文书内容内蒙古自治区包头市石拐区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0205民初221号原告:刘林凤，女，1980年12月14日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特中旗石哈河镇格日楚鲁村西盘组40号。委托诉讼代理人：马瑞，内蒙古昆峰律师事务所律师。被告：呼和浩特市恒正房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区展西路二号楼三楼。法定代表人：张蕴梅，该公司经理。委托诉讼代理人：刘静（张蕴梅女儿），女，该公司工作人员。被告：包头市兴石达投资有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市石拐新区塑料产业园区管理委员会。法定代表人：林栋，该公司经理。被告：董湧，男，1980年8月16日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南茶坊街天兴苑小区1号楼1单元101号。刘林凤与呼和浩特市恒正房地产开发有限公司（以下简称恒正公司）、包头市兴石达投资有限公司（以下简称兴石达公司）、董湧商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月10日公开开庭进行了审理。刘林凤及其委托诉讼代理人马瑞到庭参加诉讼。恒正公司、兴石达公司、董湧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘林凤向本院提出诉讼请求：1.解除刘林凤与恒正公司签订的《兴石达家园房屋认购书》；2.恒正公司、兴石达公司、董湧退还购房款119312元；3.恒正公司、兴石达公司、董湧向刘林凤支付违约金，自2015年7月1日起至刘林凤实际收到退还购房款之日止，按照已付房款万分之二每天计算；4.诉讼费由恒正公司、兴石达公司、董湧承担。事实和理由：2013年5月13日恒正公司与兴石达公司签订了《合作开发合同书》约定双方合作开发包头市石拐新区南区7号和11号宗地，合作开发项目定名为“兴石达家园”。2014年12月3日，刘林凤与恒正公司签订了《兴石达家园房屋认购书》（以下简称“《认购书》”），购买了兴石达家园一期7栋301号房屋，约定总房款为389312元，房屋交付时间为2015年6月30日前。《认购书》签订后，刘林凤向恒正公司交付了购房款，但恒正公司却未按照约定日期向刘林凤交付房屋，因此，刘林凤与恒正公司又签订了《兴石达家园延期交房协议书》，约定恒正公司自愿承担自2015年7月1日起的违约金，违约金按照刘林凤已经交纳购房款万分之二每日计算，交房日期顺延至2015年10月31日，如顺延后仍不能按时交付房屋，则刘林凤有权退房。但时至今日被告仍然未向刘林凤交付房屋。为此，刘林凤提起诉讼。恒正公司未答辩。兴石达公司未答辩。董湧未答辩。本院经审理认定事实如下：本案系“兴石达家园”项目的商品房逾期交房系列案件之一。2014年12月3日，在兴石达家园售楼部，刘林凤（乙方）作为买受人与恒正公司（甲方）签订一份编号0000249的《兴石达家园房屋认购书》（该协议落款处有刘林凤的签字确认和“兴石达家园展示中心销售专用章”的盖章确认）。约定“一、认购房屋：包头市兴石达家园项目一期7栋301号房，结算总价为人民币389312元……二、交楼时间：甲方于2015年6月30日前将该物业竣工，验收合格后交付乙方使用”，还约定“……三、双方责任（2）乙方承诺自签署本认购书七日内支付首付款或交付全款并按甲方公布的《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》范本内容签订合同……”。后兴石达家园展示中心于2014年12月3日向刘林凤出具了NO.0103671的“房款119312元”的《收据》，并有“兴石达家园展示中心销售专用章”的盖章确认。2015年7月12日，刘林凤（乙方，买受方）与恒正公司（甲方，出卖方）签订了《兴石达家园延期交房协议书》（该协议落款处有刘林凤的签字确认和“呼和浩特市恒正房地产开发有限公司”的盖章确认）。约定“……2、由于甲方违约，甲方愿意承担从2015年7月1日起按日向乙方支付已交房款万分之二的违约金，直至实际交房之日止。违约金可直接充抵交房时乙方应承担的相关费用。3、原计划交房日期为2015年6月30日，现将交房计划日期顺延至2015年10月31日……”。另查明，2013年5月13日，甲方兴石达公司和乙方恒正公司签订有《合作开发合同书》（落款处有二公司的盖章确认，并有时任兴石达公司法定代表人刘胜和恒正公司的授权代表徐利军签字确认）一份，该合同书主要的约定内容有，“甲方确保能够通过‘招拍挂’合法形式依法取得包头市石拐新区南区出让土地的7号和11号国有建设用地，用地性质为一类住宅用地……乙方支付土地价款”，还约定有双方的权利义务“……保障乙方或乙方指定的公司7号宗地、11号宗地项目同时进场施工；协调政府及相关部门，保障在7号宗地、11号宗地项目的土地使用权证、用地、建设规划证、开工建设许可证……所有批件齐全前不受干扰、阻挠正常建设施工……”。后恒正公司、兴石达公司之间就该合同书的履行产生纠纷，申请人兴石达公司就与恒正公司之间的合作开发合同纠纷一案向包头仲裁委员会提出仲裁申请。2016年2月17日，经仲裁庭审理查明“……至今没有证据证明申请人取得这两块11号地和7号地土地使用权证书，也没有证据证明进行过合法的建设用地出让、转让、规划、开工等行政审批……”，仲裁庭多数意见认为，“2013年5月13日双方所签的《合作开发合同书》，名称虽为合作开发合同，但实质内容涉及位于包头市石拐新区南区出让的7号和11号国有建设用地的买卖……涉及的7号和11号两宗用地，未按上述法律的规定办理建设用地出让、转让等合法手续……申请人也未能提供合法的土地使用权证……违反了《合同法》的效力性强制性规定。所以双方所签订的《合作开发合同书》为无效合同”。还查明，包头市发展和改革委员会于2013年9月10日出具的包发改投字﹝2013﹞703号《关于石拐区兴石达家园建设项目核准的批复》中载明“石拐区发展和改革局：你局《关于上报包头市兴石达投资有限责任公司与呼和浩特恒正房地产开发有限公司新建兴石达家园住宅项目申请报告的请示》（石发改【2013】43号）及有关资料收悉。经审查，现批复如下：项目的实施符合我市国民经济社会发展规划和房地产宏观调控政策，经研究，同意包头市兴石达投资有限责任公司与呼和浩特恒正房地产开发有限公司共同建设兴石达家园项目……建设期限：工程于2013年开工，2016年竣工”。上述事实，有双方当事人提供的《合作开发合同书》1份、石拐区规划局出具的石规划发﹝2013﹞56号文件1份、《土地抵押合同》1份、《收据》1份、《兴石达家园房屋认购书》1份、《兴石达家园延期交房协议书》1份、包头仲裁委员会裁决书1份、包头市发展和改革委员会出具的批复1份、当事人身份证明和当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为刘林凤与恒正公司之间签订的《兴石达家园房屋认购书》、《兴石达家园延期交房协议书》是否有效、刘林凤依法可得赔偿的数额问题以及本案的赔偿主体的问题三个方面。（一）关于刘林凤与恒正公司之间签订的《兴石达家园房屋认购书》、《兴石达家园延期交房协议书》是否有效的问题。国家对商品房预售实行预售许可制度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因本案所涉及的购房合同的标的物，在对外销售至今，未能办理《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的“五证”，故刘林凤与恒正公司之间签订的《兴石达家园房屋认购书》、《兴石达家园延期交房协议书》作为商品房销售合同应属无效合同，《兴石达家园延期交房协议书》关于对《兴石达家园房屋认购书》中房屋交付和违约责任的约定，同样无效。据此，本案涉及的购房合同不存在予以解除的客观事实和法律事实。（二）关于刘林凤依法可得赔偿的数额问题本案中，因刘林凤与恒正公司之间签订的购房合同无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。恒正公司和兴石达公司双方在合作开发本案所涉及的房屋开发项目时，理应负有谨慎的注意义务在依法办理法定的相关许可证后再有序开展房屋的销售活动，故恒正公司和兴石达公司存在过错，应当返还刘林凤实交的购房款，同时还应当赔偿购房者相应的损失。故刘林凤要求退还实交购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于应当赔偿购房者相应的损失，本院酌定以刘林凤实交购房款金额为本金，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计息计算相应的赔偿金额。（三）本案的赔偿主体的问题本院认为，第一，本案中涉及到对恒正公司和兴石达公司产生约束力的《合作开发合同书》是双方达成的内部协议，其关于双方权利义务的约定可在恒正公司与兴石达公司之间产生约束力，即内部效力，而该约定不具有对抗外部购房者的效力，即无对外效力；第二，本案恒正公司与兴石达公司签订《合作开发合同书》的初衷是对双方掌控的合法资源进行整合，通过共同投资的方式营利。经包发改投字[2013]703号文件可以确认的事实为，恒正公司和兴石达公司对于该项目的开发，是共同协作开发的关系，且在《兴石达家园房屋认购书》中均出现有恒正公司和兴石达公司作为房屋出卖方的间接证据，故恒正公司和兴石达公司可作为房屋共同的出卖方，应当被视为一个整体。后恒正公司和兴石达公司之间产生纠纷发生“分立”，而外部的购房者作为债权人，在不知道的情形下主张权利理应向恒正公司、兴石达公司共同主张。庭审中无法查清恒正公司、兴石达公司有对双方合作期间产生的债务的具体承担方式有明确的约定，由此可推定恒正公司、兴石达公司对该债务的承担没有约定或约定不明，故尽管双方因纠纷产生了“分立”或“不合作”的情形，但对外部债务，恒正公司、兴石达公司仍应当承担连带责任；第三，恒正公司、兴石达公司作为《合作开发合同书》的合同相对方其约定的内容因违反法律强制性规定而被确认为无效，而该《合作开发合同书》与本案刘林凤、恒正公司之间的购房合同是分别独立的合同，本案涉及到的购房合同的效力并非是因《合作开发合同书》的无效而无效的。因此，恒正公司和兴石达公司应共同返还购房款并赔偿损失。另外，房地产开发和建设工程，法律禁止个人以挂靠或借用资质的形式组织进行开发和建设，董湧与恒正公司名为合作实为借用资质进行房地产开发，其作为“兴石达家园”项目的实际负责人和销售方,对因购房合同无效而产生的法律后果,应依法与恒正公司和兴石达公司共同承担返还购房款和赔偿损失的责任。综上所述，恒正公司与刘林凤签订的《兴石达家园房屋认购书》和《兴石达家园延期交房协议书》无效。恒正公司、兴石达公司与董湧应当返还刘林凤实交购房款并赔偿相应的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、呼和浩特市恒正房地产开发有限公司、包头市兴石达投资有限责任公司和董湧应于本判决生效后十日内一次性返还刘林凤实交购房款119312元及利息（利息计算标准为：自2014年12月3日起至刘林凤实际收到退还购房款之日止，以实交购房款按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计息）并互负连带责任；二、驳回刘林凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213.49元，免予收取。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员  苗浩颖二〇一八年九月十九日书记员  乌日娜附：本判决适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。