贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0526民初1289号 原告王玉兰，女，1964年2月18日生，汉族，公务员，大学文化，贵州省威宁县人，住威宁县。 原告余军，（系王玉兰之夫），男，1968年1月8日生，汉族，初中文化，居民，贵州省威宁县人，住威宁县。 特别授权代理人杨华，贵州浩锐律师事务所律师。 一般授权代理人黄腾，贵州浩锐律师事务所律师。 被告冯元忠，男，1964年7月8日生，汉族，农民，初中文化，贵州省威宁县人，住威宁县。 被告汪英，女，1966年10月4日生，汉族，农民，不识字，贵州省威宁县人，住威宁县。 委托代理人牛德全，贵州草海律师事务所律师。 原告王玉兰、余军诉被告冯元忠、汪英买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法由审判员安华赟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玉兰、余军及其委托代理人杨华、黄腾和被告汪英及其委托代理人牛德全到庭参加了诉讼，被告冯元忠经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告王玉兰、余军诉称:二原告系夫妻关系，二被告也是夫妻关系。2014年12月8日，原被告签订房屋转让协议后，二被告将位于威宁县的国有土地（证号为威国用（2013）第032号）连同土地上的房屋（房产证号为威房权证草海镇字第××）一并转让给乙方。原告一次性支付被告房屋转让款600万元，扣除被告之前的借款673000元及被告替李华借款作担保的2433200元、刘仕祥的130800元，冯元忠在富民村镇银行的贷款140万元本金及利息由原告偿还外，剩余房款1363000元由原告直接支付给被告。原告履行了付款义务后，被告将房屋交付给原告，并将土地使用证及房产证交付原告保管。约定三年内不作变更登记，三年内如乙方要求出售房屋，原告有优先购买权。现约定的三年期限已过，被告拒不协助原告办理产权变更登记手续，被告之行为严重损害了原告合法权益，故诉至人民法院，请求判令二被告协助原告将证号为威国用（2013）第032号国有土地使用证及证号为威房产权证草海镇字第××的房屋所有权证过户登记在原告名下。 被告汪英辩称：原告所诉不是事实。首先，因我不识字，我也从来没有同原告签订过房屋买卖合同。这次原告起诉我，我的代理律师将原告诉状念给我听后，我才想起2014年12月的某一天，我前夫冯元忠说他在五里岗买了块地，叫我去签字，我才去签字的。现我才知道所谓的房屋买卖其实是原告串通我前夫冯元忠损害我的利益欺骗我签的字。另外，原告提交的“说明”上的字也不是我签的。原告诉状上诉称的几百万债务和136.3万元房款，我丝毫不知情；其次，涉案的房屋至始至终都是我管理使用，没有任何人说房屋不是我的。同时，我与冯元忠于2016年6月8日已经威宁县人民法院调解离婚，调解书上明确双方婚姻期间无债权债务，位于威宁县的共同财产楼房一栋（六层）归我所有，未成年孩子由我抚养，冯元忠不支付抚养费。从离婚至今，我都不知道涉案房屋已被出售，也不知道冯元忠欠了这么多外债。如果原告所称冯元忠外债属实，那冯元忠所欠的债务应当是赌债，因我家房租一年就有近20万，根本不需要借钱，而冯元忠嗜赌成性，要欠账只能是赌债；第三、本案原告与冯元忠之间的纠纷应当是民间借贷纠纷，与我无关。首先原告王玉兰系威宁县源汇小额贷款公司法定代表人，其究竟采用什么方式将冯元忠的个人债务像滚雪球一样，我不得而知，但我被欺骗所签订的《房屋买卖合同》不是我真实意思表示。根据该买卖协议内容，所谓的房屋转让款系以原告余军、王玉兰为代表的人向冯元忠提供贷款，这说明该买卖合同也不是冯元忠的真实意思表示，而是以原告为代表的清收债权而设定的担保-即非典型意义的让于性担保，根据担保形式法定原则，让于性担保本身不受法律保护，当事人以买卖关系提起的诉讼主张，依照《民间借贷司法解释》第二十四条之规定，不应获得支持。其次，该房屋买卖合同第四条约定：转让房屋三年内不作变更登记，三年内若乙方出售房屋，甲方由优先购买权，购买款为600万元加上600万元本金月利率4%，如甲方不购买，则协助乙方办理产权变更登记手续。该条文充分说明本案是冯元忠以涉案房屋作为担保与原告之间进行的民间借贷；第三、本案房屋买卖协议约定的条款不具备房屋买卖合同规定的要件，最基本的房屋交付时间，税费负担都没有约定，这也充分说明了本案不是房屋买卖法律关系。第四、退一步说，假如原告与冯元忠之间是由借款合同转化为房屋买卖合同，那么，冯元忠与他人之间的债务纠纷以及与原告的债务纠纷也应当有借款合同终止协议、债务转让协议、借款本金、付款凭证及相关利息计算清单。并且原告还应证明此债务属于冯元忠与汪英的夫妻共同债务，尾款也应支付给汪英，否则，该房屋买卖合同仍然无效。被告冯元忠与原告之间的民间借贷纠纷只能另案起诉。综上所述，答辩人认为本案是一起原告与被告冯元忠恶意串通损害答辩人合法权益的民间借贷纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，故请求法庭依法驳回原告的诉求。 被告冯元忠未进行答辩。 经审理查明：二原告系夫妻关系，二被告在2014年签订房屋买卖协议时也是夫妻关系。2014年12月8日，原被告签订房屋转让协议，协议中冯元忠为甲方，王玉兰为乙方，协议约定：“一、甲方将位于威宁县交汇处的土地（证号为威国用（2013）第032号）连同土地上的房屋（房屋证号为威房权证字第××）一并转让给乙方。二、甲方转让给乙方的房屋不仅包括第一条房屋，还包括甲方占用附属设施及相应的车库、炭棚、厂坝等。三、乙方一次性支付房屋转让款陆佰万元整（6000000元），扣除甲方之前的借款（673000元）及担保抵押的金额（李华的2433200元，刘仕祥的130800元，甲方富民村镇银行的贷款1400000元由乙方偿还并支付利息），乙方于合同签订之日起支付剩余房屋转让款：壹佰叁拾陆万叁仟元整（1363000）。四、转让房屋在三年内不作变更登记，三年内如乙方要出售该房屋，甲方有优先购买权，购买款为支付6000000元本金加6000000元本金月利率为4%占用率，如甲方不购买，则协助乙方办理产权变更登记手续。五、在房屋转让后的三年内，若乙方贷款，甲方给予协助办理。六、在乙方接收该房屋后，房屋的所有手续及租用的相关手续交由乙方，相应的租金均由乙方收取。七、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。自双方签字按印后生效。”，此份协议订立的时间是2014年12月8日，协议的签字栏处被告冯元忠及汪英在甲方签字栏处签名捺印，原告王玉兰及余军在乙方签字栏处签名捺印。同日，被告冯元忠、汪英还就其欠款折抵房屋转让款的事项向原告王玉兰出具了两被告共同签名捺印的“说明”，“说明”中载明：“我于2014年12月8日与王玉兰签订了房屋转让协议后，我已将我与威宁县源汇小额贷款有限公司和王玉兰所签定的借款借据全部收回，所有债务款转为王玉兰向冯元忠购买房屋的购房款（包括我担保刘仕祥的130800元、李华的2433200元）借款借据均由我收回，也都转为王玉兰向冯元忠购买房屋的购房款。”。房屋买卖协议签订后，原告方于协议订立之日便将协议约定应当支付的尾欠款1363000元购房款支付至被告冯元忠的账户上，剩余的1400000元因系威宁县富民村镇银行的未到期贷款，故原被告双方签订协议后此款在贷款期满期间的利息一直由原告王玉兰支付，2017年1月10日该笔贷款到期后，原告王玉兰已将该款本息全部付清。 另查明：涉案房屋位于威宁县，该房屋所建处的土地使用权证号为“威国用（2013）第032号”，土地使用权人为冯元忠，涉案房屋房产证号为“威房权证字第××”，该房屋使用权人为冯元忠，共同共有人为汪英。 再查明：本案被告冯元忠与汪英原系夫妻关系，双方于2016年诉讼离婚，威宁县人民法院于2016年6月8日经调解达成协议后制作的（2016）黔0526民初2063号民事调解书明确：一、汪英与冯元忠离婚；二、双方所生未成年子女冯威伍由汪英抚养，冯元忠不承担抚养费；三、双方共同财产一栋六层楼房归汪英所有。 同时查明：本案在诉讼中，被告汪英否认其与被告冯元忠向原告出具过其与冯元忠均在上面签名捺印的“说明”。后经本院委托贵州警察学院司法鉴定中心对“说明”上面的签名与捺印进行鉴定，贵州警察学院司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书明确“说明”上面汪英的签名与捺印均系汪英本人的签名与捺印。 上述事实，有原被告的庭审陈述，原告提供的房屋转让协议、威国用（2013）第××号国有土地使用权证、威房权证草海镇子第Ｃ00002706号房屋所有权证、说明、富民村镇银行转账凭条、收贷收息凭证、中国农业银行回单，被告汪英提供的（2016）黔0526民初2063号民事调解书、威宁县源汇小额贷款公司信息表及本院委托贵州警察学院司法鉴定中心司法鉴定意见书等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可认定以上事实。 本院认为：原告与被告签订的《房屋转让协议》系原被告双方真实意思表示，并未损害国家、集体或第三人的合法权益，亦未违反法律的强制性规定，该协议是合法有效合同。协议签订后，原告已将约定的购买房款给付被告并对原被告约定转由原告承担的债务履行了清偿责任，至此，原告履行了合同约定义务。虽然，涉案房屋产权没有办理变更登记到原告名下，但这在双方签订的协议的第四条“转让房屋在三年内不作变更登记，三年内如乙方要出售该房屋，甲方有优先购买权，购买款为支付6000000元本金加6000000元本金月利率为4%占用率，如甲方不购买，则协助乙方办理产权变更登机手续。”中对此作出了明确约定，涉案房屋未变更登记至原告名下的情形亦是协议约定履行协议的方式。现原被告双方约定履行合同的条件已成就，故对原告诉请被告协助办理房地产产权变更登记，本院予以支持。至于被告汪英提出的一、原告与被告冯元忠签订的房屋买卖协议其不知情，该协议系原告与被告冯元忠恶意串通，损害了其合法权益；二、其已与被告冯元忠离婚，离婚时已明确涉案房屋归其所有；三、原告与被告签订房屋买卖合同，名义上是房屋买卖，实质上是民间借贷，只不过将涉案房屋作为担保，故原告与被告冯元忠签订的房屋买卖协议无效等抗辩主张，本院不予采信，理由是：一、原告与被告冯元忠签订房屋买卖协议时，在房屋买卖协议甲方签字处汪英签字并捺印确认，这说明汪英对冯元忠与原告买卖房屋的事项是明知的。同时，汪英与冯元忠出具给原告方的“说明”中亦证明汪英与冯元忠自愿将其原向威宁县源汇小额贷款有限公司贷款及其他借款转由原告方偿还从而折抵涉案房屋的出售价款，虽然汪英辩称其在原告与被告冯元忠签订的房屋买卖协议上签名捺印系受蒙骗，同时其并未在“说明”上签名捺印，但汪英的该辩解意见与本案查明事实不符，故汪英的此抗辩不能成立；二、虽然汪英与冯元忠于2016年6月8日离婚，涉案房屋（2016）黔0526民初2063号民事调解书已明确给汪英，但因被告冯元忠、汪英买卖涉案房屋在前，离婚在后，冯元忠与汪英明知涉案房屋已出售却隐瞒事实通过法院另行约定涉案房屋的归属的行为明显系通过离婚规避债务，损害第三人权益的行为，该行为应属无效。另外（2016）黔0526民初2063号民事调解书系对汪英、冯元忠之间婚姻关系及双方共同财产、债务等的内部安排，并不对本案二原告产生法律上的拘束力，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）如果问题的解释（二）》第二十五条第一款“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利”之规定，威宁县人民法院（2016）黔0526民初2063号民事调解书也不影响二原告向二被告主张权利；三、原被告买卖涉案房屋是在被告未偿还借款本息的情况下，经原被告重新协商并对被告所欠债务进行消化处理，将原借款关系转变为房屋买卖关系，将被告借款本息转为部分已付购房款，并对房屋的交付、尾款支付、产权变更条件等作出约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人时常会变更意思表示，当事人意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案原被告双方经协商一致终止借款关系并由原告承担被告所明确的债务，从而建立房屋买卖关系，双方所建立的房屋买卖关系并非为双方之间的借贷关系的履行提供担保，而是借款到期及需按时支付借款利息时被告方不能清偿债务及支付借款利息，通过将被告方所有的房屋转让给原告后由原告承担被告所明确的债务的清偿责任的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律如果问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，尽量维护民事活动中合法契约履行，是贯彻合同自由原则的应有之意，亦切实保障当事人合法权益的当行之为。故汪英的此抗辩主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王玉兰、余军与被告冯元忠、汪英于2014年12月8日签订的《房屋转让协议》合法有效； 二、被告冯元忠、汪英应在本案生效判决之日起十五日内，到房产登记部门协助二原告将证号为“威国用（2013）第032号”国有土地使用证及证号为“威房产权证草海镇字第××号”的房屋所有权证办理变更登记至原告王玉兰、余军名下。 案件受理费30元，鉴定费2000元原由被告冯元忠、汪英承担 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,预交上诉费60元,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  安华赟 二〇一八年九月二十八日 书记员  祖 杰