海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初8254号 原告：廖启队，男，1972年10月9日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。 被告：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区椰海大道。 法定代表人：赵洪福，总经理。 委托诉讼代理人：彭浩，男，公司业务经理。 委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。 原告廖启队与被告海南盛世开泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴宇、被告委托诉讼代理人彭浩和李传申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即交付涉案房屋权属证书并支付逾期办证违约金30192.87元（计算时间自2016年12月24日起至2018年5月30日止）；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年11月18日，被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），将海口市椰海大道椰海雅苑X栋一单元XXX房（以下简称“涉案房屋”）出售给原告，价款为577301.6元。合同签订后，原告已依约付清房屋价款及相关税费。合同第八条约定，被告应于2013年12月30日前交付涉案房屋，实际交付日期为2015年1月3日。合同第十五条约定：被告应当自涉案房屋交付之日起720日内，即2016年12月23日前为原告办理房屋权属证书；原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一支付违约金。但截止至起诉日，原告尚未能取得涉案房屋权属证书。原告多次过问，被告均以种种借口推诿搪塞。原告认为：购房合同是双方就涉案房屋的买卖事项自愿达成的协议，由双方签字盖章确认，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同是合法有效的，双方必须严格履行。被告未积极履行办理房屋权属证书义务，导致原告未能在约定期限内取得涉案房屋权属证书，应当依合同约定承担逾期办证的违约责任，即自2016年12月24日起，每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，直至交付房屋权属证书之日止。为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请依法判决。 被告辩称，原告请求被告支付逾期办证违约金，被告认为该诉求罔顾事实、毫无道理；要求被告交付不动产权证，在原告没有履行付款义务前，也没有法律依据，理由如下： 第一、诉争房屋属于团购房。2009年4月6日，海南省人民检察院海南分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司）签署《房地产合作开发协议书》。协议约定合作开发椰海雅苑项目。2009年5月11日，签署《补充协议书》，约定：拟成立海南盛世开泰房地产开发公司。2010年12月12日，检察院为甲方与鸿福公司为乙方签署《股权转让协议书》。 2009年9月30日检察院与被告签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定：“3、甲方团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.5710万平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、110平方米119套。除甲方所得2.5710万平方米外，本小区的其余面积由乙方自行销售和处置，盈利和亏损与甲方无关。”2010年12月12日被告与检察院签署《商品房团购协议书》。2011年10月17日被告与检察院签订《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的原告团购部分房屋的配套费170元/平方米，由乙方承担。二、太阳能热水系统建设费由乙方承担。”检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》名单中有164户与检察院干警名单不符。依据检察院提供的名单、指明的价格，分别于2012年10月至12月份，检察院的原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，其中有164户购房人不属于检察院的干警。 团购房每套变更为超过144平方米非普通住宅的大户型。检察院强行被告将单套普通住宅110平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，团购房的总面积从开始约定的2.4万平方米，最终团购意向面积增加到41670平方米。超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩，造成被告巨大亏损按照检察院所有的11.74亩土地，按照3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，总用地面积20.4亩，远远超过11.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，折合土地面积为8.65亩土地，也就是检察院强行侵占被告8.65亩土地。 第二、被告没有违约，未能办证系原告自己没有提供合法的手续。1.被告已经在约定期限内办理完毕总证和分证。2016年11月14日，被告已经将椰海雅苑小区不动产权证的总证办理完毕，并将每一户的分证办理完毕。按照正式的交房时间为2015年12月8日即椰海雅苑小区唯一出入的道路山高横路完成工程之日，实际交房时间因部分原告在道路、给排水配套设施未完工之前，要求交付房屋提前装修，部分可能提前交付，但是，正式交付应该自2015年12月8日起算，按照《商品房买卖合同》第十五条，在实际交付房屋之后的720天办理商品房所有权证，商品房所有权证之后60日办理土地使用权证，即至2017年12月8日前办理商品房所有权证，在2018年2月8日前办理土地使用权证，因海口市两证合一为不动产权证，最后办证日期为2018年2月8日前。被告已经按照合同约定时间内办理完毕商品房所在小区的总证和分证。将每一户的分证过户到购房人名下，需要购房人提供手续、缴纳税款才能办理。2.机构改革造成过户延迟。不动产登记中心2016年1月13日挂牌，在此之前暂停办理登记。因不动产登记中心刚成立，办公人员不足，业务量太大，无法全部受理办证业务，每天受理数量限制，所以无法按照期限办理。被告为了加快办证，成立办证小组，专门带电脑、复印机、打印机等设备去不动产登记中心协助办理椰海雅苑小区不动产权证过户事宜，被告积极努力，尽心尽职，全力以赴。3.契税办理变更。不动产权证过户到购房人名下，必须缴纳契税，原来规定可以由开发商代为缴纳，后来税务局改成让购房人自己缴纳，开发商代理缴纳必须有授权委托书，否则不得代理缴纳。这样造成椰海雅苑小区购房部分业主没有按时缴纳契税。综上，没有办理过户手续，系政府原因，系原告个人原因，被告没有违约，不承担任何责任，原告起诉被告逾期办证违约金违背客观事实。 被告补充答辩称，第一、房屋面积增加，产生非普通住宅土地增值税，以及产生巨额成本。1.房屋面积增加原告侵占被告的土地8.65亩。2.额外增加非普通住宅土地增值税和成本。房屋面积由单套普通住宅110平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，导致需要缴纳非普通住宅土地增值税。依据《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要缴纳土地增值税，按购房款的5%征收。如果，不修改户型，此部分税费，根本不需要缴纳。因检察院单方面变更户型原因，也造成被告承担了本不该有的土地增值税1100万元，非普通住宅土地增值税依法应该由享受优惠待遇的原告承担。3.配套费增加。因检察院原因，导致配套费由每平方米70元，增加到240元，每平方米多交170元。40747.7平方米×170元＝6927109元。4.电梯和太阳能修改。因检察院要求，修改电梯，增加太阳能，因此增加费用共计680多万元。5.增加设计费。因检察院修改房屋面积，导致重新设计，设计费增加共计20万。以上总计为3000万元+1100万元+692.7109万元+680万元+20万元＝5492.7109万元。这些成本按照合同第十六条的约定，均应由原告承担。被告保留起诉原告的权利。 第二、增加非普通住宅土地增值税和多出的成本合同约定原告的购房人承担。1、合同明确约定。《商品房买卖合同》第十六条约定，“关于税款缴纳3，买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。”合同明确约定相关税费由原告承担，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《商品房买卖合同》第十六条关于约定相关税费由购房的原告承担的约定完全符合法律规定。2、未能领取不动产权证系原告未履行合同义务。《商品房买卖合同》第十六条关于约定非普通住宅土地增值税由购房原告承担，部分原告未缴纳非普通住宅土地增值税，没有履行合同约定的义务。依据《中华人民共和国合同法》“第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的约定，原告应当履行合同约定的义务。原告应该承担增加的非普通住宅土地增值税，并且承担相应的增加成本，原告不履行合同义务，反而起诉被告，没有法律依据。 第三、检察院决定非普通住宅土地增值税由原告承担。检察院一直承诺解决非普通住宅土地增值税问题，房屋建设完工之后，检察院专门派人去税务部门交涉、谈判，均没有解决减免非普通住宅土地增值税问题，被告为了合作愉快，为了办理房屋产权证，万般无奈，于2013年1月4日，缴纳非普通住宅土地增值税1100万元。2017年2月12日，被告就非普通住宅土地增值税问题专门发函给检察院，检察院2017年5月5日发送《关于的复函》。被告于2017年5月28日《关于的复函》提出非普通住宅土地增值税问题。2017年6月，由检察院相关领导召开会议，会议中检察院领导提出，干警团购房面积由普通住宅增加面积变为非普通住宅，检察院是否还能协调减免土地增值税，检察院相关人员回复已与税务部门协调沟通无法减免，检察院领导与其他参会院领导沟通后再次明确：干警住了大房子，土地增值税无法减免的话，谁购房，谁受益，土地增值税应该由购房者承担。最后检察院决定非普通住宅土地增值税问题本着谁受益谁承担的原则，由购房干警自行承担非普通住宅土地增值税，并且明确不采用诉讼的方式解决，而是协商解决。原告无视检察院的决定，不履行合同义务，还强词夺理，歪曲事实，原告违约违规违法，倒打一耙，起诉被告，毫无道理，没有任何事实和法律依据，请求法院查明事实，全部驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同；2.销售不动产统一发票；3.收据；4.物业服务合同。证明：原告已按合同约定交付购房款、办证费用、住宅专项维修资金等费用，履行合同义务，被告也向原告交付涉案房屋，但未按合同约定履行办理和交付房屋产权证书。 被告提交如下证据：1.《房地产合作开发协议书》；2.《补充协议书》；3.《股权转让协议书》；4.《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》；5.2010年12月12日盛世开泰公司与检察院签署《商品房团购协议书》；6.2011年10月17日盛世开泰公司与检察院《商品房团购协议书补充协议》；7.检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》。证明：1.2009年4月8日，海南省人民检察院海南分院机构后勤服务中心，房屋属于团购房；2.团购房面积一开始为110、130、150平方米，后来检察院强令修改为150、180、200平方米；3.团购房面积超过144平方米，属于非普通住宅；4.团购房享受检察院内部工作人员的优惠价格；5.170元城市基础设施配套费170元由检察院承担，太阳能热水系统费用，由检察院承担。 8.抽签选房登记表；9.更名明细；10.更名清单；11.更名申请；12.最终的团购房名。证明：15户更名。 13.海口市不动产登记中心成立；14.海口市房产证办理材料；15.领取材料照片。证明：1.2016年1月13日，海口市不动产登记中心成立，在此之前，暂停办理房屋所有权登记手续，需要两证合一；2.办理需要购房人提供手续资料。 16.CDEF座不动产权证。证明：2016年11月14日，被告已办理完总证。 17.已交税金统计；18.团购房非普通住宅土地增值税；19.31户原告土增税、契税缴纳时间，是否办理证名单；20.通告及签收单；21.契税纳税证明；22.已经办理完毕的不动产权证。证明：1.开泰公司已经按时依约办理完毕全部手续；2.原告未按时缴纳契税、未缴纳非住宅土地增值税；3.办证延期的责任全部在原告；4.已经办理好不动产权证17户，10户递交窗口，还有4户未办理。 23.椰海雅苑小区道路完工时间；24.31户案号名单；25.赵大伟的海口市商品房买卖合同；26.30户《海口市商品房买卖合同》部分内容。证明：1.小区唯一通道2015年12月8日完工，按照合同约定为实际的交房日期；2.办证的最后期限为2018年2月28日；3.原告未提供手续，过户延期的责任在原告；4.非普通住宅土地增值税承担责任属于原告。 根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2012年11月18日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××区房；建筑面积149.56平方米，每平方米3860元，总金额577301.6元；被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金；原告委托被告代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由原告承担。合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款。2015年1月3日，原告与椰海雅苑小区物业公司签订《物业管理合同书》，原告主张2015年1月3日为交房日期。被告于2018年5月14日为原告办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。被告认为原告未能按照《海口市商品房买卖合同》的约定交纳非普通住宅增值税，为此拒绝向原告交付涉案房屋的权属登记证书。 本院认为，原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在合同签订后，已按约定履行了支付全部购房款的义务。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，被告应当在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并且应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书。2015年1月3日，原告与椰海雅苑小区物业公司签订《物业管理合同书》，故可以认定房屋交付时间为2015年1月3日。根据合同约定，被告应当在2016年12月23日前为原告办理房屋权属证书并交付给原告，被告于2018年5月14日为原告办理房屋权属证书，被告的行为应认定为违约，依法应承担逾期办证违约责任，故原告主张被告交付涉案房屋权属证书并支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩因政府机构改革、契税办理变更及原告未向其缴纳土地增值税等造成其延迟办证，主张其未违约，于法无据，本院不予采纳。被告于2018年5月14日为原告办理房屋权属证书，故被告应向原告支付自2016年12月24日至2018年5月13日期间（共计506天）的逾期办证违约金29211元（577301.6元×0.0001×506天＝29211元），原告主张逾期办证违约金超出29211元部分，本院不予支持。原告主张被告支付自2018年5月14日起的逾期办证违约金没有事实根据，本院不予支持。办理房屋权属证书系开发商销售房屋的附属义务，被告以原告未能按照约定交纳非普通住宅增值税，拒绝向原告交付涉案房屋的权属登记证书理由不成立。对于交纳非普通住宅增值税的纠纷，被告可另案进行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告海南盛世开泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖启队交付位于海口市××区房《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]； 二、被告海南盛世开泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖启队支付逾期办证违约金29211元； 三、驳回原告廖启队的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费277元，由被告海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  林宏业 二〇一八年九月三日 书记员  陈家芬