广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初6853号原告：朱玮绍，男，1991年4月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：郭庆棠，广东金浓律师事务所律师。被告：中山市古镇古四经济发展有限责任公司，住所地广东省中山市古镇镇。法定代表人：邓铭超。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。原告朱玮绍与被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司（以下简称古四有限公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱玮绍的委托诉讼代理人郭庆棠，被告古四有限公司的委托诉讼代理人高健洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱玮绍向本院提出诉讼请求：1.被告古四有限公司履行合同约定义务，向原告朱玮绍交付广东省中山市××房的房地产权属证书；2.被告古四有限公司向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金（以总购房款1046886元为本金，自2016年9月1日起至原告取得商品房权属证书之日止，按已付房款每日的万分之二点一计算）。事实和理由：朱玮绍与古四有限公司于2013年4月11日签订《中山市商品房买卖合同》及附件1-6。签订合同及附件后，朱玮绍按约支付了广东省中山市××房购房款1046886元。古四有限公司也按照双方的约定时间即2014年6月30日前向朱玮绍交付了上述商品房，但朱玮绍至今未能在规定的期限内取得房地产权属证书。按上述合同附件六《合同补充协议》第八条第三款的约定：由于出卖人的原因，买受人不能在交付商品房之日起540个工作日（至2016年9月1日前）内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。朱玮绍多次要求古四有限公司交付房地产权属证书，古四有限公司置之不理，朱玮绍至今未能取得上述商品房房地产权属证书。被告古四有限公司辩称，一、原告并没有实际经济损失且亦未提交相关的证据证明其实际损失，其要求支付违约金按已付房款的每日万分之二点一计算，显然过高，应予减少；二、非基于被告自身原因导致逾期办证。案涉楼盘因发生不可预见的政府行为导致工程验收延后两年，主要包括市消防部门提出部分消防工程要按新消防规范验收，规划部门与消防部门对设计图纸标识为半地下室（其实是架空层）是否应为地下室－1层存在争议，建设方古四公司更名为古四有限公司导致综合验收部门要求相关资料要按新单位重新办理等，案涉商品房未能及时办理产权证的原因不能归责于被告；三、原告怠于前往被告处签订相应的办证文件，致使涉案房产不动产权证无法及时办理。被告已于2017年7月29日向原告送达《关于办理不动产权证的通知》（以下简称《通知》），但原告收到后一直拖延办理存在过错，因其迟延签署文件导致不能办证产生的违约责任应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月11日，买受人朱玮绍与出卖人中山古镇古四经济发展公司（以下简称古四公司）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告向出卖人古四公司购买位于中山市××房的预售商品房，总价款1046886元；出卖人古四公司应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金，因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任；合同还约定了其他事项。同日，双方还签订一份《合同补充协议》，第八条关于产权登记中约定：由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金；第十七条约定本补充协议签订之前双方签署的其他文件（包括认购书、《房地产买卖合同》）中的约定与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准。签订上述合同和补充协议后，原告向古四公司付清了全部购房款，古四公司于2014年6月30日将商品房交付原告使用。2015年5月28日，古四公司经核准变更企业名称为古四有限公司。按照合同约定被告应当在2016年9月1日前办理房屋权属证书并交付原告，但原告至今仍未取得房屋权属证书。诉讼中，被告对原告主张的违约金计算起算时间2016年9月1日并无异议，但其认为违约金计算截止时间至2017年7月31日即原告签收《通知》的时间为止。因原告怠于前往被告处签订相应的办证文件，致使涉案房产不动产权证至今无法及时办理。被告提供证据《通知》显示内容有：根据相关要求，办理商品房产权证需要业主签署《商品房交易登记申请表》及《商品房抵押登记申请表》（以下简称两申请表）等文件，古四有限公司现通知业主收到本通知之日起携带身份证前往怡廷豪园售楼部签署上述相关文件，如因业主迟延签署文件产生的相关责任，由业主自行承担。原告确认于2017年7月29日已签收上述《通知》，但称其前往售楼部准备签署两申请表时，古四有限公司要求其必须先签署《关于古四村怡廷豪园二期三期逾期出证补偿业主实施方案表决表》（以下简称《表决表》）才可以签署两申请表。因《表决表》内容显失公正，原告拒绝签字，古四有限公司就不让原告签署两申请表，并非原告自身的原因。古四有限公司对原告上述陈述事实不予确认，其辩称原告不需签署《表决表》，也可以签署两申请表。原告提供的《表决表》系复印件，《表决表》显示主要内容为古四有限公司对逾期办证情况给予业主的补偿方案。同意方可在内容下方签名，签名处没有原告签名。庭后，原告于2018年7月16日签署了两申请表。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告至今未办理房屋权属证书并交付原告，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告以存在不可预见的政府行为等非基于其自身原因导致逾期办证进行抗辩，但未提供证据证明，本院不予采信。本案争议焦点是被告的该逾期办证行为的违约金的计算标准及违约金的计算时间如何确定问题。关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该规定，违约金主要是补偿性质，但也兼具一定的惩罚性，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。如当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，经一方当事人提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，原告主张按合同补充协议第八条第三款约定“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金”，违约金从2016年9月1日起按已付房价款的每日万分之二点一计至原告取得商品房权属证书之日止。被告辩称原告并没有实际损失，其诉求违约金过高，请求予以适当减少。同时，原告在本案中并未举证其存在实际损失，延期办证影响到原告占有、使用、收益等情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”。原告在被告延期办证对其实际损失数额难以确定的情形下，本院对本案可以参照上述规定处理，酌定逾期办证的违约金计算标准为以已付购房款总额1046886元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。关于违约金的计算时间问题。被告对原告主张的违约金计算起算时间2016年9月1日并无异议，但其认为违约金计算截止时间至2017年7月31日即原告签收《通知》的时间为止。对此，本院认为，被告已发出《通知》要求业主收到本通知之日起携带身份证前往怡廷豪园售楼部签署办理房产证的相关文件，如因业主迟延签署文件产生的相关责任，由业主自行承担。原告确认于2017年7月29日已签收上述《通知》，但称其前往售楼部准备签署两申请表时，古四有限公司要求其必须先签署《表决表》才可以签署两申请表。但原告对其上述陈述的事实未能提供充分有效的证据证明，被告又不予确认，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告的陈述不予采信。原告于2018年7月16日才签署了两申请表。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条第（2）条约定：“因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。原告于2017年7月29日至2018年7月15日期间因自身原因未按通知提交办理房产证的相关资料导致迟延办理房产证，该期间产生的违约金被告不应承担。故本院确定违约金的计算时间如下：自2016年9月1日起至2017年7月28日止，及自2018年7月16日起至原告取得房屋权属证书之日止。综上所述，被告至今未办理房屋权属证书并交付原告，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。故被告应向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以总购房款1046886元为基数，自2016年9月1日起至2017年7月28日止，及自2018年7月16日起至原告取得房屋权属证书之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）。超出本院核定的部分，本院不予支持。因涉案房屋权属证书至今未办理，原告请求被告交付涉案房屋的房地产权属证书，存在客观上履行不能，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱玮绍支付逾期办证的违约金（计算标准为以总购房款1046886元为基数，自2016年9月1日起至2017年7月28日止，及自2018年7月16日起至原告取得房屋权属证书之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）;二、驳回原告朱玮绍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3092元，减半收取计1546元，由被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担(该款原告已预交，本院不作清退，由被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一八年九月四日书记员 黄锦祺