宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0121民初1290号 原告：刘强强，男，1985年10月6日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区永宁县。 委托诉讼代理人：刘洁，宁夏鑫池律师事务所律师。 被告：张小霞，女，1983年5月27日出生，汉族，农民，户籍所在地甘肃省泾川县，现住甘肃省泾川县。 被告：蒋海龙，男，1981年1月14日出生，汉族，厨师，住甘肃省泾川县。 委托诉讼代理人：刘晓刚，甘肃博渊律师事务所律师。 原告刘强强与被告张小霞、蒋海龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序。本院根据原告申请，依法对被告张小霞名下房屋进行了保全。因案情复杂，本院于2018年7月4日裁定转为普通程序，依法公开开庭进行了审理，原告刘强强及其委托诉讼代理人刘洁、被告张小霞、蒋海龙及其委托诉讼代理人刘晓刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘强强向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付房款150000元，并支付利息73553元（2014年8月12日至2016年8月12日期间的利息为420000元×3%=12600元；2016年8月13日至2018年4月23日期间共计618天，150000元×618天×24%/年=60953元，利息要求二被告按照年利率24%支付至房款全部还清之日为止），合计为223553元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年6月份，原告从案外人伍磊处承包了永宁县增岗镇拆迁安置房三期粉刷工程，完工后伍磊用其从立业房地产公司顶来的立业春城3区11-2-1102号房屋，抵顶部分工程款给原告。2014年8月12日，原告与被告张小霞签订了房屋买卖协议，约定：原告将顶账房立业春城3区11-2-1102号房屋卖给被告张小霞，房屋总价款为42万元，付款方式为签订当日付27万，剩余15万于2016年1月1日付清；如有违约，承担房价总额百分之三的违约责任。二被告支付了27万房款后，2015年3月份原告将该房屋交付二被告夫妻居住使用，2016年8月份原告将该房屋的所有权证和土地证都办理在了被告张小霞名下。但剩余15万元房款经多次催要，二被告均拒付。2016年2月25日，被告张小霞给原告出具欠款协议书，约定剩余房款15万元在2016年8月12日偿还，如逾期则按照年利率24%支付利息，并承诺将该房屋抵押给原告。但被告张小霞未将该房屋办理抵押登记给原告，到期后也未支付剩余房款。原告多次找到被告张小霞和蒋海龙要求其支付房款，但二被告又拖延至今未付。原告认为,原告和被告签订的房屋买卖协议真实有效，原告也将房屋交付给二被告实际使用，二被告应当支付剩余房款和承担逾期付款利息和违约责任。现原告诉至法院，请求判如所请。 张小霞辩称，对原告起诉诉讼请求没有异议。2014年8月份，刘强强打电话说有套顶账房，后我和我老公蒋海龙商量看了该套房屋，刘强强说当时的房价是42万元，由于我们夫妻经济紧张，我们双方商量先给刘强强支付27万元，下欠15万元至今没有支付。同时，我和刘强强在售楼部签订了一份房屋买卖协议，签订该协议时我也给我老公蒋海龙打过电话商量过，蒋海龙同意购买涉案房屋，蒋海龙还说我们老家有房子，所以让把该套房子购买到我的名下。但是我和刘强强签订的那份协议只能代表我们欠刘强强的15万元。 蒋海龙辩称，请求驳回被答辩人刘强强的诉讼请求。1.答辩人与被答辩人张小霞在宁夏立业房地产开发有限公司购得宁夏银川市××县号房屋属夫妻共同财产，被答辩人张小霞与宁夏立业房地产开发有限公司签订的银川市商品房买卖合同合法有效。答辩人与被答辩人刘强强从来没有签订过房屋买卖合同。被答辩人刘强强所诉的房屋买卖合同纠纷一案中，答辩人之妻张小霞于2014年8月11日同宁夏立业房地产开发有限公司签订了银川市商品房买卖合同，合同约定该商品房单价3219元每平米，总金额为369638元（银川市商品房买卖合同，编号：YC-2009-06），买受人为一次性付清，并于2014年12月22日一次性向宁夏立业房地产开发有限公司缴纳了全额款项，有宁夏立业房地产开发有限公司开具的销售不动产税务发票一份，并予当日取得立业春城小区业主入住手册，这些证据均可以证明被答辩人张小霞与答辩人购买房屋的房款已全额付清，该房屋价款为369155元，并于同日向该公司缴纳了物业专项维修资金5734元。2016年8月2日在永宁县地税大厅缴纳了该房屋的契税5537.33元（税收缴款书），2016年8月5日凭所缴契税发票、物业专项维修资金交存凭证、销售不动产统一发票取得了房屋土地权证（永国用2016第2906号），2016年8月23日办理了房产证（宁房权证永宁字第XXXX号）。这些款项是答辩人与被答辩人张小霞两人在天津开饭店所挣得钱及家人的汇款所付，而被答辩人刘强强所诉的房屋买卖指的是哪一套房屋？同一套住宅还能签署两份购房合同吗？国家税务机关出具的正式发票可以佐证该房屋买卖关系与被答辩人刘强强无关。2.被答辩人刘强强与被答辩人张小霞关系暖昧，恶意串通，损害答辩人的合法权益。被答辩人刘强强称2014年8月12日与被答辩人张小霞签订了房屋买卖协议，将宁夏银川市××县号房屋出卖给了被答辩人张小霞，总价款为420000元，当日付款270000元，剩余150000元于2016年1月1日付清，对此事答辩人并不知情，答辩人只知道被答辩人张小霞与宁夏立业房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，且房款已全部交清，此后，答辩人与被答辩人张小霞夫妻关系急剧恶化，被答辩人张小霞不愿履行夫妻义务，长期同答辩人分居，但被答辩人张小霞却与被答辩人刘强强关系更加密切，被答辩人刘强强将自有的车辆长期给被答辩人张小霞使用，而且两人同出同进如同夫妻一般，而答辩人与被答辩人张小霞却成了名义夫妻，对此，答辩人多次规劝被答辩人张小霞，同被答辩人刘强强断绝不正当关系，均遇到两人的拒绝，两人仍然我行我素。2018年4月答辩人向泾川县人民法院起诉与被答辩人张小霞离婚，被答辩人张小霞当庭表示她再不与被答辩人刘强强来往，原告念及有两个年幼的孩子，所以撤诉。撤诉后不久，被答辩人刘强强将答辩人诉至法庭。2016年2月25日被答辩人张小霞给被答辩人刘强强出具的欠款协议书答辩人从来没见过也不知道此事，是两被答辩人恶意串通，为了独吞夫妻共有财产而出具的协议书，这种违法行为法庭不应当予以支持。被答辩人刘强强诉称向答辩人多次催要无果，纯属谎言，事实情况是被答辩人刘强强从来没有给答辩人要过钱，答辩人也不知道被答辩人张小霞欠被答辩人刘强强钱。故，恳请人民法院确认被答辩人张小霞与被答辩人刘强强所签的房屋买卖合同无效及欠款协议书无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有异议的证据，本院经审查认为，原告刘强强与被告张小霞出示的工程款抵顶房款协议书、房屋买卖协议以及欠款协议一致，能够证明本案事实，本院予以采信。证人赵某某的证言，原、被告均没有异议，且证人赵某某的证言与本案其他证据能够相互印证，本院予以采信。被告蒋海龙出示的结婚证、商品房买卖合同、入住手册、销售不动产发票、物业专项维修资金交存凭证、税收缴款书、汇款凭证、房产证、土地使用证本院结合本案事实综合认定，出示的户口本以及证明认为与本案无关，故不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月，原告刘强强从案外人伍磊处抵顶宁夏立业房地产开发公司开发的立业春城三区11-2-1102室房屋即涉案房屋用于冲抵伍磊所欠其工程款，原告刘强强抵顶的该套房屋在《工程款抵顶房款协议书》确定的签约人为被告张小霞，工程款抵顶房款协议书中约定甲方也即宁夏立业房地产开发集团有限公司与丙方确定的买受人签署抵顶房屋的《商品房买卖合同》及相关补充协议和附件。2014年8月11日，被告张小霞与宁夏立业房地产开发集团有限公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。2014年8月12日，原告刘强强与被告张小霞签订了《房屋买卖协议》，该协议约定房屋位于银川市××镇第二单元11楼102室出售乙方（张小霞），房屋建筑面积114平方米，甲（刘强强）、乙双方共同确认房屋交易价格人民币42万元，大写肆拾贰万元整。付款方式为先付27万元整，下欠15万元整2016年元月1日付清，甲方在给乙方办理房产证（计一切手续），相关费用由乙方承担。如有甲方或者乙方违约者，按房价总额的百分之三返。2016年2月25日，原告与被告张小霞签订《欠款协议书》，协议内容为,2014年8月12日乙方张小霞因生活需要向甲方购买位于银川市××县，用于夫妻生活居住使用。房屋总价肆拾贰万元整（￥420000）,乙方于2014年8月20日向甲方支付部分房款贰拾柒万元（￥270000元），剩余拾伍万元（￥150000元），乙方承诺于2016年1月1日付清。但是由于乙方个人原因导致未能在约定的还款期还款，双方经协商，就欠款事宜达成以下协议：一、乙方将位于银川市××县抵押给甲方，保证乙方在2016年8月12日向甲方偿还剩余房款拾伍万元。二、乙方若未在2016年8月12日前向甲方偿还剩余房款，乙方应向甲方支付利息（还款期届至后按年利率24%计算）。被告张小霞认可向原告购买涉案房屋，并与原告签订了《房屋买卖协议》，向原告支付房款270000元，下剩150000元未付的事实。 另查明，涉案房屋已经交付被告张小霞，被告张小霞与被告蒋海龙分别于2015年、2017年在涉案房屋中共同居住，现房产证、土地使用证登记权利人为被告张小霞。被告张小霞与被告蒋海龙自2003年3月8日在泾川县人民政府登记结婚，现婚姻关系存续。 本院认为，涉案房屋系宁夏立业房地产开发有限公司为抵偿案外人伍磊所欠原告刘强强工程款的抵顶房，后原告又将涉案房屋卖给了被告张小霞，双方签订的《房屋买卖协议》以及《欠款协议书》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。《房屋买卖协议》成立后，被告张小霞支付了原告部分房款，原告刘强强也将房屋交付给了二被告，被告张小霞、蒋海龙于2015年、2017年在涉案房屋中居住，且宁夏立业房地产开发有限公司按照《工程款抵顶房款协议书》约定的内容与被告张小霞签订了《商品房买卖合同》，向被告张小霞出具购房发票，原告刘强强协助被告办理了涉案房屋的产权证以及土地使用证，原告已按照房屋买卖协议约定履行完毕了自己的合同义务。被告张小霞对购房以及欠款事实完全认可，应当按照协议约定的时间向原告支付所欠房款。根据《工程款抵顶房款协议书》以及证人赵某某的证言，被告张小霞与宁夏立业房地产开发有限公司之间并不存在真正的买卖合同关系，被告张小霞亦未向宁夏立业房地产开发有限公司支付过房款，宁夏立业房地产开发有限公司之所以与被告张小霞签订《商品房买卖合同》、出具销售发票是为了完成与案外人伍磊以及原告三方之间的债务抵顶，故被告蒋海龙以被告张小霞与宁夏立业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及持具房屋销售发票辩称涉案房屋系从宁夏立业房地产有限公司直接购买，且已经向宁夏立业房地产开发有限公司付清了全部房款，认为原告与被告张小霞之间恶意串通，要求确认原告与被告张小霞签订房屋买卖协议无效并驳回原告诉讼请求的抗辩理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋系被告张小霞购买用于与被告蒋海龙共同生活居住使用，且二被告事实上也在涉案房屋内居住生活，故原告诉请的150000元欠付房款系夫妻共同债务，应当由被告张小霞与被告蒋海龙共同清偿。原告与被告张小霞签订的《房屋买卖协议》以及《欠款协议》中明确约定被告未按时支付房款应当承担的违约责任。《欠款协议》对下欠房款支付期限双方做了重新约定，应当以该约定给付期限计算欠款利息，利息从2016年8月13日按约定的年利率24%计算至2018年4月23日利息额为61000元。原告主张的利息额，超出61000元的部分，本院不予支持。 综上所述，对于原告主张二被告支付房款150000元的诉讼请求，依法予以支持。对于原告主张支付利息的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下： 一、被告张小霞、蒋海龙在本判决生效之日起十日内支付原告刘强强房款150000元及利息（自2016年8月13日至2018年4月23日，利息额为61000元，2018年4月23日之后的利息按欠款额以年利率24%计算至实际付款之日）； 二、驳回原告刘强强的其他诉讼请求。 案件受理费4653元，保全费1638元，共计6291元，由原告刘强强负担353元，由被告张小霞、蒋海龙负担5938元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。 审 判 长 黄永福王 审 判 员 王 志 红 人民陪审员 陈  怀 二〇一八年九月二十八日 法官 助理 李  涛 书 记 员 孙 彩 霞 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。