海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民初179号 原告（反诉被告）：琼海玉中置业有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇西园街**。 法定代表人：王新贵，公司总经理。 委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：符宇，男，1986年10月16日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：李咏梅，海南威盾律师事务所律师。 原告琼海玉中置业有限公司诉被告符宇民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，被告符宇于2018年8月23日提起反诉，本院决定依法受理符宇的反诉并且合并审理。本院依照普通程序，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）琼海玉中置业有限公司的委托诉讼代理人李传申、被告(反诉原告)符宇的委托诉讼代理人李咏梅等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告琼海玉中置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告琼海玉中置业有限公司与被告符宇签订的《房产抵押借款合同》抵押条款及月息3%的利息约定内容无效；2.确认原告和被告签订的《琼海市商品房买卖合同》和《抵债协议》无效；3.由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2012年11月14日，原告琼海玉中置业有限公司急用钱，就向被告符宇借款，签订《房产抵押借款合同》合同约定：借款人民币5000000元，借款期限为六个月，自2012年11月15日至2013年5月14日，借款期限为六个月，利息月3%,为确保资金安全，原告提供位于琼海市嘉积镇西园塥“万泉雅苑”项A-3-E2、A-4-E2、A-5-E2、A-2-C1、A-3-C1、A-4-C1、A-5-C1、A-6-C1、A-2-C2、A-3-C2、A-4-C2、A-5-C2、A-6-C2、A-2-B1、A-3-B1、A-4-B1、A-5-B1、A-6-B1、A-2-B2、A-3-B2、A-4-B2、A-5-B2、A-6-B2、A-2-E2、A-6-E2、B-4-E1、B-3-E1、B-5-El、B-6-E1、B-7-E1、B-8-E1、B-9-E1、B-ll-El、B-7-C1、B-8-C1、B-9-C1、B-10-C1、B-ll-Cl、B-2-E2、B-2-E1、B-13-E1号房产共计42套房产(以下筒称抵押房产），总面积3321平方米，上述房产尚未办理房产证，属于在建工程，主体框架A栋建至6层，B栋建至12层，因琼海市房管部门目前暂停对在建项目办理抵押手续，双方约定将上述房产通过网签《琼海市商品房买卖合同》抵押的房产按1500元每平方米价格出售给被告。2012年11月15日，双方签订《琼海市商品房买卖合同》将抵押房产抵押给被告，并在房管部门网签备案至被告名下。网签备案后，被告转账支付5000000元给原告，同时，又让原告取现金450000元返还给被告，作为提前扣除的三个月利息，分别写了每月150000元的收条，三个月利息合计450000元。2015年6月18日签署《抵债协议》将抵押房屋抵债给被告。2015年7月6日，因原告的合作方海南万长威房地产投资有限公司提起诉讼，海南省第一中级人民法院做出《民事判决书》（2016)琼96民初168号，判令《琼海市商品房买卖合同》合同无效。后来，案件上诉到海南省高级人民法院，原告的合作方撤诉，海南省高级法院作出《民事裁定书》(2017)琼民终211号准许撤诉。2018年4月17日，原告将5000000元本金一次性付清给被告，原告陆续支付利息合计960000元。原告多次与被告协商，将抵押的房产解除网签，原告将利息一次性支付完毕。可是被告却漫天要价，非要原告支付25000000元，不然不配合解除网签备案。原告琼海玉中置业有限公司与被告符宇签订《房产抵押借款合同》抵押条款及月息3%的利息约定部分内容违反法律规定属于无效条款。作为借款抵押担保的合同《琼海市商品房买卖合同》属于虚假买卖，实为借款抵押，违背《担保法》的规定，属于无效合同；综上，被告漫天要价，严重损害原告权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 为证明其主张，原告向法院提交了以下证据： 1.《房产抵押借款合同》；2.《琼海市商品房买卖合同》；3.《抵债协议》；4.收据；5.转帐凭证；6.民事判决书；7.民事裁定书；8.取款凭证；9.证人证言。 被告符宇答辩称，一、答辩人与被答辩人在《房产抵押借款合同》中约定以“万泉雅苑”42套商品房为债权担保的内容并不违反法律强制性规定，在答辩人与被答辩人签订的《抵债协议》依法成立后，双方的民事法律关系由民间借贷合同关系变更为商品房买卖合同关系，不再适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于抵押权的规定。答辩人与被答辩人权利义务履行过程为：签订《房产抵押借款合同》（2012年11月14日）→签订《琼海市商品房买卖合同》（2012年11月15日）→答辩人出借5000000款项（2012年11月27日）→被答辩人支付六个月的借款利息共计900000元（2012年11月27日至2013年5月27日）→借款期限届满被答辩人不能履行返还借款本息义务（2013年11月14日）→签订《抵债协议》(2015年6月18日)。答辩人与被答辩人权利义务履行的事实及履行的时间表明，虽然双方为履行借款合同，签订了相应的商品房买卖合同，并办理了商品房买卖合同的备案登记，但在被答辩人未能偿还到期的借款本息的情况下，双方经重新协商并对账，将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系，将答辩人的借款本息变更为购房款，购买被答辩人“万泉雅苑”42套商品房。变更的条件为：答辩人放弃3758000元的债权；增加购房单价为2000元/每平方米；被答辩人按现状交付“万泉雅苑”42套商品房；该42套房后续建设至竣工验收的款项由答辩人承担；答辩人有权按双方签订的《琼海市商品房买卖合同》办理相关确权手续。民事法律关系的产生、变更、消灭，除为法律特别规定所禁止外，应准许双方当事人自由处分，即“法律无禁止即自由”。在借款合同到期被答辩人无力清偿债务的情况下，双方经协商一致签订《抵债协议》，将被答辩人所有的商品房出售给答辩人，并相应的将答辩人的出借款及利息转为购房款，这是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，且商品房交易的价格高于原合同约定的1500元/每平方米，因此答辩人与被答辩人的《抵债协议》及《琼海市商品房买卖合同》不属于在债务履行期届满前，约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的情形，不适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定。二、由于答辩人与被答辩人在《抵债协议》中约定按双方签订的《琼海市商品房买卖合同》办理相关确权手续，《琼海市商品房买卖合同》与《抵债协议》具有不可分割性，共同构成双方买卖“万泉雅苑”42套商品房的合同文件，具有法律效力，受法律保护。三、由于海南省第一中级人民法院（2016）琼96民初168号民事判决书已被海南省高级人民法院（2017）琼民终211号民事裁定书撤销不具有法律效力，因此判决书关于答辩人与被答辩人就“万泉雅苑”项目签订的42份《琼海市商品房买卖合同》无效的认定不能作为本案事实认定的证据。答辩人在海南省第一中级人民法院（2016）琼96民初168号案中提起上诉，该案原审原告提出撤回起诉的请求，海南省高级人民法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十八条的规定，撤销海南省第一中级人民法院（2016）琼96民初168号民事判决，该判决因此不能作为本案事实认定的证据。另外，海南省第一中级人民法院（2016）琼96民初168号民事判决，认定答辩人与被答辩人就“万泉雅苑”项目签订的42份《琼海市商品房买卖合同》无效的依据是《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条，涉及的是共有人之间对共有财产的处分，并不涉及商品房买卖合同作为债权担保的效力以及后续债权人与债务人约定将借款合同变更为商品房买卖合同的效力。在权利人放弃权利主张的情况下，物权法第九十七条和合同法第五十一的规定不能作为认定42份《琼海市商品房买卖合同》效力的依据。四、答辩人与被答辩人在《抵债协议》中作价成购房款的利息没有超出法律规定的民间借贷利率保护上限，利息的计算合法有效。答辩人与被答辩人在《抵债协议》中约定“万泉雅苑”42套房产作价6642000元，超出5000000元借款本金的部分仅为1642000元，即自2012年11月27日计息至2015年6月18日，1642000元的平均月息仅为54733元，远远低于年利率24%（以5000000元年率24%计算月息为100000元），即便按照月利率3%计算年利率为36%，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，也是超过年利率36%部分的利息无效。因为答辩人与被答辩人在《抵债协议》已经对借款本息进行对账，应视为被答辩人已经履行完借款本息的义务，不存在对超过年利率36%部分的利息返还的问题。因此，答辩人与被答辩人实际作价的借款利息并未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，利息的计算合法有效。五、被答辩人2018年4月17日转账给答辩人5000000元的目的其实质就是造成还款的假象混淆视听并进而以此为由提起民间借贷诉讼。《抵债协议》生效后在两年多的时间当中，答辩人从未要求被答辩人履行还款义务，被答辩人也从未向答辩人支付任何借款本息。2018年1月份之后，由于被答辩人将答辩人购买的部分房屋另行出售，认购人了解到所购买的商品房已经办理备案登记在答辩人名下，向答辩人了解时，答辩人才知道被答辩人一房两卖的违法事实。答辩人因此与被答辩人交涉，被答辩人提出回购42套商品房的意见，答辩人同意以每平方米7000多元的价格回购，在双方协商尚未达成一致的情况下，被答辩人以支付部分回购款为由直接将5000000元转入答辩人账户。此后，答辩人多次就回购事宜致电被答辩人，被答辩人均不接电话。在答辩人购买的42套商品房尚未交付及办理房屋产权登记的情况下，被答辩人将答辩人购买的商品房进行二次销售的行为严重损害了答辩人的合法权益，而随后双方商议商品房回购的事情又中断没有下文，被答辩人的行为表明其已经完全丧失商业信誉，为维护自身的合法权益，答辩人因此将5000000元留在账户上的行为实属行使合同法中的先履行抗辩权，与接受被答辩人的还款没有丝毫联系。从被答辩人提起本案诉讼来看，事实已经非常清楚，即自答辩人与被答辩人签订《抵债协议》后，时间经过已接近三年，如果被答辩人不以回购的名义与答辩人进行协商，并在协商过程中以支付部分回购款的名义转账5000000元到答辩人账户的话，其提起民间借贷诉讼则完全缺乏事实依据。因此被答辩人转账5000000元的目的就是有意造成还款的假象混淆视听并进而以此为由提起民间借贷诉讼，从而避开答辩人与被答辩人已将借款合同转变成买卖合同的事实。综上，由于答辩人与被答辩人签订的《抵债协议》依法成立，对双方具有约束力受法律保护，因此，被答辩人在本案中提起民间借贷的诉讼已经丧失事实依据。为维护答辩人的合法权益，答辩人请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，并确认答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同有效，判令被答辩人继续履行商品房买卖合同。 被告向法院提交了以下证据： 1.《房产抵押借款合同》；2.琼海市房地产预售许可证；3.《琼海市商品房买卖合同》；4.琼海市商品房买卖合同备案确认花名册；5.银行转账单据；6.收据；7.收据；8.借款明细；9.抵债协议；10.认购书；11.南海网报道：《琼海万泉雅苑项目停工法院判开发商退房款并支付利息》；12.琼海在线：《琼海万全雅苑楼盘再次陷阱》；13.琼海视窗：《琼海房管部门介入发现，一楼盘有26套房“一房两卖”结果》。 反诉原告符宇反诉请求：1.请求确认反诉人与被反诉人签订的《抵债协议》合法有效；2.请求判令被反诉人履行《抵债协议》中约定的义务直至反诉人购买的“万泉雅苑”42套商品房交付及办理产权登记到反诉人名下；3.请求被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由:2012年11月14日，被反诉人与反诉人签订了《房产抵押借款合同》，合同约定反诉人借款给被反诉人5000000元，月利率3%，借款期限为六个月，在被反诉人按月按时足额支付应付的150000元∕月利息的情况下，被反诉人仍然需要使用借款本金时，借款期限自动顺延，被反诉人在自动顺延期限内仍应按时足额支付延期使用利息及费用，顺延期限最长为六个月，即至2013年11月14日止。《房产抵押借款合同》签订后，反诉人与被反诉人于2012年11月15日分别签订了购买“万泉雅苑”42套商品房的《琼海市商品房买卖合同》，具体购买的商品房为：A-3-E2、A-4-E2、A-5-E2、A-2-C2、A-2-C1、A-3-C1、A-3-C2、A-4-C2、A-4-C1、A-6-C2、A-6-C1、A-5-C1、A-5-C2、A-4-B2、A-2-B2、A-3-B2、A-3-B1、A-2-B1、A-6-E2、A-4-B1、A-5-B2、A-6-B1、A-6-B2、A-2-E2、B-11-E1、B-10-E1、B-9-E1、B-7-E1、B-8-E1、B-6-E1、B-5-E1、B-3-E1、B-4-E1、B-7-C1、B-8-C1、B-9-C1、B-10-C1、B-11-C1、B-2-E2、B-2-E1、B-13-E1。随后，反诉人通过中国邮政储蓄银行共计转账给被反诉人5000000元，双方并以2012年11月26日完成该42套商品房《琼海市商品房买卖合同》在房管部门网签备案登记。《房产抵押借款合同》签订后，被反诉人仅向反诉人支付了六个月的借款利息共计900000元，即自2012年11月27日至2013年5月27日的月利息。自借款期限届满即2013年11月14日，被反诉人不再向反诉人支付任何借款利息。此后反诉人多次向被反诉人主张权利，被反诉人均不履行借款合同义务，也无法继续进行“万泉雅苑”项目的建设。由于被反诉人自2013年5月27日后没有再支付任何借款利息，且“万泉雅苑”项目建设也在停滞状态，被反诉人的行为已表明其已经不能履行借款合同约定的义务，为维护反诉人的利益，2015年6月18日，经双方协商，反诉人与被反诉人签订了《抵债协议》。双方在《抵债协议》中，对之前签订的《房产抵押借款合同》的债权进行了结算和确认，即经过对账确认，被反诉人欠反诉人借款本金5000000元，利息3600000元，违约金1800000元，合计欠款10400000元。并约定将该欠款转为购房款，以每平方单价2000元作价6642000元、按“万泉雅苑”项目现状、由反诉人支付后续建设至竣工验收的款项并放弃追究被反诉人欠款余额3758000元为条件，购买“万泉雅苑”42套商品房。《抵债协议》并约定，反诉人有权按照双方签订的《琼海市商品房买卖合同》办理相关确权手续，被反诉人应予配合。反诉人认为，《抵债协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的，且不违反法律强制性的规定，对双方具有约束力，受法律保护。被反诉人以民间借贷纠纷提起本诉，完全违反了《抵债协议》中双方建立商品房买卖合同的约定，损害了反诉人的合法权益，其在本诉中的诉讼请求依法不应得到支持。理由是：1.虽然反诉人与被反诉人确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房买卖合同，并办理了商品房买卖合同的备案登记，但在被反诉人未能偿还借款本息的情况下双方已经对借款债权进行了结算，该借款关系已经终止。双方重新签订的《抵债协议》，将借款本息转为购房款，以反诉人放弃一定利益和承担一定义务为条件，由反诉人购买“万泉雅苑”42套商品房，双方已经达成一致的意思表示，并不违反法律强制性的规定，因此，《抵债协议》合法有效，应受法律保护。2.反诉人与被反诉人在《抵债协议》中确认的超出借款本金的部分为1642000元，自2012年11月27日计息至2015年6月18日，1642000元的平均月息仅为54733元，远远低于年利率24%，不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定。综上，为维护反诉人的合法权益，反诉人特在本诉中提出反诉，恳请法院维护反诉人的合法权益。 反诉被告琼海玉中置业有限公司答辩称，第一、《琼海市商品房买卖合同》属于抵押担保合同。1.合同性质为担保合同。2012年11月14日，答辩人琼海玉中置业有限公司与被答辩人签订《房产抵押借款合同》合同后，第二天2012年11月15日签订《琼海市商品房买卖合同》将A-3-E2、A-4-E2、A-5-E2、A-2-C1、A-3-C1、A-4-C1、A-5-C1、A-6-C1、A-2-C2、A-3-C2、A-4-C2、A-5-C2、A-6-C2、A-2-B1、A-3-B1、A-4-B1、A-5-B1、A-6-B1、A-2-B2、A-3-B2、A-4-B2、A-5-B2、A-6-B2、A-2-E2、A-6-E2、B-4-E1、B-3-E1、B-5-E1、B-6-E1、B-7-E1、B-8-E1、B-9-E1、B-11-E1、B-7-C1、B-8-C1、B-9-C1、B-10-C1、B-11-C1、B-2-E2、B-2-E1、B-13-E1号房产共计42套房产（以下简称抵押房产）作为抵押借款的担保，总面积3321平方米，将上述房产通过网签《琼海市商品房买卖合同》抵押的房产按1500元每平方米价格出售给被答辩人，并在房管部门网签备案至被答辩人名下。2012年11月27日网签备案后，被答辩人才将借款5000000元转账支付给答辩人。先办理抵押担保手续，后支付借款，《琼海市商品房买卖合同》的性质属于抵押担保，名为买卖合同实为担保物，买卖是虚假的，担保才是真实的，因此《琼海市商品房买卖合同》实际上属于担保性质，买卖无效。2.已经起诉判决认定买卖合同无效。2015年7月6日，因答辩人的合作方海南万长威房地产投资有限公司提起诉讼，海南省第一中级人民法院作出《民事判决书》（2016）琼96民初168号，判令《琼海市商品房买卖合同》合同无效。后来，案件上诉到海南省高级法院，答辩人的合作方撤诉，海南省高级法院作出《民事裁定书》（2017）琼民终211号准许撤诉。2018年4月17日，答辩人将5000000元本金一次性付清给被答辩人，答辩人陆续支付利息合计900000元，合计以及支付本息5900000元。答辩人多次与被答辩人协商，将抵押的房产，解除网签，答辩人将利息一次性支付完毕。可是被答辩人却漫天要价，非要答辩人支付28000000元，不然不配合解除网签备案。第二、《抵债协议》无效。1.《抵债协议》不是双方的真实意思，是为了担保物的安全，性质仍然属于借款担保合同。2015年6月18日，签订《抵债协议》是在2015年7月6日起诉之前签订的，后来法院认定《琼海市商品房买卖合同》无效，因此，《抵债协议》不属于双方的是真实意思表示，仍然属于借款合同的担保。《抵债协议》“42套房产作价6642000元，相应抵偿所欠甲方的债务，对于抵偿之后仍欠的3758000元，甲方同意放弃追究乙方责任”，这里抵偿应该是抵偿全部债务，不应该是抵偿部分债务，双方签订协议的目的不是为了抵债，而是为了提供担保，将担保的房屋提前处置，性质属于抵押担保合同，是对《琼海市商品房买卖合同》的补充协议，不是新的买卖协议。2.性质属于《琼海市商品房买卖合同》补充协议，是对担保物的确认。《抵债协议》的本合同是《琼海市商品房买卖合同》，《抵债协议》是从合同，是对主合同买卖合同的补充协议，是为了担保物的安全而签订的补充协议。“第三条，甲方有权按照双方签订的《琼海市商品房买卖合同》办理相关的确权手续”，这里的约定明确《抵债协议》是为了履行《琼海市商品房买卖合同》，是为了担保物将来能够抵偿到被答辩人名下，目的是为了实现买卖合同的约定，是将担保物预先处置。3.答辩人已经还清本金5000000元，《抵债协议》依据的欠款本金已经不存在，债权已经消失，债务已经清偿。2018年4月17日，答辩人已经将5000000元本金，还给被答辩人，被答辩人已经收取款项。《抵债协议》依据是存在债权，债权5000000元的借款本金已经消失，不存在抵债的基础，5000000元的本金债已经不存在，《抵债协议》的依据的债已经不存在，《抵债协议》的债已经将本金5000000元清偿，前提条件已经消灭，抵债协议已经无效。4.《抵债协议》属于法律上的流质契约，属于法定的无效条款。《抵债协议》是《琼海市商品房买卖合同》是对买卖合同的补充协议，因此性质属于流质契约，依据《中华人民共和国物权法》第二百一十一条和《中华人民共和国担保法》第六十六条的规定，《抵债协议》无效。5.《抵债协议》房产价值远远超过冲抵借款，内容显失公平。答辩人借款本金4550000元，已经支付本息5900000元，却又将3321平方米抵偿给被答辩人，房屋按照市场价格每平方米13000元，实际价值为4300多万元，被答辩人用4550000元，抢走原告5900000元现金，还要原告4300多万元的房屋；另外房产价值4300多万元仅仅作价6642000元，这样的协议明显失去公平合理，属于显失公平，根本不是原告的真实意思。6.《抵债协议》没有实际履行，也无法履行。协议明确约定，房屋后续建设的费用由被答辩人支付，被答辩人却没有支付任何建设费用，导致房屋仍然无法建设，证明被答辩人没有履行协议，实际上也无法履行。因此，《抵债协议》无效，属于虚假协议，双方根本不履行，客观上也无法履行。第二、债权和利息计算错误。1.本金应该扣除450000元，实际本金为4550000元。2012年11月27日，答辩人将450000元现金支付给被答辩人，作为提前扣除的三个月利息，分别写了每月150000元的收条，三个月利息合计450000元。借款当日，被答辩人提前扣除利息450000元，实际借款本金为4550000元。2.利息约定超过法律规定。答辩人琼海玉中置业有限公司与被答辩人符宇签订《房产抵押借款合同》抵押条款及月息3%的利息约定部分内容违反法律规定属于无效条款。3.利息已经支付450000元。符宇收条为2013年3月27日1、2013年4月27日、2013年5月27日收到利息分别150000元，合计共450000元。综上，被答辩人的反诉缺乏事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人认可的证据予以确认。被告对原告提交的证据5的关联性不予认可，本院经审核认为，对原告提交的证据5的关联性予以确认，但对其合法性不予确认。原告对被告提交的证据8、证据11、证据12、证据13的真实性不予认可，本院经审核认为，对被告提交的证据8、证据11、证据12、证据13没有其他证据佐证，对这四份证据的真实性不予确认。 根据当事人提供的证据和陈述，本院认定事实如下： 原告琼海玉中置业有限公司因开发房地产，缺乏资金，与被告符宇商量借款，双方于2012年11月14日签订了一份《房产抵押借款合同》，合同约定：原告向被告借款人民币5000000元，借款期限为六个月，自2012年11月15日至2013年5月14日，借款期限为六个月，利息月3%,为确保资金安全，原告提供位于琼海市嘉积镇西园塥“万泉雅苑”项A-3-E2、A-4-E2、A-5-E2、A-2-C1、A-3-C1、A-4-C1、A-5-C1、A-6-C1、A-2-C2、A-3-C2、A-4-C2、A-5-C2、A-6-C2、A-2-B1、A-3-B1、A-4-B1、A-5-B1、A-6-B1、A-2-B2、A-3-B2、A-4-B2、A-5-B2、A-6-B2、A-2-E2、A-6-E2、B-4-E1、B-3-E1、B-5-El、B-6-E1、B-7-E1、B-8-E1、B-9-E1、B-ll-El、B-7-C1、B-8-C1、B-9-C1、B-10-C1、B-ll-Cl、B-2-E2、B-2-E1、B-13-E1号房产共计42套房产(以下筒称抵押房产），总面积3321平方米，上述房产尚未办理房产证，属于在建工程，主体框架A栋建至6层，B栋建至12层，因琼海市房管部门目前暂停对在建项目办理抵押手续，双方约定将上述房产通过网签《琼海市商品房买卖合同》抵押的房产按1500元每平方米价格出售给被告。2012年11月15日，双方又签订了一份《琼海市商品房买卖合同》将抵押房产抵押给被告，并在房管部门网签备案至被告名下。网签备案后，被告转账支付5000000元给原告。因原告未能按时还款给被告，2015年6月18日双方签署了一份《抵债协议》将抵押房屋抵债给被告。《抵债协议》规定：符宇为甲方，琼海玉中置业有限公司为乙方，鉴于目前乙方负债累累，无力还款，甲乙双方经协商一致，订立如下条款：一、甲、乙双方经过对帐确认：截止到本协议签订之日，乙方欠甲方借款本金5000000元，利息3600000元，违约金1800000元，以上合计10400000元。二、“万泉雅苑”项目目前处于停建（半拉子）状态，乙方无力继续建设。双方同意按照下列方式抵债：1、乙方按现状将“万泉雅苑”项目中的42套房产作价6642000元（单价2000元/平方米）相应抵偿所欠甲方的债务，对于抵偿之后仍欠的3758000元，甲方同意放弃追究乙方的责任。2、该42套房后续建设至竣工验收的款项由甲方承担。三、甲方有权按照双方签订的《琼海市商品房买卖合同》办理相关手续，乙方应予配合。四、本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。 2015年7月6日，因原告的合作方海南万长威房地产投资有限公司提起诉讼，海南省第一中级人民法院作出（2016)琼96民初168号民事判决书，判决原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》合同无效。后来，该案当事人上诉到海南省高级人民法院，原告的合作方海南万长威房地产投资有限公司撤回起诉，海南省高级法院作出(2017)琼民终211号民事裁定书撤销海南省第一中级人民法院作出的（2016)琼96民初168号民事判决，准许撤回起诉。2018年4月17日，原告将5000000元一次性转给被告，并陆续支付部分利息给被告。庭审中原告提出该款是付给被告的借款和部分利息，被告则辩称该款是原告回购“万泉雅苑”项目的回购款，当时原告就回购“万泉雅苑”项目与被告进行协商，双方并未能达成一致意见，是原告单方转款给被告，被告准备将原告以上款项退回给原告。 经查，“万泉雅苑”项目所有权归原告，工程项目现已封项，但尚未竣工，现处于暂时停工状态。 上述事实有原告提供的证据1-9、被告提交的证据1－13以及双方当事人的陈述为证。 本院认为，本案属于民间借贷纠纷，本案的争议焦点为：1.原告琼海玉中置业有限公司与被告符宇签订《房产抵押借款合同》抵押条款及月息3%的利息约定内容是否无效；2.原告和被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否应认定无效；3.反诉原告与反诉被告签订的《抵债协议》是否有效，是否应该履行。原告与被告签订的《房产抵押借款合同》，双方约定由原告向被告借款，并以在建房屋作为抵押，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。双方又于2012年11月15日签订了一份《琼海市商品房买卖合同》，该份合同不是真实的买卖合同，而是为了实现抵押而订立的合同，原告要求确认双方于2012年11月15日签订的《琼海市商品房买卖合同》有悖诚实信用原则，应予以驳回该项诉讼请求。对于双方约定借款利息为月息3%的约定，未违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，该约定应为合法有效。关于双方签订的抵债协议是否有效，是否应该履行问题，房价上涨是影响双方履行抵债协议的主要因素，双方签订的抵债协议是在原告未能按时还款的基础上双方对借款的本金和利息进行计算后，按原告所欠的款项以房屋抵债，该抵债协议是否显失公平，应以当时的房价和半拉子状态为标准，而不能以现阶段的房价作为衡量的标准，该抵债协议虽在个别条款相抵中存在瑕疵，双方对借款的本金利息、违约金数额存在争议，但在被告放弃3758000元后，已不存在显失公平情形，双方签订抵债协议之后，并未签订新的协议否定抵债协议，为此，该抵债协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。但因反诉被告所有的“万泉雅苑”项目尚未完全竣工，现反诉原告要求反诉被告将“万泉雅苑”42套商品房办理交付及办理产权登记到反诉原告名下，不符合目前该项目建设的现实，反诉原告可在该项目工程竣工后方才主张该项权利。 综上，原告要求确认双方签订的《房产抵押借款合同》抵押条款及月息3%的利息约定无效，理由不能成立，本院不予支持；原告要求确认双方于2012年11月15日签订的《琼海市商品房买卖合同》有悖诚实信用原则，应予以驳回。双方签订的抵债协议应确认为有效合同，应受法律保护。反诉原告要求反诉被告将“万泉雅苑”42套商品房办理交付及办理产权登记到反诉原告名下，不符合目前项目建设的现实，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下： 一、驳回原告琼海玉中置业有限公司的诉讼请求； 二、反诉原告符宇与反诉被告琼海玉中置业有限公司于2015年6月18日签订的《抵债协议》有效； 三、驳回反诉原告符宇的其他反诉请求。 案件受理费235850元，全部由原告琼海玉中置业有限公司负担；反诉费58294元，由反诉原告符宇承担一半即29147元，由反诉被告琼海玉中置业有限公司负担一半即29147元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长  梁振文 审判员  白玉琳 审判员  林 珍 二〇一八年九月四日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分利息的，人民法院应予支持。