北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第05439号上诉人（原审被告）许昌恒源发制品股份有限公司，住所地河南省许昌市经济技术开发区阳光大道。法定代表人赵见栓，董事长。委托代理人乔宏典，河南名人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张克平，男，1962年11月19日出生。委托代理人邱祥平，北京市中盛律师事务所律师。委托代理人李林娟，北京市中盛律师事务所律师。上诉人许昌恒源发制品股份有限公司（下称恒源发公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第01277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒源发公司之委托代理人乔宏典，被上诉人张克平之委托代理人李林娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年11月，张克平诉至原审法院称：2012年4月13日，我与恒源发公司签订《租赁合同》，约定：将我所有的位于丰台区科技园外环西路26号院53号楼出租给恒源发公司作为办公之用，期限3年，自2012年4月1日至2015年3月31日止，第一年租金为每月92345元，第二年起每月115431元。合同同时约定，如合同因恒源发公司原因履行期限不足36个月，取消友情价，按恒源发公司实际使用房屋天数及正常价租金标准计算租金及违约金。合同签订后，我依约交付了房屋，恒源发公司在合同期间屡次出现欠付租金的行为，经多次催要，未果。我依照合同约定的单方解除权于2014年11月7日给恒源发公司发出《房屋租赁合同解除通知》，通知双方合同于《解除通知》发出之日起解除。2014年12月10日，我收回出租房屋。因合同系因恒源发公司违约而提前解除，故诉至法院，要求：1、确认前述合同已于2014年11月7日解除；2、给付欠付租金230862元及逾期付款违约金230862元；3、给付2012年4月1日至2013年3月31日友情价与正常价之间的差额租金277032元；4、给付自2014年12月1日起至同月10日的房屋使用费38477元；5、诉讼费由恒源发公司负担。恒源发公司辩称：我公司认可双方合同已于2014年11月7日解除，但租金仅为2014年11月1日至12月10日的未付，而我公司付给张克平的保证金32万元，以及对房屋的装修投入，足以抵销欠付租金。至于友情价与正常价之间的差额租金，我公司不认可。另外，违约金约定过高，应予调整。原审法院经审理认为：张克平与恒源发公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同履行期间，恒源发公司因自身原因未按期交纳租金，且已超过15日，合同解除的条件已经成就。张克平依此于2014年11月7日给恒源发公司送达解除合同通知，恒源发公司亦表示同意，由此确认双方合同已于通知送达之日解除，故对张克平此项请求，法院予以支持。恒源发公司同意给付张克平2个月零5日的租金（含房屋使用费）计250100.5元，张克平亦予接受，法院对此不持异议。因恒源发公司违约致合同履行期限不足36个月，张克平要求恒源发公司给付友情价与正常价之间的差额租金277032元，符合合同约定，法院亦予准许。关于保证金，根据合同约定及双方意愿，可与上述租金抵销，抵销之后，恒源发公司应再行给付张克平207132.5元。张克平要求恒源发公司给付逾期付款违约金，亦为合理，但双方约定的标准过高，法院酌情考虑。据此，原审法院于2015年3月判决：一、张克平与许昌恒源发制品股份有限公司签订的租赁合同已于二○一四年十一月七日解除；二、许昌恒源发制品股份有限公司给付张克平租金二十万七千一百三十二元五角（于判决生效之日起十日内履行）；三、许昌恒源发制品股份有限公司于判决生效之日起十日内给付张克平违约金十一万五千四百三十一元；四、驳回张克平的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，恒源发公司不服，上诉至本院，主张：一审认定事实有误，我公司已交纳的保证金足以抵偿欠付的租金，故我公司不存在违约，不应支付违约金；张克平所提出的租金正常价和友情价的差价不应予以支持；我公司花费250多万元对涉案房屋进行了装修，张克平从中获得了巨大的利益，我公司并未给张克平造成任何损失，故要求撤销原判第二、三项，改判我公司不支付张克平租金和违约金。张克平同意原判。经审理查明：2012年4月13日，张克平（甲方）与恒源发公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于丰台区科技园外环西路26号院53号楼出租给乙方作为办公之用，期限3年，自2012年4月1日至2015年3月31日止；2012年4月1日至2013年3月31日间为友情价，租金为每月92345元，2013年4月1日至2015年3月31日为正常价，租金每月115431元；租金交付方式为押三付一，即押三个月租金作为保证金，为便于计算，双方约定保证金为32万元；租金月付，于每月25日前支付下月租金；友情价是甲方基于乙方履行整个租赁期而给乙方的优惠，如本合同因乙方原因履行期限不足36个月，双方约定取消友情价，按乙方实际使用房屋天数及正常价租金标准计算租金及违约金；乙方逾期付款超过15日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，甲方有权要求乙方自甲方解除合同通知送达之日起5日内按照月租金2倍向甲方支付违约金；乙方提前解除合同，甲方没收保证金；甲方须于乙方完成租赁房屋交接手续、工商注册地迁出手续、缴清应付费用后的24小时内交还保证金，但甲方不支付乙方装修的一切费用。合同签订后，张克平交付了房屋，恒源发公司亦交纳保证金32万元。自2014年10月起，恒源发公司因自身原因未再交纳租金，张克平于2014年11月7日给恒源发公司发出《房屋租赁合同解除通知》，通知双方合同于通知发出之日起解除，并要求恒源发公司给付欠付租金。同年12月10日，张克平收回出租房屋。原审庭审中，双方同意恒源发公司给付张克平2个月零5日的租金（含房屋使用费）。上述事实，有租赁合同、房屋所有权证、解除通知及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：张克平与恒源发公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，恒源发公司逾期付款超过15日，张克平有权解除合同。合同履行过程中，恒源发公司自2014年10月起因自身原因未再交纳租金，且已超过15日，张克平据此于2014年11月7日向恒源发公司送达了解除合同通知，恒源发公司亦同意解除，本院对合同的解除不持异议。原审庭审中，张克平与恒源发公司对欠付租金及使用费数额达成一致，恒源发公司理应给付张克平欠付的费用。根据合同约定，如合同因恒源发公司原因履行期限不足36个月，双方取消友情价，按张克平实际使用房屋天数及正常价租金标准计算租金。现合同因恒源发公司原因履行不足36个月，故按照合同约定恒源发公司应补足友情价与正常价之间的差额。关于违约金，合同中有明确约定，且原审法院已对约定的违约金数额进行了酌减，原审法院酌定的数额并无不当。恒源发公司主张已交纳的保证金足以抵偿欠付的租金，故不存在违约。但合同约定保证金应在完成租赁房屋交接手续、工商注册地迁出手续、缴清应付费用后的24小时内返还，根据保证金的性质，保证金不能在合同履行过程中用于抵偿欠费，故恒源发公司以保证金足以抵偿欠租为由辩称不构成违约，理由不能成立。综上，恒源发公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院将欠付的租金及租金补差与保证金抵销，判决恒源发公司给付剩余的欠费及违约金并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5786元，由张克平负担3385元（已交纳），由许昌恒源发制品股份有限公司负担2401元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费11572元，由许昌恒源发制品股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪代理审判员  冷济光代理审判员  廖 慧二〇一五年五月二十日书 记 员  董 红