苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初6904号原告：苏州工业园区八达房地产经纪有限公司（曾用名苏州工业园区八达劳务服务有限公司），住所地苏州工业园区胜浦镇瑞翔商业广场****。法定代表人：朱菊全，总经理。委托诉讼代理人：罗为民，江苏紫东律师事务所律师。被告：苏州银行股份有限公司甪直支行，住，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路**/div>负责人：何笑含，行长。委托诉讼代理人：施秋荣、应琼婷，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：苏州工业园区置信电机有限公司，住，住所地苏州工业园区胜浦街道九江路**/div>法定代表人：宋林花。被告：苏州工业园区宝利时电力成套设备有限公司，住所，住所地苏州工业园区胜浦工业区div>法定代表人：金火兴。被告：苏州工业园区宝时高电气有限公司，住所，住所地苏州工业园区胜浦镇金胜路**div>法定代表人：徐雪芳。被告：徐雪芳，男，1982年2月3日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：赵永明，江苏明荣律师事务所律师。被告：俞大男，男，1978年11月25日生，汉族，住苏州。被告：宋林花，女，1965年11月28日生，汉族，住苏州。被告：金火兴，男，1963年3月22日生，汉族，住苏州。原告苏州工业园区八达房地产经纪有限公司（以下简称八达房地产经纪公司）与被告苏州银行股份有限公司甪直支行（以下简称苏州银行甪直支行）、苏州工业园区置信电机有限公司（以下简称置信电机公司）、苏州工业园区宝利时电力成套设备有限公司（以下简称宝利时电力公司）、苏州工业园区宝时高电气有限公司（以下简称宝时高电气公司）、徐雪芳、俞大男、宋林花、金火兴案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月15日立案受理。依法由审判员鲁超适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗为民，被告苏州银行甪直支行的委托诉讼代理人施秋荣，被告徐雪芳的委托诉讼代理人赵永明到庭参加诉讼。其余被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告八达房地产经纪公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告对宝利时电力公司厂房有租赁权；2、排除对原告与宝利时电力公司租赁的涤除。审理中，原告明确第一项诉讼请求系确认其对涉案房产享有租赁权至租赁期限届满之日止，即自2014年8月起往后计算10年。事实和理由：原告向宝利时电力公司法定代表人金火兴出借4090000元，并于2013年9月29日签订苏州工业园区胜浦街道九江路XX号房产租赁合同，当时未实际交付。2014年8月，原告与宝利时电力公司、金火兴约定借款转租金，10年租金为4090000元，按租赁合同约定全部支付，同时合法交付占有并租赁上述房屋。现上述房屋另行由原告全部转租。其与宝利时电力公司签订租赁合同时不知晓涉案房产存有抵押。抵押权人苏州银行甪直支行亦从未以诉讼形式向原告主张抵押权及涤除权。苏州市吴中区人民法院作出的（2016）苏0506执18XX号之一执行裁定书涤除原告对上述房产的租赁系改变原判决的执行标的。原告对于拍卖厂房无异议，但是将原告租赁权涤除是对原告占有物权之实体权利之处分，应当以诉讼形式涤除原告的实体权利，上述裁定涤除原告租赁权无法律依据。其所依据的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款并非实体物权法，该条对“依法除去”没有任何具体规定，但是“依法”必然依据的是实体法而非诉讼法，而且前提条件是对抵押权的实现有影响。事实上原告从来没有对实现抵押权有任何影响。租赁权不因拍卖而消灭，其他的所谓“涤除租赁权”以及其他“依法除去租赁权”均是例外，这一原则系《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中更是明确的，现今法律无“涤除”一词的使用。综上，原告租赁权系合法权利，并未对抗抵押权的实现，上述裁定涤除原告的租赁权系对执行标的内容的实质性变更。所谓涤除是拍卖后向买受人交付厂房，而买卖不破租赁，租赁权不因拍卖而消灭，故应排除涤除租赁权的执行。被告苏州银行甪直支行辩称，1、租赁在抵押登记之后，按照最高院的司法解释不得对抗抵押权；2、本案是以租赁形式抵偿债务，其本质上是债权，根据最高院相关规定，不适用买卖不破租赁的原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告徐雪芳辩称，请求法院在查明事实的基础上依法裁决。被告置信电机公司、宝利时电力公司、宝时高电气公司、俞大男、宋林花、金火兴等被告均未作答辩。经审理查明，2012年11月9日，苏州银行甪直支行（贷款人）与被告置信电机公司（借款人）、宝利时电力公司（抵押人）签订《企业最高额抵押借款合同》一份，约定自2012年11月9日起至2015年11月9日止，贷款人根据借款人的需要、资信状况、担保情况和贷款人的可能，向借款人发放最高限额贷款人民币不超过9000000元。上述最高限额贷款仅指债务本金的最高余额。本贷款的担保方式为最高额抵押担保。抵押人同意以位于苏州市土地作为抵押物。同日，苏州银行甪直支行（贷款人）与被告置信电机公司（借款人）、宝利时电力公司（保证人）、宝时高电气公司（保证人）、徐雪芳（保证人）、俞大男（保证人）、宋林花（保证人）、金火兴（保证人）签订《企业最高额保证借款合同》一份，约定自2012年11月9日起至2015年11月9日止，贷款人根据借款人的需要、资信状况、担保情况和贷款人的可能，向借款人发放最高限额贷款人民币不超过15000000元。上述最高限额贷款仅指债务本金的最高余额。本贷款的担保方式为最高额保证担保。保证方式为连带责任保证，若保证人为两个或者两个以上的，各保证人之间对借款人的债务互负连带清偿责任。保证范围包括借款人在本合同项下与贷款人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）及其他应付的费用。保证期间为约定的债务履行期限届满之日起二年。在既有物的担保又有人的担保的情况下，由贷款人选择实现担保权的方式。后，原告与被告宝利时电力公司办理了抵押登记手续，苏州工业园区国土房产局于2012年11月13日颁发了他项权证，载明，座落于园区土地他项权利人为苏州银行甪直支行，义务人为宝利时电力公司，权属性质为国有土地使用权，地类为，地类为工业用地利种类及范围：本宗土地抵押给苏州银行甪直支行，抵押土地面积8001.01平方米，房屋建筑面积6451.54平方米，抵押担保金额为9000000元。本次抵押为最高额抵押。权利顺序为第一权利人。2013年11月5日，苏州银行甪直支行向被告置信电机公司放款9000000元，借款借据载明借款利率为月利率6.5‰，到期日为2014年11月5日。另查明，后因置信电机公司未能按约还款，苏州银行甪直支行将置信电机公司、宝利时电力公司、宝时高电气公司、徐雪芳、俞大男、宋林花、金火兴等诉至本院。就该金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月25日作出的（2015）吴商初字第4XX号民事判决已发生法律效力。依该判决，置信电机公司应给付苏州银行甪直支行借款本金9000000元、利息（含罚息）635700元及自2015年1月8日至实际履行时止的利息、律师费170660元；如置信电机公司未能支付上述款项，则苏州银行甪直支行有权就宝利时电力公司提供的抵押物即位于苏州工业园区胜浦街道XX路南土地使用权及房屋之拍卖、变卖或折价所得价款在9000000元范围内优先受偿；宝利时电力公司、宝时高电气公司、徐雪芳、俞大男、宋林花、金火兴对置信电机公司上述款项承担连带清偿责任。因置信电机公司、宝利时电力公司、宝时高电气公司、徐雪芳、俞大男、宋林花、金火兴未履行上述判决所确定的义务，权利人苏州银行甪直支行向本院申请执行。本院于2016年6月14日立案，执行标的9889125元及相应利息，执行费76846元。执行中，本院于2017年1月11日作出（2016）苏0506执18XX号执行裁定：评估、拍卖、变卖被执行人宝利时电力公司位于苏州工业园区胜浦街道XX路南土地使用权及地表建筑物。同年2月8日，本院委托苏州天地房地产土地评估人限公司对上述房地产进行评估，同月22日该评估公司出具苏州天地（2017）估字第140XX号房地产司法鉴定估价报告，涉案房地产评估价为15269000元。嗣后，原告向本院提供了其与被执行人宝利时电力公司签订的《厂房租赁合同》一份，主张宝利时电力公司已将涉案房地产租赁于其（租期从2013年10月1日起至2023年9月30日止），租金合计4100000元已支付至金火兴个人账户。2017年6月6日，本院以宝利时电力公司与八达房地产经纪公司签订的十年长期租赁合同，所涉之房地产在设立抵押登记之后，该租赁关系不得影响登记在先的抵押债权的实现为由，作出（2016）苏0506执18XX号之一执行裁定：涤除八达房地产经纪有限公司依据2013年9月29日与苏州工业园区宝利时电力成套设备有限公司签订厂房租赁合同所享有的租赁权，并于涤除生效后30内迁出所租赁的厂房及附属设施。后八达房地产经纪有限公司提出执行异议，称其向宝利时电力公司租赁了苏州工业园区胜浦九江路XX号厂房，总面积6451.64㎡。之后除了一楼作为其公司经营用房外，其余厂房均由其转租给了其他公司作为生产用房。宝利时电力公司向其隐瞒了租赁厂房是苏州银行甪直支行的贷款抵押物的事实，而自2013年10月1日其承租该厂房至今，苏州银行甪直支行从未向其主张或明示其抵押权，说明苏州银行甪直支行默示了其与宝利时电力公司之间的租赁关系，故法院涤除其公司与宝利时电力公司的租赁合同无事实依据，请求法院撤销（2016）苏0506执18XX号之一执行裁定。该案在审查过程中，案外人八达房地产经纪公司法定代表人朱菊全陈述，当时金火兴的宝利时电力公司需要用钱，通过朱某全的担保，其在签订租赁合同前后，将钱借给了金火兴，由其用出租厂房的形式进行担保。在支付给宝利时电力公司的4090000元租金中的118万是其向朱某全转借。至2014年8月，其正式接收所租赁的厂房，并开始由其对外转租，现有包括杨某根的木材加工厂在内的四家企业转租了涉案厂房。在与宝利时电力公司签订合同时其并不知情该厂房有抵押，抵押权利人苏州银行甪直支行也从未向其主张或明示其抵押权，因此法院（2016）苏0506执18XX号之一执行裁定涤除其对宝利时电力公司厂房租赁权无事实、法律依据。本院于2017年8月21日作出（2017）苏0506执异XX号执行裁定书，裁定驳回了八达房地产经纪有限公司执行异议。八达房地产经纪有限公司不服上述裁定，故诉至本院。以上事实，由原告提供的执行裁定书、本院调取的民事判决书、执行笔录及本案庭审笔录等予以证实。审理中，原告为证明其租赁涉案厂房，并交付租金的事实，提供了其与宝利时电力公司于2013年9月29日签订的厂房租赁合同及租金交付凭据。其中厂房租赁合同后附有涉案厂房的房产证及土地证复印件，其中载明最后一次抵押登记发生于2009年11月13日，抵押权人为中国工商银行。租金交付凭据显示朱菊全于2013年9月6日向金火兴转账970000元、同年9月11日向金火兴转账195000元，9月29日分别向金火兴转账1290000元、650000元。原告称上述3105000元均为朱菊全向金火兴交付的款项；另有1180000元系朱菊全向朱某全转借后，由朱某全交付给金火兴。另，原告称目前涉案厂房由原告全部转租给他人使用。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。承租人缔约的目的系为了取得房屋的使用权，而出租人系为了收取租金。虽然原告八达房地产经纪公司于2013年9月29日与宝利时电力公司签订租赁合同，承租位于苏州工业园区胜浦街道九江路XX号房产，但根据原告法定代表人朱菊全所述，签订上述租赁合同系对宝利时电力公司向其借款的担保，且签订合同后并未将涉案房产交付原告使用，即合同并未实际履行，直至2014年8月原告才正式接管上述房产。由此，可以确认宝利时电力公司系以上述房产使用权抵偿借款，双方的法律关系不同于一般意义上的房租租赁关系，不应适用“买卖不破租赁”原则。退一步讲，即便原告与宝利时电力公司成立房屋租赁关系，涉案抵押权设立在原告与宝利时电力公司发生租赁关系之前，相应的租赁权不得对抗已经登记的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据该条规定，了解房产状况包括抵押权设定情况，乃原告的注意义务，适用上述条款不以原告是否真实知晓抵押权的存在为前提。原告称其不知晓抵押权的存在，并非有效抗辩。《最高人民法院》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本院据此裁定涤除原告的租赁权并要求原告迁出涉案房产并无不当。原告认为必须以诉讼方式涤除其租赁权并无法律依据，本院对其意见不予采纳。其要求排除其对涉案房产租赁的涤除，应予以驳回。另，原告要求本院确认其对涉案房产享有租赁权至其租赁期限届满之日，亦应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院》第三十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告苏州工业园区八达房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费39600元，公告费900元，以上合计人民币40500元，由原告苏州工业园区八达房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  鲁 超人民陪审员  汤丽华人民陪审员  马小民二〇一八年九月十日书 记 员  吴雅琴