济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）天民园初字第196号 原告（反诉被告）济南泉府酒店管理咨询有限公司，住所地济南市。 法定代表人邹志刚，总经理。 委托代理人贾长杰，山东鹏飞律师事务所律师。 委托代理人白文涛，男，1982年1月1日出生，汉族，该公司经理，住山东省博兴县。 被告（反诉原告）济南泉盈酒店有限公司，住所地济南市。 法定代表人邵正强，董事长。 委托代理人王新亮，山东大正泰和律师事务所律师。 原告（反诉被告）济南泉府酒店管理咨询有限公司（以下简称泉府酒店）因与被告（反诉原告）济南泉盈酒店有限公司（以下简称泉盈酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向双方当事人送达了起诉状（反诉状）副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。2013年7月8日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。因双方均需补充证据，本案延期审理。2013年7月11日、2013年12月6日、2015年1月23日，本院依法再次组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泉府酒店的委托代理人贾长杰、白文涛，被告（反诉原告）泉盈酒店的法定代表人邵正强及其委托代理人王新亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泉府酒店诉称，2010年11月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告租赁被告的位于历黄路北头泉盈大酒店南侧副一、二层门头房（面积约1160平方米）。双方约定，被告负责消防系统、空调系统、天然气系统、新风系统、电话线、网线、背景音乐系统的安装及正常使用，由原告对租赁房屋进行整体装修。因被告未按合同约定履行自己的义务，并于2011年9月12日给原告停电，致使原告无法继续经营，给原告造成重大财产损失。后被告擅自破锁进入和使用出租房屋，双方发生纠纷。故原告诉至本院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告装修损失1227892元（不包括承租房屋的上下水管道安装及电路综合布线）；3、被告赔偿原告可得利益损失274680元；4、被告支付原告用餐欠款10588元；5、被告赔偿原告物品损失32600元；6、被告支付原告违约金119061元；7、被告赔偿原告房屋装修鉴定费40000元；8、诉讼费用、鉴定费由被告承担。 被告泉盈酒店辩称，1、自签订房屋租赁合同之日起，原告泉府酒店一直未按合同约定交纳定金及房租，经被告多次催要，原告一直拒交房租，原告存在违约行为。2、原告要求被告赔偿各项费用于法无据。租赁合同明确约定，装修及增设附属设施可移动部分产权归泉府酒店，不可移动部分归泉盈酒店所有，签订合同时已经将装修物的权属进行了约定，因此不存在赔偿装修费用的问题。原告起诉与事实不符，于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告泉盈酒店诉称，原、被告签订房屋租赁合同后，泉府酒店违反合同约定，拖欠房租685510元和水电费77083.30元，共计762593.30元。泉府酒店的行为已经构成违约，其违约行为给泉盈酒店造成了房租损失380859元。故请求：1、解除双方的房屋租赁合同；2、反诉被告泉府酒店支付拖欠房租685510元、水电费77083.30元，共计762593.30元；3、反诉被告赔偿反诉原告房租损失380859元。 反诉被告泉府酒店辩称，因反诉原告于2011年9月12日擅自对反诉被告经营的餐厅进行断电，致使反诉被告无法继续经营，形成根本性违约，反诉被告不应支付反诉原告房租，反诉原告应赔偿反诉被告由此造成的经济损失。 经审理查明，双方当事人对下列事实无异议，本院予以认定： 2010年11月15日，泉盈酒店作为甲方，白文涛代表泉府酒店作为乙方，签订了房屋租赁合同一份，合同约定：1、甲方将坐落在天桥区历黄路北头泉盈大酒店南侧副楼一、二层门头房（面积约1160平方米）出租给乙方。甲方负责房屋隔断的垒砌、窗子的安装、消防系统的配备及正常使用、空调系统的配备及正常使用、天然气系统的配备及正常使用、新风系统的配备及正常使用、电话线、网线、背景音乐系统的配备及正常使用。2、甲方同意乙方对租赁物在不影响结构的前提下自行装修和增设附属设施。3、租赁期限自2010年11月30日至2019年12月31日，其中前两个月为免费装修期。4、租金标准按每平方米1.5元计算，年租金635000元，每三年递增8%。合同签订后乙方先缴纳1个月的房租作为定金之后从房租除去。房租支付方式为每六个月缴纳一次，之后房租提前10天向甲方支付。5、乙方经营所产生的水电费按国家规定（村委）按月向甲方支付。租赁期间正常经营过程中的其他任何费用由乙方承担。6、自签订合同之日起20日内，甲方将符合合同要求且能满足乙方正常开展装修的房屋交付乙方。7、双方的权利义务：甲方的权利义务，一必须是该房屋在合同期内合法出租者，否则按违约处理。二按时交付符合条件的房屋；乙方的权利义务，一是应按期支付租金并承担因经营产生的各项费用，二是如有违法经营或其他违法活动，一切法律责任由其承担。8、违约责任：乙方逾期不支付租金累计超过10天，经甲方催告后3日内仍未交付的，甲方有权解除合同，不做任何赔偿；甲方违约或因甲方的原因使乙方无法正常经营，乙方有权解除合同，剩余房租返还乙方，甲方向乙方支付合同租赁期间租金的30%违约金，原价赔偿装修费用、酒店用品费用及其他损失。 合同签订后，2010年11月17日，泉府酒店向泉盈酒店交付订金50000元，泉盈酒店将房屋交付给泉府酒店。泉府酒店于2011年6月14日缴纳房租100000元。泉府酒店称其自2011年5月起开始营业。2011年9月12日泉盈酒店以泉府酒店未按时缴纳房租为由断电，双方发生纠纷。 另查明，历黄路2号房屋产权归济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会所有，泉盈酒店承租后将其中的泉盈酒店南侧副楼一、二层门头房面积约1160平方米转租给泉府酒店。黄桥居委会同意泉盈酒店对外转租。 另，关于历黄路北头泉盈大酒店南侧副楼一二层门头房房屋租赁纠纷，泉盈酒店曾于2011年向本院提起诉讼，本院作出了（2011）天民园初字第xxx号民事判决，该判决已发生法律效力。在该案诉讼中，白文涛申请对泉盈大酒店南侧副楼一、二层内外装饰、装修和厨房装修的市场价值进行司法鉴定。鉴定机关出具鲁实信基鉴字（2012）第008号造价鉴定报告书，鉴定意见为：根据现场测量及2003年建筑及装饰消耗量定额，现场能够测量的工程量经计算，济南市天桥区历黄路北头泉盈大酒店南侧副楼一、二层内外装饰、装修、安装及厨房装饰、装修、安装工程的造价为人民币1227892元。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、收款收据、鉴定报告、（2011）天民园初字第xxx号民事判决书及双方当事人的开庭陈述为证，双方当事人对证据的真实性无异议，本院据以认定上述事实。 本案当事人争议的焦点： 一是泉盈酒店是否违约。 泉府酒店主张泉盈酒店提供的租赁物不符合合同约定，致使其无法正常经营，给其造成巨大经济损失，要求泉盈酒店承担损害赔偿责任。 为证明其主张，泉府酒店提交： 1、李英明出具的说明一份，证明租赁房屋的空调、天然气、消防、新风系统、水电、电话线、网线、背景音乐尚未安装或未安装到位。 2、通知书一份，证明泉府酒店于2011年5月4日向泉盈酒店发出《设施配套催告通知书》，证明被告未按租赁合同约定履行，水电安装不匹配，燃气、空调、新风、消防系统未按约定安装到位。 泉盈酒店认为，其按房屋租赁合同的约定安装了消防系统、空调系统、天然气、新风系统、电话线网线、背景音乐系统，否则原告是无法正常营业的。 为证明其主张，泉盈酒店提交： 1、施工合同一份，证明泉盈酒店与施工方济南信华汇丰建设有限公司签订施工合同，由该公司垒砌了隔断，安装了窗户，并已施工完毕。 2、消防系统设计图纸、施工合同及检验报告，证明消防系统由黄桥居委会负责施工，并委托专业部门对消防系统进行了检验。 3、产品购销合同及发票，证明被告将中央空调的配备及安装工程发包给了济南金盾工程有限责任公司，于2011年3月17日安装完毕。 4、燃气工程委建合同、发票及照片，证明泉盈酒店将燃气系统委托港华燃气公司进行建设，按合同约定配备了燃气系统。 5、弱电综合布线工程竣工请款报告、请款单、收款收据，证明原告按合同约定配备了空调、电话线网线、背景音乐线路已经安装。 6、施工合同，证明泉盈酒店于2010年10月9日委托施工方建设了排污系统。 7、徐宗来出具的证明一份，证明泉盈酒店对墙面水泥磨平进行了施工。 二是泉府酒店是否未按合同约定缴纳租金。 泉盈酒店主张泉府酒店未按合同约定缴纳房租，泉府酒店违约在先。合同约定应缴纳定金53000元，而泉府酒店只缴纳了50000元。之后泉府酒店亦未按约定缴纳房租，泉盈酒店于2011年5月4日、5月20日向泉府酒店发出催缴通知书两份，但泉府酒店仍未缴纳房租。 为证明其主张，泉盈酒店提交房租收据一份，证明泉府酒店于2011年6月14日缴纳部分房租100000元，泉府酒店陈述应自2011年8月1日起缴纳房租不属实，实际应从2011年2月1日起缴纳房租。 泉府酒店认为，合同约定自2011年2月1日起缴纳房租，每6个月缴纳一次，即2011年8月1日前缴纳房租。泉府酒店已经缴纳了2011年2月1日至2011年7月31日的部分房租。泉盈酒店认为，缴纳房租的时间是2011年2月1日，先缴纳6个月的房租，之后隔6个月提前10天缴纳房租。 三是泉盈酒店与泉府酒店主张的各项费用是否适当。 1、泉府酒店要求泉盈酒店赔偿装修损失1227892元、可得利益损失274680元、用餐欠款10588元、物品损失32600元、支付违约金119061元、赔偿装修鉴定费40000元。对于装修损失，泉府酒店提交鉴定报告书，证明经鉴定部门鉴定装修费用为1227892元，另有737603元未记录在鉴定报告中，两项相加1227892元。对于可得利益损失，提交婚宴合同及定金收据17份，合同总额457800元，按照合同总额60%的利润计算为274680元。对于用餐欠款，提交用餐单据12张，证明被告欠原告餐费10588元。对于物品损失，提交格力空调供货及安装合同、发票。违约金119061元，按照租赁合同第八条约定，被告违约应按租赁期间租金向原告赔偿损失。原告按照租赁期间的30%计算，自2011年5月1日至2011年9月13日，为119061元。房屋装修鉴定费40000元系（2011）天民园初字第xxx号案件中因鉴定支出的费用。 泉盈酒店对鉴定报告的真实性无异议，但认为737603元未记录，不能认定为装修损失。对婚宴合同及定金收据的真实性及关联性有异议。对用餐单据的真实性无异议。对格力空调供货及安装合同、发票的关联性有异议，无法证明购买的空调是用于泉府酒店经营使用。因被告不存在违约，不应当支付违约金。对鉴定费的真实性无异议，但与本案无关联性。 2、泉盈酒店要求泉府酒店支付拖欠房租685510元、水电费77083.30元、赔偿房租损失380859元。房租685510元，自2011年2月1日起（起算房租之日）至2012年5月24日（双方发生纠纷，法院保全之日），共计15个月24天，按照全年635000元计算计835510元。扣除泉府酒店交纳的150000元，剩余拖欠房租685510元。对水电费，提交水电记录表2张及水电费单据6张，证明泉府酒店欠水电费77083.30元。房租损失自2012年5月25日起至2013年2月1日（反诉原告将房屋另租赁给第三方之日）止，共计7个月零6天计380859元。提交房屋租赁合同一份，证明泉盈酒店已将涉案房屋另租给第三方。 泉府酒店对水电记录表及水电费单据的真实性有异议，对水电费的数额不认可。水电表由泉盈酒店控制，泉府酒店无法知晓水电用量。房租计算应当自2011年5月1日至9月12日停电之日。对于房租损失，泉府酒店于2011年9月20日及10月15日多次向泉盈酒店提出交付房屋并解除合同的要求，泉盈酒店予以拒绝，因此扩大的损失应由泉盈酒店承担。对泉盈酒店提交的房屋租赁合同的真实性无异议，合同证明泉盈酒店与第三人签订租赁合同时上下水电、中央空调、消防设施等基础设施和附属设施没有达到要求并验收合格，证明泉盈酒店没有履行合同义务。 本院认为：泉盈酒店与泉府酒店签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力。双方均应按合同约定履行各自的义务。泉盈酒店的主要义务是交付租赁房屋并按合同约定为租赁房屋配套各项系统，泉府酒店的主要义务是按合同约定缴纳租金和水电费用。 关于泉盈酒店是否违约的问题，根据合同约定，泉盈酒店应对租赁房屋配备相关设施，即负责房屋隔断的垒砌、窗子的安装、消防系统的配备及正常使用、空调系统的配备及正常使用、天然气系统的配备及正常使用、新风系统的配备及正常使用、电话线、网线、背景音乐系统的配备及正常使用。第一，对于隔断的垒砌、窗子的安装，泉府酒店认可泉盈酒店按约定完成了隔断的垒砌、窗子的安装，本院予以确认。第二，对于消防系统，原告提交了消防系统设计图纸、施工合同及山东省广安消防技术服务中心出具的检验报告，证明租赁房屋产权人黄桥居委会对租赁房屋的消防系统进行了施工并经验收合格。泉府酒店虽提出异议，但租赁房屋系历黄路北头泉盈大酒店南侧副楼，系整体房屋部分出租，黄桥居委会负责对整体房屋的消防系统进行了施工即包括了涉案房屋在内。审理过程中，泉府酒店亦承认租赁房屋安装了部分消防系统，但认为消防系统未通过公安消防部门验收。对此，本院至济南市公安消防大队天桥区分队进行询问，该消防大队答复为：山东省关安消防技术服务中心出具的检验报告是《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，之前对相关设施的检验，证明建设工程消防验收合格，但颁发消防安全检查合格证还需开业单位提供营业执照或企业名称预先核准通知书、消防安全管理制度等其他资料。合同约定由泉盈酒店负责“消防系统的配备及正常使用”，而办理消防验收需营业单位即泉府酒店向当地公安消防机构申请。泉盈酒店提供的消防系统设计图纸、施工合同及山东省广安消防技术服务中心出具的检验报告，能证明租赁房屋建设工程经消防验收合格，能正常使用，泉盈酒店履行了该项合同义务。泉府酒店以此主张泉盈酒店违约无依据，本院不予支持。第三，对于空调系统的配备，泉盈酒店提交了产品购销合同及发票，证明其将中央空调的配备及安装工程发包给了济南金盾工程有限责任公司，并已安装完毕。泉府酒店虽认为该证据与租赁房屋的空调安装没有关联性，但在庭审中，原告承认租赁房屋安装了部分空调系统，但没有安装完毕。第三，对于天然气系统的配备，泉盈酒店提交燃气工程委建合同、发票及照片，证明其将燃气系统委托港华燃气公司进行建设，按合同约定配备了燃气系统。泉府酒店虽然对证据提出异议，但认可租赁房屋有天然气管道，没有接入天然气。第四，对于新风系统，泉盈酒店承认未安装。第五，对于电话线、网线、背景音乐系统的配备，泉盈酒店另提交了弱电综合布线工程竣工请款报告、请款单、收款收据、施工合同、证明，证明电话线网线、背景音乐线路已经安装、建设了排污系统、对墙面水泥磨平进行了施工。泉府酒店对上述证据的真实性均不予认可，泉盈酒店未提交其他证据予以佐证。 综上，本院认为，泉府酒店作为承租人，从出租人泉盈酒店处租赁房屋用于酒店经营。泉盈酒店已经将房屋交付了泉府酒店，履行了交付房屋的义务。就合同约定的配套系统中，消防系统的配备关系酒店能否正常营业，影响承租人合同目的的实现。而泉盈酒店按合同约定配备了相应的消防系统，租赁房屋未经消防验收责任不在泉盈酒店。合同约定的其他配套设施，即空调系统的配备及正常使用、天然气系统的配备及正常使用、新风系统的配备及正常使用、电话线、网线、背景音乐系统的配备及正常使用，泉盈酒店提供的证据不能证明其按完全合同约定履行了上述义务，应承担举证不能的法律后果。故泉盈酒店存在违约行为。但上述违约行为不是根本违约。泉府酒店在庭审中自述其自2011年5月起营业，亦能说明泉盈酒店的违约行为并不会导致泉府酒店合同目的不能实现。故泉盈酒店对租赁房屋系统配备的瑕疵并不是导致泉府酒店不能正常经营的主要原因。泉府酒店在泉盈酒店未能按合同约定对空调系统、天然气系统、新风系统、电话线、网线、背景音乐系统的进行配备时，可自行配备上述系统，由此产生的费用可折抵房屋租金。 关于泉府酒店是否存在违约支付房租的问题，合同约定房屋租赁期限自2010年11月30日起至2019年12月31日止，2010年11月30日起至2011年2月1日为免费装修期。房租每六个月缴纳一次，即自2011年2月1日起至2011年8月1日系缴费期间，但双方并未明确约定缴纳房租的起始时间，故在2011年2月1日至2011年8月1日期间的任意时间缴纳均不构成违约。泉府酒店于2011年6月14日缴纳房租10万元，但至2011年8月1日，泉府酒店仍未按合同约定足额缴纳该期间的租金即构成违约，泉盈酒店向泉府酒店发出催缴通知书，但泉府酒店仍未缴纳房租。泉盈酒店于2011年9月对租赁房屋停水断电，单方终止租赁合同。 综上，泉盈酒店与泉府酒店在合同签订后，均存在未完全按合同约定履行的情况。根据合同法第一百二十条，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。对于泉府酒店的装修损失1227892元，泉盈酒店的瑕疵违约行为并非导致泉府酒店不能营业的根本原因，故泉府酒店要求泉盈酒店承担其全部装修损失无依据。但因泉盈酒店因其瑕疵违约行为，亦应承担相应的违约责任，故对泉府酒店主张的装修损失及违约金，泉盈酒店承担30%即404085.90元。泉府酒店要求赔偿可得利益损失274680元，其提交婚宴合同及定金收据17份，均涉及案外人，因合同具有相对性，本院无法确认其真实性。泉府酒店要求赔偿物品损失32600元，其提交格力空调供货及安装合同、发票，无法证明与本案的关联性，本院不予采信。泉府酒店要求泉盈酒店支付用餐欠款10588元，泉盈酒店无异议，本院予以认定。泉府酒店要求赔偿装修鉴定费40000元，因该费用并非因本案支出的费用，本院不予支持。 关于泉府酒店应缴纳房屋租金的数额，房租缴纳日期应自2011年2月1日至2011年9月12日，计391583.34元。扣除已缴纳的房租150000元，泉府酒店应支付房租241583.34元。2011年9月12日泉盈酒店单方终止合同，房屋由泉盈酒店控制占有，故泉盈酒店要求泉府酒店赔偿房屋损失的诉讼请求本院不予支持。对于泉盈酒店主张的水电费77083.30元，泉府酒店虽然提出异议，但其承认在经营期间未曾缴纳过水电费，其无法确定具体水电费数额，亦没有提出反驳证据，本院对泉盈酒店主张的水电费77083.30元予以确认。泉盈酒店要求泉府酒店赔偿其房租损失380859元，无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）济南泉盈酒店有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告（反诉被告）济南泉府酒店咨询有限公司装修损失及违约金404085.90元、用餐欠款10588元。 二、反诉被告(原告)济南泉府酒店咨询有限公司支付反诉原告（被告）济南泉盈酒店有限公司房租241583.34元、水电费77083.30元。 三、驳回原告（反诉被告）济南泉府酒店咨询有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告（被告）济南泉盈酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20240元，由原告济南泉府酒店咨询有限公司承担15317元，被告济南泉盈酒店有限公司承担4923元；反诉案件受理费7550元，由反诉原告济南泉盈酒店有限公司承担5446元，反诉被告济南泉府酒店咨询有限公司承担2104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  陈士连 人民陪审员  陈蔚林 人民陪审员  白恩玉 二〇一五年五月二十日 书 记 员  李 燕