云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2017）云3102民初1016号（2018）云3102民初332号原告（反诉被告）：汤立中，男，汉族，1988年2月26日出生，身份证住址江西省上饶市余干县，现住瑞丽市，委托诉讼代理人：张蓉，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15301201211490179，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：李绍谊，男，汉族，1984年7月25日身份证住址（现住）云南省安宁市连然街道办事处连然新村26号。被告被告（反诉原告）：瑞丽市亿客购物中心，住所地云南省德宏州瑞丽市南卯街21号，注册号533102600322891。经营者：达利涛，男，汉族，1989年3月12日出生，身份证住址云南省，公民身份号码530181198903120913。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：毕玉明，云南智诚律师事务所律师，执业证号15331200710718557，代理权限为特别授权代理。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王正前，云南智诚律师事务所律师，执业证号15331201810033959，代理权限为特别授权代理。原告汤立中与被告李绍谊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告汤立中及其委托诉讼代理人张蓉、被告李绍谊及其委托诉讼代理人毕玉明、王正前到庭参加诉讼。原告汤立中、被告李绍谊均申请追加瑞丽市亿客购物中心（以下简称亿客中心）作为被告参加诉讼，本院予以准许，并于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告汤立中及其委托诉讼代理人张蓉、被告李绍谊及两被告共同委托诉讼代理人毕玉明、王正前到庭参加诉讼。亿客中心、李绍谊以汤立中为反诉被告向本院提起反诉，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，将两案合并于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤立中及其委托诉讼代理人张蓉、被告（反诉原告）李绍谊及两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人毕玉明、王正前到庭参加诉讼。两案现已审理终结。原告汤立中向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》，同时，房屋内的设备、物品均归原告所有；2、被告立即向原告付清其拖欠的房屋租金496000元，水电费3万元，共计526000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。原告汤立中于2018年1月15日申请追加亿客中心为被告后，变更其诉讼请求为：1、解除原告与被告李绍谊签订的《租赁合同》；2、两被告共同向原告支付尚拖欠的房屋租金496000元（该租金计算至2017年9月15日止）及水电费3万元，共计526000元；3、本案诉讼费用全部由两被告共同承担。事实和理由：2016年3月1日，汤立中与李绍谊签订《租赁合同》，约定汤立中将位于瑞丽市潮州宾馆后的彩钢瓦屋等出租给李绍谊，租赁期限自2016年2月11日至该房屋拆迁之日止，年租金为48万元；支付方式为先付租金后使用，第一年租金分三次付清，第二年分两次付清，之后的房租每年一付（即李绍谊首次应付租金24万元，其后分别于2016年3月22日前支付14万元，于2016年7月22日前支付10万元，于2016年11月10日前支付第二年的上半年租金24万元，于2017年2月10日前支付第二年的下半年租金24万元）。李绍谊未按时交纳租金，至今仅向其支付38万元，汤立中多次催要无果。因李绍谊承租该房屋后用于经营亿客中心，故其邀约汤立中、亿客中心经营者达利涛一同前往瑞丽市人民调解委员会调解后，三方达成一致意见，由李绍谊、亿客中心共同支付尚拖欠的租金及水电费（详见[2017]瑞勐人调字第07号人民调解协议书）。但李绍谊、亿客中心达成调解后仍然拒不履行调解书义务，屡次违约，主观上存在重大过错。按《租赁合同》约定，若其未按时交纳租金或逾期付款超过7日，汤立中有权解除合同并处置因被告逾期腾房而滞留该房屋的所有物品，但其已于2018年1月14日进行退还（经双方一致确认的《设备移交清单》）。被告李绍谊、亿客中心辩称，汤立中诉称的租金496000元及水电费3万元与合同约定、客观事实不符。双方签订的《租赁合同》约定租赁期限自2016年2月11日起算，每年租金48万元，每月租金4万元。其实际经营购物中心的时间为2016年2月11日至2017年5月12日，计15个月，租金为4万元×15个月＝60万元，已支付38万元，尚欠22万元。自2017年5月12日至2017年8月12日期间，因汤立中在未经其同意的前提下断断续续强行将购物中心大门锁起阻碍其清理库存，其只应承担租金的50%，即4万元×3个月×50%＝6万元。自2017年8月12日后，亿客中心已完全由汤立中控制，其已无法进入及清理库存，其不应再承担相应的租金。因此，其尚欠租金为28万元。且其已支付2017年4月30日前的水电费，2017年5月1日至2017年8月12日期间的水电费，应以实际使用的水电量及《租赁合同》约定的价格进行结算；《人民调解协议书》系为让汤立中打开购物中心大门，让其进入清理库存，减少损失而达成，违背其真实意思表示，系汤立中乘人之危，请求变更或者撤销《人民调解协议书》；《租赁合同》约定“若被告未按时交纳租金或欠租金超过7日，原告有权解除合同并任意处置被告的该房屋内的所有物品”违约物权法有关规定，该约定应认定为无效。其位于购物中心的物权受法律保护，任何人不得侵犯，其未按约支付租金，汤立中只能够留置其物品，并就留置物享有优先受偿的权利，而并非诉称的随意处置其物品。自2017年8月12日汤立中将购物中心的大门强行锁起后，其已无法进入购物中心，滞留在购物中心内的可移动设备价值1362437.8元，财务报表显示的库存价值577329.66元，及其他未能统计的设备、物品，汤立中应将其非法占有的物品归还。汤立中未经其同意强行关闭购物中心，致使其无法及时对库存进行清库及退货，造成其经济损失，应进行赔偿。李绍谊、亿客中心向本院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失共计1957361.46元（详见损失清单）；2、撤销反诉原、被告双方于2017年7月21日签订的《人民调解协议书》；3、反诉被告承担反诉的诉讼费用。反诉的事实和理由：其因经营的亿客中心销售业绩不佳，暂时无力支付拖欠的租金，但并未表示不支付所欠租金，而是需一定宽限期，待其将购物中心的库存清理完毕后将租金支付给汤立中，并承诺按约定的月租金承担占用租赁房屋期间的租金，但汤立中自其于2017年5月12日停止营业起，断断续续将超市大门锁起，阻止其清理库存。2017年7月21日，为清理库存，减少损失，李绍谊、亿客中心被迫签订《人民调解协议书》，约定“其将超市内的所有货架、柜子、冷冻设备、照明设备、自助存包设备、收银系统及全套防盗监控设备作为担保物放置于超市内，其进入超市清理库存”，但因其未能在调解协议规定时间内将将库存清理完毕，汤立中又于2017年8月12日起完全将超市锁起，其无法再进入超市，且价值1380031.8元的设备、物品，价值577329.66元的库存均滞留在租赁房屋内。汤立中起诉后，双方到超市核对物品时，其发现汤立中已将超市内所有属于其的设备、物品、库存等清空，且不知去向，严重损害其合法权益。损失清单为：1、儿童娱乐城淘气堡一套45000元；2、冰柜5台13440元；3、超市耗材109232元；4、监控系统、防盗系统、播音系统等设备59555；5、制冷设备198000元；6、超市货架及附件353875；7、厨房设备、面包设备、面点设备100000元；8、自动存包柜两组16000元；9、收银系统103730元；10、广告设施106821元；11、照明设备168660元（95元/支×937+85元/套×937）；12、茶叶柜、中岛柜、储物柜等57318.8元；13、红木大板一张、花梨太师椅4个、紫砂茶盘一个27800元；14、小家电柜台20600元；15、财务报表库存577329.66元，以上损失共计1957361.46元。汤立中对李绍谊、亿客中心的反诉口头辩称，李绍谊、亿客中心主张的巨额赔偿无事实、法律依据，不应支持；人民调解协议书系各方当事人真实意思表示，合法有效，李绍谊、亿客中心屡次违约，其主观上存在重大过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告（反诉被告）汤立中提交的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《授权委托书》、身份证、《房屋租赁合同》复印件；被告（反诉原告）李绍谊、亿客中心提交的营业执照、达利涛及李绍谊身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）汤立中提交的为：1、《租赁合同》复印件，欲证明原、被告之间存在真实、合法的租赁合同法律关系；原、被告之间签订的《租赁合同》已明确约定租赁期限、租金支付方式等具体内容，而被告长期恶意拖欠租金行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任；2、《人民调解协议书》，欲证明被告屡次违反约定，主观上存在重大过错；协议中明确了被告尚拖欠的款项；3、瑞丽市沃玛特超市出具的《证明》复印件、短信记录截屏复印件、光盘一张，欲证明汤立中在提前书面告知李绍谊并征得其同意的情况下以3.8万元的价格处理了存放于租赁房屋内的货架；反诉原告的请求缺乏事实及法律依据；4、《设备移交清单》复印件，欲证明汤立中已将反诉原告存放于租赁房屋内的剩余物品全部移交反诉原告。经质证，被告（反诉原告）李绍谊、亿客中心对原告（反诉被告）汤立中提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对部分条款异议认为，租赁合同内的约定及有关乙方违约情况下甲方可以收回该租赁房屋、任何物品，且甲方可以任意处理的条款（合同第四条第二款）违反物权法及相关法律的规定。对证据2的真实性认可，对合法性、关联性不认可，系汤立中乘人之危，乘李绍谊、亿客中心急于清理库存的时候进行胁迫达成的协议书。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容异议认为，对于证明和短信，李绍谊、亿客中心没有同意汤立中将其大部分货架以3.8万元的价格处理给杨必周，该证明恰好证明汤立中在李绍谊、亿客中心没有同意的前提下私自将其财产非法扣留、处理，光盘内容证明汤立中系在其急于清理库存的前提下胁迫其签订了调解协议书，并将其物品扣留在租赁房屋内。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容异议认为，该仅证明当日汤立中将部分物品移交给李绍谊，但根据第一次开庭时双方到租赁房屋内核对的情况，设备、物品等已不知去向，该并不能证明汤立中已将设备、物品等全部归还给李绍谊、亿客中心。本院认为，对于原告（反诉被告）汤立中提交的证据1、3、4的真实性、合法性、关联性，被告（反诉原告）李绍谊、亿客中心认可，对此，本院予以采信。对证据2的真实性，被告（反诉原告）李绍谊、亿客中心认可，对此，本院予以采信。被告（反诉原告）李绍谊、亿客中心提交的为：1、《人民调解协议书》，欲证明双方于2017年7月21日签署调解协议时，超市内的所有货架、柜子、冷冻设备、照明设备、自助存包设备、收银系统及全套防盗监控设备作为担保物放置于超市内；2、微信聊天记录截屏复印件及光盘（微信聊天记录部分内容），欲证明汤立中将超市大门锁起阻止其清理库存；汤立中在未取得其同意的前提下，私自将放置于超市内的货架等物品清空；3、超市现场照片复印件，欲证明双方于第一次开庭结束后到租赁房屋内核对物品时，发现超市已被汤立中清空，其滞留于超市内的设备、物品、库存等已被汤立中非法占有；4、温州芭比游乐设备有限公司出具的采购单、冰柜投放协议、耗材购销合同（后附清单）、昆明卓凡科技有限公司签订的购销合同（后附价目清单及工程验收单等）、与云南三联制冷设备有限公司签的合同书3份（后附价格清单）、与云南品一佳商贸有限公司签订的设备采购合同（后附价格清单）、与云南群连厨房设备有限公司签订的合同书（后附价格清单）、与杭州东城电子有限公司签订的产品购销合同、与李珍强签订的POS软硬件销售及网络设备安装合同（后附价格清单）、与瑞丽市赣城广告有限责任公司的结算清单、与云南聚钛节能服务有限公司签订的合同能源管理（EMC）服务合同、与瑞丽市斌莲家具店的结算清单3份、福香茶庄的送销货单2份、瑞丽国创精选百货的小家电柜台投放协议、财务报表（自制报表，原始电子账在汤立中扣留的电脑设备中，第三组证据的光盘中有财务报表电子版）复印件各1份，欲证明其设备、物品等被汤立中非法占有后给其造成的经济损失金额为1939767.46元；5、证人杨某当庭证言，欲证明汤立中系超市的房东，李绍谊是店长，其系亿客中心聘请的百货柜经理。当时有供应商来退货，但超市门被锁着，导致供货商无法退货，货应该还没有退完，剩着昆明那些货物。大概5月份时候，超市还在正常营业，门被锁其还在上班，关门时超市内还有一部分设备：收银台6个，商品货架、面陈房烤箱，具体记不清，还有冷库及部分货物，但关门后其再没有去上过班，就不清楚了。关门时把员工都清出来了，其不清楚原因。当地的供应商在关门后几天来退过一部分货物，其参与了可口可乐、牛奶方面的退货，现在还剩洗发、拖鞋、散装食品、酒。其不清楚超市钥匙由谁持有，只知道关的时候房东来把门锁上了大锁，对于超市内的设备和货物处理其并不清楚；6、证人董某当庭证言，欲证明其系亿客中心的财务助理，由李诏谊聘请，汤立中是房东。其系5月份离职，从5月份开始锁门，锁门前超市只退了一部分临近保质期的商品。房东来关了超市的门，其不清楚具体原因，关门时超市内剩余物品有所有物品货架、收银台、收银机、所有账本及一些供应商的物品。大概在7月份，其来帮李绍谊清理货物，请了房东开门，但清理一部分后被房东锁了大门，其他设备还在超市内。杨某系超市的百货经理，二人7月份时一起退货。其8、9月均未去过超市，也记不清楚最后一次锁门时间了，当时是10月份，李绍谊让其去超市拿账本，去到后看到超市里面在装修，货架全部被拆了，有一部分在三轮车上，其打电话给李绍谊，他也不知道是谁拆的。当时其未看见柜子、冷冻设备、照明设备、自助储存包设备、收银系统、防盗监控设备，7月份的时候这些设备还在着。其进入租赁房屋之后未见到由谁将这些设备搬离或处理。10月份之后其未去过超市；超市钥匙已交给房东，其不掌管钥匙，不清楚交的时间，也不清楚由谁管钥匙，只有房东有钥匙。经质证，原告（反诉被告）汤立中对被告（反诉原告）李绍谊、亿客中心提交的证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，认为李绍谊于2017年7月21日主动邀约其一同前往勐卯镇司法所进行调解，经各方协商一致达成该调解协议，该系三方当事人的真实意思表示，合法有效。对证据2不认可，异议认为，在整个纠纷处理过程中其均积极配合李绍谊、亿客中心与供应商进行退货的事宜，并在征得李绍谊、亿客中心同意的情况下以3.8万元处理了置放于超市内的货架。对证据3的真实性、合法性认可，对关联性、证明内容不认可，其仅处理了货架，并未处理其他物品。对证据4不认可，异议认为，即使李绍谊、亿客中心与供应商之间存在真实的买卖合同关系，也仅能证明李绍谊、亿客中心向其购买的货物并不能直接证明所有货物均存放于超市内及汤立中存在侵权行为。对证据5认为，证人已证实其参与退货过程，足以说明对方所购买的大部分货品已进行了退货处理；该证人与被告（反诉原告）李绍谊、亿客中心有法律上的利害关系，若无其他客观证据予以佐证不得单独作为认定案件事实的依据。对证据6中房东配合处理货物的部分认可，其他部分均不认可，异议认为，证人证言部分存在矛盾，既然证人对超市钥匙由谁掌管不知情，如何得知钥匙已交付房东；从证人证言可知汤立中积极配合退货处理。本院认为，对于被告（反诉原告）李绍谊、亿客中心提交的证据1、3的真实性，原告（反诉被告）汤立中认可，对此，本院予采信。对证据2，原告（反诉被告）汤立中不认可，但未提供足以反驳的相反证据，因此，对其真实性，本院予以采信。对证据4中财务报表系单方制作，原告（反诉被告）汤立中不认可，且该不符合证据的形式要件，因此，本院不予采信；其余证据系复印件，经与原件核对，内容真实合法，原告（反诉被告）汤立中不认可，但未提供足以反驳的相反证据，因此，对其真实性，本院予以采信。对证据6中原告（反诉被告）汤立中认可的部分，本院予以采信。对于证据5及证据6中原告（反诉被告）汤立中不认可的部分，因证人系被告（反诉原告）亿客中心员工，与其存在利害关系，且无其他证据互相佐证，因此，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈守辉于2014年3月18日出具《授权委托书》，载明位于瑞丽市整体房屋由其与林火建共有，该房屋相关租赁事宜（包括但不限于签订租赁合同、联系承租人等）委托林火建一人办理。同日，汤立中（乙方）与林火建（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于产及场地出租给乙方使用，其出租范围为现已建建筑物（建筑面积约5700㎡）最后以房产部颁发的房产证为准（主楼临街的11间铺面占地面积及建筑面积为502㎡及现小心怕怕延深部分除外）及院内约2400㎡出租给乙方使用，院内铁棚房2000㎡。余下的两间铺面通道及约400㎡属停车公用地，甲方临街的11间铺面租赁户可无偿共用（包括公共厕所等），该11间铺面的租赁户车辆停放应按乙方划定范围停放，租赁期限自2014年10月1日至甲方南卯街21号所有房屋拆迁为止等内容。2016年3月1日，汤立中（甲方、出租方）与李绍谊（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：一、租赁物的范围和租赁物具备的条件及用途：1、甲方租赁给乙方的物业位于瑞丽市潮洲宾馆后院的空地上已建成的彩钢瓦屋（不包含潮洲宾馆相邻的彩钢瓦屋），该房屋与四邻的通道、空地及空地上的简易房（除房主已用的发电机房一间和空地的停车场），该房的全部外墙，房屋面积约2000㎡。2、甲方管理使用的与彩钢瓦房屋入口左侧宾馆附楼一层后面一排连接的四间和进口旁边一间共五间做办公用房。6、出租屋的用途为甲方租赁给乙方的物业要求用于超市、百货商场等相关的合法商业用途，在租赁期间未经甲方同意不得擅自改变物业用途；二、租赁期限、租金及支付方式：1、本合同租赁期限为结合甲方与房主签订的承包合同，甲乙双方约定本合同自2016年2月11日起，至甲方与房主签订的承包合同终止时间同步。2、租金及支付方式为：在租赁合同有效期内，本合同的承租物业租金每一年为48万元，即从2016年2月11日至2017年2月10日为一年，即乙方所承租的整体租金均为每月4万元，至合同有效期内租金保持不变；甲乙双方约定房屋租金为第一年分三次支付清，第二年分两次支付清，之后每一年的房租租金一次性支付清给甲方，先付租金后使用，首次租金的支付方式为：乙方一次支付租金24万元，第二次于2016年3月22日之前支付清14万元，第三次在2016年7月12日之前支付清10万元。第二年（即2017年2月11日至2018年2月10日）的租金应在2016年11月10日前支付清半年租金24万元，在2017年2月10日前支付清后半年租金24万元。第二年之后每一年的房屋租金乙方应在上一年期满三个月前（即之后每一年租金应在前一年的11月10日前）一次性支付清48万元给甲方；三、其他相关费用的承担：3、合同期内，除房屋租金、水电费外，甲方不得以任何理由向乙方收取其他费用，乙方经营产生的任何费用及责任均由乙方自行承担；四、甲乙双方的权利和义务：7、本合同签订后，乙方需在甲方允许条件下，在不破坏房屋主体结构的情况下对该房屋进行装修改造，改造的所有费用和事故均由乙方全部自行承担。8、本合同解除或终止时，乙方投入的所有可移动设备归乙方所有，由乙方自行处理，固定归甲方所有，且乙方不得故意破坏装修物和固定设施设备。9、在租赁期内，甲方不得干涉乙方合法的正常经营活动，乙方所承租房屋的合法使用权和独立经营管理权不受甲方和甲方有关的第三方的干涉，若因此给乙方造成损失，甲方无条件赔偿乙方的全部损失。四、其他约定：2、在合同期限内，乙方应按时交纳房屋租金，乙方在没有按时交纳租金或者乙方拖欠房租超过7天，甲方有权单方解除终止本合同，造成双方的所有经济损失均由乙方完全负责，同时甲方有权将乙方所交给甲方的任何费用（包括租金、剩余租金等其他费用）均不给予退还，并视为乙方违约和追究乙方的违约责任，且即收回该租赁房屋和该租赁场地的任何物质物品均由甲方自行任意处理，同时乙方无权干涉甲方。3、违约责任承担为甲方擅自解除合同的除退还乙方交纳未使用剩余的租金外，并赔偿乙方违约金10万元；乙方擅自解除合同的，甲方不退还乙方已交纳的租金和任何费用，并赔偿甲方违约金5万元等内容。签订合同后，汤立中将案涉房屋交付李诏谊使用，李诏谊将案涉房屋用于经营亿客中心。亿客中心采购了淘气堡、冰柜、耗材、电脑及电子设备、防盗系统、播音系统、展示柜、保险库、货架、厨房设备、面包设备、面点设备等设备、物品。在租赁期间，汤立中曾将案涉房屋锁上，亿客中心、李绍谊无法进入，双方商谈后，在瑞丽市人民调解委员会主持下，汤立中、亿客中心、李绍谊于2017年7月21日签订《人民调解协议书》，载明：2016年3月1日，汤立中与李绍谊签订了一份《租赁合同》，双方约定由汤立中将位于瑞丽市潮洲宾馆后的彩钢瓦屋等出租给李绍谊。租赁期限自2016年2月11日至该房屋拆迁之日止。合同写明，年租金为48万元，支付方式为先付租金后使用，第一年租金分三次付清，第二年分两次付清，之后的房租每年一付（即：李绍谊首次应付租金24万元，其后分别于2016年3月22日前支付14万元，于2016年7月22日前支付10万元，于2016年11月10日前支付第二年的上半年租金24万元，于2017年2月10日前支付第二年的下半年租金24万元）。若合同终止，李绍谊须及时腾空房屋，将房屋完好无损的交予汤立中。李绍谊与达利涛合伙经营亿客中心超市，其并未按时支付租金。为此，汤立中多次催收房租，李绍谊均诸多搪塞，故意拖延。合同明确约定，若李绍谊未按时支付租金或拖欠房屋超过7天，汤立中有权单方面解除终止本合同并立即收回房屋，因此，造成的所有经济损失由李绍谊承担，同时，该房屋内的所有物品均由汤立中自行处置。现三方当事人于2017年7月21日共同到瑞丽市司法所调解。经调解，汤立中自愿达成如下协议：一、李绍谊、亿客中心以40000元/月向汤立中支付房屋租金至实际腾空房屋并完成交付之日止，暂算至调解之日李绍谊、亿客中心共欠房租456000元。水电费据实计算至实际腾空房屋并完成交付之日止，暂算至调解之日李绍谊、亿客中心约欠水电费30000元；二、李绍谊、亿客中心同意将超市内所有货架、柜子、冷冻设备、照明设备、自助存包设备、收银系统及全套防盗监控设备作为担保物放置于超市内（详见所附清单），所有担保物李绍谊、亿客中心保证享有合法所有权，且无任何债权债务纠纷。2018年8月19日前若处理担保物，由双方当事人各自联系买家，最终与出价最高者进行交易，交易前需通知对方当事人，双方当事人必须在场，买卖价格必须真实，所得货款需打入汤立中账户，多退少补。若最终设备数量、品质与所附清单不符，与汤立中无关，所有损失由李绍谊、亿客中心自行承担；3、达成调解后汤立中将超市钥匙交由李绍谊、亿客中心保管，由亿客中心自行退货和处理。在任何期间超市内设备及商品如出现丢失与汤立中无关；四、若担保物至2017年8月12日尚未处理完毕，李绍谊、亿客中心需一次性付清所有欠款。若李绍谊、亿客中心于8月19日尚未付清款项所有物品交由汤立中一人处置，交易前需通知对方当事人，买卖价格必须真实，所得货款需打入汤立中账户。若所得货款不足以抵扣租金，李绍谊、亿客中心需及时支付剩余欠款，李绍谊、亿客中心不得干预。另，汤立中、李绍谊、亿客中心经营者达利涛在该协议上进行了签名、按印，亿客中心加盖了公章。在2017年8月24日至2018年9月23日期间，汤立中就超市内一切物品（包含设备）向李绍谊发送短信及打电话进行过协商。其中，汤立中于2017年8月29日短信告知李绍谊：“超市里的一切物品明天早上开始处理了，你也过来一下吧”；于2017年9月2日告知李绍谊：“超市一切所有物品处理3万元去了”，李诏谊回复：“现在不方便，稍后给您电话”；于2017年9月21日告知李绍谊：“李总，现在超市的一切物质处理8万元了，如果你有更高的价格请你联系了，都等你联系了”；于2017年9月22日告知李绍谊：“你明天来不，明天那东西要全面处理啊”，李绍谊回复：“照8万的价格我不同意，明天我下不来。我委托一个人过来把设备搬过到仓库。如果有需要我可以叫律师过来”，汤立中回复“你搬我仓库也可以，先把欠我的钱给我，你把你的律师叫过来，必须明天中午12点前”，“要不你找个人先给我8万元，东西你先搬到仓库去，明天中午12点前不决定我就处理了，没时间等你忽悠”，又于2017年9月23日在短信中告知李绍谊：“那你就找人来处理”；“还有，你说叫你律师过来和我协商，到现在也没见人过来”；“那就再给你一天时间，明天不过来处理，我们就自己处理了，后果你自己负责！”；“好吧，明天把设备搬仓库，叫你律师过来”；“明天你或者你委托的律师不过来处理，那你就自己去负责。我们就处理了”，李绍谊回复：“你同意我就叫委托人和律师过来搬到仓库，钥匙你保管”，汤立中表示：“那你就赶紧安排了，明天不来我们就后天处理了”，李绍谊回复“好的”。2017年10月17日，瑞丽市沃玛特超市出具《证明》，载明汤立中把瑞丽市亿家超市的大部分货架处理给杨必周，处理价为38000元，接收人为杨必周。2018年1月14日，汤立中、李绍谊至案涉房屋内清点物品，双方制作了设备移交清单，载明：汤立中移送李绍谊的设备为显示器4台，戴尔主机3台，IBM主机1台，联想打印机1台，爱普生打印机1台，双门文件柜4层，单门保险柜1个，办公桌椅一套，顾客服务中心背柜2个，精品导柜1个。五楼衣物已清理，机房杂乱等。另查明，案涉房屋坐落于瑞丽市，房屋所有权人为陈守辉，共有人为林火建。亿客中心为个体工商户，经营者为达利涛，李绍谊系店长。在租赁房屋后，李绍谊、亿客中心已支付房租为38万元。在庭审中，汤立中陈述其承诺李绍谊8万元处理货架；其于2017年8月20日将案涉房屋上锁，签订《人民调解协议书》时以为水电费有3万多，所以用了“约”，实际也是3万多，签订时写了约3万元。李绍谊陈述汤立中于2017年8月12日左右已将案涉房屋上锁，上锁后李绍谊、亿客中心没有钥匙进入案涉房屋；签订《人民调解协议书》时没有抄表，房东会在每月10日抄表要求其付水电费，因为5月份的没有付，每月水电费在1-1.1万元之间，在签订该协议时写了约3万元。对于上述《人民调解协议书》中约定的“暂算至调解之日李绍谊、亿客中心共欠房租456000元”，汤立中主张房租456000元包括了《租赁合同》中未约定的增加部分房屋，包括宿舍部分尚欠的租金66000元，一楼铺面尚欠的租金5万元，其未主张该增加部分房屋在调解之日后的租金；其诉讼请求中的租金计算方式为：2016年2月11日至2017年2月11日租金已支付38万元，尚欠10万元，2017年2月12日至2017年9月15日计7个月，尚欠租金28万元，以及宿舍部分尚欠的租金66000元，一楼铺面尚欠的租金5万元，水电费3万元，合计526000元。李绍谊、亿客中心在庭审陈述中亦提到了存在宿舍及铺面租赁，且双方在协商过程中亦确认了租金5万元及租金66000元的部分。汤立中表示双方没有对担保物进行清点，并未制作清单，李绍谊、亿客中心表示虽然找不到清单，但调解过程中双方已在调解协议上明确上担保物。另，双方均未提交《人民调解协议书》中所载的清单。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将两案争议焦点归纳为：（一）案涉《租赁合同》效力如何，应否解除；（二）双方签订的《人民调解协议书》效力如何，应否撤销；（三）两被告应否支付原告租金及水电费，反诉被告应否赔偿反诉原告经济损失。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。（一）对于案涉《租赁合同》效力如何，应否解除；案涉《人民调解协议书》效力如何，应否撤销的问题。汤立中租赁案涉房屋后转租给李诏谊，双方签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。在租赁过程中，汤立中、李诏谊、亿客中心签订的《人民调解协议书》亦系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。从现有证据材料和查明的法律事实来看，双方签订《租赁合同》后，汤立中将案涉房屋交付李诏谊、亿客中心进行使用，在履行合同过程中，三方在瑞丽市人民调解委员会主持下协商签订了《人民调解协议书》，但李诏谊、亿客中心并未按约支付房租，已构成违约，且汤立中在庭审中陈述其已于2017年8月20日将案涉房屋上锁，之后李绍谊、亿客中心均无钥匙进入案涉房屋，现汤立中已将案涉房屋另行租赁给他人，案涉《租赁合同》目的已无法实现。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，对于原告汤立中要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告李诏谊、亿客中心提出《租赁合同》第四条第2项约定“收回该租赁房屋和该租赁场地的任何物质物品均由甲方自行任意处理，乙方无权干涉甲方”违反物权法规定，为无效约定的抗辩，理由不能成立，本院不予支持。反诉原告李诏谊、亿客中心主张系汤立中乘人之危，其受胁迫，违背真实意思而签订《人民调解协议书》，要求撤销该《人民调解协议书》，但其未提供充足证据予以证明，因此，对其要求撤销案涉《人民调解协议书》的反诉请求，理由不能成立，本院不予支持。（二）对于两被告应否支付原告租金及水电费，反诉被告应否赔偿反诉原告经济损失的问题。庭审中汤立中陈述其于2017年8月20日将案涉房屋上锁，对此，本院予以确认。李绍谊陈述汤立中于2017年8月12日左右已将案涉房屋上锁，但未提供充足证据予以证明，本院不予支持。汤立中于2017年8月20日上锁后，李绍谊、亿客中心均无钥匙进入案涉房屋，因此，本院确认李绍谊、亿客中心已于2017年8月20日交还案涉房屋使用权，租赁截止日期为2017年8月20日。原告汤立中主张依据案涉《人民调解协议书》第一条约定，截止调解之日即2017年7月21日止租金为456000元，汤立中在庭审中主张房租456000元部分包括了《租赁合同》中未约定的增加部分房屋，包括宿舍部分尚欠的租金66000元，一楼铺面尚欠的租金5万元，而李绍谊、亿客中心在庭审陈述中亦提到了存在宿舍及铺面租赁。因此，对于李绍谊、亿客中心增加租赁房屋的事实，本院予以确认。依据《人民调解协议书》第一条约定，2017年7月22日至2017年8月20日的租金应为38667元（40000元/月÷30天×29天），按《人民调解协议书》约定计算截止2018年8月20日租金为494667元（456000元+38667元）。但汤立中在庭审中表示其诉讼请求中的租金计算方式为：2016年2月11日至2017年2月11日租金已支付38万元，尚欠10万元，2017年2月12日至2017年9月15日计7个月，尚欠租金28万元，以及宿舍部分尚欠的租金66000元，一楼铺面尚欠的租金5万元，水电费3万元，合计526000元，按其主张的租金计算方式，则截止2017年8月20日，尚欠租金为468000元[2016年2月11日至2017年2月11日尚欠租金10万元+2017年2月12日至2017年8月20日租金252000元（40000元/月÷30天×189天）+宿舍部分尚欠的租金66000元+一楼铺面尚欠的租金5万元]。因对于《租赁合同》未约定的宿舍及铺面租赁，双方亦未提供充足证据证明该部分租金约定金额，因此，对于上述租金金额，本院认为汤立中所主张的计算方式计算的租金金额系其自认，本院予以确认，因此，李绍谊、亿客中心应支付租金为468000元。对于原告汤立中主张的租金超过该金额的部分，本院不予支持。对于被告李绍谊、亿客中心提出的2017年5月12日至2017年8月12日期间租金减半的抗辩，理由不能成立，本院不予支持。对于汤立中主张的水电费30000元，李绍谊、亿客中心系根据亿客中心日常水电费估算后与汤立中进行的约定，本院予以支持。对于李绍谊、亿客中心提出的以实际使用的水电量及《租赁合同》约定的价格进行结算的抗辩，理由不能成立，本院不予支持。对于反诉原告李绍谊、亿客中心要求反诉原告汤立中赔偿经济损失共计1957361.46元的问题。对于反诉原告李绍谊、亿客中心主张的超市货架及附件353875元，反诉被告汤立中在庭审中认可其曾承诺李绍谊将以8万元处理其货架，本院予以确认。因此，反诉被告汤立中应按8万元赔偿反诉原告李绍谊、亿客中心。对于反诉原告李绍谊、亿客中心主张的其余部分损失，证据不足，本院不予支持。对于反诉被告汤立中提出的货架部分最后处理价为3.8万元抗辩，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：本诉部分一、解除原告汤立中与被告李绍谊于2016年3月1日签订的《租赁合同》；二、被告李绍谊、瑞丽市亿客购物中心于本判决生效之日起十五日内支付原告汤立中租金468000元、水电费30000元；三、驳回原告汤立中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9060元，由原告汤立中负担482元，被告李绍谊、瑞丽市亿客购物中心负担8578元。反诉部分一、反诉被告汤立中于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告李绍谊、瑞丽市亿客购物中心损失80000元；二、驳回反诉原告李绍谊、瑞丽市亿客购物中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11208元，由反诉原告李绍谊、瑞丽市亿客购物中心负担10750元，反诉被告汤立中负担458元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  严淑云审 判 员  何 菲人民陪审员  朱晓梅二〇一八年九月十九日书 记 员  线丽琴附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……