北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第03935号上诉人（原审被告）北京中首晟商贸有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶北路18号院9栋5层3号。法定代表人何丽，总经理。委托代理人许晓星，男，1979年7月7日出生，北京中首晟商贸有限责任公司副总经理。被上诉人（原审原告）北京聚缘常勤技术服务有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路18号院9栋1层26号。法定代表人刘伟，经理。委托代理人杨建辉，北京京翔律师事务所律师。委托代理人吕巧赛，女，1983年5月1日出生，该公司职员。上诉人北京中首晟商贸有限责任公司（以下简称中首晟公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第8769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。北京聚缘常勤技术服务有限公司（以下简称聚缘公司）起诉至原审法院称：2014年4月3日聚缘公司从海淀驾校转租了中首晟公司位于北京市石景山区26号房屋，租赁到期日为2014年9月9日。后2014年7月底双方又补签了《房屋租赁合同》，约定该房屋租金标准为3万元每年，聚缘公司依约缴纳经营押金1万元，在签订合同后得知该房屋要拆迁，不同意继续出租给聚缘公司。2014年8月19日，中首晟公司未通知且聚缘公司不在的情况下强行将聚缘公司的物品搬出，中首晟公司的行为致使聚缘公司合同目的无法继续履行，经多次要求中首晟公司返还保证金无果，故诉至法院。诉讼请求：1、依法判令双方解除《租赁经营合同》，中首晟公司返还聚缘公司经营押金1万元，2，诉讼费用由中首晟公司承担。中首晟公司在原审法院答辩称：第一、涉案房屋当时是海淀驾校转租给聚缘公司的，租赁日期并非到2014年的9月9日。第二、涉案房屋是聚缘公司W6的一个铺位，2014年的8月份，并非签订了房屋租赁合同，而是一个变更是由吕巧赛本人变成现在的聚缘公司而签订的。第三、装修是大厦的统一规划，中首晟公司跟聚缘公司有过沟通，问聚缘公司是否同意迁移商户，迁移可以补偿，不同意中首晟公司也不会动，真正导致中首晟公司拆的原因是经中首晟公司多次催要，聚缘公司拒绝缴纳2014年9月9日至2015年8月30日房租。所以，中首晟公司认为在8月15日因为对方违约，中首晟公司已经单方解除了合同。对方违约在先，根据合同约定，押金不同意退还。原审法院经审理查明：位于北京市石景山区26号房屋（以下简称涉案房屋），原系由中首晟公司作为出租人出租于案外人海淀驾校租赁使用。2014年4月3日，中首晟公司与案外人海淀驾校协议解除双方就涉案房屋的租赁合同，聚缘公司代理人吕巧赛与中首晟公司签订《租赁经营合同》，约定由吕巧赛租赁涉案房屋，2014年9月9日前沿用海淀驾校租赁合同。2014年4月3日，吕巧赛向中首晟公司交纳房屋押金10000元，转让费1000元，电表押金200元。房屋租金交纳至2014年9月9日。吕巧赛亦实际接收了涉案房屋。2014年6月，双方签订了落款日期为2014年8月30日的《租赁经营合同》，其中约定：出租方（甲方）北京中首晟商贸有限责任公司、承租方（乙方）北京聚缘常勤技术服务有限公司；第一条租赁位置：本合同项下的租赁商业用房及附属设施位于北京市石景山区26号，建筑面积为14平方米；第二条租赁期限：一、本商业用房租赁期限2年，自2014年9月9日起至2016年9月8日止。二、本合同系转租合同，2014年9月9日前沿用原海淀驾校租赁合同；第三条租金：年租金30000元，物业管理费2400元，合计32400元，经营保证金10000元；第四条支付方式：一、本合同签订时，乙方须向甲方交纳首期费用11000元，乙方应在下一个付款期限（每年9月9日和3月9日）前30日以现金方式交纳租金16200元。二、乙方首期租金交纳期限应在合同签字起三日内交齐，如三日内乙方未能缴付租金及相关费用，视乙方自动放弃所承租的铺位，甲方有权把此铺位收回。三、经营保证金。1、乙方逾期交纳租金或其他费用超过7天的，甲方有权单方解除合同，经营保证金不予退还。2、未经甲方同意乙方单方解除合同，经营保证金不予退还。3、合同期满后，如双方续签租赁合同，则经营保证金顺延使用；第十五条：本合同自双方签字盖章之日起生效（如乙方为个体经营者，则签字生效）。本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。庭审中，聚缘公司代理人吕巧赛认可其系聚缘公司的实际经营人，认可其作为个人放弃2014年4月3日租赁合同项下的相关权利，其向中首晟公司交纳的房屋押金、租金、转让费、电表押金均视为聚缘公司向中首晟公司所缴纳，吕巧赛不再以个人名义主张任何权利。双方共同认可，落款日期为2014年8月30日的租赁经营合同并非当日签订，而系于2014年6月18日签订，但是对于落款为8月30日的原因双方各执一词：聚缘公司称之所以落款为8月30日是双方协商确定以该日期为应缴纳9月9日以后租金的日期，中首晟公司称确定该日期是因为聚缘公司继承海淀驾校的合同本不符合公司不允许转租的政策，为进行变通所以后延随便确定了一个日期。中首晟公司另自认中首晟公司已于2014年8月19日自行收回了涉案房屋并对该房屋进行了拆除改造，涉案房屋现已不存在，未退还聚缘公司押金，但对于涉案房屋内的聚缘公司的物品，双方均认可现已交接完毕。原审法院认定上述事实，有租赁经营合同、押金收据、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。原审法院判决认为：双方签订的落款日期为2014年8月30日的《租赁经营合同》不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应按照约定履行各自义务。鉴于双方均认可上述合同系于2014年6月18日签订，该合同自签订之日即应生效。但是，由于中首晟公司自认其已于2014年8月19日自行收回并拆除了涉案租赁物，现合同目的已无法实现，双方的租赁经营合同应予以解除。故对聚缘公司要求解除双方租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的应根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案合同的履行情况，涉案租赁物已由中首晟公司自行收回，而截止至租赁物收回之日，聚缘公司作为承租人也未欠付租金，亦未有证据证明聚缘公司存在其他违约的情形，故对中首晟公司先期收取的押金应足额退还给聚缘公司。关于中首晟公司以聚缘公司未交纳2014年9月9日后租金为由拒绝退还的抗辩意见，虽然合同中存在关于租金交纳日期的约定，但对于签订合同落款日期为何签订为2014年8月30日，中首晟公司在庭审中并未给出合理的解释，考虑到双方履行合同的实际情况并结合聚缘公司的相应解释，法院认为中首晟公司在该合同签字的落款日期之前要求对方支付2014年9月9日以后的租金并不合理，而中首晟公司亦在该落款日期之前收回了涉案租赁物，故对于该抗辩意见，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、解除北京聚缘常勤技术服务有限公司与北京中首晟商贸有限责任公司所签订的落款日期为2014年8月30日的《租赁经营合同》（合同编号为W-1037）；二、北京中首晟商贸有限责任公司于本判决生效后七日内，退还北京聚缘常勤技术服务有限公司押金一万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，中首晟公司不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法改判驳回聚缘公司要求返还押金的诉讼请求，或将本案发回重审。上诉理由为：因双方租赁关系系聚缘公司自海淀驾校转租合同的延续，故聚缘公司应按照整体合同交纳租金。聚缘公司未按时交纳租金系属违约行为，因聚缘公司存在违约行为，构成违约，本公司是按照合同约定行使解除权，不应退还押金。请求二审法院公正处理本案。聚缘公司同意原判，不同意上诉人中首晟公司的上诉请求。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的落款日期为2014年8月30日的《租赁经营合同》系自愿签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方依约享受权利，履行各自义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证实，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案审理中，上诉人中首晟公司主张聚缘公司在履行合同过程中存在逾期付款的违约行为，中首晟公司应当提供证据证实其主张，由于双方签订的租赁合同中对于租金的约定并不明确，不能认定聚缘公司存在逾期支付房租的违约行为，原审法院结合本案的实际情况，判决中首晟公司退还聚缘公司房屋押金并无不当。上诉人的该项上诉主张本院不予采信。综上所述，上诉人中首晟公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由北京中首晟商贸有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由北京中首晟商贸有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一五年五月四日书 记 员  赵 彤