上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第34488号原告(反诉被告)刘政权，男，1969年5月28日生，汉族，住上海市奉贤区。委托代理人陈峰，上海市德尚律师事务所律师。委托代理人张婕，上海市德尚律师事务所律师。被告(反诉原告)上海易家丽家居市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈萍。委托代理人戴静，上海廖得律师事务所律师。委托代理人邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。原告刘政权诉被告上海易家丽家居市场经营管理有限公司(以下简称易家丽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，被告提出反诉，本院依法受理，并依法适用简易程序，于2014年12月17日、2015年1月9日公开开庭进行审理，后转为普通程序，于2015年5月15日公开开庭进行了审理。原告刘政权的委托代理人陈峰、张婕到庭参加了诉讼，被告易家丽公司的委托代理人戴静、邓斯玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘政权诉称，2013年5月2日，原被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告上海市浦东新区板泉路XXX号建材商城四号楼2-508号商铺，租期自2013年6月1日至2014年5月31日止。合同签订以后，原告依约支付了租金、装修押金、综合保证金等费用。2014年3月6日，被告突然对原告商铺采取断电措施，使原告无法经营。经交涉，被告称因消费者投诉采取停电措施，如需恢复供电应另行缴纳人民币(以下币种相同)2万元的综合保证金。为恢复营业，原告于2014年3月12日缴纳了2万元综合保证金，被告却未恢复供电，反于3月17日左右将原告商铺锁上，导致原告租赁合同目的无法实现，造成极大损失。租赁期间，被告代为收取的57,500元货款亦未支付原告。故诉请判令：一、确认原被告租赁合同于2014年3月12日解除；二、被告向原告退还已付租金50,621.76元，并承担违约金20,501.81元；三、被告退还原告综合保证金40,000元，装修押金2,000元，营业员保证金500元；四、被告返还原告货款57,500元；五、本案诉讼费由被告承担。被告易家丽公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告经营的2-508号商铺自2014年3月起，多次发生消费者向被告商场投诉，内容主要是原告商铺经营品牌与实际安装的品牌不符及原告收取货款后没有按订单安装施工。经被告调查发现，原告未经被告同意擅自更换经营店铺门头，销售与合同约定的顶爱橱柜品牌不符的帕尔菲特橱柜产品，顶爱品牌的商标权人广东省东莞市缤纷怡家公司(以下简称缤纷怡家公司)也于2014年3月13日函告被告，声明因原告违背加盟合同销售其他品牌产品，已终止与原告的合作关系，并建议被告终止与原告的租赁合同。被告多次催促原告及时处理消费者投诉，但原告迟迟不处理。原告于2014年3月20日向被告作出《承诺函》，承诺在商铺内不销售超出核准品牌的产品，但之后仍未处理相关客户投诉，导致被告只能进行商场先行赔付。被告于2014年4月1日向原告发送《解除租赁合同书》，双方合同于2014年4月2日解除函到达被告之日解除。因系原告违约导致合同解除，故不同意返还已付租金和支付违约金的诉请。原告主张的综合保证金40,000元，根据《租赁合同》的约定，应用于抵扣被告先行赔付的费用；营业员保证金500元因原告违约、原告营业员销售其他品牌产品、发生投诉时营业员也未予解决，属于违规行为故不同意退还；装修押金同意退还；货款57,500元已于2013年11月18日结清，不同意支付。反诉原告易家丽公司反诉称，原告经营与合同约定不符的品牌，且拒不处理消费者投诉，导致被告先行赔付，为原告垫付了相关处理费用，故反诉请求判令：一、确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》于2014年4月1日解除；二、反诉被告支付反诉原告因2-508号商铺35位客户投诉先行赔付及售后处理相关订单产生的费用，共计250,837元；三、本、反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉被告刘政权辩称，易家丽公司主张刘政权提供产品服务不合格、不处理消费者投诉没有依据。并且反诉被告从系争商铺被迫撤出后，由他人在其中继续经营顶爱品牌，易家丽公司曾表示后续事宜均由后续经营者处理。即便确有消费者投诉，亦是易家丽公司对刘政权的商铺单方面进行停电及封铺使得消费者无法联系刘政权而导致，故不同意反诉请求。经审理查明，2013年5月2日，易家丽公司为出租方(甲方)、刘政权为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方上海市浦东新区板泉路XXX号建材商城2-508号商铺，核定品牌门头名称“顶爱橱柜”。租期2013年6月1日至2014年5月31日，其中计算租赁费用期为360天。租金标准，6.6元每平方米每天，商铺实测面积93平方米，按计价天数360天计算，年租金为220,968元。乙方签订合同时应一次性支付综合保证金20,000元，营业员保证金500元，装修押金2,000元。合同第六条第一款第1项约定：有下列情形之一的，甲方有权从乙方综合保证金和装修押金中扣取相应的费用，乙方应在扣款后十个工作日内补足综合保证金和装修押金，否则甲方视乙方违约，有权提出追讨，直至补足：(1)合同期内，因乙方商品质量和服务等问题引起消费者投诉及索赔，而乙方又不能妥善处理或不处理和丧失处理能力的；……(6)乙方租赁期满退场后，如发生顾客投诉，甲方即通知乙方，如乙方不能妥善处理或不处理和丧失处理能力的；……。乙方退场或解除合同一年后未发生质量和服务投诉问题，则由甲方在扣除乙方未缴电话费及其他相关费用之后，无息退还乙方综合保证金。……上述期限均从实际退场时起算。合同第六条第二款约定，乙方营业员违反甲方规章制度或不服从甲方工作人员的日常管理，甲方可对营业员进行经济处罚，如营业员不接受经济处罚，甲方有权从营业员保证金中予以扣除……乙方退场时，营业员未发生各类违规情况的，则由甲方在乙方退场时，无息退还营业员保证金。合同第八条第8款约定，乙方按照本合同约定的品牌自主经营，自负盈亏，承担所售商品售后服务保证责任；……乙方所售商品可开具由甲方统一印制的销货凭证，连同货款一并交至甲方收银台，五日(支票为七日)后，乙方可凭销货凭证的对账联与甲方财务部结某，返还账款；……。合同第九条违约责任约定：4、乙方未事先征得甲方同意，擅自变更品牌、法人代表或私自转让租赁场所的，甲方可解除合同，收回所租商铺，由此发生的一切责任和损失由乙方承担；5、发生先行赔付后，乙方如未在10个工作日补足综合保证金，甲方可单方对乙方采取停业或终止合同的措施，由此造成的经济损失，由乙方自行承担；……8、乙方因消费者投诉而发生的有责赔偿责任，不能因退场而被免除，甲方有权追究乙方的责任和经济损失；……。15、乙方退场或提前解除合同后，乙方须将所租商铺恢复原样(除地面、吊顶及与相邻商铺共有的装修外)后归还甲方，甲方对乙方的装修、添置物品不作任何补偿，对乙方不按约定期限搬走的物品、添置物，视作乙方的废弃物，甲方有权无偿处置。合同第十条约定：……3、合同期内，乙方如出现下列情况之一的，甲方有权单方提前解除合同，由乙方承担违约责任，并赔偿甲方所有经济损失：……(4)拖欠或在10个工作日内不补足综合保证金和押金的；(5)经营假冒伪劣产品或欺诈消费者的；(6)经营商品与合同不符且拒绝整改的；……。合同第十三条第(5)项约定，本合同附件一份，作为本合同的补充，乙方必须遵守，与本合同具有同等法律效力，且在本合同签订时已交乙方审阅同意并签字或盖章确认。合同第7页底部注明：附件：《商家进/留/退场管理制度》。同日，刘政权签署了合同附件《商家进/留/退场管理制度》，该管理制度规定：……商城将以“一品一位”的原则实行品牌管理，即在商城内同一品牌不得出现重复，对个别区域租赁面积较大的实行主营和兼营相结合的办法，但兼营品牌一般不得超过二个，同时必须有商城的审批手续；……商铺门头只能制作合同约定的主营品牌名称和店名，不允许出现超出合同约定范围的品牌名称，也不允许在商铺内另行制作超出合同约定范围的品牌名称，否则商城有权责令其更改或拆除，并承担所产生的费用；……商家因各种原因需更换经营品牌、品种或更名的，应先向商城提出书面申请，经审批同意，并办理好相关手续后方可实施。……商家经销的商品成交后，可开具由商城统一印制的销货凭证(或统一印制的买卖合同)，连同货款一并交至收银台，五个工作日(支票七个工作日)后，商家可凭销货凭证的对账联(或统一印制的买卖合同)与财务部结某，返还账款；……商家售出的商品如发生投诉，应及时、妥善解决，不得推诿、拖延，……对商家不能及时妥善处理的消费者投诉，或商家丧失处理能力的，商城将代为处理，并有权实行先行赔付，有关费用在商家综合保证金中扣除；……。合同及合同附件另对其他事项作了约定。合同签订后，刘政权依约向易家丽公司缴纳了综合保证金20,000元，装修押金2,000元，营业员保证金500元，并支付了至2014年5月31日止的租金。经营过程中，刘政权更换经营门头为帕尔菲特品牌，并在店铺内同时经营顶爱和帕尔菲特品牌产品。2014年3月12日，刘政权向易家丽公司缴纳了2万元款项，名义为“质保金、综合保证金”。2014年3月13日，缤纷怡家公司致函易家丽公司，表明上海复庭建材有限公司(以下简称复庭公司)违反与其约定，在顶爱宅配品牌专卖店内销售其他品牌的同类产品，缤纷怡家公司已经致函给复庭公司终止与其合作关系。因复庭公司已无权经营顶爱宅配产品，故申请易家丽公司配合终止复庭公司位于上海市浦东新区板泉路XXX号易家丽建材商城2-508商铺的经营活动，解除与复庭公司的租赁关系。2014年3月17日，缤纷怡家公司，承租人刘政权，第三方叶青，商场代表四方就顶爱橱柜的经销授权和知识产权争议形成一份会议纪要，内容载明：……3、市场方因2-508存在销售假冒产品所引起的相关售后尚未处理完毕，以及私自改变经营范围，销售未经商场核准的相关产品的违约事实，已对相关商铺采取停业整改等措施……。该会议纪要上有缤纷怡家公司代表孙辉、商场代表邓德平、第三方叶青的签名。2014年3月20日，刘政权向易家丽公司出具《承诺函》一份，内容为“本人向商场承租2-508铺，经营顶爱橱柜。现承诺在本商铺内，不销售超出商场核准的品牌产品，若发现经营，愿意承担相应责任”。2014年3月26日，易家丽公司以律师函的形式回函，称刘政权租赁期间未经同意擅自更换门头，销售与租赁合同约定不符的其他品牌产品，已有多位消费者向商场投诉刘政权商铺所送货品与消费者实际订购商品不符并要求索赔，且缤纷怡家公司已经致函易家丽公司，表明已经终止与刘政权的经销合作关系并建议易家丽公司与刘政权终止2-508商铺的经营活动。刘政权严重违约，易家丽依据租赁合同的约定对商铺采取停业整顿措施与法不悖。该函件中还要求刘政权立即与其联系，妥善处理消费者投诉事宜，履行售后服务保证及赔偿责任。在刘政权与缤纷怡家公司之间知识产权纠纷未妥善解决之前，不得在承租商铺内销售任何商品、开展任何经营活动。2014年4月1日，易家丽公司以快递及挂号信方式，向刘政权发送了《解除合同通知书》，表示自2014年3月份至今易家丽公司已经接到多起消费者投诉，多次电告刘政权妥善处理，但刘政权却置若罔闻，甚至明确告知消费者拒绝处理，严重违反租赁合同的约定和严重影响商场正常秩序，刘政权未经商场许可私自变更品牌并私自更改门头名称，销售与合同约定品牌不相符的产品，为消费者安装的产品与订单约定的品牌不符，并欺诈消费者称是厂商变更品牌名称等行为严重违约，故易家丽公司正式函告与刘政权解除《租赁合同》，并要求刘政权承担消费者投诉的全部责任，保留向刘政权追索经济损失的权利等。该函件2014年4月2日由刘政权签收。另查明，复庭公司法定代表人为刘政权，出资人为刘政权及叶青。复庭公司与缤纷怡家公司之间签有代理销售合同。审理中，1、原告刘政权表示，刘政权更换经营商铺门头增加一个经营的品牌，是经易家丽公司同意的。复庭公司系独立公司法人，与刘政权不是同一主体。2、刘政权表示3月17日遭易家丽公司封铺后即未再得进入及使用商铺，易家丽公司否认停电及封铺事实的存在，并主张刘政权系5月底自行迁出离去。易家丽公司确认，系争商铺由易家丽公司收回后已重新出租给案外人，继续经营顶爱橱柜品牌。3、易家丽公司表示先行赔付的内容中，15名消费者已由易家丽公司直接以现金或转账进行先行赔付，其余消费者投诉事宜系由易家丽公司委托刘政权撤场后继续经营顶爱品牌的案外人处理售后事宜，相关费用易家丽公司尚未与案外人结某。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《租赁合同》、收据、《商家进/留/退场管理制度》、销货凭证、承诺函、申请函、律师函、档案机读材料、解除租赁合同通知书、会议纪要、照片、先行赔付执行审批表、消费者接待记录、宣传单、网上银行电子回单、上海市房地产权证等证据及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原、被告订立的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。原告在店铺内经营与《租赁合同》约定不符的帕尔菲特品牌并更换门头是事实。原告主张已经被告口头同意，与双方租赁合同约定的书面申请方式相悖，且仅提供与案外人陈某的对话录音为证，而无其他证据印证，故本院难以采信。原告变更经营品牌、更换门头的行为构成违约。其现以被告未恢复系争商铺的供电，致使合同无法继续履行为由主张《租赁合同》于2014年3月12日解除，因不具有约定或法定的解除权，缺乏依据，本院不予支持。原告以被告自2014年3月12日起未提供符合合同约定的商铺构成违约要求支付违约金的诉讼请求，亦无依据，本院不予支持。依照《租赁合同》及附件的相关约定，原告擅自变更经营品牌、更换门头的，被告可解除合同。现被告于2014年4月2日向原告送达解除合同通知，本院确认双方的《租赁合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。易家丽公司所提供的2014年3月17日形成的协调会纪要记载“已经对相关商铺采取停业整改等措施”；2014年3月26日易家丽公司的律师致刘政权的律师的《律师函》中也明确记载有“易家丽依据租赁合同的约定对商铺采取停业整顿措施与法不悖”的内容，可见易家丽公司于2014年3月17日之前已对系争商铺采取了停业措施。在易家丽公司未提供其他证据证明停业措施已解除的情形下，其主张刘政权使用系争商铺直至2014年5月底的主张，显然缺乏依据，本院不予采信。原告已付的费用中，2014年4月3日起至2014年5月30日止的租金因刘政权未能实际使用系争商铺，易家丽公司应予返还。2014年3月17日起至2014年4月2日止的租金，应由易家丽公司酌情返还。原告诉请要求被告退还装修押金2,000元，被告庭审中表示同意返还，本院予以支持。原告诉请要求被告退还营业员保证金500元，被告的抗辩事由与合同约定不符，故对原告诉请，本院予以支持。原告诉请要求被告返还原告货款57,500元，仅提供了部分金额销货凭证的存根联和客户联作为证据，而被告提供了相应的结账联及转账凭证，被告的抗辩符合合同约定的结某方式，本院予以采信，对原告此项诉请，本院不予支持。对原告诉请要求被告返还的综合保证金40,000元，被告抗辩主张从被告支付的先行赔付款中抵扣，符合合同约定，本院对被告的抗辩予以采信。被告主张共发生先行赔付款35人250,837元，但又表示其中20名消费者投诉委托案外人进行并且尚未结某。对此未结某部分，尚不构成被告的损失，本院不予认定。对主张的其余15名消费者赔付款项中，被告能提供消费者所持销货凭证及消费者签收记录的仅有登记姓名为张爱珍、沈小姐、张智良、顾春雷、方志军、谭明、付小姐、苏春辉的投诉，相应金额为33,695元，余者证据皆不充分，故本院对被告为原告先行赔付33,695元进行认定。依据合同约定，刘政权退场或解除合同一年后未发生质量和服务投诉问题，由易家丽公司在扣除刘政权未缴电话费及其他相关费用之后，无息退还乙方综合保证金。现易家丽公司虽主张有其他先行赔付行为，但至今未进行结某。因此刘政权已缴纳的综合保证金扣除先行赔付金额后的余额，易家丽公司应退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告(反诉被告)刘政权与被告(反诉原告)上海易家丽家居市场经营管理有限公司就上海市浦东新区板泉路XXX号建材商城2-508商铺签订的《租赁合同》于2014年4月2日解除；被告(反诉原告)上海易家丽家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘政权装修押金2,000元，营业员保证金500元；被告(反诉原告)上海易家丽家居市场经营管理有限公司应返还原告(反诉被告)租金人民币39,600.40元。原告(反诉被告)刘政权支付被告(反诉原告)上海易家丽家居市场经营管理有限公司先行赔付费用33,695元。此款自原告(反诉被告)刘政权已付被告(反诉原告)上海易家丽家居市场经营管理有限公司的综合保证金40,000元中抵扣；被告(反诉原告)上海易家丽家居市场经营管理有限公司返还原告(反诉被告)刘政权综合保证金6,305元；驳回原告(反诉被告)刘政权的其他诉讼请求；驳回被告(反诉原告)上海易家丽家居市场经营管理有限公司的其他反诉请求。负有支付义务的当事人，如未按本判决指定的期间支付相应款项的，则应另行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行债务期间的利息。案件受理费3,722元，由原告(反诉被告)刘政权负担2,870元，被告(反诉原告)上海易家丽家居市场经营管理有限公司负担852元。反诉案件受理费减半收取计2,609元，由反诉原告上海易家丽家居市场经营管理有限公司负担2,288元，反诉被告刘政权负担321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一五年五月二十二日书 记 员  于 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。