福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初5049号 原告：谢泽雁，男，1989年11月4日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园3号楼112-113号，统一社会信用代码91350500611552170H。 法定代表人：吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王一伟，北京市金格律师事务所执业律师。 原告谢泽雁与被告石狮兴进房地产开发有限公司（下称兴进公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告兴进公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院经审查，于2015年12月20日作出裁定，驳回被告兴进公司提出的管辖权异议。被告兴进公司不服本院裁定，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。福建省泉州市中级人民法院经审查，于2016年2月15日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院于2016年4月12日公开开庭审理了本案，并于2016年8月26日作出（2015）狮民初字第6302号民事判决。被告兴进公司不服本院判决，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。福建省泉州市中级人民法院于2017年8月29日作出（2016）闽05民终4867号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告兴进公司不服福建省泉州市中级人民法院（2016）闽05民终4867号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2018年5月18日作出（2018）闽民申958号民事裁定，提审本案。2018年5月28日，福建省高级人民法院作出（2018）闽民再214号民事裁定，撤销福建省泉州市中级人民法院（2016）闽05民终4867号民事判决及本院（2015）狮民初字第6302号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2018年8月13日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢泽雁的委托诉讼代理人郭传挺、李泽楠，被告兴进公司的委托诉讼代理人柯双木、王一伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢泽雁向本院提出诉讼请求：1.判令确认合同附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条的约定无效；2.判令兴进公司按2,224,189元的日0.015%向谢泽雁支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋初始预登记并向谢泽雁交付办理权属登记的相关材料之日止的逾期办证的违约金；3.判令本案的全部诉讼费由兴进公司承担。诉讼过程中，谢泽雁撤回上述第1项诉讼请求。事实和理由：2013年6月29日，谢泽雁与兴进公司签订《商品房买卖合同》，约定谢泽雁购买兴进公司开发的位于石狮市南洋路西洋公园旁的兴进豪园项目X期X幢XX室商品房，购房款共计2,224,189元，兴进公司应于2013年12月31日前交付房屋。合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。”合同签订后，谢泽雁已支付了全部购房款。兴进公司通知交房后，谢泽雁已于2013年12月31日交房。但时至今日，兴进公司仍未办理房屋所有权初始预登记，也未向谢泽雁交付需由兴进公司提供的权属登记资料，已违反了合同约定。兴进公司应依照主合同约定在案涉房屋交付使用后的90日内办理房屋所有权初始预登记，向谢泽雁交付办理案涉房屋权属登记所需的相关资料及协助谢泽雁办理案涉房屋的权属登记。兴进公司违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应向谢泽雁支付自2014年3月31日起按谢泽雁已付购房款2,224,189元的日0.015%的标准计算的违约金。 兴进公司辩称，谢泽雁的诉讼请求缺乏事实和法律根据，应予驳回。一、本案兴进公司未及早办理房产证，是由于政府行为导致，属于不可抗力。依据补充协议之约定，兴进公司不承担法律责任。二、本案兴进公司未及早代办房产证，也是由于买受人原因所致，依据补充协议第八条，买受人无权主张任何权利，兴进公司不承担任何责任。三、约定的办证日期已经实质变更为商品房交付后365个工作日。案涉主合同第十四条已被该合同附件六合同补充协议第八条所变更。即便不考虑代办房产证的前提，约定的办证日期也已经实质变更为商品房交付后365个工作日。四、退一步讲，即便是因兴进公司原因而未能及早办理房产证，但也并未给买受人造成实际经济损失。民事违约金的适用以补偿为原则，并不以惩罚为原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.谢泽雁提供的狮国规房信复[2015]24号《信访事项处理答复意见书》，系国家机关在其职权范围内制作的文书，记载的事项推定为真实，可以作为认定案件事实的根据；2.谢泽雁提供的《石狮市国土规划和房产管理局关于石狮兴进房地产开发有限公司“兴进豪园”项目用地有关问题的答复函》，未提供原件，对真实性不予确认；3.兴进公司提供的石狮市房产竣工验收平面图，未提供原件及完整测量报告，对真实性不予确认；4.兴进公司提供加盖有石狮市人民防空办公室公章的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》，有原件可供核对，且与案件处理具有关联性，本院予以确认；5.兴进公司提供石狮市国土规划和房产管理局2016年6月7日《通知》和2017年10月23日《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》，与案件处理具有关联性，本院依法予以确认；6.石狮市人民防空办公室出具的《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防[2018]9号），系国家机关在其职权范围内制作的文书，可以作为认定案件事实的根据，且所记载的事项推定为真实。 审理中，兴进公司申请调取本院（2018）闽0581民初3835号案中证人蔡某出庭作证的庭审笔录。证人蔡某在庭审中称，其是兴进公司文员，在兴进公司负责处理办证及材料收转。兴进公司三期项目人防工程于2015年7月3日竣工验收合格，约一周后蔡某到人防办办理竣工验收备案。窗口人员按新规定告知兴进公司人防面积不够，要补交人防费，公司领导有与人防办协商，之后大概每半个月蔡某就去窗口询问。直到2016年11月，人防办称可以办理竣工验收备案，但是要兴进公司出具情况说明，兴进公司出具情况说明后才于2016年11月28日办理竣工备案登记。之前的办理过程中没有留存凭证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园北区15-18号楼的《商品房预售许可证》。2013年6月29日，谢泽雁与兴进公司签订编号为№.0536521的《商品房买卖合同》一份，约定谢泽雁向兴进公司购买位于石狮市，购房款总额为2,224,189元。其中就本案争议的办证相关事项，《商品房买卖合同》约定如下：“第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。”同日，谢泽雁与兴进公司签订《合同补充协议》一份，作为《商品房买卖合同》的附件六。《合同补充协议》第八项约定如下：“对原合同第十四条的补充1、由出卖人代办房屋权属证书的，在买受人缴清该商品房契税、维修金及其他办证税费、并按出卖人通知提交权属登记所需资料的前提下，出卖人在该商品房交付使用之日起365个工作日内向政府相关管理部门提交申请办理房屋权属证书相关文件后，视为出卖人已经履行了本条关于出卖人协助买受人办理权属登记的义务。”案涉合同及补充协议签订当天，谢泽雁支付兴进公司案涉房屋首付款674,198元。案涉合同及补充协议签订后，谢泽雁于2013年8月16日以办理银行按揭贷款的方式支付兴进公司其余购房款1,550,000元。兴进公司于2014年2月10日将案涉房屋交付给谢泽雁。 兴进公司提供的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》（以下简称《说明》）载明，该司在办理兴进豪园北区竣工资料归档手续时，人防办行政审批窗口提出兴进豪园北区工程应建防空地下室建筑面积为5712㎡，与实测建筑面积相比较尚缺702.23㎡，应补交98.3122万元，但新的防护标准不能拿来套用已审批的工程，所以该司无需再补交任何费用，恳请批准兴进豪园项目人防工程按照现状面积办理相关工程建设资料归档手续等内容，落款日期为2016年11月22日。石狮市人民防空办公室于2017年10月22日在上述说明上加盖公章，并注明“情况属实，此份说明为当时兴进豪园北区（第三期）工程人防工程办理竣工备案手续时提供给我办的说明”。2018年4月16日，石狮市人民防空办公室向本院出具《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防[2018]9号）（以下简称《复函》），载明：石狮市人民防空办公室在《说明》中签署意见内容里的“当时”是指2016年11月22日兴进公司提供《说明》的时间；人防工程竣工验收与人防工程竣工验收备案是两个完全独立、不同概念的工作程序；2016年11月上旬，兴进公司派工作人员到市行政服务中心人防窗口咨询办理人防工程竣工验收备案事宜，于2016年11月中旬提交部分材料申请兴进豪园北区（第三期）人防工程竣工验收备案，人防窗口工作人员因兴进公司提交材料没有齐全未予受理，同时提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费问题；2016年11月22日，兴进公司向人防办提交《说明》，人防办经过研究，认定原审批兴进豪园北区（第三期）项目应建人防面积没有问题，不需要补交人防易地建设费；2016年11月28日，兴进公司在完善所有人防工程竣工验收备案材料后，提出人防工程竣工验收备案申请，人防窗口工作人员当天受理并且当天办结；人防办在《说明》上签署意见内容“情况属实”是指兴进公司于2016年11月22日向人防办提交《说明》的这一行为属实；2010年7月15日，人防办依申请、根据《福建省人民防空条例》（2008年12月2日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议修订）规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）进行审批，确定项目应建人防面积为4691㎡；2016年11月中旬，兴进公司向人防窗口提交部分竣工验收备案材料，人防窗口工作人员根据2015年7月3日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定》中第二十条规定，按照2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》[闽人防办（2010）119号文]规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）项目进行核算应建人防面积为5712㎡，提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费98.3122万元；2016年11月22日兴进公司提交《说明》，人防办经过研究，认定兴进豪园北区（第三期）项目结建审批不适用2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》，确认原审批应建人防面积正确，该项目实建人防面积满足应建人防面积要求，因此无需补交人防易地建设费，兴进公司也没有缴纳人防易地建设费；兴进豪园北区（第三期）项目人防办于2016年11月28日受理并当天办结，因此并不存在造成无法按期竣工验收和无法按期竣工验收备案的情况等内容。 另查明，案涉房屋所在楼盘于2016年11月4日经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，于2016年11月28日通过防空地下室竣工验收认可，于2016年11月30日通过工程竣工验收备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向谢泽雁发出《办证通知书》。 本案的争议焦点为：兴进公司是否存在逾期协助谢泽雁办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任。 本院经审查认为，因谢泽雁的第2项诉讼请求所指向的为兴进公司逾期办理初始预登记期间的逾期办证违约金，而合同补充协议第八条为双方约定兴进公司协助谢泽雁办理分户登记期限的补充条款，故本案纠纷应适用双方关于办理房屋所有权初始预登记的约定条款。兴进公司辩称约定办证日期已变更为商品房交付后365个工作日，不予采纳。兴进公司应依照案涉合同第十四条的约定履行协助办证义务。兴进公司未能在案涉房屋交付使用后60日内及时办理房屋所有权初始预登记并导致谢泽雁未能在案涉房屋交付使用后90日内及时取得案涉房屋权属证书，已构成违约。兴进公司主张2013年6月26日人防工程经验收合格后，石狮市人民防空办公室对涉案工程验收备案时错误采用新的人防工程面积计算标准，提出应补交人防费用，直至2016年11月28日才办理验收备案。但石狮市人民防空办公室出具的《复函》载明兴进公司直至2016年11月28日才完善所有人防工程竣工验收备案材料、提出人防工程竣工验收备案申请，人防窗口工作人员当天受理当天办结，并附案涉工程2016年11月28日竣工验收备案受理单予以佐证。蔡某的证人证言称兴进公司于2015年7月3日案涉项目竣工验收合格后约一周到人防办办理竣工验收备案，但蔡某系兴进公司的员工，与兴进公司存在利害关系，其证言证明力较低。石狮市人民防空办公室出具的《复函》，系国家机关在其职权范围内制作的文书，且部分内容有窗口受理通知单可以佐证，所记载的事项推定为真实。兴进公司申请调取的蔡某的证人证言不足以推翻《复函》记载的事项，且未提供书面证据证明兴进公司向石狮市人民防空办公室申请人防工程验收认可及备案的具体日期，不足以证明人民防空办公室办理案涉人防工程验收认可及备案对兴进公司逾期办证产生不当影响，对兴进公司的上述主张，本院不予采纳。兴进公司主张石狮市政府对案涉房地产项目局部土地置换，导致案涉房地产项目无法及早办证，但根据石狮市国土规划和房产管理局2017年10月23日出具的《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》关于“现通知你单位于2017年12月31日前到我局同步办理土地置换、明确置换地面积等相关手续”的内容，案涉土地直至2017年10月23日尚未办理土地置换相关手续，而案涉房屋所在楼盘已于2016年12月28日进行不动产首次登记，兴进公司也于2017年1月3日向业主发出《办证通知书》，与兴进公司关于土地置换工作导致案涉房地产项目无法及早办证的主张自相矛盾，亦与事实不符，本院不予采纳。兴进公司主张谢泽雁未按时缴纳公共维修基金、税费等导致逾期办证，但根据兴进公司提供的2017年1月3日《办证通知书》上关于“请您带上购房人身份证、购房合同复印件及全款发票复印件至石狮地税局缴交契税，另至石狮工商银行石狮总行一楼缴交公共维修基金”等相关内容，可以证实兴进公司系于2017年1月3日通知购房人缴交契税、缴纳公共维修基金，而谢泽雁要求兴进公司承担截止谢泽雁收到《办证通知书》前的逾期办证违约责任，与谢泽雁此后是否缴纳公共维修基金、税费并无关联，兴进公司的该项主张，本院不予采纳。兴进公司主张逾期协助办证系因政府原因和买受人原因造成，缺乏事实依据，本院依法不予采信，应认定为系因兴进公司自身原因导致。谢泽雁有权就其未能在案涉房屋交付使用后90日内取得案涉房屋权属证书的事实，要求兴进公司承担相应的违约责任。谢泽雁主张兴进公司逾期办证的违约责任计至兴进公司办理房屋初始登记并向谢泽雁交付办理权属登记的相关材料之日止，现兴进公司已于2016年12月28日完成案涉房屋所在项目的首次登记，并于2017年1月3日寄出《办证通知书》，因邮件在途及买受人领取材料均需时间，谢泽雁主张兴进公司逾期办证的违约责任计至2017年1月8日止，本院予以照准。谢泽雁要求兴进公司依照合同约定按已付购房款2,224,189元的日0.015%标准计算逾期办证违约金的主张，具有事实和法律依据，应予采纳。兴进公司主张未及早办证并未给买受人造成实际经济损失、违约金标准过高，但未提供证据证明，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与谢泽雁签订的案涉合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现兴进公司因自己的原因致使谢泽雁未能在2014年2月10日交房后90日即2014年5月11日前取得案涉房屋权属证书，故兴进公司应按2,224,189元的日0.015%支付谢泽雁自2014年5月12日起至2017年1月8日止计算的违约金324,620元，谢泽雁多请求的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、石狮兴进房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付谢泽雁逾期办证违约金324,620元； 二、驳回谢泽雁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,379.5元，由谢泽雁负担210.2元，石狮兴进房地产开发有限公司负担6,169.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王雅稚 人民陪审员  王熊熊 人民陪审员  林荣庚 二〇一八年九月五日 书 记 员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。 二、执行提示： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -2- -12-