广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法东民一初字第108号原告：黄秋丽，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4021。委托代理人：官丽群，XX律师事务所律师。委托代理人：黄法中，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。被告：陈润辉，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4251。委托代理人：叶征鹏，XXX律师事务所律师。被告：中山市精钻装饰工程有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：梁丽娟。委托代理人：叶征鹏，XXX律师事务所律师。原告黄秋丽诉被告陈润辉、中山市精钻装饰工程有限公司（以下简称精钻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人官丽群、黄法中，被告陈润辉、精钻公司委托代理人叶征鹏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月原告通过被告派发的宣传资料和路边的广告，得知被告陈润辉在中山市东凤镇东海一路一带新建的商铺已成立一个中山市精钻装饰材料城，被告陈润辉自称及在宣传招商广告中称：精钻装饰材料城已得到东凤镇党委镇政府的大力支持，一期规划品牌商铺共有28个，总面积约5000平方米，楼层首层高度6米，可自搭二层，二期规划商铺面积超4万平方米，仓储及加工基地约100亩用地，真正营造一个建筑装饰材料成熟商圈，装饰材料城的定位为中高档建筑材料的经营批发及相关的配套服务，以整合东凤镇目前零散的装饰材料市场资源为主，同时对外引进适量家居建材优秀品牌进驻，并称已有许多装饰材料公司进入该材料城，由于原告看到被告的装饰材料城面积大、商铺多、并有许多装饰材料商家入驻，而且主要认为是集装饰材料为一体的材料城更有利于经营，故在被告陈润辉的宣传下，于2014年4月3日签订《精钻装饰材料城商铺租赁合同》。该合同中约定原告租用该商铺仅用于建筑装饰材料业务经营，前三个月为免租装修期，并且商铺交付使用起30日内必须开业经营运作等条款。合同签订后，原告投入较大的资金进行装修，并于2014年9月19日试业开张，但开张后，原告发现被告所称的精钻装饰材料城并没有什么装饰公司入驻。原告通过规划的28间铺向业主了解到，由于被告没有招到装饰材料公司承租，大多数的铺位已全部退回给业主，根本没有形成一个装饰材料城。后原告到工商部门查询，发现被告也根本没有到工商部门注册精钻装饰材料城，也无成立任何的物业管理公司，现装饰材料城里面经营的是一些酒店、沐足等其他项目，与装饰材料根本无关联，也根本没有一个装饰材料城的现象。现原告在此经营几个月都一直处于严重亏损状态。原告认为，被告所承租的商铺并不具备相应的房产权证，被告将该商铺出租的行为，已违反建设部《房租租赁管理办法》第六条的强制性规定，故原、被告双方所签订的合同应归于无效，被告须返还原告保证金、租金、不合理收费并赔偿原告损失。原告依法起诉至法院，请求判令：1.确认原告与中山市精钻装饰工程有限公司于2014年4月3日签订的《精钻装饰材料城商铺租赁合同》无效；2.两被告返还原告保证金63000元；3.两被告返还已收取的租金139557元；4.两被告返还原告不合理的收费12396元；5.两被告赔偿原告损失673208元；6.两被告承担本案诉讼费用。被告陈润辉、精钻公司答辩称：被告陈润辉不是本案适格的被告。原告并没有举证证明合同存在无效的情形，故原告主张合同无效并无依据，原告诉讼请求的第二到六项也没有事实与法律依据。经审理查明：原告黄秋丽与被告中山市精钻装饰工程有限公司于2014年4月3日签订《精钻装饰材料城商铺租赁合同》一份，约定被告精钻公司将其位于中山市XX幢第1、2号商铺租赁给原告用作建筑装饰材料业务经营，租赁期限为2年，即自2014年4月3日至2016年4月2日，自合同签订之日起三个月为免租装修期。上述合同第三条约定合同签订当天原告须向被告精钻公司缴纳相当于三个月租金，即63000元的保证金。合同第四条约定自2014年4月3日起至2016年4月2日止，该商铺每月租金金额为21000元，每月物业管理费为539元。上述合同签订后，原告于2014年4月8日向被告精钻公司缴纳了63000元的保证金，并已支付2014年7月至12月份期间的租金119643.1元、水电费2238.38元及2014年7月的物业管理费239元。原告诉称其为装修上述商铺，已支付673208元装修费用，并在庭审中提交原告与中山市伊品装饰工程有限公司签订的工程施工合同、工程结算表及收款收据以证明该装修费金额。经查，工程结算表盖有中山市伊品装饰工程有限公司的公章，载明装修款总金额为673218.7元，收据则载明中山市伊品装饰工程有限公司收到原告支付的装修工程款673218元，但上述款项并未附有相应的发票。原告另诉称由于被告精钻公司恶意提起对原告的诉讼，导致原告在（2014）中二法东民一初字第393号案中支付原告和解款12396元。原告认为在租赁合同无效的情况下，原告已收取的该款亦应予返还给原告。另查明：原告认为原告在签订合同前及所派送的传单中，均将商铺所处的商住楼宣传为装饰材料城，但经原告开张试业后发现商铺所处商住楼并非装饰材料城，两被告存在隐瞒事实及欺诈原告的情况，两被告理应赔偿原告损失。庭审中，原被告向本院提交精钻装饰材料城宣传单图片三份，但上述三份传单并能体现为被告精钻公司所出具，当中亦未体现所出租的所有商铺必须从事建筑装饰行业的承诺。原告主张双方合同无效的依据为原告所出租的商铺并无相应的房地产权证，已违反建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定。经查，案涉商铺的所有者为案外第三人董昀松，被告精钻公司自董昀松处承租该商铺后，再将该商铺转租给原告，该商铺所处商住楼已取得建设工程施工许可证，两被告诉称房产权证正在办理过程中。庭审中，原告向本院提交董昀松出具的《转租确认书》一份，该确认书载明董昀松确认已知晓被告精钻公司将案涉商铺转租给原告黄秋丽的行为，并对该转租行为同意确认。本院认为，原、被告双方存在如下争议焦点：一、被告陈润辉是否须承担责任。本院认为，原告与两被告所签订的合同中，被告陈润辉只是作为被告精钻公司的代表签名确认，而合同上盖章确认的主体为原告与被告精钻公司，再结合原告所缴纳的租金、水电费、物管费、和解款等费用均由被告精一公司出具收据并盖财务章确认的事实，本院认定租赁合同的相对方为原告黄秋丽与被告精钻公司，被告陈润辉并非合同当事人，其无须承担责任。二、原告与被告精钻公司所签订的商铺租赁合同是否有效。原告在本案中主张合同无效的依据建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的。”。原告认为该规定为法律强制性规定，被告精钻公司在未取得房屋所有权证的情况下将案涉商铺出租，已违反法律强制性规定，因此应当认定租赁合同无效。本院认为，首先，建设部《城市房屋租赁管理办法》属于部门规章，并不属于法律或行政法规的范畴；其次，《城市房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日被废止，并由住房城乡建设部于2011年2月1日起施行的《商品房房屋租赁管理办法》代替，该《商品房房屋租赁管理办法》并未规定房屋未取得房产权证属不得出租的情形。另，原告提供的其他证据不足以证明双方签订租赁合同时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的有关情形之一。故，原告认为本案所涉商铺租赁合同无效并无依据，原告基于合同无效而主张被告返还保证金63000元、租金139557元、和解款12396元及赔偿装修款损失673208元，并无依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黄秋丽的诉讼请求。案件受理费11343元，由原告黄秋丽负担（原告已向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  卢钊洪审判员  马孟秋审判员  阮明俞二〇一五年五月十五日书记员  肖嘉豪第7页共7页