湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第02488号原告：周玲。委托代理人：代玉梅。被告：湖南新罗马商业运营管理有限公司。法定代表人：陆序展。被告：湖南双金置业有限公司。法定代表人：胡军佑。委托代理人：郭谷良。原告周玲诉被告湖南新罗马商业运营管理有限公司、湖南双金置业有限公司合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理。依法由审判员张玲独任审判，公开开庭进行了审理，原告周玲及委托代理人代玉梅，被告湖南双金置业有限公司���委托代理人郭谷良到庭参加诉讼，被告湖南新罗马商业运营管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周玲诉称：2012年4月11日，原告与被告湖南双金置业有限公司签署了《长沙市商品房买卖合同》，由原告购买湖南双金置业有限公司开发的麓谷公馆商业裙楼N单元1层1065号房。被告湖南双金置业有限公司销售时承诺对该商铺售后包租，且指定关联公司被告湖南新罗马商业运营管理有限公司与原告签署《物业委托经营管理协议》，约定原告将该商铺委托被告湖南新罗马商业运营管理有限公司管理，委托期限为4年，即从2012年10月28日至2016年10月27日，被告湖南新罗马商业运营管理有限公司每季度末将本季度固定回报9763.93元（季度固定回报=该物业净房款×7%÷4）转入原告账户，且每逾期支付一日，被告湖南新罗马商业运营管理有限公司需向原告支付逾期部分万分之三的滞纳金。自2014年10月底开始，被告湖南新罗马商业运营管理有限公司以各种理由拖欠原告的固定回报，原告多次索要未果。被告湖南双金置业有限公司于2012年4月8日向原告出具《保证承诺函》，承诺若湖南新罗马商业运营管理有限公司在委托管理经营期间不能按时履行物业委托管理协议约定的义务，湖南双金置业有限公司承担连带保证责任。故诉请法院判令：两被告按每季度9763.93元向原告连带支付物业经营回报款（到2015年4月27日止，到期未付的物业经营回报款为22782.5元），并对拖欠的经营回报款按每日万分之三连带支付违约金至判决生效之日止（到起诉之日约为357元）。被告湖南新罗马商业运营管理有限公司未作答辩。被告湖南双金置业有限公司辩称：一、被告出具的《保证承诺函》无效，应驳回原告对被告湖南双金置业有限公司的诉请。二、原告与被告湖南新罗马商业运营管理有限公司约定的固定物业经营回报款应当在季度末支付，并非按月支付，对原告主张的按月计付部分不应支持。故请求法院依法判决。经审理查明：2012年4月11日，原告周玲与被告湖南双金置业有限公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，其中约定：原告共同购买湖南双金置业有限公司开发的位于麓谷公馆商业裙楼N单元1层1065号房屋，房价每平方米37395.38元，总价557939元。同日，原告与被告湖南新罗马商业运营管理有限公司签订了《物业委托经营管理协议》，其中约定：原告将上述房屋委托被告湖南新罗马商业运营管理有限公司经营管理，管理期限为4年，即从2012年10月28日至2016年10月27日止。在委托经营管理期间，以该物业净房款为基数，湖南新罗马商业运营管理有限公司每年给予原告净房款的7%作为固定回报，按���度支付（季度固定回报=该物业净房款×7%÷4，即17811元），每季度末转入原告指定的账户；逾期支付回报的，逾期每日原告可按逾期部分的每日万分之三向被告湖南新罗马商业运营管理有限公司加收滞纳金。同月8日，湖南双金置业有限公司向原告出具《保证承诺函》，载明鉴于原告与湖南新罗马商业运营管理有限公司签订《物业委托经营管理协议》，在上述委托经营管理期限，湖南双金置业有限公司自愿为受托方提供连带责任保证，保证受委方依约履行《物业委托经营管理协议》各项义务。若受托方不能按时履行约定义务，愿意承担连带保证责任。随后，原告以银行按揭方式支付了全部房款及税、费。湖南新罗马商业运营管理有限公司自2012年10月起，在每第三个月末，定期向原告支付当季物业经营回报款。但自2014年8月起，湖南新罗马商业运营管理有限公司未按期���款，截至2015年4月27日，尚欠原告到期未付物业经营回报款共计22782.5元。原告催要未果，遂诉至本院。证明上述案件事实的有：当事人陈述；原告周玲提交的《长沙市商品房买卖合同》《个人住房借款合同》《销售不动产统一发票》《契税完税证》《维修资金专用收据》《印花税完税证》《抵押手续费发票》《预告登记费缴款书》《物业委托经营管理协议》《保证承诺函》《牡丹灵通卡账户历史明细清单》，上述证据均与原件相符，主要证明涉案合同签订及履行经过，予以采信。在两被告未提交支付凭据的情况下，关于被告湖南新罗马商业运营管理有限公司未付款金额依原告提供的《牡丹灵通卡账户历史明细清单》及陈述以认定。本院认为：原告周玲与被告湖南新罗马商业运营管理有限公司签订的《物业委托经营管理协议》，系双方真实意思表示，内容不违反��律强制性规定，合同成立且有效。被告湖南新罗马商业运营管理有限公司未按期足额支付物业经营回报款，其行为已构成违约，应承担相应民事责任。故对原告主张湖南新罗马商业运营管理有限公司给付至起诉之日即2015年4月27日的到期未付物业经营回报款及相应违约金（即合同约定之滞纳金，原告主张至2015年4月15日的违约金为357元小于应付金额，系诉权自由处分）予以支持。被告湖南双金置业有限公司辩称原告主张的到期款中按月计付部分不应支持。因依上述协议，双方实际自2012年10月28日起以三个月为一季度进行结算，直至2016年10月27日止，故原告主张至2015年4月27日止的到期未付物业经营回报款并无不当。被告湖南双金置业有限公司的上述抗辩理由无事实依据，不予支持。被告湖南双金置业有限公司出具的《保证承诺函》未违反法律强制性规定，且该表意到达原告，双方间的担保合同关系成立且有效，被告湖南双金置业有限公司应对湖南新罗马商业运营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。对原告相应主张予以支持。被告湖南双金置业有限公司抗辩担保无效的理由于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、限被告湖南新罗马商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告周玲截止2015年4月27日的到期未付物业经营回报款22782.5元及违约金（至2015年4月15日应给付357元，此日后依欠付回报款总额每日万分之三顺延计算至判决生效之日止）；二、被告湖南双金置业有限公司对被告湖南新罗马商业运营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任（被告湖南双金置业有限公司在履行清偿义务后，有权向被告湖南新罗马商业运营管理有限公司追偿）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费378元，减半收取139元，由被告湖南新罗马商业运营管理有限公司、湖南双金置业有限公司共同负担（此款已由原告先行垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张玲二〇一五年五月十八日书记员  张敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循��实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证���与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。