浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0702民初11366号原告：浙江师大印象物业服务有限公司，住所地金华市婺城区迎宾大道688号（浙师大校内）。法定代表人：王纪东，总经理。委托诉讼代理人：孟卫华、王帆，金华市务诚法律服务所法律工作者。被告：李军，女，1958年11月9日出生，汉族，住金华市婺城区。原告浙江师大印象物业服务有限公司与被告李军物业服务合同纠纷一案，于2018年8月21日向本院提起诉讼，本院同日受理立案后，依法适用简易程序由审判员朱志福独任审判，于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟卫华和被告李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、被告支付2016年1月至12月的物业服务费3511元（含车位费），承担违约金2106.60元（自2016年1月11日起计算至2017年1月10日止，此后至实际履行日止的违约金按月2%另行计算）；2、被告承担本案诉讼费用。原告诉称，原、被告签订了一份《海棠花园前期物业服务协议》约定：服务期限从2015年1月1日至2016年12月30日止。高层住宅1.50元/月/M2；排屋2.40元/月/M2；商业用房1.50元/月/M2；地下车位50元/月；公共能耗费0.5元/M2；物业费于每年1月上旬缴纳，逾期缴纳物业费的，应承担日2‰的违约金，前述物业费被告已逾期一年之久，经原告催讨，被告至今分文未付。为证明上述事实，原告提供以下证据：1、原告的营业执照复印件及变更登记情况各一份；2、被告身份证复印件一份；3、《海棠花园前期服务协议》、车位购置协议、判决书、物业费催缴函、EMS快递单、签收回执各一份；4、不动产权属查询结果单。被告答辩称：自2015年初始，由于被告房屋（指涉案房屋）上面的住户私自占用公共区域“通风井”，将其封闭划为己有，严重影响了楼下所有住户的生活质量，并留下安全隐患。公共区域“通风井”属于业主共有区域，并具有安全逃生功能，最关键影响到整幢楼通风排气，顶部堵死，影响其下面所有住户排气，尤其更影响最高层几户住户，从而严重影响个体的身体健康。期间，被告多次向原告反映该情况并要求解决，但其一拖再拖，最后渺无音讯。原告从事物业服务中未按合同履行义务和职责，未要求该住户整改或拆除，其违约在先，现来主张收取物业费有违法理。驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，其提供用手机拍摄照片一张。本院对当事人提供的证据，经组织质证后，认证如下：一、对原告提交证据的质证和认证。1、原告提交证据1，待证其诉讼主体资格；2、原告提交证据2，待证被告主体资格；3、原告提交证据3，待证被告系海棠花园业主，前期物业服务中的权利义务，及向被告催收物业费的事实；4、原告提交证据4，待证被告房产基本情况的事实。被告认为，对原告上列证据的真实性及其分别证明的事实无异议。本院认为，基于被告无异议之意见，且证据与本案有关联，故对原告上列证据的证明力，本院予以认定。二、对被告提交证据的质证和认证。被告提交照片，待证其所在房屋之整幢楼房的“通风井”，在原告从事物业服务期间被他人封堵的事实。原告认为，由于该照片没有拍摄时间，且画面不能确定何处房屋，不能待证被告欲待证的事实。本院认为，原告提供照片所待证的事实与本案不具有关联性，且原告提出的质证意见合理，故对该证据之证明力，本院不予认定。综上，并结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：金华市浙师大物业管理有限公司（简称甲方）与被告李军（简称乙方）签订《海棠花园前期物业服务协议》约定：甲方对海棠花园小区提供前期物业服务，合同期限为2015年1月1日起至2016年12月30日止。服务内容主要有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备除外；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；法律法规规定的其他内容等。物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准：高层住宅1.50元/月/M2（不含公共能耗费），排屋2.40元/月/M2，商业用房1.50元/月/M2，幼儿园1.50元/月/M2，会所1.80元/月/M2，地下车位50元/月（含地下能耗）；物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该等能耗费用据实向业主分摊，高层住宅预收公共能耗费为0.5元/月/M2。前期物业服务费用自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费；物业服务费及公共能耗费每12个月预交一次，交纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。乙方违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日2‰支付违约金，对于欠费不交纳的，甲方可向项目所在地人民法院起诉；乙方对承租人或物业使用人迟延交纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。事后，原告对海棠花园小区提供前期物业服务。被告李军系金华市八一南街1766号海棠花园小区G1幢2－2301室房产（高层，建筑面积151.6M2）登记业主，并有0321号地下车位一个，自2014年间购买该房屋后一直未入住，且也未向原告交纳自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费，并原告经书面催讨未果。根据上述协议约定之标准计算，被告应支付该时间段的物业费（含车位）共计2966.88元（151.6M2×［1.5+0.5］元×12个月+50元/月/个×12个月＝4238.40×70%＝2966.88元）。另查明，2017年3月15日，金华市浙师大物业管理有限公司经金华市市场监督管理局核准更名为浙江师大印象物业服务有限公司。本院认为，原、被告签订《海棠花园前期物业服务协议》合法有效，对双方均具有约束力。物业费的收取不仅关系到作为物业服务公司的自身生成问题，且也关系到小区全体业主的整体利益，被告未按约缴付物业费，且经原告催收后仍未缴纳，依约应承担违约责任。由于被告所称案涉房屋之整幢楼的“通风井”被他人封闭，属物权的请求权范畴，与原告在本案中主张的债权为不同法律关系，故本院对被告以物权请求权进行抗辩，并提出驳回原告诉请的意见，不予采纳。原告提出由被告支付所欠物业费并承担违约责任的诉请，并无不当，依法予以支持；但被告至今未入住案涉房屋，故物业费（含车位）应按空置计算。同时，原告主张违约金的标准过高，且其从事物业服务中，或多或少地存在一些服务不到位、不及时的情况，故酌情以中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准计付相应的违约金，据此，对原告的部分之请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李军于本判决生效之日起三日内支付原告浙江师大印象物业服务有限公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费（含车位）2966.88元，及2017年1月10日前逾期付款之违约金189.51元，共计3156.39元，并以中国银行规定的逾期还款之利率计付自2017年1月11日起至实际履行之日止的违约金。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告浙江师大印象物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 朱志福二〇一八年九月二十五日法官助理盛云扬代书记员 叶林峰