浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）温平民初字第133号原告：林尧友。委托代理人：蔡凤妹。被告：陈凤英。委托代理人：林岩龙、林小茴，浙江九凰律师事务所律师。原告林尧友诉被告陈凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由审判员林安民适用简易程序于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告林尧友及其委托代理人蔡凤妹、被告陈凤英及其委托代理人林岩龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林尧友起诉称：原告有坐落于平阳县昆阳镇雅山村雅山安置小区1号楼401室房屋，建筑面积为102.16平方米，经原、被告双方协商同意，以26.2万元价格转让给被告。为此，双方于2008年12月10日签订的《房地产买卖定金协议书》，2008年12月10日签订的《房屋卖尽契约》，被告于2008年12月16日支付购房款150000元，尚欠112000元。由于当时房屋尚未竣工，故原、被告双方于2010年9月17日签订《房屋买卖补充协议》，约定原告协助被告办理产权、地土使用权过户手续，原告已履行了合同��随义务，将二证办理至被告名下。补充协议约定同意扣掉税金15000元，双方约定剩余购房款为97000元。补充协议第三条明确约定，如被告未在第三条约定的最迟2010年11朋22日前支付剩余购房款，则按剩余房价款的每日千分之五比例计算违约金。自2010年9月17日签订补充协议后，因被告未履行支付剩余购房款，原告曾于2011年3月31日向法院提起解除合同要求返还房屋诉讼，经法院审理认为合同主要内容履行完毕，且产权证已办理，考虑交易秩序相对稳定，驳回原告解除合同诉讼请求，要求原告另案起诉主张要求被告支付剩余购房款，故原告提起上述主张。原告自愿调低违约利息按每月百分之分五利率计算。综上，原告按约全面履行了合同义务，而被告拒不履行补充协议约定支付剩余购房款97000元及利息，其行为构成违约。为了维护原告自身的合法权益，请求法院判令：1、���告支付购房款97000元及违约利息（从2010年11月23日起付至履行完毕之日止，按月息5%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。原告林尧友在举证期限内提供下列证据：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、被告户籍证明，证明被告的诉讼主体资格；3、房地产买卖定金协议书，证明原、被告签订房屋买卖定金合同的事实；4、房屋卖尽契约，证明原、被告签订的房屋买卖合同的内容和事实；5、房屋买卖补充协议，证明双方一致达成补充协议的事实；6、房屋权属登记信息查询证明，证实涉案房屋已于2010年9月17日登记到被告陈凤英名下；7、本院（2011）温平民初字第325号民事判决书，温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第332号民事判决书，证明原告起诉要求解除房屋买卖合同，后被法院驳回的事实。被告陈凤英答辩称：对原、被告双方签订的房地产买卖定金协��书、房屋卖尽契约没有异议，对原、被告于2012年9月17日签订的房屋买卖补充协议有异议，认为该协议不是被告真实意思表示，是原告林尧友采取欺诈的方式骗取被告陈凤英的签字，因为被告陈凤英没有读过书，只会写自己的名字，其他字均不认识。对原告主张的购房余款97000元不认同，应扣除房屋面积减少8643元、办理房屋产权证支出费用22010元及房屋产权证时被告支付现金10400元，剩余房款应为53447元。被告陈凤英在举证期限内提供下列证据：1、收款收据，证明被告已支付了原告15万元，同时已付水、电装费2000元；2、发票，证明被告已垫付房产过户费用27010元；3、收条及汇款凭证，证明被告于2010年12月20日将购房余款72300元汇给中介李芳新银行卡，后中介李芳新于2014年1月12日将该笔款退还给被告的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6、7均无异议，本院认为原告提供的证据真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告对原告提供的证据5真实性没有异议，但认为签订方该补充协议时，系原告事先准备好，并非被告真实意思表示。本院认为原告提供的证据5，该证据系已为人民法院发生法律效力的民事判决书所确认事实，且被告亦未提供相反证据，故本院予以采纳。原告对被告提供的证据均无异议，但主张原、被告签订的《房屋买卖补充协议》已代替原、被告双方之前签订的《房地产买卖定金协议》、《房屋卖尽契约》，应以补充协议的内容履行。经审理本院认定事实如下：原、被告经协商于2008年12月10日签订房地产买卖定金协议书，2008年12月16日签订了《房屋卖尽契约》。房屋卖尽契签订后，被告即支付了购房款150000元。2010年9月17日，双方又签订了一份《房屋买卖补充协议》，协议明确了涉���房屋面积为102.16平方，总房价款262000元，被告已付150000元，因包税扣掉15000元，尚欠97000元，并约定被告最迟应当于2010年11月22日前将剩余房款一次性支付给原告，若未支付，须按剩余房款每日5‰支付违约金，逾期超过3日，原告有权解除《房屋卖尽契约》，收回房屋，并按原价退回被告全部购房款，由此造成的损失由被告自行负担。该补充协议签订后，双方又签订了一份《房地产卖尽契约》提交给房管部门，办理了涉案房屋产权过户手续。现涉案房屋产权已登记在被告名下，且被告亦已入住该房屋。原告于2011年9月6日向本院起诉要求解除原、被告于2008年12月16日签订的《房屋卖尽契约》。本院于2012年2月5日判决驳回原告诉讼请求。原告不服该判决，上诉至浙江省温州市中级人民法院，该院于2012年7月2日作出判决，驳回上诉，维持原判。之后，被告尚未支付原告剩余���房款。本院认为，双方当事人签订的《房地产买卖定金协议书》、《房屋卖尽契约》及《房屋买卖补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效的民事合同。现被告主张《房屋买卖补充协议》签订时原告存在欺诈行为，依据不足，本院不予采纳。房屋买卖补充协议系原、被告双方对涉案房屋建筑面积、总房价款、相关税费负担情况、尚欠购房余款等进行最后明确约定，故原告主张被告尚欠原告剩余购房款97000元，本院予以支持。原告曾起诉要求解除原、被告房屋买卖合同，经法院审理后，驳回原告的诉讼请求，并就剩余购房款告知原告另行主张。因此，被告应按《房屋买卖补充协议》的约定将剩余购房款交付给原告。但被告至今尚未履行，故被告构成违约，违约金以浙江省温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第332号的民事判决书判决生效之日（即2012年7月2日）起计算。双方约定违约金按每日千分之五过高，本院酌情予以调整为按每日万分之四计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈凤英于本判决生效之日起十日内偿还原告林尧友97000元及违约金（从2012年7月2日起按每日万分之四计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告林尧友的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6247元，减半收取3123.50元，由林尧友1736元负担，陈凤英负担1387.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费6347元，款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行温州市农行营业部，账号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理。、本判决生效后，负有义务的一方当事人拒不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 林安民二〇一五年五月四日代书记员 侯恋军