浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5438号 上诉人（原审被告）：杭州同茂资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区白马庙巷****。统一社会信用代码：913301026998396936。 法定代表人：李克良，董事长。 委托诉讼代理人：林华璐，北京中银（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李坤，男，1987年12月10日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 上诉人杭州同茂资产管理有限公司（以下简称同茂公司）因与被上诉人李坤房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2016年3月21日，池昌氮代表同茂公司（出租方、甲方）与李坤（承租方，乙方）签订了《明桂苑商铺租赁合同》一份，约定，甲方将位于杭州市江干区××镇弄××村××幢××号××商铺××方；乙方租赁该商铺建筑面积约为110平方米，该面积作为双方今后计算租金的依据；租赁期限自2016年3月21日起至2019年4月1日止；签署合同当天，乙方向甲方支付合同履约保证金20000元，于乙方已完全履行完整合同后无息退还；乙方自装修免租期的次日甲方开始计收租金，出租单价为4.5元／平方米／天，乙方须在双方签署合同后五个工作日内向甲方支付半年租金90338元，自第二年起开始环比递增，增幅为5%；租金按照半年一付，先付后用的原则，乙方需在每个年租金相应期的承租日（即租期的起算日）前30天内向甲方付清租金；自商铺正式交接之日起开始计收物业管理费，按租赁的建筑面积计算，现单价为1.5元／月／平方米；物业管理费按年收取，先付后用；甲方在前期已向该明桂苑小区的现管物业公司垫付缴纳了所有商铺的物业管理费，甲方有权向乙方收回代垫之费用；任何一方不得单方解除合同，任何一方单方面终止合同皆视为违约；任何一方明确以书面形式提出提前终止合同，对方有权选择要求提出方继续履行合同或要求对方赔偿两个月租金及其他一切损失后终止合同；乙方逾期缴纳租金、水电气等能源费用及合同约定的其他费用，每日按逾期总额的8‰向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，并有权追回逾期租金及滞纳金的权利，乙方仍需赔偿甲方3个月的租金损失，乙方装修等无偿归甲方所有；等等。合同签订后，李坤向同茂公司支付履约保证金20000元，租金90338元。2016年5月19日，杭州市上城区人民法院作出（2016）浙0102民破1号民事裁定书，裁定受理徐涛对浙江中铁房地产集团有限公司（以下简称中铁公司）的破产申请。2016年7月4日，杭州市上城区人民法院指定浙江国圣律师事务所担任中铁公司的管理人。2016年9月22日，中铁公司的管理人向同茂公司寄送了（2016）浙中破管字第75号通知书，主张根据《中华人民共和国破产法》第十八条规定，双方间的租赁合同、协议以及相关合同或协议于2016年7月19日解除。该邮件于2016年9月29日被签收。2016年9月22日，中铁公司的管理人向李坤送达了（2016）浙中破管字第76号通知书，告知中铁公司与同茂公司间的租赁合同已解除，同茂公司无权向李坤收取租金。2017年2月17日，中铁公司在杭州市上城区人民法院向李坤经营的杭州市江干区志轩小吃店（以下简称志轩小吃店）提起诉讼，案号（2017）浙0102民初754号，主张志轩小吃店腾退返还明桂苑3幢4-1号商铺并支付占有使用费。同茂公司作为该案件第三人参加诉讼。2017年9月21日，杭州市上城区人民法院以中铁公司与同茂公司间的租赁合同于2016年7月19日解除后，志轩小吃店即无权占有、使用案涉房屋为由，判令志轩小吃店将案涉房屋腾退返还给中铁公司，并向中铁公司支付自2016年10月2日起按每日275元的标准（2.5元／平方米／日）直至腾退之日止的占用使用费。该判决已于2017年10月12日发生法律效力。李坤于2018年1月22日起诉至原审法院，请求判令：一、同茂公司返还履约保证金20000元。二、同茂公司支付违约金29700元。 原审法院认为，李坤主张中铁公司与同茂公司间租赁合同解除之日起，同茂公司无法交付商铺导致合同单方解除。而同茂公司辩称同意解除合同。可以认定双方对合同解除事宜无异议，该院予以确认。同茂公司同意向李坤退还履约保证金，该院予以确认。双方的争议焦点在于同茂公司是否应当因合同解除问题向李坤支付违约金。同茂公司辩称李坤逾期支付物业费用超过15天，其享有合同解除权。但在李坤经营的志轩小吃店被判令腾退房屋前，其并未行使相应权利。本次合同无法继续履行系因同茂公司与中铁公司签订的租赁合同被解除导致。故就本案而言，同茂公司构成违约，应依照合同约定向李坤支付相当于两个月租金的违约金。李坤的诉讼主张，具有事实和法律依据，该院予以支持。而李坤经营的志轩小吃店被判令按2.5元/平方米/日支付占有使用费，系杭州市上城区人民法院根据中铁公司对案涉商铺享有的物权作出的判决，与本案房屋租赁合同纠纷无关。该院对同茂公司据此辩称不支付违约金，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，判决如下：一、杭州同茂资产管理有限公司向李坤退还履约保证金人民币20000元，于判决生效之日起十日内付清。二、杭州同茂资产管理有限公司向李坤支付违约金人民币29700元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1043元，减半收取人民币521.5元，由杭州同茂资产管理有限公司负担。 宣判后，同茂公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决违反公平原则。首先，2016年7月19日，中铁公司破产管理人发函单方解除与同茂公司的租赁合同，同茂公司提前支付的租金不仅不予返还，所有的投资损失作为普通债权根本不可能获得清偿。其次，中铁公司解除与同茂公司的合同后，与李坤建立了事实上的租赁关系，将原来4.5元/平方米/天的租金调整为2.5元/平方米/天，中铁公司重复收取了同茂公司与李坤的租金，李坤在减少租金支出后仍向同茂公司主张违约赔偿，事实依据不足。二、一审法院认定同茂公司构成违约，事实和法律依据不足，同茂公司并没有单方解除与李坤的商铺租赁合同。案涉商铺于2016年3月交付，且李坤一直使用至今，尚未搬离。中铁公司破产管理人单方通知解除与同茂公司之间的商铺租赁合同，但该行为并不导致同茂公司与李坤之间的商铺租赁关系解除。同茂公司并未单方解除合同，也没有书面形式明确表示解除合同，因此同茂公司并未构成违约。双方对于解除事实无异议，但该解除是同茂公司与李坤协商一致解除，原审法院认定同茂公司单方解除系事实认定错误。同茂公司向李坤返还履约保证金后，双方互不负违约责任。三、双方之间的租赁合同无法继续履行系因中铁公司违约解除租赁关系导致，不可规则于双方当事人，合同履行的现实基础发生巨大变化，符合法律关于情势变更的规定，致合同之基础丧失，若继续按原合同违约赔偿，显失公平。四、李坤至今未缴纳物业费，存在先期违约行为。五、租赁合同的解除系中铁公司违约所致。综上，请求二审法院依法撤销杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初1018号民事判决，发回重审或改判驳回李坤的第二项诉讼请求，并追加中铁公司作为本案第三人，由其承担李坤的损失，反诉请求判令李坤缴纳物业费13543.2元，赔偿三个月的租金损失44550元。 被上诉人李坤答辩称：李坤一直未享受物业服务，无需缴纳物业费。2017年案涉房屋内水管漏水，李坤致电同茂公司，其称先由李坤修理，费用由同茂公司承担。 二审中，同茂公司未向本院提交新的证据。李坤向本院提交收款收据一份，以证明其不应承担物业费，且该维修费用同茂公司承诺由其承担。同茂公司认为，该维修费用发生在已经认定的合同解除时间之后，该证据反而能证明合同解除后，李坤还在占有使用案涉房屋，实际权利受到侵害。本院认为，李坤并未就该事实在一审中提出诉讼请求，故不属于本案的二审审理范围，本院不予审查。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：同茂公司一审中对于返还履约保证金无异议，原审法院对李坤要求同茂公司返还履约保证金的请求予以支持，并无不当。同茂公司二审中反诉要求李坤支付物业费及滞纳金的请求，李坤二审中主张同茂公司承担维修费用，均不属于本案的二审审理范围，可另行依法主张。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，即使本案系因中铁公司破产导致合同解除，同茂公司仍应向李坤承担违约责任。原审法院对李坤的该项请求予以支持，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1043元，由杭州同茂资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  张一文 审判员  徐 丹 二〇一八年九月七日 书记员  姚丽萍