宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初3138号原告：李彦强，男，1990年10月3日出生，汉族，住址宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：邵雪姣，宁夏黄河志律师事务所律师。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:祁立峰,该公司董事长。委托诉讼代理人：路宣，男，该公司职工。被告：中国农业银行股份有限公司永宁县支行，住所地宁夏回族自治区永宁县。负责人：王晖，该永宁县支行行长。委托诉讼代理人：唐永利，男，该永宁县支行风险部经理。原告李彦强与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）、被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行（以下简称农行永宁县支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彦强的委托诉讼代理人邵雪姣、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣、被告农行永宁县支行的委托诉讼代理人唐永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告金色阳光公司签订的《银川市商品房买卖合同》；2.判令被告金色阳光公司返还原告已付购房首付款108022元，并赔偿违约金46314元（按照2015年10月执行的中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.90%再上浮50%，即按照年利率7.35%计算，从2013年10月13日计算至2019年8月1日），违约金要求支付至付清之日止。赔偿逾期交房违约金1340元。返还原告已经向银行偿还的按揭贷款本金及利息65853元，暂计算至2019年7月；3.判令解除原告与被告农行永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》；4、判令被告金色阳光公司向被告农行永宁县支行偿还剩余购房贷款本息并承担其他借款担保违约利息；5、本案诉讼费用由被告金色阳光公司承担。事实和理由：2014年4月13日，原告与被告金色阳光公司签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告金色阳光公司开发建设的位于永宁县望远镇蓝山帝景.花间墅25栋6单元17号房屋，房屋总价款268022元。原告支付首付款108022元，按揭贷款支付剩余购房款16万元。原告按约支付了首付款后，与被告农行永宁县支行签订《个人购房担保借款合同》后，被告农行永宁县支行向被告金色阳光公司支付剩余购房款16万元。原告已经履行了合同义务，被告金色阳光公司一直没有按照合同约定在2015年12月31日前向原告交付该商品房。在2018年初预期交房的情况下，交付的房屋至今无法办理产权登记，使得原告无法获得购买房屋的物权，无法实现合同目的。被告金色阳光公司的行为已经构成根本违约。根据合同约定和法律规定，原告向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告金色阳光公司辩称，1.原告要求解除合同并返还购房款的事实不成立。原、被告双方签定的《商品房买卖合同》约定2015年12月31日前向原告交付房屋，并约定逾期交房超过六十日原告有权解除该合同，截止2016年2月29日至2019年3月1日期间，原告并未就解除合同的事项通知我公司，因此该项诉讼请求已过诉讼时效；2.我公司承认逾期交房及逾期办证的事实，依据合同约定，逾期交房及逾期办证，每逾期一天应当承担房屋价款总额日万分之0.5的违约金，截止2019年8月31日，我公司应承担违约金总额为18292.5元；3.原告在我公司逾期交房至今一直向贷款银行按约按期支付贷款本息的行为也说明原告继续履行合同的意愿，因此，《商品房买卖合同》不应解除；4.原告购买的涉案房屋已经在2019年6月通过了永宁县房管部门的验收，并办理了竣工备案手续，被告向原告承诺房屋产权证书在今年年底之前办理。综上，我公司请求法院驳回原告的诉讼请求。被告农行永宁县支行辩称，1.原告的第4项诉讼请求没有法律依据，如果因原告与被告签订的商品房买卖合同被解除,导致原告与我行签订的《个人购房担保借款合同》同时被解除后,原告对剩余按揭贷款本息仍负有还款责任。因为我行与原告签订的借款合同对原告的还款责任做了明确约定，合同第十二条约定:“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷,均与贷款人无关,本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。”第十三条约定:“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的,贷款人有杈根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时,借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户,用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人,借款人应承担本合同项下其他剩余债务;如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人,借款人应承担本合同项下全部债务。”根据上述约定,即使借款合同被解除,原告仍负有承担购房贷款剩余本息的义务,在我行没有明确放弃对原告所负债务追索权的前提下,应优先适用合同约定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并没有免除购房者的还款义务。最高人民法院于2017年11月28日作出的(2017)最高法民终683号建行青海分行、王忠诚商品房销售合同纠纷民事判决书对该司法解释第二十五条第二款的本义及借款人的还款责任进行了详细阐述,并据此作出了终审判决,按照最高人民法院的观点,由于商品房担保贷款合同的特殊性,本案贷款实际上由我行根据原告的委托直接支付到被告金色阳光公司的账户中,被告金色阳光公司应将剩余的贷款本息返还我行，但是,并没有免除原告的还款义务，这是因为被告金色阳光公司将其收到的购房贷款本息返还银行,从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息,其所还款项就是购房者的还款,但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人,根据合同相对性原理,购房者才是借款合同的借款人,开发商不是借款合同的借款人,其不负有直接还款义务,而承担的是保证担保责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定,是考虑到按揭贷款合同的特殊性,银行根据购房者的委托将购房贷款直接支付给开发商,在商品房买卖合同和贷款合同都解除后,就没有必要由开发商将银行支付的贷款先归还给购房者,然后再由购房者归还给银行,而是应当直接由开发商归还给银行。这是考虑到将商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理后,为减少不必要的重复、繁琐,避免对银行不利的偿付风险而做出的,是对开发商所做的义务性规范,旨在对购房贷款本息返还路径的简化,通过由开发商直接向银行返还贷款本息,以同时消灭借款人所负债务,但并不是突破合同相对性原则而免除借款人还款责任的规定。综上所述，原告的还款责任并没有免除,其应当与被告共同承担偿还我行剩余贷款本息的责任，请求法院依法驳回原告的第4项诉讼请求,如果《个人购房担保借款合同》被判决解除,应依法判令原告偿还我行贷款本金135354.18元及2019年8月20日至贷款还清日产生的利息，由被告金色阳光公司承担连带清偿责任。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《银川市商品房买卖合同》一份、购房首付款的收据5张，证明原告与被告金色阳光公司在2014年4月13日签订该合同，合同约定原告购买涉案房屋，房屋总额268022元，原告需在2014年4月13日支付首付款108022元，原告在2013年10月13日之前共计支付购房首付款108022元，剩余购房款16万元以银行按揭贷款方式支付给被告；房屋交付时间是2015年12月31日，逾期交房超过60日后，原告解除合同的，由被告按照原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金；合同第十七条约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书，如果原告退房，被告应当承担的违约金合同没有约定；二、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、收据各一份，网上银行电子回单一份6页，证明原告在2014年7月8日与被告农行永宁县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告借款16万元用于购买涉案房屋，由被告金色阳光公司对贷款承担阶段性保证担保，被告农行永宁县支行在2014年9月23日向被告金色阳光公司支付剩余购房款16万元，被告金色阳光公司在2014年9月24日给原告出具收到16万元购房款的收据，原告从2014年10月20日至2019年7月20日共偿还贷款本息65853元；三、房屋备案信息查询单一份、永宁县不动产登记事务中心《说明》一份、关于《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记》的政务公开信息（打印件）一份5页，证明涉案房屋买卖合同在2014年5月19日进行了登记备案，涉案房屋至今不能办理不动产所有权登记的原因是被告金色阳光公司没有向不动产登记事务中心申请国有建设用地上房屋所有权首次登记。被告金色阳光公司没有提交证据。被告农行永宁县支行提交了贷款余额凭证和还款明细（均为打印件）各一份，证明截止到2019年8月20日，原告已偿还贷款本金24645.82元及利息42309.26元，本息合计66955.08元，原告尚欠被告农行永宁县支行贷款本金135354.18元及2019年8月21日之后的利息。经本院组织当事人进行质证，被告金色阳光公司对原告提交的第一组证据和第二组证据的三性没有异议，但是认为合同约定的交房日期为2015年12月31日，逾期交房超过六十日后，原告有权解除合同，在2016年3月1日前如被告金色阳光公司未交付涉案房屋，原告可申请解除该合同，但原告起诉日期为2019年8月1日，已经超过了诉讼时效，同时，该合同对逾期办理产权登记证书的违约责任明确约定为全部已付款日万分之0.5的违约金；对第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为涉案小区的问题在于承包建设方因涉嫌其他民事纠纷在该小区的建设过程中将用于该小区的建设资金挪作他用，致使涉案小区至今没有完善房屋竣工备案及房屋产权登记证的相关手续，涉案小区已经在2019年6月完成了竣工备案手续并拿到了竣工备案表，根据永宁县房管部门最新规定需要再经过三个月的综合验收，故涉案小区至今无法办理房屋权属证书。被告农行永宁县支行对原告提交的第一组和第三组证据不予质证，认为与其无关；对第二组证据没有异议，但是认为原告提交的借款合同第十二、十三条明确约定，即使借款合同解除后，原告仍应承担本合同项下的债务。原告和被告金色阳光公司对被告农行永宁县支行提交的证据均没有异议。本院经审查认为，原告和被告农行永宁县支行提交的证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月13日，原告与被告金色阳光公司签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告金色阳光公司开发建设的位于永宁县望远镇蓝山帝景.花间墅25幢6单元17号房屋，建筑面积46平方米，价格每平方米5826.57元，房屋总价款268022元；付款方式为原告于2014年4月13日付首付款108022元，剩余16万元由原告向银行按揭贷款支付，并于本合同备案后3个工作日内按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续，若因个人原因导致2个月内银行未放款，由原告按照本合同第八条承担逾期付款违约责任；被告应在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告从合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起退还全部已付款，并按原告全部已付款的%向原告支付违约金（该条款中对支付违约金的标准没有明确写明）；原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告自2013年8月29日至2013年10月13日分五次向被告金色阳光公司交纳首付购房款共计108022元，被告金色阳光公司只给原告出具了交纳首付购房款的收据5张，没有给原告出具首付购房款的发票。2014年7月8日，原告、被告金色阳光公司与被告农行永宁县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告为购买永宁县望远镇蓝山帝景.花间墅25幢6单元17号房屋向被告农行永宁县支行申请按揭贷款16万元，借款期限240个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定；原告不可撤销地申请并授权被告农行永宁县支行将全部借款直接划入被告金色阳光公司在被告农行永宁县支行处设立的账户中；还款方式为等额本息还款，还款周期一个月，还款日为每期末月的20日；借款担保以原告购买的商品房做抵押，自本合同签订之日起30日内，由原告协助被告办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；被告金色阳光公司作为连带保证的担保人，自贷款发放之日起至原告取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为原告的贷款承担连带担保责任。贷款合同签订后，2014年9月23日，被告农行永宁县支行按照合同约定将16万元贷款划入被告金色阳光公司指定的账户，被告金色阳光公司于2014年9月24日给原告出具《收据》一张，收到原告的按揭贷款16万元。原告向被告农行永宁县支行贷款后，截止到2019年8月20日，原告已偿还被告农行永宁县支行贷款本金24645.82元及利息42309.26元，本息合计66955.08元，尚欠贷款本金135354.18元及2019年8月21日之后的利息未偿还。上述合同签订后，原告按照合同约定完全履行了合同义务，被告金色阳光公司没有按照《银川市商品房买卖合同》的约定向原告交付房屋，为原告办理房屋权属证书，原告也没有到被告金色阳光公司处办理房屋的接收交付手续。被告金色阳光公司至今也没有提交涉案房屋已经竣工验收的相关手续。本院认为，原告与被告金色阳光公司签订的《银川市商品房买卖合同》的主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告金色阳光公司缴纳了全部购房款，原告已经履行了合同义务。被告金色阳光公司应当按照合同约定于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，并按照合同约定在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，为原告办理房屋权属证书。但是，被告金色阳光公司至今没有将涉案房屋交付给原告，并且至今未能将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，致使原告无法办理房屋权属证书，被告金色阳光公司的行为已构成根本违约，应当承担违约的民事责任。原告要求解除原告与被告金色阳光公司签订的《银川市商品房买卖合同》，要求被告金色阳光公司返还已付购房首付款108022元，要求返还原告已经给被告农行永宁县支行偿还的按揭贷款本金24645.82元、利息42309.26元，本息合计66955.08元的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；原告要求被告金色阳光公司赔偿因违约无法办理房产证的损害赔偿金46314元（按照2015年10月执行的中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.90%再上浮50%，即按照年利率7.35%计算，从2013年10月13日计算至2019年8月1日）的诉讼请求，因双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条中对因无法办理房产证，原告提出退房，被告应当承担的违约金的计算标准没有约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告要求按照中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.90%再上浮50%，即按照年利率7.35%计算赔偿金的主张，不符合本案事实，原告的主张过高，本院不予支持。原告的损失应当按照2015年10月中国人民银行一年至五年贷款基准年利率4.75%计算，从2013年10月13日暂计算至2019年8月1日，赔偿金为29774.12元（108022元×4.75%÷365天×2118天），2019年8月2日以后的赔偿金按照贷款基准年利率4.75%计算至首付款108022元付清为止。原告要求被告金色阳光公司赔偿逾期交房违约金1340元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因原告与被告金色阳光公司签订的《银川市商品房买卖合同》被解除后，致使原告与被告金色阳光公司、被告农行永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》失去了继续履行的基础和必要，按揭贷款合同的目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，原告有权解除按揭贷款合同。因被告金色阳光公司的违约行为导致房屋买卖合同和按揭贷款合同被解除，并且原告向被告农行永宁县支行所借的16万元贷款也由被告金色阳光公司实际收取，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，应当由被告金色阳光公司向被告农行永宁县支行支付剩余贷款本金135354.18元及2019年8月21日之后的利息。原告要求解除其与被告金色阳光公司、被告农行永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》，要求被告金色阳光公司向被告农行永宁县支行支付剩余贷款本息及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告金色阳光公司提出原告要求解除《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，不符合本案事实和法律规定，本院不予采纳。被告金色阳光公司提出原告要求支付不能办理房屋产权证的损失违约金应当按照合同约定的已付购房款日万分之0.5计算的主张，不符合《银川市商品房买卖合同》第十七条的约定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告李彦强与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》以及原告李彦强与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司、被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李彦强交付的购房首付款108022元和原告李彦强给被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还的贷款本金及利息共计66955.08元；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李彦强赔偿逾期交房违约金1340元和逾期未办理房屋产权登记证书的赔偿金29774.12元（2019年8月2日以后的赔偿金按照贷款基准年利率4.75%计算至首付款108022元付清为止）；四、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还剩余贷款本金135354.18元及利息（利息从2019年8月21日开始计算至贷款还清为止）；五、驳回原告李彦强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4622元，减半收取计2311元，由原告李彦强负担115元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担2196元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 安金虎 二〇一八年九月四日书记员 张静文附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。