广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第173号上诉人（原审原告、反诉被告）任立斌，男，汉族，住所地广州市天河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈越锦，女，汉族，住所地广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）朱日英，女，汉族，住所地广东省深圳市南山区。两被上诉人共同委托代理人王之民，广东名道律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人宋耀武，河南五色石律师事务所律师。原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区（仅限办公）。法定代表人杜艳花，总经理。委托代理人任亚龙，男，汉族，住所地广东省深圳市福田区，系该公司法务。上诉人任立斌与被上诉人陈越锦、朱日英、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，深圳市南山区xxx大道xxx4栋1-10l的权利人为陈越锦及朱日英，权利份额分别为99%和1%。2013年3月16日，任立斌（买方）与陈越锦、朱日英（卖方）及家家顺公司（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定任立斌向陈越锦、朱日英购买深圳市南山区xxx大道xxx4栋1单元10l房，总价款为153万元，定金5万元，合同签订时买方支付3万元，合同签订后3日内支付2万元，买方须于2013年3月26日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款42万元，买方支付佣金3.9万元、必要费用0.78万元，如买卖双方任何一方未按合同约定履行义务，另一方有权要求违约方以成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方违约，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则，同时违约方须按成交价的3%向居间方支付佣金，陈越锦、朱日英留下了收款账号用于收取合同款项，以及其他条款。2013年3月16日，陈越锦出具两份《收据》，载明收到任立斌购房定金3万元及购买家私家电款5万元；2013年3月18日，任立斌向陈越锦转账2万元。2013年3月18日，朱日英出具《委托书》，委托陈越锦办理出售涉诉房产的各项事宜，并经广东省深圳市深圳公证处公证，该《委托书》未涉及涉诉房产中家私家电的权属及处置问题。2013年3月21日，任立斌出具《房款承诺书》，告知家家顺公司向陈越锦、朱日英将监管定金3万元支付给卖方。庭审中，陈越锦陈述《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中朱日英的签字及捺印是其代理。本案的反诉状于2013年6月27日送达任立斌。任立斌向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销任立斌与陈越锦、朱日英签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、陈越锦、朱日英向任立斌返还定金3万元、预付款2万元及购买家私家电款5万元；3、陈越锦、朱日英承担本案的诉讼费用。陈越锦、朱日英反诉请求判令：1、解除陈越锦、朱日英与任立斌于2013年3月16日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、任立斌向陈越锦、朱日英支付成交价20%的违约金30.6万元，并承担本合同中的佣金，陈越锦、朱日英仅须向任立斌返还定金5万元；3、本案诉讼费用由任立斌负担。原审法院认为，任立斌与陈越锦、朱日英及家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系混合合同，合同内容囊括了任立斌与陈越锦、朱日英之间的房屋买卖合同法律关系及任立斌、陈越锦、朱日英与居间方的居间合同法律关系，该合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。任立斌与陈越锦、朱日英虽未签订书面的合同，但根据任立斌的主张及陈越锦出具的《收据》，原审法院对任立斌称其以5万元的价格购买家私家电的陈述予以采信。因该《收据》为陈越锦所出具，故任立斌与陈越锦之间已经形成购买涉诉房产中的家私家电的买卖合同，因标的物为涉诉房产中的家私家电，故该家私家电买卖合同应依附《深圳市二手房买卖及居间服务合同》而存在。本案中，任立斌主张其受家家顺公司陈述中关于税收政策的欺骗，导致重大误解而签订合同，但并未提供证据予以证明，任立斌为独立民事行为能力人，在购买价值较大的房产时，应当对房产的价格、位置以及所需缴纳的各类税费等相关情况进行了解，且上述信息为市场信息及国家税收政策信息，任立斌应当了解，故任立斌主张受家家顺公司欺骗而签订合同的主张，原审法院不予采信，对于其诉请撤销合同的诉讼请求，原审法院不予支持。任立斌未依约向陈越锦、朱日英支付首期款，已经构成违约，应当承担违约责任。陈越锦、朱日英作为守约方，有权依约解除房屋买卖合同。因《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系混合合同，故《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中任立斌与陈越锦、朱日英之间的房屋买卖合同应自陈越锦、朱日英的解除合同的意思表示送达被告之日解除，陈越锦、朱日英并未提供在其在诉讼之前向被告发出过解除合同的意思表示的证据，本案的反诉材料送达任立斌之日即为陈越锦、朱日英的解除合同的意思表示送达之日，故任立斌与陈越锦、朱日英之间的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中任立斌与陈越锦、朱日英之间的房屋买卖合同于2013年6月27日解除；关于《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中任立斌、陈越锦、朱日英与家家顺公司之间的居间服务合同，各方当事人均未主张解除，故居间服务合同仍继续有效，佣金支付应依约处理，家家顺公司未在本案中主张佣金，故原审法院对本案中的佣金支付问题不予处理，当事人另寻法律途径解决。任立斌作为违约方应当向陈越锦、朱日英支付违约金，庭审中任立斌要求调低违约金，原审法院结合任立斌违约时间、房价变化情况、任立斌过错程度等因素，酌定违约金为10万元。关于定金问题，任立斌主张陈越锦、朱日英予以退回，陈越锦、朱日英亦诉请向任立斌退回，原审法院予以支持。关于购买涉诉房产内家私家电的款项问题，因《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中任立斌与陈越锦、朱日英之间的房屋买卖合同已经解除，任立斌购买涉诉房产中的家私家电已无实际履行意义，且陈越锦未向任立斌交付涉诉房产中的家私家电，故陈越锦应当向任立斌退还家私家电款5万元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、任立斌与陈越锦、朱日英及家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中任立斌与陈越锦、朱日英之间的房屋买卖合同法律关系于2013年6月27日解除；二、任立斌应于本判决生效之日起十日内向陈越锦、朱日英支付违约金10万元；三、陈越锦、朱日英应于本判决生效之日起十日内向任立斌退还定金5万元；四、陈越锦应于本判决生效之日起十日内向任立斌退还家私家电款5万元；四、驳回任立斌的其他诉讼请求；五、驳回陈越锦、朱日英的其他反诉请求。本诉案件受理费1150元、反诉案件受理费1712.5元，由陈越锦、朱日英负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。上诉人任立斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、判令撤销任立斌与陈越锦、朱日英签订之《二手房买卖及居间服务合同》；二、撤销原审判决第二项，改判任立斌无需向陈越锦、朱日英支付违约金：二、家家顺公司退还任立斌居间服务费，共计4000元。事实和理由：一、双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，居间方存在过失。双方于2013年3月16日签订此合同后，居间方要求并对涉案合同中第八条等两处修改。修改处未经任立斌和陈越锦、朱日英双方协商和确认。这严重危害了任立斌的财产利益，故任立斌为避免造成财产损失，不履行涉案合同中的条款。因此，合同签订的过程中，居间方存在故意或重大过失，危害任立斌利益，故任立斌不履行涉案合同条款，且不承担违约责任。二、居间方以捏造事实等欺诈手段使得任立斌违背真实意思购买涉案房产。2013年2月，国务院出台“国五条”即《五项加强房地产市场调控的政策措施》时，居间方利用任立斌信息不对称，故意捏造官方消息“4月1日起深圳按新政策缴纳购房税费”等言论，并多番恐吓和欺诈任立斌，使得任立斌与陈越锦、朱日英订立涉案合同，并收取任立斌居间服务费4000元。合同签订后，居间方更以威胁和扭曲事实的方式逼迫任立斌履行涉案合同，给任立斌生活和工作带来严重的滋扰。根据合同法第五十四条第一款第一项之规定，在签订涉案合同过程中，居间方以捏造事实等欺诈手段使得任立斌违背真实意思订立合同，此系重大误解，任立斌依法再次请求法院对该合同予以撤销。基于以上事实和理由，特向二审法院提起上诉，请求二审法院重新作出公正判决，维护任立斌的合法权益。被上诉人陈越锦、朱日英口头答辩称：一审判决正确，对方违约应当按照违约条款处理，我方在一审也作了让步，请求驳回任立斌的上诉请求。原审第三人家家顺公司口头答辩称：一、任立斌称我方利用信息不对称捏造官方消息，造成其恐慌心理签订合同的事实不予认可，且任立斌称居间方多次对其恐吓，以威胁和扭曲事实的方式逼迫其履行涉案合同均无任何证据。二、任立斌称合同第8条进行过变更，该变更是经过双方摁手印确认的，不存在任立斌所称未经双方协商和确认。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为，任立斌主张其受家家顺公司欺诈导致重大误解而签订涉案房屋买卖合同，但并未充分举证加以证明，应承担举证不能的责任。故对其主张，本院不予采信。涉案房屋买卖合同合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。任立斌未依约支付首期款构成根本违约，应当承担相应的违约责任。任立斌在上诉期间提出家家顺公司退还其居间服务费的要求，不在其一审诉求以内，本院不作处理。本案为买卖合同纠纷，任立斌与家家顺公司之间的居间合同纠纷应另寻法律途径解决。综上，上诉人任立斌的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2380元由上诉人任立斌负担。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 赵 霞代理 审 判员 张 睿二〇一五年五月二十日书记员（兼） 李开宇