海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初10762号 原告：谢春斌，男，1996年4月17日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：焦明慧，海南泽田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯春萍，海南威盾律师事务所律师。 被告：何翠，女，1974年11月6日出生，汉族，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：莫海鹏，海南广哲律师事务所律师。 原告谢春斌与被告何翠合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人焦明慧、被告的委托诉讼代理人莫海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢春斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款300000元；2.本案诉讼费、保全费2020元由被告承担。事实和理由：2018年1月17日,原告与被告签订《不动产买卖契约》,约定被告将其名下位于海口市金盘路26号胜似闲庭XXX房出售给原告,房屋总价为390000元,签订《不动产买卖契约》当日原告向被告支付定金20000元,签订《房地产买卖契约》之日起并办理授权公证委托手续(含解除抵押登记、领取不动产权证书、办理过户、配合买受人办理银行按揭,开通被告名下新用户的银行卡、开通支付宝并绑定原告名下手机号和支付密码给原告等手续)后原告向被告支付首付款370000元,该款用于归还该房在海南海控小额贷款有限公司的抵押借款。同日,被告向原告出具《保证书》,将其名下银行卡(账号×××)及支付宝绑定在原告名下的手机号码供原告使用,使用期间卡内所有资金归原告所有,被告无权使用。并被告与原告共同办理公证委托书,被告全权委托原告办理上述房产过户的相关事宜。《不动产买卖契约》筮订后,原告依据约定,于2018年1月17日支付定金20000元,2018年1月18日支付购房款350000元，2018年1月25日支付剩余购房款20000元,至此,原告付清全部购房款。2018年2月4日,原告以被告代理人名义与张某签订《定（购)房协议》,并于2018年2月27日签订《房地产买卖合同》,将原告购买的位于海口市金盘路26号胜似闲庭411房出售给张某,房屋总价款540000元,首付款240000元,剩余300000元通过银行按揭贷款方式支付到被告名下账户(账号:×××)。该房屋过户至张某名下后,张某向银行申请按揭贷款300000元。2018年6月1日,被告向银行申请补卡,重新办理了账号为×××的银行卡并修改了交易密码,2018年7月5日17:11,银行放款300000元至该账户,被告在收到上述款项后,于当日17:30通过手机转出49999元,并于当日17:42至17：49分五次通过ATM取现15000元。原告在得知上述情形后已要求被告返还购房款300000元,但被告拒绝返还。该行为已经违反原告与被告签订的《不动产买卖契约》及《保证书》。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所请。 被告何翠辩称，一、原告并非本案的适格原告，应判决驳回其诉讼请求。民事诉讼法以当事人是否是所争议的民事法律关系(即本案诉讼标的)的主体，作为判断当事人适格与否的标准。原告主体不适格，是指原告没有诉讼权利能力，或者与案件不存在着法律上的利害关系的公民、法人或其他组织，原告主体不适格，不符合起诉的条件，应依法裁定驳回起诉。本案中，涉案的300000元是案外人张某基于与被告的房屋买卖合同，与银行贷款之后打入被告的账户之中，与原告并不任何利害关系。原告既不是打款的对象，也不是房屋的所有权人，因此原告并不是本案的适格原告，应驳回原告的起诉。二、本案中原告与被告的关系为委托代理关系，被告委托原告代为出售被告名下的房屋，因此房屋价款为被告的合法收入，原告要求返还购房款没有任何的事实与法律依据。1.被告于2018年1月18日公证委托原告代为销售房屋，原告基于被告的授权于2018年2月4日、2018年2月27日，以被告的名义与案外人张某签订《定（购）房协议》与《房地产买卖合同》，该房屋买卖合同签订的主体为被告，是原告以被告的代理人的身份代为签订。被告有权对自己享有所有权的房屋进行处分，且可以通过代理的方式进行处分。被告委托原告代理房屋买卖一事真实、合法、有效，而且基于代理行为，案外人张某基于合法生效的《房地产买卖合同》也已经取得被告名下房屋（海口市金盘路26号胜似闲庭XX房，原房产证号琼2017海口市不动产权第XXXX号，原所有权人为被告何翠），因此支付该协议所约定的房屋对价540000元，其中的300000元是由张某贷款而向被告支付的房屋价款。在《房地产买卖合同》当中也明确其原告的权利身份为代理人，因此原告签订该《房地产买卖合同》是在履行被告与原告之间的代理合同，其权利来源为被告的授权。2.根据原告提供的订购房协议、房产售出通知书协议书、房地产买卖合同，这一系列证据证明原告仅仅是作为被告的代理人将被告的房产按照540000元价格出售给张某，房产实际的交易价格为540000元，该540000元属于原告处理委托事务获得财产，依法归被告所有，原告无权主张。因此该款为被告所依法享有，原告的主张没有任何事实与法律依据，应予以驳回其诉讼请求。三、《不动产买卖契约》已经被之后出具的公证书、订购房协议、房产售出通知书协议书、房地产买卖合同取代，并且《不动产买卖契约》不再履行，明确与原告之间属于中介代理合同，而非买卖合同。1.被告当初因想出售该房屋，而原告是房屋中介，原告与被告之间沟通说要帮被告处理该房屋，基于原告的要求，双方签订合同，并且同时去做了公证委托手续。并且在公证委托上明确授权委托事项包括签订房屋买卖协议，试想如果该合同真是不动产买卖合同，又如何需要再另行委托签订房屋买卖协议？因此该合同实际是原告利用被告的信任与无知，存在欺诈的情况下要求被告签订的，是名为买卖实为代理的合同。2.《不动产买卖契约》签订时间为2017年1月17日，而公证书出具时间是2018年1月18日，之后出具的公证书已经明确原告属于被告的代理人，仅仅是代为售房，根本不是不动产买卖。3.从实际履行看，本案中，《公证书》订购房协议、房产售出通知书协议书、房地产买卖合同的签订以及履行证明了双方之间存在一个委托代理合同，并且原告也用事实证明了其履行的是该代理合同，不再履行《不动产买卖契约》，《定（购）房协议》、《房产售出通知书协议》、《房地产买卖合同》中也明确了出售房屋的主体是被告何翠、而原告谢春斌的身份为代理人。根据该规定，被告亦不再承担将房屋过户至原告名下之义务。由于原告履行了代理合同，将房屋以被告的名义与第三人缔结房屋买卖合同，并且履行完毕，因此被告有权基于取得该房屋所出售而取得的对价。而本案的争议标的物300000元的款项为房屋的购房款，因此原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。四、被告与原告之间属于中介代理法律关系，只能获取中介费，不能利用委托关系，采取欺诈手法，谋取暴利以及委托人委托事项的利益，并且原告存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的、损害他人合法权利以及违反法律禁止性规定情形，《不动产买卖契约》违法无效，并且已经被后期的公证书订购房协议、房产售出通知书协议书、房地产买卖合同取代终止，并且这些情况原告都签字认可，据此原告与被告属于中介代理关系，而不是不动产买卖关系。1.原告作为房产中介，作为受托人，无权主张处理委托事务取得的财产，对售房款不具有财产权益以及财产利益，无权取得该售房款，不具有诉讼主体资格。同时原告作为房产中介，仅仅在法定收费范围内收取报酬，即中介服务费。不能赚取差价，这都是采取违法违规手段操作的，存在欺诈行为。2.根据房地产经纪管理办法第二十五条，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：(一)捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易;(四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益;(五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;(六)改变房屋内部结构分割出租;(七)侵占、挪用房地产交易资金;(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;(九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;(十)法律、法规禁止的其他行为。第三十七条规定，违反本办法第二十五条第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项、第(八)项、第(九)项、第(十)项的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。3.根据《海口市房地产中介服务管理办法》第二十五条，房地产中介服务机构和人员在提供中介服务中不得有下列行为：（一）超越核准的业务范围从事经营活动；（二）索取合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（三）同时在两个以上房地产中介服务机构从业；（四）以个人名义接受委托，收取费用；（五）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（六）以不正当手段损害其他房地产中介服务机构或者中介服务人员的信誉和权益；（七）未通知抵押权人，为抵押的房地产提供转让中介服务；（八）采取胁迫、欺诈等手段促成交易；（九）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（十）隐瞒价格信息，从中赚取差价；（十一）法律、法规禁止的其他行为。第三十四条规定，房地产中介服务机构和人员违反本办法，有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，有违法所得的，没收违法所得，对房地产中介服务机构处以6000元以上3万元以下罚款，情节严重的，责令停业整顿；对房地产中介服务人员处以2000元以上1万元以下的罚款，情节严重的，给予停止执业3个月以上1年以下的处罚，并可以依照有关规定提请注册机构注销注册证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）违反本办法第十七条规定提供中介服务的；（二）违反本办法第二十条第一款规定发布虚假信息的；（三）违反本办法第二十二条第二款存量房交易资金管理规定的；（四）违反本办法第二十五条第（二）项至第（十）项禁止性规定的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条、第一百四十六条等规定，房产中介不得隐瞒实际房产交易信息，违反法律规定低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价，欺诈使被告违背真实意思表示，原告人员作为中介人员违反上述规定，采取违法手段签订的不动产买卖契约，存在以合法形式掩盖非法目的，违反法律以及社会公共利益，违反民法总则以及民法通则规定的合同违法无效情形，以及以合法形式掩盖非法目的、损害委托人合法权益、违反法律禁止性规定情形，不受法律保护。五、原告属于中介从业人员，利用中介身份违法违规操作，存在对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易，以及以合法形式掩盖非法目的、违反房产中介人员从业禁止性规定，侵害委托人合法财产权益的违法违规行为，其诉讼请求违反法律规定，损害社会公平交易秩序，请法庭不予支持。六、原告存在伪造证据，以合法形式掩盖非法目的的违法行为，根据《不动产买卖契约》落款时间，该契约是2017年1月17日签订，合同约定签订合同当天支付20000元定金，据此实际上签订时间是2018年1月17日，从定金收据2018年1月17日时间足以证明原告存在欺诈行为，并且并未告知被告是为了赚钱中间差价，以及以合法形式掩盖非法目的的违法行为。本案中，《公证书》订购房协议、房产售出通知书协议书、房地产买卖合同的存在证明了双方之间存在一个委托代理合同，并且原告也用事实证明了其履行的是该代理合同，也明确了出售房屋的主体是被告，而原告的身份为代理人。根据该规定，被告亦不再承担将房屋过户至原告名下之义务。由于原告履行了代理合同，将房屋以被告的名义与第三人缔结房屋买卖合同，并且履行完毕，因此被告有权基于取得该房屋所出售而取得的对价。而本案的争议标的物300000元的款项为房屋的购房款，因此原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。并且该《不动产买卖契约》以及公证书，完全是原告掩瞒房产实际交易价格，并且为了赚钱巨大差价所准备，其完全是利用非法手段，以合法形式掩盖其非法目的，完全是无效行为。其目的就是赚取与中介费完全不符的巨额差价，为此国家已经立法明确禁止，依法无效，诉讼请求不能成立。综上，由于原告与涉案的标的物300000元没有任何直接间接的利害关系其并非本案的适格主体，应予以驳回，如果认为被告基于《房地产买卖合同》收取的房屋价款超过约定价格，也应由合同的相对方即案外人张某或中介公司海南兆谊房地产营销策划有限公司主张，而非由原告主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.不动产买卖契约；2.不动产权证书（复印件）；3.公证书、银行卡，证明被告向原告保证将其名下银行卡（账号：×××）及支付宝绑定在原告名下的手机号码供原告使用，使用期间卡内所有资金归原告所有，被告无权使用，并且将银行卡交付给原告的事实；4.公证书，证明被告依据《不动产买卖契约》约定，全权委托原告办理房产过户的相关事宜；5.定金收据、兴业银行交易明细；6.收据、建设银行交易明细；7.定（购）房协议；8.房产售出通知；9.房地产买卖合同；10.交通银行微银行转账信息，证明银行将300000元按揭贷款放款至账号为×××的账户，被告通过手机银行转账及ATM机取现方式提款64999元。被告对原告提交的证据1的文本真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，对证据2三性没有异议，证据3的真实性没有异议，但是对合法性有异议，证据4-9的三性没有异议，证据10的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议。经审查，原告提交的证据能够相互印证，形成证据链，本院对上述证据的真实性均予以确认。被告提交了以下证据：1.公证书；2.定（购）房协议书；3.房产售出通知协议书；4.房地产买卖合同；5.银行记录；6.不动产信息查询情况说明；7.电脑截图，证明原告的身份为房屋中介，原告与被告之间签订的是代理合同，被告的房屋是基于原告的代理行为而出售于他人。原告对被告提交的证据1-6的真实性予以认可，证据7三性均不予认可，并且认为原告的职业与本案无关，原告购买房屋的行为是正常的房屋买卖交易，不存在中介代理的行为，不是职务行为。经询问，原告自认其职业确实为房屋中介人员，故本院对被告提交的上述证据的真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月17日,原告与被告签订一份《不动产买卖契约》,约定：被告将位于海口市金盘路26号胜似闲庭XX房出售给原告,房屋成交价格390000元为被告净得房款,签订《不动产买卖契约》当日原告向被告支付定金20000元,签订《房地产买卖契约》之日起并办理授权公证委托手续(含解除抵押登记、领取不动产权证书、办理过户、配合买受人办理银行按揭,开通被告名下新用户的银行卡、开通支付宝并绑定原告名下手机号和支付密码给原告等手续)后原告向被告支付首付款370000元,该款用于归还该房在海南海控小额贷款有限公司的抵押借款，余款20000元待被告解除银行抵押，被告领取不动产权证后2日内由原告向被告支付；双方同意于办理该不动产授权公证委托手续当日由被告将上述不动产正式交付给原告。2018年1月17日,被告向原告出具一份《保证书》,主要内容为：关于涉案房屋的交易事宜，保证自愿开通被告名下的银行卡(账号×××)和支付宝并绑定原告名下的手机号码后告知密码给原告使用,使用期间卡内所有资金归原告所有,被告无权使用，被告保证该银行卡和支付宝的账号及原有密码近一年内不会改动。同日，原告向被告支付涉案房屋购房定金20000元。2018年1月18日，原、被告公证办理委托书,被告全权委托原告办理转让涉案房屋的相关事宜。同日，原告向被告支付涉案房屋购房款350000元，被告向原告出具一份《收据》，载明被告已收到原告交来的房款共370000元（含定金20000元），剩余尾款20000元交房领取不动产证后付清。2018年1月25日，原告向被告支付剩余购房款20000元,并约定2018年2月1日前办理交房手续。2018年2月4日,原告以被告代理人名义（出卖方）与案外人张某（买受方）、案外人海南兆谊房地产营销策划有限公司（见证方）签订《定（购)房协议》，并于2018年2月27日签订《房地产买卖合同》,约定：将涉案房屋出售给案外人张某,房屋总价款540000元,首付款240000元,剩余300000元通过银行按揭贷款方式支付到被告名下账户(账号:×××)。涉案房屋过户至案外人张某名下后,张某向银行申请按揭贷款300000元。2018年6月1日,被告向银行申请补卡,重新办理了账号为×××的银行卡并修改了交易密码。2018年7月5日17时11分,银行放款300000元至该银行账户,被告于当日17时30分通过手机转出49999元,并于当日17时42分至17时49分五次通过ATM取现15000元。原告在得知上述情形后要求被告返还购房款300000元,但被告拒绝返还，原告遂诉至法院。 另查，原告于2018年6月28日向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2018）琼0106财保151号民事裁定书，裁定冻结被告在交通银行海口海府支行×××账户上的存款300000元，期限为一年。 本院认为，原、被告签订的《不动产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告应向原告交付涉案房屋。原告基于不动产转让登记生效的特殊法律规定，在购买涉案房屋后又以作为被告代理人的方式将涉案房屋转卖给案外人张某，所得房屋转让价款540000元应全部归原告所有。且根据被告向原告出具的《保证书》，被告名下账号为×××的银行账户因涉案房屋交易所产生的款项亦应归原告所有。综上，案外人张某因涉案房屋支付的300000元购房款应归原告所有，故原告要求被告返还购房款300000元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩认为原告属于中介从业人员，利用中介身份违法违规操作，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价，违反房产中介人员从业禁止性规定，双方签订的《不动产买卖契约》应为无效。本院认为，上述房地产中介管理办法的相关规定属于管理型的强制性规定，如有违反，应由行政机关作出相应处罚，而不当然导致合同无效，故对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 限被告何翠于本判决生效之日起十日内向原告谢春斌返还购房款300000元。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序审理减半收取案件受理费2900元、诉前财产保全费2020元，由被告何翠负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员 王晓静 二〇一八年九月十三日 法官助理 尹 霏 书 记 员 孙秀清 速 录 员 骆天霞 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。