太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初3125号原告（反诉被告）王思南，女，1982年1月30日出生，汉族，住太原市。委托代理人王锦莉、赵松敏，北京市京师（太原）律师事务所律师。被告（反诉原告）张小芳，女，1979年11月8日出生，汉族，住太原市。委托代理人武剑旺，山西启承律师事务所律师。被告（反诉原告）高健，男，1979年6月13日生，汉族，住太原市。委托代理人武剑旺，山西启承律师事务所律师。原告（反诉被告）王思南诉被告（反诉原告）张小芳、高健房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵龙担任审判长，与人民陪审员李改萍、李小兰共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王思南及其委托代理人王锦莉、赵松敏、被告（反诉原告）张小芳、高健委托代理人武剑旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王思南诉称，2017年8月30日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定被告将其位于太原市小店区真武路68号15幢2单元4层0401号房屋出卖给原告。双方约定房屋总价为163万元，原告在签订合同当日支付被告房屋定金5万元和我爱我家服务佣金3万元。另双方就违约情况作出以下约定：被告中途违约，应在毁约之日起叁个工作日内将定金还给原告，另给付给原告相当于定金数额的违约金。签订合同当日，双方就此合同另行签订《补充协议》，双方就违约责任重新约定：被告应于2017年10月30日前办理完还款手续解除抵押，逾期办理的，经原告催要后30日内仍不履约的，视为违约，违约方需向守约方支付不低于购房款10%的违约金，同时违约方需承担见证方服务佣金。合同签订后，被告并未于2017年10月30日办理解除抵押手续。2018年1月29日，原告与我爱我家向被告发《告知函》，通知被告在收到本函之日起2日内开始办理解抵押手续。截止今日，原告催告已经超过30日，被告仍未办理解抵押手续。根据《补充协议》，被告的行为已经构成违约，应向原告承担违约责任，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、请求法院解除房屋买卖合同；2、请求法院依法判令被告双倍返还房屋定金10万元整；3、请求法院依法判令被告支付原告违约金16.3万元和我爱我家服务佣金3万元。以上共计29.3万元；4、请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）张小芳辩称，我方未毁约，首先原告有先支付5万元定金的付款义务，但是原告在贷款审批后并未按合同约定履行自己的义务，所以才导致我方无法解除抵押；原告的起诉状中即要求双倍返还定金又要求违约金赔偿，定金和违约金只能选其中之一，不能同时适用，原告的诉讼请求不明，应当驳回原告的起诉。被告（反诉原告）高健辩称，该房屋并非被告（反诉原告）张小芳与被告（反诉原告）高健的夫妻共同财产，该房屋属于被告（反诉原告）张小芳的个人财产，所有不应当将被告（反诉原告）高健列为共同被告；其他的意见与被告（反诉原告）张小芳的意见一致。被告（反诉原告）张小芳、高健提出反诉请求，2017年8月30日，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖契约》，并于同日签订《补充协议》。《补充协议》在付款方式中约定“被反诉人支付反诉人定金5万元，待被反诉人贷款审批后由被反诉人再追加反诉人定金5万元用于反诉人还贷。待反诉人完成注销他项手续且将该房屋的过户交易权公证至丙方工作人员名下后，被反诉人支付反诉人首付房款（含定金），剩余房款以银行房贷为准。”“房地产买卖契约”第八条约定“被反诉人中途悔约，被反诉人不得向甲方索还定金。被反诉人不能按期向甲方付清购房款；或者反诉人方不能按期向被反诉人交付房地产，每逾期一日，违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之零点四的滞纳金”。为维护反诉人的合法权益，请求人民法院依法判令：1、依法判令被反诉人支付反诉人112348元的违约金；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）王思南针对反诉请求辩称，被反诉人不存在违约行为；反诉人在被反诉人贷款审批未审批前就已经存在违约行为使房屋买卖合同无法履行，在2017年10月上旬到中旬之间反诉人就明确表示不愿意继续买卖房屋并一直拖延办理解抵押手续，其次按合同约定反诉人应在2017年10月30日前就诉争房屋进行解抵押手续办理，但直至被反诉人起诉这一行为仍未完成；合同约定被反诉人贷款审批后追加定金5万元但并未就追加定金的日期作明确约定，被反诉人在知道审批结果时已经得知反诉人拒绝卖房，出于反诉人已违约、交易无法进行，被反诉人无法按照合同继续履行约定，综上，反诉人应当按照违约条款对被反诉人予以赔偿，反诉人提出的反诉请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回反诉人的全部反诉请求。经审理查明，2017年8月30日就购房事宜经太原伟业我爱我家房地产经济有限公司服务居间介绍，原告（反诉被告）王思南与被告（反诉原告）张小芳签订了编号为ZHDL0021543的《房地产买卖契约》一份，主要约定：被告（反诉原告）张小芳将其所有的位于太原市小店区真武路68号15幢2单元4层0401号房屋一套出售给原告，房屋建筑面积153.51㎡，房屋总价款为163万人民币；合同签订当日，原告（反诉被告）需支付被告（反诉原告）张小芳定金5万元；违约责任部分约定为若被告（反诉原告）张小芳中途违约，则其应当在毁约之日起三日内退还定金，并另给付相当于定金数额的违约金；或若被告（反诉原告）张小芳不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之零点四的滞纳金；契约还约定了其他内容。同日，双方签订了《补充协议》一份，主要约定：被告（反诉原告）张小芳需在合同签订后于2017年10月30日前办理完还款手续解除银行抵押，不得无故拖延办理，如产生上述行为，履约方予以催告，自催告之日，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之零点四的滞纳金，经违约方催告后仍无履约行为，逾期超过三十日的视为违约，违约方仍需向守约方支付不低于购房款10%的违约金；同时，违约方需承担见证方服务佣金3万元；付款方式为在签订《房地产买卖契约》当日，原告支付被告（反诉原告）张小芳定金5万元，待原告贷款审批后由原告再追加支付被告（反诉原告）张小芳定金5万元用于被告（反诉原告）张小芳还贷，待被告（反诉原告）张小芳完成注销他项手续且将该房屋的过户交易权公证至我爱我家工作人员名下后，原告支付被告（反诉原告）张小芳首付房款（含定金），剩余房款以银行放贷为准；补充协议还约定了其他内容。上述合同签订当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）高健支付定金5万元、向中介机构支付佣金3万元。后至2017年10月30日，被告（反诉原告）张小芳未办理解除抵押事项；2017年10月10日至2018年4月期间，双方通过微信、电话等方式对此一直进行协商，被告（反诉原告）对未办理解除抵押一事并未否认，并提出用车抵除违约责任等办法。2017年10月27日，原告的银行贷款手续获批。2018年1月29日，原告王思南在太原伟业我爱我家房地产经济有限公司见证下，向被告（反诉原告）张小芳邮寄《告知函》，告知被告（反诉原告）张小芳拖延办理存在违约行为，督促被告（反诉原告）张小芳办理解抵押手续，履行与原告的买卖合同。2018年1月31日，被告（反诉原告）张小芳收到该《告知函》。至原告（反诉被告）起诉之日，被告（反诉原告）张小芳仍未办理完毕解除抵押手续。后双方因违约责任和支付违约金的具体数额等事项不能达成一致，诉至本院。另查明，涉案房屋太原市小店区真武路68号15幢2单元4层0401号的所有权人为被告（反诉原告）张小芳，该房屋在中国农业银行股份有限公司太原高新技术开发区支行办有抵押登记。二被告（反诉原告）系夫妻关系。以上事实，有原、被告提供的房地产买卖契约、补充协议、成交确认书、收据、告知函、快递查询单、房产证以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原告（反诉被告）王思南与被告（反诉原告）张小芳之间所签订的房地产买卖契约、补充协议等文件系双方真实意思表示，亦不违反相关规定，应系有效合同，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告（反诉被告）已依约支付定金50000元、中介费用30000元，其后被告（反诉原告）张小芳未按合同约定于2017年10月30日之前办理解抵押手续，也未在合理的期限内和经原告（反诉被告）催促后办理，导致合同无法继续履行，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于解除双方之间所签订的房屋买卖合同一事，双方均对此无异议，故本院予以准许。关于违约金的具体数额，双方所签订的契约、补充协议均有约定，原告（反诉被告）王思南要求被告（反诉原告）双倍返还房屋定金100000元，在契约中对此有明确约定，原告（反诉被告）称其要求返还双倍定金并非适用定金罚则，而是违约金的一种组成方式，即除应退还的50000元定金外的50000元为违约金，因其已明确主张了违约金，故对其该主张本院不予采纳，被告（反诉原告）仅需返还定金50000元；因双方在补充协议中对违约金明确约定为不低于合同总价款的10%，现原告（反诉被告）主张的违约金为房价款的10%，未超出合同约定的合理范围，对此本院予以支持；返还佣金30000元亦符合合同约定，本院予以支持；故被告（反诉原告）应退还原告（反诉被告）定金50000元、支付原告（反诉被告）违约金163000元、佣金30000元。关于被告（反诉原告）高健是否应当承担还款责任的问题，二被告系夫妻关系，被告（反诉原告）高健在担保合同中签字、收取原告（反诉被告）支付的定金，完整参与交易过程，故被告（反诉原告）高健应承担还款责任为宜。关于被告（反诉原告）所提因原告（反诉被告）在所申请的银行贷款办理下来之后未依约向其追加支付定金50000元用于还贷造成其未能及时还贷解除抵押手续、原告（反诉被告）构成违约需承担违约责任的诉讼请求，结合双方的交易过程和2017年10月10日至10月22日之间的交流内容看，在该银行贷款办理下来之前被告（反诉原告）因中介办理事情的效率问题已对交易能否顺利完成产生质疑，在之后主要就是为承担何种违约责任和如何承担问题与原告（反诉被告）进行交涉，在此情况下再结合合同标的考虑，其仅因为原告（反诉被告）未追加支付50000元定金就不再办理归还银行贷款、解除抵押手续使合同继续履行的理由不符合常理，原告（反诉被告）在2017年10月27日银行贷款获批后未支付追加定金系出于对交易安全的考虑，且有中介人员出庭对上述事实予以证明，故本院对二被告（反诉原告）的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王思南、被告（反诉原告）张小芳于2017年8月30日签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》。二、被告（反诉原告）张小芳、高健于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）王思南定金50000元、支付原告（反诉被告）王思南佣金30000元、违约金163000元。三、驳回被告（反诉原告）张小芳、高健的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉部分5045元（原告已预交），由被告张小芳、被告高健负担；反诉部分1273元（被告已预交），由被告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵 龙人民陪审员 李改萍人民陪审员 李小兰 二○一八年九月二十日书 记 员 杨 琦