浙江省景宁畲族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1127民初1674号 原告：李志强,男,1980年2月28日出生汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：夏云峰，浙江炉西律师事务所律师。 被告：王细珠,女,1954年12月26日出生汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 被告：李永青，男，1970年1月26日出生住浙江省景宁畲族自治县。 原告李志强与被告王细珠、李永青确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月13日立案，依法适用简易程序，进行了公开开庭审理，原告李志强及其委托代理人夏云峰、被告李永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志强向本院提出诉讼请求：1、确认被告王细珠与李永青签订的《不动产买卖合同》无效；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：1991年，原告父亲李章尧病逝，原告、被告王细珠（原告母亲）和案外人李志勇（原告胞弟）共同继承原告父亲个人所有位于两直两层房屋，并实际居住。1999年7月，原房屋拆迁安置于原鹤溪镇车站路25号，并建成一直五层半房屋，建造案涉房屋的地基和资金均来源于原告等三人共同共有的原房屋。案涉房屋建成后，原告等三人一直生活在该房屋。2009年7月3日，被告王细珠隐瞒原告及原告胞弟李志勇系案涉房屋共同共有人的事实，将案涉房屋变更登记在其名下，并单独所有。2013年12月，原告因手术致残，完全丧失劳动能力。2015年3月16日，景宁县残疾人联合会确认原告为肢体残疾贰级。2015年4月1日，原告因完全丧失劳动能力且无生活来源向景宁县民政局申请城乡居民最低生活保障并获批。2017年11月11日，被告王细珠、案外人徐国申与被告李永青签订《不动产买卖合同》，被告王细珠为替案外人徐国申还债擅自将其与原告及原告胞弟李志勇共同所有的案涉房屋转让给被告李永青。2018年1月13日，被告李永青称被告已将该房屋出售并过户给他，要求原告搬离，原告才知共同共有的房屋已被被告私自转让。2018年4月29日，原告向法院起诉要求确认对案涉房屋享有共同共有权。2018年7月17日，法院判决确认原告李志强对涉案房屋即原景宁县鹤溪镇车站路25号房屋（原产权证号为：景房权证鹤溪字第××号）享有共同共有权。综上，原告认为，原告依法对案涉房屋享有共同共有权，被告王细珠未经原告同意擅自将案涉房屋转让给被告李永青，侵犯了原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告王细珠答辩称：1991年，答辩人前夫李章尧病逝后留下平房两直。当时，李志强11岁，李志勇9岁。1992年，答辩人叫来后夫徐国申。1999年7月，原房屋拆迁安置于景宁县鹤溪镇车站路25号，并建成一直五层半房屋。当时，买地基花费13000余元，但安置费包括拆迁费共计30000余元。由于建房原材料贵，因建房欠款100000余元。2008年，李志强结婚花销部分钱。2013年，李志强生病花销部分钱。由于徐国申生意不顺，也欠了部分债。所以，答辩人也是不得已才将房屋卖掉。卖房时全家人都是知道的。答辩人租房搬家，全家都同意。 被告李永青答辩称：1、本案涉及遗产继承和处分，继承时应先分出遗产。被继承人遗产为原人民南路153号（原房屋）的1/2。继承后，被告王细珠占原房屋的2/3、李志勇占1/6、李志强占1/6，拆迁安置案涉房屋后，他们的份额应保持不变。在家庭成员李志勇同意的情况下，王细珠处分登记在其名下的家庭共有财产，其份额超过2/3，应视为已经取得处分权，符合法律规定。2、原告诉称自己补知情、不同意，王细珠无权处分，以此为由要求确认合同无效。依照司法解释规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，应予以驳回。其权利受到侵害，是家庭共有人之间财产纠纷，应另行主张。3、被告王细珠为案涉房屋登记所有权利人。王细珠与答辩人素不相识。答辩人在中介机构知道案涉房屋的出售消息，后以中介机构为居间人，与王细珠签订《不动产买卖合同》，以低于挂牌价3.7%的合理价格受让，且经登记过户。案涉合同为双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，依法为有效合同。4、原告的监护人即配偶张伟丽，在答辩人购买案涉房屋前，其母亲王细珠已将房屋转让过她，在不动产登记中心过户时也始终在现场，现原告作为其配偶和被监护人，提起确认合同无效之诉，有违诚实信用原则。5、原告母亲王细珠，作为户主和家庭共有财产实际管理人，因家庭经济原因处分其名下的房屋，在民间属正常买卖行为。原告明知家庭经济困难，为分到购房款，多次把母亲起诉到法院，增加家庭负担，其行为违背公序良俗，无理无情。 原告向本院提交如下证据：1、原告的身份证；2、原告的残疾人证；3、原告的城乡居民最低生活保障救助证；4、被告王细珠的私有房屋所有权登记申请书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房权证和变更登记询问笔录；5、房产证和不动产权证；6、不动产买卖合同；7、（2018）浙1127民初805号民事判决书。 被告李永青向本院提交如下证据：8、景宁好来屋房产经纪服务部售房信息；9、房产中介机构的收款条；10、收条和银行明细；11、税务发票和银行取款记录；12、拍卖确认书等材料；13、人民调解协议书；14、不动产权证；15、最高人民法院的答复函。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，证据1，经被告质证无异议，本院予以确认；证据2、3，与本案无关联性，本院不予认定；证据4，可以证明经王细珠申请，并经相关部门规划许可，坐落于的房屋登记在王细珠名下的事实，但不能证明原告的待证目的；证据5，可以证明案涉房屋在2009年7月20日、2017年12月12日登记在王细珠名下的事实，但不能证明原告的待证目的；证据6，可以证明王细珠与李永青签订《不动产买卖合同》的事实，但无法证明原告的待证目的；证据7，系本院生效判决，本院予以确认。证据8，可以证明案涉房屋通过中介机构发布售房信息的事实，本院予以确认；证据9，可以证明中介机构收取中介服务费5000元的事实，本院予以确认；证据10，可以证明被告王细珠和案外人李志勇收取案涉房屋首付款60万元的事实，本院予以确认；证据11，可以证明案涉房屋缴纳土地出让金等费用共计142274.4元的事实，本院予以确认；证据12，与本案无关联性，本院不予认定；证据13，可以证明李永青、王细珠和叶小平于2018年3月6日达成调解协议的事实；证据14，可以证明案涉房屋于2017年12月14日登记在李永青和杨慧芳名下的事实，本院予以确认；证据15，系最高人民法院的答复意见，并非证据，仅作为参考材料。 本院经审理认定事实如下：2000年10月10日，坐落于的房屋登记王细珠名下，产权证号：房权证景字第××号。2009年7月20日，坐落于的房屋登记在王细珠名下，产权证号：景房权证鹤溪字第××号。2017年12月12日，坐落于景宁畲族自治县红星街道车站路25号的房屋登记在王细珠名下，产权证号：浙（2017）景宁县不动产权第0003297号。2017年11月11日，被告王细珠（甲方）、案外人徐国申（王细珠配偶）与被告李永青（乙方）签订《不动产买卖合同》，合同主要内容如下：第一条，甲方将坐落于鹤溪镇车站路25号房屋（建筑面积为366.4㎡，土地使用权类型为划拨），作价130万元转让给乙方；第二条，乙方付清全部购房款之日，甲方将房屋交付给乙方；第三条，合同签订时，甲方支付定金10万元，首付款70万元于2017年12月31日之前付清，余款60万元在产权证办理完毕向银行申请贷款到位付清；第四条，土地出让金等税费均由乙方承担……王细珠、徐国申和李永青在合同上签字，景宁好来屋房产经纪服务部作为中介方在合同上盖章。合同签订后，李永青已付清全部购房款130万元，并缴纳土地出让金等税费共计142274.4元。2017年12月14日，案涉房屋过户到李永青、杨慧芳名下，产权证号：浙（2017）景宁县不动产权第0003310号。 另查明，原告李永青、杨慧芳与被告张伟丽、李志强、第三人王细珠排除妨碍纠纷一案，本院于2018年4月2日作出（2018）浙1127民初363号民事判决：一、被告张伟丽、李志强于本判决生效之日起十五日内搬离本县红星街道车站路25号房屋；二、被告张伟丽、李志强于本判决生效之日起十五日内支付给原告李永青与杨慧芳自2018年1月13日起至本判决确定的搬离之日止的损失计3000元整。丽水市中级人民法院于2018年6月25日作出（2018）浙11民终749号民事判决：驳回上诉，维持原判。 再查明，原告李志强与被告王细珠、第三人李志勇共有权纠纷一案，本院于2018年7月17日作出（2018）浙1127民初805号民事判决：确认原告李志强对原景宁县鹤溪镇车站路25号房屋（原产权证号为：景房权证鹤溪字第××号）享有共同共有权。 本院认为，本案争议焦点为案涉房屋买卖合同是否合法有效。首先，根据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，案涉房屋买卖合同由王细珠和李永青本人签订，系双方当事人的真实意思表示，且没有合同法第五十二条规定的导致合同无效的法定情形，故案涉房屋买卖合同应认定合法有效。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，本院作出（2018）浙1127民805号民事判决并已生效，确认原告李志强对案涉房屋享有共同共有权。在签订案涉房屋买卖合同时，虽未经全体共同共有人同意，但原告主张合同无效，本院依法不予支持。 综上，原告要求确认案涉房屋买卖无效，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告李志强的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告李志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审判员 肖 来 二〇一八年九月二十七日 书记员 雷丽燕 -4- -5-