上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第1828号原告倪俣。委托代理人朱晓栋，北京尚公（上海）律师事务所律师。被告董志全。被告上海仪嘉房地产经纪有限公司。法定代表人徐玲娣。上列两被告的共同委托代理人郭守刚，上海善景律师事务所律师。原告倪俣与被告董志全、上海仪嘉房地产经纪有限公司（以下简称仪嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪俣及其委托代理人朱晓栋律师、被告董志全、仪嘉公司的共同委托代理人郭守刚律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪俣诉称：2014年7月，倪俣通过仪嘉公司与董志全签订《商铺租赁合同》，约定由董志全将座落于上海市物华路XXX号XXX-XXX层共计162.28平方米的商铺（以下简称系争房屋）出租给倪俣，租赁期限为两年（2014年8月1日至2016年7月30日），租金每月15，000元。合同还规定了违约责任等条款，并由三方签名或盖章。合同生效后，倪俣以刷卡和现金形式分别支付给仪嘉公司30，000元、15，000元，共计45，000元。后仪嘉公司代收后将其中的30，000元作为倪俣应支付的押金和租赁费各15，000元支付给了董志全。倪俣在取得系争房屋的使用权后，即开始装修。嗣后，系争房屋的权利人黄甲发现系争房屋被转租后，即提出异议，并开具了书面证明，不同意董志全将系争房屋转租。至此，倪俣与董志全所签订的《商铺租赁合同》无法继续履行，并给倪俣造成了无法挽回的损失，经与董志全交涉无着，原告起诉来院，要求判令董志全返还租赁费15，000元及押金15，000元，赔偿倪俣商铺装修费40，000元、垃圾清运费3，245.60元及不能按时开业所造成的营业额损失30，000元，并要求仪嘉公司承担连带责任。审理中，倪俣变更诉讼请求，要求解除倪俣与董志全签订的《商铺租赁合同》，并要求董志全返还商铺转让费15，000元及租赁押金15，000元，赔偿倪俣商铺装修费40，000元、垃圾清运费3，245.60元，同时要求仪嘉公司承担连带责任。被告董志全、仪嘉公司辩称：不同意倪俣的诉讼请求。一、董志全与仪嘉公司在倪俣签订《商铺租赁合同》时已将系争房屋的状况明确告知了倪俣，倪俣为了办理证照而草率签字，并在《上海市房屋出租定金协议书》中手写备注条款“乙方悉知甲方没有转租权”等处签字认可，且此签字经过上海市权威的司法鉴定科学技术研究所鉴定中心出具的意见书所证实系倪俣所书写，倪俣作为完全民事行为能力人，应当预见由此可能产生的不利后果。即使合同解除，也应当考虑到系争房屋的钥匙已被倪俣实际占有支配将近一个月的时间，给董志全亦造成了一定的损失，倪俣再主张免租期，没有依据，故应当驳回倪俣要求退还转让费及押金的诉讼请求。二、关于系争房屋的装修费，董志全和仪嘉公司均主张倪俣没有进行过装修，倪俣罗列的证据不能证明其遭受装修损失，且即使有损失也没有过评估，倪俣主张无据，应该驳回其诉请；三、仪嘉公司为倪俣与董志全提供了居间服务，履行了忠实告知义务，主观上没有欺骗倪俣，故仪嘉公司不应承担连带责任。经审理查明：系争房屋的权利人为案外人黄甲、黄乙、胡某某。倪俣（乙方）与董志全（甲方）经仪嘉公司居间介绍签订《上海市房屋出租定金协议书》，该协议书约定：“经过协商甲方同意向乙方出租位于上海市虹口区物华路XXX号XXX-XXX层房屋，月租金为15，000元。乙方于本协议签订时间向甲方预付租金定金人民币￥10，000元，大写壹万元正。双方约定于2014年8月1日前签订此房屋租赁合同。乙方一次性支付甲方装修补助费及（转让费）人民币15，000元。乙方知悉甲方没有转租权。”仪嘉公司在该协议书上盖章。2014年6月30日，倪俣向仪嘉公司支付租赁系争房屋的意向金10，000元。2014年7月7日，倪俣（乙方）与董志全（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：“甲方愿意将产权属于自己的房屋或承租使用权属于自己的房屋出租给乙方。甲方出租的商铺坐落地址上海市虹口区物华路XXX号XXX-XXX层，建筑面积162.28㎡。赁期限两年，自2014年8月1日至2016年7月30日止。每月租金15，000元，乙方每叁个月缴纳一次租金。乙方以银行卡转账方式支付租金，每次交纳租金在该月的提前15天。合同终止，乙方交情租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。甲方向乙方出示出租房屋的相关资料原件和给乙方与原件一致的复印件。包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证和出租许可证等。如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。乙方知道本商铺为租客转租。”仪嘉公司作为中介方在该合同上盖章。当日，倪俣又向仪嘉公司支付35，000元，其中15，000元系中介费。嗣后，董志全从仪嘉公司处收到30，000元（其中15，000元为押金，15，000元为转让费）。合同签订后，董志全于2014年7月10日将系争房屋的钥匙交付倪俣。倪俣对系争房屋进行了装修，并向系争房屋的管理单位上海爱家物业管理有限公司支付了装修垃圾短驳费1，622.80元及装修垃圾清运费1，622.80元。黄甲发现倪俣在装修系争房屋后，提出异议，倪俣便停止装修。黄甲于2014年8月3日收回系争房屋，并出具《证明》一份，该《证明》载明：“兹证明本人物华路XXX号商铺业主黄甲（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）不同意承租人董志全（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）将店铺转租给倪俣（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）此转租合同无效。”嗣后，系争房屋又另外出租他人。2014年8月21日，董志全按15，000元缴纳2014年7月1日至7月31日营业税750元。另查明：系争房屋系董志全向黄甲租借而来，董志全（乙方）与黄甲（甲方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定：“租赁期限五年，自2014年5月5日至2019年5月4日。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，须事先征得甲方同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。”合同签订后，董志全即在系争房屋内经营。审理中，董志全坚持认为其将系争房屋出租给倪俣是经过黄甲同意的。倪俣向本院提出申请，要求对《上海市房屋出租定金协议书》上“乙方认同签字”处留有的“倪俣”签名字迹是否系倪俣所写进行鉴定。本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，经鉴定，《司法鉴定书》的结论为：《上海市房屋出租定金协议书》上“乙方认同签字”处留有的“倪俣”签名字迹是倪俣所写。上述事实，经当庭质证，由倪俣、董志全、仪嘉公司的陈述、倪俣与董志全签订的《商铺租赁合同》、收款收据、签购单、收据、发票、税收缴款书、租赁押金收据、《装修合同书》、装修垃圾短驳费收据、装修垃圾清运费收据、黄甲与董志全签订的《商铺租赁合同》、黄甲的《证明》、《上海市房地产权证》、照片、倪俣与董志全签订的《上海市房屋出租定金协议书》、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的《司法鉴定书》、《住宅装修管理协议》等证据佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。董志全未经系争房屋权利人的同意，擅自将系争房屋出租给倪俣，导致倪俣无法继续使用系争房屋，故对双方签订的《商铺租赁合同》的解除，董志全应承担全部责任。现倪俣起诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，理由正当，应予支持。因系争房屋权利人于2014年8月3日收回了系争房屋，故倪俣要求合同的解除日为2014年8月3日，亦应予支持。由于导致合同解除的责任在于董志全，故董志全应将其已经收取的商铺转让费及租赁押金返还倪俣。同时，给倪俣造成损失的，董志全还应赔偿，赔偿倪俣装修垃圾短驳费、装修垃圾清运费及装修费损失。至于装修费损失，由于系争房屋已由他人使用，无法确定倪俣已经投入的具体数额，本院考虑到倪俣装修时间较短，且有部分材料倪俣已经另作他用，故该数额由本院酌定。至于倪俣起诉要求仪嘉公司承担连带责任一节，由于仪嘉公司仅作为居间方，故倪俣的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：一、原告倪俣与被告董志全签订的《商铺租赁合同》于2014年8月3日解除；二、自本判决生效之日起15日内，被告董志全返还原告倪俣商铺装让费15，000元、租赁押金15，000元；三、自本判决生效之日起15日内，被告董志全赔偿原告倪俣装修费损失10，000元、装修垃圾短驳费1，622.80元及装修垃圾清运费1，622.80元；四、原告倪俣的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，364.91元，由原告倪俣负担864.91元，被告董志全负担1，500元，鉴定费1，500元，由原告倪俣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 琼人民陪审员  曲旭滨人民陪审员  毛济平二〇一五年五月二十二日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……