广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3118号原告：陈星佑，男，1994年12月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：罗津晶，广东兆鹏律师事务所律师。委托代理人：苏维艳，广东兆鹏律师事务所律师。被告：武鹏飞，男，1986年8月23日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：江祚穆，广东首誉律师事务所律师。原告陈星佑诉被告武鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈星佑及其委托代理人苏维艳、被告武鹏飞的委托代理人江祚穆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈星佑向本院提起诉讼请求：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》；二、武鹏飞退还陈星佑支付的购房款95万元及利息（利息从陈星佑起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止）；三、武鹏飞向陈星佑支付违约金1012080元；四、武鹏飞赔偿陈星佑房屋差价1012080元；五、武鹏飞支付陈星佑中介费3000元、律师费30000元；六、本案诉讼费、诉讼保全费由武鹏飞负担。事实和理由：陈星佑因家庭需要，通过中介公司（广州市新家置地产有限公司），向武鹏飞购买位于增城市新塘镇××凤天苑××房（以下简称该房产），签订了《房屋买卖合同》，陈星佑已经按照合同约定向武鹏飞支付定金95万元，并协助武鹏飞办理了赎契手续，把该房产证赎出来了。后来因房价飙升，武鹏飞不愿意把该房产出售给陈星佑，且武鹏飞拒绝办理网签手续，导致房屋买卖合同不能继续履行。2017年4月5日，武鹏飞在与陈星佑《房屋买卖合同》依然有效的前提下，公然违约，将房屋抵押给他人。为此，诉至法院，请求法院支持陈星佑的诉讼请求。被告武鹏飞辩称：一、根据双方自由买卖约定，买卖双方均可随时选择不履行合同。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条第1款的约定，卖方在收取定金后不能履行本合同或者因违约无法将物业售予买方，必须支付成交价10%赔偿买方，唯买方不可要求进一步的赔偿或者迫使卖方履行此合约。对照第十条第3款的约定，买方也可以选择随时不购买房屋。其赔偿义务也仅以成交价10%为限。据此，任何一方均可自由选择是否继续履行合同并承担相应的法律义务，双方的权利义务对等公平。二、房屋买卖合同无法履行时，武鹏飞违约的赔偿金额以成交价的10%也即22.5万元为限。三、法律规定定金超过交易价20%部分无效，故定金最多只能按照45万元计算。四、在买卖双方对等约定可以自由选择是否履行合同的情况下，要求支付房屋差价没有任何法律依据。经审理查明：2017年1月23日，陈星佑（买方）、武鹏飞（卖方）签订《房屋买卖合同》，载明“……第一条买卖物业的地址为增城市新塘镇××凤天苑××房。……第三条买卖双方同意该物业成交价为人民币贰佰贰拾伍万元整……第十条违约责任1、卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约无法将该物业售予买方，并须支付成交价10%赔偿予买方，并须支付买方已付的所有的费用，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合约。……3、买方在交付定金后不能履行本合同条款或因违约而无法买入该物业，买方支付成交价10%给卖方作为赔偿，卖方与经纪方平分没收的定金，并有权将该物业售予他人。……5、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费，守约方已支付的中介服务费，经纪方不予退还，应由违约方中介赔偿给守约方。……二十、买卖双方同意该物业须于2017年3月20日前到房管部门办理过户交易手续。……附件：买卖双方一致同意买方按以下述B+D方式支付楼款并办理交易手续，……B、银行按揭贷款a商业贷款1、定金人民币贰拾万元整须于签署本合约时付清。2、首期楼款（不含定金）人民币玖万玖仟元于2017年3月20日前付清。3、部分楼款1000元于管理处更名当天付清。楼价余款壹佰贰拾万元于交易过户及抵押登记手续完成时，由抵押银行直接拨给卖方。……D、定金余额人民币柒拾伍万元整750000元于签署本合约30天内交付，卖方收款3天内须向抵押银行申请赎契手续，并以下列2种方式办理手续……2、买方垫资代卖方结清贷款，买方同意在收到银行通知提前还款3天内，将所需还贷的款项（此款项作为部分楼款）转入卖方供楼存折内。……”。2017年1月23日，武鹏飞出具《收款收据》，载明“本人武鹏飞……现已收到陈星佑交来购买该物业定金贰拾万元整……”。2017年2月17日，武鹏飞出具《收款收据》，载明“本人武鹏飞……现已收到陈星佑交来购买该物业之定金人民币柒拾伍万元……”。2017年2月17日，广东建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，载明“尊敬的客户武鹏飞，你在我行的个人贷款贷款总额捌拾万元拿证……已于2017年2月17日结清。……”。2017年2月17日，安玲玲签署《同意卖房证明书》，载明“本人同意将座落于广东省广州市增城区新塘镇凤凰城凤天苑四街1号1304的房地产转卖给陈星佑。”。2017年3月22日，广州市新家置地产有限公司出具《收款收据》，载明“兹收到中介代办过户叁仟元整”。2017年4月6日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产坐落增城市新塘镇××凤天苑××房……产权人武鹏飞……他项权利人：中国建设银行股份有限公司广东省分行登记日期2013年11月20日。闫晓忠登记日期2017年4月5日……”。2017年9月7日，陈星佑与广东兆鹏律师事务所签订《民事委托代理合同》，陈星佑委托广东兆鹏律师事务所处理本案诉讼，并支付律师费30000元。陈星佑向本院申请对涉案房屋的价值进行评估，陈星佑申请以第一次起诉的时间即2017年4月1日的作为评估涉案房屋价值的时间点。经本院摇珠确定国众联资产评估土地房地产估价有限公司为评估机构。2018年2月10日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司作出《房地产估价报告》，载明“……在价值时点2017年4月1日，符合报告价值类型和满足本估价报告假设限制条件下的市场价值为人民币3262080元”。庭审中，双方当事人对本案事实另作如下举证和陈述：一、陈星佑提供与武鹏飞的微信记录，载明“……3月19日陈星佑：鹏飞，如果你决定不卖，我决定找律师，你赔偿我现时买楼的差价……武鹏飞：……这种赔偿方式我也是接受不了的，我这边卖不了房子也有我的主观原因，如果不能达成调解，就只有法律途径了。……”。陈星佑提供与广州市新家置地产有限公司的微信记录，载明“转账给A000新家置地￥3000……新家置地：放心帮你把关，过户手续”。陈星佑向本院递交《情况说明》，“……因涉案房地产中介广州市新家置地产有限公司经查询，查无此公司，故本案不追加该房地产中介公司作为第三人”。二、陈星佑曾于2017年4月1日起诉武鹏飞，因陈星佑在指定期限内没有缴纳诉讼费，为此本院于2017年4月11日作出（2017）粤0183民初2248号民事裁定书，裁定按陈星佑自动撤回起诉处理。三、陈星佑主张，因为武鹏飞恶意违约，所以要求武鹏飞支付因违约导致陈星佑重置相类似房屋所支出的房价差额作为违约金。四、陈星佑陈述以下事实，1、武鹏飞涂销抵押之后，没有将涂销抵押的事情告知陈星佑，因此陈星佑不知何时办理按揭手续。2、据陈星佑了解，新的抵押权人是武鹏飞的亲戚，也没有写具体权利金额，陈星佑在2017年4月1日起诉申请查封涉案房屋，但是查册后发现涉案房屋存在第二次抵押，因此陈星佑撤诉，重新起诉。3、2017年3月17日广州购房新政策出台后，3月19日武鹏飞口头通知不再继续出售涉案房屋，陈星佑就与武鹏飞进行协商，提出增加价格，但是武鹏飞要求过高，最终没有达成一致意见。4、《收款收据》中载明的中介过户费，不是委托第三人的中介费，与广州市新家置地产有限公司不存在居间关系。五、武鹏飞陈述以下事实，1、武鹏飞只是告知代理人已经赎契，但是代理人不知道当事人有无涂销抵押。2、2017年4月5日之所以又办理了抵押登记，是因为武鹏飞是做生意的，需要资金流转，为了尽快拿到房款，但是陈星佑拖延支付。3、之所以房屋买卖合同还没有解除的情况下，又进行抵押登记，是因为交易中双方无法达成一致意见，具体为涉案房屋价格上涨很多，继续交易对武鹏飞不公平。4、武鹏飞同意解除涉案房屋买卖合同，只是对违约金的数额有异议。5、涉案房屋买卖合同是广州市新家置地产有限公司提供居间服务的。本院认为：陈星佑与武鹏飞签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。根据庭审查明事实及双方当事人的陈述可知，陈星佑已经依约支付了涉案房屋的部分款项，并依约履行了代武鹏飞涂销涉案房屋银行按揭贷款的购房款。现武鹏飞庭审中陈述因房屋价格上涨而以继续交易显示公平为由拒绝履行合同，显然有违诚实守信的履约精神。故武鹏飞的行为构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，陈星佑有权要求解除《房屋买卖合同》并要求赔偿损失，武鹏飞亦对合同解除不持异议，故本院对陈星佑主张解除双方的《房屋买卖合同》，本院予以支持。至于陈星佑起诉要求武鹏飞承担违约责任方式及所造成的损失能否支持问题，本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，双方《房地产买卖合同》约定的购房总价款为2250000元，定金金额为95万元。而按照购房总款2250000元计算20%的定金数额为4500000元，故原、武鹏飞双方约定超过450000元部分不具备定金性质。现陈星佑在本案中并未主张定金罚则，在《房屋买卖合同》解除的情况下，陈星佑所支付的950000元款项，武鹏飞应予以返还。因武鹏飞违约，故陈星佑主张武鹏飞应从起诉之日起即2017年5月10日，以950000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付武鹏飞占用上述房款期间产生的利息，本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，陈星佑有权主张因武鹏飞违约而造成的损失。而武鹏飞以《房屋买卖合同》中第十条第1款的约定进行抗辩，该条内容为“卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约无法将该物业售予买方，并须支付成交价10%赔偿予买方，并须支付买方已付的所有的费用，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合约”，上述条款为当事人之间自由协商约定。同时第十条第3款约定，若陈星佑违约，亦同样须承担向武鹏飞支付成交价10%的赔偿责任，由此可见，双方在合同中对权利义务的约定是公平对等的。上述条文的内容表明陈星佑、武鹏飞双方在签订《房屋买卖合同》时对于产生违约责任的后果均有明确的预期，并均自愿放弃进一步的索赔权利。虽然法律规定若约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，但在双方当事人约定赔偿金计算方式并明确表示放弃进一步索赔的权利的前提下，应尊重双方当事人之真实意思表示，不宜超过双方已明确约定的违约责任限额苛以超过双方自愿约定限额。故本院对陈星佑主张的违约金数额中的225000万元（2250000元×10%）的部分，本院予以支持；对于其主张超出上述金额范围以外的部分，本院不予支持。至于陈星佑主张武鹏飞赔偿所支付的中介服务费3000元，律师费30000元，符合双方合同约定，为陈星佑购买涉案房屋所支出的费用且有证据予以佐证确实发生，故本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈星佑与被告武鹏飞签订的《房地产买卖合同》；二、被告武鹏飞在本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告陈星佑已付款项950000元及利息（利息从2017年5月10日开始，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至付清之日止）；三、被告武鹏飞在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈星佑支付违约金225000元；四、被告武鹏飞在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告陈星佑中介服务费3000元；五、被告武鹏飞在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告陈星佑律师费30000元；六、驳回原告陈星佑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33160元，由原告陈星佑负担7665.5元，被告武鹏飞负担25494.5元；诉讼保全费5000元，由原告陈星佑负担1156元，被告武鹏飞负担3844元；评估费10655元，由原告陈星佑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋人民陪审员  周伟权人民陪审员  刘叔妹二〇一八年九月十日书 记 员  李 靖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。