福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5136号 上诉人（原审被告）：福建津汇房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万福街万源花苑****。 法定代表人：于志丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡伶偲，福建双鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚志攀，男，1982年8月2日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告）：李小英，女，1983年9月27日出生，汉族，住福建省永春县。 上诉人福建津汇房地产开发有限公司（以下简称津汇公司）因与被上诉人姚志攀、李小英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 津汇公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或驳回姚志攀、李小英的一审诉讼请求。事实和理由：一、姚志攀、李小英未缴纳专项维修资金，无权要求津汇公司交付诉争商品房及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住宅房售房单位不得将房屋交付购买人。”双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条5.10约定：“买受人未付清房价或应缴税费款项的，出卖人可暂缓办理交房入住手续，且不构成违约。”双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“双方进行验收交接时……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”姚志攀、李小英未缴纳专项维修资金，无权要求津汇公司交付诉争商品房及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、津汇公司并未逾期交房，无须支付逾期交房违约金。（一）诉争房屋未办理交房手续的责任在于姚志攀、李小英无理提出“整改要求”，而非津汇公司“拒绝交房”。2017年3月10日的《告知函》载明“津汇公司在2016年12月12日《海峡都市报》第A5版刊登《公告》通知姚志攀、李小英交房。”津汇公司积极履行通知交房义务，而非拒绝交房。案涉工程已经五方验收，诉争商品房符合交付条件，不存在需要整改、检修的问题。《商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人应整体或更换至本合同约定的装饰、设备标准”。《商品买卖合同》的附件六《合同补充协议》约定：“办理交房手续时，该商品房存在交付条件之外瑕疵的，买受人可在办理交房手续时指出问题所在，但不得拒绝收房，否则构成违约。该问题属质保范围或合同第十三条问题的，出卖人按约定进行整修等处理。”整改问题，不属于逾期交房，且诉争商品房不存在需要整改、检修的地方，姚志攀、李小英提出无理的整改要求，拒绝办理交房手续，津汇公司无须支付逾期交房违约金。（二）商品房买卖合同签订前发生的停水、中雨、大风、台风、中高考等情形应被认定津汇公司可以延期交房的理由。交房讼争房产是施工整体物化而成，在整体施工过程中所造成的延期情形，均是客观存在的事实。双方约定讼争房产所在楼盘整体施工过程中所发生的延期情形可一并计入可顺延交房的期限内，并不违反法律或行政法规的强制性规定，且津汇公司并未作出放弃据实顺延工期的任何意思表示，故一审判决未将合同签订前所发生的工程延期天数计入可顺延交房的期限是错误的。 姚志攀、李小英辩称，一、一审判决津汇公司交付诉争商品房及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是正确的。附件六《合同补充协议》第十条专项维修资金收取约定：“该专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴交，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人，出卖人另行开具专项维修资金代收收据给买受人。”津汇公司已交存首期住宅专项维修资金，姚志攀、李小英在津汇公司通知交房并办理交房手续时归还津汇公司。津汇公司以“该房屋内部检修未完，交房时间另行通知。”为由拒绝交房、拒收共同维修资金。二、商品房买卖合同签订前所发生的工程延期不应计入津汇公司可以顺延交房的天数。双方并未在《商品房买卖合同》中约定合同签订前所发生的工程延期情形可计入顺延交房的期限，合同签订前所发生的工程延期情形属于津汇公司应当预见的工期规划。 姚志攀、李小英向一审法院起诉请求判令：1.津汇公司将符合交付条件的津汇·红树湾A区2号12层1203号房交付给姚志攀、李小英，同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.津汇公司按姚志攀、李小英已付房款714334元的日万分之一支付姚志攀、李小英自2016年9月1日起至实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至2017年7月31日止为365日26073.19元）。 一审法院认定事实：姚志攀、李小英与津汇公司于2014年4月6日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由姚志攀、李小英向津汇公司购买位于洛江区万安街道滨江大道津汇·红树湾Ａ区××号楼××号房屋，成交金额为714334元。姚志攀、李小英已支付全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定津汇公司应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付姚志攀、李小英使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，津汇公司可据实予以延期：⑴.……；⑵.……；⑶.因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10㎜以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其他自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，津汇公司无须另行通知姚志攀、李小英。有疑义的姚志攀、李小英可在交房时提出查阅相关事实的要求，津汇公司应当给予配合。第九条约定津汇公司逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，津汇公司按日向姚志攀、李小英支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，姚志攀、李小英有权解除合同。姚志攀、李小英要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，津汇公司每日向姚志攀、李小英按已付款的万分之一支付违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，津汇公司应当书面通知姚志攀、李小英办理交付手续。双方进行验收交接时，津汇公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，津汇公司还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《合同补充协议》即附件六第五条5.3约定买受人无正当理由逾期不办交房手续，或买受人未付清房价款或者应缴税费款项，或买受人其他违约行为，导致该商品房交接未按期进行的，视同该商品房符合交付条件并完成交付。附件六第五条5.12约定该商品房交付时应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。附件六第九条9.2约定通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间；……；以公告方式送达的，公告当日视为送达。出卖人采取两种或两种以上方式发出内容相同通知的，以最早送达时间为准。 2016年10月8日，津汇公司取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，讼争房产通过了建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收。2016年11月17日，津汇公司取得《建设工程消防验收意见书》，讼争房产通过了消防验收。 泉州市气象信息服务中心出具《天气资料分析报告》，该报告记载万安2013年8月1日至2016年12月16日10毫米以上降水计116天（10毫米以上降水属于中雨），经计算在双方签订合同即2014年4月6日之前有13天、之后有103天；六级以上最大风力（10分钟平均）计11天，经计算在双方签订合同之前有3天、之后有8天。泉州市自来水有限公司出具《2013年8月至2016年5月洛江万安自来水停水检修施工统计表》，该表记载停水时间有19天，经计算在双方签订合同之前有5天、之后有14天。泉州市洛江区建设工程安全监督站出具《紧急通知》，记载台风8天，签订合同之前有2天、之后有6天。泉州市洛江区行政执法局《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，记载2014年、2015年、2016年该局提醒津汇公司注意不要在中高考考试期间实施产生噪声的建筑施工活动，一年各6天，计18天，均为合同签订之后。上述均已扣除重复天数。则在双方签订合同后10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计149天（即103+8+14+6+18）。 津汇公司于2016年10月24日向津汇·红树湾A区业主发出《交房通知书》《交房须知》。2016年12月16日，津汇公司在《海峡都市报》刊登《交房公告》，该公告通知津汇·红树湾A区业主于2016年12月16日前办理交付入伙手续。2017年3月10日，津汇公司发出《告知函》，告知姚志攀、李小英于收到通知之日起7日内至津汇公司办理交房手续。2017年3月14日，津汇公司工作人员又在该《告知函》下方书写如下内容：“该房屋工部内部检修未完，交房时间另行通知”。 一审法院认为，姚志攀、李小英与津汇公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。1.关于津汇公司可延长交房的天数。《商品房买卖合同》第八条约定津汇公司应于2016年8月31日前交房，又约定了津汇公司可据实延期交房的情形，包括遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、停水等。根据津汇公司提供的《洛江万安自来水停水检修施工统计表》《天气资料分析报告》《紧急通知》《建筑施工噪音污染行政指导意见书》，从双方2014年4月6日签订合同之日起至2016年12月16日止10毫米以上降水、六级以上大风、停水、台风、中高考天数，合计149天。即津汇公司可将交房时间延长至2017年1月27日。姚志攀、李小英主张天气及停水原因，津汇公司应进一步提供证据证明实际停止施工天数。因双方约定导致工程延期的，以相关部门提供资料为准，现津汇公司已提供了泉州市气象信息服务中心、泉州市自来水有限公司出具的有关天气、停水的资料，故对姚志攀、李小英的上述主张，不予支持。至于双方签订合同之前发生的天气、停水等情形，津汇公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，津汇公司未作调整视为权利的放弃，不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。2.关于津汇公司是否存在逾期交房情形，如果存在应如何计算违约金。津汇公司主张双方约定燃气施工建设仅是以达到设计要求条件为准，且商品房的交付条件应为达到建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收合格及消防验收合格，故讼争房产于2016年11月17日已达到交付条件。经审查，双方在《商品房买卖合同》中约定，讼争房产应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格方可交付。从津汇公司提供的证据可知，讼争房产分别于2016年10月8日和2016年11月17日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，故认定津汇公司于2016年10月8日通过建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收，并于2016年11月17日通过消防验收，达到双方约定的交房条件。姚志攀、李小英虽主张讼争房产还需完成燃气、人防、环保等综合竣工验收方符合交房条件，但双方在讼争房产交付条件中就燃气、人防、绿化等配套设施的约定为“达到设计要求”，而非经过验收方可交房，且《建设项目环境保护管理条例》规定“配套建设的环境保护设施”才须经环保验收，并未规定小区绿化建设验收是民用建筑交付使用的法定条件；《中华人民共和国人民防空法》也未规定城市人防建设工程为新建民用建筑交付使用的法定条件。根据《竣工验收报告》中载明的内容，讼争房产所属工程项目均已按图纸设计要求完成施工建设，故上述配套设施应视为自竣工验收通过之日起已达到双方约定的交付条件。综上，本案讼争房产于2016年11月17日已达到交付条件。根据双方约定的可延期交房情形，从津汇公司提供的现有证据可看出其可延长至2017年1月27日交房。虽然津汇公司于2016年10月24日发出《交房通知书》，通知姚志攀、李小英于2016年11月5日至2016年11月11日到津汇公司办理交房手续，系在顺延交房期间内履行双方约定的交付义务，但津汇公司又于2017年3月14日在其向姚志攀、李小英发出的《告知函》上书写“该房屋工部内部检修未完，交房时间另行通知”。2017年3月16日，姚志攀向泉州市洛江区工商行政管理局投诉，该局于2017年4月1日作出的现场笔录内记载津汇公司相关人员“解释因工程部门还无法找出具体的房子工程内部检修问题，所以无法答复姚志攀具体整改时间”。在庭审过程中，姚志攀、李小英表示愿意办理交房手续。本案讼争房产已通过竣工验收及消防验收，津汇公司提出讼争房产存在工程内部检修问题，又未提出相应的证据证明，故津汇公司以需要内部检修为由拒绝交房，理由不充分，应承担逾期交房的违约责任。现姚志攀、李小英提出津汇公司应向其交付房屋，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，理由充分，予以支持。津汇公司逾期交房，逾期超过180日，应向姚志攀、李小英支付自2017年1月28日起至其将符合双方合同约定条件的商品房交付之日止按已付款的日万分一计算的逾期交房违约金。综上，本案讼争房产已通过建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收合格及消防验收合格，并根据约定按设计要求完成了燃气、人防、绿化等配套设施的建设，故讼争房产在双方约定的顺延时间即2016年11月17日已符合交房条件。合同签订后，遇10毫米以上降水、六级以上大风、台风等天气、停水、中高考情形，津汇公司可延期交房149天，则津汇公司可延期交房至2017年1月27日。津汇公司主张讼争房产存在内部检修问题，又未提供证据证明，理由不充分，不予采纳。姚志攀、李小英关于津汇公司逾期交房并应承担违约金的主张，予以部分采纳。津汇公司作为讼争房产的销售方，负有向买受人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，故对姚志攀、李小英要求津汇公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建津汇房地产开发有限公司应将津汇·红树湾A区2号12层1203号商品房交付给姚志攀、李小英，同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、福建津汇房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向姚志攀、李小英支付自2017年1月28日起至福建津汇房地产开发有限公司将商品房交付之日止按已付款714334元的日万分之一计算的逾期交房违约金。三、驳回姚志攀、李小英的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，津汇公司与姚志攀、李小英签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。双方签订合同之前发生的降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）等情形，津汇公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交房的时间作出相应的调整，津汇公司关于从诉争楼盘开工之日开始计算因天气原因据以顺延天数的请求，缺乏依据，不予支持。一审认定津汇公司可延期交房149天即津汇公司可延期至2017年1月27日交房，并无不当，应予维持。虽然津汇公司于2016年10月24日发出《交房通知书》，通知姚志攀、李小英于2016年11月5日至2016年11月11日到津汇公司办理交房手续，系在顺延交房期间内履行双方约定的交付义务，但津汇公司又于2017年3月14日在其向姚志攀、李小英发出的《告知函》上书写“该房屋工部内部检修未完，交房时间另行通知”。2017年3月16日，姚志攀向泉州市洛江区工商行政管理局投诉，该局于2017年4月1日作出的现场笔录内记载津汇公司相关人员“解释因工程部门还无法找出具体的房子工程内部检修问题，所以无法答复姚志攀具体整改时间”。津汇公司以需要内部检修为由至今未按合同约定履行交付房屋及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，应相应的违约责任。津汇公司上诉主张姚志攀、李小英未按约定缴纳专项维修资金，无权要求津汇公司交付房屋及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但根据双方签订的附件六《合同补充协议》第十条专项维修资金收取约定“该专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴交，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人，出卖人另行开具专项维修资金代收收据给买受人。”即诉争商品房的专项维修资金已由津汇公司代缴，姚志攀、李小英在办理交房手续时才须向津汇公司缴纳专项维修资金，津汇公司的上诉理由不能成立，对该主张不予采纳。 综上所述，津汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费400元，由福建省津汇房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年九月二十八日 法官助理 黄德福 书 记 员 刘永坤 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。