重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）涪法民初字第02137号原告重庆市锦天地产（集团）有限公司，组织机构代码74532009-2，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路126号。法定代表人卢志红，该公司董事长。委托代理人王大万，男，1960年11月29日出生，汉族，重庆市锦天地产（集团）有限公司员工，住重庆市大渡口区。被告况源，男，1981年10月19日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告重庆市锦天地产（集团）有限公司与被告况源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理后，依法由代理审判员曾德秀独任审理，适用简易程序，公开开庭进行了缺席审理。原告重庆市锦天地产（集团）有限公司的委托代理人王大万到庭参加了诉讼。被告况源经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市锦天地产（集团）有限公司诉称，2011年3月15日，我公司与被告签订合同约定，将位于重庆市涪陵区滨江大道二段26号锦天名都6号楼D-2-2号商铺出租给被告用于经营中式餐厅。合同签订后，我公司按合同约定将房屋交付给了被告，被告支付保证金130000元并进场装修后开始营业。被告在经营期间屡次拖欠租金，并未经我公司同意擅自将租赁物出租给他人。随后，我公司向被告发出租金催收函及解除合同通知书，但均未获回应。现请求人民法院依法判令解除原、被告双方于2011年3月15日所签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾空重庆市涪陵区滨江大道二段26号锦天名都6号楼D-2-2号商铺并返还给原告，由被告支付拖欠租金147975元和从2015年4月20日起至实际返还房屋之日止按合同约定计算的租金、违约金101962元，扣除被告支付的保证金130000元，尚应支付原告119937元。被告况源未作答辩。经审理查明，2011年3月15日，原告重庆市锦天地产（集团）有限公司与被告况源签订《商业用房租赁合同》约定，原告将位于重庆市涪陵区滨江大道二段26号锦天名都6号楼D-2-2号商铺（建筑面积为1981.18㎡）出租给被告用于中式餐厅经营，租赁期限6年，即从2011年3月20日起至2017年3月19日止。租赁期间第一年度原告给予被告免租三个月（从2011年3月20日起至2011年6月19日止）；租赁期间第二年度和第三年度在被告无违约情况下，原告可以给予被告免租每一年度最后一个月的租金；免租期计入租赁期。原告按建筑面积每月20.5元／㎡向被告收取租金，每月租金为40614元，从第二年起，每年的租金在上一年度租金的基础上，每年6%递增，即第二年度每月租金为43051元，第三年度每月租金为45627元，第四年度每月租金为48361元，第五年度每月租金为51253元，第六年度每月租金为54324元；租金为每季度支付一次，被告在签订合同时支付原告3个月租金121842元，之后提前10天支付完毕下一季度的全部租金；签订合同时，被告向原告支付租赁保证金130000元，租赁期满后，在被告无违约的情况下，原告在合同终止后15个工作日内将保证金（不计息）退还给被告。租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权对被告停止提供包括水、电等相关物业管理服务，并有权终止合同，收回该房屋，同时，被告应按照合同租金总额的3%向原告支付违约金：（1）未经原告书面同意，被告将房屋转租、转借给第三方使用或与第三人联营的；（2）未经原告书面同意，擅自拆改、变动房屋结构或损坏房屋的；（3）改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的；（5）拖欠租金累计一个月以上（含一个月）的。被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的2倍向原告支付违约金；如被告逾期天数累计达到一个月或以上的，原告有权解除合同，并由被告按日租金的2倍支付原告违约金直至原告与第三方签订该房屋的租赁合同止，所拖欠租金仍应由被告继续缴纳。合同签订后，原告将双方约定的房屋交付给了被告。被告已交原告履约保证金130000元，并依合同向原告支付租金至2015年1月19日。被告下一季度应支付租金时间为2015年1月9日前。2015年3月17日，原告向被告发出租金催收函，要求被告在收函后三日内交清逾期租金147975元（2015年1月20日至2015年3月19日为第四年度48361元×2月；2015年3月30日至2015年4月19日为第五年度51253元×1月），否则原告将通过法律途径进行维权。2015年3月25日，原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，告知被告支付拖欠租金147975元及承担违约金101962.8元（合同租金总额的3%），并自收到通知书后三日内将租赁房屋腾空返还给原告。原告催收无果后遂于2015年4月3日诉至本院。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，原告提供的商业用房租赁合同、租金催收函及快递送达单、解除房屋租赁合同通知书及快递送达单等证明材料在卷佐证，这些证明材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，依法应受法律保护。被告承租了原告提供的房屋后，应当按合同约定支付原告房屋租金而未按约定支付，实属违约，依法应当承担相应的违约责任。被告未按合同约定支付原告租金，经原告催后收仍拒不支付，原告通知被告解除合同，现请求与被告解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原、被告解除合同后，被告依法应当还返租赁物。原告请求被告立即腾空租赁房屋并返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持。被告应给付的租金为147975元（从2015年1月20日计算至2015年4月19日）和从2015年4月20日起至将其承租的房屋实际返还时止按合同约定（第五年度每月租金为51253元）计算的租金。原、被告之间的租赁合同依法解除后，被告应当赔偿原告因此造成的损失。原告未请求被告赔偿损失而请求被告支付违约金，本院予以支持。原告请求的违约金按合同租金总额的3%计算，已超过被告给原告造成其损失的百分之三十，本院酌情认定被告应支付的违约金为尚欠租金从应支付之日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算。原告主张被告支付的130000元保证金从被告应支付的租金和违约金之和中抵扣，本院予以支持。原告主张被告将其租赁物转租给了第三人，但原告未提供充分的证据予以证明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市锦天地产（集团）有限公司与被告况源于2011年3月15日签订的《商业用房租赁合同》自本判决生效之日起解除。二、被告况源在本判决生效后10日内将位于重庆市涪陵区滨江大道二段26号锦天名都6号楼D-2-2号商铺返还给原告重庆市锦天地产（集团）有限公司。三、被告况源在本判决生效后10日内给付原告重庆市锦天地产（集团）有限公司房屋租金147975元和从2015年4月20日起至将其承租的房屋实际返还时止按月租金51253元计算的租金。（应扣除被告支付的保证金130000元）四、被告况源在本判决生效后10日内给付原告重庆市锦天地产（集团）有限公司以租金147975元和从2015年4月20日起至将其承租的房屋实际返还时止按月租金51253元计算的租金从2015年1月9日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算违约金。五、驳回原告重庆市锦天地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告况源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。且应在递交上诉状后七日内，到重庆市第三中级人民法院缴纳上诉费，逾期不交或未按规定办理缓交手续的，重庆市第三中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决书发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  曾德秀二〇一五年五月三十日书 记 员  张冬梅