青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第10332号原告林语婕，女，1979年4月15日出生，汉族，住青岛市即墨市。委托代理人于冬宁，青岛市南中能法律服务所法律工作者。被告青岛嘉煌房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区无棣一路34号，组织机构代码证代码76364548-0。法定代表人刘宗明，职务总经理。委托代理人吴学联，山东德恒律师事务所律师。被告青岛世嘉置业有限公司，住所地青岛市市南区龙羊峡路4号二层，组织机构代码证代码72779001-5。法定代表人程淑萍，职务董事长。委托代理人商玮，山东良捷律师事务所律师。委托代理人赵云飞，山东良捷律师事务所实习律师。被告青岛捷能汽轮机集团股份有限公司，住所地青岛市四方区四流南路102号，组织机构代码证代码71376885-3。法定代表人葛方明，职务董事长。委托代理人于海涛，山东中信德律师事务所律师。委托代理人王淼，山东中信德律师事务所律师。原告林语婕诉被告青岛嘉煌房地产开发有限公司、被告青岛嘉煌房地产开发有限公司、被告捷能汽轮机集团股份有限公司买卖合同纠纷一案，原告于2015年1月26日起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于冬宁，被告青岛嘉煌房地产开发有限公司委托代理人吴学联、被告青岛世嘉置业有限公司委托代理人商玮、赵云飞、被告青岛捷能电站工程有限公司委托代理人王淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告青岛嘉煌房地产开发有限公司于2008年8月17日签订《青岛市商品房出售合同》，约定原告购买山东路XX号XXXXX户，但该房屋出售前已经由被告青岛嘉煌房地产开发有限公司出租给被告青岛世嘉置业有限公司，双方租赁期间21年，租赁价格为每年190万元，房租租金每三年张5%，拖欠租金的违约金为每日0.05%，并且未经房主同意不得转租。后被告青岛嘉煌房地产开发有限公司与被告青岛世嘉置业有限公司在未争取业主同意的情况下双方签订补充协议，自2009年10月1日起10年内租金由每年190万元减少至150万元，现被告世嘉置业有限公司未经原告同意，将原告房屋转租给青岛捷能汽轮机集团股份有限公司。在租赁合同履行过程中，被告多次违约，租金总不按时缴纳，至目前总以各种理由拖而不交。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、判令被告支付原告2012年12月1日至2014年11月30日的房屋租金47733.88元及到判决生效之日所产生的违约金6390元；2、判令三被告承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告青岛嘉煌房地产开发有限公司辩称，2008年10月14日我方与原告签订《青岛市商品房出售合同》，由原告购买青岛市市南区山东路XX号X曼哈顿广场X层XXXX户房屋。签订该合同时，我方已经告知原告该房屋已经出售给青岛市世嘉置业有限公司，并将房屋租赁合同作为出售合同的附件。我方与世嘉公司签订的《房屋租赁合同》中已明确约定，承租房屋将对外出售，新的房屋所有权人将作为租赁合同的履行主体。根据《最高人民法院引发《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）的通知》第119条第2款的规定：“私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与、或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。因此，涉案房屋出售后，我方与世嘉公司是租赁合同的履行主体，我方应当向租赁合同承租人世嘉公司主张欠付租金，欠付租金事宜与原告无关。被告青岛世嘉置业有限公司辩称，原告所述与事实不符，其诉讼请求不成立，请法院依法驳回原告诉讼请求。具体答辩意见：1、原告没有收到租金是由被嘉煌公司及原告自身原因造成，世嘉公司与嘉煌公司签订房屋租赁合同及补充协议后，一直按照合同规定向嘉煌公司支付房屋租金，世嘉公司在其他诉讼之中得知房屋出售情况后多次向原告通过打电话、发快递的方式联系支付租金事宜，但原告在电话中同世嘉公司商议并拒收世嘉公司发出的材料，故世嘉公司对于原告的诉讼请求不应承担法律责任。2、世嘉公司应当按照补充协议约定的整体租金150万元支付租金，该事实已经生效判决确认。世嘉公司承租房屋后，嘉煌公司将房屋待租出售，并在售房合同中告知买受人房屋已出租的事实。根据买卖不破租赁原则，嘉煌公司的权利义务由买受人承接。但在房屋出售后，嘉煌公司在未告知世嘉公司房屋出售的情况下与世嘉公司签订房屋买卖协议，世嘉公司仍认为嘉煌公司为房屋所有权人，有权签订房屋买卖协议，世嘉公司对此没有过错。嘉煌公司签订补充协议未予买受人协商，超出其代理权限，存在明显过错。嘉煌公司应承担租金的差额部分，世嘉公司按补充协议约定整体价格150万元承担租金。上述事实经生效判决已经确认。3、世嘉公司一直积极履行合同，没有违约事实，不应当承担违约责任。被告青岛捷能汽轮机集团股份有限公司辩称，原告主张的房屋租金与被告青岛捷能电站工程有限公司无关。1、被告捷能公司与原告之间没有任何合同关系，根据合同的相对性，原告向被告捷能公司主张租金没有法律依据，不应得到支持。2、被告捷能公司是通过合法有效的方式承租的涉案房屋，并且已经将房屋租金按时交纳。故原告没有理由再向我方索要租金。我方作为房屋的次承租人，在出租人也就是被告嘉煌公司其作为涉案房屋的原所有权人同意的情况下，同意承租人即被告世嘉公司转租给我方，故我方的承租合同是合法有效的。并且根据合同的补充协议第六条第四款的约定，我方承租该房屋用于办公用房，同时我方按时交纳租金以及合同约定的其他费用，没有拖欠。且按照补充协议的约定，世嘉公司向我们出具了租金发票。综上，我方作为次承租人在合同的签订和合同的履行方面没有过错，原告主张我方承担连带责任没有任何法律依据，不应得到支持。经审理查明，2008年8月份被告青岛嘉煌房地产开发有限公司（甲方）与被告青岛世嘉置业有限公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：“约定的事项及于出租房屋之新所有权人和承租房屋所在地子公司。……1.1、甲方出租给乙方的房屋位于青岛市山东路XX号曼哈顿广场X楼及XX号部分（小X楼）位置，出租房屋实测总建筑面积3458平方米，共8层（局部5层）；……2.1甲方于2008年8月1日前向乙方交付房屋，租赁期限为21年，自2008年12月1日起至2029年11月30日止；……3.1甲乙双方约定，自起租日起乙方租用范围之租金为人民币190万元／年，每年递增5%；租金半年支付，起租日开始后10个工作日内乙方应向甲方支付半年租金人民币95万元，以后乙方应于每半年租期届满前7日内向甲方支付下一半年租期的租金；乙方无故拖欠租金的，每逾期一天，应向甲方支付首年租金0.05%的违约金；……7.1、房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意不得转租出租房屋。”后附附件五租期租金计算表一份，载明：“2008年12月-2011年12月每年租金为190万元；2011年12月-2014年12月每年租金为199.5万元……。”2008年8月原告自被告青岛嘉煌房地产开发有限公司处购得青岛市市南区山东路XX号XXXXX户房屋，并于2012年6月14日取得了该房屋的产权证书，该房屋的建筑面积为44.01平方米。原告购买房屋时，被告青岛嘉煌房地产开发有限公司将其与被告青岛世嘉置业有限公司签订的房屋租赁合同及附件一并交付给原告，该租赁合同租赁的房屋包括原告购买的涉案房屋。2009年6月17日被告青岛嘉煌房地产开发有限公司（甲方）与被告青岛世嘉置业有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，对之前签订的《房屋租赁合同》的有关事项作出变更，约定：“租金标准变更为自2009年10月1日之日起10年内，租金标准调整为每年人民币150万元，即自2009年10月1日起至2019年9月30日止；在租赁合同履行期限内甲方同意乙方将承租房屋再行转租，并保证转承租人遵守甲乙双方签订的租赁合同及本补充协议的内容，乙方对转承租方就租赁事宜对甲方承担连带责任。”被告青岛世嘉置业有限公司租赁青岛市山东路XX号曼哈顿广场X楼及XX号部分（小X楼）房屋后，自2008年12月起至2012年7月每半年向被告青岛嘉煌房地产开发有限公司支付租金75万元，被告青岛嘉煌房地产开发有限公司扣除大约为6.5%的税费后，按原告所有的房屋占整体出租房屋的面积比例向原告支付租金；自2012年12月至2013年11月，涉案房屋所扣除税费比例为17.65%。2013年1月28日、2013年8月1日被告青岛世嘉置业有限公司分别向被告青岛嘉煌房地产开发有限公司支付721698.24元、220343.40元。被告青岛世嘉置业有限公司称上述两项费用系扣除已与其签约的业主租金后的2013年上半年及下半年房屋租金，该两笔款项中包括原告房屋租金。被告青岛嘉煌房地产开发有限公司对此质证称，该款项并不涉及涉案房屋，系世嘉公司支付给嘉煌公司自有房屋及关系户房屋的租金，但并未提交相关的证据。另查明，原告已经收到2012年11月30日之前的房屋租金，该房屋租金系按照每年150万元标准支付。2012年12月1日至今的房屋租金原告未收取，在得知原告成为涉案房屋所有权人之后，被告青岛世嘉置业有限公司向原告发函，要求与原告协商房屋租金问题，但原告拒收。2012年7月10日被告青岛嘉煌房地产开发有限公司通知原告，即日起不再代理原告履行租赁合同项下包括发票开具及索要租金在内的任何义务，有关租赁合同的相关事宜，由原告与被告青岛世嘉置业有限公司联系。2012年7月17日，被告青岛嘉煌房地产开发有限公司向被告青岛世嘉置业有限公司邮寄通知及《山东路18号乙（小西楼）业主名单》各一份，告知被告青岛世嘉置业有限公司租赁房屋出售后，新房屋所有权人即成为租赁合同的履行主体，要求被告青岛世嘉置业有限公司自行与新的房屋所有权人建立正常租赁及租金收取业务流程。被告青岛世嘉置业有限公司称其并未收到该通知。被告青岛嘉煌房地产开发有限公司与被告青岛世嘉置业有限公司并未办理相关工作书面交接手续。被告青岛世嘉置业有限公司按照年租金150万元的标准，扣除17.65%的税后，按照原告房屋面积所占比例，应付原告房屋租金为15721.03元（44.01平方米÷3458平方米×150万×82.35%=15721.03元）。再查明，被告承租青岛市山东路XX号曼哈顿广场X楼及XX号部分（小X楼）房屋后（包括涉案房屋），又将该房屋转租给青岛捷能电站工程有限公司，并签订《房屋租赁合同》，约定：租期为2009年7月2日至2019年8月2日；第一年至三年，租金每年为人民币220万元、第四至六年，租金每年为人民币230万元……。签订租赁合同后，青岛捷能电站工程有限公司按约向被告支付房屋租赁费。上述事实，有《房屋租赁合同》、补充协议、银行进账单、收条、房地产权证、银行对账单及当事人当庭陈述等证据为凭，业已经过本院质证及审查。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告青岛嘉煌房地产开发有限公司与被告青岛世嘉置业有限公司签订《补充协议》，未违反法律强制性规定，系当事人真实意思表示，该补充协议真实有效，被告青岛世嘉置业有限公司应按照该补充协议约定的房屋租金价格即年租金150万元支付房屋租金。因原告房屋面积为44.01平方米，故按照原告所有的房屋占整体出租房屋的面积比例，扣除17.65%的税费后，原告每年应得的房屋租金为15721.03元（44.01平方米÷3458平方米×150万×82.35%=15721.03元）。故被告青岛世嘉置业有限公司应支付原告2012年12月1日至2014年11月30日房屋租金为31442.06元（15721.03元×2年=31442.06元）。被告青岛嘉煌房地产开发有限公司于2009年6月17日与被告青岛世嘉置业有限公司签订《补充协议》，降低涉案房屋租金标准，在签订补充协议时未向原告协商，亦并未获得原告书面同意。因此被告青岛嘉煌房地产开发有限公司存在明显过错，所造成的租金差额损失，应依照原有租赁合同约定标准及增幅由其承担。按照被告青岛世嘉置业有限公司与被告青岛嘉煌房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同的约定，2011年12月至2014年12月房屋租金199.5万元，所产生的房屋租金差额为49.5万元（199.5万元-150万元=49.5万元）。扣除17.65%的税费后，2012年12月1日至2014年11月30日原告按照其面积比例所得房屋租金为10375.8元（44.01平方米÷3458平方米×49.5万×82.35%×2年=10375.8元），该租金应由被告青岛嘉煌房地产开发有限公司承担。对于原告主张三被告支付2012年12月1日至2014年11月30日房屋租金违约金的诉讼请求，因被告青岛嘉煌房地产开发有限公司并未与被告青岛世嘉置业有限公司办理房屋租金书面交接手续，导致被告青岛世嘉置业有限公司无法及时向原告支付房屋租金，且被告青岛世嘉置业有限公司亦已经向被告青岛嘉煌房地产开发有限公司支付了涉案房屋租金。综合整个案情，被告青岛世嘉置业有限公司一直积极履行支付房屋租金义务，因此不宜令其承担支付违约金的责任。被告青岛嘉煌房地产开发有限公司未与被告青岛世嘉置业有限公司协商，私自将128253.74元退还给被告青岛世嘉置业有限公司，事后亦未履行告知义务，导致原告无法及时收取房屋租金。因此被告青岛世嘉置业有限公司应当支付的31442.06元房屋租金的违约金由被告青岛嘉煌房地产开发有限公司承担。另因被告青岛嘉煌房地产开发有限公司并未向原告支付2012年12月1日至2014年11月30日房屋租金差额10375.8元，其行为构成违约，应当承担违约责任。因此，被告青岛嘉煌房地产开发有限公司应当支付原告房屋租金41817.86元（31442.06元+10375.8元=41817.86元）的违约金。但鉴于原告实际损失，该41817.9元违约金应当自2012年12月1日起本判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算。对于原告要求三被告承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛嘉煌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林语婕2012年12月1日至2014年11月30日房屋租金10375.8元。二、被告青岛嘉煌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林语婕41817.86元的违约金，自2012年12月1日起本判决生效之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算。三、被告青岛世嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林语婕2012年12月1日至2014年11月30日房屋租金31442.06元。四、驳回原告林语婕对被告青岛捷能汽轮机集团股份有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1153元，由被告青岛世嘉置业有限公司承担153，由被告青岛嘉煌房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  徐丽萍人民陪审员  蔡新友人民陪审员  邢玉美二〇一五年五月十一日书 记 员  陈玉秀