上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第766号原告上海锦墅房地产经纪事务所。投资人宋贵春。委托代理人郭韧，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人李贺，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告朱江锋。委托代理人王树青，上海中夏旭波律师事务所律师。原告上海锦墅房地产经纪事务所与被告朱江锋居间合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法适用简易程序于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告上海锦墅房地产经纪事务所的委托代理人郭韧、李贺，被告朱江锋及其委托代理人王树青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海锦墅房地产经纪事务所诉称：2014年5月，被告通过原告的居间介绍，打算购买位于上海市松江区新南路XXX弄XXX号的房屋，房屋总价款为338万元，被告与卖方和原告签署了《买卖意向书》及《房地产买卖交易条件》。根据买卖双方在交易条件中约定的事项，买卖双方本应在2014年7月6日前签订网上房地产买卖合同。在此之前原告曾多次通知被告签订系争房屋网上房地产买卖合同，然被告却找各种理由推脱，并明确表示不再购买意向书及交易条件中约定的房屋，从而致使合同未能如期签订。根据意向书第六条的约定：买卖双方同意，本协议签订后，若因买方原因导致本协议无法履行，上述定金由卖方没收且买方仍应按第一条所列房价1%支付居间方服务报酬。因原告已经付出相当大的劳动，为保障合法权益，故原告诉至法院，请求判令：被告向原告支付佣金33，800元。被告朱江锋辩称：不同意原告的诉请。第一，被告夫妻在本市已有两套房屋，一套是被告夫妻均有名字的松江区莘松路房屋，另一个是被告妻子和他人共有的奉贤区五四农场的房屋，被告当时将此情况告知了原告，担心不符合本市限购政策，但原告称没有问题，两个月时间足够把现有的两套房屋出售，出售以后就不违反限购政策了。被告担心两个月时间不够，原告称没有关系，他们能和房东商量，推迟一个月没有问题。同时被告要求原告直接代理这两套房屋的出售，但原告开始说同意代理，待本案中介协议签订后原告迟迟不和被告签署出售房屋的代理协议。当时房产市场不好，被告的两套房屋均无法在短时间内出售，被告被迫无奈之下不得不提前终止协议，并损失了定金。原告利用被告不了解限购政策和房产市场的现状，明知被告难以履行而忽悠被告签订中介协议，明显是以获得不正当的中介费为目的。第二，被告夫妻此前均有过贷款记录，按当时房贷政策，被告再贷款购房要支付房价70%的首付款，很明显这是被告根本不可能承受的，而原告隐瞒贷款政策，诈骗被告签订中介协议，导致被告无法支付7成首付而不得不终止购房，损失了4.5万元定金，原告应负主要责任。被告此前并不完全清楚二套房的贷款政策，原告也未向被告明确告知，但原告一直向被告保证，说任何事情他们都能搞定，贷款肯定没有问题。但被告签署中介协议后，被告才知道原告所谓的搞定办法是要求被告夫妻先行离婚，说这样可以规避贷款限制。但被告不同意，之后原告也没有办法了直接导致被告购房失败。第三，房屋买卖合同没有签订，原告也未协助被告办理出售房屋事项，本案中协议签署后迅速终止，原告未向被告提供有效的居间服务，依法不能收费。第四，原告违背职业道德，以欺诈的方式诱使被告签订中介协议，并给被告造成了4.5万元的经济损失。经审理查明：2014年5月3日，被告（作为买方）、原告（作为居间方）和案外人吴某某（作为卖方）签订买卖意向书一份，约定买方拟向卖方购买位于上海市松江区新南路XXX弄XXX号房屋，建筑面积160.25平方米，鉴于买方要求居间方按照附件上所列的交易条件与卖方进行进一步洽谈，买方特支付购房意向金5万元给居间方作为洽谈专用。协议第一条约定，买方要求购买该房屋的房价为338万元，其他交易条件参见附件：《房地产买卖交易条件》。协议第三条约定，若买方所确认的购房条件卖方全部接受（以卖方签署本意向书为准），则本意向书自动转为定金协议，上述意向金自动转为买方支付给卖方购房定金并由卖方委托居间方代为保管，买卖双方均确认该保管行为不影响定金应有的法律效力。协议第五条约定，居间方促成买卖双方交易成立后即完成居间中介义务，卖方应按房屋实际成交价的1%支付居间方佣金／服务报酬，买方应按房屋实际成交价的1%支付居间方佣金／服务报酬。协议第六条约定，买卖双方同意：本协议签订后，若因买方原因导致本协议无法履行，上述定金由卖方没收且买方仍应按第一条所列房价1%支付居间方服务报酬，若因卖方原因导致本协议无法履行，卖方除应双倍返还定金给买方外，仍应按第一条所列房价1%支付居间方服务报酬。意向书另对其他相关事项进行了约定。上述《买卖意向书》的附件《房地产买卖交易条件》约定，签约时间为2014年7月6日前签订买卖合同；第一期5万元于2014年5月3日前支付，第二期5万元于2014年5月17日前支付，第三期92万元于2014年7月5日前支付，第四期236万元通过贷款发放到卖方账户，双方定于2014年8月20日前办理交易过户手续；买方贷款不足部分自行补足予卖方（过户之前）。协议另对其他相关事项进行了约定。2014年5月14日，案外人黄甲向案外人黄乙出具《委托书》一份，言明黄甲、黄乙、黄丙共有的坐落于上海市五四农场兴隆新村3幢的房屋一处【房地产权证号码：沪房地市字（2003）第0111**号）】，共有人黄乙准备把以上房屋属于自己的产权份额转让给黄丙个人所有。根据上海市房地产管理部门的规定，必须由黄甲本人到场签字确认，由于黄甲事务繁忙，特委托受托人黄乙为其代理人，办理以上房屋转让过程中的有关手续……。针对上述委托书，五四市4江苏省沛县公证处出具公证书予以证实。2014年6月21日，被告（作为乙方）与案外人吴某某（作为甲方）签订解约协议一份，约定甲方同意乙方违约；根据协议甲方共收到乙方房款10万元（其中定金5万元，后追加房款5万），乙方同意甲方没收乙方已支付定金4.5万元作为违约金；此次调解双方签订此违约协议，甲乙双方均无异议，甲乙双方以后对此次违约协议也不会有任何纠纷。协议另对其他相关事项进行了约定。协议文后另有原告工作人员鹿标作为见证人的签名。2014年7月20日，原告朱江锋、案外人黄乙与案外人毛某签订《房地产居间合同》一份，约定买卖房屋坐落于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积93.48平方米，房屋总价款为159万元。合同另对其他相关事项进行了约定。2014年9月17日，中国建设银行股份有限公司上海闵行支行申请将松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权注销。另查明，涉案房屋于2003年4月23日登记于案外人吴某某名下。五四农场兴隆新村3幢405室房屋于2003年8月29日登记于案外人黄乙、黄丙、黄甲名下，并于2014年7月7日登记于案外人黄丙、黄甲名下。松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋于2007年8月21日登记于被告朱江锋及案外人黄乙名下，并于2014年9月25日登记于案外人毛某名下。被告朱江锋与案外人黄乙于2008年8月8日登记结婚。还查明，2013年8月6日，中国银行股份有限公司上海市宝山支行出具贷款结清证明，言明兹有客户黄乙于2003年9月2日以位于奉贤区五四农场兴隆新村3幢405室的住房为抵押，在我行办理了7万元个人住房按揭贷款。现客户于2013年8月2日全额结清此笔贷款。审理中，被告称意向书第五条所说的中介费支付前提是交易要成立，但本案中交易实际上没有完成；房东之所以没收4.5万元的定金是考虑到可能要支付佣金才留下来的，而不是惩罚被告，不是被告违约。到2014年10月份，被告买了中海悦府的新房。审理中，原告称当时被告只告知了其只有一套松江的房子，且当时正在出售，基本上也是能出售出去的。对于另一套黄乙及其父母共有的房屋不清楚，且该套房屋即使是真实共有的，也是黄乙婚前房产，按照协议约定2014年7月6日前签订合同，但是这个时候黄乙已经办理了产权公证书，完全不影响被告购买新房屋；根据被告的房地产登记簿，其2014年9月17日已经把松江的房屋出售过户，往前倒退2-3个月即2014年6月到7月期间，被告已经签订了出售该房屋的合同，被告是可以继续购买系争房屋的；被告房屋在出售过程中，如果是以150万元左右完全随时可以出售，一直没有出售是因为被告自己的原因；系争房屋房东的户口需要在2014年12月份才迁出，房东愿意等待被告推迟几个月办理过户，但被告不愿意，所以交易不成功全部的责任在于被告。审理中，原告称其提供的居间服务包括带看房屋、斡旋价格、签署意向书、转交定金、办理贷款查询信息以及帮助签订解约协议。对此被告予以确认。以上事实，有买卖意向书、房地产买卖交易条件、上海市房地产登记簿、解约协议、结婚证、上海市房地产权证、贷款结清证明、房地产登记收件收据、公证书、委托书、房地产居间合同及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《买卖意向书》及《房地产买卖交易条件》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行各自的义务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为被告与案外人吴某某房屋买卖的居间人，已经促成买卖双方签订了《买卖意向书》及《房地产买卖交易条件》，买卖双方交易即已成立，被告即应按照约定支付佣金。关于被告提出的原告称两个月时间足够把现存两套房屋出售从而不违反限购政策，原告隐瞒贷款政策，诱骗被告签订协议，要求被告夫妻先行离婚规避贷款限制的抗辩意见。本院认为被告以此拒付佣金不能成立，理由如下：其一，原告对被告出售自有房屋并未签署相应的代理协议，故被告出售自有房屋所需时间，被告应自行估计，因估计不足而造成的交易风险，被告应自行承担。其二，对被告称原告承诺卖房没有问题，原告隐瞒贷款政策，诈骗被告签订协议，要求被告夫妻先行离婚规避贷款限制，但原告却并未提供充分证据对此予以证明。故此，本院认为被告的抗辩意见难以成立，本院不予采信。关于被告提出的房屋买卖合同并未签订的辩称意见，本院认为，按照目前二手房买卖的一般操作流程，居间人的居间服务不但包含促成签约，而且包含签订正式的上海市房地产买卖合同、过户、房屋交接等后续流程的完成，这些环节均需要居间方承担成本，结合本案中原告提供的实际服务，本院酌定被告目前应承担的佣金数额为20，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告朱江锋于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦墅房地产经纪事务所佣金20，000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，减半收取322.50元，由原告上海锦墅房地产经纪事务所负担131.50元（已付），被告朱江锋负担191元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 莉二〇一五年五月二十九日书 记 员 万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。