安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书(2015)包民一初字第01605号原告：方晓钟，男，1969年2月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告：安徽创智商业投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区望江东路299号1幢604室，组织机构代码55015278-9。法定代表人：费清，该公司总经理。原告方晓钟诉被告安徽创智商业投资管理有限公司（以下简称“创智公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由代理审判员胡翠适用简易程序于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告方晓钟到庭参加诉讼，被告创智公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方晓钟诉称：2010年3月5日，原、被告签订一份委托管理经营合同，约定将原告所购创智广场395号商铺委托被告进行统一经营管理，委托期限自2010年3月5日起至2025年9月30日止，2010年3月5日至2012年9月30日的租金已折成房价减免，之后的租金应按季度在每个季度前10个工作内支付。但被告仅按约支付了三个季度租金后，于2013年9月5日支付了本应于2013年7月1日到期的租金，于2013年12月31日、2014年4月10日分两批支付了本应于2013年10月1日到期的租金，2014年7月10日支付了本应于2013年12月31日到期的租金。2014年3月31日至2014年9月30日到期租金及违约金共计22684.57元至今未付。故原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付本应于2014年4月1日前支付的第2季度租金6842.56元、2014年7月1日前支付的第3季度租金6842.56元、2014年10月1日前支付的第4季度租金6842.56元及违约金（按日万分之四，计算至2015年3月23日，2014年第2季度249.09元、2014年第3季度503.65元、2014年第4季度755.96元、2015年1月1日至3月25日673.39元），合计22684.57元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告创智公司未向本院提交书面答辩状，也未在本院指定的举证期限内提交证据。经审理查明：2010年3月5日，方晓钟与安徽菲华房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同及补充协议，约定方晓钟购买创智广场6幢3层395室商品房一套，建筑面积20.96㎡，价款294230元。后方晓钟与创智公司签订一份委托管理经营合同，约定方晓钟（甲方）将上述商业用房交由创智公司（乙方）经营管理，并约定在甲方同安徽菲华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并将所有房屋款项付清的前提下方生效。该合同第二条第三、四款分别约定总价款342128元，合同价款294230元；第三条第一款约定委托经营管理期限自合同签订之日起至2025年9月30日止；第四条第二款约定甲方同意自合同签订之日至2012年9月30日期间，乙方不支付管理经营收益，自2012年10月1日至2025年9月30日，乙方按季度向甲方支付税后管理经营收益；第六条收益支付比例及方式约定，2012年10月1日至2013年9月30日固定总收益为合同第二条确定的物业总价款的7%、2013年10月1日至2016年9月30日的固定总收益为合同第二条确定总价款的24%、2016年10月1日至2019年9月30日的固定总收益为合同第二条确定总价款的27%、2019年10月1日至2025年9月30日的固定总收益为合同第二条确定总价款的60%，支付方式为乙方自2012年10月1日起每季度的前10个工作日内向甲方足额支付本季度固定收益，由乙方直接付至甲方在本合同登记的银行账户；第十条违约责任第四款约定乙方逾期向甲方支付物业管理经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，若乙方在收到甲方催款函10个工作日内未支付的，则甲方可按逾期未付收益款的日万分之二加收逾期付款违约金；该合同还对物业转让、合同期满、免责条款、争议解决等作了约定。上述合同签订后，方晓钟依约支付了全部购房款，并将涉案商品房（房地权证合包字第××号）交付创智公司经营管理。2014年1月17日，方晓钟与创智公司还签订一份委托经营管理合同补充协议，第一条约定将原合同的第十条第四款约定的“乙方逾期向甲方支付物业管理经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，若乙方在收到甲方催款函10个工作日内未支付的，则甲方可按逾期未付收益款的日万分之二加收逾期付款违约金”修改为“乙方逾期向甲方支付物业管理经营收益的，甲方有权要求乙方实际履行，并从2014年4月起，按逾期未付收益款的日万分之四加收逾期付款违约金”，该补充协议还对物业保留、违约责任等条款作了修改。涉案房屋2014年季度收益款为6842.56元（342128元×24%÷3年÷4），创智公司欠付2014年第2、3、4季度收益款共计20527.68元，故方晓钟诉至法院。以上事实，除有原告方晓钟当庭陈述外，还有其提供的商品房买卖合同、委托管理经营合同、房产证等证据在卷佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据，本院予以确认。本院认为：原告方晓钟与被告创智公司签订的委托管理经营合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告方晓钟已交清了全部购房款，合同生效条件业已具备，故该委托经营管理合同及补充协议均合法有效，双方应受此约束。原告方晓钟履行了交付商品房的义务，被告创智公司应按约支付收益款，逾期未付的，应按合同约定支付违约金。被告创智公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权利。被告创智公司应支付2014年度欠付租金20527.68元元。关于违约金计算，原告诉请按照补充协议约定的日万分之四的标准分段计算，符合法律规定，本院予以支持。因合同明确约定支付时限为每季度前十个工作日，故应自每季度11日开始计算。原告现诉请计算至2015年3月23日，违约金如下：2014年第2季度6842.56元×347天（2014年4月11日至2015年3月23日）×0.4‰/日=949.74元；2014年第3季度6842.56元×256天（2014年7月11日至2015年3月23日）×0.4‰/日=700.68；2014年第4季度6842.56元×164天（2014年10月11日至2015年3月23日）×0.4‰/日=448.87元，合计2099.29元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安徽创智商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告方晓钟收益款20527.68元及违约金2099.29元，合计22626.97元；二、驳回原告方晓钟的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元减半收取184元，保全费用248元，合计432元，由被告安徽创智商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  胡翠二〇一五年五月二十二日书 记 员  张燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。