海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1905号 原告：琼海世华房地产代理有限公司，住所：海南省琼海市嘉积镇银海路戴维斯羽毛球馆对面（陈道美宅）。 法定代表人：张某，总经理。 委托诉讼代理人：程某，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：颜某，男，该公司职员。 被告：姜某，男，1958年6月10日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。 委托诉讼代理人：贾某，广西宝典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某，广西宝典律师事务所律师。 原告琼海世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）与被告姜某居间合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告世华公司的委托诉讼代理人程某、颜某，被告姜某的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告保证金200元，并向原告支付违约金2.4万元及退还定金2万元；2、本案的案件受理费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2017年11月6日，原告世华公司与被告姜某就原告为被告销售其名下位于海南琼海市××镇（万泉河畔人家）1-1-402房（房产证号：海房权证海字第XXXX号）签订了《限时销售合同》。合同约定房屋委托交易价格为60万元，限时销售（独家委托）期限为签订合同之日起至2018年5月6日。合同第四条约定：甲方（被告）拒绝与乙方（原告）找到的适格买家签订《房屋买卖合同》则甲方须向乙方返还限售保证金，且甲方应当向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。合同签订后，原告向被告随即支付了200元保证金。同日，被告再次签署《明示单》确认：“本人清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议”。《限时销售合同》和《明示单》签订后，原告依据合同约定，通过网上推介，上门推销，现场推荐等工作努力为被告找到适格的买家，并约定以65万元的价格销售涉案房屋。并与买家就承购涉案房屋签订了《承购确认书》就房屋的价格等各种承购意向进行了明确的约定。上述合同签订后，原告又与被告签订了《定金协议书》约定了合同定金为2万元，随后原告把定金汇入到被告的账户。上述合同签订完毕后，原告随即通知被告准备签订购房合同，但被告以房价波动较大为由，拒绝按照《限时销售合同》的约定与原告为其找到的买家签订正式的购房合同，经原告多次与其协商，其仍然拒不履行合同的约定。原告认为，原、被告签订的《限时销售合同》系双方真实意思的表达，不违法法律的强制性和禁止性规定，是合法有效的合同，双方都应当严格履行；合同签订后，原告为了表达履行合同的诚意向被告支付了保证金，并严格按照合同的约定已经寻找到适格的买卖购买涉案房屋，原告已经认真履行了合同义务；被告在原告依据合同为其寻找到适格的买家后，因房价波动而拒绝与原告为其寻找到的买家签订购房合同，已经违反了合同的约定，是违约方，应当按照合同条款承担违约责任。故，被告收取原告的200元保证金应当退回，收取的定金也应当如数返还，并按照合同《限时销售合同》第四条之规定向原告支付涉案房产委托交易价格的4%的违约金，即60×4%=2.4万元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告姜某答辩称，原、被告签订了《限时销售合同》，在合同约定的限时销售期限内，原告没有完成委托事项，合同终止，原告请求被告支付违约金2.4万元，没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。1、原告称已依据合同为被告找到适格的买家后，被告因房价波动而拒接与被告寻找到的买家签订购房合同，违反了合同的约定，应按《限时销售合同》第四条之规定支付涉案房产委托价格的4%的违约金，没有事实根据。从被告与原告的工作人员陈依灵的微信交流记录可以看到，原告在2018年5月30日和被告联系说要说下客户的情况，6月6日通知要被告安排时间到海南办理过户相关手续，而被告在2018年5月底时已明确告知原告房屋不卖了。而在自签订《限时销售合同》到被告告知原告房屋不卖了之时，原告一直没有安排被告与原告所称的买家接触协商房屋买卖事宜。对于原告所称的适格买家，其与原告约定的买价为650000元，支付保证金5000元，与原告支付给被告的定金20000元,也不相符。不能说明原告已依据合同约定为被告找到适格的买家。原、被告在合同第三条中明确约定限时销售期为签订合同之日至2018年5月6日，在《定金协议书》也约定原、被告于2018年5月6日前办理纳税申报及过户手续。从事实上看，原告未能在规定期限完成委托事项，被告对此不存在过错。在合同期限届满后，双方的权利义务终止，被告不应承担违约责任。2、从公平原则看，《限时销售合同》第四条约定双方的权利义务明显不对等，原告承担的义务（支付200元保证金）与其因此获得的权利（该房产委托交易价格的4%违约金，相当于24000元），存在巨大的差异；并且根据合同第七条约定中介服务费为销售价的2%，此违约金已远超出原告履行完成合同后应得的报酬。《限时销售合同》第四条约定为合同格式条款，明显加重被告的责任减轻原告的责任，该条款约定应为无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、《限时销售合同》、《限时销售合同明示单》，证明原、被告就涉案房屋的委托销售达成了协议，对房屋价格、违约责任、利益分成等均进行了明确。被告也明确对《限时销售合同》中的条款均已经明确无异议。2、《定金协议书》、转账回单、收款收据，证明原、被告签订了《定金协议书》，并按约定将定金2万元汇入被告的账户。3、《承购确认书》、汇款记录，证明原告已经根据与被告签订的《限时销售合同》为被告找到了适格的买家，买家同意以约定的价格购买涉案房产，原告也支付并收取了相关费用。被告质证认为，对证据1的真实性、关联性无异议，但对合同第四条的合法性有异议，在第四条里面约定是乙方以200元的保证金作为违约责任的承担，违约金是交易价格的4%，权利和义务明显不平等，虽然合同明示单是真实的，并不能否定条款加重被告责任的性质，此条款应该是无效条款。显示销售合同中期限是签订之日止至2018年5月6日，被告应该在约定的时间内完成委托事项，事实是原告不能在约定的时间内完成。对证据2的真实性、合法性无异议，但是从定金的内容看，2万元虽名为定金，但也只是单方约定被告违约应承担双倍返还定金，而原告违约应如何承担并未做约定，因此实际是原告预付的部分款项而非法律意义上定金的性质。定金协议中第四条第（1）项约定，2018年5月6日前办理过户相关手续，也就是约定了被告委托原告事项的完成期限应是2018年5月6日，原告没有在约定的期限内完成委托事项。对证据3的真实性、合法性无法确认，因为是原告与第三方签订的，被告也无法核实，对关联性及证明内容有异议，对原告所称的适格买家黎秋福，价位65万元，保证金为5000元，相应汇款凭证上却不是承购人退款，金额与原告支付被告的定金2万元也不相符，不能证明原告依据合同的约定为被告找到适格的买家。本院审查认为，对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院为查明案件事实，于2018年9月5日向黎秋福就有关承购涉案房屋事实进行了调查，并当庭出示询问笔录一份。原、被告对该询问笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，但被告对黎秋福在笔录中陈述的内容有意见，认为黎秋福并没有证据来证实其陈述的内容，交付款情况与承购的情况不相符，原告也没有向被告说过房屋买卖具体的交易情况，原告与黎秋福达成的条款也没有向被告告知，这份证据由法院依法审查。本院审查认为，对该份询问笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月6日，原告世华公司与被告姜某签订《限时销售合同》一份，该合同主要约定：乙方(原告）代为销售甲方（被告）名下的位于琼海市××镇（万泉河畔人家）1-1-402房，房产证号：海房权证海字第XXXX号，交易净收价格为60万元。合同第三条约定，限时销售期限为签订本合同之日起至2018年5月6日。第四条约定，甲方于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房地产真实、合法、有效的相关资料，配合乙方到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询。乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金200元。乙方保证如未在本合同第三条规定的销售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此销售保证金；如乙方在销售期限内找到适格买家，则此销售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此销售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。第十六条第8项约定，此房款净收价为陆拾万圆整，不付中介费。合同还对付款方式、税费的承担等事项进行了约定。上述合同第四条使用加粗字体标识。同日，被告向原告出具《限时销售合同明示单》，主要内容为：对《限时销售合同》所有的条款，本人已详细阅读，琼海世华房地产代理有限公司的员工也已向本人详细说明和解释。本人清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议。上述合同签订后，原告即向被告支付了保证金200元，被告向原告出具了收款收据。之后原告即按约定通过网上推介，门店宣传等方式为被告提供服务。 2018年3月16日，原告与黎秋福就涉案房屋签订了《承购确认书》一份，主要内容为：涉案房屋售价为65万元；乙方（黎秋福）同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5%向甲方（世华公司）支付咨询及中介服务费；乙方在签订本确认书时同意支付5000元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金；若业主同意该房地产售价为65万元或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金。《承购确认书》签订后，黎秋福向原告支付了5万元，其中5000元两笔通过现金形式支付，4万元于2018年3月28日通过其妻子胡友乙刷卡转账支付。黎秋福表示该款中5000元为保证金，4.5万元为房款。 2018年3月31日，原、被告签订《定金协议书》一份，约定签订本协议支付定金2万元；甲方（被告）与买家签订《房屋买卖合同》当日，甲方同意买家支付该房屋高于上述委托价的实际售价的差额支付给乙方（原告）作为咨询及中介服务费；双方约定于2018年5月6日前到税局办理纳税申报手续，房产交易中心办理过户相关手续；双方约定该物业成交方式为银行按揭付款方式，首付款为人民币（含定金）20万元整，剩余尾款由银行一次性支付给甲方。同日，被告向原告出具了收到原告购房定金2万元的收款收据，原告于2018年4月3日通过其法定代表人张某向被告指定的银行账户转账支付定金2万元。 因被告认为原告未在合同约定的限时销售期限内完成委托事项。被告于2018年6月3日通过微信向原告工作人员表示决定不卖涉案房屋，并表示已于5月31日电话告知原告，同意将定金2万元及押金200元退还给原告。 另查明，原告收取黎秋福的5万元款项尚未向黎秋福退还。对于原告向被告支付的2万元，黎秋福表示由被告向原告退还后，其再向原告主张。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案的争议焦点为：一、原告是否在限时销售期限内完成委托事项为被告找到适格的买家；二、《限时销售合同》第四条条款是否有效；三、原告主张被告支付违约金2.4万元是否应得到支持。 关于争议焦点一。原、被告约定在签订合同之日起至2018年5月6日，原告为被告找到适格的买家。在被告撤回委托事项之前，原告已按《限时销售合同》的约定，与黎秋福签订《承购确认书》并收取黎秋福的保证金。3月31日，原、被告亦签订《定金协议书》，被告于4月3日收取了定金2万元。可见，原告已于限时销售期限内为被告找到合适的买家。而办理纳税申报及过户手续，办理过户相关手续的义务人应为被告，原告只是有协助义务，被告未能提供证据证明其已经履行了己方义务，故对被告抗辩原告未能依据合同约定为其找到适格的买家，未能按《定金协议书》约定在2018年5月6日前办理纳税申报及过户手续，办理过户相关手续，未能完成委托事项的抗辩意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二。原告为从事居间服务的企业，其与被告签订的《限时销售合同》条款内容系为了重复使用而预先拟定，故《限时销售合同》的条款系格式条款。《限时销售合同》第四条中对双方的权利义务进行的规定，该条内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，而且合同中的第四条均用加粗字体进行了标识，同时被告也出具了明示单说明其已阅读合同所有条款，原告已就合同条款向被告进行详细说明及解释，这些均足以证明被告对上述合同第四条条款内容是清楚知悉的。故被告抗辩《限时销售合同》第四条条款无效，无事实根据及法律依据，本院不予采纳。 关于争议焦点三。被告不同意与原告在限时销售期限内找到的买家签订《房屋买卖合同》，出售涉案房屋。原告主张被告应当按照《限时销售合同》第四条约定支付涉案房产委托交易价格的4%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原告作为居间方，尚未促成合同成立，可向被告主张支付从事居间活动支出的必要费用。故其诉请要求被告支付涉案房产委托交易价格的4%的违约金，本院不予支持。鉴于原告在居间过程中确实付出了劳动，产生了必要费用，结合本案实际情况，本院酌情支持由被告向原告支付居间必要费用6000元。 《限时销售合同》签订后，原告向被告支付了限时销售保证金200元，现被告不同意出售房屋，应将上述保证金返还原告。故原告主张被告返还保证金200元，于法有据，本院予以支持。 被告收取了原告的定金2万元，该2万元为黎秋福向原告所交纳的保证金。原告虽未向黎秋福退还该款，但黎秋福表示由被告向原告退还后，其再向原告主张。故对原告主张被告退还定金2万元，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告姜某于本判决生效之日起十日内向原告琼海世华房地产代理有限公司退还保证金200元及定金2万元。 二、限被告姜某于本判决生效之日起十日内向原告琼海世华房地产代理有限公司支付居间必要费用6000元。 三、驳回原告琼海世华房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费453元，由原告琼海世华房地产代理有限公司负担184元，由被告姜某负担269元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 祁永芳 二〇一八年九月二十七日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。