河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （20××8）冀06民终2××××3号 上诉人（原审被告）：杨丽红，女，××980年5月28日出生，汉族，住高碑店市。 委托诉讼代理人：赫建永，河北新业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马佳音，河北新业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕红岩，女，××972年××2月3日出生，汉族，住保定市七一东路迎宾小区3栋2单元××02室。 被上诉人（原审原告）：邸丽梅，女，××97××年3月××5日出生，汉族，住保定市北市区西下关街27门牌号××单元40××室。 上述二被上诉人委托诉讼代理人：陈立乾，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：孟永强，男，××976年2月××8日出生，汉族，住保定市清苑区望亭乡大望亭村66××号。 被上诉人（原审第三人）：王舒耐，女，××973年8月××日出生，汉族，住保定市煤市街253号内××9号。 被上诉人（原审第三人）：保定市容大房地产集团有限公司，住所地保定市天鹅中路**。 法定代表人：刘树森，经理。 上述三被上诉人委托诉讼代理人:董新宇，河北元恒律师事务所律师。 上诉人杨丽红因与被上诉人吕红岩、邸丽梅、孟永强、王舒耐、保定市容大房地产集团有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河北省高碑店市人民法院（2017）冀0684民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于20××8年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨丽红的委托诉讼代理人赫建永、马佳音，被上诉人吕红岩及吕红岩、邸丽梅的委托诉讼代理人陈立乾，被上诉人孟永强、王舒耐、保定市容大房地产集团有限公司的委托诉讼代理人董新宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨丽红的上诉请求：××、请求判令撤销河北省高碑店市人民法院（20××7）冀0684民初3242号民事判决书，依法发回重审或改判驳回被上诉人吕红岩、邸丽梅的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误且前后矛盾。××、被上诉人吕红岩、邸丽梅主张的××06号房产门牌号在保定市不动产交易中心没有登记，故其主张的门脸房事实上亦不存在，故一审法院认定事实错误。2、一审法院关于2008年5月9日保定市中级人民法院授权保定市中级人民法院干警高层住宅基建办公室全权处理朝阳商厦各项事宜的认定属于认定事实错误且前后矛盾。首先，在一审庭审中，被上诉人吕红岩、邸丽梅并未出示授权委托书原件，故其真实性无法核实。其次，从法理上讲，根据民诉法及相关规定，无法与原件核实的复印件无法作为认定案件事实的依据。最后，根据一审法院判决的认定，保定市中级人民法院的行为前后矛盾，如已于2009年出具授权，却又在20××××年8月3日与孟永强签订《保定市存量房买卖合同》并办理备案登记，且在出售时明确备注：仓储、商业均未出售。被上诉人吕红岩、邸丽梅出示的授权委托书无原件，真实性无法核实，且明显与保定市不动产交易中心备案的合同不一致，不应作为认定案件事实的依据，故一审法院据此做出的判决属于认定事实错误。3、一审法院关于保定市中级人民法院基建办公室出具《授权委托书》，授权委托保定市昊达置业有限责任公司出租出售该商住楼的底商部分的认定亦属于认定事实错误，除本条第2款的意见外，授权委托书中昊达房屋置业有限责任公司的名称亦是错误的，由此可见，其授权委托书并非真实的，一审法院以此做出的判决是错误的。4、一审法院关于被上诉人吕红岩、邸丽梅与孟永强、保定市中级人民法院的房屋买卖法律行为的认定是错误的。本案当中，一是被上诉人吕红岩、邸丽梅并未提供任何银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与人个收入情况、日常生活的大额交易习惯不符，不能证明是否真实履行，亦不能证明已支付了全部价款。一审庭审，被上诉人吕红岩、邸丽梅未提供转账凭证。保定市昊达房屋置业有限责任公司并非产权人，被上诉人吕红岩、邸丽梅与保定市昊达房屋置业有限责任公司签订《朝阳财智中心买卖协议》后，出卖人保定市中级人民法院并未盖章确认，故被上诉人吕红岩、邸丽梅明显存在过错。自20××0年初始登记至今，孟永强名下的一层商业多次抵押以及被法院查封等，被上诉人吕红岩、邸丽梅均未提出办理产权登记或通过法律途径解决，可见其存在明显过错。故一审法院认定被上诉人吕红岩、邸丽梅不存在任何过错不符合事实。二、一审法院适用法律错误。××、一审法院以《物权法》第十五条的规定做出判决是错误的，该条款仅是说明不影响合同效力，并非确定物权的归属。一审法院混淆了物权和债权的关系，故其出具的判决没有法律依据。本案的关键是确定物权的归属。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。《物权法》第二条、第十六条、第十七条等均作了规定，确定了物权公示的效力。而本案中，20××3年8月29日孟永强与中信银行股份有限公司保定分行办理了他项权利登记，最高额抵押限额为2000万元。后孟永强向上诉人借款偿还了中信银行股份有限公司保定分行的借款。20××6年4月29日，上诉人因与孟永强、王舒耐、保定市容大房地产集团有限公司民间借贷纠纷查封了孟永强名下的涉案房产，不存在任何过错。一审法院却并未在判决中陈述上诉人出示的任何证据。2、一审法院判决停止对商业门脸的执行，第三人孟永强协助办理过户手续属于适用法律错误。本案中，因涉案门脸××06号在不动产交易中心没有登记，一层整体的房产未进行分户，无固定界限、不可以独立使用，且没有明确唯一的编号（幢号、室号等），不符合《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，无法办理分户的过户登记手续，属于合同法上的履行不能。孟永强亦在听证期间提出无法分户，故一审法院不考虑是否能履行就出具判决明显错误。综上，上诉人的查封行为符合法律规定，且系善意第三人，一审判决认定事实不清，适用法律错误。 吕红岩、邸丽梅辩称，一审法院判决认定事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确，应当予以维持。一、涉案房屋属于被上诉人个人合法财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》，应当排除执行，据此一审法院判决停止执行，办理过户手续是正确的。2008年，被上诉人与保定市昊达房屋置业有限责任公司签订了《朝阳财智中心买卖协议》，依法购买了涉案房屋。合同签订后，被上诉人向保定市昊达房屋置业有限责任公司交付了全部房款及物业服务费、装修水电费和装修押金等，保定市昊达房屋置业有限责任公司也交付了上述房屋，被上诉人自2009年交付房屋后一直使用涉案房屋至今，但保定市昊达房屋置业有限责任公司一直未给原告办理产权证书。20××7年8月，高碑店市人民法院向被上诉人的租户送达通知书，被上诉人才得知该房因上诉人杨丽红诉被上诉人孟永强等人民间借贷纠纷案被高碑店市人民法院查封。上述事实有房屋买卖协议、交纳房款、物业费等费用的票据、租赁协议等大量的证据证实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人早在2008年就与保定市昊达房屋置业有限责任公司签订房屋买卖协议，远远早于高碑店人民法院查封的时间；且保定市昊达房屋置业有限责任公司在2009年就向被上诉人交付了涉案的房屋，被上诉人一直出租占有使用，在查封之前已经合法占有该不动产；被上诉人已全部向保定市昊达房屋置业有限责任公司支付购房款；现该房登记在被上诉人孟永强名下，被上诉人对此是毫不知情，没有任何过错。综上，一审法院对此认定事实清楚、适用法律正确。二、被上诉人依法购买的涉案房屋，被孟永强非法登记在自己名下，并非没有登记。20××7年8月被上诉人租户收到了高碑店人民法院送达的通知书，上诉人也主张对涉案房屋拍卖执行，显然上诉人主张涉案房屋不存在不是事实，前后主张显然是矛盾的。三、保定市中级人民法院授权保定市昊达房屋置业有限责任公司出售涉案房屋合法有效。首先，授权委托书是保定中院给保定市昊达房屋置业有限责任公司出具的，我方在购买时已经审查，并留存了复印件。其次，保定市昊达房屋置业有限责任公司的股东孟永强对保定中院委托其出售房屋的行为予以认可。再有，自2008年房屋买卖行为已经履行，保定中院亦未提出异议。故上诉人以委托书为复印件为由不予认可显然不符合客观事实。四、上诉人出示的《保定市存量房买卖合同》不能证实保定中院与孟永强之间存在真实的买卖关系，该合同只是孟永强为了取得不动产登记证书而向不动产交易中心提交的一个必备资料。五、上诉人要求被上诉人出示购房款项的转帐支付凭证没有任何依据，被上诉人向昊达公司交付了全部购房款项，保定市昊达房屋置业有限责任公司给被上诉人出示了房款票据，且保定市昊达房屋置业有限责任公司及其股东孟永强对此予以认定，保定中院亦未提任何异议，一审法院结合房屋买卖协议、房款收据、物业票据和租赁协议等相关事实，认定买卖关系成立合法有效是正确的。六、被上诉人自购买涉案房屋之后，一直在催促保定市昊达房屋置业有限责任公司办理产权过户手续，保定市昊达房屋置业有限责任公司以种种理由推脱。但截止至20××7年8月，被上诉人才从高碑店法院得知孟永强将涉案房屋登记在孟永强名下。孟永强将涉案房屋办理抵押，被上诉人也是在一审庭审时从上诉人口中得知。被上诉人在得知涉案房屋被法院查封后立即提出了异议，不存在上诉人所说的多次抵押、查封均未提出异议一事。七、一审法院适用《物权法》第××5条的规定，认定房屋买卖合同有效适用法律正确。房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。上诉人主张应适用《物权法》第9条、第2条、第××6条、第××7条不能成立，本案并非房屋买卖纠纷，而是案外人执行异议纠纷，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条，被上诉人购买、占有使用涉案房产均在法院查封之前，且全部付清房款，被上诉人对未登记在自己名下未有任何过错，该种情形能够排除执行，并且最高院制定28条的目的在于对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，据此，一审法院判决是正确的，上诉人适用法律错误。综上所述，上诉请求及理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。 孟永强辩称，对被上诉人吕红岩、邸丽梅的陈述认可，请求维持原判。 王舒耐、保定市容大房地产集团有限公司辩称，涉案房产登记在孟永强名下，与我们二方无关。 吕红岩、邸丽梅向一审法院起诉请求：××、请求判决停止对保定市天鹅中路25号中第××06号商业门脸的强制执行，解除对该房产的查封；2、判决第三人孟永强将保定市天鹅中路25号中第××06号商业门脸房屋所有权过户到原告名下；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定，事实一：2008年5月9日，保定市中级人民法院授权保定市中级人民法院干警高层住宅基建办公室全权处分朝阳商厦各项事宜。2008年5月××日，保定市中级人民法院基建办公室出具《授权委托书》，授权委托保定市昊达房屋置业有限责任公司出租出售该商住楼的底商部分。2008年××2月20日，保定市昊达房屋置业有限责任公司代表保定市中级人民法院与二原告签订《朝阳财智中心买卖协议》，出售保定市高开区天鹅中路33号（现25号）朝阳财智中心××楼××06号房，房款790000元。2009年××0月××3日，保定市昊达房屋置业有限责任公司物业部与买受方签订《房产交接单》交接房屋等相关事宜。2009年××0月××日，买受人将涉案房产对外出租并签订房屋租赁合同。事实二：20××0年5月20日，保定市中级人民法院对涉案房屋办理首次登记。20××××年8月3日，保定市中级人民法院与孟永强签订《保定市存量房买卖合同》，将座落在保定市天鹅中路25号门脸房出售与孟永强，双方于20××××年9月20日办理所有权转移登记，后孟永强分别于20××××年9月26日、20××××年××2月2××日、20××2年3月2××日、20××2年9月××9日、20××3年8月29日、20××5年××月23日办理抵押权登记用于办理贷款事宜。事实三：被告杨丽红因与第三人民间借贷纠纷一案申请法院对第三人的财产采取保全措施并提供担保，法院于20××6年4月29日查封涉案房产。民事判决书生效后，申请执行人杨丽红申请强制执行，涉案房产经评估作价现已进入拍卖环节。原告向法院提出执行异议，第三人孟永强在执行听证期间辩称，对异议人的陈述事实认可，该涉案房产已出售给异议人由异议人使用至今，因办理产权登记时不能分户办理故将整层办理到孟永强名下，对异议人的申请没有异议。一审法院执行部门于20××7年9月××9日裁定驳回原告的异议申请，原告于20××7年9月26日向法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除去法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告为证实与孟永强、保定市中级人民法院的房屋买卖法律行为，提供了买卖合同、收款收据、协议书，证明支付房款与第三人收到房款的事实，并提供了房屋租赁合同证明原告对诉争房屋占有、使用、受益至今，原告对诉称的主要事实均提供了证据佐证，证明事实相互之间并不矛盾，可以形成完整的证据链，证据链条证明的事实与第三人孟永强的陈述相吻合，故原告与孟永强之间的房屋买卖行为真实、合法有效，虽然没有办理产权过户手续，但原告实际占有并使用，不影响合同效力，原告应为本案诉争房屋实际所有人，故对其要求办理所有权过户手续的诉求予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告已经支付全部价款并实际占有涉案房屋，对未办理过户登记手续没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；20××6年4月29日该房屋被财产保全后，原告已及时提出异议并提供相应证据，原告对此并无过错，被告杨丽红诉第三人民间借贷纠纷一案系金钱类债权，本案诉争房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，故原告的诉求成立。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，缺席判决：一、停止对座落在保定市天鹅中路25号中第××06号商业门脸房的强制执行。二、第三人孟永强于本判决生效后二十日内协助原告办理上述房产的过户登记手续过户至原告名下。案件受理费××××700元，由第三人孟永强负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明，上诉人吕红岩、邸丽梅提供了2008年5月9日保定市中级人民法院授权保定市中级人民法院干警高层住宅基建办公室全权处分朝阳商厦各项事宜以及2008年5月××日保定市中级人民法院基建办公室授权委托保定市昊达房屋置业有限责任公司出租出售该商住楼的底商部分的二份授权委托书复印件。与本案相关的涉及保定市天鹅路25号其他门脸房的案件中，有当事人提供了2008年5月9日保定市中级人民法院授权保定市中级人民法院干警高层住宅基建办公室全权处分朝阳商厦各项事宜的授权委托书原件。二审经审理查明，2008年5月9日，保定市中级人民法院授权保定市中级人民法院干警高层住宅基建办公室全权处分朝阳商厦各项事宜。2008年5月××日，保定市中级人民法院基建办公室出具《授权委托书》，授权委托保定市昊达置业有限责任公司出租出售该商住楼的底商部分。2008年××2月20日，保定市昊达房屋置业有限责任公司与原告签订《朝阳财智中心商铺买卖协议》，出售保定市天鹅中路33号（现25号）朝阳财智中心××楼××06号房，房款790000元。二审经审理查明的其他事实与一审无异。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，焦点问题为案外人即被上诉人吕红岩、邸丽梅对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。涉案房屋位于保定市天鹅中路朝阳商厦底商，上诉人虽主张××06号房产门牌号在保定市不动产交易中心没有登记，但被上诉人吕红岩、邸丽梅主张其享有所有权的××06号门脸确系上诉人申请查封的朝阳商厦一楼底商中的房产，包括在查封房产范围内，故本案审查吕红岩、邸丽梅对位于天鹅中路25号中的××06号门脸是否享有足以排除执行的权利的问题，并无不当。涉案房产的初始登记所有权人为保定市中级人民法院，被上诉人吕红岩、邸丽梅虽仅提交了2008年5月9日保定市中级人民法院授权保定市中级人民法院干警高层住宅基建办公室全权处分朝阳商厦各项事宜以及2008年5月××日保定市中级人民法院基建办公室授权委托保定市昊达房屋置业有限责任公司出租出售该商住楼的底商部分的二份授权委托书复印件，但在与本案相关联的另案中的当事人提交了2008年5月9日保定市中级人民法院授权保定市中级人民法院干警高层住宅基建办公室全权处分朝阳商厦各项事宜的授权委托书的原件，结合本案其他证据，可以证实保定市昊达房屋置业有限责任公司有权与吕红岩、邸丽梅签订涉案房产的买卖协议。2009年8月7日，保定市昊达房屋置业有限责任公司与原告签订《朝阳财智中心商铺买卖协议》。协议签订后，吕红岩、邸丽梅主张其按约定支付了房款，并提交了保定市昊达房屋置业有限责任公司出具的收到房款的收据，已可以证实其支付了涉案房屋的的全部房款。通过房屋交接单以及吕红岩、邸丽梅提供的租赁合同等证据，可以证实涉案房产自购买后已实际交付吕红岩、邸丽梅占有使用。现涉案房屋已转移登记至被上诉人孟永强名下。被上诉人孟永强在执行听证程序中、其代理人在二审庭审中均表示房屋未能过户系因一层底商目前不能办理分户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，被上诉人吕红岩、邸丽梅已支付涉案房产的全部价款并实际占有该房产，且根据被上诉人孟永强及其代理人的陈述，未能办理过户登记是因目前尚不具有分户登记的条件，客观上不能分户登记，故未办理过户登记，被上诉人吕红岩、邸丽梅对此不存在过错。综上，吕红岩、邸丽梅的行为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定，对其购买的涉案房产依法不得查封、扣押、冻结。被上诉人吕红岩、邸丽梅对涉案房产享有足以排除执行的权利。 被上诉人吕红岩、邸丽梅与保定市昊达房屋置业有限责任公司签订买卖协议，付清全部房款并占有使用涉案房屋，可依法认定其为涉案房屋的实际所有权人。有关是否应在本案中确定由被上诉人孟永强协助将涉案房产过户至吕红岩、邸丽梅名下的问题，因孟永强主张目前涉案房产无法分户，且被上诉人吕红岩、邸丽梅主张孟永强协助过户的请求超出了本案执行异议之诉中应审查的范围，故一审判决由孟永强协助原告办理涉案房产的过户手续不当，应予纠正，当事人可就此问题另行解决。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河北省高碑店市人民法院（20××7）冀0684民初3242号民事判决第一项； 二、撤销河北省高碑店市人民法院（20××7）冀0684民初3242号民事判决第二项； 三、本案所涉位于座落在保定市天鹅中路25号中第××06号商业门脸归被上诉人吕红岩、邸丽梅所有。 二审案件受理费××××700元，由上诉人杨丽红负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 亚 男 审判员 欧阳正丽 审判员 赵 春 林 二〇一八年九月十二日 书记员 黄  倩