福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初8944号 原告：罗联源，男，1975年4月18日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：梁伟玲，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖若凡，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地厦门市思明区湖滨北路**，统一社会信用代码91350200854989713W。 负责人：董继松，该行行长。 委托诉讼代理人：陈琴，福建明嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林奕增，福建明嘉律师事务所律师。 第三人：陈玲，女，1981年3月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告罗联源与被告中国工商银行股份有限公司厦门市分行(以下简称工行厦门市分行)、第三人陈玲案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。罗联源的委托诉讼代理人梁伟玲，工行厦门市分行的委托诉讼代理人陈琴到庭参加诉讼。陈玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗联源向本院提出诉讼请求：1.确认罗联源对案涉房产享有合法的租赁权，并依法判决本次强制执行标的物进行拍卖公告时明示告知竞拍人本次拍卖的标的物系带租约（房屋租赁期限至2036年12月7日）；2.确认罗联源对案涉房产享有优先购买权；3.依法判决在房屋租赁期满之前（即2036年12月7日前），罗联源有权阻止向房屋受让人移交被执行的案涉由罗联源承租的房屋。事实和理由：一、罗联源已向陈玲承租了案涉房产，并依法进行了备案登记，罗联源依法享有租赁权。2016年12月8日，罗联源向陈玲承租了案涉房产，双方业于2016年12月9日在厦门市房地产交易权籍登记中心进行了相应的房屋租赁备案登记，备案编号为：厦房租证字第（201602172）号。根据《备案证明》，案涉房产的租赁期限自2016年12月8日至2036年12月7日，共计20年租期。2016年12月19日，罗联源直接将租赁期内共计120万元一次性向出租方即陈玲支付。而后，罗联源即接手了案涉房产，案涉房产亦一直由罗联源转租给第三人。现该房产经工行厦门市分行申请强制执行，思明法院决定将其拍卖并决定不将案涉租赁关系在拍卖中披露。因案涉房产中的租赁合同关系合乎法律规定，应属合法有效。在罗联源已支付了全部租金且实际占有使用案涉房产的情况下，罗联源在租赁期内的租赁权应当得到法律的保护。因此，罗联源特向法院请求在对案涉房产进行拍卖的过程中将案涉房产的实际情况即存在合法有效的租赁关系在拍卖过程中进行依法披露即要求法院带租约拍卖案涉房产。二、罗联源作为合法的承租人，依法享有租赁权，并享有案涉房产的优先购买权。在拍卖过程中，思明法院应保障罗联源的优先购买权。同时，在租赁期内，罗联源的租赁权不因案涉房产物权的变动而受到任何损害。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。在法院查封案涉异议房产之前，罗联源便向陈玲租赁了案涉房产并办理了备案登记，且一次性支付了租赁期内所有的租金并实际占有使用了案涉房产。罗联源作为租赁权人，权利不因案涉争议物权的变动而受到任何损害，并依法享有案涉房产的优先购买权。因此，罗联源作为合法的承租人，请求思明法院在拍卖过程中依法保障罗联源的优先购买权，且保障好罗联源的合法承租权。三、目前案涉房产已由罗联源转租给第三方，思明法院也未注意到该相关事实，罗联源认为会造成罗联源严重的经济损失。因此，为维护罗联源的合法权益，特提起如上诉讼请求。 工行厦门市分行辩称，罗联源的租赁合同登记时间在案涉房产抵押登记之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。罗联源就案涉房产租赁备案登记时间为2016年12月8日至2036年12月7日，而工行厦门市分行对陈玲名下位于厦门市思明区××路××号××室房产抵押登记时间为2016年10月9日，罗联源租赁备案时间在工行厦门市分行抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。综上，罗联源的诉求于法无据，应驳回罗联源的全部诉求。 第三人陈玲未作陈述。 当事人依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 案涉房产即址于厦门市思明区××路××号××室的房产登记权属人为陈玲。工行厦门市分行系案涉房产的抵押权人，并于2016年10月9日办理抵押登记备案。 工行厦门市分行后向本院提起对陈玲的借款合同纠纷一案，本院受理后于2017年9月19日作出（2017）闽0203民初11963号《民事调解书》，确认：“一、陈玲确认截至2017年8月21日尚欠工行厦门市分行借款本金5147662.69元，利息、罚息、复利76890.71元（之后的借款利息按中国银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%，罚息及复利均按利息利率上浮50%计，均计至实际还款之日止）及律师代理费130822元，并同意于2017年8月27日前向工行厦门市分行支付全部款项。二、若陈玲未按约定足额还款，则工行厦门市分行有权就陈玲名下位于厦门市思明区××路××号××室的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、案件受理费24533元，陈玲自愿负担。”上述调解协议生效后，陈玲未在履行期限内履行调解书所确定的义务，工行厦门市分行遂向本院申请强制执行。执行期间，本院于2017年9月26日冻结了案涉房产。 另查明，2016年12月9日，厦门市房地产交易权籍登记中心就罗联源承租陈玲所有的案涉房产事宜出具了《房屋租赁登记备案证明》（编号：厦房租证字第2××2号），租赁期限自2016年12月8日至2036年12月7日，房屋月租金为5000元。2016年12月19日，罗联源通过中国农业银行向陈玲转账120万元。 还查明，在（2017）闽0203民初11963号《民事调解书》的执行期间，罗联源向本院提出执行异议，要求对案涉房产予以带租约拍卖并确认其享有优先购买权。本院受理并审查后，于2018年4月28日作出（2018）闽0203执异45号《民事裁定书》，裁定驳回罗联源的异议请求。该裁定书于2018年5月7日送达至罗联源，罗联源对裁定不服，向本院提起本案诉讼。 再查明，工行厦门市分行于2018年3月5日向本院申请对案涉房产先行不带租约拍卖并进行担保。 审理中，罗联源主张虽然租赁合同备案登记的时间是2016年12月9日，但实际上租赁关系始于2016年8月，罗联源于该时即占有了案涉房产。罗联源另向本院提交了其将案涉房产转租给案外人的租赁合同，称法院已将实际承租人清退，实际承租人也已提起了对罗联源的诉讼。工行厦门市分行陈述其进行担保后，法院已对案涉房产的租赁权予以涤除，不带租约拍卖案涉房产。 本院认为，罗联源主张与陈玲之间的租赁关系始于2016年8月，并未提交证据佐证，本院认定其与陈玲之间的租赁关系设立时间以《房屋租赁登记备案证明》记载的时间即2016年12月8日为准。案涉房产于2016年10月9日即已抵押给工行厦门市分行并办理了抵押登记，因此本案属抵押权设立后抵押财产出租的情形，该租赁关系依法不得对抗已登记的抵押权。根据法律规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，罗联源就案涉房产所享有的权利不足以排除强制执行，其关于本次强制执行标的物带租约进行拍卖以及罗联源在租赁期内有权阻止向房屋受让人移交案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。 本案系案外人执行异议之诉，本院仅就案外人对执行标的是否享有足以排除法院强制执行的权利进行审查。罗联源要求确认对案涉房产享有合法租赁权及优先购买权，不在本案审理范围内，对此本院不作评判。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，判决如下： 驳回原告罗联源的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告罗联源负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 戴建平 人民陪审员 陈砚耘 人民陪审员 林月红 二Ο一八年九月七日    法官 助理冯莉平    代 书记员杨耀荣    附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。