河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1023民初1509号原告：步延宏，女，1964年10月25日出生，汉族，现住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：陈明，（步延宏的姐夫），男，1959年6月23日出生，汉族，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：张福虎，北京利生律师事务所律师。被告：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地：永清县武隆路46-6号。法定代表人：闫博，执行董事。委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。原告步延宏与被告永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称永清星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，于2017年10月27日作出（2017）冀1023民初2460号民事判决书，原告步延宏不服提出上诉，廊坊市中级人民法院于2018年4月4日作出（2018）冀10民终966号民事裁定书，裁定撤销本院判决发回重审。本院于2018年6月12日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈明、张福虎、被告永清星宸公司委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。步延宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋所有权证（房屋不动产权证）；2.判令被告支付逾期办证违约金101485元，计算到2018年6月30日；3.退还炉具款6500元；4.返还地下室面积差5000元；5.支付逾期交房违约金45441元；6.要求被告按合同履行楼房一二层外墙镶瓷砖；7.诉讼费用由被告承担。庭审中原告表示放弃第3项、第4项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2013年10月26日自愿签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的永清县星宸新天地小区中的一套住宅商品房（包括地下室）预售给原告，总价款为473344.86元。原告按合同约定支付了全部购房款，交付了测绘费、公共设施维修基金，以及物业费、水电费、垃圾费等费用，签订合同时，说定天燃气炉具由被告配备，无需原告付款，但被告交房前让原告先交燃气炉具款在内的其它费用。原告按合同已履行了自己的义务，可是被告却未按合同约定履行交付原告房屋所有权证的义务，到现在已超过一年以上。原告接收房屋时，发现地下室严重缩水，并未达到合同约定的面积。1、2层外墙也未按约定镶砖，被告已违约，应承担全部责任。为维护原告合法权益，根据中华人民共和国合同法以及相关规定，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，维护原告合法权益，维护法律尊严。永清星宸公司辩称，1、关于交付房屋所有权证，我公司没有向原告交付房产证的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，我公司作为商品房出卖人没有向买受人交付房产证的义务，仅负有向产权登记机关提供备案资料的义务。2、关于原告主张赔偿迟延交付房产证的经济损失，因我公司没有向原告交付房产证的义务，因此也没有义务赔偿所谓因迟延交付房产证给原告造成的经济损失，且各原告此项主张无合同约定，也无法律规定。3、关于原告主张返还地下室面积差价款，因原告尚未取得房屋所有权证，因此地下室面积尚未经产权登记机关确权，原告主张地下室面积差无事实依据。4、关于原告主张的迟延交房违约金，迟延交房的主要原因是案涉工程施工期间因国家重大政治活动、雨季施工以及雾霾天气等原因导致工期顺延所致，且对于工期顺延案涉项目相同诉求的案件业经本院生效判决所确认，我公司同意在原有生效判决确认延期期限内向原告支付延期交房违约金。5、关于原告主张返还其天然气炉具款，原告主张的该项诉求于事实、于法律没有依据，我公司无返还义务，理由如下：（1）天然气炉具不属于案涉房屋的基础设施，我公司无义务为原告配备天然气炉具。双方签署的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人承诺的是天然气在房屋交付时具备开通条件。因此，我公司仅负责交付业主的商品房燃气接口具备开通条件，而没有义务为原告提供采暖炉等采暖设施。因此，原被告就天然气炉具单独成立买卖合同关系，与商品房买卖合同无关，且现行法律、法规和司法解释没有开发商不得向业主收取炉具款的禁止性规定。（2）天然气炉具需商品房买受人单独出资购买符合案涉商品房所在地的交易习惯，且为行业惯例，原被告对于案涉天然气炉具交易的意思表示真实，且截至原告起诉前，原告已办理收房入住手续并签署物业服务协议，案涉商品房已交付使用，案涉天然气炉具原告均已验收并使用，应视为原告对案涉天然气炉具买卖合同成立且已实际履行的认可。6、原告要求被告镶砖的请求不符合合同约定。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.商品房买卖合同，证实原被告双方签订了买卖合同，该合同合法有效；2.购房款发票，证实原告已经交付房款；3.部分缴纳契税的发票，证实在没有原告委托的情况下，被告代收了契税；4.天然气炉具收据，被告向原告收取炉具费；5.物业收费明细，证实被告在交房前要求原告向物业公司交费，包括装修押金、垃圾费、电梯费、楼宇门、电卡等；6.告知书，原告发给被告要求被告明确办理房屋所有权证的期限。7.照片及光盘，证实被告交房时路面不平、一二层楼房外墙没有镶瓷砖、没有路灯、地下井没有井盖；8.（2016）冀1023民初1784号民事判决书、（2016）冀10民终4618号民事判决书、永清县物价局回复及河北省天然气价格管理办法规定，证实被告延迟交房应承担违约责任，不应收取炉具费。被告对原告所举证据质证意见如下：对原告所举1、2、3、4号证据真实性认可，但是不认可原告的证明目的；第5、7号证据与本案无关联性；第6号证据寄件人为李秀军与本案原告无关，且原告不能证明该告知书系发送给被告，对被告不发生效力。第8号证据对两份判决书无异议，物价局的答复是针对绣莲小镇项目而非涉案项目，且内容涉及的4900元是炉具安装费，不是炉具款，与原告诉求没有关联性。河北省天然气价格管理办法规定新建商品房城市燃气初装费不得向用户单独收取，而非炉具款。天然气经营企业不得强制用户购买指定的天然气燃烧器具，并非限制房产开发企业。因此该规定与原告诉求没有关联性。被告依法提交如下证据：1.物流快递单据寄收统计表，证实被告在具备交房条件后，口头通知原告办理交房入住手续，原告未按口头通知的时间办理手续，被告通过快递送达书面办理入住手续的通知书；2.（2016）冀1023民初2494号民事判决书，证实经生效判决确定，涉案项目具备交房条件的时间为2016年6月22日，被告认可以此确认延期交付房屋期限，并按合同约定向原告支付延期交房违约金；3.房屋产权测绘成果审核确认书，证实被告按照合同约定将涉案项目办理产权证应当提交的材料提交到产权登记机关，并通过了审核。被告完成了合同义务。原告对被告所举证据质证意见如下：对原告所举证据1、2真实性认可。对第3号证据真实性不认可，不是原件，没有加盖公章。经双方当事人质证，本院对于双方认可真实性的证据的证明效力予以认定，至于有效证据所证明的事实由法院审核确定。原告提交的第5、7号证据及第8号证据中物价局回复，与本案没有关联性，证明效力不予认定。第8号证据中河北省天然气价格管理办法系法规，不需作为证据提交。被告提交的第3号证据，该确认书并非房产管理部门向法院提交的证据，该确认书系房产管理部门出具的格式文书，且利害关系人可以到房产管理部门查询，原告虽然不认可，但是未能提出相反证据，该证据的证明效力本院予以认定。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，原告步延宏（买受人）与被告永清星宸公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的星宸新天地第5幢2单元1202号房一套。合同约定该房屋建筑面积共119.11平方米，单价为每平方米3826元，总价款455715元。付款方式为一次性付款455714.86元。该商品房附属用房建筑面积17.63平方米，成交价格每平米1000元，总金额17630元，房屋总价共计473345元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书。3.该商品房经分期综合验收合格。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条为交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3.天然气：房屋交付时具备开通条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人统一办理。合同第十七条约定，商品房所在楼宇的外墙面使用权归共有权人所有。合同订立后，原告按约定向被告支付了全部购房款。2015年6月9日原告向被告交纳6500元天然气炉具款并领受了商品房。2016年6月8日涉案楼幢经竣工验收合格，2016年6月27日取得建设工程竣工验收备案证明书。星宸新天地小区工程施工期间，施工单位因政府及相关部门要求停工18天。涉案楼幢外墙1-2层在被告交付房屋时均已喷涂真石漆。2017年2月21日，永清县房屋交易与产权管理中心为永清县裕丰街星宸?新天地5号楼出具了永清县房初字第××号房屋产权测绘成果审核确认书。原告在庭审过程中当庭放弃要求被告退还炉具款6500元及返还地下室面积差5000元的诉讼请求，对该部分事实本院不在进行审查。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。一、关于延期交房的认定。原被告双方约定的交房时间为2015年5月31日，施工单位因政府及相关部门要求停工期间为18天，在扣除上述期间后，被告应当在2015年6月18日前向原告交付商品房，被告实际交房日期为2015年6月9日，涉案楼幢于2016年6月27日取得建设工程竣工验收备案证明书，具备商品房交付条件。原告实际收取商品房时虽然未达到合同约定的交付条件，在原告起诉之前，涉案商品房已经具备合同约定的交房条件，应认定原告实际收房日期为被告交房日期，该日期未超出扣减停工期后的应交房日期，故原告要求支付延期交房违约金的请求本院不予支持。二、关于延期办证的认定。依照商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。按照合同约定，结合本院确认的房屋交付时间，被告应当在2015年9月7日之前向房屋产权管理机关提交登记备案材料。经查，被告于2017年2月21日完成权属登记备案资料的提交义务，逾期533天，被告逾期提交登记备案材料，必然导致办理产权证延后，因此本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，认定被告承担违约责任。关于违约金数额的确定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款金准利率，因此《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息的，人民法院应予支持。故参照上述规定计算被告逾期提交产权登记备案资料违约金数额。原告交纳购房款473344.86元，逾期533天，违约金计41472.79元（473344.86元×6%÷365×533天）。关于商品房产权证办理责任，双方约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。“买受人不能在规定的期限内取得房产证”，在当事人的约定中并未对取得房产证的时间做出约定，因此不能确定由出卖人统一办理产权证的时间，该约定不明。因被告已经提交房产登记材料，原告需按照房产登记机关要求提供相关材料，就能办理产权登记，产权登记证书发放时间由房产登记机关办理程序决定，故原告要求被告办理产权证的诉讼请求本院不予支持。三、关于外墙镶嵌瓷砖问题。对于原告主张的要求被告履行合同的外墙1-2层镶砖的诉讼请求，因涉案房屋中1-2层中在被告交付房屋时均已喷涂真石漆，外墙镶嵌瓷砖或者喷涂真石漆，对涉案商品房的质量与使用没有影响，只是外观的不同，二者孰优孰劣没有相关论证，原告所述降低房屋整体品质和性价比没有依据，且楼房外墙为业主公共所有，对楼房外观形象不同业主可能存在不同认识，个别业主起诉处理公有部分并不适当。因此本院对原告的该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告步延宏支付逾期办理房产证违约金41472.79元；二、驳回原告步延宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3469元，原告步延宏负担2561元，被告永清县星宸房地产开发有限公司负担908元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长  孙旭军审判员  廉新宇审判员  余 利二〇一八年九月二十五日书记员  朱禹锦