浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第524号上诉人（原审原告）上海海鸿福船物业管理有限公司。法定代表人陆伟，董事长。委托代理人李小文、姚祎颖，浙江智仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）杭州云泽置业有限公司。法定代表人杨正龙，总经理。委托代理人徐骏，浙江天册律师事务所律师。上诉人上海海鸿福船物业管理有限公司（以下简称海鸿福船公司)因与上诉人杭州云泽置业有限公司（以下简称云泽置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：2010年5月，云泽置业公司采用公开招标方式选聘案涉华元天鹅堡项目前期物业管理公司。招标文件明确案涉物业项目采取酬金制的物业经营模式，在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，每月管理酬金25000元。制作标书时，统一按2011年12月31日为物业管理公司交付时间，若开发商要求物业管理公司提前进驻将支付相应费用；中标企业应在正式交付前3月进驻，开发建设单位按25000元每月的标准支付前期进驻费用。2010年6月18日，由云泽置业公司开发建设的华元天鹅堡物业项目委托杭州市物业管理协会在杭州市建设工程交易中心举行了物业管理招投标，海鸿福船公司系中标单位。2010年7月9日，云泽置业公司作为委托方（甲方）、海鸿福船公司作为受托方（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将华元天鹅堡项目委托给乙方进行物业管理。乙方要参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的官网、线路布置及设备设施功能，对设计建设方案提出优化修改建议。乙方提供的物业服务事项主要为房屋建筑本体公用部位的维修、使用、管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的维护和管理；附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通秩序、车辆停放秩序的管理；协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序；管理与物业相关的竣工验收资料、设施设备的安装使用维护技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。物业服务收费选择“酬金制”方式，管理酬金按每月25000元的标准从预收的物业服务费用中提取。物业管理服务费，写字楼业主按其拥有建筑面积每月每平方米7元向乙方交纳，商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米8元向业主或物业使用人收取。交付前三个月，甲方向乙方一次性提供本项目物业管理开办需用的设施设备，或支付购买设施设备所需的费用450000元。若甲方要求乙方在交付期限前入驻本项目进行物业管理的，甲方应向乙方支付验收接管费用，即25000元每月。本合同签订后，乙方须提供物业管理方案、专项维护方案、技术方案等，每月提供物业管理月报给甲方。前期物业服务交付前筹备进场期：从本项目正式交付使用日前三个月至交付使用日为止（按甲方书面通知为准），前期物业管理服务委托期限：自交付日期起至业主委员会成立，且业主委员会签订新的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。违约责任：甲方违反本合同第二十一条款的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。甲乙双方任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付50000元的违约金。2011年3月18日，云泽置业公司向海鸿福船公司寄送工作联系函，内容为：海鸿福船公司应依约提供《前期物业服务协议》并提供物业管理方案、专项维护方案、技术方案等，每月提供物业管理月报给云泽置业公司，然合同签署至今，虽云泽置业公司多次催告，海鸿福船公司却迟迟未能履行上述义务。鉴于此，请海鸿福船公司在接到函件后尽快履行前述义务。同日，海鸿福船公司向云泽置业公司寄送工作联系单作出回应，内容为：1、关于提供《前期物业服务协议》问题。海鸿福船公司在与云泽置业公司签订《前期物业服务合同》后，积极与云泽置业公司联系工作，拟定了《前期物业服务协议》，之所以迟迟未定稿，主要原因是海鸿福船公司多次接到云泽置业公司通知天鹅堡项目的经营销售将有改变，需要进一步沟通，如果云泽置业公司已确定要审定《前期物业服务协议》，海鸿福船公司立即可以提供。2、关于提供物业管理方案、专项维护方案及每月提供物业管理月报的问题。总体的前期物业管理方案在海鸿福船公司的投标书中已确定，涉及到具体的方案及物业管理月报，是根据云泽置业公司的要求、物业项目现场具体的工作要求而制定的，云泽置业公司目前还没有同意海鸿福船公司进行前期物业介入。如云泽置业公司有相关的要求，海鸿福船公司肯定会全力配合。3、关于云泽置业公司多次催告，海鸿福船公司迟迟未能履行的问题。中间可能存在误会，海鸿福船公司从未收到云泽置业公司对上述问题的催告，合同签订初期，海鸿福船公司一直积极与云泽置业公司联系工作，后来接到云泽置业公司的通知称天鹅堡项目的经营销售将有改变，物业服务事宜需要进一步沟通，海鸿福船公司一直在等待云泽置业公司的进一步明确。海鸿福船公司同时提出希望云泽置业公司尽快配合对《前期物业服务合同》进行备案。2011年8月11日，杭州市西湖区房产管理局对上述《前期物业服务合同》予以备案。2012年9月20日，海鸿福船公司向云泽置业公司寄送工作联系函，内容为：根据天鹅堡项目的交付时间及双方《前期物业服务合同》约定，海鸿福船公司应于2012年10月初进场开展工作，为全力做好工作，进场前有以下事宜需与云泽置业公司进行沟通。1、关于华元天鹅堡净水、热水单价的问题。2、交房前3个月人员进驻计划及费用。华元天鹅堡将于2012年12月前交付，海鸿福船公司针对该项目的物业管理机构已在组建中，主要管理人员已基本准备就绪。根据海鸿福船公司的计划，2012年10月进驻人员为主任一名、客服主管一名、工程维修部主管一名、工程部弱电维修工一名、综合维修工一名，工资小计18900元。3、关于物业开办费用。根据《前期物业服务合同》约定交付三个月前由云泽置业公司支付前期开办费450000元，请云泽置业公司考虑落实。4、水景。5、近期请贵司提供的项目资料。（一）物业总平面图、分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养技术资料等。……2012年10月8日，云泽置业公司向海鸿福船公司寄送关于提供物业管理方案等文件的履约通知书，要求海鸿福船公司于2012年10月15日完成物业管理方案、专项维护方案、技术方案等文件的提供。2012年10月12日，海鸿福船公司向云泽置业公司寄送回复函，内容为：专项维护方案、技术方案是根据物业项目现场设备的实际配置结合相关技术资料针对性制定的，但云泽置业公司至今没有提供相关的设备清单和技术资料。海鸿福船公司多次联系项目工程部现场踏勘和了解，部分设备设施还在订货中。部分专项维护方案，其他技术方案需待云泽置业公司提供技术资料后，海鸿福船公司将针对性地制定方案。尽管云泽置业公司至今没有通知海鸿福船公司进驻开展物业前期介入工作，但海鸿福船公司根据服务合同的约定，物业前期介入工作一直在做，如定期组织专业管理、工程人员对天鹅堡项目进行现场巡视，并多次将发现的问题及建议以工作联系函的形式向项目工程部和销售部反馈，向云泽置业公司提交《前期物业服务协议》、《临时业主规约》，并要求云泽置业公司审核后反馈。天鹅堡项目交付在即，希望云泽置业公司尽早明确相关事项。2012年12月24日，海鸿福船公司向云泽置业公司寄送联系函，内容为：今年以来海鸿福船公司一直在与云泽置业公司协商前期介入的相关事项，要求云泽置业公司同意海鸿福船公司按约提前三个月进驻天鹅堡，开展前期物业管理工作，但至今未接到云泽置业公司的书面通知。天鹅堡项目原定于2012年12月底交付，海鸿福船公司于9月份就开始落实天鹅堡的相关管理人员，部分物业人员已在公司上班。由于云泽置业公司一直不同意海鸿福船公司进场，给海鸿福船公司造成了损失。海鸿福船公司要求云泽置业公司马上同意海鸿福船公司物业人员入场，并尽快书面通知海鸿福船公司项目交付的时间和进场时间。2013年1月17日，海鸿福船公司再次向云泽置业公司寄送关于要求立即进驻天鹅堡开展前期物业服务的联系函。内容为：海鸿福船公司于2012年12月24日向云泽置业公司及所属上级公司浙ＸＸ元房地产有限公司发出联系函，至今未收到任何回复。项目销售部经理再次表示要延迟交付并已通知业主。元旦后海鸿福船公司也几次到现场，但被保安人员阻拦，拒不通报，也不准海鸿福船公司进入。海鸿福船公司要求云泽置业公司尽快明确物业的进驻时间，使前期物业服务及交付的工作计划能够尽快落实。2013年1月18日，案涉天鹅堡项目正式交付。2013年4月28日，杭州市住房保障和房产管理局出具杭房局[2013]80号文件《关于杭州华元物业管理有限公司违规行为的通报》，内容为：杭州华元物业管理有限公司未经招投标擅自进驻天鹅堡项目提供物业服务，扰乱了我市前期物业管理正常秩序。2010年天鹅堡项目依规定进行了前期物业管理招投标，海鸿福船公司中标，并与云泽置业公司签订了前期物业服务合同。2013年，天鹅堡项目正式交付使用，云泽置业公司未按合同约定由海鸿福船公司进驻提供物业服务，而是让与其同属华元集团的华元物业进驻并开展服务。华元物业明知天鹅堡项目经招投标确定海鸿福船公司为前期物业服务企业，仍进驻天鹅堡项目提供前期物业服务，并与部分业主签订了前期物业服务协议，收取了物业服务费。决定一、对华元物业的违规行为予以通报批评，计入杭州市物业服务企业诚信档案，在杭州市住房保障和房产管理局信息网上予以公布，作为日后评优评先的备查材料；二、将华元物业的违规行为上报浙江省住房和城乡建设厅，并建议纳入物业服务企业资质档案备查。2013年8月26日，云泽置业公司向海鸿福船公司邮寄关于终止前期物业服务合同的告知函，内容为：海鸿福船公司、云泽置业公司于2010年7月9日签订《前期物业服务合同》，但本项目自销售及交付以来，众多业主对海鸿福船公司物业水平及能力、物业服务费的标准等表示质疑和不满，拒绝签订《前期物业服务协议》，并不断要求更换前期物业公司、降低物业服务费标准。海鸿福船公司也因此未能进场提供服务。现经本项目专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提议并要求，立即终止前期物业服务，另行选聘其他物业服务公司。为此，云泽置业公司通知海鸿福船公司正式解除《前期物业服务合同》，请海鸿福船公司立即办理相关手续。海鸿福船公司遂于2013年11月诉至原审法院，请求判令：1、云泽置业公司继续履行《前期物业服务合同》并立即移交天鹅堡楼盘物业管理权及相关设备设施和资料；2、云泽置业公司赔偿海鸿福船公司各类经济损失共计1484888元；3、本案有关诉讼费由云泽置业公司负担。一审庭审中，海鸿福船公司变更诉请为：1、云泽置业公司赔偿海鸿福船公司各类经济损失共计1484888元；2、本案有关诉讼费由云泽置业公司负担。经庭审释明，海鸿福船公司明确其诉请的各类经济损失1484888元包括人员工资及工资性支出752400元、交付前三个月管理酬金75000元、两年预期管理酬金600000元，印刷及招聘费7488元、违约金50000元。一审另查明，根据海鸿福船公司提供的《华元天鹅堡前期物业管理投标文件》显示，海鸿福船公司的前期介入服务是指项目前期物业委托服务合同签订后至物业接管验收前止，物业公司根据开发商的要求提供前期咨询服务的阶段。具体包括审视总平布图，对主要出入口、交通流线、物业管理用房和经营用房、功能分区等方面提出顾问建议；在物业建筑和主要设备确立后，制定项目物业管理方案；巡视施工现场，协助开发商检查工程质量并及时提出涉及物业管理方面的问题等。另查明，根据海鸿福船公司提供的有效证据显示，海鸿福船公司为准备入驻天鹅堡项目前期产生的人员工资为76965元、印刷费为6788元。根据海鸿福船公司提供的《华元天鹅堡前期物业管理投标文件》显示，海鸿福船公司提前介入第一个月需入驻人员为管家部主任1人、主管1人；前厅部主管1人；秩序部主管1人、领班3人、维护员4人；工程维修部配电值班1人、综合维修工2人，上述人员工资合计53879元。另根据海鸿福船公司2012年9月20日寄送云泽置业公司的工作联系函显示，海鸿福船公司10月拟进驻人员为主任1人、客服主管1人、工程维修部主管1人、工程部弱电维修工1人、综合维修工1人，工资小计18900元。原审法院认为，海鸿福船公司主张云泽置业公司存在违约，并提供了《天鹅堡房屋交付通知书》、《关于杭州华元物业管理有限公司违规行为的通报》、《关于终止前期物业服务合同的告知函》等有效证据证明其主张，上述证据足以证明云泽置业公司存在单方解除合同的违约行为，原审法院予以认定。云泽置业公司主张的抗辩理由主要有二：一是海鸿福船公司未及时提供物业管理方案、专项维护方案、技术方案以及每月提供物业管理月报，构成违约。因海鸿福船公司违约在先，云泽置业公司解除合同的行为系行使自己的先履行抗辩权；二是云泽置业公司解除合同的行为系多数业主的授权行为。对于云泽置业公司的第一项抗辩，首先，海鸿福船公司、云泽置业公司在招投标文件及双方正式签订的《前期物业服务合同》中明确海鸿福船公司应参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的官网、线路布置及设备设施功能，对设计建设方案提出优化修改建议。具体包括对主要出入口、交通流线、物业管理用房和经营用房、功能分区等方面提出顾问建议；在物业建筑和主要设备确立后，制定项目物业管理方案等内容。但前期介入阶段海鸿福船公司并未实际入驻案涉天鹅堡项目，因此海鸿福船公司前期介入的过程必须双方相互沟通配合完成。作为开发商，云泽置业公司理应将案涉项目的相关图纸、设施设备的具体情况向海鸿福船公司交底。海鸿福船公司提供的证据能反映海鸿福船公司就此问题与云泽置业公司进行了多次解释与磋商，但云泽置业公司未能提供证据证明其已经履行了积极配合和善意协助的义务。其次，根据海鸿福船公司、云泽置业公司之间的招投标文件及《前期物业服务合同》，海鸿福船公司的主要合同义务系入驻案涉天鹅堡项目并提供物业服务，提供物业管理方案、专项维护方案、技术方案以及每月提供物业管理月报并非海鸿福船公司的最根本的合同义务，即便海鸿福船公司确实存在未完全提供上述方案的情形，也不足以认定其存在根本违约，云泽置业公司主张的法定解除的条件并未成就。对于云泽置业公司的第二项抗辩，根据物权法规定，决定解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。云泽置业公司未提供足够证据证明已满足上述条件。根据上述理由，原审法院对云泽置业公司的抗辩意见不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故海鸿福船公司有权要求云泽置业公司赔偿其损失。海鸿福船公司主张的各类经济损失共1484888元，其中人员工资及工资性支出752400元、交付前三个月管理酬金75000元、两年预期管理酬金600000元，印刷及招聘费7488元、违约金50000元。海鸿福船公司、云泽置业公司在《前期物业服务合同》中约定，任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付50000元的违约金，故对于海鸿福船公司诉请的违约金，予以支持。海鸿福船公司主张的人员工资及工资性支出752400元，缺乏有效的证据予以支持，原审法院综合海鸿福船公司提供的工资签领单、工作联系函及投标文件，并结合前述证据认定中对于前期人员工资的分析，认定海鸿福船公司因筹备案涉天鹅堡项目投入的人员工资及工资性支出为76965元。此款系海鸿福船公司基于对云泽置业公司履约的信任，针对未来进一步履行合同所支出的费用，属信赖利益损失，云泽置业公司应予赔偿。海鸿福船公司主张的交付前三个月管理酬金75000元及两年预期管理酬金600000元，因海鸿福船公司、云泽置业公司双方均确认海鸿福船公司未实际进场提供物业服务，海鸿福船公司诉请的酬金属于预期利益损失。根据云泽置业公司招标文件及《前期物业服务合同》显示，关于海鸿福船公司入场时间招投标文件与《前期物业合同》存在差异：招标文件明确中标企业应在正式交付前3月进驻，开发建设单位按25000元每月的标准支付前期进驻费用；而《前期物业服务合同》明确若云泽置业公司要求海鸿福船公司在交付期限前入驻本项目进行物业管理的，应向海鸿福船公司支付验收接管费用25000元每月。依据《前期物业服务合同》的约定，海鸿福船公司并不必然能在正式交付前3个月入场，鉴于案涉房屋实际交付时间为2013年1月18日、云泽置业公司邮寄关于终止前期物业服务合同的告知函的时间为2013年8月26日，故自2013年1月18日至2013年8月26日期间的酬金应属于双方可预见或者应该预见到的损失，按每月25000元计算，为175000元。海鸿福船公司诉请的印刷及招聘费7488元，其仅能提供证据证明印刷费6788元，原审法院就该6788元予以认定。根据前述认定，虽然海鸿福船公司并未明确要求增加违约金，但其提出了损失赔偿的诉请，原审法院依照合同法所规定的以实际损失为基础，兼顾预期利益损失的原则，依法酌情认定云泽置业公司支付海鸿福船公司违约金50000元，并另行赔偿海鸿福船公司损失150000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六十七条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、云泽置业公司支付给海鸿福船公司违约金50000元，并赔偿损失150000元，两项合计200000元，该款于判决生效之日起十日内付清。二、驳回海鸿福船公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18164元，由海鸿福船公司负担15717元，由云泽置业公司负担2447元，其中云泽置业公司负担部分于判决生效之日起十日内支付至原审法院。宣判后，海鸿福船公司和云泽置业公司均不服，向本院提起上诉。海鸿福船公司上诉称：一、一审法院认定海鸿福船公司因筹备案涉天鹅堡项目投入的人员工资及工资性支出仅为76965元不当，应为752400元。根据住房和城乡建设部《物业承接查验办法》的要求和物业管理行业的一般要求，前期物业管理中标物业公司需要在交房前三个月进行人员招聘、培训，组建项目物业管理处班子，熟悉项目工程、设备情况，提出整改意见，落实物业服务所需物品，编制物业管理交付文件及前期物业管理服务协议，做好各项交房查验准备等工作。海鸿福船公司为此所作的工作和支出的成本应由违约方云泽置业公司负担，所列举的有关人员数量配置、工资标准、人工成本金额合理，应得到补偿。关于天鹅堡项目人员配置、组建、薪酬安排早在2012年9月20日就发函给云泽置业公司了，该份函件云泽置业公司也当庭确认收到过，即海鸿福船公司一审提交的证据7。根据海鸿福船公司一审提交的证据15，可以证明海鸿福船公司的详细人员名单、工资汇总及明细、银行工资支付凭证等。海鸿福船公司的人工损失计算到云泽置业公司正式发函解除合同之日，即2013年8月，也恰当，因为海鸿福船公司在合同未解除之前仍需储备人员，随时准备进场服务。海鸿福船公司为履行前期物业服务合同做了大量的前期准备工作，组织成立天鹅堡物业服务中心并招聘相应人员及进行专业培训，为此支付的工资752400元应得到赔偿。二、一审法院认定海鸿福船公司的合同预期利润损失仅为2013年1月至8月的酬金175000元不当，会纵容恶意违约，应按照两年计算海鸿福船公司的预期酬金损失600000元。根据国家、省、市的物业管理条例的规定，绝大多数楼盘首次业主大会召开第一届业委会的时间均超过交房之日起两年，且本案天鹅堡项目已经交付满两年，业委会仍未成立，故海鸿福船公司按照两年计算可得酬金利润损失合理。三、一审法院仅判决云泽置业公司赔偿海鸿福船公司200000元经济损失不当，且与前面的认定矛盾。一审法院认定海鸿福船公司因筹备天鹅堡项目人员工资及工资性支出为76965元，认定海鸿福船公司可预见或应预见的损失为175000元，海鸿福船公司支付的印刷费为6788元，故赔偿数额应为258753元，而非200000元。综上，上诉人海鸿福船公司请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由云泽置业公司负担。针对海鸿福船公司的上诉，上诉人云泽置业公司辩称：一、解除前期物业服务合同的原因是海鸿福船公司违约在先，且经催告仍然未履行合同主要义务。前期物业服务合同约定内包括提报物业维护管理方案、技术方案、按月提交物业报告等项目，海鸿福船公司经云泽置业公司催告27个月后仍然未提交上述材料，违反合同主要义务，故云泽置业公司行使了合同相应的解除权利。第一个阶段，海鸿福船公司用事实上的行为中止了与云泽置业公司之间的前期服务，故双方事实上均未履行前期物业服务合同。2013年8月份，在事实上中止履行的情况下，云泽置业公司又发了解除前期物业服务合同的通知。海鸿福船公司作为中标的物业管理单位，事实上根本没有进场过，没有提供物业服务。二、双方在前期物业服务合同中做了明确约定，任何一方无理由解除合同，需要承担50000元的违约责任。本案中，云泽置业公司并非无理由解除合同，而是因海鸿福船公司的过错而解除合同，故违约赔偿应在50000元以下。但海鸿福船公司提出了100多万的巨额赔偿，导致了双方就合同解除后的后续事宜无法达成一致意见而发生争议。海鸿福船公司要求云泽置业公司支付前三个月的前期物业入驻的费用，根据前期物业服务合同的明确约定，前三个月是在云泽置业公司要求海鸿福船公司进驻的情况下，在云泽置业公司要求提供服务的情况下才产生费用，故该费用不是必须产生的。本案中云泽置业公司没有要求海鸿福船公司提前三个月进场，故海鸿福船公司主张的前三个月的费用不存在。三、关于前期物业服务人员的工资问题，海鸿福船公司主张70多万的工资费用，但其证据只是其自己制作的表格，其提供的人员名单、劳动合同之间对比存在漏洞，整个华元天鹅堡物业项目并未存在相应的保洁、保安工作，但海鸿福船公司相应的工资支付到2013年8月份，可以看出有比较大的漏洞。四、海鸿福船公司要求主张预期可得利益，按2年计算，产生了600000元的物业服务酬金。但在本案中，海鸿福船公司根本未进场提供服务，且系因海鸿福船公司违约在先，导致合同被解除。在这样的情况下，海鸿福船公司无权主张预期可得利益。五、海鸿福船公司自始无法提供证据证明其提供的发票是发生在本案项目中的，故海鸿福船公司无证据证明其损失是发生在本案项目中，故对海鸿福船公司的损失赔偿云泽置业公司均不予认可。云泽置业公司上诉称：一、一审法院认定云泽置业公司单方解除合同构成违约不当。海鸿福船公司迟延履行义务在先，且经云泽置业公司催告仍未能及时履行。海鸿福船公司作为天鹅堡项目前期物业服务的中标单位，理应按照前期物业服务合同的约定，及时、有效的履行合同义务，包括提交前期物业服务协议、提报物业管理方案、提交专项维护方案、提交技术方案、按月递交物业管理月报等，但在双方2010年7月9日签订前期物业服务合同至2011年3月8日，经云泽置业公司第一次书面催告，海鸿福船公司迟延长达9个月未提供。2012年10月8日，云泽置业公司再次书面催告，海鸿福船公司迟延长达27个月未能提供，且这次催告距项目交付只有2个月左右。海鸿福船公司未能履行的事项属于前期物业服务合同规定的主要合同义务。案涉物业项目属于酬金制，有别于包干制，物业公司应事先将工作计划、人员安排、薪酬体系、管理费用、成本列支等报云泽置业公司审核后实施。若连这些都未能提交，如何进行有效的物业管理？管理人员数量和工资数额如何确定？因此，上述工作是海鸿福船公司最主要的合同义务。海鸿福船公司经催告后仍未能履行合同主要义务，云泽置业公司有权单方解除合同，海鸿福船公司系违约方。二、一审法院酌情认定云泽置业公司支付海鸿福船公司违约金50000元，并另行赔偿损失150000元，与事实和法律相悖。海鸿福船公司未进场提供物业服务，云泽置业公司在海鸿福船公司进场服务前就明确拒绝，双方的合同处于中止履行状态，海鸿福船公司未发生任何管理和人员工资等损失。物业服务中的酬金是物业服务企业在提供物业服务后获得的相应报酬，而海鸿福船公司未进场服务，无权收取该酬金。海鸿福船公司一审提交的有关损失的证据不符合证据三性的要求，不应被采信。根据前期物业服务合同的约定，任何一方即使在无理由解除合同的情形下单方解除合同，也仅承担50000元的违约责任。该违约责任中包含了各方受到的损失，故一审法院不顾当事人的该约定，判令云泽置业公司另行赔偿损失150000元依据不足。综上，上诉人云泽置业公司请求二审法院撤销原判，依法改判驳回海鸿福船公司一审的诉讼请求，一、二审诉讼费由海鸿福船公司负担。针对云泽置业公司的上诉，上诉人海鸿福船公司答辩称：一、合同解除的原因在于云泽置业公司，云泽置业公司从一开始就不想履行合同，阻挠海鸿福船公司履行合同。一审中海鸿福船公司明确已在招投标文件中提供了详细的服务方案，如果要把服务项目做细化，需要与开发商之间进行设备、设施、销售情况等交流，这些要求海鸿福船公司通过函件与云泽置业公司之间进行了沟通，以方便海鸿福船公司进场。二、关于损失问题：1、人工工资损失海鸿福船公司提交了银行流水、工资发放清单、劳动合同等证据予以证明，要进场就需要提前做好人员储备工作，前期物业服务不仅仅是对开发商负责，更需要对业主负责，故人员储备工作海鸿福船公司一直做到2013年8月云泽置业公司发函为止，故该部分的损失费用应该由云泽置业公司来承担。本案物业项目按酬金制处理，因海鸿福船公司没有办法进场提供服务，故相应的损失由云泽置业公司来负担。2、预期利益损失问题，按照约定，海鸿福船公司本来每个月可以得到25000元的酬金，且不包括成本。前期物业服务合同期限最短不能短于小区具备成立第一届业委会的条件，延后不能少于1年。在实践中，前期物业服务合同履行期限一般不会少于2年，华元天鹅堡小区至今也未成立业委会。如果本案前期物业服务合同能够正常履行，预期海鸿福船公司应该至少提供2年的物业服务，故海鸿福船公司计算2年的预期利益损失是正确的。3、违约应该根据实际损失和预期利益损失而赔偿相应的损失，而不仅仅只赔偿约定的违约金。综上，海鸿福船公司主张损失赔偿有法律和事实依据。上诉人海鸿福船公司在二审举证期限内向本院提交以下证据材料：１、浙江省杭州市东方公证处受理通知书复印件一份。２、10XXXX20@qq.com邮箱截屏打印件8张，其中5张由海鸿福船公司邮箱发送。证据1、2均欲证明海鸿福船公司和云泽置业公司有邮件往来，海鸿福船公司积极履行合同义务，向云泽置业公司提供了相应的文件和工地巡查报告，沟通合同的履行情况，不存在违约。3、浙江省杭州市东方公证处出具的（2015）浙杭东证字第2709号公证书原件一份，欲证明海鸿福船公司已经将相关工地巡查报告送交云泽置业公司，工地巡查报告电子版也已经送交给了云泽置业公司，因为时间较久，只公证了2011年9月13日、2012年2月16日的两份邮件。上诉人云泽置业公司在二审举证期限内未向本院提交新证据。对上诉人海鸿福船公司二审提交的新证据，上诉人云泽置业公司认为，证据1、2不属于新证据，在保留意见的基础上，认为证据1、2、3的形式真实性可以确认，但对证据内容、证明对象以及与本案的关联性有异议，海鸿福船公司提交的公证书系以海鸿福船公司名义申请的，但公证书中所用的QQ邮箱到底是谁的，与海鸿福船公司之间有无关联，缺乏证据证明，且从材料中可见其中一份邮件发给了“华元陈晶莹”，但陈晶莹已于2013年7月离职，对该邮件的真实性云泽置业公司无法核实，其中一个收件人为“huwei19800122”的邮件，云泽置业公司经核对后无此人，且公证书也未涉及该邮件内容，故不能证明海鸿福船公司已将工地巡查报告寄送给云泽置业公司，海鸿福船公司在这么长时间内发过一份工地巡查报告给某人，恰恰反映了海鸿福船公司没有履行合同项下的每月需要提交管理报告的义务，对于公证书中没有的相应邮箱的往来记录，云泽置业公司不予认可。上诉人云泽置业公司在二审举证期限内未向本院提交新证据。对上诉人海鸿福船公司二审提交的证据材料，本院认为，对证据1、3的形式真实性予以确认。对证据2中与证据3公证书中邮件内容一致部分的形式真实性予以确认，对证据2中其他邮件因无法确定来源，故对真实性不予确认。对证据3中发件人为“yrwyrwyrw”，收件人分别为“华元陈晶莹”、“huwei19800122”的邮件，因云泽置业公司认可陈晶莹曾为其员工，对“huwei19800122”的身份不予确认，故本院对收件人为“华元陈晶莹”的邮件的真实性、关联性予以确认；对于云泽置业公司主张陈晶莹已经离职无从核对邮件内容的意见，本院认为，因陈晶莹曾为云泽置业公司的员工，且云泽置业公司对自己的反驳意见负有举证义务，故陈晶莹现在是否离职不能作为免除云泽置业公司向其确认邮件内容这一义务的合法事由；对于云泽置业公司主张发件人“yrwyrwyrw”身份无法确认的问题，本院认为，海鸿福船公司能在公证部门通过输入相应帐号和密码打开发件人为“yrwyrwyrw”的邮箱，本身即说明海鸿福船公司与该邮箱的内部关联性，云泽置业公司对发件人身份所持的异议负有反证义务，但云泽置业公司并未有效举证，故本院对其该项异议不予采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另根据海鸿福船公司二审提供证据查明，海鸿福船公司于2012年2月16日向云泽置业公司发送内容为《天鹅堡工地巡视报告2012.2》的邮件一份，内容为“杭州云泽置业有限公司工程部、销售部：二0一二年二月中旬我公司对天鹅堡工地进行了巡查，我们以物业管理者及物业使用者的角度对巡查中发现的问题相关事宜整理如下，供贵司参考。1、从现场情况看，天鹅堡门庭采用了仿古铜色风情，楼宇门面赋予了优雅的情调。但从整体效果来看，仿古铜色需要大面积采用才会突出整幢楼宇的特性，现采用局部古铜色与大楼外立面形成较大突兀，感官视觉需要权衡考虑。2、从现场来看地下层地面渗水严重，施工方现将渗水部位进行开挖及渗水点引入集排水井，虽然从表面上解决了地面积水的问题，但无形中使集排水泵启动频繁，在雨水多发季节也易形成地面积水。3、从现场情况看，现水泵房已完工，但是地面是普通水泥地面，易起沙，易结灰，为了今后水泵房的保洁需要及整个楼盘的品位建议地面水磨处理或者铺设地砖，另消防水池渗漏注浆后需要进行后期处理。4、从现场情况看，一楼主梁露筋严重，生锈部分需要处理再进行粉刷，使大楼工程质量确保达到品质要求。5、根据项目工程部了解到大楼室内外精装修部分将在2012年3月份正式开始，根据我司的管理经验，精装修工程隐蔽工程多、施工工艺需要按工序的明确要求执行，为了使物业公司更多参与前期精装修施工的管理，从而有效减少因隐蔽工程施工而引起的今后质量问题，减少返工成本费用。我司建议由我司派驻具有精装修管理经验的工程人员3人进驻工地，（驻工地人员工资需要贵公司承担）站在业主及物业管理及使用的角度对室内精装修部位进行及时检查，将发现情况报告工程部，使精装修的施工监督机制更加完善。妥否？请贵司及时回复。”该邮件中同时配有4幅照片。本院认为，海鸿福船公司作为中标单位与开发商云泽置业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示且未违反法律禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行。对海鸿福船公司和云泽置业公司均认为对方违约的主张，本院认为，虽然云泽置业公司主张系海鸿福船公司未依约在前期介入阶段及时提供物业管理方案、专项维护方案、技术方案以及每月提供物业管理月报，违约在先，但根据前期介入阶段的特点，因该阶段海鸿福船公司并未实际入驻天鹅堡项目，故上述服务的提供应以双方相互沟通配合为前提，云泽置业公司作为开发商应将天鹅堡项目的相关材料交付海鸿福船公司，并配合海鸿福船公司确定相关服务方案，但根据海鸿福船公司一审提交的《天鹅堡交付通知书》、《关于杭州华元物业管理有限公司违规行为的通报》、《关于中止前期物业服务合同的告知函》、工作联系函等以及二审提交的发送给云泽置业公司的《天鹅堡工地巡视报告2012.2》邮件可见，海鸿福船公司就云泽置业公司提出的质疑予以了正面、及时的反馈，并多次就前期介入阶段的物业服务问题与云泽置业公司进行磋商，但云泽置业公司未予正面、及时地反馈，也未予积极配合和善意协助，并单方发函解除合同，导致《前期物业服务合同》未能正常履行，故一审认定云泽置业公司存在违约正确。云泽置业公司主张解除合同系多数业主授权，也缺乏有效证据证明，故一审未予采纳并无不当。因此，海鸿福船公司主张云泽置业公司承担违约责任于法有据。对于海鸿福船公司主张的损失问题，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，一审法院根据海鸿福船公司提交的工资签领单、工作联系函及投标文件印刷费发票等有效证据，认定海鸿福船公司因筹备案涉天鹅堡项目投入人员工资及工资性支出76965元、印刷费6788元正确，并根据《前期物业服务合同》的约定以及案涉房屋实际交付的时间、云泽置业公司发出解除函的时间，认定2013年1月18日至2013年8月26日期间的酬金175000元属于双方可预见或应当预见的损失正确，海鸿福船公司主张交付前三个月的管理酬金75000元与《前期物业服务合同》不符，主张两年预期管理酬金600000元缺乏事实和法律依据。在上述损失核算的基础上，一审法院考虑到海鸿福船公司实际并未进场提供服务，而酬金支付在合同履行中也具有不确定性，故根据合同法以实际损失为基础，兼顾预期利益损失的原则，在判决云泽置业公司承担合同约定的50000元违约金的同时，酌情对损失赔偿数额予以调整为150000元并无不当，本院予以确认。综上，上诉人海鸿福船公司、云泽置业公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18164元，由上海海鸿福船物业管理有限公司负担14164元，由杭州云泽置业有限公司负担4000元，上海海鸿福船物业管理有限公司、杭州云泽置业有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。本判决为终审判决。审 判 长  王亮审 判 员  韩昱代理审判员  韦薇二〇一五年五月二十二日书 记 员  周佳