广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第329号原告：施辉途，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：张新强，广东天胜律师事务所律师。被告：何建祥，身份证住址福建省三明市三元区。委托代理人：王太林，广东伟邦律师事务所律师。委托代理人：吴永大，广东伟邦律师事务所实习人员。被告：刘昌奖，身份证住址及现住址广州市白云区。第三人：江碧彩，身份证住址福建省三明市三元区。原告施辉途诉被告何建祥、刘昌奖，第三人江碧彩租赁合同纠纷一案,本院于2015年1月30日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告施辉途及其委托代理人张新强、被告何建祥及其委托代理人王太林、被告刘昌奖、第三人江碧彩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告施辉途诉称：我是广州市白云区东平村东凤花园*号铺的业主，于2011年3月15日与案外人周某签订《租铺合约》。周某在租用我商铺期间，于2011年7月23日经得本人同意，在原合同基础上转与被告何建祥使用，我在与被告何建祥的交接中，被告何建祥表明其是用作自己经营使用。后来，我了解到被告何建祥在租用商铺后，将该商铺通过第三人对外用作出租经营，将商铺租给被告刘昌奖。被告何建祥未经我同意，对外出租商铺，损害了我的合法权益，自2013年8月至2014年10月期间以不合法的手法套取租金25970元。另外，我的商铺有独立的化粪池和排污系统，二至七楼的粪便排污铁管经由我的商铺排至二至七楼的地下化粪池。该化粪池于2014年堵塞，被告何建祥（乙方）未经我同意，擅自把二至七楼的粪便排污铁管下半截改成胶管，并将其直接接驳入我商铺的地下排污管，从而直接排出市政下水道，这种做法，是违反市政的环保排污法规，实属违法行为。综上，请求法院判令：1、解除我与被告何建祥之间的《租铺合约》；2、被告刘昌奖与第三人之间签订的《租赁合同》无效；3、两被告于判决生效之日起五日内将涉案商铺返还给我；4、被告何建祥向我支付通过非法转租收取的自2013年8月至2014年10月的租金共计25970元；5、被告何建祥支付破坏商铺结构的修复费300元；6、被告何建祥承担全部的诉讼费。被告何建祥辩称：我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、我与原告是合法的租赁关系，且我一直按照原告的要求按时交纳租金，从不拖欠，现在我的租金已经交至2015年5月，租金为每两月一交。2、原告是在2013年7月就已经知道我将涉案商铺转租给被告刘昌奖。所以，原告在起诉状上称未经得其本人同意和认可是站不住脚的，原告多次到出租的地方查看情况，提出要求我提高租金标准，但因与我未有达成一致意见所以反悔提起诉讼。3、原告的证据我不清楚是如何得来的，我认为原告是认为我出租商铺和原告将商铺出租给我存在差价利润，所以才不同意。需要说明的是，被告刘昌奖已经拖欠了我4、5个月的租金，至今未交。4、我向原告交纳了25000元的押金，目前该押金仍然在原告处，没有退还给我。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告刘昌奖辩称：我对原告的诉讼请求没有意见，同意原告的诉讼请求。第三人江碧彩述称：我的意见与被告何建祥一致。经审理查明：原告是位于广州市东平村凤凰桥东凤花园*层*号铺（系涉案商铺）的权属人，申领了证号为穗同字第NO.0000*号《农村（墟镇）宅基地使用证》。2009年4月15日，原告（甲方）与案外人周某（乙方）签订《租铺合约》，双方约定：由甲方将涉案商铺出租给乙方使用。使用期限为5年，即从2009年3月15日至2014年3月14日止。签字后乙方即付押金1000元给甲方，另每月租金为750元，第二年开始递增，每年递增8%。乙方不得以任何现由拖欠租金，否则甲方有权收回铺位并没收押金，并且以拖欠租金之日起第二天将铺内物品搬出，否则视作乙方自动放弃。乙方每2个月缴交一次租金，以收据为准。如果在经营期间乙方需转让铺位，必须经甲方同意。签约期间，甲乙双方不得中途解约，如甲方违约，甲方赔偿乙方的损失，如乙方违约，乙方的押金不获退还。租约期间，该铺未征得甲方同意不得作任何加改，租用期满后，必须按原样归还甲方，否则押金不退回。租用期内，乙方必须按时缴交所需的一切费用……屋内软件部分（如下水道、卷闸）有损坏，由乙方负责修理。2011年7月22日，周某将其租赁权转让给被告何建祥。原告与被告何建祥明确双方在原合同基础上再续约3年。上述转让协议达成后，原告将涉案商铺交付给被告何建祥使用。被告何建祥依约向原告交租至2015年5月。至2014年9月止，按照1145元/月交租；自2014年10月至2015年5月，按照1188元/月交租。2013年8月20日，第三人将涉案商铺转租给被告刘昌奖，双方约定租赁期限为从2013年8月19日至2015年8月19日，租金为3000元/月，被告刘昌奖向第三人交租至2014年11月，第三人为其开具了租金收据。2014年11月，涉案商铺发生漏水问题，被告刘昌奖拒绝向第三人交租，上述漏水问题在2015年1月修复，被告刘昌奖仍拒绝向第三人缴纳租金。现涉案商铺仍由被告刘昌奖占有使用。审理中，被告何建祥与第三人主张涉案商铺是经原告同意由被告何建祥委托第三人与被告刘昌奖签订租赁合同。原告对此予以否认，称其直至2014年11月，涉案商铺发生漏水问题，才得知涉案商铺转租给被告刘昌奖。被告刘昌奖亦否认被告何建祥与第三人的主张，抗辩称其并不知道涉案商铺存在上一手出租人，直至2014年11月才得知该事实。另查：原告主张的维修费用300元，是在2014年1月维修涉案商铺漏水产生的费用，该费用已由第三人支付。再查：原告与被告何建祥均确认原告收取了涉案商铺的押金1000元，原告表示因被告何建祥违约，故该笔押金不同意退还。以上事实：有宅基地使用证、租铺合约、字条、租赁合同、证明、照片及各方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告何建祥就涉案商铺履行的租铺合约合法有效，双方当事人均应恪守履行。现无充分证据证实被告何建祥将涉案商铺交由第三人转租给被告刘昌奖已获原告同意，被告何建祥的转租行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原告要求解除与被告何建祥签订的《租铺合约》，并要求两被告返还涉案商铺的诉讼请求合法有据，本院予以支持。第三人与被告刘昌奖签订的《租赁合同》为合同双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，但对原告不发生法律效力，因原告与被告之间的《租铺合约》解除，故上述《租赁合同》事实亦无法履行。原告要求确认第三人与被告刘昌奖签订的《租铺合约》无效的诉讼请求无据，本院不予支持。因被告何建祥未经原告同意转租涉案商铺已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《租铺合约》约定，如承租人违约，承租人的押金不获退还，但并未约定应就承租人所获得的利益对出租人进行赔偿，被告何建祥按期向原告支付了租金，原告已获得了履行合同后可获利益，同时原告又未能提供充分证据证实其所遭受的经济损失，故原告要求被告何建祥将租金差价赔偿给其无合同及法律依据，本院不予支持。原告主张的维修费300元实际由第三人支付，原告要求被告何建祥支付上述费用无据，相应诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、施辉途与何建祥就广州市东平村凤凰桥东凤花园*层*号铺履行的《租铺合约》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，刘昌奖协助何建祥将广州市东平街凤凰桥东凤花园*层*号铺返还施辉途；三、驳回施辉途其他的诉讼请求。本案受理费757元，由施辉途负担557元（已支付）；由何建祥负担200元，由何建祥负担的受理费部分，在本判决生效之日起三日内，由何建祥迳付施辉途，本院不再予以退回。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  朱 玲人民陪审员  孙 慧二〇一五年五月十五日书 记 员  蔡晓珊