广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初894号 原告：南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村八队，住所地：南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村。 负责人：陈玉琨。 委托诉讼代理人：王延安，广西作一律师事务所律师。 被告：广西金悦房地产开发有限公司，住所地：南宁市江南区菠萝岭中六街190-11号，注册号：450100200174234。 法定代表人：覃春凯。 被告：广西三骏房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市兴宁区盘龙路2号盘龙居小区26栋3单元1层01号房，注册号：4501000002251351-1。 法定代表人：苏伟波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李世前，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：梁进新，广西慧拓律师事务所律师。 案由：合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年1月26日 开庭时间：2018年7月9日 当事人到庭情况： 原告南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村八队（以下简称：明华村八队）：委托诉讼代理人王延安到庭。 被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称：金悦公司）：未到庭（公告日期：2018年3月17日）。 被告广西三骏房地产开发有限责任公司（以下简称：三骏公司）：委托诉讼代理人李世前、梁进新到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《联营合同书》于2017年5月22日解除；2.确认原告于2017年5月22日撤销对被告广西三骏房地产开发有限责任公司关于合作建房的授权；3.两被告在判决生效后30天内拆除涉案土地上建筑物，恢复原状；4.本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：被告金悦公司与原告于2012年1月16日签订《联营合同书》，约定原告提供位于南宁市西乡塘区心圩街道振兴路北面面积约18.36亩集体土地给被告金悦公司投资开发商住楼项目。同时约定建设期为三年，被告金悦公司应提供给原告21407平方米的商住楼，否则原告有权单方解除合同。2015年5月6日，被告广西金悦房地产开发有限公司因资金困难、无力开发，又与被告三骏公司签订《联营资格转让合同》后，项目仍停工至今，造成原告经济及声誉等巨大损失。根据《联营合同书》相关违约条款，原告曾多次找两被告协商解除合同事宜，但两被告均不予回应，甚至撤走办公地点。2017年5月11日，原告在当地《广西法治日报》上公告《通知函》，通知两被告在7天内过来协商解除合同事宜，但两被告在7天内没有任何回音。2017年5月22日原告再次在当地《广西法治日报》上进行公告，正式解除《联营合同书》，并撤销原告对被告三骏公司关于合作建房的授权，同时收回联营场地、房屋建筑物及其水电设施的地上附着物等。综上，因两被告的严重违约行为导致原告巨大损失，原告依据合同解除《联营合同书》并撤销授权的行为合法有效。故请求法院依据相关法律规定支持原告的诉讼请求。 被告答辩要点 被告金悦公司未作答辩，亦未在举证期限内提交任何证据。 被告三骏公司辩称：1.被告未看到村民代表的表决材料，村民是否同意起诉无法核实，仅以队长确认提起诉讼不合法。2.被告第3项诉讼请求没有事实和法律依据。根据《联营合同书》第10条，在被告金悦公司违约之后，原告与被告三骏公司达成由被告三骏公司继续承建的协议，原告与被告三骏公司对合作建房书进行了确认，被告三骏公司沿用了被告金悦公司的合同条款进行开发，双方没有约定必须在3年内合作建房完毕，原告部分村民对本案提起诉请没有事实和法律依据。3.原告与被告金悦公司于2012年1月16日签订《联营合同书》，约定由金悦公司开发明华村八队位于振兴路北面约18.36亩的三产项目用地，联营合同期为70年。后来金悦公司将项目建到平均二层左右就因资金问题停工，并欠下大量的债务，后经多数债权人商量成立了三骏公司并计划继续将项目续建至完工并交房给村民和业主。故三骏公司于2015年5月6日与金悦公司签订了《联营资格转让合同》，同时将二份《联营资格转让合同》交予原告备案，原告书面授权给三骏公司即原告向被告三骏公司出具了《合作建房授权书》。故《联营合同书》、《联营资格转让合同》、《合作建房授权书》均为各方的真实意思表示，是合法有效的合同文件，各方均应严格遵守。4.该项目停工是由于2015年底受到地铁三号线征收和土地调换，导致项目土地边界变更，影响项目涉及方案，造成工期延误。2016年中旬，受地铁三号线施工围栏影响导致项目施工无进出口，同时受地铁三号线绿化控制线影响，约5.89亩项目用地被划为地铁绿化控制线，必须变更项目用地土地使用权证，同时致使项目建设方案被迫调整，最终项目不得不停工。2017年底三骏公司派人进场施工时被原告的部分村民阻挠，至今无法复工。2018年4月新的土地使用权证颁发，三骏公司依法组织人手调整建设方案，不存在违约行为。 认定事实及法律适用 经审理查明：被告金悦公司、三骏公司具有房地产开发经营、房屋建筑工程资质。 2012年1月16日，原告与被告金悦公司签订一份《联营合同书》，主要约定：“甲方：南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村八队，乙方：广西金悦房地产开发有限公司。一、甲方出三产土地，乙方出资金联营，但三产用地报建手续费用由乙方负责。乙方对联营项目承担经营风险，联营合同期为70年（包括三年的建设期），暂定建设楼层16层。二、甲方与乙方联营所投入的土地位于振兴路北面面积约18.36亩……。三、联营经营期为70年，即由2012年1月16日到2082年1月16日止免收租金，乙方按照各方面的规定综合后按每亩地给甲方1166㎡即总共给甲方建筑面积为21407㎡的住宅楼一栋给甲方，甲方每人可得70㎡/人。按照甲方的意愿，乙方将给甲方的住宅楼建设成商住楼，即地上一至二层为商业楼，总面积为3000㎡，可供甲方自主经营，三至十六楼为住宅楼（含三层），住宅楼总面积为18407㎡，则甲方每人分到的住宅楼面积为61㎡/人。乙方根据设计给甲方安装三台电梯，其中电梯及通道等面积不包含在甲方每人所得的住宅楼面积内，乙方给甲方建设的楼房包括一层地下室，地下室面积为1500㎡（此面积不包含在楼房总面积21407㎡内）。此楼房在建设期满交付给甲方使用，以此作为甲乙双方联营的条件。……十、因不可抗拒原因或城市规划需要致使本合同在三年建设期内无法履行的，双方互不承担责任，甲方因不得向乙方收取房屋建成后的房屋面积共计21407平方米的商住楼。三年建设期以甲方领到土地使用证之日计算起。十一、……2、乙方应在三年建设期满后给甲方提供房屋面积共21407平方米的商住楼，如不交付商住楼使用的，甲方有权单方终止合同，并无偿收回联营场地，房屋建筑物及其它水电设施和地上附着物等甲方有权不退回。”被告金悦公司于2012年1与16日在该合同上盖章。原告当时的负责人陈巧生于2012年1月16日在该合同上签字。2012年1月16日，南宁市西乡塘区心圩街道明华村民委员会在该合同上加盖公章。 2015年5月6日，被告金悦公司与被告三骏公司签订《联营资格转让合同》，主要约定：甲方（转让方）广西金悦房地产开发有限公司，乙方（受让方）广西三骏房地产开发有限责任公司。金悦公司与明华村八队于2012年1月16日签订了《联营合同书》，金悦公司取得明华村八队三产综合楼的联营资格。经金悦公司与三骏公司充分友好协商，甲、乙双方就甲方向乙方转让上述联营资格事宜达成一致，签订本合同，以资各方遵守；一、金悦公司因资金困难等原因自愿无偿将上述联营资格转让给三骏公司，三骏公司同意接受该联营资格，三骏公司接受该联营资格后，将继受《联营合同书》中金悦公司的全部权利和义务，金悦公司不再享有联营之权利也不再承担联营之义务；二、金悦公司在之前的联营中的债权债务一并由三骏公司享有和承担，各受益人就各自收益比例承担相应责任。具体债权债务详见《联营项目财务负债清单》（附件一）；三、金悦公司之前与业主签订的《合作建房合同》，三骏公司承认业主已交款，由三骏公司与业主协商后重新签订《合同》或签订《补充协议》，三骏公司应按《联营合同书》履行向业主交房义务，业主未交清的合作建房款由三骏公司继续收取和支配；四、未尽事宜，甲乙双方友好协商解决，可以达成补充协议；涉及上述联营相关事宜三骏公司有权根据《联营合同书》直接与明华村八队协商处理，无需经金悦公司同意。被告金悦公司及三骏公司均在该合同落款处盖章。 2015年7月24日，原告向被告三骏公司出具了《合作建房授权书》，载明“授权人：南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队，被授权人：广西三骏房地产开发有限责任公司。授权事项：全权代为开发授权人位于南宁市高新区二路东面振兴路北面的三产用地（案名：沁泽花园），寻找或者委托第三方寻找有意向参与合作建房的出资单位或者个人，与意向合作建房者签订合作建房合同、收取合作建房款，确定合作建房小区物业服务企业。授权期间自授权之日起至沁泽花园项目全部交房完毕时止。” 2017年5月16日，原告于《广西法治日报》上刊登《通知函》，内容为“广西三骏房地产开发有限公司、广西金悦房地产开发有限公司：兹有广西金悦房地产开发有限公司（简称金悦公司）与我队（南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村八队，简称明华村八队）于2012年1月16日签订了《联营合同书》，金悦公司取得明华村八队商住楼联营资格，2015年5月6日金悦公司因资金困难与广西三骏房地产开发有限公司（简称三骏公司）签订《联营资格转让合同》并约定由三骏公司继受金悦公司的全部权利和义务。三骏公司签订《联营资格转让合同》后，项目仍停工近两年之久，造成我队经济及声誉多方面受损失。根据《联营合同书》第十一条违约责任第2款乙方应在三年建设期满后给甲方提供房屋面积21407平方米的商住楼，如不交付商住楼使用的，甲方有权单方终止合同，并无偿收回联营场地，房屋建筑物及其它水电设施和地上附着物等甲方有权不退回。据此我队解除《联营合同书》，撤销三骏公司合作建房的授权，并无偿收回联营场地、房屋建筑物及其它水电设施和地上附着物等。自本公告见报之日7日内请广西三骏房地产开发有限公司、广西金悦房地产开发有限公司来我队协商解除合同事宜，否则我队将依法解除以上合同。” 2017年5月24日，原告在《广西法治日报》上刊登《公告》，内容：“广西三骏房地产开发有限公司、广西金悦房地产开发有限公司：我队于2017年5月16日通知与你两公司协商解除《联营合同书》相关事宜，因你两公司仍未履行相关义务，我队自本次公告见报之日起解除《联营合同书》，撤销广西三骏房地产开发有限公司合作建房的授权，并收回联营场地、房屋建筑物及其他水电设施和地上附着物等，如有异议，可通过法律途径解决。” 另查明，2018年1月9日，原告明华村八队在南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村召开村民小组会议，对明华村八队与金悦公司、三骏公司联营合同纠纷事宜进行了开会表决。会议记录内容主要有：全队共有村民96户，到会66户。参会村民代表认为广西金悦房地产开发有限公司、广西三骏房地产开发有限公司严重违反联营合同相关约定的行为已经给本队经济及声誉等造成了严重损失。该村民代表会议对于是否通过法律途径解除联营合同、收回场地并追究违约责任进行举手表决，表决结果为，到会66户代表中，同意向法院提起诉讼的66户。同意起诉的参会代表超过半数以上，符合法律规定，会议决定由本队负责人陈玉琨、陈森生代表生产队向法院提起解除联营合同等相关诉讼。 2011年10月27日，南宁市规划局作出了南规管（2011）647号《关于南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村八队申请第三产业项目用地的批复》“南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村八队：贵队申请按306人给予一次性安排农民产业用地事宜，经市规划局和高新区管委会共同研究同意，现就该项目的用地规划许可事宜批复如下：一、用地性质：产业用地。二、用地位置：高新二路东面，振兴路北面。三、用地面积：12240.00平方米，折合18.36亩。请到市国土资源局办理有关用地手续。” 2012年11月1日，原告取得涉案土地《建设用地批准书》，有效期至2014年11月，主要载明：用地单位系南宁市西乡塘区心圩街道办明华村八队，建设项目名称系产业建设项目，批准用地面积为12239.96平方米，土地所有权性质为集体，土地座落南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴北路。 2013年5月31日，原告取得了涉案土地《集体土地使用证》（南宁集用2013第702684号），主要载明：土地使用权人系南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队，土地所有权人系南宁市西乡塘区心圩街道明华村民委员会，座落于南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面，地类（用途）系其他商服用地，使用权类型系批准拨用企业用地，使用权面积系12240.15㎡；有效期至2014年11月1日止。 上述事实，有《营业执照》、《联营合同书》、《联营资格转让合同》、《合作建房授权书》、《通知函》、《公告》、《村民小组会议决议》、《集体土地使用证》及当事人陈述等为证。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金悦公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。 根据本案查明的事实，原告经过民主议定程序召开村民小组会议，占原告村民半数以上的代表表决同意提起本案诉讼，故原告的起诉符合法律规定。 关于《联营合同书》、《联营资格转让合同》、《合作建房授权书》效力问题。上述合同、授权书系双方当事人意思表示真实，内容合法，亦未违反国家法律有关禁止性规定，故上述合同、授权书依法应认定为有效。被告金悦公司与原告于2012年1月16日签订《联营合同书》后，于2015年5月6日与被告三骏公司签订的《联营资格转让合同》，实际是被告金悦公司将《联营合同书》的权利及义务概括转让给被告三骏公司。原告主张对两被告签订的《联营资格转让合同》不知情，不予以认可。被告三骏公司主张两被告签订《联营合同资格转让合同》后已将该合同交与原告备案且取得了原告的同意，并由原告向被告三骏公司出具《合作建房授权书》。经查，原告于2017年5月16日向两被告登报公告《通知函》,从公告所载内容可知原告明确知道两被告签订的《联营资格转让合同》，并通知两被告自公告起7日内协商合同解除事宜，且现原告将该份《联营资格转让合同》作为证据提交，故原告称对两被告签订的《联营资格转让合同》不知情，本院不予采信。本院认为，原告向被告三骏公司出具的《合作建房授权书》是对两被告签订《联营资格转让合同》的确认，同意由被告三骏公司继续履行《联营合同书》，故《联营合同书》中的权利及义务已概括转移给被告三骏公司，《联营合同书》的合同相对方为原告与被告三骏公司，被告金悦公司不再是该合同的相对方。《合作建房授权书》并没有进一步约定原告与被告三骏公司的权利义务，该授权书系《联营合同书》组成部分，原告与被告三骏公司应按照《联营合同书》履行各方义务。 关于原告主张解除其与两被告之间的《联营合同书》并撤销《合作建房授权书》的诉请。《联营合同书》第十条“……三年建设期以甲方领到土地使用证之日计算起。”及第十一条第2款约定“乙方应在三年建设期满后给甲方提供房屋面积共21407平方米的商住楼，如不交付商住楼使用的，甲方有权单方终止合同，并无偿收回联营场地，房屋建筑物及其它水电设施和地上附着物等甲方有权不退回”。经查，原告作为《联营合同书》甲方已于2013年5月31日取得《集体土地使用权证》，故《联营合同书》中约定的三年建设期为2013年5月31日至2016年5月30日止。被告三骏公司至今未能依据合同约定在上述合同约定的建设期内交付房屋，违反《联营合同书》第十一条之约定。根据《联营合同书》第十一条第2款之约定，原告享有解除合同的权利，现原告请求解除《联营合同书》，本院予以支持。关于被告三骏公司辩称导致涉案工程停工系因受到地铁三号线规划及施工影响，但未能充分举证予以证明。至于原告所称《联营合同书》已于2017年5月24日登报公告之日解除的主张，由于原、被告并未约定相互送达的方式；公告送达应在穷尽送达方式方可用之，现原告未能举证证实其确实穷尽了其他送达方式仍不能送达两被告，故不能以原告登报公告时间作为前述合同的解除时间。 此外，《合作建房授权书》系《联营合同书》的组成部分，《联营合同书》解除后，《合作建房授权书》所形成的委托关系对合同双方已无约束力，故无需在本案中另行判令解除。 关于原告提出两被告于30天内拆除地上建筑物，恢复原状的诉请。虽然涉案建筑物的合法性及权属问题，在本案中不作处理，但仍可参照《联营合同书》第十一条第2款的约定，“乙方应在三年建设期满后给甲方提供房屋面积共21407平方米的商住楼，如不交付商住楼使用的，甲方有权单方终止合同，并无偿收回联营场地，房屋建筑物及其它水电设施和地上附着物等原告有权不退回”，故该合同中并没有约定被告应承担拆除地上建筑物的合同义务，原告的请求没有事实和法律依据，故本院对原告该诉请不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第八十八条、第九十一条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村八队与被告广西三骏房地产开发有限责任公司之间的《联营合同书》； 二、驳回原告南宁市西乡塘区心圩街道办事处明华村八队的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告广西三骏房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 审 判 员  周云珍 人民陪审员  聂广文 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  黄丁鸣 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。