上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第29389号原告张卫卫。委托代理人吉建亮，上海创远律师事务所律师。被告张挺。被告冯健蓉。委托代理人苏蓉蓉，上海江三角律师事务所律师。第三人上海力金房地产经纪事务所。法定代表人袁进。委托代理人唐红军。原告张卫卫与被告张挺、冯健蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，期间经原告张卫卫申请，本院依法追加上海力金房地产经纪事务所为本案第三人，并于2014年9月16日、12月16日公开开庭进行了审理，原告张卫卫的委托代理人吉建亮、被告张挺、被告冯健蓉的委托代理人苏蓉蓉、第三人上海力金房地产经纪事务所的委托代理人唐红军到庭参加了诉讼。后因案件审理需要转普通程序审理，于2015年4月2日公开开庭进行了审理，被告张挺、第三人上海力金房地产经纪事务所经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张卫卫诉称，原、被告于2013年8月16日通过上海力金房地产经纪事务所签订了房地产居间协议，协议约定由原告购买两被告位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋（以下简称系争房屋），并对房价款、违约责任等事项都作了明确约定，当日原告向被告支付定金人民币（以下币种相同）40万元，双方应在签署协议后3天内签订上海市房地产买卖合同，但被告却拒绝签订，也未返还定金。为此原告认为被告已经构成违约，要求法院判决两被告向原告双倍返还定金80万元并承担本案诉讼费。被告张挺辩称，2013年被告因向高利贷借款13万元到期无法归还，经债主介绍认识了上海百丰金融有限公司的袁进，称可以向该公司借款偿还高利贷。2013年8月16日被告先到上海百丰金融有限公司的袁进处，在他们的格式借条上签名，借条上出借人是郑某某、金额是32万元，袁进说还要用房屋买卖合同作为借款的担保，并办理借款公证，所以签字后被告并未拿到钱，而是由袁进带着到了公证处办理了被告和郑某某的借款公证，当天下午又和袁进去了第三人公司，在一份协议和另外一份具体什么名称记不清的材料上签了字之后就和袁进走了，然后由郑某某和被告以前的高利贷债主一起去了银行，郑某某在被告的银行卡上现金存了23万元，之后让被告取出了10万元还给了郑某某，剩下的13万元被告取出后还给了原先的高利贷债主，2013年11月被告已经把本金13万元归还了郑某某。被告没有收到过原告的定金40万元，不存在双倍返还的问题。被告冯健蓉辩称，系争房屋系被告冯健蓉的个人财产，被告冯健蓉对系争房屋的买卖均不知情，其未在房屋买卖合同上签字。房屋买卖合同上约定的交易价格远低于市场价值，且系争房屋上有大笔贷款，不可能在一个月内还清贷款完成过户，签订居间协议后立即签订房屋买卖合同，这些都不符合常理。原告从没有来看过房。原告在上海没有住所地，对其购房能力存疑，故被告冯健蓉怀疑这是一份以合法形式掩盖非法目的的合同，要求法院驳回原告的诉讼请求。第三人上海力金房地产经纪事务所述称，原告和被告张挺确实是在第三人公司签订了定金居间协议，因具体经办人已经离职，第三人对原、被告的合同是如何签订、钱款如何支付等都不清楚。居间协议签订后，原告确实按约来第三人处签订房屋买卖合同，但被告张挺没有来。经审理查明，2010年4月28日系争房屋登记于被告张挺与被告冯健蓉名下并按份共有。2013年8月16日被告张挺与案外人郑某某签订了《借款合同》，合同约定被告张挺因经营周转需向郑某某借款32万元，借期为1个月，自2013年8月16日至2013年9月15日，郑某某通过银行转账方式于2013年8月16日前向张挺提供上述钱款，合同约定了利息、违约责任等，同时特别约定了上述合同经公证依法赋予强制执行效力。2013年8月16日案外人郑某某通中国工商银行转账给被告张挺23万元。2013年8月16日原告（乙方）、被告张挺并代被告冯健蓉作为甲方及第三人（丙方）就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，协议第三条约定：房价款为600万元，待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日后，乙方支付给甲方第一期房价款40万元，甲乙双方亲自或委托丙方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件）当日，乙方支付甲方第三期房价款500万元，在2013年9月21日前，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，乙方支付给甲方房价款60万元；协议第八条约定：甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签署本协议的，甲方同意在签署本协议后3天内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果甲方未能履行本条所述事项，则应双倍返还定金，由乙方及丙方各得一半。同日，原告（承购方）、被告张挺（出售方）及第三人（居间方）签署定金缴受书，内容为：现承购方张卫卫，决定以出售方张挺、冯健蓉同意的房屋总价600万元购买浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室的房地产，今承购方交付定金40万元，定金40万元已缴于出售方，此房买卖启动后，该定金将抵扣购房款。2013年9月4日上海市东方公证处就上述《借款合同》出具了（2013）沪东证字第33048号《公证书》。2013年9月27日被告张挺通过ATM机向案外人郑某某转账3.20万元，2013年11月3日被告张挺通过ATM机向案外人郑某某转账5万元。2014年8月11日原告向本院提起诉讼如前。另查明，两被告原系夫妻，于2013年1月19日登记离婚，2014年1月21日系争房屋变更登记于被告冯健蓉一人名下。再查明，原告提交诉状时未附郑某某2013年8月16日转账支付被告张挺23万元的银行转账凭条，2014年9月16日本院庭审时原告当庭提交，并陈述银行转账凭条刚从郑某某处取得，原告并确认被告张挺在签署《定金缴受书》时尚未收到郑某某的23万元钱款。审理中，原告陈述其与案外人郑某某是朋友，系于2013年8月15日从郑某某处得知系争房子要作抵押借款，但因为共有人即被告冯健蓉不在，无法办理抵押，询问原告是否愿意购买系争房屋，所以原、被告于2013年8月16日在第三人处就系争房屋签订了居间协议，签订居间协议时，被告张挺告知原告系争房屋及上海市浦东新区民生路XXX弄XXX号XXX室房屋为两被告夫妻共有，可以出售其中一套房屋，原告基于对被告张挺资产能力的信任，系争房屋当时的市值应在七、八百万元，所以在没有看房的情况下就签署了居间协议。原告在签署居间协议的同时支付了被告张挺40万元定金，其中17万元是原告现金支付，另23万元是案外人郑某某通过银行转账替原告支付。被告张挺与原告就系争房屋的买卖已建立了预约关系，与案外人郑某某的借款协议没有履行已经作废。因两被告原系夫妻，签订协议时被告张挺押在原告处的户口本上也显示两被告是夫妻关系，故被告张挺代被告冯健蓉签字对原告构成了表见代理，后果应由两被告共同承担。两被告没有按照居间协议约定的期限与原告签订正式买卖合同已构成违约。原告明确诉讼请求为：1、解除原告和两被告就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》；2、两被告双倍返还定金80万元。被告张挺同意解除原告和两被告之间于2013年8月16日就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的预约关系，但提出其没有收到原告支付的40万元定金，所以不存在双倍返还定金的情形。案外人郑某某转账给被告张挺的23万元属被告张挺向案外人郑某某的借款，并非原告支付的定金，且被告张挺之后还向郑某某偿还了借款。被告冯健蓉表示，被告冯健蓉与原告之间不存在买卖关系。被告张挺与案外人郑某某已经形成公证的借款关系，一笔钱款不可能构成两个法律关系，所以原告与被告张挺间没有房屋买卖关系，房屋售价远低于（70%的）市场价格，原告陈述的房屋买卖过程不符合正常的交易习惯，所以原告与被告张挺签订的居间协议是虚假的。2013年8月16日时两被告已经离婚，被告张挺无权替被告冯健蓉处理系争房屋，原告也没有提供任何构成表见代理的证据。认定上述事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《定金受缴书》、上海市房地产登记簿、中国工商银行个人业务凭证（签单）、离婚证、婚前个人财产登记表、银行卡客户交易查询打印、公证书等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。对于被告张挺代被告冯健蓉在《房地产买卖居间协议》上签名的效力问题，原告主张该行为已构成表见代理，被告冯健蓉不予确认，对此本院认为，原告知晓系争房屋的共有人即被告冯健蓉未能配合办理债权抵押登记，而出售系争房屋的处分权限远大于债权抵押，系争房屋在房地产登记时明确为按份共有，所以原告仅以被告张挺出示了两被告的户籍资料显示是夫妻关系就认为构成表见代理的观点不能成立，被告张挺代替冯健蓉签名的《房地产买卖居间协议》对被告冯健蓉不发生法律效力，该协议仅对原告与被告张挺及第三人发生法律效力。现原告与被告张挺均同意解除系争房屋的买卖预约关系，对此本院予以确认。居间协议签订后，原告是否按约支付了定金40万元是本案争议的焦点。原告认为定金分为现金支付的17万元及郑某某转账支付的23万元，被告张挺签署《定金缴受书》，同时其持有郑某某转账的银行凭条，所以该40万元定金已经实际支付，被告张挺确认《定金缴受书》上的签名为其所签，但否认收到钱款，对此本院认为，《定金缴受书》上记载“今承购方交付定金计40万元，定金40万元已缴于出售方”，但被告张挺在签署该《定金缴受书》时郑某某的23万元尚未转账支付，所以该《定金缴受书》上记载的原告已将定金40万元缴于被告张挺与事实不符，该《定金缴受书》不能作为原告已经支付了40万元定金的依据，至于原告出示的郑某某向被告张挺转账的23万元钱款的性质问题，被告张挺与案外人郑某某签订了《借款合同》并对该借款合同进行了公证，赋予了可申请强制执行的效力，郑某某转账支付了23万元后，被告张挺之后直接向郑某某转账归还了8万余元钱款，故郑某某与张挺之间借款合同已履行，且郑某某一直自行保管着其银行转账凭条，被告张挺亦不确认原告提出的系郑某某代原告支付的部分定金的观点，故本院对原告主张40万元定金中23万元为案外人郑某某代付的观点不予采纳，该23万元银行转账凭条与本案定金无关，原告无证据证明已经另支付现金17万元，故原告与被告虽建立了买卖系争房屋的预约关系，但原告无支付定金40万元的事实，而定金合同应以钱款实际支付为成立前提，故原告要求两被告双倍返还定金80万元的诉讼请求本院不予支持。普通程序审理时，被告张挺及第三人经本院合法传唤未到庭应诉，本院视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告张卫卫与被告张挺就买卖坐落于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋于2013年8月16日签订的《房地产买卖居间协议》的预约合同关系；二、驳回原告张卫卫的其余诉讼请求。案件受理费11，800元，由原告张卫卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 菁人民陪审员  田有娣人民陪审员  马顺山二〇一五年五月十二日书 记 员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。