福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第994号原告黄东毅，男，汉族，居民，住所地福建省莆田市涵江区。委托代理人黄振，男，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。被告余凡，女，汉族，居民，住所地福建省仙游县。第三人黄鸿湘，男，汉族，居民，住所地福建省仙游县。原告黄东毅与被告余凡、第三人黄鸿湘因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理，并依法追加黄鸿湘为本案第三人。本案由代理审判员李明亮适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告黄东毅的委托代理人黄振到庭参加诉讼，被告余凡、第三人黄鸿湘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄东毅诉称：原、被告于2013年5月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于莆田市丰美街道信辉小区后幢楼401号房屋出租给被告，租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日，月租金为人民币1800元（以下币种均为人民币），按月结算租金；水费、电费、物业管理费等因被告居住产生的费用由被告自行承担；由被告人为原因造成房屋及其配套设施损坏的，由被告承担赔偿责任；在合同租赁期间，任何一方有权要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金；合同还对转租问题、争议解决办法等作了约定。合同签订后，被告即入住房屋。但被告自2015年1月份开始拒付房租，因此，被告应当立即支付2015年1月份至2月份的房租共计3600元。同时，原告在被告租赁期内垫付水、电费及物业管理费，被告还应当退还给原告代付的电费441.5元、水费285.6元、物业管理费194元。由于被告拒付租金，构成违约因此其应当支付给原告总租金10%的违约金计4320元。被告在租赁期间，损坏原告房屋的卫生间门及厨房柜门，被告需酌情承担该损失500元。原告多次向被告催要拖欠的房租等费用，但被告不予理会，原告已向被告发出解除合同的通知函。请求判令：1、立即解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即支付给原告自2015年1月1日起至2月28日止的房租3600元；3、被告向原告支付2015年1月份及2月份的物业管理费194元；4、被告向原告支付电费441.5元；5、被告向原告支付水费285.6元；6、被告向原告支付卫生间门及厨房柜门损坏赔偿费500元；7、被告向原告支付违约金4320元；8、本案诉讼费用由被告承担。被告余凡、第三人黄鸿湘无作答辩。经审理查明：2013年4月，被告余凡委托第三人黄鸿湘与原告黄东毅签订《房屋租赁合同》，由第三人在“承租方”处签署“余凡”，双方约定：“一、甲方（即原告）将位于莆田市丰美街道信辉小区后幢楼401号的房屋出租给乙方（即被告）居住使用，租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日，计24个月。二、本房屋月租金为人民币1800元……。三、乙方租赁期间，水费、电费……物业费及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担……。四、乙方同意预交3600元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。五、……在此期间（租赁期间），任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金……”。合同签订后，原告将讼争房屋交付被告使用，被告向原告支付保证金3600元，并按月支付租金至2014年12月31日。2015年1月12日，原告向荔城区镇海社区信辉豪园C区业主委员会交纳2015年1月至3月的物业费263元、水电公摊费30元，计293元。2015年2月9日，原告向被告邮寄送达《通知》一份，要求被告自收到通知起10日内支付拖欠的租金、水电费及房屋损坏的费用，逾期支付将解除双方的租赁合同。该《通知》的邮寄地址为莆田市荔城区海丰中街502号。2015年2月初，被告搬离讼争房屋，同年3月8日将讼争房屋的钥匙交还原告。因被告未支付上述款项，致讼。案经调解，因被告余凡、第三人黄鸿湘未到庭，致本院无法组织调解。上述事实，有原告的陈述及原告提供的《房屋租赁合同》复印件一份、被告余凡的身份证复印件一份、收款收据一份、《通知》复印件一份、EMS邮寄单一份等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。本院认为：被告余凡委托第三人黄鸿湘与原告黄东毅签订书面的房屋租赁合同，双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。因被告未按约定支付租金，且已搬离讼争房屋，双方未继续履行合同，该合同已实际解除，原告请求解除租赁合同，本院不再处理。被告余凡拖欠2015年1月、2月的房租，已构成违约，原告请求被告支付拖欠的房租3600元是合理合法的，根据合同约定，合同终止后，保证金3600元当作房租冲抵，故原告请求的房租可从该保证金中抵扣。根据合同约定，租赁期间的物业费应由被告承担，但2015年1月、2月物业费实际上由原告预交，故被告应当将该笔费用返还给原告，2015年1月、2月的物业费为（263元＋30元）÷32=195.33元，现原告仅请求被告支付194元是对其合法权益的处分，本院予以支持。原告请求被告支付水费、电费，但提供的证据不足以证实上述费用，原告还请求被告支付房屋的损坏费用，但未提供证据予以证实，原告应承担举证不能的法律责任，对原告的该项请求本院不予支持。根据合同约定，被告支付总租金10%的违约金的前提是被告提前终止合同，现原告以被告逾期支付租金为由请求被告支付该笔违约金没有事实依据，本院不予支持。被告余凡、第三人黄鸿湘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：一、被告余凡应在本判决生效之日起10日内支付给原告租金人民币3600元（以保证金人民币3600元抵扣）；二、被告余凡应在本判决生效之日起10日内支付给原告物业费人民币194元；三、驳回原告黄东毅对被告余凡的其他诉讼请求。如果被告余凡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由被告余凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。代理审判员  李明亮二〇一五年五月二十八日书 记 员  陈赛芬附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。