浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终4359号 上诉人（原审被告）楼玉珍，女，1957年3月20日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人陈新，1982年6月11日出生，汉族，系楼玉珍女儿。 被上诉人(原审原告)杭州久恒物业管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区之江铭楼106室。 法定代表人周震远，系董事长。 上诉人楼玉珍因与被上诉人杭州久恒物业管理有限公司（以下简称久恒公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初859号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院认定：2011年2月25日，久恒公司与之江铭楼业主委员会签订《物业服务管理合同》，约定久恒公司对之江铭楼实行物业管理，物业费收取标准为2.6元/平方米/月，能耗费为0.6元/平方米/月，业主或使用人应当在半年起始月份的10日前预交半年物业服务费用。2014年3月30日，双方重新签订《物业服务管理合同》，将物业费收取标准调整为3.1元/平方米/月。2011年4月1日至2017年12月25日的物业费11059.33元、能耗费2306.17元，楼玉珍至今未付。期间，久恒公司已向楼玉珍书面催交。久恒公司诉至原审法院，请求判令：1、楼玉珍支付2011年4月1日至2014年3月31日的物业费4450.68元、能耗费1027.08元,以及2014年4月1日至2017年12月25日的物业费6608.65元、能耗费1279.09元；2.楼玉珍支付滞纳金30927.32元（按日千分之二暂计算至2018年2月24日，最终计算至实际支付之日止）。 原审法院认为：久恒公司与之江铭楼业主委员会签订的《物业服务管理合同》对之江铭楼的业主具有约束力。楼玉珍作为之江铭楼的业主，应当依约交纳物业费。久恒公司已向楼玉珍寄送《催款函》催交物业费，楼玉珍在庭审中也认可久恒公司曾多次向其催交物业费，但楼玉珍至今仍未交纳已属违约，久恒公司要求楼玉珍支付2011年4月1日至2017年12月25日的物业费、能耗费于法有据，应予支持。对久恒公司要求支付滞纳金和楼玉珍要求减少物业费的主张，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、楼玉珍于判决生效之日起十日内支付久恒公司物业费11059.33元、能耗费2306.17元；二、驳回久恒公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费907元，减半收取计453.5元，由久恒公司负担316.5元，楼玉珍负担137元。 宣判后，楼玉珍不服，向本院提起上诉称：一、根据上诉人的实际调查，之江铭楼第一届、第二届业主委员会选举、成立均存在重大违法违规，不仅上诉人未收到过任何成立业委会的消息，其他业主也未参与过，是久恒公司自行加盖业委会的公章，上诉人未收到过业委会关于合同的任何信息。上诉人只有一份与杭州东海物业有限公司签订的物业合同。久恒公司2011年签订的合同，时效已经超过，合同到期后上诉人也没有收到过催款函。二、关于物业服务合同到期的复函第一条提到，第二届业主委员会于2016年12月31日到期，大北社区代为行使业主委员会相关职责，该事实可以说明2个问题：1、2014版物业合同签到2017年3月31日，是超范围签订合同。2、白杨街道大北社区也意识到第二届业主委员会是由久恒公司操纵。三、根据该合同第七章第三十条规定，业主共有部位用于广告或商业促销，应征得甲方书面同意，小区收入归全体业主所有。久恒公司在未通知上诉人的情况下，在一楼大厅开设了酒店服务前台，这项收入久恒公司没有提及过，也没有公布过。四、物业管理存在重大瑕疵，未经上诉人同意切断上诉人房屋电源，上诉人再三联系通电，也不理会。这种行为，首先侵犯了上诉人的权利，导致上诉人无法从事任何经营活动，造成上诉人重大损失。五、久恒公司在证据中列出的人员支出，存在重大造假嫌疑，工商局网站上该公司自行公示的人员只有2名，而证据中显示有17人，可见久恒公司的管理成本是伪造的。被上诉人在管理期间将一楼书报箱、楼层厕所进行了封闭处理，漏水情况没有处理，保安配备几乎没有。被上诉人在过往的一段时间所提供的服务脏乱差，账目不公开，独自操纵业委会，一定程度上构成违约。上诉人要求久恒公司承担违约责任。根据国务院颁布的《物业管理条例》，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，就物业公司提供物业服务标准、质量等实际情况，不符合物业服务合同约定及标准，违背了公平原则。综上，请求撤销一审判决，改判上诉人承担物业费、能耗费5000元。 被上诉人久恒公司答辩称：一、久恒公司提交的《物业管理服务合同》、工作联系单、《关于物业服务合同到期的复函》、《〈关于物业服务合同到期的复函〉的复函》等证据证明久恒公司依法依规进行物业服务。二、久恒公司依据合同约定要求楼玉珍支付2011年4月1日至2017年12月25日的物业费、能耗费，楼玉珍在一审庭审中也认可久恒公司以电话、发函等方式多次向其催交物业费、能耗费。三、久恒公司对长期空置房切断电源，是依据防火规程规范进行管理，确保整体物业的消防安全。楼玉珍称这是“物业管理存在重大瑕疵”，分明是无视公共安全。楼玉珍称“未经同意，切断电源，再三联系，不予理会”分明是信口开河的诬陷。四、楼玉珍所称的共有部位收入、物业管理人员支出、管理混乱等，不仅与本案无关，亦不符合事实。五、楼玉珍提供的证明是无效的。杭州经济技术开发区之江铭楼第三届业主委员会于2017年12月成立，本案所涉合同期限是2011年4月1日至2017年3月31日，并依法展期至之江铭楼第三届业主委员会成立。现第三届业主委员会为其成立之前发生的事项作证，显然不是“陈述其亲身感知的事实”。久恒公司保留追究第三届业主委员会提供伪证、干扰诉讼的法律责任的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人楼玉珍向本院提交第三届业主委员会证明一份，欲证明久恒公司管理严重混乱。 被上诉人久恒公司质证认为证人主体不适格，第三届业主委员会是在2017年12月成立的，本案讼争事项发生在第三届业主委员会成立之前，且内容不真实。本院认为该证明无经办人签名，不符合证据形式要件，对该证据不予确认。 被上诉人久恒公司二审未提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：之江铭楼第一、二届业主委员会的成立是否合法不属于本案审理范围。楼玉珍主张久恒公司操控业主委员会违法签订物业服务合同缺乏证据支持，且久恒公司实际提供了物业服务，楼玉珍也未提供证据证明从2011年2月至2017年12月期间符合法律规定的大部分业主对久恒公司入驻小区提出异议，另行选聘物业服务企业并要求久恒公司退出小区物业服务。综上，对楼玉珍关于久恒公司违法入驻小区无权收取物业服务费的主张本院不予支持。业主委员会任期届满时间与物业服务合同的履行期限并无关联，楼玉珍以2014版物业服务合同履行期限超过第二届业主委员会任期为由，主张超期部分合同无效，缺乏法律依据。良性的物业管理与服务需要物业公司、业主委员会及全体业主的共同推动，本案中久恒公司已履行了物业服务合同，楼玉珍作为业主具有按时支付物业服务费的义务。楼玉珍主张久恒公司履行合同义务存在重大瑕疵，依据不足。关于断电一节，久恒公司主张其根据消防安全要求切断电源，但其提交的依据为消防安全常识中关于外出时要关闭电器电源开关的意见，法律依据不足。鉴于案涉房屋长期空置，楼玉珍亦未提供证据证明其要求久恒公司通电，久恒公司予以拒绝的相关证据，故楼玉珍以此为由要求少交物业服务费不能成立。久恒公司是否占有小区业主公共收入不属于本案审理范围，亦不影响本案处理。楼玉珍在一审中认可久恒公司曾对其进行催讨，对时效亦未提出抗辩，其在二审主张本案部分诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，楼玉珍的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由楼玉珍负担，并于本判决送达之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判长  傅东红 审判员  李国标 审判员  王 亮 二〇一八年九月十一日 书记员  史杰馨