海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一初字第50号原告海南雅居乐房地产开发有限公司。法定代表人黄奉潮，区域总裁。委托代理人陈丛，该公司法务助理。委托代理人杨文静，该公司法务专员。被告李兰喜，女。被告赵保强，男。原告海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告李兰喜、赵保强商品房预售合同纠纷一案，原告雅居乐公司于2014年11月3日向本院提起诉讼，本院于2014年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托代理人杨文静到庭参加诉讼。被告李兰喜、赵保强经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告雅居乐公司起诉称：被告未按照合同履行支付购房款的义务，根据合同约定，逾期在90日内，每逾期一天，应按累计逾期应付款的万分之一向原告支付违约金；逾期在90日后，每逾期一天，应按累计逾期应付款的万分之二向原告支付违约金。按照双方所签署的海南雅居乐A11-2区A型低层住宅D-26栋（幢）1-3层的《海南清水湾认购书》（以下简称《认购书》）和《陵水县商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）之规定，被告2013年4月5日前支付第一期购房款2200万元，应于2013年5月28日之前支付第二期购房款2800万元，否则应根据合同第六条之规定承担相应违约责任。但被告实际于2013年6月25日支付购房款500万元，逾期支付28天；2013年8月16日支付购房款200万元，逾期支付80天，2013年10月6日支付购房款100万元，逾期支付131天，至今仍欠付第二期购房款700万元，逾期支付510天。被告实际付款存在延期违约，应承担违约责任，根据合同约定逾期90日内按累计逾期应付款的万分之一及逾期90日后按累计逾期应付款的万分之二应向原告支付违约金计770200元并继续履行合同。原告遂诉至本院请求：一、判令被告继续履行合同，向原告支付欠付房款7000000元；二、判令被告根据合同约定向原告支付逾期付款违约金至付清房款之日止；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告雅居乐公司向本院提交以下证据予以证明：1、《海南清水湾认购书》；2、《陵水县商品房买卖合同》；3、被告付款凭证；4、缴款明细；5、陵水县商品房买卖合同备案确认表；6、催缴房款通知书、律师函、邮寄回执；7、商品房预售许可证；8、竣工验收备案证。被告李兰喜、赵保强未作答辩。综合全案情况，本院对原告雅居乐公司提交的上述8份证据的真实性、来源的合法性、与本案的关联性予以确认。本院根据上述认证以及当事人的陈述查明：原告雅居乐公司与被告李兰喜、赵保强于2013年3月29日签订一份《认购书》，约定被告向原告认购海南清水湾A11区新加坡式A-26房，总房价为5000万元。该认购协议签订后，被告于2013年4月5日前向原告支付了购房款2600万元。其后，被告又于2013年5月11日及5月23日向原告支付购房款共1000万元。2013年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于海南省陵水黎族自治县英州镇清水湾旅游度假区的海南雅居乐A11-2区A型低层住宅A-26栋（幢）1-3（层）A-26（房号），该商品房为钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为3层，地下层数为1层。用途为住宅别墅，套内建筑面积共953.86平方米，房价按套内建筑面积计价，每平方米52419元，总金额5000万元。付款方式及期限：（1）被告应于签订本合同之前支付购房款2800万元；（2）被告应于2013年4月5日之前（含该日）支付购房款2200万元。如被告未按本合同约定的时间付款，（1）逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，原告有权按逾期日数要求被告每日按应付而未付房价款部分的万分之二支付违约金。原告应于书面通知被告解除合同之日起60日内，在扣除被告应支付的违约金后，一次性全部退还被告支付的房价款及利息。原告逾期未退款的，每逾期一日，原告应按应退款总额的万分之二向被告支付违约金，直至全部退还款项为止。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，被告应按逾期日数每日向原告支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。原告应于2013年12月30日前将验收合格的上述商品房交付被告使用。上述《商品房买卖合同》签订后，被告于2013年6月25向原告支付了购房款500万元、于2013年8月16日向原告支付了购房款200万元。被告尚欠购房款700万元未向原告支付，原告经多次发函催收未果，遂诉至本院，请求判令被告继续履行合同，支付欠付购房款700万元，并按合同约定支付逾期付款违约金直至付清房款之日止。另查明，双方签订《商品房买卖合同》时，原告已取得该项目的土地使用权证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2013年6月22日，原告向陵水黎族自治县住房保障与房产管理局办理了该房屋预售合同的备案确认登记手续。2014年12月25日该商品房取得竣工验收备案证。再查明，双方《商品房买卖合同》中关于付款方式及期限的约定为原告预先拟定的格式条款，签订合同时，原告并未提请被告注意该条款约定。上述事实，有原告提交的证据及陈述意见在案佐证。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，双方的争议焦点为：原告请求被告支付欠付购房款及预期付款违约金是否有事实与法律依据。首先，关于原告请求被告支付尚欠购房款应否支持的问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，且双方已办理商品房预售备案登记手续，应认定该合同合法有效。该房屋价款为5000万元，被告在支付了4300万元后，经原告多次催款，仍未支付剩余购房款700万元，存在违约。原告起诉要求继续履行合同，鉴于该房屋已经竣工并验收合格，且被告已支付绝大部分购房款，合同继续履行并非不可能，因此该合同应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告请求被告支付尚欠购房款有理，本院予以支持，被告应按合同约定向原告支付尚欠购房款700万元。其次，关于原告请求被告支付逾期付款违约金应否支持的问题。双方签订《商品房买卖合同》的时间为2013年5月28日，合同约定被告必须于签订合同之前支付第一笔购房款2800万元，同时被告还应于2013年4月5日之前支付第二笔购房款2200万元。即被告应于合同签订前支付全部购房款。根据查明的事实，该付款期限约定条款为原告预先拟定的格式条款，签订合同时，原告并未提请被告注意该条款。合同签订前，被告已支付了购房款3600万元，而根据该条款，合同一经签订被告即构成违约，因此，该条款存在加重被告付款责任之情形，显失公平。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方关于该付款期限的约定应当认定无效。因该条款无效导致付款期限不明确，根据《合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告要求被告支付购房款，被告应当予以履行。被告经原告多次催款后仍未足额支付，应认定已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。鉴于该商品房于2014年12月25日经验收合格，应以该日作为付款截止日期，自该日起被告逾期付款已超过90日，根据合同约定，被告应按逾期日数每日向原告支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。据此，原告请求被告支付逾期付款违约金有事实与法律依据，本院予以支持。但原告请求从合同订立之日起计算违约金有违公平原则，本院不予支持，应当予以调整。综上所述，原告请求被告继续履行合同并支付欠付购房款及逾期付款违约金有事实与法律依据，本院予以支持。但原告主张从合同订立之日起计算逾期付款违约金有违公平原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李兰喜、赵保强继续履行与原告海南雅居乐房地产开发有限公司于2013年5月28日签订的《陵水县商品房买卖合同》；二、限被告李兰喜、赵保强于本判决生效之日起10日内向原告海南雅居乐房地产开发有限公司支付尚欠购房款7000000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按7000000元的每日万分之二，从2014年12月26日起计算至判决指定的期限止）；三、驳回原告海南雅居乐房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66191.40元，由被告李兰喜、赵保强负担60000元、原告海南雅居乐房地产开发有限公司负担6191.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长  梁振文代理审判员  徐文峥代理审判员  谢婷婷二〇一五年五月二十八日书 记 员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……◊4◊履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。审核：梁振文撰稿：谢婷婷校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月2日印制（共印20份）