浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5760号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州恒和蕾束置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区径山镇西山村。 法定代表人：何青，董事长。 委托代理人：徐卫跃，浙江斯玛特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡青青，女，1956年7月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 上诉人杭州恒和蕾束置业有限公司（以下简称恒和蕾束公司）与被上诉人蔡青青房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初18758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年10月1日，蔡青青（买受人）与恒和蕾束公司（出卖人）签订一份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预1209257），双方约定：蔡青青向恒和蕾束公司购买位于杭州市余杭区××镇××幢××单元××室，建筑面积71.19平方米，每平方米单价7725.80元，总计550000元。买受人于2016年10月1日前首付110000元，余款440000元办理银行按揭，于2016年12月1日前须将按揭贷款足额支付至出卖人指定账户。买受人在申请贷款过程中如出现包括需补充提交贷款申请资料或需增加首付款、提高贷款利率、按银行要求办理的其他有关手续情况，买受人承诺在三日内补齐。如买受人未能在合同约定的贷款应到账日前获得贷款或所得之贷款不足支付其应付之房款，则买受人须于该日期届满之第二日起7日内付自筹资金付清全部剩余房款，否则亦视为买受人逾期付款，按本合同逾期付款之约定承担违约责任。逾期不超过90天，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日万分之二向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日万分之二支付违约金。出卖人应当在2017年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年9月28日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。双方在合同中还约定了其他内容。 双方签订《浙江省商品房买卖合同》后，蔡青青于2016年10月1日支付首付款110000元，剩余购房款440000元，经恒和蕾束公司推荐，于2016年10月24日向中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市高新支行（以下简称高新支行）办理按揭贷款手续，后高新支行认为蔡青青不符合贷款要求不予按揭，并于2017年3月将按揭材料退还给恒和蕾束公司。蔡青青于2017年9月25日收到《解除合同通知书》，恒和蕾束公司要求解除合同，并于当日向恒和蕾束公司支付房款200000元，该款被恒和蕾束公司当日退还；于2017年9月26日向恒和蕾束公司支付房款440000元，该款又被恒和蕾束公司当日退还。蔡青青于2017年9月30日收到律师函，该《律师函》载明：恒和蕾束公司授权浙江斯玛特律师事务所徐卫跃律师向蔡青青发律师函，要求解除合同。因双方未能协商解决，恒和蕾束公司诉至原审法院，诉讼请求为：1、确认双方的房屋买卖合同已解除；2、蔡青青支付违约金5500元；3、蔡青青承担本案的诉讼费用。 蔡青青的反诉请求为：1、确认恒和蕾束公司解除《浙江省商品房买卖合同》无效；2、恒和蕾束公司继续履行《浙江省商品房买卖合同》；3、本案诉讼费用由恒和蕾束公司承担。后蔡青青明确第二项反诉请求为：恒和蕾束公司立即交付案涉房屋，并于2017年9月27日开始按照已付款的日万分之二支付逾期交房的违约金，按约办理权属证书。 原审法院认为：蔡青青与恒和蕾束公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院确认合法有效。蔡青青在合同约定的期限内通过恒和蕾束公司向银行提交了按揭贷款资料，但该银行系恒和蕾束公司推荐，该银行也将按揭贷款资料退还给恒和蕾束公司，且恒和蕾束公司更易知晓按揭贷款是否收到，故恒和蕾束公司有义务告知蔡青青按揭贷款不能的事实。恒和蕾束公司未有相应的证据证明其向蔡青青告知按揭贷款不能的事实，故应以蔡青青自认的时间为依据，即蔡青青于2017年7月底前知晓该事实，逾期付款的起始点应从此时开始计算。蔡青青于2017年9月26日才支付其余房款440000元已构成违约，但逾期的时间未超过90天，未达到双方约定的解除条件，故恒和蕾束公司通知解除合同的行为无效，对蔡青青的该项诉讼请求，原审法院予以支持。双方应继续履行案涉商品房买卖合同，对蔡青青要求恒和蕾束公司交付房屋、办理土地、房屋权属证书的诉讼请求，原审法院予以支持。对恒和蕾束公司退还的蔡青青已支付的房款440000元，恒和蕾束公司有权向蔡青青另行主张。对恒和蕾束公司要求蔡青青支付违约金5500元的诉讼请求，原审法院结合双方的合同约定、恒和蕾束公司的实际损失等因素，确定为4928元。对蔡青青要求恒和蕾束公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蔡青青支付恒和蕾束公司违约金4928元，于判决生效后十日内付清；二、确认恒和蕾束公司解除《浙江省商品房买卖合同》的行为无效；三、恒和蕾束公司于判决生效后十日内将位于杭州市余杭区××镇××幢××单元××室的房屋交付给蔡青青；四、恒和蕾束公司于判决生效后十日内协助蔡青青办理杭州市余杭区××镇××幢××单元××室房屋的产权过户登记手续；五、驳回恒和蕾束公司的其他诉讼请求；六、驳回蔡青青的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费50元，由恒和蕾束公司负担5元；由蔡青青负担45元，于判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费40元，由恒和蕾束公司负担，于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，恒和蕾束不服，向本院提起上诉称：一、蔡青青已经违约，应承担违约责任。合同明确约定：“余款44万元办理银行按揭，于2016年12月1日前须将按揭款足额支付至出卖人指定的账户……。如买受人未能在合同约定的贷款应到日前获得贷款……，则买受人须于该日期届满之第二日起7日内自筹资金付清全部剩余房款，否则亦视为买受人逾期付款，按本合同逾期付款之约定承担违约责任”。这是个死约定，该期限是不可更改的，应遵守契约精神。那么在本案中，蔡青青不管有没有办出按揭贷款，合同约定最迟应该在2016年12月8日前付清全部款项。但是蔡青青没有按期支付，以合同约定应确认违约，但一审判决没有确认蔡青青违约，将逾期付款的责任归责于恒和蕾束公司，这是没有合同依据及事实依据的。在本案中没有任何证据可以证明蔡青青可以不执行合同第八条约定的。二、银行2017年3月退回按揭资料给恒和蕾束公司，不是蔡青青免责的依据。1、办理按揭是蔡青青的义务和责任，按揭业务的行为人是蔡青青，而不是恒和蕾束公司，恒和蕾束公司只是推荐了邮储银行，但实际提供按揭贷款需要的材料及签订按揭合同的行为人都是蔡青青。因此能否办理按揭贷款的责任人是蔡青青。2、在2016年12月1日前没有办理出按揭贷款，蔡青青是应该知晓的，不存在不知道按揭办不出来的情形，因为这个日期是合同约定的，在这个日期前蔡青青还没有签订过贷款协议，没有得到贷款，就应该知道银行按揭没办出来，因为办理按揭手续的行为人是蔡青青，是应该知道的。而且恒和蕾束公司也早就催告了，所以蔡青青应该在2016年12月8日前筹资付款，而不是不作为，并推说不知道，否则就是违约。3、蔡青青违约没有在2016年12月8日前付清购房款，与蔡青青是否在2017年3月后或者7月后知道按揭材料被退回没有因果关系。也不是免责的条件。因为蔡青青早在2016年12月1日前就知道没有办出按揭，就应该自筹资金付钱，否则就是违约，这是与蔡青青直到2017年3月后才知道材料被退回，有什么责任上的关系呢？（1）蔡青青因年龄太大不符合按揭要求，从一开始就存在的，是不可改变的事实，所以不存在可以补充材料，慢慢达标的情形。这是不可逆转的，银行说不行，就是一开始审核就不行的，不存在直到2017年3月之后才知道不行的或者还可能有改变的事实。（2）银行审核通不过按揭，这是在2016年12月1日前就应该知道的事，而银行没有在2018年12月1日前将材料退回来，这是银行的作为，不是恒和蕾束公司可以管控的，材料什么时候退回来都不能改变按揭早就通不过的事实。而且退回材料前蔡青青早就违约了，所以什么时候退回材料，什么时候知道退回材料都与本案确认蔡青青违约，是没有免责的效力的。（3）恒和蕾束公司在银行按揭中只是推荐人，不是按揭的双方当事人。按揭消息应该是他们双方之间互通的，所以蔡青青表示不知道按揭办不下来并归责于恒和蕾束公司没有合理的依据。双方的合同并没有规定要恒和蕾束公司代办按揭贷款，也没有约定恒和蕾束公司负有通知的义务。那么既然恒和蕾束公司没有这样的义务和责任，凭什么一审判决认为“恒和蕾束公司有义务告知蔡青青按揭贷款不能办理的事实”，并要求恒和蕾束公司承担举证通知的责任呢。明明蔡青青早在2016年12月1日前就应知道按揭没有办下来，凭什么认定“应以蔡青青自认的时间为依据，即蔡青青于2017年7月底前知晓该事实”呢。综上，请求撤销原判，改判支持恒和蕾束公司的一审诉讼请求。 针对恒和蕾束公司的上诉，蔡青青发表答辩意见称：蔡青青与恒和蕾束公司签约购买杭州依山郡山庄86幢2单元602室建筑面积71.9平方米，每平方米单价7725.80元，总计55万元。于2016年10月1日按合同约定首付11万元，余44万元由恒和蕾束公司说可办按揭贷款至65周岁，并由恒和蕾束公司指定杭州邮储银行高新支行，原说三个月办妥通知交按揭款。过了三个月后，恒和蕾束公司根本没有通知蔡青青，而蔡青青从2017年初开始曾多次打电话问恒和蕾束公司，按揭怎么还没下来，是否缺什么资料。恒和蕾束公司回答说你的资料都齐了，办下来会告知你。直到2017年7月初恒和蕾束公司才告知蔡青青按揭没下来，蔡青青问恒和蕾束公司工作人员唐文清是什么原因办不下来？办不下来那怎么办？恒和蕾束公司回答说：不知什么原因，像你这样的情况可以分期付款，但是没说具体时间分期付清，蔡青青也表示会尽早分期付清。于是在2017年7月4日发微信问唐文清，他说蔡青青还不在这次交房列表中，2017年7月26日恒和蕾束公司在微信里交流发蔡青青账号，在2017年9月25日蔡青青在温州工商银行转恒和蕾束公司账号二十万元，不料退回，当天收到解除合同通知书。第二天蔡青青专程去恒和蕾束公司依山郡售楼处，带上44万元全额房款到财务交房款，有位女士自称经理的态度极差，就不让财务交纳44万元的房款，蔡青青就去杭州工商银行转入恒和蕾束公司账户44万元全额房款，第三天退回，当天蔡青青在温州工商银行再次将44万元全额房款转入恒和蕾束公司账户，第二天又退回。2017年9月30日收到浙江斯玛特律师事务所律师函。为此，蔡青青专程赴杭州走访了杭州邮储银行高新支行按揭贷款经办人支建胜经理，了解到在2017年3月有关蔡青青按揭贷款资料就已退回恒和蕾束公司。但是，恒和蕾束公司不但没有及时告知蔡青青按揭不成，而是蔡青青在2017年年初多次打电话问按揭办下来没？恒和蕾束公司都说还没办下来。因此，今提供几份事实依据，恒和蕾束公司与邮储银行高新支行自2015年起就依山郡一手房按揭贷款业务开展合作，因此，房贷没下来资料直接会退回恒和蕾束公司，恒和蕾束公司有责任及时告知蔡青青按揭没下来，但恒和蕾束公司没有告知蔡青青，其责任均与蔡青青无关，更不能构成蔡青青的违约，并且已于2017年9月25日、26日、28日44万元的全额房款先后3次转入恒和蕾束公司财务账户均已收到，但故意退回而想捏造事实。以下蔡青青提出3个问题：一、在恒和蕾束公司第一次起诉蔡青青最后一段话，请问2017年7月26日才收到账户，9月28日交了44万全额房款，恒和蕾束公司你说的是事实嘛？二、如果是蔡青青的违约，恒和蕾束公司为什么在2017年7月26日将财务账户用微信发给蔡青青；三、从恒和蕾束公司告知2017年7月初按揭没下、7月26日提供账户、到2017年9月28日仅只有两个月时间，蔡青青已将44万元全额房款交付给恒和蕾束公司账户有凭有据。蔡青青认为，恒和蕾束公司的谎言虚构是因为杭州房价的猛涨，他们失去了最基本的职业道德，造成损坏了恒和蕾束公司的诚信，并严重造成了该房开公司“无法无天”的买卖操作局面。由于原审法院对该民事案件的高度重视，将该案件由简易程序转为普通程序，并依法组成了合议庭于2018年5月18日再次公开开庭进行了审理，审理现场有人民陪审员2名，书记员1名，答辩现场有录音谁也别想荒唐的狡辩。该房产公司对原审判决不服又一次起诉蔡青青，蔡青青只能付之一笑。蔡青青坚信杭州市中级人民法院终究会以事实为依据，履行维护人民法官的神圣职责，会公正公平的将本案审理终结。 二审举证期限内，恒和蕾束公司未向本院提交属于二审程序的新证据。蔡青青向本院提交如下证据材料： 微信聊天记录，拟证明蔡青青7月20日收到恒和蕾束公司通知贷款未贷出和恒和蕾束公司的银行账户，并于9月26日打款的事实。 上述证据材料经出示，恒和蕾束公司发表意见称：不是新证据，且也只是蔡青青与恒和蕾束公司员工私底下的聊天，不代表恒和蕾束公司公司的承诺，从微信内容来看，账号不能表明恒和蕾束公司同意不解除合同，并接受蔡青青的房款，且蔡青青早已掌握了恒和蕾束公司的账号，恒和蕾束公司已表明不再与蔡青青履行合同。 本院经审核认为，该证据依法不属于二审新证据，且该证据本身不能达到蔡青青的证明目的，恒和蕾束公司的异议成立，本院对该证据材料不予采认。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：恒和蕾束公司与蔡青青签订的案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。案涉《商品房买卖合同》签订后，蔡青青依约支付了首付款，并申请办理银行按揭贷款，但按揭贷款未通过，其未在案涉《商品房买卖合同》约定的2016年12月1日前足额支付按揭贷款，亦未按约在2016年12月1日第二日起7日内自筹资金付清剩余房款，故已构成逾期付款，应当承担相应的法律责任。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，逾期付款超过90日后，恒和蕾束公司有权解除合同，蔡青青应按应付款的1%向恒和蕾束公司支付违约金，而蔡青青逾期付款已经超过90日，且其已于2017年9月25日收到恒和蕾束公司发送的《解除合同通知书》，故案涉《商品房买卖合同》已于2017年9月25日解除，蔡青青应当支付恒和蕾束公司违约金4400元。综上，原审判决事实认定清楚，但法律适用不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初18758号民事判决。 二、杭州恒和蕾束置业有限公司与蔡青青于2016年10月1日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预1209257）已于2016年9月25日起解除。 三、蔡青青支付杭州恒和蕾束置业有限公司违约金4400元，于判决生效后十日内付清。 四、驳回杭州恒和蕾束置业有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回蔡青青的反诉请求。 一审案件受理费50元，由杭州恒和蕾束置业有限公司负担10元，由蔡青青负担40元。反诉案件受理费40元，由蔡青青负担。 二审案件受理费50元，由杭州恒和蕾束置业有限公司负担10元，由蔡青青负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年九月十二日 书记员  徐森燕