北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第10925号原告申慧兰，女，1976年8月4日出生。原告朱铁权，男，1977年9月3日出生。被告于冉，男，1985年8月20日出生。委托代理人张万成，北京安迪律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。第三人北京中融信担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街18号丰联广场B座617号。法定代表人左晖，董事长。委托代理人马慧娟，女，1987年9月1日出生。原告申慧兰、朱铁权（下称二原告，分别称谓时简称姓名）与被告于冉（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员郝丽娜独任审判，并依法追加北京链家房地产��纪有限公司（下称链家公司）和北京中融信担保有限公司（下称中融信公司）为第三人，公开开庭进行了审理。二原告，链家公司的委托代理人唐广娟，中融信公司的委托代理人马慧娟到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加最后一次庭审。本案现已审理终结。二原告诉称：2013年12月28日二原告与被告签订了位于北京市朝阳区鑫兆佳园11号楼4单元×室（以下简称涉案房屋）房屋买卖合同，合同总价款为3545000元。签订合同后，被告除交纳了45000元定金外，未按照合同约定支付其他购房款，根据合同约定已构成根本违约。现二原告要求1、解除合同,包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》、《补充协议声明》、《买卖定金协议书》；2、被告赔偿违约金709000元及其利息共计717862.5���。被告辩称：被告同意解除合同，但不同意赔偿违约金及其利息。被告的确只支付了45000元定金，其他购房款未支付。二原告的主张没有合同依据，合同没有直接规定不付首付款就得承担违约金。双方就如何付款一直在协商，所以双方才形成诸多合同。链家公司述称：我公司不同意解除《居间服务合同》，因我公司的居间行为已经完成，合同已履行完毕。其他合同同意解除。对其他诉讼请求不发表意见。中融信公司述称：我公司同意解除《房屋交易保障服务合同》，双方义务没有履行，被告也没有交费。其他诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。经审理查明：2013年12月28日，二原告作为卖方、被告作为买方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定出卖人所售房屋位于北京市朝阳区鑫兆佳园11号楼4单��×室，建筑面积101.24平方米。房屋成交价格为2600000元，房屋装饰装修及配套设施设备作价945000元。买受人可在签订本合同同时支付定金45000元。第七条违约责任约定买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当日，二原告作为甲方与被告作为乙方、链家公司作为丙方签订了《补充协议》，约定成交价格为3545000元。第二条约定：1、定金：乙方于2013年12月28日向甲方支付定金45000元。2、首付款：乙方于甲方向银行提出预约还款指定日期将首付款250000元自行支付给甲方。3、还款解押：甲方应于2014年1月10日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方��迟应于2014年3月10日前办理完毕解除抵押登记手续。4、房屋评估：甲方应在接到丙方评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。5、申请购房贷款：甲乙双方应于评估报告下发后十个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后十个工作日内甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。7、物业交割：甲乙双方应在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第四条违约责任第3款约定，乙方若出现以下情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。同日，二原告作为甲方与被告作为乙方、链家公司作为丙方签订了《买卖定金协议书》，被告于当天给付二原告定金45000元。同日，二原告作为甲方与被告作为乙方、链家公司作为丙方签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费77990元。同日，二原告作为甲方与被告作为乙方、中融信公司作为丙方签订《房屋交易保障服务合同》，约定乙方向丙方支付保障服务费3545元。2014年1月3日，二原告作为甲方与被告作为乙方、链家公司作为丙方签订《补充协议声明》，载明甲方于2014年1月10日至2014年2月28日期间去银行预约甲方此房名下贷款预约好还款后，具体还款时间由银行出示还款时间为准且乙方按照银行出示还款时间支付给甲方二十五万元用于甲方名下贷款解押。二原告当庭表示���曾四次向银行申请提前还贷，办理的手续是到银行填写表格，银行不会出具任何回执，也不会指定具体还款日期，如果账号内有足够资金银行会自动在下次扣款时足额划扣。为此，二原告向本院提交了其中一次申请提前还贷的申请书（申请时间为2014年1月13日）。被告对此表示没有见过该提前还贷申请书。本院在诉讼中向二原告申请提前还贷的招商银行相关部门进行了咨询，招商银行答复贷款人申请提前还贷需要填写申请表，银行会告知其于某日（一般为申请后一个月左右）前在扣款账户内存入足够的资金以便划扣，银行不会出具书面的回执等材料。如果账户内有足够资金，提前还贷成功会有书面材料。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保��服务合同》、申请书等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，二原告与被告就购买涉案房屋协商一致达成了买卖合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方在合同签订后，被告只给付定金45000元，余款未再继续给付。根据双方约定，被告应按照银行出示还款时间给付二原告250000元。现二原告已按照双方约定的时间向银行申请提前还贷，但被告却未给付相应的购房款。根据双方合同约定，被告逾期付款超过15日的，二原告有权解除合同，被告需按照累计的逾期应付款20%支付违约金。现被告延期支付房款已超过15日，构成根本违约，二原告要求解除合同并要求被告承担违约责任，有合同依据，本院依法予以支持。但二原告计算的违约金有误，本院依法予以调整。关于违约金的利息没有事实依据，本院依法不予支持。因双方签订的诸多协议涉及第三人，本院综合考虑第三人的意见对具体协议是否解除予以判决。另，根据合同约定，合同解除，二原告应当退还被告已付款，故本院依法予以一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告朱铁权、申慧兰与被告于冉于二Ｏ一三年十二月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。二、解除原告朱铁权、申慧兰与被告于冉、第三人北京中融信担保有限公司于二Ｏ一三年十二月二十八日签订的《房屋交易保障服务合同》。三、解除原告朱铁权、申慧兰与被告于冉、第三人北京链家房地产��纪有限公司于二Ｏ一三年十二月二十八日签订的《买卖定金协议书》。四、解除原告朱铁权、申慧兰与被告于冉、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二Ｏ一三年十二月二十八日签订的《补充协议》。五、解除原告朱铁权、申慧兰与被告于冉、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二Ｏ一四年一月三日签订的《补充协议声明》。六、被告于冉于本判决生效之日起七日内赔偿原告朱铁权、申慧兰违约金七十万元。七、原告朱铁权、申慧兰于本判决生效之日起七日内退还被告于冉已付的定金四万五千元。八、驳回原告朱铁权、申慧兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5489元，由被告于冉负担（原告朱铁权、申慧兰已交纳，被告于冉于本判决生效之日起七日内给付原告朱铁权、申慧兰）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郝丽娜二〇一五年五月十八日书记员  尹 航