贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终5907号上诉人（原审原告）：许德永，女，1987年7月21日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：贵州虹祥房地产开发有限公司。被上诉人（原审被告）：贵州虹祥物业管理有限公司。上诉人许德永因与被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司、贵州虹祥物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初8249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人许德永及其委托诉讼代理人曹华贵，被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司、贵州虹祥物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人范瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许德永上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是地方性法规而非地方性行业监督管理部门作出的规范性文件，法院裁判可以适用或参照地方性法规，因此一审法院未适用地方性法规而是要求上诉人自行向有关部门处理的认定错误；2、根据贵州省人大常委会发布的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款，及贵州省人大法制委员会对其条例的答复已经明确配套设施的建设安装费用包含在商品房销售价格之中，房开公司不得再向购房者另行收取。故合同附件约定初装费由买受人承担是违法规定，上诉人并非单独主张该条款无效，而是要求认定被上诉人违法并没有权利收取上诉人开户费；3、一审法院未对被上诉人收取的5325元进行审查认定属认定事实不清。贵州虹祥房地产开发有限公司辩称，1、一审法院事实认定清楚，法律适用正确，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，应当全部予以驳回，上诉人主张的所有费用，均是被上诉人代收后依法交予执收单位，并非违规收取，若上诉人认为合同违反规定，应诉请合同无效而非直接要求上诉人返还已经支付的价款；2、上诉人的上诉理由缺乏法律依据，不能成为支撑其上诉请求的合法理由，上诉人主张的费用合同附件已明确由其自行承担，被上诉人并未向上诉人收取水、电建设安装的基础费用，仅向上诉人收取电表开户费、水表远程抄表系统及二次加压费650元等，属于上诉人自行承担部分；3、上诉人所称的贵州省人民代表大会法制委员会关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的答复意见不能直接作为人民法院裁判的依据。贵州虹祥物业管理有限公司辩称，我方和本案没有关系，不是本案的权利义务主体。许德永向一审法院起诉请求：1、判令两被告返还原告开户费5325元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，民事主体在从事民事活动中，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实、恪守承诺。对于原告提出的判令两被告返还原告开户费5325元的诉请，因为根据原告与被告贵州虹祥房地产开发有限公司于2014年10月8日签订《商品房买卖合同》附件十三第二条即：“在房屋交付前，买受人应付清煤气、供水、有线电视、楼宇可视对讲系统的初装、开户费等代收款”、第三条的规定即：“本合同中约定的水安装基本费用850元户由出卖人承担，如因政府政策及供水部门政策调整所增加的费用由买受人自行承担”对于上述合同约定条款，因为原告并未主张其与被告贵州虹祥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及条款无效的情况下，被告贵州虹祥房地产开发有限公司按照合同约定向原告收取合同约定的费用，并无不妥，故对于原告的该项诉讼因不符合同及法律规定法院依法不予支持。同时根据原告提交的被告贵州虹祥房地产开发有限公司向其收取开户费的收据来看，本案涉及向原告收取开户费的主体为被告贵州虹祥房地产开发有限公司，而并非被告贵州虹祥物业管理有限公司，因此对于可能承担责任的主体并非被告贵州虹祥物业管理有限公司。综上所述依据《中华人民共和国总则》第四条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定判决：判决驳回原告许德永的全部诉讼请求。案件受理费50元由原告许德永承担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。因一审法院未载明认定事实，经本院二审查明事实：2014年10月8日，上诉人许德永为购买购买南明区甘荫塘菊花洞路虹祥花郡1栋1单元21层3号房与被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第七条计价方式与价款第3款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件……4、燃气：2015年8月31日达到燃气部门规定的入住率点火条件后由燃气部门通气；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”合同第二十九条明确约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该合同附件十三约定“……2、在房屋交付前，买受人应付煤气、供水、有线电视、楼宇可视对讲系统的初装、开户费等代收款。3、本合同中约定的水安装基本费用850元/户由出卖人承担，如因政府政策及供水部门政策调整所增加的费用由买受人自行承担。4、出卖人保证煤气管道、有线电视线路、电话线路、楼宇可视对讲系统线路在房屋交付时铺设到位，由买受人向相关单位申请开通（费用自理）。”2016年2月19日，许德永向贵州虹祥物业管理有限公司交纳煤气开户费2690元、有线电视开户费520元、水表远程抄表系统及二次加压费650元、门禁可视对讲系统1200元，共计5325元。许德永认为上述费用系违规收取，故向法院提起诉讼，诉请如前。本案事实，有双方当事人提交的《商品房买卖合同》、收据、《管道燃气供用气合同》、发票等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：二审争议的焦点问题是：一、本案中，贵州虹祥房地产开发有限公司收取的煤气开户费、有线电视开户费、电表开户费、水表远程抄表系统及二次加压费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还上诉人。关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时上水、下水、供电应达到使用条件。2015年8月31日达到燃气部门规定的入住率点火条件后由燃气部门通气。有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费［2013］179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格［2014］1705号）《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的相关规定，煤气开户费、有线电视开户费、电表开户费、水表远程抄表系统及二次加压费四项费用的实质应为供电、供水、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，涉案合同附件十三虽然约定在房屋交付前，买受人应付煤气、供水、有线电视、楼宇可视对讲系统的初装、开户费等代收款，部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第2条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳煤气、供水、有线电视的等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司提供的涉及煤气、供水、有线电视的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款关于煤气、供水、有线电视费用的约定应属无效。据此，被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司收取煤气开户费、有线电视开户费、水表远程抄表系统及二次加压费于约于法均无合理依据，理应予以退还。至于楼宇可视对讲系统并非合同约定的交房条件，合同附件十三中约定由买受人支付该费用，并未免除提供格式条款一方责任而不合理地加重买受人责任，该条款关于楼宇可视对讲系统费用的约定应属有效。购房人按照约定支付该笔费用并无不妥，本院对其要求返还楼宇可视对讲系统费用1200元的诉请不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初8249号民事判决；二、贵州虹祥房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还许德永煤气开户费2690元、有线电视开户费265元、电表开户费520元、水表远程抄表及二次加压费650元，合计4125元；三、驳回许德永其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由贵州虹祥房地产开发有限公司负担39元，许德永负担11元；二审案件受理费50元，由贵州虹祥房地产开发有限公司负担39元，许德永负担11元。（一审案件受理费50元、二审案件受理费50元均由许德永预交，诉讼费具体给付结算由双方当事人在执行中解决）。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  刘 妍审判员  龙 珑二〇一八年九月二十九日书记员  王 飘