广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初12385号原告：李念迟，男，1956年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：成惠雄、周杰，广东劲龙律师事务所律师及实习律师。被告：刘杜荣，男，1964年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告：刘海婷，女，1984年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告刘杜荣、刘海婷的共同委托诉讼代理人：李宋銮、黄婕曼，北京市盈科（广州）律师事务所律师及实习律师。原告李念迟诉被告刘杜荣、刘海婷合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李念迟及委托诉讼代理人成惠雄，被告刘杜荣、刘海婷的委托诉讼代理人李宋銮、黄婕曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李念迟诉称，2016年4月5日，我与被告刘杜荣签订了一份《集体土地使用权转让协议书》，该协议书约定：两被告将自有的大山地地块（共六块），面积576平方米的土地使用权转让给我，转让价款为3600000元。两被告承诺保证我有权在该地块上建设6层楼房，并协助我在6个月内办理建房开工手续。虽然《集体土地使用权转让协议书》仅有被告刘杜荣签名，但该土地实际为两被告共有，我也一直是与被告刘海婷协商，两被告同时明确由被告刘海婷收取我支付的转让款，所有转让款均汇至被告刘海婷指定账户。协议签订后，我于2016年4月6日按两被告的要求向被告刘海婷账号汇入2200000元；2016年5月4日，我应被告的要求，提前将尚未达到支付条件的部分转让款700000元汇入被告刘海婷账号；其后，两被告因资金周转需要要求我再支付400000元，我遂于2016年5月18日将400000元汇入至被告刘海婷的账号，我共向两被告支付了土地转让款3300000元。此外，我于2016年5月4日按照两被告的要求把720000元转至案外人徐某钳账户，用于办理集体土地使用权证。根据相关法律法规的规定，我是被告所在集体经济组织外的城镇居民，被告将涉案集体土地使用权转让给我违反了相关法律法规的规定，我与被告签订的《集体土地使用权转让协议书》无效，两被告应当反还我土地转让款3300000元及办证费用720000元，并按中国人民银行同期贷款利率向我支付利息。请求判令：1、确认我与被告于2016年4月5日签订的《集体土地使用权转让协议书》无效；2、两被告在判决生效之日起七天内退还我转让款3300000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息至清款之日止（其中2200000元从2016年4月7日开始计算，700000元从2016年5月5日开始计算，400000元从2016年5月19日开始计算）；3、两被告退回办证费用720000元，并自2016年5月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至清款之日止；4、本案诉讼费由两被告共同承担。被告刘杜荣辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉请。1、原告签订《集体土地使用权转让协议书》时，对土地的性质属于农村集体所有无法办理转让手续、转让合同无效是知晓的，故存在过错。若合同最终被认定无效，我返还转让费用后，利息应当由原告自行承担，且对于损失双方应各承担一半的赔偿责任。双方签订的《集体土地使用权转让协议书》中明确指出：“现甲方将该集体拥有地使用权转让给乙方”，表明己对地块现状给予充分提示，并无隐瞒之处。双方在签订协议时就对土地的性质等是全部知晓的，后因我未能为其办理集体土地使用权证，原告随即起诉要求确认该协议书无效。若该合同最终被法院认定无效，则导致合同无效对方也存在过错，应当对损失承担责任。在合同被确认无效后，凡是因合同的无效而给对方当事人造成的损失，主观上有故意或过失的当事人都应当赔偿对方的财产损失。作为过错方的原告要求我支付利息，若支持其诉请，原告因此而获利，有悖于公平原则；2、关于原告要求我退回办证费用720000元的诉请，我方不予认可。《集体土地使用权转让协议书》没有提到有办证费用，从原告提交的证据上看，收款人不是本案的两被告，与本案件无关；3、依据双方签订的《集体土地使用权转让协议书》，我在签署协议书时已实际交付该集体土地给原告使用，是原告的原因导致土地闲置，应当承担土地闲置的过错责任，我认为，从交付土地之日起到本判决生效之日的闲置费用可以与转让费用相互抵销。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二十一条第二款规定：“受让方、承租方没实际使用集体土地致使土地闲置的，土地闲置费应作为损失，由双方按照过错责任大小予以分担。土地闲置费的标准，如在出让、出租、转让时己被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的，补偿标准可比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或不明确的，可以按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准进行补偿；如属于农用地的，可按该土地在闲置前三年平均年产值的标准进行补偿。”应当按照市场价格576平方米×5元／平方米／月的标准支付使用费，从2016年4月5日起计算至土地返还之日止，暂时计算至2018年3月5日共计66240元，将土地转让费用减去土地使用费。若合同被认定无效的情况下，请求法院扣除相应的土地使用费。被告刘海婷辩称，我不是适格的被告。2016年4月5日李念迟与刘杜荣签订了《集体土地使用权转让协议书》，我未参与该协议书的签订，不是《集体土地使用权转让协议书》的签约主体。事实上，我是刘杜荣侄女，2016年4月份，刘杜荣就该事宜委托我代收款项，因此，我只是代收款项。基于合同的相对性原则，我并不受合同关系的制约，不是本案适格的被告。经审理查明：2016年4月5日，原告李念迟（乙方）与被告刘杜荣（甲方）签订《集体土地使用权转让协议书》，双方约定：甲方自愿将自有的大山地块共六块，转让面积为576平方米的土地使用权转让给乙方，乙方享有永久使用权；甲方将该集体拥有地使用权转让给乙方，乙方应向甲方支付地价款3600000元，如甲方单方违约，甲方须在违约日起三十个工作日内向乙方赔偿收到的乙方已付给甲方的地价款；甲方在签约前必须提供土地所属证明，并出示购买合同，保证该合同的真实性，购买该地前后无任何与甲方有关的纠纷，承诺保证乙方建设楼层数为六层；乙方有权在该土地上建房，甲方必须承诺协助乙方在六个月内办理房屋建设申请等手续方便乙方开工，如因甲方不协助或拖慢办理房屋建设申请等让乙方建房不成或拖慢建房进度，视为甲方违约，如因房屋报建手续没有下来，乙方私自建房造成的所有损失与甲方无关，甲方无需赔偿乙方任何损失；如发生政府拆迁等行为，甲方承诺该土地的一切补偿受益人为乙方，甲方及其子女后代有义务将取得的所有补偿归还乙方；甲方清楚明白转让土地给予乙方后，此土地永久使用权及其上盖一切房屋和一切投资均为乙方所有，与甲方及其子孙后代无任何关系，甲方及其子孙后代今后不得以任何理由追究该土地的所有权益；甲、乙双方签订转让协议书，甲方需向乙方提供该土地永久性使用证明，乙方即向甲方支付人民币2200000元地价款；甲方必须协助乙方办理房屋水、电报装等手续完成，所有的办理费，由乙方承担；乙方在房屋办理好报建手续之日计起（九个月内）完成六层楼房的框架建设后，承诺在10天内向甲方付清人民币1400000元余款等等。2016年4月，被告刘杜荣出具《委托收款》的书面材料，委托被告刘海婷向原告李念迟收款2200000元，原告李念迟于2016年4月6日向被告刘海婷转账2200000元，2016年5月18日向被告刘海婷转账400000元，2016年5月4日，原告刘杜荣通过案外人转账700000元给被告刘海婷。另查明，涉案土地的使用权于2010年2月8日由广州市白云区太和镇园夏村第六经济联合社有偿转让给案外人刘焕瑜永久使用，刘焕瑜于2010年2月9日将涉案土地使用权转让给被告刘杜荣永久使用。涉案土地现为荒地。审理中，被告刘杜荣确认收到原告李念迟3300000元转让款，但对其主张的720000元办证费用不予认可。上诉事实，有《集体土地使用权转让协议书》、转让协议、证明、《委托收款》、转账明细、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”涉案地块位于广州市白云区园夏村第六经济合作社，属于农村集体土地。原告李念迟与被告刘杜荣签订的《集体土地使用权转让协议书》，实质上为买卖农村集体土地，被告刘杜荣将涉案地块转让给原告李念迟用于房屋建设，双方签订的《集体土地使用权转让协议书》因违反了法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告刘杜荣取得的转让费应予返还。原告主张被告刘杜荣返还转让费3300000元合理合法，本院予以支持。因双方对合同无效均存在过错，本院酌定被告刘杜荣应赔偿原告李念迟损失的一半。原告李念迟主张被告刘杜荣向其支付利息的请求合理，本院予以支持，利息按中国人民银行同期贷款利率的50%计算，其中2200000元从2016年4月7日开始计算，700000元从2016年5月5日开始计算，400000元从2016年5月19日开始计算，上述利息均计算至款项清偿之日止。对于办证费720000元，原告李念迟提供的证据仅证实向徐某钳转账720000元，不能证实该款项是用于办理土地使用证明，应当承担举证不能的后果，故对原告李念迟主张返还720000元及利息的请求不予支持。关于被告刘海婷应否承担还款责任的问题。本院认为，本案中原告李念迟以合同之诉提起本案诉讼，而被告刘杜荣亦承认被告刘海婷只是代其收取款项，被告刘海婷不是涉案合同的一方当事人，根据合同相对性原则，该收款行为的后果当由被告刘杜荣承担，故原告李念迟要求被告刘海婷承担还款责任的请求于法无据，本院不予支持。对于被告刘杜荣提出要求原告李念迟承担土地使用费，因被告刘杜荣在本案中未提出反诉，本院对此不予处理，被告刘杜荣对此可另遁途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李念迟与刘杜荣于2016年4月5日签订的《集体土地使用权转让协议书》无效；二、本判决生效之日起十日内，刘杜荣返还李念迟转让款3300000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率的50%计算，以3300000元为本金，其中2200000元从2016年4月7日开始计算，700000元从2016年5月5日开始计算，400000元从2016年5月19日开始计算，上述利息均计算至款项清偿之日止）；三、驳回李念迟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38960元，由刘杜荣负担33200元（于本判决生效后十日内直接支付李念迟），由李念迟负担5760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 昕人民陪审员  许燕娜人民陪审员  杨伟煌二〇一八年九月六日书 记 员  李超梅