浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初11391号 原告：朱红花，女，1970年10月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：丁志坚、成俊颁，浙江国权明达律师事务所律师。 被告：施纯相，男，1953年4月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：杨志如，女，1972年6月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：施云巍（曾用名：施云魏），女，1998年1月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。 身份号码：3307821998××××××××。 原告朱红花诉被告施纯相、杨志如、施云巍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法由审判员楼小康适用简易程序，于2018年7月26日进行了公开开庭审理，原告朱红花的委托诉讼代理人丁志坚及被告施纯相、杨志如、施云巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱红花起诉称，请求判令：一、确认原、被告于2017年10月20日订立的《房屋买卖契约》有效；二、三被告协助原告办理坐落在义乌市的不动产初始登记手续及协助办理将该不动产变更至原告名下的变更登记手续。 被告施纯相、杨志如、施云巍共同答辩称，对合同有效没有问题。对第二项诉请有问题，83.35平方米老房屋是卖给金为忠的，2013年老房屋拆掉后，申请了新的宅基地，但是用地审批表不是我填写的。我只同意做83.35平方米房屋的不动产证，我也同意过户给金为忠。我房屋是卖给金为忠的，我也不认识原告。其他的我不同意做证、过户。 原告向本院提供证据如下： 1、房屋买卖契约一份，证明双方房屋买卖的合同关系以及房屋转让款118万元的事实，而且该房屋买卖已经经过村委会的同意，符合政府的规定。 2、收条一份，证明原告已履行付款义务。其中100万元转账、18万元现金。 3、协议书一份，证明被告将本案的房屋卖给金为忠，后来在2018年1月份解除了房屋买卖合同，所以转让款直接付给金为忠，对付款方式的约定。 4、住宅用地审批表一份，证明讼争房产和建设用地是经过合法批准的。 5、当庭提交居民户口簿一份（原件当庭领回），证明原告的户籍是农村户口，符合受让本案不动产的资格。 6、当庭提交上谷村建房户费用结算单、收款收据各一份，证明上谷村已经在做证，并且原告已交纳做证之前应付的相关费用。 被告施纯相质证意见：对证据1，没有异议，我们签过字的。对证据2，我不知道的，我没有收到过这笔钱，也不知道有没有给钱。对证据3，除了2018年1月20日手写的内容外，协议书的其他内容是真实的，确实与金为忠签订了协议书。2018年1月20日的内容是谁写的我不知道，甲方的名字是我自己签的，当时我签字时没有2018年1月20日的手写内容。我在甲方处签字时协议内容是空白的，指印也是没有的。协议书右上角甲方名字是我自己在2018年1月20日签的，当时金为忠叫别人拿给我写的。协议书左下方备注是我主动写的，在2018年1月20日写上的。我和金为忠的协议已经解除了。对证据4，字不是我签的，手印也不是我按的，我只卖了83.35平方，审批表上是108平方米，多出来的平方是国家的。对证据5，没有异议。对证据6，没有异议。 被告杨志如、施云巍质证意见：对证据4，用地审批表上记载的108平方，卖给原告的是83.35平方，多出来的平方应该归我们自己。对其他证据的质证意见同意第一被告的意见。 被告施纯相、杨志如、施云巍未提供证据。 本院对原告提供的证据真实性均予以认定。 经审理查明，2013年3月25日，被告施纯相与案外人金为忠签订协议书一份，约定被告施纯相将其所有的位于溪沿边的房屋三间（占地面积83.35平方米）以22万元的价格转让给金为忠，其中第三条约定：安置新房需要上交村委会的相关费用及押金全部由金为忠承担。后上述房屋被拆除，为此被告施纯相户获批了108平方米的宅基地，用地审批表中的“实有报批人口”一栏记载了本案三个被告的名字。案外人金为忠在该108平方米宅基地上建造了房屋。 2017年10月20日，被告施纯相与原告签订了房屋买卖契约，将案外人金为忠建造的上述房屋卖给原告，协议中约定房屋位于义乌市，房屋占地面积约128平方米，院子占地面积130平方米，房屋设地下一层，地面三层框架结构，内外为毛坯，无任何装修，房屋价款为118万元。被告杨志如、施云巍作为共有权人在房屋买卖契约上签名捺印。 2018年1月20日，被告施纯相与案外人金为忠在原2013年3月25日签订的房屋买卖协议中达成补充协议，约定解除本合同，由施纯相退回购房款、代建房款及损失费共计118万元整，该款由朱红花直接支付给金为忠。同日，案外人金为忠向原告出具了收条，载明“今收到朱红花代施纯相支付退回本人购房款及建房款和损失费共计人民币118万元，大写人民币壹佰壹拾捌万元整（其中壹佰万元转账，壹拾捌万元现金，已经全部收到）”。 2018年3月23日，原告以被告施纯相的名义交纳了建房有偿使用费等费用共计34667元。 此后，原告要求三被告协助办理涉案房屋的初始登记及过户登记，但三被告至今未予以协助。 另查明，原告朱红花系义乌市赤岸镇官余村集体经济组织成员，被告施纯相、杨志如、施云巍系义乌市集体经济组织成员。 本院认为，本案争议焦点有：一、原、被告于2017年10月20日签订的房屋买卖契约是否有效？二、三被告是否应协助原告办理不动产初始登记及过户至原告名下的登记手续？ 关于焦点一，1、最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。义乌市是第一批全国农村土地制度改革试点地区。《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定，已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地”奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。2、本案原、被告均系义乌市行政区域范围内的村级集体经济组织成员，故本案宅基地上房屋的转让属于跨集体经济组织转让。3、原告朱红花与被告施纯相、杨志如、施云巍于2017年10月20日签订的《房屋买卖契约》为对三被告旧村改造审批取得的宅基地上所建房屋的转让。本院曾询问义乌市赤岸镇人民政府涉案房屋能否办理初始登记及过户手续，义乌市赤岸镇人民政府回复称申请人可携带相关材料至不动产登记中心办理不不动产初始登记，另涉案房屋的宅基地所在村集体经济组织对本集体经济组织宅基地转让事项，已提交村民代表大会通过，并报赤岸镇人民政府审核同意，已函告国土局、农林局（农办）备案。4、根据查明的事实，涉案房屋宅基地获审批的面积为108平方米，而实际建造的房屋占地面积约128平方米，另有130平方米的院子，因此存在违章建房的情况。 综上，本院认为本案宅基地上房屋的转让系双方真实意思表示，符合最高人民法院发布的会议纪要的规定和义乌市土地制度改革试点政策，其中经政府审批建造部分的房屋转让，应认定合法有效，至于违章建造部分的房屋及院子转让因违反了法律强制性规定，应属无效。 关于焦点二，原告朱红花已按施纯相与金为忠的约定，将转让款全部支付给了金为忠，且金为忠也向原告出具了收条，原告交付转让款的行为符合指示交付，应认定原告已付清涉案118万元的转让款。三被告作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记并协助原告办理转移变更登记的义务。三被告的辩解本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告朱红花与被告施纯相、杨志如、施云巍于2017年10月20日签订的《房屋买卖契约》中涉及已经过审批的108平方米宅基地上建造的房屋转让部分的内容合法有效，涉及未经审批建造的违章建筑转让部分的内容无效。 二、被告施纯相、杨志如、施云巍于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市合法建筑部分的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告朱红花名下的转移登记手续。 案件受理费7710元，由被告施纯相、杨志如、施云巍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  楼小康 二〇一八年九月二十九日 书记员  丁建建