四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民初66号 原告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。 法定代表人：李久润，行长。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 被告：成都民丰达投资有限公司，住所地四川省成都市双流西航空港一路一段536号。 法定代表人：熊桂林，董事长。 委托诉讼代理人：梁东鹏，北京中伦（成都）律师事务所律师。 第三人（被申请执行人）：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区明宇路1号。 法定代表人：杨晓斌，经理。 第三人（被申请执行人）：四川思凯房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区孵化园7号楼208、210号。 法定代表人：陈春兰，经理。 第三人（被申请执行人）：陈春兰，女，1965年3月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 第三人（被申请执行人）：唐作银，男，1965年3月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 第三人（被申请执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区龙吟路56号。 法定代表人：唐作银，经理。 上列第三人的委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师，系特别授权。 原告恒丰银行股份有限公司南充分行(以下简称恒丰银行)因与被告成都民丰达投资有限公司（以下简称民丰达公司）、第三人南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔公司）、第三人四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯房产公司）、陈春兰、唐作银、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒丰银行的委托诉讼代理人周世明、周亿洲，被告民丰达公司的委托诉讼代理人梁东鹏，第三人莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司的共同委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒丰银行向本院提出诉讼请求：１．准许执行成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场3栋1层1号房屋；２．判令民丰达公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：因莱茵威尔公司向恒丰银行借款，思凯房产公司作为抵押人与恒丰银行签订《最高额抵押合同》，约定思凯房产公司以其所有的位于成都市高新区中和大道二段99号3栋1层1号房屋（房屋所有权证号成房权证监证字第××号，以下简称诉争房屋）向恒丰银行抵押担保，并到成都市房屋产权登记中心办理了抵押登记，恒丰银行于2015年10月15日领取了他项权利证书。借款到期后，借款人及担保人均未偿还借款。恒丰银行遂将莱茵威尔公司、思凯房产公司及其他保证人诉至本院（案号（2017）川13民初58号）。该案审理过程中，本院根据恒丰银行的诉讼财产保全申请，于2017年4月查封了诉争房屋。在本院主持下，各方当事人于2017年8月10日自愿达成调解协议，本院据此作出（2017）川13民初58号民事调解书，确认当事人达成的调解协议：一、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同偿还恒丰银行借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同向恒丰银行支付利息1166666.66元、复利20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清原告恒丰银行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同于2017年10月10日前向原告恒丰银行付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。因各债务人未按照该调解书履行义务，故恒丰银行向本院申请强制执行。本院受理恒丰银行的执行申请（案号（2017）川13执108号）后，于2018年1月决定对诉争房屋进行评估、拍卖。此时，民丰达公司以其已购买诉争房屋为由提出执行异议。本院审查后，于2018年3月15日作出（2018）川13执异17号执行异议裁定：中止成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场3栋1层1号房屋的执行。恒丰银行不服该裁定，遂提起本案诉讼。恒丰银行认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称办理执行异议和复议的规定）第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人……”、第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”之规定，诉争房屋是已登记的不动产，应按不动产登记簿判断民丰达公司是否为诉争房屋的权利人。无论民丰达公司与思凯房产公司之间的商品房买卖关系是否真实，是否合法有效，均不能证明民丰达公司是诉争房屋登记的权利人。民丰达公司对诉争房屋不享有排除强制执行的权利。 民丰达公司辩称，一、民丰达公司在诉争房屋抵押、查封前已合法购买该房屋，并支付了全部房款，缴纳了全部税费，且实际合法占有、使用该房屋。二、民丰达公司未能取得诉争房屋权属证书，原因不在民丰达公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封、扣押、冻结财产规定）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，人民法院应当解除对诉争房屋的查封。三、南充市中级人民法院中止对诉争房屋的执行符合法律规定。根据办理执行异议和复议的规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，民丰达公司在思凯房产公司向恒丰银行借款及诉争房屋抵押前，已与思凯房产公司签订《商品房买卖合同》，且已付清全部房款，并实际入住并合法占有诉争房屋。思凯房产公司在将诉争房屋售与民丰达公司后又将该房屋抵押给恒丰银行。民丰达公司未能取得诉争房屋的权属证书系思凯房产公司的违约行为所致，自身没有任何过错。民丰达公司就诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。综上，请求法院依法驳回恒丰银行的诉讼请求。 莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司述称，恒丰银行与民丰达公司陈述的事实基本属实，诉争房屋现状是一系列客观原因所致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年10月9日，民丰达公司与思凯房产公司签订《商品房买卖合同》，以2467300元购买思凯房产公司开发的位于成都市高新区中和大道二段99号“卡斯摩广场一期”第3幢1层1号房屋。2014年10月9日、2014年11月6日，民丰达公司委托其员工宋烨通过兴业银行转账分别向思凯房产公司给付房款200万元、467300元。2014年11月6日，宋烨再次通过兴业银行转账向思凯房产公司缴纳维修基金89603元。2014年10月17日，思凯房产公司将诉争房屋交付给民丰达公司。2014年11月，民丰达公司开始装修诉争房屋。装修后，民丰达公司自用诉争房屋至今。另查明，成都市岷江自来水厂和成都天府新区华天兴能燃气有限公司将诉争房屋位置记载为卡斯摩别墅区-301号，国网四川省电力公司成都供电公司将诉争房屋位置记载为卡斯摩广场4栋4号。因建设规划调整和思凯房产公司将诉争房屋办理了抵押登记，诉争房屋权属至今未能转移登记至民丰达公司名下。民丰达公司与思凯房产公司也未到相关行政部门办理房屋买卖合同备案登记。 2015年10月12日，因莱茵威尔公司向恒丰银行借款，思凯房产公司作为抵押人与抵押权人恒丰银行签订《最高额抵押合同》，约定抵押人为抵押权人与债务人莱茵威尔公司在2015年10月12日至2018年10月11日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金余额为人民币肆仟万元正。《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》载明的抵押物为思凯房产公司所有的坐落于成都市高新区中和大道二段99号办公房屋（包括诉争房屋在内共计25套房屋），合计4744.519平方米。之后，思凯房产公司与恒丰银行到成都市房屋产权登记中心办理了该25套房屋的抵押登记。恒丰银行于2015年10月15日领取了该25套房屋的他项权利证书，编号为成房他证他权字第××号至-22号。 2016年10月25日，恒丰银行与莱茵威尔公司签订《流动资金借款合同》，约定恒丰银行借款人民币4000万元给莱茵威尔公司，借款期限自2016年10月25日至2017年10月24日止。2016年10月25日，恒丰银行向莱茵威尔公司发放借款4000万元。 因莱茵威尔公司违约，恒丰银行解除了涉案《流动资金借款合同》，要求莱茵威尔公司偿还借款本金、利息及其他款项，并要求思凯房产公司及其他保证人承担清偿责任。2017年4月26日，恒丰银行遂将莱茵威尔公司、思凯房产公司及其他保证人诉至本院，请求：1.判令借款人莱茵威尔公司立即偿还恒丰银行借款4000万元及截至2017年4月17日的利息2750000元，并按约定的利率给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的利息；2.判令莱茵威尔公司向恒丰银行支付截至2017年4月17日的复利120876.81元，并按约定给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的复利、罚息；3.判令莱茵威尔公司赔偿恒丰银行实现债权及抵押权的费用（律师费、催收费用等）；4.判令莱茵威尔公司承担本案全部诉讼费用；5.判令思凯房产公司对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任；6判令各保证人对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任。该案审理过程中，本院根据恒丰银行的诉讼财产保全申请，于2017年4月查封了诉争房屋。在本院主持下，各方当事人于2017年8月10日自愿达成调解协议，本院据此作出（2017）川13民初58号民事调解书，确认当事人达成的调解协议：一、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同偿还恒丰银行借款人民币4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同向恒丰银行支付利息1166666.66元、复利20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清原告恒丰银行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同于2017年10月10日前向恒丰银行付清本调解协议确定的第一、二项确定的款项。 因各债务人未按照该民事调解书履行清偿义务，恒丰银行故申请本院强制执行。本院受理恒丰银行的执行申请（案号（2017）川13执108号）后，于2018年1月决定对诉争房屋进行评估、拍卖。此时，民丰达公司以其已购买诉争房屋为由提出执行异议。本院审查后，于2018年3月15日作出（2018）川13执异17号执行异议裁定：中止对成都市高新区中和大道二段99号卡斯摩广场3栋1层1号房屋的执行。恒丰银行不服该裁定，提起本案诉讼。 上述事实有恒丰银行提交的诉争房屋所有权证及他项权利证书，民丰达公司提交的《商品房买卖合同》、授权委托书、兴业银行转账凭证、装修入住手续、《室内安全防范须知》、业主家庭防火责任协议书、前期物业服务协议、装修施工许可证、装修管理费及装修付款收据、车位租赁缴费凭证、车位管理费、物业管理费缴费凭证、水、电、气费缴费凭证、电表图片、思凯房产公司未及时办理房屋权属转移登记的情况说明、《城市燃气工程安装合同书（民用）》、房屋现状照片在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为民丰达公司就诉争房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。首先，民丰达公司向思凯房产公司购买诉争房屋后，已支付全部房款，且思凯房产公司已将诉争房屋交付民丰达公司。民丰达公司接收房屋后进行了装修，并自用至今。虽因思凯房产公司将诉争房屋抵押及建设规划调整，诉争房屋权属至今未能转移登记至民丰达公司名下，但民丰达公司依据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，享有请求思凯房产公司协助办理诉争房屋权属转移登记的权利，即民丰达公司对诉争房屋享有物权期待权。其次，依照民事诉讼法第一百九十六条“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”、第一百九十七条“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条“人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼”之规定，除当事人依据物权法第一百九十五条的规定协议实现抵押权外，抵押权人实现担保物权应当向人民法院提出申请或向人民法院提起诉讼，再依据生效判决或裁定申请人民法院拍卖、变卖抵押物。并且，民事诉讼法第二百二十四条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行”。因此，只有生效判决、裁定确定恒丰银行对诉争房屋享有优先受偿权，人民法院才能将诉争房屋作为抵押财产进行执行。虽然恒丰银行取得了诉争房屋的他项权利证书，但其在（2017）川13民初58号一案中未对诉争房屋主张优先受偿权，且在（2017）川13民初58号民事调解书也未确认其对诉争房屋享有优先受偿权。同时，抵押合同是否有效、抵押权是否设立、抵押权实现的情形是否具备等须经人民法院或仲裁机关审查、审理认定。未经生效裁决认定，前述情况均存在或然性。换言之，抵押合同及他项权利证书不能作为执行抵押财产的依据。因此本院根据恒丰银行的申请强制执行诉争房屋时，恒丰银行不能主张优先受偿权，即诉争房屋不能作为抵押财产执行，只能作为思凯公司的一般责任财产执行。恒丰银行主张本案应适用办理执行异议和复议规定第二十七条的理由不成立。第三，基于前述两点，依照查封、扣押、冻结财产规定第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，民丰达公司对诉争房屋享有的民事权益能够排除执行。即使生效裁决认定恒丰银行对诉争房屋享有优先受偿权，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，恒丰银行对诉争房屋享有的优先受偿权不能对抗买受人民丰达公司。再者，《贷款通则》第十条第一款规定：“除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”；第二十七条规定：“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”因此恒丰银行对作为抵押物的诉争房屋的权属、价值及抵押权的实现负有调查核实和谨慎审查义务。恒丰银行明知诉争房屋系商品房且可能被出售，却未按照前述规定对诉争房屋进行现场调查核实。从查明的事实看，思凯房产公司将诉争房屋抵押给恒丰银行时，民丰达公司已受领诉争房屋并进行装修、使用，恒丰银行只要进行现场核实，即可知晓诉争房屋的权属状况，从而决定是否同意思凯房产公司以诉争房屋进行抵押。因此恒丰银行对涉案抵押权的设立存在过错。并且，恒丰银行的过错行为直接损害了民丰达公司的权益。其行为违反了民法最基本的诚实信用原则，不应受到法律保护。总之，民丰达公司对诉争房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 综上所述，恒丰银行请求准予执行诉争房屋的理由不成立，其请求不予支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、民事诉讼法第二百二十四条“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行”、第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，判决如下： 驳回原告恒丰银行股份有限公司南充分行的诉讼请求。 案件受理费22800元，由原告恒丰银行股份有限公司南充分行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  刘荣耀 审判员  田 娟 审判员  雷发军 二〇一八年九月二十六日 书记员  朱 丹