眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1402民初3845号 原告李红英，女，生于1974年11月25日，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人王丽，四川达宽律师事务所律师。 被告四川锦地房地产开发有限公司，住所地：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层，统一社会信用代码：91511422793969275K。 法定代表人熊剑，总经理。 委托诉讼代理人朱利，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人谷海洋，四川齐协律师事务所律师。 原告李红英与被告四川锦地房地产开发有限公司（以下简称：锦地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周彦辰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李红英委托诉讼代理人王丽，被告锦地公司委托诉讼代理人朱利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李红英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付锦地上城国际社区4-3-24-1号商品房并办理不动产权登记；2.判令被告支付逾期交房及办证的违约金（逾期交房违约金计算方式为：以156330元为基数，自2017年1月1日起至交付房屋之日止按日利率0.01‰计算；逾期办证的违约金计算方式：以156330元为基数，自2018年1月1日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止按日利率0.01‰计算，截止起诉之日的金额为1139元）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：“锦地上城国际社区”由被告开发，由四川煜华建设有限公司（以下简称：煜华公司）承包修建。因混凝土买卖合同欠款一事，被告锦地公司与眉山市鑫益混凝土工程有限公司（以下简称：鑫益公司）、煜华公司三方达成还款协议，确认混凝土欠款本金为2093467.5元，协议还确定了付款方式、违约责任等。为此，被告锦地公司与煜华公司在2015年10月29日至2016年1月27日期间支付鑫益公司80万元；2016年5月，被告以“锦地上城国际社区”9套商品房抵付所欠鑫益公司款项，抵付金额为1406970元，鑫益公司通过介绍买受人购买了前述9套商品房并直接向介绍的买受人收取了购房款来实现债权。原告在此情况下购买了锦地上城国际社区4-3-24-1号商品房并与被告于2016年5月16日签订了前述商品房的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：179478）及《锦地上城商品房买卖合同补充协议》，被告也将购房款收据开具给了原告。签订前述合同并备案后，原告向鑫益公司付清了购房款156330元。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，被告锦地公司应于2016年12月31日前向原告李红英交付房屋。现交房期限届满，经原告多次催促，被告锦地公司至今未履行交付义务也未为办理案涉房屋的不动产权登记。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告锦地公司辩称，1.法院生效判决确认煜华公司尚欠鑫益公司混凝土货款2093467.5元后，被告锦地公司作为连带保证人加入债务，且根据约定将开发的锦地上城国际社区9套商铺备案登记至鑫益公司指定的原告李红英等人名下，但被告锦地公司未收取原告李红英支付的购房款，双方并无真实的买卖合同关系。以房抵债的协议属于要物合同，即在债务人未实际将房屋交付并办理转移登记手续前，以房抵债的协议不成立，债权人只能要求原债务人继续履行债务，而不能要求被告锦地公司履行以房抵债协议，原告李红英仅能向被告锦地公司主张缔约过失责任。被告锦地公司不是原债务的债务人，债权人鑫益公司只能请求原债务人煜华公司履行金钱给付义务；2.案涉房屋至今未经消防验收，所占国有土地使用权设置了抵押权，不符合法律规定交付条件，客观上不能交付。商品房买卖合同仅约定了违约金标准，但并未约定起算时间，系约定不明，故不应计算违约金；3.根据商品房买卖合同约定，为原告李红英办理产权证书的前提是交付房屋，房屋至今未交付也未达到交付条件，故办理产权证书的条件不成就，其主张的逾期办证违约金无事实依据。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，（2015）眉东民初字第698号和（2015）眉东民初字第3101号两份生效判决确认案外人煜华公司应给付案外人鑫益公司混凝土货款2093467.5元及违约金、案件受理费等费用。因上述混凝土系煜华公司用于承建被告锦地公司开发的锦地上城国际社区，2015年10月14日，鑫益公司作为甲方、煜华公司作为乙方、被告锦地公司作为债务加入方丙方共同签订《还款协议书》，约定被告锦地公司对煜华公司拖欠鑫益公司的货款2093467.5元承担连带还款责任，自2015年10月起每月15日前偿还20万元。2015年11月16日，三方又签订一份《还款协议书》，确认被告锦地公司就前述欠款已支付鑫益公司20万元，尚欠1893467.5元，锦地公司继续承担连带清偿责任，并承诺以货币方式自2015年11月起每月20日前偿还20万元。2016年5月18日，煜华公司、鑫益公司和被告锦地公司共同向眉山市房地产管理局提交《申请书》，申请将被告锦地公司开发的锦地上城小区9套商品房出售给鑫益公司推荐的包括原告李红英在内的8人用于抵偿煜华公司欠鑫益公司的货款1293467元，同日煜华公司与鑫益公司签订《关于“备案申请书”的备忘书》，该备忘书主要载明向眉山市房地产管理局提交的《申请书》中载明的欠款金额1293467元仅为办理房屋备案手续所写，具体欠款金额以人民法院生效判决结算确认，《申请书》中记载的债务金额不作为双方最终结算依据。2016年5月16日，原告李红英与被告锦地公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：179478）及《锦地上城商品房买卖合同补充协议》。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：1.李红英以总价156330元购买被告锦地公司开发的位于眉山市东坡区锦地上城国际社区4幢3单元24层1号房屋，建筑面积52.11㎡；2.李红英应于2016年5月16日前一次性付清全部购房款；3.锦地公司应于2016年12月31日前向原告李红英交付房屋，出卖人交接的书面通知并非必须程序，在项目所在地市级媒体刊登《交房公告》即视为出卖人完成通知义务；4.房屋交付时应符合取得竣工验收证明文件、竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表等条件，否则买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；5.出卖人未在约定的期限内交付房屋的，若逾期在180日内，出卖人应按日计算向买受人支付全部购房款日万分之0.1的违约金，若因买受人原因逾期交房的，出卖人不承担违约责任；6.买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起买受人收房后365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”，买受人逾期未取得所有权证书的，合同继续履行，自买受人应当取得之次日至实际取得之日出卖人应按日计算支付买受人已付购房款日万分之0.1的违约金。《锦地上城商品房买卖合同补充协议》约定：在买受人付清购房款及其他相关费用的情形下，买受人同意出卖人在《眉山日报》上刊登交房通知的方式通知交房，无论通知在客观上能否送达，买受人均应于合同约定的交房日届满前办理房屋交付手续，逾期则以合同约定的交房期间届满日视为实际交付。合同签订当日，被告锦地公司向原告李红英出具《收据》，载明收到购房款156330元，并就案涉房屋在眉山市房地产管理局办理了备案登记。2017年12月22日，鑫益公司与原告李红英签订《购房款结清确认书》，主要内容为：李红英已向鑫益公司付清案涉房屋购房款，请锦地公司向购房方移交购房相关手续。 另查明，2018年5月15日，被告锦地公司在《眉山日报》第七版刊登交房公告，内容主要为含案涉房屋在内的锦地上城国际社区房屋已达到交付条件，并于2018年4月1日开始办理交房手续，告知买受人前往办理交房手续。被告锦地公司现已向案涉房屋所在楼栋的部分其他买受人交付房屋且已有部分买受人已实际入住。被告锦地公司至今未将案涉房屋交付给原告，被告锦地公司至今尚未取得案涉房屋所在楼栋产权证书。本案审理过程中，被告锦地公司申请追加案外人煜华公司、鑫益公司、李青容为第三人参加本案的诉讼，本院经审查后裁定驳回了被告锦地公司的上述申请。 上述事实，有原告身份证复印件、被告营业执照及法定代表人身份证明、（2015）眉东民初字第698号民事判决书、（2015）眉东民初字第3101号民事判决书、2份《还款协议》复印件、备案申请书、关于备案申请书的备忘书、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、被告锦地公司出具的购房款收据复印件、购房款结清确认书、《眉山日报》打印件及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，被告锦地公司对与鑫益公司之间此前已达成以房抵债的协议的事实无异议，双方达成的以房抵债协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议有效，对被告锦地公司具有约束力。被告锦地公司、鑫益公司、煜华公司共同向眉山市房地产管理局提交的《申请书》中明确以房抵债后，被告锦地公司应将案涉商品房出售给原告李红英。而被告锦地公司与原告李红英签订了商品房买卖合同且案涉房屋办理了备案登记手续，同时锦地公司向原告李红英出具了购房款收据，而作为债权人的鑫益公司也出具了书面凭证确认原告李红英付清了购房款，故原告李红英已实际履行了支付购房款的义务，原告有权要求被告锦地公司继续履行交房的义务。商品房买卖合同明确约定被告锦地公司应当在2016年12月31日前向原告李红英交付符合交房条件的房屋，否则将承担逾期交房的违约责任。案涉房屋是否具备交付条件不影响原告李红英向被告锦地公司主张交付房屋及逾期交房的违约责任，即使案涉房屋未达到交付标准也是被告锦地公司违反合同约定，其不能以自身在先的违约行为对抗其在后应当履行的义务，案涉房屋即使未达到交付标准也不能作为被告拒绝交房的理由。故被告锦地公司应当积极履行义务，促使案涉房屋在合理期限内达到合同约定的交付条件并履行交付义务，同时向原告李红英支付逾期交房的违约金。因案涉房屋已实际完成施工，结合被告也以登报公告方式告知业主含案涉房屋在内的锦地上城国际社区房屋已达到交付条件，所在楼栋其他部分买受人已实际入住等事实，本院酌情确认被告完成案涉房屋交付的时间为60日内。关于逾期交房违约金，根据合同约定应自2017年1月1日起按已付购房款156330元的日0.01‰计算至实际交付之日，但原告李红英在房屋交付中负有接收的义务，双方在履行交付义务过程中可能对实际交付时间的认定发生争议，故本院仅对能够确定的违约金予以支持，即自2017年1月1日起按日0.01‰为标准计算至本判决宣告之日即2018年9月29日，计算该费用为995.82元。根据商品房买卖合同约定，被告锦地公司应当在房屋交付之日起365日内由原、被告双方共同向房屋登记管理部门申请办理转移登记手续，现房屋未交付，故办理转移登记手续的条件未成就。虽因被告锦地公司的违约行为导致办理转移登记手续的期限推迟，但被告锦地公司未取得案涉房屋所在楼栋产权证书，且房屋产权登记部门在向被告锦地公司颁发产权证书时需要审核是否符合法定条件，故客观上案涉房屋尚不具备办理转移登记手续的条件，故本院对原告李红英要求被告锦地公司协助办理转移登记手续并支付逾期办证违约金的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川锦地房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内将位于眉山市东坡区锦地上城国际社区4幢3单元24层1号的房屋交付给原告李红英； 二、被告四川锦地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李红英2017年1月1日起至2018年9月29日期间逾期交房的违约金995.82元； 三、驳回原告李红英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3426元，减半收取计1713元，由被告四川锦地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  周彦辰 二〇一八年九月二十九日 书记员  李枳锐