安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖12民终2000号 上诉人（原审被告）：阜阳市雪峰汽车销售有限公司，住所地安徽省阜阳市开发区105国道与经二路交叉口，统一社会信用代码91341200740855290T。 法定代表人：张雪峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李连健，安徽蓝邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阜阳市天盛房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜阳开发区京九办新阳大道西侧37号安徽巨邦香料有限公司002幢003幢，统一社会信用代码91341200737316261F。 法定代表人：张培军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘磊，安徽元祥律师事务所律师。 原审被告：阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司，住所地安徽省阜阳市开发区105国道与经二路交叉口，统一社会信用代码913412078109167X5。 法定代表人：张雪峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李连健，安徽蓝邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程亮亮，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人阜阳市雪峰汽车销售有限公司因与被上诉人阜阳市天盛房地产开发有限责任公司、原审被告阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人阜阳市雪峰汽车销售有限公司的委托诉讼代理人李连健、杨德莉，被上诉人阜阳市天盛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘润华、刘磊，原审被告阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人李连健、程亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阜阳市雪峰汽车销售有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回阜阳市天盛房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；并由阜阳市天盛房地产开发有限责任公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定涉案房屋租赁期限起算点，并据此认定房屋超期使用费数额没有事实依据，且与合同约定不符；阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司签订的合作协议及其履行与本案有直接利害关系；一审判决存在漏列当事人等违反法定程序的情形，且适用法律错误，应予纠正。 阜阳市天盛房地产开发有限责任公司辩称，一审法院认定涉案房屋租赁期限起算点正确；阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司签订的合作协议及其履行与本案不具有关联性；阜阳市雪峰汽车销售有限公司已于2017年9月15日主动搬离涉案房屋；一审法院审理程序合法。 阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司认可阜阳市雪峰汽车销售有限公司上诉请求和理由。 阜阳市天盛房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：阜阳市雪峰汽车销售有限公司、阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司搬出承租的汽车展厅、维修车间、食堂等房屋；支付超出租赁期房屋使用费1702800元（暂计算至2017年4月，此后的使用费继续计算至返还之日）；赔偿违约金200000元；并由其承担本案诉讼费、评估费。 一审法院认定事实：阜阳市天盛房地产开发有限责任公司于2004年7月9日取得位于阜阳市经济技术开发区裕兴路以西“天盛汽配城”项目建设工程规划许可证，建设汽配城一处。2005年7月11日，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司（甲方）与阜阳市雪峰汽车销售有限公司（乙方）签订一份租赁协议，约定：甲方在其使用的阜阳市开发区京九办事处邢集行政村用地“地号为（110014）”建“汽配城”一座，该“汽配城”位于Ｇ105国道右侧，计划三年时间建成。甲方沿105国道宽90米，长120米（展厅后延长60米）范围内将已建成的汽车展厅（建筑面积2400平方米）、维修车间（约1200平方米）和食堂租给乙方，用于汽车超市及维修场地；甲方负责将现有展厅的未完工程（包括：与105国道接口路，维修车间，食堂，厅前、厅后、厅左边的水泥路面、大门、门岗室、路边绿化及铁护栏等）完成，保证水电路畅通；乙方承租该店期限暂定10年，租期自工程竣工后甲方将房屋交给乙方30日后计算。道路及绿化带等附属设施是用于配套展厅的，在使用期限内不计费用。每年租金共计300000元，每年支付一次，需在当年11月20日前支付。为了支持乙方的发展，甲方答应第一、二、三年租金优惠，实收租金第一年为200000元，第二年为240000元，第三年为260000元，三年后按照市场行情，再行商定；乙方在协议签订生效后支付给甲方200000元租赁定金，该定金可抵扣租赁金，不足部分向后延伸；甲方按约定承担的建设施工内容，在收到乙方定金及乙方提供的图纸后80个工作日内把展厅未完工程及展厅外附属工程（包括维修车间、食堂、大门、门岗室、路面、绿化、铁护栏及场地等）施工完成（雨天顺延），维修厂房的施工标准按乙方要求施工，施工期间乙方派人员现场监督指导，现场解决存在问题；乙方需要装饰，在不改变展厅主体结构的前提下，征得甲方同意后，方可进行，甲方积极予以配合；乙方正在申报丰田4Ｓ店，要求甲方在现展厅东边预留建丰田4Ｓ店所需的适当空间，申报批准后，甲方按乙方提供的丰田4Ｓ店建店标准图纸建一座丰田4Ｓ店，租给乙方使用，租金价格参照现有展厅及阜阳房屋租赁市场价格商定，并给予乙方贷款帮助。甲方同意乙方要求，但预留时间最长不超过六个月，其它具体事项待乙方所申报的丰田4Ｓ店被批准后再行签订协议；协议生效后甲方如果违约，必须赔偿乙方实际损失。乙方如果在协议生效后违约，必须赔偿甲方的实际损失。违约方赔偿不违约方200000元等。该协议出租方处加盖有阜阳市天盛房地产开发有限责任公司合同专用章和法定代表人王国宇的签名，承租方处加盖有阜阳市雪峰汽车销售有限公司印章和法定代表人张雪峰的签名，见证人处加盖有阜阳经济技术开发区党政综合办公室的印章，签订时间为2005年7月11日。2005年11月11日，张雪峰、张宏伟出资在现涉案房屋所在地设立阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司，法定代表人是张雪峰。该公司设立当月即开始向安徽省阜阳经济技术开发区国家税务局进行增值税纳税申报，2005年11月1日至2006年2月28日申报的销售收入及增值税数额为0，2006年3月份申报的销售收入及增值税数额为4663.25元，2006年4月份申报的销售收入及增值税数额为234278.03元。此后，该公司逐月向安徽省阜阳经济技术开发区国家税务局进行了纳税申报。2006年4月形成的阜阳市航测影像及2006年9月制作的航测平面图显示，航测时水泥路面、汽车展厅、维修车间等工程已经建成，东风悦达起亚专营店、迎驾悦达售后服务店已经使用涉案房屋。2015年1月，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司以租赁合同无效为由向安徽省阜阳市中级人民法院提起民事诉讼，要求确认其与阜阳市雪峰汽车销售有限公司2005年7月11日签订的租赁协议无效，阜阳市雪峰汽车销售有限公司返还占用房屋并支付房屋使用费1800000元。安徽省阜阳市中级人民法院经审理认为：涉案房产在租赁协议签订时已经取得建设工程规划许可证，该协议系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。协议签订后，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司已将涉案房产交付给阜阳市雪峰汽车销售有限公司使用，阜阳市雪峰汽车销售有限公司也支付了相应的租金，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司主张合同无效、要求返还房屋、支付占用使用费的诉讼请求，不予支持，安徽省阜阳市中级人民法院遂作出（2015）阜民一初字第00007号民事判决，驳回了阜阳市天盛房地产开发有限责任公司的诉讼请求。该判决现已生效。 2016年9月，阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司以确认合同效力为由向一审法院提起民事诉讼，要求确认阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司2006年5月8日签订的合作协议合法有效，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司继续履行并赔偿违约金1500000元。一审法院经审理查明：2005年7月11日，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市雪峰汽车销售有限公司签订租赁协议一份，将涉案房屋租赁给阜阳市雪峰汽车销售有限公司使用，租期十年，每年租金300000元。协议签订后，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司即将涉案房屋交付给阜阳市雪峰汽车销售有限公司管理使用。2005年11月11日，阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司经工商登记成立，法定代表人为张雪峰，登记住所地为涉案房屋所在地。2006年5月8日，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司签订一份合作协议，约定：阜阳市天盛房地产开发有限责任公司在阜阳市开发区京九办事处105国道旁建汽车城一座，用于合作经营汽车销售及维修。双方合作期限20年，展厅装饰及未完工程费用由阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司负责实施。阜阳市天盛房地产开发有限责任公司不参与经营管理，阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司支付阜阳市天盛房地产开发有限责任公司建店投资回报每月6000元，并参与年终分红纯利润的20%。协议签字生效后如有违约现象，必须赔偿守约方的实际损失，违约金不得低于200000元整。涉案房屋一直由阜阳市雪峰汽车销售有限公司实际管理使用。该判决认为：阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司之间虽然存在合作协议，但签订合作协议时，涉案房屋已经交付给了阜阳市雪峰汽车销售有限公司占有使用。阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市雪峰汽车销售有限公司的租赁合同一直在实际履行，故客观上阜阳市天盛房地产开发有限责任公司并不具备将同一房屋再交付给阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司占有使用的条件。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司与阜阳市雪峰汽车销售有限公司系关联公司，法定代表人为同一人。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司成立于阜阳市雪峰汽车销售有限公司租赁涉案房屋之后，即使客观存在涉案房屋实际是由阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司与阜阳市雪峰汽车销售有限公司共同使用的事实，那么允许阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司使用该房屋的也只能是阜阳市雪峰汽车销售有限公司。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司虽然举证证明了实际存在《合作协议》，但并未举出充分证据证明双方实际履行了该《合作协议》。对阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司主张双方实际履行了《合作协议》的事实不予采信。一审法院遂作出（2016）皖1202民初5641号民事判决，驳回了阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司的各项诉讼请求。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司对该判决不服提出上诉。2017年4月14日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民终238号民事判决，驳回上诉，维持原判。同年5月，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司以租赁期限届满为由向本院提起诉讼。在本案审理期间的2017年9月15日，阜阳市雪峰汽车销售有限公司搬离了涉案房屋。 一审法院认为，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市雪峰汽车销售有限公司签订的租赁协议属于有效合同。因租赁协议签订时，涉案房屋有部分工程未完工，双方在该协议第二条约定“乙方承租该店期限暂定10年，租期自工程竣工后甲方将房屋交给乙方30日后计算”。后双方未办理房屋交接手续，导致现在双方对租赁协议是否到期产生争议，双方均无直接证据证明租期起算的具体日期，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司主张从租赁协议签订之日即2005年7月11日起算租期与双方约定不符，不予支持。根据2006年4月拍摄的阜阳市航测影像显示，租赁协议中约定的水泥路面、汽车展厅、维修车间等工程在航测拍摄时已经建成，场地内停放有大量车辆。航测平面图显示阜阳市雪峰汽车销售有限公司经营的东风悦达起亚专营店以及迎驾悦达售后服务店已经位于涉案房屋处，说明涉案房屋于2006年4月已经投入使用。另由阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司的增值税纳税申报信息显示，阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司设立后至2006年2月28日申报的销售收入及增值税数额为零，在2006年3月份的销售收入及增值税数额为4663.25元，在2006年4月份的销售收入及增值税数额为234278.03元。说明阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司至迟在2006年4月已经使用涉案房屋进行经营。上述两份书证能够相互印证证明涉案房屋于2006年4月已经用于经营。阜阳市雪峰汽车销售有限公司已经实际使用涉案房屋，其辩称涉案房屋未完工的理由，不予支持。据此推定2006年4月1日阜阳市雪峰汽车销售有限公司使用涉案房屋。按照租赁协议的约定，租期起算日期为2006年5月1日，十年租期届满之日应为2016年4月30日。阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市雪峰汽车销售有限公司签订的租赁协议，已经生效的判决确认已经履行。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司设立的时间在该协议签订之后，设立的住所地是涉案房屋所在地，按照时间先后顺序判断，显然是阜阳市雪峰汽车销售有限公司将涉案房屋交由阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司使用。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司使用房屋的期间应视为租赁期间，故对阜阳市雪峰汽车销售有限公司主张租赁期限应从2009年起算至2019年届满不予支持。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司举证的合作协议已经两级法院生效民事判决认定没有实际履行，故对其主张房屋使用期限为20年，至2026年届满不予支持。阜阳市雪峰汽车销售有限公司于2017年9月15日搬离房屋，涉案房屋已经实际由阜阳市天盛房地产开发有限责任公司控制，故从2016年5月1日至2017年9月15日期间属于超出租赁期限的期间，在该期间阜阳市天盛房地产开发有限责任公司虽主张按照市场评估价格支付房屋使用费，因该市场评估价格系阜阳市天盛房地产开发有限责任公司单方申请评估，且因双方对租赁期限是否超期一直存在争议，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司直至2017年5月才起诉要求阜阳市雪峰汽车销售有限公司腾房。现经审理虽认定租期届满之日应为2016年4月30日，但对之后阜阳市雪峰汽车销售有限公司继续使用租赁房屋的行为，属于承租人按原承租合同继续使用租赁物，但租期为不定期的租赁行为，对此期间房屋租赁使用费用，按原租赁合同约定即每年租金300000元计算房屋租赁费用。自2016年5月1日至2017年9月15日期间的房屋租赁费用为412500元。阜阳市天盛房地产开发有限责任公司作为独立法人其对名下所有的物权依法享有对该物的占有、使用和收益的权利，依法可以自主主张权利。其作为租赁协议的签订人，按照合同相对性原则，不论其股东内部如何约定，均不影响其作为出租人向承租人主张权利。对阜阳市雪峰汽车销售有限公司和阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司主张应由阜阳市天盛房地产开发有限责任公司股东向其主张权利不予支持。因阜阳市雪峰汽车销售有限公司与阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司的法定代表人系同一人，二者系关联公司，即使客观上存在阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司与阜阳市雪峰汽车销售有限公司共同使用涉案房屋的情形，不论是阜阳市雪峰汽车销售有限公司自己使用还是交由阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司使用，还是两者共同使用，应视为阜阳市雪峰汽车销售有限公司基于租赁协议所使用，由此产生的责任均应由阜阳市雪峰汽车销售有限公司承担。因阜阳市雪峰汽车销售有限公司已经搬离涉案房屋，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司要求阜阳市雪峰汽车销售有限公司返还房屋的诉讼请求已无判决必要。租赁协议虽然约定有违约金条款，因阜阳市天盛房地产开发有限责任公司并未举证证明阜阳市雪峰汽车销售有限公司履约期间存在违约情形，在租期届满后，阜阳市雪峰汽车销售有限公司虽未及时退还房屋，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司主张的超期房屋使用费已能弥补阜阳市雪峰汽车销售有限公司因超期使用房屋给其造成的损失，故对阜阳市天盛房地产开发有限责任公司主张的200000元违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、阜阳市雪峰汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内支付阜阳市天盛房地产开发有限责任公司超期房屋使用费412500元；二、驳回阜阳市天盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21925元，由阜阳市天盛房地产开发有限责任公司负担17170元，由阜阳市雪峰汽车销售有限公司负担4755元。 在二审期间，阜阳市雪峰汽车销售有限公司提交了股权转让协议、中止案件申请书、刑事立案告知书、民事反诉状各一份，证明一审法院审理程序不合法，损害了阜阳市雪峰汽车销售有限公司的诉讼权利。阜阳市天盛房地产开发有限责任公司质证认为：上述证据均不属于新证据，且不能实现阜阳市雪峰汽车销售有限公司的证明目的。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司对上述证据均不持异议。 阜阳市天盛房地产开发有限责任公司提交了一份民事裁定书，证明阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司提出的再审申请已被驳回。阜阳市雪峰汽车销售有限公司质证认为：对其真实性不持异议，对阜阳市天盛房地产开发有限责任公司的证明目的提出异议。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司同意阜阳市雪峰汽车销售有限公司的质证意见。 本院经审查，因上述证据均不影响本案事实的认定，故均不予采信。 本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁期限的起算点应如何认定，一审判决认定的房屋超期使用费是否正确；二、阜阳市雪峰汽车销售有限公司与阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司签订的合作协议是否影响本案事实的认定；三、一审判决是否违反法定程序。 针对争议焦点一，本院认为，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市雪峰汽车销售有限公司签订的租赁协议已经生效判决确认实际履行。因双方未办理房屋交接手续，导致对租赁协议是否到期产生争议，且双方均无直接证据证明租期起算的具体时间。一审判决根据2006年4月拍摄的阜阳市航测影像及阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司的增值税纳税申报信息，推定阜阳市雪峰汽车销售有限公司于2006年4月1日使用涉案房屋，进而按照租赁协议的约定，确定租期起算日期为2006年5月1日，并无不当。阜阳市雪峰汽车销售有限公司在租赁期满后继续使用租赁房屋的行为，属于承租人按原承租合同继续使用租赁物，但租期为不定期的租赁行为。一审法院按原租赁合同约定确定自2016年5月1日至2017年9月15日期间的房屋超期使用费为412500元，符合法律规定。 针对争议焦点二，本院认为，阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司签订的合作协议已经生效判决认定没有实际履行。阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司设立的时间在阜阳市天盛房地产开发有限责任公司与阜阳市雪峰汽车销售有限公司之间的租赁协议签订之后，设立的住所地是涉案房屋所在地，显系阜阳市雪峰汽车销售有限公司将涉案房屋交由阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司使用。且不论阜阳市雪峰汽车销售有限公司自己使用还是交由阜阳市迎驾悦达汽车销售服务有限公司使用或二者共同使用，均应视为阜阳市雪峰汽车销售有限公司基于涉案租赁协议所使用，由此产生的相应责任均应由阜阳市雪峰汽车销售有限公司承担。 针对争议焦点三，本院认为，阜阳市雪峰汽车销售有限公司主张一审判决违反法定程序无事实和法律依据，应不予采信。 综上所述，阜阳市雪峰汽车销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7488元，由上诉人阜阳市雪峰汽车销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋承光 审判员  马 林 审判员  刘 伟 二〇一八年九月三日 书记员  王京阳 附：（2018）皖12民终2000号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。