广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第816号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭国兴。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市华海达国际服装中心有限公司。法定代表人：吴国安，总经理。上诉人彭国兴与被上诉人深圳市华海达国际服装中心有限公司（以下简称华海达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：（一）、2014年1月12日，深圳市富瑞物业管理有限公司（甲方）与彭国兴（乙方）签订《华海达（国际）服装交易中心商铺租赁合同书》，合同编号：某某。合同约定，甲方同意将位于深圳市罗湖区宝安北路2018号华海达（国际）服装交易中心第三层某某号商铺出租给乙方。乙方作为服装专业经营商，同意承租该商铺。该商铺实用面积为17.7平方米，双方约定计租面积为35.4平方米，乙方租赁该商铺用于经营女装。本合同租赁期限为3年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。双方确定该商铺月租金为人民币7840元，乙方应于上一交租期届满前20日内向甲方一次性足额支付下一期租金。第一年租金优惠：乙方可自由选择如下三种方式缴纳租金，并享受相应的免租优惠，一年一交免租2个月（即年租按10个月计），半年一交免租为1个月（即年租按11个月计，减免期在第12个月），每3个月一交���无免租期），第二年后租金按每3个月缴交一次。本合同签署当日，乙方应当向甲方一次性支付签约定金人民币40000元（含认筹金），本合同一旦生效，乙方所缴纳签约定金直接结转为乙方应向甲方支付的首期租金及履约保证金，此定金签约后10天内多退少补。乙方应于本合同签署之日起10个自然日内向甲方支付履约保证金人民币16000元，相当于2个月租金，本合同终止后30个自然日内，如乙方在合同期限内不存在违约情形，在乙方缴清租赁该物业的一切费用，并提供租赁合同、签约人身份证、收据原件等资料后，甲方将履约保证金余额（如有）无息退还给乙方。乙方于进场前与甲方签署物业服务合同，并按该合同的约定向甲方支付物业管理费（含空调费、公共水电费、物业安保费、保洁费、设备维修使用费）等款项。其中物业管理费为：计租面积×25元／平方米／月，���商铺每月的物业管理费确定为人民币885元。乙方每月5日前缴纳管理费，乙方无故拖欠管理费的，每逾期一天，甲方有权按实欠金额的1‰向乙方加收滞纳金，超出30天的，甲方有权解除合同并收回该商铺，履约保证金不予退还。自进场日起，乙方应当承担并支付该商铺独立发生的电费，合同期内，乙方须于每月5日前将电费和管理费一起缴纳，乙方所租赁该商铺的电表底数将在乙方进驻时甲、乙双方书面确认，此度数以后的费用由乙方承担，直至乙方将商铺移交甲方之日止。乙方须在本合同终止当日迁离并将本合同项下的商铺交还给甲方，逾期仍不迁离、不交回商铺的，甲方有权采取强制措施，没收履约保证金，乙方须自逾期之日起计，按日向甲方支付双倍的租金及管理费，逾期超过十五日的，视为乙方自动放弃该租赁商铺内所有物品的所有权，甲方有权采取强制措施进驻商铺，并有权处理商铺的所有物品。合同签订后乙方不依照合同约定的时间及时足额缴纳租金及有关费用的，由乙方按照本合同约定，每逾期1天按所欠款项总额的1‰向甲方支付违约金，本合同继续履行，超出30天的，甲方有权解除合同并收回该商铺，履约保证金不予退还。另外合同还约定了其他一些权利义务。（二）、2014年3月5日深圳市富瑞物业管理有限公司（甲方）与彭国兴（乙方）又签订了一份《华海达（国际）服装交易中心物业服务合同书》，合同编号：某某。约定，甲乙双方签订了商铺租赁合同，乙方承租使用华海达（国际）服装交易中心第三层某某号商铺，物业管理计费面积35.4平方米，物业管理费（含空调费、公共水电费）标准为计费面积×25元／平方米／月，该商铺每月的物业管理费确定为人民币885元。物业管理费自计租日开始计付，除首期物业管理费外，其余各期费用均以一个月为一个交费期，各期费用按月支付，乙方应当在每月5日前向甲方一次性足额支付当月物业管理费用。乙方应于起租日起5个自然日内向甲方一次性支付首期物业管理费，首期费用根据起租日所在当月实际经营天数计算。如乙方无故拖欠管理费的，每逾期1日，甲方有权按实欠金额的1‰向乙方加收滞纳金。超出30天的，甲方有权解除本合同及《租赁合同》并收回该商铺。另外合同还约定了其他一些权利义务。（三）、《华海达（国际）服装交易中心商铺租赁合同书》签订后，2014年3月5日深圳市富瑞物业管理有限公司与彭国兴又签订了一份华海达（国际）服装交易中心商铺交接确认书，双方确认涉案商铺符合交付条件，彭国兴没有异议。2014年1月22日彭国兴向华海达公司缴纳了保证金人民币16000元及三个月的租金人民币23520元。彭国兴向华海达公司缴纳了2014年6月至9月的物业管理费。彭国兴对于2014年8月25日至9月25日电费金额人民币213元及9月26日至10月16日的电费金额人民币36元无异议。（四）、2014年5月29日深圳市富瑞物业管理有限公司发出了一份“关于齐心协力提高人流人气，尽快扭转生意冷淡局面6项措施”，其中的第4项措施为第一年给予商户免租一个月，根据《商铺铺租赁合同》约定，开始计租日期为2014年5月1日，公司同意计租日期调整为2014年6月1日。2014年6月11日深圳市富瑞物业管理有限公司向华海达各商户发出了一份通知，称1、重申免租返租优惠决定，5月份免租免管理费一个月，即计租日期调整为2014年6月1日开始，计租期满一年时，按第一年实际交租金额返还10%。2、维护商场正常营业秩序，杜绝擅自停业歇业行为，合同相关条款约定未经甲方书面同意连续三天停业歇业，甲方有权解除本合同，并按乙方违约终止合同，凡公司查实认定属违约行为的商户，则对该商户解除合同并限期清场，履约保证金不予退回，并取消上述两项免租返租优惠。（五）、2014年10月13日华海达公司向彭国兴发出了《解除合同通知书》，内容为：2014年3月7日，你与我公司签订的《商铺租赁合同》和《物业服务合同》两份合同编号分别为某某号。依据《商铺租赁合同》的约定，你承租了我公司第三层某某号铺位。你承租的第三层某某号铺位自2014年5月起，分别就拖欠我司5月份和9月份的租金，此外你拖欠某某号铺位租金至今已达73日，物业管理费43日。我司为避免遭受更大的经济损失，依据《合同法》、《深圳市经济特区房屋租赁条例》的相关规定及《商铺租赁合同》和《物业服务合同》的约定，现正式通知你：1、自本通知书送达你处之日，解除贵我双方签订的《商铺租赁合同》及《物业服务合同》。2、合同解除日之次日内，请你清空商铺，并与我公司办好交接手续。3、办理交接手续时，请你缴清欠付我公司的所有租金及管理费。彭国兴于2014年10月13日收到上述《解除合同通知书》。（六）2014年6月5日深圳市富瑞物业管理有限公司名称变更为深圳市华达国际服装中心有限公司。华海达公司在原审提起反诉，请求：一、彭国兴支付某某号商铺租金19726元，违约金1519元；二、彭国兴支付某某号商铺物业管理费1342元，滞纳金150元；三、彭国兴支付某某号商铺电费249元，滞纳金2元；（以上三项共计22988元。违约金、滞纳金均暂算至2014年10月16日）；四、彭国兴承担本案诉讼费。原审法院认为，华海达公司和彭国兴签订的《华海达（国际）服装交易中心商铺租赁合同书》、《华海达（国际）服装交易中心物业服务合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方依约履行各自义务。本案的争议焦点为：在合同履行过程中华海达公司是否存在违约行为？对此，原审法院认为，彭国兴主张在其向华海达公司承租的另外一个1052号铺位，因华海达公司提供的中央空调设备不能正常运行，而高温环境使顾客难以忍受，成交率极低，多次要求华海达公司对空调设备进行维修，但华海达公司均敷衍应付，直至2014年7月26日，历时87天才完成维修。彭国兴不缴纳租金是行使先履行抗辩权。华海达公司对此予以否认。原审法院认为，彭国兴与华海达公司签订的上述《华海达（国际）服装交易中心商铺租赁合同书》、《华海达（国际）服装交易中心物业服务合同书》，承租某某号铺位，与另外承租的1052号铺位，属于签署不同的两份合同，承租不同的铺位，两个铺位是单独存在，互不影响的，并不能依据对一个铺位的抗辩，同时对另外一个铺位行使抗辩。故彭国兴以对1052号铺位的抗辩的理由而对某某号铺位也行使抗辩，理由不能成立，原审法院不予采纳。根据2014年6月11日华海达公司的通知，免除5月的租金，应当从6月份开始计算交租。华海达公司则主张彭国兴违约，不适用减免5月份租金及管理费。对此原审法院认为，通知中称未经甲方书面同意连续三天停业歇业，甲方有权解除本合同，并按乙方违约终止合同，凡公司查实认定属违约行为的商户，则对该商户解除合同并限期清场，履约保证金不予退回，并取消上述两项免租返租优惠。在此华海达公司并未提交彭国兴停业歇业违约的证据，故其主张彭国兴不适用减免5月分租金及管理费的主张不成立，原审法院不予采纳。根据合同约定，彭国兴在签订合同后向华海达公司缴纳了三���月的租金人民币23520元，即5月至7月的租金，华海达公司减免5月的租金，上述租金应当是支付到了2014年8月。根据合同彭国兴应于上一交租期届满前20日内向华海达公司一次性足额支付下一期租金，即在2014年8月11日开始支付下一期的租金，最迟应当在2014年8月31日支付第二期租金，其未按时支付租金，构成违约，超出30天的，华海达公司有权解除合同并收回该商铺。华海达公司于2014年10月13日向彭国兴发出《解除合同通知书》，双方签订的《商铺租赁合同》及《物业服务合同》解除。华海达公司要求彭国兴支付2014年8月至10月16日的租金，原审法院部分予以支持。彭国兴应当向华海达公司支付2014年9月至10月16日的租金人民币11886元。华海达公司要求彭国兴支付2014年5月至10月16日的管理费，原审法院部分予以支持。彭国兴应当向华海达公司支付2014年10月1日至16日的管理费人民币457元。彭国兴认可涉案铺位2014年8月25日至10月16日的电费人民币249元，对于华海达公司此项诉讼请求，原审法院予以支持。彭国兴与华海达公司在《商铺租赁合同》及《物业服务合同》中约定的迟延付款每逾期1天按所欠款项总额的1‰支付违约金，该违约金的标准过高，原审法院予以调整，原审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、彭国兴应当自本判决生效之日起十日内向深圳市华海达国际服装中心有限公司支付拖欠的租金人民币11886元及违约金（违约金按照中国人民银行规定的同期贷款利率为标准，从2014年9月起按月分段计算，计至本判决确定的还款之日止）。二、彭国兴应当自本判决生效之日起十日内向深圳市华海达国际服装中心有限公司支付拖欠的管理费人民币457元及违约金（违约金按照中国人民银行规定的同期贷款利率为标准，从2014年10月17起计算，计至本判决确定的还款之日止）。三、彭国兴应当自本判决生效之日起十日内向深圳市华海达国际服装中心有限公司支付拖欠的电费人民币249元及违约金（违约金按照中国人民银行规定的同期贷款利率为标准，自2014年10月16日开始计算，计至本判决确定的还款之日止）。四、驳回深圳市华海达国际服装中心有限公司的其他诉讼请求。如果彭国兴未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉受理费人民币187元，由华海达公司负担85元，由彭国兴负担102元。上诉人彭国兴不服原判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项及第三项。2、判令华海达公司退还华海达（国际）服装交易中心某某号商铺保证金1.6万元。3、确认彭国兴与华海达公司之间《商铺租赁合同》已经解除。4、判令华海达公司赔偿彭国兴店铺装修残值费用3万元。5、判令华海达公司强行封店2天造成彭国兴经营损失3500元。6、判令华海达公司承担本案所有诉讼费用。事实及理由：一审法院事实认定不清，遗漏重要事实。华海达公司在履行与本案相关联的另一租赁合同（华海达（国际）服装交易中心1052号商铺租赁合同）的过程中存在严重违约，因1052号商铺及某某号商铺的合同双方都是彭国兴与华海达公司。该两个商铺任何一个出现纠纷均对另一合同的履行有牵连影响。而在一审诉讼发生前，关于这两个���同的纠纷早就已经在民警的协调下一并达成调解协议。2014年9月，彭国兴与华海达公司在交涉商定华海达公司对两家商铺的赔偿的过程中爆发冲突，彭国兴为使矛盾得到和平解决而报警。笋岗派出所接警后指派警员前来处理此纠纷，彭国兴与华海达公司在警员的调解下达成调解协议。该协议不但明确约定了华海达公司向彭国兴赔偿人民币7000元，还约定华海达公司对彭国兴减免两个月的管理费作为补偿，这都是有现场录音为证的，该调解协议合法有效，但华海达公司却没有多少遵守合约的意识，事实上，本案诉讼发生的直接原因是华海达公司不履行调解协议单方毁约。在合同履行纠纷已达成调解协议的情况下，华海达公司不但不履行协议，反而反咬一口向彭国兴主张赔偿，一审法院在遗漏上述事实的情况下作出错误的判决。彭国兴恳请二审法院查清上述事实，依法改判。华海达公司答辩：一、由于彭国兴的违约行为，根据2014年6月11日的通知，不应免除2014年5月的租金和管理费，一审没有认定。二、华海达公司的空调系统是中央空调，不是挨家挨户的单独空调，是整个租赁商铺中的一个，华海达公司的空调系统没有任何一家出现问题，除了彭国兴提出的空调系统不能制冷外，实际情况是因为华海达服装中心刚刚开业，生意比较清淡，所以彭国兴为了达到退租的目的，想了各种办法，要求与华海达公司解除合同，我方认为空调没有问题。三、对于某某号房是在没有任何问题的情况下，彭国兴牵强联系在一起拒绝交付某某号房的租金。四、当时派出所为了维持当地的治安状况，因为双方就解除租赁和不能解除租赁发生矛盾，派出所不会做调解，也没有作调解协议。经本院审理查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。本���认为：本案为房屋租赁合同纠纷。彭国兴与华海达公司签订的《华海达（国际）服装交易中心商铺租赁合同书》、《华海达（国际）服装交易中心物业服务合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约诚实全面履行。在合同履行过程中，彭国兴以其向华海达公司承租的另外一个1052号铺位，空调系统出现故障，不能正常运行，且不积极维修，致其无法正常营业为由，拒付租金和管理费。关于彭国兴在本案中应否支付商铺租金和管理费的问题。本院认为，彭国兴与华海达公司分别签订商铺租赁合同书，承租1052号和某某号两个铺位，两个铺位单独存在，互不影响，本案诉争的某某号铺位空调设备供冷正常，1052号铺位空调系统是否出现故障，不影响某某号铺位的正常营业，彭国兴在本案中无正当理由未依约支��商铺租金和管理费均超过30天，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决彭国兴向华海达公司支付拖欠的租金、管理费和电费及违约金并无不当，本院予以维持。彭国兴上诉称，笋岗派出所警员已对其与华海达公司两间商铺的纠纷进行调解，并达成调解协议，有现场录音为证。经查，该录音为彭国兴单方制作，在未经鉴定的情况下，其真实性、关联性和完整性本院无法识别和判断；同时，彭国兴未能提供书面的调解协议，且华海达公司不予认可，故本案尚没有足够的证据证明已就两间商铺的纠纷达成调解协议。彭国兴上诉要求改判，据理不足，本院不予支持。关于彭国兴上诉请求判令华海达公司退还保证金、赔偿因强制封店所造成的经营损失、赔偿店铺装修残值费用的问题，经查，华海达公司是本案的反诉原告，彭国兴则是本诉原告，彭国兴在原审起诉时��其诉讼请求包含了上述上诉请求的内容，因彭国兴无正当理由未到庭参加诉讼，被原审裁定按撤诉处理。因此，上述上诉请求属于本诉的审理范围，按照法律的规定，彭国兴可以再次向原审起诉，由原审依法审判，本院在本案中不予审理。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币1352元，由上诉人彭国兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 邱  裕  华代理审判员 唐    毅代理审判员 蔡  妍  婷二〇一五年五月二十六日书 记 员 邹俊辉（兼）