福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0125民初1813号 原告（反诉被告）：廖波，男，1988年2月19日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地：永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，总经理。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）廖波与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖波委托诉讼代理人吴浩、被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 廖波向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向廖波支付迟延办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款732097元×0.01%计算，从2016年6月30日计至2018年7月3日，违约金总计53663元；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年8月4日，廖波与上一公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，廖波购买上一公司所开发的福建省永泰县XX镇XX路XX号XXX方XX幢XXX号房，该商品房总价款为732097元；上一公司应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由上一公司提供的资料交付买受人。如因上一公司原因，廖波不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，廖波不退房，上一公司自逾期之日起每日按廖波已付房价款的0.01%向廖波支付违约金。合同签订后，廖波依约履行了合同义务，但上一公司一直拖延为廖波办理房屋权属证书，已构成违约。 上一公司辩称：1.人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定；2.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应依法认定为2018年4月8日；3.廖波于本案中并未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，廖波向上一公司主张的违约金过高，人民法院依法应予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令廖波向上一公司支付违约金30382.03元（每日按购房款总额732097元的日万分之五从2018年4月25日起计至2018年7月17日止）；2.判令廖波向上一公司支付至实际收房之日钥匙保管金6300元（按每日50元的标准，自2015年6月30日计至2015年11月3日）。3.判令本案全部诉讼费用由廖波承担。事实与理由：2013年8月4日，上一公司与廖波就购买上一公司开发的永泰“XXX方”项目XX号楼X层XXX号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为732097元。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第八条第（4）款明确约定，廖波应在上一公司通知其办证之日起七日内将办理产权所需的有关材料、费用和应补交的房价款送交上一公司；如廖波逾期送交上述办证材料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的万分之五向上一公司支付违约金。上一公司于2018年4月10日以邮政快递形式向廖波发出《不动产权证办理通知书》，书面通知廖波办理不动产权证相关事宜，该通知书亦已依法送达廖波。廖波由于自身原因未及时履行补充协议第八条第（4）款约定义务的行为已构成违约，其直至2018年7月17日才将办理完成不动产权证申请材料提交完毕，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条第（4）款之相关约定，上一公司有权向廖波计收逾期付款83日之违约金30382.03元。根据讼争《商品房买卖合同》第十一条“交接”的约定，若廖波自申请人发出交房通知书后，则每逾期一日，其应向上一公司支付钥匙保管金50元。经廖波于本诉起诉状中自认，其已于合同约定的交房日前接收到上一公司交房通知书，但根据上一公司提供的物业收据可知，廖波直至2015年11月3日才正式接收房屋。廖波逾期接收房屋，上一公司有权向其计收相应天数的钥匙保管金。综上所述，廖波的行为已严重违反合同约定，严重损害上一公司合法权益。 廖波对上一公司的反诉辩称：1.上一公司反诉主张廖波应 在上一公司送达通知办证之日起七日内将办证所需资料、费用和应补交的房价款送交上一公司，廖波逾期送交构成违约。但上一公司并未将《不动产权证办理通知书》送达廖波。并且根据合同约定，如果上一公司将办证通知书送达廖波后七日内，廖波向上一公司送交办证所需资料、费用和补交的房价款就按约履行了合同义务。上一公司并未提供任何证据证明廖波逾期向上一公司提交办证所需资料、费用和应补交的房价款，根据“谁主张，谁举证”的原则，上一公司应承担举证不利后果。上一公司反诉廖波支付违约金没有事实和法律依据。廖波向上一公司按约接收房屋，收款收据开具时间具滞后性，不能证明廖波逾期接收房屋，上一公司无权向廖波计收钥匙保管金。2.如果廖波存在逾期送交上一公司办证所需资料、费用和应补交的房价款，上一公司反诉廖波按日万分之五计付违约金，法院也不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，对合同约定双方逾期办证违约金和逾期将办证所需资料、费用和补交的房价款送交上一公司违约金中存在的不公平条款应予以调整，即应调整为与逾期办证违约金计付一致，按日万分之一的比例计付违约金。综上所述，上一公司反诉廖波支付违约金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2013年8月4日，廖波与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定廖波向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼X层XXX单元号房，建筑面积为120.49平方米。其中，套内建筑面积98.62平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.87平方米，每平方米6076元，总价为732097元。签约当日廖波应支付222097元作为首期购房款，余款510000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十一条约定交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的“交房通知”上注明的交房日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务、风险随之转移给买受人，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和任何其他杂费应由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用由买受人承担；买受人每逾期一日接收房屋买受人向出卖人支付钥匙保管金50元”；第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；第二十条约定文书送达“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。4.买受人须在出卖人送达通知后七日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书。买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的万分之五向出卖人支付违约金，同时《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2013年8月4日，廖波支付首付款222097元。廖波办理按揭贷款支付剩余购房款510000元。2014年3月22日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00429019），金额510000元，款项性质其他（按揭款）。2018年4月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年5月2日，永泰县不动产登记和交易中心出具《证明》，主要内容为：“我中心于2018年4月8日办理了永泰县上一房地产开发有限公司开发建设的位于永泰县XX镇XX路XX号‘XXX方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位的不动产项目总确权登记，不动产权证号为闽（2018）永泰县总第0002号。2018年4月8日起，永泰县上一房地产开发有限公司所开发的‘XXX方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位之不动产权利人即可办理不动产分户登记的手续。”2018年4月10日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》，并向廖波邮寄送达该通知书，但于同年4月19日被退回。廖波于2018年7月18日诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。上一公司于2018年8月9日向本院提起反诉，请求判令廖波支付逾期提交办证材料、费用、应补交房价款的违约金以及钥匙保管金。 另查，上一公司于2015年6月30日将讼争房屋交付廖波使用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。廖波与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人于2015年6月30日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付廖波，然上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。本案中，双方于2015年6月30日进行了交房，上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年6月30日。因上一公司已通过廖波确定的联系方式寄送《不动产权证办理通知书》，虽未能送达，但根据《商品房买卖合同》第二十条的约定应视同已经送达，故认定截止时间为2018年4月19日，逾期天数658天。故本院确认上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为48172元（732097元×658天×0.01％），超出部分不予支持。上一公司反诉请求廖波支付其逾期提交办证材料、费用、应补交房价款的违约金30382.03元，因上一公司提交《永泰县不动产登记受理回执单》并不能证明廖波逾期提交办证材料、费用、应补交房价款，本院不予支持。上一公司反诉请求廖波支付至实际收房之日钥匙保管金6300元。因上一公司提交的《收款收据》具有滞后性，不足以证明廖波逾期接收房屋，且廖波对《收款收据》证明的接收房屋时间有异议，故本院不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向廖波支付逾期办证违约金48172元； 二、驳回廖波的其他诉讼请求； 三、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1141元，减半收取计570.5元，由廖波负担58.4元，永泰县上一房地产开发有限公司负担512.1元；反诉受理费358.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一八年九月二十六日                                                                                                         法官助理  李霞                                                                                                        书记员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12-