河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0802民初1997号原告：承德市双滦区兴通小额贷款有限公司，住所地承德市双滦区双塔山镇郎奇园****楼底商,统一社会信用代码：91130803682757851D。法定代表人：舒礼，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘文华，河北山庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏树峰，男，1960年6月16日出生，汉族，住承德市双桥区。被告：承德市经纬房地产开发有限公司，住承德市双桥区车站路北山街道302，组织机构代码：746882177。诉讼代表人：董学明，承德市经纬房地产开发有限公司管理人成员。原告承德市双滦区兴通小额贷款有限公司与被告承德市经纬房地产开发有限公司房屋所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告承德市双滦区兴通小额贷款有限公司的委托诉讼代理人刘文华、魏树峰，被告承德市经纬房地产开发有限公司诉讼代表人董学明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月3日，原、被告双方签订了6份《商品房预售合同》（合同编号：YS0021094、YS0021096、YS0021097、YS0021099、YS0021107、YS0021112）。原告购买被告开发建设的位于山东冠县丽水豪庭小区的房屋129套，价款共计2730万元。原告以享有的对被告应偿还借款之债务2730万元转为购房款2730万元，即购房款全部支付完毕。以上合同均于2015年8月份在山东省冠县房地产管理局备案登记完毕。2017年3月1日，贵院裁定受理被告破产清算一案。原告于2018年4月2日收到了承德市经纬房地产开发有限公司管理人送达的《合同解除暨债权申报通知书》，要求解除合同并按照普通债权申报处理。本案中，原、被告签订的六份买卖合同中明确了129套房屋的具体房号等状况，即该房屋买卖属于特定物。该房屋虽因未建成而尚未实物转移占有，但是，原告已经支付了全部购房款。而且已经冠县房产行政登记管理部门登记备案。依据《企业破产法》、《物权法》等相关法律及司法解释的规定，管理人不可行使六份《商品房预售合同》的合同解除权，该六份合同不属于不能继续履行的合同，涉及的129套房屋建成或未建成都不属于破产财产，也即不属于被告的财产应归原告所有,诉请依法确认原、被告签订的六份《商品房预售合同》的129套房屋（现状）归原告所有。被告承德市经纬房地产开发有限公司辩称，1、商品房预售合同的承购人取得的仅是商品房的期待权，并存在无法实际获得商品房所有权的风险。商品房预售备案登记仅仅是法律规定的一项强制性的行政管理意义上的行为，是国家对房地产交易安全的监督管理措施，但不具有等同于预告登记的物权效果。故被告诉讼代理人主张原告对双方签订的六份《商品房预售合同》涉及的129套“房屋”没有物权请求权，仅是物权期待权；2、原、被告双方签订的六份《商品房预售合同》实质是以物抵债，以物抵债的债权人并非基于生存、居住所需购房，不是消费购房者，并不属于真正的“购房者”。这种以房抵债的合意，没有跳脱债的范畴，即便签了合同进行了合同备案，也只是有物权期待权，并不具有完整物权，不具备对抗其他债权人的效力。2017年3月1日，承德市双桥区人民法院依法裁定受理被告公司破产清算一案。2018年3月30日，管理人向原告邮寄送达了《合同解除暨债权申报通知》，鉴于：双方房产买卖是基于此前的借贷法律关系，实质为以物抵债；预售商品房在进入破产程序前尚未竣工，不具备法定交付条件；债务人现已开始破产清算，不再具备继续履行预售合同的能力，管理人决定解除涉及的预售合同，不再进行债务抵顶，同时通知原告向管理人申报金钱给付义务性债权。根据现有司法审判实践，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求；3、原告主张所有权的“房屋”多数处于在建状态，不具备房屋的基本属性，仅完成一次结构，其中还有25套“房产”未进行任何建设。依据破产法及其司法解释，在建工程属于经纬公司破产财产。原告的诉请没有法律依据应依法驳回其诉讼请求。经本院审理查明，原、被告双方于2015年8月3日签订了6份《商品房预售合同》，合同编号分别为YS0021094、YS0021096、YS0021097、YS0021099、YS0021107、YS0021112。原告以对被告享有的2730万元借款债权作为购房款，购买被告开发建设的位于山东冠县丽水豪庭小区的房屋129套，价款共计2730万元。原告购买的129套房屋包括了丽水豪庭项目14#、15#住宅楼的全部住宅和15#四套底商。上述六份《商品房预售合同》2015年8月份在山东省冠县房地产管理局备案登记完毕。2017年3月1日，本院依法裁定受理被告破产清算一案并指定了承德市经纬房地产开发有限公司管理人。2018年4月2日原告收到承德市经纬房地产开发有限公司管理人送达的《合同解除暨债权申报通知书》。2018年3月30日，承德市经纬房地产开发有限公司管理人向原告邮寄送达了《合同解除暨债权申报通知》。通知书称，鉴于双方房产买卖是基于此前的借贷法律关系，实质为以物抵债；预售商品房在进入破产程序前尚未竣工，不具备法定交付条件；债务人现已开始破产清算，不再具备继续履行预售合同的能力，要求解除合同并按照普通债权申报处理。被告承德市经纬房地产开发有限公司因资金链断裂，所开发建设的山东冠县丽水豪庭小区自2015年年底停工至今，包括本案涉及楼宇在内的全部工程均未完工。其中14#楼1-2层为商业，3-27层为住宅；主体完成至23层；15#楼1-2层为商业，3-27层为住宅，完成至20层，尚有部分未开工建设。以上事实，有《商品房预售合同》、《合同解除暨债权申报通知》、造价咨询报告《山东冠县丽水豪庭一期项目已完产值（吴忠海完成部分）》为证，本院予以确认。本院认为，本案涉及合同为商品房预售合同，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。预售与现售相比，商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵。商品房预售备案登记是国家对房地产交易安全的监督管理措施，并不具有等同于预告登记的物权效果。被告开发建设的山东冠县丽水豪庭项目，因被告资金问题停工至今，预售合同所涉及的房屋多数处于在建状态，还有一部分根本未建。被告作为丽水豪庭项目（在建工程）占用范围内土地的使用权享有者，并且又是办理该房地产开发项目建设手续的申报人和被批准人，应当被认定为丽水豪庭项目在建工程的所有权人。但在建工程不是建筑物的最终形式，还不能取得物权登记（初始登记）。现本院已依法裁定受理被告破产清算，丽水豪庭项目（在建工程）依法应属于被告破产财产。本院认为，本案涉及的《商品房预售合同》实质是以房抵账，其合同项下的权利本质属于债的范畴，创设物权仍要按照依法律行为导致物权变动的规则进行，双方当事人不能办理相应的登记过户手续时，案涉房屋的所有权也不会发生转移。同时，以房抵债的债权人并非基于生存、居住所需购房，不是消费购房者，并不属于真正的“购房者”。这种以房抵债的合意，没有跳脱债的范畴，即便签了合同备了案，也只是有个物权期待权，不具备对抗其他债权人的效力。它基础的法律关系没有改变。在涉及房产不具备法定交付条件、被告不再具备继续履行预售合同的能力的情况下，继续履行以房抵账，事实上既不可能，也会损害建筑施工优先债权人、土地抵押优先权人和其他普通债权人的利益。原告可依据破产法的有关规定按原有的基础法律关系即民间借贷法律关系向管理人申报债权。故，原告提出的涉及的129套房屋建成或未建成均应现状交付，不属于破产财产应归原告所有的主张，即不具有事实可能性，又没有法律依据。其请求确认六份《商品房预售合同》的129套房屋（现状）归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第一条、第二条之规定，判决如下：驳回原告承德市双滦区兴通小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费178300.00元，由原告承德市双滦区兴通小额贷款有限公承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  马福英人民陪审员  陈桂芹人民陪审员  高宗生二〇一八年九月五日书 记 员  刘 蕊附页《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《破产法》第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第一条除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，人民法院均应认定为债务人财产。下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。