广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初11468号原告（反诉被告）：张娇，女，1982年10月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：冼明福，广东昌联律师事务所律师。被告（反诉原告）：何缌，女，1991年8月14日出生，汉族，身份证住址广西容县，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：何礼俊，广东桂顺律师事务所律师。第三人：中山市君道置业发展有限公司，住所地广东省中山市**中山五路南弘业大厦203卡之一，统一社会信用代码91442000782981631Q。法定代表人：刘群，经理。委托诉讼代理人：袁世雄，公司员工。委托诉讼代理人：梁敏华，公司员工。原告张娇与被告何缌、第三人中山市君道置业发展有限公司（以下简称君道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，被告何缌提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张娇及其委托诉讼代理人冼明福，被告（反诉原告）何缌及其委托诉讼代理人何礼俊，第三人君道公司委托诉讼代理人袁世雄、梁敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娇向本院提出诉讼请求：1.被告何缌继续履行房屋转让协议书中房屋买卖部分的相关条款，依法协助第三人君道公司将中山市东区的商品房所有权转移登记至被告名下，再按照二手房买卖的相关规定，由被告协助将该房屋所有权转移登记至原告，房屋所有权转移登记需要交纳的税费及相关费用全部由被告承担；2.被告继续履行房屋转让协议书中房屋买卖部分的相关条款，协调第三人将中山市东区的商品房交付原告使用；3.被告返还原告垫付被告向第三人购买房屋应缴纳的契税款18217.53元；4.被告因未履行房屋转让协议房屋买卖部分的相关义务，赔偿原告无法及时使用房屋的损失49888.84元以及原告的律师费损失28000元。事实和理由：原、被告于2016年11月24日签订房屋转让协议，约定被告将位于中山市东区0元（包含房屋产权更名等所有手续费90000元）转让被告，协调第三人君道公司于2016年12月23日前完成房屋交付原告使用，被告保证涉案房屋没有产权纠纷、无法律障碍。原告按合同约定于2016年11月28日支付定金550000元，其中450000元支付至被告指定的第三人账户用于银行赎楼，第三人协助被告于同年12月27日完成房屋抵押贷款注销手续，但被告没有依约办理房屋所有权转移登记手续，也没有将房屋交付原告使用。原告曾就涉案房屋事宜起诉至中山市第一人民法院，法院作出（2017）粤2071民初1144号民事判决书，后该案经中山市中级人民法院二审作出（2017）粤20民终5553号民事判决书，两份判决均认定涉案房屋买卖合同关系成立、房屋买卖部分的内容合法有效，房屋所有权转移登记手续产生的所有费用均包含在房屋总价740000元中。原告已于2018年6月13日代被告缴纳了涉案房屋契税18217.53元，并将有关资料寄交第三人用于办证，被告应向原告返还该笔垫付的税款，涉案房屋现已具备交付使用及办理房产证的条件。原告已将房屋尾款190000元存入银行账户，并愿意从房屋尾款中垫支应由被告承担的办理产权转移登记手续的费用,涉案房屋现不存在继续履行的法律障碍。被告拒绝继续履行合同义务，致使原告至今无法对涉案房屋享用使用权和所有权，造成了原告的经济损失，应赔偿原告已支付的律师费28000元以及被告逾期交付房屋、转移产权登记导致原告无法取得房屋租金收益等经济损失。故原告特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告张娇撤回诉求4中律师费损失28000元的支付请求。原告张娇对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.房屋转让协议书；2.收条、收据；3.商品房销售登记备案表、抵押证明表；4.（2017）粤2071民初1144号民事判决书、（2017）粤20民终5553号民事判决书；5.权属证明复印件、产权证复印件、中山市国土资源局政务网房屋公开信息截图打印件；6.个人活期账户交易明细；7.税收缴款书、银行签收单、快递单截图；8.催告函、回复函；9.委托代理协议、发票；10诉讼费缴费票据。被告何缌辩称，1.房屋转让协议没有条款约定被告有义务协助办理涉案房屋在原告名下，原告的诉求缺乏依据；2.房屋转让协议书属于无效合同，不存在继续履行，不同意办理过户及交付房屋给原告；3.同意向原告返还税款；4.原告主张的损失没有事实及法律依据。房屋转让协议书的交易方式为更名，与原告诉求的交易方式不同，更名的交易方式无效，则整个合同无效。合同没有约定更名交易不成时，双方要采取何种方式继续履行合同，且交易方式变化则交易价格必定发生变化。双方就交易方式变更后的价格无法达成一致意见，对有关办证日期、契税承担、过户日期、过户收费等均没有约定，原告诉求的交易方式不能成立。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告何缌对其辩解在举证期限内没有提交证据。被告何缌向本院提出反诉请求：1.反诉原、被告签订的房屋转让协议书无效；2.反诉被告张娇向反诉原告何缌返还房屋登记备案表、商品房买卖合同。事实和理由：中山市中级人民法院已作出（2017）粤20民终5553号民事判决，认定该案中反诉被告张娇关于继续履行合同、协助办理涉案房屋更名手续的诉求陷入法律履行不能的状态，撤销了中山市第一人民法院（2017）粤2071民初1144号民事判决书，并驳回了张娇的全部诉讼请求。现反诉被告再次就涉案房屋买卖合同关系提出继续履行的诉讼请求，属于重复起诉。（2017）粤20民终5553号民事判决认定房屋转让协议书约定的更名交易方式属于无效条款，交易方式的条款属于合同主要条款，该条款无效导致房屋转让协议书无效，反诉被告应当返还因签订该协议书而取得的房屋登记备案表和商品房买卖合同。庭审中，反诉原告何缌撤回第1项反诉请求。反诉原告何缌对其反诉请求以及主张的事实在举证期限内没有提交证据。反诉被告张娇辩称，反诉被告不构成重复起诉，涉案房屋转让协议书合法有效，反诉原告何缌提出返还之诉缺乏依据。因合同有效，反诉原告应将涉案房屋出售给反诉被告，有关权属证明不应返还反诉原告。反诉原告的行为构成违约。反诉被告张娇就反诉提交的证据与本诉一致。第三人君道公司述称，1.被告何缌与第三人签订商品房买卖合同,约定购房总价为607251元，被告已支付546126元，尚欠本金61125元及利息，被告逾期付款利息暂计至庭审前为11332元；2.原、被告任何一方支付剩余房款，第三人都能协助办理办证事宜，且涉案房屋随时可以办证；3.涉案房屋至今未出证是因为被告没有支付完毕房款。第三人君道公司对其陈述在举证期限内提交的证据有：1.欠款清单；2.行政审批（日常管理）事项办事指南打印件。本院经审理认定事实如下：2016年11月24日，何缌（甲方）与张娇（乙方）签订了房屋转让协议书，约定：甲方将自己所有的一套房屋转让给乙方，房屋位于中山市东区，由君道公司（开发商）修建，目前未取得房产证，只有甲方与君道公司签订的购房协议（协议编号：1501100794）及备案表（备案表编号：ＨＴＮ201510788），协议原件载明该房屋购买人为何缌，合同金额为607251元；转让价格为740000元，该费用包括开发商协助办理房屋产权更名、抵押贷款手续等所有费用（房产证办理契税和购房合同律师见证费），不再收取任何费用；按照甲方与开发商签订的购房合同约定，甲方协调开发商在2016年12月31日前（具体以按揭贷款到账时间为准）将房屋交付给乙方使用，甲方配合开发商在2016年12月23日前为乙方办理好原房屋购买协议更名手续，并提供给乙方中山市商品房销售登记备案表；2016年11月28日，乙方向甲方支付定金550000元，其中450000元转入甲方指定的账户，用于开发商向银行赎楼；甲方协调开发商办理房屋更名手续和抵押贷款，剩余房款根据银行（或公积金中心）放款进度由开发商直接支付给甲方，乙方与开发商签订购房合同金额为740000元；乙方办理抵押贷款后，由开发商将除首期款（首期款金额根据银行或相关规定）以外的款项退回给乙方；因甲方或开发商原因导致该房屋产权无法转移至乙方的，由甲方按乙方已支出金额的2倍向乙方支付违约金；乙方未按时支付相应费用的，甲方有权另行处理该房屋，乙方已支付费用不予以退回。房屋转让协议书还约定了其他内容。房屋转让协议书签订后，张娇依约于2016年11月24日支付定金100000元给何缌，于2016年11月29日支付赎楼款450000元给君道公司。君道公司于2016年12月27日收到前述赎楼款后向案外人股份有限公司中山市分行支付涉案房屋贷款本息合共448976.52元，并代为注销涉案房屋的抵押登记。2017年3月27日，君道公司就涉案房屋所属上品花园5幢取得商品房产权权属证明书，涉案房屋已具备办理不动产权属证书的条件。张娇认为何缌未交付涉案房屋，亦未将涉案房屋所有权转移至其名下构成违约，遂于2018年6月7日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼期间，张娇于2018年6月13日代何缌向中山市税务局缴纳了涉案房屋契税18217.53元。2018年6月15日，何缌向张娇寄送催告函，要求张娇退还涉案房屋备案登记表、购房合同、首付款收据等凭证。2018年6月18日，张娇回复函认为，涉案房屋买卖部分合法有效，要求何缌继续履行合同并协助办理过户手续。庭审中，张娇明确同意先行垫付何缌拖欠君道公司的房款，并提供了其名下银行账户的存款信息证明其具备一次性支付购房余款190000元的能力。另查，房屋转让协议书签订后，张娇认为何缌不协助办理涉案房屋备案登记更名手续，于2017年1月13日诉至本院，案号为（2017）粤2071民初1144号，诉请何缌配合办理更名手续、向张娇交付使用涉案房屋、赔偿张娇因逾期办理更名手续的损失、提供购房发票及相关完税凭证等资料。本院在该案审理中查明：何缌、张娇确认已就房屋转让协议书进行修改，将“转让价格为740000元，该费用包括开发商协助办理房屋产权更名、抵押贷款手续等所有费用（房产证办理契税和购房合同律师见证费）”变更为“转让价格为740000元，该费用包括开发商协助办理房屋产权更名、抵押贷款手续等所有费用（房产证办理契税和购房合同律师见证费除外）”。本院于2017年8月21日作出（2017）粤2071民初1144号民事判决，认定房屋转让协议书合法有效，因更名手续、按揭贷款手续产生的费用均应由何缌负担，并判令：“一、何缌于本判决发生法律效力之日起七日内协助第三人中山市君道置业发展有限公司将位于中山市东区销售合同备案登记备案证明表中买方姓名变更为张娇，完成该变更手续后由中山市君道置业发展有限公司于七日内向张娇交付该房地产；二、何缌于本判决发生法律效力之日起七日向张娇支付经济损失（以550000元为基数，自2016年12月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至前述第一项确定的变更手续完成之日止）。”何缌不服本院作出的（2017）粤2071民初1144号民事判决提起上诉，中山市中级人民法院审理后于2018年4月20日作出（2017）粤20民终5553号民事判决，撤销本院（2017）粤2071民初1144号民事判决，驳回张娇的全部诉讼请求。该二审判决认定：“何缌与张娇签订房屋买卖合同约定转让涉案房屋，双方之间成立房屋买卖合同关系，该合同中双方之间有关房屋买卖部分的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但同时双方当事人关于涉案房屋的过户问题约定了‘先由何缌与开发商解除房屋买卖合同，办理终止合同登记备案手续，再由张娇与开发商签订新的房屋买卖合同，办理合同登记备案手续’的‘更名’方式，本院认为，涉案房屋买卖合同内容实系何缌向张娇出售房屋并转让产权，开发商并非合同当事人，交易双方的真实意思表示实为二手房买卖交易，依法应按照二手房买卖交易流程相关规定办理缴纳税费、变更登记等手续，但交易双方及君道公司所实行的前述‘更名’方式将形成一项新的商品房预售交易，该交易形式主观上并非当事人真实意思表示，客观上规避了二手房买卖过程中应缴纳的相关税费，属于以合法形式掩盖非法目的，客观上侵害了国家税收利益……该合同中有关开发商协助更名的约定属于无效条款，张娇以该约定诉请何缌继续履行合同、协助办理更名手续的理据不足。”又查，中山市土地房产产权档案馆于2017年4月27日出具中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表，前述证明表显示：涉案房屋现登记买方姓名为被告何缌，登记备案日期为2015年11月2日，发展商为第三人君道公司；涉案房屋于2015年11月27日抵押给案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行，已于2016年12月27日注销抵押登记。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张娇于另案[（2017）粤2071民初1144号]诉请通过商品房预售合同备案登记的“更名”方式继续履行房屋转让协议书，在本案则是诉请何缌在领取涉案房屋不动产权属证书后过户至其名下。两个案件尽管当事人、诉讼标的相同，但诉讼请求不同，且张娇与本案的诉讼请求也不存在否定另案裁判结果的情形，故张娇提起本案诉讼不存在重复起诉。已发生法律效力的（2017）粤20民终5553号民事判决已认定，何缌与张娇之间房屋买卖合同关系成立，尽管该判决认定房屋转让协议书关于以办理合同登记备案“更名”方式作为房屋过户方式的条款属于无效条款，但亦明确该协议书有关房屋买卖部分的约定合法有效，即该生效民事判决虽认定房屋转让协议书有关“更名”方式过户的条款无效，但确认了该协议书其他条款系合法有效，张娇要求何缌继续履行房屋转让协议书中有关房屋买卖部分的约定，本院予以支持。相应地，对何缌有关房屋转让协议书属于无效合同的辩解意见，本院不予采纳。虽然房屋买卖协议约定的“更名”方式存在法律上的履行障碍，但前述（2017）粤20民终5553号民事判决已认定双方真实意思表示实为二手房买卖交易，应依法按照二手房买卖交易流程办理缴纳税费、变更登记的手续，现君道公司确认涉案房屋已符合交楼条件且同意在何缌缴纳拖欠的购房款本息后为其办理涉案房屋的不动产权属证书，涉案房屋也不存在查封情形而导致继续交易不能，故涉案房屋仍可按照二手房买卖交易的一般流程完成交易及过户手续。因此，基于诚实信用原则和公平原则，张娇有关君道公司协助办理涉案房屋不动产权属证书至何缌名下后，再由何缌将涉案房屋过户至张娇名下的诉求，理据充分。根据权利义务对等原则，君道公司、何缌协助办理有关不动产权属证书手续的同时，张娇亦应履行支付购房余款190000元（740000元-550000元）的义务。由于何缌尚欠君道公司购房款61125元及利息未付清，现君道公司明确需付清何缌拖欠的购房款本息后协助办理过户手续，张娇亦同意代何缌先行垫付该拖欠的购房款本息，故张娇在代为向君道公司清偿拖欠的购房款本息后七日内向何缌支付剩余购房款（尚未支付的购房款190000元扣除代何缌向君道公司支付的欠款本金、利息）。君道公司、何缌作为款项接收方，均需配合张娇收取相关款项。因涉案房屋未办证至何缌名下，故应先由君道公司协助办理涉案房屋不动产权证书至何缌名下，再由何缌将涉案房屋办理不动产权证书至张娇名下，并将涉案房屋交付张娇使用。由于涉案房屋登记备案表、商品房买卖合同属于办理不动产权属证书及过户手续必须具备的资料，故何缌有关返还前述资料的反诉诉求，本院不予支持。对于在交易中产生的税费问题，房屋转让协议书约定交易过程中产生的税费、手续费均应由何缌负担，该约定提及的税费及手续费均是指通过办理合同登记备案“更名”方式而产生的税费及手续费，因前已陈述涉案房屋现应按照二手房买卖交易的一般流程完成交易及过户手续，而张娇、何缌对于按照二手房买卖交易的一般流程交易过户时产生的税费及手续费均未进行约定，交易及过户中产生的各项税费及相关费用理应依据相关税收法规由张娇与何缌各自承担，故本院对于张娇主张涉案房屋所有权转移登记需要缴纳的税费及相关费用全部由被告承担的诉求，本院不予支持。诉讼中，张娇主张其已代何缌缴纳契税款18217.53元，何缌对此同意向张娇返还，故本院对张娇返还契税款的诉讼请求予以支持。对于张娇主张赔偿损失的诉求，因双方在房屋转让协议书中一致确认的以“更名”方式变更权属登记不能系法律上的履行障碍，而协议书中约定的交房时间是依据前述“更名”方式而定，现张娇主张以何缌没有履行交付及过户手续为由以已付购房款按年利率6%计算主张经济损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和共合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定，判决如下：一、原告张娇与被告何缌继续履行于2016年11月24日就中山市东区的房地产签订的房屋转让协议书中有关房屋买卖部分的约定；二、原告张娇于本判决发生法律效力之日起七日内代被告何缌向第三人中山市君道置业发展有限公司清偿上述房地产拖欠的购房款本金、利息（拖欠的购房款本金及利息以清偿之日确定的实际数额为准）；在此同时，第三人中山市君道置业发展有限公司协助被告何缌将上述房地产办理过户登记至被告何缌名下；三、被告何缌于上述房地产办理过户登记至其名下之日起七日内协助原告张娇将上述房地产过户登记至原告张娇名下并将上述房地产交付张娇使用，原告张娇应于办理涉案房产递件过户手续并领取回执当日向被告何缌支付剩余房款（具体金额为190000元减去原告张娇代被告何缌向第三人中山市君道置业发展有限公司清偿拖欠的购房款本金及利息）；四、被告何缌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张娇返还契税款18217.53元；五、驳回原告张娇的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告何缌的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11881元，减半收取为5941（原告张娇已预交），由原告张娇负担367元，被告何缌负担5574元（被告何缌负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告张娇）；反诉案件受理费50元（反诉原告何缌已预交），由反诉原告何缌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一八年九月六日书记员  姚 班黄怡凤