福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初5069号 原告：何联泉，男，1985年4月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园3号楼112-113号，统一社会信用代码91350500611552170H。 法定代表人：吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王一伟，北京市金格律师事务所执业律师。 原告何联泉与被告石狮兴进房地产开发有限公司（以下简称兴进公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告兴进公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院经审查，于2015年12月20日作出裁定，驳回被告兴进公司提出的管辖权异议。被告兴进公司不服本院裁定，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。福建省泉州市中级人民法院经审查，于2016年2月15日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院于2016年4月12日公开开庭审理了本案，并于2016年8月26日作出（2015）狮民初字第6303号民事判决。被告兴进公司不服本院判决，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。福建省泉州市中级人民法院于2017年8月29日作出（2016）闽05民终4866号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告兴进公司不服福建省泉州市中级人民法院（2016）闽05民终4866号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2018年5月18日作出（2018）闽民申960号民事裁定，提审本案。2018年5月28日，福建省高级人民法院作出（2018）闽民再212号民事裁定，撤销福建省泉州市中级人民法院（2016）闽05民终4866号民事判决及本院（2015）狮民初字第6303号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2018年8月14日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何联泉的委托诉讼代理人郭传挺、李泽楠，被告兴进公司的委托诉讼代理人柯双木、王一伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何联泉向本院提出诉讼请求：1.判令确认合同附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条的约定无效；2.判令兴进公司按1,922,884元的日万分之二向何联泉支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋初始预登记并向何联泉交付办理权属登记的相关材料之日止的逾期办证的违约金；3.判令本案的全部诉讼费由兴进公司承担。事实和理由：2011年11月11日，何联泉与兴进公司签订《商品房买卖合同》，约定何联泉购买兴进公司开发的位于石狮市南洋路西洋公园旁的兴进豪园项目X期XX幢XXX室商品房，购房款共计1,922,884元，兴进公司应于2013年12月31日前交付房屋。合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.3%利率付给利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失。”同时，双方于本合同附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条进行约定：“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，买受人应在通知指定的时间内领取办理权属登记需要由出卖人提供的资料。由出卖人代办房屋权属证书，买受人应负责缴清该商品房维修金及其他办证等费用、提交权属登记所需的资料，出卖人在收到之日起360个工作日内，负责向政府相关部门提交资料协助买受人办理权属登记手续。”此外，附件六《合同补充协议》第十一条“解除权的行使”内明确约定：“1、买、卖双方依据法律规定或者买卖合同及本协议约定行使解除权的，除双方另有书面约定和法律另有规定外，解除权应当从解除权事由发生之日起15天内行使，解除权递送另一方后即发生解除效力。”合同签订后，何联泉已支付了全部购房款。兴进公司通知交房后，何联泉已于2013年12月31日交房。但时至今日，兴进公司仍未办理房屋所有权初始预登记，也未向何联泉交付需由兴进公司提供的权属材料，已违反了合同约定。首先，双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第八条，系兴进公司提供的格式条款，应认定为无效。兴进公司应依照主合同约定的期限内于90日内办理相应的权属预登记。其次，虽然双方于合同第十四条约定兴进公司逾期办证的双方同意按照解除合同，买受人予以退房的方式进行处理。但根据附件六《合同补充协议》第十一条“解除权的行使”的约定可知，何联泉所享有的解除权业已超过行使期限；而且，何联泉已花巨资装修上述房屋并入住，因此双方解除合同并退房已不可能。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”显然，何联泉仍有权依照法律规定要求兴进公司继续履行办理产权登记的义务并要求兴进公司支付相应的违约金。鉴于本合同并未约定兴进公司继续履行合同应如何计算违约金，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，即按每日万分之二的标准计算违约金。 兴进公司辩称，何联泉的诉讼请求缺乏事实和法律根据，应予驳回。一、争议条款是普通合同条款，合法有效。不存在所谓属于格式条款且无效之情形。1.争议条款不符合格式条款的实质要件，因此不是格式条款。2.争议条款并未对出卖人免责，也未免除买受人主要权利。3.案涉合同及补充协议已在政府主管部门备案，通过了政府主管部门的审查，合法有效。4.争议条款也是对买受人权益的保护。二、本案兴进公司未及早办理房产证，是由于政府行为导致，属于不可抗力。依据补充协议之约定，兴进公司不承担法律责任。三、若认定争议条款无效，且因兴进公司的原因所致，依据案涉主合同第十四条，双方合同所附解除条件已经成就，合同自动解除，无违约的基础。请求法院确认本案合同已解除。四、退一步讲，即便是因兴进公司原因而未能及早办理房产证，但也并未给买受人造成实际经济损失。民事违约金的适用以补偿为原则，并不以惩罚为原则。五、若争议条款无效，则依据案涉合同第十四条，买受人选择的是按第1项即买受人退房处理，并未选择第2项，因此此类买受人没有主张逾期办证违约金的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.何联泉提供的狮国规房信复[2015]24号《信访事项处理答复意见书》，系国家机关在其职权范围内制作的文书，记载的事项推定为真实，可以作为认定案件事实的根据；2.何联泉提供的《石狮市国土规划和房产管理局关于石狮兴进房地产开发有限公司“兴进豪园”项目用地有关问题的答复函》，未提供原件，对真实性不予确认；3.兴进公司提供的石狮市房产竣工验收平面图，未提供原件及完整测量报告，对真实性不予确认；4.兴进公司提供加盖有石狮市人民防空办公室公章的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》，有原件可供核对，且与案件处理具有关联性，本院予以确认；5.兴进公司提供石狮市国土规划和房产管理局2016年6月7日《通知》和2017年10月23日《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》，与案件处理具有关联性，本院依法予以确认；6.石狮市人民防空办公室出具的《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防[2018]9号），系国家机关在其职权范围内制作的文书，可以作为认定案件事实的根据，且所记载的事项推定为真实。 审理中，兴进公司申请调取本院（2018）闽0581民初3835号案中证人蔡某出庭作证的庭审笔录。证人蔡某在庭审中称，其是兴进公司文员，在兴进公司负责处理办证及材料收转。兴进公司三期项目人防工程于2015年7月3日竣工验收合格，约一周后蔡某到人防办办理竣工验收备案。窗口人员按新规定告知兴进公司人防面积不够，要补交人防费，公司领导有与人防办协商，之后大概每半个月蔡某就去窗口询问。直到2016年11月,人防办称可以办理竣工验收备案，但是要兴进公司出具情况说明，兴进公司出具情况说明后才于2016年11月28日办理竣工备案登记。之前的办理过程中没有留存凭证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园北区15-18号楼的《商品房预售许可证》。2011年11月11日，何联泉与兴进公司签订编号为№.0202305的《商品房买卖合同》一份，约定何联泉向兴进公司购买位于石狮市的商品房，购房款总额为1,922,884元。其中就本案争议的办证相关事项，《商品房买卖合同》约定如下：“第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.3%利率付给利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失。”同日，何联泉与兴进公司签订《合同补充协议》一份，作为《商品房买卖合同》的附件六。《合同补充协议》第八项约定如下：“对原合同第十四条的补充1、根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，买受人应在通知指定的时间内领取办理权属登记需要由出卖人提供的资料。由出卖人代办房屋权属证书的，买受人应负责缴清该商品房维修金及其他办证等费用、提交权属登记所需的材料，出卖人在收到之日起360个工作日内，负责向政府相关管理部门提交资料协助买受人办理权属登记手续。”案涉合同及补充协议签订后，何联泉于2011年11月16日支付兴进公司案涉房屋首付款582,884元，并于2011年12月9日支付兴进公司其余购房款1,340,000元。兴进公司于2014年3月2日将案涉房屋交付给何联泉。 兴进公司提供的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》（以下简称《说明》）载明，该司在办理兴进豪园北区竣工资料归档手续时，人防办行政审批窗口提出兴进豪园北区工程应建防空地下室建筑面积为5712㎡，与实测建筑面积相比较尚缺702.23㎡，应补交98.3122万元，但新的防护标准不能拿来套用已审批的工程，所以该司无需再补交任何费用，恳请批准兴进豪园项目人防工程按照现状面积办理相关工程建设资料归档手续等内容，落款日期为2016年11月22日。石狮市人民防空办公室于2017年10月22日在上述说明上加盖公章，并注明“情况属实，此份说明为当时兴进豪园北区（第三期）工程人防工程办理竣工备案手续时提供给我办的说明”。2018年4月16日，石狮市人民防空办公室向本院出具《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防[2018]9号）（以下简称《复函》），载明：石狮市人民防空办公室在《说明》中签署意见内容里的“当时”是指2016年11月22日兴进公司提供《说明》的时间；人防工程竣工验收与人防工程竣工验收备案是两个完全独立、不同概念的工作程序；2016年11月上旬，兴进公司派工作人员到市行政服务中心人防窗口咨询办理人防工程竣工验收备案事宜，于2016年11月中旬提交部分材料申请兴进豪园北区（第三期）人防工程竣工验收备案，人防窗口工作人员因兴进公司提交材料没有齐全未予受理，同时提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费问题；2016年11月22日，兴进公司向人防办提交《说明》，人防办经过研究，认定原审批兴进豪园北区（第三期）项目应建人防面积没有问题，不需要补交人防易地建设费；2016年11月28日，兴进公司在完善所有人防工程竣工验收备案材料后，提出人防工程竣工验收备案申请，人防窗口工作人员当天受理并且当天办结；人防办在《说明》上签署意见内容“情况属实”是指兴进公司于2016年11月22日向人防办提交《说明》的这一行为属实；2010年7月15日，人防办依申请、根据《福建省人民防空条例》（2008年12月2日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议修订）规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）进行审批，确定项目应建人防面积为4691㎡；2016年11月中旬，兴进公司向人防窗口提交部分竣工验收备案材料，人防窗口工作人员根据2015年7月3日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定》中第二十条规定，按照2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》[闽人防办（2010）119号文]规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）项目进行核算应建人防面积为5712㎡，提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费98.3122万元；2016年11月22日兴进公司提交《说明》，人防办经过研究，认定兴进豪园北区（第三期）项目结建审批不适用2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》，确认原审批应建人防面积正确，该项目实建人防面积满足应建人防面积要求，因此无需补交人防易地建设费，兴进公司也没有缴纳人防易地建设费；兴进豪园北区（第三期）项目人防办于2016年11月28日受理并当天办结，因此并不存在造成无法按期竣工验收和无法按期竣工验收备案的情况等内容。 另查明，案涉房屋所在楼盘于2016年11月4日经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，于2016年11月28日通过防空地下室竣工验收认可，于2016年11月30日通过工程竣工验收备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向何联泉发出《办证通知书》。 本案双方的争议焦点为：一、争议条款是否有效；二、案涉合同是否因解除条件成就而失效；三、兴进公司是否存在逾期协助何联泉办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任。对此，本院予以分析、审查和认定。 一、关于争议条款是否有效的问题。 本院经审查认为，根据案涉合同第二十二条的约定，案涉合同未尽事项可由双方通过签订补充协议进行约定，但补充协议中不得含有减轻或免除案涉合同中约定应当由兴进公司承担的责任，或加重何联泉责任、排除何联泉主要权利的内容。而争议条款关于兴进公司应在商品房竣工资料报备完成后90个工作日办理房屋所有权初始预登记的约定，并未同时约定兴进公司办理商品房竣工资料报备的具体期限，导致无法确定兴进公司办理房屋所有权初始预登记的时间，由此减轻甚至可能免除兴进公司因未及时办理房屋所有权初始预登记应承担的违约责任，同时也排除了何联泉及时取得案涉房屋权属证书的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，故应认定该争议条款无效。 二、关于案涉合同是否因解除条件成就而失效的问题。 本院经审查认为，民事法律行为所附的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，不能成为法律上的条件。案涉合同第十四条“关于产权登记的约定”中当事人选择退房的“条件”是因出卖人原因致买受人不能及时取得房屋权属证书，指向的是出卖人及时办理房屋所有权初始预登记、取得并提供办理权属登记所需资料等出卖人合同义务，而不是《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定的合同失效条件。兴进公司主张案涉合同因解除条件成就而失效，于法无据，本院不予采纳。 三、关于兴进公司是否存在逾期协助何联泉办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任的问题。 本院经审查认为，因争议条款无效，兴进公司应依照案涉合同第十四条的约定履行协助办证义务。兴进公司未能在案涉房屋交付使用后60日内及时办理房屋所有权初始预登记并导致何联泉未能在案涉房屋交付使用后90日内及时取得案涉房屋权属证书，已构成违约。兴进公司主张2013年6月26日人防工程经验收合格后，石狮市人民防空办公室对涉案工程验收备案时错误采用新的人防工程面积计算标准，提出应补交人防费用，直至2016年11月28日才办理验收备案。但石狮市人民防空办公室出具的《复函》载明兴进公司直至2016年11月28日才完善所有人防工程竣工验收备案材料、提出人防工程竣工验收备案申请，人防窗口工作人员当天受理当天办结，并附案涉工程2016年11月28日竣工验收备案受理单予以佐证。蔡某的证人证言称兴进公司于2015年7月3日案涉项目竣工验收合格后约一周到人防办办理竣工验收备案，但蔡某系兴进公司的员工，与兴进公司存在利害关系，其证言证明力较低。石狮市人民防空办公室出具的《复函》，系国家机关在其职权范围内制作的文书，且部分内容有窗口受理通知单可以佐证，所记载的事项推定为真实。兴进公司申请调取的蔡某的证人证言不足以推翻《复函》记载的事项，且未提供书面证据证明兴进公司向石狮市人民防空办公室申请人防工程验收认可及备案的具体日期，不足以证明人民防空办公室办理案涉人防工程验收认可及备案对兴进公司逾期办证产生不当影响，对兴进公司的上述主张，本院不予采纳。兴进公司主张石狮市政府对案涉房地产项目局部土地置换，导致案涉房地产项目无法及早办证，但根据石狮市国土规划和房产管理局2017年10月23日出具的《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》关于“现通知你单位于2017年12月31日前到我局同步办理土地置换、明确置换地面积等相关手续”的内容，案涉土地直至2017年10月23日尚未办理土地置换相关手续，而案涉房屋所在楼盘已于2016年12月28日进行不动产首次登记，兴进公司也于2017年1月3日向业主发出《办证通知书》，与兴进公司关于土地置换工作导致案涉房地产项目无法及早办证的主张自相矛盾，亦与事实不符，本院不予采纳。兴进公司主张何联泉未按时缴纳公共维修基金、税费等导致逾期办证，但根据兴进公司提供的2017年1月3日《办证通知书》上关于“请您带上购房人身份证、购房合同复印件及全款发票复印件至石狮地税局缴交契税，另至石狮工商银行石狮总行一楼缴交公共维修基金”等相关内容，可以证实兴进公司系于2017年1月3日通知购房人缴交契税、缴纳公共维修基金，而何联泉要求兴进公司承担截止何联泉收到《办证通知书》前的逾期办证违约责任，与何联泉此后是否缴纳公共维修基金、税费并无关联，兴进公司的该项主张，本院不予采纳。兴进公司主张逾期协助办证系因政府原因和买受人原因造成，缺乏事实依据，本院依法不予采信，应认定为系因兴进公司自身原因导致。本案中，双方当事人所订立的合同文本为福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，合同中的内容属双方当事人的真实意思表示。关于逾期办证的违约责任，双方同意按《商品房买卖合同》第十四条第1项即买受人退房、出卖人退款并支付已付款的利息及赔偿损失处理。因双方已就逾期办证的违约责任作出约定，故不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。双方在案涉合同中并非选择在逾期办证的情况下支付违约金，故何联泉请求兴进公司支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与何联泉签订的案涉合同及补充协议（除本院认定的争议条款无效外）系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现兴进公司因自己的原因致使何联泉未能在交房后90日内取得案涉房屋的权属证书，已构成违约，但何联泉请求兴进公司支付违约金的诉讼请求，与双方对逾期办理产权登记的违约责任约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认何联泉与石狮兴进房地产开发有限公司于2011年11月11日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条无效； 二、驳回何联泉的其他诉讼请求。 案件受理费4,658元，由何联泉负担2,329元，石狮兴进房地产开发有限公司负担2,329元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王雅稚 人民陪审员  林荣庚 人民陪审员  王熊熊 二〇一八年九月七日 书 记 员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 2、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 3、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 8、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。