福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初8088号 原告：方玉华，女，1972年7月20日，福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：廖原，福建沃泰律师事务所执业律师。 被告：泉州天元房地产开发有限公司，住所地福建省南安市丰州镇西华村燎原自然村铁道洞口处。 法定代表人：曾川农，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖逸，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄诗平，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。 原告方玉华与被告泉州天元房地产开发有限公司（以下简称“天元房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方玉华的委托诉讼代理人廖原，被告天元房地产公司的委托诉讼代理人黄诗平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方玉华向本院提出诉讼请求：天元房地产公司立即支付逾期交房违约金12056元（自2017年1月1日起至2017年8月11日止，以已付购房款541081元为基数，按每日万分之一的标准计算）。事实和理由：2015年10月5日，方玉华与天元房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由方玉华购买天元房地产公司开发的址于南安市，房屋总价款为541081元。按合同约定，天元房地产公司应于2016年12月31日前将符合国家和地方人民政府有关规定的商品房交付方玉华使用。合同签订后，方玉华依约支付了全部购房款，但天元房地产公司并未按合同约定的交付期限交房，其行为已构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约责任。 天元房地产公司辩称，一、本案工程在2016年12月14日经五部门竣工验收合格，2017年5月25日经建设工程竣工规划条件核实，2017年6月7日经消防验收合格，早已符合交房条件。二、退一步讲，即使本案经审理认为天元房地产公司存在逾期交房的情形，但根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第四条第八款，因不可抗力的自然因素如六级以上大风、五级以上地震、18mm以上日降水量以及高考等可延期交房，按合同签订日期2015年10月5日至2016年12月31日，可以据实顺延85天交房，加上2016年高考3天，共计88天，天元房地产公司可顺延至2017年3月29日交房，本案涉讼商品房于2017年7月17日交付方玉华，天元房地产公司诉请至2017年8月11日逾期交付违约金没有事实与法律依据。 本院经审查认定事实如下：天元房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发的有限责任公司，并取得泉州火车站片区（丰州）安置小区（西华花园城）二期3＃楼住宅的商品房预售许可证，证号为（南）预售［2015］第1号。2015年10月5日，方玉华与天元房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件十一的《补充协议》等内容。合同约定，方玉华购买天元房地产公司开发的址在南安市x屋，预测建筑面积共84.57平方米，单价为每平方米6398.03元，总金额541081元。第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，买受人已知晓，该商品房不存在供暖设备，本条款不作为交房条件；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网路：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）以上设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（二）公共服务及其他配套设施……第十一条约定，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内［该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过90日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第四条第八款约定，购房合同第十二条所指的“不可抗力”指出卖人是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害及其他不可抗力因素，具体情形约定为：（1）因法律政策或政府行为（如交通管制、高考、施工限制或市政建设规划变更、市政配套延期／未到位影响施工）；（2）遇不可抗拒的自然因素如六级以上风力、五级以上地震、18ｍｍ以上日降雨、35℃以上高温等（以泉州市气象台／地震台数据为准，“以上”均含本数）；（3）因大规模流行性疾病等社会异常事件影响施工；（4）在施工过程中非出卖人原因导致停水停电或施工遇到重大技术难题等影响施工以及其他突发事件造成无法正常施工的。第九款约定，如发生本补充协议约定的“不可抗力”事件，出卖人可凭主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他专业机构出具的不可抗力发生及持续的时间的证明文件，据实予以延期交房。买受人同意不可抗力持续时间内，是否造成施工全部或部分停工无需由出卖人举证。在出卖人交房时，出卖人可直接凭借证明文件中不可抗力发生的事实主张延期。合同签订后，方玉华依约支付了全部购房款541081元。本案工程于2016年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2017年5月25日经南安市城乡规划局竣工规划条件核实，于2017年5月27日取得房产测绘报告，于2017年6月7日经消防验收合格，于2017年8月11日取得南安市住房和城乡建设局的建设工程竣工验收备案证明书。南安市环境保护局于2017年6月28日向天元房地产公司出具一份《福厦铁路泉州火车站片区（丰州）安置小区（西华花园城）1＃、2＃、3＃9Ａ段、5＃、6＃9Ｂ段、7＃、8＃、10＃、11＃楼项目竣工环保验收现场检查整改意见》，同意天元房地产公司所开发的福厦铁路泉州火车站片区（丰州）安置小区（西华花园城）1＃、2＃、3＃9Ａ段、5＃、6＃9Ｂ段、7＃、8＃、10＃、11＃项目投入使用，在运行负荷达到竣工环保验收监测要求下，再及时申报竣工环保验收。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于附件十一《补充协议》第四条第八款约定的效力问题，方玉华认为主合同第十二条中已经明确约定除不可抗力外，其余都不能免除天元房地产公司逾期交房的违约责任，天元房地产公司在《补充协议》中强行将非不可抗力因素列为不可抗力因素，且该补充协议是天元房地产公司提供的格式条款，因此，应认定为无效；天元房地产公司认为《补充协议》第四条第八款并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条所规定的格式条款无效的情形，也不存在免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此，应认定为有效。本院认为，主合同第十二条仅概括规定不可抗力可作为天元房地产公司免除逾期交房违约责任的事由，但没有具体约定不可抗力包括哪些因素，而《补充协议》第四条第八款是对不可抗力的因素进行明确具体约定，且该些约定也符合常理，并不存在明显不合理的减轻或免除天元房地产公司责任或不合理的加重或排除方玉华主要权利内容的情形，故该约定应认定为有效，有关天元房地产公司延期交房的事由可适用该约定。2、天元房地产公司提供的《天气资料分析报告》、《2014年6月15日至2018年8月13日南安市降水（18mm以上）、35℃以上高温、6级以上大风情况统计表》，方玉华对其真实性无异议，故对其真实性，予以认定。该证据可以证明本案工程从2015年10月5日双方签订合同之日到2016年12月31日双方合同约定交房之日遭遇六级以上风力、18mm以上日降雨、35℃以上高温天气共85天，即天元房地产公司的交房时间可以顺延到2017年3月26日。至于天元房地产公司所主张的高考因素可延期交房3天，因天元房地产公司没有提供有关部门要求高考停止施工的相关证据，故对其该主张，不予采纳。方玉华认为仅有气象证明并不构成可以延期交房的理由，天元房地产公司还应提供施工日志或监理日记予以证明工程实际延期。因双方合同约定，遭遇六级以上风力、五级以上地震、18mm以上日降雨、35℃以上高温等自然因素，即可予以延期，并未约定天元房地产公司必须提供施工日志或监理日记，故方玉华的该主张，不符合双方的合同约定，不予采纳。3、天元房地产公司提供的《交房确认单》，系方玉华亲笔所签，且方玉华对其真实性无异议，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明天元房地产公司于2017年7月17日将本案商品房交付方玉华使用。方玉华辩称该证据不能作为交房的依据，与事实不符，不予采信。 本院认为，天元房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，方玉华向天元房地产公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，方玉华与天元房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十一条的约定，天元房地产公司应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付方玉华。再根据《商品房买卖合同》第十二条约定及附件十一《补充协议》第四条第八款的约定，本案商品房交房时间可顺延到2017年3月26日。天元房地产公司于2017年8月11日取得南安市住房和城乡建设局的建设工程竣工验收备案证明书，即具备交房条件。但因方玉华已于2017年7月17日实际接收本案商品房，故天元房地产公司应承担逾期交房违约责任的时间为2017年3月27日至2017年7月17日，共113天。按照合同约定，天元房地产公司应支付方玉华自2017年3月27日起至2017年7月17日止，每日按方玉华已付购房款541081元的0.01%计算支付逾期交房违约金6114元。方玉华诉讼请求中超过该部分的，不予支持。方玉华认为仅有气象证明并不构成可以延期交房的理由，天元房地产公司还应提供施工日志或监理日记予以证明工程实际延期。因双方合同约定，遭遇六级以上风力、五级以上地震、18ｍｍ以上日降雨、35℃以上高温等自然因素，即可予以延期，并未约定天元房地产公司必须提供施工日志或监理日记，故方玉华的该主张，不符合双方的合同约定，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州天元房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付方玉华自2017年3月27日起至2017年7月17日止的逾期交房违约金6114元； 二、驳回方玉华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费101元，减半收取计51元，由方玉华负担26元，由泉州天元房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王毅刚 二〇一八年九月三十日 书记员  杨玲娥 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -7-