广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1238号上诉人（原审被告）：李超良，住福建省莆田市涵江区。委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。委托代理人：林怡靖，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：吴观寿，广东华篆律师事务所律师。原审被告：广州皇朝置业有限公司，住所地广东省广州市萝岗区。法定代表人：余明珍。委托代理人：张聪权，公司职员，联系地址。原审第三人：广州市嘉怡房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：方喜珍，职务：公司经理。上诉人李超良与被上诉人刘永房屋买卖同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：坐落于增城市新塘镇花园东路6号新世界花园嘉乐苑7座402房的房屋权属人为李超良和某，增城市国土资源和房屋管理局填发该房屋产权凭证的时间为2006年12月19日。2013年3月8日，李超良以其和某的名义共同作为卖方与刘永（买方）、广州皇朝置业有限公司（以下简称皇朝公司）（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，该合同约定：“买卖双方就买卖位于增城市新塘镇花园东路6号新世界花园嘉乐苑7座402房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见……一、房屋建筑面积107.03平方米，以《房地产证》为准……二、买卖双方同意总楼价为840000元。……三、卖方合法持有《房地产证》，号码为4638413和0879460，卖方保证对房屋享有合法所有权，如存在隐瞒与房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致房屋无法办理产权登记后续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方某成的全部损失；……七、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：……买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币壹万陆仟捌佰元整（16800元），……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……备注：2、卖方共有人彭某已知道并同意出售该房屋，如有违约由共有人李超良负全责……”。同日，李超良收取了刘永支付的定金20000元。同日，皇朝公司收取了刘永支付的房地产咨询及买卖代理费10000元，双方约定余款6800元在银行出具同贷书后付清。2013年3月12日，广州市嘉怡房地产咨询有限公司（以下简称嘉怡公司）收取了刘永支付的申请按揭贷款手续费15000元。2013年5月24日，刘永向李超良邮寄了一份《函告》，内容为要求李超良和某于信函发出之日起5天内提供原贷款银行还贷通知书，配合刘永办理按揭手续，提供相关资料，办理房屋过户手续等。同年5月25日，李超良签收该《函告》。2013年6月19日，刘永以李超良拒不办理过户手续，其与彭某的行为已构成违约为由，诉至原审法院，请求判令：一、解除刘永与李超良的房屋买卖法律关系；二、李超良返还定金20000元给刘永；三、李超良支付刘永从2013年3月8日至李超良和某清偿上述定金止的利息432元（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日）；四、李超良支付违约金84000元给刘永；五、李超良支付中介费用16800元和按揭费用15000元给刘永；六、彭某对李超良的债务承担连带清偿责任；七、李超良承担本案的诉讼费用。2014年3月5日，原审法院作出（2013）穗增法民三初字第94号民事判决书，该判决书审理查明：“一、刘永主张以下事实，1、签订合同前，刘永已清楚李超良与彭某是夫妻关系，刘永未曾与彭某联系；2、签订合同当天，李超良向刘永出示了涉案房屋的产权凭证，刘永已知晓涉案房屋系李超良与彭某共有的事实；3、签订合同时，刘永要求李超良用电话的形式咨询彭某出售的意向，李超良当即拨打电话，后告知彭某同意出售涉案房屋。二、李超良主张以下事实，1、签订合同时，李超良曾用电话联系彭某，但彭某没有接听，皇朝公司要求先签订合同再征求彭某的意见；2、签订合同后，李超良曾与彭某联系，彭某拒绝出售涉案房屋；3、2013年5月16日，李超良将彭某不同意出售涉案房屋的意见电话告知了皇朝公司。三、彭某主张以下事实，1、签订合同当日，李超良未告知彭某出售涉案房屋一事，彭某在收到原审法院送达的诉讼材料时才知道李超良出售涉案房屋一事；2、刘永、皇朝公司从未就出售涉案房屋一事联系彭某。四、皇朝公司主张以下事实，签订合同当天，皇朝公司已清楚李超良与彭某是夫妻关系，李超良曾电话联系彭某，后李超良声称彭某同意出售涉案房屋，皇朝公司未曾与彭某联系，皇朝公司看阅了涉案房屋的产权凭证……”，该判决书认定：“涉案房屋登记在李超良和某两人名下，属于夫妻共同财产。……李超良在出售涉案房屋时，应取得彭某的同意。刘永在签订《房地产买卖合同》前已明知彭某是涉案房屋的共有人，虽然刘永主张在签订合同前，李超良通过电话联系取得彭某的同意，但并未提供相应的证据予以证实，且李超良和某对此予以否认，故原审法院对其主张不予采信。刘永在明知彭某是涉案房屋的共有人的情况下，并未亲自询问彭某是否同意出售涉案房屋，亦未要求李超良提供彭某同意出售涉案房屋的书面资料，应认定刘永未尽到谨慎注意义务，刘永买受涉案房屋的行为不具有善意，彭某亦拒绝追认《房地产买卖合同》。因此，刘永与李超良之间买卖涉案房屋的行为无效，由此，两人之间成立的房屋买卖合同法律关系无效……至于刘永因无效民事行为造成的损失，可另案主张……”，该判决书判决：“一、刘永与李超良之间成立的房屋买卖合同法律关系无效；二、李超良应于本判决发生法律效力之日起五日内返还定金20000元给刘永；三、驳回刘永的其他诉讼请求。”刘永、李超良均未对上述判决书提起上诉，该判决书已发生法律效力。2014年5月26日，刘永以李超良以及皇朝公司的行为导致上述合同无效为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、李超良赔偿刘永因房屋买卖合同法律关系无效造成的损失合计257800元，其中包括房价上涨造成的房屋市场差价损失230300元（以2014年3月20日为评估基点，评估涉案房屋价值与合同约定成交金额的差额）；中介费用损失10000元，按揭费用损失15000元，评估费用损失2500元；二、皇朝公司对李超良的上述债务承担连带赔偿责任；三、李超良、皇朝公司承担本案诉讼费用。李超良原审辩称：一、房屋买卖合同无效并非李超良责任。刘永作为完全民事行为能力人，明知房地产权人为两人，房屋买卖合同在只有一人签名的情况下，刘永应当预见合同被撤销或者被判无效的可能性。在当时只有一人签名的情况下，刘永仍然愿意签约，说明刘永愿意承担该风险。房屋买卖合同法律关系无效是刘永未尽到谨慎注意义务造成的。二、李超良已经竭尽全力防止合同无效的后果产生。房屋买卖合同签订之后，李超良的妻子不同意出售房屋，李超良为了劝说妻子同意出售涉案房屋，想尽了一切办法，甚至向人民法院提起离婚诉讼，逼迫其妻子同意出售涉案房屋，尽管没有奏效，但是李超良穷尽自己的力量促使合同生效，不应当承担责任。三、刘永诉讼请求所主张的权利并不是其损失。（2013）穗增法民三初字第94号民事判决书认定刘永与李超良之间成立的房屋买卖合同法律关系无效。根据《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效的情况下，因该合同取得的财产，应当全部退还；皇朝公司因无效房屋买卖合同取得的中介费，应当返还给刘永。刘永自行委托按揭公司而遭受的按揭费用损失应自行承担。除了中介费和按揭费之外，刘永没有其他损失，因为房地产评估报告的委托人是刘永，而非法院，具有倾向性，不属于合法证据，同时评估公司估价时有很多估价的假设与限制条件，如估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化，市场供求关系变化、市场结构转变等因素，这与事实情况不符，事实上由于国家对房地产市场的宏观调控，市场供求关系发生了变化，涉案房屋的房价不仅没有升值，相反还有贬值，所以不存在刘永有损失的情况。综上所述，刘永的证据不足以证明其损失，李超良无过错，即使刘永有损失也应该由其自行承担。请求法院驳回刘永的诉讼请求。皇朝公司原审辩称：刘永与李超良、皇朝公司的居间合同关系是成立有效的，签订合同之前，皇朝公司已经告知了刘永、李超良，该房屋是李超良夫妻共有的，必须夫妻双方签署房屋买卖合同，李超良也想尽快出售涉案房屋，也知道自己的房屋需要夫妻双方同意才可以出售，李超良当场向刘永、皇朝公司作出承诺，并在房地产买卖合同的备注注明了如有违约，由李超良一人承担。足以表明李超良是得知买卖双方都同意自愿签署买卖合同，也表明皇朝公司没有隐瞒涉案房屋是李超良夫妻共有这一项的事实，所以皇朝公司不应承担任何责任。第三人嘉怡公司原审未到庭，未提交书面意见。原审法院在审理本案的过程中，一、刘永提供由广州大鲲鹏房地产评估有限公司于2014年5月7日出具的《房地产评估报告》，内容为：“受刘永委托，本公司对李超良、彭艳所有的位于增城市新塘镇花园东路6号新世界花园嘉乐苑7座402房的房地产于估价时点2014年3月20日的市场价格采用市场比较法进行估价，估价目的是为了委托方了解估价对象在估价时点的市场价值提供价值参考。估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为1070300元（人民币壹佰零柒万零叁佰元整）……”，刘永为此支付评估费2500元。刘永据此主张，以（2013）穗增法民三初字第94号民事判决书的作出时间（2014年3月5日）次日起的15日为评估时点，刘永因房价上涨造成的房屋市场差价损失为230300元（1070300元-840000元）。李超良、皇朝公司对此均认为，该报告与本案无关，且不同时期房屋价格亦有不同的浮动。二、刘永、李超良以及皇朝公司对（2013）穗增法民三初字第94号民事判决书中审理查明事实部分均无异议，1、刘永、皇朝公司均表示，在签订合同当天，李超良拨打电话后回复称彭某同意出售涉案房屋，于是三方在合同备注栏注明“卖方共有人彭某已知道并同意出售该房屋，如有违约由共有人李超良负全责”字样；2、李超良表示，其确实在签订合同当天拨打电话给彭某，但当时未联系上彭某，皇朝公司的工作人员称彭某只要在签订合同之日起十日内追认合同即可，后李超良于2013年3月18日电话告知刘永以及皇朝公司，彭某不同意出售涉案房屋。对关于皇朝公司提出彭某追认即可的相关陈述，李超良未提供证据予以证实，刘永以及皇朝公司均予以否认。3、皇朝公司还表示，皇朝公司有告知刘永以及李超良，在彭某不同意出售涉案房屋的情况下，涉案合同存在无效风险，但未提供相关证据予以证实，刘永、李超良对此予以否认。4、刘永、李超良以及皇朝公司对合同备注栏记载的“卖方共有人彭某已知道并同意出售该房屋，如有违约由共有人李超良负全责”内容均无异议。原审法院认为：刘永、李超良和皇朝公司在2013年3月8日签订的《房地产买卖合同》经被已发生法律效力的（2013）穗增法民三初字第94号民事判决书确认为无效合同。本案的争议焦点为刘永因《房地产买卖合同》无效而受到的损失应由何人承担、如何承担的问题。李超良在出售涉案房屋时，应取得房屋共有人彭某的同意。而依据李超良的陈述，在签订涉案合同时通过电话方式并未联系上彭某，但其却同意在合同备注栏载明“卖方共有人彭某已知道并同意出售该房屋，如有违约由共有人李超良负全责”的内容，其对因未取得共有人彭某同意而导致涉案合同无效的后果存有重大过错，亦视为李超良自愿就该后果承担相应的民事责任；而刘永在签订《房地产买卖合同》前已明知彭某是涉案房屋的共有人情况下，并未亲自询问彭某是否同意出售涉案房屋，亦未要求李超良提供彭某同意出售涉案房屋的书面资料，刘永并未尽到谨慎注意义务，其对涉案合同无效亦存有相应过错。至于皇朝公司是否对合同无效的后果存有过错的问题，皇朝公司并未隐瞒彭某是涉案房屋共有人的事实，在刘永以及李超良均清楚该事实的前提下，皇朝公司依据李超良曾拨打电话的事实，业已在涉案合同中备注栏加注“卖方共有人彭某已知道并同意出售该房屋，如有违约由共有人李超良负全责”内容，且刘永与李超良对该内容均无异议，皇朝公司已在自身可尽的最大范围内履行了告知风险的义务，皇朝公司对涉案合同的无效后果不存在过错，刘永要求皇朝公司承担连带责任理据不足，不予支持。至于李超良提出刘永提供的《房地产评估报告》不属于合法证据的抗辩，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，刘永提供的《房地产评估报告》系由具备房地产估价机构资质的房地产评估公司所出具，李超良虽对该份《房地产评估报告》持有异议，但并未提供依据予以反驳，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”综上，依据刘永的主张，其因涉案合同无效而造成的损失包括因房价上涨造成的房屋市场差价损失230300元（1070300元-840000元）、中介费损失10000元、按揭费用损失15000元和评估费用损失2500元，总损失合计257800元。原审法院结合本案情况，酌情认定刘永对上述损失自负三成责任，李超良对上述损失承担七成责任，即李超良应支付的赔偿款为180460元。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及第二十八条之规定，于2014年8月11日作出判决：一、李超良应于本判决发生法律效力之日起五日内支付赔偿款180460元给刘永；三、驳回刘永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2585元，分别由刘永负担775元，李超良负担1810元。判后，上诉李超良不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实有误，判决认定我方对合同无效存在重大过错，理据不足。1、《房屋买卖合同》备注栏载明“卖方共有人彭某已知道并同意出售该房屋。如有违约由共有人李超良负全责”，这是我方与刘永及皇朝公司对共有人彭某不同意出售涉案房屋责任承担的约定，该约定因《房屋买卖合同》无效而自始不具有法律约束力。原审判决根据该无效的条款来认定我方对合同无效存在重大过错，理据不足。2、刘永作为完全民事行为能力人，皇朝公司作为提供居间服务的专业机构，已明知涉案房屋为我方与彭某共有，任何一方只要尽到合理的谨慎注意义务，都不会签署房屋买卖合同，更不会造成刘永因合同无效而遭受损失，因此，各方对房屋买卖合同无效应承担同等过错责任。二、皇朝公司在明知涉案房屋为我方与彭某共有的情况下，却懈怠核实共有人彭某是否同意出售涉案房屋，也未要求我方提供共有人彭某同意出售涉案房屋的书面资料，更未向我方告知本宗交易未经共有权人同意将导致合同无效的法律后果。皇朝公司未尽到合格居间人应尽的最基本的审查义务，对合同无效存在明显过错，对刘永因合同无效而遭受的损失也应承担相应的赔偿责任。三、房屋差价损失不属于刘永遭受的损失，无权要求我方承担赔偿责任。《合同法》第五十八条的条款旨在使财产关系恢复到订立合同之前的状态；该条款中的损失是指合同履行过程中实际发生的各种费用，并不包含无过错方的期待利益损失。刘永主张的房屋差价损失是建立在《房屋买卖合同》合法有效的基础之上，其本质是合同履行后可以获得的利益，旨在使财产关系达到合同订立之后的状态。显而易见，刘永主张的房屋差价损失与《合同法》确立的合同无效后果的基本法理相违背，不应作为其实际遭受的损失。四、《房地产评估报告》确定的评估价值不应作为认定刘永房屋差价损失的依据。根据《合同法》第一百一十九条，刘永应及时另寻交易机会降低房屋差价损失。另外，估价人员根本没有进行实地查勘涉案房屋，评估报告存在重大虚假内容。故上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回刘永的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由刘永承担。被上诉人刘永答辩认为：一、我方同意一审判决，原审判决认定事实清楚，证据充分，应予驳回李超良的上诉请求。二、李超良对涉案房屋买卖合同无效存在重大过错，我方的主张是合理合法的。原审被告皇朝公司述称坚持其一审意见。原审第三人嘉怡公司二审经本院依法传唤未到庭，无作答辩。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，李超良提交重新鉴定申请书，请求对涉案房屋价格进行重新鉴定，要求以刘永提起（2013）穗增法民三初字第94号案诉讼的当天即2013年5月26日为评估时点评估涉案房屋的价格。本院认为，本案二审争议的焦点问题有二：一是李超良是否对涉案合同的无效存在重大过错；二是李超良应赔偿刘永多少金额较为合适。关于李超良是否对涉案合同的无效存在重大过错的问题。从各方陈述的涉案合同的签订过程，再结合涉案合同中特别备注的约定“卖方共有人彭某已知道并同意出售该房屋，如有违约由共有人李超良负全责”，原审法院认定李超良对涉案合同无效存在重大过错，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，涉案合同无效，并不影响上述特别备注条款的效力，李超良以此为由主张其不存在重大过错，理据不足，本院不予支持。李超良认为买受人刘永和中介皇朝公司应和其承担同样的过错，亦缺乏理据，本院不予支持。关于李超良应赔偿刘永多少金额较为合适的问题。尽管刘永提交了《房地产评估报告》拟证明涉案合同无效对其造成的损失，但因该《房地产评估报告》系其自行委托评估，且评估时点是在其提出合同解除诉请后近一年的时间，故原审直接依据该评估报告确定损失，有失妥当，本院予以调整。考虑到二审中再重新对房屋差价予以评估会影响当事人的诉讼权利，本院不接纳李超良对评估涉案房屋重新评估的申请。至于李超良赔偿刘永损失金额的确定，考虑到刘永在签订涉案合同后，只支付了2万元的定金，且李超良在签订合同后不久就告知刘永因其妻子彭某不同意出售涉案房屋，合同无法履行；结合李超良和刘永在涉案合同签订过程中均存在过错之情况；参考上述评估报告确定涉案房屋的现价和刘永在主张涉案合同解除的另案中请求李超良承担的违约金是84000元（合同总价的10%）之事实，本院酌定李超良赔偿刘永84000元较宜。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以调整。上诉人刘永的部分上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：一、维持广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第678号民事判决第二项；二、变更广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第678号民事判决第一项为：上诉人李超良应于本判决送达之日起五日内支付赔偿款84000元给被上诉人刘永。本案一审案件受理费2585元，由上诉人李超良负担842元，被上诉人刘永负担1743元；二审案件受理费3909元，由上诉人李超良负担1820元，被上诉人刘永负担2089元。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年五月二十二日书 记 员  邹文芳