江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）锡滨民初字第01463号原告无锡市圳翔物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区公益路8号。法定代表人胡天虹，该公司总经理。委托代理人曾文庭，江苏崇宁律师事务所律师。委托代理人赵丽娜，江苏崇宁律师事务所律师。被告无锡曼陀罗美容医院有限公司，住所地无锡市滨湖区梁溪路996号。法定代表人王亮，该公司总经理。委托代理人周海波，该公司工作人员。被告无锡丰硕投资有限公司，住所地无锡市惠山区钱胡路500号振兴钢材市场B18。法定代表人俞向东，该公司董事长。委托代理人骆晓明，江苏楚乾律师事务所律师。原告无锡市圳翔物业管理有限公司（以下简称圳翔物业公司）诉被告无锡曼陀罗美容医院有限公司（以下简称曼陀罗医院）、无锡丰硕投资有限公司（以下简称丰硕投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圳翔物业公司委托代理人赵丽娜、被告曼陀罗医院法定代表人王亮、被告丰硕投资公司委托代理人骆晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圳翔物业公司诉称：2009年其公司与无锡市广诚置业有限公司（系涉案房屋开发商，以下简称广诚置业公司）签订《前期物业服务合同》，约定由其公司为广诚置业公司开发建造的无锡市梁溪路996号、998号、1000号、1002号房屋提供物业服务，并约定了物业服务费、停车管理服务费等的收费标准。丰硕投资公司向广诚置业公司购买无锡市梁溪路996号房屋后，于2012年1月1日，将该房屋出租给曼陀罗医院，双方在租赁合同中约定，租赁期间所产生的各种费用均由曼陀罗医院承担，曼陀罗医院系涉案房屋物业的实际使用人。无锡市梁溪路996号房屋纳入物业管理服务的车位共有61个，其中地上车位30个，地下车库车位31个。其公司对地下车库车位的管理方式为门禁式管理，因曼陀罗医院、丰硕投资公司未交纳停车管理服务费，故从未使用过地下车库车位。其公司依照《前期物业服务合同》提供了物业服务及车库车位系统维护等服务，但曼陀罗医院和丰硕投资公司从2013年1月6日开始未交纳物业服务费、停车管理服务费和公共能耗费。现请求判令：1.曼陀罗医院立即支付拖欠其公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费人民币（以下币种同）397556.40元（按照2.5元／平方米／月×房屋建筑面积6625.94平方米×月数24计算）及逾期利息（2013年度拖欠的物业服务费的逾期利息从2014年1月6日开始至实际支付之日止，2014年度拖欠的物业服务费的逾期利息从2015年1月6日开始至实际支付之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）、停车管理服务费72000元（主张50个车位，按照60元／个／月×50个车位数×月数24计算）、公共能耗费31804.60元（按照0.2元／平方米／月×房屋建筑面积6625.94平方米×月数24计算）及逾期利息（2013年度拖欠的公共能耗费的逾期利息从2014年1月6日开始至实际支付之日止，2014年度拖欠的公共能耗费的逾期利息从2015年1月6日开始至实际支付之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）；2.丰硕投资公司对曼陀罗医院的上述付款义务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由曼陀罗医院、丰硕投资公司承担。审理中，圳翔物业公司对其提出的无锡市梁溪路996号房屋纳入物业管理服务的地上车位有30个的主张，未在本院指定的期限内提供相应证据证明。被告曼陀罗医院、丰硕投资公司辩称：圳翔物业公司与曼陀罗医院、丰硕投资公司之间均未签订过物业服务合同，双方无物业服务合同关系；本案所涉《前期物业服务合同》是圳翔物业公司与开发商广诚置业公司之间所签订，曼陀罗医院、丰硕投资公司不知道有此《前期物业服务合同》存在；广诚置业公司将涉案无锡市梁溪路996号房屋卖给丰硕投资公司时，双方签订有《合同补充协议》一份，约定物业服务费按照0.75元／平方米／月的标准收取，地下车库有无偿使用权，且圳翔物业公司未提供过任何物业服务，故物业服务费应在按照0.75元／平方米／月的标准计算的基础上扣减；因无锡市梁溪路996号房屋物业并无地上停车位，地下车库车位确认有31个，按照《合同补充协议》规定应是无偿使用，但实际上至今从未使用过；公共能耗费双方无约定，故无需支付停车管理服务费及公共能耗费。为此，请求驳回圳翔物业公司的诉讼请求。审理中，曼陀罗医院、丰硕投资公司对其提出的圳翔物业公司未提供任何物业服务的主张，未提供相应证据证明。经审理查明：2009年，广诚置业公司（甲方）与圳翔物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对无锡市梁溪路996#、998#、1000#、1002#提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称梁溪路996#、998#、1000#、1002#（荣御山庄）；类型商业住宅；坐落位置无锡市梁溪路996#、998#、1000#、1002#；建筑面积37736平方米。物业管理区域四至：东至梁溪路996号；南至梁溪路；西至钱荣路；北至省微生物研究所。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.5元／月／平方米，面积：21348平方米；商业物业：2.5元／月／平方米，面积：8027平方米；……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第九条停车场收费分别采取以下方式：……3.停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元／个／月、车库车位60元／个／月的标准向乙方交纳停车管理服务费。……第三十五条本合同期限自2009年10月1日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……第三十八条甲方与物业买受人签订物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。……附件二：“物业构成明细”1.多层住宅3幢102套（单元），建筑面积21348平方米；2.商业用房1幢，建筑面积8027平方米；3.车库，建筑面积8011平方米；4.物业用房，建筑面积60平方米，合计37446平方米。附件四：“物业共用设施设备明细”1.绿地13000平方米；2.道路约2000平方米；……16.机动车库1个6911平方米；17.露天停车场2个700平方米；18.非机动车库1个1100平方米……又查明，2010年9月20日，广诚置业公司与丰硕投资公司签订《商品房买卖合同》，由广诚置业公司将其开发的无锡市梁溪路996#房屋出售给丰硕投资公司。丰硕投资公司于2011年5月31日办理房屋产权登记，该房屋建筑面积6625.94平方米，商业用途。2012年1月1日丰硕投资公司与无锡伊尔美整形美容医院有限公司（该公司于2012年9月24日经核准开业，2013年10月24日变更为无锡华美紫馨美容医院有限公司，2014年4月1日变更为曼陀罗医院）签订《房屋租赁合同》，丰硕投资公司将坐落于无锡市梁溪路996号、面积4200平方米的房屋租赁给无锡伊尔美整形美容医院有限公司，双方在租赁合同中约定，租赁期间，产生的各种费用（庭审中曼陀罗医院、丰硕投资公司确认包括物业服务费、停车管理服务费等）均由无锡伊尔美整形美容医院有限公司承担。由于圳翔物业公司与丰硕投资公司、曼陀罗医院就交纳物业服务费、停车管理服务费等问题产生分歧，圳翔物业公司即于2014年7月23日诉来本院，诉请如前。另查明，丰硕投资公司在向广诚置业公司购买无锡市梁溪路996号房屋时，于2010年9月21日与广诚置业公司签订《合同补充协议》一份。主要内容为：“1.本案所涉及房屋为独幢大楼，大楼内部由买受人自行管理，大楼外部例如：绿化、给排水、设施设备等由小区物业管理公司统一管理，费用按照0.75元／平方米／月向买受人收取，以买受人进场装潢开始计算时间，3年为期。2.本案所涉及地下近2000平方米地下车库，买受人在签订合同时，同时获得无偿使用权，使用年限按照所购房屋使用年限为准。3.本案所涉及大楼前面场地买受人无偿使用。”审理中，曼陀罗医院确认，其单位与丰硕投资公司于2012年1月1日签订上述《房屋租赁合同》后，即开始对该房屋进行装潢。上述事实，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《房屋租赁合同》、营业执照副本复印件、工商登记材料、房屋产权登记簿证明、交款收据、摄影照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本案争议焦点：一、涉案物业服务费收取标准是依据广诚置业公司与圳翔物业公司签订的《前期物业服务合同》，还是依据广诚置业公司与丰硕投资公司签订《合同补充协议》来确定。二、丰硕投资公司、曼陀罗医院是否应承担停车管理服务费和公共能耗费。一、关于物业服务费本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，广诚置业公司系涉案无锡市梁溪路996号房屋的开发商，圳翔物业公司系广诚置业公司选聘的前期物业服务企业。圳翔物业公司为无锡市梁溪路996号房屋物业提供了物业服务，该物业买受人丰硕投资公司及物业承租人曼陀罗医院理应向圳翔物业公司交纳物业服务费。审理中，曼陀罗医院、丰硕投资公司辩称圳翔物业公司未提供任何物业服务，但未提供相应证据证明，本院不予采纳。关于涉案无锡市梁溪路996号房屋的物业服务，开发商广诚置业公司既与圳翔物业公司签订《前期物业服务合同》，约定按照2.5元／月／平方米收取物业服务费，又与物业买受人丰硕投资公司签订了《合同补充协议》，约定按照0.75元／平方米／月收取物业服务费（以买受人进场装潢开始计算时间，3年为期），两份合同中，对物业收费标准约定不一致。本院认为，应按照广诚置业公司与丰硕投资公司签订的《合同补充协议》来确定收费标准。理由：首先，由于前期物业服务合同的当事人为开发商和物业服务企业，而前期物业服务合同中不可避免地会涉及业主的权利义务，但业主不是合同的当事人，根据合同的相对性，合同仅对当事人产生拘束力，业主应该不受前期物业服务合同的制约。前期物业服务合同中涉及业主权利义务的条款，必须在物业买卖合同中经过业主的承诺才能对业主发生效力。其次，遵循公平合理原则，当开发商与业主达成的收费标准，与开发商与物业服务企业达成的收费标准不一致的，由于开发商不是实施物业管理行为的主体，其无权承诺物业管理的相关内容；而业主是实际接收服务的人，而且还要承担相应的义务，所以按照开发商与业主之间达成的标准计算服务费较为公平合理。所以，对圳翔物业公司要求曼陀罗医院、丰硕投资公司按照《前期物业服务合同》约定的标准交纳涉案房屋物业从进场装潢开始计算3年期间内，即本案从2013年1月至2015年1月的物业服务费的请求，本院不予支持。按照曼陀罗医院与丰硕投资公司在《房屋租赁合同》的约定，曼陀罗医院租赁丰硕投资公司无锡市梁溪路996号房屋的面积为4200平方米（总面积为6625.94平方米），租赁期间产生的各种费用包括物业服务费、停车管理服务费等由曼陀罗医院承担，故曼陀罗医院应承担无锡市梁溪路996号房屋其中面积为4200平方米的相应物业服务费，超出部分面积的物业服务费由丰硕投资公司承担，丰硕投资公司对曼陀罗医院应承担的物业服务费，负连带交纳责任。按照《合同补充协议》，曼陀罗医院应承担的2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费，按照0.75元／平方米／月×实际承租面积4200平方米×月数24计算为75600元及逾期利息，丰硕投资公司负连带交纳责任；其余面积2425.94平方米的物业服务费43666.92元及逾期利息由丰硕投资公司承担。二、关于停车管理服务费和公共能耗费根据《前期物业服务合同》附件二，在“物业构成明细”中，车库建筑面积为8011平方米，在“物业共用设施设备明细”中机动车库1个6911平方米、露天停车场2个700平方米、非机动车库1个1100平方米，其中机动车库与非机动车库面积之和为8011平方米，由此可以确定“露天停车场”不包括在《前期物业服务合同》车库物业构成中。审理中，圳翔物业公司主张纳入物业管理服务的地上车位有30个，地下车库车位有31个，曼陀罗医院、丰硕投资公司认可地下车库车位有31个，对地上车位30个不予认可，圳翔物业公司对于地上车位有30个的事实未提供证据证明，故本院确定纳入物业管理服务的为地下车库车位31个。审理中，圳翔物业公司与曼陀罗医院、丰硕投资公司确认，曼陀罗医院、丰硕投资公司实际从未使用过地下车库车位，即不存在地下车库车位的停车管理服务，故圳翔物业公司要求曼陀罗医院、丰硕投资公司交纳地下车库车位及地上车位的停车管理服务费，本院不予支持。公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。本案中，《前期物业服务合同》约定物业服务收费选择包干制方式，并且无论《前期物业服务合同》，还是圳翔物业公司与曼陀罗医院、丰硕投资公司之间，均无关于公共能耗费及收取标准等内容条款的约定，故对圳翔物业公司主张的公共能耗费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告无锡曼陀罗美容医院有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告无锡市圳翔物业管理有限公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费75600元及逾期利息（其中2013年度的逾期利息，以37800元为本金，从2014年1月6日起至实际支付之日止；2014年度的逾期利息，以37800元为本金，从2015年1月6日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。被告无锡丰硕投资有限公司对上述确定被告无锡曼陀罗美容医院有限公司的付款义务承担连带清偿责任。二、被告无锡丰硕投资有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告无锡市圳翔物业管理有限公司2013年1月6日至2015年1月5日的物业服务费43666.92元及逾期利息（其中2013年度的逾期利息，以21833.46元为本金，从2014年1月6日起至实际支付之日止；2014年度的逾期利息，以21833.46元为本金，从2015年1月6日起至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、驳回原告无锡市圳翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告无锡曼陀罗美容医院有限公司、无锡丰硕投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8814元，由原告无锡市圳翔物业管理有限公司负担6717元，由被告无锡曼陀罗美容医院有限公司、无锡丰硕投资有限公司负担2097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张志龙人民陪审员  肖锦芳人民陪审员  郁 明二〇一五年五月二十一日书 记 员  徐 鹏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。