上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四(民)初字第4114号原告翁兰。被告丁宇晴。原告翁兰诉被告丁宇晴房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月26日向本院起诉，本院于当日立案受理后，适用简易程序，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。2014年12月17日，本院依法追加上海同联房地产经纪事务所为第三人。2015年3月3日，本院口头裁定撤回对上海同联房地产经纪事务所为第三人的诉讼。2015年3月10日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月30日再次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁兰诉称，原、被告于2014年10月13日由中介方同联房地产业务员李某某居间介绍在上海市永嘉路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)看房并洽谈租赁事宜。当时被告表示此房屋面积有50多平方米，可作办公或小型工作室。原告表示需租系争房屋作公司办公且想挂招牌，被告表示可以协调配合挂牌事宜。第二天即2014年10月14日，原、被告经合议在中介公司签约，在此前原告并未收到房屋信息，签订合同4天后，被告将房卡信息电子版交付原告，原告才知房屋属于居住用房。10月30日，原告约被告和中介公司业务员李某某在系争房屋内调解，双方未达成一致协议，原告提出解除合同，被告不同意。此后，原告将房屋钥匙交付给中介公司业务员李某某。故诉至法院，要求判令：1、确认原告与被告签署的永嘉路XXX弄XXX号底层房屋租赁合同于2014年10月31日解除；2、被告返还原告为租赁永嘉路XXX弄XXX号底层房屋所支付的租金19000元和押金19000元，共计38000元；3、被告承担原告为租赁永嘉路XXX弄XXX号底层房屋的中介费用3325元；4、被告支付解除合同的违约金19000元。被告丁宇晴辩称，不同意原告诉请。原告看房时就知道房子性质是居住用房，签合同时被告没有欺骗原告。小工作室和办公是不同的概念，原告看房时说里面一间居住，前面一间用作接待朋友，需要挂一个小指示牌。被告在合同中并没有答应原告系争房屋用作办公，房屋钥匙交给原告后被告就没有收到过钥匙，原告将钥匙交给中介业务员跟被告没关系，原告不能单方解除合同。原告至今还没交还房屋。经审理查明，被告通过承租系争房屋获得房屋使用权，被告有权将系争房屋转租。2014年10月13日，原、被告及中介方同联房地产业务员李某某在系争房屋内看房，原告查看后确认房屋共两间，一间空关，一间内安装一张床。当日，原告(乙方)与被告(甲方)由中介方同联房地产业务员李某某居间介绍，签订系争房屋的《房地产租赁合同》，约定：原告承租系争房屋，租赁期为三年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止；甲方于2014年11月1日前将系争房屋交付给乙方使用；月租金为9500元每月，租金每二个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前7天支付；乙方支付保证金19000元；甲方双方约定，双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为，则无论甲乙双方何方违约，则违约金金额为19000元；乙方应按该房屋交接时的现状使用该房屋；如因不可抗力的原因而致使房屋遭破坏、损失或无法正常居住的，双方互不承担责任等约定。合同签订后，原告支付被告保证金19000元及二个月的租金19000元。被告于2014年10月25日将系争房屋钥匙交付给原告。2014年10月18日，被告将系争房屋的公房租赁凭证、被告的身份证及被告与系争房屋原承租人签订的合同文本通过微信形式传达给原告；原告并无异议，仅告知被告“搬出床及饮水机，因为原先的床太大，打算弄个沙发床增加空间，并询问被告系争房屋是否有宽带和电话线；”被告回复：“宽带电话原来都是住在里面的老外以自己名义申请的。”2014年10月22日，原告发出微信：“周六晚交房，首期房费周六交房前打给你。”2014年10月25日，原告发出消息：“首期房租已转；”被告遂回复：“收到；”原告回复：“晚上见”2014年10月30日，原告向被告发出微信，告知被告已经于2014年10月30日发出解除租赁合同的函件，并已经将钥匙交予中介处，再次向被告告知解除租赁合同，希望被告尽快将已付的押金和租金退还，以便被告尽快找下一个租客。2014年10月31日，原告通过快递向被告发出《租房合同解除通知书》，要求解除合同、返还租金和押金38000元，并告知被告房屋钥匙原告已经交付给中介人员李某某，请被告及时领取。但快递被告拒收。在本案审理过程中，2015年3月3日，被告同意原告提出的解除《房地产租赁合同》的诉讼请求。被告确认，中介业务员李某某曾经于2014年12月底至2015年1月初告知其原告将钥匙放在中介处。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原、被告提供的《上海市房地产买卖合同》、收款收据、民事判决书、房地产买卖居间协议等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。原告曾经向本院提供中介方同联房地产业务员李某某签名的《情况说明》，证明被告同意系争房屋用于办公(工作室)，其公司在为被告寻找承租人时从未收到系争房屋的产权情况；此后，被告又提供李某某亲笔书写的《情况说明》，证明被告明确向原告说明系争房屋不可以注册挂牌，但租客如果要挂个指示牌，被告尽量协助配合。本院遂追加上海同联房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，但庭审时，第三人未到庭应诉，中介李某某又以不在上海为由拒绝出庭，故原、被告均要求撤回对上海同联房地产经纪有限公司作为第三人的诉讼。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》，系当事人真实意思表示，合法有效，应恪守履行。当事人变更、解除合同应当协商一致，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同成就时，解除权人可以解除合同。原告在看房后才与被告签订《房地产租赁合同》，当时虽然被告未提供房屋租赁凭证，但原告看房时也确认看见系争房屋里有一张床。在被告于2014年10月18日将系争房屋的公房租赁凭证及转租合同送达给原告后，原告对房屋用途亦未提出异议，反而要求被告搬出原先在房内的大床，自己搬个沙发床并申请另装电话线及宽带。2014年10月25日，原告将系争房屋的首期房款交付给被告。2014年10月31日，原告突然以房屋用途为由向被告提出解除租赁合同的请求。而且，租赁合同明确“如因不可抗力的原因而致使房屋遭破坏、损失或无法正常居住的约定，双方互不承担责任”等约定，原告作为法律专业人士，理应在合同签订时明确签订合同所应承担的法律后果。关于原告在庭审时曾经提供居间经办人李某某的情况说明，证明“被告同意系争房屋用于办公(工作室)”，但被告又提供李某某亲笔书写的证明，证明被告明确向原告表示“不可以注册挂牌，但租客如果要挂个指示牌，被告尽力配合”。故原告以被告承诺系争房屋用于办公，现系争房屋不能注册办公为由向被告要求解除租赁合同、支付违约金，没有合同依据及法律依据。但鉴于被告在本案审理过程中已经同意解除租赁合同，故现原告提出解除租赁合同的诉请，本院应予以支持。鉴于讼争合同解除，原告要求退还保证金的诉请，本院应予以支持。因原、被告在中介人员协调时对于讼争合同是否解除未达成一致协议，原告即将系争房屋钥匙交付至中介公司处，原告又通过短信通知钥匙在中介处，中介公司亦通知被告钥匙放在其处，但被告仍以不同意解除合同为由拒不领取钥匙，没有采取适当的措施防止损失扩大，故原告要求退还租金19000元，本院不予以支持。关于原告要求退还中介费一节，因原告将中介费交付给中介公司，故原告要求被告退还，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告翁兰与被告丁宇晴签订的关于上海市永嘉路XXX弄XXX号房屋《房地产租赁合同》于2015年3月3日解除；二、被告丁宇晴于本判决生效之日起十日内返还原告翁兰保证金19,000元；三、驳回原告翁兰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,398元,由原告翁兰负担694元,被告丁宇晴负担694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  林紫鹃人民陪审员  毛静芳二〇一五年五月四日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第十三条不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。