河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0329民初550号原告宋克宗，男，1974年4月10日生，汉族，住河南省伊川县。委托代理人苏维、昝高明，河南天豫律师事务所律师。均为特别授权。被告张继成，男，1970年10月23日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托代理人郑棋、葛子钰，河南星眸律师事务所律师。均为特别授权。被告李国锋，男，1972年10月24日生，汉族，住河南省伊川县。原告宋克宗与被告张继成、李国锋申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋克宗委托代理人苏维、昝高明，被告张继成及其委托代理人郑棋、葛子钰,被告李国锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋克宗向本院提出诉讼请求：准许执行河南省伊川县人民法院（2017）豫0329执1136号执行裁定书所确定的被告李国锋名下位于洛阳市××西区××路中××都小区××楼××号房屋（房屋价值估计60万元左右）。事实与理由：2016年10月8日，伊川县人民法院就原告诉李国锋、亓凤玲、李社国、李俊卿民间借贷纠纷一案作出（2016）豫0329民初1702号民事判决：一、被告李国锋、亓凤玲于判决生效后十日内偿还原告宋克宗借款600000元，并自2月17日起按照年利率24%向原告宋克宗支付借款利息至本判决确定的履行期限届满之日止。二、被告李社国、李俊卿对上述款项承担连带清偿责任。承担保证责任后有权向李国锋、亓凤玲追偿。案件受理费9800元，财产保全费3770元，共计13570元，由被告李国锋、亓凤玲、李社国、李俊卿负担。李国锋、亓凤玲、李社国、李俊卿不服提出上诉，2017年5月11日，洛阳市中级人民法院作出（2017）豫03民终312号民事判决：驳回上诉，维持原判。后本案被告张继成对执行标的提出书面异议，伊川县人民法院2018年1月15日作出（2018)豫0329执异1号执行裁定：中止对位于洛阳市××西区××路中××都小区××楼××号房屋的执行。原告认为被告张继成的执行异议并不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，因此不能成立，理由如下：1、最高院上述规定仅是对房屋买受人物权期待权的保护，并在上述规定的释义中明确说明本条仅适用买受人，未将抵债受让人列入物权期待保护范围。本案张继成与李国锋之间的行为并非买卖，而是以物抵债，其实质仍是一种债权，不应优先于原告对被告李国锋所享有的债权，更何况原告对李国锋享有的债权已经人民法院确认，而张继成对李国锋的债权仅是一纸协议，真伪难辨。2、张继成与李国锋签订的房屋合同并非合法有效的合同。《物权法》第191条第2款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案张继成在明知涉案房屋存在抵押的情况下与李国锋达成以物抵债协议，且又未能代李国锋清偿债务消灭抵押权，违背上述法律规定，其以物抵债的合同应为无效。3、张继成在人民法院查封前并未合法占有该房屋。《最高院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第311条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”张继成在执行异议程序中提交的证据不足以证明其实际占有该房屋，相反，从该房屋物业费、水、电、暖等费用的缴纳情况来看，该房屋属于无人居住的状态，被告张继成对其已合法占有的陈述明显不符合常理。综上所述，望法院查明案件事实，判如所请，以维护原告的合法权益、保障人民法院执行程序的权威性与严肃性。被告张继承辩称，1、2016年4月24日，答辩人与李国锋签订《房屋买卖合同》，答辩人的身份即是买受人。双方一致同意以所欠借款中部分款项65万元冲抵购房款，这种支付购房款的方式并不违反法律规定，且已经实际履行。因此，答辩人完全具有涉案房屋买受人的身份。2、答辩人与李国锋签订的《房屋买卖合同》当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，虽然在签订合同之前，李国锋已将房屋抵押给银行，但并不影响“商品房买卖合同”的效力，物权法规定当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。因此，答辩人与李国锋签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。3、2016年4月30日，李国锋将涉案房屋交付给答辩人，并于当日共同签署《房屋交接清单》，约定房屋即日起交付答辩人，答辩人自此对涉案房屋实际合法占有至今。所谓占有，指占有人对不动产的实际控制。尽管涉案房屋的物业、水电等费用票据出具的时间是2018年1月8日，但足以证实自2016年4月30日起，答辩人已实际控制涉案房屋。至于是否有人在涉案房屋中居住，答辩人认为并不重要。综上所述，请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告李国锋辩称，房子我2016年4月给张继成交易的，我给宋克宗的交易在此之后，房子应当归张继成所有。原告宋克宗为支持其诉求，向法庭提交如下证据：证据一、（2016）豫0329民初1702号民事判决书一份；（2017）豫03民终312号民事判决书一份，用于证明原告与李国锋等人的民间借贷纠纷一案，经伊川县人民法院一审判决后被告李国锋等人提出上诉，二审维持原判，同时，证实原告的债权经法院确认。证据二、（2018）豫0329执异1号执行裁定书一份，用于证明张继成作为案外人向法庭提出执行异议，请求终止原告申请强制执行李国锋所有的位于洛阳市中××都小区房产××套，法院做出中止执行裁定。证据三、洛阳供电公司出具的用电表一张及截屏一份，用于证明涉案房产从2016年7月以后没有缴纳过电费，被告张继成称一直占有使用该房产不属实；业主水电、物业缴费台账截屏三张，用于证明2016年5月26日交2016年5月、6月的物业费，2016年6月27日交7月的物业费，2016年8月25日交8月物业费，2016年10月30日交9、10月的物业费，2018年1月8日交2016年12月-2017年1月物业费，2016年7月以后没有缴纳过水电费，2016年7月欠过热费558.4元。以上证据均是在被告张继成提起执行异议后，法院依职权查取的事实，但该证明不能证明是由被告张继成所缴纳，也不足以证明张继成对涉案房产一直占有使用。被告张继成质证称，对证据一真实性及证明方向均无异议，但对本案的起诉以及对涉案房屋的查封均在张继成与李国锋签订房屋买卖合同之后；对证据二证据三真实性无异议，但对证明方向有异议，该证据载明的2016年5月以后产生的物业、水电费等相关费用均是由张继成缴纳，被告随后提供河南家宇物业管理有限公司出具的收据，从该证据上也能显示出张继成在2016年5、6等几个月已经缴纳了物业费用，足以证实张继成对该房屋已实际控制，至于涉案房屋如何使用，是张继成自己的权利。被告李国锋质证称，对证据一伊川县人民法院做出的一审判决有异议，因为原告与我都没有发生任何转账记录，我没有收到原告的钱，洛阳中院的二审判决是真实的；对其他证据真实性无异议，物业费都是张继成缴纳的。被告张继成向法庭提交以下证据：证据一、2014年6月9日，李国锋签署的《借据》一份、2016年4月24日，张继成与李国锋签订的《房屋买卖合同》一份，用于证明2014年6月9日，张继成出借100万元人民币给李国锋，2016年4月24日经双方协商将李国锋所有的位于洛阳市××西区××路中××都小区××楼××号房屋作价65万元用以抵偿其欠张继成的借款。证据二、2014年6月9日，交通银行网上银行转账电子回单19张、2016年4月30日，张继成与李国锋签署的《收条》一份，用于证明张继成已经实际支付了房屋全部价款。证据三、2016年4月30日，张继成与李国锋共同签署的《房屋交接清单》一份、洛阳市佳宇物业管理有限公司物业水电收费统一票据一张，用于证明2016年4月30日，李国锋将涉案房屋交付给张继成，张继成自此对涉案房屋实际合法占有至今。从2016年5月1日起之后等物业费均由张继成支付。原告宋克宗质证称，对证据一中借据真实性有异议，不能确定其签订的真实时间，对房屋买卖合同真实性无异议，但对证明方向有异议，由该合同第三条可以看出，李国锋与张继成是以房抵债的行为，而非买卖行为，且张继成从未向李国锋支付过买受款；对证据二中银行转账回单无异议，收条真实性无异议，但该收条明确写明了此房屋是抵债而非买卖；对证据三中房屋交接单真实性有异议，根据常理，私人之间交接房屋极少出现交接清单，怀疑此交接清单为后补的，对票据真实性无异议，但证明方向有异议，票据背面的说明，不知道由谁所写，也没有盖章，该收条无法证明该费用由张继成所交。被告李国锋质证称，是我与张继成签的，真实有效。经审理查明：2016年7月20日，本院在审理原告宋克宗与被告李国锋、亓凤玲、李社国、李俊卿民间借贷纠纷一案中，依据原告的申请，依法作出（2016）豫0329民初1702-1号民事裁定：对被告李国锋、亓凤玲、李社国、李俊卿银行存款65万元或同等价值的其他财产予以冻结、查封或扣押。2016年8月9日，本院向洛阳市不动产中心发出协助执行通知书：对李国锋名下的位于洛阳市涧西区银川路南段名都苑1幢1门701号（中弘名都小区1号楼1门701号）房产予以查封（证号：洛房权证市字第××号）。2016年10月8日，本院作出（2016）豫0329民初1702号民事判决：一、被告李国锋、亓凤玲于本判决生效后十日内偿还原告宋克宗借款600000元，并自2016年2月17日起按照年利率24%向原告宋克宗支付借款利息至本判决确定的履行期限届满之日止。二、被告李社国、李俊卿对上述款项承担连带清偿责任。承担保证责任后有权向李国锋、亓凤玲追偿，案件受理费9800元，财产保全费3770元，共计13570元，由被告李国锋、亓凤玲、李社国、李俊卿负担。李国锋、亓凤玲、李社国、李俊卿不服提出上诉，2017年5月11日，洛阳市中级人民法院作出（2017）豫03民终312号民事判决：驳回上诉，维持原判。2017年7月8日，宋克宗向本院申请强制执行，2017年9月15日，本院向李国锋、亓凤玲、李社国、李俊卿发出执行通知书、报告财产令，2017年10月10日，本院作出（2017）豫0329执1136号之一执行裁定：冻结、查封或扣押被执行人李国锋、亓凤玲、李社国、李俊卿银行存款600000元及利息，案件受理费9800元，执行费另算，或同等价值的其他财产。2017年12月15日，本院发出公告限涉案房屋所住人员于2017年12月25日以前搬出。后本案被告张继成对执行被执行人李国锋名下的位于洛阳市××西区××路中××都小区××楼××号房屋提出书面执行异议，本院于2018年1月15日作出（2018)豫0329执异1号执行裁定：中止对位于洛阳市××西区××路中××都小区××楼××号房屋的执行。申请执行人宋克宗不服该执行异议裁定，遂向本院提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，被告张继成向本院提出执行异议时称，被执行人李国锋曾于2014年6月9日向其借款100万元，2016年4月24日其与李国锋签订房屋买卖合同，双方同意将李国锋所有的位于洛阳市××西区××路中××都小区××楼××号房屋作价65万元用以抵偿李国锋欠自己的借款。被告张继成为证明其主张，向本院提交了2014年6月9日李国锋为自己出具的借据及同日其向李国锋交付借款的网上转账电子回执，以及落款日期为2016年4月24日的房屋买卖合同及收条各一张，落款日期为2016年4月30日的房屋交接清单一张。其中张继成提交的落款日期为2016年4月24日的房屋买卖合同中约定，该房屋作价65万元用以抵偿李国锋欠张继成的借款，李国锋于2016年4月30日将该房屋交付给张继成，李国锋负责于2016年5月16日偿还完毕银行贷款，李国锋保证于2016年5月30日前将该房屋过户给张继成。庭审中张继成称由于李国锋未向银行结清贷款，所以一直未办理该房屋过户登记手续。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1、案外人是否系权利人；2、该权利的合法性与真实性；3、该权利能否排除执行。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从异议人陈述的事情经过及提交的证据来看，异议人提出的异议理由不能排除执行。理由如下：首先，异议人权利的真实性不能确定。异议人是以物权期待权排除执行，而物权公示原则要求，物权的存在和变动须采取一定的方式向社会公开展示，以获得社会承认和法律保护，如果物权的存在和变动不具有任何公示形式，则不但其真实性不能确定，更不能对抗善意第三人。由于目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，为使物权变动的真实性得到社会认可及产生对抗善意第三人的法律效果，这就要求异议人须通过一定的公示行为就其物权变动向社会进行一定的宣示。而本案中，异议人称其于2016年4月24日与被执行人李国锋签订了房屋买卖合同，2016年4月30日交接了房屋，但直至2017年12月15日本院发出公告限涉案房屋所住人员于2017年12月25日以前搬出期间，异议人一直未作出任何诸如公证、公告、备案或以其他任何公示方式宣示物权的行为。异议人陈述的事情经过由于涉及到物权变动这一特殊法律事实，仅凭其提交的仅有其二人签名的一页合同、一张收条、一张清单尚不足以证明物权变动的真实性。由于异议人负有提供佐证证明其二人物权变动交易真实性的举证责任，现异议人未提交任何证据佐证其物权变动交易的真实性，则异议人应承担举证不能的不利后果。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的排除执行异议，这里所指的“买受人”不包括以物抵债的债权人。其理论依据是之所以保护买受人的物权期待权优先于申请执行人的金钱债权，是基于物权优先于债权的原则，而以物抵债协议实际是偿还金钱债务的协议，以物抵债协议有时名义上是买卖协议，但其实质仍然是一份偿债协议。不应优先于另外一个金钱债权的实现。综上，异议人的异议请求不能成立。应予准许执行被执行人李国锋所有的位于洛阳市××西区××路中××都小区××楼××号房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：准许执行被执行人李国锋所有的位于洛阳市涧西区银川路中弘名都小区1号楼1门701号房屋。案件受理费9800元，由被告张继成负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘东亮人民陪审员  姜西照人民陪审员  张景超二〇一八年九月十六日书 记 员  王莹嘉