河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终1949号上诉人（原审原告）：顾洋洋，男，1986年2月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：唐彤瑶、潘松强，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：三门峡远大房地产开发有限公司。住所地：三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。法定代表人：侯军强，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋峰，河南长浩律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人顾洋洋因与被上诉人三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初2242号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顾洋洋的委托诉讼代理人唐彤瑶，被上诉人远大公司的委托诉讼代理人宋峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾洋洋上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审将双方协商解决认定为特殊约定错误。协商解决是商事合同的兜底条款，不属于特殊约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条中的特殊约定指的是对逾期办证违约金的赔偿标准的约定。同时依据《中华人民共和国合同法》第一百二十八条第二款的规定，当事人可以通过和解、调解解决合同争议，协商不成的，可以向人民法院起诉。原审仅依据双方协商解决驳回上诉人的诉讼请求错误。2.双方签订的商品房买卖合同没有约定违约金的计算标准。被上诉人在合同签订后长达四年未给上诉人办理不动产权属登记备案属于严重的违约行为，客观上给上诉人造成损失，被上诉人依法应当承担违约责任，上诉人要求按照年利率3%支付逾期办证违约金符合法律规定。被上诉人远大公司辩称：1.我公司于2017年下半年已经开始通知城市之巅业主前来公司办理房地产权属登记证书的各项手续，目前已经有超过2/3的业主陆续前来办理了手续，并且拿到了不动产证书，但上诉人一直不予办理，导致上诉人权属登记证书没有办理的责任不在我公司，而在上诉人。2.我公司和上诉人签订的商品房买卖合同第15条约定双方协商解决属于特殊约定。上诉人请求我公司赔偿逾期办理房地产权属证书违约金的理由依法不能成立。上诉人和我公司签订的商品房买卖合同明确约定不采用××退房、出卖人退房款并赔偿损失和××不退房、出卖人支付违约金的处理方式，上诉人请求支付违约金明显违背了合同约定，其请求依法不能成立。上诉人的房屋系按揭购房，房屋交付上诉人后对其生活和经济上并未造成任何的实际损失，上诉方也没有举证其有实际损失，故上诉人请求我公司支付违约金的诉请依法不能成立。顾洋洋向一审法院起诉请求：1.判令远大公司将三门峡市湖滨区上阳南路1057号城市之巅小区3单元8-9层05号的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案，并为我办理房地产权属登记证书。2.判令远大公司赔偿我逾期办证违约金，按购房款总额315700元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2013年10月29日计至房地产权属证书办理之日（暂计至2018年2月25日为40997.75元。3、案件受理费由远大公司承担。一审法院认定事实：2011年5月1日，顾洋洋（××）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“××购买的商品房位于湖滨区上阳南1057号楼3单元8-9层05号，建筑面积共109.58平方米，单价为每平方米2881元，总金额315700元。付款方式为其他方式：××于2011年4月29日付清首付款95700元，剩余房款220000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：×1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。×2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。√3、双方协商解决。××顾洋洋在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，顾洋洋缴纳购房款315700元。2013年5月1日，远大公司向顾洋洋交付了房屋。顾洋洋向远大公司要求支付逾期办证违约金无果，诉至法院。一审另查明：2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业办公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”一审庭审中，顾洋洋称见过此份公告，并且认可远大公司于2018年2、3份电话通知其办证，由于双方存在其他纠纷，顾洋洋未签字，导致房产证至今未办理。2017年11月20日，三门峡市国土资源局为涉案的房屋颁发不动产登记证明，该证明显示：“权利人：远大公司；证明权利或事项：首次登记；坐落：湖滨区上阳南路1057号1号楼3单元8层813”。一审庭审中，顾洋洋提交证明一份，内容：“我在2011年5月购买远大公司城市之巅小区3单元913房子一套，房屋总价款31万余元。合同约定2012年5月31日交房，交房半年内办理房产证，但开发商于2013年5月底在房屋不具备移交条件的情况下向业主强行交房。直至今日，房屋产权证未能按合同约定办理出来。因城市之巅小区供暖问题迟迟解决不了，本人在2014年至2018曾多次联合小区其他业主以拒交物业费，并到小区售楼部讨要说法，要求开发商给予经济补偿，并定期公开房产证办理进度。开发商均以各种理由对房产证办理一推再推。小区多位业主均可证明。证明人：刘慧3单元29楼10号、王志恒27楼3单元12号、高连琳4单元23楼17号”。远大公司对该份证明的真实性不予认可，并认为上述证人与本案存在利害关系，且证人均未出庭作证，证据形式不合法。一审法院认为，顾洋洋与远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。远大公司已于2017年11月20日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，故顾洋洋要求远大公司将将三门峡市湖滨区上阳南路1057号城市之巅小区3单元8-9层05号房的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案的诉讼请求不予支持。虽然远大公司完成了到不动产登记机关备案的义务，但是其应当履行该义务的时间为2013年10月29日之前，实际完成时间为2017年11月20日，存在逾期行为。关于逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定，而根据双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：3、双方协商解决。”的约定，当事人之间有特殊约定，即双方协商解决。故顾洋洋依据该条规定要求被告承担逾期办证违约金于法无据。双方在合同中未约定违约责任，亦未约定违约金，同时顾洋洋也没有证据证明远大公司逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其要求逾期办证违约金，证据不足，不予支持。关于顾洋洋要求远大公司办理房产证的请求，远大公司已经将顾洋洋购买的房屋到产权登记机关备案，同时也通知了顾洋洋可以办理房产证，愿意履行随后办理房产证过程中被告应履行的协助义务，尽到了其在办理房产证中应尽的责任，至于最终房产证能否办理亦需要顾洋洋尽到自己应尽的义务，故对顾洋洋该项请求不予支持。综上，顾洋洋对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回顾洋洋的诉讼请求。案件受理费920元，减半收取460元，由顾洋洋负担。二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为：双方签订的商品房买卖合同中明确约定如因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。该约定属于双方对办理房产证逾期责任承担的特殊约定。故对本案纠纷，双方应首先依照合同约定以协商方式解决。因上诉人并未提交合法有效证据证明双方对逾期办理房屋产权登记的责任承担及如何承担等问题进行了协商，故对上诉人要求远大公司支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，一审判决驳回上诉人诉讼请求处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人顾洋洋负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 剑代理审判员  孟大艳代理审判员  杨 超二〇一八年九月十一日书 记 员  秦 艳