浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5056号 上诉人（原审被告）：滕傲哲，男，1983年3月17日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 上诉人（原审被告）：吴俊，女，1984年9月14日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 二上诉人共同委托代理人：彭亚，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马贵平，女，1982年2月9日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人：韩炳梁，浙江**盛律师事务所律师。 原审第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区宝北路****。 法定代表人：陆斌斌，副总裁。 委托代理人：吴苏华、李妮，系公司员工。 上诉人滕傲哲、吴俊与被上诉人马贵平、原审第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：案涉房屋位于杭州市余杭区××街道××村××幢××单元××室，系滕傲哲、吴俊共同共有。2017年9月10日，滕傲哲、吴俊（乙方、卖方）由其授权的代理人吴毅代表滕傲哲、吴俊与马贵平（甲方、买方）、我爱我家公司（丙方、居间方）签订一份《购房意向合同》，主要约定案涉房屋转让总价260万元（总价包含随房屋赠送固定装修及部分家具家电）；付款方式为商业贷款，其中首付款为转让总价的30%，甲方支付房款时间：签订《杭州市房屋转让合同》后一个月内打入指定银行监管账户30%首付款，尾款银行放款后支付；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金5万元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲方应在本意向合同签订后三日内向丙方提供购房查档所需的资料，待查档结果后五天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；如果甲方违约，乙方选择没收定金的，乙方同意将没收的金额的50%支付给丙方作为经纪服务费用；若乙方违约，甲方选择双倍返还定金的，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为经纪服务费用；若发生违约情况，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金。双方还就其他权利义务一并作出约定。合同签订当日，马贵平向我爱我家公司支付了意向金5万元。 2017年9月11日，滕傲哲通过微信告知我爱我家公司工作人员涉案房屋不卖了，定金也不要打给滕傲哲、吴俊。2017年9月13日，马贵平向滕傲哲、吴俊委托代理人吴毅发送《要求履行的函》。2017年9月15日，滕傲哲、吴俊通过微信及短信向马贵平及我爱我家公司的工作人员表示，其认为马贵平系新近离婚的单身女士，了解到杭州市相关政策和各大银行对这种情况的房贷要求都会比较严格，所以对正式购房合同有以下几点要求：1、马贵平女士必须在签订正式合同后三天内支付30%的首付款；2、双方签订正式合同前马贵平必须承诺向银行提出贷款申请后2周内支付尾款（经由中介公司和房贷银行做出有效担保才有效）；3、要求马贵平女士提供离婚证明、单身证明和个人身份证复印件，请在3天内给出明确的答复，逾期没有答复或拒绝的，则将视为自动放弃《购房意向合同》的相关权益。马贵平收到上述信息后，回复滕傲哲、吴俊，认为滕傲哲、吴俊的短信内容与《购房意向合同》不符，并且严重背离双方的合同约定，请滕傲哲、吴俊严格按照合同执行。 另认定，在本案庭审中马贵平、滕傲哲、吴俊及我爱我家公司均认可《购房意向合同》在马贵平起诉后已经解除，我爱我家公司已经于2018年10月将马贵平支付的5万元意向金返还给马贵平。 马贵平的诉讼请求为：1、判令解除马贵平与滕傲哲、吴俊于2017年9月10日签订的《购房意向合同》；2、判令滕傲哲、吴俊退还定金5万元；3、判令滕傲哲、吴俊支付马贵平违约金26万元；4、本案诉讼费用由滕傲哲、吴俊承担。在原审庭审中，马贵平将诉讼请求变更为：1、判令滕傲哲、吴俊支付马贵平违约金26万元；2、本案诉讼费用由滕傲哲、吴俊承担。 原审法院认为：马贵平与滕傲哲、吴俊、我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均负有以达成缔结本约合同即《杭州市房屋转让合同》为目的的最大程度诚意磋商义务，违反这一义务者，构成违约。本案中，在《购房意向合同》签订的次日，滕傲哲、吴俊明确告知我爱我家公司工作人员案涉房屋不卖了，定金也不要打给滕傲哲、吴俊，表明滕傲哲、吴俊拒绝与马贵平签订《杭州市房屋转让合同》；在马贵平发出要求继续《要求履行的函》后，滕傲哲、吴俊单方对《购房意向合同》已经明确约定的购房款支付方式重启磋商进行变更，提出新的要求，缩短马贵平支付购房首付款的时间并要求我爱我家公司及房贷银行对购房尾款的支付做出有效担保，并导致本约合同无法订立。滕傲哲、吴俊上述行为已构成违约，应承担违约责任。马贵平诉请要求滕傲哲、吴俊按房屋转让总价的10%支付违约金26万元，原审法院综合考虑马贵平已付款及滕傲哲、吴俊过错程度等具体因素，酌定由滕傲哲、吴俊支付马贵平违约金10万元。综上，对马贵平诉请之合理部分，原审法院予以支持；滕傲哲、吴俊抗辩之合理部分，原审法院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滕傲哲、吴俊支付马贵平违约金10万元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回马贵平的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2600元（已减半收取）、保全费2070元，共计4670元，由马贵平负担2874元，滕傲哲、吴俊负担1796元。 宣判后，滕傲哲、吴俊不服，共同向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）本案并非滕傲哲、吴俊违约，实际上是马贵平在预定期限尚未届满即向人民法院起诉已构成违约，滕傲哲、吴俊有权没收定金。马贵平在购房意向合同签订后的19天即与开发商签订房屋买卖合同，显然马贵平已经在同一小区开发商处购买一手房更优惠，马贵平不愿意与滕傲哲、吴俊签订房屋买卖合同。首先，本案中双方于2017年9月10日签订购房意向合同，2017年9月18日即向法院起诉，前后相隔8天。购房意向合同第六条约定应在本意向合同签订后三天内向我爱我家公司提供购房查档所需资料，待查档出结果后五天内双方共同通过第三人签订《杭州市房屋转让合同》，从该约定可以看出预定期限至少应该为8天。本案中马贵平及我爱我家公司始终都未向滕傲哲、吴俊告知马贵平的查档结果。合同约定的签约期限尚未届满，马贵平即起诉解除合同，显然马贵平已构成违约，滕傲哲、吴俊有权按照法律规定不予退还该定金。其次，双方签订购房意向合同后，短短19天马贵平就已经与开发商签订商品房买卖合同，根据杭州市一般购买新房的惯例，签订认购协议到查档再到签订正式备案合同起码需要一个月以上或者更久的时间，显然马贵平与滕傲哲、吴俊签订意向合同时，就已与开发商签订认购协议，同时马贵平在与滕傲哲、吴俊签订的购房意向合同约定的预定期限尚未届满时，就已经于2017年9月29日与开发商签订商品房买卖合同，显然马贵平构成违约的事实。（二）滕傲哲、吴俊与马贵平签订《购房意向合同》后，合同约定的预定期限也是双方磋商的时间。由于马贵平新近办理离婚手续且多次与同一人结婚离婚，银行对首付比例及贷款方法审核较为严格。同时马贵平离婚时有一套夫妻共同财产的房产需要分割，滕傲哲、吴俊考虑到马贵平是否具备购房资格及银行贷款是否能够审批下来等问题，故要求对即将签订的房屋买卖合同的付款方式、首付比例及贷款情况、尾款支付时间等房产交易重要事项与马贵平进行磋商，马贵平不但不予理会，反而在预定期限尚未届满的时候，直接向法院提起诉讼，要求解除合同退还定金。本案中滕傲哲、吴俊并无违约行为，退一步说本案也是双方就房屋买卖合同主要条款未达成一致，从而导致未能签订房屋买卖合同，而不能认定滕傲哲、吴俊违约。二、原判决酌情确定的违约金数额过高。首先本案中滕傲哲、吴俊并无违约行为，实际上是马贵平在预定期未满时即向法院起诉以及其已另行购房的事实。其次，原判决酌情违约金过高，本案所涉合同为预约合同而非本约合同，马贵平从签订合同到起诉短短8天，其也没提供证据证明其损失的存在。马贵平在2017年9月29日，与滕傲哲、吴俊签订购房意向合同短短19天就与开发商签订价格更优惠的商品房买卖合同，其根本无任何损失，反而因此获利。即便存在违约，预约合同违约致使马贵平丧失一次缔约的机会，其造成的损失应当基于实际交付的定金金额为限制进行考虑。综上，请求撤销原审判决，改判驳回马贵平全部诉讼请求，并由马贵平承担一审、二审诉讼费用。 针对滕傲哲、吴俊的上诉，马贵平发表答辩意见称：1、本案明显系滕傲哲、吴俊单方违约所致。通过一审法庭查明的事实，特别是中介方第三人的表述，均是滕傲哲、吴俊在签约后次日即反悔表示房子不卖了。同时滕傲哲、吴俊为了继续履行合同发函催促之下，滕傲哲、吴俊采取了坐地起价的态度，单方面对已经明确约定的购房支付方式要求重新磋商进行变更，提出更令人根本无法接受的新的要求，具体是3天就要付首付，2个礼拜就要付清银行的贷款，这根本无法实现的。同时，滕傲哲、吴俊还要求我爱我家公司也要承担担保银行贷款及放款时间的不合理要求。所以，本案当中违约责任完全是滕傲哲、吴俊单方所致，应当承担其全部合同责任；2、原审中，根据合同约定违约金是转让总价的10%，也就是26万，原审法院已经依据职权，也综合考虑了各方面因素，调整了违约金，也就10万元。马贵平为了息事宁人也基本认同该处理方案，也希望早点化解双方的矛盾纠纷，所以没提出上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。 我爱我家公司发表意见称：滕傲哲、吴俊认为意向合同约定签约时间未届满马贵平就起诉，马贵平构成违约，我爱我家公司不认可。2017年9月10日签署《购房意向合同》后，仅隔一天，滕傲哲、吴俊告知我爱我家公司其家人不同意卖房，并拒绝收取马贵平的定金，同时要求我爱我家公司返还房产证。滕傲哲、吴俊拒绝履行合同执意解约在先。待9月13日我爱我家公司按正常程序出查档结果，我爱我家公司多次约滕傲哲、吴俊签订《杭州市房屋转让合同》时，滕傲哲、吴俊以马贵平是新近离婚人士要求变更意向合同中的付款条件，同时要求我爱我家公司及马贵平对购房尾款的支付时间做出有效担保，马贵平明确拒绝且发函要求滕傲哲、吴俊按《购房意向合同》约定继续履行，最终双方未能达成合意导致无法签署《杭州市房屋转让合同》。我爱我家公司认为，《购房意向合同》是合法成立并生效的，对双方均有约束力，双方应积极履行合同义务促成合同目的达成。双方在签署该份购房意向合同时，即已约定房款的支付条件及支付方式，事后滕傲哲、吴俊要求变更购房支付时间，显然是不合理的。故我爱我家公司认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确、应予以维持。 二审举证期限内，各方当事人均未向本院提及属于二审程序的新的证据。 本院认为：案涉《购房意向合同》合法有效，当事人均应依约履行。《购房意向合同》法律性质上属于预约，当事人应本于诚实信用原则缔结本约合同。该意向合同虽约定有订立本约合同即杭州市房屋转让合同的期限，但在期限届满之前，滕傲哲、吴俊即先提出案涉房屋不卖了，在马贵平发函要求其履行购房意向合同后，又对意向合同已决条款重启磋商，提出了与意向合同约定不一致的协商要求，马贵平有权予以拒绝，就此原因导致本约合同未能签订，系因滕傲哲、吴俊的违约行为所致。案涉意向合同约定的违约金为26万元，原审法院斟酌本案情况予以调整，而马贵平亦未提出上诉，故本院予以维持。 综上，滕傲哲、吴俊的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人滕傲哲、吴俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年九月四日 书记员  徐森燕