内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 行 政 判 决 书 (2018)内2921行初24号 原告:内蒙古全新建筑工程有限责任公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市。 法定代表人:刘润福,该公司董事长。 委托诉讼代理人:王福奎，内蒙古新广律师事务所律师。 被告:阿拉善左旗房产管理局，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。 法定代表人:张瑞仁，该局局长。 参加诉讼行政机关负责人：图布太，男，1984年5月28日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：朱文元，内蒙古睿华律师事务所律师。 第三人：阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。 法定代表人：陈德怀，该公司经理。 第三人：邱钰兰，女，1966年9月3日出生，汉族，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：褚思波，内蒙古北杰律师事务所律师。 原告内蒙古全新建筑工程有限责任公司诉被告阿拉善左旗房产管理局请求撤销房屋所有权登记一案，于2018年5月23向本院提起诉讼。本院受理后，依法追加阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司、邱钰兰为案件第三人参加诉讼,于2018年5月29日向被告送达起诉状副本及应诉通知书，6月11日向第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司、邱钰兰送达起诉状副本、参加诉讼通知书及传票。本院依法组成合议庭，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王福奎，被告行政机关负责人图布太及委托诉讼代理人朱文元，第三人邱钰兰委托诉讼代理人褚思波到庭参加了诉讼，第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司在接到参加诉讼通知书及传票后未到庭。本案现已审理终结。 被告阿拉善左旗房产管理局于2013年7月4日向第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司颁发房屋所有权证,房屋共有情况为单独所有,房屋坐落于阿拉善左旗巴彦浩特镇新城东区吉兰泰路南侧庆泰国际大酒店,规划用途为商业。2013年7月18日被告阿拉善左旗房产管理局就该房屋为阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司与第三人邱钰兰办理了他项权抵押登记，房屋他项权利人为邱钰兰，抵押到期日为2014年1月16日。 原告诉称，2010年9月26日原告通过招投标与阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司签订位于阿拉善左旗巴彦浩特镇新城东街吉兰太路南侧“庆泰国际大酒店”的《建设工程施工合同》，施工面积9774.8平方米，工程造价1080万元。合同签订后，由原告项目部负责人垫资650万元施工，项目部又将轻工分包给姜某某、刘某某，姜某某、刘某某欠民工工资各150万元。2011年8月因阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司无力支付合同约定的工程款，为项目部、刘某某、姜某某出具了欠条，工程停工至今。工程仅完成框架部分，水、电、暖等内外装修均因缺乏资金无法继续施工。工程尚未达到竣工条件，主体部分也未进行结算和验收。被告违法为不具备房产登记条件的庆泰国际大酒店办理房屋产权登记，并于2013年7月4日析产变更登记。被告在02439、02440、02441号房屋产权登记中明确注明“因缺少竣工验收表，请示领导暂查封两年”。被告又违法为部分产权登记办理了他项权证，被告的行政行为违反了《中华人民共和国物权法》、《城市房屋权属登记管理法》等法律的规定，请求人民法院撤销被告的行政行为，以保护原告工程款和民工工资得以支付。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条的规定，对被告提起行政诉讼，请求法院1、撤销被告02443号房屋产权登记违法行政行为；2、撤销被告01273号他项权证登记违法行政行为；3、由被告承担本案诉讼费。 原告提供的证据1、3张照片，证明位于巴彦浩特镇庆泰国际大酒店水、电、暖尚未接通，玻璃门窗未安装，未达到竣工验收的基本要求。证明被告为庆泰公司颁发房产证违法，应当撤销，以房屋产权登记为基础的他项权证也应依法撤销。证据2、房地产权属登记簿，证明被告为庆泰国际大酒店未竣工验收的工程办理了产权登记，违反了法律的规定。证据3、施工合同书、判决书、工程款支付申请表，证明1、全新公司与庆泰资源开发有限公司签订施工合同，施工过程中因庆泰公司不履行给付工程款的义务，全新公司对庆泰公司提起诉讼，经阿拉善左旗人民法院（2014）阿左商初字第101号民事判决书确认，庆泰公司需给付全新公司工程款等其他费用共计1034.7753万元，近四年双倍利息未计算。2、预算工程款共计1081万元。证据4、阿拉善左旗政府给庆泰公司发放的土地使用证，证明庆泰公司使用土地价格280万元。 被告阿拉善左旗房产管理局辩称:2011年8月24日，经庆泰公司申请，我局为其颁发了房屋产权证，房屋所有权人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司，建筑面积9314.8平方米。2013年7月4日经庆泰公司申请分户登记，我局为庆泰公司将庆泰国际大酒店上述房产证分别办理了16个房屋所有权证，证号分别为118031302445、02432、02447、02446、02444、02443、02442、02441、02440、02439、02438、02437、02436、02435、02434、02433。之后02432号由阿拉善左旗中意小额贷款有限责任公司于2013年7月11日抵押登记贷款100万元，02446号由桂万银于2013年7月9日抵押登记贷款250万元，02443号由邱钰兰于2013年7月17日抵押登记贷款200万元，02438号、436号、435号由杨生亮于2013年8月16日抵押登记贷款300万元，437号、434号、433号由杨生亮于2013年8月29日申请抵押登记贷款400万元，但未办理抵押登记。2015年4月27日经桂万银起诉，阿拉善左旗人民法院作出（2015）阿左行初字第4号行政判决书，确认我局颁发02934号房屋产权证的行为违法，阿拉善盟中级人民法院于2015年7月23日作出（2015）阿行终字第15号行政判决书，维持阿拉善左旗人民法院（2015）阿左行初字第4号行政判决书。此后，桂万银起诉，阿拉善左旗人民法院于2016年4月12日作出（2015）阿左行初字第28号行政判决书，撤销我局颁发的02446号房屋产权证。杨生亮起诉，阿拉善左旗人民法院于2016年4月13日作出（2015）阿左行初字第25号行政判决书，撤销我局颁发的02433、434、435、436、437、438号房屋所有证。由于上述人民法院判决已经生效，相关房产证已被撤销，故同意原告方诉讼请求。但对于人民法院已经判决撤销的部分根据一事不再理原则，请求人民法院驳回该部分的原告诉讼请求。 被告以“涉案房产证的总证已经被人民法院生效判决撤销，故不需要再向法庭提交证据”为由在举证期限内没有提交相应证据。 第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司未出庭,提交书面陈述意见:第一,原告提起本行政诉讼超过了法定起诉期限,应当驳回起诉。被告作出登记房屋的具体行政行为是在2013年，原告当时对此事知悉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，原告应当在6个月之内提起行政诉讼诉请撤销该行政行为。现该6个月期限早已经过，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，应当裁定驳回起诉。第二，我公司认为被告的房屋登记行为合法合规，不应撤销。我公司作为该房屋所占土地的使用权人，取得了规划许可和施工许可，合法建造了该房屋，并按照被告的要求提供了真实、齐全、合法的登记手续。而且，该房屋不存在《房屋登记办法》第二十二条规定的不予登记的情形。所以被告应当给陈述人办理房屋登记，即使原告的起诉未过法定期限，其诉讼请求依法也应予驳回。第三，被告办理房屋登记过程中的瑕疵，不影响具体行政行为的合法性。陈述人当时响应阿拉善盟及左旗政府的招商引资政策，投入巨资支持地方经济建设和发展，理应享受在行政审批、事项办理等各方面的优惠和便利。因此被告即使在办理房屋登记过程中存在一定的瑕疵，也是在兑现政府招商引资的承诺，提高办事效率、促进地方经济发展，未违反法律法规和相关政策，也未损害到任何人的利益。上述意见请合议庭参考。 第三人邱钰兰陈述，意见同阿拉善左旗中意小额贷款有限责任公司相同，第三人邱钰兰权利也经过人民法院生效判决文书确认，也进入执行程序，不应当随意撤销，原告不具有主张撤销的权利，因为他不是行政行为的相对人与行政行为也没有利害关系。同时，原告主张的优先受偿权已经过了确认时效，根据最高院的批复，建设工程价款的优先受偿权应当在合同约定的竣工之日六个月内行使，原告已经过了司法确认时效，同时，其优先权的行使与本案第三人的他项权利并不冲突，本案中设定他项权的行政行为对原告权利并没有影响。另外，原告提出的诉讼请求涉及了两个具体行政行为，并且其中一个诉讼请求是以另外一个诉讼请求成立的基础上方能进行，第三人认为在一个案件中审理两个行政行为是不合适的，因为具体行政行为是发生在特定的对象之间，产权登记是房管局与阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司之间，他项权证是房管局、阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司与邱钰兰之间，权利义务都不同，是两个分立的行政行为。综上，我认为原告不具有提起诉讼的权利，与本案不具有利害关系，提起的行政诉讼没有进行异议登记前置，程序不合法，请求法庭驳回原告诉讼请求。 第三人邱钰兰提供的证据为02443号房屋产权证复印件及01273号房屋他项权证复印件，证明该两份证件经合法设立，合法有效，原告在起诉中依据《物权法》、《房屋权属登记管理办法》的规定请求撤销，第三人认为其诉讼超出了法律授予其的权利范围，按照《房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定，申报不实的应当向房产管理部门进行异议登记，进行更正。按照《物权法》第十九条的规定，原告也应当进行异议登记，所以异议登记是行政诉讼的前置，原告直接进行行政诉讼不符合法律规定。 在庭审质证中被告对原告提供证据1照片真实性、合法性没有异议，对证据2没有异议，对证据3真实性、合法性没有异议，对证据4土地使用证真实性、合法性没有异议。 第三人邱钰兰对原告提供的证据1真实性没有异议，对证明目的有异议，认为房屋即使没有交付，抵押登记并不是完全不成立，也可以办理在建房屋房产证。对证据2真实性、合法性没有异议，对证明目的不予认可，与原告无关。对证据3施工合同形式上有瑕疵，约定的竣工时间是2011年10月16日，也就是原告享有优先受偿权的最后截止日期是2012年4月15日。对判决书的真实性、合法性没有异议，对于该判决原告方所要达到的证明目的不予认可，1、原告的诉讼请求是在2014年7月4日提出，是在优先受偿权截止日期后的两年半左右提出的，依法不应当享有优先受偿权；2、作为别除权的内容本身，要求原告在诉请主张时就应当依法提出优先受偿权，但原告的诉讼请求仅仅涉及支付工程款，并不包含依法享有优先受偿的诉请主张，且法院也未作实体认定和确认。对于原告提供的工程款支付申请表质证意见同第三组证据的其他证据一致。对证据4无异议，我们认为原告现在享有的债权也是一般债权，未经司法确认不享有优先受偿权。 原告内蒙古全新建筑工程有限责任公司对第三人邱钰兰提供的证据真实性不认可，房地产权属登记薄上明确记载2014年1月16日抵押到期，也就是说抵押是有时间限制，截止时间是2014年1月16日，现在说原告没有起诉权，主体不对，是因为阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司只剩这个烂尾楼，这是对一些权利人更多的教育，贪图高利导致现在什么也没有，证据与本案无关，不予认可。 被告阿拉善左旗房产管理局对第三人邱钰兰提供的证据真实性、合法性没有异议。 本院对上述证据认证如下：对原告及第三人邱钰兰提供的证据予以确认其内容真实,来源合法和形式合法,与本案有关联性,予以采信。 经审理查明，2010年9月26日原告内蒙古全新建筑工程有限责任公司与阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司签订《建设工程施工合同》，原告内蒙古全新建筑工程有限责任公司承包阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司开发的庆泰国际大酒店建筑施工工程，开工时间2010年10月16日，竣工时间为2011年10月16日。2011年8月24日，在工程尚未竣工的情况下，被告阿拉善左旗房产管理局向阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司颁发位于阿拉善左旗巴彦浩特镇新城东区吉兰泰路南侧庆泰国际大酒店的总证,房屋建筑面积9314.8平方米。2013年7月3日阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司向被告阿拉善左旗房产管理局申请将上述房屋所有权登记办理分户登记，被告于同日将阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司的房屋所有权总证分户登记为16个房屋所有权分证，并于同年7月4日向阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司颁发上述16个房屋所有权证。2013年7月17日阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司与第三人邱钰兰签订房屋抵押借款合同，以其名下房屋所有权证号为024**房屋所有权作抵押向第三人邱钰兰借款200万元，借款期限自2013年7月17日至2014年1月16日，双方于2013年7月18日办理了他项权抵押登记，他项权利登记证号为01273号，房屋他项权利人为邱钰兰，抵押到期日为2014年1月16日。 另查,2013年7月9日、8月16、8月27日第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司分别与桂万银、杨生亮签订房屋抵押借款合同，以其名下所有权证号分别为02446、02435、02436、02438、02433、02434、02437号房屋所有权作抵押，向桂万银借款250万元，向杨生亮借款700万元，借款期满后，阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司未能如约偿付借款,桂万银、杨生亮认为被告违反《房屋登记办法》的规定，将阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司尚未完工、不符合房屋登记条件的建筑物予以颁发房屋所有权证，致使其抵押权无法实现，严重侵害其利益为由分别于2015年1月30日、2015年11月30日、2015年12月9日向我院提起诉讼，请求依法确认被告阿拉善左旗房产管理局颁发02934、02433、02434、02435、02436、02437、02438、02446号房屋所有权证的行为违法，并予以撤销。我院对于总证的审理认为“申请人只有在建筑工程规划竣工验收后凭建设工程规划许可证正本才能申请办理房屋产权初始登记。从是否具备独立利用价值的角度看，该涉案房屋尚不具备使用上的独立性，房屋登记机构应当不予登记，因本案被诉房屋登记行为已被登记机构改变（分户注销），故应确认该登记行为违法”。对于分证的审理认为“（分证）涉诉登记是基于已被另案确认违法的初始登记作出的分户变更登记，初始登记行为违法则分户登记行为必然违法”，以此认定桂万银、杨生亮请求确认涉诉颁证行为违法并予以撤销的理由成立，分别于2015年4月27日作出(2015)阿左行初字第4号行政判决书、2016年4月12日作出(2015)阿左行初字第28号行政判决书、2016年4月13日作出(2015)阿左行初字第25号行政判决书，判决确认被告阿拉善左旗房产管理局于2011年8月24日颁发的02934号房屋所有权证的行为违法，并判决撤销被告阿拉善左旗房产管理局于2013年7月4日向第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司颁发的02433号、02434号、02435号、02436号、02437号、02438号、02446号《房屋所有权证》，以上三份判决书现均已生效。现原告内蒙古全新建筑工程有限责任公司以其所承建的庆泰大酒店“工程尚未达到竣工条件，主体部分也未进行结算和验收”为由，认为被告为阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司颁证的行政行为违法，请求法院撤销被告阿拉善左旗房产管理局违法为阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司颁发的02443号房屋产权证及01273号他项权证；本案诉讼费由被告承担。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一条规定“公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围”，本案原告内蒙古全新建筑工程有限责任公司做为承建单位，不服被告阿拉善左旗房产管理局未经竣工验收即为阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司办理房屋所有权登记的行政行为，属于《最高人民法院关于适用的解释》第十二条的“与行政行为有利害关系”的条件，原告依法提起行政诉讼，原告主体资格适格。 依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定，“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。本案中所涉案房屋为不动产，原告请求撤销的房屋产权证为被告2013年7月颁发，距离起诉日期2018年5月23日为五年，故第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司和第三人邱钰兰主张原告已过诉讼时效的主张不能成立，本院对此不予支持。 被告阿拉善左旗房产管理局作为房屋产权登记的法定主管部门，在办理房屋产权登记过程中，对当事人的申请应尽合理审慎审查职责，申请人只有在建筑工程规划竣工验收后凭建设工程规划许可证正本才能申请办理房屋产权初始登记。本院已生效的（2015）阿左行初字第4号行政判决书，已确认被告阿拉善左旗房产管理局于2011年8月24日向阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司颁发02934号房屋所有权证的行为违法。此案中，涉诉登记是基于已被另案确认违法的初始登记作出的分户变更登记，初始登记行为违法则分户登记行为必然违法，原告要求确认涉诉颁证行为违法并予以撤销的理由成立。 对原告请求撤销被告为第三人邱钰兰颁发的01273号他项权证的诉讼请求,《房屋登记办法》第四十三条规定“申请抵押权登记，应当提交下列文件（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料”。而本案中阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司与第三人邱钰兰办理抵押权登记时提供的02443号房屋所有权证的行政行为违法，故以违法办理的房屋所有权证进行抵押登记的，抵押登记行为无效，理应予以撤销。综上依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条（四）款、第七十条一款（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一条、第十二条(六)项的规定，判决如下： 一、撤销被告阿拉善左旗房产管理局于2013年7月4日向第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司颁发的02443号《房屋所有权证》。 二、撤销被告阿拉善左旗房产管理局为第三人邱钰兰颁发的01273号他项权证。 案件受理费50元，由被告阿拉善左旗房产管理局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审 判 长  冯 华 审 判 员  赵 乾 人民陪审员  张文忠 二〇一八年九月十七日 书 记 员  刘 丹