成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初8400号 原告：杨某1，男，2006年2月14日出生，汉族，住四川省新津县。 法定代理人：杨某2，男，1965年4月5日出生，汉族，住四川省新津县，父子关系。 被告：四川正尚荷花商业管理有限公司，住所地成都市青羊区方池街35号附1号。 法定代表人：朱海群。 被告：中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行，住所地成都市高新区天府大道中段1号成达大厦一楼。 负责人：马波，行长。 委托诉讼代理人：周瑶，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩律师（成都）事务所律师。 原告杨某1与被告四川正尚荷花商业管理有限公司（以下简称“正尚荷花公司”）、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行（以下简称“光大世纪城支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1的法定代理人杨某2，被告光大世纪城支行的委托诉讼代理人周瑶到庭参加诉讼，被告正尚荷花公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨某1向本院提出诉讼请求：1、判令正尚荷花公司为杨某1办理房屋产权证，并承担违约责任，赔偿违约金和未付的一年房租费64996元；2、光大世纪城支行撤销抵押，履行其同意销售、办证所涉及的相关义务。事实和理由：2015年10月25日，杨某1与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》，约定杨某1购买正尚荷花公司位于成都市金牛区房屋。杨某1于签订合同当日付清了全部购房款，并于2016年11月6日支付了过户税费17500元，但正尚荷花公司未如期办理房屋所有权证，按合同约定，正尚荷花公司不但应及时履行为杨某1办理产权证的义务，还应承担已付房款5%的违约金。被告还拖欠原告一年房租39960元。2015年4月17日，光大世纪城支行向成都市房管局出具了《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”［金荷花Ｂ2座服装城］项目商品房的函》，此函明文“同意四川正尚荷花商业管理有限公司销售金荷花Ｂ2座服装城-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证”。但该房屋目前仍处于抵押状态，第二被告既然出具了公函同意销售、办证，就应当履行相应义务，解押原告所购房屋，保证办证顺利进行。为维护原告合法权益，诉至法院。 正尚荷花公司未到庭答辩，亦未向本院提出书面答辩意见。 光大世纪城支行辩称，一、关于过户与违约金的问题，房屋的交易是由原告与正尚荷花公司之间进行，原告要求正尚荷花公司过户或支付违约金与光大银行无关，请法院依法审查并裁决；二、关于注销抵押的问题，光大世纪城支行依法发放贷款且取得案涉房屋抵押权，贷款债权与抵押权均合法有效，现担保主债权尚未结清，光大世纪城支行对案涉房屋的抵押权仍然依法存续不应注销；三、关于协助过户的问题，无论光大世纪城支行是否注销抵押权登记，过户均为原告与正尚荷花公司之间的权利义务关系，光大世纪城支行没有协助义务。 本院经审理认定事实如下：2015年10月25日，杨某1与正尚荷花公司签订了《房屋买卖合同》，约定：1、杨某1购买正尚荷花公司坐落于成都市金牛区房屋（建筑面积7.35㎡），房屋总价为500000元，房屋所有权证号为权3021845；2、正尚荷花公司保证该商品房没有产权纠纷，因正尚荷花公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由正尚荷花公司承担相应责任；3、双方同意以房屋实际现状进行交付，杨某1委托正尚荷花公司在2015年11月1日前将案涉房屋直接交付承租方；4、杨某1向正尚荷花公司提交完善相关手续及相关税费后，同意委托正尚荷花公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托公证费由正尚荷花公司支付；5、如因正尚荷花公司责任，杨某1未能在完善相关手续并付清房款及相关税费后365个工作日内取得房屋所有权证书的，杨某1有权解除本合同，正尚荷花公司应在30个工作日内全额退还已付全部房款，并按已付房款的5%支付违约金；6、双方应遵守国家房地产政策、法规，并按照规定各自承担所需缴纳的税、费。合同签订后，杨某1支付了全部购房款500000元，正尚荷花公司向杨某1出具了收款收据。现案涉房屋的产权尚未过户登记至杨某1名下。 另查明，杨某1与正尚荷花公司签订《房屋买卖合同》前，正尚荷花公司已将案涉房屋抵押给光大世纪城支行（抵押件号：2017080900Ｆ00196），并办理了抵押登记。光大世纪城支行于2015年4月17日出具《关于同意销售“四川正尚荷花商业管理有限公司”［金荷花Ｂ2座服装城］项目商品房的函》（以下简称《同意销售函》），载明的主要内容：正尚荷花公司将位于成都市金牛区服装城项目-1至2层共三层商业房产抵押给光大世纪城支行，现正尚荷花公司申请上述商品房在抵押期间向社会公开进行销售，销售对象为金荷花Ｂ2座服装城项目-1层至2层共三层中的全部房产，现光大世纪城支行同意正尚荷花公司销售上述-1层至2层中的全部商业房产，并同意在《房屋买卖合同》约定的时间向买受人办理分户产权证，请成都市房管局按正尚荷花公司办证申请受理。 再查明，2015年10月25日，杨某1作为出租方（甲方，下同）与案外人四川正尚远大商业管理有限公司作为承租方（乙方，下同）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上述成都市金牛区房屋租赁给乙方，租赁期9年，自2015年11月1日至2025年3月31日，房屋月租金标准为第1年至第3年月租金标准为453.47元／平方米，月租金合计3333元，第4年至第7年月租金标准为510.2元／平方米，月租金合计3750元，第8年至第10年月租金标准为566.94元／平方米，月租金合计4167元。 此外，在本院审理（2017）川0106民初9259号案件中，本院于2018年6月20日依职权向原光大世纪城支行负责人张伟（2014年1月10日至2016年8月1日，任该行副行长并主持工作）询问查实，正尚荷花公司以盘活资金为由，拟定《同意销售函》内容后，由张伟安排人员盖章，并向正尚荷花公司工作人员提供了该函件的复印件，以便正尚荷花公司对外销售案涉房屋。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、银行转款POS单、《房屋信息查询记录》《同意销售函》《房屋租赁合同》等证据及当事人当庭陈述在案予以佐证。 本院认为，杨某1与正尚荷花公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约全面适当履行合同义务。杨某1已支付全部房款，正尚荷花公司应协助杨某1将案涉房屋产权过户登记至杨某1名下。本案争议的主要焦点为：《同意销售函》的效力认定及法律后果，以确定光大世纪城支行应否注销抵押登记以及杨某1主张正尚荷花公司协助办理过户登记的诉讼请求能否实现。对此，本院认为，首先，《同意销售函》虽仅盖有光大世纪城支行的合同专用章，但根据该行负责人张伟的证言内容，能够确定该函形成的目的是为便于正尚荷花公司对外销售案涉房屋，其对象应为不特定，具有公示性，且形成的印章也系光大世纪城支行提供，故《同意销售函》对外具有法律效力，对光大世纪城支行具有约束力。其次，关于光大世纪城支行出具的《同意销售函》的法律后果。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定内容，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定确立了“抵押财产需经抵押权人同意方可转让”的原则。光大世纪城支行出具的《同意销售函》已明确同意正尚荷花公司将已办理抵押登记的案涉房屋对外进行销售，且该函的目的也不是为促成抵押担保的主债务实现，而是盘活正尚荷花公司的经营资金，即光大世纪城支行已放弃抵押权。杨某1基于《房屋买卖合同》的合法权益，应受法律保护。综上，光大世纪城支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续的义务。 关于杨某1主张的违约金问题。因杨某1未举证证明已向正尚荷花公司提交并完善了相关手续，且双方也未约定逾期办证违约金，故杨某1要求正尚荷花公司支付逾期办证违约金的主张，本院不予支持。 关于杨某1主张正尚荷花公司向其支付租金的问题。本院认为，与杨某1建立租赁合同关系的是案外人四川正尚远大商业管理有限公司，四川正尚远大商业管理有限公司与正尚荷花公司系两个独立的法人主体，本案审理的是杨某1与正尚荷花公司之间的房屋买卖合同关系，不是杨某1与四川正尚远大商业管理有限公司之间的租赁合同关系，对杨某1的前述主张，本院不予支持，杨某1可另行向四川正尚远大商业管理有限公司主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行于本判决生效之日起十日内注销位于成都市金牛区房屋的抵押登记手续； 二、四川正尚荷花商业管理有限公司于中国光大银行股份有限公司成都世纪城支行注销抵押登记手续后十日内协助杨某1将位于成都市金牛区房屋不动产权属转移登记至杨某1名下； 三、驳回杨某1的其他诉讼请求。 案件受理费1425元，因本案适用简易程序审理，减半收取712.5元，由四川正尚荷花商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭雅丽 二〇一八年九月二十七日 书记员  廖 蕾