太原市尖草坪区人民法院   民事判决书   （2018）晋0108民初136号   原告:山西鼎泰物流有限公司，住所地太原市钢园路57号。   法定代表人：冯彪，董事长。   委托诉讼代理人：田玉虎，山西鼎泰物流有限公司职工。   委托诉讼代理人：高海霞，山西鼎泰物流有限公司职工。   被告：山西鑫亚盛达物资有限公司，住所地太原市尖草坪区大同路156号205号。   法定代表人：薛晋林，总经理。   委托诉讼代理人：奈剑平，山西平略律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高海娟，山西平略律师事务所律师。   原告山西鼎泰物流有限公司与被告山西鑫亚盛达物资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西鼎泰物流有限公司的委托诉讼代理人田玉虎、高海霞，被告山西鑫亚盛达物资有限公司的委托诉讼代理人奈剑平、高海娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告山西鼎泰物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即无条件将所租场地返还原告；2、判令被告支付原告自2015年1月16日起至实际返还之日止的租金（以每年租金216420元计算，截止到2017年11月30日被告应付租金624612.17元）及逾期履行违约金（截止到2017年11月30日违约金为187383.65元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告系租赁关系，双方于2013年7月16日签订编号：SC201307001的《加工场地租赁合同》，该协议约定：原告将位于太原市尖草坪区钢园路57号太原不锈钢交易中心加工区1号的加工场地租赁给被告用于经营板材加工，租赁面积3607平方米，租期10年，自合同签订之日2013年7月16日起至2023年7月16日止，场地租金第1年至第5年每年每平方米60元，租金一年一付，每年的租金于上一年度租期届满之日前30日内一次性付清当年度的租金。在合同履行过程中，被告从2014年度起租金分文未付，原告多次催要无果。原告针对被告的严重违约行为，根据该《加工场地租赁合同》第十二条第一项、第十三条第三项“乙方（被告）欠交租金逾期超过60日的，甲方（原告）有权解除本合同。”之规定，于2017年12月9日、11日分别以邮寄、当面方式向被告书面送达了《解除〈加工场地租赁合同〉通知书》，但时至今日，被告仍然未按照合同和通知要求履行相应义务，故诉至法院，望判如所请。   被告山西鑫亚盛达物资有限公司辩称，一、1、涉案加工场地合同未解除，被答辩人无权要求返还场地；2、答辩人终止缴纳租金是因为被答辩人严重违约造成的，被答辩人无权要求解除合同。二、被答辩人要求支付租金已经超过诉讼时效，不应得到支持。三、答辩人终止缴纳租金是依法行使不安抗辩权和后履行抗辩权，不存在违约行为。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月16日，原告山西鼎泰物流有限公司与被告山西鑫亚盛达物资有限公司签订了《加工场地租赁合同》，该合同约定原告将位于太原市尖草坪区钢园路57号太原不锈钢交易中心加工区1号的加工场地租赁给被告用于经营板材加工，租赁面积为3607平方米，租赁期限自合同签订之日2013年7月16日起至2023年7月16日止，期限为10年，租期届满后，原告有权收回该加工场地，被告应如期返还，如被告需继续租赁该场地的，则应于租期届满前90日向甲方提出续租书面申请，明确表示续租申请和租金条件，经原告同意后重新签订租赁合同。该合同第三条约定场地租金第1年至第5年为每年每平方米人民币60元，从第6年起至第10年，每年每平方米的租金经双方协商后，将在上一年度租金的基础上递增，递增幅度参照同地段场地租金水平，涨幅控制在20%之内，租金调整日为每一年度租期届满之日；第1年至第5年一年一付。第一年的租金于本合同签订之日起3日内以现金或转帐方式一次性付清，从第2年起至第5年，每年的租金于上一年度租期届满之日前30日内一次性付清当年度的租金，从第6年起至第10年的租金支付方式由双方协商确定。该合同第四条约定原告应于收到被告缴纳第1年租金之日起日内将租赁场地交付被告使用，且被告同意按租赁场地及设施的现状承租；租赁场地的免租期为签订本合同之日后的180天。签订本合同之日后的第181天为起租日，开始计收租金，被告应在免租期内按原告整体市场规划完成租赁场地内基础设施的建设及机器设备的安装与调试，并具备加工生产所必需的一切条件。该合同第七条还规定了原告的权利义务，包括原告为被告提供路、水、电、通讯等基础设施的接入，保证被告正常运营，在合同期限内，如原告对租赁场地进行整体改造装修或另有规划建设，需及时书面通知被告等等。该合同第十二条第1项违约责任约定被告不按合同约定的时间和金额支付租金和相关费用的，每逾期一日按应付租金的1%向原告支付违约金，逾期超过60日，经原告催交后仍未能支付的，原告有权解除本合同，并不予退还租赁定金。该合同第十三条第3项约定被告欠交租金逾期超过60日的，原告有权解除本合同，原告以传真或信函等书面方式通知被告（包括受转租人）之日，本合同自动终止，原告有权留置被告租赁场地内的财产（包括转租方的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，拍卖留置的财产用于抵偿被告应支付的因租赁行为所产生的全部费用。该合同还约定了原、被告双方其他的权利与义务。2013年7月17日，被告一次性向原告支付2014年1月16日至2015年1月15日的租金共计216420元。2016年6月3日，山西鼎泰物流有限公司聘请中勤万信会计事务所山西分所对其公司截止2016年4月30日的财务报表进行资产清查审计，在给被告山西鑫亚盛达物资有限公司的企业询证函上加盖了被告山西鑫亚盛达物资有限公司的公章，该企业询证函上明确了截止2016年4月30日，被告山西鑫亚盛达物资有限公司欠原告山西鼎泰物流有限公司216420元。此后，被告未再向原告支付过租金。   本院认为，解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制，行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，因此，解除权应当在一定期间行使。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告称其根据《加工场地租赁合同》第十二条第1项、第十三条第3项之规定于2017年12月9日、11日分别以邮寄、当面方式向被告书面送达了《解除〈加工场地租赁合同〉通知书》合同即解除，本院认为原告从2015年1月16日开始欠付租金，合同约定被告欠交租金逾期超过60日的，原告有权解除合同，而原告于2017年12月9日、11日才行使约定的解除权，已超过了一年的除斥期间，本院不予支持。原、被告双方应继续依约履行双方2013年7月16日签订的《加工场地租赁合同》。   当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中《加工场地租赁合同》约定租赁期限自合同签订之日2013年7月16日起至2023年7月16日止，被告仅交付了一年的租金，扣除依照合同约定被告享有180天的免租期，依照合同约定第1年至第5年一年一付，每年的租金于上一年度租期届满之日前30日内一次性付清当年度的租金，故2018年1月15日前30日内，被告应付租金应计算为216420元×4=865680元。根据该合同第十二条第1项违约责任约定被告不按合同约定的时间和金额支付租金和相关费用的，每逾期一日按应付租金的1%向原告支付违约金，约定明显过高，本院考虑到原告山西鼎泰物流有限公司原先招商时要建成太原钢铁贸易和钢铁加工的集聚区甚至是华北最大钢铁交易中心的广告宣传并未实现，且原告山西鼎泰物流有限公司在较长的时间内未行使其催告支付的权利，故本院认为被告以逾期金额为基数按同期银行贷款利率支付原告违约金为宜。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第二百一十二条的规定，判决如下：   一、原告山西鼎泰物流有限公司与被告山西鑫亚盛达物资有限公司继续依约履行双方2013年7月16日签订的《加工场地租赁合同》，被告山西鑫亚盛达物资有限公司继续租赁涉案太原不锈钢交易中心加工区1号的加工场地；   二、被告山西鑫亚盛达物资有限公司在判决书生效后十日内支付原告山西鼎泰物流有限公司租金865680元；   三、被告山西鑫亚盛达物资有限公司在判决书生效后十日内以216420元为基数，按照银行同期贷款利率支付原告山西鼎泰物流有限公司违约金，从2015年1月16日起至此款项还清之日止；   四、被告山西鑫亚盛达物资有限公司在判决书生效后十日内以216420元为基数，按照银行同期贷款利率支付原告山西鼎泰物流有限公司违约金，从2016年1月16日起至此款项还清之日止；   五、被告山西鑫亚盛达物资有限公司在判决书生效后十日内以216420元为基数，按照银行同期贷款利率支付原告山西鼎泰物流有限公司违约金，从2017年1月16日起至此款项还清之日止；   六、被告山西鑫亚盛达物资有限公司在判决书生效后十日内以216420元为基数，按照银行同期贷款利率支付原告山西鼎泰物流有限公司违约金，从2018年1月16日起至此款项还清之日止；   七、驳回原告山西鼎泰物流有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11920元，由被告山西鑫亚盛达物资有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审 判 长 胡建彪   人民陪审员 王润花   人民陪审员 梁秀萍     二〇一八年九月二十八日     法官 助理 梁 静   书 记 员 芦 菲