中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第6269号原告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人ＸＸ，男。委托代理人贾忱，女。被告POWOILING(艾鸰)，女，1973年5月29日生，马来西亚国籍，外国人永久居留证号：MYSXXXXXXXXXXXX，现住上海市浦东新区黄杨路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人闫东方，上海旭灿律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司诉被告POWOILING(艾鸰)居间合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人ＸＸ、被告POWOILING(艾鸰)及其委托代理人闫东方到庭参加了诉讼。审理期间，经原、被告双方申请本案继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司诉称，被告在原告的居间介绍下与案外人(出售方)就买卖上海市浦东新区黄杨路18弄A幢0705室房产签署《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》《上海市房地产买卖合同》，原告已经居间成功。后买卖双方履行合同发生争议，经过(2014)沪一中民二(民)终字第900号生效判决认定“上诉人与被上诉人(即买卖双方)签署的买卖合同合法有效”，故原告居间成功有权收取佣金人民币(以下币种同)50,000元，但经原告多次催讨被告却拒绝向原告支付上述佣金。故原告诉至法院要求：1、判令被告向原告支付佣金50,000元；2、判令被告支付逾期违约金(从2013年10月31日起至实际支付之日止，以拖欠佣金本金50,000元的万分之五(合同约定的)即25元/日计算)；3、本案的诉讼费由被告承担。被告POWOILING(艾鸰)辩称，确认原告诉状中陈述的事实部分，签合同的过程属实。但不同意原告的全部诉讼请求，因为：1、原告工作上有重大过失，给被告带来了巨大的经济损失。原告的过失主要是原告在指导被告签订合同时，关于交房时间、付款时间的约定不明确，导致被告与案外人发生诉讼，为此，被告不仅花费了诸多的时间、精力，而且花费了大量的诉讼费用和律师费，也丧失了交易的机会，给被告带来了巨大的经济损失。2、原告的居间工作尚未完成，被告认为在中介工作中，最重要的工作就是交付和办理产权过户手续，本案中原告仅指导了被告与案外人签订了合同，并没有协助办理完交付和产权过户等手续，原告无权收取居间服务费用和违约金，故请求本院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年，经由原告(丙方)居间介绍，被告(乙方)(买受方)与案外人(甲方)(出卖方)就坐落于上海市浦东新区黄杨路18弄A幢705室的房产总房价款为人民币(以下币种同)5,300,000元达成买卖意向，三方签署了《房地产买卖居间协议》。协议约定：“……五、居间义务：丙方应当依法积极履行以下居间义务：5.1、向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：乙方拟购买该房地产及购买条件；5.2、向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：甲方拟出售该房地产及其出售条件；5.3、撮合甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；5.4、向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；5.5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。甲、乙双方应支付给丙方佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。六、居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明原告居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。七、签约承诺：本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价款的2%，本条款独立发生法律效力。……”甲、乙、丙三方均在该协议上签名或盖章，甲方署期为2013年8月16日，乙方署期为2013年7月24日，丙方未署期。被告(乙方)与案外人(甲方)在签订上述居间协议的当日，订立了《房屋买卖合同》。该合同对于付款方式约定：“4.1、首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)1,590,000元(不含尾款，尾款40,000元由居间方代为保管)。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；4.2、第二期房价款：“乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款3,670,000元。被告应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内，将其交付贷款银行；……；6、对于交房及尾款：“甲方、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后五日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款40,000元。若甲方交付的房屋装饰及附属设施与约定的不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金；7、交易过户：甲、乙双方应于2013年9月30日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；……”。甲、乙双方均在该合同上签名，甲方署期为2013年8月16日，乙方署期为2013年7月24日。后案外人(甲方、出售方)与某某(乙方、买受方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同除约定由案外人将上海市浦东新区黄杨路18弄A幢705室的房屋以总房价5,300,000元出售给被告等事项外，在合同第六条约定：“甲、乙双方确认，在2013年10月1日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……”；在合同附件三付款协议中又约定：“……2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请3,670,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)尽快向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后十五日内，甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。4、甲、乙双方协商达成交房日期定为乙方银行贷款划入甲方收款账户后五日内，甲方须腾出该房屋甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付甲方房价尾款40,000元。”甲、乙双方均在该合同上签名，甲方署期为2013年9月1日，乙方署期为2013年8月27日。另查明，后案外人与某某因房屋买卖合同的付款和过户等问题起争议。遂案外人于2013年10月30日以房屋买卖合同纠纷起诉至本院，本院判决后被告不服提出上诉。2014年7月16日，上海市第一中级人民法院作出判决：案外人与某某于2013年8月27日就上海市浦东新区黄杨路18弄A幢705室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；案外人返还被告159万元；……。被告未向原告支付居间服务费。上述事实由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》(第1、2、6、7、11、12、16、17页)、(2014)沪一中民二(民)终字第900号《民事判决书》和被告提供的《上海市房地产买卖合同》(第3、4、5页)，上海市物价局《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》(沪价商(2003)036)，以及原、被告当庭陈述等在案佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案主要的争议焦点是被告是否应当支付原告的居间服务费，若需支付则应支付的具体数额。原告认为，被告在原告的居间介绍下已与案外人就买卖房产签署了有关房地产买卖合同，原告已经居间成功，有权收取合同约定的佣金。被告则认为，原告仅指导了被告与案外人签订了合同，并没有协助办理完交付和产权过户等手续，原告的居间工作尚未完成，且被告与案外人未能办理交付和产权过户手续及所签房屋买卖合同最终解除系因原告工作上的重大失误导致，故原告无权收取居间服务费用。本院认为，本案中，原、被告及案外人虽然对收取佣金有约定，同时在此次居间过程中，原告也确为被告等提供了一定的居间服务，向房屋买卖的双方报告了订立合同的机会，并促使买卖双方签署了有关房地产买卖合同，按理应享有收取佣金的权利。但是被告与案外人在履行合同过程中，因所签房地产买卖合同就付款和过户时间约定不明确而双方又未能就履行中出现的争议协商一致，导致双方所签房屋买卖合同无法履行最终解除合同，双方买卖未实现成交，究其原因，除了买卖双方自身的不足外，原告作为专业的中介机构，在买卖双方合同约定和实际履行中，未能向买卖双方提供更专业、更细致的指导和服务，疏于对合同中的有关过户时间等重要内容的审核，居间工作中存有一定的瑕疵。另外原告作为房屋买卖的居间方，在促成买卖双方签订合同后，还应当承担其他附随义务，包括协助办理贷款、过户手续、交房等，原告在《房地产买卖居间协议》中也明确承诺，其将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。而本案的原告未能协助买卖双方全面履行合同，协调双方完成贷款、交易过户、房屋交接等诸多事宜，未完成后续的居间义务。目前二手房买卖操作流程相对比较复杂，绝大多数买卖双方需要中介的陪同和协助才能完成买卖全部交易流程，这就意味着买卖双方经中介居间介绍而签约后，仍需要中介协助完成后续的交易内容，以及当履行中出现冲突时仍需要中介协调各方排除履行障碍，当然中介存在相应的人力成本支出，而这些成本支出包含在委托人向中介支付的佣金中，如果买卖双方不再履行合同，则中介的上述支出相应减少，故原告不应获得全部佣金。据此，本院综合当事人的相关约定、买卖合同未能履行的原因、原告的居间工作量等因素，酌定被告支付原告的居间服务费为30,000元。另外，就原告所主张的违约金诉请，本院认为被告未按居间合同及时支付佣金，并非被告故意所为，而系买卖双方因房地产买卖合同就付款和过户时间的约定不明确履行中出现争议导致原告与案外人发生诉讼造成，故原告的该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告POWOILING(艾鸰)应于本判决生效之日起十日内给付原告上海中原物业顾问有限公司居间服务费30,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,334元，减半收取计667元，由原告上海中原物业顾问有限公司与某某POWOILING(艾鸰)各半负担。如不服本判决，原告上海中原物业顾问有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告POWOILING(艾鸰)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  万秀华二〇一五年五月二十七日书记员  周 珏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。