江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0206民初578号原告:罗小芬,男,1968年8月2日出生,汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：潘洪，江苏屹杰律师事务所律师。被告:张鹏,男,1987年11月11日出生，汉族，住江苏省兴化市。被告:奚娴,女,1989年1月6日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：张瑞，江苏锡惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱凌斐，江苏锡惠律师事务所律师。原告罗小芬与被告张鹏、奚娴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗小芬的委托诉讼代理人潘洪、被告奚娴的委托诉讼代理人钱凌斐到庭参加了诉讼。被告张鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗小芬向本院提出如下诉讼请求:1、要求解除双方于2017年5月10日签订的房屋买卖合同；2、要求被告向原告支付违约金115600元；3、判令本案诉讼费、保全费由被告承担；事实与理由：2017年5月10日，原、被告双方在无锡泰和房产经纪有限公司组织下签订了关于无锡市惠山区阳光壹佰国际城552单元2501室的房屋买卖合同。后因被告存在多起债务纠纷，房屋已被多家法院查封，原告与被告协商，但是被告屡次推脱，导致原合同无法继续履行，原告无法取得房屋的产权，遂起诉至法院请求判如所请。被告奚娴辩称：1、涉案房屋存在抵押，在签订合同前，已经将相应的抵押情况告知中介，原告也知晓此事，在签订合同后，抵押权人并未知晓房屋已经进行转让，所以转让行为无效，合同应属无效合同；2、按照合同约定，原告应该于2017年6月10日前交付首付款，但是其一直未予支付，涉案房屋被查封是在2017年6月29日，所以不存在原告所述的合同无法履行的情况，且同时从中介得知，原告无法获得银行贷款资格，因此我方不存在过错。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张鹏未予答辩。经审理查明：2017年5月10日，罗小芬与张鹏、奚娴、无锡泰和房产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订了房屋买卖合同一份。合同约定：张鹏、奚娴将坐落于无锡市惠山区阳光壹佰552-2501房屋出售给罗小芬，中介公司提供中介服务；房屋成交价格1156000元；罗小芬于2017年5月10日交付定金20000元、于2017年6月10日交付房款226000元、剩余房款910000元由罗小芬委托中介公司代办30年商业贷款。合同同时约定：张鹏、奚娴须保证房屋权属无争议，若发生与张鹏、奚娴有关的权属纠纷或债务纠纷，由张鹏、奚娴负责解决，如导致合同无法履行或罗小芬无法取得产权证，张鹏、奚娴应在十日内退还罗小芬已支付的房款并承担一切后果及违约责任；如任何一方拒绝履行合同或解除合同，违约方应向另一方支付房款总额10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应该据实赔偿；如罗小芬未按约定时间付款的，那么每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失。关于其他约定事项：张鹏、奚娴承诺该房屋产权清晰，可以顺利过户。同日，罗小芬交付购房定金20000元。关于涉案房屋所有权及其他有效权利状况如下：涉案房屋的所有权人为张鹏，奚娴系共有人；该房屋在中国银行无锡惠山支行办理了570000元的抵押，债务履行期间为2013年4月24日至2033年4月24日。关于涉案房屋有效限制情况如下：2017年6月29日，涉案房屋被本院查封；同年7月20日，徐州市贾汪区人民法院对涉案房屋予以轮候查封；同年9月28日，无锡市梁溪区人民法院对涉案房屋予以轮候查封。庭审中，奚娴称罗小芬未在合同约定的日期前交付房款构成违约，为此罗小芬向本院提供了中国农业银行的本票一张，该本票系案外人李琴琴于2017年5月25日办理，记载的金额为350000元、收款人为奚娴，罗小芬称系提前将首付款准备好用于支付给张鹏、奚娴，但是当时无法与张鹏、奚娴取得联系。奚娴发表质证意见称：对该证据的真实性不予认可，且并未收到首付款。审理中，本院向案外人李琴琴做了调查，李琴琴称：罗小芬系其公公，为了购买张鹏、奚娴的房子，去银行申请了收款人为奚娴、金额为350000元的本票。本院询问李琴琴为何未将本票交付奚娴，李琴琴称联系不上张鹏、奚娴，且本票金额较大，所以是不会交存中介的。李琴琴向本院提交了网上银行电子回单用以印证。本院还向中介公司的徐延帮做了调查，徐延帮称：罗小芬与张鹏、奚娴房屋买卖这个案子系其经办，关于合同约定的“2017年6月10日交付房款226000元”，该笔钱款罗小芬早就准备好，推迟付款是因为要等罗小芬贷款审批通过，当时是和房东说过的，房东也是同意推迟付款的；中介对房屋做了产权调查，发现房子还有其他抵押查封，就联系房东要求把抵押去除，否则罗小芬的首付款没办法支付，再后来，房东无力偿还抵押，没办法继续下去，一直拖到现在；罗小芬的贷款已经审批通过了，根据银行的要求，首付款提高了；《房屋买卖合同》的其他约定事项“张鹏、奚娴承诺该房屋产权清晰，可以顺利过户”系其书写，在签订合同前，已经询问过房东，房东说当时只有银行贷款。另查明，张鹏、奚娴于2013年6月1日登记结婚。以上事实由房屋买卖合同、收条、无锡市房屋登记簿证明、结婚证、中国农业银行本票及当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、房屋买卖合同是否有效；二、原告罗小芬是否违约；三、被告张鹏、奚娴是否违约。一、关于房屋买卖合同是否有效的问题。罗小芬、张鹏、奚娴在知晓房屋设有银行抵押贷款的情况下，订立房屋买卖合同系当事人真实意思表示；从房屋交易规则来分析，要想实现房屋权利的转移登记，前提须涤除房屋上的抵押权等有效限制性权利，即抵押权人可以事先实现抵押权；上述合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。故双方订立的房屋买卖合同有效。二、关于原告罗小芬是否违约的问题。房屋买卖合同真实有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定：罗小芬应于2017年6月10日交付房款226000元。罗小芬称在5月25日已办理好银行本票用于支付房款，但交付房款系罗小芬的先行义务，属于实践行为，事实上张鹏、奚娴也并未收到该笔款项。罗小芬称因联系不上张鹏、奚娴而无法交付，但未向本院提供诸如通话记录、函件等相应的证据来证明，故本院对其意见不予采信。中介公司的经办人徐延帮陈述张鹏、奚娴同意罗小芬推迟付款，但并未向本院提供任何证据，也无其他事实相印证，证明力较弱，本院亦不予采信。因此罗小芬未按约交付房款是事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。三、关于被告张鹏、奚娴是否违约的问题。房屋买卖合同指向的最终合同目的便是实现房屋的过户、产权的转移登记。本案中，张鹏、奚娴应按照合同的约定确保房屋产权清晰，实现房屋的顺利过户，若发生与张鹏、奚娴有关的权属纠纷或债务纠纷，则由张鹏、奚娴负责解决。现涉案房屋除银行贷款抵押外，且因张鹏、奚娴涉他案被查封，房屋买卖合同已无法继续履行。合同解除是张鹏、奚娴造成的，张鹏、奚娴亦构成违约，应承担合同解除的违约责任。综上，本案涉案房屋买卖合同事实上履行不能，罗小芬要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。罗小芬存在付款违约，应承担每逾期一天按逾期应付款的万分之三向张鹏、奚娴赔偿损失1220.4元。本案房屋买卖合同解除的违约责任方是张鹏、奚娴，罗小芬要求张鹏、奚娴支付房款总额10%的违约金115600元的诉讼请求，本院予以支持，考虑到罗小芬应向张鹏、奚娴支付逾期付款利息1220.4元，故相抵后，张鹏、奚娴应向罗小芬支付的违约金为114379.6元。同时，张鹏、奚娴应向罗小芬返还罗小芬已支付的20000元定金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条，判决如下：一、解除罗小芬、张鹏、奚娴于2017年5月10日签订的房屋买卖合同。二、张鹏、奚娴于本判决生效之日起十日内向罗小芬返还定金20000元并向罗小芬支付违约金114379.6元。案件受理费1360元，保全费1098元，公告费600元，合计3058元，由罗小芬负担1529元，由张鹏、奚娴负担1529元。该款已由罗小芬预交，张鹏、奚娴应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费给付罗小芬。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  边剑扬人民陪审员  吴凤臻人民陪审员  唐 宏二〇一八年九月二十七日书 记 员  许海峰