浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第670号上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州嘉城房地产开发有限公司。法定代表人：陈伟强。委托代理人：陆华芳，浙江天和天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：华刚。上诉人杭州嘉城房地产开发有限公司（以下简称嘉城公司）因与华刚房屋租赁合同纠纷一案，均不服富阳市人民法院（2014）杭富新民初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年9月26日，华刚与奇品天下（北京）国际投资管理有限公司签订合作书，获得为期一年的浙江富阳区经销商资格。2012年9月27日，嘉城公司、华刚双方作为甲、乙双方签订《商铺租赁合同》一份，约定由华刚承租嘉城公司所有的位于新登镇新兴西路8-8、8-9号店面房两间，用于经营活动。协议还约定：租期为二年，自2012年9月27日起至2014年9月27日，租金为每年42000元，如乙方拖欠租金七天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的100%作为违约金支付给甲方。合同订立后，华刚进行了装修，并支付了第一年租金。另查明，因嘉城公司出租的商铺存在未取得建设工程许可证开挖商铺地下空间的情况，富阳市城市管理综合行政执法局于2012年3月14日，2013年12月11日两次发函给原杭州市工商行政管理局富阳分局，要求暂缓办理相应商铺的工商登记手续。2013年1月7日，杭州市工商行政管理局富阳分局下发《限期办理营业执照通知书》给华刚，依法责令其立即停止无照经营活动，并通知其于2013年3月30日前办理营业执照。被责令停业后，华刚多次向原杭州市工商行政管理局富阳分局办理营业执照，均因前述原因被拒绝，其承租的商铺一直处于关停状态，但仍由华刚收管。嘉城公司于2014年5月6日起诉至原审法院，请求判令：1、华刚支付嘉城公司房屋租金42000元；2、华刚支付违约金42000元；3、本案诉讼费由华刚承担。审理中，嘉城公司变更第一项诉讼请求为，华刚支付嘉城公司房屋租金42000元，合同到期后按租金标准支付房屋占用费至实际返还租赁房屋日止。后华刚提起反诉，请求：1、判决华刚与嘉城公司签订的商铺租赁合同无效。2、判令嘉城公司赔偿华刚经销商代理费损失28800元，装修损失80000元，合计108800元。原审法院认为，本案争议的焦点是租赁合同的效力问题，具体争议为涉案商铺是否取得建设工程规划许可证。嘉城公司认为，双方自愿订立合同，涉案商铺系合法建筑，并经验收合格，具备合同约定的使用功能，且华刚已进行正常营业使用，因此，合同有效。华刚则认为，嘉城公司提供的涉案商铺存在未取得建设工程规划许可证开挖地下空间的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁合同无效，并据此反诉，要求赔偿损失。该院认为，嘉城公司和华刚租赁合同的标的，系嘉城公司在取得建设工程规划许可证等有关证照后的合法建筑，并已经有关部门验收合格，虽然有未取得建设工程规划许可证开挖地下空间的行政违法（章）行为，但不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效条件。因此，嘉城公司、华刚签订的合同合法有效，双方均应依合同履行。华刚承租涉案商铺，与嘉城公司订立合同的目的是合法经营，但是由于嘉城公司提供的租赁物有瑕疵，存在开挖地下空间违反行政（法）规章，致使华刚在申办有关证照时被拒绝办理，并被有关部门责令停业，其合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，华刚有权拒绝支付租金，但应及时向嘉城公司提出要求，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，华刚还有权解除合同，但应当通知嘉城公司，并自通知到达时合同解除，并有权向嘉城公司主张赔偿。而华刚直至合同履行期满仍未及时行使合同解除权，亦未采取其他措施减少损失，也存在过错，该院酌定其承担50%的责任即应支付约定租金的一半。合同到期后，因华刚未及时返还租赁物，故华刚仍应按责任承担按约定标准50%计算的至返还租赁物期间的房屋占用费。综上所述，嘉城公司之诉请，合理部分，该院予以支持，但其要求华刚支付违约金的请求，因其提供的租赁物有瑕疵，该院不予支持。华刚抗辩因嘉城公司的原因未继续使用该商铺，无需支付剩余租金的意见，该院亦不完全采纳。华刚以涉案商铺系嘉城公司未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋为由，主张合同无效，与法律规定不符，经释明后，华刚拒绝变更反诉请求，故其反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，于2014年12月22日判决：一、华刚支付杭州嘉城房地产公司开发有限公司房租21000元，于判决生效之日起十日内付清。二、华刚支付杭州嘉城房地产公司开发有限公司自2014年9月28日起至租赁房屋退还日止按约定租金标准50%计算的房屋占用费，于判决生效之日起十日内付清。三、驳回杭州嘉城房地产公司开发有限公司的其它诉讼请求。四、驳回华刚的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1900元，由嘉城公司负担1425元，由华刚负担475元。反诉受理费1238元，由华刚负担1238元。宣判后，嘉城公司与华刚均不服，分别向本院提起上诉。嘉城公司上诉称：一审判决认定“被责令停业后，华刚多次向原杭州市工商行政管理局富阳分局办理营业执照，均被因前述原因拒绝，其承租的商铺一直处于关停关状态”，属事实认定错误，且任何无证据可以佐证。一方面，华刚在承租后至2014年5月期间均正常经营，当地工商部门并未真正对其采取过任何责令停业的强制措施。2014年6月之后，华刚停止经营是因其自身经营状态不佳而主动停业，并对外告示转让店铺，而非“被责令停业”。另一方面，现有证据无法证明华刚曾多次向工商部门申请办理营业执照，本案中没有证据可以证明华刚曾多次向工商部门申办营业执照的资料和手续。本案租赁合同双方现已履行完毕，华刚在租赁合同期内完整占有使用了租赁房屋，理应向上诉人支付合同约定的租金。华刚在租赁合同期满后仍拖延占用至2014年11月5日才将租赁房屋返还给嘉城公司。综上所述，一审判决对本案部分事实认定有误，证据不足，致判决结果有误。请求二审法院依法查清事实，依法撤销富阳市人民法院（2014）杭富新民初字第95号民事判决第一项，依法改判华刚支付上诉人房租42000元，本案一审、二审诉讼费用由华刚承担。针对嘉城公司的上诉，华刚答辩称：华刚去行政中心办理营业执照有相应的视频为证，华刚曾经多次去办理执照，但均被拒绝，华刚二审提交的仅是其中一次的视频。嘉城公司主张华刚在租赁期满后仍然占用案涉房屋，是不成立的。嘉城公司的总经理陈伟强答应给华刚一个月装修时间的，2014年10月10日华刚就已经把商铺钥匙还给了嘉城公司。嘉城公司称一直到2014年5月份华刚的店铺是正常营业是不正确的，2013年3月份，工商营业所让华刚停止营业，华刚就关店了。根据华刚缴纳水电费的明细可以看出，2013年4月份，已经停止营业了，虽华刚晚上睡店里，但是商铺是关的，因为商铺还有东西。华刚2013年8月份搬离店铺时，就已经没有水电费了。综上，请求二审依法驳回嘉城公司的上诉理由和请求。华刚上诉称：一、一审法院适用法律错误，未严格依法判决。一审法院认为案涉房屋租赁合同有效是错误的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或符未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。一方面，一审法院已经认定了嘉城公司存在未取得建设工程规划许可证开挖地下空间的行政违法（章）行为；另一方面，我国尚无其他法律法规与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条相冲突或者存在支持一审法院判决依据的司法解释。所以，一审法院认为“本案不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形”并没有法律依据。二、一审法院驳回华刚的反诉请求是错误的。第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，可以得出涉案合同无效。第二，根据合同法第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或有没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当当赔偿对方因此所受到的损失。”以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条第二款规定，“己形成附合的装饰装修物，出租人人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”所以，嘉城公司应赔偿华刚装修费损失。请求二审法院依法撤销（2014）杭富新民初字第95号判决，并依法改判，一、二审诉讼费用由嘉城公司负担。针对华刚的上诉，嘉城公司答辩称：华刚主张双方的租赁合同无效，其理由是嘉城公司未取得建设工程规划许可证，但案涉房屋是有建设工程规划许可证的，而且是经过验收合格的，只是装修过程中未办理相关许可证，事实上不影响房屋使用。由于双方的合同是合法成立并正常使用至合同期满，所以合同已经履行完毕，华刚应该支付租赁合同的对价。请求二审法院驳回对方的上诉请求。二审中，在本院指定的举证期限内，嘉城公司与华刚均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，华刚向本院提交视频一份、水电费明细一份。对于华刚提交的证据，嘉城公司认为，该些证据均非二审新证据，水电明细不符合证据形式，该证据来源不清楚，没有相关的水电公司的证明，只是单独打印件，而且所跨区间中间缺了2013年7月，有的月份是有电没水。本院认为，华刚提交的视频不能播放，本院不予确认；嘉城公司对水电明细表的异议成立，本院亦不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：关于案涉房屋租赁合同的效力问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，案涉房屋未经改造前，虽系按照建设规划许可的内容施工，并经验收合格，但其后未经许可下挖地下空间，并被富阳市城市管理综合行政执法局认定为属于未经批准建设构筑物的违法行为，而该违法构筑物与经许可建造并验收合格的房屋已形成不可分割的整体，依据前述规定，可以认定案涉房屋存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，案涉房屋租赁合同应为无效，原审法院认定案涉房屋租赁合同有效不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽案涉合同无效，但华刚仍占有房屋并曾实际经营，故对合同签订后至停业前，仍应参照合同约定支付嘉城公司相应的占有使用费，对于华刚停业的具体时间，华刚主张其实际经营了近三四个月的时间，而嘉城公司则主张经营至2014年5月。本案中，嘉城公司并未提交充分有效的证据证明华刚实际经营至2014年5月，而根据工商部门于2013年1月7日责令华刚立即停止无照经营活动，并要求华刚于2013年3月30日前办理营业执照的通知内容来分析，本院酌情确定华刚承担至2013年3月30日共计184天的占有使用费损失。华刚停业后，华刚无法使用案涉房屋进行经营活动，租赁案涉房屋的合同目的无法实现，故无需支付占有使用费，但案涉房屋租赁合同约定的租赁期届满后，无论基于华刚主张的合同无效或者合同有效后的租赁期届满，华刚均应返还案涉房屋，其未予返还，应参照合同约定支付相应的占有使用费。关于案涉房屋返还的时间，华刚并未提交证据证明其实际返还的时间，而嘉城公司自认于2014年11月5日，本院予以确认。故华刚仍应承担自2014年9月28日至2014年11月5日共计38天的占有使用费损失。综上，经计算华刚应承担25545元的占有使用费损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”嘉城公司基于无效合同收取华刚42000元租金返还的问题，虽双方当事人在各自的诉讼请求中均未提及，但合同无效后相关财产的处理，从经济诉讼的角度出发，该笔款项在本案中一并处理，嘉城公司应予返还。嘉城公司违法改造案涉房屋已经被认定属未经批准建设构筑物的违法行为，在未告知华刚该情形的情况下与华刚签订房屋租赁合同，该合同无效的原因在嘉城公司，应承担合同无效的全部责任。故嘉城公司应赔偿华刚相应的损失。对于华刚主张的代理费损失，因华刚并未提交证据证明其已经缴纳了相应的代理费，且根据合同约定，即使华刚缴纳了相应的代理费，奇品天下（北京）国际投资管理有限公司亦会根据按市值为华刚提供同等金额的产品，故其该项损失主张并无事实依据，本院不予支持；对于华刚主张的装修损失，原审法院通过委托鉴定，案涉商铺的装修残值为67704元，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”故根据前述分析，华刚的该项主张有相应的事实及法律依据，本院予以支持。综上，原审判决事实认定清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销（2014）杭富新民初字第95号民事判决；二、杭州嘉城房地产开发有限公司与华刚于2012年9月27日签订的《商铺租赁合同》无效；三、杭州嘉城房地产开发有限公司赔偿华刚装修损失67704元；四、杭州嘉城房地产开发有限公司返还华刚租金42000元；五、华刚支付杭州嘉城房地产开发有限公司占有使用费损失25545元；上述三、四、五项经抵扣，杭州嘉城房地产开发有限公司于本判决生效之日其十日内支付华刚84159元；六、驳回杭州嘉城房地产开发有限公司的诉讼请求；七、驳回华刚的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1900元，由杭州嘉城房地产开发有限公司负担；反诉受理费1238元，由华刚负担468元，由杭州嘉城房地产开发有限公司负担770元；二审案件受理费3138元，由杭州嘉城房地产开发有限公司负担2670元，由华刚负担468元。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一五年五月二十九日书 记 员  袁其伟