成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初515号原告成都市新都城建勘察测绘有限公司,住成都市新都区桂湖东路157号1栋3楼307号法定代表人李兵，该公司董事长。委托代理人张志国，四川博深律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人李志斌，四川博深律师事务所律师。一般授权代理。被告成都市新都区香城国际小区第二届业主委员会，成都市新都区桂湖东路157号香城国际小区2单元底楼。负责人谭忠发，该业主委员会主任。委托代理人王志明，男，1961年5月20日出生，汉族，住四川省达县，系该业主委员会成员，一般授权代理。委托代理人严旭梅，四川诚伦律师事务所，特别授权代理。成都市新都城建勘察测绘有限公司（以下简称新城勘测公司）与成都市新都区香城国际小区第二届业主委员会关于业主（以下简称香城国际第二届业委会）业主知情权纠纷一案，本院于2016年01月21日受理后，依法由审判员陈永珑独任审判，于2016年2月29日、3月31日公开开庭进行了审理。新城勘测公司委托代理人张志国、李志斌到庭参加诉讼,香城国际第二届业委会负责人谭忠发及其委托代理人王志明、严旭梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都市新都城建勘察测绘有限公司诉称，香城国际第二届业委会自成立后，一直未按照管理规约召开业主大会，且管理混乱，没有依法公布其财务收支账面明细，严重损害原告作为业主的知情权，且在未经法定程序的情况下，擅自对小区进行管理、收费、发布公告。2015年8月4日，香城国际第二届业委会在没有召开业主大会的情况下发出通知，决定向私家车位的业主收取200元/月的车位费，并按空调外机占用费400元/月和楼顶占用费3000元/月的标准，要求原告缴纳从2012年1月起的占用费；同年12月7日，香城国际第二届业委会又发出公告，将小区临街商铺的物业管理费从1.5元/月调整为2.3元/月，将原告使用楼顶的占用费调整为100元/月，将原告的空调外机占用费调整为300元/月；同年12月30日，香城国际第二届业委会再次发出通知，将小区临街商铺调整从1.5元/月调整为2.3元/月，将地下车位管理费从30元/月调整为100元/月，同时收取原告楼顶占用费100元/月、空调外机占用300元/月。原告香城勘测公司认为，香城国际第二届业委会未经法定程序，擅自作出上述决定，损害原告的利益，因此起诉要求：1.责令香城国际第二届业委会立即公开其的财务收支账目明细；2.撤销香城国际第二届业委会于2015年8月4日、12月7日、12月30日作出的收费决定。被告香城国际第二届业委会辩称，因为前期物业收费价格偏低，无法请物业公司进驻，因此被告受业主大会的委托，暂时自行管理小区物业，并通过合法程序，争得大部分业主同意后才决定变更物业管理费。12月30日作出的变更物业管理费的决定，是征得上级同意后，按照法律规定，现在小区业委会要求业主按照12月30日的决定的标准执行。2015年8月4日和12月7日的收费决定并未执行，且因与12月30日的最终决定内容不一致而自动失效；第二届业委会成立后，即在小区公告栏公开了换届移交的收支账目、2015年终报表等财务情况，并于2015年9月1日发出张贴公告称业主可以到业主委员会办公室核实具体情况。原告所述均不是事实，故原告的诉请应当驳回。经审理查明，香城国际第二届业委会成立于2015年5月27日，并于2015年6月4日在成都市新都区房管局备案登记。因物业服务缺失，该小区实行自行管理，在第一届业主委员会成立期间，小区业主大会便委托业主委员会对小区物业进行管理，由业主委员会聘请人员进行物业服务。被告香城国际第二届业委会会成立后，继续沿用原来的方式，对小区物业进行管理和服务，收取的物业服务费也继续沿用原来的标准。2015年8月4日，香城国际第二届业委会发出通知，决定向私家车位的业主收取200元/月的车位费，并按空调外机占用费400元/月和楼顶占用费3000元/月的标准要求原告从2012年1月起缴纳；同年12月7日，香城国际第二届业委会发出公告，将小区临街商铺的物业管理费从1.5元/月调整为2.3元/月，将原告使用楼顶的占用费调整为100元/月，将原告的空调外机占用费调整为300元/月；同年12月30日，香城国际第二届业委会再次发出公告，将小区临街商铺调整从1.5元/月调整为2.3元/月，将地下车位管理费从30元/月调整为100元/月，将原告楼顶占用费调整为100元楼顶占用费调整为100元/月，将空调外机占用费调整为300元/月，并要求原告按此标准补缴从2012年至2015年的费用。香城国际第二届业委会在庭审中提出，因2015年12月30日作出的决定为最终决定，与之内容不一致的前两份决定自然失效。对此本院当庭对原告新城勘测公司进行了释明，告知其可以撤回请求撤销前两份决定的请求，但新城勘测公司仍然坚持不撤回其请求。香城国际第二届业委会为证明其2015年12月30日作出的收费决定符合法律规定，辩称其没有召开业主大会，而是以书面征求意见的形式征求业主的意见，并提交了证据“关于调涨物业管理费，车位服务费，公共部分占用费的征求意见表”以证明其调整物业收费符合法律和该小区《业主大会议事规则》的规定。对此新城勘测公司的质证意见是，新城勘测公司不认可该证据的三性，且其作为业主并没有见过该意见表，意见表上也仅有业主签名而无手印，没有任何证据证明该意见表上的签名为业主本人所签。经庭审调查及现场勘验，在香城国际小区内靠大门处有一公告栏，其上张贴的内容依次为：“2015年1-4月换届移交账目”，“香城国际4月收支表（换届移交）”，“内容为关于香城国际业委会成立以来的账目，个别业主想了解的，欢迎到业主委员会办公室核实的公告”，“2015年终报表，落款时间为2015年2月15日”。原告新城勘测公司认为从落款时间看第四份公告系伪造，被告香城国际第二届业委会认为系笔误。结合现场情况、公告纸张的新旧程度、张贴顺序、公告内容等情况，本院确认落款时间系笔误，正确时间应为“2016年2月15日”。以上事实，有房屋产权证、车位证、《通知》、《公告》、《成都市业主大会设立事项备案记录》、《业主委员会换届备案记录表》、《现场勘察笔录》财务信息公告等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.香城国际第二届业委会是否已公告财务收支账目明细；2.香城国际第二届业委会作出的收费、涨价决定是否符合法律规定。依法成立的业主大会由全体业主组成，代表全体业主的利益，是全体业主行使自己权利的机构，业主大会应根据相关法律法规及管理规约的规定定期或不定期召开业主大会会议。业主委员会是业主大会的常设机构，负责执行业主大会的决议，筹备召开业主大会会议，并在业主大会未召开会议时，代行业主大会的职责。业主大会制定的管理规约，对业主大会、业主委员会及全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，香城国际小区在原物业服务机构撤离后，为避免小区处于无人管理的状态，在未能委托新的物业服务企业管理物业之前，是可以自行管理的。本案中，香城国际第二届业委会在成立之前，由于物业管理的缺位，已经形成了由小区业委会自行管理该小区物业的状况，香城国际第二届业委会成立后延续了该状况继续行使自行管理权，并聘请人员进行物业服务，现并无证据证明香城国际第二届业委会有通过物业服务和管理进行牟利、损害业主利益的情况，因此其自行管理小区物业的行为并未违法法律规定。本院将本案焦点分述如下：一、关于是否公告财务收支账目明细的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”的规定，香城国际第二届业委会行使了管理小区物业的职责，就应接受业主的监督。故原告新城勘测公司作为香城国际小区业主，依法享有知情权，有权知晓香城国际第二届业委会的财务收支情况及其他管理情况。本案中，香城国际第二届业委会在公告栏中张贴了换届移交的账目、2015年4月收支明细、2015年终报表，并张贴了“欢迎业主到业主委员会了解具体账目”的申明行为，属于对其财务及管理状况进行公示的行为。但是原告新城勘测公司享有的业主知情权的行使方式及范围，以及被告香城国际第二届业委会公开物业管理及服务信息的方式及内容，在法律法规和该小区管理规约上并无明确的规定。香城国际小区《管理规约》第二十九条第二款也仅仅是对全体业主共有部分经营收益的收支情况的公布要求进行了约定。结合本案事实，本院认为，被告香城国际第二届业委会已经做出了基本的公示管理、服务事务基本信息的行为，且其还申明业主可以到业主委员会了解具体情况，故原告新城勘测公司行使知情权并无障碍。新城勘测公司可以自行到被告处了解具体情况。新城勘测公司如对被告财务收支情况有质疑，或被告阻拦其了解具体情况，可另行起诉，也可依照《管理规约》的规定选择其他解决方式。因此本院对原告新城勘测公司的第一项诉讼请求“责令香城国际第二届业委会立即公开其的财务收支账目明细”不予支持。二、关于收费涨价决定是否符合法律规定的问题。香城国际第二届业委会分别于2015年8月4日、12月7日、12月30日发出的通知，从内容上看，均是属于对物业服务费用的调整。香城国际第二届业委会称于2015年8月4日、12月7日发出的通知，因与12月30日发出的通知内容不一致而自然失效，该行为可视为香城国际第二届业委会已经自行撤销了上述两份通知，但原告新城勘测公司经本院释明后，仍坚持请求撤销前两份通知，故对其请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项“有关共有和共同管理权力的其他重大事项”、第二款“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，以及香城国际小区《业主大会议事规则》第七条业主大会议事内容第四项“决定物业服务费用的调整”、第八条第二款“业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的约定，香城国际小区调整物业服务费用，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据香城国际小区《业主大会议事规则》第十条“业主大会会议采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定”的规定，香城国际第二届业委会的确可以采取书面征求意见的形式征求调整物业收费的意见。但其所举的证据“关于调涨物业管理费，车位服务费，公共部分占用费的征求意见表”中，仅有业主房号、面积、签名等信息，缺乏与表决情况相关的监督、统计、表决结果公示、业主大会决议等信息，既不能证明其表决结果的真实性、合法性与公正性，也不符合该小区《业主大会议事规则》第十四条第一款第二项内容“经专人送达、回收意见：由业主委员会、换届选举筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果”所规定的必要程序和要求，因此香城国际第二届业委会于2015年12月30日发出的调整物业服务费的通知，其形成的方式不符合约定，产生的程序不公正，依法应予撤销。本院对新城勘测公司主张的关于撤销2015年12月30日通知的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、第八十一条第一款、第八十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销被告成都市新都区香城国际小区第二届业主委员会于2015年12月30日发出的调整物业服务费的通知；二、驳回原告成都市新都城建勘察测绘有限公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原被告各承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈永珑二〇一五年五月十六日书记员  毛 敏