上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第646号上诉人（原审原告）黄晓波。上诉人（原审原告）黄璐璐。两上诉人之共同委托代理人叶平，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海欧港置业有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人褚海英，上海市群成律师事务所律师。委托代理人陆艳，上海市群成律师事务所律师。上诉人黄晓波、黄璐璐因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2013年3月3日，上海欧港置业有限公司（以下简称欧港公司）作为甲方，黄晓波、黄璐璐作为乙方，双方签订《上海市商品房预售合同》。合同第二、第三条约定，乙方向甲方购买上海市金山区同凯路＊＊＊弄《童博基建项目》xx号x层xxx室店铺，暂测房屋建筑面积为92.39平方米，价款为人民币（下同）1，660，000元。合同第十条约定，房屋交付必须符合所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方承诺在2013年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一、第十二条约定，甲方定于2013年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；甲方逾期交房，应向乙方支付已付房价款日万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，房屋交付的标志为甲方获得建设工程竣工验收备案证书。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产权初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一约定，乙方应于2013年3月3日支付首付款830，000元，于2013年5月31日前向甲方支付房款（可含贷款）830，000元；甲方代为乙方办理贷款期间，若乙方所提供的资料，经银行审批，不符合贷款条件或最新央行所规定的贷款条件，而导致银行拒绝放贷的，则甲方不承担任何违约责任；无论甲方代为办理贷款还是乙方自行办理贷款，若乙方申请贷款额度未获银行批准或与银行批准贷款额度产生差额的，该未获批准部分或差额部分，乙方同意按附件一约定的贷款应到账期限自行用现金向甲方支付，乙方逾期支付的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。签订合同同时，黄晓波、黄璐璐支付首付款830，000元，并与上海xxxx有限公司签订《委托经营管理合同》。2013年7月7日，欧港公司与黄晓波、黄璐璐签订《〈上海市商品房预售合同〉补充协议》，双方于当日交接的物业，房地产登记机关测绘房号为上海市同凯路＊＊＊弄＊＊＊号201室房屋，现双方就面积差异处理达成协议。当日，黄晓波、黄璐璐在房屋验收单上签字。2013年7月16日，欧港公司开具费用收取凭证，欧港公司收取产证代办费、契税、印花税等等55，445.39元，扣除面积差退款后实收26，901.99元。2013年11月13日，双方对涉案房屋进行交接，签订《房屋交接书》。2014年11月6日，黄晓波、黄璐璐向欧港公司提出退房申请，表明之前因银行政策导致贷款未成，现因本人家庭及个人原因丧失贷款条件及付清余款能力，提出退房申请，愿意协议并承担相应责任。双方一致确认上述退房申请中所列房号并非涉案房屋。原审另查明，2011年11月4日，涉案房屋取得《上海市商品房预售许可证》；2013年6月7日，中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行出具注销证明，同意注销涉案房屋他项权证项下的全部建设工程抵押；2013年7月15日，童博园建设项目取得《建设工程竣工验收备案证书》；2013年7月18日，欧港公司缴纳了涉案房屋的商品住宅维修基金；2013年9月30日，童博园建设项目取得《上海市房地产权证》（大产证）。原审审理中，黄晓波、黄璐璐请求判令：1、解除双方2013年3月3日签订的《上海市商品房预售合同》；2、欧港公司返还其已付房款801，252.20元；3、欧港公司支付其已付房款利息（从2013年3月3日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、欧港公司支付其逾期交房违约金1，120.50元。欧港公司辩称，黄晓波、黄璐璐提供的《〈上海市商品房预售合同〉补充协议》显示其已于2013年7月7日向黄晓波、黄璐璐履行了交房义务，故交房时间并非是黄晓波、黄璐璐诉称的2013年11月13日，为此欧港公司可以承担7天逾期交房违约金。至于黄晓波、黄璐璐要求解除合同及其他相关的诉讼请求，既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件；更何况现在距离合同约定或法律规定已经超过一年，解除权的除斥期间已过，故对黄晓波、黄璐璐该些诉请不予同意，黄晓波、黄璐璐应当继续履行合同，并保留要求黄晓波、黄璐璐支付购房款并承担违约责任的追诉权。黄晓波、黄璐璐是希望协商解除合同，因双方协商不成才提起诉讼的。原审认为，双方签订的预售合同系当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，应当认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋交付时间。黄晓波、黄璐璐主张交付时间为双方签订《房屋交接书》之日，即2013年11月13日；欧港公司主张交付时间为双方签订《〈上海市商品房预售合同〉补充协议》以及黄晓波、黄璐璐签署房屋验收单之日，即2013年7月7日。原审认为，根据合同第十四条的约定，双方签订《房屋交接书》是为办理涉案房屋过户手续所需，故黄晓波、黄璐璐以此主张显然不当。从《〈上海市商品房预售合同〉补充协议》以及房屋验收单的内容看，应为房屋的实物交付；然合同第十条、第十一条、第十三条约定的交付条件、交付时间以及交付标志，欧港公司取得《建设工程竣工验收备案证书》以及缴纳物业维修基金的时间晚于该时间，即尚未符合合同约定的交付条件、交付标志，故欧港公司的主张亦为不妥。原审综合合同约定以及查明的事实，房屋交付的时间应认定为符合合同约定的交付标志，即2013年7月15日。关于合同应否解除。黄晓波、黄璐璐请求解除合同，既依据合同第十二条逾期交房超过90天可以单方解除的约定；又因非其二人原因导致无法获取银行贷款而属情势变更，故符合法定解除条件。根据上述对于房屋交付时间的认定，黄晓波、黄璐璐主张约定解除已丧失事实依据，相关司法解释规定了对于不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同；然本案合同附件一明确约定未能订立商品房担保贷款合同后果由黄晓波、黄璐璐承担，并非黄晓波、黄璐璐诉称的情势变更。只有在合同未作约定或约定违反法律的强制性规定的情形下方可适用法律规定，合同附件一的约定并未违反法律的强制性规定，故黄晓波、黄璐璐应当恪守合同约定，全面履行自己的义务。综上，黄晓波、黄璐璐主张解除合同，因无事实和法律依据，故不予支持。欧港公司虽已交付涉案房屋，但迟延交房15天，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。按照合同第十二条的约定，欧港公司应支付黄晓波、黄璐璐已付房价款801，252.20元日万分之一的违约金，即1，201.88元。现黄晓波、黄璐璐仅主张1，120.20元，系其自行处分权利行为，于法不悖，可予准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于二○一五年一月二十二日作出判决：一、上海欧港置业有限公司须于判决生效之日起十日内支付黄晓波、黄璐璐迟延交房违约金1，120.20元；二、驳回黄晓波、黄璐璐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5，911元，由黄晓波、黄璐璐负担5，886元，由上海欧港置业有限公司负担25元。判决后，黄晓波、黄璐璐不服，上诉于本院，诉称：1、因贷款政策变化导致黄晓波、黄璐璐申请贷款未获批准，原审法院排除适用情势变更原则属适用法律错误。虽然双方约定黄晓波、黄璐璐申请贷款额度未获批准或与银行批准贷款额度产生差额的部分由黄晓波、黄璐璐用现金方式向欧港公司支付，但由于双方对因何种原因导致未获贷款批准没有明确约定，结合合同其他条款及房屋买卖行业惯例解释，应是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，非因买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方可以请求解除合同。2、本案中，黄晓波、黄璐璐一直积极履行合同，欧港公司在履行过程中存在一定的过错，原审判决未综合考虑本案实际情况，严重忽视黄晓波、黄璐璐无履行能力的事实，强行要求黄晓波、黄璐璐继续履行合同，此不但不能定纷止争，反而会带来更多的争议和诉讼。故请求二审法院依法撤销原判主文第二项，改判支持黄晓波、黄璐璐原审第1、2、3项诉请。被上诉人欧港公司辩称：双方预售合同附件一明确约定贷款无法办理由黄晓波、黄璐璐以现金方式补足，黄晓波、黄璐璐购房时应知晓该商业风险的存在，上述约定并未违反法律强制性规定，理应予以遵守。故不同意黄晓波、黄璐璐的上诉诉请。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，黄晓波、黄璐璐的主要上诉理由系认为银行贷款未获批准非其原因造成，鉴于其现无履约能力，故其仍享有合同解除权。对此，由于黄晓波、黄璐璐关于双方以现金补足贷款未获批或不足部分的约定不适用于非因其二人自身原因导致的贷款未获批情形之主张，系其二人基于自身利益对合同条款所作的限制性解释，缺乏充分的事实和法律依据，故本院对此不予采纳。由此，黄晓波、黄璐璐以上述理由上诉坚持要求解除双方之间的预售合同，不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币11，982元，由上诉人黄晓波、黄璐璐共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  张薇佳审 判 员  唐建芳代理审判员  盛伟玲二〇一五年五月六日书 记 员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……