广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终14712号 上诉人（原审被告）：王超群， 被上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司。 法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。 委托诉讼代理人：陈远亮，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王龙飞，系该公司员工。 上诉人王超群因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初19333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王超群上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、驳回中原地产的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由中原地产全部承担。 事实和理由：一、王超群与中原地产没有对2016年9月30日签署的《二手房买卖合同》居间服务佣金进行约定，一审判决王超群向中原地产支付违约金12万元没有事实和法律依据。首先，《佣金支付承诺书》与《二手房买卖合同》是一一对应的，这是二手房交易的习惯。中原地产也在每一份《佣金支付承诺书》中对于合同签署时间特别加以明确注明。因此，中原地产要求王超群支付佣金，就必须提交《佣金支付承诺书》中所对应的其促成买卖双方于2016年9月29日签署的《二手房买卖合同》。可是，在本案中中原地产提交的《二手房买卖合同》（详见中原地产提交的证据1）签署时间为2016年9月30日（补充协议中对于签署时间也能够相互印证），与其提交的《佣金支付承诺书》中所注明的2016年9月29日签署的合同显然不一致。因此，中原地产要求按王超群签署的《佣金支付承诺书》中的金额主张佣金的证据显然不充分。其次，虽然中原地产提供的（2017）粤03民终12258号《民事判决书》认定了买卖双方于2016年9月29日签署了《二手房买卖合同》，但生效判决认定的事实并非一定就是正确的，该认定是可以证伪和推翻的。《最髙人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001）33号）第九条第二款明确规定，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人可以提供相反证据加以推翻。前述生效判决就是把中原地产提供的中原地产与案外人李某2016年9月30日签署的《二手房买卖合同》认定为2016年9月29日签署。这种认定显然是“颠倒黑白”。如果一目了然的合同签订时间都可以认定错误，王超群觉得法官也完全可以把《佣金支付承诺书》中的12万元认定为“0.12万元”或者“1.2万元”了。可见，生效判决书中所确认的二手房合同签署时间与当事人提供的二手房买卖合同这个客观证据明显不相符合。该认定显然不能作为本案的裁判依据。再次，中原地产在起诉书中明确写明，在其居间服务下，王超群与案外人李某（业主）系于2016年10月19日签署了《二手房买卖合同》（N0.265790），买卖双方亦是当天分别签署的《佣金支付承诺书》。可是，中原地产提供的证据1证明案外人与王超群系于2016年10月18日签署的《补充协议》，从逻辑上讲，不存在先有补充协议后有基础协议。可见本案中中原地产之佣金主张与其提供的证据和其在起诉书中的陈述相互矛盾，根本不应得到人民法院的支持。最后，中原地产提交的证据1能够证明其促成了王超群与案外人在2016年9月30日签署了的《二手房买卖合同》以及在2016年10月18日签署的《补充协议》。但是王超群与中原地产双方对该居间服务的佣金并没有明确约定。我国《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《合同法》第六十二条还规定，对于价款或者报酬不明确的，如果按照合同法第六十一条规定仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。一审判决在双方没有补充约定佣金的情况下，未查明当地市场价格，也未查明是否有相关政府指导价格，直接援用一个注明签署时间不一致的《佣金支付承诺书》中的金额来确定佣金和违约金，显然属于适用法律错误。关于房屋买卖代理收费的政府指导价，王超群查询到一份《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》，即计价格［1995］971号文件，该文件第六点规定，对于房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。因此，如果按515万元的成交总额，中原地产提供居间服务收取的佣金应为2.575万元-12.875万元之间。 二、一审判决在未调查中原地产在提供居间服务过程中是否存在欺诈、哄骗等违法违规行为的情况下，直接支持中原地产的违约金诉求，显然是认定事实不清。并且导致了判决结果明显违背公序良俗的恶果。 （一）中原地产在提供房屋买卖居间服务的过程中存在明显的欺诈、哄骗等违法、违规行为。根据“任何人不得通过非法行为获取利益的基本原则”，中原地产不应向王超群主张佣金。否则显然有违法律规定的“公序良俗”。首先，诚实信用原则是民法的一个最基本的原则，无论是我国《民法总则》第七条还是《合同法》第六条都对该原则规定得相当清楚，任何人都不得违反该原则。另外，中国共产党在十八大会议上，亦将“诚信”作为一个“社会主义核心价值观”加以倡导。可在该案中，中原地产在提供房屋买卖居间服务过程中显然存在多处的违反诚信原则之处。详见以下几点：1、从王超群一审提供的证据1、2、3可以看出案涉房屋确实系存在分隔成9间出租的事实的。但从中原地产一审提供的证据1可以看到，王超群与卖方（李某）签署的《二手房买卖合同》第七条［房地产租约现状］明确注明案涉房屋为（1）该物业没有租约。而该项内容是中原地产员工雷某填写的。而王超群当时购买案涉房屋是打算用来结婚，所以有无租约对其购买房屋影响相当大。2、《二手房买卖合同》在第十四条［备注］里面注明卖方配合买方做银行贷款（中原地产一审庭审中对手写文字当庭承认第二行是其员工雷某所写，但是却不能回答其余文字是谁填写，从笔迹和交易习惯可以明显知道是同一人书写）。从二手房居间买卖的交易习惯可以看到，此项备注显然是中介（即中原地产）提出的让王超群能够成功购买案涉房屋的途径。王超群提供的其与雷某的微信聊天记录也证实了这一点（雷某称至少贷680万元，优质客户还可以贷到700万元，但根据王超群提交的证据6可以看到案涉房屋实际评估价格仅为569万元）。但是2016年10月出台的“深八条”调控政策，银行贷款审批变严，中原地产为王超群所描绘的“骗贷”途径买房根本行不通。而且骗贷行为系违法的，《贷款通则》第二十条（对借款人的限制）明确规定，不得采取欺诈手段骗取贷款。《商业银行法》第八十二条更是明确规定，借款人采取欺诈手段骗取贷款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。其次，《民法总则》第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，中原地产为了追求佣金，对王超群隐瞒房屋出租事实，在王超群提出自己资金不够时，又向王超群提出通过“银行高评高贷”的违法手段来促使王超群下定决心签订合同。中原地产的上述行为显然违反了法律的相关规定，有悖于我国法律秉持和维护的社会公序良俗。《民法总则》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律，法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。据此，人民法院不应支持中原地产的违约金诉求。再次，《佣金支付承诺书》的前提系中原地产促成王超群与卖方（案外人李某）签订《二手房买卖合同》，本案中中原地产却系通过隐瞒、欺骗以及违法的建议促成王超群与案外人（业主）签订《二手房买卖合同》，《合同法》第四十五条第二款规定，当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就，据此，视为王超群与案外人未签订《二手房买卖合同》，中原地产自然无权主张佣金。 （二）生效判决所认定的王超群知道案涉房屋现状的事实与当事人提供的客观证据不相符合，依法不应作为本案裁判的依据。首先，本案中，中原地产根本没有任何证据证明王超群确实去房屋现场看过，（在一审庭审过程中，中原地产对此问题的回答是因为时间久远不记得了。该表述显然是借口，根据二手房居间交易习惯，为了防止客户跳单，房产中介带客户看房是要必须让看房客户签字确认什么时间看了什么楼盘的哪一间房的。中原地产不能提供王超群签字的看房确认单，依法应视为王超群未看房。）其次，中原地产提供的证据1已经清楚地证实了中原地产将案涉房屋的状态描述为“不存在租约”。（案外人未提出异议表明案外人与中原地产存在串通欺骗王超群的嫌疑），王超群提供的证据1、2、3可以证实案涉房屋当时确实存在分隔成9间出租的事实。前已述及，人民法院生效裁判所确认的事实是可以被推翻和证伪的。深圳中院生效判决中关于王超群知道房屋现状的认定与当事人提交的客观证据不相符合，依法不应作为本案的裁判依据。 （三）一审判决混淆了《房屋买卖合同》与《居间合同》两个不同的法律关系，直接导致一审判决认定事实不清，适用法律错误，并令判决结果明显违背普通公民的法律认知、违反公序良俗的恶果。首先，房屋买卖合同纠纷与居间合同纠纷审查的重点显然是不同的。在房屋买卖合同纠纷中，重点审查买卖双方的履约行为，是否有违约的情况，至于中介有无违法违规活动，并不是房屋买卖合同纠纷案件审查的内容和重点。而在居间合同纠纷当中，对于经纪人主张居间费用的案件，当然要重点审查居间人提供居间服务是否存在违法违规行为，是否存在为了片面追求佣金而不当促成双方签约的违反诚信的举动；经纪人提供的居间服务是否质价相符等问题。一审判决虽然在本院认为中确认，“本案属于居间合同纠纷”，却对于王超群提出的中原地产有隐瞒、欺骗等违法违规促成王超群仓促签约的抗辩毫不理会。而只用另一房屋买卖合同纠纷案件中“未认定上述事实”来搪塞。其次，一审判决以“一、二审法院均在相关判决中确认王超群违反了《二手房买卖合同》”为由，推导出“王超群作为违约方应按两份《佣金支付承诺书》载明的内容，向中原地产支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金（12万元）”的结论，显然是武断和不负责任的。因为造成王超群违约的局面，正是本案中原地产在居间活动中存在欺诈、哄骗的违法违规行为直接导致的。一审判决不查明原因，直接以另案审判结果来归责于王超群，显然犯了逻辑推理上的错误。也反映出一审法官对于房屋买卖合同纠纷与居间合同纠纷审理重点上的经验不足。再次，王超群在中原地产的隐瞒、欺骗之下，尤其是听信了中原地产提出的通过银行“高评高贷”的违法建议之后，签署了《二手房买卖合同》，最终遭受了51.5万元的直接损失以及各种诉累，身心俱疲，可以说美好生活已经被中原地产全部摧毁。中原地产的多种违反诚信的行为非但没有得到任何处罚和惩罚（行政责任应受到行业通报批评等失信惩戒，民事责任上理应赔偿王超群的损失），现在竟然还向法院提起诉讼，意图获利。中原地产隐瞒房屋状况，欺骗客户，除了提供几个合同版本让客户签署之外什么事都没有做，就要客户支付12万元的巨款。中原地产的行为，在普通老百姓眼中看来，显然是“没有天理”。用法律人的话来讲，就是“违反公序良俗”。如果此种行为都能够得到人民法院的支持，那么法院显然是在纵容甚至是鼓励无良中介的失信行为。 中原地产辩称，一、王超群提及到中原地产的起诉状中写明涉案的买卖合同是在2016年10月19日签订，其实是中原地产的笔误，中原地产提交的证据以及中原地产在一审当中的一审庭审意见都是说合同签订于2016年9月30日。二、王超群的上诉状中提到及《佣金支付承诺书》与涉案的《二手房买卖合同》没有对应关系，是错误的。实际情况是同一份合同，从一审提交的证据可以看出，日期是有涂改的，本来写的是9月29日，因为9月29日是案外人业主代理人签署的，9月30日业主本人过来补签字，所以就将日期改为9月30日，有明显的改动痕迹，王超群称二者没有对应关系，没有事实和法律依据。三、王超群在上诉状中提及的其他事实已经王超群与案外人业主之间的买卖合同生效判决查明。 中原地产向一审法院起诉请求：1、王超群向中原地产支付违约金12万元；2、王超群向中原地产支付暂计利息5200元（按银行同期贷款利率计算，自2016年11月30日起算）；3、王超群承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：涉案物业位于深圳市南山区××大道与××西北××大厦塔楼××9Ｇ，建筑面积142.27平方米，用途为住宅，于2015年8月12日登记于案外人李某名下，份额为100%。 2016年9月29日，李某委托代理人吴某与王超群签订《二手房买卖合同》，其主要内容为：王超群以530万元的价格购买涉案房屋，王超群同意签约当日支付定金5000元，合同生效后三日内再向卖方支付定金95000元，定金由第三方监管；双方约定买方向银行按揭贷款支付约定的楼款，买方须于2016年10月31日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他监管账号中；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易；房地产租约现状为该物业没有租约；合同还约定了其他内容。同时，王超群向中原地产出具《佣金支付承诺书（买方）》，李某向中原地产出具《佣金支付承诺书（卖方）》。两份承诺书载明王超群应向中原地产支付佣金10万元，李某应向中原地产支付佣金2万元，如因买方或卖方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房产买卖合同》，买方或卖方仍应向中原地产支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。 2016年10月18日，中原地产、王超群签订《补充协议》，其主要内容为：将《二手房买卖合同》中涉案房屋的成交价格修改为515万元，其他协议均不改变；买卖双方若有一方违约，违约方赔偿守约方103万元。 上述合同签订后，王超群与李某在履行过程中发生纠纷并诉至一审法院，一审法院经审理后作出（2016）粤0305民初14379民事判决，认定涉案的《二手房买卖合同》合法有效，并确认该合同于2016年11月29日解除，作为违约方的王超群应向李某支付违约金93万元等。王超群不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院经审理后作出（2017）粤03民终12258号民事判决，认定涉案的《二手房买卖合同》合法有效，王超群与李某均应恪守履行，除对王超群应承担的违约金数额予以调整外，维持了一审判决的其他内容。 在一审审理过程中，王超群提交反诉状要求中原地产向其赔偿损失51.5万元，一审法院已告知其可另案主张。 一审法院认为，本案属于居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，中原地产作为居间方已撮合王超群（买方）与李某（卖方）签订合法有效的《二手房买卖合同》，王超群和李某也分别以买方和卖方的身份向中原地产出具《佣金支付承诺书》，中原地产有权依法取得约定的佣金。因一、二审法院均在相关判决中确认王超群违反了《二手房买卖合同》，王超群作为违约方应按两份《佣金支付承诺书》载明的内容，向中原地产支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金（12万元）。中原地产要求王超群向其支付违约金12万元的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，一审法院予以支持。中原地产要求王超群向其支付上述违约金利息的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。王超群辩称中原地产在居间过程中提供虚假信息，未将涉案房屋存在租约等真实情况向其如实告知，对其构成欺诈。因（2016）粤0305民初14379《民事判决书》和（2017）粤03民终12258号《民事判决书》均未认定上述事实，一审法院对王超群的抗辩意见不予采纳。 一审法院判决：一、王超群应于本判决生效之日起十日内向中原地产支付违约金12万元；二、驳回中原地产的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1350元，由王超群负担（中原地产已预交受理费，一审法院不予退还，王超群应负担之数应于本判决生效之日起十日内迳付中原地产）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王超群与李某就涉案房屋产生的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出（2017）粤03民终12258号民事判决书，认定王超群与李某就涉案房屋签订《二手房买卖合同》后深圳市出台了限购政策，但双方又再次协商签订《补充协议》，可见王超群已经对自己在新政策下的履行能力有充分的评估，合同约定资金监管时间到期王超群仍以自身经济问题主张无法购买涉案房屋，已经构成根本违约，李某依约主张解除合同，符合法律和合同约定。 本院认为，本案系居间合同纠纷。王超群签署的《佣金支付承诺书》系其真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，王超群应按《佣金支付承诺书》内容履行自身的义务。由于中原地产已经促成王超群与李某就涉案房屋签订合法有效的《二手房买卖合同》，因王超群违约导致该《二手房买卖合同》解除，王超群仍应按约向中原地产支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金12万元。涉案《佣金支付承诺书》本身即王超群针对涉案房屋买卖交易所签署，对王超群具有法律约束力，故王超群关于双方当事人未就2016年9月30日签署的《二手房买卖合同》居间服务佣金进行约定、中原地产无权依据《佣金支付承诺书》主张权利的上诉理由依据不充分，本院不予支持。 关于王超群主张中原地产在居间服务过程中存在欺诈行为因而无权向王超群主张违约金的问题。（2017）粤03民终12258号生效民事判决已认定导致涉案《二手房买卖合同》被解除的原因在于王超群因自身经济问题无法履行合同，并未认定系中原地产存在欺诈行为导致王超群无法履行合同义务，王超群在本案中所提交的证据亦不足以证明其在买卖合同关系中违约的根本原因在于中原地产存在故意隐瞒涉案房屋租约情况、欺骗王超群违规向银行申请贷款的欺诈行为，故王超群的该项上诉意见亦缺乏充分依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人王超群的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2700元，由上诉人王超群负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞    红 审判员 吴  思  罕 审判员 邓    媛  二〇一八年九月二十一日 书记员 刘尹琳(兼) 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。