浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初9128号 原告：朱瑞芳，女，1949年1月17日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：方珊珊，浙江红太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡先，浙江红太阳律师事务所实习律师。 被告：陈文大，男，1966年11月14日出生，汉族，住义乌市，现羁押于浙江省十里坪监狱。 被告：金淑珍，女，1971年1月15日出生，汉族，住义乌市。 第三人：黄聪（曾用名：黄跃军），男，1981年3月26日出生，汉族，住金华市婺城区。 第三人：黄彬彬，女，1977年9月9日出生，汉族，住义乌市。 原告朱瑞芳与被告陈文大、金淑珍、第三人黄聪、黄彬彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年9月20日在浙江省十里坪监狱公开开庭进行了审理。原告朱瑞芳的委托诉讼代理人方珊珊、胡先与被告陈文大到庭参加诉讼。被告金淑珍、第三人黄聪、黄彬彬经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告朱瑞芳诉称，原告朱瑞芳与黄允虎系夫妻关系，黄允虎于2011年6月20日死亡，第三人黄聪与黄彬彬系原告朱瑞芳与黄允虎婚生子女。2002年10月，原告朱瑞芳、黄允虎与两被告约定，两被告将坐落于义乌市稠江香山新区38幢1、2号五间五层楼以263万元的价格转让给原告朱瑞芳与黄允虎。原告朱瑞芳与黄允虎按约将263万元的购房款交付给两被告，两被告在收到全部价款后以被告陈文大的名义向黄允虎出具收条一份。2007年7月23日，原、被告双方协商办理房屋产权过户手续事由，应原告朱瑞芳与黄允虎的要求，签订了《房地产买卖合同》一份，约定5年后，即2012年7月后，两被告需协助原告朱瑞芳与黄允虎办理房地产过户手续。但被告陈文大因犯合同诈骗及骗取贷款罪，目前正在十里坪监狱服刑。原告无法办理产权过户手续，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原告朱瑞芳与两被告签订的《房地产买卖合同》合法有效；2.两被告协助原告朱瑞芳办理义乌市稠江香山新区38幢1、2号五间五层楼过户转让手续。 被告陈文大辩称，对原告的诉请和陈述的事实与理由均无意见，《房地产买卖合同》是两个被告签订的，我愿意协助原告办理过户手续。 被告金淑珍、第三人黄聪、黄彬彬未作答辩。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，注销户口证明一份，证明合同签订者黄允虎已死亡。 证据2，稠城街道向阳社区亲属关系证明、放弃遗产继承声明书各二份，证明黄允虎父母已死亡，其子女放弃继承，原告主体适格。 证据3，房地产买卖合同一份，证明原告向被告购买涉案房产，双方约定于2012年办理过户手续。 证据4，收条一份，证明原告于2002年就已将购房款全额交付给被告。 证据5，租房协议、情况说明复印件各一份，证明被告于2002年就已将涉案房产交付给原告使用至今。 证据6，刑事裁定书复印件一份，证明原告向被告购买涉案房产的事实已经义乌市人民法院确认。 证据7，查询结果一份（申请法院开具调查令取得），证明黄允虎父母已死亡，原告主体适格。 被告陈文大质证：均无异议。 被告陈文大、金淑珍、第三人黄聪、黄彬彬均未提供证据。 被告金淑珍、第三人黄聪、黄彬彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩及质证的权利。本院对原告提供的证据认证如下： 对注销户口证明的证明力予以确认。对稠城街道向阳社区亲属关系证明、放弃遗产继承声明书的证明力予以确认。对房地产买卖合同的证明力予以确认。对收条的证明力予以确认。对租房协议、情况说明复印件本身的真实性予以确认。对刑事裁定书复印件本身的真实性予以确认。对查询结果的证明力予以确认。 根据上述有效证据及原告、被告陈文大的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 原告与案外人黄允虎（已于2011年6月20日死亡）系夫妻关系。原告与案外人黄允虎共育有一子一女，即为第三人黄聪、黄彬彬。案外人黄允虎的父母均先于黄允虎死亡。 2002年10月5日，原告与黄允虎向两被告购买义乌市香山新区38幢1、2号房屋并支付了购房款263万元，由被告陈文大出具收条一份，载明：“今收到香山38幢1-2单元购房款贰佰陆拾叁万元整（2630000.00元），特立此条为证（购房款全部付清）。” 2007年7月23日，原告、黄允虎（乙方、受买人）与两被告（甲方、出卖人）签订房地产买卖合同一份，约定：“甲方将坐落在义乌市稠江香山新区38幢1、2号五间五层楼房转让给乙方，为明确双方各自的权利义务，特签订房地产买卖合同如下：一、甲方自愿将坐落在义乌市稠江香山新区38幢1、2号五间五层楼[其四至范围及占地建筑面积以义乌国用（1999）第1-4793号《国有土地使用证》、义乌房权证稠江字第××号《房屋所有权证》、义乌房稠江共字第××号《房屋共有权证》登记为准]以人民币贰佰陆拾叁万元的价格全部转让给乙方，相应的土地使用权一并转移给乙方。乙方自愿受让以上房地产。二、上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》继续借给甲方用于向银行抵押贷款，使用至2012年7月底为止。三、甲方提供义乌市华艺塑钢门窗厂厂房五间（自西向东第三间至第七间）作为本合同履行的保证。四、5年后，甲方必须协助乙方办理房地产过户手续，所需契税及国有土地使用权转让过户等所有费用均由甲方承担。五、本合同经双方签名、盖指印之日起生效。本合同一式三份，甲方收执二份，乙方收执一份。” 案涉房产自2002年起即由原告在实际管业使用。现案涉房产登记在被告陈文大一人名下，且目前处于司法查封状态。 另查明，2018年4月12日，第三人黄聪、黄彬彬分别出具放弃遗产继承声明书一份，载明：“被继承人于2011年6月20日在安徽省明光市死亡。被继承人死亡后遗留有如下遗产：位于义乌市稠江香山新区产的全部产权。我是被继承人的儿子/女儿，根据《中华人民共和国继承法》第十条规定，我是被继承人的合法继承人之一，对被继承人死亡时遗留的上述遗产享有合法继承权。现本人郑重声明：对上述遗产，我自愿无条件放弃继承权。以上情况均真实无误，如有虚假，我愿承担由此而引起的一切经济和法律责任。” 现原告以约定的产权过户时间已到为由，诉至法院，要求确认房地产买卖合同合法有效，并要求两被告协助办理过户转让手续。 本院认为，原告、案外人黄允虎与两被告签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认为合法有效。关于原告要求两被告协助办理过户转让手续的问题。因案涉房产目前处于司法查封状态，属于《中华人民共和国合同法》规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让。故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，原告诉请中合法有据的部分，本院予以支持。被告金淑珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利，依法可缺席判决。第三人黄聪、黄彬彬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、确认原告朱瑞芳、案外人黄允虎与被告陈文大、金淑珍于2007年7月23日签订的房地产买卖合同合法有效。 二、驳回原告朱瑞芳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27840元，由原告朱瑞芳负担27800元，由被告陈文大、金淑珍负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  舒 怡 人民陪审员  楼晓晶 人民陪审员  毛国新 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  金倩倩