浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3223号 上诉人（原审被告）：余勇恒，男，1983年8月26日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：潘琼华，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江天之林控股有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道市心北路**，统一社会信用代码：91330109609301778X。 法定代表人：王荣其。 委托诉讼代理人：何锡锋。 原审被告：卢国强，男，1972年4月6日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原审被告：于维俊，男，1984年11月7日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原审被告：吴清英，女，1988年11月8日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 原审被告：周险剑，男，1983年6月8日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人余勇恒因与被上诉人浙江天之林控股有限公司（以下简称天之林公司）、原审被告卢国强、于维俊、吴清英、周险剑房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初19139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：出租方天之林公司与承租方杭州余大厨餐饮管理有限责任公司（以下简称余大厨公司）于2015年9月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋位于杭州市萧山区××镇××路××号，面积391.73㎡。租赁期限自2015年9月28日至2023年10月27日止。第一年房屋租金为486136元／年，每年递增5%，租金半年一付，先付后用。租赁房屋的用途为餐饮。本合同未尽事宜双方可另行签订补充合同，若补充合同与本房屋租赁合同内容有冲突的，以补充合同为准，补充合同经双方签字并盖章后生效等内容。出租方（甲方）天之林公司与承租方（乙方）余大厨公司、担保人余勇恒、胡志华、何友理、李启富、周险剑、丁育强于2015年9月28日签订《天林广场房屋租赁补充合同》一份，约定：本补充合同所指乙方承租房屋位于天林广场裙房一层房屋，计租面积391.73㎡。租赁期限为期八年，自2015年9月28日起至2023年10月27日止，免租期为一个月（自2015年9月28日起至2015年10月27日止）。若乙方违反合同或者合同期限未满即解除的，甲方可以向乙方全额收取免租期租金，乙方对此无异议。第一年房屋租金486136元／年，从第二年（即2016年10月28日）开始每年在上一年租金的基础上递增5%；租金按每半年支付一次，2015年9月28日前支付第一笔租金，以后每期提前1个月支付下期租金，先付后用。上述租金不含税，乙方将租金支付至甲方指定的账户。甲方收到乙方租金后开具收据，50%使用租赁收据，50%使用服务业务咨询费收据。签订本合同前，甲方已与杭州天之林物业服务有限公司（原杭州天林物业管理有限公司）签订了物业服务协议，乙方同意遵守及履行甲方与杭州天之林物业服务有限公司（原为杭州天林物业管理有限公司）签订的物业管理协议条款，履行甲方在上述物业管理协议中的义务（物业管理内容详见附件）。物业管理费为11752元／年，按12个月为一支付周期，先付后用。若乙方未按时交纳物业相关费用，甲方可根据物业公司要求予以垫付，垫付的全部费用（含滞纳金）甲方可以按国家的法律法规规定向乙方追偿，并要求乙方支付垫付期间的损失，对此乙方无异议。乙方使用的水电费按商业用水用电单价另加10%损耗由物业公司在当月月底收取；若乙方未交纳的，甲方及物业公司可采取停水停电等措施，由此造成乙方损失的由乙方承担。乙方未能按本补充合同之约定按时足额缴纳各项费用时，则每推迟一天，应向甲方支付应缴费用总额1‰的滞纳金，直至付清之日为止。因乙方违反租赁合同的约定或其它原因造成甲方、物业公司、消费者或其他合法经营者的利益受到损害，乙方应承担全部赔偿责任。因向乙方主张权利而支付的费用（包括但不限于律师费、案件受理费、交通费等），甲方均有权向乙方追偿。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担全部责任：乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还，归甲方所有等。合同期届满，不续租或甲乙双方未达成续租协议的，乙方必须在合同期满前搬离并将所租赁房屋交还给甲方，逾期未搬的按照6元／天／㎡计付租费，直至搬出为止。合同期未满双方解除合同，或者合同期届满不续租或甲乙双方未达成续租协议的：装修的不动产部分（房屋附着物）应保持原样，乙方不得拆除（但空调设备除外）；外墙门面保持装修后的原样，乙方与相邻业主或相邻承租人之间的墙面归甲方所有，乙方不得拆除。余大厨公司、余勇恒、胡志华、何友理、李启富、周险剑、丁育强对履行合同义务相互之间承担连带责任，本补充合同未尽事宜可另定补充协议等内容。附甲方杭州天之林物业服务有限公司与乙方天之林公司于2009年1月1日签订《天林广场物业管理（服务）协议》一份，约定：乙方违反本协议第十条约定，不按时足额缴纳物业服务费、公共设施、设备运行费及相关费用的，甲方有权要求乙方补缴并按未交纳物业服务费用0.2%／天的标准收取滞纳金等内容。甲方（出租方）天之林公司与乙方（承租方）余大厨公司、丙方（承租方）杭州萧山有钳饪性餐馆于2015年10月30日签订《合同主体增加协议书》一份，约定甲、乙双方于2015年9月28日签订《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》各一份，由乙方租赁甲方位于天林广场裙房一层房屋，计租面积391.73㎡，租赁房屋用途为餐饮。现经甲、乙、丙三方充分协商一致，就上述租赁合同的履行达成如下协议条款：自2015年9月28日起增加丙方为上述《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》的承租方，合同中承租方的全部权利和义务均由乙方、丙方承担；丙方对上述租赁合同已全部知情并无异议。余勇恒、胡志华、何友理、李启富、周险剑、丁育强、卢国强已知情并同意上述全部事项，愿意作为乙方、丙方履行本合同义务的担保人，对乙方、丙方的责任、义务承担连带责任保证，直至乙方、丙方履行全部义务之日为止。余大厨公司、杭州萧山有钳饪性餐馆、余勇恒、胡志华、何友理、李启富、周险剑、丁育强对履行合同义务相互之间承担连带责任等内容。2015年9月29日，余大厨公司向户名为王荣其账户支付房租243068元。余大厨公司于2015年11月14日向杭州天之林物业服务有限公司出具《承诺书》一份：本店因经营需求，在天林广场一号楼北外墙立面安装排烟管道。现本店郑重承诺：使用过程中做好排烟管道的日常检查与维护保养工作，确保安全、环保使用，并符合国家有关规定，租用期限届满时自行拆除。在本店使用房屋期间如因上述排烟管道所引起的全部责任，以及对贵司、第三方造成人身或财产损害的，都由我店自行处理和承担全部责任，由此引起的一切后果与贵司无涉。2016年3月28日，天之林公司向杭州萧山有钳饪性餐馆发出支付房屋租金汇款户名为王荣其及开户行和账号。2016年4月28日，胡志华向户名为王荣其支付243068元。天之林公司于2016年4月27日向余大厨公司、杭州萧山有钳饪性餐馆邮寄送达《关于要求支付租金及承担滞纳金等事项的函》：自2015年9月28日，贵方承租我公司位于天林广场裙房一层房屋，租赁合同对各期租金金额、支付时间及逾期支付所应承担的滞纳金均有明确约定。根据双方签订的《天林广场房屋租赁补充合同》第五条、第七条约定，贵方应于2016年3月28日前支付第二期自2016年4月28日至2016年10月27日止的租金，但贵方至今未予支付。今特发函要求贵方立即支付上述租金，并按照上述补充合同第十四条约定：按1‰／天的标准承担逾期支付租金所产生的滞纳金。余大厨公司、杭州萧山有钳饪性餐馆，希望你方依法、依规交纳各项费用，为自己创造良好的经营环境等内容。 甲方（出租方）天之林公司与乙方（原承租方）余大厨公司、杭州萧山有钳饪性餐馆，丙方（原担保人）余勇恒、胡志华、何友理、李启富、周险剑、丁育强、卢国强，丁方（新承租方）余勇恒，戊方（新担保人）周险剑、卢国强、于维俊、吴清英于2016年9月17日签订《合同主体更换确认书》一份，约定：自2016年9月17日起，上述《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体增加协议书》中的“承租方”即本确认书的乙方（原承租方）更换为本确认书的丁方（新承租方），并将该上述租赁有关合同、协议书的权利和义务全部分别转由丁方享有和承担。自2016年9月17日起，上述《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体增加协议书》中的“担保人”即本确认书的丙方（原担保人）更换为本确认书的戊方（新担保人）。由戊方为丁方履行租赁合同和本确认书义务提供担保，对丁方履行上述更换承租人后的租赁有关合同、协议书及本确认书规定的责任、义务承担连带责任保证，直至主债务履行完毕之日止二年。2016年9月17日前乙方、丙方未履行完毕的义务及应当承担的责任，由丁方、戊方承担，且四方之间承担连带责任，直至履行全部义务、责任之日为止。2016年9月17日后产生的全部责任和义务由丁方、戊方承担，乙方、丙方不承担责任和义务等内容。出租方天之林公司与承租方余勇恒于2016年9月签订落款日期为2015年9月28日的《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋位于杭州市萧山区××镇××路××号，面积391.73㎡。租赁期限自2015年9月28日至2023年10月27日止。第一年房屋租金为486136元／年，每年递增5%，租金半年一付，先付后用。租赁房屋的用途为餐饮。本合同未尽事宜双方可另行签订补充合同，若补充合同与本房屋租赁合同内容有冲突的，以补充合同为准，补充合同经双方签字并盖章后生效等内容。出租方天之林公司（甲方）与承租方余勇恒（乙方）、担保人卢国强、于维俊、吴清英、周险剑于2016年9月签订落款日期为2015年9月28日的《天林广场房屋租赁补充合同》一份，约定：本补充合同所指乙方承租房屋位于天林广场裙房一层房屋，计租面积391.73㎡（具体位置、套内使用面积详见平面图附表为准）。租赁期限为期八年，自2015年9月28日起至2023年10月27日止，免租期为一个月（自2015年9月28日起至2015年10月27日止）。若乙方违反合同或者合同期限未满即解除的，甲方可以向乙方全额收取免租期租金，乙方对此无异议。第一年房屋租金486136元／年，从第二年（即2016年10月28日）开始每年在上一年租金的基础上递增5%；租金按每半年支付一次，2015年9月28日前支付第一笔租金，以后每期提前1个月支付下期租金，先付后用。上述租金不含税，乙方将租金支付至甲方指定的账户。甲方收到乙方租金后开具收据，50%使用租赁收据，50%使用服务业务咨询费收据。签订本合同前，甲方已与杭州天之林物业服务有限公司（原杭州天林物业管理有限公司）签订了物业服务协议，乙方同意遵守及履行甲方与杭州天之林物业服务有限公司（原为杭州天林物业管理有限公司）签订的物业管理协议条款，履行甲方在上述物业管理协议中的义务（物业管理内容详见附件）。物业管理费为11752元／年，按12个月为一支付周期，先付后用。若乙方未按时交纳物业相关费用，甲方可根据物业公司要求予以垫付，垫付的全部费用（含滞纳金）甲方可以按国家的法律法规规定向乙方追偿，并要求乙方支付垫付期间的损失，对此乙方无异议。2016年6月1日开始，乙方使用的水电费按商业用水用电单价（水费按4.20元／度、电费按1.09元／度，若水费电费单价增加的，按照实际增加单价进行相应调整）加10%由物业公司在当月月底收取，并由乙方支付3.5%的税费（现3.5%税费如国家政策性调整的，则按实调整）；若乙方未交纳的，甲方及物业公司可采取停水停电等措施，因此造成损失的由乙方承担。乙方经营中单方设置的后门只能作为应急通道使用，不得作为人员及货物等进出使用，人员及货物等进出必须在乙方承租房屋的正大门。厨房垃圾、泔水桶及物品等应储存在乙方承租房屋范围内，由乙方自行处理；乙方不得占用承租房屋范围外的房屋及公共区域（包括不得在楼梯上下、通道内及公共小区堆放任何物品）。乙方违反上述两款约定的，甲方及物业公司可随时封堵乙方已设置的后门，由乙方自行完善设施功能，满足使用要求，全部责任由乙方承担。乙方未能按本补充合同之约定按时足额缴纳各项费用时，则每推迟一天，应向甲方支付应缴费用总额1‰的滞纳金，直至付清之日为止。因乙方违反租赁合同的约定或其它原因造成甲方、物业公司、消费者或其他合法经营者的利益受到损害，乙方应承担全部赔偿责任。因向乙方主张权利而支付的费用（包括但不限于律师费、案件受理费、交通费等），甲方均有权向乙方追偿。因乙方原因或因乙方未采取必要措施，从而导致乙方或第三方的人身伤亡和财产经济损失的，甲方不承担责任；若因此对甲方造成损失的，乙方应对甲方承担赔偿责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担全部责任：乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还，归甲方所有。余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑对履行合同义务相互之间承担连带责任，本补充合同未尽事宜可另定补充协议。卢国强、于维俊、吴清英、周险剑作为乙方履行本合同义务的担保人，对乙方的责任、义务承担连带责任保证，直至乙方履行全部义务之日为止等内容。 原审法院于2016年9月28日立案受理天之林公司与余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑房屋租赁合同纠纷一案，天之林公司诉请：1.判令天之林公司与余勇恒签订的《房屋租赁合同》及天之林公司与余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑签订的《天林广场房屋租赁补充合同》于2016年10月28日解除，由余勇恒恢复门面、腾退归还租赁房屋，并将营业执照上的经营场所迁出租赁房屋或注销；2.余勇恒支付天之林公司免租期租金40511元（年租金486136元/年÷12个月）；3.余勇恒支付天之林公司自2016年10月28日起至合同解除日止按照3.57元/天/㎡计算的房屋租金，以及合同解除后至余勇恒恢复门面、腾退归还租赁房屋并将营业执照上的经营场所迁出租赁房屋或注销日止按照6元/天/㎡计算的房屋租金；4.余勇恒支付天之林公司上述第3项诉讼请求中应付款项自2016年9月28日起至实际付清之日止按每日1‰计算的逾期利息；5.卢国强、于维俊、吴清英、周险剑与余勇恒就履行本案判决相互之间承担连带责任；6.余勇恒、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑承担本案全部诉讼费用。案经审理其中查明：因杭州萧山有钳饪性餐馆合伙人变更，2016年9月，天之林公司作为甲方与乙方余勇恒及担保人卢国强、于维俊、吴清英、周险剑重新签订落款时间为2015年9月28日的《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》（含附件《天林广场物业管理（服务）协议》及租赁房屋套内使用面积平面图）各一份，其中《天林广场房屋租赁补充合同》第十二条第（十八）项约定：“乙方经营中单方设置的后门只能作为应急通道使用，不得作为人员及货物等进出使用，人员及货物等进出必须在乙方承租房屋的正大门。厨房垃圾、泔水桶及物品等应储存在乙方承租房屋范围内，由乙方自行处理；乙方不得占用承租房屋范围外的房屋及公共区域（包括不得在楼梯上下、通道内及公共小区堆放任何物品）。乙方违反上述两款约定的，甲方及物业公司可随时封堵乙方已设置的后门，由乙方自行完善设施功能，满足使用要求，全部责任由乙方承担。乙方拒不履行前述约定的，物业公司可以采取停水、停电等措施，甲方也可以解除房屋租赁合同及补充合同，所造成的责任和损失均由乙方自行承担。”上述二份合同签订时，涉案房屋的后门已经开设，且天之林公司与余勇恒对该后门基于消防安全需要作为应急通道使用的功能及用途达成了合意。合同履行过程中，余勇恒经营的杭州萧山有钳饪性餐馆曾在前述后门及楼梯下、通道内等公共区域堆放啤酒、油等货物及厨房垃圾、泔水桶、扫帚等物品，并存在人员进出的情况。天之林公司向原审法院提起本案诉讼后，余勇恒已就上述行为进行整改。原审法院认为中其中载明：余勇恒在其单方设置的后门及承租房屋范围外的楼梯下、通道内堆放货物、厨房垃圾、泔水桶及将后门作为人员进出通道的行为，系违反合同约定的行为，但该行为业已经过整改，且不影响后门及公共区域作为消防应急通道使用的功能实现，也未严重到影响合同主要目的实现的程度，故原审法院认为，涉案《房屋租赁合同》及《天林广场房屋租赁补充合同》解除条件尚未成就，对天之林公司的相关主张，不予支持等内容。原审法院于2017年3月28日作出（2016）浙0109民初14541号民事判决书，判决驳回天之林公司的诉讼请求。 2017年1月6日，余勇恒向户名为王荣其支付255221.40元。2017年4月20日，账户名称为现代支付资金清算户向户名为王荣其支付255221.40元。 杭州宁丰物业服务有限公司、天之林公司于2017年7月21日向余勇恒邮寄送达《关于要求清理消防楼道等公共区域内堆放垃圾、物品等事项的函》：贵方与天之林公司于2015年9月28日签订《房屋租赁合同》和《天林广场房屋租赁补充合同》各一份，由贵方承租天之林公司位于天林广场裙房一层房屋。根据租赁补充合同约定承租人设置的后门不得作为店内工作人员及货物等进出使用，人员及货物等进出必须在承租人承租房屋的正大门。但经杭州宁丰物业服务有限公司检查发现，贵方一直存在：将后门作为店内工作人员、厨房垃圾、货物等进出使用，在天林广场1#楼、2#楼之间的裙房消防楼梯、1层通道入口内外堆放垃圾等物品，甚至将通道作为清洗加工食品及物品的操作地点，在店面正门口长期放置木船，侵占租赁面积以外区域、严重影响消防安全。故贵方已经违反合同约定和法院判决。今发函给贵方：1.切实履行房屋租赁补充合同第十二条第（十八）项有关约定和法院判决；2.不得将后门作为人员及货物等进出使用，并立即清理堆放在消防楼梯及1层通道内外的垃圾及物品、打扫干净，不得将通道作为清洗加工食品及物品的操作地点，符合合同约定及消防安全需要；3.将店面正门口长期放置的木船搬离天林广场；4.因此发生的消防安全责任和损失均由贵方承担。2017年7月27日，杭州宁丰物业服务有限公司向余勇恒发出《7月份水、电缴费通知单》，抄表日期为2017年7月25日产生的电费27597.44元，水费1765元，合计29362.44元。2017年8月29日，杭州宁丰物业服务有限公司向余勇恒发出《8月份水、电缴费通知单》：抄表日期为2017年8月25日产生的电费28549.76元，水费1730元，合计30279.76元。 余勇恒等租户于2017年9月3日向天之林公司发出函：我们是贵司的承租户，做着小本生意养家糊口，始终尊重我们之间的房屋租赁合同，认真全面履行自己的义务。然而，贵司不但不遵守合同，经常出尔反尔，随意提高水电费、停车费，甚至在天之林广场主要通道设置障碍，造成我们承租户及我们的客户、车均无法造成通行，生意急剧下滑，面临歇业的危险。按照法律规定，我们是合同的平等主体，权利义务对等，贵司不能仗着自己是房东可以随心所欲，不断的侵犯承租户的利益。现我们各承租户一致要求贵司妥善解决你方的以下违约行为，以便合同正常履行。一、恢复天之林广场所有的进出通道，确保人、车能正常出入。二、恢复天之林广场5元/辆的停车价格（你方已提高到10元/辆）。三、水电费应当按照国家电力部门的价格收取，多收的部分应当返还。四、物管费应当通过物价部门审核定价，多收部门应当返还。以上问题，如不妥善解决，我们有权拒绝支付水电、物管等相关费用。我们也将通过新闻媒体进行曝光，同时向电力部门、物价部门进行投诉，以寻求对自己权利的保护。恳请贵司收函后5个工作日内给各承租户以书面答复，否则视为对上述违约行为的默认。2017年9月12日，天之林公司及杭州宁丰物业服务有限公司向余勇恒、于维俊、卢国强、周险剑、吴清英邮寄送达《催告函》：贵我双方于2015年9月28日签订《房屋租赁合同》和《天林广场房屋租赁补充合同》各一份，由贵方承租天之林公司位于天林广场裙房一层房屋。一、租赁补充合同第七条约定：贵方应于2015年9月28日前、2016年3月28日前、2016年9月28日前、2017年3月28日前、2017年9月28日前支付下期租金，先付后用。但贵方迟延支付各期租金，按照租赁补充合同第十四条规定，应承担1‰/天的滞纳金45952.01元。二、租赁补充合同第九条约定：贵方同意遵守天之林公司与杭州宁丰物业服务有限公司签订的物业服务协议条款，履行上述物业管理协议中的义务；物业管理费为11757元/年，按12个月为一支付周期，先付后用。但贵方迟延支付各期物业费。租赁补充合同附件《天林广场物业管理（服务）协议》第14条约定迟延支付物业费等相关费用应承担0.2%/天的滞纳金。另租赁补充合同第十条约定：2016年6月1日开始，贵方使用的水电费按商业用水用电单价（具体为：水费按4.20元/度、电费按1.09元/度收取（若水费电费单价增加的，按照实际增加单价进行调整）），加10%损耗由物业公司在当月月底收取，并由贵方支付3.5%的税费（现3.5%税费如国家政策性调整的，则按实调整）。但贵方2017年7、8月份水电费59642.2元至今未付，并迟延支付各期水电费。贵方迟延交纳物业费、水电费，应承担0.2%/天计算的滞纳金13301.58元（暂计算至2017年9月12日，直至付清之日为止）。三、贵方存在：私自设置后门作为店内工作人员、厨房垃圾、物品等进出使用，又在消防楼梯、通道内外堆放垃圾及物品，甚至将通道作为清洗加工食品及物品的操作地点，侵占租赁面积以外区域、严重影响消防安全等，存在事故隐患。贵方上述行为属于合同违约。贵方合同违约后，我公司于2016年6月27日、2016年7月4日、2017年7月21日发函，今特再次发函催告：1.支付按照1‰／天计算的迟延支付租金所产生的滞纳金45952.01元。2.支付2017年7、8月份水电费59642.2元，并支付按照2‰／天计算的迟延支付物业费、水电费所产生的滞纳金13301.58元（暂计算至2017年9月12日，直至付清之日为止）。3.停止侵占租赁面积以外区域，要求恢复墙体、保持消防通道的畅通。贵方上述行为已经违反了合同约定，今特发函催告贵方严格履行合同义务。否则，天之林公司按照房屋租赁补充合同第十八条及《合同法》第九十四条第（三）、（四）款规定依法解除房屋租赁合同、并支付相应的未付费用、承担由此给我方所造成的损失。2017年9月22日，杭州宁丰物业服务有限公司向余勇恒发出《9月份水、电缴费通知单》抄表日期为2017年9月20日产生的电费19324.16元，水费1140元，合计20464.16元。余勇恒方人员与天林物业财务人员曾就付款账户问题进行短信沟通。天之林公司与杭州宁丰物业服务有限公司于2017年10月24日向余勇恒、于维俊、卢国强、周险剑、吴清英邮寄送达《催告函》：双方于2015年9月28日签订《房屋租赁合同》和《天林广场房屋租赁补充合同》各一份，由贵方承租天之林公司位于天林广场裙房一层房屋。租赁补充合同第七条约定：贵方将租金支付至天之林公司指定的账户。贵方应于2015年9月28日前、2016年3月28日前、2016年9月28日前、2017年3月28日前、2017年9月28日前各支付下期租金，先付后用。但贵方迟延支付各期租金，应于2017年9月28日前支付的租金267982.47元至今未付，按照租赁补充合同第十四条规定，应承担迟延支付各期租金所产生的按1‰/天计算的滞纳金47107.79元（暂计算至2017年10月20日，直至付清之日为止）。租赁补充合同第十条约定：2016年6月1日开始，贵方使用的水电费按商业用水用电单价，具体为水费按4.20元/度、电费按1.09元/度收取（若水费电费单价增加的，按照实际增加单价进行调整），加10%损耗由物业公司在当月月底收取，并由贵方支付3.5%的税费（现3.5%税费如国家政策性调整的，则按实调整）。但贵方2017年7、8、9月份水电费80106.36元至今未付，并迟延支付各期水电费。贵方迟延交纳物业费、水电费，应承担0.2%／天计算的滞纳金18652.95元（暂计算至2017年10月20日，直至付清之日为止）。贵方存在：私自设置后门作为店内工作人员、厨房垃圾、物品等进出使用，又在消防楼梯、通道内外堆放垃圾及物品，甚至将通道作为清洗加工食品及物品的操作地点，侵占租赁面积以外区域、严重影响消防安全及公共卫生等，存在事故隐患。（附部分照片）。贵方上述行为属于合同违约。贵方合同违约后，我公司于2016年6月27日、2016年7月4日、2017年7月21日、2017年9月12日发函，今特再次发函催告要求履行合同：支付2017年9月28日应付租金267982.47元、迟延支付租金所产生的按l‰/天计算的滞纳金47107.79元（暂计算至2017年10月20日，直至付清之日为止）。停止侵占租赁面积以外区域，要求恢复墙体、保持消防通道的畅通。贵方上述行为已经严重违反了合同约定，今特发函催告贵方严格履行合同义务。否则，天之林公司按照房屋租赁补充合同第十八条及《合同法》第九十四条第（三）、（四）款规定依法解除房屋租赁合同并支付相应的未付费用，承担由此给我方所造成的损失等内容。2017年10月26日，杭州宁丰物业服务有限公司向余勇恒发出《10月份水、电缴费通知单》：抄表日期为2017年10月20日产生的电费14651.84元，水费890元，合计15541.84元。2017年11月6日，杭州宁丰物业服务有限公司向天之林公司出具垫付余勇恒承租房屋2017年7月至10月水电费95648.20元及迟延支付该水电费所产生的滞纳金11513.38元合计107161.58元的收据一份。 另查：涉案房屋为天之林公司所有。余大厨公司成立于2015年8月21日，该公司法定代表人为余勇恒。杭州萧山有钳饪性餐馆为个体工商户，经营者为胡志华。 天之林公司诉至原审法院，请求判令：1.解除《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体更换确认书》，合同解除后余勇恒腾退房屋；2.余勇恒支付判决解除合同前产生的剩余租金并承担迟延支付每日千分之一的滞纳金及支付合同约定的免租期租金40511元；3.余勇恒支付迟延支付第一期至第四期租金所产生的滞纳金41212.18元；4.余勇恒支付判决解除合同后至腾房前房屋占用期间产生的按合同约定的6元/㎡/天计算的占用费；5.追偿天之林公司为余勇恒垫付的2017年7月至10月水电费95648.2元及迟延支付该水电费所产生的滞纳金11513.38元（两项合计107161.58元），并承担垫付期间按租赁合同约定千分之一每天的滞纳金10716元（暂计算至2018年2月13日，直至付清之日为止）；6.余勇恒赔偿天之林公司按合同约定解除后招租过渡期间产生的经济损失133991元（按第五期6个月租金267982.47元除以2计算）；7.卢国强、于维俊、吴清英、周险剑对余勇恒履行案判决相互之间承担连带责任；8.由余勇恒承担全部诉讼费用。 原审法院认为：天之林公司与余大厨公司于2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》、天之林公司与余大厨公司、担保人余勇恒、胡志华、何友理、李启富、周险剑、丁育强于2015年9月28日签订的《天林广场房屋租赁补充合同》、天之林公司与余大厨公司、杭州萧山有钳饪性餐馆于2015年10月30日签订的《合同主体增加协议书》、天之林公司与余大厨公司、杭州萧山有钳饪性餐馆、（原担保人）余勇恒、胡志华、何友理、李启富、周险剑、丁育强、卢国强、（新承租方）余勇恒，（新担保人）周险剑、卢国强、于维俊、吴清英于2016年9月17日签订的《合同主体更换确认书》、天之林公司与余勇恒于2016年9月签订的《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》系合同各方当事人的真实意思表示，以上合同合法有效，合同当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同。2015年9月28日签订的《天林广场房屋租赁补充合同》约定租金每半年支付一次，2015年9月28日前支付第一笔租金，以后每期提前1个月支付下期租金，先付后用。承租人未能按补充合同之约定按时足额缴纳各项费用的，则每推迟一天，应向出租人支付应缴费用总额ｌ‰的滞纳金，直至付清之日为止。按以上合同的约定，承租人应在2015年9月28日、2016年3月28日、2016年9月28日、2017年3月28日分别支付第一期至第四期的房屋租金。合同履行中，余大厨公司于2015年9月29日向天之林公司支付房租243068元。胡志华于2016年4月28日向天之林公司支付房租243068元。余勇恒于2017年1月6日向天之林公司支付房租255221.40元。对方账户名称为现代支付资金清算户于2017年4月20日向天之林公司支付房租255221.40元。因承租人延迟支付租金，天之林公司现要求余勇恒支付迟延支付第一期至第四期租金所产生的滞纳金41212.18元的诉请问题。根据2016年9月17日签订的《合同主体更换确认书》载明2016年9月17日前原承租人未履行完毕的义务及应当承担的责任，由新承租人和新担保人承担，且承担连带责任，直至履行全部义务为止。2016年9月17日后产生的全部责任和义务由新承租人和新担保人承担，原承租人和原担保人不承担责任和义务。天之林公司要求余勇恒支付迟延支付第一期至第四期租金所产生滞纳金的诉请，符合合同约定，但鉴于合同约定的违约金过高，原审法院酌情调整按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍予以计算。承租人应于2015年9月28日前支付243068元，实际于2015年9月29日支付，迟延支付1天，应支付违约金124.23元；承租人应于2016年3月28日前支付243068元，实际于2016年4月28日支付，迟延支付31天，应支付违约金3641.97元；承租人应于2016年9月28日前支付255221.40元，实际于2017年1月6日支付，迟延支付100天，应支付违约金12335.7元；承租人应于2017年3月28日前支付255221.40元，实际于2017年4月28日支付，迟延支付31天，应支付违约金3824.07元。承租人应支付天之林公司第一期至第四期的违约金为19925.97元。原审法院对天之林公司要求余勇恒支付迟延履行第一期至第四期租金的合理违约金的诉请予以支持。依据《天林广场房屋租赁补充合同》的约定承租人未能按本补充合同之约定按时足额缴纳各项费用时，则每推迟一天，应向甲方支付应缴费用总额1‰的滞纳金，直至付清之日为止。承租人逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的，出租人有权解除合同。按合同约定第五期房屋租金267982.47元应于2017年9月28日前支付。余勇恒以天之林公司未提供对公账户为由拒绝支付租金的抗辩，原审法院认为余勇恒为余大厨公司的法定代表人，结合天之林公司已送达租金支付的账户、开户行、账号和之前履行情况，余勇恒完全可以履行合同的租金支付义务，并非不能履行却未按约履行，已构成违约。余勇恒逾期支付第五期租金已达三十日以上，天之林公司要求判决解除《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、《合同主体更换确认书》符合合同的约定。原审法院对天之林公司的该诉请予以支持。合同解除后，天之林公司要求腾房的诉请，理由正当，予以采纳。天之林公司要求余勇恒支付判决解除合同前的租金的诉请，符合合同的约定，原审法院予以支持。余勇恒应按合同约定的1468元／天（267982.47元×2÷365天）的标准支付自欠付日即2017年10月28日起至本判决解除生效前一日的租金。天之林公司要求余勇恒承担迟延履行支付每日1‰的滞纳金诉请问题。原审法院认为该约定违约金过高，酌情调整按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍予以计算。补充合同另约定租赁期限为八年，自2015年9月28日至2023年10月27日，免租期为一个月。若承租人违反合同或者合同期限未满即解除的，出租人可以向承租人全额收取免租期租金，承租人对此无异议。因承租人违约，现天之林公司要求承租人全额收取免租期租金40511元的诉请符合合同约定。但结合承租人实际已租赁的年限，原审法院酌情调整承租人应付免租期租金为30383.25元。原审法院对天之林公司要求余勇恒支付合理的免租期租金的诉请予以支持。天之林公司要求余勇恒支付判决解除合同后的租金按6元／㎡／天计算的诉请没有合同依据，原审法院不予采纳。余勇恒应参照合同约定的租金向天之林公司支付判决解除合同生效日起至实际腾房日止的实际占有使用费。原审法院对天之林公司要求余勇恒支付判决解除合同后至腾房前房屋占用期间合理的占有使用费的诉请予以支持。按补充合同的约定，自2016年6月1日开始承租人使用的水电费由物业公司在当月月底收取。如未能按补充合同的约定按时足额缴纳各项费用的，每推迟一天，应向出租人支付应缴费用总额1‰的滞纳金，直至付清日止。按合同约定，余勇恒应在2017年7月底前支付物业公司水电费29362.44元，应在2017年8月底前支付物业公司水电费30279.76元，应2017年9月底前支付水电费20464.16元，应在2017年10月底前支付水电费15541.84元。余勇恒欠付2017年7月-10月的水电费95648.20元。因余勇恒未按时支付，天之林公司在2017年11月6日向物业公司垫付了应缴水电费和滞纳金。现天之林公司要求余勇恒支付垫付水电费及滞纳金和承担垫付期间按租赁合同约定1‰／天的滞纳金诉请问题。原审法院认为天之林公司垫付的水电费应由余勇恒支付，鉴于合同约定的滞纳金过高，酌情调整余勇恒支付天之林公司自垫付日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算损失。原审法院对天之林公司要求余勇恒支付合理的垫付水电费及违约金的诉请予以支持。天之林公司要求被告赔偿天之林公司按合同约定解除后招租过渡期间产生的经济损失133991元的诉请，没有事实依据，原审法院对天之林公司该诉请不予支持。根据补充合同约定卢国强、于维俊、吴清英、周险剑作为承租方履行本合同义务的担保人，对承租人的责任、义务承担连带责任保证，直至承租人履行全部义务之日为止。天之林公司要求卢国强、于维俊、吴清英、周险剑对余勇恒的责任承担连带责任，符合合同的约定，原审法院对天之林公司的该诉请予以支持。综上，对天之林公司合理的诉请予以支持。余勇恒以与天之林公司、物业公司存在矛盾为由拒绝支付租金和水电费，没有合同依据，原审法院不予采信。如确有纠纷，可另行提起物业服务合同纠纷之诉。卢国强、于维俊、吴清英、周险剑经合法传唤，无正当理由没有到庭，原审法院依据查明的事实依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2018年3月12日判决：一、天之林公司与余勇恒于2016年9月签订的《房屋租赁合同》、《天林广场房屋租赁补充合同》、天之林公司与余勇恒、周险剑、卢国强、于维俊、吴清英于2016年9月17日签订的《合同主体更换确认书》自判决生效之日起解除；二、余勇恒在判决生效之日起三十日内从位于杭州市萧山区××广场××房××层××㎡的房屋内腾退；三、余勇恒在判决生效之日起十日内支付天之林公司自2017年10月29日起至判决解除合同生效之前一日按1468元／天计算的房屋租金；四、余勇恒在判决生效之日起十日内支付天之林公司欠付的2017年10月29日起至判决解除合同生效之前一日按1468元／天计算的房屋租金自2017年9月29日起至判决履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算的损失；五、余勇恒在判决生效之日起十日内支付天之林公司自判决解除合同生效之日起至租赁房屋腾退日止按1468元／天计算的实际占有使用费；六、余勇恒在判决生效之日起十日内支付天之林公司欠付的判决解除合同生效之日起至租赁房屋腾退日止按1468元／天计算的实际占有使用费自2017年9月29日起至判决履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的损失；七、余勇恒在判决生效之日起十日内支付天之林公司免租期租金30383.25元；八、余勇恒在判决生效之日起十日内支付天之林公司延期支付第一期至第四期租金的违约金19925.97元；九、余勇恒在判决生效之日起十日内支付天之林公司2017年7月-10月的水电费95648.20元；十、余勇恒在判决生效之日起十日内支付天之林公司欠付的95648.20元自2017年11月6日起至判决履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的损失；十一、周险剑、卢国强、于维俊、吴清英对判决第三条至第十条的内容负连带责任；十二、驳回天之林公司其余的诉讼请求。如余勇恒、周险剑、卢国强、于维俊、吴清英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6304元，减半收取3152元，由余勇恒负担2128元，周险剑、卢国强、于维俊、吴清英对余勇恒负担的2128元承担连带责任，天之林公司负担1024元。 宣判后，余勇恒不服，向本院提起上诉称：一、余勇恒逾期缴纳租金事出有因，是对天之林公司违约行为的抗辩，并非恶意。天之林公司在合同履行期间利用其出租人的优势地位，迫使承租人余勇恒接受其单方面拟定的附加条款，对承租人克以严格的责任，不合理的加重了承租人的责任。具体内容包括：高于正常的收费标准向余勇恒收取水电费等费用、附加天之林公司强势解除租赁合同的不合理权利等。合同履行期间，天之林公司在余勇恒逾期缴纳房租前一直存在严重影响余勇恒正常经营的行为。建筑物的进出口人为设置障碍、放置石墩严重影响步行和骑自行车的客户进出，甚至造成严重的安全隐患。对此，余勇恒虽经与天之林公司多次交涉，但天之林公司至今没有搬离该石墩，继续影响余勇恒的正常经营。二、余勇恒在庭审后已经向天之林公司支付租金，天之林公司收到该租金后，未向原审法院披露已经收取租金的事实。虽天之林公司违约在先，但余勇恒仍在开庭审理后，即于2018年1月14日向天之林公司法定代表人王荣其的个人账户支付了租金共计267983元。综上，余勇恒迟延交纳租金的行为事出有因，系天之林公司的违约行为所致，且房屋租赁合同关于合同约定解除权的条款严重不合理地加重了承租人的责任，系无效条款。故原审法院的判决有失公正，应当予以纠正。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回天之林公司的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由天之林公司承担。 针对余勇恒的上诉，天之林公司答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回余勇恒的上诉请求，维持原判。余勇恒拖欠房屋租金、水电费及相应滞纳金，不履行合同约定义务，天之林公司有权要求解除房屋租赁合同。根据余勇恒与天之林公司签订的《天林广场房屋租赁补充合同》第五条、第七条的约定，余勇恒应于2015年9月28日前支付第一期租金243068元，于2016年3月28日前支付第二期租金243068元，于2016年9月28日前支付第三期租金255221.4元，于2017年3月28日前支付第四期租金255221.4元，于2017年9月28日前支付第五期租金267982.47元，先付后用。根据余勇恒与天之林公司签订的《天林广场房屋租赁补充合同》第十条的约定，余勇恒应于2017年7月31日支付水电费29362.44元、于2017年8月31日支付水电费30279.76元、于2017年9月30日支付水电费20464.16元、于2017年10月31日支付水电费15541.84元。但经天之林公司多次催告，余勇恒迟延支付上述第一期至第四期租金和滞纳金长达100天，且2017年7月至10月的水电费及相应滞纳金未按照合同约定支付。另补充合同第十二条第（十八）项约定：“乙方经营中单方设置的后门只能作为应急通道使用，不得作为人员及货物等进出使用，人员及货物等进出必须在乙方承租房屋的正大门。厨房垃圾、泔水桶及物品等应储存在乙方承租房屋范围内，由乙方自行处理；乙方不得占用承租方位范围外的房屋及公共区域（包括不得在楼梯上下、通道内及公共小区堆放任何物品）。乙方违反上述两款约定的，甲方及物业公司可随时封堵乙方已设置的后门，由乙方自行完善设施功能，满足使用要求，全部责任由乙方承担。乙方拒不履行前述约定的，物业公司可以采取停水、停电等措施，甲方也可以解除房屋租赁合同及补充合同，所造成的责任和损失均由乙方自行承担”。但余勇恒不履行该约定的合同义务。据此，根据《天林广场房屋租赁补充合同》约定，天之林公司有权解除房屋租赁合同，要求余勇恒按合同腾退归还租赁房屋、将营业执照经营场所迁出租赁房屋或者注销。余勇恒应支付判决解除合同前按合同约定计算的剩余租金，承担迟延支付该租金所产生的每日千分之一的滞纳金，承担合同约定的免租期租金40511元。因余勇恒迟延支付租金、水电费及相应滞纳金，造成合同解除，故余勇恒应根据《天林广场房屋租赁补充合同》的规定支付判决解除房屋租赁合同前按照合同约定标准计算的剩余租金，同时承担迟延支付该租金所产生的滞纳金，并根据《天林广场房屋租赁补充合同》第四条的约定支付1个月免租期产生的房屋租金40511元。余勇恒应支付迟延支付第一期至第四期租金所产生的每日千分之一的滞纳金。根据余勇恒与天之林公司签订的《天林广场房屋租赁补充合同》第五条、第七条的约定，余勇恒迟延支付应于2015年9月28日前支付的第一期租金243068元，应于2016年3月28日前支付的第二期租金243068元，应于2016年9月28日前支付的第三期租金255221.4元，应于2017年3月28日前支付的第四期租金255221.4元，故根据《天林广场房屋租赁补充合同》第十四条的约定，余勇恒应承担迟延支付该租金所产生的滞纳金41212.18元。余勇恒应支付判决解除合同后至腾房之日、按照合同约定的6元/平方米/天计算的房屋占有使用费。余勇恒迟延支付甚至不支付租金、水电费及相应滞纳金，造成房屋租赁合同解除。合同解除后，根据《天林广场房屋租赁补充合同》第二十条约定应按照6元/天/平方米计付房屋占有使用费，直至腾房之日为止。余勇恒应承担天之林公司垫付的水电费及滞纳金，并承担垫付期间产生的损失。因天之林公司未予支付2017年7月至10月的水电费95648.2元和逾期支付期间产生的滞纳金11513.38元，根据《天林广场物业管理（服务）协议》及物业公司的催告，天之林公司基于房屋所有权人的连带责任和法律有关规定为其垫付上述费用，该垫付的费用应当由余勇恒支付并承担垫付期间产生的每天千分之一的滞纳金。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决正确。至于余勇恒于2018年5月15日支付的水电费用，应当根据法院生效判决确定并进行结算。余勇恒违反合同约定，迟延支付租金及各项费用，经天之林公司催告后、余勇恒拒不履行合同，租赁合同应当解除。天林广场小区设置的石墩是为机动车、非机动车及人员进出的有序管理，与本案没有关联性。至于余勇恒在诉讼期间支付的租金，应当根据法院生效判决确定并进行结算。综上，因余勇恒违反合同约定，迟延支付租金、水电费等，根据补充合同第十二条约定，合同应当解除，并应由余勇恒承担全部违约责任。请求驳回上诉，维持原判。 针对余勇恒的上诉，卢国强、于维俊、吴清英、周险剑未做陈述。 二审期间，余勇恒向本院提交证据材料如下： 1.转账凭证（复印件），用以证明余勇恒向天之林公司支付租金的事实。 2.照片（打印件），用以证明天之林公司放置石墩严重影响余勇恒正常经营的事实。 上述证据经天之林公司质证：不属于新证据，真实性没有异议，但均与本案没有关联性，不能证明余勇恒的待证事实；在诉讼期间支付的费用，应当根据法院生效判决进行结算，但从支付时间来看可证明余勇恒迟延支付租金并构成违约的事实；天林广场设置有机动车、人员多个进出口和非机动车停放点，该证据不能证明天之林公司存在影响余勇恒正常经营的事实。本院经审查后认为，对上述证据结合各方当事人陈述综合予以认定。 二审期间，天之林公司、卢国强、于维俊、吴清英、周险剑均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人上诉的事实与理由进行审理；当事人没有提出的，不予审理。根据余勇恒的上诉状所陈述的事实与理由，本案二审的争议焦点为余勇恒逾期交纳租金的行为是否构成违约并导致租赁合同解除。本院经审查后认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，天之林公司与余勇恒签订的相关合同及协议，系各方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述租赁合同及协议对各方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。在相关合同及协议签订后，天之林公司作为出租人将租赁房屋交付余勇恒使用，余勇恒作为承租人理应依约及时支付租金。余勇恒未按照约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。余勇恒未按照约定及时支付租金的违约行为，导致合同目的无法实现，天之林公司依法有权解除涉案租赁合同。根据本案案件事实及当事人的请求，原审法院判定天之林公司与余勇恒之间的租赁合同关系自判决生效之日起解除，并无不当。关于租赁房屋的返还。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁合同因余勇恒未按照约定及时支付租金而解除；租赁合同解除后，余勇恒作为承租人理应将涉案租赁房屋返还给出租人天之林公司。因此，原审法院判定由余勇恒将涉案租赁房屋腾空并返还给天之林公司，也无不当。关于租金及占有使用费的支付。余勇恒未按照约定如期支付租金，其应承担继续支付租赁期限内租金的义务。租赁合同解除后，如余勇恒未依法及时返还房屋的，其应当支付自合同解除之日至其实际将涉案租赁房屋腾空并返还给天之林公司之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由余勇恒向天之林公司支付相应期间的租金及占有使用费，亦无不当。同时，余勇恒亦应当向天之林公司支付垫付的水电费。关于余勇恒主张的在诉讼期间向天之林公司支付款项的问题。对此，天之林公司认为，在诉讼期间支付的款项应当依据法院的生效判决进行结算。本院经审查后认为，天之林公司的相关主张具有合理性，余勇恒所主张的在诉讼期间向天之林公司支付的款项，或发生在一审判决以后，或虽发生在一审判决前但各方当事人均未向原审法院进行相关陈述或提供相应证据，故原审法院依据当事人陈述及提供的证据所作出的判决，并无不当。另外，余勇恒所主张的在诉讼期间向天之林公司支付款项的行为，也无法改变其逾期支付租金的事实。综上，余勇恒的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3219元，由余勇恒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 徐 丹 审 判 员 毕克来 二〇一八年九月二十六日 法官助理 秦海龙 书 记 员 张 琪