浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0781民初2580号 原告汪菊萍，女，1960年10月15日出生，汉族，住兰溪市。 委托代理人钱江闽，男，1957年2月15日出生，汉族，住兰溪市，系原告丈夫。 被告胡小平，男，1967年10月31日出生，汉族，住兰溪市。 委托代理人陈松，浙江双实律师事务所律师。 原告汪菊萍为与被告胡小平房屋买卖合同纠纷一案，于2018年5月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员胡格赢独任审判，于2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱江闽、被告的委托代理人陈松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪菊萍诉称，2003年10月22日，经信息部介绍，被告胡小平将自建3层住房346.75平方，以20万元，卖给原告汪菊萍，双方并签订房屋买卖协议，之后汪菊萍投资60余万元，装修后自住到今。2018年1月26日，兰溪市人民法院判令该房屋买卖无效。之后被告胡小平以律师函形式，告知兰溪市云山街道枣树、后地现场征迁指挥部，要求主张处分该房屋及补偿款，为此原告汪菊萍认为被告胡小平违背诚实信用原则，给原告造成损失，经双方协商无果，遂诉至贵院，请求贵院依法判令。请求判令：1、被告胡小平返还原告汪菊萍购房款20万元；2、被告胡小平赔偿原告汪菊萍经济损失50万（按目前该房屋市场价评估价格核算）。评估报告出来之后我们还是按50万的损失要求被告赔偿（50万仅限于房子的赔偿，不包括装修及其他的附属物）。 原告提供的证据有： 1.原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格。被告胡小平无异议； 2.东阳元泰房产评估报告，拟证明房子现在的市场价值。被告胡小平质证认为，对于这份报告，三性均有异议，且不能证明原告的证明目的，首先，东阳市元泰房产评估报告，有一系列的假设条件限制，第四条中，该涉案房屋是农村房屋，不是商品房，按照国家法律政策无法在市场上公开转让，第六条中，该条件不成立，涉案房屋被列入拆迁范围，无法满足生产生活需求，无法继续有效使用，第八条中，涉案房屋面临拆迁，所以这个假设也是不合理的。该评估报告如果要适用条件是在不拆迁的情况下，而且前提条件是该房屋不转让。其中还有限制条件，应该充分考虑涉案房屋面临拆迁征收的问题，对于原被告而言都属于不可抗力，按照估价师声明，如本报告在假设条件不成立，所得出的估价结果是不真实不公正的。其二，目的是为委托方提供参考依据，评估目的设定有错，原被告是房屋买卖纠纷，无需进行司法裁决，不同的估价目的，采用的方法、规则均有不同。估价目的不同会导致估价结果错误。其三，该报告的依据中，很多法律名称错误，标准已更新或废止。对于估价对象的表述，其所依据的规程来看，估价结果包含了建筑物价值和土地价值两部分，涉案房屋作为农村房屋，宅基地为集体所有，集体所有的价值不属于本案的原被告，因此对于评估报告中得出的估价结果并没有实际的参考价值和意义，因此该评估报告是一份无效报告，不能作为本案的证据使用； 3.评估之后的增值税发票，拟证明原告因评估开销费用3600元钱。被告胡小平质证认为，鉴于对涉案房屋的评估是由原告方自行主张的，该评估费用的支出由原告方自行承担； 4.兰溪市人民法院执行通知书，拟证明被告要求原告方腾退交付房屋，目的就是要侵占我的补偿款。被告胡小平质证认为，三性无异议，但是原告的所说的证明被告要侵占原告的房屋和补偿款这个目的是无法达到的，该执行通知书可以证明原告没有切实履行（2017）浙0781民初7245号判决书的判决义务，因此被告向法院申请强制执行，到目前为止原告依然没有把涉案房屋还给被告，在此情况下，原告没有理由要求被告返还购房款； 5.收条，拟证明被告收到20万的购房款。被告胡小平无异议； 6.律师函一份，拟证明被告就剩下来的补偿款要主张他的权利。被告胡小平质证认为，对于真实性无异议，对于该律师函反映的也是被告按照兰溪人民法院所做的判决书所主张的正当合法利益。 被告胡小平辩称，1、原告诉请要求被告返还购房款的条件尚未成就，原告并未在之前的判决书履行期限之内将涉案房子返还给被告，申请强制执行之后，原告至今并未将涉案房屋返还给被告，所以原告无权要求被告返还赔偿款；2、房屋买卖的盈利或者损失都是只能选择一种主张，在之前的判决书中，在原告自身同意的情况下，已经对原告购房款的损失进行了认定，都相互抵消了，因此原告无权向被告主张其他种类的损失，原告购买农村房屋，与购买商品房是不同的，该行为违反了国家法律。因此房屋涨跌不受到法律的保护；3、原告代理人签订了城中村改造协议，原告又于2017年12月7日，向兰溪人民法院提起诉讼，在被告提出反诉之后，原告为掩饰自己不守信用还撤诉了，被告原本对于房屋买卖协议没有争议，但是原告先挑起事端，原告的行为有违诚实信用的原则，房屋买卖合同上虽然只有原告一人的签字，但是买房子的事情，原告配偶也参与其中，在房屋征收补偿协议签订的时候，原告代理人是司法局云山街道司法所的工作人员，在购房中听到有人要出售房屋就迫不及待的要购买涉案房屋，在房屋买卖协议被确认无效后，原告自身应承担全部的过错责任；4、关于东阳元泰房产评估报告中，当属无效报告，在后续的质证意见中详细说明。 被告胡小平提供的证据有： 1.执行受理通知书、浙江法院网上公开打印件，拟证明原告没有切实履行（2017）浙0781民初7245号判决书的判决义务，因此被告向法院申请强制执行，到目前为止原告依然没有把涉案房屋还给被告。原告无异议； 2.拆迁补偿协议、估价报告，拟证明涉案房屋的实际房产价值422017元，也就是评估报告中的房屋补偿金额。原告质证认为，这个协议是我签的，我知道的，这个其他部分无异议，房子的使用价值后面申请鉴定了，后面房屋的就是成本价，称为重置价，就是砖头水泥的价值。后面的房屋价值应该以东阳鉴定机构出具的报告为准。 经庭审举证，因被告胡小平无异议，本院对原告提供的证据1、4、5予以确认；被告胡小平对原告提供的证据3、6的真实性无异议，本院对此真实性予以确认；对原告提供的证据2，经本院向东阳市元泰房地产评估有限公司发函，其作出补充说明认定相应估价依据的瑕疵不影响估价结果，该评估报告为有资质的司法鉴定机构作出，本院对此予以认定。对被告提供的证据1，原告无异议，本院对此予以确认；对被告提供的证据2，也已经本院确认的鉴定机构予以认定，本院予以确认。 经审理，根据本院认定的证据及结合双方庭审陈述，本院认定如下法律事实：被告胡小平系兰溪市云山街道枣树百子邨村民。2003年10月22日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告胡小平将坐落于兰溪市云山街道枣树百子邨411号的三层砖混结构房屋（房屋建筑面积323.79平方米、房权证号：兰江字第××号），以人民币20万元转让给原告汪菊萍。被告胡小平收取房款后将房屋交付原告汪菊萍及其配偶钱江闽占有使用。涉案房屋的土地系兰溪市云山街道枣树村的集体土地，原告汪菊萍非被告胡小平所属村的集体经济组织成员。后，因城中村改造，该房屋被征收，2017年11月29日，由浙江恒基房地产土地资产评估有限公司兰溪分公司对该房屋作出评估，该房屋补偿金额为422017元、装修补偿金额为407976元、附属设施补偿金额为24183元，合计854176元。2017年11月30日，原告丈夫即本案原告委托代理人钱江闽与兰溪市人民政府云山街道办事处及兰溪市聚业建设开发有限公司签订《城中村改造枣树村集体土地上房屋征收补偿协议》，载明房屋征收补偿费用包括上述854176元及其他补偿和奖励费用，合计为919045.6元。原告已收到其中第一期支付的45万元。原告汪菊萍曾于2017年12月7日向本院提起诉讼，要求确认该房屋买卖合同的效力，如果无效，要求被告返还房款20万，并且赔偿损失。被告于2018年1月4日向本院提出反诉，2018年1月15日，原告撤回该案本诉，被本院裁定准许。本院于2018年1月26日作出（2017）浙0781民初7245号民事判决书，判令：一、确认胡小平与汪菊萍于2003年10月22日签订的《房屋买卖协议》无效；二、汪菊萍于本判决生效后60日内腾退房屋返还胡小平。本案诉讼过程中，经原告申请，本院摇号确定的东阳市元泰房地产评估有限公司于2018年6月11日作出评估报告，认定涉案房屋在2017年11月29日的市场价值为124万元。原告为此支出评估费3600元。经本院发函，东阳市元泰房地产评估有限公司于2018年7月27日作出补充说明，其所出具的评估价值中包括了装修与附属设施的价值，其与浙江恒基房地产土地资产评估有限公司兰溪分公司所作评估价值不一致是由于估价目的不同所致，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司兰溪分公司评估的是房屋征收补偿价格，而东阳市元泰房地产评估有限公司评估的是房地产市场价值（包括土地价值）。涉案房屋现已被拆迁。2018年8月10日，兰溪市云山街道枣树、后地现场征迁指挥部向本院出具《说明》，根据现行征迁政策，若其部与胡小平重新签订《房屋征收补偿协议》，房屋评估标准是一致的，本房屋评估金额仍为854176元（房屋补偿金额为422017元、装修补偿金额为407976元、附属设施补偿金额为24183元），并不会因房屋所有权人的变更而予以改变。给予胡小平户的补偿金额为1001065.6元（含其他补偿及奖励费用），胡小平户也不会因该房屋而增加额外的其他安置利益。另查明，原告丈夫即本案原告委托代理人钱江闽曾长期从事法律公职职业。 本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现因被拆迁，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告汪菊萍与被告胡小平所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到与原告同住的配偶为多年从事法律公职职业人员，应明知其不符合身份而购买农村房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在与征迁办签署相应的征收补偿协议，并获取了部分补偿款的情形下，首先向法院起诉，撤诉后又再次起诉，存在较大过错，故其应对合同无效承担主要责任。虽然原告作为买受人有一定的利益损失，但应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益综合考虑，现原告仅主张房子（不包括装修及其他的附属物）的损失赔偿，而本案中，涉案房屋已被拆迁，经拆迁办证明被告胡小平可获得的房屋补偿金额仍为422017元，因此原告所能获得的损失赔偿不能高于权利人可预见的最高获益，即为222017元。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十八条之规定，判决如下： 一、被告胡小平于本判决生效后十日内返还原告汪菊萍购房款人民币20万元并赔偿原告汪菊萍经济损失222017元（422017-200000）； 二、驳回原告汪菊萍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5400元（已减半收取），由原告汪菊萍负担2144元，由被告胡小平负担3256元，评估费3600元，由原告汪菊萍负担2160元，由被告胡小平负担1440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡格赢 二〇一八年九月六日 代书记员 吴霄雨