浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0781民初2089号 原告兰溪市诺威纺织有限公司，住所地兰溪市横溪镇红珠山。 法定代表人黄玉成，执行董事。 委托代理人洪旭东，兰溪市通律法律服务所法律工作者。 被告浙江七彩包装有限公司，住所地兰溪市横溪镇昌盛路18号。 法定代表人吕瑞英，执行董事。 被告王西康，男，1965年4月7日出生，汉族，住浦江县。 共同委托代理人朱希阳，浙江浦阳律师事务所律师。 原告兰溪市诺威纺织有限公司与被告浙江七彩包装有限公司、王西康买卖合同纠纷一案，于2018年4月16日诉至本院。本院于同日受理后，依法由审判员袁平独任审判，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告兰溪市诺威纺织有限公司的委托代理人洪旭东、被告浙江七彩包装有限公司、王西康的共同委托代理人朱希阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告兰溪市诺威纺织有限公司诉称，原、被告于2017年6月5日签订《厂房转让协议》，协议约定被告的3号、4号厂房、办公楼及土地使用权整体转让给原告，转让价格为738万元，本协议签订时由原告支付给被告转让款定金100万元。该协议同时约定：被告保证本次转让能顺利进行，如因政府原因而导致土地使用权证不能分离的，被告应在二个月内通知原告，无条件退还定金100万元，并按月息3%支付利息。协议第九条约定，违反上述条款中的任何一条，即为违约行为，应承担违约责任。双方约定违约金的计算方法为按合同总标的的日万分之五计算。被告王西康在该协议书和收款收据上签字。合同签订后，原告依约履行。2017年9月5日，原告要求被告完成搬迁，被告告知原告因消防改造，需等到消防工程竣工并验收合格后方能办理土地使用权分离。为此，原告多次要求被告先完成搬迁，后办理土地使用权分离手续，但被告置之不理。一直等到2018年春节后，原告得知被告与其他客户另行协商厂房出让事宜。故向法院起诉，要求依法判令：1、终止原、被告于2017年6月5日签订的《厂房转让协议》；2、被告立即归还定金100元并支付违约金915120元（自2017年8月5日起至2018年4月11日，并以约定的计算方式计算至实际履行之日）。 原告兰溪市诺威纺织有限公司在举证期限内提交：1、原告营业执照复印件、被告公司登记信息、被告户籍信息各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2、厂房转让协议一份，证明原、被告签订厂房转让协议的事实；3、收据一份，证明原告支付给被告100万元定金的事实。 被告浙江七彩包装有限公司、王西康辩称，被告王西康作为本案被告，主体不适格。王西康是公司股东，其在《厂房转让协议》上签字系职务行为，责任主体是浙江七彩包装有限公司。且公司也在协议上盖章确认。原告要求解除《厂房转让协议》无事实和法律依据。合同中无约定协议解除的条款，双方也未达到法定解除的条件。原告没有证据证明被告有违反法定解除规定的行为。原告起诉要求解除合同系明显的违约，原告无权要求返还定金。被告不存在违约行为。原告在签订协议前明知被告已将该厂房抵押给浦发银行义乌分行。被告早已将厂房分块出租给他人，原告在签订协议时也是明知的。被告积极配合原告要求租户搬迁。由于政府的原因，消防大队消防没有验收，被告在2017年11月3日通过消防验收，现住完全可以按照双方约定的方案进行分割。原告也没有证据证明权证不能分离，应承担举证不能的后果。即使被告存在违约行为，原告的违约金计算标准也过高，远远大于原告的损失，原告在本案中也有过错。请求驳回原告的诉讼请求。被告浙江七彩包装有限公司、王西康在举证期限内向本院提交：1、帮扶意见书一份，证明被告公司尚欠浦发银行980万元，帮扶办同意厂房分割的事实；2、分割情况说明一份，证明厂房按照原、被告签订的转让协议进行分割，政府同意请求相关部门执行的事实；3、消防审查合格书、消防备案登记表、消防备案凭证各一份，证明被告已补办消防手续的事实。 当事人提交的证据经当庭举证，对原告提交的证据，被告对证据1有异议，认为被告王西康作为本案被告主体不适格，对证据真实性无异议。本院对原告提交的证据予以认定并确认其证明力。对被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但认为和本案无关。对证据2的真实性无异议，认为该份证据证明了被告设定了抵押不完全拥有的处置权，可以证明协议不能履行。对证据3的真实性无异议，但认为办理好消防手续已超过双方签订协议约定的时间。本院对被告提交的证据的真实性予以认定。 根据上述认定的证据及原告的陈述，本院认定事实如下：2017年6月5日，原告与被告浙江七彩包装有限公司签订《厂房转让协议》一份，约定浙江七彩包装有限公司将公司内的3号、4号厂房及办公楼和土地使用权整体转让给原告，转让价格738万元。协议签订之时原告支付被告定金100万元，被告办妥房产证过户手续时支付300万元，剩余转让款338万元在原告办理银行贷款手续后支付给被告。被告浙江七彩包装有限公司保证上述房产无担保、无抵押，拥有完全处置权。被告承诺于协议签订后的三个月内清空场地交付给原告，逾期未完成搬迁的，经原告告知后的三天内进行搬迁，超过三天被告未实施搬迁的，视为被告的遗弃物，原告有权处置。被告保证本次转让能顺利进行，如因政府原因而导致土地使用权证不能分离的，被告在二个月内通知原告，无条件退还定金100万元，并按月息3%支付利息。违约金的计算方法是按照合同总标的的日万分之五计付给守约方。被告王西康在协议上签字确认。协议签订后，原告即支付给被告浙江七彩包装有限公司定金100万元。但被告浙江七彩包装有限公司未在三个月内清空场地，也未在约定期限内完成消防验收工作，导致迟迟未向原告交付厂房。案涉厂房在上海浦发银行义乌支行设置了最高额980万元的抵押，被告至今未办理土地分割办证手续，故原告向法院起诉。另查明，被告王西康系被告浙江七彩包装有限公司的股东。 本院认为，原告兰溪市诺威纺织有限公司与被告浙江七彩包装有限公司签订的《厂房转让协议》合法有效，双方均应依据协议履行。原告依约支付被告100万元定金，但被告没有在协议签订三个月清空场地，将厂房交付给原告。且厂房设置了抵押，至今未办理土地分割办证手续，属于违约行为，故对原告要求终止履行双方签订的《厂房转让协议》和归还定金100万元的诉讼请求，本院予以支持。由于双方约定的违约金计算标准过高，被告也提出违约金过高的主张，本院结合原告的实际损失、合同的履行情况及双方的过错程度等，酌定按月利率2%计算违约金。被告王西康系被告浙江七彩包装有限公司的股东，其在《厂房转让协议》上签字是职务行为，故被告王西康不承担还款责任。被告辩称被告不存在违约行为，原告在签订协议前就知道厂房存在抵押和出租给他人的事实，但未提交证据证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条、《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告兰溪市诺威纺织有限公司与被告浙江七彩包装有限公司签订的《厂房转让协议》； 二、被告浙江七彩包装有限公司于本判决生效后十日内向原告兰溪市诺威纺织有限公司返还定金100万元并支付违约金（按月利率2%从2017年9月5日起计算至实际履行之日）； 三、驳回原告兰溪市诺威纺织有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11018元（已减半收取），财产保全费5000元，合计16018元，由原告兰溪市诺威纺织有限公司负担3000元，由被告浙江七彩包装有限公司负担13018元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 袁平 二〇一八年九月十二日 代书记员 章静