福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初4131号 原告：李捷林，女，汉族,1964年3月17日出生，现住福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈捷，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：江婉容，福建融成律师事务所实习律师。 被告：李石林，男，汉族，1956年2月26日出生，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所实习律师。 原告李捷林与被告李石林所有权确认纠纷一案，本院于2018年8月2日受理后，依法适用普通程序，于2018年9月20日公开开庭进行了审理，原告李捷林及其委托诉讼代理人陈捷、江婉容，被告李石林及其委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李捷林向本院提出诉讼请求：1.请求判令李石林配合将晋安区塔头琯尾小区XX房产（产权证号：榕房权证Ｊ字第××号）（以下简称讼争房）过户至林玉琛名下，讼争房归林玉琛所有；后变更诉讼请求为请求确认李石林与林玉琛签订的房屋转让协议合法有效并判令讼争房归林玉琛所有；2.本案诉讼费由李石林承担。事实及理由：1996年2月，李石林购买了讼争房，暂时空着，就让母亲林玉琛入住。当时林玉琛要求其一起同住。其为了更好地照顾母亲，一家人搬去与母亲同住，直至2017年母亲病逝。2004年6月，李石林之女李琦大学毕业，在福州没有房子，讼争房又小又破。于是母亲根据市场行情花了16万元买下讼争房，将钱给李琦去购买房子。母亲林玉琛与李石林签订了房屋转让协议约定，李石林收到购房款16万元，房子所有权归林玉琛所有，房产证暂不变更，如要变更，李石林会随时协助办理变更手续。该协议由李石林执笔所书。当时母亲为了省钱没办理过户手续。2004年12月，母亲自书遗嘱，将讼争房分给两个儿子李石林与李某林。2009年，随着房价暴涨，李石林反悔2004年的房产交易，想将16万元还给母亲。母亲不同意，双方发生争执，于是母亲从李石林兄弟二人手里收回自书遗嘱并撕毁，将此遗嘱作废。母亲为了证明产权是自己的，于2012年将户口迁移至讼争房，并且将事实写进房产转让协议，由社区居委会盖章。综上所述，李石林在母亲支付购房款履行全部合同义务后，交付了房屋、产权证、国土使用证，母亲也实际入住讼争房长达二十多年，即该合同合法有效，讼争房应归母亲所有。母亲已于2017年3月病逝。其作为该房屋的权利人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等规定，特提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。 李石林辩称，其工作单位及家人均在福安，在父亲过世后，母亲表示想回福州居住，于是其在1996年2月支付了购房款140288元，加上税费及装修费用，共计16万多元购买讼争房。其购房手续及装修均委托母亲办理，产权证也一直由母亲保管。当时母亲为帮李捷林带外孙，而李捷林一家三口住在单位宿舍，生活不便，其为了让母亲精神有所寄托（带外孙），且可以相互照顾，便让李捷林一家无偿居住讼争房。2004年，其女儿大学毕业，要回福州工作。母亲是个好强的人，母亲担心其会要求母亲腾出讼争房给其女儿居住，就主动提出借钱11万多元给其女儿去买房。之前，母亲向其提出要求讼争房按原价16万元转让母亲，好让母亲在自己的房子里安度余生。当时房价比1996年已高出许多，虽有些不甘，但为尽孝道，其既没有犹豫，也未讨价还价，瞒着妻子将讼争房转让给母亲，随手用便签纸写下一份房屋转让协议交给母亲，连母亲的签名也是其代签。当时母亲表示回福州后会写一份遗嘱，在母亲过世后将讼争房给其及弟弟各一半。当时弟弟瞒着母亲表示，讼争房是其为解决母亲居住而买给母亲住的，待母亲百年后，将房产一半归还其。其也表示愿意将购房款拿出来作为母亲的遗产。2009年左右，其妻无意中得知讼争房被转让母亲，并且也知道遗嘱的事，为此夫妻闹得不愉快。之后其便向母亲提出将16万元还给母亲，房子照样让母亲住到终老后还给其，并让母亲将弟弟手中遗嘱收回作废。于是母亲在大年初二就将弟弟手中的遗嘱收回，连同其手中的遗嘱一起撕掉，同时安慰说：“不要还我16万元，但我要在房子养老送终；房产证是你的（名字），房子今后就是你的。”其认为讼争房转让与遗嘱的事就这样了结。2012年母亲是通过父母投靠子女的政策，将户口迁入讼争房，并非证明讼争房产权属于母亲，因为母亲完全可以要求其配合办理过户手续，也免去日后兄妹争执。从以上分析可以证明，母亲已放弃继续履行房屋转让协议，将讼争房产权归还其。母亲从1996年至2004年一直居住在其出资购买的讼争房，2004年又以原价购买讼争房。母亲平时更偏心弟李某林，也为妹妹李捷林照顾外孙十几年，唯独对其关心比较少，故母亲内心愧疚，想待百年之后，房产归还其。2009年,母亲从弟弟处取回遗嘱当面撕掉，母亲知道立遗嘱的意义，若有意将房产作为遗产，三兄妹共同继承或由李捷林单独继承，母亲仍然会再立遗嘱，母亲是病逝，完全有时间再立遗嘱。之后未再立书面遗嘱。从2004年签订协议至2017年病逝，母亲从没有向其提出办理房屋过户手续，可以说明母亲从2009年之后放弃履行房屋转让协议，将讼争房归还其。母亲并非与其发生争执，才撕毁自书遗嘱。请求法院查清本案事实，依法裁判。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交证据，并组织双方进行证据质证，对双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：李应龙与林玉琛夫妻生育三个子女：长子李石林，次子李某林，女儿李捷林。林玉琛于2017年3月5日死亡，2017年4月17日注销户口。李应龙先于林玉琛死亡。 讼争房座落于福州市晋安区岳峰镇琯尾小区XX单元，建筑面积72.82平方米，41号附属间建筑面积6.19平方米。1996年2月，李石林出资140288元购买讼争房。1998年12月21日，讼争房办理了房屋所有权证，所有权证号码榕房权证Ｊ字第××号，所有权人登记为李石林。1999年9月3日，讼争房办理了国有土地使用证。因李石林全家人均在福安工作、生活，讼争房购买及装修均委托林玉琛办理，讼争房装修后均由林玉琛居住，李捷林一家也居住讼争房。2004年，李石林女儿大学毕业，要回福州工作。林玉琛借款11万多元给李石林女儿买房，后又现金支付李石林4万多元，合计16万元。2004年6月8日，李石林作为甲方与林玉琛作为乙方签订一份房屋转让协议约定，甲方将讼争房（包括杂物间）所有权转让给乙方，房产证暂不变更，如乙方需变更，甲方随时协助办理过户有关手续。甲方收到乙方人民币壹拾陆万元转让费。本协议自签订之日起生效。2004年12月19日，林玉琛立下自书遗嘱，内容：“座落于福州塔头琯尾小区XX号单元房屋一套及杂物间一间，根据我大儿子李石林意见产权归我本人林玉琛所有。现我年已古稀，所以特立此字据：即本人林玉琛去世后上述房子由我大儿子李石林和我二儿子李某林继承（二兄弟产权各50%），作为我及他们的父亲李应龙年老生病时二兄弟对我们经济上及精神上负担的一点补偿。留底一份，石林一份，榕林一份。”此后，林玉琛在自书遗嘱中备注给石林、某林的已撕掉；留底此遗嘱已作废。2012年，林玉琛将其户口从福安迁入讼争房。2012年7月18日，福州市晋安区岳峰镇桃花山社区居委会在房屋转让协议落款处盖章确认林玉琛确系将户口迁入琯尾小区XX单元。 庭审中，李石林自述，其母亲支付其合计16万元后，叫其写房屋转让协议。其妻不在家，其没有犹豫就写了一份房屋转让协议，其母亲的姓名也是其签的。此后，其母亲拿到福州盖印。2009年，其妻知道卖房之事，并向母亲提出不予认可。遗嘱收回是其提出的，不是其母亲主动要求的。其母亲当着其夫妻的面撕掉遗嘱。 证人李某林出庭作证陈述，2004年,其母亲立遗嘱后告诉其，遗嘱给其一份，大哥一份，自己留底一份；房子是从大哥手里买的；大约在2008至2010年期间的一年春节初二，其母亲在福安大哥家过年，初二到其家告诉其，当时房子买卖的事情大嫂不知道，遗嘱可能有问题，要将遗嘱拿回去。当时其没有想要遗产，同意母亲拿回遗嘱；过几个月，其母亲告诉其已将遗嘱撕掉，财产问题以后再说。如果讼争房变成遗产，其没有放弃继承。 对双方当事人有争议的事实，本院认定如下： 一、2004年6月8日李石林与林玉琛签订的房屋转让协议的效力如何认定。本院认定，李石林与林玉琛签订的房屋转让协议属双方真实意思表示，虽然李石林主张其隐瞒妻子将讼争房转让，但不动产权属权利人登记为李石林，李石林属自愿转让讼争房，2009年李石林妻子对房屋转让协议提出异议，但双方并没有签订书面解除协议，李石林没有返还购房款，李石林妻子亦没有提起房屋转让协议无效或部分无效之诉讼，结合李石林女儿大学毕业即用林玉琛的借款去购买房产，且事后并无还款的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故林玉琛有理由相信，李石林已构成表见代理，其妻子已同意讼争房转让。林玉琛已实际支付合理对价，并占有讼争房将近十三年，故应认定林玉琛属善意取得。因合同已实际履行完毕，且签约一方当事人已经死亡，返还原物，已成为不可能，故依法应当认定属有效合同。双方按约定未办理物权转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这不影响本院对房屋转让协议效力的认定。 二、林玉琛将自书遗嘱撕毁能否视为林玉琛已放弃继续履行房屋转让协议，将讼争房产权归还李石林。本院认定，具有完全民事行为能力的自然人依法有权按照自己的意愿立下遗嘱,处分个人财产，其在遗嘱生效之前有权依法变更或撤销遗嘱。林玉琛立下自书遗嘱一式三份后，又将交给李石林、李某林保管的遗嘱收回撕毁，并在留底遗嘱上注明作废，可以认定林玉琛撤销其个人所立自书遗嘱，应认定为合法。李石林提出林玉琛的行为视为林玉琛自2009年起放弃履行房屋转让协议，将讼争房产权归还李石林的主张，明显违背法律规定，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，2004年6月8日,李石林与林玉琛签订的房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，合同已实际履行完毕，因签约人林玉琛已经死亡，返还原物已成为不可能，故依法应当认定房屋转让协议合法有效。李石林提出林玉琛说过不要李石林还16万元，讼争房今后就是李石林的主张，没有证据，本院不予采信。林玉琛死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条第一款、第二款规定“继承从被继承人死亡时开始。”“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”李捷林作为林玉琛的法定继承人，有权继承林玉琛的遗产，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”李捷林有权对讼争房提出财产所有权确认之诉。李捷林诉请确认李石林与林玉琛签订的房屋转让协议合法有效，以及讼争房归林玉琛所有的主张，符合法律规定，本院予以支持。李石林提出的抗辩主张，没有证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 一、2004年6月8日李石林与林玉琛签订的房屋转让协议合法有效； 二、座落于福州市晋安区塔头琯尾小区XX单元及X号附属间（房屋所有权证号榕房权证Ｊ字第××号，房屋所有权人登记为李石林）归林玉琛所有。 案件受理费17400元，由李石林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  阮文斌 人民陪审员  马贞敏 人民陪审员  赖丹玲 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  黄磊磊 附页： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。