广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初（一）字第20号原告柴致敬，男，1971年9月25日出生，汉族，住广西柳州市柳南区航生路18号16栋2单元602室，公民身份号码：411121197109250035。委托代理人陈家晋，广西盛君律师事务所律师。（特别授权）被告覃秀街，女，1980年9月10日出生，壮族，住广西柳州市柳南区上游路一区16栋4单元102室，公民身份号码：450221198009102488。委托代理人蒋国春，广西汇力律师事务所律师。（特别授权）委托代理人蒙雪红，广西汇力律师事务所律师。（特别授权）第三人陆泽斌。第三人廖华。原告柴致敬诉被告覃秀街房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成由代理审判员乔栎静担任审判长，人民陪审员杨玲、胡庆峰参加的合议庭，追加陆泽斌、廖华作为第三人，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。书记员罗瑛担任法庭记录。原告柴致敬的委托代理人陈家晋、被告覃秀街的委托代理人蒋国春、蒙雪红、第三人陆泽斌、廖华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴致敬诉称，2014年11月6日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，即原告欲购买被告所有的位于柳州市红光小区一区6栋3单元6-2号房屋，面积58．65㎡，价格为310000元（房屋产权证号：柳房权证字第××号）。原告于签订合同当日即2014年11月6日按约向被告支付了购房定金20000元，被告也在同日出具20000元的购房定金收条交原告收执。由于双方约定房款总额中的203000元（贷款额约占房屋总价的65％）需要向银行申请按揭贷款，因此在签订合同后，原告按约积极将相关材料递交多家商业银行申请购房贷款，但均因原告家庭其他成员已有贷款记录而不能按照《房屋买卖合同》约定的贷款额度及比例获得审批通过.期间，被告也拿着原告的相关材料试图向多家银行征询过贷款事宜，得到的也是同样的答复。由于《房屋买卖合同》约定的购房贷款无法获得银行审批通过，应根据《房屋买卖合同》第十二条第2点的约定：如乙方银行审批不通过，合同自动作废，甲乙双方免责。原告多次向被告主张解除合同，并要求其返还20000元的购房定金，均遭到被告的拒绝。原告为维护自身权益，特诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还购房定金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.《收条》1份，原件，拟证明被告已收到原告支付的20000元购房定金；2.《房屋产权证》1份，复印件，拟证明被告是房屋产权人及被告的主体资格；3.《房屋买卖合同》1份，原件，拟证明双方已经明确约定其中有203000元是需要向银行贷款的，占到购房款的70%，当时考虑到特殊的情况，在第12条第二点遇到银行不给予贷款合同自动作废。被告覃秀街辩称，原告在签订合同后，假借银行不给贷款为由拒绝履行合同，而且我收取的20000元是陆泽斌给的，与原告无关。请求驳回原告诉讼请求。被告覃秀街在法定举证期限内提供的证据有：《房地产独家代理买卖协议》1份，原件，拟证明陆泽斌代理销售我的房屋并向我支付20000元的事实，而原告支付的20000元是直接支付给了陆泽斌。被告覃秀街当庭撤回庭前提交的证据：1.《牡丹灵通卡账户历史明细清单》、2.柴致敬与陈永辉《结婚证》、《户口本》及身份证。第三人陆泽斌陈述称，我与被告签订的《房地产独家代理买卖协议》与本案无关。第三人廖华陈述称，不清楚被告与陆泽斌签订协议。第三人陆泽斌、廖华在法定举证期间内未提交证据。经庭审质证，对于原告提交的证据，被告对证据的真实性均予以认可，但认为定金20000元是由陆泽斌支付；第三人陆泽斌对证据2无异议，对证据1、3表示不清楚；廖华对证据1-3均无异议。对于被告提交的证据，原告认可其真实性；第三人陆泽斌认可其真实性，但认为与本案无关，廖华表示不清楚。本院认为，对于原、被告提交的证据，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。综合全案证据，本院确认以下事实：2010年12月28日，覃秀街取得柳州市红光小区一区6栋3单元6-2号房屋所有权。2014年11月6日，覃秀街与柴致敬签订《房屋买卖合同》，约定覃秀街将该套房屋出售给柴致敬，房屋售价310000元，签订合同之日，柴致敬支付购房定金20000元，购房定金充抵房款；合同第六条约定签订合同之日起7日内，双方按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐，柴致敬将不低于87000元的首付款金额存入银行指定账户中，剩余房款203000元向银行申请按揭贷款，如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度的，差额部分由柴致敬以现金方式在房产过户当日支付给覃秀街；合同第十二条第2点约定，如柴致敬银行审批不通过，合同自动作废，双方免责。廖华以中介身份在合同上签字捺印。同日，覃秀街出具《收条》一份交由柴致敬收执，载明今日收到柴致敬购买红光小区6栋3单元602号房屋定金20000元。另确认，覃秀街曾于2014年6月13日与陆泽斌签订《房地产独家代理买卖协议》，其中约定覃秀街委托陆泽斌出售柳州市红光小区一区6栋3单元6-2号房屋，期限为2014年6月13日至2014年10月13日。庭审中，双方均认可房屋未出售成功。在本案审理过程中，原、被告双方均认可原告未支付首付款，对于原因，原告主张交易流程应是先向银行申请贷款，待贷款审批通过后再存入首付款，首付款应存入指定账户即第三方担保机构进行资金监管，原告为预防贷款不成功，避免存钱再退的麻烦，才未存入首付款，所以也就还未涉及到办理该监管账户的流程，后因原告妻子名下房屋有贷款，银行未能通过审批，但银行未出具任何凭证。被告则辩称原告未支付首付款已违反合同约定，合同中约定的指定账户是由中介提供，但原告一直未存入首付款。廖华认同原告主张的交易流程，但认为贷款未经审批的原因是被告房屋房龄过长；对于定金20000元，原告主张该款已在合同签订当天向被告支付，有《收条》为凭。廖华对此予以认可。被告则辩称《借条》中载明的20000元定金实际是由陆泽斌支付，是陆泽斌不能按《房地产独家代理买卖协议》出售房屋才与廖华合伙找柴致敬签订《房屋买卖合同》，《收条》是陆泽斌要求其出具给柴致敬。陆泽斌对此不予认可，表示其确实按《房地产独家代理买卖协议》向被告支付定金20000元，但该定金与本案无关。以上事实还有本院的庭审笔录等书证附卷为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。对于原告诉请解除《房屋买卖合同》并要求被告返还购房定金20000元的问题，该合同第五条约定，签订合同之日，原告支付购房定金20000元，定金充抵房款，支付定金后，原告不得借故不买，被告不得借故不卖和擅自提高或改动房价，故该20000元定金具有预付款及保证合同顺利履行的双重性质。被告于合同签订当日向原告出具《收条》载明已收到原告购房定金20000元，证明原告已按约支付定金，虽被告辩称未实际收取原告定金，《收条》载明的定金实为第三人陆泽斌因《房地产独家代理买卖协议》向其支付，但被告对此未能提供证据证明，原告及第三人陆泽斌也不予认可，故本院对此不予采信。原、被告在合同第六条约定签订合同7日内，双方按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐，原告将不低于87000元的首付款金额存入银行指定账户中，剩余房款203000元向银行申请按揭贷款，如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度的，差额部分由原告以现金方式在房产过户当日支付。但是，原告在支付定金后未在约定期限内将首付款存入指定账户，虽其认为银行通过审批是支付首付款的前置条件，但该主张明显与合同约定相悖。同时，原告还主张在合同第十二条第2点约定如原告银行审批不通过，合同作废，双方免责，但原告对于是否提交银行审批以及银行是否通过审批均未能提供证据证明，因此，本院确认原告因违反合同约定致使交易不能进行，应当承担定金责任。原告诉请解除《房屋买卖合同》，被告于庭审中也认为应当解除，故本院确认原、被告于2014年11月6日签订的《房屋买卖合同》解除，原告支付的20000元定金不予退还。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：一、确认原告柴致敬与被告覃秀街于2014年11月6日签订的《房屋买卖合同》解除。二、驳回原告柴致敬的其他诉讼请求。案件受理费400元（原告已预交），由原告柴致敬负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，撤回上诉处理。审判长乔栎静人民陪审员杨玲人民陪审员胡庆峰二〇一五年五月二十五日书记员罗瑛《中华人共和国民法通则》第八十四条【债的定义】债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条【债务的清偿】债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条【违约责任的一般条款】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。