江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民初41号原告（反诉被告）：徐丽君，女，1976年12月28日生，汉族，住无锡市南长区。原告（反诉被告）：无锡丽云雅阁餐饮有限公司，住所地无锡市梁溪路18号。法定代表人：徐丽君，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄健（受徐丽君、无锡丽云雅阁餐饮有限公司共同授权委托），江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周荣富（受徐丽君、无锡丽云雅阁餐饮有限公司共同授权委托），无锡永迎法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：海鹰企业集团有限责任公司，住所地无锡市梁溪路18、20号。法定代表人：吕怀珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩生，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁永平，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。被告：张燕斌，男，1975年12月27日生，汉族，住无锡市北塘区。原告徐丽君、无锡丽云雅阁餐饮有限公司（以下简称丽云雅阁公司）为与被告张燕斌、海鹰企业集团有限责任公司（以下简称海鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，江苏省高级人民法院发回重审后，本院于2016年3月15日重新立案，依法组成合议庭，于2018年8月1日公开开庭审理了本案。诉讼中，海鹰公司提起反诉。原告、反诉被告徐丽君及其委托代理人黄健、周荣富，被告、反诉原告海鹰公司委托代理人陈浩生到庭参加诉讼。被告张燕斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。原告丽云雅阁公司、徐丽君向本院提出诉讼请求：判令张燕斌、海鹰公司共同赔偿其各项损失2730万元，返还或赔偿代建设施款270万元。事实和理由：2009年12月8日，海鹰公司与张燕斌签订房屋租赁协议，约定海鹰公司（甲方）将梁溪路18号的34#、38#房屋出租给张燕斌（乙方）用于经营宾馆、餐饮、卡拉OK、保健足浴，租期自2010年5月1日起，租期10年（不含免租装修期）。2010年9月1日，徐丽君为投资开办丽云雅阁公司与张燕斌签订房屋租赁协议，约定张燕斌（甲方）将梁溪路18号38#房屋一楼总面积1665平方米转租给徐丽君（乙方），转租期自2010年11月30日起至2020年9月30日止（不含免租装修期），协议签订后，徐丽君按约支付了租金及保证金，2011年3月11日，丽云雅阁公司取得营业执照，期间丽云雅阁公司对租赁房屋进行了装修改造、安装中央空调、招收员工岗前培训、购置厨房设备及餐桌餐具等。两份租赁协议均约定在办理消防、环保、工商等审批手续时出租人应予配合，但丽云雅阁公司两次申请消防验收，张燕斌、海鹰公司均违反配合义务，拒绝消防部门对位于海鹰公司厂区范围内的水泵房进行查看，导致消防验收无法通过、丽云雅阁公司无法正式开业，最终被迫停业至今。且海鹰公司将规划用途为工交仓储性质的房屋在未变更房屋用途性质的情况下就交付徐丽君，并提供伪造的38#楼消防验收意见书供丽云雅客公司办理了消防设计备案，因房屋性质问题，现消防部门不可能受理丽云雅客公司的消防设计备案申请，更无从谈起通过消防验收。在合同约定了房屋用途为餐饮、酒店的情况下，海鹰公司将不能开设酒店的房屋出租给徐丽君，违反了出租时标的物的适租义务。两份租赁协议还约定应由张燕斌、海鹰公司出资建造配套场地、消防、燃气、热水、门头、绿化、亮化工程等，但张燕斌、海鹰公司迟迟不开工，为及时开业避免更大损失，其高息筹资270万元代为建造。综上，海鹰公司与张燕斌、张燕斌与徐丽君签订的租赁协议均合法有效，协议各方应严格执行，现因张燕斌、海鹰公司违反协议约定的消防验收配合义务和标的物适租义务，亦未按照协议约定出资建造相关配套设施，给其造成了巨大财产损失，遂诉至法院，请求判如所请。被告张燕斌辩称：本案损失系张燕斌与徐丽君的转租协议被解除导致，而协议解除系徐丽君严重违约造成：一是将承租房屋严重违法装修，导致经有权部门鉴定为危房；二是徐丽君未按协议约定支付租金，导致张燕斌在尽最大能力向海鹰公司支付第一、二期租金后，无力垫付第三期租金而导致海鹰公司与张燕斌之间的租赁协议解除，张燕斌与徐丽君的转租协议因此也被解除。协议无法履行系徐丽君自身原因导致，消防验收并非协议解除的原因，张燕斌也未违反消防验收配合义务，相应损失应由徐丽君自担。关于适租问题，38#楼消防验收意见书并非其向徐丽君提供，其不知从何而来，并未违反适租义务。关于所谓代建费用，协议中并未约定代建费用对应的设施设备应由其出资建造，其对此也无任何承诺，且相应设施设备均是徐丽君自身开办酒店需要使用，其不应承担。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告海鹰公司辩称：其与徐丽君没有直接的租赁关系，房屋是张燕斌转租给徐丽君的，海鹰公司与张燕斌的租赁协议不能直接调整海鹰公司与徐丽君的权利义务关系，海鹰公司没有配合消防验收的义务，合同履行过程中亦无任何瑕疵。消防未能最终通过丽云雅阁公司存在很大的责任和原因。关于适租问题，海鹰公司仅提供过34#楼消防验收意见书，从未提供过38#楼消防验收意见书，且38#房屋在转租给徐丽君后已经进行消防设计备案立项，徐丽君、丽云雅阁公司主张的损失与消防验收没有关联性，而是张燕斌、徐丽君等严重违约导致合同解除所致。海鹰公司出租的房屋均是处于适租状态。出租人提供的房屋只需满足承租人实现占有使用的合同目的、不存在违反国家明令禁止的事项即可。房屋土地性质仅是行政管理问题，且徐丽君起诉前也未向其提出过不适租的问题。海鹰公司所有的临街门面房的土地性质均为工业用地，与徐丽君承租房屋的土地性质相同，但都已经通过消防验收并正常开业经营旅馆酒店等，徐丽君、丽云雅阁公司的损失系自身违约行为导致。关于所谓代建费用，其从未有过任何承诺，不应承担相应费用。请求驳回徐丽君、丽云雅阁公司对海鹰公司的全部诉讼请求。海鹰公司提出反诉请求：判令丽云雅阁公司、徐丽君对位于无锡市进行修复，消除危房情形，并承担相应修复费用，估算的修复费用为458万元，以评估价为准。事实和理由：2010年9月1日，张燕斌将38＃房底层转租给徐丽君，徐丽君承租后设立了丽云雅阁公司从事经营活动。转租后徐丽君、丽云雅阁公司立即对承租房屋实施装修，但在装修过程中严重违反合同约定，将该层90%以上承重墙体拆除，造成影响房屋结构安全及抗震性能，使房屋整体出现危情。后因承租人张燕斌欠付租金，其依据合同约定行使解除权，解除租赁合同。经法院审理均确认解除有效。根据生效判决书，徐丽君、丽云雅阁公司应当于2013年11月底前迁出涉案房屋，将38＃房屋返还给海鹰公司。由于丽云雅阁公司、徐丽君占有期间的违法装修行为，造成该房整体危房，至今该险情未得到有效消除，其有权要求丽云雅阁公司、徐丽君对危房进行修复，消除险情，将消除危险后的房屋返还。反诉被告丽云雅阁公司、徐丽君辩称：早在2009年12月8日海鹰公司将梁溪路18号34号楼、38-1号、38-2号、38-3号楼等房屋出租给张燕斌，张燕斌承租后对上述房屋进行大肆拆除、改造、扩建，包括拆除34号楼电梯井，整体切割38-2号楼一半房屋，拆迁38-1号房屋的楼梯、电梯、电梯井、大门、管道桥架、部分墙体、部分楼板，将三栋独立房屋打通相连。由于张燕斌的拆除破坏行为，2010年6月12日无锡房屋管理处向海鹰公司发出危房告知书，并非仅针对34号房屋，危房告知书所附的房屋图包括38号楼。海鹰公司未提供证据证明在其承租之前，经过张燕斌大肆破坏的老旧楼房能够通过房屋安全鉴定，其承载能力和抗震能力未因张燕斌的拆除而受影响。而且通过海鹰公司提出的鉴定报告，也可以看出38-1的二楼三楼均被其他承租人拆除破坏，因此海鹰公司主张系其行为导致出租房成为危房与事实不符。海鹰公司提供的鉴定报告与事实不符，且该鉴定报告是海鹰公司单方委托，不能作为追究其责任的定案依据。其已经为了经营需要自担费用聘请专业设计单位出具了加固方案和图纸，在得到海鹰公司认可后又出资进行了加固，房屋至今完好可安全使用，海鹰公司提出的诉请不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院查明事实如下：本诉部分：（一）租赁协议订立及履行情况2009年12月8日，海鹰公司与张燕斌签订《房屋租赁合同》（以下简称协议一），约定海鹰公司（甲方）将梁溪路18号的34#、38#房屋（建筑总面积约8698.3平方米）出租给张燕斌（乙方），租期自2010年5月1日起，租期10年（不含免租装修期）。免租期为4个月，自2010年5月1日起算，租金从免租装修期结束起算，第一年租金270万元，另付保证金10万元。租赁期内甲方不承担房屋维修费用。乙方结束租赁应保证甲方房屋的完好，乙方的室内外装修不得拆除并不得向甲方提出补偿要求，如因乙方造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方装修要在确保房屋安全的前提下进行，不得损坏结构性的梁、柱等承重墙体。由乙方负责办理消防、环保、工商等相关审批手续，甲方给予配合。甲方负责建设租赁区域接入市政管网的污水主管网、提供乙方污水接入口，费用由甲方承担；乙方负责交通道口的开启，费用由乙方承担；甲方负责建造与乙方租赁区域隔离的围墙，费用由甲乙方各半分摊。新建道口、围墙所有权归甲方，乙方的使用权至租赁期满。租赁区域内，乙方对地上、地下的附属设施及绿化树木的变动、改建或新建，须经甲方书面同意，并按国家及政府规定办理有关手续；未经甲方同意擅自改动或未办理有关手续，所引起的所有责任由乙方承担。乙方向甲方承诺：承租该房屋作为合法经营宾馆、餐饮、卡拉OK、保健足浴之用，乙方如要改变经营范围，必须事前征得甲方书面同意。乙方在租赁期内欲将房屋转让给第三方使用，必须事先征得甲方书面同意。在违约责任部分双方约定：合同期内乙方未经甲方同意擅自改变租赁用途或在规定期限支付租金日期后二个月内未全额支付租金的，甲方有权停水、停电直至终止合同并收回房屋，乙方的室内外装修不得拆除并不得向甲方提出赔偿要求。协议一另对其他事项作了约定。2010年9月1日，徐丽君与张燕斌签订《房屋租赁协议》（以下简称协议二），约定张燕斌（甲方）将梁溪路18号38#房屋一楼总面积1655平方米出租给徐丽君（乙方），租期自2010年11月30日起至2020年9月30日止（不含免租装修期），甲方交房时间为2010年9月5日，租赁期内乙方承担房屋维修费用。乙方结束租赁应保证甲方房屋的完好，如因乙方造成租用房屋的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。约定免租装修期为90日，乙方装修要在确保房屋安全的前提下进行，不得损坏结构性的梁、柱等承重墙体，由乙方负责办理消防、环保、工商等相关审批手续，甲方给与配合。甲方向乙方提供容量为120KVA的电力及独立计量电表，提供管径50mm自来水源及独立计量水表，并签订水电供应合同。乙方需要从甲方接入热水、煤气，所产生的费用乙方自行承担，乙方所用热水、煤气按实际消耗结算。租金从免租装修期结束日起算，第一年租金70万元，从第二年起，租金在上年租金基础上每年递增6%，另付保证金5万元，租赁期满退还。乙方在签订协议当日首付30万元，余额及保证金45万元在2010年9月20日前必需全部付清。第二年起，每年的9月1日和3月1日前乙方分两次（各50%）付清当年租金。乙方每月支付甲方大院管理费、污水处理费叁仟元。乙方向甲方承诺：承租该房屋用于合法经营餐饮、海鲜。乙方如要改变经营范围，必须事前征得甲方书面同意。乙方在装修改造及租赁经营期间，对安全生产和依法经营承担全部责任，乙方下水管道渗水须及时修复，乙方顾客或员工人为造成他人损害及伤害，由乙方负责。乙方负责户内外装修。在违约责任部分，双方约定：合同期内乙方未经甲方同意擅自改变租赁用途或在规定期限支付租金日期后15日内未全额支付租金的，甲方有权停水、停电直至终止合同并收回房屋，乙方的室内装修不得拆除并不得向甲方提出赔偿要求。协议二另对其他事项作了约定。张燕斌（甲方）与徐丽君（乙方）于协议二签订同日还签署了《协议书》及《租赁双方安全责任协议书》各一份，《协议书》约定了供电供水地点、受电电压、受电容量、水电费计量收费等问题，其中《协议书》第11条约定，甲方负责供电至供电点乙方总电器控制箱总开关上桩头，后续部分由乙方自行负责供电及维修及用电安全；第12条约定，甲方负责提供供水点，水表后起管路由乙方自行安装维护。协议二订立后，张燕斌向徐丽君交付房屋，徐丽君接收房屋后进行了装修。徐丽君支付第一年租金75万元（含保证金5万元）后未再支付租金。2010年9月8日丽云雅阁公司取得工商登记部门的《名称预先核准通知书》，2011年3月11日核准成立，徐丽君为该公司的发起人和股东。2012年7月，海鹰公司向无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）提起诉讼，称因张燕斌违反租赁合同约定迟延支付租金，海鹰公司根据合同约定行使解除权，于2012年5月28日正式致函承租人张燕斌，同时抄送次承租人张燕青、薛旦、徐丽君，解除了租赁合同并明确要求租赁使用方在合同解除后五日内搬清租赁场所内按约可搬的物品，交回租赁场所，但租赁场所至起诉时仍由张燕斌、张燕青、薛旦、徐丽君等占有、使用，要求判令张燕斌、张燕青、薛旦、徐丽君、丽云雅阁公司立即搬清无锡市梁青路18号34#、38#房屋内属于自己的物品，将租赁场所交付海鹰公司，并要求张燕斌支付租赁合同解除前的租金、合同解除后至实际交还租赁场所之日止的房屋占有使用费，薛旦、张燕青、徐丽君、丽云雅阁公司对各自承租区域对应的房屋占有使用费至实际迁出日前的部分负连带责任。对此，滨湖法院作出（2012）锡滨民初字第1025号判决：张燕斌、张燕青、薛旦、徐丽君、丽云雅阁公司迁出涉案房屋并将涉案房屋包括改建、扩建、占用的场所部分一并返还海鹰公司；张燕斌支付租金、房屋占有使用费；张燕青、薛旦、徐丽君、丽云雅阁公司对上述房屋占有使用费在相应范围、期限内依据各自份额承担连带责任；驳回海鹰公司的其他诉讼请求。徐丽君、丽云雅阁公司不服，上诉至本院，本院作出（2013）锡民终字第0412号民事判决维持了滨湖法院判决，并确认以下事实：1、协议一、协议二均合法有效；2、海鹰公司与张燕斌为房屋租赁合同关系，张燕斌与徐丽君为房屋转租关系；3、协议一因张燕斌未能按约支付租金，于海鹰公司解除通知送达日即2012年5月29日解除。因租赁合同解除，转租合同亦无法继续履行，转租合同在租赁合同终止的同时终止，因此，协议二于2012年5月29日终止。徐丽君、丽云雅阁公司自述2011年11月起开始试营业，于2012年1月20日停止试营业，之后未继续营业，等待消防验收。2012年4月16日因消防部门发文被强制关闭。海鹰公司提出，根据消防大队出具的处罚书，丽云雅阁公司自2011年5月4日已经开始营业。而消防大队2012年4月16日出具的检查记录发现仍在营业。（二）涉案房屋消防验收情况1、消防水泵房的建造情况2011年3月9日，徐丽君、丽云雅阁公司向海鹰公司出具承诺书，承诺书载明：海鹰公司：张燕斌承租了你公司梁溪路18号的34#、38#房屋，由于消防需要，需消防水池，现由我方代建，我方就相关事项做如下承诺：1、我方利用你方300吨消防水池（41#），并利用你方39#部分房屋（租赁区域外你方厂区内面积约6平方米）改建消防泵房一座，施工建造需符合你方要求，建造消防泵房所发生相关费用由我方代为承担。2、此消防泵房应满足出租区域内所有房屋共同使用，并在合理分摊费用的前提下，无条件允许其他租赁户使用。3、新建消防泵房的所有权归你方所有，我方的使用权至租赁期满。如建成后影响到你方及31#房屋消防安全要求，我方承诺无条件拆除接入消防设施，我方不得向你方提出任何补偿要求。承诺书落款为丽云雅阁公司，并由徐丽君签字。2011年5月3日。丽云雅阁公司向海鹰公司提交申请，载明：我公司因消防设施需接管，现申请利用海鹰集团公司消防蓄水池作为我公司消防水源。在接管过程中损失的300吨水费由我公司承担，接管时加装计量水表，并在施工时在贵公司人员监管下进行，请帮助解决。徐丽君、丽云雅阁公司陈述申请及承诺书均是应海鹰公司要求所写，承诺书中已经写到水泵房系由其代建。海鹰公司认为实际履行中，系徐丽君、丽云雅阁公司为省钱省事而利用海鹰公司的水泵房，水泵房建造非其合同义务。2、消防验收情况2010年10月20日，丽云雅阁公司至无锡市公安消防支队滨湖区消防窗口进行了设计备案，丽云雅阁公司内部装修完成之后，于2011年11月9日，进行了内装修的竣工验收备案且被抽中，消防大队派员进行检查，2011年12月13日，消防大队出具【2011】第0011号消防违法通知书，载明经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，存在以下问题：1、该工程厨房使用未做防火处理钢结构作楼板，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2006,2006年版）第5.1.1条的规定。2、变电间未设置甲级防火门，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2006,2006年版）第5.4.2条的规定。3、大厅未设置排烟，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2006,2006年版）第9.1.3条的规定。4、疏散走道未设置应急照明，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2006,2006年版）第11.3.1条的规定。5、机械排烟风机控制柜仅有设有一路电源，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2006,2006年版）第11.1.1条的规定。6、该单位厨房上搭建2层办公楼（约600平方米）未进行竣工验收备案；7、由于此次工程申报的建设方与该建筑的产权方未沟通妥善，产权方不允许任何单位及个人进入其水泵房进行查看，致使本次验收无法确认该工程设置的室内消火栓系统、自动喷水灭火系统能否正常运行。以上问题，你单位应立即停止使用该场所并进行整改，整改完毕后向我大队申请复查。该工程未经消防竣工验收抽查合格不得投入使用。消防大队于2011年12月15日将【2011】第0011号消防违法通知书送达给徐丽君本人，同时告知徐丽君，将违法通知书中所提出的问题整改完毕后即可申请消防竣工验收备案复查。2012年1月16日，丽云雅阁公司申请消防竣工验收备案复查，消防大队于2012年2月1日对该工程针对【2011】第0011号消防违法通知书提出的问题整改情况进行了现场复查。丽云雅阁公司对其中的前5项进行了整改。第6项厨房上搭建2层办公楼（约600平方米）未进行竣工验收备案的情况，不作为该公司复查的违法事实。根据现场检查，该装修工程大厅自然排烟虽已进行了整改，但根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006,2006年版）第9.2.2条的规定，自然排烟窗的窗口宜设置在房间的外墙上方或屋顶上，并取该场所所在建筑面积的2%-5%的要求，大厅自然排烟窗的设置并未符合规范要求；关于水泵房不能进行查看的问题，复查时由徐丽君方（徐丽君本人未在场，现场为施工方及在店人员陪同）告知仍与上次一样无法直接进入水泵房查看情况。本次复查，消防大队承办人员并未被允许进入水泵房进行查看。根据现场事实，消防大队认为此次复查并未将【2011】第0011号消防违法通知书提出的问题全部整改完毕，因此维持原意见书的事实认定，判定复查不合格。之后，丽云雅阁公司未再申请消防竣工验收。2012年4月16日，消防大队对丽云雅阁公司进行检查，发现丽云雅阁公司仍在营业，拟对该单位进行强制关停。徐丽君、丽云雅阁公司认为消防验收未通过的唯一原因系无法进入水泵房查看，并称第二次验收复查时，确系海鹰公司门卫告知不能进入，而排烟开窗面积的问题在第二次验收后已经整改完毕。海鹰公司认为第一次消防验收时并非不让进入水泵房，而是因涉及军工保密，不同意从海鹰公司的军工厂区进入，徐丽君承租区域内已经设置了消防通道及大门，完全可以从该消防通道进入水泵房查看。第一次验收时存在7项问题，前6项均为丽云雅阁公司自身原因，也是第一次验收未通过的主要原因。第二次验收时消防部门也已明确仍存在2项未整改的内容，即未进入水泵房与丽云雅阁公司自身烟道设计的问题均仍存在，导致复查不合格。且函件中明确第二次未能查看水泵房的原因系徐丽君方告知而非海鹰公司拒绝消防人员进入，不存在第二次验收时海鹰公司拒绝消防人员进入的情形。对于能否从消防通道进入水泵房，双方均认可消防通道大门打开后可以进入，但徐丽君称消防通道大门上有锁，且由海鹰公司保安看守，无法进入，海鹰公司称门锁系丽云雅阁公司所加，消防通道无法进入是因丽云雅阁公司堆放了建筑材料，丽云雅阁公司否认在消防通道上堆放了建筑材料，并称加锁是为了防盗。双方对上述陈述均未提供证据。（三）涉案房屋、土地性质及对消防设计备案的影响情况徐丽君承租的涉案梁溪路18号房屋规划用途为工交仓储，土地性质为工业用地。审理中，徐丽君、丽云雅阁公司提供落款均为2004年6月23日的锡公消验【2004】177号建设工程消防设计验收意见书2份，其中一份针对34#科研楼装修工程消防验收合格的意见（以下简称34#楼消防验收意见书）载明：根据海鹰公司的验收申报，无锡市公安局消防支队组织有关人员对你单位34#科研楼装修工程（5层，4980平方米）进行了消防验收。该工程消防设计符合国家规范要求，并已按设计基本施工完毕，消防设施检测合格并已能正常运行，验收小组认为该工程在消防方面已基本具备使用条件，消防验收合格，但你单位进一步做好以下几点：1、……3、经此次验收的工程，如有改建、扩建、改变使用性质等，应当重新申报消防审核。另一份针对38#科研楼装修工程消防验收合格的意见（以下简称38#楼消防验收意见书），除标题中的38#、正文中的3层、面积3256平方米与前份存在不同外，其他内容均相同。就该两份消防验收意见书，在（2013）锡民终字第0412号案件中查明：2004年，无锡市公安局消防支队针对梁溪路18号34#楼出具一份科研楼装修工程消防验收合格的意见书，载明该科研楼装修工程消防设计符合要求，验收合格，如有改建、扩建、改变使用性质等，应当重新申报消防审核；未针对梁溪路18号38#楼出具过有关消防验收的意见书。2013年5月20日，徐丽君向无锡市公安局滨湖分局报案，无锡市公安局滨湖分局于同日出具立案告知书，对张燕斌以涉嫌伪造变造公文证件印章进行刑事立案。在2013年6月11日公安机关对张燕斌的讯问笔录中，张燕斌陈述给过徐丽君一份消防验收意见书复印件，复印件的来源是向海鹰公司资产部主任高建国索取，但其记不清交给徐丽君的是否为38#楼消防验收意见书，不能肯定确认是不是关于38#楼。徐丽君、丽云雅阁公司认为张燕斌在讯问笔录中认可消防验收意见书是其从海鹰公司资产部主任高建国处索取，并由高建国安排具体的经办人员在档案室复印后给徐丽君。海鹰公司认为，张燕斌在笔录中并未认可提供了38#楼消防验收意见书，且张燕斌记得只给过一份，应该是34#楼的。如果张燕斌存在伪造公文的行为，应承担相应的刑事责任，而目前案件已经结案，张燕斌没有承担任何责任。审理中，高建国到庭陈述，其只给过34#楼消防验收意见书，38#楼是没有消防验收意见书的。就38#楼消防验收意见书对丽云雅阁公司办理消防行政许可合法性的影响，丽云雅阁公司认为，根据消防窗口受理规定，申报单位需提供原有的消防验收意见书复印件，如果是98年前建造的建筑，没有消防验收意见书的，需提供房产证明文件复印件，并应确认其使用性质，使用性质是工交仓储的单位，如需变更商业用途使用，需产权方变更使用性质后，方可申请消防手续。海鹰公司认为，因38#楼消防验收意见书明确系作为科研楼的装修工程消防设计验收合格，亦明确改变使用性质的需重新申报消防审核，徐丽君装修工程系为开设酒店，与科研楼的用地及房屋性质均不同，但丽云雅阁公司持38#楼消防验收意见书申报消防审核、消防部门予以了受理，这说明无论38#楼消防验收意见书是否真实，对涉案消防设计备案能否受理均不产生影响。（四）徐丽君、丽云雅阁公司主张的代建设施及代建费用情况徐丽君、丽云雅阁公司明确，代建费用即为公共设施费用，代建设施包括场地、绿化、大门、排污、燃气和消防水泵房，均是建造在租赁面积之外，双方对于代建设施及费用没有书面约定，但协议二相关条款约定徐丽君需向张燕斌支付污水处理费、张燕斌有义务供水供电，且在（2011）锡滨民初字第0387号案件的调解笔录中，张燕斌口头约定相关设施由张燕斌负责做。经查，在（2011）锡滨民初字第0387号案件的调解笔录中，张燕斌认可双方曾有口头协议，但提出之后双方都没有按照约定履行，其不同意分担徐丽君要求的其他建设费用。海鹰公司认为所有协议中均是关于水电能源结点以及来源的约定，即甲方的义务是提供水电煤气的接入点及保障水、电、煤气源，但是接入点以后徐丽君为使用所投入的费用应由徐丽君承担；同时，调解笔录不能作为认定事实及判决的依据，且调解笔录的内容虽涉及到费用问题但并不明确，不能证明张燕斌承诺承担代建费用，调解笔录的观点也并未涉及海鹰公司。（五）徐丽君、丽云雅阁公司主张损失的依据及其他事实徐丽君、丽云雅阁公司主张的损失范围包括对租赁房屋进行装修改造、招收员工、购置厨房设备及餐桌餐具、代建配套场地等37项损失共计2730万元，并申请对前35项损失进行评估、审计。本院依法委托无锡长江资产评估咨询事务所有限公司对酒店装修工程费用和公共设施费用的价值进行了评估。无锡长江资产评估咨询事务所有限公司于2017年9月15日出具苏锡长所委评鉴字（2017）第09206号评估咨询报告，评估结论为：酒店装修工程费用于评估基准日2010年12月1日的市场价值评估值为6762839.46元，公共设施费用为1017228元，资产合计7780068.22元（其中装修工程费用具体组成为室内装饰工程3913736.71元、钢结构及加固工程2004614.40元、室内水电安装工程844488.35元；公共设施费用具体组成为室外燃气工程131846.36元、水泵房安装工程252451.69元、室外市政工程478617.91元、室外绿化工程101784.84元、室外零星工程52527.96元）。评估报告特别事项说明：1.本次评估由于委托方和相关当事方未提供加固设计费用的相关资料等原因，故评估范围不含加固设计费用。2.钢结构加固工程由于是隐蔽工程无法测量工程量，评估中关于钢结构部分的评估参考了相关当事方提供的钢结构部分的签证单。3.关于装饰范围，仅能区分厨房二层、三层办公区用房装饰及水电安装工程造价。对于违章建筑，因现场无法区分租赁合同约定的建筑出租工商界人士与违章建筑，故装饰部分的评估造价无法分别单列。……丽云雅阁公司支付评估费73000元。本院另依法委托无锡梁溪会计师事务所有限公司对申请人提出的其他33项支出进行专项审计。无锡梁溪会计师事务所有限公司于2017年3月31日出具锡梁会师专核字［2017］第3005号专项审计报告，审计结果为：1.支付员工工资核定金额5662019.00元（其中支付员工2010年9月至2012年5月的工资3509593元）；2.酒店厨房用品44975元；3.办公家具97170.00元。4.家具及布艺270100元；5.餐具用品80000元；6.菜谱制作7000元；7.灯具76900元；8.配套用品164100元；9.空调设备1760000元；10.影视配备46500元；11.门头装潢制作148000元；12.海鲜池制作111700元（部分已被法院执行）；13.电缆扩容工程61000元；14.酒店全热交换新风系统工程388360元；15.酒店消防工程171025元；16.酒店广告宣传10000元；17.酒店对讲机10200元；18.员工宿舍供热系统25000元；19.酒店员工服装30700元；20.厨房必备商用蒸汽发生器25500元（已被法院执行）；21.酒店布草6700元。22.酒店必须的弱电系统155600元；23.厨房设备162000元（部分已被法院执行）；24.酒店厨房排烟系统115360元；25.地毯清洁费用2400元；26.员工伙食费559970；27.员工宿舍租赁及水电费用115116.82元；28.员工宿舍装修费用104103元；29.购买电器设备及其他物品238972.79元；30.酒店支付水电费用716549.54元；31.支付房租费用750000元；32.为员工缴纳社会保险费482151元；33.酒店电话费151511元。以上核定金额总计12750183.15元。丽云雅阁公司支付审计费80000元。另徐丽君、丽云雅阁公司还主张合同解除后到2016年4月期间，为了看管房屋中物品及房屋所产生的房屋占有费，以及投资利息损失，损失计算为：根据评估报告和审计报告，以累计投入2053万元为基数，自2012年5月30日到2018年7月31日以年利息6%计算的利息总额为769.8750万元。对此，海鹰公司认为，房屋占有费没有实际发生，如果该损失存在，也是徐丽君、丽云雅阁公司不履行生效判决确定的义务，是法律不允许的，解释的理由在法律上不能成立。退一步讲，如果该损失的确应计算，也应由合同被提前解除的责任方承担，与海鹰公司无关。投资利息损失的观点与上述相同。该两项损失不应计算在徐丽君、丽云雅阁公司主张的损失范围内，更不应计算在海鹰公司应承担的范围内。审理中，徐丽君、丽云雅阁公司明确不以合同解除主张损失，而以张燕斌、海鹰公司违反消防验收配合义务及标的物适租义务主张违约责任要求赔偿，并明确：配合义务的违反针对的是海鹰公司与张燕斌，因海鹰公司与张燕斌的协议一中约定海鹰公司有消防验收配合义务，张燕斌与徐丽君的协议二中约定张燕斌有消防配合义务，且海鹰公司作为产权人亦有配合义务；适租义务的违反针对的是海鹰公司，因海鹰公司系产权方即出租人，其出租房屋获利，理应提供符合合同约定用途的房屋。如果没有海鹰公司与张燕斌签订的协议一中关于开设酒店的约定，徐丽君也不会与张燕斌发生租赁关系。而徐丽君与张燕斌的协议二中约定了承租涉案房屋用于开设酒店，开设酒店又必须要办理消防、环保、工商等审批手续，现因海鹰公司的房屋不符合开办酒店的用途，38#楼消防验收意见书因被认定为伪造，使得消防设计备案无法进行，更不可能通过消防验收，丽云雅阁公司将永远无法开业经营，张燕斌、海鹰公司应赔偿其全部损失。对此，张燕斌、海鹰公司坚持认为徐丽君、丽云雅阁公司主张的损失系因协议二解除导致，而协议二解除的原因在于徐丽君、丽云雅阁公司装修造成38#楼整栋构成危房无法使用以及拒付租金的两项严重违约行为，其中拒付租金的行为已经由生效判决确认，而装修构成整栋危房的行为，有无锡市房屋安全鉴定中心出具的锡房鉴字（ZX2010）第460号房屋安全鉴定报告予以佐证。以上事实，由协议一、协议二、供水供电《协议书》、《租赁双方安全责任协议书》、【2011】第0011号消防违法通知书、律师函、消防验收监督检查记录、丽云雅阁公司与无锡神耀商贸有限公司签订的房屋租赁协议、徐丽君与消防大队窗口人员对话录音、建设工程消防设计备案申报材料表、申报规范要求、34#楼消防验收意见书（锡公消验【2004】177号）、38#楼消防验收意见书、立案告知书、讯问笔录、房屋所有权证、国有土地使用证、申请、承诺书、（2012）锡滨民初字第1025号判决书、（2013）锡民终字第0412号判决书、（2011）锡滨民初字第0387号案件调解笔录、锡滨公消〔2014〕43号公函、锡滨公消〔2014〕56号公函、评估咨询报告、审计报告等在卷佐证。反诉部分：徐丽君向张燕斌转租无锡市后，于2010年9月10日即委托江苏新华东建筑装饰工程有限公司德凯分公司进行装修。徐丽君陈述开始装修时间为2010年10月中旬。2010年11月10日无锡市房屋管理处发出书面告知书，责令停止违法装修施工。2010年11月22日，无锡市房屋安全鉴定中心就38＃房屋出具锡房鉴字（ＺＸ2010）第460号房屋安全鉴定报告，结论是“房屋整体出现险情，构成整幢危房”。徐丽君、丽云雅阁公司在装修过程中，曾对38＃房进行加固。2011年2月18日，徐丽君等人向德凯分公司负责人李凯发出解除合同函，其中有“合同签订后，贵方未能在约定的2010年12月20日前完成装潢施工，且在施工过程中未采取规范的施工方法，致使房屋形成危房”的内容。在李凯与徐丽君等人的装饰装修合同纠纷一案中，徐丽君也提出了类似表述。审理中，徐丽君提出其承租前张燕斌因违章装修收到停工通知涉及危房，包括38-2号楼和34＃楼电梯井，海鹰公司则认为前一次是张燕斌违章搭建，不涉及危房问题，且系针对34＃楼，与徐丽君无关。因徐丽君、丽云雅阁公司认为无锡市房屋安全鉴定中心出具的鉴定报告系海鹰公司单方委托，对鉴定意见不予认可，海鹰公司申请对38＃房是否由于徐丽君、丽云雅阁公司违法装修造成危房申请鉴定。本院委托常州市房屋安全管理鉴定中心房屋安全司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所于2018年6月27日函告本院，载明：房屋的危险性鉴定是对既有房屋现状的危险性程度进行判定，完成本司法鉴定委托所需技术超出了我所技术条件及鉴定能力，决定不受理本司法鉴定委托。后海鹰公司表示不再要求对涉案房屋目前是否为危房进行鉴定，但提出徐丽君在其他诉讼中已经以危房作为理由向装修方发函解除合同，另外徐丽君对危房进行加固使房屋维持使用状态，但没有法定依据证明该危房情节已经消除。请求法院根据现有证据和状况判定危房和责任。以上事实，有书面告知书、锡房鉴字（ZX2010）第460号房屋安全鉴定报告、委托合同、解除合同函及当事人陈述等证据在卷佐证。本案争议焦点有：1.海鹰公司有无违反适租义务，丽云公司被关停的责任应如何认定，海鹰公司和张燕斌是否应承担相应责任；2.丽云公司和徐丽君所主张的损失应如何认定；3.徐丽君、丽云公司主张返还或者赔偿代建费用有无依据；4.海鹰公司提出的反诉请求如何认定。本院认为：关于争议焦点一，在一般的房屋租赁关系中，出租方的义务是提供满足基本使用需要的房屋，即保证水、电、煤气等可以正常使用，房屋不存在安全隐患，在合同没有特别约定的情况下，出租人不负有确保承租人承租房屋后能够用于特定使用目的的义务。徐丽君租赁房屋的目的是经营餐饮、酒店，其作为从业经营者，对选址及开办酒店所需履行的工商、环保、卫生、消防、规划等行政管理方面的程序负有当然的注意义务。虽然消防部门明确工交仓储性质的房屋如需变更为商业用途使用，需产权方变更使用性质后方可申请消防手续，但在海鹰公司未承诺徐丽君租赁涉案房屋能够用于开设酒店并能够通过消防验收的情况下，相关房屋用途性质变更的手续，具体仍应由徐丽君申请办理，海鹰公司作为产权人只有提供印章及相关资料协助办理的义务。无论丽云雅阁公司申报消防审核时提交的38#楼消防验收意见书是否真实，客观上，消防部门予以了受理并进行了二次消防验收，未通过验收的原因与海鹰公司提供的工交仓储用房并无直接关联。故徐丽君、丽云雅阁公司提出海鹰公司违反标的物的适租义务，使得其无法再行申请消防设计备案更无法通过消防验收的主张，本院不予支持。海鹰公司将涉案的34、38号楼出租给张燕斌，张燕斌又将其中38号楼的一楼部分出租给徐丽君，海鹰公司对张燕斌与徐丽君之间的租赁行为予以了确认。两份房屋租赁协议中均约定承租人负责办理租赁房屋装修的消防审批手续，出租人予以配合。上述合同履行过程中，徐丽君、丽云雅阁公司向海鹰公司出具改建水泵房申请及承诺书，海鹰公司同意其对水泵房进行改建使用。因此，海鹰公司负有配合徐丽君、丽云雅阁公司办理相关消防审批手续的义务。海鹰公司作为水泵房的所有权人，实际控制水泵房，在消防部门对水泵房进行检查时，能够也应该予以配合。但在第一次消防验收时，海鹰公司明确拒绝消防部门进入检查水泵房，未履行配合义务。在第二次消防验收时，消防部门仍未能进入海鹰公司检查水泵房，对无法查看的原因双方当事人各执一词。诉讼中海鹰公司先抗辩其没有消防验收配合的法定义务、约定义务，后又抗辩有专门的消防通道大门可以通过而不需要从厂区大门进行查看水泵房，但对于消防通道大门可以通过的事实未能提供证据予以证明，应当认定第二次消防验收时海鹰公司仍未依约履行配合义务。张燕斌也未能提供证据证明其履行了配合义务。海鹰公司、张燕斌两次消防验收时未能配合水泵房的查看，是导致丽云雅阁公司的消防验收未通过并被关停无法经营的原因之一。徐丽君作为丽云雅阁公司的实际经营者，按合同约定负责办理租赁房屋装修的消防审批手续，在第一次消防验收时自身有多项不符合规定的内容，第二次消防验收时仍有排烟窗设置未整改完毕的问题，且事后未再次申请消防验收，也是导致丽云雅阁公司因消防验收未通过被关停的重要原因。涉案租赁合同不能继续履行的直接原因是海鹰公司因张燕斌欠付租金行使合同解除权，但合同解除前丽云雅阁公司已因消防验收未通过而被关停无法经营也是客观事实。由于丽云雅阁公司因消防验收未通过被关停，使徐丽君的订约目的落空，即便海鹰公司行使合同解除权时，徐丽君方未以此理由抗辩，也不能免除海鹰公司、张燕斌对于合同不能继续履行的后果应承担的责任。根据本院查明的事实，即使消防人员能够进入水泵房查看，因丽云雅阁公司自身存在未整改完毕的事项，仍然无法通过第二次消防验收，故张燕斌、海鹰公司未履行消防验收的配合义务并非导致丽云雅阁公司被关停的主要因素。综合三方各自的过错及本案实际情况，本院认定由徐丽君、丽云雅阁公司自负70%责任、张燕斌承担15%责任、海鹰公司承担15%责任。关于争议焦点二：因合同不能继续履行给徐丽君、丽云雅阁造成的损失有：1.徐丽君、丽云雅阁公司投入酒店装修及公共设施建设的费用，应以评估咨询报告作为核定依据。徐丽君、丽云雅阁公司认为评估采用的都是最低标准，而不是采用折中的标准，但鉴定机构在定额标准范围内按市场价值进行评估不违反法律规定，故对徐丽君、丽云雅阁公司对定额标准的异议，本院不予采信。海鹰公司认为，涉及到危房的加固，加固费用不应列入损失；厨房二层、三层办公区发生的费用，其目的不是为了实现本案所涉的租赁合同，而是为了出租，不应列入装修计算范围；公共设施费用是否都为场外发生的费用，该部分费用应当属于几个承租人相互之间分担和确认的范围。请求法院在审理时酌情处理，对其他内容基本认可。对此，本院认为，（1）关于加固费用。首先，徐丽君向张燕斌转租涉案房屋时，对房屋状况应当有所了解，但徐丽君在双方交接房屋时并未对房屋状况提出异议，而是在接收房屋后直接开始装修，故应当认定张燕斌交付的房屋不存在瑕疵。虽然徐丽君提出其承租前张燕斌因装修已造成危房，但前一次的违章停工通知系针对34＃楼，不足以证明38＃楼在徐丽君接收时就是危房。其次，徐丽君自述转租后于2010年10月中旬开始进行装修，而无锡市房屋管理处于2010年11月10日发出书面告知书，责令停止违法装修施工。后针对38＃房屋，无锡市房屋安全鉴定中心于2010年11月20日出具鉴定报告，结论是“房屋整体出现险情，构成整幢危房”。尽管鉴定报告由海鹰公司申请，至少说明在装修期间出现危房情形，徐丽君、丽云雅阁公司在装修过程中，事实上也曾对38＃房进行了加固。再次，徐丽君虽提出在装修合同中包含有委托装修公司对房屋进行加固的内容，但徐丽君在解除装修合同函中已明确认可施工致使房屋形成危房，且在相关诉讼中作出了类似表述。基于上述理由，可以认定徐丽君装修导致涉案房屋构成危房的事实。为消除隐患而对危房进行加固的费用，属徐丽君自身造成的损失，不应计入损失范围。因评估报告明确钢结构加固工程由于是隐蔽工程无法测量工程量，目前也无法确定对危房进行加固的具体费用，故该项费用应予扣除。（2）关于厨房二层、三层办公区内、外装饰工程费用。即便系徐丽君、丽云雅阁公司为了出租而装修，该部分装饰已成为房屋的添附，可以作为徐丽君、丽云雅阁公司的损失。（3）关于公共设施费用。虽然该部分费用可能涉及应由徐丽君与其他承租人之间分担，但公共设施是经营所需，且公共设施同样已成为房屋的添附，可以列入损失范围。综上，本院核定徐丽君、丽云雅阁公司用于酒店装修及公共设施建设的费用为5775453.82元（7780068.22-2004614.40）。2.徐丽君、丽云雅阁公司投入酒店运营的费用，应以专项审计报告作为核定依据。海鹰公司提出，本案所涉租赁合同已由生效判决确认在2012年5月29日解除,之后的工资不应计入损失范围；徐丽君投入的金额中有部分被法院执行，应当扣除。本院认为，（1）关于员工工资。涉案租赁合同经生效判决确认于2012年5月29日解除后，徐丽君、丽云雅阁公司即负有迁出房屋的义务，即使丽云雅阁公司为保存现状或证据而有继续留用员工的需要，但由于丽云雅阁公司在合同解除前已经停业，停业前后的人员配备可能产生变化，丽云雅阁公司支付的员工工资数额前后也可能存在差别，依据审计报告无法作出区分，综合考量本案的实际情况，合同解除后的人员工资不计入损失为宜，故本院确定2010年9月至2012年5月的员工工资3509593元为徐丽君、丽云雅阁公司的损失。（2）关于被执行的部分费用。徐丽君投入的资产中被法院执行的部分相当于动产，已作出处置，部分被执行的亦无法区分执行的具体金额，故涉及法院执行的部分应予扣除。据此，本院核定徐丽君、丽云雅阁公司为经营酒店投入的损失为10298557.15元[12750183.15-（5662019.00-3509593）元-111700-25500元-162000]。3.徐丽君、丽云雅阁公司主张合同解除后到2016年4月期间，为了看管房屋中物品及房屋所产生的房屋占有费，也是其损失。对此，海鹰公司认为，该损失没有实际发生，如果该损失存在，也是徐丽君、丽云雅阁公司不履行生效判决确定的义务，是法律不允许的，即便该损失的确应计算，也应由合同被提前解除的责任方承担，与海鹰公司无关。本院认为，涉案租赁合同解除后，徐丽君、丽云雅阁公司应及时迁出涉案房屋，即使徐丽君、丽云雅阁公司为了看管房屋中的物品，也可以采取有效方式保全证据，而不是以占有方式拒绝搬迁，故该部分损失属徐丽君、丽云雅阁公司自身原因所造成，不应计入损失范围。4、徐丽君、丽云雅阁公司主张存在投资利息损失。对此，海鹰公司认为，该损失与海鹰公司无关，不应计算在徐丽君、丽云雅阁公司主张的损失范围内，更不应计算在海鹰公司应承担的范围内。本院认为，徐丽君、丽云雅阁公司为实现经营酒店的目的而投入资金，该投资行为是基于合同履行而为，导致合同无法履行的投资利息损失不属于可预见的损失，且不是直接损失，故不应计入损失范围。综上，本院认定徐丽君、丽云雅阁公司的损失合计为16074010.97元，应由张燕斌赔偿2411101.65元，海鹰公司赔偿2411101.65元，其余损失由徐丽君、丽云雅阁公司自行承担。关于争议焦点三，徐丽君、丽云雅阁公司主张返还或赔偿的代建费用即为场地、绿化、大门、排污、燃气、消防水泵房设施的建设费用，但徐丽君、丽云雅阁公司与张燕斌或海鹰公司之间并无书面约定，且根据现有证据不足以得出张燕斌或海鹰公司同意承担相关费用的结论。徐丽君、丽云雅阁公司认可评估报告中涉及的公共设施费用就是其主张的代建费用，该部分费用已列入徐丽君、丽云雅阁公司的损失范围，故徐丽君、丽云雅阁公司要求该费用单独由张燕斌或海鹰公司返还或赔偿的理由，不能成立。关于争议焦点四，虽然海鹰公司提供了初步证据证明徐丽君城装修过程中造成危房，但徐丽君在装修中已经对房屋进行了加固。由于目前不具备对是否因徐丽君、丽云雅阁公司违法装修造成危房进行鉴定的条件，根据现有证据亦难以判断房屋现状是否为危房，同时，本院在计算徐丽君、丽云雅阁公司的损失时已就相关加固费用作出扣除，故海鹰公司提出丽云雅阁公司、徐丽君对涉案房屋进行修复的反诉请求，本院不予支持。综上所述，徐丽君、丽云雅阁公司的部分诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条的规定，判决如下：一、张燕斌于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿徐丽君、丽云雅阁公司2411101.65元；二、海鹰公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿徐丽君、丽云雅阁公司2411101.65元；三、驳回徐丽君、丽云雅阁公司的其他诉讼请求；四、驳回海鹰公司的反诉请求。如果张燕斌、海鹰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费191800元、保全费5000元、评估费73000元、审计费80000元，合计349800元（丽云雅阁公司预交），由徐丽君、丽云雅阁公司负担244860元，由张燕斌负担52470元，由海鹰公司负担52470元。反诉案件受理费21720元，减半收取10860元，由海鹰公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省人民法院。审判长  吕杰明审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一八年九月十一日书记员  翁 强本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对该造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。