北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第3389号上诉人（原审被告）北京北亚华欣置业有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区。法定代表人潘苏，董事长。委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周占贤，女，1965年3月17日出生。委托代理人刘世杰，北京大成律师事务所律师。委托代理人项武君，北京大成律师事务所律师。原审被告北京北亚华欣置业有限公司销售分公司，住所地北京市海淀区复兴路51号1幢7209号。法定代表人潘苏，董事长。委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人北京北亚华欣置业有限公司（以下简称北亚华欣公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第29355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周占贤在原审法院诉称：2012年9月1日，周占贤支付购房意向金人民币至5O万元整用于购买北亚华欣公司开发的位于海淀区51号的9106室的“公寓”（以下简称9106号房屋），北亚华欣公司收款后为周占贤出具收据。后，在周占贤拟与北亚华欣公司签署正式《商品房买卖合同》时，被告知拟9106号房屋并非50年产权的商住两用房屋，而为70年产权的住宅，周占贤作为外地户籍人士无法购买，但北亚华欣公司承诺为周占贤解决购房资格。后北亚华欣公司一直未予解决，也未退还周占贤��付的意向金人民币50万元整。现起诉请求：1、解除双方签订的《销售协议书》；2、判令北亚华欣公司返还意向金人民币50万元整，并按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年9月2日起计算至支付之日止的利息。3、本案诉讼费对方承担。北亚华欣公司、北京北亚华欣置业有限公司销售分公司（以下简称销售分公司）在原审法院辩称：不同意周占贤的诉讼请求。双方在2014年9月1日签订《销售协议书》时约定了权利义务，周占贤向北亚华欣公司支付定金50万元，因为周占贤在约定时间内没有支付购房款，经过北亚华欣公司多次催告，按照约定北亚华欣公司不再退还周占贤支付的50万元定金。原审法院经审理查明：销售分公司系北亚华欣公司的分支机构。2012年9月1日，周占贤与北亚华欣公司签订《销售协议书》，约定由周占贤购买9106号房屋，建筑面积为334.67平方米，��交建面单价500493元，成交总价为16750000元，交定金时间为2012年9月1日，定金500000元，付款方式为一次性2012年9月11日前付齐首付款5000000元，2012年9月20日前付齐二期款5000000元，2012年9月30日前付齐剩余款6750000元（包含已付定金），2012年11月30日前交付房屋，成交总价中包含56%装修款，合同分装修及房款两部分，买房据此协议书购买“北亚国际中心”，自本协议书签订后7日内签署商品房现房买卖合同及补充协议，同时支付相关房款，过期视为买方自愿放弃购买权，卖方有权将上述房屋另行出售，所交款项不予退还。上述房产自商品房现房买卖合同及补充协议签署后，本协议自行失效。赠送家具及此优惠价格向公司申请，公司批准后定金不退，公司不同意按此价格销售同意退回定金。当日，周占贤向北亚华欣公司转账50万元，北亚华欣公司向周占贤出具收据表示收到“意��金”50万元。2012年9月5日，北亚华欣公司向周占贤发出《通知函》通知周占贤应于2012年9月11日支付款项500万元，并签署“商品房现房买卖合同”，并特提示于2012年9月11日前到该公司支付相关款项。2012年9月12日，北亚华欣公司通过邮政快递向周占贤在销售协议中预留的地址邮寄送达了解除通知函。2012年12月31日，北亚华欣公司将9106号房屋出售给他人。庭审中，经询北亚华欣公司出售的涉诉房屋的性质，该公司表示涉诉房屋所在项目中有70年产权的住宅、商户、写字楼三种性质的房屋，后两者可以不受北京限购条件购买，但涉诉房屋系70年产权的住宅，购买此类住宅须受到北京购房限购条件的限制，该公司提示了周占贤购买涉诉房屋需要具备的条件资格，但没有就其在出售房屋时进行事先提示的主张提交相应证据予以佐证。周占贤表示，其在拟与北亚华欣公司签署正���的商品房买卖合同时，该公司才告知拟出售的9106号房屋并非50年产权的商住两用房屋，而是70年产权的住宅，作为外地户籍人士无法购买，但承诺为其解决购房资格，后该公司一直未予解决，就此向法院提交了其户籍证明、当地纳税及缴纳社保的证明佐证其不具备在北京购房的资格条件。双方均同意解除《销售协议书》，但北亚华欣公司不同意退还周占贤交付的50万元，周占贤坚持要求北亚华欣公司退还50万元并加算2014年9月2日起至返还款项之日止的同期中国人民银行贷款利息，北亚华欣公司对此亦不同意。原审法院认定上述事实，有《销售协议书》、通知函、邮寄单、户口簿、纳税、缴纳社保证明及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：周占贤与北亚华欣公司签订的《销售协议书》协议书系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定���该协议书合法有效，双方均应按照合同约定履行。但是，北亚华欣公司出售的9106号房屋系70年产权的住宅，该住宅被北京市相关规定限制于符合特定条件的购房者之间进行交易流通，并非任何购买者都可以任意购买。鉴于北亚华欣公司同时出售限制流通的70年产权的住宅与不受北京限购条件限制流通的商户及写字楼等多种性质的商品房屋，亦无相应证据证明其对周占贤签订《销售协议书》时对其销售的9106号房屋性质进行特别提示，现周占贤不具备在北京购买70年产权住宅的资格，其继续履行与北亚华欣公司签订商品房现房买卖正式合同的义务存在自身无法消除的履行障碍且北亚华欣公司目前已经将涉诉房屋出售他人，故周占贤要求解除双方签订的《销售协议书》的诉讼请求理由正当，现北亚华欣公司亦同意解除，法院对此不持异议。合同解除后，鉴于周占贤已经支付了北亚华欣公司50万元，而北亚华欣公司已将涉诉房屋出售，销售分公司系北亚华欣公司的分支机构，故北亚华欣公司应当返还周占贤已支付的款项50万元，现周占贤要求北亚华欣公司返还周占贤已付款项50万元的诉讼请求理由正当，法院予以支持。至于周占贤要求北亚华欣公司返还该50万元时加算自2012年9月2日至返还之日的中国人民银行贷款利息的诉讼请求无相应依据，法院对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、确认解除周占贤与北京北亚华欣置业有限公司之间签订的《销售协议书》。二、北京北亚华欣置业有限公司于本判决生效后七日内向周占贤返还人民币五十万元。三、驳回周占贤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。判决后，北亚华欣公司不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第29355号民事判决第二项，依法改判驳回周占贤要求返还人民币五十万元的诉讼请求。上诉理由为：一、周占贤签署《销售协议书》时知悉9106号房屋为住宅；二、周占贤违反了《销售协议书》的约定，应承担相应的违约责任。周占贤答辩称，服从原判，在双方即将签订正式的商品房销售合同前，北亚华欣公司才告知周占贤9106号房屋的性质，并承诺予以协调，后告知周占贤不能办理。北销售分公司答辩称，同意北亚华欣公司上诉的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合���受法律保护。本案中，周占贤、北亚华欣公司就解除《销售协议书》一节均不持异议，本院予以确认。针对北亚华欣公司的上诉请求，本院认为，依据已查事实可以认定9106号房屋房屋所在项目中有70年产权的住宅、商户、写字楼三种性质的房屋，其中70年产权的住宅受北京市购房限购政策的影响，而北亚华欣公司在同时销售上述房屋过程中并未明确告知周占贤拟购房屋的性质，现有证据也无法证明北亚华欣公司在销售过程中尽到了相应的提示义务。现9106号房屋已由北亚华欣公司售予案外人，北亚华欣公司、周占贤亦同意解除《销售协议书》，故周占贤要求返还50万元的诉请，具备事实及法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四千四百元，由周占贤负担二千二百元（已交纳），由北京北亚华欣置业有限公司负担二千二百元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费八千八百元，由北京北亚华欣置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  柳适思审判员  刘秋燕审判员  王爱红二〇一五年五月五日书记员  罗娇杨