广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初3637号原告：董侠，男，1992年12月11日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：张丽，系广东知章律师事务所律师。被告:广州市碧荷居房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区进港大道345、347号，统一社会信用代码914401157860961624。法定代表人：江志坚，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓淑文，系广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊健，系广东百健律师事务所律师。原告董侠诉被告广州市碧荷居房地产开发有限公司（以下简称碧荷居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董侠及其委托诉讼代理人张丽，被告碧荷居公司的委托诉讼代理人罗俊健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董侠向本院提出如下诉讼请求：1.被告碧荷居公司支付延迟交楼违约金给原告董侠（按每日总房款1327374元万分之二的标准，从2017年10月1日计至被告碧荷居公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水等验收及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告董侠之日止，暂计到起诉日为64511元）；2.被告碧荷居公司承担本案的诉讼费。诉讼中，原告董侠表示将第一项诉讼请求变更为：被告碧荷居公司支付延迟交楼违约金给原告董侠（按每日总房款1327374元万分之二的标准从2017年10月1日计至2018年9月6日，共计90527元）。事实和理由如下：2017年5月6日，原告董侠和被告碧荷居公司签订了商品房买卖合同，约定原告董侠购买坐落于南沙区珠电路碧荷居自编1栋（自编1栋）1304房，合同约定被告碧荷居公司应于2017年6月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告董侠使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告董侠支付了全部房款，被告碧荷居公司逾期未通过任何房屋验收，至今不具备交楼条件，且原告董侠多次前往被告碧荷居公司处要求收楼，要求其出示收楼文件，其均置之不理，导致原告董侠至今未能收楼，被告碧荷居公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告碧荷居公司答辩称，不同意原告董侠的诉讼请求，理由如下：1.涉案房屋已经通过规划验收竣工验收交房人防、环保、具备永久供水供电供气供油条件，符合合同约定交房标准，被告碧荷居公司已经在2018年2月13日向原告董侠寄送收楼通知并成功送达，根据合同附件七《本合同补充协议》第六条第2.3款的约定，视为原告董侠已经验收且被告碧荷居公司已经将房屋交付给原告董侠使用，原告董侠向被告碧荷居公司要求支付违约金没有合同依据。2.被告碧荷居公司在2017年已经向供气供水等部门提交了相关申请，由于上述部门自身原因导致相应的文件延迟出具,属于不可抗力因素。即便法院认为被告碧荷居公司存在延迟交楼情形也应当免除我方责任。3.即便法院认为被告碧荷居公司违约，根据合同附件七《本合同补充协议》第三条第6款的约定，违约金的总额不得超过总房价的5%，本案原告董侠向被告碧荷居公司主张的预期交楼违约金已经超过总房价的5%，因此，即便法院认为被告碧荷居公司违约，超出5%的部分也不应当得到支持。本院经审理认定事实如下：碧荷居公司是涉案广州市南沙区珠电路碧荷居的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2017年2月20日，董侠（乙方、买方）和碧荷居公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条，合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的碧荷居自编1、2、3、4、5栋及地下室第自编1栋幢13层1304号房（下称该商品房），房屋地址：南沙区珠电路碧荷居自编1栋（自编1栋）1304房……第七条，计价方式和价款，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）16715.45元，总金额（人民币）1327374元……第十二条，交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条，房屋交付，甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条，延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还己支付的房款及利息……第十五条，房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条，交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件；第三十二条，本合同附件与正文具有同等法律效力……”。上述合同补充协议（附件七）约定：“……第三条，逾期付款、合同解除……6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外……第六条，房屋交付，1、甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款‘因不可抗力等原因’包括但不限于：(1)遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。(2)政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。(3)乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。2、在商品房达到交付使用条件后，除乙方违约外，甲方书面通知乙方办理交付使用手续：2.1在商品房达到交付使用条件后，乙方未接到收楼通知的，以买卖合同第十三条约定的交付日期至第十四条约定的宽限期内为交付使用时间。2.2房屋交付的标志是乙方取得该商品房入户门钥匙或本合同约定的交付情形。2.3乙方应在收楼通知列明的收楼期限内，亲临甲方交楼现场办理收楼手续。乙方未在该通知列明的期限内办理收楼手续的，则自该通知列明的收楼期限届满之日起，视为乙方对该商品房已验收且甲方已将该商品房交付乙方使用，该商品房毁损、灭失的风险及该商品房内所有建筑、装修、门窗、地板、墙体、天花板和设施损坏及遗失责任、物业管理费等相关费用从该通知列明的收楼期限届满之日起由乙方承担。3、乙方收楼时应依约付清全部购房款，缴齐物业服务费、住房专项维修资金等其它应由乙方支付的费用，以按揭方式付款的，还需甲方全额收到银行实际已发放的按揭款，否则，甲方有权按累计逾期天数相应顺延交楼及办理房地产权证的时间……5、本合同第十六条约定的‘乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收’变更为：乙方应在本合同第十三条约定的房屋交付使用时间内或在第十四条约定的宽限期内对该商品房进行验收，（房屋交付使用手续的办理地点为碧荷居营销中心、物业管理中心，电话：020-39912338），乙方保证主动按约定前往办理收楼手续。甲方就乙方收楼事宜不再另行通知或书面催告乙方办理收楼手续。6、甲方按法律、法规规定或合同约定顺延该房屋交付使用时间的，乙方应自得知顺延事由期满之日起10日内按本条约定办理收楼手续。甲方符合合同约定的房屋交付使用条件后，如乙方未能按约定前往办理收楼手续的，视为甲方已按约定交付该房屋给乙方使用，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。同时，乙方保证按与甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。若乙方违约的，甲方有权按乙方实际延迟的付款天数而相应顺延该商品房的交付期限且不视为甲方违约等”。合同签订后，董侠向碧荷居公司支付了全部购房款。2017年1月11日，碧荷居公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的碧荷居项目签订《供用电合同（高压）》，根据《客户受电工程竣工检验意见书》的记载，该项目已于2017年1月16日完成送电。碧荷居公司另于2016年8月12日与广州供电局有限公司南沙供电局就碧荷居项目公用电房签订了两份协议书，根据《客户受电工程竣工检验意见书》的记载，上述项目于2017年2月28日完成送电。涉案房屋所在楼宇于2017年3月6日通过建筑工程竣工验收，于2017年3月21日通过消防验收，于2017年8月11日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年3月24日，中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局确认碧荷居项目已符合通邮条件。根据2017年11月23日《碧荷居项目住宅楼建设项目竣工环境保护验收意见》的记录，碧荷居项目通过竣工环境保护验收。2017年7月3日，碧荷居公司取得碧荷居项目《人防工程专项竣工验收备案意见书》，通过广州市南沙区人民防空办公室的人防工程专项竣工验收备案。2018年1月7日，涉案房屋所在小区的永久用水报装工程竣工验收合格。2018年2月13日，广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具《证明》，证明碧荷居项目住宅楼燃气管道工程已完工（不含表）。2018年2月13日，碧荷居公司向董侠邮寄收楼通知书，董侠因认为涉案房屋仍不具备交付条件至今尚未收楼。2018年6月20日，本院立案受理本案诉讼。截至庭审之日2018年9月6日，碧荷居公司未证明涉案房屋已取得《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，董侠与碧荷居公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。董侠按合同约定向碧荷居公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，碧荷居公司未在2017年6月30日前及宽限期3个月内取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》，截至庭审日2018年9月6日止，碧荷居公司未能提供充分证据证实涉案房屋符合交付条件。碧荷居公司逾期向董侠交付符合合同约定的房屋，构成违约，应承担违约责任。合同约定若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房，从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，碧荷居公司按日向董侠支付房屋价款的0.02%作为违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且约定的违约金标准亦未超出合理范围。因此，董侠要求碧荷居公司每日以总房款1327374元的万分之二为标准，支付2017年10月1日起至2018年9月6日止的迟延交楼违约金，符合约定，碧荷居公司应当向董侠支付违约金共90526.91元（1327374元×0.02%×341天）,对董侠请求违约金超过90526.91元以外部分，本院不予支持。关于供气、供水等有关部门出具相应证明文件的时间不属于不可抗力，碧荷居公司以此为由主张免除逾期交楼的违约责任，依据不足，本院不予支持。虽然碧荷居公司于2018年2月13日向董侠寄送收楼通知书，但此时涉案房屋仍不具备交楼条件，故碧荷居公司主张已视为其已将房屋交付给董侠而无需支付违约金的抗辩理由缺乏依据，本院不予支持。碧荷居公司关于合同附件七《本合同补充协议》第三条第6款约定违约金以总房款的5%封顶的抗辩，该约定归属在“第三条逾期付款、合同解除”条款中，适用范围明确，并非对迟延交楼责任的补充约定，在此情况下，这一补充条款不宜作超出合同的扩充解释，故本院对碧荷居公司的该抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董侠支付从2017年10月1日起至2018年9月6日止的延迟交楼违约金90526.91元；二、驳回原告董侠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1031.59元，由被告广州市碧荷居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇一八年九月十三日书记员  梁楚莹