广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民一终字第308号上诉人（一审被告）桂林市华源房地产开发有限责任公司，住所地广西桂林市叠彩区环城北一路新码巷54号。法定代表人莫玉斌，该公司总经理。委托代理人秦有荣，广西独秀律师事务所律师。被上诉人（一审原告）王世民。委托代理人唐红军，广西诚瑞律师事务所律师。委托代理人唐学智，广西诚瑞律师事务所实习律师。上诉人桂林市华源房地产开发有限责任公司（以下简称华源公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2014）叠民初字第549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月19日受理后，依法组成由审判员刘福平担任审判长，审判员唐崇达和代理审判员张芳参加的合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。书记员李立婕担任记录。上诉人华源公司的委托代理人秦有荣，被上诉人王世民及其委托代理人唐红军、唐学智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告于2008年10月23日与被告签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，该协议书约定：被告用其开发的“碧水嘉园”小区18栋2单元5层5－2号房屋（建筑面积116.07㎡）与原告位于桂林市环城北一路新码街59号房屋进行产权调换；被告负责给原告办理好安置房屋所有权证、土地使���权证；办证费用由被告承担；在被告大土地证下享有商品房同等待遇；被告在12个月内办好房屋所有权证，原告应向被告提供办理证件所需的所有原告应提供的资料（由于办证机关或原告原因造成不能在规定期限内代办好房屋所有权证和土地使用证，办理期限顺延，但不得超过12个月，否则视为违约）；原、被告双方必须按照本协议执行，如一方违约需向另一方支付本协议安置房总金额1%的违约金。协议签订后，原、被告双方结清了房屋调换差价，原告依约搬迁，把房屋交给被告拆除，被告随即也将合同约定调换的房屋交付给原告使用，但至今因未缴纳该房的维修基金和契税，被告未为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，原告遂起诉至该院，请求判令被告为原告办理好涉案房屋所有权证及国有土地使用证；办理涉案房屋所有权证及国有土地使用证所需的一切费��（契税、公共维修基金等）由被告承担；被告赔偿原告逾期办证违约金93513.37元。另查明，桂林市环城北一路新码街59号房屋的所有权人为原告王世民，王燕宾并非桂林市环城北一路新码街59号房屋的共有权人，王燕宾于2014年7月16日向该院提出书面申请，明确表示其放弃作为原告参加本案诉讼。一审法院审理认为：原、被告签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，内容合法，属有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。根据双方的诉辩主张，该院评述如下：一、关于房屋维修基金、契税等费用应该由谁履行缴纳义务的问题。本案双方争讼的系“房屋拆迁补偿安置房”。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。无论是实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则即等价原则。房屋属于被拆迁人的私有财产，被拆迁人对其合法拥有的房屋可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。同时，拆迁人也应当对进行调换的房产拥有完整的不受限制的权利，才能与被拆迁人的房产进行“产权调换”。本案中，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》属于“房屋产权调换”的拆迁补偿方式。而“产权调换”是一种财产损害的补偿方式，而不是财产交易行为。也就是说“产权调换”并非传统意义上的转移房地产权属行为，“房屋产权调换”中将被拆迁人的房屋所有权转移至拆迁人并由其对被拆迁人的损失予以补偿，旧房被拆除后，被拆迁人对旧房的所有权已经灭失，造成了财产利益损失，所以需要补偿。故双方签订的合同的核心在于“补偿”。如果在拆迁人对被拆迁人补偿后又转而让被拆迁人承担所谓的税费，实际上是在签订���偿协议后又减少了对于被拆迁人的补偿额，进一步损害了被拆迁人的权益，这样的话失去了双方协议中“补偿”这一核心的法律意义，且违反了民法通则中的公平原则在合同中的适用。即使双方约定办证费用范围不明确，依据《合同法》第六十二条第六款的规定：“履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。”在《房屋拆迁补偿安置协议书》约定了为原告办理房屋所有权证书是被告的义务，也应当由义务履行人即被告承担本案合同争议中所有的税、费，并为原告办理房产权属、土地权属证书。综上所述，办理房屋所有权证及国有土地使用权证所需的一切费用（包括契税、公共维修基金等）由应由被告承担。二、被告是否应当承担违约责任的问题。原、被告双方在签订协议时对办证时间及违约责任均有约定，依据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议��》第五条的约定：“被告负责给原告办理好安置房屋所有权证、土地使用权证；办证费用由被告承担；在被告大土地证下享有商品房同等待遇。被告在12个月内办好房屋所有权证；原告应向被告提供办理证件所需的所有原告应提供的资料（由于办证机关或原告原因造成不能在规定期限内代办好房屋所有权证和土地使用证，办理期限顺延，但不得超过12个月，否则视为违约）。”依照原、被告签订的协议，被告依约负有为原告办理安置房屋所有权证、国有土地使用权证的合同义务，且最迟应在24个月内办理完毕。原、被告于2008年10月23日签订协议，双方均认可在签订协议半年左右被告将拆迁安置房交由原告使用，至今被告未为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，被告已经违约，应当承担违约责任。但是原告要求按银行同期贷款利息计算违约金93513.37元并无合同依据，应依照原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第八条约定的安置房总金额的1%计算违约金。由于被告违约情形一直存在，至今未消除，故对于被告称原告诉请的违约金已过诉讼时效的辩解，该院不予采信。该安置房面积为116.07㎡，原、被告双方均认可该房单价为2800元／㎡，该安置房的总价款为116.07㎡×2800元／㎡＝324996元，故被告应承担的违约金为324996元×1﹪＝3249.96元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审判决：一、被告桂林市华源房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内为原告王世民办理好桂林市“碧水嘉园”住宅小区18栋2单元5层5-2号房屋的所有权证及国有土地使用权证；二、办理房屋所有权证及国有土地使用权证所需的一切费用（包括契税、公共维修基金等）由被告桂林市华源房地产开发有限责任公司���担；三、被告桂林市华源房地产开发有限责任公司赔偿原告王世民逾期办证违约金3249.96元。本案案件受理费2138元，由原告王世民负担2063.60元，由被告桂林市华源房地产开发有限责任公司负担74.40元。上诉人华源公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人作为房地产开发商，依法只有协助办理房屋双证的义务，而没有为房屋所有权人包办房屋双证的义务，上诉人与被上诉人在《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的也是上诉人代为办理涉案房屋的双证。双方在办证事项上是委托代理关系，作为房屋所有权人的被上诉人才是办理双证的主体，上诉人只有为被上诉人提供初始登记、备案等必要证明文件的协助义务。因此，一审判决上诉人为被上诉人办理好房屋双证没有事实和法律依据。二、上诉人与被上诉人在《房屋拆迁补偿安置协议书》中虽然约定了办证费���由上诉人承担，但办证费用并不等同于办证税费。依照法律规定，办证应缴纳的契税、公共维修基金等属于直接税，应由业主交纳，当事人不能通过协议约定的方式转由他人承担，而且这些费用双方在《拆迁补偿安置房屋协议书》中也没有明确约定由上诉人承担。故一审判决办理房屋双证所需的一切费用（包括契税、公共维修基金等）由上诉人承担也没有事实和法律依据。三、根据双方在《房屋拆迁补偿安置协议书》中的约定，被上诉人应向上诉人提供办证所需的所有被上诉人应提供的资料。也就是说，上诉人何时代办好房屋双证取决于被上诉人何时提供齐全的办证资料。本案中，上诉人已经全面履行了交房、办理大证、备案、协助办证等合同义务，但因被上诉人至今未履行缴纳契税、公共维修基金等法定义务，不能提供齐全的办证资料，导致上诉人未能代办好��屋双证。房屋双证未能办好的责任应由被上诉人承担，上诉人并没有违约。被上诉人主张的违约金及计算方式没有合同依据，且已经超过诉讼时效。因此，一审判决上诉人赔偿被上诉人逾期办证违约金也是错误的。综上，一审判决没有事实和法律依据，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人王世民答辩称：一、上诉人与被上诉人之间是房屋拆迁安置补偿合同关系，而不是房屋买卖合同关系。双方在《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的拆迁补偿方式是房屋产权调换，即上诉人应用其具有房屋所有权和土地使用权的产权房屋与被上诉人的被拆迁房屋进行调换产权。双方进行产权调换的房屋都必须具有完整的产权，即产权人依法享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利。本案中，被上诉人将具有完整产权的房屋以及双证交付给���诉人后，上诉人虽将本案争议的房屋交付给被上诉人居住，但该房屋并不具有完整的产权，被上诉人对该房屋只享有占有、使用的权利，而没有收益、处分的权利。上诉人交付的房屋产权具有瑕疵，双方房屋产权调换未能完成。因此，上诉人应当继续履行其在房屋产权调换过程中的合同义务，交清涉案房屋应当缴纳的契税、维修基金等费用，并将该房屋产权完整地登记到被上诉人名下。二、从涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》的内容看，双方在协议第五条第1款也明确约定：上诉人负责给被上诉人办理好安置房屋所有权证、土地使用证，办证费用由上诉人承担。双方的约定并不违反法律强制性规定，也没有法律规定禁止当事人对履行合同费用的承担进行约定。故双方签订的合同依法有效，上诉人负有交清涉案房屋应当缴纳的契税、维修基金等费用，并为被上诉人办���涉案房屋产权登记的合同义务。三、上诉人不履行办理涉案房屋产权证及土地使用权证的违约事实持续存在，至今未消除，被上诉人随时可以主张其违约责任。因此，被上诉人在本案中提出违约金的诉讼请求并没有超过诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本案二审审理的争议焦点是：一、涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证应由谁负责办理；二、涉案房屋办证所需的契税、公共维修基金等费用应由谁承担；三、上诉人是否构成违约，被上诉人提出的违约金诉请是否超过诉讼时效。根据本案查明的事实，本院认为：一、关于涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证应由谁负责办理的问题。目前，我国房屋拆迁补偿主要有货币补偿和实物补偿两种方式，而实物补偿就是指产权调换，即拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算，通过实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是实行货币补偿还是产权调换，都应当遵守一个基本的原则即等价原则。本案中，上诉人与被上诉人在双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定，上诉人对被上诉人的房屋拆迁补偿方式是产权调换。被上诉人取得的安置房屋，虽未以货币形式直接支付房屋价款，但其以自有产权房屋与上诉人的安置房屋进行调换，亦是对价取得的一种方式。双方签定的协议是各自的真实意思表示，协议的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，本院对上述协议的效力予以确认，该协议对双方当���人均具有法律约束力。协议签订后，被上诉人依照该协议第四条的约定履行了搬迁义务，并将被拆迁房屋的所有权证、土地证交给了上诉人。上诉人也应当按照该协议第五条的约定于12个月内为被上诉人办理好安置房屋的所有权证及国有土地使用权证，以其具有完整产权的安置房屋与被上诉人交付的被拆迁房屋进行调换，实现房屋拆迁安置补偿的产权调换目的。故一审判决由上诉人为被上诉人办理好涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证有事实和法律依据，本院予以维持。二、关于涉案房屋办证所需的契税、公共维修基金等费用应由谁承担的问题。房屋产权调换是将被拆迁人的房屋所有权转移至拆迁人，并由拆迁人对被拆迁人的损失予以补偿。旧房被拆除后，被拆迁人对旧房的所有权已经灭失。如果在拆迁人对被拆迁人补偿后，又转而让被拆迁人承担所谓的办证税费，实际上是在签订补偿协议后又减少了对于被拆迁人损失的补偿数额，损害了被拆迁人的权益，也违反了民法通则中的公平原则。本案中，被拆迁的房屋原属于被拆迁人的私有财产，被拆迁人对其拥有完整的房屋产权，可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。依照等价原则与公平原则，上诉人也应当对进行调换的房屋拥有完整的不受限制的产权，才能与被上诉人的拆迁房屋进行产权调换。上诉人与被上诉人在双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中也约定，为被上诉人办理涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证是上诉人的义务。即使当事人双方在协议中约定的办证费用范围不明确，依据《合同法》第六十二条第六款关于“履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担”的规定，依法也应当由义务履行人即上诉人承担本案争议的所有办证税费���因此，一审判决办理涉案房屋所有权证及国有土地使用权证所需的一切费用（包括契税、公共维修基金等）由上诉人承担有事实和法律依据，本院亦予以维持。三、上诉人是否构成违约，被上诉人提出的违约金诉请是否超过诉讼时效。上诉人与被上诉人在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时，双方对办理涉案房屋所有权证及国有土地使用权证的时间及违约责任均有约定。依据该协议书中第五条的约定：上诉人负责给被上诉人办理好安置房屋所有权证、土地使用权证，办证费用由上诉人承担，在上诉人大土地证下享有商品房同等待遇；上诉人在12个月内办好房屋所有权证，被上诉人应向上诉人提供办理证件所需的所有被上诉人应提供的资料（由于办证机关或被上诉人原因造成不能在规定期限内代办好房屋所有权证和土地使用证，办理期限顺延，但不得超过12个月，��则视为违约）。依照双方在协议中的约定，上诉人负有为被上诉人办理安置房屋所有权证、国有土地使用权证的合同义务，且最迟应在24个月内办理完毕。双方当事人于2008年10月23日签订协议，双方均认可在签订协议半年后上诉人将拆迁安置房交由被上诉人使用，至今上诉人未为被上诉人办理房屋所有权证及国有土地使用权证。上诉人在本案诉讼中，也未能举证证明是被上诉人未履行协助义务而导致延期办证。因此，上诉人已经构成违约，应承担违约责任。由于上诉人违约情形一直存在，至今未消除，被上诉人提出的违约金诉请并未超过诉讼时效。故上诉人主张被上诉人提出的违约金诉请已过诉讼时效没有事实依据，本院不予支持。一审判决由上诉人赔偿被上诉人逾期办证的违约金3249.96元并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合��，适用法律及实体处分正确，本院予以维持。上诉人桂林市华源房地产开发有限责任公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人桂林市华源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘福平审 判 员  唐崇达代理审判员  张 芳二〇一五年五月二十九日书 记 员  李立婕