成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初5480号 原告：武侯区格林楠首届业主委员会，建筑区划坐落：武侯区晋吉南路199号。 首业主委员会主任：史丙新。 委托诉讼代理人：白磊，成都市武侯区正言法律服务所法律工作者。 被告：成都宏建物业管理有限公司，住所地成都市青羊区新华大道文武路42号26楼F号。 法定代表人：曾毅，执行董事。 委托诉讼代理人：杨文良，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：胡晓，该公司工作人员。 原告武侯区格林楠首届业主委员会（以下简称格林楠业委会）与被告成都宏建物业管理有限公司（以下简称宏建物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法适用简易程序于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告格林楠业委会的委托诉讼代理人白磊，被告宏建物业公司的委托诉讼代理人杨文良、胡晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告格林楠业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告排除妨碍，撤离成都市武侯区格林楠业小区；2.移交物业服务相关用房和地下车库、配电室、水泵等相关设施、场所、场地；3.判令被告移交物业管理资料（包括但不限于竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必需的其他材料）。事实与理由：2017年8月20日至9月5日，成都市武侯区格林楠小区业主大会进行了关于是否续聘被告的投票（原物业合同已经于2013年到期）。2017年9月6日，投票结果不再续聘。后通过公开投标，于2017年11月9日通过业主大会依法选聘嘉宝物业为小区新的物业管理公司并签订合同。被告滞留小区，拒绝移交物业资料、非法占用物业管理用房、配电室、水泵等业主共有房屋和公共设施，非法滞留小区。被告应当撤离小区，返还相关资料。 被告辩称，1.原告主体不适格，业主委员会未得到业主大会的授权，不能防止业委会滥用职权；2.业主存在虚假投票，投票的真实性、合法性、程序性存疑，投票未达到“双过半”的法定条件；3.关于原告主张移交的部分设施及材料，实际上是开发商所有；4.交付场地条件不成熟，因为部分业主拖欠物业费、物管费，移交材料后这些费用无法得到保障；5.地下车位的移交，产权在开发商，开发商是明确拒绝移交。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：格林楠小区业主大会委托原告（该小区业主委员会，2015年9月30日在成都市武侯区晋阳街道办事处备案）提起本案诉讼，被告系格该小区物业服务公司。该小区建设单位成都鑫怡置地有限公司与被告及业主分别签订了《前期物业服务协议》。建设单位与被告签订《前期物业服务协议》有效期自2010年10月10日至2013年10月9日。约定合同终止、解除时被告应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主的财产及时完整地移交给业主委员会。该协议附件“物业构成”中记载，小区总建筑面积41711平方米、地上面积28534.88平方米、物业服务用房面积166.84平方米、地下建筑面积12099平方米（其中机动车车库面积10672平方米）、居住面积27665平方米、308户。附件二《成都市建筑区划划分意见书》中记载，物业服务企业或其他管理人用房位于区划内1栋一层、2栋一层，建筑面积136.84平方米（不含30平方米业委会活动用房）；业主委员会议事活动用房位于建筑区划内1栋一层物业用房旁。附件四《建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护》记载，共有设施包括消防设施备、共有设施设备用房、监控报警系统、楼宇对讲、电子巡更系统等。附件十三《物业服务承接验收确认书》载明物业档案、物业服务档案、业主名册移交如下：一、物业档案，1.竣工验收资料，包括建筑区划内建筑工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料；2.技术资料，包括水、电、气、视、讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出场合格证和保修卡、保修协议、设备设施的安装、使用和维护保养等资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业服务所必需的其他资料，包括建筑区划的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明。二、物业服务档案。三、业主名册，包括业主及房屋面积清册。建设单位与业主签订的《前期物业服务协议》有效期自2010年11月20日至2013年11月19日。协议约定被告应于协议终止时起30个工作日内，将物业相关资料移交给业务委员会或所聘物业管理公司。 格林楠小区召开业主大会投标决定是否续聘被告提供物业服务。2017年9月6日，原告作出《格林楠小区业主大会关于是否续聘成都宏建物业管理有限公司的结果公布》，载明“本次投票259张，其中续聘39张，不续聘211张，弃权9张，小区共308户（面积合计28247.93平方米），211票不续聘（面积合计19065.68平方米），户数占比68.5%，面积占比67.5%，户数及面积均过半，本次投票结果为不续聘成都宏建物业管理有限公司”。 原告向本院出示了招标公告、物业合同、进场通知、退场通知等，证明已经另聘用四川嘉宝资产管理集团股份有限公司为案涉小区提供物业服务并通知被告退场。 原告自认，《格林楠小区业主大会议事规则》第二十一条第二款约定解聘物业管理企业……必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定。“下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持；物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”。本案中，《格林楠小区业主大会关于是否续聘成都宏建物业管理有限公司的结果公布》记载“211票不续聘（面积合计19065.68平方米）”，专有部分占建筑物总面积，业主占总人数均过半数，已达到法定条件（按《格林楠小区业主大会议事规则规定》，条件亦成就），解聘物业服务企业决议有效。原告主张被告退出案涉小区物业服务区域（该主张实质包含了解除合同的主张），于法有据，本院予以支持。被告辩称，原告主体不适格，无事实及法律依据。被告辩称业主存在虚假投票，投票的真实性、合法性、程序性存疑，未提交充分证据；投票未达到“双过半”的法定条件，以小区总建筑面积为基数无法律依据，上述抗辩意见本院不予采信。被告辩称，业主有未清缴的费用，根据前述司法解释，该抗辩意见，本院不予采纳，被告可另案主张。 移交物业服务相关用房和地下车库、配电室、水泵等相关设施、场所、场地的诉讼请求，本案中，根据庭审查明案涉小区物业用房主要包括：物业服务企业或其他管理人用房位于区划内1栋一层、2栋一层，建筑面积136.84平方米（不含30平方米业委会活动用房）；业主委员会议事活动用房位于建筑区划内1栋一层物业用房旁。共有设施包括消防设施设备、共有设施设备用房、监控报警系统、楼宇对讲、电子巡更系统等。根据前述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，被告应将前述物业用房及相关设施返还原告。原告关于车位返还的主张，无证据证明属于业主共有，该项主张无实事及法律依据，本院不予支持。 关于判令被告移交物业管理资料的诉请请求，于法有据，本院予以支持。根据庭审查明事实包括如下材料：一、物业档案，1.竣工验收资料，包括建筑区划内建筑工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料；2.技术资料，包括水、电、气、视、讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议、设备设施的安装、使用和维护保养等资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业服务所必需的其他资料，包括建筑区划的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明。二、物业服务档案。三、业主名册，包括业主及房屋面积清册。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下： 一、被告成都宏建物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退出格林楠小区物业服务区域； 二、被告成都宏建物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武侯区格林楠首届业主委员会移交物业服务用房和相关设施（物业服务企业或其他管理人用房位于区划内1栋一层、2栋一层，建筑面积136.84平方米，业主委员会议事活动用房位于建筑区划内1栋一层物业用房旁，共有设施包括消防设施设备、共有设施设备用房、监控报警系统、楼宇对讲、电子巡更系统等）； 三、被告成都宏建物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武侯区格林楠首届业主委员会移交物业服务资料（1.物业档案，（1）.竣工验收资料，包括建筑区划内建筑工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料；（2）.技术资料，包括水、电、气、视、讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议、设备设施的安装、使用和维护保养等资料；（3）.物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）.物业服务所必需的其他资料，包括建筑区划的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明。2.物业服务档案。3.业主名册，包括业主及房屋面积清册）； 四、驳回原告武侯区格林楠首届业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告武侯区格林楠首届业主委员会负担5元，由被告成都宏建物业管理有限公司负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 于 磊 二〇一八年九月十三日 书记员 陈曾珍