广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3540号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所律师。被告：潘锐，男，1979年4月23日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：李青，女，1982年7月11日出生，汉族，住广州市天河区，系潘锐的妻子。第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州黄埔区（原萝岗区）桃菁街1号，统一社会信用代码91440101783766853W。法定代表人：钟慎强。委托诉讼代理人：田振，国信信扬律师事务所律师。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）与被告潘锐、第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄欣桐及王燕飞、被告的委托诉讼代理人李青、第三人的委托诉讼代理人田振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2016年8月1日至2016年9月30日期间的物业管理服务费3210元以及拖欠2016年8月1日至2016年9月30日和2016年11月1日至2018年4月30日期间的物业管理服务费产生的违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为5417.77元）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2016年8月1日至2016年9月30日和2016年11月1日至2018年4月30日期间的会所使用费11632元以及拖欠2016年8月1日至2018年4月30日期间的会所使用费产生的违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为3742.54元）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2016年4月6日，被告与第三人签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向第三人购买御湖名邸赏湜街47号101房（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为321.05平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为人民币5元/平方米/月（不含公共水电分摊）。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费及会所使用费，若逾期不缴纳物业管理服务费及会所使用费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。2016年1月23日，原告与第三人签署《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后第三人向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续，按照约定，被告应当在视为收楼当天向原告支付物业管理费及会所使用费。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为327.8635平方米，因此自2017年11月起按照实测建筑面积计算物业管理费、会所使用费及其他费用。被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐服务，但被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。综上，被告迟延交纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告潘锐辩称：第一，关于物业管理费。2016年7月，原告发给被告的收楼通知书中没有开发商交付给物业公司的交付清单；第二，被告于2016年9月5日与招商银行签订了按揭合同，因为该银行是第三人的指定银行，当时第三人与招商银行存在续约的问题，所以导致被告签合同就推迟了；第三，物业发出收楼通知书后，被告有与第三人联系，第三人表示是物业发出的批量通知，不是针对个人的，当时第三人还表示，物业是没有钥匙，让被告不用理会也不用去收楼；第四，关于会所使用费。当时签订认购合同时，认购合同并没有约定会所使用费缴纳的时间，当时开发商说是格式合同，称入住使用后才缴纳会所使用费，因此，被告于2018年5月入住之后就开始缴纳了会所使用费；第五，关于违约金，被告认为不合理，且计算标准过高，请求法院调整，律师费也不合理；第六，关于物业管理费及会所使用费计算依据的标准及面积没有异议。第三人述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2016年4月6日，御湖公司（甲方）与潘锐（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《商品房买卖合同》”），约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸赏湜街47号（B区8期B131#）101房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积321.05平方米，其中套内建筑面积308.42平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条计价方式和价款约定：甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19940.34元，总金额6150000元。第八条付款方式约定：甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：4.其他付款方式：首期款在2016年7月2日前支付4920000元；除首期款外，剩余款分2期支付，第1期在2016年3月14日前支付615000元，第2期在2016年5月3日前支付615000元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年7月3日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月的第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第4款约定：乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》规定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。第5款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第七条第6款约定：乙方选择买卖合同第八条第4项“其他付款方式”付款的，适用以下约定：（1）买卖合同第八条第4项中所述的“首期款”实际上是按揭贷款，乙方应按本条第1至第4项的约定及时履行付款义务；（2）买卖合同第八条第4项中所述的“除首期款外，剩余款（各期）”实际上是指除乙方向银行申请按揭贷款外的首付款。第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费、物业管理服务费押金、水费预付金及燃气保证金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条第1款约定：买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1款的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；第2款约定：乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用；第4款约定：房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定的第1款约定：乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋。甲乙双方同意就商业部分作如下约定：A.双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C.甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。F.乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。同日，潘锐还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市御湖名邸赏湜街47号房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》等的相关条款。潘锐在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年1月23日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第二期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域第二期移交给乙方之日起算，委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月。案涉房屋于2016年1月22日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸B区7、8期工程竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年1月22日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年6月24日，御湖公司向潘锐发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》（以下简称“交付通知书”），载明：潘锐购买的广州御湖名邸二期赏湜街47号101房已经具备交楼条件，请潘锐自2016年7月3日起30日内前往广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），敬请在约定的收楼时间前交清全部款项（以款项到达御湖公司账户为准），否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。为能提供更好的服务，在前往收楼前，请先与御湖名邸交房服务中心联系以约定收楼时间。潘锐确认收到上述交付通知书，但称其收到交付通知书后有与御湖公司联系，御湖公司表示要付清购房款才可以收楼，并表示交付通知书只是物业公司发出的批量通知，不是针对个人的，物业公司没有钥匙，让其不用理会也不用去收楼。御湖公司向本院提交了《收款收据》、POS机刷卡存根以及渣打银行收款通知书，以证明潘锐支付案涉房屋购房款的情况如下：2016年3月5日支付定金50000元，2016年4月6日支付首期款1180000元，2016年5月14日支付楼款620000元，2016年7月2日支付楼款1000000元，2016年9月6日支付楼款（银行放贷）3300000元。潘锐对上述支付购房款的情况予以确认。潘锐向本院提交了一份招商银行股份有限公司广州分行（贷款人、抵押权人）与潘锐、李青（借款人、抵押人）签订的《个人购房借款及担保合同》，合同约定：借款人从御湖公司处购买案涉房屋，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款；贷款金额为3300000元，具体贷款金额以借款借据为准；贷款期限为300个月，即从2016年8月16日起到2041年8月16日止，具体贷款期限以借款借据为准，签署日期为2016年8月16日。潘锐还向本院提交一份《个人贷款借款借据》，显示：放款日期为2016年9月5日，借款人为潘锐、李青，借款金额为3300000元，期限自2016年9月5日起至2041年9月5日止，借款人委托贷款人将该笔贷款转入御湖公司的银行账户。潘锐述称，御湖公司要求交清房款才可以收楼，贷款银行于2016年9月发放贷款，由于贷款银行是御湖公司的指定银行，当时御湖公司与贷款银行存在续约问题，所以导致其与贷款银行签订贷款合同的时间延迟，延迟的责任在于御湖公司。高卫物业公司提交一份广州开发区房地产管理所与广东省测绘技术公司于2016年7月12日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，显示案涉房屋的实测建筑面积为327.8635平方米，还提交了一份2018年7月9日查询所得的《广州市不动产登记查册表》，显示案涉房屋的建筑面积为321.05平方米。庭审中，潘锐和御湖公司均确认案涉房屋尚未办理房屋产权登记。高卫物业公司称其于2017年9月收到上述《房屋建筑面积测绘成果报告书》，故主张案涉房屋2017年10月及之前的物业管理费和会所使用费以合同约定的建筑面积321.05平方米为基础计算，2017年11月及之后的以实测建筑面积327.8635平方米为基础计算。2016年9月24日，潘锐办理了案涉房屋的收楼手续。高卫物业公司确认潘锐已经交清2016年10月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，但主张由于2016年11月1日至2018年4月30日期间的物业管理费存在逾期缴纳的情形，故要求潘锐支付相应的违约金。高卫物业公司向本院提交相关缴费凭证，拟证明潘锐于2017年3月25日缴纳2016年11月1日至2017年3月31日期间的物业管理费和部分公摊电费共计8125.02元，于2018年1月15日缴纳2017年4月1日至2018年1月31日期间的物业管理费和部分公摊电费共计16299.85元；于2018年6月3日缴纳2018年2月1日至2018年6月30日期间的物业管理费和部分公摊电费共计8867.52元。潘锐对上述物业管理费缴纳情况予以确认。潘锐向本院提交一份高卫物业公司于2016年9月24日出具的《广东增值税普通发票》，以证实其于2016年9月24日缴纳了2016年10月的物业管理费和会所使用费共计2183元。高卫物业公司于2018年2月2日委托国信信扬律师事务所向潘锐发出《律师函》一份，催促潘锐自收到该函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付截止至2018年1月拖欠的物业管理费3210元、会所使用费9862元及相应违约金。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》两份、诉讼名单确认函、律师费发票及银行回单，以证明其委托该律师事务所代为发出律师函及指派律师担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。高卫物业公司为证实其对案涉房屋提供了物业服务提交了其与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日投入使用。上述事实有《商品房买卖合同》《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》《临时管理规约》《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《通邮申请表》《御湖名邸二期房屋交付通知书》及邮寄凭证、《收款收据》《个人购房借款及担保合同》《个人贷款借款借据》《广东增值税普通发票》、缴费凭证、《房屋建筑面积测绘成果报告书》《广州市不动产登记查册表》《安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》、律师费发票、照片、律师函、快递单、《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、确认函、律师费发票、银行回单及当事人陈述等予以证实。本院认为：潘锐与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述买卖合同第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2016年1月23日签订的《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为案涉房屋提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、潘锐具有法律约束力，双方应遵照履行。本案的争议焦点为：1.案涉房屋的交付时间；2.潘锐是否应当支付物业管理费、会所使用费及上述费用的违约金，违约金的标准如何确定；3.潘锐是否应当支付律师代理费。关于案涉房屋的交付时间。御湖公司与潘锐在《商品房买卖合同》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年1月22日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于该日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，应认定案涉房屋于2016年1月22日满足合同约定的交楼条件。案涉房屋满足交楼条件后，御湖公司于2016年6月24日书面通知潘锐于2016年8月1日前收楼，高卫物业公司据此主张案涉房屋应视为已于2016年8月1日交付。潘锐抗辩御湖公司虽向其发出该交付通知书，但因案涉房屋购房款未付清御湖公司不让其收楼故其未收楼。对此，本院认为，御湖公司向潘锐发出的交付通知书中载明“若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），敬请在约定的收楼时间前交清全部款项（以款项到达御湖公司账户为准），否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续”，根据案涉房屋购房款支付情况，潘锐未在交付通知书通知的交楼时间内收楼存在合理事由。因此，高卫物业公司主张案涉房屋应视为已于2016年8月1日交付理由不成立，本院不予采纳。案涉房屋最后一笔购房款于2016年9月6日付清时，案涉房屋已于2016年1月22日满足合同约定的交楼条件，御湖公司亦通过交付通知书告知潘锐案涉房屋已经具备交楼条件，故案涉房屋无法交付的事由已消除，考虑潘锐办理收楼手续需要的合理时间，本院认为潘锐于2016年9月24日办理收楼手续并未超过合理时间，故本院认定案涉房屋的交付时间为2016年9月24日。关于潘锐是否应向高卫物业公司支付物业管理费及其违约金的问题。高卫物业公司已提交《安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》证实其为御湖名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，因此根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1款和《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，潘锐应自2016年9月24日起向高卫物业公司支付物业管理费。至于高卫物业公司要求潘锐支付2016年8月1日至2016年9月23日期间的物业管理费，理据不足，本院不予支持。至于物业管理费的标准。2017年10月31日前的每月物业管理费按照合同约定建筑面积321.05平方米×5元/平方米计算为1605.25元，高卫物业公司主张按照1605元计算，是对其权利的自行处置，本院予以准许。高卫物业公司主张从2017年11月1日开始按照实测面积327.8635平方米计算每月的物业管理费以及相应的违约金，并提交了房屋面积测量成果报告书证实案涉房屋的实测面积，但根据高卫物业公司提交的《商品房买卖合同》和不动产登记查册表，案涉房屋的建筑面积均为321.05平方米，高卫物业公司未提交证据证实案涉房屋的房地产权证或者不动产权证记载的建筑面积。由于高卫物业公司提交的房屋面积测量成果报告书测量的面积与不动产登记查册表记载的面积不符，而不动产登记查册表系房地产管理部门对外公示的案涉房屋的相关情况，其所记载的案涉房屋的建筑面积对外发生公示效力，高卫物业公司提交的房屋面积测量成果报告书对外不产生公示效力，故本院不采信高卫物业公司主张的实测面积，而是按照不动产登记查册表公示的案涉房屋的建筑面积计算物业管理费，故自2017年11月1日起案涉房屋每月物业管理费为1605.25元（321.05平方米×5元/平方米）。高卫物业公司确认潘锐已经交清2016年10月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，故潘锐应向高卫物业公司支付2016年9月24日至2016年9月30日期间的物业管理费374.5元（1605元/月÷30天×7天）。关于物业管理费的违约金。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、4、5款的约定，潘锐应于收楼日当日向高卫物业公司缴付当月的物业管理服务费，以后每月第一天或之前向高卫物业公司缴付当月的物业管理服务费，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。因此，潘锐拖欠2016年9月24日至30日期间的物业管理费以及逾期缴纳2016年11月1日至2018年4月30日期间的物业管理费构成违约，应向高卫物业公司支付相应的违约金。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，潘锐现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金。根据潘锐实际缴纳物业管理费的时间，拖欠2016年9月的物业管理费的违约金以374.5元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2016年9月25日起算至实际支付之日止。逾期缴纳2016年11月至2017年3月的物业管理费的违约金每月以1605元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2017年3月24日止；逾期缴纳2017年4月至2017年10月的物业管理费的违约金每月以1605元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2018年1月14日止；逾期缴纳2017年11月至2018年1月的物业管理费的违约金每月以1605.25元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2018年1月14日止；逾期缴纳2018年2月至2018年4月的物业管理费的违约金每月以1605.25元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2018年6月2日止，共计1761.54元。关于潘锐是否应向高卫物业公司支付会所使用费及其违约金问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在案涉房屋视为交付之日起将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给潘锐及全体业主作为文娱、康乐活动场所，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。潘锐签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用。根据合同约定及案涉房屋建筑面积，会所使用费为每月577.89元（321.05平方米×1.8元/平方米），故潘锐应向高卫物业公司支付2016年9月24日至2016年9月30日以及2016年11月1日至2018年4月30日期间的会所使用费共计9381.08元（577.89元/月÷30天×7天+577.89元/月×16个月）。关于潘锐拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金，即拖欠2016年9月的会所使用费的违约金以134.84元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2016年9月25日起算至实际支付之日止；拖欠2016年11月至2018年4月的会所使用费的违约金每月以577.89元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）。关于高卫物业公司提出的律师代理费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师代理费，提供了委托服务合同、律师费发票、银行回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告潘锐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2016年9月24日至2016年9月30日期间的物业管理费374.5元及拖欠上述物业管理费的违约金（以374.5元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2016年9月25日起算至实际支付之日止，违约金以不超过本金为限）；二、被告潘锐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付逾期缴纳2016年11月1日至2018年4月30日期间的物业管理费的违约金1761.54元；三、被告潘锐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2016年9月24日至2016年9月30日以及2016年11月1日至2018年4月30日期间的会所使用费9381.08元及拖欠上述会所使用费的违约金（拖欠2016年9月的会所使用费的违约金以134.84元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2016年9月25日起算至实际支付之日止；拖欠2016年11月至2018年4月的会所使用费的违约金每月以577.89元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）；四、被告潘锐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师代理费3000元；五、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237.5元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担182.5元，由被告潘锐负担55元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇一八年九月二十六日法官助理钟陈书记员姚春华