沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑南民二初字第00559号原告李宏宁，男，汉族，系沈阳红旗制药有限公司销售员，住址沈阳市新城子区。委托代理人张风琴、李霞，系辽宁金正律师事务所律师。原告赵楠，女，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。委托代理人张风琴、李霞，系辽宁金正律师事务所律师。被告沈阳新奉基房产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路10-50号。法定代表人贾彬，系该公司董事长。委托代理人林巧，系辽宁德民达功律师事务所律师。委托代理人王鹏，男，汉族，系该公司职员，住址辽宁省朝阳市双塔区。原告李宏宁、赵楠与被告沈阳新奉基房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵楠及二原告的委托代理人张风琴、李霞，被告沈阳新奉基房产开发有限公司的委托代理人林巧、王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告购买的房屋于2010年8月11日交付，被告应于交付使用后360日内履行协助办理房屋产权登记义务，但被告至今未履行，致使原告不能行使房屋所有权，造成经济损失。合同第十五条第三项约定“因出卖人的责任，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金”，原告理解是应按日万分之一计算违约金。原告逾期付款的违约金是按日计算的，如逾期办证违约金不按日计算，对原告不公平。原告起诉，请求判令：1、被告承担违约责任，支付逾期办证违约金50，000元（从2011年8月11日至开庭日，按照已付房款日万分之一计算，原告请求数额低于计算数额），如被告继续违约，自该日起按总房款的日万分之二承担赔偿责任；2、被告承担诉讼费。被告辩称，1、原告的诉讼请求已超过二年的法定诉讼时效。按照合同约定，被告应在2011年8月11日前履行备案义务，自被告构成违约至今，已时隔四年，原告对此明知，却在法定诉讼时效内未主张过相关权利。2、原告按日计算违约金不符合合同约定，又无法律依据，被告只同意按照合同约定的方式承担相应的违约责任。根据商品房买卖合同第十五条第三项之明确约定，买受人在一年内无法办理房屋权属登记的自该一年届满之次日起，由出卖人承担已收房款万分之一的违约金，该约定并没有违反法律相关强制性规定。3、原告诉请被告按总房款日万分之二承担赔偿责任没有法律和事实依据。造成至今无法办证的原因不在被告，完全是因为施工单位即辽宁中天建设集团公司拒绝房产档案部门移交该工程的施工档案，造成被告至今无法取得房产登记机关的初始登记批复，进而造成被告无法及时为原告等业主办理房产证。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告依法成立商品房买卖合同关系，原告向被告购买坐落于沈阳市浑南新区xx街xx号xx的房屋，建筑面积106.1平方米、总价款462，171.6元，合同第八条约定的交付日期为2010年7月30日前，且合同第十五条约定了被告在商品房交付360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务及相关责任，被告的协助义务系原告取得房产权属证书的必要条件，被告违约未履行协助办证义务。2、购房发票、契证，证明原告已按照合同约定向被告交付了全部购房款。3、物业费收款收据，证明涉案房屋已实际交付，原告首次缴纳物业费的时间是2010年8月11日。被告对原告提供的以上证据没有异议。被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：商品房买卖合同，证明双方关于产权登记约定的期限和违约责任，详见合同第十五条第三项。原告对真实性没有异议，对被告证明的内容有异议，第十五条第三项约定的违约金的方式是一句话，因为合同的相对性，该合同只约束原、被告，对原告来讲，无法办理房屋权属证，如果因被告的责任而不是原告的责任，被告就应该承担违约责任，对于违约金的计算方式，写明该自一年届满之次日起，对这一条款原告作为一名普通的公民，依据其自身的理解，就是违约金计算的起始日是自交付满360日之次日起，按已收房款的日万分之一。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2010年7月6日原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区xx街xx号第xx幢xx号房屋，建筑面积106.1平方米，总价款462，171.6元；被告应在2010年7月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起，由被告承担已收房款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告交纳了购房款，涉案房屋于2010年8月11日交付使用，但至今未取得初始登记批复，未能办理房地产权属证书。原告来院起诉。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿基础上达成，是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋交付使用后，依照合同约定，被告应于360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未履行此义务，亦未提供证据证明其免责，致使原告在一年内无法办理房屋权属登记，因此被告应承担逾期办证的违约责任。双方对逾期办证违约金的计算方式在商品房买卖合同第十五条第3项已有明确约定，现有证据不能证明该条款无效，原告亦没有举证证明逾期办证给其造成的经济损失，再次，“买受人在一年内无法办理房屋权属登记的，自该一年届满之次日起”只是被告开始承担违约责任的时间起算点，原告理解逾期办证违约金按日计算无事实及法律依据。故，本院对原告提出的按照日万分之一计算违约金的主张不予支持，原告主张的逾期办证违约金应按照被告已收房款的万分之一计算。原告诉请“被告继续违约，自该日起按总房款的日万分之二承担赔偿责任”无事实及法律依据，本院不予支持。本案因被告至今未取得房屋初始登记批复，违约行为一直在延续，及原告因未能办理房屋所有权证多次找被告主张权利，导致诉讼时效中断。本案诉讼时效未超过。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈阳新奉基房产开发有限公司于本判决生效后3日内给付原告李宏宁、赵楠逾期办证违约金46.22元；二、驳回原告李宏宁、赵楠其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，050元，由被告沈阳新奉基房产开发有限公司承担，1，000元退回原告李宏宁、赵楠。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  徐宁审判员  孙迪审判员  姜静二〇一五年五月六日书记员  沈晴本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。