北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第11200号原告王丽，女。委托代理人罗灿漠，天津益天律师事务所律师。被告邢淑琴，女。委托代理人田咚，北京市君泰律师事务所律师。原告王丽与被告邢淑琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告王丽及其委托代理人罗灿漠，被告邢淑琴及其委托代理人田咚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王丽诉称，2013年7月19日，我和邢淑琴签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买某区709号房屋，房屋成交价为305万元。双方在合同中约定邢淑琴应当按期办理户口迁出手续，逾期办理应承担违约金。后我依约支付相应房款，双方也于2013年12月2日办理了房屋过户手续，但邢淑琴却未按约办理户籍迁出手续，直到2014年12月7日才办理完毕。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令邢淑琴向我支付违约金549000元，并承担本案诉讼费用。邢淑琴辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由是：第一，王丽不是适格原告。我与王丽虽然签订了房屋买卖合同，但房屋并非过户至王丽名下，而是案外第三人名下，故应由实际登记的产权人来主张相关诉讼权利；第二，当时我委托中介公司出售房屋时，明确要求中介公司介绍具有北京市户口的买方，以便不需要迁入和迁出相关户口，且当时中介公司告知我，买方王丽是符合条件的，即我出售房屋后不需要我迁出户口，且在合同签订后的相当长时间内，王丽及实际产权人均未向我主张要求我迁移户口，也可说明王丽及实际产权人明知房屋所附的有关户口迁移的条件并许可我的户口在原有房屋上保留一段时间；第三，我的户口保留在原有房屋内也没有给王丽造成什么实际损失，相反我为了配合王丽及实际产权人的请求而及时将户口迁出北京，给自己造成了很大损失；第四，王丽存在自行扩大损失的行为，因为按照双方合同约定，逾期超过15日时，王丽有权单方面解除合同，但王丽并没有向我主张解除合同，也没有通知我迁出户口，我直到2014年12月才接到王丽的迁户口通知；第五，双方合同约定违约条款并不是针对户口迁出这一项行为，王丽据此主张违约金过高。经审理查明，2013年7月19日，王丽（乙方、买受人）与邢淑琴（甲方、出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由王丽购买邢淑琴名下位于北京市某区709号房屋（以下简称709号房屋），房屋成交价为305万元。双方还约定，出卖人应于办理完该房屋的所有权转移登记手续后10个工作日内，向房屋所在地的户籍管理部门办理申请原有户口迁出登记手续，并按照户籍管理部门的规定提交所需材料，双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按合同约定成交价的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除本合同。出卖人同意买受人可以单方书面指定将该房屋的权属登记给第三人，同意以第三人作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得第三人的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务。合同签订后，王丽依约向邢淑琴支付了全部购房款305万元，双方于2013年12月2日完成了907号房屋的产权过户手续，过户至第三人张XX名下。后双方因户口迁移事宜产生纠纷诉至本院。庭审中，邢淑琴主张本案王丽原告主体不适格，应由907号房屋实际产权人张XX主张相应诉讼权利。王丽对此不予认可，并申请张XX以证人身份出庭。张XX出庭陈述其与王丽系朋友关系，因王丽有逾期信用问题无法购买房屋，故借用其名义办理907号房屋产权登记事宜，907号房屋所涉购房款均由王丽向邢淑琴支付，且现907号房屋已出售，出售所得款也均由王丽收取。另庭审中，邢淑琴主张在出售907号房屋时，已明确告知中介公司在出售房屋后，其户口要保留一段时间，王丽作为买受人对此是知晓的。邢淑琴就此向本院提交了《独家代理委托书》一份和《字条》一张：《独家代理委托书》载明由邢淑琴委托北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）出售907号房屋，麦田公司通过自身的信息库、媒体广告等为邢淑琴搜寻购房客户信息；《字条》载明“如因户口问题，此房不能出售，独家代理委托协议自动解除。店长：张X。2013年6月14日。”王丽对上述证据的关联性均不予认可。庭审中，邢淑琴申请原麦田工作人员陈XX出庭作证。陈XX出庭陈述邢淑琴和王丽交易过程中，邢淑琴对户口提出要求，要求再保留一段时间。王丽对此不予认可。经本院询问，陈XX对王丽在与邢淑琴签订《房屋买卖合同》时是否知晓邢淑琴有关户口的要求一节表示不清楚。庭审中，邢淑琴向本院提交了其在2014年11月至12月的短信和通话详单，据此证明其于2014年11月才接到麦田公司的通知要求其迁移户口，而王丽本人的通知则在2014年12月才接到，王丽存在怠于行使权利，自行扩大损失的行为。王丽认可在2014年12月才直接通知邢淑琴本人，但亦表示在双方签订《房屋买卖合同》时、办理过户手续时均当面要求邢淑琴依约办理迁移户口事宜，其余因无法与邢淑琴直接联系而均与麦田公司联系要求邢淑琴办理户口迁移事宜，但未就此向本院提交相应证据。另，王丽明确违约金计算方式为按907号房屋成交价305万的日万分之五，自2013年12月13日至2014年12月7日，共计算360天。邢淑琴主张王丽主张的违约金过高，经本院释明，王丽表示因邢淑琴逾期迁出户口所致损失主要体现在孩子未能落户、出售房屋有差价等方面，但未就此向本院提交相应证据。另查，邢淑琴于2014年12月7日将其户口自907号房屋内迁出。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王丽与邢淑琴签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依约履行各自义务。本案争议的第一个焦点是本案原告主体是否适格。对此，本院认为，因907号房屋实际产权登记人张XX到庭明确其仅为名义产权登记人，房屋所涉权利义务实际由王丽承担，故王丽作为合同相对方主张本次诉讼权利，主体适格。本案争议的第二焦点是邢淑琴未按合同约定迁出户口是否构成违约及是否需承担违约责任。首先，关于是否构成违约一节，邢淑琴虽抗辩其在委托麦田公司出售该房屋时，已明确对户口事项进行了限制性约定，且王丽对此知晓，但其提交的证据不足以证明其主张，且双方签署的《房屋买卖合同》中已明确约定了邢淑琴应当按期将其户口自907号房屋内迁出。退一步，即便邢淑琴确与麦田公司之间就户口迁移事项有特别约定，但此相关特别约定未能在后期签署的《房屋买卖合同》中予以明确体现，故有关户口的特别约定也无法对王丽产生相应约束力。因此，邢淑琴未按双方合同约定迁出户口，其行为构成违约，应当承担违约责任。其次，关于违约责任的具体承担一节，根据双方《房屋买卖合同》的约定，邢淑琴就此应当承担违约金，但鉴于我国违约金的性质为补偿性为主，惩罚性为辅，且王丽亦未就其因邢淑琴违约行为所致的实际损失向本院提交相应证据，故对于邢淑琴提出的双方合同约定的违约金明显高于实际损失而要求酌减的抗辩意见，本院予以采信。同时，根据邢淑琴提交的证据，其最早在2014年11月才接到麦田公司有关要求户口迁出通知，而王丽虽主张其一直要求邢淑琴迁出户口，但未就此提交相应证据，故王丽在客观上存有未采取合理措施防止损失扩大的过错，而邢淑琴在接到通知后即于2014年12月将户口迁出，其主观恶意程度较低。鉴于以上因素考虑，具体违约金数额，由本院酌情判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、邢淑琴于本判决生效后七日内向王丽支付逾期迁出户口违约金人民币二万元；二、驳回王丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百四十五元，由王丽负担四千三百四十五元，已交纳；由邢淑琴负担三百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员  陆金伟二〇一五年五月十九日书 记 员  于春燕