广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初8868号原告：官清胜，男，1988年5月8日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：殷梅艳，系广东宪鼎律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余庆培。委托诉讼代理人：林丝文，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。原告官清胜与被告中山市万隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人殷梅艳与被告的委托诉讼代理人林丝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将符合条件的商品房交付给原告；2.被告向原告支付逾期交房违约金13829元（以705540元为基数，按每日万分之一从2018年1月1日起暂计算至2018年7月3日，实际计算至被告实际交楼之日止）。事实和理由：2017年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以705540元向被告购买东凤镇金怡南路68号世宝广场1幢1901房，被告应在2017年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付商品房，则原告有权解除合同。合同签订后，原告已向被告支付购房款705540元，但被告多次告知原告不能按合同约定如期交房，且至今被告仍未办理商品房工程竣工验收备案手续。被告的行为已严重违反合同约定，损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为。双方在合同中约定如遇到特殊原因，出卖人可以对交付期限进行延期。2014年6月至10月期间，雨天天气共计203天，按合同约定被告可以延期交付，将合同约定的交楼时间再顺延203天，为此，原告起诉时尚未达到交付的期限。此外，案涉房屋不能办理竣工验收备案的责任不完全在于被告，主要是相关行政部门因规定标准变化，相关步骤无时间约束等导致不能办理验收手续，进而影响办理竣工验收备案。二、原、被告关于逾期交楼的违约条款合法有效，对双方具有约束力。对于原告所称格式条款无效的适用条件必须满足免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，而对于是否尽到提示义务，则不是格式条款是否有效的必要条件。在本案中，双方在合同中对于逾期交楼的违约条款的约定并不属于免责条件，也没排除对方的任何权利，为此，双方的约定是合法有效的。三、原、被告已明确约定了逾期交楼违约金的最高限额。四、原告没有证据证明其存在损失，其过高的违约金不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月19日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《中山市商品房买卖合同》并主要约定：买受人购买出卖人开发的位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米7499.36元，总金额为705540元整；买受人以银行按揭方式按期付款，于2017年1月19日以现金方式支付145540元，2017年2月19日以商业贷款方式支付560000元；其中第八条关于交付期限，双方约定出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或者台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；其中第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。另外，《合同补充协议》作为上述买卖合同的附件，其中第四条约定：出卖人按《中山市商品房买卖合同》第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。后被告向原告开具收据，载明被告已经收取原告首期购房款。另原告向银行贷款支付了余下的购房款。庭审中，被告称：原告已支付全部购房款；案涉商品房尚未达到交付条件；其对于主张天气及政府部门原因导致可延期交付案涉商品房，暂时没有证据。就补充协议中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款，原告认为该条款属于无效条款，理由如下：一、该条款属于格式条款，由被告向原告提供；二、被告在原告签订合同时并未提请原告注意该条款，也未在合同上加粗、加横线等方式提请原告注意；三、该条款显失公平，原告如果违约支付的违约金并没有类似补充协议第四条的限制，但在被告违约的情况下作了特别约定，该约定降低了被告的违约成本，即使被告严重违约原告也无法得到更多赔偿。被告认为该条款系双方协商一致的结果，且是双方真实意思表示，也是根据当时的售楼情况、价格、升值空间综合考虑的结果，该条款并没有免除开发商的责任，所以不属于无效条款；合同补充协议首页作出了加粗加黑的特别提示，且合同在双方真实意思表示下签订，被告已向原告说明补充协议的全部内容，故被告认为补充协议合法有效，双方应按补充协议履行各自的义务。经查，截止到本判决作出之日，位于中山市××××号的世宝广场住宅小区仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。现原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2017年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用；但被告至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此被告的行为构成违约，理应向原告承担违约责任。现双方约定的交房期限已届满，原告要求被告立即交付符合条件的商品房，符合合同约定，故原告的该诉求本院予以支持。又由于双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。本院认为，被告逾期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告应向原告支付违约金。对于被告辩称因天气原因及政府行政行为，其可以延期交付案涉商品房的辩解，被告未提供证据予以证明，理应承担举证不能的不利法律后果，本院对其辩解不予采纳。同时，鉴于涉案的商品房买卖合同补充协议是格式合同，在被告未提供任何证据证明其在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款的情况下，补充协议中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款应认定为无效，为此，本院对被告有关违约金不应超过总房价款1%的辩解不予采纳。综上，被告应自2018年1月1日起以705540元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将符合合同交付条件的中山市东凤镇金怡南路68号世宝广场1幢1901房交付给原告官清胜；被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告官清胜支付违约金（违约金自2018年1月1日起以705540元为基数按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为73元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一八年九月三日书记员  郭君意杨明山