河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4714号上诉人（原审被告）：武汉同鑫房地产开发有限公司。住所地：武汉市黄陂区前川街人民道**。法定代表人：张四华，总经理。委托诉讼代理人：胡涛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王小林，男，汉族，1990年10月16日出生，住孟津县。委托诉讼代理人：王小欣，男，汉族，1959年3月8日出生，住址同上，系王小林父亲。上诉人武汉同鑫房地产开发有限公司因与被上诉人王小林房屋买卖合同纠纷一案，不服孟津县人民法院(2018)豫0322民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉同鑫房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销孟津县人民法院（2018）豫0322民初925号民事判决书第一项，改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金3527.44元。（从2016年6月30日计算到2016年11月18日为止，期限为140天）；二、上诉人武汉同鑫房地产开发有限公司因短期内无法满足被上诉人一审诉求的交房条件特申请解除《洛阳市商品房预售合同》。三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决显失公平。在一审法院审理中，上诉人是存在违约，按合同约定于2016年6月30日前把商品房交付给被上诉人，后润祥家园于2016年11月18日获得综合验收，上诉人按《洛阳市商品房预售合同》第八条交付期限约定，已取得商品房综合验收合格，满足交房条件，上诉人也正式电话通知被上诉人来办理房屋交接手续，期限延迟为140天，计算的违约金应为3527.44元。二、上诉人申请解除《洛阳市商品房预售合同》，按照上诉人与县机关事务局的合作协议，项目全部由县机关事务局团购，资金由县机关事务局统一筹措。但实际县机关事务局组织团购不足三分之一。由于润祥家园筹资不到位，影响了该项目的正常开发进行。上诉人和县机关事务局签订的润祥家园合作协议书中，第二条第二款规定“在本协议签订10个工作日内，甲方（孟津县机关事务管理局）付乙方上诉人购房款1000万元。小区工程全部基础出地坪后，甲方予付上诉人购房款2000万元。房屋封顶，甲方予付上诉人购房款50%。工程验收交房后，按政策满足质保和维修基金，其余放款全部付清。”按此约定，润祥家园建设过程中，县机关事务管理局应付给上诉人购房款2.1亿元。但截止到目前为止，县机关事务管理局并没有按照协议约定的付款方式和付款比例来付款。到目前为止，县机关事务管理局只负责协调收取团购房定金和购房首付款，共计6900万元。与协议约定的付款金额还差1.4亿元。上诉人为了确保润祥家园开发建设能顺利下去，还暂停了御景华府项目的开发建设，该项目目前仍处于停工状态，上诉人受到巨大损失。三、在《洛阳市商品房买卖合同》中，关于延迟交房违约事宜，上诉人予以承认，并愿意支付《洛阳市商品房买卖合同》所约定的违约金。因本小区是政府统一采购的团购房，当时购房者所缴纳的购房款就是本项目的开发成本价。但因县机关事务管理局违约付款，导致上诉人延迟交房，并且导致上诉人损失巨大，再无能力去承担后期违约赔偿。上诉人现已向人民法院提出申请，申请单方撤销购房合同，并且退还购房者已缴纳的全部房款，并愿承担合同以内的违约金。望中级人民法院查清事实，支持上诉人上诉请求。王小林辩称，一、根据××（武汉同鑫房地产有限公司）和××（王小林）签订的《商品房预售合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，商品房经验收合格并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，上诉人提出的延迟交房天数为140天，违约金为3527.44元，一审法院判决的违约金是从2016年1月1日至2017年12月14日计算的违约金，延迟天数为713天，违约金金额为17964.74元。一审法院的判决依据充分，上诉人应立即执行，支付违约金，交付房屋。二、对上诉人提出的理由第二项答辩如下：1、双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，不违背法律规定，应为合法有效合同，双方均有遵守该合同的义务。××已如约付清房款，上诉人已收到所有购房款，××严格按合同约定办事，不存在过错，上诉人单方面解除合同不符合合同约定，也不符合《中华人共和国合同法》规定的可以解除合同的法定条件。2、现在房屋已经经建设单位等五方验收，房屋竣工验收合格，根据合同第八条规定已达到交房条件。基于以上理由，××不同意解除该合同，××要尽快办理交房交接手续且立即交付房屋钥匙，以解决××急需。三、对上诉人提出的理由第三项答辩如下：房屋价格在合同上有明确的约定，××已经缴清房款，××已收到所有购房款，上诉人和其他单位的纠纷不能成为撤销本购房合同的依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王小林向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金17965元；2、被告尽快完善交接手续，按照国家有关规定向原告交房；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月14日，被告（××）与原告（××）签订《商品房预售合同》（以下简称《合同》）一份，约定××购买位于孟津县××与××路交汇处××家园××单元××房；该商品房单价为每平方米1950元，总金额251960元；付款方式为商业贷款付款的，××付清商品房首期款101960元，余款共计150000办理贷款；《合同》第八条交付期限约定：××应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关的规定，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付××使用。《合同》第九条××逾期交房的违约责任:××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，××有权解除合同。…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第①项中的比率）的违约金。《合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。合同签订后，原告已经依据合同约定付清了房屋首付款并办理了商业贷款。被告已收到原告贷款银行所支付的剩余房款。至今，被告尚未为原告所购房屋办理交接手续。本案所涉房屋于2016年11月18日已经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位竣工验收合格。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，应为合法有效合同，双方均有遵守该合同的义务，原告已经按照合同约定付清了房屋首付款并办理了商业贷款，被告也已收到所有购房款。但被告作为××没有在合同约定的交房期限内将经验收合格且相关配套设施完善的商品房交付给原告，也未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告已构成违约，应依据合同承担违约责任。原告主张逾期交房违约金按房款251960元的日万分之一从2016年1月1日计算至2017年12月14日（共计713天）符合合同约定，经计算应为17964.74元。被告答辩称要单方解除合同，既不符合合同约定，也不满足《中华人民共和国合同法》规定的可以解除合同的法定条件，故被告的答辩意见一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告武汉同鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王小林逾期交房违约金17964.74元。二、被告武汉同鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为原告王小林办理房屋交接手续，并提供其所购买的位于孟津县××与××路交汇处××家园××单元××房产的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、驳回原告王小林的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费250元，减半收取125元，由被告武汉同鑫房地产开发有限公司负担（原告已垫付，待履行本判决书时由被告一并给付原告）。本院认定与一审认定事实基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定，逾期交房的，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中上诉人未在约定的期限交房，至被上诉人起诉之时仍未交房，已构成违约。虽上诉人称2016年11月18日房屋验收合格，符合交房条件，但由于上诉人未能提交其房屋验收合格以及向被上诉人交房的相关手续。故一审法院按照合同约定计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以认可。关于上诉人解除商品房预售合同的主张，由于解除合同的主张并不包含在被上诉人的诉求所形成的法律关系之中，应为一项独立于被上诉人诉求之外的一种法律关系，上诉人在一审中未对该项主张提起反诉，故对该项上诉请求本院不予处理，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费161元，由上诉人武汉同鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一八年九月二十日书记员  李明波