广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民二终字第594号上诉人(原审原告、反诉被告):龙池勇，住湖南省安乡县。委托代理人：刘祖虎，广东安国律师事务所律师。委托代理人：汤锦龙，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘攀，住湖北省仙桃市。委托代理人：张海平，广东金轮律师事务所律师。委托代理人：俞莉华，广东金轮律师事务所律师。上诉人龙池勇因与被上诉人刘攀合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法江民初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年4月25日，刘攀（甲方）与龙池勇（乙方）签订一份《餐厅转让协议书》，约定：“①甲方现有何村和南街六巷7号门面两间转让乙方使用，包括所有餐厅设备及两月房租压金和5仟元拆房压金，转让总价值捌万元整（80000.00元）。②4月25号首付四万三千月定金，剩余三万七千元2014年6月15号一次付清，若6月20号不付清余款，甲方有权解除与乙方协议，且定金不退还。”同日，刘攀收到龙池勇转让定金43000元，龙池勇也接收涉案场所，并入场经营餐饮业。2014年5月21日、6月15日、7月29日，龙池勇向涉案场所宅基地使用人黄惠灶缴纳5、6、7月份均为7000元的租金。庭审中，刘攀提交了：1、编号为“白某江某甲第000294号”的《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证记载了使用人为黄惠灶，宅基地坐落于江某乙何大队西边生产队，出证日期为1994年10月19日，并称宅基地坐落地址就是涉案场所地址，同时，刘攀也提供了广州市白云区江高镇村委会出具的证明拟证实上述陈述；2、刘攀（乙方）与黄某（甲方）签订一份《出租合同》，约定：“甲方出租并保障白云区何村和南街六巷七号一楼两间门面及门口水泥场地供乙方用于合法经营场所。二、……。三、门面合同期捌年，从2014年3月1日到2022年2月28日止，月租7千元，押金1万4千元，进场费两万元，拆除中间隔墙押金5千元（5年后退回拆房押金5千元）……。”并称涉案场所是由宅基地使用人黄惠灶之子黄某受黄惠灶的委托与其签订上述合同，由其承租涉案场所，并经黄惠灶同意将该场所转让予龙池勇。对上述刘攀之陈述，黄惠灶予以确认。黄惠灶对龙池勇经营期间进行装修并不知情。另查：因龙池勇无缴纳2014年8、9两月租金，涉案场所已于同年10月由黄惠灶收回。以上事实，有《餐厅转让协议》、《出租合同》、收款收据、农村（墟镇）宅基地使用证、光盘、户口本、询问笔录及当事人陈述等证据证实。龙池勇向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认龙池勇与刘攀之间的餐厅转让协议无效；2.刘攀返还房屋转让定金43000元；3.刘攀赔偿龙池勇因装修铺面投入资金20000元；4.刘攀承担本案的诉讼费用。刘攀向原审法院提起反诉，请求判令：1.解除双方签订的转让协议；2.龙池勇向某攀支付欠款37000元，并自2014年6月15日起按银行同期贷款利率计付利息至付清款项时止；3.龙池勇承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案中，龙池勇、刘攀签订《餐厅转让协议》后，龙池勇支付了转让费定金予刘攀，刘攀也交付了涉案场所，龙池勇也进入涉案场所经营，而现龙池勇以转让前的餐厅没有必要的卫生许可证以及消防安全证而不具备餐厅转让的效力为由，要求确认该协议无效，并要求刘攀返还转让定金43000元，因双方签订的协议约定是对涉案场地使用权的转让，转让后涉案场地需办理相关经营许可证不是刘攀附随义务，上述协议的签订，是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故上述两项请求，原审法院不予采纳，予以驳回。由于涉案场地已被收回，双方的协议已无实际履行的现实可能性，现刘攀提出解除协议，原审法院予以支持。因协议的解除是因龙池勇不支付租金的违约行为所造成，刘攀在上述协议的解除并无过错，现刘攀请求龙池勇支付转让费余额37000元和欠款利息（利息自2014年6月15日起按中国人民银行同期贷款利率计付）合理合法，原审法院予以支持。关于龙池勇要求刘攀赔偿其因装修铺面投入资金20000元之诉请，因涉案场所权属人黄惠灶对装修行为并不知情，因此产生的损失，应由龙池勇自行负担，对此项请求，原审法院不予支持，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年1月29日作出如下判决：一、龙池勇与刘攀与2014年4月25日签订的《餐厅转让协议》予以解除；二、判决生效之日起十日内，龙池勇向某攀支付转让费余额37000元及利息（利息自2014年6月16日起按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿欠款之日止）；三、驳回龙池勇的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费688元、反诉受理费363元，均由龙池勇负担。龙池勇于判决送达之日起三日内向某攀支付反诉受理费363元。判后，龙池勇不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定的事实有错误。第一，龙池勇与刘攀签订的《餐厅转让协议》系餐厅经营权的转让，并非是原审法院认为的单纯的场地使用权转让。第二，原审法院对于龙池勇经营期间进行装修一事的认定错误，龙池勇在经营期间投入资金对铺面进行了装修。第三，原审法院对于涉案房屋是否系合法经营场所的认定也有错误。刘攀提供的《农村宅基地使用证》以及刘攀与黄汝栋签订的《出租合同》所提及的房屋并非就是本案的涉案房屋，原审法院认为刘攀提供的房屋就是本案的涉案房屋不当。二、原审法院判决适用法律有错。首先，餐厅转让协议明确约定了43000元属于定金，而本案总涉及的金额为80000元，根据法律的相关规定，定金不能超过总标的的20%（即不超过16000），而原审法院对43000元予以完全没收，这明显违反了法律的规定。其次，原审法院认为《餐厅转让协议》系涉案场地使用权的转让，《城乡个体工商户管理暂行条例》中规定了“个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记”。根据条文规定，经营者名称的改变只能通过重新履行设立登记的程序而改变，经营者之间并不能简单地向工商行政管理机关申请经营者名称的变更登记，而应当在原经营者履行注销程序后，新的经营者再按程序、按规定履行设立登记的手续。本案中，龙池勇要取得此餐厅的经营权，需在刘攀办理了此店营业执照的注销登记情况下，重新按规定办理设立登记，而不能私自约定进行姓名的变更，当事人之间的这种约定并不能产生法律上的效力。综上，请求二审法院：l.撤销广州市白云区人民法院作出的(2014)穗云法民江初字第548号判决的第一、第二、第三项，并依法改判。2.确认龙池勇与刘攀签署的《餐厅转让协议》无效；3.刘攀返还房屋定金43000元；4.确认龙池勇因装修铺面投入资金20000元；5.刘攀承担一、二审的全部诉讼费。针对龙池勇的上诉，刘攀答辩称：原审判决合法有效。1.龙池勇提交的餐厅转让协议足以说明双方之间只是租赁合同的法律关系，并非龙池勇所说的餐厅经营权的转让。2.由于双方之间是房屋租赁合同关系，因此龙池勇提及对于涉案房屋的装修费用与刘攀无关。3.关于宅基地证与出租合同上的房屋并非同一房屋的问题，我方在一审已提交村委会证明，涉案房屋有宅基地证，并非非法建筑。4.由于双方之间是就房屋租赁合同关系产生的转让费8万元，因此龙池勇提及的定金法则不适用于本案。我方已按合同约定完成涉案房屋的交付。5.关于龙池勇提及我方未协助其办理餐厅营业执照、行政审批手续，双方之间仅是租赁合同关系，因此刘攀无此义务。本院经审理查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案龙池勇与刘攀签订的《餐厅转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，双方当事人应当依照合同约定享有权利和承担义务。《餐厅转让协议》约定刘攀将“何村和南街六巷7号门面两间转让乙方（龙池勇）使用，包括所有餐厅设备及两月房租压金和5仟元拆房压金”，从上述内容可见，刘攀是将涉案的房屋以及餐厅设备、两个月的房租押金和拆房押金转让给龙池勇使用，双方约定转让的标的并非是餐厅的经营权，因此，原审法院认定本案为场地使用权转让并无不当。龙池勇上诉认为本案为餐厅经营权的转让的理据不充分，其以此要求认定本案《餐厅转让协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。根据刘攀提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》、广州市白云区江高镇村委会出具的证明以及刘攀与黄某签订的《出租合同》可证实，涉案的房屋的使用人为黄惠灶，黄惠灶的儿子黄某将涉案的房屋出租给刘攀使用，房屋所有人黄惠灶予以认可，因此，刘攀已经取得涉案房屋的合法使用权，其将涉案房屋转由龙池勇使用，黄惠灶并不持异议，该转让行为有效。龙池勇上诉认为刘攀提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》上记载的房屋与其提供给龙池勇使用的房屋并非同一房屋，由于没有提供充分的证据予以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当承担举证不能的法律后果，本院对其该项上诉理由不予采纳。刘攀在本案合同履行过程中并无过错，其将涉案场地的使用权转让给龙池勇后，如龙池勇在涉案房屋上自行进行装修，属于龙池勇的个人行为，如造成损失应当自行承担，况且，涉案房屋的使用人黄惠灶表示其对龙池勇所述的装修行为不知情，故龙池勇要求刘攀承担其装修损失的请求没有事实和法律依据，原审法院对龙池勇要求刘攀赔偿其装修损失不予支持无不当。关于刘攀收取的43000元是否应当适用法律规定的定金罚则问题。《餐厅转让协议》上注明龙池勇应当在4月25日首付43000元“定金”，由于本案是场地使用权转让合同，刘攀已经按照合同约定全面履行了合同义务，龙池勇应当按照合同约定支付80000元的转让费用。龙池勇已经按照合同约定支付了43000元，刘攀有权请求龙池勇按照合同约定支付剩余的款项，原审法院予以支持正确。龙池勇认为本案应当适用定金罚则的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。龙池勇的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1376元，由上诉人龙池勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭卫东审 判 员  张朝晖代理审判员  汤 瑞二〇一五年五月七日书 记 员  许拯华蔡静雯