苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2014)虎民初字第1188号原告郭继良。原告殷美芳。委托代理人许修春，江苏紫东律师事务所律师。被告雷磊。委托代理人王磊，江苏拙正律师事务所律师。委托代理人李佳鑫，江苏拙正律师事务所律师。原告郭继良、殷美芳与被告雷磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月30日受理后，依法由审判员武佩吉独任审判，被告雷磊在2015年1月13日当庭申请撤回反诉，本院裁定予以准许。于2015年1月13日、4月16日公开开庭审理了本案，原告郭继良、殷美芳的共同委托代理人许修春，被告雷磊的委托代理人王磊、李佳鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭继良、殷美芳诉称，2012年6月11日，被告将其拥有的苏州高新区芳邻彩云花园5幢XXX室（包括阁楼及003号车库）出售给原告，原告按照约定履行了自己的义务，被告也与原告共同办理了产权过户手续；买卖完成后，因被告自述有许多进口的家具在出售的房产中，需要找地方予以摆放，故向原告提出暂租该房屋，并于2013年初支付租金10000元，并承诺在2013年5月1日前搬离。后，被告向苏州仲裁委员会提请仲裁，要求撤销双方签订的《存量房买卖合同》，2014年1月6日，被驳回其仲裁请求；2014年1月13日，被告又向苏州市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决，2014年3月20日，裁定驳回其请求。现被告仍拒不搬离涉诉房屋，原告为维护其自身合法权益，诉至法院。请求判令被告立即搬离苏州高新区芳邻彩云花园5幢XXX室（包括阁楼及003号车库）房屋；被告支付占有使用费32500元（2500元/月，计算13个月，自2013年5月1日起至2014年6月30日，实际要求被告支付至搬离之日）；庭审中，变更诉讼请求为被告支付2012年6月至2015年4月间的房屋使用费89200元，2015年5月后按照3700元每月支付至被告实际搬离之日，被告承担本案诉讼费。被告雷磊审辩称，对于原告的诉请与事实不符，由于两原告并非按照双方约定向被告支付房款，已经构成了违约。故被告按相关法律规定可以继续使用并占有该房屋。故，要求原告应当对于未履行的房款予以结算并承担相关的违约责任。经审查，原、被告双方签订的合同约定有仲裁条款，但被告在本案中进行了实体答辩并应诉，故本院继续审理。经审理查明，本案讼争房屋系坐落于苏州高新区芳邻彩云花园5幢XXX室（包括阁楼及003号车库），建筑面积224.31平方米（包括车库15.96平方米、阁楼84.46平方米），原房屋所有人为雷磊，2012年6月11日两原告与被告曾签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：由雷磊出卖名下坐落于苏州高新区芳邻彩云花园5幢XXX室（包括阁楼及003号车库），建筑面积224.31平方米（包括车库15.96平方米、阁楼84.46平方米），合同房价款为30万元，买受方应于2012年7月1日前一次性支付。房屋交付应于2012年7月1日自买受方付清房款之日起30天内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理权属转移登记。其合同第六条约定：出卖方交房日期定于2012年7月1日前腾空、并通知买受方验收，查验后以交钥匙为实际交房日。其第七条约定逾期交房不超过30天，每逾期一天，违约金按房屋价款万分之一；逾期交房超过30天，退房的按10%承担违约金。继续履行的按每逾期一天，违约金按房屋价款万分之一。由此，上述房屋于2012年6月25日转移登记至郭继良、殷美芳名下共同共有。另查明，本案被告雷磊于2013年7月间向苏州仲裁委员会提出仲裁申请，其述称：2012年6月11日双方签订的《存量房买卖合同》，显失公平，严重损害其合法权益，请求撤销。2014年1月6日，苏州仲裁委员会以（2013）苏仲裁字第265号裁决书，裁决驳回全部仲裁请求。遂后，雷磊向苏州市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决，2014年3月20日，苏州市中级人民法院以（2014）苏中民仲审字第0023号民事裁定书，裁定驳回申请人雷磊请求撤销苏州仲裁委员会（2013）苏仲裁字第265号裁决的申请。其后，在本案庭审中被告雷磊于2014年6月27日向苏州仲裁委员会提出仲裁申请，其述称：2012年6月11日双方签订的《存量房买卖合同》，经2014年1月6日苏州仲裁委员会以（2013）苏仲裁字第265号裁决书裁决认定，房屋买卖实际是按照111.25万元履行付款义务，因此实际支付购房款仅为归还贷款的31.25万元，其余80万元实际未支付，请求裁决支付。2015年1月5日，苏州仲裁委员会以（2014）苏仲裁字第356号裁决书，裁决被申请人于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付购房款648000元。2015年3月13日，苏州市中级人民法院以（2015）苏中民仲审字第00006号民事裁定书，裁定驳回申请人郭继良、殷美芳请求撤销苏州仲裁委员会（2014）苏仲裁字第356号裁决的申请。再查明，两原告于2015年1月13日申请要求对被告房屋占有使用费价格评估，本院依法委托苏州市价格认定局价格鉴定，该局于2015年3月24日出具苏价证民鉴[2015]26号关于房屋使用费的价格鉴定结论书。其价格鉴定标的在价格鉴定基准期间的使用费价格为：2012年6月至12月，6个月使用费为12000元；2013年使用费为27600元，2014年使用费34800元，2015年1月至4月使用费为14800元。价格鉴定费1750元，由两原告垫付。上述事实，有两原告提供的证据：房产证、土地使用证，（2013）苏仲裁字第265号仲裁裁决，（2014）苏中民仲审字第0023号民事裁定书，房屋出租信息；被告提供的证据：（2014）苏仲裁字第356号仲裁裁决书。以及两原告提交的（2015）苏仲裁字第号仲裁裁决，价格鉴定结论书，价格鉴定费票据，与本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案讼争的坐落于苏州高新区芳邻彩云花园5幢XXX室（包括阁楼及003号车库）房屋，其双方因对2012年6月11日签订的《存量房买卖合同》产生纠纷，经苏州仲裁委员会的（2013）苏仲裁字第265号裁决书，与苏州市中级人民法院的（2014）苏中民仲审字第0023号民事裁定书；以及苏州仲裁委员会的（2014）苏仲裁字第356号裁决书，与苏州市中级人民法院的（2015）苏中民仲审字第00006号民事裁定书；其可据此足以认定苏州高新区芳邻彩云花园5幢XXX室（包括阁楼及003号车库）房屋权属登记房屋所有人为郭继良、殷美芳共同共有。现仲裁裁决对该房屋的总价款进行了变更，认定买受人即两原告尚有648000元购房款未支付出售人既被告，仲裁裁决己具有法律效力。故，涉及仲裁的属执行范畴，本案不予以评判。上述房屋于2012年6月25日转移登记至郭继良、殷美芳名下共同共有，而被告一直仍继续占有房屋，其行为妨害了两原告对房屋财产所有权占有、使用、收益和处分的权利。该不当行为对依法变更获得该房屋所有人构成侵权，应承担侵权责任。被告辩解的以由于因两原告未能履行自己的付款义务，被告有权行使自己的先履行抗辩权，即拒绝交付房屋，因此被告也并不存在非法占用使用该房屋的行为。本院认为根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。被告占有他人之物的，应当向权利人即两原告支付房屋占有使用费，即（2012年6月至12月，6个月使用费12000元；2013年使用费27600元，2014年使用费34800元，2015年1月至4月使用费14800元）合计89200元。至后继续占有期间，应以2015年度价格鉴定为据，折算每月3700元为房屋占有使用费。被告辩称的两原告购房款逾期付款构成违约的意见，因苏州仲裁委员会的（2014）苏仲裁字第356号裁决书就购房款的支付金额、时间等均作出了裁决，本院不再就相同问题再行评判，被告可凭相关仲裁裁决依法申请执行。在庭审中，被告表示愿意腾房搬迁，并经双方确认按照合同约定除空调、厨卫外，其他可移走的部分均可以移走，故从其约定。所涉其他费用结算，经本院释明被告应当在5日内向法院提交截止2015年4月以前物业管理费、水、电、气费等相关费用的交纳凭证。由于被告未在期限内提交上述凭证，故应认定从腾房搬离交付之日前的上述费用由被告自行结清。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，判决如下：一、被告雷磊应于本判决生效之日起十日内从坐落于苏州高新区芳邻彩云花园5幢XXX室（包括阁楼及003号车库）房屋内腾房搬离交付予原告郭继良、殷美芳。二、被告雷磊应于本判决生效之日起十日内支付原告郭继良、殷美芳于2015年4月前房屋占有使用费89200元，至后以每月3700元照实结算。上述第二项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，减半收取346元，价格鉴定费1750元，合计2096元，由原告负担1048元，被告负担1048元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10-550101040009599。审判员  武佩吉二〇一五年五月十三日书记员  丁 颖