嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初2788号原告（反诉被告）：嘉兴格兰云天置业有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区八字路393号办公楼201室。统一社会信用代码91330400079748192Y。法定代表人：吴子斌，董事长。委托诉讼代理人：陈国云、韩霞，上海吉亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕晶，女，1990年10月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：吕法东，男，1964年9月4日出生，汉族，系原告吕晶之父，住安徽省淮北市相山区。原告嘉兴格兰云天置业有限公司与被告吕晶商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，被告吕晶提起反诉，本院决定予以受理，与本诉合并审理。本案依法由审判员李卫东适用简易程序，于8月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈国云、被告委托诉讼代理人吕法东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉兴格兰云天置业有限公司起诉称，2017年8月6日，原被告签订浙江省商品房买卖合同一份，约定被告向原告购买规定项目中的第2幢1706号房或观澜大厦2幢1706室商品房（以下简称涉案房屋），房屋总价499431元，付款方式为被告于2017年8月6日前支付房款250431元，余款249000元于通知办理贷款之日起十日内办毕贷款手续，双方还约定了逾期付款的违约责任；合同补充协议约定买受人如需要按揭贷款，自行与银行办理相关手续。被告于2017年8月6日前支付了房款250431元，但其在收到原告办贷通知后至今未支付剩余房款249000元。原告于2018年3月30日委托律师向被告发送了律师函，要求被告及时办结银行贷款，或直接以现金方式将余款支付原告。但被告收到律师函后至今未付清余款，其行为已构成违约，故提起诉讼，要求被告继续履行浙江省商品房买卖合同，向原告支付剩余房款249000元，并支付逾期付款违约金（自2018年3月30日起以应付款249000元为基数，按每日万分之一计算至实际全额支付之日止，暂计算至2018年6月13日为1867.50元），并承担本案诉讼费。被告吕晶答辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。被告吕晶反诉称，原被告签订浙江省商品房买卖合同后，被告于签约当日支付了被告房款250431元，并按原告交房通知指定的时间和地点及时前往办理验房交接手续，履约情况良好。但原告存在不具备交房条件而强行交房的情形，主要表现为：1、院墙破旧，楼内仍有师傅在施工，建材堆放一地，垃圾到处都是；2、房间设施未按合同及附件上的承诺配备齐全、燃气未接通；3、拒绝出示提供合同第九条规定的证明文件及其他相关资料。原告有违反消费者权益保护法、浙江省实施消费者权益保护法办法及民法通则的相关规定。原告的交房流程设置不合理，置被告于不利地位，不利于被告方维权。尽管原告存在上述种种违约行为及不合理的做法，但被告为尽快完成房屋交接，曾多次积极主动地与对方联系，要求其按合同约定全面履行相关义务，2018年2月8日更是通过正式书面信函的方式催告，但原告始终敷衍搪塞，拒不履行，导致房屋迟迟不能完成交接，被告遂于2月26日向原告提出解除合同，要求退还购房预付款，同时表示不追究原告的违约责任。但原告先是发函要求被告继续履行合同，后又提出附条件解除合同的无理方案，因双方对解除合同的条件分歧较大，最终协商不成。依合同约定，延期交房的责任完全应由原告承担，被告享有后履行抗辩权，故提起反诉，要求解除双方签订的浙江省商品房买卖合同，原告退还购房预付款250431元，支付违约金2504元，支付购房预付款的利息（自2018年6月21日起计算至退还预付购房款之日止）原告针对被告的反诉答辩称，商品房买卖合同约定了房款的支付时间，原告早已通知被告办理贷款手续；按照合同约定原告在具备交付条件后通知被告前来办理交房手续，被告来了之后未按约办理交付手续，也未支付剩余房款249000元，可见被告的反诉请求和事实理由均不能成立，请求驳回被告的反诉请求。原告嘉兴格兰云天置业有限公司为证明其主张，举证如下：证据一，浙江省商品房买卖合同一份。证明原被告之间的商品房买卖合同关系，双方对涉案房屋的价款、付款方式、付款期限以及买受人逾期付款的违约责任等项作出了约定。被告质证无异议。证据二，律师函、EMS快递单、查询单各一份。以证明原告委托律师于2018年3月30日向被告寄发了律师函，要求被告收函后及时办理银行贷款，或以现金方式将剩余房款支付给原告。被告对该证据的真实性质证无异议，但认为被告的催告无法法律依据，根据合同法第六十七条的规定，有先履行义务的一方当事人尚未履行，无权要求后履行义务一方履行，原告虽按时通知交付房屋，但房屋不符合交付条件。证据三，房屋竣工综合验收申请表、建设工程消防验收意见书、通信工程竣工验收证书、景观工程竣工验收备案表各一份（均为复印件）。以证明涉案房屋于2017年10月16日通过竣工验收，12月25日在嘉兴市秀洲区房地产管理处备案，2017年12月15日通过消防验收，11月14日通过通信工程竣工验收，8月21日景观工程通过竣工验收。原告说明，上述竣工验收材料原件均在城建档案馆备案。被告质证称，该证据系复印件，真实性无法确认，也不符合我方要求；之前反复要求被告出示和提供合同约定的证明文件和其他相关资料，原告没有提供，当时现场情况也说明不具备交房条件，我方认为涉案房屋没有通过综合验收。被告为反驳原告的本诉请求并支持其反诉请求，举证如下：证据四，浙江省商品房买卖合同一份。内容与证据一一致，以证明原被告之间的商品房买卖合同关系合法有效。原告质证无异议。证据五，浙江省增值税普通发票一份。以证明原告于2017年8月6日收到被告支付的购房预付款250431元。原告质证无异议。证据六，交房通知书一份。以证明原告通知被告于2018年1月26日至2月1日前往售楼处办理房款结算及交房手续，并将相关事项告知被告，被告于2018年1月21日收到该通知书。原告质证无异议。证据七，交房传递单一份。以证明被告于2018年1月27日前往原告售楼处办理交房手续，被告设置的交房流程不合理，把验房放在了第4项，即办完了收房手续再验房，程序倒置，置原告于不利地位；被告到达现场后认为房屋达不到交付条件，不愿接收。原告对该证据的真实性持有异议，并称被告确于2018年1月27日前来办理交房手续，但未完成最后的交房手续；原告已完成房屋的竣工验收备案，由于被告的原因造成交房未果，由此产生的后果应由被告承担。证据八，证明一份。由原告出具，以证明被告拟改变付款方式，将银行按揭贷款变更为现金付清剩余房款。原告质证称，被告当时是有现金付款的想法，但该证明无原告公司盖章，对真实性有异议。证据九，照片9张。系被告在第二次前往原告处再次要求原告出示合同第九条约定的房屋竣工验收证明文件和其他资料，原告不提供，被告就用手机拍摄了该组照片，以证明当时小区院内和室内外状况。原告质证称，该组照片由被告单方制作，且与事实不符，不予认可。证据十，通知、EMS快递单各一份。以证明被告于2018年2月8日向原告寄发了通知，要求原告在一周内提供涉案房屋竣工验收备案等相关资料原件。原告对该证据质证无异议，但认为涉案房屋在向被告发送交房通知前已达到合同约定的交房条件，相关资料已在有关部门备案，被告若有异议可以向备案部门查阅。证据十一，通知、EMS快递单各一份。以证明被告于2018年2月28日向原告寄发了通知，以原告有故意隐瞒商品房相关事实真相的嫌疑，未能全面履行合同义务，故意剥夺被告对商品房的知情权，对原告委托的物业管理服务公司能否诚实履行物业管理服务合同的义务及业主权利能否得到有效保障深感不安为由，决定解除与原告签订的商品房买卖合同，并要求原告在收到本通知之日起7日内退还被告已付购房款250431元。原告对该证据质证无异议，但认为原告按合同约定期限交房，没有违约，但被告未支付剩余房款，也未收房，没有解除合同的权利。证据十二，被告与“岁月静好”（原告公司接待人员）的微信聊天记录一份、被告与原告律师陈国云的短信记录、微信聊天记录各一份。以证明被告寄发的两份快递原告均已收到，以及双方就退房事宜协商未果。原告质证无异议，并称“岁月静好”系原告销售人员的微信号，该销售人员在与被告的微信聊天中明确告知被告备案资料已在建设部门存档，被告需要可以查阅。经审查，本院对本案证据认证如下：被告对原告提供的证据一、证据二质证无异议，原告对被告提供的证据四至证据六、证据十至证据十二质证无异议，上述证据合法、真实，具有证明效力，本院予以确认。原告的证据三系复印件，庭后原告提供了向嘉兴市秀洲区城建档案馆调取的房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、房屋建筑工程单位工程竣工报告，能够证明观澜大厦于2017年11月19日通过了竣工验收，于12月15日通过了嘉兴市公安消防支队的消防验收，竣工验收备案文件已于2017年12月19日备案。证据七、证据八无原告方签字盖章，原告不予认可，证据九系原告单方拍摄，原告亦不予认可，上述证据的真实性无法确认，本院不予采信。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年8月6日，被告为向原告购买涉案房屋与原告签订浙江省商品房买卖合同一份，约定房屋总价为499431元，被告于签约当日支付房款250431元，余款249000元于通知办理贷款之日起十日内办毕贷款手续，原告应在2018年1月31日前将符合条件的商品房交付被告，被告如需要按揭贷款，自行与银行办理相关手续，双方并就逾期付款及逾期交房违约责任等项作出了约定。合同签订后被告按约支付购房预付款250431元。涉案房屋所在的观澜大厦工程于2017年11月19日通过竣工验收，于12月15日通过了嘉兴市公安消防支队的消防验收，竣工验收备案文件已于2017年12月19日备案。2018年1月21日，被告收到原告的交房通知书，通知被告于1月26日至2月1日前往原告售楼处办理房款结算及交房手续。后被告于1月27日前往原告售楼处办理交房手续，并提出要求查阅商品房买卖合同第九条约定的建设工程竣工验收及备案证明等相关资料原件，而原告工作人员则告知相关资料原件已交建设部门备案，被告可向建设部门查阅。2月8日，被告致函原告，要求其在一周内提供涉案房屋竣工验收备案等相关资料原件。2月28日，被告再次致函原告，以原告有故意隐瞒商品房相关事实真相的嫌疑，未能全面履行合同义务，故意剥夺被告对商品房的知情权，对原告委托的物业管理服务公司能否诚实履行物业管理服务合同的义务及业主权利能否得到有效保障深感不安为由，决定解除与原告签订的商品房买卖合同，并要求原告在收到本通知之日起7日内退还被告已付购房款250431元。3月30日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告收函后及时办理银行贷款，或以现金方式将剩余房款支付给原告。在双方函件往来期间，原告又以短信、微信的方式就查阅相关资料原件、解除合同等事宜与被告进行了沟通，但未能达成一致意见，原告遂提起本案诉讼。本院认为，原、被告所签订的浙江省商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人双方均具有法律约束力。原告依约通知被告前往办理房款结算及交房手续时，涉案房屋所在的观澜大厦工程已通过竣工验收并已在建设部门备案。关于剩余房款的支付，双方约定于原告通知被告办理贷款之日起十日内办毕贷款手续，现尚无证据证明原告在发出交房通知前已通知被告办理贷款或直接以现金方式支付，在双方未约定原告在被告未付清房款前交房的情形下，应遵循买卖合同的一般交易规则——先付款，再交付，即被告不能在未付清房款的前提下要求原告交付房屋，且原告在交房通知书中亦有“办理房款结算”的内容，故被告在要求原告交付房屋前有付清房款的义务，原告对于被告的交房要求具有先履行抗辩权，被告未付清房款的，原告可以拒绝交付房屋。此后原告又以律师函的方式要求被告及时办理银行贷款或以现金方式支付剩余房款，故原告要求被告支付剩余房款及逾期付款违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于房屋交付，根据商品房买卖合同第十二条交接的约定，“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，出示商品房买卖合同第九条约定的证明文件系原告向被告交付房屋时应履行的合同义务，原告可在付清房款后要求原告出示上述文件，若原告不能出示上述文件，即构成违约，造成房屋的延期交付的，被告可依照合同约定向原告主张逾期交房的违约责任，逾期交房超过90日后被告才有解除合同的权利。因被告未能付清剩余房款，其要求解除合同、退还购房预付款、支付违约金和购房预付款的利息的反诉请求不符合约定或法定的解除条件，本院不予支持。本案事实清楚、权利义务关系明确，适用简易程序审理并无不当，被告要求适用普通程序审理的申请本院不予照准。被告在庭审后申请本院向对方当事人即原告调取“交房传递单”“证明”，本院经审查认为上述证据不属于当事人申请人民法院调查收集证据的范围，亦不予照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吕晶于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴格兰云天置业有限公司购房款249000元，并支付逾期付款违约金（违约金自2018年3月30日起以249000元为基数，按每日万分之一计算至实际付款之日止）；二、驳回反诉原告（被告）吕晶的反诉请求。本案本诉受理费2532元（已减半），反诉受理费2547元，合计5079元，由被告（反诉原告）吕晶负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员  李卫东二〇一八年九月十二日书记员  徐杭琪