河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4341号上诉人（原审被告）：河南国安建设集团置业有限公司。法定代表人：张卫明，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁辉、田鹏飞，河南万基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯培雷。委托诉讼代理人：于淼，河南威铭律师事务所律师。原审第三人：洛阳市人民防空办公室。负责人：原国胜，副主任。上诉人河南国安建设集团置业有限公司(以下简称国安公司)因与被上诉人冯培雷，原审第三人洛阳市人民防空（以下简称洛阳防空办）办公室房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。国安公司上诉请求：1、请求依法撤销原判，驳回被上诉人的原审全部诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、原审遗漏关键当事人，程序错误。被上诉人与上诉人签订完《商铺使用权出让合同》后，又与洛阳六政商贸有限公司签订了《商业铺位经营托管协议》，委托该公司托管商铺，统一招商、租赁等，在托管期内不允许解除合同，现在商铺使用权在六政商贸公司手里，商铺也已经招租，如解除合同，已经影响案外第三人六政商贸公司的实体权利，原审判决未查明该事实，遗漏了本案当事人，程序明显错误。二、原审搞错了法律关系。商铺现在在六政商贸公司手里，《商业铺位经营托管协议》里第一条说的很清楚，委托六政商贸公司统一招商、托管等，表明商铺使用权在六政商贸公司手里，不在上诉人手里，被上诉人手里没有商铺使用权就起诉上诉人，明显依据不足，原审对此没有查清，在实体和程序上都存在严重错误。综上，原审判决错误明显，本案是社会问题，单靠法律无法正确解决纠纷，维护合同履行的现状才是可行的路子，否则将再酿发新一轮的大面积诉讼和难以执行纠纷，请二审法院从实务和法律相结合的角度，依法纠正原审错误，保护双方的合法权益。冯培雷辩称，1.一审认定事实上正确，本案一审并没有遗漏当事人，被上诉人与六政公司的托管合同在起诉前早已到期，本案与六政公司没有任何合同关系，所以，一审并没有遗漏当事人；2.本案适用法律正确，现在商铺的情况为仍然没有竣工验收，而在一审中上诉人提交的与第三人的合同中明确约定国安公司在竣工验收后取得使用权，而目前该涉案工程仍然没有取得竣工验收，所以不符合适用条件，所以一审判决没有错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。洛阳防空办辩称，洛阳市人民防空办公室不是《华阳秀水**商铺使用权出让合同》的当事人，也不是《民诉法》规定的第三人，上诉人把洛阳市人民防空办公室拉入本案诉讼，没有法律依据和事实依据，请中级人民法院维持一审法院“洛阳市人民防空办公室不承担责任”的处理意见。冯培雷向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《华阳秀水3号商铺使用权出让合同》；2、判令被告立即退还原告商铺使用权出让金497000元；3、判令被告赔偿原告损失（以486000元为本金自2013年11月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本金结清之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2012年11月28日，洛阳防空办与国安公司签订《洛阳市辽宁路西段人防工程建设使用协议》，由国安公司投资建设洛阳市辽宁路西段人防工程，同时约定了该工程建成后的使用、招商和经营管理等事宜，从工程竣工开始国安公司对该工程享有50年的使用权，享受洛阳市有关招商引资优惠政策及人防工程的优惠政策。后，国安公司对案涉工程进行投资建设。2013年10月29日，冯培雷与国安公司签订《华阳?秀水3号商铺使用权出让合同》一份，约定：国安公司拥有华阳?秀水3号项目的处置权、使用权和收益权，华阳?秀水3号项目负一层的处置权、使用权和收益权归国安公司享有。冯培雷受让的商铺使用权编号为B-36，建筑面积20.59㎡，总价为638170元，实际认购总价为497000元。商铺实际使用期限为50年，自商场正式交付之日起算。冯培雷选择一次性付款的方式交付价款。合同还对双方的其他权利义务、违约责任进行了约定。冯培雷于2013年11月22日向国安公司交纳了商铺全款497000元。2014年1月1日，冯培雷（甲方、出租人）与国安公司（担保方、丙方）、案外人洛阳六政商贸有限公司（乙方、承租人）签订《租金冲抵房款合同》，约定“一、根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为了维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益；即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金收益，对此甲方在签订《商铺使用权出让合同》时已充分了解，并予以同意。二、统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中从甲方与开发商丙方签订的《商铺使用权出让合同》约定的交房之日起第7天起算2年，为托管该商铺的第一个托管期。”此外，该合同第十条终止条款约定“1、第一个托管期限届满，本协议约定的乙方的担保义务自行终止。2、在第一个托管期限届满前提前6个月，由业主大会决定是否委托由乙方继续统一经营管理。对业主的租金回报标准以及乙方的服务费和奖金，届时由业主委员会与乙方进行协商，协商不成的，本协议到期终止；不同意乙方继续管理或就前述事项协商不成的，业主大会可通过招标方式确定营运管理公司，同等条件下乙方有优先权。”截止法庭辩论结束之日，涉案商铺尚未办理竣工验收手续。认定以上事实有《华阳?秀水3号商铺使用权出让合同》、《洛阳市辽宁路西段人防工程建设使用协议》、《租金冲抵房款合同》、《收据》、当事人陈述在卷佐证，足以证明。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明。根据《华阳?秀水3号商铺使用权出让合同》的约定，国安公司应当按照合同约定的期限将符合交付条件的商铺交付冯培雷使用。根据查明的事实，涉案商铺尚未办理竣工验收手续，不具备交付条件。因国安公司交付的商铺不具备交付条件，且《租金冲抵房款合同》约定的第一个托管期（2年）已经届满，冯培雷请求解除《华阳?秀水3号商铺使用权出让合同》，符合法律规定和当事人的约定，予以支持。由于国安公司的过错，导致冯培雷受到财产损失，冯培雷主张国安公司返还出让金497000元并赔偿损失，予以支持。洛阳防空办不是《华阳?秀水3号商铺使用权出让合同》的合同相对人，冯培雷也没有主张由洛阳防空办承担责任，故洛阳防空办不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除冯培雷与河南国安建设集团置业有限公司于2013年10月29日签订的《华阳?秀水3号商铺使用权出让合同》；二、河南国安建设集团置业有限公司于判决生效后十日内向冯培雷返还497000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2013年11月22日起至497000元实际履行完毕之日止的利息；三、驳回冯培雷的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费8755元，由河南国安建设集团置业有限公司承担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，冯培雷与国安公司签订的《华阳?秀水3号商铺使用权出让合同》明确约定，国安公司应当按照合同约定期限将符合交付条件的商铺交付冯培雷使用。根据一审查明的事实，涉案商铺尚未办理竣工验收手续，不具备交付条件,冯培雷请求解除《华阳?秀水3号商铺使用权出让合同》，符合法律规定和当事人的约定，应予以支持。关于本案六政商贸公司应否参加诉讼问题，因六政商贸公司与冯培雷签订有《租金冲抵房款合同》，双方实质上系商铺托管合同关系，与本案不属同一法律关系，双方之间的纠纷可另行解决，国安公司上诉主张原审遗漏六政商贸公司、程序错误,该上诉主张依据不足，本院不予采纳。本案中,国安公司基于冯培雷与六政商贸公司之间的商铺托管关系，将本案所涉商铺直接交由六政商贸公司进行统一管理经营,冯培雷并未从国安公司实际接管商铺进行经营或招租,冯培雷与国安公司签订的《商铺使用权出让合同》解除后,商铺可由实际从国安公司接管经营的六政商贸公司予以返还，国安公司上诉称商铺使用权在六政商贸公司手里，冯培雷无权起诉国安公司的理由不能成立，故一审判决解除冯培雷与国安公司签订的《商铺使用权出让合同》并无不当，本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8755元，由上诉人河南国安建设集团置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一八年九月三十日书记员  王丽锋