安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第01577号原告：卜齐君，女，1980年9月22日出生，汉族，住安徽省定远县。委托代理人：魏林军，安徽国运律师事务所律师。委托代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。被告：毕路明，男，1988��8月16日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地安徽省凤台县，经常居住地安徽省合肥市瑶海区。原告卜齐君与被告毕路明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理。依法由审判员吴彬适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告卜齐君的委托代理人宋霞，被告毕路明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜齐君诉称，原、被告于2014年3月22日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定原告将坐落于合肥市龙岗开发区临泉路海州景秀世家×××××的房屋卖给被告，房屋总价款700000元，首批房款280000元应于2014年5月5日前存入房产局资金托管中心，剩余的420000元房款应于2014年10月1日一次性付清。合同签订后，原告按照合同的约定交付了房屋，履行了全部应尽合同义务，但被告于2014年12月10日才付清第二批房款，迟延付款两个多��，导致原告没能在北京购买房屋，按照合同第八条的约定，被告应当承担逾期付款的违约责任，同时被告将不包括在合同买卖范围内的负一层地下储藏室（约10㎡）据为己有。基于上述事实，被告应按照合同约定承担相应逾期付款违约责任，并返还侵占的负一层地下储藏室，但被告均以各种理由推脱，拒不承担责任。因此，原告为了维护自己合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告逾期付款违约金49000元（总房款700000元，被告逾期付款70天，按照每日万分之十的标准计算）；2、被告立即返还原告负一层地下储藏室（约10㎡）。原告卜齐君为支持其诉讼请求及陈述事实和理由，提供了如下证据：1、《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，证明：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方对房屋的总价款、付款方式、付款时间、违约责任等做了明确的约定，被告逾期支付房款，应承担违约责任；合同没有约定地下储藏室归被告所有，被告私自占有，应当予以返还。2、原告拍摄于2014年12月24日的照片打印件两张，证明：被告违反合同约定，在原告不知情的情况下，擅自入住原告的房屋及地下储藏室。3、《存量房资金托管协议》影印件一份，（原告申请法院调取自合肥市瑶海区房产局资金托管中心）存量房资金账户［托管协议号：HFYH（2014）01996）］资金到账及支取凭证三张，证明：2014年5月1日，原、被告签订存量房资金托管协议，2014年12月9日被告第二批房款才入账，应承担逾期付款违约责任。被告毕路明辩称，2014年5月14日房产证办出我就去银行办理贷款手续，因为银行的信贷政策造成我的贷款在2014年12月4日才下来，通知原告过来拿房款，原告到2014年12月24日才来领房款交接，国家和银行的信贷政策是不可抗力因素，我不应支付原告逾期付款违约金49000元。另外，根据《存量房买卖合同》第九条的约定，原告应支付我方违约金49000元，我方保留追究原告支付违约金的权利。合肥房屋买卖政策规定及原告与开发商当初的买卖合同约定，储藏室属附属建筑，使用权归买受人所有，不办理房产证，原告提出返还储藏室没有道理。原告诉请不合理不合法，我方保留追究原告赔偿精神损失的权利。被告毕路明就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据为：1、《房地产权证》一份，证明：涉案房屋现为被告所有，产权证办理时间为2014年5月14日。2、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明：被告向银行申请贷款，2014年11月21日按揭贷款才获审批。3、房屋交接书一份，证明：原、被告房屋交���的时间为2014年12月24日，2014年6月中介将房屋钥匙交给被告用于装修。4、房屋买卖合同第四页复印件一张，证明：所在小区同楼层的32幢601业主与开发商签订的合同中约定“储藏室属于附属建筑，使用权归买受人所有，不办理房产证”。5、中国移动通信客户详单打印件两份，证明：被告于2014年12月10日、12月11日两次电话通知原告领取房款。6、中国建设银行个人贷款对账单打印件一份，证明：涉案房屋申请按揭贷款，银行放贷时间为2014年12月5日。7、《存量房买卖合同》、《补充协议》各一份，证明：原、被告签订的存量房买卖合同对双方的权利、义务进行了约定。8、证人张某（合肥宝慧房产销售代理有限公司临泉路店销售经理）当庭证言一份，证明：原告之前将房屋钥匙交给中介；原、被告在签订《存量房买卖���同》时口头约定，原告将储藏室赠送给被告；原告同意提前将房屋交给被告进行装修；储藏室没有钥匙；被告及时将办理按揭贷款的材料交给宝慧公司，宝慧公司及时将按揭材料交给了银行办理按揭贷款；被告没有违约。9、（被告申请法院调取自合肥市房地产产权监理处）合肥天晟房地产开发有限公司与卜齐君就合肥市龙岗开发区临泉路海洲景秀世家×××××签订于2007年8月20日的《商品房买卖合同》及《房屋所有权登记、转让审核表》各一份，证明：涉案地下储藏室属于附属建筑。当事人质证意见：（一）被告毕路明对原告卜齐君所举证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，根据合同约定我方并没有违约。对证据2的真实性没有异议，但不能证明被告擅自入住房屋及地下储藏室，储藏室门上的锁原来就有（但锁不上），不是被告安装的。对证据3的真实性没有异议，但对证明目的有异议，被告没有违约。（二）原告卜齐君对被告毕路明所举证据的质证意见：对证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，但不能证明被告及时申请房屋按揭贷款。对证据3没有异议。对证据4，与本案没有关联性，地下室是独立的，不应该随着房屋一并进行转让，合同也没有约定。对证据5的证明目的有异议，没有接到被告的通知。对证据6、7的真实性没有异议。对证据8，对证人关于储藏室的陈述有异议，原告没有说过将储藏室一并赠送给被告，也没有委托出售储藏室。对证据9的真实性没有异议。经庭审举证、质证，本院综合认证如下：对原告卜齐君提供的证据1、2、3及被告毕路明提供的证据1、2、3、5、6、7、9的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定；对被告毕路明提供的证据8中证人关于储藏室陈述的真实性不予认定，对证据8中证人其他陈述的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；对被告毕路明提供的证据4的真实性、合法性及与本案的关联性不予认定。基于本院认定的上述证据及当事人的一致陈述，本院查明的事实为：2014年3月22日前，原告卜齐君将位于合肥市龙岗开发区临泉路海洲景秀世家×××××的钥匙交给合肥宝慧房产销售代理有限公司临泉路店。2014年3月22日，原告卜齐君［出卖人（甲方）］与被告毕路明［买受人（乙方）］签订《存量房买卖合同》，该《合同》中载明“第一条甲方出卖存量房的具体状况如下：（一）存量房坐落在合肥市龙岗开发区临泉路海洲景秀世家×××××，权属证号第052644，用途：成套住宅，结构：钢混。（二）建筑面积99平方米。第二条甲乙双方协商一致，同意上述存量房转让价款为���民币计700000元。第三条甲、乙同意，甲方于房产局资金托管中心领取房款日前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。……。第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过五日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之十的违约金，合同继续履行。二、逾期超过五日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之十的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。……。附件四付款协议：一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管帐户。1、2014年5月5日前将人民币贰拾捌万���整存入托管帐户；并在当日内申请办理存量房转移手续。……。3、甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为人民币肆拾贰万元整。”同日，原告卜齐君与被告毕路明签订《补充协议》，该《补充协议》中载明“……。一、其它约定事项：⑤若甲方2014年10月1日未能从房产局领取剩余房款，由宝慧房产垫付。”2014年5月7日，原告卜齐君、被告毕路明与合肥市存量房资金托管中心瑶海分中心签订《存量房资金托管协议》，该《存量房资金托管协议》中载明“……。合同金额：700000元，其中：托管金额690000元［现金人民币690000元，第一次于2014年5月7日存入270000元；……；金融贷款人民币420000元］；订金10000元。”后被告毕路明将270000元存入合肥市存量房资金托管中心瑶海分中心。同年5月14日，合肥市房产局将合肥市龙岗开发区临泉路海洲景秀世家×××××的所有权人过户登记至被告毕路明名下。后建设银行安徽省分行受理了被告毕路明420000元的商业贷款申请；2014年11月21日，该行与被告毕路明签订《个人住房（商业用户）借款合同》；同年12月9日，该行将毕路明贷款420000元转帐至合肥市存量房资金托管中心瑶海分中心徽商银行合肥三里街支行帐户。2014年12月10日，被告毕路明致电通知原告卜齐君领取房款420000元；同年12月24日，原告卜齐君在合肥市存量房资金托管中心瑶海分中心支取房款690000元。2015年2月12日，原告卜齐君诉讼来院，提出诉称之请求。另查，2014年6月，合肥宝慧房产销售代理有限公司临泉路店将合肥市龙岗开发区临泉路海洲景秀世家×××××的钥匙交给被告毕路明。又查，2007年8月20日，合肥天晟房地产开发有限公司（出卖人）与卜齐君（买受人）就合肥市龙岗开发区临���路海洲景秀世家×××××签订的《商品房买卖合同》中载明“……。第三条买受人所购商品房的基本情况。……。储藏室×××××属附属建筑，使用权归买受人所有，不办理房产证。……。”。本院认为：依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年3月22日本案原告卜齐君与被告毕路明签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，将其坐落于合肥市龙岗开发区临泉路海州景秀世家×××××的房屋出卖给毕路明，双方虽未在《存量房买卖合同》中明确约定房款的具体给付期限，但双方明确约定了逾期付款违约金的计算方式，且双方在《补充协议》中约定“若甲方2014年10月1日未能从房产局领取剩余房款，由宝慧房产垫付”，经综合审查原告卜齐君提供的证据及原、被告的陈述，本院认定原���被告实际约定了“买方毕路明应于2014年10月1日前向卖方卜齐君付清房款”，而被告毕路明于2014年12月10日才致电通知原告卜齐君领取房款，故对原告卜齐君诉请被告毕路明支付逾期付款违约金，本院予以支持。被告毕路明辩称“银行的信贷政策造成贷款于2014年12月4日才放款，被告不应向原告承担逾期付款违约金”，因其提供的证据仅能证明“其并未怠于向银行提交贷款所需资料且没有故意拖延交付房款的行为”，但不能证明原、被告约定因银行放款时间导致的买方迟延付款可免除买方承担逾期付款违约责任，故对毕路明该辩称意见，本院不予采纳。综上，被告毕路明应支付原告卜齐君逾期付款违约金的数额为7518元［以700000元转让房屋价款为基数，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算70日（2014年10月2日应付款日之次日至2014年12月10日毕路明致电���知卜齐君领取房款之日）］。原告卜齐君主张按合同约定的每日万分之十的标准计算违约金，因该违约金计算标准过高，且原告卜齐君未能提供证据证明因被告毕路明逾期付款造成原告的经济损失高于银行同期同类银行贷款利息，故对原告卜齐君该主张，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告卜齐君诉请被告毕路明返还约10㎡的地下储藏室，因原告卜齐君未能提供证据证明其在出让了海州景秀世家32幢602室房产后对该地下储藏室仍享有独立的产权及使用权，且被告毕路明提供的证据证实该储藏室×××××属于附属建筑，故对原告卜齐君该诉请，本院不予支持。据此，��照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告毕路明于本判决生效之日起十日内支付原告卜齐君逾期付款违约金人民币7518元；二、驳回原告卜齐君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，减半收取555元，由原告卜齐君负担470元，被告毕路明负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  吴彬二〇一五年五月十九日书记员  王雄附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。