北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）年西民初字第7721号原告张明辉，男，1955年8月24日出生。委托代理人王玫，女，1958年4月23日出生。被告张明泉，男，1963年2月3日出生。委托代理人吴建国，北京市德通律师事务所律师。被告张明林，男，1953年3月5日出生。被告周淑华，女，1953年12月20日。被告张海涛，男，1982年12月13日出生。原告张明辉与被告张明泉确认合同无效纠纷一案，本院受理后，由审判员李凤新独任审判，依法追加必要共同诉讼人周淑华、张海涛、张明林参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告张明辉委托代理人王玫，被告张明泉委托代理人吴建国、周淑华、张海涛、张明林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明辉诉称：张俊与刘伟系夫妻关系，两人于1999年购买了一套位于北京市通州区新华大街xx号院xx栋x单元x层xx号的房屋，房屋登记在张俊名下。张俊与刘伟两人生育有四个儿子。2004年2月9日，张俊之妻刘伟去世，因其未留遗嘱，按照法定继承规定，张俊以及四个儿子（刘伟的父母已经去世）对该房屋拥有继承权。由于张俊一直居住在此，全体家庭成员未对该房产进行分割。2010年2月8日，被告张明泉与父亲张俊通过虚假的房屋买卖方式，办理了房屋产权过户手续，张明泉以恶意占有为目的取得了该房屋的产权证。原告认为：该房屋的买卖行为是虚假的，侵犯了原告的合法权益，该房屋买卖合同无效。理由如下：一、张俊无权将房产转让给受让人张明泉。刘伟于2004年2月9日去世后，该房屋所有权属于全部继承人，即张俊与其四个儿子共同共有，张俊作为房屋所有权人之一，若将该房屋进行买卖，需征得其他共有人的同意。然而，2010年2月8日，在原告不知情的情况下，被告张明泉与父亲张俊通过虚假的房屋买卖方式，将房屋产权过户给张明泉，侵犯了原告的合法权益。根据我国《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。由于张俊对该房屋没有处分权，其与被告张明泉之间的房屋买卖合同无效；而受让人张明泉受让该不动产时并不是善意的，显然是以恶意占有为目的，侵犯了原告的财产权。因此，被告虽取得该房屋的所有权，但该房屋登记也应依法予以撤销。二、房屋买卖的双方并未发生真实的房屋交易。张俊与张明泉作为直系亲属，父子之间的房屋买卖双方是以转移房屋所有权为出发点，而非真实的房屋交易，更没有以合理的价格进行转让。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第十八条规定：“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。由于买受人张明泉没有实际支付全部的房屋价款，或者以过低的房价与出卖人张俊签订了虚假的房屋买卖合同，其目的就是转移房屋的所有权，侵犯了原告的合法权益。2012年12月3日张俊去世。2013年7月9日张俊之长子张明义去世（其妻周淑华），此后因该房屋产权的权属问题，原告与被告张明泉发生继承纠纷，原告于2014年12月30日将被告张明泉起诉至西城区法院，方得知被告张明泉已经将涉案房屋过户至自己名下。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：1、要求确认张明泉与被继承人张俊的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告张明泉承担。被告张明泉辩称：涉案的房屋买卖合同是张明泉与父亲张俊的真实意思表示，且经产权交易中心确认的，合法有效。具体答辩意见如下：一、张俊2010年由于半身不遂，手脚不灵便，书写困难，但头脑是清醒的。到2012年12月去世时，张俊的头脑一直清醒。二、存量房屋买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、存量房交易结算资金自行划转声明上的手印，均为张俊当着交易中心人员的面前，当场按捺的。这三个书面证据签订日期均为2010年2月2日。三、存量房交易结算资金自行划转声明中，甲方张俊明确声明是本人亲自办理转移登记手续。四、张俊一直认为，老伴去世以后，该房屋为自己单独所有，自己有完全的处分权。五、张俊由于2009年年纪已老，经常有病，手头资金已经无钱看病，其子女（张明泉除外）又不给老人看病钱，张明泉手头资金也有限。老人将该房屋出卖给张明泉，张明泉向朋友借钱将房款交给老人，老人将房款用于治疗疾病和医疗保健。综上，存量房屋买卖合同是买卖双方签字或按手印亲自确认的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故不同意原告诉讼请求。被告张海涛、周淑华、张明林辩称：原告所述情况属实，现同意原告的诉讼请求。经审理查明：被继承人张俊与刘伟共生育子女四名，分别为张明义、张明林、张明辉、张明泉。1998年5月18日，张俊向所在单位提交了《职工及配偶工龄情况证明》，内容如下：“购房职工姓名：张俊工作单位：北京锻压机床厂工作时间：从1948年至1987年，配偶姓名：刘伟，工作单位：北京五联彩虹洗衣公司，工作时间从1948年至1982年，配偶单位（劳动人事部门）盖章：（此处加盖有北京五联服务（集团）公司劳动工资部印章和北京五联彩虹洗衣公司印章）98年5月18日。”单位出售公有住房计算表在售价中记载张俊公粮40年，刘伟工龄33年以及房价中办含有工龄因素的计算公式。1998年11月，卖方（甲方）北京锻压机床厂与买方（乙方）张俊签署了《买卖协议》，协议约定甲方将座落在新华大街xx号xx号楼x单元x、x层xx号出售给乙方成本价1200元／平方米，建筑面积52.53平方米，经过通州区房地产交易中心计价，房价款14583元。公共部位维修基金为每建筑平方米42元，由甲方和乙方各交纳50%，即各交纳1103元……甲方：北京锻压机床厂（盖章）乙方：张俊印章。”后张俊领取了涉案房屋的房屋产权证。2001年刘伟去世。2010年2月2日，张俊作为出卖人与买受人张明泉签署了《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落在北京市通州区新华大街xx号xx号楼x层x单元x层xx（建筑面积共52.53平方米）。该房屋性质为已购公有住房，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币15万元。定金人民币2万元，支付日期为：2010年1月31日。出卖人（签章）：（此处有手书“张俊”字样并按有指印），签订时间：2010年2月2日买受人：张明泉。签订时间：2010年2月2日。”当日，双方填写了《房屋所有权转移登记申请书》，申请书显示：房屋坐落：通州区新华大街xx号xx号楼x层x单元x层xx；原房屋所有权证号：京房权证通私字第06x**号，建筑面积52.53㎡，转出方：张俊，份额100%，转入方张明泉，份额100%。本申请表格所填写内容正确无误，所提交材料真实有效，如有虚假承担申报不实的法律责任。卖房人（转让方）（签字或盖章）（此处有手书“张俊”字样并按有指印），买房人（受让人）（签字或盖章）：张明泉。申请日期：2010、2、2。”同一天，双方还签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，内容如下：“甲方：张俊（系卖房人）、乙方：张明泉（系买房人），兹有乙方购买甲方位于北京市通州区新华大街xx号xx号楼x层x单元x层xx房产……甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。甲方本人亲自办理转移登记手续，乙方本人亲自办理转移登记手续。甲方（签字）：（此处有手书“张俊”字样并按有指印）日期2010年2月、2乙方（签字）：张明泉，日期；2010、2、2。”2010年2月8日，被告张明泉领取了涉案房屋产权证（X京房权证通字第1006x**号，房屋坐落地址标注为：通州区新华东街xx号xx号楼x层x单元x层xx。2012年12月3日张俊去世，2013年7月9日张明义去世，张明义与妻子周淑华生育子女一名，即张海涛。现原告持诉称理由，将被告张明泉起诉至本院，提出如下诉讼请求：1、要求确认张明泉与被继承人张俊的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告张明泉承担。鉴于张海涛、周淑华、张明林是涉案房屋产权被继承人张俊与刘伟的法定继承人，故本院依法追加上述三名继承人参加诉讼。被告张海涛、周淑华、张明林虽不作为共同原告起诉张明泉，但均认可原告起诉的事实及理由，并同意原告的全部诉讼请求。审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：1、张俊与被告张明泉的房屋买卖合同；证明房屋买卖合同订立的时间、内容、签字、价款等事实。2、房屋所有权转移登记申请书、受理书，证明房屋买卖合同双方签字均为张明泉代理人；3、房屋交易结算资金划转声明，证明该房屋买卖价格为15万元，价格低于市场价格，双方签字均为张明泉；4、证明信，内容如下：“房屋交易中心：2008年3月1日门楼牌登记，情况如下：原新华大街xx号现变更为新华东街xx号。2013年2月3日（此处加盖有北京市公安局中仓派出所户口专用章）。”证明房屋地址称呼变更；5、张俊与北京锻压厂房屋买卖协议，证明张俊房屋为夫妻共有财产，刘伟占50%份额，工龄35年计算房款。。被告张明泉对上述证据的真实性均不持异议，但不认可原告证据1、2、3、5的证明目的。被告张海涛、周淑华、张明林对原告提交上述证据的真实性和证明目的均予以认可。被告张明泉提交了如下证据：1、申请如下4名证人出庭作证，①、张xx证明被告张明泉为了买房曾经从我这里借款5万元；②、朱xx证明张明泉为了买房曾经我从这里借款。③、王xx证明张明泉为了买房曾经于2010年元旦从我这里借款。④、刘xx明张明泉一直从我这里直销购买了6万元的保健品。证明事项如下：被告张明泉为了从父亲张俊手中购房，先后跟朋友借款13万元，且先后从朋友处直销购买了6万元的保健品给父亲保健身体。2、存量房屋买卖合同，证明该合同是买卖双方签字或捺印的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；3、房屋产权证，证明被告张明泉已依法取得涉案房屋的产权证；4、收费票据，证明被告张明泉已经依法向发证登记机关交纳了交易登记费；5、发票，证明张明泉已依照合同约定向出卖方支付了购房款；6、缴款书，证明张明泉已经缴纳了土地出让金7、缴款书，证明张明泉已经依法缴纳了契税；8、医药费票据，证明张俊用张明泉支付的房款治疗疾病；9、张俊产权证，证明涉案房屋为张俊独有产权。原告证据1中所有证人证言和证明事项均不予认可，对证据8的真实性和证明目的亦不予认可，理由是张俊是离休干部，医疗费全额报销，被告张明泉手中即使有张俊的医疗票据，不不能证明该项费用是其花费的，对其他证据的真实性不持异议，但不认可原告的证明目的。被告张海涛、周淑华、张明林认可原告的质证意见。审理中，原告以涉案房屋买卖合同上张俊的签字并非其本人书写为由申请对上述文件是否张俊本人签字申请进行文字鉴定，被告张明泉当庭认可张俊的签字为其本人代为书写，但表示张俊上的手印是张俊本人按捺的。上述事实，有双方当事人陈述及其提交的上述证据等在案佐证。本院认为：涉案房屋是被继承人张俊与刘伟在夫妻关系存续期间共同购买，且在购买时使用了夫妻二人的工龄，应属于张俊与刘伟夫妻的共有财产。由于刘伟去世前未就遗产留有任何遗嘱，应依法按照法定继承办理。依照法律相关规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。故被继承人刘伟的遗产应依法由其配偶张俊、子女张明义、张明林、张明辉、张明泉共同继承。本案中，鉴于张俊、刘伟夫妻对上述房产的归属未做任何约定。根据相关法律规定，上述房产应为张俊与刘伟夫妻共同共有财产。故刘伟去世后，该房屋中含有刘伟的房产份额，应由张俊、子女张明义、张明林、张明辉、张明泉共同继承。同为第一顺序法定继承人的张俊与张明泉理应知道该房屋含有刘伟的房屋产权份额，以及该房产并未继承及析产，尚处于共同共有而非按份共有状态，在这种情形下，张俊擅自将该房屋的100%份额以低于市场正常价格出售给被告张明泉，二人的行为在客观上构成了恶意串通，且侵害了包括原告张明辉和被告张明林以及张明义法定继承人周淑华、张海涛在内其他法定继承人对被继承人刘伟的继承权益。故张俊与被告张明泉签订的《存量房屋买卖合同》当属无效合同，对原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告张明泉与被继承人张俊就北京市通州区新华大街xx号xx号楼x层x单元x层xx房屋（现地址为通州区新华东街xx号xx号楼x层x单元x层xx）签订的编号为CW105xxx号的《存量房屋买卖合同》无效。二、案件受理费七千一百二十八元，由被告张明泉负担，自本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李凤新二〇一五年五月十三日书记员  刘晓冉