台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台椒民初字第602号原告：朱丹。被告：台州华都房地产开发有限公司，住所地：台州市椒江区商务中心2幢1002室。法定代表人：周勤克，该公司董事长。委托代理人：张国荣，系该公司副总经理。委托代理人：傅宏文，浙江海豪律师事务所律师。原告朱丹与被告台州华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2015年4月14日、5月5日两次公开开庭进行了审理。诉讼中，原告朱丹委托浙江新台州律师事务所杨慧萍、周雨轩为其代理人，于2015年4月13日解除了上述委托。原告朱丹、被告华都公司的委托代理人张国荣、傅宏文两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丹起诉称：原、被告于2012年12月28日签订商品房买卖合同，约定，原告购买被告拟建造的位于台州市椒江区屷崦路104号的金色兰庭13幢2-901住宅一套、车房一间、车位一个，总房款为1796768元，交房日期为2014年6月30日前，以及违约责任。2012年12月29日前，原告如约向被告支付首期房款576768元，余款1220000元通过银行按揭贷款方式于2013年5月22日前支付给被告。但被告超过交房日期未能向原告交付房屋。至今，被告一直违约。被告建造的房屋窗间墙宽度、窗槛墙高度小于1.2米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》，被台州市公安消防支队于2014年8月23日通知限期改正。被告至今未改正。据勘察，原告所购房屋室内墙体与电梯房间没有使用隔音棉，也没有防震措施，阳台栏杆高度不足90厘米，不符合设计规范；二户书房之间分隔的天井不应设置结构板，后阳台靠近餐厅的天花板北端每逢下雨天渗漏较严重，入户门标记与实际门尺寸、材料不符，电梯井底部锈迹斑斑。原告多次要求被告及时整改，被告予以拒绝。故请求判令被告继续履行合同约定的交房义务，对房屋不符合设计规范部位采取修理、重作、更换，支付给原告因逾期交房所产生的违约金260890元（计算至2015年2月28日，全部违约金计算至交房之日）。被告华都公司答辩称：被告交付的商品房符合合同约定的交房条件，并已按约通知原告接收房屋，但原告拒绝。被告于2014年6月19日在台州日报上刊登交房公告，通知原告接房，原告仍置之不理。原告诉称的房屋质量问题大部分不存在，个别问题属于原告的个性化要求，如果原告坚持，被告完全可以及时满足。原告所购买房屋的窗间墙、窗槛墙高度已超过防火安全要求。墙体与电梯房之间采取隔音棉或者防震措施，原告只能选其一，如原告明确，被告可予以及时安装。阳台栏杆离地面高度为1.18米，已超过设计规范的要求。二户书房间的结构板是应部分客户要求设置，并进行了备案许可，该增设无需原告同意。后阳台天花板多次观察，未发现渗漏。入户门的标记看不出与实际入户门尺寸、材料存在不符。电梯初装时电梯井确实存在不完美，但目前已经整改。被告交付给原告接收的商品房已经竣工验收，各种文件齐备，符合合同要求，不存在原告可以拒绝接收的情形。原告拒绝接房理由不成立，要求被告支付逾期交房违约金的请求应予驳回。本院经审理，认定本案事实如下：原告向被告购买位于台州市椒江区屷崦路104号的金色兰庭小区的13幢2单元901室商品房、车位及车房，购房款为1796768元，并签订了商品房买卖合同，约定：“……第九条交付期限及条件出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府相关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1．建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2．取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3．用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；……第十二条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托由双方协商一致的具有相应资质的机构进行检测。……检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．出卖人以买受人在合同中预留的方式通知买受人对商品房进行验收交接后，买受人逾期30日未办理验收交接手续的，出卖人通知的交房日期届满之日视为该房屋交房。……2．该商品房在交付前已按规定通过验收，出卖人将根据法律规定、合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任。除经共同委托检测被确定为主体结构质量问题外，买受人以房屋存在质量问题为由拒绝办理交房手续的，参照上述第1项处理。……”。原告支付了购房款1796768元。2014年4月9日，台州市环境保护局出具函件，记载，原则同意金色兰庭一期项目配套的环境保护设施投入运行。2014年5月6日，台州市公安消防支队出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，载明被告于2014年5月6日经网上备案受理系统进行了金色兰庭6#-15#、地下室竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。2014年5月23日，台州市住房和城乡建设规划局出具浙江省建设工程规划核实确认书，核实被告建设的位于椒江区乃崦路104号（原台州工业学校）住宅（一期）建设工程已具备竣工规划确认条件。2014年6月6日，台州市住房和城乡建设规划局椒江分局出具房屋建筑工程竣工验收备案表，备案表记载，被告建设的台州华都金色兰庭一期工程竣工验收意见均为合格，竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，并同意备案。2014年6月18日，被告邮寄送达给原告交房通知书，告知原告房屋交付的时间为2014年6月24日。2014年6月19日，被告在台州商报上刊登交房公告，载明，华都·金色兰庭6栋至15栋已通过竣工验收，具备合同约定的交付条件，将在2014年6月23日-25日（上午9：00-下午5：00）集中交房。原告拒绝接收商品房。2014年7月15日，原告曾就金色兰庭小区存在的问题与被告进行过沟通，被告曾制作整改优化方案、回复业主书等进行回复。2014年7月23日，台州市住房和城乡建设规划局椒江分局、椒江区信访局、椒江区海门街道办事处召集包括原告在内的部分金色兰庭业主与被告进行过协商。2014年8月23日，台州市公安消防支队出具责令限期改正通知书，认为住宅楼窗间墙宽度、窗槛墙高度小于1.2米，应予改正。2014年10月27日，台州市公安消防支队出具消防监督检查记录，认为住宅楼窗间墙宽度、窗槛墙高度小于1.2米，未全部整改到位。庭审中，原、被告认可房屋的窗间墙宽度、窗槛墙高度在整改后为1.54米。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、发票、“华都”主要违约事项及整改要求、台州“金色兰庭”一期整改优化方案、回复业主书、证明、责令限期改正通知书、消防监督检查记录、被告提供的浙江省建设工程规划核实确认书、房屋建筑工程竣工验收备案表、台州市环境保护局关于金色兰庭项目环境保护设施（阶段性）竣工预验收意见的函、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、邮单、交房通知书、台州商报以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为：本案商品房买卖合同系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。现原告要求被告交付房屋，被告表示同意，本院对原告的该项请求予以支持。本案主要争议在于被告是否构成逾期交房的违约。在约定的交房日期前，房屋已经竣工验收备案，被告也已取得了相关部门的文件。对于原告主张的消防问题，鉴于被告已通过公安机关消防机构网站对本案商品房进行竣工验收消防备案，符合《建设工程消防监督管理规定》的要求，可以认定被告已取得合同约定的公安消防的认可或者准许使用文件。因本案房屋未被列为抽查对象，即使在消防备案之后的消防检查中发现窗间墙宽度、窗槛墙高度不符合规范，也不能成为交房不符合约定的理由，而且实际上被告也已按要求进行了整改。因此原告购买的房屋在双方约定的交房日期前，已符合约定的交付条件。至于原告主张房屋存在的其他问题，均非房屋主体结构质量方面的问题，不能构成原告有权拒绝接收房屋的理由。因此，被告已在约定的交房期限前通知原告接收房屋，且在通知前已具备合同约定的交付条件，原告拒绝接收房屋理由不能成立。在被告多次通知原告接收房屋、原告拒绝的情形下，被告不构成逾期交房的违约，原告要求被告承担逾期交房的违约金，本院不予支持。对于原告要求被告修理、重作、更换房屋不符合设计规范部位的请求，由于原告尚未接收房屋，而房屋经竣工验收为合格，如果房屋接收后在保修期内发现存在质量问题，原告仍可要求被告承担保修责任，故对原告的该部分请求，本院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告台州华都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于台州市椒江区屷崦路104号的金色兰庭小区的13幢2单元901室商品房、车位及车房交付给原告朱丹；二、驳回原告朱丹的其他诉讼请求。案件受理费2615元（已减半收取，原告朱丹已预交），由原告朱丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向浙江省台州市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈静二〇一五年五月二十五日代书记员 王婷陈肖倩附件：本案裁判所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。