浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终2890号上诉人（原审被告）杭州弘聚投资管理有限公司，住杭州市滨江区浦沿街道东冠村工业区7号1幢103室。法定代表人张滨，董事长。委托代理人王玲、吴楚云，浙江天复律师事务所律师。被上诉人（原审原告）世茂天成物业服务集团有限公司杭州第三分公司，住杭州市滨江区江晖路1961号隆和国际大厦1702室。法定代表人潘翔，总经理。委托代理人杨亚，该公司员工。上诉人杭州弘聚投资管理有限公司（以下简称弘聚公司）因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司杭州第三分公司（以下简称天成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初7366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院认定：2016年5月28日，天成物业公司作为乙方与海墅房地产开发（杭州）有限公司（以下简称海墅公司）作为甲方、弘聚公司作为丙方签订《悦江商业中心商业物业服务协议》1份，约定：悦江商业中心位于杭州市滨江区，东接信城路，南临Ｂ地块超高层住宅，西侧水晶城住宅小区，北临闻涛路，商业建筑面积37692.29平方米（已剔除5-6层电影院6321.74平方米、1层售楼处1032平方米、5-6层办公楼9010.46平方米、塔楼办公62010.83平方米、地下商铺车号1-7号、68-84号4548.37平方米、世茂中心商业-1层超市面积4548.37平方米）。物业管理和服务区域以投影线为划分界限，在投影线以内地下1层至地上4层商场部分（不含车库及公共设备房）归丙方自行管理，其他区域（如影院、办公区、广场、地下车库等）由乙方提供物业管理。物业管理区域内的物业管理服务费用按丙方管辖使用物业的建筑面积交纳（建筑面积约37692.29平米）。具体标准：物业服务费由乙方按商业物业每平米4.5元／月收取（公共能耗费用另行计算，根据公共能耗计量表分摊后按实收取，详见物业服务费用测算），物业服务费收费从整体交付之日开始。年度物业管理费总价（含税金）为2035383.66元，平均每月为169615.31元，丙方按照月度预缴方式向乙方缴纳（付款周期为每月10日前支付当月度物业服务费用，乙方应在每次收款周期前10个工作日向丙方提供足额完税发票，否则付款日期相应顺延）。水、电、煤费的收费标准按政府部门收费单据的标准计费，丙方按政府部门水、电价标准向乙方支付户表的费用及损耗部分，损耗按丙方用电量占总用电量的比例按实际分摊，空调实际流量计量，按空调流量比例分摊空调系统产生的能耗费用。丙方承担的能耗费用采取按月预付的方式，付费时间为账单出账日的前5个工作日内完成费用的支付工作；首次预付的标准为9元／平方米（建筑面积约为37692.29平米），平均每月为339230.61元。甲、丙方违反协议约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按自逾期之日起每日按应缴纳费用千分之三加收滞纳金的标准向乙方支付违约金。协议期限自甲方公共装修通过乙方、丙方共同验收通过，并移交给丙方开始，至12个自然月月末之日终止，乙方向丙方收缴物业管理费须在丙方对甲方二次装修验收通过，签字确认后起算物业管理费并开始收取。另查明，天成物业公司收到每月物业服务费向弘聚公司开具发票，其中多数发票标明：费用期间为当月28日至次月27日。首次开具两张发票时间为2016年6月1日，编号分别为×××68、×××69。截至目前，弘聚公司尚欠天成物业公司2Ｏ17年2月28日至2017年5月27日的物业服务费共508845.93元（169615.31元／月×3月＝508845.93元）。其中2017年2月28日至2017年4月27日，两月的物业服务费开具发票时间分别为2017年3月6日、2017年3月29日，编号分别为×××39、×××59、×××60，2017年4月28日至2017年5月27日的物业服务费未开具发票。天成物业公司于2017年12月18日起诉请求判令弘聚公司给付天成物业公司物业服务费508845.93元，违约金371457.6元（以每月应付物业服务费为基数，自每月费用应付之日起按照日千分之三计算，暂计算至2017年12月10日要求支付至实际履行日），合计880303.53元。原审法院认为，弘聚公司未按约缴纳物业服务费应承担相应违约责任。关于收取物业服务费的起算时间，《悦江商业中心商业物业服务协议》约定为，天成物业公司须在弘聚公司对海墅公司二次装修验收通过，签字确认后起算物业管理费并开始收取。收取物业服务费条件是否成就，天成物业公司并未对此提供证据证明，但其就物业服务费首次向弘聚公司开具发票的时间为2016年6月1日，且开具的多数发票标明费用期间为当月28日至次月27日，故天成物业公司主张2016年5月28日为收取物业服务费之日，符合常理，原审法院予以确认。弘聚公司应足额支付2017年2月28日至2017年5月27日的物业服务费508845.93元。就违约金而言，约定以日千分之三计算违约金过高，应以中国人民银行同期同档次贷款利率四倍为限。关于违约金起算时间，根据物业协议约定，付款周期为每月l0日前支付当月度物业服务费用，故2017年2月28日至2017年4月27日两个月违约金应以物业服务费发票开具时间后延十日起算，即2017年3月10日、2017年4月10日；因2017年4月28日至2017年5月27日物业服务费未开具发票，违约金应自逾期之日起算。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州弘聚投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付世茂天成物业服务集团有限公司杭州第三分公司物业服务费508845.93元以及违约金(以169615.31元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率四倍，自2017年3月10日计算至实际付清之日；以169615.31元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率四倍，自2017年4月l0日计算至实际付清之日；以169615.31元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率四倍，自2017年5月28日计算至实际付清之日)；二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司杭州第三分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12603元，减半收取6302元，由世茂天成物业服务集团有限公司杭州第三分公司负担1459元，杭州弘聚投资管理有限公司负担4843元。宣判后，弘聚公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，上诉人不应支付2017年4月28日至2017年5月27日期间的物业服务费违约金。原审法院认定：“因2017年4月28日至2017年5月27目物业服务费未开具发票，违约金应自逾期之日起算”，因此判决上述期间的违约金从2017年5月28日开始计算至实际付清之日。但上诉人认为，依据《物业服务协议》第六条的规定：本协议期的年度物业管理费总价(含税金)为人民币(大写)贰佰零叁万伍仟叁佰捌拾叁元陆角陆分；平均每月为人民币(大写)壹拾陆万玖仟陆佰壹拾伍元叁角壹分，丙方按照月度预缴方式向乙方缴纳(付款周期为每月10日前支付当月度物业服务费用，乙方应在每次收款周期前10个工作日向丙方提供足额完税发票，否则付款日期相应顺延)。上诉人应在被上诉人提供足额完税发票后支付相应的物业费，否则付款日期相应顺延，截止目前，上诉人仍未收到2017年4月28日至2017年5月27日期间的物业服务费发票。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。上诉人基于先履行抗辩权，在被上诉人没有开具该月的物业服务发票之前，有权不支付相应的物业费。因此，在上诉人并未逾期付款的情形下，不应承担该月物业费的逾期付款违约金。二、原审法院认定的2017年2月28日至2017年4月27日期间的违约金标准过高，应调整为中国人民银行同期银行贷款利率。上诉人未按协议约定时间支付物业服务费给被上诉人造成的损失主要为利息损失，且依据《中华人民共和国合同法》第114条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第四款的规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。上诉人认为，原审法院所认定的中国人民银行同期同档次贷款利率四倍的违约金标准远远高于法律规定的标准，故2017年2月28日至2017年4月27日期间逾期支付物业费的违约金标准应调整为中国人民银行同期银行贷款利率。综上，上诉人请求请求撤销原审判决第一项判决中的违约金部分，改判以169615.31元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率，自2017年3月10日计算至实际付清之日；以169615.31元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率，自2017年4月10日起至实际付清之日。被上诉人天成物业公司答辩称：对上诉人的上诉请求可以同意，但要求上诉人在一个月内付清，一、二审诉讼费用都由上诉人承担。如果上诉人无法做到，则要求维持原判。被上诉人天成物业公司在二审期间提供增值税普通发票2张，欲证明被上诉人已经将发票开出，但因为上诉人的地址错误，无法送达。上诉人弘聚公司的质证意见为：对被上诉人提交证据的三性均没有异议，但对证明目的有异议，按照合同约定，被上诉人应该在每次收款前十个工作日内就开具发票，上诉人再支付物业费，如果被上诉人迟延开具发票，上诉人的付款日期也相应延期，被上诉人的发票是在2018年3月28日开具，故上诉人的付款时间应在2018年3月28日之后，且被上诉人也没有将该发票提交给上诉人，且该发票也不属于二审新证据，一审中被上诉人并没有开具并提交。上诉人无新证据提供。本院的认证意见为：对被上诉人提供的证据的三性予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：虽然天成物业公司与海墅公司、弘聚公司签订的《悦江商业中心商业物业服务协议》约定，天成物业公司应在每次收款周期前10个工作日向弘聚公司提供足额完税发票，否则付款日期相应顺延，但由于弘聚公司2017年2月28日至2017年4月27日两个月的物业服务费未缴纳，因此天成物业公司对2017年4月28日至2017年5月27日的物业服务费未开具发票，符合常理，亦不违反法律规定，原审法院对该时段的违约金自逾期之日起计算并无不当。上述物业服务协议约定以日千分之三计算违约金，原审法院认为过高，调整为按中国人民银行同期同档次贷款利率四倍计算违约金，符合法律规定，弘聚公司上诉主张应按中国人民银行同期银行贷款利率计算违约金，依据不足，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1795元，由上诉人杭州弘聚投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 李国标审判员 韩圣超二〇一八年九月七日书记员 徐亚萍