南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖霞民初字第477号原告丁华新，女，汉族，1974年8月12日出生。委托代理人周莲芳，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。被告董跃荣，男，汉族，1960年4月17日出生。委托代理人张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。被告蔡苏芹，女，汉族，1978年6月6日出生。被告张虎，男，汉族，1973年10月28日出生。原告丁华新与被告董跃荣、蔡苏芹、张虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员丁旦、人民陪审员侯裕芳、管信平组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告丁华新的委托代理人周莲芳，被告董跃荣的委托代理人张良柏到庭参加诉讼，被告蔡苏芹、张虎经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告丁华新诉称，原告与被告董跃荣系夫妻关系，2003年5月21日，双方共同购买了座落于南京市栖霞区某某山庄某某园X号楼XXX室产权房一套，并办理了相关权属证书。后董跃荣瞒着原告，于2009年11月27日将上述房产转让给被告蔡苏芹，被告张虎系担保人。现因家庭矛盾，董跃荣才将实情告知原告，称未收到蔡苏芹一分钱，并提供2011年4月11日其与蔡苏芹以及担保人张虎签订的《承诺协议》一份。原告认为被告董跃荣未经授权擅自处分他人财产的行为，不仅影响了夫妻感情，也侵犯了原告的合法权益。董跃荣与蔡苏芹所签订的协议应属无效。蔡苏芹、张虎对无效的协议应承担赔偿责任。故具状起诉，请求：1.依法确认被告董跃荣与被告蔡苏芹签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2.被告蔡苏芹、张虎连带赔偿原告72万元；3.诉讼费用由被告承担。被告董跃荣辩称，原告的陈述基本属实，董跃荣确实在原告不知情的情况下与张虎、蔡苏芹将房屋过户，取得贷款以后由董跃荣把贷款出借给了第三方，房屋一直由董跃荣在使用，直到房屋被蔡苏芹转让，具体的转让时间及第三人是否入住、何时入住都不清楚。董跃荣与原告一直分居，且这几年一直在外逃避债务，未与原告联系，房屋目前的登记情况不清楚。被告蔡苏芹、张虎，未应诉、未答辩、未举证。经审理查明，原告丁华新与被告董跃荣系夫妻，双方于2001年4月23日登记结婚。2003年5月21日，丁华新、董跃荣与案外人芦某某签订房地产买卖契约一份，以28.5万元的价格购买了芦某某所有的座落于栖霞区某某山庄某某苑X号楼XXX室房屋（丘权号899035-IV-6，建筑面积83.79平方米，以下简称XXX室房屋）。2009年11月27日，董跃荣、“丁华新”与被告蔡苏芹签订南京市存量房买卖合同一份。主要约定：1.丁华新、董跃荣自愿将XXX室房屋以72万元的价格出售给蔡苏芹；2.2009年11月5日付定金1万元，同月27日付首付款21万元，余款50万元由银行贷款付清。该买卖合同尾部甲方落款处签有“丁华新、董跃荣”的名字。2011年4月11日，董跃荣（甲方）与蔡苏芹（乙方）、张虎（丙方）签订承诺协议一份，载明：甲方委托丙方为其在银行做贷款，甲方临时把房屋产权过户到乙方名下，而乙方作为买房人向银行申请贷款。三方经商议订立承诺：1.在完成贷款后，乙方必须把房屋产权证和土地证原件放在丙方处保管，乙方未经丙方许可，不得擅自处置该处房产。2.为保证乙方作为借款人的个人征信不会因为甲方还款逾期而产生不良，甲方必须在领到贷款后，按期足额还款，并拿出半年的还款本息总额作为押金放在丙方处，此押金在甲方出现恶意逾期致乙方个人征信出现不良时，作为给乙方的补偿。如未产生逾期，则在甲方还清全部贷款后，丙方把押金全部退还给甲方。3.丙方作为担保方，需做好甲、乙双方的沟通工作，并保管好变更后产权证和土地证及甲方所留押金。4.在甲方还清全部贷款，并且未产生逾期的情况下，乙方和丙方必须配合甲方无条件把房产重新过回到甲方名下，不得有任何异议，过户费用甲方自理。5.在还款过程中，如甲方恶意逾期，使乙方个人征信受损，丙方应在通知甲方后，配合乙方来消除不良。6.在过户时所产生的所有费用由甲方支付。2011年5月24日，蔡苏芹与案外人刘某某签订南京市存量房买卖合同一份。主要约定：蔡苏芹自愿以90万元价格将XXX室房屋出售给刘某某；首付30万元，产权证出件后，交房时付60万元；刘某某承担买卖双方全部税费。2013年1月12日，刘某某又将上述XXX室房屋以99万元价格出售给案外人朱某、韩某某，并于2013年1月31日完成转移登记。现原告以因家庭矛盾得知房屋被虚假买卖为由，向本院提起诉讼，要求处理。审理过程中，原告陈述2009年11月27日签订的将XXX室房屋出售给蔡苏芹的存量房买卖合同中“丁华新”的名字不是其本人所签，系被告董跃荣找其他女人代签，其原本不知情。被告董跃荣对此表示认可，并陈述原本是蔡苏芹的丈夫张某某在与董跃荣相识后，动员董跃荣用房屋贷款去放高利贷，因房屋是董跃荣与丁华新的夫妻共同财产，张某某说认识房屋担保公司的张虎可以想办法解决，后由被告张虎帮忙找的别的女人冒充丁华新签订了存量房买卖合同。董跃荣、蔡苏芹、张虎三人写了承诺协议，约定蔡苏芹不得处置这套房屋，由董跃荣偿还银行贷款，等银行贷款偿清后再将房屋过户至董跃荣名下。结果在董跃荣还贷一年多后，蔡苏芹和张虎又将房屋过户给他人了。董跃荣没有收过蔡苏芹直接给付的房款，贷款的钱也直接给了蔡苏芹和张某某夫妻，张某某分两次向董跃荣出具了合计50万元的借条，当时约定月利率4%，但董跃荣没有收到过张某某偿还的任何本息，张某某就下落不明了。董跃荣为证明其主张，向本院提交署名张某某的40万元借条（落款时间为2010年11月20日）及10万元借款合同（落款时间为2010年11月15日）复印件各一份，并提交了一份盖章为南京泽沁物业管理有限公司的证明，载明：兹有董跃荣2003年购买亚东某某山庄某某苑X-XXX室，截止2011年8月一直由董跃荣长期堆放棉织品，并且无人居住。庭审过程中，原告陈述因XXX室房屋已被蔡苏芹转卖给他人，无法回转，故要求被告蔡苏芹、张虎连带赔偿原告按照2009年11月27日合同载明的72万元房屋价值计算的损失，又因房子为董跃荣与原告的夫妻共同财产，故不要求董跃荣承担赔偿责任。原告还举证一份工商银行个人业务凭证，该凭证显示2011年4月2日蔡苏芹的工商银行62XXXX11号卡内存款6400元，欲证明在XXX室房屋登记在蔡苏芹名下后，董跃荣曾偿还贷款。上述事实，有丁华新、董跃荣的陈述，原告举证的结婚证、房地产买卖契约、存量房买卖合同、承诺协议、工商银行个人业务凭证，被告董跃荣提供的证明、房屋登记簿、借条、借款合同书，本院依职权调取的存量房买卖合同等证据予以证实。本院认为，民事法律行为应当意思表示真实。本案中，董跃荣与蔡苏芹于2009年11月27日签订的南京市存量房买卖合同，原告主张其并不知情亦未签字，结合原告及被告董跃荣陈述，本院予以确认；根据董跃荣提交的其与蔡苏芹、张虎签订的承诺协议，可以认定双方当事人签订上述存量房买卖合同实际是为了套取银行贷款，并非房屋买卖的真实意思表示，故双方之间的房屋买卖合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，XXX室房屋已被蔡苏芹转让他人，并再次被转让，实际已不能返还，故原告只能要求赔偿。现原告要求确认合同无效后判令蔡苏芹、张虎连带赔偿因房屋不能返还的损失72万元，本院认为，根据董跃荣陈述，其将套取的贷款50万元出借给了张某某，其依法享有相应债权，可另行主张；董跃荣还陈述其实际仅偿还了一年多的贷款后就未再还贷，且未能举证证明其实际归还贷款的数额，可以认定蔡苏芹将房屋出售时实际偿还了该房屋的抵押贷款，该贷款部分不能计算为原告的损失，故本院酌情认定原告的损失为22万元（72万元-50万元）。对于该损失，被告董跃荣、蔡苏芹、张虎三人均有过错，但因蔡苏芹私自将房屋以90万元的净得价出售，扣除偿还贷款部分，仍应当超过22万元，该款应该由蔡苏芹控制，故蔡苏芹应当就22万元承担全部赔偿责任；张虎系担保方，且负责保管董跃荣的房屋所有权证和土地使用权证，现房屋被蔡苏芹出售，其应当对此承担连带赔偿责任。被告蔡苏芹、张虎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董跃荣与被告蔡苏芹于2009年11月27日签订的关于座落于南京市栖霞区某某苑X号楼XXX室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效；二、被告蔡苏芹于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁华新财产损失22万元；三、被告张虎对被告蔡苏芹的上述赔偿义务承担连带赔偿责任。案件受理费11000元，公告费560元，合计11560元，由原告丁华新负担6400元，被告董跃荣负担1534元，被告蔡苏芹负担1813元，被告张虎负担1813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十条的规定，向该院预交上诉案件受理费11000元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：10×××76。审 判 长  丁 旦人民陪审员  管信平人民陪审员  侯裕芳二〇一五年五月七日法官 助理  韩姗姗书 记 员  吴绮珩