浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0482民初4789号 原告：丁磊，男，1969年5月12日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。 被告：刘贯梅，女，1983年8月19日出生，汉族，住江苏省灌南县。 委托诉讼代理人：程奕、沈婷婷（实习），浙江平行律师事务所律师。 原告丁磊与被告刘贯梅委托合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法由审判员万卫忠适用简易程序独任审判，于2017年11月8日、2018年1月18日二次公开开庭进行了审理，原告丁磊的委托诉讼代理人倪中柱，被告刘贯梅的委托诉讼代理人程奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将代理收取的房款270000元交付给原告；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告立即将代理收取的房款170000元交付给原告。事实和理由：2017年4月7日，原、被告就原告委托被告转让原告所有的坐落于平湖市××街道××幢××单元××室房屋一事办理了公证委托手续。2017年4月15日，被告就上述房屋转让与王亚丽签订了房屋转让合同一份，约定房屋转让价格1850000元。现该房屋已办理了产权过户手续，受让人王亚丽已全额支付转让款给被告。原告与案外人徐建秀就涉案房屋买卖签订的房屋转让合同已经解除，徐建秀支付原告的定金100000元，经案外人徐建秀与被告刘贯梅自行结算，作为被告刘贯梅支付原告的款项。后被告也仅再支付了1580000元，尚欠170000元未付。原告认为，被告代理原告转让房产，所获转让款应及时交付原告，但其截留转让款170000元，侵犯了原告的合法权益。 被告刘贯梅答辩称，原告丁磊与案外人徐建秀于2017年3月26日签订了房屋转让合同一份，约定了原告将涉案房屋以1680000元的价格转让给了案外人徐建秀，案外人徐建秀已经支付原告定金100000元。合同签订后，徐建秀因资金原因，将涉案房屋又转让给被告刘贯梅，约定剩余购房款由被告刘贯梅支付，案外人徐建秀支付原告丁磊的定金100000元，作为被告刘贯梅支付原告的款项。原告与案外人徐建秀之间的房屋转让合同第三条也约定了，公正转户时产权人姓名由案外人徐建秀决定，原告丁磊不能干涉。原告丁磊由于自身忙碌，确有让被告刘贯梅帮忙办理本案涉案房屋的相关手续。2017年3月27日，案外人陈其发陪同原、被告至平湖市行政服务中心办理涉案房屋的原始产权证书，案外人陈启发在被告要求下垫付了18102.12元的税费。加上理应需原告支付的上述税款及徐建秀支付的定金100000元，被告刘贯梅共计支付原告丁磊购房款合计1680000元。被告刘贯梅在购得涉案房屋后，与王亚丽于2017年4月15日签订了房屋转让合同，将涉案房屋以1850000元的价格转让。合同签订后，被告刘贯梅共收取王亚丽及其丈夫翟灵宽合计1920000元，其中包括了办理过户登记手续时应由王亚丽缴纳的税款103934.96元，故被告实际收取的购房款为1816065.04元，剩余33934.96元购房款未支付。 原告与案外人徐建秀于2017年3月26日签订的房屋转让合同，不符合可以解除合同的情形，不存在解除一说。案外人在得知无法贷款的情况下，与被告口头约定将涉案房屋转让给被告，系在继续履行合同。 被告在2017年6月28日前是平湖市当湖街道家美家信息咨询服务所的负责人，主要经营范围是信息咨询服务。后在2017年6月28日，被告将该服务所变更为平湖市佳美房产中介所，主要经营范围是房产中介和信息咨询服务，是在案外人徐建秀将涉案房屋转让给被告之后变更的。且房屋转让是个人之间的转让行为，与家美家信息咨询服务所、平湖市佳美房产中介所均无任何关系。 关于原告提交的经公证的委托书，实际上原告对案外人徐建秀将涉案房屋转让给被告是明知的。原告为早日转让房屋，也为了便利被告直接办理过户登记手续，才出具了委托书并办理了公证。现原告认为原、被告无其他关系，且被告没有收取任何好处，无偿委托被告，让被告帮忙转让涉案房屋，不符合一般常理，原、被告之间若不熟悉，不知真实交易情况，不可能随便无偿委托他人代办如此重要事项。 综上，被告并没有截留270000元的房屋转让款，原告无权要求被告交付该房款。故请求驳回原告的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对原告提供的公证书（委托书），被告刘贯梅与案外人王亚丽于2017年4月15日签订的房屋转让合同，2017年4月21日的房屋买卖合同，以及被告提供的原告丁磊与案外人徐建秀于2017年3月26日签订的房屋转让合同，入账汇款业务凭单，转账汇款交易详情单，徐建秀银行卡交易明细清单，刘贯梅银行账户明细，不动产权证书，农业银行消费单据，当事人对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。 原告提供的收条，被告对其真实性无异议，但认为被告刘贯梅收取的购房款金额实际不足1850000元。与被告提供的刘贯梅银行账户明细相对照，其中部分付款时间、金额与收条有差异。而原告对被告提供的刘贯梅银行账户明细并无异议，双方对被告刘贯梅共收取案外人王亚丽、翟灵宽1920000元（其中20000元通过支付宝账户支付，由徐建秀代收）的事实亦无争议，而该事实能与被告提供的刘贯梅银行账户明细相印证，故本院以被告提供的刘贯梅银行账户明细作为定案依据。 被告提供的陈其发出具的情况说明及信用卡交易明细，原告虽对此有异议，但对已收取1680000元的事实并无异议，故结合被告提供的入账汇款业务凭单、转账汇款交易详情单、徐建秀银行卡交易明细清单以及原、被告陈述，可以认定案外人陈其发代被告刘贯梅交纳的办理涉案房屋不动产登记手续涉及的税款18152.12元抵消了被告刘贯梅应支付原告的相应购房款，对上述证据本院予以确认。 被告提供的徐建秀出具的情况说明，其中徐建秀与原告签订房屋转让合同，徐建秀支付原告定金100000元，以及该100000元作为被告刘贯梅支付原告丁磊的款项的这些事实，原告无异议，故本院予以确认，但其余内容无证据佐证，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，原告丁磊与案外人徐建秀签订《房屋转让合同》一份，约定丁磊自愿将坐落于翡翠花苑4幢1单元1102室的房屋，以1680000元转让给徐建秀。该房转户时的评估费、公证费、交易税、契税（综合税）、个人所得税、登记领证费、营业税、印花税、房产税、增值税等转户费用，经双方协商后由徐建秀承担。该房公证、转户时，产权人姓名由徐建秀决定，可做投资、自住或者转售他人，原告丁磊不得干涉。 2017年4月7日，原告丁磊向被告刘贯梅出具《委托书》一份，载明丁磊拥有坐落于平湖市××街道××幢××单元××室房屋，委托受托人刘贯梅为代理人，代为办理如下事宜：2、在具备出售条件后，与卖方签订房屋买卖合同；3、有权决定房屋转让价格、代收房款；5、申报、缴纳各项税费／申请减免个人所得税；6、办理上述不动产转移登记手续，以及水、电、液化气、数字电视等过户手续；7、办理与上述不动产转移相关的所有手续等，并在平湖市公证处办理了公证。 2017年4月15日，被告刘贯梅与王亚丽签订《房屋转让合同》一份，约定刘贯梅自愿将坐落在平湖市××街道××幢××单元××室的房屋，以1850000元转让给王亚丽。该房转户时的评估费、公证费、交易税、契税（综合税）、个人所得税、登记领证费、营业税、印花税、房产税、增值税等转户费用，经双方协商后由王亚丽承担。后被告刘贯梅作为原告丁磊的代理人于2017年4月21日与王亚丽、翟灵宽签订了房屋买卖合同，提交平湖市房管所备案，并将涉案房屋过户自原告丁磊名下过户至案外人王亚丽、翟灵宽名下。被告刘贯梅交纳了办理不动产过户登记手续的相关税费103934.96元。 另查，被告刘贯梅支付原告丁磊款项情况：2017年4月17日转账支付261820元、6月26日转账支付300000元、7月9日转账支付800000元、5月6日转账支付200000元。另有徐建秀支付的定金100000元作为被告刘贯梅支付的款项，以及案外人陈其发代缴的办理房屋产权证应纳税款18102.12元。原、被告一致确认被告刘贯梅已支付原告丁磊合计1680000元。 被告刘贯梅收取案外人王亚丽、翟灵宽款项情况：2017年4月16日银行账户收取合计150000元、4月17日银行账户收取50000元、4月21日银行账户收取480000元、6月25日银行账户收取325000元、7月9日银行账户收取800000元、7月11日银行账户收取95000元。另有20000元通过徐建秀支付宝账户代收。原、被告一致确认被告刘贯梅已收取案外人王亚丽、翟灵宽款项合计19200000元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、2017年4月15日的房屋转让合同中刘贯梅的签名是代表自己还是代表原告丁磊，即原、被告之间是否成立委托合同关系。二、被告实际收取购房款金额如何认定。 一、原、被告之间是否成立委托合同关系的问题。 原告依据涉案委托书主张原、被告之间系委托合同关系。被告抗辩称认为案外人徐建秀受让涉案房屋后转让给了被告刘贯梅，被告刘贯梅又将该房屋转让给了王亚丽、翟灵宽，原告向被告出具委托书并非基于真实意思表示，实际系为了方便办理过户登记手续。本院采纳原告的主张，理由如下：1、原告于2017年4月7日出具委托书，被告与案外人王亚丽于2017年4月15日签订房屋转让合同。被告系在原告向其出具委托书之后才与案外人王亚丽签订房屋转让合同。2、结合刘贯梅支付原告款项的金额、时间以及刘贯梅收取案外人王亚丽、翟灵宽房款的金额、时间，除案外人徐建秀支付的100000元及案外人陈其发代缴税款18152.12元外，被告刘贯梅支付丁磊的其余款项均系在其与案外人王亚丽签订房屋买卖合同及收取案外人王亚丽、翟灵宽房款之后。3、被告与案外人徐建秀系朋友关系，被告与案外人徐建秀之间是否存在房屋买卖合同关系，仅有其双方的陈述，并无其他证据证明。3、案外人徐建秀与原告丁磊于2017年3月26日签订的房屋转让合同，结合徐建秀出具的情况说明的部分内容以及原、被告的陈述，本院对原告丁磊与徐建秀之间的房屋买卖合同关系予以确认。案外人徐建秀支付原告的100000元定金经其与刘贯梅结算作为被告刘贯梅支付原告的款项，之后案外人徐建秀又以房屋中介身份促成被告刘贯梅与案外人王亚丽之间的房屋转让合同。原告主张其与案外人徐建秀之间的房屋转让合同已解除，与上述事实能相互印证，本院予以确认。且上述房屋转让合同中关于该房公证、转户时，产权人姓名由徐建秀决定的约定，与合同相对性原则相违背。即使房屋经多次转手买卖，也应当依次办理过户登记手续，将房屋直接过户给合同当事人以外的其他人，将损害国家利益，该合同条款应属无效。案外人徐建秀或是被告刘贯梅亦均无权要求原告将涉案房屋过户给合同当事人以外的其他人。 综上，被告的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。本院对原告关于原、被告成立委托合同关系的主张予以确认，2017年4月15日的房屋转让合同应为被告刘贯梅作为原告丁磊的代理人与案外人王亚丽签订。 二、被告刘贯梅实际收取购房款金额如何认定的问题。 对被告刘贯梅收取案外人王亚丽、翟灵宽款项1920000元的事实，有被告的银行明细单予以印证，且原、被告双方并无争议，本院对此予以确认。原告主张被告刘贯梅已收取购房款1850000元，但其提供的收条载明的付款时间、金额与银行交易明细部分有差异，且银行转账合计金额明显大于收条合计金额。而2017年4月15日的房屋转让合同中亦约定了办理房屋不动产过户登记手续应缴纳的税费由案外人王亚丽、翟灵宽承担。故结合被告提供的农业银行消费单据，对被告关于上述1920000元中包括了案外人王亚丽、翟灵宽应交纳税款103934.96元的抗辩，本院予以采纳。本院确认被告刘贯梅实际已收取案外人王亚丽、翟灵宽支付购房款为1816065.04元。 委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。综上所述，现被告刘贯梅已收取王亚丽、翟灵宽支付的购房款1816065.04元，应当转交给原告丁磊。但其仅支付原告1680000元（其中案外人陈其发为被告刘贯梅代缴的税费以及案外人徐建秀支付原告的定金100000元），故其余136065.04元应当支付原告，对原告的相应诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告刘贯梅于本判决生效之日起之日内支付原告丁磊136065.04元； 二、驳回原告丁磊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，减半收取计2675元，财产保全费1870元，合计4545元，由原告丁磊负担2255元、被告刘贯梅负担2290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员 万卫忠 二〇一八年九月二十五日 法官助理 朱 珺 书 记 员 沈叶燕