海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第864号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴坤明。委托代理人：吴丽珍，海南威盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海口桂林洋经济开发区管理委员会。法定代表人：夏琛舸，主任。委托代理人：徐立，海南昌博律师事务所律师。委托代理人：刘必智，海南昌博律师事务所律师。上诉人吴坤明因与被上诉人海口桂林洋经济开发区管理委员会（以下简称桂林洋管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成由审判员李玉民担任审判长，审判员张莲凤、苏慧参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年10月30日，吴坤明、桂林洋管委会签订《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》，约定：因海口桂林洋经济开发区高校区11、16号路征收项目需要征收吴坤明位于华山园村（现场编号为A34）房屋及附属物，双方达成补偿协议如下：一、吴坤明选择货币补偿方式；二、吴坤明被征收房屋建筑面积为180.17㎡；三、补偿金额为352092元（根据《海口桂林洋经济开发区高校区11、16号路征收补偿方案》相关条款计算）；四、奖励补偿：1、按吴坤明被征收房屋房地产评估价287432元增加30%给予奖励，计86230元；2、吴坤明在2013年10月31日前与桂林洋管委会签订征收补偿协议，桂林洋管委会按150元／㎡一次性给予积极赔偿搬迁奖励，计27026元；3、按55元／一次性给予搬迁补助，计9909元；五、桂林洋管委会应付给吴坤明共计475257元，桂林洋管委会自本协议签订之日起30日内支付吴坤明总补偿款的60%，即285154元，剩余40%的款项即190103元，自吴坤明房屋拆除完毕之日起15日内一次性支付给吴坤明；六、桂林洋管委会必须按照本协议及时结算付款，吴坤明必须在桂林洋管委会付第一笔补偿款之日起3个工作日内搬迁完毕，未经桂林洋管委会书面同意而滞迁的，桂林洋管委会可撤销第四条第二项奖励，并向有关部门申请强制执行。吴坤明搬迁完毕之日，必须将房屋交给桂林洋管委会统一拆除，否则由此产生的后果由吴坤明负责。合同签订后，桂林洋管委会于2014年3月24日支付给吴坤明60%的补偿款即285154元，于同年5月26日支付给吴坤明剩余40%的补偿款即190103元。桂林洋管委会要求吴坤明搬迁，吴坤明以补偿过低、未完全补偿土地为由拒绝迁出被征收房屋，遂成讼。诉讼过程中，桂林洋管委会、吴坤明双方确认：吴坤明的房屋无产权证和土地使用权证；桂林洋管委会已另行安排了256㎡的土地给吴坤明使用，但具体坐落位置不清楚。吴坤明的母亲和妻子知晓吴坤明签订征收补偿协议并领取补偿款。被上诉人桂林洋管委会在原审中的诉讼请求为：1、判令吴坤明立即从坐落于海口桂林洋高校区11、16号道路范围内华山园村的房屋（即桂林洋管委会与吴坤明于2013年10月30日签订的《海口市房屋征收补偿协议书》确定的现场编号A34的房屋）搬迁，吴坤明自行清理其自用物品，将房屋腾空；2、案件受理费由吴坤明承担。上诉人吴坤明在原审中的反诉请求为：1、判令桂林洋管委会向吴坤明支付土地补偿款100000元，房屋补偿款126119元；2、判令桂林洋管委会向吴坤明支付拆迁安置补助费95129.76元；3、判令桂林洋管委会承担本案诉讼费。原审法院判决认定：首先，从桂林洋管委会、吴坤明签订的《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》内容看，可以确认：吴坤明选择货币补偿方式后，其被征收房屋的补偿价是依据房地产价格评估机构的评估价所确定的，吴坤明在签订协议时是事先知晓并认可该评估价格的。现吴坤明以补偿价格过低的抗辩意见以及要求补偿差价126119元的反诉请求，该院不予支持。其次，双方签订的《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》第四条第三项约定了桂林洋管委会一次性给予吴坤明搬迁补助9909元，且桂林洋管委会实际已支付给了吴坤明，吴坤明以桂林洋管委会未支付搬迁费、并要求桂林洋管委会支付搬迁费95129.76元的主张，该院不予支持。第三，双方签订的《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》未明确吴坤明土地面积，也未约定吴坤明选择调换房屋或土地，吴坤明亦未提供土地使用权证等证据证明被征收土地的面积及土地使用权人，况且双方均确认在《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》之外，桂林洋管委会安置了256㎡土地给吴坤明使用，吴坤明以尚有44㎡土地未得到经济补偿并要求桂林洋管委会支付土地补偿款100000元的主张，该院不予支持。综上所述，桂林洋管委会、吴坤明签订的《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》是双方在平等、自愿基础上达成的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规禁止性或强制性规定，属有效合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。桂林洋管委会依约向吴坤明支付了全部征收补偿款，吴坤明应当依约按时搬离被征收房屋。桂林洋管委会诉请吴坤明搬离被征收房屋，该院予以支持。吴坤明的母亲作为与吴坤明同住家属，在知晓吴坤明签订征收补偿协议并领取补偿款情况下，而未提出异议，现吴坤明以其母亲未在征收补偿协议上签名，征收补偿协议对其母亲不具有约束力的抗辩意见，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，原审法院判决：一、吴坤明应本判决发生法律效力之日起十日内将座落在海口市桂林洋高校区11、16号道路范围内华山园村的房屋（桂林洋管委会、吴坤明签订的《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》确定现场编号A34的房屋）清理腾空；二、吴坤明的反诉请求。案件受理费3234.36元（其中本诉案件受理费100元，反诉案件受理费3134.36元），由吴坤明负担。上诉人吴坤明不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误，严重违背公平公正。1、被上诉人没有对房屋作出公平合理的补偿，上诉人有权利继续使用自己的住房。被上诉人作为房屋的征收方，也是上诉人的执政政府，其应当做出合理合法的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例﹥（以下简称《条例》）第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。然而被上诉人给上诉人的房屋补偿价格明显低于市场价格，依据市场价格，被上诉人比实际价格少算700元／㎡，即被上诉人对上诉人的房屋实际少补偿了126119元（180.17㎡＊700元），因此，被上诉人应当将房屋补偿到位。2、被上诉人没有给上诉人支付安置费。一审判决大篇幅地阐述被上诉人按标准支付了搬迁补助费，刻意回避本案的安置费。上诉人承认收到9909元的搬迁补助，而且并未再主张搬迁补助。而上诉人主张的安置费，一审判决未提半个字，明显在刻意回避安置费。本案中，从上诉人与被上诉人签订的《海口市房屋征收补偿协议书》下称《协议书》中看出，被上诉人根本没给上诉人支付安置费，依据《条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因此，被上诉人不支付安置费的做法显然是不合理的。即依据被上诉人的安置标准（22元＊24个月＊房屋面积），被上诉人应当给上诉人支付95129.76元的安置费。3、被上诉人没有对上诉人300㎡的宅基地作出合理的补偿。被上诉人在一审时称只是在征收上诉人的房屋并未征收上诉人的土地，难道房屋是建在空中？被上诉人征收的目的是为了利用房屋下的土地，不论依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《海口市棚户区（城中村）改造征收补偿安置若干意见》的规定，都应当对于置换剩余的土地作价补偿。上诉人拥有300㎡的宅基地这是不争的事实，一审判决虽确认被上诉人给上诉人安置了256㎡的土地，但该土地的坐落位置至今不清楚，被上诉人未向上诉人出具有效的文件说明。实际上，即上诉人并未实际得到256㎡的土地。若上诉人搬迁，上诉人亦无地盖房，只能四处漂泊。本案中，上诉人通过有价转让方式取得了300㎡的宅基地，即使上诉人认可被上诉人给其及其母亲安置的256㎡宅基地，但余下的44㎡的土地，被上诉人未作任何置换或补偿。44㎡的土地就这样凭空消失吗？依据《海口市（城中村）改造征收补偿安置若干意见》，被上诉人应当对剩余的44㎡土地进行货币补偿，现上诉人处的地价行情为2500元／㎡，被上诉人应当给上诉人支付110000元的土地补偿款。被上诉人未对上诉人进行任何土地补偿！综上，因被上诉人作出的不合理的补偿，上诉人完全以此抗辩不予搬迁，并继续有权利居住在自己的房屋内。上诉人虽得到40余万的房屋补偿款，但被上诉人至今未给上诉人安排盖房用地，未支付安置费，上诉人无地盖房，依据现在的市场土地价格（2500元／m2-3000元／m2），上诉人的房屋补偿仅够买到100多平米的土地，就再无钱盖房了。被上诉人作为上诉人的执政政府，应当充分考虑民生问题，强行拆除民房，而不妥善安置百姓的居住问题，这样换来的基础建设又有什么意义！三、上诉人的反诉请求应当支持。如前所述，上诉人的反诉请求于实有据，于法有依。被上诉人应当将房屋补偿款、安置费、土地补偿款支付给上诉人。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律错误，依据先补偿后拆迁的原则，请求：1、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2171号民事判决，依法予以改判。2、一、二审讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人桂林洋管委会针对上诉人吴坤明的上诉理由答辩称：案件基本事实。被上诉人系海口桂林洋经济开发区高校区11、16号道路征收项目的征收人，被上诉人于2013年7月9日拟定《海口桂林洋经济开发区高校区11、16号市政道路征收补偿安置方案》，征收补偿采取货币补偿和实物补偿两种方式。2013年9月7日，被上诉人作出《关于征收桂林洋高校区11、16号路项目房屋及附属物的决定》，要求被征收人应当在征收补偿方案规定的时间内达成补偿协议，并搬迁完毕。2013年10月30日，被上诉人与上诉人签订《海口市房屋征收补偿协议书》一份，协议约定，因海口桂林洋经济开发区高校区11、16号路征收项目需要征收乙方（即上诉人）位于华山园村（现场编号：A34）房屋及附属物，乙方选择货币补偿方式，乙方被征收房屋建筑面积180.17㎡，甲方（即被上诉人）应付给乙方的款项合计为475257.00元，甲方自本协议签订之日起30日内支付总补偿款的60%即285154.00元给乙方，剩余40%的款项即190103.00元，自乙方房屋拆除完毕之日起15日内一次性支付给乙方。协议另约定，乙方必须在甲方付第一笔征收补偿款之日起3个工作日内搬迁完毕。房屋征收补偿协议签订后，被上诉人即依照约定向上诉人支付补偿款，全部补偿款已按时支付给上诉人，但上诉人却违反协议约定，不履行搬迁义务，拒绝将房屋腾空。被上诉人开展房屋征收补偿工作，整个过程均严格遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律规定执行，被征收房屋的补偿价依据房地产价格评估机构的评估价确定，上诉人已领取全部房屋征收补偿款，却拒绝清理腾空房屋，上诉人的行为是一种违背诚实信用的行为。原审法院在查明案件事实后作出一审判决，认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：桂林洋管委会、吴坤明签订的《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性规定，属有效合同，受法律保护，双方应全面履行各自的义务。签订后，桂林洋管委会已依约将房屋征收补偿款支付给了吴坤明，而吴坤明未能按时搬离被征收房屋构成违约。桂林洋管委会诉请吴坤明搬离被征收房屋符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原审判决支持桂林洋管委会的诉讼请求正确，应予以维持。根据桂林洋管委会、吴坤明签订的《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》约定，吴坤明选择了货币补偿方式。吴坤明签订协议时对被征收房屋的价格是事先知晓并认可的，且其收取了桂林洋管委会的征收房屋补偿款，现吴坤明又反诉桂林洋管委会支付与征收房屋市场价格差额款126119元缺乏事实和法律根据，本院不予以支持。根据《海口桂林洋经济开发区高校区11、16号路征收补偿方案》第二十七条规定，过渡安置费仅适用于实物补偿的方式。因吴坤明选择了货币补偿方式，且桂林洋管委会也一次性给予吴坤明搬迁补助9909元，故吴坤明反诉桂林洋管委会支付安置费95129.76元没有事实根据，本院不予以支持。由于双方签订的《海口市房屋征收补偿协议书（货币补偿）》仅涉及被征收房屋，没有提及土地面积，吴坤明提交的《收据》也不能证明其拥有被征收土地的合法性及面积，且桂林洋管委会也安置了256㎡土地给吴坤明使用，因此，吴坤明反诉桂林洋管委会支付未补偿土地44平方米的补偿款100000元也无事实根据，本院也不予以支持。原审判决驳回吴坤明的反诉请求并无不当，应予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6268.27元，由上诉人吴坤明负担。本判决为终审判决。审判长  李玉民审判员  张莲凤审判员  苏 慧二〇一五年五月十二日书记员  吴淑立