成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初4111号 原告（反诉被告）：张玉，女，1994年10月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：任明伟，四川川蓉律师事务所律师。 原告（反诉被告）：卿玉强，男，1991年7月1日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张玉，系卿玉强配偶。 委托诉讼代理人：任明伟，四川川蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都裕龙壹号房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区同安镇同安路101号锦宏·自由假日中筒七层。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：薛梦，女，公司员工。 委托诉讼代理人：于金一，女，公司员工。 原告张玉、卿玉强与被告成都裕龙壹号房地产开发有限公司（以下简称“裕龙壹号公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，被告裕龙壹号公司于2018年8月21日向本院递交反诉状，本院经审查后予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告张玉及其与卿玉强的委托诉讼代理人任明伟，被告裕龙壹号公司委托诉讼代理人薛梦、于金一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉、卿玉强向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款213557元；2.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年7月4日，原告向被告支付购房款213557元。被告于2018年5月15日解除双方的商品房买卖合同，但未返还原告支付的首付款。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告裕龙壹号公司答辩并反诉称：1.双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是基于平等自由原则签订，在签订过程中张玉、卿玉强未提出任何异议，合同应为有效，双方均应按照合同约定履行自身义务。买房人张玉、卿玉强在购买房屋之前应对自己的支付能力进行明确的评估，在合同中也明确约定若银行贷款未审批通过的，买房人的付款方式变更为一次性交纳尾款；2.因原告卿玉强自身征信问题，造成二原告没有取得银行贷款，合同中也约定了付款替代方式，故原告被银行拒贷并不是导致合同无法实现的不可预见的障碍；3.合同补充协议中第二条第二款第3点明确约定了解除合同的条件以及违约金计算方式即房屋总价683557元的10%，违约方在扣除违约金后退还购房款。因原告张玉、卿玉强的违约金行为已达合同解除条件，合同解除后，张玉、卿玉强应当协助裕龙壹号公司到房管部门办理相关的撤销登记手续，属于民事相关法律规定的恢复原状。故反诉请求法院判令：1.判决解除反诉人与被反诉人签订的恒大御龙天峰城（一期）18幢1单元27层2703号房《商品房买卖合同》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》；2.判决被反诉人协助反诉人到房产管理部门办理解除商品房拟定合同的全部手续；3.判决被反诉人向反诉人支付违约金68355.7元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。 针对裕龙壹号公司的答辩及反诉，张玉、卿玉强称：1.双方签订的合同已因裕龙壹号公司于2018年5月15日向张玉、卿玉强发函解除，张玉、卿玉强于2018年5月17日收到该函件；2.双方签订合同时未约定违约金，裕龙壹号公司也从未向张玉、卿玉强送达《商品房买卖合同》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》，即使在补充协议中约定了违约金，该项约定的违约金过高，请求法院予以调减。3.张玉、卿玉强没有通过银行贷款审批属实。 本院经审理认定事实如下：张玉、卿玉强系夫妻关系。2017年7月4日，张玉、卿玉强与裕龙壹号公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》，约定由张玉、卿玉强购买裕龙壹号公司开发的位于成都市龙泉驿区同安忠北路666号恒大御龙天峰城（一期）18幢1单元2703号商品房，房屋总价款683557元。买受人张玉、卿玉强采用商业贷款方式付款，于2017年7月4日前支付首付款213557元，占全部房价款的31%；余款470000元向中国农业银行股份有限公司成都锦城支行申请贷款支付，期限25年。如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。同日，张玉、卿玉强向裕龙壹号公司支付首付款213557元。其后，张玉、卿玉强的按揭购房申请未获得银行审批同意，其二人也未再支付剩余购房款。裕龙壹号公司于2018年5月15日向卿玉强发送了《关于解除通知》，告知：自通知到达后，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议即自行解除，裕龙壹号公司有权向他人销售恒大御龙天峰18幢1单元2703号商品房。卿玉强、张玉于2018年5月17日收到该解除合同的通知。 上述事实有原、被告当庭陈述，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》、收款收据、《关于解除通知》等证据在案佐证。 本院认为，张玉、卿玉强与裕龙壹号公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。裕龙壹号公司承认张玉、卿玉强的诉讼请求部分，本院予以确认，具体退还的购房款金额在下文进行阐述。本案的争议焦点为：1.卿玉强、张玉与裕龙壹号公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议是否已经解除；2.裕龙壹号公司主张卿玉强、张玉支付违约金68355.7元是否成立。 关于卿玉强、张玉与裕龙壹号公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议是否已经解除的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，张玉、卿玉强于2018年5月17日收到裕龙壹号公司向其送达的《关于解除通知》，故双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议已于2018年5月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，裕龙壹号公司可以要求恢复原状，注销网签系统拟定合同手续。但，根据成都市城乡房产管理局于2016年3月28日发布的《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》（成房发〔2016〕45号）第十三条第二款“商品房买卖合同经人民法院或仲裁委员会的生效法律文书确定合同无效或终止履行的，买卖当事人其中一方可持生效的法律文书，申请办理商品房买卖合同登记备案的注销手续”的规定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议经本院确认解除后，裕龙壹号公司可自行前往房产管理部门办理注销网签系统拟定合同手续，无须卿玉强、张玉协助办理，故对裕龙壹号公司要求卿玉强、张玉协助办理注销网签系统拟定合同手续的诉求，本院不予支持。 关于裕龙壹号公司主张卿玉强、张玉支付违约金68355.7元是否成立的问题。本院认为，张玉、卿玉强在未获得银行贷款审批同意后，未再支付剩余购房款。依照双方合同约定，张玉、卿玉强应当支付违约金。张玉、卿玉强辩称该违约金约定过高，请求法院予以调减，本院结合双方过错程度及损失大小，依法将该项违约金调整为10000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、反诉原告成都裕龙壹号房地产开发有限公司与反诉被告卿玉强、张玉就成都市龙泉驿区同安忠北路666号恒大御龙天峰城（一期）18幢1单元2703号商品房签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大御龙天峰城商品房买卖合同补充协议》于2018年5月17日解除； 二、被告成都裕龙壹号房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告张玉、卿玉强首付款213557元； 三、反诉被告张玉、卿玉强于本判决生效后七日内支付反诉原告成都裕龙壹号房地产开发有限公司违约金10000元； 四、驳回反诉原告成都裕龙壹号房地产开发有限公司其余诉讼请求。 上述第二项、第三项金额品迭后，裕龙壹号公司应退还张玉、卿玉强剩余首付款203557元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4503元，减半收取计2251.5元，由被告成都裕龙壹号房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费5659元，由反诉原告成都裕龙壹号房地产开发有限公司负担4831元，反诉被告张玉、卿玉强负担828元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲彦仪 二〇一八年九月十二日 书记员  白 秀