福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初3477号 原告：姚蕊萍，女，汉族，住福建省福安市。 原告：刘荣尧，男，汉族，住福建省福安市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：洪安然，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：毛艳芳，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：潘鸿燕，女，汉族，住福建省福州市晋安区，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：潘梁斌（系被告哥哥），住福建省福州市晋安区。 原告姚蕊萍、刘荣尧与被告潘鸿燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告姚蕊萍、刘荣尧及其共同委托诉讼代理人洪安然、毛艳芳，被告潘鸿燕及其委托诉讼代理人潘梁斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚蕊萍、刘荣尧向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的编号为榕朝阳（2014）字第095号《房产买卖合同》及《补充协议》于2017年6月12日解除；2．被告支付原告迟延履行违约金310275元（以63万元为基数，按日万分之五的标准计算自2014年10月1日起至2017年6月11日止，共计985天）；3．被告支付原告违约金10万元；4．被告返还原告为其垫付的水电费、物业费共计3433元；5．被告立即腾空归还房屋，并按每月3000元的标准向原告支付自2017年6月12日起至实际腾房之日止的占有使用费；6．被告向原告支付原告为本案支出的律师代理费25900元。事实和理由：2014年6月2日，原、被告及中介方签订了一套《房产经纪服务合同》，该套合同包括原、被告和福州市鼓楼区朝达房产中介经纪服务点签订的《居间合同》，原、被告签订的《房产买卖合同》及附件，原、被告和福州朝阳房产代理有限公司签订的《交易服务合同》。其中，原、被告签订的《房产买卖合同》约定：被告向原告购买位于福州市鼓楼区仁文•大儒世家（原厝北地块）5＃楼208单元的房产【权证号：榕房权证Ｒ字第××号，土地证号：榕鼓国用（2012）第00032807562号】，成交价格为63万元，合同签订当日，被告应支付原告定金35000元。合同第十一条约定：签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金10万元；合同第十二条约定：（一）双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，除另有约定外，到期不履行义务的即构成违约，自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金直至违约方行为终止之日止，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后的继续履行；（二）自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发函即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付合同第十一条所约定的违约金，同时有权要求违约方支付本条（一）款中约定的迟延履行违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同附件第2条约定：待被告需要办理交易房产的过户手续前再行办理交易房产的解押还款手续，解押资金及解押过程中所产生的费用由被告承担，解押资金直接抵作购房款，2014年7月起该房产原告名下所产生的银行月供由被告承担。合同附件第5条约定：原告应于2014年7月10日前将房产的钥匙及房产移交给被告使用，被告应当于2014年9月30日将余下房款支付给原告。2014年6月16日，原告与被告又签订一份《补充协议》，约定被告应于每月10日前将银行月供1800元整转入原告姚蕊萍指定的账户，如未还款，则视为违约。上述合同签订后，原告已依约履行全部义务，但被告并未按约定支付购房余款，也未按约定将每月的月供转入原告姚蕊萍指定账户，已构成违约。由于被告的违约行为，福州朝阳房地产代理有限公司代表原告，分别于2014年10月10日、2014年10月28日、2015年2月11日和2016年4月14日向被告寄送催告函，要求被告将剩余购房款及月供支付给原告，但被告置之不理，在房屋交付被告后，原告还为其垫付了水电费、物业费共计3433元。2017年5月24日，原告委托律师向被告发送了律师函，要求被告在收到律师函后三日内，配合原告办理交易房产的解押还款手续，支付购房余款及其已垫付的银行贷款、水电费、物业费，办理过户手续并支付相应违约金（自2014年10月1日起至实际履行合同之日止），但被告仍未配合。2017年6月12日，原告又委托律师向被告发送了律师函，告知被告，解除原被告双方签订的房产经纪服务合同及补充协议。 被告潘鸿燕辩称，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。根据双方签订的《房产买卖合同》第十二约定，合同解除权产生于卖方发函敦促履约后十日，即产生于2014年11月6日，原告在合同解除权产生之日起一年内未行使的，解除权消灭。其次，因双方信息不对称，被告以为仍需额外支付原告30万元，且被告有偏执型精神障碍，解除合同将会造成严重后果。二、因被告无法取得银行贷款资格，因此，早在订立合同之时，双方就已对贷款事宜达成合意，原告将房屋交付被告居住，仅因银行贷款清缴问题而未办理房屋所有权过户登记手续。被告自入住时起，就合法合理地占有该房屋，故原告主张的占有使用费于法无据。三、原告主张的违约金明显过高，经核算，原告实际损失为：未付购房款1.9万元及先行垫付的银行按揭贷款5.76万元，以上合计7.66万元，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因此原告请求的违约金明显过高，应予调整。综上，请求调解解决纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明认定事实如下：2014年6月12日，原、被告和中介方签订了一套《房产经纪服务合同》，该套合同包括原、被告和福州市鼓楼区朝达房产中介经纪服务点签订的《居间合同》，原、被告签订的《房产买卖合同》及附件，及原、被告和福州朝阳房产代理有限公司签订的《交易服务合同》。其中，原、被告签订的《房产买卖合同》约定：被告向两原告购买登记在原告姚蕊萍名下坐落于福州市鼓楼区仁文•大儒世家（原厝北地块）5＃楼208单元的房屋，房屋建筑面积43.80㎡（其中单元套内面积38.53㎡）；成交价格63万元，具体支付方式根据合同附件约定进行；合同签订当日，被告应支付原告定金3.5万元；双方应按照合同约定的期限履行义务，一方迟延履行的，应按成交价款的日万分之五计算自迟延履行之日起至实际违约之日止的迟延履行违约金，并继续履行合同；迟延履行超过5日的，守约方可向违约方发出信件促其履约（合同各方收件地址以合同落款处所留地址为准），自发函之日起十日内未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付交易过程中产生的佣金、服务费等费用，以及因违约给守约方增加的费用，包括律师代理费、差旅费等；因一方违约导致合同解除的，违约方应支付违约金10万元；守约方可同时要求违约方支付迟延履行违约金和解除合同违约金合同附件约定：双方对交易房屋现抵押于厦门银行股份有限公司福州分行一事均已了解；待买受人需要办理交易房产的过户手续前再行办理交易房产的解押还款手续，解押资金及解押过程中产生的费用由买受人承担，解押资金直接抵作购房款；2014年7月起，该房产的银行月供由买受人承担；2014年6月16日，买卖双方至公证处办理出卖人及其配偶全权委托买受人出售上述房产并代收售房款等交易手续的委托公证（原告姚蕊萍确认原告刘荣尧系其配偶，为上述房产的共有权人），办理委托公证前，买受人应将部分购房款35万元汇入交易服务方指定账户代管，领取公证书当日，交易服务方将上述35万元转入出卖人指定账户；出卖人应于2014年7月10日前将房屋钥匙及房屋交付买受人，买受人应于2014年9月30日支付剩余购房款，其中2万元预留在交易服务方处作为保证金，出卖人于2015年12月30日至交易服务方处收取该保证金。两原告与被告分别在上述合同的落款处签字，但均未在落款处写明地址。《交易服务合同》约定：由福州朝阳房产代理有限公司为上述房产买卖提供交易服务，买受人根据《房产买卖合同》的约定支付的定金作为其履约的担保，定金在交易过程中由福州朝阳房产代理有限公司代为无息监管，待交易成功后可抵作购房款，在结算时支付给买受人。上述合同签订后，被告将定金3.5万元支付至福州朝阳房产代理有限公司的账户，原告将未装修的交易房屋交付被告。 2014年6月16日，原告与被告签订一份《补充协议》，确认被告已于2014年6月16日将合同约定的购房款35万元支付至交易服务方福州朝阳房产代理有限公司账户内，并约定：自2014年7月起，被告应于每月10日前将银行月供1,800元转入原告姚蕊萍指定的账户，如未还款，则视为违约。 原、被告经核算确认《房产买卖合同》附件约定的被告原应于2014年9月30日支付的剩余购房款为1.9万元，因被告未向原告支付该款，并拖欠部分“月供”款，福州朝阳房产代理有限公司分别于2014年10月10日、2014年10月28日、2015年2月11日、2016年4月14日向被告寄送EMS邮件催告，但上述邮件均被退回。后原告为处理此事，与北京市盈科（福州）律师事务所签订《委托代理协议》，支出律师代理费25,900元。2017年5月24日和2017年6月12日，该律师事务所两次均分别向被告的户籍地和交易房屋地址寄送律师函，通知解除原、被告签订的《房产买卖合同》。后原告向本院提起本案诉讼，本院于2017年8月29日向被告送达了起诉状副本等应诉材料。 庭审中，双方均确认：被告仍拖欠原告本应于2014年9月30日支付的剩余购房款为1.9万元；截至庭审之日止，被告仅将共计12.3万元“月供”款转入原告姚蕊萍指定的偿还银行按揭贷款账户；原告在将案涉交易房屋交付被告后，为被告垫付水电费和物业服务费共计3,433元。原告确认已自福州朝阳房产代理有限公司处领取了被告支付的购房款共计36.5万元，尚余2万元在该公司处。 2018年4月28日，被告委托其兄即本案被告的委托诉讼代理人潘梁斌向原告姚蕊萍的银行账户转账支付76,600元，被告主张该款系用于偿还拖欠的1.9万元购房尾款及拖欠的“月供”款。 本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定了一定条件下一方可解除合同的，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房产买卖合同》约定买方应按期履行付款义务，否则即构成违约，违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发函之日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。被告未按合同约定及时支付购房款，原告向被告发出信件，催其履约，被告未在十日内回复并履约，原告即享有合同解除权。被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，辩称原告的解除权已消灭。本院认为，该司法解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案系二手房买卖合同纠纷，与该司法解释所调整的商品房买卖合同有明显不同。其次，根据双方约定，自2014年7月起，交易房屋的银行“月供”由买受人承担，在庭审中，被告确认截至庭审之日其仅支付12,300元“月供”，即其至少仍有213,700元（63万元-38.5万元-1.9万元-12,300元）的“月供”未支付，故被告至少还需支付118月（213,700元÷1,800元/月）的“月供”。换言之，被告支付12,300元“月供”后至本案庭审之日止，每月均有新的违约行为产生，根据双方的约定，原告在被告每次违约行为发生后即可取得一个约定的合同解除权。综上，被告有关解除权过期消灭的抗辩缺乏依据，本院不予支持。 当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告虽分别于2017年5月24日和2017年6月12日向被告的户籍地和交易房屋地址寄送解除合同通知，但未提供证据证明上述通知已送达到被告，因此原告请求确认双方签订的房屋买卖合同于2017年6月12日解除，缺乏依据，本院不予支持。本院于2017年8月29日送达包括起诉状副本在内的应诉材料，视为原告的解除合同通知送达至被告，本院确认原、被告双方签订的编号为榕朝阳（2014）字第095号《房产买卖合同》和《补充协议》于2017年8月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原、被告的房屋买卖合同解除后，被告应腾空并返还讼争交易房屋，支付合同解除后至实际交还房屋前的占有使用费，原告亦应返还被告相应的已收取的购房款。因原告出卖该房屋时尚未进行装修，本院参照同期同地段同类房屋租金标准，将占有使用费酌定为700元/月，并给予被告10日时间腾空搬离，故被告应按700元/月计算支付原告自2017年8月30日起至实际搬离前10日止的房屋占有使用费。 原告为被告垫付了水电费和物业服务费共计3,433元，被告因此构成不当得利，原告请求被告返还该款，本院予以支持。 合同约定违约方应承担守约方为实现债权支出的律师代理费，原告请求被告赔偿其为本案诉讼支出的律师代理费25,900元，本院予以支持。 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因福州市2017年的房价相比2014年有较为明显的上涨，且本院已支持原告主张的律师代理费，故本案房屋买卖合同的解除，给作为出卖人的原告造成的损失仅为迟延利息及其主张权利所支付的费用等。被告抗辩原告同时主张解除合同的违约金10万元及迟延履行违约金，过分高于损失，请求予以减少，本院予以支持。结合双方约定的日万分之五的迟延履行违约金计算标准及被告拖欠购房款的金额和时间等因素，本院酌情认定被告应支付原告违约金5万元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告姚蕊萍、刘荣尧与被告潘鸿燕签订的编号为榕朝阳（2014）字第095号《房产买卖合同》和《补充协议》于2017年8月29日解除； 二、被告潘鸿燕应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福州市鼓楼区仁文•大儒世家（原厝北地块）5＃楼208单元房屋，并将该房屋返还给原告姚蕊萍、刘荣尧； 三、被告潘鸿燕应于本判决生效之日起十日内按700元/月的标准计算支付原告姚蕊萍、刘荣尧自2017年8月30日起至实际搬离前10日止的房屋占有使用费； 四、被告潘鸿燕应于本判决生效之日起十日内返还原告姚蕊萍、刘荣尧代垫的水电费和物业服务费共计3,433元； 五、被告潘鸿燕应于本判决生效之日起十日内支付原告姚蕊萍、刘荣尧违约金50,000元； 六、被告潘鸿燕应于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚蕊萍、刘荣尧律师代理费25,900元； 七、驳回原告姚蕊萍、刘荣尧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,400元，由原告姚蕊萍、刘荣尧负担3,545元，被告潘鸿燕负担8,855元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  苏俊宇 人民陪审员  唐子熥 人民陪审员  张 辉 二〇一八年九月二十四日 书 记 员  梁 枫 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。