内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内2921民初2001号原告：董永智，男，蒙古族，1971年4月5日出生，系个体经营者，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：任振华，系内蒙古君缘律师事务所律师。被告：内蒙古华宇置业有限责任公司。法定代表人：安达，系该公司董事长。被告：内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司。负责人：李文彬，系该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：冶凤蕊，系内蒙古广安律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李旺，系内蒙古广安律师事务所律师。原告董永智诉被告内蒙古华宇置业有限责任公司（以下简称华宇公司）、内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司（以下简称华宇阿盟分公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人任振华，二被告共同委托诉讼代理人冶凤蕊、李旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行合同给原告购买的涉案房屋办理不动产登记手续；2、判令二被告向原告支付迟延交房利息54297.4元；3、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：内蒙古华宇置业有限责任公司阿盟分公司是内蒙古华宇置业有限责任公司在阿盟设立的分公司（以下简称华宇置业阿盟分公司）。2014年6月6日双方签订了《商品房买卖合同》，被告将阿左旗巴镇尚水御都小区A1-1-302室出售给了原告。该房屋建筑面积为146.22平方米，单价为每平方米3150元，房屋总价款为460593元。该合同第三条约定：甲方于2014年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付给乙方使用。合同第五条明确，甲方逾期交房的处理：如超过上述约定的期限的，乙方有权按照下列的第一种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。2014年6月6日，双方签订了《商品房买卖合同》，被告将阿左旗巴镇尚水御都小区A1-车库-15出售给了原告。该房屋建筑面积为27.75平方米，单价为每平方米6000元，房屋总价款为178200元。该合同第三条和第五条约定的交房时间和利息计算同上。协议签订后，被告未按期交房。2016年3月8日被告才向原告交付了房屋，到目前为止原告购买的房屋无法办理不动产证。原告要求被告支付逾期交房的利息和违约金，被告予以拒绝。二被告已经构成违约，其行为侵害了原告的合法权益，请求人民法院作出公正判决。二被告辩称，案涉房屋的不动产登记手续因政府原因暂时无法办理，并不是被告不履行合同义务。被告开发尚水御都住宅小区是政府的棚户区改造项目，至今为止棚户区改造项目还没有完工，尚水御都住宅小区内所有房屋的不动产登记手续都属于政府的棚户区改造项目，现在还未开始办理不动产登记手续，所以在不动产登记中心也无法办理登记手续。原告将暂时无法办理登记手续的责任让被告承担实在是强人所难，因为并不是被告的原因致使案涉房屋无法办理房屋登记手续。案涉房屋没有权利瑕疵，可以办理不动产登记手续，只是需要等待政府的棚户区项目改造完工，同意进行办理。被告延期交房是因为政府政策变更等不可抗力因素造成，属于正常延期交付，被告不应担责。被告与原告签订商品房买卖合同，约定2014年10月31日交房，被告也在积极履行自己的义务。2012年5月，盟规划委员会已经对被告开发的尚水御都小区项目审批通过了，于是被告开始对小区建设的规划、设计、预算等等前期工作进行准备并且也都已经完成，被告完全可以做到按照合同约定的日期交房。但是政府为了要留足敞开的空间增加建筑物退线等公共利益，需要对被告开发的该住宅小区项目重新进行规划调整，被告作为开发商只能按照政府政策要求停工等待通知。2013年11月5日盟规划委员会第二次会议对该项目规划终于调整完毕并审批通过，被告可以开工建设，但此时被告的工期已经延误了将近一年时间，而且前期的很多工作等于白做。因这次政策变更被告已经承担了巨大的经济损失，如再由被告承担被告的这种实际并非实际利益的损失，不管是从情理还是法律层面考虑，对被告都是极不公平的。而且被告在不可抗力消除后积极施工建设，于2016年3月8日完成了房屋交付义务，原告对此也没有任何异议并对该房屋进行装修使用至今。被告并不存在合同违约的行为，原告要求被告支付利息及违约金的诉求与合同约定不符，没有依据。原告诉状中对《商品房买卖合同》中第三条商品房交付及交付日期中的第二款只进行了片面的说明，以此来混淆视听。该合同第三条第二款明确约定“甲方于2014年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付一方使用。如遇到不可抗力，不能履行合同的，按第一项变更合同处理”。被告延期交付房屋是因为政府为了公共利益，对小区的规划进行了调整致使被告停工的不可抗力造成的，符合该条约定的变成交付日期的条件。还有，因不可抗力造成被告工期停工1年6个月，被告在不可抗力因素消除后立即进行施工作业，最后在2016年3月8日交付了房屋，比未变更交付日期2014年10月31日延迟了。但是在去除不可抗力造成的停工期间被告迟延交付房屋的时间是属于正常的延期交付，并不存在该合同第五条约定逾期交付房屋的情况。所以，原告要求被告按照该合同第五条约定支付利息是没有依据的。原告购买的房屋实际是由被告与吕军君的工程顶账房屋，原告是从吕军军处购买的该房屋，与被告没有任何关系。2014年1月18日，被告与吕军军达成工程款顶房协议，被告将该房屋顶账给吕军军支付工程款。原告购买该房屋时实际收款人并不是被告，与被告没有实际关系，并不是原告诉讼中所说的向被告购买的房屋。被告为了原告办理房产证等手续方便向原告出具了《商品房买卖合同》和收据，收据上明确写明收款方式是顶李龙龙工程款，房款也不是被告收取的，《商品房买卖合同》和收据并没有实际履行。向原告主张权利的应该是房屋实际所有人吕军军，而不是原告。综上所述，被告因不可抗力的政府政策致使房屋延期交付，延期交付的时间是符合常理的时间。原告与被告至今没有任何得到权利义务关系，原告要求被告进行赔偿是没有任何依据的。因此被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下:被告华宇阿盟分公司由被告华宇公司设立。2014年6月6日，原告与被告华宇阿盟分公司签订了《商品房买卖合同》，认购被告华宇阿盟分公司开发建设的阿左旗巴彦浩特镇尚水御都小区A1-1-302室，面积146.22平方米，每平方米3150元，价款为460593元。2014年6月6日，原告与被告华宇阿盟分公司签订了《商品房买卖合同》，被告华宇阿盟分公司将阿左旗巴彦浩特镇尚水御都小区A1-车库-15车库出售给原告，面积为29.70平米，单价为每平米6000元，房屋总价款为178200元。房款以顶账的形式结算完毕。双方签订的房屋买卖合同第三条约定：甲方于2014年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。合同第五条约定：甲方逾期交房的处理：如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。2016年3月8日，被告华宇阿盟分公司将原告购买的楼房交付给原告。后双方因办理房屋产权证发生纠纷诉至本院。本院认为，原告与被告华宇阿盟分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，应受法律保护。双方均应按照合同约定全面履行义务。在合同履行中，原告依约全面履行了合同义务，但被告华宇公司未按合同履行办理房地产权属证书和按照约定期间交付房屋，构成违约。故原告要求被告履行合同办理权证义务和支付迟延交房利息的诉请，本院依法予以支持。逾期交房的利息从2014年11月1日计算至2016年3月8日，按照人民银行同期贷款利率计算。二被告辩称，导致延期交房的原因是政府规划变更，政府规划变更属于不可抗力，应当免除被告的违约责任。本院认为该抗辩理由不能成立，因政府规划变更属于具体行政行为，不属于法定不可抗力事由，不能以此免除被告应承担的违约责任，故对二被告该辩称主张，本院依法不予支持。被告华宇阿盟分公司系被告华宇公司设立，不具有独立法人资格，其从事民事活动所产生的民事责任应由具有独立法人资格的被告华宇公司作为责任主体承担责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告内蒙古华宇置业有限责任公司于本判决生效后且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告董永智办理位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇尚水御都小区A1-1-302室房屋、A1-车库-15号车库的不动产权属证书；二、由被告内蒙古华宇置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告董永智支付逾期交房利息（计算方法：以638793元为本金，从2014年11月1日至2016年3月8日，按照人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告董永智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费579元，由被告内蒙古华宇置业有限责任公司负担554元，由原告董永智负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审?判?员??靳???晨二〇一八年九月二十七日书记员  薛峰