福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初5285号 原告（反诉被告）：福州齐鑫动力机械有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇福光路162号1#楼三层。统一社会信用代码：91350111569273011H。 法定代表人：黄其定，总经理。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘源，福建建达律师事务所律师。 被告（反诉原告）:冯秀芳，女，1971年4月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吕寅生，福建三瑞律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州齐鑫动力机械有限公司（以下简称齐鑫公司）与被告(反诉原告)冯秀芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，齐鑫公司的委托诉讼代理人刘源，冯秀芳的委托诉讼代理人吕寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐鑫公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令冯秀芳向齐鑫公司支付自2017年8月10日至2017年10月9日止的租金43600元（按每月租金21800元计算）;2.依法判令冯秀芳立即腾退租赁房屋，并向齐鑫公司支付自2017年10月10日起至实际交还房屋之日止的场地占用费用（参照每月租金21800元为标准，暂计至2017年10月25日，为10900元）；3.依法判令冯秀芳向齐鑫公司支付欠缴的水费、电费合计850元；4.依法判令冯秀芳向齐鑫公司支付赔偿金68167.5元；5.本案全部诉讼费用由冯秀芳承担。事实和理由：2017年4月10日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定：冯秀芳向齐鑫公司承租坐落于福州市晋安区C座三层标准厂房一座；租赁期限自2017月4月10日起至2026年4月9日止；每月租金为每平方米60元，共计28700元。另根据《租赁合同》的约定，冯秀芳应于支付月当日前（即每月10日前）交付租金，并承担租赁房屋所发生的水、电等费用。如拖欠不付满一个月，则齐鑫公司有权按欠缴租金及一切应支付费用总额的5％向冯秀芳收取违约金，并有权解除本合同，收回租赁房屋。租赁期间，如冯秀芳提前退租而违约，应赔偿齐鑫公司三个月租金。然合同履行至2017年8月份起，冯秀芳除欠缴水、电费外，还出现拖欠租金的行为。同年9月27日，齐鑫公司向冯秀芳发出《律师函》，告知其行为已经违反租赁合同之约定，应当及时向齐鑫公司支付所拖欠的款项，并承担相应的违约责任，但冯秀芳却仍旧置之不理，继续欠付租金及水、电费并占用租赁房屋至今。综上，冯秀芳的违约行为已严重侵害了齐鑫公司的正常经营活动，根据《租赁合同》第七条、第八条之约定，齐鑫公司有权解除合同、收回房屋并追索其欠付的租金、违约金及场地占用费，为保护齐鑫公司的合法权益，特诉至法院。 冯秀芳辩称，齐鑫公司出租的厂房系违法搭建建筑，双方据此签订的租赁合同属于无效合同，本案中齐鑫公司出租的诉争厂房没有产权证、建设许可证等；冯秀芳已于2017年8月初搬出诉争厂房，不存在占用场地费，2017年8月3日冯秀芳已经搬离厂房；齐鑫公司需向冯秀芳退还冯秀芳已经支付5个月的租金及押金，并赔偿齐鑫公司的损失；不存在欠缴水电费的情况，冯秀芳已结清2017年8月3日之前的水电费。 冯秀芳向本院提出反诉请求：１.判令齐鑫公司返还冯秀芳已支付的租金109520元和押金57400元，合计166920元；2.判令齐鑫公司赔偿冯秀芳装修费用107638元；以上两项合计274558元；3.判令齐鑫公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：冯秀芳与齐鑫公司于2017年4月10日签订《租赁合同》，约定齐鑫公司将坐落于福州市晋安区福光路162号C座标准厂房一座出租给冯秀芳，面积478平方米，月租金27380元。同时，齐鑫公司向冯秀芳出示一份《房屋所有权证》，所有权人为福州市晋安区鼓二村民委员会，以及齐鑫公司与福州市晋安区鼓山镇鼓二村民委员会签订的《房屋租赁合同》，并向冯秀芳表示该厂房无任何问题，可以长期租赁。冯秀芳据此相信齐鑫公司的说法，与其签订租期长达9年之久的《租赁合同》，并开始安排人员进场装修，采购订购相关设备。2017年6月，冯秀芳在正常经营过程中，突然接到福州捷诚拆迁工程处的通知，冯秀芳租赁的经营场所系违章搭盖建筑，根据福州市政府关于内河整理工作要求，要对违规占用福兴河道部分进行拆除。冯秀芳急忙询问齐鑫公司，齐鑫公司向冯秀芳明确表示不会有问题，让冯秀芳继续安心经营。然而2017年8月3日，福州捷诚拆迁工程处施工人员直接对冯秀芳租赁的厂房沿福兴河道部分进行拆除，导致冯秀芳无法继续正常经营。 据冯秀芳事后查明，福州市政府已于2017年2月发布通告，将对福兴河在内的三十多条内河进行综合整治和疏浚改造，齐鑫公司故意隐瞒其出租厂房系违章搭盖建筑，内河整治过程中会被拆除的事实，欺骗冯秀芳签订长达9年之久的《租赁合同》，其行为已构成民事欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，齐鑫公司应当返还冯秀芳已支付的租金109520元和押金57400元，并赔偿冯秀芳装修费用107638元，合计274558元。 齐鑫公司对冯秀芳的反诉辩称，双方之间签订的《租赁合同》依法成立，合法有效，冯秀芳应依约向齐鑫公司足额支付租金；诉争厂房被拆除，齐鑫公司对此不存在主观过错，无需承担违约赔偿责任；冯秀芳要求其赔偿装修损失，其主张没有事实及法律依据，其主张不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。下列证据：《房屋租赁合同》、《榕郊S字第001451号房屋所有权证》、《租赁合同》、《收款收据》、《律师函》、《EMS邮政快递》经审查均与原件核对一致，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月4日，齐鑫公司与案外人福州市晋安区鼓山镇鼓二村民委员会（以下简称鼓二村委会）签订一份《房屋租赁合同》，约定鼓二村委会将位于福州市晋安区鼓山镇福光路162号C座三层楼房一座（面积2700平方米）出租给齐鑫公司。2017年4月10日，齐鑫公司与冯秀芳签订了一份《租赁合同》，齐鑫公司将位于福州市晋安区福光路162号C座三层楼房一座（面积478平方米）转租给冯秀芳，约定：厂房租赁期限自2017月4月10日起至2026年4月9日止，每月租金为每平方米60元，共计28700元。冯秀芳应向齐鑫公司支付厂房租赁保证金，保证金为两个月租金，租金应预付一个月。租金支付日期在支付月当日前，并承担租赁房屋所发生的水、电等费用。如拖欠不付满一个月，则齐鑫公司有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。冯秀芳装修部分政府如有赔偿归冯秀芳所有。厂房租赁期间，如一方提前终止合同违约，应赔偿对方三个月租金等。合同签订后，齐鑫公司依约向冯秀芳交付了房屋，冯秀芳依约向齐鑫公司支付了保证金57400元及2017年4月至7月的租金计109520元（按实际面积456.3平方米计算每月实际租金为27380元）。2017年8月初，因晋安东区水系综合治理及运营维护项目，福州捷诚房屋征收工程处对诉争房屋沿福兴河道部分进行了拆除，冯秀芳随即搬离了诉争厂房。之后双方因租金及押金问题产生纠纷，齐鑫公司遂诉至本院。 对双方当事人争议的租赁合同效力问题，本院查明分析认定如下： 齐鑫公司认为，本案诉争房屋部分属于鼓二村委会的产权，部分系其自建房屋，虽没有取得产权证，但并非违章建筑，该诉争房屋部分已得到拆迁补偿，且相关行政职能部门并未就诉争房屋是否违建作出书面结论，本案诉争的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，是为合法有效合同。冯秀芳则认为，鼓二村委会租赁给齐鑫公司的厂房系砖混结构的三层楼房，而齐鑫公司租赁给冯秀芳的厂房系齐鑫公司自建的简陋搭盖，与鼓二村委会产权证上所记载的房屋性质有明显差异，因此诉争房屋系冯秀芳违章搭盖的，双方签订的租赁合同应为无效合同。本院认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效······”规定，本案齐鑫公司未能提供诉争租赁房屋对应的合法权属证明或已取得建设工程规划许可证的相关证明，故双方签订的《租赁合同》应认定为无效合同。 综上事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，齐鑫公司未能提供诉争房屋已取得建设工程规划许可证，故原、冯秀芳就诉争房屋签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故冯秀芳反诉请求齐鑫公司退还其租赁保证金57400元，本院予以支持。但冯秀芳反诉请求齐鑫公司返还已支付的租金109520元，据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因租赁期间冯秀芳确实占有使用该诉争房屋，应按合同约定的租金标准支付占有使用费，故冯秀芳该项请求，本院不予支持。本案诉争房屋因晋安东区水系综合治理及运营维护项目，2017年8月初，福州捷诚房屋征收工程处就诉争房屋沿福兴河道部分的墙体进行了拆除，导致冯秀芳无法经营，冯秀芳随即搬离了诉争房屋。齐鑫公司自愿下调租金为21800元，但双方未能达成一致意见，冯秀芳未再使用经营租赁房屋。齐鑫公司要求冯秀芳支付自2017年8月起的租金，因租赁房屋墙体被拆除，导致合同无法履行,冯秀芳不存在违约情形，故齐鑫公司要求冯秀芳支付自2017年8月起的租金及赔偿违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据民事诉讼法及司法解释的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，提供证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。齐鑫公司要求冯秀芳支付欠缴的水、电费850元，因未提供相关证据证明，本院不予支持。冯秀芳反诉要求齐鑫公司赔偿装修费用，仅提供装修合同及收款收据，不足以证明其装修损失为107638元，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、驳回福州齐鑫动力机械有限公司的诉讼请求； 二、福州齐鑫动力机械有限公司应于本判决生效之日起十日内退还冯秀芳租赁保证金57400元； 三、驳回冯秀芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2770元，减半收取1385元，由福州齐鑫动力机械有限公司负担；反诉案件受理费5418.37元，减半收取2709.19元，由冯秀芳负担2142.8元、由福州齐鑫动力机械有限公司负担566.39元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  唐子熥 人民陪审员  严日成 二〇一八年九月四日 书 记 员  陈新建 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。