沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2014]沈和民二初字第02401号原告（反诉被告）沈阳星马锡投资管理有限公司，住所地沈阳市和平区民主路10号，组织机构代码：55997893-1。法定代表人罗佩丽，系该公司经理。委托代理人马扬，系辽宁申扬律师事务所律师。被告（反诉原告）王瑞霞，女，汉族，1952年3月22日出生，住沈阳市和平区。委托代理人刘建伟，男，汉族，1954年2月17日出生，系沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者，住沈阳市大东区。原告沈阳星马锡投资管理有限公司（以下简称星马锡公司）与被告王瑞霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成由审判员王萍担任审判长并主审、人民陪审员路宏、张虹参加评议的合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马扬、被告委托代理人刘建伟到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告星马锡公司诉称，被告承租原告运营的新加坡广场一层1006、1007、1008、1009、1010、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1020、1021、1022、1023、1024、1025、1029、1030B、1034、1035、1037、1039、1040、1041商铺经营使用，于2014年4月17日与原告签署《租赁合同》与《补充协议》，双方就租赁事宜所涉及的计租面积、租赁期限、免租装修期、计租日、租金、保证金、经营项目、进场日、开业日、甲方的保证与责任、乙方的保证与责任、违约责任等事项均做约定。上述合同签署后，原告于2014年4月24日将租赁商铺交付给被告，被告同日进场开始装修，但被告并没有按照合同约定向原告履行租金支付义务，在向原告支付履约保证金后，直至原告主张合同解除之时，未向原告支付任何租金，期间虽经原告多次催促，但被告始终未付，被告的违约行为给原告造成严重的经济损失。2014年7月23日，原告向被告主张就上述租赁事宜所签署的《租赁合同》与《补充协议》解除。《租赁合同》第3.2条款约定“本合同所述的计租日为2014年5月11日”，《补充协议》第4条约定“合同签订之时乙方需一次性交纳首年租金计人民币1025650元”，《租赁合同》第九条约定“本合同项下开业日暂定为2014年5月11日”，第18.4条款约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当按日向甲方支付500元的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，届时乙方除应向甲方支付延迟履约违约金外，还应承担导致合同解除的违约责任”，第18.5条款约定“乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权通知其改正，乙方应当改正，经甲方通知而乙方仍不改正，乙方每日应向甲方支付500元违约金，迟延履行超过15日，则甲方有权解除合同，届时乙方除应向甲方支付延迟履行违约金外，还应承担导致合同解除的违约责任”，第20.1条款约定“本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止/解除后7日内，乙方应当将商铺按第20.2款约定交还甲方”，第20.3条款约定“双方确认因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止/解除的，则在第20.1款所述的交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款违约责任”，第20.5条款约定“第20.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第20.2款要求的商铺交还甲方，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止/解除时该商铺租金标准的200%向甲方支付租金，终止物业服务”，《补充协议》第2条约定“双方确认并同意若因乙方原因提前终止合同，则乙方已付的所有租金、物业管理费、履约保证金甲方有权不予退还，并且乙方应按所约定的租赁标准支付甲方给予乙方的免租期内的费用”。综上所述，对与被告之间的租赁纠纷，原告请求公力救济，依法提起本诉，恳请法院支持原告的诉讼请求，确认原、被告之间合同解除合法有效，并判令被告腾退场地、承担其应予承担的各项违约责任。诉讼请求：1、请求法院解除原、被告之间的《租赁合同》与《补充协议》；2、请求法院判令被告腾退并向原告交还承租商铺；3、请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金449600.00元（从2014年5月11日至2014年7月30日）；4、请求法院判令被告向原告支付逾期付款违约金至实际清偿完毕之日止（暂算至2014年8月10日金额为57500.00元）；5、请求法院判令被告向原告支付逾期腾退租赁商铺使用费（租金），从2014年7月31日至腾退之日止6、请求被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）王瑞霞辩称，1、被告认为原、被告之间的合同属于企业租赁经营合同；2、被告认为原、被告之间的合同属于格式合同，应当认定予以撤销或认定无效；3、被告认为原告无权要求被告支付租金；4、被告认为原告应退还被告保证金200，000元；5、被告认为驳回原告的诉讼请求；6、被告认为本案的诉讼费用由原告承担。双方于2014年4月17日签订租赁合同，约定被告承租1006、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1020、1021、1022、1023、1024、1025、1029、1030、1034、1035、1037、1039、1040、1041商铺经营参草土特产食品。租期：2014年4月20日至2019年5月9日免租期：2014年4月20日至2014年5月10日。起租日：2014年5月11日，如乙方提前开业，应以实际开业之日为起租日。租金支付：一年为一个租赁期，上打租。合同签订日交纳20万元保证金，合同终止30日后如果乙方没有合同18.3条规定的情景发生，无息退回。18.3条规定：乙方违约，甲方不退；甲方违约，无息退回。进场日期，2014年4月20日。违约责任约定，乙方逾期支付相关费用第5个工作日，甲方有权解除合同，1、乙方向甲方支付相当于保证金数额的违约金。2、乙方逾期交纳租金及其他费用的，每迟延一日向甲方交纳500元的迟延违约金，迟延30天甲方可以解除合同。3、乙方违反合同约定，自接到甲方第二次整改通知之日起，每日向甲方支付违约金500元。超过15天，甲方有权解除合同。补充协议约定：1、租金标准：第一年度2，051，300元。2、免租期：共12个月，第1.2个租赁年度各免6个月，自开业开始计算。如因乙方原因提前终止合同，乙方所付的所有租金及其他费用甲方不予退还，乙方还要按租金标准支付甲方给予乙方免租期内的费用。租金支付方式，先付后用按年支付。合同签订之时，乙方一次性交纳首年租金2，051，300元。原告出具的工作联系单写明，2014年6月10日要求乙方于2014年6月15日支付租金1025650元，并于2014年6月24日开业。附件二载明，电表无，由甲方安装；宽带、电话点位无，甲方提供接驳点，乙方自行安装到户。交付标准中约定甲方为乙方提供宽带、电话接驳口，补充合同第七条约定，甲方免费提供三张停车卡、广告牌，甲方承诺为乙方铺地砖。合同签订后，被告按合同约定缴纳了二十万元保证金，开始对商铺进行装修，累计投入装修款项1，537，710元；由于原告的原因导致被告多次停工，合同中约定原告负责宽带和电话至今也没有安装，使被告无法对外联系进货销售，无法安装P0S机进行收款（商铺预卖的是特殊礼品，价格昂贵，一般都是用卡或网上付款），合同中约定原告负责提供给被告三张停车卡，至今没有提供，由于商场所处位置是沈阳南站附近，交通拥挤，寸土如今。导致被告无法停车进货,加之格式条款的严酷约束和原告对整个商场的经营管理混乱，使整个商场不具备经营条件无法营业，被告也就无法开业。原告的负责人付宝君也多次承诺，待商铺正式开业后再收取租金；他们现在又起诉要求解除合同，判令被告支付租金和使用费，公理和法律何在？该合同共计有条（款）九十八条，仅单方约束被告的就有七十四条，占合同条款的75%，而单方约束原告的条款仅有五条，去掉中性条款二十一条，约束被告的条款占69%，整个合同和主要条款双方的权利义务不对等，显失公平。合同是原告预先制作，对广场所有的上百户业户重复使用，主要条款全部由格式条款组成，故应认定为格式合同。原、被告的地位不平等、原告是具有垄断地位、独占地位资金雄厚和优势地位的大公司，而被告则是个人经营借以生存的个体商户。该合同是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式合同。该合同主要条款免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的，属于应认定无效或显失公平可撤销的合同。从合同的主要内容和条款“被告招牌和广告的设计方案的审批、开业日期的确定、经营品种、价格的审批、管理、限制及商铺所在区域的名称、商号的随便更改权等方面，可以认定双方形成的是企业租赁经营关系，而非单纯的商铺租赁关系。沈阳新闻沈视晚报主持人宫正9月13日21点22分报道。9月7日沈视晚报报道，新加坡广场的业户叶女士和三十几位业户在太原街的新加坡广场租赁商铺，广场3月16日开业，半年时间过去了，商场生意很萧条。有的业户一件商品都没卖出去，转租他们还不让，每天不开门还要罚二百元钱。一天不交就扣一千元。业户说合同太霸王条款了，截止报道时，有的业户已经被罚了一万六千多元。业户到广场的招商部讨说法，跟本找不到负责人，总经理付宝君更是找不到。综上，原、被告之间签订的合同属于企业租赁经营合同；该合同属于原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式合同；合同主要条款属于免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第54条的规定，合同签订时，存在重大误解、显失公平、或以欺诈、胁迫方式或乘人之危，使对方在违背真实意思表达的情况下订立的合同，受损害方可以请求法院或仲裁机构予以变更或撤消。根据《合同法》第39条的规定，提供格式合同的一方应向对方履行提请注意的义务。《合同法》第40条的规定，格式条款中排除己方责任，加重对方责任，排除对方权利的，该条款无效。根据《合同法》第41条的规定：对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。另外，合同中第3条3.1中规定“乙方应在免租装修期限内完成装修，通过甲方及政府验收，具备合法开业，但是，被告租用的商铺至今未经过原告及政府部门验收，不具备合法开业条件，无法开业。由于新加坡广场整体经营不善，对广大业户使用格式合同，霸王条款，不具备经营条件，引起广大业户纷纷上访投诉，向媒体和政府部门反映，在媒体和政府部门的干预下，原告方已经答应与广大业户解除合同，退还所收款项。故请求人民法院对该合同予以撤销或认定无效；判令原告还应退还被告保证金200，000元，赔偿原告的装修损失；驳回原告其他诉讼请求。反诉原告王瑞霞诉称，2014年4月17日双方签订租赁合同，约定反诉人承租被反诉人商铺经营参茸土特产食品。合同约定，合同签订日交纳20万元保证金，合同终止30日后如果乙方没有合同18.3条规定的情景发生，无息退回。18.3条规定，乙方违约，甲方不退；甲方违约，无息退回。违约责任约定，乙方逾期支付相关费用第5个工作日，甲方有权解除合同，1、乙方向甲方支付相当于保证金数额的违约金。2、乙方逾期交纳租金及其他费用的，每迟延一日向甲方交纳500元的迟延违约金，迟延30天甲方可以解除合同。3、乙方违反合同约定，自接到甲方第二次整改通知之日起，每日向甲方支付违约金500元。超过15天，甲方有权解除合同。补充协议约定：如因乙方原因提前终止合同，乙方所付的所有租金及其他费用甲方不予退还，乙方还要按租金标准支付甲方给予乙方免租期内的费用。租金支付方式，先付后用，按年支付。合同签订后，反诉人按合同约定缴纳了二十万元保证金，开始对商铺进行装修，累计投入装修款项1，537，710元；由于被反诉人的原因导致反诉人多次停工；合同中约定被反诉人负责宽带和电话至今也没有安装，使反诉人无法对外联系进货销售，无法安装P0S机进行收款（商铺预卖的是特殊礼品，价格昂贵，一般都是用卡或网上付款）;合同中约定被反诉人负责提供给反诉人三张停车卡，至今没有提供，由于商场所处位置是沈阳南站附近，交通拥挤，寸土如今。导致反诉人无法停车进货,加之格式条款的严酷约束和被反诉人对整个商场的经营管理混乱，使整个商场不具备经营条件无法营业，反诉人也就无法开业。被反诉人的负责人付宝君也多次承诺，待商铺正式开业后再收取租金；该合同共计有条（款）九十八条，仅单方约束反诉人的就有七十四条，占合同条款的75%，而单方约束被反诉人的条款仅有五条，去掉中性条款二十一条，约束反诉人的条款仅占69%，整个合同和主要条款双方的权利义务不对等，显失公平。合同是被反诉人预先制作，对广场所有的上百户业户重复使用，主要条款全部由格式条款组成，故应认定为格式合同。原、反诉人的地位不平等、被反诉人是具有垄断地位、独占地位资金雄厚和优势地位的大公司，而反诉人则是个人经营借以生存的个体商户。该合同是被反诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式合同。该合同主要条款免除被反诉人责任、加重反诉人责任、排除反诉人主要权利的，属于应认定无效或显失公平可撤销的合同。沈阳新闻沈视晚报主持人宫正9月13日21点22分报道。9月7日沈视晚报报道，新加坡广场的业户叶女士和三十几位业户在太原街的新加坡广场租赁商铺，广场3月16日开业，半年时间过去了，商场生意很萧条。有的业户一件商品都没卖出去，转租他们还不让，每天不开门还要罚二百元钱。一天不交就扣一千元。业户说合同太霸王条款了，截止报道时，有的业户已经被罚了一万六千多元。业户到广场的招商部讨说法，跟本找不到负责人，总经理付宝君更是找不到。综上，原、反诉人之间签订的合同属于企业租赁经营合同；该合同属于被反诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式合同；合同主要条款属于免除被反诉人责任、加重反诉人责任、排除反诉人主要权利的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第54条的规定，合同签订时，存在重大误解、显失公平、或以欺诈、胁迫方式或乘人之危，使对方在违背真实意思表达的情况下订立的合同，受损害方可以请求法院或仲裁机构予以变更或撤消。根据《合同法》第39条的规定，提供格式合同的一方应向对方履行提请注意的义务。《合同法》第40条的规定，格式条款中排除己方责任，加重对方责任，排除对方权利的，该条款无效。根据《合同法》第41条的规定：对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。根据《国务院城市房屋租赁管理办法》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的，应予支持。故提起反诉，诉讼请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人装修款项1，537，710元；2、诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告沈阳星马锡公司辩称，一、被答辩人构成根本违约，无权向答辩人主张装修款项损失赔偿。1、被答辩人的装修损失按照合同约定应由其自行承担。《租赁合同》第20.1款约定“本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止或解除后7日内，乙方应当将该商铺按下述第20.2款的约定交还甲方”，第20.2款约定“在第20.1款所述交还期内，无论因何种原因导致合同终止或解除，乙方应当自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，将租赁场所恢复到甲方交付租赁区域时的原状态……乙方未能将租赁场地恢复原状的，甲方有权拆除乙方所作的装修和由乙方所有的设施设备，所有费用由乙方承担……”，因而根据合同的本条约定，且本合同又系因被答辩人的根本违约而解除，那么被答辩人的装修款项应由其自行承担。2、被答辩人是合同的根本违约方与过错方，无权向作为守约方的答辩人主张任何款项的损失赔偿。被答辩人由于自己的根本违约行为导致合同被予解除的各种不利后果，装修损失作为其中之一，理应由作为根本违约方与过错方的被答辩人自行承担，被答辩人向作为守约方的答辩人主张损失赔偿，没有法律依据。3、被答辩人作为合同的根本违约方与过错方依法负有恢复原状的法定义务且必然自担装修损失的不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，同法第11条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案被答辩人系合同的根本违约方，其所谓的装修事实上仅仅是个框架，根本没有达到法律意义的添附（混合、附合、加工）程度，完全可以拆除并搬走，因而根据上述法律规定，被答辩人对其装修物应予以拆除并恢复房屋原状，且其无权要求答辩人向其支付经济补偿，更何谈赔偿其装修款项，其赔偿请求没有法律依据。另外，抛开违约与过错不论，被答辩人的装修是经营参茸土特产的柜台式的风格，并且还是尚未完成的装修，这对于答辩人或对于新商户而言，完全没有使用或利用的余地。因而，被答辩人主张的装修款项赔偿，无论是法律规定，还是现实需求，均不成立。二、被答辩人诉称内容与事实不符1、诉称的承租商铺范围与事实不符。1011不在被答辩人的承租商铺范围内；2、诉称的合同签订时交纳的首年租金与事实不符。补充协议明确约定合同签订之时被答辩人需一次性交纳首年租金1025650元；3、诉称答辩人承诺为其铺设地砖与事实不符。答辩人从未做过如此承诺；4、诉称答辩人致其停工与事实不符。被答辩人在2014年7月7日给答辩人的回函中已经书明，是由于被答辩人自己之前的装修队伍出现问题而严重影响了店铺的装修进度、耽误了时间，被答辩人的诉称显然与自己此前的陈述相矛盾；5、诉称答辩人未安装宽带和电话与事实不符。答辩人早已将宽带和电话线拉至其承租区域并搭置于棚上，是被答辩人由于自己始终未能有装修进展并进而确定具体的安装位置，以致答辩人无法进一步进行，被答辩人却以此为由提出使其无法对外联系进货销售等，对于一个根本没能完成基础装修的商铺何谈进货与销售？实属强词夺理；6、诉称答辩人未提供停车卡无法进货与事实不符。虽然由于物业方原因当时尚未能向被答辩人提供停车卡，但事实上被答辩人根本就没有完成商铺装修，何谈进货？被答辩人承租商铺的装修只搭起框架后就断然停工，有现场照片为证，就是如此状态，却以停车卡为由谈论自己无法进货，实在荒唐，完全是推卸自己合同违约的牵强借口；7、诉称答辩人负责人承诺其开业后收取租金与事实不符。答辩人的任何工作人员从未也无权向包括被答辩人在内的任何商户做出违背合同约定的承诺；8、诉称的媒体报道与事实不符。该媒体报道的事件背景事实，其实恰是由于被答辩人的违约导致其承租的一楼区域迟迟不能开业，引起楼上商户的强烈不满而引发，早在被答辩人未承租一楼前，一楼本有其他商户经营服装服饰等，后来被答辩人要求承租一楼经营参茸土特产，答辩人向原一楼承租商户以给予25个月的免租期的代价将原来一楼的承租商户均调至楼上经营，而将一楼腾空租赁给被答辩人使用，而被答辩人却合同违约，非但未支付分文租金，并且装修未完断然停工，一楼是任何一栋商厦非常重要的区域，是一栋商厦的门面，被答辩人的违约行为造成一楼一片空旷，貌似尚未完工的现场，以致完全没有客流进入商厦，由此引起楼上商户的强烈不满，纷纷以不开业、不交费、要求退费的事由引发本起事件，这才是被答辩人所指的这桩新闻事件的完整事实，而被答辩人的诉称完全是在断章取义、混淆视听。三、答辩人与被答辩人之间不属于企业租赁经营合同关系，双方之间系普通的民事租赁合同关系。有关企业租赁经营，在国务院令第2号文件即《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》中具有明确规定，该《条例》第一条规定“为完善企业租赁经营，增强企业活力，提高经济效益，制定本条例”，第三条规定“本条例所称租赁经营，是指在不改变企业的全民所有制性质的条件下，实行所有权与经营权的分离，国家授权单位为出租方将企业有期限地交给承租方经营，承租方向出租方交付租金并依照合同规定对企业实行自主经营的方式”，第六条规定“国家授权企业所在地方人民政府委托的部门为出租方，代表国家行使企业的出租权”，第十条规定“承租经营者必须具备国家规定的厂长条件”，第十一条规定“承租方必须提供下列担保”，第十二、十三条规定“租赁经营必须通过招标方式选取承租方”等等。由此可见，所谓的企业租赁经营作为我国经济体制改革中曾出现的产物，其与现在所普遍意义上的普通的租赁合同关系具有非常本质的区别：1、企业租赁经营合同的标的是企业且指全民所有制企业；2、企业租赁经营合同中的出租方必须是国家授权企业所在地方政府委托的部门，由该政府部门代表国家行使出租权；3、企业租赁经营合同的承租方必须具备国家规定的厂长条件；4、企业租赁经营合同要求承租方必须提供担保；5、企业租赁经营合同中的承租方必须通过招标方式选取确定。可见，被答辩人提出的企业租赁经营合同与答辩人与被答辩人之间的租赁关系毫不相干，根据《合同法》第212条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的法律规定，答辩人与被答辩人之间仅仅是普通的民事租赁合同关系。四、答辩人与被答辩人之间的合同合法有效，不存在撤销或无效情形。被答辩人诉称，双方之间的合同属于格式合同应被认定为撤销或无效、诉称合同中约束被答辩人的条款过多不对等、诉称答辩人具有垄断与优势地位、诉称合同是预先拟定未与其协商、诉称合同免除了答辩人责任、加重了被答辩人责任、排除了被答辩人权利。对此，答辩人需要向法庭说明的是：1、格式合同并不等于霸王约定、优势地位、显失公平，更不等于应被认定无效或可撤销。当今社会经济生活中，格式合同十分普遍，利用事先拟定好的合同条款订立合同的情形多之又多，它的存在可以简化缔约手续，减少缔约时间，提高运作效率，可以事先分配当事人之间的利益，预先确定风险分担机制，增加对经营活动预期效果的确定，可以使各种自身情况不同的消费者或经营者受到同等对待，因而不能说，只要是格式合同就统统为不公平，就应被认定无效或撤销。2、格式条款在法定情形下可能面临无效，并非格式合同无效。《合同法》第40条规定：“具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因而可见，是格式条款在符合法定情形时，该格式条款面临被认定无效的后果，而并非格式合同无效。3、答辩人与被答辩人之间签署的合同虽是为了重复使用而预先拟定，但合同系经双方在平等自愿的基础上协商而立。《合同法》第39条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，可见法律意义上的格式条款必须满足两个要求，一是为了重复使用而预先拟定，二是订立合同时未与对方协商。本案中：（1）答辩人与被答辩人签署的合同文本是为了重复使用而预先拟定，之所以这样做，一者体现答辩人对待包括被答辩人在内的每一位商户的平等对待，二者体现快捷、简便的商业活动原则，并无不妥；（2）答辩人与包括被答辩人在内的每一位商户所签署的合同，都是在平等自愿、充分协商的基础上所签订的，答辩人只是一个普通的商业主体、从事普通业务的公司法人，并非如供水供电这样的涉垄断性企业，如不选择则别无选择，同时答辩人地处太原街商圈，周边与答辩人运营同类租赁业务的公司商厦数不胜数，每一位商户都可以充分的做出比较与选择，选择认为自己最能满意的商铺或场地或出租方从事经营活动，同时答辩人也必须本着商业竞争原则，推出更加优化能够得到普遍认可的举措或行为来参加市场竞争，因而，不论从哪个角度来讲，如果说答辩人与被答辩人之间所签署的合同不是平等协商而立、不是能够得到普遍的商业遵循与认可，那么都是不现实的，是违背基本逻辑的。4、合同无效与可撤销或格式条款的无效，必须具备法定条件。《合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，同法第53条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”，可见：（1）从认定合同效力的角度来讲，法律规定有5种认定合同构成无效的情形，答辩人与被答辩人所签署的合同均不存在诸此情形；（2）从认定条款效力的角度来讲，法律规定有5种认定条款构成无效的情形，在此需要进一步明确的是：A、格式条款的无效，不影响合同中其他条款的效力，其他条款仍然属于有效条款；B、认定是否构成条款无效的事由，应结合事实本身予以确定：B1、被答辩人诉称所签署的租赁合同中约束被答辩人的条款远多于答辩人约束自己的条款，而如此约定并不违背常理，答辩人作为合同的出租方在合同的履行中能够实施的行为远少于承租方，答辩人不但是需要将适格的商铺或场地或区域的使用权交付给包括被答辩人在内的承租方占有使用，而且包括被答辩人在内的承租方要利用答辩人提供的使用权开展丰富多样的经营活动，而包括被答辩人在内的各位承租方还必然由于其所售商品不同、销售方式不同、行为方式不同、商业习惯不同等等而势必出现各种不同的想法与行为，而每一位承租方的行为如果不加约束，那影响的绝不限于其自身或其相邻方或出租方，而是全体承租方的利益所在，所以正是由于承租方开展经营活动可能出现的种种不同，在合同文本中对承租方施以相较以出租方数量为多的约束条款，并无不妥；B2、合同中答辩人违约的责任条款少于被答辩人违约的责任条款，并不等于答辩人免除自己的责任或排除被答辩人的权利，未做约定并不等于无需承担，这是容易被理解的道理，如果答辩人出现违约行为时，自有法律规定为救济依据，而绝非免除或排除责任承担；B3、被答辩人可能会认为合同中有关被答辩人违约的责任承担较多，但需要说明的是，违约责任是只有在构成违约行为时才需承担的责任，也就是说这绝非是必然责任，只有在自己出现违约情形时才会出现，没有违约则不存在违约责任，因而答辩人认为，这不属于加重责任的情形。五、被答辩人应依法承担因合同违约所导致的违约责任与不利后果。《合同法》第8条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护”，同法第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案被答辩人在合同履行期间，未能按照合同约定适格履行租金支付义务、开业经营义务，且在答辩人多次催告后仍不履行，其行为已经构成根本违约，其根本违约行为给答辩人及商厦全体商户造成的损失，必须得到法律的严厉谴责与惩罚，故根据上述法律规定，并依据《租赁合同》第3.2条款、第18.4条款、第18.5条款、第20.1条款、第20.3条款、第20.5条款以及《补充协议》第2条、第4条等有关于适格履行与违约责任的约定，答辩人与被答辩人之间的合同解除合法有效，且被答辩人依法负有并承担腾退场地、交还商铺、支付欠租、支付逾期支付违约金、支付逾期腾退违约金、且无权要求返还履约保证金、无权要求赔偿经济损失的不利后果。因而，综上所述，被答辩人的反诉请求并不成立，恳请人民法院做出公正裁判，驳回被答辩人的反诉请求。经审理查明，原告星马锡公司从案外人处承租使用沈阳市和平区民主路10号建筑面积为25700平方米的商业用房，承租期从2010年8月16日至2025年8月15日，命名新加坡城。2014年4月17日，原告（甲方）将上述房屋的一层（仅包括一层内部部分，不包括外围商铺）出租给被告王瑞霞（乙方）并签订《租赁合同》1份，约定，商铺的出租面积为1124平方米，经营项目为参茸土特产食品；租期从2014年4月20日至2019年5月9日；免租期从2014年4月20日至2014年5月10日。起租日为2014年5月11日，如乙方提前开业，应以实际开业之日为起租日。第四条租金和租金支付中第4.1条约定，一年为一个缴租期，合同签订的同时缴纳全部租金……；第六条约定，合同签订日乙方应向甲方交纳20万元履约保证金。合同终止后30日，如未发生合同18.3条规定的情形的，履约保证金余额无息退还；第十八条违约责任中第18.1款约定，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内应向甲方交纳的所有相关费用，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面形式通知乙方解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金。第18.3款约定，双方确认，本合同因乙方违约而终止/解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金……第二十条中第20.1款约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止、解除后7日内，乙方应将该商铺按下述20.2款的约定交还甲方。该等期限为本合同项下该商铺之交还期；第20.2款约定，在第20.1款所述交还期内，无论因何种原因导致合同终止或解除，……乙方自行承担费用拆除、搬离乙方所有的设施、设备，将租赁场所恢复到甲方交付租赁区域时的原状态……乙方未能将租赁场地恢复原状的，甲方有权拆除乙方所作的装修和由乙方所有的设施、设备，所有费用由乙方承担，甲方也有权不拆除而是保留乙方所作的部分或全部装修以及由乙方所有的前述设施、设备，……该合同还包括5个附件，其中附件1包括原告所承租的一层商铺的具体平面图及商铺具体编号，编号分别为1006、1007、1008、1009、1010、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1020、1021、1022、1023、1024、1025、1029、1030B、1034、1035、1037、1039、1040、1041号，共计27个商铺。附件3约定的交付标准写明，隔断为轻钢龙骨石膏板，地面为地砖或地平漆（两者未作选择，经查，一层商城地面铺装同款地砖，而被告承租的个别商铺内未铺装）。同时，双方签订《补充协议》1份，其中，第1条租金计算标准约定，第一年度2，051，300元。第2条免租期约定，共12个月，第1.2个租赁年度各免6个月，自开业日开始计算。甲乙双方在此确认并同意，若因乙方原因提前终止合同，则乙方已付的所有租金、物业管理费、履约保证金甲方有权不予退还，并且乙方应按所约定的租赁标准支付甲方给予乙方的免租期内的费用。并且甲方有权保留向乙方追偿其他违约责任。第4条租金的支付方式约定，本合同项下半年为一个交租期，租金采用先付后用形式按年支付。合同签订之时，乙方需一次性交纳首年租金计人民币1025650元。乙方应适格履行交租义务，甲方在收到乙方的应付款后有义务交付该商铺……第7条约定，租赁期内甲方提供3张免费停车卡供乙方使用。被告于2014年5月10日签订合同及补充协议当日，向原告交付履约保证金200000元。原告于2014年4月24日将诉争商铺交付给被告，被告开始进场装修。被告委托沈阳爵豪装饰工程有限公司装修，装修的主要内容及工程款包括一楼基础装修1113500元（其中柜台装修106000元）、一楼门市装修249200元、外墙灯箱部分175010元，工程总价格为157710元。据证人沈阳爵豪装饰工程有限公司经理兰某证实，该装修工程除灯箱有一半未安装，其余工程均施工完毕，被告已依约给付其公司1537710元工程款。依据证人王某证实，王某在被告承租的一楼负责地砖铺装，当时原告承诺由其承担铺装费用。2014年6月10日，原告作出工作联系1份，主要内容为原告在完成店铺框架的基础装修后停止装修已近半月，要求被告于2014年6月15日支付租金1025650元，并尽快恢复装修工作，最迟于2014年6月24日开业。否则原告有可能与被告解除合同，并追究被告违约责任。原告又于2014年6月20日作出《关于要求承租人王瑞霞遵照沈阳星马锡投资管理有限公司合同及补充协议履行租金支付义务并承担逾期履行违约责任的函告》1份。上述两份文件被告均收到。对此，被告于2014年7月7日复函，主要内容为因给被告装修的队伍出现了问题，严重影响了装修进度，现新的装修公司已经确定，争取时间进行装修，力争早日开业。同时也提出，原告应负责安装的网络、电话线接口迟迟没有安装到位，影响装修，应尽快安装。2014年7月21日，原告向被告作出租赁合同及补充协议的解除通知，并于7月22日交快递公司邮寄，被告于7月23日收到该通知，并回复，同意解除合同的前提是原告承担被告逾期开业的违约责任，承担原告装修损失，返还原告交纳的二十万元保证金。后双方协商未果，原告起诉来院。经本院于2015年4月6日现场勘验，新加坡城二层、三层已关门停业。2015年4月30日，新加坡城全楼停业（不包括外围门市）。上述事实，有沈阳星马锡投资管理有限公司向法庭提供的房屋租赁证、《租赁合同》、《补充协议》、装修申请、装修平面图、工作联系函、关于要求承租人王瑞霞遵照沈阳星马锡投资管理有限公司合同及补充协议履行租金支付义务并承担逾期履行违约责任的函告、邮寄详情单、王瑞霞回函、《解除通知》、《邮寄详情单》、《王瑞霞回函》、被告向法庭提供的收款收据、装饰工程决算书、交款收据、被告给原告的复函、证人王某证言、照片7张、现场勘验笔录及双方当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经法院审查，予以确认。本院认为，关于《租赁合同》及《补充协议》效力问题，被告认为该合同为格式合同、有许多条款为霸王条款，故主张合同应认定予以撤销或无效。对此原告予以反驳，认为合同有效。本院认为本案合同为格式合同属实，如原告免除其责任、加重被告责任、排除被告主要权利的，那么该条款无效，并非格式合同无效。原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于被告主张该合同应予撤销或无效的抗辩，无事实及法律依据，本院不予采信。同时，被告提出双方签订的合同为企业租赁经营合同非商铺租赁合同，亦无事实及法律依据，本院不予采信。关于原告诉请被告解除合同一节，被告表示同意，本院准予。合同解除后，被告应将诉争商铺返还原告，对于原告主张被告从诉争商铺腾退的诉讼请求，本院予以支持。关于解除合同的原因问题，在装修问题上，双方均有违约行为。被告有装修延迟问题，原告有未为被告个别诉争商铺铺装地砖问题。在合同履行问题上，双方均有违约行为。被告有一直未交付租金问题，原告有未能形成良好的商业经营环境适于被告一层大面积商铺经营问题。综上，原、被告对于合同解除均有过错。综合本案被告并未营业获取利益而投入巨资进行装修的实际情况，本院酌定原、被告责任比例为各负65％责任及35％责任。对于原告主张租金问题，因诉争商铺所在的新加坡城于2015年4月30日关停，故被告给付租金的截止日期为当日，被告按年租金标准的35％给付;之后，被告无需再给付租金。对于原告主张被告给付逾期支付租金违约金问题，因原告亦有违约行为，本院不予支持;对于被告主张原告返还履约保证金的抗辩，因合同业已解除，该费用应予退还，因此项请求被告未提起反诉，为减轻当事人诉累，该费用从被告应付的租金中冲抵;对于被告主张原告给付装修损失问题，对于已经形成添附不可拆分部分（即扣除柜台装修费及外墙灯箱部分）计1256700元，扣除折旧费,装修现值1015833元，原告给付被告该款项的65％。对于可移动可拆除的柜台及外墙灯箱，被告自行从诉争商铺搬离、拆除。对于被告不同意给付租金、原告不同意给付装修费及返还履约保证金的抗辩，无事实及法律依据,本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条一款（三）项之规定，判决如下：一、解除原告沈阳星马锡投资管理有限公司与被告王瑞霞签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、被告王瑞霞于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳星马锡投资管理有限公司租金496017元（696017元租金－200000元履约保证金）；三、被告王瑞霞于本判决生效之日起十日内从承租的27个商铺腾出（商铺具体编号分别为1006、1007、1008、1009、1010、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1020、1021、1022、1023、1024、1025、1029、1030B、1034、1035、1037、1039、1040、1041号）完好交于原告沈阳星马锡投资管理有限公司；四、驳回原告沈阳星马锡投资管理有限公司其他的诉讼请求；五、反诉被告沈阳星马锡投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告王瑞霞装修损失660291元；六、驳回反诉原告沈阳星马锡投资管理有限公司其他的诉讼请求；如果原告(反诉被告)、被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9732元(沈阳星马锡投资管理有限公司已垫付)由原告沈阳星马锡投资管理有限公司承担992元，由被告王瑞霞承担8740元;反诉案件受理费9320元(王瑞霞已垫付)由反诉原告王瑞霞承担4119元，由反诉被告沈阳星马锡投资管理有限公司承担5201元，上述款项于付款同时一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王       萍人民陪审员 路宏人民陪审员张虹二〇一五年五月十四日书 记 员 张       崇本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。