浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6252号 上诉人（原审被告）：姚洪敏，女，1984年2月10日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：连滨、林罗斌，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州欧旅国际旅行社有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区武林路**。统一社会信用代码：91330103MA2801YA9G。 法定代表人：高文胜，总经理。 委托诉讼代理人：王丽，浙江汉普律师事务所律师。 原审被告：杭州荣和房地产代理咨询有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区万象城****-A。统一社会信用代码：91330104321892820P。 法定代表人：黄科龙，经理。 委托诉讼代理人：闵盛锋，男，1988年8月14日出生，汉族，住湖北省恩施市。 上诉人姚洪敏因与被上诉人杭州欧旅国际旅行社有限公司（以下简称欧旅公司）、原审被告杭州荣和房地产代理咨询有限公司（以下简称荣和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初7524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，一、欧旅公司于2016年11月4日登记设立，注，注册地为涉案租赁房屋即杭州市下城区武林路**然人股东有高文胜、郑明富，法定代表人为高文胜；同时，高文胜为该公司设立的发起人之一。 2016年10月10日，姚洪敏作为出租方（甲方）、高文胜作为承租方（乙方）、荣和公司作为居间方（丙方），三方签订了《租赁居间合同》一份。约定：甲方将坐落于杭州市下城区武林路6号1-2楼物业出租给乙方使用；甲方为该物业的使用权人，享有转租权；甲方保证对物业享有完全的出租权，不存在第三人权利纠纷，乙方愿意在此情况下承租该物业并签署本租赁合同；该物业免租期自2016年10月12日起至2016年11月11日止，租期自2016年11月12日起至2020年5月27日止；第一年租金为55万元，每年递增5%，具体详见列表；乙方应向甲方缴纳10万元作为履约保证金，合同正常履行期满后，乙方付清相关费用、归还该物业后，甲方应在结清以上费用后2日内将保证金（不计息）退还给乙方；甲方同意乙方对物业进行装修；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方已经支付的履约保证金，乙方另向甲方赔偿履约保证金；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该物业的，乙方有权要求甲方退还履约保证金并赔偿履约保证金；等等。 上述合同签订后，欧旅公司已经缴纳10万元履约保证金，并于2016年10月15日与杭州诚梓装饰有限公司签订《室内装饰装修工程施工合同》，对租赁房屋进行装修，支出装修工程款6万元。 二、2015年5月20日，姚洪敏与案外人李金土签订《租赁合同》，姚洪敏从李金土处租赁上述房屋使用，双方约定租赁期为五年（自2015年5月28日至2020年5月27日），租金每年为370000元。 2017年3月25日，案外人李金土向欧旅公司、高文胜发出“关于要求腾退房屋的告知函”，告知姚洪敏未经其同意转租房屋的行为无效，其将解除与姚洪敏之间的租赁合同，为此要求欧旅公司立即腾退交还房屋，并不得再向姚洪敏支付任何与该房屋使用有关的费用，否则将追究法律责任。同日，李金土向姚洪敏发出“解除《租赁合同》的通知”，通知自2017年3月28日解除双方租赁合同，要求其在2017年3月31日前负责解决现房屋实际承租人的擅自转租问题，将房屋腾退交还。 2017年3月28日，欧旅公司向姚洪敏发出“要求《转租权》确认的告知函”，认为根据双方合同约定，姚洪敏承诺不存在第三方权利纠纷，要求姚洪敏提供享有该房屋转租权的书面证明，如在4月11前一周仍无法提供的，责任由姚洪敏承担。 2017年5月9日，欧旅公司向姚洪敏发出“解除租赁及腾空房屋告知函”，告知在收到李金土要求腾退房屋函件后，与姚洪敏多次协商要求其提供转租权依据至今未果，致使双方合同无法继续履行，故解除双方之间的租赁合同，将于2017年5月11日搬离该房屋，同时要求姚洪敏于2017年5月11日前退还押金，并保留追究实际损失的违约责任。 2017年5月13日，欧旅公司向姚洪敏发出“追加违约赔偿告知函”，向对方提出追加赔偿10万元违约金及实际损失。 一审庭审中，双方一致确认欧旅公司已于2017年5月11日实际搬离租赁房屋，搬离前的租金按双方《租赁居间合同》约定结清。 三、2017年5月26日，案外人李金土以房屋租赁合同纠纷为由起诉姚洪敏，要求解除双方之间的《租赁合同》、腾退返还房屋，并支付滞纳金、逾期腾房占有使用费等。该案经一、二审法院审理，原审法院于2017年8月22日做出（2017）浙0103民初3966号民事判决，认定李金土认为姚洪敏违反合同的约定并擅自转租存在违约的诉称不符合事实，不予支持；关于李金土要求解除双方的《租赁合同》的诉请，在该案庭审中，姚洪敏表明已收到李金土的《解除〈租赁合同〉的通知》，也愿意解除双方的《租赁合同》，将所租赁的涉案房屋归还给李金土，且目前涉案房屋已经腾空。据此判决确认李金土与姚洪敏签订的《租赁合同》已于2017年3月31日解除。杭州市中级人民法院于2018年3月15日做出（2017）浙01民终7015号终审民事判决，认定原审判决根据查明的事实，对于李金土诉称的姚洪敏违约并擅自转租存在违约的主张不予支持，李金土对此也未提起上诉，故予以确认；原审判决确认案涉租赁合同于2017年3月31日解除并无不当；至于姚洪敏上诉诉称的解除合同的原因及责任，其在原审诉讼中并未就其诉称的李金土违约解除案涉租赁合同及其违约责任提出相应的抗辩主张及诉讼请求，原审判决不予认定系正确。据此判决维持原审判决第一项以及诉讼费用负担部分、撤销并变更原审部分判决内容。 欧旅公司于2017年10月13日起诉至原审法院，请求：1、确认欧旅公司与姚洪敏、荣和公司签订的《租赁居间合同》于2017年3月31日解除；2、判令姚洪敏向欧旅公司返还履约保证金100000元；3、判令姚洪敏向欧旅公司赔偿履约保证金100000元；4、判令姚洪敏赔偿欧旅公司中介费损失2500元、房屋装修损失60000元、房屋搬离损失2850元；5、本案诉讼费用由姚洪敏、荣和公司承担。 原审法院认为，承租方高文胜、出租方姚洪敏、居间方荣和公司签订了涉案《租赁居间合同》，后在履行过程中发生争议，并引发本案诉讼。结合诉辩意见，该院就双方争议问题逐一分析如下：第一、关于涉案《租赁居间合同》的承租人主体问题。案外人高文胜虽在承租方处签字，但应认定其系作为欧旅公司发起人身份对外订立合同。姚洪敏提供的证据8《租房协议》，显示高文胜作为筹建欧旅公司的代表身份签名，姚洪敏举证目的可以表明其认可李金土协助高文胜办理公司设立登记手续；高文胜于庭后出具情况说明，亦确认了其作为成立欧旅公司的发起人，与姚洪敏签订了涉案《租赁居间合同》；事实上，欧旅公司注册登记地在租赁房屋处，包括本案租金支付、争议的交涉等等，均以欧旅公司名义进行，故欧旅公司是履行涉案《租赁居间合同》真实主体；此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款规定“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”从该条规定来看，在欧旅公司成立后并确认租赁合同的，其可以作为承担合同责任的主体，故依法亦可获得合同的权利义务关系。综上，欧旅公司主张其作为涉案《租赁居间合同》的承租人主体并无不当。第二、涉案《租赁居间合同》是否可以确认已于2017年3月31日解除。姚洪敏在另案中表示已收到李金土的《解除〈租赁合同〉的通知》，也愿意解除双方的《租赁合同》，将所租赁的涉案房屋归还给李金土，且涉案房屋已经腾空。另案生效判决据此确认李金土与姚洪敏签订的《租赁合同》已于2017年3月31日解除。故此时姚洪敏已丧失转租的权利，进而导致了本案《租赁居间合同》无法继续履行、合同目的无法实现的法律后果，对此姚洪敏应当明知。虽然欧旅公司实际提出解除合同时间和搬离时间均在2017年5月11日，但系在另案生效判决做出时间之前，当时李金土与姚洪敏签订的《租赁合同》是否解除并不明确。故应当视为，姚洪敏愿意解除另案《租赁合同》的同时，以自己的行为解除了本案《租赁居间合同》；在2017年3月31日之后至2017年5月11日期间，应视为欧旅公司实际占有使用期间。综上，该院对欧旅公司要求确认涉案《租赁居间合同》于2017年3月31日解除，应予支持。第三、导致本案《租赁居间合同》解除的相关违约责任认定。欧旅公司在履约过程中提出解除合同并搬离的直接原因，系案外人李金土主张姚洪敏不存在转租权。而另案生效判决认定，李金土之主张并不成立，故可以确认姚洪敏存在转租权。但本案《租赁居间合同》约定“甲方保证对物业享有完全的出租权，不存在第三人权利纠纷”，对于转租权发生的争议，客观上已经陷承租人于履约困境，在房东李金土已发函要求腾退的情形下，欧旅公司提出解约符合情理；而转租权争议的引起，应视为姚洪敏未能有效避免“不存在第三人权利纠纷”，不能归责于承租人。在姚洪敏与李金土引发另案纠纷之后，经一、二审法院认定，双方之间的《租赁合同》在姚洪敏同意解除并归还租赁房屋下，确认合同解除，该结果直接导致了本案《租赁居间合同》的解除，同样不能归责于欧旅公司。综上，本案中，应认定姚洪敏对涉案《租赁居间合同》的解除存有违约行为，但纵观双方履约、交涉等实际情况以及案外人李金土的部分因素，姚洪敏违约的主观过错程度较低，可以减轻其民事责任。第四、关于欧旅公司主张的履约保证金、中介费损失、房屋装修损失、房屋搬离损失的处理。合同解除后，履约保证金10万元应当退还给欧旅公司，但综上所述，姚洪敏当时并无解约意愿，其提出返还房屋系在欧旅公司搬离之后，且受到转租权争议的影响，故不足以认定符合双方约定的“租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该物业”情形，该院对于欧旅公司要求其赔偿履约保证金10万元不予支持。对于欧旅公司主张的房屋装修损失6万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”首先，本案中双方约定“甲方同意乙方对物业进行装修”，但解约后的装修处理未作约定，故应结合上述规定处理。其次，欧旅公司已经提供有效证据证明其支出装修工程款6万元，而姚洪敏未能提出反驳证据，故该院予以确认。再者，姚洪敏对于解除本案《租赁居间合同》的主观过错程度较低，应承担与之相当的违约责任。最后，应考虑装饰装修已实际使用的折旧率，以及姚洪敏非租赁房屋的所有人，不享有利用价值等因素。综上因素，该院酌情确定由姚洪敏赔偿欧旅公司房屋装修工程款损失3万元。对于欧旅公司主张的中介费损失2500元、房屋搬离损失2850元，应系其自身为履行合同支出的必要费用，且双方在合同中未作约定，其也未能证明中介费损失2500元，故该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，于2018年7月5日判决：一、确认杭州欧旅国际旅行社有限公司与姚洪敏、杭州荣和房地产代理咨询有限公司于2016年10月10日签订的《租赁居间合同》已于2017年3月31日解除；二、姚洪敏于判决生效后十日内返还杭州欧旅国际旅行社有限公司履约保证金100000元；三、姚洪敏于判决生效后十日内赔偿杭州欧旅国际旅行社有限公司房屋装修装饰工程款损失30000元；四、驳回杭州欧旅国际旅行社有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8243元，减半收取4121.5元，由杭州欧旅国际旅行社有限公司负担2121.5，姚洪敏负担2000元。 宣判后，姚洪敏不服，向本院提起上诉称：一、欧旅公司非合同相对人，一审法院认定欧旅公司主体适格，是错误的。案涉合同由高文胜签订。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条仅规定了欧旅公司可以承担合同责任，但并未规定可以取得合同权利，故仅姚洪敏起诉高文胜时可以据此一并起诉欧旅公司，而非欧旅公司可以突破合同相对性主张权利的依据。二、高文胜一开始即完全知晓姚洪敏系合法转租，最终判决也认定该事实，合同解除的责任在于高文胜和案外人李金土。前案中已查明，高文胜在设立欧旅公司时，李金土为其提供了案涉房屋房产证原件，可以说明李金土同意转租，高文胜亦明知李金土同意转租。故高文胜在明知姚洪敏具有转租权的情况下，仍然以李金土发函为由，向姚洪敏提出解除合同，系违约行为。三、欧旅公司提交的证据不能证明其装修损失。欧旅公司提交的《装修工程施工合同》和付款凭证无法对应，不具有证明力。该合同约定签订于2016年10月15日，约定工程竣工日期2016年11月15日，合同签订后7日内付50%，竣工验收后付50%。但付款凭证中，陈积记于2017年1月14日向邱铁城支付3万元，陈积记于2017年1月27日向陈傅毅支付3万元，付款人、付款时间与收款人均与合同不符。故该些证据不能证明欧旅公司的装修损失。综上，一审法院认定事实及适用法律均有不当，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回欧旅公司的全部诉讼请求。 被上诉人欧旅公司答辩称：第一、原审法院认定欧旅公司具有承租人主体资格正确。（一）案外人高文胜是欧旅公司的法定代表人、股东以及公司设立发起人。2016年10月10日，出于设立欧旅公司需要，高文胜才与姚洪敏签订了案涉房屋租赁居间合同，并随即不到一个月的时间内即2016年11月4日在租赁房屋所在的地址为公司住所地注册成立了欧旅公司，并一直持续经营。（二）欧旅公司注册成立后，就作为合同承租人，依约向姚洪敏履行了房屋租赁居间合同项下所有承租人应履行的合同义务，包括房屋交付、使用、租金支付保证金支付合同、履约沟通以及争议交涉发函等所有事宜，故欧旅公司多次与姚洪敏沟通过程中，姚洪敏自始至终从未就欧旅公司的合同主体承租人身份问题提出过任何异议。（三）姚洪敏向原审法院提交了的李金土、欧旅公司周总、租赁物业等录音证据，姚洪敏更向原审法院提交了欧旅公司的注册工商《租房协议》等证据，从姚洪敏提交的租房协议中显示，高文胜作为筹建欧旅公司的代表来签订合同的事实来看，已经足可以证明姚洪敏是认可案涉房屋租赁居间合同的合同承租人主体是欧旅公司。（四）根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（三）第二条第三款的规定，已经认可了欧旅公司和姚洪敏之间在事实上已经建立了合同法律关系，故原审法院依据上述事实以及法律依据认定欧旅公司具有承租人主体资格的法律认定意见，正确。二、姚洪敏应赔偿欧旅公司装修损失。（一）本案双方的争议焦点并不是姚洪敏具有合法转租权，而是姚洪敏对欧旅公司是否存在违约行为。姚洪敏与李金土存在另案诉讼，该诉讼争议事实已经明显违反了双方房屋租赁居间第一条第3款中姚洪敏保证对该物业享有完全的出租权不存在权利纠纷的约定。前案判决确认姚洪敏与李金土的房屋租赁合同于2017年3月31日解除，故在此事实上也直接导致本案的案涉房屋租赁居间合同在客观上，姚洪敏已经无法将案涉房屋继续交付给欧旅公司使用，因此欧旅公司签订房屋租赁居间合同的目的已经完全落空，欧旅公司在完全没有任何过错和责任的情况下，姚洪敏应就上述两项严重违约行为，向欧旅公司承担合同违约责任因此，原审法院判令姚洪敏赔偿装修损失赔偿正确。三、事实上，欧旅公司对原审法院判决姚洪敏给承担装修损失3万元并不认可，但是出于尽快定纷止争，尽可能减少诉累的角度，欧旅公司才无奈接受了判决，并未提出上诉请求。综上，姚洪敏的上诉请求以及事实理由均没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告荣和公司对本案无意见。 二审中，姚洪敏与欧旅公司、荣和公司均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据在案证据，姚洪敏签订合同时对高文胜租用案涉房屋用于开设欧旅公司系明知，合同履行过程中，亦是以欧旅公司的名义实际履行，故原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款规定认定欧旅公司系本案适格原告，并无不当。案涉房屋租赁合同纠纷系因所有权人李金土向欧旅公司主张权利所致，且双方的合同已经实际上无法履行，故原审法院认定案涉房屋租赁居间合同于2017年3月31日解除，姚洪敏应返还履约保证金100000元，并赔偿欧旅公司装修损失3万元，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由姚洪敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  张一文 审判员  徐 丹 二〇一八年九月二十六日 书记员  姚丽萍