河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1023民初1145号原告：郑含文，男，1965年12月20日出生，汉族，现住四川省渠县。委托诉讼代理人：张福虎，北京利生律师事务所律师。被告：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地永清县武隆路46-6号。法定代表人：闫博，执行董事。委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。原告郑含文与被告永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称永清星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，于2017年10月27日作出（2017）冀1023民初2474号民事判决书,原告郑含文不服提出上诉，廊坊市中级人民法院于2018年4月3日作出（2018）冀10民终974号民事裁定书，裁定撤销本院判决发回重审。本院于2018年5月2日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张福虎、被告永清星宸公司委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑含文向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告五日内交付原告房屋所有权证；2.请求人民法院依法判决被告赔偿延迟交付房屋所有权证的经济损失44456元（暂计至2017年10月30日，按贷款逾期利息计），之后的损失按规定计算至实际交付之日止；3.请求人民法院依法判决被告返还地下室面积差价款2000元；4.请求人民法院判决被告返还天然气炉具款6500元；5.请求判令被告支付延迟交付房屋的违约金12120元；6.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告将第1项诉讼请求变更为：请求人民法院依法判决被告为原告办理房屋所有权证；将第2项诉讼请求变更为：请求判令被告支付逾期办证违约赔偿67992元,到2018年6月30日；将第5项诉讼请求变更为：请求判令被告支付延期交房违约金28102元。事实和理由：原、被告于2013年11月9日自愿签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的永清县星宸新天地小区中的一套住宅商品房（包括地下室）预售给原告，总价款为390312元。原告按合同约定支付了全部房款，交付了测绘费、公共设施维修基金，以及物业费、水电费、垃圾费等费用，签订合同时，说定天然气炉具由被告配备，无需原告付款，但被告交房前让原告先交然气炉具款在内的其它费用。原告按合同已履行了自己的义务，可是被告却未按合同约定履行交付原告房屋所有权证的义务，到现在已超过一年以上。原告接收房屋时，发现地下室严重缩水，并未达到合同约定的面积。被告已违约，应承担全部责任。为维护原告合法权益，根据中华人民共和国合同法以及相关规定，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，维护原告合法权益，维护法律尊严。永清星宸公司辩称，1、我公司没有法定为原告办理房产证的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人统一办理。因此，我公司作为商品房出卖人没有为买受人办理房产证的义务，仅负有向产权登记机关提供备案资料的义务。如因我公司的责任，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书时，双方以约定方式排除了对合同第十五条第1、2项的适用，而是双方另行达成合意，由我方为原告统一办理房产证。综上关于原告要求我公司赔偿逾期办理房产证违约金的主张，无合同约定，也无法律规定；2、关于原告主张返还地下室面积差款，因原告尚未取得房屋所有权证，因此地下室面积尚未经产权登记机关确权，原告主张地下室面积差无事实依据。3、关于原告主张的迟延交房违约金，迟延交房的主要原因是涉案工程施工期间因国家重大政治活动、雨季施工以及雾霾天气等原因导致工期顺延所致，且对于工期顺延涉案项目相同诉求的案件业经本院生效判决所确认，我公司同意在原有生效判决确认延期期限内向原告支付延期交房违约金。4、关于原告主张返还其天然气炉具款，原告主张的该项诉求于事实、于法无据，我公司无返还义务，理由如下：（1）天然气炉具不属于涉案房屋的基础设施，我公司无义务为原告配备天然气炉具。双方签署的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人承诺的是天然气在房屋交付时具备开通条件。因此，我公司仅负责向业主交付的商品房然气接口具备开通条件，而没有义务为原告提供采暖炉等采暖设施。因此，原被告就天然气炉具单独成立买卖合同关系，与商品房买卖合同无关，且现行法律、法规和司法解释没有开发商不得向业主收取炉具款的禁止性规定。（2）天然气炉具需商品房买受人单独出资购买符合涉案商品房所在地的交易习惯，且为行业惯例，原被告对于涉案天然气炉具交易的意思表示真实，且截至原告起诉前，原告已办理收房入住手续并签署物业服务协议，涉案商品房已交付使用，涉案天然气炉具原告均已验收并使用，应视为原告对涉案天然气炉具买卖合同成立且已实际履行的认可。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.商品房买卖合同，证实原被告双方签订了买卖合同，该合同合法有效；2.购房款收据和个人贷款支付凭证，证实原告已经交付房款；3.地下室收费收据，证实原告支付了购买地下室的价款；4.天然气炉具收据，被告向原告收取炉具费；5.物业收费明细，证实被告在交房前要求原告向物业公司交费，包括测绘费、工本费、装修押金、垃圾费、电梯费、楼宇门、电卡等；6.告知书，原告发给被告要求被告明确办理房屋所有权证的期限；7.照片及光盘，证实被告交房时交房情况及周围的情况；8.（2016）冀1023民初1784号民事判决书、（2016）冀10民终4618号民事判决书、永清县物价局回复及河北省天然气价格管理办法规定，证实被告延迟交房应承担违约责任，不应收取炉具费。被告对原告所举证据质证意见如下：对原告所举1、2、3、4号证据真实性认可，但是不认可原告的证明目的；第5、7号证据与本案无关联性；第6号证据寄件人为李秀军与本案原告无关，且原告不能证明该告知书系发送给被告，对被告不发生效力；第8号证据对两份判决书无异议，物价局的答复针对的项目是秀莲小镇而非涉案项目，且内容涉及的4900元是炉具安装费，不是炉具款，与原告诉求没有关联性。河北省天然气价格管理办法规定新建商品房城市燃气初装费不得向用户单独收取，而非炉具款。天然气经营企业不得强制用户购买指定的天然气燃烧器具，并非限制房产开发企业。因此该规定与原告诉求没有关联性。被告依法提交如下证据：1.物流快递单据寄收统计表，证实被告在具备交房条件后，口头通知原告办理交房入住手续，原告未按口头通知的时间办理手续，被告通过快递送达书面办理入住手续的通知书；2.（2016）冀1023民初2494号民事判决书，证实经生效判决确定，涉案项目具备交房条件的时间为2016年6月22日，被告认可以此确认延期交付房屋期限，并按合同约定向原告支付延期交房违约金；3.房屋产权测绘成果审核确认书，证实被告按照合同约定将涉案项目办理产权证应当提交的材料提交到产权登记机关，并通过了审核。被告完成了合同义务。原告对被告所举证据质证意见如下：对原告所举证据1、2真实性认可；对第3号证据真实性不认可，不是原件，没有加盖公章。经双方当事人质证，本院对于双方认可真实性的证据的证明效力予以认定，至于有效证据所证明的事实由法院审核确定。原告提交的第5、7号证据及第8号证据中物价局回复，与本案没有关联性，证明效力不予认定。第8号证据中河北省天然气价格管理办法系法规，不需作为证据提交。被告提交的第3号证据，该确认书并非房产管理部门向法院提交的证据，该确认书系房产管理部门出具的格式文书，且利害关系人可以到房产管理部门查询，原告虽然不认可，但是未能提出相反证据，该证据的证明效力本院予以认定。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，原告郑含文（买受人）与被告永清星宸公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的星宸新天地第7幢2单元201号房一套。合同约定该房屋建筑面积共98.94平方米，单价为每平方米3857元，总价款381612元。付款方式为首付191612元，贷款190000元。该商品房附属用房建筑面积8.7平方米，成交价格每平米1000元，总金额8700元，房屋总价共计390312元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条为交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3.天然气：房屋交付时具备开通条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人统一办理。合同订立后，原告按约定向被告支付了购房首付款并办理了按揭贷款。星宸新天地小区工程施工期间，因国家重大国事活动及雾霾天气等原因，县人民政府、县环保局、县建设局、县综合执法局、县大气污染治理工作领导小组办公室等政府部门先后多次以官方文件形式向工程施工单位发送过停工通知。2015年7月至2016年7月间，涉案项目所在区域发生了多次大到暴雨的强降雨过程，致使工程施工因气候原因多次停工。上述多方原因导致工程工期顺延进入冬季。2016年6月5日，原告在交纳6500元天然气炉具款后领受房屋。2016年6月8日，被告组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，整体工程验收合格，于2016年6月27日取得永清县建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。被告于2016年9月28日再次作出房屋交付通知并于9月30日向永清县中通物流有限公司交寄。2017年2月21日，永清县房屋交易与产权管理中心为永清县裕丰街星宸·新天地7号楼出具了永清县房初字第××号房屋产权测绘成果审核确认书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。一、关于延期交房的认定。按照合同约定，涉案商品房应当于2015年11月30日前交付。涉案工程施工期间，因雾霾天气、国家重大政治活动等原因，施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的客观事实存在，虽不属于约定和法定的不可抗力范畴，但确实为被告合理顺延工期的情形，被告不应承担此期间的违约责任。强降雨亦属影响建筑工程施工的客观因素，应据以顺延工期。由于政府及相关部门的指令停止施工的事实客观造成涉案工程工期顺延，使得工程在原定工期外增加了冬季施工阶段，而冬季施工存在施工难度大、费用高等问题，基于公平原则，本院酌情增加冬季施工时间60天。在考虑扣除上述时间之后，本院认定涉案商品房应于2016年4月3日前向原告交付，但涉案商品房于2016年6月27日取得建设工程竣工验收备案证明书，方具备法定商品房交付条件，原告在涉案商品房未取得竣工验收备案证的情况下即于2016年6月5日对交付的房屋同意接受，应视为对变更合同约定交付条件的认可，故本院认定被告应就扣除合理顺延期间后的交付房屋之日至原告实际领受房屋之日按逾期交付的63天承担违约责任，即被告应向原告支付延期交房违约金7377元（390312元×0.3‰×63天）。二、关于逾期办证的认定。依照商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。按照合同约定，结合本院确认的房屋交付时间，原告于2016年6月5日领受房屋，被告即应在2016年9月3日之前向房屋产权管理机关提交登记备案材料。经查，被告于2017年2月21日完成权属登记备案资料的提交义务，被告逾期提交登记备案材料，构成违约。依据双方合同约定，被告承担违约责任的方式系为原告统一办理不动产权证书。因此，原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告应当支付延期办证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。本案涉案商品房买卖合同第十五条对于产权登记有明确约定，合同双方当事人在处理违约责任方面，没有选择合同第十五条中第一、二项处理方式，而是单独约定依据第三项处理。合同当事人有特殊约定的，应依照约定，故原告要求被告支付延期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。三、关于地下室面积问题。商品房买卖合同中对约定面积与产权登记面积间存在差异的处理有具体明确的约定，应依约处理；现原告尚未取得涉案商品房权属证书，不能确认权属证书所记载面积与合同约定面积间的最终面积误差比值，故对原告给付地下室面积差价款的诉请本院不予支持；原告在取得商品房权属证书后如所载面积与合同约定面积存在差异，可依约另行主张。四、关于天然气炉具问题。按照合同约定，原告向被告交付房屋价款中并未包含炉具款；双方在合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行作出的承诺为房屋交付时天然气具备开通条件，并未约定由被告提供天然气炉具。原告未就天然气炉具属于房屋基础设施应包含在房屋总价之中提供相关证据予以证实，故本院对原告已交付的房价款中包含炉具款的主张理由不予采信，对原告主张返还炉具款6500元的诉讼请求，不予支持。综上所述，原告请求被告办理并交付房屋所用权证的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持；原告请求被告支付延迟交付房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定，被告应按逾期交付房屋的天数向原告支付逾期交房违约金；原告诉请返还地下室差价及炉具款的诉讼请求，因未提交充分证据证明其主张，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郑含文支付延期交房违约金7377元；二、被告永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告郑含文办理永清县裕丰街星宸??新天地第7幢2单元201号商品房权属证书；三、驳回原告郑含文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2392元，由原告郑含文负担2145元，由被告永清县星宸房地产开发有限公司负担247元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长  孙旭军审判员  廉新宇审判员  余 利二〇一八年九月二十五日书记员  周国清