广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第497号原告佛山市同诚物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区普澜二路27号夹层物管处。法定代表人陈英杰。委托代理人蔡虹，广东商融律师事务所律师。被告何文新，女，汉族，1970年7月18日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人何嘉欣、刘世辉，均为广东法岸律师事务所律师。原告佛山市同诚物业管理有限公司诉被告何文新、郑佩华、邓秀娴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月17日立案受理后，由审判员周信斌依法适用简易程序独任审判。诉讼中，原告申请撤回对郑佩华、邓秀娴的起诉，本院已裁定准许。本案于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡虹、被告何文新的委托代理人何嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告是佛山市禅城区普澜二路27号三层A17号铺的业主。2008年12月16日，佛山市流行前线商业有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，委托原告管理佛山市禅城区普澜二路27号物业，包括被告所购商铺。合同约定：原告为被告提供物业管理服务。物业管理服务的内容包括：房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交��秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。物业管理费为每月每平方米10.50元，商场中央空调费为每月每平方米12元。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应有向原告交纳物业管理费及中央空调费。但从2011年5月开始，被告就停止向原告交纳物业管理费、中央空调费至今。原告认为，被告的行为违反了双方签订的《前期物业管理服务合同》的约定，已构成违约。原告为维护自身的合法权益，根据有关法律规定，特诉至法院，请求判令：1、被告何文新向原告支付拖欠的物业管理费12586.10元、中央空调费14387.80元，并从起诉之日起至付清全部欠费之日止按照中国人民银行同期贷款利率计付利息；2、本案诉讼费被告承担。诉讼中，原告将其第一项诉讼请求变更为：判令被告支付拖欠的2011年5月至2015年4月的物业管理费14049.60元、中央空调费16060.80元，并从2015年4月30日起至付清全部欠费之日止按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。被告辩称，原告未尽物业管理义务，被告空置房屋期间并未享受原告的服务及空调费，且原告部分诉讼请求已过时效，请求驳回原告的诉讼请求，理由是：一、被告从2009年年中购买涉案商铺，不清楚在前的物业管理情况，物业管理公司也并未向被告出示或签订任何物业管理文件。被告随后将商铺出租作美容院（对外字号为“珍肌社”），租赁期间由租户交纳物业管理费，2011年5月租约期满双方终止合同。期满后，被告多次找到原告，要求发布招租公告，被告也在铺内张贴本人的联系电话，但商铺一直未能出租。直至原告起诉后，被告到现场察看，发现商场第三层只剩电梯口四、五间商铺在经营，被告张贴的电话早被撕去，商铺门前、走廊通道有杂物堆积，部分商铺占用公共广告位置��且一层招租公告中并无被告的商铺信息。原告作为物业管理公司，应对物业进行合理、全面管理，显然原告未尽相应义务。二、原告在被告商铺空置期间未予任何联系，包括了解物业或反馈招租情况，被告并无享受原告的物业管理服务。关于空调费，被告在空置期间并无使用，且空调费应浮动按实分摊，因此，原告的上述主张与实际不符。三、原告在被告商铺空置期间未予任何联系或催收，原告主张从2011年5月起的物业管理费已过诉讼时效，超过部分不应支持。综上，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件。证明原、被告的主体适格。2、资质证书。证明原告对涉案物业享有物业管理的资格。3、前期物业管理服务合同、业主委托签订物管合同决议（签名资料2008���。证明2008年12月16日佛山市流行前线商业有限公司与原告签订了前期物业管理服务合同，原告对涉案物业有管理、服务权限和资格。4、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。证明禅城区普澜二路27号三层A17号房屋的权利人为被告何文新，被告应对其使用期间的物业管理服务及中央空调使用负有缴费义务。5、欠费清单。证明被告从2011年5月起欠缴费用的情况。诉讼中，被告何文新提交照片5张，证明原告此前没有尽到合理的物业管理服务，涉案铺位长期空置，原告未尽到招租义务，具体表现为对于走廊、通道堆放的杂物没有清理，对有商铺占用公共位置张贴广告未制止，被告张贴电话进行招租但被撕掉之情形原告未通知被告，公开招租信息也没有涉案铺位的信息和被告的名字，因原告未尽到服务义务，被告不应缴纳相关费用。本院认证：一、对于原告提交的证据。证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2、证据4及证据3中的《前期物业管理服务合同》，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；证据3中之业主委托签订物管合同决议（签名资料），被告对其真实性有异议，因该《决议》无涉案商铺业主的表决意见，原告又未提供证据证明《决议》上表决人的业主身份，以及《决议》经公示或由无利害关系的第三方机构监督实施，且表决结果符合《物业管理条例》等相关法律规定，故本院对该份证据不予采信；证据5系原告为诉讼而单方制作的被告欠费统计表，不具备证据形式要件，本院不予认证。二、对于被告提供的证据。原告对其真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告何文新是位于佛山市禅城区普澜二路27号三层A17号商铺的所有权人，��权登记时间为2009年8月5日，商铺建筑面积为27.88平方米。2008年12月16日，佛山市流行前线商业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》（无备案记录），约定由原告对涉案商铺所在之禅城区普澜二路27号物业（新虹商住楼）提供物业管理服务。合同主要约定有：一、委托管理事项：对建筑物的共用部分、共用设施设备、公共环境卫生等的维护、维修与管理，以及向业户收取物业管理服务费用及其他应缴费用等。二、合同期限为2008年12月16日起至该物业业主委员会成立日止。三、管理服务费用：1、物业管理服务费按政府物价主管部门核定的标准向业主（住用户）收取，现暂按如下标准收取：住宅管理费0.48元／平方米、汽车位管理费1.6元／平方米、商场管理费10.50元／平方米、商场中央空调费12元／平方米、临街商铺3元／平方米；2、乙方对物业产权人和使用人的房屋自用部分、自用设施的维修养护与其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；3、大厦的共用部位及公用设施设备的中、大维修、改造与更新费用由全体业主按面积分摊；4、甲方未出售／出租的空置物业的管理费用，按国家的法律、法规和《物业管理条例》规定收取，若政府有新的规定，按新规定执行；5、大厦内公共设施、设备用水及用电费用按省市有关文件规定向业户分摊计收。另查明，原告具有物业服务企业三级资质。诉讼中，原、被告共同确认：1、双方未签订物业管理服务合同；2、涉案商铺2011年4月份前的物业管理费按10.50元／平方米／月、中央空调费按12元／平方米／月的标准按月收取；3、涉案商铺自2011年4、5月份开始空置至今。诉讼中，原告陈述：1、佛山市流行前线商业有限公司的一个股东是涉案商铺所在物业开发商的股东之一，故流行前线公司在征得大部分业主同意后与原告签订《前期物业管理服务合同》；2、原告无为涉案商铺招租的义务，被告亦未委托其进行招租；3、物业管理费和空调费均是当月费用当月缴纳。诉讼中，被告陈述：1、原告是涉案商铺所在物业之物业管理服务企业；2、涉案商铺2011年4月前（含当月）的物业管理费和空调使用费是按照《前期物业管理服务合同》约定的标准、并由其与商铺承租人在租赁合同中约定由承租人直接向原告缴纳的；3、其不清楚物业管理费、中央空调费是次月还是当月缴纳；4、涉案商铺空置后，其已向原告提交招租申请表，由原告进行招租。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据本院采信之证据，佛山市流行前线商业有限公司并非涉案商铺所在物业之建设单位，又无充分、有效证据证明其经所在物业业主合法有效之���权签订物业服务合同，故其不具有以自身名义与原告就涉案商铺所在物业签订前期物业管理服务合同的主体资格，其与原告于2008年12月16日签订的《前期物业管理服务合同》对被告不具有法律约束力。又鉴于原、被告间亦未签订物业服务合同，而原告确为涉案商铺所在物业提供物业管理服务，且具有物业管理服务资质，故双方之间形成事实物业服务关系。根据《物业管理条例》的规定，物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。可见，被告商铺招租并非原告法定义务，双方又无约定。被告确认原告系其商铺所在物业之物业管理服务提供者，但无有效证据证明原告未尽物业管理服务义务，故应当向原告支付物业管理服务费。因被告对原告主张的物业管理费收费标准并无异议且之前亦���该标准缴纳，故本院确认管理费计费标准为10.50元／平方米／月。关于缴费时间，原、被告无一致意见，但均表示按月缴交，故本院酌定各月管理费为次月缴交。鉴于此，2015年4月的管理费应在2015年5月份缴交，至法庭辩论终结时尚未过缴费期限，故对于原告主张的该月管理费，因未届履行期限，本院不予支持。关于诉讼时效问题。原、被告间形成事实上的物业管理服务关系，且一直持续，原告每月缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，该履行方式符合商业惯例且得到双方认可。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，因此原告主张的物业管理费并未超过诉讼时效，本院对被告抗辩认为原告主张的部分物业管理费已超诉讼时效的意见不���采纳。根据上述管理费计算标准、涉案商铺建筑面积、缴费时限等，本院计算2011年5月至2015年3月份被告应缴物业管理费为13758.78元（10.50元／平方米／月×27.88平方米×47个月）。鉴于被告迟延缴纳物业管理费，占用原告资金，必然给原告造成一定的经济损失，故对于原告要求按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息的主张，本院予以支持，根据原告的主张及本院认定的管理费缴纳时限，本院确定利息自2015年5月1日起计付。关于中央空调费。双方确认涉案商铺在原告主张的缴费期间一直空置，即被告并未实际使用中央空调，双方又无合同约定被告在商铺空置期间需要按固定标准向原告缴纳该费用，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十八条第一款、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十���条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告何文新于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市同诚物业管理有限公司缴纳位于佛山市禅城区普澜二路27号三层A17号商铺自2011年5月至2015年3月份的物业管理服务费共计13758.78元及利息（自2015年5月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告佛山市同诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取237元，由���告佛山市同诚物业管理有限公司负担111元、被告何文新负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周信斌二〇一五年五月十四日书记员  潘明珠附引用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。二、《物���管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。