江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2192号上诉人（原审被告）姚骏，南京钢铁股份有限公司员工。上诉人（原审被告）郭宇光。委托代理人郭健，自由职业。被上诉人（原审原告）广州市三原物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市建邺区奥体大街199号。法定代表人陈德明，该公司财务经理。委托代理人曹文奇，该公司员工。上诉人姚骏、郭宇光因与被上诉人广州市三原物业管理有限公司南京分公司（以下简称三原物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院作出的（2014）建民初字第4595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。三原物业公司原审诉称，原告自被告居住金马郦城小区以来，一直承担该小区的物业管理工作。被告为金马郦城小区45栋305室业主。根据原、被告之间的物业管理服务协议，被告应当按照约定向原告缴纳物业管理费、公摊电费等费用，但被告自2009年1月1日至今未向原告缴纳上述费用，已拖欠2009年1月1日至2013年12月31日的物业管理费2898元、2008年9与1日至2013年9月30日的水费及垃圾费934.7元，截止2013年6月30日的公摊电费368.1元，并从欠缴之日起每日按照欠缴费用的千分之一缴纳滞纳金，暂计至2013年10月997.6元，上述合计5198.4元。被告的行为已经影响到原告的正常经营，故诉至法院，请求依法判令：1、被告缴纳物业管理费2898元、公摊电费368.1元、水费634.7元、垃圾费300元及滞纳金997.6元；2、被告承担本案诉讼费用。姚骏、郭宇光原审辩称，1、房子的水表被物业更换过，更换水表也未经同意，水费是物业自己核算的，未经被告核实，水费金额没有依据；2、物业费不交是因为房子自2009年起一直漏水到现在，物业公司没有及时修理，没有尽到责任和义务；3、垃圾费和公摊电费愿意缴纳，其他不愿意交。原审法院经审理查明，被告姚骏、郭宇光系南京市建邺区奥体大街金马郦城小区45幢305室（房屋建筑面积为53.72平方米）的业主。2007年11月17日，被告郭宇光与三原物业公司签订前期物业管理服务协议书一份，约定由原告对金马郦城小区实行物业管理，其中多层住宅房屋的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米0.9元收取，小高层按每月每平方米1.1元收取。二被告未缴纳2009年1月1日至2013年12月31日物业管理费2898元、2013年6月30日的公摊电费368.1元、2008年9与1日至2013年9月30日的水费及垃圾费。庭审中，被告对收费金额未表示异议，但表示自2009年起房屋外墙面和顶面一直在漏水，物业方有义务对房屋的公共部位进行维护、修缮和管理。原告表示，2011年在房屋保修期内，被告房屋确实在漏水，在房屋保修期内，物业公司已经通知过开发商，开发商也派人维修，被告郭宇光本人还在现场。保修期后，开发商拒绝维修，原告也没有进行过维修，因为维修需动用维修基金，但被告没有申请过。另查明，庭审中，原告称关于水表是否更换的问题，需要核实，但经原审法院庭后多次询问结果，原告无明确表示。上述事实有原告提供的《金马郦城前期物业管理服务协议书》、《前期物业服务合同》、欠费明细表、交寄清单及庭审笔录等在卷佐证。原审法院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，该合同依法对双方均具有约束力。被告作为小区业主，应当按照上述协议的约定及时交纳物业管理费，故原告要求被告交纳所欠的2009年1月1日至2013年12月31日物业管理费，原审法院予以支持。本案涉案房屋的建筑面积为53.72平方米，按每月每平方米0.9元计算，2009年1月1日至2013年12月31日的物业管理费用为48.348元每月×60个月=2900.88元，原告诉求2898元，此系原告处分自身权利，原审法院予以确认。被告称房屋漏水，原告没有及时修理，未尽到责任和义务。原审法院认为，涉案房屋漏水并非原告造成，原告为物业公司，提供物业管理服务，如被告房屋漏水系质量原因造成，应向相应的责任方主张，原告并非修缮房屋的责任主体，故对被告此项辩解不予支持。原告主张的公摊电费、水费、垃圾费的问题，被告愿意承担公摊电费及垃圾费，原审法院予以确认。被告称更换水表未得到其同意，数字由原告核算，未得到被告确认，原告对此辩解既未否认，亦未提交相反证据加以证明，故原审法院对原告此项主张不予支持。关于滞纳金的问题，被告欠缴物业费事出有因，非无故拖欠，考虑到原告为被告至今仍在提供物业服务的情况，结合实际影响，故对于原告要求的滞纳金的主张原审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告姚骏、郭宇光于判决生效后十日内共同向原告广州市三原物业管理有限公司南京分公司支付物业管理服务费用2898元、公摊电费368.1元、垃圾费300元，上述共计3566.1元。二、驳回原告广州市三原物业管理有限公司南京分公司其它诉讼请求。案件受理费25元，由被告姚骏、郭宇光共同负担。上诉人姚骏、郭宇光不服原审判决，向本院提起上诉称，一、《金马骊城前期物业管理服务协议》和《物业服务合同》中均明确约定了被上诉人应该履行房屋建筑共用部分的维修、养护和管理义务，而被上诉人对上诉人提出的房屋公共部分漏水维修要求没有作为，没有出具书面维修方案和维修承诺说明，房屋漏水情况从房屋保修期内拖到保修期外。被上诉人的行为已构成违约，导致了上诉人损失，应该对上诉人给予物业管理服务费同等金额的赔偿。二、依据《中华人民共和国合同法》第一条、第八条、第六十条及第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，违反合同约定义务的一方应当切实履行合同并向另一方进行民事赔偿。综上，请求二审法院依法改判上诉人不予支付2898元物业管理费。被上诉人三原物业公司答辩称，上诉人将物业公司对涉案小区的物业进行养护和管理的义务，理解为维修和管理的义务，系理解错误。住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，应该使用住宅专项维修资金，物业公司没有维修房屋渗漏水的相关资质，也没有义务进行维修。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交了2015年4月13日照片一组，证明房屋仍然在漏水。被上诉人对上述证据不予认可。上诉人二审中陈述被上诉人曾让其填写申请单申请使用维修基金，被上诉人陈述目前该小区正在进行申请维修基金的程序，但是因为程序较为复杂，还未申请到位。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。协议签订后，被上诉人实际提供物业管理服务，上诉人应依约缴纳物业管理服务费。上诉人主张被上诉人未履行对房屋共用部位的维修义务，造成其损失，其不应缴纳物业服务费。对此，本院认为，上诉人所称房屋外墙面和顶面漏水，涉及房屋质量问题，在房屋保修期内，应由房地产开发企业承担维修义务；房屋保修期过后，应该使用维修基金进行维修。被上诉人在房屋保修期内已联系了房地产开发企业对房屋漏水进行了维修，保修期过后又让上诉人申请使用维修基金，现上诉人以被上诉人未履行维修义务为由拒不缴纳物业管理服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚骏、郭宇光负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  马 帅代理审判员  付 双二〇一五年五月三十日书 记 员  朱亚芳