河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1028民初1893号 原告朱志军，男，1979年12月17日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被告全国军，男，1972年7月28日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 被告江慰兰，女，1977年12月1日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 被告大厂孔雀城房地产开发有限公司。住所地:河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河工业区。统一社会信用代码：91131028551853130Q。 法定代表人孟惊，总经理。 委托代理人王天涯，河北天枢律师事务所律师。 第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司。住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县厂谭路东窝坨村段。统一社会信用代码：91131028MA07RBPOX8。 法定代表人葛占杰，总经理。 委托代理人郭东波，该公司职员。 第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行。住所地：河北省廊坊市燕郊开发区迎宾路875号。统一社会信用代码：91131082809306602R。 法定代表人谢永利，行长。 委托代理人胡焰，该公司职员。 原告朱志军与被告全国军、被告江慰兰、被告大厂孔雀城房地产开发有限公司、第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利华独任审判，公开开庭进行了审理。原告全国军，被告大厂孔雀城房地产开发有限公司委托代理人王天涯、第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司委托代理人郭东波、第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行委托代理人胡焰到庭参加诉讼。被告全国军、被告江慰兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱志军诉称，2016年12月14日，原告朱志军与被告全国军、江慰兰之子全昊经第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司居间签订房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议。上述合同约定：全昊将其名下坐落于大厂回族自治县房屋出让给原告，出让价格为122万元，其中首付款为57万元于合同签订之日给付，剩余房款65万元待双方办理完毕过户手续后，通过贷款方式给付。合同签订后，原告依约向全昊支付房屋首付款57万元，但因之后全昊意外身亡，双方无法办理房屋交付和过户。因被告全国军、江慰兰系全昊的法定继承人，故二被告应代全昊履行房屋买卖合同中全昊应尽的合同义务。涉案房屋系全昊生前在被告大厂孔雀城房地产开发有限公司处购买的预售商品房，该房屋尚未办理产权登记，同时涉案房屋在第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行设有按揭贷款，尚有部分房屋贷款未还清。为使原告合法取得涉案房屋所有权，实现合同交易目的，故原告诉请法院依法判令：1、被告大厂孔雀城房地产开发有限公司、被告全国军、江慰兰协助原告朱志军办理涉案房屋的产权登记手续，并交付该房屋；2、第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行配合原告，接受原告代为偿付全部涉案房屋所欠贷款。 被告全国军、江慰兰提交书面答辩状共同辩称，涉案房屋系其二人之子全昊的遗产，全昊去世后，其二人已声明放弃继承，并未继承全昊任何财产。因其二人放弃继承后，不再享有对全昊遗产的处分权，故无法配合原告办理涉案房屋过户手续，其二人作为被告主体不适格，故不应承担配合过户的义务。原告主张的房产权益，在不损害其二人权益的情况下，其二人无异议。 被告大厂孔雀城房地产开发有限公司辩称，其于2015年11月27日与全昊签订了《商品房买卖合同》，将其开发的位于大厂回族自治县房屋出售给全昊，该房屋尚未办理产权登记，但已具备交付条件，全昊生前尚未收房。因全昊死后无人向第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行偿还涉案房屋的按揭贷款，截止到开庭，第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行从其保证金账户中扣划了五期全昊应还贷款本金和利息。如原告能够偿还全昊在第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行关于涉案房屋的全部贷款，其同意继续履行和全昊签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理涉案房屋产权登记手续。 第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司述称，2016年12月14日，原告与全昊经其居间签订了关于涉案房屋的房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议。其同意配合原告继续履行合同。 第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行述称，全昊与其签订了个人住房（商业用房）借款合同，借款本金460000元，借款期限自2015年12月1日至2040年12月1日。因该笔贷款多期未偿还，故其已从被告大厂孔雀城房地产开发有限公司保证金账户中扣划了五期全昊应还贷款本金和利息。同意由原告代为偿还上述借款。 经审理查明，被告全国军、被告江慰兰共同育有一子全昊，全昊于1997年1月1日出生，2018年4月2日去世。全昊生前于2015年11月27日购买被告大厂孔雀城房地产开发有限公司开发的坐落于大厂回族自治县房屋一套，总价款661574元，其中首付款为201574，剩余460000元为银行按揭贷款。该笔按揭贷款的出借银行为第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行，借款期限自2015年12月1日起至2040年12月1日止。2016年12月14日，在第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司居间下，原告朱志军与全昊签订房屋买卖合同、房屋买卖居间合同及补充协议。合同约定全昊将涉案房屋以1220000元价格出让给原告，其中首付款为570000元，于合同签订之日给付，剩余房屋尾款650000元待双方办理完毕过户手续后，通过贷款方式给付。合同签订后，原告依约向全昊支付房屋首付款570000元，向第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司支付中介费22000元。 又查明，被告大厂孔雀城房地产开发有限公司未在全昊生前将涉案房屋交付全昊，该房屋亦未办理产权登记，该房屋现已具备交付条件。全昊生前无配偶和子女，其去世后，其父母全国军、江慰兰在北京乾成律师事务所律师郭啸晨、王朝阳见证下，放弃了对全昊生前遗产位于大厂回族自治县房屋的继承权。 再查明，全昊去世后，关于大厂回族自治县房屋在第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行处的按揭贷款，最近五期均由第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行在被告大厂孔雀城房地产开发有限公司的保证金账户中予以扣划，扣划金额共计13372.49元。截至2018年9月20日，全昊尚欠第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行关于涉案房屋按揭贷款的借款本金433255.74元及相关利息未偿还。庭审中，原告表示愿意在其未给付全昊剩余房款650000元范围内，偿还全昊的涉案房屋按揭贷款和支付收房相关费用。 上述事实，有原告提交的全昊与被告大厂孔雀城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，原告与全昊及第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同、居间合同、补偿协议，房款给付电汇凭证、转账凭证，全昊出具的收条，第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司出具的中介费收据；二被告全国军、江慰兰提交的放弃继承见证书、影像光盘；第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行提交的个人住房（商业用房）借款合同及原、被告和第三人的陈述在案为证。 本院认为，全昊与被告大厂孔雀城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，原告与全昊、第三人之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照上述合同内容，全昊已向被告大厂孔雀城房地产开发有限公司支付购房款，被告大厂孔雀城房地产开发有限公司应向全昊交付房屋，并配合房产管理部门为该房屋办理产权登记；原告朱志军已向全昊交付房屋首付款，全昊有义务在收房后，将房屋交付原告朱志军，在房屋具备过户条件后，将房屋过户登记至原告朱志军名下。原告朱志军应在房屋过户至其名下后，向全昊履行给付房屋尾款650000元的义务。因全昊在上述合同履行过程中意外死亡，至使合同无法正常履行，但经庭审调查，全昊的法定继承人二被告全国军、江慰兰均表示放弃继承，不再主张涉案房屋所有权，第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行同意由原告代为偿还涉案房屋贷款，被告大厂孔雀城房地产开发有限公司同意协助原告朱志军办理涉案房屋产权登记，故合同继续履行不存在客观障碍，应继续履行，以维护交易稳定，实现合同目的。二被告全国军、江慰兰是全昊的法定继承人，其二人虽然声明放弃对涉案房屋的继承权，但其放弃的仅为财产权利，对于全昊在合同履行中应负义务，其二人应代为履行，即协助原告朱志军办理涉案房屋产权登记手续，以保证合同目的实现。原告朱志军尚欠全昊房屋尾款650000元未支付，其还需代全昊缴纳收房费用、代全昊偿还所欠第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行房屋贷款本金及利息、代全昊偿还所欠被告大厂孔雀城房地产开发有限公司代缴房屋贷款的保证金费用，原告代缴的上述费用及诉讼费，均在房屋尾款650000元中进行扣减，扣减后的剩余房款由原告给付二被告全国军、江慰兰。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下： 一、原告朱志军于本判决生效之日起七日内向第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行偿还全昊因购买大厂回族自治县房屋所欠第三人的全部借款本金及利息，该款项自房屋尾款650000元范围内支出。 二、原告朱志军于本判决生效之日起七日内向被告大厂孔雀城房地产开发有限公司支付被第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊支行扣划的关于大厂回族自治县房屋的贷款保证金，该款项自房屋尾款650000元范围内支出。 三、被告大厂孔雀城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告朱志军交付涉案房屋，收房费用由原告朱志军支付，该款项自房屋尾款650000元范围内支出。 四、被告全国军、被告江慰兰、被告大厂孔雀城房地产开发有限公司在涉案房屋能够办理产权登记后共同协助原告朱志军将大厂回族自治县房屋的产权办理到原告朱志军名下（办理产权登记的相关费用，由原告朱志军负担）。 五、扣除上述一、二、三项及诉讼费支出后的剩余房屋尾款，由原告朱志军在大厂回族自治县房屋的不动产权登记至其名下后七日内给付被告全国军、江慰兰。 案件受理费减半收取4750元，保全费5000元，共计9750元，由原告朱志军负担。该款项自房屋尾款650000元范围内支出。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  杨利华 二〇一八年九月二十八日 书记员  杨 曼 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。