广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第32号原告：广州市白云区房屋管理所，地址广州白云区。法定代表人：陈木德。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：林燕子，户籍住址广州市天河区。原告广州市白云区房屋管理所诉被告林燕子租赁合同纠纷一案,本院于2014年12月24日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区房屋管理所的委托代理人王伟国到庭参加了诉讼。被告林燕子经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市白云区房屋管理所诉称：广州市白云区某房屋为我所管辖的直管房屋，由被告及被告丈夫梁某鸿承租，租赁期限自2003年5月1日至2013年12月31日，租金67.7元/月，作住宅使用。我所与被告丈夫梁广鸿签订的《广州市房地产租赁合同》第五条约定:“租赁期内，乙方（被告）负责承担以下责任：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额2.5%向甲方（原告）支付违约金；如果逾期30日，甲方（原告）有权解除合同，收回房屋。”该合同已于2013年12月31日租期届满。该合同租期届满后，双方未再续签新的租赁合同。自2010年6月开始，被告及其丈夫梁某鸿拒绝向原告缴纳租金，原告多次派人上门催促被告缴纳租金，也委托律师向其发出律师函，要求被告及其丈夫补交其拖欠的租金，但我所至今未收到拖欠的租金。2014年10月28日，我所委托律师在广州市特种证件制作中心查询时，得知被告丈夫梁某鸿已经死亡。广州市白云区某房由被告使用。现由于被告拖欠租金，为维护我所的合法权益，请求法院依法判令：1、解除原告与被告之间签订的或形成的《广州市房地产租赁合同》租赁关系；2、被告立即搬出广州市白云区某房，并将该房腾空返还我所；3、被告支付自2010年6月至2014年12月的租金3723.5及违约金3723.5元（租金按照67.7元/月计算；违约金以当月欠缴租金为本金，每日按照月租金的2.5%，计至2014年12月31日止，并以本金为限）；4、被告向我支付自2015年1月1日至实际搬离房屋之日止的租金，租金按照67.7元/月计算；5、被告承担本案诉讼费。被告林燕子无答辩。经审理查明：位于广州市白云区某房屋（涉案房屋）属经租产别，由广州市白云区房管局于2003年4月1日接管。原告是接受广州市国土资源和房屋管理局委托，对广州市白云区辖区内的直管房进行租赁、修缮管理及出任诉讼代理人。2003年12月4日，原告（出租人，甲方）与梁某鸿（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，合同约定：甲方同意将涉案房屋出租予乙方作为住宅使用。租赁期限自2003年5月1日至2013年12月31日止，租金为67.7元/月。1.租金按两月结算，由乙方在每单月的第25日前按现金付款方式缴付租金给甲方。2.租赁期内，乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2.5%向甲方支付违约金。如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋。3.租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应将原承租房屋和设备交回甲方；双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的95%（小于100%）收取违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2.5%支付滞纳金。3.租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费等等。合同后附乙方家属名单为妻子林燕子，即被告。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付承租人使用。因承租人欠缴租金，原告向梁某鸿于涉案房屋的地址发出《关于催缴租金及违约金的律师函》，但因投递不成功被退回。现涉案房屋自2010年6月至2014年12月期间的租金，原告至今未有收到。另查：根据2014年10月28日的广州市公安局常住人口资料显示，涉案房屋的承租人梁某鸿已死亡。根据原告陈述，其共同居住家属即被告，并未与原告办理变更承租人登记手续但仍占有使用涉案房屋。审理中，原告表示放弃向梁某鸿其他继承人主张涉案权利，不追加涉案房屋的继承人参加诉讼。以上事实：有主体资料、委托书、租赁合同、律师函、投递证明及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与梁广鸿签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。梁某鸿死亡，被告作为梁某鸿生前的同住家属，未有证据显示其已向原告申报及腾退涉案房屋、解除租赁关系。原告对被告继续使用涉案房屋也没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条之规定，“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”原告与被告继续构成租赁关系，由于双方没有签订租赁合同，故租期转为不定期。根据本案查明，涉案房屋的承租人未有缴纳自2010年6月至2014年12月的租金，已构成违约，原告要求解除租赁合同并要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求合理合法，本院予以支持，搬迁时间以九十日为宜。在未有证据显示梁某鸿立有遗嘱的情形下，被告作为梁某鸿之妻及梁某鸿死亡后的涉案房屋承租人，有义务向原告清偿上述费用并支付违约金，租金按照合同约定的67.7元/月计算，每两月的欠缴租金违约金则以两月欠缴租金为本金，每日按照月租金的2.5%，即每日1.7元的标准，自单月第26日计至2014年12月31日止，每两月的违约金总额以本金为限，违约金总额以3723.5元为限。被告应向原告腾退涉案房屋，故应承担自2015年1月直至搬离涉案房屋之日止的租金，租金按照67.7元/月计算。原告在本案中不追加梁某鸿其他继承人参加诉讼，属其处分已方权利，本院予以准许。被告清偿梁某鸿死亡前的房屋租金后，可另行向梁某鸿其他继承人主张权利。被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，视为其对已方答辩权利的放弃，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、广州市白云区房屋管理所与林燕子之间就广州市白云区某房履行的《广州市房地产租赁合同》（签订日期：2003年12月4日）予以解除；二、本判决生效之日起九十日，林燕子将广州市白云区某房腾空并返还广州市白云区房屋管理所；三、本判决生效之日起十日内，林燕子向广州市白云区房屋管理所支付自2010年6月至2014年12月的租金3723.5元及违约金（每两月的租金违约金，以两月欠缴租金总额为本金，按照每日1.7元的标准，自单月26日计至2014年12月31日止，每两月的租金违约金以本金为限，违约金总额以3723.5元为限）；四、林燕子向广州市白云区房屋管理所支付自2015年1月1日至履行本判决第二项内容之日止的租金（至本判决生效之日止的租金在本判决生效之日起十日内支付，自本判决生效之日起的租金由林燕子逐月向广州市白云区房屋管理所支付，均按照67.7元/月计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由林燕子负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  吴 冠人民陪审员  李丽梅二〇一五年五月四日书 记 员  蔡晓珊