辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽06民终1259号 上诉人（原审原告、反诉被告）：毕诗渊，男，1982年5月10日出生，住丹东市振兴区浪头镇。 委托诉讼代理人：王洞天，辽宁博阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于卉梅，辽宁博阳律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：周洋，男，1982年9月20日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：梁慧生，丹东市振安区中心法律服务所法律工作者。 上诉人毕诗渊因与上诉人周洋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毕诗渊及其委托诉讼代理人王洞天、于卉梅，上诉人周洋的委托诉讼代理人梁慧生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕诗渊上诉请求：撤销（2017）辽0603民初3824号民事判决，改判周洋给付毕诗渊房屋租金175000元和违约金43750元；驳回周洋的反诉请求；本案诉讼费用由周洋承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，认定周洋支付了租金缺乏确实充分的证据。双方已提交的证据显示双方之间资金往来频繁，毕诗渊支付的款项远高于自身合理的消费水平，而周洋在此期间向毕诗渊的付款金额亦远高于双方约定的租金金额，与毕诗渊此前的付款金额相当。因此，双方之间并非形式上的购销合同关系，实为借贷关系，一审判决否定双方间的借贷关系成立，并认定周洋已支付房屋租金是完全错误的。2、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的只是租赁合同的法定涵义，而非认定毕诗渊的诉讼请求应否得到人民法院支持的法律依据，一审判决依据该条规定驳回毕诗渊的诉讼请求适用法律错误。 周洋辩称，毕诗渊的上诉请求及理由没有事实及法律依据，请求予以驳回。 周洋上诉请求：撤销（2017）辽0603民初3824号民事判决，改判毕诗渊返还周洋房租及保证金163667元。事实和理由：周洋在一审提供的微信截图内容是毕诗渊与周洋之间的谈话内容，毕诗渊也自认该微信是其本人微信，该份证据可以证明双方就解除房屋租赁已达成共识，同意于2016年5月份解除双方签订的房屋租赁合同，并且周洋也按约定将房屋交付给了毕诗渊，不存在周洋违反合同约定擅自解约的事实。毕诗渊应将自2016年5月份之后的房租和保证金返还给周洋。 毕诗渊辩称，周洋的上诉请求及理由没有事实依据，不能成立，一审判决对其应返还租金及保证金的认定是错误的。 毕诗渊向一审法院起诉请求：判令周洋给付毕诗渊房屋租金175000元，违约金43750元。 周洋向一审法院反诉请求：判令毕诗渊返还周洋8个月房租116667元，保证金47000元，合计163667元。 一审法院认定事实：2016年1月1日，毕诗渊（甲方）、周洋（乙方）之间签订房屋租赁合同一份，合同载明：甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议:甲方房屋坐落于丹东市振兴区浪头镇，共4层第1到3层。租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止。该房屋租金为按预定毛利35%，年毛利不低于500000元，年租金不低于175000元。租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。甲方已于2015年9月，将该房屋交付给乙方。甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于半年房租的金额）作为押金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同签订后，毕诗渊将涉案房屋交付给周洋使用。2015年9月起，周洋通过交通银行转账方式支付毕诗渊155000元。2015年11月、12月，周洋通过建设银行转账方式支付毕诗渊67000元。周洋支付毕诗渊的款项共计222000元。2016年底，毕诗渊将涉案房屋出租给他人。 一审法院认为，毕诗渊、周洋之间的租赁合同依法成立，受法律保护。涉案房屋于2015年9月交与周洋，周洋自2015年9月起支付毕诗渊共计222000元，毕诗渊主张其与周洋有其他债权债务关系，但其提供证据只能证明其在周洋经营的丹东市振兴区冠达小商品经销部进行过消费，无法证明其曾出借过周洋借款。鉴于2015年9月涉案房屋已经交付周洋，故可认定毕诗渊、周洋在此时就已达成租赁合同的合意。考虑双方在租赁合同中未对租金的交付时间进行明确约定，租金预先交付出租方符合交易惯例，故周洋主张在此时间后给付原告的款项系租金，有事实依据，一审法院予以认定。毕诗渊向周洋主张一年租金175000元，故应将超出部分47000元退还周洋。因周洋未延迟给付租金，故毕诗渊请求周洋支付租金及违约金，没有事实及法律依据，不予支持。周洋主张双方协议于2016年5月解除租赁合同，故请求将之后的租金返还一节，一审法院经审查认为，被告提出的证据微信截图，因其无法说明证据来源，故该证据不予采信。周洋未提供证据证明其与毕诗渊在租赁期届满前达成提前解除合同的合意，故对周洋主张返还租金的请求不予支持。 一审法院判决:一、驳回原告毕诗渊的诉讼请求；二、原告毕诗渊于本判决生效后3日内返还被告周洋欠款47000元；三、驳回被告周洋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4581元，减半收取2290.5元，由毕诗渊负担；反诉费1786元，减半收取893元，由毕诗渊负担259元，周洋负担634元（周洋已预交，毕诗渊随上述款项一并支付周洋）。 二审中，周洋提供了进账单3页,证明周洋经营的丹东市振兴区冠达小商品经销部确实有销售大额货物；提供了周洋妻子李蕾的交通银行个人客户交易清单，该证据与周洋在一审提供的李蕾的交通银行零售客户交易清单相互印证，证明周洋通过李蕾向毕诗渊转账付款155000元。 毕诗渊的质证意见为，对进账单的真实性有异议，该证据是周洋单方制作，在无其他证据证明的情形下，无法确定其真实性。对李蕾的交通银行个人客户交易清单的真实性没有异议，该证据虽能体现李蕾向毕诗渊转账付款的事实，但所付款项并不是周洋支付的房屋租金，而是周洋借毕诗渊的信用卡消费后自行偿还的款项。 综合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：周洋提供的进账单，因系其单方制作，没有相关的进货及付款单据佐证，且毕诗渊也不予认可，故本院不予确认。周洋提供的李蕾的交通银行个人客户交易清单，鉴于毕诗渊对其真实性没有异议，故本院予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，案涉房屋毕诗渊于2015年9月交付给周洋，双方均认可2015年9月至12月是给周洋装修房屋时间，此间不计付租金，租金从2016年1月1日起算。 二审中，毕诗渊认可周洋曾于2016年5月在网上与其联系倒房事宜。同年7月其回国后，周洋便将租赁房屋钥匙交还给其舅舅，租赁房屋基本倒出。 本院认为，毕诗渊向周洋主张2016年的房租175000元及违约金43750元，并提供了其与周洋签订的房屋租赁合同予以证明。周洋认可双方间存在房屋租赁合同关系，但以已给付毕诗渊房租和保证金共计222000元，不欠付租金为由提出抗辩，同时以双方的租赁合同已于2016年5月解除,实际租赁期限只有4个月为由,反诉请求毕诗渊返还多支付的8个月房租116667元及保证金47000元。周洋的抗辩理由及反诉主张是否成立，是本案争议的焦点所在。周洋为支持其抗辩及反诉主张，提供了其妻子李蕾的交通银行卡交易明细及其本人的建行卡交易明细，用以证明其和李蕾通过转账向毕诗渊支付房租和保证金共计222000元。毕诗渊承认发生转款的事实，但否认该款是房租和保证金，主张该款是周洋借毕诗渊的招商银行信用卡刷卡套现后又转账偿还的款项。因周洋否认存在借毕诗渊信用卡消费的事实，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，应由毕诗渊对其主张的将个人信用卡出借给周洋的事实承担举证责任。由于毕诗渊没有提供相关的证据证明其主张的出借信用卡的事实成立，且从毕诗渊的招商银行信用卡在2015年7月至12月的对账单体现，消费地点呈现多样化，消费金额大小不等，具有不特定性，也不能体现毕诗渊所主张周洋借其信用卡在周洋经营的丹东市振兴区冠达小商品经销部刷卡套现的事实成立，故毕诗渊依法应承担举证不能的不利后果。一审法院据此支持周洋的抗辩主张，认定周洋转账给付毕诗渊的222000元是租金和保证金，并无不当。 关于租赁期限的认定问题。虽然租赁房屋的交付时间为2015年9月，但双方均认可2015年9月至12月是给周洋的装修期间，租金从2016年1月1日起计付。结合毕诗渊在二审庭审中认可周洋于2016年5月份在网上与其联系解约事宜，7月份回国后交还房屋钥匙，可以认定解除租赁合同的时间为2016年7月，周洋实际租赁房屋的时间为7个月。周洋应给付毕诗渊的租金为102083元（175000元÷12个月×7个月）。鉴于毕诗渊在二审中作出新的陈述，本院对一审判决认定的租赁房屋期限以及周洋应支付给毕诗渊的租金予以调整。 关于违约责任的认定问题。双方在租赁合同除对房屋用途、租赁期限、租金、交付房屋期限、维修养护责任、房屋押金、租赁期内相关费用的支付等作出约定外，同时还明确约定，“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”。现周洋提前解除租赁合同，违反了约定，致使毕诗渊的房屋因不能及时联系到新的承租人而处于闲置状态，存在损失，毕诗渊依据合同约定要求周洋支付三个月房租的违约金43750元（175000元÷12个月×3个月），具有事实和法律依据，应予支持。 综合以上，在周洋已支付给毕诗渊的222000万元中，扣除周洋应给付毕诗渊的房屋租金102083元，再扣除周洋应给付毕诗渊的违约金43750元，毕诗渊应返还给周洋76167元。 综上所述，毕诗渊和周洋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初3824号民事判决； 二、毕诗渊于本判决生效之日起十日内返还周洋76167元； 三、驳回毕诗渊的其他诉讼请求； 四、驳回周洋的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4581元，减半收取2290.5元，由毕诗渊负担1832.5元，由周洋负担458元；反诉费1786元，减半收取893元，由毕诗渊负担446.5元,由周洋负担446.5元。二审案件受理费8154.34元，由毕诗渊负担5451.47元（毕诗渊已预交4581元，不足部分从周洋预交的上诉费中抵扣，待执行时由毕诗渊一并给付周洋），由周洋负担2702.87元。 本判决为终审判决。 审判长  曹立新 审判员  沈维刚 审判员  姜艳艳 二〇一八年九月二十八日 书记员  于大海