江西省定南县人民法院民 事 判 决 书(2015)定民二初字第262号原告廖庆元，男，1975年7月29日生，汉族，定南县人，住定南县。委托代理人李妃娥，女，定南县章正法律服务所法律工作者，特别授权。委托代理人林阳花，女，定南县章正法律服务所法律工作者，特别授权。被告定南县玉定房地产开发有限公司，住所地赣州市水东镇花园前附5号。法定代表人李岳亮，系该公司经理。原告廖庆元诉被告定南县玉定房地产开发有限公司（以下简称玉定地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，因案情复杂，依法转为普通程序继续审理。原告廖庆元及其委托代理人李妃娥、林阳花、被告玉定地产公司的法定代表人李岳亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖庆元诉称，原、被告于2014年4月6日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，原告廖庆元向被告定南县玉定房地产开发有限公司购买其在定南开发的清华苑7号楼801室，套房面积为100.8平方米，分摊面积为22.49平方米，共计房款499600元，签订合同后原告廖庆元支付了购房款309600元，余款190000元在银行办理按揭，合同第八条约定被告公司应当在2014年10月30日前取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的（2）约定逾期超过60日后，买受人解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。原告于2014年4月6日支付了购房款309600元，并于2014年8月开始偿还按揭，2014年10月29日支付契税19984元。但被告公司至今未交房使用，根据合同约定原告廖庆元多次要求被告公司退房及赔偿违约金，被告公司均不予理会。现为了维护原告廖庆元的合法权益，特依据《合同法》、《商品房买卖管理办法》等法律规定向贵院提起诉讼，请求法院依法解除原、被告于2014年4月6日签订的《赣州市商品房买卖合同》；判令被告返还原告购房款309600元、按揭款190000元、利息14269.72元、契税19984元，合计533853.72元，并按每日0.1%支付违约金（自付款之日起至返回购房款时止）；诉讼费由被告承担。原告廖庆元向法庭提交以下证据：《赣州市商品房买卖合同》原件一份，拟证明原告廖庆元已支付购房款，双方约定2014年10月30日交房，现逾期原告有权解除合同，要求被告返回购房款及支付违约金。发票、税收完税证明原件各一份、银行按揭对账单原件三份，拟证明原告已支付购房款309600元，契税19984元，按揭款18486.31元，被告应返回该费用。被告玉定地产公司辩称，1、不同意解除合同，不同意原告廖庆元退房，而且系原告廖庆元先行违约，合同的补充协议第二条关于付款方式的内容，第三条第三项有关于解除期限的约定，第二项也约定解除合同只退还购房款，不含政府的税费，被告玉定地产公司向法庭提交以下证据：1、《赣州市商品房买卖合同》、收款收据、特约商户签购单、现金交款单复印件各一份，拟证明原、被告是2014年4月6日签订购房合同，但首付款原告廖庆元至2014年7月31日才交纳，只支付了209600元，余款10万元在2015年4月15日才付清。2、税务局发票原件三份，拟证明原告廖庆元购买的房子原价490000多元，现价是502000多元；3、征收房地产的税率表原件一份，拟证明本案房屋是普通住宅，税率为51.17%；4、证明原件一份，拟证明涉案房屋已经交税。经审理查明，2014年3月9日，原告廖庆元（买受人）拟购买被告玉定地产公司（出卖人）位于定南县××“××”××套房屋，并向被告玉定地产公司缴交了现金计人民币10000元。被告玉定地产公司向原告廖庆元出具了1张收据，双方约定此款为“购房定金”。2014年4月6日，原、被告签订了1份《赣州商品房买卖合同》，双方对付款方式及期限、面积确定及面积差异处理、交付期限及条件、双方的违约责任等方面进行了约定。其中约定：第三条：原告廖庆元购买的是7单元801号房，建筑面积为123.29M2，房价为499600元；第五条：出卖人与买受人约定按按揭付款方式付款，其他方式签订本《商品房买卖合同》时，已付清购房首付款￥309600元，余额￥190000元，必须在七个工作日内办理银行按揭；第七条第（2）项：买受人如未按合同规定的时候付款，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二条起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过2000元；第八条：出卖人应当在2014年10月30日前，将取得当地建筑行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合该商品房经验收合格、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件条件的房屋交付给买受人；第九条第（2）项：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的才，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第二条关于付款的特别约定第1项约定，没收入向出卖人支付购房款时，无论付款方式军医款项实际到达出卖人账户为准，否则，出卖人有权不执行合同第九条的约定并有权按本合同第七条约定追究买受人违约责任；《合同补充协议》第三条第2项约定，本合同第九条第1项（2）补充如下：买受人解除合同的，应先由买受人办理解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，否则出卖人有权不解除该合同且不已付房款；合同解除后出卖人退还的款项仅指购房款，不含政府部门已经收取的其他与该商品房相关的款项；第3项约定，买受人按本合同第九条第1项（2）约定解除合同的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除合同，否则视为买受人放弃解除合同而继续履行合同。2014年7月31日，原告廖庆元缴交了购房款（首付款）计人民币209600元；于2015年4月15日缴交了购房款（首付款）计人民币10000元。截止法庭辩论终结，被告玉定地产公司没有在合同约定的交房时间2014年10月30日前向原告廖庆元交付该房屋。以上事实，有原告廖庆元提交的证据1，被告玉定地产公司提交的证据1、2及庭审笔录予以证实，业经庭审质证，本院予以认定。本院认为，2014年3月9日，原、被告签订的《赣州商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，原、被告应依约履行合同规定的义务。合同签订后，原告叶鹏琳支付了全部购房款人民币268807元。被告江西乾嘉投资发展有限公司没有按合同的约定时间履行房屋交付和办理房屋产权转移登记手续，也未提供证据证明存在法律或合同约定的延期交付或延期办理的免责事由，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定及原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期交房违约时间从2010年8月1日计算至2012年10月3日共64天，违约金为房款268807元×0.05%×64天＝8601.82元。原告叶鹏琳主张逾期交房违约金为人民币8333.02元，是原告叶鹏琳对其权利的处分，法院予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，被告江西乾嘉投资发展有限公司应承担未按合同的约定时间办理房屋产权转移登记手续的违约责任，即支付逾期办理房屋产权转移手续违约金268807元×5%＝13440.35元。被告江西乾嘉投资发展有限公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，不影响对本案的审理。为保护公民、法人的合法权益，维护正常的房地产交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告江西乾嘉投资发展有限公司应在本判决发生法律效力后30日内支付原告叶鹏琳逾期交房违约金人民币8333.02元。二、被告江西乾嘉投资发展有限公司应在本判决发生法律效力后30日内支付原告叶鹏琳逾期办理房屋产权转移手续违约金人民币13440.35元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告江西乾嘉投资发展有限公司承担故原告廖庆元要求被告玉定地产公司双倍返还定金的诉求，不予支持。为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告定南县玉定房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后15日内返还原告廖庆元购房款148500元并承担自2013年11月15日起至还清款项之日止的利息，利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。二、驳回原告廖庆元的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3570元，减半收取1785元，由被告定南县玉定房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  陈初华二〇一五年五月二十日代理书记员  蔡艳艳