辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00820号上诉人（原审被告）：大连尊爵世嘉广告传媒有限公司，住所地大连经济技术开发区本溪街7号-A。法定代表人：牛勇，该公司董事长。委托代理人：迟仁辉，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连金州新区土地储备中心，住所地大连市金州区管理委员会9号办公区。法定代表人：高健，该中心主任。委托代理人：董海涛，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连太平洋多层线路板有限公司，住所地大连经济技术开发区哈尔滨路22号。法定代表人：高松义，该公司总经理。委托代理人：吴杨，该公司职员。委托代理人：程芳，该公司职员。原审原告大连金州新区土地储备中心（以下简称土储中心）与原审被告大连太平洋多层线路板有限公司（以下简称太平洋公司）、大连尊爵世嘉广告传媒有限公司（以下简称广告公司）返还原物纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2015年3月13日作出（2015）开民初字第195号民事判决，广告公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人广告公司的法定代表人牛勇、委托代理人迟仁辉，被上诉人土储中心的委托代理人董海涛，被上诉人太平洋公司的委托代理人吴杨、程芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告土储中心一审诉称：2008年12月18日，被告太平洋公司通过租赁方式取得位于大连xx区xx路x号、地块标号xx、面积15，881平方米的土地，租期自2009年8月30日起至2014年8月31日止。2013年7月，案涉土地被金州新区管委会列入土地储备计划。2013年10月8日，原告与被告太平洋公司签订《土地收储回购合同》，原告对案涉土地进行收储，现原告已经按照收储合同约定向被告太平洋公司支付了收储费用，双方之间的租赁合同已经解除，案涉土地已经依法收归国有。但时至今日，二被告仍未将上述土地向原告腾退。故原告请求判令二被告将位于大连xx区xx路x号、地块编号为xx的土地及地上附着物立即腾退给原告。被告太平洋公司一审辩称：同意配合腾退。被告广告公司一审辩称：2013年7月1日，我单位与被告太平洋公司签订《厂房租赁合同》，承租案涉地段1865平方米的厂房。合同签订后，我单位交纳了保证金，进场装修后开业经营，正常交纳水电等各项费用。2014年初，我单位了解到原告对案涉土地和厂房进行回购，但在评估过程中未对我方承租场地的装修进行评估。我方于2014年2月20日向原告提交《关于征用拆迁情况的报告》，原告答复称其不能对我方进行补偿，要求就此事与被告太平洋公司进行协商。我单位与被告太平洋公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，租赁权益受法律保护，根据合同约定对租赁厂房进行的装修依法应获得补偿。原告与被告太平洋公司签订的《土地收储回购合同》为普通民事买卖合同，适用买卖不破租赁的相关法律规定。原告与被告太平洋公司签订的《土地收储回购合同》，不得损害我方的合法权益。《土地收储回购合同》中关于由被告太平洋公司负责解决租赁事宜的约定，只在原告与被告太平洋公司之间产生法律效力，任何一方不得依据该合同条款免除应对我方承担的补偿义务。原告应在收购案涉土地和资产的评估阶段对我方经营和装修价值进行评估，原告未评估之前，无权要求我方腾退厂房。除租赁房产外我方未占有其他土地及地上附着物，原告不应在诉讼请求中统一要求我方腾退。一审法院审理查明：2008年12月18日，案外人大连市国土资源和房屋局开发区分局与被告太平洋公司签订《国有土地使用权租赁合同》，被告太平洋公司承租位于大连xx区xx路xx号、地块标号xx、面积15，881平方米的土地，租期自2009年8月30日起至2014年8月31日止。2013年3月29日，被告太平洋公司向大连金州新区管理委员会提交地块收储请示，请求对案涉地块进行搬迁改造，表示支持和配合政府进行收储。2013年7月1日，案涉土地被金州新区管委会列入土地储备计划。2013年10月8日，原告与被告太平洋公司签订《土地收储回购合同》，合同约定：原告回购被告太平洋公司上述土地及土地上的房产（其中包括有房产证的5878平方米厂房、1926平方米宿舍、385平方米仓库和未办房产证的食堂、轻钢房、地下室挡土墙等）和不可搬迁设备（组合式变电站、电力变压器、空调及自控设备、屋顶式空调机等），回购补偿费为33，857，288元，该费用为被告太平洋公司履行合同的全部费用，除此之外，被告太平洋公司不得再向原告提出任何其他补偿要求。被告太平洋公司应在原告支付10%补偿款至被收购土地所在地块挂牌成交期间，完成被收购土地及其地上物的权属注销登记手续。原告向被告太平洋公司全额支付补偿款后4个月内，被告太平洋公司应将收购资产移交给原告，双方在书面移交清单上签字确认即视为交接完毕。回购资产移交时，被告太平洋公司应处理完毕相关租赁事宜。被告太平洋公司保证签订合同事宜已按法律规定时限提前告知承租人。合同签订后，原告已经按约定向被告太平洋公司支付了收储费用。案涉土地及地上附着物被告太平洋公司尚未向原告移交。2013年7月1日，被告广告公司与被告太平洋公司签订《厂房租赁合同》，被告广告公司承租被告太平洋公司案涉土地上厂房，租赁面积1865平方米。租赁期自2013年7月1日起，至2018年6月30日止。合同签订后，原告开始占用上述面积厂房。2014年2月20日，被告广告公司向原告提交《关于征用拆迁情况的报告》。2014年3月13日，原告答复被告广告公司不能对其进行补偿，此事其应与被告太平洋公司进行协商。一审法院认为：原告与被告太平洋公司签订的《土地收储回购合同》合法有效，合同当事人均应恪守。合同签订后，原告依照约定向被告太平洋公司支付了补偿费用，被告太平洋公司应当将案涉土地及地上附着物移交原告。被告太平洋公司逾期移交，构成违约，应承担违约责任。被告太平洋公司庭审中亦同意腾退，故原告对被告太平洋公司的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。本案的争议焦点为被告广告公司是否应当腾退其占有的厂房。在原告与被告太平洋公司已经就案涉土地及地上附着物补偿费用达成一致且实际履行情况下，被告太平洋公司应当将案涉土地及地上附着物交付原告，权属需被注销，此种情况下，被告太平洋公司与被告广告公司继续履行租赁合同事实上已不可能，被告广告公司丧失继续占有厂房的合法依据，应从其占用的厂房中腾退，原告要求被告广告公司腾退符合法律规定，应予以支持。原告与被告太平洋公司签订的土地收储回购合同约定由原告对被告太平洋公司的国有土地使用权及地上附着物进行补偿，收回的土地权属注销纳入土地储备计划，地上附着物涉及产权登记的需注销产权，可见双方并非形成买卖合同法律关系，买卖不破租赁的法律规定不适用本案情况，被告广告公司主张系承租人根据买卖不破租赁的法律规定对抗原告腾退请求的辩解意见不符合法律规定，不予采纳。被告广告公司提出其经营和装修价值未获评估补偿问题，无论被告广告公司的经营和装修价值是否进行了评估，被告广告公司均不具有从原告处直接获得补偿的资格，经营和装修价值补偿其应按照与被告太平洋公司之间的租赁合同法律关系处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，作出如下判决：一、于判决生效之日三十日内，被告大连太平洋多层线路板有限公司将位于大连xx区xx路x号、地块编号为xx的土地及地上附着物交付原告大连金州新区土地储备中心；二、于判决生效之日三十日内，被告大连尊爵世嘉广告传媒有限公司从其占用的大连xx区xx路x号厂房中迁出。案件受理费100元，由被告大连太平洋多层线路板有限公司负担。广告公司上诉的理由及请求是：（一）土储中心与太平洋公司签订的《土地收储回购合同》系混同合同，其中涉及太平洋公司失去国有土地使用权部分双方之间形成的系补偿法律关系，而涉及地上房产和设备的支付对价部分双方之间形成的系买卖法律关系。对于涉及买卖法律关系的部分，应适用合同法的相关规定。一审法院仅以地上房产产权登记需注销、购买不是为了使用为由，认定双方之间形成的不是买卖合同法律关系，属认定事实错误。土储中心与太平洋公司之间除回收土地的补偿外，就其他资产形成的是买卖合同关系，上诉人作为承租人应适用买卖不破租赁原则的保护。（二）土储中心的补偿范围应包含上诉人的经营及装修价值。但其在土地评估过程中，明知部分厂房已租赁给上诉人使用，上诉人对厂房进行装修的情况下，却未对该部分装修价值进行评估并纳入补偿款范围。因二被上诉人在评估过程中漏评上诉人装修部分，致使上诉人未能得到补偿，二被上诉人应对装修部分进行补充评估后，对上诉人承担连带赔偿责任。（三）土储中心在收储过程中未按流程操作，违反相关规定。其在将案涉土地列入储备计划前就应对土地的情况作详细调查，在上诉人与太平洋公司解除租赁合同之前不得将案涉土地厂房纳入储备计划。综上，请求撤销一审判决，改判驳回土储中心的诉讼请求。土储中心答辩认为：（一）本案争议焦点系上诉人是否有权占有案涉土地及是否有权向土储中心主张补偿。案涉土地的合法使用权人是太平洋公司，且土储中心与其达成土地收储回购合同并已履行完毕。故上诉人与土储中心之间无任何法律关系，其无权要求土储中心进行补偿。（二）上诉人与太平洋公司之间的租赁合同未经土地行政主管部门的审批，也未向土地行政主管部门申请办理登记，故该租赁合同系非法的。综上，服从一审判决。太平洋公司答辩认为：（一）案涉租赁厂房的用途是工业用途，上诉人在未经我公司同意的情况下，擅自改变房屋用途，其应自行承担不利后果。（二）上诉人称厂房的装修未纳入评估范围，系因上诉人擅自改变厂房用途造成的，与我公司无关，并不存在上诉人所称的漏评的情况。（三）租赁合同第七条约定，租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行的，双方互不承担责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：2013年7月1日，太平洋公司（甲方）与广告公司（乙方）签订的《厂房租赁合同》第三条约定的租金及保证金的支付方式为：1、甲、乙双方约定，该厂房租赁给乙方，甲方只收取物业管理费，每日每平方米建筑面积为人民币0.6元。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付保证金，保证金为一个月的物业管理费。3、乙方每半年向甲方支付一次物业管理费，首次付费在合同签订后7日内，以后支付日期在半年期限的最后一个月的月末之前支付。4、甲方同意给予乙方3个月的装修期，即收取物业管理费从2013年10月1日起至2018年6月30日止。广告公司在一审中提供专用收款收据一份，用以证明其已向太平洋公司支付保证金34，689元。但太平洋公司称其未收到该款项。上述事实有广告公司提供的《厂房租赁合同》以及各方当事人的陈述笔录在卷为凭，业经各方质证及本院审查，可以采信。本院认为，《土地储备管理办法》第十三条的规定，根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。本案中，二被上诉人签订并履行《土地收储回购合同》系土地储备中的一个环节，在完成土地收购程序后，需由土地登记机关办理注销土地登记。因土地权属需被注销，纳入土地储备，广告公司与太平洋公司继续履行租赁合同已属履行不能，广告公司依照租赁合同再继续占用案涉厂房已无合法依据。关于上诉人称其应受买卖不破租赁原则保护一节，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉土地纳入土地储备计划，土储中心回购土地及地上附着物，并不等同于一般的房屋买卖抑或转让的法律关系，故一审法院认定本案不适用买卖不破租赁，并判令上诉人从占用的厂房中迁出，并无不当。关于上诉人称土储中心漏评其经营及装修部分，导致其损失未获赔偿一节，根据《土地储备管理办法》第十三条的规定，土储中心应与土地使用权人签订土地使用权收购合同，上诉人并非案涉土地的土地使用权人，故上诉人无权与土储中心签订土地使用权收购合同。无论上诉人经营和装修价值是否得到评估补偿，其均无权从土储中心处得到直接补偿。对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人称土储中心违反工作流程，在上诉人与太平洋公司解除租赁合同之前不应将案涉土地列入土地储备计划一节，太平洋公司早在2013年3月29日就向大连金州新区管理委员会提交地块收储请示，案涉土地于2013年7月1日被列入土地储备计划。而上诉人与太平洋公司签订《厂房租赁合同》的时间也是在2013年7月1日，即与案涉土地列入土地储备计划的日期系同一天。故案涉土地被列入土地储备计划之前上诉人与太平洋公司之间的《厂房租赁合同》并不存在，土储中心亦不可能知晓。且并无法规、法规明文规定，如果准备列入土地储备计划的土地上存在房屋租赁关系，则该块土地不允许列入土地储备。故对上诉人的该项上诉请求，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人预交），由上诉人大连尊爵世嘉广告传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 虹审 判 员  刘丽媛代理审判员  陈 伟二〇一五年五月二十九日书 记 员  王 亮