河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0903民初3207号原告:刘光群，男，1958年12月9日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：刘朝鹏（系刘光群之子），男，1990年10月20日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李朝霞，河北衡泰律师事务所律师。被告：李淑恒，男，1993年3月2日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。被告：沧州华悦房地产开发有限公司统一社会信用代码：911309000737217812法定代表人：耿萍，董事长。委托诉讼代理人：张宁，河北宁昌律师事务所律师。原告刘光群与被告李淑恒、沧州华悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告刘光群委托诉讼代理人刘朝鹏、李朝霞、被告李淑恒、被告沧州华悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘光群向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告与被告李淑恒房屋买卖合同无效；2.依法判决原告与被告沧州华悦房地产开发有限公司房屋认定协议书无效；3.依法判决二被告共同返还购房款558400元；4.依法判决二被告赔偿原告因合同无效造成损失88600元（以实际鉴定为准）；5.要求华悦公司承担已付购房款一倍的赔偿即135664元；6.本案诉讼费及鉴定费由二被告承担。事实与理由：2017年3月6日，通过河北天思房地产经纪有限公司作为中介，原告与被告李淑恒签订房屋买卖协议，购买坐落在沧州市运河区印象青城7-2002房屋一套。2017年3月6日原告依据合同约定向河北天思房地产经纪有限公司的法定代表人张小翠个人账户支付定金5万元，2017年3月7日，原告向张小翠支付中介费8400元，2017年5月9日，原告向张小翠支付购房款501000元。2017年5月9日，原告与被告沧州华悦房地产开发有限公司就购买沧州市运河区印象青城7-2002房屋再次签订房屋认定协议书一份。原告经调查，至今沧州华悦房地产开发有限公司都没有取得涉案商品房建设工程施工许可证和商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释案件》第二条规定，原告与被告李淑恒签订的房屋买卖合同应无效，原告与被告沧州华悦房地产开发有限公司房屋认定协议书无效，原告为维护其合法权益，依法特向贵院起诉。望判如所请。李淑恒辩称，在河北天思房地产经纪有限公司沧州万润分公司的主持下，我方与原告于2017年3月6日签订房屋买卖合同一份，所谓房屋买卖合同实际上为该房产购房资格的转移，原告方在签订协议时对本房产各项情况知情，且我与原告签订的房屋买卖合同真实有效合法，对于原告方所提出的诉讼请求，我方实际收到购房款与原告方所述不实，实际金额应为房屋定金5万元，以及其余首付款49万元。原告方所述请求实际为原告与华悦房地产开发有限公司之间的纠纷，我与原告签订的合同合法有效。沧州华悦房地产开发有限公司辩称，第一，原告与被告李淑恒签订的购房合同依据合同相对性的原则，在该合同中被告既不享有权利也不承担义务，因此该合同与被告无关；第二，相关司法解释规定，法律允许在商品房买卖之前签订认购协议，因此被告与原告签订的协议在达成了合意的前提下是有效的；第三，被告未收取原告所述的购房款，因此被告没有返还的义务；第四，被告在签订认购协议期间没有违法、违约，也无过错，因此无法律依据和事实依据承担原告所述的损失，并且同时原告应当承担损失计算依据的责任和义务，否则应当承担举证不能责任；第五，被告与原告所签订的认购协议是对原告享有购买房屋权利的确认，并不是商品房买卖合同，这一点在被告与原告签订协议当中有明确的条文规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月16日，李名志与沧州华悦房地产开发有限公司签订房屋认定协议书。协议约定，印象青城小区7-2002房屋，建筑面积93.33平方米，单价4668元，房款435664元。同时备注：以上面积为协议约定面积，最终以房管局实际测量面积为准，最终房款根据《商品房买卖合同》的约定，面积差额款于签订《商品房买卖合同》时多退少补。付款方式为贷款，首付30%。2014年3月16日付房款135664元，余款300000元准备办理银行贷款／公积金贷款。合同签订后，李名志向沧州华悦房地产开发有限公司付款135664元，并由沧州华悦房地产开发有限公司开具收据。2017年3月6日，李淑恒与刘光群签订房屋买卖合同，约定李淑恒以84万元的价格将印象青城7-2002房屋卖予刘光群。2017年5月9日，根据李名志的申请，沧州华悦房地产开发有限公司将李名志订购的印象青城7-2002房屋变更为刘光群订购。同时沧州华悦房地产开发有限公司与刘光群签订房屋认定协议书。协议约定，印象青城小区7-2002房屋，建筑面积93.33平方米，单价4668元，房款435664元。同时备注：以上面积为协议约定面积，最终以房管局实际测量面积为准，最终房款根据《商品房买卖合同》的约定，面积差额款于签订《商品房买卖合同》时多退少补。付款方式为贷款，首付30%。2014年3月16日付房款135664元，余款300000元准备办理银行贷款／公积金贷款。合同签订后，沧州华悦房地产开发有限公司为刘光群出具收到135664元的收据，并注明李名志更名为刘光群。2017年3月6日刘光群向河北天思房地产经纪有限公司的法定代表人张小翠个人账户支付定金5万元，2017年3月6日，刘光群向张小翠支付中介费8400元，2017年5月9日，刘光群向张小翠支付购房款501000元。李淑恒认可收到中介方向其转款5万元和49万元。本院认为，预约与本约的本质区别在于预约存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定。沧州华悦房地产开发有限公司与刘光群签订的房屋认定协议书中，交付条件和时间均不确定，存在不确定因素；且协议中明确在具备交付条件时，需要签订商品房买卖合同，故该协议应认定为商品房预约合同，非商品房买卖合同。该协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效协议。故原告要求确认与被告沧州华悦房地产开发有限公司房屋签订的认定协议书无效的请求，本院不予支持。李淑恒与刘光群签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该合同应为有效合同。故原告要求确认与李淑恒的买卖合同无效的请求，本院不予支持。由于被告沧州华悦房地产开发有限公司未能在法庭辩论前取得商品房预售许可证，致使本案预约合同无法续签预售合同及商品房买卖合同。该预约合同在合理期限内实际不能履行，致使原告不能实现合同目的。原告可解除与二被告之间的合同。合同解除后根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张向李淑恒支付558400元购房款，因打款接收人系第三方，属于证据不足，本院以李淑恒自认收到购房款540000元为准。因上述两份合同实际是李淑恒将李名志与沧州华悦房地产开发有限公司的商品房预约资格转让给刘光群，风险应当共担。为此导致合同解除，原告刘光群、被告沧州华悦房地产开发有限公司、李淑恒均有过错。故本院支持原告要求返还购房款及赔偿利息损失的请求。即被告沧州华悦房地产开发有限公司应予返还原告135664元购房款；被告李淑恒基于合同取得的购房款404336元（540000元-135664元）亦应予返还原告；同时二被告按各自收取的购房款数额赔偿原告的利息损失，自2017年5月9日起按银行同期贷款利率计算。其余损失，原告自担。对于原告要求双倍返还购房款的请求，因被告沧州华悦房地产开发有限公司不属于故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告李淑恒于判决生效后十日内返还原告刘光群购房款404336元并赔偿利息损失（自2017年5月9日起按银行同期贷款利率计算至履行完毕之日止）；二、被告沧州华悦房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告刘光群购房款135664元并赔偿利息损失（自2017年5月9日起按银行同期贷款利率计算至履行完毕之日止）；三、驳回原告刘光群其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11626元，由原告承担3605元，由被告李淑恒承担6006元，由被告沧州华悦房地产开发有限公司2015元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  高 伟人民陪审员  李桂然人民陪审员  骆桂萍二〇一八年九月十九日书 记 员  白金奎