山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0214民初1777号 原告：青岛天润祥商贸有限公司，住所地青岛市市**镇江南路****楼（综合楼）**，统一社会信用代码：91370202553981072B。 法定代表人：程修亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄丽丽，山东良捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑月明，山东良捷律师事务所律师。 被告：中国人民武装警察部队青岛市边防支队，，住所地青岛市市**新沂路** 法定代表人：王海滨，系支队长。 委托诉讼代理人：朱彬，山东文康律师事务所律师。 原告青岛天润祥商贸有限公司诉被告中国人民武装警察部队青岛市边防支队房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庄丽丽、郑月明，被告委托诉讼代理人朱彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛天润祥商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告对原告承租的被告位于城阳区的房产（建筑面积900平方米，场地面积4173.55平方米）因提前解除合同而造成的损失暂计人民币1万元（待鉴定评估后另行追加）给予补偿；2、评估费、诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原、被告签订《武警部队房地产租赁合同》（合同编号：武青边[2012]4号），约定原告承租被告位于城阳区的房产（建筑面积900平方米，场地面积4173.55平方米），租赁期限自2012年4月1日至2027年4月11日，年租金10万元，租金每五年上涨10%。2018年1月25日因部队重大政策调整，被告将原告诉至法院，要求提前解除租赁合同。原、被告于2018年3月8日达成调解协议，青岛市中级人民法院出具（2018）鲁02民初167号调解书确认原、被告《武警部队房地产租赁合同》解除时间为2018年3月8日，同时确认相关补偿事宜另案解决。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿因提前解除合同给原告造成的损失330887元；2、评估费15000元、诉讼费6263元、律师费5000元由被告承担。 被告中国人民武装警察部队青岛市边防支队辩称，因国家军队政策变化属于民法总则及合同法规定的不可抗力，其解除合同无需承担责任，且合同明确约定装修固定设施的权属属于被告，合同解除时原告必须无偿移交给被告，根据合同其只需补偿两个月的租金作为搬迁费，就原告主张的评估费用，该费用应以判决认定的金额为依据进行计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据《武警部队房地产租赁合同》、民事起诉状、（2018）鲁02民初167号民事调解书以及15000元的鉴定费发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交《青岛天润祥商贸有限公司与中国人民武装警察部队青岛市边防支队房屋租赁合同纠纷一案所涉及的装修价值评估项目资产评估报告》，证明涉案房屋的装饰装修价值合计人民币330887元。被告质证称对该证据第四页第七条评估结论，对于第一项至第四项予以认可；对于第五项因其人员调整无法确定苗目的数量；对于第六项不能确定。 本院认为，该评估结论系在双方对装饰装修现场清点确认的基础上，对涉案标的装修现状的客观价值确认，符合证据要件，本院予以确认。 二、原告提交委托代理协议，证明原告委托律师代理本案支付律师费人民币5000元。被告质证称该协议只有原告一方加盖公章，律所一方未加盖公章，且原告未出具律师费发票，对该证据的真实性、关联性不予认可。 本院认为，原告提交的委托代理协议仅加盖原告公章，并未加盖受托律师事务所公章，且未提交缴费发票等任何有效证据证实其已交纳上述费用，故本院对该证据的真实性及证明效力不予采信。 本院经审理查明：一、原告青岛天润祥商贸有限公司（乙方）与被告中国人民武装警察部队青岛市边防支队（甲方）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定原告租赁被告位于城阳区房产，建筑面积900平方米，场地面积4173.35平方米，租赁期限自2012年4月1日起至2027年4月1日止，年租金为人民币10万元，原告于每五年1月1日的前十日内，以支票或现金支付。合同约定如下：“第六条自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币2万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。……第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的。必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。……第九条合同的解除：……（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；……（四）因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任……第十五条双方承认的附加条款如下：（1）租金按照每五年上浮年租金10%计取。” 二、2018年1月25日，被告中国人民武装警察部队青岛市边防支队以重大政策调整为由，向青岛市中级人民法院提起诉讼，要求提前解除与原告青岛天润祥商贸有限公司的《武警部队房地产租赁合同》。在该案审理过程中，当事人自行和解达成协议，2018年3月8日，青岛市中级人民法院出具（2018）鲁02民初167号《民事调解书》确认如下：1、双方当事人均同意于2018年3月8日解除涉案的《武警部队房地产租赁合同》，被告青岛天润祥商贸有限公司于2018年6月15日前将涉案房屋及场地交还给中国人民武装警察部队青岛市边防支队，于2018年6月25日将房屋内各项物品搬离；2、中国人民武装警察部队青岛市边防支队配合青岛天润祥商贸有限公司对涉案房屋现状进行相应证据保全及鉴定评估，相关事宜双方另案解决；3、若因政府征收，涉及中国人民武装警察部队青岛市边防支队需要提前收回涉案房屋及场地，青岛天润祥商贸有限公司同意配合并腾退房产给中国人民武装警察部队青岛市边防支队，具体事宜以政府通知为准；4、案件受理费14628元，减半收取7314元，由中国人民武装警察部队青岛市边防支队负担。上述民事调解书生效后至今，原告并未依约将各项物品从涉案房屋中搬离。 三、2018年4月，原告向本院提交《房屋评估申请书》，申请对位于城阳区流亭街道东蓝家村（合同编号：武青边[2012]4号）所涉房产（建筑面积900平方米，场地面积4173.55平方米）的装饰装修价值进行评估；并申请对原告的经营性损失进行鉴定。2018年7月25日，中联资产评估集团（青岛）有限公司出具中联青评字[2018]第1-052资产评估报告，对涉案房屋装修价值的评估结论如下：“一、当事双方签字确认部分（一楼工程）评估价值为46726元；二、当事双方签字确认部分（二楼工程）评估价值为44536元；三、当事双方签字确认部分（三楼工程）评估价值为13891元；四、当事双方签字确认部分评估价值为18595元；五、当事双方签字，未确认部分（室外苗木）评估价值为23540元；六、未确认部分评估价值为183599元，上述合计为330887元。”该评估机构并就原告主张的经营性损失向我院出具退卷函，该函载明：“需进行鉴定的经营性损失，由于相关当事人一直无法提供资料，青岛市无相关政策法规依据，我司无法进行经营性损失评估，现将第二项委托退回。” 2018年8月16日，原告向本院提交《重新评估申请书》，本院告知其不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条关于重新鉴定的情形，对其所提交重新评估申请不予准许。2018年8月30日，原告向本院提交《评估异议书》，认为评估报告中对评估方法重置全价的确定方式太过草率、无准确合理依据，综合成新率的计算方法明显不合理，且未对经营性损失进行评估，有失公平。中联资产评估集团（青岛）有限公司收到该异议书后，于2018年9月4日出具《评估异议答复》：1、重置价格均为评估师根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料进行分析、询价和整理，形成评定估算，且按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对资产评估报告进行了内部审核；综合成新率的计算方式为依据行业惯例，仅有窗帘成新率为34%，窗帘现状较为陈旧。经审核项目工作底稿及询价记录，该机构认为该项目程序合规、依据充分、结论客观合理，不存在估计不合理；3、经营性损失，由于相关当事人一直无法提供资料，青岛市无相关政策法规依据，该司无法进行经营性损失评估。经营性损失的委托已退回法院。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告主张的因提前解除合同给其造成的损失330887元应否支持；2、评估费15000元、律师费5000元是否应由被告承担。 一、关于被告是否应支付原告损失330887元的问题。本院认为，首先需要确认被告解除租赁合同是否具有过错或构成违约。中国人民武装警察部队青岛市边防支队以军队重大政策调整为由，要求解除与青岛天润祥商贸有限公司签订的涉案租赁合同，青岛天润祥商贸有限公司亦认可且同意解除，青岛市中级人民法院对此作出（2018）鲁02民初167号民事调解书予以确认。本院认为，被告解除合同的理由为军队重大政策调整，该情形系双方订立合同时无法预见的，进而导致合同目的不能实现，且原告亦认可并同意解除，因此，依据最高院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”被告对解除涉案租赁合同不存在过错亦不构成违约。 其次，因原告申请对涉案房屋装修价值进行司法鉴定，本院依法委托中联资产评估集团（青岛）有限公司进行了鉴定，该评估机构于2018年7月25日出具中联青评字[2018]第1-052资产评估报告。本院认为，不论该评估报告中的六项评估价值，是否均可认定为原告的损失，根据双方签订的《武警部队房地产租赁合同》约定：在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方即被告书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方即被告，且在庭审过程中，被告亦明确表示涉案房屋收回后不会继续使用。因此，涉案租赁合同解除后，原告依约应将装修过的涉案房地产无偿移交给被告，故原告将该项装修评估价值作为损失要求被告赔偿，缺乏事实法律依据，本院不予支持。 二、关于被告是否应支付原告评估费15000元、律师费5000元的问题。本院认为，虽然原告为证实其装修价值向评估机构交纳了15000元评估费，但依据双方约定，涉案租赁合同解除后原告应将装修过的涉案房地产无偿移交给被告，因此，对于上述评估费用，原告应自行承担，其要求被告支付上述费用，于法无据，本院不予支持。因原告提交的委托代理协议并未加盖受托律师事务所公章，且未提交缴费发票等任何有效证据证实其已交纳上述费用，故原告要求被告支付律师费人民币5000元无事实法律依据，本院不予支持。 三、关于原告在代理词中所主张的2万元押金即保证金是否应予退回的问题。因被告对是否已收取原告的2万元保证金未予认可，且依据原、被告签订的《武警部队房地产租赁合同》第六条约定，被告收取房地产租赁保证金后应向原告开具凭证，而原告未提交交纳凭证证实已交纳上述保证金，且原告并未对该2万元保证金提出诉讼，故本院对原告的上述主张不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告青岛天润祥商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费6213元、评估费15000元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  景艳丽 人民陪审员  解伟霞 人民陪审员  陶丽丽 二〇一八年九月三十日 书 记 员  江雷娜