广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第895号原告：吴志平，男，汉族，住湖北省武汉市武昌区，公民身份号码×××641X。原告：李洪红，女，汉族，住广东省中山市南区，公民身份号码×××4825。上列两原告共同委托代理人：陈经文、冯艺洪，分别、律师助理。被告：中山市美好愿景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区，组织机构代码××。法定代表人：郭在新，该司董事长。委托代理人：万少菊，该司职员。委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。原告吴志平、李洪红诉被告中山市美好愿景房地产开发有限公司（以下简称美好愿景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人陈经文、冯艺洪，被告美好愿景公司委托代理人张爱文、万少菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志平、李洪红诉称：原、被告双方于2009年7月29日签订中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的中山市金水湾小区1期1号楼B单元905房的房屋。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款，但被告却未完全履行合同约定的义务，严重损害了原告的合法权益。被告的违约行为主要有以下几点：一、擅自更改房屋所在小区的规划，并按更改之后的规划建设楼房。原、被告签署合同时小区规划为23栋楼，其中1、2栋为“楼王”，层高为18层，其他栋层高为11层，小区的总面积为120143.4平方米，总建筑面积为219745.7平方米，容积率为1.829。在原告购房后，被告擅自更改小区整体规划，在沿江地段建设6栋层高为32层、2栋层高为25层、6栋层高为21层的楼房，其中，小区的总面积增至336845.20平方米，容积率增至2.41，住宅总户数由2360户增至3570户，总人口由7552个增至8490个。目前新建楼盘严重地影响到原告房屋的采光环境，大大缩小了原告的生活空间，很大程度上降低了原告的生活质量，人均公用绿地面积相对减少，同时也使得房屋的价值严重缩水，严重地侵犯原告的合法权利。二、被告交付的房屋及所在楼盘质量存在严重问题，如楼盘外墙经常脱落等，严重影响包括原告在内的业主生命、财产安全。三、被告聘请的物业公司未能依法依约从事物业管理工作，如没有依法将物价部门批示的收费标准公布出来；服务质量差，办事效率低下，小区照明灯经常出现不亮、闪烁之类的故障；有的电梯不及时年检；2012年春节期间，小区2幢下水道堵塞，物业公司未能及时疏通，导致周围长时间恶臭等。四、小区配套设施至今未完善，如没有托儿所及文体活动场所。据此，原告特诉至法院，请求判令被告赔偿原告损失32493元并承担本案诉讼费用。原告为支持其主张的事实及诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.综合经济技术与住宅面积分项指标一览表（原规划设计图纸）；3.经济技术指标表（更改后现规划设计图纸）。被告美好愿景公司辩称：1.被告变更规划设计并非擅自进行，而是经过原告的同意并与原告签订了补偿协议，且小区的绝大多数业主也都同意被告的规划变更方案，在此情形下，被告将规划变更方案报中山市城乡规划局并得到许可，最终才于2011年2月实施了新的规划方案，原告诉状称被告擅自更改规划并非事实。原告诉状中称其居住条件受到影响，但这些影响已经得到被告的补偿。2.原告称房屋存在质量问题，也并非事实。金水湾小区一、二号楼确实出现过外墙砖脱落的情况，但是被告已经组织了维修，问题得到了解决。四号楼业主的外墙不存在任何质量问题。退一步说，小区在开发建设过程中，房屋如果在质量保修期出现问题，也应该由被告承担保修责任，原告要求被告赔偿没有依据。3.小区的物业管理公司并不存在违约行为，物业管理公司在服务过程中可能存在瑕疵，但金水湾小区的物业管理整体上是在有条不紊的进行，物业管理公司履行了与原告之间的物业服务合同，且业主与物业公司之间存在物业服务合同关系，与本案不属同一法律关系，原告以物业管理公司提供的服务存在瑕疵为由，向作为开发商的被告主张赔偿责任没有任何依据。4.小区的配套设施正在逐步完善过程中，鉴于被告开发的金水湾小区开发尚未完成，现正在紧张的施工过程中，原告以小区配套设施不完善、托儿所等设施尚未投入使用为由要求被告承担责任没有任何依据。被告开发的金水湾小区将严格按照小区规划文件所载明的条件和各项配套设施进行施工并投入使用，不存在给原告造成损失的问题。被告就其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1.规划设计方案公示文件；2.审查意见书；3.补偿协议；4.物业管理公司证明。经审理查明：被告系中山市南区金水湾商住小区房地产开发企业。两原告与被告于2009年7月29日签订中山市商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的金水湾小区1期1号楼B单元905房，该商品房建筑面积为89.71平方米，房款总价为324930元，层高为3米，建筑层数地上18层，地下0层；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业服务管理；房屋质量保修项目包括：1.外墙面防渗漏5年；2.墙面顶棚抹灰层脱落、地面饰面空鼓开裂1年……。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将房屋交付原告使用。后该小区在建设过程中，被告对小区整体规划作了部分变更调整，该规划调整经向中山市城乡规划局申请得到了该局的同意。2010年8月23日，原告吴志平与被告签订协议书，协议就金水湾小区设计规划调整达成如下意见：1.原告吴志平同意被告对小区设计规划方案的调整；2.就小区规划设计调整修订问题，被告同意免除原告吴志平24个月物业管理费；3.就1、2栋楼外墙维修问题，被告同意免除原告吴志平6个月物业管理费；协议还约定了其他事项。协议书签订后，被告代替原告的1期1号楼B单元905房的向小区物业管理公司交纳了2010年11月24日至2013年5月23日期间的物业管理费。现两原告以被告未经原告同意擅自变更小区规划对其造成了损害为由诉至本院，主张前述实体权利。另查：根据本院（2013）中一法民一初字第1164号案件查明的事实，该小区原规划总用地面积120143.4平方米，总建筑面积219754.7平方米，住宅户数2360户，建筑容积率1.829；建设楼房23幢，其中第1、2幢层高为18层，其它均为11层；停车位2232个。该小区变更规划后总用地面积120143.4平方米，总建筑面积330604.12平方米，住宅户数3370户，建筑容积率2.37；建设楼房20幢，其中第1-6幢层数没有变，第7-8幢为11层复式楼房，第9-12幢层高为20层（含架空层），第13、19、20幢层高为25层，第14、17幢层高为32层，第15、16、18幢层高为18层；停车位1887个。又查：该小区第1、2幢楼房外墙曾出现过脱落墙皮现象，被告进行过维修，现在无脱落，原告称现在随时有脱落的可能。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。两原告与被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有约束力。本案的争议焦点是，被告变更小区规划的行为是否构成违约及其违约责任如何确定。两原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的商品房，是基于被告开发小区所在的地理位置、规划情况、房屋品质及房屋价格等综合因素的考虑，因此这些因素均构成了双方合同的一部分，在双方签订合同后，未经双方协商一致，任何一方不得私自变更合同内容，否则应承担违约责任。本案中，被告将作为合同组成部分的小区规划作了变更，虽然该规划变更经过了相关主管部门的同意，但此只是履行了相关行政报批手续，并不能当然作为被告变更商品房买卖合同内容的合法理由。而且，该规划变更在总用地面积不变的情况下增大总建筑面积，增加住宅户数，增大建筑容积率，减少停车位，变更楼房高度致使原告房屋的采光、眺望等受到影响，前述变更规划内容使原告李洪红在小区的居住舒适度受到影响，对原告李洪红的合法权益造成了损害。被告未与原告李洪红协商一致擅自变更规划的行为构成违约，应当对原告李洪红承担违约责任。两原告之一的吴志平就该小区规划方案变更与被告达成了一致意见，并且被告已经按照双方达成的协议履行了补偿义务，代替涉案房产1期1号楼B单元905房向物业管理公司交纳了物业管理费，故被告就小区规划变更对原告吴志平不存在违约行为，但吴志平同意补偿协议的行为并不能代表作为涉案房产共有人之一的原告李洪红的意思表示，被告也没有提出吴志平对李洪红构成表见代理的抗辩或相应证据，故被告仍需对原告李洪红承担违约责任。关于违约责任如何确定问题，原告李洪红没有提供证据证明其主张赔偿金额的具体计算标准及依据，本院根据被告变更规划的内容、过错程度、对原告李洪红造成的损害以及已经对涉案房产共有人之一的吴志平作出的补偿等综合案情考虑，确定被告赔偿原告李洪红房屋合同约定价款的1.5%为适当，即赔偿原告李洪红4873.95元（324930元×1.5%）。关于两原告主张的房屋外墙脱落问题，属于被告对房屋质量的保修范围，现在外墙没有出现问题，只有在出现问题并且被告不履行保修义务时，原告才可以向被告主张违约赔偿责任。关于原告主张的配套设施未完善问题，该问题属于被告对小区整体建设的后续设施完善范围，只有在小区建成后合同约定的配套设施未完善，原告才可以向被告主张违约赔偿责任，现小区建设现尚未完全建成，原告没有提供有效证据证明被告未在合同约定的期限完成相应配套设施，故对原告的该主张本院不予支持。原告提出的小区物业管理公司服务质量差的问题不能成为向被告主张赔偿的理由，本院亦不予支持。综上，两原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市美好愿景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李洪红赔偿损失4873.95元；二、驳回原告吴志平、李洪红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，减半收取为306元（原告已预交），由原告吴志平、李洪红负担260元，被告美好愿景公司负担46元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 刘 宇二〇一五年五月十九日书记员 李绮湘第7页共7页