江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1765号上诉人（原审被告）南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路417号117室。法定代表人周吉，该公司董事长。委托代理人徐俊华，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）袁黎丽，女，1955年7月19日生。上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称先锋奥特莱斯公司）因与被上诉人袁黎丽房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人先锋奥特莱斯公司的委托代理人徐俊华，被上诉人袁黎丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁黎丽原审诉称：袁黎丽系南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第三层3119号商铺（建筑面积为39.89平方米）业主。袁黎丽与先锋奥特莱斯公司于2008年11月签订《商铺委托租赁合同书》一份，合同截止日期为2013年10月31日。商铺到期后，由于双方无法就续租租金标准达成一致，袁黎丽决定依法收回商铺，并通知了先锋奥特莱斯公司。现先锋奥特莱斯公司不仅多次拒绝袁黎丽关于租金建议和协商要求，在合同期满后拒不归还袁黎丽商铺，先锋奥特莱斯公司的行为违反了相关法律规定。为维护自己的合法权益，袁黎丽诉至法院，请求判令：1、先锋奥特莱斯公司将位于南京市鼓楼区中央路417号第三层3119号商铺恢复原状原貌并归还袁黎丽；2、先锋奥特莱斯公司按每月3231.58元标准给付自2013年11月1日起至先锋奥特莱斯公司实际归还商铺之日止的使用费，并按银行同期贷款利率标准支付利息；3、先锋奥特莱斯公司承担诉讼费用。先锋奥特莱斯公司原审辩称：一、先锋奥特莱斯公司不存在故意侵权行为，双方以及少数业主在政府部门、司法所、公安部门的组织下经过多次协调，袁黎丽等业主要求上涨到15%的租金，先锋奥特莱斯公司无法承受；二、先锋奥特莱斯公司所受托经营的商场具有整体经营的特殊性，对外承租经营也是整体的，暂无法拆分；三、商场大约有280户业主，先锋奥特莱斯公司已签约的商铺有260余户，袁黎丽诉请归还商铺，将使先锋奥特莱斯公司经营的场所无法经营，损坏其他90%已签约业主和经销商的权益，而且现签订合同的业主和经销商要求先锋奥特莱斯公司必须经营商场；四、双方订立合同时，该商铺已由江苏同元房产开发公司实际经营并进行分割，先锋奥特莱斯公司不应承担恢复隔断的责任；五、袁黎丽诉请按每月3231.58元给付使用费没有事实依据，先锋奥特莱斯公司使用袁黎丽的商铺，同意按原合同标准给付相应的租金。先锋奥特莱斯公司不存在违约行为，不应当支付相应的利息。综上，请求法院驳回袁黎丽的诉讼请求。原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区中央路417号3119室房屋（建筑面积为39.89平方米）登记的所有权人为袁黎丽。2008年11月，袁黎丽（甲方）与先锋奥特莱斯公司（乙方）签订《商铺委托租赁合同书》，合同约定：甲方决定将自己所有的商场铺位在约定期限内委托乙方进行租赁经营；委托租赁商铺坐落于南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第三层3119号商铺，建筑面积为39.89平方米，商铺回购款额为258527元；甲方同意在合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托给乙方处理，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺以对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与甲方签订的合同时间相同，在保证甲方约定利益的前提下，乙方独立处理一切与商铺有关的所有事务，乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；委托租赁期限为5年，自2008年11月1日起开始计算至2013年10月31日止；甲方有权按合同约定的时间、金额向乙方收取商铺租赁回报利益；商铺租赁年回报利益额=商铺回购款额×年回报率；第一年（期）自2008年11月1日至2009年10月31日，按商铺回购款额258527元的6.5%计，即16804元，乙方每三个月以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式为年回报利益额÷12×3，即4201元，2008年11月1日至2009年1月31日第一季度回报额于2008年12月10日至20日期间支付，自第二季度起，在上季度最后一个月的25日前支付，依此类推；甲方同意乙方代扣代缴相关税费；第二年（期）自2009年11月1日至2010年10月31日，按商铺回购款额的7%计，即18097元，第三年（期）自2010年11月1日至2011年10月31日，按商铺回购款额的7.5%计，即19390元，第四年（期）自2011年11月1日至2012年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即20682元，第五年（期）自2012年11月1日至2013年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即20682元；自第二年起，付款方式由第一年的季付改为每四个月支付一次，支付时间为每四个月最后一个月的25日前支付后四个月租金，以此类推；乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原商品房买卖契约中P15规定的交付标准恢复商铺隔断；乙方承租期到期双方不续约时，乙方应保证商场原设施、设备完好无损，否则甲方有权按相关法规追究乙方责任，乙方自行添附或增加的设施、设备，乙方可在不损害甲方房屋安全的前提下拆卸，无法拆卸的作为公用设施为该楼业主共有，乙方在承租期满不续约或存在未到期撤出的情况下，欠缴相关部门的水电费、设施设备的保养费及其他一切费用，必须自行向相关部门缴清，由此产生的不良后果，由乙方负完全责任；本合同委托租赁期满前六个月，甲乙双方可就以后合同续签事宜再行洽商确定等。合同签订后，袁黎丽将带有隔断的该商铺交付给先锋奥特莱斯公司委托经营。先锋奥特莱斯公司按约支付了合同约定期限内的商铺租赁回报利益。合同到期后，因双方对商铺租赁回报利益的标准无法协商一致，双方未能续签合同。现先锋奥特莱斯公司仍实际经营管理该商铺，袁黎丽不同意将该商铺委托先锋奥特莱斯公司继续经营管理。审理中，袁黎丽提供了附近地段的网站出租信息等，证明其主张先锋奥特莱斯公司按每月3231.58元标准给付使用费是有依据的。先锋奥特莱斯公司认为该证据与本案无关联性，每一个商铺因位置、性质等不一样，不具有可比性。先锋奥特莱斯公司称其与其他已签约业主约定2013年至2015年的回报率为8.5%。另查明，商品房买卖契约P15规定的交房标准为：地面通道高级地砖，铺内复合木地板；天花轻钢龙骨石膏板吊顶或矿棉板吊顶；内墙店铺隔断为轻钢龙骨石膏板，表面刮平，白色内墙涂料；外墙干挂花岗岩。原审法院认为，袁黎丽与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同名称虽为商铺委托租赁合同书，但根据该合同内容，双方之间实为房屋租赁合同关系。合同期限届满后，双方未能续签合同，先锋奥特莱斯公司应当返还该商铺。先锋奥特莱斯公司认为其商场系一个整体，且已与大部分产权人续签合同，但由于合同中未对袁黎丽应当续签合同的条件进行约定，现先锋奥特莱斯公司无法与袁黎丽就商铺租赁回报利益标准达成一致意见，袁黎丽要求先锋奥特莱斯公司归还该商铺并无不当，应予支持。先锋奥特莱斯公司虽提出其在承租商铺时已没有隔断的辩解意见，但未提供相应的证据予以证明，且双方在合同中明确约定，先锋奥特莱斯公司若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按商品房买卖契约中P15规定的交付标准恢复商铺隔断，故先锋奥特莱斯公司在返还商铺时应当恢复商铺隔断。关于使用费的问题。合同期限届满后，先锋奥特莱斯公司继续经营管理该商铺，应当支付占用期间的使用费。袁黎丽按每月3231.58元标准主张自2013年11月1日起至先锋奥特莱斯公司实际归还商铺之日止的使用费，由于袁黎丽提供的证据不足以证明该标准客观、确定，对于该标准不予采信，使用费标准宜参照现同期同地段租金标准予以确定，即年使用费为21974.8元，月使用费为1831.23元。关于利息的问题。袁黎丽主张的该项利息，因占有使用费数额尚未确定，且双方在合同中对于占有使用费的支付时间也未作约定，故该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区中央路417号3119室房屋恢复隔断并返还袁黎丽；二、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决生效之日起十日内按1831.23元／月的标准支付自2013年11月1日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费；三、驳回袁黎丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。先锋奥特莱斯公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人先锋奥特莱斯公司租赁经营中央路417号3119室及其他二百余户业主的店铺是有历史原因的。2008年以前，中央路417号内的商场非常冷清、萧条，业主、管理方及实际经营者的经济利益均得不到保障，商城面临倒闭状态。在此情况下，上诉人先锋奥特莱斯公司经与当时的管理方、广大业主协商，最后确定由上诉人先锋奥特莱斯公司对该处商城进行整体管理经营。上诉人先锋奥特莱斯公司在接手商城后，对整个商城进行了整体规划、装修，在对外宣传上也花费了相当多的费用，对商城内的经营者更是严格管理。在上诉人先锋奥特莱斯公司及众多经销商的一致努力下，直到2011年下半年，商城的业绩才有了比较明显的起色，广大经销商及业主才看到了希望。2013年下半年，上诉人先锋奥特莱斯公司与业主的第一期租赁合同即将到期，大部分业主认同上诉人先锋奥特莱斯公司的努力结果，与上诉人先锋奥特莱斯公司续签了租赁合同，租赁费用标准按照原先约定的递增比例逐年增长，但被上诉人袁黎丽向上诉人先锋奥特莱斯公司提出巨额租赁费用，上诉人先锋奥特莱斯公司无法接受。上诉人先锋奥特莱斯公司认为，本案并非简单的房屋租赁合同，众多业主当然享有其店铺的所有权，但只有保持商城经营过程中的整体性，协调性，各店铺才能取得丰厚的回报。一审判令上诉人先锋奥特莱斯公司将被上诉人袁黎丽的店铺返还被上诉人袁黎丽并要求恢复隔断，将直接导致3119室所在的店铺及周围店铺无法正常经营，一但恢复隔断，3119室前后左右四个方向的店铺均要被拆除，将波及到整个楼面的所有店铺。请求：1、撤销一审判决第一项，判令由上诉人先锋奥特莱斯公司继续使用3119室房屋；2、被上诉人袁黎丽承担一、二审诉讼费用。被上诉人袁黎丽答辩称，先锋奥特莱斯公司的上诉理由无事实依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回先锋奥特莱斯公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院认为，袁黎丽与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致，先锋奥特莱斯公司应当按照合同约定，返还涉案3119室商铺并恢复隔断。袁黎丽作为涉案3119室商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该商铺的权利，有权在合同期满后不再将3119室商铺出租给先锋奥特莱斯公司，先锋奥特莱斯公司认为中央路417号商城系一个整体，如返还3119室商铺并恢复隔断，将影响商城的稳定经营，要求继续使用3119室商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人先锋奥特莱斯公司的上诉事由不成立，其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费130元，由上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汤 雷审判员 曹 艳审判员 沈萍儿二〇一五年五月二十九日书记员 孙雪松