四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初4346号 原告（反诉被告）：谢家林，男，汉族，1972年12月20日出生，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：何潼，四川君合律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：吴建平，四川君合律师事务律师，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：张羽彤，女，汉族，1986年3月6日出生，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：史成，四川丰宜（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：梁权祖，四川丰宜（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：成都泰顺物业管理经营有限公司。住所地：成都市武侯区永顺路268号3栋1层。 法定代表人：符新蓉。 委托诉讼代理人：唐建设，男，1955年6月30日出生，汉族，住成都市金牛区。系公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：马发富，男，1969年9月26日出生，汉族，住四川省荣县。特别授权代理人。系公司员工，特别授权代理人。 原告（反诉被告，以下仍称原告）谢家林与被告（反诉原告，以下仍称被告）张羽彤、第三人成都泰顺物业管理经营有限公司（简称“泰顺物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员吴翔独任审判。因原告的诉请请求金额持续增加以及被告提出反诉，致使案件不符合小额诉讼案件条件，本院依法适用简易程序的其他规定进行审理。后因案件审理的需要，本院依法追加成都泰顺物业管理经营有限公司作为本案的第三人参加诉讼。本院于2018年6月25日、9月5日两次进行公开开庭，原告谢家林及其委托诉讼代理人吴建平，被告张羽彤及其委托诉讼代理人史成、梁权祖，第三人泰顺物业公司的委托诉讼代理人唐建设、马发富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢家林向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方关于高新区商贸中心B栋109号房屋的租赁合同已终止；2、判令被告立即腾退并向原告归还租赁房屋；3、被告按照1483元/月的标准向原告支付房屋租金，租金支付期限自2017年6月20日起至被告归还房屋止；4、被告按10元/天的标准向原告支付从2017年6月20日起至实际归还房屋期间的违约金。事实与理由：2016年6月19日，被告与原告（高新商贸中心作为商场管理人代表原告与被告订立合同）签订《商品交易市场入市经营合同》，约定：1、原告将位于高新商贸中心B栋109号房屋出租给被告从事经营活动，月租金合计为1483元（包括租金1370元/月，物管费95元/月，垃圾处置费18元/月）；2、租赁期限为2016年6月20日至2017年6月19日；3、被告每三个月向原告缴纳一次租金，被告延迟支付租金的，按10元/天向原告支付违约金。2017年6月19日，租赁期限届满，双方未就续租达成一致，被告亦未再缴纳租金，但被告至今仍非法占有案涉房屋。该行为已严重侵犯原告权利，原告有权依法要求被告腾退并支付房屋租金和违约金。 被告张羽彤答辩称，合同期限届满，对双方也不在有约束力。租赁物因拆迁而发生权属性质的改变，至公告评估之日起原告不再享有租赁物的收益权。本次纠纷的发生也不是因为被告的违约导致，而是新的法律事件发生后产生的，也不是合同约定的简单的延迟支付租金的违约情形。 被告张羽彤提出反诉称，2016年11月，高新商贸中心贴出公告，该商铺划入拆迁范围，导致被告无法生产经营。因为拆迁造成了被告装修费、停产停业经济损失费、搬家费等损失，原告不给予赔偿就要求被告搬离，双方多次协商赔偿事宜，原告都不予理睬。由此提出反诉请求：1、判令原告支付被告装修、停业、搬迁等损失费共计80000元；2、原告返还被告2000元保证金、租赁费9590元。 原告谢家林针对反诉答辩称，1、原被告双方的书面合同已经自然终止，在不定期租赁合同期间，被告没有装修的事实，被告主张所谓装修、停业、拆迁等费用没有相关的法律事实，也没有相应的法律依据；2、保证金不是原告收取，由第三人泰顺物业收取；3、租赁费退还没有法律依据，双方合同已经自然终止，而且被告至今占有和使用案涉房屋，原告因此遭受损失，被告因此享有收益，法院应予以支持原告的诉讼请求。 第三人成都泰顺物业管理经营有限公司答辩称，我们与被告签订入市合同是基于原告与我们的委托出租协议，在合同中写得非常清楚，这个房屋是我们代理原告进行办理。我们与被告的入市合同的书面合同执行到2017年6月19日，在2017年3月16日，原告向我们发出通知，2017年6月20日停止租赁委托，停止我们代理出租房子。此后商贸中心便没有介入双方的有关租赁事项的协商。是原被告双方就租赁问题自己进行协商。关于租赁保证金2000元，是为了租赁人的利益，根据行规缴纳1个月的房租作为保证金，合同到期后，我们没有返还，原告、被告没有达成实质性的停止租赁、交付房屋的协议，所以保证金就放在那里，没有退还，房屋所有人没有收到。按照我们公司的规定，双方达成协议后，双方签订一份协议，我们才能退还相应的费用。 经审理查明：2016年4月15日，原告谢家林（甲方，委托方）与成都高新商贸中心（乙方，受托方）签订了《房屋租赁管理委托协议》约定：1、甲方将自己位于成都高新商贸中心B幢1楼109号营业房委托给乙方，以乙方名义统一招商出租，委托期限为3年，从2016年6月至2019年6月；2、甲方同意第一年每月租金为1300元，一次性收取租金的时间不少于三个月，从第二年起，本房房租标准一年一定，方式是甲方全权委托乙方按成都高新商贸中心平均房租水平确定；3、委托租赁期间，如承租人因故停租，乙方应及时通知甲方，本房未出租或者停租后，甲方不能向乙方要求支付本房租金；4、本房出租后，甲方不承担委托费用，由乙方向承租方收取不超过本房租金10%的代理租赁手续费，并列入房租管理；5、本房出租期间耗用的物管费、水电费及其它费用由乙方向承租人收取。 2016年6月19日，被告张羽彤（乙方）与成都高新商贸中心（甲方）签订了《商品交易市场入市经营合同》约定：1、乙方租赁B栋109#营业房，并按甲乙双方约定进入高新商贸中心市场从事经营活动；2、租赁期限1年，从2016年6月20日至2017年6月19日，甲方代业主出租的房屋在本合同期内，只供乙方独立使用，甲乙双方都不得将本房让渡给第三方使用；3、第一年租金1370元/月，物管费95元/月，垃圾处置费每月18元，合计1483元/月，乙方每3个月交一次；第一次交费于合同签字当日交纳，第二次于上次费用到期前3天内交清，以后以此类推；4、乙方延期交费时，付甲方每天10元滞纳金。乙方延期交费超过15天时，视为乙方无意继续履行本合同，双方应进入合同终止的清算程序；5、甲方向乙方收取保证金2000元，乙方交纳保证金后可入场经营；6、乙方超出应交租金和相关费用时间15天仍未给付时，按乙方违约自动放弃相关权益，甲方有权处理本房保证金和房内物品抵作乙方所欠费用，并终止双方租赁协议；7、本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不另承担责任。合同签订后，双方依约履行了合同。 经庭审查明，本次签订的合同是续签合同，早在2014年被告为办理营业执照从第三人处取得了原告的身份证和房产证复印件，知道案涉房屋实际为原告所有。 合同2017年6月19日到期后，被告与高新商贸中心没有再签订书面租赁合同，被告继续在使用案涉房屋，但是未支付租金。 2017年9月22日，谢家林向张羽彤发出了《解除不定期租赁合同通知书》，大致内容为：因双方合同已于2017年6月19日期限届满，因房屋面临拆迁，便不与你签订租赁合同，但你继续不定期租用。在5月11日商贸中心发出了《重要通知》，通知解除不定期合同并搬走交房，但你至今不返还房屋。我再次向你发出本通知，通知你解除《商品交易市场入市经营合同》期满后的不定期租赁合同。同时通知你于2017年9月31日前搬离该承租房屋，返还租赁房屋。并向我或者商贸中心结清拖欠的房租、物管费、垃圾清运费。谢家林提供了送达该通知的视频记录，张羽彤在庭审中也承认收到该通知。 2017年11月，原被告双方就案涉房屋的补偿问题进行了协商，根据被告提供的录音，其中原告称：“房租那个事情都是小事情，因为房租随时可以交，把这个事情谈妥后，……该给你就给你”，“我历来给你说了搬家费好像3000块钱，我那天问了，3000块钱嘛”，“装修有基础装修加这个装修，除了基础装修，我说这个，该你好多就给你，如果评估到一千，基础装修只有400，那600就是你的”。被告称，“那天你说基础装修你说500块钱”。 另查明以下事实： 1、2016年6月12日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心和农贸市场两个旧城改造项目的模拟拆迁红线范围；2016年7月10日，经成都市公证处现场公证，由业主在动迁会上抽选了评估机构、测绘机构，并于7月18日至8月18日进行公示。 2、2016年11月12日，成都高新区芳草街街道办事处公布实施了《成都高新区神仙树北路农贸市场地块规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，方案中涉及房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。 3、2017年7月17日，高新区规划建设局和芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，本模拟搬迁项目已达到合同生效条件，被搬迁户已签订的合同自即日起生效。 4、2017年11月8日，成都高新区芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，符合方案规定的协议生效标准。该项目于2017年11月1日开始收房，请各位业主尽快到旧城改造办公室交付房屋。 5、根据成都市城乡房产管理局《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》第十一条规定，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议。截止2018年5月24日，模拟搬迁协议签约率尚未达到100%，尚有6家未签约。成都高新区芳草街街道办事处正在履行房屋征收决定申请程序。 6、签订模拟搬迁协议的业主已经将房产证交给旧城改造办公室，现上述房产证尚未注销。 7、成都高新区芳草街街道办事处与规建部门尚未发出通知明确最后收房时间。 再查明以下事实： 1、案涉房屋因原告与被告无法达成一致，至今未将案涉房屋交付给拆迁方，因此，原告至今未取得安置补偿款。 2、成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下属部门，负责管理神仙树北路商贸中心物业项目。 3、2018年4月30日，谢家林与成都高新区芳草街街道办事处签订了《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》，其中约定：谢家林房屋面积26.98平方米，装修补偿26.98平方米*670元/平方米=18077元。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、合同终止的原因以及时间；2、被告的反诉请求是否能得到支持。 一、合同终止的原因以及时间 虽然合同之中甲方为“成都高新商贸中心”，根据庭审查明的事实，成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下设部门，因此，其签订主体应该为泰顺物业，并且被告在2014年便知晓泰顺物业公司是受业主谢家林委托代为出租房屋，因此合同的相对方为谢家林与张羽彤。 2017年6月19日双方书面合同租赁期限届满后，双方未续签书面合同，而被告继续使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方之间从2017年6月20日起转变为不定期租赁合同关系，合同内容继续有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原告有权随时解除合同，只需在合理期限之前通知承租人。在被告的最后一次租金是交至2017年6月19日的情况下，原告于2017年9月22日向被告发出具有解除意思表示的通知书，通知被告在9月31日（审注：此处应该是笔误，应为9月30日）前搬离案涉房屋，被告也认可收到通知书。故，谢家林给予了张羽彤一定的搬离时间，明确双方合同解除的时间为2017年9月30日。 至于被告辩称至公告评估之日起，租赁物的权属性质发生改变，原告便不再享有租赁物的收益权，对此，本院认为，本案所涉物业采取的是模拟搬迁方式，至2018年5月24日，尚未正式取得房屋征收决定，因此不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条的适用条件，与传统的行政强制征收有所区别，所以对张羽彤的主张不予认可。另外，虽成都高新区芳草街街道办事处于2017年11月8日发出收房通知，亦只是确定了开始收房的时间，并没有确定最后收房时间，因此房屋是处于一种可以使用、出租的状态，因此原告在发出解除通知之时原告对于房屋仍享有权利，双方合同还是有效的，原告是具有解除权的。 综上，原告在向被告发出解除通知之时，具有合同解除权，双方不定期租赁合同于通知确定的2017年9月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于原告要求被告腾退案涉房屋的诉请予以支持。 关于租金和房屋占有使用费，原告主张的期间包括2017年6月20日起至归还房屋之日，在本院认定合同于2017年9月30日解除的情况下，原告主张的2017年6月20日至9月30日的为租金，9月30日至返还房屋之日的为房屋占有使用费。合同解除后被告继续占有使用案涉房屋，就应该向原告支付相应的费用。关于费用标准，参照原合同约定的1370元每月的标准计算。 关于滞纳金，实质为延期支付租金的违约金，根据租赁合同的约定，乙方延期交费的，应支付10元每天的滞纳金，但是在2017年11月原被告双方的协商中，对于租金，原告是允许被告随时缴纳的，因此便不存在延迟支付租金的违约金问题，对于原告的此项主张不予支持。 二、被告张羽彤提出的反诉诉讼请求是否能够得到支持。 张羽彤提出的反诉诉讼请求之一是认为其是房屋的实际使用人，因此谢家林与芳草街办签订的模拟搬迁协议中约定的停产停业补助费、搬家补助费、装饰装修补助费应该是补偿给自己的，谢家林应该向自己支付。 首先，《成都市人民政府关于贯彻的通知》第三条第七款：“关于存在租赁关系的房屋补偿。征收的房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系”之规定，被征收人为原告。 其次，根据《成都高新区神仙树北路农贸市场地块规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》中明确房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。因此张羽彤认为上述费用是补偿给自己的主张不能成立。 再次，被告认为上述补偿有部分应该属于其所有，可以基于房屋租赁合同进行主张，但是应该提出证据证明双方在租赁协议之中有明确约定，或双方另行达成了合意。然而，原、被告双方签订的《商品交易市场入市经营合同》中相应的具体条款是：“本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不另承担责任。”除此之外再无其他相关约定，也即是说如遇政府拆迁，乙方应予配合。依据上述条款，原、被告双方对所涉房屋可能会被政府拆迁的情况有一定的预期，然而，根据现有拆迁政策，拆迁相对方仅为房屋所有权人，而依据《商品交易市场入市经营合同》也未有相关补偿的约定，因此被告主张三项补偿费用属于自己没有合同依据。 最后，2016年6月12日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心和农贸市场两个旧城改造项目的模拟拆迁红线范围，2017年6月19日书面合同到期，其后双方未再签订书面合同，此时双方都知晓即将可能发生的拆迁，因此被告采取了不定期租赁模式，这一模式从2017年6月20日开始一直持续。在这一租赁模式下，即便在不存在违约的情况下，出租人亦可以在提供一定期间的情况下随时解除合同，说明被告对于随时可能进行拆迁并搬离是明知的，在这一情况下，被告如要继续进行经营应该尽快另租商铺，尽快恢复正常经营，而非坐等拆迁近一年时间后，再来谈损失。 综上，被告基于房屋拆迁政策以及双方的租赁合同均无法要求原告支付装修、停业、搬迁等损失费用。但是，在2017年11月原被告双方的协商中，原告承认可以给被告搬家费3000元，关于基础装修之外的费用也愿意给被告。根据《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》的约定，装修补偿为每平方米670元，而原告给被告承诺的是基础装修500元，除去基础装修之外的费用也可以给予被告，则原告应给被告装修补偿：（670-500）*26.98平方米=4586.6元。故，原告应依据自己的承诺向被告支付以上两项费用。 关于被告提出的要求原告返还保证金2000元、租赁费9590元的反诉请求。根据第三人泰顺物业公司的陈述，保证金由泰顺物业公司收取，原告并未实际收到，且根据公司的规定，只要原被告双方达成协议并签字后，就可以进行退还。现因双方就补偿问题尚未达成一致，保证金也即无法退还。故被告无权要求原告进行退还。关于租赁费，在前述部分已经进行了论述，因物权并未发生变动，被告继续占用房屋应向原告支付相应的费用，因此也就不存在多收取的租金退还问题。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告谢家林与被告张羽彤关于位于成都市高新区神仙树北路高新商贸中心B幢109号商业用房的租赁合同于2017年9月30日解除； 二、被告张羽彤于本判决生效之日起十五日内向原告谢家林腾退位于成都市高新区神仙树北路高新商贸中心B幢109号的商业用房； 三、被告张羽彤于本判决生效之日起十五日内向原告谢家林支付2017年6月20日至实际腾退之日止的租金、房屋占有使用费，以1370元/月为标准进行计算； 四、原告谢家林于本判决生效之日起十五日内向被告张羽彤支付装修补偿4586.6元，搬家费3000元； 五、驳回原告谢家林其他诉讼请求； 六、驳回被告张羽彤的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取25元，由原告谢家林负担；反诉受理费减半收取1045元，由被告张羽彤负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一八年九月五日 书记员  曾娜