浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5094号 上诉人（原审被告）：巫立峰，男，1984年11月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市。 被上诉人（原审原告）：郑纯燕，男，1984年6月15日出生，汉族，户籍所在地浙江省淳安县。 上诉人巫立峰因与被上诉人郑纯燕房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：郑纯燕系坐落于杭州市滨江区××小区××幢××单元××房屋的承租人。2017年8月25日，巫立峰（乙方）作为次承租人与郑纯燕（甲方）就上述房屋朝东的一间签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，自2017年8月27日起至2018年8月26日止；月租金2400元，按季支付，首期租金在本合同签订之日当天支付，以后每期租金提前十五天支付；租房保证金为2400元；在租赁期间，乙方拖欠租金累计15天以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；乙方未经甲方书面同意中途退租，应按月租金的一倍向甲方支付违约金；变更或解除合同的，要求变更或解除本合同的一方，应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除因不可抗力因素外，应由另一方负责赔偿。巫立峰于2017年8月27日支付三个月房租7200元、保证金2400元。自2017年11月27日起，巫立峰再未支付过房租。现巫立峰已搬离承租房屋。2018年5月23日，郑纯燕、巫立峰在原审法院进行了钥匙、门禁卡及100元钥匙押金的交接。 郑纯燕诉至原审法院，请求判令：1.巫立峰继续履行合同；2.巫立峰支付郑纯燕2017年11月27日至2018年5月14日的房屋租金12000元；3.巫立峰支付郑纯燕违约金2400元4.本案诉讼费由巫立峰承担。 原审法院认为：郑纯燕、巫立峰签订的房屋租赁合同，意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约全面履行各自义务。根据郑纯燕、巫立峰的房屋租赁合同，巫立峰在合同履行期限内未经郑纯燕同意单方搬离房屋并不再支付房租的行为，已构成违约，应承担相应违约责任。现巫立峰明确表示并以自己行为表明不履行主要债务，郑纯燕、巫立峰之间的房屋租赁合同应当予以解除。故对郑纯燕主张要求巫立峰继续履行合同的诉请，不予支持。关于合同的解除时间，本案中，郑纯燕自始未同意解除合同，巫立峰抗辩于2017年11月21日通知郑纯燕其已搬离涉案房屋，但其提供的证据不足以证实其所述事实，原审法院不予采信。庭审中郑纯燕认可于2018年5月8日知晓巫立峰已搬离涉案房屋，原审法院确定双方的房屋租赁合同于2018年5月8日起解除，巫立峰应承担合同解除之前的房屋租金及中途退租而产生的违约金2400元。对郑纯燕主张要求巫立峰支付房屋租金12000元的请求，原审法院予以支持。郑纯燕应退还巫立峰的保证金2400元，双方一致同意与巫立峰应支付的违约金相抵扣。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年5月28日判决：一、郑纯燕与巫立峰于2017年8月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月8日解除；二、巫立峰于判决生效之日起十日内支付郑纯燕房屋租金12000元；三、驳回郑纯燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取计80元，由巫立峰负担并于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，巫立峰不服，向本院提起上诉称：原审法院以郑纯燕自始未同意解除合同，巫立峰提供的证据不足以证实其已于2017年11月21日搬离所租房屋，而郑纯燕知晓巫立峰搬离时间为2018年5月8日为由，确定2018年5月8日为合同解除日，并判令巫立峰承担合同解除之前的房屋租金及中途退租而产生的违约金，属于事实不清，适用法律错误。关于巫立峰搬离所租房屋日期。巫立峰于2017年11月7日、2017年11月19日分别两次通过电话形式向郑纯燕提出退租、解除合同事宜，并于2017年11月21日通过电话通知郑纯燕其已经搬出所租房屋，并提出归还钥匙，结算水电费。因此，郑纯燕于2017年11月21日已经知晓或者应该知晓巫立峰已经搬离。2017年12月22日，郑纯燕通过短信要求巫立峰将房屋转租出去，巫立峰短信中明确表示不继续履行合同并承担违约责任。显然郑纯燕已经知晓巫立峰已经搬离所租房屋，且自巫立峰通知郑纯燕退租搬离后，巫立峰就中止了房租、水电等费用的缴纳，郑纯燕至今也未催告巫立峰缴纳。2017年2月7日，郑纯燕提起诉讼要求巫立峰支付违约金及房租，也即表明郑纯燕至起诉时已知晓巫立峰搬离房屋。因此，原审法院判决要求巫立峰支付房租至2018年5月8日，明显不符合事实，对巫立峰极其不公平。巫立峰已履行退租通知义务，郑纯燕为谋取不当利益，明知巫立峰已经搬离却故意放任损失扩大要巫立峰承担房租。当巫立峰明确表示不履行合同并赔偿违约金时，郑纯燕有义务采取必要的措施将涉案房屋出租以减少甚至避免损失，但郑纯燕直到2018年5月8日都故意将该房屋空置。可见郑纯燕故意将损失扩大，违背了合同法关于减少损失的原则。原审法院在合同解除的时间上判定有误。在巫立峰搬离所租房屋并通知郑纯燕，但郑纯燕从没有联系巫立峰，也未提出任何异议。因此，可以理解为此期间郑纯燕认同巫立峰支付违约金并解除合同的行为。因此，合同的解除时间应该是2017年11月21日，而非2018年5月8日。根据合同法规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。基于上述事实，郑纯燕应当从2017年11月27日开始采取措施出租涉案房屋。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回郑纯燕要求巫立峰支付12000元房屋租金的请求；2.本案的诉讼费用由郑纯燕承担。 针对巫立峰的上诉，郑纯燕答辩称：巫立峰并没有将房屋与郑纯燕进行物业交割及交接钥匙，至于房屋门是否锁好，与郑纯燕无关。在租赁期内，郑纯燕无权将房屋进行对外出租。巫立峰表示赔偿违约金就可以解除合同，郑纯燕并不认同。房屋租赁合同明确规定，守约方有权解除合同，并没有规定违约方赔偿违约金而享有单方面解除合同的权利。 二审期间，巫立峰向本院提交证据材料如下： 1.音频文字整理资料1份、聊天记录2份（打印件），用以证明郑纯燕早已知晓巫立峰搬离。 2.微信聊天记录、房屋租赁协议书各1份（打印件），用以证明巫立峰已于2017年11月19日搬离。 上述证据经郑纯燕质证：巫立峰是否搬离房屋，郑纯燕无权干涉，但搬离房屋不是合同解除的依据；在租赁期内，双方均有义务遵守租赁合同的约定，但双方协商一致才可以解除合同。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，郑纯燕未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据巫立峰的上诉请求与郑纯燕的答辩意见，本案二审的争议焦点为双方之间租赁合同的解除及租金支付。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于涉案租赁合同的解除。本案中，在租赁合同履行过程中，巫立峰在未经郑纯燕同意的情形下搬离了房屋。巫立峰作为承租人，其擅自搬离房屋的行为并不必然导致租赁合同的解除。结合双方于2018年5月23日在原审法院的主持下就涉案房屋的钥匙、门禁卡及钥匙押金进行交接的事实，涉案租赁合同应认定于2018年5月23日解除。但鉴于郑纯燕并未对原审法院的相关认定提起上诉，故予以确认。关于租金支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同期限内，巫立峰负有按约及时支付租金的义务。巫立峰逾期支付租金的，应承担继续支付租金的责任。综合案件事实及郑纯燕的请求，原审法院判定由巫立峰向郑纯燕支付租金12000元，亦属合理。综上，巫立峰的上诉理由均不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由巫立峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年九月二十六日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦