安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿埇民一初字第04634号原告：孙建华，男，汉族，住安徽省濉溪县。委托代理人：武仲江，安徽拂晓律师事务所律师。委托代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。被告：安徽宏利房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市。法定代表人：林泽民，该公司董事长。委托代理人：李运銮，该公司员工。原告孙建华与被告安徽宏利房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人武仲江、金源，被告委托代理人李运銮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建华诉称：2005年8月11日，原、被告签订《宿州市房屋拆迁安置协议书》约定：被告作为拆迁人（因开发建设城隍庙商城）拆迁原告所有位于宿州市埇桥区九道湾处住宅房屋一套（94平方米）；拆迁过渡方式自行过渡；过渡期限18个月；安置地点本开发区内；拟增购建筑面积价格标准按商品价计结等。过渡期限届满后，被告未守约安置原告，但答应尽快解决原告的安置问题。2013年8月，被告通知原告其已具备安置条件，拟用欣意国际城2号楼1单元401室安置给原告，其初步计算增购面积为43.5平方米，并要求按其2013年制定价格标准（3980元／平方米）计算结付增购面积的应付款额。原告要求增购面积价额结付按被告2007制定的价格标准（1350元／平方米）计算。双方多次协商未果。原告认为，原、被告间达成的《宿州市房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，合法有效；被告因自身的违约行为造成合同未能如期履行，现被告已具备履行合同义务条件，但无理要求按其2013年制定价格标准计算结付增购面积的应付款额，否则其拒不履行对原告进行安置的合同义务，此行为严重侵犯了原告合法权益，原告特具状起诉，请求法院：1、判决被告继续全面履行原、被告间《宿州市房屋拆迁安置协议书》约定的义务，对原告安置上房并按政策性增加建筑面积系数5%给予优惠；2、判决被告协助计结增购面积平方米数并就增购建筑面积价额按被告2007年制定价格标准计算履行（据被告初步计算面积增购面积43.5平方米，该面积价额与被告2013年制定的价格标准价额差价为114405元）；3、判决被告按《宿州市城市房屋拆迁管理办法》规定对原告安置后另付3个月临时安置补助费；4、判决被告承担本案一切诉讼费用。被告辩称：1、原告诉求以2007年商品房价格计算超面积部分与要求三个月的过渡补偿费没有法律依据；2、优惠政策应以合同约定；3、原告诉状中的面积及价格都不正确；综上原告请求应予驳回。原告孙建华向本院提交下列证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、房屋拆迁安置协议，证明双方存在房屋拆迁安置关系，被告严重违约；3、城隍庙安置一览表，证明原告被安置的房屋楼层、房号；4、价格表照片一张，证明根据2007年的价格计算；5、《宿州市城市房屋拆迁管理办法》，证明被告按照市政府规定支付原告三个月10元／平方米的补助费；6、城隍庙回迁安置实施办法一份，证明诉请中5%的优惠有依据；7、房管局证明一份，证明原告房屋安置面积。被告安徽宏利房地产开发有限公司发表质证意见为：证据1、3、5的真实性无异议，但证明目的有异议；证据2真实性无异议，但不能证明应按照2007年价格；证据4真实性有异议；证据6真实性无异议，同意双方按照该办法计算；证据7真实性无异议。被告安徽宏利房地产开发有限公司向本院提交下列证据：1、营业执照及组织机构代码证，证明主体资格；2、城隍庙安置实施办法、拆迁许可证、宿州市房屋拆迁管理办法说明、建委文件、安置一览表、市政府会议纪要、安置办法，证明被告严格按照以上文件执行；3、拆迁安置协议书，证明安置超出面积应按照商品价计算，不应以2007年为依据；4、三至六楼楼层安置结算表，证明应按照政府指导价安置；5、补偿付款凭证，证明应视为双方达成变更合意，应按照指导价结算。原告孙建华发表质证意见为：证据1无异议；证据2证明原告诉求5%优惠有依据；证据3达不到证明目的；证据4与本案无关；证据5与本案不具关联性，证明目的不予认可。根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：原、被告双方提交的证据均属真实，内容合法且与本案有关联，本院予以认定。本案经举证、质证、认证，查明以下事实：2005年8月11日，原、被告双方签订《房屋拆迁安置协议书》，被告拆迁原告位于宿州市埇桥区九道湾处住宅房屋一套94平方米，双方约定折成85平方米进行安置，双方互不找补差价，安置时享有五平方米平价房，并注明安置90平方米左右。协议约定安置过渡期为18个月，拟增购建筑面积价格标准双方未约定。2007年，被告公司制定的《宿州城隍庙商城回迁安置实施办法》规定，住宅安置楼层价格为均价450元／平方米、住宅商品房的超面积房价，均价为1350元／平方米。2013年7月20日，被告公司制定的实施办法规定，住宅安置楼层价格为均价450元／平方米、住宅商品房的超面积房价，均价为4550元／平方米；其中优惠政策四第一条“凡宿州城隍庙商城的被拆迁户，根据原协议签订的应安拆迁面积，住宅给予5%的面积优惠，按照安置楼层价格计算，不足5%的按照实际超出面积计算，超出5%的部分按市场价格计算”。2013年8月底，被告通知原告已具备安置条件，拟用其开发的欣意国际城2号楼1单元401室安置给原告，安置面积为138.85平方米。另查明：2000年8月7日，宿州市房屋拆迁管理办公室对宿州城隍庙商城项目核发房屋拆迁许可证（拆许字（2000）第15号）。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于本案的争议焦点一：被告是否应按照《宿州市房屋拆迁安置协议书》约定的义务，对原告安置上房并按政策性增加建筑面积系数5%给予优惠的问题。根据被告方下发的《宿州城隍庙商城回迁安置实施办法》优惠政策四第一条“凡宿州城隍庙商城的被拆迁户，根据原协议签订的应安拆迁面积，住宅给予5%的面积优惠，按照安置楼层价格计算，不足5%的按照实际超出面积计算，超出5%的部分按市场价格计算”。原告作为被拆迁户，符合以上约定，且被告当庭同意按照该实施办法上房，对该项诉求，本院予以支持。关于本案的争议焦点二：拆迁安置房屋增购面积是按照2007年价格购买还是按照2013年价格购买的问题。2005年8月，原、被告双方签订《房屋拆迁安置协议书》，就房屋拆迁安置补偿增购建筑面积价格标准没有具体约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条明确规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因原、被告双方协商未果，根据第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。------”。根据以上规定，原、被告双方对增购价格约定不明，应严格依照合同签订时的价格履行。本案中，原告主张按被告2007年制定价格标准计算履行，合同签订在2005年，相比之下，2007年的价格高于2005年，本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原告愿意支付高于合同签订时的价款，本院予以支持。关于本案的争议焦点三：被告是否应按《宿州市城市房屋拆迁管理办法》规定对原告安置后另付3个月临时安置补助费的问题。根据《宿州市城市房屋拆迁管理办法》第五十三条明确规定“本办法自2003年3月1日起实施。在本办法实施前批准拆迁的房屋，拆迁安置仍按原规定执行”。本院查实，2000年8月7日，宿州市房屋拆迁管理办公室已对宿州城隍庙商城项目核发房屋拆迁许可证，属在本办法实施前批准拆迁项目，不符合该办法适用范围，原告以此为依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安徽宏利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告孙建华计结增购面积平方米数并就增购建筑面积价额按被告2007年制定价格标准进行计算；二、被告安徽宏利房地产开发有限公司与原告孙建华所签合同继续履行，并在对原告孙建华进行安置时按照政策性增购面积系数5%给予优惠；三、驳回原告孙建华的其他诉讼请求。案件受理费2588元，由被告安徽宏利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  范 永人民陪审员  韩效胜人民陪审员  刘双贵二〇一五年五月二十八日书 记 员  陈盼盼附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。