浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初1862号原告：俞军，男，1974年9月23日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：朱勤明，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。被告：陆芳根，男，1973年5月8日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：潘旦，浙江东港律师事务所律师。原告俞军与被告陆芳根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞军及其委托诉讼代理人朱勤明，被告陆芳根及其委托代理人潘旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年2月9日签订的《房屋转让合同》；2、被告支付原告违约金380000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年2月9日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定原告向被告购买时代福臻14幢1单元1403室房屋。原告当日向被告支付定金280000元。之后，被告告之原告，原告所购买的房屋的所有人并非被告，房屋所有人提出不再出售该房屋。为此，原告与被告多次协商，双方对赔偿金额始终不能达成一致意见。原告认为被告的行为已构成违约，给原告带来了经济损失。被告答辩称，一、原、被告签订的《房屋转让合同》已于2018年4月1日解除。2018年4月1日，原、被告达成了解除《房屋转让合同》的口头协议，被告当日将原告支付的定金全额退还给原告。二、合同解除后，原、被告之间已无其他争议，原告要求被告赔偿违约金显然有违诚信原则。具体表现在：原告全额收回了定金280000元；原告提供的短信聊天记录中提及要求被告赔偿或再帮原告另外找房子等均是在解除合同退还定金之前；2018年4月10日原告发送的短信内容中仅提及中介费而没有提及任何赔偿。三、原告诉请被告支付违约金380000元无事实和法律依据，约定的违约金明显过高，法庭应予以调低。在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：1、《房屋转让合同》1份，证明原、被告于2018年2月9日签订《房屋转让合同》，约定原告向被告购买时代福臻14幢1单元1403室房屋的事实。2、收条1份，证明原告于2018年2月9日向被告支付定金280000元的事实。3、短信5份，证明原告与被告多次协商，双方对赔偿金额始终未能达成一致意见的事实。4、平湖房产网二手房买卖信息1份（5页），证明与时代福臻15幢1单元1403室相同类型房屋涨幅很大，目前房价在1380000元左右。被告质证认为，证据1，无异议，该合同约定的定金280000元明显过高，按双倍计算违约金过高。证据2，真实性无异议。证据3，真实性无异议，但不能证明原告要证明的内容，协商都是在2018年3月23日之前，2018年4月1日之后，双方没有进行协商。证据4，有异议，二手房买卖的信息不能证明现在的真实房价，与本案无关联。被告为证明其主张，提供收条1份，证明原、被告就涉案房屋达成一致意见，原告收回定金后，双方对涉案房屋已没有争议的事实。原告质证认为，真实性无异议，对被告要证明的事实有异议，该收条只能证明被告将280000元定金退还给原告，被告不再打算将涉案房屋出售给原告的事实。法庭出示经被告申请，原、被告双方选择，本院委托的桐乡市中正房地产评估事务所出具的《房地产估价报告书》2份、评估费发票1份。原告质证认为，对估价报告书的真实性无异议，对房屋价格的合法性、关联性无异议，对发票没有异议，原告建议法院采用2018年5月31日为价值时点、价值为1243000元的估价报告书。被告质证认为，对价值时点为2018年4月1日的估价报告书没有异议，对另外一份估价报告书有异议，申请评估是在2018年5月初，按照5月份的市场价格，以5月31日为价值时点也不正确，被告认为最迟也只能为起诉之日，被告主张按照2018年4月1日为价值时点；对发票的真实性无异议，但多支出的鉴定费应由原告承担。对上述原被告提供及本院出示的证据，经审核，本院认证如下：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以认定。证据2、证据3，被告对真实性无异议，本院予以认定。证据4，不能作为确定原告损失的依据，本院不予认定。被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院予以认定。本院出示的证据，对于房地产估价报告书，原告对2份报告书确定的房屋价格的合法性、关联性均无异议，只是建议采纳以2018年5月31日为价值时点的报告书，而被告只对以2018年4月1日为价值时点的报告书没有异议，本院考虑到原告起诉时间在2018年4月17日，本院送达应诉材料的时间在2018年4月19日，因此，以价值时点为2018年4月1日的房地产估价报告书的鉴定结论更为合理，本院认定该报告书；鉴定费发票，本院予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2018年2月9日，原告俞军与被告陆芳根签订《房屋转让合同》1份，合同约定：甲方（被告）自愿将坐落于市时代福臻小区14幢1单元1403室房屋以985000元转让给乙方（原告），该房屋建筑面积为104.30平方米；2018年2月9日，乙方预付定金280000元；付款方式为：2018年3月底前支付320000元，余款由乙方办理银行贷款支付（产权证出来后第一时间办理）；甲方应确保该房屋的产权合法，并无条件协助乙方办理转户手续，否则属违约，应支付违约金，即在退还乙方已付定金的同时，在赔偿乙方已付定金的二倍，并承担已付的中介费；本合同一式三份，甲、乙双方签字后，此合同生效。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告支付给了被告定金280000元。2018年3月17日，原告发短信给被告：待会儿我们一起完成第二笔购房定金320000元转给你的相关手续。2018年3月18日，原告再发短信给被告：你何时有空，我把约定的购房款给你，咱们办好相关手续。2018年3月23日，原告发被告短信：你前面说原房东房子不卖了，只赔了你十万元，确定吗？收到请尽快回复，我也想这个事情尽快解决，更不想为难你！我和老婆都感觉赔十万太少，你最多能赔多少？如有诚意解决，收到后请回复！2018年3月23日，被告短信回复原告：我骗你不是人养的，我给他定金有3万元，总共给他8万元。刚刚派出所出来调解的，烦死了。2018年3月23日，原告短信回复被告：十万对我来说实质上亏了，而且亏太多，那你最多能赔多少，如赔的合适，我们尽快解决得了，我也好尽快去买房，我真的需要房子。2018年3月23日，被告短信再回复原告：我实话实说，你叫我贴出来是不可能的，为这个事我头都痛死了。我帮你找房好了（便宜点的）。2018年3月24日，原告短信发被告：陆总，一周内如你能找到十楼以上的时代福臻104平米的房源，总价在115万元左右的，我们或许还可以协商解决。2018年4月1日，被告将定金280000元退还给了原告，原告出具给了被告收条1份，载明：今收到时代福臻陆芳根14幢1单元1403室房屋定金退还280000元。2018年4月17日，原告向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的《房屋转让合同》并由被告支付违约金，本院于2018年4月19日将起诉状等应诉材料送达给了被告。2018年7月13日，桐乡市中正房地产评估事务所根据本院委托出具了《房地产估价报告书》，该报告书对案涉房屋进行了市场价值评估，评估结论为：价值时点为2018年4月1日的估价对象市场价值为1161000元；价值时点为2018年5月31日的估价对象市场价值为1243000元。被告预付了鉴定费8000元。本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告因“上家”不卖房给他了而向原告提出不履行合同义务了，被告的行为构成违约，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定的违约金为定金的二倍即560000元，但被告认为违约金约定过高，请求法院予以调整，本院结合鉴定机构的评估结论，对于被告的请求予以支持，酌情确定被告支付原告的违约金为228000元。因原告收取了被告退还的定金，因此，本院认定双方签订的《房屋转让合同》已于被告退还定金之日即2018年4月1日协商解除，原告要求法院判决解除《房屋转让合同》的诉讼请求，本院不予支持。虽然原、被告已协商解除了合同，但没有证据证明双方已就损害赔偿达成了一致，因此，原告要求损害赔偿的权利不受影响，被告认为原告收取定金后双方已无争议，无需支付违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于鉴定费，因原告要求鉴定机构对案涉房屋在2018年5月的市场价进行评估，本院没有采纳鉴定机构相应的评估结论，因此，本案鉴定费，本院确定由原、被告各半负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陆芳根于本判决生效后十日内支付原告俞军违约金228000元；二、驳回原告俞军本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取计3500元，由原告俞军负担1428元，被告陆芳根负担2072元；本案鉴定费8000元，由原告俞军负担4000元，被告陆芳根负担4000元（原告负担的鉴定费由被告在支付给原告的违约金中予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  丁喜林二〇一八年九月十一日书记员  唐静玉