宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2018）宁0205民初1705号原告:中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行，住所地：石嘴山市惠农区南街广场东路6号，统一社会信用代码：×××。负责人：祁军，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行行长。委托诉讼代理人：徐新平，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行职员。特别授权代理。委托诉讼代理人：李彦良，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行职员。特别授权代理。被告：李玉龙，男，1972年4月2日出生，汉族，住石嘴山市。被告：宁夏生平房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市惠农区北大街292-296号，组织机构代码：71505166-1。法定代表人：唐晓胜，宁夏生平房地产开发有限公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行（以下简称建行惠农支行）与被告李玉龙、宁夏生平房地产开发有限公司（以下简称生平房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行惠农支行的委托诉讼代理人李彦良到庭参加诉讼，被告李玉龙、生平房地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。建行惠农支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的2009211号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告偿还尚欠原告借款本金（人民币）24089.35元及本金罚息1663元，利息2702.48元及利息罚息502.61元，合计本、利、罚息金额28957.44元，利息暂结付至2018年4月25日，2018年4月25日后产生的利息判决利随本清；3、判决原告享有依法追索被告抵押的房屋所得价款，原告依法享有优先受偿权；4、判决被告宁夏生平房地产开发有限公司承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：李玉龙于2009年7月13日向建行惠农支行申请个人住房按揭贷款62000元，抵押物为李玉龙购买的的位××区号个人住房。建行惠农支行于2009年8月17日向李玉龙发放贷款62000元，借款期限10年，即2019年8月17日到期，等额本金还款法。李玉龙自建行惠农支行发放贷款后，自2015年5月开始出现连续逾期，至今已连续拖欠35次，建行惠农支行采取电话、上门等措施多次催收，李玉龙依然未按照合同约定清偿所拖欠的贷款。建行惠农支行为防范此笔借款风险的发生，于2009年8月17日与李玉龙签订了2009211号《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了预售商品房抵押权预告登记，李玉龙以其所有的的位××区号个人住房为上述债务提供抵押，并由生平房地产公司承担抵押加阶段性保证责任。为维护建行惠农支行的合法权益，使其信贷资金不受损失，建行惠农支行依据合同约定诉至法院。李玉龙、生平房地产公司未到庭答辩、质证亦未提交证据。建行惠农支行为证明其主张提交了以下证据：证据一、李玉龙身份证、户口本、离婚证及离婚协议书复印件各一份，证明李玉龙的身份信息真实有效。证据二、个人住房（商业用房）借款合同一份、个人贷款委托扣款转账协议一份、个人贷款支付凭证一份、（均系复印件，当庭与原件核对无异，原件退回），证明李玉龙从建行惠农支行借款62000元及生平房地产公司为上述借款承担连带保证责任的事实。证据三、个人贷款对账单一份，证明截止2018年4月25日，李玉龙尚欠建行惠农支行贷款本金24089.35元及本金罚息1663元，利息2702.48元及利息罚息502.61元，合计本、利、罚息金额28957.44元。证据四、预告商品房抵押权预告登记证复印件一份，证明涉案房屋于2009年8月12日办理了商品房预告登记的事实。本院对证据的认证意见为：建行惠农支行提交的证据客观真实、相互印证，故本院予以采信。本案争议焦点为：建行惠农支行各项诉讼请求能否成立？本院经审理认定事实如下：2009年7月13日，李玉龙作为借款人、抵押人，生平房地产公司作为担保人与建行惠农支行签订了编号为2009211号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：李玉龙向建行惠农支行借款62000元用于购买生平房地产公司开发的位于石嘴山市××区号房屋，借款期限自2009年8月17日至2019年8月17日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮零，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，利率调整方式为每年的1月1日调整，按月等额本金还款，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其它应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；抵押物为石嘴山市惠农区北大街平建家园5幢4单元101号房屋；担保人生平房地产公司的担保方式为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等。2009年8月13日，建行惠农支行与李玉龙办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。2009年8月17日，建行惠农支行按约发放贷款62000元。后李玉龙返还了部分借款本金及利息，但自2015年5月起开始连续逾期还款，截止至2018年4月25日，尚欠借款本金24089.35元及本金罚息1663元，利息2702.48元及利息罚息502.61元，合计本、利、罚息金额28957.44元。本院认为，李玉龙与建行惠农支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律规定，均合法有效。建行惠农支行依约向李玉龙发放了借款，李玉龙理应按照合同约定按时足额返还借款本息，因李玉龙未按时足额返还借款本息，已构成违约，根据双方约定借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布解除与借款人的借贷关系，故建行惠农支行要求解除与李玉龙签订的2009211号《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求本院予以支持。建行惠农支行主张李玉龙返还借款本金24089.35元及本金罚息1663元，利息2702.48元及利息罚息502.61元，合计本、利、罚息金额28957.44元(利息计算至2018年4月25日)的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，故本院予以支持。2018年4月26日起的利息按双方约定的借款执行利率计算至本判决确定的给付之日。建设银行惠农支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建设银行惠农支行要求其享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。生平房地产公司自愿为李玉龙的上述借款提供阶段性连带保证且双方约定保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，因李玉龙与建设银行惠农支行并未对抵押物进行抵押登记，该担保仍在保证期间内，故对建设银行惠农支行要求生平房地产公司担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。李玉龙、生平房地产公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由李玉龙、生平房地产公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告李玉龙签订的2009211号《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告李玉龙于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行返还借款本金24089.35元、支付利息2702.48元、支付本金罚息1663元、支付利息罚息502.61元(利息、罚息计算至2018年4月25日)，合计28957.44元；2018年4月26日以后孳生的利息（包括罚息），按照双方合同约定的利息计算方式计算至本判决确定的给付之日；三、被告宁夏生平房地产开发有限公司对被告李玉龙的上述债务承担连带清偿责任，被告宁夏生平房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李玉龙追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元、公告费600元，共计1124元，由被告李玉龙、宁夏生平房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 徐福恩人民陪审员 钱 杰人民陪审员 曹建山二○一八年九月七日书 记 员 刘 艳附本案相关法律条文：１、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。