青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第10048号原告青岛江南饭店有限责任公司。法定代表人祁建光，职务总经理。委托代理人宋麒，山东亚和太律师事务所律师。被告吉云生。委托代理人王鹏飞，山东德衡律师事务所律师。原告青岛江南饭店有限责任公司与被告吉云生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人祁建光及委托代理人宋麒，被告吉云生及其委托代理人王鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛江南饭店有限责任公司诉称，2014年4月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租青岛市市南区天津路63号甲、乙、丙，65号和房屋地下室用于经营旅馆，租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日，年租金为139000元，月租金11583元，租金按月支付。合同签订后，被告未按约定支付房租，原告多次索要均遭拒绝，故原告起诉，请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告向原告返还房屋；2、判令被告向原告支付房租至其搬离之日（暂计算至2014年11月30日，金额为81081元）；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金（暂计算至2014年11月30日，金额为182000元）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。被告吉云生辩称，原告要求被告支付至搬离之日租金的主张不能成立，被告并不存在违约行为，原告无权要求解除合同并主张违约金。1、本案合同签订后，房屋长期处于整体维修状态，原告迟迟未将适格的租赁物交付给被告使用，由于租赁费是基于对房屋的使用而产生的支付义务，根据公平的原则，合同法第221条的规定，以及青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则第25条的规定，原告应当中止收取租金。2、本案房屋曾于2009年10月10日发生火灾，被告自行进行了维修，并支付修复费用36万余元，后经市南法院和中院判决进行确认，因火灾造成安装、装修工程损失款为241464.99元，根据合同法第221条的规定，房屋的修复义务及修复费用应由原告承担，而实际上，由被告承担了此项费用，故原告应该依法予以偿付，但是原告长期怠于履行此项义务，故被告有权根据合同法的规定拒付后期租金。3、由于房屋长期未能依约交付使用，并且原告未将房屋修复费用支付给被告，故被告有权行使合同抗辩权，不应承担支付违约金的责任。同时，原告主张的违约金过高，超出了合同法司法解释第29条规定的范围。经审理查明，青岛市市南区天津、北京路63-67号房屋系国有直管非住宅房屋，由青岛市房产经营公司经营管理，由原告青岛江南饭店有限责任公司承租作为商房使用。2014年4月4日，原告青岛江南饭店有限责任公司作为甲方与被告吉云生（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将青岛市市南区天津路63号甲、乙、丙，65号和房屋地下室继续租赁给乙方用于经营旅馆，乙方同意继续承租。第一条租赁期限自2014年5月1日至2015年4月30日止。租赁期满或本合同终止时，乙方无条件迁出承租的房屋，将房屋完整无损的交还甲方，若有损坏，乙方承担赔偿责任。第二条年租金壹拾叁万玖仟元，月租金11583元，由乙方按月支付，于每月月末前支付给甲方当月租金，乙方不得以任何理由拖欠或拒付租金。第三条若承租房屋需要修缮，乙方应书面报告甲方，甲方书面报告青岛市房产经营公司，甲乙双方服从该公司统一安排修缮。第四条其他约定。（一）2009年乙方承租甲方房屋期间，因隔壁重庆菜馆经营人的责任造成火灾，殃及乙方承租的甲方房屋，为此双方约定，1、因2009年火灾所造成的经济损失唯有通过诉讼向火灾责任方索赔经济损失，不涉及其他第三方，甲乙双方互不追究，互不承担任何责任。（二）因承租房屋目前正在修缮中，甲乙双方应积极配合协助青岛市房产经营公司的修缮工作，修缮中涉及好客房卫生间的设置费用，由乙方承担。房屋修缮期间乙方房租正常缴纳。……第五条违约责任1、乙方若不能按期交纳租金，应按每迟交壹天支付违约金1000元，如逾期超过三十天仍未足额缴纳租金，则甲方有权单方解除合同无条件收回房屋，并追索乙方所欠租金和违约金。2、租赁期满或本合同终止后，若乙方逾期不搬迁，乙方按逾期每日2000元／天，支付逾期违约金，并赔偿甲方因此遭受的损失。原告青岛江南饭店有限责任公司在合同上盖章确认，被告吉云生在合同上签字、捺印确认。原告另提交《通知》一份，主张青岛市房产经营公司于2014年3月27日在对涉案房屋进行例行外墙粉刷发现被告二楼私设卫生间，导致地板梁损坏，严重影响房屋安全，在该情况下，才对涉案房屋进行大修。被告质证后对证据真实性无法确认，对证明事项亦不予认可。被告提交《修缮工程竣工验收证明》一份，本案主张的涉案房产在2014年3月6日至2014年7月23日之间，进行了整体大修，直到2014年7月23日才通过验收，在此期间房屋不具备交付以及作为宾馆使用的条件。合同上约定的违约金的数额严重超出了法律规定的限额，应予以调低。原告质证后称，该证据系复印件，真实性无法确认，即便该证据属实，该表格所载明的填报日期是2014年6月13日，而验收日期并不能证明涉案房屋直至该日期一直未交付使用，本案房屋最早于2006年就已经交付给本案件被告，用于旅馆经营，该房屋系其在木质结构上私设卫生间，且未做好相应的防水而导致了房屋损坏，该维修责任应该由被告自行承担，与原告无关。被告另提交民事判决书一份及送货单一宗，主张涉案房产曾于2009年10月发生火灾，被告作为承租人，对房屋进行了维修并支付了全部维修费用，后经法院确认修复费用为241464.99元。根据合同法规定，对房屋进行了修复以及支付修复费用应是原告的义务，故原告应及时将修复款偿付给被告。但原告没有履行该项义务，故被告可以拒绝其相应的履行要求。原告质证后对送货单真实性不予认可；对民事判决书的质证意见是维修房屋最终的金额应以青岛市市南区人民法院（2012）南民重字第10013号判决为准，即72439元，而原、被告双方的租赁协议明确了火灾维修费用应向侵权人主张。庭审中，原、被告双方当事人确认涉案房屋自2006年开始便一直由被告承租，2014年之前双方的合同权利义务均履行完毕。上述事实，有《房屋租赁合同》、青岛市国有直管非住宅房屋承租证明、通知、协议书、《修缮工程竣工验收证明》、民事判决书、送货单及当事人当庭陈述在案为凭，且经本院庭审质证及审核。本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。本案中，被告吉云生承租原告青岛江南饭店有限责任公司的房屋，应当按照合同约定向原告支付房屋租金。根据双方合同约定，被告应当自2014年5月1日至2015年4月30日每月月末向原告支付租金11583元，但被告至今未向原告支付任何租金，被告的行为构成违约，根据双方“乙方若不能按期交纳租金，应按每迟交壹天支付违约金1000元，如逾期超过三十天仍未足额缴纳租金，则甲方有权单方解除合同无条件收回房屋，并追索乙方所欠租金和违约金”的约定，现原告主张解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告向原告返还房屋及支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。因涉案房屋被告一直占用至今，自双方解除合同后，被告除应向原告支付2014年5月1日至2015年4月30日的房屋租金139000元外，还应按照每日（139000／365=）381元的标准向原告支付房屋占用费至被告实际迁出之日止。对于原告主张的违约金的诉讼请求，根据合同约定，逾期支付租金，应按每迟交1天支付违约金1000元；租赁期满或本合同终止后，若乙方逾期不搬迁，乙方按逾期每日2000元／天向原告支付违约金，本院认为，原告的主张数额过高，结合本案实际情况，本院酌情减为年租金总额的20%即27800元较为适宜。对于被告主张的涉案房产曾于2009年10月发生火灾，被告作为承租人，对房屋进行了维修并支付了全部维修费用，根据合同法规定，对房屋进行了修复以及支付修复费用应是原告的义务，故原告应及时将修复款偿付给被告的抗辩主张，本院认为，双方签订的合同中约定“2009年乙方承租甲方房屋期间，因隔壁重庆菜馆经营人的责任造成火灾，殃及乙方承租的甲方房屋，为此双方约定，1、因2009年火灾所造成的经济损失唯有通过诉讼向火灾责任方索赔经济损失，不涉及其他第三方，甲乙双方互不追究，互不承担任何责任”，双方在合同中既然已经对该事项做了明确约定，双方应当按照约定，互不追究，对于被告的该项抗辩本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告青岛江南饭店责任有限公司与被告吉云生签订的《房屋租赁合同》。二、被告吉云生于本判决生效之日起十日内向原告江南饭店责任有限公司支付2014年5月1日至2015年4月30日的房屋租金139000元，并按每天381元的标准向原告青岛江南饭店责任有限公司支付房屋占用费，自2015年5月1日起支付至实际迁出之日止。三、被告吉云生于本判决生效之日起十日内向原告江南饭店责任有限公司支付违约金27800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，由被告吉云生负担。因上述费用原告已预交，被告吉云生于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  辛双武人民陪审员  蔡新友人民陪审员  邢玉美二〇一五年五月二十七日书 记 员  王 越