双流县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初4094号 原告（反诉被告）：邹传彬，男，1976年8月11日出生，汉族，住四川省荣县。 委托代理人：王威，四川英特信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街办滨河路二段368号。 法定代表人:杨东，总经理。 委托诉讼代理人：王天澜、余灏，四川策耀律师事务所律师。 原告邹传彬与被告成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称:戛纳湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，戛纳湾公司向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）邹传彬及其委托诉讼代理人王威、被告（反诉原告）戛纳湾公司的委托诉讼代理人王天澜、余灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹传彬向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2014年5月27日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告装修损失1579048.67元；3、判令被告退还原告履约保证金35742元；4、本案的诉讼费、保全费及其他费用判归被告承担。事实和理由：2014年5月27日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告将位于成都市（建筑面积178.71平方米）出租给原告经营咖啡、茶艺、宵夜，租期为2014年7月1日至2019年6月30日。合同签订后，原告即投入大量资金进行商铺装修，经结算，案涉商铺装修投入资金1579048.67元。2014年8月20日原告装修完毕后，即开始着手办理营业执照及税务登记等有关事宜，却被相关部门告知案涉房屋并未取得建设工程规划许可证而无法办理相关证照，原告经营即告终结，没有使用租赁商铺。此后，原告曾多次找到被告交涉此事，并要求被告进行赔偿，但被告以各种理由推诿、搪塞，拒绝进行任何赔偿。综上，鉴于被告明知案涉商铺为违法建筑，却恶意隐瞒其真实情况，并与原告签订租赁合同，导致原告投入大量资金而无法开展任何经营，其行为给被告造成了巨大损失。为保护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告戛纳湾公司辩称：1、被告受成都同森投资集团的委托可以以自身的名义与原告签订租赁合同，被告是有权出租该商铺。该商铺系成都同森投资集团与双流县政府签订BOT协议而修建，同森集团是获得特许经营许可权的，可以委托被告进行招商、运营、出租。2、原告所说的装修损失没有法律依据也没有合同依据，该投入是作为原告商业投资，应当由原告承担商业风险，被告作为出租人并没有法律依据、合同依据承担原告的经营风险。3、原告要求被告承担商铺转让费无事实法律依据。4、原告至今为止还在正常经营，原来店名为归来茶语，后来改成品尊会所，并没有起诉所说的已经停业无法经营。请求驳回原告二、三、四、五项诉讼请求。 反诉原告戛纳湾公司向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人之间于2014年5月27日签订的《租赁合同》无效；2、判令被反诉人立即返还成都市华阳龙桥北侧戛纳湾休闲天地8号商铺；3、判令被反诉人立即支付拖欠的房屋占用费728965.19元（暂计算至2018年5月31日）以及自2018年6月1日至实际返还商铺之日止的占用费（参照《租赁合同》约定的同时期租金标准计算）；4、判令被反诉人立即支付拖欠的商业管理费20551.65元；5、判令被反诉人立即支付拖欠的水费1511.17元、电费12384元、垃圾清运费1200元。上述费用共计764612.01元。6、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年,双流县人民政府与成都同森投资集团有限公司签订了《双流·华阳·戛纳码头酒吧街项目建设特许经营暨移交BOT协议书》，2016年6月1日，同森公司与反诉原告签订了《商业委托书》，同森公司委托反诉原告负责同森公司投资修建的双流县华阳滨河路“戛纳湾码头酒吧街”项目的商业管理及招商、出租等事宜，委托期限自2010年6月1日至2019年6月30日止，委托内容包含反诉原告自己的名义与承租人签订《商铺租赁合同》并收取租金、全权处理因商铺事宜发生的一切纠纷，包括但不限于催收租金、诉讼等。2014年5月27日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同》，约定反诉原告将项目休闲天地8号商铺出租给反诉被告用于商业经营，但反诉被告严重违反合同约定，长期拖欠各项费用，根据合同第八条第一款之约定，反诉被告拖欠租赁费用达一个月的，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告支付相当于剩余租期租金总额30％的违约金。因同森公司未取得该项目的建设工程规划许可证，合同应属无效合同。本合同虽属无效，但反诉被告实际占有使用商铺，应当支付房屋占用费。现依法提起反诉，请求法院依法裁判。 反诉被告邹传彬辩称：1、被告所陈述的BOT协议于2015年已经终止；2、反诉人隐瞒了未办理建设工程规划许可证，有重大过错，所以法院不应支持房屋占有使用费；3、反诉人并不是收取管理费的主体，不具有收取管理费的资格，未提供收取管理费的委托书；4、对于水电费、垃圾费收取主体应该是电力公司及水站及相应的政府，反诉人没有收取的资格。请求驳回反诉人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年6月1日，戛纳湾公司与成都同森投资集团有限公司签订一份《商业委托书》，同森集团委托戛纳湾公司对同森集团投资修建的双流县华阳滨河路“戛纳湾码头酒吧街”项目进行商业管理及招商、出租，约定由戛纳湾公司以自己的名义与承租人签订《商铺租赁合同》并收取租金，并全权处理因商铺租赁事宜发生的一切纠纷，包括但不限于催收租金、诉讼等。同森集团委托戛纳湾公司经营管理的商铺中，包括同森公司在履行与双流县人民政府2010年签订的《双流·华阳·戛纳码头酒吧街项目建设特许经营暨移交ＢＯＴ协议书》时修建的位于双流县，该商铺修建后未办理建设工程规划许可证，未办理房产证。 2014年5月27日，邹传彬（乙方）与戛纳湾公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于成都市出租给乙方用于商业经营，该商铺建筑面积178.71平方米；租赁商铺用途为商用，乙方租赁专用于经营咖啡、茶艺、宵夜，店名为：归来茶语（暂定名）；租期为5年，租赁期限从2014年7月1日至2019年6月30日（含免租期）；免租期为6个月（含装修期限免租期3个月），自2014年7月1日至2014年12月31日止，免租期内甲方免收租金，但甲方提供的免租期系针对合同约定整个租赁期间而设置，若因乙方原因导致实际履行的租赁期限不足合同约定的租赁期间的，则该未实际履行租赁期限对应的免租期不再生效，乙方仍应向甲方补足该期间的租金；2014年7月1日交付本租赁物业；乙方应保证于2014年9月30日前开业经营；租金、商业管理费以及其他费用等及缴纳时间：租金，按建筑面积178.71平方米计收，每年一期，自第三期开始，在上一期的基础上递增8%，商业管理费按建筑面积178.71平方米计算，5元／平方米／月，即每月商业管理费为893.55元（商业管理服务包括：商业综合管理服务人员人工费、公用设施设备运行维护费、公共能耗费、公共秩序维护费、公共环境清洁、公共绿化植被维护费）；乙方缴纳租金明细为：租金单价为100元／平米.月，2014年7月1日至2016年6月30日期间的月租金为17871元，2016年7月1日至2017年6月30日期间的月租金为19300.68元，2017年7月1日至2018年6月30日期间的月租金为20844.73元，2018年7月1日至2019年6月30日期间的月租金为22512.1元；乙方应在合同签字生效之日起5日内向甲方交付3个月租金和商业管理费56293.65元；以后乙方应每3个月为一时段支付一次租金、商业管理费，每一时段的租金、商业管理费应在上一时段届满前10日一次性足额支付；乙方同意在签署本合同时，向甲方缴纳租赁保证金人民币35742元，用以担保乙方切实履行本合同项下之义务，若乙方违反合同，未按期足额支付租金、商管费、合同约定其它费用以及逾期付款的违约的，甲方有权扣除等额保证金，用于冲抵上述应付款项；合同期届满且乙方无违约行为、无欠交费用等，在乙方办理完离场手续并腾空撤出租赁物业后10日内退还保证金余额；合同内若因乙方原因导致提前终止（解除）合同的，保证金一律直接归甲方所有；租赁期内，乙方无权要求甲方从保证金中抵扣其应付租金、商管费等费用；乙方自行承担使用租赁物业所发生的其他费用，包括但不限于水、电、气、电话、网络、税收等费用，甲方每月末向乙方出具水、电、气费用缴费通知书，乙方应在接到甲方通知书后3天内全额付清；甲方协助乙方办理营业执照等相关经营手续，负责公共场地的日常卫生和秩序维护、公用设施的日常维护维修等等；乙方应在开业前自行取得在租赁物业内进行经营的所有执照、证明及相关文件，相关证件原件需在开业前10日交甲方审验，否则，由此造成的损失由乙方自行承担，与甲方无关；乙方的装修必须符合法律规定、遵守甲方的管理，乙方装修方案须提交甲方审查等等；乙方应保持连续经营，全年不间断；合同有效期内，若发生该街区所在房屋占用的土地使用权被依法提前收回、该物业或该铺面被有关政府部门强制停业或者关闭等情形的，合同自行终止，双方互不承担责任；合同还约定了违约金等等。签订合同后，邹传彬向戛纳湾公司交纳了租赁保证金35742元。戛纳湾公司已按约于2014年7月1日向邹传彬交付了案涉商铺，并对案涉商铺所在的“戛纳湾码头酒吧街”项目的全部商铺进行了统一管理，为承租人代收代交商铺的水费、电费、垃圾清运费等。邹传彬对案涉商铺进行了装修并开业经营，至今仍在使用案涉商铺。据夏纳湾公司2018年5月制作的《缴费通知单》记载，邹传彬拖欠夏纳湾公司2015年4月1日后的租金、2016年4月1日后的商业管理费、2017年6月30日后的水费及电费、2016年3月1日后的垃圾清运费。邹传彬未提交向戛纳湾公司支付上述费用的证据。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：１、邹传彬的身份证，戛纳湾公司的企业工商登记信息；2、租赁合同及附件，租赁保证金收据；3、《戛纳码头酒吧街项目建设特许经营暨移交BOT协议书》以及附件：双流县规划委员会2009年第8次《会议纪要》、《戛纳湾酒吧街用地范围示意图》、《商业委托书》；4、戛纳湾公司收“归来茶语—邹传彬”水费、电费、垃圾清运费的收据，戛纳公司制作的《缴费通知单》；5、商铺现场照片；6、双方当事人的陈述等等。上述证据，形成了证据锁链，能够客观地证明案件事实，具有证明力，本院依法予以采信。 当事人提交的下列证据，本院审查后未予采信： 1、邹传彬提交的装饰装修工程施工合同、竣工验收报告、预算表、结算表及结算报告、，因并无邹传彬向装修公司支付装修费用的证据佐证，不能证明邹传彬装修案涉商铺花费的装修费用为1579048.67元，不能证明邹传彬的装修损失为1579048.67元，不具有真实性、合法性和证明力，本院依法不予采信。 2、戛纳湾公司提交的签名为周传彬的《关于解约通知书的回复》，因不具备真实性，本院不予采信。 5、戛纳湾公司向邹传彬邮寄《缴费通知书》的快递单，因并无该快递已送邹传彬的证据，该证据不能证明戛纳湾公司已向邹传彬送达了缴费通知，不具有证明力，本院依法不予采信。 本院认为，邹传彬与戛纳湾公司签订的《租赁合同》，名为租赁合同，其中包含了租赁合同及物业服务合同两个合同。该合同中租赁合同部分，由于案涉商铺并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，应为无效。该合同中物业服务合同部分，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。双方当事人对各方应负民事责任存在争议，本院根据审理认定事实、双方提供的有效证据，对双方当事人的诉讼请求评判如下： 邹传彬要求戛纳湾公司赔偿装修损失1579048.67元的诉讼请求。因邹传彬未举证证明已实际支付了装修费用1579048.67元，所举证据不能证明实际产生了1579048.67元的装修费用损失，邹传彬的上述诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。 戛纳湾公司要求邹传彬返还商铺、支付使用租赁房屋期间拖欠的房屋占有使用费及商业管理费的诉讼请求。因邹传彬自2014年7月1日起至今仍实际占有使用案涉商铺，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，戛纳湾公司要求邹传彬返还商铺，并参照合同约定的租金标准支付使用租赁房屋期间拖欠的房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。邹传彬辩称因案涉商铺未办理建设工程规划许可证导致合同无效，出租方负有重大过错，法院不应支持房屋占有使用费，缺乏法律依据。根据审理查明事实，邹传彬一直实际占有使用该商铺，虽然其自称从2014年8月20日装修完后，因无法办理营业执照等证照就没有经营了，但邹传彬既未向戛纳湾公司要求解除合同，也未向戛纳湾公司退还承租商铺，也未举证证明合同无效导致其不能实际使用商铺，该抗辩不成立。 关于邹传彬拖欠房屋占有使用费的金额。因邹传彬并未举证证明其在实际占用案涉商铺期间向戛纳湾公司支付过租赁费用，应承担举证不能的法律后果，故对戛纳湾公司要求邹传彬支付实际占用案涉商铺期间的房屋占有使用费（包括2018年5月31日前费用728965.19元及2018年6月1日至实际返还商铺之日的费用，参照合同约定标准为：2018年6月1日至6月30日期间20844.73元/月，2018年7月1日后为225151元/月）的诉讼请求，本院予以支持。 邹传彬要求退还履约保证金的诉讼请求。因邹传彬已交纳租赁保证金35742元，根据合同约定，在邹传彬欠戛纳湾公司租金、商业管理费等费用时，应在该保证金中抵扣，而本案中邹传彬尚欠戛纳湾公司70余万元房屋占有使用费，按约应在该保证金中抵扣，故邹传彬的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。邹传彬所交保证金应在结算时抵扣所欠费用，故邹传彬应付戛纳湾公司房屋占有使用费中应扣除35742元。 戛纳湾公司要求邹传彬支付商业管理费的诉讼请求。根据合同约定，邹传彬应在签订合同后每三个月支付一次商业管理费，案涉商业管理费的性质为物业管理费，该费用包括：商业综合管理服务人员人工费、公用设施设备运行维护费、公共能耗费、公共秩序维护费、公共环境清洁、公共绿化植被维护费。因戛纳湾公司从2010年起受同森集团委托对双流县华阳滨河路“戛纳湾码头酒吧街”的商铺统一进行经营管理，该街区商铺（包括邹传彬承租商铺）至今仍由戛纳湾公司在管理，自2014年7月1日邹传彬接收承租商铺起，已在承租商铺经营了三年多，并未向本院举证证明在起诉前向该公司对物业服务方面正式提出过异议。邹传彬在实际接收了戛纳湾公司提供的物业管理服务后，按合同约定负有支付商业管理费的义务，现邹传彬未按合同约定期限支付商业管理费，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，邹传彬应承担继续履行合同、支付拖欠的商业管理费的违约责任。因邹传彬未举证证明在承租期间已向戛纳湾公司支付了多少商业管理费，应承担举证不能的法律后果，故对戛纳湾公司要求邹传彬支付商业管理费20551.65元的诉讼请求主张，本院予以支持。 戛纳湾公司要求邹传彬支付水电费的诉讼请求。根据合同约定，邹传彬应在接到戛纳湾公司发出的缴纳水电气费用的缴费通知书后3天内付清费用，邹传彬陈述并未收到戛纳湾公司的缴水电费的通知书，戛纳湾公司所举证据也不能证明向邹传彬送达过缴费通知，故在起诉时，戛纳湾公司要求邹传彬支付拖欠的水电费的条件尚未成就，邹传彬拒交上述费用并无违约行为。同时，由于戛纳湾公司并未提供其代邹传彬向供水供电部门缴纳水电费的证据，也未举证证明邹传彬拖欠水电费数额的依据，其要求邹传彬支付拖欠水电费的证据不足，应承担举证不能的法律后果，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 戛纳湾公司要求邹传彬支付垃圾清运费的诉讼请求。因双方在房屋租赁合同中并未约定邹传彬要向戛纳湾公司缴纳垃圾清运费，根据合同的相对性原则，垃圾清运费应由提供垃圾清运服务的主体向邹传彬主张，戛纳湾公司未举证证明向邹传彬提供垃圾清运服务的主体是谁，主张该项费用缺乏事实和法律依据，故对该项诉讼主张，本院不予以支持。 综上所述，本院支持戛纳湾公司要求邹传彬立即返还承租商铺、支付实际占用案涉商铺期间的房屋占有使用费（2018年7月1日前为749810元,从2018年7月1日起至实际返还商铺之日期间按22512.1元/月计算，并扣除保证金35742元）、支付商业管理费20551.65元的诉讼请求，驳回邹彬要求戛纳湾公司赔偿装修损失、退还履约保证金的诉讼请求；驳回戛纳湾公司要求邹传彬支付拖欠的水费、电费、垃圾清运费的诉讼请求。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、反诉被告邹传彬于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都戛纳湾商业经营管理公司返还位于成都市天府新区。 二、反诉被告邹传彬于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都戛纳湾商业经营管理公司支付房屋占有使用费（2018年7月1日前为749810元,从2018年7月1日起至实际返还商铺之日期间按22512.1元/月计算，并扣除保证金35742元）。 三、反诉被告邹传彬于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都戛纳湾商业经营管理公司支付商业管理费20551.65元。 四、驳回原告邹传彬的其它诉讼请求。 五、驳回反诉原告成都戛纳湾商业经营管理公司的其它诉讼请求。 本诉案件受理费9667元，由原告邹传彬负担9617元，由被告成都戛纳湾商业经营管理有限公司负担50元。 反诉案件受理费5724元，由反诉原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司、反诉被邹传彬各负担2862元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  王涛 二〇一八年九月二十日 书记员陈芮瑶