江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第00622号上诉人（原审被告）张乃兵。被上诉人（原审原告）江苏省海门市国家税务局，住所地江苏省海门市海门镇解放中路679号。法定代表人马铭，局长。委托代理人吴华，江苏富建律师事务所律师。委托代理人张浩，江苏富建律师事务所律师。上诉人张乃兵因与被上诉人江苏省海门市国家税务局租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门包民初字第0762号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年12月16日，江苏省海门市国家税务局与张乃兵签订了房屋租赁合同一份，约定江苏省海门市国家税务局将其所有的位于海门市包场镇包新路国税七分局底楼四间房屋（海门市包场镇包新街331号、333号、335号、337号）出租给张乃兵使用，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金为20000元／年，并约定“租赁期内，任何一方提出终止合同，需经双方协商一致后签订终止合同，在终止合同生效前，本合同仍有效。如因国家建设、自然灾害等不可抗力因素，甲方（江苏省海门市国家税务局）必须终止合同时，甲方应按照乙方（张乃兵）实际租用时间比例退还多收的租金给乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。因不可抗力导致该房屋毁损和造成损失的，双方不承担责任。”合同订立后，江苏省海门市国家税务局即将租赁房屋交由张乃兵使用，张乃兵亦依约支付了2013年度租金20000元。2013年8月26日，海门市交通重点工程建设指挥部向江苏省海门市国家税务局发出了海交指发（2013）61号“关于拆除包场镇区门面房的通知”，该文以江苏省海门市国家税务局所有的位于海门市包场镇331号、333号、335号、337号房屋设计包场大桥建设为由，要求江苏省海门市国家税务局于2013年12月31日拆除上述房屋。江苏省海门市国家税务局于2013年12月口头通知张乃兵要求提前终止合同并暂缓缴纳2014年度租金。2014年5月6日，江苏省海门市国家税务局以书面方式向张乃兵送达了“租赁房屋清退通知书”，明确因国家交通建设需要拆除租赁房屋，故提前终止双方签订的“房屋租赁合同”并要求张乃兵于同年5月9日前将该房屋清理后交还给江苏省海门市国家税务局。张乃兵收悉后明确表示要求对其损失予以补偿，不同意清退。嗣后，海门市交通重点工程建设指挥部两次发文催促江苏省海门市国家税务局尽快完成涉拆房屋的拆迁工作，江苏省海门市国家税务局亦两次向张乃兵送达了要求提前终止房屋租赁合同并清退房屋的通知书，但张乃兵不同意提前终止合同，双方遂起纠纷。原审法院认为，本案的争议焦点为：江苏省海门市国家税务局是否有权基于“房屋租赁合同”第十二条第二款的约定提前终止该合同？依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务，行使相应的权力。双方于2012年12月16日签订的“房屋租赁合同”系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行义务，享有权利。关于江苏省海门市国家税务局是否有权基于双方签订的“房屋租赁合同”第十二条第二款约定提前终止合同的问题。首先，根据文义解释，该条款明确了因国家建设、自然灾害等不可抗力因素致使江苏省海门市国家税务局必须终止履行合同时，对于张乃兵损失的补偿方法。既然已经约定了因提前终止履行合同如何对张乃兵损失进行补偿，那么赋予江苏省海门市国家税务局在国家建设、自然灾害等不可抗力因素致使合同无法继续履行时，享有提前终止合同的权利应是该条款的应有之义。其次，根据江苏省海门市国家税务局提供的“关于海门市包场大桥项目立项的批复”及“海门市包场大桥工程建设项目选址意见书”，可以证实海门市包场大桥是符合建设规划要求的交通基础工程，是本市2014年交通重点工程建设项目之一，项目总投资估算为4950万元，故包场大桥建设属国家建设项目。此外，根据江苏省海门市国家税务局提供的证据，可以证实其出租给张乃兵的位于海门市包场镇包新街331号、333号、335号、337号房屋与已立项建设的海门市包场大桥南侧地面辅道D存在位置冲突，上述房屋侵入辅道D设计边线内2.5-2.9m，需要予以拆除。可见，因海门市包场大桥的建设，双方签订的“房屋租赁合同”已客观上履行不能，江苏省海门市国家税务局当然可以据此主张提前终止合同。最后，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条的规定，在房屋租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。综上，江苏省海门市国家税务局主张因海门市包场大桥建设终止双方于2012年12月16日签订的“房屋租赁合同”的诉请应当予以支持。合同终止履行后，合同约定的权利义务随即终止，张乃兵已无权基于其与江苏省海门市国家税务局签订的“房屋租赁合同”占有、使用房屋。江苏省海门市国家税务局要求张乃兵返还租赁房屋的诉请亦应当予以支持，张乃兵应当将其承租的房屋腾空后交付给江苏省海门市国家税务局。审理中张乃兵虽要求赔偿损失但未提供相应证据也未提出明确数额的主张，且“房屋租赁合同”约定因国家建设提前终止合同，除张乃兵多缴纳的租金可按照实际使用时间按比例退还外，其余损失江苏省海门市国家税务局不予赔偿，故张乃兵的该项辩称法院不予支持。因江苏省海门市国家税务局未主张要求张乃兵支付拖欠的租金，法院在本案中不予评判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第九十八条的规定，判决如下：一、江苏省海门市国家税务局与张乃兵于2012年12月16日签订的“房屋租赁合同”终止履行。二、张乃兵于判决生效后15日内将其承租的位于海门市包场镇包新街331号、333号、335号、337号房屋腾空后交付给江苏省海门市国家税务局。案件受理费200元，减半收取100元，由张乃兵承担。宣判后，上诉人张乃兵不服，向本院提出上诉称：被上诉人并未提供拆迁许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证申请表等证据，不具备国家建设及拆桥和建桥的条件。根据双方的房屋租赁合同约定，租赁期间任何一方提出终止合同，需经双方协商一致后签订终止合同，在终止合同前，本合同仍然有效。本案中被上诉人提出终止合同，既未与本人协商一致，也未签订终止合同。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人对本人的诉讼请求。被上诉人江苏省海门市国家税务局答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审中被上诉人提供以下证据：1、江苏东南交通咨询监理有限公司海门市包场大桥改造工程BCDQ-JL1标的文件，证明被上诉人及海门市人民政府已经履行了相关的拆迁和报批手续。2、海门市交通局提供的设计图，证明当时包场大桥引桥已经涉及被上诉人的房屋。上诉人质证认为：从文件上可以看到开工时间是2013年11月6日，这是针对大桥改造工程，房屋拆迁和大桥建设无关。辅路建设并不影响张乃兵承租的房屋。本院认为，对上述证据的真实性予以确认。本院认为，江苏省海门市国家税务局与张乃兵签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为合法有效。合同中约定了租赁期间任何一方提出终止合同，需经双方协商一致后签订终止合同，在终止合同前，本合同仍然有效。此系规定了一般的合同终止条件，即在不出现外力作用的情况下，合同一方不得任意终止合同，需双方协商一致方可终止。但双方的合同中也约定因国家建设、自然灾害等不可抗力因素出现时，江苏省海门市国家税务局具有终止合同的权利，根据其提供的证据，海门市包场大桥的建设与案涉出租房屋存在冲突，需拆除房屋。而海门市包场大桥是海门市2014年交通重点工程建设项目之一，符合双方合同约定的因国家建设终止合同的条件。故案涉租赁合同实际已不能继续履行，江苏省海门市国家税务局终止合同，要求张乃兵交付出租房屋的请求应予支持。关于张乃兵认为其已向本院提起行政诉讼，要求海门市人民政府进行拆迁补偿，故对本案请求中止审理的理由，案涉房屋涉及拆迁，张乃兵作为承租人是否享有拆迁补偿可由其向依法主张，与本案系两个不同的法律关系，本案处理无需以行政诉讼的结果为依据。故对张乃兵请求中止审理本案不予支持。综上，上诉人张乃兵的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张乃兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  刘玉蓉代理审判员  张峥嵘二〇一五年五月二十六日书 记 员  施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；