山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0791民初1315号原告：王永峰，男，1986年4月16日生，汉族，住潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：高振华，山东尧法律师事务所律师。被告：刘维农，男，1960年12月29日生，汉族，住潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：李**，山东玉帛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏杰，山东玉帛律师事务所实习律师。第三人：潍坊恒信房产营销中心，住所地潍坊市奎文区东风街以北、文化路以东2号楼06号，统一社会信用代码913707057508635692。法定代表人：于永胜，总经理。委托诉讼代理人：王海洋，山东鸢都英合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙，山东鸢都英合律师事务所实习律师。原告王永峰与被告刘维农、第三人潍坊恒信房产营销中心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高振华、被告刘维农的委托诉讼代理人李**、张敏杰，被告潍坊恒信房产营销中心的委托诉讼代理人王海洋、陈龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿房屋增值243365元；2、被告赔偿违约金232050元、返还定金20000元；3、被告赔偿贷款费用10225元、中介费4500元；4、诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原告通过第三人与被告的代理人刘晓静（被告女儿）签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于高新区东方明珠19-1-210号房屋，面积81.48平方米，及地下室和其他附属设施包括水、电、暖气、有线、煤气、厦子等房产出售给原告，共计房款455000元。合同签订当日，原告支付定金1万元，双方约定2017年3月30日前到指定银行办理贷款审批手续，银行贷款通过后到房管局办理过户手续时原告支付首付款，余款由银行一次性划入被告账号。合同签订后，原告支付被告定金1万元，并到银行申请贷款，贷款通过后，被告单方要求增加7万元，否则不卖给原告，原告不同意加价，最终房产交易未能成功。现房价上升，给原告造成了巨大损失，为维护原告权益，请求判如所请。被告辩称，本案合同未经被告追认，对被告没有约束力。关于涉案购房行为，因为原告在办理贷款审批当天支付购房首付款之后，单方表示不购买涉案房屋，被告将该购房首付款已经退还给原告。因此不存在原告主张的房屋买卖合同。第三人述称，经向公司工作人员了解，原、被告之间经第三人介绍，三方签订合同，对房屋的价格、交付时间、价款、支付方式、违约责任等进行了约定，第三人已履行了居间义务。后原、被告办理完贷款手续后，被告提出房屋涨价，否则不再出售房屋，后第三人多次协调原、被告双方，但是最终因原、被告之间意见相差巨大，最终未能达成一致意见。当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了庭审质证：原告提供以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告的房屋买卖合同关系，约定房屋价款为455000元，违约责任为：违约方向对方支付价款千分之一的滞纳金。被告不认可，没有被告的追认，属于无效协议。第三人对合同无异议，是双方的真实意思表示。2、定金条一份，由被告的女儿刘晓静收原告购房定金1万元。被告认可刘晓静收到1万元，但是不认可是定金。第三人认为与其无关，真实性不予确认。3、贷款收取费用条一份，证明收款人岳洪辉，证明原告为购房贷款支付费用10225元。被告认为与本案无关。第三人认为与其无关，真实性不予确认。4、潍坊恒信房产东明店出具收据一份，证明原告为购房而支付中介费用4500元。被告认为与本案无关，原告应该提供正规发票，不是收据。第三人无异议。被告提供2017年4月5日柜员机业务回执单两份，证明从被告的卡号上向原告两次转款分别为7万元、6.5万元，共计13.5万元，证明被告向原告退还购房首付款的事实。原告对回执单无异议，证明原、被告之间存在购房合同关系，被告收取了原告的购房首付款13.5万元，后被告通过银行转账的方式强行将原告首付款退回。第三人认为与其无关，真实性不予确认。对原告提供的上述证据，证据1、2、4，证据来源合法且与案件具有关联性，本院予以认定；证据3，来源无法核实，不予认定。被告提供的柜员机业务回单，来源真实合法，本院予以认定。根据原告申请，本院依法调取了原、被告在建设银行办理贷款审批手续时签订的《二手房买卖合同》，该合同为建设银行格式合同，其中载明已付首付款135000元。该合同有原告、被告及其配偶郎爱兰签字。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院经审理查明以下事实：2017年3月21日，通过第三人联系，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将坐落于潍坊高新区东方明珠19-1-210号房屋，面积81.48平方米，及附着物地下室一间，出售给原告，房款共计455000元。合同签订当日，原告支付定金1万元，双方约定于2017年3月30日前到原告指定的银行办理贷款审批手续，银行贷款通过后到房管局办理过户手续时原告支付首付款，余款由银行一次性划入被告账号。被告保证上述房屋产权清晰，能够办理交易过户手续。双方同意在付清全部房款时将上述房屋及附属设施正式移交给原告。被告女儿刘晓静代被告在合同中签字。合同签订后，原告支付被告定金1万元，由刘晓静收取。2017年4月5日，原、被告到建设银行高新支行办理贷款审批手续，并填写了一份《二手房买卖合同》，合同中载明已付首付款135000元。当天，原告向被告支付了首付款，但当日被告分两笔向原告退还共计135000元。双方对该退款行为陈述不一，庭审中，原告主张是被告强行退回，被告主张原告不想买该房屋，第三人陈述，根据银行办理贷款审批要求，需要提供首付款付款凭证才能进行贷款审批等手续，为了符合银行的要求及双方的约定，才出现由原告在办理贷款手续当天向被告支付首付款，后被告又将首付款打回的情况。之后被告未配合原告办理房屋过户手续，合同未继续履行，形成纠纷。另查明，涉案房屋设定了抵押权预告登记，被告陈述，涉案房屋贷款已经还清。经本院向抵押权人建设银行潍坊新华支行核实，该贷款确已还清，但因被告的原因未注销抵押权预告登记。鉴于被告不同意继续履行合同，而原告表示不能一次性支付被告房款，法庭向其释明是否变更诉讼请求，原告提出变更诉讼请求，要求被告赔偿损失，并申请鉴定涉案房屋的增值情况。本院依法委托山东乾元土地房地产资产评估有限公司进行房屋价值评估。经评估，涉案房屋的现价值为698365元。审理中，原告主张，关于增值部分，按评估价格与合同价格的差价计；关于违约金，根据合同第五条约定，违约510天，根据房产价值的千分之一计算；定金为双倍返还20000元；贷款费用及中介费是实际支出的费用。被告认为，原告主张的增值部分不具有合法性，也与被告无关；违约条款对被告没有约束力，被告也没有原告主张的违约情形，原告主张的计算标准过高。本院认为，原告与被告之女刘晓静签订房屋买卖合同，后被告及其配偶在办理银行贷款时签字确认，应视为被告对其女儿刘晓静行为的追认。该房屋买卖合同体现了双方的真实意思，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告辩称双方不存在合法有效的房屋买卖关系、刘晓静的行为未经追认等，与事实不符，本院不予采信。合同签订后，原告支付了定金，被告也配合原告到银行办理贷款审批手续，但履行过程中，被告称原告不买房子并退还了房款，但根据本院查明的事实来看，退还房款系为符合银行需要首付款付款凭证的贷款要求所为，因此并非被告所称的原告不买房子，并且退还房款也符合合同约定的过户时支付首付款，因此被告的该项辩解意见与事实不符，本院不予采信。被告拒不履行合同义务，已构成违约，原告起诉解除合同并要求被告承担违约责任，理由正当，本院予以支持。关于违约责任，原告主张双倍返还定金20000元并承担中介费4500元，鉴于系被告违约，根据合同约定，应当由被告承担。另外，原告还主张了违约金及房屋差价损失，合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据查明的事实，系因被告涨价导致合同不能履行造成违约，并且在2017年年初开始本地房价有较大幅度的增长，一直持续到年底，经司法鉴定，涉案房屋价值有了较大上涨，被告的违约行为导致原告另购房屋的成本必然增加，单是定金已不足以弥补其损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此，原告主张的房屋差价损失有事实和法律依据，但原告主张的违约金也应当以此为限。本院综合考虑合同的履行情况、违约方的过错程度及合理预期利益等因素，酌情支持房屋差价损失70000元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘维农于本判决生效后十日内双倍返还原告王永峰定金20000元；二、被告刘维农于本判决生效后十日内支付原告王永峰中介费4500元；三、被告刘维农于本判决生效后十日内支付原告王永峰因被告违约造成的违约金及房屋差价损失共计70000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8901元，减半收取4450.5元，由原告负担2000元，由被告负担2450.5元。保全费674元，由被告负担。评估费8500元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  孙希佳二〇一八年九月十四日书记员  王彦平