浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2412号 上诉人（原审原告、反诉被告）：俞立群，男，1962年1月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：郑忠东、朱军，杭州市昌前法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告、反诉被告）：姚福荣，男，1958年7月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈发燕，浙江光梁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐雳，浙江首睿律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：马玉英，女，1962年11月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈发燕、裘斌，浙江光梁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚彩英，女，1962年12月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈发燕、裘斌，浙江光梁律师事务所律师。 上诉人俞立群及上诉人姚福荣、马玉英、姚彩英因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初13172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2005年10月16日，俞立群（乙方）与姚福荣、马玉英、姚彩英（甲方）签订《房产转让协议书》一份，约定——一、甲方将坐落在仓前街道永乐村（余昌路60）号围墙内（含围墙）的全部房屋土地及附属设施转让给乙方；二、转让房屋的四至为：姚福荣名下住房东至集体东路；南至余仓公路；西至与姚彩英拼垟中；北至本户承包地。姚福荣名下临时房屋东至集体大路；南至本户住宅；西至方彩勇杂地；北至走路；姚彩英名下房屋东至与姚福荣拼垟中；南至余仓公路；西至姚福荣承包地；北至姚福荣承包地。三、付款及交接：房屋总转让款为170万元，双方在本合同签订时，乙方当即付清全部房款，甲方不再另行出具收条，房屋交接日为2005年10月16日；四、协议签订时，甲方应将三本土地使用权证同时交付乙方，若今后乙方需要办理相关权证及过户手续时，甲方应无条件协助，办证所需费用由乙方自行承担，如甲方不协助，乙方遭受的相关损失及提起诉讼时支出相关的诉讼费、律师费用由甲方承担。五、协议签订后，若房产涉及征用拆迁的，甲方将现有的住宅，包括住宅后围墙、房屋地基出让给乙方后，如遇国家征用，甲方所出让范围的所有资产、土地补偿、包括农居点、新住宅基地归乙方所有（建造），并由甲方协助办理手续。甲方不得以任何借口、理由，从中阻挠，否则按上述第四条约定办理。协议签订后，姚福荣、马玉英、姚彩英按约将案涉房屋交付俞立群使用，并将二本集体土地建设用地使用证（编号分别为×××98、×××99）以及一本土地临时使用证（编号为：余土字0024号）一并交付俞立群。俞立群于2005年10月共计支付71万元购房款。2006年8月7日，俞立群向马玉英出具证明一份，确认案涉房屋及厂房总价是170万元整，已支付给马玉英71万元，其余99万元支付给姚福荣。此后，俞立群并未支付姚福荣余下99万元购房款项。 2017年5月9日，姚福荣、马玉英的女儿姚秋兰在与俞立群的通话录音中表示：“因为我们当时的时候虽然写是写了170万，但就是只有70万，对吧？”，对此，俞立群表示认可。 2017年6月，案涉房屋因政府建设需要被依法征收。同年6月14日，拆迁人杭州市余杭区人民政府仓前街道办事处（甲方，以下简称昌前街道办）与被拆迁人姚福荣（乙方），第三人杭州余杭永乐股份经济合作社（丙方）在平等自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿安置事宜签订征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定：一、经现场调查核实，乙方房屋坐落在××街道××村××组××号，房屋总建筑面积508.4平方米（其中合法面积403.33平方米）。房屋性质：住宅，用途：自住。甲、乙双方同意对乙方房屋及地上附属物和室内外装修进行评估补偿，乙方同意将上述房屋交甲方拆除；二、乙方被拆迁房屋及地上附属物的补偿费包括：1、乙方合法房屋补偿费321212元；房屋装修补偿费计156849元；附属物补偿费计86583元；2、在甲方规定时间内按时签约、按时腾房交房的，甲方同意对乙方房屋超确权面积部分（包括无审批手续搭建、加层及建新不拆旧部分）给予处理，处理费共计20962元；三、拆迁过渡费和搬家费：乙方自行临时过渡，甲方给予乙方每人每月400元的临时过渡费，过渡时间为乙方腾空、搬离被拆迁房屋并交付钥匙起至丙方向乙方交房后4个月止。对按时签约、及时腾交房屋并积极配合自行过渡的，24个月内每人每月奖励100元。若过渡时间超过24个月的，超出时间按双倍支付临时过渡费，即每人每月过渡费800元（自行过渡奖励费不加倍）。现甲方暂付乙方24个月的临时过渡费和自行过渡奖励费合计人民币24000元，其余在交房后一次性结清。甲方支付乙方二次搬家费共计2400元；四、奖励费用和有关事项：1、在甲方规定时间内乙方配合甲方进场评估的，甲方奖励乙方人民币10000元；乙方在规定时间内签订协议的，甲方奖励乙方人民币50000元；乙方必须于2017年7月14日前腾空搬迁完毕，将腾空房屋移交甲方，甲方奖励乙方人民币20000元。2、乙方按标准建造住宅的，甲方奖励乙方50000元（该奖励费在乙方按时收房后兑现）。3、甲方给予乙方未加层奖励人民币43666元。逾期签约、腾交房屋的，取消奖励。4、因乙方合法房屋装修评估总值不足800元每平方米以内的部分，甲方给予补足，计人民币131151元。逾期签约、腾房的，取消奖励。5、对乙方原正常装修评估值在800元每平方米以内的部分，甲方给予增加补助25%，计人民币39212元。6、因物价及区域调整等因素，甲方一次性补助乙方人民币643755元。五、安置方式和安置面积：1、甲方以多户多联宅基地的方式安置乙方。安置地点暂定为仓前街道永乐村农居点（科技大道以西、余杭塘河以北）。安置用地面积90平方米。乙方需以45000元每亩的标准缴纳建房土地款合计6000元，上述款项甲方从应支付乙方的款项中扣除。2、乙方自愿不可撤销的委托丙方统一建造多户多联住宅，施工合同由丙方与符合资质的施工单位签订、履行。乙方应付的多户多联住宅建房款，由甲方负责在支付乙方的补偿款中暂扣670000元，在多户多联住宅建造过程中拨付给丙方。最终建房款由丙方与乙方按实结算，多退少补。六、补偿款和各项费用的支付。1、乙方房屋、装修及附属补偿费、处理费、过渡费、搬家费、奖励费、其他费等总计人民币1598790元；2、在签订拆迁补偿安置协议后规定期限内，乙方腾空交房并经甲方验收合格后10天内，甲方即将以上款项扣除按标准建造奖、建房土地款、住宅建房款后计人民币872790元一次性付清。乙方女儿姚秋兰作为其授权委托代理人在上述房屋安置补偿协议书签名捺印。房屋安置补偿协议书签订后，甲方于2017年8月4日向乙方发放了浙江省农村信用社银行存单一份（户名：姚福荣；账号：×××57，金额：872790元整），甲方以上述银行存单的方式依约向乙方发放了剩余的拆迁补偿款872790元。后因本案诉讼，俞立群向原审法院提起财产保全申请，原审法院于2017年8月16日依法冻结了上述存单账号下的银行存款872790元。 原审法院另查明：甲方仓前街道办与乙方姚福荣另签订征用集体所有土地个体工商户及家庭作坊户生产用房拆迁补偿协议书（以下简称生产用房拆迁补偿协议书），约定：一、生产用房状况经现场调查核实，乙方个体工商户用房坐落在永乐村17组高地上15号属自有住房、辅房、住房周边搭建、建新不拆旧房及空壳房等性质，现由俞立群个体工商户使用。二、补偿款项。如乙方在甲方规定的时间内按时签约、交付房屋、积极支持国家项目建设的，甲方可以考虑对乙方给予一定补偿处理，具体如下：经资质评估公司测算，其生产建筑（未纳入住房）、装修及附属物（未纳入住房）、设备基础及拆装移位、营业执照、停业等合计处理费：金额398758元；三、补偿款和处理费的支付：1、乙方在2017年6月14日之前签订协议并在签订后10日内腾空生产用房交付并经甲方验收合格后10天内，上述款项由甲方一次性支付乙方。乙方女儿姚秋兰作为其授权委托代理人在上述生产用房拆迁补偿协议书签字捺印。上述生产用房拆迁补偿协议签订后，甲方于2017年8月4日按约支付乙方补偿款项398758元，同日乙方即通过银行转账的方式将上述补偿款项支付给俞立群。 俞立群于2017年8月7日提起本案诉讼，其变更后的诉讼请求为诉请判令:1、确认坐落于杭州市余杭区××街道××村××路××号××房××厂房及附着物拆迁补偿款1598790元归俞立群所有，姚福荣、马玉英、姚彩英立即支付给俞立群；2、本案财产保全申请费5000元由姚福荣、马玉英、姚彩英负担；3、本案案件受理费由姚福荣、马玉英、姚彩英承担。原审诉讼中，姚福荣马玉英、姚彩英共同提起反诉，诉请判令：1、确认俞立群与被姚福荣、马玉英、姚彩英于2005年10月16日签订的《房产转让协议书》无效；2、俞立群返还姚福荣、马玉英、姚彩英拆迁补偿款398758元并支付自2017年8月5日起至款项还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3、俞立群赔偿自2005年10月17日起至2017年7月14日止的房屋使用费损失852000元；4、俞立群返还其保管的三本土地使用权证；5、本案诉讼费用由俞立群负担。 原审法院审理认为：宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。2005年10月16日，案涉房产转让协议签订时，俞立群不属于杭州市余杭区仓前街道永乐村村集体经济组织成员。且从协议约定的内容看，案涉房产转让协议名义上农村房屋买卖，实则也涉及宅基地的处分，损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律法规的强制性规定，故双方签订的房产转让协议系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然房产转让协议约定的房屋总转让款为170万，但姚福荣、马玉英、姚彩英的提交的录音表明案涉房产实际成交价为71万元，双方也一致认可俞利群实际支付购房款71万元。合同无效后，姚福荣、马玉英、姚彩英应返还俞立群已支付的购房款71万元,俞立群也应将收取的权证返还给姚福荣、马玉英、姚彩英。但鉴于案涉房屋现已征用拆迁，本案双方争议实质已转变为房屋拆迁补偿款的归属问题。由于俞立群与姚福荣、马玉英、姚彩英在明知案涉房屋及所在土地系宅基地，不得向本集体经济组织以外的主体转让的情况下，签订案涉协议对合同无效均存在过错。故，对于房屋拆迁补偿款的归属处理问题，原审法院考虑该房屋转让协议的实际履行情况，本着诚实信用、尊重现状的原则，并综合考虑俞立群的购买价格以及房屋拆迁所获得的溢价，认定房屋拆迁补偿款在返还俞立群的购房款71万元后，对其余溢价部分酌情确定俞立群享有70%份额，姚福荣、马玉英、姚彩英享有另30%份额。即俞立群对坐落于杭州市余杭区××街道××村××号的房屋及其附属物的拆迁补偿款中的1332153元享有所有权。因案涉部分拆迁补偿款项已由仓前街道办以银行存单的方式发放在姚福荣名下，另一部分以姚福荣、马玉英、姚彩英安置房按标准建造奖、建房土地款、住宅建房款为名直接予以扣除。因此，俞立群应对上述存单内的银行存款享有所有权，其余不足部分应由姚福荣、马玉英、姚彩英补足付清。关于姚福荣、马玉英、姚彩英反诉要求俞立群返还另外以姚福荣名义签订的个体工商户经营用房拆迁补偿款39万余元及相应利息损失的诉请，原审法院认为，从案涉生产用房拆迁补偿协议书的名称及具体内容看，该款项为仓前街道办支付给个体工商户即俞立群因拆装移位、营业执照、停业等合理支出的补偿款项，应属个体工商户业主所有，故姚福荣、马玉英、姚彩英的上述反诉诉请，依据不足，原审法院不予支持。关于姚福荣、马玉英、姚彩英主张的房屋使用费损失问题，原审法院认为，姚福荣、马玉英、姚彩英主张的该项损失应与其从俞立群处所收取购房款的资金占有利益相当，两者可以相互抵消，故姚福荣、马玉英、姚彩英的该项诉请，也依据不足，原审法院不予支持。综上所述，俞立群本诉请求的合理部分，原审法院予以支持，其他部分不予支持。姚福荣、马玉英、姚彩英反诉请求的合理部分，原审法院亦予以支持，其他部分，不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年1月23日判决：一、俞立群与姚福荣、马玉英、姚彩英于2005年10月16日签订的《房产转让协议书》无效；二、俞立群对坐落于杭州市余杭区××街道××村××号的房屋及其附属物的拆迁补偿款1332153元（含户名为姚福荣，账号为×××57的银行存单下的存款872790元）享有所有权；三、除上述第二项判决确认属俞立群所有的存款872790元外，姚福荣、马玉英、姚彩英尚应支付俞立群拆迁补偿款459363元，于判决生效后十日内付清；四、俞立群于判决生效之日起十日内返还占有的姚福荣、马玉英、姚彩英的二本集体土地建设用地使用证（编号分别为×××98、×××99）以及一本土地临时使用证（编号为：余土字0024号）；五、驳回俞立群的其他诉讼请求；六、驳回姚福荣、马玉英、姚彩英的其他反诉诉讼请求；本案本诉案件受理费19190元，由俞立群负担2400元，由姚福荣、马玉英、姚彩英负担16790元；反诉案件受理费16057元，由姚福荣、马玉英、姚彩英负担；财产保全申请费5000元，由姚福荣、马玉英、姚彩英负担；俞立群于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，姚福荣、马玉英、姚彩英于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，俞立群及姚福荣、马玉英、姚彩英均不服，分别向本院提起上诉。俞立群诉称：原审判决对溢价部分按7：3的比例确定俞立群享有70%的份额系错误，拆迁补偿款应全部归俞立群所有。请求二审法院撤销原判第一、二项，改判支持俞立群的原审诉讼请求。 姚福荣、马玉英、姚彩英共同辩称：案涉房产转让协议应属无效，俞立群应予以返还，因房产被拆迁，故拆迁补偿款应归姚福荣、马玉英、姚彩英所有。请求二审法院驳回俞立群的上诉请求。 姚福荣、马玉英、姚彩英共同诉称：1、原审判决对购房款数额及补偿款性质的认定错误；2、原审判决适用法律错误；3、原审判决超出当事人诉请，程序错误。请求二审法院撤销原判第二、三、六项，改判支持姚福荣、马玉英、姚彩英的原审反诉请求。姚福荣、马玉英、姚彩英在二审诉讼中明确同意返还俞立群71万元。 俞立群辩称：自2005年10月16日签订案涉房产转让协议书至2017年案涉房屋被拆迁前，马玉英、姚彩英从未对转让行为提出过异议。在案涉房屋被拆迁后，应补偿给俞立群的拆迁补偿款1598790元被姚福荣、马玉英、姚彩英占为己有，其上诉理由不能成立。 姚福荣、马玉英、姚彩英在二审诉讼中提交《仓前街道二小区块汇总表（企业）》、《房屋、装修附属物工程评估表》、《房屋建筑面积调查勘测表》、《房屋装修评估清单》各一份。 经出示，俞立群提出异议，认为该证据不属于二审程序中的新的证据，其不同意质证。 本院经审核认为：上述关于案涉房屋的相关证据均形成于原审庭审结束之前，姚福荣、马玉英、姚彩英不能举证确系其于原审庭审结束之后所新发现，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审程序中的新的证据之法定情形，且俞立群拒绝质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》三十四条第一、二款、第四十三条第一款的规定，本院对上述证据不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：双方当事人签订的案涉房产转让协议因违反我国土地管理法律法规的效力性禁止性规定而属无效，缔约双方应按照合同法的相关规定承担合同无效的法律责任。案涉房产转让协议的标的物——案涉房屋及附属设施已被依法征收而无法返还，俞立群应返还姚福荣、马玉英、姚彩英折价款，而姚福荣、马玉英、姚彩英应返还俞立群购房款；因双方对无效合同的签订均有过错，故双方应各自承担自己的相应损失；作为宅基地上的案涉房屋之出让方的姚福荣、马玉英、姚彩英的过错责任明显大于受让人俞立群，故姚福荣、马玉英、姚彩英应承担主要责任。原审判决根据上述法律规定，根据案涉房屋拆迁人——昌前街道办对案涉房屋及附属设施的评估折价，根据双方当事人的过错责任大小，认定俞立群对案涉房屋溢价部分享有70%的权利，并判令姚福荣、马玉英、姚彩英归还俞立群相应金额的拆迁补偿款系正确。关于案涉房屋的转让价款金额，姚福荣、马玉英、姚彩英在原审诉讼中提交的录音足以证实俞立群所主张的实际成交价为71万元的事实，原审判决对此予以认定并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。俞立群及姚福荣、马玉英、姚彩英的上诉理由依法均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26956元，由上诉人俞立群负担5300元，由上诉人姚福荣、马玉英、姚彩英共同负担21656元，限双方当事人于本判决生效之日起十五日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 睢晓鹏 二〇一八年九月五日 书记员 王 勤