安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字���00468号上诉人（原审原告、反诉被告）：张会胜，男，1986年2月4日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省肥东县，经常居住地安徽省滁州市。委托代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区，组织机构代码55782543-X。。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，该公司员工。委托代理人：江跃海，该公司员工。上诉人张会胜因与被上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年12月12日作出的（2014）南民一初字第01225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人张���胜的委托代理人李家顺、周大伟，被上诉人瑶海物业公司的委托代理人王伟、江跃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年7月27日，张会胜与瑶海物业公司签订一份《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将位于滁州瑶海农机大市场商铺7号楼11-16号，共计六套房屋（建筑面积为545.58平方米）租赁给张会胜使用（经营地板、瓷砖等）。合同约定：“1、租期3年，自2012年7月27日至2015年7月26日止；2、月租金为10元／平方米；3、租金优惠，第一年免除5个月的租金、第二年和第三年租金均免除2个月的租金；4、三年的租金总额为147307元，即每年实际支付租金分别为38190.6元、54558元、54558元，承租方应付的首期实缴租金须在本合同签订的同时予以支付，后续每个支付周期内的实缴租金应在上一个支付周期届满的两个月前予以一次性支付；5、承租的房屋物业管理费用标准为每月每平方米1.8元，按租赁面积计算，物业管理费用实行预收，每年缴纳一次，承租方应付的首期费用须在本合同签订的同时予以支付，后续每个缴费周期内的费用，应在上一个缴费周期届满的两个月前予以一次性付清；6、承租方缴纳房屋经营保证金14000元，违约金为应付租金总额的20%……”。合同签订后，张会胜支付了2012年7月27日至2013年7月26日之间的租赁费及物业费计49975元，瑶海物业公司向张会胜催收第二年度租赁费用时，张会胜以瑶海物业公司违规招商为由拒付。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。张会胜与瑶海物业公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。张会胜诉称瑶海物业公司与其签订租赁合同时存在欺诈行为，但未能提供有效证据予以证明，滁州瑶海物业公司亦不认可，不予采信。瑶海物业公司将涉案房屋出租给张会胜经营伊美嘉衣柜，未违反法律禁止性规定，至于张会胜关于滁州瑶海农机大市场开发有限公司擅自改变出让土地用途的陈述，与本案无关联，不能否定瑶海物业公司与张会胜之间房屋租赁合同的效力，张会胜以瑶海物业公司存在欺诈为由要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》，无事实及法律依据，不予支持。《房屋租赁合同》签订后，张会胜对承租房屋进行装修、广告宣传系其自身经营所需，因此发生的装修费用、广告费用理应由其自行承担，张会胜要求瑶海物业公司赔偿其装修费用341300元，于法无据，亦不予支持。瑶海物业公司将租赁房屋交付给张会胜使用，其已经履行了合同义务，作为承租人张会胜应当按照合同约定向出租方的瑶海物业公司支付租赁费和物业费，��会胜并没有证据证明瑶海物业公司在租赁合同履行过程中存在违约行为，故张会胜拒付租赁费和物业费是错误的，已构成违约，瑶海物业公司要求张会胜支付合同约定的2013年7月27日至2015年7月26日的租赁费109116元、物业费15713元及违约金21823元，合计146652元，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、原告（反诉被告）张会胜于判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司物业费、租赁费及违约金合计人民币146652元；二、驳回原告（反诉被告）张会胜的诉讼请求；案件受理费6500元，反诉案件受理费3233元减半收取即1616.5���，均由张会胜负担。张会胜上诉称：1、瑶海农机大市场开发有限公司通过出让方式取得诉争地块土地使用权，明确规划定位为农机、农资交易市场，并没有所谓的家居建材市场。瑶海物业公司的营业执照中虽然有家装建材经营项目，但其承租经营的区域并不存在此项目。从瑶海物业公司对外宣传与原审中瑶海物业公司的自认，均反映瑶海物业公司承认与其签订的合同项下的房屋不具有家居建材的规划业态，瑶海物业公司认为只要属于商业性质都可以经营，属于认识错误，也与国家土地的规划政策相违背；2、其原审中提供的“工商部门企业注册登记信息”、“两公司共同给上访户的回复意见”可以看出，瑶海物业公司与瑶海农机大市场开发有限公司系一体关系，瑶海物业公司承继滁州瑶海农机大市场开发有限公司对外的虚假宣传误导商户，存在主观上明知虚假宣���欺诈的事实。故请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，驳回瑶海物业公司的一审反诉请求，一、二审诉讼费由瑶海物业公司承担。瑶海物业公司在庭审中辩称：1、从合同相对性看，与张会胜签订的合同不存在欺诈的情形，张会胜以其公司违反规划用途，绿化不到位等为由请求撤销合同无事实依据。开发商是否违反商业用途与张会胜无任何法律关系，且合同签订前已经明确告知张会胜委托经营事宜。同时，从签订的项目规划协议书约定的项目内容反映系为农机大市场，但也可用于其他经营项目；2、张会胜签订合同时已经被告知规划等情况，其公司不存在欺诈情形。且合同已经做了相应的约定，其公司有权对市场业态进行布局。故请求驳回上诉，维持原判。二审中，张会胜举证2015年4月2日告知函、录音、照片。证明：1、自2015年1月以来，瑶海物业公司基本人��楼空，严重违反租赁合同约定的服务义务，涉案房屋租赁合同无法继续履行；2、张会胜多次找到瑶海物业公司沟通，瑶海物业公司未能积极处理。瑶海物业公司质证认为：该证据内容基本属实，但其公司于2015年3月31日才停止物业服务，根本原因就是租赁户两年不交付租赁费，违约在先，其公司已经无法经营。本院认为：张会胜提供此组证据证明2015年1月起瑶海物业公司便停止服务，瑶海物业公司虽对证据本身的内容无异议，但瑶海物业公司认为其公司于2015年3月31日才停止物业服务。张会胜提供的告知函系其单方制作，并未取得瑶海物业公司的相关人员的签字确认，其提供的录音也是于2015年4月2日录制，故无法反映瑶海物业公司于2015年1月即停止物业服务，鉴于瑶海物业公司自认其公司于2015年3月31日停止物业服务，并在二审庭审中放弃对2015年3月31日之后物业费的主张，故本院对此事实予以确认。当事人二审所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院查明的其他案件事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、张会胜要求撤销其与瑶海物业公司签订的涉案房屋租赁合同以及要求赔偿相应损失的诉讼请求能否成立；2、瑶海物业公司要求张会胜承担相应的租赁费、物业费、违约金的诉讼请求能否成立。一、关于张会胜要求撤销与瑶海物业公司签订的涉案房屋租赁合同以及要求赔偿相应损失的诉讼请求能否成立的问题本案中，张会胜与瑶海物业公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行自己的���务。张会胜上诉称瑶海物业公司在签订合同之初宣传涉案房屋的规划业态为家居建材市场，但合同签订后其得知涉案房屋的规划业态为农机大市场，故瑶海物业公司在签订合同时故意隐瞒事实、虚假宣传，明显构成欺诈，请求撤销涉案房屋租赁合同，并赔偿相应损失。经查，涉案房屋的土地性质为商业用地，至于该商业用房以什么名义承建，并不影响涉案房屋的经营和使用范围，瑶海物业公司在不改变土地性质的情形下，可以根据市场经营现状和市场发展预期，自主调整规划业态，且双方合同第九条第二款亦约定了甲方（瑶海物业公司）可以根据市场经营现状和发展预期，对市场业态定位进行必要、合理的调整，乙方（张会胜）应遵循甲方的统一调整和统一管理。同时，双方合同约定涉案房屋的当前规划业态地板、瓷砖属于建材经营，并非农机规划业态，且张会��未提供证据证明因出租方调整规划业态导致其不能从事合同约定的经营，故张会胜主张的瑶海物业公司出租房屋存在违反规划业态、虚假宣传的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院据此驳回张会胜要求撤销涉案房屋租赁合同、赔偿相应损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。二、关于瑶海物业公司要求张会胜承担相应的租赁费、物业费、违约金的诉讼请求能否成立的问题因双方签订的房屋租赁合同合法有效，且瑶海物业公司已经履行了房屋交付等合同义务，张会胜依约应当向瑶海物业公司支付涉案承租房屋的租赁费和物业费。张会胜作为承租人，应当按照约定向出租方支付租赁费和物业费，其仅支付第一年的租赁费和物业费，并未按合同约定期限支付后两年租赁费、物业费，现张会胜没有提交证据证明瑶海物业公司在租赁协议履行过程中有违约行为，故张会胜拒付租赁费、物业费，没有事实和法律依据，其行为构成违约。因此，瑶海物业公司要求张会胜支付租赁费、物业费及承担违约责任的诉讼请求成立。因张会胜及瑶海物业公司对原审计算的租赁费、违约金数额无异议，故本院对张会胜应向瑶海物业公司支付租赁费109116元、违约金21823元予以确认。因瑶海物业公司于2015年3月31日便停止物业服务，瑶海物业公司亦放弃了2015年3月31日之后的物业费，故对原审判决张会胜支付的物业费依法予以变更，据此，张会胜应当向瑶海物业公司支付2013年7月26日至2015年3月31日的物业费为11784元。因此，张会胜应支付瑶海物业公司2013年7月27日至2015年7月26日的租赁费109116元、2013年7月27日至2015年3月31日的物业费11784元及违约金21823元，合计142723元。综上，张会胜要求撤销双方所签订的房屋租赁合同并赔偿装修费用的上诉���求，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。瑶海物业公司要求张会胜支付房屋租赁费、物业费及违约金请求成立，因其在二审中对部分物业费予以放弃，符合法律规定，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2014）南民一初字第01225号民事判决第二项，即：二、驳回原告（反诉被告）张会胜的诉讼请求。二、变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2014）南民一初字第01225号民事判决第一项“原告（反诉被告）张会胜于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司租赁费、物业费及违约金合计人民币146652元。”为：上诉人张会胜于本判决生效后十五日内向被上诉人滁州瑶海物业服务有限公司支付租赁费、物业费及违约金合计142723元。如果上诉人张会胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6500元，反诉受理费3233元，减半收取1616.5元，共计8116.5元，由张会胜负担8000元，由滁州瑶海物业服务有限公司负担116.5元；二审案件受理费8619元，由上诉人张会胜负担8500元，由被上诉人滁州瑶海物业服务有限公司负担119元。本判决为终审判决。审 判 长  王忠良代理审判员  马孟祥代理审判员  张 倩二〇一五年五月二十五日书 记 员  郭东武附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁���方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。