山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0686民初769号原告：杨某某，女,1963年11月4日出生，汉族，烟台多尔维新材料科技有限公司职工，住栖霞市。委托诉讼代理人：柳向东，山东永禄律师事务所律师。委托诉讼代理人：林某某，男，1964年7月24日出生，汉族，烟台多尔维新材料科技有限公司职工，住栖霞市。被告：衣某某，男，1969年1月26日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人刘飞，山东经联律师事务所律师。被告：蔡某，女，1981年6月17日出生，汉族，现住栖霞市。原告杨某某与被告衣某某、蔡某返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳向东、林某某，被告衣某某及其委托诉讼代理人刘飞、被告蔡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾退栖霞市霞光路的整个三层的房屋。2、判令被告向原告给付自2016年11月2日起至2017年3月2日房屋占用使用费11666.80元；判令被告按上述标准支付自2017年3月3日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月2日，原告从栖霞市食品厂购买的位于栖霞市霞光路某房屋过户到原告名下，房产证号为栖房权证栖城房字第××号。因被告属于无合法根据占有该房屋，所以原告多次通知被告腾退，但被告仍拒不腾退该房屋至今。被告衣某某辩称，本案诉争的房屋被告于2007年11月10日从栖霞市房地产开发建设公司与栖霞市金隆房地产开发有限公司处租赁，租期到2027年11月11日。原告怎样购买的该处房屋被告不知情，被告对该房屋有优先购买权，同时原告购买房屋的行为不能对抗被告的租赁行为，如原告要求被告腾房应在租赁期到期后另行主张，同时还应按租赁合同约定给我们补偿。被告蔡某辩称，涉案房屋是我于2012年11月从衣某某那里租赁的，租期到2027年11月。原告起诉我没有法律依据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下:一、登记在原告名下的栖房权证栖城房字第××号房产证一份。证明位于栖霞市霞光路某铺于2016年11月2日过户到原告名下，该房屋所有权属原告所有。二、律师函一份。证明原告委托山东永禄律师事务所向被告蔡某发律师函，要求被告蔡某腾房的事实。三、中国邮政快递面单（复印件）及回执各一份。证明被告蔡某收到律师函的事实。四、2005年10月6日原告与山东省栖霞市食品厂签订的房屋买卖合同。证明2005年10月6日原告与栖霞市食品厂签订房屋买卖合同，原告于2005年10月6日就购买了涉案房屋，被告主张买卖不破租赁和优先购买权不成立的事实。五、栖霞市人民法院2014年5月26日作出的（2013）栖民一初字第291号民事判决书。证明栖霞市人民法院判决栖霞市房地产开发建设公司因违反诚实信用基本原则，其房产证自始无效，涉案房屋自始属于栖霞市食品厂所有，被告无权出租，涉案房屋不是房屋开发公司卖给食品厂的，本案不适用买卖不破租赁和优先购买权的规定。六、栖霞市人民法院2008年9月5日（2008）栖立保字第113号民事裁定书、2012年1月12日（2010）栖民一初字第385号民事裁定书。证明涉案房屋于2008年已被栖霞市人民法院查封，栖霞市人民法院要求不得将涉案房屋出租，被告的租赁行为是违法和无效的。七、栖霞市人民法院于2008年9月8日对衣某某的调查笔录，该笔录系本院（2008）栖立保字第113号民事裁定书已依法查封包括涉案房屋在内的房屋后作出。衣某某在该笔录中陈述涉案房屋租赁期限10年，租金20万元。证明，1、被告对于租赁栖霞市房地产开发建设公司的房屋20年的陈述是不真实的；2、被告提供的租赁合同是伪造的；3、被告的行为是恶意、无效的，其无权租赁和转租。八、栖霞市住房保障与房产交易中心2014年11月14日在大众日报发布的公告。证明登记在栖霞市房地产开发建设公司名下的房产证号为栖城房字第××号房屋所有权证作废的事实。被告衣某某对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但是该房产我于2007年11月10日从栖霞市房地产开发建设公司和栖霞市金隆房地产开发有限公司租赁，租赁期限至2027年11月11日，原告办理房产证的行为我不知情。根据租赁合同我对该房产有优先购买权，并且原告办理房产证的行为不能解除我的租赁行为。证据二、三与我无关，不予质证。对证据四有异议，我不能确认合同的真实性，2005年10月6日本案中的房产登记在栖霞市房地产开发建设公司名下，该合同即使是真实的也因合同中的甲方无权出售，导致合同无效。对证据五的真实性没有异议，但是对原告的证明目的有异议，该判决书并没有确认登记在栖霞市房地产开发建设公司名下房产证号为栖城房字第××号房产证自始无效，只是确认了因为该判决的原告山东省栖霞市食品厂、山东省栖霞县商业绒绣厂于2012年将欠该判决的被告栖霞市房地产开发建设公司的14.1万元商业楼工程款予以提存后已经按照合作开发协议履行其义务，所以判决栖霞市房地产开发建设公司将栖城房字第××号房产过户到栖霞市食品厂名下。根据该判决可以看出因为栖霞市食品厂完全履行了义务，才有权利主张栖霞市房地产开发建设公司过户本案诉争的房产，在此之前栖霞市食品厂对该房产并没有所有权，在该判决生效以前本案诉争的房产一直登记在栖霞市房地产开发建设公司名下，该建设公司有权与被告签订租赁合同。对证据六的证明目的有异议，证据中2008年9月5日的裁定书只是裁定查封期间不得毁损、买卖、过户或以其他任何方式转让，并没有限制租赁。在2012年1月12日作出的裁定书中，裁定不得有变卖、毁损、抵押、出租等其他行为。从以上两次裁定可以看出不准出租的裁定是在2012年1月12日作出的，而本案第一被告从栖霞市房地产开发建设公司租赁该房产的时间是2007年11月10日。2012年1月12日的裁定第一被告不知情。对证据七有异议，该调查笔录虽然出现了“你们不要收拾”这句话，但是该调查笔录相对应的2008年9月5日所作的裁定书并没有裁定该房产不能出租，应以裁定书为准。被告衣某某与栖霞市房地产开发建设公司租赁合同的租赁期限以合同为准，被告衣某某与栖霞市房地产开发建设公司所签订的租赁合同是双方的真实意思表示，并有双方的盖章和签字，被告衣某某签订该合同后一直租赁该房产至今，被告衣某某只是按照合同享受了权利，并没有任何恶意。对证据八真实性无异议，但该证据不能否认被告衣某某合法租赁该房产在前的事实。被告蔡某对原告证据的质证意见如下：对原告提供的证据二、三真实性有异议，面单上的签名不是我本人书写，我也没有收到原告的证据二，对其他证据的质证意见同被告衣某某的质证意见。被告衣某某为支持其辩诉意见，向本院提交证据如下：一、2008年9月1日被告衣某某与栖霞市房地产开发建设公司、栖霞市金隆房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同一份，该合同房屋出租方经手人为林某某2。证明本案诉争的房屋被告衣某某从2007年11月10日开始租赁至2027年11月11日，本案原告虽然于2016年取得了本案诉争房产的所有权，但是被告衣某某租赁在前，原告无权解除未到期的租赁合同，同时证实租赁合同期满后出租人应补偿我们三分之二的装修费。二、登记在栖霞市房地产开发建设公司名下栖房权证栖城房字第××号房屋所有权证书及栖国用（2002）字第283356号国有土地使用证（复印件）。证明栖霞市房地产开发建设公司在2014年栖霞市人民法院判决将该房地产过户给栖霞市食品厂以前对本案诉争的房产有所有权，可以将该房产出租给任何人。原告对被告衣某某提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性有异议，该合同中存在多处涂改，包括是否允许转租条款、承担违约金条款及房屋返还时间等重要条款均存在涂改情况，且没有另一方盖章确认。涉案房屋以前登记在栖霞市房地产开发建设公司名下,假设存在租赁也与栖霞市金隆房地产开发有限公司无关，因此，其所盖章行为也是无效的。该租赁合同最后一页的笔迹颜色与前边的笔迹明显不符，因此，该合同是不真实的。第二次庭审中，原告对该证据补充意见为，1、既然被告主张栖霞市房地产开发建设公司是房屋所有人，为什么在涂改处不加盖该公司的公章，唯一盖章的是与涉案房屋没有任何关系的栖霞市金隆房地产开发有限公司，签字的是与涉案房屋无任何关系的林某某2，因此，该证据存在重大瑕疵不能作为定案依据。该情形让人有理由相信该租赁合同是伪造的。2、该租赁合同中的租赁时间是20年，但被告衣某某在栖霞市人民法院2008年9月8日所做的调查笔录中讲租了10年，也足以证实该租赁合同是伪造的。3、租赁合同上的签订日期是2008年9月1日，而被告衣某某在2008年9月8日的笔录中讲是2007年下半年租赁的涉案房屋存在重大矛盾，也足以证实租赁合同是无效的。对证据二有异议，因为是复印件不予质证。被告蔡某对被告衣某某提供的证据无异议。在诉讼期间，本院对林某某2进行了调查，林某某2陈述的主要内容为：“2007年我借了衣某某的款，其中一笔就是50万元，我没有钱还他，我主动找衣某某拿合同中的房屋租金抵顶借款利息，所以我们就签订了房屋租赁合同，房产证、土地证是栖霞市房地产开发建设公司的。2007年栖霞市房地产开发建设公司名下的债权、债务资产由张某某转让给我了。因这个企业是集体企业，吊销了营业执照没有办法变更法人，法人仍然是张某某，张某某把公司的公章、房产证、土地证、债权、债务、公司所有资产都给了我，所以我就签名盖章。因为我接手之前栖霞市房地产开发建设公司名下的资产、债权、债务并入了栖霞市金隆房地产开发有限公司，所以加盖了金隆公司的印章，当时金隆公司的法人是我。房屋租赁合同是我提供的，书写的内容一部分是我写的，一部分是衣某某写的，其中第8条、13条、15条的内容不是我写的，不过内容我看过，我同意他书写的。合同中第2条、12条时间的修改部分都是我修改的，修改的时间是2008年9月1日签合同当天，合同我2007年11月份就起草好了，一直没有与他签。他租赁的开始时间是2007年11月10日。当时我自己定的时间是10年，签订合同的时他不同意，所以改为20年。我签订合同的时候房产没有纠纷，但是在这之前2007年我卖给牟某某，当时卖了100多万，这个钱到现在没有退给牟某某，当时税务发票都开好了，但是因为衣某某已经把房子占了，我准备租赁期间如果还不清借款就把房子抵顶给衣某某。”原告对调查笔录的质证意见为，1、根据《民事诉讼法》的规定林某某2应该出庭作证，应该接受当事人的质询，因此法庭所做的笔录应该是违法无效的。2、林某某2不是房屋开发公司的法定代表人，其所做证言不属实，没有法律效力，与本案无关。被告衣某某及被告蔡某对调查笔录的质证意见为，该调查笔录能够解释被告提供的房屋租赁合同中有关改动事项的原因。被告蔡某在本院调查时陈述：其是从2012年开始从衣某某处租赁涉案房屋的，是一年一年租赁的，没有租赁合同，每年租金是30000元，房租交到2019年6月底。庭审中蔡某陈述：其与衣某某于2012年签订了租赁合同，租期10年，房租每年30000元，租金一年一交，但未提供租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年4月26日，山东省栖霞市食品厂与栖霞市房地产开发建设公司签订合作开发协议书，双方就商住楼开发及土地出让一事达成协议。商住楼建成后，有四套房屋（含本案涉案房屋）于2004年10月28日产权登记在栖霞市房地产开发建设公司名下，房屋产权证号为栖城房字第××号。2008年9月1日衣某某与栖霞市房地产开发建设公司签订房屋租赁合同租赁涉案房屋，该房屋租赁合同第二条租赁期限、第九条是否允许转租、第十二条承租人返还房屋时间、第十三条违约责任等处有改动痕迹。后衣某某又将涉案房屋装修后于2012年转租给被告蔡某，蔡某租赁后从事跆拳道教学,每年租金30000元。2005年10月6日，山东省栖霞市食品厂与杨某某签订商业房售房合同，将以上四套房屋中的三套出售给杨某某。2013年山东省栖霞市食品厂诉至本院，要求栖霞市房地产开发建设公司将上述四套房屋过户到山东省栖霞市食品厂名下。本院于2014年5月26日以（2013）栖民一初字第291号民事判决书判决栖霞市房地产开发建设公司将登记在其名下的霞光路72号房产证号为栖城房字第××号的四套商业房过户到山东省栖霞市食品厂名下。2016年11月2日，上述四套房屋中的三套产权登记到杨某某名下，房屋产权证号为栖房权证栖城房字第××号，共有情况为单独所有，房屋坐落为栖霞市霞光路某铺，案涉房屋为某某铺的整个三层的房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定：民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本案中，原告通过转让方式于2016年11月2日取得了涉案房屋的产权，此后原告享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。关于被告衣某某与栖霞市房地产开发建设公司签订的房屋租赁合同，因双方2008年9月1日签订合同时房屋产权登记在栖霞市房地产开发建设公司名下，且该合同签订时间在本院采取保全措施之前，该合同不违反法律规定，本院予以确认。关于该合同约定的租赁期限，本院认为，从衣某某提交的合同中能够看出租赁期限原书写时间为至2017年11月11日止，后又改为至2027年11月11日止，虽林某某2陈述了改动租赁期限的原因，但被告衣某某在签订合同后的2008年9月8日接受本院调查时陈述租赁期限为10年，租赁期限的改动是否签订合同当时改动的属于合理怀疑的范畴，故被告衣某某仅凭现有证据主张房屋租赁期限为20年，其证据并不充分，对其该主张本院不予支持，本院认定涉案房屋租赁期限为10年。关于原告主张的房屋占用使用费，本院认为，原告杨某某与山东省栖霞市食品厂签订房屋买卖合同时，涉案房屋产权登记在栖霞市房地产开发建设公司名下，至2016年11月2日前原告既未取得涉案房屋的产权，亦未实际占有使用该房屋，被告衣某某在租赁涉案房屋时系合法租赁，即使租赁物产权存在瑕疵，亦非租赁人衣某某的过错，且原告房屋买卖合同的相对方不是本案被告，综上原告要求二被告承担房屋占用使用费无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，根据相关法律规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案涉案房屋在诉讼期间租赁期间已届满，被告衣某某应将涉案房屋返还给原告，因涉案房屋现由被告蔡某在实际占有、使用，被告蔡某与被告衣某某共同负有返还原告房屋的义务，故二被告应在合理期限内将涉案房屋腾退给房屋所有权人杨某某。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条的规定，判决如下：一、被告衣某某、蔡某于本判决生效后三十日内将坐落于栖霞市霞光路某某铺的整个三层的房屋。（房屋产权证号为栖房权证栖城房字第××号）腾出并返还给原告杨某某。二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由原告杨某某负担175元，由被告衣某某、蔡某负担7125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  冯效琳人民陪审员  董秀珍人民陪审员  刘洪军二〇一八年九月十三日书 记 员  刘夏冰