贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民商初字第240号原告中国银行股份有限公司遵义分行。住所地贵州省遵义市红花岗区民主路*号。负责人王宇清，行长。委托代理人陈涛，贵州佳信律师事务所律师。被告李军，男，汉族，贵州省遵义县人。被告贵州高校房地产开发有限责任公司。住所地贵州省遵义市红花岗区内环路。法定代表人犹章宇，总经理。原告中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中行遵义分行）诉被告李军、贵州高校房地产开发有限责任公司（以下简称高校房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈涛到庭参加了诉讼，被告李军、高校房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行遵义分行诉称，2010年3月5日，两被告签订《商品房买卖合同》，由被告李军购买被告高校房开公司开发的位于贵州省遵义市汇川区长沙路汽车城XXX号的住房一套，该住房面积为113.30平方米，购房总价款为264998.00元。2010年9月8日，我行与李军签订《个人一手住房贷款合同》，约定李军向我行借款185000.00元，借款期限为20年，并约定了利息和逾期罚息支付标准。同时，李军用其所购买的房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记，高校房开公司也以保证人身份在合同上签章，约定为李军该笔借款承担连带责任保证。合同签订后，我行按约履行了出借义务，但李军却未按约归还贷款，已逾期8期，截止2015年1月19日尚欠借款本息171000.10元未还。经多次催收未果，特诉至人民法院，请求判决：一、解除三方于2010年9月8日签订的《个人一手住房贷款合同》；二、判令李军偿还借款本金164597.14元并支付利息、罚息6162.66元（截止2015年1月19日），并支付从2015年1月20日起至还清款之日止按照合同约定计算的利息和罚息；三、判令高校房开公司对上述借款本息承担连带清偿责任；四、确认我行对抵押物享有优先受偿权。被告李军、高校房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2010年3月5日，被告李军和被告高校房开公司签订《商品房买卖合同》，约定李军购买高校房开公司开发的位于贵州省遵义市汇川区长沙路汽车城XXX号的房屋一套，购房总价款为264998.00元，支付方式为首付79998.00元，余款185000.00元作银行按揭支付。2010年9月8日，原告中行遵义分行与李军、高校房开公司三方签订《个人一手住房贷款合同》，约定李军向原告借款185000.00元用于购买前述房屋，贷款期限为20年，贷款月利率为4.2075‰，并按中国人民银行施行基准利率浮动进行相应调整，浮动周期为半年，还款方式为按月等额本息还款，如逾期还款付息还应计收逾期罚息，且原告有权终止或解除合同并宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期。该合同中同时约定，原告自愿以所购前述房屋为该笔借款提供抵押担保，高校房开公司也自愿为该笔借款提供阶段性连带责任保证，所谓阶段性即指仅对办妥抵押登记手续并收到他项权证之日以前的到期债务提供保证担保，且保证期间为债务履行期限届满之日起两年。合同中还约定了抵押物保管、债权转让、提前还款等其他各项权利义务。前述合同签订后，借、贷双方针对抵押关系向遵义市房屋产权监理处申请办理关于所购房屋按揭贷款的抵押权登记手续，该处于2010年9月8日核发了遵房预监字第20101XXXX号房屋抵押权预告登记证书。其后，原告按照约定发放了贷款，但李军却没有按照约定还款付息，截止2015年1月19日，已逾期8期未按约还款，尚欠本金164597.14元和利息5810.65元、逾期罚息252.01元。原告经催收未果，遂诉来本院，酿成本案讼争。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、借款借据、抵押物清单、房屋抵押权预告登记证、利息清单等书证及到庭当事人的陈述在卷佐证，已经庭审认证，足以认定。本院认为，原告中行遵义分行和被告李军、高校房开公司所签订的《个人一手住房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。合同签订后，原告已按约定履行发放贷款的义务，而李军却没有按照约定偿还借款，截止2015年1月19日，已累计逾期8期，按照合同约定，原告有权解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院对原告要求解除《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求予以支持。对于原告要求李军偿还借款本金并支付利息、罚息的诉讼请求，因已经查明截止2015年1月19日尚欠本金164597.14元和利息5810.65元、逾期罚息252.01元，合同中也约定了如借款人逾期还款原告有权提前收回贷款，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，李军应当偿还上述尚欠的借款本息，并支付从2015年1月20日起至还清款之日止按照合同约定计算的利息及逾期罚息。对于该项诉讼请求，原告所主张的本金数额与本院查明事实相符，但主张尚欠利息及罚息数额与本院查明事实不符，故本院对原告该项诉讼请求据实予以支持。对于原告要求确认对抵押物具有优先受偿权的诉讼请求，因已经查明双方针对约定抵押物仅办理了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记仅能保障将来实现物权，其实质系排除其他物权行为的权利，但不能等同于物权登记，故本院对原告要求确认对抵押物优先受偿的诉讼请求不予支持。另外，如原告能够在预告期内办理抵押权登记，则对抵押物优先受偿系法定权利，无须通过诉讼确认。对于原告要求高校房开公司承担连带清偿责任的诉讼请求，因已经查明高校房开公司自愿为该笔借款提供连带责任保证的事实，且尚在保证期内，虽约定为阶段性担保，但根据查明的事实至今仍未办理抵押权登记，则同样处于阶段性担保的期限内，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告李军、高校房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司遵义分行和被告李军、遵义市高校房地产开发有限公司于2010年9月8日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号2010年遵中银个借字0570号）；二、由被告李军在本判决书生效之日起十日内偿还给原告中国银行股份有限公司遵义分行借款本金人民币164597.14元，并支付该笔借款的利息和逾期罚息（截止2015年1月19日共计6062.66元，从2015年1月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照合同约定计算）；三、由被告贵州高校房地产开发有限责任公司对上述借款承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。案件受理费1860.00元，由被告李军承担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员  陈利二〇一五年五月二十九日书记员  刘燕