安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2015）琅民一初字第00204号原告：陈昌静，女，1966年11月29日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：袁月，安徽皖江律师事务所律师。被告：南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司，住所地安徽省滁州市天长东路169号（金光大道购物广场），组织机构代码78493886-4。负责人：朱涵玲，该公司经理。委托代理人：鲁毓贵，安徽会峰律师事务所律师。委托代理人：耿延磊，安徽会峰律师事务所律师。被告：黄海红，女，1977年2月7日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，身份证号码不详。原告陈昌静与被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司（以下简称嘉美滁州分公司）﹑黄海红合同纠纷一案,本院于2015年1月7日受理后，依法由审判员张晨独任审判，于2015年4月28日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈昌静及其委托代理人袁月，被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司的委托代理人鲁毓贵到庭参加诉讼,被告黄海红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈昌静诉称：陈昌静系滁州市天长东路169号金光大道购物广场F-081号商铺的产权人。陈昌静与嘉美滁州分公司于2006年12月31日签订一份《商铺委托经营管理合同》，将该商铺委托嘉美滁州分公司管理，合同约定管理期限至2014年12月31日止，同时约定如双方未能签订新的合同，嘉美滁州分公司应按时撤出商铺。后嘉美滁州分公司将该商铺出租给黄海红，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。现合同约定期限已至，但嘉美滁州分公司及黄海红却拒绝搬出房屋，现要求判令：1、嘉美滁州分公司及黄海红立即停止侵权，返还陈昌静位滁州市号商铺，并恢复原状；2、嘉美滁州分公司支付违约金49562元；3、嘉美滁州分公司及黄海红支付占用房屋期间的房屋占用费520元、物业费78元，合计598元，并承担本案的诉讼费用。诉讼中，陈昌静当庭变更诉讼请求为：1、判令嘉美滁州分公司支付违约金49562元；2、嘉美滁州分公司及黄海红支付占用房屋期间的房屋占用费520元（从2015年1月1日至2015年1月6日，按每月2600元计算）、物业费78元（自2015年1月1日至2015年1月6日，按每月388元计算），并承担本案的诉讼费用。嘉美滁州分公司在庭审中辩称：1、本案的立案案由是房屋租赁合同纠纷，嘉美滁州分公司不是本案适格被告，公司系基于陈昌静的委托而代为行使权利，嘉美滁州分公司与陈昌静之间不存在商铺租赁关系；2、嘉美滁州分公司在接受陈昌静委托后，直到合同到期，无违约及过错行为，嘉美滁州分公司没有侵犯原告权利，不存在侵权责任，若不支持此抗辩理由，合同约定的违约金过高，要求调整违约金；3、陈昌静与黄海红均知道嘉美滁州分公司的行为系代理行为，黄海红与嘉美滁州分公司签订的商铺合同，陈昌静及嘉美滁州分公司均受到约束，合同到期后自然终止。黄海红没有及时返还商铺，应当由黄海红承担全部法律责任。相反，为了减少陈昌静的损失，在合同到期前，嘉美滁州分公司提前通知了黄海红，明确告知要提前收回商铺，在做了大量工作后，黄海红将商铺交还陈昌静，减少了陈昌静的损失；4、为了减少诉讼的次数，嘉美滁州分公司要求判令黄海红承担本案的全部损失，如果判决嘉美滁州分公司承担责任，则嘉美滁州分公司会另行起诉黄海红，行使追偿权。黄海红未答辩。陈昌静为支持其诉讼请求举证了下列证据：证据一、陈昌静的身份证复印件一份。证明陈昌静的基本情况。证据二、房地产权证及购房发票复印件各一份。证明陈昌静系涉案商铺的所有权人、本案房屋价值247813元。证据三、2006年12月31日的滁州市金光大道购物广场《商铺委托经营管理合同》一份。证明陈昌静将其所有的位于滁州市金光大道F-081号商铺委托嘉美滁州分公司经营管理，嘉美滁州分公司负有按时撤离并返还商铺的义务，按合同约定违约金计算方式为商铺总房价款247813元×20%=49562元。证据四、2013年11月14日的《金光大道广场商铺租赁合同》一份。证明嘉美滁州分公司将陈昌静所有的商铺转租给黄海红进行经营，黄海红负有向嘉美滁州分公司返还商铺的义务。证据五、2014年11月15日的《商铺租赁合同》一份。证明陈昌静主张占用使用费按2600/月计算的依据。上述五组证据经嘉美滁州分公司质证，对证据一、二、三、四的真实性均无异议；对证据二中的违约金计算依据不认可；对证据三的证明目的不认可，认为未能按时撤离商铺，不是嘉美滁州分公司的行为，而是因为黄海红不愿撤离商铺，逾期占用。2014年12月26日嘉美滁州分公司与陈昌静一起签发的通知送达给黄海红，要求黄海红立即搬离，嘉美滁州分公司不存在违约；对证据五的真实性及证明目的不认可，认为与该公司无关。嘉美滁州分公司为支持其答辩意见举证了下列证据：证据一、嘉美滁州分公司的营业执照及组织机构代码证复印件各一份。证明嘉美滁州分公司的基本情况。证据二、2014年12月26日的通知及2015年1月26日的“业主领取商铺钥匙登记表”各一份。证明嘉美滁州分公司已经履行和陈昌静及黄海红之间的相关义务，商铺已于2015年1月26日返还陈昌静。证据三、2013年11月14日的《金光大道广场商铺租赁合同》复印件一份。证明嘉美滁州分公司受陈昌静委托将商铺出租给黄海红，嘉美滁州分公司已明确告知了相关义务，相关责任应由黄海红承担。上述三组证据经陈昌静质证，对三组证据的真实性均无异议；对证据二的证明目的不认可，通知不能证明嘉美滁州分公司已全部履行义务；对证据三的证明目的不认可，黄海红应向嘉美滁州分公司返还房屋，同时该份合同第一条第一款虽然约定纠纷与嘉美滁州分公司无关，但不能约束陈昌静。黄海红未到庭，放弃了对陈昌静及嘉美滁州分公司举证的证据进行质证和辩驳的权利，也未举证。本院认为：陈昌静举证的证据一、二、三、四及嘉美滁州分公司举证的三组证据，均符合证据的真实性、合法性、关联性，为有效证据；陈昌静举证的证据五与本案无关联性，本院对其证明力不予确认。依据上述有效证据并结合庭审调查，本院查明以下事实：2006年12月31日，陈昌静作为委托方（甲方），嘉美滁州分公司作为受托管理方（乙方），双方签订一份滁州市金光大道购物广场《商铺委托经营管理合同》，约定如下内容：三、1.委托管理期限自起租日起至2014年12月31日，为期8年，自起租日起十二个月为一个委托管理年度；2.（1）委托管理期限届满时……，乙方在合同届满前三个月以书面形式向甲方提出续约申请，甲方应于合同期满前一个月书面通知乙方其续约申请是否被接受……，在得到甲方的书面同意后，双方应签订新的委托经营管理合同……；（2）如果双方未能签订新合同，乙方应按时撤出商铺……；四、收益及支付方式1.收益甲方委托乙方经营该商铺的期间,从起租日开始其年收益金为甲方购买商铺的总房价款的8%……,其余期间，乙方无须向甲方支付任何费用；七、双方的权利和义务3.甲方同意乙方可随时将本合同项下的权利和/或义务全部或部分转让给第三方,而无需另行通知甲方;乙方也可根据实际情况将甲方授予的经营管理权全部或部分再委托给第三方,而无需征得甲方同意或另行通知。但乙方的上述行为不应影响甲方按本合同的约定要求的年收益金；九、违约责任1.任何一方未履行本合同约定的义务,违约方应向对方支付总房价款20%的违约金……。2013年11月14日,嘉美滁州分公司作为出租方(甲方),黄海红作为承租方(乙方),双方签订一份《金光大道广场商铺租赁合同》，约定如下内容：1-1乙方承租的商铺位于滁州市商铺；商铺起租日为2014年1月1日，商铺月租金为966元，2014年1月1日至2014年12月31日，租金合计11592元；2-2（1）物业代收代缴费按每间商铺计算由甲方向乙方收取，2014年1月1日至2014年12月31日，该商铺每月物业代收代缴费为400元/间，年物业代收代缴费总计4800元。2014年12月26日，嘉美滁州分公司与陈昌静一同将二份通知送给黄海红，内容：F区081号经营户：你所租赁商铺的业主现已声明：2015年该商铺由业主本人收回自营，请你在2014年12月31日营业时间结束后将商铺钥匙交还管理公司，并将货物、道具等带离街区，同时不可移动的装潢部分（含不可移动的道具）必须保持原样。2015年1月26日，嘉美滁州分公司将该商铺交还陈昌静，陈昌静将该商铺钥匙取回。本院认为：综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点是：1、嘉美滁州分公司是否应按合同约定支付违约金49562元；2、嘉美滁州分公司与黄海红是否应支付逾期交房期间的房屋占有使用费及物业费用。一、关于嘉美滁州分公司是否应按合同约定支付违约金49562元的问题：陈昌静与嘉美滁州分公司之间签订的滁州市金光大道购物广场《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案中，该商铺年收益金为商铺总房价款的8%，即247813元×8%=19825元，嘉美滁州分公司已按合同约定支付了陈昌静委托管理期间的年收益金。该合同第三条第2款第（2）项约定：“如果双方未能签订新合同，乙方应按时撤出商铺”。该合同的委托管理期限至2014年12月31日到期后，嘉美滁州分公司并未及时将商铺交还陈昌静，已构成违约，应承担违约责任。合同第九条第1款约定，如嘉美滁州分公司违约，应向陈昌静支付总房价款20%的违约金，此条款包含了对嘉美滁州分公司逾期交房的惩罚，故陈昌静可据此约定向嘉美滁州分公司主张逾期交房的违约金。嘉美滁州分公司作为受托管理方，未按合同约定向陈昌静及时交还商铺，导致陈昌静对其所有的商铺占有、使用权利无法正常行使。约定违约金的性质是以补偿性质为主、以惩罚性质为辅，如按合同约定计算违约金的标准则为总房价款247813元的20%，即49562元，显然过高。嘉美滁州分公司辩称合同约定的违约金过高，要求法院依法进行调整的辩解符合法律规定。本案违约金的计算应以陈昌静的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量，本院依法将违约金调整为5000元。二、关于嘉美滁州分公司与黄海红是否应支付逾期交房期间的房屋占有使用费及物业费用的问题：1、嘉美滁州分公司与黄海红之间签订的《金光大道广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。该份合同明确约定了商铺租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，月租金966元，物业代收代缴费400元/间，故黄海红负有向嘉美滁州分公司支付租金、物业费并于租赁期满后向嘉美滁州分公司交还房屋的义务；2、本案中，嘉美滁州分公司未能按《商铺委托经营管理合同》约定的期限按时向陈昌静交还商铺，理应承担逾期交房期间的房屋占有使用费，黄海红并非该委托经营管理合同的当事人，本院对陈昌静要求黄海红支付逾期交房期间的房屋占有使用费不予支持；3、陈昌静要求嘉美滁州分公司及黄海红支付物业费用78元，因《金光大道广场商铺租赁合同》第二条第2-2款明确约定由嘉美滁州分公司向黄海红收缴物业费用，且《商铺委托经营管理合同》第四条1款约定：“……其余期间，嘉美滁州分公司无须向陈昌静支付任何费用”，同时诉讼中陈昌静也未举证充分的证据加以佐证，本院对其此项请求不予支持；4、陈昌静在诉讼中明确表示房屋占有使用费自2015年1月1日计算至2015年1月6日（共计6日），该项请求不违反相关法律规定，本院予以支持。陈昌静要求按2014年11月15日与杨伟签订的《商铺租赁合同》中约定的租金价格2600元/月支付房屋占有使用费，因该份合同并未实际履行，本院对陈昌静要求按2600元/月支付房屋占有使用费的请求不予支持。房屋占有使用费的数额，按该商铺的年收益金标准，确定为19825元÷365（日）×6（日）=325.9元。综上，嘉美滁州分公司应支付陈昌静违约金5000元、逾期交房期间的房屋占有使用费325.9元，以上合计5325.9元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司于判决生效后十日内一次性支付原告陈昌静违约金5000元、逾期交房期间的房屋占有使用费325.9元，合计5325.9元；二、驳回原告陈昌静的其他诉讼请求。如果被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取575元，由原告陈昌静负担287元，被告南京嘉美商业管理有限公司滁州分公司负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  张 晨二〇一五年五月五日代理书记员  肖珺杰附：所引用法条1、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。