四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0824民初40号 原告：李华斌，男，1975年5月19日出生，汉族，四川省苍溪县人，农村居民，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：宋**，四川鉴平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹献国，苍溪县元坝法律服务所法律工作者。 被告：李华清，男，1974年2月15日出生，汉族，四川省苍溪县人，城镇居民，住四川省苍溪县。 被告：苟兴平，男，1972年8月8日出生，汉族，四川省苍溪县人，农村居民，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：杨光兴，苍溪县元坝法律服所法律工作者。 被告：四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司。住所地：四川省苍溪县陵江镇内西街42号。 法定代表人：孙明，经理。 委托诉讼代理人：刘明祥，四川致中吉律师事务所律师。 第三人：李明辉，男，1976年10月14日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 原告李华斌与被告李华清、苟兴平房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月4目向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，一审判决后被告苟兴平不服向广元市中级人民法院提起上诉，广元市中级人民法院裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，审理中依法追加被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇开发公司）、第三人李明辉参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告李华斌及委托诉讼代理人、被告苟兴平及其委托诉讼代理人、被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司的委托诉代理人、第三人李明辉到庭参加了诉讼，被告李华清经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李华斌诉称，被告李华清与被告苟兴平合伙在苍溪县元坝场开发“清月阁”商住楼。2014年1月1日，原告在二被告设立的售房部与被告李华清签订了《订房协议》。协议第一条约定，1.乙方所订房屋位于元坝镇建设路78－82号“清月阁”商住楼五楼，该住宅为三室二厅、二卫、一厨，建筑面积（含公摊）约110平方米。２.乙方所订房屋由甲方在2014年12月底前交付乙方使用。协议第二条约定，1.按建筑面积计算，该住宅单价人民币每平方米2100元，购房款总额为人民币231000.00元。２.签订协议时原告首付订房款100000元……协议签订后，原告按约向被告李华清支付了首付款100000元。当年12月30日，原告催被告李华清交房时，被告李华清一直联系不上，原告又找到被告苟兴平，但苟兴平以已与李华清解除合伙关系为由拒绝交房。请求判令二被告立即履行交房义务，并承担违约责任。 被告李华清未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 被告苟兴平辩称：原告与被告李华清签订的《订房协议》是虚假的，李华清是以签订订房协议借款，所以订房协议上没有具体的房号。订房协议无效，应由李华清退款。原告在签订订房协议时，未找本被告签字，有过错，本被告不承担任何责任。且原告主张的房子已卖给了李明辉，李明辉已交房款6万元。 被告四川省苍溪县金宇房地产开发有限公司辩称：原告与第一、二被告签订的房屋卖买合同与本被告没有关联性。该房屋的开发建设、买卖金宇开发公司均未参加，是被告苟兴平、李华清与老百姓联合改建房屋。金宇开发公司与建筑公司签订的施工合同、监理合同实际未履行，金宇开发公司不承担任何责任。 被告人李明辉述称：第三人与被告李华清、苟兴平签订了《订房协议》，并交付了购房款6万元，由于被告违约，长期不交房，现第三人不要房，由被告退还第三人房款6万元并承担违约责任。 原告为证明自己的主张提供了以下证据： １.原告李华斌与被告李华清签订的《订房协议》、收据、农村商业银行业务凭证，拟证明购“清月阁”厅二卫一厨住房一套，面积110㎡、2100元／㎡、计房款231000元，并通过农村商业银行交款10万元。 ２.被告李华清、苟兴平与元坝镇白云学、卢建和等六户居民签订联合建房合同、联合建房补充合同、委托书、公证书，拟证明被告李华清、苟兴平除拆迁还建房屋外，剩余房屋归二被告所有。二被告有权出售。 ３.建设活动审批表、建设项目规划呈报表、规划条件审批表，拟证明建设项目规划审批情况。 ４.被告李华清、苟兴平签订合作协议、垫支情况，拟证明被告李华清、苟兴平系合伙关系。 ５.房屋统计表、销售广告图片，拟证明原告购买的房子与其它房屋没有重叠，被告仍有房屋未销售完毕。 被告苟兴平质证意见： １.订房协议、收据真实性无法确定。 ２.联合建房合同、委托书三性无异议。 ３.报批的手续是真实的，无异议。 ４.合作协议是真实的、垫支情况是真实的，但是2013年12月以前的情况。 5.房屋统计表有异议，房子已卖给李明辉，销售广告图片是真的，但不能达到原告的证明目的。 被告金宇开发公司质证意见：原告所举证据均与本被告元关。金宇开发公司无签字盖章。 第三人李明辉质证意见：5楼3号房子已卖给我了，其它与第三人无关。 被告苟兴平提供了以下证据： １.建设工程施工合同、建设工程监理合同，拟证明发包人是金宇开发公司，施工方是四川省苍溪县建筑安装工程公司、监理人苍溪县方正建设工程监理有限责任公司、楼房是商住楼。 ２.国土局的行政处罚决定书、收条，拟证明苟兴平是直接责任人。 ３.李明辉的订房协议，拟证明原告要求交付的房子，已卖给李明辉，并收取了6万元房款。 原告的质证意见： １.建设施工合同、监理合同与实际情况不符，相关部门的批报手续均是以6户人的名义报批的，不是金宇开发公司。 ２.行政处罚决定书无异议。 ３.李明辉的订房协议是改过的，原定3楼，不能证明与原告购买的是同一套房。 被告金宇开发公司的质证意见： １.合同是真实的，金宇开发公司准备开发建设，但这个合同没有履行，实际是苟兴平、李华清联合开发的。 ２.行政处罚决定书是真实的，更进一步证明“清月阁”开发与金宇开发公司无关，是苟兴平等人开发的。 ３.订房合同上虽列有金宇开发公司，但金宇开发公司未盖章与金宇开发公司无关。 第三人质证意见，第三人订房协议是真实的，开始是订的3楼，后改的5楼。我已交了6万元房款，其它证据与第三人无关。 被告金宇开发公司、第三人李明辉未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年9月至2013年1月，被告苟兴平、李华清与苍溪县元坝镇建设路白云学、卢建和等6户居民签订联合建房合同、补充合同、委托书。合同约定，二被告将6户居民的房屋拆除重建，除还建房外，剩余房屋归二被告所有，6户居民委托二被告办理建房的相关审批手续，新建房屋的产权证等，并在苍溪县公证处进行了公证。 2012年11月27日，白云学、卢建和等6户居民为申请人填写了建设活动审批表，元坝镇人民政府同意6户居民扩建房屋，地上17层，地下一层，建筑规模约10000㎡上报审批。2013年3月14日元坝镇人民政府在建设项目规划条件呈报表上签字同意上报审批，2013年3月12日苍溪县城乡规划建设和住房保障局在规划条件审批表上签字同意。 2013年3月16日，被告金宇开发公司与四川省苍溪县建筑安装工程公司（两公司的法定代表人均为孙明）签订建设工程施工合同，约定“清月阁”由四川省苍溪县建筑安装工程公司承包、建修，工期730天，合同价款900万元。 2013年4月30日李华清与苟兴平签订合作协议：协议人李华清、苟兴平，因在元坝镇建设路78－82号卢建和、李中银等六住户旧房改造事宜，两人经商议特合作改造。一、双方出资比例：两人各占５０%。二、因正常出资之外，凡两人各自在工地之外所签的一切售房合同以及用售房合同作为抵押借款，均由自己本人承担，与对方没有任何关系，所产生的法律后果均由本人承担。三、售房合同必须由两人全部签字生效，否则视为无效。所产生的法律后果均与对方无关（注：任何一方所签订的售房合同，对方不知道也视为无效合同）。四、双方的出资渠道的借贷关系，均由自己本人承担，与对方无关，与所改造的“清月阁”商住楼无关。其中因借贷关系所产生的一切纠纷由本人负责，与对方无关。五、双方所建的“清月阁”商住楼除还建房之外，所剩余的财产属于两人的共同财产，未经两人共同许可任何一方单方无权作为抵押，凡单方在工地之外所作的抵押均与对方无关，所产生的纠纷及法律后果由所作抵押方自己承担，对方一律均不认可，更与所建的清月阁商住楼的共同财产无关。六、以上条款两人共同遵守，若单方不遵守所产生的纠纷及法律后果均与对方无关，由本人承担。 2013年5月被告苟兴平、李华清即动工修建清月阁。 2013年12月11日李华清、苟兴平以金宇开发公司的名义与李明辉签订订房协议：清月阁厅二卫一厨、面积110㎡、单价2100元／㎡、购房总金额为242000元，付款方式，订合同时付50000元，主体工程完工后付162000元，余款30000元在办证后交付。李华清、苟兴平、李明辉在协议上签字，金宇开发公司未盖章。当日李明辉交房款50000元，2104年2月付10000元，共付款60000元。2104年4月左右将房屋位置改为5楼3号。 2014年1月1日，被告李华清以金宇开发公司的名义，与原告李华斌签订了订房协议第一条房屋基本情况：1.乙方（李华斌）所订房屋位于元坝镇建设路78－82号“清月阁”商住楼五楼，该住宅为三室二厅、二卫、一厨，建筑面积（含公摊）约110平方米。2.乙方所订房屋由甲方（李华清）在2014年12月底前交付乙方使用。第二条计价与付款方式：1.按建筑面积计算，该住宅单价为人民币每平方米2100元，购房款总额为人民币231000.00元。２.签订协议时原告首付订房款100000元。4.甲方完成乙方所购房屋主体工程后，乙方必须向甲方交购房款壹拾万元，乙方才能领取所购房屋钥匙进行装饰装修。余款31000元等甲方办好房产“两证”（房屋产权证、国有土地使用证）交与乙方后付清。第八条违约责任：２.协议一经签订生效后，甲、乙双方均应共同遵守各项条款，若有单方违约，应由违约方赔偿对方相应的经济损失及协议违约金。６.协议违约金按购房款总额20%计算，李华清、李华斌在协议上签字，苟兴平未签字，金宇开发公司也未签字盖章。协议签订后，原告当即通过中土信用社向被告李华清支付了100000元现金，被告李华清在收据上注明“李华斌预订清月阁住房壹套面积约为110平方米订金壹拾万元”。至2014年12月30日，二被告未向原告交房，且与李华清联系不上，原告遂要求被告苟兴平履行交房义务，被告苟兴平不认可原告与李华清签订的订房协议，拒绝交房。 2014年11月2日，苍溪县国土资源局以苟兴平未获得建设用地许可，对苟兴平进行了行政处罚。 2016年初，清月阁竣工，向购房户交房。 本院认为：被告李华清、苟兴平与白云学、卢建和等六户居民签订联合建房合同，从合同的内容看，二被告将白云学、卢建和等的房屋拆除、还建房屋，白云学、卢建和等仅享有还建房屋，并不进行共同投资、共同修建、共同管理、共担风险。结合被告李华清、苟兴平修建清月阁的建筑面积，李华清、苟兴平实际是拆除白云学、卢建和等的房屋还建后进行房地产开发。被告李华清、苟兴平在没有取得建设用地许可、建设施工许可、房地产开发资质、建筑施工资质、商品房预售许可的情况下，进行房屋开发并对外出售，违反法律规定。但被告李华清、苟兴平开发的清月阁已建成并已大部分对外出售，购房户已入住，为维护交易秩序的稳定，保护购房者的利益，订房协议中约定的各自的权利义务，仍应按约定履行。原告李华斌要求被告李华清、苟兴平交付清月阁5楼3号房屋的诉讼请求，因第三人李明辉明确表示不要该房，被告李华清、苟兴平应向原告履行交房义务。原告李华斌应按约定交清下欠房款。原告李华斌请求判决二被告承担违约责任，因原告在签订订房协议未约定具体房号，也未按约定交付下欠房款，双方均有过错行为，其请求本院不予支持。第三人李明辉请求二被告返还房款并承担违约责任，由于二被告长期未向第三人交房，并占用第三人的房款，因此二被告应承担返还第三人购房款和占用房款期间按银行贷款利率计算的利息。被告苟兴平辩解未在原告订房协议上签字不应承担责任，应由被告李华清承担责任，因被告李华清、苟兴平系个人合伙经营，合伙人对合伙的债务承担连带责任。因此，其辩解的理由本院不予支持。被告金宇开发公司虽然与苍溪县建筑安装工程公司签订建设工程施工合同，但该合同实际未履行，也未与被告李华清、苟兴平签订挂靠合同，未参与清月阁的拆迁还建、房屋建修、出售，未在原告、第三人的订房协议上签字和收取房款，因此被告金宇公司不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十五条。第一百五十九条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委委员讨论决定，判决如下： 一、被告李华清、苟兴平将元坝镇清月阁商住楼住房一套（约110㎡三室二厅二卫一厨）交付给原告李华斌。原告李华斌按约定向被告李华清、苟兴平交付下欠房款100000元，其余房款31000元在被告办理不动产证后立即支付。 二、被告李华清、苟兴平返还第三人李明辉房款60000元及按商业银行贷款利率计算的利息（50000元从2013年12月11日起计算，10000元从2014年3月1日起计算）。 三、驳回原告李华斌的其它诉讼请求。 上列一、二项限在本判决生效后三十日内履行。 本案诉讼费2300元，由原告承担300元，被告李华清、苟兴平承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 员  阳光洲 人民陪审员  徐培珍 人民陪审员  肖兴富 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  邱孟玲