上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第1099号原告沈孝鸣。被告上海沪民房地产经纪事务所。法定代表人吕红，经理。被告上海沪民房地产经纪事务所奉贤分所。法定代表人刘漫，经理。两被告共同委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告沈孝鸣诉被告上海沪民房地产经纪事务所（以下简称沪民经纪）、被告上海沪民房地产经纪事务所奉贤分所（以下简称沪民经纪奉贤分所）居间合同纠纷一案，本院于2015年2月6日受理后，依法适用简易程序，并于2015年3月25日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为普通程序，并于2015年5月19日再次公开开庭进行了审理。原告及两被告共同委托代理人两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈孝鸣诉称，沈孝鸣于2013年11月19日通过沪民经纪奉贤分所与案外人徐某甲等人达成意向，购买奉贤区金汇塘路XXX弄XXX号处房屋。2014年1月9日被告以房屋评估费用名义，收取沈孝鸣房屋评估费人民币25,000元整（以下币种同），并出具收条。被告承诺保证过户，否则愿意全额退回款项。之后，沈孝鸣发现上述房屋结构存在重大瑕疵，地下室严重积水等重大问题。买卖双方及被告三方在2014年3月24日协商一致，同意终止上述房屋买卖，签订终止房屋买卖协议书，并由被告在网上撤销合同。其后，原告多次要求被告按照其承诺全额退回上述房屋评估费25,000元未果。故沈孝鸣诉讼来院，要求：判令被告立即向沈孝鸣返还房屋评估费25,000元。审理中，沈孝鸣变更诉讼请求为：1、判令沪民经纪向沈孝鸣返还房屋评估费25,000元；2、判令沪民经纪奉贤分所对第一项诉讼请求承担连带责任。被告沪民经纪、沪民经纪奉贤分所共同辩称，不同意沈孝鸣的诉讼请求。房屋评估费系沈孝鸣与罗小兵个人之间达成的协议，费用也由罗小兵收取，故不应由两被告承担。经审理查明：2013年11月9日，沈孝鸣与案外人徐某甲、徐乙、徐某丙签订《房屋买卖确认书》（以下简称《确认书》），约定由沈孝鸣向徐某甲、徐乙、徐某丙购买坐落于上海市奉贤区金汇塘路XXX弄棕榈滩别墅144幢房屋。《确认书》第2.5条：“随同转让的附属设施设备（含家具、电器等）：毛坯”。《确认书》3.1条：“房价款：6,700,000元……”。《确认书》第九条：“其他约定：1、经甲乙双方约定同意以上房价款：6,700,000元为甲方（即徐某甲、徐乙、徐某丙）净到手价额。在该房产交易过户的一系列过程中所产生的（合同印花税、交易手续费、交易登记费、配图费、权证印花费、契税、营业税、所得税、房屋评估费、）等均由乙方（即沈孝鸣）承担。等该房产交易过户手续办完后甲方向乙方办理房屋交接书即日前所产生的（水费、电费、燃气费、物业费）等均由甲方承担。2、经甲乙双方约定：该房地产买卖交易税费均由乙方支付，在交易过程中甲方应配合乙方按实际评估价签订房屋买卖合同价，其中甲方到手款与合同房款差额部分，乙方同意以补偿费方式支付给甲方。……”。2014年1月9日，沪民经纪奉贤分所经理罗小兵向沈孝鸣出具《收据》一份，内容记载为：“我，罗小兵，今收到沈孝鸣及其指定代表上海奉榈商贸有限公司购买奉贤区金汇塘路XXX弄棕榈滩别墅144号支付房屋评估费用以现金支付25,000元。该费用保证上述房屋的评估价格为5,320,000元，该价格的有效期在出具报告后至少为一年，在有效期内该价格能够保证通过奉贤房地产交易中心过户。如不能过户，我愿意全额退回款项。”2014年1月17日，沈孝鸣与徐某甲、徐某丙、徐乙签订《上海市房地产买卖合同》，标的即为本案系争房屋，房屋总价为5,320,000元。2014年3月24日，沈晓鸣与徐某甲、徐某丙、徐乙签订《终止房屋买卖协议书》，第一条约定：“甲方（即沈孝鸣）和乙方（即徐某甲、徐某丙、徐乙）在2013年11月19日签订房屋买卖确认书，在2014年1月17日签订上海市房地产买卖合同和补充协议书，约定由甲方向乙方购买上海市奉贤区海湾旅游区金汇塘路XXX弄XXX号（乙方自改为121B），其中房屋款评估价格为5,320,000元；另外1,380,000元为房屋装修设施设备费用。现因双方对房屋有争议，双方同意终止上述房屋买卖合同。”……2014年11月5日，沈孝鸣委托上海市傅玄杰律师事务所向沪民经纪寄送《律师公函》，内容记载为：“上海市傅玄杰律师事务所接受沈孝鸣的委托就你公司员工罗小兵非法私自以评估费名义收取费用，特来公函如下：1、根据沈孝鸣提供的你公司员工罗小兵在2014年1月9日出具的收据，证明你公司已经收取其25,000元，名义为上海市奉贤区金汇塘路XXX号XXX号别墅评估费用。该收据同时明确如果不能过户，全额退回款项。2、现上海地维房地产估价有限公司已经向我律师事务所提供了该公司在2014年1月9日号码NO.02045434的发票，其金额为11,000元。3、据此，你公司员工罗小兵已经利用职务上的便利，非法侵占他人（沈孝鸣）14,000元……现本律师经授权要求你公司责令罗小兵在三日内立即向当事人沈孝鸣如数退回25,000元，以维护你公司的名誉及声誉。”后原、被告因协商未果，致涉讼。另查明，案外人上海地维房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》对系争房屋的价值估算为5,320,000元。以上事实经《房屋买卖确认书》、《收据》、《终止房屋买卖协议书》、《律师公函》、《发票》、《询问笔录》、《上海市房地产买卖合同》、《报告书》及原、被告的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原、被告之间未就办理房屋评估事宜建立合同关系。首先，原、被告先前达成的居间合同中未包含房屋评估这一项目；其次，罗小兵在收据中明确上述款项系其个人收取，未提及以两被告名义接受委托；第三，沈孝鸣寄送的《律师公函》中“要求你公司（即沪民经纪）责成罗小兵在三日内……退回25,000元”的内容表明沈孝鸣同样将此行为理解为罗小兵个人行为。故沈孝鸣以罗小兵构成职务行为要求两被告承担责任，本院难以赞同。而本院需要阐释另一问题在于，假设罗小兵构成职务行为，以现有的事实能否要求两被告退还25,000元？本院认为，依《收据》内容，罗小兵受托办理房屋评估事宜，确保评估金额为5,320,000元，并保证该金额可通过房地产交易中心过户。现评估报告中的金额确为5,320,000元，而系争房屋不能过户的原因系沈孝鸣与出卖人因房屋质量问题而合意解除，非收据约定的退款事由。故本院认定，罗小兵已按约完成受托事宜，有权保有25,000元报酬。沈孝鸣认为只要不能过户，25,000元就应全额退还，是对收据内容的机械理解，不符合收据的真实意思，该理解也严重背离公平原则。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十五条、第三百九十六条的规定，判决如下：驳回原告沈孝鸣的诉讼请求。案件受理费人民币425元，由原告沈孝鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  倪黎明代理审判员  李 楠人民陪审员  杨士芳二〇一五年五月二十五日书 记 员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。