湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2014）津民一初字第625号原告津市开元物业服务有限公司，所在地津市市汪家桥办事处新村社区九澧大道金海岸森林水榭20#底层101号。法定代表人王巧丽，该公司总经理。委托代理人肖智勇，湖南正泰律师事务所律师。被告李代文，男，1960年3月25日出生，住津市。委托代理人杨久云，澧县澧浦法律服务所法律工作者。原告津市开元物业服务有限公司（以下简称开元物业公司）与被告李代文物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月4日立案受理。依法由代理审判员任惠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开元物业公司的委托代理人肖智勇，被告李代文及其委托代理人杨久云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告开元物业公司诉称，被告系津市欣富花园小区业主，原告依据物业服务协议约定为该小区提供了物业管理服务。原告依法享有收取物业服务费的权利，被告应当缴纳物业服务费。但被告自2013年5月1日起一直没有按期交纳物业服务费，依据合同约定，被告还应支付滞纳金。原告多次催收未果，现诉至法院，要求被告支付自2013年5月1日起至2015年5月1日止的物业服务费3242元并承担滞纳金233元。原告开元物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《物业服务协议》1份，拟证明原、被告签有物业服务协议及原告提供了相应服务；2、物业服务费催缴通知单及欠费清单各1份，拟证明原告向被告催讨物业服务费的事实；3、《前期物业服务合同》1份，拟证明在业主大会未成立前前期服务协议是有效的，业主大会成立后签订新的协议后以新的物业服务协议为准，若被告业主大会成立违法则该协议是一直有效的。被告李代文辩称，第一，原告起诉的理由与客观事实不符，没有法律与事实依据，请求驳回原告所有的诉讼请求。第二，原、被告之间没有签订合法、有效的物业服务协议，原告亦未给被告提供事实上的物业服务。第三，原告要求被告缴纳自2013年5月1日起至2015年5月1日的物业服务费，而被告2013年7月才购买欣富花园小区1＃1068号商铺，且缴纳至2015年无事实依据。被告李代文为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、1#楼门面业主名单、欣富花园首次业主大会业主代表产生办法公示、欣富花园首次业主大会业主代表公示各1份，拟证明业主委员会的成立是虚假的，成立业主委员会未向业主公示；2、证人肖色红、彭香蓉的出庭证言及原告代理人杨久云对证人肖色红、彭香蓉的调查笔录各1份，拟证明欣富花园小区业主委员会成立不合法，签订协议无效；3、津市欣富花园小区物业服务协议有关内容及服务合同公示照片1张，拟证明被告的店铺不属于原告的物业服务范围；4、照片3张，拟证明原告未对被告提供物业服务；5、物业服务费收据1份，拟证明欣富花园小区案外人门面已缴纳的物业服务费是按每月每平方米0.8元计算。对原、被告提交的上述证据，经庭审质证，本院综合全案认证如下：一、对原告提交的证据1，被告质证后对真实性、合法性有异议，认为该证据的形式与内容不符，与原告在小区内张贴的内容不一致，对签订该协议的主体有异议，签订该协议的业主委员会系违法成立。经审查，本院认为，被告主张的业主委员会系违法成立无充分证据证实，物业服务协议有原告及被告所在小区业主委员会签章，系双方真实意思表示，原告小区内张贴的物业服务的内容系证据1中的节选内容，客观真实，且与本案有关联，故对证据1的证明效力本院依法予以采信；二、对原告提交的证据2中的催缴通知书，被告质证后对真实性有异议，该催缴通知书的落款时间为2014年10月5日，而在该落款时间原告并未向被告送达该通知书，对证据2中的欠费清单，被告质证后真实性有异议，认为系原告单方面制作的。经审查，本院认为，证据2形式与内容不违反法律规定，且从庭审查明的事实来看，被告确实未缴纳物业服务费，无论有无催缴都不影响被告未缴纳物业服务费的事实，且被告对欠费清单上计算物业服务费的面积无异议，故对证据2的证明效力本院予以采信；三、对原告提交的证据3，被告质证后对形式要件有异议，认为应当提交原件，对证明目的也有异议，认为自建设方将物业交付给业主之日起该合同自然终止。经审查，本院认为，证据3系原告与欣富花园房地产开发商所订立，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对购买小区物业的所有买受人均具有约束力，在房地产开发商交付物业后该合同的终止亦不影响之前的物业服务，如未终止仍对双方有约束力，故对证据3的证明效力本院依法予以采信；四、对被告提交的证据1，原告质证后对关联性有异议，认为欣富花园的业主委员会并没有被其他单位或机构推翻，到目前为止是合法的，关于业主委员会是否合法应该另案解决，该理由不是拒交物业服务费的借口。经审查，本院认为，证据1形式与来源合法，内容真实，但以此证实欣富花园小区业主委员会系非法成立依据不足，故对证据1的证明目的本院依法不予采信；五、对被告提交的证据2，原告质证后认为业主委员会的成立并不是要求所有的业主都参加，只要一定数量的业主参加就可以了，两位证人不知晓并不影响业主委员会的合法性，而且物业公司并不负责业主委员会成立的相关事项，此外，上述2位证人的证言能够证明证人自身也接纳了物业公司的物业服务。经审查，本院认为，原告作为提供物业服务的单位仅是与代表业主的业主委员会签订物业服务协议，该业主委员会成立的具体事项以及是否合法不属于原告的职责范围，截止目前为止本案涉及的业主委员会仍是唯一合法的，仅凭2位证人的陈述也不能证实该业主委员会系非法成立，故对证据2的证明目的本院依法不予采信；六、对被告提交的证据3，原告质证后认为该照片公示的内容并非正式文本，物业服务的内容应以正式签订的物业服务协议为准，公示的内容可能只是节选部分内容，也可能是打印错误。经审查，本院认为，物业服务内容应以物业公司与小区业主委员会签订的物业服务协议为准，公示内容有误或不全面不影响物业服务协议的效力，在物业服务协议中明确约定商铺属物业服务的范围，故对证据3的证明目的本院依法不予采信；七、对被告提交证据4，原告质证后对真实性无异议，但对关联性有异议，认为仅凭该照片不能证实是原告未提供物业服务导致上述情况的发生。经审查，本院认为，上述照片只能证实现场的情况，但不能以此证实原告的物业服务不到位所导致，故对证据4的证明目的本院依法不予采信；八、对被告提交的证据5，原告质证后对关联性有异议，认为与本案无关。经审查，本院认为，对物业服务费的收费标准应以物业服务协议约定的价格为准，而不是以他人交纳的物业服务费收据来认定，且被告提交的案外人物业服务费收据也不能证实原告是按每月每平方米0.8元收取物业服务费，故对证据5的证据目的本院依法不予采信。根据当事人举证、质证、陈述和本院认证情况，本院确认下列案件事实：被告系津市欣富花园小区1＃1068号商铺的业主，该商铺的建筑面积90.08平方米。2011年5月16日，原告（乙方）与被告小区建设单位津市国安房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定原告为津市欣富花园小区提供物业管理服务，商铺物业服务费每月每平方米1.5元，并约定甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含《前期物业服务合同》约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受《前期物业服务合同》内容的承诺，物业服务费每次交纳时间为“开发商交房之日每年对应日前”，协议还约定业主不按协议约定的时间交纳物业服务费，应向原告支付违约金。此后，原告（乙方）又与津市欣富花园小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务协议》，约定原告为津市欣富花园小区提供物业管理服务，商铺物业服务费每月每平方米1.5元，物业服务费由业主按年交纳，每次交纳时间为“每年缴费对应日”，协议还约定业主不按协议约定的时间交纳物业服务费，应从逾期之日起按每日万分之一交纳违约金。在签订上述物业服务协议后，原告一直在为被告所在小区物业提供服务，包括住宅、商铺等。按照上述约定，被告每月应向原告支付物业服务费135.12元，被告自2013年5月1日至2015年5月1日未向原告支付物业服务费，共计差欠物业服务费3242元（135.12元×24个月），应缴纳滞纳金233元（3242元×24个月×30天×0.0001）。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告小区建设单位津市国安房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及原告与津市欣富花园小区业主委员会签订《物业服务协议》，均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。原告依约提供了物业服务，且事实上已提供物业服务至2015年，被告应及时交纳物业服务费至2015年，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张滞纳金符合合同约定，本院亦予以支持。对被告辩称其于2013年7月才购买津市欣富花园小区1＃1068号商铺的意见因未提供证据证实，本院依法不予采信。被告辩称的缴纳物业服务费至2015年无事实依据的意见依法不能成立，本院亦不予采信。关于被告辩称的原、被告之间没有签订合法、有效的物业服务协议，原告亦未给被告提供事实上的物业服务的意见因无事实和法律依据，亦未提供充分证据证实，本院依法不予采信。至于被告提出的该小区的业主委员会成立不合法，原告收取物业服务费标准过高的问题，即使上述问题客观存在，也只能依据相关法律规定及协议约定的方式处理，被告以上述理由拒付物业服务费无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李代文支付原告津市开元物业服务有限公司2013年5月1日至2015年5月1日的物业服务费3242元及滞纳金233元，合计3475元，限于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李代文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。代理审判员 任 惠二〇一五年五月十一日代理书记员 刘津津附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。