甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘05民终409号上诉人（原审原告）：天水金河实业有限公司，住所地甘肃省天水市。法定代表人：叶某，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛某，甘肃鑫盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦安县五洲购物广场，住所地天水市秦安县。经营者：苏某，女，住天水市秦安县。委托诉讼代理人：纪某，甘肃天秦律师事务所律师。上诉人天水金河实业有限公司（以下简称金河公司）因与被上诉人秦安县五洲购物广场（以下简称五洲购物广场）租赁合同纠纷一案，不服秦安县人民法院（2018）甘0522民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金河公司的委托诉讼代理人辛某、被上诉人五洲购物广场的委托诉讼代理人纪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金河公司上诉请求：1.撤销秦安县人民法院（2018）甘0522号民初139号民事判决；2.改判五洲购物广场支付金河公司人行通道租赁费100万元，场地租赁赔偿款326792.26元，电梯维修款297800元，垫付诉讼费53800元，合计1828392.26元；3.一、二审诉讼费用由五洲购物广场承担。事实和理由：一、双方2006年11月16日签订的房屋租赁合同第1条及第4条2款规定，五洲购物广场租赁涉案房产通道用于超市通行，如需改变用途，应报书面方案征得金河公司同意，否则五洲购物广场应承担由此造成的一切损失。五洲购物广场私自改变通道用途并租于他人经营长达11年，收取租金1517604元属于不当得利，除必要管理费517604元外，剩余100万元应归金河公司。二、楼梯拆除后的恢复费用应按照双方2008年8月9日签订的楼梯协议及金河公司提交的工程预算书，由五洲购物广场向金河公司进行赔偿。一审认为该部分金河公司的物权已转移到第三人的认定没有事实及法律依据。电梯损坏是已经查明的事实，合同第5条11款约定电梯配套设施在保修期内由甲方金河公司承担，保修期外由乙方五洲购物广场负责，造成损坏应承担赔偿责任。一审中金河公司举出修复电梯的合理证据，应当予以支持。诉讼费是金河公司为五洲购物广场垫付的费用，已转化为债务，故五洲购物广场应当支付。五洲购物广场答辩称：一、本案中五洲购物广场没有重复支付人行道租赁费的法律依据和事实依据。双方签订的租赁合同中明确约定了租赁范围和租金总额，金河公司依合同计收租金后，五洲购物广场不应再重复交纳；对租赁物的使用，是占用租赁物后享有的收益权，不能因五洲购物广场的经营收益再重复支付租金；五洲购物广场改造人行道经营的过程中，没有破坏房屋原结构，没有给金河公司造成任何经济损失。二、五洲购物广场没有义务给金河公司支付拆除楼梯的损失。涉案被拆除的楼梯是双方协商一致后，金河公司同意拆除的，拆除费均由五洲购物广场承担，楼梯拆除后，租赁房屋由五洲购物广场使用长达11年之久，没有给金河公司造成任何经济损失。双方签订的关于五洲超市拆除A区地下室8-9轴间两楼梯费协议明确约定，拆除的楼梯在五洲购物广场撤离前恢复原状，但该房屋租赁合同到期前，金河公司已将房屋出售给第三人黄某，并为第三人办理了房屋产权证书，现已全部移交给第三人，移交过程中第三人也没有要求恢复楼梯。故上诉人与被上诉人之间约定恢复楼梯协议的条件没有成就，租赁合同到期后金河公司已不是房屋所有权人。三、五洲购物广场没有义务支付根本没有产生的电梯维修费。作为原租赁物的出租人，金河公司有义务提供符合使用条件的租赁物及附属设施。地下商场租赁合同第五条第11项约定，电梯的维修义务属于金河公司，并不是租赁使用人，金河公司转嫁维修义务给五洲购物广场没有事实和法律依据。一审中金河公司提交的电梯公司的证明证实，合同履行过程中五洲购物广场没有使用电梯，也没有义务支付维修费用。再者，该一审证据不能证明合同履行中产生电梯维修费，也不能证明电梯无法使用是五洲购物广场造成。四、金河公司主张的诉讼费在（2016）甘05民初12号民事判决中已经作出了判决，且该案受理费与本案没有关联性，一审驳回该项诉请正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。金河公司向一审法院起诉请求：1.判令五洲购物广场支付人行通道租赁费100万元、围栏租金15万元；2.判令五洲购物广场承担租赁场地赔偿款28万元、电梯维修款29万元；3.诉讼费由五洲购物广场承担。诉讼过程中，金河公司变更第2项诉讼请求为：要求五洲购物广场承担租赁场地赔偿款（拆除地下一层楼梯的赔偿款）32.679226万元、电梯维修款29.78万元；并增加诉讼请求：由五洲购物广场返还金河公司在（2016）甘05民初23号案件中垫付的诉讼费53800元。一审法院认定事实：2006年11月16日，金河公司与五洲购物广场签订天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同和补充协议，约定金河公司将位于秦安县天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地下一层商场（面积3800㎡）、B区仓库（面积300㎡），包括一楼西、南进口通道及B区员工停车车库出租给五洲购物广场用于百货超市经营；租赁期限10年，自2007年2月1日起到2017年2月1日止；五洲购物广场如需在金河公司提供的场地内进行装修，或对原有设施、设备进行改造时须在装修、改造前向金河公司提出书面申请，须经金河公司同意并作出书面许可后方可施工，五洲购物广场承担相关所有费用，如五洲购物广场未经金河公司书面同意，不得擅自修改、变更设计图纸和装修方案，否则，应承担由此造成的一切经济损失；如出租的商场出现问题，包括楼层漏水、墙壁裂缝、楼板裂缝等质量问题由双方在协商的时间内由金河公司负责维修；自本合同签订之日起，五洲购物广场所租物业及配套设施在使用中出现故障等问题，金河公司按规定的保修期限和范围负责或协助维修，如在保修期外出现故障，金河公司概不负责，但可协助维修，相关费用由五洲购物广场承担，若五洲购物广场使用不当损毁或在租赁期内因管理不善遭人为原因损坏者，由其自行维修，并承担由此引起的相关责任。2006年11月16日，双方签订天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地上一层护栏周围柜台租赁合同，约定金河公司将位于秦安县天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地上一层护栏周围柜台租赁给五洲购物广场；租期十年，自2007年2月1日起到2017年2月1日止；租金：第一、二、三年每年30000元整，第四、五、六年每年40000元整，第七、八、九、十年每年50000元整，按年交付，每年年底提前一个月的28日前交清下年租金，金河公司按合同规定出具收据，五洲购物广场收到收据后付款；若五洲购物广场不按期交纳租金，除应及时如数补交外，应按拖欠总额每日按5‰支付滞纳金。2016年5月6日，金河公司的法定代表人叶某在该合同尾部注明：“该部分租户可以继续延伸租赁，具体到期后，合同在本合同原则之下继续签。”2008年8月9日，双方签订关于五洲超市拆除A区地下室8-9轴间两楼梯的协议，约定五洲购物广场因营业需要要求将所租赁的大地湾购物商城A区地下室8-9轴间的两楼梯地下室部分拆除。经协商，双方达成协议：一、五洲购物广场拆除的楼梯，在其撤离之前一定要修复成原状，否则按其撤离时的市场价加倍赔偿楼梯的价值；二、因五洲购物广场拆除地下室8-9轴间北面的楼梯所产生的消防、通行、验收等后果，由五洲购物广场全部负责，不管发生什么后果，金河公司概无责任；三、拆除时绝对不能对房屋结构产生不良影响；四、拆除产生的垃圾由五洲购物广场自行处理妥当并修复所留痕迹。2016年10月29日，叶某出具书面承诺，载明：“商城因二、三层增加消防喷淋设施，故对原地下超市公用消防管道所发生的费用，由二、三层新增户分摊其中的2万元维修费用，该费用由我担保，在12月31日前，从二、三层用户收来后交超市，如有违反，本人承担责任。”2012年6月5日，金河公司与黄某、王某、瞿某签订商品房买卖合同和补充协议条款，约定金河公司将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给黄某、王某、瞿某，出让范围包括五洲购物广场承租的房产。2015年3月13日，金河公司又就该房屋与五洲购物广场签订购房合同，将上述房产出让给五洲购物广场。后经多次诉讼，法院最终判决金河公司与黄某、王某、瞿某签订的商品房买卖合同和补充协议合法有效，继续履行；金河公司与五洲购物广场签订的合同有效，终止履行。2017年9月7日，秦安县国土资源局向黄某及其妻子邓某、王某及其妻子谢某、瞿某及其妻子金某六人颁发了坐落在秦安县大地湾购物广场A区地下室，房屋建筑面积为3928.83㎡的甘（2017）秦安县不动产第0000585号不动产权证书和坐落在秦安县大地湾购物广场B区地下室，房屋建筑面积为3439.93㎡的甘（2017）秦安县不动产第0000586号不动产权证书。另查明，五洲购物广场在租赁期间对部分人行通道隔离后出租给他人经营，并收取11年租金合计1517604元。五洲购物广场按照合同约定付清了2016年2月1日之前的护栏周围柜台租金，此后再未支付。五洲购物广场于2016年5月30日以确认合同无效纠纷为由，将金河公司和黄某、王某、瞿某起诉至天水市中级人民法院，预缴案件受理费53800元，2016年12月20日，天水市中级人民法院作出（2016）甘05民初23号民事判决，判决案件受理费53800元，由五洲购物广场负担23800元，金河公司负担30000元。一审法院认为，金河公司与五洲购物广场签订天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同、补充协议、天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地上一层护栏周围柜台租赁合同，双方之间形成了合法有效的租赁合同关系，应受法律保护。租赁期间，金河公司又将其所有的包括五洲购物广场承租范围内的秦安县大地湾购物广场A、B区地下一层房产出让给黄某、王某、瞿某，故该三人替代金河公司作为新的出租人，继受金河公司与五洲购物广场签订的天水金河实业有限公司大地湾购物广场地下商城租赁合同与补充协议中的权利义务。案件的争议焦点是：1.金河公司是否具有原告主体资格；2.五洲购物广场是否应当支付人行通道租赁费及围栏租金；3.拆除楼梯损失和电梯维修费应否由五洲购物广场承担；4.五洲购物广场应否返还金河公司在（2016）甘05民初23号案件中垫付的诉讼费。关于金河公司是否具有原告主体资格的问题。五洲购物广场虽然抗辩认为涉案的租赁物已于2017年9月发生物权变更，所有权转移至黄某等人名下，金河公司已不是涉案物权的所有权人，也不是租赁合同的相对方，故不是适格的原告。但从金河公司的诉讼请求来看，不仅涉及到已发生物权变更的部分，还涉及其自有物权，且黄某等人虽在房屋租赁合同履行过程中替代金河公司成为了新的出租人，但金河公司同时主张了其作为出租人在其租赁期间的利益诉求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；......”据此，由于金河公司与本案有直接利害关系，故其作为原告主体适格。五洲购物广场是否应当支付人行通道租赁费及围栏租金的问题。根据金河公司与五洲购物广场签订的房屋租赁合同，五洲购物广场有权使用金河公司的一楼西进口通道。在租赁期间，五洲购物广场事实上部分改变了通道的使用方法，将部分通道隔离出来作为柜台出租给他人获取租金，但并未影响通行，也未对租赁物造成损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物......”该法第二百一十九条规定：“承租人未按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”因双方在原租赁合同中未对人行通道的使用和收益等进行明确约定，且五洲购物广场部分改变人行通道用途的行为未给租赁物造成实际损失，故金河公司要求五洲购物广场支付人行通道租赁费的请求缺乏依据，不应支持。双方签订天水金河实业有限公司大地湾购物广场A区地上一层护栏周围柜台租赁合同后，均应依约履行合同义务。五洲购物广场实际租赁A区地上一层护栏周围柜台11年，付清2016年2月1日之前的围栏租金后，再未支付，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。因五洲购物广场事实上已付清了2015年2月1日至2016年2月1日的围栏租金，故对金河公司要求支付第九年（2015年2月1日至2016年2月1日）围栏租金的诉讼请求不予支持；对金河公司要求支付第十、十一年（2016年2月1日至2018年2月1日）围栏租金10万元的诉讼请求应予支持。拆除楼梯损失和电梯维修费应否由五洲购物广场承担的问题。金河公司与五洲购物广场达成关于五洲超市拆除A区地下室8-9轴间两楼梯的协议，作为原房屋租赁合同的补充协议，该协议约定双方协商后拆除的楼梯由五洲购物广场在撤离之前恢复原状，否则按撤离时的市场价加倍赔偿。由于A区地下室在租赁合同履行期间物权事实上发生了变更，且金河公司退出了原房屋租赁合同，由黄某等人作为新的出租方继受权利义务。因此，金河公司无权单独主张拆除楼梯的损失，其要求五洲购物广场支付拆除楼梯损失的诉讼请求不应支持。由于金河公司并未举出有力证据证明其实际维修过电梯，也未证明实际产生了电梯维修费用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，其应当承担举证不能的不利后果。故对金河公司要求五洲购物广场支付电梯维修费的诉讼请求亦不予支持。五洲购物广场应否返还金河公司在（2016）甘05民初23号案件中垫付诉讼费的问题。金河公司虽主张其为五洲购物广场垫付了（2016）甘05民初23号案件的受理费，要求予以返还，但五洲购物广场在庭审中明确表示拒绝。因金河公司主张的该项案件受理费并非本案所产生，与本案诉争的民事法律关系也不具有关联性，故本案不予处理，对金河公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、由秦安县五洲购物广场在本判决生效之日起十日内一次性付清天水金河实业有限公司围栏租金10万元；二、驳回天水金河实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21256元，由天水金河实业有限公司负担20056元，由秦安县五洲购物广场负担1200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。金河公司二审举出证据：1.2018年5月2日金河公司与黄某、王某、瞿某签署的大地湾商城遗留事项处理协议复印件1份，认为根据该协议金河公司应承担被拆除楼梯恢复原状的责任；2.苏州铃木电梯有限公司出具的说明1份，欲证明涉案电梯因没有维修保养，无法正常运行的事实；3.金河公司与苏州铃木电梯有限公司产品定作合同1份，欲证明因原电梯不能使用，2018年6月金河公司已另行订购自动扶梯2台，价款39万元；4.照片8张，欲证明原有电梯全部损坏，正在拆除并更换新电梯，五洲购物广场应当承担赔偿责任。五洲购物广场质证认为：对证据1大地湾商城遗留事项处理协议不予认可，该协议不是五洲购物广场签订的，也不能证明实际费用的发生情况，故不予认可；对证据2、3的真实性不认可，一审证据已经证明五洲购物广场没有使用电梯，所以电梯的更换与维修与五洲购物广场无关；对证据4照片的证明目的不认可，其不能反映出原有电梯因不能使用才更换的事实，照片也不能反映拍摄地点。经审核，大地湾商城遗留事项处理协议系复印件，因与原件无法核实，不能证实该协议的真实性；且该协议仅反映出黄某等三人要求金河公司恢复被拆除五洲超市Ａ区地下室８—９轴楼两楼梯的事实，并不能证明恢复楼梯所发生的实际费用，故金河公司的该项证明目的不能成立。证据２、3只能证实涉案扶梯因缺少维护保养不能使用，金河公司另购2部自动扶梯并进行更换的事实。证据4照片反映更换电梯现场的施工状况，但均不能客观反映五洲购物广场是否使用过原电梯，以及原电梯的维修保养应由谁承担责任的问题，与本案金河公司主张的事实没有直接联系，故本院对2、3、4组证据的证明目不予采信。五洲购物广场举证：1.秦安县人民法院（2018）甘0522执257号结案通知书，证明涉案租赁房屋已由金河公司在履行秦安县人民法院（2017）甘0522民初1209号民事判决义务过程中全部返还给案外人黄某等六人，金河公司无权主张各项损失；2.关于黄某、王某、瞿某诉秦安县五洲购物广场房屋租赁合同的声明书1份，证明2017年8月31日金河公司向秦安县人民法院举证声明房屋租赁合同的权利义务已经全部转移给黄某等人，租赁费、商场运营成本应由五洲购物广场与黄某等人结算，与金河公司无关，故金河公司无权依据租赁合同主张损失。金河公司质证认为上述证据真实，但与本案诉讼主张没有关联性。经审查，本院对上述2组证据的真实性认可，对其证明目的综合案件其他证据综合评判。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是五洲购物广场是否应支付金河公司人行通道租赁费用，并承担场地租赁赔偿款、电梯维修款、垫付诉讼费用。关于人行通道租赁费用。对依法成立的合同，当事人应根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”首先，本案双方当事人在地下商城租赁合同第一条对租赁房屋位置、面积及用途的约定中，将产生争议的一楼西进口通道包括在约定的租赁场地范围内，并明确表述为“出租给乙方用于百货超市经营”，故五洲购物广场在租赁期限内有权使用西进口通道，其租金应包含在整体出租场地租金的收益中。其次，租赁期间，五洲购物广场缩小人行通道的部分面积，将其隔离为柜台出租给他人经营，对行人的通行及金河公司的租赁场地没有造成结构、性状及价值上的减损。第三，金河公司认为五洲购物广场违反租赁合同第四条第二款约定，在装修、改造前未向其提出书面申请并经同意书面许可便施行了增设柜台的行为，应承担一切经济损失，但查明事实表明该条款仅是对租赁物装修、改造的内容约定，并不涉及以租赁费用计算损失的情况；金河公司举证的2016年5月12日交款通知书中也没有就人行通道柜台向五洲超市主张租赁费用的项目，故金河公司对人行通道柜台主张租金缺乏事实依据，其此项上诉理由依据不足，依法不能成立。关于恢复楼梯赔偿款的主张是否成立的问题。根据查明事实，涉案租赁合同到期前，金河公司已将部分房屋出卖给案外人黄某、王某、瞿某等人，并为黄某、王某、瞿某等人办理了房屋产权证书，后经多次诉讼确权，现出卖的房屋包括已拆除楼梯部分均已移交给黄某、王某、瞿某等人，物权已经发生变动，故黄某、王某、瞿某等人继受取得该部分房产权利，成为涉案房产权利人。对此遗留楼梯恢复的遗留问题，应由黄某、王某、瞿某等权利人主张，现在金河公司就楼梯问题提出诉请没有法律依据。同时，本案中也无证据证明楼梯恢复费用已客观产生，故金河公司的此项上诉请求依法不能成立。关于电梯维修款的问题。金河公司二审提供的证据仅能证明电梯更换的实际情况，但不能证明电梯被损坏的客观原因。一、二审中苏州铃木电梯有限公司为金河公司出具的两份证据均载明两部扶梯自安装后12年间没有进行过维修保养，现已无法运行。地下商城租赁合同约定，自动扶梯属于移交的物业配套措施，使用出现故障时，在保修期限和范围内金河公司负责或协助维修；在保修期限外出现故障，金河公司可以协助维修，相关费用应由五洲购物广场承担。因金河公司并未举证证明自动扶梯在保修期内是否实际维修过，也不能提供充分证据来否认五洲购物广场辩称的没有使用扶梯，也没有造成损坏的主张，故一审根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条关于举证责任的规定并无不当。同时，涉案两部扶梯的物权已归黄某、王某、瞿某所有，故在两部扶梯物权发生变动，且损坏原因不明、维修费用未实际发生的情况下，金河公司提出需要更换扶梯并产生了费用的理由不能客观反映本案真实情况，本院对金河公司要求五洲购物广场支付电梯维修、更换费用的诉讼请求不予支持。金河公司主张因诉讼为五洲购物广场垫付了另案（2016）甘05民初23号案件受理费要求返还，该项主张与本案不具有关联性，本院依法不予支持。综上所述，金河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21256元，由天水金河实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兰审 判 员  朱金平审 判 员  周 昊二〇一八年九月十八日法官助理  郭子菲书 记 员  郭雪帆