河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初5908号 原告：秦皇岛兴龙物业服务有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区长江西道15号兴龙大厦8楼，统一社会信用代码：91130301738722392C。 法定代表人：彭文新，总经理。 委托诉讼代理人：宋吉全，男，1979年6月12日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：张文斋，男，1987年5月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司与被告张文斋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋吉全、被告张文斋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费3309元，垃圾处理费90元，电梯运行费2641元，二次供水费780元，合计6820元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告张文斋于2012年11月6日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告向兴龙生态谷小区提供物业服务，业主应按其拥有物业的房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为每年的7月。被告系上述物业43-2-2604室物业的业主，房屋面积100.2平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年7月1日至2017年12月31日二年多的物业服务费用人民币元6820元，但被告一直拒绝缴费，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质、高效的物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。 被告张文斋辩称，一、原告主要存在以下违反《前期物业管理协议》（以下简称协议）的行为：1、公共收益问题。根据协议第一条第一款甲方的权利义务第8箱“每年向乙方公布物业管理费用收支账目”，从本人入住小区至今兴龙物业从未公开过小区物业管理收入账目。根据国务院《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”兴龙物业私自将原属于全体业主所有的门卫用房出租、经营，东门为兴龙置家，西门为福利彩票；在电梯内私自设置广告出租盈利，广告牌设置须履行相关审批手续，请物业企业提供相关证明文件；在小区内设置快递收纳箱盈利等，以上行为从未征求业主意见及相关收入支出明显，该行为已违反《物业管理条例》及物业管理协议相关条款。2、共用部位维修及共用设施养护问题。根据协议第二条第一款、第二款内容“除相关部门和行业单位维保职责范围内的设施及管线及业主自用部位和自用设备外”小区共用部位及共用设施均归物业企业负责维修管理养护。（1）安全防范问题。按照协议规定，管道井的养护、管理责任由物业企业负责，但小区负二层44栋1单元电梯口旁的管道井长期处于无人管理状态，里面灯光昏暗，井底距地面约2米存在极大安全隐患，门锁不知去向可随意开闭且周边没有任何警示标志。根据《物业管理条例》第四十七条规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，小区管道井长期无人管理，安全隐患一直存在，物业企业明显违反《物业管理条例》及管理协议条款，同时提请法院将有关问题转交政府职能部门查处。根据《临时管理规约》的规定，小区内实行门禁刷卡系统，从入住小区之日起小区门禁系统（大门门禁及单元门门禁）形同虚设，外来人员随意进出、商贩随意进入小区开展经营活动（收废品及部门商贩进小区从事商业活动），小区盗窃案件时有发生，而物业企业未采取有效措施解决。（2）房屋外观问题。协议第三条第一款第1项规定“房屋外观完好、整洁；外墙、公共楼梯的砖面、玻璃无破损”，小区大厅面砖已经掉落已有1年有余，但至今尚未处理。协议第三条第三款第2项“路灯、楼道灯完好率不低于95%，按规定时间开关”，而现状是地下停车场照明灯只开一排（原有4排）不能满足夜间照明，地下负二层楼梯间照明设施多数损坏但长期无人修理。（3）环境卫生问题。协议第四条第1项规定“路灯每月清洁1次”，而实际清洁次数远未达到规定要求，请兴龙物业提供相关记录及相关佐证照片。协议第四条第2项规定物业企业负责“公共楼道、电梯、大堂、会所的保洁”，第八条第1项规定保证“消防设施设备齐全，标识清楚”，而小区部分消防设备破损、缺失，至今无人修复。（4）消防通道问题。根据协议第八条第2项“保持消防通道畅通”条款及《公安部关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通知》要求，物业服务企业应当规范电动车停放，制止并组织清理。而现实情况是楼道消防通道堆放杂物、电动车行为一直无人劝阻，只是在有相关部门检查时突击整治，应付检查，没有形成长效机制也违反了国家相关规定及物业管理协议。3、停车秩序维护问题。协议第六条第1项、第2项规定“使用小区停车位需在小区管理处办理使用手续，并缴纳相关费用。外来车辆及无车位车辆禁止进入小区，特殊情况需要进出小区的车辆进行登记管理、引导同行，并停放有序”。然而小区管理现状却是外来车辆随意进入，占用别人车位（致使正常缴费业务车辆无处停放）、堵塞消防通道、小区主要出入口甚至部分车辆停放在物业楼前、物业门外执勤岗门口却未受到管理人员制止，甚至物业企业允许非本小区车辆长期无偿占用公共空间停放车辆——兴龙教育成长中心校车，这已经严重侵害业主权益，请求法院依法规范物业企业行为，停止侵权及违反协议行为并补缴相关费用。协议第六条第三项“停车设备完好”但小区地下车库风机房一直未曾使用，每到夏季地下车库异常潮湿，视野极差（如重度雾霾天一样），多次协调物业处置，问题依然存在。4、服务能力问题。多次联系物业公司负责人协商解决物业缴费纠纷问题，但物业公司以各种理由推脱，至今未给予答复。往往物业管理问题中的一件小事，通过客服反馈给物业公司，但始终无法解决，无奈只能通过兴龙物业总公司投诉电话反馈解决，通常就是昨天投诉第二天问题就能得到解决，致使业主对物业公司的服务能力提出严重质疑，只能通过拒缴物业费的方式与物业公司对话，倒逼物业提升服务质量。兴龙物业作为本市有实力、有信誉的优质企业，希望本着解决问题的态度，摆正服务业主的态度，妥善解决业主诉求，探索提升服务水平的途径，为企业的口碑及更好地发展提供动力支撑。5、家中外墙漏雨。家中外墙漏雨，多次找物业与业务沟通，都是石沉大海，杳无音讯。每次收物业费的时候会问一下什么问题，之后多次反映再无结果。导致家中外墙发毛，修理之后还会变成发毛的情况，联系物业并无结果，第一次告知交上物业费便修理，我方交了物业费，但兴龙物业并无行动、根据我方与兴龙物业签订的《前期物业管理服务协议》第二条中，房屋公用部位的维修与管理。共用部位是指房屋的主体称重结构（包括基础称重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。以及兴龙地产委托给兴龙物业的《秦皇岛市商品房质量保证书》证明需要物业负责。物业不作为，多次推脱。6、对讲系统形同虚设。43栋2单元可视对讲形同虚设，家中对讲电话至今未发放。家中温控器至今未发放。二、答辩意见。答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，有权拒绝支付物业服务费。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才停止缴纳物业管理费。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费，因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、前期物业管理服务协议及管理规约复印件一份，证明我方与被告之间有服务关系； 证据二、秦皇岛市海港区物价局物业服务收费准许备案表复印件一份，证明经海港区物价局认定，我方有权收取物业服务费，证明了我方的收费依据； 证据三、秦皇岛北部工业区管理委员会出具的委托书复印件一份，证明垃圾处理费每户每年36元由我方统一代收代缴； 证据四、催缴函一份，证明我方曾向被告主张并催缴物业费。 被告对上述证据经质证发表如下质证意见：对证据一有异议，我家房屋建筑面积并不是上面所写的100.2平方米，房产证面积为99平米多；对其他证据均没有异议。 被告为证明其主张向本院提交如下证据： 证据一、前期物业管理服务协议复印件一份，这是我与原告方签订的，证明该协议中第二条写明房屋公用部分的管理应由物业公司负责，物业公司也没有按照该协议履行其义务； 证据二、照片打印件5页，拍摄时间是2018年7月，证明小区内有小商贩、随便停车，张贴广告等问题。 原告对上述证据经质证发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二有异议，其所拍照的照片只是某一时间段而不是长期存在的，物业公司也在积极制止，关于经营问题，我方也在没有执法权的情况下向政府有关部门进行了报告。 根据双方提供的证据和质证意见，本院对以上证据作如下确认：原告提交的证据一、二、三、四及被告提交证据一具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的事实，本院认定作为本案的证据予以采信。 本院依原告申请向秦皇岛市房产产权产籍监理处调取海港区兴龙生态谷43栋2-2604号房屋产权人为张文斋，建筑面积为99.97平方米。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下： 被告张文斋系秦皇岛市海港区兴龙生态谷43栋2-2604号的业主，该房屋建筑面积为99.97平方米。2012年11月6日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份。约定，本物业名称为兴龙生态谷；物业类型为住宅；座落位置为兴龙生态谷43栋2-2604号；在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成此协议；甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用；本协议终止时，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续需经业主委员会确认；物业管理服务费用为多层物业服务费按建筑面积每月每平方米0.77元；高层物业服务费按建筑面积每月每平方米1.10元；高层电梯运行费为一层10元/月·户，二层10+6元/月·户，二层以上按楼层数每增加一层加收3元/户·月，即电梯运行费为10元+楼层数×3元/户·月；二次供水运行费为五层5元/月·户，五层以上按楼层数每增加一层加收1元/月·户，即二次供水运行费为楼层数×1元/户·月；另，合同中对双方的权利义务、委托管理事项、违约责任等事项也进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2015年7月1日至2017年12月31日共计30个月未支付原告物业服务费为1.1元/平方米·月×99.97平方米×30个月=3299.01元，二次供水费26层×1元/层·月×30个月=780元，垃圾处理费为3元/月×30个月=90元，电梯运行费（10+3元/户·月×26层）×30个月=2640元，上述款项合计6809.01元。 另查，秦海价备字022号秦皇岛市海港区物价局物业服务收费准予备案表载明：接受秦皇岛兴龙物业服务有限公司管理的兴龙生态谷小区按照秦价字［2016］33号文件备案，物业服务登记和收费标准按照秦皇岛兴龙房地产集团有限公司与秦皇岛兴龙物业服务有限公司签订的合同约定执行。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告应对原告提供的物业服务支付相应的物业服务费等各项费用。对于原告实施物业服务的小区，秦皇岛市海港区物价局对物业服务收费标准进行了批复，且原告亦取得了物价部门颁发的收费许可证，故原告实施物业服务的小区业主应按此收费标准向原告交纳物业服务费等各项费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下： 被告张文斋于本判决生效后五日内履行向原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司交纳物业服务费3299.01元、电梯运行费2640元，二次供水费780元，垃圾处理费90元，合计6809.01元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李 楠 人民陪审员  张立敏 人民陪审员  李庆贵 二〇一八年九月二十九日 书 记 员  吴 丹