贵州省安顺市西秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0402民初2842号 原告：陈筱，女，1981年5月10日生，汉族，重庆市人，现住贵州省安顺市西秀区。 委托代理人：郑毅，安顺市西秀区中心法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权。 被告：张克安，男，1946年10月14日生，汉族，贵州省安顺市人，安顺市商务局退休干部，现住贵州省安顺经济技术开发区。 原告陈筱诉被告张克安租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈筱委托代理人郑毅,被告张克安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈筱向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告2017年6月之后的房屋租金14000元及押金1000元共计15000元；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告作为乙方于2013年12月2日与被告张克安作为甲方就租用其所有的安顺市科学路53号叁进1至3楼房屋（现安顺市西秀区儒林路97号附2号）租赁一事协商一致签订《租房合同》（简称合同）。合同第七条约定“在租赁期间内，因国家需要到甲方的自留房时，双方无条件服从，合同自然终止。（如未到期，剩余房租应按使用期限实际结算）双方互不补偿。”合同的租赁期限是2013年12月18日至2018年12月18日。案外人张海燕作为被告张克安户的户主于2017年5月11日与安顺市西秀区北街办事处签订编号：（2017）0115号《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》（简称协议书）将原告承租的房屋交予安顺市西秀区北街办事处拆迁补偿。之后原告与被告多次协商剩余房屋租金及押金未果，原告特根据《合同法》第六十条、《民事诉讼法》第一百一十九条规定向人民法院提起诉讼，望判决如前所请。 被告张克安辩称：根据（2017）黔0402民初3632民事判决书内容，被答辩人实际向答辩人支付租金至2017年12月18日止。答辩人于2017年5月11日虽与北街办事处签订编号为（2017）0115号《安顺城市棚户区改造征收补偿协议》，该拆迁房约定被答辩人应于2017年6月11日搬迁完毕并腾房交给西秀区北街拆迁办。该拆迁协议签订后，答辩人多次要求被答辩人搬离承租房屋并按约定终止合同，但其不但不理睬还一直强行占有该房屋，直至2018年6月15日才将该房屋钥匙交还答辩人张克安之女张爱民，当时立有收条为据，并有证明人在场。而案涉房屋至今未拆迁，现在该房屋的房屋所有权证及房门钥匙仍在答辩人手上，且在2017年5月至2017年12月期间被答辩人仍继续居住使用答辩人的租赁房，并产生了相应的水电费。被答辩人在使用房屋期间有违约行为，故被答辩人要求答辩人退还房租租金14000元及押金1000元与事实不符，于法无据，请求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据，原告提供的证据1、原告身份证复印件；被告提供的证据2、被告身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提供的证据2、2013年12月2日签订《租房合同》复印件1份,证明合同第七条约定，合同自然终止，一是证明原被告之间的租赁关系，二是证明合同终止的时间，也就是被告房屋被国家征收时就终止。被告认为，我和北街拆迁办签订一份合同，要把房屋手续办完之后才能征收，根据物权法的规定，现在因为拆迁办还没有收走我这套房屋的所有权。现在这套房屋的所有权还在我手里，原告居住在该套房屋里面就应当交纳租金。本院认为，《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认采信；证据3、《房屋征收安置补偿协议》，证明签订时间是2017年5月11日，已经构成了原被告双方在2013年12月2日签订的《租赁合同》的第七条，现《租赁合同》的终止时间应当是2017年5月11日就自然终止。被告认为，我5月11日与北街拆迁办签订的意向性合同不允许其他人调取,必须把钱交给我才交产权证,补偿的钱没有到位，所以我产权证还在的。本院认为，该份证据符合证据“三性”原则，本院予以采信。被告提供的证据1、张治国、程云凌、钟唯、夏宗兰的证人证言，证明原告陈筱交还案涉房屋钥匙的时间为2018年6月15日；原告认为与本案无关，不能证明《租赁合同》解除的时间。本院认为，证人证言能够证明原告于2018年6月15日将租赁房屋钥匙交还原告的事实，本院予以采信。证据3、原告违反合同第一条、第二条图片打印件，拍摄于2018年6月15日。原告认为，真实性不持异议，但是当时原告租赁房屋是用于开旅馆，但是因未办到经营手续，所以房屋是以经营旅馆的方式出租的，所以并未违反规定。本院认为，该份证据不能证明原告行为违反双方约定，本院不予采信。证据4、欠费停电单，证明原告违反合同第四条，原告陈筱已交清水电费。原告认为，欠费停电单是2018年2月份的，因为当时有纠纷，房子就没有用，但是产生的费用原告是交清了的。本院认为，该份证据能反映客观事实，本院予以采信。证据5、陈筱归还房东钥匙的证据复印件，证明陈筱2018年6月15日前一直在居住使用答辩人的租赁房。原告认为，交钥匙的时间的确是2018年6月15日，但是交钥匙并非代表合同约定终止的时间，应当以被告方与拆迁部门签订合同的时间作为解除的时间，而不是以交钥匙的时间作为解除的时间。本院认为，该份证据能反映客观事实，本院予以采信。证据6、陈筱2017年5月至2017年12月使用水电费清单复印件，证明陈筱2017年5月至12月一直在居住使用被告的租赁房。故原告提出要退回2017年6月至12月的租金是毫无理由的。原告认为，清单真实性不持异议，产生水电是因为请人在里面照看产生的，水电费用陈筱已经交清。本院认为，该份证据能反映客观事实，本院予以采信。证据7、破坏房屋主体结构图片打印件，证明陈筱违反合同第六条。原告认为，该证据与本案无关，不存在承重墙被打烂的情况，现在本案处理的是租赁合同纠纷问题。本院认为，庭审中，本院已向被告释明可提起反诉或另案起诉，被告表示保留起诉的权利，故该份证据本院不予认证。证据8、当庭提交房屋所有权证复印件及安顺市房屋产权管理处房屋交易信息表（所有权）复印件，证明房屋还在被告的名下，合同还未终止。原告认为，对于产权证真实性不持异议，对产权部门出具的信息真实性不持异议，但是只能证明该套房屋的产权在被告名下，并不能证明合同解除的条件。本院认为，该份证据符合证据“三性”原则，本院予以采信。上述证据均提供原件核对并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月2日，原告陈筱（乙方、承租方）与被告张克安（甲方、出租方）签订《租房合同》，约定被告将位于安顺市科学路53号叁进1至3楼房屋出租给原告陈筱居住使用。一、甲方出租此房限时为五年，即2013年12月18日至2018年12月18日止，乙方承租房屋只能用于合法经营，不得从事国家禁止的违法经营，不得从事国家禁止的违法经营，否则甲方有权收回房屋；二、如乙方在合同租房期限内要转租必须经甲方协商；三、经甲、乙双方商定每年租金为人民币24000元，乙方应缴纳合同保证金人民币1000元给甲方，保证金待合同期满，乙方无违约情况，甲方全额退还乙方、利息不计；四、甲方提供独立水表、电表，乙方在租房期间必须搞好安全用水用电及维护，按规定交清自己用的水电费，不得拖欠。五、乙方按商定的年租金提前一个月一次性交付交付给甲方，先交租金后使用，如乙方不按规定缴纳房租，甲方有权收回房屋；六、乙方租用房期间，需改装改建房屋主体设施结构的，必须遵守甲方意见而定。如因装修房屋破坏主体结构的，须承担一切损坏赔偿责任。七、在租赁期限内，因国家需要到甲方的自留房时，双方无条件服从，合同自然终止。（如未到租期，所剩余房租费应按使用期时限实际结算）甲乙双方互不补偿。出示装修费凭据，由国家或拆迁办赔偿给乙方。合同签订后，原告在2013年12月2日向被告交纳房租保证金人民币1000元，并于2016年11月18日向被告交纳2016年12月18日至2017年12月18日的房租费人民币24000元。原告在租赁期限内对案涉房屋进行了装修，并将案涉房屋用作学生公寓出租。 2017年5月11日，被告张克安作为共有人与被征收人（乙方）张海波、张爱民、张国芹与安顺市西秀区北街办事处（征收实施单位、甲方）签订《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》（编号：[2017]0115号），将被告张克安所有的位于安顺市××北××路××（××）的房屋进行征收，选择房屋产权调换补偿方式，产权调换：甲方应付乙方合计人民币451075.88元，除此而外，甲方以体育路安置小区A1号楼一单元6层2号户型，砖混结构的住宅房屋建筑面积134.09平方米，套内建筑面积105.46平方米的房屋与乙方进行产权调换，同时约定乙方负责出具有效的房屋权属依据交给甲方，于2017年6月11日前搬迁完毕腾房交房给甲方，乙方不按本协议约定期限搬迁，甲方可根据相关法律法规，向人民法院提起诉讼，依法申请强制执行。庭审中，被告张克安自认在2017年7月份收到了拆迁补偿款450000余元，回迁安置房因尚未补偿到位，故而现涉案房屋安顺市西秀区北办科学路53号1-3层所有权至2018年9月10日仍登记在其名下，且房屋钥匙由其持有。 安顺市西秀区科学路53号即案涉房屋2017年5月产生电费94.76元、水费25.9元、水费违约金2.1元，2017年6月产生电费64.24元、水费22.2元，2017年7月产生电费86.56元、水费37元，2017年8月产生电费51.03元、水费18.5元，2017年9月产生电费46.93元、水费14.8元，2017年10月产生电费51.94元、水费11.1元，2017年11月产生电费83.83元、水费29.6元，2017年12月产生电费119.56元、水费22.2元，2018年1月产生水费88.8元，2018年2月产生水费48.1元，2018年2月3日，贵州电网安顺供电局向原告张克安催收所欠电费233元（仅包含电费本金，不含违约金），原告已缴清上述所有费用。2018年6月15日，原告将案涉房屋钥匙交付给被告。 本院认为：原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合同有效，对双方均有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《租房合同》第七条约定“在租赁期限内，因国家需要到甲方的自留房时，双方无条件服从，合同自然终止。（如未到租期，所剩余房租费应按使用期时限实际结算）甲乙双方互不补偿”。2017年5月11日，因承租房屋拆迁改造，被告张克安与安顺市西秀区北街办事处签订《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》，该事实符合原、被告双方约定合同解除终止的条件，故本院据此认定双方租赁合同的解除时间为2017年5月11日。原告租用被告房屋，在租赁期间内，因国家需要致使原告无法继续使用，被告应当按约定将原告剩余租金及押金退还原告。但被告与安顺市西秀区北街办事处签订《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》后，原告至迟2018年2月份仍在使用案涉房屋，这有产生的水电费为证。原告辩称因为与被告有纠纷，系请人照看房屋，此理由不能改变原告继续占有使用案涉房屋的事实，况原告亦得到相应征收补偿。关于原告诉请被告退还其2017年6月至12月18日的房屋租金14000元及押金1000元的处理问题。民事活动中的保证金具有惩罚性及赔偿性双重特点，即在没有损失时具有惩罚性，有损失时具有赔偿性，且以损失赔偿为原则。原、被告双方签订的《租房合同》第三条约定：“保证金待合同期满，乙方无违约情况，甲方全额退还乙方、利息不计”，原告在租赁合同解除后，从2017年5月11日至2018年2月份仍占用案涉房屋，原告应当支付占用被告房屋期间的占有使用费。显然，原告的行为具有违约情形。据此，原告缴纳的1000元保证金不足以弥补被告损失，在扣除原告交纳的1000元保证金外，原告还应当支付占用被告房屋期间的占有使用费。鉴于原告交纳给被告的房屋租金至2017年12月18日，可折抵相应房屋使用费，故原告诉请被告退还其2017年6月至12月18日的房屋租金14000元及押金1000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告陈筱的诉讼请求。 本案受理费人民币176元，减半收取人民币88元，由原告陈筱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 审判员 龙  永  辉 二〇一八年九月二十五日 法官助理何娇娇 书记员 何娇娇（代）