湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂嘉鱼民初字第02634号原告孙琪，女，1966年9月14日生，汉族，湖北省嘉鱼县人。委托代理人周跃进，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。被告湖北嘉晟置业有限责任公司（以下简称嘉晟公司）。住所地：武汉市武昌区体育馆路特*号香格里嘉园*栋*单元**层*号。法定代表人顾枫，该公司董事长。委托代理人杨燕楼，湖北南嘉律师事务所律师。委托代理人杨华杰，男，1969年8月20日生，汉族，嘉鱼县人。原告孙琪与被告嘉晟公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙琪的委托代理人周跃进、被告嘉晟公司的委托代理人杨燕楼、杨华杰到庭参加了诉讼，本案现已经审理终结。原告孙琪诉称，2007年12月2日，原告与被告签订了水岸新城第四栋401号商品房的买卖合同，合同约定该房屋建筑面积141.3平方米，单价每平方米为1338.78元，总价款189170元。依合同第六条约定，该房屋的付款方式为银行按揭，原告应于签订合同之日支付定金2万元，首期余款39170元于2007年12月8日前补齐，余款13万元办理银行按揭，贷款年限为10年。原告按照合同约定于2007年12月8日向被告支付首付款59170元。依合同第八条的约定，被告应于2008年8月30日前交房给原告使用，被告却延迟至2011年1月27日才将房屋交付给原告使用。依合同第九条的约定，被告应自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二十的违约金。此外，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因被告责任致使原告至今未取得所购房屋的权属证书，属被告违约，应当承担违约责任。2008年9月1日至今，原告多次要求被告按合同约定支付违约金，但被告以各种理由推诿，故原告提起诉讼，请求依法判令：被告向原告支付逾期交房违约责任及逾期办证违约责任，支付原告违约金7800元，并由被告承担本案诉讼费用。被告嘉晟公司辩称，一、关于逾期交房问题。原告诉称被告迟延至2011年1月27日将水岸新城第四栋401号商品房交付给原告与事实不符。根据《水岸新城客户钥匙交接单》记载，原告已于2008年11月23日领取了房屋钥匙，应当视为房屋已经交付给原告。合同约定交房时间为2008年8月30日前，但因遭遇不可抗力（雪灾及龙卷风）的原因导致水岸新城小区建设工程被迫停工5个月，根据《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”，故被告于2008年11月23日将房屋交付给原告并未逾期，不应承担违约责任。二、关于逾期办证的责任问题。被告已在规定时间内按照原、被告签订的《商品房买卖合同》的要求履行了交付房产登记所需资料的义务，但原告未提供办证的相关资料及办证费用，导致被告无法办证，责任在于原告，被告不存在违约。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年11月，被告嘉晟公司经嘉鱼县商品房预售管理办公室批准，取得了位于嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道的水岸新城商品房预售许可证。原告孙琪与被告嘉晟公司于2007年12月2日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的水岸新城第四栋401号商品房，建筑面积141.3平方米，单价每平方米1338.78元，总金额189170元。付款方式及期限为：签订合同之日支付定金2万元，首期余款39170元于2007年12月8日前补齐，余款13万元办理银行按揭，贷款年限为10年；房屋交付条件及期限为该商品房经验收合格后，出卖人应当在2008年8月30日前交付买受人使用，出卖人逾期交房的违约责任为，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过30日…（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之二十的违约金；房屋产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按下列分别处理（1）买受人退房的…（2）买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同第八条约定交付房屋的期限，即出卖人应当在2008年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列一种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格，（2）该商品房经综合验收合格，（3）该商品房经分期综合验收合格，（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：即遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买售人的。该合同第十一条还约定该房屋的交接问题，即商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供（住宅质量保证书）和（住宅使用说明书）。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，合同还规定了其他事项。2007年12月8日，原告按照合同约定向被告支付首付款59170元。被告在商品房施工过程中，2008年1-3月嘉鱼县出现低温雨雪冰冻天气，嘉鱼县建筑工程管理局于1月21日下发关于低温天气期间加强工程质量和安全生产管理的通知，要求各施工企业自即日起停止施工。2008年4月26日，被告向嘉泰监理公司提出工程延期申请，同月30日嘉泰监理公司项目监理机构同意工程延长120天。2008年5月3日，嘉鱼县出现大风强对流及特大暴雨天气，极大风速达17.7米／秒，风速等级为八级，有较强的破坏力，嘉鱼县建筑工程管理局下发特大暴雨安全防范紧急通知。5月5日，被告向监理公司又提出工程延期申请，同日，监理公司同意工期延长35日。2008年11月20日，被告建设的水岸新城A2商住楼第三栋和四栋工程经设计单位、施工单位、监理单位验收，确认该工程符合设计及建筑工程质量验收规范要求。2011年1月27日，被告将水岸新城项目的第三、四栋商品房在嘉鱼县建筑工程管理局进行竣工备案，并领取了工程竣工验收备案证。2008年11月，被告开始将房屋陆续交付各业主使用，原告于2008年11月23日领取了其购买的水岸新城第四栋401号的房屋钥匙。2009年11月24日，被告向嘉县供电部门申请为住户安装用电设施。此后，原告以被告逾期交房及不能按期办理房屋产权证为由，要求被告承担违约责任。2010年6月，原告及其他业主一同还向县政府及有关部门反映相关情况，因调解无果，故原告诉至本院，要求被告支付违约金7800元。另查明，被告于2012年6月向各业主发出通知，称开始办理房屋产权证，要求各业主提交办证资料，但原告提交的办证资料不齐全。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房款收据、竣工验收备案证明、水岸新城售楼部通知、嘉鱼县气象局天气证明、湖北嘉盛建筑工程公司水岸新城项目工程延期申请表和审批表、湖北嘉晟置业公司公告、建筑工程竣工验收报告、交房通知、水岸新城客户钥匙交接单等经庭审质证的证据在卷证实。本院认为，被告嘉晟公司取得商品房预售许可后，与原告孙琪所签订的《商品房买卖合同》，应当认定为合法有效合同。关于被告逾期交房的界定，原告认为交付房屋的时间不应以领取房屋钥匙为准，应以工程竣工备案的时间即2011年1月27日为准，被告认为交房的时间应该以2008年11月23日交付房屋的钥匙为准。本院认为房屋的交接应以实际交付为准，2008年11月23日原告已领取了该房屋钥匙，应当认定为实际交房时间，根据双方《商品房买卖合同》第八条、第十一条的规定，该商品房经验收合格，在该房屋交接钥匙时，虽说被告未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但买受人孙琪未予拒绝交接，故该房屋的交接时间为2008年11月23日，原告认为交接房屋的时间应以工程竣工备案的2011年1月27日为准，本院不予采信。依双方合同约定的交房时间，被告逾期交房期间应自2008年9月1日至2008年11月23日，共计83天，被告辩称延期交房系不可抗力的原因造成，因此在建筑施工期间本县遭遇雪灾、龙卷风等灾害属实，且经批准延长工期5个月，在此期间给原告造成的损失，依法应予免责。且双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”……且交付房屋的时间在批准延长工期的5个月之内。故本院确认被告未违反双方当事人《商品房买卖合同》延期交房的约定，不应承担支付违约金7800元的违约责任。关于被告逾期办理房屋产权证的违约责任问题，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按下列分别处理（1）买受人退房的…（2）买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本案中，被告于2008年11月23日将房屋交付给原告使用，但被告于2012年6月才通知各业主开始办证，超过了合同约定的办证期限，构成违约，依法应当承担违约责任，被告应向原告支付违约金59.17元（59170元×0.1%）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北嘉晟置业有限公司应向原告孙琪支付逾期办证的违约金59.17元；驳回原告孙琪的其他诉讼请求。案件受理费200元由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：上诉费；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕 凯审 判 员  杨绪文人民陪审员  刘晓地二〇一五年五月二十一日书 记 员  耿 亮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。