广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初52507号原告（反诉被告）徐大伟，男，汉族，1980年10月29日出生。住址广东省深圳市福田区。委托代理人陈梅，广东广和律师事务所律师。委托代理人周翔，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）林桂，男，汉族，1963年3月18日出生，住址广东省珠海市香洲区。委托代理人何祺伟，广东世纪人律师事务所律师。委托代理人廖丽敏，广东深信律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智，任执行（常务）董事职务。委托代理人杨梅，女，汉族，1988年11月9日出生，住址湖南省耒阳市，系该公司法务专员。上列原告徐大伟诉被告林桂买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告因工作原因，拟长期居住深圳，于是拟在深圳购买适合的房屋自用。经第三人推荐，原、被告双方于2016年3月15日签订了《二手房买卖合同》，该合同约定原告购买被告所有的位于深圳市××路××城池××房，建筑面积为54.81平方米。由于深圳市限购政策，合同签订时，原告及第三人工作人员已经向被告告知，要到2016年5月后，原告方才符合当时的购房资格，被告对此表示无异议。于是双方签订二手房买卖合同。该合同约定涉案房屋转让价款为352元，定金为20万元整。定金由第三人进行监管，并由第三人转付给被告。原、被告及第三人于2016年3月15日签署《资金托管协议》，在签订协议当日和次日，原告通过其名下银行账户向第三人账户转账支付20万元，被告收到定金后向原告出具《收款收据》，确认收到原告的定金20万元。依据2016年3月25日《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》以及2016年4月9日深圳市不动产登记中心发布的《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》，原告不再具备购房资格。于是，原告多次向被告沟通要求解除合同，并返还定金，但被告拒绝返还。原告无奈便于2016年4月17日向被告发送了解除二手房买卖合同通知书，要求解除双方签订《二手房买卖合同》并要求被告在三日内返还原告支付的定金20万元。但被告至今拒绝向原告返还定金。原告认为，双方在签订二手房买卖合同时，根据当时深圳市的购房政策，原告基本满足购房资格（只要到2016年5月份，原告提供一年的完税证明或者是一年的社保缴交记录即符合购房条件），但是在这期间，因政府政策原因导致原告不再满足购房资格，系客观原因造成原告无法履行合同义务。根据相关法律规定，基于客观原因导致合同不能履行的，合同应予解除，基于合同获得利益的一方，应当向对方返还获得的利益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求法院判令：1、请求确认原、被告双方签订的《二手房买卖合同》（2016年3月15日签订）于2017年4月17日解除；2、被告返还原告支付的定金20万元及利息12735元（利息自2016年4月21日按照银行同期贷款利息标准，暂计至起诉之日，实际应计算至被告支付之日）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，涉案合同签订时，原告隐瞒其不具备在深圳市购房资格的关键信息，增加了涉案合同无法履行的风险。买方具有主动披露是否具备在深圳市购房资格的义务，卖方不具备核查买方购房资格的能力亦不承担该义务。原告明知而故意隐瞒不具备深圳市购房资格的事实，误导被告做出错误判断，做出与本意不符的意思表示，使被告增加了因原告导致涉案合同无法履行的损失风险。被告为涉案合同守约方，涉案合同不具备约定及法定解除条件，原告不享有单方解除权，涉案合同在被告提起本案反诉前未依法解除。被告已按合同约定履行义务，不存在违约行为。涉案合同不符合法定解除的条件，原告并不享有涉案合同的单方解除权。涉案合同不符合情势变更的条件，且因情势变更而请求变更或解除合同应由人民法院根据案件实际情况确定是否变更或解除，原告并不享有涉案合同的单方解除权。原告关于解除涉案合同的通知并不具有解除合同的法律效力，涉案合同并不因此解除，原告应按合同约定继续履行合同义务。因原告在涉案合同履行期限届满前向被告明确表示不再履行涉案合同，被告已具有涉案合同的法定解除权，涉案合同在被告提起本案反诉前持续有效，涉案合同系因原告导致未能继续履行。被告已具有涉案合同法定解除权，但直至被告提起本案反诉前并未行使。原告具备入户深圳的条件，且涉案房产具备交易条件，涉案合同目的可以实现，但原告至今仍怠于办理，并未入户深圳，导致合同至今未能继续履行，系合同违约方。原告主张被告承担定金利息并无事实及法律依据。并提出反诉请求，请求法院判令：1、原、被告于2016年3月15日签订的《二手房买卖合同》因原告违约而解除；2、原告向被告支付违约金250000元；3、第三人向被告返还交楼保证金10000元；4、原告承担本案全部诉讼费用。第三人辩称，涉案房产的交易是原告与被告协商后才到第三人处协助办理手续的，不是第三人介绍原、被告促成交易，服务过程中第三人不存在过错。托管的交楼押金1万元第三人愿意根据法院判决放款。经审理查明，2016年3月15日，原、被告签订《二手房买卖合同》一份，约定原告作为买方，被告作为卖方，被告自愿将其位于深圳市××路××城池××房产转让给原告，转让成交价为352万元（不含税费）。定金约定为20万元。原、被告双方分别在上述合同上签名予以确认。之后，原告依约向被告支付了上述定金20万元，被告向原告开具相应收款收据。原告称由于2016年3月25日出台了《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》以及2016年4月9日深圳不动产登记中心发布的《关于非深沪居民购房限购相关事宜的补充通知》，该两个政策明确将社保要求由一年改为三年。而此时，原告可以满足的条件是纳税以及社保才刚刚满一年。由于新政策的限制，原告已经不符合购房资格，无法继续履行合同。原告在与被告协商无果的情况下，于2016年4月17日向被告发送了书面的解除通知，要求被告返还原告已经支付的定金，该解除事由不是由原告主观原因造成的，故被告应全额返还已经支付的定金。被告则称上述二手房买卖合同，并不因原告于2016年4月17日寄送的解除函件而解除。双方一直在协商过程中，直至原告向被告寄送解除函件，明确表示不再继续履行合同，且被告提起本案反诉时，因原告违约而解除合同。根据合同约定，原告没有在规定的时间内办理对应的资金监管及向银行申请贷款，在给予充分时间双方协商调解变更合同约定事项，原告按照单方意向向被告寄送了解除函件，表明其不再继续履行合同。亦因原告已符合深圳购房资格。原告在2016年2月25日政策变更后，积极主动向被告承诺将通过入户深圳的方式获得购房资格，并于3月30日与案外人签订了相关的迁户文件。经被告查询其已于2016年8月31日获得入户资格，现也已正式入户深圳，已具备完备的在深圳购房资格。涉案合同在被告提起反诉前不存在不能履行的情形。经查，2016年3月25日，《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》将非深户在深圳购房资格由纳税及社保满一年变更为三年。2016年4月17日，原告向被告邮寄解除合同通知书，相关证据显示该邮件于当天已接收。另至本案庭审时，原告已系深圳户口。本院认为，原、被告于2016年3月15日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法、有效。此时，原告系非深圳户口。2016年3月25日，深圳市对购房政策作出了调整，将非深户购房资格由纳税及社保期限满一年变更为三年。该政策变化导致原告已不符合相关购房条件。该政策变化是原、被告双方不可预计、无法克服的。因房地产调控政策的实施这不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行。原告作为买方于2016年4月17日向被告发出解除合同通知书请求解除合同并返还定金，不构成违约，买卖双方互不承担违约责任。双方之间的买卖合同已于2016年4月17日解除。原告现虽入户深圳，但系在涉案合同解除之后，故其并不因此构成违约。合同解除后，被告作为卖方应将收取的定金20万元返还给原告。关于利息，涉案合同实际于2016年4月17日非因原被告双方的原因而解除，原告主张计收利息，无事实依据，本院不予支持。被告在反诉中另主张第三人向其返还交楼保证金10000元，系属于被告与第三人之间的债权债务关系，本案对此不予处理，被告可依法另寻途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告徐大伟与被告林桂于2016年3月15日签订的《二手房买卖合同》已于2016年4月17日解除；二、被告林桂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐大伟返还定金20万元；三、驳回原告徐大伟的其他诉讼请求。四、驳回被告林桂的反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4491元（已由原告预交），由原告负担1491元，由被告负担3000元。反诉案件受理费2600元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜   阳人民陪审员 刘 紫 薇人民陪审员 钟 惠 强二〇一八年九月十二日书 记 员 侯婧（代）