黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0103民初11189号原告：徐立刚，男，1989年3月25日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托代理人：秦利，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托代理人：高旭，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地：哈尔滨市南岗区嵩山路89—**，统一社会信用代码：91230199565429824T(1-1)。法定代表人：于彤，职务：总经理。委托代理人：王**，黑龙江张万友律师事务所律师。原告徐立刚与被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐立刚的委托诉讼代理人秦利、被告鸿远房地产公司委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐立刚向本院提出诉讼请求：一、判令被告于判决生效后30日内协助原告办理所购房产的不动产权证书；二、判令被告按年利率6%向原告支付违约金（以全部购房款545224元为基数，自2015年12月30日起计算至被告协助原告取得不动产权属证书之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月19日，原、告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买尚东辉煌城小区20号楼2单元7层1号房屋，房屋总价款为545224元，并约定商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经交付全部房款并于2015年1月3日入住，按照约定被告应当在2015年12月29日前将相关材料报产权登记机关备案，由于被告的责任，导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书，构成违约，故为维护合法权益，诉至法院。鸿远房地产公司辩称，被告没有为原告办理产权证照的义务，依据法律规定及合同约定，被告的义务是办理产权登记备案。原告要求被告支付违约金的起算及截止时间不符合合同约定及客观情况。依据原被告签订的商品房买卖合同15条约定，被告在商品房交付使用后360日内办理产权登记备案，在该时限内未能办理可延长一年时间办理，因此双方实际约定办理产权登记时间应为一年零360日，违约金应从2016年12月30日起算。依据相关部门出具的证明，被告于2016年12月8日已经完成涉案房屋初始登记，因此被告不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。徐立刚举示证据一、商品房买卖合同一份，意在证明：2014年8月19日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于长江路与××西北角××小区××楼××单元××号，房屋价款为545224元，合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人没能在规定期限取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。该合同对迟延办证的违约金未作约定。按照法律相关规定应按照总房款为基数，按年利率6%计算违约金；证据二、增值税发票一张，意在证明原告依约向被告支付了全部购房款，履行了商品房买卖合同的房款交付义务；证据三、辉煌城小区进户交接验收登记明细表一份，意在证明涉案房产被告于2015年1月3日交付原告，按照合同约定，被告应于2015年12月29日前将相关材料报产权登记机关备案，被告未按合同约定履行各项义务，构成违约。鸿远房地产公司对徐立刚举示的证据二无异议，对证据一、三的真实性无异议，但对其证明问题有异议，认为该合同第15条明确约定如因出卖人的原因在商品房交付使用后360日内未办理完毕产权登记备案，则双方同意按下列第三项处理，即由出卖人负责继续为买受人办理一年内完成，该房子办理产权过程中所发生的一切税费由买受人承担。结合答辩意见该涉案房屋不存在违约的情形。鸿远房地产公司举示黑张律（2018）询字第61号询证函一份、关于北大荒尚东辉煌城小区办理不动产登记事宜的复函一份、黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处出具的证明一份、关于北大荒辉煌小区16号楼等房屋初始登记证办理时间的情况说明一份。意在证明：涉案房屋截止至2016年12月8日已经能够办理不动产权登记证书，自该日期起原告可以办理不动产权登记证书的转移登记，因此本案不存在违约行为。徐立刚对鸿远房地产公司证据的真实性无异议，合法性有异议。复函及证明没有经办人员的签字，不符合民诉法规定的证据形式。该复函记载被告首次申请登记备案的时间为2017年10月9日，依据商品房买卖合同被告应于交付涉案房屋后360日内向产权登记机关提出备案申请，涉案房屋于2015年1月3日由被告交付原告，由此可见被告已构成违约，该复函记载“2018年1月29日被告向我中心提交北大荒尚东辉煌城小区1-15号楼首次不动产登记申请材料”，由此被告违约责任的结束时点不应当认定为2016年12月8日。该证明可以证实被告未按合同约定履行产权登记备案义务，由于逾期，导致不动产统一登记工作停滞，迟延办证的责任系由被告违约导致的。该复函所述的被告提交1-15号楼不动产登记申请材料事实与本案没有关联性，涉案房产系辉煌城小区20栋，该复函所述的产权办理范围不包括涉案房产。另外被告提供的情况说明与复函所述事实相互矛盾，复函所述被告首次向房产部门提交登记备案的时间为2017年10月9日而情况说明记载，初始登记申请时间为2016年11月16日，两份证据对所证事实相互矛盾，不能作为认定案件事实的依据。情况说明的出具机关为香坊实验农场房产科，该房产科不具有出具该证明的法定职权，被告欲证明其履行登记备案义务，应提交房产部门办颁发的初始登记证。虽然情况说明中记载20栋的初始登记审批出证日期为2016年12月8日，但根据合同约定被告应当在2015年12月30日前，将相关材料报产权登记机关备案，其行为已经构成违约，该违约直接导致初始登记后不动产中心工作停滞，不动产登记改革是否存在及持续时间被告未提供相应证据，即便是存在不动产登记改革，如被告按约履行也不会导致原告的产权办理迟延，故被告应当承担延期办证的违约责任，原告不能在合同约定期限内取得产权系由被告原因导致。本院认定如下：对徐立刚举示的证据一真实性予以采信，但依据对合同第十五条的综合分析，产权登记备案如因出卖人的原因未在360内完成，则由出卖人在一年内负责继续为买受人办理，该房产办理产权过程中所发生的一切税费由买受人承担，故对该项证明内容不予采纳。对徐立刚举示的其他证据予以采信并在卷佐证。对鸿远房地产公司提交证据的真实性予以采信，但不能证明鸿远房地产公司完成案涉房屋初始登记备案即完成了合同义务，因此对该部分证明问题不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月19日徐立刚与鸿远房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定徐立刚购买鸿远房地产公司开发的位于哈尔滨市××与××西北角××小区××楼××单元××号房屋，房屋价款545224元。合同第十五条约定鸿远房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人负责继续为买受人办理，一年内完成，该房屋在办理产权过程中所发生的一切税费由买受人承担。徐立刚按照合同约定向鸿远房地产公司支付了全部购房款，并于2015年1月3日进户。案涉房屋于2016年12月8日进行初始登记证审批出证，鸿远房地产公司于2017年8月14领取初始登记证。至徐立刚起诉之日，鸿远房地产公司尚未协助徐立刚办理案涉房屋的不动产权证书。本院认为，徐立刚与被告鸿远房地产公司签订的商品房买卖合同系双方自愿签署，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。徐立刚在签订商品房买卖合同后，已按合同约定向被告鸿远房地产公司交付了购房款，但被告鸿远房地产公司未在360日将办理权属登记所需要的材料交由登记机关备案，导致徐立刚不能取得案涉房屋权属证书。根据合同第十五条第三项规定，应由鸿远房地产公司在一年内继续协助徐立刚办理房屋产权证书，所发生的一切税费由徐立刚承担。鸿远房地产公司于2015年1月3日交房，根据第十五条第三项规定，鸿远房地产公司应于2016年12月29日前协助徐立刚办理完毕案涉房屋的产权证，其未完成已构成违约。鸿远房地产公司辩称，其完成案涉房产的初始登记即完成协助义务，根据商品房屋买卖相关法律法规及产权证的办理流程，鸿远房地产公司的协助义务不仅包括办理案涉房屋的初始登记，还包括在初始登记办理完毕后的其他协助义务，故对该项答辩意见本院不予采信。对徐立刚请求鸿远房地产公司协助办理案涉房屋房产证的诉讼请求，本院予以支持。徐立刚请求自2015年12月30日起计算违约金，根据对第十五条第三项分析，违约金的起算时间应为2016年12月30日。徐立刚请求违约金计算至被告协助其取得不动产权属证书之日止，请求合理，本院予以支持。徐立刚请求以全部购房款545224元为基数按年利率6%计算违约金，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，请求合理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告徐立刚办理位于哈尔滨市长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区20号楼2单元7层01号房屋不动产权证书；二、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告徐立刚逾期办证的违约金（自2016年12月30日起至哈尔滨鸿远房地产开发有限公司协助徐立刚办理完毕不动产权证书之日止，以已付购房款545224元为基数按年利率6%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘立颖二〇一八年九月十日书记员  王啸宇