湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂��州中民二终字第00025号上诉人（原审被告）湖北广水御景房地产开发有限公司。法定代表人殷燕斌，董事长。被上诉人（原审原告）陈文友，男，1962年6月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）程运，男，1968年9月5日出生，汉族。二被上诉人委托代理人李厚金（代理权限：一般代理），广水市应山法律事务所法律工作者。原审第三人广水市电影发行放映公司。法定代表人龚映雪，经理。上诉人湖北广水御景房地产开发有限公司（以下简称御景公司）因与被上诉人陈文友、程运以及原审第三人广水市电影发行放映有限公司（以下简称电影公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员叶勃参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人御景公司的法定代表人殷燕斌，被上诉人陈文友、程运及其委托代理人李厚金，原审第三人电影公司的法定代表人龚映雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告陈文友、程运诉称：御景公司在开发电影公司下属二级单位广水电影院（位于广水市广水办事处公园路）地段的房地产时，御景公司及电影公司基于利益最大化建设工程设计需要，欲拆除占用我们所有的与广水电影院相邻的两间门面房作开发的整体建筑物的消防通道。2010年7月4日，我们与御景公司及电影公司协商一致，共同签订合同，约定新开发的房屋建成后，御景公司将开发新建的最北端的两间门面房105平方米归还（还建）给我们，且电影公司同意将新建的房屋最北端的门面屋背面面积宽6.6米，长3.2米，最终以电梯东墙为界，合计约20平方米归我们所有，且电影公司又同意将拟还建给我们门面房相邻的半间门面屋优先优惠出售给我们，购房费用由我们和御景公司各承担一半。现御景公司开发的房地产竣工达一年有余，但其公司迟迟不向我们交付还建的房屋，迟延交房达18个月之久，且拒不履行合同约定为我们办理还建房屋的所有权证书并承担办理房产证的一切费用，给我们造成较大的经济损失。为此请求法院判令：1、御景公司和电影公司立即交付房屋。2、自判决生效之日起15日内将两间房屋产权登记在我们名下，并承担办理房产证的费用。3、御景公司赔偿因其违约给我们造成的经济损失8万元。4、由御景公司承担诉讼费用。原审被告御景公司辩称：本案所诉房屋系拆迁还建房屋，按协议已于2013年10月将房屋已交付给陈文友、程运，房产证正在办理过程中，所诉损失无证据及法律依据，不能成立。第三人电影公司辩称：陈文友、程运要求交付房屋，我公司无责任也无义务，御景公司还建给我们的房屋里面包含他们的，该案是陈文友、程运和御景公司的矛盾，与我公司无关。原审查明：2010年，御景公司在开发电影公司下属二级单位广水电影院（位于广水市广水办事处公园路）地段的房地产时，御景公司及电影公司基于利益最大化建设工程设计需要，欲拆除占用陈文友、程运所有的与广水电影院相邻的两间门面房作开发的整体建筑物的消防通道。2010年7月4日，陈文友、程运与御景公司及电影公司经协商一致，共同签订合同，约定新开发的房屋建成后，御景公司将开发新建的最北端的两间门面房105平方米归还（还建）给陈文友、程运，且电影公司同意将新建的房屋最北端的门面屋背面面积宽6.6米，长3.2米，最终以电梯东墙为界，合计约20平方米归陈文友、程运所有，且电影公司又同意将拟还建给陈文友、程运门面房相邻的半间门面屋优先优惠出售给他们，购房费用由其和御景公司各承担一半。御景公司开发的房地产竣工时间为2012年11月18日，双方合同上没约定交房和办理房屋权属证书的时间。2013年10月御景公司向陈文友、程运交付还建的房屋之后，双方为办理房屋权属证书的相关事宜多次协商未果，为此陈文友、程运诉至广水市人民法院，要求御景公司为其办理房屋权属证书并承担相关费用，承担违约责任并赔偿陈文友、程运的经济损失。另查明，该争议的房屋周围每年租金为31000元，根据法律规定，迟延办理房屋权属证书时间为6个月。原审法院认为：陈文友、程运与御景公司及电影公司签订的协议书，形式合法，内容真实，是双方当事人真实意思表示，该协议有效。御景公司应按协议内容履行交付房屋办理房屋权属证书，但御景公司仅交付了房屋，在法律规定的期限内仍未办理房屋权属证书，按照双方合同的约定，御景公司违约，应当承担违约责任。该案的违约金属一种赔偿性违约金，因御景公司不按时为陈文友、程运办理房屋权属证书，给其造成了一定的经济损失。比照周围门面屋出租价格每年每间31000元，依照法律规定计算6个月，即62000元÷12×6=31000元。电影公司已全面履行了合同约定的义务，陈文友、程运对电影公司的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北广水御景房地产开发有限公司及第三人广水市电影发行有限公司在判决书生效之日起30日内为陈文友、程运办理房屋权属证书并��担办证的一切费用；二、湖北广水御景房地产开发有限公司承担违约金31000元；三、驳回陈文友、程运对第三人广水市电影发行有限公司的其他诉讼请求。上述判决第二项于判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元由陈文友、程运负担。诉讼费及其他诉讼保全费8000元由湖北广水御景房地产开发有限公司负担。上诉人御景公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定上诉人不按时为被上诉人办理房屋权属证书，给被上诉人造成经济损失没有事实依据。上诉人已于2013年10月将争议的房屋交付给被上诉人，由其二人实际使用、收益，上诉人虽未及时给被上诉人办理房产证，但并不影响被上��人实际使用房屋，也没有给其造成经济损失，且目前该房屋正在经营收益中。2、原审判决比照周围房屋出租价格计算损失没有事实和法律依据。本案延期办理房产证并不影响被上诉人正常使用、收益该房屋，迄今被上诉人均正常经营该房屋，且被上诉人没有提交证据证明周围房屋的出租价格，周围门面的地段、面积均不一致，无可比性，故原审判决比照周围房屋出租价格计算损失，没有事实和法律依据。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈文友、陈勇辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人陈述：原审判决不涉及我公司，我公司也没有义务给被上诉人办理房屋权属证书。上诉人御景公司二审期间提交了如下证据：证据一、照片一张。证明目的：涉案房屋已交付，并正常使用，被上诉人的两间门面已出租给他人开办“国贸电器”。证据二、上诉人与原审第三人电影公司签订的《广水电影院改造工程协议书》。证明目的：争议的房屋依照该协议书，只需要交付给电影公司，与被上诉人无关。被上诉人二审期间向本院提交了一组证据：被上诉人与李宏签订的《房屋租赁合同》及李宏的身份证、个体工商户营业执照、税务登记证。证明目的：2014年4月28日，被上诉人将涉案的房屋租赁给李宏，租赁期限5年，第一年租金9万元，以后每年递增10%，原审判决上诉人赔偿被上诉人违约金31000元并无不当。原审第三人没有向本院提交证据。经庭审质证，上诉人对被上诉人提交的《房屋租赁合同》的真实性无异议，但认为该合同不能达到被上诉人的证明目的。被上诉人对上诉人提交的证据一的真实性无异议，但认为该证据不能证明上诉人没有迟延交付房屋。对证据二《广水电影院改造工程协议书》认为该协议没有涉及被上诉人，与被上诉人无关。原审第三人对上诉人提交的证据一和被上诉人提交的证据认为与其公司无关，不发表质证意见。对上诉人提交的证据二无异议。对上述有异议的证据，本院认为：上诉人提交的证据一和被上诉人提交的证据相互印证，证明了被上诉人已于2014年4月28日将涉案的房屋租赁给他人的事实，本院均予以采信。关于上诉人提交的证据二《广水电影院改造工程协议书》中没有涉及被上诉人，上诉人与被上诉人之间的权利和义务关系应当以2010年7月4日上诉人与被上诉人以及原审第三人之间签订的《协议书》为准。《广水电影院改造工程协议书》与本案无关，不予采信。经审理查明：原审判决认定事实属实。另查明，2010年7月4日，原审第三人电影公司（甲方）、被上诉人陈文��、程运（乙方）和上诉人御景公司（丙方）签订《协议书》一份，该协议主要约定：“电影院相邻的乙方陈文友、程运85平方米门面房自愿与电影院改建工程一并进行，作为整体建筑物的消防通道。乙方必须在2010年7月10前将现有的房屋拆除，确保改建工程顺利进行。丙方将新建的最北端85平方米门面房归还给乙方。乙方所有的两间门面房房产证由丙方为其办理，并将两间门面房的产权登记在乙方名下，办理房屋产权证的所有费用由丙方承担，乙方应予协助办理。本协议一经签订即生效，各方应严格履行合同，不得违约，否则违约方应承担违约行为给对方造成的一切经济损失”。上诉人御景公司于2013年10月向被上诉人交付了还建的房屋。被上诉人于2014年4月28日将涉案的房屋租赁给他人，租赁期限5年，第一年租金9万元，以后每年递增10%。本院认为：上诉人御景公司��被上诉人陈文友、程运，原审第三人电影公司签订的《协议书》虽约定了违约责任，但没有约定房屋交付和办理房屋产权登记的具体时间，且被上诉人陈文友、程运在一、二审期间也没有提交证据证明因上诉人御景公司迟延办理房屋产权登记给其造成的损失，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对被上诉人陈文友、程运要求上诉人御景公司承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。上诉人御景公司自2013年10月将房屋交付给被上诉人，但未依照合同约定为其办理房屋产权登记，现被上诉人陈文友、程运要求上诉人办理房屋产权登记本院予以支持，上诉人御景公司应当在合理的时间内为被上诉人办理房屋产权登记手续。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00222号民事判决第一、三项；二、撤销广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00222号民事判决第二项；三、驳回被上诉人陈文友、程运其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务的，应当按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五百零七条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费575元，财产保全费330元，二审案件受理费575元，合计1480元，均由上诉人湖北广水御景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁 涛审��员吕丹丹代理审判员 叶 勃二〇一五年五月十九日书 记 员 石继武