北京市第三中级人民法院行 政 判 决 书（2015）三中行终字第00407号上诉人（一审第三人）张敏，女，1981年10月8日出生。委托代理人武斌，重庆元炳律师事务所北京分所律师。上诉人（一审第三人）王军，男，1970年8月5日出生。上诉人（一审第三人）花旗银行（中国）有限公司北京长安支行，住所地北京市东城区建国门内大街7号光华长安大厦101、1625-1626室。负责人许姮，行长。委托代理人蔡滢炜，北京市金杜律师事务所律师。委托代理人宋君，北京市金杜律师事务所律师。被上诉人（一审原告）张春荣，男，1954年3月15日出生。委托代理人张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。一审被告北京市住房和城乡建设委员会，住所地北京市海淀区西四环中路16号院3号楼。法定代表人徐贱云，主任。委托代理人李毅丰，男，北京市朝阳区房屋管理局干部。委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。一审第三人曾涛，男，1972年7月20日出生。上诉人张敏、王军、花旗银行（中国）有限公司北京长安支行（以下简称花旗银行长安支行）因房屋权属登记一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝行初字第252号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人张敏的委托代理人武斌、上诉人王军、上诉人花旗银行长安支行的委托代理人宋君，被上诉人张春荣的委托代理人张德龙，一审被告北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）的委托代理人郭杨到庭参加诉讼。一审第三人曾涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市住建委应曾涛委托代理人王军与张敏的共同申请，经审核于2011年6月10日将坐落于北京市朝阳区×路×号院×号楼×层×单元×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权人由曾涛转移登记为张敏，向张敏颁发了X京房权证朝字第×1号《房屋所有权证》。张春荣不服，诉至一审法院。一审法院经审理认为，根据以中华人民共和国主席令第62号公布、自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并参照《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋的登记机构。本案中，市住建委作为×号房屋所在地的建设行政主管部门，对其辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《物权法》第十一条规定，申请人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。参照《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，曾涛的委托代理人王军与张敏在申请对×号房屋进行所有权转移登记时，提交了上述法律、规章确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，市住建委作出的行政登记并无不当。本案中，张春荣以上述申请材料中的曾涛与张敏于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及于2011年6月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已被法院确认无效为由，认为市住建委办理的×号房屋转移登记已丧失合法基础，故要求撤销上述行政登记。而张敏、王军及花旗银行长安支行均不同意张春荣的上述意见。因此，本案的主要争议焦点为：在上述申请材料中的房屋买卖合同被确认无效的情况下，市住建委的行政登记是否具备合法性。关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条中规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《房屋登记办法》第十八条中规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人；第二十条规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。本案中，市住建委在收到曾涛委托代理人王军与张敏提交的完备的申请材料的基础上，对相关材料进行了查验，对到场办理申请事项的王军及张敏进行了拍照，同时就相关事项对该二人进行了询问，继而认为曾涛、张敏的申请符合登记条件，最终将申请的转移登记事项记载于房屋登记簿，并向张敏颁发了房屋所有权证。市住建委上述履行行政登记的职责符合前述法律、规章的规定，法院不持异议。《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。参照上述规定，曾涛及其委托代理人王军与张敏应当对其提交的包括涉案房屋买卖合同在内的相关申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。本案中，虽然曾涛的委托代理人王军与张敏作为共同申请人，提交了完备的申请登记材料，市住建委也尽到了查验、询问等行政登记中合理审慎的审查职责，但现有的涉案房屋买卖合同是无效的事实表明，被诉的房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，应当予以撤销。另外需要指出的是，虽然被诉的房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对×号房屋抵押登记行为的合法性。综上，张春荣要求撤销涉案房屋所有权证的诉讼请求成立，法院应予支持。依据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决撤销市住建委于2011年6月10日将×号房屋的所有权人由曾涛转移登记为张敏的行政行为，同时撤销向张敏颁发的X京房权证朝字第×1号《房屋所有权证》。张敏不服一审判决，上诉至本院，其主要理由为：1.本案原审原告主体不适格。张春荣起诉市住建委要求撤销登记在上诉人名下的房屋产权证，但是张春荣与王军的房屋买卖合同纠纷案件正在北京市朝阳区人民法院审理过程中，王军要求解除与之的房屋买卖关系，张春荣在未有人民法院的有效判决认定其对本案涉案房产有所有权的前提下无权就本案的房产产权办理提出请求。事实上，本案之前的王军与张敏的房屋买卖合同被相关法院认定为无效，但是张敏购买房屋买卖合同被认定无效案件是错案，由此引起一系列的诉讼案件，目前仍在审理中，各方对于本案涉案房产的权属纠纷未得到最后的认定，因此，张春荣作为原告起诉的诉求因为其对涉案房产尚未有所有权，即无法作为原告提出请求。2.本案存在程序瑕疵，对上诉人不公平。本案在一审开庭之后，上诉人提出与本案涉案房产有直接关联的诉讼在北京市第三中级人民法院审理过程中，合议庭采纳了上诉人的观点，将本案中止审理，等待北京市第三中级人民法院的审理结果，后北京市第三中级人民法院对于案件审理结果为发回重审。从事实上看，虽然王军与张敏的房屋买卖合同被相关法院认定为无效，涉案房屋实际是由张春荣占有使用，但是因为抵押权的存在，张敏一家一直按照贷款合同的规定每月偿还一万四千元的贷款，本案一审的判决，势必会给目前该房产复杂的情形变得更为复杂或无法挽回。另外，关于该房产产权归属的诉讼依然在审理过程中，从考虑的各方利益，相对公平及责任心上也不能草率出具一审判决，应当继续中止审理等待房屋权属的明确。综上，请求二审法院撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。王军不服一审判决，上诉至本院，其主要理由为：第一、张春荣并非适格原告，无权提起行政诉讼。1.市住建委向张敏下发《房屋所有权证》的具体行政行为与张春荣无关。张春荣不是行政行为的相对人以及其他行政行为有利害关系的相关人。张春荣既不是涉案房屋的原所有权人，也不是现需要进行不动产合法登记的房屋所有权人，市住建委是否向张敏下发《房屋所有权证》对于张春荣没有实体影响。2.张春荣尚未取得任何可以证明其对涉案房屋可以进行合法登记的有效法律文件。《房屋所有权证》是不动产所有权登记的法律形式。如张春荣欲注销张敏对于涉案房屋的《房屋所有权证》，则需要证明张春荣自己已经合法取得涉案房屋的所有权。而实际情况是，张春荣拿不出任何法院已生效判决书或者其他等效文件证明其已经对涉案房屋取得所有权，在张春荣对涉案房屋没有所有权的情况下，其无权发动所有权的本次行政诉讼。第二、一审判决的内容客观上无法执行，且造成行政登记相互冲突。基于涉案房屋，首先存在《房屋所有权证》这一行政登记，该登记行为显示张敏对于涉案房屋的所有权。同时存在抵押登记，该登记行为显示花旗银行长安支行对于涉案房屋存在抵押权。抵押权登记基于张敏的所有权和房屋买卖行为。现一审判决撤销了张敏对于涉案房屋所有权。而实际上，在涉案房屋尚存在抵押权的情况下，张敏的《房屋所有权证》客观上是无法被撤销的。更进一步讲，一审判决造成了张敏已对涉案房屋不具有所有权，而花旗银行长安支行基于张敏对涉案房屋具有所有权和房屋买卖行为仍具有抵押权的相互冲突情况。张敏经过一审判决，已不是不动产的登记所有权人，花旗银行长安支行与张敏的贷款关系客观上从有担保权蜕变为无担保权。在花旗银行长安支行经登记的抵押权灭失之前，法院无权认定张敏所有权已经灭失，行政诉讼无权影响其他民事法律关系。综上，请求撤销一审判决中的全部判决内容；诉讼费用由被上诉人负担。花旗银行长安支行不服一审判决，上诉认为：张春荣对被诉的具体行政行为并没有法律上的利害关系，并不具有原告的主体资格。首先，市住建委在行政答辩状中认为，其颁发X京房权证朝字第×1号房屋所有权证的行政行为，已尽必要审查义务。被上诉人并未举证证明市住建委在向张敏颁发房产证时存在过错。一审法院也认为，市住建委作出的行政登记并无不当。其次，本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。在市住建委的具体行政行为中，被上诉人并非申请人，并非涉案房屋的原权利人或新权利人。市住建委的具体行政行为既没有对被上诉人赋予权利，也未设定义务，更未损害被上诉人的任何合法权益。此外，被上诉人也未对案涉房屋提出过异议登记。因此，被上诉人对于案涉房屋、对于市住建委的行政行为，没有任何法律上的利害关系。再次，被上诉人并非案涉房屋的权利人。根据北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第07611号《民事裁定书》，王军与被上诉人等房屋买卖合同纠纷一案，因基本事实尚未查清，撤销了北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第32422号民事判决书。也就是说，被上诉人未被法院确认为涉案房屋的权利人。既然被上诉人并非涉案房屋的权利人，市住建委向张敏颁发房产证的行政行为并未损害被上诉人的合法权益，被上诉人对于市住建委的行政行为并没有法律上的利害关系。最后，因被上诉人并未被确认涉案房屋的权利人，一审法院理应驳回起诉或中止审理本案，等待法院判决确认被上诉人是否对涉案房屋享有权利，进而说明被上诉人是否对市住建委的行政行为有法律上的利害关系，能否作为本案的原告。一审法院在被上诉人并非适格原告情况下，就作出行政判决，违反了法定成程序。综上，请求撤销一审判决，诉讼费用由被上诉人承担。张春荣及市住建委均同意一审判决，请求法院予以维持。在法定期限内，市住建委向一审法院提供如下作出上述房屋行政登记的证据材料和规范性文件依据：（一）房屋行政登记的证据材料：1.《房屋所有权转移登记申请书》，用以证明曾涛委托代理人王军与张敏于2011年6月10日共同向市住建委申请办理×号房屋的所有权转移登记。2.X京房权证朝字第×2号《房屋所有权证》，用以证明×号房屋原所有权人为曾涛。3.《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，用以证明曾涛的委托代理人王军与张敏于2011年6月10日签订了存量房屋买卖合同，曾涛将×号房屋出售给张敏。4.曾涛身份证复印件，用以证明×号房屋出卖人的身份情况。5.《公证书》及王军的身份证复印件，用以证明曾涛以公证的形式委托王军出售×号房屋。6.张敏的身份证复印件，用以证明×号房屋买受人的身份情况。7.现场拍摄照片两张，用以证明买受人张敏与出卖人曾涛委托代理人王军到现场办理房屋所有权转移登记手续。8.《中华人民共和国契税完税证》，用以证明张敏已缴纳了房屋契税。9.《购房承诺书》、《家庭购房申请表》、核验结果打印页、张敏与案外人姚××的结婚证复印件、姚××的身份证复印件、张敏及姚××常住人口登记卡复印件，用以证明买受人张敏承诺其符合有关限购政策，其申请家庭及通过资格核验的情况。10.《存量房交易结算资金自行划转声明》，用以证明买卖双方同意自行划转交易结算资金。11.《房屋登记询问笔录》两份，用以证明市住建委下属的工作人员于2011年6月10日分别对曾涛委托代理人王军、张敏就房屋登记的相关事项进行了询问。12.《房屋登记受理通知书》，用以证明市住建委于2011年6月10日受理了×号房屋所有权转移登记的申请。13.《房屋所有权转移登记审核意见》，用以证明市住建委经审核同意将×号房屋所有权的转移登记记载于登记簿。14.《房屋权属证书领证凭证》，用以证明张敏于2011年6月10日领取了X京房权证朝字第×1号《房屋所有权证》。在本案审理过程中，市住建委另行提交了×号房屋抵押权设立登记的相关材料，包括《房屋抵押权设立登记申请表》、《房屋抵押贷款合同》、X京房权证朝字第×1号《房屋所有权证》复印件、张敏的身份证复印件、《中华人民共和国金融许可证》、《营业执照（副本）》复印件、《组织机构代码证》复印件、《法定代表人（负责人）身份证明书》、相关人员身份证复印件、《授权委托书》、《银行抵押登记批量受理单》等材料，用以证明张敏取得×号房屋所有权后将该房屋抵押给花旗银行长安支行的相关情况。（二）房屋行政登记的规范性文件依据为以中华人民共和国建设部令第168号公布、自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》，用以说明市住建委具有对×号房屋进行所有权转移登记的行政职权，其进行涉案转移登记符合上述规范性文件的规定。在指定期限内，张春荣向一审法院提交了北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第36354号《民事判决书》、北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第9422号《民事判决书》、北京市高级人民法院（2013）高民申字第2411号《民事裁定书》，用以证明曾涛与张敏于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和2011年6月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》经法院审理后以存在恶意串通为由被判定为无效。王军向一审法院提交如下证据材料：1.《房屋买卖居间合同》，用以证明×号房屋款项应如何支付，合同当中也有违约责任条款的约定。2.《装修管理服务协议》，用以证明×号房屋是其装修的。3.邮寄详情单、《公证书》、交易补充协议，用以证明2011年5月13日是其和曾涛履行补充协议的时间；快递详情单证明其于5月13日给张春荣发的快递，里面有通知张春荣过户的内容，包括通知中介公司，但是这些快递到现在全都没有打开；公证书是对其短信的公证，其通过短信也通知了张春荣。4.物业交割清单，用以证明张春荣在起诉状中陈述的相关情况是不属实的。5.《公证书》，用以证明曾涛给其的最后一份委托书是2011年5月13日出具的。在指定期限内，花旗银行长安支行向一审法院提交了北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第32422号《民事判决书》、《人民法院诉讼收费专用票据（二审结算）》、北京市第三中级人民法院传票，用以证明本案行政诉讼争议应以正在进行的民事诉讼的诉讼结果为依据，在民事诉讼审理终结前，本案应当中止审理。本案审理过程中，应一审法院要求，花旗银行长安支行又向法院补充提交了北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第07611号《民事裁定书》。在指定期限内，张敏未向一审法院提交证据材料。曾涛未向一审法院提交证据材料。经质证，一审法院对上述证据作出如下认证：1.市住建委提供的证据材料与案件事实具有关联性，取得方式和程序合法，符合法定形式要求，法院予以采纳，市住建委以上述证据证明曾涛的委托代理人王军与张敏在申请×号房屋所有权转移登记时提交了相应材料并且其进行审查的情况，以及张敏在取得《房屋所有权证》后进行抵押的情况，法院对此予以采信。2.张春荣提供的证据材料符合法定条件，法院予以采纳，张春荣以上述证据证明作为本案被诉转移登记行为民事基础行为的房屋买卖合同已被依法确认无效，法院予以采信。3.王军提供的证据材料与本案被诉房屋行政登记行为不具有直接的关联性，法院不予采纳。4.花旗银行长安支行提供的证据材料符合证据的法定形式，法院予以采纳，上述证据证明相关民事案件的一、二审裁判情况，法院予以采信。上述证据全部随案卷移送本院。本院经查阅一审卷宗，上述证据已经一审法院庭审质证。经审查，本院同意一审法院的认证意见，一审法院确认的有效证据能够作为认定本案事实的依据。一审法院经审理查明，市住建委于2010年向曾涛颁发X京房权证朝字第×2号《房屋所有权证》，将×号房屋的所有权人登记为曾涛。2011年6月10日，曾涛的委托代理人王军和张敏共同向市住建委申请办理×号房屋所有权转移登记，并提交了：《房屋所有权转移登记申请书》、原《房屋所有权证》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、曾涛的身份证复印件、《公证书》、王军的身份证复印件、张敏的身份证复印件、《中华人民共和国契税完税证》、《购房承诺书》、《家庭购房申请表》、核验结果打印页、张敏与姚××结婚证复印件、张敏与姚××的常住人口登记卡复印件、姚××的身份证复印件、《存量房交易结算资金自行划转声明》等材料。市住建委下属的工作人员对王军、张敏当场拍照并分别进行询问，制作了《房屋登记询问笔录》。当日，市住建委向张敏下发《房屋登记受理通知书》，并颁发了X京房权证朝字第×1号《房屋所有权证》，房屋所有权人登记为张敏，张敏当场领取了上述证件。一审法院另查明，张敏为购买×号房屋曾与花旗银行长安支行签订《房屋抵押贷款合同》。张敏在取得×号房屋《房屋所有权证》后，已将×号房屋抵押给花旗银行长安支行，双方已在市住建委处办理了抵押权设立登记。一审法院又查明，2011年9月，张春荣以判令曾涛与张敏于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及2011年6月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效作为诉讼请求，将曾涛、张敏作为被告、王军作为第三人诉至一审法院。一审法院于2012年4月9日作出（2011）朝民初字第36354号《民事判决书》，确认曾涛与张敏于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及于2011年6月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。后张敏、王军不服提起上诉。北京市第二中级人民法院于2012年8月17日作出（2012）二中民终字第9422号《民事判决书》，驳回上诉、维持原判。后张敏不服终审判决申请再审。北京市高级人民法院于2013年12月20日作出（2013）高民申字第2411号《民事裁定书》，驳回了张敏的再审申请。一审法院再查明，2011年，王军将张春荣、北京×房地产经纪有限公司诉至一审法院，请求判决解除其与张春荣、北京×房地产经纪有限公司于2009年6月20日签订的《房屋买卖居间合同》，并判决本案张春荣支付违约金406000元。该案审理中张春荣提出反诉，请求判决王军继续履行上述合同，将×号房屋过户到张春荣名下，王军向其支付违约金790685元，并赔偿相应交通费。该案审理过程中，一审法院追加曾涛、张敏、花旗银行长安支行作为第三人参加诉讼。2014年3月24日，一审法院作出（2011）朝民初字第32422号《民事判决书》，判决王军、张春荣、北京×房地产经纪有限公司继续履行《房屋买卖居间合同》，王军向花旗银行长安支行偿还张敏未偿还的全部贷款，张敏于王军偿还贷款后15日内将×号房屋过户到张春荣名下，张春荣于张敏履行上述义务后给付王军剩余房款43万元。王军、张春荣、花旗银行长安支行不服上述判决提起上诉。我院于2014年12月11日作出（2014）三中民终字第07611号《民事裁定书》，以该案基本事实需要进一步查清为由，裁定撤销一审法院（2011）朝民初字第32422号《民事判决书》，将该案发回一审法院重审。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，市住建委作为本市房屋行政主管部门，具有对本市辖区内房屋进行权属登记的法定职责。关于张春荣的原告主体资格问题，本院认为，就×号房屋，张春荣与王军、北京×房地产有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，且×号房屋实际由张春荣占有使用，因此，张春荣与市住建委向张敏颁发X京房权证朝字第×1号《房屋所有权证》的行政行为具有法律上的利害关系，其具备针对该行政行为提起诉讼的原告主体资格。上诉人张敏、王军及花旗银行长安支行关于张春荣不具有原告主体资格的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案中，根据法院生效判决，曾涛与张敏于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及于2011年6月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已被确认无效，因此，市住建委将×号房屋的所有权人由曾涛转移登记为张敏，并向张敏颁发X京房权证朝字第×1号《房屋所有权证》的登记行为已无事实基础，一审法院据此撤销市住建委的上述房屋权属登记行为正确，本院应予维持。张敏、王军及花旗银行长安支行的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由上诉人张敏负担17元，上诉人王军负担17元，上诉人花旗银行（中国）有限公司北京长安支行负担16元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 贾  志  刚代理审判员 董     巍代理审判员 陈  金  涛二〇一五年五月二十日书 记 员 郝丹书记员张怡