广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初1800号原告：珠海裕德荘商贸有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道**东亚大厦****2F铺。法定代表人：庄泽宇，董事长。委托诉讼代理人：徐筠，广东嘉骏律师事务所律师。被告：珠海市润海投资有限公司，住所地，住所地：珠海市香洲区九洲大道**商业银行大厦**iv>法定代表人：张建民，董事长。委托诉讼代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。第三人：珠海华润银行股份有限公司紫荆支行，住所地：珠海市香，住所地：珠海市香洲银香路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：卫秀敏。委托诉讼代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。第三人：珠海经济特区侨辉房产公司，住所地：珠海吉大景，住所地：珠海吉大景山路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曾勇。原告珠海裕德荘商贸有限公司与被告珠海市润海投资有限公司（以下简称润海投资公司）及第三人珠海华润银行股份有限公司紫荆支行（以下简称华润银行紫荆支行）、珠海经济特区侨辉房产公司（以下简称侨辉房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人徐筠，被告润海投资公司及第三人华润银行紫荆支行的共同委托诉讼代理人邵健、林伟杰到庭参加诉讼。第三人侨辉房产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、被告及第三人华润银行紫荆支行、侨辉房产公司于2018年6月30日以前协助将坐落于珠海市香洲区吉大景山路92号东大商业中心306室（以下简称涉案房产）依次过户至原告名下；二、被告自2015年12月28日起至上述房屋所有权转移登记原告名下办妥房产证之日止，以1476688元为计算基数，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付延迟办理房产证的违约金。事实和理由：原告于2015年12月11日通过挂牌交易的方式在深圳联合产权交易所以147.6688万元购得被告所持有的涉案房屋，并于同日与被告签订了《实物资产交易合同》（以下简称“合同”），且按合同约定于2015年12月22日付清了所有的款项，至此原告依预定履行完了其合同义务。根据合同6.2条的约定“乙方获得深圳联合产权交易所出具的本合同项下的标的资产产权交易凭证后十个工作日内，乙方应按照国家有关规定到相关部门办理标的资产的变更登记，甲方应给予必要的配合。”被告于2015年12月28日将物业实物与资料移交给原告，原告拿着相关材料前去珠海市不动产登记中心询问涉案房屋变更登记的事宜，但是被口头告知无法凭深圳联合产权交易所出具的国有、集体企业产权交易《成交鉴证书》而办理变更登记。而后原告一直到被告办公地商谈及催促其办理房屋的变更登记。但是被告多次以已经在办理过户为由让原告再等等，这一等就是两年多。原告于2018年2月6日去珠海市不动产登记中心查询，得知该房屋仍登记在侨辉房产公司名下。原告认为被告一直怠于履行将涉案房屋所有权变更登记至润海投资公司名下的义务，所以原告也无法依据合同前去珠海市不动产登记中心办理房屋所有权办理变更登记。因此，原告于2018年2月6日通过EMS快递向被告送达了《催促履行实物资产交易合同通知书》。原告认为被告已经严重违约，原告要求被告于收到通知书之日起5个工作日内完成房屋变更登记至润海投资公司名下，被告于完成变更登记至其公司名下之日起5个工作日内配合原告办理房屋变更登记，否则原告将依法追究被告怠于履行合同的法律责任及依据合同应当完成变更登记之日起的逾期办理变更登记的违约责任。原告于2018年2月8日收到了被告的复函。被告以在交易所转让上述资产的公告中已经披露风险为由认为其并未违约。但原告购买的是房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，因此在房屋买卖的过程中，被告必须配合将涉案房屋变更登记至原告名下后，才能视为其完成了合同的所有义务。根据合同6.2条的约定，原告是依法享有在约定的期限内实现物权期待权的，被告必须配合原告完成变更登记手续的。原告一直无法完成变更登记，无法正常向银行申请抵押贷款，原告不得不通过其他成本更高的融资方式解决公司资金周转问题，这给原告造成了不必要的开支和损失。被告辩称，一、被告对涉案房产在办理产权转移登记上依约所负的合同义务是“给予必要的协助和配合”，并非原告所称“履行将涉案房产所有权变更登记在被告名下”。被告在涉案房产公开转让前，已授权深圳联合产权交易所发布了转让公告，在公告中“其他需要披露的事项”第2条明示了被告的义务是“转让方在收到全部交易价款后20个工作日内与受让方办理资产交付手续，并协助受让方办理权证变更手续”。另外，在被告与原告签订的《实物资产交易合同》的第6.2条约定了“乙方（原告）获得深圳联合产权交易所出具的本合同项下的标的资产的产权交易凭证后十个工作日内，乙方应按照国家有关规定到相关部门办理标的资产的变更登记手续，甲方（被告）应给予必要的协助与配合”。根据上述公告内容及合同约定可知：办理涉案房产产权变更登记手续是原告方自己须承担的义务，被告在办证上承担的仅为提供“必要的协助和配合”。案涉转让公告内容在性质上是要约邀请，原告参与竞买并摘牌的行为是以公告的全部、完整内容向被告提出要约的行为，成交后双方签署《实物资产交易合同》标志双方就交易达成合意。整个交易过程符合法律规定，双方意思表示真实，不违反国家法律法规的禁止性规范，双方合同合法有效。原告无权推卸自身的合同义务，更不得将自己应承担的办证义务及责任说成是被告的义务，故原告提起本案诉讼，缺乏事实和法律依据。另外，根据原告与深圳联合产权交易所股份有限公司签订的《产权受让委托协议（资产类）》第三条“乙方（原告）保证知悉标的资产全面状况、交易条件和交易文件内容等相关内容”的协议内容，再次证明原告在参加竞买涉案房产之前已熟知上述公告以及后续签订的《实物资产交易合同》第6.2条约定的内容，不存在有误解或意思表示不真实、不自愿的情形。因此，办理涉案房产产权转移登记是原告自身的义务，其提出的诉求有悖事实，应予以驳回。二、被告从未怠于履行“给予必要的协助与配合”，反而为原告的利益已经超出合同应尽义务提供了多方协助行为。被告为原告能顺利办理涉案房产的所有权转移登记，已经超出合同约定的义务范围，主动做了如下工作：1、2016年8月25日，被告主动出资委托专业的房地产中介公司—珠海友诚物业代理有限公司，为协助原告办理涉案房产的产权转移登记提供协助，相应的委托费用已由被告支付。该份协议到期后，被告继续与友诚公司续签了合同，该委托事项目前仍然存续。2、2017年2月28日，被告主动向珠海市拱北地方税务局进行申报缴纳了涉案房产从珠海东大集团股份有限公司过户至珠海经济特区侨辉房产公司所发生的契税（38631.75元），该款于2017年3月6日由被告缴清。3、被告经过努力，查找到了涉案房产的售房原始发票。另外，被告也将珠海市测绘大队对涉案房产出具的测绘面积成果表作为办证申请材料提供给了珠海市不动产登记中心。上述事项均是在原告未提出任何协助要求的情况下，由被告主动为原告利益所做的，并且部分行为还超出了合同约定的义务。相反，至今却从未见原告开展过任何办理产权转移登记的事实，原告也从未要求过被告协助、配合办理相应手续，反而时常对被告进行无故指责，并以投诉、起诉相威胁。因此，被告在已尽责履行合同义务的情况下，不接受原告的诉求，并保留向原告追索为其利益已额外支付费用的权利。三、原告诉请的违约金既无事实依据，也无合同依据，依法应予驳回。1、转让公告“其他需要披露的事项”第6条“意向受让方（竞买人）应自行了解转让标的的情况，已经报名，即视为完全了解标的已存在的或可能存在的瑕疵，且愿意承担标的瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失”；第9条“珠海市香洲区吉大景山路92号东大商业中心302、306、405、501、506、706共6套房产是原珠海市商业银行（原珠海城市合作银行紫荆支行）与侨辉房产公司的借款纠纷案，经珠海市中级人民法院裁定给珠商行用于抵偿债务，案号（1997）珠法执字第128号，未办理过户手续”。据此，原告在向被告提出要约时，是在清楚并自愿接受上述涉案房产的全部瑕疵的前提下所为，基于公告披露的标的涉诉且来源复杂，原告作为买受人自愿全部、完整地接受标的瑕疵，当然也包括标的有可能最终无法办理到产权证的瑕疵。即使涉案房产目前存在某种阶段性的办证障碍，也应该属于原告早已了解并有充分认识且自愿承担风险的情形。2、原告主张的违约金没有事实依据及合同依据。其一，被告未有违约事实，不存在承担违约责任一说；其二，原告主张的违约金没有合同依据；其三，原告作为买受人已经依约取得涉案房产及相关权益，而办理产权转移登记本身也是原告自己应承担的责任，原告也未诉请解除合同，故本案事实上或法律上均不存在原告资金被占用而产生孳息损失的情形。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请予以全部驳回。第三人华润银行紫荆支行称与被告的答辩意见一致。第三人侨辉房产公司未提交意见。经审理查明，2008年11月3日，珠海市人民政府办公室发布《珠海市商业银行重组工作会议纪要》，同意引入华润股份有限公司重组珠海市商业银行，并提及由珠海市以珠海市海融投资有限公司为主体出资，与华润股份有限公司共同设立资产管理公司，收购珠海市商业银行的全部不良资产。2009年5月12日，原告海润投资公司由珠海金融投资控股集团有限公司与华润资产管理有限公司共同出资设立。2009年5月19日，润海投资公司（甲方）与珠海市商业银行股份有限公司（乙方）签订《其余不良标的资产收购协议》，约定甲方收购乙方的其余不良标的资产并分期支付相应收购价款；自交付日起，其余不良标的资产的相关权益由乙方转移至甲方，其中的房屋、土地等不动产，一经甲方要求，乙方须无条件配合甲方办理产权过户手续等。2009年8月3日，润海投资公司与商业银行股份有限公司签订的《资产移交清单》，其中序号8涉及包括涉案房产在内的东大商业中心6套房产，抵偿时间为1998年7月15日；产权资料包括（1997）珠法执字第128号之二、之三民事裁定书以及（1997）珠法执字第128号之三协助执行通知书原件3份；现状说明标明为“已送达备案，正办理测绘、缴税。办证。”2015年11月12日，被告润海投资公司向深圳联合产权交易所递交《国有产权转让信息发布申请表（资产类）》，申请挂牌转让包括涉案房产在内的珠海市香洲区吉大景山路92号东大商业中心302室等8套房产，在申请表“其它需要披露的事项”一栏中载明的主要内容包括：转让方在收到全部交易价款后20个工作日内与受让方办理资产交付手续，并协助受让方办理权证变更手续；标的房产过户所需各种税费按法律、法规规定由双方各自负担；标的房产按现状转让，房产成交过户后若面积有变化，成交价及交易服务费不作调整；意向受让方（竞买人）应自行了解转让标的情况，一经报名，即视为完全了解标的已存在或可能存在的瑕疵，且愿意承担标的瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失；意向受让方自愿承担由于自身购房资格原因导致转让标的房产无法办理产权过户的风险和责任；根据2009年5月19日润海投资公司与珠海市商业银行签订的《其余不良标的资产收购协议》，标的物业已于2009年5月转让给润海投资公司。摘牌成交后，转让方承担由珠海市商业银行过户到转让方，转让方至买受人交易过程中的应由转让方承担的税费，买受人仅承担转让方至买受人交易过程中应由买受人承担的交易税费；包括涉案房产在内的东大商业中心6套房产是原珠海市商业银行（原珠海城市合作银行紫荆支行）与侨辉房产公司的借款纠纷，经珠海市中级人民法院裁定给珠商行用于抵偿债务，案号（1997）珠法执字第128号，未办理过户手续等。2015年11月16日，深圳联合产权交易所在其网站发布《珠海市香洲区吉大景山路92号东大商业中心302室等8套房产转让公告》，其中“其它需要披露的事项”载明的内容与润海投资公司提交的申请表一致。2015年12月4日，原告（乙方）与深圳联合产权交易所股份有限公司（甲方）签订《产权受让委托协议（资产类）》，内容包括：乙方同意受让甲方挂牌转让的涉案房产，转让价格为1476688元，如进入拍卖或网络竞价程序，乙方同意按相关规定执行；乙方保证知悉标的资产全面状况、交易条件和交易文件内容的相关内容；乙方可以在甲方处查阅本次产权转让标的的相关资料、信息等。同日，原告支付了保证金15万元。同年12月11日，润海投资公司（转让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订了《实物资产交易合同》，其中第三条就转让的前提条件约定：甲方依据有关法律、法规、政策的规定，就本合同项下标的资产交易已在深圳联合产权交易所完成公开信息披露和/或竞价程序；乙方已详细了解标的资产的现状信息，并同意按照甲方提出的受让条件受让标的资产；乙方依本合同的约定受让甲方所拥有的标的资产；本次标的资产转让均严格以资产现状交易，乙方一经递交受让申请，即表明已完全了解与认可标的状况及相关约定，自愿接受转让标的的全部现状及瑕疵，并自愿承担一切责任与风险，不得以不了解标的状况及资产质量等为由退还标的物或拒付价款，否则视为违约。合同第五条就转让价款及支付约定：根据公开挂牌结果（或公开竞价结果），甲方将本合同项下转让标的以1476688元转让给乙方，乙方支付的保证金，折抵为转让价款的一部分。合同第六条就转让标的交割事宜约定：甲方应在乙方交纳了全部转让价款后二十个工作日内与乙方进行标的资产及相关权属证明文件、技术资料的交接；乙方获得深圳联合产权交易所出具的本合同项下的标的资产的产权交易凭证后10个工作日内，乙方应按照国家有关规定到相关部门办理标的资产的变更登记手续，甲方应给予必要的协助与配合；甲方应在上述约定日期内，将标的资产移交给乙方等。2015年12月22日，原告付清了涉案房产交易余款1326688元。次日，深圳联合产权交易所就涉案房产挂牌协议转让出具《产权交易鉴证书》。同年12月28日，被告润海投资公司与原告签订《物业实物及资料移交确认书》，载明：实物资产按委托挂牌公开转让时现状移交；移交物业资料包括：成交鉴定书原件2份，租赁合同[珠润租（2013）第035号]原件1份，（1997）珠法执字第128号之二、之三民事裁定书复印件各1份。涉案房产由原告正常使用至今。2016年8月25日，被告润海投资公司（甲方）与珠海友诚物业代理有限公司（乙方）签订《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方办理涉案房产在内的六个单位物业由抵债方至珠海华润银行、珠海市润海投资有限责任公司直至物业买受人名下的房地产权证，委托期限至2017年2月24日；委托事项办好，甲方收到办理至买受人名下的不动产登记中心出具的出证回执后，甲方向乙方支付相应中介服务费，如乙方未能完成委托事项，甲方不予支付任何费用。2017年8月28日，被告润海投资公司继续委托珠海友诚物业代理有限公司办证，并续签了《委托代理协议》，期限至2018年8月22日止。在上述期间，被告取得了涉案房产销售专用发票（1993年12月25日）、房屋建筑面积测绘成果报告书（2006年7月27日）以及契税完税证明（纳税人为侨辉房产公司、2017年3月7日）。2018年2月6日，原告向被告润海投资公司邮寄一份《催促履行通知书》，主要内容包括：被告于2015年12月28日将物业实物与资料移交给原告，两年来原告一直催促被告办理房屋变更登记，但被告不配合并以各种理由推托；经原告查询，涉案房产仍登记在侨辉公司名下，被告一直怠于将其变更登记至被告名下，导致原告无法办理房屋所有权变更登记，故限期要求被告办理相关房屋变更登记手续，否则将追究被告的法律责任。随后，被告复函原告，主要内容包括：原告是在充分评估该项资产的瑕疵和风险后，在交易所摘牌购得；原告并未主动要求办理相应手续，而被告积极开展办理产权手续工作并于2016年8月委托中介公司具体经办；原告每次来人来电询问产权办理事宜，被告均如实相告……办理产权手续的阻碍现时主要在珠海市不动产登记中心，要求提供盖有东大集团公章的各单元面积计算成果表，但因东大集团破产清算无法出具，虽然我们提供了珠海测绘大队的测绘面积成果表，但登记中心暂不认可，中介机构仍在努力做工作并探究其他办法……请原告充分发挥自身资源优势，自行办理该资产的产权过户手续，被告将全力配合等。另查，1998年7月15日，珠海市中级人民法院作出（1997）珠法执字第128号之二民事裁定书，裁定将该院已依法裁定查封的被执行人侨辉房产公司座落于珠海市××路××号××层××室××层××室××层××室××层××室××层××室××层××室××层××室××层××室，合共1645.89平方米，按照每平方米4500元计算，折价为7406505元，作为被执行人偿还申请执行人珠海市城市合作银行紫荆支行的部分债务，上述房产所有权归申请执行人所有。由于珠海市城市合作银行紫荆支行于1998年更名为珠海市商业银行紫荆支行，珠海市中级人民法院于2015年10月作出（1997）珠法执字第128号之三民事裁定书，裁定：该案申请执行人由珠海市城市合作银行紫荆支行变更为珠海市商业银行紫荆支行；该院（1997）珠法经初字第70号民事判决书的债权由珠海市商业银行股份有限公司承受。2011年3月23日，珠海市商业银行股份有限公司变更名称为珠海华润银行股份有限公司。2011年4月6日，珠海市商业银行股份有限公司紫荆支行变更名称为珠海华润银行股份有限公司紫荆支行。根据被告提供的不动产限制（查封）登记表显示：涉案房产为裁定通知过户状态；（1997）珠法执字第128号之二民事裁定书将该房产裁定归珠海市商业银行股份有限公司紫荆支行所有。再查，为核实涉案房产初始登记、是否具备办证条件（包括具体流程顺序）以及查封抵押情况，本院于2018年8月28日向珠海市不动产登记中心发函，要求协助调查。该登记中心于同年9月14日回函称：经核查，珠海市香洲区吉大景山路92号东大商业中心三层已办理初始登记，出售面积1073.05㎡，权利人为珠海经济特区东大集团股份有限公司，权证号码×××54，其中房号为303、3层一室的房屋已办理转移登记；经查，涉案房产（306室）未见产权转移及变更登记记录，无抵押无查封，该房产如需办理相关不动产转移或变更登记，应按相应业务依次完成登记手续。本院认为，依据珠海市中级人民法院1998年7月15日作出的（1997）珠法执字第128号之二民事裁定，涉案房产的所有权自上述抵债裁定送达接受抵债物的债权人华润银行紫荆支行（原珠海市城市合作银行紫荆支行、珠海市商业银行紫荆支行）时转移。因此，虽然侨辉公司用于抵债的涉案房产现仍登记在珠海经济特区东大集团股份有限公司名下，但所有权已归属华润银行紫荆支行，侨辉公司负有协助将该房产转移登记至华润银行紫荆支行名下的义务。被告润海投资公司向原珠海市商业银行收购了包括涉案房产在内的不良资产，但未完成权属转移登记。根据《其余不良标的资产收购协议》第4.7条的约定，华润银行紫荆支行负有协助将涉案房产转移登记至润海投资公司名下的义务润海投资公司之后又将涉案房产通过深圳联合产权交易所挂牌交易并转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定以及原、被告于2015年12月11日签订的《实物资产交易合同》第6.2条的约定，被告应履行转移涉案房产所有权的义务，即协助配合原告办理涉案房产的权属转移登记手续。结合珠海市不动产登记中心的回函，原告要求第三人侨辉房产公司、华润银行紫荆支行以及被告润海投资公司协助原告依次办理涉案房产的所有权转移登记手续，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告润海投资公司支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告于2015年12月11日签订的《实物资产交易合同》第6.2条的约定，原告获得深圳联合产权交易所出具的本合同项下的标的资产的产权交易凭证后10个工作日内，原告应按照国家有关规定到相关部门办理标的资产的变更登记手续，被告应给予必要的协助与配合。首先，被告在委托第三方挂牌交易过程中已经如实披露了涉案房产属法院裁定抵债但尚未办理过户手续的事实。原、被告双方签订的《实物资产交易合同》第3.5条也明确载明本次标的资产转让均严格以资产现状交易，原告一经递交受让申请，即表明已完全了解与认可标的状况及相关约定，自愿接受转让标的的全部现状及瑕疵，并愿承担一切责任与风险等。因此，对于涉案房产正常过户可能存在的风险，原告在参与竞价时应当充分了解，也应当有一定的预见。从本案证据来看，涉案房产未能正常过户的原因是多方面的，并非完全归责于被告润海投资公司怠于配合。其次，在原告2018年2月6日向被告邮寄《催促履行通知书》之前，原告就涉案房产向登记部门申请转移登记以及通知被告协助配合的具体时间，本案并无相应证据可以反映，原告要求被告从2015年12月28日涉案房产交接之日起计算逾期办证违约金，也同样缺乏依据。综上所述，本案现有证据不足以证实涉案房产未能及时办理所有权转移登记应归责于被告润海投资公司不履行配合协助义务，原告要求被告润海投资公司支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。综上，照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第六条、第九条第六十一条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百九十三条之规定，判决如下：一、第三人珠海经济特区侨辉房产公司、珠海华润银行股份有限公司紫荆支行及被告珠海市润海投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告珠海裕德荘商贸有限公司依次办理位于珠海市香洲区××路××号××室××层××室××的所有权转移登记手续（该房产先登记至第三人珠海经济特区侨辉房产公司名下，再依次转移登记至第三人珠海华润银行股份有限公司紫荆支行及被告珠海市润海投资有限公司名下，最终登记至珠海裕德荘商贸有限公司名下）；二、驳回原告珠海裕德荘商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币19782元、保全费人民币1216.91元，合计人民币20998.91元，由被告珠海市润海投资有限公司、第三人珠海经济特区侨辉房产公司、珠海华润银行股份有限公司紫荆支行共同负担人民币19241元；由原告珠海裕德荘商贸有限公司负担人民币1757.91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  郭小平人民陪审员  黄建华二〇一八年九月三十日书 记 员  张景民何倩