几个严重的违法问题：（1）大楼地块属于工业用地，土地合同上明确规定“用于建设工业项目”，房屋用途为工业，现入驻企业中的三产服务业，不符合国家土地政策，相关部门也明确指出了案涉房屋涉嫌改变土地用途。（2）大楼招商项目中的江南调剂市场项目在开业之前是无法取得开业必备的消防和安全生产的合法批准手续的，一旦开业即形成违反《消防法》和《安全生产法》的事实。（3）大楼招商项目中有一个未经民宗部门批准的基督教非法集会点。3、吴中消防大队关于上美公司存在重大火灾隐患的报告（吴公消[2017]23号），载明2017年7月20日，苏州市消防大队吴中大队收到长桥派出所《长桥所治安消防安全隐患排查中关于石湖西路137号的情况汇报》后，经过查看发现上美公司位于苏州吴中石湖西路137号的厂房存在重大火灾隐患。一层主要为江南调剂市场，面积2000平方米，从事二手家俱家电交易；二楼为写字楼，部分企业入驻，另有大部分空间正在装修招租中；三楼主要为华舒公寓，面积2000平方左右，共92间房；四层为写字楼；五层为基督教非法聚集点。主要火灾隐患为：未落实消防安全主体责任；原单位使用性质整体发生改变，未办理相关消防手续；一楼货物堆放密度大，可燃物多，疏散通道被占用；二楼古筝培训机构，人员较多，晚上有人员留宿；一楼、二楼之间防火卷帘门损坏，无防火区分；三楼公寓房空调外机放置走道闷顶内，电线私搭乱建严重；四楼装饰公司疏散不足，走道应急灯照明配置不足；基督教会人员极度密集，唯一一个安全出口被空调外机占用一半，应急照明灯、疏散指示标识不足，疏散走道狭隘。提请整改，对整改不到位的火灾隐患，应依法立即予以关停，确保不发生重特大火灾事故。4、2017年8月2日上美公司物业发出的公告，明确目前涉案房屋存在重大火灾隐患及表现，整改期为10天（2017年8月2日至12日），要求被提及的公司自行内部整改，并在整改后联系相关单位前来复检，复检未过者需继续整改，直至检验合格，若因特定公司造成的消防不合格致使其他公司或者上美公司被连带查封，造成权益受损或者不平等的对待，上美公司将追究其责任。5、2017年9月5日《苏州市公安消防支队吴中区大队查封公告》、2017年10月5日《苏州市公安消防支队吴中区大队再次临时查封公告》、2017年11月8日《苏州市公安消防支队吴中区大队查封公告》，载明上美公司提供的涉案厂房存在重大火灾隐患，被整体查封。6、2017年9月12日律师函、寄送凭证及投递情况，2017年9月22日律师函、寄送凭证及投递情况，载明良德公司于2017年9月12日向上美公司致函要求恢复承租房屋利于经营，2017年9月22日良德公司再次向上美公司发函，要求解除合同并赔偿损失，该信件于2017年9月23日送达上美公司。7、（2017）苏0506行初468号行政判决书，载明上美公司因不服苏州市公安消防支队吴中大队2017年9月5日作出的苏吴公消字（2017）第0148号临时查封决定书提出行政诉讼，该判决认为上美虽将所有厂房予以出租，但并不免除其作为业主的消防管理职责，经检查上美所有的厂房存在多处消防隐患具有整体性，故查封措施并无不当，于2018年4月28日驳回了上美公司的诉讼请求。上美公司则认为，良德公司结欠租金的违约行为在先，按照合同约定，良德公司的租金应提前一个月支付下期租金，2017年3月20日至2018年3月19日的租金及物业管理费应于2017年2月20日前足额支付，良德公司未能按约履行，故依据合同约定，双方的涉案房屋租赁合同已于2017年2月19日解除，之后消防查封导致的损失良德公司不应向其主张。针对良德公司的上述举证内容，上美公司认为房屋漏水照片未明确时间、场所，对其真实性提出异议；告知函不予认可，且没有相应送达事实；吴公消[2017]23号文件与本案无关，其未收到过该份材料；2017年8月2日其的确发送了上述公告要求各承租户完善手续，对此其已尽到了房东的告知责任；查封公告的真实性均予以认可；的确收到了良德公司寄送的上述两份律师函，其中2017年9月23日收到良德公司要求解除合同的律师函，但不认可律师函中陈述的内容；（2017）苏0506行初468号行政判决书确认已经生效，但与本案无关。上美公司还认为，良德公司因房屋漏水而缓交租金的辩称意见无事实依据，双方已协商完毕并已支付到位；其有权出租涉案房屋，其出租房屋的权利应受到法律保护；案涉房屋承租户的经营项目均未在苏府[2016]126号文件禁设名单中，各承租户均办理了工商营业执照；良德公司存在违规范装修之行为，消防查封的过错方应在于承租方；作为业主，其已尽到了业主的责任，履行通知并配合的义务，拒绝整改系承租户的责任；之前历次查封行为亦表明被查封主体应为各承租户。为此，上美公司提供了如下证据：1、2015年11月6日良德公司确认单，2016年楼顶发包修缮证明、2016年9月29日外墙工程翻新协议、2016年9月19日与良德公司的外墙工程翻新施工协议书及2017年2月28日外墙防水验收说明书及财务书面说明。确认单载明2015年11月6日良德公司确认渗水问题经上美修复后已没有渗水现象。2016年发包修缮载明2016年5月上美公司委托他方修缮良德公司四楼屋顶。外墙工程翻新施工协议书及外墙防水验收说明证明2016年9月上美公司委托良德公司进行外墙翻新工程，良德公司2017年2月28日确认如再有墙面渗水情况其自行处理。财务书面证明上美公司以支付贴息费的形式赔偿良德公司漏水损失4900元。2、《市政府印发关于放宽市场主体住所（营业场所）登记条件的实施意见的通知》（苏府[2016]126号），《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》（苏政发[2015]113号），其中苏府[2016]126号载明：……四、下列建筑物可以作为市场主体的住所（营业场所）：（一）工业厂房、仓储建筑、商业用房、办公楼、人防工程、住宅小区业主共有部分等非居住类建筑；（二）校舍、酒店式公寓；（三）符合本实施意见第五条规定条件的城镇住宅；（四）城镇独立住宅（独门独户的独栋住宅）；（五）农村宅基地上的房屋。苏政发[2015]113号载明：……（三）取消对住所（经营场所）登记的不合理限制……继续采取有效措施，制定出台盘活闲置厂房、物流设施等存量资产的操作细则，降低全社会的创业成本，积极释放拆迁征收范围内的住所（经营场所）资源，对其中不涉及新建、扩建、改建的经营性用房，允许登记为市场主体住所（经营场所）。3、《江苏省消防条例》、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部令第61号）、《建筑工程施工许可管理办法》。其中，《江苏省消防条例》第二十条载明，建筑物的出租人和承租人应当按照有关规定明确双方的消防安全责任。承租人应当在其使用范围内履行消防安全职责，出租人应当对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第3.3.5条载明：办公室、休息室设置在丙类厂房内时，应采用耐火极限不低于2.5h的防火隔墙和1.00h的楼板与其他部分分割，并应至少设置1个独立的安全出口。如隔墙上需开设相互连通的门时，应采用乙级防火门。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条载明，实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施及其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。4、2017年6月13日苏州市公安局吴中分局长桥派出所公安派出所日常消防监督检查记录；2017年8月2日上美公司物业部的公告、2017年9月15日上美公司向良德公司发送的告知书以及微信聊天记录。其中，2017年6月13日公安日常监督检查记录显示，当日对涉案厂房进行监督检查时，防火门、疏散指示标志、应急照明均被记录未完全有效。2017年8月2日的公告与良德公司提供的内容一致，2017年9月15日的告知书载明上美公司为配合消防整改，已申请解封程序，仍需要承租户与其共同做好二次消防整改工作，该工作可能暂时带来不便，希望承租户多多体谅共同支持，如果承租户进行二次整改，请到物业签订同意配合整改文件以利公司安排计划，待此事件顺利完成后，其会考虑给予承租户房租优惠等措施。5、2015年4月24日苏州市公安消防支队吴中大队的告知书，2013年11月21日、2015年11月21日的查封公告以及2017年2月9日录像截图、录音文字稿，2017年8月1日会议记录、录音文字稿及照片、微信记录。上述告知书及查封公告均系对内部承租户发出的，消防部门要求内部承租户按照消防规定使用房屋，如有违反消防部门会查封承租户。2017年涉案房屋承租户均不符合消防要求，消防部门要求承租户完善手续。6、（2017）苏0506民初8128号判决书、（2017）苏05民终1104号判决书、（2016）苏0506民初2488号判决书证实，法院已对类似案件进行判决，判令承租户结欠的房租必须依法支付。良德公司质证，其对政府文件及规范性文件、上美公司2017年8月2日、9月15日的告知书及微信记录的真实性无异议，但不能免除上美公司作为业主的相关职责；不能据此作为案涉房屋可以出租的法律依据。2017年6月13日苏州市公安局吴中分局长桥派出所公安派出所日常消防监督检查记录、他案判决书及2015年4月24日苏州市公安消防支队吴中大队的告知书，2013年11月21日、2015年11月21日的查封公告与本案无关，2017年2月9日录像截图、录音文字稿，2017年8月1日会议记录、录音文字稿及照片、微信记录的真实性均不予认可。审理中，本院经良德公司申请依法委托苏州新一造价师价格事务所就案涉租赁房屋的装修损失进行价值评估，评估基准日为2017年9月5日。2018年8月16日，苏州新一造价师价格事务所出具鉴定结论书，载明：本次鉴定标的内容主要是苏州市吴中区（良德公司）室内装修与配套安装、室内消防、室内智能化、室内空调。无图纸及其他技术资料，具体内容按现场测量及常规做法估算。结合本案实际情况，按照建筑工程常规做法，室内装饰按单独装饰工程收费，按照三类安装工程取费。工程新建时间按2014年12月，竣工时间按2015年4月，材料及人工均按同期文件规定计入。考虑发包竞争因素，最终造价按下浮10%考虑。下浮后本工程新建造价为943927.75元。本案建筑工程内容双方未提供任何专业技术资料，计算基础依据现场及常规做法粗略计算，2018年7月9日通过法院约请双方进行现场查看及测量，鉴定结果不再接受双方反悔意见。办公家具、软装及可搬走的空调部分不在本次鉴定计算范围。良德公司后续搬迁人工费、拆除费、上楼费等费用不在本次鉴定计算范围。上美大厦楼梯外挂“良德装饰”及公司LOGO等广告字不在本次计算范围。隐蔽工程按常规做法计入，非常规隐蔽工程未计入。本次鉴定计算方法根据常规财物会计制度折旧方法，结合本案具体情况，租赁资产在租赁期摊销完毕。本案房屋租期为2014年12月20日到2022年12月19日，即理论折旧期为8年，但因本工程于2015年4月底才竣工，因此本工程实际折旧期约为7.67年，年平均折旧率约为13.04%，无残值。经法院方确认，本次评估基准日期按2017年9月5日考虑，即本次鉴定标的已折旧约2.38年，截止2017年9月5日，本次鉴定标的内容剩余价值为651136.46元。对此，良德公司对鉴定结论书中的子项目部分缺失提出异议；上美公司认为，该鉴定结论书中记载2015年4月完成竣工在材料中无相应依据，根据合同约定免租期为3个月，故应当按照8年租期进行折算，按照苏州新一造价师价格事务所的计算方法实际剩余价值应为615912.6元，且良德公司的装修系自行装修的，未提供采购凭证，鉴定结论采用的依据不足，造价报告结论明显偏离事实，金额过高，且根据双方合同第六条第三款约定，良德公司总装修费用不得超过50万，故据此进行折算，至2017年9月5日残值最多为326250元。对此，本院要求苏州新一造价师价格事务所对双方提出的异议进行回复，该公司于2018年9月15日出具书面说明：依据法院质证笔录记载，涉案装修工程竣工时间按2014年12月至2015年4月，装修工程的折旧期从工程竣工完成开始的，在工程施工期间不计算折旧，与房屋免租期没有直接关系，故实际折旧期为7.67年，其采用03清单指引及14年计价表系结合文件和实际情况确定的，且无论执行14计价还是03计价，对最终工程造价的影响并不大。良德公司无论是自装还是非自装，不影响鉴定结论，本工程良德公司未提供任何有效资料，鉴定报告系参照工程现场情况按照相关工程造价文件计算的市场价值而非成本价值。对于良德公司提出的缺失鉴定内容的问题，由于本工程造价约百万元，工程量较为琐碎，且涉及装修、水电、消防、智能化及空调多个专业，个别子项目可能会有误差，但总的造价指标是衡量并测算过的，故对此不予认可。关于上美公司提及的依据房屋租赁合同第六条第2款约定装修费用折旧期5年，总装修费用不超过50万元，其出具截止评估基准日期，剩余价值为245145元的意见以供法院参考。对上述回复，良德公司予以认可，上美公司坚持对折旧期提出异议。另，良德公司2018年9月7日庭审时表示其已实际搬离案涉房屋，并确认除了鉴定报告载明的财产之外，其已搬走了所有财产，没有其他财产，即使仍有部分遗留财产也予以放弃，并于2017年9月6日通过顺丰快递将涉案房屋钥匙寄送上美公司，但上美公司于2018年9月7日本案开庭前拒收并退回。2018年9月27日本案质证时，良德公司再次表示其于2018年9月10日通过中国邮政再次向上美公司寄送涉案房屋全部钥匙，但上美公司仍拒收并退回。上美公司认可上述事实，但表示良德公司至今一直持续占有房屋，目前案件尚未有结果，仍需保留证物，可能需要诉讼全部结束后才能清理，不同意接受良德公司的钥匙。再查，就良德公司未按约支付租金这一行为，上美公司至起诉要求解除合同前，未提出合同解除事宜。良德公司明确本案中不再要求返还质保金5500元。本院认为，关于租赁合同。上美公司与良德公司之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，当属合法有效，应由双方按约履行。但在该合同的履行过程中即2017年9月5日，案涉房屋因存在诸多严重威胁公共安全的火灾隐患而被消防机构整体查封。后，该租赁房屋虽被消防机构解除查封，但从消防机构出具的解除查封决定书的内容来看，解除查封的原因系案涉房屋已停止使用。由此，良德公司以案涉房屋已不能使用即租赁合同的目的已无法实现为由通过诉讼方式要求确认案涉《房屋租赁合同》解除，合法有据，应予支持，解除时间应认定为良德公司向上美公司发送解除合同律师函到达上美公司之日，即2017年9月23日。上美公司认为合同已因良德公司未按约支付租金而于2017年2月19日解除的辩称意见，经查，上美公司并未据此先行行使合同解除权，故其辩称意见无法律依据，本院不予采纳。合同解除的直接原因是上美公司的房屋被消防部门整体查封，本案中，关于上美公司、良德公司是否及如何承担责任问题，本院分析认定如下：首先，上美公司的厂房取得了产权证、土地证，亦取得了消防验收合格意见书，系合法房屋，上美公司有权出租，但上美公司将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任。上美公司辩称依据相关法律文件应由承租人承担消防职责，并且合同约定由良德公司承担消防风险，其作为出租人不应承担责任的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，上美公司对其名下房屋整体查封负有直接责任。《中华人民共和国消防法》第十九条第二款规定，生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准。上美公司将其名下的房屋分割出租给不同营业类型的经营者，尤其在三楼设置公寓房住人，导致出现“三合一”的现象，而该房屋性质上属于工业厂房，其消防标准显然不能符合上述法律规定的“工程建设消防技术标准”，上美公司的混合出租行为违反了消防法的规定，而“三合一”现象正是导致房屋被整体查封的原因之一，最终导致合同无法继续履行而解除。另外，出租人作为房屋所有人，在房屋出租经营过程中，对于租赁房屋用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的经营行为是否合法负有管理和监督责任。本案中，上美公司将厂房大楼分割出租给不同的承租人经营使用，经营过程中出现的各种违法违规问题导致房屋存在消防安全隐患被整体查封，上美公司未能尽到管理和监督义务，应对其房屋被整体查封及涉案合同的解除承担主要责任。再次，根据临时查封决定书及所附相关材料可知，查封的问题和原因之一是二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》第3.3.5条的规定。良德公司正是租用了四楼设置办公，根据消防合格验收意见书，上美公司的厂房系丙类厂房，上述规范规定，办公室、休息室设置在丙类厂房内时，应采用耐火极限不低于2.50h的防火隔墙和1.00h的楼板与其他部分分割，并应至少设置一个独立的安全出口，而良德公司装修并未申报消防审批，故良德公司装修未通过消防审批的行为也是查封的因素之一，良德公司对此负有次要责任。考虑到双方的违约行为性质、严重程度及对房屋查封结果的原因力大小，本院酌定上美公司承担80%的责任，良德公司承担20%的责任。关于租金及物业费。良德公司自2014年12月8日接受案涉租赁房屋并装修、使用至2017年9月5日即案涉房屋被整体查封之日，故2014年12月8日至2017年9月4日间的租金，物业费理应由良德公司按约核算。经核算，2017年3月20日至2017年9月4日的租金为106863.56元，物业费为4630.14元。良德公司辩称2017年5月8日的承兑汇票贴息费1200元应视为租金支付的意见，上美公司不予认可，良德公司的该辩称意见无合同约定且与事实不符，本院不予采信。故良德公司已于2017年3月17日支付30400元，2017年5月8日支付48800元，故还需支付上美公司该期间的房屋租金及物业费共计32293.7元。由于良德公司未按合同约定履行租金的支付义务，上美公司有权主张违约损失，良德公司抗辩违约金计算标准过高请求调整。本院认为，当事人违约造成守约方损失的，赔偿额应相当于因违约造成的损失，违约金不应过于高于造成的损失，本案中，本院认定截至2017年9月5日消防查封前，良德公司应对其租金的迟延履行支付违约金，但违约金标准以年利率24%来计算，经核算，该违约金金额为7300.24元。综上，良德公司还应支付上美公司租金、物业费及滞纳金共计39593.94元。关于车位费。良德公司已缴纳了2016年12月20日至2017年12月19日止的车位费7000元，2017年9月5日起合同已实际不能履行，经核算，2016年12月20日至2017年9月5日的车位费共计4967.12元，现良德公司要求上美公司返还车位费2002元，本院予以确认。同时，良德公司于2018年9月7日当庭表示早已办理案涉房屋且即便房屋内留有物品也都不要了，并于2018年9月7日开庭前向上美公司返还房屋钥匙，上美公司明确表示拒绝接受。2018年9月10日良德公司再次向上美公司寄送涉案房屋全部钥匙，但上美公司仍拒收并退回。因良德公司承租房屋仍处于无法使用经营的状态，上美公司对此明知且完全可以控制该房屋，上美公司的拒绝接收房屋的行为属于不履行减损义务，由此扩大的损失应由其自负，故本院确定良德公司占用涉案房屋至2018年9月10日。对于2017年9月5日至2018年9月10日的房屋占有使用费及物业费，应由上美公司、良德公司按照各自的责任比例分担，本院参照前述责任比例及合同约定租金金额，确定由良德公司承担49963.83元，其余由上美公司承担。关于房屋押金20000元，良德公司要求上美公司予以返还，上美公司不同意返还。本院认为，对于房屋押金，与本案租赁合同解除争议无关，且合同解除原因系上美公司房屋被消防部门整体查封无法继续使用，主要责任在上美公司，故合同解除后，上美公司理应将收取的房屋押金20000元全额退还给良德公司。至于上美公司认为收取的房屋押金20000元不予退还主张，与事实不符，本院亦不予支持。综上，良德公司还应支付上美公司67555.77元。关于装修及财产本院委托具有资质的鉴定机构对良德公司办公区域内的房屋装修及财产损失进行了造价鉴定，鉴定机构出具了造价鉴定结论，考虑折旧后认定截至2017年9月5日房屋装修剩余价值为651136.46元。上美公司、良德公司虽均提出异议，但并无证据证明该鉴定程序违法，鉴定依据不足，故本院对该鉴定结论予以采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的……因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。因良德公司承租范围内的装饰装修物已形成附合，且因上美公司大楼被查封导致良德公司合同目的无法实现，主要责任在于上美公司，故鉴定报告中载明的剩余价值651136.46元属于良德公司租赁期内的装修残值损失，应由上美公司承担80%的责任，即赔偿良德公司520909.17元，其余部分由良德公司自负。上美公司辩称应按合同约定总装修费不得超过500000元并折旧作为鉴定依据的辩称意见，本院认为该合同条款与本案事实无关，故该辩称意见本院不予采纳。关于上美公司主张良德公司支付免租期损失的意见，经查，上美公司和良德公司已就免租期达成一致意见，现且因上美公司大楼被查封导致良德公司合同目的无法实现，主要责任在于上美公司，故其免租期损失的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、苏州上美摄影文具有限公司与苏州良德建筑装饰工程有限公司于2014年12月8日签订的《房屋租赁合同》自2017年9月23日解除。二、苏州良德建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州上美摄影文具有限公司房租、占有使用费、物业费、滞纳金合计人民币67555.77元。三、苏州上美摄影文具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏州良德建筑装饰工程有限公司人民币520909.17元。四、驳回苏州上美摄影文具有限公司的其他诉讼请求。五、驳回苏州良德建筑装饰工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取为23194元，反诉案件受理费11597元，鉴定费50000元，合计人民币84791元，由苏州上美摄影文具有限公司负担83302元，由苏州良德建筑装饰工程有限公司负担1489元。如不服本判决，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。(此页无正文)审 判 长  顾 霞人民陪审员  俞兰珍人民陪审员  王凤娟二〇一八年九月三十日书 记 员  于 悦