广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛霞法民二初字第4号原告李亨。委托代理人黄丛义，广东粤正律师事务所律师。被告湛江市东海物业开发有限公司。法定代表人李宗明，总经理。第三人湛江市霞山区商业综合公司。法定代表人杨志勇，总经理。委托代理人董丽娜，广东承诺律师事务所律师。第三人林国辉。原告李亨诉被告湛江市东海物业开发有限公司（以下简称东海物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法通知湛江市霞山区商业综合公司（以下简称霞山商业公司）、林国辉作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告李亨的委托代理人黄丛义，第三人霞山商业公司的委托代理人董丽娜及第三人林国辉到庭参加诉讼，被告东海物业公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月15日，原告与被告签订《土地项目转让协议书》，被告将其享有租赁权的位于湛江市霞山区延安路81号和解��东路19号的2452平方米土地（以下称松林停车场）的租赁权转让给原告。约定租赁权转让费为15万元，转让期为8年。2014年3月18日，原告向被告支付松林停车场的土地租赁转让费15万元。原告付款后，被告将松林停车场交付给原告使用。2014年12月，被告要求原告交回松林停车场。原、被告协商未果，现依法起诉。请求：1、确认原告与被告之间关于湛江市霞山区延安路81号和解放东路19号的2452平方米土地租赁权转让合法有效。2、判决被告继续履行原告与被告之间的租赁转让协议。3、被告承担本案的诉讼费用。被告东海物业公司不到庭参加诉讼，也未作出书面答辩意见。第三人霞山商业公司述称，原来我司和东海物业公司、林国辉签订了《协议书》和《补充协议书》，将涉案土地项目转让给东海物业公司及林国辉。2012年8月10日，我司与东海物业公司签订《租赁合同书��，约定由我司将涉案土地租赁给东海物业公司经营。2014年5月19日，我司向东海物业公司发出《通知》，以双方签订的《租赁合同书》侵害林国辉的利益为由，要求与东海物业公司解除《租赁合同书》。后林国辉提起诉讼，要求确认东海物业公司与我司签订的《租赁合同书》无效。（2014）湛霞法民二初字第85号《民事判决书》及（2014）湛中法民一终字第683号《民事判决书》均判决确认霞山商业公司与东海物业公司签订的租赁合同无效。东海物业公司对涉案土地没有租赁权利，将我司土地租赁给李亨没有事实和法律依据，原告的诉求不应得到法院的支持。第三人林国辉述称，东海物业公司说涉案土地已经租赁出去，但东海物业公司无权出租。涉案土地一直都是东海物业公司经营。经审理查明，涉案土地的使用权人为霞山商业公司。2011年，霞山商业公司与东海物业��司、林国辉于签订了《协议书》和《补充协议书》，约定将涉案土地使用权转让给由东海物业公司、林国辉共同合作开发花园大厦的房地产项目。2012年8月10日，霞山商业公司与东海物业公司签订《租赁合同书》，由霞山商业公司将涉案土地租赁给东海物业公司经营使用，租期9年（从2012年8月10日至2021年8月10日止）。《租赁合同书》签订后，涉案土地由东海物业公司经营使用。2014年3月15日，李亨、李康龙（乙方）与东海物业公司（甲方）签订《土地项目转让协议书》。《土地项目转让协议书》与本案诉争的相关条款的主要内容为：甲乙双方经协商，本着平等互利友好协作的原则，甲方同意将其具有8年租赁权和有开发土地优先权的位于湛江市霞山区延安路81号和解放东路19号（即现在的松林停车场）土地（面积共2452平方米）转让给乙方，有关转让事宜约定如下，以���共同信守执行：二、乙方一次性付给甲方15万元的租赁权转让费，停车场的经营管理风险由乙方负责，与甲方无关。《土地项目转让协议书》有东海物业公司的盖章及法定代表人的签名。同年3月18日，被告的法定代表人李宗明为原告出具《收据》。《收据》载明：收到李亨、李康龙交来霞山区延安路81号、解放路19号土地租赁权转让费15万元。2014年5月26日，第三人林国辉向本院提起诉讼[案号（2014）湛霞法民二初字第85号]，以霞山商业公司与东海物业公司的租赁行为严重侵害其的合法权益为由，请求确认霞山商业公司与东海物业公司于2012年8月10日签订的《租赁合同书》无效，并要求东海物业公司与霞山商业公司在判决生效后10日内清理租赁场地上的附着物。同年8月7日，本院作出（2014）湛霞法民二初字第85号《民事判决书》，判决：一、霞山商业公司与东海物业公��于2012年8月10日签订的《租赁合同书》无效。二、限被告霞山商业公司、东海物业公司在本判决发生效力之日起30日内，清理位于湛江市霞山区解放东路19号、延安路81号的1120平方米土地上的附着物（钢管支架搭建简易结构的棚架），恢复土地原状。东海物业公司不服上述判决，向广东省湛江市中级人民法院提起上诉。广东省湛江市中级人民法院于同年11月26日作出（2014）湛中法民一终字第683号《民事判决书》，判决：一、维持（2014）湛霞法民二初字第85号《民事判决书》的第一项；二、撤销（2014）湛霞法民二初字第85号《民事判决书》的第二项；三、驳回林国辉的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力。2014年12月10日，被告向原告送达的书面通知载明：“李亨先生：本公司因与湛江市霞山区商业综合公司有法律纠纷，本公司特通知你终止《租赁合同书》。”同年12月12日，李康龙作出《确认书》。《确认书》的主要内容为：“本人李康龙在2014年3月15日与东海物业公司签订的《土地项目转让协议书》为代理李亨所签，所有权利和义务均由李亨享有和负责。东海物业公司对本人的代理行为也是知情的。”在松林停车场使用的发票号码为6XXXX798、0XXXX425、6XXXX188、6XXXX180、6XXXX149的《广东省地方税收通用定额发票》中，自2014年12月7日至2015年2月10日期间，均盖有湛江市东海物业开发有限公司发票专用章。原告于庭审中述称，对李康龙作为代理人签订《土地项目转让协议书》的行为予以追认。并称《广东省地方税收通用定额发票》虽盖有东海物业公司的印章，但松林停车场是由其经营管理。本院认为，松林停车场所涉土地的使用权人是霞山商业公司。霞山商业公司与东海物业公司于2012年8月10日签订《租赁合同书》后，东海物业公司虽依《租赁合同书》取得了涉案土地的经营权，但在本院作出的（2014）湛霞法民二初字第85号《民事判决书》及广东省湛江市中级人民法院作出的（2014）湛中法民一终字第683号《民事判决书》中均认定霞山商业公司与东海物业公司于2012年8月10日签订的《租赁合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”基于东海物业公司与霞山商业公司签订的《租赁合同书》被判决认定为无效，且东海物业公司没有取得涉案土地的使用权，也没有取得涉案土地的经营权，故东海物业公司是在对涉案土地无权处分的情况下向原告转让土地租赁权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人��立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，由于被告未取得松林停车场的土地使用权，且转让松林停车场所涉土地租赁权的行为未得到土地使用权人霞山商业公司的追认，因此，不应认定原、被告的租赁权转让行为合法有效。原告请求确认其与被告之间关于湛江市霞山区延安路81号和解放东路19号的2452平方米土地（即现松林停车场）租赁权转让合法有效，以及请求判决被告继续履行租赁转让协议均因缺乏法律依据而不予支持。被告东海物业公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李亨的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由原告李亨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄王金审 判 员  黄细曼人民陪审员  黄小丽二〇一五年五月二十九日书 记 员  陈丽莫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人��共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。