广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1423民初706号 原告：潘永红，男，1972年3月20日出生，壮族，广西龙州县人，公务员，住广西龙州县。 原告：闭艳英（系原告潘永红的妻子），女，1978年1月11日生，壮族，广西龙州县人，农村居民，住广西龙州县。 原告潘永红、闭艳英的共同委托诉讼代理人：梁孙毅，广西诺尔律师事务所执业律师。 被告：广西龙州榕兴置业有限责任公司，住所地广西龙州县龙州镇红星路9号，统一社会信用代码：91451423593230601X。 法定代表人：赖志贤。 委托诉讼代理人：孔德驰，广西志遥律师事务所执业律师。 原告潘永红、闭艳英与被告广西龙州榕兴置业有限责任公司（以下简称榕兴公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，潘永红、闭艳英的共同委托诉讼代理人梁孙毅、榕兴公司的委托诉讼代理人孔德驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘永红、闭艳英向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行交房义务；2、判令被告向支付违约金31610元（违约金从2016年10月31日起以422427元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付至交房之日止）；3、确认双方签订的附件十一即《补充协议》中的不公平或免除、减轻榕兴公司责任或加重潘永红、闭艳英责任、排除潘永红、闭艳英主要权利的条款无效。事实和理由：潘永红、闭艳英于2015年11月20日和榕兴公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、榕兴公司将其开发的榕兴翡丽湾商住小区1幢9层902号房以每平方米2080元出卖给潘永红、闭艳英；2、由潘永红、闭艳英于2015年11月20日前支付首期房款142427元，剩余房款280000元由潘永红、闭艳英向农行贷款支付；3、榕兴公司应于2016年10月30日前交房，非不可抗力逾期交房超过180天且潘永红、闭艳英要求继续履行合同的，由榕兴公司按日计算向潘永红、闭艳英支付全部房价款万分之一的违约金；4、榕兴公司和潘永红、闭艳英根据合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；5、本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，榕兴公司和潘永红、闭艳英签订了榕兴公司提供的格式合同即《补充协议》，《补充协议》的相关内容多数条款不公平或免除、减轻榕兴公司责任或加重责任、排除潘永红、闭艳英主要权利。合同签订后，潘永红、闭艳英依约向榕兴公司支付了全部房款422427元，但榕兴公司才于2018年5月25日交房，超过交房期限已一年多，致使潘永红、闭艳英受到了损失，因双方当事人约定由榕兴公司按日计算向潘永红、闭艳英支付全部房价款万分之一的违约金低于潘永红、闭艳英造成的损失，故请求增加榕兴公司支付违约金，违约金从2016年10月31日起以422427元为基数按照中国人民银行规定的同期同类货款利率支付至交房之日止。诉讼过程中，潘永红、闭艳英承认榕兴公司已于2018年5月25日，请求逾期交房违约金计至2018年5月25日止。 榕兴公司对潘永红、闭艳英主张的事实除了对违约逾期交房天数、逾期交房造成的损失及《补充协议》的效力问题有异议外，对其他事实主张没有异议。榕兴公司针对违约逾期交房天数、逾期交房造成的损失及《补充协议》的效力问题辩称，1、榕兴公司期逾交房是有合理原因的，违约天数应该减掉合同第十一条约定的天数。2、违约金应按中国人民银行规定的存款利率计付。3、《补充协议》条款是双方意思表示，不应是无效。 潘永红、闭艳英围绕诉讼请求向法院提交了证据，本院双方当事人进行质证，榕兴公司对潘永红、闭艳英提交的两组证据即第1组证据《商品房买卖合同》、第2组证据收据、税收缴款书均无异议，对双方当事人均异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人陈述和本院审核确定的证据，本院认定事如下： 对潘永红、闭艳英主张的事实除了对违约逾期交房天数、逾期交房造成的损失之外，本院予以确认。 另查明，潘永红、闭艳英与榕兴公司签订的商品房买卖合同第十一条约定：交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由（如自然灾害、重大疫情等）之日起60日内告知买受人的；2、因国家法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府及有关部门通知停工、禁止车辆或人员进出施工的；4、经规划部门批准变更或设计单位作出的设计变更而导致工期延长的；5、遇到复杂地址情况而需要变更基础设计的；6、出现中雨、大雨、暴雨、四级及四级以上大风之恶劣天气的；7、非因出卖人原因停水停电的；8、买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款金额划拨至出卖人指定银行情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起30个工作日内。在该合同项下约定的事由应减少计算逾期违约金的天数。潘永红、闭艳英与榕兴公司签订的《补充协议》是对双方签订的《商品房买卖合同》的补充，补充协议并未含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款。 本案争议的焦点是：1、榕兴公司违约逾期交房的天数是多少；2、逾期交房违约金以何种标准计算；3、补充协议相关条款是否有效。 对双方当事人的争议焦点，本院评判如下： 1、对于榕兴公司违约逾期交房的天数是多少的问题，本院认为榕兴公司违约逾期交房的天数是270天。潘永红、闭艳英与榕兴公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，本院予以确认。榕兴公司于2018年5月25日交房，是双方认可的事实。榕兴公司主张逾期交房的时间应按双方签订的商品房买卖合同第十一条的约定扣除因特殊原因造成逾期交房的天数，但诉讼过程榕兴公司未能提供证据证明双方约定符合特殊原因提供交房的天数，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，榕兴公司应承担举证不能的后果，其主张减少违约交房的天数的主张无事实依据，本院不予支持。根据双方当事人约定交房时间为2016年10月30日前，榕兴公司实际交房时间为2018年5月25日，逾期天数为570天，本院予以确认。 2、对于逾期交房违约金以何种标准计算的问题，本院认为，逾期交房违约金按日以已付购房款的万分之一计算。潘永红、闭艳英与榕兴公司签订的商品房买卖合同约定按日以已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金，该约定对双方当事人均有约束力，榕兴公司构成违约后，应按约定向潘永红、闭艳英支付违约金。潘永红、闭艳英请求按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息及榕兴公司主张按中国人民银行规定的存款利率支付利息均无事实为依据，本院不予支持。潘永红、闭艳英已交房款422427元，榕兴公司应向支付的逾期交房违约金为24078.34元，即422427元*0.01%/日*570天＝24078.34元，本院予以确认。 3、对于补充协议相关条款是否有法律效力的问题，本院认为补充协议相关条款具有法律效力。潘永红、闭艳英与榕兴公司签订的《补充协议》是对双方签订的《商品房买卖合同》的补充，该补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规，且补充协议并未含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款，故具有法律效力，本院予以确认，潘永红、闭艳英主张该协议无法律效力无法律依据，本院不予支持。 综上，榕兴公司未按合同约定的期限内履行交房义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，潘永红、闭艳英请求榕兴公司承担支付逾期交房违约金合理合法，本院予以支持，但潘永红、闭艳英请求支付的逾期交房违约金过高，超过24078.34元的部分本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、广西榕兴置业有限责任公司向潘永红、闭艳英支付逾期交房违约金24078.34元； 二、驳回潘永红、闭艳英的其他诉讼请求。 上述给付金钱的义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费389元，减半收取194.5元，由潘永红、闭艳英负担44.5元，由广西榕兴置业有限责任公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  苏立峰 二〇一八年九月二十六日 法官助理苏香花 书记员黄玥宁 附法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。