广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初4057号原告（反诉被告）：黄森荣，男，1972年6月30日出生，汉族，住广东省大埔县,委托代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。委托代理人：卢卓才，广东骏和律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈燕芬，女，1967年2月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告（反诉原告）：曾秀联，女，1972年9月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，上述两被告共同委托代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人：蔡毓，广东沁森律师事务所实习律师。原告黄森荣诉被告陈燕芬、曾秀联房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘南独任审判，公开开庭进行了审理。黄森荣的委托代理人廖富昌、卢卓才，陈燕芬、曾秀联的共同委托代理人曾茂华、蔡毓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄森荣诉称：2015年11月9日，黄森荣与陈燕芬、曾秀联签订了租赁合同和补充协议。租赁合同约定：陈燕芬、曾秀联将坐落在广州市南沙区东××镇××号的物业出租给黄森荣使用，租期自2015年11月9日起至2035年2月22日止；陈燕芬、曾秀联须提供相关证明证件和相关资质材料，协助黄森荣办理办学许可证等相关证照。合同签订后，黄森荣依约交付了租金1060000元和保证金260000元，并投入了大量的物力和财力对该物业进行施工改造，目的是为了创办“励业实验学校”。然而，黄森荣在工程装修基本完工，向有关部门申请办理办学许可证时，才被告知该物业不能用于办学用途。陈燕芬、曾秀联明知上述物业不能用于办学，却依然向黄森荣作出承诺，存在明显过错，广州市南沙区人民法院作出的（2017）粤0115民初204号民事判决书（已发生法律效力）已对被告违约的事实予以确认，依合同约定，守约方有权要求违约方支付等额于剩余租赁期内的租金总额的50%违约金，且应赔偿黄森荣因此所造成的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特起诉要求：1、确认双方于2015年11月9日签订的《租赁合同》和《补充协议》从2016年4月30日起即解除；2、判令陈燕芬、曾秀联返还黄森荣合同保证金260000元；3、判令陈燕芬、曾秀联因违约应赔偿黄森荣造成的实际损失1627049.60元及利息（从起诉之日起至其实际付清款项之日止按银行同期一年期贷款利率计算）；4、判令陈燕芬、曾秀联向原告支付违约金7314238.77元；5、本案诉讼费由陈燕芬、曾秀联承担。陈燕芬、曾秀联辩称：1、被告在本案中没有任何欺诈和隐瞒，原告明知涉案物业系工业用途，但其基于自身商业利益考虑仍承租下来办学，由此产生的风险，应由其自行承担。2、涉案物业虽然登记为工业用地，但工业用地可以申请变更为教育用途，并不必然导致原告的合同目的无法实现，被告无任何缔约过失。3、涉案物业虽然可以申请变更为教育用途，但原告根本未向任何人提出变更土地用途的要求，更未支付相应的代价。造成土地用途未能变更的责任也在其自身。4、申请办学许可证是办学人自身的重大风险，且任何人无法左右行政审批的结果。被告虽可提供协助，但没有义务必须为原告办妥。原告是否取得办学许可证均不可归责于被告的原因。5、被告在本案中无任何违约责任。原告的损失是其自身的风险和责任。其要求退还保证金及赔偿损失和巨额违约金均没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。陈燕芬、曾秀联于本案提出反诉称：案涉合同签订后，我方已按黄森荣的要求拆除涉案物业部分旧建筑，以及翻新墙面、修缮路面等改造，竭力配合其改建涉案物业申请办学许可。但黄森荣作为办学投资人，却对办学场地的要求根本不了解。其在还未向涉案物业业主申请将土地变更为教育用地和其选择的办学场地和申请的办学规模不匹配的情况下，就径行向教育部门申请办学许可证，这一错误导致其申请暂时未获批准。黄森荣本应纠正上述错误做法，申请变更土地用途并扩大投资加租其他物业后再申请办学许可，但其为了转嫁其自身的过错造成的损失，竟然以合同无效为由提起诉讼，反向我方索赔。黄森荣的上述行为显然已严重违约，合同自其交还涉案物业之日起解除，据此，反诉请求：1、确认涉案《租赁合同》和《补充协议》已于2017年9月28日解除；2、判令黄森荣赔偿其违约行为给反诉原告造成的损失2458647.91元（其中包含：中介服务费88333元、拆除涉案物业旧建筑需补偿业主费用386003.32元、拆除旧建筑工程款101840元、墙面翻新费用211622元、改造路面费用169550元、装修清理费用23380元、代黄森荣支付的工程款62700元、恢复消防费用100000元、代黄森荣缴付电费28556.59元、反诉人另行出租物业，再次支付中介费105000元、租金损失1181663元）。黄森荣针对陈燕芬、曾秀联的反诉辩称：1、我方确认涉案租赁合同和补充协议已于2016年4月30日解除，并非反诉原告主张的2017年9月28日解除；2、关于陈燕芬、曾秀联反诉请求主张的损失2458647.91元，我方不同意赔偿，理由是涉案合同目的不能实现是由反诉原告违约造成的，应当由反诉原告自行承担。另反诉原告主张的赔偿金额均是由其单方制作或是其与案外人制作，真实性无法核实。关于反诉原告主张的租金损失，没有法律依据及事实依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：本院于2018年2月24日就原告黄森荣诉被告陈燕芬、曾秀联租赁合同纠纷一案作出（2017）粤0115民初204号民事判决书，该判决书查明事实如下：“位于广州市南沙区东××镇××号厂房（下称“案涉物业”）于1997年5月30日办理了房地产权证（证号：粤房地产证字第××号），权属人为南沙区东涌镇官坦村经济合作社，建筑面积为3041.47平方米，用地面积为3857平方米。案涉物业于1997年4月15日办理了国有土地使用证[证号：番国用（1997）字第19-000229号]，土地用途为工业用地；于2006年5月29日办理了建设用地规划许可证（编号：穗规地证[2006]775H号）。广州市公安消防支队第六大队于2005年2月25日出具穗公消（六）审[2005]第0291号建筑工程消防设计审核意见书，于2005年4月1日出具穗公消（六）验[2005]第0288号建筑工程消防验收意见书，载明：“番禺区东涌镇励业路9号的厂房（一栋三层，建筑面积2900㎡）、宿舍（一栋五层，建筑面积1713.85㎡）工程已竣工，根据你单位的申请，按我大队审核意见书（穗公消（六）审[2005]第0291号）的要求，经检查验收，消火栓基本正常，土建项目基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：……二、已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。三、厂房只能作丙类或以下危险等级厂房使用。”2017年6月30日，广州市番禺弘盛房屋鉴定事务所就案涉物业的厂房、宿舍分别出具了弘盛鉴字[2017]0695、0696号房屋完损性鉴定报告，鉴定结论均为“评定该房屋为基本完好房，按现状，可安全使用，但应对房屋的损坏部位作修缮处理”。在庭审中，陈燕芬、曾秀联陈述其二人为合作关系。陈燕芬于2015年8月21日向南沙区东涌镇官坦村经济合作社承租了案涉物业，双方签订了“励业路9号厂房租赁合同”，约定租赁期自2015年8月23日起至2035年2月22日终止；合同期内，承租方可自行对厂房进行转租。2015年11月9日，陈燕芬（甲方）与黄森荣（乙方）、广州市坤成房地产中介有限公司（中介方）签订了《租赁合同》，约定：“现广州市坤成房地产中介有限公司促成甲、乙双方租赁关系，乙方在该公司员工带领下已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下租赁合同条件：第一条物业基本情况甲方将坐落在广州市南沙区东××镇××号之物业出租给乙方使用，该物业为工业性质，经营范围只限于符合国家法律法规的行业。该物业总建筑面积约为6323平方米，空地面积约为2500平方米。第二条租赁期、租金及支付方式1.本合同租期为2015年11月9日至2035年2月22日，其中自2015年11月9日至2016年4月30日为免租装修期。在交付之前（含当天），该物业所产生的相关费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。2.2016年5月1日起租，每年租金为人民币1060000元，2019年11月9日递增10%计算……3.租金乙方每半年转账方式向甲方支付（即每年3月10日前支付上半年租金，9月10日前付下半年租金）。……第三条保证金、租金支付时间1.乙方在签定本合同的当天向甲方支付人民币260000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收该物业后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。2.2016年5月1日向甲方支付5、6、7、8月份的租金，9月10日前交下半年9、10、11、12月及2017年1、2月份租金，以后每半年3月10日前支付上半年租金，9月10日前支付下半年租金。第四条甲方责任及权利……5.甲方须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方办理办学许可证等相关证照。……第五条乙方责任及权利1.租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。……甲方签名：陈燕芬、曾秀联，乙方签名：黄森荣、祝河清，中介方：广州市坤成房地产中介有限公司（公章）。”同日，陈燕芬、曾秀联（甲方）与黄森荣、祝河清（乙方）签订“补充协议”，约定：“经甲乙双方友好协商达成以下协议：1.乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。2.关于交付的标准：甲方负责两栋标准建筑物外墙翻新。3.甲方同意在同服装厂相间的围墙做隔音板。4.拆除从厂门口起的围墙建筑物。5.空地地面硬化，和主楼一楼的地面硬化，门卫室后面和宿舍楼左右两边建筑物及主楼一楼外墙拆除。6.甲方完成上述工程的日期为：2015年12月10日前。”黄森荣在庭审中表示，租赁合同、补充协议中乙方的另一个签名人“祝河清”是其为了在案涉物业上创办“励业实验学校”而聘请的学校校长，并非案涉物业的承租人。合同签订后，黄森荣于2015年11月10日支付保证金26万元、于2015年12月11日支付租金500000元、于2015年12月16日支付租金560000元。黄森荣为证明陈燕芬、曾秀联承诺为其办理办学许可证，向本院提交了其（微信名为金峰五金厂，下称为“黄”）与曾秀联（微信名为肥婆，下称为“曾”）的微信聊天记录。其中，于2015年12月1日的微信记录显示：“黄：昨天去区教育局办筹建牌怎样了、还有村委拆房事有进展了吗？……曾：今天下午三点东涌刘书记接见我。问题不大。”于2015年12月2日的微信记录显示：“黄：今天可以动工没？拆。曾：今早村上会。黄：昨天去办筹建牌有结果了吗？曾：一步步走向顺利。黄：上午村委开会结果出来没？曾：下午马上上村拿。黄：村委怎说、去了吗？曾：去了，刚离开。黄：较定没？怎样说。曾：为了教育强镇这两天都在镇政府开会，明天下午回村府上会，我急死了，压力大。”于2015年12月4日的微信记录显示：“黄：上午村委开会结果？曾：付款后可以拆除，你们商量一下吧。”于2015年12月8日的微信聊天记录显示：“黄：厂房多余什么时候安排拆、急。”于2015年12月8日的微信聊天记录显示：“黄：你励业路9号消防叫人过来做也、我们主体完工了、还有一楼要先硬化。”于2015年12月14日的微信聊天记录显示：“黄：办筹建牌进展怎样？曾：还可以。黄：……元月份就要招生了、到时你的筹建牌没下来以后就麻烦了。曾：握手（表情）。”于2015年12月15日的微信聊天记录显示：“曾：结果是这样子，如果今天不能到账那么500000元当预收办证和村里拆建补偿的208000元……黄：明天一定11点前支付。”于2015年12月16日微信记录显示：黄森荣发了于2015年12月16日转账560000元的银行客户回单。于2016年7月10日的微信记录显示：“黄：办那个筹建牌现在怎么样？……曾：努力跟踪就今天都没有放假，成功不远啦。”于2016年7月14日的微信聊天记录显示：“曾：请尽快过来当面协调，资料基本备好并递交……”陈燕芬与黄森荣的微信聊天记录显示：“黄森荣：芬姐我希望你尽快解决不然大家都不好……办学牌肯定较不定了。”2016年12月11日：“陈燕芬：你如果这个价钱就无得谈了！大家都要平心静气来讲！因为你地我地都付中介费……”。曾秀联认可上述微信聊天记录的真实性，但认为其义务仅为协助黄森荣提供案涉物业用于办理办学许可证的相关资料，且案涉物业符合民办学校设立的硬件要求，未能办好办学许可证的原因是黄森荣自己一直未去办理。黄森荣主张案涉物业未完成外墙翻新，不符合约定的交付条件，其为了减少工期于2016年初委托人员进行室内装饰装修。陈燕芬、曾秀联则表示，案涉物业已于2015年10月份完成外墙翻新，并提供了相关照片予以证明。黄森荣对此不予认可，并表示陈燕芬、曾秀联不能证明上述照片的拍摄时间。2017年9月4日，本院组织对案涉物业进行现场勘验。经勘验，双方当事人确认案涉物业位于南沙区东××镇××号，包括一栋四层、一栋五层的楼房及周边空地；两栋楼房的所有门窗、水电、墙体、地板砖、墙砖、讲台、楼梯扶手等由黄森荣装修；两栋楼房的外墙翻新及楼房外的空地水泥地面则由陈燕芬、曾秀联施工。黄森荣就案涉物业的装修工程结算问题，委托广州科瑞工程信息咨询有限公司进行结算编制，该公司于2017年2月10日出具了科瑞（穗）造编字2016-JS-0050《南沙区励业实验学校装修工程结算编制报告》，确定装修工程的造价为2505665.86元。陈燕芬、曾秀联对此不予认可，并就“案涉物业已经实际完成的装饰装修工程现状”向本院申请造价鉴定，并先行收回案涉物业。经本院主持，双方协商确定了鉴定机构的名录及次序。本院经咨询后，依法确定由双方协商选定的第一家鉴定机构即广州市宏正工程造价咨询有限公司作为本案的鉴定机构。双方当事人均同意在鉴定机构现场勘验当天进行案涉物业的交还和接收手续。本院于2017年9月20日组织当事人、鉴定机构进行现场勘验后，双方确认案涉物业的实际交接时间为2017年9月28日。广州市宏正工程造价咨询有限公司于2018年2月9日出具了宏正鉴定[2017]008号《广州市南沙区东××镇××号厂房装修工程工程造价鉴定意见书》”。根据上述查明的事实，本院认定代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务。陈燕芬、曾秀联主张未能办妥办学许可的原因是黄森荣导致，但其未能提交证据予以证明，本院对此不予采信。虽然双方未就办妥办学许可的时间予以明确约定，但依据陈燕芬与黄森荣的微信聊天记录可知，双方就此问题一直进行协商至2016年12月份，黄森荣在协商无果后即提起诉讼，而陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行上述合同义务，已经构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用案涉物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用案涉物业。经本院对合同效力问题进行释明，黄森荣仍不变更该案的诉请，本院遂判决驳回原告黄森荣的全部诉讼请求及驳回反诉原告陈燕芬、曾秀联的全部诉讼请求。后陈燕芬、曾秀联不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后，认为一审法院认为代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务正确，遂于2018年6月7日作出驳回上诉，维持原判的判决。另查明：涉案《租赁合同》约定：“因一方违约，另一方有权依本合同的相关约定或法律规定解除本合同，且守约方有权要求违约方支付等额于剩余租赁期内的租金总额的50%违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应按实际损失向守约方承担赔偿责任”。双方当事人于2017年9月6日在本院所做的询问笔录中共同确认为避免损失扩大可以先行办理涉案场地的交接手续，并共同协商指定了广州市宏正工程造价咨询有限公司作为本案租赁物装修的鉴定机构。2018年2月9日，广州市宏正工程造价咨询有限公司向本院出具了涉案物业装修工程（黄森荣出资）《司法鉴定意见书》（宏正鉴（2017）第0008号），认定涉案物业装修工程造价为1627049.60元。2016年1月30日，陈燕芬依合同约定向广州市坤成房地产中介有限公司支付了中介费88333元。另陈燕芬、曾秀联因需按补充协议约定拆除涉案物业部分旧建筑，已向广州市南沙区东涌镇官坦村民委员会支付了补偿款386003.32元。诉讼期间，陈燕芬、曾秀联认为如果法院认定其违约，则原告主张的违约金过高，请法院依法予以调整。另原告表示其请求被告支付违约金已超过其已向被告支付的租金，故本案未向本院提出请求判令被告返还已收取的租金。本院认为:(1)关于涉案合同是否因陈燕芬、曾秀联违约行为而导致解除的问题。本院生效判决已认定代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务。而陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行上述合同义务，已经构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用案涉物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用案涉物业。据此，现在陈燕芬、曾秀联于本案未有新证据推翻生效判决的情况下，本院确认涉案《租赁合同》和《补充协议》因陈燕芬、曾秀联的违约行为而解除。（2）关于涉案《租赁合同》和《补充协议》于何时解除的问题。根据查明的事实，双方当事人于2017年9月6日在本院所做的询问笔录中共同确认为避免损失扩大可以先行办理涉案场地的交接手续，应视为已就合同的解除达成一致意见，故本院确认涉案《租赁合同》和《补充协议》已于2017年9月6日解除。（3）关于原告的诉请应否支持的问题。合同解除后，发生恢复原状的效力，原告作为守约方依法可以请求被告赔偿损失并支付违约金。据此，原告现请求两被告返还保证金并赔偿装修损失属于合理诉求，本院予以支持。但原告请求被告计付装修损失的利息缺乏合理性，本院不予接纳。涉案租赁合同约定的违约金的主要功能为弥补守约方的损失，而原告现请求被告支付的违约金已远远超出其实际损失，故本院根据被告的请求依法予以调整，被告应支付的违约金应以其已收取的1060000元租金为限，对于原告请求违约金的超出上述限额的部分，本院不予接纳。（4）关于两被告的反诉请求应否支持的问题。如前所述，涉案合同的解除是因被告的违约行为导致，故两被告因履行上述合同所遭受的经济损失应自行承担，其要求黄森荣予以赔偿于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告黄森荣与被告陈燕芬、曾秀联于2015年11月9日签订的《租赁合同》和《补充协议》于2017年9月6日解除；二、被告陈燕芬、曾秀联应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还合同保证金260000元给原告黄森荣；三、被告陈燕芬、曾秀联应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿经济损失1627049.60元给原告黄森荣；四、被告陈燕芬、曾秀联应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金1060000元给原告黄森荣；五、驳回原告黄森荣的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告陈燕芬、曾秀联的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费38104.50元，由原告黄森荣负担23104.50元，被告陈燕芬、曾秀联负担15000元；反诉受理费13234.59元，由反诉原告陈燕芬、曾秀联负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 南二〇一八年九月十九日书记员 游佳男