浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5403号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江姚氏健康产业发展有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区百井坊巷**。 法定代表人：姚国新，总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶伟，男，1970年12月19日出生，汉族，住浙江省玉环县。 委托代理人：冯妍、卢叶苹，浙江浙经律师事务所律师。 原审被告：姚国新，男，1979年5月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上诉人浙江姚氏健康产业发展有限公司（以下简称姚氏公司）与被上诉人叶伟、原审被告姚国新租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年10月12日，杭州姚氏盲人按摩有限公司（甲方、出租人）与叶伟（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于××路××号××楼店面房屋租赁给乙方经营服装使用，租赁期自2016年10月20日至2018年10月19日止；年租金140000元，2016年10月12日，乙方交纳10000元定金给甲方，2016年10月18日前乙方将剩余第一期房屋租金65000元交给甲方，逾期不交的，合同自动解除，定金10000元归甲方所有，租金为半年一付（提前一个月）；租赁期内水、电话费由乙方承担，并交付押金5000元；乙方在不破坏房屋主体结构下可自行装修。同日，叶伟支付押金5000元，定金5000元，2016年10月17日，叶伟支付租金65000元。 2017年3月29日，姚国新（甲方）与叶伟（乙方）签订《房屋租赁补充协议书》一份，约定：乙方2017年3月28日续交半年房租（2017年4月20日至2017年10月20日）合计70000元；甲方同意乙方在合同期间找新的承租方，新的承租方合同条件不低于原合同，由第三方直接与甲方签订合同，甲方与新的承租方签订合同并缴纳租金后，双方合同自动解除，解除合同后甲方当天将剩余时间的房租及押金退回乙方，若甲方延时退款，乙方则有权按照房租的三倍追偿；若甲乙双方在合同期内违约，则按原合同剩余租金的20%进行赔偿。同日，叶伟支付租金70000元。 2017年9月9日，叶伟委托员工前往案涉店铺进行装修，但发现店铺被上锁，无法进入，同时门口张贴了招租广告，留的是姚国新的个人电话，遂向110报警，报警内容为“装修店铺，二房东上门锁店铺”。同日，叶伟与姚国新进行了电话联系，姚国新电话中陈述“你装修要经过我同意”、“装修的什么情况我都不了解，装修方案我都没有看到”、“你说到没说就叫工人进场施工了”。 2017年10月16日，叶伟委托浙江浙经律师事务所向姚氏公司、姚国新发送律师函一份，要求返回租赁房屋，并赔偿损失。 另查明，杭州姚氏盲人按摩有限公司后名称变更为姚氏公司。本案受理前，姚氏公司已经将案涉商铺另行出租出去。 叶伟的诉讼请求为：1.姚氏公司、姚国新向叶伟返还租金共计15944.45元（自2017年9月9日计算到2017年10月19日）；2.姚氏公司、姚国新向叶伟返还已支付的租赁押金共计5000元；3.姚氏公司、姚国新向叶伟支付违约金31188.89元；4.姚氏公司、姚国新向叶伟赔偿损失共计14108.49元（11028.49元加上装修损失3080元）；5.由姚氏公司、姚国新承担本案诉讼费用。 姚氏公司的反诉请求为：1.确认叶伟租赁合同违约，向姚氏公司赔偿违约金28000元；2.叶伟向姚氏公司赔偿房屋维修费（4100元）及垃圾清运费（1500元）合计5600元；3.叶伟承担诉讼费用。 原审法院认为：叶伟与杭州姚氏盲人按摩有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。叶伟与姚国新签订的《房屋租赁补充协议书》系对前述《房屋租赁合同》的补充约定，且姚国新作为杭州姚氏盲人按摩有限公司的法定代表人，其签订合同行为系职务行为，应约束的是杭州姚氏盲人按摩有限公司，故本案租赁关系的主体应为叶伟与杭州姚氏盲人按摩有限公司（姚氏公司）。现姚氏公司主张叶伟未支付2017年9月20日以后的租金构成违约，而叶伟认为系姚氏公司的锁门行为构成违约，导致其无法经营故不再支付租金。对此原审法院认为，结合叶伟提供的接警单、照片、微信记录及姚氏公司、姚国新提供的录音，可以认定2017年9月9日，姚氏公司因认为叶伟未经其同意而擅自进行装修，对案涉店铺进行锁门，导致叶伟无法进行装修并履行《房屋租赁合同》，姚氏公司的行为构成违约。因自2017年9月9日起叶伟无法占有使用该房屋，故其主张姚氏公司返还已付的2017年9月9日至2017年10月19日的租金，具有事实和法律依据，经计算，应退还的租金为15726.03元。因案涉商铺已被姚氏公司另行出租，双方之间的租赁关系已实际终止，故叶伟有权要求姚氏公司返还收取的押金5000元。根据合同约定，因姚氏公司违约，需向叶伟承担违约责任，姚氏公司抗辩叶伟主张的违约金过高，原审法院依法予以采纳，酌情调整姚氏公司支付叶伟违约金4145.21元。关于叶伟主张的营业、装修损失，因未提供充分证据证明，原审法院依法不予支持。关于姚氏公司主张叶伟逾期支付租金构成违约而需承担违约金及赔偿损失的反诉请求，原审法院认为，因姚氏公司违约在先，叶伟未支付租金系履行抗辩权，不构成违约，故对姚氏公司的反诉请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、姚氏公司应于判决生效之日起十日内返还叶伟租金15726.03元；二、姚氏公司应于判决生效之日起十日内返还叶伟押金5000元；三、姚氏公司应于判决生效之日起十日内支付叶伟违约金4145.21元；四、驳回叶伟的其他诉讼请求；五、驳回姚氏公司的全部反诉请求。 如姚氏公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1456元，因本案适用简易程序，减半收取728元，由叶伟负担455元，由姚氏公司负担273元。反诉案件受理费320元，由姚氏公司负担。 宣判后，姚氏公司不服，向本院提起上诉称：1、姚氏公司认为叶伟在2017年9月20日未按房屋租赁合同交纳租金，事实行为结果已造成合同违约，姚氏公司依照合同约定终止租赁合同，收回房屋，另行出租并依据合同向叶伟追究违约责任，同时以短信形式告知叶伟，姚氏公司上述行为均依照姚氏公司与叶伟之间签的房屋租赁合同严格履行，属于主张自己的合法权利，因叶伟之前已有合同违约行为存在，姚氏公司依照合同约定主张自己的合法权益，应当得到支持。2、姚氏公司提供2017年9月9日的录音，完全证明了叶伟主动提出退租的想法行为事实，姚氏公司也告知叶伟应按合同履行相关义务，并将追究其违约责任。3、一审判决姚氏公司合同违约的主要事实是姚氏公司锁住叶伟的店门，导致叶伟无法装修经营，事实不存在也不清楚，相关的照片接警单、微信记录等证据，也无法证明，就是姚氏公司锁住了叶伟的店门，更不能证明叶伟无法正常使用房屋，从事经营活动因姚氏公司在终止合同前从未阻止叶伟使用该房屋，从事正常的经营活动。综上，请求撤销原审判决第一、二、三项改判驳回叶伟的诉讼请求；撤销原审判决第五项，改判支持姚氏公司的全部反诉请求；由叶伟承担本案一、二审诉讼费用。 针对姚氏公司的上诉，叶伟发表答辩意见称：叶伟不存在违约，无需支付违约金。据姚氏公司所述，叶伟应于2017年3月19日缴纳当期租金但未及时缴纳，其多次催讨并要求收回房屋，以上均与事实不符。叶伟确实于2017年3月19日缴纳当期租金，但是在与姚氏公司沟通一致的情况下，因姚国新出国导致付款OA的延迟批复。鉴于此，双方于3月29日当天签订补充协议一份，约定租期自2016年10月20日至2018年10月19日；同时约定姚氏公司同意叶伟在协议期间找新的承租方，至姚氏公司与新的承租方签订合同并缴纳租金后，双方的协议自动解除，且合同解除后姚氏公司当天应将剩余房租及押金退回叶伟。补充协议签订后，叶伟一直正常经营，亦未寻找新的承租方。若姚氏公司认为叶伟违约，首先应及时提出异议，其次亦不会与叶伟进一步签订补充协议。实际叶伟从未违约；纵观实际情况，姚氏公司在合同履行期间肆意锁门已构成违约，应按补充合同约定，承担违约责任。二、叶伟的装修行为并未违约，也从未提出退租，姚氏公司锁门行为属无力违约。第一，如姚氏公司所述：“9月8日起，叶伟将房屋撤出，将店面照片拆除，并有工人砸墙和屋顶，其多次与叶伟沟通无果”，该情况与事实不符，实际叶伟只是为了更好地经营店铺而针对店内墙面以及衣架进行重新装修。根据合同约定，不涉及房屋主体结构的装修叶伟原本就可以自行装修。并且，在短短的一天时间，姚氏公司就针对叶伟的合理装修事宜提出问题，显然是属于无理取闹。第二，如姚氏公司所述，根据其提供的2017年9月9日通话记录，根本无法证明叶伟要求退租，姚氏公司也未明确表示其相关意图。且叶伟明确表示了因为姚氏公司不让叶伟装修，其行为已经违约，且本期租金缴纳的时间并没有到，叶伟不存在任何违约行为。从逻辑角度考虑，叶伟已经提供了9月9日当天的报案记录，从该录音的前后逻辑可见，姚氏公司的态度极为偏颇，也并未否认其阻滞叶伟装修以及锁门的行为。综上，请求驳回姚氏公司的全部上诉请求。 针对姚氏公司的上诉，姚国新表示没有意见。 二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院一致。 本院认为：案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，根据原审在案证据、二审当事人的陈述以及一般生活经验法则，本院认可原审法院对关于姚氏公司对案涉商铺进行锁门的事实，而此时，双方约定的交付租金的期限尚未届满，故依据上述事实，本院与一审法院持同一意见，即应当认定姚氏公司的行为构成违约。姚氏公司上诉所称叶伟明确提出退租的主张，缺乏证据支持，原审法院不予支持并无不当；姚氏公司主张叶伟未按双方约定于2017年9月20日交纳租金，因姚氏公司锁门的行为导致案涉商铺无法使用，故叶伟享有相应的抗辩权。综上，姚氏公司的上诉依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1262元，由上诉人浙江姚氏健康产业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年九月二十日 书记员  徐森燕