广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7691号原告：欧银娟，女，1968年1月29日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张景文，系广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓华坚，系广东广诚信律师事务所律师。被告：王志标，男，1990年1月11日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告：徐丽，女，1990年6月5日出生，汉族，住安徽颍上县。两被告共同委托诉讼代理人：黄浩良，系广东帅毅律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梁杜文，系广东帅毅律师事务所律师。被告：中山市志合房地产中介有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈付委。委托诉讼代理人：黄元韦，系该公司员工。原告欧银娟与被告王志标、徐丽、中山市志合房地产中介有限公司（以下简称志合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张景文，被告王志标、徐丽及其委托诉讼代理人黄浩良，被告志合公司法定代表人陈付委及其委托诉讼代理人黄元韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告没收被告王志标的定金100000元；2.被告王志标向原告支付剩余购房款580000元及逾期付款利息（以580000元为基数，自2017年11月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.被告王志标向原告赔偿经济损失50000元；4.被告王志标向原告支付律师费25000元；5.被告志合公司对上述债务承担补充清偿责任。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告王志标向原告支付剩余房款10万元及逾期付款利息（以48万元为基数，按中国人民银行贷款利率从起诉之日起计至2018年7月25日，以10万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至清偿之日止）。其他诉讼请求不变。事实和理由：2017年9月17日，原告与被告王志标、志合公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告王志标以770000元的价格购买原告位于中山市××花园××房，定金10万元，房屋在房款付清后交付。合同签订后，被告王志标向原告支付定金10万元并向银行申请贷款支付余款，在银行出具了《同意个人住房贷款意向书》，原告遂将房屋过户至被告王志标名下。同时，被告王志标以无房居住为由要求原告提前交付房屋。然过户后被告王志标却不配合银行办理房款手续，导致原告至今仍未收到剩余房款。原告多次催促被告王志标支付余款但均未遭被告王志标拒绝。后原告要求被告志合公司予以协调处理，被告志合公司却推诿不愿协助。原告认为，原告已将房屋交付给被告王志标，但被告王志标不履行付款义务已构成违约。经原告多次与其协商仍拒不履行合同，其定金应予没收处理，已支付的10万元定金应从已付房款中予以扣除，且被告王志标应付剩余购房款58万元。同时，被告王志标的违约行为给原告造成其他严重经济损失，依法应予赔偿。被告志合公司作为专业房产交易中介，收取中介费后未及时敦促、监督和协助被告王志标及时办理银行贷款手续，在交易过程中存在重大过失，是造成原告巨大经济损失的重要原因，故被告志合公司应承担补充清偿责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。另，诉讼中原告认为被告王志标与徐丽是夫妻关系，且房屋已过户至徐丽名下，徐丽也实际占有并使用涉案房屋，故徐丽应向原告支付购房款及利息、律师费等合计769717.5元。原告为维护自身合法权益，特向法院申请追加徐丽为被告。后本院根据原告的申请追加徐丽为本案被告。被王志标、徐丽共同答辩称：被告王志标、徐丽不存在违约行为，被告志合公司、原告签订合同后，就按合同约定内容履行义务，应支付的款项也及时支付给原告，并及时向中国银行中山东凤支行申请按揭贷款，银行在2018年1月5日向被告王志标、徐丽出具同意个人住房意向贷款书，批准被告王志标、徐丽48万元房贷款，后被告王志标、徐丽接到银行的通知后，也立即到中山市国土局办理房屋抵押登记，在抵押登记办妥后，由于银行的额度安排原因，贷款在2018年7月25日发放到原告账户，因此被告已经全部支付房款，由于合同没有约定关于贷款发放时间，因此被告王志标不存在违约行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告徐丽补充答辩如下：虽然房屋登记在被告徐丽名下，但其并非是合同相对方，因此不应承担违约责任。被告志合公司辩称：被告志合公司作为中介方，从促成双方达成买卖及居间合同至交易完成，被告志合公司一直按照合同约定履行作为第三方的义务，没有违反合同约定，对于原告所提出中国银行贷款时间过长的问题，被告志合公司无权利要求银行放款，银行放款政策的收紧非被告志合公司能左右的，并且上个月银行已经放款给原告方，故原告对被告志合公司的控诉请求没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：2017年9月17日，卖方欧银娟、买方王志标及经纪方志合公司三方签订《房地产买卖及居间合同》，主要约定一、买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××花园××房，建筑面积为86.6平方米，房地产证号为中府国用（2014）第0300092号（备案表）。二、成交总价77万元，定金10万元，买方按下述方式付款：1、定金支付方式，按1.2即10万元买方须在签署本合同之同时付清作为定金，卖方在签署本合同一个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房地产原件等相关资料托管于经纪方作为过户转让之用，买、卖方违反前述约定均视为违约；2、67万元作为第二部分楼款，付款方式为2.1.2即银行按揭付款：2.1.2.1买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担；2.1.2.2买方应于本合同约定支付日起60个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在赎楼当天买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退或少补作为应付的首期款支付给卖方，无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款与贷款文件书记载的放贷金额不符、银行对买方的贷款申请全部或部分不予批准、买方因限购政策、本人所属国籍、地区或因其他因素导致不符合贷款条件的，买方均应于银行放款日或银行对买方贷款申请部分或全部不予批准作出后将差额或房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给卖方，买方应对银行全部或部分不予批准贷款时需以现款付清购房款的情形予以预见，并不得以此不继续履行或解除合同，否则视为买方违约。三、放款时间：如买方需银行按揭，则银行批准贷款金额按银行约定支付予卖方。四、如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价款的10%要求对方承担违约责任。同日，原告向被告王志标出具收据载明：“今收到王志标交来购买中山市东凤镇厚德路23号房定金10万元。”另，原告还于2018年1月15日、29日向被告王志标出具收据分别载明：收取王志标购买中山市××花园××房购房款4万元、首付尾款15万元。2018年1月5日，中国银行股份有限公司中山东凤支行出具的中中山意向字（2017）200024963579号同意个人住房贷款意向书载明：兹有王志标先生购买位于中山市××花园××房向我行申请个人住房贷款，经过我行审核，拟同意其贷款申请，贷款金额为48万元，最终以贷款合同签署为准。若我行最终与该申请人签署个人住房贷款合同，贷款拟按如下方式发放：在上述房地产买卖双方补齐我行所需资料、落实我行所要求的放款条件下，贷款将划入以下卖方指定的账户：户名欧银娟、银行中国银行、账号62×××11。2018年7月23日，借款人王志标、徐丽与贷款人中国银行股份有限公司中山东凤支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定贷款金额为48万元。同年7月25日，贷款人中国银行股份有限公司中山东凤支行向原告支付48万元，并附言王志标贷款放款。另查，2018年6月23日，原告与广东广诚信律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定由该律师事务所指派邓华坚、张景文律师在原告与王志标、志合公司房屋买卖合同纠纷一案中作为一审诉讼代理人。2018年8月6日，原告向该律师事务所支付律师费25000元。庭审中，原告述称：原告于2018年7月25日才收到房款，起诉时被告王志标、徐丽还没有按合同约定完成，其超过合同约定的时间办理完结全部银行按揭手续，违反合同第2.1.2条即银行按揭付款之约定，即按该条去办理银行按揭手续，故原告诉求没收定金；具体的付款时间为第一期定金10万元在签订合同即2017年9月17日支付，第二笔款项在2018年1月29日支付，剩余贷款48万元应在原告赎楼完毕后60日内支付；被告王志标、徐丽已经全额支付购房款77万元，但由于原告没收定金10万元，该定金不应计算在房款内，故被告王志标、徐丽还尚欠10万元购房款；原告诉求的经济损失5万元是因被告王志标、徐丽延期办理贷款手续导致银行未能放款，原告未能向借款方偿还借款而存在利息、律师费等一系列损失；律师费合同未约定，但是原告实际支出的费用；被告志合公司应承担补充责任，但没有法律及合同依据，由法院认定。被告王志标、徐丽称具体付款时间为第一期在签订合同即2017年9月17日支付定金，第二期在2018年1月15日支付4万元、2018年1月29日支付19万元，即首期房款已支付完毕；申请银行按揭的具体时间不清楚，但被告方没有超过合同约定的期限办理银行按揭手续。被告志合公司称其对具体的付款时间不清楚，支付款项由原告与被告王志标、徐丽交易的。原、被告保证提交的证据及所作陈述的真实性，不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损第三人利益之情形。本院认为，原告与被告王志标、志合公司签订的《房地产买卖及居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，依法应属有效，各方均应恪守履行。现原告以被告王志标未按合同约定的时间办理完结全部银行按揭手续，其于2018年7月25日才收到房款，被告王志标违反合同有关银行按揭付款之约定，诉求没收被告王志标支付的定金10万元，同时要求被告王志标支付剩余房款10万元及逾期付款利息，且赔偿原告经济损失50000元。对此，由于合同中有关银行按揭付款之具体约定为“买方应于本合同约定支付日起60个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。”而该条中“约定支付日”并不明确，且原告与被告王志标并未在合同约定第二部分楼款67万元的具体支付日；此外，原告与被告王志标在庭审中对于付款时间也未达成一致，而被告王志标现已全部支付合同中约定的购房款。因此，原告以被告王志标违反合同中有关银行按揭付款之约定而要求其承担上述违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告主张的律师费25000元，由于合同中对此并未有约定，且基于前述被告王志标并未违约的情况，原告要求被告王志标承担该律师费无理，本院不予支持。对于原告要求被告徐丽、志合公司承担责任的主张，因被告徐丽并非前述合同的相对方，根据合同的相对性，原告要求被告徐丽承担责任无理，本院不予支持。而又基于前述判决理由及合同之约定，原告要求被告志合公司承担补充责任，亦缺乏事实依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告欧银娟的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5749元、保全费4369元，合计10118元，由原告欧银娟负担（该款原告已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一八年九月二十六日书记员  杨明山郭君意