四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）达中民终字第250号上诉人（原审被告、反诉原告）达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司。法定代表人汪元玲，董事长。委托代理人熊建军，四川法之缘律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）覃炯。委托代理人田才先，四川嘉冠律师事务所律师。原审第三人达州市通川区西外镇柏林口社区居民委员会。负责人蒲忠文，社区居民委员会主任。上诉人达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司（以下简称五环驾司）、覃炯，原审第三人达州市通川区西外镇柏林口社区居民委员会因租赁合同纠纷一案，不服达州市通川区人民法院（2014）通川民初字第3116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人五环驾司的委托代理人熊建军，上诉人覃炯及其委托代理人田才先到庭参加了诉讼。原审第三人达州市通川区西外镇柏林口社区居民委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年4月30日，原告覃炯与通川区西外镇柏林口社区三组签订《土地流转合同》，约定由覃炯承包通川区西外镇柏林口社区三组弃土场土地50亩用于发展农产业使用；流转期限从2010年6月1日至2027年5月31日止；前五年每年租金为45000元，后十二年每年租金为50000元。2011年4月2日，原告与被告五环驾司签订《联合经营协议书》，原告覃炯将其承包的通川区西外镇柏林口社区三组弃土场土地50亩以150000元每年的价格转租给被告五环驾司用于经营驾驶培训训练场。协议签订后，被告五环驾司开始在租赁场地平整土地、修建围墙、雇请劳务、开展场地设计等工作，后因施工手续不全等原因造成停工。被告已先后向原告支付了2011年-2013年的承包费用450000元。原告向通川区柏林口社区三组按每年45000元缴纳了2010年至2015年5月期间土地流转承包费，并每年向该社区缴纳了1000元土地流转工作协调经费。被告以原告未履行协调关系义务为由拒不如期缴纳2014年6月至2015年5月期间的土地承包费用，原告多次催收无果，提起诉讼要求判决解除原、被告签订的《联合经营协议书》并由被告支付违约金30000元；被告支付原告登报费及邮寄费823.5元。被告以原告违规转租土地，造成被告所租赁的土地无法作为驾校训练场地为由于2014年7月28日提起反诉，请求判令被反诉人返还反诉人租金450000元；被反诉人赔偿反诉人平整场地、修建围墙、雇请劳务、场地设计等费用共计345913元；判令被反诉人按中国人民银行同期贷款利率赔偿反诉人从收款之日至还款之日止资金利息并按合同约定支付违约金。原审法院认为，原告覃炯于2010年4月30日与通川区西外镇柏林口社区三组签订协议承包通川区西外镇柏林口社区三组弃土场土地50亩用于发展农产业，并于2011年4月2日与被告（反诉原告）五环驾司签订名为联合经营，实为土地转租的《联合经营协议书》，将原告覃炯从通川区西外镇柏林口社区三组承包的土地转租给被告五环驾司用于经营驾驶培训训练场。原告、被告之间签定的《联合经营协议书》，未经相关单位依法批准，擅自将转租土地用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告、被告签订的《联合经营协议书》属无效合同。原告请求由被告支付原告登报费及邮寄费823.5元，原告登报费及邮寄费的产生是因为双方签订的《联合经营协议书》的约定，因该《联合经营协议书》属无效合同，因此原告登报、邮寄产生的费用应由原告自行承担，原告请求由被告支付原告登报费及邮寄费的主张，不予支持。关于被告的反诉请求，被告没有证据证明签订《联合经营协议书》时要求原告向其出具与通川区西外镇柏林口3组签订的《土地流转合同》，被告在与原告签订《联合经营协议书》时未尽到谨慎注意义务，从原告处租赁农村土地用于非农业用途，导致合同无效，应当承担相应责任。被告要求原告返还租金450000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告应当返还被告土地租赁费，被告向原告缴纳了三年的土地租赁费450000元（每年150000元）后，开始实际使用租赁土地，原告已向通川区西外镇柏林口社区缴纳土地流转工作协调经费并向该社区三组缴纳了土地流转承包款至2015年5月31日（每年共计46000元），因被告实际使用该土地，所以应当由被告承担该费至其将土地交还原告时止。被告请求原告赔偿其平整场地、修建围墙、雇请劳务、场地设计等费用共计345913元的诉讼请求，因被告在合同签订时未尽到注意义务，致使其与原告签订的租赁协议无效，被告在租赁土地上进行场地平整及规划设计等产生的费用，应由被告自行承担。被告要求原告按中国人民银行同期贷款利率赔偿被告从收款之日至还款之日止资金占用利息并按合同约定支付违约金的反诉请求，因该协议为无效合同，关于违约金的请求不予支持，且被告自愿将该款给付原告，未约定利息，被告的资金占用利息请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、原告（反诉被告）覃炯与被告（反诉原告）达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司于2011年4月2日签订的《联合经营协议书》无效；二、原告（反诉被告）覃炯于本判决生效后第十日一次性返还被告（反诉原告）达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司土地租金450000元；三、被告（反诉原告）达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司于判决生效后十日内将本案土地上的建筑物自行拆除，并将该土地返还原告（反诉被告）；四、被告（反诉原告）达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司于判决生效后第十日向原告（反诉被告）覃炯支付土地使用费用（从2011年4月2日起按每年46000元即每日126元计算至其将土地交还原告时止）；五、驳回原告（反诉被告）覃炯的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从本判决确定给付日期的第二日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1142元，减半收取571元，由原告（反诉被告）覃炯负担。案件反诉费11760元，减半收取5880元，由原告（反诉被告）覃炯负担2195元，被告（反诉原告）达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司负担3685元。宣判后，五环驾司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人并未实际占有、使用租赁物，覃炯的租金不应由上诉人承担；2、覃炯未按承诺给上诉人提供一个安全、和谐的经营环境，应当承担过错责任，理应由其承担上诉人的全部损失。请求撤销原判第四项，改判覃炯承担拆除费用并赔偿损失345913元及资金利息。上诉人覃炯不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院错误认定弃土场为可耕土地，导致错误认定合同无效；2、被上诉人的反诉请求超过诉讼时效。请求撤销原判，改判支持覃炯的全部诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求。二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，2010年4月30日，覃炯与通川区西外镇柏林口社区三组签订的《土地流转合同》明确约定：由覃炯承包通川区西外镇柏林口社区三组弃土场土地50亩用于发展农产业使用。2011年4月2日，覃炯与五环驾司签订的《联合经营协议书》约定覃炯将其承包的土地转租给五环驾司用于经营驾驶培训训练场。覃炯的转租行为明显违背了《土地流转合同》的约定。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，覃炯与五环驾司签订的《联合经营协议书》因违反了法律的强制性规定，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人覃炯、五环驾司明知租赁物为农村集体土地，导致合同无效应当各自承担相应的过错责任。上诉人覃炯应当将其收取的450000元土地租金返还给上诉人五环驾司，由上诉人五环驾司将租赁土地返还给上诉人覃炯。关于上诉人五环驾司的平整场地、修建围墙、雇请劳务、场地设计费用345913元由谁承担的问题。上诉人五环驾司的平整场地、修建围墙行为是基于无效合同，且未办理相关审批手续，该项损失应由上诉人五环驾司自行承担。关于土地使用费应由谁承担的问题。上诉人五环驾司平整场地、修建围墙的行为证明双方已经履行了租赁物的交付义务，应当给付土地使用费用，由于上诉人五环驾司和覃炯对合同无效均有过错，应分别承担二分之一损失的责任，即上诉人五环驾司应当支付的土地使用费应为每年46000元÷2＝23000元.一审法院判决上诉人五环驾司承担全部损失不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）款的规定，判决如下：一、维持达州市通川区人民法院（2014）通川民初字第3116号民事判决一、二、三、五、六项；二、撤销达州市通川区人民法院（2014）通川民初字第3116号民事判决第四项；三、上诉人达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司于本判决送达后十日内向上诉人覃炯支付土地使用费（从2011年4月2日起按每年23000元支付至其将土地返还给覃炯时止）。一审案件受理费6451元，二审案件受理费12902元，共计19353元，由上诉人达州市五环机动车驾驶培训有限责任公司负担9676.5元，由上诉人覃炯负担9676.5元。本判决为终审判决。审判长  金大刚审判员  侯必明审判员  彭 军二〇一五年五月二十九日书记员  廖玉成