安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1881民初2176号 原告:安徽商之都宁国商厦有限责任公司，住所地宁国市宁阳中路218号，统一社会信用代码91341881559205648B。 法定代表人：韩贻坤，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁晨，安徽华人律师事务所律师。 被告：宁国市唛神好声音歌厅，住所地宁国市宁阳中路128号商之都广场，注册号341881600193696。 经营者：陈建华，男，1980年10月23日出生，汉族，住宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐兵，安徽宣一律师事务所律师。 原告安徽商之都宁国商厦有限责任公司（以下简称安徽商之都宁国公司）与被告宁国市唛神好声音歌厅（以下简称唛神歌厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽商之都宁国公司的委托诉讼代理人梁晨、被告唛神歌厅的经营者陈建华及其委托诉讼代理人徐兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽商之都宁国公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付房屋租金24561.5元、物业费3143.51元，合计27705.01元；2、判决被告向原告支付违约金758018.52元（租金总额的30%）；3、判决解除原告与被告之间的《商铺租赁合同》；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于宁国市安徽商之都宁国店三层的面积为950平方米的商铺出租给被告用于经营量贩式KTV，租期8年，自2016年1月1日至2023年12月31日，合同并对租金价款、租金支付方式、物业管理服务费、违约责任等内容进行明确约定。截至2016年8月31日，被告共计拖欠原告租金24561.5元、物业费3143.51元。 被告唛神歌厅辩称，1、案涉商铺系原告从安徽飞达置业有限公司（以下简称飞达置业公司）整体承租之后再分租给被告，原、被告之间的租赁合同关系实际为转租租赁合同关系，原告从2016年8月17日起正式歇业，被告拒交2016年8月份房租及物业费系在原告歇业后被告行使不安抗辩权的行为，而不是违约行为；2、原告在未取得被告同意情况下于2016年10月份与飞达置业公司解除租赁关系，并将案涉商铺在内的商之都商厦退还给飞达置业公司，构成对被告的根本违约，原、被告双方的转租租赁合同无实际履行可能，故被告同意解除双方之间的转租租赁合同，但对因原告违约造成合同解除给被告造成的损失，被告已依法另行提起诉讼；3、合同约定的日3‰及合同总额的30%的违约金标准都明显过高，请求依法予以调整。 庭审结束后，被告唛神歌厅于2018年8月22日向本院提交书面补充陈述意见，不同意解除原、被告之间的《商铺租赁合同》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告营业执照复印件及法定代表人身份证明、被告企业信用信息公示报告、《商铺租赁合同》、（2016）皖1881民初3305号民事判决书等证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告欠缴房租、物业费、水电费的时间及金额？2016年9月1日原告向被告发出《租金、物业及水电费收取通知函》，同日原告解除与飞达置业公司签订的房屋租赁合同，故被告欠缴房租、物业费、水电费的时间不会发生变化，可以认定被告欠缴2016年8月份房租，欠缴2016年7-8月份的物业费、水电费；结合《收费通知单》、租赁户电费、水费明细表，本院认定被告欠缴租金24561.5元、物业管理费833.33元、水电费839.4元；2、被告是否享有不安抗辩权？合同签订后原告向被告交付案涉房屋，被告使用该房屋至2016年8月31日，故原告已履行租赁物的交付义务，被告理应支付使用期间内的租金及其他约定支付的费用，被告辩称享有不安抗辩权无事实依据。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2015年7月3日，原、被告签订一份《安徽商之都股份有限公司商铺租赁合同》，其中约定：原告（甲方）将位于宁国市安徽商之都宁国店三层的双方确认使用面积为950平方米的商铺出租给被告（乙方）使用，租赁用途为量贩式KTV，租期8年零1个月，自2015年12月1日起至2023年12月31日止；租金及支付方式，免租期为1个月，首3年即自2016年1月1日至2018年12月31日止，租金为24561.5元/月。房屋租金为一次支付3个月租金，乙方必须在下期租金计租前10日内支付下季度租金。逾期支付，每逾期一天，乙方则需按月租金的3‰支付滞纳金。逾期支付超过30天，甲方有权终止合同，并由乙方承担违约责任，乙方应承担合同总金额30%的违约金。物业管理服务费3个月为一期，经双方协商甲方同意物业管理费前3年乙方按5000元/年缴纳。水费按抄见数加大小表误差分摊计付，电费按抄见数加30%线损计付，每月25日前支付。甲乙双方签订合同后10日内乙方向甲方交纳5万元租赁保证金，并对保证金的保证范围、退还条件等内容进行明确约定。 合同签订后，原告收取了被告5万元租赁保证金，2015年11月13日，“宁国市唛神好声音歌厅”设立，经营者为陈建华，类型为个体工商户，陈建华对案涉房屋进行装修后开始营业，并按合同约定缴纳了2016年1月1日至2016年7月31日的房租，2016年1月1日至2016年6月30日的物业管理费、水电费。2016年8月16日，原告对外发布公告，称商之都宁国店定于2016年8月17日正式歇业。2016年9月1日，原告与飞达置业公司解除双方签订的房屋租赁合同（含案涉房屋），但原告未与被告就案涉房屋的租赁、使用等后续问题进行正面协商，于2016年11月27日退还被告租赁保证金5万元。自2016年9月1日至今，被告仍在案涉房屋营业，由宁国盛吉物业管理服务有限公司向被告收取租金、水电费及其他相关费用。 本院认为，原告从飞达置业公司租赁案涉房屋后转租赁给被告使用，租期自2015年12月1日至2023年12月31日。2016年9月1日，原告与飞达置业公司解除租赁合同后，原告不再享有案涉房屋的使用权，原、被告之间的商铺租赁合同已无履行可能，合同目的无法实现，故原告请求解除合同本院予以支持。原、被告之间的商铺租赁合同签订后原告向被告交付了案涉房屋，被告使用该房屋至2016年8月31日，故原告已履行租赁物的交付义务，被告理应支付使用期间内欠缴的租金及其他约定支付的费用共计26234.23元，被告辩称其享有不安抗辩权无事实依据，本院不予采纳。同时被告未按期支付租金应向原告支付一定数额的滞纳金，但原告在2016年9月1日后不再享有案涉房屋的使用权，其诉请按合同总金额的30%计算违约金显失公平，本院酌定为2400元，故原告该项诉请本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告安徽商之都宁国商厦有限责任公司与被告宁国市唛神好声音歌厅于2015年7月3日签订的《安徽商之都股份有限公司商铺租赁合同》； 二、被告宁国市唛神好声音歌厅于本判决生效后十日内支付原告安徽商之都宁国商厦有限责任公司租金、物业管理服务费、水电费、滞纳金共计28634.23元； 三、驳回原告安徽商之都宁国商厦有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11657元，由原告安徽商之都宁国商厦有限责任公司负担10057元，被告宁国市唛神好声音歌厅负担1600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  盛敏芳 人民陪审员  张保良 人民陪审员  占家兵 二〇一八年九月二十五日 书 记 员  胡慧玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。