成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初5189号 原告（反诉被告）：付超，男，1987年1月19日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：李可，四川法之识律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都裕龙壹号房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区同安镇同安路101号锦宏·自由假日中筒七层。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：薛梦，女，公司员工。 原告付超与被告成都裕龙壹号房地产开发有限公司（以下简称“裕龙壹号公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，被告裕龙壹号公司于2018年9月28日向本院递交反诉状，本院经审查后予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告付超及其委托诉讼代理人李可，被告裕龙壹号公司委托诉讼代理人薛梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付超向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款323817元，并支付以323817元为基数从起诉之日起至还清之日止同期银行贷款利息；2.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：付超通过网络平台得知裕龙壹号公司在销售楼盘后到裕龙壹号公司售楼部购房，裕龙壹号公司未按照相关规定预先审核原告的征信报告。而是在2018年4月21日签订了《商品房买卖合同》以及补充协议。合同约定付超以1063817元购买裕龙壹号公司位于成都市龙泉驿区成都恒大御龙天峰城14幢2804号房屋，首付款323817元，剩余740000元通过银行按揭贷款。协议签订后，付超按约支付了首付款。裕龙壹号公司发现付超征信有问题，银行不予按揭。裕龙壹号公司向付超寄送了律师函以及其他函件，通知付超解除购房合同，并要求扣取付超总房款10%的违约金。付超认为在签订购房合同时，裕龙壹号公司也由很大过错，而且并未对裕龙壹号公司造成实际损失。付超多次要求裕龙壹号公司提供购房合同，裕龙壹号公司一直以种种理由搪塞，双方协商未达成一致，原告付超未维护自身合法权益，特起诉至法院，望法院作出裁判。 被告裕龙壹号公司答辩并反诉称：1.付超与裕龙壹号公司双方基于平等自愿的基础于2018年4月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合同及协议合法有效，双方均应按合同约定履行义务；2.付超向裕龙壹号公司交纳房屋首付款属实，剩余房款由付超向兴业银行贷款进行支付。但银行对付超贷款资料及付超个人征信情况审核后发现付超征信逾期次数过多，征信情况较差，最终被银行拒贷。根据合同约定，付超按揭未获银行最终审批同意，也应当按照约定付清剩余购房款。但付超未补足剩余购房款。3.付超不予支付购房款的违约行为已达到双方约定以及法律规定的合同解除条件，裕龙壹号公司已于2018年5月29日向付超送达了解除合同的函件。合同无法履行系付超违约所致，付超应当承担违约责任。同意退还付超支付的购房款，但根据补充协议第二条第二款第3点，应当扣除违约金后退还。故请求法院驳回付超的诉讼请求，并反诉请求判令：1.判决解除反诉人与被反诉人签订的恒大御龙天峰城14幢2804号房《商品房买卖合同》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》；2.判决被反诉人协助反诉人到房产管理部门办理商品房网签拟定合同解除全部的手续；3.判决被反诉人向反诉人支付违约金106381.7元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。诉讼过程中，裕龙壹号公司明确反诉第1项诉讼请求为：确认反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》于2018年5月29日解除。 针对裕龙壹号公司的答辩及反诉，付超称：1.认可裕龙壹号反诉的第1、2项诉讼请求。付超未通过银行贷款审批属实，后裕龙壹号公司告知需要全款支付尾款，付超未支付，裕龙壹号公司于2018年5月28日便发送了律师函和解除商品房买卖合同的通知，付超于2018年5月29日收到，认可合同于2018年5月29日已解除。但纠纷的发生不是付超的过错。在签订合同时，裕龙壹号公司未按规定先查询付超的征信，系双方原因，裕龙壹号公司存在重大过错。签订合同时因现场人数过多，因都希望尽快交资料、办手续，故合同细节没有仔细查看，裕龙壹号公司销售也未尽告知义务。2.合同约定的违约金过高，请求法院予以调减。违约金应当以补偿性为主、惩罚性为辅，以实际损失为基础，按照实际损失的30%以下计算。且，现在房价并没有下降，并没有给裕龙壹号公司造成实际损失，裕龙壹号公司重新销售案涉房屋可因此获利。 本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，付超与裕龙壹号公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》，约定由付超购买裕龙壹号公司开发的位于成都市龙泉驿区同安忠北路666号恒大御龙天峰城二期第14幢28层2804号商品房，房屋总价款1063817元。买受人付超采用商业贷款方式付款，于2018年4月21日前支付首付款323817元，占全部房价款的30%；余款740000元向兴业银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，期限20年。如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。同日，付超向裕龙壹号公司支付首付款323817元。其后，付超的按揭购房申请未获得银行审批同意，其也未再支付剩余购房款。裕龙壹号公司于2018年5月28日向付超发送了《关于解除通知》，告知：自通知到达后，双方于2018年4月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议即自行解除，裕龙壹号公司有权向他人销售恒大御龙天峰14幢2804号商品房，且付超应按总房款的10%向裕龙壹号公司支付违约金。付超于2018年5月29日收到该解除合同的通知。 上述事实有原、被告当庭陈述，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》、收款收据、《关于解除通知》等证据在案佐证。 本院认为，付超与裕龙壹号公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。对于裕龙壹号公司承认付超的诉讼请求部分，以及付超认可其与裕龙壹号签订的上述合同及补充协议已于2018年5月29日解除的反诉诉讼请求部分，本院予以确认。对于裕龙壹号具体应当退还的购房款金额，在下文中进行阐述。关于付超是否应当协助裕龙壹号公司到房产管理部门办理案涉房屋网签系统拟定合同的解除手续的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，裕龙壹号公司可以要求恢复原状，办理网签系统拟定合同解除手续。但，办理网签系统拟定合同解除手续系行政管理行为，根据成都市城乡房产管理局于2016年3月28日发布的《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》（成房发〔2016〕45号）第十三条第二款“商品房买卖合同经人民法院或仲裁委员会的生效法律文书确定合同无效或终止履行的，买卖当事人其中一方可持生效的法律文书，申请办理商品房买卖合同登记备案的注销手续”的规定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议经本院确认解除后，裕龙壹号公司可自行前往房产管理部门办理注销网签系统拟定合同手续，无须付超协助办理，故对裕龙壹号公司要求付超协助办理网签系统拟定合同解除手续的诉求，本院不予支持。关于裕龙壹号公司主张付超支付违约金106381.7元是否成立的问题。本院认为，付超在未获得银行贷款审批同意后，未再支付剩余购房款。依照双方合同约定，付超应当支付违约金。付超辩称该违约金约定过高，请求法院予以调减，本院结合双方过错程度及损失大小，依法将该项违约金调整为20000元。关于裕龙壹号公司是否应支付付超利息的问题。本院认为，合同的解除系付超违约所致，故对付超要求裕龙壹号公司支付其自起诉之日至付清之日止的同期银行贷款利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、反诉原告成都裕龙壹号房地产开发有限公司与反诉被告付超就成都市龙泉驿区同安忠北路666号恒大御龙天峰城二期第14幢28层2804号商品房签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》于2018年5月29日解除； 二、被告成都裕龙壹号房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告付超首付款323817元； 三、反诉被告付超于本判决生效后七日内支付反诉原告成都裕龙壹号房地产开发有限公司违约金20000元； 四、驳回原告付超其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告成都裕龙壹号房地产开发有限公司其余诉讼请求。 上述第二项、第三项金额品迭后，裕龙壹号公司应退还付超剩余首付款303817元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6157元，减半收取计3078.5元，由被告成都裕龙壹号房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费7187元，由反诉原告成都裕龙壹号房地产开发有限公司负担5836元，反诉被告付超负担1351元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲彦仪 二〇一八年九月二十八日 书记员  白 秀