四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1322民初2360号 原告：营山县博洋物业管理有限公司，住所地四川省营山县城南镇新民路南苑小区。 法定代表人：张培成，负责人。 委托代理人（特别授权）：廖兵，营山县老林法律服务所法律工作者。 被告：叶小荣，女，汉族，生于1978年12月15日，住四川省营山县。 原告营山县博洋物业管理有限公司（简称博洋物管公司）诉被告叶小荣物业服务合同纠纷一案，本院2018年8月1日立案受理后，由审判员李宁卫独任审判，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告博洋物管公司的委托代理人廖兵，被告叶小荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告博洋物管公司提出诉讼请求：1．调解或判令被告支付所欠物管费1168元及滞纳金；2．因清收欠费而产生的诉讼费等所有费用均由被告承担。事实及理由：原告从2011年1月1日起即承包了营山县南苑小区（A区、B区）的物业管理工作，截止2017年12月31日。原告与该小区（A区、B区）业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同约定：“物管费按业主住房建筑面积每平方米每月0.3元计收（从2013年1月1日起调整每平方每月0.4元计收至2017年12月31日为止），在每年1月1日至12月31日收取当年的物管费；物业使用人逾期未交纳物管费的，从逾期之日起，每日按应缴费额的3%加收滞纳金，并累计计算追讨，所产生的费用全由欠费业主承担”。被告是营山县城南镇南苑小区业主，涉诉房屋面积121.69平方米，每年应收物业费584元。自2016年1月至今，被告累计拖欠物业管理费1168元。这几年来，原告组织人员多次催收，也在该小区三次张贴书面催收公告，但被告至今仍未缴纳所欠物业费，按被告所欠物业费自逾期之日起以每日万分之五标准计算至2018年6月30日止滞纳金为211元。现公告催收缴费期限届满，被告仍未缴纳，原告特依法提起诉讼，提出上列诉讼之请求。 被告叶小荣辩称：1．被告与原告之间物业服务合同不成立，被告没有物业服务费的支付义务。被告系南苑小区B区业主，被告及被告家人从未参加业主大会，通过调查，多数业主均未参加过业主大会，未达到法定人数参加选举出的业主委员会与博洋物管公司签订的《物业服务合同》不成立，被告没有义务向原告缴纳物管费。2．原告在服务期间未按规定对小区尽到维修、养护和管理的义务。棚户改造前，小区绿化未进行养护，植物枯死。小区消防设施遭到损坏，给小区业主带来极大的安全隐患。小区多户人家车辆丢失，原告没有任何回应，没有补救措施。2017年棚户改造期间，原告没有尽任何物业管理工作，小区环境脏乱差，被告拒绝缴纳2017年物业管理费。3.2015年，未经业主同意，擅自允许国网四川省电力公司四川分公司在小区内安装变电塔，损害全体业主利益。擅自占用公摊面积，原告不仅不加阻拦，反而强迫业主接受这种霸王占地。4．物管公司是2014年才成立，在那之前原告是否存在偷税漏税行为，既然2014年前没有成立物管公司，被告就没有资格收取物管费。5.被告属于拆迁户，就算要交物管费也应该跟南苑小区刚成立的时候交的一样，应该只交一半。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对没有争议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证。根据原告陈述和经审理查明的证据，本院认定事实如下： 营山县城南镇南苑小区（A区、B区）的物业管理工作，从2011年1月1日起至2017年12月31日止，由该小区业主委员会承包给张培成负责经营管理。2011年12月30日，营山县南苑小区（A区、B区）业主委员会代表甲方与张培成代表乙方签订了《物业管理服务合同》。该合同约定：南苑小区（A区、B区）物业管理工作承包给乙方，合同约定了双方的权利、义务，乙方物业管理公司的物业管理内容及质量要求，物业服务费用等事项，物业管理服务费按业主住房建筑面积每平方米每月0.3元计收，从2013年元月起由之前每平方米0.3元调整为0.4元计收至2017年为止（调整金额由南苑小区业主委员会向法院递交的《关于南苑小区物业管理情况说明》中载明）。在每年1月1日至12月31日收取当年的物管费。对业主和非业主物业使用人逾期未交纳物管费的，从逾期之日起，每日按应缴费额的3%加收滞纳金，并累计计算追讨，所产生的费用全由欠费业主承担”。张培成从2011年元月起至今一直在组织人员对南苑小区（A区、B区）进行物业管理工作，2014年7月21日，张培成申请并成立博洋物管公司，即本案原告，张培成为法定代表人。被告是营山县城南镇南苑小区业主，涉诉房屋面积121.69平方米，被告仅2016、2017年未缴纳物业管理费用，2016、2017年分别应交物管费为121.69㎡×0.4×12=584元。原告多次催收，被告一直不履行给付义务，原告诉至本院，请求裁决。 本院认为：本案是物业服务合同纠纷，物业服务合同是业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。《物业服务合同》是南苑小区业主委员会与张培成签订的合同，业主委员会的成立，原告递交了成立的相关手续，被告辩称未依法成立，本案是物业服务合同纠纷，业主委员会的成立是否合法，不是本案审查的范围，本院对营山县南苑小区业主委员会的履职行为予以认可。张培成与南苑小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》的效力问题，虽然在签订合同时，是张培成个人名义签订的，但之后张培成成立了博洋物管公司，原告的主体资格得以完善，同时相对方南苑小区业主委员会也对其身份予以认可，因此该《物业管理服务合同》有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告认为其与原告无任何合同关系而拒交物管费的理由不成立。关于被告提出的物业服务存在严重质量问题，其中管道重车压坏不是物管公司的原因造成，而物管公司也即时修复。而小区业主厕所和管道漏水的问题和家中漏水，墙面腐坏则属于小区业主自己的问题，如果造成侵权应由该业主承担而非物管公司。业主丢失车子，物管公司不是赔偿义务主体。原告在物管服务期间，设广告牌，广而告之业主一些公众需知的事情，是物管工作的一部分，无需业主同意。物管费按业主住房建筑面积每平方米每月0.3元计收，从2013年1月1日起调整每平方每月0.4元计收至2017年，经南苑小区业主委员会同意的，并非擅自提高物业管理费。国网四川省电力公司在小区内安装变电塔，安与不安，为什么要安，不是物管公司能左右的。物管公司应当依法纳税，任何个人和企业都不得偷逃税费，但税款的缴纳，不是本案审查的范围。从2011年张培成负责南苑小区物管，到2014年张培成成立博洋物管公司至2016年，物管公司基本履行了物业服务合同确定的义务，小区的安保设施仍然保有，小区绿化基本保有，没有明显垃圾乱堆乱放情形。因此，原告的物业服务无明显质量问题。博洋物管公司履行了《物业管理服务合同》确定的义务，主张业主支付物管费，理由成立，本院予以支持。 2017年，南苑小区，此次原告批量诉讼的业主普遍反映小区环境脏、乱、差。被告举证南苑小区所在地的营山县绥安街道景阳社区证明，证明位于南苑小区B区于2017年正月至年底进行棚户区改造，生活垃圾由景阳社区清运。原告同样举证营山县绥安街道景阳社区证明，兹证明南苑街B区于2017年4月开始进行棚改开工，2017年4月一12月由物业管理清扫了楼梯间卫生和院内垃圾。2018年1月1日起垃圾是由景阳社区负责找人清运的属实。同一个单位就同一件事情做出自相矛盾的证明，本院不予采信。2017年，原告还是履行了物业服务工作，比如交水电费，清运垃圾，协调棚改各种关系，但不尽如人意，2018年南苑小区与原告解除《物业管理服务合同》，也有一定的关系，因此，本院综合考虑诸多因素，将2017年南苑小区物业管理费下调为每平方米每月0.3元。被告房屋面积121.69平方米，2017年应交物管费121.69㎡×0.3×12=438元(取整)。加上2016年未缴物管费584元，合计应缴1022元。 至于滞纳金，在庭审中，原告放弃对滞纳金的主张，是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告叶小荣在本判决书发生法律效力后立即给付原告营山县博洋物业管理有限公司物业管理费1022元。 二、驳回原告营山县博洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由原告营山县博洋物业管理有限公司自愿承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 此页无正文。 审判员  李宁卫 二〇一八年九月十日 书记员  唐榆斯