内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2018）内0402民初4852号原告：赤峰新世界物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区钢铁街路北红城新世界。法定代表人：岳强，经理。委托诉讼代理人：张艳芝，赤峰新世界物业服务有限责任公司职员。委托诉讼代理人：李长鹏，内蒙古原法律师事务所律师。被告：臧桂兰，女，1979年12月11日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李晨阳，赤峰市红山区长青法律服务所法律工作者。原告赤峰新世界物业服务有限责任公司（以下简称新世界物业公司）与被告臧桂兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新世界物业公司的委托诉讼代理人李长鹏、张艳芝，被告臧桂兰的委托诉讼代理人李晨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2016年8月18日至2018年6月17日物业费6741元，支付迟延交费违约金612元，合计7353元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：赤峰红城商厦由赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司开发建设，2008年7月建设单位与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告为该楼提供物业服务。红城商厦自2008年开业运营至今，均是原告为其提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的维护等物业服务。此外，原告一直承担着该商厦公共区域的照明费用、公用电梯、货梯的运行电费及维修养护费用、消防设施设备的维修、养护、更新费用、商厦整体取暖费用等，保证了该商厦的正常运营。被告系红城新世界商厦的业主之一，拥有楼内商厅一处，具体为三楼3-390号厅，建筑面积23.57㎡（三层商厅物业费收费标准为13元/月/㎡）由被告对外租赁经营使用。自2016年8月18日开始，被告一直没有向原告交纳物业费，截止2018年6月17日，累计拖欠原告物业服务费6741元。原告多次催要，被告一直拖欠，至今未交。该行为已经构成违约，给原告及红城新世界商厦整体物业服务造成损害。无奈，原告诉至法院，诉请如前。诉讼过程中，原告补充事实称，2014年10月13日，原被告及承租方王某签订过三方租赁合同，约定臧桂兰将红城商厦3-390号商厅出租给王某；租赁期间自2014年10月13日至2015年9月1日；新世界物业公司对商厦进行统一经营、统一管理。2014年9月7日，2015年9月9日，被告按照每平方米13元的标准向原告交纳了2014年和2015年的物业费。臧桂兰辩称，1、原告不具备诉讼主体资格，前期物业服务合同是原告与房地产开发公司签订的，已经失效。因此，原被告没有合同关系。新世界物业公司与赤峰市松山农村商业银行股份有限公司、周琰曾因物业合同纠纷发生诉讼，内蒙古高级人民法院的判决否认了前期物业服务合同对业主具有约束力；2、物业费收费过高，约定18元的服务费标准是与开发商达成的，没有文件支持，也没有与业主进行协商。被告确实交纳过两年的物业费，但原告因不同意业主本人出租商铺而没有为被告出具收据。原告提供的2014年、2015年的收费单据上虽有臧桂兰的名字，但不是被告本人签字，是原告伪造的。而且被告不是自愿交费，是在原告威胁下交纳的物业费。三方租赁合同书也是原告威逼下签订的，并非被告真实意思表示。红城商厦143名业主曾联名签署了与原告解除物业服务关系的送达书，要求原告提高服务质量并降低收费标准或者退出红城商厦的物业管理；3、原告没有尽到应尽的物业服务义务，影响了红城新世界的正常运转；4、原告侵害了业主的利益，将公用面积租给他人从中获利。本院经审理认定事实如下：2008年7月30日，赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与新世界物业公司签订了前期物业服务合同，约定赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司选聘新世界物业公司对红城商厦提供前期物业管理服务；物业收费实行包干制，业主按照建筑面积每平方米每月18元交纳，半年交纳一次；未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠费金额日2‰的标准支付违约金；合同期限自2008年7月30日起至2013年6月30日止；赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺；合同到期后，红城商厦的业主未成立业主委员会，原告继续为红城商厦提供物业服务。臧桂兰系红城商厦3-390号商厅业主，商厅建筑面积23.57㎡。2014年10月13日，臧桂兰与案外人王某（商厅承租方）及新世界物业公司签订了租赁合同书，约定：臧桂兰将红城商厦3-390号商厅租赁给王某使用；新世界物业公司对臧桂兰在红城商厦的商厅实行统一经营、统一物业管理；新世界物业公司有义务做好物业服务，对商厦内水、电、暖等营业设施定期维修保养，保证设施的性能处于良好状态。2017年，红城商厦的多名业主联名签署了与原告解除物业服务关系送达书，并向原告送达，要求原告提高服务质量并降低收费标准或者退出红城商厦的物业管理。另查明，2014年9月7日，2015年9月9日，被告按照每平方米13元的标准分别向原告交纳了2014年8月18日至2015年8月17日的物业服务费3677元，2015年8月18日起至2016年8月17日至的物业服务费3677元。又查明，新世界物业公司曾与赤峰市松山农村商业银行股份有限公司、周琰因物业合同纠纷另案发生诉讼。内蒙古自治区高级人民法院作出（2016）内民再21号民事判决书，该判决中认为：赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与周琰签订的房屋买卖合同中未约定前期物业服务合同的内容，前期物业服务合同对赤峰市松山农村商业银行股份有限公司、周琰不产生约束力。同时内蒙古自治区高级人民法院认为，新世界物业公司虽未与新世界商厦业主委员会签订物业服务合同，但确实提供了物业服务，赤峰市松山农村商业银行股份有限公司、周琰也接受了新世界物业公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。上述事实有原告提供的前期物业服务合同、租赁合同书、物业费收据两枚、（2016）内0402民初4614号民事判决书、（2017）内04民终172号民事判决书，被告提供的（2016）民再21号民事判决书、签订三方租赁合同通知、告知书、红城新世界商厦业主与新世界物业公司解除物业服务关系的送达书及原被告方的陈述予以佐证，可以证实。本院认为，赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与新世界物业公司签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立。前期物业服务合同履行期届满后，由于红城商厦未成立业主委员会，未能签订物业服务合同，新世界物业公司继续为红城商厦提供物业服务，即与业主之间形成了事实上的物业服务关系，所以被告称原告不具备诉讼主体资格的辩解，本院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……。……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告称其交纳物业费及签订租赁合同书并非真实意思表示，系受原告威胁所致，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。被告按照每月每平方米13元的标准交纳了2014年8月18日至2016年8月17日的物业费，说明双方就物业费标准曾达成过一致，所以原告要求被告继续按照此标准支付物业费的主张，本院予以支持。《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，原告未能举证证明案外人赤峰湘峰房地产开发有限责任公司与被告签订的房屋销售合同中包含了前期物业服务合同的内容，所以前期物业服务合同对被告不具有约束力，故原告要求被告交纳违约金的诉讼主张，本院不予支持。《物业管理条例》第十一条第四项规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。由此可见，解除物业服务合同的请求主体为业主大会和业主委员会，被告仅有部分业主签名的“红城新世界商厦业主与新世界物业公司解除物业服务关系的送达书”，不符合解聘原告的法定程序，其提交的解除物业服务关系的送达书不具有解除合同关系的法律效力。《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。所以，被告称原告利用共用部位进行经营，其收益应当按照业主大会的决定使用，不属于被告免交物业费的法定理由。被告称原告没有尽到应尽的物业服务义务，影响了红城新世界的正常运转，但红城商厦作为商业经营场所，一直处于营业状态，原告的物业服务行为并未对被告的商厅经营行为造成妨碍，故被告的辩解，本院不予采信。综上所述，原告要求被告支付2016年8月18日至2018年6月17日物业服务费6741元的诉讼主张，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼主张，本院不予支持。依照上述司法解释、法规及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十一条、第二十五条规定，判决如下：一、被告臧桂兰于本判决生效后立即给付原告赤峰新世界物业服务有限责任公司物业服务费6741元；二、驳回原告赤峰新世界物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 郭立志 二〇一八年九月三日书记员 张东书