福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0403民初1276号 原告：杨传仁，男，汉族，住尤溪县。 原告：郑新婷，女，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：福建省磐石房地产开发有限公司，住所地三明市三元区建安路3号。 法定代表人：张智宇，总经理。 委托诉讼代理人：张坚刚、谢琴琴，福建闽中律师事务所律师。 原告杨传仁、郑新婷与被告福建省磐石房地产开发有限公司（以下简称磐石房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2018年9月11日公开开庭审理了本案。原告杨传仁、郑新婷的委托诉讼代理人王柳莺，被告磐石房地产公司的委托诉讼代理人谢琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨传仁、郑新婷向本院提出的诉讼请求：1.判令磐石房地产公司支付逾期交房违约金43218.05元（从2017年7月1日起计算至2018年4月4日，此后违约金按合同约定计算至取得房屋测绘报告止）；2.判令磐石房地产公司支付规划设计变更违约金1000元；3.判令磐石房地产公司支付基础设施未达到交付使用条件违约金1000元；4.本案诉讼费用由磐石房地产公司负担。事实和理由：双方于2015年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定：杨传仁、郑新婷向磐石房地产公司购买三明市三元区育才路6号2幢2003室商品房，并对建筑面积、单价、总金额及付款时间、方式作出约定。已支付了全部购房款518202元，约定2017年6月30日前交付房屋。磐石房地产公司于2017年11月29日才取得建设工程竣工验收备案表，至今未向其出示房屋测绘报告，截止2018年4月4日，已逾期278天，构成违约。2017年11月，磐石房地产公司向三明市城乡规划局申请规划变更，批准后未进行书面通知，在约定期限内基础设施也未达到交付使用条件。根据《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十一条、第十四条、附件十一《补充协议》第二条第5点规定，支持合法权益。 磐石房地产公司辩称，1.交付行为属于一种事实行为。杨传仁、郑新婷计算逾期交房违约金的时间有误，2017年10月3日开发商已履行了交房义务，杨传仁、郑新婷也实际接收了房屋，因此从2017年10月3日起无权主张逾期交房违约金。合同约定，买受人应于2017年6月30日前缴纳住宅专项维修资金，否则不承担逾期交房违约金。根据合同第九条规定，商品房交付时须取得房屋测绘报告，但未规定出卖人有出示的义务，其也未要求出示房屋测绘报告的请求。依合同第十一条规定，杨传仁、郑新婷有权拒绝接收房屋，但又实际于2017年10月3日接收了房屋即实际占有了涉案房屋，表明了杨传仁、郑新婷实际认可了出卖人交付的房屋，因此无权主张之后的逾期交房违约金。2.由于市政水源管线一直未能接通至项目红线边，导致因无水源供应影响了相关验收，2017年8月解决了供水问题。另消防工程在2014年2月17日已经三明市公安局消防支队设计审查合格，因2015年5月1日施行新的国家标准，需对消防工程整改又导致建设工程规划设计变更，2017年9月消防工程才验收合格，同年11月16日三明市城乡规划局才出具工程竣工规划条件核实意见书。基于上述事实，同年11月29日才取得工程竣工验收备案表。在合同约定的交房日期内未能及时交房，依据附件十一《补充协议》第5点约定属于可据实顺延交房日期的情形，无需承担违约责任。3.书香世家工程开始施工至合同约定的2017年6月30日期间，出现暴雨天气合计24天，天气因素对施工进度确实有严重的影响，构成不可抗力事由，属于无法克服的客观事实，因当适当予以免责。4.合同约定的支付已付房价款的万分之三违约金标准过高，请求予以适当减少。此违约金高于造成的损失，也高于同期同地段同类房屋租金标准，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，请求减少违约金。5.向城乡规划部门申请进行局部建设工程规划许可证变更，但未涉及到杨传仁、郑新婷所购买房屋面积的变动，因此不存在规划变更批准后需要通知的情形。杨传仁、郑新婷合同约定建筑面积为86.54平方米，测绘报告实际为86.494平方米，属于正常误差范围，根据合同第十四条第一款规定和规划许可证变更的批前公示可知，非封闭阳台调整为封闭阳台，是针对特定户型的房屋，从规划用途、面积等各方面对杨传仁、郑新婷的房屋未造成任何影响，属于不需要书面通知买受人的情形。6.因燃气等市政配套设施建设的原因，导致其在交房时未能达到约定的设施设备交付条件，非自身过错所致，应当予以免责。合同第十条约定了免责条款，2015年10月13日、2016年1月25日向相关部门交纳了近300万元基础设施配套费，因红线外市政管网未铺设，导致小区不能接通天然气，属于无法预料和控制因素。对此问题，也采取了与相关部门沟通等措施，依公平责任原则，也不应承担上述的违约责任。 经审理认定的事实：2017年4月12日杨传仁、郑新婷与磐石房地产公司签订了《商品房买卖合同》及附件相关协议内容，已支付购房款518202元，约定2017年6月30日前交付涉案房屋。2017年5月8日，磐石房地产公司组织勘察、设计、监理和施工单位对案涉房屋所在楼房进行工程质量竣工验收，综合评定为合格。2017年9月1日案涉所在楼房通过消防验收。2017年9月21日磐石房地产公司统一用邮政快件发出收房通知，要求业主在同年9月30日前收房。2017年10月3日杨传仁、郑新婷接收了房屋。2017年11月6日三明市城乡规划局对案涉楼盘1#-3#楼进行《建设工程规划许可证变更》批前公示，案涉房屋所涉工程项目于2017年11月29日取得建设工程竣工验收备案表，至今案涉楼盘未能接通天然气使用。2018年3月9日三明市城乡规划局对案涉楼盘2#楼店面附属用房内分隔墙及楼梯取消或位置调整进行《建设工程规划许可证变更》批前公示。磐石房地产公司向业主交付案涉房产时，未告知案涉商品房项目未取得验收备案文件的事实。 关于争议焦点问题的分析与认定： 一.磐石房地产公司是否应承担逾期交房违约责任及是否可顺延交房的情形认定。 1.杨传仁、郑新婷主张涉案商品房在交付使用时，未取得验收备案文件及未出示房屋测绘报告应当承担违约责任。 磐石房地产公司认为迟延取得验收备案文件是因2015年5月使用《建筑设计防火规范》新法规后，导致之前审核合格的消防设计进行整改，根据合同约定其有权延期交付案涉房屋。交房时应取得房屋测绘报告，但未规定须出示房屋测绘报告的义务。 本院认为，《商品房买卖合同》第九条规定交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。依据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，磐石房地产公司虽于2017年10月3日向杨传仁、郑新婷交付了房屋，但所交付的商品房项目未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，属于瑕疵履行，仍应认定为逾期交付违约行为。杨传仁、郑新婷主张未向其出示房屋测绘报告应承担违约责任的诉讼意见，缺乏依据，不予采纳。 2.磐石房地产公司认为购房人未按合同约定的时间缴纳住宅专项维修资金、市政水源管线未及时配套至建设项目红线边，另已审核通过的消防工程因2015年5月1日实施新的国家标准规范，导致消防设计整改，属于附件十一约定的可顺延交房的情形，不应承担实际交房前的逾期违约责任。 杨传仁、郑新婷认为，应按双方签订的《商品房买卖合同》中交房日期2017年6月30日前的约定履行交付房屋义务。 本院认为，本案建设工程项目的开发施工需要一定的周期建设及相关工程手续的审核、备案等。涉案商品房项目1#-3#楼消防工程于2014年2月17日经审核合格、4#-5#楼于2015年5月6日经消防设计备案。2017年7月19日磐石房地产公司申请消防验收指导时，发现原设计的消防工程不符合2015年5月实施的消防新标准规范，经整改后于2017年9月1日才验收合格。由于磐石房地产公司在2017年5月8日已组织勘察、设计、监理和施工单位对涉案房屋所在的楼房进行了工程质量竣工验收，综合评定为合格。基于建设过程中法规变化、工程整改的时间等客观因素，依公平合理原则，磐石房地产公司交房日期相应给予顺延一个月的期限即应在2017年7月31日前（按31天计算）履行交房义务。 二、关于支付规划设计变更违约金1000元和基础设施未达到交付使用条件违约金1000元的认定。 杨传仁、郑新婷主张依据《商品房买卖合同》第十条、第十四条的约定，磐石房地产公司应支付规划设计变更违约金1000元和基础设施未达到交付使用条件违约金1000元。 磐石房地产公司认为因执行消防新规定导致原审核合格的消防设计进行整改，也相应的进行了规划许可内容的变更，仅对小区01、05户型的入户阳台栏杆取消，非封闭阳台调整为封闭阳台，对02、03户型不构成任何影响；2#楼规划许可内容的变更，仅对2#楼店面隔墙等变化，对住户购买的户型未影响，不属于需要书面通知的情形。因市政配套设施建设不到位，无法接通外管，不属于自身责任，且其也积极协商、沟通，上述违约金不应承担。 本院认为，规划变更批准后，商品房01、05户型的入户阳台栏杆取消，非封闭阳台调整为封闭阳台，对02、03户型未改动；2#楼规划变更了店面内隔墙、楼梯取消或位置调整，且此次变更不涉及面积调整，对2#楼住房未影响。依据《商品房买卖合同》第十四条第一项主要约定：涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等内容变更的，应当在变更确立之日起10日内书面通知业主等。从约定上看，涉案商品房或所处小区须有上述相关列举项目范围内实质变化，开发商具有书面通知的义务。杨传仁、郑新婷属于02户型，并未受到上述规划变更影响，故要求磐石房地产公司规划设计变更未进行书面通知应支付违约金1000元诉求，不予采纳。合同第十条对相关设施设备交付条件作出了明确约定，第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，磐石房地产公司应全面履行合同，辩解市政管线配套不及时到位的观点，不予支持，因此应支付给业主基础设施未达到交付使用条件违约金1000元。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。磐石房地产公司在交付房屋时隐瞒了涉案商品房项目未取得验收备案文件的事实，属于未遵循诚实信用原则和交易习惯履行通知义务，也侵犯了购房人的知情选择权，不符合合同约定条件的商品房，交付给杨传仁、郑新婷使用，构成违约，依法应承担相应的违约责任。2017年11月29日案涉商品房项目已取得了验收备案文件，此时房屋达到了合同约定的交付条件，因此杨传仁、郑新婷要求磐石房地产公司支付2017年11月29日以后的逾期交付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。杨传仁、郑新婷要求磐石房地产公司规划设计变更未进行书面通知应支付违约金1000元诉求，不符合合同约定，该项主张不予支持。磐石房地产公司主张日万分之三违约金标准过高的辩解，无事实和法律依据，不予以采纳。磐石房地产公司主张买方逾期缴纳住宅专项维修资金可据实顺延交房并减少违约金的理由不充分，本院不予采纳。此外结合本案实际情况、开发商在消防工程经审核合格开工后因在工程竣工验收过程中，又逢实施消防新标准规范进行整改而导致的过错程度及买房人实际接收使用且房屋验收为合格的事实，根据公平原则，本院酌情确定开发商交房日期可顺延一个月及承担70%的逾期交房违约责任，从2017年8月1日至2017年11月28日间，共计120天的逾期交房违约金以及要求支付基础设施未达到交付使用条件违约金1000元的诉求，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法通总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建省磐石房地产开发有限公司应向杨传仁、郑新婷支付逾期交房违约金13058.69元（518202元×0.03%/天×120天×70%=13058.69元）； 二、福建省磐石房地产开发有限公司应向杨传仁、郑新婷支付基础设施未达到交付使用条件违约金1000元； 上述一、二项合计14058.69元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回杨传仁、郑新婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费930元，减半收取465元，由杨传仁、郑新婷负担313元，由福建省磐石房地产开发有限公司负担152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  吴广宇 二〇一八年九月二十六日 书记员  兰文龙 附：本案适用主要法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。 2、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。