四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民初2号 原告（反诉被告）：成都东立置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路8号。 法定代表人：唐忠伟，董事长。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都圣地亚实业集团有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大道306号。 法定代表人：叶有生，总经理。 委托诉讼代理人：李忠，四川瀛领律师事务所律师。 被告：成都市南洋置业有限公司，住所地：成都市府青路二段立交桥。 法定代表人：叶有生，总经理。 委托诉讼代理人：李忠，四川瀛领律师事务所律师。 原告成都东立置业有限公司（以下简称东立公司）诉被告成都圣地亚实业集团有限公司（以下简称圣地亚公司）、被告成都市南洋置业有限公司（以下简称南洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，东立公司于2017年9月14日向成都市成华区人民法院提起诉讼。成都市成华区人民法院受理后，东立公司变更诉讼请求，成都市成华区人民法院审查认为诉讼标的超过其管辖范围，于2017年11月10日作出（2017）川0108民初6344号民事裁定书，裁定本案移送本院审理。本院于2018年1月2日立案受理，2018年3月9日圣地亚公司提出反诉，本院审查后对反诉进行了受理，并决定对本反诉合并审理。本院于2018年4月25日、2018年5月10日对本案证据进行了交换，并依法组成合议庭于2018年6月6日公开开庭进行了审理。东立公司的委托诉讼代理人何军、郑杰，圣地亚公司、南洋公司的委托诉讼代理人李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东立公司诉讼请求：1、判令圣地亚公司支付暂计算至2017年8月7日的租金25692291.12元、滞纳金3949841.04元；南洋公司对圣地亚公司的债务承担连带偿还责任；2、本案诉讼费、保全费由圣地亚公司、南洋公司承担。后东立公司变更诉讼请求：1、解除东立公司与圣地亚公司签订的《租赁合同》及东立公司与圣地亚公司、南洋公司签订的《补充协议》；2、判令圣地亚公司支付实际返还房屋之日前欠付的租金、滞纳金（租金暂计至2017年10月31日合计为24354709.41元、滞纳金暂计至2017年10月31日合计为4688546.36元；3、判令圣地亚公司支付违约金41861284.26元；4、判令南洋公司对圣地亚公司的债务承担连带偿还责任；5、本案诉讼费、保全费由圣地亚公司、南洋公司承担。本案开庭审理时，东立公司再次变更诉讼请求为：1、解除东立公司与圣地亚公司签订的《租赁合同》及东立公司与圣地亚公司、南洋公司签订的《补充协议》；2、判令圣地亚公司支付解除合同时租金22354709.41元（计算至2017年7月31日），场地占用费（包括空调费）计算至2018年1月5日为3212969.14元（审理中变更为3460120.6元），滞纳金计算至2017年10月31日为4779555.09元（滞纳金计算的标准是每期欠付租金和合同约定日万分之五计算）；3、判令圣地亚公司支付违约金41861284.26元；4、判令南洋公司对圣地亚公司的债务承担连带偿还责任；5、本案诉讼费、保全费由圣地亚公司、南洋公司承担。事实及理由：东立公司与圣地亚公司2010年4月29日签订《租赁合同》，将位于成都市成华区驷马桥羊子山路68号商业物业负一楼到四楼出租给圣地亚公司。《租赁合同》签订后，东立公司按约履行了交付租赁房屋及合同约定的其他义务，圣地亚公司却长期欠付租金。2015年9月2日，东立公司与圣地亚公司、南洋公司签订《补充协议》，将支付租金的单价、时间与方式进行了重新约定，且南洋公司自愿为圣地亚公司在租赁期间的付款义务提供担保责任。《补充协议》签订后，圣地亚公司仍未按时履行支付租金的义务，其恶意拖欠租金的行为已构成严重违约，南洋公司也未按照补充协议约定承担担保责任，故起诉请求实现诉请。 圣地亚公司答辩认为：1、同意解除《租赁合同》及《补充协议》，圣地亚公司反诉请求中亦包含该项；2、根据一事不再理原则，不应当再受理，本案已由成都市成华区人民法院调解并出具调解书，本案应当属于确认之诉，非房屋租赁合同之诉；3、东立公司和圣地亚公司一直对租赁面积存在争议，因租赁面积无法确认，圣地亚公司无法确认是否拖欠租金以及是否应当支付滞纳金；4、圣地亚公司没有违约行为，不应当支付违约金，同时合同约定了定金，应适用定金罚则处理解除合同的问题；5、关于南洋公司连带责任问题，《补充协议》中明确约定南洋公司应承担的连带责任应扣除603万元；6、本案因东立公司而起，诉讼费、保全费应当由东立公司公司自行承担。 南洋公司的答辩意见与圣地亚公司的答辩意见一致。 圣地亚公司反诉请求：1、判令解除东立公司与圣地亚公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、判令东立公司向圣地亚公司支付装修损失14710622.8元；3、判令东立公司双倍返还定金804万元；4、判令东立公司返还履约保证金201万元；5、判令东立公司支付违约金1000万元；6、判令由东立公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2010年4月23日，东立公司作为出租方与圣地亚公司签订了《租赁合同》。合同约定：东立公司将位于成都市成华区驷马桥羊子山路68号的商业物业负一楼到四楼出租给圣地亚公司，建筑面积约为7万余平方米，东立公司、圣地亚公司共同与政府协调将负一楼改用途作为商场，如协调未果，则租赁区域为1-4楼，租赁面积最终以有资质的测绘公司测绘的分户面积为准。并约定了合同期限、定金、履约保证金、违约责任等条款。2015年9月2日，双方签订了《补充协议》，对《租赁合同》中的租金单价、租金支付时间及方式以及其他部分条款进行变更。合同签订后，圣地亚公司履行了相关合同义务，多次要求东立公司提供有资质的测绘公司确定的测绘图以确定租赁面积，但其拒不提供。2012年2月8日，圣地亚公司向东立公司提供了圣地亚实测面积确认书，但并未提供相应依据证实其所提供的面积，圣地亚公司再次要求东立公司提供准确的租赁面积，但截止圣地亚公司提起反诉时，东立公司仍未提供房产的产权证明及测绘报告，致使房屋的租金金额一直无法确定。2017年12月28日起，东立公司通过向圣地亚公司所招商的商户发告知书、雇佣社会人员围堵圣地亚公司经营场所、锁闭圣地亚公司办公室、锁闭商户囤货的仓库、拆除圣地亚公司所立的广告牌等违法方式破坏圣地亚公司的经营活动，造成了极为恶劣的影响，致使圣地亚公司无法继续开展经营活动，无法向商户收取租赁费用，给圣地亚公司造成了巨大的经济损失。双方所签订合同无继续履行之可能，合同目的无法实现。 东立公司对反诉答辩认为：1、对《租赁合同》及《补充协议》解除无异议，但解除原因为圣地亚严重违约，相关违约责任由圣地亚公司承担；2、对于圣地亚公司所提装修损失，根据《租赁合同》第5.4条约定和本案的事实可知，其装修及设备应当无偿归东立公司所有；3、圣地亚公司所举示的所有装修依据和金额东立公司既不承担也不予认可；不应给予赔偿；4、按照违约金和定金法则的规定，履约保证金应在违约金中扣除。请求判令驳回圣地亚的全部反诉请求。 东立公司为支持其诉讼请求，提供了以下证据： 第一组证据：东立公司的营业执照、东立公司法定代表人身份证明、圣地亚公司的营业执照、国家企业信用信息公示系统查询表。证明双方主体资格适格。 圣地亚公司、南洋公司质证对第一组证据无异议。 本院对该组证据的三性予以确认。 第二组证据：《租赁合同》、《补充协议》、《谅解备忘录》。证明东立公司将位于成都市成华区驷马桥羊子山路68号的商业物业出租给圣地亚公司，双方对租赁房屋面积予以确认。南洋公司对圣地亚公司的付款义务提供担保。 圣地亚公司、南洋公司质证对《租赁合同》、《租赁合同补充协议》的三性无异议，同时认为根据租赁合同的约定，租赁的面积以有资质的测绘公司测绘面积为准，但截至今天东立公司都没有提供测绘公司测绘的分户面积。圣地亚公司向东立公司支付了履约定金402万元，支付了履约保证金201万元，东立公司应当返还，其中定金应当双倍返还。对《谅解备忘录》的真实性不予确认，且该证据超过了民事诉讼法的举证期限，即便该证据是真实的，也不能作为庭审依据。根据2012年2月8日签订的《圣地亚实测面积确认书》可以确认，在2012年2月8日，双方对面积没有进行确认，但是原告现在提交的该备忘录时间为2011年，故该备忘录并不能确认租赁物的租赁面积。 本院对《租赁合同》、《补充协议》的三性予以确认；结合圣地亚公司提供的《圣地亚实测面积确认书》、成华区人民法院（2015）成华民初字第1782号民事调解书，本院对《谅解备忘录》的三性予以确认，对该组证据的证明目的结合其他证据综合认定。 第三组证据：《催收函》《签收函》《圣地亚租金收款明细、圣地亚欠租及滞纳金计算表》、《2017年11月1日-2026年5月10日租金计算表》、收取保证金的财务凭证。证明截止2017年10月31日，圣地亚公司逾期交纳租金严重违约，欠付租金24354709.41元、滞纳金4688546.36元，还应支付剩余年限租金20%的违约金41861284.26元，南洋公司应承担连带责任。 圣地亚公司、南洋公司质证对2010年5月11日的203万元保证金和同日400万元的定金的事实予以认可；催收函、签收函已经超过了举证期限，该证据产生在在成华区人民法院审理的租赁案件之前，故催收函、签收函并不能达到对方的证明目的；圣地亚租金收款明细、圣地亚欠租及滞纳金计算表》是东立公司单方制作的，不予认可。 本院对《催收函》《签收函》、收取保证金的财务凭证的三性予以认定，《圣地亚租金收款明细、圣地亚欠租及滞纳金计算表》、《2017年11月1日-2026年5月10日租金计算表》系东立公司单方制作的，本院不予确认。 补充证据:交通银行电子回单、房产测绘成果报告及营业执照、2014年2月28日会议纪要、成华区人民法院（2015）成华民初字第1782号民事调解书、《拖欠租金、滞纳金及合同解除后租金计算表》。证明4号楼、5号楼1-4层租赁面积为46759.01㎡，调解书也确认租赁面积46759.01㎡，2015年9月7日、9月8日、9月10日，圣地亚公司向东立公司共计支付2015年6-8月房租1617859.03元，至2015年9月11日，圣地亚仍未按照《补充协议》的约定缴清租金，已构成严重违约，圣地亚应当按照合同约定按该金额的20%支付违约金，也达到合同解除条件。 圣地亚公司、南洋公司质证对电子回单、会议纪要、民事调解书的真实性予以认可，同时认为租金凭证并非支付的全部，已履行租金应当依据该调解书进行确认，租赁面积的确认应当由双方共同盖章签订确认书来确认，而非根据某个东西进行推测。对房产测绘成果报告及营业执照、《拖欠租金、滞纳金及合同解除后租赁计算表》真实性不予认可，从未看到过该证据，单方制作的计算表无法确认欠付租金。 本院对电子回单、会议纪要、民事调解书的三性予以确认，对房产测绘成果报告及营业执照结合《圣地亚实测面积确认书》、成华区人民法院（2015）成华民初字第1782号民事调解书、《备忘录》的内容予以确认；《拖欠租金、滞纳金及合同解除后租赁计算表》系东立公司单方制作的，本院不予确认。 圣地亚公司、南洋公司提供了以下证据： 证据1.《房屋租赁合同》《租赁合同补充协议》。证明:租赁面积并未得到确认，圣地亚公司向东立公司缴纳了履约保证金和履约定金共计603万元。 东立公司质证认为，《房屋租赁合同》与东立公司提交的租赁合同签订时间不一致，合同第1.3.1、1.3.2条及其对应的表格有差异，对补充协议三性认可。 本院对《租赁合同补充协议》的三性予以确认，因《房屋租赁合同》系复印件，本院不予认定。 证据2.成都市成华区人民法院民事调解书。证明案涉房屋租赁合同纠纷已经由成都市成华区人民法院审理双方并已经达成了一致意见，成华区人民法院出具了调解书，调解书确定租金标准应当按照补充协议第一条履行，根据补充协议第一条，租金的支付标准已经约定到了整个租赁合同届满，根据一事不再理的原则，本案不应当再以租赁合同纠纷进行审理。 东立公司质证对调解书的三性认可，对证明目的不认可，认为因圣地亚公司、南洋公司未按调解书履行，东立公司已经具备了重新起诉的权利。 本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 证据3.《圣地亚实测面积确认书》。证明该面积确认书的确提到了面积为46759.01㎡，但圣地亚公司对该确认书作出了一份说明，且至今为止双方都没有对租赁面积进行确认。 东立公司质证对《圣地亚实测面积确认书》三性予以确认，同时认为圣地亚公司已确认面积。 本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 证据4、5.成都市中级人民法院（2017）川01执复178号裁定书、执行复议申请书及案件受理通知书（案号:（2018）川01执复37号）。证明因为面积无法确认导致圣地亚公司应当支付的租金无法确认，成都市成华区人民法院的执行裁定被中级人民法院以租赁面积不确定为由裁定不予执行；因此本案属于一事不再理。 东立公司质证认为，对执行裁定书真实性无异议，证明双方就本案争议达成的调解协议因该执行裁定书而不予执行，不涉及一事不再理。 证据6.2011-2018年付东立租金明细表。证明圣地亚公司向东立公司支付了89264888.34元租金。 东立公司质证对该证据的三性予以确认。 本院对该组证据的三性予以确认。 证据7.致商家信、告知书等（共5页）。证明东立公司向商场商家发出的文件，导致圣地亚公司业务无法无开展，租金也无法收取。 东立公司质证对证据的真实性无异议，认为正是因为圣地亚公司拒不腾退房屋，东立公司才以这样的方式要求圣地亚公司腾退房屋。 本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 证据8.现场照片及光盘（照片12页共51张、光盘一张）。证明东立公司以不合法的手段收回了案涉租赁物，导致案涉租赁合同无法继续履行，存在违约行为，东立公司的行为是导致案涉租赁合同解除的根本原因。 东立公司质证认为照片的真实性无法确认，但对收回租赁房屋的事实予以认可，确实张贴了告知书要求圣地亚公司撤场。 经审查，本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 证据9.成都圣地亚实业集团有限公司相关损失凭证（共221页）。证明圣地亚公司为商场共计投入29421245.6元的装修及相关费用。 东立公司质证对这些票据的三性均不予认可，认为是与第三方之间发生的费用。 该组证据为票据凭证虽载明客户名称为圣地亚公司，但无证据证明系用于案涉房屋的装修，也无证据证明与本案的关联性，本院对三性不予确认。 经审理查明，2010年4月29日，东立公司作为甲方与乙方圣地亚公司签订了《租赁合同》约定：1.1.2、东立公司将位于成都市成华区驷马桥羊子山路68号商业物业负一楼到四楼出租给圣地亚公司，东立公司租赁面积最终以有资质的测绘公司测绘的分户面积为准；1.1.3、租赁物用途为商业；1.2.1、租赁期限为16年（含免租期），从合同生效之日起计算租赁期。免租期从合同生效之日起算到2011年3月31日止，从2011年4月1日开始计租。1.3、租金、保证金的交纳及结算方式1.3.1租赁单价从2011年4月1日开始计租，前两年按40元/平方米/月计算；第3年起租金在上一年基础上增加5%，直到第10年为止；第11年到剩余年限租金计价方式以当年市场状况及国家经济发展情况双方进行约定（在计租第十年租金增加5%的基础上，再上下调整不超过正负3%。若双方不能达成一致意见，按原5%执行）。1.3.2、“履约定金和履约保证金的支付”约定，圣地亚公司应在本合同签订之日起十日内向东立公司支付三个月租金作为履行定金和保证金（双方同意暂按5万平方米面积预收，最终按实测分户面积为准，多退少补）。其中两个月租金作为履约定金，作为双方按合同约定履行合同的定金，任何一方在合同签订后，单方面不履行合同或提前终止合同，均按定金罚则承担违约责任。另一个月的租金作为合同履行过程中的保证金，若圣地亚公司违约，保证金概不退还，如保证金不足支付违约金或弥补经济损失的，东立公司有权向圣地亚公司主张违约金或赔偿经济损失。合同终止或双方解除，甲方应在7个工作日内无息退还乙方所交纳履约保证金和定金（也可充抵最后一次的房租）。1.3.5、租金每半年支付一次，从第二次租金（即2011年10月1日至2012年3月31日的租金）支付起，每次租金圣地亚公司应提前两个月向东立公司支付。支付时间为每年的2月1日至2月5日，8月1日至8月5日。第四条违约行为及责任3.1、合同履行期间，双方应遵守约定履行义务，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金60万元，若违约金不足以弥补损失的，应补足损失……3.3.1、“乙方应按合同约定按时缴纳各项费用（包括但不限于租金、保证金等），未构成严重违约，每逾交纳一日，按当期应支付金额的每日万分之五向甲方支付违约金”；3.3.2、“乙方有下列情形之一的属严重违约行为，甲方有权选择是否终止合同，不论甲方是否要求解除合同，均有权不退还保证金，且有权要求乙方支付违约金，违约金为合同剩余期限所有未付租金的百分之二十，如违约金不足弥补损失的，还应补足损失（该损失包括但不限于：律师费、差旅费、诉讼费、保全费、租金损失、对第三人承担的违约责任等）；……（3）乙方迟延交纳租金，每次逾期七日以上（含七日）或累计逾期四十日以上的（含四十日）。”5.4、租赁期满或提前终止、解除的，租赁物内的装修、设施、设备归甲方无偿所有。第九条……合同自双方签字或盖章，东立公司收到圣地亚公司交纳履约定金和保证金之日起生效。 2010年5月11日，圣地亚公司按合同约定向东立公司缴纳了履约定金400万元、保证金203万元。 2011年1月15日，东立公司委托的成都精点房屋测绘有限公司就东立国际广场4、5号楼做出《房产测绘成果报告》，报告关于分幢房屋分户面积统计表中载明，圣地亚公司承租的4幢1-4层、5幢1-4层的套内面积为46759.01平方米。 2011年8月7日，东立公司与圣地亚公司签订《谅解备忘录》，《谅解备忘录》载明，双方就租赁成华区驷马桥羊子山路68号商场相关事宜达成一致意见如下：一、双方确认租赁面积为46759.01平方米，每月圣地亚公司应付租赁款187.03604万元，另租空调房一间，每月应付租赁费壹万元，圣地亚公司每月租赁费合计为188.03604万元等。 2012年2月8日，东立公司与圣地亚公司签订《圣地亚实测面积确认书》，在确认书中对圣地亚公司租赁的4号楼1-4层、5号楼1-4层及中央空调占用地的面积分别进行了罗列，并载明“4#楼、5#楼总计租赁面积为46759.01㎡；中央空调占用面积500㎡”。圣地亚公司在其盖章处添加了“因要付房租，面积确认暂以46759.01平米为准，等下次付房租前敲定准确的实际面积为准”字样。 2014年2月28日，东立公司、圣地亚公司就租赁涉案商场事宜进行磋商，双方并签署了《会议纪要》：东立公司同意支持圣地亚公司渡过难关，对租金支付标准及时间进行调整。《会议纪要》的附件《圣地亚租金明细表（2014年-2016年）》载明：2014年4月31日至2014年6月30日，租金合计5891635.26元，补空调租金30000元；2014年7月1日至2014年9月30日，租金合计5891635.26元，补空调租金30000元等。 2015年9月2日，东立公司、圣地亚公司、南洋公司签订《补充协议》，一、《租赁合同》第1.3条“租金、保证金的缴纳及结算方式”中关于租金单价、租金支付时间与进行进行调整：其中：2014年8月1日至2015年8月31日，租金为29.4元/㎡/月，8月31日前付清欠租2908574.47元；2015年9月1日至2016年8月31日，租金为21元/平方米/月，按月支付，每月5日前支付当月租金；2016年9月1日至2017年2月28日，租金为31.5元/平方米/月，按月支付，每月5日前支付当月租金；2017年3月1日至2018年8月31日，租金为31.5元/平方米/月、2018年9月1日至2019年8月31日租金为37.8元/平方米/月、2019年9月1日至2020年8月31日租金为39.9元/平方米/月、2020年9月1日至2021年8月31日租金为42元/平方米/月，支付方式均为按季度支付，提前一月支付下季度租金；2021年9月1日至合同期满之日，每年度租金分别按44.1元、46.3元?48.6元?51元、53.6元/平方米/月计算，支付方式按原《租赁合同》约定履行。乙方同意以乙方开发的位于成华区一环路府青路1号的“南洋领航中心项目”为乙方在租赁期间付款义务（扣除已缴纳保证金603万元）提供担保。 东立公司因圣地亚公司欠租事宜，向成都市成华区人民法院提起诉讼，诉讼中，经法院主持调解，双方达成了调解协议。2015年10月23日，成都市成华区人民法院作出的（2015）成华民初字第1782号《民事调解书》载明：“经查，2010年4月29日，东立公司与圣地亚公司签订《租赁合同》，东立公司将位于成都市成华区驷马桥羊子山路68号的商业房租赁给圣地亚公司经营……实际租赁面积46759.01平方米”。双方自愿达成如下协议：一、东立公司与圣地亚公司按照双方于2015年9月2日签订的《租赁合同补充协议》第一条履行租金；二、保证人南洋公司对圣地亚公司的履行租金义务承担连带清偿责任；三、东立公司放弃本案的其他诉讼请求。调解书作出后，因圣地亚公司未按调解书内容履行义务，东立公司向成都市成华区人民法院申请执行，在执行过程中，执行法院查封了圣地亚公司名下的车辆、房屋等财产，并向圣地亚公司、南洋公司的法定代表人作出《限制高消费令》，对此圣地亚公司提出复议，认为成华区人民法院（2015）成华民初字第1782号《民事调解书》没有明确的给付内容，执行查封、限制高消费令错误。成华区人民法院将圣地亚公司、南洋公司提出的复议驳回后，圣地亚公司、南洋公司向本院提出复议，经本院审查作出（2017）川01执复178号裁定书，认为成都市成华区人民法院作出的（2015）成华民初字第1782号《民事调解书》确定的履行期限在调解限已经逾期，逾期后如何履行调解协议没有再次明确，东立公司申请执行的请求与调解协议内容不符，也没有执行依据，故对成华区人民法院的执行依据予以撤销。 2017年12月28日，东立公司向圣地亚公司、南洋公司发出《解除合同通知书》，解除《租赁合同》、《补充协议》，要求圣地亚公司应于2018年1月5日前自行撤场，2018年1月6日圣地亚公司撤离租赁房屋，东立公司收回涉案租赁房屋。 另查明，圣地亚公司从2011年1月1日至2018年1月4日合计向东立公司支付租金89264888.34元（此款已含每年抵扣的履约保证金利息30万元）。其中，2015年9月7日，圣地亚公司向东立公司支付1140859.03元、2015年9月8日，圣地亚公司向东立公司支付177000元、2015年9月10日，圣地亚公司向东立公司支付300000元，该三笔款项均备注“2015.6-8月房租”。 2017年10月26日，成都市成华区人民法院向圣地亚公司送达了东立公司的关于解除《租赁合同》、《补充协议》的《变更诉讼请求申请书》。 因双方在《租赁合同》第1.3.2条约定了定金，同时在第3.3.1条、第3.3.2条约定了违约金，本院在审理过程中，征求东立公司的意见是主张定金还是违约金时，东立公司选择主张违约金。同时双方在审理过程中确认，圣地亚公司已付东立公司的租金累计金额89264888.34元，因双方并未对某个节点付款核对，故无法确认合同约定的付款节点到底支付了多少租金。对于欠付款问题，东立公司陈述时至2017年10月26日圣地亚公司尚欠租金合计22115476.81元，圣地亚公司认为根据46759.01平方米计算的欠租金为22115476.81元，但因租赁合同履行过程中双方一直未确认租赁面积，而实际租赁面积比46759.01平方米少1714.5平方米。对于2017年10月27日至2018年1月5日期间的占用费，东立公司陈述按租金标准应计3460120.6元，圣地亚公司认为按面积46759.01平方米计算的为3460120.6元，但应扣除1714.5平方米的费用。 另东立公司陈述，2018年1月6日圣地亚公司撤离租赁房屋前，曾收取了部分次承租人的2018年1月6日后的租金，导致东立公司无法继续收租，但对于圣地亚公司收取2018年1月6日后的多少租金在法庭辩论终结前没有提交证据。对该问题圣地亚公司的委托诉讼代理人称不知情。 本院认为，东立公司与圣地亚公司签订的《租赁合同》、东立公司、圣地亚公司、南洋公司签订的《补充协议》是各方当事人自愿达成的，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当遵循诚实信用原则切实履行各自的义务。上列合同在履行过程中，东立公司起诉主张解除合同，圣地亚公司亦反诉请求解除合同，本案现争议的焦点为：1、本案是否违反一事不再理的问题；2、关于租赁房屋面积是否确认的问题；3、《租赁合同》、《补充协议》是否已经解除及解除的责任是哪一方；4、关于应适用定金罚则还是违约条款约定解决违约责任的问题；5、东立公司主张圣地亚公司支付租金22354709.41元、场地占用费3460120.6元的理由是否成立的问题；6、东立公司主张圣地亚公司支付滞纳金4779555.09元、违约金41861284.26元的理由是否成立；7、圣地亚公司主张东立公司支付装修损失14710622.8元、双倍返还定金804万元、返还履约保证金201万元、支付违约金1000万元的理由是否成立；8、南洋公司对圣地亚公司的债务是否应承担连带责任。 关于本案是否违反一事不再理的问题。本院认为，东立公司与圣地亚公司、南洋公司因履行租赁合同过程中发生纠纷而在成都市成华区人民法院进行诉讼，成华区人民法院作出了（2015）成华民初字第1782号《民事调解书》，就该案诉辩双方意见和依据的事实看，是基于继续履行合同而对租金金额确定、租金如何支付和南洋公司的保证责任进行诉讼，调解书亦是针对该内容进行的确定。而从本案诉讼诉辩双方请求及依据的事实看，是东立公司主张解除《租赁合同》及补充协议并要求承担租金、违约责任而形成的诉讼，与成华区人民法院（2015）成华民初字第1782号案件诉讼依据的事实、主张的诉讼请求、适用的法律依据均不一致，因此，成华区人民法院（2015）成华民初字第1782号案件处理的结果不构成对本案的既判事实的认定，因此，本案受理、审理并不违反民事诉讼一事不再理的原则。故本院对圣地亚公司、南洋公司主张本案违反一事实不再理的理由不予采纳。 关于租赁房屋面积是否确认的问题。本院认为，《租赁合同》约定“租赁面积最终以有资质的测绘公司测绘的分户面积为准”，虽然在案件审理中圣地亚公司、南洋公司认为租赁面积存在争议，且2012年2月8日签订的《圣地亚实测面积确认书》上圣地亚公司添加了“因要付房租，面积确认暂以46759.01平米为准，等下次付房租前敲定准确的实际面积为准”的字样，但从事实看，2011年1月15日，东立公司委托的成都精点房屋测绘有限公司就东立国际广场4、5号楼做出《房产测绘成果报告》已对租赁房屋面积进行了测绘，东立公司与圣地亚公司2011年8月7日签订的《谅解备忘录》也明确载明“双方就租赁成华区驷马桥羊子山路68号商场相关事宜达成一致意见如下，一、双方确认租赁面积为46759.01平方米”，而2014年2月28日的《会议纪要》、2015年9月2日的《补充协议》中，也均明确载明了租金金额，因租金金额必须以面积作为计算的基础，故这些事实可以认定双方对租赁面积进行了确认、租赁房屋面积无争议。因此，圣地亚公司认为租赁面积未确认导致无法支付租金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于《租赁合同》、《补充协议》是否已经解除及解除的责任是哪一方的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，双方签订的《租赁合同》第3.3.2条亦约定“乙方有下列情形之一的属严重违约行为，甲方有权选择是否终止合同……（3）乙方迟延交纳租金，每次逾期七日以上（含七日）或累计逾期四十天以上的（含四十日）”。而圣地亚公司在履行《租赁合同》过程中，存在长期拖欠租金的行为，特别是双方签订关于租金支付的《补充协议》和在成都市成华区人民法院作出（2015）成华民初字第1782号《民事调解书》后，仍然未根据《补充协议》、调解书确定的时间履行租金支付义务，其已经严重违约，东立公司已经享有法律规定与合同约定的合同解除权。2017年10月26日，成都市成华区人民法院向圣地亚公司送达了东立公司的关于解除《租赁合同》、《补充协议》的《变更诉讼请求申请书》，应当认定此时东立公司的解除合同通知到达圣地亚公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）（四）项、第九十六条第一款的规定，《租赁合同》《补充协议》已于2017年10月26日解除。 关于应适用定金罚则还是违约条款约定解决违约责任的问题。案件审理过程中，东立公司认为《租赁合同》第1.3.2条是立约定金的约定，是在单方不履行合同或提前终止合同的情况下适用。而圣地亚公司主张第1.3.2条是履约保证金和履约定金的约定，就是对解除合同违约责任的约定，故东立公司不退还定金，圣地亚公司也不应再承担其他违约责任。本院认为，根据双方合同约定看，第1.3.2条明确为“支付三个月租金作为履行定金和保证金”，其作用在“任何一方在合同签订后，单方面不履行合同或提前终止合同，均按定金罚则承担违约责任”，该约定是为了保证缔约后双方实际履行合同，这与“1.3、租金、保证金的交纳及结算方式”的前条相对应，也与合同第四条“违约行为及责任”内容相对应。同时，庭审中东立公司亦明确表示选择适用违约金条款，故本案对合同解除的违约责任的处理不应适用《租赁合同》第1.3.2条的“履约保证金和履约定金”的约定，而应适用《租赁合同》第四条“违约行为及责任”解决双方合同解除的违约责任。 关于东立公司主张圣地亚公司支付租金22354709.41元、场地占用费3460120.6元的问题。本院认为，因圣地亚公司逾期支付租金，根据前述意见，双方签订的《租赁合同》《补充协议》的租赁面积应当确认为46759.01平方米、《租赁合同》《补充协议》已于2017年10月26日解除，结合审理过程中双方的意见，应当认定时至2017年10月26日圣地亚公司尚欠租金合计金额为22115476.81元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，本院对东立公司主张圣地亚公司支付欠付租金金额22115476.81元的请求予以支持。同时，在《租赁合同》《补充协议》解除后，圣地亚公司并未向东立公司及时移交租赁房屋，仍以合同解除之前的方式营运和获利，为避免因诉讼成本增加和减少讼累，本院对东立公司主张圣地亚公司参照租赁标准支付场地占用费3460120.6元的诉讼请求予以支持。 关于东立公司主张圣地亚公司支付滞纳金4779555.09元的理由是否成立的问题。本院认为，在《租赁合同》中，双方约定“未构成严重违约，每逾期交纳一日，按当期应支付金额的每日万分之五向甲方支付违约金”，同时又约定“乙方迟延交纳租金，每次逾期七日以上（含七日）或累计逾期四十日以上的（含四十日），甲方有权选择终止合同……均有权不退还保证金，且有权要求乙方支付合同剩余期限所有未付租金的20%违约金”，从两项约定看，一项是对非严重违约继续履行合同违约责任的约定，一项是对严重违约终止合同违约责任的约定。因东立公司已经收取了圣地亚公司保证金203万元，该保证金已经对合同履行中的违约行为进行了弥补，且东立公司也已选择了根据《租赁合同》第3.3.2条约定的圣地亚公司“构成严重违约”情形，主张解除合同并支付违约金，故本院对东立公司又同时根据3.3.1条约定“未构成严重违约”情形主张迟延付款的滞纳金的诉讼请求不予支持。 关于东立公司主张圣地亚公司支付违约金41861284.26元的理由是否成立的问题。本院认为，东立公司与圣地亚公司签订的《租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。《租赁合同》约定，合同从圣地亚公司于2010年5月11日缴纳保证金之日生效交并计算租赁期，租赁期限为16年，租赁期限至2026年5月10日止，根据第3.2.2条“违约金为合同剩余期限所有未付租金的百分之二十”的约定，违约金为2017年10月27日起至2026年5月10日的租金209306421.28元的20%，为41861284.26元。而在案件审理过程中，圣地亚公司认为不应当适用违约金条款，应适用定金条款，同时认为东立公司并无实际损失，应视为对违约金过高要求调整的抗辩。本院认为，当事人行使权利、履行义务均应当遵循诚实信用原则，应当按照约定履行自己的义务，而纵观本案中圣地亚公司的履约行为看，在合同履行中长期违约，在东立公司同意降低租金标准、通过人民法院调解继续履行的情况下，仍然拒不履行补充协议约定和人民法院确认的调解义务，最终导致合同在未达到租赁期限一半的时间即被解除，因此，东立公司主张圣地亚公司承担违约责任的理由成立。由于2018年1月5日东立公司收回租赁房屋后，继续与原次承租人履行与圣地亚公司签订的合同，并未造成租赁房屋空租，考虑到双方合同已经履行的时间、未履行的期间和合同约定的违约金计算标准，鉴于圣地亚公司单方长期严重违约的事实，在违约金的确定上不仅要体现补偿性，也应当体现惩罚性，结合《租赁合同》《补充协议》约定的按时间分段计算租金的标准，本院确定圣地亚公司向东立公司支付违约金1100万元。对于东立公司称“2018年1月6日圣地亚公司撤离租赁房屋前曾收取了部分次租人的2018年1月6日后的租金，导致东立公司无法继续收租”的问题，因东立公司提交的现有证据无法确定圣地亚公司是否收取了2018年1月6日之后的租金，更无法确定具体金额，且该部分内容是属《租赁合同》《补充协议》解除后才能形成的损失，故本院在本案中不予处理，双方可以另行解决。 关于南洋公司是否应当承担连带清偿责任的问题。本院认为，东立公司与圣地亚公司、南洋公司签订《补充协议》时，南洋公司同意以其开发的位于成华区一环路府青路1号的“南洋领航中心项目”为圣地亚公司在涉案《租赁合同》租赁期间的付款义务提供连带责任担保（扣除已缴纳保证金603万元），该等保证的意思表示亦被成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第1782号《民事调解书》所确认。故本院对东立公司主张南洋公司应当对圣地亚公司的支付义务承担连带偿还责任的请求予以支持。 关于圣地亚公司反诉请求东立公司支付装修损失14710622.8元、双倍返还定金804万元、返还履约保证金201万元、支付违约金1000万元的问题。本院认为，如前所述，涉案《租赁合同》《补充协议》因为圣地亚公司的严重违约行为导致被解除，根据《租赁合同》第2.2.2条关于“乙方自行承担租赁房屋室内的二次装修及费用”及第5.4条“租赁期满或提前终止、解除的，租赁物内的装修、设施、设备归甲方无偿所有”的约定，东立公司行使合同解除权后装修及设施设备的所有权均归属于东立公司，故圣地亚公司主张东立公司承担装修损失14710622.8元的反诉请求，本院不予支持。因东立公司在合同签订后按约向圣地亚公司提供了租赁房屋，《租赁合同》已经部分履行，东立公司不存在违约行为，故圣地亚公司主张东立公司双倍返还定金804万元反诉请求本院不予支持。由于《租赁合同》签订后圣地亚公司亦对《租赁合同》进行了部分履行，故东立公司也应当返还圣地亚公司已经向东立公司缴纳的履约定金400万元。对于圣地亚公司反诉主张返还履约保证金201万元、支付违约金1000万元的反诉请求，本院认为，如前所述，因在履行合同过程中圣地亚公司未按约定时间、金额额支付租金已经违约，根据《租赁合同》“乙方迟延交纳租金，每次逾期七日以上（含七日）或累计逾期四十日以上的（含四十日），甲方有权选择终止合同……均有权不退还保证金”的约定，东立公司有权不退还保证金，圣地亚公司主张退还保证金的理由不符合合同约定，本院不予支持。因系圣地亚公司严重违约导致合同解除，东立公司并无违约的事实，圣地亚公司主张东立公司支付1000万元违约金于法无据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十五条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下： 一、成都东立置业有限公司、成都圣地亚实业集团有限公司签订的《租赁合同》于2017年10月26日解除，成都东立置业有限公司、成都圣地亚实业集团有限公司、成都市南洋置业有限公司签订的《补充协议》于2017年10月26日解除； 二、成都圣地亚实业集团有限公司在本判决生效之日起十五日内支付成都东立置业有限公司租金22115476.81元、场地占用费3460120.6元； 三、成都市南洋置业有限公司对成都圣地亚实业集团有限公司支付义务中的16085476.81元承担连带责任； 四、成都圣地亚实业集团有限公司在本判决生效之日起十五日内支付成都东立置业有限公司违约金1100万元； 五、成都东立置业有限公司在本判决生效之日起十五日内退还成都圣地亚实业集团有限公司定金400万元； 六、驳回成都东立置业有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回成都圣地亚实业集团有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费396322元，由成都圣地亚实业集团有限公司承担；反诉案件受理费107801.56元，由成都圣地亚实业集团有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  李 俊 审 判 员  王 果 人民陪审员  张安华 二〇一八年九月六日 书 记 员  刘方祺