山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终4396号上诉人（原审被告）：甄兆冰，男，1985年8月1日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。上诉人（原审被告）：孙永飞，男，1986年3月5日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吕勇，山东扬衡律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：韩业明，山东扬衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市莱山区健成建筑工程有限公司，住所地山东省烟台市莱山区广场南路6号。法定代表人：孙茂建，总经理。委托诉讼代理人：王灵军，山东鑫希望律师事务所律师。上诉人甄兆冰、孙永飞因与被上诉人烟台市莱山区健成建筑工程有限公司（以下称健成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人甄兆冰、孙永飞上诉请求：1、撤销烟台市莱山区人民法院（2017)鲁0613民初1377号民事判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实错误。一、双方已通过协商解除合同，被上诉人承诺不再追究上诉人违约责任，且已履行，被上诉人违背诚信恶意诉讼。首先，从上诉人甄兆冰提供的2017年3月31日与被上诉人法定代表人孙茂建的谈话录音看，孙茂建明确表示“你不租不租吧，我能咋地你呢，对不对，来去自由，这是中华人民共和国宪法保护的，别说你是租房，就是我亲儿子也不行啊，对不对、是不是（甄兆冰插：对），就是不租了，不租了写个交接单”，“来去自由”和“我能咋地呢”就是不再追究违约责任的意思。其次，双方已经办理了交接手续，根据双方谈话内容，被上诉人法定代表人称“不租了写个交接单”，最终上诉人依约将室内物品留给了被上诉人，双方的约定已履行，被上诉人违背诚信恶意起诉上诉人。最后，双方签订的《房屋租赁合同》第九条第二款约定，“若承租方中途违约，出租方有权终止合同并收回房屋，所收租金及押金不予退还，且承租方必须赔偿出租方一年的房屋租金，承租方投入的室内装修等不动产及办公设施等动产均不得拆除、搬离”。根据这一约定，上诉人如果中途违约，第一、所收租金及押金不予退还；第二、承租方投入的室内装修等不动产及办公设施等动产均不得拆除、搬离；第三、承粗方必须赔偿出租方一年的房屋租金。上诉人已租赁至最后一年，如果继续租赁，上诉人只需要交纳一年租金，就可以正常使用一年房屋，且押金可以正常退还、室内装修等不动产及办公设施等动产均归上诉人所有。在这种情况下，一个正常的人肯定选择继续履行合同，这是毫无争议的。综上，结合上诉人提交的录音和双方实际履行交接手续的情况，以及作为正常人不可能选择违约的情况，可以推断出被上诉人违背诚信原则，进行了恶意诉讼。二、假设如被上诉人所述，双方没有就解除合同达成一致，被上诉人也没有采取适当措施防止损失扩大，其不得就扩大的损失部分要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此,上诉人在2017年3月31日已将解除租赁合同相关事宜告知了被上诉人，且双方已办理了交接手续。在此种情况下，被上诉人依法应当釆取必要措施将涉案房屋对外出租，从而减少损失；但是本案被上诉人自始至终没有采取措施，而是将涉案房屋作为仓库使用。因此，假设双方没有就解除合同达成一致，鉴于本案被上诉人自始至终没有采取措施出租房屋的情况，其依法不能就扩大的损失部分要求赔偿，应当减轻上诉人的赔偿责任：而如果被上诉人实际就是将该房屋作为仓库使用，因其并没有损失，上诉人也就不存在赔偿损失的责任。三、合同明确约定了上诉人应交纳押金，即便上诉人不能提供证据证明交纳了押金，也不能据此否认上诉人交纳了押金。双方签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，“承租方应交纳押金……；200㎡以上的租房押金为人民币伍仟元。租房期内承租方遵守本合同及出租方物业管理规定的，租期满后出租方全额无息返还，若承租方不按时交纳押金，出租方有权终止合同，收回房屋，所收租金不予退还且承租方必须赔偿出租方一年的租金”。根据这一约定以及合同实际履行的情况，可以确定上诉人至少交纳了5000元押金，一审法院明显没有查清该事实。四、合同履行过程中，收取了上诉人高达140000元的“违约金”，双方基于同一合同产生的债务依法可以申请抵消。本案一审中，上诉人提交了被上诉人在合同履行过程中无故收取上诉人违约金140000元的收款收据，并提出与被上诉人的诉请予以抵消，一审人民法院没有详细查证该违约金是否收取、收取是否合理、不合理应否返还，便直接认定该违约金与涉案房屋租赁合同解除事宜并无关联关系，这是极其错误的。如果本案查证被上诉人不应当收取违约金而收取了，就应当承担返还义务：如果法院认定上诉人应当赔偿被上诉人损失，那么双方就是基于同一合同关系产生的互付债务，上诉人依法自然有权主张抵消。另外，从被上诉人无故欺压上诉人收取高额违约金的情况看，被上诉人不守诚信的劣行可见一斑。五、补充意见：被上诉人于2017年7月13日立案，当时尚在约定租期内，还不能确定损失金额，被上诉人就主张一年租金损失，虽然最终判决时已经租期届满，但足以证明被上诉人没有采取适当措施防止损失扩大，被上诉人应提供证据证明其采取了必要措施防止损失扩大，否则被上诉人不得就扩大损失部分要求上诉人赔偿。被上诉人健成公司辩称，1、上诉人的上诉理由均不成立，其上诉理由没有证据予以佐证，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持，请求驳回上诉人的上诉；2、针对上诉人补充意见，我方起诉时2017年7月13日立案，但是对于被上诉人一审要求的上诉人赔偿损失是根据双方签订的合同第五条或第九条的约定主张的，200000元的损失既是双方约定的损失也是被上诉人的实际损失，因此上诉人的补充意见也不成立。健成公司向一审法院起诉请求：1.甄兆冰、孙永飞向健成公司支付解除合同违约金200000元；2.本案诉讼费由甄兆冰、孙永飞承担。诉讼过程中，健成公司变更诉讼请求为：1.甄兆冰、孙永飞赔偿健成公司解除合同所造成的损失200000元；2.甄兆冰、孙永飞支付健成公司解除合同违约金60000元；3.本案诉讼费由甄兆冰、孙永飞承担。一审法院认定事实如下：一、健成公司系烟台市莱山区港城东大街1192号房产的所有权人。2002年甄兆冰、孙永飞合伙设立精武武道馆，2015年，甄兆冰成立烟台胜武体育发展有限公司，孙永飞为该公司监事。二、2013年1月14日，健成公司（出租方）与甄兆冰、孙永飞（承租方）签订《房屋租赁合同》，第一条“租赁期限”中约定：“承租方租用出租方建设的健成大厦负一层建筑面积共计1400平方米，租期从2013年4月1日起至2018年3月31日止，共五年”。第二条“租金、交纳方式及期限”中约定：“1、租金前三年按照建筑面积每年租金180000元，物业管理费按照每月1000元。第四年租金按照每年190000元，物业费每月1000元。第五年租金按照每年200000元，物业费按照每月1000元；2、租金交纳方式：先交租金及物业费后租房，前两年为每半年付一次，后三年为每年交付一次；3、交纳期限：……第五年租金及物业费应于2017年3月1日前一次性交清。上述租金仅为基本租金，租房税由承租方全部承担”。第四条中约定：“承租方应交纳租房押金，租用建筑面积100㎡以内（含100㎡）的租房押金为1000元……200㎡以上的租房押金为5000元。租房期内承租方遵守本合同及出租方物业管理规定的，租期满后出租方全额无息返还。若承租方不按时交纳租房押金，出租方有权终止合同，收回房屋，所收租金不予退还且承租方必须赔偿出租方一年的租金”。第九条约定：“……承租方中途违约，出租方有权终止合同并收回房屋，所收租金及押金不予退还，承租方必须赔偿出租方一年的房屋租金，承租方投入的室内装修等不动产及办公设施等动产不得拆除、搬离，须保持完好，如有损坏，承租方须按照每平方米500元向出租方给予赔偿”。合同另外约定了双方的其他权利义务。三、上述合同签订后，健成公司将涉案房屋交付给甄兆冰、孙永飞。双方按照合同约定履行至2017年3月31日。2017年3月31日，甄兆冰、孙永飞向健成公司法定代表人孙茂建提出不再继续租赁涉案房屋，健成公司工作人员书写《证明》一份，载明：“甄兆冰与孙永飞自愿于2017年3月31日解除和烟台市莱山区建筑工程有限公司于2013年1月14日签订的健成大厦负一层的《房屋租赁合同》（合同租赁期限为2013年4月1日起至2018年3月31日止）。承租房内的所有动产及不动产均不从健成大厦搬走，如有搬走任何物品，均按照市场价格向烟台市莱山区健成建筑工程有限公司给予赔偿。双方于2017年3月31日办理交接手续，甄兆冰与孙永飞自愿将承租房及现场的所有动产及不动产全部交接给烟台市莱山区健成工程有限公司，并自愿承担中途退租的全部违约责任。”甄兆冰在该证明上签字并捺印。庭审中甄兆冰主张，该证明中的“并自愿承担中途退租的全部违约责任”内容系甄兆冰签字后由健成公司工作人员擅自添加，健成公司对此不予认可，甄兆冰亦未对其主张提供相关证据。健成公司收回涉案房屋后，至今未对外出租。关于解除合同的原因和经过。甄兆冰、孙永飞主张在合同履行过程中，健成公司经常不让甄兆冰、孙永飞的学生家长的车辆进入停车场，与学生家长发生冲突，影响二人的经营，且以断水断电相要挟收取甄兆冰、孙永飞140000元违约金，故二人与孙茂建进行协商，双方协商一致甄兆冰、孙永飞不再继续承租涉案房屋，但需要将房屋内的物品及装修留给健成公司，甄兆冰、孙永飞不需承担违约责任，如果法院认定甄兆冰、孙永飞需要赔偿健成公司损失，则要求用健成公司已收取的140000元违约金予以抵销。甄兆冰、孙永飞提供2015年甄兆冰交纳收取违约金的收款收据四份及2017年3月31日甄兆冰与孙茂建的谈话录音以证实其主张。健成公司对甄兆冰、孙永飞的上述主张不予认可，对收款收据的真实性不予认可，且认为该款项与本案违约事实无关；对谈话录音的真实性予以认可，但认为甄兆冰、孙永飞不再租赁房屋并与健成公司办理交接手续并不等于是双方协商一致解除合同，也不等于健成公司不要求二人承担违约责任及赔偿损失。另，甄兆冰、孙永飞主张健成公司收取其房屋押金10000元，要求用该款项抵顶因解除合同给健成公司造成的损失。健成公司不认可其已收取房屋押金。甄兆冰、孙永飞未对其主张提供相关证据。一审法院依据《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《证明》等证据及庭审笔录认定上述事实。一审法院认为，健成公司与甄兆冰、孙永飞签订的《房屋租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。甄兆冰、孙永飞主张健成公司影响其经营，没有提供证据予以佐证，该二人在《房屋租赁合同》期限届满前向健成公司提出解除《房屋租赁合同》，其行为已构成违约，健成公司要求该二人承担违约责任，符合法律规定，一审法院予以支持。甄兆冰、孙永飞提出其已与健成公司就解除合同达成一致，将房屋内的物品及装修留给健成公司，则不需承担违约责任的观点，健成公司不予认可，甄兆冰、孙永飞提交的录音证据亦不足以证实其上述主张，故不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《房屋租赁合同》第九条中“承租方中途违约，出租方有权终止合同并收回房屋，所收租金及押金不予退还，承租方必须赔偿出租方一年的房屋租金，承租方投入的室内装修等不动产及办公设施等动产不得拆除、搬离，须保持完好，如有损坏，承租方须按照每平方米500元向出租方给予赔偿”的约定系双方当事人对于因承租方违约所造成损失赔偿数额的预先约定，结合涉案《房屋租赁合同》解除后该房屋的实际情况，健成公司要求甄兆冰、孙永飞赔偿因解除合同给其造成的损失200000元，符合合同约定及法律规定，未超出甄兆冰、孙永飞在订立合同时的合理预期，应予支持。甄兆冰、孙永飞要求以房屋租赁期间健成公司收取的违约金抵销上述损失，因该违约金与涉案房屋租赁合同解除事宜并无关联关系，对其上述主张不予采纳。甄兆冰、孙永飞要求用房屋押金10000元抵销上述损失，因健成公司对收取房屋押金一事不予认可，且甄兆冰、孙永飞未提供证据证实其主张，故不予采纳。健成公司主张甄兆冰、孙永飞支付违约金无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、甄兆冰、孙永飞支付烟台市莱山区健成建筑工程有限公司损失200000元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回烟台市莱山区健成建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果甄兆冰、孙永飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2600元，由烟台市莱山区健成建筑工程有限公司承担450元，由甄兆冰、孙永飞承担2150元；诉讼保全费1520元，由甄兆冰、孙永飞承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审中，上诉人认可双方租赁合同履行过程中上诉人于2017年3月31日向被上诉人提出解除租赁合同的事实无异议。但是上诉人主张双方达成一致意见，上诉人方物品不带走，正常办理交接手续，被上诉人不再追究其违约责任。被上诉人对上诉人的主张有异议，认为上诉人提出解除租赁合同本身就是违约行为。一审被上诉人提交的证据即上诉人书写的声明材料中也承认自己行为构成违约愿意承担违约责任。被上诉人并未向上诉人明确表示同意解除合同，不追究上诉人的违约责任。上诉人认可对其主张被上诉人承诺不追究违约责任，除了原审提交的录音材料外，再无其他证据证实。上诉人上诉主张向被上诉人缴纳押金至少5千元，而一审主张为10000元，上诉人称根据合同约定，应缴纳押金5000元，上诉人实际缴纳10000元，但押金条找不到了，如果不缴纳押金，上诉人不可能承租，上诉人认可目前没有直接证据证实缴纳押金。被上诉人主张上诉人没有缴纳押金，上诉人一审主张和二审上诉状中的主张可以证实，上诉人对于是否缴纳押金和缴纳数额其本身不清楚，上诉人无法证实已经实际缴纳押金。上诉人认可其主张的140000元违约金与本案被上诉人以上诉人中途解除合同为由要求赔偿损失无直接关系，但是认为该违约金不应收取，双方互负债务情况下，上诉人有权要求抵销。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案双方在履行合同过程中，上诉人向被上诉人提出解除合同，有被上诉人提交的《证明》为证。被上诉人同意解除租赁合同，但并未承诺不追究上诉人中途解除合同的违约责任，上诉人提交的证据不足以证实被上诉人同意不再追究上诉人违约责任。而按照双方合同约定的违约条款，因上诉人中途解除租赁合同，被上诉人要求上诉人赔偿200000元损失，于约相合，亦于法有据，一审法院判决予以支持并无不当。关于上诉人主张的押金问题，上诉人一、二审中所主张的数额自相矛盾，其也未能提交证据佐证，被上诉人亦不认可，本院对上诉人该主张不予采信。至于上诉人提出的被上诉人已实际收取的140000元违约金问题，首先被上诉人不予认可，且上诉人提交的收据未加盖被上诉人公章。其次，上诉人认可其主张的该140000元违约金与本案被上诉人以上诉人中途解除合同为由要求赔偿损失无直接关系。故本院对上诉人该主张，不予采信。因涉案租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应恪守履行，双方对合同违约的后果明确知晓，因上诉人中途违约提出解除合同，应按照合同约定赔偿被上诉人因合同履行未果所造成的损失，承担不利的法律后果。上诉人关于因被上诉人没有采取适当措施防止损失扩大，其不得就扩大的损失部分要求赔偿的主张，本院亦不予采信。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人甄兆冰、孙永飞的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人甄兆冰、孙永飞负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  陈晓彦二０一八年九月十四日书记员  张 筱