广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法荷民初字第296号原告：郑丽东，女，1966年11月6日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：陈宇明，男，1977年1月18日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：林活伦，男，1961年12月9日出生，汉族，住江门市蓬江区。被告：覃妙荣，男，1977年4月25日出生，汉族，住广西岑溪市。被告：韦雅慧，女，1982年11月20日出生，汉族，住广西藤县。上述两被告共同的委托代理人：陈永华，男，1959年6月13日出生，汉族，住江门市蓬江区。第三人：张小慧，女，1973年3月21日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告郑丽东诉被告覃妙荣、被告韦雅慧、第三人张小慧居间合同纠纷一案。本院于2015年2月27日立案受理后，依法由代理审判员徐旭斌适用简易程序，于同年4月8日公开开庭进行了审理。原告郑丽东的委托代理人陈宇明、林活伦，被告覃妙荣、韦雅慧共同的委托代理人陈永华到庭参加诉讼，第三人张小慧经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽东起诉认为：覃妙荣于2013年10月19日与郑丽东、张小慧洽谈买卖江门市蓬江区泰和广场4号之一201室房屋的事宜。期间，张小慧向覃妙荣出示了201室房屋的房地产权证，并说明房屋共有人莫益伸已经去世，其名下的房屋产权份额由张小慧继承，房屋过户需要缴纳遗产税。其后，三方签订了一份协议书，约定覃妙荣以623000元的价格向张小慧购买201室房屋，包括遗产税在内的一切过户税费由覃妙荣负担，另由覃妙荣支付中介费8000元。由于郑丽东作为居间人已经如实告知覃妙荣201室房屋的共有情况以及遗产税的问题，并已促成了合同的订立，且张小慧在履行合同的过程中并无违约行为，故覃妙荣、韦雅慧应当向郑丽东支付居间费。此外，覃妙荣曾起诉郑丽东要求其返还已收取的居间费，法院已判决驳回覃妙荣的诉讼请求。据此，请求判令：被告覃妙荣、韦雅慧共同支付原告郑丽东居间费4000元。原告郑丽东提供的证据有：1.协议书；2.（2014）江蓬法荷民初字第798号《民事判决书》。被告覃妙荣、韦雅慧共同答辩认为：郑丽东并无如实告知覃妙荣江门市蓬江区泰和广场4号之一201室房屋的共有情况以及遗产税的问题。此外，郑丽东开展居间活动违反相关法律规定。另因协议书尚未履行完毕，故郑丽东据（2014）江蓬法荷民初字第798号《民事判决书》请求覃妙荣支付居间费缺乏依据。被告覃妙荣、韦雅慧共同提供的证据有：1.张小慧与莫益伸共同共有的江门市蓬江区泰和广场4号之一201室房屋的房地产权证；2.公证书；3.张小慧单独所有的江门市蓬江区泰和广场4号之一201室房屋的房地产权证。第三人张小慧没有陈述和举证。本院查明：2013年10月15日，覃妙荣到位于江门市港口路32号105室的“顺成地产置业”联系购房业务。同月19日，张小慧（甲方）、覃妙荣（乙方）、郑丽东（丙方）签订《协议书》，主要约定乙方以623000元的价格向甲方购买位于江门市泰和广场4号之一201室的房屋，乙方需要支付首付款223000元，另向银行申请按揭贷款400000元，过户的一切税费由乙方负担；乙方负责向丙方支付签约中介费8000元，如甲方违约则向乙方赔偿中介费，如乙方违约则自行承担等内容。同日，覃妙荣向郑丽东支付了中介费4000元，郑丽东向覃妙荣出具《收据》一份，内容载明“今收到覃妙荣购买泰和广场4号-1201房中介费”，并向覃妙荣出示了201室房屋的房产证。同年12月6日，张小慧（卖方）与覃妙荣、韦雅慧（受让方）签订了关于买卖上述201室房屋的《房地产买卖合同》。其后，覃妙荣、韦雅慧与张小慧、郑丽东因买卖房屋的事情发生争议。覃妙荣、韦雅慧于2014年1月9日起诉张小慧、郑丽东，请求判令：1.解除覃妙荣、韦雅慧与张小慧、郑丽东签订的《协议书》、《房屋买卖合同》；2.张小慧向覃妙荣、韦雅慧支付双倍定金40000元；3.郑丽东向覃妙荣、韦雅慧双倍支付中介服务费8000元；4.诉讼费由张小慧和郑丽东负担。本院于同年5月9日作出（2014）江蓬法民一初字第72号《民事判决书》，认为覃妙荣、韦雅慧与张小慧在签约当时没有明确约定遗产税的负担问题，在税费产生后又未能达成一致意见，属于因不可归责于双方的事由而导致合同无法继续履行，而双倍返还中介费的请求则不属于该案的审查范围，并判决如下：一、解除覃妙荣与张小慧于2013年10月19日签订的《协议书》，解除覃妙荣、韦雅慧与张小慧于2013年12月6日签订的《房屋买卖合同》；二、张小慧应自判决生效之日起十日内向覃妙荣、韦雅慧返还定金20000元；三、驳回覃妙荣、韦雅慧的其他诉讼请求；案件受理费10680元，由覃妙荣、韦雅慧负担6194.40元，张小慧负担4485.60元。2014年4月15日，江门市城市商务经济服务有限公司起诉请求覃妙荣支付居间费8000元。本院于同年6月18日作出（2014）江蓬法荷民初字第332号《民事裁定书》，认为《协议书》的权利义务应由郑丽东承担，城市商务公司作为原告主体不适格，并裁定驳回起诉。城市商务公司不服裁定，提出上诉。江门市中级人民法院于2014年8月6日作出（2014）江中法立民终字第219号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。2014年10月10日，覃妙荣起诉郑丽东、江门市城市商务经济服务有限公司及第三人张小慧，请求判令：1.郑丽东向覃妙荣双倍返还中介费8000元；2.郑丽东赔偿覃妙荣诉讼费损失6194.40元；3.城市商务公司对上述两项债务承担连带责任；4.诉讼费由被告负担。本院于同年12月15日作出（2014）江蓬法荷民初字第798号《民事判决书》，判决驳回覃妙荣的全部诉讼请求。另查明：在签订《协议书》当时，泰和广场4号之一201室房屋的登记权属人为张小慧和莫益伸，共有情况为二人共同共有。上述房屋在2013年11月20日变更登记权属人为张小慧，共有情况为单独所有，房屋所有权取得方式为买卖、继承。本院认为：本案属居间合同纠纷。首先，关于居间合同关系的问题。张小慧、覃妙荣与郑丽东三人签订《协议书》，约定覃妙荣向张小慧购买泰和广场4号之一201室房屋，并由覃妙荣向郑丽东支付签约中介费8000元，如张小慧违约则向覃妙荣赔偿中介费，如覃妙荣违约则自行承担。上述协议意思表示真实，没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，据此，张小慧、覃妙荣与郑丽东三人之间成立合法有效的居间合同关系。其次，关于支付居间费的问题。郑丽东陈述在签订《协议书》当时，其已如实告知覃妙荣201室房屋的权属人情况以及遗产税问题，覃妙荣与张小慧亦就遗产税的负担问题进行了约定，并签订了房屋买卖合同，故覃妙荣应向其支付余下的居间费4000元。而覃妙荣则陈述在签订《协议书》及《房地产买卖合同》的时候，郑丽东并无告知其201室房屋权属人莫益伸的情况以及遗产税问题，隐瞒了有关事实，故覃妙荣无需支付余下的居间费。庭审期间，覃妙荣承认郑丽东在签订《协议书》当时向其出示了201室房屋的房产证原件。关于有否向郑丽东或张小慧询问房屋共有人莫益伸之情况的问题，覃妙荣陈述因已委托中介办理房屋买卖事宜，故其并无特别问及莫益伸的情况。由此，覃妙荣和郑丽东均确认在签订《协议书》当时，郑丽东已向覃妙荣出示了201室房屋的房产证，并无隐瞒房屋的权属人情况，据此，郑丽东已经履行了作为居间人应尽的如实报告义务。此外，覃妙荣与张小慧签订了《协议书》，覃妙荣、韦雅慧与张小慧签订了《房地产买卖合同》，故郑丽东已促成了覃妙荣与张小慧之间房屋买卖合同的成立。而覃妙荣作为购房人，在查看了房产证后，没有询问房屋共有人的情况，没有与张小慧明确约定遗产税的负担问题，在税费产生后又未能与张小慧达成一致意见，从而导致房屋买卖无法继续进行，上述情况的发生不应归责于郑丽东。因此，郑丽东请求覃妙荣支付余下的居间费4000元，于法有据，本院予以支持。再次，关于韦雅慧的责任。郑丽东陈述覃妙荣系同时作为韦雅慧的代表人签订《协议书》，且其后覃妙荣、韦雅慧与张小慧签订了《房地产买卖合同》，故韦雅慧是居间合同的一方当事人，应当承担支付居间费的责任。覃妙荣、韦雅慧陈述覃妙荣并无代表韦雅慧签订《协议书》，韦雅慧并非居间合同的一方当事人，故其无需承担支付居间费的责任。由于韦雅慧并无在《协议书》上签名，在庭审期间亦否认其系居间合同的一方当事人，而郑丽东又未能提供有效证据以证实覃妙荣系同时作为韦雅慧的代表人在《协议书》上签名或韦雅慧有与覃妙荣共同作为居间合同当事人的合意；此外，本案的居间合同关系是建立在《协议书》之上，韦雅慧在覃妙荣签订《协议书》后共同与张小慧签订《房地产买卖合同》的行为并不构成对居间合同关系的追认。因此，本案的居间合同应只对张小慧、覃妙荣及郑丽东具有法律约束力，故郑丽东以韦雅慧系居间合同一方当事人为由请求其共同承担支付居间费的义务，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、第四百二十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第（四）项的规定，判决如下：一、被告覃妙荣应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑丽东支付居间费4000元；二、驳回原告郑丽东的其他诉讼请求。被告覃妙荣如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告郑丽东负担5元，被告覃妙荣负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。代理审判员  徐旭斌二〇一五年五月二十五日书 记 员  茹晓琳