黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初1394号原告：哈尔滨华和物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区怡乐街赛丽斯家园会所。法定代表人：高岩，职务经理。委托诉讼代理人：刘秀良，黑龙江磊源律师事务所律师。被告：范大伟，男，1961年6月5日出生，汉族，军转干部，住哈尔滨市松北区。原告哈尔滨华和物业管理有限责任公司（以下简称华和物业公司）与被告范大伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华和物业公司法定代表人、委托诉讼代理人，被告范大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴纳拖欠的住宅物业费6522.85元，并给付2015年至2018年3月31日期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：范大伟系哈尔滨市松北区赛丽斯家园小区联排7-4号业主，华和物业公司系该小区物业管理服务单位。2006年10月31日，范大伟办理了进户手续，与华和物业公司签订了物业管理协议。协议签订后，华和物业公司履行了物业管理服务义务，范大伟自2015年至2018年3月31日共拖欠物业费6522.85元，经原告多次上门、电话催缴，至今被告未履行，故诉至法院。被告范大伟辩称，不同意原告的诉讼请求。其拒不缴纳物业费是因为华和物业公司不履行职责和义务。具体如下：一、自2011年起，范大伟所住房屋的隔壁邻居养鸡，空气难闻，致使范大伟家无法开窗、开门，经多次与华和物业公司交涉，均未解决；二、物业管理水平低，环境卫生未达标，野草丛生，垃圾露天堆放，路面破损严重，常年无人维修，小区无保安巡逻，院墙灯损毁未更换及维修，监控较少，形同虚设，致使小区内发生盗窃案件，无法调取监控录像。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：华和物业公司提交的证据：证据1.企业营业执照、物业服务企业资质证书各一份；证据2.2013年10月21日至2016年10月20日、2016年10月21日至2019年10月20日物业服务合同、赛丽斯家园物业管理合作协议书各一份；证据3.进户证明一份；证据4.2017年10月至2018年7月小区维修照片20张；范大伟提交的证据：2018年7月18日小区照片13张，华和物业公司提供的证据、范大伟提交的证据中关于小区路面及邻居养鸡的照片内容真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以采信，对范大伟提供的其他证据，虽然有真实性，但与本案无关联性，本院不予采信。本院依法调取怡园社区与华和物业公司签订物业服务合同情况说明一份，经当事人质证，本院予以采信。本院根据原告、被告的陈述及提交的证据，经审理认定事实如下：范大伟系哈尔滨市松北区赛丽斯家园小区联排7-4号业主，房屋使用面积187.44平方米。2013年，赛丽斯家园小区前期物业服务合同到期后，因该小区没有成立业主委员会，哈尔滨市松北区松北街道办事处怡园社区居民委员会（以下简称松北怡园社区）在政府有关部门指导下，代行业主委员会职责，与华和物业公司签订物业服务合同，约定由华和物业公司为赛丽斯家园小区提供物业服务，管理期限自2013年10月21日起至2016年10月20止。合同期满后，松北怡园社区与华和物业公司续签了物业服务合同，约定：管理期限自2016年10月21日起至2019年10月20日止，联排别墅的物业服务费由业主按使用面积每月每平方米1.2元交纳，物业管理服务范围包括房屋共用部位、公用设施设备及其运行、附属配套设施的维护和管理服务、公共环境卫生等服务内容。依据合同约定，范大伟每月应交纳物业费224.93元，现其尚欠华和物业公司自2015年11月1日至2018年3月31日的物业管理费，共6522.85元。该小区未成立业主委员会，且存在部分道路地砖损坏及部分业主饲养鸡类家禽的情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。范大伟作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向华和物业公司交纳物业服务费。现华和物业公司起诉，要求范大伟给付自2015年10月1日至2018年3月31日期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于范大伟抗辩称华和物业公司对被告邻居家养鸡不予处理的情况，本院认为原告对被告的服务，基于物业也止于物业，被告不可将房屋使用过程中产生人与人、人与物之间的所有烦心事，都归究于原告，冀望原告能够解决。原告对被告所开展的物业服务，需要业主的配合。诸如部分业主私养活禽的问题，并非原告的直接行为所致，原告也无强制执法权。对原告履行合同情况的评判，既要结合实际，也要统一口径和标准统一实施，不能不顾及其行为付出而简单地拿行为效果来衡量。在同一服务之下，被告拒缴物业费用，对其他已缴费的业主而言不公平，故该项抗辩不构成拒缴物业费的理由。范大伟抗辩称华和物业公司物业管理水平低，未达到服务标准，本院认为物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费，同时，原告华和物业公司举示证据证明其正在修复小区道路，能够保证地面的正常使用，故对范大伟的该项抗辩理由本院不予支持。小区环境的良好状况与物业公司的服务规范程度、业主素质、小区配套设施的自然老化程度、小区的规划及相关配套设施的完善程度、交费率、物业费标准的高低等众多因素密切联系。案涉小区自收取物业费以来，收费标准十几年内均无变化，相较于松北区其它同类小区，收费标准较低，而物业公司相应管理的各成本均在增加，无论哪一因素环节出现问题，势必会影响小区的环境，并可能导致小区环境质量下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运营以及对小区的日常管理会造成影响，从而影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司在服务中存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。另外，本案被告提供的小区环境图片，无拍摄时间，以此无法证明华和物业公司自2015年至2018年期间物业服务水平下降，证据不足。故范大伟的抗辩意见，本院不予采纳。关于华和物业公司主张自2015年至2018年3月31日期间，以6822.85元为基数按年利率4.75%计算利息的诉讼请求，不符合合同约定，于法无据，故本院不予支持。需要指出，原告作为小区的物业服务公司应当对小区安保及环境卫生等事务全面履行合同约定之义务，虽不能苛求物业公司到达所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。小区的公共收益系全体业主所有，在小区未成立业主委员会的情形下，物业公司应当按照善良保管人的要求保管小区公共收益，公共收益的收支应当定期公示，使业主知晓，待将来小区成立业主委员会后再与业主委员会就费用交接予以协商，同时，业主亦可进行监督，若发现物业公司有损害业主利益情形时，应及时运用法律武器以维护自己的合法权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。综上，华和物业公司在物业服务中提供了符合合同约定标准的服务，其请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、范大伟于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨华和物业管理有限责任公司自2015年10月1日至2018年3月31日的物业管理费6522.85元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由范大伟负担，范大伟须于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨华和物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一八年九月七日法官助理李超群书记员刘莹