安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初6864号 原告：合肥深长城物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华路南、合安路东繁华世家星空苑3幢102室，统一社会信用代码91340100694148623M(1-1)。 法定代表人：吕雨华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所实习律师。 被告：彭玉胜，男，1974年8月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：范道萍（彭玉胜妻子），住安徽省合肥市包河区。 原告合肥深长城物业服务有限公司（以下简称“深长城物业公司”）与被告彭玉胜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥深长城物业服务有限公司的委托诉讼代理人王守志、高国亮以及被告彭玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深长城物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令彭玉胜立即支付物业服务费10471.4元及违约金4003.46元（按每日万分之三暂计算至2018年4月30日，以后顺延至款清之日止）、公共能耗费509.57元，合计14984.43元；二、判令彭玉胜承担本案诉讼费用。事实和理由：彭玉胜系“和地•蓝湾”小区业主，该小区系由合肥佳和置业有限公司开发。依据深长城物业公司与合肥佳和置业有限公司签订的《和地•蓝湾前期物业服务合同》约定，选聘深长城物业公司为“和地•蓝湾”小区提供前期物业管理服务。合同对物业服务收费标准、公共水电能耗分摊及违约责任等内容进行了明确约定。彭玉胜所有的住宅物业服务费为1.35元/月/㎡，具体以当地政府规定的收费标准为准，不包含物业管理区域内的公共水电能耗。2013年经物价局核准之后物业服务费为综合费制，即1.44元/月/㎡。深长城物业公司依约提供物业服务，彭玉胜拖欠物业服务费（自2011年5月1日至2017年12月31日）、公共能耗费，经多次催缴无果。为此，特诉诸法院，望判如所请。 彭玉胜答辩称，拖欠物业服务费属实，因房屋量问题向物业反应，迟迟得不到答复，导致物业费至今未交；公共能耗费没交属实，不清楚是否是与物业费分开；小区卫生、监控都不到位，小广告到处张贴；物业管理服务欠缺，我的电动车在小区被盗;小区电梯内的广告收入没有向业主公示，物业服务费的收费标准也没有在小区的公示栏公布。综上，深长城物业公司的服务没有达到一级资质标准。 本院经审理认定事实如下：2009年12月22日，合肥佳和置业有限公司（甲方）与深长城物业公司（乙方）签订《和地•蓝湾前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为和地•蓝湾提供前期物业管理服务；服务期限为叁年，从本物业首期入住之日起计算，自2010年7月1日至2013年6月30日（暂定），若首期入住日推后，则管理服务期限顺延；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理等内容；甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，蓝湾公寓（高层住宅）1.35元/月/㎡，80湾公寓1.44元/月/㎡；业主应于甲方正式通知业主入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年交纳，首次交纳半年，第二次交付到6月底或12月底，之后业主或物业使用人应在每年1月20日、7月20日前履行交纳义务；物业管理区域的公共水电能耗（含电梯和中央空调运行电费）按实分摊，乙方公示后向业主或物业使用人收取；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每天应交款的万分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对服务内容与质量、双方的权利义务等进行了约定。2013年6月28日，合肥佳和置业有限公司（甲方）与深长城物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定双方签订的《和地•蓝湾前期物业服务合同》于2013年6月30日届满时同意顺延一年，顺延期自2013年7月1日至2014年6月30日止，顺延期内物业服务收费依据原合同约定的标准执行。2017年12月26日，合肥佳和置业有限公司（甲方）与深长城物业公司（乙方）再次签订《和地•蓝湾前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为和地•蓝湾提供前期物业管理服务；服务期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日，在本合同期限内，和地蓝湾业主委员会成立代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，蓝湾公寓（高层住宅）1.44元/月/㎡，80湾公寓2.6元/月/㎡；该份合同关于物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等其他约定内容，均与前一份合同内容一致。上述两份合同签订后，深长城物业公司依约为“和地•蓝湾”小区提供物业管理服务。 另查明，彭玉胜系“和地•蓝湾”2#1001室业主，于2010年5月2日办理入住验收手续，该住宅建筑面积92.37平方米。自2011年5月1日至2017年12月31日，彭玉胜尚欠物业服务费10325.1元（92.37㎡×1.35元/月/㎡×38个月+92.37㎡×1.44元/月/㎡×42个月）；另深长城物业公司主张彭玉胜尚欠2011年1月16日至2012年12月31日期间的公共能耗费509.57元。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述及深长城物业公司提交的《前期物业服务合同》、交房手续办理流程卡、《临时管理规约承诺书》、公共能耗分摊收取明细表等证据在卷佐证，本院对其证明力应予确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。深长城物业公司在前期物业服务合同履行期间，已依约为彭玉胜等业主提供了物业服务，故其有权向彭玉胜等业主收取相应的物业服务等费用。且物业服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费或费用不足，客观上可能会影响物业服务水平和服务质量。现彭玉胜尚欠物业服务费10325.1元，深长城物业公司要求彭玉胜支付该部分款项的主张，有事实基础和法律依据，本院予以支持。深长城物业公司主张高层住宅物业服务费自2013年7月1日起应按照1.44元/月/㎡计算，但未能提供有效证据证明，故物业服务费应按照合同约定的标准计算，即自2011年5月1日至2014年6月30日按1.35元/月/㎡计算，自2014年7月1日至2017年12月31日按1.44元/月/㎡计算。另根据合同约定，公共水电能耗按实分摊，深长城物业公司公示后向业主或物业使用人收取，现深长城物业公司主张彭玉胜尚欠公共能耗费509.57元，但未能提供相应的公示材料等证据，故深长城物业公司关于公共能耗费的主张证据不足，本院不予支持。彭玉胜因房屋质量问题、电动车被盗等事项与深长城物业公司一直沟通，未按期缴纳物业服务费事出有因，不属于无故拖欠，故对深长城物业公司要求彭玉胜支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告彭玉胜于本判决生效之日起五日内向原告合肥深长城物业服务有限公司支付物业服务费10325.1元； 二、驳回原告合肥深长城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费176元，减半收取88元，由原告合肥深长城物业服务有限公司负担28元，由被告彭玉胜负担60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省 合肥市中级人民法院。 审判员  程珧 二〇一八年九月二十五日 书记员  邢健 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。