成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初841号 原告（反诉被告）:涂娟，女，1989年8月19日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：周阳，四川盛豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱光荣，男，1972年2月7日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：李波，四川霖澳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龚淑芬，女，1974年1月1日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：李波，四川霖澳律师事务所律师。 第三人：四川天府中置房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道南湖大道360号5栋1层3号。 法定代表人：李彪。 委托诉讼代理人：戚小鹏，男，1994年11月8日出生，汉族，住四川省叙永县，公司职工。 原告（反诉被告）涂娟与被告（反诉原告）邱光荣、龚淑芬及第三人四川天府中置房地产经纪有限公司（以下简称“中置房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）涂娟及其委托诉讼代理人周阳，被告（反诉原告）邱光荣及被告（反诉原告）邱光荣与龚淑芬共同委托诉讼代理人李波，第三人中置房地产公司委托诉讼代理人戚小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂娟向本院提出诉讼请求：1、判令邱光荣、龚淑芬继续履行《房地产买卖合同》，将合同标的成都天府新区华阳街道鑫苑鑫都汇×栋×层×号房屋过户到原告名下；2、邱光荣、龚淑芬负担本案诉讼费。事实与理由：涂娟诉称，邱光荣与龚淑芬系夫妻关系，按份共有位于成都市天府新区华阳街道鑫苑鑫都汇×栋×层×号房屋。2017年9月11日，涂娟通过中置房地产公司居间服务与邱光荣、龚淑芬签订了《房地产买卖合同》，约定：“1、房地产位于成都市天府新区华阳街道鑫苑鑫都汇×栋×层×号，甲、乙双方商定该房产的成交价为人民币103万元，上述价款包含房屋维修基金、固定装修及所有家具电器；2、乙方于2017年9月16日交付定金人民币5万元给甲方，定金可自动抵减购房款；3、甲方若需要乙方提前支付首付款为甲方结清银行贷款的，则乙方于甲方到银行办理还款手续当日支付甲方首付款人民币38万元给甲方，此款自动转为购房款（该购房款不含定金）；4、甲乙丙三方到房产所在地房地产交易中心领取新不动产证丙协助银行办理抵押登记手续后，由银行划付剩余房款人民币60万元给甲方”。合同签订后，涂娟分别于2017年9月19日至2017年9月26日向邱光荣、龚淑芬支付定金50000元、首付款380000元。邱光荣、龚淑芬收款后拒不结清银行贷款亦不配合办理房屋过户，经催促无果，遂诉至法院。 涂娟在诉讼中提出书面申请变更诉讼请求为：1、判令邱光荣、龚淑芬返还购房款本金180000元；2、判令邱光荣、龚淑芬向涂娟返还定金50000元；3、判令邱光荣、龚淑芬按照合同约定向涂娟支付违约金206000元；4、判令邱光荣、龚淑芬自立案之日即2018年1月15日起以上述三项费用之和为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至本息付清时止；5、邱光荣、龚淑芬负担本案诉讼费。涂娟另提交书面申请增加诉讼请求：判令解除涂娟与邱光荣、龚淑芬于2017年9月16日签订的《房屋买卖合同》。事实理由：邱光荣、龚淑芬于本案立案后就案涉房屋办理了抵押，导致本案后续执行难度大幅增加，遂申请增加该项诉讼请求。 邱光荣、龚淑芬辩称，请求驳回涂娟全部诉讼请求。其一，双方签订的《房地产买卖合同》于2018年2月10日协议解除，涂娟主张违约责任无合同依据。2018年2月，涂娟看中一套面积更大价格更优惠的房屋，于是向邱光荣、龚淑芬提出解除合同并请求被告退还购房款，用于购买已看中的房屋。邱光荣、龚淑芬同意解除合同后，双方于2018年2月10日正式解除合同，邱光荣、龚淑芬按照约定退还了20万元购房款，待合同原件返还后，退还剩余购房款。涂娟要求邱光荣、龚淑芬承担违约责任不仅没有合同依据，而且另行购买房屋并要求退还购房款的行为已属根本违约，邱光荣、龚淑芬有权依照《房地产买卖合同》第七条第2项第4点的约定要求涂娟承担违约责任。其二、涂娟不具备在天府新区的购房资格，且怠于办理落户手续，从而导致不能办理过户手续，其行为属于根本违约。案涉房屋位于天府新区，据2017年3月24日出台的相关限购政策规定，购买天府新区住房应当具备天府新区户籍或在天府新区内稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上。本案合同签订时，涂娟的户籍为达州市，不具备在天府新区购房的资格。从签订房地产买卖合同当日即2017年9月16日至2018年1月12日期间，不能办理过户的根本原因在于涂娟根本不具备购房资格和过户条件，不能办理过户的责任在于原告，应由涂娟自行承担不利的法律后果。据《房地产买卖合同》第七条第2项第1点“乙方有以下行为之一的视为违约：即因乙方自身原因导致不能办理过户手续或拖延约定办理时间”的约定，应当是涂娟向邱光荣、龚淑芬承担违约责任。 邱光荣、龚淑芬向本院提出反诉请求：1、判令确认涂娟与邱光荣、龚淑芬签订的《房地产买卖合同》已解除；2、判令涂娟向邱光荣、龚淑芬支付违约金20.6万元；3、判令本诉与反诉的诉讼费用由涂娟承担。事实理由：2017年9月16日，邱光荣、龚淑芬通过中置房地产公司与涂娟签订《房地产买卖合同》，约定邱光荣、龚淑芬将位于成都市天府新区华阳街道鑫苑鑫都汇×栋×层×号房屋以103万元人民币价格出售给涂娟。之后，涂娟向邱光荣、龚淑芬提出解除合同并要求退还购房款，涂娟另行购买其他房产。邱光荣、龚淑芬同意解除合同后，于2018年2月10日向涂娟退还200000元，双方约定待涂娟返还合同原件后，邱光荣、龚淑芬再退还剩余款项。合同既已解除，涂娟所所主张的继续履行无法律依据，且解除合同系涂娟主动提出，其违约在先。据合同第7条第2向第4点约定“若乙方在支付首付款后违约不买，除按定金罚则承担违约责任和已发生的交易费用外，另行赔付甲方房价的20%作为违约金”，故请求法院支持其反诉请求。 涂娟对邱光荣、龚淑芬的反诉辩称，合同截止现在尚未解除，涂娟变更诉请请求解除合同的原因是案涉房屋已经被抵押，导致合同无法履行，涂娟才变更诉讼，邱光荣、龚淑芬在明知合同不能履行情况向反诉主张20万元的违约金，系无理请求，涂娟不存在违约情形；根据限购政策，夫妻一方符合购房资格，则夫妻双方均具有购房资格，购房时涂娟丈夫具有购房资格，故涂娟具备购房资格。综上，请求驳回反诉请求。 第三人中置房地产公司述称：据了解，涂娟当时具备购房资格，期间邱光荣、龚淑芬一直拖延，中置房地产公司也曾协调双方解决，但邱光荣、龚淑芬一直拖延导致纠纷发生。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2015年12月25日，邱光荣、龚淑芬与成都鑫苑万卓置业有限公司签订四川省商品房买卖合同（预售），购买位于成都市天府新区，鑫苑新都汇第×单元×层×号房屋。该房屋信息摘要记载：2016年7月26日，预告登记，权利人为龚淑芬、邱光荣；2017年10月31日，邱光荣、龚淑芬登记为上述房屋的所有权人，二人为按份共有，份额均为50%，地址为成都市天府新区华阳祥鹤一街×号×栋×层×号；抵押信息为：权利价值为910000，约定期限为2018年1月10日至2018年12月31日，抵押权人为渤海国际信托股份有限公司，债务人为邱光荣、龚淑芬，状态为有效。 2017年9月16日，邱光荣、龚淑芬与涂娟在居间方中置房地产公司介绍下签订了《房地产买卖合同》，约定涂娟（乙方）购买邱光荣、龚淑芬（甲方）位于成都市天府新区牧华路鑫苑鑫都汇×栋×楼×号房屋，成交价为1030000元，乙方付款方式为贷款付房款，乙方于2017年9月16日交付定金50000元给甲方,定金可自动抵减购房款，甲方若需乙方提前支付首付款为甲方结清银行贷款的，则乙方于甲方到银行办理还款手续当日支付甲方首付款人民币380000元，此款自动转为房款（该房款不含定金），甲、乙、丙（中置房地产公司）三方到房地产所在地的房地产交易中心领取新不动产证并协助银行办理抵押登记手续后，由贷款银行划付剩余房款人民币600000元给甲方，甲、乙双方约定于/年/月/日之前与丙方共同前往房产所在地的房地产交易中心办理相关过户手续。合同关于违约责任记载如下：“1、甲方有下列行为之一视为违约，甲方应在全额承担已发生的交易费用的同时，按定金罚则承担违约责任。①因甲方自身原因导致不能办理过户手续或拖延约定办理时间；②甲方所售房产存在权利瑕疵导致无法交易；③甲方拒绝提供过户手续资料以及提供资料不实或不按上述约定交易时间到场交易；④甲方在签约后提出不出售此房；⑤若甲方在收取首付款后违约不卖，除按定金罚则承担违约责任和已发生的交易费用外，另行赔付乙方房价20%作为违约金。2、乙方有以下行为之一的视为违约，乙方应在全额承担已发生的交易费用的同时，按定金罚则承担违约责任。①因乙方自身原因导致不能办理火狐手续或拖延约定办理时间；②乙方在签约后提出不购买此房；③乙方不按约定时间支付房款及相关办理费用；④若乙方在支付首付款后违约不买，除按定金罚则承担违约责任和已发生的交易费用外，另行赔付甲方房价的20%作为违约金。”。 2017年9月16日，龚淑芬、邱光荣向涂娟出具收条一份记载：“今龚淑芬、邱光荣收到涂娟购买鑫苑鑫都汇×栋×号房屋定金¥50000.00元（伍万整）。收款人：龚淑芬，邱光荣，2017.9.16。”2017年9月19日15:59，涂娟转账支付30000元，2017年9月19日16:03，转账支付20000元，涂娟诉称该两笔转账款项合计50000元为定金。2017年9月20日，涂娟转账支付50000元；2017年9月21日，转账支付50000元；2017年9月25日，涂娟卡号为62×××80账户向邱*荣62×××57的账户转账230000元；2017年9月26日，转账50000元；上述涂娟向邱光荣转账共计４笔合计380000元。 2018年2月10日20:36，邱光荣通过62×××57的银行卡号向涂娟银行卡号为62×××80的银行账户转账50000元；2018年2月10日21:11，转账50000元；2018年2月10日21:13，转账50000元；2018年2月10日21:14，转账50000元；上述邱光荣向涂娟转账共计4笔合计200000元。 涂娟与孙啸寒于2014年10月20日登记结婚，2017年8月18日，孙啸寒由四川省达州市通川区朝凤北路×号迁至成都市天府新区华阳天府大道南段×号附×号；2018年1月12日，涂娟的户籍由四川省达州市通川区朝凤北路×号迁至成都市天府新区华阳天府大道南段×号附×号。 上述事实有原、被告及第三人身份证明材料、常住人口登记表、结婚证、房地产买卖合同、中国邮政储蓄银行自动柜员机客户凭单、借记卡账户历史明细清单、中国工商银行境内汇款电子回单、收条、房屋信息摘要、四川省商品房买卖合同（预售）、四川省成都市律政公证处出具的公证书等证据以及到庭陈述在案佐证。 本院认为，涂娟与邱光荣、龚淑芬以及中置房地产公司于2017年9月16日签订的《房地产买卖合同》，意思真实，合法有效。邱光荣、龚淑芬提出的关于解除《房地产买卖合同》的反诉请求与涂娟提出的解除房屋买卖合同的请求形成合意，对此，本院予以支持。合同解除后，已付购房首付款380000元应当退还，邱光荣、龚淑芬已经退还了200000元，需退还剩余180000元。 对于涂娟与邱光荣、龚淑芬分别在本诉与反诉中主张对方违约，本院认为，2017年9月26日，涂娟依照合同约定付清了380000元首付款，根据《房地产买卖合同》第三条第三款约定：“甲方若需乙方提前支付首付款为甲方结清银行贷款的，则乙方于甲方到银行办理还款手续当日支付甲方首付款人民币380000元，此款自动转为房款（该房款不含定金）”，邱光荣、龚淑芬收到首付款后应当及时到银行办理贷款还款手续结清银行贷款。邱光荣、龚淑芬反诉称涂娟不具备购房资格，怠于办理落户手续致使案涉房屋不能过户，构成违约，对此，本院认为合同当事人应当按照合同约定履行顺序履行合同义务，根据合同记载的先后顺序，办理房屋过户前应当由已经收到首付款的邱光荣、龚淑芬先行结清待过户房屋的贷款，贷款结清后由三方共同前往房产所在地办理过户手续，另外关于办理落户手续的事项也并非合同约定内容，故该反诉主张不能成立。邱光荣、龚淑芬另反诉称涂娟要求其二人退还购房款另行购买房屋构成违约，但其用以证明该事实的证据为2018年2月7日之后的微信聊天信息，但案涉房屋的房屋信息摘要显示邱光荣、龚淑芬此前已经为案涉房屋设立抵押，抵押期限早自2018年1月10日便开始。 邱光荣、龚淑芬未按合同约定及时履行办理案涉房屋贷款结清手续等合同义务，并且在房屋买卖合同订立后，邱光荣、龚淑芬在未告知买受人的情况下又将案涉房屋抵押给案外人，致使房屋买卖合同不能履行，构成违约，应当承担违约责任。对涂娟主张邱光荣、龚淑芬返还定金50000元并支付违约金206000元的请求，本院予以支持。涂娟主张从立案时起以待退购房款180000元、定金50000元、违约金206000元三项之和为基数按照同期银行贷款利率支付利息，本院认为，不应再另行计算利息，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告涂娟与被告邱光荣、龚淑芬以及第三人四川天府中置房地产经纪有限公司于2017年9月16日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：2005496）。 二、被告邱光荣、龚淑芬于本判决生效之日起十五日内向原告涂娟退还购房款180000元、定金50000元。 三、被告邱光荣、龚淑芬于本判决生效之日起十五日内向原告涂娟支付违约金206000元。 四、驳回原告涂娟其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告邱光荣、龚淑芬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7035元，保全费5000元，反诉案件受理费2195元，上述费用由涂娟负担525元，邱光荣、龚淑芬负担13705元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭海平 二〇一八年九月十二日 法官助理韩志伟 书记员潘凯