浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3791号 上诉人（原审被告）李志勤，女，1969年8月29日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：何春华，女，1989年2月21日出生，汉族，住四川省中江县。 上诉人李志勤因与被上诉人何春华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2016年8月22日，李志勤作为甲方、何春华作为乙方，在中介的撮合下签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将其合法拥有的座落在本市余杭区临平邱山小区16-2-201的房屋，出租给乙方使用。2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共60平方米。3、该房屋租赁期为壹年。自2016年8月24日起至2017年8月23日止。4、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。5、该房屋的月租金为壹仟陆佰元整，租金以转账方式支付。6、双方议定首期付六个月，另付1600元押金以后每六个月结算一次，提前15天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金后，必须开具收据予乙方）。7、租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。8、乙方应合同的规定，按时支付租金及其他费用。10、甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约则向对方支付违约金人民币大写壹仟陆佰元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金（可商量提前说商议）。11、凡在执行本合同或与本合同有关的事情时双方发生争议，应首先友好协商，协商不成，可通知中介方协助调解，必要时可向管辖的人民法院提起诉讼。合同还对其他相关事项进行了约定。李志勤在甲方处、何春华在乙方处分别签字、捺印，中介经办人在中介方处签字确认。同日，李志勤出具《收据》一份，载明：“今收到承租人从2016年8月24日至2017年2月23日房屋租金（人民币）￥9600元，大写玖仟陆佰元整，（押金人民币：￥1600元），特此依据。”李志勤在收款人处签字、捺印。在《租赁合同》约定的租赁期限内，何春华按约支付房租，双方之间的租赁关系维持良好。 2017年8月10日，在《租赁合同》约定的租赁期限届满前，何春华向名为“晓东芸芸网咖（*晓东）180*****18”的支付宝账户转入9600元，并在此后继续承租案涉房屋。直至2017年12月6日，何春华发微信给李志勤称：“我2月份到期哦，对吧！”李志勤回复：“到年嘛”，何春华称：“应该是2月份，我们去年也是2月份给1月份交的房租，我都忘记了”，李志勤回复：“就是到年嘛”、“我就是问你还需不需要住，会不会这边工作，你要工作移动了，这边肯定不住了”，何春华称：“嗯，过两天答复你哦”，李志勤回复：“好吧”，何春华称：“正常来说我要2月份给你交房租对不对”，李志勤回复：“是呀，今年2月16日过年呀，是2月份呀，我跟你说了嘛，到年”。2017年12月8日，李志勤发微信给何春华，称：“小姑娘，这个房子我给你签的合同8月份就到期了，你要是住嘛要给我加钱了，不住要告诉我，是8月份到期了，你考虑下告诉我”、“小姑娘，人家现在都两千一、两千二了呢，比我还差的都两千多了呢，我也不晓得不知道，我上次回家才知道呢”、“你住就要给我加钱了，8月份就到期了，你那合同我也没签，我们住下这三个月都没签合同，一直到年都没合同呢”，何春华回复：“到2月24号到期！对吧！”、“你可以挂出去了”、“我要是提前搬走，我都会提前告诉你的阿姨”、“具体哪天走，我现在不能肯定！我还有考试没完成！所以确定不来具体”，李志勤称：“我的意思是你也没给我续合同，我也没给你签合同，你不高兴给我加房租嘛就是你搬掉我重新租，就是这个样子……”、“很简单你不住嘛我就给你退钱，你住嘛就给我加钱，就是这点意思，另外没意思……”。2017年12月9日，原、李志勤约定次日去派出所调解租赁纠纷，2017年12月10日，李志勤发微信给何春华，称：“小姑娘你一点钱都不加我，明天我就不要去了，明天上午搬掉，我下午就换锁……”、“我是问你住不住，你不住我退钱给你，电费水费算清、结清”。2017年12月25日，李志勤发微信给何春华，称：“1月10日我要过去，上个月10号我提醒过你，1月10号过去，你不要说我没提醒你”，何春华回复：“好的，10号结房租还有押金！”2018年1月10日，李志勤并未依约前来与何春华办理退房手续，也未将相应的款项退还何春华。何春华遂诉至原审法院请求上判。庭审中，何春华陈述，2018年1月10日已将案涉房屋打扫干净恢复原状后搬出，最后一次回到案涉房屋中取东西是2018年1月12日，此后因李志勤换锁何春华无法再进入。另查明，案涉房屋的不动产权利人为李志勤。现何春华诉至法院，请求判令：一、李志勤退还何春华房屋押金1600元；二、李志勤退还何春华房屋租金2400元；三、李志勤支付何春华已经垫付的物业费111元；四、李志勤承担本案诉讼费用。原审庭审中，何春华放弃第三项诉讼请求。 原审法院认为，何春华、李志勤之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《租赁合同》约定的到期日为2017年8月23日，何春华在2017年8月10日提前向李志勤支付了此后半年的房屋租金9600元，李志勤收到租金后未提出异议，且在2017年12月6日与何春华的微信聊天记录中承认何春华的租赁到期时间为“到年，是2月份”，应认定双方之间的《租赁合同》在2017年8月24日至2018年2月23日期间继续有效。但此后李志勤反悔，认为租赁关系在2017年8月份已经到期，并自2017年12月8日起，多次提出要么何春华增加房租、要么何春华搬走并退钱给何春华，何春华被迫于2018年1月12日彻底搬离案涉房屋。李志勤虽提前一个月向何春华作出提前终止合同的意思表示，但在何春华交还房屋、合同终止后未依约退还何春华房屋押金以及已支付但未使用期间的房屋租金，对此，李志勤已构成违约，应承担相应的民事责任。李志勤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，对于何春华合理部分的诉讼请求，原审法院予以支持。对于何春华过高部分的诉讼请求，原审法院酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、李志勤于判决生效后十日内退还何春华房屋押金1600元；二、李志勤于判决生效后十日内退还何春华房屋租金2187元（以1600元/月为基数，自2018年1月13日计算至2018年2月23日）；三、驳回何春华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李志勤负担。 宣判后，李志勤不服，向本院提起上诉称：1、何春华并未按照市场价增加房屋租金。2、何春华在使用案涉房屋过程中对房屋造成了损坏，其应当进行修缮。3、何春华存在威胁骚扰李志勤家人及新承租人的情形，造成李志勤对新承租人承担违约责任2400元及房屋空置的损失，该相关损失应由何春华承担。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法改判：一、判令何春华要求十日内返还房屋押金1600元人民币不成立；并上诉要求何春华追加李志勤维修房屋超出此押金部分金额。二、判令何春华房屋租金自2017年12月10日至2018年1月17日为2000元/月市场租金价格为（2000-2400元/月）。并上诉由于何春华聚众闹事打架换锁爬窗等行为导致李志勤与新房客签订的房屋租赁合同被新房客强行取消导致上诉人赔偿2400元违约金且房屋为此空缺长达2个多月，为此李志勤损失高达7200元，现追诉何春华承担上诉人50%损失3600元人民币。三、判令何春华承担本案全部诉讼费用。 被上诉人陆小华在二审期间辩称：房屋内的损害系房屋自身原因造成，并非何春华造成。何春华亦不存在阻挠李志勤另行出租房屋及威胁骚扰李志勤家人的情形。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回李志勤的上诉理由和请求，维持原判。 二审中，李志勤向本院提交以下新的证据：1、通话记录清单一份，欲证明何春华存在威胁骚扰李志勤家人的情形；2、照片一组，欲证明何春华对案涉房屋造成的损坏情况。何春华对上述证据的关联性均提出异议，认为李志勤所陈述的情形均不存在。本院经审查后认为，上述两组证据无法达到李志勤的证明目的，故对两组证据的证明效力，不予确认。 二审中，被上诉人何春华未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，根据审理查明，在案涉房屋《租赁合同》期限届满后，何春华按原合同租金金额支付李志勤半年租金9600元，李志勤未提出异议的事实是清楚的，故原审法院认定双方当事人之间的租赁关系在2017年8月24日至2018年2月23日之间继续有效，并无不当。李志勤提出何春华应按市场价支付租金的观点，本院不予采纳。李志勤在上述房屋租赁合同有效期内提前解除合同，应退还已经收取的房屋押金及未使用房屋期间的租金。至于李志勤上诉提出的要求何春华承担房屋修缮费用并赔偿其他损失的问题，因李志勤在原审诉讼过程中并未提出反诉，故不属于二审的审理范围，本院不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李志勤负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年九月十二日 书记员 万丹丹