宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0121民初2249号 原告：宁夏民生物业服务有限公司，住所地宁夏银川市金凤区正源南街艾依水郡51号楼1号商（1至2层） 法定代表人：胡晓红，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏二露，宁夏宁银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫美玲，宁夏宁银律师事务所律师。 被告：詹生江，男，1957年4月1日出生，汉族，户籍所在地宁夏中卫市，现住宁夏回族自治区永宁县。 被告：刘亚萍，女，1963年1月1日出生，汉族，户籍所在地宁夏中卫市，现住宁夏回族自治区永宁县。 原告宁夏民生物业服务有限公司与被告詹生江、刘亚萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏民生物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏二露、闫美玲、被告詹生江、刘亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏民生物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业服务费3603.17元（自2016年11月1日至2018年6月30日），电梯费600元（自2016年11月1日至2018年6月30日），违约金4728.56元（暂计算至2018年3月31日），以上合计8931.73元，以及付清全部欠费之日的违约金；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告系望远蔚湖城11-1-704室业主，该小区由原告提供前期物业服务。根据服务合同约定，被告应按其产权建筑面积每月每平方米1.44元的标准缴纳物业服务费，按30元每月标准缴纳电梯费；未按约定收费标准和时间交纳物业服务费用的，应当按所欠费用每日千分之五的标准支付违约金。原告依约提供物业服务，但被告未能按时足额向原告交纳物业费、电梯费，自2016年11月1日起至2018年6月30日共拖欠原告物业费3603.17元（1.44元每月每平方米×125.11平方米×20个月），电梯费600元（自2016年11月1日至2018年6月30日），经原告多次催要未果。特向贵院提起诉讼，望判如所请！2016年2月12日，我方工作人间在巡检中发现被告家漏水就及时通知被告方。当时被告方并没有安装马桶。因为当时壁挂炉供暖，而且是入住率较低，有些业主入住，有些没有入住，所以主管道冻裂，主管道的水反流上去了。我方与开发商也进行了协商，开发商也给做了恢复。业主的门套，在解决问题时检查没有发生变形，是事后才出现的，所以门套的问题现在无法核实。 詹生江、刘亚萍辩称，我们于2015年11月份交完各项费用和一年（2015年11月日至2016年10月31日）的物业费、电梯费后拿到钥匙进行装修的。2016年1月20日，装修结束，但还没有安装马桶、洗脸盆、洗浴设备。2016年2月12日，物业公司给我打电话告知我房屋被水浸泡了，我立即回去看时，屋内被污水浸泡，卫生间污水很深，大小卧室门口及客厅一大片都是污水，情急之下，我们和儿子及物业几个员工清理了污水。随后，几位领导来查看受损情况，由于地面有污水，只能用手摸门扇的底边还没有起皮，门套受潮关门很费劲，领导答应先安排人处理浸泡的墙体底下部分。前后拖了两个月，才将维修干完，但干完也没有通知我们现场验收。我们自己查看时，墙体给进行了除碱，壁纸贴的歪斜，脏兮兮，门关不上，门套底下长出来了。我们找物业负责人处理，物业找具体维修的人员及处理水浸泡房的领导，后领导派来小伙子什么都做不了主，问题一直拖到今天没解决。由于物业管理不善，造成损失不能合理解决，导致屋子被淹，有家不能住，在外租房。后来物业也再没管过我们房子被淹的事情。我的物业费没及时交，意在等催交物业费时解决问题后再交，但物业没有给我打过电话催交费用。原告是想通过打官司获取高额违约金。由于物业服务不完善，导致我们家在外租房居住，房屋租赁费16800元（2016年3月1日-2018年3月1日）我们维修房屋自己买壁纸（三卷客厅壁纸、一卷主卧壁纸、一卷次卧壁纸）、支付墙体除碱费、买门套、支付门套拆装费用等，花费2100元。我们门套换好是2017年10月份，因为也入冬了，我们租房的期限也没有到，还有就是涉案的房屋壁挂炉也没有开，我们入住不方便，所以在2018年5月19日才搬进去住的。我们现在要求是原告将问题解决好了，我就将物业费交清。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《银川市房屋买卖合同》一份、《房屋面积测量报告》一份、《签约文件》一套（内含《前期物业服务合同》、收楼书一份、《业主手册承诺书》、装修申请表、《住宅室内装修管理协议》）、《物业服务合同备案表》一份，《保洁作业记录表单》、《保安部夜班转岗签到表》、《电子巡更调取记录表》、《消防主机巡检记录表》、《绿化养护记录表》、《消杀通知》，原告提交的证据具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。原告提交的微信截图打印件五张、照片打印件2张，能够反映出催收物业服务费的情况及被告家被水淹的前后部分情况，该组证据具有真实性，能够证实本案事实，本院予以采信。被告提交的照片，对证据的三性，原告无异议，对证明目的有异议，该证据具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年，原告和宁夏民生房地产开发有限公司签订了民生.蔚湖城《前期物业服务合同》，2013年8月12日，原告将《前期物业服务合同》向永宁县住房和城乡建设局进行了备案登记，高层住宅物业服务费收费标准为1.44元/平方米.月。原告开始对民生.蔚湖城小区进行物业管理服务。2013年10月1日，二被告与宁夏民生房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该开发公司开发建设的的位××县西侧民生.蔚湖城住宅商品房第11幢1单元704号，建筑面积共125.11平方米（包含后实测的面积）。2015年10月27日，二被告委托其子詹明从宁夏民生房地产开发有限公司签收了所购房屋。同日，詹明在原告处签署了签约文件一套，其中包括《前期物业服务合同》、《收楼书》、《装修申请表》、《住宅室内装修管理协议》、《业主手册承诺书》。《前期物业服务合同》载明：原告物业服务内容包括房屋建筑共用部位的小修、养护和管理（包括共用的屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院）；共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的小修、养护、运行和管理，包括：配电室、道路、共用的下水管道（不含业主独立使用的室内外下水管道）、雨落管、污水井、化粪池、停车场、共用照明）；共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理；共用部位环境卫生（不含一层住宅的私家花园及商业室外出店经营部位的日常卫生清洁）、生活垃圾和装修期间垃圾的收集、清运（不含后厨垃圾及泔水清运、医疗类垃圾、拆除墙体的建筑垃圾）；物业区域内交通秩序的管理；公共秩序维护包括巡视、执勤、协助公安机关处理突发事件；电梯的运行和日常维护；二次供水设备及中水设备的运行和日常维护；合同还针对服务内容约定了物业服务具体实施内容；合同明确约定了服务费用：高层住宅物业服务费收费标准为1.44元/平方米/月，7层电梯费30元/月；第七条明确约定业主应于《商品房买卖合同》中约定交付日期之日起交纳物业费用。物业服务费按季交纳，业主应当在每季度第一个月5日前履行交费义务，但首次入伙需交纳一年物业管理费、电梯费用；第二十三条业主未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水水费、电梯费的，按每项欠费从逾期之日起每日按所欠费用的5‰的标准向原告支付违约金，超过期限仍不交纳的原告可向人民法院起诉。该合同最后注有业主本人已阅知合同内容，同意并遵守，业主即被告在该《前期物业服务合同》后落款处确认签字。詹明在装修管理协议上留存詹明的手机号码。二被告在收房后，于2016年1月20日装修结束，但没有安装马桶、洗脸盆、洗浴设备。2016年2月12日，原告巡检发现二被告家漏水并及时打电话通知二被告，被告及其子回家清理积水，原告派员协助被告清理积水，并通知宁夏民生房地产开发有限公司进行处理。宁夏民生房地产开发有限公司派员为二被告进行房屋维修，对墙壁进行了除碱，对壁纸进行了重贴，但施工完毕未与二被告共同验收。门套受潮后，门关不上，该问题宁夏民生房地产开发有限公司未妥善处理。二被告停止交纳物业服务费。水淹房屋是因二被告装修后未安装马桶，且因当时业主入住率较低，有些业主入住，有些没有入住，又因壁挂炉供暖，所以致使业主室内主下水管道冻裂，污水反流上去从安装马桶下水管道溢出。2017年10月28日，原告给二被告之子詹明发微信通知二被告交纳所欠一年的物业服务费。2018年1月10日，原告又向詹明发微信通知二被告于1月20日交费，若不交纳逾期就要走法律程序。二被告未按通知要求交纳所欠物业服务费。2017年3月份，原告在二被告业主进户门上张贴了缴费通知，通知业主交费。被告未按照《前期物业服务合同》约定的交费义务交纳自2016年11月1日起至2018年6月30日的物业费3603.17元、电梯费600元。 本院认为，二被告委托儿子签字确认前期物业服务合同，认可原告按照该合同约定进行物业服务，原告与二被告间成立物业服务合同关系。原告举证充分证实了在物业服务中按照《前期物业服务合同》约定的内容履行了自己的义务。二被告对拖欠物业费和电梯费的数额无异议，本院对欠款数额予以确认。二被告之所以不交物业费是因刚装修好的房屋被水淹后，开发商未妥善处理所致。二被告的抗辩主张是因房屋在建设时存在设计及质量问题所引起，应当由开发商承担责任。原告应当对此情况予以了解，并及时通知业主予以防范，原告未及时通知业主，应当承担相应责任。对于原告主张二被告承担违约金的请求本院不予支持。原告主张的物业费、电梯费，有事实依据，且不违反合同约定及法律、法规规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第九十条规定，判决如下： 被告詹生江、刘亚萍于判决生效之日起十日内支付原告宁夏民生物业服务有限公司物业服务费3603.17元（自2016年11月1日至2018年6月30日），电梯费600元（自2016年11月1日至2018年6月30日），合计4203.17元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由詹生江、刘亚萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇一八年九月六日 书记员  马艳娟 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。