四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初10947号 原告：四川天采科技有限责任公司，住所地：成都高新区府城大道西段399号天府新谷5号楼14楼。 法定代表人：钟娅玲。 委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都新谷投资集团有限公司，住所地：成都高新区府城大道西段399号。 法定代表人：王明新。 委托诉讼代理人：贾川兰，女，汉族，1974年4月8日出生，住成都市成华区。系该公司员工，特别授权代理人。 原告四川天采科技有限责任公司与被告成都新谷投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法于2017年12月8日转为普通程序，并于2018年6月25日、2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖林、被告委托诉讼代理人贾川兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于府城大道西段399号5幢1单元14号楼1号房屋的国有土地使用权证；2、判令被告向原告支付违约金50万元；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告主张，因国家政策实施后双证合一，故原告变更诉请为要求被告为其办理载有分摊土地面积的不动产权证。事实与理由：2007年3月1日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定被告将位于府城大道西段399号5幢第14层整层1950平方米的房屋转让给原告，房屋用途为科研办公，房屋土地使用年限为50年，合同总价为877.5万元。合同约定，被告应在2008年12月31日前办理国土使用权证，如逾期不能办理，则承担每日万分之五的违约责任（后签订的补充协议约定递减为50万元整）。合同签订后，原告按约支付房屋价款，被告也将房屋交付给原告使用，但被告至今只办理了房屋所有权证，国土证一直未办理。现实行双证合一，特诉至法院，望判如所请。 被告答辩称，双证合一后，被告递交资料申请办理不动产权证，但被告知存在问题。被告的初始登记权属证书中载明土地用途为办公，原告的房屋所有权证载明的为科研办公，故无法换取不动产证。补充协议约定原告购买房屋所在的软件科技大厦享受首批办证的权利，但目前所有业主均未办理，故被告不存在违约行为，不应支付违约金。另，被告同时提出，假使被告应当支付违约金，原告要求支付违约金已过诉讼时效。 经审理查明，2006年5月26日，成都高新区教育科技产业园有限责任公司（于2011年12月28日更名为成都新谷投资集团有限公司、被告）登记为高新区南部园区仁和片区的土地所有权人，地类（用途）为科研办公，使用权类型为出让。 2007年3月1日，成都高新区教育科技产业园有限责任公司（于2011年12月28日更名为成都新谷投资集团有限公司、被告）与四川亚连科技有限责任公司（于2013年7月23日更名为四川天采科技有限责任公司、原告）签订《房屋转让合同》，约定原告受让的房屋位于成都高新区教育科技产业园西侧“软件科技孵化大厦”第14层整层，面积为1950平方米（建筑面积），其房屋用途为科研办公，土地使用年限自2006年5月18日至2056年5月17日止。转让房屋价格为4500元/平方米，总金额为8775000元。在办理房屋产权证时，原被告双方按成都市房屋产权监理处核准的建筑面积，以本合同约定的单价计算总价款，实行多退少补，该房屋总价款包含土地款（含出让金）。付款方式：1、合同生效5日内，原告支付150万元；2、原告收房之日起5日内支付2887500元；3、若原告非因自身原因未能获取抵押融资，则待被告为其办理好房屋产权证书时再支付购房款2632500元，被告为原告办理好该房屋的国土使用权证书时，原告付清余款。《房屋转让合同》第五条约定，交房后6个月内，被告为原告办理好该房屋产权证，2008年12月31日前办理好国土使用证。若因被告的原因不能按时办理房屋产权证和国土使用权证，若原告同意继续履行合同，则被告按延迟办证时间以每日万分之五合同总额承担违约责任。 2007年3月2日，四川亚连科技有限责任公司（原告）向成都高新区教育科技产业园有限责任公司（被告）付款150万元。 2007年8月22日，四川亚连科技有限责任公司（原告）向成都高新区教育科技产业园有限责任公司（被告）付款100万元。 2008年2月1日，四川亚连科技有限责任公司（原告）向成都高新区教育科技产业园有限责任公司（被告）付款188.75万元。 2008年5月6日，成都高新区教育科技产业园有限责任公司（被告）与四川亚连科技有限责任公司（原告）签订《补充协议》，约定：1、被告在2008年5月5日前向乙方交付“软件科技孵化大厦”14层1号房屋，被告向原告交房后，双方就交房及本补充协议签订前原房屋合同相关房屋的交付条款执行再无纷争；2、被告为解除14层85.1平方米购房户的购房合同，经与原告协商，双方同意补偿前述购房户4500元/平方米，补偿金由原被告双方均摊，即各自承担人民币191475元，此款项在被告为原告办理好房屋产权证时由原告付给被告；3、产权证办理及付款：被告按双方签订的《房屋转让合同》规定为原告办理房屋产权证，在2008年5月13日前，原告积极配合被告按房管局要求提供办证相关资料并缴纳有关费用，因原告原因导致办证时间延迟其责任由原告承担。被告按房管部门办理产权证要求，将14层1号房屋产权证办证所需资料交入办证窗口，在2008年5月30日前，为原告办好上述房屋产权证，否则本协议无效，相关条款仍然按照原房屋合同执行，确因办证部门原因影响办证时间，被告不承担责任。原告在获得产权证后20日内向被告支付购房款2632500元，其余购房款在2008年12月31日前付清；4、被告应继续为原告办理国土使用证，原告成为“软件科技孵化大厦”首批办理分户国土使用证的购房户，因原告原因导致办证时间延迟其责任由原告承担，若被告违反此条款的约定时，则被告承担责任，违约方承担违约金人民币50万元正；5、本协议生效后所涉及的条款与2007年3月1日双方签订的转让合同的不同之处，以本协议为准，其他约定仍以原房屋合同的约定为准。 2008年6月5日，四川亚连科技有限责任公司（原告）与成都高新区教育科技产业园有限责任公司（被告）共同向成都市房产管理局申请房屋所有权登记。 2008年6月16日，四川亚连科技有限责任公司（原告）取得房屋所有权证。 2008年7月4日，四川亚连科技有限责任公司（原告）向成都高新区教育科技产业园有限责任公司（被告）付款150万元。 2008年7月15日，四川亚连科技有限责任公司（原告）向成都高新区教育科技产业园有限责任公司（被告）付款132.3975万元。 2009年1月21日，四川亚连科技有限责任公司（原告）向成都高新区教育科技产业园有限责任公司（被告）付款107.6355万元。 2016年4月28日，因四川亚连科技有限责任公司更名为四川天采科技有限责任公司，原告申领了新的《房屋所有权证》，该证显示，规划用途为“办公”，建筑面积为1799.19平方米。 截止2009年1月21日，原告共计支付8287830元，其中包含85.1平方米购房户的补偿金191475元，案涉房屋房款8096355元（根据原、被告签订《房屋转让合同》的约定，转让房屋价款以实测面积为准，最终成交价为1799.19平方米×4500元/平方米=8096355元）。 另查明，2008年6月3日，四川亚连科技有限责任公司支付房屋买卖契税197890.65元、产权转移书据税费3303.18元。2008年6月5日，四川亚连科技有限责任公司支付税费755元并补交契税45000元。2008年6月16日，四川亚连科技有限责任公司支付公产拆分买卖、手续费12587.20元、登记费240元。以上共计259776.03元。 2015年10月20日，原告向被告发送《致高新区天府新谷集团的一封商洽函》，要求被告于2015年11月30日前办理好国有土地使用权证，被告对前述商洽函予以签收。 再查明，2017年7月20日，原、被告共同向成都市不动产登记和房屋交易中心申请换发不动产权属证书，领取了《不动产登记与房屋交易受理凭证》、《成都不动产登记与房屋交易缴费通知单》，并交纳了证书工本费10元。2017年7月28日，原告再次前往成都市不动产登记和房屋交易中心领取证书，但未果。 2018年1月29日、5月10日，就案涉房屋能否办理不动产证书及不动产证书是否包含分摊土地使用权面积问题，本院向成都市不动产登记中心致函询问。2018年5月25日，成都市不动产登记中心向本院复函称：依据《国土资源部关于启动不动产登记簿样式（试行）的通知》（国土资发[2015]25号）单一版不动产权证书使用和填写说明第二条第（十二）款之规定，土地、海域共有的，填写宗地、宗海面积。共同共有人和按份共有人及其比例（共有的宗地、宗海，填写相应的使用权面积；建筑物区分所有权房屋和共有土地上建筑的房屋，填写独用土地面积与分摊土地面积加总后的土地使用面积）等共有情况在“权利其他状况”栏记载。 上述事实有企业信用信息公示报告、《房屋转让合同》、《补充协议》、进账单、完税证、电子回单、复函、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，四川亚连科技有限责任公司（与成都高新区教育科技产业园有限责任公司自愿签订《房屋转让合同》、《补充协议》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。四川亚连科技有限责任公司于2013年7月23日更名为四川天采科技有限责任公司，成都高新区教育科技产业园有限责任公司于2011年12月28日更名为成都新谷投资集团有限公司，故前述主体的权利义务应由更名后的主体予以承继。 关于被告是否逾期办理国土证并应承担违约金50万元的问题。首先，《房屋转让合同》与《补充协议》对办理国土证的期限均有不同表述，在对同一事项有不同约定的情形下，原则上应适用成立时间在后的《补充协议》。但同时《补充协议》第3条约定“在2008年5月30日前，为乙方（原告）办好上述房屋产权证，否则本协议无效，相关条款仍然按照原房屋合同执行”。关于“本协议无效”的理解：原、被告自愿签订《补充协议》，该协议系不具有《中华人民共和国合同法》所规定的无效情形，则案涉《补充协议》合法有效，《补充协议》不可能因任何事由从有效变为无效，结合该条文前后内容的理解，原、被告的意思应该是指在被告未按期办理房屋产权证时，双方同意解除《补充协议》，相关条款仍然按照原房屋合同执行。《补充协议》是否解除，关键在于是否因被告原因导致逾期办理房产证。根据完税证、缴款书显示，原告于2008年6月3日、6月5日缴纳案涉房产的转移登记税费，后原、被告于2008年6月5日共同申请办理案涉房屋的房产证，原告再次于2008年6月16日缴纳税费。原告提出，其义务在于配合被告按房管局要求缴纳费用，因被告在约定的办证时间以后即2008年5月30日以后才通知原告缴纳转移登记的税费，故并非原告责任导致逾期办证。但被告对此予以否认，被告认为系原告迟延缴纳税费导致被告迟延办理房产证，被告应予免责。对此争议，本院认为，《补充协议》第3条明确约定“在2008年5月13日前，乙方（原告）积极配合甲方（被告）按房管局的要求提供办证相关资料并交纳有关费用”，即协议明确约定了原告应当缴纳税费的时间节点，若原告主张因被告逾期通知导致其逾期缴纳税费，则应由原告提供证据予以证明，但原告并未举示任何证据，故本院认定在原告逾期缴纳办证税费导致被告逾期办理房产证的情形下，不符合《补充协议》约定的解除条件，《补充协议》仍然合法有效并依法可约束原、被告。其次，在《补充协议》有效的情形下，“乙方（原告）成为软件科技孵化大厦首批办理分户国土使用证的购房户”该如何理解的问题。被告提出，根据相关职能部门的要求，分户国土证的办理必须在整体项目规划验收合格后予以办理，因整体项目验收时间不定，故被告在《补充协议》中仅承诺在办证条件成就时赋予原告首批办理国土证的权利，但并没有约定办证的具体时间，截止法庭辩论终结，案涉房屋所在项目尚未整体验收，办理国土证的期限尚未届至，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。原告认为，《补充协议》约定的“首批”是指在《房屋转让合同》约定的“2008年12月31日前办理好国土使用证”的前提下。针对此争议，本院认为，通常而言，针对同一事项，补充协议的约定会替代主合同的约定。类比办理房产证的约定，既然原被告可以重新准确地约定办理房产证的时间，则原、被告同样有基础可以约定原告成为“2008年12月31日前办理国土证的首批购房户”，但双方并未如此在协议上约定，故原告主张《补充协议》赋予其“2008年12月31日前办理国土使用证的首批用户”缺乏事实依据，本院不予采纳。另，被告提出“因整体项目验收时间不定”，其仅赋予原告“首批”办理国土证的权利，故没有约定具体的办证时间。就该陈述而言，被告并未提供相应的政策依据予以支撑，故对被告的前述辩解意见，本院亦不予采纳。综上，原、被告在《补充协议》中仅约定“乙方（原告）成为软件科技孵化大厦首批办理分户国土使用证的购房户”，该约定使得原告的权利处于极度不确定的状态，有违公序良俗。在办理国土证期限约定不明的情形下，原被告既未就该期限重新达成协议，亦无交易习惯可以参照，在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的约定，被告可以随时履行办理国土证的义务，原告亦可随时要求履行，但应给被告必要的准备时间。2015年10月20日，原告向被告发送《致高新区天府新谷集团的一封商洽函》，要求被告于2015年11月30日前办理好国有土地使用权证，被告对前述商洽函予以签收。在原告给予的履行时间届满后，被告仍未办理国土证，故其应向原告承担逾期办理国土证的违约责任。《补充协议》约定“乙方成为软件科技孵化大厦首批办理分户国土使用证的购房户……若甲方违反此条款的约定时，则甲方承担责任，违约方承担违约金人民币伍拾万元正”。因原、被告在《补充协议》中对办理国土证的时间约定不明，则基于此条款的逾期违约责任（承担50万元）亦无法评判并加以适用。根据《补充协议》约定，本协议生效后所涉及的条款与2007年3月1日双方签订的转让合同的不同之处，以本协议为准，其他约定仍以原房屋合同的约定为准。《房屋转让合同》第十条第一款约定，因甲方（被告）的原因未能按时交房或不能按时办理房屋产权证和国土使用权证时，乙方（原告）同意继续履行合同，则甲方（被告）按延迟交房或办证时间以每日万分之五合同总额承担违约责任，故应根据此条款确定被告应承担的违约责任。审理中，被告辩称原告主张违约金过高，兼顾原告的损失及被告的过错程度，本院酌定被告应自2015年12月1日起按照房屋总价8287830元的日万分之一向原告支付违约金。同时，2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，截止2016年11月22日，因客观履行不能，被告不再负有向原告办理国土证的义务，则逾期办理国土证的违约金的计算期间为2015年12月1日至2016年11月22日。综上，被告应向原告支付违约金296704.31元（8287830元×0.01‰×358天），原告于2017年7月17日诉至本院，故被告辩称不应支付违约金、已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。 关于被告是否负有办理不动产证义务的问题。首先，根据《不动产登记暂行条例》第三十三条规定“本条例实行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”，在实行双证合一后，不动产物权的所有人不会因权属证书的名称或形式的改变而发生权利的变动，根据地随房走的原则，仅持有房屋所有权证的所有人可持房产证更换不动产证。其次，就本案而言，根据本院与成都市不动产交易中心的联系可知，因原告所持房产证载明的用途为办公，被告所持有的初始国土证载明用途为科研办公，在登记用途有差异的情形下会妨碍双证合一的执行，故需待不动产中心讨论后解决该实务问题，但原告可持房产证更换不动产证的权利不受限制。最后，在原告已获得房屋所有权证的情形下，可以自行更换不动产证，原告无须通过被告的协助便可实现自身权利，即不具有值得救济或者保护的法律利益，被告对换证过程中的障碍亦不具有过错。另，原告提出，被告应为其办理载有分摊土地面积的不动产权证。本院认为，对于不动产权证最终是否载明分摊土地面积，应由主管部门依法审查并依规办理，对不动产证的具体形式或载明内容，不属于人民法院裁决的范畴。综上，对原告要求被告为其办理载有分摊土地面积的不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告成都新谷投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川天采科技有限责任公司支付违约金296704.31元； 二、驳回原告四川天采科技有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8800元，由原告四川天采科技有限责任公司负担3520元，由被告成都新谷投资集团有限公司负担5280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 谢 菲 人民陪审员 张 燕 人民陪审员 朱灵锋 二〇一八年九月二十五日 书 记 员 唐 欢