成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初8480号 原告：成都君信物业管理有限公司，住所地成都市金牛区天和街133号1层。 法定代表人：舒君，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈琳，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李星雨，四川开山律师事务所律师。 被告：陈长芳，女，1971年7月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告成都君信物业管理有限公司（以下简称君信公司）与被告陈长芳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君信公司的委托诉讼代理人陈琳、李星雨，被告陈长芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠缴的物业费1956.77元；2.请求判令被告向原告按照年利率24%支付违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截至2018年6月30日应支付违约金为784.06元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系明月锦苑一期A区(以下简称案涉小区)的业主，该小区系成都市金牛区天回镇的安置小区。2011年10月26日，被告与案外人成都泰豪物业有限公司（以下简称泰豪公司）签订了《前期物业管理服务合同》，约定泰豪公司为案涉小区提供物业服务。后因其他原因，成都市金牛区人民政府天回镇街道办事处（以下简称天回镇街道办）指定原告自2016年2月1日起对该安置小区进行物业服务，由业主按0.3元/月/平方米的标准支付物业费，街道办按照0.25元/月/平方米的标准进行物业补贴，且移交前后的物业服务费均由原告收取。原告进驻小区后，按照约定提供完善的物业管理服务，但被告并未按照约定向原告交纳物业服务费，后经原告多次催缴，均无果。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告辩称：1、原告主体不适格，无资格起诉被告，未与被告签订物业服务合同；2、被告所在小区的物业服务公司是泰豪公司，与泰豪公司签订的合同约定的期限尚未到期；3、金信源建设投资有限责任公司（以下简称金信源公司）将物业管理工作移交到天回镇街道办事处并将物业管理委托给原告，未经过三分之二以上业主同意也未和小区管委会沟通，不符合法律规定；4、本案已过诉讼时效；5、被告的证据足以证明原告的管理不到位，停车费费用未交给业主；6、原告长期不履行合同义务，不代收代缴水费，导致业主长期无法交纳水费，产生高额违约金；7、因泰豪物业办理停车卡收取了业主押金不退；8、天回街道办事处拒绝成立业主委员会，原告的诉讼请求不应当得到支持。 本院经审理认定事实如下：2011年10月31日，泰豪公司（甲方）与被告陈长芳（乙方、业主）就被告位于案涉小区8栋2单元2号的房屋（以下简称案涉房屋）签订了《前期物业服务协议》，合同约定了前期物业服务相关内容，包括双方的权利义务，物业管理服务内容，物业管理服务标准、费用，代收代缴服务，保险，等等内容。双方约定乙方应在每月1到10日交费，若乙方不按协议交纳物业费，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。2016年1月28日，成都金信源建设投资有限责任公司（甲方）与成都市金牛区人民政府天回镇街道办事处（乙方）签订了《明月锦苑一期A区住宅小区物业管理移交协议》，约定：甲方建设明月锦苑一期A区住宅小区项目（占地面积22700㎡，建筑面积45627㎡）的物业管理移交给乙方，项目移交后，乙方应当按照相关规定，委托具有相关资质的物业公司对小区实施管理，等等。泰豪公司作为原物业单位，君信公司作为新物业单位在该协议上签字。当日，天回镇街道办出具情况说明，内容如下：兹有君信公司自2016年2月1日接替泰豪公司对明月锦苑一期A区住宅小区进行物业服务，凡移交前、移交后本小区物业服务费均由成都君信物业管理有限公司进行收取。1、移交前物业服务费收费标准为0.3元/月/平方米；2、移交后君信物业物业服务费收费标准不变，仍为0.3元/月/平方米；3、小区住宅的物业补贴0.25元/月/平方米，由天回街道办按季度拨付给君信公司。原告现系金牛区明月桥巷99号的物业服务公司。 庭审中，原告称被告未交纳案涉房屋以89.35㎡为面积，从2012年5月1日到2018年6月30日期间的物业费1956.77元，并要求被告支付相应的违约金784.06元。被告对原告主张的面积和欠费时间无异议。被告提交了照片拟证明原告的物业服务不符合合同约定。被告提交了小区业主联名签字要求本院判决原告退出明月锦苑小区。被告提交了照片和录音，拟证明天回镇街道办拒绝成立小区业委会。被告提交了催款证明和录音，拟证明小区业主无法正常交纳水费。被告提交了天回镇街道明月社区提交的证明，拟证明明月锦苑小区没有成立业主委员会，但成立了小区管理委员会。被告提交了停车卡，拟证明无法退回停车卡押金。庭审结束后，本院依法主持原被告双方进行调解，但双方未达成调解协议。 以上事实，有前期物业服务协议、明月锦苑一期A区住宅小区物业管理移交协议、情况说明、证据交换笔录和庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，本案的争议焦点在于原告是否是收取案涉物业费的合法主体。第一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，2011年10月31日，泰豪公司与被告就案涉房屋签订的《前期物业服务协议》，属于双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定的权利义务。第二，2016年1月28日，金信源公司、天回镇街道办、泰豪公司和原告签订了《明月锦苑一期A区住宅小区物业管理移交协议》，将案涉小区的前期物业管理公司由泰豪公司变更为原告。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该协议对案涉小区的业主均具有约束力，且原告事实上在案涉小区提供物业服务，原告因此承继泰豪公司在《前期物业服务协议》中的权利和义务，取得收取物业费的合同权利。第三，《金牛区拆迁安置房项目建设管理办法》中规定：新建的安置小区由项目建设业主委托辖区街道办事处确定前期物业管理单位，金信源公司据此将案涉小区移交天回镇街道办确定原告提供前期物业管理，原告属于收取案涉物业费的合法主体。被告辩称未直接与其本人签订合同，不予认可，该答辩理由不符合上述法律规定，不予采纳。 关于物业费收费标准，原告依据天回镇街道办出具情况说明按0.3元/月/平方米进行主张，符合法律规定，予以支持。关于原告主张的房屋面积和欠费时间，被告无异议，双方陈述一致，本院予以确认。综上所述，被告应当按照0.3元/月/平方米的标准支付案涉房屋(89.35㎡)从2012年5月1日到2018年6月30日期间的物业费共计1983.57元，每整月为26.8元。原告主张1956.77元，系自己处分自己的权利，不违反法律规定，予以认定。 关于原告主张违约金按照年利率24%的标准从欠费之日支付到付清之日，被告辩称过高，应当予以调整。《前期物业服务协议》中双方约定乙方应在每月1到10日交费，若乙方不按协议交纳物业费，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，违约金应当以因违约产生的损失为基础，原告主张的违约金计算标准较高又没有举证证明其损失，故认定违约金计算方式如下：以欠付的金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的1.3倍，从欠款产生的次月11日起逐月计算到付清之日止。 被告辩称根据《四川省物业管理条例》第二十一条第三款规定，案涉小区系保障性住房，且已成立管理委员会，应当由管理委员会履行包括签订物业合同在内的各项业主大会职权。天回镇街道办事处签订相关的物业服务协议，未经过三分之二以上业主同意，未和小区管委会沟通，不符合法律规定，其确定的物业费收费标准在除去政府补贴部分后仍然高于法律规定，天回镇街道办事处拒绝被告等小区业主成立业主委员会的申请，故被告不应当向原告交物业费。被告提出的上述抗辩理由系被告对天回镇街道办事处是否合法履行其行政职责提出的质疑，不属于本案民事案件审理范围。 被告辩称原告管理不到位，不履行代收代缴水费的义务，故不交纳物业费。本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有按时支付的物业费做支持，客观上必然会影响物业服务公司的服务水平和质量，必然会损害全体业主的权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定等等义务，可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但主张对应交而未交的物业费予以减免则无法律依据，故被告的该抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。 被告认为原告收取了小区公共区域的停车费用未交给业主，故其不应交纳物业费。被告以全体小区业主共同的法益受损为由对抗其个体的交纳物业费的义务，因二者不属于同一法律关系，不予采纳。全体业主可以另循救济途径。 被告称泰豪物业办理停车卡收取了业主押金不退，但仅提交停车卡一张为证，无法证明收取押金的主体、时间、金额等重要事实，且与本案法律关系性质不同，主体不一致，内容不相同，不予认定。 被告还认为本案诉讼时效已经经过。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，物业服务合同具有连续性，应当从最后一期费用履行期限届满之日开始计算诉讼时效，故本案诉讼时效未经过。 《中华人民共和国民事诉讼法》第九条规定：“人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。”由于本案经本院依法主持调解后双方未达成调解协议，故本院应当及时判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告陈长芳于本判决生效之日起十五日内向原告成都君信物业管理有限公司支付从2012年5月1日到2018年6月30日期间欠交的物业费1956.77元； 二、被告陈长芳于本判决生效之日起十五日内向原告成都君信物业管理有限公司支付违约金，以每月欠付的金额（计算方法：89.35平方米×0.3元/月/平方米×欠付时间）为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的1.3倍，从欠款产生的次月11日起逐月计算到付清之日止； 三、驳回原告成都君信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈长芳负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  杨阳 二〇一八年九月二十日 书记员  叶婧