甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民一终字第122号上诉人（原审被告）孙二喜。委托代理人王晓雯，甘肃河西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）嘉峪关市康安物业管理有限责任公司，住所地嘉峪关市德惠小区物业楼二楼。上诉人孙二喜因与被上诉人嘉峪关市康安物业管理有限责任公司（以下简称康安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2015）嘉城民一初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙二喜及其委托代理人王晓雯、被上诉人法定代表人闫学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2012年9月1日，原、被告签订租房合同，原告将嘉峪关市德惠小区物业楼下一间95.55平方米房屋出租于被告经营商店。合同到期后，2013年11月4日，原、被告续签房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋租与被告，租赁期限为1年，自2013年11月1日至2014年10月31日，月租金为2500元，被告于每月10日前支付。被告承担使用房屋期间的水、电等费用，如被告不按约交付租金达一月以上或所欠费用达2500元以上，原告有权解除合同。租赁期满被告于2014年10月31日下午18时前向原告交付房屋。任何一方违约承担本合同总额50%的违约金，逾期支付租金按每日3%承担。2012年9月，被告在第一次同原告签订租赁合同时向原告缴纳保证金1万元，并约定该保证金待房屋租赁合同到期之后，将房屋及设施原貌完整返还后，方可退款。被告使用房屋期间向原告缴纳电费至2014年3月3日，房屋租金缴纳至2014年4月30日。涉案房屋原为房地产开发公司提供给该小区的车库，用于寄存居民电动车及自行车，所有权人为嘉峪关市经济适用住房发展中心，2009年9月原告在该小区投资新建车位、车棚，嘉峪关市经济适用住房发展中心将涉案房屋的使用及收益权划归原告。原告主张的费用经核算为：1、原告主张2014年5月1日至2014年10月30日的房屋租金15000元，按照合同约定，涉案房屋每月租金2500元，经核算租金为15000元；2、原告主张2014年3月4日至10月31日被告使用房屋期间的电费1192.8元，被告无异议，电费1192.8元予以确认，上述合计为16192.8元。一审法院认为，涉案房屋所有人为嘉峪关市经济适用住房发展中心，原告因在小区另行新建车棚、车库获得该房屋的收益权，将涉案房屋出租不违反法律强制性规定。被告孙二喜系涉案房屋的承租人，并非依法登记取得涉案房屋所有权的业主，故被告以涉案房屋系物业用房原告无权处分、租赁合同无效的抗辩不予采纳。根据法律规定原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。被告应按约支付租赁期间产生的房租及电费，上述费用以法庭核实为准。根据合同约定，租赁期满被告于2014年10月31日前向原告交付房屋，现合同已到期原告按照合同约定主张被告交付房屋的诉请本院予以支持。被告抗辩违约金过高应当按照法律规定进行调整，根据合同约定任何一方违约承担本合同总额50%的违约金，逾期支付租金按3%承担的标准明显过高，且原告对其实际损失未提交证据予以证实，故根据被告欠付租金数额、欠付期限，结合中国人民银行同期同类贷款基准利率，酌情调整违约金为500元。因被告至今未搬离涉案房屋，故被告向原告缴纳的1万元保证金待涉案房屋实际交接后双方按照缴纳保证金时的约定进行返还。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告孙二喜搬离位于嘉峪关市德惠小区物业楼下租赁房屋；二、被告孙二喜支付原告房屋租金15000元、电费1192.8元、违约金500元，以上共计16692.8元。上述一、二项于本判决生效后30日内履行。案件受理费322元，减半收取161元，由被告孙二喜承担。一审宣判后，被告孙二喜不服，向本院提起上诉，请求依法撤销（2015）嘉城民一初字第22号民事判决，将案件发回重审或予以改判。事实与理由为：1、涉案房屋租赁合同确属无效，一审认定合同有效违反法律规定。涉案房屋为房地产开发公司提供的小区车库，用于寄存居民自行车及电动车，其所有权人为嘉峪关市经济适用住房发展中心，该房屋不能作为商业用房出租经营，其属于物业共用设施设备，不能任由开发商等随意处置。被上诉人违反《物业管理条例》规定，在未合法有效获得涉案房屋收益权的前提下出租经营涉案房屋，且未获得小区业主同意，其行为违反行政法规强制性规定，该出租合同属于无效；2、涉案租赁合同无效，被上诉人以合同约定的租金标准向上诉人提出的支付租金的主张显然缺乏有效依据，人民法院应当剔除被上诉人牟利成分，客观核定上诉人使用房屋期间的房屋占用费。因合同自始至终无效，核定占用费后，还存在被上诉人应向上诉人返还多余“租金”的问题。庭审中，经本院核实，上诉人对一审判决第一项，即上诉人搬离涉案房屋不持异议，对一审判决第二项中关于上诉人支付被上诉人电费1192.8元的内容也无异议，本院依法予以确认。被上诉人辩称，涉案房屋租赁合同主体系上诉人与被上诉人双方，依据合同相对性原则，上诉人依据合同约定按期交纳租金并在合同期满后腾退房屋系其法定义务，上诉人以小区全体业主系涉案房屋的所有权人为由，提出涉案房屋租赁行为违反业主权益，并据此主张涉案租赁合同无效明显缺乏事实和法律依据。涉案房屋所在小区系经济适用住房及廉租保障房小区，包括涉案房屋在内的小区房屋及公共设施的所有权系嘉峪关市经济适用住房发展中心，并非小区全体业主，上诉人主张该房屋租赁未经小区业主同意而无效完全错误。涉案房屋所有权属于建设单位嘉峪关市经济适用住房发展中心，其有权通过出售、附赠或者出租等方式对房屋进行处分，该行为未违反国家强制性规定。为满足涉案小区业主的停车需求，解决小区停车位问题，依据“谁开发，谁收益”的市场调节原则，被上诉人与嘉峪关市经济适用住房发展中心签订《车库建设工程投资协议》，由被上诉人在小区内部投资建设600平米的车棚，嘉峪关市经济适用住房发展中心将涉案房屋交由被上诉人经营收益，但依法保留所有权，故被上诉人依法取得了涉案房屋的收益权，对外出租经营合法有效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。二审期间双方均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，涉案房屋最初虽为房地产开发公司提供给小区的车库，但其所有权人为嘉峪关市经济适用住房发展中心，之后被上诉人与该发展中心签订车库建设工程投资协议，被上诉人通过另行投资修建小区车棚而获得对涉案房屋的使用收益权，故其将涉案房屋出租给被上诉人并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，双方之间的租赁合同合法有效，一审对此认定并无不当。房屋租赁期间，上诉人违反诚实信用原则，未按约定支付被上诉人租金，故被上诉人有权要求上诉人支付拖欠的租金并承担违约金，一审依据双方合同约定判令上诉人支付拖欠租金15000元合法有据。一审期间被上诉人主张违约金4668.6元，上诉人认为数额过高，请求依法予以调整，一审法院综合案件实际情况，依法酌情调整违约金为500元，该数额认定合理合法，亦无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人有关涉案房屋租赁合同无效的主张明显缺乏事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费322元，由上诉人孙二喜承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宏伟审 判 员  邢剑影代理审判员  吴 杰二〇一五年五月二十六日书 记 员  王 坤