江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第00916号上诉人（原审被告）曹春林。委托代理人赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曹迎杰。上诉人曹春林因与被上诉人曹迎杰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东民初字第00544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭审理了本案，上诉人曹春林及其委托代理人赵敬柱、被上诉人曹迎杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹迎杰一审诉称：2012年5月22日，双方签订《协议书》，协议约定：曹春林将位于东海县石梁河镇魏庄村牛石路东的自有宅基地转让给曹迎杰新建楼房，转让价款为200000元；曹迎杰在建房期间发生一切阻挠施工建房的，由曹春林负责解决，给曹迎杰造成损失的曹春林赔偿；协议履行期间，双方不得反悔，擅自反悔的罚违约金80000元；曹春林原有的四间堂屋旧房由曹春林在签订本协议之日起365天内自行拆除清理完毕，否则，视为曹春林自行放弃该旧房，旧房归曹迎杰所有，曹迎杰有权处理，等等。在签订协议的当天，曹迎杰就向曹春林一次性支付了宅基地转让款200000元，此节有曹春林出具的收条为证。2013年6月13日，曹春林自行拆除了旧房，并将旧材料作价10000元卖给曹迎杰，曹迎杰于2013年9月1日将上述10000元支付给曹春林。旧房拆除后，曹迎杰开始施工建房。但是，自曹迎杰挖地基时起，曹春林的父亲曹桂友就无理阻挠曹迎杰建房，不让挖地基，并将挖掘机的一侧玻璃砸坏，导致曹迎杰赔偿了挖掘机车主800元损失，曹桂友还多次将曹迎杰在建楼房已砌好的墙推倒，曹春林未能阻止其父的无理阻挠行为。2013年9月29日，曹桂友在拆墙的过程中受伤，后经石梁河镇派出所调解，曹迎杰于2013年12月2日给了曹桂友100000元。此后，曹迎杰多次找曹春林协商继续施工建房事宜，但曹春林明确表示反悔，不同意曹迎杰继续建房。曹迎杰认为，双方签订的《协议书》是双方的真实意思表示，双方均应切实履行。在曹迎杰已依约支付转让款并投入100000余元建设楼房及水井、桥梁等附属设施的情况下，曹春林单方毁约，涉案《协议书》已无法继续履行，应当予以解除，而曹春林收取曹迎杰的210000元应予返还。同时，依据《协议书》之约定，曹春林因单方毁约应向曹迎杰支付违约金80000元并赔偿曹迎杰建设楼房、水井、桥梁及其他损失200000元。请求判令：1、解除曹迎杰、曹春林于2012年5月22日签订的《协议书》。2、曹春林返还曹迎杰购旧房款10000元及宅基地转让款200000元及利息（其中200000元自2012年5月22日起、10000元自2013年9月1日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）。3、曹春林向曹迎杰支付违约金80000元并赔偿曹迎杰建房投入等损失200000元。4、诉讼费用由曹春林承担。曹春林一审辩称：我并没有说不让他建房，曹迎杰说我不让他建的时候是曹迎杰不建了，如果曹迎杰申请解除就解除，但是不能要求我赔钱。原审法院经审理查明：2012年5月22日，曹迎杰与曹春林签订一份《协议书》，该协议书的主要内容为：曹春林自愿将位于石梁河镇魏庄村牛石路东自家宅基地转让给曹迎杰使用，转让费为人民币200000元整，支付方式为一次性支付。具体支付日期为本协议达成之日一次性支付，曹迎杰应按协议规定及时缴纳转让费，曹春林负责用地手续，办理费用由曹迎杰承担。协议达成后，曹迎杰在建房期间发生一切阻挠施工建房的由曹春林负责，给曹迎杰造成损失的曹春林赔偿，曹春林保证曹迎杰顺利施工，协议履行期间，双方不得反悔，擅自反悔给对方造成损失的罚违约金80000元，并核实赔偿对方一切损失，关于四间堂屋由曹春林自己拆除并清理干净，期限是自协议达成之日365天内曹春林必须拆除清理完毕，否则视为曹春林自行放弃该旧房归曹迎杰所有，曹迎杰有权处理。协议签订后，曹迎杰于协议签订之日即支付曹春林转让费200000元。2013年9月1日，曹春林将其旧房拆除并清理完毕，曹春林拆除的旧材料作价10000元转让给曹迎杰，曹迎杰当日支付曹春林材料款10000元。2013年10月，曹迎杰进行新建楼房施工，施工期间遭到曹春林父亲曹桂友多次阻挠。致使曹迎杰无法继续施工。曹迎杰遂起诉至原审法院要求判令如上所请。2014年7月9日，经连云港鼎新招标代理咨询有限公司鉴定，曹迎杰已建房屋工程总造价为人民币85789.63元。涉案鉴定费为4000元。原审法院认为，涉案双方签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方应按协议书约定全面履行自己的义务。曹春林没有按照协议约定履行义务，阻止其父亲对曹迎杰楼房施工的阻挠，致使该协议书无法继续履行，曹春林存在过错，曹迎杰要求解除协议，曹春林也同意解除，原审法院予以确认；曹春林还应返还曹迎杰支付的转让费200000元及旧材料款10000元，并赔偿曹迎杰实际受到的损失85789.63元。关于违约金问题，因该协议书不能继续履行的主要原因是曹春林父亲的阻挠，不是曹春林主观希望的结果，同时，该违约金的约定也违反了法律规定，原审法院不予支持。综上，曹迎杰的诉讼请求，原审法院予以部分支持。曹春林的抗辩理由不能成立，原审法院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除曹迎杰与曹春林于2012年5月22日签订的《协议书》。二、曹春林返还曹迎杰宅基地转让费200000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率，自2012年5月22日起计算至判决确定的给付之日止）、旧材料款10000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率，自2013年9月1日起计算至判决确定的给付之日止）、赔偿曹迎杰损失85789.63元，于判决生效后十日内一次性给付曹迎杰。三、驳回曹迎杰的其他诉讼请求。一审案件受理费8650元，诉讼保全费1520元，鉴定费4000元，共计人民币14170元，由曹春林负担（案件受理费及诉讼保全费共10170元已由曹迎杰预交，在曹春林给付上述款项时一并给付曹迎杰）。上诉人曹春林不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，涉案合同应属于无效合同，涉案土地属于农村集体土地，依据《土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有土地的使用权不得出让、转让。第二，被上诉人是因为建房无法取得规划许可证以及准建证而被停工的，因此合同不能履行的原因是被上诉人造成的，所以原审法院判决上诉人承担200000元购房款的利息明显错误。第三，10000元的旧材料款已经计算在评估报告中了，应该予以扣除。第四，在一审中鉴定报告存在瑕疵，不能以此鉴定报告作为本案定案依据。综上，请求二审法院撤销一审判决改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人曹迎杰答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，依法应予维持，上诉人的上诉请求不能成立，依法应驳回上诉。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本案在二审期间的争议焦点为：1、《协议书》的效力应该如何认定？2、涉案房屋未能如期建造的原因是什么？3、10000元旧材料款是否应予以冲抵？4、鉴定结论能否作为本案的定案依据？本院认为，关于第一个争议焦点，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。上诉人对于该法条的引用不全面，存在断章取义的情况。同时，现行法律并未禁止同一农村经济集体组织成员之间的宅基地买卖行为。涉案双方均为东海县石梁河镇魏庄村村民，因此双方当事人之间签订的《协议书》应认定有效，上诉人的该项上诉理由无法律依据，本院对该项上诉理由不予采信。关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，曹春林（甲方）与曹迎杰（乙方）签订的《协议书》第三条第二项规定：甲方负责用地手续办理费用由乙方承担。第三项规定：协议达成后，乙方在建房期间发生一切阻挠施工建房的由甲方负责，给乙方造成损失的甲方赔偿，甲方应保证乙方顺利施工。二审期间，上诉人诉称涉案房屋无法建设的原因是因为被上诉人曹迎杰未取得规划许可证以及准建证，合同不能履行的原因是被上诉人造成的，因此不应承担200000元购房款的利息。为此，上诉人曹春林申请法院调取东海县石梁河镇建管所对涉案房屋的处罚决定书。从协议书的内容来看，办理建房的相关手续是上诉人曹春林的义务，即使涉案房屋的建设确实是因东海县石梁河镇建管所的处罚而无法建设，该责任仍应由上诉人曹春林承担。同时，从原审查明的事实来看，上诉人曹春林的父亲曹桂友多次阻拦涉案房屋的建设并因此造成人身伤害案件的发生。从公安机关的笔录以及镇政府的处理意见书来看，涉案房屋未能继续建造是由于曹桂友的激烈阻拦。另外在二审庭审期间，上诉人曹春林也承认房屋未能建造的原因除了上诉人自己称的被上诉人建房无相关手续之外，也有曹桂友的原因。因此，涉案房屋未能如期建造，致使《协议书》签订的目的无法实现的主要责任应由上诉人曹春林承担。原审法院判决上诉人曹春林承担200000元购房款的利息并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。关于上诉人曹春林申请本院调取东海县石梁河镇建管所对涉案房屋的处罚决定书的请求，因该份证据对本案的事实认定无决定性影响，故本院对该申请不予准许。关于第三个争议焦点，上诉人曹春林诉称10000元的旧材料款已经计算在评估报告中了，应该予以扣除。被上诉人曹迎杰辩称该10000元实质上并非是旧材料款，而是为了换取上诉人曹春林尽快拆除老屋的补偿款。本院经审查后认为，《协议书》第三条第五项规定：关于四间堂屋由甲方（曹春林）自己拆除并清理干净，期限是自本协议达成之日365天内甲方必须拆除清理完毕，否则视为甲方自行放弃该旧房归乙方（曹迎杰）所有。乙方有权处理。《协议书》的签订时间为2012年5月22日。2013年9月1日，曹春林出具收条：今收到曹迎杰现金10000元正，大写壹万元整。见证人李某。依据《协议书》约定，曹春林应于2013年5月23日前将四间堂屋拆除，而直至2013年9月1日曹春林才将涉案房屋拆除。依据《协议书》约定，2013年5月23日后四间堂屋就无偿归曹迎杰所有，曹迎杰于2013年9月1日向曹春林支付10000元购买旧材料与事实不符。曹迎杰辩称该10000元是为了换取曹春林尽快拆除旧屋，方便其修建新屋，符合逻辑。该10000元虽名为旧材料款，实质上属于补偿款。因此原审法院认定该10000元应予返还并无不当，上诉人的该项上诉理由无事实与法律依据，本院对该上诉理由不予采信。关于第四个争议焦点，本院经审查后认为，上诉人曹春林虽对鉴定的结果有异议，但对鉴定的程序无异议，并且在原审庭审中也未对鉴定结论提出异议，二审期间也未能提供充分证据证明鉴定结论存有不当。因此，原审法院依据该鉴定结论作为定案依据并无不当，上诉人的该项上诉理由无事实与法律依据，本院对该项上诉理由不予采信。综上，曹春林的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由上诉人曹春林负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一五年五月三十日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；