浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2015）甬象民初字第598号原告：象山合创纺织有限公司。住所地：象山县经济开发区滨海工业园山河路。法定代表人：虞爱岳，该公司总经理。被告：浙江象山经济开发区管理委员会。住所地：象山县丹河路***号。法定代表人：孙文明，该管理委员会主任。被告：浙江省象山经济开发区建设有限公司。住所地：象山经济开发区丹河路***号。法定代表人：汤贞海，该公司总经理。两被告共同委托代理人：章国锋，浙ＸＸ宁律师事务所律师。原告象山合创纺织有限公司（以下简称合创公司）为与被告浙江象山经济开发区管理委员会（以下简称管委会）、浙江省象山经济开发区建设有限公司（以下简称建设公司）合同纠纷一案，于2015年3月23日诉至本院，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告合创公司的法定代表人虞爱岳以及两被告的共同委托代理人章国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合创公司起诉称：2010年7月28日，原告与两被告签订《投资意向书》，并由被告管委会加盖公章。双方约定，由原告在象山经济开发区实施棉纺织仓储办公用房建设项目，项目选址位于示范园区R5（白石）号地块，总面积2779.7平方米。意向书签订后，原告支付土地开发费及建设押金共计70.89万元，并对项目用地进行了整理及建设。由于两被告土地指标迟迟未落实，以及土地性质由工业用地调整到仓储用地、仓储用地调整到商业用地、商业用地调整到住宅用地的过程中开发区均未及时告知，导致二被告无法履行《投资意向书》约定事项，造成原告巨大损失。为维护原告合法权益，诉请：1.判令解除原告与两被告签订的《投资意向书》；2.判令两被告返还原告已支付款项70.89万元，并赔偿原告损失及支付费用191.30万元；3.本案诉讼费用由两被告承担。被告管委会与建设公司共同答辩称：一、管委会不是本案适格被告。讼争《投资意向书》虽加盖管委会公章，但从《投资意向书》的文字表述及内容设定、意向书签订之前款项收取主体与实际履行主体、管委会的单位性质和职能、建设公司的经营范围等方面综合判断确定，真正合同相对人是建设公司。由于经办人疏忽大意错盖管委会公章，不能因此确定合同相对人地位，应从实质上而非形式上确定合同相对人。现建设公司承认合同主体地位并愿意承担因该合同所引起的法律责任，原告应当撤回或者由法庭驳回对管委会的诉讼。二、建设公司对原告诉称的其他事实基本无异议，同意解除与原告签订的《投资意向书》并返还已收取款项70.89万元。三、原告主张赔偿损失191.3万元，无事实和法律依据，不应支持。1.原告主张经济损失191.3万元无事实依据；2.原告主张按讼争项目用地升值部分价款确定损失无法律依据，如果有损失也只限于直接损失；3.讼争的《投资意向书》是预约合同，目的是将来条件成就后签订《投资建设合同》这一本约合同，而能否实现签订本约合同的目的，存在很多不确定性，尤其本案标的物涉及国家法律、法规和政策，变数更大，最终也是由于规划调整等原因导致签订本约合同不能。这是双方在签订预约合同时均应预见到的商业风险，不应归责于任何一方，《投资意向书》没有约定违约责任条款，而在第四·5条明确预定“如果乙方（即原告）未中拍，甲方（即建设公司）不计息退回土地开发费及建设押金”，就是具体体现。因此，原告主张的损失缺乏合同依据。综上管委会不是适格被告，不应承担任何民事责任，建设公司同意解除讼争《投资意向书》，并返还已经收取的款项70.89万元，对原告讼称的损失要求依法判决。原告合创公司为证明其诉请主张提供下列证据：1.投资意向书复印件一份及发票四张，拟证明原被告之间的合同关系及双方约定权利义务等内容，原告已经支付70.89万元的事实；2.浙江众诚房地产评估事务所有限公司于2014年6月25出具的象山方便汤料厂位于象山县丹西街道丹河路北侧仓储用地项目初步评估意见书【浙甬众诚所（预）评字14061336号】复印件一份，拟证明目前涉案项目用地周边土地单价评估为80万元／亩，涉案土地损失应按单价60—80万元／亩的标准进行赔偿的事实。被告管委会与开发区建设公司均未提供证据。原告提供的证据经被告管委会与建设公司质证后，本院认证如下：原告提供的证据1，被告无异议，但认为该证据可证明合同相对人为建设公司。因被告对原告提供的证据1无异议，本院予以认定，另因原告对被告提出的管委会非本案适格被告无异议，结合原告提供的《投资意向书》及意向书签订前款项收取主体、发票开具主体等，本院确认管委会并非本案适格主体。原告提供的证据2，被告认为与本案无关联性。本院认为，该评估意见书虽与本案并无直接关联性，但被告也提供浙江鼎诚土地评估有限公司于2014年8月26日出具的象山县黄家塔针织服装厂位于象山县丹西街道建业路西侧仓储用地项目初步评估意见书【浙甬鼎诚所（预）评字14071506号】作为确定目前涉案项目用地土地单价的参考，鉴于双方当事人在庭审中均不同意对涉案项目用地土地单价进行评估，且一致确认目前涉案项目用地周边土地单价在60—80万元／亩之间，要求法院结合各自主张及目前涉案项目用地周边土地单价区间确定涉案项目用地的土地单价，故本院将结合涉案项目用地周边土地单价区间、双方提供的评估意见等综合确定目前涉案项目用地土地单价。案经审理，本院认定事实如下：2010年7月28日，原告与被告建设公司签订《投资意向书》，约定原告在象山经济开发区工业示范园（区）R5（白石）号地块实施棉纺织仓储办公用房建设项目，项目用地净面积2181㎡（折合3.27亩），原告应在签订意向书时付足土地开发费及建设押金合计70.89万元，被告管委会在落款处盖章。原告已于《投资意向书》签订前付清70.89万元，后因被告建设公司违约，双方未继续履行《投资意向书》中确定的权利义务。另查明，双方当事人确定被告管委会非本案适格被告，同意解除《投资意向书》，现涉案项目用地周边土地单价在60—80万元／亩之间，双方协商一致由法院确定涉案项目用地土地单价。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告管委会虽在《投资意向书》落款处加盖公章，但因原、被告在庭审中明确《投资意向书》为原告与被告建设公司签订、管委会并非本案适格被告，故本院确认管委会并非《投资意向书》的签订主体，无需承担相应义务。原告主张解除《投资意向书》并要求被告建设公司返还已经支付的70.89万元，赔偿涉案项目用地土地溢价损失191.30万元。被告建设公司自认违约在先，同意解除《投资意向书》、返还70.89万元并赔偿损失，但认为损失计算标准过高，认为应按照单价64.50万元／亩计算涉案项目用地土地溢价损失140.03万元。本院认为，鉴于双方当事人对与解除《投资意向书》以及返还已付款项70.89万元均无异议，可予以确认。因被告建设公司违约在先，给原告造成损失事实，故原告可就损失要求被告建设公司赔偿，但损失应不得超过违反合同一方订立合同时预见到的或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告因被告违约造成土地溢价损失事实，现被告同意赔偿，并未违反法律规定，本院予以准许。因双方均认可同类土地价格在60—80万元／亩且认为无需委托评估，根据双方对土地单价的建议并结合目前涉案项目用地周边土地单价区间等，综合确定涉案项目用地土地单价为70.18万元／亩，故涉案土地溢价损失为70.18万元／亩×3.27亩－70.89万元=158.60万元，即被告建设公司应赔偿原告损失158.60万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告象山合创纺织有限公司与被告浙江省象山经济开发区建设有限公司签订的《投资意向书》；二、被告浙江省象山经济开发区建设有限公司返还原告象山合创纺织有限公司70.89万元；三、被告浙江省象山经济开发区建设有限公司赔偿原告象山合创纺织有限公司损失158.60万元；上述第二、三项合计229.49万元，款定于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告象山合创纺织有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费27775元，由原告象山合创纺织有限公司负担2616元，由被告浙江省象山经济开发区建设有限公司负担25159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行为宁波市中国银行营业部，账号：37×××92；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行。涉款项交付义务的，义务人可通过银行汇款，收款人：象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审 判 长  黄仙方代理审判员  包丽丽人民陪审员  庞玉莲二〇一五年五月十九日代书 记员  郑 琪