上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第7833号原告陈晓夫。委托代理人付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。委托代理人顾天成，上海市罗顿律师事务所律师。被告上海振川物业有限公司。法定代表人杨保华。委托代理人朱大网，上海理德律师事务所律师。原告陈晓夫诉被告上海振川物业有限公司（以下简称振川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月3日、5月11日公开开庭进行了审理。原告陈晓夫及其委托代理人付润辉、被告振川公司的委托代理人朱大网到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓夫诉称，2008年11月8日，原、被告签订《商铺租赁意向书》，原告向被告认租上海市浦东新区孙桥路XXX号1至4层房屋（以下简称系争房屋），租期自2009年6月1日至2024年6月1日；原告应向被告支付意向金人民币（币种下同）50万元，若任何一方违反意向书则赔偿另一方违约金300万元；双方另对租金及支付方式等进行了约定。意向书签订后，原告即委托案外人进行装修设计，并支付了设计费。此后，原告多次催促被告签订正式租赁合同，但被告以“走流程”、“一层售楼处还在使用”等为由拒绝签订正式合同。原告认为，双方《商铺租赁意向书》合法有效，原告已按约支付意向金，因被告拖延造成原告巨大经济损失，包括租金差价、经营可得利益等，300万元违约金已经不足以弥补损失。为此，起诉要求：1、被告返还原告意向金50万元；2、被告赔付原告违约金300万元；3、被告赔付原告装修设计费30万元。被告振川公司辩称，1、《商铺租赁意向书》上原告签名的位置在法定代表人和委托人之间，因此原告不是合同的一方当事人。意向书约定房屋用于开设酒店和超市，原告作为个人没有经营资格，故当时原告表示要成立一个公司承租房屋，但原告至今未提供该公司的注册信息。因此，意向书因当事人主体不明而未成立。原告没有诉讼主体资格。2、原告提供的20万元支票不能证明与本案有关。收据载明原告支付的30万元为商业5号楼定金，也与系争房屋无关。而且上述两笔款项均在意向书签订之前支付。因此，原告并未支付意向金50万元。3、双方在2010年就正式租赁合同条款已��达成一致，由于原告未能提供签约公司的主体信息，导致双方未能签约。因此，正式租赁合同未签订的责任在于原告。4、原告从未催促被告签订正式租赁合同，其提供的证据中束阳、冯金娥、暴志辉均不是被告公司人员。因此，原告的主张超过了诉讼时效。经审理查明，被告振川公司系上海市浦东新区孙桥路XXX号1至4层房屋的开发商。2008年11月6日，原、被告签订《商铺租赁意向书》，约定：甲方同意将系争房屋出租给乙方使用；该物业用途为开设酒店和联华超市；租期共15年，自2009年6月1日至2024年6月1日；1至3楼约3000平方米，每平方米每天租金2.10元，4楼约900平方米，每天每平方米租金0.70元，三个月支付一次；租金每2年递增9%，以实际交房时间开始计算；租赁意向金50万元，乙方必须在签署意向书后三日内支付给甲方，在签署正式租赁合同后租赁意向金转为租赁保证金；租赁合同起租期最初135天为免租期；甲方初定于2009年5月1日交付该房屋给乙方，实际交房时间按甲方售房进度为准，乙方须于2008年12月30日或之前签署正式租赁合同及补充协议，并缴清所有款项；违反本意向书的一方，应向另一方支付300万元违约金，给双方造成损失，支付的违约金不足以抵付一方损失的，必须赔偿造成的全部损失；正式签订租赁合同后，甲方有权带租赁合同销售该房屋；本认租书于双方签订正式租赁合同之日起失效。该租赁意向书首部乙方处分别打印有“承租方（乙方）”、“公司地址”、“营业执照／身份证号码”、“法定代表人”、“委托代理人”等栏目，竖向排列，“承租方（乙方）”、“公司地址”后空白，“营业执照／身份证号码”后为手写的原告身份证号码，“法定代表人”、“委托代理人”后为手写的“陈晓夫”。租赁意��书尾部乙方签章处，打印有“乙方”、“委托代理人”、“盖章”、“签署”四栏，竖向排列，原告在“乙方”、“委托代理人”两栏之后以及“盖章”、“签署”两栏之后分别签署了“陈晓夫”；甲方处盖有被告公章及王皓签名。另查，2008年10月13日，陈晓夫给付被告30万元，被告出具收据1份，收款内容为商业5号楼租赁定金。同日，被告出具收条1份，载明收到上海百聚贸易有限公司支票1张，金额为20万元。该支票存根载明用途为房款。审理中，上海百聚贸易有限公司向本院出具书面证明，确认该支票是该公司代陈晓夫支付的租赁意向金。审理中，原告提供了被告工作人员束阳出具的两份答复，以证明原告多次就签订正式租赁合同事宜向被告进行交涉，却因系争房屋一楼一直作为售楼处使用及被告一再拖延，双方至今未签订正式租赁合同。束阳2010年9月29日向原告出具《关于进场装修的答复》主要内容为：关于何时签订正式合同并进场装修问题，自你方材料提交公司后，公司内部已开始走流程，一有消息，我将及时通知你。束阳2013年1月25日向原告出具的《关于交房的答复》主要内容为：关于签合同及进驻的事宜，虽然目前二至四层处于闲置状态，但因一层售楼处公司仍在使用，所以暂时还无法交房，我司将以正式公文的形式给予你答复。原告还提供了录音、录像、名片等资料，用以证明：系争房屋一楼长期用作售楼处；原告在2014年3月、8月、2015年1月，采用电话或至被告办公地址民生路XXX号汇商大厦15楼交涉签订租赁合同事宜，由被告及关联公司人员束阳、暴志辉、冯金娥等接待。被告对上述证据均有异议，认为束阳、暴志辉、冯金娥均非被告工作人员，被告办公地址也不在民生路XXX号15楼。原告申请的证人万某出庭��证称：2008年3月至2009年6月，证人在被告公司工作，负责商业街招商工作，束阳系其上级；原告租赁事宜由证人接洽，束阳也有参与，证人离职后，由束阳接洽原告；2007年“深长城公司”收购振川公司，拥有了涉案项目；当时有两个公司，一个是振川公司，另一个是“上海深长城”，两个公司一套人马，办公地点均在民生路汇商大厦15楼；当时出面签订本案意向书的是“上海深长城”第一任总经理王皓；但记不清意向书签订地点是在售楼处还是汇商大厦，也记不清交付意向金和签署意向书的时间先后；系争房屋为售楼处，地址为孙桥路XXX号，当时曾经对商业街商铺另行编号，但不记得系争房屋编为几号，（经提示后）收据上5号楼即为系争房屋。又查，2006年，深圳市中洲投资控股股份有限公司（原名深圳市长城投资控股股份有限公司，2014年3月变更为现名称，以下��称“中洲公司”）和深圳圣廷酒店有限公司收购被告公司股权，收购后中洲公司占股90%。2006年10月，王皓担任被告董事。2007年6月，中洲公司设立全资子公司上海深长城地产有限公司（以下简称上海深长城公司），王皓任上海深长城公司董事、总经理。2008年，被告股东召开股东会，会议地点为民生路XXX号汇商大厦15楼振川公司大会议室。2009年3月，被告股东会免去王皓董事职务。2007年10月至2009年5月，万某的外来人员综合保险由被告缴纳。2007年10月至2012年1月，束阳的社会保险参保单位为被告，2012年2月至2014年12月，束阳的社会保险参保单位是上海深长城公司。2015年4月，冯金娥的社会保险参保单位为上海深长城公司。另据上海市社会保险事业管理中心浦东分中心出具的《查询证明》：经查2015年4月数据库（已覆盖历史数据），振川公司共有7名员工，最后一名员工于2011年11月转出，公司现呈暂停结算状态。2015年4月，系争房屋产权变更至案外人黄某某等人名某。原告提供了黄某某等人将系争房屋出租给郝瑞晶的房屋租赁合同复制件以及郝瑞晶向原告转租系争房屋一楼650平方米的房屋租赁合同复制件，转租年租金为XXXXXXX元，每两年递增一次。庭审中，被告称：2009年开始，公司销售工作基本完成，部分员工离职，部分员工转到上海深长城公司，部分员工因本身是上海深长城公司派遣的，也回到上海深长城公司，束阳即为上海深长城公司派遣至被告公司的员工。庭审中，双方一致同意，商铺租赁意向书如有效成立，则予以解除，不再履行。被告表示如法院认定被告违约，则请求调整违约金数额。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。被告抗辩意向书因主体不明而不成立。本院认为，开设酒店或超市确实需要以公司名义经营，但是交易实践中普遍存在自然人先行租赁房屋，再注册公司经营的情况，法律亦不禁止该种租赁、经营方式。在无其他证据证明的情况下，仅以双方《商铺租赁意向书》文本上陈晓夫姓名所处位置欠准确，就认为陈晓夫并非《商铺租赁意向书》的一方当事人，显然依据不足。原、被告均已经在《商铺租赁意向书》上盖章或签名，故本院认定《商铺租赁意向书》成立，且原告主体适格。《商铺租赁意向书》系双方正式意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告否认原告已支付租赁意向金。现原告已经提供证据证明：上海百聚贸易有限公司以支票形式代其支付了意向金20万元；原告又自行支付意向金30万元，被告开具了收据。被告承认收到上述款项，但以上述两笔款项发生在意向书签订��前、支票用途为“房款”、收据载明为“5号楼”等为由，认为两笔款项并非本案意向金。但是，被告未能举证证明其与上海百聚贸易有限公司之间存在关于“房款”的其它经济往来，也不能举证证明其与原告之间就“5号楼”存在其它经济往来。而付款与签署意向书的时间先后本身不是认定是否已支付意向金的关键，因付款在签订意向书之前而否认收到意向金，显然有失诚信。据此，本院认定原告已按约支付租赁意向金50万元。双方对长期未签署正式租赁合同的原因各执一词。束阳的两份答复是认定该节事实的关键证据。被告抗辩束阳并非公司员工，但证人万某的证词已经明确束阳是当时负责并参与系争房屋出租的被告公司人员，原告之后补强的一系列证据也均证明束阳、万某均为被告公司员工。显然，被告的抗辩依据不足，本院确认该两份答复的证明效力。被告主张，双方就正式租赁合同条款已达成一致，仅是因为原告未提供签约公司主体信息而未签约，证据不足，本院不予采信。综合双方证据优劣，本院采信原告意见，认定因被告的原因致延迟签署正式租赁合同。现系争房屋产权已登记至案外人名某，原、被告客观上已无法签订正式租赁合同，双方均同意解除《商铺租赁意向书》，不再签署正式租赁合同，本院亦予认可。被告抗辩原告起诉已经超过诉讼时效。虽然，《商铺租赁意向书》约定原告应在2008年12月30日前签署正式租赁合同。但本院注意到双方同时约定实际交房时间以被告的售房进度为准，且根据在案证据，双方在被告仍将系争房屋作为售楼处的情况下，并未停止正式租赁合同的磋商，以实际行为变更了签署正式租赁合同的时间，原告始终处于等待被告通知签约及进场的状态。因此，本案若要确定诉讼时效，也不能以2008年12月30日作为诉讼时效的起算日期。目前双方无法签订正式租赁合同的真正原因是被告另行出售房屋所致，原告要求主张返还意向金和赔偿违约金的诉讼时效应自原告知道或应当知道该事实之日起算。因此，被告诉讼时效的抗辩不能成立。综上，《商铺租赁意向书》因被告原因而无法履行，原告要求返还租赁意向金，本院予以支持；原告要求被告支付违约金300万元，亦符合双方意向书的约定。被告请求调整违约金，本院以原告的实际损失为基础，考虑原告仅支付了50万元意向金的事实，兼顾本案其它因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为200万元。原告主张的装修设计费用，无证据证明，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海振川物业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈晓夫租赁意向金50万元；二、被告上海振川物业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陈晓夫违约金200万元；三、驳回原告陈晓夫其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37，200元，减半收取18，600元，由原告陈晓夫负担1，200元，被告上海振川物业有限公司负担17，400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一五年五月二十二日书记员  陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。