广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0205民初857号原告：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道新洲九街158号新洲苑2栋G02。法定代表人：叶惠明，董事长。委托诉讼代理人：黄桂莲。委托诉讼代理人：钟兰丹，广东韶华律师事务所律师。委托诉讼代理人：程迎。被告：游卫福，男，1978年10月4日出生，汉族，住韶关市曲江区。被告：胡云玲，女，1980年10月18日出生，汉族，住韶关市曲江区。委托诉讼代理人：游卫福，年籍等同上，系胡云玲丈夫。原告深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称众佳好物业公司）与被告游卫福、胡云玲物业服务合同纠纷一案，本院2018年6月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟兰丹、程迎，被告游卫福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众佳好物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告按照约定向原告交纳物业等费用共计人民币2966.2元，并从起诉之日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付欠款利息给原告。二、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月23日原告与建设单位韶关市曲江区半山豪园开发有限公司（以下简称甲方）签订了《前期物业管理服务委托协议》，建设单位委托原告对坐落在韶关市曲江区马坝镇沿堤路半山豪园小区实行专业化、一体化的物业管理，该协议签订后原告已向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理物业服务合同备案。按该协议第一章第三条规定：“乙方（原告）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业使用人均应对履行合同承当相应的责任。”第五章管理服务费用：物业管理服务费收费标准：（1）住宅物业服务费收取标准为：电梯楼按建筑面积每平方米1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压，电费按实际发生由业主分摊。涉案小区业主所使用水由原告抄表，按各业主实际用水量向业主收取水费，统一交给供水公司。（2）费用缴纳时间：每月10日前缴纳。另外，2015年10月12日被告还与原告签订了一份《物业服务协议书》，除按该协议第一章第一条“甲方同意乙方对本物业实施物业管理服务”的约定外，相关住宅物业服务费原告收取标准与上述《前期物业管理服务委托协议》规定的标准是一致的。为此被告作为该小区业主所有房屋为9单元XX号电梯楼，按建筑面积122.75平方米，每平方米按1.2元/月计收，每月应向原告交纳物业费147.3元，从2017年1月至2018年4月（共16个月）合计2356.8元。电梯及二次供水水泵加压，电费按实际发生分摊，户内水费等，费用为609.4元，从2016年11月至2018年1月（共15个月），以上二项共计为2966.2元。经原告书面催交，被告无正当理由拒绝交纳及在原告催告的合理期限内仍未交纳上述物业等费用，以致原告蒙受了经济损失。原告为维护自身的合法权益，现特向人民法院提起诉讼。被告辩称，一、我与被告2016年3月3日签订《物业服务合同》，并把2016年的物业费交清，2014年前30个月的物业管理费4419元但只开收据（没有发票及盖章），属于诈骗、偷税漏税行为，应予退还。二、我没有与被告签订《物业服务委托协议》。三、物业费中提到二次供水水泵加压电费，我住在3楼，不存在水泵加压，签订的《物业管理委托协议》中提到物业服务费的收取及支出采用包干制的方式，公摊水电费应包含在1.2元/月/平方的物业费里，不应当再另外收取，但被告收公摊水电费，乱收了我7年的费用，应予加倍退还。四、物业服务企业签订的前期物业服务合同未按要求进行备案，违规收取物业费。被告与委托方韶关市曲江区半山豪园开发有限公司于2014年5月23日签订了《物业管理委托协议》，被告于2015年7月29日向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理备案，根据法律规定，没有得到备案前，物业服务企业不得向业主收取物业服务费，因此2015年7月29日前被告向住户收取的物业管理费属于违规收费，必须返回给住户。五、物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营并独占所得收益。物业公司利用各单元共用门厅、共用电梯间、共用绿化区域等场所进行广告经营，利用业主共有道路划停车位进行出租，并独占所有收益。根据《物权法》及《物业管理条例》的相关规定，有关部门应对物业违规行为处5万元以上20万以下的罚款。六、原告不完全履行物业服务合同约定和管理不善，隐患问题得不到解决。主要有：1、半山小区内所有的门厅逃生门均朝内开，发生火灾逃生时无法及时打开，存在重大安全隐患，不符合消防安全要求；2、消防通道经常被占用，各楼层的消防器材（灭火器）缺失（前任物业公司管理是每层均配有灭火器）；3、小区两家业主2017年私自拆围墙，建小门，物业没有阻止，现小区有4个与外面相通的小门；4、小区开设度假酒店，每天有大量外来人口入住；5、车辆行驶及停泊管理不善，小区1楼长期被摩托车辆占道停放。主要是原告能退还2014年前30个月的物业管理费4419元，我可以缴纳这些物业费。经审理查明，两被告为夫妻关系，是韶关市曲江区马坝镇沿堤路半山豪园9单元XX房的住户（房屋面积122.75平方米），交纳了2014年前30个月的物业管理费4419元给黎翠英。2014年5月23日，韶关市曲江区半山豪园开发有限公司与原告签订《物业管理委托协议》，将其开发的半山豪园小区的物业委托给原告管理，协议约定管理期限为2014年5月1日至2019年4月30日，协议对管理事项、收费标准等均进行了约定，其中第五章第1条第（1）项约定：“……电梯楼按建筑面积每平方米￥1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊。”第五章第2条第（6）项约定：“费用缴纳时间：每月10日前缴纳。”第五章第4条约定：“其他收费均按政府及《半山豪园管理规约》等文件或依照政策、参照本市同品级、档次物业管理做法与业主协商约定。”2015年7月29日，原告在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了备案手续。涉案小区业主所使用水由原告抄表，按各业主实际用水量向业主收取水费，统一交给供水公司。上述合同签订后，原告以物业服务公司的名义对上述小区实行物业管理。2016年3月3日，被告与原告签订《物业服务协议书》，其中约定：1、协议期限为5年，即从2014年5月1日至2019年4月30日止；2、公共场所照明、公摊电费（不含电梯及二次供水加压电费）：按当月实际用量摊；3、甲方（即业主）逾期缴交物业管理费及其它相关费用，每日按应缴费用的5%计算滞纳金，逐月累计。逾期超过二个月，乙方（即原告）有权予以公布、敦促交费，甚至通过法律途径追讨欠款。因上述行为而引起的诉讼费、律师费、执行费等任何费用由甲方支付。协议签订后，被告支付了2016年的物业管理费。同年8月被告入住涉案小区，但被告自2016年11月开始拒缴交相关物业费用，其中：1、户内水费，供水部门按总表读数向原告收取，原告代付后，根据业主的水表读数计算出业主应付部分，从2016年11月至2018年1月共15个月计353元；2、公摊水费，从2016年11月至2018年1月15个月共计42.9元；3、公摊电费（不含二次供水水泵加压），从2016年11月至2018年1月共15个月计147.3元；2017年1月起，被告亦未向原告缴交物业费，按房屋的建筑面积122.75平方米、每平方米1.2元计算，每月物业费147.3元，计至2018年4月共16个月，物业费合计为2356.8元。以上合计为2895.8元，经原告多次催收未果，遂提起本案诉讼。以上事实，有原告提交的《物业管理委托协议》、《物业服务合同备案表》、《物业服务协议书》、“物业费用公摊水电费明细”、“半山豪园公摊水、电费计算说明”、韶关市曲江区供水管理处证明、“费用催缴通知单”、律师函、“广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1546号民事判决书”、“广东省韶关市中级人民法院（2018）粤02民终376号民事判决书”、被告提交的《收据》、庭审笔录等证据予以确认，并经审理在案。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原被告的争议焦点是：一、原告是否有权收取被告2017年1月至2018年4月的涉案物业管理费？二、原告向被告收取公摊水、电费是否有属于重复收费或违规收费，应当按照什么标准收取？三、关于利息的诉讼请求是否应当得到支持?一、物业管理费。2014年5月原告与韶关市曲江区半山豪园开发有限公司（建设单位）签订《物业管理委托协议》，2015年7月29日在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了备案手续后，即有义务对小区进行管理服务，亦有权对“半山豪园”小区的服务群体依照合同约定进行收费。2016年3月3日被告与原告签订《物业服务合同》，并于同年8月入住“半山豪园”小区至今，原、被告本应依合同各自履行服务义务和交费义务，但被告从2017年1月起，以原告不完全履行物业服务合同约定和管理不善，隐患问题得不到解决为由拒绝缴交物业费。因为物业管理服务，涉及全体业主的公共利益，物业公司是以营利为目的的企业法人，其日常运营资金的唯一来源就是业主交纳的物业管理费，如果业主不缴费或少缴费影响了物业服务质量，受到影响的不仅仅是欠费的业主，而且还损害到其他多数业主的利益，所以，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。另外，被告亦未向本院提交相应的证据证明原告在履行《物业服务合同》过程中未尽合同义务；同时，被告认为原告违规收取2014年前30个月的物业管理费4419元，但该《收据》没有原告盖章，其经手人为“黎翠英”，被告无提供证据证明该款为原告或原告工作人员所收，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，所以被告拒付2017年1月之至2018年4月的物业管理费无理；根据《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业且行且服务企业结清物业服务费用。”的规定，原告要求被告支付物业费的请求，合理有据，本院予以支持。被告房屋面积122.75平方米，欠物业管理费为122.75㎡×1.2元×16月=2356.8元应当支付给原告。二、公摊水、电费。1.根据《韶关市物价局韶关市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》第九条的规定，原告向被告收取的园林照明、楼道照明、公摊水费等公摊费用不属于物业服务成本或物业服务支出的构成部分。2.根据《韶关市物价局韶关市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》第十二条：“住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明等共用设施设备产生的水电费可按约定的方式向全体业主（物业使用人）合理分摊。……”的规定，涉案小区园林照明、楼道照明产生的电费属于可以由全体业主（物业使用人）合理分摊的范畴。3.公摊水费。韶关市曲江区供水管理处对涉案小区供水是实行抄表到小区而非抄表到户，其每月向涉案小区抄表的用水量大于原告向涉案小区业主抄表的总用水量。鉴于众佳好公司是“代收代缴”，因此，对于多出的用水量产生的水费应由涉案小区用水业主共同分担较为公平合理。因此，被告辩称原告收取公摊水、电费是属于重复收费或违规收费没有依据，本院不予采信。被告拖欠2016年11月至2018年1月共15个月的原告代付户内水费353元、公摊水费42.9元、公摊电费143.1元应当支付给原告，虽然原告在补充证据中证明被告拖欠的户内水费383元、公摊水费49.7元、公摊电费176.7元，但其表示同意按庭审确定的金额计收，符合当事人自愿原则，亦没有损害被告及他人利益，本院予以准许。三、原告诉请的利息。被告拖欠原告的物业费及其他公摊费用，违反了《物业管理条例》第七条第五项关于业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用义务的规定，也违反了双方签订的《物业服务协议书》，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，原告诉请起诉之日即2018年6月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，本院予以支持。综上，被告欠原告物业费2356.8元、户内水费353元、公摊水费42.9元、公摊电费147.3元，合计2895.8元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告游卫福、胡云玲应于本判决生效后七日内支付物业管理费、户内水费、公摊水费、公摊电费共计2895.8元给原告深圳市众佳好物业管理有限公司。二、被告游卫福、胡云玲应自2018年6月11日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算欠款利息支付给原告深圳市众佳好物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告负担2元，被告游卫福、胡云玲负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈建中二〇一八年九月七日书记员  赖莲鸿