四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终8944号等八案（详见附表一） 上诉人（原审原告）：葛宇飞、李凌静等人（详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：闫俊成，四川公生明律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：成都宝泰实业集团有限公司。住所地：四川省成都市成华区杉板桥路52号。 法定代理人：罗文斌。 上诉人葛宇飞、李凌静等人因与被上诉人成都宝泰实业集团有限公司（以下简称宝泰公司）商品房预售合同纠纷八案，不服成都市成华区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人葛宇飞、李凌静等人上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决书（案号详见附表一）；2、请求法院依法判决由宝泰公司向葛宇飞、李凌静等人支付逾期办理国土证违约金（金额详见附表三）；3、本案一审及二审诉讼费用由宝泰公司承担。另在二审审理过程中，葛宇飞、李凌静等人补充如下：关于国土证的违约规定，是根据商品房买卖合同司法解释18条的规定，如合同未约定，应当按照银行同期贷款利率支付违约金或损失。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清，对合同条文的理解有失公允。（一）一审判决忽略了双方当事人所签订的补充协议，导致认定不清；一审法院根据葛宇飞、李凌静等人与宝泰公司所签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第十九条登记的条款驳回葛宇飞、李凌静等人的诉讼请求，而合同签订当日，葛宇飞、李凌静等人与宝泰公司又签订了《补充协议》（以下简称《补充协议》），对上述关于产权登记的条款作了补充和变更。因此，葛宇飞、李凌静等人与宝泰公司所签订《合同》中关于逾期办理国土证的约定因《补充协议》的签订而变更，故本案中办理国土证的约定依据应当是《补充协议》。（二）《合同》第十九条明确约定了宝泰公司逾期办理国土证的违约责任；《合同》第十九条第二款第2条第（2）小点约定：合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。该条约定将关于国土证的履行期限以括号方式附在房产权属证明的履行期限之后。根据合同法第一百二十五条关于合同条款解释的规定，从文义上理解，括号是对前文的内容进行注释和说明，在本条文中，即表明括号中的内容是对前述“房产权属证明届满”的解释和说明；从习惯上理解，将履行期限载明在违约条款中，即表明双方同意该履行行为受该违约条款的约束。故，该条文足以表明双方具有“宝泰公司逾期办理国土证应当承担与预期办理房产证具有相同违约责任”的真实意思表示，根据该条约约定，宝泰公司也应当承当违约责任。 二、根据《补充协议》，宝泰公司应当承担逾期办理国土证的违约责任。根据《补充协议》第五条的约定及相关事实，宝泰公司应当承担逾期办理国土证的违约责任。（一）《补充协议》第五条所述“房屋权属证明”应当包括国土证，葛宇飞、李凌静等人要求宝泰公司承当违约责任具有合同约定的依据；房屋权属证明，可以仅解释为房屋权属证书，也可以解释为房屋产权证书和国有土地使用权证书（因该合同签于2016年11月14日施行不动产统一登记前，故不涉及不动产产权证书）。故根据合同法第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故对于“房屋权属证明”可做如下解释：1、按照合同相关条款进行解释：其一，在前述《合同》十九条的约定中，在“房屋权属证明届满之次日起”后以括号形式注明了国土证的办理期限，即表明国土证包含在本合同所述“房屋权属证明”内；其二，《补充协议》第五条约定，“买受人与出卖人约定由出卖人代为办理房屋权属证明。因此，买受人应在办理房屋交付手续费的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋权属证明所需各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。”在合同已履行过程中，宝泰公司依据该条款向上诉人收取了国土证工本费及印花税共计28元，该行为也足以证明该条款所述“房屋权属证明”包括国土证。其三，《补充协议》第五条第二款约定：“买受人应在出卖人通知的期限内按照出卖人提供的方式领取房屋产权证等权属证书”该条文以“房屋产权证等权属证书”进行表述，足以表明该条款所述“房屋权属证明”并不仅仅指房屋产权证这一个权属证书，结合其他相关事实和约定，还应当包括国土证。2、按照合同目的进行解释；就涉案《合同》及《补充协议》的签订目的，宝泰公司作为卖方，其目的是转移房屋所有权，根据《物权法》等相关法律规定，在转让房屋产权时也应当同时转让其土地使用权；葛宇飞、李凌静等人作为买方，其目的是获得房产的所有权，即包括占有、使用、收益和处分的权利，不仅是为了享有该房产的居住使用功能，还包括转让出售等处分权利。葛宇飞、李凌静等人基于物权而享有的处分权，在成都市实施不动产统一登记之前，必须具有与房产相对应的国土证才能实现。故该条所约定的“房屋权属证明”应当包括国土证，否则将导致合同目的无法实现。3、按照交易习惯解释；根据交易习惯，在商品房买卖的实践中，买受人通常都会委托出售人办理房产证和国土证，并且在出售人提供的格式合同中都会明确约定其办理国土证的义务及其违约责任。故本案中“房屋权属证明”的表述应当理解为包括国土证在内的房屋权属证明文件。4、按照诚实信用原则进行解释；我国合同法第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。宝泰公司将涉案房产转让给葛宇飞、李凌静等人，应当根据诚实信用原则及时为上诉人办理房产证与国土证，以便实现上诉人的合法权益。若将“房屋权属证明”仅解释为房屋产权证，不包括国土证，则不符合诚实信用原则。（二）上诉人履行合同相关义务。《合同》及《补充协议》签订后，葛宇飞、李凌静等人依据合同支付了房款，并缴纳了契税、维修资金等税费及其它材料，而宝泰公司迟迟不予办理国土证，已明显违约。（三）被上诉人应当承担《补充协议》第五条约定的违约责任；根据前述事实与理由及相关法律依据，宝泰公司已经构成违约，应当根据《补充协议》第五条的约定承当违约责任。在交付该涉案房屋时，葛宇飞、李凌静等人已经向宝泰公司提供了书面委托手续并交齐了相关材料和费用，故宝泰公司应当自交房之日起向葛宇飞、李凌静等人支付每日万分之五的违约金。但一审、二审诉求仅包括宝泰公司自2013年12月30日至2016年11月30日止每日万分之一点五的违约金。综上所述，葛宇飞、李凌静等人要求宝泰公司承担逾期办理国土证的违约责任具有合同约定的依据，一审判决事实认定及应用法律错误，应当依法撤销，并判决宝泰公司承当违约责任。 被上诉人宝泰公司未发表答辩意见。 葛宇飞、李凌静等人向一审法院起诉请求：1、宝泰公司支付为葛宇飞、李凌静等人逾期办理国有土地使用权证违约金（金额详见附表二）。2、本案诉讼费用由宝泰公司承担。一审法院审理诉讼中，葛宇飞、李凌静等人主张违约金计算标准为每日万分之一点五，从2013年12月30日计算至2016年11月30日止。 一审法院认定事实：葛宇飞、李凌静等人和宝泰公司签订的《商品房买卖合同》约定，葛宇飞、李凌静等人购买宝泰公司开发的位于成都市成华区文德路宝泰家园小区住房一套。合同第十九条产权登记约定，（一）初始登记：出卖人应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：2、合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2（2）合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2013年12月30日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。 宝泰公司于2014年3月14日取得其所开发的宝泰家园小区1栋所在楼栋权属证明。宝泰公司于2014年3月18日取得其所开发的宝泰家园小区2栋所在楼栋权属证明。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记。不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 上述事实，有以下证据在案证实：1、当事人身份信息；2、商品房买卖合同；3、销售不动产统一发票；4、房屋所有权证及不动产权证；5、关于实施不动产统一登记的通告等。 一审法院认为，葛宇飞、李凌静等人和宝泰公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对各方当事人均有约束力。根据葛宇飞、李凌静等人和宝泰公司签订的房屋买卖合同第十九条约定内容显示，违约金条款所指向的对象为所在楼栋初始登记和房屋转移登记的逾期办理情形，并没有包括国土证逾期办理情形。同时在条文中括号内表述内容仅约定办理国土证的期限，但并未约定逾期办理国土证的违约责任。故葛宇飞、李凌静等人起诉请求宝泰公司支付逾期办理分户国土证违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回葛宇飞、李凌静等人等人的全部诉讼请求。一审案件受理费金额及负担详见附表二。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审中，葛宇飞、李凌静等人向本院提交了以下证据：一、《商品房买卖合同》补充协议，收款收据（国土），税收缴款书，维修资金收据。本院在下文对上述证据的证明力予以评述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据葛宇飞、李凌静等人的上诉请求，本案二审争议焦点为：宝泰公司是否应向葛宇飞、李凌静等人支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。现就上述争议焦点的认定论述如下。 葛宇飞、李凌静等人在一审中提出诉讼请求所依据的系《商品房买卖合同》第十九条之规定；二审中，其明确提出诉讼请求依据为《商品房买卖合同》补充协议第5条，并确认其在一审中未提交补充协议。 本院经审查认为：第一，葛宇飞、李凌静等人在一审中并未提交补充协议，也未提出其诉讼依据为补充协议之约定，故其上诉状中称原审法院忽略双方当事人所签的补充协议、导致事实认定不清的理由，与二审中其自行确认的事实相矛盾，本院对其该项上诉理由不予支持。 第二，经本院审查，补充协议第五条第一款内容为“买受人与出卖人约定由出卖人代为办理房屋权属证明。因此，买受人应在办理房屋交付手续费的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋权属证明所需各项资料及费用（包括契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完毕委托手续后360日内，代买受人向相关部门缴纳上述费用并办理房屋权属证明，否则，出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。如买受人未完整提供上述资料或者未缴齐相关费用的，出卖人有权顺延该房屋权属证明的办理时间。同时买受人应每日向出卖人支付已付房款万分之五的违约金”。审查该约定的内容，并未明确约定“房屋权属证明”的具体指向系房屋所有权证还是国有土地使用权证，故其据此提出宝泰公司应给付逾期办理国有土地使用权证并无合同依据。 第三，即便依照葛宇飞、李凌静等人的主张，将“房屋权属证明”理解为包含国有土地使用权证，但根据该条款的约定，出卖人按期办理房屋权属证明的前提条件包含买受人缴齐各项资料及费用、提供书面委托手续。二审中，虽葛宇飞、李凌静等人提供了缴纳办证费用、契税或维修基金等票据，并主张其已在收房时已提供了书面委托手续；但本院认为，葛宇飞、李凌静等人并未提交相应证据证明其已完成了在办理房屋交付手续时提供书面委托手续的先行义务。在二审中，宝泰公司对葛宇飞、李凌静等人主张在交房时已提供书面委托手续的事实不予认可，故书面委托手续何时提供的举证责任应由主张自己已按合同约定提交的买受人承担。本案中，葛宇飞、李凌静等人提交的证据并未涉及该问题，故葛宇飞、李凌静等人在二审中提交的证据与本案争议事实无关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。葛宇飞、李凌静等人也未提交其他证据对其主张已按合同约定提交书面委托书的事实予以证明，故本院对其该项主张不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行。二审案件受理费及负担详见附表三。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 田 笛 审判员 龚 耘 二〇一八年九月十七日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2017）川0108民初                       二审案号（2018）川01民终                       上诉人身份信息                               1                       4761                       8936                       葛宇飞，男，汉族，1984年2月25日出生，住四川省成都市金牛区。             李凌静，女，汉族，1985年5月23日出生，住四川省成都市金牛区。                               2                       4770                       8939                       易绍彬，男，汉族，1965年9月11日出生，住四川省成都市成华区。             袁美玲，女，汉族，1970年12月29日出生，住四川省成都市成华区。                               3                       4797                       8941                       涂中信，男，汉族，1973年2月16日出生，住四川省渠县。             余文霞，女，汉族，1976年12月10日出生，住四川省成都市成华区。                               4                       4763                       8944                       唐晓东，男，汉族，1971年7月20日出生，住四川省资阳市乐至县。             姚小红，女，汉族，1963年7月5日出生，住四川省资阳市乐至县。                               5                       4777                       8946                       杨晓琴，女，汉族，1971年9月2日出生，住四川省成都市成华区。             陈忠义，男，汉族，1968年7月4日出生，住四川省德阳市旌阳区                               6                       4784                       8948                       汪莹，男，汉族，1984年10月5日出生，住四川省成都市成华区。             陈晓静，女，汉族，1985年6月28日出生，住四川省成都市成华区。                               7                       4762                       8950                       伍元志，男，汉族，1965年8月29号出生，住四川省资阳市乐至县。             陈艳，女，汉族，1977年9月20号出生，住四川省资阳市乐至县。                               8                       4771                       8951                       伍敏，女，汉族，1976年2月13日出生，住浙江省舟山市定海区。             陈青松，男，汉族，1973年10月29日出生，住四川省资阳市乐至县。                                           附表二                               序号                       二审案号             （2018）川01民终                       原审原告诉请违约金金额（元）                       一审诉讼费金额及负担                               金额（元）                       负担方                               1                       8936                       87 249                       991.00                       葛宇飞、李凌静                               2                       8939                       106 400                       1 214.00                       易绍彬、袁美玲                               3                       8941                       97 888                       1 124.00                       涂中信、余文霞                               4                       8944                       102 144                       1 172.00                       唐晓东、姚小红                               5                       8946                       94 696                       1 084.00                       杨晓琴、陈忠义                               6                       8948                       100 016                       1 150.00                       汪莹、陈晓静                               7                       8950                       98 952                       1 137.00                       伍元志、陈艳                               8                       8951                       96 824                       1 111.00                       伍敏、陈青松                                           附表三                               序号                       二审案号             （2018）川01民终                       二审诉请违约金（元）                       二审诉讼费（元）                       负担方                               1                       8936                       87 249                       1 982.00                       葛宇飞、李凌静                               2                       8939                       106 400                       2 428.00                       易绍彬、袁美玲                               3                       8941                       97 888                       2 248.00                       涂中信、余文霞                               4                       8944                       102 144                       2 344.00                       唐晓东、姚小红                               5                       8946                       94 696                       2 168.00                       杨晓琴、陈忠义                               6                       8948                       100 016                       2 300.00                       汪莹、陈晓静                               7                       8950                       98 952                       2 274.00                       伍元志、陈艳                               8                       8951                       96 824                       2 222.00                       伍敏、陈青松