湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民一终字第424号上诉人（原审原告）邓波涛，男，汉族，住常德市。委托代理人魏英武，湖南中思律师事务所律师。上诉人（原审被告）邱和贞，男，汉族，住常德市德山。委托代理人刘仕利，男，汉族，住福建省福州市晋安区，业兴雨鞋厂员工。委托代理人陈国述，湖南先锋律师事务所律师。上诉人邓波涛因与上诉人邱和贞侵权责任纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院作出的（2014）武民初字第814号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邓波涛的委托代理人魏英武、上诉人邱和贞及其委托代理人刘仕利、陈国述到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2007年6月1日，邱和贞与顺隆公司签订《租房协议》，约定邱和贞租赁该公司食堂东边的平房（原租用地方）作生产用房，租金每月2500元，租期13年。2011年8月11日，邓波涛与顺隆公司达成《厂房买卖协议》，由邓波涛以300万元的价格购买顺隆公司评估价格为1000万余元的不动产。2012年10月30日，常德市武陵区人民法院作出民事裁定书：“本院依据已经发生法律效力的（2008）武民初字第598-614号民事判决书，于2008年9月3日向被执行人发出执行通知，责令被执行人于收到执行通知书之日起3日内履行法律文确立的义务，但被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务。后本院依法进行拍卖，经三次拍卖被执行人财产均因评估价过高，无人报名参加竞拍而流拍。2011年8月8日被执行人常德顺隆皮革有限公司自愿申请变卖公司财产以清偿债务，经债权人同意，与买受人达成变卖协议，本院认为被执行人常德顺隆皮革有限公司的请求符合法律规定，对变卖行为本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第281条第1款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十四条的规定，裁定如下：一、将被执行人常德顺隆皮革有限公司所有的常德顺隆皮革有限公司的国有土地使用权及房产变卖给邓波涛（身份证号码430702197712263013）。二、购卖人邓波涛可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。”2013年6月3日，常德市武陵区人民法院向邱和贞发出通知书：申请执行人中国工商银行股份有限公司常德德山支行、赵艳平、杨红等30人与被执行人常德顺隆皮革有限公司、刘建国、周顺兴借款纠纷三十二案，因三被执行人拒不履行法律文书确定的义务。依法拍卖或变卖被执行人常德顺隆皮革有限公司资产清偿债务，并于2010年12月13日发出公告，责令三被执行人及相关人员在公告发出之日起10日内迁出常德顺隆皮革有限公司。现公告期已过，被执行人常德顺隆皮革有限公司资产已变卖他人，但你仍未腾房，搬出变卖场地。为此，特限令你自发出本通知起10日内搬出原常德顺隆皮革有限公司，到期不履行，将依法强制执行。另查明，2010年10月，中国工商银行股份有限公司常德德山支行向常德市武陵区人民法院出具执行意见称：我行申请贵院强制执行常德顺隆皮革有限公司财产一案，目前正在贵院的执行程序之中。1、该财产已经设定了抵押权。2007年3月12日，顺隆公司为向我行贷款500万元提供担保，将公司全部土地使用权及地上建筑物设定抵押，并在国土和房产管理部门办理抵押登记手续，抵押登记权证号为：《土地他项权利证明书》常（德）他项（2007）字第10号：《房屋他项权利证明书》常房武他字第00025729号。2、设立抵押权的时间在租赁之前。设定抵押权的时间分别是（抵押登记时间）：土地使用权抵押权设定于2007年3月14日，房屋抵押权设定于2007年3月16日，早于《租房协议》约定的时间2007年6月1日。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释［法释（2000）44号］第六十六条规定：抵押人将已抵押有财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承担人该财产已抵押的，抵押权实现造成承包租人的损失，由承租人自己承担。由此可见，抵押人将已经抵押的财产出租的，不影响抵押权人实现抵押权，承租人因此而受到的损失由抵押人或者承租人自行承担。邓波涛请求责令邱和贞退出变卖场地，赔偿邓波涛自买受原常德顺隆皮革有限公司房地产之日起的租金损失1225500元。原审法院认为，2012年10月30日，经本院确认，邓波涛已合法取得原常德顺隆皮革有限公司的涉案房地产所有权益；2013年6月3日，原审法院通知邱和贞应在10日内腾房及搬出其所租赁原常德顺隆皮革有限公司的房地产，但邱和贞拒不履行，其行为已侵犯了邓波涛享有的合法物权权利，故应退出所租赁的场地，并赔偿邓波涛的租金损失。关于邓波涛的租金损失，因邓波涛未提供其主张数额租金损失的确切依据，对其提出的租金损失1225500元不予认可，认为可以参照邱和贞的月租金2500元计算具体损失，时间为自2013年6月14日起至邱和贞退出租赁场地时止。对于邱和贞在本案中提出的辩称理由，因其缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十九条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、邱和贞于本判决生效起10日内退出租赁场；二、邱和贞于本判决生效起10日内向邓波涛支付租金损失（租金损失为每月2500元，自2013年6月14日起至邱和贞退出租赁场地时止）；三、驳回邓波涛的其他诉讼请求。案件受理费15850元，保全费5000元，合计20850元，邱和贞负担10850元，邓波涛负担10000元。判决后，邓波涛和邱和贞均不服原审判决，邓波涛上诉认为：1、一审判定认定事实错误，明显故意偏袒邱和贞。2、一审判决适用法律不当，严重损害了邓波涛的合法权益。邓波涛获得赔偿的时间2011年8月开始计算，而不是原审认定的2013年6月开始计算。且原审按照邱和贞原签订的租赁价格判决其损失不当，应当按照8-10元的标准判决认定邓波涛的损失。请求：撤销原判，查清事实，依法改判责令邱和贞退出变卖场地，赔偿邓波涛自买受原常德顺隆皮革有限公司房地产之日起的租金损失1225500元或发回重审。邱和贞答辩称，基于邱和贞的上诉理由，赞同邓波涛的上诉请求第一项“要求发回重审”，但事实和理由是站不住脚的，邓波涛取得本案诉讼标的物不合法，因为邓波涛取得上述资产不合法，邱和贞就不存在侵权行为。邓波涛上诉的事实和理由是不成立的，请求依法改判支持邱和贞的上诉请求。邱和贞不服原审判决上诉认为，1、邱和贞和原顺隆皮革公司签订的租赁合同在邓波涛购买该资产前，根据其与常德顺隆皮革公司签订的租赁合同，邱和贞应对该公司的资产有优先购买权，原审判决侵犯了邱和贞的优先购买权；2、邓波涛购买顺隆公司资产价格太低，违反法律规定。请求：撤销武陵区人民法院（2014）武民初字第00814号民事判决书，并改判驳回邓波涛的一切诉讼请求。邓波涛答辩称，邱和贞的上诉没有事实依据和法律依据，应当被驳回。1、邱和贞的上诉理由与本案均没有法律上的关系，邓波涛取得本案争议地是经过了合法程序的，邓波涛取得这块土地的过程中与邱和贞没有任何关系，是经法院程序依法取得，现在也办理了相应的产权手续，顺隆公司资产已经合法转为邓波涛所有；2、邱和贞若对邓波涛取得顺隆公司资产有异议，也不应当向邓波涛主张自己的权益，邓波涛只是购买者，侵犯权利的是原顺隆皮革厂，或是武陵区法院程序有问题，应另行主张自己的权益。邱和贞的上诉没有事实依据和法律依据，应当被驳回。二审期间，邓波涛向本院提交下列新证据：1、《德山经济区标准厂房出租信息》，拟证明德山开发区厂房租赁市场价为10元每平方米；2、《常德德山经济开发区招商引资的文件》，拟证明德山开发区厂房租赁价格为8元每平方米。3、《通信基站场地租赁合同》，拟证明同地段每月租金为27.5元／平米；4、《厂房租赁合同》，拟证明同地段每月租金为10元／平米。邱和贞质证认为：对证据1、2的真实性无异议，但是对其关联性有异议，德山开发区的政府指导性意见与实际情况不同，且邱和贞与原顺隆皮革厂2007年签订的租赁合同约定的租金已经一次性支付完毕，无需再另行支付租金。对证据3、4的真实性有异议，证据3不符合形式要件，该份合同没有签订时间，与本案也没有关联性和可比较性，我们最后一次签订合同是2007年，不能用现在的市场行情评判当时的价格；，证据4的关联性有异议，不能用其他人签订的合同去比照2007年的合同价格。邱和贞向本院提交下列新证据：1、《租房协议》，拟证明承租的连续性；2、《工商注册资料》，拟证明自成立之日便承租租赁标的物；3、《个体工商户设立登记申请书》，拟证明邱和贞申请登记的事实；4、《常德市陈家岗社区居委会证明》，拟证明邱和贞承租自1997年起的事实。5、证人周顺兴证言，拟证明顺隆皮革厂将价值千万的房产贱卖到三百万元，是虚假买卖；且在处分房产时，程序上、实体上，都是非法的，因此邓波涛不是合法的买受人。邓波涛质证认为：对证据一的真实性无异议，但对其关联性有异议，该租赁合同在2007年6月1日签订之前房子就已经抵押了，抵押在前，租赁在后，随着顺隆皮革厂的破产，租赁协议就已经无效，因此与本案没有关联性。对证据二的真实性没有异议，对关联性有异议，邱和贞确实租赁过顺隆皮革厂，但是随着皮革厂的破产，租赁协议已经失效，因此不能用原来的2007年的租赁价格来衡量现在的租赁费用。对证据三、四的真实性没有异议，对其关联性有异议，不能达到其证明目的。对证人周顺兴证言质证认为，一审中提到的编号为2007德山抵字第0007号最高额抵押合同，第十条第一项有约定，本合同生效后，未经乙方书面同意，保证不讲本合同项目下的抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人。从工行和顺隆皮革厂的合同可以看出，顺隆皮革厂未经工行的书面同意将抵押物出租给他人，是违约行为。本院认为，邓波涛提交的《德山经济区标准厂房出租信息》及《常德德山经济开发区招商引资的文件》，仅系德山经济开发区招商的一种参考文件，不能以此证明德山经济开发区不同地理位置及标准不同的所有厂房租赁的价格相同，因此对此两份证据的证明目的不予采信。《通信基站场地租赁合同》只能证明通信基站场地租金为27.5元／平米，不能仅以此证明周围不同地点不同厂房租赁的价格，因此对其证明目的不予采信。《厂房租赁合同》系复印件，且邱和贞对其真实性有异议，因此对该份证据不予采信。对邱和贞提交的《租赁协议》、《工商注册资料》、《个体工商户设立登记申请书》，因均系工商部门出具并加盖印章，因此对其真实性、合法性予以确认，上述证据能够证明邱和贞成立的常德市德山业兴雨鞋厂自成立之日起，至今仍租用常德顺隆皮革有限公司场地的事实，因此对上述证据予以采信。《常德市陈家岗社区居委会证明》因出具证明的承办人或居委会主任没有签字确认，该证据的形式不合法，因此对该份证据不予采信。证人周顺兴证言系孤证，不能仅其证言证明邓波涛购买不合法，因此对该证据的证明目的不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，2001年11月21日起，邱和贞开办的常德市德山业兴雨鞋厂的经营地址一直为常德经济技术开发区德山街道办事处陈家岗居委会常（东沿路皮革厂内），即本案诉争的标的物所在地。邱和贞与常德顺隆皮革有限公司于2004年6月1日签订的《租房协议》约定：“一、租赁时间三年，从2004年6月1日至2007年5月31日止，二、月租金2500元。”本院认为，本案的争议焦点为：一、邓波涛取得常德顺隆皮革有限公司的资产是否侵害了邱和贞的优先购买权？二、邱和贞是否应向邓波涛支付场地租金，租金标准如何确定？关于争议焦点一，虽然邱和贞从2001年11月21日起租赁常德顺隆皮革有限公司的房屋，但是本案诉争标的物常德顺隆皮革有限公司的房屋及土地于2007年3月14日和2007年3月16日设立了抵押权，该抵押权设立的时间早于2007年6月1日邱和贞与常德顺隆皮革有限公司最后一次签订的《租房协议》的时间。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释［法释（2000）44号］第六十六条规定：“抵押人将已抵押有财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承担人该财产已抵押的，抵押权实现造成承包租人的损失，由承租人自己承担。”抵押人常德顺隆皮革有限公司将已经抵押的财产出租的，不影响抵押权人中国工商银行股份有限公司常德德山支行实现抵押权，租赁合同对受让人邓波涛不具有约束力，因此邓波涛取得本案标的物常德顺隆皮革有限公司的资产并未侵害邱和贞的优先购买权。至于邱和贞承租时抵押人常德顺隆皮革有限公司未书面告知租赁财产已被抵押；因抵押权的实现给其造成的损失，宜由邱和贞向常德顺隆皮革有限公司另行主张权利。且邓波涛取得顺隆皮革有限公司的资产经过常德市武陵区人民法院予以确认，因此对邱和贞的上诉主张依法不予支持。关于争议焦点二，邱和贞租用的原常德顺隆皮革有限公司厂房已被邓波涛合法取得，因此邱和贞应向所有权人邓波涛支付租用原常德顺隆皮革有限公司厂房的租金。虽然邓波涛主张应从2011年8月起计算其损失，但邓波涛合法取得原常德顺隆皮革有限公司资产后，常德市武陵区人民法院于2013年6月3日才向邱和贞发出通知，限令邱和贞10日内搬出原常德顺隆皮革有限公司；邱和贞于2013年6月3日才知晓其承租的厂房已被邓波涛取得所有权；因此原审法院认定邱和贞应从2013年6月14日起至退出租赁场地时止计算租金的时间正确，依法应予维持。邓波涛主张其损失应按每平方米8-10元的标准进行计算，但邓波涛未提交充分有效的证据予以证明租金损失；原审法院参照邱和贞与原常德顺隆皮革有限公司于2007年6月1日签订的《租房协议》约定的月租金2500元的标准计算邓波涛的损失并无不当，依法应予维持。对邓波涛认为应按照8-10元／平方米的标准认定其的损失的上诉请求依法不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当。邓波涛和邱和贞的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费31700元，上诉人邓波涛负担15850元，上诉人邱和贞负担15850元。本判决为终审判决。审 判 长  金春明审 判 员  彭 炜审 判 员  孙 晖二〇一五年五月二十九日代理书记员  赵丹丹附法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；