重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第06968号原告蒋芳，女，1970年10月6日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人蓝洋，重庆华立万韬律师事务所律师。委托代理人冯时，重庆华立万韬律师事务所律师。被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地重庆市北部新区财富大道15号，组织机构代码20288617-X。（以下均称原告）法定代表人李宁，董事长。委托代理人路梅，重庆康实律师事务所律师。委托代理人熊彦昆，重庆康实律师事务所律师。原告蒋芳与被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（以下简称渝高公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由审判员贺前春担任审判长，与代理审判员王婷婷、人民陪审员王婉莉组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋芳的委托代理人蓝洋、冯时，被告渝高公司的委托代理人路梅、熊彦昆，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋芳诉称，2013年5月，原被告双方经协商一致约定，渝高公司将位于重庆市北部新区大竹林组团033-5／01号地块出租给蒋芳，租赁用途为驾校、停车场、汽车美容、花木市场。原告在向被告交纳了保证金399042元和一个月的租金133014元后，于2013年5月6日经被告同意进场施工。2013年6月19日双方签订《土地移交现状记录》，被告正式将土地移交给原告蒋芳。其间，被告同意所有施工的报建、项目门牌编号等均由被告办理。原告施工期间，被告却突然于2013年7月31日以书面形式要求原告停工，接到通知后，原告被迫停止了所有施工。原告后续得知，早在2012年12月被告因在案涉地块违章建筑被投诉。原告认为，被告在明知无权将土地交由他人租赁使用的情况下擅自将该土地租赁给原告使用，具有明显过错，系被告单方违约给原告造成损失。据此请求判令：1、解除双方的租赁关系；2、渝高公司返还保证金399042元、租金133014元；3、渝高公司赔偿蒋芳损失（以鉴定为准），设计费40000元，看守人员工资（从2013年5月起至2014年10月，每人每月3500元，按2人计算）、水的初装费7915元、电的初装费135000元、支付租户的违约金720000元。鉴定费70000元由渝高公司承担。被告渝高公司辩称，同意解除双方形成的土地租赁关系，但解除理由与原告陈述不一致。蒋芳未经渝高公司同意，擅自将案涉土地转租，原告要求其停止施工。蒋芳未付租金金额超过保证金金额，不应退还保证金和已交租金。渝高公司没有违约行为，不应承担违约责任，即使有损失也是因蒋芳违法修建造成的。渝高公司有权出租案涉土地，不存在欺诈行为。综上，应驳回蒋芳的诉讼请求。经审理查明，2012年6月7日，北部新区管委会专题会议纪要（2012年第146期）第一条载明：会议明确停车场及存量土地建设及经营管理工作……土储中心为业主，渝高和金泰两家国资公司为代理业主，负责前期建设和后期经营管理，按照谁建设谁管理的原则实施。第三条载明：会议原则同意渝高公司提出的9个停车场概念设计方案，要求渝高公司在原方案基础上抓紧完善，加快建设过程；原则上存量土地使用时间不超过3年，对外租赁合同一年一签。第四条载明：“临时利用存量土地无需审批，建设单位必须重抓安全施工，各部门要全力支持配合。”2013年7月1日的北部新区管委会“存量土地利用中租赁商户经营证照办理事宜专题会议纪要”第二条载明：存量土地项目综合验收以本会议纪要为依据，渝高公司按建设局、消防支队、环保分局等职能部门要求完成工程安全性鉴定，档案材料收集等工作，并组织工程验收，以会议纪要形式完成项目的验收工作。第三条：各职能部门应从专业技术要求上严格把关、不降标准，消防单项验收合格后，商户需到消防支队完善装修设计审批手续，审批合格后方能进场装修。二次消防、环评及户外广告由商户按相关职能部门的规范要求报批。第四条：项目门牌号由渝高公司向公安分局申办。第五条载明：租赁商户经营执照的办理，由租赁户以与渝高公司签订的《租赁合同》为依据向工商分局、税务分局、渝北区食药局等相关职能部门申办。2013年3月27日，以土储中心为甲方、渝高公司为乙方，双方签订了《I20-1／01等四个地块存量土地管理及利用协议》，约定土储中心将位于竹林试验校以南、江与城旁的033-5号地块委托给渝高公司投资、建设、经营及管护。2013年5月2日，蒋芳与渝高公司下属的资产经营分公司洽谈案涉土地租赁一事，并于当日向资产经营分公司交纳保证金399042元。2013年6月8日，资产经营分公司向蒋芳发出施工安全告知书。2013年6月19日，资产经营分公司将案涉土地移交给蒋芳，并形成了《土地移交现状记录》。该记录载明：土地面积：本次交地总面积66507平方米（渝兴公司修路占用土地面积待实际测量后扣除）。土地用途：驾校、停车场、汽车美容、花木市场。现状记录：1、地块平场已经完成；2、地块已修建围墙、大门及门卫房；3、地块围墙范围内无任何建筑及构筑物。经甲乙双方确认，同意现状移交给乙方，交地后由乙方自行管护该地块。备注：现场因渝兴公司修路的围墙已损坏，需修复；现场部分围墙发生倾斜，有安全隐患，需修复，修复完成时间2个月。土地移交后，蒋芳支付了一个月的租金133014元。因渝高公司和蒋芳就租赁期限未达成一致意见，至今未签订书面租赁合同，但双方均认可按2元／平方米·月计算租金标准。2013年6月13日，蒋芳与程芳签订《地块租用协议》，将部分土地转租给程芳用于开设驾校。2013年7月6日蒋芳将土地转租给案外人曹立国用于汽车美容、修理及服务。因蒋芳和次承租人在案涉土地上修建了部分建筑物，规划部门要求停止建设。2013年7月30日渝高公司向蒋芳发出了停工通知。双方均认可2013年8月6日收到该通知。2013年8月7日，渝高公司和资产经营分公司在公证员的见证下，向蒋芳邮寄送达了《关于限期拆除大竹林033-5教育地块建筑物的紧急通知》，要求立即停止在大竹林033-5号教育用地上的建设行为，并于收到通知书后30日内自行拆除，逾期不拆除所引起的一切经济损失及法律责任自行承担。2013年8月8日，蒋芳收到该通知。双方均认可蒋芳在2013年8月6日收到该通知后未再扩大修建范围。2013年8月19日，渝高公司向蒋芳发出律师函，再次要求拆除违法建筑。2013年8月29日，蒋芳向资产经营分公司回函，表示资产经营分公司要求拆除建筑物，致使合同无法履行，要求资产经营分公司退还保证金和租金，并要求对方派人对蒋芳已修建的建筑物及附属设施的情况进行确认，固化实际投入，以利于后期矛盾的解决。2013年9月13日重庆市规划局北部新区分局向渝高公司发出《关于责令停止违法建设行为，自行拆除违法建筑的通知》，要求渝高公司立即停止在大竹林033-5号地块上擅自修建建（构）筑物的行为，并自行恢复原状。2014年1月23日，重庆市规划局北部新区分局向蒋芳发出《关于限期拆除违法建筑决定书》，认定蒋芳在033-5／03号地块修建的建（构）筑物属于应当拆除的违法建筑，并责令自行拆除，逾期不拆除的将予以强制拆除。2013年11月13日，原被告形成了1份大竹林033-5教育地块违章建筑固化数据表，对现场的部分建筑物进行了确认。因双方对案涉土地上建（构）筑物的造价发生争议，经本院委托，重庆道儿敦工程造价咨询有限公司出具司法鉴定报告一份，鉴定结果为：大竹林033-5／1号地块租赁场地内已修建的工程造价鉴定金额为2372923.96元（本金额不含设计费、水电初装费、租户的违约金、现场守护人员工资）。2014年10月9日本院对鉴定报告开庭质证，且双方对鉴定报告的真实性均无异议。关于水电初装费，蒋芳举示了一份重庆中法供水有限公司出具的给水工程安装款发票，发票载明付款方名称为：重庆桓洛泓锦工贸有限公司，金额为7315元，备注栏有“PJ2013050236B大竹林江与城正对面”字样；另举示了一份电安装费收据1份，收据的付款单位为：重庆桓洛泓锦工贸有限公司，金额为135000元，该收据未加盖电力公司公章，仅在经办处签有一个“田”字。蒋芳陈述：重庆桓洛泓锦工贸有限公司是蒋芳挂靠的一个公司，之所以电安装费没有开具正式发票，是因为不要发票可以便宜一点。渝高公司认为该两份证据与本案不具有关联性。经本院组织双方现场勘查，案涉土地现已安装水电，电表的编号为：国家电网NO.6007366508，水表编号为：S11070107。本院也向安装电的经办人田金核实，对安装电的事实和收费金额予以了确认。另甲方还举示了支付看护人员工资的工资表，拟证明聘请了两人为其看守场地，每月3500元。渝高公司对工资表的真实性不予认可。本院于2014年11月5日组织原被告双方到案涉土地现场勘查时，对工资表上的两人进行了询问，其中钱云霞最初是在工地上煮饭，停工后从2013年8月开始与其丈夫一起看守场地。庭审中，双方均认可案涉地块租赁关系的权利义务双方当事人就是蒋芳和渝高公司。同时蒋芳陈述：北部新区管委会第146期会议纪要中的“临时利用存量土地无需审批，建设单位必须重抓安全施工，各部门要全力配合。”此处的无需审批是指包括将土地出租和建设的所有手续均无需审批，且在履行租赁关系过程中，渝高公司也确实着重抓安全问题，与甲方也签订了施工安全告知书，与会议纪要吻合，且渝高公司在与蒋芳商谈租赁事宜过程中，也是向蒋芳承诺所有手续由渝高公司负责。渝高公司陈述：渝高公司从未向蒋芳作出任何承诺，虽然存在该会议纪要，但该会议纪要中的“无需审批”是指用地无需审批，不包括建设手续的审批。虽然存在该会议纪要，但蒋芳并无证据证明渝高公司向蒋芳作出了所有手续均由渝高公司办理的承诺，该会议纪要也不是双方的合同内容。另查明，本案系蒋芳因案涉土地租赁纠纷于2014年3月12日向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，请求一中院指令渝北法院将两案合并进行审理。重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民初字第00315号民事裁定，将该案移送本院审理。上述事实，有庭审笔录、存量土地管理及利用协议、收据、银行回单、土地移交现状记录、施工安全告知书、会议纪要、紧急通知、租赁协议、特快专递详情单、律师函、照片、固化数据表、缴费查询卡、安装收据、工资发放表、鉴定报告及鉴定费发票、询问笔录等在案佐证，足以认定。对临时租赁协议样稿、江与城业主投诉及复函、信访材料，因真实性无法核实，且与本案不具有关联性，不予采信。对工程施工劳务合同、收方计价单、费用统计表、图纸等因真实性无法核实，不予采信。本院认为，虽然案涉土地的前期租赁事宜均是蒋芳和资产经营分公司在磋商，但原被告均认可蒋芳与渝高公司是案涉土地的租赁相对方。同时，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，本院认定渝高公司与蒋芳系案涉土地租赁关系的合同相对方。因双方未签订书面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，应视为双方形成了不定期租赁关系。原被告双方的不定期租赁关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因双方系不定期租赁合同关系，现原告蒋芳提出解除租赁关系，符合法律规定，故对其要求解除租赁合同关系的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的租赁合同关系已解除，依照前述规定，对蒋芳要求渝高公司退还收取的保证金399042元的诉讼请求，本院予以支持。对其要求返还已交纳的1个月租金，因未发生争议前确在使用，故对该项诉讼请求，不予支持。虽然蒋芳未举示证据证明渝高公司作出了建设手续均由其代为办理的承诺，但第146期会议纪要中载明的是“临时利用土地无需审批”，与蒋芳的陈述能够印证，故对蒋芳的陈述本院予以采信，渝高公司在本案中存在重大过错，应当对蒋芳的损失予以赔偿。对蒋芳主张的损失问题，本院逐一评述如下：1、对蒋芳主张的设计费，因无充分证据予以佐证，不予支持。2、对蒋芳主张的水、电的安装费。经本院现场核实，并向经办人田金调查核实，对现场安装了水表、电表的事实予以确认，对安装水表的费用金额7915元，有正规发票予以证明，本院予以采信。对安装电表的费用金额，虽然蒋芳未举示正规发票，但已经出示了收据，该收据也得到了经办人田金的确认，结合现场确是存在相关电力设施且已通电的事实，对安装电表的费用135000元，本院予以确认。3、对现场已修建设施的工程造价费用问题。经本院委托，鉴定机构对现场工程造价进行了鉴定，确认金额为2372923.96元，本院予以确认。4、对甲方主张的支付租户的违约金720000元，因该违约金并未实际发生，不应作为损失在本案中主张。5、对蒋芳主张的看护人员工资损失的问题。经本院现场勘查，案涉土地上确实存在相关建构筑物及相关设施，蒋芳聘用人员进行看守符合常理。结合蒋芳举示的发放工资的相关证据，本院对蒋芳聘人看守的事实予以采信，但应当从2013年6月19日土地正式移交开始计算。因双方均以对方为被告提起了诉讼，且均要求解除合同，在2014年10月9日鉴定结论作出并开庭质证后，从减少损失扩大的目的出发，蒋芳应当及时将土地交还渝高公司，因蒋芳未及时交还，故对2014年10月9日（不含当日）之后的看护人员工资应由蒋芳自行承担。至于看守人员工资损失金额，因钱云霞陈述，其在施工期间是在工地上煮饭，从2013年8月开始与其丈夫一起看守场地，因此从2013年6月19日至2013年8月6日（双方认可该日收到停工通知且未继续施工）按一人计算，标准3500元／月；从2013年8月7日起至2014年10月9日按二人计算，按3500元／人.月计算。因此，蒋芳的看护人员工资损失金额应为3500元／月＊12／30月＊1人＋3500元／月＊1月＊1人＋3500元／月＊6／31月＊1人＋3500元／月＊25／31月＊2人＋3500元／月＊13月＊2人＋3500元／月＊9／31月＊2人＝104254.84元。综上，蒋芳的损失总金额应为安装水表的费用金额7915元＋安装电表的费用135000元＋已修建设施的工程造价2372923.96元＋看护人员工资损失104254.84元，共计2620093.8元。本案中，虽然渝高公司存在重大过错，但蒋芳在双方未签订书面租赁合同时便进场施工，没有尽到必要的审慎义务，应当对相应损失承担一定责任，本院酌情按损失总金额的10%予以主张，即渝高公司应当赔偿蒋芳的损失2358084.42元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告蒋芳与被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司的土地租赁合同关系；二、被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司于本判决生效后十日内退还原告蒋芳保证金399042元；三、被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告蒋芳损失2358084.42元；四、驳回原告蒋芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费41700元，由被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司负担20850元，原告蒋芳负担20850元。鉴定费70000元，由被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司负担63000元，原告蒋芳负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  贺前春代理审判员  王婷婷人民陪审员  王婉莉二〇一五年五月十一日书 记 员  陈 瑜