浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5495号 上诉人（原审被告）：李惠明，男，1958年12月6日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：方建华，浙江圣港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：来建虎，男，1963年8月21日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：陈恩言，浙江海群律师事务所律师。 原审第三人：杭州萧山城厢旧城改造投资有限公司，住所地杭州市萧山区城厢街道文化路**。统一社会信用代码：91330109697079192R。 法定代表人：周炯，董事长。 委托诉讼代理人：徐狄卿，浙江法君律师事务所律师。 上诉人李惠明因与被上诉人来建虎和原审第三人杭州萧山城厢旧城改造投资有限公司（以下简称城厢旧城改造公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初954号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年7月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2012年3月1日，李惠明（甲方）与来建虎（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由李惠明将位于杭州市萧山区××街道××村杭州惠林服装有限公司西面大车间24米×4米楼上楼下共8间房屋出租给来建虎，租赁期限自2012年3月1日起至2016年3月1日止；协议期内，甲方保障乙方安全使用（如乙方有需要开办公司，则甲方须无条件提供开办公司的一切所需资料，即房产证、土地使用证等相关证件），乙方应妥善维护房屋设施，不得擅自改变房屋结构，如房屋要装修需经过甲方同意；租用期满不得拆除。协议签订后，来建虎对该租赁物进行装饰装修后，用于办公及仓储用途。2016年3月1日，李惠明（甲方）与来建虎（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由李惠明继续将前述房屋出租给来建虎，租赁期限自2016年3月1日起至2017年3月1日止；如需改变房屋结构需征得出租方同意；租用期满不得拆除。后包括案涉租赁物在内李惠明所有的位于杭州市萧山区××街道××区的房屋因西入城口环境整治被城厢街道办事处纳入拆迁范围。2016年6月22日，案外人杭州汇鑫房地产土地评估有限公司（以下简称汇鑫公司）受城厢街道办事处委托，对被拆迁人李惠明户所有的案涉房屋进行评估并出具《估价报告》一份，作为确定房屋拆迁补偿价格的参考依据。该《估价报告》备注栏载明“杭州南嘉装饰工程有限公司”或“南嘉”字样的项目估价总额为752242.2元（具体包括《附属物估价结果》中序号为64-78的项目，《装修估价结果（其他房屋）》中序号为223-298、340-345的项目）。后城厢旧城改造公司与李惠明签订《安置协议》一份，约定李惠明可获得的房屋拆迁总补偿金额为37051079.31元，该款项城厢旧城改造公司已实际支付给李惠明。同年8月19日，李惠明（甲方）与来建虎（乙方）签订《补充协议》一份，载明双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁协议》因租赁期内遇政府拆迁，无法继续履行，双方经友好协商达成该协议，来建虎实际租赁期租赁费计算至2016年6月30日，李惠明定于《补充协议》签订之日一次性退还来建虎93333元。另查明，李惠明平时亦使用案涉租赁物所在房屋，其在来建虎承租案涉租赁物期间，对房屋现状未提出过异议。来建虎系杭州南嘉装饰工程有限公司（以下简称南嘉公司）法定代表人，该公司成立于2013年9月9日，住所地为杭州市萧山区××路××号××广场××幢××单元××室。来建虎于2018年1月15日向法院起诉，请求李惠明返还来建虎租赁物拆迁补偿款1049303元并由李惠明承担本案诉讼费、保全费等费用。案经调解无效。 原审法院认为，针对本案主要争议焦点，一、来建虎要求李惠明返还案涉租赁物装饰装修拆迁补偿款是否具有合同或法律依据。首先，关于案涉租赁物由谁进行装饰装修问题的认定。其一，结合前述查明事实，特别是2012年3月1日《房屋租赁协议》的约定以及李惠明在庭审中的陈述可知，案涉租赁物出租给来建虎时，系一个大车间中的楼上楼下共8间房屋，主要用于仓储用途。而结合《估价报告》载明的内容以及城厢旧城改造公司庭审中的陈述可知，案涉租赁物在评估作业时由来建虎担任法定代表人的南嘉公司实际占有使用，且已进行了装饰装修，其中一部分房屋被隔断为多间办公室，并配置有洗脸盆、蹲便器、座便器等相关卫浴设施，其中一部分房屋仍作为仓库使用。显然，案涉租赁物在来建虎承租使用期间已非李惠明出租时的状况（李惠明一再辩称案涉租赁物并未用于办公用途）。故案涉租赁物现有装饰装修物由谁装饰装修，应由李惠明和来建虎双方分别举证证明。结合前述证据认证意见，来建虎已提供有效证据证明其对案涉租赁物进行装饰装修，而李惠明以其作为房屋所有权人，无须对己方对案涉房屋进行装饰装修的情况承担举证责任为由，拒绝提供相关证据，用于证明其对案涉房屋进行过装饰装修，或用于反驳来建虎曾对案涉租赁物进行装饰装修。原审法院认为，来建虎已就案涉租赁物装饰装修的基础事实完成相应举证义务，李惠明应就其举证不能承担相应的不利后果。其二，原审法院一再询问李惠明案涉租赁物出租前的物理状况及用途，而李惠明当庭陈述的内容“案涉租赁物仅用于仓储，未用于办公用途”“李惠明出租的案涉租赁物系大车间中的8间房屋”与庭后提交的书面说明“案涉租赁物由李惠明进行装修和隔断，可用于办公用途”前后不一，自相矛盾，且与《估价报告》载明的案涉租赁物被拆除前的状况不相一致，故其关于来建虎未对案涉租赁物进行装饰装修的答辩意见不具有真实性，不予采信。综上，认定汇鑫公司出具的《估价报告》载明的案涉租赁物附属物及装饰装修系由来建虎出资完成。其次，关于案涉租赁物装饰装修拆迁补偿款归属的认定。其一，案涉《安置协议》项下的拆迁补偿款系李惠明所有的位于杭州市萧山区××街道××区的房屋被征收后，其基于物权的灭失所获得的货币补偿，该补偿款本质上属于物权转化的债权。故该拆迁补偿款应由被拆除的房屋及附属设施的所有权人享有。因《安置协议》系拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿达成的合意，故协议双方系拆迁人与被拆迁人，当然不包括承租人。但承租人基于其对拆迁范围内附属物及装饰装修物的所有权，仍可基于房屋租赁合同关系，向出租人即被拆迁人主张相关权利。也就是说，承租人所有的附属物及装饰装修物因拆迁人的征收行为灭失后，其当然地享有该物权转化的债权，即附属物及装饰装修物的拆迁补偿款。只是拆迁人、被拆迁人（出租人）与承租人应依据拆迁安置补偿关系、房屋租赁合同关系等不同的基础法律关系，向合同相对方主张权利。具体到本案中，因来建虎系案涉租赁物装饰装修物的出资人，在《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满前，该装饰装修物的所有权当然地归属于承租人来建虎。只有在《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满时，基于双方合同约定或法律规定，已形成附合的装饰装修物所有权才有可能转归出租人所有。也就是说，虽然来建虎对案涉租赁物进行装饰装修形成的附合物系添附于李惠明所有的不动产（房屋）之上，但在双方房屋租赁合同关系终止之前，房屋及装饰装修物的物权归属仍可区分，且双方并未对共有物进行分割，不存在李惠明所辩称的装饰装修物（动产）因添附于房屋（不动产），故其所有权归属于出租人（不动产所有权人）这一情况。在房屋租赁合同关系终止或解除之时，已形成附合的装饰装修物所有权转归出租人所有的法理基础，主要系基于已形成附合的装饰装修物与房屋的不可分性，以及承租人拆除装饰装修物可能给出租人所有的房屋造成的损害，而非基于否定承租人对装饰装修物的所有权。其二，案涉第二份《房屋租赁协议》约定租期至2017年3月1日届满，后因政府拆迁导致合同无法继续履行，双方协议提前解除合同，承租人出资的装饰装修物因未达到承租人预期使用目的及期限，必然产生装饰装修残值损失。而政府拆迁系不可归责于合同双方的事由，故剩余租赁期内装饰装修残值损失，本应由双方按照公平原则分担。但因拆迁人在对装饰装修物进行估价的基础上，已将相应补偿款全额赔付给出租人，完全填补了房屋租赁合同双方本应分担的装饰装修残值损失，故该损失无须再由合同双方分担。因装饰装修拆迁补偿款系拆迁人对该装饰装修物所有权人的物权灭失进行的补偿，故在房屋租赁合同期满前理应归属于承租人，而在房屋租赁合同期满后理应归属于出租人。李惠明辩称案涉租赁物即便真由来建虎进行了装修，但双方《房屋租赁协议》约定装修需经出租人同意，而来建虎未经李惠明同意擅自对案涉租赁物进行装饰装修，故根据《房屋租赁合同司法解释》第十三条之规定，李惠明无须赔偿来建虎装饰装修残值损失。但结合前述查明事实可知，双方在《房屋租赁协议》中约定“租用期满不得拆除”及“如房屋要装修需通过甲方同意”，足见李惠明对来建虎承租案涉租赁物后将进行装饰装修系明知，且其也在使用案涉房屋，在来建虎承租案涉租赁物长达五年的时间里均未就装饰装修事项提出过异议，应视为其已同意来建虎对案涉租赁物进行装饰装修。对李惠明的相应辩称，不予采信。其三，虽然来建虎和李惠明双方于2016年8月19日通过签订《补充协议》，解除了《房屋租赁协议》，并对租金进行了清算，但未就装饰装修拆迁补偿款分配事宜进行约定，且在案证据无法证明来建虎明确放弃了对案涉租赁物装饰装修物的所有权及相应的拆迁补偿款。综上，李惠明从城厢旧城改造公司实际取得的拆迁补偿款中属于来建虎所有的装饰装修物对应的款项，应当支付给来建虎。二、如李惠明须返还案涉拆迁补偿款，相应返还比例的认定。如前所述，案涉拆迁补偿款系拆迁人对物权所有人基于物权灭失进行的补偿，理应由物权所有人全额取得。因案涉房屋租赁合同租期尚未届满，装饰装修物的所有权尚未转移给出租人李惠明，而来建虎作为物权所有人遭受了损失，李惠明基于案涉租赁物装饰装修物取得了额外收益，故相应的拆迁补偿款应由承租人来建虎全额取得。综上，来建虎要求李惠明返还案涉租赁物拆迁补偿款752242.2元的诉讼请求，于法有据，予以支持；对其要求李惠明返还超出部分的拆迁补偿款，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李惠明于判决生效之日起十日内返还来建虎拆迁补偿款752242.2元；二、驳回来建虎的其余诉讼请求。如果李惠明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14244元，减半收取计7122元，由来建虎负担2016元，李惠明负担5106元。 宣判后，李惠明不服，向本院提出上诉称：一、原审认定汇鑫公司出具的《估价报告》载明的案涉租赁物附属物及装饰装修系由来建虎出资完成，该基本事实认定错误，末达到高度可能性的证明标准。理由如下：1、原审该事实认定的主要证据是汇鑫公司出具的《估价报告》备注有南嘉公司字样的相应装饰装修清单，而该备注的来源，经原审法院向汇鑫公司经理胡斌调查情况看，当时系汇鑫公司一名员工向南嘉公司简单问了下就进行了备注，至于问了谁，有什么依据能确定使用人，使用范围有多大，且当时李惠明也并不在现场，也未征求李惠明的意见，可见其备注的来源本身未经核实非常随意，根本不能证明南嘉公司在使用，更不能代表装饰装修及附属物的归属。2、汇鑫公司出具的《估价报告》备注南嘉及下同字样的范围（即房十）经测绘实际面积为3617.34平方米，而案涉租赁范围仅为768平方米，明显不是租赁的768平方米所对应的价值（见估价报告附表一拆迁房屋测绘图）。李惠明在案涉租赁物客观上确实存在装修的事实，李惠明在二审中已提交相应证据，请予审核。3、汇鑫公司对案涉评估报告交城厢街道时末向街道说明各注栏“南嘉”及下同等字样的具体含义，街道向李惠明送达估价报告时也未作说明，只对评估数量清单进行核对（见李惠明二审提交证据中城厢街道的情况说明），相反，李惠明在收到估价报告时，根据租赁单位拆迁补偿试算表，承租人即南嘉（来建虎）装修评估值为0，拆迁补偿费仅为6610.6元（见李惠明二审提交证据西入城口租赁单位拆迁补偿试算表），而原审认为李惠明对《估价报告》的内容当时未提出异议，而推定李惠明对案涉租赁物备注栏进行认可是不当的。4、汇鑫公司作为评估公司，其职责是依法接受委托，对评估对象进行测绘和价格评估，并不具备对评估对象的使用者或所有者进行确定的授权和效力，在现场评估时，即便要加以区分，也应该召集双方代表确认，而对备注事项李惠明事前不知情，事后也从未认可追认，原审简单以《估价报告》备注有南嘉公司字样所对应的装饰装修价值确定为来建虎所有，明显来信证据不当。二、原审认定案涉租赁附属物及装饰装修补偿款价值752242.2元来建虎全额取得，适用法律错误。理由如下：l、本案系租赁合同纠纷，基础法律关系为租赁合同，有关权利主张和责任承担应按照租赁合同相关的法律、法规和司法解释作为依据进行处理。暂且不论来建虎实际有没有投入装饰装修，即便有投入，也未征得李惠明同意，属擅自装饰装修，依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题原解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，来建虎应自行承担费用，无权向李惠明主张补偿损失。原审认为李惠明知道来建虎装饰装修未提出异议，视为同意，该认定没有法律依据。民事行为构成默认，并须有明确的法律依据，而在租赁合同法律关系上，没有明确如承租人擅自装饰装修，出租人未提出异议而构成默认的法律后果的相关规定。2、退一步说，即使如原审法院认定的视为同意装饰装修的情形出现，依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题原解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”。案涉租赁合同分二次订立，第一次是2012年3月1日，租赁时间从2012年3月1日起至2016年3月1日。而按照来建虎自述从2012年3月起就开始装饰装修，即使该事实成立，到2016年3月1日租赁合同即届满，来建虎预期使用的目的已达到，来建虎已无权请求出租人补偿附合装饰装修费用，至2016年3月1日止，来建虎的请求依法已消灭。虽然李惠明考虑租赁优先权与来建虎又于2016年3月1日续签租赁合同一年到2017年3月1日，但这并不影响来建虎之前请求权已消灭的事实。3、再退一步说，即使租赁期限算到2017年3月1日，总的租赁期限5年，因拆迁原因，李惠明与来建虎双方于2016年8月仍日签订协议终止租赁关系，离第二次租赁合同到期仅剩6个月左右，来建虎实际使用租赁物时间长达近4年零6个月，依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定。”之规定，来建虎最多也只能按剩余租赁期限的残值按公平原则由双方来分担。原审确定装饰装修补偿款价值752242.2元由来建虎全额取得，明显适用法律不当且实体处理显失公平。4、案涉《安置补偿协议》系李惠明和拆迁人订立，所有补偿费用依合同约定归李惠明所有，除非《安置补偿协议》中明确装饰装修费用归来建虎所有，李惠明基于代收款性质，来建虎才可以据此要求返还，相反前述中提到城厢街道已明确承租人南嘉（来建虎）装修评估值为0，拆迁补偿费仅为6610.6元，故原审认定装饰装修残值损失已作了填补，李惠明取得额外利益不当。综上所述，案涉装饰装修事项，来建虎事前没有向李惠明提出过装修申请，拆迁时也未向街道等有关部门主张权利，暂且不说来建虎有没有实际投入装饰装修，即便有投入，其投入也与李惠明装饰装修财产混同，房屋现已拆迁无法区分，来建虎对其主张的装饰装修份额和价值具体有多少，在案证据尚不具备高度可能性，无法充分证明，如案件事实无法查清，应由来建虎承担举证不利的后果，且依据租赁合同相关法律规定，来建虎也无权要求补偿。鉴于原审在本案认定事实、适用法律上确有错误，实体处理显失公平的情况，请求撤销原判；依法改判驳回来建虎的诉讼请求并由来建虎承担本案一、二审诉讼费。 被上诉人来建虎辩称：原审判决事实基本清楚，适用法律准确、程序合法，李惠明在二审中提供的证据不符合民事诉讼的举证规则，并非是二审的新证据，合议庭不应采纳。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人城厢旧城改造公司请求法庭查明事实后依法裁判。 被上诉人来建虎和原审第三人城厢旧城改造公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人李惠明向本院提交了证据1，汇鑫公司情况说明一份，欲证明其在案涉估价报告中备注“南嘉”及下同等字样，当时并未进行相应核实，并不能代表系南嘉公司使用及所有的事实。证据2，萧山区城厢街道办事处情况说明一份，欲证明汇鑫公司将估价报告交给街道时，对备注栏“南嘉”及“下同”等字样的具体含义没有向街道说明，街道在向李惠明送达估价报告时也未作说明，仅对评估数量清单进行核对的事实。证据3，西入口租赁单位拆迁补偿试算表一份，欲证明承租人南嘉（来建虎）装修评估值为0，只须补偿承租人6610.6元的事实。一审法院在本院认为部分，认为李惠明没有提出异议，就视为认可，证据2、3共同证明，李惠明对此没有太在意，不能推定为李惠明对此认可。证据4，杭州明蕾针织服装有限公司情况说明一份（附租金支付凭证）、证人证言3份，并申请证人任某、徐某出庭。欲证明李惠明在案涉租赁物范围内确有装修投入的事实。证据5，杭州市萧山区人民政府办公室文件一份，欲证明案涉装修拆迁当时评估时，萧山区政府有政策性文件对此有明确价格规定，应为全新价。经质证，被上诉人来建虎认为不符合民事诉讼法举证规则，并非是二审新证据，法庭不应采纳。证据1，根据民事诉讼法，该份情况说明应视为证人证言。证人不到庭的，证言也不能作为证据采纳。该份情况说明备注内容是装饰物品所有权由房屋所有权人自行辨别认定，结合判决书第九页，第三人也确认备注的内容系李惠明与来建虎共同确认后由评估公司备注载明。城厢街道办事处将估价报告交于李惠明时，李惠明对内容应属于明知且未提出异议。在评估公司在确定的估价结果基础上签订了安置补偿协议。李惠明对其中载明的内容真实性合法性也未提出异议。一审法院一再释明，来建虎已就案涉租赁物装饰装修基础事实完成相应举证义务，李惠明应提供相应证据对案涉房屋进行过装饰装修，但李惠明拒绝提供相应证据。并且一审法庭一再询问案涉租赁物出租前的状态及用途。而李惠明当庭陈述，案涉租赁物仅用于仓储，未用于办公用途。李惠明出租的案涉租赁物系，大车间的8间房屋与庭审提交的书面说明案涉租赁物由李惠明进行装修和隔断，可用于办公用途，前后不一，自相矛盾。且与估价报告载明租赁物被拆除前的状态不相一致。一审判决已对该事实予以认定，其他不做重复。李惠明提供的证据1也不能证明其举证的目的。证据2，该份证据在内容上属于证人证言，根据民诉法规定，证人不到庭，证言不作为证据采纳。退一步说，城厢街道办事处并非拆迁补偿关系的一方当事人，李惠明作为涉自己切身利益的房屋拆迁补偿人，对价格估价内容不可能不关心不过问，任凭来建虎与评估公司自行确定评估内容。证据3，并不能证明李惠明的举证目的，因安置补偿协议系拆迁人与被拆迁人就安置达成的合意，拆迁人与来建虎没有直接法律关系。至于来建虎所承租租赁物，装饰装修形成的复合物，添附于李惠明所有的不动产，因拆迁人的征收行为灭失，拆迁人无合同义务进行核查确定。根据安置协议第四条第六条约定，拆迁人有权强制拆除所有房屋，造成租赁单位损失的，由李惠明自行负责处理，李惠明的租赁单位补偿由李惠明核算并支付。内容看，该份证据也仅是对设备部分进行了评估补偿试算。证据四，也应视为证人证言，未到庭不应作为证据采纳。对该份证据真实性无法判断，也不予认可。与本案不具有关联性。无法证明李惠明的举证目的。从内容看，案外人仅是针对西面大车间北面，并未涵盖李惠明承租的全部，证人证言仅说明的是，可能存在一定的框架、主体结构铺设，和简单的搭设，更能合理说明的是，当时李惠明出租给来建虎房屋的物理属性为大车间八间，此后来建虎进行装饰装修，用于办公仓储。这与一审中证人黄某在证人证言中所提到的出租前的物理状态“二楼原楼面只剩担架、少量楼板”相佐证。其中收款收据三性无法确认，不予认可，与本案不具有关联性。证据5，办公室文件真实性应予以确认，但与本案没有关联性。原审第三人城厢旧城改造公司认为李惠明二审提交的五份证据，真实性无异议，对于其后杭州明蕾针织服装有限公司以及相应的证人出具的情况说明及证言真实性，城厢旧城改造公司是没有办法予以确认。与一审城厢旧城改造公司提交证明一致，案涉房屋当中，当时确实是存有这些装修物品，但到底是谁来装修，城厢旧城改造公司不知情。所有权是谁还是应该由李惠明与来建虎分别举证来加以确认。证据5，三性没有异议。本院认为对于上诉人李惠明提交了证据1、2，可证明评估公司仅对估价结果负责，并未对估价物品的所有权予以确认。证据3，仅表明可搬迁设备和不可搬迁设备的补偿为6610.6元。证据4，仅可证明李惠明在出租范围内有装修投入。证据5，仅能证明政府调整房屋重置价格的情形。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”李惠明与来建虎分别在2012年3月1日和2016年3月1日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，李惠明亦已将案涉房屋交与来建虎，来建虎亦按约支付房屋租金。但后由于案涉租赁物因西入城口环境整治被城厢街道办事处纳入拆迁范围。2016年8月19日，李惠明与来建虎签订了《补充协议》一份，载明双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁协议》因租赁期内遇政府拆迁，无法继续履行，双方经友好协商达成该协议，来建虎实际租赁期租赁费计算至2016年6月30日，李惠明定于《补充协议》签订之日一次性退还来建虎93333元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因此对于来建虎装饰装修残值损失应归来建虎所有。而本案争议的焦点为原审法院所认定来建虎装饰装修部分，李惠明有异议，认为来建虎承租的房屋不存在装饰装修的情形。对此，本院认为，来建虎所承租的房屋是用于办公及仓储，租期共有五年，根据日常生活经验法则，用于办公的房屋（配置有洗脸盆、蹲便器、座便器等相关卫浴设施）一般都会进行装饰装修，且双方在租赁协议中亦有关于装饰装修的约定，而汇鑫公司在评估报告的备注栏中载有“杭州南嘉装饰工程有限公司”或“南嘉”字样，虽汇鑫公司认为该字样并不表明这些装饰物品为杭州南嘉装饰工程有限公司所有，但城厢旧城改造公司证实评估公司在确认备注“南嘉”包括“下同”字样时，李惠明和来建虎均到场，是经双方共同确认之后汇鑫公司作为备注写上去的。后城厢街道办事处将《估价报告》初稿交予李惠明核对，李惠明亦未提出异议。而在本案中来建虎已提供有效证据证明其对案涉租赁物进行了装饰装修，而李惠明以其作为房屋所有权人，无须对己方对案涉房屋进行装饰装修的情况承担举证责任为由，拒绝提供相关证据，用于证明其对案涉房屋进行过装饰装修，或用于反驳来建虎曾对案涉租赁物进行装饰装修。因此，原审法院确认上述装饰装修部分的残值损失应归来建虎所有并无不妥。综上，李惠明的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11322元，由李惠明负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年九月十八日 书记员  周 杨