山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0113民初2247号 原告：孟慧，女，1964年7月27日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：齐民，山东天齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹琪，山东天齐律师事务所律师。 被告：王齐宝，男，1959年7月29日出生，汉族，居民，户籍地济南市长清区，现住济南市长清区。 委托诉讼代理人：刘昌华，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，济南长清恒信法律服务所法律工作者。 原告孟慧与被告王齐宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟慧的委托诉讼代理人齐民、尹琪，被告王齐宝及其委托诉讼代理人刘昌华、李静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孟慧向本院提出诉讼请求：1.判令王齐宝支付孟慧房屋价值补偿款187283.20元，房屋装饰装修价值补偿款163205元、搬迁补偿款14083元，临时安置补偿款84499元，停产停业损失补偿款70416元，合计519486.20元；2.本案诉讼费用由王齐宝承担。事实和理由：2013年7月15日原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于长清区的房产出租给原告用于商业经营活动，合同同时约定了租期和租金。合同签订后，原告经工商登记在租赁房屋经营万家灯饰商场，2015年为改善经营环境，原告投巨资对商铺门帘进行了装修和扩建，对商铺室内进行了装饰装修，增加建筑面积10余平方米。2016年8月租赁合同到期，双方口头协议合同继续履行。2017年底原告响应政府拆迁号召，将商铺进行了停业搬迁，因征收补偿款全部由被告领取，原告多次就补偿问题与被告沟通，但均未能协商一致，为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 王齐宝辩称，1.双方为不定期房屋租赁合同，2017年9月13日王齐宝已向孟慧发出解除合同通知，孟慧于当晚回复收到，至此双方合同已解除。依据解除合同通知书内容孟慧应予2017年9月30日前全部搬出，将涉案房屋完好无损的交付王齐宝，逾期一切责任由孟慧承担。2.孟慧诉状中称增加建筑面积10余平方米，无事实依据。孟慧搬走后，就补偿问题从未与被告进行沟通，其诉状中陈述多次沟通不属实，综上，请求驳回孟慧的诉讼请求。 孟慧围绕其诉讼请求依法提交了以下证据： 1.房屋租赁合同一份、银行转账凭证四张、个体工商户营业执照，以上证据拟证实孟慧与王齐宝之间的房屋租赁合同关系及孟慧在涉案房屋从事灯具经营的事实。王齐宝对以上证据真实性无异议，但主张依据合同约定自2016年9月1日双方已转为不定期租赁合同，依据法律规定出租人有权随时解除合同。 2.《房屋拆迁补偿协议》一份、房屋征收补偿奖励费报领单，拟证明涉案房屋被拆迁后，王齐宝与拆迁指挥部签订拆迁补偿协议，载明了孟慧诉讼请求中应得的各项补偿款数额及孟慧因为按政府规定时间搬迁而受到政府鼓励搬迁奖5万元。王齐宝对该组证据的真实性无异议，但对孟慧的证明目的有异议，认为拆迁补偿款应当全部由王齐宝享有。 3.商店装修合同、房屋装修合同、施工图纸、照片两张并申请证人王某到庭作证，拟证明孟慧对涉案承租房屋进行门脸扩建及室内装修的事实，王齐宝称对此不清楚，无法确认证据真伪，不予认可，并主张依据租赁合同，孟慧装修及扩建需经出租人同意，否则一切损失应当自行承担。 王齐宝围绕其抗辩主张提交微信聊天记录一份，拟证实双方不定期的租赁合同王齐宝已于2017年9月13日向孟慧发出解除合同通知，通知内容明确记载涉案租赁房屋应于2017年9月30日全部交付出租人，否则一切后果由孟慧承担，孟慧未按时交付房屋，因此政府拆迁的各项补偿与孟慧无关，应由王齐宝享有。孟慧同样提交包含上述聊天内容的微信记录一宗，并认为不应对聊天记录断章取义，按照交易习惯，搬迁需要寻找其他合适的经营地点，拆迁指挥部最终确定的搬迁时间是2018年1月21日，王齐宝要求孟慧接到通知立即搬迁，而没有留出必要、充分的准备时间，孟慧在涉案房屋经营多年，占用资金大，存在周转和搬迁困难，王齐宝要求孟慧立即搬出不符合合同法的相关规定。且双方一直因补偿问题与政府进行交涉，王齐宝在聊天记录中最终确定要求孟慧于2018年1月15日前交付房屋，应该认定孟慧于2018年1月10日向拆迁指挥部交付房屋视为双方租赁合同的终止。 本院组织双方当事人对上述证据进行了开庭质证，经本院审查，上述证据均符合证据真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月15日王齐宝（出租人）与孟慧（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定将王齐宝位于长清区房屋一处租赁与孟慧用于商业经营。租赁期3年，自2013年9月1日至2016年8月30日。三年租金二十五万元，每半年交付一次，每次付租金四万元。书面合同到期后，双方未继续签订新的书面合同，仍然按照原来的合同继续履行。 2017年4月，长清区东王城中村拆迁补偿方案确定，涉案租赁房屋在征收拆迁范围内。长清区人民政府作出的济(长清)征字［2017］19号房屋征收决定，确定征收补偿签约期限是2017年12月8日至2018年1月21日。2018年1月10日济南市长清区文昌街道办事处东王城中村改造拆迁指挥部（以下简称东王村拆迁指挥部）、济南长清城市建设开发有限公司与王齐宝签订《房屋拆迁补偿协议》，协议有关内容为：第二条被拆迁房屋总建筑面积469.44平方米（证载面积241.3平方米、无证但认定合法面积228.14平方米），货币补偿金额为8068477元。第四条装饰装修补偿163205元；第五条搬迁费14083元、按期搬迁奖励费和提前搬迁奖励费403424元、临时安置费84499元、非住宅房屋一次性停产停业损失费70416元。协议签订后，涉案房屋由孟慧于2018年1月10日向房屋征收服务中心交付，现已被拆除，上述全部拆迁征收补偿款也已全部发放至房主王齐宝名下。此外根据东王村拆迁指挥部的奖励政策，对于提前签约的房屋所有权人及提前搬迁房屋的房屋所有权人或承租人，根据签约、搬迁日期给予一定的鼓励签约奖和鼓励搬迁奖。其中鼓励搬迁奖50000元由孟慧领取。现双方就《房屋拆迁补偿协议》中的房屋价值补偿款，房屋装饰装修价值补偿款、搬迁补偿款，临时安置补偿款，停产停业损失补偿款等分配问题产生争议，孟慧遂诉至法院。 另查明，孟慧在涉案房屋处从事万家灯饰店经营，性质为个体工商户。经营期间，孟慧于2015年4月20日、5月10日分别与案外人王某签订《商店装修合同》、《房屋装修合同》各一份，其中《商店装修合同》工程内容为门面房外钢结构扩建及装修门面外墙真石漆、LED发光字等，总造价十二万元；《房屋装修合同》主要内容为将涉案店铺按照欧普照明总公司的施工图纸进行店铺装修，总价款为贰拾柒万元。施工完成后，涉案房屋一层沿街部门向外扩展约90公分。 本院认为，王齐宝与孟慧签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定的租赁期限届满后，孟慧继续使用涉案房屋并支付租金，王齐宝未提出异议，因此原租赁合同继续有效，转为不定期租赁合同。现涉案房屋因被行政征收拆迁而使双方之间的租赁合同无法继续履行，王齐宝作为房屋所有权人，孟慧作为房屋承租人对涉案房屋的拆迁补偿均有直接的利害关系。王齐宝虽主张双方合同解除后，拆迁补偿款均应由王齐宝享有，但双方的合同并未约定房屋被拆迁后征收补偿款的分配方式，而征收补偿是基于国有土地使用权及地上建筑物所有权对权利人进行的补偿，由于装修及扩建并不独立享有所有权，而是作为被征收房屋的附属及复合物计算征收补偿金额。房屋拆迁补偿的补偿范围包括房屋价值、因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用、停产停业损失等，房屋所有权人王齐宝与房屋征收部门签订《房屋征收补偿协议》亦是基于涉案房屋的现状，并非仅基于其个人损失进行的约定，而房屋现状之形成亦是与承租人孟慧的经营活动所密不可分，因此孟慧作为涉案房屋的承租人和经营者，有权就拆迁补偿款中其对涉案房屋进行增建、装修等增值部分及其他自身损失部分要求分割。但在具体分割中应根据被拆迁房屋的来源、使用情况、补偿款的实际组成等因素综合考虑确定房主和承租人各自应享有的数额。具体认定如下： 一、关于房屋增建部分补偿款的分割，根据《房屋拆迁补偿协议》对被征收房屋面积的认定及原房产证图载，一层无证房屋面积为39.67平方米，减掉原有未登记面积31.35平方米（5.3米×5.7米），因此应认定孟慧扩建部分面积为8.32平方米，根据《房屋拆迁补偿协议》对涉案房屋一层每平方米补偿单价为22510元，该扩建部分的房屋补偿款为187283.20元。如果孟慧不进行该部分扩建，征收部门即不会对该扩建部分计入征收面积并进行补偿，因此本院酌情确定由孟慧享有80%的份额计款149826.56元，由王齐宝享有20%的份额计款37456.64元。二、 关于装饰装修补偿款，孟慧因经营需要多次对涉案房屋进行装修，投入金额较大，因此孟慧理应取得装饰装修补偿款的相应份额，但其装修借用原有装饰装修基础，综合以上因素，本院确定装饰装修补偿款163205元由承租人孟慧享有80%的份额计款130564元，由房主王齐宝享有20%的份额计款32641元。三、关于一次性停产停业损失费，本案被拆迁的房屋是租赁房屋，王齐宝因房屋被拆迁，无法继续获得租金，孟慧因房屋被拆迁而停业，无法继续经营，双方均受到损失。但房屋在不被征收拆迁的情况下，房主在房屋寿命年限内可产生的租金收入远大于房屋承租人的经营损失，因此本院确定停产停业损失由孟慧享有20%的份额计款14083.2元，由王齐宝享有80%的份额计款56332.8元。四、关于搬迁费14083元，因涉案房屋一直由孟慧承租经营，房屋的搬迁工作也主要由孟慧完成，因搬迁造成的物品损失及搬迁成本也由孟慧承担，因此搬迁费应由孟慧享有。五、关于临时安置补偿款84499元，因临时安置补偿是针对被拆迁人房屋被拆迁后的临时过渡期间而发放的补偿，应由被拆迁人享有，因此对孟慧要求分割临时安置补偿款的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由王齐宝于本判决生效之日起十日内支付孟慧增建房屋补偿款149826.56元； 二、由王齐宝于本判决生效之日起十日内支付孟慧装饰装修补偿款130564元； 三、由王齐宝于本判决生效之日起十日内支付孟慧停产停业损失费14083.2元； 四、由王齐宝于本判决生效之日起十日内支付孟慧搬迁费14083元； 五、驳回孟慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9462元，由王齐宝负担5928元，由孟慧负担3534元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘爱国 人民陪审员  任立彬 人民陪审员  郭 丽 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  王 娟