浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终2862号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陆瑛，女，1976年5月8日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：贾如华，男，1972年8月30日出生，汉族，住杭州市余杭区，现住杭州市余杭区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：斯佳、占志伟，浙江叠胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴帮钱，男，1985年10月25日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷晓燕，女，1988年5月7日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡亚琴、鲍建娥，浙江泽大律师事务所律师。 原审第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区保俶北路51号二层 法定代表人：陆斌斌。 上诉人陆瑛、贾如华因与被上诉人吴帮钱、雷晓燕，原审第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服余杭区人民法院（2017）浙0110民初13096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：吴帮钱、雷晓燕系夫妻关系，陆瑛、贾如华系夫妻关系。案涉房屋位于杭州市余杭区××街道××花园××幢××单元××室，房屋所有权人登记为陆瑛。2017年4月20日，吴帮钱、雷晓燕与陆瑛、贾如华及第三人共同签订《购房意向合同》，约定：一、1、转让房屋位于杭州市××街道××花园××幢××单元××室，建筑面积138.88平方米。二、1、转让总价为100万元。该总价包含随屋赠送的自行车库、水一户一表、电一户一表、数字电视（含机顶盒）、空调4台、固定装修、固定厨卫设施。2、付款方式：商业贷款，其中首付30%。交易费用由买方承担。3、首付款于《杭州市房屋转让合同》签订后5个工作日内打入银行指定监管账户内。4、交房时间：乙方于2018年2月16日前交房给甲方，同时乙方预留5000元作为交房保证金。交房时乙方需结清所有费用，包括水电、物管、煤气、数字电视，同时保证所有户口迁出。5、乙方承诺该房屋内无任何户籍占用。三、1、甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金100000元。…六、1、甲方应予本意向合同签订好70天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后7日内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。双方就其他权利义务一并作出约定。 2017年4月20日，吴帮钱、雷晓燕支付陆瑛、贾如华定金100000元，陆瑛向吴帮钱、雷晓燕出具收条一张。 2017年6月28日，陆瑛、贾如华（甲方）与吴帮钱、雷晓燕（乙方）及第三人（丙方）共同签订《代理合同》，约定：一、房地产的基本情况：1、甲方将坐落于杭州市余杭区××街道××花园××幢××单元××室，建筑面积138.88平方米的房屋转让给乙方，转让价1000000元。附属配套设施：水一户一表、电一户一表、机顶盒、固定装修、固定厨卫设施、空调4台。2、乙方对上述房屋的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施（含设备）情况均已了解，并同意受让上述房屋。二、甲方愿意在2018年2月16日前完成物业交割手续，将上述房屋交乙方验收。三、支付方式：1、甲乙双方同意以下列方式授权丙方将监管银行账户中房款划转支付给甲方。2、首付房款30万元，乙方于2017年7月5日前存入丙方指定银行开立的保证金账户，同时提供按揭所需资料并完成商业贷款手续，产权过户后完全取得房屋（不动产权证书）且银行按揭贷款发放后五个工作日内，乙方同意向甲方支付全部房款100万元。四、甲乙丙三方权利义务：1、甲方承诺：该房为其合法所有、所提及的资料真实、无被抵押、被查封、涉诉讼等事项，并委托丙方办理转让手续。如该房产有权属争议或提供的交易资料不真实，影响本合同履行的，由甲方承担全部责任。2、乙方应在2017年7月5日前到银行办理按揭相关手续，如因乙方提供的按揭资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任。3、合同签署后甲乙双方应在5个工作日内将权属过户所需资料交与丙方，并在接到丙方通知后三日内到杭州市余杭区房产管理局办理原件校验手续。4、甲乙双方应向丙方支付代理费共计10000元。乙方应向丙方支付代办费一千元。税费承担方于2017年7月5日前将税费交予丙方。丙方应尽快、优质的完成甲乙双方的委托事项。五、违约责任：1、甲方或乙方违约，违约方应按房屋成交价的20%向对方支付违约金，由此影响过户的，原承诺的办证日期相应顺延。双方就其他权利义务一并进行了约定。 2017年6月28日，卖方陆瑛（甲方）与买方雷晓燕、吴帮钱（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定：一、乙方购买甲方位于杭州市余杭区××街道××花园××幢××单元××室、建筑面积138.88平方米的房屋。二、该套房屋转让总价为100万元。上述房屋转让价格不包括装修价格。装修价款为无。（说明：本款仅指装修价款。选择房屋转让价包括装修价款的，必须填写装修价款；如选择房屋转让价格不包括装修价款的，装修价款可以不填写）。三、付款方式：乙方须于2017年7月5日前支付首期款30万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。余款乙方申请银行贷款，须于2017年7月5日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。银行贷款70万元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。四、交房方式：在2018年2月19日前，甲方将房屋交付给乙方。查验内容：房屋腾空情况、房屋及装修、设备等情况，户口迁出情况，已发送的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付讫凭证，房屋钥匙。查验后双方签订《房屋交接单》，甲方将房屋交付给乙方。七、关于产权登记的约定：1、甲乙双方同意产权受理前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。2、如因甲方的原因，乙方未能取得房屋权属证书，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30天内退还乙方全部已付款，并按照活期利率付给利息；乙方不愿意退房的，则按本合同第十一条执行。八、其他约定事项：3、该房屋的土地使用权虽该房屋一并转让给乙方。4、随房屋赠送的基础设施由：水一户一表、电一户一表、数字电视（含机顶盒）。5、若因政府原因导致甲方房屋不能过户给乙方，则本合同自动终止。 2017年6月28日，陆瑛、贾如华（甲方、卖方）与雷晓燕、吴帮钱（乙方、买方）签订《协议》，约定：一、成交价为100万元，此价含物业管理费5000元、四台空调。七、乙方承诺为首次购房，于2017年7月5日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续，如因乙方个人征信情况或所提供的资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任。若非乙方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任，已产生的实勘费由乙方承担，甲方需在街道委托代理机构通知后五个工作日内将已收付款返还给乙方。八、甲方承诺在乙方打首付款前定金90000元自行返还给乙方。九、本协议为《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》之补充协议，具有同等法律效力，若本协议与原合同有冲突，以本协议为准。双方就其他权利义务一并作出约定。 2017年6月30日，雷晓燕、吴帮钱向银行监管账户汇入首付款30万元，并缴纳相应税款、递交按揭资料办理按揭贷款。2017年7月5日，陆瑛、贾如华领取首付款30万元。2017年7月6日，银行按揭审批通过。后吴帮钱、雷晓燕在办理银行按揭贷款过程中，陆瑛、贾如华拒绝过户。2017年7月16日，吴帮钱、雷晓燕向陆瑛、贾如华发出《敦促函》，内容主要为：双方于2017年6月28日签订了《杭州市房屋转让合同》，你方应在2017年7月28日前与我进行房屋过户及相关证件验证，且我本人和中介多次邀请你但至今未予回应。特函告于你：请于收到函件3个工作日内与我协商约定该房屋交易过户时间，逾期，你将违约。后陆瑛、贾如华仍未完成过户。 另查明：案涉房屋于2010年进行过装修。双方庭审确认，案涉房屋定金10万元，陆瑛、贾如华已返还吴帮钱、雷晓燕9万元，剩余1万元双方协商后吴帮钱、雷晓燕同意作为签约前的利息补偿陆瑛、贾如华。 现吴帮钱、雷晓燕起诉至原审法院，诉讼请求为：1、确认吴帮钱、雷晓燕与陆瑛、贾如华双方签订的《代理合同》、《杭州市房屋转让合同》及协议合法有效；2、确认随房转让的附属配套设施及设备包括自行车库、水一户一表、电一户一表、数字电视（机顶盒）、空调4台、固定装修、固定厨卫设施；3、陆瑛、贾如华返还吴帮钱、雷晓燕定金1万元；4、陆瑛、贾如华继续履行合同并配合吴帮钱、雷晓燕办理房屋产权变更登记至吴帮钱、雷晓燕名下；5、陆瑛、贾如华支付吴帮钱、雷晓燕违约金20万元；6、本案诉讼费用由陆瑛、贾如华承担。后吴帮钱、雷晓燕自愿撤回第2项诉讼请求。诉讼过程中，陆瑛、贾如华提起反诉，反诉请求为：1、解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》；2、判令吴帮钱、雷晓燕承担违约金20万元；3、本案反诉、本诉诉讼费由吴帮钱、雷晓燕承担。 原审法院认为：吴帮钱、雷晓燕与陆瑛、贾如华签订的《杭州市房屋转让合同》及代理合同、协议均系双方真实意思表示，且内容亦未违反法律法规的强制性规定，故，该《杭州市房屋转让合同》及代理协议、协议均为合法有效，双方均应按约履行。 关于本案双方争议焦点：合同约定价款100万元是否包含固定装修、自行车库、水一户一表、电一户一表、数字电视（含机顶盒）、物业管理费5000元、四台空调等附属设施设备。吴帮钱、雷晓燕主张，双方约定的房价中已包含上述内容；陆瑛、贾如华辩称，合同价款并未包含固定装修、自行车库。该院经审查后认为，吴帮钱、雷晓燕与陆瑛、贾如华签订的《杭州市房屋转让合同》及代理合同、协议均为同时签订，且内容除装修、附属设施部分不一致，其余房价款支付、房屋交付、产权过户登记等内容均为一致。根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》及协议中明确转让价款中已包含水一户一表、电一户一表、数字电视（含机顶盒）、物业管理费5000元、四台空调，虽对装修价款选项中勾选了“否”，但根据社会交易习惯，固定装修因后期添附已构成案涉房屋整体的一部分，一般不具备单独分割使用的价值，其装修的年限、内容、品质均构成房屋交易价值大小的重要因素。根据正常交易习惯房屋转让时必然会同时考虑该部分因素。本案吴帮钱、雷晓燕与陆瑛、贾如华签订的《杭州市房屋转让合同》及协议虽未明确包含固定装修，但并未对固定装修单独约定交易价格，故，应当视为该《杭州市房屋转让合同》中的交易价格无须再支付固定装修价款。结合双方同时签订的《代理合同》第一、1条中已明确约定上述内容作为附属配套设施及设备予以列明，且第一、2条约定乙方吴帮钱、雷晓燕即对该房屋及上述设施设备均已了解并同意购买。从该合同中亦能够表明转让价款100万元中已包含上列内容。故，吴帮钱、雷晓燕对陈述案涉房屋转让价格中已包含固定装修、水一户一表、电一户一表、数字电视（含机顶盒）、物业管理费5000元、四台空调的意见，该院予以采信。关于是否包含自行车库：该院认为，根据双方同时签订的《杭州市房屋转让合同》及协议、《代理合同》均未提到包含自行车库，仅在双方签订的《购房意向合同》中提到包含该内容，但《购房意向合同》未明确自行车库的具体位置房号，且该意向合同属于预约协议，主要内容是为约定将来签订本约，双方签订本约后，双方房屋买卖的权利义务应以本约约定为准。且自行车库属于其所在小区物业配套附属设施，具有单独的使用功能，并非附属于案涉房屋不可分割的部分。故对吴帮钱、雷晓燕陈述案涉房屋随房转让的附属配套设施中含有自行车库的意见不予采信。据此，对陆瑛、贾如华主张系吴帮钱、雷晓燕拒不支付装修家具款，认为吴帮钱、雷晓燕构成违约的意见，该院不予采纳；同时，陆瑛、贾如华认为吴帮钱、雷晓燕未能获得银行贷款审批通过文件，不具有履约能力的主张，该院认为，根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》及协议、《代理合同》，吴帮钱、雷晓燕已按约完成款项支付义务并申请银行按揭贷款的义务。陆瑛、贾如华主张吴帮钱、雷晓燕未能获得银行贷款审批以及履行不能，并未提交有效证据予以证明。故，对陆瑛、贾如华主张解除《杭州市房屋转让合同》并要求吴帮钱、雷晓燕支付违约金之请求，该院不予支持。对吴帮钱、雷晓燕要求陆瑛、贾如华配合办理产权过户手续之主张，符合双方合同约定，该院予以支持。关于吴帮钱、雷晓燕主张的违约金20万元，因吴帮钱、雷晓燕并未举证证明其因陆瑛、贾如华的违约行为造成的损失，该院结合合同约定、陆瑛、贾如华的违约程度，酌情确定由陆瑛、贾如华支付吴帮钱、雷晓燕违约金2万元。关于吴帮钱、雷晓燕要求陆瑛、贾如华返还定金1万元之主张，因双方庭审中确认系双方协商一致作为等待签订本约期间的利息补偿陆瑛、贾如华，现吴帮钱、雷晓燕主张返还，于法无据，亦有违诚信原则，故，对该项请求，该院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认吴帮钱、雷晓燕与陆瑛、贾如华于2017年6月28日签订的《杭州市房屋转让合同》及协议、《代理合同》系合法有效；二、陆瑛、贾如华于该判决生效之日起十五日内配合吴帮钱、雷晓燕办理杭州市余杭区××街道××花园××幢××单元××室房屋的产权过户登记手续；三、陆瑛、贾如华于判决生效之日起十日内支付吴帮钱、雷晓燕违约金20000元；四、驳回吴帮钱、雷晓燕的其他诉讼请求；五、驳回陆瑛、贾如华的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费15690元，由吴帮钱、雷晓燕负担1710元，由陆瑛、贾如华负担13980元；反诉案件受理费2150元，由陆瑛、贾如华负担2150元。 宣判后，陆瑛、贾如华不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、陆瑛、贾如华不存在违约情况，不应承担违约金2万元。1、双方并未约定过户时间，过户时间需要双方协商，吴帮钱、雷晓燕发《敦促函》的行为只能视为要约，需要得到陆瑛、贾如华的承诺才能确定具体过户时间，在敦促时间内未履行过户义务不能认定为违约。2、吴帮钱、雷晓燕以及我爱我家公司未向陆瑛、贾如华出示过贷款已经审批通过的任何凭证，协助过户事宜履行的条件尚未成就，不具有协助过户的基础。3、在吴帮钱、雷晓燕未向陆瑛、贾如华出示银行贷款审批已经通过的有效凭证前，暂时不协助办理过户手续是行使先履行抗辩权，并非是违约行为。二、案涉房款中并不包含装修款。1、案涉《杭州市房屋转让合同》第二条第二款明确装修价款是不包含于房屋总价款内的，第八条第四款明确随房赠送的只有水一户一表、电一户一表、数字电视（包含机顶盒），其余虽属于附属品，但都不是免费赠送的。一审法院认为根据交易习惯应将装修价款归于房屋总价款没有法律依据。2、《代理合同》第一条第一款与《杭州市房屋转让合同》并不矛盾。《代理合同》的第一条第一款中明确载明：固定装修是属于附属配套，也就是说本着有利于不损耗的原则一同属于房屋的配套交付给吴帮钱、雷晓燕，但是并非是无偿赠送，而是需要折价的。3、正因双方未对折价的金额达成一致意见，双方于2017年7月27日又进行了协商。双方最终以5万元的价格达成一致意见。所以，即使在之前是否需要支付固定装修折价款以及折价款的具体金额未确定，双方也已经达成了一致意见，而并非如一审法院所述固定装修的款项已经包含在房屋总价中。双方只是在5万元装修款的支付时间上未达成一致意见，并不影响吴帮钱、雷晓燕承诺需要另行支付装修款5万元。4、吴帮钱、雷晓燕在一审审理过程中，已经自愿撤回了第二项诉讼请求，故该请求以及围绕该请求的相关事实已经不属于本案诉讼内容，一审法院不应作出认定。综上，请求：一、撤销原审判决第三项，并改判驳回吴帮钱、雷晓燕本诉请求第五项；二、撤销原审判决关于100万元转让价款中包含固定装修的事实认定。 被上诉人吴帮钱、雷晓燕辩称：吴帮钱、雷晓燕在整个房屋交易过程当中，没有任何的违约行为，而且不断退让。陆瑛、贾如华与吴帮钱、雷晓燕在签订意向书之后,在吴帮钱、雷晓燕提供购房查档所需资料之后，本来按照约定是7天之内要签订房屋转让合同，陆瑛、贾如华第一次提出加价1万元，吴帮钱、雷晓燕妥协了,签订了房屋转让合同。后面按照合同约定,在合同签署之后5个工作日之内，双方将权属过户所需资料交给我爱我家公司。吴帮钱、雷晓燕将过户资料提前交付了，按照约定陆瑛、贾如华方应当在收到我爱我家公司通知后三日之内去办理房产过户手续，第一次通知是7月5号，陆瑛、贾如华本应该在2017年7月8日前去办理房产过户手续，他再一次提出加价5万元。陆瑛、贾如华态度极为强硬，双方协商不成，无奈之下陆瑛、贾如华起诉。在整个交易过程当中，陆瑛、贾如华至少存在两项违约行为，而且违约性质恶劣。一,未按期办理房屋权属转移登记，本应在2017年7月8日前去办理过户手续，但是陆瑛、贾如华无理加价，而且在陆瑛、贾如华一审自己提供的证据材料、录音材料当中可以看出，陆瑛、贾如华以毁坏固定装修,交房的时候地板是破的为威胁，希望吴帮钱、雷晓燕妥协，直到一审判决后，陆瑛、贾如华在吴帮钱、雷晓燕的再次敦促下。于2018年的3月6日方才办理过户手续，整整延期了9个月。二,没有按期交付房屋，根据房屋转让合同第四条之约定吴帮钱、雷晓燕本应在2018年2月16日前将案涉房屋交付给陆瑛、贾如华,但是陆瑛、贾如华直到2018年3月7日才办理交付，延期21天。陆瑛、贾如华对上述违约行为应当承担违约责任，本应承担违约金20万元，一审法院仅酌情确定为2万元，明显偏低。如果陆瑛、贾如华在一审判决之后，没有交付房屋，没有办理过户手续，吴帮钱、雷晓燕也是要上诉的。至于100万元转让款是否包含固定装修，一审法院论理合法有据，一审的陈述以及论理没有任何问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人我爱我家公司未到庭，亦未提交书面意见。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致,本院另查明，2018年3月6日，陆瑛、贾如华配合吴帮钱、雷晓燕办理了案涉房屋的过户手续，2018年3月7日将案涉房屋交付给吴帮钱、雷晓燕。 本院认为:一、原审法院认定100万元转让价款中包含固定装修有无不当的问题。案涉《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》、《协议》签订日期均为2017年6月28日，双方当事人仅约定《协议》内容与《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》有冲突，以《协议》内容为准，并未约定《杭州市房屋转让合同》与《代理合同》内容不一致，以哪份合同为准，故对于双方争议的100万元转让款中是否包含固定装修问题需要采取体系解释方法。首先，案涉交易房屋是已装修的二手房，如果双方约定的转让价款中不包含固定装修，双方在相关合同与协议中对固定装修折价款不另作约定是不符合常理的。其次，双方当事人在《购房意向合同》以及《代理合同》中均已明确100万元转让总价中包含固定装修，《协议》中虽未写明成交价100万元包含固定装修，但《协议》也未作出相反意思表示，《协议》并未变更《代理合同》约定。故原审法院结合双方约定和交易习惯认定100万元转让总价中包含固定装修，事实认定并无不当。二、原审法院判定陆瑛、贾如华违约有无不当的问题。双方当事人在《代理合同》中明确约定了办理相关手续的具体时间，我爱我家公司也证明陆瑛、贾如华存在未按约定时间办理过户手续的行为，且2017年7月6日银行贷款审批已通过，陆瑛、贾如华未举证证明其拒绝配合办理过户是因为银行贷款审批问题。故原审法院认定陆瑛、贾如华违约并无不当。综上，陆瑛、贾如华的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由陆瑛、贾如华负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年九月二十五日 书记员  赖雪珂