金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0703民初3768号 原告（反诉被告）：方征武，男，1980年11月5日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。 原告（反诉被告）：徐曼，女，1987年2月10日出生，汉族，住湖北省潜江市。 共同委托诉讼代理人：方依宁，浙江存道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜惠聪，女，1973年10月22日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：徐朱杰，浙江创欣律师事务所律师。 第三人：洪冬军，男，1970年11月8日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告方征武、徐曼诉被告姜惠聪、第三人洪冬军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王画独任审判，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告方征武、徐曼及其共同委托诉讼代理人方依宁、被告姜惠聪及其委托诉讼代理人徐朱杰、第三人洪冬军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方征武、徐曼诉请：1、被告履行《金华市房产买卖（居间）合同》，协助原告办理位于金华市房屋的过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，2017年10月14日，原告经金华有住房产代理有限公司双溪西路分公司（以下简称金华有住公司）与被告签订案涉房产房屋买卖协议，约定被告将其位于金华市房屋一套转让于原告，总房价795000元，房款分两期支付，首付款240000元在2017年10月22日前支付，余款555000元以银行贷款形式支付，双方于2018年7月5日前办理房产过户及相关手续。原告于合同签订当日支付了被告2万元定金，又于2017年10月22日支付被告22万元首付款，但被告一直未按合同约定协助原告办理房产过户手续，故原告诉至本院望判如所请。 为证明上述事实，原告向法院提供以下证据： 1、两原告身份证及被告人口信息复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格； 2、金华市房产买卖合同一份，证明双方就买卖涉案房屋的价格、付款方式及过户时间等约定； 3、定金协议一份、收条两张，证明双方约定的过户时间以及首付款24万元已支付的事实； 4、通话记录、短信复印件一份，证明被告未履行协助原告办理房屋过户手续的义务； 5、转账记录及中国农业银行个人账户明细复印件各一份，证明原告向被告支付24万元的事实； 6、证人李某证言一份，证明1、首付款24万元包含定金，尾款55万元由银行贷款支付；2、房屋买卖合同是在被告姜惠聪当面电话征求过第三人洪冬军同意后才签订的。 被告姜惠聪辩称，原告未按合同约定付清首付款，因为首付款24万元是不包括2万元定金的，所以被告有先履行抗辩权，可以不协助原告办理过户。综上，请求法院驳回原告诉请。 针对原告本诉，被告提起反诉，诉请：1、解除原、被告于2017年10月14日签订的《金华市房产买卖（居间）合同》；2、方征武、徐曼共同支付逾期付款违约金172500元；3、方征武、徐曼共同支付违约金50000元；4、本案诉讼费用由方征武、徐曼承担。事实与理由：2017年10月14日，被告与原告签订案涉房产房屋买卖协议，合同签订后，原告方征武、徐曼未按约于2017年10月22日前足额支付首付款，之后也未支付剩余购房款，方征武、徐曼未按约支付购房款的行为已构成违约，故被告提起反诉望判如所请。 被告（反诉原告）姜惠聪未向本院提交证据。 第三人洪冬军辩称，原、被告双方签订房屋买卖合同时其并不在场，被告未经其同意就签了合同，其是房屋共有人，涉案房屋属于夫妻共同财产，没有经过其同意就卖掉，系无权处分行为，其要求撤销原、被告于2017年10月14日签订的《金华市房产买卖（居间）合同》。 第三人未向本院提交证据。 经庭审质证，本院认证如下： 对原告提交的证据1，被告与第三人质证后均无异议，本院对该证据予以确认；证据2，被告与第三人质证后对其真实性均无异议，但认为合同中明确约定首付款24万元整是不包含定金的，被告包含定金只收到了原告支付的24万元首付款，原告未付足首付款，且本案涉及夫妻共同财产，应由两人共同同意，原告也没有任何证据证明其得到了第三人的同意，根据合同未按合同约定履行义务应承担违约责任，本院对该证据真实性予以确认；证据3，被告与第三人质证后对其真实性无异议，确实有收到定金2万元，但是并没有明确2万元定金是首付款还是余款；对收条证明目的有异议，认为其不能证明原告已经履行了24万元首付款的履行义务，不能达到其证明目的，本院对该些证据真实性予以确认；证据4，被告与第三人质证后认为均系复印件，不予质证，本院认为结合庭审查明事实，对被告未履行协助办理涉案房屋产权过户义务的事实可予认定；证据5，被告与第三人质证后对其真实性无异议，24万元确实收到过，但是上面没有写定金包含在首付款里，本院对该证据真实性予以确认；证据6，被告与第三人质证后认为证人与原告同住杨思岭社区与原告是朋友关系，且证人所述与实际情况不相符，关于首付款金额的问题，应该以房屋买卖合同上的约定为准，合同上载明24万元首付款不包含定金，证人说是其忘记将括号内的“不含定金”四字划掉，被告方不认可该解释。证人在回答通过什么认定出卖房屋是否已经过第三人洪冬军同意，证人不能明确，所以即使被告当面给第三人打过电话，但也不代表第三人已经同意出卖涉案房屋。本院认为，证人李某系案外第三方金华有住公司业务员，为本案原、被告间房屋买卖提供中介及见证服务，全程参与合同磋商及签订过程，故对其证言证明力予以确认。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证和本院对证据的认证情况，本院对本案的基本事实作如下认定： 原告方征武、徐曼系夫妻关系，被告姜惠聪、第三人洪冬军系夫妻关系。2017年10月14日，经房产中介金华有住公司业务员李某介绍并由其在场见证，被告姜惠聪与原告方征武、徐曼在涉案房屋签订《金华市房产买卖（居间）合同》一份约定：卖方：姜惠聪，买方：方征武、徐曼，见证方：金华有住公司。卖方将其位于金龙小区西4幢2单元401室的房产转让给买方，总价款795000元，买方在签订本合同时支付定金20000元；付款方式分两期付款，首付240000元（不含定金），由买方在2017年10月22日前交付给卖方，余款555000元，买方通过银行贷款的方式支付给卖方，以银行放款为准，银行不足部分由买方自行解决；双方应在本合同签订之日起至2018年7月5日前，共同到房产交易中心办理房产过户及相关手续；任何一方违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同未付放款千分之一的违约金；任何一方违约，由违约方赔偿对方违约金50000元。买卖双方及见证人均在该协议上签字盖章。同日，原、被告双方又签订定金协议一份，约定涉案房屋总房价795000元，于2018年5月底之前过户（房产证满两年为准），定金20000元，卖方为净到手。原告方于该日按约向被告支付了20000元定金，并由被告姜惠聪出具收条一张。2017年10月22日原告又按约向被告支付了220000元房款，并由被告姜惠聪出具收条一张。后原告多次通过中介金华有住公司要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续未果，故于2018年7月12日诉至本院。 本院认为，本案争议焦点为： 1、原告是否按约付清首付款。 被告反诉主张，合同约定的首付款24万元是不包含定金的，故原告在2017年10月22日前仅支付被告24万元房款，并未付清首付款，属违约行为应承担相应的违约责任。原告辩称，合同约定非常清楚，房屋总价款795000元，定金20000元于合同签订之日付清，房款分两期支付，首付款240000元于2017年10月22日付清，余款555000元通过银行贷款支付，若首付款240000元不包含定金，则各项支付金额相加与房屋总价款不符，故首付款240000元是包含之前支付的定金，原告已按约付清首付款。证人李某在证言中称，合同采用格式条款手写填空形式，填空部分均系其本人书写，首付款240000元是包含定金的，“（不含定金）”系格式条款，本应根据合同实际划掉，但其忘记划掉了。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同对总房款及支付方式约定明确，房屋总价款795000元，首付款240000元，余款555000元通过银行贷款支付，结合证人证言可以认定首付款240000元包含20000元定金，故原告已按约付清首付款，被告的该项反诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 2、原、被告于2017年10月14日签订的《金华市房产买卖（居间）合同》效力问题。 被告及第三人洪冬军均主张，涉案房屋系第三人与被告姜惠聪的夫妻共同财产，被告姜惠聪在未经第三人同意的情况下擅自转让该房屋，属无权处分行为，故被告要求解除、第三人要求撤销《金华市房产买卖（居间）合同》。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案被告姜惠聪与第三人洪冬军系夫妻关系，2017年10月14日原、被告双方在中介在场的情况下，对房屋买卖事宜进行磋商，在被告姜惠聪当面与其丈夫第三人洪冬军通电话后，双方在合同上签字并当场支付购房定金，故原告基于合同磋商及签订过程的特定情势作出被告姜惠聪有权办理房产转让事宜的判断，符合一般判断标准，属有理由相信行为人有代理权的情形，该代理行为有效，即原、被告于2017年10月14日签订的《金华市房产买卖（居间）合同》合法有效，故被告反诉解除该合同，第三人主张撤销该合同，均无事实与法律依据，本院不予支持。 本院认为，原、被告于2017年10月14日签订的《金华市房产买卖（居间）合同》，是双方的真实意思表示合法有效，对双方均有约束力。故对原告主张由被告履行合同义务，协助原告办理位于金华市房屋产权过户手续的诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、由被告姜惠聪于本判决生效后十日内，协助原告方征武、徐曼办理金华市房屋的产权过户手续； 二、驳回被告姜惠聪的反诉请求； 三、驳回第三人洪冬军的诉讼请求。 案件受理费50元，反诉案件受理费756元，保全费1520元，合计2326元，由被告姜惠聪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员  王 画 二〇一八年九月五日 代书记员  翁君杰