北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第03144号上诉人（原审原告）北京华腾承天农林文化有限公司，住所地北京市石景山区阜石路165号院2栋728室。法定代表人岳永刚，董事长。委托代理人陈少先，北京劭贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京韩村河龙门农业生态观光有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇龙门口村。法定代表人尤海华，董事长。委托代理人秦锦文，北京市齐致律师事务所律师。上诉人北京华腾承天农林文化有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第10013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京华腾承天农林文化有限公��之委托代理人陈少先，被上诉人北京韩村河龙门农业生态观光有限公司的法定代表人尤海华以及委托代理人秦锦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月，北京华腾承天农林文化有限公司（以下简称华腾承天公司）起诉至原审法院称：2013年4月1日，我方与北京韩村河龙门农业生态观光有限公司（以下简称龙门生态公司）签订《租赁合同书》。合同约定，龙门生态公司将位于龙门生态园内的部分建筑物出租给我方，租赁期间为20年。租金第一年220万元，以后逐年增涨。我方将租赁物投资用于从事养老事业场所。合同第四条约定保证金条款：1、乙方（指我方）应于本合同签订当日一次性向甲方（指龙门生态公司）交纳保证金RMB100万元。保证金不能用于冲抵乙方未交房租和费用。2、保证金可用于抵付乙方违约金或乙方损害租赁标的物及设备、设施造成的经济损失���等。合同签订成立当日，我方依合同向龙门生态公司支付了保证金RMB100万元。2013年4月19日，我方要求龙门生态公司提供与租赁建筑物相关的《规划许可证》、《房屋产权证》、《消防验收合格证》等建筑物产权等法律文件，为我方办理经营行政许可证照提供方便。龙门生态公司迟迟不能提供。我方经查询得知，龙门生态公司出租的建筑物，没有依法在政府管理部门办理《规划许可证》、《房屋产权证》、《消防验收合格证》等法律手续。我方在收到龙门生态公司《解除合同通知函》后，及时于2013年6月27日回复函。回函主文如下：1、同意于2013年6月26日解除与贵司的租赁关系。2、我司已于2013年6月26日与贵司完成房屋及设施交接手续，并腾退了全部租赁标的物。3、我司不存在违约行为。4、请贵司于2013年7月15日前退还我司依据《租赁合同书》约定交纳的保证金壹佰��元，归还2013年6月26日腾退租赁标的物时贵司扣留的洗衣机等物品。我方认为，龙门生态公司将没有产权文件的建筑物出租，使我方不能依法办理经营许可证照，不能依法使用租赁物从事经营活动，致我方签订租赁合同的目的不能实现，是导致《租赁合同书》无效解除的主要原因。我方在履行《租赁合同书》时没有违约行为，不应承担违约责任。龙门生态公司拒绝返还保证金，没有事实与法律上的依据。因龙门生态公司拒绝返还保证金，双方协商不成，产生本案纠纷。请求法院依法判决龙门生态公司返还保证金100万元并赔偿保证金100万元的利息损失（自2013年7月15日至本案判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。龙门生态公司辩称：一、租赁标的物是农村集体山地上建筑物，为生态旅游提供服务的居所。故涉案标的不适用《最高人民法院关于审理��镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。二、华腾承天公司在签订租赁合同前，知晓租赁标的物属的性质和状况，租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。我方已依约实际交付全部标的物给华腾承天公司使用，因此我方无违约行为。三、我方是否有房屋产权证，不是华腾承天公司办理营业证照并从事实际经营行为的必要条件。根据北京市工商局投资办照通用指南及风险提示的规定，把农村房屋设为经营场所的，不是必须提供房屋产权证，华腾承天公司因为自身问题导致未能实际经营。自2013年4月1日签订租赁合同后至2013年6月27日解除合同时，华腾承天公司未对租赁标的物进行任何形式的装修、装潢、添附任何的设备、设施，没有任何实际经营行为。四、华腾承天公司因为履行能力不足，逾期支付租金，存在违约。同时因华腾承天公司拒付租金，导致我方存在租赁标的物的收益损失。因此，我方有权依据租赁合同的约定，不予退还保证金。原审法院经审理后认为：华腾承天公司与龙门生态公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反相关法律规定，该合同应为有效，双方均应按照协议履行。合同签订后，龙门生态公司按照合同约定将租赁标的物交付给华腾承天公司使用。根据该合同的约定，华腾承天公司应于2013年6月10日之前支付租金110万元。至2013年6月26日，华腾承天公司未支付租金已逾期超过15日。龙门生态公司依据合同第八条的约定行使单方解除权，向华腾承天公司发出解除合同通知函，龙门生态公司亦同意解除租赁关系，上述双方所签订的《租赁合同书》已于2013年6月26日解除。该合同第九条约定乙方逾期支付租金及费用超过十五日，甲方解除合同，乙方应支付违约金120万元，并且保证金不予退还。据此，华腾承天公司要求龙门生态公司退还保证金并支付利息损失的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院于2014年12月判决：驳回北京华腾承天农林文化有限公司的诉讼请求。判决后，华腾承天公司不服，上诉至本院称：原判适用法律不当，鉴于龙门生态公司对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，故我方与龙门生态公司签订的《租赁合同书》系无效合同。因此请求二审法院撤销原判，支持我方的诉讼请求。龙门生态公司同意原判。经审理查明，2013年4月1日，华腾承天公司与龙门生态公司签订《租赁合同书》，出租方（甲方）为龙门生态公司，承租方（乙方）为华腾承天公司。合同部分载明，甲方将位于龙门生态园内的部分建筑物出租给乙方，租期为20年自2013年4月1日起，至2033年3��31日止。免租装修期为2个月，即自2013年4月1日至2013年5月31日，免租装修期间免收房屋租金。合同第三条约定，租金第一年为220万元，以后逐年递增，每年租金分两次支付，每次支付全年一半的租金，分别于每年租期的第一个月和第七个月的前十天支付。合同第四条约定保证金条款：1、乙方应于本合同签订当日一次性向甲方交纳保证金RMB100万元。保证金不能用于冲抵乙方未交房租和费用；2、保证金可用于抵付乙方违约金或乙方损害租赁标的物及设备、设施造成的经济损失。合同第八条约定，乙方逾期支付租金及费用，超过15日，甲方有权解除合同。合同第九条约定了违约责任，乙方逾期支付租金及费用超过15日，甲方解除合同，乙方应支付违约金120万元，并且保证金不予退还。2013年4月1日，华腾承天公司向龙门生态公司支付了保证金RMB100万元，龙门生态公司将租赁��的物交付给华腾承天公司使用。2013年6月24日，龙门生态公司以华腾承天公司不履行支付租金义务为由向其发出解除合同通知函，于2013年6月26日正式解除与华腾承天公司签订的《租赁合同书》；2013年6月27日，华腾承天公司回函同意于2013年6月26日解除与龙门生态公司的租赁关系，并于当天撤出租赁场所并腾退了全部租赁标的物。本案审理过程中，龙门生态公司向华腾承天公司提出反诉，要求华腾承天公司支付违约金120万元，后申请撤回反诉。在本院庭审中，龙门生态公司提供了北京市房山区发展和改革委员会《关于建设龙门生态旅游观光园项目可行性研究报告的批复》、《关于韩村河镇建设社会福利院项目建议书（代可行性研究报告）的批复》等文件，用以证实诉争房屋以及土地经批准建设。华腾承天公司对上述证据的真实性予以认可，但主张直至庭审时，龙门生态公司为向其出示上述文件。龙门生态公司称，在签订合同以及履行合同过程中，华腾承天公司并未向其主张提供诉争房屋的批复文件。华腾承天公司对此虽予以否认，但未提供证据证实其曾向龙门生态公司索要诉争房屋的批复文件。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同书、个人结算任务申请书、解除合同通知函、回复函、北京市房山区发展和改革委员会出具的批复等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，华腾承天公司与龙门生态公司签订的《租赁合同书》系双方在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案中，2013年6月24日龙门生态公司向华腾承天公司发出解除合同通知函，表示2013年6月26日解除双方签订的《租赁合同书》，2013年6月27日华腾承天公司回函表示同意。据此本院认定华腾承天公司与龙门生态公司签订的《租赁合同书》于2013年6月26日解除。根据查明的事实，华腾承天公司应于2013年6月10日前支付租金110万元，但至2013年6月26日合同解除时，华腾承天公司仍未支付租金，且华腾承天公司逾期支付租金应经超过15日。故根据《租赁合同书》约定，华腾承天公司逾期支付租金超过15日构成违约，保证金不予退还。因此华腾承天公司诉请龙门生态公司返还保证金以及利息损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。针对华腾承天公司所提《租赁合同书》系无效合同的上诉主张，在本院审理过程中龙门生态公司提供了北京市房山区发展和改革委员会出具的批复等证据，华腾承天公司对该证据真实性不持异议，仅以该批复在合同签订及履行过程中未向其提供为由进行抗辩。鉴于在《租赁合同书》中未约定上述批复为合同生效要件，且华腾承天公司亦未能提供证据证实，该公司曾向龙门生态公司主张提供批复。故华腾承天公司仅以此为由主张合同无效依据不足，因此华腾承天公司的上诉主张本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6900元，由北京华腾承天农林文化有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费13800元，由北京华腾承天农林文化有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙代理审判员  冷济光代理审判员  王 广二〇一五年五月八日书 记 员  杨春雪