云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2601民初359号原告（反诉被告）：邓兴洲，男，汉族，云南省马关县人，农村居民，现住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：何雨龙，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：文山壮族苗族自治州国土资源事务中心，统一社会信用代码：1253xxxxxC,住所地：文山市。法定代表人：陈辉，该事务中心主任。委托诉讼代理人：李祥，云南圆合圆律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）邓兴洲与被告（反诉原告）文山壮族苗族自治州国土资源事务中心（以下简称事务中心）委托合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告邓兴洲及委托诉讼代理人何雨龙，被告事务中心的委托诉讼代理人李祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓兴洲向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告将原告委托其建设的位于文山市（土地面积132平方米、建筑面积大约320平方米）恢复原状（含修复房屋水管、门窗破损等）至符合验收条件，并交付给原告；2.请求人民法院依法判令被告将文山市的房产证、土地证及发票交给原告；3.请求人民法院依法判令被告赔偿因其迟延交付房屋而给原告造成的经济损失18.36万元（包括修复水管的费用3600元、迟延交付房屋造成原告父母自2007年-2017年租房居住支出租金18万元、房屋折旧费用等，房屋折旧费实际以鉴定为准）；4.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2004年9月8日，原告与被告就原告向被告购买土地并委托被告建设房屋一事签订《委托合同》，原告预交10万元预付款给被告，合同约定原告向被告购买土地并原告委托被告统一建设、管理房屋，即住宅建设过程中的施工管理、质量监督、建材选择全权委托事务中心办理，建筑占地面积132㎡、建筑面积304.3㎡，建筑造价560元／㎡，工期自2004年9月1日至2005年8月30日，并约定了其他各项权利义务及违约责任。合同签订后，原告与被告已对原告所购买的土地位置进行确认，被告随即开始施工。但因被告的施工进展较慢，至2008年房屋方竣工，被告才通知原告办理接房及交款手续，原告经与被告协商确定于2008年6月2日办理交款接房手续。故原告于2008年6月2日按照合同约定将本次购买土地的土地款及房屋建设的工程款共计325004元（含预付款10万元）全部支付给被告，但被告却未依约及时将房屋交付给原告。为此，原告曾多次与被告进行协商，但至今协商未果。综上所述，原告与被告之间存在合法有效的土地买卖合同及房屋建设施工合同关系，原告已完全支付了合同约定的付款义务，而被告拒绝交房的行为，已构成违约，给原告造成重大经济损失。被告长期占有原告所有的房屋，不仅导致房屋内水管破损，还使房屋长期闲置而造成多处毁损。原告邓兴洲针对其主张，提交以下证据：一、委托合同，证明2004年9月8日，原告与被告就原告向被告购买土地并委托被告建设房屋一事签订《委托合同》，原告预交10万元预付款给被告，合同约定原告向被告购买土地并向原告委托被告统一建设、管理房屋，即住宅建设过程中的施工管理、质量监督、建材选择全权委托事务中心办理，建设占地面积132㎡、建筑面积304.3㎡，建筑造价560元/㎡，工期自2004年9月1日至2005年8月30日，并约定了其他各项权利义务及违约责任；二、行政事业单位往来款项统一收据、收据、情况说明，证明原告于2008年6月2日按照合同约定将本次购买土地的土地款及房屋建设的工程款共计325004元（含预付款10万元）全部支付给被告，但被告却未依约及时将房屋交付给原告；三、收据、租房协议（两份）、收条（3份），证明1.被告长期占有原告所有的房屋，不仅导致房屋内水管破裂，还使房屋长期闲置而造成多出毁损，原告支付了3600元维修费；2.被告未按时交付房屋，长期占有房屋的行为，导致原告只能另行租赁房屋造成损失18万元。经质证，被告事务中心对原告邓兴洲提交的第一组证据的合法性、关联性、客观性均无异议，但不认可其证明观点，具体理由如下：1.该组证据中载明的事实为，原告委托被告代为购买土地、建盖房屋的事实，该证据与被告提交的证据《联合购地委托书》相互印证，即被告的履行受托义务过程中，因处置所托事务产生的费用应当由原告承担；2.该组证据中关于560元每平方米的造价，仅是对房建的造价约定；3.原告因委托事项应当支付给被告的费用，应当根据购地（购地的相关费用）、建房、验收、办证等系列委托事务完成后统一结算，根据结算结果据实支付支付相应费用后，方可对争议房地产取得支配权。第二组证据的合法性、关联性、客观性均无异议，但不认可其证明观点，具体理由如下：1.《情况说明》仅能证明原告支付了部分费用，但是因为其他合理费用未支付，据此双方产生争议；2.原告因委托事项应当支付给被告的费用，应当根据购地（购地的相关费用）、建房、验收、办证等系列委托事务完成后统一结算，根据结算结果据实支付支付相应费用后，方可对争议房地产取得支配权。需要说明的是，因原告拖欠物业管理等相应费用，原由被告保管的钥匙已经交由小区业主委员会管理，被告已不具备交付钥匙的客观条件；另外，鉴于本项目建设期间，为了维护原告小区业主的利益，部分土地出让价款存在违规操作，因此在《情况说明》中并未直接列明具体款项名称，其“利息”本质是指双方之间的存在债务争议未结清。第三组证据《收据》的合法性、关联性、客观性均无异议，但对《租房协议》和《收条》的客观性、关联性持异议，具体理由如下：1.该2份证据从字迹、纸张的新旧程度来看，绝非是11年前原告与房屋所有权人真实签订的协议，原告完全可以根据案件需要随时制作该份证据；2.从日常生活经验来看，该份证据的有效期间为3年，在未签订书面补充协议的情况下，被告支付了其余7年的租金，且随着租赁市场的变化，10年期间房租费用未出现分文涨幅，有违日常生活规律；3.该份证据与本案无关联性，本案中原告如约取得位于文山的房屋支配权与原告是否需要在昆明租赁房屋无任何因果关系。被告事务中心答辩称，一、原告诉称与实际事实不相符。1.邓兴洲在《民事起诉状》中诉称：“原告与被告之间存在合法有效的土地买卖合同及房屋建设施工合同关系”。此所诉事实与实际事实不符，实际事实是原、被告之间不存在土地买卖合同关系，也不存在房屋建设施工合同关系。国土事务中心小区所涉及的土地系全体业主共同委托被告，以原告的名义向文山市国土资源局通过挂牌出让方式竞买，国土事务中心住宅小区所涉的房屋及附属设施建设系被告接受原告的委托，对昆明宜良光远建筑公司等施工单位进行施工管理和质量监督。2.被告接受了国土事务中心住宅小区全部业主的委托，除了促使建成房屋质量规范化、外观统一化、形象标准化的中高端住宅小区外，旨在于有效利用当时的政策优势和国土资源部门的便利资源，在不触犯法律底限原则的情况下，为多年奉献国土事务岗位的员工谋取福利。鉴于此，被告以12957729.71元成功竞得国土事务中心住宅小区用地56亩后，实际向文山市国土资源局支付土地出让金价款3577429.71元，欠款9380300.00元用文山市国土资源局欠被告占补平衡指标流转费9380300.00元充抵。2008年，云南省进行土地开发整理专项检查时，检查组要求整改退还占补平衡指标费。由于国土事务中心住宅小区建设初期预算时未计算该土地出让金款项9380300.00元，文山市国土资源局又限期于2008年5月补交土地出让金款项9380300.00元，短时间内让业主筹集资金非常困难，经与大同公司协商，由事务中心住宅小区业主与大同公司签订借款协议，大同公司于2008年5月22日将款项9380300.00元转到小区账户（开户行：建设银行盘龙分理处，帐号：53×××68），同日，该款项从小区账户转至文山县收储中心财政账户（开户行：建设银行宏光分理处，帐号：53×××66）用于支付土地出让金款项。除了原告外，国土事务中心住宅小区全体业主均与大同公司签订了借款协议。3.原告在《民事起诉状》中诉称：“因被告的施工进展较慢，至2008年房屋方竣工，被告才通知原告办理接房及交款手续”。实际事实是国土事务中心住宅小区建设在2005年8月30日前已实际具备入住条件，绿化等附属工程于2005年12月竣工。自小区建设具备入住条件以来，被告多次通知原告结清工程款项及土地款项并领取房屋钥匙，但原告拒不理睬，致使原告垫付款项长达823天（截止2008年4月13日）。此后，为妥善处理此事，被告将事态原委行文请示文山州国土资源局后，以通知方式于2008年5月7日函件快递至原告工作单位云南省移民开发局。原告收件后仅交纳了国土事务中心前期预算时的款项，拒不缴纳预算外占补平衡指标充抵失败部分（9380300.00元）应当承担的款项和产生的利息。二、原告尚欠款项178841.52元及利息。1.根据2004年2月18日被告与余琨等86户建房户（原告系其中一人，并签字按印确认）签订的《联合购地委托书》第二条第3项：“竞买过程中产生的利息损失及其他合理费用，由委托方承担”的约定，被告在紧急情况下为维护委托人的利益需要所产生的合理费用、利息损失应由委托人（原告）承担。2.原告应当承担款项数额由来。国土事务中心住宅小区建设占地面积56亩，其中市政道路用地9亩，小区净用地为47亩约31333.49㎡,商铺用地经过实测为2461.24㎡,即小区业主共同用地为28872.25㎡（31333.49㎡-2461.24㎡＝28872.25㎡）。土地竞买总价为人民币12957729.71元，未付土地出让金价款为9380300.00元，即小区住宅用地每平方约324.89元（9380300元÷28872.25㎡＝324.89元／㎡）。小区业主共58户，其中大户型21户，占地面积132㎡，小户型37户，占地面积112.2㎡，即小区业主共同实际占地面积为6923.4㎡（21户×132㎡＋37户×112.2㎡＝6923.4㎡），每平方实际用地应当分摊的公共用地为3.17㎡㎡，计算方式为：［（28872.25㎡-6923.4㎡）÷6923.4㎡］＝3.17㎡。即大户型分摊面积为418.44㎡（132㎡×3.17㎡＝418.44㎡），大户型土地总面积为550.47㎡（132㎡＋132㎡×3.17㎡＝550.47㎡）。原告应当承担的款项为：324.89元／㎡×550.47㎡＝178841.52元。特别说明：（1）被告充分利用自有资源及便利条件，协助业主将公共使用部分面积全部办理为自有面积，记载于产权证书，即原告的土地使用权面积为550.47㎡;（2）国土事务中心全体业主均认可该款项并主动和大同公司签订了借款协议并逐渐偿还款项。三、被告并不存在拒不交付房屋的行为,不应当承担迟延交付造成的经济损失。自小区建设具备入住条件以来，被告多次通知原告结清款项并领取房屋钥匙，但原告拒不理睬。此后，被告以书面通知方式于2008年5月7日函件快递至原告工作单位云南省移民开发局。原告收件后仅交纳了房屋建设前期预算时的款项，拒不缴纳预算外占补平衡指标充抵损失部分应当承担的款项和产生的利息，其缴款后自行离开，也并未向被告索要钥匙，被告自小区建设具备入住条件通知原告后至原告起诉至人民法院期间，从未向被告索要过房屋钥匙，原告若无确实充分的证据证明被告存在拒不履行义务的违约行为和原告己身无违约行为等前提下，被告不应当承担迟延交付产生的经济损失。相反，若原告完全履行2004年2月18日与被告签订的《联合购地委托书》约定的义务后，原告可以随时入住，被告将积极配合；若原告拒不履行约定义务，被告将提起诉讼请求依法解除委托合同关系，依法收回房屋。综上所述，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告事务中心针对其答辩，提交以下证据：一、文山县国土资源收购储备交易中心文国土储报请[2004]18号文件、项目建设用地供地方案、文山县人民政府办公室文政办复[2004]181号文件、文山州国土资源局文国土资复[2006]57号文件、文山州国土资源局文国土资复[2006]60号文件、建设用地规划许可证、成交确认书、国有土地使用权出让合同（2份）、土地出让金交纳依据（4份），证明1.文山州国土资源事务中心以挂牌出让方式竞买国土资源事务中心建设用地的面积、价款及款项支付情况；2.国土资源事务中心小区全体业主用地情况；二、对州国土局巡查监督情况的反馈意见、怡润园小区收支情况表，证明1.文山州国土事务中心在小区建设前期预算时，拟用占补平衡指标9,380,300.00元充抵小区建设用地部分土地出让价款，实际支付3,577,429.71元，后因整改需要，其余土地出让价款已协调大同公司先行垫付，9,380,300.00元由小区业主以用地情况相应承担，2.小区建设期间费用收支相抵，部分建房工程款款项，事务中心置身于为职工谋福谋利的角度，用其他相关费用充抵；三、2004年2月18日文山州国土事务中心与余琨等86户建房户签订的《联合购地委托书》（注：邓兴洲已签字按印确认），证明1.原告等人共同委托被告，以被告的名义竞买小区建设用地，竞买过程中产生的利息损失及其他合理费用应由原告等人承担，2.小区建设竣工后据实结算收支，不足部分由业主自行补足；四、国土事务中心小区业主住宅区名单、国土事务中心小区（怡润园小区）业主借款还款记录、借款协议书，证明1.云南省进行土地开发整理专项检查时，检查组要求整改退还占补平衡指标费，经与大同公司协商，由大同公司先行垫付土地出让价款，再由事务中心住宅小区业主根据各自应当承担的数额与大同公司签订借款协议；2.国土事务中心住宅小区全体业主均与大同公司签订了借款协议并逐步偿还款项，仅有原告邓兴洲户拒不承担款项；五、文山州国土事务中心文国土事务请字[2008]3号文件、通知、快递单据，证明1.自小区建设具备入住条件以来，被告多次通知原告结清款项并领取房屋钥匙，2.原告并不存在拒不交付房屋的行为,不应当承担迟延交付造成的经济损失。六、证人刘某证言，证明证人原保管怡润园小区业主钥匙，原告未交利息及物业费，钥匙未让领取，现钥匙已移交小区物管管理。被告在支付土地出让款时用占补平衡指标流转费充抵了部分款项，后审计组审计出来，要求退还，由各业主向大同公司借款来退还，原告提交的第三组证据中的《情况说明》是被告出具的。经质证，原告对被告提交的第一组证据真实性、合法性无异议，不认可关联性。理由：1.本案诉争的基础法律关系为委托合同纠纷，委托合同履行相应事项才属于本案关联事项，而委托合同仅涉及建房费用委托，并不涉及土地款项问题，故该土地取得证据并不与本案具有关联性。2.该证据仅能证明被告曾取得过土地，但无法证明该土地与被告涉及履行委托合同建盖房屋所用土地有任何关联性，国土事务中心本单位建盖职工小区及办公楼多次取得土地，仅在七花广场附近就有多次属于国土事务中心的土地，但并非都是用于建设职工小区，故与本案无关联性。第二组证据的三性均不予认可。理由：对州国土局巡查监督情况的反馈意见，1.该组证据从形式上属于复印件，内容并不完整，属于节选内容，且并无材料出具机关的印章，故对其三性不予认可。2.对于其拟证明的内容即拟用占补平衡指标抵偿小区建设用地土地出让款的主张也无法证明。怡润园小区收支情况表，1.该证据属于被告单方提供，并无任何制作人签字，无制作单位印章，仅能属于被告单方陈述，不具有证明力，对于被告拟证明的该事实属于被告应承担举证责任的范围，法庭不能仅依据被告提供的具有瑕疵的“白条”就认定被告未完成举证责任。第三组证据的三性均不予认可。理由：原告从未签订过该协议，且协议内容与签字页间并无任何证明联系性的标识或者骑缝章，不能证明双方签订过该协议，其次签字部分原告签名并非原告所签。第四组证据三性不予认可。理由：该证据都不是本案双方当事人双方签订，无法核实真实性，且从内容来看借款后多年未归还，借款人也未催要，不符合实际情况。该证据即使为真也无法证明被告待证事实，该证据均能证明有案外人向大同公司借款的事实，无法证明借款与本案有任何关联性。且如该证明内容为真，垫款方也属于垫款人大同公司与获益人原告之间的法律关系，与被告无任何关联性，与被告履行义务无任何影响。第五组证据的真实性无异议。理由：该证据恰恰能证明被告主张不能成立，该证据形成时间在被告主张要补交土地款之后，但从通知内容中可以证明并未提到任何需要补交土地款的说明，且该证据与原告提交的之后交付费用的证据可以印证，原告已经根据被告要求缴纳了所有应交费用。对于证人证言部分无异议，证人证言客观的证明了本诉原告主张的事实，即在2008年6月6日本诉原告已全额交清了购房款和土地款本金，证人作为经手人确认了当时仅是因为物业费和违约金争议，故未交付给本诉原告。证人的其他证言，即证明本诉被告证据中的收支清单真实，大同集团垫付土地款的内容，本诉原告不予认可，第一证明的上述事实与本案无关联性，第二收支清单本来就是本诉被告单方制作，而证人同样属于本诉被告的职工，其证言不能定案的证据，关于大同集团垫付土地款的问题也因同样原因不能采纳。反诉原告事务中心向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告一次性向反诉原告清偿欠款本金178841.52元；2.请求依法判决反诉被告一次性向反诉原告清偿欠款利息108677.20元（以本金178841.52元为基数，按银行同期同类贷款利率自2008年5月21日起暂计算至提起反诉之日）；3.请求依法判令反诉被告承担本诉、反诉的诉讼费用。事实和理由：2004年2月18日，反诉被告等86户文山州国土资源局职工与反诉原告签订《联合购地委托书》，按约定反诉被告等86户共同委托反诉原告以反诉原告的名义竞买文山县储备中心挂牌出让位于开化路北段的C-59-2号宗地用于建盖房屋，竞买过程中产生的利息损失及其他合理费用由反诉被告等受托方分摊。反诉原告依约履行义务，以人民币12,957,729.71元成功竞得土地。反诉原告支付部分土地出让价款后欠款9,380,300.00元拟用文山市国土资源局欠反诉原告占补平衡指标流转费充抵，后因云南省进行土地开发整理专项检查时要求整改退还占补平衡指标费，致使充抵失败，现反诉被告拒不承担土地出让价款及相应的利息损失。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起反诉，请给予公正审判。反诉原告针对其主张，提交以下证据：一、2004年2月18日，文山州国土事务中心与余琨等86户建房户签订的《联合购地委托书》（注：邓兴洲已签字按印确认），证明：反诉被告委托反诉原告以反诉原告的名义竞买土地并愿意承担竞买过程中产生的全部费用；二、1.文山县国土资源收购储备交易中心文国土储报请[2004]18号文件，2.项目建设用地供地方案，3.文山县人民政府办公室文政办复[2004]181号文件，4.文山州国土资源局文国土资复[2006]57号文件，5.文山州国土资源局文国土资复[2006]60号文件，6.建设用地规划许可证，7.成交确认书，8.国有土地使用权出让合同（2份），9.土地出让金交纳依据（4份），证明：1.反诉原告以人民币12,957,729.71元成功竞得土地，2.反诉原告实际支付3,577,429.71后元，其余土地出让价款拟用占补平衡指标9,380,300.00元充抵；三、对州国土局巡查监督情况的反馈意见，证明：云南省进行土地开发整理专项检查时要求整改退还占补平衡指标费，以致于用占补平衡指标9,380,300.00元充抵土地出让价款失败；四、1.国土事务中心小区业主住宅区名单，2.国土事务中心小区（怡润园小区）业主借款还款记录，3.借款协议书，4.怡润园小区收支情况表，证明：1.拟用占补平衡指标充抵土地出让价款失败后，除反诉被告以外，小区的其他全部业主均主动分摊土地出让价款；2.反诉被告应当承担的土地出让价款为178841.52元；五、1.文山州国土事务中心文国土事务请字[2008]3号文件，2.通知，3.快递单据，4.情况说明，5.定金单据，6.收据，证明：1.反诉原告多次通知反诉被告结清款项，2.反诉被告拒不履行应当分摊的土地出让价款178841.52元和承担相应损失。经质证，反诉被告邓兴洲对反诉原告事务中心提交的第一组组证据的三性均不予认可。理由：原告从未签订过该协议，且协议内容与签字页间并无任何证明联系性的标识或者骑缝章，不能证明双方签订过该协议，其次签字部分邓兴洲签名并非原告所签。第二组证据真实性、合法性无异议，不认可关联性。理由：1.本案诉争的基础法律关系为委托合同纠纷，委托合同履行相应事项才属于本案关联事项，而委托合同仅涉及建房费用委托，并不涉及土地款项问题，故该土地取得证据并不与本案具有关联性。2.该证据仅能证明被告曾取得过土地，但无法证明该土地与被告涉及履行委托合同建盖房屋所用土地有任何关联性，国土事务中心本单位建盖职工小区及办公楼多次取得土地，仅在七花广场附近就有多次属于国土事务中心的土地，但并非都有事用于建设职工小区，故与本案无关联性。第三组证据的三性均不予认可。理由：对第一份，1.该组证据从形式上属于复印件，内容并不完整，属于节选内容，且并无材料出具机关的印章，故对其三性不予认可。2.对于其拟证明的内容即拟用占补平衡指标抵偿小区建设用地土地出让款的主张也无法证明。对第四组证据三性不认可。理由：对第一到三项证据不认可三性理由：该证据都不是本案双方当事人双方签订，无法核实真实性，且从内容来看借款后多年未归还，借款人也未催要，不符合实际情况。该证据即使为真也无法证明被告待证事实，该证据均只能证明有案外人向大同公司借款的事实，无法证明借款与本案有任何关联性。且如该证明内容为真，垫款方也属于垫款人大同公司与获益人原告之间的法律关系，与被告无任何关联性，与被告履行义务无任何影响。第四份证据属于被告单方提供，并无任何制作人签字，无制作单位印章，仅能属于被告单方陈述，不具有证明力，对于被告拟证明的该事实属于被告应承担举证责任的范围，法庭不能仅依据被告提供的具有瑕疵的“白条”就认定被告未完成举证责任。第五组证据的真实性无异议。理由：该证据恰恰能证明被告主张不能成立，该证据形成时间在被告主张要补交土地款之后，但从通知内容中可以证明并未提到任何需要补交土地款的说明，且该证据中原告之后交付费用的证据可以印证，原告已经根据被告要求缴纳了所有应交费用。反诉被告邓兴洲答辩称，一、本诉原告已按委托合同约定履行所有义务，并未拖欠土地款。在本案本诉审理中，被告提出反诉主张原告并欠缴土地款及利息，主张其未交付房屋并不违反委托合同约定。第一、原告已经举证证明完全履行委托合同义务。根据被告反诉时提交的证据第五组及原告所举证据，可证明在2008年4月16日被告通知原告接房并进行结算后，原告已经于2008年6月2日到被告处缴纳了所有款项，其中就包括了土地出让费用，从缴纳时间上看被告主张的应当补交土地出让金的时间在原告交款之前就已经确定，那么原告交款之时被告要求原告所交款项就已经包括了所有原告应当缴纳款项，且被告在原告交款后向原告出具了收据，及情况说明，根据情况说明的内容及被告提供证人的证言相互印证，可以证明原告已经缴纳了所有费用，但是被告未交房的原因是被告认为原告应当缴纳逾期交房的利息及物业费未交，其中已经明确原告已经缴纳了所有建设费及土地款的本，故并不存在原告欠缴土地款的事实。换言之，原告已经于2008年6月2日，完全履行了委托合同约定义务，被告应当依照协议约定交付房屋。第二、如被告主张原告具有欠缴的土地款真实，也超过委托合同委托范围，且双方履行委托合同并无关联性。退一步讲，排除上两点事实及理由，即使被告主张的欠缴土地款真实与本案也无任何关系。首先，被告主张欠缴部分土地出让款由大同公司垫付，且被告并未将原欠缴部分支付给大同公司，那么即使主张事实为真，也属于原告与案外人大同公司之间不当得利的法律关系，且根据被告主张大同公司垫付的时间在2008年4月之前，故在2008年6月原告缴纳后被告就应当交付房屋，大同公司的垫付行为与双方履行委托合同并无任何关系。其次，根据双方签订的委托合同中已经明确了双方的权利义务，对于原告应当承担的费用进行了明确约定，对于建设房屋过程中包含的费用，不包含的费用也明确约定，建设过程中仅有太阳能和煤气管道不包含在内，根据合同约定原告取得房屋仅需支付190400元，但被告已经支付了325004元，远远超高合同约定的价格。在此基础上被告主张原告还欠付16万元，明显超过了委托合同约定的范围。虽然合同法规定对于受委托人处理委托事务中支付的必要开支应当有委托人承担，但是该条规定的是“必要合理开支”，即受委托人履行委托事务过程中与委托事宜有关的其他必要合理开支，但被告主张的土地出让金就是委托事务包含的内容之一，该费用是应当在委托时就向委托人说明并经双方确定的，但本案中双方确定的委托价格显然没有包括这16万元，举一个例子，如委托某人去办理工商登记，那么交通费、政府收取的费用属于必要开支，但是受委托人收取办证费就应当是双方确定的内容，不得接受委托后进行更改。回到本案，在原告委托时已经明确了建房的单价，如果被告处理委托事务中支出费用高于约定价格，依法应当取得原告的同意，否则委托合同就显然违背了原告的真实意思表示，被告替代原告支出费用就应当属于超过委托范围的事项，不应当由原告承担。综上所述，被告主张原告欠缴土地出让金没有事实依据，原告已经举证证明完全履行委托合同义务，且如被告主张原告具有欠缴的土地款真实，也超过委托合同委托范围，与双方履行委托合同并无关联性。反诉被告邓兴洲针对其答辩提交以下证据：一、委托合同，证明：2004年9月8日，原告与被告就原告向被告购买土地并委托被告建设房屋一事签订《委托合同》，原告预交10万元预付款给被告，合同约定原告向被告购买土地并原告委托被告统一建设、管理房屋，即住宅建设过程中的施工管理、质量监督、建材选择全权委托事务中心办理，建筑占地面积132㎡、建筑面积304.3㎡，建筑造价560元／㎡，工期自2004年9月1日至2005年8月30日，并约定了其他各项权利义务及违约责任；二、行政事业单位往来款项统一收据、收据、情况说明，证明：原告于2008年6月2日按照合同约定将本次购买土地的土地款及房屋建设的工程款共计325004元（含预付款10万元）全部支付给被告，但被告却未依约及时将房屋交付给原告。经质证，反诉原告事务中心对反诉被告邓兴洲提交的第一组证据的合法性、关联性、客观性均无异议，但不认可其证明观点，具体理由如下：1.该组证据中载明的事实为，反诉被告委托反诉原告代为购买土地、建盖房屋的事实，该证据与我方提交的证据《联合购地委托书》相互印证，即反诉原告的履行受托义务过程中，因处置说托事务产生的费用应当由反诉被告承担；2.该组证据中关于560元每平方的造价，仅是对房建的造价约定；3.反诉被告因委托事项应当支付给被告的费用，应当根据购地（购地的相关费用）、建房、验收、办证等系列委托事务完成后统一结算，根据结算结果据实支付支付相应费用后，方可对争议房地产取得支配权。第二组证据的合法性、关联性、客观性均无异议，但不认可其证明观点，具体理由如下：1.《情况说明》仅能证明反诉被告支付了部分费用，但是因为其他合理费用未支付，据此双方产生争议；2.反诉被告因委托事项应当支付给被告的费用，应当根据购地（购地的相关费用）、建房、验收、办证等系列委托事务完成后统一结算，根据结算结果据实支付支付相应费用后，方可对争议房地产取得支配权。需要说明的是，因反诉被告拖欠物业管理等相应费用，原由反诉原告保管的钥匙已经交由小区业主委员会管理，反诉原告已不具备交付钥匙的客观条件；另外，鉴于本项目建设期间，为了维护反诉被告等小区业主的利益，部分土地出让价款存在违规操作，因此在《情况说明》中并未直接列明具体款项名称，其“利息”本质是指双方之间的存在债务争议未结清。本院依职权调取的文山县房权证文房字第××号房屋所有权证、文国用（2008）第××号国有土地使用权证，证明坐落于文山市七花北路怡润园小区7号房屋于2011年6月14日进行房屋所有权登记，登记所有人为邓兴洲，属邓兴洲、韦芬共同共有，建筑面积340.01㎡，2008年4月11日进行土地使用权登记，登记土地使用权人邓兴洲，使用面积550.47㎡，独有面积135.27㎡，分摊面积415.20㎡。经质证，邓兴洲、事务中心无异议。本院认为，原告邓兴洲提交的第一组、第二组证据，被告对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信，但情况说明与客观事实不符，不能以此认定原告已付清土地款及工程款本金，被告用占补平衡指标费抵扣的土地出让款，应由各购房户分摊；第三组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被告事务中心针对其答辩提交的第一组证据，原告对真实性、合法性无异议，本院予以采信，对于关联性，结合事务中心提交的第三组证据证实，被告接受原告委托，于2007年2月1日以被告名义竞价取得开化北路C1、C2国有土地使用权用于建盖住宅小区，成交价12957730元，以上证明内容本院予以采信；第二组证据证实被告用占补平衡指标费9380300垫付了部分土地出让款，本院予以采信；第四组证据证明邓兴洲属怡润园住宅小区住户，宗地号C-59-02-07,土地使用面积132㎡，建筑面积340.01㎡，属该住宅小区大户型，本院予以采信；第五组证据原告质证对其真实性无异议，证实2008年4月16日，被告用快递通知原告于2008年4月14日起15日内结清房款及相应利息，2008年5月7日原告签收快递，本院予以采信；证人证言客观真实，本院予以采信。反诉原告事务中心针对其反诉请求提交的第一至第五组证据与其答辩理由提交的证据一致，本院分析认证同其答辩理由提交的证据的认证一致。反诉被告邓兴洲针对反诉答辩提交的第一、第二组证据与其诉请提交的证据一致，本院本院分析认证同其答辩理由提交的证据的认证一致。本院依职权调取的文山县房权证文房字第××号房屋所有权证、文国用（2008）第××号国有土地使用权证，原、被告质证无异议，本院予以采信。经审理，本院查明本案法律事实如下：邓兴洲原系文山州国土资源局职工，事务中心职工欲建职工住宅小区。2004年2月28日，余琨等86户（包括邓兴洲）与事务中心签订《联合购地委托书》，约定事务中心接受委托，以事务中心名义报名竞买文山市开化北路北段Ｃ-59-2号宗地，如竞买成功，以受托方名义签订成交确认书、出让合同，缴纳出让金、办理土地登记及相关建房手续，费用由委托方根据实际支出分摊，委托方应及时将竞买资金缴纳给受托方，竞买保证金由受托方垫支，竞买过程中产生的利息损失及其他合理费用，由委托方承担。2004年9月8日，邓兴洲与事务中心签订《委托合同》，约定邓兴洲委托事务中心为其住宅建设参与其他建设户统一建设，以及建设过程中的施工管理、质量监督、建材选择等事宜。建筑占地面积132㎡，建筑面积304.3㎡，建筑造价560元／㎡，以完工结算为准，竣工验收后一次性结清，工期自2004年9月1日至2005年8月30日，一方违约支付对方5%的违约金。2007年7月21日，邓兴洲预交职工住宅小区定金10万元，2008年6月2日，经事务中心快递通知后交纳土地款2.738万元、房屋工程款19.7624万元，合计325004元。2007年1月29日，事务中心以其名义竞得开化北路Ｃ-1、Ｃ-2号地块的国有土地使用权，面积分别为13317㎡、18016㎡，成交总价1295.773万元，并于2007年2月1日签订了《国有土地使用权出让合同》，用以建盖职工住宅小区。2003年5月6日，事务中心向文山国土资源局收储中心交纳了购地预付定金200万元。2004年7月21日，事务中心向文山国土资源局收储中心交纳了土地预购金100万元。2004年11月4日，事务中心向文山国土资源局收储中心交纳了土地预购金57.742971万元，合计357.742971万元。2008年5月20日，由事务中心作为担保人，怡润小区建房户（除邓兴洲外）跟据户型大小不同，分别向云南大同建设集团有限公司借款合计938.03万元，用于支付购地款，其中包括邓兴洲应补交款项17.884152万元（事务中心名义借），年利率8.6%，2008年5月22日，事务中心向文山国土资源局收储中心交纳购地款938.03万元。2008年4月11日，事务中心对怡润园小区7号房屋申请办理土地使用权登记，登记土地使用权人邓兴洲，使用面积550.47㎡，独有面积135.27㎡，分摊面积415.20㎡，国有土地使用权号为文国用（2008）第××号；2011年6月14日申请办理房屋所有权登记，登记所有人为邓兴洲，属邓兴洲、韦芬共同共有，建筑面积340.01㎡，房屋所有权证号为文山县房权证文房字第××号。综合本案争议，本案争议焦点为：一、事务中心是否应将怡润园7号房屋及所有权证、土地使用权证交付邓兴洲；二、邓兴洲主张18.36万元损失是否有事实和法律依据；三、事务中心主张的178841.52元，是否超出了委托范围，该笔款项是否属于邓兴洲应支付的土地款，事务中心是否有权利主张；四、事务中心主张的利息108677.20元是否有事实和法律依据，事务中心是否有权利主张。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。邓兴洲等86户与事务中心2004年2月18日签订的《联合购地委托书》，2004年9月8日签订的《委托合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效性，本院予以确认。邓兴洲辩解《联合购地委托书》并非本人所签，其未委托事务中心购地等相关事宜，本院认为，邓兴洲对于委托建盖怡润园小区7号房屋无异议，其主张要求事务中心交付房屋及所有权证、土地使用权证的诉请，是对委托事务中心竞买建房所需土地使用权的默认，双方签订的《委托合同》：“1.本人向州国土资源事务中心购买土地建住宅。”事务中心没有也不具有出卖土地的主体资格，对该条约定不能做孤立理解，应结合双方签订的《联合购地委托书》的约定认定，即事务中心接受邓兴洲的委托，以事务中心的名义竞买国有土地使用权，建盖住宅小区，对邓兴洲的辩解，本院不予采纳。关于事务中心是否应将怡润园7号房屋及所有权证、土地使用权证交付邓兴洲的问题，本院认为，邓兴洲与事务中心系委托合同关系，即邓兴洲委托事务中心对建设用地进行竞买，办理建房所需手续，对怡润园7号房屋建设授权事务中心选择建设单位，并对施工过程及质量进行监督，对建材选择，办理房屋所有权证及国有土地使用权证等事项。怡润园7号房屋系邓兴洲及其共有人共同共有，房屋建设完毕，在办理完房屋所有权证及国有土地使用权证后，作为受托方事务中心有义务将上述房屋及房屋产权证、国有土地使用权证交付委托方邓兴洲。关于邓兴洲主张18.36万元损失问题，本院认为，邓兴洲与事务中心系委托关系，事务中心接受邓兴洲委托，办理委托事项，约定建房工期为2004年9月1日至2005年8月30日，但建房所需国有土地使用权于2007年2月1日通过竞买取得，建房工期应相应顺延。2008年4月16日，事务中心通过快递通知邓兴洲办理接房手续，邓兴洲于同年5月7日收到通知，邓兴洲在办理接房过程中，未按委托合同约定结清利息等费用，致使事务中心未及时将房屋钥匙交付邓兴洲，本案为无偿委托合同，事务中心不存在故意或重大过失，由此造成的损失，应由邓兴洲承担，其主张的18.36万元损失，本院不予支持。关于事务中心主张的17.884152万元，是否超出了委托范围，该笔款项是否属于邓兴洲应支付的土地款，事务中心是否有权利主张的问题，本院认为，邓兴洲等86户建房户建房所需国有土地使用权系委托事务中心以其名义竞买所得，面积31333㎡，竞买价1295.772971万元，实际支付357.742971万元，938.03万元未付，即每平方米应补交299.37元（9380300元÷31333㎡）邓兴洲所有的文山市怡润园小区7号房屋国有土地使用面积550.47㎡，应补交164794.20元（299.37元×550.47㎡）。事务中心是受邓兴洲委托竞买的国有土地使用权，其竞买产生的费用，应由邓兴洲支付，该笔款项已由事务中心于2008年5月22日借款交纳，应由邓兴洲支付给事务中心。关于事务中心主张的利息108677.20元是否有事实和法律依据，事务中心是否有权利主张的问题，本院认为，事务中心是接受邓兴洲的委托，办理委托事项，双方签订的《联合购地委托书》第二条3项约定：“竞买过程中产生的利息损失及其他合理费用，由委托方承担。”，事务中心有权主张利息损失。事务中心主张的利息是邓兴洲应补交的178841.52元购地款由事务中心已借款垫付应支付的利息，但事务中心未举证证明其已实际支付了该笔利息，事务中心主张的利息108677.20元，本院不予支持。综上，事务中心受邓兴洲委托，办理购地建房等委托事项，事务中心办理完委托事项后，应将建好的房屋及权属凭证交付邓兴洲，邓兴洲应按约定结清款项，本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、文山壮族苗族自治州国土资源事务中心于本判决生效之日起十日内将文山市怡润园小区7号房屋及房屋所有权证、国有土地使用权证交付邓兴洲；二、邓兴洲于本判决生效之日起十日内支付文山壮族苗族自治州国土资源事务中心垫付购地款164794.20元；三、驳回邓兴洲其他诉讼请求；四、驳回文山壮族苗族自治州国土资源事务中心其他反诉请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11640元，由邓兴洲负担8963元，由文山壮族苗族自治州国土资源事务中心负担2677元，反诉费5610元，减半收取2805元，由文山壮族苗族自治州国土资源事务中心负担1066元，由邓兴洲负担1739元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 赵 俊 斌审 判 员 朱 应 洪人民陪审员 欧阳月情二〇一八年九月十七日书 记 员 杨 文 娟