广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第112号原告：刘景新，男，汉族，住广东省广州市荔湾区，公民身份号码×××5216。委托代理人：邹琳芳，系广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：汤莹霞，系广东南国德赛律师事务所律师。被告：李伟健，男，汉族，1972年1月8日，住广东省广州市荔湾区，公民身份号码×××6014。被告：陈智君，男，汉族，1967年6月29日，住广东省广州市东山��，公民身份号码×××5654。被告：广州市银融房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区（仅限办公用途），注册号：×××××。法定代表人：黄雷。被告：黄雷，男，汉族，住广东省广州市海珠区。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹琳芳、汤莹霞、被告暨广州市银融房地产代理有限公司（以下简称银融公司）法定代表人黄雷到庭参加诉讼，被告李伟健、陈智君经本院公告传唤未到庭参加诉讼，公告期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月3日，原告与被告签订《二手房预约买卖（服务）合同》，约定将属于被告银融公司、李伟健、陈智君共有的位于佛山市南海区大沥镇黄歧岐��路恒福花园金兰阁首层A06的商铺转让给原告，成交价350000元，签订合同时原告支付定金50000元，合同签订后二日内，买方向卖方支付房款140000元，三十日内支付首期款140000元，交楼时交付楼款35000元，过户时交付楼款35000元。同时，卖方承诺于2014年10月31日前交楼，逾期每日按35000元的1%赔付给买方。双方均同意，因合同产生的争议纠纷向物业所在地人民法院提起诉讼。签订合同后，原告依约履行了合同，按四被告的要求先后将5万元定金与23万元房款支付给了被告，并存入了被告黄雷的账号，被告银融公司、黄雷向原告出具了收据。后原告被告知由于四被告的违规改建分割及销售，原告购买的房产根本无法办理房屋变更登记手续和房产证，原告即要求被告退还定金及房款，被告先承诺会退款，之后却未兑现承诺，后对原告诉求置若罔闻，故起诉，请求法院判令：1.解除原、被告签订的《二手房预约买卖（服务）合同》；2.四被告双倍返还定金100000元；3.四被告返还购房款230000元及支付逾期返还的利息（利息以90000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年7月5日起计算至实际清偿之日止，暂计算至起诉之日止的利息为2663元；以140000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年8月5日起计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日止的利息为3429元）；4.诉讼费用由四被告承担。被告银融公司及黄雷辩称：银融公司接受业主李伟健、陈智君的委托，代为出售涉讼房产事宜，故两被告并非卖房人，不应承担房屋买卖合同责任，请求法院驳回原告对两被告诉讼请求。据两被告了解，李伟健、陈智君共同购买了一大间商铺，办理了二个房产证，根据相关规定，完全可以分割后出售，但由于房管部门不作为，在买房人征询时���只是提醒可能不能办理房产证，实际上原告购买的商铺完全可能办理单独房产证。被告李伟健、陈智君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩的权利。庭审中，原告举证如下：1.原告的身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.三被告的身份证复印件各1份、常住人口资料原件3份、企业法人营业执照复印件1份、商事登记信息原件1份、企业信用信息网上查询结果打印件1份，用以证明四被告的诉讼主体资格。3.二手房预约买卖（服务）合同原件1份，用以证明原告与四被告签订购房合同，约定四被告将涉诉房屋出售给原告，并约定了定金与房款的数额和付款方式。4.中国建设银行存款凭条原件1份、中国工商银行电子渠道转账汇款业务受理凭证复印件1份、中国工商银行账户单／汇款明细打印件1份、收款收据原件2份，用以证明原告已经向四被告交纳定金50000元及房款230000元，并按四被告的要求将上述款项支付至被告黄雷的账户，被告银融公司出具了收款收据。5.关于大沥镇黄岐恒福花园擅自违规销售改建房屋的情况通报复印件1份，用以证明大沥镇黄岐恒福花园的分割改建未经规划消防部门的批准，且无法办理相关权属证。6.佛山市南海区国土城建和水务局关于恒福花园办理房屋分割登记事宜的答复复印件1份、房产证复印件4份、佛山市南海区房产查询证明原件3份、房地产登记簿查册表原件6份，用以证明涉诉房产登记在陈智君和李伟健名下，因被告违规改建和销售，导致涉诉房屋无法办理房产证和房产证的过户登记手续。经质证，被告银融公司、黄雷对原告出示的证据1-3无异议；对证据4真实性无异议，对证明内容��异议，原告只提交了240000元的转账凭证；对证据5真实性无异议，对证明内容有异议，该通报并未指明涉诉房产的所在地址无法分割；对证据6真实性无异议，对证明内容有异议，按正常流程，涉诉房产可办理分割手续。庭审中，被告银融公司、黄雷举证如下：1.授权委托书复印件1份、委托书原件1份，用以证明被告陈智君和李伟健委托银融公司代为出售涉诉房屋。2.撤销代理通知原件1份，用以证明被告陈智君和李伟健撤销委托银融公司代为出售涉诉房屋。3.工商银行转账回单彩色打印件1份、活期历史明细清单原件1份，用以证明原告向被告支付款项的情况。4.测绘报告以及测绘成果明细表原件1份，用以证明被告李伟健、陈智君出售涉讼商铺前，已向房管部门申请分割A4、A5号铺位为15个铺位，原告购买的铺位为其中的���12号铺位。经质证，原告对被告银融公司、黄雷出示的证据1有异议，委托书的时间空白，无法确定真正的签订时间，此为被告之间的内部行为，原告无从知晓，无法对抗善意的原告；对证据2有异议，属被告之间的单方往来文件，与本案无关；对证据3有异议，此为被告黄雷与他人的款项往来记录，与本案无关，无论从汇款时间，还是单笔金额和汇款总金额，均无法对应本案的金额，其中电子回单上的收款人谢小波与本案无关；对证据4有异议，该报告书的形成时间为2011年6月1日，早于涉诉合同，且与原告提交的证据5、6相互矛盾，无法证明被告的主张，也无法确认该证据的真实性和合法性。经审核，原告出示的证据1-6均来源合法，内容真实，与本案相关联，到庭当事人对其真实性均无异议，本院均予以采信。被告银融公司、黄雷出示的证据1中的���托书、证据2、证据4为原件，原告虽有异议但无证据推翻本院予以采信。被告银融公司、黄雷出示的证据1中的授权委托书可与证据1中的委托书及证据2相互印证，本院亦予以采信。被告银融公司、黄雷出示的证据3为原件或彩色打印件，加盖相关银行印章，原告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。被告李伟健、陈智君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证、举证权利。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区大沥镇黄歧岐西路恒福花园金兰阁首层A4、A5单元商铺于2001年建成，2012年6月25日分别登记在被告李伟健、陈智君二人名下，套内建筑面积分别为582平方米和458.59平方米。该两间商铺目前已办理了抵押登记且在存续期间。佛山市南海区房地产测绘中心出具的测绘成果面积明细表载明��上述两间商铺分铺15间，其中6号商铺套内面积42.86平方米，分摊面积11.38平方米，建筑面积54.24平方米。被告李伟健、陈智君出具《委托书》，载明：兹有佛山市南海区大沥镇黄歧岐西路恒福花园金兰阁、牡丹阁首层业主李伟健、陈智君委托银融公司代为收取购房诚意金、房款等购房事宜。2014年2月1日，被告李伟健、陈智君出具《授权委托书》，委托林震洲、银融公司全权办理恒福花园金兰阁、牡丹阁首层房产销售及售后服务、产权分割及其他事项跟进；代理人在权限范围内签署的一切有关文件，委托人均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担；代理人有转让委托权。同年11月11日，被告陈智君出具《撤销房产售卖、租赁代理的通知》，终止上述委托。2014年7月3日，原告与被告李伟健签订《二手房预约买卖（服务）合同》���以下简称涉讼合同），约定将佛山市南海区大沥镇黄歧岐西路恒福花园金兰阁首层A06房（以下简称涉讼房产）出售给原告，建筑面积54.24平方米，转让总价为350000元，原告认购后当场支付定金50000元，原告不能履约购买，定金不予退还，签订合同后二日内原告应支付房款140000元，三十日内支付首期款140000元，交楼时支付楼款35000元，过户时交付楼款35000元。2014年7月4日，原告向银融公司支付40000元；同日，原告向被告黄雷转账汇款100000元；同日，被告银融公司出具收款收据，确认收到原告支付的涉讼房产购房第一期首期款（含定金）140000元。2014年8月1日，原告向被告黄雷转账汇款140000元；2014年8月4日，被告银融公司出具收款收据，确认收到原告支付的涉讼房产首期款140000元。2014年5月13日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《关于大沥镇黄岐恒福花园擅自违规销售改建房屋的情况通报》，载明：恒福花园A座牡丹阁、金兰阁首层商业服务用房业主未经规划、消防部门批准，擅自分割改建，并以成套住宅名义对外销售，市民购买后将无法办理房产证。2015年1月6日，原告提起本案诉讼。本院向被告李伟健、陈智君公告送达原告起诉状，公告送达时间为2015年3月14日。另查明，被告黄雷为银融公司法定代表人。本院认为：一、关于合同主体及责任主体问题。虽涉讼合同由原告、被告李伟健签署，但被告李伟健、陈智君作为涉讼房产的共有人共同委托银融公司出售分割房产、收取购房款，并经由银融公司实际收取了涉讼房产购房款，则实际合同主体应为原告与被告李伟健、陈智君，该两被告应共同承担本案责任。被告银融公司作为被告李伟健、陈智君受托人，被告黄雷作为银融公司��定代表人，代为收取购房款，其收款法律后果应由委托人承担；涉讼铺位登记在被告李伟健、陈智君名下，原告在签订书面购房合同时理应尽到合理审查义务，但原告仅与李伟健、陈智君签订合同，而银融公司并未参与签订涉讼合同，只是根据被告李伟健、陈智君委托代收房款，则原告认为被告银融公司、黄雷为实际交易方没有事实依据。原告与李伟健、陈智君签订合同，而将购房款支付到黄雷账户，现主张不清楚被告之间的委托关系难以让人信服。在原告无证据证明四被告之间存在有串通共同欺诈的情况下，其请求被告银融公司、黄雷共同承担本案责任没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于被告李伟健、陈智君责任问题。涉讼合同是原告与被告李伟健、陈智君真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有���律约束力。被告李伟健、陈智君将整体商铺分割后部分出售给原告，至原告起诉时仍未能办理好商铺分割审批手续，也未能办理商铺抵押登记的解押手续，致使其出售给原告的涉讼房产无法办理产权登记，亦未能举证证明已将涉讼房产实际交付原告使用，原告购买涉讼房产目的无法实现，则该两被告已构成根本违约。原告起诉请求解除涉讼合同符合法律规定，起诉状于2015年3月14日送达到被告李伟健、陈智君，本院据此确认涉讼合同已于当日解除。涉讼合同因被告李伟健、陈智君根本违约解除，原告请求其双倍返还定金100000元及返还购房款230000元合法合理，本院予以支持。涉讼合同于2015年3月14日解除，被告李伟健、陈智君才负有返还购房款义务，其未退还购房款，则应支付从2015年3月15日起的相应利息予原告，原告请求从付款之日开始支付利息理据不足，超出部分��院不予支持。被告李伟健、陈智君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘景新与被告李伟健、陈智君于2014年7月3日签订的《二手房预约买卖（服务）合同》于2015年3月14日解除；二、被告李伟健、陈智君应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共100000元予原告刘景新；三、被告李伟健、陈智君应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款230000元并支付自2015年3月15日起至判决确定付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告刘景新；四、驳回原告刘景新的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6341.38元（原告已预交），由原告负担91.38元，被告李伟健、陈智君负担6250元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  宋国俊代理审判员  黄 伟人民陪审员  钟晓明二〇一五年五月八日书 记 员  谭国敏