宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬北慈民初字第66号原告：尤雯可。委托代理人：王凯磊，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：徐达，浙江和义观达律师事务所律师。被告：宁波中策置业有限公司。住所地：浙江省宁波市江北区海川路**号。法定代表人：吴杰，该公司董事长。委托代理人：周晓燕，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告尤雯可为与被告宁波中策置业有限公司（以下简称中策公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年2月15日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员姚薇适用简易程序，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王凯磊、徐达，被告委托代理人周晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尤雯可起诉称：2013年11月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告向原告出售在建商品房一套，并约定被告应在2014年10月30日前将符合合同约定的条件的商品房交付原告，合同第九条明确约定了该商品房需“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”。合同签订后，原告按约支付了房屋全款。然截止起诉时，被告仍未将符合合同约定条件的商品房交付给原告。另据合同第十条约定：被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告除退还已付购房款外需另向原告支付数额相当于已付购房款的5%的违约金。据此，原告可享有单方解除权。此外，原告所购买商品房所在的17号楼全楼均未设置合理的排烟通道，每户的油烟机排气管均直接通向窗外，将对该楼的所有住户产生严重的油烟污染困扰，该设计缺陷侵犯了“原告购买房屋以平和居住的居住权”且致使原告购房之最初合同目的无法实现。故原告起诉要求：1.判令解除原、被告之间编号为2013005600003的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已经支付的预付款389400元，并按付购房款的5%向原告支付违约金19470元，上述金额总计408870元；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告中策公司答辩称：合同第三条明确了诉争商品房的设计用途为办公，合同第二十条中约定“买受人的房屋仅作办公使用”。合同中虽然约定有“用气”，但仍不影响房屋是办公用房的性质。逾期交付是由于原告不配合办理交付手续，导致被告无法交付。故原告要求解除合同依据不足，应依法予以驳回。经审理，本院查明以下案件事实：2013年11月3日，原告与被告签订了一份编号为2013005600003的《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告向原告出售中策世纪博园17号楼4-22房屋一套，建筑面积为50.09平方米，房屋价款为389400元；房屋交付期限为2014年10月30日前。合同签订后，原告按约向被告交付了全部房款。双方在合同第三条明确了诉争商品房的设计用途为办公；合同第二十条中约定“买受人的房屋仅作办公使用”；合同第九条明确约定了房屋交付条件为“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”；合同第十条约定了出卖人逾期交付房屋超过60日后，买受人有权解除合同。被告委托宁波博纳代理有限公司对诉争房屋所在楼盘进行销售，并知晓销售公司以诉争房屋具备居住功能为特性进行销售。宣传资料中有“公寓”字样，未有“住宅”字样。被告在合同约定的期限内已通知原告可以办理交房手续，原告以被告提供的房屋无燃气管道及公共烟道为由拒绝办理交房手续。合同的补充协议由被告方制作，在买房人未提出要求的情况下，未对相关条款进行解释。诉争房屋系40年产权商用商品房屋。该房屋未安装燃气管道及公共烟道。对以上事实，除原、被告双方的庭审陈述外，原告另提供了《商品房买卖合同》、销售发票、宣传册，被告提供了宁波博纳房地产销售代理有限公司销售总监陈磊的当庭证言、《商品房买卖合同》及合同附件1－8、《世纪博园17#楼办公装修标准及设备情况（附表）》、具结书、现代金报、邮件查单、交房单、双方对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。原告申请了涉诉房屋所在楼房的其他三位购房者，即章丹华、向贤光、卢建平作为证人出庭作证，三位证人陈述房屋销售方都是以住宅的形式宣传出售的，并且都设计有厨房区块，其购房目的均系作为住宅使用，但因未安装燃气管道和公共排烟管道无法实现合同目的，均表示要求退房。被告质证后认为三位证人均与被告有严重的利益冲突，与本案原告具有共同的诉求，其不具有证人资格；涉案楼房均有厨房区域，合同签署人都有完全的民事行为能力，签署合同时有仔细阅读的时间。其中证人章丹华表示销售员没有明确说过有管道气。主合同与附属合同都是同时签的。本院认为，三位证人与本案原告具有共同的诉求，与被告有严重的利益冲突，其证言本院不予采纳。本院认为，本案争议焦点为：一、原告可否主张因被告的违约行为致其合同目的无法实现而享有合同的法定解除权？1.被告是否违约？原告主张被告的违约行为有二：（1）.被告未给涉案房屋安装燃气管道致原告不能使用管道燃气；（2）.被告未给涉案房屋安装公共排烟管道可能导致油烟污染。针对第（1）项主张，双方在合同中约定了房屋交付条件为“用水、用电、用气”，原告认为“用气”指使用管道燃气，被告认为“用气”应理解为使用气体，液态瓶装气在房屋中可以使用，故被告提供的房屋符合交付条件，其并未违约。本院认为，双方在合同中约定的“用气”仅从文义上解释应为使用气体，但在房屋买卖及租赁领域，“用水、用电、用气”三者并列的表述中，通常被理解为管道燃气，此系一种约定俗成的表述。因使用液态瓶装气不需要房屋提供方承担相应管道安装义务，因而不需在合同中特别予以约定，而水、电、气经常并列表述也系因为该三者均为需安装固态载体，如管道、线缆等才能使用。从格式条款的解释原则上讲，该条款为被告方提供，在发生歧义时，应选择不利于格式合同提供者一方的解释，亦即应选择作为“管道燃气”的解释，据此，被告未能安装燃气管道，已构成违约。针对第（2）项主张，因双方在合同中对排烟管道未约定，且该公共排烟管道也并非是办公用房所必须具备的基本设施，未安装该管道也不影响该房屋作为办公用房的基本使用性能，故不能据此认定被告违约。2.被告的违约行为是否会致使原告订立合同的目的不能实现？原告主张因被告的上述两项违约行为导致原告将所购房屋作为住宅使用的合同目的不能实现，从而享有合同的法定解除权。被告辩称上述两项行为中第一项未能安装燃气管道不足以使原告订立合同的目的不能实现，因为合同约定的房屋用途是办公用房，且即便用作住宅，原告也可以使用液态瓶装气或电能代替；关于第二项排烟管道，因为系办公用房，不安装该管道也不会对实际使用造成影响，故亦不存在合同目的不能实现的情况，因此原告不能享有合同的法定解除权。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，在合同未有明确约定的情况下，出卖人在销售广告和宣传资料中对所售房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，并对合同订立及房屋价格确定有重要影响的才可视为合同内容。但在合同有明确约定的情况下，应以合同文本为准。除此之外，销售广告和宣传资料只能作为要约邀请（在合同附件八第五条中也有明确）。本案中，合同对房屋的设计用途及最终使用用途均有明确约定，即该房屋仅作为办公用房使用，故被告提供的房屋虽未安装燃气管道，但不会对办公用房的使用造成足以致使原告不能实现合同目的的影响。即便原告订立合同的主观目的是用来居住，也可使用其他能源以代替管道燃气实现居住功能。故原告不能因被告的违约行为而享有合同的法定解除权。二、原告可否主张因被告未按期履行交房义务而享有合同的约定解除权？原告据合同第十条约定“出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同”，现被告未能按期履行交房义务，故原告主张享有合同解除权。合同法规定当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同，但当事人为自己的利益不正当地促成条件成就，视为条件不成就。本案中，被告已履行了通知原告办理房屋交付手续的义务，但原告为解除合同而故意拒绝办理房屋交付，应视为解除合同的条件不成就，据此，原告不可享有合同的约定解除权。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现被告虽有违约行为，但其违约行为尚未达到足以使原告不能实现合同目的的程度，故原告不享有合同的法定解除权，但可另行主张要求被告承担违约责任。原告为自己的利益不正当地促成合同解除条件，应视为条件不成就，不享有合同的约定解除权。综上，对原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及要求被告返还房款并按合同约定承担逾期交付违约责任的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告尤雯可的诉讼请求。本案受理费7433元，减半收取3716.5元，由原告尤雯可负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。审 判 员  姚 薇二〇一五年五月十一日代书记员  周俏俏