浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5785号 上诉人（原审原告）：俞旭敏,男,1991年1月22日出生,汉族,住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈祥龙，浙江顺达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处,住所地杭州市余杭经济开发区顺达路**，统一社会信用代码：11330110733805631A。 法定代表人：王栋，主任。 委托诉讼代理人：陈凌波、宋骁骏，浙江诺力亚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市余杭区人民政府临平街道办事处,住,住所地杭州市余杭区临平北沙东路**一社会信用代码：11330110732412019G。 法定代表人：仲昕，主任。 委托诉讼代理人：俞盛。 被上诉人（原审被告）：杭州永信拍卖行有限公司,住所,住所地杭州市余杭区南苑街道河南埭路**社会信用代码：913301107309192626。 法定代表人：蒋勇华，董事长。 委托诉讼代理人：何彬。 上诉人俞旭敏因与被上诉人杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处（以下简称东湖街道办）、杭州市余杭区人民政府临平街道办事处（以下简称临平街道办）、杭州永信拍卖行有限公司（以下简称永信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2015年9月，俞旭敏（承租方、乙方）与东湖街道办（出租方、甲方）、永信公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方房屋位于杭州市余杭区××街道××街××号，建筑面积205.19平方米；房屋尚未取得房屋所有权证和土地使用权证，乙方经营的项目应符合政府相关部门的法规规定，能否通过环保……，等各项审批由乙方自行向相关职能部门咨询、确认，甲乙双方不承担相应责任；房屋尚未安装楼梯，需乙方自行安装；上述房屋仅作经营棋牌、奶茶使用，不得经营餐饮（限环评控制）、浴场、加工业及易燃易爆危险品等项目；租赁期限从2015年10月6日至2020年10月5日；第一、二年租金为62900元，佣金为3145元；每年两项合计66045元；第三、四、五年租金为66045元，佣金为3300元，每年两项合计为69345元；甲乙丙三方一旦签订合同，乙方还应向丙方支付履约保证金9435元，由丙方转给甲方，在甲方确认无意外损失后无息归还乙方；甲方迟延交付房屋3个月以上，不承担维修责任使乙方无法继续使用房屋的，乙方有权解除合同；如甲乙双方其中一方未履行或未完全履行本合同约定义务，根据合同规定可以解除合同；根据合同中规定的可以解除合同的其他事项可以解除合同。各方还就其他事项进行了约定。临平街道办、东湖街道办在甲方处签章，俞旭敏在乙方处签字，永信公司在丙方处签章。 临平街道办于2015年10月6日向俞旭敏交付了案涉房屋，俞旭敏向临平街道办支付了第一年的租金62900元，并支付了履约保证金9435元；俞旭敏向永信公司支付了第一年的佣金3145元。经鉴定，俞旭敏就案涉房屋的装修价值为97300元。 原审另查明：2016年2月28日，案外人东湖街道红旗社区居委会将案涉房屋出租给案外人杭州易成物业管理有限公司（以下简称易成公司），租期为2016年2月28日至2019年2月26日，未交付房屋，但进行了登记。后经交涉，2017年5月27日案外人易成公司将其住所从案涉房屋变更为其他地方。2017年6月7日，俞旭敏方就案涉房屋有关棋牌室部分进行了工商登记。 现俞旭敏诉至原审法院，请求判令：1.解除俞旭敏与东湖街道办、临平街道办、永信公司签订的房屋租赁合同；2.东湖街道办返还其租金62900元、履约保证金9435元；3.东湖街道办赔偿其房屋装修损失97300元；4.永信公司返还其佣金3145元；5.临平街道办对东湖街道办应履行的各项义务承担连带责任。 原审法院认为：当事人对自己的诉讼主张负有举证责任。如不能举证，则应承担举证不能的法律后果。案涉房屋虽曾注册为案外人易成公司的住所，但该情形已消失，且俞旭敏占有该房屋并于2017年6月7日进行了工商登记，已可正常经营使用，现俞旭敏主张解除合同缺乏相应依据，故该院对其该主张不予支持。对相关的返还租金、履约保证金、佣金、赔偿装修损失以及临平街道办承担连带责任等主张，该院亦不予支持。至于不能正常经营期间的损失等，俞旭敏已明确保留另行主张的权利，故可另行处理以充分保障其合法权益。经该院合法传唤，永信公司拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年5月28日判决：驳回俞旭敏的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3756元,减半收取1878元，由俞旭敏负担。于判决生效后七日内交纳。 宣判后，俞旭敏不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定俞旭敏不能举证证明自己的诉讼主张，无任何事实依据。首先，原审判决未将本案证据按规定列举。俞旭敏对本案已充分举证，且所有证据经东湖街道办、临平街道办和永信公司质证均无异议。原审判决未说明俞旭敏对哪项诉讼主张未举证证明，亦未说明理由。其次，案涉房屋无产权登记。原审已查明案涉房屋为安置房，且属于案外人东湖街道红旗社区居委会所有，东湖街道办、临平街道办和永信公司并未取得案涉房屋的所有权和使用权。安置房具有特定用途，东湖街道办、临平街道办和永信公司将案涉房屋租赁给俞旭敏违反了法律的禁止性规定。二、原审判决认定案涉房屋虽曾注册为案外人易成公司的住所，但该情形已经消失，且俞旭敏占有案涉房屋并于2017年6月7日进行了工商登记，已可正常经营使用，该认定毫无道理。东湖街道办、临平街道办和永信公司将案涉房屋租赁给俞旭敏后，东湖街道红旗社区居委会又于2016年2月28日将案涉房屋租赁给案外人易成公司，且在易成公司工商登记的合法住所××街道办的签字盖章，造成俞旭敏无法办理工商登记。经俞旭敏多次提出异议和投诉，易成公司才于2017年5月27日变更工商登记，造成俞旭敏长期无法实际使用案涉房屋，且在2016年杭州峰会期间被公安机关勒令关门，直到2017年6月7日俞旭敏为避免损失进一步扩大和被主管部门处罚才对棋牌部分进行了注册登记，而俞旭敏主要的经营项目奶茶由于长期未能营业导致员工工资、原材料变质、设备闲置等巨额损失，并失去商机。根据案涉《房屋租赁合同》第八条第1款、第3款的规定，东湖街道办、临平街道办和永信公司的行为属于迟延交付房屋三个月以上，以及未履行合同义务而导致俞旭敏无法实现合同目的，俞旭敏可以解除合同。易成公司使用案涉房屋的情形虽已消失，但已造成俞旭敏继续履行合同但不能实现合同目的。三、俞旭敏在发现案涉房屋被易成公司使用后立即向东湖街道办、临平街道办和永信公司提出异议并投诉，但直到2017年6月才得到书面回复要求俞旭敏通过司法途径维权。俞旭敏诉至原审法院后，原审法院更换审判人员且对俞旭敏的鉴定请求予以限制，在本案中仅能对房屋装修损失部分提出请求，其他损失只能另案主张。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持俞旭敏的诉讼请求。 被上诉人东湖街道办答辩称：一、东湖街道办不存在法定和约定解除合同的情形。本案中，俞旭敏不存在法定解除权，也不存在根据案涉《房屋租赁合同》可以解除合同的情形，故俞旭敏要求解除合同的请求无相应法律及合同依据。二、俞旭敏的合同目的可以实现，解除合同有违保护交易原则。根据俞旭敏提交的证据，俞旭敏利用案涉房屋入驻经营，在使用过程中也并未因房屋质量问题导致完全无法经营。因此，双方签订案涉《房屋租赁合同》后，俞旭敏经营的合同目的完全可以实现。且案涉《房屋租赁合同》第一条第二款有明确约定，东湖街道办已将案涉房屋无法办理工商登记的法律风险在与俞旭敏签订合同时告知。另外，俞旭敏承租的案涉房屋是上下两层，而俞旭敏经营项目是奶茶店和棋牌室，本就需要办理两本营业执照，故俞旭敏关于因第三人注册了该地址后就无法再注册的情况并不存在。且在俞旭敏提起本案诉讼前，工商登记的障碍也已消除，俞旭敏已于2017年6月进行了工商登记。故俞旭敏所谓的问题对合同目的的实现并不会造成实质性影响。三、合同解除权是形成权，应当在合理期限内行使。俞旭敏自称在2016年3月办理了工商名称预登记，2016年4月被告知因地址已被他人注册而无法登记，故俞旭敏知晓该解除事由是在2016年4月。而俞旭敏提起本案诉讼是在2018年3月7日，即使俞旭敏享有解除权，时间也已超过合理期限，故解除权早已消灭。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回俞旭敏的上诉请求，维持原判。 被上诉人临平街道办答辩称：同意东湖街道办的答辩意见。 被上诉人永信公司答辩称：同意东湖街道办的答辩意见。 二审中，在本院指定的举证期限内，俞旭敏与东湖街道办、临平街道办、永信公司均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实除与原审法院认定事实一致的以外，另查明，原审事实认定中的“临平街道办于2015年10月6日向俞旭敏交付了案涉房屋，俞旭敏向临平街道办支付了第一年的租金62900元，并支付了履约保证金9435元”应为“东湖街道办于2015年10月6日向俞旭敏交付了案涉房屋，俞旭敏向东湖街道办支付了第一年的租金62900元，并支付了履约保证金9435元”。 本院认为：本案的争议焦点是俞旭敏是否有权解除案涉《房屋租赁合同》并要求返还相应款项。根据本案查明的事实和在案证据分析，首先，案涉房屋虽曾被注册为案外人易成公司的住所，但该情形已经消失，且俞旭敏占有使用案涉房屋并已于2017年6月7日办理了工商登记，即俞旭敏已经可以正常经营使用案涉房屋，案涉《房屋租赁合同》的合同目的实现并无障碍，故俞旭敏无权依据法定解除权解除案涉《房屋租赁合同》。其次，俞旭敏主张其有权依据案涉《房屋租赁合同》第八条第1款、第3款的规定行使约定解除权。案涉《房屋租赁合同》第八条第1款约定的解除权仅限于因国家法律、法规、政策发生变化使合同无法履行或继续履行并影响合同目的实现，但一方面，俞旭敏并无证据证明相应政策法规发生了变化，另一方面，工商登记障碍消除后，俞旭敏已可正常使用案涉房屋并实现合同目的。此外，本案中，东湖街道办并不存在迟延交付案涉房屋3个月以上的情形，亦不符合案涉《房屋租赁合同》第八条第3款的约定。故俞旭敏无权依据约定解除权解除案涉《房屋租赁合同》。因此，原审法院对俞旭敏关于解除案涉《房屋租赁合同》、要求返还相应款项及临平街道办承担连带责任的主张不予支持，并无不当。关于无法正常经营期间的损失，俞旭敏并未在本案中提出相应诉请，原审法院不予审理，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3756元，由俞旭敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一八年九月十日 法官助理  张 琪 书 记 员  赵 勤