杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭经开民初字第375号原告：傅雪猛。原告：钟丽贤。二原告共同委托代理人：吴正亮，浙江鼎和律师事务所律师。被告：洪维淼。被告：陈小燕。二被告共同委托代理人：赵夏焱、富成立，浙江海之星律师事务所律师。原告傅雪猛、钟丽贤诉被告洪维淼、陈小燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员刘承娜独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告钟丽贤及二原告的委托代理人吴正亮，被告洪维淼、陈小燕的委托代理人赵夏炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告起诉称：2015年2月10日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定原告向被告购买位于下沙文苑风情小区16幢1单元2212室房屋。当日，原、被告又签订了《房屋转让补充合同》，原告向被告支付购房定金10000元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告房屋因被查封冻结致使双方无法办理产权登记手续，被告已构成违约，原告要求被告退还定金并支付相应的违约金，被告无理拖延。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》；2.二被告双倍返还定金20000元；3.二被告赔偿违约金70000元；4.被告承担本案的诉讼费用。二原告为证明其主张的事实，向本院提交下列证据材料：1.房屋转让合同，用以证明2015年2月10日，原、被告签订房屋转让合同，约定原告购买被告房屋的事实。2.房屋转让补充合同，用以证明原、被告签订房屋转让补充合同，约定原告购买被告房屋的事实。3.收款凭证，用以证明原告支付被告购房定金10000元。4.付款凭证，用以证明原告交付购房款的事实。5.委托代理合同，用以证明原、被告委托房产中介办理房屋交易。6.情况说明，用以证明被告违约未能交付房屋。7.房屋登记信息查询记录，用以证明被告的房屋被平阳县人民法院查封，无法办理产权登记。8.车票，用以证明原告因诉讼花费车费的事实。二被告答辩称：一、本案被告在签订合同之时及后续过程中并没有违约行为。双方签订合同的时间为2015年2月10日，合同签订时本案房屋是可以流通转让的，合同签订一个月后，即2015年3月10日才被平阳县人民法院查封，由此导致房屋无法过户情况出现。即使房产被法院查封，根据我国保全及执行的相关法律，还是有途径将房产解封、继续履行合同，原、被告同时向平阳县人民法院申请，将购房款交至该法院，要求该法院进行解封，因此本案实际上并没有导致合同目的无法实现。被告对查封情况无法控制，属于不可抗力的情况，不应当承担违约责任。二、根据我国合同法对于违约的规定，双倍返还定金和违约金是选择性适用，不能同时适用，因此本案起诉数额过高。三、本案原告主张的违约金远超过其损失，法院不应予以支持，应当予以下调，不得超过实际损失的30%。二被告为证明其抗辩的事实，向本院提交房屋登记信息查询记录，用以证明案涉房产于2015年3月10日被平阳法院查封，晚于合同签订日期。原告提供的证据，被告对证据1-5、7的三性无异议，但认为被告并未违约，房屋被法院查封属于不可抗力情形；证据6，有异议，房产代理机构没有权力认定被告是否违约，仅能够证明相应款项进出情况；证据8，对火车票的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对于出租车票的三性均有异议。本院认为，证据1-7符合真实性、合法性、关联性，予以确认；证据8，原告并未主张交通费，该组证据与本案无直接关联，不予采纳。被告提供的证据，原告对真实性无异议，但认为该证据显示查封的日期并不能免除被告负有保障该房屋不得有权利瑕疵的义务。本院认为，该份证据与原告的证据7相一致，已予确认。本院经审理查明：2015年2月10日，被告洪维淼向原告出具收款凭证，内容为：兹有出售方洪维淼于2015年2月10日收到购买方钟丽贤支付的位于文苑风情小区16幢1单元2212室的购房定金款，共计10000元。同日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定：二原告向二被告购买位于杭州经济技术开发区文苑风情小区16幢1单元2212室房屋，建筑面积42.81平方米，房屋转让价款350000元，一次性付款，二原告于2015年3月16日前将全部房款打入代理方账户，二被告自合同签订之日起，将房屋交付给二原告。除不可抗力因素外，出卖人未按约交房的，逾期超过7天，买受人有权追究出卖人的违约责任：出卖人支付违约金70000元，合同终止，实际经济损失与支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人据实赔偿。同日，原、被告又签订《房屋转让补充合同》，约定：双方协商该房屋的实际成交价为400000元，其中《房屋转让合同》签订合同价350000元，差额款作为该房屋的装修款50000元，二原告先前交付给二被告的购房定金10000元直接转为该房屋部分装修款，剩余装修款40000元二原告在过户前与税费一起打入居间方账户，待双方物业交割完毕后转付二被告。上述合同签订后，二原告按约向房产代理公司支付了购房款。2015年3月10日，案涉房屋被平阳县人民法院查封，二被告未向原告交付房屋。房产代理公司已将购房款退还二原告。本院认为：原、被告签订的《房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》合法有效，对双方具有约束力，被告应当按约向原告交付房屋。但合同签订后，房屋被平阳县人民法院查封，被告未能按约向原告交付房屋，致使合同不能实际履行。根据双方合同中约定，出卖人未按约交房的，逾期超过7天，买受人有权终止合同，故原告要求解除合同的请求，具有合同依据，本院予以支持。2015年2月10日，原告向被告支付了定金10000元，同日，双方签订了《房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》，并在《房屋转让补充合同》中约定购房定金10000元直接转为该房屋部分装修款，本案中10000元定金应当为立约定金，作为订立主合同担保，主合同签订后，定金抵作了装修款，故原告要求被告双倍返还定金20000元的请求，于法无据，被告仅需返还原告已支付的款项10000元。原告要求被告支付违约金70000元的诉请，被告抗辩违约金过高，要求予以调整，本院认为，虽然合同中约定了违约金70000元，但约定的违约金过高，结合本案原告的损失情况、合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金为40000元。被告关于其并未违约，本案属于不可抗力情形的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告傅雪猛、钟丽贤与被告洪维淼、陈小燕签订的《房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》于本判决生效之日起解除。二、被告洪维淼、陈小燕于本判决生效后十日内返还原告傅雪猛、钟丽贤10000元。三、被告洪维淼、陈小燕于本判决生效后十日内支付原告傅雪猛、钟丽贤违约金40000元。四、驳回原告傅雪猛、钟丽贤的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告傅雪猛、钟丽贤负担456元，被告洪维淼、陈小燕负担569元。原告傅雪猛、钟丽贤于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告洪维淼、陈小燕于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。代理审判员  刘承娜二〇一五年五月十五日书 记 员  沈吉丹