浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终3762号 上诉人（原审原告）：黄建中，男，1960年5月21日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：王峰，浙江泰易律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄国庆，男，1955年10月1日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：金言，浙江天目源律师事务所律师。 上诉人黄建中与被上诉人黄国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初6290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，黄国庆系城西印花厂（个体工商户，已于2017年9月25日注销）的经营者。2013年4月21日、城西印花厂作为甲方、黄建中作为乙方签订《租房协议》一份，约定甲方将座落在杭州市临安区锦城街道新民街北侧万马路东侧的房屋及场地出租给乙方使用。同年4月30日，双方就案涉租赁关系重新签订了《租赁合同》一份，约定：出租屋建筑面积为1100㎡房屋设施及场地2000㎡（布置详见平面草图）；租赁期限为2013年5月1日至2021年4月30日止，每年租金为55万元，每年4月底前支付，先交房租后用房产；租赁期满，乙方应按原交付出租物时的面貌交还甲方，乙方如有投资的植物和物品，归乙方所有，期满归乙方拆除或拆回；租赁期限内出租物及场地如遇国家建设动迁，甲乙双方互补追究。双方还约定了其他权利义务。之后，黄国庆将房屋交付黄建中使用，黄建中依约支付租金（租金已经支付至2018年4月30日）。2017年9月23日，城西印花厂与相关政府部门签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，案涉房屋及场地被征收。黄建中腾空案涉房屋的时间为2017年12月1日。2017年11月1日，黄建中向法院提出诉讼，请求判令：1.黄国庆因拆迁获得的款项中向黄建中支付属于黄建中投入的装潢补偿款、停业损失、搬迁费等2500350元；2.黄国庆向黄建中退还租金33.23万元；3.本案诉讼费由黄国庆承担。 原审法院认为，黄建中、黄国庆签订的《租赁协议》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方理应按照合同约定行使权利、履行义务。本案系租赁合同纠纷，并非拆迁征收补偿纠纷，黄建中并非征收合同被补偿人，黄建中要求黄国庆支付黄建中拆迁补偿款，缺乏合同以及法律依据，且房屋征收补偿协议是征收人与被征收人之间的法律关系，征收补偿金额也是征收人与被征收人协商的结果，其载明的相关金额并不能代表黄建中的实际损失，故对黄建中的该项主张，该院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，案涉租赁合同因行政征收而不能继续履行，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，故该院考虑到黄建中的实际投入、租赁合同已履行的期限、黄国庆原始投入、黄国庆实际获得的补偿等案件实际情况酌情认定黄国庆应当补偿黄建中装修（含附属设施）损失80万元。关于营业损失、搬迁费、临时安置费的赔偿问题，双方合同未作明确约定，但黄建中确因提前搬离案涉房屋场地而产生了损失，黄国庆也在征收中获取了相关收益，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定并结合案件实际情况，该院酌情确认黄国庆应当补偿黄建中营业损失、搬迁费、临时安置费等33万元。关于退还租金，根据黄建中的腾空房屋的时间，该院确认黄国庆应当退还黄建中租金229167元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄国庆支付黄建中装修（含附属设施）损失80万元、营业损失、搬迁费、临时安置费33万元，合计113万元，该款限判决生效之日起十日内付清；二、黄国庆退还黄建中租金229167元，该款限判决生效之日起十日内付清；三、驳回黄建中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29440元，减半收取14720元，保全费5000元，合计19720元，由黄建中负担10720元，由黄国庆负担9000元。黄建中于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；黄国庆于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，黄建中不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决错误理解《房屋租赁合同司法解释》第11条第4项的内涵。一审判决适用《最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干解释》第11条，虽没有指出适用哪一项，但根据在本院认为部分的说理“由双方按照公平原则分担”应当是适用第4项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”。根据最高院民一庭编写的《最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干解释的理解与适用》第138页“剩余租赁期内的装饰装修残值损失是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值"。因此案件的关键是：在政府征收时装饰装修的残值确定的依据及金额。根据《被征收国有土地上房屋补偿价值评估结果报告》中记载的“估价目的：为房屋征收部门与被征收人确定征收房屋价值的补偿提供依据”，“价值类型：房屋补偿价值、室内装饰补偿价值、附属物补偿价值和设备移位补偿价值”，“估价原则：独立性客观原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则”，“估价方法：比较法、成本法”。这就是说，估价机构对装饰装修残值的得出是以房屋征收时结合装饰装修物的成新率和剔除已使用年限对装修物剩余年限利用价值以成本法的估价方法确定剩余值补偿金额。案涉房屋的装饰装修和相关添附是经得黄国庆同意的，并且出租时是空置多年的破旧厂房和长满荒草的泥地，正因为上诉人的三百多万的投入，才有如此精美的外观和装修，才有政府巨额的剩余价值的补偿。在这次政府征收中，政府撇开承租人一刀切的跟房东签订征收补偿合同，把本应该补偿给承租人的装修及搬迁补偿款都签给了房东，以致房东见利忘义。装修投入和实际经营的是承租人，因此在《被征收国有土地上房屋补偿价值评估结果报告》中的“搬迁和临时安置费、停产停业损失费、添附的3#5#房屋、停产停业损失费、临时安置费、室内装修部分758098、设备搬迁、设备净重评估、外墙装饰等等”以上合计补偿款为2429658元理应归属上诉人。而且被上诉人也认为归属于上诉人的装修补偿金额为215万。但被上诉人不存在剩余装潢补偿款分配的理由。首先，本案是因政府征收导致合同的解除，但政府征收时已对装潢财产剩余价值作出补偿，不存在装潢灭失无补偿的情况。而且对装修补偿的对象就是承租人。第11条第4项适用的条件是因地震、洪水等自然灾害导致房屋毁损且没有补偿的情况下，损失只能在租赁双方分担，而本案显然不属于这样的情况。其次，根据《租赁合同》第五条第2项“租赁期满，……乙方(黄建中)如有投资的植物和物品，归乙方所有”的约定，也可得出黄国庆对黄建中投入的装潢没有取得或分享的意思和权利。从合同的约定上来说，黄国庆也不能对黄建中的装潢补偿款予以分取。第3，《租赁合同》约定的租赁期限是8年，中途被政府征收已给黄建中造成重大损失。评估的剩余装潢补偿款，不足以弥补黄建中全部投入的装潢款项。创业不容易，特别是这样的新开的汽车美容店。说实话，开业之初店一直处于亏损状态，没有客户、没有口碑，一点点努力做起积累人气、积累人脉，真正能保本盈利也就是后二三年，也就是通过后面的经营收回成本。因此，不能以企业固定资产折旧的会计方法来处理这样的个体工商户财务，不能以折旧的方法来扣减补偿给黄建中的装潢补偿款。黄建中投入巨额资金装潢，目的在于租满8年，其投资计划就是通过8年的时间收回成本。可以负责任的讲，黄建中投入的资金远远大于评估的金额。第4，黄国庆没有对装潢投入过任何款项和劳动，其又凭什么来分取补偿款?现在，黄国庆分取补偿款就是不当得利，违背法律的公平正义。二、黄国庆收取租金的截止日为《房屋征收补偿协议》签订日。《物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，黄国庆于2017年9月23日与政府签订《房屋征收补偿协议》就是人民政府的征收决定。因此，2017年9月23日黄国庆的房屋、场地因《房屋征收补偿协议》的签订导致权属变更为政府。这也与《房屋征收补偿协议》第四条“本协议签订之日，乙方(黄国庆)应将被征收房屋相关的房屋所有权证、国有土地所有权证要件等交付给甲方(政府)，由甲方统一向土地、房屋登记部门办理注销(变更)登记手续”的权属变更的规定一致。2017年9月23日之后，上诉人占用的是政府的房产。所以，黄国庆应当返还2017年9月23日之后的租金。三、黄国庆没有“得”的依据。《房屋租赁合同司法解释》第11条第4项是对造成损失、没有补偿情况下对损失分担的规定，是让出租人从自己的口袋里拿钱补偿给承租人。而本案，因政府征收对装修经评估已作出补偿，不存在损失的说法。上诉人因投入资金装修理所当然取得该补偿款，而黄国庆对装修没有任何的投入凭什么依据分配该装修补偿款?一审判决引用损失分担依据来判决黄国庆参与分配该装修补偿款，显然适用法律错误。黄国庆凭什么规定来取得该装修补偿款?综上所述，请求二审法院撤销(2017)浙0185民初6290号民事判决书，判令被上诉人向上诉人支付因拆迁获得的款项中属于上诉人投入的装潢赔偿款、停业损失、搬迁费等2429658元。判令被上诉人向上诉人退还租金33.23万元。3、本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人黄建中答辩称：一、从双方2013年4月30日签订的《租赁合同》第五条第二款约定来看，上诉人诉求的应该是装修部分的补偿款，而不是拆迁补偿款。而征收单位作出的评估报告中，也明确室内装修部分是758098元。而一审法院已判令被上诉人给予上诉人“装修（含附属设施）损失80万元”。已经将装修损失全部给了上诉人。上诉人口口声声讲投入装潢几百万元，上诉人应该向法庭提供装潢合同、支付凭证等证据，而不是信口开河。作为营业损失、搬迁费、临时安置费，原本是应该属于被上诉人的，因为它不是装修损失，而是拆迁补偿款。所以，上诉人是根本不懂“装修补偿”与“拆迁补偿”的概念，滥用诉权，增加讼累。二、一审判决返还租金229167元完全正确。上诉人腾空房屋的时间即2017年12月2日之前，一直在使用该房屋，并获得利益。所以，一审判决根据事实和法律，判决退还租金从腾空之日起应退还租金的方法，完全合法合理。综上，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确。希望二审法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院的判决。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，黄建中与黄国庆签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。本案系租赁合同纠纷，并非拆迁征收补偿纠纷，黄建中与黄国庆租赁合同因拆迁无法继续履行，对黄建中剩余租赁期内的装饰装修残值损失，根据《被征收国有土地上房屋补偿价值评估结果报告》、租赁合同已履行的期限、黄建中的实际投入、黄国庆实际获得的补偿等案件实际情况，原审法院酌情认定黄国庆应当补偿黄建中装修（含附属设施）损失80万元并无不当。关于黄建中上诉主张营业损失、搬迁费、临时安置费问题，双方当事人在合同未作明确约定，但黄建中确因提前搬离案涉房屋场地而产生了损失，黄国庆也在拆迁补偿中获取了相关收益，根据公平原则并结合本案的实际情况，原审法院酌情确认黄国庆应当补偿黄建中营业损失、搬迁费、临时安置费等33万元并无不当。黄建中上诉所称租金应计算到2017年9月23日，黄建中实际腾空房屋的时间为2017年12月1日，故黄建中实际支付的租金应计算2017年12月1日止，黄建中该项上诉的理由不能成立，本院不予支持。综上，黄建中的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28895元，由上诉人黄建中负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年九月十二日 书记员  何英杰