四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初7658号 原告：张耀文，男，1992年2月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：吴宗川，北京盈科（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：杨郁川，女，1965年12月24日出生，汉族，住四川省广安市广安区。系原告母亲，特别授权代理人。 被告：何敏，女，1975年8月1日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：张志强，男，1969年3月17日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：程晓，四川泰仁律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25层1层。 法定代表人：徐万刚。 委托诉讼代表人：杨成娟，女，1990年5月23日出生，汉族，住四川省达县。系该公司员工，特别授权代理人。 原告张耀文与被告何敏、张志强、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日收到张耀文起诉状后，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张耀文的委托诉讼代理人吴宗川、杨郁川，被告何敏、张志强及其委托诉讼代理人程晓，第三人链家公司的委托诉讼代理人杨成娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张耀文向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.解除张耀文与何敏、张志强签订的《存量房买卖合同》；2.何敏、张志强连带返还张耀文定金50000元；3.何敏、张志强连带赔偿房屋差价损失1080000元；4.何敏、张志强承担张耀文为实现债权所产生的所有费用。（在诉讼过程中：张耀文调整第3项诉讼请求为何敏、张志强连带赔偿张耀文房屋差价损失600000元；并增加1项诉讼请求为何敏、张志强连带赔偿张耀文房屋附属设施动产损失100000元）。事实与理由：2016年9月18日，张耀文在链家公司居间中介下与何敏、张文强签订了《存量房买卖合同》一套，共计6份协议。何敏、张志强将其共同所有的位于成都高新区天府大道中段1388号的“美年广场”9栋1单元13楼3号的房产（以下简称：诉争房屋）以总价1445000元出售给张耀文，且何敏、张志强需在2016年11月30日前按照合同约定办理结按手续，协助张耀文办理过户手续，合同签订后，张耀文支付何敏、张志强定金50000元，支付中介方佣金22398元。在本合同之前的诉讼过程中，张耀文要求何敏、张志强继续履行合同交付房屋，但何敏、张志强于2017年5月3日将上述房产卖给案外人张然、张文铃，导致签订的买卖合同无法履行，应当解除。故张耀文起诉至院，请求判如所请。 被告何敏、张志强答辩称：1.三方签订买卖合同及补充协议，本身在合同履行的时间点上存在很多的歧义，造成了履行的困难；2.按照合同约定，张耀文将款项已付至中介方，中介方与张耀文有义务通知何敏、张志强，但何敏、张志强至今不知；3.链家公司按照有关规定应当办理存量房房屋买卖的网签，客观上诉争房屋在合同签订后并未办理网签，若按正常情况限购政策出来后到不动产登记中心正常办理过户手续存在障碍，致使何敏、张志强处置房屋解决资金急需的合同目的无法实现，何敏、张志强将房屋卖给案外人，是不得已而为之；4.按照买卖合同补充协议的约定，张耀文应当在具备递件房屋买卖条件存在的情况下，在此之前必须履行1395000元购房款的支付义务，在何敏、张志强将房屋于2017年4月19日将银行的按揭款全部归还后，已经具备递件过户的情况下张耀文仍然没有履行该付款义务；5.依据三方签订的房屋买卖合同和补充协议，补充协议第4条第4款，由于张耀文未办理存量房网签业务，不排除双方串通规避购房限购政策的原因，造成正常房屋过户存在障碍，应当属于双方约定的免责事由，互不承担责任。 第三人链家公司陈述称：50000元由链家公司代何敏、张志强收取，属于居间法律关系处理，其他内容请求人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下： 张耀文与何敏、张志强为因诉争房屋买卖事宜，产生纠纷，张耀文于2017年2月17日向我院起诉何敏、张志强，我院于2017年12月19日作出（2017）川0191民初2141号判决，该判决已经发生法律效力，该判决认定事实如下： 2016年9月18日，原告张耀文与被告何敏、张志强在中介方链接公司居间中介下，签订了存量房买卖合同一套，共计六份协议，约定由张耀文购买何敏、张志强共同所有的诉争房屋。主要内容为：1.约定购房资格、房屋产权、税费、户口迁出、违约责任等问题。其中约定房屋的交付时间为过户取件成功3日内，逾期付款的，“自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，张耀文按照成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向何敏、张志强支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，何敏、张志强有权单方面解除合同。合同被解除的，张耀文应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向何敏、张志强支付违约金，并由何敏、张志强退还张耀文全部已付款”；房屋总价1445000元。2.“房款交付”：（1）合同签订当日张耀文支付定金50000元；（2）通过资金托管专用账户划转：买卖双方通过资金托管专用账户划转款项，买方张耀文应在过户递件前将房款1395000元存入理房通资金托管账户，待张耀文取得产权证书后，由链家公司进行理房通资金托管解冻，将首付款支付给何敏、张志强。3.“关于房屋交易具体事项的约定”：（1）银行结按：由何敏、张志强负责在2016年11月30日前到其贷款银行办理完成结按手续（即将足额欠款存入还款银行账户）、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）；（2）权属转移登记：符合过户条件后，买卖双方在接到链家公司通知后3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内按中介方通知再次亲临房管局办理过户取件手续。4.违约责任：买卖双方任何一方逾期履行第三条涉及的“银行结按”、“权属转移登记”等义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金；在协议履行期间，如出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同还约定了其他事宜。 上述协议签署后，张耀文于合同签订当日支付定金50000元，由何敏、张志强出具了收条，定金中的30550元，根据《补充协议》第五条“特别约定”，交由链家公司托管，约定待何敏、张志强完成《补充协议》约定的义务后退还。另，张耀文于2016年9月18日支付中介佣金费22398元，中介出具了收据。 根据《补充协议》的约定，何敏、张志强应在“2016年11月30日前到其贷款银行办理完成结按手续（即将足额欠款存入还款银行账户）、承担相关费用后，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）”。因何敏、张志强未按照合同约定结按、注销抵押，案涉合同未继续履行。张志强申请链家公司工作人员辜涛到庭作证，辜涛当庭证实，2016年9月18日签订合同后，证人辜某同何敏、张志强去银行取房产证，因手续不全，故未取到房产证，过了两天被告方告诉辜涛房屋价格卖低了，不愿意出卖了，中介公司进行了调解，但调解没有成功，房东不愿意卖房了。生效判决综合何敏、张志强未按照合同约定结按、注销抵押的客观事实以及关于中介方陈述何敏、张志强不愿意卖房的证言，认定何敏、张志强违反了合同关于结按、注销抵押、协助过户等应履行义务的约定。 何敏、张志强主张其在2016年11月30日前预约了提前结按、银行确定了提前还贷时间，在2017年4月19日完成了提前结按行为，因此在提前结按问题上何敏、张志强不存在违约行为。对此，何敏、张志强提交了一份《成都银行个人贷款还款对账单》予以佐证。该《成都银行个人贷款还款对账单》显示：2016年1月20日至2017年3月20日期间，何敏、张志强按月偿还按揭款1412.62元到3817.60元不等，2017年4月19日偿还454114.16元，结清了案涉房屋的全部按揭贷款。生效判决认为，何敏、张志强提交的该项证据，无法证明何敏、张志强在2016年11月30日按照合同约定与银行进行了预约提前还贷，也无证据证明2017年4月19日的还款系2016年11月30日前预约。按照合同约定，何敏、张志强应“2016年11月30日前到其贷款银行办理完成结按手续”，2016年11月30日前完成结按是何敏、张志强的合同义务，如未完成，一般情况下应认定为何敏、张志强违约，除非何敏、张志强提交证据证明未完成合同义务不可归责于何敏、张志强。且据原审向银行了解相关交易习惯，银行提前还贷的手续，由贷款人至银行预约，一般可以预约在一两个月内结按，如贷款人申请较长的结按期限，银行一般也予以准许。综上，何敏、张志强关于其在2016年11月30日前进行了预约、没有完成合同义务不可归责于被告方的主张证据不足，生效判决不予认定。何敏、张志强未在2016年11月30日前按照合同约定办理结按手续，系违约行为。 2017年5月3日，何敏、张志强与案外人张然、张文玲签订《成都市存量房买卖合同{成存房买（居）第1849056号（居间机构版）}》，约定何敏、张志强以600000元的总价，将案涉房屋出售给案外人张然、张文玲。2017年5月31日，案涉房屋登记至案外人张然、张文玲名下。 原审经两次询问，张耀文坚持主张过户，并陈述如法院裁决合同不能履行，将另案主张解除合同及赔偿损失。 本案中，何敏、张志强称因为在2015年孩子生病并不幸离世，负了大量的债务，因此在原审理过程中急需另售诉争房屋还债。 本次审理过程中，经鉴定评估，诉争房屋在2017年7月1日，市场价值为1823000元，该评估意见载明估价对象的估价结论包含建筑物及其附属设施设备（水、电、气、视、讯、消防、电梯、地暖等）、室内二次装修和分摊的国有建设地使用权的价值，不包含室内动产价值。张耀文、何敏、张志强签订的合同附件：房屋设施清单载明同意以下物品一并转让：1.装修情况；2.固定设施（抽油烟机、燃气灶、燃气热水器、坐便器、洗漱台），品相均为较新；3.电器及家具（电视1、冰箱1、洗衣机1、空调4、机顶盒1、床3、床垫3、衣柜3、鞋柜1、书桌1、餐桌1、沙发1，茶几1，椅子1），品相均为较新。 以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，何敏、张志强与张耀文达成诉争房屋买卖合同后，应当遵守合同约定，何敏、张志强在诉讼过程中以低价另售诉争房屋构成违约。即使何敏、张志强急需用钱，也应当加快合同履行换取合同对价，而非用极不正常的低价再次转让诉争房屋。 诉争房屋另行出售，导致张耀文合同目的不能实现，张耀文具有合同解除权，自解除合同意思表示到达何敏、张志强之日解除，我院于2018年4月4日向何敏、张志强送达含有解除合同意思表示的起诉状，当日合同中有关诉争房屋买卖法律关系部分解除，合同中有关居间法律关系部分不受影响。 关于张耀文主张返还定金50000元，经查，该50000元虽由何敏、张志强出具收据，但各方认可费用现由链家公司保管，因此事实上无法返还，各方当事人可在居间法律关系中另行协商款项退还事宜，协商不成各方可诉讼解决。 关于张耀文主张的房屋差价损失及房屋附属动产损失。本院认为，何敏、张志强的违约行为导致张耀文合同目的不能实现，张耀文可以主张损失赔偿以达到合同履行后的状态。何敏、张志强于2017年5月31日另售诉争房屋并过户他人，张耀文确定性地不能实现合同目的，张耀文应当在合理期限内购置其他房屋以防止损失扩大，据此法庭鉴定了诉争房屋在2017年7月1日的市场价值。张耀文主张房屋附属动产损失，本案中房屋附属动产附属于诉争房屋买卖不能单独主张，但是鉴定人在评估诉争房屋时确实未曾考虑诉争房屋所包含的动产，这部分动产确实属于双方转让的范围。诉争房屋价值为1823000元，同时应当考虑家具（电视1、冰箱1、洗衣机1、空调4、机顶盒1、床3、床垫3、衣柜3、鞋柜1、书桌1、餐桌1、沙发1，茶几1，椅子1）价值才成为张耀文完整的重置同等品质房屋的损失，结合物品清单、数量品相及一般价格，法庭酌情确定为30000元。因此张耀文重置同等品质房屋需要支出1853000元，故何敏、张志强应当赔偿损失408000元。其他的诉讼请求超出了合同履行后张耀文能够得到的利益，本院不予支持。 在我院（2017）川0191民初2141号案件中，法庭两次询问张耀文是否变更诉讼请求，张耀文原本可以通过变更诉讼请求一次性实现权利救济，但其坚持不能实现的诉讼请求，从而导致原本可以避免的诉讼资源未能节约，故本案案件受理费决定由张耀文自行负担。本案产生鉴定费16000元，该费用即使在（2017）川0191民初2141号案件中也需要产生，该部分诉讼费用按照一般原则决定分担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项及第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告张耀文与被告何敏、张志强及第三人四川链家房地产经纪有限公司于2016年9月18日签订的《存量房买卖合同》一套共计6份协议中有关房屋买卖法律关系部分于2018年4月4日解除； 二、被告何敏、张志强于本判决生效之日起10日内连带向原告张耀文支付赔偿金408000元； 三、驳回原告张耀文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半后收取7485元，由原告张耀文负担（此款原告已预交）；鉴定费16000元，由原告张耀文负担6000元、被告何敏、张志强负担10000元（鉴定费原告已预交，二被告在履行本判决义务时一并向原告支付10000元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周寓先 二〇一八年九月十八日 书记员  陈思芸 书记员  李媛媛