福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初3167号 原告：黄晨，男，1982年6月2日出生，汉族，住福建省宁德市区。 委托诉讼代理人：冯伟，福建名仕（宁德）律师事务所律师。 被告：杨学朝，男，1992年8月19日出生，汉族，户籍地址福建省宁德市蕉城区，现住上海市黄浦区。 被告：陈伏鉴，男，1987年11月26日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告黄晨与被告杨学朝、陈伏鉴租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晨的委托诉讼代理人冯伟到庭到庭参加诉讼，被告杨学朝、陈伏鉴经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 黄晨向本院提出诉讼请求：判令杨学朝、陈伏鉴支付租金233348.3元及按月利率2%标准计算违约金，其中计至2018年7月12日止的违约金为152609.89元，此后至租金付清之日止的违约金仍按标准计算；2.判令杨学朝、陈伏鉴支付物业管理费17928.44元。事实与理由：2014年7月30日，黄晨与杨学朝、陈伏鉴签订房屋租赁合同，杨学朝、陈伏鉴向黄晨承租坐落于宁德市××广场××幢××号××层××平方米的商业营业用房。约定：1.租赁期限2014年7月13日至2018年9月12日；2.租金按季度交付，第一年度租金25542元（不含税金），从第二年起租金在上年度基础上上浮百分之十，下季度租金在上季度末十天前缴纳；3.杨学朝、陈伏鉴负责缴纳房屋租赁期间所发生的水费、电费、物业管理费、闭路电视费等；4.杨学朝、陈伏鉴拖欠租金款连续7天以上的，黄晨有权终止合同，收回房屋，不退还押金并赔偿由其造成黄晨的经济损失；5.杨学朝、陈伏鉴逾期交付租金，每逾期一日，按租金额的日百分之五向黄晨支付违约金等。合同签订后，杨学朝、陈伏鉴仅按时支付了至2015年1月12日止两季度租金，此后就开始结欠租金，对于第三季度应付的25542元的租金拖延至2015年3月28日才支付了5500元，对于结欠的2万元租金，杨学朝、陈伏鉴出具一份欠条，并承诺按月息3分标准支付利息。截止2018年3月，杨学朝、陈伏鉴结欠的租金已高达30多万元，另外尚欠物业管理费26856.43元，黄晨已为其垫付了17928.44元。因杨学朝、陈伏鉴无法按时足额支付租金，时至2018年3月，在联系到新的转租人后，经协商黄晨同意解除与其签订的租赁合同，杨学朝、陈伏鉴店铺中的设备也一并转让给新的承租人，相应的设备转让款10万则由新的承租人直接支付给黄晨抵偿被告结欠的租金，另外扣除杨学朝、陈伏鉴的1.7万元押金后，杨学朝、陈伏鉴未付的租金仍高达23万多元。黄晨、杨学朝、陈伏鉴在租赁合同中明确约定，杨学朝、陈伏鉴逾期交付租金，每逾期一日，按租金额的日百分之五支付违约金，现考虑至杨学朝、陈伏鉴的实际情况，黄晨自愿将违约金的计算标准下调至月利率2%的标准执行，结止2018年7月12日，杨学朝、陈伏鉴应支付的违约金亦达到15多万元。 杨学朝、陈伏鉴未作答辩。 黄晨围绕诉讼请求依法提交了杨学朝身份证、房屋租赁合同、欠条、水电及物业管理费凭证、物业缴费通知书、银行卡支付凭证、房产证、亲属关系证明书，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄晨系宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场11幢102号的房屋所有权人。2014年7月13日，黄晨与杨学朝签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：黄晨将宁德市蕉城区天湖东路1号宁德万达广场11幢102号1-2层的房屋出租杨学朝，建筑面积为141.90平方米，租赁期限为2014年7月13日起至2018年9月12日止；季度租金25542元（不含税金），按季交付，第二年起租金在上年度基础上上浮百分之十，杨朝学在签订合同时，当天向黄晨缴纳押金17000元，租金25242元，下一季度租金在上季度末十天前缴纳；杨朝学应负责缴纳该房屋租赁期间内所发生的费用（水费、电费、物业管理费、闭路电视费）；杨学朝向黄晨交房时，黄晨应将押金全部退还给杨学朝，如杨学朝有欠缴的租金和其他未结清费用，则黄晨可将押金折抵后剩余部分退还给杨学朝；杨学朝拖欠租金款连续七天以上的，黄晨有权终止合同，收回房屋，不退还押金，并赔偿由其造成的经济损失；杨学朝逾期交付租金，每逾期一日，黄晨向杨学朝征收出租金额的日百分之五违约金。 合同签订后，黄晨依约向杨学朝交付案涉出租房屋，同时，杨朝学向黄晨缴纳押金17000元，并支付租金至2015年1月12日，2015年3月28日，杨学朝向黄晨支付2015年1月13日至同年4月12日期间租金5500元，2015年3月28日，陈伏鉴出具一份欠条，欠条载明“欠黄鼎光万达华城11幢102店租贰万元整，月息按3%计算。”2018年3月，案涉出租房屋由他人承租，经协商双方同意解除上述租赁合同，同时，黄晨同意杨学朝租赁房内设备转让新承租人折价10万元作为杨学朝租赁期内所欠租金。2018年4月14日，黄晨为杨学朝垫付物业管理费17928.44元。又查明，黄晨与黄鼎光系父子关系。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”黄晨与杨学朝签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约全面履行自己的义务。合同履行过程中，黄晨依约向杨学朝交付租赁房屋，但杨学朝自2015年1月起未完全履行支付租金及缴纳物业管理费的义务，构成违约。2018年3月，案涉出租房屋由他人承租，双方同意解除合同，应予准许。杨学朝应向黄晨支付合同解除前所欠租金，2015年1月13日至2018年3月31日期间产生的租金为355848.3元，杨学朝已付5500元，扣除黄晨同意设备折价款10万元、押金17000元抵偿租金，杨学朝仍欠租金233348.3元。现黄晨主张杨学朝支付租金233348.3元、代垫物业管理费17928.44元以及偿付逾期支付租金违约金调整为按月利率2%计算，应予支持。黄晨主张陈伏鉴为案涉房屋共同承租人，应当共同承担清偿责任，陈伏鉴是否案涉房屋共同承租人，案涉合同无记载，所提供2015年3月28日陈伏鉴出具的欠条，欠条记载其欠案涉房屋租金，是否为案涉合同租赁期间所欠，意思表示不明确，因而，从本案合同订立以及合同履约情形均无法判定陈伏鉴系案涉房屋共同承租人，系举证不能，黄晨该项主张，本院不予支持。杨学朝、陈伏鉴未到庭，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、杨学朝应于本判决生效之日向黄晨支付租金233348.3元及偿付逾期付款违约金（其中截止2018年7月12日违约金为152609.89元，自2018年7月13日起至付清之日止违约金，按月利率2%计算）； 二、杨学朝应于本判决生效之日向黄晨支付代垫物业管理费17928.44元； 三、驳回黄晨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7360元，减半收取3680元，由杨学朝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 员 蒋俐兴 二〇一八年九月二十八日 法官助理 林芳苓 书 记 员 陈巧梨 附：本案所涉及主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。