成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初4942号 原告：杨丹，女，1984年10月15日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：夏莎，四川棠湖律师事务所律师。 被告：代学勤，女，1956年7月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈鑫，四川原则律师事务所律师。 第三人：四川瑞宏升房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区龙爪小区8幢5单元1层5-7号。 法定代表人：李燕。 委托诉讼代理人：杨华，男，系公司员工。 原告杨丹与被告代学勤、第三人四川瑞宏升房地产经纪有限公司（以下简称“瑞宏升公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨丹的委托诉讼代理人夏莎、被告代学勤的委托诉讼代理人陈鑫、第三人瑞宏升公司的委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨丹向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，并判令被告继续履行《房屋买卖合同》的义务；2.判令代学勤以杨丹已付50000元为基数，从2017年10月15日起至合同履行完毕之日止，按年利率24%的标准支付赔偿金，暂计算至2018年4月27日的利息为6466.67元。诉讼过程中，杨丹变更诉讼请求：1.判令解除编号为×××号《房屋买卖合同》，并判令代学勤支付赔偿金600000元；2.判令代学勤退还50000元并支付损失赔偿金，从2017年10月15日起至归还款项之日止按年利率24%的标准计算。事实与理由：杨丹与代学勤于2017年9月30日经瑞宏升公司居间介绍签订了编号为×××号《房屋买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人所有的位于双流大湖堰村原山别墅小区×号260.53平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”），房屋档案保管号权×××；监证×××，房屋总价2070000元。合同同时约定，买方在合同签订后支付50000元定金，剩余房款一次性支付贷款；买卖双方均同意买方委托第三人提供金融垫资服务，在合同签订后15日内双方向买方银行面签并提交相关资料，待银行审批通过产权过户前买方将首付款、第三人将尾款一并打入房管局制定监管账户做资金监管，全款到账后双方办理过户手续。合同签订后，杨丹依约支付了50000元定金，但代学勤以种种理由拖延拒不向贷款银行提交资料也不到贷款银行面签，致使杨丹的贷款银行无法对贷款事宜进行审批。2018年4月26日，代学勤向杨丹发送短信告知房屋不卖了。尔后，杨丹诉至法院，在法院查封保全期间发现代学勤已经案涉房屋另行转让他人并办理了过户登记手续，其行为已经构成根本性违约。现杨丹若购买相同类型的房屋,每平方米的价格约为10000元以上，致使购买相同面积的房屋会多花费不低于600000元，杨丹将多花费的费用作为其可得利益损失。 代学勤辩称，1.杨丹一直未按照合同的约定支付房屋尾款，违约在先，代学勤有权拒绝房屋过户；2.根据合同约定，杨丹无法完成付款行为导致合同目的不能实现，构成违约，代学勤有权单方面解除合同；3.代学勤在合同的履行过程中没有违约行为，也无任何过错，不应承担违约责任；4.代学勤最后将房屋出卖的价格与本案双方签订合同的价格只相差30000元，杨丹主张600000元的可得利益损失没有依据，应予以驳回；5.同意解除合同并返还定金。 瑞宏升公司述称，买卖双方都同意解除合同，瑞宏升公司没有异议；合同没有继续履行是因为代学勤没有协助办理贷款审批手续。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：代学勤作为卖方甲方与杨丹作为买方乙方在经纪方丙方的居间介绍下于2017年9月30日签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以2070000元的价格出售给乙方。付款方式及期限约定：乙方须在签订本合同时付清50000元作为购房定金，定金由乙方直接支付给甲方，甲方给乙方出具收据，余下2020000元采取银行按揭付款，丙方协议乙方寻找银行。乙方以商业贷款的方式支付，办理银行按揭发生的费用由乙方自理，甲乙双方于签订本合同15日内提交按揭贷款资料并办理贷款申请。甲乙双方应无条件配合银行提交按揭贷款的所需资料…首付款（总价减定金及银行贷款）双方同意在产权过户之前将上述第二部分房款采用资金托管的方式支付给甲方。权属转移登记约定：甲乙双方约定乙方贷款审批通过后30日内至该房屋不动产登记中心办理产权过户手续。房屋的交付约定：甲乙双方同意甲方收齐房款当日交付房屋。合同备注约定：甲方要求房款一次性交付，双方协商同意乙方委托丙方提供金融垫资服务，垫资服务费由乙方承担；签订本合同后15日内双方向乙方贷款银行面签并提交相关资料，待银行审批通过产权过户前乙方将首付款、丙方将尾款一并打入房管局指定监管账户作资金监管，全款到账后双方办理产权过户手续。 合同签订当日，杨丹通过银行转账的方式向代学勤支付了50000定金。尔后，在配合办理银行贷款手续的过程中，代学勤认为银行要求双方签订包含“先行过户后发贷款”内容的合同，与买卖双方签订的房屋买卖合同相冲突而拒绝办理面签手续。2018年4月23日，代学勤以2200000元的价格将案涉房屋出售给案外人并签订了《房产买卖合同》。2018年4月25日，代学勤明确向杨丹表示不再出售案涉房屋。2018年5月14日，案涉房屋过户至案外人名下。 经询价，案涉房屋在2018年4月26日前后的单价约为13000元／㎡。 上述事实，有当事人的身份信息、房屋买卖合同、银行转账凭证、微信聊天记录及双方当事人的当庭陈述，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，杨丹与代学勤于2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。代学勤当庭同意解除合同并返还定金50000元，本院予以确认。本案的争议焦点在于：代学勤在履行合同的过程中是否违约；杨丹要求代学勤支付损失赔偿金600000元并赔偿利息损失（以50000元为基数，从2017年10月15日起至合同履行完毕之日止，按年利率24%的标准支付赔偿金）是否得到支持。本院将根据查明的事实，综合评判如下： 首先，双方签订的房屋买卖合同约定总价减定金以外的金额采用银行按揭付款的方式支付，代学勤认为银行要求双方签订包含“先行过户后发贷款”内容的合同，与买卖双方签订的房屋买卖合同相冲突而拒绝办理面签手续。根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定总价减定金外的金额采取银行按揭付款，首付款（总价减定金及银行贷款）在产权过户之前采用资金托管的方式支付，及十六条备注的约定，“甲方要求房款一次性交付，双方协商同意乙方委托丙方提供金融垫资服务，垫资服务费由乙方承担；签订本合同后15日内双方向乙方贷款银行面签并提交相关资料，待银行审批通过产权过户前乙方将首付款、丙方将尾款一并打入房管局指定监管账户作资金监管，全款到账后双方办理产权过户手续”，本院认为，双方办理完毕买方（杨丹）贷款银行的面签手续是办理贷款手续的起点，也是完成双方合同约定支付购房款（减去去定金）的起点，合同约定“贷款银行审批通过产权过户前乙方（杨丹）将首付款、丙方将尾款（合同约定的垫资款）一并打入房管局指定的监管账户”，上述约定并不损害代学勤的合法权益，根据合同约定可以顺利完成双方的权利义务关系，而代学勤拒绝办理面签手续导致银行审批不能通过，也直接导致杨丹不能支付余下的购房款，代学勤拒绝协助办理面签手续的行为构成违约，违约方在本案中不享有单方面合同解除权，同时，代学勤认为享有先履行抗辩权不能成立。尔后，代学勤于2018年4月25日通过微信的方式明确表示不再履行合同并将案涉房屋另行出售他人的行为构成根本性违约。 其次，杨丹要求代学勤支付损失赔偿金600000元并支付的利息（以50000元为基数，从2017年10月15日起至合同履行完毕之日止，按年利率24%的标准支付赔偿金）均属于违约造成损失的范畴，应当合并予以认定。本案中，代学勤根本性违约导致合同不能继续履行，应当赔偿损失，而损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案，杨丹主张的损失应当以双方签订合同时的房屋价格与代学勤明确表示不再履行合同时房屋价格的价格差作为基础予以认定。经询价，案涉房屋在2018年4月26日前后的单价约为13000元／㎡，本院将价格差1316890元（13000元／㎡×260.53㎡-2070000元）作为杨丹主张损失调整的基础。 最后，在依据上述方式认定损失时还应综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度、守约方因违约行为所获利益以及签订合同时对因房屋价值涨跌而产生损失的预见范围等因素。本案中，杨丹虽然仅支付部分购房款50000元、代学勤再次出售房屋仅多卖30000元，但代学勤在履行双方的合同过程中违背双方的契约精神，“一房二卖”的行为已经构成根本性违约，本院应当对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。同时，代学勤违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加杨丹的购房成本。综合上述情形，本院酌情支持杨丹因代学勤违约行为造成的损失280000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨丹与被告代学勤于2017年9月30日签订的编号为0002391号《房屋买卖合同》于2018年6月20日解除； 二、被告代学勤于本判决生效之日起五日内返还原告杨丹定金50000元； 三、被告代学勤于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨丹损失280000元； 四、驳回原告杨丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4932元，诉讼保全费5000元，由被告代学勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 磊 二〇一八年九月十一日 书记员 黄小琴