海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2018）琼9022民初604号   原告：屯昌鑫河物业服务有限公司，住所地：海南省屯昌县屯城镇文化路142号铺面。   法定代表人：陈某，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：黎某，海南昌宇律师事务所专职律师。   委托诉讼代理人：李某，海南昌宇律师事务所专职律师。   被告：谢某，男，1976年3月13日出生，汉族，住海南省屯昌县。   委托诉讼代理人：黄某，屯昌县城南法律事务所主任。   原告屯昌鑫河物业服务有限公司与被告谢某居间合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屯昌鑫河物业服务有限公司的委托诉讼代理人黎某、李某，被告谢某的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告屯昌鑫河物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付尚欠的代理费102468元（自2016年7月1日至2016年12月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月26日，被告与原告及海南金利华房地产开发有限公司签订一份《房屋代理租赁合同》，该合同约定由原告居间代理被告承租海南金利华房地产开发有限公司位于海南省××屯商铺，计租面积为853.93平方米，免租期为2015年4月1日至2016年6月30日，租金标准为2016年7月1日至2018年6月30日，每月每平方20元，租金支付日期为2016年7月1日起，于每支付周期的起租日起五个工作日内支付该租赁周期的全部租金。向原告支付的代理费标准为2016年7月1日至2018年6月30日，每月每平方20元，代理费支付日期为按季度支付，自2016年7月1日起，代理费于每租赁周期的起租日起五个工作日内支付该租赁周期的全部代理费。该合同签订之后，被告按合同的约定向海南金利华房地产开发有限公司支付了租金，但未按合同的约定向原告支付代理费，至今尚欠代理费102468元（17078元/月×6个月）未付。原告认为，被告与原告及海南金利华房地产开发有限公司于2015年3月26日签订的《房屋代理租赁合同》合法有效，被告应当按该合同的约定向原告支付尚欠的代理费，原告多次要求被告支付，但其至今未予支付，被告拒绝支付代理费的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权利，根据《民法通则》第八十四条、《合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。   被告辩称，一、出租方（甲方）海南金利华房地产开发有限公司、原告及被告即承租人（乙方）签订的《房屋代理租赁合同》第五条约定的内容显失公平公正，违反《合同法》的规定，不具有法律效力。原告主张被告应向其支付2016年7月1日至2016年12月31日的中介、居间代理费102468元证据不足，没有事实和法律依据。理由是：1.被告向合同甲方租赁中央绿园一层面积约853.93平方米的商铺经营娱乐休闲网吧和餐饮，原告只是物业公司，至今其日常工作只是管理水、电费和物业费的收取。被告已按照合同的约定向甲方支付了租金，也向原告交纳了物业管理费。事实上，被告租赁甲方房屋与原告之间不存在任何居间代理业务的事实，不存在应向原告交纳每月每平方20元代理费。2.假如被告应向原告交纳中介、居间代理费，本案案涉合同第五条约定被告向原告每月每平方米交纳20元的中介、居间代理费也不合理，所约定原告收取的代理费过高，违反了《海南省物价局关于房地产中介服务收费标准的批复》，故显失公平公正，不合法。二、原告至今没有证据证明其已向屯昌县物价局申请办理和取得了政府物价部门颁发的《收费许可证》，故原告在没有取得合法《收费许可证》的情形下诉讼主张向原告收取房屋租赁中介、居间代理费的行为不合法。三、本案已超过诉讼时效。合同为2015年3月签订的，距离起诉时间已经超过法律规定的诉讼时效。   原告为了支持自己的诉讼主张，向法庭提供的证据有：证据1.《房屋代理租赁合同》，证明原、被告及海南金利华房地产开发有限公司之间存在代理租赁合同的法律关系，原告已按合同之约定履行了合同义务，促成被告与海南金利华房地产开发有限公司达成租赁事宜，被告未按合同的约定支付2016年7月1日至2016年12月31日期间的六个月代理费；证据2.发票及转账凭证，证明被告按《房屋代理租赁合同》之约定向海南金利华房地产开发有限公司支付2016年7月1日至2016年12月31日期间的六个月的租金。证据3.营业执照（当庭提交），证明原告具有房屋租赁代理资质。   被告谢某为证明其辩解主张，向法庭（当庭提交）一份证据：被告与案外人戴恩德签订的《屯昌蓝铂网咖网吧转让协议》，证明2017年1月1日后被告已将案涉租赁的商铺所经营网吧的股权全部转让给案外人戴恩德，之后的代理费由戴恩德交纳，其交纳行为是戴恩德个人行为，不代表被告，证明被告一直不认可《房屋代理租赁合同》的第五条，认为应通过诉讼解决双方争议的居间代理费问题。   原告依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交   换和质证。被告对原告的证据质证意见是：对证据1的真实性、   关联性无异议，对合同第五条的合法性和证明内容有异议，第五   条的内容不合法；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性   和证明内容有异议，该证据与本案没有关联性；对证据3的真实   性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议，虽然营业执   照上有房屋租赁代理业务，但是原告没有向物价部门申请办理和   取得政府颁发的收费许可证，故原告向被告收取的居间代理费不   合法。原告对被告的证据质证意见是：对其真实性不予确认且该   协议跟本案审理的房屋代理租赁合同没有关联性，被告是房屋代   理租赁合同的一方当事人。   本院认证认为，原告的证据1至证据3具有真实性、合法性、关联性。原告证据1证明出租人案外人海南金利华房地产开发有限公司与租赁代理机构原告屯昌鑫河物业服务有限公司、承租人被告谢某三方共同约定被告租赁海南金利华房地产开发有限公司的商铺以及租期、租金标准和支付方式等，同时约定原告作为租赁代理机构的责任和义务以及代理费收费标准、支付日期、支付方式；证据2证明被告于2016年7月15日和2016年9月30日分别向案外人海南金利华房地产开发有限公司交纳租金51235元，二次共支付六个月的租金102470元；证据3.证明原告已取得从事房屋租赁营业的行政许可。被告的证据因合同相对人案外人戴恩德未到庭质证，对其内容的真实性，本院不予确认。   根据当事人陈述和以上确认的证据，本院综合认定以下事实：2015年3月26日，案外人海南金利华房地产开发有限公司作为房屋出租人（甲方）、原告屯昌鑫河物业服务有限公司作为租赁代理机构、被告谢某作为承租人（乙方），上述三方共同签订一份《房屋代理租赁合同》，其中第一条明确“房屋坐落于海南省××屯商铺，计租面积约853.93平方米最终以（屯昌县测绘所出具的测绘面积为准）。第二条约定：“房屋租赁情况。(一)租赁用途：乙方经营娱乐休闲网吧和餐饮。（二）租赁期限。1.房屋租赁期2015年4月1日至2020年6月30日。2.免租期约定：2.1甲方同意给予乙方免租期从2015年4月1日至2016年6月30日”第三条约定：“租金标准：1.2016年7月1日至2018年6月30日，每月20元/平方米，月租金总计：人民币：壹万柒仟零柒拾捌圆整（￥：17078.00元）；……”合同第五条约定：“租赁代理机构的责任和义务、代理费：（一）责任和义务：协调甲、乙双方在租赁过程中有关事项。（二）代理费标准：1.2016年7月1日至2018年6月30日，每月20元/平方米。月代理费总计：人民币壹万柒仟零柒拾捌圆整（￥：17078.00元）；年代理费总计：人民币贰拾万肆仟玖佰肆拾叁圆整（￥：204943.00元）代理费支付日期：按季度支付，自2016年7月1日起，代理费于每租赁周期的起租日起五个工作日内支付该租赁周期的全部代理费。代理费支付方式：甲方委托的代理机构在海南省××屯农村信用合作联社营业部银行开立房屋租赁代理费专用账户（以下简称“代理费账户”），户名为屯昌鑫河物业服务有限公司，帐号为×××，乙方将代理费直接汇入代理费账户（包括汇款、转账或POS机刷卡等方式）。”合同签订后，被告租用案涉房屋并向案外人海南金利华房地产开发有限公司支付了2016年7月1日至2016年12月31日六个月的租金，但自2016年7月1日起至2016年12月31日二个季度未依约向原告支付居间代理费，拖欠居间代理费共计102468元。案涉租赁房屋2016年12月31日之后的居间代理费已由他人支付。   本院认为，本案为居间合同纠纷。本案争议的焦点是：原告是否为被告提供了房屋租赁的居间代理服务，被告是否应向原告支付居间的代理费；原、被告约定的居间代理费收费标准是否过高,居间服务费是否存在显失公平；本案是否超过诉讼时效。   一、关于原告是否为被告提供了房屋租赁的居间代理服务，被告是否应向原告支付居间代理费的问题。原告提交的《营业执照》已证明其经营范围包括房屋租赁代理，故其代理行为合法有效。案外人海南金利华房地产开发有限公司与原、被告之间签署的《房屋代理租赁合同》约定，原告为房屋租赁代理机构、代理费专用账户为原告开立的账户以及被告将代理费直接汇入代理费账户等相关内容，是当事人真实意思表示，是对原告居间代理的确认，且其内容不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同条款，应当受到法律的保护，双方当事人应当共同遵守。被告没有证据否定原告为被告提供了租赁房屋居间服务，且原告促成案外人海南金利华房地产开发有限公司与被告商谈租房事宜，并最终促使租赁交易的成功完成。原告依照合同的约定完成了居间服务，被告理应信守承诺向原告支付相应的对价，故对原告主张居间代理费，本院予以支持。对被告关于原、被告之间没有任何居间代理业务关系的辩解意见，本院予以驳回。   二、关于原、被告约定的居间代理费收费标准是否过高,居间服务费是否显失公平的问题。被告称居间代理费收费过高、显失公平，不合法。被告的主张缺乏事实根据和法律依据予以支持，故本案应按当事人在合约中的真实意思表示履行，遵从当事人意思自治，被告应信守承诺。被告辩称原告未取得政府物价管理部门颁发的《收费许可证》而主张被告支付居间代理费的行为违法。办理《收费许可证》属于行政管理的范畴，不影响本案对当事人之间存在房屋租赁居间代理的民事法律关系的认定，故对被告的辩解主张，本院不予采纳。   三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告主张自2016年7月1日至2016年12月31日期间应支付的居间代理费。依据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告主张居间代理费所根据的案件事实发生于2016年，至今未超过三年，因此，对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院予以驳回。   综上所述，原告主张被告向原告支付尚欠的代理费102468元（自2016年7月1日至2016年12月31日）有理有据，本院予以支持。对被告辩称其与原告之间不存在居间代理业务，本院不予采信，对被告主张不应向原告交纳代理费和约定的居间代理费过高，收费不合法以及本案已超过诉讼时效的主张，缺乏事实根据和法律依据，本院予以驳回。   依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：   被告谢某于本判决生效之日起十日内，向原告支付尚欠的代理费102468元。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。   案件受理费人民币2349.36元，减半收取1174.68元，由被告谢某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 江 云     二〇一八年九月十八日   法官助理 王 进   书记员 陈政丹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事   人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……