河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2018）豫0311民初2905号原告（反诉被告）：洛阳钰达物业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城乡政府西侧办公室，组织机构代码55833937-X。法定代表人:岳真珍，公司经理。委托诉讼代理人：付景新、王双双，河南中冶律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：陈国平，男，1953年9月2日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。原告（反诉被告）洛阳钰达物业管理有限公司与被告（反诉原告）陈国平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告陈国平提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洛阳钰达物业管理有限公司委托代理人付景新、王双双和被告（反诉原告）陈国平到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告洛阳钰达物业管理有限公司诉称：原告受洛阳河洛文化置业有限公司选聘为洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业服务，被告陈国平系该小区7栋1单元1704号房主。2011年4月9日被告与原告签订了《前期物业服务协议》，并办理了入住手续。该协议约定：物业费收费标准为住宅建筑面积每月每平方米1.2元，每半年的首月15日前向物业公司缴纳物业费，物业服务费用标准按洛阳市政府文件调整；同时约定按每天3‰缴纳违约金。被告2013年11月9日开始拖欠物业管理费及生活垃圾处理费，截止起诉之日应缴而未交的物业费累计为59个月，生活垃圾处理费为52个月。被告的住房面积为123.44平方米，按照协议约定每月每平方米1.2元，2013年7月30日经《洛龙区物价管理办公室关于下调物业服务收费标准的通知》调整，将物业费由每月每平方米1.2元下调为每月每平方米1.08元，2014年6月18日经《洛阳市洛龙区物价管理办公室关于河洛文化村小区物业服务收费标准的批复》（洛龙价收费【2014】012号）调整，将物业费由每月每平方米1.08下调为0.94元，从2014年7月1日起执行。按照不同时期的收费标准计算，被告共计拖欠物业费6968.8元，违约金按逾期每日千分之三的标准计算为17675元，生活垃圾处理费按照政府相关文件规定为每月2元，截止2018年5月共计104元（以上计算详见附件）。经原告多次催要，被告拒不支付，为维护原告的合法权益和小区的正常管理服务秩序，现原告起诉至法院，请求1、依法判决被告向原告支付2013年11月9日至2018年10月8日物业管理费6968.8元，违约金17675元（暂算至2018年5月8日），生活垃圾处理费104元，共计24747.8元。2、由被告承担本案诉讼费。被告陈国平辩称：一、被答辩人物业公司不具备收取物业费的合法条件。（1）根据公司法的规定，物业企业经营应依法取得企业法人营业执照、税务登记证、企业收费许可证和资质证书。对商品房的预售和销售房屋开发商要五证俱全，并具备入住条件，才允许交付房屋并提供前期物业服务收取费用。（2）河洛文化村小区交房时不具备交付房屋和入住条件，更不具备提供物业服务的收费合法条件。经查：2010年7月28日物业公司与河洛文化置业有限公司签订《前期物业服务合同》，期限五年，到2015年7月27日止。在合同期限内，业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时，前期物业合同自动终止。（3）2013年3月27日前物业公司没有合法经营收费资格。第一：2011年10月25日物业公司采取得三级物业资质证书（编号为410303623），根据河南省物业管理企业资质等级管理实施细则（以下称细则）第三条，第十九条规定，未取得资质证的不得从事物业经营活动。第二：2013年3月27日洛龙区物价管理办向物业公司颁发（物业）38号收费许可证。第三：自2010年7月物业公司进驻河洛文化村至今没有提供质价相符的物业服务，多年来被业主无数次投诉和政府主管部门多次处罚。第四：物业公司对前期入住业主每平方米1.2元的物业费无依据，属于违法收费。第五：根据细则第14条第三款规定：三级资质和临时资质不具备23万平方以上的小区物业服务的资质。因此，根据物业收费管理办法（以下称收费办法）和细则的规定，被答辩人没有向业主收费的合法权利。（4）2013年3月27日物业公司虽然取得（物业）38号收费许可证和三级物业资质证书（编号为410303623），但于2011年6月23日洛龙区物业管理工作领导小组对物业公司下达（2011）23号整改通知：不具备交房条件，停止办理入住手续，退还已收取的物业费。2011年8月3日针对业主的投诉，洛阳市房管局对物业公司下达处理意见内容同上，2013年7月30日洛龙区物业管理工作领导小组再次对物业公司下达（2013）13号整改通知：主要是物业服务质价不符。2013年8月2日洛龙区物业管理工作领导小组第三次对物业公司下达（2013）5号处罚文件：限期整改，逾期上报洛阳市物业办注销企业资质，收回收费许可证。2014年3月17日洛龙区物业管理工作小组下达（2014）01号整改通知：存在私搭乱建，侵占公共部位。2014年6月10日洛龙区物业管理领导小组第四次下达（2014）1号将物业公司降为临时资质。2014年6月18日洛龙区物价管理办批复（2014）012，洛阳市房管局洛房改（2014）88号：物业公司降为临时资质，收回原资质证书。（5）物业公司没有提供质价相符的物业服务。至今，物业公司的物业服务没有任何整改，现从业人员与注册登记的从业人员不符，即物业公司实际从业人员没有技术职称和上岗证书，不能提供质价相符的物业服务，造成小区经常停水停电，暖气不热，电梯停运，困人夹人，事故时有发生，管理秩序混乱，业主苦不堪言。（6）答辩人自2010年12月2日被欺骗缴纳物业费。答辩人是2010年12月2日在被物业欺骗的情况下，刚开始按每平方1.2元交的物业费到2012年6月1日，这个收费标准是没有依据的。此后按1.08交到2014年7月31日。综上，物业公司收取我的物业费没有依据，应予以返还。二、前期物业服务合同系欺诈违法签订的无效协议。物业公司与我签订的前期物业服务协议是在没有资质、没有收费许可证，采取欺诈手段违法违规不具备入住条件侵害答辩人和全体业主利益的情况下签订的，在执行该欺诈协议的过程中，物业公司违反前期物业服务协议的多处规定，擅自改变物业服务，质量和收费标准，不执行协议在先，事实证明已不履行这个协议。根据合同法52条和民法的有关规定，应认定该协议无效。三、答辩人不应交物业费反诉成立。答辩人在本案的本诉中是被告，在反诉中是原告，我的反诉主张：返还物业费4059元，违约金10000元，以上事实足以证明物业公司存在欺诈、违法违规、合同无效等事实，其诉求是无理取闹。答辩人的反诉请求事实清楚，证据确凿，理由充分，反诉请求成立。四、本案的处理法律建议，据上述理由和法律规定，对本诉应依法驳回，对反诉请求依法应予以充分的认定和支持。反诉原告陈国平反诉称：2011年4月9日开发商将不具备交房和入住条件的河洛文化村7-1-1704号商品房采取欺骗违法手段交付反诉原告，与反诉被告洛阳钰达物业管理有限公司签订《协议》，由此被洛阳市房管局责令停止交房，退还已收取的物业费，2014年6月4日被反诉人与业主代表达成退还违规收取物业费的《调解纪要》，但反诉被告拒不执行，经反诉原告多次催要至今未果。不仅如此，反诉被告在物业协议签订后违反该协议违法、违规、违约在先。反诉被告违反协议第一条第8项，长达8年拒不公布物业费收支账目；反诉被告超出《协议》内容强制向反诉原告收取300元的“非可视门禁”及安装费，长达7余年未安装。被反诉人拒不执行洛阳市房管局2011年8月3日号前停止违规交房和违规收取物业费的责令和其后政府主管部门的一系列处罚文件，拒不返还已违规收取的物业费；小区管理混乱：违规收取停车费，停车占用消防通道，制造安全隐患；自定物业费收费标准等等。反诉被告在没有取得物业收费《许可证》（2013年3月27日才取得物业收费许可证）的情况下收费，且拒不执行政府《物业费指导价》，在被“暂时收回收费许可证”和被处罚期间，继续违法自定价格标准收费；被“降级”后，还继续违法收费；国家发改委发改价格【2014】2755号文件自2015年1月1日起取消“政府指导价”后，持续至今即不与业主协商物业收费标准，也不与业主重新签订新的《物业服务合同》。反诉被告其他违法违规违约事实不一一列举。以上事实见证据1-9，足以说明反诉被告违约在先，依据《协议》第十一条第三款规定：“甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金”和合同法、物权法、司法解释及物业管理条例的相关规定反诉被告违约在先，依法应当承担违约责任，向反诉人支付协议第十一条第四项同比例的违约金。除上述之外，反诉被告收取物业费的主体错误。反诉原告于2011年4月9日办理入住手续时，与反诉被告签订的《协议》，河洛文化村小区7号楼还未经洛阳市政府验收，7号楼1单元1704房屋的所有权属于开发商。反诉原告于2014年2月28日与开发商签订正式《商品房买卖合同》方取得产权，之前被反诉被告错误收取的物业费，反诉原告一直在主张自己的权利要求退还，等待反诉被告的答复。按照最高院《物业管理条例司法解释》第二条第7款：“物业服务收费管理办法第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”；国务院的《物业管理条例》第四十一条……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，按照上述国家法律与法规，反诉被告必须退还反诉原告于2014年2月28日之前收取的物业费4059元和承担利息和违约责任。反诉被告被市、区二级政府部门多次处罚情况：反诉被告自2013年3月27日取得物业《收费许可证》后，因一直违规物业经营管理混乱、质价不符多次被处罚，丧失《收费许可证》和经营资质。质价不符的事实：小商贩经常进入小区：推销小商品的商贩经常敲门或贴小广告，业主没有安全保障。小区车辆管理：反诉被告只为收费，导致车辆占有：消防通道和小区道路，严重影响居民安全和行走，存在重大隐患。垃圾问题：文化村小区7号楼和10号楼楼顶的空中花园在媒体曝光后停建，但是没有彻底拆除，垃圾遍地至今未清理。反诉被告只收费未尽到物业管理职责。根据以上事实和理由，诉至法院，请求判令：1.请求洛龙区人民法院驳回反诉被告的诉求；2.请求依法确认原《前期物业服务协议》无效；3.请求判决反诉被告向反诉原告返还不应收取的物业管理费：4059元，自2011年4月9日至给付之日的利息，第一阶段自2011年4月9日起算至2018年6月8日的利息：2114元；第二阶段自2018年6月9日至给付之日另计；违约金：自2011年4月9日起算至2018年6月8日的违约金：20359.9元（共1627天，3‰天）；第二阶段2018年6月9日至给付之日另计，第一阶段本金、利息、违约金合计26532.9元；4.判令反诉被告承担本案全部诉讼费。反诉被告洛阳钰达物业管理有限公司辩称：1、答辩人是依法取得《物业管理企业资质证书》的物业管理企业，管理期限从2010年7月9日开始，2011年4月9日《前期物业服务协议》是答辩人与陈国平基于双方的真实意思表示而签订的，不存在无效的情况；2、答辩人依照《前期物业服务协议》的约定向陈国平提供物业服务并收取物业服务费，符合合同约定，陈国平要求返还物业费并支付利息毫无法律和事实依据，依法应予驳回；开发建设单位在2011年4月9日，已将河洛文化村7-1-1704号房交付给陈国平，陈国平对该交房事宜未提出任何异议，且与答辩人签订《前期物业服务协议》，约定答辩人为陈国平提供物业服务，陈国平缴纳物业服务费用。陈国平诉称该住房在交房时未取得消防验收，未取得产权证，该问题是陈国平与开放商之间的纠纷，与答辩人无关，更不是陈国平拒交物业费的理由；3、《关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要》不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，对参与调解的双方不具有约束力，即使有约束力，该纪要中确定的返还2011年8月3日前的物业费，已经超过诉讼时效，不应返还；4、我国法律法规并未规定收取物业费应当办理收费许可证，且目前洛阳市也全面取消收费许可证的办理，答辩人收取的物业费都是依据洛龙区物价管理办公室下发的文件收取的，符合法律规定，2015年以后实刑市场调节价后，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，答辩人实际收取的物业费比答辩人与陈国平签订的《前期物业服务协议》还低，更不存在违反法律规定的情形，请求法院驳回反诉请求。经审理查明：2010年10月28日，洛阳河洛文化置业有限公司与洛阳钰达物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，由洛阳河洛文化置业有限公司选聘洛阳钰达物业管理有限公司对洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业管理服务事宜。双方在合同中依据物业的基本情况对服务的内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等事项进行了约定。《前期物业服务合同》第九章第三十二条载明：本合同的期限自2010年7月28日起至2015年7月27日止；2015年7月25日，洛阳河洛文化置业有限公司与洛阳钰达物业管理有限公司再次签订《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》第九章第三十二条载明：本合同的期限自2015年7月28日起至2020年7月27日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年4月9日，原告洛阳钰达物业管理有限公司与被告陈国平即河洛文化村7号楼1单元1704室的业主签订了《前期物业服务协议》，双方在《前期物业服务协议》中约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量、服务费用、违约责任等事项，被告房屋建筑面积123.44平方米，物业费收费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.2元，于每半年的首月15日前缴纳物业费，物业服务费用标准按洛阳市政府文件调整；同时约定，被告（反诉原告）陈国平不按约定的标准和时间交纳有关费用的，洛阳钰达物业管理有限公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年7月30日，洛龙区物业管理办公室下发的《洛龙区物业管理办公室关于下调物业服务收费标准的通知》对物业服务费进行了调整，将物业费由每月每平方米1.2元下调为每月每平方米1.08元；2014年6月18日下发，2014年7月1日起执行的《洛阳市洛龙区物价管理办公室关于河洛文化村小区物业服务收费标准的批复》（洛龙价收费【2014】012号），又将物业费由每月每平方米1.08元下调为0.94元。生活垃圾处理费按照政府相关文件规定为2016年12月30日之前每月2元，由物业公司代收，2017年1月1日之后每月5元由市城市生活垃圾处理费行政主管部门委托城市公共供水企业利用水费收缴系统，在收取水费的同时一并收取生活垃圾处理费，不再由物业公司代收。原告（反诉被告）洛阳钰达物业管理有限公司称，自2013年11月9日至2018年10月8日，被告（反诉原告）陈国平拖欠物业管理费6968.8元，生活垃圾处理费161元（2013年11月9日至2018年5月8日）。另查明：2011年10月25日，洛阳市房产管理局向钰达公司发放了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，证书编号410303623，附表上载明准许钰达公司从事物业管理业务时间为2010年7月9日，资质等级叁级，证书的有效期至2015年10月25日。2013年3月27日，洛阳市洛龙区物价管理办公室向钰达公司发放了洛龙经服（物业）38号《收费许可证》，收费项目物业服务费，有效日期自2013年3月起至2014年2月止。另查明，被告陈国平于2011年4月9日办理了河洛文化村7号楼1单元1704室的入住手续，交纳2011年4月9日至2013年11月9日之间的物业费、生活垃圾处理费，有相关收据予以证实。针对小区物业服务问题，洛龙区物业管理工作领导小组对钰达公司多次下发整改通知并进行了处理。2014年6月4日在洛龙区物业管理办公室的主持下达成的《关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要》，该纪要第一条第三款载明钰达公司针对2011年8月3日交房前所缴纳的物业费全部退还，所涉及的费用由洛阳钰达物业管理有限公司向洛阳河洛文化置业有限公司索取。本院认为：洛阳钰达物业管理有限公司受洛阳河洛文化置业有限公司的选聘为洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业管理服务事宜，并签订了《前期物业服务合同》。洛阳钰达物业管理有限公司在洛阳河洛文化置业有限公司不具备完全的交房条件的情况下，由于部分业主的需要为业主提供了前期物业服务，并签订了《前期物业服务协议》，业主也实际上享受了该服务。本案中，2011年4月9日洛阳钰达物业管理有限公司与陈国平签订《前期物业服务协议》时，洛阳钰达物业管理有限公司已经取得从事物业管理业务的资质，庭审中，陈国平未能提供证据证明该物业服务协议存在无效的法定事由，故对陈国平要求确认前期物业合同非法无效的诉求本院不予支持。原、被告签署的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。当事人应按照合同的的约定，全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张的物业管理费系从2013年11月9日至2018年10月8日，共计58个月零28天；生活垃圾处理费系从2013年11月9至2018年5月8日，共计52个月。被告的房屋建筑面积为123.44平方米，按建筑面积1.08元/月/平方米，从2013年11月9日至2014年6月30日，共计7个月零20天，计算公式为：123.44平方米×1.08元/月/平方米×7个月+123.44平方米×1.08元/月/平方米×20天÷30天=1021.9元。从2014年7月1日至2018月10月8日，计51个月零8天，计算公式为：123.44平方米×0.94元/月/平方米×51个月+123.44平方米×0.94元/月/平方米×8天÷30天=5946.9元。物业费总计6968.8元。垃圾处理费按照2元/月，从2013年11月9日至2016年12月30日，计38个月，共计76元。对于2017年1月1日之后的垃圾处理费，不再由物业公司代收，本院不予支持。关于原告主张的违约金，本院认为，根据被告提供的相关证据及洛龙区物业管理工作领导小组对钰达公司的物业管理多次下发整改通知看，原告洛阳钰达物业管理有限公司在提供物业服务过程中确实存在某些公共设施维护及保洁方面存在一定问题，但从整个物业服务情况看，各项基本物业服务工作仍处于正常运行状态，各项基本物业服务并未停滞瘫痪，尚未构成严重瑕疵，考虑到原告物业公司提供的服务确实存在一定的问题，对原告要求支付物业费违约金的主张，本院不予支持。对于被告陈国平提出的返还物业费的请求，本院认为，关于河洛文化村小区的物业纠纷，2014年6月4日在洛龙区物业管理办公室的主持下双方达成了关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要，其中第一条第三款载明经调解，针对2011年8月3日交房前所缴纳的物业费全部退还。鉴于原、被告就物业费已经达成调解纪要，故依据该调解纪要处理较为妥当，即反诉被告洛阳钰达物业管理有限公司应向反诉原告陈国平返还2011年8月3日之前的物业费，按照当时的缴费标准每月每平方米1.2元计算，自2011年4月9日至2011年8月3日期间共计3个月零25天，物业费用为691元。关于反诉原告陈国平主张的反诉被告承担违约滞纳金的诉求，由于双方在调解纪要中并未约定，反诉原告的此项主张没有合同依据及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈国平应当自判决生效之日起十日内支付原告洛阳钰达物业管理有限公司物业费6968.8元，生活垃圾处理费76元，共计7044.8元。反诉被告洛阳钰达物业管理有限公司应当自判决生效之日起十日内向反诉原告陈国平返还物业费691元。驳回原告洛阳钰达物业管理有限公司的其他诉讼请求。驳回反诉原告陈国平的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费419元，由原告承担200元，被告陈国平承担219元；反诉费206元，由反诉原告陈国平承担100元，反诉被告洛阳钰达物业管理有限公司承担106元。如不服本判决。可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志伟二〇一八年九月三日书记员  周子裔