河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀11民终2206号 上诉人（原审原告）：河北省枣强县五金胶化厂，住所地枣强县枣强镇付雨淋召村西北。 负责人：付庆勇，该厂厂长。 委托诉讼代理人：王世英，河北志安邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：付双达，男，1965年4月1日出生，汉族，河北省枣强县人，现住本村。 委托诉讼代理人：陈学颢，河北畅杰律师事务所律师。 上诉人河北省枣强县五金胶化厂（以下简称：胶化厂）与被上诉人付双达租赁合同纠纷一案，2015年1月30日，河北省枣强县人民法院作出（2014）枣民三初字第451号民事判决，胶化厂不服向本院提起上诉，2015年9月4日，本院以原判认定基本事实不清为由发回重审。2016年6月23日，枣强县人民法院作出（2016）冀1121民初79号民事判决，胶化厂仍不服提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胶化厂负责人付庆勇及委托诉讼代理人王世英、被上诉人付双达及委托诉讼代理人陈学颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胶化厂上诉请求：1、撤销原审判决，依法解除上诉人与被上诉人之间的口头租赁合同；2、判令被上诉人支付租金20000元，并返还租赁财产；3、被上诉人负担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、本案基本事实是，2004年1月，上诉人通过他人介绍将厂房及院落一处租赁给被上诉人使用，每年租金2000元，未定租赁期限。协议达成后被上诉人仅交纳1000元的租金，再未交纳。被上诉人不缴租金的行为已构成违约，上诉人多次向被上诉人主张租金、解除租赁合同、返还租赁的厂房及院落，被上诉人既不缴租金也不返还财产，以致诉讼形成。本案发回重审过程中，上诉人依法增加要求返还财产的诉讼请求，法院以上诉人提起本案证据不足、租赁财产存有争议不属本案审理范围为由，驳回上诉人的诉讼请求。二、一审判决认定事实不清。其一，上诉人提交的证据一，证实了上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系真实、有效；上诉人的企业性质属集体性质的企业；枣政（1992）23号建设用地申请书、枣集建【99】字第108号集体土地建设用地使用证是与本案有关联的、合法、有效的证据，所载房产及土地是上诉人出租给被上诉人的“房产及院落”，上诉人对出租的房产及土地享有合法的收益权和财产所有权，被上诉人有返还租赁财产的义务。其二，上诉人提交的证据二即“和解协议”是在原审中从法院复印的被上诉人主张权利时所提交的证据，该协议无论从形式还是内容均违法。该协议是张爱民骗取付庆勇在空白纸上签的字，承办法官没承办过该项事务。一是付庆勇的个人债务是不能用上诉人属于集体企业的房产及土地来清偿个人借贷的债务，二是，司法人员不能作出这样的“和解协议”。其三，上诉人持有的枣集建【99】字第108号集体土地建设用地使用权证合法有效。审批过程中土地的审批由土地管理部门的建设用地股申报，证书加盖有“枣强县人民政府土地登记专用章”，这是上诉人持有土地证书与被上诉人提交的“枣集建【92】字第001号集体土地建设用地使用证”最主要的差别，从证书加盖有不同的专用章就已经证实被上诉人持有的“枣集建【92】字第001号集体土地建设用地使用证”是伪造的。其四，原审法院重审过程中，主办法官主持双方调解时，曾提出仅让被上诉人支付2万元租赁费，不支持上诉人返还财产的诉请，因上诉人不同意，调解未能成功。三、我国确认土地使用权实行的是登记制度，权利证书上登记的是谁，权利人就是谁，使用权就属于谁，现集体土地建设用地使用证上登记的土地使用都仍为上诉人，因此，上诉人是土地的使用权人。四、本案适用法律错误。上诉人与被上诉人订立的口头租赁合同，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方商定的租赁合同是不定期合同，应适用《合同法》第二百二十六条的规定，判令被上诉人支付租赁费，并返还租赁的房产及院落。 被上诉人答辩称：一审认定事实基本清楚，判决结果正确，应依法维持原判。本案的纠纷为租赁合同纠纷，但上诉人不享有租赁物的使用权，因此，其要求支付租金的主张依法不能支持。首先，被上诉人提供的付庆勇与宅城信用社达成的和解协议，充分证明涉案租赁物的使用权已从形式上转移给了被上诉人，上诉人依法不再亨有房屋的所有权及土地使用权。其次，涉案租赁物所处的场地最初系付雨淋村委会提供给上诉人使用的，用于上诉人作为集体所有制企业经营，但从1995年上诉人的营业执照即已吊销并停止经营至今，付雨淋村委会作为场地的所有权人，在2007年1月1日土地调整时，已依法无偿收回了土地，并将被上诉人承包的土地与该地块进行兑换，被上诉人取得了该地块的土地使用权。《中华人民共和国乡镇企业法》第二十八条第三款规定，连续闲置两年以上的农村集体所有的土地，应由原所有人收回，重新安排使用。因此，上诉人要求被上诉人交纳租金的主张缺乏事实基础和法律依据。第三，双方从未订立过合法有效的租赁合同，即使存在也是无效的，因上诉人在1995年就已被吊销营业执照，此后，上诉人已丧失对外经营活动的资格，其所称的在2004年与被上诉人达成租赁合同关系应属无效。 胶化厂向一审法院起诉：要求解除双方口头订立的租赁合同，由被上诉人支付20000元租金；重审时增加要求返还租赁财产的诉讼请求；案件受理费由被上诉人负担。 一审法院认定事实：原告胶化厂系1992年由付雨淋村委会成立的村办集体企业，根据1992年6月30日胶化厂与付雨淋村委会的协议，企业建设用地由村委会提供，枣强县人民政府1992年8月10日给胶化厂办理了枣集建【92】第001号集体土地建设用地使用证。1995年胶化厂被枣强县工商行政管理局吊销营业执照。1999年11月26日枣强县人民政府在同一地理位置给胶化厂办理了枣集建【99】第108号集体土地使用证。经调阅99.108号土地证档案资料显示：该证依据92.23号申请书办理，在办理该证时胶化厂性质填写为个体；土地平面图与92.1号土地证相符，与99.108号土地证有区别；且后证显示用地协议由付庆勇与付雨淋村二队签订，村委会同意征地盖章时间为1992年4月20日。 据宅城信用社信贷档案资料显示，付庆勇因借款未能按法院调解书约定时间偿还贷款，与信用社在2004年8月24日达成和解协议：约定付庆勇将“个人所有位于冀枣公路南（付雨淋村西北）8间平房及院落一处抵顶申请执行人（宅城信用社）款15000元”，以上房产即胶化厂资产。宅城信用社于2006年7月6日将该房产以3000元价格出售给本案被告付双达并交付了【92】第001号土地证及所附属的企业用地协议、民事调解书、和解协议。2007年1月1日，付雨淋村土地调整时，付双达与村委会达成协议并由村委会决定，用付双达的承包地与胶化厂原占地兑换，该决定由村民代表和村干部签名及村委会盖章。 证人王某、付某证明付双达自2004年1月1日起租赁胶化厂厂房及院落，年租金2000元的事实。原告自称已付半年租金1000元，其余租金按每年2000元由付双达直接交给信用社偿还贷款，因被告自2004年下半年至今未交租金才导致纠纷，要求被告付租金20000元并返还租赁厂房和院落。 以上事实由原被告庭审陈述及所提供的证据在案为证。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，出租人享有租赁物收益权是基于享有使用权。本案付庆勇在2004年8月24日与宅城信用社达成以物抵债的和解协议后，将胶化厂房屋院落抵给信用社，从形式上转移了涉案租赁物的使用权。付庆勇既然认同和解协议中签名的真实性，且产权凭证的后续持有状况从形式上说明租赁物曾产生了权利转移，被告所提供证据证明原告已从形式上不再享有出租人的房屋所有权和土地使用权。原告所持土地证与被告所持产权证明材料均为原件，原告证明租赁关系存在的证据不足以对抗被告否认租赁关系存在的证据，故原告提起本案诉讼证据不足，不应支持。原告称和解协议无法院经办人签字、付庆勇在空白纸签名、不能以集体财产偿还个人债务、信用社低价转让不合理、被告非善意取得等协议无效的理由与原告自称让付双达向信用社交租金偿还付庆勇借款相矛盾，且以上理由均是为证明和解协议内容无效对胶化厂不产生租赁物权利转移的效力；原告如对被告的产权证明材料及和解协议效力、租赁物的产权归属存有争议可以另行通过其他途径解决，但不属于本案租赁合同的审理范围。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”的规定，本案纠纷据原告自称自2004年起租，且租赁费向第三人支付，到诉争长达十年间无争议，有悖情理。原告以租赁合同为由向被告付双达主张权利的理由证据不足，不予采信。遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十五条之规定，判决:驳回原告河北省枣强县五金胶化厂对被告付双达的诉讼请求。案件受理费80元，由原告河北省枣强县五金胶化厂负担。 一审诉讼中，当事人所举证据已随卷移送本院，并均经庭审质证。二审中，就本案当事人所举同一地块上存在两份集体土地建设用地使用证，本院依法向枣强县国土资源局进行了调查核实，2018年5月23日，该局给本院的书面证明称：经查阅我局档案，该地块的审批手续以及登记手续均系付庆勇办理，后经枣强县原宅城信用社主任王长青证实，1996年付庆勇在枣强县宅城信用社办理抵押手续时将枣集建【92】字第001号土地证作为担保抵押在宅城信用社；1999年付庆勇以该宗地未办理过集体建设用地使用证为由，又向我局申请办理了集体建设用地使用权证（即枣集建【99】字第108号）。付庆勇1999年所办理的枣集建【99】字第108号集体建设用地使用证系骗取批准，应予以注销。上诉人质证后称，枣强县国土资源局的情况说明是假的，情况不实，1999年虽然是补办的证，但也进行年检了，【92】字第001号这个证1996年没在信用社贷款抵押过，这个证我不清楚，1999年这个证不是骗取的，而是正式办的证。被上诉人经质证后称，该局的情况说明结论没有异议，符合我方陈述，对于【99】字第108号证件的办理，我方认为是上诉人提供虚假材料办理的，应当属于骗取。 本院对枣强县国土资源局情况说明的认证意见：该情况说明客观真实，与本案有关联，本院予以确认。 本院二审查明：1986年2月5日，付庆勇与付雨淋村二队签订协议，为建五金胶化厂一处拟占用二队土地1.6亩，每年交纳损失费用200元。1992年4月20日，胶化厂向枣强县土地局提出申请，申请建厂占地办理手续，经审核，1992年8月，枣强县人民政府为胶化厂颁发了枣集建【92】字第001号集体土地建设用地使用证，加盖枣强县人民政府建设用地审批专用章，占地面积1089平方米。2004年1月，胶化厂厂长付庆勇与付双达通过中间人王某、付某介绍，订立口头租赁合同，将胶化厂的厂房及院落一处租赁给付双达临时使用，年租金2000元，但未约定租赁期限。上诉人称付双达只交纳半年计1000元的租金，后再未交纳。 一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。法律还规定，租赁期限六个月以上的，当事人应当采用书面形式。本案中，上诉人虽未能就案涉房屋及院落提供双方签订的书面租赁合同，但其提供的出庭证人证言，能证实双方自2004年1月起口头成立了租赁关系、被上诉人租赁上诉人厂房及院落一处年租金2000元的事实，被上诉人对证人的出庭证言未提出反驳意见，因此，双方租赁关系成立。因胶化厂厂长付庆勇未能按枣强县人民法院生效的民事调解书履行金钱给付义务，2004年8月24日，其与债权人枣强县宅城农村信用社欠款纠纷案经法院主持达成和解协议，将案涉租赁财产抵顶给债权人宅城信用社，以抵顶欠款15000元，余款被执行人于2008年前付清。2006年7月6日，宅城信用社在法院主持下将案涉租赁财产以3000元价格出售给被上诉人付双达，并将上诉人申请开办五金胶化厂资料、土地使用权证书、保险单原件等一并交付给被上诉人。同时，又因上诉人被吊销营业执照后土地长期闲置，2007年1月1日，经付雨淋村委会讨论及二队社员开会讨论同意，将冀枣路道南厂房占地一块（即案涉土地）与付双达自己原承包的地块进行了置换。据此，被上诉人已取得案涉财产的所有权及土地使用权。上诉人称2004年法院主持的和解协议内容不真实，根本不存在这个事，一审时还称，名字是我本人签的，但是在空白页上签的字。对此，本院认为，因付庆勇未按调解书履行金钱给付义务，而由法院主持双方和解，属于执行和解的内容，协议载明了时间、地点及主持人、记录人的姓名，是由人民法院依法作出，如果按上诉人所述是先在三份空白纸张上签了三个名字，又摁了三个手印，然后再打印内容，不足以保证书写签名与打印内容是在同一行，因此，不能证实是先签字后打印协议内容。该和解协议真实、有效，上诉人的理由，不足采信。 关于案涉院落地块存在两个土地证的问题。上诉人称，对于【92】001号这个土地证我（付庆勇）没有办理过，也没有以上诉人胶化厂的名义办理过，92年的证加盖的不是土地登记印章，而【99】108号这个证盖的是土地登记章，所以土地的使用权应以1999年的证为准。一审时称，证虽是1992年形成，但是在1999年才批下来，自己没有1992年的证，只有1999年的证。对此，本院依法向枣强县国土资源局进行了调查，该局称：付庆勇1999年所办理的枣集建【99】字第108号集体土地建设用地使用证系骗取批准，应予以注销。因此，根据本案实际，上诉人虽持有【99】字第108号土地使用证，已不享有该宗集体土地的使用权，被上诉人付双达2006年7月通过购买以及之后的置换，取得案涉财产的权利。至于诉讼中上诉人称宅城信用社的借款是付庆勇个人的借款，不能用胶化厂财产偿还，是其内部问题，不足以对抗被上诉人权利的取得。 被上诉人付双达称，2004年8月，其与宅城信用社达成协议，案涉院落由其替代宅城信用社看管，作为报酬由被上诉人无偿使用，但没提供充足证据证实。鉴于自2004年1月至2006年6月底被上诉人实际占有案涉财产，其与胶化厂双方虽未签订书面租赁合同，但已形成事实上的租赁关系，故应按双方口头约定的年2000元支付租金，对其已付的1000元租金应予扣除，被上诉人应向上诉人再交纳租金4000元。上诉人胶化厂的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不能支持，依法应予驳回。 综上，上诉人枣强县五金胶化厂诉讼请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省枣强县人民法院（2016）冀1121民初79号民事判决； 二、被上诉人付双达于本判决生效之日起五日内，给付河北省枣强县五金胶化厂租金4000元； 三、驳回河北省枣强县五金胶化厂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，由上诉人负担；二审案件受理费300元，由上诉人河北省枣强县五金胶化厂负担220元，被上诉人付双达负担80元。 本判决为终审判决。 审判长 张 晓 审判员 王连峰 审判员 王江丰 二〇一八年八月二十七日 书记员 刘 珍