江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟兴民初字第00601号原告苏州市众和服装辅料有限公司，住所地常熟市虞山镇莫城言里村。法定代表人陈玉良，董事长。委托代理人周佳音，江苏正和正律师事务所律师。被告苏州绿洲环保无纺布有限公司，住所地常熟东南开发区新安江路。法定代表人李开平，总经理。委托代理人张宇，江苏华元民信律师事务所律师。被告常熟市首佳房地产经纪咨询有限公司，住所地常熟市珠江东路95号-6。法定代表人陈爱军，总经理。原告苏州市众和服装辅料有限公司（以下简称众和公司）诉被告苏州绿洲环保无纺布有限公司（以下简称绿洲公司）、常熟市首佳房地产经纪咨询有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理，依法由代理审判员赵丽丹适用简易程序于2014年1月30日公开开庭进行了审理，原告众和公司的法定代表人陈玉良及其委托代理人周佳音、被告绿洲公司的委托代理人张宇、被告中介公司的法定代表人陈爱军到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭并于2015年4月16日第二次公开开庭进行了审理。原告众和公司的委托代理人周佳音、被告绿洲公司的委托代理人张宇、被告中介公司的法定代表人陈爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众和公司诉称：2014年6月19日，原告与两被告三方订立一份厂房转让协议书，约定被告一将该公司更名前的常熟市绿洲塑料制品销售有限公司名下位于常熟市东南开发区新安江路11-1号的全部厂房转让给原告，协议文本由被告提供，同时被告向原告提供了第一被告的税务登记证复印件，变更通知书复印件及本案所涉交易房产的房产证复印件，土地使用权证复印件。协议签订后，原告依约向被告二支付了定金人民币50万元，之后一直等待两被告履行相关协议，第二被告在签订协议时告知原告，该交易获准审批仅仅需要半个月时间，全部交易完成也仅仅需要2到3个月时间，因此协议三方在该协议第四条第2款规定，2014年10月底前，完成协议第三款规定的全部转让步骤，完成房屋交接。但签订协议后，原告每周数次联系被告二询问东南开发区审批情况，被告二一直称在办。被告一也完全没有与其承租人协商解除租赁关系的任何实际行动，期间原告多次要求两被告就其各自义务的履行给出最后时限，但两被告均未答复。至2014年10月初，原告也未见被告一与南楼原租户有任何退租协议或具体搬迁行为或书面退租合同，被告二也无法出示获准交易的文件，且审批时间远超过该类审批的法定期限。10月中旬左右，被告二称审批手续初步完成，但因厂房非初次交易，不能享受优惠政策，该情况在协议订立时两被告均未告知原告。后两被告至原告处要求原告为被告一归还以本案所涉不动产权利为抵押的银行贷款，原告明确拒绝。后原告查询得知本案所涉的房产存在银行抵押，但两被告均未将这一情况告知原告。在协议约定的最后履行期限届满后两被告再无任何履约行为，被告二通知原告其收取的50万元定金已经转交给第一被告。原告在等待近一个月后，考虑对两被告催告，在给予履行宽限期的前提下，视情况继续履行或行使合同解除权。原告在2014年11月25日制作解除厂房转让协议通知书分别寄送两被告。宽限期届满，两被告未作任何履行，原告行使合同解除权。现诉至法院，以被告一违约、被告二未尽审查义务、拖延办理审批手续等未尽中介义务为由，要求：1、判令被告一向原告双倍返还购房定金人民币100万元；2、本案诉讼费费用由两被告共同承担。被告绿洲公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、该份厂房转让协议书是附条件成立的合同，只要获得政府部门同意交易的前提下该份合同才成立；2、合同签订后，被告即将相关手续递交中介方，由中介方办理相关手续，具体为何到2014年10月份才得到批准，责任不在被告；3、被告与原告签订转让协议后，即着手与承租户进行协商，目前已有一家搬离，并赔偿了损失，另外两家分别在2014年8月19日、9月2日达成了解除租赁合同的协议，在退租协议中明确，被告要在10月底前交付，让承租人提前搬离，承租人亦同意了该条件。因而被告已经履行了厂房转让协议中与租户签订退租合同并确定退租时间的约定；4、在2014年10月13日得到审批后并带着退租协议，与原告协商，要求原告按照协议约定在一周内支付250万元，至此，被告并不存在违约。之后被告多次联系原告要求履行250万元的义务，但至今被告未收到原告的款项，如果原告按约定履行，被告完全可以按照协议履行约定，确保在10月底前，南面一栋楼全部清空，移交原告；5、至于原告所称的银行抵押问题，被告在签订合同时已经告知了原告，包括出租情况，另外原告在购买大额资产的时候也可以到相关部门了解，所以被告不存在隐瞒的情况，且只要注销抵押权，在过户时完全可以交易的。相反，协议约定被告在办妥土地使用权证转换手续原告领取土地证时，原告即时支付500万元，在被告办妥房产所有权证转移手续，向原告移交房屋所有权证的同时，原告支付1650万元，如果是由于不能办理土地使用权证和房产所有权证，那么被告才是违约，而现在原告至今未履行付款250万元的义务。如果原告愿意继续履行合同，被告愿意继续履行，如原告要求解除房屋买卖合同，我司保留向原告追究支付定金250万元违约责任的权利。被告中介公司辩称：当时转让协议是原告提供的文本，是双方协商后原告的律师起草的。我们在签了协议后，就向东南开发区提交了转让申请书，后东南开发区答复说原告方产品缺乏科技含量需要审核，我们跟政府多次协商后东南开发区就同意了；取得土地转让申请的同意书后，我们就通知原告，原告就说不买了，一直拖延到现在；至于抵押，在签订合同时就告知原告了，支付款项的50万是支付给指定的账户的，该账户是托管的，不是给被告的，在双方商定后才支付给被告一的。之前我考虑到这方面的问题，我就让原告打到指定的托管账户，降低风险。我一直是催促原告办理这个事情，但是至今都没有办成。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年6月19日，原告众和公司作为乙方、被告绿洲公司作为甲方、被告中介公司作为中介方签订《厂房转让协议书》一份，协议约定，甲方将属于自己所有的厂房转让给乙方，并达成如下协议：一、转让厂房坐落位置，面积，权证号等基本情况。转让厂房位于本市东南开发区新安江路11-1号1幢，三层，建筑面积12691.75平米（房产证号：熟房权证虞山字第130246**号），土地面积12736平米（土地证号：常国用（2013）第159**号），无证建筑：厂房北侧附房35间，另有二车间中搭彩钢棚约1000平米（以下简称涉案厂房）。二、转让价格：贰仟柒佰伍拾万元（2750万元）。三、转让费支付时间、方式：1、本协议签字生效后，乙方即付定金伍拾万元（50万元），乙方将此款汇入中介方提供的银行账户内，中介方负责人监督此款项的使用，在中介方收到本款后，甲方应乙方要求立即与本厂房的南面一栋的租户及南边附房签订退租合同并确定退租时间。中介方应将生效的“厂房转让协议书”送交政府部门审查交易，在获准交易的前提下，此款项转为定金交付甲方，若不获准交易，定金伍拾万元（50万元）立即退还乙方；2、厂房获准交易并与本厂房的南面一栋的租户签订退租合同并确定退租时间后，乙方应在一周内再付贰佰伍拾万元（250万元），此款和第一次给付的伍拾万元（50万元）合并，全部作为购房定金，按买卖合同规定的定金法则处理，甲方违约应双倍返还定金，如乙方违约无权收回定金；3、甲方办妥土地使用权证转换手续乙方领取土地证时，乙方即时支付伍佰万元（500万元）；4、甲方办妥房产所有权证移转手续，向乙方移交房屋所有权证的同时，乙方支付壹仟陆佰伍拾万元（1650万元）；5、余款叁佰万元（300万元）在南边租户及南边附属搬迁交房时支付，乙方可用于解除租赁关系需要支付的费用，甲方应当接受。四、厂区内租户处理：1、甲方在乙方支付伍拾万元定金及厂房转让获准交易后，应立即着手与厂区内南面一栋及南面附房租户签订退租合同及清退工作，考虑到租房合同解除或调整需要时间和费用，甲方应无条件承担一切支出和费用，由此而产生的矛盾和纠纷，也该由甲方负责处理和解决；2、甲方应保证在今年10月底前，南面一栋楼全部清空，移交乙方接收，其他租户（包括甲方）可调整至北楼或附房租住使用，但必须由乙方主持重签“租房合同”，从乙方支付壹仟陆佰伍拾万元（1650万元）后所产生的租金归乙方所有。已收的租金由甲方退还乙方，未收部分由乙方自行收取。五、厂房转让也包括厂区内所有附着物，配电设施，变压器2只，电梯2部，钢棚，固定装修等，转让开始后，甲方在清退租户过程中应负责保护好建筑物整体原貌，不得损坏，如有发生毁损，应当修复赔偿。在交易结束后北边的变压器在甲方租赁期间给甲方优先使用，产权归乙方所有。六、有关过户交易税费、契税负担。厂房转让价格已考虑了所有支出费用，是包括过户的价格，所以凡在厂房转让过程中清退租户、转租、水电费以及二证交易过户所产生的一切费用包括契税均由甲方负担。七、本协议中涉及中介方的条款，已得到中介方的认可。八、本协议自双方签字（盖章）后生效。同日，原告众和公司向被告中介公司交付定金50万元。绿洲公司分别于2014年8月19日、9月2日与承租户梁杰、洪文听签订退租协议，协议载明：因绿洲公司将厂房对外出售并于2014年10月底前交付，现经协商，承租方同意解除原租赁合同，提前搬离，租金以实际租赁日计算，并且由绿洲公司补助一个月房租金作为搬迁费用，并且承担一切装修和搬迁费用。2014年11月25日，原告众和公司分别向被告绿洲公司、被告中介公司发出《解除厂房转让协议通知书》，内容主要为：两被告存在违约行为：1、原告在交付50万元定金后一直等待两被告履行相关义务，但至2014年10月份，仍未见被告绿洲公司与原租户有任何退租协议或具体搬迁行为，中介公司也未出示获准交易的政府文件，且审批时间远超过该类审批的法定期限。原告再三催促后，被告仍未履行相关义务，协议约定在2014年10月底前被告绿洲公司向原告交付南面楼房也已经超期未履行；2、被告绿洲公司未将所涉房屋及土地使用权存在抵押的情况告知原告，在协议中也未标明，该他项权利的存在将妨碍交易的顺利进行；3、被告中介公司也未能及时完成中介工作，导致协议逾期未能履行。现要求如下：1、绿洲公司，考虑贵公司在履行期限届满后较长时间内没有任何履行协议的行为，原告考虑实际情况给予贵公司一定的宽限期，请贵公司在收到本通知之日起三日内，将南楼所有租户租约解除，将房屋腾空并移交原告验收，同时在三日内将上述两项他项权利注销，确保交易进行。如逾期未能完成，则苏州市众和服装辅料有限公司将行使合同解除权，解除本厂房转让协议，并保留进一步追究你方违约责任的权利。2、中介公司，请贵公司接到本通知日起三日内，就你方所作中介工作及成果提交书面报告，说明贵公司在本厂房转让协议送东南开发区审批过程中各个部门接受材料及审批时间及批复时间，如逾期未能完成，则原告将视情况追究贵公司的损失赔偿责任。2014年11月28日，江苏俞晓华律师事务所接受被告绿洲公司、中介公司的委托，致函原告，内容为：《厂房转让协议书》签订后，贵司向中介公司支付了定金50万元，绿洲公司于2014年6月23日向政府相关部门递交了《土地转让申请》，江苏省常熟高新技术产业园管理委员会于2014年10月13日批准了该申请。绿洲公司也与承租户签订了解除租赁的协议书。但众和公司在此期间向中介公司、绿洲公司提出降低转让价、解除协议、介绍他人购买等等多种变更、解除协议的方案，绿洲公司及中介公司本着友好合作的精神也与贵公司进行了协商，但均未取得一致意见。2014年11月，众和公司突然发函绿洲公司和中介公司，将协议未依约履行的责任归责于绿洲公司和中介公司，并提出了种种不合理的要求，现绿洲公司和中介公司通知众和公司如下：1、绿洲公司与中介公司已依约履行了协议书约定的义务。按照协议书的约定，贵司应向绿洲公司支付250万元协议款项，该款项请众和公司在收到本函件后三日内支付给绿洲公司。2、绿洲公司在收到该250万元后，将在三日内向贵司交付腾空后的土地厂房，并将他项权利注销后协助绿洲公司办理土地使用权和房屋所有权的过户手续。如绿洲公司收到本函件后未能按期履行相关义务的，我所将依法代理委托人追究贵司的违约责任。另查明：2014年6月23日，绿洲公司向常熟市东南开发区管委会提出《土地转让申请》，申请将涉案厂房转让给被告众和公司。江苏省常熟高新技术产业开发区经济发展局于2014年10月10日批复，该房产上发生过两次转让，无享受优惠政策，受让方众和公司所生产的产品为无污染产品。后江苏省常熟高新技术产业开发区管理委员会于2014年10月13日同意该土地转让申请。再查明：2014年5月8日，常熟市绿洲塑料制品销售有限公司变更为苏州绿洲环保无纺布有限公司，法定代表人由李开众变更为李开平。庭审中，原、被告一致确认，被告绿洲公司收到50万元定金的时间为2014年10月14日；被告中介公司将《土地转让申请》的批复告知原告众和公司的时间为2014年10月15日。庭审中，双方对谁违约争议较大。原告众和公司认为，被告未将房屋已经抵押的情况告知原告，且审批时间过长，在约定的交付时间内没有清除交易的所有障碍，违反协议约定的3.2条、4.2条；被告绿洲公司认为，在厂房获得交易许可后及告知原告退租协议后，被告至今未付250万元，违反协议约定的3.2条；被告中介公司认为，其在获得厂房交易同意书的一周内通知原告支付250万元，原告没有按约定支付，导致其未能履行其他义务，违反协议3.2条，同时其在取得同意书后多次催促原告办理相关手续，原告不配合，违反协议4.2条。因双方对谁存在违约以及原告方是否有单方解除权等方面存在较大争议，致调解未成。以上事实，由营业执照、组织机构代码证、工商登记资料、公司准予变更登记通知书、房屋产权证、土地使用权证、厂房转让协议书、收条、银行卡交易回单、解除厂房转让协议通知书及邮寄凭证、律师函、常熟市房屋权属登记查询结果、土地转让申请、短信截屏、退租协议、通话记录、视频及本院庭审笔录等证据为证。本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响买卖合同的效力。本案中，原、被告签订的《厂房转让协议书》依法成立并有效。双方应当遵循诚实信用的原则，行使合同权利，履行合同义务，若一方不履行或者不适当履行，即构成违约，应当向守约方承担违约责任。关于本案中原、被告是否存在违约以及谁违约的问题。根据《厂房转让协议书》第3.2条的约定，厂房获准交易并与本厂房的南面一栋的租户签订退租合同并确定退租时间后，原告应在一周内再交付贰佰伍拾万元（250万元），但原告在被告获准交易及确定退租时间后一周内未能履行上述义务，原告违约在先。故根据定金法则，原告要求被告双倍返还定金100万元的诉讼请求，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：驳回原告苏州市众和服装辅料有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币13800元、保全费5000元，合计18800元，由原告苏州市众和服装辅料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。审 判 长  王鸣燕代理审判员  赵丽丹人民陪审员  严雪琪二〇一五年五月二十五日书 记 员  高敏贤