重庆市涪陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0102民初2849号 原告(反诉被告)：重庆双维钢结构有限公司，住所的重庆市涪陵区江北街道办事处****，统一社会信用代码915001025567827811。 法定代表人：忻贤君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冉小平，重庆天亿(涪陵)律师事务所律师。 被告(反诉原告)：重庆正业包装有限公司，住所地重庆市涪陵区百胜镇紫竹村**，统一社会信用代码915001020548037221。 法定代表人：秦小鸿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周雪松，重庆峡阳律师事务所律师。 原告重庆双维钢结构有限公司(以下简称双维公司)与被告重庆正业包装有限公司（以下简称正业公司）土地使用权买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理后，依法由审判员黎霞担任审判长，与人民陪审员湛荣娟、姚云惠组成合议庭，适用普通程序于2018年5月11日和31日先后两次公开开庭进行了审理。原告双维公司的法定代表人忻贤君及其委托诉讼代理人冉小平，被告正业公司的法定代表人秦小鸿及其委托诉讼代理人周雪松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告双维公司向本院提出诉讼请求：判决确认双方于2017年7月13日签订的《土地使用权转让合同》无效；双维公司655330元的损失由正业公司与双维公司各承担一半。事实及理由：2010年5月18日，双维公司与重庆市涪陵区江北办事处签订《招商引资协议书》约定，双维公司通过招商引资方式落户重庆市涪陵区，租用该村约20亩土地修建办公、生产用房。2014年10月21日，重庆市政府批准转用和征收二渡村2社15.28亩土地，当年该宗地政府征收为国有建设用地。2017年7月13日，双维公司与正业公司签订《土地使用权转让合同》约定，双维公司将该宗地的土地使用权及地上建、构筑物等转让给正业公司，其中土地使用权转让价250万元，车间、厂房203万元，办公楼96万元，其它设施设备213万元。虽然正业公司按约定支付了定金65万元、预付款30万元、代缴耕地税248300元等，共计120万元，双维公司也按约定进行了部分搬迁，但由于双维公司之前未依法取得该宗地的土地使用权证，导致双方发生争议，正业公司遂采取堵门欲胁迫双维公司交付土地、厂房，导致双维公司停产时间长达三个月，致双维公司经济、信誉、信用严重受损。2018年3月27日，正业公司发出立即履行《土地使用权转让合同》的函。同月30日，双维公司回函明确表示：鉴于双维公司至今未取得涉案国有土地使用权，双方于2017年7月13日签订《土地使用权转让合同》，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定应属无效，建议就预付款返还以及双方损失协商解决，协商不成诉讼解决，但正业公司至今未作任何答复，现依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。针对正业公司反诉答辩称，对正业公司反诉称双方签订土地使用权转让合同、正业公司已支付120万元以及双维公司曾经提起撤销之诉无异议。无效合同不需要解除，由法院确认定合同的效力；同意返还正业公司已支付的120万元，但双维公司无违约行为，也就不存在双倍返还定金及按银行同期同类贷款利率4倍承担资金损失的责任；导致合同无效双方均有过错，应按过错责任承担相应的责任。 被告正业公司辩称，1、双维公司确认合同无效的法律依据不足；2、依据新法优于旧法的原则，对合同效力的界定应使用新的法律、司法解释的规定；3、双方签订的合同名为土地使用权转让合同，但实质是厂房、车间、办公楼、设施设备及集体流转用地使用权等权利的概括性转让合同，并非纯粹意义的土地转让；4、双维公司在收取120万元款项后，拒绝按双方合同约定的期限交付标的资产，违背了诚实信用的基本原则，其恶意违约拒不履行的行为应受到法律的否定评价，依法应承担违约责任；5、双维公司明显存在利用无效合同的诉讼制度谋取不当利益，严重损害正业公司的正当权益，其行为依法不应支持；6、双维公司存在重复诉讼、滥用诉权的恶意诉讼行为。综上，当事人双方达成的合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同具有现实可履行性，不存在违反法律法规强制性规定的情形。不同意承担双维公司的损失。正业公司向本院提出反诉请求：解除正业公司与双维公司签订的《土地使用权转让合同》；双维公司双倍返还正业公司定金130万元，返还已收取的转让款55万元，并承担该款从2017年7月13日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的利息；双维公司承担因违约给正业公司造成的经济损失33万元。事实及理由：2017年7月13日，双维公司与正业公司签订《土地使用权转让合同》约定，双维公司将该宗地的土地使用权及地上建、构筑物等转让给正业公司，合同价为666万元，并约定双维公司在完善土地出让手续取得土地使用权后，办理相关的过户。正业公司支付双维公司120万元定金及转让款后，仅仅2个月的时间，双维公司先是以重大误解为由拒绝履行合同，并提起撤销之诉。双维公司撤诉后又以合同无效起诉。正业公司认为，双维公司在经过多年努力已经没有任何政策及法律障碍能够获得土地使用权的情况下，恶意阻碍该条件的成就，其行为完全违背了诚实信用的基本原则，应承担违约责任。据此，为维护正业公司的合法权益，望依法判决。 本院经审理认定事实如下：2017年7月13日，双维公司(甲方)与正业公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》约定，甲方负责办理土地使用权过户，乙方配合；第一条拟转让标的物：1、根据渝国土房管规计（2013）337号、渝府地（2014）1188号、涪地土函（2014）602号、603号等市区两级文件批复，甲方以出让方式取得位于重庆市涪陵区江北街道办事处二渡村二组10190平方米（15.28亩）国有土地使用权，现土地使用权尚在办理完善中，四至界限以土地使用权证界定为准；2、甲方依据涪国土函（2010）177号与涪陵区江北街道办事处招商办《征用土地协议书》，已征用涪陵区20.13亩土地（除去前述1款15.28亩后余）一次性转让给乙方，乙方已全部知晓甲方与江北办事处所签招商引资协议和征用土地协议的全部内容；3、甲方在前述出让、占用土地上的所有建筑物和其他附属设施归乙方所有；4、机械设备，大车间留三台5吨行车、两台变压器、一台地磅归乙方所有，所有办公设备归乙方所有。小车间行车及其余机械设备为甲方所有。甲方必须保证所留下的所有资产完好无损，并将相关土地、房屋的全部资料移交给乙方（包括所有原始发票及批文、协议等原始资料）。第二条转让款：1、甲方愿将上述土地使用权及地上建筑物和其他附属设施转让给乙方，乙方支付转让款666万元。其中，土地转让费用250万元（包括甲方在征地办理土地使用权证过程中可能发生的地票费费用在内）、车间厂房203万元、办公楼96万元、变压器2台40万元、行车3台×8万元/台=24万元、地磅1台6万元、办公设施（办公桌、空调等）20万元、监控设施2万元、车间办公楼电路设施20万元、门房2万元、路边广告牌3万元；2、甲方以出让方式取得15.28亩土地使用权，尚未向有关部门缴纳的耕地占用税（初估248300元）、征地工作经费（初估91680元），由乙方按有关部门落实的标准据实承担。过户时所产生的税费及一切费用均由乙方自行承担，除此之外的费用由甲方承担。第三条付款时间及方式：1、本合同签订当日，乙方支付甲方本转让合同定金65万元；2、本合同签订后10日内支付甲方30万元，在该15.28亩宗土地挂牌交易时由乙方代甲方交的土地挂牌交易保证金约245万元，抵作乙方应支付的转让费，在该宗土地挂牌交易完成并取得土地使用权证后，待甲方将该宗土地使用权过户给乙方付给甲方270万元，余款56万元待甲、乙双方所有相关手续移交完善后一次性付清。第四条承诺于保证：1、甲方承诺并保证，甲方依法有权向乙方转让本合同第一条所述15.28亩土地使用权及5.433亩的占用土地及地上建筑物和其他附属设施，并具有与乙方签署本合同的完全权利能力与行为能力；2、甲方承诺并保证，在乙方基于本合同获得合同第一条所述15.28亩土地使用权及地上建筑物和其他附属设施所有权时未就转让的物设置任何抵押、债权债务，保证乙方基于本合同的受让行为不被任何第三方追索任何权益；3、甲方承诺并保证在收取乙方定金后，于2017年8月15日前自行拆迁搬出一车间、二车间的现有经营地（拆迁机械设备），三车间于2017年9月15日前交付给乙方，并将本合同第一条所述共计20.713亩土地及地上建筑物和其他附属设施等交付给乙方；4、甲方承诺在办理完土地证，拿到土地证之日起1个月内协助乙方对水电、通信等依法办理相关变更手续；5、甲方承诺能够依法获得15.28亩出让土地的使用权，并保证按本合同约定将该土地使用权过户变更至乙方名下；......7、乙方承诺并保证按照本合同约定的时间及方式支付转让价款。第五条甲方的违约责任：在本协议生效后，甲方单方面解除本协议或拖延履行本协议应尽义务超过10个工作日，视为甲方构成根本性违约，甲方应双倍返还定金，退还已收取乙方的转让款并按银行同期同类贷款4倍支付利息给乙方......。第六条乙方的违约责任：在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，乙方则应放弃收回定金的权利，所付的定金视作违约金；乙方迟延支付转让价款给甲方，应按银行同期贷款利率4倍支付利息给甲方，逾期10个工作日，甲方有权解除本协议，乙方所交定金作为违约金，甲方不予退还交付的定金。合同签订后，正业公司的出纳况常琴于2017年7月8日、7月14日、7月17日、7月19日、7月27日通过银行转账支付双维公司（打入该公司法定代表人忻贤君的银行账户）定金65万元和转让款55万元，共计120万元。双维公司向有关部门缴纳了相应的费用。2017年9月12日，双维公司向本院起诉，请求撤销双维公司与正业公司签订的《土地使用权转让合同》。同年10月，双维公司将本案所涉厂房出租给案外人谭昌洪。同年11月11日，双维公司向本院申请撤回起诉。2018年3月27日，正业公司向双维公司发出立即履行《土地使用权转让合同》的函，该函要求双维公司立即履行合同，若2018年4月4日前双维公司仍不全面履行合同及本函催告义务，逾期则正业公司解除双方签订的《土地使用权转让合同》的决定即产生法律效力。同月30日，双维公司给正业公司复函提出解决双方争议的意见为1、双方一致认可2017年7月13日签署的《土地使用权转让合同》无效；2、我司返还贵公司已经支付的120万元；贵我双方协商，确认双方损失及分担比例，协商不成诉讼解决。事后，双方未达成协议，双维公司诉至本院。 另查明的事实：2010年5月18日，双维公司(乙方)与重庆市涪陵区人民政府江北街道办事处（甲方）签订《招商引资协议书》约定，由甲方在二渡村2社提供土地20亩给乙方企业落户建设钢结构制造生产项目；乙方总投资2500万元，用于租用土地及厂房办公建设，购置生产设备等；用地方式为，工业用地20亩，租地期限为20年（从2010年5月18日至2029年5月17日），租地协议由乙方与二渡村2社另行签订......。同年6月2日，重庆市涪陵区国土资源局向涪陵区规划局发出关于江北街道双维钢结构厂房用地选址的函，该函载明：“根据涪陵区江北街道办事处（涪江北办函【2010】163号）要求，拟征收江北街道二渡村2社1.3333公。项目符合土地利用总体规划，请你局确认该项目地址。”同年8月16日，重庆市涪陵区人民政府江北街道招商办（甲方）与双维公司（乙方）签订《征用土地协议书》约定，乙方征用江北街道二渡村2社土地20.713亩，征用土地地址二渡村2社大田湾；征用土地价格计算根据涪陵区人民政府【2008】138号文件规定，由乙方一次性支付给甲方，共计1090481元。此协议生效后付全部生产队土地款后，乙方企业进场施工；征用土地20.713亩，交涪陵区人民政府部分有新建设有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费养老统筹金、土地出让金、征地工作经费等，共计2147273元，乙方待土地使用证批文下来后交清......。2013年11月4日，重庆市国土资源和房屋管理局向涪陵区国土局发出涪陵区2013年度新增建设用地计划指标的通知，该通知同意涪陵区2013年薪增建设用地计划指标0.9932公顷，其中农业地0.9932公顷（耕地0.9932公顷），用于你区报批转用的部分集体土地，专项用于工业项目。2014年10月21日，重庆市人民政府向涪陵区人民政府作出：关于涪陵区年价格2000吨钢结构材料建设项目农用地转用和土地征收的批复，该批复同意集体农用地0.9932公顷转为建设用地并予以征收，另征收集体建设用地0.0258公顷。2014年12月23日，涪陵区国家建设统一征地办公室对本案涉诉作出土地征地成本审核，征地费69.653288万元，造地费14.898万元，区级管理费和耕地占用费28.8423万元，市级费用43.96万元，共计157.353588万元。2016年6月23日，重庆市涪陵区财政局确认15.28亩土地成本为2086722.53元。2017年7月11日，重庆市涪陵区人民政府江北街道办事处向涪陵区国土资源局发出：关于10190平方米国有建设用地招拍挂出让的函，该函载明“根据江北街道办事处2014年土地供应计划和项目建设的需要，拟将位于涪陵区的10190平方米（15.29亩）国有建设用地土地进行挂牌出让，土地用途为工业用地。该地块土地已经重庆市人民政府以《重庆市人民政府关于涪陵区建设年加工2000吨钢结构材料项目农用地和土地征收的批复》（渝府【2014】1188号）文件批准，共计批准建设用地1.019公顷。目前该宗土地征地拆迁安置补偿完毕，土地权属无纠纷，达到招拍挂要求。请区政府同意，该地块属产业项目，不须补充使用地票，申请按土地招拍挂程序办理出让手续”。2017年12月28日，重庆市涪陵区人民政府江北街道办事处向双维公司发出关于双维钢结构项目用地办理土地出让手续的函，该函载明“贵公司在江北街道二渡村2组经选址规划建设钢结构材料加工项目用地，业经重庆市人民政府《关于涪陵区建设年加工2000吨钢结构材料项目用地和土地征收的批复》（渝府【2014】1188号）文件批复，项目15.28亩工业用地的相关申报审批完结，现接区国土局通知，限贵司务必在2018年1月31日前到区国土局办理土地出让手续。否则，该宗土地根据相关规定将重新申报审批，因此造成的一切经济损失和法律责任或用地纠纷全权由贵公司承担”。双维公司收到该函后，以该宗土地地票费费用过高为由，未到涪陵区人民政府接拍，导致本案涉诉土地未取得土地使用权。 《土地使用权转让合同》签订后，正业公司经双维公司同意，对双维公司厂区的二楼一底办公楼进行室内装修，并于2017年8月2日与刘建国签订装修合同，该合同约定装修费用为36000元。事后，由于正业公司与双维公司签订的《土地使用权转让合同》无法继续履行，正业公司于2018年4月4日支付刘建国装修费12000元。另，正业公司为装修双维公司办公楼购买了5440元的消防器材。2017年8月7日正业公司与沧州振兴包装机械有限公司签订加工定作合同，沧州振兴包装机械有限公司为正业公司定作SYKM4516高速四色水墨印刷开槽模切机一台，正业公司支付该公司定金30万元。后因正业公司未履行合同，沧州振兴包装机械有限公司解除与正业公司的定作合同，定金30万元未予返还，正业公司要求双维公司承担因违约给其造成的上列经济损失。 本案庭审中，双维公司主张其按约定对设备进行了部分搬迁，产生搬迁费14400元、工资损失543280元、其他损失54300元。正业公司认为双维公司的损失系单方制作，不予认可。 上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，双维提供的《土地使用权转让合同》、立即履行《土地使用权转让合同》的函及回函、招商引资协议书、渝国土房管规计(2013)337号关于下达涪陵区2013年度新增建设用地计划指标的通知、涪国土函（2014）602号、603号文件、搬迁费、工资表及光盘，正业提供的《土地使用权转让合同》、客户付款回单、况常琴的证明、（2017）渝0102民初6945号民事裁定书及诉状、立即履行土地转让合同函、招商引资协议书、征用土地协议书、涪国土函（2010）177号函、（2013）337号关于下达涪陵区2013年度新增建设用地计划指标的通知、涪府文（2013）112文件、涪国土函（2014）602号、603号文件、涪陵区统征办征地成本审核书、涪财函（2016）144号文件、涪江北办函（2017）285号和564号文件、加工定作合同、建设银行电子回单、沧州振兴包装机械有限公司声明及解除合同函、装修合同及结算收据、消防器材发票等证明材料在卷佐证。这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案争议的焦点为1、《土地使用权转让合同》是否有效？2、《土地使用权转让合同》是否应解除？3、本案是否应双倍返还定金以及返还转让款及利息？4、双维公司是否应承担违约损失？5、双维公司所主张的损失正业公司是否应承担一半？ 1、关于本案《土地使用权转让合同》是否有效的问题。案涉《土地使用权转让合同》转让的标的物系国有建设用地使用权。本案中，双维公司并未缴纳土地出让金，也未办理土地登记手续，未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不得产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双维公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响本案《土地使用权转让合同》的成立和法律效力。因此，双维公司与正业公司签订的《土地使用权转让合同》合法有效，双维公司的诉讼请求，本院不予支持。 2、关于《土地使用权转让合同》是否应解除的问题。双维公司与正业公司签订《土地使用权转让合同》系双方真实意思表示，合法有效。首先，双维公司应在签订合同后到相关部门办理案涉土地使用权登记手续，但双维公司却以土地出让金过高，未到相关部门缴纳土地出让金，未办理土地登记手续，导致其未取得案涉土地土地使用权。其次，按合同约定双维公司应于2017年9月15日前将案涉土地、厂房及机械设备交付给正业公司，但双维公司却拒绝交付，并先后两次向本院起诉要求撤销《土地使用权转让合同》和确认《土地使用权转让合同》无效，双维公司以自己的行为表明不愿意继续履行合同，致使双维公司与正业公司之间的合同目的已经不能实现，双维公司的违约行为属于根本违约，正业公司有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定行使解除权，故，正业公司请求解除双方签订的《土地使用权转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。 3、关于双倍返还定金以及返还转让款及利息的问题。合同约定双维公司构成根本应双倍返还定金，退还已收取正业公司的转让款并按银行同期同类贷款4倍支付利息给正业公司。本案所涉合同系双维公司的根本违约而解除，根据该约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五的规定，正业公司有权向双维公司主张双倍返还定金以及返还转让款及利息的权利，故，正业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 4、关于违约损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案合同明确正业公司构成违约应双倍返还定金即130万元，该约定是双方在订立合同时应当预见到的损失，正业公司在本案中已主张了双倍返还定金，双维公司双倍返还定金足以弥补因其违约给正业公司造成的损失，故，正业公司请求双维公司承担违约损失33万元的诉讼请求，本院不予支持。 五、关于双维公司所主张655330元的损失正业公司是否应承担一半的问题。本案所涉合同系双维公司的根本违约而解除，其所主张的损失系其违约造成的，正业公司依法不应承担，故，双维公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 一、原告重庆双维钢结构有限公司与被告重庆正业包装有限公司于2017年7月13日签订的《土地使用权转让合同》予以解除。 二、驳回原告重庆双维钢结构有限公司的本诉诉讼请求。 三、原告重庆双维钢结构有限公司在本判决生效后10内双倍返还被告重庆正业包装有限公司定金130万元。 四、原告重庆双维钢结构有限公司在本判决生效后10内返还被告重庆正业包装有限公司转让款55万元，并从2017年7月28日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款4倍支付利息。 五、驳回被告重庆正业包装有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10393元，反诉案件受理费25040元，诉讼保全费5000元，共计40433元，由原告重庆双维钢结构有限公司负担37743元，被告重庆正业包装有限公司负担2690元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  黎 霞 人民陪审员  湛荣娟 人民陪审员  姚云惠 二〇一八年九月三十日 书 记 员  简 媛