福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终3780号 上诉人（原审原告）：苏玉彬，男，1971年7月25日出生，汉族，住泉州台商投资区。 上诉人（原审原告）：苏玉南，男，1967年11月30日出生，汉族，住泉州台商投资区。 上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：郑燕燕，福建泉安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州台商投资区世茂汇盈置业有限公司，住所地福建省泉州台商投资区滨海大道世茂海上世界售楼处**。 法定代表人：孙岩，总经理。 委托诉讼代理人：陈世明，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄冰霞，女，该公司职员。 上诉人苏玉彬、苏玉南因与被上诉人泉州台商投资区世茂汇盈置业有限公司（以下简称世茂汇盈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏玉彬、苏玉南上诉请求：撤销一审判决，改判支持苏玉彬、苏玉南一审的诉讼请求。事实和理由：一、世茂汇盈公司为销售讼争房产制作了宣传资料，且就此建造一栋样板房，用于向购房者介绍和营销，上述宣传资料和样板房均体现该类型独栋别墅特有的位置、周边环境和设施，尤其是明确标注有开放式花园和私家游艇泊位，故应认定宣传资料和样板房体现的内容是案涉购房合同不可分割的一部分，世茂汇盈公司应按照样板房式样为其购买的商品房建造游艇码头、开放式花园以及商品房入户门。二、本案所涉《合同补充协议》第十四条是格式条款，但世茂汇盈公司并未提醒苏玉彬、苏玉南注意该条款，也未予以说明，且该条载明的内容与双方事前磋商的内容相矛盾，减轻甚至免除了世茂汇盈公司的责任，故应认定附件六《合同补充协议》第十四条无效。综上，世茂汇盈公司违反合同及法律规定，应支付逾期交房违约金，并继续履行合同。 世茂汇盈公司辩称，一、案涉房产已通过验收，具备法律规定及双方约定的交付条件，且世茂汇盈公司已在约定的期限内发出通知，不存在逾期交房的情形，不应承担相应的违约责任。二、《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》均对广告宣传及样板房内容的效力作出约定，且苏玉彬、苏玉南并未能举证相关宣传资料对其购买讼争房屋及房屋价格的确定产生重大影响，故宣传资料和样板房的内容不能作为购房合同的内容，也不构成交付的标准。三、《合同补充协议》第十四条是经双方协商后确定，不存在减轻世茂汇盈公司责任，加重购房者责任及排除购房者主要权利的情形，且苏玉彬、苏玉南在世茂汇盈公司通过加粗及加“*”的方式提醒其注意阅读该条款后，自愿签署该补充协议，故应认定附件六《合同补充协议》第十四条合法有效。综上，一审查明事实清楚，证据确实充分，判决正确，应予维持。 苏玉彬、苏玉南向一审法院起诉请求：1、世茂汇盈公司支付逾期交房违约金475908.1元（991.4752元×180天+991.4752元×150天×2）；2、世茂汇盈公司继续履行与苏玉彬、苏玉南签订的《商品房买卖合同》，按照世茂汇盈公司提供的游艇独栋（庄园风格）样板房式样为苏玉彬、苏玉南所购商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门。诉讼中，苏玉彬、苏玉南变更诉讼请求为：1.世茂汇盈公司支付逾期交房违约金394548.816元（821.9767元×180天+821.9767元×150天×2），支付逾期交房违约金82685.28元（172.261元×180天+172.261元×150天×2）；2.世茂汇盈公司继续履行《商品房买卖合同》，按照提供的游艇独栋（庄园风格）样板房式样为苏玉彬、苏玉南所购商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门。 一审法院认定事实：世茂汇盈公司系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、建设，自有房屋出租、出售及配套服务设施的建设、物业管理。2014年6月23日，世茂汇盈公司取得位于福建省泉州台商投资区张坂镇泉州××号××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃商品房预售许可证。2014年8月14日，苏玉彬与世茂汇盈公司签订《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）1份，合同编号为×××45，约定苏玉彬购买世茂汇盈公司开发建设的位于泉州世茂蓝色海湾Ｓ2013－21号地块第7号楼架空至二层07－01（复式）号商品房，建筑面积378.41平方米，购房款8192151元。同日，苏玉南与世茂汇盈公司签订《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）1份，合同编号为×××59，约定苏玉南购买世茂汇盈公司开发建设的位于泉州世茂蓝色海湾Ｓ2013－21号地块第7号楼一层07－02号商品房，建筑面积79.57平方米，购房款1722601元。上述2份《商品房买卖合同》所涉商品房构成1栋别墅，总价款9914752元。世茂汇盈公司在该地块沿月亮湖建造多栋别墅，取名“游艇独栋（庄园风格）”，苏玉彬、苏玉南所购商品房属于“游艇独栋（庄园风格）”别墅。苏玉彬、苏玉南签订的《商品房买卖合同》首部载明苏玉彬、苏玉南联系地址均为“福建省惠安县张坂镇后蔡村后蔡133号”。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见本合同附件六补充协议相关条款约定。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担”。附件六《合同补充协议》第六条约定：“关于本合同第九条1、如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人六月（即2016年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；……）”。第十四条约定：“关于本合同正文第二十二条1、买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。2、未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”。上述《商品房买卖合同》于签订合同当日办理商品房买卖合同（网上签约）登记备案。现苏玉彬已付清购房款8192151元，苏玉南已付清购房款1722601元。案涉工程于2016年4月14日进行工程竣工消防备案（未被确定为抽查对象），于2016年6月30日通过建设、勘察、设计、监理以及施工五单位竣工验收，并于2017年4月21日办理开发项目首次登记。 另查明，世茂汇盈公司在月亮湖另一边建造1栋游艇独栋（庄园风格）样板房（别墅），样板房的入户门宽2.6米，房前花园系开放式，面向月亮湖，有一个泊位（整个区域仅有的一个泊位）。苏玉彬、苏玉南购买的商品房（别墅）在月亮湖的另一边，入户门宽1.27米，房前花园系封闭式，面向月亮湖，没有泊位。 一审法院认为，世茂汇盈公司提供的证据，EMS快递单盖有邮戳，与快递跟踪查询单可以互相印证，能够证明世茂汇盈公司于2016年12月28日按照苏玉彬、苏玉南在合同中确定的联系地址“惠安县张坂镇后蔡村后蔡133号”分别向苏玉彬、苏玉南寄送邮件，邮件虽均未妥投，但未妥投原因为“拒收退回”，经法院当庭拆封，其中包含交房通知书、房屋交付指引、世茂蓝色海湾收房物业收费单，故视为世茂汇盈公司已履行通知交房义务。关于世茂汇盈公司是否负有按照游艇独栋（庄园风格）样板房式样为苏玉彬、苏玉南所购商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门的合同义务问题，根据附件六《合同补充协议》第十四条约定，未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力，该商品房的交付标准和条件以合同约定为准，合同未作约定的以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。上述约定，不违反法律的禁止性规定，应认定为有效。双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告应当为两原告购买的商品房建造游艇码头，也没有约定花园必须是开放式，以及入户门必须与样板房的入户门一样，故苏玉彬、苏玉南要求世茂汇盈公司按照游艇独栋（庄园风格）样板房式样为其购买的商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门，依据不足，对苏玉彬、苏玉南提供的证据即宣传资料不予采纳。关于逾期交房违约金问题，案涉工程已经进行工程竣工消防备案，并通过建设、勘察、设计、监理以及施工五家单位竣工验收，符合交房条件。世茂汇盈公司按照合同确定的联系地址分别向苏玉彬、苏玉南寄送交房通知书，邮件虽为妥投，但未妥投原因为“拒收退回”，苏玉彬、苏玉南拒收邮件的时间均为2016年12月29日，视为世茂汇盈公司于2016年12月29日履行了通知交房义务，苏玉彬、苏玉南以世茂汇盈公司没有为其商品房建造游艇码头、开放式花园以及样板房式样的入户门为由拒绝接收房屋，不能成立。因双方约定于2016年6月30日前交房，加上宽展期6个月，交房日期实际宽限至2016年12月31日前，世茂汇盈公司于宽展期限内通知交房，在交房问题上被告不存在违约，不必支付苏玉彬、苏玉南逾期交房违约金。综上所述，苏玉彬、苏玉南与世茂汇盈公司签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。附件六《合同补充协议》第十四条明确约定广告、宣传资料以及样板房等不作为合同组成部分，苏玉彬、苏玉南要求按照样板房式样为其购买商品房建造游艇码头、开放式花园以及商品房入户门，依据不足，不予支持。案涉商品房已经符合交房条件，且世茂汇盈公司已经在交房宽展期限内通知两原告办理交房手续，苏玉彬、苏玉南请求支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回苏玉彬、苏玉南的诉讼请求。本案受理费8439元，由苏玉彬、苏玉南负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，《合同补充协议》第十四条系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。苏玉彬、苏玉南主张《合同补充协议》第十四条无效，缺乏依据，不予采纳。经审查，双方在《合同补充协议》中明确约定案涉房产的交付标准和条件以合同约定为准，合同未作约定的以交付时的现状为准，样板房及宣传资料仅作为参考，并不构成买卖合同的组成部分，且苏玉彬、苏玉南并未提供充分证据证明双方约定将宣传资料和样板房式样作为购房合同的内容予以履行，故苏玉彬、苏玉南关于宣传资料和样板房式样是案涉购房合同不可分割的一部分，世茂汇盈公司应按样板房式样为其购买商品房建造游艇码头、开放式花园以及商品房入户门的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。根据在案证据，可知讼争房产所在项目工程已经通过竣工验收及竣工消防备案，并根据合同约定按设计要求完成相关配套设施的建设，符合双方约定及法律规定的交付条件，且根据一审查明事实，世茂汇盈公司已于双方约定的交付宽展期内按照合同确定的联系方式通知苏玉彬、苏玉南交房，不存在逾期交房的情形，无须承担违约责任，故苏玉彬、苏玉南与此相关的上诉请求，缺乏依据，不予支持。 综上所述，苏玉彬、苏玉南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8439元，由苏玉彬、苏玉南负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年九月十一日 书记员  刘永坤 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1 1-