湖南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘民终304号 上诉人（原审被告）：资兴市联创地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江开发区依波茵花园。 法定代表人：刘晓鸿，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：刘晓鸿，男，汉族，1972年8月22日出生，住湖南省资兴市。 以上二位上诉人共同委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。 以上二位上诉人共同委托诉讼代理人：唐燕，湖南民浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋联钦，男，汉族，1970年4月23日出生，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：曹海飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 上诉人资兴市联创地产开发有限公司（以下简称联创公司）、刘晓鸿因与被上诉人宋联钦股权转让纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2017）湘10民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人联创公司及刘晓鸿的委托诉讼代理人曾向前、唐燕，被上诉人宋联钦及委托诉讼代理人曹海飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联创公司、刘晓鸿上诉请求：1、请求依法撤销（2017）湘10民初13号民事判决，依法改判驳回宋联钦对联创公司、刘晓鸿的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由宋联钦承担。事实及理由：（一）一审判决程序违法。1、一审判决认定本案为股权转让纠纷，但联创公司、刘晓鸿与宋联钦之间的股权转让行为已履行完毕，不存在股权转让纠纷。本案纠纷实质上是宋联钦与联创公司之间商品房买卖合同纠纷，一审认定本案案由为股权转让纠纷错误；2、本案与湖南省资兴市人民法院（2014）资民二初字第541号《民事调解书》（以下简称《调解书》）的当事人相同，宋联钦在一审中的诉讼请求与所依据的事实均已在《调解书》中予以处理，涉嫌重复诉讼。（二）一审判决认定事实不清。1、一审判决认定《调解书》约定的“房屋变更登记”为房屋产权变更登记错误，曲解了当事人之间约定的本意，且不符合房地产行业办理房屋产权事宜的行业惯例,该约定应当为“房屋预告登记”；2、刘晓鸿、宋联钦签订的《联创公司股权转让调解协议书》（以下简称《股权转让协议》）约定，联创公司、刘晓鸿应为宋联钦指定的第三人办理变更预告登记，该约定违反了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定，系以逃税为目的，应认定无效。对联创公司、刘晓鸿不具有法律约束力；3、联创公司发布公告的行为和内容并不为《股权转让协议》所禁止，不会产生妨碍宋联钦以个人名义对外销售房屋的后果，一审法院认定联创公司及刘晓鸿该行为违约，没有事实和法律依据。（二）宋联钦从联创公司所获得的房屋抵偿平均价不足每平方米2000元，而目前市场价格已经达到每平米近4000元，其不存在经济损失，反而因房价上涨获得了巨额利益。一审法院在联创公司已按约将案涉房屋交付给宋联钦抵扣了4000万元债务的情形下，仍以4000万元为基数，判令联创公司与刘晓鸿按年利率24%承担违约金错误。 宋联钦答辩称：1、本案系因履行股权转让事宜而引发的纠纷，对房屋进行登记是实现股权转让的方式。一审法院认定本案案由为股权转让纠纷正确。2、本案的诉讼请求系违约金请求，而《调解书》为赔偿请求，诉讼标的不同，一审法院认定本案与《调解书》不构成重复诉讼，适用法律正确。3、一审判决认定联创公司、刘晓鸿没有按《调解书》的约定为宋联钦办理房屋变更登记及阻止宋联钦自由销售涉案房屋，事实认定清楚，证据充分。4、虽然一审没有按照《股权转让协议》的约定，判决违约方支付违约金4000万元，但按照年利率24%作为判决依据符合民间借贷的相关法律规定。 宋联钦向一审法院起诉请求：1.依法认定联创公司、刘晓鸿拒不将宋联钦购买的联创公司的房产变更登记至宋联钦名下（即将该批房屋产权证办至宋联钦名下）和拒绝为宋联钦指定的第三人办理变更预告登记及阻止宋联钦自由销售的违约事实；2.判令联创公司、刘晓鸿共同赔偿宋联钦违约金4000万元；3.诉讼费由联创公司、刘晓鸿承担。 一审法院查明的事实：2009年12月28日，宋联钦与刘晓鸿共同出资成立联创公司，宋联钦持股51%，刘晓鸿持股49%。公司成立后即开发湖南省资兴市鲤鱼江“水岸豪庭”房地产项目。在开发该项目的过程中，宋联钦与刘晓鸿产生矛盾，引发纠纷。双方均向法院提起诉讼。其中，刘晓鸿于2014年11月5日向资兴市人民法院提起公司解散之诉。诉讼期间，资兴市委、资兴市人民政府办公室、资兴市房产管理局、资兴市人民政府法制办、资兴市人民政府重点工程项目管理办公室及资兴市人民法院等部门负责人组织宋联钦、刘晓鸿调解，于2015年1月13日签订了《股权转让协议》。协议的主要内容：一、出让方宋联钦持联创公司51%的股权作价51424000元自愿出让给刘晓鸿。收购方刘晓鸿愿意以51424000元收购出让方宋联钦的51%的股份……。1、以上款项应依期付现款的组成部分为：（1）……；（2）……；以上（1）、（2）项合计为11424000元。2、收购方与出让方同意将余下收购款4000万元用联创公司的房产抵付，抵付房产的收购款由收购方刘晓鸿直接付还给联创公司。联创公司将抵付房产预售登记至宋联钦名下，抵付房产明细见……附表：住宅117套、商铺34间、车库105间、杂房92间、B1、B2、B4栋停车位，室外停车位9个。二、……（宋联钦出借给公司的现金处理）。三、以上股权收购款及借款本息，合计为61624000元，此款收购方刘晓鸿在签订本协议之日起10个工作日内付清现款2162.4万元给出让方宋联钦，并且按约定时间将抵付4000万元收购款的房产到房产局、国土局办理预售登记至宋联钦名下。四、付款及抵付房产预售登记，以及签订调解协议书步骤（指到法院签订）：1、……。2、……。3……以上用联创公司房产抵付的收购款40000000元由刘晓鸿付还给联创公司。该批房产在签订《股权转让协议》之日起15个工作日内到资兴市国土局办理预售房产所有权、土地使用权登记至出让方宋联钦名下，否则，视刘晓鸿违约……。五、股权变更登记……。六、诉讼案件处理……。十二、关于4000万元抵付房产的办证登记变更、销售变更的约定。考虑到出让方宋联钦原是联创公司的股东，现又是用房产抵付股权转让款，为了避免重复交税及将该抵偿房产预售登记和房地产权证登记至宋联钦名下，以及以后方便在市场销售而约定如下：1、……。2、双方在销售房屋时应按房产局规定进行。如果中途出让方宋联钦要销售该批房产时，须中途变更销售合同及变更预售登记，收购方刘晓鸿在收到出让方宋联钦签署的书面指令变更或出让对象后，收购方刘晓鸿及联创公司在符合法律法规及相关政策条件下必须无条件配合出让方（房产权人）宋联钦办理相关房地产权变更过户手续。否则，由此发生的损失由收购方刘晓鸿及联创公司按房价双倍赔偿出让方宋联钦。3、如果出让方（房产权人）宋联钦不再中途转销售，收购方刘晓鸿及联创公司在收到宋联钦签署书面指令，收购方必须主动配合将该批房产办妥房地产权证至宋联钦名下，不得以任何理由拖延。否则，因收购方原因造成未能办证须赔偿出让方宋联钦该批房产法律法规的相应的损失。4、自签订本协议之日起，该批房产权属于出让方宋联钦合法所有，收购方刘晓鸿及联创公司不得以任何理由扣押，阻止房产权人自由销售及办证问题，更不能将抵偿房产进行一房多卖、抵押、抵债等行为。否则，视收购方刘晓鸿违约乃至违法，并应赔偿出让方宋联钦房产总价值的双倍损失，并追究其法律责任。十八、本协议由收购方刘晓鸿和联创公司及出让方宋联钦签名盖章或签名生效。经法院调解制定民事调解书，与《民事判决书》具有同等法律效力。为保证上述协议的履行，三方通过诉讼，在法院的主持下，达成了以上述协议为基础的协议，由资兴市人民法院作出了《调解书》。该调解书的主要内容为：一、联创公司继续存续。二、宋联钦在联创公司的51%的股份作价5142.4万元转让给刘晓鸿。三、刘晓鸿支付现金1142.4万元给宋联钦。其余4000万元以房抵款，由宋联钦出资4000万元购买联创公司房产，由刘晓鸿负责将该款支付给联创公司，并在调解书生效之日起10个工作日内办理房屋变更登记手续。四、……。五、办理完毕房屋变更登记手续之日起5个工作日内，办毕股权变更登记手续。六、本协议生效后，原协议继续有效，与本协议不一致的，以本协议为准。《调解书》生效后，双方履行了付现、商品房预告登记、股权变更登记等义务。因用于抵付4000万元转让款的房屋产权未变更至宋联钦名下也未按宋联钦指定的购房户办理预告登记，以及宋联钦认为联创公司在小区发布公告，造成公众误解，致使其与单位和个人签订的多个房屋买卖合同不能履行而发生纠纷。2015年11月24日，宋联钦以刘晓鸿、联创公司不配合宋联钦将出售的房屋变更登记至购房户名下，导致购房户退房为由提起诉讼，请求依约赔偿损失。因该案即（2015）资民一初字第615号与本案系包含关系，为避免重复起诉而撤诉。 一审法院认为，本案是宋联钦与刘晓鸿在履行股权转让协议过程中产生的纠纷，属股权转让纠纷。当事人争议的焦点为：一、本案是否构成重复诉讼；二、三方签订的《股权转让协议》是否合法有效；三、刘晓鸿、联创公司是否构成违约，若构成违约，应如何承担违约责任。 关于焦点一。1、本案与《调解书》一案是否构成重复起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”（2015）资民一初字第615号案与本案的当事人相同，前诉的诉讼标的、诉讼请求包含在本案之中，前、后诉构成部分重复起诉。现因前诉已撤诉，故不再构成重复起诉。2、本案与（2014）资民二初字第541号案是否构成重复起诉。《调解书》是在《股权转让协议》的基础上作出的。《调解书》第五条（应为第七条，重复写成第五条）：“本协议生效后，原告刘晓鸿、被告资兴市联创地产开发有限公司、第三人宋联钦相互之间订立的合同（协议），在真实、自愿、合法的情况下继续有效，与本协议约定的内容不一致的部分，以本协议为准”。该《调解书》确认了《股权转让协议》等协议的效力，但并未明确是否将《股权转让协议》作为《调解书》的附件，宋联钦申请执行违约金也因《调解书》无违约金的内容而遇到障碍。鉴于此，宋联钦依据《股权转让协议》等提起本案诉讼请求赔偿违约金，故本案与《调解书》也不构成重复起诉。 关于焦点二。《股权转让协议》是在资兴市多部门协调下，当事人在自愿、平等、充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，是合法有效的。建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条旨在稳定房价、遏制投机性炒房、控制投资性购房，规范销售行为。本案宋联钦要销售的房产不是投机性炒房，也不是投资性购房，而是转让股权抵付转让款的房产，是应当要销售兑现的。因此，《股权转让协议》第十二条第二项的约定不适用建设部等部门上述工作意见第七条的规定。故不能以上述规定否认《股权转让协议》的合法性。 关于焦点三。宋联钦主张刘晓鸿、联创公司构成违约，应承担赔偿抵付房产价值双倍数额的违约金的主要依据是《股权转让协议》第十二条2、4项的约定。第十二条是关于4000万元抵付房产的办证登记变更、销售变更的约定。目的是为了避免重复交税及将该抵付房产预售登记和房地产权证登记至宋联钦名下。该条第2项是对宋联钦销售抵付房产时如何办理房地产权属变更的具体约定，即刘晓鸿、联创公司在收到宋联钦签署的书面指令变更或出让对象后，在合法的条件下无条件地配合宋联钦办理相关房地产产权过户手续。否则承担房价双倍数额价款的赔偿责任。第4项是明确抵付房产属宋联钦所有，刘晓鸿及联创公司不得阻止宋联钦销售、办证，也不得将该房产一房多卖、抵押等，否则，赔偿宋联钦房产总值双倍价款的损失。宋联钦提出上述主张还依据《调解书》第三条约定，即刘晓鸿于该案相关法律文书生效之日起十个工作日内办理房屋变更登记手续。依据该约定，宋联钦认为刘晓鸿还应当为宋联钦办理抵付房产的产权变更登记，而不仅仅是办理预告登记。宋联钦认为刘晓鸿、联创公司不履行《股权转让协议》的约定，既未将抵付房产的产权过户登记在宋联钦的名下，也未按指令办理至购房人的名下，还发布公告误导公众，造成已签订的房屋买卖合同不能履行，应承担违约责任。刘晓鸿、联创公司抗辩称已依约将抵付房产办理预告登记至宋联钦名下；未按宋联钦的指令为购房人办理相关手续是因该约定不符合建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条的规定；发布公告是为了避免公众误解，而不是也不会误导公众。故不构成违约，不应承担违约责任。 1、关于是否构成违约。认定合同当事人是否违约，应否承担违约责任及如何承担，应依据合同约定予以认定。在合同个别条款或字句引起歧义时，应当根据签订合同的目的、当事人对合同条款意思的事先了解程度、合同的其他条款或者交易习惯认定合同的意思，从而确认是否违约。宋联钦将股权转让给刘晓鸿，刘晓鸿应支付对价。现双方约定将4000万元转让款以房产抵付，双方均明知，宋联钦应先取得抵付房产的所有权，然后出售变现，这是签订合同的目的。《股权转让协议》、《调解书》中“房屋变更”是指房屋产权变更，而不是预告登记变更。预告登记是为了保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，以保障将来本登记的实现。简言之就是防止不动产一物数卖引起的纠纷。宋联钦不是真正意义上的购房人，将抵付房产预告登记在其名下，是为了防止在其取得抵付房产所有权前出现抵付房产出售的措施，目的在于宋联钦能顺利取得抵付房产的所有权，继而出售变现。另一方面，抵付房产在预告登记在宋联钦之前也未预告登记在他人名下，不存在“预告登记变更”的基础。故“房屋变更”登记应是房屋产权变更，而非预告登记变更。对此，合同双方在签订合同时应当是明知的。故刘晓鸿、联创公司未将抵付房产产权变更登记至宋联钦名下，构成违约。在宋联钦销售抵付房产时，刘晓鸿、联创公司应依约为购房人办理预告登记。若办理确有困难也应当说明，并将房屋产权过户至宋联钦名下，由宋联钦自行处理。因此，刘晓鸿、联创公司未依约为购房人办理预告登记也构成违约。联创公司对外发布的公告声明的事项不全面，未体现刘晓鸿、联创公司负有协助宋联钦销售房产的义务、宋联钦销售抵付房产是依约取得后依法正常销售等情况，客观上给欲购宋联钦出售的房产的购房人增加不安的心理负担，妨碍了宋联钦的房产销售，是不正当的竞争行为。违背了不得阻止宋联钦销售房产的约定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”刘晓鸿、联创公司未按约定全面履行自己的义务，构成违约。2、如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案当事人约定的违约责任是违约方向对方支付一定数额的违约金。该约定是在双方对对方极不信任的情况下作出的非理性的约定，严重偏高。按此约定追究违约责任，可能产生旧矛盾未化解，新矛盾又出现的负面效果。因此该违约责任的承担方式应予调整。由于双方约定的违约金不完全是依实际损失为依据，宋联钦也未提供损失数额和证据，刘晓鸿、联创公司也未请求减少违约金的数额，所以不宜也难以评估实际损失并以评估损失为依据追究违约责任。结合本纠纷经资兴市多部门进行协调纠纷仍未解决的具体情况及违约程度，酌定以民间借贷年利率即24%作为4000万元资金占用利息损失的计算标准，计息时间以2015年3月1日为起始日，计算至2018年3月1日止，以后的利息按此利率计算至全面履行合同义务，即将抵付房产产权办理至宋联钦名下之日止。以此计算的利息作为违约方承担违约责任向对方赔偿损失的具体数额。 综上，宋联钦诉称刘晓鸿、联创公司未全面履行合同构成违约事实的理由成立，但请求判决确认违约事实之诉请没有必要。违约事实是追究违约责任的基础，认定违约事实后追究违约责任即可。宋联钦请求赔偿违约金的部分理由成立，相应请求应予支持。刘晓鸿、联创公司未依约履行合同，应承担违约责任。又由于刘晓鸿与联创公司应履行的合同义务具有相互配合等关联性，故刘晓鸿与联创公司应对宋联钦承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决：一、刘晓鸿、联创公司连带赔偿因违约给宋联钦造成的损失2880万元（计算方式：以4000万元为本金、年利率为24%，计息时间从2015年3月1日起至2018年3月1日止。40000000元×24%/年×3年=2880万元）。此款限判决生效之日起三十日内付清。此款付清期限届满之日起至刘晓鸿、联创公司为宋联钦办理完毕《股权转让协议》约定抵付房产的产权证之日的损失按上述计算方式计算，限抵付房产办毕产权证之日起十日内付清；二、驳回宋联钦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费241800元，由宋联钦负担80600元，由联创公司、刘晓鸿共同负担161200元。 本院二审期间，刘晓鸿、联创公司及宋联钦均向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，双方所提交的证据因与本案没有关联性，本院均不予采信。 对一审查明的联创公司、刘晓鸿没有按宋联钦指定的购房户办理预告登记的事实不予认定，对一审查明的其他事实本院予以认定。 二审另查明，2015年1月13日，刘晓鸿与宋联钦签订《股权转让协议》时，本案鲤鱼江“水岸豪庭”房地产项目B区尚在工程验收之中。2015年2月6日，刘晓鸿、联创公司、宋联钦在资兴市人民法院达成调解，该院根据调解内容制作了本案《调解书》。 《股权转让协议》第十二条对于4000万元抵付房产的办证登记变更、销售变更作了专项约定。具体内容为：考虑到出让方宋联钦原是联创公司的股东，现又是用房产抵付股权转让款，为了避免重复交税及将该抵偿房产预售登记和房地产权证登记至宋联钦名下，以及以后方便在市场销售而约定如下：1、收购方刘晓鸿与出让方宋联钦签订《股权转让协议》之日起10天内，应将该抵偿房产在资兴市房产管理局，国土资源局预售登记至宋联钦名下，如因资兴市房产管理局、国土资源局的原因，则时间相应顺延。出让方宋联钦享受购房户同等待遇（第2、3条约定一审法院已查明）。 2015年2月2日至2月10日，联创公司与宋联钦分别就《股权转让协议》约定的抵付房产签订了《商品房买卖合同》，并由宋联钦申请，联创公司配合，于2015年3月9日全部办理了房屋预告登记。2015年4月2日，宋联钦配合联创公司、刘晓鸿办理了股东及法定代表人变更手续，完成了约定的股权变更登记。刘晓鸿用于抵付宋联钦4000万股权转让款的“水岸豪庭”房地产项目的117套商品房、34个门面及车库、杂屋中，除有三套商品房在该项目A区外，余下的房产均在该项目B区。2015年6月26日，A区已有一套房屋办理了产权证，另外两套正在按国家政策规定办理。 2015年5月初，联创公司在鲤鱼江“水岸豪庭”小区设立公告牌，内容如下：2014年12月底，经平等协商，联创公司原股东刘晓鸿、宋联钦进行了内部股权转让，已达成书面协议，并已实际履行。现就有关事宜向社会公告声明如下：一、联创公司原行政公章（编号4310810003663）予以作废，自2015年1月1日始以该行政公章做出的任何对内、对外民事行为均不具有法律效力。二、宋联钦自2015年始不再是联创公司股东及法定代表人，宋联钦以联创公司或联创公司法定代表人名义做出的任何行为与该公司无关，该公司将不承担相关法律责任。三、2015年1月16日，宋联钦从联创公司分得商品房住房共计117套，面积17697.33平方米；商铺共计34间，面积1740.21平方米及杂房、车库等（详见联创公司股权转让款抵付给宋联钦房产确认清单）属于宋联钦的个人财产，联创公司不具有所有权。所以该部分财产如宋联钦以联创公司名义签订的商品房买卖合同，属于无效合同，联创公司不承担任何法律后果。四、2015年1月1日后，宋联钦以联创公司的名义与第三人发生任何债务关系，与联创公司无关，纯属宋联钦个人行为，联创公司不承担相应的法律后果。 本院认为，本案系双方在履行《股权转让协议》及在该协议基础上经法院确认的《调解书》过程中产生的纠纷，系因股权转让行为产生的法律关系。一审法院将本案案由定为股权转让纠纷，符合最高人民法院关于《民事案件案由规定》第二条的规定,并无不当。因《调解书》一案的法律关系系双方合作关系终止后，双方就债权债务关系商议如何处置，而本案法律关系宋联钦认为刘晓鸿、联创公司未履行该调解书确定的义务而主张违约责任，两案法律关系及诉讼标的均不相同，不属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定的重复诉讼的要件。联创公司、刘晓鸿上诉称本案系重复诉讼的理由不能成立，本院不予支持。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点问题是：1、涉案《调解书》中关于“办理房屋变更登记”的表述应如何认定；2、刘晓鸿、联创公司是否构成违约，若违约，应如何承担违约责任。 关于焦点一，双方在履行《调解书》过程中，对其中约定的“办理房屋变更登记”理解产生争议。刘晓鸿认为是将抵付房屋办理预告登记至宋联钦名下，而宋联钦则认为是将抵付房屋的产权变更登记至其名下。而对于该条款的理解，直接关系到刘晓鸿是否按约将抵付的房屋交付给了宋联钦，所欠款项是否清偿的法律事实。本院认为，《调解书》中“办理房屋变更登记”应认定为“办理房屋预告登记”，而非“办理房屋产权变更登记”。理由如下：第一，从《调解书》形成的过程来看，刘晓鸿、宋联钦因合作开发房地产产生争议，双方均向法院起诉。为化解矛盾，2015年1月13日，在资兴市人民政府办公室、资兴市房产管理局、资兴市人民政府法制办、资兴市人民政府重点工程项目管理办公室、资兴市和为贵人民调解委员会作为见证单位，资兴市人民法院作为调解人，刘晓鸿、宋联钦达成了《股权转让协议》。约定该协议书双方签字生效并经法院制作《调解书》，可见，《调解书》内容是在双方已达成《股权转让协议》的基础上制作的。《股权转让协议》约定刘晓鸿欠宋联钦4000万元用房产抵付，双方签订协议书10天内，刘晓鸿、联创公司应将抵付房产预告登记办理至宋联钦名下。并对之后宋联钦处置该房产办理产权时，应尽到的配合义务进行了约定。该约定系刘晓鸿、宋联钦对于联创公司开发的涉案房产进行初始分割，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从该约定内容看，用房抵付欠款的履行方式是将该房屋预告登记办理至宋联钦的名下，而非产权登记至宋联钦名下。尽管《调解书》上存在有“本协议生效后，原协议继续有效，与本协议不一致的，以本协议为准”的表述，但《调解书》该“办理房屋变更登记”的表述，并没有明确是“房屋产权变更登记”。在没有证据证明双方另行商议变更了用房屋抵付欠款履行方式的情形下，不能推定《调解书》中表述“办理房屋变更登记”即为“房屋产权变更登记”，亦不能否定在各级政府部门参与下双方达成的《股权转让协议》对于以物抵债履行方式的约定；第二，从房产项目的开发进程来看，双方签订《调解书》时，“水岸豪庭”房地产项目B区仅主体部分竣工，工程尚处于验收之中。工程验收需经规划、建设、消防、人防及园林等部门依次进行。宋联钦在二审庭审中亦表示：“工程验收是循序渐进的过程，股权转让的时候很多资料还在施工单位的手上，需要完成结算后，施工单位才会给出这些资料。”亦可表明工程验收的资料很多还在施工单位，短期内不可能获得。而申请办理房屋产权证之前房产开发项目应符合验收条件，并通过相关部门的验收合格。双方作为房地产开发行业专业人士，对于办理房屋产权登记应具备的条件、办理流程应当是明知的，在项目现有状态下，不可能在调解书生效之日起10个工作日内为涉案房屋办理完产权证变更登记，而只能是房屋预告登记；第三，《调解书》中“办理房屋变更登记”的表述，从文义上理解，如果理解为房屋产权变更登记，意味着涉案房屋产权原已登记在他人名下，现应将产权变更至宋联钦的名下。而本案中，涉案房屋在签订《调解书》时没有产权登记。且包括涉案房屋在内的B区房屋至今没有一套在房产部门完成产权的原始登记。故不存在有产权能发生变更的情形；第四，双方签订《调解书》后的后续履行情况和《调解书》及《股权转让协议》约定的各方义务一致。双方签订《调解书》后，由宋联钦向房产登记部门申请，联创公司配合，双方于2015年3月9日前为涉案房屋办理了房屋预告登记。2015年4月2日，宋联钦将其在联创公司51%的股权变更至刘晓鸿的名下，并将该公司法定代表人由宋联钦亦变更为刘晓鸿。根据《股权转让协议》第五条的约定，宋联钦在收到款项（刘晓鸿现金支付的款项）及房产预售登记至宋联钦名下之日起5个工作日内，将股权及法定代表人变更至刘晓鸿的名下。同时根据《调解书》第五条的约定，宋联钦自收到上述现金支付的款项及办理完毕第三条（2）项（即刘晓鸿现金付款及在10个工作日内办理房屋变更登记手续，亦即本案争议理解的条款）全部房屋变更登记手续之日起5个工作日内，配合刘晓鸿办理办理完毕相关股权变更登记手续。可见，上述两条款的约定，虽有文字上表述的差异，但在刘晓鸿将涉案房屋预告登记至宋联钦名下后，宋联钦将自己持有的联创公司51%的股权变更登记到了刘晓鸿的名下，可证实宋联钦在履行上述协议时，亦认可该《调解书》关于在10个工作日内办理房屋变更登记，是将涉案房屋预告登记至其名下。 综上，一审判决将《调解书》中“办理房屋变更登记”认定为涉案房屋产权变更登记，基本事实认定错误，本院予以纠正。 关于焦点二，从宋联钦的诉讼请求看，其请求人民法院确认刘晓鸿未将涉案产权变更至其名下违约及拒绝为其指定的第三人办理变更预告登记和阻止其自由销售的违约事实并承担相应的违约责任。如前所述，双方在《调解书》中关于“办理房屋变更登记”的约定应认定为办理抵付房屋的预告登记。因刘晓鸿、联创公司已按约定办理了房屋预告登记，从办理房屋预告登记后，其所欠宋联钦4000万元应认定已清偿完毕，故刘晓鸿、联创公司不构成违约。一审判决仍以该4000万元欠款为基数，参照民间借贷年利率为24%的标准，判决刘晓鸿、联创公司向宋联钦连带赔偿自2015年3月1日至2018年3月1日止的损失2880万元且之后的损失计算至涉案房屋办理产权登记完毕之日止，属于基本事实认定错误，适用法律错误，本院予以纠正；对于联创公司、刘晓鸿是否拒绝为宋联钦指定的第三人办理变更预告登记和阻止其自由销售，从本案查明的事实看，对于符合办理条件的A区房屋，联创公司、刘晓鸿已配合办理了房屋产权手续。因涉案房屋绝大部分位于B区，至今为止，包括联创公司自行销售的该区房屋均未办理好房屋产权手续。并非联创公司不配合宋联钦办理相关房产手续。故宋联钦称刘晓鸿、联创公司没有配合其办理房屋预告变更登记，没有事实依据。但从庭审及纠纷产生的原因看，客观上存在刘晓鸿、联创公司在配合宋联钦办理相关房产手续时有懈怠行为、合同附随义务履行不及时的违约情形。而且联创公司于2015年5月初在鲤鱼江“水岸豪庭”小区设立公告牌，从公告内容看，虽没有阻止宋联钦销售涉案房屋，但该公告未向公众说明宋联钦可销售涉案房屋以及联创公司会配合宋联钦办理相关的房产产权手续，该行为在一定程度上会误导购房者，存在影响宋联钦对外销售房屋的客观事实。基于上述情形，根据公平原则，本院酌情认定刘晓鸿、联创公司向宋联钦支付违约金100万元。 综上所述，联创公司、刘晓鸿的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销湖南省郴州市中级人民法院（2017）湘10民初13号民事判决； 二、刘晓鸿、资兴市联创地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向宋联钦支付违约金100万元。 三、驳回宋联钦的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费241800元，由宋联钦负担228000元，刘晓鸿、资兴市联创地产开发有限公司共同负担13800元。二审案件受理费185800元，由宋联钦负担172000元，刘晓鸿、资兴市联创地产开发有限公司共同负担13800元。 本判决为终审判决。 审判长 李 娟 审判员 朱湘归 审判员 覃开艳 二〇一八年九月十日  书记员 谢昊皓