北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2016）京民初36号原告（反诉被告）：中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路产业基地办公楼**-61。法定代表人：李文，总经理。委托诉讼代理人：李艳娜，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛洁菡，女，1983年2月11日出生，汉族，中房京贸房地产开发有限公司法务经理，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京一商集团有限责任公司，住，住所地北京市东城区东四十条**/div>法定代表人：冯志国，总经理。委托诉讼代理人：孙如兵，北京市道可特律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘轶，北京市道可特律师事务所律师。原告（反诉被告）中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）与被告（反诉原告）北京一商集团有限责任公司（以下简称一商集团）合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中房京贸公司的委托诉讼代理人李艳娜、辛洁菡，一商集团的委托诉讼代理人孙如兵到庭参加诉讼。本案现已部分审理终结。中房京贸公司向本院提出诉讼请求：1．确认一商集团实际可分得国海中心面积共计38302．35平方米（具体包括：地上：地上**F轴以北轴以西范围内原有裙房总建筑面积的32%，即7812平方米；C座写字楼6-16层部分面积的32%，即8156．09平方米；新增裙房部分面积3353．88平方米；地下面积；地下面积18980米）；2．确认国海中心其余面积全部归我公司所有；3．确认就一商集团实际可分得面积与应分得面积差额部分，由我公司给予一商集团现金补偿共计796115990元；4．诉讼费用由一商集团承担。事实与理由：2005年8月，我公司依法中标取得位于北京市海淀区复兴路17号的国海中心项目的国有土地使用权，并于2005年11月9日与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，继而成为该项目的开发主体并独立投资建设。由于一商集团是项目的原土地方，为对其补偿，同时根据京土整储招（海）[2005]015号招标文件之规定，2005年9月1日我公司与该集团签订了《建设公主坟综合商业大厦协议》，双方约定了项目面积分配的原则：1．原有面积部分我公司应分得68%，一商集团应分得32%；2．新增面积部分我公司应分得72%，一商集团应分得28%；3．一商集团共计应分得地上建筑面积57556．32平方米；4．对于商业裙房，为方便使用管理，双方做了特殊约定，即裙房中东跨楼座即A-F轴与15-21轴之间所围一层至六层部分为我公司应分面积，一商集团在裙房地上一层至四层F轴以北、15轴以西范围内先取得32%的物业，不足部分面积位置的取得双方另行商议确定，裙房的其他面积均由我公司分得。鉴于国海中心项目建设需要，为筹集资金，A、B座写字楼及D座公寓均已销售完毕，根据《建设公主坟综合商业大厦协议》第二十一条之约定，我公司愿意按照高于综合成本价、低于市场价的价格，对一商集团实际分得面积与应分得面积差额部分进行补偿；未出售的裙房及地下部分面积按照协议约定分配。为了妥善解决双方纠纷，我公司提出如上诉讼请求。一商集团答辩并反诉称：涉案项目土地原系一商集团所属北京市日用工业品批发市场经营场所。1992年6月，一商集团取得在该土地上建设大型综合商业设施的立项批复。为筹集建设资金，一商集团所属北京商业贸易总公司与中国房地产开发北京公司（以下简称中房北京公司）于1993年11月、1994年1月签订了《合作开发建设公主坟公建项目协议书》、《合作建设公主坟综合商业大厦合同》，明确双方分成比例为45:55，我方分得面积全部为商业裙房。后因中房北京公司出现资金问题，工程停工。为复工建设，1997年4月市政府将双方分成比例调整为32:68。同时，为方便中房北京公司出入大厦，1997年7月和1999年8月经北京市建委协调在分成比例不变的前提下，从我方分得的商业裙房中竖向切出东跨楼座（A-F轴、15-21轴所围部分）分予中房北京公司，但明确要求开发商不得从事百货批发和综合商业经营。然而，虽经政府多次协调，中房北京公司仍无力完工。2002年12月市建委、市计委、市商委、市国土局联合就该项目提出处理意见：收回土地重新招标，并依照原合建合同32%的比例和相关条款“对一商集团给予商业物业面积补偿”；该意见得到了市政府的批准。2003年5月，市国土局决定收回土地。2004年2月，中国房地产开发集团公司（以下简称中房集团）为取得一商集团的支持以拿回项目，向一商集团发函认可32:68的分配原则，并确认一商集团取得商业裙房。同年11月，中房集团与一商集团签署《合作建设公主坟综合商业大厦补充协议》,确认了上述分配原则，并承诺协议权利义务由项目公司承继。2005年2月，中房集团组建项目公司，即中房京贸公司。同年6月，在上述中房集团与一商集团所签补充协议基础上，中房京贸公司与一商集团签署了《合作建设公主坟综合商业大厦补充协议（一）》，对面积分配比例进行了确认。同年8月，市国土局招标出让项目用地，将一商集团收益纳入招标出让底价，并明确1994年确定的原建筑面积沿用32:68的分成比例；新增建筑面积采用28:72的分成比例。中房京贸作为中房集团的下属公司参加投标并最终中标。2005年9月1日，一商集团与中房京贸公司签订了《建设公主坟综合商业大厦协议》，对各方应分得的面积数及位置分配原则及双方的其他权利义务，进行了约定。关于面积数，根据协议第二十条第1、2款之约定，在1994年原土地合同确定的地上总建筑面积145308平方米范围内，双方各自按32%和68%的比例进行分配。2005年规划超出1994年原土地出让合同确定的地上建筑规模145308平方米的部分，双方各自按28%和72%的比例进行分配。根据协议第十九条第1款之约定，1994年原土地合同已建成的地下一层至地下四层53000平方米内，双方各自按32%和68%的比例分配；超过部分，双方各自按28%和72%的比例进行分配。关于位置分配原则，协议第二十条第3款第（1）项约定的是中房京贸公司在裙房中应分得的面积，即A-F轴与15-21轴之间所围的东跨楼座归该公司；第二十条第3款第（2）项约定的是一商集团在裙房应分得面积的位置：即F轴以北、15轴以西范围（除东跨楼座以外）的全部一至四层裙房由一商集团先取得，不足面积的取得双方另行商议确定。此外，根据协议第一条第（1）款内容，中房京贸公司应将一商集团分成部分的土地使用权证及房屋所有权证办理在一商集团名下。在2005年9月1日协议履行过程中，双方的一系列往来文件均表明，中房京贸公司认可一商集团取得商业裙房。2006年5月,中房京贸公司将C座写字楼6－16层抵债予杭州万和实业有限公司（以下简称杭州万和公司），相关案件正在法院诉讼，法院已对C座6－16层采取了查封措施。2007年11月，中房京贸公司取得D座公寓的预售许可。2008年4月，中房京贸公司向市建委申请A、B座写字楼的预售许可证，在其就一商集团权益向市建委作出明确承诺的前提下，市建委于同年6月向该公司核发了A、B座的预售许可证。中房京贸公司在给市建委的多份请示、说明中明确承诺：“以裙房5层及C座写字楼的面积作为与该集团公司进行物业分配的基础，同意一商集团对五层裙房拥有分配权，以补足其应分得的面积数”。鉴于中房京贸公司已实际取得并处分涉案项目A、B、D座及C座部分房屋，2008年12月，一商集团向中房京贸公司发函确认，在一商集团应分得面积不受影响的前提下，同意该公司取得A、B、D座全部面积及C座部分面积。至此，中房京贸公司通过销售及抵债已几乎取得了协议约定的全部地上权益。中房京贸公司的本诉请求明显缺乏事实及法律依据，一商集团不予认可，主要理由如下：1．中房京贸公司的第一项本诉请求是确认涉案项目地上及地下面积共计38302．35平方米归一商集团所有，该项请求与中房京贸公司无直接利害关系，其不具备提出该项请求的主体资格。2．中房京贸公司的第二项本诉请求是确认除上述38302．35平方米以外的其余面积全部归其所有，此项请求与双方协议约定、该公司明示承诺及项目实际状况等严重背离，而且明显不公平，不应得到法院的支持。具体而言：首先，中房京贸公司的请求与双方约定不符。关于面积数，如按该公司主张，其将分得涉案项目地上、地下总计、地下总计223935米的面积，远远超出协议约定其应分得的180878．58平方米的面积；而一商集团将仅分得地上、地下面积、地下面积38302米，远远低于协议约定其应分得面积81358．78平方米。关于分配位置，如按该公司主张，裙房的大部分将由其取得，这与双方协议关于该公司仅取得东跨楼座、一商集团取得其余商业裙房的约定明显不符。中房京贸公司所提请求是建立在恶意曲解协议条款的基础之上的：其一，该公司将“F轴以北、15轴以西范围”曲解为“裙房西北角”，不成立。从订立协议的语言逻辑和习惯上看，第二十条第3款第1）项中的“所围”和第2）项中的“范围”在协议中具有截然不同的含义，不能混淆。“所围”界定的东跨楼座属于“裙房东南角”，如果“裙房西北角”是双方签订协议的本意，那么关于第2）项的约定理应沿用第1）项中“所围”的说法，而不是使用“范围”。从订立此条款的目的上看，双方是希望通过此条款将裙房的分配界定清楚，如按中房京贸公司的说法，相当于将裙房分成了四个区域，而在协议中仅对两个区域，即西北区域和东南区域（东跨楼座）进行了约定，而另外两部分则成为完全没有约定的真空地带，这是不合逻辑的。从“裙房中东跨楼座（即A-F轴与15-21轴所围面积）”概念的历史形成上看，中房京贸的观点也是站不住脚的。市开发办《关于解决公主坟商业大厦遗留问题的通知》第二条规定：“……以东跨楼座为基础进行竖向分割，开发商分得面积不得从事百货批发和综合商业经营”。双方所签协议正是在上述通知确立原则的基础上起草、签署和履行的。中房京贸公司目前的观点完全背离了通知确立的分割原则，当然也背离了合同本意。中房京贸公司目前的观点与对其有约束力的中房集团的承诺相违背（在2005年项目招标前，中房集团为取得项目明确承诺，地面几层，地面几层归属一商作为商业用房司在协议履行过程中出具的文件存在明显矛盾（双方长期往来文件表明，该公司认可一商集团应分面积为除“裙房中东跨楼座”外的一至四层裙房）；与其在2008年通过事实履行方式确立的分配方案及履行现状完全自相矛盾；亦与其在海淀区法院原一审中的主张存在明显矛盾（在海淀区法院原一审中，双方争议主要集中在对32%物业的理解上，但该公司认可“F轴以北、15轴以西范围”为除东跨楼座以外的其余裙房）。其二、中房京贸公司将一商集团应当取得的“32%的物业”曲解为“裙房西北角的32%”，不能成立。“32%的物业”在双方协议中属于特定概念，具有特定含义，特指原设计方案中地上总建筑面积的32%应当归一商集团所有的面积总数，其含义在协议第1条第1款中即已明确界定。协议第1条第1款中出现的“32%的物业”与二十条争议的“32%的物业”是前后呼应的关系，其含义理应保持一致，不应做出不同的解释。协议二十条第3款第2）项中也并未约定68%的裙房归中房京贸公司。一商集团取得商业面积符合其企业性质，符合其立项的目的，符合项目立项审批以及纠纷解决过程中政府文件的要求，符合中房集团及中房京贸公司的明示承诺，也符合涉案项目的现状。在协议签订后长达近三年的履约过程中，中房京贸公司对“32%的物业”的理解始终是与一商集团相一致的，现在其曲解协议条款明显是在为谋取不法利益出尔反尔。其三，中房京贸公司关于“新增面积”的理解不正确，且根本没有可操作性。双方关于“新增面积”的约定是针对双方分配比例所取的面积数，并不涉及具体位置，位置分配原则在双方协议第二十条第3款中已有约定。在协议履行过程中，双方在2008年通过市建委居间往来函件和事实履行的方式对于分配方案达成了进一步明确的约定：即A、B、D座、C座6－16层面积为中房京贸公司应分得的地上面积，一商集团地上面积从一至五层裙房（东跨楼座除外）、C座17－19层中取得。中房京贸公司主张将新增部位按比例切分的方案，与项目现状不符，根本不具有现实可操作性：从建筑设计形式及结构上看，2005年建筑与1994年建筑设计已发生根本性改变，而绝不是简单的位置增加。2005年建筑设计方案是依据2005年规划意见确定的技术指标设计的，从外观结构、功能定位等全方面都重新进行了设计，与1994年建筑设计完全是两个截然不同的方案。2005年建筑设计不是将新增的面积进行单独设计，而是对地上新增和原有面积加总进行的一个整体设计，不能严格界定新增、原有面积对应的位置。中房京贸公司主张的分配方案使双方分散取得各自面积，不利于双方使用、出入及物业管理，与协议第二十条第3款约定的位置分配原则的出发点明显不符；该方案也与项目现状不符，中房京贸公司已实际取得了A、B、D座及C座6－16层，地上只剩，地上只剩下裙房和****的方案根本无法满足一商集团应分得的面积。其次，中房京贸公司的第二项本诉请求与其明示承诺内容不符。2008年5－6月，中房京贸公司为取得A、B座的预售许可证，向市建委出具多份函件，承诺：“在未与一商集团就物业面积划分达成协议之前，不再申请办理1-5层商业裙房及C座写字楼的销售许可证，以裙房5层及C座写字楼的面积作为与一商集团进行物业分配的基础，同意一商集团对五层裙房拥有分配权，以补足其应分得的面积数。”此承诺明确将一商集团取得裙房的范围扩大到一至五层，即结合协议约定一商集团有权取得一至五层裙房商业面积。而如按中房京贸公司所提请求，一商集团仅取得一至四层裙房小部分面积，这显然是与该公司的明示承诺相违背的。再次，中房京贸公司的第二项本诉请求与双方就分配方案达成的补充约定不符。在该公司承诺以裙房和C座作为一商集团分配基础的前提下，一商集团同意市建委为其办理预售许可证，并发函确认A、B、D座及C座6－16层房产为中房京贸实际分得的物业。此过程表明，双方在协议履行中，已通过市建委居间往来函件和事实履行的方式对于分配方案达成了补充性质的约定，即A、B、D座、C座6－16层面积为中房京贸公司应分得的地上面积，一商集团地上面积从一至四层裙房（东跨楼座除外）、C座17－19层及五层裙房中取得。最后，中房京贸公司的第二项本诉请求与项目现状不符。中房京贸公司取得并已实际处分了A、B、D座及C座6－16层，除东跨楼座外，其应分得的面积几乎已全部得到满足，而目前地上只剩下裙房和C座17－19层，一商集团取得一至五层商业裙房及C座相应面积完全符合项目的现状。3．中房京贸公司的第三项本诉请求是判令中房京贸公司给予一商集团现金补偿，从程序上讲，该项请求与中房京贸公司无直接利害关系，其不具备提出该项请求的主体资格；从实体上讲，现金补偿方案与协议约定、合同目的、中房京贸公司明示承诺、项目现状等均不相符，明显缺乏依据。4．本案诉讼费用理应由中房京贸公司承担。本案实质上是因中房京贸公司背信弃义、出尔反尔、不履行协议、企图侵占一商集团合法权益而由其发动的恶意诉讼，在诉讼前，该公司即已几乎实际取得了其应取得的全部地上权益，其权益大部分均已变现，而一商集团至今未取得一平方米物业，诉讼数年未决，国有企业资产闲置损失巨大。作为违约方和恶意诉讼方，中房京贸公司理应承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、测绘费等）。基于上述事实，根据涉案项目的历史沿革、双方协议约定、事实履行现状、双方事后意思表示等情况，一商集团取得除东跨楼座外的全部商业裙房和其他地上、地下相应面积，具、地下相应面积据。为维护一商集团合法权益，现提出以下反诉请求：1．确认涉案项目商业裙房一至四层（扣除东跨楼座）、C座十七至十九层归一商集团所有，一商集团应得的地上剩余面积从商业裙房五层取得（仍有不足则从项目其他地上部位取得）；2．确认涉案项目地下一层全部（扣除邮局及已分摊而未建设的部分）、地下二层35个车、地下**35个车位-1/2轴所围及S-R轴与1/4-7轴所围）及地下三层34个车位（N-Y轴与1/1-1/2轴所围及S-R轴与1/4-7轴所围）归一商集团所有，确认地下四层人防面积中的98个车位（Q-H轴与1-12轴所围及H-D轴与5-10轴所围）归一商集团使用、管理和收益；3．判令中房京贸公司立即将上述第一、二项所列房产交付给一商集团；4．判令中房京贸公司立即将一商集团分得房产的竣工验收备案手续及所有权初始登记手续办理至一商集团名下；5．判令中房京贸公司立即向一商集团提供和移交法律法规规定的办理竣工验收备案和所有权初始登记所需全部文件，包括但不限于：1）建设工程规划许可证；2）建筑工程施工许可证；3）工程竣工验收备案表；4）工程竣工验收报告；5）单位（子单位）工程质量验收记录（四方验收）；6）建设工程消防验收意见书（公安消防部门）；7）房屋建筑工程质量保修书（施工单位）；8）建设工程档案预验收意见；9）房屋面积测绘技术成果报告，包括房屋登记表、房屋平面图二份、公共建筑面积分摊原则和部位说明；10）测绘成果备案表；11）北京市房屋交易权属管理系统钥匙盘；12）施工图电子文档；13）人防部门批准或备案的人防工程设计审核批准通知单；14）环保部门出具的认可文件或准许使用文件；15）有关部门批准的项目坐落及房间号码编排表，地址证明。6．本，地址证明费、财产保全费、测绘费由中房京贸公司承担。针对一商集团的反诉，中房京贸公司辩称：我公司不同意一商集团的反诉请求，坚持我方本诉请求。依据合同相对性原则，房屋面积的分配及房屋位置的划分应当以双方合同约定为准，而不受一商集团与第三方签署的协议以及我公司与第三方往来文件的约束。涉案项目是停工长达十年之久的北京有名的“烂尾”项目，国有土地资源不仅被长期闲置，同时还严重影响市容市貌。在北京申奥成功后，北京市领导多次批示要求尽快重启项目，其后政府以土地闲置为由将原有建设用地收回。依照《城市房地产管理法》的相关规定，无偿收回土地使用权意味着政府无需再返还其土地价款。但在当时，由于某些外界压力，政府不得不将一商集团纳入重新招投标后投标人需要解决的问题范畴，由此在招标文件中要求投标人在中标后对一商集团的问题作出相应处理。在政府将原项目建设用地的土地使用权收回并重新招标出让后，我公司通过招投标程序合法地取得了本项目的建设用地，并承诺在投标文件的范围内对遗留问题进行处理。基于合同的约定以及一商集团在整个项目中的投入，如以其主张的方式进行分配将严重违背公平和等价有偿原则。无论双方合同属于合作开发性质还是其他性质，一商集团在项目中的投入与其取得的利益均严重失衡。依照《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。”一商集团与我公司作为平等民事主体开展民事活动本应遵循等价有偿原则，但一商集团在未承担任何开发建设成本的情况下取得巨额利益，本身已违背了民事活动的等价有偿原则，而其试图进一步追逐最具经济价值的商业裙房的行为，更是与公平、等价有偿原则相悖。为了便于直观了解，我公司将双方投入在此简单陈述罗列：1．一商集团在涉案项目的投入为零，且早有获利。北京市领导于1994年1月22日批复同意的《关于解决公主坟综合商业大厦地价款问题的请示》载明：“地价款中的出让金按照规定应返还企业60%部分，直接转入企业国有资产资本金，应上缴的40%部分，直接返还给市商业贸易总公司，作为一商局改革试点的启动资金”。其后，在京地出【合】字（2005）第0522号《国有土地使用权出让合同》中，仍延续了前述优惠政策。该合同第9条中约定，我公司支付的68%的土地出让金中的60%直接转入一商集团的国有资本金，剩余40%返还给一商集团作为改革试点的启动资金不再上缴，此部分金额应全部用于北京一商集团有限责任公司分得物业的建设。由上可见：一商集团最终并未实际承担涉案项目的土地出让金；我公司向政府支付的68%的土地出让金也转归一商集团。2．我公司承担了涉案项目的全部投入，其中包括全部工程款、原有部分土地出让金的68%（一商集团本应将政府向其返还的土地出让金用于其分得物业的建设，但其实际并未投入）和新增部分土地出让金的全部、原有部分市政基础设施配套建设费的68%和新增部分市政基础设施配套建设费的全部、大厦至西三环道路地上物拆迁的拆迁补偿费、因原项目延误对一商集团原企业人员的补偿费（尽管我公司并非项目延误的责任方）、一商集团原企业人员工资补偿费及工程管理费（已支付17957681．14元）及一商集团分得物业部分的建筑内装修款（此项费用尤其令人费解）。我公司认为，如果双方当事人属于补偿关系，那么一商集团在项目中的获利，早已远远超出其在原项目中的投入；如果双方属于合作开发关系，则一商集团并未在项目开发建设过程中投入资金、也未与我公司共担风险，却追逐项目中最具经济价值的商业裙房。上述两种情形都严重违背公平、等价有偿原则。一商集团之所以极力否认双方的合作开发关系，是由于其在项目中既未投入资金也未共担风险，因此其在极力免除自身义务的同时又变本加厉争夺项目中最具商业价值部分的房产。我公司预售A、B座系由建设资金短缺所致，而导致建设资金短缺的原因与我公司独立承担高额的开发建设费以及向一商集团支付巨额补偿款不无关联。在涉案项目的建设过程中，一商集团未承担任何开发、建设资金，却巧立名目向我公司索取高额补偿款项。为了防止项目二次“烂尾”，我公司恳求一商集团同意申请房屋预售许可，以求回笼资金完成整体开发建设。此次提前售楼，还使得我公司不得不向购房人承担提前支付购房款的高额利息。显而易见，该售楼行为并非出于追逐商业利益的目的，实属万不得已而为之。而与此同时，一商集团作为合作方，未与我公司一同承担开发建设风险，却借机索取更高经济价值的商业裙房。房屋迟迟未能确权，我公司是最大的受损方。对于一商集团而言，如非我公司彼时排除万难接盘“烂尾”项目，其作为原土地方的开发项目仍是正负零以下毫无商业利用价值的地下构筑物，其所称的国有资产也将伴随烂尾的无限延长而日益贬损。而在我公司单独出资和独立承担风险建成整个项目后，为其盘活了该部分资产，因此一商集团是本项目最大的受益方，所谓的国有资产流失不过是其借用国有企业强势地位试图影响争议解决的片面说辞。由于双方存在争议，一商集团长期以各种方式阻挠我公司取得裙房的相关权属证明，而商户进驻裙房需要以权属证明办理工商登记，无法办理工商登记导致本项目中最具商业价值的裙房长期处于闲置状态。这不但使得我公司前期投入无法回收，同时还要投入大量的人力、物力对闲置的裙房进行定期维护。综上所述，我公司作为民营企业，如履薄冰走到今天实属不易，同样承担了诸多的社会责任，在创造就业岗位和做出税收贡献的同时自担经营成本和经营风险。同时，我公司作为自负盈亏的民营企业承担着保证企业正常运转和为保障员工生存发展的压力，必然会对所取得的物业进行全面有效的经营和管理。为保障我公司的合法权益和公平、有序的市场经济秩序的正常运转，恳请法院以事实为根据、以法律为准绳，支持我公司的本诉请求、驳回一商集团的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，就本案事实，本院认定如下：北京一商集团有限责任公司系由原北京市第一商业局转制而来，曾用名包括北京商业贸易总公司、北京亿商集团有限责任公司，于1999年1月更为现名（以下统称一商集团）。1992年6月，原北京市计划委员会批复同意一商集团在北京市海淀区公主坟环岛东北角（北京市日用工业品批发市场院内）建设“公主坟商业大厦”（曾用名包括“公主坟公建项目”、“公主坟综合商业大厦”、“中都大厦”、“国海广场”、“国海中心”等，以下统称涉案项目）。1993年11月9日，一商集团作为甲方、中房北京公司作为乙方签订《合作开发建设公主坟公建项目协议书》，主要约定：双方合作开发涉案项目（总规模18-20万平方米），甲方提供三通一平的建设用地，乙方提供全部建设资金与税费；建成楼宇双方按45:55分成，即甲方分45%（地下一层、地上六（地下**、地上**面积七层以上面积）；乙方还须向甲方分期提供开发补偿费用2000万元（包括停业期间人员工资、项目前期费用、居民拆迁费等）以及甲方应分面积的装修费。1994年1月12日，双方又签订《合作开发建设公主坟综合商业大厦合同》，进一步约定了双方的权利义务。【1993年12月，中房北京公司引入杭州万和公司作为投资方。】1994年6月，原北京市计划委员会批准中房北京公司与一商集团合作开发涉案项目。同年10月，中房北京公司向原首都规划建设委员会办公室报送《关于公主坟商业大厦初步设计审批的请示》，其中载明“公寓、写字楼属中房，商业、餐饮、娱乐归一商”。同年11月，原首都规划建设委员会办公室、北京市城乡规划委员会作出《关于公主坟综合商业大厦初步设计的批复》，原则同意涉案项目修改后的布局及设计：主体为三个塔楼，塔楼之间以板楼相连，共用裙房；地下二、三层为设；地下二库，地下一层至地上六，地下**至地上**为商业用房，塔楼**以上为公寓或写字楼集团以出让方式取得涉案项目所在地块（北京市海淀区复兴路17号）的国有土地使用权。其后，中房北京公司、一商集团共同取得建设工程规划许可证、建设工程开工证。在涉案项目建设过程中，中房北京公司与一商集团就权益分配发生争议。1997年3月，经北京市政府协调，各方议定：项目建成后，中房北京公司及投资方（即杭州万和公司）与一商集团按68:32的比例分配建筑面积，具体工作由市开发办负责落实；双方要按上述内容尽快签订补充协议，明确各自责任义务。1997年7月，原北京市城市建设综合开发办公室发出《关于解决公主坟商业大厦遗留问题的通知》，载明：项目按68:32的比例分配建筑面积，一商分得32%，开发商分得68%；分割可修改设计，以东跨楼座（大致相当于现设计图纸中“A-F轴、15-21轴所围面积”）为基础进行竖向分割；开发商分得面积不得从事百货批发和综合商业经营。1999年8月，原北京市城乡建设委员会组织召开协调会并形成《公主坟综合商业大厦工程会议纪要》，载明：考虑工程建成后双方使用、出入及物业管理方便，双方分配的面积、位置应按原已确定东跨楼的楼座为基础竖向分割，即以A-F轴、15-21轴部分为基础竖向切割交中房北京公司；虽然设计进行过修改，但已确定的32:68的分配比例不变。1999年5月，涉案项目因资金不足及债务纠纷停工，当时工程进度基本达到结构正负零。2003年5月，原北京市国土资源和房屋管理局以土地闲置超过两年为由，决定收回该项目的国有土地使用权。此后，相关各方一直向北京市政府争取项目复工建设。2004年2月，中房北京公司的上级单位中房集团致函一商集团称：中房集团已向政府部门提出申请，争取涉案项目复工建设，希望得到一商集团的配合；项目复工后将由中房集团承担投资开发建设任务；关于项目权益分配问题，尽管中房北京公司与一商集团的补充协议尚未签字，但经双方多次磨合已基本达成一致，中房集团予以认可，即32:68的分配原则，地面几层归一商集，地面几层归一商集团作为商业用房准后，中房集团将与一商集团签订正式合同。2004年11月，一商集团与中房集团签订《合作建设公主坟综合商业大厦合同补充协议（草签稿）》，其中主要约定：该补充协议是一商集团与中房北京公司之间《合作开发建设公主坟综合商业大厦合同》不可分割的组成部分，具有同等效力；中房集团将组建项目公司（即后来的中房京贸公司）全权负责涉案项目复工建设后的全部开发事宜，该集团享有的权利和承担的义务均由项目公司享有或承担；关于项目非公用面积的分配，遵循市政府相关部门协调会确定的原则，一商集团在F轴北、15轴西大厦地下一层至裙房六层范围内，由下至上取得属于自己32%的物业，其余面积归中房集团所有。中房集团副总经理徐立鹏（后曾担任中房京贸公司法定代表人）代表中房集团在上述补充协议草签稿上签字。2004年6月，中房集团与北京汉海房地产开发有限公司（以下简称汉海公司）签订《合作开发协议书》，约定：待涉案项目经北京市政府同意复工建设，并由中房集团实质取得项目投资开发权后，双方共同组建项目公司作为该项目的开发主体。2005年2月，双方合作成立中房京贸公司，各持有50％的股权,中房集团徐立鹏担任董事长（法定代表人），汉海公司李小明担任总经理。2007年1月，因中房集团对案外人欠款纠纷一案，北京市西城区人民法院查封中房集团在中房京贸公司的50％股权，并在执行中委托拍卖，该股权由汉海公司购买。2005年1月，北京市政府明确意见，涉案项目要尽快恢复建设，在维持土地收回决定的前提下，采用邀请招标方式，尽可能由中房集团及其下属企业优先取得该土地开发建设权；维持原来关于一商集团物业分成比例、地价标准和土地出、地价标准和土地出让金返还等政策入各方（包括杭州万和公司、施工单位等）进行相应补偿。2005年6月（招投标之前），一商集团（甲方）与中房京贸公司（乙方）签订《合作建设公主坟综合商业大厦合同补充协议（一）（草签稿）》，根据政府有关部门重新确定的规划条件，双方就涉案项目面积分配事宜达成如下协议：原初步设计方案确定的建筑规模19．97万平方米根据原先约定，按甲方32%、乙方68%的比例进行分配；甲方同意将地下一层的性质按政府部门要求进行变更，并拆除地上原有仓库楼（该楼按原先约定应保留，拆除系为增加用地面积）；超过原初步设计方案的面积按照甲方28%、乙方72%的比例进行分配。2005年8月，原北京市国土资源局以邀请招标方式出让涉案项目所在地块的国有土地使用权，《投标须知》载明：中标人须为一商集团建设并预留地上建筑面积共计57556．32平方米以及地下总建筑面积的32%（具体方案由中标人与一商集团协商确定），并向一商集团支付装修费、企业人员工资补偿费、管理费、拆迁费及其他补偿费用等。后中房京贸公司中标。2005年9月1日，一商集团（甲方）与中房京贸公司（乙方）签订《建设公主坟综合商业大厦协议》，主要约定：（第一条）项目建成后，甲方取得根据原先规划确定的地上建筑面积145308平方米中的32%的物业（具体见第四章双方物业分配方案）所有权，乙方应将甲方分成部分的土地使用权证及房屋所有权证办理在甲方名下。（第三条）乙方取得根据原先规划确定的地上建筑面积145308平方米中的68%的物业（具体见第四章双方物业分配方案）所有权。（第四条）乙方依法中标后作为投资开发的主体，应办理项目的立项批复、规划方案、规划许可证等政府批文，以保证项目开发建设的各项手续合法、有效；乙方全权负责项目建设开发事宜（包括支付全部建设资金）。甲方依据本合同约定所分得的建筑面积，是甲方作为本项目建设用地原用地方获得的补偿，由乙方代建；本项目建设工期（指工程整体竣工并办理完毕备案手续，不含精装修验收）为政府部门同意项目复工后36个月，乙方应当于项目工程竣工备案后150天内，将甲方分成物业部分办理权属登记手续的相关资料报权属登记机关备案，并在政府有关部门规定的期限内为甲方申领房屋所有权证。双方物业分配方案（第四章）为：（第十九条公用面积分配方案）按照原初步设计方案大厦已建成的地下一层至地下四层53000平方米内，甲、乙双方分别享有32%和68%的所有权，超出53000平方米的地下面积部分，甲、乙双方按28%和72%分配所有权，以上面积分配计算中包含人防面积；地上一层及以上部；地上**及以上部分分配区域内的面积（含电梯井及前室，电梯、空调、水泵等机房和设备用房及其他相关用房等），应根据设计施工图确定的建筑面积计入双方各自应分配的面积数量中；地上一层及以上部；地上**及以上部分的公用面积，甲、乙双方按32%和68%的比例分配，新增面积甲乙双方按28%和72%的比例分配，具体方案双方另行协商确定；地面及原设计方案；地面及原设计方案地下停车场车位数%和68%的比例分配，新增面积甲乙双方按28%和72%的比例分配，具体方案双方另行协商确定。（第二十条非公用面积分配方案）大厦建成后，原先规划确定的地上建筑面积145308平方米范围内甲、乙双方按32%和68%的比例分配所有权；根据新的《规划意见书》，项目的规划控制规模为184800平方米，对超出原先规划确定的地上建筑规模145308平方米的部分，共计地上建筑面积39492平方米（以实际竣工面积为准），乙方可分得72%部分，即28434．24平方米，甲方可分得28%部分，即11057．76平方米。考虑工程建成后双方使用、出入及物业管理方便，双方面积位置按以下原则分配：裙房中东跨楼座即A-F轴与15-21轴之间所围一层至六层部分为乙方应分面积；甲方在大厦裙房地上一层至四层F轴以北、15轴以西范围内先取得32%的物业，不足部分面积位置的取得双方另行商议确定（第二十条第3款）；详细具体的物业分配方案应当以上述规定为原则，在大厦设计方案经政府有关部门审批后30日内，双方以在初步设计和施工图上标线的方式最终确定，此图作为本协议不可分割的附件与本协议具有同等法律效力；为便于双方物业的使用和管理，在面积分配出现同层分割时，可优先考虑乙方以高于综合成本价、低于市场价的价格回收属于对方产权区域内的面积；甲、乙双方分成物业部分面积的核定最终以政府主管部门所测定的结果为准。诉讼中，中房京贸公司与一商集团就上述2005年9月1日《建设公主坟综合商业大厦协议》的部分条款在理解上存在分歧：1．关于“新增面积”，中房京贸公司认为特指Q轴以北部分（主要是D座及部分裙房和地下室），故在项目分割时一商集团应从Q轴以南部分取得32%、在Q轴以北部分取得28%的面积。一商集团则认为，现行规划与原有规划相比，属于整体变化，并非部分增加，故“新增面积”无法在物理上确定，而仅指在数量上超过原有面积的部分；按照协议条款、中房京贸公司事后承诺（详见下文致建委的函）及“方便使用、出入及物业管理”的原则，一商集团所分地上面积应首先从裙房一至四层（东跨楼座除外）取得，然后从C座17-19层取得，不足部分再从裙房五层取得。2．关于第二十条第3款中的“F轴以北、15轴以西范围”，中房京贸公司认为是指“F轴以北且15轴以西的范围”（裙房西北角）；一商集团则认为是指“F轴以北或15轴以西的范围”，即扣除“A-F轴与15-21轴之间所围面积”以外的其余部分。3．关于第二十条第3款中的“32%的物业”，中房京贸公司认为是指“F轴以北且15轴以西范围内物业的32%”；一商集团则认为是指其应得的“原先规划确定的地上建筑规模145308平方米中的32%”。2005年11月9日，原北京市国土资源局与中房京贸公司、一商集团分别签订国有土地使用权出让合同（两份合同分别载明中房京贸公司的用地面积为23135．2平方米、一商集团的用地面积为10464．8平方米，但两份合同的附图完全一致）。2005年12月23日，北京市发展和改革委员会、原北京市建设委员会批复同意中房京贸公司与一商集团合作开发涉案项目。后相关主管部门明确一商集团和中房京贸公司为涉案项目的共同用地单位、建设单位，双方以共同名义领取《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（载明建设规模259958平方米，地上部分1847，地上部分184758平方米，地下部分75200平方米平方米；含邮局1201平方米，其中地上258平方米，地下943平方米，地下943平方米许可证》（颁发日期为2007年10月29日）。2006年，涉案项目实际重新开工，存在“边设计、边规划、边施工”的现象。在此期间，一商集团与中房京贸公司多次相互致函，就项目设计、施工等问题进行交涉。一商集团在函件中对裙房部分的设计方案提出修改意见，其中多处包含裙房一至四层F轴以北、15轴以西范围内的全部面积（即除东跨楼座以外的部分）全部归其所有的意思；中房京贸公司部分同意一商集团的修改意见，未明确否认一商集团关于裙房一至四层大部分归其所有的主张，在2007年4月16日复函中还表示：“去年八月二十日在设计方案成型初期，贵我双方主要负责人针对各业态功能的使用和双方物业权属划界分区进行了深入的讨论研究，并达成了基本共识”。一商集团认为，相关函件内容可以证明中房京贸公司认可裙房一至四层除东跨楼座以外的部分归一商集团所有；中房京贸公司认可函件的真实性，但否认一商集团的证明目的。2007年7月24日，一商集团向中房京贸公司发出《关于尽快完善的函》，要求尽快落实双方建筑面积分配方案，并在图纸上标注具体位置，作为双方协议的附件。2007年7月27日，中房京贸公司向一商集团复函称：根据《建设公主坟综合商业大厦协议》，贵我双方就尽快完善协议进行了反复协商，目前双方已达成基本共识；此基础上，我公司请设计单位北京市建筑设计研究院就贵方分摊面积的明细进行了分类统计（见附表），并标注在附图上（见附图），请贵方予以确认。该复函所附《一商分摊面积明细表》加盖“北京市建筑设计研究院BTAD-2A2工作室”印章（落款日期2007年7月26日），载明：总面积80713．3平方米，其中包含地上面积57514．32平方米、地下面积2319、地下面积23198面积由两大部；地上面积由两大部分组成62平方米（包括大堂、二至五层核心筒、六至十九层标准层、屋顶机房等）和裙房商业面积33152．32平方米（包括一、二、三、四层及分摊邮局、人防、出屋面楼梯等）；该复函附图（出图日期2007年6月14日）同样加盖上述工作室印章，图中显示裙房一至四层除东跨楼座以外的部分均标注为“一商面积”。2007年11月5日，“因消防审批、人防审批、外审及各专业修改带来诸多面积变化”，北京市建筑设计研究院BTAD-2A2工作室重新出具《国海中心（公主坟综合商业大厦）—一商各层面积记录》及附图（出图日期2007年11月2日），声明2007年7月26日明细表作废。该面积记录载明：地上面积总面积5：地上面积总面积57105平方米裙房34826平方米（包括一、二、三、四层大部分及五、六层小部分）、C座办公22279平方米；该面积记录附图显示：裙房一至四层除东跨楼座以外的部分、裙房五至六层的小部分（共700余平方米）均标注为“一商面积”。诉讼中，一商集团认为，上述函件及附表、附图等足以证明双方已认可大部分裙房归一商集团所有；中房京贸公司认可其复函的真实性，但否认附表及附图的真实性（理由是设计单位系“北京市建筑设计研究院”而非“北京市建筑设计研究院BTAD-2A2工作室”；附图、附表没有设计人员签字；既然附图系应一商集团要求制作，则其落款日期不应早于一商集团发函日期，前者是2007年6月14日，后者是2007年7月24日），而且主张“分摊面积”不等于“分配面积”。本院要求中房京贸公司提交其自行留存的上述复函的附表及附图，该公司称未找到。2007年底，涉案项目结构封顶；2009年底，各分项工程陆续完工。截至目前，A座（门牌号为北京市海淀区复兴路17号院1号楼）、D座（门牌号为北京市海淀区复兴路17号院4号楼）已通过规划验收和工程质量四方验收，并已办理竣工验收备案；B座（门牌号为北京市海淀区复兴路17号院2号楼）已通过工程质量四方验收，未办理规划验收和竣工验收备案；C座（门牌号为北京市海淀区复兴路17号院3号楼）、裙房及地下部分已通过规划验收和工程质量四方验收，未办理竣工验收备案。关于验收备案手续不齐全的原因，双方各执一词：中房京贸公司认为是由于一商集团不配合及法院查封造成的；一商集团认为办理相关手续并不需要其配合，因为中房京贸公司在办理A、D座手续时并未要求一商集团作任何配合。诉讼中，双方一致同意重新启动并加快推进相关手续的办理进程，但中房京贸公司称由于行政机构调整的原因现无进展。2007年11月，中房京贸公司领取涉案项目D座的预售许可证。2008年起，中房京贸公司继续向原北京市建设委员会申请办理A、B座的预售许可证。一商集团不同意在双方就房屋具体分配方案达成协议前，为中房京贸公司办理预售许可手续。2008年4月24日，原北京市建设委员会房屋交易市场管理处向一商集团发出《关于国海中心项目预售情况的确认函》，主要内容为：根据北京市建筑设计研究院出具的面积测算表，国海广场1-5层商业地上裙房和C座写字楼的地上建筑面积之和为83652平方米，该项目地下项目也未申请预售，根据双方协议已超过应预留给你单位的面积和纠纷面积（即杭州万和公司主张折抵的C座6-16层）；中房京贸公司表示未与你单位达成协议前对上述部分不进行预售、抵押；鉴于此，我委将对国海广场1-5层商业裙房、C座写字楼以及项目全部地下部分不予预售许可，以维护你公司在项目中的权益；同意中房京贸公司关于A、B座写字楼的预售许可申请，请你公司对上述情况进行确认。2008年4月25日，一商集团向原北京市建设委员会房屋交易市场管理处复函，主要内容如下：虽然国海广场1-5层商业裙房和C座写字楼的地上建筑面积之和为83652平方米，但中房京贸公司一直主张裙房地上五层及A-F轴、15-21轴所围面积归其所有，再减去其与杭州万和公司存在纠纷的面积（即C座6-16层），则所剩面积（即裙房一至四层除东跨楼座以外的部分加上C座17-19层）不够我方应分得的地上面积57556．32平方米;因此，如果中房京贸公司承诺我方对裙房五层商业拥有分配权，以补足我方应分得的面积数，我方同意发给其A、B座写字楼预售许可证。2008年5月26日、29日及6月4日，中房京贸公司先后三次致函原北京市建设委员会，承诺如下：我公司在未与一商集团就物业面积如何划分达成协议之前，不再申请办理5层商业裙房及C座写字楼的销售许可证，以此预留的面积作为与该公司进行物业分配的基础，同意该公司对五层裙房拥有分配权，以补足其应分得的面积数；如果我公司与该公司最后不能达成一致意见并签署协议，我公司愿意承担由此引起的一切经济与法律后果。诉讼中，一商集团认为，上述证据足以证明中房京贸公司认可五层裙房亦为一商集团可分面积，且同意一商集团主张的分配顺序（即先取得裙房一至四层除东跨楼座以外的部分，后取得C座17-19层，不足部分再从裙房五层取得）；中房京贸公司认为其仅同意5层商业裙房及C座写字楼作为物业分配的基础，不认可一商集团的其他证明目的。自2007年底起，中房京贸公司将D座公寓中的278套房屋（暂测面积2．1万余平方米）陆续向公众销售，按照建筑面积计算，销售均价为26145元/平方米，销售总价约7．2亿元。2008年6月24日，中房京贸公司与购买人中国电子进出口总公司签订A座写字楼（暂测面积4．2万余平方米）房屋买卖合同，按照建筑面积计算，合同价格为17465元/平方米，销售总价约7．4亿元。2009年8月28日，中房京贸公司与购买人中国建材股份有限公司签订B座写字楼（暂测面积4．2万余平方米）房屋买卖合同，按照建筑面积计算，合同价格为26100元/平方米，销售总价约11．2亿元。涉案项目中未销售的房屋目前均由中房京贸公司控制（出租、自用或空置），其中C座写字楼6-16层已根据杭州万和公司的申请被查封，C座写字楼17-19层、全部裙房及地下室、D座公寓6套房屋已根据一商集团的申请被查封。2009年2月，中房京贸公司起诉至北京市海淀区人民法院，要求分割涉案项目，一商集团提出反诉。2009年12月，该院作出（2009）海民初字第6082号民事判决，主要内容是：裙房除东跨楼座以外的面积、C座十七至十九层、地下一层G轴至b、地下**G轴至b轴部分及地下**b轴至D轴部分归一商集团所有贸公司所有。中房京贸公司不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2010年7月，北京市第一中级人民法院以一审认定事实不清、适用法律程序错误为由，作出（2010）一中民终字第5667号民事裁定：撤销原判，发回重审。重审中，北京市海淀区人民法院委托北京市测绘设计研究院对涉案项目进行测绘。2015年12月，北京市测绘设计研究院出具2012鉴定2号《司法鉴定检验报告书》。该报告书显示：涉案项目总建筑面积（套内面积+公摊面积）为262238．16平方米，其中A座42336．13平方米、B座42874．75平方米、C座25487．78平方米（除6层面积为1840．52平方米外，其余各层面积均为1819．02平方米）、D座27513．86平方米、裙房63809．98平方米（一层含不分摊部位-2．55平方米，西南侧、西北侧、东南侧有三处人防面积共计148．02平方米，邮局位于裙房一层最北端东侧、面积尚未测定）、地下部分6021、地下部分60215一层含汽车库（地下**含汽车库7776一681．15平方米、邮局二466．18平方米、职工食堂1073．54平方米、自行车库3858．99平方米、不分摊部位-553．87平方米，地下二层含汽车库，地下**含汽车库18515食堂312．86平方米、不分摊部位-418．12平方米，地下三层含汽车库，地下**含汽车库17034摊部位-1796．72平方米，地下四层含人防面，地下**含人防面积11749摊部位1515．48平方米）。由于此次测绘沿用了中房京贸公司销售房屋时备案的分摊方案，该方案与实际情况有所出入，故导致不分摊部位的出现；上述不分摊部位的面积为正数表示有的公用部位已实际建设且应分摊而未被分摊的情况，上述不分摊部位的面积为负数则表示有的部位本应建设公用设施且已被其他楼座分摊但实际并未建设的情况。2016年1月，北京市海淀区人民法院以涉案标的巨大为由，裁定将此案移送本院。2016年6月7日，双方当事人按照本院确定的标的额交纳案件受理费后，本院予以立案。经本院主持质证，双方当事人认可上述《司法鉴定检验报告书》记载的测绘结果，但均提出了补充测绘申请：中房京贸公司要求继续测定Q轴的实际位置；测算原有裙房（Q轴以南部分）的建筑面积、新增裙房（Q轴以北部分）的建筑面积；测算裙房一至四层F轴以北且15轴以西部分的建筑面积。一商集团要求按照施工图纸测算地下车位的个数及单个车位的建筑面积；测算裙房一至五层“A-F轴与15-21轴之间所围部分”的建筑面积，同时测算其中四部电梯所占部位的建筑面积（理由是该四部电梯服务于整个裙房，应划归一商集团），测算与“A-F轴与15-21轴之间所围部分”毗连的边角部分（因这些边角部分无独立使用价值，故应一并划归中房京贸公司）；测算裙房一层邮局的位置及建筑面积。关于涉案项目中邮局的移交问题，本院先后函询北京市规划和国土资源管理委员会及中国邮政集团公司北京市海淀区万寿路邮政支局；前者答复：“本处邮政支局的移交事宜，应按照中房京贸公司与万寿路邮局签订的合同内容执行”；后者答复，其未与中房京贸公司签订过合同，但主张邮局应当按照北京市人民政府京政发[2011]4号文的相关规定有偿移交。目前，各方尚未就此达成一致意见。为合理划分“裙房东跨楼座”与该幢其余部分，本院函询北京市测绘设计研究院的建议；该院以房屋现状为基础，以双方使用、出入及管理便利且不产生无使用价值的畸零部分（双方就此无异议）为原则，以邻近A、F轴和15、21轴的实体墙对两部分进行调整划分并提供了文字说明（详见附件）和示意图。另经北京市测绘设计研究院初步计算，“裙房东跨楼座”内包含的建筑面积不会小于1500平方米。以上事实有双方当事人陈述、相关书证、《司法鉴定检验报告书》、相关部门和单位的复函等在案为证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，当事人签订的《建设公主坟综合商业大厦协议》及相关补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。涉案项目早已竣工，一商集团理应分得其应得的部分。中房京贸公司主张，对于涉案项目未销售部分由双方依约定分配，而对于已销售部分则由其按照比例给予一商集团现金补偿；其该项主张与双方协议确定的分割原则不符，也违背了其在办理A、B座预售许可证时作出的承诺，本院不予采纳。中房京贸公司还主张，将涉案项目以Q轴为界划分为“原有部分”和“新增部分”，然后对二者分别按比例分割；其该项主张无明确的合同依据，且此种分割方法既不符合项目现状（新规划与原规划相比，不仅建筑面积增加，建筑结构也有较大变化，故无法从物理上对“原有部分”和“新增部分”进行明确划分），也不符合双方协议约定的“方便使用、出入及物业管理”的分割原则，本院亦不予采纳。对于如何理解《建设公主坟综合商业大厦协议》第二十条第3款关于“甲方在大厦裙房地上一层至四层F轴以北、15轴以西范围内先取得32%的物业”的约定，双方存在争议；该条款中的“F轴以北、15轴以西范围”及“32%的物业”在字面上确有歧义，但综合考察现有证据，应当采信一商集团的主张（即甲方应得的占原规划地上面积32%的物业首先从裙房一至四层F轴以北或15轴以西范围内取得），理由如下：（1）从双方协议上下文的用词上看，乙方应分得的裙房明确为“A-F轴与15-21轴之间所围部分”，具有严格的确定性；而甲方应分得的裙房仅约定为“F轴以北、15轴以西范围内”，并未限定于“F轴以北且15轴以西范围”（即裙房西北角）。双方协议中多次出现“32%”的字眼，均指涉“原有规划面积（地上或地下）的3（地上或地下明显的连贯性。（2）从双方订立合同的目的来看，上述协议第二十条的功能在于划分各自从地上面积应得的部分（双方协议第一条、第三条明确约定：双方分别取得根据原先规划确定的地上建筑面积145308平方米中的32%和68%的物业，具体见第四章双方物业分配方案）。如果按照中房京贸公司的解释，一商集团只应分得“裙房地上一层至四层F轴以北且15轴以西范围内的32%”（仅约一万余平方米），则后者应分得的大部分地上面积并未得到落实，双方签订合同的主要目的无从实现；而且，按照项目现状，“裙房地上一层至四层F轴以北且15轴以东范围”（东北角）及“裙房地上一层至四层F轴以南且15轴以西范围”（西南角）面积很小，难以与裙房西北角分离而进行独立使用，双方在协议中仅处理裙房西北角而不涉及裙房东北角和西南角明显有悖常理。反之，如果按照一商集团的主张，其应得地上面积的主体部分，即原有规划地上面积的32%首先从裙房一至四层除东跨楼座以外的部分（二者面积比较接近，均为4万余平方米）取得，剩余不足部分另行协商，则既实现了对于地上面积的大致分配，也符合项目实际状况及“方便使用、出入及物业管理”的原则。（3）从双方协议签订前后的相关情况来看，一商集团的主张依据更为充足。中房北京公司和中房集团始终承认“地面几层商业用房归一商集团”；2004年11月，徐立鹏代表中房集团与一商集团签订的《合作建设公主坟综合商业大厦合同补充协议（草签稿）》明确约定：“一商集团在F轴北、15轴西大厦地下一层至裙房六层范围内，由下至上取得属于自己32%的物业”；2005年9月，同样是徐立鹏代表中房京贸公司与一商集团签订《建设公主坟综合商业大厦协议》，该协议第二十条第三款与上述《合作建设公主坟综合商业大厦合同补充协议（草签稿）》的约定在文字上虽有细微差异（“取得32%的物业”与“取得属于自己32%的物业”），但不足以认定二者在内容上存在实质性区别（若如此则应有更详细的表述）；更为重要的是，双方签订《建设公主坟综合商业大厦协议》后，一商集团于2007年7月24日向中房京贸公司发出《关于尽快完善的函》，要求尽快落实双方建筑面积分配方案，后者于2007年7月27日向前者复函并在附图中将裙房一至四层除东跨楼座以外的部分均标注为“一商面积”（后来于2007年11月2日出具的附图亦作类似标注）。综上，现有证据充分表明，裙房一至四层除东跨楼座以外的部分应归一商集团所有。关于裙房第五层，双方协议虽仅约定东跨楼座归中房京贸公司而未约定其他部分的归属，但中房京贸公司在办理项目A、B座预售许可证时多次明确承诺：“同意该公司（一商集团）对五层裙房拥有分配权，以补足其应分得的面积数”；在裙房一至四层除东跨楼座以外的部分分归一商集团的前提下，考虑房屋在分割后管理使用上的便利，本院认为裙房第五层除东跨楼座以外的部分也以分归一商集团为宜。一商集团主张其应按照先裙房一至四层除东跨楼座以外的部分、再C座17-19层、后裙房第五层的顺序分得房屋，因双方事先事后均未就此达成一致，故本院不予采纳。由上可见，本案的基本事实以及涉案项目主要争议部分的分割原则是清楚的，但为了完成该项目的精确分割，还需要进行详细的补充测绘。鉴于该项目的实际状况（相当部分为大面积的开放空间、并未划分至最小使用单位），如不事先确定分割方案，补充测绘难以开展。基于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定——“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”，为加快案件审理进程，避免涉案房产继续闲置浪费，本案有必要且有可能作出部分先行判决，详述如下：依据《司法鉴定检验报告书》之表4，涉案项目总建筑面积为262238．16平方米，减去地下面积60215．66平方米，地上面积共计20，地上面积共计202022在不考虑邮局移交问题的情况下（邮局地上地下面积总计1200余平方米，对整体数据影响不大）一商集团应分得地上面积约62378．62平方米，计算公式为：145308*32%+（202022．5-145308）*28%=62378．62。裙房的总建筑面积为63809．98平方米，东跨楼座的外围投影面积为9213．57平方米，建筑面积可能小于投影面积（因为其中包含A座公用面积），但不会小于1500平方米；所以一商集团先分得裙房中除东跨楼座以外的部分，不会超过其应得的地上面积总数（63809．98-1500=62309．98综上，本院将按照上述方案先行作出部分判决，对于双方的其他诉讼请求则待查清事实后再行处理。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，判决如下：一、北京市海淀区复兴路17号院1号楼（A座）、2号楼（B座）、3号楼（C座）10-16层、4号楼（D座）、裙房一至四层东跨楼座（四至详见附件）及地下二层范围内的套内面积及相应的分摊共有共用面积归原告（反诉被告）中房京贸房地产开发有限公司所有；北京市海淀区复兴路17号院裙房一至五层除东跨楼座、邮局与人防面积以外的部分，地下一层汽车库，，地下**汽车库，地下**职工食堂及地下**自行车库范围内的套内面积及相应的分摊共有共用面积归被告商集团有限责任公司所有；二、北京市海淀区复兴路17号院裙房一层人防面积中位于西北侧（近D座）、位于东北侧（近**）的部分归原告（反诉被告）中房京贸房地产开发有限公司管理使用；位于西南侧（近**）的部分归被告（反诉原告）北京一商集团有限责任公司管理使用；三、于本判决生效后七日内，原告（反诉被告）中房京贸房地产开发有限公司将上述第一、二项分归被告（反诉原告）北京一商集团有限责任公司的房产交付后者；四、于本判决生效后六十日内，原告（反诉被告）中房京贸房地产开发有限公司将上述第一、二项分归被告（反诉原告）北京一商集团有限责任公司的房产的竣工验收备案手续办理完毕；被告（反诉原告）北京一商集团有限责任公司在必要时予以协助。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长  单国钧审 判 员  史德海代理审判员  汪 明二〇一八年九月十四日书 记 员  贾蒙霓书 记 员  李佳欣附件：裙房东跨楼座四至1．第一层包括两部分：（1）第一部分西起1-15线，东至1-21线，北起1-F线，南至1-A线。1-15线北起12#楼梯东北角墙中线交点，沿12#楼梯间东墙中线拐至该楼梯南侧墙中线，接E-KT5#电梯井东墙中线拐至南墙中线，沿实体墙拐至E-KT7#电梯井北侧男卫生间北侧墙中线，接该卫生间西侧墙中线和南侧墙中线，接E-KT8#、E-KT10#电梯井东侧实体墙的中线至14#楼梯间北墙中线拐至该楼梯东侧墙中线，接14#楼梯南侧消防前室东侧墙中线，接A-KTX1#电梯井南侧管井南墙中线并向南沿实体墙中线至南外墙中线。1-21线为A0轴到F轴之间的东外墙中线。1-F线西起12#楼梯东北角墙中线交点，沿F轴北侧实体墙中线，东至1-21线。1-A线为14轴至21轴之间的南外墙中线。（2）第二部分西起1-14线，东至1-15线，北起1-C线，南至1-A线。1-14线北起14#楼梯西北角墙中线交点，沿14#楼梯西墙中线接正压送风竖井西墙中线拐至强电间西侧墙中线，接强电间西侧男、女卫生间南墙中线拐至27#楼梯东侧墙中线，沿实体墙中线南至南外墙中线。1-15线同上。1-C线西起14#楼梯西北角墙中线交点，沿14#楼梯北墙中线，东至1-15线。1-A线同上。2．第二层西起2-15线，东至2-21线，北起2-F线，南至2-A线。2-15线北起12#楼梯东北角墙中线交点，沿12#楼梯间东墙中线拐至该楼梯南墙中线，接E-KT5#电梯井东墙中线拐至南墙中线，沿实体墙拐至E-KT7#电梯井北侧男卫生间北侧墙中线，接该卫生间西侧墙中线和南侧墙中线，接E-KT8#、E-KT10#电梯井东侧实体墙的中线至14#楼梯间北墙中线拐至该楼梯西侧墙中线，接正压送风竖井西墙中线拐至强电间西侧墙中线，接强电间西侧男、女卫生间南墙中线拐至27#楼梯东侧墙中线，沿实体墙中线南至南外墙中线。2-21线为A0轴到F轴之间的东外墙中线。2-F线西起12#楼梯东北角墙中线交点，沿F轴北侧实体墙中线，东至2-21线。2-A线为14轴至21轴之间的南外墙中线。3．第三层西起3-15线，东至3-21线，北起3-F线，南至3-A线。3-15线走向同2-15线，3-21线走向同2-21线，3-F线走向同2-F线，3-A线走向同2-A线。4．第四层西起4-15线，东至4-21线，北起4-F线，南至4-A线。4-15线走向同2-15线，4-21线走向同2-21线，4-F线走向同2-F线，4-A线走向同2-A线。5．第五层西起5-15线，东至5-21线，北起5-F线，南至5-A线。5-15线北起15轴与F轴相交所在实体墙中线交点，向南拐至D轴所在实体墙中线，沿D轴所在实体墙中线拐至14轴与D轴相交所在实体墙中线交点，沿14轴所在实体墙中线，南至南外墙中线。5-21线为A0轴到F轴之间的东外墙中线。5-F线西起15轴与F轴相交所在实体墙中线交点，向东至12#楼梯前室西墙中线接12#楼梯间及其前室的南墙中线，拐至12#楼梯的东墙中线，接F轴北侧实体墙中线，东至5-21线。5-A线为14轴至21轴之间的南外墙中线。