天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初7084号原告：谢明辉，男，1974年4月27日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：马咏新，天津津通律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓在涛，天津津通律师事务所律师。被告：杨长波，男，1961年10月5日，汉族，住天津市河北区。原告谢明辉与被告杨长波租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谢明辉及委托诉讼代理人马咏新、被告杨长波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谢明辉向本院提出诉讼请求：1．解除原被告签订的《滨海观赏鱼科技园区承租合同》（以下简称“承租合同”），被告退还租金266,000元；2．被告赔偿装修损失192,050元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年5月8日签订承租合同，约定被告将其坐落于天津市津南区北闸口镇滨海观赏鱼科技园区7-9号温室（以下简称“诉争温室”）出租给原告，出租期限10年，租金380,000元，于合同签订后一次性付清。并约定如遇政府拆迁，被告扣除使用年限的租金，剩余一次性退还；同时约定原告自行装修部分如遇拆迁，装修损失由被告赔偿。合同生效后，原告一次性交齐租金，并装修使用。2018年5月天津市国土资源局津南分局及津南区北闸口镇政府发出书面告知书，称配耳房及内部地面装修违反土地法规定，要求强制拆除，为此，原告与被告及政府部门协商未果，2018年6月19日温室房及内部二次装修和地面被拆除，导致原告无法正常使用，故原告呈讼人民法院，请求判如所请。杨长波辩称：原告所租的7-9温室没有被拆除，原告要求装修赔偿不成立，温室的装修、硬化地面造成的损失是原告私搭乱建，与被告无关。因此，请求驳回原告所有的诉讼请求。谢明辉向本院提交以下证据：1．承租合同1份，合同约定：被告出租诉争温室给原告，承租期限为2015年6月1日至2025年6月1日（10年），租赁费用为380,000元，一次性付清。合同期内如遇国家拆迁，补偿归被告所有，被告按照合同约定标准退还剩余年限租金，并按照年限扣除折旧费，按照综合折旧率比例退还原告装修房屋产生的费用，以此证明：被告应退还剩余租金，并赔偿装修费用；2．装修花费清单、收条、装修人员王华喜的身份证各1份，清单载明：观赏鱼改造：生产车间、办公住宿173,000元，车间上下水4,200元（含厨房款）、防盗门2,300元（甲方补给1,000元），周边窗台防水3,300元，住宿上下水3,550元，合计185,050元；门窗改造及制作安装与预算超出太多，要求甲方担负7,000元门窗费用，总计192,050元，并由王华喜于2015年6月20日出具收条。以此证明装修事实和花费金额；3.2018年6月16日天津市津南区北闸口镇政府、天津市国土资源与房屋管理局津南国土资源分局告知书1份，证明由于大棚涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法规定》，被要求在2018年6月18日之前搬离，原告已按期搬离；4．照片11张，证明温室房拆除前后的状态；5.2018年7月13日天津市津南农业高新技术发开发管理委员会不予受理告知书1份，证明大棚房拆迁后部分业主向信访办寻求信访，因大棚房的土地性质为农业用途，所以未被受理；6．天津市国土资源与房屋管理局津南国土资源分局关于吕玉凤申辩书的回复1份，证明该局对大棚房棚内存在非法建设行为予以告知的情况。经质证，杨长波认可证1的真实性，不认可关联性；不认可证2的真实性，原告装修的是耳房，对大棚只是硬化的地面，是违法的；认可证3的真实性、合法性，不认可关联性，政府没有说拆除温室房；认可证4的真实性，不认可关联性；认可证5、6真实性，不认可关联性。本院经审查分析认为：原告提交的证据1、3、4、5、6，符合证据的真实性，本院予以确认；证据2清单和收条均系手写的内容，被告并不认可，又无其他证据佐证，对其真实性不予确认。本院根据审查认定的证据，结合当事人陈述，确认以下事实：2015年5月8日，原被告签订承租合同，约定被告将诉争温室出租给原告，双方约定承租期限为2015年6月1日至2025年6月1日（10年），租赁费用为380,000元，一次性付清。合同期内如遇国家拆迁，补偿归被告所有，被告按照合同约定标准退还剩余年限租金，并按照年限扣除折旧费，按照综合折旧率比例退还原告装修房屋产生的费用；当日，原告给付租金380,000元，被告将诉争温室交付原告。合同约定用途为种植、养殖等，但实际该温室被原告当做仓库使用，主要用来存放纸箱。2018年6月16日天津市津南区北闸口镇政府、天津市国土资源与房屋管理局津南国土资源分局发出告知书1份，告知由于诉争温室进行非农业建设行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法规定》，两部门要求在2018年6月18日之前搬离，原告已按要求搬离；后诉争温室耳房以及温室内被硬化的地面已被拆除。原告因此呈讼人民法院，请求判如所请。另查明，根据北闸口镇人民政府及国土资源局、农业高新技术开发区管理委员会告知书，诉争土地为农业用途。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原被告签订的承租合同，未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应属合法有效。关于原告是否存在违约行为：按照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此，租赁物用途应该是租赁合同的主要条款。《中华人民共和国合同法》第二百一十七规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。承租合同第十九条约定，承租方在不违背国家政策法律的前提下，有权对所承租土地及地上物决定种植、养殖等自主经营项目，但不能影响周围居民的日常生活。结合法律规定和双方约定，以及诉争土地应用于农业建设的性质，原告作为承租人，使用承租的农业大棚应从事种植、养殖等农业行为，但绝不应以承租的大棚用于非农业建设，而且根据主管部门的通知，非农业建设行为也违背了国家政策法律。原告将诉争大棚当做仓库使用，并进行装修、硬化地面、加盖二楼等行为，均违背了约定的用途和政策法律，构成违约。关于被告是否存在违约行为：原告称耳房系被告一并出租的，将诉争房屋用于非农建设也通知了被告，并取得被告同意，但被告并不认可，且原告也没有证据证实，合同中约定的事项也不能佐证原告所述；另外，耳房也并非使用大棚所必须，不构成从物，因此，本案中无法认定被告存在违约行为。关于合同是否可以解除：根据《中华人民共和国合同法》的一百一十条的规定，有违约行为一方的当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。庭审中，经询问，被告不同意将诉争大棚变为农业用途。考虑利用大棚进行种植养殖需要大量的人力、物力、财力的投入，且需要比较专业的知识；原告另行寻找仓库又要花费大量金钱，如双方继续履行合同，对原告负担过重。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。如继续履行合同，原告仍未将大棚用于农业用途，会造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展，为平衡双方当事人利益和长远利益出发，依据公平和诚实信用原则。承租合同尽管合法有效，亦应解除。关于合同解除的后果：合同解除后，尚未履行的，终止履行。违约方要承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同第七条双方责任中的约定：如果乙方（原告）自行单方解除合同，乙方应付承租费30%的违约金。甲方（被告）将剩余款项退还乙方。该约定过高，本院酌情调整为20%，原告应支付违约金380,000元×20%=76,000元，剩余年限的租金266,000元中扣除76,000元后，被告还应返还原告租金190,000元。关于装修损失：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。原告未举证证明进行非农业建设经过了被告允许，因此，应自担装修损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十一条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十三条、第二百一十七、第二百二十三条规定，判决如下：一、解除原告谢明辉与被告杨长波于2018年5月8日就坐落于天津市津南区××镇××室××号××区承租合同；二、被告杨长波于本判决生效后三日内返还原告谢明辉租金190,000元；三、驳回原告谢明辉的其他诉讼请求。案件受理费4,131元，由原告谢明辉负担2,081元，被告杨长波负担2,050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  崔长祥二〇一八年九月六日书记员  袁卿阳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。