江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第00577号上诉人（原审被告）东海县华夏中英文学校，住所地江苏省东海县牛山街道牛房路45号法定代表人孙伟，该学校校长。委托代理人范金霞，江苏田湾律师事务所律师。委托代理人陈阵。被上诉人江苏省地质矿产局第六地质大队，住所地连云港市海州区新建中路70号法定代表人卢祥富，该大队队长。委托代理人陈思斌、朱磊，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人东海县华夏中英文学校（以下简称中英文学校）因与被上诉人江苏省地质矿产局第六地质大队（以下简称地质大队）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东民初字第913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人中英文学校的委托代理人范金霞、陈阵，被上诉人地质大队的委托代理人陈思斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地质大队一审诉称：2004年5月12日，中英文学校的创办人王树阳与地质大队签订《房屋场地租赁合同》，约定，地质大队作为出租人将东海县牛房路45号的房屋场地（建筑面积5600平方米、占地面积约30亩）及相关附属设施租赁给王树阳兴办学校使用，租赁期限为16年，自2004年3月1日起至2020年2月29日止，每年租金21万元，从2007年起至2019年承租人应在每年的1月31日前支付下一结算年度的租金21万元，承租人有不交租金或者不按约定交付租金达30日以上的、或未经出租人书面同意承租人将承租的房屋或场地转租第三人等情形之一的，出租人有权解除本合同，违约方当事人应支付违约金15万元。承租人逾期支付租金的，除应及时如数补交和支付违约金外，还应按每日1000元标准支付滞纳金。合同签订后，地质大队履行了义务，而中英文学校自2008年租赁年度始即未依约支付租金，地质大队被迫于2013年4月起诉，经法院审理，判决中英文学校给付地质大队2008年4月4日至2013年4月3日期间的租金105万元，但判决生效后，中英文学校至今未履行，对2013年4月4日起至今应交的租金，中英文学校未支付，不仅如此，中英文学校还擅自转租部分房屋、场地给他人使用，牟取利益。中英文学校长期拖欠租金、擅自转租房屋、场地构成根本违约。请求1、判令中英文学校给付自2013年4月4日起至2014年2月28日期间欠付的租金181025元及自2014年3月1日起按21万元／年的标准计算至判决合同解除之日止的租金，并支付违约金15万元。2、依法判决解除地质大队与中英文学校于2004年2月5日签订的《房屋场地租赁合同》，并责令中英文学校立即腾清自有物品，将租赁的房屋、场地返还给地质大队。中英文学校一审辩称：拖欠地质大队租金是事实，对于地质大队提出的解除合同，腾出相关场地，中英文学校认为解除条件不成熟，因为地质大队的土地上建有中英文学校的不动产楼房，楼房需要一个处理过程，在租赁合同中约定，租赁时间达到5年以后，双方要就场地和相邻房屋、土地出让事宜进行协商达成方案。原审法院经审理查明：2003年12月30日，地质大队与王树阳签订了《合作办学协议》，双方共同出资兴建华夏中英文学校，地质大队以位于牛山镇牛房路45号院内的约40亩土地、及3100平方米的办公楼作为股份入股，作价400万元，占总股本的20％；中英文学校王树阳负责上述土地、设施外的所有投入，建教学楼、宿舍楼、综合楼等共计1600万，占总股本的80％。收益在扣除支出及提取公积金、公益金后，按照出资比例分配。2004年5月12日，地质大队向东海县建设局申请建设教学楼，2004年5月12日，地质大队的申请获得批准，相关部门发放了建设工程规划许可证，后建设了教学楼等设施。原审法院另查明：2004年2月5日，中英文学校王树阳又与地质大队签订《房屋场地租赁合同》，约定：地质大队将位于东海县牛房路45号总占地面积30亩场地及所附的房屋楼房三幢（建筑面积3100平方米）、平房7幢（建筑面积2500平方米），水塔及灯光球场各一个，整体租赁给中英文学校王树阳；租期16年，自2004年3月1日起至2020年2月29日止；每年租金21万元，租金总额336万元，前两年（即2004年3月1日起至2006年2月28日）租金42万元，在本合同签订后3日内支付，第三年（即2006年3月1日至2007年2月28日）的租金21万元在出租人交付房屋、场地后的3日内支付；从2007年起至2019年，承租人在每年的1月31日前支付下一结算年度的租金21万元；承租人租用房屋场地用于兴办学校，出租人协助承租人就其在租赁场地上进行基本建设和改造事宜向政府有关部门报批；违约方应当支付违约金15万元，并赔偿对方经济损失；承租人逾期支付租金的，除及时补交和支付违约金外，还应当按照每天1000元的标准支付滞纳金。合同签订后，地质大队履行了义务，而中英文学校自2008年租赁年度始即未依约支付租金，地质大队于2013年4月向原审法院起诉，经审理，判决中英文学校给付地质大队2008年4月4日至2013年4月3日期间的租金105万元。中英文学校至今尚未履行。自2013年4月4日后中英文学校也未再向地质大队支付租金。中英文学校在租赁期间，建起了约1.1万平方米的宿舍楼和教学楼，另对地质大队原有的房屋进行了改造。同时还将部分房屋和场地对外出租。原审法院还查明：地质大队、中英文学校在租赁合同履行期间，县政府为城市建设的需要，2004年相关部门向中英文学校出具函件，要求华夏学校拆除围栏，以征地建设迎宾广场，后征用了地质大队租赁给中英文学校的土地3.43亩，用于建设迎宾广场。该广场建设的相关手续由东海县交通局承办。原审诉讼中地质大队将诉讼请求第2条变更为，依法判决解除地质大队、中英文学校双方于2004年2月5日签订的《房屋场地租赁合同》，将租赁的房屋、场地返还给地质大队（不包括中英文学校在租赁期间新建楼房）。原审法院认为：关于中英文学校拖欠租金纠纷，原审法院曾作出判决。本次地质大队起诉的租金，中英文学校未否认，其应及时偿付所欠租金。关于地质大队主张解除地质大队、中英文学校双方于2004年2月5日签订的《房屋场地租赁合同》，由于中英文学校长期未付租金，经人民法院判决后也仍未履行，该合同已无继续履行的必要，故原审法院对地质大队要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于中英文学校在租赁期间新建的楼房及对地质大队的个别房屋进行改造问题，双方可通过协商或诉讼等其他方式予以解决。对其他中英文学校租赁地质大队的房屋和场地应予以返还。对于地质大队主张的违约金，因中英文学校在履行合同期间，政府征用了学校部分土地，使得原中英文学校在支付租金的数额上存在争议，地质大队要求中英文学校支付违约金理由不充分，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、中英文学校给付地质大队自2013年4月4日起至2014年2月28日期间欠付的租金181025元及自2014年3月1日至2014年8月1日的租金86301元，共计267326元，于判决生效后十日内付清。二、自2014年8月2日起解除地质大队、中英文学校2004年2月5日签订的《房屋场地租赁合同》，中英文学校于判决生效后十日内向地质大队返还租赁的房屋、场地。三、驳回地质大队其他诉讼请求。案件受理费20400元由中英文学校负担。上诉人中英文学校不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审法院判决认定的本案的法律关系和性质错误，本案双方当事人签订的房屋场地租赁合同是典型的无效合同。因为本案租赁合同的标的是划拨土地，且被上诉人地质大队在租赁时至今也没有办理过土地使用权的转变手续，也没有经过县市相关部门的批准，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《划拨土地使用权的管理暂行办法》的相关规定，未经市县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权的出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者不得转让、出租、抵押土地使用权，而本案至今被上诉人地质大队的行为均符合上述合同无效的条件，因此双方签订的合同属于因违反国家法律法规的强制性规定是无效合同。2、双方基于无效合同产生的法律后果是相互返还财产，上诉人应当返还租赁房屋，上诉人所投资的固定资产应当由被上诉人返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，且有过错情况应当赔偿因此受到的损失。3、从本案情况来看，被上诉人对自己划拨的土地无权出租、转让等事实是清楚的，且还以自己名义申办了各种房屋建设的审批规划手续。因此，对本案的合同无效和上诉人投入的固定资产等应当承担全部的责任，赔偿上诉人全部的损失。4、原审法院判决合同履行过程中被政府征用的土地部分相应的租金折抵上诉人未缴租金所产生的利息违约金等是错误的，因为无效合同中所约定违约金条款都是无效的，且双方不存在租金的说法。即使按照占有期间的使用费，上诉人也只有义务支付占有使用费，在租赁期间被政府征用的实际是8亩左右的土地，但是一审法院错认是3亩多。即使按照3亩多算，也应当相应的扣减3亩多的使用费，不应当冲抵违约金。5、本案一审判决解除合同同时没有处理租赁期间的经出租人同意所建设的固定资产也是错误的。因此，请求二审法院依法改判或者发回重审。被上诉人地质大队答辩称：1、上诉人认为合同无效的法律依据是1990年发布的，根据1994年实施的《城市房地产管理法》第五十五条，该法没有禁止划拨的土地出租也包含划拨土地上所建房屋出租，根据《中华人民共和国合同法》五十二条规定，及合同法解释二第十四条的规定，合同法的强制性规定是效力的规定，我方将房屋土地出租给上诉人并没有违反效力的强制性规定，合同也不存在其他认定无效的情形，该部分是合法有效的。至于有关的审批手续包括收取租金的问题都可以予以完善，不影响租金效力，否则不利于国有资源的保值的宗旨，也不符合我们国家的经济原则。2、相关合同的效力已经被生效的裁判文书确认，分别是（2013）连民终字第1637号民事判决、（2014）苏审二民申字第01693号民事裁定书。3、上诉人称有关部门征用8亩土地并无证明证实，鉴于大路建设所占有的土地系边角地，对出租土地和房屋使用未造成较大影响，我们认为将租金利息和土地的占用损失相冲抵也无不可，没有损害上诉人的利益。4、我方在一审诉讼请求时候已经明确要求返还财产不包括上诉人新建楼房占有的土地，新建楼房不属于我们财产，至于其占有的土地我们通过其他方式进行解决。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本案在二审期间的争议焦点为：1、涉案租赁合同是否有效？2、租金能否冲抵违约金？租金计算是否正确？3、承租期间上诉人对原有房屋的添附是否应无偿归被上诉人所有？4、承租期间的新建房屋是否应在本案一并处理？关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，涉案的租赁合同是双方的真实意思表示并且实际履行，地质大队与中英文学校签订的租赁合同应认定为有效。1990年5月19日国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。之后1994年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条（2007年修正后为第五十六条）规定，“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”该法并没有禁止划拨土地上房屋出租，上缴土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中地质大队出租给中英文学校的场地及房屋座落的土地使用权系划拨取得，并未违反效力性的强制规定。此外，本案中房屋场地租赁合同也不存在其他应当认定无效的情形，因此上诉人的该项上诉理由不能成立。本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，上诉人辩称政府征用的土地达8亩之多，但并未举证予以证明，因此本院对该上诉理由不予采信。关于租金冲抵违约金的问题，鉴于被征用的土地位于边角位置且不涉及租赁的房屋，原审法院从公平合理角度将政府建设占用地块的租金与中英文学校的违约金损失相冲抵，地质大队对此并无异议，也并未损害中英文学校的利益，原审法院将中英文学校被政府建设占用地块的租金与违约金相冲抵，并无不当。本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，中英文学校在承租期间，未按时足额支付给地质大队租金，且经过人民法院判决后仍不履行义务，依据双方合同第九条第1项、第5项约定，上诉人超过30日不交付租金且有非法转租情况存在，涉案合同已无继续履行的可能和必要，因此原审法院判决解除涉案合同并无不当。关于上诉人对原有房屋的添附，按照合同第八条第5项规定，房屋租赁合同期满，在承租房屋上的装修、改造、增设的他物由承租人无偿移交给出租人，但承租人新建的独立楼房除外。本案中，上诉人中英文学校是违约方，被上诉人地质大队是守约方，本着保护守约方的原则，原审法院判决涉案场地的添附无偿归被上诉人所有并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。关于第四个争议焦点，本院经审查后认为，被上诉人地质大队在原审审理期间变更诉讼请求，要求上诉人返还除上诉人自行兴建的独立房屋之外的场地及财产。根据双方租赁合同第八条第5项，第十三条第2项、第3项的约定，双方可以对新建房屋另行协商处理，原审法院据此认定并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。综上，中英文学校的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20400元，由上诉人东海县华夏中英文学校负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一五年五月二十一日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。