贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2014）凯民初字第1838号原告欧政油。原告张琴。被告张维儒。被告吴桂英。被告李凯林。原告欧政油、张琴诉被告张维儒、吴桂英、李凯林房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年9月24日受理后，依法适用普通程序，由杨胜英担任审判长，与人民陪审员杨红敏、杨胜林组成合议庭，于2015年3月23日、2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告欧政油、张琴，被告张维儒、吴桂英、李凯林均到庭参加诉讼。本案经合议庭合议，现已审理终结。原告诉称：2012年10月初，被告张维儒因房顶装修找到原告，被告夫妻在得知原告要买房子后，称其有房，手续齐全，能在半年内拿到房产手续。经协商，原、被告双方于2012年12月26日达成书面买卖房屋协议，约定成交价34.8万元。由原告交纳23万元定金。双方口头还约定23万元中20万元在买卖房屋协议成立时支付，另外3万元在办理房产手续时支付。2012年12月26日，被告夫妻收到原告支付的20万元购房定金，但半年内被告未履行协议，原告向被告要手续入住，被告说你可以装修入住，手续时间拖半年，如一年内不得手续给你算我违约，造成损失由我负责。原告又相信被告这么说，才于2014年7月初装修三个月入住。至今，被告夫妻无法履行办理产权证合同义务，构成违约，故特诉至法院，要求判决：1、三被告双倍返还定金69600元×2=139200元；2、被告返还原告支付的130400元，并按照信用社同期贷款利率支付自2013年1月1日至2015年4月30日的利息；3、被告赔偿原告房屋装修损失费100120元（评估费）。被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、被答辩人要求双倍返还定金无法律依据和事实依据。双方虽签订有《房屋买卖协议》，但该协议违反《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的不超过20%规定，又不能满足协议第10条约定的“本合同经公证处公证盖章生效”条件，且双方约定交定金23万元，被答辩人只交纳20万元，未补齐3万元余款，生效条件没有成就，系无效合同，定金约定也无效。任何一方依据该协议所取得的财产或权利应当返还对方。因答辩人未补齐3万元，答辩人才没有办理土地和房产过户手续，是被答辩人违约在先。二、被答辩人诉请装修损失费15万元无法律和事实依据。被答辩人的装修行为属于侵权行为。双方签订的《房屋买卖协议》未生效，被答辩人应付23万元也未付清，房屋所有权还未转移，被答辩人就擅自装修，破坏答辩人房屋墙体，构成侵权，答辩人不应赔偿被答辩人的房屋装修损失。原告在举证期限内向本院提交的证据有：1号，原告身份证复印件，证明二原告的诉讼主体资格和基本身份信息。2号，《房屋买卖协议》复印件，证明原、被告于2012年12月26日签订协议，对双方违约作出约定。3号，《定金收条》复印件，证明被告收到原告购房定金20万元。4号，房屋装修清单、照片、收条、收款收据、产品销货清单，证明原告房屋承包给私人装修花费金额共计189150元。被告对原告出示的证据质证意见如下：认可1、3号证据。对2号证据的真实性无异议，但认为《房屋买卖协议》没有生效。对4号证据认为这是原告自己弄的装修清单，不认可。被告在举证期限内向本院提交的证据有：1号，绿之道装饰工程报价单，证明装修与原告家相似的房屋花费装修费为6万元。2号，房屋测绘报告、申请书、房产证、土地证遗失报纸公告及国有土地使用证，证实被告家位于凯里市X路X号房屋已于2014年9月10日申请办理房产相关手续，本案争议房屋产权证正在办理过程中，被告没有构成根本违约。3号，遗嘱，证实被告方多次催促原告办理公证。原告对被告所举证据质证意见如下：对1号、2号、3号证据均不认可。结合原、被告双方所举证据和陈述，本院确认如下案件事实：2012年12月26日，原告作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的被告签订《房屋买卖协议》，约定由被告将其私建的位于刘家庄路边房屋共四层中的第三层进门左边和部分楼梯间出售给原告，卖价为34.8万元，含办理所有过户手续费在内。双方还约定原告未拿到土地证、房产证之前支付购房定金23万元，土地证、房产证交与被告后，原告付清购房款，被告退回定金。如原告交纳定金后半年内，被告未办理手续齐全交与原告，被告构成违约，加倍返还定金46万元。2013年1月22日，被告收到原告支付的20万元购房定金后，向原告出具《收条》一张。原告支付定金半年后开始装修房屋，并在装修三个月后入住至今。因双方对基础装修金额存有异议，原告申请鉴定。本院依法组织鉴定。江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司凯里分公司对房屋装修费用进行了鉴定，鉴定意见认定估价为100120元。原、被告双方对该鉴定金额均无异议。另查明：原、被告双方签订《房屋买卖协议》时，位于刘家庄路边第三层房屋并未办理产权登记，至今亦无产权证书。本案在审理过程中，经本院主持调解，因原告不同意调解，调解未果。本院认为：合同生效是指已经依法成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力。合同生效需具备以下实质要件：一是当事人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益。本案原、被告双方签订的《房屋买卖协议》虽系原、被告双方的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第三十八条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”的规定，本案被告转让房屋系被告私人修建，没有办理权属登记，通过双方签订的《房屋买卖协议》约定看，原告对此是明知的。现转让的房屋至今未依法登记领取权属证书，故双方签订的《房屋买卖协议》因违反了国家法律法规关于房地产转让的强制性规定，无效。无效的合同自始没有法律约束力。原告基于无效合同诉请双倍返还定金139200元无法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告返还130400元，并按照信用社同期贷款利率支付自2013年1月1日至2015年4月30日的利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告双方对造成合同无效均负有过错，原告在未审查清楚权属证书情况下，拟订《房屋买卖协议》与被告签订，具有过错。被告未办理权属登记即与原告签订卖房协议，至今亦无产权证书，具有过错。双方应各自承担相应的责任，即由原告腾退房屋，被告返还收到的20万元。对原告诉请返还财产，本院予以支持。对原告诉请按信用社同期贷款利率支付利息，因无法律依据，本院不予支持。关于装修损失，考虑原告现仍管理使用该房屋，又明确表示不想继续使用该房，被告亦表示如若原告坚决不要房屋，同意返还财产。本案经本院多次调解无效，为实现该房屋使用价值的最大化，原告应在腾退该房前妥善保管估价对象，被告亦应对原告的装修折价予以补偿。结合评估价值，本院酌情由被告折价补偿60%的装修损失，即100120元×60%=60072元。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告张维儒、吴桂英、李凯林于原告欧政油、张琴腾退房屋之日返还原告欧政油、张琴20万元整，并补偿原告房屋装修损失60072元。二、驳回原告欧政油、张琴的其他诉讼请求。案件受理费9300元，由原告欧政油、张琴负担5300元，被告张维儒、吴桂英、李凯林负担4000元。鉴定费3100元，由原告欧政油、张琴负担2000元，被告张维儒、吴桂英、李凯林负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，负有履行义务的当事人不履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审 判 长  杨胜英人民陪审员  杨红敏人民陪审员  杨胜林二〇一五年五月二十五日书 记 员  胡 锐