重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝04民初42号 原告：唐建勋，男，汉族，1971年9月8日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座。统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路。统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。 原告唐建勋诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年8月17日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告唐建勋及其委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪到庭参加诉讼，第三人盛景公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐建勋起诉请求：一、停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋；二、本案的诉讼费由华融资产重庆分公司负担。事实和理由：一、唐建勋是案涉房屋的买受人，完全履行了买方的义务，是当然的案涉房屋的权利人。2014年11月20日（因与他人换房补签合同时将时间落为2015年9月28日），唐建勋与盛景公司就“明月绿洲”xxx房屋签订了《商品房买卖合同》，双方就该房屋买卖合同履行达成了一致，有出卖方开具的收款收据，且唐建勋已经入住该房，故唐建勋对案涉房屋享有的权利是合法的、真实的，是当然的案涉房屋的权利人，华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行，唐建勋享有的权利是能否排除执行的；二、华融资产重庆分公司行使的所谓申请执行权，不具有合法性、真实性。华融资产重庆分公司并非案涉房屋的原始抵押权人，并非涉案房屋的首轮查封人，且首轮查封的合法、真实性均存在重大问题；三、重庆市第四中级人民法院驳回唐建勋的执行异议申请，其认定事实和适用法律均有错误。将他案对案涉房屋的查封，径行移植到华融资产重庆分公司执行案所认定的查封时间点，是缺乏法律依据的。重庆市第四中级人民法院所制作的驳回执行裁定同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定亦是错误的。 被告华融资产重庆分公司辩称，1.本案唐建勋系抵债受让人，是否存在真实的债权债务需要另案审理才能决定，该种以房抵债的方式将严重损害唐建勋的合法权益；2.即使存在真实的债权债务，《执行异议与复议的规定》的理解与适用及最高院的相关案例均明确规定未将抵债受让人纳入物权期待权保护范围，故本案不应适用《执行异议与复议的规定》第二十八条、第二十九条进行审查，应依照第二十七条驳回唐建勋的诉讼请求。 第三人盛景公司述称，1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，2014年3月所有房屋通过综合验收合格。开始对外销售。2.各买受人到销售部、点进行洽谈购买房屋事宜，在双方达成购买、销售意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款（重庆海丰建设、重庆海丰控股集团）、抵工程款（重庆海丰建工、重庆海丰园林）等方式将购房的房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到我公司账户或我公司制定的账户里，具体方式以收款收据上载明的收款方式为准。具体的购房时间、支付款时间以我公司与各原告出具的合同、收款收据为准。无时间以领取房屋钥匙及占有房屋时间为准；3.购房合同是买售双方真实意愿，盛景公司与各购房人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可。各收款收据合法真实有效。4.盛景公司是因自身原因，没有给各购房人办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是：重庆海丰建设工程集团有限公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建工负责房屋及室内装修，海丰园林负责小区绿化、小区道路、小区外管网等工程；6.重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股集团公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设集团公司）与盛景公司，这三家公司股东、法定代表人都是**安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.盛景公司与各分包商产生工程款、货款，经协商用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与各购房人签订，房款由分包商收，分包商和盛景公司各出各的收款收据。请法庭根据实际情况和法律规定，判定唐建勋的诉讼请求，并由败诉方承担诉讼费用。 唐建勋为了证明自己的主张举示了以下证据： 第一组证据：（2018）渝04执异68号执行裁定书，拟证明本案经过执行异议申请阶段，提起执行异议之诉符合法定程序；第二组证据：1.借条、信汇凭证、个人活期明细结果；2.《抵房协议》、王良玉房款数据明细统计表；3.《商品房买卖合同》、收据，拟证明2014年4月24日，唐建勋借款给王良玉100万元，2014年11月5日，重庆海丰建设集团有限公司、盛景公司、王良玉三方签订书面抵款协议，由盛景公司以明月绿洲房屋抵海丰公司欠王良玉的款项，又因王良玉与唐建勋存在债权债务关系，最后由盛景公司将明月绿洲房屋出售给唐建勋，而唐建勋以自己对王良玉享有的借贷债权作为房款支付方式，对此事盛景公司知晓并同意。2014年11月20日，盛景公司就xxx房屋与唐建勋签订书面买卖合同，唐建勋支付了对价人民币364730元，依约履行了支付全部价款的义务，相当享有该房屋的相关民事权益；第三组证据：1.《室内装修合同》；2.物管费收据，拟证明唐建勋在查封签合法占有房屋；第四组证据：1.重庆市第四中级人民法院公告；2.《最高人民法院（2015）执复字第5号执行裁定书》；3.最高人民法院指导案例72号，拟证明2017年7月12日，重庆市第四中级人民法院（2017）渝04执58号裁定书，对该房屋进行了轮候查封，同时从公告可知，轮候查封的时间为2017年8月2日，唐建勋与盛景公司签订合同在查封之前，华融资产重庆分公司无权执行涉案房屋。重庆市渝中区人民法院和重庆市第四中级人民法院采取查封措施均是因各自独立完全不同的案件引起，彼此均是独立的执行行为，相互之间无上下级审级关系，亦无其他法定事由，查封在前的法院的查封措施效力不能由其后查封的法院加以承继，本案应当适用重庆市第四中级人民法院对案涉房屋的查封时间；第72号案例贯彻了合同自由原则，在本案中基于工程价款关系而发生的债权债务因设立新的商品房买卖合同而归于消灭，买卖合同是唐建勋与盛景公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，且郑开智完成了买卖合同的支付义务，因此，郑开智基于该合同享有物权期待权和排除执行的权利；第五组证据，（2016）渝0104民破4号之二，拟证明华融资产重庆分公司的债务人重庆海丰建设集团工程有限公司进入破产程序，华融资产重庆分公司向海丰公司主张债权后，不应对唐建勋继续申请执行。 被告华融资产重庆分公司质证认为：1.执行裁定书三性认可；2.借条、信汇凭证、个人明细结果三性均认可，认可唐建勋在2014年4月24日借款给王良玉100万元的事实；3.抵房协议和房款收款明细表三性认可，但抵偿的是海丰公司的债务，且是否存在真实的债权债务及具体数额需要经另案审理才能确定；4.房屋买卖合同和收据真实性认可，但根据唐建勋提供的付款依据并非普通商品房买卖而是以物抵债。且该证据存在矛盾之处，合同载明的时间为2014年11月20日，收据载明的收款时间为2014年3月25日，不仅在合同签订之前，也是在唐建勋借款给王良玉之前。逻辑错误，不能证明实际支付了购房款项；5.装修合同真实性认可，但对关联性不认可，盛景公司交予唐建勋的房屋为精装房，故该装修合同不能作为实际占有房屋的依据；6.物管费收据三性认可，但其最早形成时间为2016年7月24日，不能达到唐建勋证明目的；7.四中院公告，唐建勋提供的是拍卖公告，非查封公告，具体查封时间以法院查明为准，且认为本案应适用渝中区法院的查封，故该证据与本案无必然关联性；8.第八份证据，执行异议5号裁定书，该裁定事实和理由以及适用法律均与本案不一致，对本案无参考价值，无关联性；9.72号案例，本案讨论的是唐建勋以房抵债能否构成物权期待权的问题，该证据与本案无关；10.海丰公司破产裁定三性认可，被告系依据对案涉房屋的抵押权申请执行，海丰公司进入破产程序不影响被告申请执行。 被告华融资产重庆分公司举示了以下证据：8栋的抵押权证及对应的房产证，拟证明华融资产重庆分公司对8栋房屋的抵押设立时间为2015年3月6日。唐建勋质证认为，该证据为复印件，真实性由法庭审查，8栋房产证坐落仅为8-1-6-1，并非唐建勋主张的三套房屋，因此对应的抵押权证也不应包含涉案三套房屋。抵押权证登记抵押权人为重庆银行，在抵押权证未变更情况下华融资产重庆分公司无权享有抵押权。抵押权证所记载的抵押房屋状况内容不具体、不清晰，不能从中看出与本案三套房屋有关联，也不能达到证明8栋所有房屋都被抵押的事实。抵押权证形成的时间为2015年3月6日，在《不动产登记暂行条例》之后，不具有合法性。 本院经审查认为，原告唐建勋及被告华融资产重庆分公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。 本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年起，盛景公司陆续取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间中，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。 再查明：2014年4月24日，案外人王良玉向唐建勋出具100万元的《借条》一张，约定每月资金回报2%，借款期限自2014年4月24日至2015年4月23日，唐建勋通过中国广大银行向王良玉转账100万元。2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。2015年6月10日，盛景公司工作人员蔡渝就王良玉抵债房屋出具《王良玉房款收据明细统计表》，根据该统计表，抵款给王良玉的房屋中有3套业主为唐建勋，3套房款收据总金额为1015653元。涉案房屋在《王良玉房款收据明细统计表》载明的97套房屋范围内。庭审中，唐建勋陈述，因王良玉欠其借款，王良玉直接将盛景公司抵债房屋中的3套用于抵偿欠唐建勋的借款。唐建勋与盛景公司于2014年11月20日签订了《商品房买卖合同》约定唐建勋向盛景公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋，约定的购房款为364730元。同日唐建勋与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，约定装修工程造价为49676元。2014年3月25日，盛景公司向唐建勋出具购房款收据，载明收到唐建勋购房款414406元，该收条上载明的支付方式为转账。2016年7月24日，唐建勋为案涉房屋缴纳了2016年7月24日至2017年7月23日期间的物业管理费731.6元。唐建勋在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异68号执行裁定书，裁定驳回唐建勋的执行异议申请。 本院认为，本案的争议焦点为：唐建勋能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，唐建勋向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于唐建勋请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，唐建勋提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据唐建勋主张的事实，唐建勋虽然与盛景公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景公司开具了收据，但并未实际向盛景公司支付购房款，其购房款是以抵销对王良玉的债权作为支付方式；根据查明的事实，王良玉亦未实际向盛景公司支付购房款，其购房款是以抵销对海丰建设公司的债权作为支付方式。据此，唐建勋、王良玉、海丰建设公司之间存在三角债关系，对盛景公司与海丰建设公司而言其以房屋抵偿债务，所抵偿的债务是指海丰建设公司所欠王良玉的借款本息，唐建勋与海丰建设公司或盛景公司之间并不存在直接的债权债务关系。因此，认定唐建勋对涉案房屋是否享有物权期待权以及是否支付了全部购房款，应当以其前手即王良玉与盛景公司、海丰建设公司三方签订的《抵债协议》合法有效为前提，即本案应当审查王良玉从盛景公司处取得涉案房屋所抵销债权的真实性、合法性。根据《抵房协议》的约定，盛景公司以其开发的“明月绿洲”小区包含涉案房屋在内的97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元。唐建勋对海丰建设公司欠王良玉借款本息27092818元的真实性、合法性负有举证责任，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，仅凭《抵房协议》并不足以认定借款本息的真实性、合法性。唐建勋未举示充分证据证明涉案房屋前手抵债的真实性、合法性，本院不能认定唐建勋支付了涉案房屋的全部购房款，应承担举证不力的法律后果。综上，唐建勋请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际向盛景公司支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。 最后，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，唐建勋应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定唐建勋已实际向盛景公司支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件；并且唐建勋在“明月绿洲”小区购买了3套住房，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 综上所述，唐建勋对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，本院对其诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告唐建勋的诉讼请求。 案件受理费6770.95元，由唐建勋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审判长  张泽端 审判员  王勐视 审判员  刘文玉 二〇一八年九月二十一日 法官助理王秀丽 书记员高红林