四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乐民终字第428号上诉人（原审被告）：乐山君一投资有限公司，住所地：四川省乐山市市中区里仁街158号，组织机构代码73831331-0。法定代表人：杨永鑫，董事长。委托代理人：张途耀，四川高贸律师事务所律师。委托代理人：董跃斌，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：向兵，女，1967年6月21日出生，汉族，居民。被上诉人（原审原告）：张德伦，男，1965年11月19日出生，汉族，居民。委托代理人：向兵（系张德伦之妻），女，1967年6月21日出生，汉族，居民。上诉人乐山君一投资有限公司（以下简称君一公司）为与被上诉人向兵、张德伦商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2014）乐中民初字第1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人君一公司的委托代理人张途耀、董跃斌，被上诉人向兵，被上诉人张德伦的委托代理人向兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：君一公司和张德伦、向兵于2009年10月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定由君一公司将已取得预售许可的位于乐山市市中区滨江路北段的“君.上河府”1幢1单元23层2号的住房预售给张德伦、向兵。合同第十一条约定：“出卖人应当在2009年11月30日前向出卖人交付该商品房”。合同第十五条约定：“双方同意按照下列第2种方式缴纳税费，即，买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、4种税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人……（4）办理房产证、土地证，按揭贷款的他项权利证等相关费用由买受人承担”。合同第三条买受人所购商品房的基本情况载明：该商品房预测建筑面积工35.93平方米。合同第十四条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照双方自行约定的面积差异处理以建筑面积（套内建筑面积＋公摊面积）为准，每平方米6500元据实计算。合同第二十条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2009年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按日计算向买受人支付已收房款万分之一的违约金。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理，即在该款第二项空白栏由君一公司为重复使用而预先自行拟定的其他处理方式“买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已收房款万分之一的违约金”格式条款。该款第1种处理方式方式约定：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款（）的违约金。合同还对购房价款、付款方式、交房时间等进行了约定。之后，张德伦、向兵按约向君一公司支付购房款233545元。2011年12月，君一公司向张德伦、向兵发出通知，通知张德伦、向兵于2012年1月1日至2012年1月31日到售楼部缴纳契税、房屋专项维修基金等办证费用，并完善相关房屋交付手续。2012年1月28日，君一公司将住房交付给张德伦、向兵。同日，张德伦、向兵向君一公司缴纳住宅专项维修基金、办证相关契税、印花税、办理房产证及土地证工本费、代办费。2009年12月24日，“君.上河府”二期工程竣工。2010年2月23日，君一公司取得《建设工程规划条件核实书》，建筑规模为74987.16平方米。2011年12月29日，乐山市住房和城乡规划建设局对君一公司开发的“君.上河府”同意竣工验收备案。2012年11月16日，君一公司向乐山市住房和城乡规划建设局提出《关于测绘错误并请求重新核发竣工备案相关手续的报告》，一期共计5幢房屋面积于2009年3月竣工核实，贵局签发《建设工程规划条件核实书》，因拆迁原因，一期剩余11号和15号楼共计2幢房屋面积经贵局同意，留待二期一并规划核实。但提出由于其委托进行房产面积实测的乐山市天衡房地产测绘有限公司于2009年11月16日出具的《建设项目产权面积测绘表》作测绘报告汇总时，因统计汇总失误，造成《建设工程规划条件核实书》和“君.上河府”二期面积与实际建筑面积不符，使二期产权手续无法办理，请乐山市住房和城乡规划建设局撤销2010年2月23日核发的《建设工程规划条件核实书》，重新对“君.上河府”二期1至8号楼共计8幢房屋面积进行审核并核发相关手续。2013年1月25日，乐山市住房和城乡规划建设局向其局相关科室、市住保局、建设监察支队发出《关于“君.上河府”项目变更规划核实内容及相关事宜的通知》，具体内容为：2012年12月，乐山君一投资有限公司发现一期11、15号及二期房屋实测面积共为76262.21平方米。但测绘公司在作测绘报告汇总时，却将总面积错误统计为74987.16平方米，并以此面积申请规划核实，现公司申请撤销川乐规法2010007号《建设工程规划条件核实书》，并重新对“君.上河府”一期11、15号楼和二期建筑面积予以重新确认，并办理房产证。从目前乐山市天衡房地产测绘有限公司提供的面积测绘报告：“君.上河府”二期（包括一期11、15号楼）建筑规模为76262.21平方米。现通知：二期川乐规法2010007号《建设工程规划条件核实书》，核定的建筑规模74987.16平方米变更为76262.21平方米，不再重新签发规划条件核实书；局相关科室依据本通知办理相关变更事宜；项目完善土地出让金、配套费等相关费用后，按本同通知核定的建筑规模，按规划审批方案予以办理房产登记等相关手续。通知作出后，该局于2013年2月7日对项目实测报告进行了重新备案。2013年2月20日，君一公司向乐山市住房保障和房地产管理局提交报告，提出房屋维修基金至今不能足额缴存，请求该局酌情办理君一公司房产的初始登记手续，将把已收的房屋专项维修基金存入指定账户，剩余的房屋专项维修基金争取在2013年12月31日前全额缴存。该局于同月22日在该报告上批复：经研究，先将已收取的贰佰多万维修资金缴存，余下同意在年底前缴清。君一公司随后在2013年2月25日、2月26日缴存专项维修基金。2013年2月27日，乐山市住房保障和房地产管理局物管科向产权科出具《专项维修资金交存情况》，同意按此交存，符合办理初始登记条件，请产权科予以办理。2013年3月18日，君一公司向乐山市住房保障和房地产管理局提交“君.上河府”二期位于滨江路北段1014号张德伦、向兵购买房屋所在楼栋产权初登资料（收件资料包括《建设工程规划条件核实书》）。2013年3月22日，君一公司取得张德伦、向兵购买房屋的房屋楼栋权属证明。2013年7月18日，乐山市住房保障和房地产管理局收到转移登记资料，并出具交易登记收件收据。2013年12月23日，张德伦、向兵取得所购位于市中区滨江路北段990号5幢3单元23楼2号房屋的《房屋所有权证》，该证登记房产建筑面积为35.3平方米。2014年8月25日，张德伦、向兵取得《国有土地使用权证》。2014年5月21日，张德伦、向兵向原审法院提起诉讼，请求判令：1、君一公司立即为张德伦、向兵办理《国有土地使用证》；2、君一公司办理购房款、契税、维修基金的正式税务发票；3、君一公司支付张德伦、向兵逾期办证违约金共计56241.28元；4、君一公司支付张德伦、向兵逾期交房违约金共计16254.73元以及交房违约金利息1500元；5、君一公司退还房屋实测面积补款4095元及利息750元。审理中，张德伦、向兵撤回第一、二、五项诉讼请求。原审法院审理认为：张德伦、向兵与君一公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方都应当按照合同的约定严格履行各自的义务。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、关于约定逾期办证违约逾期的起算点是以工程竣工验收备案登记后符合交房条件交付张德伦、向兵的时间（2012年1月28日）开始计算，还是以合同第二十条约定的办理初始登记时间（2009年12月30日）以及办理转移登记时间计算逾期的问题。张德伦、向兵与君一公司在《商品房买卖合同》第二十条并未约定将合同第十一条约定成房屋交付条件之一的竣工备案时间作为该条计算逾期办证违约期间的适用条件和情形之一。约定了房屋交付时间与条件的第十一条和约定了逾期交房责任的第十三条从内容上看与合同第二十条之间并无关联，交房违约行为和逾期登记违约行为分属合同第十三条和第二十条约定的不同的违约行为。故本案逾期办证约定违约金的起算点不应以竣工验收备案登记后符合交房条件交付张德伦、向兵的时间（2012年1月28日）开始计算，应以合同第二十条约定的期限时间为准起算。另外，由于君一公司并未按合同约定交房时间向张德伦、向兵交付房屋，转移登记逾期办证违约金的起算点计算是否是以张德伦、向兵主张的约定交房时间（2009年11月30日）在扣除360日后起算至张德伦、向兵收到房产证时间（2014年4月8日）还是以实际交房的时间（2012年1月28日）开始起算的问题。本院认为，《商品房买卖合同》第二十条（二）转移登记中约定：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即在空白栏由君一公司为重复使用而预先自行拟定的其他处理方式而未选定第1项格式条款的约定。第一项格式条款约定了在未按约取得房屋所有权证书时，买受人有权要求退房，享有合同解除权。如果买受人不要求退房，可以请求出卖人支付“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止”的违约金。第2种处理方式只约定“买受人不退，出卖人按日计算支付违约金”。并未约定买受人享有合同解除权的条款。虽然在该项处理方式中没有约定计算违约金的起止日，张德伦、向兵与君一公司双方对违约金起止日的理解存在争议，主张两种不同的起算日，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。结合第一种处理方式中关于买受人不退房计算违约金的条款，应根据“应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止”作为计算转移登记逾期办证违约金的起止日，应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日为合同约定交房之日2009年11月30日计算360日后，即2010年11月26日起算。实际取得房屋所有权证书并非张德伦、向兵实际收到并持有《房屋所有权证书》之日，而是房屋管理机关办理房产转移登记，颁发《房屋所有权证书》之日，故计算逾期终止日为《房屋所有权证书》上载明的日期2013年12月23日。二、关于君一公司办理房屋初始登记逾期期间（2009年12月31日至2013年3月22日）、办理房屋转移登记逾期期间（2010年11月26日至2013年12月23日），是否是其自身原因所致的认定。从本案查明的事实以及君一公司提交的《关于测绘错误并请求重新核发竣工备案相关手续的报告》和《关于“君.上河府”项目变更规划核实内容及相关事宜的通知》，君一公司于2012年12月才发现其委托进行房产面积实测的乐山市天衡房地产测绘有限公司作出的测绘报告因统计汇总失误，统计面积与实际建筑面积不符，造成2010年2月23日君一公司取得的《建设工程规划条件核实书》中规划核实的面积错误。经过君一公司向政府部门申请，政府相关部门发出通知重新核定了建筑规模，要求按规划审批方案予以办理房产登记等相关手续。后政府相关部门于2013年2月7日对项目实测报告进行了重新备案。从2010年2月取得核实书至2012年12月君一公司发现核实错误，再到2013年2月重新备案导致办证迟延，对上述迟延情形，君一公司作为专业的房地产企业并非不能预见和避免，其作为出卖人届期未能取得办理产权登记所需的材料，故房屋初始登记逾期期间以及办理房屋转移登记逾期期间属于君一公司自身原因所致，应当归责于君一公司。另外，虽然测绘错误是由君一公司委托测绘的乐山市天衡房地产测绘有限公司所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，君一公司因第三人的原因导致违约的，应当对逾期办证违约行为向张德伦、向兵承担违约责任。对于君一公司提出的办证迟延主要因为业主迟延交付维修基金以及相关费用，小区绝大多数业主没有按照合同约定交付的辩解理由。本院认为，如前所述，政府部门根据君一公司申请于2013年2月7日才对项目实测报告进行了重新备案。在此之前即便小区业主住宅专项维修资金全部缴纳或者政府相关部门同意先行缴纳已交部分维修基金，也无法办理相关权属证书。2013年2月20日，君一公司提交报告，提出房屋维修基金至今不能足额缴存，请求政府相关部门酌情办理君一公司房产的初始登记手续，将把已收的房屋专项维修基金存入指定账户。政府相关部门于立即于同月22日批复予以同意。在君一公司缴存了专项维修基金后，政府相关部门于同月27日出具《专项维修资金交存情况》，同意按此交存，符合办理初始登记条件，予以办理。从君一公司提出申请至2013年2月27日出具《专项维修资金交存情况》只有七天时间。而本案张德伦、向兵在君一公司通知的时间内于2012年1月28日将住宅专项维修资金、办证相关契税、印花税、办理房产证及土地证工本费、代办费给付君一公司。从上述可以开出，小区绝大多数业主没有按照合同约定交付专项维修资金并未成为导致办证迟延的原因之一。君一公司应当对逾期办证违约行为向张德伦、向兵承担违约责任。三、张德伦、向兵主张的部分期间逾期办证约定违约金是否超过诉讼时效的问题。张德伦、向兵与君一公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了办理房屋初始登记和办理房屋转移登记的履行期限。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。从合同约定履行期间到期开始，即2009年12月31日（办理房屋初始登记）和2010年4月9日（办理房屋转移登记），张德伦、向兵应当知道其权利被侵害，但张德伦、向兵至2014年5月21日才向本院提起诉讼，主张前述请求，且未提供证据证明存在诉讼时效中止中断的情形。君一公司提出诉讼时效抗辩，提出的张德伦、向兵所主张的2012年5月20日之前的部分违约金超过诉讼时效的抗辩主张，本院予以支持。未超过诉讼时效的办理房屋初始登记逾期期间应为（2012年5月21日至2013年3月22日），共计306天；未超过诉讼时效的办理房屋转移登记逾期期间（2012年5月21日至2013年12月23日），共计582天。四、关于君一公司交房逾期期间（2009年11月30日至张德伦、向兵主张通知交房时间2011年12月29日），是否是其自身原因所致以及张德伦、向兵主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的认定。君一公司对此辩称交房迟延情况确实存在，主要受到512地震造成停工，国土部门承诺是交付净地，但是实际存在拆迁户，由此导致施工期限延长。由于合同签订于2009年10月25日在地震发生一年之后签订，应当按照约定交付房屋，否则应当承担逾期交房违约责任。另外，对于存在拆迁户导致工期延长的辩解理由，君一公司向乐山市住房和城乡规划建设局提出《关于测绘错误并请求重新核发竣工备案相关手续的报告》中载明“因拆迁原因，一期剩余11号和15号楼共计2幢房屋面积经贵局同意，留待二期一并规划核实”，故即便因拆迁原因导致工期延长，导致工期延长的房屋也是“君.上河府”一期房屋，并非二期张德伦、向兵所购买房屋。且张德伦、向兵与君一公司签订合同之日也在此之后。故上述两个辩解理由不能作为逾期交房违约行为的免责事由。根据前述第三个问题的分析，从2009年12月1日君一公司逾期交房开始，张德伦、向兵应当知道起权利被侵害，但张德伦、向兵至2014年5月21日才向本院提起诉讼，主张前述请求，且未提供证据证明存在诉讼时效中止中断的情形。君一公司提出诉讼时效抗辩，故对于张德伦、向兵主张的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予以支持。另外，对于张德伦、向兵主张的从2011年12月30日算起至2014年5月18日止的逾期交房违约金利息，无约定也于法无据，本院不予支持。五、关于逾期办证约定违约金是否过高是否应当予以适当减少以及如何计算违约金的认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人逾期办理初始登记和转移登记的违约金为每日万分之一，该约定标准已低于前述规定的标准，不应认定过高。另外，从本案查明的事实可以看出，张德伦、向兵在合同履行当中并无过错，君一公司办理房屋初始登记和转移登记逾期期间过长，分别为2009年12月31日至2013年3月22日、2010年11月26日至2013年12月23日。本院已根据君一公司的时效抗辩，对于张德伦、向兵主张的2012年5月20日之前的违约金的诉讼请求以超过诉讼时效为由不予支持。故再对于该违约金予以调低，有违公平原则和诚实信用原则。故违约金的计算应按照双方的合同约定的每日万分之一计算。对于君一公司主张君一公司支付逾期办理房屋初始登记和转移登记违约金的前提是因君一公司的责任。根据上述争议焦点的分析，君一公司应支付张德伦、向兵逾期办理初始登记违约金7146.48元（233545元×万分之一×306天），应支付张德伦、向兵逾期办理转移登记违约金13592.32元（233545元×万分之一×582天）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、君一公司在判决生效之日起十日内支付向兵、张德伦逾期办理初始登记违约金7146.48元；二、乐山公司在判决生效之日起十日内支付向兵、张德伦逾期办理转移登记违约金13592.32元；三、驳回向兵、张德伦的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为968.5元，由君一公司负担242元，由向兵、张德伦负担726.5元。上诉人君一公司不服原审法院前述民事判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院对办理转移登记起算日的认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2009年6月30日前向买受人交付该商品房”，2009年6月30日是双方约定的最后交房期限，并非约定的交房日，更不是实际的交房日。《商品房买卖合同》第二十条第二款第二项约定：“买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的”，此处约定为“交付”，并未约定为“2009年6月30日”或者“交房期限届满之日”，而“交付”作为一种法律行为和事实，需实际发生后才能做出认定，因此，上诉人认为合同约定的“交付之日”应特指实际交房之日，应当取得房屋所有权证书的期限应为实际交房后360日。（二）一审判决对迟延办证责任的认定不公。2011年12月29日“君·上河府”项目取得竣工验收备案手续后，上诉人函告未缴纳契税、维修资金、办证税费的业主在2012年1月1日至31日到售楼部完善相关手续，但小区半数以上的业主未能在规定时间缴纳（至今仍有数十户未缴纳）。在此期间，上诉人积极筹办初始登记的相关手续，并最迟在2012年6月即向房管部门递交了办证资料，是房管部门在审查过程中发现了项目的实测面积差问题，并要求上诉人申请重新测绘和规划条件核实，直到2013年1月25日乐山市住建局才对项目面积予以了更正核实。与此同时，上诉人最迟在2012年9月就小区业主未及时缴纳房屋维修资金影响办证事宜向乐山市房管局报告，并请求同意将已收取的部分维修资金先行缴存后办证，直到2013年2月22日乐山市房管局基于维稳考虑才予以同意。可见，上诉人在整个办证过程中一直是非常积极主动的，但因测绘错误以及小区部分业主未及时缴纳维修资金等问题，导致初始登记无法及时办理，不应归责于上诉人。（三）一审判决违约金重复计算、过高，应予以调减。交房和办证是两个紧密关联的环节，合同中约定的办理初始登记和转移登记的时间均建立在按期并满足交房条件的基础上，因此，上诉人认为，相关办证时间应从“符合合同约定的交房条件且实际交付之日”为标准顺延起算，在此之前，如系上诉人的原因导致交房迟延，上诉人需承担逾期交房的违约责任，在此之后，如系上诉人原因导致办证迟延的，上诉人需承担迟延办证的违约责任。同时，由于初始登记是转移登记的前提条件，如初始登记迟延的，通常情况下会导致转移登记的迟延，因此，不应基于同一违约事实重复计算违约责任。本项目的购房户多为自住或对外出租，房价至今已翻番，迟延办证的主要责任并非上诉人的原因所致，并且，迟延办证也没有给被上诉人造成实际经济损失。本项目涉及数百户人，一审判决的违约金占房屋价款的十分之一，整个项目的违约金将可能高达上千万元，明显令上诉人不堪重负，不利于社会矛盾的化解，并可能引发群体诉讼，因此，应对本案违约金予以酌情调减。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人张德伦、向兵答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人应按合同约定履行义务，因此，一审法院认定转移登记违约责任的起算时间正确。双方签订的合同中对初始登记和转移登记的违约责任进行了分别约定，一审法院分别计算违约金是正确的，且计算标准合理，不应该调减。小区业主向上诉人交纳契税、维修资金以及办证税费，但上诉人不收，上诉人主张因大多数业主没有按期缴纳相关费用导致迟延办证的理由不成立。测绘错误与被上诉人无关，也不属于不可抗力，上诉人不能免责。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人君一公司提交《乐山市房屋面积测绘工程合同》1份，用以证明：在目前我国的房屋测绘体系下，测绘工程出现错误，并非上诉人可控范围，由此导致的二次测绘、二次审核、二次备案均不能归责于上诉人。被上诉人张德伦、向兵质证认为：对该证据的真实性有异议，不予认可。本院认证：前述证据真实、合法，但与本案处理不具有关联性，本院不予采信。本院二审查明：君一公司与张德伦、向兵签订的《商品房买卖合同》第十一条交付条件相关约定为：出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应符合下列1、2、4、6项所列条件，……，1、该商品房已取得规划验收文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……。第二十条产权登记相关约定为：（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已收房款万分之一的违约金。张德伦、向兵依照合同约定及时向君一公司交付了购房款233545元，在一审中君一公司向张德伦、向兵退还了房屋实测面积补款4095元。对原审法院查明的其余事实，本院予以确认。本院认为：君一公司、张德伦、向兵签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，一审法院确认其合法有效是正确的。一审法院在本案审理中不存在严重违反法定程序的情形，上诉人要求将本案发回重审，本院不予支持。关于该合同转移登记中约定的“商品房交付之日”应当如何确定的问题。从本案查明的事实来看，该合同转移登记约定：商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，由出卖人承担违约责任。该“商品房交付之日”应指实际交付之日。君一公司未能在约定的2009年11月30日交付房屋，其于2011年12月29日取得“君·上河府”项目的竣工验收备案后也未及时交付房屋，故其向张德伦、向兵实际交付房屋之日（2012年1月28日），应确定为本案商品房交付之日，之前君一公司的不交付行为属于应当承担逾期交房违约责任的范畴。关于双方约定的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金是否过高，应否调减的问题。本案中，双方约定的办理初始登记及办理转移登记的违约金均为每日万分之一，按此标准计算，年利率仅为3.65%，君一公司主张违约金过高、应予调减，没有事实依据，本院不予支持。关于测绘错误及小区其他业主未及时缴纳维修资金等费用导致迟延办证，君一公司应否免责的问题。《中华人民共和国测绘法》第三十四条规定：“测绘单位应当对其完成的测绘成果负责。……”，第四十八条规定：“违反本法规定，测绘成果质量不合格的，责令测绘单位补测或者重测；……给用户造成损失的，依法承担赔偿责任。”，君一公司与张德伦、向兵之间存在商品房预售合同法律关系，君一公司与相关测绘公司之间形成承揽合同关系，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，君一公司应在本案中向张德伦、向兵承担违约责任，不能免责。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”，第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”，君一公司作为专业的房地产开发企业，明知有前述规定，却在购房业主未交存维修资金的情况下，仍将小区房屋交付给业主，相应的不利后果应由其自行承担。君一公司主张因小区其他业主未及时缴纳维修资金，导致迟延办证，其应免责的理由，本院不予采纳。关于逾期办理初始登记和转移登记违约期间重合时，应如何确定违约责任承担的问题。本案中，君一公司应承担办理初始登记违约责任的期间为2009年12月31日至2013年3月22日，一审中，基于君一公司提出的时效抗辩，原审法院认定2012年5月20日以前的违约金请求已超过法律规定的诉讼时效期间，不予支持，是正确的，因此，君一公司实际应承担逾期办理初始登记的违约责任期间为2012年5月21日至2013年3月22日。按照前段分析，君一公司应承担办理转移登记的违约责任期间为2013年1月22日（即2012年1月28日＋360日）至2013年12月23日，其间，2013年1月22日至2013年3月22日的时间段与办理初始登记的违约期间存在重合。由于办理初始登记的违约行为与办理转移登记的违约行为均系逾期办证违约行为，性质相同，因此，对办理初始登记与转移登记的违约重合期间不宜作重复评价，以承担一份违约责任为宜。本院确定君一公司应承担办理转移登记违约责任的期间为2013年3月23日至2013年12月23日。原审判决认定的总房款为233545元，未扣减一审中君一公司退还向兵、张德伦的房屋实测面积补款4095元，应予纠正。君一公司应支付张德伦、向兵逾期办理初始登记违约金7021元（229450元×万分之一×306天），逾期办理转移登记违约金6333元（229450元×万分之一×276天）。综上，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，但适用法律存在不当之处，本院予以纠正。君一公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2014）乐中民初字第1862号民事判决；二、乐山君一投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付张德伦、向兵逾期办理初始登记违约金7021元；三、乐山君一投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付张德伦、向兵逾期办理转移登记违约金6333元；四、驳回张德伦、向兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费968.50元（已减半收取），由乐山君一投资有限公司负担150元，由张德伦、向兵负担818.50元；二审案件受理费319元，乐山君一投资有限公司负担200元，由张德伦、向兵负担119元。本判决为终审判决。审判长 黄 玲审判员 黎 琳审判员 谢 锦二〇一五年五月二十九日书记员 沈晓琴附：本案适用的法律条文全文如下：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。