河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初5214号 原告：秦皇岛兴龙物业服务有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区长江西道**兴龙大厦**，统一社会信用代码：91130301738722392C。 法定代表人：彭文新，总经理。 委托诉讼代理人：赵建伟，男，1982年6月14日出生，汉族，现住秦皇岛市经济技术开发区。 被告：王岩，男，1964年8月22日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：吕建民，女，1964年10月17日出生，满族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：杨国华，系秦皇岛市海港区海滨路天剑法律服务所法律工作者。 原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司与被告王岩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵建伟，被告王岩及其委托诉讼代理人杨国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司诉称，原告与被告于2012年11月16日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告向龙溪御园小区提供物业服务，业主应按其拥有物业的房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为每年的11月。被告系上述物业21-2-1501室物业的业主，房屋面积116.5平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年11月30日至2017年12月31日三年零三十二天多的物业服务费用人民币7237元，但被告一直拒绝交费，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质、高效的物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。为此，原告起诉至法院：1、判令被告支付原告物业服务费4532元、电梯运行费2038元、二次供水费556元、垃圾处理费111元，合计7237元；2、判令被告支付上述费用的滞纳金（自2015年11月31日至实际付之日止，按日万分之五计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。 被告王岩辩称，一、原告称“被告一直拒绝缴费”不存在，被告虽然2013年3月8日才拿到龙溪御园小区22-2-1501室的钥匙，但物业公司说从签订房屋买卖合同起交物业费，虽然觉得不合理也不是很情愿，但觉得矫情起来麻烦，还是按与地产公司签订购房合同之日起交纳了2012年11月30日—2013年10月29日的物业费用。二、原告称按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业服务，事实是原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户或者电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主主动缴纳物业费，原告没有以服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是门上贴条或者短信通知该缴纳物业费了，甚至都没打电话问过。三、龙溪御园小区交房验收都是原告与业主之间进行的，房屋验收时存在的质量问题全部由原告进行登记并联系维修，既然他们能办理验收交付，就应该有始有终负责到底。被告房子2013年8月准备入住时发现卫生间等处周围墙面都是阴湿的，当即联系了物业（原告），原告派人（当日）把墙面进行了铲除，说等风干后进行修理。这样造成被告没法入住。被告为不影响原告随时可以对房屋进行修理，把房屋钥匙交给了原告，可是直到该交纳2013年11月30日-2014年10月29日物业费时墙面也未修复，虽然未修复，但被告仍然按期如数交纳了物业管理费，当时原告主动只是少收取了垃圾处理费（当时说因墙面没有恢复造成被告未能入住），可到了该交2014年11月30日-2015年10月29日物业费时被告家的墙面仍未进行恢复，这期间被告曾多次跟原告沟通墙面恢复问题，每次原告都说等一等，小区同类问题肯定要统一解决，但迟迟一直拖着不给解决。所以被告为了促使原告解决被告入住问题才不交纳物业费的。即便如此被告也没说过房屋质量问题不归物业管。直到2017年4月原告物业经理才说房屋质量问题让被告找地产公司，试问从买房验收一直都是原告在跟被告办理交接、维修等事宜，原告铲除了被告家墙面，没进行恢复，四年后以为被告房屋已过了质保期，又说不归原告管了，不归原告管，当初原告又为什么铲除了墙面？至此2017年6月份被告通过市长热线进行了投诉，市长热线将问题移交给了秦皇岛市建设工程质量监督站，市建设质量监督站责令兴龙地产和兴龙物业“三个工作日”内必须拿出解决方案，要求具体解决办法及完工时间，完工后要有反馈。2017年10月份被告家的墙面才恢复完毕。可直到现在原告也没跟被告办理任何书面交接手续，也不知道他们是如何向市建设工程质量监督站进行反馈的。墙面恢复后被告曾先后3次主动到物业公司缴纳2017年11月30日-2018年10月29日物业服务费，原告都以被告拖欠2014年11月30日-2017年10月29日物业费没办法处理为由拒收。是原告造成被告不能入住五年之久，所以从购房至今被告从未享受到原告提供小区所谓“优质、高效的物业服务”，不存在“被告拒不履行自己的缴费义务”。四、综上所述，被告不应交纳从2014年11月30日至2017年12月31日三年多的物业服务费用7237元。原告必须赔偿被告房屋墙面铲除所造成被告无法入住在外租房居住5年之久的租金7.5万元。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、前期物业管理服务合同复印件一份，证明2011年秦皇岛瑞城房地产开发有限公司与原告签订了前期物业服务合同，约定原告向龙溪御园提供物业服务，证明原告有权向龙溪御园提供物业服务，原告有权按照被告房屋建筑面积收取相应物业费等费用； 证据二、前期物业管理服务协议复印件一份，证明原告有权向被告收取物业费、电梯费等费用； 证据三、经营服务收费证复印件一份，证明原告收费合法； 证据四、秦皇岛市海港区物价局物业服务收费准许备案表复印件一份，证明原告有权向被告收取物业服务费等费用； 证据五、北部工业园区委托书复印件一份，证明原告有权向被告收取垃圾处理费，每年36元。 被告对上述证据经质证发表如下质证意见： 对证据一证明目的有异议，与本案无关，但是从协议中第三章第三条可以看出原告应该对被告屋内损失进行赔偿，原告对被告屋内损失应当承担一定责任；对证据二证明目的有异议，与本案无关，被告从来没有认为原告不应该收取物业费，但是就该证据中关于装饰装修管理协议，原告没有提供；对证据三、四、五的证明目的有异议，与本案没有关系。 被告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、照片11张，证明被告的房屋在装修接手后，多个部位漏水、发霉，无法入住； 证据二、投诉事项受理通知书，证明吕建民向市长热线进行投诉，原因是兴龙物业对其房屋问题不能解决，直到2017年10月才得到解决； 证据三、兴龙物业收据复印件3张，证明被告交纳过物业费，以后三年虽然没有交纳物业费是因为房屋问题没有解决； 证据四、租房合同复印件一份，证明由于房屋内漏水，迟迟不能解决，被告在2013年8月4日开始在外租房居住，花费75000元； 证据五、公共维修基金收据复印件一份，证明被告已经交纳维修基金，兴龙物业公司理就对房屋漏水发霉变质问题进行维修。 原告对上述证据经质证发表如下质证意见： 对证据一无法确定是本案涉及房屋，不具有关联性；对证据二没有异议；对证据三、四、五与本案没有关联性。 根据双方提供的证据和质证意见，本院对以上证据作如下确认：原告提交的证据一至五具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的事实，本院认定作为本案的证据予以采信。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 被告王岩系秦皇岛市海港区北部工业区龙溪御园小区22-2-1501室的业主，该房屋建筑面积为116.5平方米。2012年11月16日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份。约定，本物业名称为龙溪御园；物业类型为住宅；座落位置为22-2-1501号，建筑面积为116.5平方米；在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成此协议；甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用；本协议终止时，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续需经业主委员会确认；物业管理服务费用为多层物业服务费按建筑面积每月每平方米0.75元；高层物业服务费按建筑面积每月每平方米1.05元；电梯运行费为一层不收，二层10+6元/月·户，二层以上按楼层数每增加一层加收3元/户·月，即电梯运行费为10元+楼层数×3元/户·月；二次供水运行费为五层5元/月·户，五层以上按楼层数每增加一层加收1元/月·户，即二次供水运行费为楼层数×1元/户·月；每次交纳费用时间为第一年入伙之日缴付全年费用，第二年入伙之日开始缴付下一年费用。另，合同中对双方的权利义务、委托管理事项、违约责任等事项也进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2014年11月30日至2017年12月31日共计37个月2天未支付原告物业服务费为（1.05元/㎡·月×116.5平方米×12个月）÷365天×2天＋1.05元/㎡·月×116.5平方米×37个月=4534元，但原告在庭审中主张被告支付物业服务费为4532元；电梯运行费为（15×3+10）×12个月÷365天×2天＋（15×3+10）×37个月=2038.61元，原告在庭审中主张被告支付电梯运行费为2038元；二次供水费为15×1×12个月÷365天×2天＋15×1×37个月=556元；垃圾处理费为3元/月·户×37个月＋3元/月·户÷30天×2天=111元；上述款项合计7237元。 另查，秦皇岛市海港区物价局物业服务收费准予备案表载明：根据秦价政服字［2009］47号文件规定，结合该企业申请，同意秦皇岛兴龙物业服务有限公司管理的龙溪御园按四星级物业服务等级标准备案，具体收费标准为高层1.05元/月·平方米、多层0.75元/月·平方米。高层电梯电费及二次供水所发生的电费按实际发生额由业主按比例分摊。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告应对原告提供的物业服务支付相应的物业服务费等各项费用。对于原告实施物业服务的小区，秦皇岛市海港区物价局对物业服务收费标准进行了批复，且原告亦取得了物价部门颁发的收费许可证，故原告实施物业服务的小区业主应按此收费标准向原告交纳物业服务费等各项费用。原告所主张的违约金，因违约金的主要功能在于弥补损失，而在本案中原告未提供其损失的相应证据，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告辩称租房所产生的费用75000元，属于另一法律关系，本案不作处理，可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告王岩于本判决生效后五日内向原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司交纳物业服务费4532元、电梯运行费2038元、二次供水费556元、垃圾处理费111元，合计7237元； 二、驳回原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李 楠 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  程 克 二〇一八年九月二十日 书 记 员  吴 丹