山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初6470号 原告：刘瑞丰，男，1960年出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈晶晶，山东国曜（聊城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东，山东豪才律师事务所律师。 被告：王建纹，女，1964年出生，汉族，山东省中国旅行社退休职工，住济南市，现住济南市历下区羊头峪路南段中旅省中旅宿舍某室。 委托诉讼代理人：曹艳林，山东润泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩美英，山东润泉律师事务所律师。 被告：山东省中国旅行社，住所地济南市，实际经营地济南市解放路某楼。 法定代表人：王朝晖，总经理。 委托诉讼代理人：孙家嵘，山东千舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海杰，山东千舜律师事务所律师。 原告刘瑞丰与被告王建纹、被告山东省中国旅行社（以下简称省中旅）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑞丰及其委托诉讼代理人陈晶晶、刘冬，被告王建纹及其委托诉讼代理人韩美英，被告山东省中国旅行社的委托诉讼代理人孙家嵘、张海杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘瑞丰向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于济南市历下区羊头峪路南段省中旅宿舍某室的房产(济房权证省直字第某)所有权归原告刘瑞丰所有；2.本案诉讼费、保全费由被告共同承担。 诉讼期间，原告刘瑞丰将第1项诉讼请求变更为“请求确认原告刘瑞丰为济南市历下区羊头峪路南段省中旅宿舍某室房产（济房权证省直字第某号）的实际购买人，享有该房屋的使用权”。 事实和理由：原告刘瑞丰与被告王建纹均系被告山东省中国旅行社职工，王建纹通过单位房改购得位于济南市历下区羊头峪南段省中旅宿舍某号房产一处，建筑面积99.25平方米，并于2000年6月26日取得房屋产权登记，房产证号为济房权证省直字第某号。2006年，在被告山东省中国旅行社的主持下，由时任单位领导亓同生亲自协调，原告刘瑞丰与被告王建纹和同为单位职工的庄志进行房屋调换，涉案102室房屋归原告刘瑞丰所有，为此原告刘瑞丰向单位缴纳了购房款30万元，并由财务部门于2010年11月28日开具收据一份。被告王建纹调换成同楼座302室房产，302室房产原房主庄志的住房由单位另行安排至新建楼房。因基于对单位和领导的信任，换购房屋当时，各方未签订书面调房协议，2015年11月12日，为明确调房事实，各方出具《中旅嘉苑业主换购过户说明》一份，并由调房人签字和单位领导亓同生签字并加盖单位公章，载明了换购房屋的事实。此后原告刘瑞丰一直在涉案房产居住并将户口迁入，原告要求王建纹将房产过户时，王建纹予以拒绝并否认涉案房产已归原告刘瑞丰所有的事实，为此原告刘瑞丰找到被告山东省中国旅行社和时任领导亓同生沟通，要求单位作为换购房产的出卖方，责成被告王建纹履行过户义务，但均未果。原告刘瑞丰认为，虽然涉案房产登记在被告王建纹名下，但因涉案房产系房改房，在单位主持下已经由原告刘瑞丰换购，且原告刘瑞丰直接将购房款缴纳给了第二被告，并在涉案房产居住多年，原告刘瑞丰对房产的所有权是各方认可的事实，根据物权法及司法解释相关规定，属于确有证据证实房屋权属和登记不一致的情形，理应确认原告刘瑞丰对涉案房产的所有权。 被告王建纹辩称，第一，涉案房屋为被告王建纹的房改房，房改时（即1997年）是被告王建纹出资购买，并不存在实际购买人。第二，原告主张是被告省中旅将涉案房屋出卖给原告，但是2006年时房屋所有权登记在被告王建纹所有，并没有登记在被告省中旅名下，被告省中旅无权处分被告王建纹的房产。第三，本案立案时案由为所有权确认纠纷，现原告变更诉讼请求确认其为实际购买人，本案变更为房屋买卖合同纠纷。那么作为本案合同主体的出卖人是谁？名义购买人是谁？涉案房屋为房改房，2000年时即登记在被告王建纹名下，被告王建纹从未有出卖房屋的意思表示，被告省中旅却没有出卖房屋的权利，本案不存在房屋出卖人。被告王建纹是在1997年参加省房改购得房屋，也不可能是名义购买人，所以原告请求确认其为实际购买人无事实依据。第四，2015年的说明也证实2006年只是调配房屋居住，因302业主庄志与被告省中旅存在历史遗留问题未解决，对于产权问题暂时无法处理。现302业主因被告省中旅未予解决历史遗留问题，不同意调配房屋、办理产权过户，故被告王建纹也无法同意，更没有义务确认涉案房屋为原告所有。第五，原告主张其以30万元价格购买涉案房屋，明显低于当时市场价，根据当时的价格水平，30万元根本不可能购得涉案房屋，且被告省中旅没有权利处分被告王建纹的房屋，上次庭审时其称没有收到任何价款。第六，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》明确规定，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉。本案原告、被告王建纹以及庄志均系被告省中旅的员工，本案诉争房产亦为房改房，符合该通知的规定，人民法院应驳回起诉。综上所述，原告起诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告起诉。 被告省中旅辩称，涉案房屋由被告王建纹于1997年参加房改，在2000年6月26日办理完毕房屋转移登记后，被告省中旅对涉案房屋已不享有所有权，也从未向原告和被告王建纹主张过所有权。在2006年，被告省中旅没有主持原告和被告王建纹之间的房屋买卖事宜，既不经营房屋买卖业务，也不是涉案房屋买卖合同的出卖人，没有也不会收取原告购房款30万元。涉案房屋的所有权争议发生在原告与被告王建纹之间，被告省中旅没有对涉案房屋主张所有权，原告起诉被告省中旅无事实和法律依据。无论是原告变更诉讼请求前的所有权确认纠纷，还是变更诉讼请求后的事实及理由，被告省中旅均不是原告所主张的换购房屋当事人，其争议是原告与被告王建纹之间的争议。如果说争议涉及到被告省中旅，那么涉及的还有王云、亓同生，如果法庭要调查30万元的去向问题，那么应当追加王云、亓同生为本案的被告，因为原告提交的证据表明其最初是将款项汇入王云的账户，而不是被告省中旅的账户。涉案房屋房改早已经完成，撮合原告与被告王建纹之间的交易不是被告省中旅的经营业务，亓同生在相关说明上签字及盖章均不是职务行为。综上，请求法庭驳回原告对被告省中旅的起诉，或者追加王云、亓同生为本案的被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 涉案房屋位于济南市历下区羊头峪路南端省中旅宿舍2号楼2-102号，建筑面积99.25㎡。1997年，王建纹参与省中旅房改购得涉案房屋，并于2000年6月26日办理房屋所有权证（济房权证省直字第某号）。2006年，省中旅将王建纹由涉案房屋调换至涉案房屋所在单元302室（以下简称302室房屋），将涉案房屋分配给刘瑞丰。2007年2月2日，刘玉洁（系刘瑞丰之妻）向王云（省中旅职工，现已退休）名下中国光大银行某转款22万元；同年2月5日，刘瑞丰向王云名下上述账户转款8万元。后刘瑞丰搬至涉案房屋实际居住使用，并交纳了水费、电费、卫生费、公共用电费、车位费、物业管理费、数字电视收视维护费、暖气改造费及取暖费等相关费用。刘瑞丰主张，上述30万元系按照省中旅总经理亓同生的要求交至单位负责基建工作的王云账户，为购买涉案房屋的购房款，并提交了省中旅2012年11月28日开具的数额为30万元的收据（NO.4001291）1份予以佐证。该份收据载明“交款单位”为刘瑞丰，“收款方式”为转账，“收款事由”为购房款。加盖有“山东省中国旅行社财务专用章”。王建纹认为收据及转账凭证与本案无关；省中旅对收据、进账单、存款凭条的真实性无异议，但其并未收到该30万元，收据出具时间与进账单、存款凭证时间相隔3年多，无法证明刘瑞丰向其支付了购房款。 2015年11月12日，刘瑞丰、王建纹、庄志签订《中旅嘉苑业主换购过户说明》1份，内容为“中旅嘉苑某、302室，原业主系王建文、庄志，于1997年省直房改期间购得此房改房。2006年由山东省中国旅行社协商原102业主王建文调配到302室居住，102室调配给本单位职工刘瑞丰居住。由于302室原业主庄志和单位有遗留问题尚未解决，故原302业主在一定时间内不能办理过户手续给现居住者，原102室业主只能在办理完302室房产过户后才可给现居住人办理102室过户手续，不存在欠款纠纷，特此说明。原302室业主：庄志现302室业主：王建文原102室业主：王建文现102室业主：刘瑞丰证明人亓同生2015-11-12山东省中国旅行社盖章”。王建纹认可证明中王建文的签名也是其本人。庭审中，根据王建纹的申请，本院依法传唤证人庄志出庭作证。证人庄志陈述，我于1997年参加省中旅房改，分得2号楼2-302室房屋一套，并于2000年取得房屋所有权证；后因省中旅领导承诺调配给我3号楼的一套房子，我便由302室搬离，但至今未将3号楼的房屋给我。 另查明，刘瑞丰、刘玉洁系夫妻关系，二人育有一子刘霄。2007年10月22日，刘瑞丰、刘玉洁、刘霄的户口由东环花园某号迁至涉案房屋。 本院认为，本案系刘瑞丰、王建纹及省中旅之间基于房屋换购、买卖所产生的纠纷，虽未形成书面的房屋买卖合同，但根据现有证据、各方当事人陈述并结合刘瑞丰的诉讼请求，本案应为房屋买卖合同纠纷。 本案的焦点问题在于刘瑞丰与王建纹、省中旅之间是否存在房屋买卖合同关系。现已查明，涉案房屋原由王建纹参与省中旅房改购得，并于2000年6月26日办理房屋所有权证。2006年，省中旅将302室房屋调换给王建纹，将涉案房屋分给刘瑞丰，后刘瑞丰搬至涉案房屋居住。根据2001年3月20日山东省省直机关住房委员会出台的《关于省直公房出售工作有关问题的意见》第四部分“关于职工换购住房问题”的规定，“职工在换购住房时，须先将已购公有住房返售给原售房单位，然后再购买新房。已购住房的返售价格原则上按照房改时评定的同等新房房改成本价减去折旧乘以增值系数（见附件《省直单位住房出售实际成本价核定事实办法》）后确定；返售面积按原购房主体面积、阳台面积与原分摊面积等之和计算。返售房价款用以抵顶新购房价款。其他职工购买返售住房的价格，按单位回购价格执行，其中超过1997年底职级规定面积部分执行市场价”，故王建纹在换购302室房屋时，应先将涉案房屋返售给省中旅，然后再购买302室房屋。王建纹将涉案房屋返售给省中旅后，省中旅实际上取得了涉案房屋的所有权并有权将涉案房屋出售给刘瑞丰，但因省中旅与302室原房主庄志存在的遗留问题未解决导致涉案房屋未办理产权变更手续，涉案房屋仍登记在王建纹名下。关于刘瑞丰是否向省中旅交纳30万元购房款，刘瑞丰主张其按照当时省中旅法定代表人亓同生的要求将30万元汇入同单位负责基建工作的王云个人银行账户内，其主张与汇款凭证、省中旅开具的30万元购房款收据相互印证，本院予以采信。省中旅主张其财务凭证没有该笔款的记帐的抗辩，应是其内部管理问题。综上，虽然刘瑞丰与省中旅之间并未签订书面的房屋买卖合同，但刘瑞丰按照协商内容和省中旅领导的要求向省中旅交纳了购房款30万元，省中旅亦从王建纹处收回涉案房屋并交付刘瑞丰居住使用，双方在事实上已经履行了房屋买卖合同的主要义务，故刘瑞丰与省中旅之间存在事实上的房屋买卖合同关系，刘瑞丰对涉案房屋享有使用权。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告刘瑞丰为济南市历下区羊头峪路南段省中旅宿舍某室房产的实际购买人，享有该房屋的使用权。 案件受理费18200元、财产保全费5000元，由被告山东省中国旅行社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  咸维玲 人民陪审员  李 祎 二〇一八年九月十三日 书 记 员  刘允赫