辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝双民初字第01824号原告朝阳三合物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区。法定代表人吴昊，经理。委托代理人李通，辽宁翰林律师事务所律师。被告于海洋，男，1961年7月12日出生，汉族，干部，住朝阳市双塔区。原告朝阳三合物业管理有限公司诉被告于海洋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王凤贺独任审判，公开开庭进行了审理。原告朝阳三合物业管理有限公司委托代理人李通、被告于海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳三合物业管理有限公司诉称，被告于海洋系朝阳市双塔区三合家园小区XX号楼X单元XXX室业主，其房屋建筑面积为74.22平方米，其于2008年3月10日与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定了双方的权利义务，物业费为每月每平方米0.35元。原告在收取物业费时在2014年之前实际按每月每平方米0.30元收取，在2014年之后按物价部门重新批准的每月每平方米0.50元收取。被告于海洋共拖欠原告2011年1月1日至2014年12月31日物业费1，246.90元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告立即给付拖欠原告的物业费1，246.90元，诉讼费由被告承担。被告于海洋辩称，被告没有向原告交纳物业费主要有以下几个原因：第一、原告所提供的物业服务不到位，小区内的路灯没有亮的，小区内的通道和绿地之间的马路牙子破损严重，公共绿地被其他业主种植蔬菜，物业公司疏于管理，单元门没有上锁，对讲机也不通。第二、原、被告签订的物业服务合同到2010年3月已经到期，原、被告的权利义务已终止，原告无权再向被告主张物业费。第三、原、被告签订的物业服务合同第十条约定当原、被告发生纠纷时应先行调解，调解不成才可以起诉，原告现在直接将被告起诉程序违法。第四、原告自2010年3月17日后一直未向被告主张过物业费，原告的诉讼请求已经超出了诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告于海洋系朝阳市双塔区三合家园小区XX号楼X单元XXX室业主，其房屋建筑面积为74.22平方米。2008年3月10日，原告朝阳三合物业管理有限公司作为乙方，被告于海洋作为甲方签订了一份《物业管理服务合同》，由原告朝阳三合物业管理有限公司为被告所居住的小区提供物业服务，该合同第二条委托服务事项及内容、物业服务范围包括：“一、房屋共用部分的维修与管理。房屋建筑共用部分（楼盖、梁、柱、内外墙主体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。二、房屋共用设施、设备（设备机房、共用的上下水管道、落水管、烟囱、天线、共用配电系统、小区大门、围墙及栅栏、消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。三、物业管理范围的市政公共设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿地、树木、路灯）的维修、养护和管理。四、本物业管理范围内的附属配套设施，如警卫室的维修养护和管理等。五、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共同部分）清洁卫生、垃圾的收集、清运。六、交通秩序、车辆行驶停放。七、配合和协助公安机关进行安全监控，维护小区的公共秩序等保安工作（不含人身、财产保管保险责任）。八、房屋装饰装修管理。九、物业及物业管理档案、资料的管理。十、物业管理用房的管理和维护。十一、法规和政策规定的由物业管理公司管理的其他事项”。上述物业合同同时对物业管理服务的内容和管理制度作了约定，该物业服务合同约定物业服务费收费标准为每平方米每月0.35元，物业费按年交纳。上述物业服务合同的截止日期为2010年3月，该合同还约定了其他事项。朝阳市物价局于2009年11月5日向原告颁发了收费许可证，物业费收费标准为每月每平方米0.30元，朝阳市物价局于2013年11月5日向原告重新颁发了收费许可证，物业费收费标准为每月每平方米0.50元。原告在本次诉讼中向被告于海洋所主张的2014年之前的物业费是按每月每平方米0.30元计算的，2014年的物业费是按每月每平方米0.50元计算的。现原告朝阳三合物业管理有限公司以被告于海洋未向其交纳2011年1月1日至2014年12月31日的1，246.90元物业费为由诉至本院。上述事实，有营业执照、组织机构代码证、身份证明、收费许可证、《物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、当事人陈述等证据材料载卷为凭，经庭审质证及本院审查，具有证明效力，可以采信。本院认为，原告朝阳三合物业管理有限公司与被告于海洋签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该物业管理服务合同对原、被告具有约束力，虽然上述《物业管理服务合同》的截止日期为2010年3月，但上述合同到期后，原告继续为被告所居住的小区提供物业管理服务，且被告所居住的小区没有召开业主大会选举业主委员会重新选聘其他物业公司为该小区提供物业服务，原、被告间存在物业服务合同关系，故被告于海洋作为三合家园小区的业主并实际接受了原告所提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定和物价部门批准的收费标准向原告交纳物业服务费。但原告朝阳三合物业管理有限公司向被告于海洋主张的2011年1月1日至2012年12月31日的534.38元物业费已经超出了诉讼时效，本院不予支持，其向被告于海洋主张的2013年1月1日至2014年12月31日的712.52元物业费符合物价部门批准的收费标准，此诉讼请求具有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于被告于海洋提出的原告所提供的物业服务不到位，小区内的路灯不亮，公共绿地被其他业主种植蔬菜物业公司疏于管理，单元门未上锁，对讲机不通的辩解意见，应当指出，原告朝阳三合物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的物业服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，如其在进行物业管理的过程中确实存在上述情况，其应积极改进，并加强管理，促进小区环境改善，不断提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区，但被告于海洋的该辩解意见并非其拒绝向原告交纳物业费的合理理由。关于被告于海洋提出的原、被告签订的物业服务合同已于2010年3月到期，原、被告间的权利义务已经终止，原告无权再向其主张物业费的辩解意见，原、被告签订的《物业管理服务合同》虽然于2010年3月到期，但被告小区的业主在2010年3月后未召开业主大会选举业主委员会并由业主委员会代表全体业主选聘其他物业公司为该小区提供物业服务，而在2010年3月至今仍然由原告为被告所居住的小区提供物业服务，原、被告间存在物业服务合同关系，原告有权向被告主张物业费，被告于海洋的该辩解意见，本院不予采纳。关于被告于海洋提出的原、被告因物业服务发生纠纷应当先行调解，原告直接提起诉讼程序违法，原、被告签订的物业服务合同中约定的先行调解并非法定程序，原告将被告于海洋提起诉讼主张物业费程序合法，被告于海洋的该辩解意见，本院不予采纳。关于被告于海洋提出的原告自2010年3月后一直未向其主张过物业费，原告的诉讼请求已经超出诉讼时效的辩解意见，原告在庭审中虽称一直向被告主张物业费，但其却未向法院提供任何证据证明，原告主张的2011年1月1日至2012年12月31日的534.38元物业费已经超出了诉讼时效，被告于海洋的该辩解意见，本院部分采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告于海洋于本判决生效后十日内给付原告朝阳三合物业管理有限公司2013年1月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币712.52元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朝阳三合物业管理有限公司要求被告于海洋给付其2011年1月1日至2012年12月31日534.38元物业费的诉讼请求。案件受理费25元（原告朝阳三合物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告于海洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。代理审判员  王凤贺二〇一五年五月二十二日书 记 员  卢婷婷