南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2014）秦商初字第1831号原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行，住所地南京市鼓楼区中央路389号。代表人彭军，行长。委托代理人刘瑜，江苏金长城律师事务所律师。委托代理人冯季才，江苏金长城律师事务所律师。被告胡海霞，女，汉族，1989年3月5日生。被告南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区沿江镇泰冯路98号。法定代表人李伟，总经理。委托代理人姚丽娟，南京浦东房地产开发有限公司员工。原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行（以下简称建行中央门支行）与被告胡海霞、南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房产公司）借款合同纠纷一案，原告建行中央门支行于2014年10月11日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告建行中央门支行的委托代理人冯季才，被告浦东房产公司的委托代理人姚丽娟到庭参加诉讼，被告胡海霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行中央门支行诉称，胡海霞于2012年6月21日与中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定胡海霞向建行江苏省分行借款460000元，借款期限自2012年6月29日至2042年6月29日。胡海霞将贷款所购房屋向建行江苏省分行设立抵押并办理抵押登记，浦东房产公司对胡海霞的借款提供阶段性保证担保，保证期间至胡海霞办妥上述抵押财产的他项权利证书等并交由建行江苏省分行核对无误、收执之日止。合同生效后，建行江苏省分行依约履行了出借460000元的义务，并于当日将债权转让给建行中央门支行，但胡海霞在履行合同期间未能按期还款。经多次催要无果，建行中央门支行诉至法院，请求判令：1、胡海霞归还借款本金448765.96元及截至2015年4月20日的利息22644.8元、罚息195.09元、复利811.84元，以及自2015年4月21日起至实际还款之日止按合同约定的标准计算的利息、罚息、复利；2、建行中央门支行对胡海霞名下用于抵押的位于南京市浦口区天华东路xxx号北外滩水城xx街区xx幢x单元xxx室房产享有优先受偿权；3、胡海霞承担本案律师费15700元、案件受理费、保全费、公告费300元；4、浦东房产公司对胡海霞上述债务承担连带保证责任。被告浦东房产公司辩称，1、涉案借款合同中，贷款人为建行江苏省分行，建行中央门支行提交的《债权转让协议》不能确定该债权转让程序合法和行为有效；2、依据法律规定及合同约定，贷款人应优先就涉案房屋行使抵押权，浦东房产公司应在抵押不足清偿部分承担补充还款责任；3、浦东房产公司于2013年8月1日按约将涉案房屋交付胡海霞，其已装修入住，房屋早已具备办理房产证的条件，但因胡海霞无故拖延，至今尚未办理。现房屋已不在浦东房产公司控制范围，浦东房产公司对房屋没有处分权，浦东房产公司提供阶段性担保所防范的风险均已防范完毕，若因胡海霞迟延办证导致的风险和责任由浦东房产公司承担，明显违背了合同约定及民法基本原则；4、律师费、诉讼费非建行中央门支行实现债权的必要费用，不应由浦东房产公司承担。被告胡海霞未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，2012年6月21日，建行江苏省分行（贷款人）与胡海霞（借款人，抵押人）、浦东房产公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：胡海霞向建行江苏省分行借款460000元，用于购买南京市浦口区天华东路xxx号北外滩水城xx街区xx幢x单元xxx室房屋，借款期限自2012年6月20日起至2042年6月20日止；还款方式为等额本息还款法；利率为浮动利率，即基准利率下调10%，每年的1月1日调整；借款逾期的（即借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为），罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下担保方式为抵押加保证，抵押财产为南京市浦口区天华东路xxx号北外滩水城xx街区xx幢x单元xxx室，保证方式为连带责任保证，抵押及保证范围均包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。同日，建行江苏省分行（抵押权人）与胡海霞（抵押人）、浦发房产公司（保证人）签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：胡海霞将其购买的位于南京市浦口区天华东路xxx号北外滩水城xx街区xx幢x单元xxx室的房产抵押给建行江苏省分行作为上述借款的担保，浦发房产公司对该借款承担连带保证责任；抵押及保证的范围均包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；浦发房产公司的担保期间自本合同生效之日起至胡海霞取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理好《房屋他项权证》交由建行江苏省分行止。当日，建行江苏省分行与胡海霞、浦东房产公司就上述房产办理了抵押预告登记。2012年7月2日，建行江苏省分行与建行中央门支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与胡海霞签订的住房贷款合同项下的债权全部转让给建行中央门支行，今后该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由建行中央门支行行使。同日，建行中央门支行向胡海霞发放贷款460000元，且胡海霞在建行中央门支行向其放款的个人贷款支付凭证上签字确认。嗣后，胡海霞未按合同约定支付本息，截至2015年4月20日，尚欠本金448765.96元、利息22644.8元、罚息195.09元、复利811.84元。2014年8月29日，建行中央门支行与江苏金长城律师事务所签订《委托代理合同》，委托江苏金长城律师事务所律师担任其与胡海霞借款合同纠纷一案的代理人。建行中央门支行为此支付律师费15700元。本案审理过程中，建行中央门支行向本院陈述胡海霞办理房屋贷款是在建行中央门支行具体操作的，上级部门为便于工作管理，要求在贷款合同上统一以江苏省分行营业部个人贷款管理中心的名义加盖公章，胡海霞在建行中央门支行办理借款手续及用于还款的银行卡，其知晓此项操作程序，也按要求向建行中央门支行归还了部分借款。胡海霞至今未办理南京市浦口区天华东路xxx号北外滩水城xx街区xx幢x单元xxx室房屋的房屋所有权证，建行中央门支行亦未取得上述房屋的他项权证。以上事实有《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、个人贷款支付凭证、《债权转让协议》、对账单、《委托代理合同》、律师费发票、律师费支付凭证、《情况说明》及当事人陈述等予以证实。本院认为，建行江苏省分行与胡海霞、浦东房产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市房地产抵押合同》，建行江苏省分行与建行中央门支行签订的《债权转让协议》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。建行中央门支行虽未提供证据证明其已将受让取得涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下债权转让事宜通知胡海霞，但从胡海霞在建行中央门支行向其放款的个人贷款支付凭证上签字确认以及其向建行中央门支行还款的事实来看，胡海霞已经知晓并认可建行中央门支行为上述债务的债权人，故本院认定该债权转让有效，对浦东房产公司无法确定债权转让程序合法和转让行为有效的答辩意见，不予采信。建行中央门支行按约向胡海霞发放了贷款，但胡海霞未能按时足额归还借款本息，其行为已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行中央门支行有权宣布贷款立即到期，要求胡海霞立即清偿借款本息及相关费用。建行中央门支行主张胡海霞归还所欠借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2015年4月20日，胡海霞尚欠借款本金448765.96元，利息、罚息、复利合计23651.73元，本院予以确认。律师费系建行中央门支行为实现债权而发生的费用，《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定该费用由胡海霞承担，且建行中央门支行主张15700元符合收费标准，本院予以支持。浦东房产公司辩称律师费非建行中央门支行为实现债权而发生的费用，不符合合同约定及法律规定，本院不予采信。胡海霞自愿将其购买的南京市浦口区天华东路xxx号北外滩水城xx街区xx幢x单元xxx室房屋抵押给建行江苏省分行为上述债务提供担保，并已办理了抵押预告登记手续，故债权受让人建行中央门支行要求对抵押房产享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》约定浦东房产公司为胡海霞上述债务提供连带保证责任担保的期间至贷款人领取房屋他项权证之日止，建行中央门支行至今未取得房屋他项权证，故浦东房产公司仍应承担连带保证责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，无论该笔贷款是否存在债务人自身提供的物的担保，亦无论该担保是否有效设立，贷款人均有权直接要求浦东房产公司承担连带保证责任，浦东房产公司承诺不提出任何异议，故建行中央门支行要求浦东房产公司承担连带还款责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。浦东房产公司提出的建行中央门支行应先就抵押房产行使抵押权，其对处置抵押物后不能清偿的债务承担补充还款责任的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。胡海霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供反驳建行中央门支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡海霞于本判决发生法律效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行借款本金448765.96元及利息、罚息、复利（截至2015年4月20日，利息、罚息、复利合计23651.73元；自2015年4月21日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）。二、被告胡海霞于本判决发生法律效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行支付律师代理费15700元。三、如被告胡海霞不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行有权依法处置被告胡海霞用于抵押的位于南京市浦口区天华东路xxx号北外滩水城xx街区xx幢x单元xxx室的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿。四、被告南京浦东房地产开发有限公司对上述第一、二项判决主文所确定的被告胡海霞的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8131元，保全费2876元，公告费600元，合计11607元，由被告胡海霞、南京浦东房地产开发有限公司负担（被告胡海霞、南京浦东房地产开发有限公司应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行向本院预交，被告胡海霞、南京浦东房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）审 判 长  ＸＸ阳人民陪审员  黄雅维人民陪审员  缪建明二〇一五年五月二十九日书 记 员  卢大力