重庆市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝03民终1163号 上诉人(原审原告）：邓杰文，男，1998年10月31日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：陈淑兵，北京京师(重庆)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆卓信商场经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路235号，统一社会信用代码91500112709426869J。 法定代表人：马翌，董事长。 委托诉讼代理人：闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。 上诉人邓杰文因与被上诉人重庆卓信商场经营管理有限公司（以下简称重庆卓信公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院(2017)渝0231民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人邓杰文及其委托诉讼代理人陈淑兵，被上诉人重庆卓信公司的委托诉讼代理人闵书全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邓杰文上诉请求撤销原判，请求：1、撤销重庆市垫江县人民法院（2018）渝0231民初324号民事判决书，并依法改判，支持一审邓杰文的诉讼请求；2、一审二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为：一、一审判决认定邓杰文与重庆卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》第九条第4款有效无任何事实依据和法律依据。（一）邓杰文与重庆卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》第九条第4款系格式条款。根据《合同法》第三十九条之规定，格式条款是当事人为了重复适用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。经一审庭审调查，邓杰文与重庆卓信公司于2005年11月11日签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》第九条第4款系重庆卓信公司提供的格式条款，是重庆卓信公司事先拟定的，而不是原重庆卓信公司双方反复协商基础上制定出来的，是为了重复适用向不特定的相对人提出的，订立时并未与邓杰文及其他商铺业主协商。重庆卓信公司租赁的所有商铺签订的租赁合同均系同一模版，同一格式，该条款的内容一字不差，可以看出来该条款明显系重庆卓信公司方提供的格式条款，根本不存在与邓杰文磋商的情形，所以该条款系格式条款。（二）该条款系无效条款，侵犯了邓杰文作为商铺物权人的合法权益:1、该条款明显显示公平，免除重庆卓信公司方责任、加重邓杰文方责任、排除邓杰文作为物权人对物权的主要权利。该条款明确表示，“本合同期满，乙方有权继续承租本商场，甲方必须保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为、如乙方不继续租赁，则按原价回购”，这明显侵犯了邓杰文作为物权人对商铺的占有、适用、收益、处分的权利，继续承租权只能是同等条件下的继续承租权，而不能是不同等条件下的承租权。且约定乙方不继续租赁，则按原价回购，明显侵犯了邓杰文的物权，违反了物权法第三十九条、第六十四条、第六十六条之规定，也明显显失公平，明显加重了邓杰文方的责任，排除了邓杰文方作为物权人对该房产的主要权利，所以该条款应确定认为无效。2、该格式条款未尽到提请注意和说明义务，未采取合理的方式提请邓杰文注意免除或限制其责任。根据《合同法》第三十九条之约定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的乙方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任额条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，但重庆卓信公司方却从未对以上条款采取任何合理的方式向邓杰文方提请注意免除或者限制其责任。3、邓杰文的商铺具有独立的产权，不侵害其他人的合法权益。综上所述，该条款违反了合同法第四十条及合同法司法解释（二）第十条之规定，重庆卓信公司提供的格式条款免除其责任、加重邓杰文责任、排除邓杰文主要权利的，侵犯了邓杰文作为物权人对该商铺的占用、使用、收益、处分的权利，所以该条款无效。所以，根据《合同法》第五十六条之规定，该条款没有法律约束力，对邓杰文不产生约束力，重庆卓信公司应与邓杰文重新签订的商铺出租合同，另行约定租金等事宜，一审法院认定该条款有效无任何事实依据和法律依据。二、一审法院认定邓杰文与重庆卓信公司已经建立不定期租赁合同关系错误，邓杰文与重庆卓信公司并未建立续租合同关系，更未同意重庆卓信公司按其单方认可的租金标准支付商铺使用费。邓杰文与重庆卓信公司从2006年1月30日至2016年1月30日的租赁合同到期后，并没有在和重庆卓信公司签订租赁合同关系，而一审法院仅凭重庆卓信公司发出的《关于签订崇拜商铺续租补充合同的函》就推定邓杰文与重庆卓信公司建立了不定期租赁合同关系明显不符合法律规定，重庆卓信公司于2016年4月19日合同到期后向邓杰文之父邓毅发出《关于签订重百商铺续租补充合同的函》，其中载明：原租赁合同已于2016年1月30日到期，我公司继续租赁该商铺，请于2016年4月30日前到西欧花园租售服务中心签订商铺续租补充合同和填写办理重百商铺不动产权证申请资料，逾期不办理，视为同意签订重百商铺《续租补充合同》，我公司将按照续租补充约定的标准支付延续期间的租金。根据合同法的规定，该发函仅是重庆卓信公司的一种要约，并未经过邓杰文承诺，且邓杰文后以发律师函和起诉的形式要求重庆卓信公司返还商铺，充分说明邓杰文并未同意重庆卓信公司的要约，双方对续租并未达成一致，所以续租的合同关系并未成立，即便重庆卓信公司有优先承租权，双方也应对租金的标准重新进行协商，参照同地段，同楼层的商铺对租金进行重新约定。事实上邓杰文一直未同意重庆卓信公司继续租赁，也从未同意过重庆卓信公司支付的租金标准，而一审却仅以重庆卓信公司发函就认定邓杰文与重庆卓信公司建立了续租合同关系，且是不定期租赁合同关系明显缺乏法律依据。三、一审法院判决对邓杰文主张重庆卓信公司应按市场标准给付讼争商铺的使用费不予支持极为错误，重庆卓信公司至今无任何法律依据仍继续占用邓杰文的商铺，应按市场标准支付商铺使用费，一审判决明显违背公平原则。现重庆卓信公司仍在占用邓杰文的商铺，并按原来的年租金标准支付房屋的占用费，现在该商铺的同地段、同楼层的租金已经是295.75元/平方米，所以现在的房屋占用费的标准应从2016年1月30日起将涉案商铺的租金标准调整为按照商铺所在的垫江商业大厦同楼层当前的年租金标准296/平方米，邓杰文举示了与重庆卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》三份租赁合同充分证明了同地段、同楼层的租金标准，其中邓杰文的情形与邓杰文举示的孟国前与重庆卓信公司签订的租赁合同具有极大的雷同（孟国前的商铺位于大厦1层100号，面积为15.79平方米，邓杰文的商铺位于大厦正一层130号，面积15.79）,二者都是在该大厦的第一层，而重庆卓信公司给付邓杰文在2016年12月1日至2017年11月30日的占用费标准仅为95.86元/平方/月（4541元/15.79平方米/3月），而孟国前在2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金标准却为295.75元/平方/月，二者之间相差极为巨大，这明显不公平，而一审法院却根本不顾客观事实，以证据不足驳回邓杰文的该项诉讼请求，显系没有任何法律依据，明显是错误的。综上，重庆卓信公司提供的《垫江商业大厦商铺租赁合同》第九条其他约定第4款系格式条约，该条约明显显失公平，免除重庆卓信公司责任、加重邓杰文责任、排除邓杰文作为物权人对物权的主要权利，违背了合同法、物权法的规定，严重侵犯了邓杰文作为合法物权人的合法权益，应为无效条款，邓杰文与重庆卓信公司之间并未建立续租合同关系，且重庆卓信公司现所支付的商铺占用费的标准明显低于相同地段、同楼层商铺的市场价标准，明显显失公平，违背了法律的公平原则，所以一审法院判决错误，请求二审法院查明事实，依法改判，支持邓杰文的诉讼请求。 重庆卓信公司辩称：1、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的合同第九条第四款有效是正确的，因为这条约定是双方的真实意思表示，不侵犯国际集体和第三人的利益。不存在被上诉人侵害上诉人物权的说法，是公平的。2、一审法院认定双方建立的不定期合同关系是正确的，上诉人是承认了被上诉人现在继续在使用这个商铺，因为上诉人已经接受了被上诉人通过银行打入的租金。3.一审法院对上诉人主张按照市场标准给付诉争商铺的使用费不予支持是正确的，因为鉴于被上诉人对上诉人第二条抗辩的事实和理由。如果被上诉人接受上诉人现在支付商铺的费用标准的主张就不利于公众利益。被上诉人在一审的举证证明步行街是以重百为龙头和其他商铺组成的一个完整的组成体，如果被上诉人违约增加商铺租金，重百就会撤出西欧花园，所以为了整体的利益，所以只能按照双方约定的合同条件支付商铺使用费。4、本案是属于第二次起诉，但是一审法院没有认定，垫江县法院的判决书和邓文杰的撤销上诉的上诉请求可以看出，本案的起诉目的仍然是重复起诉，只是内容变化了一下。请求驳回上诉，维持原判。 邓杰文向一审法院起诉请求:1、判决邓杰文与重庆卓信公司于2005年11月11日签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》第九条其他约定之第4款“合同期满，乙方有权继续承租本商场，甲方必须保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为。如乙方不继续租赁，则按原价回购”无效；2、判决从2016年1月30日起涉案商铺的月租金标准按照296元/平方米执行，且每满一年按照10%进行递增。 一审法院经审理查明，2005年8月16日，案外人重庆市垫江房地产有限责任公司（合同甲方）与重庆卓信公司（合同乙方）签订《信托合同》，约定：在甲方与商铺投资人签订垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦商服用房《商品房买卖合同》的同时，全权负责代为租赁该处已出售的全部商服用房；乙方代为租赁垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦的期限为十年，起算基准日期为2006年1月30日；计租基数以甲方与第三方签订的《商品房买卖合同》的总额为计算租金的基数；计租方式以计租基数为准，每年按租金收益比例系数计付第三方应得的租金；若十年后重百继续承租，乙方有权继续代甲方租赁西欧花园商服用房，续租的租金年标准原则上不低于甲方与第三方签订的《商品房买卖合同》金额的8%。 2005年11月11日，邓杰文之父邓毅与重庆市垫江房地产有限责任公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由邓毅购买重庆市垫江房地产有限责任公司开发的位于重庆市垫江县桂溪镇南外街正一层xxx号摊位，总成交金额为202587元。同日，邓毅（甲方）与重庆卓信公司（乙方）签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园商业街垫江商业大厦正一层xxx号商铺租赁给乙方作为自营、招商或转租经营等一切合法用途使用，该商总金额为202587元；租赁期限为十年，起算基准日期为2006年1月30日；计租基数以甲方的商铺购买总金额为计算租金的基数，计租方式以计租基数为准，每年按合同的比例系数计付甲方应得的租金，即年租金=商铺购买合同总金额×年支付比例系数，第一至三年系数为6.8，第四、五年系数为7.8，第六至十年系数为8.8；合同解除或终止时，乙方将商铺明示后交还给甲方，无需再恢复商铺原状；在合同约定的租赁期内，甲方有权将本商铺转让给其他第三方，但应该将该商铺已经租赁的事实、租金、租赁时间、已付租金等情况明确告知该受让人，并约定和约束受让人继续履行本合同至租期届满，甲方及其受让人承诺自愿放弃自己对该商铺进行单独经营或者要求解除、撤销本租赁合同的权利；合同期满，乙方有权继续承租本商场，甲方必须保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为，如乙方不继续租赁，则按原价回购。合同签订后，重庆卓信公司已付清租赁期限内的租金。 2016年4月19日，重庆卓信公司向邓毅发出关于签订重百商铺续租补充合同的函，告知：原租赁合同已于2016年1月30日到期，我公司继续租赁该商铺，请于2016年4月30日前到西欧花园租售服务中心签订重百商铺续租补充合同和填写办理重百商铺不动产权证申请资料，逾期不办理，视为同意签订重百商铺《续租补充合同》，我公司将按照续租补充合同约定的标准支付延续期间的租金。重庆卓信公司在合同期限届满后，对2016年的租金已按商铺购买合同总金额的8.9%进行了支付，对2017年的租金已按商铺购买合同总金额的9.0%支付至2017年6月30日。 2016年6月27日，邓毅向重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆卓信公司出具承诺书，承诺：自愿将该商铺赠与给邓杰文，该商铺的一切权利和义务由邓杰文拥有和履行，并由贵公司申办该商铺的权利人为邓杰文；自2016年7月1日起的商铺租金汇入邓杰文账户。同日，邓毅、邓杰文向重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆卓信公司申请，申请载明：邓毅自愿将该商铺赠与邓杰文所有，特向贵公司申请将该商铺的有关合同中的买方、出租人、收款收据的交款单位变更为邓杰文。邓毅、邓杰文提出申请当天，重庆市垫江房地产有限责任公司将2005年11月11日与邓毅签订的《重庆市商品房买卖合同》中的乙方变更为邓杰文重新签订了《重庆市商品房买卖合同》，乙方的签字由邓毅代签；重庆卓信公司将同日与邓毅签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》中的甲方变更为邓杰文重新签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，甲方的签字由邓毅代签。同日，邓杰文又向重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆卓信公司出具承诺书，承诺书载明：我于2016年6月27日自愿接受邓毅和谭要萍的赠与，对垫江县桂溪镇西欧花园垫江商业大厦一层xxx号商铺享有所有权；我郑重承诺自即日起，自愿遵守并履行邓毅原于2005年11月11日与重庆市垫江房地产有限责任公司签订的《重庆市商品房买卖合同》以及与重庆卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》中的全部约定；2016年7月1日前的商铺租金已由邓毅与我自行结清，并由我自行缴纳因赠与该商铺产生的一切税费。2016年12月7日，邓杰文向重庆市垫江房地产有限责任公司出具委托书，委托重庆市垫江房地产有限责任公司办理讼争商铺的登记手续，并向重庆市垫江县国土资源和房屋管理局就讼争商铺提交不动产登记申请表。2016年12月14日，邓杰文取得讼争商铺的不动产权证书。讼争商铺位于垫江商业大厦一楼，该商铺与其他业主商铺之间没有隔墙区分。 2017年3月20日，邓杰文委托律师向重庆卓信公司、重百垫江商场发出律师函，告知：若贵方不能在2017年3月27日18时前自行采取有效补救措施，交还商铺并付清逾期一年多商铺使用费，邓杰文将强力、强效、充分维权。2017年3月31日，重庆卓信公司复函告知不同意解除已续租的事实合同。 另查明，2005年5月27日，垫江县人民政府办公室专题办公会议纪要第15期研究了重庆百货大楼股份有限公司入驻西欧花园有关问题，会议明确了重百垫江商场入驻垫江具有进一步提升城市形象、改善投资环境、完善城市功能、增加就业机会等重要意义，并要求重庆市垫江房地产有限责任公司确保重百垫江商场于2006年1月30日前正式投入营运。2005年11月22日，垫江县人民政府办公室专题办公会议纪要第35期将重百垫江商场纳入商贸流通重点企业予以支持，并为重百垫江商场发展提供宽松的环境。2005年12月27日，垫江县人民政府督查室政务督查通报第6期对重百垫江商场筹建工作进展情况和近期工作任务进行了通报，以确保重百垫江商场如期开业营运。 再查明，2005年6月28日，重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）与重庆百货大楼股份有限公司（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市垫江县城南门口东南角的自有产权方“垫江商业大厦”负一层到平街二层约8000平方米的商业用房和500平方米的库房、办公用房提供给乙方使用；租赁期限为10年，租期从双方正式办理房屋交接之日起第七十六天开始计算；租赁期满乙方如需继续租用此房屋，应在租赁合同期满前三个月以书面形式向甲方提供。2011年9月2日，重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）与重庆百货大楼股份有限公司（乙方）签订了《商业用房租赁合同（续租及扩容）》，双方就原租赁合同中承租的负一层、第一层和第二层的续租事宜及该商业用房第三、四层新扩容面积租赁事宜达成一致，约定：双方一致同意将原合同的终止期限顺延至2021年11月20日，续租期限为五年十个月。 2017年4月5日，邓杰文针对本案诉争商铺以重庆卓信公司为被告、重庆百货大楼股份有限公司垫江商场为第三人向重庆市垫江县人民法院提起诉讼，请求判决：1.由重庆卓信公司立即返还商铺；2.由重庆卓信公司按重百商场所在地当前商铺出售价的年8%付清逾期一年多的占有使用费32000元。重庆市垫江县人民法院于2017年7月3日作出(2017)渝0231民初1466号民事判决书，判决驳回邓杰文的诉讼请求。邓杰文不服，上诉至重庆市第三中级人民法院，后邓杰文向该院申请撤回二审上诉和一审起诉，并表示“考虑运用其他方法、路径维权”，重庆卓信公司书面同意邓杰文“撤回上诉、撤回起诉”，重庆市第三中级人民法院遂于2017年8月30日作出（2017）渝03民终1491号民事裁定书，裁定：一、撤销垫江县人民法院（2017）渝0231民初1466号民事判决；二、准许邓杰文撤回上诉；三、准许邓杰文撤回起诉。 还查明，2007年11月19日，重庆市垫江房地产有限责任公司取得垫江县桂溪镇南门口西欧花园垫江商业大厦的不动产权证书。重庆市垫江房地产有限责任公司自2005年出售该商铺以来，已出售323个商铺，其中289个商铺已续签租赁合同。原租赁合同中约定的最后一年的年租金为商铺购买合同总金额的8.8%，重庆卓信公司在继续使用该商铺的过程中已按商铺购买合同总金额的8.8%支付完2016年的租金，并按商铺购买合同总金额的8.9%支付了2017年的租金，按商铺购买合同总金额的9%在履行支付2018年的租金。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于重复起诉，邓杰文是否违反了一事不再理原则；二、邓杰文与重庆卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》第九条其他约定之第4款“本合同期满，乙方有权继续承租本商场，甲方必须保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为。如乙方不继续租赁，则按原价回购”是否无效；三、应否支持邓杰文请求的从2016年1月30日起涉案商铺的月租金标准按照296元/平方米执行，且每满一年按照10%进行递增的诉讼请求。一审法院对此作如下评析： 关于焦点一。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案的当事人与前诉当事人不同，诉讼请求不同，因此本案不属于重复起诉，不违反一事不再理原则。故对重庆卓信公司认为本案属重复起诉的辩解理由，一审法院不予采纳。 关于焦点二。邓杰文与重庆卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。 本案中，邓杰文在接收赠与的同时即与重庆市垫江房地产有限责任公司、重庆卓信公司分别签订了《重庆市商品房买卖合同》、《垫江商业大厦商铺租赁合同》，其中《垫江商业大厦商铺租赁合同》约定：受让人承诺自愿放弃自己对该商铺进行单独经营或者要求解除、撤销本租赁合同的权利；合同期满，重庆卓信公司有权继续承租本商场，邓杰文必须保证重庆卓信公司继续承租权，如不履行视为违约行为，如重庆卓信公司不继续租赁，则按原价回购。邓杰文在接受赠与的同时亦向重庆市垫江房地产有限责任公司和重庆卓信公司出具承诺书，承诺自愿遵守并履行邓毅原与重庆市垫江房地产有限责任公司签订的《重庆市商品房买卖合同》以及与重庆卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》中的全部约定。从上述事实可以看出邓杰文在接受邓毅赠与的商铺时即已知道其商铺在内的垫江商业大厦已整体出租给重庆百货大楼股份有限公司垫江商场统一经营使用，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。 《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案，涉案商铺登记为邓杰文所有，邓杰文对该商铺依法享有相应的权利。涉案商铺所在的垫江商业大厦被分割成不同的商铺，各商铺分别登记为不同的业主所有，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，各商铺难以与其他业主的商铺相区分，加之包括邓杰文的商铺在内的垫江商业大厦负一层至第四层物业由重百垫江商场统一经营使用，涉案商铺包括出售给邓毅在内的商铺共计323个，其中已续签租赁合同的商铺达289个，占比近90%，故各商铺不具备独立经营的条件。因此，垫江商业大厦业主对其商铺行使所有权时，除受到一般所有权行使的限制外，还应受到业主之间基于共同关系而形成的共同利益的影响和制约。换言之，各商铺业主对其商铺行使权利时，不仅要考虑自身利益，还要顾及其他商铺业主的利益以及商铺所在大厦整体物业功能的发挥。在此情况下，如果任何业主要求《垫江商业大厦商铺租赁合同》第九条其他约定之第4款“本合同期满，乙方有权继续承租本商场，甲方必须保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为。如乙方不继续租赁，则按原价回购”无效，势必影响涉案商业大厦的整体经营功能的发挥，进而影响其他绝大多数商铺业主的利益，最终也会导致邓杰文自身的利益受损。邓杰文参与涉案商业大厦商铺的整体出租经营，同样可以获取合理的租金收益，其合法权益仍可以得到有效保障。因此，基于平衡和维护绝大多数商铺业主的利益和邓杰文自身利益的需要，对邓杰文享有的涉案商铺所有权的行使进行必要的限制是合理的。故对邓杰文主张其与重庆卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》第九条其他约定之第4款“本合同期满，乙方有权继续承租本商场，甲方必须保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为。如乙方不继续租赁，则按原价回购”无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，虽然重庆卓信公司与邓毅签订的以及重庆卓信公司与邓杰文签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》履行期限已经届满，但重庆卓信公司在租赁期限届满后已函告知邓毅：继续租赁讼争商铺，请于2016年4月30日前到西欧花园租售服务中心签订重百商铺续租补充合同，逾期不办理，视为同意签订重百商铺《续租补充合同》，重庆卓信公司将按照续租补充合同约定的标准支付延续期间的租金。邓毅在租赁期限届满后向重庆市垫江房地产有限责任公司和重庆卓信公司承诺：自愿将该商铺赠与给邓杰文，该商铺的一切权利和义务由邓杰文拥有和履行，自2016年7月1日起的商铺租金汇入邓杰文账户；邓杰文亦在租赁期限届满后向重庆市垫江房地产有限责任公司和重庆卓信公司承诺：愿意接受邓毅等的赠与，自愿遵守并履行原《垫江商业大厦商铺租赁合同》中的全部约定，2016年7月1日前的商铺租金已由邓毅与我自行结清。这一系列的行为均表明重庆卓信公司在原《垫江商业大厦商铺租赁合同》到期后继续使用该商铺，邓杰文对此并没有提出异议，原《垫江商业大厦商铺租赁合同》应继续有效，且租赁期限为不定期。原租赁合同中约定的最后一年的年租金为商铺购买合同总金额的8.8%，重庆卓信公司在继续使用该商铺的过程中已按商铺购买合同总金额的8.8%支付完2016年的租金，并按商铺购买合同总金额的8.9%支付了2017年的租金，按商铺购买合同总金额的9%在履行支付2018年的租金。邓杰文虽主张从2016年1月30日起涉案商铺的月租金标准按照296元/平方米执行，且每满一年按照10%进行递增，但邓杰文并未能举示充分证据证明其主张成立，应承担举证不能的法律后果，且重庆卓信公司在支付租金的过程中已在原租赁合同的基础上适当调高标准进行支付。故对邓杰文主张从2016年1月30日起涉案商铺的月租金标准按照296元/平方米执行，且每满一年按照10%进行递增的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决：驳回邓杰文的诉讼请求。案件受理费80元，由邓杰文负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为：关于合同第九条第4款“合同期满，乙方有权继续承租本商场，甲方必须保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为。如乙方不继续租赁，则按原价回购”的效力。本案，从审理查明的事实看，案涉商铺并非独立商铺，作为权利人，在行使物权时，必然收到诸多限制，如准许权利人单独出租，必然会给其他权利人造成损失，正是基于该项原因，整体承租人为保证多数人利益不受损害，才约定了其享有继续租赁的权利。该项约定并不违反法律，故，应为有效。对于回购的约定，本院认为，该约定的本意是，因订立合同时，出卖人为吸引买受人而作出的承诺，即如出卖人不租赁案涉商铺，使买受人的投资目的(即收取租金)落空时，买受人有权要求出卖人以原价回购，该约定是保证买受人的利益不受损害，并不违反法律，亦是有效的，但需要指出的是，该约定约束的是出卖人，并不约束买受人，即如果出卖人不继续租赁，买受人也有权不再出卖。 关于商铺占用费。作为未有明显区隔，也无法单独利用的产权式商铺，在使用时，当然会涉及众多相邻商铺业主的利益，法律也应当对有关利益冲突进行调和，即对业主的物权权利进行适当的限制，如强制使用、在多数业主均已签订合同的情况下，强制缔约等，本案，从审理查明的事实看，该商场共有商铺323个，其中已续签租赁合同的商铺达289个，占比近90%，且合同约定的租金均是以买受价格乘以相同比例确定，故，对少数未签订合同的商铺业主而言，整体承租人有权按照与多数人约定的租金与其强制缔约，因此，邓杰文请求单独调整租金的理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。邓杰文的上诉请求不能成立，不言不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由邓杰文负担。 本判决为终审判决。 审判长  简元华 审判员  余云中 审判员  吴 聪 二○一八年九月二十九日 书记员张洋