海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民终982号   上诉人(原审被告):东方广华实业有限公司，住所地海南省东方市东海路平安楼301房。   法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。   被上诉人(原审原告):唐克有，男，1950年11月7日出生，汉族，现住海南省东方市。   委托诉讼代理人：胡必武，海南威盾律师事务所律师。   上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与与被上诉人唐克有商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初732号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭,于2018年8月22日公开开庭审理了本案。广华公司委托诉讼代理人岑怡，唐克有委托诉讼代理人胡必武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   广华公司上诉请求：依法撤销（2018）琼9007民初734号民事判决，改判驳回唐克有的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对本案诉讼时效的认定错误。我国《民法通则》与《民法总则》规定的诉讼时效期间分别为二年和三年，《民法总则》于2017年10月1日起施行。本案双方当事人约定的交房时间是2014年11月30日，诉讼时效应从2014年12月1日起算，适用两年的诉讼时效。一审判决适用三年的诉讼时效错误。二、一审判决认定逾期交房时间的计算和违约金计算标准错误。广华公司的违约时间应为387日，一审计算为692日错误。合同中双方没有约定违约金，唐克有也没有提供证据证明逾期交房给其造成经济损失，一审判决按照日万分之二点七计算逾期交房的违约金，不符合法律规定。且按照日万分之二点七的利率计算，远远高于同期贷款利率4.35%，依法应予以减少。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持广华公司的上诉请求。   唐克有辩称，一、关于诉讼时效问题。我国《民法通则》规定为二年，2017年10月1日实施的《民法总则》规定为三年，广华公司提出诉讼时效应当按照倒推方式进行计算，其理由是本案争议的违约金为可分割的债权，唐克有对此不予认同。因为违约金应当是一个总和的债权，在广华公司未交付房屋之前一直处于违约状态，诉讼时效并未开始，所以诉讼时效应当以广华公司交付房屋时开始计算。二、有关违约金计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》仅约定了唐克有违约应当按日千分之一向广华公司支付违约金，但对于广华公司延期交房的违约行为，却没有约定违约金的计算。《商品房买卖合同》为广华公司提供的格式合同，根据合同法的规定，应按平等原则确定广华公司违约交房的违约金计算为每日购房款的千分之一。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。   唐克有向一审法院起诉请求：1.广华公司向唐克有支付延期交房违约金51664.1元；2.广华公司立即为唐克有办理东方市八所镇琼西路西侧碧海云天H9-1101房的不动产登记证；3.广华公司向唐克有支付延期办理不动产登记证的违约金4120元（按照已付款总额每日万分之一的标准，从2017年10月25日起暂计算至2018年4月26日，实际计算至不动产登记证办理完成之日)。   一审法院认定事实:唐克有、广华公司于2013年2月26日签订《商品房买卖合同》，合同编号为FA·0000866。该合同的主要内容：唐克有购买由广华公司开发建设的位于东方市八所镇琼西路西侧碧海云天小区H9-1101房，房屋总价款276515元，广华公司应于2014年11月30日，将验收合格的房屋交付给唐克有使用。广华公司逾期交房超过360日，唐克有有权解除合同。广华公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。如因广华公司的责任，唐克有不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如唐克有不退房，广华公司按唐克有已付房款的1%向唐克有支付违约金。双方同时签订《附件四：合同补充协议》，约定买卖双方所有通知均以书面为准，并约定在广华公司通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料。唐克有于2013年2月26日支付全部购房款276515元，广华公司于2016年10月23日将房屋交付给唐克有使用，逾期交房共计692天。截止广华公司交房时，唐克有使用的房屋尚未验收合格，尚未办理不动产权证。   一审法院认为，本案一审的争议焦点有四个：一、唐克有要求广华公司支付延期交房违约金是否超过诉讼时效。商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用民法有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。广华公司交付房屋给唐克有使用时，房屋尚未验收合格，广华公司违反了商品房买卖合同中关于房屋交付条件的约定，唐克有在明知该房尚未验收合格的情况下，仍同意接收使用房屋，诉讼时效期间应从房屋交付使用之日的2016年10月23日起算，至唐克有起诉之日止。本案并未超过法定三年的时效期间，故广华公司关于诉讼时效的辩解意见，不予采纳。二、广华公司是否应向唐克有支付逾期交房违约金，应以什么标准计付。广华公司未按约定的期限交付房屋，已构成违约，唐克有的主张未超过法定的诉讼时效，其要求广华公司支付逾期交房违约金有事实根据和法律依据。关于计付标准，虽然合同中对超过360日未交付房屋使用，唐克有愿意继续履行合同的情况下，违约金应如何计付的问题没有约定。但是违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。广华公司逾期交房影响了唐克有对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，双方均未提交证据证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据双方合同的履行情况，广华公司的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七的标准计算较为合理，即广华公司应承担的违约金为276515元×692天×0.00027＝51664.06元。唐克有主张超出的部分，不予支持。三、广华公司是否应立即为唐克有办理不动产权证。由于海南省有关商品房买卖政策的改变与实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证除了广华公司需提交相关材料外，还需唐克有配合，目前唐克有也未提交其已经交纳各项应交纳的契税等材料，故该项主张不予支持。四、广华公司是否应向唐克有支付逾期办证违约金，应以什么标准计付。广华公司没有根据双方合同约定在交房后365日内,将办理不动产权证登记需由广华公司提供的资料报产权登记机关备案。广华公司辩称未办证的原因是唐克有没有将办证需要的资料交给广华公司，但是根据双方补充协议的约定，广华公司应书面通知唐克有向其提交相应的资料，但是广华公司没有书面通知唐克有，已经构成违约，其辩解意见，不予采纳。广华公司应按照合同约定按已付房款总额的1%向唐克有支付违约金,唐克有已付房款的总额为276515元，广华公司支付违约金2765.15元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、东方广华实业有限公司向唐克有支付逾期交房违约金51664.06元；二、东方广华实业有限公司向唐克有支付逾期办理不动产权证的违约金2765.15元；上述第一、二项，限东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回唐克有的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1091.6元（唐克有已预交），由唐克有负担21.6元，东方广华实业有限公司负担1070元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：一、本案违约金的诉请是否已超过诉讼时效；二、逾期交房违约金计算标准如何确定。   一、关于本案违约金的诉请是否已超过诉讼时效的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，广华公司应于2014年11月30日向唐克有交付房屋，但广华公司却于2016年10月23日才向唐克有交房，该逾期交房的行为是持续性违约行为，逾期交房违约金诉讼时效应从房屋实际交付之日的次日起算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案应适用三年诉讼时效期间的规定，截止唐克有起诉之日，并未超过法定三年的时效期间，故本案唐克有关于违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。广华公司上诉主张本案诉讼时效为二年没有法律依据，本院不予支持。   二、关于逾期交房违约金计算标准如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房违约责任系以预先打印的方式选择第二种方式。对比合同中两种逾期交房违约责任的方式可知，第二种方式明显减轻了出卖人应承担的责任。广华公司提供的商品房买卖合同的文本内容以打印方式将两种方式写在合同上，将本应由当事人协商选择的两种方式提前将有利于广华公司的第二种方式予以固定,唐克有在签订合同时并不能自由选择相应条款，同时还会误导唐克有认为第一种方式亦是双方的共同约定。涉案合同是格式合同，第九条亦属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，涉案合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按照已交付房款日万分之十的标准计算违约金，现唐克有请求广华公司赔偿逾期交房违约金，有合同依据。广华公司逾期交房影响了唐克有对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，给唐克有造成损失，综合考量合同约定、广华公司过错情况以及唐克有因逾期收房造成租金损失，唐克有主张按已付房款以日万分之二点七计算违约金并不过分高于实际造成损失，一审判决确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，并无不当，本院予以维持。广华公司上诉认为一审判决按已付房款以日万分之二点七计算违约金过高，没有依据,不予支持。   综上所述，广华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1160.73元，由东方广华实业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 徐忠贵   审判员 何 亮   审判员 龙蜀娟      二〇一八年九月十二日   书记员 刘昕昕   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。