江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1914号上诉人（原审被告）南京世业餐饮管理有限公司，组织机构代码56723418-2，住所地南京市玄武区大校场路**。法定代表人王慧山，该公司总经理。委托代理人庄石磊，江苏友为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏润教工贸有限公司（原东南大学工贸实业总公司），组织机构代码13475822-0，住所地南京市玄武区文昌街**。法定代表人梁书亭，该公司董事长。委托代理人刘训峰、黄莎，江苏致邦律师事务所律师。上诉人南京世业餐饮管理有限公司（以下简称世业餐饮公司）因与被上诉人江苏润教工贸有限公司（以下简称润教工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区（2014）玄民初字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润教工贸公司原审诉称，2012年12月9日，其与世业餐饮公司签订《房屋租赁合同》，约定润教工贸公司将文昌桥1号、面积约24平方米的房屋出租给世业餐饮公司；租赁期间为2013年1月1日至2013年12月31日；年租金35000元，按季度给付，每季度8750元；如世业餐饮公司拖延退房时间，除按照本约定的租金外，还应承担违约责任，违约金为每天500元。2013年11月29日，润教工贸公司向世业餐饮公司发出通知，要求世业餐饮公司于2014年1月尽快搬出。2014年3月18日，润教工贸公司再次向世业餐饮公司发出通知，要求世业餐饮公司于2014年4月10日前搬出，但世业餐饮公司至今仍以种种理由拒绝办理。故诉至法院，请求判令：1、判令世业餐饮公司立刻迁出文昌桥1号的承租房屋；2、世业餐饮公司按每日500元的标准支付自2014年4月11日至实际搬离之日止的迟延退房违约金。世业餐饮公司原审辩称，1、双方在2013年签订了租赁合同，但润教工贸公司承诺在房屋不被收回的情况下，可以由世业餐饮公司一直承租，因管理规定的要求只能签订一年期的租赁合同；2、世业餐饮公司在收到传票时才知道润教工贸公司要求收回房屋，之前未接到相关通知，若确实不能由世业餐饮公司承租，应当给予世业餐饮公司另行找房的时间；3、润教工贸公司主张的违约金过高，世业餐饮公司一直按照合同约定缴纳房租，润教工贸公司并无实际损失，不存在违约金一说；4、如果润教工贸公司另行出租他人，世业餐饮公司有优先承租权，可以就租金及其他方面与润教工贸公司进行协商。原审法院经审理查明，2012年12月9日，东南大学工贸实业总公司与世业餐饮公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：东南大学工贸实业总公司将文昌桥1号，面积约24平方米的房屋出租给世业餐饮公司；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；年租金为35000元，其中，2012年12月10日支付8750元、2013年3月10日支付8750元、2013年6月10日支付8750元、2013年9月10日支付8750元；合同约定保证金2000元，若世业餐饮公司有任何违约行为，该保证金作为违约金归东南大学工贸实业总公司所有；合同终止或到到期之日起5日内，世业餐饮公司自行将承租房内的物品处理完毕，逾期未处理视为赠与东南大学工贸实业总公司，世业餐饮公司不得持有异议；若世业餐饮公司拖延退房时间，除按照本约定计算租金外，并承担违约责任。违约金为每天500元，违约金总额按500元／天×拖延退房天数；本合同到期前一个月，乙方若要继续续租，应向东南大学工贸实业总公司提出书面请求，东南大学工贸实业总公司同意后，双方另订租赁合同。东南大学工贸实业总公司提出终止合同应提前30天书面通知世业餐饮公司等。合同签订后，东南大学工贸实业总公司将房屋交付世业餐饮公司使用，世业餐饮公司亦支付租金。上述租赁期限届满后，双方未达成新的合同，世业餐饮公司实际占有使用房屋至今，并已给付2014年1月至3月的租金。以上事实有房屋租赁合同、原审法院开庭笔录等证据证实。原审法院庭审中，润教工贸公司称其已两次以书面形式通知世业餐饮公司终止合同，并给予合理的搬迁时间，但世业餐饮公司至今未予理会。为此，润教工贸公司向原审法院提供了如下证据：1、落款时间为2013年11月29日，由东南大学工贸实业总公司出具的通知一份，载明：双方签订的房屋租赁合同将于2013年12月31日终止，东南大学工贸实业总公司在合同到期后收回房屋。世业餐饮公司在2014年1月尽快搬出房屋，并派人到东南大学工贸实业总公司处商谈善后事宜。该通知落款处有甑宗宪签名，时间为2013年12月10日下午4时45分。2、落款时间为2014年3月18日，由东南大学工贸实业总公司出具的书面材料及EMS快递单各一份，该材料载明：双方签订的租赁合同于2013年12月31日到期，东南大学工贸实业总公司在合同到期前已向你公司发过收回房屋的通知。世业餐饮公司在2014年4月10日前搬出房屋，并派人来东南大学工贸实业总公司处商谈善后事宜。EMS快递单载明：寄件人为东南大学工贸实业总公司四牌楼2号蒋国华；收件人为南京世业餐饮公司管理有限公司南京秦淮区大校场路2号王慧山。世业餐饮公司对上述证据质证意见为：对上述证据的真实性不予认可，其从未收到过书面通知。证据1中签收该通知的甑宗宪并非世业餐饮公司员工；证据2中快递单中未表明邮寄的内容是东南大学工贸实业总公司提供的书面材料，且快递单收件地址是大校场路2号，并非世业餐饮公司的住所地大校场路**。经电话查询该快递在2014年3月29日被门卫签收，应是大校场路2号门卫签收。原审法院认为：东南大学工贸实业总公司与世业餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。合同约定的一年租赁期届满后，双方虽未达成新的书面租赁合同，但世业餐饮公司继续使用租赁物，东南大学工贸实业总公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限视为不定期租赁，当事人可以随时要求解除。东南大学工贸实业总公司诉称其已两次向世业餐饮公司发出要求搬离房屋的通知，但未能提供证据证实通知已到达世业餐饮公司处。而东南大学工贸实业总公司向原审法院起诉后，原审法院在2014年6月3日依法向世业餐饮公司送达起诉书，东南大学工贸实业总公司要求解除合同，世业餐饮公司迁出房屋的意思表示于该日到达世业餐饮公司处，世业餐饮公司在合理期限10日内未能迁出并返还租赁物构成违约，东南大学工贸实业总公司据此要求世业餐饮公司迁出房屋的诉求于法有据，原审法院予以支持。关于违约金，原合同已约定世业餐饮公司拖延退房的，除给付租金外，需按每天500元的标准支付违约金，故东南大学工贸实业总公司主张按每日500元计算违约金，世业餐饮公司辩称该违约金标准过高。原审法院认为，违约金的给付应当以填补实际损失为原则，东南大学工贸实业总公司未能提供证据证明其实际损失，故根据公平原则酌定违约金为每日130元，世业餐饮公司应当按此标准给付自2014年6月14日至实际迁出之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、南京世业餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内迁出位于南京市玄武区文昌桥1号的承租房屋。二、南京世业餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内按每日130元的标准给付东南大学工贸实业总公司自2014年6月14日至实际迁出之日止的违约金。一审案件受理费130元，由世业餐饮公司承担。上诉人世业餐饮公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求或者发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审法院给与上诉人迁出的时间太短，上诉人是餐饮企业，设备太多，应当给与上诉人充分的时间重新选址和重新营业，原审法院给与十天时间显失公平；二、原审法院在被上诉人并无实际损失的情况下，酌定每日违约金130元明显过高；三、原审法院以2014年6月3日向我方送达原告起诉状的时间为双方合同解除时间不当。被上诉人润教工贸公司辩称，1、关于上诉人迁出时间太短的问题，我方之前已向上诉人发过通知，上诉人拒不迁出，在一审判决之后达4个多月左右的时间上诉人的这一项理由显然是不能成立的。2、关于违约金过高的问题，按照合同约定的租金标准3.5万元一年，大概是100元一天，一审法院在原来双方约定是500元一天的情况下，酌定为130元一天，不存在过高的问题。3、关于2014年6月3日定性的问题，说明一下在之前实际上被上诉人向上诉人的法定代表人发过EMS，在一审开庭时当庭查询已经被门卫签收，当时留的电话也是上诉人法定代表人的电话，一审法院没有认定该EMS的消息，酌定采取2014年6月3日作为合同解除的时间点，已经考虑到了上诉人的利益，上诉人仍提出异议，显然没有道理。综合上述三点，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁量也基本合理，应当驳回上诉人的上诉请求。双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审另查明，2014年8月5日东南大学工贸实业总公司名称变更为江苏润教贸易有限公司，法定代表人由杨景中变更为梁书亭；2014年9月3日江苏润教贸易有限公司名称变更为江苏润教工贸有限公司。此节事实有江苏省工商行政管理局分别于2014年8月5日、2014年9月3日出具的两份《公司准予变更登记通知书》、谈话笔录等在卷予以证实。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方签订的租赁合同2013年12月31日终止后，双方未再续签书面租赁合同，上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人提出其两次发出通知要求上诉人搬离涉案房屋，但是其提供的证据不能证明该通知到达上诉人处，换言之，应视为被上诉人未提出异议，故双方之间租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。因双方之间的合同为不定期租赁合同，故被上诉人有权随时解除合同，被上诉人于2014年4月28日向原审法院起诉后，原审法院于2014年6月3日将该起诉状送达上诉人，故双方之间的租赁合同应于该日解除。涉案租赁合同解除后，上诉人应当返还租赁物，原审法院判决上诉人在判决生效之日起十日内迁出涉案房屋并无不当。上诉人主张该迁出时间太短，理由为涉案房屋内设备较多，但其并未提供相应的证据证明其主张，故对其主张本院不予采纳。关于违约金的问题，双方约定违约金计算方式为每天500元，原审法院综合考虑被上诉人的损失及租金水平，将违约金调整为每天130元，上诉人上诉仍认为违约金过高依据不足，本院不予支持。本案一审期间原审原告东南大学工贸实业总公司名称已变更为江苏润教工贸有限公司，原审法院仍然判决原审被告向东南大学工贸实业总公司承担违约责任不当，本院依法予以变更。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持南京市玄武区（2014）玄民初字第849号民事判决第一项；二、变更南京市玄武区（2014）玄民初字第849号民事判决第二项为：上诉人南京世业餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按每日130元的标准给付被上诉人江苏润教工贸有限公司自2014年6月14日起至实际迁出之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，二审案件受理费130元，合计260元，均由上诉人世业餐饮公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林代理审判员  汪德全代理审判员  刘 凡二〇一五年五月八日书 记 员  朱亚芳