福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终5869号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林政，男，1990年4月25日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：于伟，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林郭燏，福建瑞权律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱朝红，女，1971年7月5日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:李忠华，男，1973年6月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原审第三人：余程清,男，1990年4月5日出生，汉族，住福建省福安市。 上诉人林政因与被上诉人邱朝红、李忠华、原审第三人余程清租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林政上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邱朝红、李忠华的诉讼请求并支持林政的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由邱朝红、李忠华承担。事实和理由：一、房屋租赁期间，林政按期缴纳押金、租金，后发现房屋因邱朝红、李忠华违章搭建改变结构而造成漏水等问题，双方协商不成，邱朝红、李忠华主动向法院诉请解除诉争合同。本案并非林政无理由退租，而是邱朝红、李忠华急于再出租房屋违约解除合同在先。在一审审理过程中，双方已办理房屋交接手续，由邱朝红、李忠华继续对外出租。综合考虑实际情况，本案并未给邱朝红、李忠华造成实际损失。一审既判决林政按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期支付租金的违约金，又认定林政无理由退租应按合同约定支付违约金，明显过高，且无事实和法律依据。二、一审已查明讼争房屋因违章搭建由福州市仓山区城市综合执法局出具《责令限期改正通知书》的事实。邱朝红、李忠华庭审中也认可讼争房屋的产权证记载的房屋面积不包含违章加盖部分的面积。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本案诉争合同应属无效。一审判决认为行政处罚并不影响本案诉争合同的效力系属法律适用错误。三、一审判决驳回林政的反诉请求有误。林政向邱朝红支付押金、前一期房屋装修费用及材料费250000元，并花费105000元对讼争房屋进行第二期装修并置办了家具、家电等设施，邱朝红对此事实并不否认。邱朝红、李忠华违约在先且给林政造成严重损失，林政有权要求邱朝红、李忠华返还押金、承担违约责任并赔偿经济损失。 邱朝红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》足以证明讼争房屋是合法建筑物，而非违章建筑物。二、讼争房屋在2017年5月、6月、7月的用电量分别是1012度、992度、1279度，用水量分别是137吨、153吨、148吨，这么大的用水量和用电量，证明讼争房屋可以正常使用的，不存在违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的情况。三、本案《房屋租赁合同》是根据原承租人林家彬和林政谈好的转租条件签订的，合同明确交付的房屋现状无问题，不存在邱朝红、李忠华隐瞒重大事实的情况。林政承租的三年多的时间里从未对讼争房屋的现状表示异议或主张过损失，现在的主张只是不想支付房租和不愿承担违约责任的借口。四、讼争房屋确有一房间的墙壁存在潮湿和霉斑的情况，但房屋之前一直都是由林政管理、使用，邱朝红、李忠华不清楚是什么原因引起的。《房屋租赁合同》明确约定，讼争房屋的维修由林政负责，费用由林政承担。现房屋在林政承租期间出现问题，恰恰证明林政未尽到维修房屋的义务，应当由林政承担违约责任。五、截至2017年7月31日止，林政拖欠房租的天数累计达365天，已经构成严重违约。根据《房屋租赁合同》第七条第1款第2项约定：若因林政拖欠租金累计超过30天导致合同解除的，林政除了应赔偿邱朝红、李忠华200000元违约金外，其交纳的房屋押金以及在承租期购置家电、家具、材料均无偿归邱朝红、李忠华所有，其投入的资金邱朝红、李忠华不予赔偿。由此可见，林政要求返还押金和赔偿装修、装饰经济损失于法无据。 李忠华未作答辩。 余程清述称，其同意林政的上诉意见。 邱朝红、李忠华向一审法院提出诉讼请求：一、解除邱朝红、李忠华与林政签订的关于坐落在福州市仓山区复式单元房屋的《房屋租赁合同》；二、林政立即向邱朝红、李忠华支付讼争房屋的房租人民币33235元（房租从2017年4月19日计至2017年7月31日），并支付逾期付款违约金人民币21743元（每日按逾期租金的1%从应付房屋之日起暂计至2017年7月31日止）；三、林政支付邱朝红、李忠华违约金人民币100000元；四、林政承担本案的全部诉讼费用。 林政向一审法院提出反诉请求：1.解除邱朝红、李忠华与林政于2013年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2.邱朝红、李忠华向林政返还押金17600元；3.邱朝红、李忠华向林政赔偿装修、装饰经济损失130000元；4.邱朝红、李忠华向林政支付违约金200000元；5.本案诉讼费用由邱朝红、李忠华承担。 一审法院认定事实：坐落于福州市仓山区复式单元（房屋所有权证号：榕房权证R字第1020276-1、1020276-2）产权人系邱朝红与李忠华共同共有，建筑面积计191.24平方米。 2013年10月19日，出租人（甲方）邱朝红与承租人（乙方）林政签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租人出租的房屋坐落地址福州市仓山区；承租人租房用途为用于投资，不得有违法或犯罪行为，乙方若有违法行为或者乙方转租给传销、吸毒、卖淫、盗抢、拐卖妇女儿童、杀人犯等等的违法或者犯罪的个人或者组织，从事违法或者犯罪活动或者破坏房屋的，甲方可无条件收回房屋，不赔偿乙方投入资金方面的损失，并且乙方应对上述的违法或犯罪行为承担所有相关责任并赔偿相关所有损失，乙方另外赔偿甲方人民币200000元违约金，并且甲方不退还当年押金和乙方购置的家电设备、家具、材料等；房屋租赁自2013年10月19日至2018年10月18日，共计五年，甲方应于2013年10月19日前将房屋按约定的条件交付给乙方，房屋以移交房门钥匙视为交付完成；2013年10月19日至2015年10月18日的租赁期间，房租每个月8000元，合同签订之日乙方支付甲方房屋押金16000元，2015年10月19日至2016年10月18日租赁期间，房租每个月8800元，乙方应于2015年10月19日前将前一年押金的差额1600元补足给甲方作为当年押金，2016年10月19日至2017年10月18日租赁期间，房租每个月9680元，乙方应于2016年10月19日前将前一年押金的差额1760元补足给甲方作为当年押金，2017年10月19日至2018年10月18日租赁期间，房租每个月10648元，乙方应于2017年10月19日前将前一年押金的差额1936元补足给甲方作为当年押金，当年押金待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方正常退租后不欠甲方任何款时，甲方退还当年押金给乙方，支付方式为现金付给甲方本人或者存入甲方指定的户名为甲方姓名的账户；押金为每年的10月19日之前支付或补足差额，房租租金从2013年10月19日（含）开始，每月19日前支付之后一个月的房租；乙方认可甲方房屋的现状，对房屋未装修完成部分进行装修完善，所有后续装修费用及购置家电设备、用品、装修材料等均由乙方负责；租赁期间，乙方应保障房屋及其附属物品、设备处于适用和安全的状态，房屋及其附属物品、设备发生损耗、损坏或故障的，乙方应负责维修和承担赔偿责任，乙方应特别注意水电方面问题，造成漏水、漏电，乙方应及时修复，并承担维修费和材料费，造成的损失乙方应进行全额赔偿；违约责任为乙方拖欠押金或租金，从第二天开始甲方有权向乙方按实欠金额的1%加收滞纳金，租赁期间乙方若中途不承租甲方的房屋，则乙方需支付甲方人民币200000元的违约金，甲方不赔偿乙方投入资金方面的损失，不退还当年押金和乙方购置的材料和家电设备、家具等；乙方拖欠租金累计达30天的，乙方赔偿违约金人民币200000元给甲方，并且甲方不退还当年押金和乙方购置的材料和家电设备、家具，甲方不赔偿乙方投入资金方面的损失等。同日，林政在上述合同中签署：1.钥匙已交接；2.房屋现状无问题。 2013年11月4日，福州市仓山区城市综合执法局出具仓综执责改字[2013]第0001333号《责令限期改正通知书》，内容：“你（单位）未经审批在泰园小区12号楼601单元楼顶搭建的行为，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《福建省实施办法》第三十六条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，《福建省实施办法》第六十七条的规定，现依法责令你（单位）于2013年11月7日18时前自行拆除所建违法建筑并接受复查，逾期不改正的，本局将依法处理”。 2015年11月7日，邱朝红向林政出具收条一份，内容：“已收到补交押金1600元正”。2013年11月19日、20日，林政通过银行转账支付邱朝红押金各8000元。2017年3月24日，林政通过第三人余程清向邱朝红代缴4月份的租金9680元。2017年7月31日，林政将讼争房屋交付邱朝红，双方签订《房屋交接书》一份。 一审法院认为，坐落于福州市仓山区复式单元产权人系邱朝红与李忠华共同共有，邱朝红将该房屋出租给林政，并签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 林政认为本案租赁合同的标的物即讼争房屋系违法建筑，故讼争合同属无效合同。一审法院认为讼争房屋已经办理房屋所有权证，该讼争房屋虽因违章搭盖由福州市仓山区城市综合执法局出具《责令限期改正通知书》，要求限期拆除所建违法建筑并接受复查，该行政处罚并不影响本案讼争合同的效力，林政该主张一审法院不予采信。林政于2017年7月31日将讼争房屋交付邱朝红，双方签订《房屋交接书》，邱朝红、李忠华与林政均要求解除《房屋租赁合同》，故邱朝红与林政于2013年10月19日签订《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除。林政已支付邱朝红讼争房屋的租金至2017年4月18日，之后至2017年7月30日未支付租金，故林政应支付邱朝红、李忠华2017年4月19日至2017年7月30日的租金，共计32787元（9680×3个月＋9680÷31天×12天）。邱朝红、李忠华要求林政支付逾期付款违约金，按每日逾期支付租金的1%，从应付房屋租金之日起计算，一审法院认为讼争合同虽有约定“乙方拖欠甲方押金或租金，从第二天开始甲方有权向乙方每天按实欠金额的1%加收滞纳金”，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故邱朝红、李忠华该主张过高，应予以适当减少，一审法院认为林政逾期支付租金的违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。邱朝红、李忠华邱朝红与林政签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期内乙方若中途不承租甲方的房屋，则乙方须支付给甲方人民币200000元整的违约金，甲方不赔偿乙方投入的资金方面的损失，不退还当月押金和乙方购置的材料、家电设备、家具等给乙方”，林政在约定的租赁期间无理由退租，应承担相应的违约责任，故邱朝红、李忠华要求判令林政支付邱朝红、李忠华违约金人民币100000元，符合合同的约定，一审法院予以支持。林政主张因邱朝红、李忠华违法建造改变讼争租赁房屋的整体结构，造成房屋使用过程出现严重的漏水现象，并存在重大安全隐患，使得林政无法正常使用，林政才不得已从2017年4月19日拒付房租，但根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，林政在签订该合同当日已确认“房屋现状无问题”，且双方约定“租赁期间，乙方应保障房屋及其附属物品、设备处于适用和安全的状态，房屋及其附属物品、设备发生损耗、损坏或故障的，乙方应负责维修和承担赔偿责任，乙方应特别注意水电方面问题，造成漏水、漏电，乙方应及时修复，并承担维修费和材料费，造成的损失乙方应进行全额赔偿”，同时双方还约定“租赁期内乙方若中途不承租甲方的房屋，……，甲方不赔偿乙方投入的资金方面的损失，不退还当月押金和乙方购置的材料、家电设备、家具等给乙方”，林政现无证据证实其上述主张，且林政该主张亦不符合合同的约定，一审法院对林政上述主张不予采信，故林政要求邱朝红、李忠华返还押金17600元，赔偿装修、装饰经济损失130000元及支付违约金200000元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、林政于本判决生效之日起十日内支付邱朝红、李忠华房屋租金32787元，并支付违约金（以林政每月应缴租金9680元为基数，从2017年4月19日起逐月分期计至上述款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、林政于本判决生效之日起十日内支付邱朝红、李忠华违约金100000元；三、驳回邱朝红、李忠华的其他诉讼请求；四、驳回林政的反诉请求。案件受理费18300元，由邱朝红、李忠华负担7350元，由林政负担10950元。反诉费3255元，由林政负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另林政自述，讼争房屋含顶楼搭盖建筑共有十三个房间，2017年年初发现有一个房间出现渗漏水情况。 本院认为，本案《房屋租赁合同》的标的系福州市仓山区复式单元，该房屋已办理房屋所有权证，系合法建筑。双方当事人确认，该房屋在交付给林政时顶楼仅有水泥结构，其余结构及装修系由林政完成并投入使用，现林政以顶楼建筑系违法搭建为由主张《房屋租赁合同》无效，本院不予采纳。本案《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。林政在接收房屋时已确认房屋现状无问题，依约其应于租赁期间对房屋承担维修责任，现林政以个别房间在交付使用三年后出现渗漏水为由主张邱朝红、李忠华违约，缺乏依据，本院不予采纳。至邱朝红、李忠华起诉之日，林政拖欠租金已超过30日，按照《房屋租赁合同》第七条第一款第2项的约定，邱朝红、李忠华有权解除合同。一审期间，邱朝红、李忠华与林政于2017年7月31日实际完成房屋交接，本院确认本案《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除。 《房屋租赁合同》系邱朝红、李忠华因林政逾期支付租金行使单方解除权而解除，邱朝红、李忠华无违约行为，故邱朝红、李忠华诉请林政承担相应的违约责任，应予支持；林政诉请邱朝红、李忠华支付违约金，不应予支持。截止合同解除之日，林政共拖欠租金32787元，一审判决林政支付邱朝红、李忠华租金32787元正确，本院予以维持。《房屋租赁合同》第六条第一款约定“乙方拖欠押金或租金，从第二天开始甲方有权向乙方按实欠金额的1%加收滞纳金”，该“滞纳金”实际上是占用租金的利息损失，邱朝红、李忠华诉请林政支付，应予支持；但合同约定计算标准过高，一审判决减少为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，判决合理，本院予以维持。《房屋租赁合同》第七条第一款第2项约定“乙方拖欠租金累计达30天的，乙方赔偿违约金人民币200000元给甲方，并且甲方不退还当年押金和乙方购置的材料和家电设备、家具，甲方不赔偿乙方投入资金方面的损失”，林政诉请返还押金17600元、赔偿装修、装饰经济损失130000元，与合同约定不符，一审判决未予支持正确，本院予以维持；邱朝红、李忠华诉请林政支付违约金有合同依据，但在押金、装修、装饰、家具、家电均不予退还或者补偿林政的情况下，邱朝红、李忠华再行主张100000元违约金明显过分高于实际损失，故本院对林政关于违约金过高的主张予以采纳并酌定违约金为20000元。 综上所述，林政的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2544号民事判决第一项、第四项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初2544号民事判决第二项、第三项； 三、林政于本判决生效之日起十日内支付邱朝红、李忠华违约金20000元； 四、驳回邱朝红、李忠华的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费10765元，由邱朝红、李忠华负担1400元，林政负担9365元；反诉案件受理费3255元，由林政负担。二审本诉案件受理费6555元，由邱朝红、李忠华负担3500元，林政负担3055元，反诉案件受理费3255元，由林政负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 金光玉 审判员 张 敏 二〇一八年九月二十一日 法官助理蔡娟 书记员王惠