辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大审民再终字第55号上诉人（原审原告）王冰，大连市甘井子区交通局公路管理段职工。委托代理人丁茂林，江苏龙海建工集团员工。委托代理人徐建军，辽宁维谐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大连腾达房屋开发公司四分公司，住所地大连市西岗区八一路白云街2号。法定代表人杨连凯。被上诉人（原审第三人）大连房屋拆迁有限公司，住所地大连市西岗区新开路141号。法定代表人李明德，该公司董事长。委托代理人刘金铭，该公司法律顾问。委托代理人苏勇，该公司回迁科员工。被上诉人（原审第三人）杨雪梅，大连信德保险代理公司退休员工。王冰与大连腾达房屋开发公司四分公司（以下简称“腾达公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2011年6月9日作出（2011）中民初字第328号民事判决。该判决发生法律效力后，大连市中山区人民法院于2013年1月28日作出（2013）中立民监字第2号民事裁定，裁定再审本案。大连市中山区人民法院再审期间，依申请追加大连房屋拆迁有限公司（以下简称“拆迁公司”）、杨雪梅为本案第三人，并于2014年12月2日作出（2013）中审民再初字第5号民事判决。王冰不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。2010年12月7日，原审原告王冰诉称，原、被告于1999年11月27日签订了《商品房销售合同》，原告按合同约定向被告缴付了10万元购房款，用于购买坐落于大连市中山区石葵路（绿音花园小区）6号楼4单元2层2号房屋，被告于同年将所购房屋交付原告。但被告一直未给原告办理该房屋产权证书。为此，原告多次要求被告协助原告办理产权证书，被告均以种种理由推托未给原告办理。故诉至法院请求依法确认坐落于大连市中山区石葵路（绿音花园小区）6号楼4单元2层2号（即大连市中山区葵英街民运巷104号4单元2层2号）房屋归原告所有，并由被告协助原告办理产权证书。原审被告腾达公司经法院依法公告送达，期间届满后未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见。再审过程中，第三人拆迁公司述称，原告仅提供1999年11月17日签订的《商品房销售合同》，陈述其交了10万元购房款。原告称被告签订合同的同时交付了房屋，但交付房屋的证据几次开庭都没有出示，不能证明被告向原告交付了房屋。2007年3月原告抢房后才有一些单据，之前原告没有任何证据证明被告向原告交付房屋，也没有证据证明原告占有使用该房屋。拆迁公司提供了其与腾达公司于2001年1月21日签订的《商品房销售合同》（复印件），约定拆迁公司购买56套房屋，所附明细表上包括诉争房屋。拆迁公司于2000年1月24日与2000年4月19日分别以银行转账支票支付560万元和300万元。腾达公司分别于2000年1月24日与2000年4月19日给拆迁公司出具的《大连市商品房（预售款）专用发票》（复印件），收款金额分别为560万元和300万元。第三人提供大同小学改造工程拆迁方案及安置房源表、建设用地房源明细表等能够证明拆迁公司安置给杨雪梅的房屋来源合法有效，案涉房屋属于期房，不是现房。上述56套房屋除案涉房屋外，其余55套均没有争议。因为开发商下落不明，无法办理使用权，但不影响对动迁户的安置。原告陈述1999年11月17日当日付款、验房、取得钥匙是不可能的。第三人杨雪梅述称，杨雪梅原来在西岗区双盛街17号居住，2000年3月1日大连市政府通知因为大同小学操场改造，将杨雪梅的居住地动迁，在2000年3月1日大连市房地产管理局动迁处给杨雪梅下发了《拆迁通知书》，2000年6月5日动迁处又与杨雪梅签订了《被拆迁户增加住房面积投资代建议定书》，2000年6月12日杨雪梅向动迁处交纳增加住房面积代建费21，672元，且交纳了气源费3000元，共计24，672元。动迁处下发了《被拆迁户回迁房屋经租通知书》，将案涉房屋作为回迁安置房给杨雪梅居住。2001年5月23日杨雪梅向被告腾达公司交纳房屋租金、物业费、采暖费、装修押金，领取案涉房屋的钥匙，且对该房屋进行装修使用，2007年1月27日杨雪梅将房屋委托大连市绿色房地产经纪有限公司出租该房屋，并签订《房产委托合同》。2007年3月原告以租房的名义进入该房屋，并且换锁占据该房屋，持《商品房销售合同》表明其于1999年11月17日向被告买了该房屋，经纪公司与杨雪梅终止了房产委托合同。后杨雪梅与原告王冰发生争吵，并报警。在现场双方都拿出了手续，警察说这个纠纷其无法解决，要求到法院解决问题。至此杨雪梅开始另案起诉原告，发生一系列诉讼。针对第三人拆迁公司与杨雪梅述称内容，原审原告王冰称拆迁公司没有提供其与腾达公司签订商品房销售合同原件，无法核实其真实性。如果是真实的，拆迁公司与腾达公司签订合同的时间晚于王冰的合同。约定的交房时间为2000年4月30日，但没有证据证明在该时间内交房。虽然凭证记载购房款860万元，但与合同约定数额不符。期房不影响房屋的交付时间。房款是支付给杨连凯个人，不符合规定。房源明细表上没有盖章，无法确认其真实性及与本案的关联性。拆迁公司不能证明其安置前已经取得房屋的处分权，现在的安置是无效的。大连市中山区人民法院（2013）中审民再初字第5号民事判决查明，原告王冰与被告腾达公司于1999年11月27日签订《商品房销售合同》，约定原告购买被告开发的大连市中山区石葵路（绿音花园小区）6号楼4单元2层2号房屋（即大连市中山区葵英街民运巷104号4单元2层2号），建筑面积57.21平方米，总价款10万元，一次性付清。合同第六条还约定，原告应于房屋交付30日内办理房屋所有权登记，被告应予协助。原告交付房款后，被告于同年将所购房屋交付原告。但被告一直未能及时协助原告办理房屋登记手续。2002年12月9日，被告因未按照规定办理验照手续被吊销营业执照。原告诉至法院请求依法确认坐落于大连市中山区葵英街民运巷104号4单元2层2号房屋归原告所有，并判令被告协助原告办理产权证书。被告经原审法院公告送达，期间届满后未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见。2000年，大同小学操场改造，大连市房地产管理局动迁处（以下简称“动迁处”）负责对振华街64号至72号（双号），不老街46号至56号（双号），及双盛街19号至21号（单号）搬迁工作，并为安置动迁户购买了被告腾达公司开发的绿音花园小区的部分房屋，第三人杨雪梅系该动迁范围的被拆迁户。2000年6月5日，动迁处与第三人杨雪梅签订“被拆迁户增加住房面积投资代建议定书”，6月12日，杨雪梅向动迁处交纳了投资代建费及气源费计24，672元后，动迁处给杨雪梅出具被拆迁户回迁房屋经租通知书，将杨雪梅安置在大连市中山区绿音花园小区6号楼4单元2层2号即案涉房屋（现房号为：中山区民运巷104号4单元2层2号）。此后，杨雪梅进入房屋并于2001年5月23日向腾达公司交纳了装修押金、物业管理费，直到与原审原告王冰发生争议后停止交纳物业管理费及房租。2005年至2006年期间，杨雪梅发现房屋内多了一个沙发和老板椅，但杨雪梅经报警亦无法核实物主。原审原告王冰庭审中承认上述物品系其放置的。2007年1月27日，杨雪梅与大连经纪人市场绿色房地产经纪有限公司签订《绿色房产委托合同》，委托该公司对外出租案涉房屋。2007年3月，原审原告王冰以其购买了案涉房屋为由进入房屋，并占有。杨雪梅于2007年9月将王冰诉至法院，经一审、二审及重审，法院认为“回迁安置的法律关系存在于拆迁人大连市房地产管理局动迁处与原告之间”，认定原告起诉被告王冰主体有误。2009年杨雪梅起诉大连市房地产管理局，法院认定大连市房地产管理局动迁处改制为大连房屋拆迁有限公司，后杨雪梅再次以拆迁公司为被告、王冰为第三人诉至法院，要求确认被告为原告回迁安置的中山区民运巷104号4单元2层2号房屋使用权归原告，并办理租赁手续。大连市中山区人民法院经审理，于2010年10月11日作出（2010）中民初字第2657号民事判决，判决案涉房屋的使用权归原告杨雪梅。关于本案，大连市中山区人民法院于2011年6月9日作出（2011）中民初字第328号民事判决书，判决确认案涉房屋所有权归原告王冰，并判决腾达公司协助原告办理过户手续。宣判后，当事人均未上诉。后王冰向大连市中级人民法院申请再审，市中院于2011年10月12日作出（2011）大民申字第118号民事裁定书，指令大连市中山区人民法院再审（2010）中民初字第2657号案件。大连市中山区人民法院于2013年1月28日作出（2013）中立民监字第2号民事裁定，裁定再审本案。另查，2011年4月1日，原告王冰在向大连市房地产交易登记中心申请办理商品房产权登记时，承诺该商品房购买后一直自住，权属清楚，购房合同及发票真实、合法、有效，同意按登记机关的要求对该房屋进行公示并封存三年。2011年7月13日，登记机关向王冰做登记询问时，登记机关问：“登记申请是否是申请人的真实意思表示？”王冰回答：“是。”问：“申请人是否清楚若隐瞒事实或提交虚假材料获取登记的，该登记存在被撤销的风险？”答“清楚。”问：“申请登记的房地产权属是否无争议？”答：“无争议。”2011年7月13日，大连市房地产登记发证中心为王冰办理了权证号为：（中私有）20××10号房地产权证。大连市中山区人民法院（2013）中审民再初字第5号民事判决认为，被告腾达公司将案涉商品房先后卖与原审原告王冰及第三人拆迁公司，系一房两卖的行为，上述两份商品房销售合同，在无据否认其真实性的情况下，均应认定有效。各方当事人均要求履行合同确认其对房屋拥有物权，主张权利的双方均未办理房屋所有权变更登记的情况下，一般应按照合法占有房屋的顺序确定权利保护顺位。本案争议的焦点问题一：房屋交付的时间，即原审原告王冰和第三人拆迁公司谁先占有房屋？原审原告王冰主张其在签订合同时房屋即交付，但是，从第三人拆迁公司通知第三人杨雪梅看房、杨雪梅的陈述及原审原告王冰为办理案涉房屋产权证给房地产交易所递交的“情况说明”中自认“购买的期房”等证据可充分证明原审原告王冰诉称签订合同时房屋即交付，是不真实的，对此主张不予采信。2000年6月12日，第三人拆迁公司给第三人杨雪梅出具《被拆迁户回迁房屋经租通知书》，杨雪梅自2000年始先后向腾达公司交纳了取暖费、装修押金等，物业费、房租一直交纳至2007年与王冰发生纠纷时止，上述证据充分证明杨雪梅自2000年6月开始即占有案涉房屋，直至2007年3月王冰占有。焦点问题二：原审原告王冰已经取得的房屋产权证应当如何看待的问题。2010年12月7日，王冰以腾达公司为被告诉至法院，请求确认案涉房屋所有权归原告王冰，并由被告腾达公司协助办理产权证。原审法院2011年6月9日作出判决支持了王冰的诉讼请求，判决作出后未生效前，王冰去办理案涉房屋产权证，2011年7月13日，登记机关向王冰做登记询问时，其隐瞒了房屋存在争议的事实，系恶意办理登记的行为，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，因本案原审时王冰并未取得产权证，且本案已被再审，故本案对王冰已取得房屋产权证的事实不予考虑。综上，原审原告王冰要求确认坐落于大连市中山区石葵路民运巷104号4单元2层2号房屋归原告所有，并由被告协助原告办理房屋产权证书的诉讼请求，不予支持。原审判决显系不当，应予纠正。原审被告腾达公司经传票传唤，无正当理由未出庭应诉，应视为对自身举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，原审法院依法缺席判决。综上，本案经大连市中山区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》第三十九条第一款之规定，判决：一、撤销（2011）中民初字第328号民事判决；二、驳回原审原告王冰的诉讼请求。诉讼费1700元（含公告费1200元），由原审原告王冰负担500元，由原审被告大连腾达房屋开发公司四分公司负担1200元。上诉人王冰向本院提出上诉，请求撤销（2013）中审民再初字第5号民事判决，改判确认坐落于大连市中山区葵英街民运巷104号4单元2层2号房屋归原告所有，并由被告协助办理产权登记手续。主要理由：原审判决无据认定原审被告腾达公司与原审第三人拆迁公司的《商品房销售合同》及发票是否真实有效、付款行为是否真实合法、所购商品房是否包括案涉房产的情况下，以拆迁公司对第三人安置行为来推定其之前的购房行为的真实性。拆迁公司的“购房行为”无效，其不具有优先于上诉人的权利保护顺位，因此应对合法购房者即上诉人的诉请依法予以保护。被上诉人腾达公司未具答辩。原审第三人拆迁公司述称，原审判决正确，应予维持。拆迁公司对原审判决第14页第9-10行“第三人拆迁公司对原审原告王冰提交的商品房合同及产权证未提出异议”的表述有异议。拆迁公司对合同与发票均不认可，王冰提供的合同与鉴定样本均不一致，发票上印章与公安局留存的印章也不一致。原审第三人杨雪梅述称，不同意上诉人的上诉请求。希望法院能尽快把案件审理清楚，尽快得出结论。如果房屋是拆迁公司的，那么房屋归杨雪梅使用，拆迁公司应为杨雪梅办理相关手续；如果房屋是王冰的，拆迁公司应重新为杨雪梅安置房屋。本院二审查明的事实，除“原告交付房款后，被告于同年将所购房屋交付原告”无据证明外，其他事实与原审判决认定的事实一致。另，经原审法院委托，辽宁德恒物证司法鉴定所于2014年3月28日作出（2014）辽德司文检字第046号《检验报告书》。检验意见为：1.王冰提交的一九九九年拾壹月拾柒日《商品房销售合同》中的“大连腾达房屋开发公司四分公司”的印章印文与王颖、赵长礼、冀明宝等人的《商品房销售合同》中加盖的“大连腾达房屋开发公司四分公司”的印章印文、大连市西岗区工商局出具的工商档案中的三份书面材料上加盖的“大连腾达房屋开发公司四分公司”印章印文及从市公安局调取的“生产加工单”上加盖的“大连腾达房屋开发公司四分公司”的印章印文均不是同一印章印文。2.王冰提交的1999年11月17日大连市商品房销售专用发票上的“大连腾达房屋开发公司四分公司财务专用章”的印章印文与杨雪梅出具的2001年5月23日的装修押金收据、物业管理费收据、房租收据、从大连市建设银行调取的2000年3月31日转账支票、1999年5月18日进账单及从大连市公安局调取的“生产加工单”上分别加盖的“大连腾达房屋开发公司四分公司财务专用章”的印章印文均不是同一印章印文。经原审法院委托，辽宁德恒物证司法鉴定所于2014年6月25日作出（2014）辽德司文检字第095号《检验报告书》。检验意见为：1.编号20165811、乙方处“王冰”签名的《商品房销售合同》上“大连腾达房屋开发公司四分公司”的印章印文与样本1乙方处“周志德”签名的《商品房销售合同》和样本2乙方处“曲续涛”签名的《商品房销售合同》上“大连腾达房屋开发公司四分公司”的印章印文均不是同一印章印文。2.1999年11月17日、购房单位名称为“王冰”的《辽宁省大连市商品房销售专用发票》上的“大连腾达房屋开发公司四分公司财务专用章”的印章印文与样本2000年6月10日、购房单位名称为“曲续涛”的《辽宁省大连市商品房销售专用发票》上“大连腾达房屋开发公司四分公司财务专用章”的印章印文是同一印章印文。本院二审认为，鉴定意见表明王冰提供的其与腾达公司于1999年11月17日签订的《商品房销售合同》上，腾达公司的印章印文与鉴定样本均不是同一印章印文。上诉人王冰未能提供充分证据证明其与腾达公司之间签订的《商品房销售合同》的真实性，原审判决未支持王冰关于“依法确认坐落于大连市中山区石葵路（绿音花园小区）6号楼4单元2层2号（即大连市中山区葵英街民运巷104号4单元2层2号）房屋归原告所有，并由被告协助原告办理产权证书”的诉讼请求，并无不当。上诉人王冰质疑拆迁公司与腾达公司之间签订的《商品房销售合同》、发票及付款行为的真实合法性，并主张拆迁公司的购房行为无效，但未能提供充分的事实与法律依据予以证明。综上所述，上诉人王冰的上诉请求没有事实与法律依据，本院二审不予支持。原审判决结果并无不当，本院二审应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元（上诉人王冰已预交），由上诉人王冰负担。本判决为终审判决。审 判 长  王国林代理审判员  张 钱代理审判员  王 雍二〇一五年五月十九日书 记 员  宋晓娜附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。