山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阳商终字第44号上诉人（原审第三人）徐星雷，男，1978年6月23日生，汉族，现住山西省和顺县。委托代理人赵宏杰，山西钟振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李彩芳，女，1967年10月23日生，汉族，现住盂县。委托代理人贾林俊，男，1969年6月8日生，汉族，现住盂县。系被上诉人丈夫。原审被告王璐，女，1986年3月30日生，汉族，现羁押于阳泉市看守所。原审被告王皓，男，1969年9月4日生，汉族，现住阳泉市矿区。上诉人徐星雷因租赁合同纠纷一案，不服盂县人民法院（2014）盂商初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐星雷的委托代理人赵宏杰、被上诉人李彩芳的委托代理人贾林俊、原审被告王皓，到庭参加诉讼。原审被告王璐经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，李彩芳与王璐系认识关系，王璐与王皓系朋友关系。李彩芳有一位于盂县××东街的地下商场（面积为3173.3平方米），2011年1月20日，李彩芳作为甲方，王璐、王皓作为乙方，双方签订地下商场租赁协议，协议载明：“一、乙方租赁甲方地下商场，自2011年1月20日至2021年1月19日止。二、2011年1月20日至2016年1月19日商场租金每年80万元，甲乙双方签订合同后，在3个工作日内乙方交甲方租金200万元，到2012年10月31日乙方交甲方租金200万元；2016年1月20日至2021年1月19日商场租金每年100万元的基础上每年上涨5万元，租金自乙方开业之日算起。三、甲方地下商场的发电机及电梯按揭折款共计25万元由乙方购买，乙方一次性付给甲方。四、在租赁期内，乙方按合同条款按时交给甲方租金，乙方如不能及时交给甲方租金，甲方有权收回乙方的经营权。乙方如不能在租赁期内正常经营，造成关停时，乙方付甲方100万元损失费，甲方收回乙方的经营权。五、租赁期满后，如甲乙方不再合作时，乙方所购置的设施归乙方所有”等条款，落款由李彩芳、王璐、王皓签字，见证人程某某签字。协议签订后，王璐依约支付租金200万元，支付发电机等款项8万元，而约定于2012年10月31日前交租金200万元至今未履行。租赁期间王璐经营服装至2013年3月26日，其作为甲方，第三人徐星雷作为乙方，双方签订地下商场转租协议，协议载明：“一、乙方租赁甲方的地下商场，自2013年6月26日至2023年6月25日止，租期10年，自签订合同之日起有三个月的装修期，此期间不计入租赁期内。二、2013年6月26日至2017年6月25日每年租金75万，2017年6月26日至2018年6月25日每年租金80万等。三、签订合同后，在3个工作日内乙方一次性交甲方两年租金150万元。四、租赁期满后，如甲乙方不再合作时，乙方所购置的设施归乙方所有”等条款，落款王璐、徐星雷签字，见证人盂县××有限公司盖章。庭审中查明盂县××有限公司系王璐注册的公司。2013年6月5日王璐、徐星雷又签一协议，载明：“2013年6月6日××女人城正式交于××超市，××女人城在一个月之内和××超市把店面相关手续办理齐全，××超市交付租金的日期为每年的8月1日”等内容，落款王璐、徐星雷签字，盂县××有限公司盖章。后徐星雷给付王璐自2013年8月1日至2015年8月1日两年租金150万元。2013年年底王璐因涉嫌诈骗被羁押于阳泉市看守所。2014年5月8日李彩芳提起诉讼，要求王璐、王皓支付200万元租金及自2012年10月31日之后的利息；支付发电机等剩余款项17万元；赔偿损失100万元并解除合同。庭审中徐星雷辩称2015年6月25日二年租赁到期，其愿意与李彩芳重新签订合同，将租金交予李彩芳，但不同意代王璐、王皓支付欠付的200万元租金。原审法院认为，李彩芳与王璐、王皓签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。合同履行中王璐、王皓未按约定支付李彩芳租金，至今拖欠，已构成违约，按照约定及法律规定，李彩芳可以解除合同，故其要求解除合同之请求予以支持。李彩芳要求王璐、王皓支付剩余租金200万元，双方约定的租赁期至2016年1月19日每年租金80万元，解除合同时，租金应按二人实际使用租赁物天数计算，确定租金计算至2015年1月19日。自2011年1月20日至2013年7月19日租金200万元，王璐、王皓已支付李彩芳，自2013年7月20日至2015年1月19日租期一年半，租金120万应予支付。李彩芳要求王璐、王皓支付欠付租金利息并赔偿损失，利息和赔偿损失均属承担违约责任方式，不能并用，结合本案案情，支持李彩芳利息请求。双方约定第二个200万元于2012年10月31日付清，其约定不违反法律规定，故李彩芳要求王璐、王皓自2012年10月31日始支付利息予以支持。利息参照银行同类贷款利率，按山西盂县农村商业银行年利率6%计算，至2015年1月19日计808天，利息为120万元×808天×（6%÷365天）=159386元。王璐租赁期间，其将地下商场转租给第三人徐星雷，徐星雷已支付王璐二年租金，庭审中徐星雷同意与李彩芳重新签合同，但不同意代王璐支付欠付李彩芳的租金。根据相关的法律规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同的，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案次承租人徐星雷不同意代付，故不能抗辩出租人李彩芳的合同解除权。合同解除后，第三人应限期腾出地下租赁房屋。徐星雷若有损失，另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定，判决：一、解除李彩芳与王璐、王皓签订的租赁合同。二、王璐、王皓支付李彩芳自2013年7月20日至2015年1月19日租金人民币120万元整，及自2012年11月1日至2015年1月19日利息159386元。三、王璐、王皓支付李彩芳发电机及电梯按揭折款17万元整。四、驳回李彩芳其它诉讼请求。五、第三人徐星雷于本判决生效之日起十五日内腾出李彩芳所有的位于盂县××东街的地下租赁房屋（盂房权证城字第068**号）。以上二、三项于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费18564元，由王璐、王皓负担。上诉人徐星雷不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审。其上诉理由是：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定上诉人属于次承租人，但是上诉人租赁被上诉人房屋并不违背被上诉人意愿，上诉人应当属于第一顺序的承租人。二、原审法院判决错误。原审判决上诉人在判决书生效后15日内腾出租赁的房屋，没有考虑到上诉人在租赁房屋后又投资950余万元对租赁房屋添附了新的财产，而且15天时间达不到合理期限。三、上诉人参加诉讼的代理人不符合法律规定，上诉人一审委托的代理人不是上诉人的近亲属。被上诉人李彩芳辩称：上诉人找被上诉人落实过房子的事，但没有告诉被上诉人其与王璐又签订租赁合同的事情，被上诉人是事后才知道的，且上诉人装潢时被上诉人进行过阻拦。上诉人在没有了解清楚的情况下，与王璐签订租赁合同，导致出现现在的局面，是自己的过失造成的。原审被告王皓述称：上诉人与王璐签订租赁合同其没有参与，也没有收过上诉人的租金，不知道转租的事实。本院二审查明，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。上诉人徐星雷称投资950余万元对租赁房屋添附了新的财产，但没有提供相应证据。本院认为，原审被告王璐、王皓承租被上诉人李彩芳房屋后，又将房屋转租给上诉人徐星雷，徐星雷与李彩芳之间并无合同关系，故徐星雷属于次承租人，其认为自己是第一顺序承租人的上诉理由不成立。因王璐、王皓拖欠房租，现李彩芳要求解除合同，而徐星雷又不同意代王璐、王皓支付欠付的租金，故原判解除李彩芳与王璐、王皓之间的租赁合同并无不当。徐星雷称对租赁房屋进行了投资添附，但对其所称的投资950余万元并没有提供相应证据，且对于装饰装修部分的处理，徐星雷应同王璐、王皓予以解决。原审判决徐星雷15天内腾出房屋并无不当，徐星雷认为时间不合理的上诉理由不充分，不予支持。徐星雷一审代理人为其妹妹和雇员，依照民诉法解释第八十五条、第八十六条的规定，可以作为诉讼代理人参与诉讼，徐星雷认为代理人不符合法律规定的上诉理由亦不成立。综上，原判认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18564元由上诉人徐星雷负担。本判决为终审判决。审 判 长  武绍晋审 判 员  张敏芳代理审判员  王永平二〇一五年五月二十六日书 记 员  任怀青