山东省滨州市中级人民法院山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁16民终1447号 上诉人（原审原告）：蔡永涛，男，1986年10月13日生，汉族，居民，住惠民县。 上诉人（原审原告）：陈艳琳，女，1986年2月14日生，汉族，居民，住惠民县。 两上诉人委托诉讼代理人：陈国栋，山东尹增栋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈万水，男，1956年11月12日生，汉族，居民，住惠民县。 委托诉讼代理人：薛宏，山东宏臣律师事务所律师。 上诉人蔡永涛、陈艳琳因与被上诉人陈万水租赁合同纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院（2017）鲁1621民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡永涛、陈艳琳上诉请求:1.撤销（2017）鲁1621民初1661号民事判决书判决第二项，发回重审或依法改判;2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院部分事实认定错误。首先，2016年7月31日缴纳的10万元应当予以返还。1.2016年7月31日的收据是10万元而非认定的2万元。根据证人闫某陈述支付2万元房租前已经支付8万元，且该收据上明显书写“院内综合楼（宾馆，已交8万）”字样。由此可以看出被上诉人收到的是10万元房租而非2万。2.2016年7月31日的10万元应认定综合楼房租。被上诉人让上诉人缴纳10万元时说是预交10万元办证，最终从房租中予以扣除，且收据中收款事由明确书写“房租”。3.即使无法认定10万元款项的性质，由于上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，且被上诉人也没有为上诉人办理任何证件，根据合同法的相关规定，被上诉人也应当返还已支付的10万元。其次，装修折价款应支付给上诉人。根据《合同法》58条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”本案由于被上诉人过错导致合同无效，应依法对上诉人的损失（即装修折价）进行赔偿。虽然被上诉人将装修折价款支付给了案外人王晶，但其既不是租赁合同的当事人，也没有接受上诉人的委托，因此被上诉人支付给王晶的装修折价款不能对上诉人产生法律效力。二、一审法院遗漏上诉人的诉讼请求。1.在第一次庭审前，上诉人变更了诉讼请求第三项为“依法判令被告返还保证金30万元”。且在庭审中上诉人提供了缴纳30万元保证金的收据，被上诉人也认可收到该保证金，但是在最终判决中却没有对该项请求进行判决。2.开设宾馆专用物品未处理。上诉人为开设宾馆根据被上诉人提供的房屋购买的空调、电视、床等均是专用物品，我方在起诉时请求判令折价归被上诉人所有，但一审法院并未处理。 陈万水辩称，上诉人与被上诉人关于签订综合楼租赁合同经上诉人与被上诉人于2016年10月9日已经协商解除，涉及该综合楼的装修费、定金等经协商结算后已经退还给上诉人，故上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 蔡永涛、陈艳琳向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告签订的房屋租赁合同（原告确认租赁标的物为综合楼）无效；2.依法判令被告返还原告缴纳的租金250000元及利息；3.依法判令返还预付款80000元；4.请求依法判令被告赔偿因合同无效造成的损失暂计10000元（待鉴定后另行追加）;5.请求判令原告为开设宾馆所购专用物品折价归被告；6.本案的所有诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月26日，诉讼双方签订《租赁合同》，合同约定，陈万水将新建房屋（蔡永涛、陈艳琳主张的是综合楼），租赁给蔡永涛、陈艳琳，由蔡永涛、陈艳琳用于经营宾馆。至开庭审理时，陈万水未取得房屋竣工验收合格证明。蔡永涛、陈艳琳为经营宾馆，投入资金进行了装修。2016年10月2日，王晶（与蔡永涛原系夫妻关系，2016年12月双方离婚）与陈万水签订协议书一份，双方协议装修折价款为650000元，由陈万水退还给王晶。蔡永涛、陈艳琳庭审中，对装修折价款650000元予以认可。庭审中，王晶作为证人出庭作证，认可650000元的装修折价款其已经收到。庭审中，证人闫某出庭作证，其认可2016年7月31日的收据中的款项系其向陈万水缴纳的办证资金，非综合楼租赁租金。2016年9月5日及9月12日的收据中的款项系门头房租金，非综合楼的租金。 一审法院认为，本案的争议焦点为诉讼双方签订的租赁合同是否有效？蔡永涛、陈艳琳的诉讼请求能否予以支持？针对第一个争议焦点问题，一审法院认为，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈万水认可至法庭辩论终结时，尚未取得建设工程规划许可证及竣工验收合格证明，故诉讼双方签订的综合楼租赁合同属于无效合同。针对第二个焦点问题，一审法院认为，庭审中，证人闫某认可2016年7月31日的收据中的款项系其向陈万水缴纳的办证资金，非综合楼租赁租金。2016年9月5日及9月12日的收据中的款项系门头房租金，非综合楼的租金，故蔡永涛、陈艳琳主张陈万水退还综合楼租金250000元及利息的诉讼请求，不予支持。关于蔡永涛、陈艳琳主张陈万水退还80000元预付款的诉讼请求，即为2016年7月31日的收据中的款项，与蔡永涛、陈艳琳第二项诉讼请求重叠，不予支持。蔡永涛、陈艳琳的第四项诉讼请求，无事实及法律依据，蔡永涛、陈艳琳亦未举证证明，不予支持。蔡永涛、陈艳琳的第五项诉讼请求，装修折价款的退还问题，庭审中，证人王晶认可，陈万水已经将该款项退还给了王晶，蔡永涛、陈艳琳对装修折价款650000元予以认可，故其主张陈万水退还650000元的装修折价款无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、蔡永涛、陈艳琳与陈万水于2013年11月26日签订的租赁合同无效；二、驳回蔡永涛、陈艳琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由蔡永涛、陈艳琳负担4000元，陈万水负担900元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人要求返还10万元租赁费、支付装修折价款及宾馆物品的处理问题。2016年10月2日、2016年10月9日，王晶、闫某分别与被上诉人签订协议，解除了涉案综合楼的租赁合同。上诉人对于王晶的签字不予认可，称无权代表上诉人签名，本院认为，上诉人的该项主张，不能成立。首先，根据被上诉人一审期间提交的《美乐家连锁酒店投资协议书》，王晶在投资中占有62%的出资比例，而涉案合同签订的目的是为了加盟经营连锁酒店。其次，在解除协议签订之时，王晶与被上诉人仍是夫妻关系。综合以上两点，虽然涉案租赁合同中王晶没在承租方处签名，但为了经营酒店而租赁房屋的相关事宜，出租方陈万水有理由相信王晶有权代表蔡永涛参与处理，亦有理由相信王晶的意思表示能够代表蔡永涛。闫某代表上诉人陈艳琳在解除协议中签字，上诉人亦予以否认，本院认为，闫某与陈艳琳系母女关系，根据上诉人在本院审理期间的陈述，在2015年1、2月份各方补签《美乐家连锁酒店投资协议书》时，陈艳琳已经在外地工作，是由闫某作为投资方之一在该协议书的丙方处签名。上诉人也认可综合楼装修过程中，闫某也代表陈艳琳参与过装修，而涉案楼房的租赁费也是由闫某交纳，从合同的履行及闫某与陈艳琳的关系看，应当认定闫某在解除合同中的签名能够代表陈艳琳的真实意思表示。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方虽然基于合同有效的认识而签订了解除合同协议书，与法院对涉案法律关系性质的认定不一致，但本案中合同无效的法律后果也涉及到租赁物的返还、装修折价款及房屋占有使用费的支付问题，而上述问题在解除协议中都已作出了处理，且已履行完毕，上诉人再基于合同无效要求返还10万元租赁费、支付装修折价款及宾馆物品，一审法院不予支持，并无不当。 对于保证金的返还问题。首先，上诉人在一审庭审中虽然增加了该项请求，但其没有缴纳相应的诉讼费用，且基于上述相同的理由，上诉人要求返还亦无不能成立。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人蔡永涛、陈艳琳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨斯勇 审 判 员 崔诗君 审 判 员 高立俊 二〇一八年九月十日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 董学学