浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3706号 上诉人（原审原告、反诉被告）：红苹果家园第二届业主委员会，住所地杭州市江干区九堡镇仁爱路红苹果家园****。 委托诉讼代理人：林朴，浙江元祐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱国华，男，1953年6月22日出生，汉族，住行收拾江干区， 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈洁，女，1978年7月4日生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：乐喜川，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪建，男，1979年9月15日出生，汉族，住杭州市江干区，系陈洁丈夫。 上诉人红苹果家园第二届业主委员会（以下简称红苹果家园业委会）、陈洁房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，红苹果家园第二届业主委员会经红苹果家园业主大会选举，于2015年9月25日成立，任期为2015年9月25日至2018年9月24日。 2013年7月11日，陈洁（乙方）与江干区九堡镇红苹果家园业主大会（甲方）签订《红苹果家园物业管理经营用房租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁房屋，甲方出租给乙方的房屋位于杭州市江干区××镇××路××号××层××层，60号二层，共1间，建筑面积616平方米，该房屋用途为金脚桶足道馆，租赁期共36个月，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租金第一年第一期为160000元，付款时间2013年7月10日，第二期为160000元，付款时间2013年9月30日前；第二年为345600元，付款时间为2014年3月31日前；第三年为373248元，付款时间为2015年3月31日前，首次付款时间为2013年7月10日，押金60000元，该押金于合同终止时乙方付清相关费用后，由甲方无息退还乙方，合同生效之日起，甲方在当天将房屋交付乙方，租赁期满，本合同即终止，乙方须将房屋腾空还原毛坯退还给甲方，如未腾空还原毛坯，则乙方支付甲方腾空清理人工费20000元。如乙方逾期支付房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金0.5%作为逾期滞纳金，租赁期满乙方逾期归还房屋，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，等。 上述合同签订后，陈洁取得上述房屋并用于经营金脚桶足道馆。经营过程中，陈洁发现上述房屋墙体及地面存在渗水状况。2016年1月20日，红苹果家园业委会向陈洁发函催讨租金。陈洁于2016年1月22日发函回复红苹果家园业委会，要求红苹果家园业委会对房屋进行维修，租金可协商等。 现红苹果家园业委会起诉至原审法院，请求：1、判令陈洁向红苹果家园业委会支付2015年4月1日至2016年3月31日的房租人民币373248元及逾期支付房租的滞纳金（以月租金31104元为基数，按日息0.5%计至实际支付之日止）；2、判令陈洁向红苹果家园业委会支付至陈洁将房屋腾空交付红苹果家园业委会之日止的逾期交还房屋滞纳金（2016年4月1日起至2016年5月18日暂计为98169元）；3、判令陈洁将案涉租赁房屋腾空还原毛坯并交还红苹果家园业委会；4、本案的诉讼费由陈洁承担。在一审诉讼过程中，陈洁提起反诉，请求：1、判令红苹果家园业委会赔偿陈洁因房屋漏水支出的维修费、房屋转让费、鉴定费等各项开支400000元（包括房屋维修费43161元，商铺长期存在渗水漏水三年的租金差价134904元，商铺转让价值161935元，鉴定费60000元），并返还房屋租赁押金人民币60000元；2、判令红苹果家园业委会承担全部诉讼费用。 在原审诉讼过程中，经陈洁申请，原审法院分别委托浙江方圆检测集团股份有限公司、耀华建设管理有限公司、杭州诚正价格评估咨询有限公司对杭州市江干区××街道××路××号房屋的渗水原因及损失情况进行鉴定。浙江方圆检测集团股份有限公司于2017年1月22日出具鉴定报告一份，鉴定结论为一层墙体渗漏产生原因为一层地面基层长期潮湿，致使墙体潮湿，相应的面层脱落，二层墙体渗漏产生的原因为建筑外窗与墙体的密封不严，防水封闭不到位造成的。耀华建设管理有限公司于2017年7月12日出具司法鉴定报告一份，鉴定结果为维修工程造价43161元。杭州诚正价格评估咨询有限公司于2017年10月16日出具价格评估报告书一份，评估结论为：案涉商铺在价格评估基准日的合同价格为人民币1038848元（1.54元／天˙平方米），在价格基准日商铺正常市场租金价格与长期渗水商铺在2013年4月1日至2016年3月31日期间3年的租金差价为每平米每天人民币0.2元，总价134904元，商铺内现存物品价值36028元，商铺现存价值（即转让价值）483972元。红苹果家园业委会共计支付鉴定费人民币60000元。 原审另查明，陈洁已支付前两年房屋租金，未支付2015年4月1日至2016年3月31日的租金。2018年2月11日，陈洁将上述房屋交还红苹果家园业委会，双方办理交接手续，并约定：陈洁应于2018年2月28日前取走留置的物品麻将机5台、中央空调2台，其余物品均放弃；陈洁愿承担房屋腾空费20000元，红苹果家园业委会认可陈洁已交付押金60000元，双方约定押金与腾空费进行抵扣。 原审再查明，杭州市江干区九堡镇仁爱路58、60号房屋为红苹果家园物业经营用房，原为浙江昆仑物业管理有限公司红苹果管理处管理，已于2013年3月30日管理权移交江干区九堡镇红苹果家园业主大会。 原审法院认为，陈洁与江干区九堡镇红苹果家园业主大会签订的《红苹果家园物业管理经营用房租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律规定，合法有效。原审法院针对双方主要争议焦点分析认证如下： （一）关于红苹果家园业委会主体是否适格。杭州市江干区九堡镇仁爱路58、60号房屋为红苹果家园物业经营用房，故该房屋系红苹果家园全体业主共同所有。根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。红苹果家园业委会依法可代表红苹果家园全体业主履行合同权利及承担合同义务，故其具备作为红苹果家园业委会的主体资格，其诉讼行为法律后果对全体业主具有约束力。 （二）关于红苹果家园业委会所提本诉诉请。经专业机构鉴定，案涉房屋确实存在渗水问题，根据鉴定结论，案涉房屋渗水系房屋自身原因所致，故红苹果家园业委会应对房屋质量承担相应责任。但陈洁在发现房屋渗水后，未要求解除合同，而是选择继续履行合同，且经鉴定，案涉房屋虽有渗水，但仅得以减少租金而非不能经营，故陈洁还应继续支付相应租金。关于陈洁所提红苹果家园业委会起诉时已过诉讼时效的抗辩意见，红苹果家园业委会于2016年1月20日向陈洁催讨租金，陈洁于2016年1月22日向红苹果家园业委会发送回函，其内容能够反映红苹果家园业委会对其催讨过租金，以及双方多次进行沟通，故根据法律规定，诉讼时效应中断，红苹果家园业委会起诉时并未超过诉讼时效。原审法院依据鉴定结论，认定减少的租金为人民币134904元，陈洁还应支付租金人民币238344元。鉴于红苹果家园业委会出租的房屋存在瑕疵，亦属违约，原审法院对红苹果家园业委会要求陈洁支付逾期付款滞纳金的诉请不予支持。根据合同约定，合同期满后陈洁须将案涉商铺腾空还原毛坯退还给红苹果家园业委会，陈洁已于2018年2月11日将上述商铺交还红苹果家园业委会，故红苹果家园业委会主张陈洁交还商铺的诉请原审法院不予支持。但陈洁未在合同期满后按时腾退房屋，应承担逾期腾退滞纳金。双方约定的滞纳金为原房租2倍，属明显过高，原审法院酌情调整逾期腾退滞纳金按第三年租金减去因渗水造成的差价为基数计算，即每日899.4元。陈洁因本案提出抗辩及另行主张损失，并申请对渗水原因及经济损失进行鉴定，鉴定结果亦显示红苹果家园业委会对房屋瑕疵负有责任，故陈洁在鉴定期间继续占用房屋具有一定正当理由，其据此所提应减免逾期腾退滞纳金的抗辩理由原审法院予以支持，但鉴于陈洁所提部分鉴定事项未被判决所支持，故陈洁对上述原因导致鉴定时间延长的后果应承担相应责任，原审法院酌情认定陈洁在2016年4月1日至2017年10月16日（即最后一份鉴定报告出具之日）期间承担30%的逾期腾退滞纳金共计人民币152178.48元，2017年10月17日至2018年2月11日期间按每日899.4元计算逾期腾退滞纳金共计人民币106399.02元。 （三）关于陈洁所提反诉诉请。1、关于维修费用，因红苹果家园业委会作为出租人，有维护出租房屋正常使用的义务，红苹果家园业委会未尽维修义务，陈洁虽未举证证明其具体维修次数及金额，但鉴定报告已说明维修次数并不在鉴定范围内，且陈洁在红苹果家园业委会一直未予以维修的情况下自行维修房屋亦符合常理，故对鉴定所得维修费43161元予以支持；2、关于租金差价，已在陈洁应支付的租金中予以扣减134904元；3、关于商铺转让价值，因合同约定陈洁转租商铺需红苹果家园业委会同意，且该价值亦不由陈洁享有，故对该诉请不予支持；4、关于鉴定费，根据鉴定结果，鉴定渗水原因的鉴定费人民币45000元及鉴定维修费用的鉴定费人民币3000元由红苹果家园业委会承担，鉴定经济损失的鉴定费人民币12000元由双方各半承担，故红苹果家园业委会需支付陈洁鉴定费人民币54000元。5、关于押金，红苹果家园业委会认可陈洁已缴纳60000元押金，同时双方约定押金与陈洁应承担的房屋腾空费20000元相抵扣，故红苹果家园业委会还应返还陈洁押金40000元。综上，除已扣减的租金外，红苹果家园业委会应支付陈洁反诉请求各项费用共计137161元。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十五条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、陈洁于判决生效后十日内支付红苹果家园第二届业主委员会房屋租金人民币238344元；二、陈洁于判决生效后十日内支付红苹果家园第二届业主委员会逾期腾退滞纳金人民币258577.5元；三、红苹果家园第二届业主委员会于判决生效后十日内支付陈洁租房押金人民币40000元、鉴定费人民币54000元及维修费人民币43161元，共计人民币137161元；四、驳回红苹果家园第二届业主委员会的其他诉讼请求；五、驳回陈洁的其他反诉诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费，其中本诉案件受理费人民币4185.5元，由红苹果家园第二届业主委员会负担1954.5元，由陈洁负担2231元；反诉案件受理费人民币4100元，由陈洁负担2877.5元，由红苹果家园第二届业主委员会负担1222.5元；由陈洁及红苹果家园业委会应负担的案件受理费应于判决生效后三日内向原审法院缴纳。 宣判后，红苹果家园业委会不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定案涉房屋渗水系房屋自身原因所致，属事实认定错误。浙方圆鉴定（2016）工程鉴010号鉴定报告的鉴定结论中并未明确案涉房屋渗水系房屋自身原因所致，仅明确了一层墙体渗漏产生的原因为一层地面基层长期潮湿，致使墙体潮湿，相应的面层脱落；二层墙体渗漏产生的原因为建筑外窗与墙体的密封不够，防水密封不到位造成。事实上，一层地面基层潮湿是因为案涉房屋在一楼，而且陈洁经营足浴店，用水量大造成，二层是因陈洁装修所导致。因此，原审法院判决红苹果家园业委会承担租金差价、维修费用、不支持逾期付款滞纳金的事实依据错误。二、退一步而言，即使案涉房屋渗水系房屋自身原因造成，原审法院对于维修费用及租金差价的判决也是错误的。1、原审相应鉴定报告所列明的维修费用43161元系三年四次维修的总费用，在陈洁未举证证明其具体维修次数及金额的情况下，原审法院判决不当。2、关于租金差价，鉴定报告的结论为三年的租金差价134904元，而陈洁未举证证明案涉房屋渗水的具体时间，而陈洁按约支付了前两年租金的行为能够证实前两年并未出现渗水情况。即使原审法院需判决租金差价，也只能支持第三年的租金差价。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持红苹果家园业委会的一审诉讼请求，驳回陈洁的一审反诉请求。 针对红苹果家园业委会的上诉，陈洁在二审期间认为红苹果家园业委会的上诉理由和请求，缺乏依据，请求二审依法予以驳回。 宣判后，陈洁亦不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审法院认定陈洁与江干区九堡镇红苹果家园业主大会签订《红苹果家园物业管理经营用房租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，是错误的。江干区九堡镇红苹果家园业主大会不具备对外签订案涉经营性租赁合同的主体资格，案涉租赁合同应为无效合同。2、原审判决认定案涉房屋系红苹果家园物业经营用房，该房屋系红苹果家园全体业主共同所有，缺乏事实依据。红苹果家园业委会在一审诉讼过程中就此所提交的证据均不足以证明该事实。3、原审判决认定红苹果家园业委会具备本案原告主体资格，是错误的。4、原审判决认定案涉房屋虽存在渗水问题，但仅能减少租金而非不能经营，陈洁仍需支付租金238344元，是错误的。原审判决已经认定案涉房屋存在质量问题，该质量问题导致陈洁的经营目的无法实现，从原审诉讼过程中陈洁提交的电费也可以反映出，2015年4月1日至2016年3月31日期间该房屋实际未经营使用。原审法院该项判决既不公平亦不合理。5、原审法院判决陈洁承担逾期腾房滞纳金，是错误的。如前所述，案涉租赁合同系无效合同，该合同上所谓的逾期付款滞纳金及逾期腾房滞纳金等内容均为无效条款。案涉房屋租赁合同同时约定违约金及滞纳金条款，缺乏依据。而且本案纠纷产生的根本原因是案涉房屋存在质量问题，作为承租人，陈洁无须承担任何责任。即使陈洁存在一定的违约，但原审判决所确定的逾期腾房滞纳金明显偏高。而且红苹果家园业委会作为出租方，根据合同约定在合同期限届满后自行腾空而要求陈洁支付20000元清理人工费即可，故所谓逾期未腾退及时间延长的责任在于红苹果家园业委会。在陈洁承担20000元腾空人工费的情况下，无须再承担逾期腾房滞纳金。案涉房屋未能及时腾退的另一个原因为红苹果家园业委会之间的内部矛盾，将案涉房屋上锁，导致案涉房屋不仅不能使用而且也无法退还。6、陈洁并未承诺对屋内物品的放弃。二、基于前述分析，原审法院适用法律错误。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第一、二项，改判驳回红苹果家园业委会的起诉，维持原审判决第三项。 针对陈洁的上诉，红苹果家园业委会在二审期间答辩称：一、原审法院关于红苹果家园业委会原告主体资格的认定是正确的。二、案涉房屋租赁合同是合法有效的，原审法院的该项认定是正确的。三、关于逾期腾房滞纳金的问题，案涉房屋是在原审法院支持下腾空的，在起诉之前红苹果家园业委会曾多次要求陈洁腾退，但遭到陈洁阻挠，故原审法院判决逾期腾房滞纳金是合理的。综上，请求二审依法驳回陈洁的上诉理由和请求。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点之一系案涉《红苹果家园物业管理经营用房租赁合同》的效力及红苹果家园业委会是否具备原告诉讼主体资格。经审理查明，案涉房屋系红苹果家园物业经营用房，属红苹果家园全体业主共有，故红苹果家园业主大会作为该小区全体业主的代表与陈洁签署上述合同，符合法律规定，该合同应认定为有效。而红苹果家园业委会作为全体业主共同推选的代表，其依法可代表全体业主行使案涉合同的权利义务，故原审法院认定红苹果家园业委会具备本案原告诉讼主体资格，并无不当。基于此，陈洁提出的案涉合同无效的相关上诉理由，本院不予采纳。本案争议焦点之二系双方当事人提出的各项请求的认定问题。案涉房屋存在渗水质量问题的事实是清楚的，而且红苹果家园业委会未举证证明渗水系陈洁使用不当造成，故原审法院结合案涉房屋使用情况，以减免租金的方式认定陈洁应支付的合同期内租金，符合本案实际情况。红苹果家园业委会认为即使需扣除租金差价，也仅需扣除第三年租金差价。本院经审查后认为，陈洁在一审诉讼中提交的其与物业公司工作人员的录音记录可以证明陈洁在承租案涉房屋后曾多次向物业公司反映漏水并要求维修的问题，虽然陈洁按约支付了前两年的房屋租金，但并不代表其经营未受到影响，故原审依据鉴定结论扣除租期内的租金差价，并无不当。而陈洁提出的其无须支付第三年租金的上诉理由，因其无证据证明因渗水问题导致其实际无法使用案涉房屋，其上诉理由与其实际使用情况不符，本院亦不予采纳。关于维修费用，红苹果家园业委会在诉讼过程中自认未对案涉房屋进行过维修，故可以认定案涉房屋租期内的维修行为系陈洁实施，原审法院依据鉴定结论认定红苹果家园业委会支付陈洁维修费43161元，并无不当。关于逾期腾房滞纳金，案涉房屋在租赁期限届满后，陈洁未腾空交还给红苹果家园业委会的事实是清楚的，案涉房屋系自原审法院主持下双方于2018年2月11日进行了交接，在陈洁无证据证明案涉房屋未能腾退系红苹果家园业委会造成的情况下，原审法院认定陈洁需承担逾期腾房滞纳金，并无不当。同时，原审法院根据本案实际情况所认定的滞纳金标准，尚属合理，本院予以维持。陈洁提出的其无须承担逾期腾房滞纳金的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12615元，由红苹果家园第二届业主委员会负担3861元，由陈洁负担8754元（红苹果家园第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内至本院退回多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年九月十四日 书记员 万丹丹