黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鸡民终字第194号上诉人（原审原告）鸡西腾飞物业经营服务有限公司（以下简称鸡西腾飞物业公司）。法定代表人张广财，总经理。上诉人（原审原告）哈尔滨腾飞物业管理有限责任公司（以下简称哈尔滨腾飞物业公司）。法定代表人张云鸣，总经理。二上诉人委托代理人尹滨成，男。二上诉人委托代理人赵华，女。被上诉人（原审被告）黑龙江曙光房地产投资有限公司（以下简称曙光房地产公司）。法定代表人江小玲，董事长。委托代理人祝士东，男。上诉人鸡西腾飞物业公司、哈尔滨腾飞物业公司因物业服务合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2014）鸡冠民初字第1404号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人鸡西腾飞物业公司、哈尔滨腾飞物业公司的委托代理人尹滨成、赵华，被上诉人曙光房地产公司的委托代理人祝士东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定，2010年9月1日哈尔滨腾飞物业公司与被告签订一份前期物业管理委托合同，委托方（甲方）为曙光房地产公司、受托方（乙方）为哈尔滨腾飞物业公司。合同内容为：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将龙域嘉苑委托于乙方实行前期物业管理，且委托乙方提供物业前期介入服务。物业类型：多层、小高层住宅、群楼。坐落位置：鸡西市鸡冠区文化路与富强路交口、建筑面积：128969平方米，委托管理期限：自2010年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。双方同时约定委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、前期介入服务内容、物业管理服务费及相关费用收费标准、违约责任、附则等进行了详细约定。合同签订后哈尔滨腾飞物业公司进驻该小区。2011年7月21日鸡西腾飞物业公司注册成立，经原告哈尔滨腾飞物业公司与被告同意由鸡西腾飞物业公司对鸡西市鸡冠区龙域嘉苑小区物业进行实际管理并承接原告哈尔滨腾飞物业公司在前期物业管理委托合同中的全部权利、义务，并履行前期物业管理委托合同。2013年4月鸡西市鸡冠区龙域嘉苑小区召开业主大会，并选举产生鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会。小区业主委员会与新的物业公司签订《物业服务委托合同》。2013年5月3日鸡西腾飞物业公司与鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会签订一份交接单，对部分物品进行了移交。2013年8月6日鸡西腾飞物业公司（乙方）与被告（甲方）签订一份合同书，合同约定：“经双方平等、自愿、协商，就双方《前期物业管理委托合同》终止事宜达成以下内容：1.经双方协商同意，终止解除2010年9月1日签订《前期物业管理委托合同》及其它相关协议。2.经双方协商同意，在前期介入服务费已结清的基础上，甲方（曙光房地产公司）再向乙方（鸡西腾飞物业公司）支付物业管理服务费、物业管理用房装修费、办公设施及相关费用等，包括但不限于上述费用（以下合并简称“一次性解除合同费用”）合计人民币110万元。3.乙方承诺并同意与鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会签订书面物业移交协议，乙方承诺并同意向业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由乙方代收、代管的属于全体业主的费用，上述义务乙方全面履行后，甲方承诺立即支付给乙方一次性解除合同费用110万元。4.……、5.……、6.违约责任：一、本协议履行过程中，因乙方未履行本合同第三条义务或者乙方与鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会发生的争议，导致甲方遭受经济损失，甲方有权要求乙方承担赔偿责任并有权单方要求解除本合同。二、乙方全面履行本合同第三条约定后，甲方未按合同约定的期限按时付款，甲方应当按日以本合同标的的0.3%支付乙方违约金。7.纠纷的解决……。8.本合同自乙方与鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会签订书面物业移交协议，乙方向鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由乙方代收、代管的属于龙域嘉苑业主的费用，乙方全面履行上述事宜后本合同立即生效。”曙光房地产公司、鸡西腾飞物业公司分别在甲、乙双方处加盖公章。当日鸡西腾飞物业公司与曙光房地产公司分别签订一份“龙域嘉苑小区移交钥匙明细”、“龙域嘉苑小区物品交接明细”，该两份明细内容为：“鸡西腾飞物业公司将空房正式钥匙、装修钥匙、单元门钥匙、1号楼门岗卫生间钥匙、1至8号楼地下控制室、1至8号楼地下车库所有钥匙、9号楼3单元地下室钥匙、管道井钥匙、自来水锁闭阀钥匙等数把、地上车库11套、地下车库23套、储物间30套、垃圾箱、柴油发电机充电器1台、温度计2个、电暖器3个等移交给曙光房地产公司”。2013年8月26日鸡西腾飞物业公司与曙光房地产公司签订一份龙域嘉苑物业移交协议书，协议约定：“鸡西腾飞物业公司两次将下列物品全部移交给鸡西市鸡冠区龙域嘉苑业主委员会，移交后鸡西腾飞物业公司不再承担龙域嘉苑小区的任何责任。1.物业用房建筑面积约260平方米（无房照手续）。2.业主联络表一份（打印版）。3.移交物品（详见2013年5月3日交接单）”。当日被告将14号楼10号房借给鸡西腾飞物业公司，鸡西腾飞物业公司为被告出具借条，内容为：“1.此房不住人，堆放临时办公用品。2.此房卖出时，随时随地搬出。3.与业主委员会办理完交接手续立即退还。”现二原告以其已履行合同全部义务，被告拒不给付解除合同的费用为由，诉讼来院，要求被告立即给付原告一次性解除合同费用110万元及2013年8月7日至2014年11月26日违约金，按日千分之三计算即1550000元。请求法院判决确认2013年8月6日原、被告双方签订合同书第三条中关于乙方（原告）向业主委员会给付代收、代管的属于全体业主的费用、第六条第一款本协议履行过程中，因原告未履行本合同第三条义务或者原告与鸡冠区龙域嘉苑业主委员会发生的争议，导致甲方（被告）遭受经济损失，被告有权要求原告承担赔偿责任。第二款原告全面履行本合同第三条约定……。第八条原告向龙域嘉苑业主委员会移交由原告代收代管的属于龙域嘉苑业主的费用，合同才立即生效的条款无效。审理期间查明，被告自2010年9月1日至2012年12月25日被告数次分别给付二原告劳务费、值班费、前期物业委托费、小区物业上下水维修的人工、材料费等共计442871元。鸡西腾飞物业公司向该小区业主收取了装修抵押金、垃圾处理费等，此款尚在鸡西腾飞物业公司。原审法院认为，哈尔滨腾飞物业公司与被告签订的前期物业管理委托合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。该合同在履行过程中，经被告同意原告哈尔滨腾飞物业公司于2011年7月21日前撤出并将鸡西市鸡冠区龙域嘉苑小区物业交给鸡西腾飞物业公司进行实际管理，并履行前期物业管理委托合同，此时合同的主体变更为鸡西腾飞物业公司和被告，故原告哈尔滨腾飞物业公司向被告主张给付一次性解除合同费用、违约金及要求确认合同部分条款无效主体不适格，应予驳回起诉。2013年8月6日鸡西腾飞物业公司与被告签订的合同书，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，该合同合法成立，合同的第八条虽然约定了合同生效的条件，但约定的条件均是原告应履行的合同义务，不符合附条件合同的相关法律规定，该合同自成立时生效。被告以双方约定的合同条件未成就，该合同未生效的抗辩理由不成立。合同中明确约定了原、被告履行合同义务的先后顺序，而原告鸡西腾飞物业公司未先履行向业主委员会移交由原告代收、代管的属于全体业主费用的义务，被告基于先履行抗辩权有权拒绝履行给付一次性解除合同费用110万元。原告鸡西腾飞物业公司未提供合法有效的证据证实合同书中约定的条款系被告与他人恶意串通、损害了第三人利益，合同中条款不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，该合同中条款合法成立并有效，故原告鸡西腾飞物业公司要求被告支付解除合同费用、违约金及要求确认合同部分条款无效的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第八十八条之规定，判决：一、驳回原告哈尔滨腾飞物业管理有限责任公司起诉。二、原告鸡西腾飞物业经营服务有限公司与被告黑龙江曙光房地产投资有限公司于2013年8月6日签订的合同书有效。三、驳回原告鸡西腾飞物业经营服务有限公司其他诉讼请求。宣判后，二原告不服向本院提起上诉，其上诉理由是，1、原审法院认为哈尔滨腾飞物业公司诉讼主体不适格并驳回起诉无事实和法律依据。2、鸡西腾飞物业公司与被上诉人曙光房地产公司于2013年8月6日签订的合同条款是部分无效的，应对其无效的条款予以撤销。原审法院认定双方签订的合同条款不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形是错误的。其一、龙域嘉苑小区业主大会的决议已被撤销，业主委员会选定的龙腾物业公司被责令退出龙域嘉苑小区，证明被上诉人与上述非法组织恶意串通的事实。其二、业主委员会不是债权人，只是个拟人化的社会组织。无权代替与上诉人有债权债务关系的业主解决债权、债务关系。其三、上诉人是应被上诉人的要求，才收取业主费用的，被上诉人亦有责任向业主们返还业主费用，然后再与上诉人结算。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人曙光房地产公司以原审判决正确进行了答辩。本案争议的焦点是，1、双方当事人签订的合同部分条款是否具备无效的法定情形。2、被上诉人是否应给付上诉人解除合同费用110万元。庭审中双方当事人均未提交证据。二审另查明，上诉人哈尔滨腾飞物业公司是于2004年4月29日经哈尔滨市工商行政管理局批准成立，办理的是企业法人营业执照。鸡西腾飞物业公司是于2011年7月21日经鸡西市工商行政管理局批准成立，办理的是企业法人营业执照，二上诉人均为独立法人公司。鸡西腾飞物业公司成立后，经哈尔滨腾飞物业公司与曙光房地产公司同意对鸡西市鸡冠区龙域嘉苑小区物业进行实际管理并承接哈尔滨腾飞物业公司在前期物业管理委托合同中的全部权利、义务，履行前期物业管理委托合同。2013年8月6日鸡西腾飞物业公司与曙光房地产公司签订合同书后，上诉人鸡西腾飞物业公司未履行合同书第3条中关于“鸡西腾飞物业公司承诺并同意向业主委员会移交由其代收、代管的属于全体业主的费用”的约定义务。其他事实与一审查明认定的一致。本院认为，2010年9月1日哈尔滨腾飞物业公司与曙光房地产公司签订的前期物业管理委托合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，合同合法有效。合同履行中，2011年7月哈尔滨腾飞物业公司与曙光房地产公司均同意由鸡西腾飞物业公司承接哈尔滨腾飞物业公司在前期物业管理委托合同中的全部权利、义务，并对鸡西市鸡冠区龙域嘉苑小区物业进行实际管理，应视为哈尔滨腾飞物业公司将合同中的权利、义务概括转让给鸡西腾飞物业公司。哈尔滨腾飞物业公司对物业管理委托合同不再享有任何权利和不再承担任何义务，与本案不存在直接的利害关系。因此，原审法院驳回哈尔滨腾飞物业公司的起诉符合法律规定。对此原审法院应另行制作民事裁定书，原审法院却将判决和裁定的内容均以判决书的形式一并处理不符合文书的制作规定，但因其未影响实体结果的处理，二审可不予调整。2013年8月6日鸡西腾飞物业公司与曙光房地产公司签订了终止《前期物业管理委托合同》的协议，该协议是在双方平等、自愿、协商的基础上所签订，协议内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，协议中合同条款合法成立并有效。因鸡西腾飞物业公司履行的是《前期物业管理委托合同》，该物业管理公司是由开发商曙光房地产公司选任的，鸡西腾飞物业公司退出龙域嘉苑小区物业管理后，如小区业主或业主委员会因前期交费事宜提出主张，被上诉人曙光房地产公司负有处理该事宜的责任和义务，因此曙光房地产公司在协议中约定“由鸡西腾飞物业公司承诺并同意向业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代收、代管的属于全体业主的费用，上述义务鸡西腾飞物业公司全面履行后，曙光房地产公司承诺立即支付给鸡西腾飞物业公司一次性解除合同费用110万元”，该内容符合客观实际，且明确了履行的先后顺序。本案上诉人鸡西腾飞物业公司在未完成先履行义务的情况下无权要求被上诉人曙光房地产公司履行给付义务。原审判决事实清楚，证据充分。二上诉人的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28008元（鸡西腾飞物业公司已交纳），由上诉人鸡西腾飞物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  季学平代理审判员  高雪峰代理审判员  于永强二〇一五年五月二十九日书 记 员  迟 阳附件：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。