上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三（民）初字第461号原告芮宇华，男，住上海市。委托代理人吴毅宏，北京市广盛律师事务所上海分所律师。被告上海摩域商业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人徐明德，职务总经理。委托代理人夏达明，男，公司员工。原告芮宇华诉被告上海摩域商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，并于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告芮宇华的委托代理人吴毅宏、被告上海摩域商业管理有限公司的委托代理人夏达明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芮宇华诉称，原、被告双方于2014年9月18日签订商铺租赁合同，约定由原告租赁被告位于上海市B1层B-31B商铺（以下简称“涉案商铺”），用于开设美容、化妆品使用。合同签订后，原告按照合同约定支付了首期3个月租金及租赁保证金人民币43，500元，但原告在办理相应的工商注册登记时被告知涉案商铺无法办理美容类的营业执照，导致原告无法实现租赁目的。原告认为，双方订立租赁合同时被告明知原告需要作为美容用途使用，但未告知涉案商铺不能办理相关证照，导致原告为此投入资金产生损失。为维护原告合法权益，故原告诉至本院，请求判令：1、被告返还商铺租赁保证金43，500元；2、被告赔偿原告损失26，000元（其中装修损失21，000元、美容用品2，900元、广告制作费2，100元）。被告上海摩域商业管理有限公司辩称，双方于2014年9月18日签订租赁合同，原告在2014年10月办理了个体工商营业执照并经营，2014年11月原告向其提出因经营不善要求搬离，双方协商办理退租手续，被告按照合同约定及协商退还给原告两个月租金，并免除其半个月免租期的租金，原告拆除了所有装修及设施；原告讲办不出营业执照不是事实，不是被告方原因导致原告办不出营业执照，在商场同楼层也有开设美容院的店铺，现在也在经营。故被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，甲方（被告）与乙方（原告）于2014年9月18日签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的涉案商铺建筑面积68.29平方米；乙方向甲方承诺，涉案商铺仅作为开设美容、化妆品使用；租赁期自2014年10月1日起至2015年10月14日止，其中免租期为2014年10月1日起至2014年10月15日止；甲方于2014年10月1日左右向乙方交付涉案商铺；租金为每月14，500元；甲方同意给予乙方15天的免租装潢；双方签署本合同时，乙方应向甲方账户支付第一期3个月租金43，500元及保证金43，500元；甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证，乙方在合同关系中所产生的任何费用，甲方均可选择从保证金中予以扣除；乙方按有关国家法律法规应向政府有关职能部门办理申报手续，需经政府有关职能部门和甲方检验认可后方可营业；解除本合同的，违反合同的一方，应向另一方支付相等于本协议约定的3个月租金标准的违约金；租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同或以实际行动表明拒绝继续履行本合同的，乙方原享受的免租期，需按本合同约定的月租金标准，向甲方支付租金，同时，乙方应按本合同约定租金的3倍向甲方支付违约金；乙方应在本合同到期日或任何原因引起的终止、解除合同后10日内，将其所属物品全部搬离该商铺、恢复甲方向乙方交付时的商铺原样后归还于甲方，由此所产生的各项费用及违约金等均由乙方承担；甲方应全力协助乙方办理经营、税务、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的报批送审手续，由此产生的费用由乙方承担等。租赁合同签订后，被告向原告交付了涉案商铺，原告向被告支付了3个月租金43，500元及保证金43，500元。原告表示，为了办理美容的工商营业执照须先到商业委员会（以下简称“区商委”）拿到批文，而商委口头告知其不符合投资政策，故导致其无法办理美容的工商营业执照，进而致使租赁合同目的无法实现；被告则认为，系因原告经营不善要求搬离，双方协商办理退租手续，被告扣除了保证金作为违约金。2014年11月12日，甲方（被告）与乙方（原告）签订《﹤商铺租赁合同﹥终止协议》一份，约定甲方退还乙方已付2014年11月15日至2015年1月14日期间租金29，000元；按合同规定乙方支付甲方3个月租金的违约金43，500元，乙方在甲方处的保证金转为乙方的违约金（乙方对于该条持有异议，保留申诉权）；乙方应在签订本协议后两个工作日内注销已办理好的相关执照，并将注销证明向甲方备案；乙方按甲方要求恢复商铺原状，乙方拆除装修及添附的设备及设施，道具搬离，拆除隔墙、木地板，清除张贴物等，不得损坏商铺结构并经甲方验收认可、办理房屋移交手续，因清场发生的一切费用均由乙方承担；甲、乙双方同意终止《商铺租赁合同》涉案商铺的租赁关系等。上述终止协议签订后，原告注销了其在涉案商铺内个体工商户的登记，拆除涉案商铺的相关装修将其恢复原状并搬离了涉案商铺；被告向原告退还了2个月的租金29，000元，但扣除了保证金43，500元作为违约金。庭审结束后，承办人于2015年5月15日上午电话联系区商委，其工作人员答复，确有原告曾于2014年向区商委申请有关经营美容项目的批文一事，但当时政策在调整，区商委未给予批文也未收取材料。后于2014年11月开始，商委就该事项也不再进行审批。上述事实，有《商铺租赁合同》、《﹤商铺租赁合同﹥终止协议》、准予个体工商户注销登记通知书以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，争议的焦点主要在于双方解除合同的原因，进而由谁承担违约责任。原告认为系被告明知原告需要作为美容用途使用，但未告知涉案商铺不能办理相关证照，进而由于不可归因于原告的原因致合同目的不能实现，故导致合同解除；被告则认为系原告自身经营不善导致解除。本院认为，涉案商铺内是否能够办理美容项目的工商执照，首先应当是原告作为租赁合同承租方的义务；无论根据常理还是本案租赁合同的约定，被告作为出租方仅有提供协助的义务，现因相关管理机关政策性原因导致涉案商铺无法办理美容项目的工商执照，并非因被告不提供协助义务所致，也无任何证据证明被告明知涉案商铺办理不出该工商登记而故意欺骗原告，故解除合同的原因系因原告无法在涉案商铺内办理关于美容项目的工商执照，进而导致租赁合同目的无法实现，并非被告所致。基于上述无法办理美容项目的工商执照的客观情况，原告与被告协商解除租赁合同，被告在履行租赁合同并无瑕疵的情况下，同意原告提前解除合同、搬离涉案商铺以减少相应损失，是积极采取措施避免损失扩大的行为，应当予以肯定。同时，被告作为合同的守约方，根据合同的约定向作为违约方的原告主张相应违约金，将保证金扣留的做法，于法不悖，应予准许。至于原告所主张的其余损失，对于其中装修损失部分，首先合同中本有将涉案商铺交还时恢复原状之约定，其次合同也非因被告之原因导致解除，最后双方在终止协议中对拆除装修有明确约定，且原告当时并未提出异议，故本院对装修损失部分不予支持；对于其余美容用品、广告制作费等损失部分，均属于原告开设店铺的经营成本，合同也非因被告之原因导致解除，故该部分主张于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告芮宇华的全部诉讼请求。案件受理费人民币1，537.50元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计人民币768.75元，由原告芮宇华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张艨二〇一五年五月二十二日书 记 员  杨芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。