重庆市第五中级人民法院   民事判决书   (2018)渝05民终2538号     上诉人（原审原告）:丰福实业（重庆）有限公司,住所地重庆市江津区双福工业园区拆迁安置综合楼A区1幢2-2号,统一社会信用代码91500116091213975M。   法定代表人:GOH CHYE BOON,该公司董事长。   委托诉讼代理人：徐迎龙，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘羽飞，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）: 杭州众诚物流有限公司,住所地浙江省建德市新安江街道严州大道931号305室, 统一社会信用代码913301823966556788。   法定代表人：廖菊秀，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李晓衍，广东金智律师事务所律师。    上诉人丰福实业（重庆）有限公司（以下简称丰福公司）与上诉人杭州众诚物流有限公司（以下简称众诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服重庆市江津区人民法院(2017)渝0116民初8261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人众诚公司的委托诉讼代理人李晓衍、丰福公司的委托诉讼代理人徐迎龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   丰福公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判由众诚公司向丰褔公司支付装修期（2015年5月1日至2015年6月30日）的租金（包括物业管理费）1155906.92元、免租期（2015年7月1日至2015年10月31日）的租金2135058.40元，同时由众诚公司向丰褔公司支付因众诚公司单方解除合同而产生的违约金1802408.37元。主要理由：1、众诚公司作为擅自提前解约的违约方依法不享有合同单方解除权，一审认定“被告擅自单方主张解除合同并发生解除合同的效力”属错误认定。本案《租赁合同》并非双方协商一致解除，而是丰褔公司基于众诚公司的违约行为而选择终止履行合同并要求众诚公司交还租赁房屋。2、按照《租赁合同》第8.4条的约定，丰褔公司有权向众诚公司主张装修期租金1155906.92元、免租期租金2135058.40元以及按合同终止时月租金（包括物业管理费）三倍支付的违约金。   众诚公司答辩称，本案《租赁合同》是在由众诚公司提出并经丰褔公司确认后，双方当事人协商一致而解除，而非丰褔公司行使其约定或者法定解除权而解除，事实上，丰褔公司也并未向众诚公司发出解除合同通知，丰褔公司无权请求众诚公司依照合同承担违约责任；即使众诚公司构成违约，也不应将装修期和免租期的租金纳入丰褔公司的损失范围。同时，众诚公司亦提出其上诉请求：撤销原判第一项。主要理由：1、原审认定“原告于2017年1月20日按《租赁合同》载明的被告地址发《律师函》主张权利，均发生诉讼时效中断的效力”属认定事实错误，因丰褔公司并无证证据证明已经将《律师函》送达到众诚公司，故不能认定丰褔公司在法定期间内主张了租金权利。2、一审认定丰褔公司主张支付逾期租金的违约金适用2年的普通诉讼时效，属适用法律错误。因为延期支付租金所产生的逾期付款违约责任系主租金债务的从债务，应当适用1年的特殊诉讼时效。3、一审认定逾期支付租金的违约金按月利率2%上浮30%即按月利率2.6%计算，仍显过高。众诚公司认为应当按每月5‰计算较为适宜。4、众诚公司有权以向丰褔公司支付的租金保证金抵扣应向丰褔公司承担的所有的包括租金违约金等费用。5、丰褔公司请求众诚公司补交装修期、免租期租金已超过了诉讼时效期间。丰褔公司主张租金的诉讼时效起算点应从众诚公司最后一次支付租金的时间即2016年7月12日起计算，至2017年8月2日丰褔公司提起诉讼，已超过了1年的诉讼时效期间。而一审对此未作认定，显属不当。   对此丰褔公司答辩称，1、丰褔公司严格按照双方合同约定的形式、地址、收件人的要素向众诚公司寄送了《律师函》，因应视为丰褔公司已于2017年1月22日向众诚公司送达了该函件，已构成诉讼时效的中断。2、丰褔公司要求众诚公司支付逾期交租的违约金属于追究违约责任而非请求支付租金，应适用2年的诉讼时效，故并未超过诉讼时效期间。3、一审按照月息2.6%的标准计算违约金已远低于双方合同约定的违约金标准，不存在标准过高的问题。4、众诚公司无权以其已支付的保证金冲抵其应承担的违约责任。根据双方合同约定，在众诚公司出现逾期付款、单方解约等违约行为并导致本案合同终止履行的情况下，丰褔公司 有权没收众诚公司已支付的违约金，且没收的保证金不能用于冲抵众诚公司应承担的违约金。   丰福公司向一审法院起诉请求：“1、判令被告向原告支付装修期（2015年5月1日至2015年6月30日）的租金（包括物业管理费）1155906.92元、免租期（2015年7月1日至2015年10月31日）的租金2135058.40元；2、判令被告向原告支付因被告单方解除合同而产生的违约金1802408.37元，并支付因被告逾期支付2016年1月至2016年4月租金（包括物业管理费）而产生的违约金551945.55元；3、判令被告向原告支付2016年3月、4月的水电费1017.87元；4、判令本案相关诉讼费用均由被告承担。”   一审法院认定事实：丰福公司与众诚公司于2015年4月签订《租赁合同》，约定丰福公司将位于重庆市江津区双福新区B5-03-2/01-2号地块一号库A、B、C、D、E单元仓库共计22094.43平方米出租给众诚公司用于仓储，众诚公司按时足额向丰福公司支付租金、物业管理费、公共事业费等，租期自2015年5月1日至2018年4月30日止共计36个月以及承担违约责任的方式等事项。租赁合同有关条款的具体内容如下：2.3.2“承租方应于每壹（1）个月首月的公历1日或之前凭付款通知单向出租方支付当期的租金（包括相应的物业管理费），租赁期限内首期租金（包括相应的物业管理费）除外……”，2.3.3 “租金不包括空调费、停车费、公用事业费及其他相关费用；租金不包括承租方依法需自行承担的一切税款和政府收费，该等税费应由承租方自行支付”，3.3“承租方就‘保证金’享有的权利，包括：（1）、‘保证金’应由出租方在租赁期限内持有而无需向承租方支付任何利息，租赁期限内，承租方不得以‘保证金’抵充任何租金、违约金及根据本合同约定应付的其他费用。（3）本合同因承租方违约行为而提前终止的，出租方有权没收全额‘保证金’。在此情况下，承租方无权要求将‘保证金’用于抵充租金、违约金等任何承租方应付费用……”，5.41.1“承租方应在租赁期限届满或本合同提前终止当日内将‘出租房屋’交还给出租方……”，8.1“出现下列情况之一，应视为承租方违约，在不影响出租方因承租方违约而向承租方行使任何起诉权利、不影响出租方按照本合同的约定处置‘保证金’权利、不影响出租方根据本合同约定要求承租方支付逾期违约金的权利和出租方根据有关法律法规所享有的其他权利的前提下，出租方有权选择提前单方面解除本合同要求承租方交还‘出租房屋’，也有权要求承租方继续履行本合同。承租方应根据本合同规定承担相应的违约责任：（1）承租方发生逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、‘租赁保证金’、‘费用保证金’、应补足的‘保证金’、水、电等公用事业费用）的违约行为，且上述违约行为之延迟期限连续或累计超过三十（30）日的。……（12）非经出租方、承租方双方协商一致，承租方擅自单方面提前解除合同的”，8.2“当发生本合同第8.1条项下承租方违约情形，且出租方根据该条约定解除本合同的，出租方有权在解除合同的通知书指定本合同具体的终止日期。出租方根据本条约定向承租方发出的书面通知行使解除权，将构成出租方对该权利已经全面及充分行使。本合同依照第8.1条及本条规定提前终止时，承租方应根据本合同第5.42条及其他相关条款的规定交还‘出租房屋’”8.3.（1）“出租方有权要求承租方就其延迟支付之应付款项按日向出租方支付逾期违约金，其中租金、物业管理费之逾期违约金应每日按照拖欠款项的0.5%计收……”， 8.4“发生本合同第8.1条项下情形，出租方选择提前单方面解除合同的，在不影响出租方根据本合同约定及法律规定就承租方上述违约行为享有的其他权利的前提下，承租方已经支付之‘保证金’出租方不再予以返还；出租方基于承租方完全履行本合同考虑而给予承租方享有的‘免租期’（如有）、‘装修期’（如有）承租方不再享有，‘免租期’（如有）、‘装修期’（如有）之期限内的租金承租方应予以支付；承租方应按照合同终止时月租金（包括物业管理费）的三（3）倍向出租方支付违约金……”，8.6.（1） “出租方必须确保该‘出租房屋’能于2015年5月1日前房屋建筑质检竣工验收完毕。因出租方原因导致房屋建筑质检竣工验收逾期而导致承租方无法按时或正常经营的，5月1日以后，每逾期一日需向承租方再额外提供一日免租期……”，9.9“通知：租赁合同项下的任何通讯应以书面形式进行。任何按照租赁合同须由一方送达另一方的通知应以专人递送、邮费预付的挂号信或电子邮件的方式向对方在本合同中规定的地址或电子邮件信箱或被提前五（5）日书面告知的其他地址、其他电子邮件信箱送出，专人递送的通知在交付时视为送达，邮费预付的挂号信在寄出后48小时视为送达，电子邮件进入对方以下指定电子邮件信箱的视为送达。出租方、承租方地址如下：出租方：丰福实业（重庆）有限公司，地址：上海市黄浦区西藏南路228号永银大厦401室，电子邮件信箱：samXXXX@mapletree.com.cn，收件人：初金友；承租方：杭州众诚物流有限公司，地址：浙江省杭州市萧山区市心北路156号宁安大厦1幢307室，电子邮件信箱：49638XXXX@qq.com，收件人：孙太平”；租赁合同附件三3“装修期及免租期：装修期共计2个月，即租赁期限内从2015年5月1日至2015年6月30日止，装修期内承租方无需支付租金及物业管理费，但应支付因使用‘出租房屋’而发生的公用事业费等其他费用。免租期共计4个月，即租赁期限内从2015年7月1日至2015年10月31日止，免租期内承租方无需支付租金，但应根据本合同的规定支付 ‘出租房屋’的物业管理费（免租期内物业管理费按人民币贰元每平方米每月收取）和因使用‘出租房屋’而发生的公用事业费等其他费用”， 4.1“租赁期限内，自2015年5月1日至2016年4月30日租金为每日每平方米建筑面积计人民币[捌角陆分（RMB0.860）]，其中包括物业管理费每日平方米建筑面积计人民币[贰角伍分捌厘（RMB0.258）]。每月租金（包括相应的物业管理费）为人民币[伍拾柒万柒仟玖佰伍拾叁元肆角陆分（577953.46）]，合计每季租金（包括相应的物业管理费）为人民币[壹佰柒拾叁万叁仟捌佰陆拾元叁角捌分（RMB1733860.38）]；租赁期限内，自2016年5月1日至2017年4月30日租金为每日每平方米建筑面积计人民币[捌角玖分肆厘（RMB0.894）]，其中包括物业管理费每日每平方米建筑面积计人民币[贰角陆分捌厘（RMB0.268）]。每月租金（包括相应的物业管理费）为人民币[陆拾万零捌佰零贰元柒角玖分（RMB600802.79）]，合计每季租金（包括相应的物业管理费）为人民币[壹佰捌拾万零贰仟肆佰零捌元叁角柒分（RMB1802408.37）]”4.2“本合同项下首期租金（包括相应的物业管理费）（即从2015年5月1日起至2015年11月30日止）共计人民币[柒拾伍万肆仟柒佰零捌元玖角整（RMB754708.90）]”，5“本合同签署时租赁保证金共计人民币[壹佰柒拾叁万叁仟捌佰陆拾元叁角捌分（RMB1733860.38）]”，6“本合同项下公用事业费保证金共计人民币[叁万元整（RMB30000.00）]”合同签订后，丰福公司于2015年4月30日向众诚公司交付了仓库、钥匙及其附属设施设备，双方签署了交接手续，众诚公司即占有使用承租房屋。合同履行中，众诚公司按约交纳了2015年7月至10月的物业管理费及11月的租金（含物业管理费，下同），2016年1-4月租金支付情况为：1月30日支付了1月的租金（577953.46元，1-4月租金相同），逾期29日；3月3日支付了2月的租金，逾期31日；3月30日支付了3月的租金，逾期29日；7月12日支付了4月的租金，逾期102日。   一审另查明：案涉房屋于2015年4月8日通过竣工验收合格，同年6月15通过消防验收合格。众诚公司于2015年4月27日向丰福公司交纳了租赁保证金1733860.38元。2015年6月22日，众诚公司向丰福公司发出《关于补偿免租期及仓库漏雨的函件》，主要内容为“贵司2015年6月15日已提供了消防验收意见书给我司，根据双方签订的合同规定，贵司须双倍返还免租期给我司，现根据合同规定特要求如下：在原免租期的基础上，再额外给我司免租期45×2=90天。该免租期请贵司给予确认，以便双方相关部门确认入账，如有疑问，请尽快来函来人沟通。”其后，加盖了众诚公司印章的《租赁合同补充协议》载明“……本协议双方就租赁合同经友好协商达成如下补充协议：1、除租赁合同约定的免租期外，出租方再向承租方提供一个月免租期，即从2015年12月1日起，至2015年12月31日止。免租期内，承租方无需支付租金，但应根据《租赁合同》的规定支付因使用‘出租房屋’而发生的公用事业费等其他费用。2、本补充协议与租赁合同不一致的地方，以本补充协议为准。其他参照租赁合同条款履行。”   一审还查明：2016年4月5日，众诚公司向丰福公司发出《杭州众诚物流有限公司工作联络函》（编号20160405），主要内容为“……我司已经亏损150多万元，而我司如果申请终止合同按规定支付违约金，就会导致我司直接破产。特再次发函，恳请与贵司协商违约责任，双方从2016年5月1日起终止原合同”。同年4月20日，众诚公司向丰福公司发出《杭州众诚物流有限公司工作联络函》（编号20160420），主要内容为“……2、鉴于我司资金问题，考虑该仓库目前状况，为了能减少双方的损失，我司迫不得已，特明确：从2016年5月1日起解除双方签订的《租赁合同》。3、为了能顺利交接，请贵司在2016年4月27日安排人员进行仓库移交工作。5、对于提前解除合同对贵司造成的损失，我司也希望能通过与贵司的洽谈通过向外融资给予力所能及的补偿而减少贵司的损失。如果严格按合同约定全额支付违约金，我司根本无力支付。7、希望贵司能考虑我司的实际难处和目前该仓库的实际情况，双方洽谈解决终止合同的后续赔偿事宜。”同年4月22日，丰福公司向众诚公司发出《关于的回函》，载明“贵司2016年4月20日发来的《杭州众诚物流有限公司工作联络函》已收悉。函件中，贵司正式提出了于2016年5月1日提前终止贵我双方签署的租赁重庆双福仓库的《租赁合同》。鉴于双方在《租赁合同》中有违约行为及违约责任的相应条款，我司要求贵司按照《租赁合同》约定，承担违约责任并计算违约金。同时，请贵司严格按《租赁合同》的约定返还仓库。” 同年5月5日，众诚公司向丰福公司发出 《杭州众诚物流有限公司工作联络函》（编号20160505），主要内容为“贵司关于双方解除《租赁合同》的回函我司已收到，贵司同意我司提前终止《租赁合同》，同时要求我司按合同约定支付违约金。我司经过慎重考虑和计算，本着友好协商，减少损失，争取顺利解决问题的原则，特再次给贵司发函：1、双方从2016年5月1日起终止原签订的《租赁合同》。4、对于提前解除合同，我司也非常的抱歉，我司也认可因为我司的提前退租给贵司造成了一定的损失，我司也愿意按照合同约定支付贵司3个月的违约金。7、我司也承诺，也愿意通过后续的经营，改善公司资金情况下，再额外补偿贵司一个月的仓储费（支付时间可能要到2017年）。以上敬请贵司能给予谅解和理解，我司在本项目严重亏损的情况下，也坚持圆满的维持了一个年度，剩余的2年合同期限，依据目前该地区的价格，我司提前退租给贵司造成的损失大约300万元，我司支付3个月违约金，再加上2017年再支付一个月仓储费补偿，最终贵司损失仅仅大约在50-100万元左右，对于贵司也是一个可以接受的范围，对于我司也能维持继续生存。”同年6月16日，众诚公司向丰福公司发出《杭州众诚物流有限公司工作联络函》（编号20160616），载明主要内容为“根据双方前期关于终止《租赁合同》的洽谈结果，我司也本着诚心诚意的态度，尽量减少贵司的损失，特再次发函：1、双方已同意从2016年5月1日起终止原签订的《租赁合同》。违约金双方继续洽谈执行。2、为表达我司的诚意，我司在6月30日前支付尚欠贵司的4月份仓储费。3、对于提前解除合同，我司也非常抱歉，我司也认可因我司的提前退租给贵司造成了一定的损失，我司也愿意按照合同约定支付贵司3个月的违约金，用押金抵充。4、考虑贵司给予的免租期以及我司目前的资金状况，我司愿意在2016年7月15日前再支付贵司一个月的仓储费作为我司给贵司的补偿。5、因为该业务，我司严重亏损500多万（含违约金），资金早已断裂，目前一直在举债维持经营，望贵司能考虑之前双方友好合作的基础上，能同意我司以上方案。6、为此，我司也起草了一个终止协议，请贵司审阅。7、以上请贵司给予明确，以便我司及时筹措资金。”2017年1月20日，丰福公司按《租赁合同》上众诚公司的地址杭州市萧山区市心北路156号宁安大夏1幢307室，通过国内标准快递的方式向众诚公司员工孙太平，以及向众诚公司的法定代表人陈雨波邮寄了《律师函》，并申请对邮寄过程进行了公证，该《律师函》载明的主要内容为“一、基本情况：……2016年4月，贵司单方提出要求解除《租赁合同》，并于2016年4月30日自行搬离仓库。二、丰福公司的意见:丰福公司认为：贵司逾期支付租金、拖欠水电费并单方解除《租赁合同》的行为已构成违约，并给丰福公司造成了巨大损失，应当按照《租赁合同》的约定承担违约责任。……”但邮件未被收件人实际接收，退回的批条上注明无号码、地址无此人。   一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定和公序良俗，合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。针对本案的有关焦点问题，评析如下:   1、丰福公司请求众诚公司支付逾期支付2016年1月至4月租金（包括物业管理费）而产生的违约金551945.55元应否支持的问题。首先，《租赁合同》2.3.2约定“承租方应于每壹（1）个月首月的公历1日或之前凭付款通知单向出租方支付当期的租金（包括相应的物业管理费）”，而众诚公司未按约支付2016年1-4月的租金，根据《租赁合同》8.3（1）的约定，应承担逾期支付租金的违约责任。众诚公司辩称其2016年1至3月是当月向丰福公司支付的租金，按照商业惯例众诚公司不应承担该部分租金逾期付款的违约金的理由与约定不符，一审法院不予采纳。其次，丰福公司请求众诚公司支付逾期支付租金的违约金，是丰福公司按照《租赁合同》追究众诚公司的违约责任，不是丰福公司请求众诚公司支付租金本身，该请求权的诉讼时效期间依法为普通诉讼时效期间2年，而非特殊诉讼时效期间1年；同时，丰褔公司、众诚公司在多次往来函件中对违约责任及赔偿问题进行协商，以及众诚公司于2017年1月20日按《租赁合同》载明的众诚公司地址发《律师函》主张权利，均发生诉讼时效中断的效力。因此，众诚公司抗辩丰福公司请求逾期支付租金的违约金超过诉讼时效期间的理由不能成立，一审法院不予采纳。最后，根据《租赁合同》8.3（1）的约定，众诚公司应每日按照拖欠款项的0.5%向丰福公司支付逾期违约金，该标准已达月利率15%，大大高于民间借贷月利率2%，且众诚公司抗辩该标准过高并要求调整为人民银行同期贷款利率，一审法院综合考虑众诚公司违约的过错程度、丰福公司因此遭受的损失等因素，确定逾期支付租金的违约金按月利率2%上浮30%即月利率2.6%计算。据此，因众诚公司2016年1-4月支付租金逾期时间合计为6.37月[191日（29日+31日+29日+102日）÷30日/月]，故众诚公司应以月租金（包括物业管理费）577953.46元为基数，按月利率2.6%计算支付丰福公司逾期支付租金6.37月的违约金95720.65元，丰福公司超过部分的请求一审法院不予支持；众诚公司对此的抗辩理由部分成立，一审法院予以采纳。   2、丰福公司请求众诚公司支付2016年3月、4月的水电费1017.87元的问题。虽然《租赁合同》2.3.3 约定“租金不包括空调费、停车费、公用事业费及其他相关费用；租金不包括承租方依法需自行承担的一切税款和政府收费，该等税费应由承租方自行支付”，但根据谁主张谁举证的原则，丰福公司对众诚公司尚欠其2016年3月、4月的水电费1017.87元应提供证据加以证明，而丰福公司却并未举示相应的证据，且众诚公司也不认可，故一审法院对丰福公司的该项请求不予支持；众诚公司对此的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。   3、《租赁合同》是由丰福公司或众诚公司解除的问题。《租赁合同》8.1约定“出现下列情况之一，应视为承租方违约，在不影响出租方因承租方违约而向承租方行使任何起诉权利、不影响出租方按照本合同的约定处置‘保证金’权利、不影响出租方根据本合同约定要求承租方支付逾期违约金的权利和出租方根据有关法律法规所享有的其他权利的前提下，出租方有权选择提前单方面解除本合同要求承租方交还‘出租房屋’，也有权要求承租方继续履行本合同。承租方应根据本合同规定承担相应的违约责任：（1）承租方发生逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、‘租赁保证金’、‘费用保证金’、应补足的‘保证金’、水、电等公用事业费用）的违约行为，且上述违约行为之延迟期限连续或累计超过三十（30）日的。……（12）非经出租方、承租方双方协商一致，承租方擅自单方面提前解除合同的”，其中，只有第（12）项的内容涉及解除合同问题，其余均是单纯约定众诚公司违约的情形，根据该第（12）项所使用词句的文义，结合《租赁合同》的有关条款特别是8.2 “本合同依照第8.1条及本条规定提前终止时”的内容，以及丰福公司发给众诚公司的回函和《律师函》均认可众诚公司单方解除合同已构成违约的事实，对8.1第(12)项的意思，应当理解为“众诚公司擅自单方面主张解除合同并发生解除合同的效力”，只是该情形按约定应视为众诚公司违约而已；相反，如果将8.1第(12)项的意思理解为“众诚公司擅自单方面主张解除合同但不发生解除合同的效力”，即“虽然众诚公司擅自向丰福公司作出了解除合同的意思表示，但不会导致合同解除”，那么，既然众诚公司该行为未导致合同解除，则丰福公司的合同权利就不会受到任何影响，众诚公司当然不应对该行为承担责任，但却又约定该行为应视为众诚公司违约，显然自相矛盾并违背公平诚信原则。由此可见，后者对《租赁合同》8.1第（12）项意思的理解是不正确的。本案大量证据表明，《租赁合同》履行中，众诚公司因经营亏损等自身原因而多次向丰福公司发函要求解除合同的意思表示明确，丰福公司收到众诚公司的相应函件后未对其解除合同主张提出异议，则《租赁合同》已因众诚公司单方面主张解除而解除。在此情形下，即使认为丰福公司于2016年4月22日向众诚公司回函属于依约行使合同解除权，也不会再发生解除合同的效力，更何况该回函的内容仅仅是对众诚公司擅自单方面主张解除合同并导致合同解除事实的确认，以及要求众诚公司承担违约责任和返还仓库，并无丰福公司依约行使合同解除权的意思。因此，丰福公司主张《租赁合同》系因众诚公司存在逾期付款和擅自单方面提前解除合同的违约行为，由其于2016年4月22日给众诚公司回函行使单方解除权而解除与事实不符，一审法院不予采信；众诚公司辩称《租赁合同》经其提出而解除，并非丰福公司行使解除权而解除的理由成立，一审法院予以采纳。   4、丰福公司请求众诚公司支付装修期（2015年5月1日至2015年6月30日）的租金（包括物业管理费）1155906.92元、免租期（2015年7月1日至2015年10月31日）的租金2135058.40元、因众诚公司单方解除合同而产生的违约金1802408.37元应否支持的问题。《租赁合同》8.4约定“发生本合同第8.1条项下情形，出租方选择提前单方面解除合同的，在不影响出租方根据本合同约定及法律规定就承租方上述违约行为享有的其他权利的前提下，承租方已经支付之‘保证金’出租方不再予以返还；出租方基于承租方完全履行本合同考虑而给予承租方享有的‘免租期’（如有）、‘装修期’（如有）承租方不再享有，‘免租期’（如有）、‘装修期’（如有）之期限内的租金承租方应予以支付；承租方应按照合同终止时月租金（包括物业管理费）的三（3）倍向出租方支付违约金……”，为此，丰福公司请求众诚公司支付装修期、免租期的租金及按照合同终止时月租金（包括物业管理费）的三（3）倍的违约金，必须具备“以发生本合同第8.1条项下情形，丰福公司选择提前单方面解除合同”这一前提条件，但如前所述，《租赁合同》是因众诚公司擅自单方面主张解除而解除，并非丰福公司因众诚公司存在违约行为选择提前单方面行使依约享有的解除权而解除，因而丰福公司请求众诚公司支付前述款项的前提条件并不存在，意味着丰福公司依照《租赁合同》8.4请求众诚公司支付前述款项没有事实依据，一审法院不予支持；众诚公司对此的抗辩理由成立，一审法院予以采纳。既然如此，丰福公司、众诚公司针对装修期、免租期租金标准（应否包括物业管理费）、合同终止时月租金标准，该三项请求是否超过诉讼时效期间，以及丰福公司逾期取得消防验收合格证应否另给众诚公司90日免租期的诉、辩主张理由是否成立，本案中都没有评判的必要。     5、众诚公司交纳的保证金本案中应否处理的问题。众诚公司虽主张以保证金抵偿应向丰福公司承担的违约责任或其他支付责任，但该主张是以丰福公司应退还众诚公司保证金及其金额能够确定为前提的。而本案中，就众诚公司交纳的保证金，丰福公司未提出诉讼请求，众诚公司也未提出反诉请求，则一审法院对保证金进行处理于法无据。为此，本案中对众诚公司交纳的保证金一审法院不予处理，双方可依法另行解决。   综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条的规定，判决：“一、被告杭州众诚物流有限公司在本判决生效后五日内支付原告丰福实业（重庆）有限公司逾期支付2016年1-4月租金（包括物业管理费）的违约金95720.65元。二、驳回原告丰福实业（重庆）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费51324元，由原告丰福实业（重庆）有限公司负担40000元（已预交本院），被告杭州众诚物流有限公司负担11324元（限本判决生效后七日内向本院交纳）。”   本院二审期间，丰褔公司举示了（2018）渝证字第17641号《公证书》，拟证明涉案租赁房屋一号仓库A、B、C、D、E单元中的C、D、E至今仍处于空置状态，众诚公司的违约行为给丰褔公司造成了巨大损失。众诚公司质证称,逾期提交证据不符合法律规定；仓库目前是否出租属商业风险，与本案没有关联性，也不足以证明双方提前解除合同给丰褔公司 造成的损失，且双方约定的以3个月的租金来承担违约责任已足以弥补丰褔公司 的损失。   二审对一审查明的其他事实予以确认。   本院认为，上诉人丰褔公司与上诉人众诚公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法律及行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，对双方均有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。双方当事人在二审诉讼中主要争议以下问题：众诚公司应否按约就其提前解约行为向丰褔公司承担违约责任及如何承担责任（包含装修期、免租期的租金是否过了法定的诉讼时效期间的问题）；丰褔公司主张的逾期交租违约金是否过了法定的诉讼时效期间；逾期交租违约金的计算标准如何确定；众诚公司支付的保证金应否在本案中进行处理。   关于违约责任认定问题。双方在涉案《租赁合同》第8.1条中约定了12项应视为承租方违约的情形，其中第（12）项内容为：“非经出租方、出租方协商后一致，承租方擅自单方提前解除本合同的”。双方在该合同8.4条中约定：发生本合同第8.1条项下情形，出租方选择提前单方面解除合同的，在不影响出租方根据本合同约定及法律规定就承租方上述违约行为享有的其他权利的前提下，承租方已经支付之‘保证金’出租方不再予以返还；出租方基于承租方完全履行本合同考虑而给予承租方享有的‘免租期’（如有）、‘装修期’（如有）承租方不再享有，‘免租期’（如有）、‘装修期’（如有）之期限内的租金承租方应予以支付；承租方应按照合同终止时月租金（包括物业管理费）的三（3）倍向出租方支付违约金……”。综合全案证据，本院认为应当认定承租方众诚公司应按本案《租赁合同》第8.4条的约定向出租方丰褔公司承担违约责任。首先，众诚公司的行为符合《租赁合同》第8.1条第（12）项约定的视为众诚公司违约的情形。双方当事人在合同中约定的租赁期限为三年即从2016年5月1日至2018年4月30日，但承租人众诚公司在2016年4月5日至2016年6月6日期间4次向丰褔公司发函提出因其经营困难恳请双方从2016年5月1日起终止履行双方所签的合同，同时希望通过协商的方式对丰褔公司为此遭受的损失进行补偿，并表示其愿意支付丰褔公司 3个月租金作为违约金，此款用其已支付的保证金冲抵，另外众诚公司再向丰褔公司支付1个月的仓储费作为补偿。在此期间丰褔公司曾向众诚公司回函提出：众诚公司提出提前终止合同，则丰褔公司要求众诚公司按照合同的约定承担违约责任，并严格按约定返还仓库。可见，在合同履行过程中，是众诚公司基于其自身经营困难主动向丰褔公司提出提前解除双方的合同，且事实上众诚公司也于2016年4月30日搬离了租赁场地，丰褔公司只是选择对此予以接受，同时明确表示要求众诚公司按约承担违约责任。所以，本案合同的解除并非基于双方协商一致，而属于承租方擅自事实上单方提前解约，符合《租赁合同》8.1条第（12）项视为承租方违约的情形。其次，丰褔公司有权按照《租赁合同》第8.4条的约定追究众诚公司的违约责任。在承租人众诚公司处于自身利益考虑一再要求提前解约的情况下，出租方丰褔公司接受了众诚公司提前退租的事实，应当认定为出租方选择了提前解除合同而非选择强求承租人继续履行合同，一审认定“被告擅自单方主张解除合同并发生解除合同的效力”显属不当。故承租方应当按照该合同8.4条的约定承担相应的违约责任。根据合同8.4条约定，众诚公司应按照合同终止时的月租金的3倍向丰褔公司支付违约金，因双方合同已于2016年4月30日终止履行，此时双方约定的月租金为 577953.46元，故众诚公司应支付的违约金为1733860.38元。同时，根据8.4条的约定，众诚公司擅自解约之后还应补交装修期和免租期的租金，这里约定的支付租金显然应当理解为众诚公司应承担的违约赔偿金，而非正常的租金，显然不应适用有关租金的特殊时效，故本院对众诚公司上诉称丰褔公司的该项请求已过诉讼时效的理由不予采信。鉴于众诚公司提前解约的违约行为确系基于其经营困难而为，并非出于恶意，且双方约定对装修期2个月和免租期4个月共计6个月免收租金系针对3年的租期作出的约定，而本案合同解除时，租期已经过了三分之一，故本院酌定由众诚公司向丰褔公司补交免租期4个月的租金2135058.40元，而对丰褔公司主张的支付2个月装修期的租金不予支持。   对于众诚公司上诉所称的逾期交租的违约金问题，由于丰褔公司一审所提该项请求是其按约请求众诚公司承担违约责任，而非支付租金本身，故应当适用2年普通时效，而且自众诚公司提出解约后，双方多次对众诚公司应承担的违约责任进行协商，以及丰褔公司于2017年1月20日按照合同约定的地址、方式向众诚公司寄送《律师函》，均表明丰褔公司在积极主张其权利，故一审认定丰褔公司的请求未过诉讼时效，并无不当。同时，一审法院依法酌定将逾期支付租金的违约金调整为按月息2.6%计算，也无不当。至于保证金问题，由于众诚公司在一审中并未对此提起反诉，一审未在本案中进行处理，也并不违反法律规定。   综上所述，众诚公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。丰褔公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院对本案合同解除事由问题的认定属认定事实不清，本院依法予以纠正，并为此判令众诚公司承担相应违约责任。一审其余判决正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持重庆市江津区民法院（2017）渝0116民初8261号民事判决之第一项；   二、撤销重庆市江津区民法院（2017）渝0116民初8261号民事判决之第二项；   三、由杭州众诚物流有限公司于本判决生效之日起5日内支付丰福实业（重庆）有限公司支付免租期（2015年7月1日至2015年10月31日）的租金2135058.40元；   四、由杭州众诚物流有限公司于本判决生效之日起5日内支付丰福实业（重庆）有限公司擅自提前解约违约金1733860.38元；   五、驳回丰福实业（重庆）有限公司的其他诉讼请求。   一审案件受理费51324元，由杭州众诚物流有限公司,负担35927元，由丰福实业（重庆）有限公司负担 15397元；二审案件受理40000元，由杭州众诚物流有限公司负担 28000 元，由丰福实业（重庆）有限公司负担12000元。   本判决为终审判决。                      审判长樊仕琼   审判员段晓玲   审判员苏致礼         二〇一八年九月十日   法官助理 赵曦     书 记 员 蒋茜