山西省原平市人民法院民事判决书（2018）晋0981民初1436号原告：杨会文，男，1945年11月12日出生，原平市人，现住原平市。被告：山西万合城房地产开发有限公司，住所地：原平市青年西街。法定代表人：索双鱼，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢浩浩，男，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙崇毅，男，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。原告杨会文与被告山西万合城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）晋0981民初855号民事判决。被告不服该判决，向山西省忻州市中级人民法院提起上诉。山西省忻州市中级人民法院于2018年6月2日作出（2018）晋09民终561号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨会文及被告山西万合城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢浩浩、孙崇毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨会文向本院提出诉讼请求:1.判决被告向原告支付从2015年1月1日至2017年6月14的逾期交房违约金43369（895×323046×0.00015）元；2.依法判决上述一笔房款从起诉之日至被告实际交房日的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原被告在2014年8月19日签订了一份购房合同，原告所购商品房位于山西省原平市××苑。房屋面积为109.51平方米，单价每平米3277.7元，总价358941元，分期付款。本合同第四页第六条明确约定：出卖方应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第四页第七条出卖人逾期交房的违约责任中明确规定：自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天到实际交付之日止，逾期不超过30日，出卖人按已交付房款的万分之1向买受人支付违约金。逾期超过30日后，出卖人按已交付房款的万分之1.5向买受人支付违约金。但被告直至原告起诉之日，也未将合同约定的房屋交付原告使用，其逾期交房的行为违反了合同的约定，应当承担向原告支付违约金的违约责任。山西万合城房地产开发有限公司辩称，一、迟延交付房屋的原因并非由被告造成，按照合同约定，工期应据实延期，在此期间，被告不应承担违约责任。延期交房的原因是由政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、自然灾害天气、施工单位拖延等多种客观因素导致，非被告主观原因造成。首先，根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，政府应于2012年7月2日前将该宗地交付给被告开发，但因该宗地上有110KV高压线路未迁移，政府交付的宗地不符合条件，导致被告无法施工。在被告不断敦促下，2013年5月8日，政府下属的原平市范亭文体广场工程项目部才与高压线路迁移施工单位忻州能元电力建设有限公司签订《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》，该高压线路迁移于同年5月15日才开始施工，工期20天，至此，因政府原因导致工程延期将近1年。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第六条第二款"因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可以据实延期。"之约定，对因政府原因导致的工程延期，被告可据实延期，在此期间，被告不应承担责任。其次，根据山西省原平市气象局出具的证明，被告施工的2013年、2014年期间，分别有56天、45天的自然灾害天气（合计101天），属不可抗力。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第六条第二款"由不可抗力造成的工期延误，出卖人可据实延期"之约定，因自然灾害导致工程延期，被告可据实延期，且不应承担因此而导致的逾期交房的责任。再者，根据被告提交的山西省忻州市中级人民法院（2015)忻中商初字第48号民事判决书，证实由于工程施工方的原因，导致工程停建一年之久，在此期间，虽被告想方设法推进项目建设，但无奈施工方拒不配合，被告也实在无能为力，并非有意拖延。二、原告未按被告通知及时办理网签合同、未按时办理房屋交接手续、未交付购房尾款，具有重大过错，应承担不利后果。2014年答辩人多次电话通知被答辩人，办理原平市房产管理局备案的网签合同，但被答辩人至今未予办理。2016年11月底，原告购买的房屋具备交付条件，被告要求其办理房屋交接手续，并交付购房尾款，原告以种种理由拖延或拒绝，被答辩人存在过错。在被告通知原告收房而原告拒收的期间，被告不应承担任何责任。三、答辩人已提起确认合同无效之诉，本案应依法中止审理。我公司于2017年7月7日就与原告签订的《商品房买卖合同》提起确认合同无效之诉，该《商品房买卖合同》是否有效对本案的审理结果有重大，直接影响，但该诉并未审结，因此，本案依法应中止审理，待另一案审理结果明确后，再行审理。综上所述，鉴于答辩人于被答辩人签订的《商品房买卖合同》的效力尚未确定，答辩人认为，本着查明案件事实，正确适用法律的原则，应依法中止本案的审理，并根据答辩人的其他答辩意见，结案本案实际，综合评判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对被告提交的如下证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》1份；2、《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》1份；3、山西省原平市气象局出具的灾害天气情况证明1份；4、忻州市中级人民法院（2015）忻中商初字第48号民事判决书1份。对于证据1、2，被告欲证明迟延交房是政府的原因，系双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款约定：因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可据实予以延期，该合同约定的"政府部门行为"，根据《合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》属格式合同，应按通常理解"政府部门的行为"为政府部门的抽象或具体行政行为，而不应为民事行为。被告提交的以上两份证据，其签订合同行为均为民事行为，且原平市范亭文体广场项目部不属于政府部门，故证据1、2本院不予采信。对于证据3，被告欲证明属于不可抗力，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告作为房地产开发公司，应当能够合理预见到每年的雨季期间，合同签订的交房日期也应包括有每年的雨季情况，故证据3不属于不可抗力，本院不予采信。对于证据4，被告欲证明因施工方的原因导致延期交房，该施工方属于第三方，与原被告双方按照合同约定的违约行为无关联性，无证明力，故本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨会文与被告在2014年8月19日签订了《商品房买卖合同》一份，杨会文所购房屋位于山西省原平市××苑，为1号楼5单元6层02室。合同内容为：出卖人：山西万合城房地产开发有限公司。注册地址：太原市杏花岭区。营业执照注册号：140XXXXXXXX0508。企业资质证书号：0103683195A。买受人：杨会文。身份证号：×××。根据《中华人民共和国合同法）、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于原平市范享文体广场西侧、编号为0020120746的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为原国用（2012）第000746号。地块七地面积为33980㎡，规划用途为住宅用地。土地使用年限自2012年8月7日至2082年8月2日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】万合苑小区。第二条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第1幢5单元6层02号房。该商品房【合同约定】建筑面积共109.51平方米，其中包含套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。第三条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：1、该商品房单价为（人民币）每平方米￥3277.7元，总金额人民币叁拾伍万捌仟玖佰肆拾壹元整。2、房屋价款不包括由买受人承担的燃气初装费、有线电视初装费、房屋维修基金和办理房地产权属证书等应缴纳的各项费用。第四条：付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款。买受人按工程进度付款：签订商品房买卖合同时付人民币壹拾捌万元；工程主体建至8层时付至总价的80%，合人民贰拾捌万玖仟肆佰壹拾元；工程主体封顶时付至总价的90%，合人民币叁万伍仟元；房屋交房时付清剩余全部房款，合人民币叁万伍仟元。第五条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：买受人如在约定付款期限内未能按期交款，经甲方多次催缴，逾期30天以上，出卖方有权单方取消本合同，并无偿退还买受方前期所交款项。第六条：交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府部门的行为，延误工期，以致影响房屋交付期限的。第七条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第六条规定的特殊情况外，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，买受人应当按规定交纳相关费用，并签署房屋交接单。按逾期时间，分别处理（不作累加)（1）逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。合同签订后原告已支付323046元（全款90%），被告为原告出具收据6支、房屋认购单1支。现原告在被告处所购房屋被告未有竣工验收证明，该房屋被告一直未交付原告。另查明，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，未取得商品房预售许可证，在本案受理前，被告已取得商品房预售许可证。本院认为，本案争议焦点：1、双方签订合同是否成立、生效；2、双方在履行合同中是否有违约行为。关于争议焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同已成立，被告在签订合同时虽未取得商品房预售许可证，但在起诉前已取得商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。关于争议焦点2，被告辩称有政府部门的行为导致延误工期及有自然灾害天气属不可抗力之主张，因被告提交的证据未能证明以上主张，故不予支持。被告辩称已于2016年11月底具备交房条件，未提供相应证据证明其主张，依法不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已成立、生效，原告按合同约定交付了被告购房款323046元，被告应按合同约定于2014年12月31日前将所购房屋交付于原告，但被告至今未将房屋交付原告，被告应按合同约定承担违约责任，从逾期交付之日2015年1月1日起按日向原告交付已付房款323046元万分之1.5的违约金，该违约金计算至被告通知交房日期2016年11月份底为33871元。关于被告辩称由于原告拒不办理备案的网签合同，过错在原告，由此造成的损失扩大部分应由原告承担之主张，因双方签订的《商品房买卖合同》无此约定，故原告不存在违约行为，原告无过错。被告辩称其已提起确认合同无效之诉，本案应中止审理，但未提供证据，依法不予支持。综上所述，原告要求被告给付所购房屋违约金之诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告山西万合城房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告杨会文违约金33871元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审 判 长 聂慧军审 判 员 冀东青人民陪审员 杨爱团二〇一八年九月四日书 记 员 王鹏飞