浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0381民初9063号 原告：瑞安市安居物业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道解放中路10号楼704室。 法定代表人：曾志强。 委托诉讼代理人：曾志进，该公司工作人员。 被告：陈志勇，男，1965年4月2日出生汉族，住瑞安市。 原告瑞安市安居物业管理有限公司与被告陈志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，并于2018年8月10日、2018年9月13日两次公开开庭进行了审理，原告瑞安市安居物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾志进、被告陈志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞安市安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告即行交纳物业管理服务费3009元及赔偿经济损失（以3009元为基数，从2016年9月1日起按日利率0.1%计算至实际清偿之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系专门从事小区物业服务的公司，2010年开始入驻心兰苑小区实际开展物业服务工作，并与瑞安市旧城改造发展公司签订心兰苑前期物业服务合同，双方约定物业费由业主或者物业使用人负担，业主按季度交纳自有面积足额物业费，逾期支付物业费应支付违约金，物业费标准为多层建筑0.6元/月/平方米、高层住宅1.1元/月/平方米、商业和办公用房1.6元/月/平方米，被告系心兰苑小区的业主，物业面积124.32平方米，截至目前被告尚欠原告自2014年11月1日至2016年8月31日期间的物业服务费3009元，原告多次催讨未果，为此无奈起诉。 被告陈志勇辩称：应驳回原告关于经济损失的主张，且原告存在过错，服务有瑕疵，物业费3009元应均等负担，且考虑房屋出租的事实由被告酌情负担，诉讼费由原告负担，具体如下，1.原告要求赔偿经济损失、违约金、滞纳金，不应支持，因为个人收取并不合法、不合理，依原告的请求则月息高达3%，已属高利贷，况且物业服务合同中就此并未约定；2.原告所主张的物业费计算方式，以1.1元/月/平方米计价，面积124.32元平米无异议，时间方面原告以2014年11月1日至2016年8月31日计算虽无依据，但被告默认，不持异议，但原告并未向被告多次催讨，甚至在涉案房产的租赁人搬出时，即2017年5月27日，我打电话给原告，叫原告过来一起算掉，原告说让我们去物业公司，租赁人本就有气，所以就没去交；3.被告提供的物业服务存在瑕疵，依《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》所规定，依其收费标准应每年征求业主对物业服务的意见并就满意率达到相应的标准，原告未做到，故物业服务存在瑕疵，被告所在的第8幢多人被起诉，我去了解过，2014年原告在第8幢楼下堆放垃圾，未清理，所提供的物业服务存在瑕疵，对5楼及以下房屋影响较大，高层影响可能较小，反观业主对现在的物业公司并未拖欠物业费，另，原告所服务的瑞嘉庭院小区，在2015年下半年原告起诉了13%的业主，而该小区业主并未拖欠现在的物业公司相关物业费，不能不说明原告提供的物业服务存在瑕疵；4.原告只是与房开签订了合同，合同中未约定期限，我也未见到原告与业主委员会之间签订的合同，涉案合同对业主无拘束力；5.被告在2013年10月17日收到钥匙时，支付过周转金1000元，应予以抵扣；6.涉案房产登记于我与配偶名下，涉案债务可由我一人一并承担，无须追加配偶参与诉讼；7.关于建筑垃圾清运费，被告在2013年10月拿到钥匙后就租给了他人，租赁人也没装修，仅是贴了墙纸，不存在垃圾清运的情形，也就应该无须支付清运费，况且原告也未能提供相应的装饰装修工程合同，其并无依据收取该部分清运费；8.关于公用电的问题，原告未就此提供相应的证据，具体数额不应仅以原告的口头陈述为据。 原告在庭审中补充陈述：1.因涉案债务由被告陈志勇承担，不再追加其配偶参与诉讼；2.被告所称的堆放于8幢的垃圾是临时堆放，原告也及时进行了清理，原告提供的物业服务不存在瑕疵；3.原告已与房开签订过物业服务合同，是包干类型的，应以合同为准，不应适用《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定；4.被告所称的1000元系预收建筑垃圾清运费及公用电周转金，与本案所请求的物业管理服务费并不同，与本案无关联，不应在本案中一并处理，且该1000元所对应的建筑垃圾清运费为300元，系原告受瑞安市建筑渣土消纳管理中心委托代收，公用电周转金也早已超过700元，该1000元尚不够支付该两项费用。 原告向本院提供了事实方面的证据：催款通知书快递单、前期物业服务合同、进场通知单、产权证明书、瑞发改价[2009]23号文件，被告向本院提供了事实方面的证据：预收建筑垃圾清运费及公用电周转金收款收据（1000元）、房屋租赁合同、《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，本院依职权出示了由原告就心兰苑小区向瑞安市建筑渣土消纳管理中心最后一次（即2013年6月份）交纳的清运费电子表格（照片）。经质证，被告对原告提供的产权证明书无异议，对物业服务合同认为对业主无拘束力，对进场通知表示不知情，对快递单表示未收到该快递，对瑞发改价[2009]23号文件表示收费主体系瑞安市建筑渣土消纳管理中心而非物业公司，物业公司就此主张收取清运费尚需要相应证据来佐证支持，且垃圾也可由业主自行处理，而无需缴纳相应的清运费，在本案中原告也未提供证据证明其对垃圾进行了清运，对2013年6月清运费电子表格无异议，认为原告没清运则不应收费；原告对收款收据的关联性有异议，认为不应在本案处理且该1000元不足以支付收据上所列的相应费款，对房屋租赁合同的关联性有异议，认为与本案无关联，对《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》的关联性有异议，认为对本案并不适用，对2013年6月清运费电子表格无异议，但认为后续的垃圾清运原告也一直在做。本院认为，前期物业服务合同、进场通知单、产权证明书、瑞发改价[2009]23号文件、预收建筑垃圾清运费及公用电周转金收款收据、2013年6月清运费电子表格，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信，对于催款通知书快递单，因缺乏相应的快递收寄件记录与之相印证，本院不予采信，对于房屋租赁合同，因房屋是否出租并不影响原告向业主主张权利，该证据不影响本案的审理，故本院不作认定，对于《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，因涉案物业服务合同已就物业服务收费等内容进行了约定，有约定的应以约定为准，该证据不影响本案的审理，故本院对该证据不作认定。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月7日，原告与瑞安市旧城改造发展公司签订了《心兰苑前期物业服务合同》，约定：原告为心兰苑提供物业服务，期限自签订该合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；高层住宅业主按其拥有建筑面积每平方米1.1元每月向原告交纳；电梯及小区公用设施运行所需的电费按实际发生额另行向业主分摊收取；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务；业主或物业使用人违反该合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按有关规定的标准向物业公司支付违约金。该合同还就其他内容作了约定。2010年12月20日，瑞安市旧城改造发展公司通知原告进场开始管理该物业。被告陈志勇作为该小区8幢一单元502室房屋（建筑面积124.50平方米，原被告确认物业面积以124.32平方米计）的业主，至今未向原告支付2014年11月1日至2016年8月31日期间的物业服务费3009元（按124.32平方米计，每平方米1.1元每月计算），在2016年8月31日后，原告未再向原告就上述房产提供物业服务。 另查明，2018年7月17日，中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准年利率为4.35%（六个月内期）。 本院认为，本案的焦点如下： 1.前期物业服务合同是否适用于被告。 被告认为前期物业服务合同并非原告与业主委员会所签订，故抗辩该合同并不适用于被告。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在业主委员会与其他物业公司签订新的物业服务合同之前，前期物业服务合同应当适用于被告。被告的该项抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。 2.原告提供的物业服务是否存在瑕疵。 被告抗辩原告提供的物业服务质量存在瑕疵，认为存在垃圾未及时清理、未征求业主满意度、原告在其他小区起诉较多业主等，但未能提供相应的证据以证明原告提供的物业服务质量不符合前期物业服务合同的约定，故被告的该项抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。 3.被告预交的1000元是否与本案具有关联性、能否以此在本案中主张抵扣。 原告主张该1000元是预交的建筑垃圾清运费及公用电周转金，而非涉案所起诉的物业管理服务费，与本案并非同一法律关系，不应在本案中予以处理，而被告认为该1000元应在本案中予以抵扣。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按合同性质不得抵销的除外。”首先，该1000元所指向的债权债务属于金钱，与原告诉请的物业管理服务费种类相同；其次，该1000元系原告在提供物业服务期间预先收取的费用，现原告已经退出该小区的物业管理，双方的物业服务合同已经解除，该费用当然应该结算，被告就该1000元主张返还的期限已经届满；最后,原告主张该1000元中的300元为代收建筑垃圾清运费，其余为公用电周转金，但原告就代收建筑垃圾清运费的依据或向相关部门代交该部分费用、抑或已实际清运建筑垃圾等未在本案中提供相应的证据，也未在本案中就被告应负担的公用电具体数额进行必要的举证，对被告享有的该1000元债权主张尚未形成实质性抗辩。故该1000元在本案中应予以抵扣。原告预先收取公用电周转金等费用是基于涉案前期物业服务合同中“关于电梯及小区公用设施运行所需的电费按实际发生额另行向业主分摊收取”的约定，与本案具有关联性，原告关于上述1000元与本案缺乏关联性的意见，与事实不符，本院不予采纳。当然，上述意见并非在实体上认定原、被告之间关于建筑垃圾清运费及公用分摊电费的债权债务，原告可另行就此主张权利。 4.关于经济损失是否应赔偿。 涉案前期物业服务合同中约定“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按有关规定的标准向物业公司支付违约金”，该约定并未明确违约金的计算方式，原告主张从2016年9月1日起按日利率0.1%计算经济损失，尚缺乏法律依据，但原告主张权利后，被告仍未交纳相应费用，已属违约，本院对原告的经济损失酌情予以支持，该部分经济损失以被告尚须支付的物业服务费为基数自2018年7月17日起（即涉案文书送达至被告之日）按中国人民银行同期同档次贷款基准年利率4.35%计算至实际履行之日止。 综上所述，原告已按前期物业服务合同为管理服务，被告作为该小区的业主，应按约支付物业服务费。被告未支付的物业服务费3009元，应予支付，扣除被告之前预交的建筑垃圾清运费及公用电周转金1000元后，被告尚须支付2009元及经济损失。另被告所提及的涉案房产曾出租于他人的情况，并不影响原告向业主即被告主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告陈志勇于本判决生效之日起五日内向原告瑞安市安居物业管理有限公司支付物业服务费2009元及经济损失（以2009元为基数自2018年7月17日起按年利率4.35%计算至实际履行之日止）； 二、驳回原告瑞安市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告瑞安市安居物业管理有限公司负担10元，被告陈志勇负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 陈也峰 二〇一八年九月二十一日 代书记员 张 杨