南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第2308号原告苏腊红，男，汉族，1972年1月4日生。委托代理人肖劲松，北京市康达（南京）律师事务所律师。被告周道田，男，汉族，1950年8月9日生。被告周韦松，男，汉族，1990年6月2日生。原告苏腊红诉被告周道田、周韦松确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法由审判员朱大亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏腊红及其委托代理肖劲松、被告周道田、周韦松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏腊红诉称：自2009年被告周道田及其妻子赵华多次向原告借款，至2014年底借款本金及利息已累计至178万元，原告多次索要无果，故提起诉讼，经法院主持于2015年2月2日达（2015）鼓民初字第951号民事调解，约定二人分期还款，总还款额为150万元，但被告周道田及其妻子拒绝履行，现已申请强制执行。后经原告多方查证并向房产管理部门取证，得知被告周道田在欠原告巨额债务不还款的情况下，将其位于南京市鼓楼区XX村3号22幢707室房屋以10万元的明显不合理的价格转让给了其儿子周韦松。明显具有恶意转移财产的故意，其父子恶意串通损害原告的利益，二人之间的买卖合同无效。为维护原告的合法权益，现起诉要求判令：一、确认被告周道田与被告周韦松之间于2015年1月15日签订的关于鼓楼区XX村3号22幢707室房屋买卖合同无效；二、将鼓楼区XX村3号22幢707室房屋恢复至被告周道田名下；三、本案诉讼费由两被告负担。被告周道田辩称，其并没有逃避债务，原告已经申请强制执行，其工资已经被查封冻结，现逐月还债，而且其现还有债权没有实现，有能力偿还欠原告的债务。另被告周韦松系其继子，涉案房屋也是依法买卖的，被告周韦松支付了约定的价款，没有恶意串通，故请求依法判决。被告周韦松辩称，涉案房屋其并未着急过户，而是因为父母债务较多，其中还欠其舅舅赵军的借款，对于该借款其作为担保人提供了担保，所以才向其父亲周道田说明要求将涉案房屋过户至其名下以保障利益，现房屋买卖合同已经生效，而且也按照合同约定支付了10万元的购房款，故对原告的诉讼请求不予认可，请求依法裁判。经审理查明：周道田与周韦松系继父子关系，赵华系周韦松母亲。2015年1月22日，苏腊红因民间借贷纠纷将周道田、赵华诉至本院，经本院主持调解，双方于2015年2月2日达成调解协议，本院出具（2015）鼓民初字第951号民事调解书，确认周道田、赵华欠苏腊红借款本金103.7万元、利息46.3万元，并确定分别于2015年3月15日、4月15日、8月30日、9月30日分期履行债务。而其后周道田、赵华未能及时履行，现苏腊红已申请强制执行。2015年1月15日，周道田与周韦松签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定将属周道田所有的坐落于南京市鼓楼区XX村3号22幢707室（以下简称XX村房屋）以10万元的价款出售给周韦松，该房屋建筑面积为60.57平方米，并约定由周道田支付办理房屋权属转移时所缴纳的费用，且明确约定“父母亲有权利居住”。2015年1月20日，周道田与周韦松办理了房产变更登记，将XX村房屋登记于周韦松名下。另两被告称XX村房屋当时交易估价为11000元/平方米，但因考虑父子关系，所以房屋买卖合同中总房价约定为10万元。诉讼中，周韦松称其对周道田、赵华向赵军的借款提供担保，并提供借条一张，载明：“借条兹有周道田赵华夫妇共三次合计向赵军邵立新夫妇借款肆拾万元整计息贰万元。总计欠款肆拾贰万元整￥420000.00借款人：周道田赵华担保人：周韦松2014年5月20日担保人说明：我周韦松愿意在父母年迈或无能力偿还的前提下，代为父母偿还这笔债务。周韦松2014年5月20日注：2015年2月17日周韦松还款玖万伍仟元整，实际还欠款叁拾贰万伍仟元整￥325000.00此据周道田赵华周韦松2015年2月17日。”并称因提供了担保，为保障自己权利才将XX村房屋过户于自己名下，且已偿还了10万元，即房屋买卖合同中所约定的10万元购房款，在向周道田支付购房款后再由周道田支付赵军。但对于该10万元两被告均称为现金支付，对此未提交相应的取款凭证等证据。苏腊红对此借条真实性不予认可，是否存在该笔借款不能确定，周韦松是否支付了房屋买卖合同约定的10万元购房款也无法确定。周道田称其有其他债权，有能力偿还欠苏腊红的借款，对此提交了收据、收条、资产转让协议、委托书、承诺书等证据，苏腊红对此组证据真实性不予认可，称无法证实周道田所称的六套房屋归其所有。以上事实，由原告苏腊红提交的民事调解书、强制执行受理告知书、存量房买卖合同、房屋登记薄，被告周道田提交的收据、收条、授权委托书、协议，被告周韦松提交的借条等证据以及本院庭审笔录予以证实。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，考量周道田与周韦松签订的存量房买卖合同是否无效，应当结合转让的价格是否合理、购房款有无交付、苏腊红的权益是否因此受到侵害等因素以及两被告之间的关系、转让行为的真实性、交易的目的性进行分析确认。现针对于此，本院依法评判如下：首先，本院已生效的（2015）鼓民初字第951号民事调解书确认了周道田至2015年2月2日尚欠苏腊红借款本金及利息150万元的事实，现周道田并未履行此调解书确定的义务，苏腊红已经申请强制执行，至今该借款并未完全执行到位，故应可认定周道田系在未清偿债务的情况下与周韦松签订的存量房买卖合同，并将XX村房屋过户于周韦松名下；其次，据两被告陈述双方买卖XX村房屋时评估价格为11000元/平方米，即便该房屋按此单价计算，总价款应为66余万元，故两被告所约定的10万元价格明显过低，且此约定的10万元是否已经支付，据两被告提交的证据亦无法证实。故而周道田与周韦松之间关于XX村房屋买卖的行为，使得苏腊红实现到期债权的权利受损，损害了苏腊红的合法权益；第三，据周韦松的陈述可以证实其已知晓周道田及赵华所欠债务的问题，其虽提交了所谓的借条，借以证明系为维护自身合法权益而与周道田签订房屋买卖合同，但该债务是否存在暂无法确定，即便债务真实存在，周韦松是否需要承担保证责任、如何承担保证责任亦无法确定，且据周韦松现提交的证据无法证明在签订存量房买卖合同之前已承担过相应的保证责任。故可认定，周韦松在购买XX村房屋并未支付合理价款，亦无合法、适当理由，其并非善意取得此房产。另考虑两被告系继父子关系，共同生活二十余年，应可认定两被告之间有通过低价转让房屋阻止苏腊红实现债权的意思联络。综上所述，两被告存在恶意串通、虚构房屋买卖合同逃避债务之行为，且该行为明显损害了苏腊红的合法权益，苏腊红要求确认两被告签订的存量房买卖合同无效的诉讼请求于法有据，应予以支持。该房产的登记应恢复至原来状态，即周韦松应将本案争议XX村房屋过户至周道田名下，因此而产生的费用需由周道田与周韦松承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周道田与被告周韦松于2015年1月15日签订的关于南京市鼓楼区XX村3号22幢707室房产的存量房买卖合同无效；二、被告周韦松于本判决生效之日起十五日内协助将南京市鼓楼区XX村3号22幢707室房产恢复登记至被告周道田名下。案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费5000元，合计6150元，由两被告负担（此款原告已预交，两被告在本判决生效后十五日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱大亮二〇一五年五月二十六日见习书记员  陈天忆