海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初2147号 原告：王连伟，男，1959年8月20日出生，汉族，河北省保定市新市区韩村人，住该市××××××。 委托诉讼代理人：王式琦，系海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢金婷，女，1959年8月21日出生，汉族，河北省保定市新市区韩村人，住该市××××××。 被告：文昌平海建设发展有限公司。住所地：海南省文昌市清澜高隆湾。 法定代表人：郑炜，总经理。 委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 原告王连伟与被告文昌平海建设发展有限公司（以下简称平海公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王连伟及其委托诉讼代理人王式琦、卢金婷，被告平海公司委托诉讼代理人应胜南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王连伟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还120,000元及利息（自2018年1月21日起按同期银行贷款利率计至实际清偿之日止，暂计算至2018年6月10日为2030元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月15日，原告与被告签订《楼宇认购书》，约定原告以638,332元的价格认购平海逸龙湾××××××房。原告当场向被告刷卡支付定金120,000元，后原告依约于2017年11月20日向被告支付购房款518,332元。2017年12月7日，被告的置业顾问曾倩在原告的要求下向原告邮寄《商品房买卖合同》及《房屋装修工程委托协议》。原告认为《商品房买卖合同》及附件七《本合同补充协议》存在多处权利义务明显不对等的情形。原告妻子卢金婷多次与置业顾问曾倩沟通，要求修改合同条款，但均被告知合同不能修改，故双方无法达成一致的修改意见。2018年1月21日，原告向被告邮寄《退款通知书》，要求被告退还购房款，被告表示只能退还购房款，但定金不予退，并要求原告返还所有票据。对此，双方协商不下。2018年2月2日，原告向文昌市工商行政管理局投诉并反映此事。原、被告在文昌市工商行政管理局主持下进行三次调解。最终被告仅向原告返还购房款518,332元，拒绝返还定金120,000元。依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，原被告基于双方无法对合同条款达成一致意见导致双方未能订立《商品房买卖合同》属于不可归责于当事人双方的事由，被告应当向原告返还定金120,000元及利息（自2018年1月21日起按同期银行贷款利息计至实际清偿之日止，暂计算至2018年6月10日为2030元）。综上所述，被告未向原告返还定金的行为已严重损害了原告的合法财产权益，原告特向法院提起诉讼。 被告平海公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。2017年11月15日双方签订楼宇认购书时，原告已经详细阅读双方将签订的正式商品房买卖合同条款，并明确同意按这个文本进行签订，原告才支付了定金。此后，原告进一步了解了合同有关条款的含义，于2017年11月22日付清了全部房款。在这以后，原告提出修订合同条款并最终拒绝签订合同，是一种根本违约的行为，根据楼宇认购协议的约定，原告无权请求返还定金。对原告的诉讼请求，应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.原告与被告于2017年11月15日签订的《楼宇认购书》；2.被告公司于2017年11月15日出具的定金收据及原告的银行流水明细单；3.中国银行国内汇款付款通知单及被告于2017年11月22日出具的《收款收据》；4.EMS快递邮寄单、查询单及涉案《商品房买卖合同范本》、《房屋装修工程协议书》范本；5.被告的结婚证；6.原告与曾倩的聊天记录截图及语音；7.《退款通知书》及EMS邮寄单、快递查询单；8.海南省文昌市工商行政管理局《关于投诉文昌平海建设发展有限公司处理情况回复》；9.曾倩的名片及《基本养老保险个人账户对账表》。 根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：原告王连伟（乙方）与被告平海公司（甲方）于2017年11月15日签订《楼宇认购书》（以下简称《认购书》），认购被告开发建设的位于文昌市文城镇高隆路9号平海逸龙湾××××××房。《认购书》约定认购房屋价款为815,039元，采取一次性付款，优惠后总价款为638,332元，定金为总价款的20%，即120,000元，买方应于签署本认购协议书当日支付定金120,000元；买方须于2017年11月22日前付清全部楼价款638,332元，并且按甲方拟定的文本签署《商品房买卖合同》。《认购书》中约定甲乙双方声明共同遵守如下规定：1.甲方向乙方出示《购房须知》等购房相关提示信息及双方将签署的正式《商品房买卖合同》示范文本及补充协议、与乙方认购楼宇相关的重要提示、《业主临时管理规约》、《前期物业服务业合同》。乙方已看到并理解上述文本、须知和协议，且无异议，同意按本《楼宇认购书》约定签署或确认上述文本；2.乙方已交甲方购房定金为购房款的一部分，乙方必须按双方约定的付款方式交付房款；3.在甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力之意外，导致本《楼宇认购书》无法继续履行，任何一方均有权解除本《楼宇认购书》。此时，甲方除将乙方已付购房定金及房款退回给乙方外，甲乙双方互不承担其它任何责任；4.本《楼宇认购书》中所称的“买方原因”包括但不限于：（1）乙方逾期付款超过三天；（2）乙方逾期未按甲方要求办理按揭相关手续；或因乙方提交资料不合格、资信状况或其他乙方原因导致按揭未获批准；（3）乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》或乙方单方面解除本《楼宇认购书》。若发生上述事由之一，甲方有权单方面解除本《楼宇认购书》，乙方已付甲方的购房定金不予退回（甲乙双方另有约定的除外）。 原告王连伟看过被告公司的样板房后与被告签订上述《认购书》，并于当日向被告支付购房定金120,000元。原告妻子卢金婷于2017年11月16日微信与被告公司员工曾倩联系，要求曾倩向其发送正式的购房合同文本，曾倩微信答复有45页，原告要求其选择合同重点部分拍照后传给原告。曾倩将合同的部分内容拍照后传至原告妻子卢金婷微信，原告妻子卢金婷就购房合同的相关问题向曾倩进行咨询磋商。2017年11月22日，原告将房款518,332元转至被告账户。2017年11月25日，卢金婷再次微信联系曾倩，询问其何时将购房合同发给原告，并对相关房屋装修的问题再次向曾倩进行咨询。2017年12月4日，曾倩将正式的购房合同文本邮寄给原告，原告于同年12月7日收到购房合同文本。原告收到被告邮寄的购房合同文本后，原告妻子卢金婷于2017年12月16日就合同附件七补充协议第十一条第四款出卖人只对商品房的质量负责保修、不承担其他责任，不予退房或者赔偿损失的约定；第八条第三款样板间不作为实际交房依据；补充协议第五条第四、五款及逾期付款与逾期交房的违约责任不对等等问题与曾倩进行磋商，要求进行更改。被告以原告在签订《认购书》中已明确载明同意购房合同内容为由，不同意对购房合同中原告提出异议的条款进行更改。被告不同意更改合同条款，原告不同意按被告提供的购房合同文本进行签订。因双方未能签订购房合同，原告于2018年1月17日向被告作出《退款通知书》，要求被告将原告已付房款退还,被告于同年1月23日收到该通知。原、被告双方均同意解除双方签订的《认购书》，但对退款事宜协商未果。原告向海南省文昌市工商行政管理局投诉，经该局进行调解，被告已将房款518,332元退还原告，但以原告违约为由，不同意退还定金120,000元。原告为了维护自身的合法权益，特向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋买卖合同未能订立是否系不可归责于当事人双方的事由；二、原告要求被告返还定金及利息的主张是否应予以支持。 一、关于涉案房屋买卖合同未能订立是否系不可归责于当事人双方事由的问题。原、被告签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该《认购书》为商品房预约合同，系出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。被告提供的《商品房买卖合同》文本的主合同中对交房条件等予以约定，但在附件七补充协议第五条第4款中又载明对其疏忽未办理手续仍可交付房屋并不视为违约，该附件七补充协议中对主合同的条款内容进行了部分更改，被告应将补充协议中对主合同部分内容进行更改的部分以显著方式提示原告，与原告进行平等磋商。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提醒消费者注意商品或者服务的数量和质量……民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，做出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任，加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，……格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”的规定，涉案的《认购书》系被告制作重复使用的文本，该认购书中对原告有重大利害关系的内容即甲乙双方声明共同遵守如下规定的第1条中载明原告已看到、理解并对被告出示的购房合同等文本均无异议，同意按本《楼宇认购书》约定签署或确认上述文本的内容未在合同中加黑或者加粗以提醒买受人注意，且该条款约定的内容剥夺了买受人就购房合同与出卖人进行磋商的权利，违反了合同平等、公平进行磋商的原则，该条款应为无效条款。被告辩称其在签订《认购书》时已向原告出示购房合同文本且原告已理解并认可购房合同内容，但被告未提交证据予以证明其在售楼处有对上述文本进行公示，且从原告与被告公司员工的聊天记录中原告要求被告向其发送文本内容并对购房合同内容进行多次的咨询与磋商，可得知双方在签订《认购书》时，被告未提醒原告注意合同范本中应注意的补充内容，原告对被告提供的购房合同范本未进行确认，对被告该辩解，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”、第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案中，原告在2017年11月16日至12月16日期间曾多次就购房合同中的部分条款与被告进行磋商，原、被告只是基于各自利益的考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。被告辩称，原告在2017年11月16日对购房合同文本内容进行咨询后，于同年11月22日向被告付清尾款的行为应视为对购房合同内容的确认。《认购书》明确约定原告必须在2017年11月22日前付清全部房款，如逾期付款超过三天属于原告违约，依《认购书》协议约定，被告享有《认购书》的解除权，对原告已付的定金不予退还。故，原告依约付清购房款的行为只是全面履行《认购书》的约定，而非对购房合同条款内容的确认，对被告的上述辩解，本院不予采纳。 二、关于原告要求被告返还定金及利息的主张是否应予以支持的问题。被告于2018年1月23日收到原告邮寄的《退款通知书》后，同意解除双方签订的《认购书》。故，涉案《认购书》应于2018年1月23日予以解除。涉案房屋买卖合同未能订立系不可归责于当事人双方的事由，被告应向原告返还其已付的购房定金120,000元。原告要求被告自2018年1月21日至定金付清之日止按同期银行贷款利率的标准向原告计付利息，但涉案房屋买卖合同未能订立系不可归责于当事人双方的事由，原、被告双方均未违约，其无权主张赔偿损失，且参照双方在《认购书》中对不可抗力导致合同未能签订后仅承担退还定金的约定，对原告要求被告赔偿其利息损失的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告文昌平海建设发展有限公司应向原告王连伟返还购房定金120,000元，限于本判决生效之日起五日内一次性付清； 二、驳回原告王连伟的其他诉讼请求。 如果被告文昌平海建设发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1370.3元（该款项原告已预交），由原告王连伟负担25元，由被告文昌平海建设发展有限公司负担1345.3元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；对原告多预交的受理费1345.3元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                            审 判 员 符 娟                                                 二〇一八年九月二十五日                         法 官 助 理 吴清岳             书 记 员 王 宣