浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5018号 上诉人（原审被告）：陈慧，女，1972年3月29日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：贾永才，男，1960年6月14日出生，汉族，住河南省永城市。 委托诉讼代理人：贾灿灿，女，1985年4月13日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，系贾永才女儿。 上诉人陈慧因与被上诉人贾永才房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初12274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：2017年2月18日，贾永才和陈慧签订《房屋租赁合同》，约定：陈慧将坐落于杭州市西湖区××镇庙××街××号房屋租赁给贾永才做营业房使用；年租金为90000元，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月29日，期满后陈慧收回房屋，不再续租，如陈慧房屋继续出租，贾永才有优先权（如在租赁期间内遇到不可抗拒的原因，如国家、市里、镇里同意拆迁陈慧不负赔偿责任，租赁期内剩余租金返还贾永才），如再续租双方签订协议后再定；租金按半年结算，一次性付清，采取先付后租。后贾永才共计向陈慧交付租金85000元。案涉房屋于2017年11月25日开始被拆除。2017年12月18日，贾永才诉至一审法院，请求判令：1.解除贾永才与陈慧于2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》；2.陈慧立即退还贾永才剩余租金19000元；3.陈慧赔偿贾永才自起诉之日起至实际付清之日止以19000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息；4.诉讼费由陈慧承担。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系贾永才、陈慧的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋在租赁期限内被拆除，致使贾永才合同目的不能实现，故对于贾永才要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。因贾永才不再承租案涉房屋，根据合同约定，陈慧收取的剩余租金应返还给贾永才，故对贾永才要求陈慧返还租金19000元的诉讼请求，予以支持。另外，因陈慧未向贾永才返还剩余租金，对于贾永才要求陈慧按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准即年利率4.35%自起诉之日即2017年12月18日起支付利息的诉讼请求亦予以支持。陈慧辩称其和贾永才商定剩余不予退还，但未提供相应证据予以证明，对该辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、贾永才与陈慧于2017年2月18日签订的《房屋租赁合同》解除；二、陈慧于判决生效之日起十日内返还贾永才租金19000元，并自2017年12月18日起按照未返还租金为基数和年利率4.35%计算支付利息至租金返还完毕之日止。如果未按判决指定的期间履行确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取138元，由陈慧负担。 宣判后，陈慧不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清。一审法院认定陈慧与贾永才之间的房屋租赁合同租期为2017年3月1日至2018年2月29日，为期一年。但经案外人胡某证明，在2017年10月15日到2018年2月14日，贾永才就将涉案房屋转租给案外人胡某，经陈慧、贾永才和胡某约定，解除陈慧与贾永才的租赁关系，根据合同的相对独立性，说明在2017年10月15日陈慧与贾永才的租赁合同已经解除，权利义务已经终止。而胡某也将租期内的租金10000元通过支付宝支付给贾永才之子贾昌廷的支付宝中，说明从2017年10月15日开始对于涉案房屋的相关人就是陈慧和胡某，陈慧和胡某直接建立租赁关系，受租赁的权利义务约束。贾永才之子贾昌廷于2017年9月26日出具的收条，和胡某在2017年11月28日出具的收条，证明陈慧与贾永才租赁合同已解除，贾永才也已收取胡某的租金，胡某也已经收到陈慧退回的租金和补偿款。一审判决在证据不足的情况下存在严重的事实认定错误。综上，请求判令：1.撤销一审判决，依法改判驳回贾永才一审的诉讼请求；2.诉讼费用由陈慧承担。 贾永才答辩称：一、2017年2月18日，贾永才与陈慧签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》系贾永才与陈慧的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 二、根据《房屋租赁合同》，贾永才承租陈慧的三墩镇庙西街1号房屋。约定租期为1年，自2017年3月1日开始至2018年2月29日；年租金为9万元。贾永才支付陈慧85000元租金后，开始使用该承租的房屋。后陈慧的房屋遇政府拆迁，并于2017年11月25日被三墩镇镇政府组织拆除。以上事实，贾永才已向杭州市西湖区人民法院提交房屋租赁合同、社区证明、照片证据材料原件，因贾永才承租的房屋无法再继续使用，多次要求陈慧退还剩余租金，但陈慧却一直拒不履行。因此，贾永才向一审法院提起诉讼，要求解除与陈慧的房屋租赁合同，并要求陈慧退还剩余租金，该请求得到一审法院的支持。 三、针对陈慧在上诉状中提到的2017年10月15日，贾永才与陈慧的租赁合同已经解除的说法，贾永才完全不接受。贾永才与陈慧之间从未签订解除房屋租赁合同，陈慧所提供的贾永才之子贾昌廷于2017年9月26日出具的收条，和案外人胡某在2017年11月28日出具的收条，并不能作为贾永才与陈慧房屋租赁合同解除的证明，依法不能采信。贾永才认可收取案外人胡某租金10000元的事实，对于房屋拆除后的租金部分同意退还胡某。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充足，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审期间，上诉人陈慧向本院提交了贾昌廷出具的收条，欲证明陈慧和贾永才已经解除合同。陈慧还申请证人胡某出庭作证，欲证明贾永才与陈慧已解除合同，于2017年10月1日起由陈慧接管案涉房屋。 对上诉人陈慧提交的证据材料，被上诉人贾永才认为该收条第一行字是后面加上去的，不是贾昌廷写的。对于证人证言，贾永才认为证人陈述不真实，当时贾永才与陈慧并未解除合同。本院认为，陈慧确认收条中第一行“此店面从今日起于贾永才解除合同由陈慧接管”系陈慧书写，并非贾昌廷书写，故本院认为该收条并不能证实案涉房屋租赁合同已经解除的事实。证人证言无其他有效证据印证，也无法达到案涉合同已经解除的证明目的。 被上诉人贾永才向本院提交了下列证据：证据1.证人证言，欲证明贾永才收取胡某房租共计10000元的事实，但贾永才之子贾昌廷从未与陈慧约定解除与贾永才的租赁关系；证据2.支付宝转账记录，欲证明贾永才之子贾昌廷曾收取胡某房租10000元的转账记录。 对被上诉人贾永才提交的证据材料，上诉人陈慧对证据1的内容真实性不认可，贾昌廷曾经表述过解除合同；对证据2予以认可。本院认为证据1系证人证言，贾昌廷未出庭作证，本院不予采信；证据2陈慧无异议，本院予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2017年2月18日，陈慧与贾永才就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，后案涉房屋在租赁期限内被拆除，故合同无法继续履行，一审法院判决合同解除并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此一审法院判令陈慧退还收取的剩余期限房屋租金于法有据，本院予以确认。陈慧上诉称其与贾永才已经解除案涉《房屋租赁合同》，与案外人建立了租赁关系，但并未提交有效证据予以证实，本院不予采信。综上所述，陈慧的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由陈慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一八年九月六日 书记员 朱创威