呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1974号上诉人（原审原告）：路福珍，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王天罡，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋云，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李云飞，住呼和浩特市。上诉人路福珍因与被上诉人李云飞房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人路福珍的委托诉讼代理人王天罡、刘秋云、被上诉人李云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路福珍上诉请求：1、撤销一审判决第二项和第三项；2、支持路福珍一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由李云飞负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。双方于2008年签订《购房协议》和《补充协议》时，路福珍已将办理房屋过户手续时间不确定的事实告知李云飞，李云飞仍坚持购买涉案房屋，路福珍对至今仍未办理房屋过户手续主观上并不存在过错。至于客观上未办理房屋产权手续，因涉案房屋系军产，根据《军队经济适用住房建设管理办法》第34条的规定，涉案房屋是准许上市交易的，路福珍向李云飞出售房屋至今未办理过户手续是由于售房单位内蒙古军区机关经济适用住房建设管理办公室尚未集中到房地产管理部门办理产权手续。路福珍个人不能决定，客观上亦不存在过错。人民法院应依据公平原则判决双方各自承担相应责任。在《购房协议》和《补充协议》解除后，法院已作出生效判决，要求路福珍向李云飞支付利息损失，为体现公平原则，在路福珍向李云飞支付购房款占用期间的利息情况下，李云飞应向路福珍支付占用房屋期间的房屋使用费。李云飞辩称，一、路福珍的起诉内容不符合客观事实，于法无据。法律上没有使用费的概念，本案实际不是租赁更不存在租赁合同。因双方签订的购房协议合法有效，被告合法占有使用该房屋，无向路福珍支付房屋使用费的义务。解除合同是基于路福珍违约未能办理房屋产权证书，路福珍以此主张房屋使用费，无法律依据及证据证明。二、路福珍曾提起过反诉，反诉内容与此诉内容一致，构成重复诉讼。三、路福珍拒不履行生效判决的支付义务，导致李云飞无法向其交付房屋。李云飞已经申请法院强制执行。四、在2008年交易房屋时，路福珍称此房为回迁房，购房协议中也表述有"回迁"字样，但是军区购房协议上表述的是"经济适用房"，路福珍存在欺骗行为，造成房屋无法过户，合同目的不能实现的责任在路福珍一方。五、路福珍不履行返还购房款和支付利息的义务，导致李云飞无法返还房屋，房屋使用费不应由李云飞承担。六、租金评估价格偏高，且未减除装修费用及李云飞交纳的物业费与取暖费。路福珍向一审法院起诉请求：1、判令李云飞向路福珍支付房屋使用费148166元(从2008年11月15日起至2018年4月20日止，以鉴定报告为准)；2、本案诉讼费、鉴定费由被告承担；3、李云飞返还呼和浩特市新城区爱民路八一小区41号楼6单元502号房屋。一审法院查明事实：2008年11月9日，路福珍与李云飞签订《购房协议》，约定甲方（路福珍）将八一小区住宅楼房一套卖于乙方（李云飞），房屋面积为84.09平方米，付款方式为一次性付清，房屋总价款为265000元，办理房屋的有关手续费用由乙方全部负责。2008年11月15日，双方签订《补充协议》，约定办理房本费用，如一次性办不到李云飞名下，过户费由乙方（李云飞）负责，第一次费用由甲方（路福珍）负责。李云飞分两次将全部购房款交付给路福珍，路福珍将房屋交付李云飞使用。2017年7月3日，李云飞作为原告，将路福珍诉至法院，认为所购买房屋无法办理过户手续，要求解除合同并由路福珍返还购房款并支付利息损失及装修费损失。该案审理过程中，路福珍提出反诉请求，要求李云飞支付房屋使用费，后又撤回该反诉申请。2017年9月11日，该院作出（2017）内0102民初3204号民事判决，判令解除路福珍与李云飞签订的《购房协议》及《补充协议》，并判令路福珍向李云飞支付购房款及利息，驳回了李云飞的其他诉讼请求。路福珍不服该判决上诉于呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）内01民终4424号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李云飞就生效判决已向本院申请强制执行。后路福珍提起本案诉讼，要求李云飞返还房屋并支付房屋使用费。本案审理过程中，经路福珍申请，该院委托内蒙古国宏价格评估有限公司对本案涉案房屋的租金价值进行评估。该机构于2018年5月7日作出国宏（价）字2018第030号价格评估结论书，认定位于呼和浩特市××区号房屋从2008年11月15日至2018年4月20日的租金价值为148166元。上述事实，有当事人陈述、《购房协议》、《补充协议》、民事起诉状、民事判决书、价格评估结论书、民事反诉状、民事裁定书、民事强制执行申请书等证据在案佐证。一审法院认为，在《购房协议》、《补充协议》解除后，双方对基于合同所取得财产互负返还义务。路福珍虽然在之前的诉讼中提起反诉要求支付房屋使用费，但其后经法院准许撤回了该反诉请求，该诉求并未经诉讼进行实质解决，故路福珍在本案中请求支付房屋使用费并不构成重复诉讼，对李云飞的抗辩意见不予采纳。经庭审查明，李云飞在生效判决作出后，并未向路福珍交还房屋钥匙也未进行其他形式的房屋交付，因此对于路福珍要求返还房屋的请求应予支持。关于房屋使用费，李云飞在签订《购房协议》、《补充协议》后，依照合同约定履行了支付全部房屋价款的义务，并通过路福珍自愿交付合法占有并使用本案涉案房屋，且（2017）内01民终4424号民事判决中认定"合同目的不能实现的原因在于路福珍一方"，李云飞对于合同的解除不存在过错，故此，对于合同存续期间的房屋使用费，该院不予支持。另一方面，在生效判决判令双方解除《购房协议》、《补充协议》后，李云飞既丧失继续合法占有涉案房屋的依据，因此，结合二审判决及价格评估结论书，该院酌情支持2017年12月27日起至2018年4月20日止的房屋使用费，计人民币5569元。李云飞主张按毛坯房租金标准计算使用费，未提供相关证据证明，对该意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李云飞于本判决生效后向原告路福珍返还位于呼和浩特市××区号房屋；二、被告李云飞于本判决生效后向原告路福珍支付房屋使用费人民币5569元；三、驳回原告路福珍的其他诉讼请求。案件受理费1878元，路福珍负担1853元，李云飞负担25元；鉴定费3000元，路福珍负担2887元，李云飞负担113元。本院二审期间，李云飞向本院提交了世纪兴物业公司收据及采暖费发票，拟证明租金评估鉴定时未予扣除。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：李云飞是否应向路福珍支付房屋使用费148166元。本案中，双方于2008年11月9日签订《购房协议》，路福珍将涉案房屋出售给李云飞，李云飞一次性付清购房款。其后又签订《补充协议》，对办理房本的费用进行了约定。双方均应按照《购房协议》与《补充协议》的约定履行各自的义务。李云飞向路福珍支付了购房款，路福珍将房屋交付李云飞占有使用。李云飞基于合同权利合法占有使用涉案房屋。通过《补充协议》可以看出，双方已经对办理房本达成合意，但路福珍未向李云飞释明所购房屋系军产性质，不能办理产权交易的情形，致使李云飞在合同订立后不能办理房屋产权过户，合同目的不能实现。李云飞作为守约方在《购房协议》及《补充协议》解除前无需向路福珍支付房屋使用费。一审法院酌情支持2017年12月27日起至2018年4月20日止的房屋使用费5569元并不不当，本院予以支持。综上所述，路福珍的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3706元，由路福珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵俊平审 判 员 苏 毅代理审判员 韩东妹二〇一八年九月三十日书 记 员 蔡曦琛