上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初21186号原告：王岚，女，1968年6月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：葛盛宇，上海嘉冕律师事务所。委托诉讼代理人：顾德森，男。被告：顾世林，男，1960年9月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告王岚与被告顾世林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月15日、9月4日公开开庭予以审理。原告王岚及其委托诉讼代理人葛盛宇、顾德森，被告顾世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王岚向本院提起诉讼请求：1.判决解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告返还上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令被告按每月人民币(币种下同)3,800元的标准支付自2018年4月16日起至实际搬离之日止的租金，暂计至2018年8月15日为15,200元；4．判令被告支付自2015年11月16日起至实际搬离之日止的管理费，暂计至2018年8月15日为2,880.5元；5.判令被告支付的押金5,000元作为违约金予以没收；6.诉讼费由被告负担。本案审理过程中，因被告缴纳了至2018年8月15日的物业管理费，原告撤回了第四项诉讼请求。事实和理由：原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告出租于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室的商铺给被告，租期自2015年11月16日至2018年11月15日，每月租金为3800元，被告每二个月缴纳一次租金，提前5天支付，管理费由被告每月自行向物业部门缴纳。现已逾付款期限，虽经原告多次催告，但被告仍拒不支付租金及物业管理费。原告认为双方的租赁合同合法有效，被告迟延支付租金和管理费的行为已经构成违约，故以讼称事由诉至法院。被告顾世林辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告出租于被告的房屋存在违章建筑，承租该房屋时原告并未告知，在拆违过程中与原告沟通，其称系原承租人搭建，与其无关。租赁过程中拆违办将外部的违章搭建予以拆除。2、被告承租该房屋系经营餐饮，拆除违章搭建后，可使用的经营面积减少了很多，影响了经营。因面积减少，相应租金也应该减少，但与原告协商不成，故未能支付租金。经审理查明，上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为王岚。2015年，原告王岚(出租方、签约甲方)与被告顾世林(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租于乙方，建筑面积为32.92平方米，租赁期自2015年11月16日至2018年11月15日，租金提前5天支付，每月租金为3,800元，乙方每二个月缴纳一次租金，乙方以现金或汇款支付租金，另付押金五千元；合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用；乙方每月自行向有关部门交纳管理费，乙方每月自行向有关部门交纳水电费、煤气费，乙方自行向有关部门交纳电话费；乙方引致租赁物内与房屋质量有关的设施损坏，维修费由乙方负责，租赁屋内家私、家电设备损坏，维修费由乙方负责，但正常磨损除外；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租1%，如拖欠租金10天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁期内设备和设施的完好无损(自然折旧除外)，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后方可进行，乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。如乙方在租赁期满不负责恢复原状，费用从乙方押金中扣除；租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下(自然折旧除外)交给甲方；租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬迁，不承担保管义务，甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律；房东转让费从房客合同第二年起每年收取10%的转让费至合同止等。合同签订后，被告向原告支付了押金5,000元及至2018年4月15日止的租金，原告将商铺交付被告使用。2016年9月，因本案系争房屋存在违章搭建，拆违部门将违章搭建的墙体予以拆除。拆除后，系争房屋内的使用面积较未拆除前减少。2018年4月16日，原告丈夫与被告协商租赁事宜，被告发信息表示，租赁过程中又一次动违章建筑补3天，另一次动墙面补2天，一共补5天，做到20日交房。4月21日，被告再次发信息表示，系争商铺系由其支付了3.20万元的转让费转来，合同未到期，其有权转让。双方签订租赁合同中也约定，转让费用收百分之十。故其开始转让，转让费按照合同约定由原告收取百分之十。因系争房屋周边商铺的租金涨到4,100元，要求按照4,100元的标准转让。若原告不同意或不配合，要求赔偿转让费3.20万元。并表示自即日起不支付租金，需转让成功才支付租金。后因被告未能按期支付租金，原告委托律师于2018年4月25日向被告发送律师函，表示因被告逾期付款，要求其收到函件后支付租金7,600元，并向有关部门交纳2015年11月16日至今的管理费。本案诉讼过程中，被告至上海轩宇物业管理有限公司支付了至2018年8月的物业管理费。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《商铺租赁合同》、《律师函》、短信记录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，被告为证明房屋拆违情况，向法院申请证人金某某、李某出庭作证。证人金某某证言的主要内容为，其原承租了本案系争房屋的隔壁商铺，故认识了被告，但并不认识原告王岚。2016年9月，该处的商铺均涉及违章建筑被予以拆除，拆除了房屋外面的扩建。其承租房屋的租金为每月4,600元，承租房屋面积与本案系争房屋面积相同。经与其承租房屋的房东协商，其房东延续了一段时间的租期。承租该房屋时看不出存在违章搭建，拆除违章搭建后，面积减少，对生意存在影响。证人李某证言的主要内容为，其居住于同一小区内，被告在系争房屋内开设饭店，其去吃饭时认识了被告。2016年9月，系争房屋被拆除了违章搭建，拆违后被告继续经营。拆违后被告的店铺直接变小了，东西也往里挪了，原来经营饭店，后经营快餐，中间好像并无停业歇业。经庭审质证，原、被告双方对证人证言均无异议。本院认为，证人陈述客观，能与其他证据相关联，本院确认其证明效力。本院认为，原告王岚与被告顾世林签订的《商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。双方租赁合同履行过程中，房屋因存违章建筑被予以拆除。就房屋上的违章搭建，原告陈述于交付房屋时已予以告知，但并未提交证据予以证明，方合同中也并未予以明确，故对于原告的该意见，本院不予采信。违章建筑拆除后，被告承租面积较未拆除前减少，被告认为对其经营存在影响，应酌减租金。但本院注意到，2016年9月拆违至今已近两年，在拆违后的合同履行过程中，被告明知经营面积减少的情况下，于2018年4月前仍按约支付租金。若如被告陈述的对经营存在较大影响，其从未主张而正常交付租金并对外经营，显然不符合常理。从合同履行过程来看，虽拆除了违章建筑，但双方实际达成合意，按照原合同履行，现被告的抗辩理由，本院难以支持。至于被告于短信中陈述的转租事宜，双方合同中确约定租赁房屋转让事宜，但被告转租找寻新承租人期间，该房屋仍由被告占有使用，并非合理延付租金之理由。现被告迟延支付租金已属违约，原告依据合同约定主张解除合同，本院予以支持。另被告顾世林于2018年7月7日收悉了王岚的诉状，本院确认双方的买卖合同于2018年7月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该租赁合同解除后，被告应搬离并向原告返还本案系争房屋，并向原告支付至2018年7月7日止的租金10,386.67元。关于原告要求被告按照每月3,800元的标准支付至搬离之日止的租金，合同解除后被告仍占有该房屋，应向原告支付相应的占有使用费，原告依据合同标准予以主张，并无不当，本院予以支持。关于原告主张押金作为违约金不予返还，依据双方合同约定：“如拖欠租金10天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金”，现确因被告逾期支付租金导致违约，原告的该诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告王岚与被告顾世林就上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2018年7月7日解除；二、被告顾世林于本判决生效之日起十五日内搬离并向原告王岚返还上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告顾世林于本判决生效之日起十五日内向原告王岚支付租金10,386.67元；四、被告顾世林于本判决生效之日起十五日内，按照每月3,800元的标准向原告王岚支付自2018年7月8日起至搬离之日止的房屋占有使用费；五、被告顾世林支付的押金5,000元，原告王岚不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计95.50元，由被告顾世林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年九月十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。