海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1891号 原告：陈某1，女，1982年5月20日出生，汉族，住黑龙江省安庆市。 委托诉讼代理人:郭某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告:李某1，男，1978年11月6日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。 被告:王某，女，1953年8月21日出生，汉族，住琼海市，系被告李某1的母亲。 二被告委托诉讼代理人:李某2，男，1952年3月25日出生，汉族，住辽宁省调兵山市，系被告李某1父亲。 第三人:陈某2，男，1957年12月28日出生，汉族，住黑龙江省安庆市。系原告陈某1父亲。 委托诉讼代理人:郭某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 原告陈某1诉被告李某1、王某、第三人陈某2房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托及第三人的委托诉讼代理人郭某，被告王某及被告李某1委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认房屋买卖契约无效，撤销房屋买卖契约；2、判令被告李某1返还定金10万元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中。原告变更第一项请求为撤销房屋买卖契约；事实与理由：第三人陈某2与被告王某签订《房屋买卖契约》，被告王某将李某1名下的位于琼海市××镇房以72万元出卖给原告，第三人按约定于2018年1月9日、10日分二次将共计10万元定金交给被告。事后原告得知海南省出台房地产限购政策，造成《房屋买卖契约》无法履行，第三人多次找被告协商退还定金未果。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请法院依法判决。 二被告共同答辩称:1、双方签订的《房屋买卖契约》合法有效。2018年1月8日世华公司带第三人到被告家看房，被告父亲问第三人原告是否符合限购政策和符合购房条件，第三人说原告符合购房条件，过户事情不用你管，只要你签字就行。1月9日第三人和被告王某签订《房屋买卖契约》，并将5万元定金交付给被告。1月10日第三人通知被告带上过户资料一起到银行取款，将5万元交付被告，由被告王某出具收据给第三人后，双方到琼海红星安佳房地产营销策划有限公司，原告将过户事宜全权委托该公司销售经理符海忠办理。1月中旬原告将委托该公司客服杨娜的公证书交给符海忠。2月5日被告将公证委托书交付给符海忠，被告已履行义务。3月8日第三人和侄女及族兄到被告家，以5万元过户费过高，要征房地产税为由，告知被告不买房屋，要求退还定金，因被告不同意退还双方发生争吵报警后第三人才离开被告家。《房屋买卖契约》是第三人在琼海市限购政策执行后第260天，多次确定原告符合购房条件的情况下签订的，不存在合同法规定的无效情形。2、原告要求返还定金无法律依据，3月8日第三人告知被告房屋过户费5万元过高，又要征房地产税，决定不买房了，终止合同的履行，是原告单方违约，应当承担违约责任。按合同约定原告定金不予退还。如当时原告不买该房屋，该房屋已高价卖出，造成的损失被告将提出反诉，请依法判决。 第三人陈述称:原告委托第三人购房，并于2018年1月9、10日将定金交付给被告王某，事后才知道限购政策不能购买不能过户，导致契约无法履行，如果说原告没有买房的意愿，不可能与被告签房屋买卖契约和交定金，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，被告提交下列证据：1、琼海红星安佳房地产营销策划有限公司(简称红星安佳公司)营业执照、企业机读档案信息，证明原告委托该中介公司办理房屋买卖过户。2、红星安佳公司销售经理名片，证明原告委托该公司销售经理符海忠办理房屋买卖过户。3、被告与符海忠的微信聊天记录，证明被告向原告委托的中介公司提供过户相关资料。4、原告的公证委托书，5、红星安佳公司客服经理名片，证据4-5证明原告公证委托红星安佳公司客服经理杨娜办理房屋过户。6、微信聊天记录，证明2018年3月7日第三人所要过户费及卖方资料。7、二手过户流程、受理通知书，证明受理后30日内办完房屋交易产权确认书。8、第三人授权书，证明2018年3月9日第三人委托律师为终止合同编造借口。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议、对关联性有异议。对证据2、3的真实性、合法性、关联有异议。对证据4的委托书的真实性、合法性、关联有异议，对公证书无异议。对证据5、6的真实性、合法性、关联有异议。对证据7、8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。第三人的质证意见与原告质证意见一致。本院经审查认为，对被告提供证据1的真实性、合法性、关联性予以确认。证据2、3、5、6的真实性予以确认。证据4虽然没有原件核对，但结合案件查明的事实和其他证据可以确认原告公证委托红星安佳公司客服经理杨娜办理房屋过户。故对证据4的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据7、8的真实性、合法性、关联性予以确认。 第三人没有证据提交。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈某1与第三人陈某2是父女关系，被告李某1与被告王某是母子关系，与委托诉讼代理人李某2是父子关系，被告王某与委托诉讼代理人李某2是夫妻关系。位于琼海市××镇房[证号为，琼(2017）琼海市不动产权第XXXX号]登记在被告李某1名下。2018年1月9日第三人经中介公司介绍与被告王某协商购房，双方签订《房屋买卖契约》，约定被告将房屋出售给原告，房价款72万元；付款方式，乙方在2018年1月9日交定金5万元、1月10日交定金5万元；尾款分二次付清，房产确认交易日乙方付52万元，余下10万元在不动产变更签字日签字后付清甲方交钥匙，乙方获得房屋使用权；房屋更名费用由乙方负责，各自承担国家的税费，甲乙双方变更过程中相互配合；以上条款双方共同遵守，交定金后，双方以定金作为赔偿额，如乙方反悔不买10万元定金不退，如甲方反悔不卖，退还乙方10万元定金后再赔偿10万元。合同签订当天第三人支付定金5万元，1月10日支付定金5万元给被告，共计10万元，被告王某出具收据给第三人。并和原告一起到红星安佳公司将房屋过户的有关资料交给该公司销售经理符海忠。合同签订后，2018年1月11日原告公证委托红星安佳公司客服经理杨娜办理房屋过户，被告李某12018年1月31日公证委托其父亲代为办理房屋过户。在办理过户过程中，因原告受购房政策的限制，不能购房和过户，原告提出退房，要求被告退还定金10万元。被告认为是原告单方违约，按合同约定定金不退，不同意退还。双方发生纠纷后，第三人以原告身份于2018年3月16日向本院提起诉讼。因第三人不是合同的当事人，只是原告陈某1的代理人，诉讼主体不适格，本院依法裁定驳回第三人的起诉。同年7月3日，原告向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《房屋买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵守执行。本案争议的焦点:一、双方签订的《房屋买卖契约》应否撤销；二、被告应否退还原告定金10万元。 一、双方签订的《房屋买卖契约》是否应撤销。合同法第五十四条规定:下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，原被告签订的《房屋买卖契约》是因原告受购房政策的限制，没有资格购房，房屋买卖无法办理过户，无法继续履行《房屋买卖契约》的情形。没有出现因重大误解、显失公平，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形。故原告主张撤销《房屋买卖契约》，于法无据，本院不予支持。 二、被告应否退还原告定金10万元。《房屋买卖契约》第五条约定，以上条款双方共同遵守，交定金后，双方以定金额作为赔偿额，如乙方反悔不买10万元定金不退，如甲方反悔不卖，退还乙方10万元定金后再赔偿10万元。原告购房因受购房政策的限制，无法办理房屋过户，要求被告退房，退还定金10万元。被告抗辩原告反悔不购房，是单方违约，按合同约定，定金不予退还。从查明的事实看，被告抗辩在与第三人协商购房时，曾询问原告是否有购房资格，第三人表示原告有资格购房后才与原告签订合同，没有证据证明。而原告在琼海市政府2017年4月出台房屋限购政策后没有认真审查自己是否受购房政策的限制，是否具备购房资格的情况下，就与被告签订《房屋买卖契约》购房，并交付定金，之后又提出因购房政策限制无法办理房屋过户，要求被告退房，返还定金，其行为存在一定的过错，应承担相应的责任。鉴于原告购房是受政府出台的限购政策客观原因的限制无法办理房屋过户，并非原告有意违反合同约定不想购房，为平衡各方当事人的利益，依照公平原则，可酌情判决被告退还原告定金7万元，原告主张超出部分不予支持。被告抗辩原告违约，按合同约定定金不退，理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告李某1在本判决生效之日起十日内，退还原告陈某1定金70000元。 二、驳回原告陈某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1150元，由原告承担345元，被告李某1805元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一八年九月十七日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。