贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0526民初2496号 原告文健，男，1967年5月23日生，彝族，居民。 委托代理人马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人马丽娟，贵州浩锐律师事务所律师。特别授权代理。 被告余俊（曾用名：余旭），男，1984年2月6日生，彝族，居民，高中文化。 委托代理人徐盛，贵州草海律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人马丽娜，贵州草海律师事务所实习律师。特别授权代理。 第三人李星，男，1989年3月23日生，汉族，居民，初中文化。 原告文健诉被告余俊租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理，因本案的处理与第三人李星有法律上的利害关系，经被告余俊的申请，本院依职权追加第三人李星为本案第三人，依法由简易程序转换为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人，第三人李星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告文健诉称：原、被告于2016年6月15日订立《房屋租赁合同》，合同约定被告租用原告房屋用于ＫＴＶ经营，租期自2016年6月15日至2017年6月14日，月租金为75000元。合同签订后，原告按合同约定将房屋交付被告使用，但被告未按合同履行支付租金的义务。2017年6月10日，在被告多次恳求下，双方签订补充协议，约定被告共欠原告房屋租金440000元，于2017年6月20日付100000元、7月14日付100000元、8月20日付100000元、9月20日付100000元、12月20日付40000元，原告同意被告使用房屋至2017年7月14日。但被告只支付了第一期100000元，其余至今未支付。故诉至人民法院，请求判决被告及时支付原告房屋租金415000元，并按年7.15%资金占用费从2017年7月14日至履行完毕。 在举证期限内，原告提交的证据有： 1、原告身份证，用以证明原告的诉讼主体资格。 2、房屋租赁合同1份，用以证明原、被告双方签订房屋租赁协议的事实及租赁期限、租金支付方式。 3、补充协议1份，用以证明被告未按合同约定给付租金的义务，尚欠原告租金340000元。同时证明协议中约定原告同意被告使用房屋至2017年7月14日的前提是被告应按协议约定支付租金，由于被告至今未支付租金，故被告应支付2017年6月14日至2017年7月14日一个月的租金75000元。 被告余俊辩称:一、原告的房屋租赁存在一屋二租的情形，与被告订立的合同存在欺诈。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，属于无效合同。原告于2008年8月20日便将涉案房屋租赁给崔茂华、文南，租赁期限截止至2018年8月20日。在合同有效期内，原告明知该房屋已出租，在未告知被告的情形下，仍旧与被告签订租赁合同并要求被告支付租金，依法属于无效。二、被告与第三人李星签订转包合同之前，李星正在经营阳光娱乐KTV，在被告转让并经营后，原告未提出异议，对于该房屋的合同期内的使用权，被告属善意取得。三、原、被告签订的《房屋租赁合同》还存在重大误解情形，依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条的规定，依法可撤销。被告在经营KTV的时候，原告提出房屋是其所有，以关闭被告经营的KTV相威胁,干扰被告的正常经营活动，被告虽与第三人李星签订租赁协议，但始终认为原告是房屋所有权人，理应与其订立合同，租金交给原告或是第三人都行，遂与原告订立本案中的合同。被告将租金交给原告后，第三人因未收到租金也要求被告交纳租金，造成被告同一房屋需交纳两份租金，故停止交纳。原、被告签订的本案涉案合同明显属于重大误解情形下订立的合同，属可撤销合同。故请求法院查明事实，驳回原告对被告的诉讼请求。 在举证期限内，被告提交的证据有： 1、房屋租赁协议一份，证明本案争议房屋已出租给崔茂华、文南，合同期限为2008年8月20日至2018年8月20日，在合同期内原告隐瞒实情，又将涉案房屋出租给被告，存在一屋二租情形，依法属于无效合同。 2、“阳光娱乐夜总会”企业基本信息一份、“阳光娱乐夜总会”个人合作协议一份、转让协议一份，证明崔茂华、文南在其经营期间将“阳光娱乐夜总会”经营权以及设施、设备一并转让给第三人李星的事实，在被告与李星订立合同的时候，李星为合法经营者。同时证明被告向第三人李星受让“阳光娱乐夜总会”经营权（含房租）以及设备、设施事实，且与李星订立租赁合同时，被告不知房屋所有权属原告，被告应当向第三人李星履行合同义务，而不是向原告履行。 3、承包合同一份，证明被告应履行合同义务的相对人为第三人，而不是原告。 第三人李星述称：我与其他人合伙经营的“阳光娱乐夜总会”经全体股东同意转让给我经营，包括房屋的使用权、歌厅设备的所有权和经营权全部转让，因效益不好我就承包给被告经营，每月承包费为76000元，2016年前被告都按时交纳承包费。后来因原、被告签订租赁合同，被告就未交纳承包费给我，共欠我一年的承包费。由于原、被告签订的租赁合同严重损害了我的利益，请求法院撤销原、被告签订的租赁合同，并判令被告给付我2016年6月15日至2017年6月15日的全部承包费，按合同约定支付违约金和按央行定期存款利息的三倍支付逾期利息。 在举证期限内，第三人李星提交的证据有： 1、转让协议书一份，证明第三人从六位股东手中转让了“阳光娱乐夜总会”，包含房屋的使用权、歌厅设备的所有权和经营权。 2、承包合同二份，证明第三人与被告签订的承包合同，不是财产权的转让，被告只有使用权。 经本院主持质证，被告对原告提交的第一组证据无异议。对第二、三两组证据的三性均有异议，认为原告对同一房屋设立了两份相互冲突的租赁合同，原、被告订立的合同属无效合同。第三组证据补充合同是原、被告签订的租赁合同的从合同，主合同无效，从合同自然无效。第三人对原告提交的第一组证据无异议，对第二、三两组证据有异议，认为原、被告订立的两份合同均未告知自己，也不知道合同的内容。原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，对第二、三两组证据的三性均有异议，认为三组证据均不能达到被告的证明目的。第三人对被告提交的三组证据均无异议。对第三人提交的两组证据，原告认为不能达到证明目的。被告对第三人提交的证据均无异议。经审查，对原告提交的三组证据，具有证据的真实性，但合同的内容处分了第三人的合法财产，可能导致合同无效，故对关联性不予采信。对被告及第三人提交的证据，均具有证据的三性，本院予以认定。 经审理查明：2008年8月20日，原告文健将其向阳路五楼一底框架结构的房屋一栋（含门面及楼梯间）出租给案外人崔茂华、文南用于经营酒店，双方签订了《房屋租赁协议》一份。协议约定租赁期限为10年，自2008年8月20日至2018年8月20日止。房屋租金第一年为100000元，之后每年按10%递增。合同还约定了其他事项。2013年4月30日，崔茂华、文南与李星、张学志、李永、禄彩云、戴辉等七人达成合作协议，由七人共同出资2500000元用原告出租的房屋合伙经营“阳光娱乐夜总会”，共同签订了《个人合作协议》，协议对出资比例进行了约定，文南、第三人李星为主要出资人。合同签订后，以文南为经营者于2014年7月31日进行了工商注册登记。2015年3月5日，经全体合伙人同意，将“阳光娱乐夜总会”以1950000元的价格转让给第三人李星经营，由第三人李星于2015年6月30日起每月给付全体股东转让费75000元。并约定该转让费由全体股东先支付房租及崔茂华、文南原来的转让费和其他费用，剩余款项由所有股东按股份分配。2015年12月10日，第三人李星又与被告余俊（余旭）达成承包协议，由被告承包经营“阳光娱乐夜总会”，双方签订《承包合同》，合同约定由被告每月给付李星承包费76000元，经营期限为2015年12月15日至2016年6月15日。2016年5月10日，被告与第三人续签了承包合同，经营期限为2016年6月15日至2017年6月15日。合同还约定了违约责任等其他事项。由于案外人崔茂华、文南未按时向原告交纳房屋租赁费，原告文健以被告经营的房屋系其所有，于2016年6月15日与被告另行签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其涉案房屋及“阳光娱乐夜总会”的全部ＫＴＶ设备出租给被告经营，租赁期限为一年，自2016年6月15日至2017年6月14日止。合同约定租赁费为每月75000元，先付租金后使用。合同还约定了其他事项。原、被告另行签订租赁合同后，被告即停止向第三人李星交纳承包费，向原告交纳了租赁费460000元。后因第三人李星也要求被告交纳承包费，被告即停止向原告交纳租赁费和第三人交纳承包费。2017年6月10日，原、被告经协商签订了《补充协议》，约定截止2017年6月14日，被告共欠原告租赁费440000元，原告同意被告经营到2017年7月14日，所欠原告租赁费440000元分期给付，2017年20日付100000元，2017年7月14日付100000元，2017年8月20日付100000元，2017年9月20日付100000元，2017年12月20日付40000元。补充协议签订后，被告给付了原告第一期100000元，下欠340000元未给付，引起本案诉讼。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述及各方当事人提交的书证在卷相互印证，事实清楚。 本院认为，本案属租赁合同纠纷，应适用合同法的相关规定进行调整。根据原、被告及第三人主张的事实及举证、质证意见，本案的争议焦点有两个方面：一、原告将属于第三人李星所有的KTV设备租赁给被告，是否属有权处分。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否有效。二、对第三人的请求是否在本案中一并处理。首先看第一个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。从该法条的规定来看，只有经过权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的可以认定合同有效。反之，应理解为如果未经权利人追认或订立合同后未取得处分权的，应认定无效。本案中，原告与案外人崔茂华、文南签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。在该合同履行期间，虽几次发生转让和承包，但原告均未提出异议。该合同在未经协议解除或法定解除的情况下继续有效。2015年3月5日，经崔茂华、文南等六位合伙人一致同意，将“阳光娱乐夜总会”以1950000元的价格转让给第三人李星经营，第三人合法取得了租赁房屋的使用权和“阳光娱乐夜总会”全部KTV设备的所有权。后第三人将“阳光娱乐夜总会”承包给被告经营期间，原告以其属房屋所有人，未收到房屋租金为由，未经第三人李星的同意，将李星的KTV设备一并出租给被告，事后也未取得权利人李星的追认，其行为已侵犯了第三人的财产权，属无权处分。且原告对同一房屋设立了两份租赁关系，属一屋二租。故应认定原、被告签订的《房屋租赁合同》属无效合同。因原、被告双方于2017年6月10日签订的《补充协议》属《房屋租赁合同》的从合同，主合同无效，从合同自然无效，自始没有法律效力。故原告请求被告支付租赁费415000元的诉讼请求无事实依据及法律依据，本院不予支持。审理中，原告认为已与崔茂华、文南解除合同，已取得了涉案房屋及KTV设备的处分权，对该主张原告未提供相关的证据予以证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故对原告主张的事实，本院不予采纳。第二个争议焦点，第三人主张原、被告签订的《房屋租赁合同》已侵犯其合法权益，属无效合同。对该项请求前述事实已作出认定。对其要求给付租赁费的主张，因在本案中未提供证据证实被告欠付承包费的具体情况，可按合同相对性原理另行主张。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告文健的诉讼请求。 案件受理费7526元由原告负担。 如不服本判决，应自接到判决书之日起，15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费7526元，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  虎贵银 审 判 员  马芬团 人民陪审员  聂国光 二〇一八年九月十一日 书 记 员  谢 瑾