广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初4646号 原告：赵杰，男，1989年6月7日出生，苗族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：宁军，湖南金恒律师事务所律师。 被告：雷茗，女，1978年9月25日出生，汉族，身份证住址：广西北流市。 被告：广西南宁正和兴房地产经纪有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路63号金源•现代城2553号，统一社会信用代码：91450100672491471F。 法定代表人：黄艳俐。 委托诉讼代理人：胡新毅、张梦洁，广西东方意远律师事务所律师。 原告赵杰与被告雷茗、广西南宁正和兴房地产经纪有限公司（以下简称“正和兴公司”）租赁合同、居间合同纠纷一案，本院于2018年5月30日受理后，依法适用普通程序，于2018年8月1日、2018年8月23日两次公开开庭进行了审理。原告赵杰的委托诉讼代理人宁军，被告正和兴公司的委托诉讼代理人张梦洁到庭参加诉讼。被告雷茗经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵杰向本院提起诉讼请求：一、判令解除赵杰和雷茗、正和兴公司签订的《房屋租赁合同》；二、雷茗退还赵杰铺面租金、履约保证金共计17500元；三、正和兴公司退还赵杰中介费1750元；四、雷茗、正和兴公司共同赔偿赵杰装修损失49745元；五、雷茗、正和兴公司共同赔偿因违约而给赵杰造成的其他损失53470元（具体为：1、双倍返还押金7000元，2、加盟工资性损失18000元，3、预交利润、团费性损失18000元，4、履职租住中介费900元、押金3600元、首季租金5400元，5、宽带费570元）；六、本案诉讼费由雷茗、正和兴公司承担。事实与理由：2018年3月16日赵杰通过正和兴公司与雷茗签订《房屋租赁合同》，租赁雷茗名下位于商铺。因雷茗、正和兴公司向赵杰隐瞒了本案租赁房屋已经承租给南宁宝树房屋租赁有限公司（以下简称“宝树公司”）的事实，在赵杰装修完毕准备使用时，宝树公司强行对铺面上锁，造成铺面无法使用。 被告正和兴公司辩称：一、正和兴公司只是本案中是居间人，而且居间行为已经完成，不存在故意隐瞒涉案房屋已经租给他人的事实，赵杰要求正和兴公司退还中介费没有依据。二、正和兴促成双方签订合同后，双方合同的履行情况与正和兴公司无关。 被告雷茗未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 赵杰、正和兴公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。被告赵杰经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月16日，赵杰与雷茗、正和兴公司共同签订了一份《房屋租赁合同》，约定包括但不限于以下内容：1、雷茗将其名下的位于南宁市商铺出租给赵杰办公使用，租赁期间为一年（2018年4月15日至2019年4月14日），租金为每月3500元；二、雷茗于2018年3月16日将房屋交付给赵杰，赵杰于该日支付首季租金10500元、履约保证金7000元；三、雷茗保证租赁期内该房屋不存在任何产权纠纷或被拍卖而影响只用的情况……，若雷茗违反上述保证，赵杰有权解除合同、要求雷茗双方返还履约保证金并退还交租的剩余租期的租金和相关费用；四、雷茗、赵杰均确认正和兴公司已经为双方租赁该房屋提供了中介服务，并由赵杰向正和兴公司支付佣金1750元，除正和兴公司原因导致本合同无法履行，佣金不退，由违约方赔偿守约方佣金损失。另该合同特别补充约定“经双方协商一致，承租方在租赁期间如房子发生产权纠纷影响到承租方使用的，出租方应作出相应赔偿”。《房屋租赁合同》签订后。赵杰依约向雷茗支付首季度租金10500元、履约保证金7000元，向正和兴公司支付中介费1750元。 为在办租赁房屋处经营，赵杰于2018年3月19日与广西百事通国际旅行社有限公司（以下简称“百事通公司”）、南宁彩弘广告公司签订了一份《去哪儿门店装修工程合作协议》，约定南宁彩弘广告公司于2018年3月20日至2018年4月5日对本案租赁房屋进行装修。装修完毕后，赵杰依约向南宁彩弘广告公司支付了装修费43218元。遂后赵杰在门店安装电脑、打印设备、空调、办理宽带共花费6527元。另为了方便经营，2018年4月7日，赵杰与案外人王菲签订了一份《房地产租赁合同》，在鲁班路租住了一套房屋，租期为一年，并支付了首季租金5400元、房屋押金3600元、中介费900元、宽带费570元。 2018年3月12日，赵杰与百事通公司签订了一份《“去哪儿”服务网点经营管理责任协议书》，约定赵杰以百事通公司的名义在本案租赁房屋处设立服务网点，经营期限为一年。赵杰保证至少完成利润指标8000元（在经营开始前一次性预交），任何情况下该款项不予退还，另赵杰还需向百事通公司交纳“服务网点预约团费壹万元”。百事通公司在赵杰完成利润指标的前提下按照每月1500元向赵杰发放工资。当日，赵杰依约向百事通公司交纳了服务网点预约团费10000元、利润指标8000元。 2018年3月底，开始有人持《房屋租赁登记备案证》对本案租赁物主张权利、与赵杰交涉，并将房屋上锁、阻挠经营。经核实，本案租赁房屋已经被雷茗出租给南宁宝树房屋租赁有限公司并在南宁市房产管理局登记备案，出租时间为2018年1月8日至2036年1月7日。 本案的争议焦点为：正和兴公司是否应当向赵杰退还中介费、承担本案赵杰损失的赔偿责任。 本院认为：赵杰、雷茗、正和兴公司之间签订的《房屋租赁合同》为各方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。雷茗在签订合同时向赵杰隐瞒了本案房屋已经出租给他人的事实，而在合同履行过程中亦未能依约保证本案租赁房屋可以正常交付赵杰使用。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，赵杰可以要求撤销本案合同，并要求雷茗依照该法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定要求雷茗承担法定责任。但赵杰并没有选择该法定权利救济，而是要求解除合同，故本案应当依照解除合同的约定和法定后果确定各方当事人责任。 一、雷茗应当承担的违约责任范围。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”对规定，双方《房屋租赁合同》已经约定了“雷茗保证租赁期内该房屋不存在任何产权纠纷或被拍卖而影响只用的情况……，若雷茗违反上述保证，赵杰有权解除合同、要求雷茗双方返还履约保证金并退还交租的剩余租期的租金和相关费用”的解除条件，赵杰有约定解除权，可以解除合同，相应的赵杰应当将本案房屋返还给雷茗。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经明确约定了在租赁期内该房屋产生产权纠纷导致合同解除的违约责任，即雷茗应当承担“双方返还履约保证金并退还交租的剩余租期的租金和相关费用”的违约责任，故对于赵杰提出雷茗应当双倍返还履约金7000元及退还租金10500元的诉讼请求，本院予以支持。但赵杰为履行本案合同，还产生了其他损失，而其他损失远远高于上述约定违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，赵杰主张增加违约金的数额应当严格确定在其已经实际发生的损失范围内，而不应当包括预期利益损失、扩大损失、签约时可预见的损失等。具体损失本院认定如下： 租赁房屋装修费43218元、宽带费1100元（共计44318元）已经实际发生，而且在合同解除后无使用价值，本院予以确定。 门店安装的电脑、打印设备、空调，虽然均是赵杰为履约而购买，但合同解除后仍然有使用价值，本院酌情确定损失为购买价值的一半，即2713.5元。 赵杰为方便经营租住房屋，交纳了中介费900元、押金3600元、首季租金5400元及租住房屋宽带费570元。一方面该费用并非履行本案《房屋租赁合同》必然会产生的费用，另一方面更为重要的，上述合同及费用的交纳时间为2018年4月7日，即相关权利人对本案租赁房屋主张权利、阻挠经营、房屋上锁之后，赵杰在明知本案《房屋租赁合同》有可能不能继续履行及双方签订《房屋租赁合同》时明确约定该种情况下雷茗只需要双倍返还履约保证金7000元的情况下，仍然采取租赁房屋的行为扩大损失，因此该损失虽然超过了7000元，但仍然应当以双方约定的7000元违约金为限，不应调整。 赵杰与与百事通公司签订的《“去哪儿”服务网点经营管理责任协议书》签订的时间为本案其与雷茗签订《房屋租赁合同》之前，一方面其向百事通公司缴纳的服务网点预约团费10000元、利润指标8000元，因合同不能履行，可以与百事通公司协商解决，不一定全部都会损失；另一方面更为重要的，该行为即便产生损失，也应当在其签订合同时可以预先考虑到，但其在签订《房屋租赁合同》时仍然同意约定只需要雷茗双倍返还履约保证金7000元的违约条款，故上述损失即便高于该违约金约定，也应当在其签订合同可以预见、可以承受的范围之内，本院不予调整。 赵杰要求雷茗赔偿其如果完成利润指标，百事通公司需要向其支付的“工资”18000元不在其已经实际发生的损失范围内，为预期经营性利润损失，本院不予支持。 综上，雷茗在赵杰依约解除合同后应当承担的违约责任 为：1、双倍返还履约保证金14000元；2、退还房屋租金10500元；3、赔偿赵杰其他损失共计47031.5元。 二、关于正和兴公司是否应当向赵杰退还中介费、承担本案赵杰损失的赔偿责任问题。在《房屋租赁合同》签订的过程中，正和兴公司提供的是居间服务行为。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，正和兴公司只有在故意隐瞒本案租赁房屋已经租赁给他人之事实的情况下，才可能需要依法承担损害赔偿责任，但赵杰所举证据无法证明上述事实。另一方面更为重要的，正和兴公司在签订合同之前已经对本案租赁房屋的权属进行了基本的调查、了解，即便其知晓本案房屋可能存在其他产权纠纷的可能，但各方《房屋租赁合同》中已经特别补充约定“经双方协商一致，承租方在租赁期间如房子发生产权纠纷影响到承租方使用的，出租方应作出相应赔偿”，也就是说即便存在上述情况，各方约定也应当由雷茗承担相应赔偿责任，正和兴公司可以免除法定赔偿责任。综上，赵杰要求正和兴公司承担本案因雷茗违约导致合同解除而给其造成的损失没有法定、约定依据，本院不予支持。 另根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，正和兴公司已经促成赵杰与雷茗签订合同，其居间事项已经完成，不应当向赵杰退还居间费用。但《房屋租赁合同》中各方已经明确约定如合同无法履行则由违约方赔偿守约方佣金损失，故该1750元居间费用应当由雷茗向赵杰赔偿。虽然赵杰没有明确提出该费用由雷茗向其赔偿的诉讼请求，但其已经提出要求退还中介费的诉讼请求，只是主张权利对象有误，且该费用在其要求雷茗赔偿的总费用范围内，本着一次性解决纠纷的原则，本院在本案中认定该费用应当由雷茗向赵杰赔偿。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十六条及《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下： 一、解除赵杰、雷茗、广西南宁正和兴房地产经纪有限公司于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》，赵杰从本案租赁房屋即商铺搬离，将房屋返还给雷茗； 二、雷茗向赵杰双倍返还履约保证金共计14000元； 二、雷茗向赵杰退还房屋租金10500元； 三、雷茗赔偿赵杰佣金损失1750元； 四、雷茗赔偿赵杰其他损失47031.5元； 五、驳回赵杰对雷茗的其他诉讼请求； 六、驳回赵杰对广西南宁正和兴房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费2732元，由雷茗负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，各方当事人可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  魏 超 人民陪审员  莫志平 人民陪审员  卢鸿淮 二〇一八年九月六日 书 记 员  卢瑞娟