浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第819号原告魏丽萍。委托代理人周英萍。被告朱锦明。委托代理人杨国青。原告魏丽萍为与被告朱锦明房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用简易程序独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告魏丽萍及其委托代理人周英萍；被告朱锦明及其委托代理人杨国青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏丽萍诉称，2013年3月7日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将座落于义乌市丹溪北路XX-XX号三间X-X层房屋出租给被告使用，租赁期限为五年，即从2013年2月28日起至2018年2月28日；租金第一年为50万元，以后按每年5%递增，房租按年支付，每年提早一个月付清，逾期交付租金的，应及时全额补缴外，还应支付违约金5万元；租赁期间，承租房屋所需水、电、物业管理、房租税、治安等一切费用均由乙方负担；除此之外，双方还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用。按照约定，被告应于2015年1月28日前向原告支付第三年的租金55万元，但时至今日，经原告催讨，被告仍未支付。原告认为，被告的行为已构成违约。为此，要求判决：1、被告继续履行合同支付租金550000元及支付利息损失（从2015年1月29日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）；2、被告支付违约金50000元。被告朱锦明辩称，1、原告的诉请不合理。本案情况是被告经营的求学眼镜行已经破产，在订立合同时未预见。在订立下次合同时，就已经电话通知原告，已经破产无法继续租赁。2015年1月19日，被告电话通知原告不再续租。在征得原告同意后，被告于2015年1月21日低价处理了眼镜，解散了员工。2015年1月22日，被告腾空了所有物品。在租赁合同中有一款，承租人擅自将房屋转让的原告可以终止合同，所以被告无法转租。之后的租金分别为55万、57.5万、60.5万，继续让被告承租显失公平，原被告之间的矛盾会继续恶化。被告目前无力支付租金，而继续履行合同也没有意义。原告要求继续履行合同自身损失也会很大。原告可以从其他途径弥补。依据合同法情势变更原则，被告现在的情况符合情势变更原则，可以适用该原则。所以不应该继续履行。2、根据合同法第110条，目前求学眼镜行已经破产，被告事实上不能履行，故应驳回原告的诉请。3、被告为了减少损失委托了律师，向原告发了律师函。合同已经解除。被告无法转租，原告应转租。但是直到现在原告怠于行使职责，使得损失扩大。所以原告应该理解被告，及时出租减少损失。被告认为继续履行合同没有必要。4、根据目前情况，被告没有构成违约不应支付违约金。原告主体资格不适格，该房屋是原告及其丈夫黄国平所有。本案应由义乌市求学眼镜行丹溪店来承担责任，被告是独资企业的负责人，主体也不符。原告之前同意被告腾空，被告以为原告同意解除合同。后原告反悔，原告本身也未催讨租金。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、房屋租赁合同一份，证明原被告合同关系及权利义务约定。被告质证意见：合同的真实性没有异议，但是对证明目的有异议。合同是原告提供的格式合同，很多条款对承租方不合理。根据合同第五条第三款，承租人可以解除合同。原告代理人提到的，被告不续租，原告可以解除合同，不应继续履行。根据第二条第一款的约定已经使得被告不得不解除合同。根据第五条，擅自转租要支付违约金，使得被告无奈不得不解除合同，被告已经破产，店面腾空，所以双方应终止合同，合同不明确，没有明确承租人不得解除合同，根据实际情况应解除合同。本院认为，该合同由原、被告签字确认，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故本院予以采信。二、义乌市工商登记一份，求学眼镜行照片打印件两份，证明被告还在其他地方继续经营，并未破产，且恶意要求解除合同的事实。被告质证意见：工商登记真实性无异议，证明目的有异议，从时间看登记日期2010年12月15日，核准日期是2013年1月10日，合同签订时间为2013年3月7日，从被告经营情况来看被告系眼镜行负责人，系职务行为。照片是复印件，无法核实真实性。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，故本院不予采信。被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、电话录音资料及录音光盘一份，证明在录音中原被告之间沟通不顺畅，2015年1月19日被告已经通知原告不再续租的事实，且原告同意解除合同。但是被告搬离后，原告又不同意。原告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。被告方认为沟通不好，从现实情况看，原告之所以坚持自己的意见是按照合同，符合常理。被告方无理。从该份录音没有提到要搬走，原告也未同意被告搬走。如果被告在这个电话中要搬走是事实，那么与之前所述相互矛盾。没有看到钥匙要交还原告。证明目的都不能证明，但是可以证明被告的违约行为。本院认为，该组证据的真实性予以认定，但该组证据仅证明了被告曾与原告就房屋租赁事宜有过交涉，无法证明原告同意与被告解除合同的事实。二、通话详单一份，证明被告要搬走不续租的事实，1月20日原告电话同意被告搬走。原告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。只能证明在1月19日、20日有过通话，不能证明通话内容。以该份清单证明被告破产并要搬走，无法证明该事实。1月20日被告方是被呼叫，无法反映出被告方表示要搬走的事实。本院认为，该组证据的真实性予以认定，但该证据仅证明了原、被告有过通话，但无法证明通话内容，故本院不予采信。三、律师函及回单各一份，证明2014年3月23日发函正式解除，在律师函中要求原告出租。原告质证意见：合同已经解除无法律依据，并不能证明合同已经解除。律师函收到过。本院认为，该组证据的真实性予以认定，但无法证明原被告双方合意解除租赁合同的事实。四、房屋租赁合同一份，证明本案合同是格式合同，是出租方提供。根据合同约定不可以转租。可以提前两个月通知不再续租，合同未约定承租人不能解除合同。原告质证意见：真实性无异议，合同是真实意思表示，被告认为是格式合同，从签订到履行有两年多，格式条款对其不利不成立。从约定和实际履行看，原告允许转租。被告没有与原告协商转租。被告认为可以行使解除权，合同解除有约定解除和法定解除。未约定解除。被告要行使解除权要根据法律规定。合同约定期限是5年，如果被告租赁期限届满5年，要继续履行要提前通知。被告对提前两个月的理解有错误。本院认为，该证据的真实性予以认定，但无法单独证明该合同系格式合同。五、义乌市房地产管理处房产档案证明一份，证明房屋是原告及丈夫共同所有，原告主体不适格。原告质证意见：证明目的有异议。虽然讼争房屋是原告与丈夫共有，从合同履行，原告丈夫无异议，不影响合同履行。原告的抵押贷款不影响房屋出租。买卖不破租赁，即使买卖都不影响房屋使用。由此可以证明被告方可以继续履行合同。本院对该证据的真实性予以认定，结合该份证据与证据四，可证明魏丽萍系本案的房屋租赁合同相对人，故作为原告主体适格。六、照片两份，证明店面现状。经过原告同意被告腾空房屋。原告质证意见：与本案无关。腾空不是原告要求。本院认为，该组证据的真实性予以认定，但无法证明原告同意被告腾退房屋并解除租赁合同的事实。七、工商登记一份，证明店面已经注销，被告主体不适格。原告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。注销原因系歇业，被告方可能是自己行使权利的表现，不能证明是破产。即使破产也不影响。义乌市求学眼镜行负责人是被告，但是被告在承租时并没有披露其是负责人的身份，其是以个人名义签订合同。本院认为，该证据的真实性予以认定，但无法单独证明被告主体不适格的事实。经审理查明，原告魏丽萍系义乌市丹溪北路**房屋的共有权人。2013年3月7日，原告魏丽萍（出租方）与被告朱锦明（承租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：出租方将义乌市丹溪北路XX-XX号店面三间X-X层出租给承租方使用；租赁期共五年，出租方从2013年2月28日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年2月28日收回；租金第一年人民币50万元，以后按每年5%递增，即第二年人民币52.5万，第三年人民币55万，第四年人民币57.5万，第五年人民币60.5万；2013年1月28日一次付清第一年的房租，房租按年支付，每年提早一个月付清；承租方逾期交付租金的，除仍应及时全额补交外，还应支付违约金五万元。被告朱锦明至今未向原告魏丽萍支付上述房屋2015年度的租金。本院认为，原告魏丽萍与被告朱锦明签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，合同双方均应履行合同所确定的义务。被告朱锦明尚欠原告魏丽萍租金550000元事实清楚，证据充分，应予认定。被告朱锦明未按约定及时支付租金系违约行为，应根据合同约定向原告魏丽萍支付违约金5万元。关于利息损失的主张，本院认为，合同中已明确约定了逾期支付租金的违约责任，原告魏丽萍又主张利息损失无依据，故本院不予采信。关于被告朱锦明的主体问题，其辩称签订房屋租赁合同系以义乌市求学眼镜行法定代表人的名义签订，但本院认为根据其提供的照片可以显示该房屋租赁用于开设名为“朱老师”的眼镜店，与求学眼镜行无关联性。且被告朱锦明也未提供其他证据予以证明在签订房屋租赁合同时向原告魏丽萍表明了其身份情况，故本院认为被告朱锦明系以个人名义与原告魏丽萍签订房屋租赁合同，应认定被告朱锦明的主体适格，对被告朱锦明的该辩解本院不予采信。另被告朱锦明辩称其已破产应适用情势变更原则并要求解除合同，无事实与法律依据，故对该辩解本院亦不予支持。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告朱锦明于本判决生效后十日内向原告魏丽萍支付租金550000元及违约金5万元。二、驳回原告魏丽萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4935元，由原告魏丽萍负担35元，由被告朱锦明负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费9870元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1********-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）代理审判员  俞霞珍二〇一五年五月二十九日书 记 员  贾晶婷