浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0381民初10181号 原告：中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（统一社会信用代码：913303816094413752），住所地瑞安市安阳街道万松东路587号。 负责人：韩永忠，行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋欢欢，该支行工作人员。 被告：王熙，男，1988年2月18日出生汉族，住北京市昌平区。 被告：王国贤，男，1963年12月3日出生汉族，住瑞安市。 被告：浙江正国房地产开发有限公司（统一社会信用代码：913303817195903047），住所地瑞安市塘下镇陈宅村。 诉讼代表人：冯蒋华，管理人浙江玉海律师事务所的负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡一帆，浙江正国房地产开发有限公司破产管理人工作人员。 原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称瑞安农行）与被告王熙、王国贤、浙江正国房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告起诉请求（变更后）：1.判令被告王熙、王国贤偿还关于编号33020120120042014的《个人购房担保借款合同》项下的欠款本金269460.36元、正常利息3964.08元、逾期利息129.88元、复利32.42元（逾期利息及复利计算至2018年8月31日）及后续逾期利息、复利（自2018年9月1日起以本金273424.44元为基数按合同约定的逾期利率12.16125%收取至债务清偿之日止）；2.判令被告王熙、王国贤偿还关于编号33020120120042021的《个人购房担保借款合同》项下的欠款本金86612.16元、正常利息1274.17元、逾期利息41.74元、复利10.42元（逾期利息及复利计算至2018年8月31日）及后续逾期利息、复利（自2018年9月1日起以本金87886.33元为基数按合同约定的逾期利率12.16125%收取至债务清偿之日止）；3.判令被告王熙、王国贤偿还关于编号33020120120042025的《个人购房担保借款合同》项下的欠款本金399378.51元、正常利息5875.33元、逾期利息192.49元、复利48.03元（逾期利息及复利计算至2018年8月31日）及后续逾期利息、复利（自2018年9月1日起以本金405253.84元为基数按合同约定的逾期利率12.16125%收取至债务清偿之日止）；4.判令被告王熙、王国贤偿还关于编号33020120120042032的《个人购房担保借款合同》项下的欠款本金293518.91元、正常利息4318.02元、逾期利息141.47元、复利35.30元（逾期利息及复利计算至2018年8月31日）及后续逾期利息、复利（自2018年9月1日起以本金297836.93元为基数按合同约定的逾期利率12.16125%收取至债务清偿之日止）；5.判令被告王熙、王国贤偿还关于编号33020120120042034的《个人购房担保借款合同》项下的欠款本金327201.56元、正常利息4813.52元、逾期利息157.69元、复利39.35元（逾期利息及复利计算至2018年8月31日）及后续逾期利息、复利（自2018年9月1日起以本金332015.08元为基数按合同约定的逾期利率12.16125%收取至债务清偿之日止）；6.判令被告王熙、王国贤偿还关于编号33020120120042036的《个人购房担保借款合同》项下的欠款本金245401.10元、正常利息3610.14元、逾期利息118.28元、复利29.51元（逾期利息及复利计算至2018年8月31日）及后续逾期利息、复利（自2018年9月1日起以本金249011.24元为基数按合同约定的逾期利率12.16125%收取至债务清偿之日止）；7.判令被告王熙、王国贤偿还关于编号33020120120130313的《个人购房担保借款合同》项下的欠款本金333144.95元、正常利息4921.17元、逾期利息131.32元、复利39.35元（逾期利息及复利计算至2018年9月7日）及后续逾期利息、复利（自2018年9月8日起以本金338066.12元为基数按合同约定的逾期利率11.79%收取至债务清偿之日止）；8.若被告王熙、王国贤不按约履行上述第一项债务，原告有权以登记在被告王熙名下的坐落于瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢307室房产（产权证号：瑞房预瑞安第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；9.若被告王熙、王国贤不按约履行上述第二项债务，原告有权以登记在被告王熙名下的坐落于瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢239室房产（产权证号：瑞房预瑞安第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；10.若被告王熙、王国贤不按约履行上述第三项债务，原告有权以登记在被告王熙名下的坐落于瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢201室房产（产权证号：瑞房预瑞安第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；11.若被告王熙、王国贤不按约履行上述第四项债务，原告有权以登记在被告王熙名下的坐落于瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢331室房产（产权证号：瑞房预瑞安第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；12.若被告王熙、王国贤不按约履行上述第五项债务，原告有权以登记在被告王熙名下的坐落于瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢207室房产（产权证号：瑞房预瑞安第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；13.若被告王熙、王国贤不按约履行上述第六项债务，原告有权以登记在被告王熙名下的坐落于瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢317室房产（产权证号：瑞房预瑞安第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；14.若被告王熙、王国贤不按约履行上述第七项债务，原告有权以登记在被告王熙名下的坐落于瑞安市塘下镇壹鼎大厦310室房产（产权证号：瑞房预瑞安第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；15.被告浙江正国房地产开发有限公司对上述款项承担连带担保责任；16.诉讼费用由被告承担。 本院于2018年7月26日立案受理后，适用简易程序，于2018年8月31日公开开庭进行了审理，原告的代理人蒋欢欢、被告浙江正国房地产开发有限公司的代理人蔡一帆到庭参加诉讼；被告王熙、王国贤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告在庭审中补充陈述：原告曾寄送过提前收回借款通知函；原告自愿申请变更涉案借款的到期日为2018年8月31日。 原告在庭后向本院补充陈述：原告自愿申请变更编号为33020120120130313的贷款的到期日为2018年9月7日。 本院经审理认定，2012年5月14日，被告王熙分别向原告申请个人购房贷款56万元、18万元、83万元、61万元、68万元、51万元，经协商，2012年5月24日原告和被告王熙签订了合同编号为：33020120120042014号、33020120120042021号、33020120120042025号、33020120120042032号、33020120120042034号、33020120120042036号的《个人购房担保借款合同》，上述合同分别所约定的抵押物为坐落于瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢307室[现产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]、瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢239室[现产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]、瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢201室[现产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]、瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢331室[现产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]、瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢207室[现产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]、瑞安市塘下镇温莎国际公寓第1幢317室[现产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]的房产，上述房产均于2012年5月25日办理了预购商品房抵押权预告登记。 2012年11月22日，被告王熙向原告申请个人购房贷款62万元，经协商，2012年12月25日原告和被告王熙签订了合同编号为33020120120130313号的《个人购房担保借款合同》，该合同所约定的抵押物为坐落于瑞安市[现产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]的房产，该房产于2012年12月26日办理了房屋抵押权预告登记。 上述《个人购房担保借款合同》中均约定：1、原告同意向被告王熙按合同约定的金额发放贷款，期限120个月；2、借款利率执行浮动利率，按照借款发放日中国人民银行公布的同期同档次基准利率为基础上浮百分之十五（贷款金额为62万元的上浮百分之二十）后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；3、借款还款方式为等额本息法。还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；4、借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的贷款从逾期日起在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；5、合同债权的担保方式为抵押+阶段性保证担保。被告浙江正国房地产开发有限公司自合同签订之日起，至借款人取得约定的房产权利证书，办妥正式的最高额抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；6、借款凭证为本合同的组成部分。 被告王国贤与原告瑞安农行分别在2012年5月24日、2012年12月25日签订承担共同还款责任承诺书，承诺作为王熙的共同借款人对王熙上述七笔债务承担共同还款责任。 2012年5月25日，原告瑞安农行依约分别向被告王熙发放贷款56万元、18万元、83万元、61万元、68万元、51万元，年利率均为8.1075%，到期日2022年5月24日。被告王熙于2018年5月25日起未按期归还贷款分期本金利息。 2013年1月5日，原告瑞安农行依约向被告王熙发放贷款62万元，年利率7.86%，到期日2022年12月4日。被告王熙于2018年6月5日起未按期归还贷款分期本金利息。 另查明，塘下镇温莎国际公寓第1幢现房产登记地址为塘下镇壹鼎大厦；上述已办理抵押权预告登记的房产现均登记于被告浙江正国房地产开发有限公司名下；2015年10月24日至今，中国人民银行公布的五年以上中长期贷款基准年利率为4.9%。 本院认为，涉案《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，内容合法，不具有法律规定的无效情形，应受法律保护。原告已依约履行交付借款的义务，被告亦应依约履行还本付息的义务。现被告王熙未按约偿还借款利息，构成违约，原告可宣布贷款提前到期；虽原告没有通过合适的方式向被告王熙送达宣布合同提前到期的通知，但原告主张前六笔贷款以2018年8月31日为提前到期日，最后一笔贷款以2018年9月7日为提前到期日，未损害债务人的利益，故本院予以确认。经核算，原告所主张的本金、逾期罚息及复利的数额，未损害债务人的利益，本院亦予以确认。因中国人民银行公布的贷款利率有调整，涉案合同所执行的利率也应依合同予以调整。被告王国贤应依其出具的《承担共同还款责任承诺书》承担涉案借款的共同还款责任。 本案中，虽然被告王熙与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告浙江正国房地产开发有限公司举证证明涉案房屋已完成产权登记手续，故其不再承担保证责任。 本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王熙、王国贤于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号为33020120120042014号《个人购房担保借款合同》项下借款本金269460.36元、期内利息3964.08元、逾期利息（截止2018年8月31日为129.88元，其余以本金269460.36元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）、复利（截止2018年8月31日为32.42元，其余以期内利息3964.08元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）； 二、被告王熙、王国贤于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号为33020120120042021号《个人购房担保借款合同》项下借款本金86612.16元、期内利息1274.17元、逾期利息（截止2018年8月31日为41.74元，其余以本金86612.16元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）、复利（截止2018年8月31日为10.42元，其余以期内利息1274.17元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）； 三、被告王熙、王国贤于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号为33020120120042025号《个人购房担保借款合同》项下借款本金399378.51元、期内利息5875.33元、逾期利息（截止2018年8月31日为192.49元，其余以本金399378.51元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）、复利（截止2018年8月31日为48.03元，其余以期内利息5875.33元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）； 四、被告王熙、王国贤于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号为33020120120042032号《个人购房担保借款合同》项下借款本金293518.91元、期内利息4318.02元、逾期利息（截止2018年8月31日为141.47元，其余以本金293518.91元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）、复利（截止2018年8月31日为35.30元，其余以期内利息4318.02元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）； 五、被告王熙、王国贤于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号为33020120120042034号《个人购房担保借款合同》项下借款本金327201.56元、期内利息4813.52元、逾期利息（截止2018年8月31日为157.69元，其余以本金327201.56元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）、复利（截止2018年8月31日为39.35元，其余以期内利息4813.52元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）； 六、被告王熙、王国贤于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号为33020120120042036号《个人购房担保借款合同》项下借款本金245401.10元、期内利息3610.14元、逾期利息（截止2018年8月31日为118.28元，其余以本金245401.10元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）、复利（截止2018年8月31日为29.51元，其余以期内利息3610.14元为基数自2018年9月1日起按年利率8.4525%计算至实际履行之日止）； 七、被告王熙、王国贤于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行编号为33020120120130313号《个人购房担保借款合同》项下借款本金333144.95元、期内利息4921.17元、逾期利息（截止2018年9月7日为131.32元，其余以本金333144.95元为基数自2018年9月8日起按年利率8.82%计算至实际履行之日止）、复利（截止2018年9月7日为39.35元，其余以期内利息4921.17元为基数自2018年9月8日起按年利率8.82%计算至实际履行之日止）； 八、若被告王熙、王国贤不履行本判决第一项义务，原告有权对登记于被告浙江正国房地产开发有限公司名下的坐落于瑞安市塘下镇壹鼎大厦307室[产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]的房产折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权； 九、若被告王熙、王国贤不履行本判决第二项义务，原告有权对登记于被告浙江正国房地产开发有限公司名下的坐落于瑞安市塘下镇壹鼎大厦239室[产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]的房产折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权； 十、若被告王熙、王国贤不履行本判决第三项义务，原告有权对登记于被告浙江正国房地产开发有限公司名下的坐落于瑞安市塘下镇壹鼎大厦201室[产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]的房产折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权； 十一、若被告王熙、王国贤不履行本判决第四项义务，原告有权对登记于被告浙江正国房地产开发有限公司名下的坐落于瑞安市塘下镇壹鼎大厦331室[产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]的房产折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权； 十二、若被告王熙、王国贤不履行本判决第五项义务，原告有权对登记于被告浙江正国房地产开发有限公司名下的坐落于瑞安市塘下镇壹鼎大厦207室[产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]的房产折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权； 十三、若被告王熙、王国贤不履行本判决第六项义务，原告有权对登记于被告浙江正国房地产开发有限公司名下的坐落于瑞安市塘下镇壹鼎大厦317室[产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]的房产折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权； 十四、若被告王熙、王国贤不履行本判决第七项义务，原告有权对登记于被告浙江正国房地产开发有限公司名下的坐落于瑞安市[产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号]的房产折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权； 十五、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费22516元，减半收取11258元，由被告王熙、王国贤负担，定于本判决生效后十五日内缴纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 陈也峰 二〇一八年九月七日 代书记员 张 杨