浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙11民终1030号 上诉人（原审原告）：叶满香，女，1967年10月8日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：陶松生，浙江万申佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行。住所地：丽水市莲都区寿尔福路445号。统一社会信用代码：913311006747542204。 诉讼代表人：王毅，系行长。 委托诉讼代理人：吴洪江、陈伟明，浙江丽阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丽水市恒星制笔有限公司。住所地：丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号。注册号：331100000008965。 法定代表人：武坤祥。 上诉人叶满香因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行（以下简称邮政储蓄银行）、丽水市恒星制笔有限公司（以下简称恒星公司）案外人执行异议之诉一案，不服丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初91号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶满香的上诉请求：一、撤销丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初91号民事判决，并依法改判；二、确认恒星公司所有的文丽一路20号3楼厂房先出租给叶满香，后抵押给被上诉人邮政储蓄银行，租赁权先于抵押权；三、上诉人叶满香要求被上诉人恒星公司所有的房屋产权被强制拍卖后，租期内（至2025年5月3日止）不改变现状对文丽一路20号3楼厂房继续享有承租权（占有、使用）；四、本案诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：1、《厂房租赁合同》与《房屋使用权抵债合同》法律属性、法律关系不同，最高院的案例不适用本案，本案中上诉人是以《厂房租赁合同》主张租赁先于抵押，根据物权法第一百九十条和担保法解释第六十五条的规定上诉人的租赁合同不受被上诉人的抵押权影响，租赁合同继续有效，上诉人与被上诉人恒星公司解决的是房屋租赁承租权。2、一审法院对案件事实进行内容替换，判决结果不具有说服力。3、《厂房租赁合同》真实有效，上诉人的合法权益应当受到保护，上诉人2013年5月1日签订的《厂房租赁合同》租期是从2013年6月1日至2025年5月3日，且上诉人在2013年4月开始已经租赁该厂房，租赁合同是对之前租赁关系的明确，上诉人以借款一次性抵付租金并不违法，支付方式也不影响租赁合同的性质，被上诉人恒星公司的厂房在抵押之前就对一至三层出租多年，被上诉人邮政储蓄银行在抵押贷款时未尽调查义务未发现厂房已经出租存在重大过失，被上诉人恒星公司在抵押后未告知上诉人租赁物抵押的事实，被上诉人应承担不利后果，上诉人已经提供证据证明租赁时间早于抵押登记三个月，故上诉人的租赁权应受法律保护。请求二审查明事实，依法改判。 被上诉人邮政储蓄银行答辩称，1、叶满香与恒星公司实际为债权债务关系，并非房屋租赁合同关系。从恒星公司与叶满香的租赁合同看，双方是以债权债务进行抵偿，是合同之债，不同于普通租赁合同，其签订的《厂房租赁合同》仅对合同双方具有约束力，不能对抗合同外的第三人，且案涉房屋已进行抵押登记，被上诉人已经取得抵押权，而上诉人并没有对租赁房屋进行他项权利登记，也不能对抗被上诉人对案涉房屋享有的抵押权。2、上诉人一审提交的温州力豪电子有限公司的入库单不真实，该公司成立于2014年9月17日，但上诉人提供的入库单时间早于温州力豪电子有限公司成立时间。3、被上诉人在向恒星公司发放贷款前已经尽到相应的审查义务，恒星公司也向被上诉人出具声明，明确表示案涉厂房未出租，根据恒星公司在2011年1月1日到2013年7月8日期间的纳税情况证明，恒星公司系正常经营并正常交税，不存在厂房出租的情况。被上诉人怀疑《厂房租赁合同》的实际日期是恒星公司向被上诉人贷款之后签订。请求二审法院查明事实，依法维持原判。 被上诉人恒星公司未作答辩。 叶满香向一审法院起诉请求：一、确认被告恒星公司所有的文丽一路20号3楼厂房先出租给原告叶满香，后抵押给被告邮政储蓄银行，租赁权先于抵押权；二、原告叶满香要求被告恒星公司所有房屋产权被强制拍卖后，租期内（至2025年5月3日止）不改变现状对文丽一路20号3楼厂房继续享有承租权（占有、使用）；三、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月21日，以原告叶满香为承租方（乙方），以被告丽水市恒星制笔有限公司为出租方（甲方），双方签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：1.1甲方将坐落于丽水市水阁工业园区文丽路20号恒星厂房的3楼租赁于乙方使用……。2.1租赁期限为壹拾贰年，即从2013年6月1日起至2025年5月30日止。3.1甲方将三楼的设备作价人民币壹拾贰元整卖给乙方（几个月前已现金借取），乙方考虑到生产场地及搬迁因素，要求甲方将三楼的使用权约450平方米租给乙方使用，经双方友好协商同意，2011年8月6日甲方因需生产周转向乙方借款人民币壹拾伍万元整的本金及利息作为上述厂房壹拾贰年的租金作为偿还。……。合同还就其他事项进行了约定。签订协议后，原告开始使用该场地至今。2013年7月17日，被申请人丽水市恒星制笔有限公司与申请人签订了《小企业授信额度合同》（编号：33016254100113070004），合同约定申请人向被申请人丽水市恒星制笔有限公司提供授信额度人民币240万元，授信期限从2013年7月17日至2015年7月16日。2013年7月17日，被申请人丽水市恒星制笔有限公司与申请人签订了《小企业流动资金借款合同》（编号：33016254100213070004），合同约定被申请人丽水市恒星制笔有限公司向申请人借款240万元，借款用途为资金周转。同日，中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行与丽水市恒星制笔有限公司签订《小企业最高额抵押合同》（编号为33016254100413070004），以丽水市恒星制笔有限公司所有的坐落于丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号（房屋所有权证号：丽国用（2008）字第159号、丽房权证莲都区字第××号）抵押，并办理了抵押登记。担保的主债权为申请人在2013年7月17日至2015年7月16日期间内与被申请人丽水市恒星制笔有限公司签订的各类授信业务下所发生的债权，在主债权余额364万元以内及利息、违约金、损害赔偿金及实现债权费用等承担担保责任。同月18日，丽水市恒星制笔有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行根据上述相关合同签订了小企业额度支用单、借据，约定支用金额为240万元，期限为12个月（从2014年7月18日至2015年7月17日），按月还息，到期一次性还本，每月20日为指定还息日，贷款利率为7.2%，合同还约定其他内容。申请人按照合同约定于2014年7月18日向被申请人丽水市恒星制笔有限公司委托支付的账号（账户：丽水市恒星制笔有限公司，账号：93×××90）汇入借款人民币240万元。借款到期后，丽水市恒星制笔有限公司未依约还本付息，中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行于2016年5月9日向本院提起实现担保物权的申请，经审查，莲都区人民法院于2016年5月26日作出（2016）浙1102民特199号裁定书，裁定：对丽水市恒星制笔有限公司所有的坐落于丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号房屋（房屋所有权证号：丽国用（2008）字第159号、丽房权证莲都区字第××号）采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行对变价后所得款项在借款本金240万元及利息、罚息、实现债权费用14400元范围内享有优先受偿权。该裁定生效后，中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行向法院申请强制执行，在该案执行过程中，原告叶满香及案外人陈春连提出其对坐落于丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号房屋（房屋所有权证号：丽国用（2008）字第159号、丽房权证莲都区字第××号）享有未到期的租赁权，要求不破租赁。针对该意见，法院于2017年3月27日作出（2016）浙1102执2936号执行裁定书，裁定案外人陈春连、叶满香对丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号房屋的租赁权不得对抗本案申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行对该房屋的抵押权。原告叶满香对该裁定提出异议，针对该异议，法院又于2017年5月23日作出（2017）浙1102执异13号执行裁定书，认为叶满香虽与丽水市恒星制笔有限公司签订了《厂房租赁合同》，但叶满香实际未支付租金，而是以丽水市恒星制笔有限公司应偿还叶满香的15万借款抵租金，双方签订的《厂房租赁合同》实为以房屋使用权抵债，因此对该租赁合同真实性不予认可，异议理由不能成立，驳回叶满香的异议申请。 一审法院认为：关于涉案《房屋租赁合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，原告叶满香（乙方）与被告丽水市恒星制笔有限公司（甲方）在《房屋租赁合同》中约定：甲方将三楼的设备作价人民币壹拾贰万元整卖给乙方（几个月前已现金借取），乙方考虑到生产场地及搬迁因素，要求甲方将三楼的使用权约450平方米租给乙方使用，经双方友好协商同意，2011年8月6日甲方因需生产周转向乙方借款人民币壹拾伍万元整的本金及利息作为上述厂房壹拾贰年的租金作为偿还。从该合同内容看，原告叶满香签订该合同的目的是为了自己对丽水市恒星制笔有限公司的债权得到清偿，同意被告丽水市恒星制笔有限公司以让与坐落于丽水市水阁工业园区文丽路20号恒星厂房的3楼房屋12年使用权的方式抵偿15万元的借款本息。可见，该《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。为此，原告叶满香与被告丽水市恒星制笔有限公司的合同为债权债务关系并非房屋租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则，因此对该租赁合同的效力不予确认。故原告叶满香要求确认其对坐落于丽水市水阁工业园区文丽路20号恒星厂房的3楼房屋享有在2025年5月3日前继续享有承租权的诉讼请求，无法律和合同依据，不予支持。被告丽水市恒星制笔有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请和所举证据放弃抗辩和质证的权利，不影响依法作出判决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告叶满香的诉讼请求。案件受理费2300元，公告费300元，合计2600元，由原告叶满香负担。 二审期间，被上诉人提交新证据如下：国家企业信用信息公示系统网上查询单一份，待证温州力豪电子有限公司成立于2014年9月17日，上诉人提供的入库单时间是2013年，早于温州力豪电子有限公司成立时间，上诉人提供的入库单作假，是不真实的。上诉人叶满香质证认为，温州力豪电子有限公司注册时间与实际经营时间不一样，是因为公司实际经营时间早于注册时间，温州力豪电子有限公司没有注册就开始经营，不等于上诉人证据造假。被上诉人恒星公司未发表质证意见。本院经审查认为，被上诉人提供的证据来源于国家企业信用信息公示系统网，真实性予以确认，该信息证明上诉人在一审法院提供的证据入库单真实性存疑，故对上诉人一审提供入库单主张的待证事实，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，围绕叶满香提出上诉请求，本案存在的争议问题是涉案《厂房租赁合同》是否能够阻却案件执行，其租赁权是否优于被上诉人的抵押权。本案中，邮政储蓄银行与恒星公司于2013年7月17日签订《小企业最高额抵押合同》，并在同日办理了抵押登记手续，该抵押登记具有公示公信效力。上诉人主张其在涉案厂房抵押前即与恒星公司签订了租赁合同且租赁期未满，要求继续履行租赁合同，上诉人须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今”的条件。上诉人提供的《厂房租赁合同》虽形式上落款时间为2013年5月21日，合同是否签订于涉案房产抵押前，须有其他确切证据加以佐证，但上诉人未能提供案涉厂房在抵押前，租赁合同当事人已经依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》相关规定办理租赁登记备案手续、租赁合同公证、缴纳相应租金税、向抵押权人声明过租赁情况等事实证据。而上诉人提供的实物入库单早于温州力豪电子有限公司注册成立的时间，真实性不能认定。对于租金支付，从上诉人与恒星公司签订的《厂房租赁合同》协议内容看，系以租抵债，此种情形下，根据上诉人叶满香所举相应证据及主张的事实分析，其提交的《厂房租赁合同》的真实性无法得到认定。因此，叶满香主张租赁权在执行中应受保护缺乏依据，故其租赁行为不得对抗邮政储蓄银行的抵押权。 综上所述，上诉人叶满香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人叶满香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汤丽军 审 判 员 聂伟杰 审 判 员 刘 斐 二〇一八年九月二十六日 代书记员 郑丽珍