浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0784民初7051号 原告：金华市华泰物业管理服务有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区义乌街今日嘉园13幢102室。 法定代表人：祝海明。 委托诉讼代理人：方红月，女，1996年1月21日出生，汉族，住浙江省金华市金东区，系原告员工。 被告：程雄伟，男，1967年8月20日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：吕碧华，女，1969年11月8日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告金华市华泰物业管理服务有限公司与被告程雄伟、吕碧华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法由审判员陈飞峰适用简易程序于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告金华市华泰物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人方红月、被告程雄伟、吕碧华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金华市华泰物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告立即支付原告2008年1月1日至2017年12月31日期间的物业费22068元及滞纳金2608元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与中浙阳光都市花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》。合同约定：多层住宅按0.6元/月/平方米，复式洋房、商铺、幼儿园按0.8元/月/平方米，小高层、别墅按1.2元/月/平方米，车库管理费15元/月/个。2015年收费标准：多层住宅按0.9元/月/平方米，复式洋房、商铺、幼儿园按1.1元/月/平方米、小高层、别墅按1.6元/月/平方米，车库管理费20元/月/个。业主逾期未缴纳的，按日千分之三收取滞纳金。 被告系中浙阳光都市花园42－1－1101的业主，房屋面积为145.92平方米，至今未缴纳2008年1月1日至2017年12月31日期间的物业费22068元。 被告程雄伟、吕碧华答辩称：未缴纳物业费的原因如下：1、因为物业公司放水导致房屋漏水，造成损失，且至今未对漏水问题进行维修，因楼上漏水导致了被告的门框、柜子、被子等浸水，造成了损失；2、车牌因停放在车位中被盗，而物业公司至今未解决；3、被告房屋中曾发生盗窃事件，导致被告被盗5000元，物业公司至今未能提供监控录像，导致无法知悉盗窃人的情况。综上，因物业的上述不作为，导致被告损失，该损失远大于被告应缴纳的物业费。被告多次要求物业公司解决，但均无人来解决，故此拒绝交纳物业费。 原告金华市华泰物业管理服务有限公司围绕其主张依法提交以下证据：物业服务合同三份、催讨函及快递详单各一份、产权登记信息一份。被告程雄伟、吕碧华围绕其抗辩主张，依法提交了证据照片一页。本院依法组织了双方当事人进行举证、质证。被告对原告的证据无异议，其他的意见同答辩意见。原告对被告的证据照片，认为与本案无关联性，且被告的车牌被盗是因为被告与他人的恩怨导致，与原告无关，漏水与物业无关。 原告的证据被告程雄伟、吕碧华无异议，本院予以确认并存案佐证；原告金华市华泰物业管理服务有限公司对被告的证据认为与本案无关，对真实性未提出异议。故本院对被告的证据的真实性予以确认。 经审理，本院认定事实如下：被告系中浙阳光都市花园42－1－1101的业主，房屋面积为145.92平方米。自2008年1月1日起，原告与中浙阳光都市花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》。合同约定：多层住宅按0.6元/月/平方米，复式洋房、商铺、幼儿园按0.8元/月/平方米，小高层、别墅按1.2元/月/平方米，车库管理费15元/月/个。2015年起收费标准变更为：多层住宅按0.9元/月/平方米，复式洋房、商铺、幼儿园按1.1元/月/平方米，小高层、别墅按1.6元/月/平方米，车库管理费20元/月/个。双方约定：本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应责任；业主或物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，物业须接受委托并合理收费；对物业内进行防盗等突发事件的处理；第六章物业管理服务费用约定：业主逾期未缴纳物业费的，按日千分之三收取滞纳金。 期间，两被告所有的房屋发生漏水，因原告未及时予以维修，故两被告至今未缴纳2008年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。 本院认为，原告金华市华泰物业管理服务有限公司与中浙阳光都市花园业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，依法确认合法有效。该合同对原告金华市华泰物业管理服务有限公司及中浙阳光都市花园的全体业主均具有约束力，双方均应按照协议约定的内容主动、全面的履行各自的义务。该物业管理服务合同明确约定：业主或物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，物业须接受委托并合理收费。本案中，两被告因所有房屋的漏水问题要求原告解决，原告应按约定在被告提出要求解决漏水问题后，应及时予以解决。但原告金华市华泰物业管理服务有限公司未能及时对两被告的房屋漏水问题予以解决，原告提供的物业管理上存在一定程度的瑕疵，故两被告至今未按约定缴纳2008年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费，不应按合同约定计算滞纳金。 关于漏水导致的损失的违约金，因双方合同约定的仅是“业主或物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，物业须接受委托并合理收费”，则被告在原告拒绝接受维修委托后，应当自行委托其他的维修人员对房屋进行维修。故被告仅可主张原告存在的物业管理瑕疵的违约责任。 关于被告车牌被盗的问题。首先，《物业管理条例》中“车辆管理”与“车辆保管”的不同规定决定了服务管理的性质与承担的责任。 根据原、被告双方签订的物业管理服务委托合同中“交通与车辆停放秩序的管理。制定小区车辆管理规定，严格执行，小区道路畅通有序，车辆停放整齐”的约定，被告对原告停放在小区内的车辆属于管理关系而非保管关系。根据《物业管理条例》有关规定，物业小区内的“车辆管理”和“车辆保管”的含义是不同的。所谓“车辆管理”指的是指定车辆停放位置，划定车位区，对车辆出入进行登记、停放引导、发放车辆出入卡等。而所谓“车辆保管”，指的是对车辆进行保管、防止车辆被盗、丢失等，一般情况下是将保管物交由保管人，由保管人控制或者收取了一定的保管费。本案原告被盗车牌的车辆在物业公司小区内停放，被告既没有收取停车费，双方也没有关于物业公司对业主人身、财产安全保护的特别约定。因此，原告停放在小区内的车辆与被告的职能关系属物业管理上的管理关系。根据《物业管理条例》对“物业管理”的定义，所谓“物业管理”是指业主委员会或者房地产建设单位委托物业管理公司对各类房屋及相关配套的共用设施、设备、公共场合和住宅区的绿化、环境、卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》关于物业管理服务收费的费用构成规定，物业管理服务费，不包含车辆停放保管费。关于被告车牌被盗问题，原告应当承担与其履约瑕疵度相应的赔偿责任。被告在履行管理服务过程中，没有尽到全面的基本安保注意义务，如：小区内没有安装监控设备，对车辆出入没有实行发牌（卡）和登记制度等，防范措施没有完全到位，加重了小区内业主的财物受不法侵害遭受损失的概率和程度，如果原告物业公司在小区内安装了监控设备，实行车辆出入发牌（卡）和登记制度，将有助于公安机关在侵害发生后及时侦破，减少业主损失。因此，原告物业公司在管理上存在过失。原告未能提供证据证明其已尽了全面的管理服务义务，因此应由其承担一定责任。但原告所承担的责任应是与其履约瑕疵度相应的责任，因为事实上，物业公司要绝对的保证业主不受第三人侵害是不可能的。综合本案实际情况，根据合同权利义务对等原则，该案被告承担赔偿原告被盗车辆车牌损失部分为宜。 综上，两被告提出原告作为物业管理公司应对两被告漏水损失、车牌安全负责任的抗辩主张中合法有据部分，本院予以采信。但是，因两被告未在本案提出上述原告物业管理瑕疵所导致损失的具体金额，更未提出反诉要求原告予以赔偿，故两被告可就上述损失另行向原告主张。关于两被告提出家里钱财被盗的抗辩，原告未予认可，且两被告亦未提供相应的证据予以佐证，故该部分抗辩主张，本院不予采信。 综上，原告金华市华泰物业管理服务有限公司的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告程雄伟、吕碧华支付原告金华市华泰物业管理服务有限公司2008年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务管理费22068元，款项限本判决生效之日起十五日内履行完毕； 二、驳回原告金华市华泰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费208元（已减半收取），由原告金华市华泰物业管理服务有限公司负担32元，由被告程雄伟、吕碧华负担176元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 陈飞峰 二〇一八年九月二十七日 代书记员 王丽秋