广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初15178号原告(反诉被告，以下统称原告)：李冬福，男，1978年11月10日出生，汉族，住湖南省邵东县，委托诉讼代理人：金文武，广东经国律师事务所律师。被告：李宇宁（反诉原告，以下统称被告），男，1969年6月1日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。第三人：陈德雄，男，1967年5月30日出生，汉族，住广州市越秀区，第三人：姚志成，男，1954年12月14日出生，汉族，住广州市天河区，上述二第三人共同委托诉讼代理人：曹**刚，广东东方昆仑律师事务所律师。原告李冬福与被告李宇宁、第三人陈德雄、姚志成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告李宇宁提起反诉，本院依法合并审理。原告李冬福的委托诉讼代理人金文武，被告李宇宁的委托诉讼代理人李国伟，第三人陈德雄及第三人陈德雄、姚志成的共同委托诉讼代理人曹**刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李冬福向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年8月31日签订的《联营合同》；2、判令被告立即返还保证金人民币12万元；3、判令被告立即赔偿原告经济损失共计人民币42万元（包括转让费138000元、装修补偿金10万元、租赁税款32000元、装修损失15万元）；4、判令被告赔偿原告预期利益损失人民币40万元；5、判令被告承担本案诉讼费用；6、判令原告将涉案商铺返还给被告。事实和理由：2016年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《联营合同》，约定：甲方将位于广州市白云区广州大道北1624号101铺位（以下简称涉案商铺）出租给乙方用于商业用途；时间为2016年8月31日-2021年6月30日；租金为6万元，每年递增5%；甲方收取乙方12万元的保证金以及10万元装修补偿金；并约定了甲方、乙方的义务、免租期等。合同签订后，原告向被告支付了12万元的保证金、10万元的装修补偿金，32000元的租赁备案办理费用。原告随即进行了装修，共计花费15万元。原告自开业至今，一直催促被告办理租赁备案，协助原告办理营业执照，但被告一直无法为原告办理租赁备案登记，致使原告至今无法领取营业执照。2017年11月1日，原告暂停营业。在此期间，原告收到陈德雄、姚志成四次分别为2017年6月26日、2017年7月7日、2017年7月19日、2017年8月3日向被告发出的“关于尽快办理租赁登记及办理营业执照意见书或回复函”。原告才得知是被告不履行办理租赁备案登记的义务，且被告也是转租给原告，并没有得到陈德雄、姚志成的同意。基于此，原告多次电话告知被告或者当面与被告沟通，要求被告按照合同约定，履行“负责乙方经营项目所需的办理的相关执照资料给乙方到相关的部门办理”的义务，但是被告至今没有履行。被告已经构成根本违约。2017年11月10日，原告委托广东经国律师事务所金文武律师向被告发出律师函，告知因为被告根本违约，原告解除上述合同，且要求被告赔偿原告一切经济损失，但被告未予理会。被告与原告签订的《联营合同》，名为联营，实为租赁合同。被告作为出租方，必须提供符合租赁条件的租赁物给原告。因被告无法办理租赁场地租赁备案，导致原告不能办理相关的营业执照，无法正常经营，使得原告无法取得预期的利益，造成原告巨大经济损失。现原告为维护自身合法权益，唯有向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉请。被告李宇宁辩称，原告李冬福存在以下违约事实：1、未向被告支付2017年7月至2018年1月期间的租金。2、2016年9月1日至2017年10月30日期间，原告李冬福虽然没有办理营业执照，但正常营业，没有受到行政干预，其以被告李宇宁没有配合办理租赁备案为由解除合同和请求赔偿损失没有事实依据。第三人陈德雄等存在以下违约事实：1、拒绝配合被告李宇宁、原告李冬福办理租赁备案。2、诉讼过程中，第三人陈德雄等单方停电，商铺不符合正常使用条件。3、诉讼过程中，第三人陈德雄等在商铺卷闸门张贴《敬告声明》等，足以影响商铺的正常经营，影响商铺和被告李宇宁的声誉。被告李宇宁提出反诉请求：1、判令原告支付自2017年7月1日至2017年12月31日期间定额利润共372000元；2、判令原告支付迟延支付当月定额利润的滞纳金共116100元；3、判令原告承担本案的诉讼费；4、判令原告支付自2018年1月1日至2018年1月20日期间的定额利润21000元；5、判令原告赔偿预期损失350224元。事实和理由：双方于2018年8月31日签订《联营合同》，约定以联营的方式开店铺，使用被告位于广州市白云区广州大道北1624号101铺位。第三条约定，被告自2016年9月1日至2017年8月31日期间每月1号定额收取利润6万元，自2017年9月1日至2018年8月31日期间每月1号定额收取利润63000元，逾期缴交的，每天加缴定额利润的3%滞纳金。合同签订后，原告正常经营至今，期间未提出任何异议。其于2017年11月20日起诉时提出，因被告未配合其办理经营执照而解除合同。原告于2017年12月25日在（2017）粤0111民初14632号案开庭过程中确认，涉案商铺没有交接给被告或业主，仍由其占有使用至今。2017年7月1日起至今定额利润未付。基于上述事实，1、原告未支付如下期间的定额利润：2017年7月1日至2017年8月31日期间定额利润共12万元；2017年9月1日至2017年12月31日期间定额利润共252000元，以上合计372000元。2、被告主动将滞纳金的计算标准从3%减少为0.3%，未按时支付定额利润产生的滞纳金暂计算至2017年12月31日期间分别计得：2017年7月份，共180天×6万元×0.3%=32400元；2017年8月份，共150天×6万元×0.3%=27000元;2017年9月份，共计120天×63000元×0.3%=22680元；2017年10月份，共90天×63000元×0.3%=17010元；2017年11月份，共60天×63000元×0.3%=11340元；2017年12月份，共30天×63000元×0.3%=5670元，以上合计116100元。被告另行主张2018年1月1日之后的定额利润和滞纳金。基于上述事实和理由，本案事实清楚，证据确凿充分，请求法院依法判决。原告李冬福辩称，1、原告李冬福在2017年3月14日支付被告李宇宁租赁税费32000元，要求被告按照合同约定办理涉案商铺的租赁备案及营业执照，但被告收到款项后，没有及时办理。2、直到2017年6月24日，第三人陈德雄、姚志成向原告李冬福发出相关意见函，才知道被告李宇宁根本不可能为原告办理涉案商铺的租赁备案及营业执照，所以原告李冬福在此情况下没有缴纳租金是有合同依据的，且原告李冬福也多次电话或者当面跟被告李宇宁表示愿意缴纳租金，但是被告李宇宁仍无法办理租赁备案和营业执照。3、被告李宇宁要求支付滞纳金和逾期损失没有事实依据。4、本案的根源是被告李宇宁无法交付符合合同约定目的的租赁标的物给原告李冬福，原告李冬福不构成违约，故被告李宇宁的反诉请求应当予以驳回。5、2017年10月底，原告李冬福已通知被告，原告要关闭商铺，要求被告办理交接手续，但是被告没有配合，且原告当面约谈被告，被告也是不配合收回商铺。2017年11月1日，原告李冬福正式关闭商铺，关闭后也通过电话告知了被告李宇宁，并要求被告李宇宁办理交接手续，故原告李冬福对被告李宇宁主张的合同解除、收回商铺时间均有异议。第三人陈德雄、姚志成述称：1、从表面上来看，原告李冬福与被告李宇宁签订的《联营合同》与第三人没有关联性。2、上述《联营合同》实为转租合同，且转租未得到第三人同意。3、原告李冬福主张解除《联营合同》合理合法，应当得到支持。4、被告宇宁反诉事实理由及诉讼请求无理，不应当得到支持。5、《联营合同》解除后，原告李冬福要求被告李宇宁返还保证金、租赁税费、转让费以及赔偿装修补偿金及装修损失费合理合法，依法应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《联营合同》（李冬福与李宇宁）、《联营合同》（陈好齐与李宇宁）、收据、装修施工合同、《关于办理租赁登记意见函》、《意见书》、《回复意见书》、《催告意见书》、《律师函》、快递单、快递查询单、评估报告，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月31日，原告李冬福（乙方）承接案外人陈好齐与被告李宇宁之间的房屋租赁合同全部权利义务，与被告李宇宁（甲方）直接签订《联营合同》，约定：甲乙双方以合作联营的方式开店铺，店铺地址为广州市白云区广州大道北1624号101铺；该场地的一切经营业务，均由乙方负责，其一切经营活动必须符合国家法律法规要求；该店铺的全部经营投资均由乙方负责；甲方提供该场地为双方合作联营之场地，并提供该场地原有的装修、水力、电力等设施；在签订合同后，乙方于2016年8月31日向甲方一次性支付12万元作为合作联营保证金；乙方于签订合同时一次性支付10万元给甲方作为装修补偿金；乙方负责经营、管理、独立核算、自负盈亏并按照如下约定向甲方支付定额利润：1.2016年9月1日至2017年8月31日，乙方于每月1日向甲方支付定额利润6万元；2.2017年9月1日至2018年8月31日，乙方于每月1日向甲方支付定额利润63000元；3.2018年9月1日至2019年8月31日，乙方于每月1日向甲方支付定额利润66150元；4.2019年9月1日至2020年8月31日，乙方于每月1日向甲方支付定额利润69458元；5.2020年9月1日至2021年6月30日，乙方于每月1日向甲方支付定额利润72930元；如逾期缴交，则每年加缴定额利润的3%滞纳金，超过15日未能缴交定额利润，则本合同无效，甲方有权收回该场地及追讨赔偿，保证金不退还；甲方于2016年8月31日向乙方移交该场地；免租期10天，自2016年9月1日起至2016年9月10日；甲方负责提供该场地为合作联营，在合作期间，保证乙方在该场地正常经营，若发现该场地使用权纠纷或因甲方原因，导致乙方无法正常经营，则由甲方负责解决；未能解决时，必须赔偿乙方一切损失；甲方负责提供乙方经营项目所需的办理的相关执照资料给乙方到相关的部门办理，办理乙方所需证件所产生的一切费用（仅限政府缴费）均由乙方支付；乙方在甲方协助下，自行办理该场地开业、装修有关手续（不包括营业所需的证件办理）；合作联营期间为2016年9月1日至2021年6月30日；合同期未满，由于合作一方不履行本合同条款或严重违反合同有关条款而造成经营损失的，违约方应赔偿守约方由此造成合作的损失，同时，守约方有权向违约方提出终止合同；……。当日，被告李宇宁向原告李冬福出具《收据》，确认收取了涉案房屋的合作联营保证金12万元及装修补偿金10万元。上述合同签订后，双方至2017年3月才实际着手履行。2017年3月14日，原告李冬福向陈好齐支付了租赁税款（原告李冬福所称办理租赁备案登记所需费用）32000元。当日，陈好齐将上述款项32000元支付给被告李宇宁。同年3月17日，原告李冬福向陈好齐支付了店铺转让费138000元。当月，原告李冬福在接收涉案房屋后，因经营需要，对涉案房屋进行了装饰装修。同年4月，原告李冬福在涉案房屋开业经营，但是被告李宇宁一直未能协助原告李冬福办理租赁备案登记手续。因上述租赁备案登记手续未能办理，原告李冬福无法申办经营场所为涉案房屋的工商营业执照。同年6月起，原告李冬福从第三人陈德雄、姚志诚与被告李宇宁之间纠纷中得知如下事实：1.第三人陈德雄、姚志诚不同意被告李宇宁转租涉案房屋；2.第三人陈德雄、姚志诚不愿提供涉案房屋的房地产权证给被告李宇宁以办理房屋租赁备案登记手续。同年7月起，原告李冬福停止向被告李宇宁支付定额利润（租金）。同年11月1日起，原告李冬福停止在涉案房屋经营。同年11月10日，原告李冬福委托律师向被告李宇宁发出《律师函》通知解除《联营合同》。但是，该函件签收者不明。诉讼中，被告李宇宁未确认收到上述函件。2018年1月12日，原告李冬福向被告李宇宁返还涉案房屋。至原告李冬福向被告李宇宁返还涉案房屋之日，原告李冬福实际使用涉案房屋的时间为9个月12日。《联营合同》的剩余租赁期限尚有41个月18日。诉讼中，原告李冬福向本院申请对涉案房屋的装饰装修价值进行评估。本院依法委托广州德高价格评估有限公司为评估机构。经评估，涉案房屋的装饰装修价值为90739.55元。另查明，涉案房屋的产权人为第三人陈德雄、姚志成。被告李宇宁向第三人陈德雄、姚志成承租了涉案房屋，租赁期间为2016年7月1日至2021年来6月30日。本院认为，原告李冬福与被告李宇宁之间订立的《联营合同》名为联营合同，实为房屋租赁合同。上述合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据《联营合同》的约定，原告李冬福既有在涉案房屋合法经营的权利，也有相同的义务。这也是双方订立《联营合同》的目的之一。在合同履行过程中，被告李宇宁未能协助原告李冬福办理房屋租赁备案登记手续，致原告李冬福无法办理工商营业执照，最终导致原告李冬福无法实现合法经营的合同目的。被告李宇宁的上述违约行为导致《联营合同》的合同目的不能实现，故原告李冬福主张解除《联营合同》合理合法，本院予以支持。《联营合同》既已由原告李冬福主张而解除，则被告李宇宁应当将所收取的合同保证金返还给原告李冬福。因此，本院对原告李冬福主张返还合同保证金12万元的诉讼请求予以支持。对于原告李冬福主张被告李宇宁赔偿经济损失的诉讼请求，本院依次分析处理如下：1、关于转让费损失138000元，鉴于原告李冬福已实际使用了9个月12日，故被告李宇宁应当按照剩余租赁期限41个月18日与租赁期限51个月的比例予以赔偿。经计算，上述赔偿数额为112564.71元。2、关于装修补偿金损失10万元，与转让费损失赔偿原则同理。经计算，上述赔偿数额为81568.63元。3、关于租赁税款损失32000元，鉴于被告李宇宁收取上述费用后未能协助原告李冬福办理房屋租赁登记备案，故被告李宇宁应当对上述损失予以全额赔偿。4、关于装修损失15万元，经评估，涉案房屋装饰装修价值为90739.55元，被告李宇宁应当按照上述评估数额予以赔偿。上述经济损失数额共计316872.89元。对于原告李冬福主张被告李宇宁赔偿其预期利益损失的诉讼请求，本院认为，商业经营存在各种风险因素，并非必然能够盈利。原告李冬福在涉案房屋经营了9个月12日，却不能提供其月均盈利情况的证据，故其主张40万元预期利益损失证据不足，本院不予支持。对于原告李冬福主张判令其向被告李宇宁返还涉案房屋的诉讼请求，因涉案房屋已返还，故本院对上述诉讼请求不予支持。对于被告李宇宁主张原告李冬福支付2017年7月1日至2018年1月期间的定额利润（租金）的反诉请求，本院认为，原告李冬福既然无法办理工商营业执照，就应当尽早返还涉案房屋。但是，原告李冬福至2018年1月12日才向被告李宇宁返还涉案房屋，依法应当向被告李宇宁支付上述期间的定额利润（租金）。经核定，2017年7月1日至12月31日期间的定额利润（租金）为372000元；2018年1月1日至1月12日期间的定额利润（租金）为25200元（被告李宇宁仅主张21000元）。对于被告李宇宁主张原告李冬福支付迟延支付定额利润（租金）的滞纳金（违约金）的反诉请求，本院原则上予以支持，但认为违约金过高，故对违约金计算标准予以调整至按照每日万分之五计算。对于被告李宇宁主张原告李冬福赔偿预期利益损失（租金差额）的反诉请求，本院认为，《联营合同》解除的原因是被告李宇宁存在违约行为导致合同目的不能实现。被告李宇宁作为违约一方，即使遭受预期利益损失，也是因为自身的过错所导致，无权向原告李冬福主张。因此，本院对上述反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，判决如下：一、原告李冬福与被告李宇宁于2016年8月31日签订的《联营合同》于本判决作出之日起予以解除；二、被告李宇宁于本判决生效之日起5日内向原告李冬福返还合同保证金12万元；三、被告李宇宁于本判决生效之日起5日内向原告李冬福赔偿经济损失316872.89元；四、原告李冬福于本判决生效之日起5日内向被告李宇宁支付2017年7月1日至2018年1月12日期间的定额利润（租金）393000元；五、原告李冬福于本判决生效之日起5日内向被告李宇宁支付上述定额利润（租金）的滞纳金（违约金）（2017年7月滞纳金以6万元为本金，按照每日万分之五的标准，从2017年7月2日起计至清偿之日止；2017年8月滞纳金以6万元为本金，按照上述违约金标准，从2017年8月2日起计至清偿之日止；2017年9月滞纳金以63000元为本金，按照上述违约金标准，从2017年9月2日起计至清偿之日止；2017年10月滞纳金以63000元为本金，按照上述违约金标准，从2017年10月2日起计至清偿之日止；2017年11月滞纳金以63000元为本金，按照上述违约金标准，从2017年11月2日起计至清偿之日止；2017年12月滞纳金以63000元为本金，按照上述违约金标准，从2017年12月2日起计至清偿之日止；2018年1月滞纳金以21000元为本金，按照上述违约金标准，从2018年1月2日起计至清偿之日止；上述违约金总额均不得超过本金）；六、驳回原告李冬福的其它诉讼请求；七、驳回被告李宇宁的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13200元，由原告李冬福负担7065元，由被告李宇宁负担6135元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。反诉受理费4311元，由被告李宇宁负担1757元，由原告李冬福负担2554元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。案件评估费26000元，由原告李冬福负担8080元，由被告李宇宁负担17920元并于本判决生效之日起5日内向原告李冬福支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  刘桂英人民陪审员  王向慧二〇一八年九月二十六日书 记 员  林嘉仪