济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第715号原告张伟，男，1981年6月4日出生，汉族，无业，住济南市。原告秦雅楠，女，1986年6月20日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人房爱静，山东德康律师事务所律师。被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人朱月肖，经理。委托代理人张蕾，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人徐相华，山东德衡（济南）律师事务所律师。原告张伟、秦雅楠与被告济南鲍德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员董浩独任审判，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告张伟、秦雅楠的委托代理人房爱静，被告济南鲍德房地产开发有限公司的委托代理人张蕾、徐相华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟、秦雅楠诉称，原、被告于2010年5月23日签订钢城新苑商铺买卖合同，商品房预售许可证为济建开预许字第（2009）220号，总房款415270元，同时合同约定在商铺交付使用的360日后，办理产权登记，后双方签订了补充协议，约定：买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，合同继续履行，自规定期限到期之日第二天起至取得房产地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金。原告至今未取得房产证书，被告明显违约。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告逾期办理房产证违约金76160.52元（自2011年11月1日至2014年2月8日）；2、诉讼费由被告承担。原告张伟、秦雅楠为证明其主张成立，提交证据如下：1、2010年5月23日由原、被告共同签订的商铺买卖合同一份，主合同约定，被告应该在360日内提供办理产权所需资料，在补充协议附件第3条有关于产权登记的约定，证明双方买卖事实的存在；2、2010年5月31日被告出具的收据原件一份，证明原告已经履行了付款义务。被告济南鲍德房地产开发有限公司辩称，原告主张被告支付的逾期办理房产证违约金数额与计算方式错误，原、被告签订的《钢城新苑商铺买卖合同》第十五条约定，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。办理房产证需要房屋登记主管部门、原告、被告三方共同配合办理，取得房产权属证书不能归为被告单方义务，因此不能设为被告单方违约条件。原、被告并未对补充协议条款中的“规定期限到期之日”作出约定，原告要求从“提供办理产权所需要的资料”之日起算，无任何法律依据。取得房产证以房屋登记主管部门颁发证书的时间为准，但该颁证期限取决于政府部门，逾期取得房屋产权不能归责于被告，被告仅能按照已交房款的1%支付违约金。原告主张的违约金过分高于实际损失，请求法院予以降低。被告交房后，原告对涉案房屋一直经营使用，没有实际损失。计算违约金时应将相关房屋登记主管部门办证所需合理时间扣除。原告主张的部分违约金已过诉讼时效。被告不能按期提供办证资料存在客观原因，被告对给原告带来的不便表示歉意，并请予以合理调整相关诉求及主张。原告应提供标的额的计算方式。被告济南鲍德房地产开发有限公司为证明其主张，提交证据如下：1、前期物业管理服务协议一份，证明被告在2010年10月30日已经将涉案房屋交付给原告，原告已经开始使用涉案房屋；2、涉案房屋交付后一直至今的水电使用情况两份，证明涉案房屋在交付给原告之后，原告一直正常使用，没有任何损失；3、涉案房屋所涉及的工商登记基本信息一份，证明涉案房屋至今一直在使用的情况；以上3份证据综合证明在被告将房屋交付给原告之后，原告一直正常使用，没有办证没有给原告造成任何损失。经审理查明，2010年5月23日，张伟、秦雅楠与济南鲍德房地产开发有限公司签订钢城新苑商铺买卖合同，合同约定由张伟、秦雅楠购买济南鲍德房地产开发有限公司开发建设的位于钢城新苑的西7楼1-102号商铺；济南鲍德房地产开发有限公司应在2010年10月31日前将经竣工验收合格的房屋交付给张伟、秦雅楠；合同第十五条约定，在房屋交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料，出卖人应具备办理产权条件，如出卖人不能在规定的时间内提供办理产权所需要的资料，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。合同补充协议第三条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，合同继续履行，自规定期限到期之日第二天起至取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金。合同及补充协议签订后，张伟、秦雅楠按照约定支付了415270元购房款，济南鲍德房地产开发有限公司于2010年10月31日交付涉诉房屋。济南鲍德房地产开发有限公司于2014年2月8日通知张伟、秦雅楠已经可以办理涉案房屋的产权转移登记。本院认为，因济南鲍德房地产开发有限公司在2014年2月8日才履行了协助办证的通知义务，其违约行为处于持续状态，故对于济南鲍德房地产开发有限公司认为张伟、秦雅楠的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。张伟、秦雅楠与济南鲍德房地产开发有限公司签订的商铺买卖合同合法有效。合同第十五条约定，济南鲍德房地产开发有限公司应在涉诉房屋交付后360日内具备办理产权条件、提供办理产权登记所需要的资料，涉诉房屋于2010年10月31日交付，故济南鲍德房地产开发有限公司应在2011年10月27日前完成协助办理产权登记的义务。同时，补充协议中张伟、秦雅楠不能在规定期限内取得房地产权属证书，济南鲍德房地产开发有限公司应按日支付总房款万分之二违约金的约定，是对商铺买卖合同中济南鲍德房地产开发有限公司的协助办理产权登记义务的进一步明确。根据以上约定，济南鲍德房地产开发有限公司起码应在2011年10月27日前取得涉诉房屋的初始登记并向张伟、秦雅楠发出办理房屋转移登记的通知，才能视为完成了相应协助义务。但是，济南鲍德房地产开发有限公司在2014年2月8日才向张伟、秦雅楠发送了办理涉诉房屋产权登记的通知，济南鲍德房地产开发有限公司已构成违约，且被告提出的客观原因造成违约，并未提交证据，本院不予采信，故被告应按照张伟、秦雅楠已付房款万分之二的标准，按照违约天数按日支付违约金。综上，张伟、秦雅楠要求济南鲍德房地产开发有限公司支付2011年11月1日至2014年2月8日期间逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以支持，济南鲍德房地产开发有限公司应支付张伟、秦雅楠逾期办证违约金415270元×0.2‰×830天=68934.82元，原告主张76160.32元，系计算有误。同时，对于逾期办证的违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。因补充协议已明确约定了逾期办证的违约金标准，且该标准并不高于上述法定的违约金标准，济南鲍德房地产开发有限公司也未提交证据证实该违约金标准应予调低，故对于济南鲍德房地产开发有限公司认为违约金计算过高应予调整的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张伟、秦雅楠逾期办证违约金68934.82元；二、驳回原告张伟、秦雅楠其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1700元，减半收取850元，由原告张伟、秦雅楠负担50元，由被告济南鲍德房地产开发有限公司负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 董 浩二〇一五年五月二十七日书记员 孟晓铮