上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第3006号原告吴某某。委托代理人章晋堂，上海飞骋律师事务所律师。委托代理人钱甲。被告钱丁。委托代理人郑威波，上海百林司律师事务所律师。原告吴某某诉被告钱丁其他物权保护纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月9日、5月7日公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托代理人章晋堂、钱甲、被告钱丁及其委托代理人郑威波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某诉称，原告户口在上海市徐汇区中漕路XXX弄XXX号XXX室，亦是该房屋三位产权人之一。2012年9月，原、被告因生活不合产生纠纷，暂住至本市其他地方。2013年11月，原告提出想搬回原房屋居住，却发现被告已将该房屋出租，租金每月人民币（以下同）4，400元，租期2013年10月20日至2014年10月19日。原告作为该房屋产权人，户口亦在此，当然享有该房屋的居住权和收取租金的权利。被告擅自出租房屋收取租金侵害了原告的权利。原告从不知道被告装修房屋，也没有对此表示同意。2014年原告去房屋时看出房屋仅是简单装修，被告曾在青浦法院陈述其是2007年装修，那么到现在装修的效果也不明显了。原告诉至法院要求：1.判令原告享有上海市徐汇区中漕路XXX弄XXX号XXX室房屋的居住权；2.判令被告支付原告上述房屋2013年10月20日至2015年4月30日，按每月租金4，400元计算的租金收益的1／3。被告钱丁辩称，关于诉请1，原告是上述房屋的产权人之一，当然享有该房屋的居住权，被告对此无异议。关于诉请2，原告此前也出租房屋，但从未支付被告租金，双方之间并无支付租金收益的惯例。原告2012年8月已被诊断出老年脑萎缩症，原告现在行为反常，本案不是原告的真实意思表示，是原告丧失认知能力而被小儿子钱甲摆布的结果，结合原告的年龄，被告认为原告不具有民事行为能力，要求对原告进行民事行为能力鉴定。因原告不愿意与被告住在一起，被告没有地方住，被告要入住上述房屋就去询问原告意见，原告说被告要去住就自己去装修房屋。2008年5月、6月期间，被告对上述房屋进行了装修，添置了家具家电，花费71，234.70元。被告长期居住深圳，偶尔在上海居住，所以装修是为了提高房屋出租价值，不仅是为了被告居住。另因出租房屋支付中介费1，540元。被告认可原告对上述房屋享有1／3的权利，在扣除装修费、中介费后，被告向原告本人支付剩余租金收益的1／3。另外，2013年12月在青浦法院调解时，原告已经表示收到被告20万元之后不再向被告主张任何钱款。且主张租金的诉讼时效是一年，原告诉讼超过了时效。经审理查明，钱丙、原告系夫妻，育有三名子女，即被告、钱甲、钱乙。钱丙于2012年8月19日死亡。2005年8月19日，上海市徐汇区中漕路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）经核准登记为钱丙、原告、被告共同共有。2010年8月23日，原告、钱丙委托被告办理系争房屋出租事宜。2013年10月，经上海洪峰房地产经纪有限公司第二十八分公司居间介绍，被告与案外人周甲系争房屋签订房屋租赁合同，约定被告将房屋出租给周乙，月租金4，400元，每三个月一付，现金方式支付，押金4，400元，租赁期限自2013年10月20日至2014年10月19日，被告应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。合同签订后，被告将房屋交付给周乙居住。2013年10月15日，被告支付上海洪峰房地产经纪有限公司第二十八分公司中介费1，540元。2013年11月，原告吴某某诉至法院（2013）徐民四（民）初字第3826号，要求确认被告钱丁、周甲系争房屋签订的房屋租赁合同无效，并要求周乙迁出上述房屋。该案审理中，钱丁称出租房屋系经吴某某授权，其一直联系不到吴某某，不知诉讼是否是吴某某真实意思，若该租赁合同到期后，吴某某要求入住系争房屋，被告也表示同意。同时，钱丁提出对吴某某民事行为能力进行鉴定。2014年3月14日，吴某某本人到庭接受询问，表示起诉系其真实意思表示，希望住回系争房屋。法院认定吴某某思路清楚，不是限制民事行为能力，对钱丁要求进行民事行为能力鉴定的要求不予准许。法院经审理认定，吴某某之前曾委托钱丁出租系争房屋，在钱丁再次将房屋出租后，吴某某才提出要居住回该房屋，钱丁、周乙签署的房屋租赁合同真实有效，周乙依据租赁合同有权居住在系争房屋。2014年6月，法院判决驳回吴某某的诉请请求。2013年12月26日，吴某某与钱丁、钱甲、钱乙其他所有权纠纷在青浦法院审理，该案调解过程中，当事人愿意将在徐汇法院关于系争房屋的诉讼一并调解，并一致同意调解方案为钱丁在2014年2月28日前将系争房屋腾出，让吴某某入住，吴某某收到房屋钥匙后会撤回在徐汇法院的起诉。后当事人达成调解协议：钱丁于2014年1月5日前支付吴某某20万元，双方无其他争议。（注：原告称该案系被告擅自从原告存折中取走原告55万元的存款，后经调解，双方同意被告返还20万元即可。此与本案租金收益并无关系。被告并未按期腾出房屋、交出钥匙，故原告也未在徐汇法院撤诉，即（2013）徐民四（民）初字第3826号案仍由法院进行判决。被告、周乙的租赁合同在2014年10月19日到期后，被告于2014年12月20日再次签订租赁合同，将系争房屋出租给案外人陈某，租赁期限2014年12月31日至2016年12月30日，月租金4，400元，合同约定承租人自行对房屋及设备进行清洁打扫维护，出租人给予承租人免租期15天，即租金从2015年1月15日开始起租。（注：原告称，系争房屋一直由被告控制，原告从未同意出租，故被告未出租的期间、给予承租人免租期均与原告无关，原告坚持其诉讼请求。）2015年3月11日，上海市精神卫生中心门诊记录单记载原告情况为：“老伴年前去世，现在独居，精神生活空虚，记性有时差点，易忘事。精检，意识清，交流接触合作，未见有幻觉、妄想，情绪未见明显低落或高涨，智能经检未见明显缺损，自知力存在。”2015年5月18日，吴某某本人到庭进行陈述，明确本案诉讼是其本人意思表示，两位代理人也系其本人委托。同时吴某某表示其不同意出租房屋，要求住回该房屋。上述事实，有当事人陈述、（2013）徐民四（民）初字第3826号民事判决书、上海市房地产登记簿、上海市租赁合同、收据、调解笔录、谈话笔录、上海市精神卫生中心门诊记录单等证据证明，本院予以确认。本院认为，被告要求对原告民事行为能力进行鉴定，对此被告提供了2012年8月原告的病历复印件、通话录音等证据，其中显示原告“老年脑”。但是在（2013）徐民四（民）初字第3826号案审理过程中，因被告同样提出对原告的民事行为能力进行鉴定，法院于2014年3月核实原告情况后对被告提出的鉴定要求不予准许。本案审理中，被告于2015年2月再次提出对原告民事行为能力鉴定的要求。原告对此不予认可，并提供原告2015年3月11日在上海市精神卫生中心的病历记录，其中并未表明原告不具有民事行为能力。此后原告本人到庭进行陈述，思路清楚，并明确表示本案诉讼是其本人意思，其不同意出租房屋，要求住回系争房屋。故被告提出对原告进行民事行为能力鉴定的要求，本院不予准许。关于原告要求确认其享有系争房屋居住权的请求。原告为系争房屋共有产权人之一，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，被告对原告享有系争房屋居住权并无异议，故原告该请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求分割系争房屋出租的租金收益。被告称该请求超过1年的诉讼时效，但本案原告是基于产权人对其所有房屋的收益提出分割要求，此并不受1年诉讼时效的限制，被告该意见本院不予采信。原告现主张2013年10月20日至2015年4月30日的租金收益。根据查明事实可知，前一份租赁合同于2014年10月19日到期，后被告再次出租系争房屋，租赁合同约定的租赁期限自2014年12月31日开始，同时合同还约定因承租人自行对房屋及设备进行清洁打扫维护，出租人（被告）给予承租人免租期15天，即租金从2015年1月15日开始起租。因此，2014年10月20日至2015年1月14日期间，系争房屋并未产生租金收益，原告要求分割该期间的租金收益，依据不充分，本院不予支持。原告要求分割系争房屋出租收益的1／3，而被告对原告享有系争房屋1／3的权利亦无异议，故对原告提出的租金收益分割比例本院予以认可。被告称为出租系争房屋支付了中介费1，540元，此系为出租系争房屋的相关成本支出，此费用原告亦应予以分担，故被告要求在租金收益中扣除中介费1，540元的意见，本院予以采信。被告称其为系争房屋装修花费71，234.70元，应当从租金收益中扣除，但被告并无证据证明其装修得到原告的同意，亦未能证明其实际花费的装修费用，原告仅称看到系争房屋简单装修，考虑到该装修在一定程度上提升了系争房屋出租的价值，故本院对装修费用酌情进行分担。综上，系争房屋月租金4，400元，本院确定被告每月应支付原告租金收益1，300元，故本案中被告应支付原告租金收益计19，637元（1，300元＊15.5月-1，540元／3）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：被告钱丁于本判决生效后十日内支付原告吴某某2013年10月20日至2014年10月19日、2015年1月15日至2015年4月30日期间的租金收益19，637元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理166元，减半收取计83元，由被告钱丁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  李理二〇一五年五月二十六日书 记 员  毛成附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。