吉林高新技术产业开发区人民法院原告窦志敏诉被告吉林市海阳机械制造有限公司、第三人魏桂文买卖合同纠纷一审民事判决书（2015）吉高新民二初字第20号原告：窦志敏，男，1956年12月15日生，汉族，吉林市中级人民法院干部，住吉林市船营区被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地吉林市高新区深东路1997号。法定代表人：钱忠海，董事长。委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。第三人：魏桂文，女，1955年7月27日生，汉族，吉林市东关宾馆退休干部，住吉林市高新区原告窦志敏诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司）、第三人魏桂文买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告窦志敏，被告海阳公司的法定代表人钱忠海及委托代理人林晓春，第三人魏桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月16日原被告签订协议书一份，约定被告于2014年4月16日签订协议书后两个月内，一次性返还购房款18.4万元，并于协议签订之日起被告支付自原告交付房款之日起（2011年9月1日）至被告返还原告购房款之日（2014年6月16日）止利息补偿，按照月息1%计算。现被告违反上述约定，明确表示拒不履行返还购房款和支付利息补偿，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告立即返还购房款18.4万元。被告立即支付自原告交付房款之日起（2011年9月1日）至被告返还原告购房款之日（2014年6月16日）止利息补偿，按照月息1%计算，判令被告立即支付自2014年6月17日之日起至购房款全部返还之日止利息补偿，按照月息2%计算；2、诉讼费用和财产保全费用由被告承担。被告海阳公司辩称：答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系，原告所购房屋是李桂芳施工答辩人的办公楼，其在答辩人不知情的情况下将办公楼以住宅对外销售，并收取购房款，答辩人知道后要求李桂芳停止售房行为，并退还购房款。因答辩人无法与李桂芳联系，经高新区政府调解，答辩人迫于无奈与原告签订协议，由答辩人替代责任人李桂芳还款，因此答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系。李桂芳以答辩人的名义与原告签订的房屋买卖合同无效。李桂芳未经答辩人授权以答辩人名义对外销售房屋超出了合作协议约定的权利范围，其对外销售房屋行为属于违法行为，产生的后果自己承担。李桂芳承建的办公楼不属于民用房屋。本案应依法追加李桂芳为诉讼主体，其应为无效合同的返还主体。答辩人替代还款责任应予以免除。答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系，答辩人没有收取原告的购房款，没有义务返还，答辩人与原告达成的还款协议，是替代李桂芳承担还款责任。原告应该知道工业用地不允许建设民宅。第三人魏桂文述称：我与原告没有买卖合同关系，我不承担责任。买卖期间原告应该查明其行为能否得到保护，否则应该承担后果。原告向法庭提供如下证据：1．收据二份，证明海阳公司收取原告购房款。2．协议书一份，证明海阳公司同意返还购房款，应承担责任。被告对原告提供的证据质证称：对证据1真实性、合法性均有异议，不是我方出具，公章是李桂芳偷盖，没有我方经办人的签字和盖章，我方没有实际收到原告收据上记载的款项，需要原告明确实际收款人是谁。收据上虽然加盖我方公章，按常理我方应收到原告的款项，恰恰我方没有收到原告交付的房款，能证明实际收款人盗用我方公章，骗取原告购房款的事实。经过我方调查，原告实际将购房款支付给李桂芳，没有交付给我公司。关于证据2，因原告与被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，被告与原告签订该协议书是替代实际债务承担人李桂芳与原告达成协议，被告对原告没有法定的返还义务，故被告主张免除其偿还义务。第三人质证称：证据1有异议，不是我单位的收据，公章如何加盖，肯定是伪造的收据。原告是成年人，应当对自己的行为承担责任，原告购买的房屋是根据图纸还是开发商的楼盘购买，在这些东西都没有的情况下原告就认定房屋可以买卖，没有将购房款汇入公章的账户。对证据2真实性无异议。被告提供如下证据：1．工业用地土地使用证，证明原告所购房屋建设在被告的工业用地上，属于工业用房，原告与李桂芳签订的房屋买卖协议应属无效。2.海阳公司与李桂芳签订的投资合作协议，证明被告以3000平方米土地作为投资，李桂芳以办公楼的总投资作为投资，建设海阳公司的办公楼和科研楼项目，李桂芳擅自将办公楼对外销售，对购房者有欺诈行为，原告所购房屋不能获得所有权。原告质证称：证据1真实性无法确认，我不知道此事。证据2真实性无法确认，我不知道此事。第三人质证称：对证据1、证据2真实性无异议。第三人未提供证据。本院认为原告、被告提供的证据的真实性均可确认，本院予以采信。本院认定事实：吉林市海阳机械制造有限公司住所为吉林市高新区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林市高新区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，海阳公司与李桂芳达成投资合作协议，约定海阳公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体，并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在海阳公司提供的土地上建设苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。原告于2011年9月1日购买了苹果园公寓2号楼21号、22号车库，交纳首付款9.4万元，2011年10月25日交款9万元。2014年4月16日，海阳公司（甲方）与原告（乙方）签订协议书，约定：“1、自甲乙双方此协议履行后，甲乙双方自愿解除双方于2011年签订的购房合同。2、甲方于此合同签订后2个月内，一次性返还乙方购房款人民币18.4万元。3、甲方支付给乙方自乙方交款之日起至甲方返还乙方购房款之日止的利息，按月息1%标准进行补偿。4、如果甲方未按上述第2项协议约定的还款时间返还购房款，逾期后的购房款利息补偿计算标准按上述第3项所约定的标准的双倍给付。”本院认为：一、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，其将违法建设的房屋出售给原告的行为违反了法律的强制性规定，原告与被告签订的房地产买卖合同是无效的合同。二、海阳公司与李桂芳合作建设房屋，海阳公司将公章交给过李桂芳，海阳公司即使未接收钱款，也应承担责任。三、原告与被告于2014年4月16日签订的协议是有效的协议，应当按照协议履行。本院对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条之规定，判决如下：被告吉林市海阳机械制造有限公司返还原告窦志敏购房款18.4万元，被告吉林市海阳机械制造有限公司赔偿原告窦志敏自2011年9月1日起至2014年6月16日的利息61640元，被告吉林市海阳机械制造有限公司赔偿原告窦志敏自2014年6月17日起的利息损失，本金以18.4万计算，利息为月利率2%，计算至本金全部给付完毕时止，以上款项均于本判决生效后立即履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3980元，保全费1440元，由被告吉林市海阳机械制造有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长  刘少华审判员  徐 锐审判员  刘 强二〇一五年五月十九日书记员  高千惠第1页共6页