河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）石民六终字第00367号上诉人（原审被告）河北新科房地产开发有限公司。法定代表人张三祥，该公司总经理。委托代理人云峰，河北诺杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）韩学斌。委托代理人强小磊，河北燕赵众诚律师事务所律师。上诉人河北新科房地产开发有限公司（以下简称新科公司）因与被上诉人韩学斌商品房预售合同纠纷一案，不服河北省鹿泉市人民法院（2014）鹿民一初字第01743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，原、被告（反诉原告）双方于2008年5月30日签订了合同编号为D-003号的《商品房买卖合同》，约定由本案原告（反诉被告）韩学斌购买本案被告（反诉原告）新科公司建造的瑞泰澜庭第D幢2单元502号商品房一套，该合同第八条、第九条、第十一条约定：“出卖人应当在2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、…。2…。3…。4…。5该商品房经出卖人组织相关单位验收合格…。非因出卖人过错造成的延期交房，出卖人不承担责任。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期60日内，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一滞纳金，超出60日，买受人有权解除合同，出卖人按总房款的1%向买受人支付违约金，买受人继续履行合同，出卖人继续按日向买受人支付总房款万分之一的滞纳金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，自出卖人通知届满之日视为出卖人已将房屋交付买受人，买受人应于交付之日起按日交纳物业管理费等相关费用”。双方签订此合同后，被告（反诉原告）新科公司并未按照合同的约定向原告（反诉被告）交付合同约定的商品房，原告（反诉被告）于2011年3月8日起诉至本院，要求本案被告（反诉原告）支付从2009年11月1日到2011年3月9日的违约金17728.33元。后本院以（2011）鹿民一初字第266号民事判决书判决本案被告（反诉原告）赔偿本案原告（反诉被告）韩学斌17728.33元。本案被告（反诉原告）不服提出上诉，后河北省石家庄市中级人民法院以（2012）石民四终字第00399号民事判决书判决驳回上诉，维持原判，原告（反诉被告）韩学斌依此申请本院强制执行。2009年12月21日，被告（反诉原告）新科公司组织勘验、设计、施工、监理等单位对其建造的瑞泰澜庭小区B、D座进行了验收，并形成验收报告，验收结果为验收合格。被告（反诉原告）新科公司于2012年11月2日以快递的方式向原告（反诉被告）邮寄了通知一份，通知原告（反诉被告）自2012年10月31日至2012年11月10日到瑞泰澜庭售楼部办理房屋交付手续、办理房产证，被告（反诉原告）并为此进行了公证，河北省鹿泉市公证处也为此出具了（2012）鹿证民字第1141号公证书，原告（反诉被告）韩学斌称其并未受到此邮件。2013年5月20日，原告（反诉被告）韩学斌以被告（反诉原告）新科公司仍未交付房屋为由，起诉至本院，即本案。诉讼中，甲方韩学斌委托强小磊与乙方河北新科房地产开发有限公司及丙方石家庄鑫伯物业服务有限公司于2013年12月17日私下达成协议，甲方韩学斌并出具了经过云南省瑞丽市公证处公证的授权委托书。协议约定的大致内容为：“一、甲、乙双方确认并同意：1、截止2013年12月17日，乙方因两次诉讼应付甲方19752.33元。2、（2013）鹿民一初字第844号案件中，甲方应付乙方暖气配套费、物业费、热损费等费用共计13009.45元。3、上述费用折抵后，乙方还应付甲方6742.88元。二、甲、乙、丙三方同意，乙方应付甲方6742.88元，由丙方提供免费物业服务的方式兑现，期限为自2014年5月1日至2017年4月30日。三、本协议生效后，（2011）鹿民一初字第266号民事判决书所确定的乙方的给付义务履行完毕。甲方不再向乙方主张2011年3月10日之后的逾期交房的违约金。四、…。五、签订本协议后，甲方将所需资料交付乙方后3个工作日，乙方将房屋的钥匙交付甲方或其代理人。六、签订协议后，甲方将办理产权证书所需资料交付乙方，乙方于7个工作日内协助甲方将办理房产证的有关文件资料递交房管等相关部门，并协调尽快办理。十、本协议一式六份，三方各持两份，自甲方或其代理人签字且乙丙两方盖章之日生效”。原告（反诉被告）韩学斌称该协议并未生效，并拒绝履行该协议书。原审认为，原、被告（反诉原告）双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，该合同详细约定了买卖双方各自的权利及义务，因此双方均应按照合同的约定如期履行各自的义务，被告（反诉原告）新科公司理应按照合同约定的期限将符合合同约定条件的商品房交付给原告（反诉被告）韩学斌，并应按照合同的约定协助原告（反诉被告）办理房屋产权登记事宜，否则就应按照合同的约定承担违约责任。但本案被告（反诉原告）并未按照合同约定的期限向原告（反诉被告）交付房屋，致使原告（反诉被告）在本案之前起诉被告（反诉原告）承担违约赔偿责任，法院判决之后，被告（反诉原告）新科公司仍未及时将房屋交付给原告（反诉被告），因此被告理应按照合同约定支付逾期交房的滞纳金，被告新科公司应当协助原告交付房屋并办理房产权属证书。被告未向原告出示房屋竣工备案相关证明，原告拒绝接收房屋并未违反合同约定，故本院对被告要求与原告解除合同并赔偿损失的反诉请求不予支持。被告辩称双方于2013年12月17日私下达成了和解协议，但是该和解协议已超出了原告方授权范围，原告方只是委托其代理人代理其处理与被告之间的法律纠纷，并未授权其代理人与第三人达成和解协议，事后本案原告又未对此予以追认，因此，该协议不能约束本案原告，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河北新科房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将瑞泰澜庭D幢2单元502号房产交付原告（反诉被告），被告（反诉原告）应协助原告（反诉被告）办理房屋产权属登记事宜。二、被告（反诉原告）河北新科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）韩学斌逾期交付房屋滞纳金，自2011年3月10日起计算至实际交付房屋之日时止，按日万分之一计算。三、驳回被告（反诉原告）河北新科房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费7120元，反诉费195元，由被告河北新科房地产开发有限公司（反诉原告）负担。河北新科房地产开发有限公司不服一审判决向本院提起上诉，诉求二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、本案已经签订协议，应按该协议处理纠纷。2、双方合同约定上诉人于2009年10月31日前将经验收合格的房产交付被上诉人使用。上诉人于2009年12月31日完成了验收，后通知被上诉人办理手续，被上诉人均拒绝办理。自上诉人通知届满之日起视为房屋已经交付，被上诉人应于交付之日起按规定缴纳物业管理服务费等相关费用。3、逾期违约金应计算至判决生效之日止而不应计算至实际交付房屋之日止。被上诉人韩学斌辩称：1、三方协议并未成立也未生效。因为超出了被上诉人的授权范围，被上诉人事后拒绝追认，协议内容不能约束被上诉人。2、验收报告在一审庭审中上诉人才向法庭提交，之前上诉人始终没有出示验收报告也没有有效通知被上诉人接收房屋。由于上诉人至今没有交付房屋，上诉人提供的物业费等相关票据不具有真实性，费用不应由被上诉人承担。3、逾期交房违约金应当计算至房屋实际交付之日止。经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，上诉人新科公司与被上诉人韩学斌签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。被上诉人韩学斌的授权委托书中显示虽然其代理人强小磊系特别授权，但只是授权处理双方当事人之间的诉讼事宜，并未授权强小磊与第三方签订协议的代理权限。代理人强小磊与上诉人新科公司及第三方石家庄市鑫伯物业服务有限公司签订的《协议书》内容超越了代理权限，不能约束被上诉人韩学斌。上诉人新科公司关于本案已经签订协议，应按该协议处理纠纷的主张本院不予支持。新科公司虽称其于2009年12月份组织相关单位完成了验收且验收合格，但双方当事人因涉案房屋交付事宜进行了多次诉讼，石家庄市中级人民法院出具（2012）石民四终字第00399号生效民事判决书时上诉人新科公司仍未向法庭提供验收报告。直到本案一审开庭时即2014年1月6日才向一审法院提交验收报告，被上诉人韩学斌也第一次见到验收报告。房屋不能交付使用是由于上诉人新科公司不能提供验收报告的违约行为造成的，由此产生的损失应当由其承担。虽然上诉人新科公司于2012年10月31日通过公证的方式向被上诉人韩学斌邮寄送达交房《通知》，但未提供被上诉人韩学斌已经签收或拒绝签收的回执。公证送达的方式只能证明上诉人新科公司送达的行为及送达的文件内容，但不能证明已经有效完成送达。因此，上诉人新科公司关于2009年12月份完成验收、通知届满之日起视为已经将房屋交付并由被上诉人缴纳相关费用的主张本院不予支持。由于上诉人新科公司的违约行为而导致涉案房屋至今没有交付使用，新科公司应当在房屋达到合同约定的条件后交付于被上诉人韩学斌并承担逾期交房的违约责任。一审判决认定滞纳金自2011年3月10日起计算至实际交付房屋之日时止并无不妥。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费7315元，由上诉人河北新科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 林审判员 岳桂恒审判员 薛金来二〇一五年五月五日书记员 李 苒