海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1147号 上诉人（原审原告）：张小玲，女，1961年3月4日出生，汉族，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方玩，海南信容慈律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：海南琼海天来泉旅游不动产有限公司，住所地海南省琼海市官塘旅游开发区。 法定代表人：余金虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江辉宇，海南海大平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张德明，海南海大平正律师事务所律师。 上诉人张小玲因与被上诉人海南琼海天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张小玲的委托诉讼代理人聂友峰、被上诉人天来泉公司的法定代表人余金虎及其委托诉讼代理人江辉宇、张德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张小玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人天来泉公司向上诉人支付交房违约赔偿金24623元（按房款总额10%标准计算）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律均错误。一、被上诉人交房不符合合同约定。1.按照《商品房买卖合同》的约定，被上诉人交付给上诉人的房屋，应当同时符合“综合验收合格并且房屋性质为住宅”两个条件，被上诉人从交房至今，房屋都不符合“房屋性质为住宅”的条件。2.一审法院将《商品房买卖合同》第一条约定的“所购房屋坐落土地的规划用途为商服、住宅用地”之内容曲解为：业主所购房屋的土地为“商服用地”或者“住宅用地”，这与客观事实明显不符。事实上，商服是一块地（面积53800平方米），住宅则是另一块地（面积为191095平方米）。被上诉人对这191095平方米土地领取的是“商服用地”的土地证，所交付房屋性质为“酒店式公寓”而非“住宅”，故其交付的房屋未达到“住房”这一交房条件。二、被上诉人交付房屋时使用了“欺诈”的方式，导致上诉人不知道所收房屋不符合“住宅性质”这一基本条件。被上诉人向上诉人交房时出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而实质上因土地未变性该房屋并不符合“住宅”条件，被上诉人发放“两书”交房的行为构成欺诈。三、被上诉人以欺诈的方式交房，交付的房屋客观上并不符合约定的条件，就应当承担逾期交房的违约责任。参照最高人民法院2015年12月4日发布的《合同纠纷典型案例8》，本案中，被上诉人采用欺诈方式交房，即便上诉人收房，也应当根据《中华人民共和国合同法》第107、114条的规定，判决被上诉人承担逾期交房违约责任。四、上诉人的诉讼请求并没有超过诉讼时效。诉讼时效为自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算。本案中上诉人直到2016年1月25日被告知涉案房屋土地性质为商服用地时，才知道自己接收的房屋不是合同约定的“住宅”，应从该日起计算诉讼时效。而且，被上诉人至今没有补缴土地出让金，小区土地性质目前仍为“商服”用地，因此，上诉人所购房屋性质至今不符合“住宅”用途，被上诉人违约行为一直持续，按照合同约定，逾期交房的违约金应按日万分之三持续计算到房屋性质符合合同约定之日，因此不存在超过诉讼时效的问题。至于违约金金额问题，按日计算后已超过了合同总金额的30%，为了平衡利益，上诉人在二审阶段酌情降低诉请金额。综上，一审判决在事实认定及适用法律上均存在严重错误，请二审法院依法改判，支持上诉人的请求。 被上诉人天来泉公司辩称，一审认定事实清楚，判决结果正确，请求维持原判。一、关于上诉人的诉讼理由，根据上诉人的上诉状所述，其二审主要从涉案房屋是否为合同约定的“住宅”、其起诉是否超出诉讼时效两个方面对一审判决持有异议。二、在交房方面，被上诉人不存在违约，也没有构成“欺诈”，根据合同约定，被上诉人向上诉人出售的商品房系“商服、住宅用地”上的“住宅”，这符合政府许可规划，也与所交付房屋及房屋产权登记一致，故被上诉人无需承担违约责任，上诉人诉请的违约金没有合同依据和法律依据。三、上诉人购买房产时就应该知道涉案房屋所占土地当时的土地性质为商服用地，其直到2018年才因该土地性质问题起诉主张被上诉人违约，要求赔偿违约金，超出诉讼时效。 张小玲向一审法院起诉请求：1.判令被告天来泉公司向原告张小玲支付交房违约赔偿金73868元；2.被告天来泉公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告张小玲与被告天来泉公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁天来泉温泉度假中心二期第21幢3层310号房，总金额246225元。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁编号为海国用（2007）第1366号地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为海国用（2007）第1366号，该地块土地面积为244895㎡，土地用途为商服、住宅用地，土地使用年限自2007年11月27日至2057年12月30日。第三条约定，买受人购买的商品房用途为住宅。第八条约定，出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……（3）该商品房经分期综合验收合格。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。合同签订后，原告向被告全额支付购房款246225元。2011年4月30日，被告将房屋交付原告使用，但未向原告出示合同第八条约定的证明文件，即该商品房经分期综合验收合格的证明文件，原告接收房屋时未提出异议，原告收房后一直使用房屋至今。因被告未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及办理房地产权属证书给原告等业主，二期项目的购房业主形成联络组多次向被告及政府相关部门要求办理产权证。2016年1月25日，琼海市住房保障与房产管理局出具《关于对白福田信访事项的回复》，载明天来泉二期办不了房产证的主要问题是其土地性质现为商服用地，根据相关规定必须办理土地性质变更手续，因开发商未配合办理，造成不能办理房产证。因被告未及时办理二期项目土地用途变更登记手续，造成无法办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2017年1月24日，琼海市国土资源局与被告签订《抵押合同》，约定：被告将琼海官塘开发区“天来泉”二期24间商铺抵押给国土局，作为将来可能的土地用途变更手续应缴纳的土地出让金抵押担保物；在抵押登记记载于登记簿之日起，国土局可依据被告的申请，办理“天来泉二期”项目的房屋所有权首次登记及不动产权转移登记等。2017年10月30日，琼海市国土资源局向琼海市政府作出《关于办理海南琼海天来泉不动产有限公司商品房分摊登记的请示》，载明，天来泉二期小区土地用途为商业用地，而天来泉公司却按照城镇住宅用地的土地用途开发建设商品房出售，存在改变用途的情况。市政府同意将天来泉公司名下海国用（2007）第1366号证载宗地范围中222385．18平方米商服用地改为城镇住宅用地，并收取土地用途改变地价款。国土局建议按土地用途为城镇住宅用地为天来泉二期住宅小区业主先行办理商品房登记手续以及追缴土地用途改变出让金。另查明，2008年7月28日，被告取得编号为［2008］101号琼海市建设工程规划临时许可证，该证上注明：1-35#为住宅，36-51#为别墅等；2010年9月10日取得备案号为［2010］44号海南省建筑工程竣工验收备案证，工程名称：海南琼海天来泉二期一标3#-6#、11#、14#住宅楼；2011年10月25日通过消防验收编号为琼海公消验字［2011］第1014号，2012年2月16日通过环保验收编号为海土环资建字［2012］7号，同年5月29日取得建设工程规划许可编号为建字第4690022012000109号。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案争议焦点主要是：被告交付的房屋是否达到合同约定和法定的条件，原告请求被告支付交房违约赔偿金是否超过诉讼时效。 关于被告交付的房屋是否达到合同约定和法定条件的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件即“该商品房经分期综合验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《建设项目环境保护管理条例》第十九条第一款规定，编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用。本案中，根据查明的事实，涉案房屋交接时被告已取得了21#楼的建筑工程竣工验收备案证，房屋已经竣工验收合格，涉及的消防、环保尚未验收合格。在接收房屋时被告未按合同约定出示房屋综合验收的证明材料，原告对此应提出异议或者拒绝接收房屋，但是原告仍然接收了房屋并使用。原告在明知被告交房行为不符合合同约定的情况下选择接收房屋，原告接收房屋后，没有证据证明房屋存在质量问题，并且2011年10月25日至2012年5月29日天来泉二期项目的消防、环保、规划也分别验收合格，在此期间原告也未提出异议，故应视为原告认可房屋交付符合合同第八条约定该商品房经分期综合验收合格的交房条件。现原告认为被告提供的备案证颁发的流程违法，属于非法证据不能作为认定验收合法的依据，但未提供证据予以证明，故对原告的主张不予采纳。而原告关于被告隐瞒涉案房屋土地用途构成欺诈的陈述，该院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第一条明确约定涉案地块的规划用途为商服、住宅用地，因此，原告在签订合同时应当知悉用地规划用途。被告以商服、住宅用地开发建设商品房销售，在办证过程中，琼海市政府同意被告将商服、住宅用地改变为城镇住宅用地，并缴纳土地用途改变出让金。被告提供担保后，办理“天来泉二期”项目的房屋所有权首次登记及不动产权转移登记已不存在障碍，故原告认为被告故意隐瞒房屋土地用途存在隐瞒欺诈行为，理由不成立，不予采纳。 关于原告请求被告支付交房违约赔偿金是否超过诉讼时效的问题。原告主张的违约交房赔偿金属于债权范畴，应当适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。被告已于2011年4月30日交房给原告使用，原告自2011年5月1日起就知道或应当知道其权利是否被侵害，其应在2014年5月1日前向被告主张权利，而原告到2018年1月15日才向本院起诉向被告主张交房违约责任，明显已超过诉讼时效。原告称在交房后一直向政府部门主张权利，诉讼时效已中断。经查，原告向政府部门申诉主张的是要求被告办理房屋产权证和办证违约责任，并没有证据证明向政府部门和被告主张违约交房赔偿金，其关于诉讼时效已中断的主张，没有事实依据，不予采纳。同时双方签订的《商品房买卖合同》仅约定逾期交房的违约责任，没有约定不按合同第八条约定交房应当承担交房违约的赔偿责任。故原告的诉讼请求，于法无据，该院不予支持，应予驳回。被告抗辩原告的请求已超过诉讼时效，于法有据，应予以采纳。 综上所述，被告向原告交房时虽然并没有达到合同约定的分期综合验收合格交付条件，但原告在明知被告交房行为不符合合同约定的情况下选择接收房屋，并且对之后经验收合格交付使用的消防、环保等项验收也没有提出异议，应视为原告认可综合验收合格。且原告主张违约交房赔偿金已超过诉讼时效，故原告的诉讼请求，于法无据，该院不予支持，应予驳回。但是要特别指出的是，被告作为天来泉二期房地产开发商，理应严格按照合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案协助业主办理产权证，应当按照琼海市政府的要求缴纳改变土地用途的土地出让金办理土地用途的改变，积极为原告及广大业主办理不动产权登记证书。由于被告拖延办理天来泉二期项目土地用途改变手续，造成原告办理房产证的期望未能及时实现，而引发纠纷，被告的不诚信行为应予以严厉批评，望被告及时纠正其行为，尽快提供完善的资料协助原告办理不动产权登记证书。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告张小玲的诉讼请求。案件受理费823元，由原告张小玲负担。 本院二审期间，被上诉人天来泉公司提交了海国用（2007）第1366号国有土地使用权证、天来泉二期小区其他业主2008年取得的房屋不动产证、2018年6月11日《国有土地使用权出让合同》，拟共同证明涉案房屋从规划报建、交付使用到办理房产证都是住宅性质。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人对证据1、3的真实性没有异议，本院予以确认，证据2没有原件核对，且与本案的处理没有直接关联，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为被上诉人是否应向上诉人支付交房违约赔偿金。上诉人主张被上诉人交付的涉案房屋并非住宅性质，即没有按照双方签订的《商品房买卖合同》交付符合条件的房屋，故应承担逾期交房的违约责任。经查，涉案房屋所占土地的使用权证上记载土地用途为“商服用地”，但是，此后琼海市建设局颁发给被上诉人的《建设工程规划临时许可证》上注明涉案房屋所在整栋楼为“住宅”，《建设用地规划许可证》上也载明天来泉二期工程的用地性质为二类居住用地、道路用地、绿化用地，也就是说，在涉案房屋应定性为商服用地地上建筑还是住宅的问题上，琼海市政府各部门颁发的证件材料上的表述是不一致的。被上诉人以“住宅”向上诉人出售涉案房屋，虽与土地使用权证所载土地用途不相符，但从其他规划许可上看，并未构成恶意欺诈，对上诉人提出的被上诉人“欺诈”之事实主张，本院不予采信。上诉人主张涉案房屋并非“住宅”，主要是依据涉案房屋所占土地的“商服用地”性质，首先，该土地性质未及时变更合规，当地政府就已经规划允许被上诉人建设商品房住宅并向外销售，接下来双方解决的是土地变性手续的完善问题，对上诉人而言，这一问题影响的是涉案房屋不动产权证的办理，并未影响涉案房屋竣工验收并交付使用；其次，涉案房屋已经按合同约定期限交付使用，也在2012年6月前取得竣工验收备案证及完成消防、环保、规划等各项验收手续，在《商品房买卖合同》仅约定“被上诉人未按合同规定期限交付房屋给上诉人使用，就按房价款的日万分之三支付违约金”的情况下，上诉人以涉案房屋所占土地系商服用地、房屋属性系住宅为由，主张按此条款计算逾期交房违约金，据理不足。而且，涉案房屋所占土地为商服用地，上诉人在拟购房查看楼盘“五证”时就应知此事，其主张2016年才知道该土地用途，应从2016年起算诉讼时效，没有充分的事实依据。从上诉人购买涉案房屋、收房至2018年起诉，该期间远远超出法律保护的诉讼时效期间，且上诉人也没有证据证明其曾向被上诉人主张过交房违约赔偿的问题，未构成诉讼时效中断。综上，一审法院未支持上诉人的违约赔偿金之诉请，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人张小玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费416元，由上诉人张小玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  白玉琳 审判员  梁振文 审判员  林 珍 二〇一八年九月二十日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。