天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民一终字第0437号上诉人（原审原告）曹学玲，农民。委托代理人王润娟，天津君荐律师事务所律师。委托代理人郭方春，天津君荐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姚洪岩，农民。委托代理人姚俊叶（姚洪岩姑母），天津市西青区教育局退休职工。被上诉人（原审被告）王世军。委托代理人李传红，天津市德邦法律咨询服务中心法律工作者。被上诉人（原审被告）天津市西青区商业局房地产开发公司，住所地天津市西青区西青道405号。法定代表人杨延青，经理。委托代理人王燕雨，该公司经理。上诉人曹学玲因确认合同无效纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2014）青民一初字第5399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹学玲及其委托代理人王润娟、郭方春，被上诉人姚洪岩及其委托代理人姚俊叶，被上诉人王世军的委托代理人李传红，被上诉人天津市西青区商业局房地产开发公司（以下简称商业局开发公司）的委托代理人王燕雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审人民法院经审理查明，原告曹学玲与被告姚洪岩于1989年登记结婚。被告姚洪岩于1998年从被告商业局开发公司处以186000元的价格购买了坐落于天津市西青区杨柳青镇龙华里7号楼1层10号的房屋，一直未办理房屋产权证。2013年5月31日，被告姚洪岩与被告王世军签订了涉诉房屋买卖协议。协议约定：被告王世军以900000元的价格购买诉争房屋，2013年5月31日一次性付清全部房款。2013年6月1日，被告��世军通过建设银行转账付给被告姚洪岩900000元购房款，同日，被告姚洪岩为被告王世军出具了收条。被告姚洪岩与被告王世军向被告商业局开发公司提交申请，申请为诉争房屋办理商品房合同更名手续。申请书中有原告曹学玲、被告姚洪岩、被告王世军的签名，在庭审中，被告姚洪岩承认原告曹学玲在申请书的签名非曹学玲本人所签，而由其代签。被告商业局开发公司在原合同和发票上将被告姚洪岩的名字直接改为被告王世军，被告商业局开发公司在修改处加盖了公章。2013年6月12日，被告王世军取得诉争房屋的产权证。原告为此向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认被告姚洪岩与被告王世军签订的坐落于天津市西青区杨柳青镇龙华里7号楼1层10号房屋买卖协议无效；2、被告王世军返还上述诉争房屋给原告；3、被告天津市西青区商业局房地产开发公司协助原告办���房屋过户手续至被告姚洪岩名下；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。在庭审中，原告主张：被告姚洪岩与被告王世军签订房屋买卖协议时，诉争房屋尚未办理权属证书，依法不能转让，二被告的协议内容违反法律规定，属无效合同；二被告恶意串通，以900000元的价格转让，严重低于市场价格，应属无效；被告姚洪岩与被告王世军之间的实际成交价格为900000元，而被告王世军以186000元的标准缴纳的税款，严重损坏了国家的利益；被告商业局开发公司陈述如果被告王世军与被告姚洪岩之间是买卖关系，是不会给其改底档的，现被告商业局开发公司知道了该情况，应纠正其行为，将涉诉房屋变更至被告姚洪岩名下。原告提供给了在千里网登记的房屋出售信息，以证被告姚洪岩曾将诉争房屋登记出售的报价为1600000元。被告姚洪岩否认曾在千里网登记过房���出售信息。被告王世军提交了银行客户交易流水一份，以证被告姚洪岩与被告王世军之间房屋交易的真实性。原告对该证据的证明目的不予认可。根据原告的调查取证申请，原审法院依法向建行西青支行调取了被告姚洪岩和被告王世军的相关资金流水，上述证据显示：被告王世军于2013年6月1日15：11：52转账支取900000元，同日同时，被告姚洪岩的账号上转账存入900000元。原告对该证据的真实性没有异议，但认为上述证据仍不能证明被告的证明目的。被告天津市西青区商业局房地产开发公司委托代理人王燕雨在2014年11月25日的第一次庭审中出庭应诉，在2014年12月19日的第二次庭审中未出庭应诉。原审人民法院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条并不属于效力性强制性规定，违反此规定并不必然导致合同无效，故原告主张诉争房屋在转让时未办理权属证书应为无效的诉请，不符合法律规定，不予支持。原告主张被告姚洪岩与被告王世军之间的实际成交价格为900000元，而被告王世军以186000元的标准缴纳的税款，严重损坏了国家的利益。关于缴纳税款的数额问题，不属于本案的审理范围，故对原告的该项主张不予支持。诉争房屋为被告姚洪岩在与原告曹学玲夫妻关系存续期间共同购买，属夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。虽然被告姚洪岩未经诉争财产共有人同意擅自处分共有财产，将诉争房屋出售给被告王世军，但通过庭审调查、原、被告陈述及法院调取的证据可以证实，被告姚洪岩与被告王世军不存���恶意串通的行为，且原告也没有举证证实被告姚洪岩以明显不合理的低价转让诉争房屋。被告王世军支付了诉争房屋的合理价款，并已取得诉争房屋的所有权，被告王世军应为善意取得，故对于原告要求确认被告姚洪岩与被告王世军签订的房屋买卖协议无效并要求被告王世军返还诉争房屋给原告的请求，不予支持。原告要求被告商业局开发公司协助原告办理房屋过户手续的请求，于法无据，不予支持。被告姚洪岩与被告王世军签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，协议内容未违反法律强制性规定，故该房屋买卖协议合法有效。虽然在商业局开发公司的更名申请上原告签字非本人所签，而是由被告姚洪岩代签，但被告的代签行为，并不必然导致签名行为的无效，而是因此产生的法律后果由被告姚洪岩承担。无论被告商业局开发公司是否知晓被告王世军���被告姚洪岩之间系买卖关系，均不会改变已更名的客观事实，被告商业局开发公司更名的前提条件是有原告及被告王世军、姚洪岩签字的更名申请，而不是房屋买卖协议。故对于原告主张被告商业局开发公司在知道被告王世军与被告姚洪岩之间系买卖关系后，应纠正其行为，将涉诉房屋变更至被告姚洪岩名下的主张并不成立。原审人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回原告曹学玲的全部诉讼请求。案件受理费40元，全部由原告曹学玲负担。判决后，上诉人曹学玲不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，依法确认姚洪岩和王世军签订的坐落于天津市西青区杨柳青镇龙华里7号楼1层10号房屋买卖协议无效；判令第二、三被上诉人协助将涉诉房屋过户至姚洪岩名下；本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由：姚洪岩是在上诉人不知情的情况下将涉案房屋出卖给王世军的，双方以虚假方式骗取开发商更改原发票和原买卖协议的购买人姓名，系恶意串通、故意隐瞒真实目的。姚洪岩与王世军对涉案房屋的买卖损害了国家的税收利益，应属无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条应属效力性强制性规定。被上诉人姚洪岩答辩称，诉争房屋是经过曹学玲同意卖的，姚洪岩在58同城登记的价格无人过问，才将诉争房屋卖给王世军，姚洪岩与王世军的房屋买卖协议是公平的���被上诉人王世军答辩称，原审法院事实认定清楚，适用法律得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人商业局开发公司答辩称，同意一审判决。本院经审理查明，原审人民法院判决认定事实无误，上述事实，有当事人陈述、相关证据等证明属实，本院予以确认。另，曹学玲在二审期间提交录音光盘作为新证据，以证实姚洪岩与王世军向商业局开发公司申请办理更名时虚构事实，申请上曹学玲的签名并非本人所签。姚洪岩不认可该证据，主张其与王世军并未虚构事实，申请办理更名时姚洪岩电话告知曹学玲后代其签名。王世军对该证据来源的合法性持有异议，且认为与本案无关，并主张其与姚洪岩并未虚构事实，双方买卖诉争房屋均是真实意思表示。商业局开发公司对该证据未发表质证意见。案经本院调���，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，诉争房屋系姚洪岩与曹学玲夫妻关系存续期间共同购买，属夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。姚洪岩虽未经曹学玲同意擅自处分共有财产，将诉争房屋出售给王世军，但姚洪岩与王世军签订诉争房屋买卖合同是双方真实意思表示，王世军按约支付了价款并办理了房屋产权手续，取得了诉争房屋产权，曹学玲亦不能举证证实姚洪岩与王世军就诉争房屋的交易价格属于明显不合理的低价，故王世军取得诉争房屋应为善意取得。姚洪岩与王世军通过向商业局开发公司书面申请变更诉争房屋购买人实为买卖诉争房屋并办理诉争房屋的权属证明，虽未按双方约定的交易价格交纳相应税款不当，但双方行为目的仍为买卖诉争房屋，故上诉人以此为由主张双方恶意串通、故意隐瞒真实目的依据不足，本���不予支持。原审法院关于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不属于效力性强制性规定的认定并无不当，本院予以确认。综上，姚洪岩与王世军签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人曹学玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  王鸿云审 判 员  王宗新代理审判员  张贝贝二０一五年五月二十九日书 记 员  刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民��和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……