江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2449号上诉人（原审被告）南京有色金属材料厂，住所地南京市浦口区江浦街道文德西路*号。法定代表人董文龙，有色金属材料厂厂长。委托代理人许玉良，江苏天九律师事务所律师。委托代理人姜新平，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王晓文，女，1968年3月20日生，汉族，南京玻璃纤维研究院职工。委托代理人陈汝秀，男，1938年3月10日生，汉族，江苏省地质调查研究院退休职工。委托代理人赵洪波，江苏法德永衡律师事务所律师。原审第三人蔡光，男，1980年11月29日生，汉族，南京市浦口区蔡光装饰材料店业主。委托代理人袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。原审第三人姚政华，男，1963年10月30日，汉族，三缘浴室业主。上诉人南京有色金属材料厂（以下简称有色金属材料厂）因与被上诉人王晓文，原审第三人蔡光、姚政华房屋迁华房屋迁让纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第644号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人有色金属材料厂的委托代理人许玉良、被上诉人王晓文的委托代理人陈汝秀、赵洪波、原审第三人姚政华到庭参加诉讼。原审第三人蔡光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王晓文原审诉称，王晓文于2008年6月通过拍卖方式获得了南京市浦口区江浦街道文德路31号（原文德路40号）201、301、401室产权，2011年2月办理了产权手续。但王晓文在接收该部分房产时发现2楼已被蔡光非法占用，王晓文与其多次协商，但其拒绝清空交还房屋并拒绝支付使用费用。2009年12月3日，江苏省拍卖总行有限公司在诉争房屋范围内发布《通告》，再次明确诉争房屋为王晓文所有。现诉请判令：1、有色金属材料厂立即将非法所占文德路31号（原文德路40号）201室部分房屋清空并交还王晓文，支付王晓文自2009年12月3日到交还房屋之日期间的房屋使用费（按每月0.5万元计算）。2、有色金属材料厂承担本案诉讼费用。有色金属材料厂原审辩称，有色金属材料厂主体不适格，王晓文如果基于侵权起诉，应将房屋实际占用人作为被告，如依据合同，则有色金属材料厂不是合同的相对方。诉争房屋系有色金属材料厂所有，王晓文是通过欺骗的手段取得产权，且其向使用人主张权利，导致有色金属材料厂权利受损。蔡光原审辩称，其租赁房屋的行为是合法行为，王晓文诉争的房屋是二层10间房屋，但其产权登记仅为其中的4间。姚政华原审辩称，没有意见。王晓文提供如下证据：1、原江苏省江浦县人民法院（2000）江执字第317号民事裁定书，证明有色金属材料厂将其办公楼（主楼）的二至四层抵偿给信用社所有。2、原审法院于2010年8月30日向王晓文出具的情况说明，证明抵偿债务的楼房面积的计算方式。3、房产部门出具的诉争房屋分布图，证明诉争房屋的分布情况。4、江苏省拍卖总行有限公司2008年6月6日《拍卖会拍品目录》，证明诉争房产在拍品目录中。5、江苏省拍卖总行有限公司房屋车辆拍卖细则，证明拍卖的具体细则。6、房屋产权证，证明王晓文已取得了部分诉争房屋的产权。7、江苏省拍卖总行有限公司通告，证明王晓文在取得诉争房屋后要求被告清空房屋并交还，但有色金属材料厂不予配合。8、照片一组，证明诉争房屋被第三人侵占的情况。9、2011年3月25日有色金属材料厂出具的证明，证明诉争房屋的建成时间。王晓文认为，上述证据足以证实其取得了诉争房屋的所有权，有色金属材料厂和第三人应将房屋交还给王晓文。有色金属材料厂对王晓文提供的证据1、2、3、4、5均表示异议，认为民事裁定书、情况说明和诉争房屋分布图的记载是错误的，拍卖会拍品目录、拍卖细则均为复印件，对其真实性存疑；对证据6的真实性无异议，但认为其面积计算有误；对证据7、8、9的真实性无异议，但认为并不能证实王晓文的观点。蔡光同意有色金属材料厂的质证意见。姚政华无意见。有色金属材料厂提供如下证据：1、原江苏省江浦县人民法院（2000）江执字第317号执行笔录及执行协议，证明用于抵债的房屋是办公楼的主楼二至四层。2、房产登记现场查验表，证明诉争房屋不包含在抵债的房屋内。3、2010年8月28日移交房屋明细、2011年9月26日回复函、2010年8月28日房屋移交协议、2012年2月28日房屋移交协议，证明双方移交的就是办公楼主楼的二至四层，不包含诉争的房屋。有色金属材料厂认为，上述证据证实当初用于抵债的房屋是办公楼的二、三、四层，且特别注明是主楼，不包含现在诉争的房屋。王晓文对上述证据的真实性均不持异议，但认为不能证实有色金属材料厂的观点，王晓文提供的证据已经证实王晓文取得了诉争房屋的所有权，不认可有色金属材料厂的观点。蔡光、姚政华对上述证据没有意见。蔡光提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明其从姚政华处租得诉争的房屋。2、收条一份，证明其已支付了房屋租金。蔡光认为，上述证据证实其系合法租赁使用诉争房屋。王晓文对上述证据的真实性有异议，认为蔡光应将房屋交还给王晓文。有色金属材料厂对上述证据的真实性有异议，认为其系诉争房屋的合法所有权人。姚政华对上述证据的真实性无异议。姚政华未提交证据。结合法庭调查、双方陈述，原审法院认为，王晓文提供的证据1、2、3、4、5，有色金属材料厂和蔡光均表示异议，但并未能提供证据证实其观点，而王晓文提供的证据6、7、8、9、有色金属材料厂提供的证据1、2、3，双方对真实性均不持异议，对上述证据原审法院均予以采纳。蔡光提供的证据1、2，双方虽表示异议，但并未能提供证据证实其观点，姚政华对上述证据不持异议，因此原审法院对该组证据亦予以采纳。根据法院对涉案证据的认定、庭审调查以及双方当事人陈述，原审法院经审理查明，2000年3月14日，原江浦县人民法院在执行江浦县珠江城市信用社（以下简称信用社）与有色金属材料厂借款合同纠纷一案中，双方达成和解协议。2000年5月16日，法院做出（2000）江执字第317号民事裁定书，裁定有色金属材料厂所有的座落于其厂内的办公楼（主楼）的二至四层，共计1186.005平方米（作价人民币1139600元），归信用社所有。但协议签订后，有色金属材料厂并未将房屋交付给信用社，也没有办理房产过户手续。2003年信用社诉至原审法院，要求有色金属材料厂迁出上述房屋。原审法院于2003年7月31日判决有色金属材料厂于判决生效后六十日内将房屋返还给信用社。判决生效后，信用社于同年11月17日申请执行。执行中，由于房屋被有色金属材料厂出租，故原审法院裁定中止执行。2008年6月6日，信用社委托江苏省拍卖总行将上述房产进行拍卖，由王晓文竞买所得。2009年12月3日，江苏省拍卖总行发出通告一份，通告内容为：“受南京市浦口区信用合作联社委托，我公司于2008年6月6日对南京浦口区信用合作联社拥有的浦口区珠江镇文德路40号（原南京有色金属材料厂）办公楼2-4层；地号为154-5幢号为18的两层楼房一栋；地号为154-5幢号为19的平房一栋的房屋进行了公开拍卖。最终由王晓文竞买成交，成为买受人，拥有了浦口区珠江镇文德路40号（原南京有色金属材料厂）办公楼2-4层；地号为154-5幢号为18的两层楼房一栋；地号为154-5幢号为19的平房一栋的房屋。”2010年8月30日，原审法院向王晓文出具情况说明一份，内容为：“原江浦县人民法院（2000）江执字第317号民事裁定书确定‘有色金属材料厂所有的座落于其厂内的办公楼（主楼）的二至四层，共计1186.005平方米（作价人民币1139600元）归信用社所有’的房产面积是根据1993年4月18日江浦县房管所房地产情况现场查勘表中确定的面积1581.34平方米（包含与四层楼房相连接的二层楼房的面积在内）测算得出的结果。裁定书中的1186.005平方米是扣除产权证上标注的1幢号混合1-4层面积中的一层面积确定的。”另查明，与办公楼主楼二楼相连的10间房屋，有色金属材料厂一直未交付给信用社，而是由其对外出租。现有色金属材料厂将上述10间房屋出租给姚政华，姚政华又将上述房屋出租给蔡光。2011年2月11日，王晓文领取了房屋所有权证，所有权证涵盖的范围包括办公楼的二至四层及与办公楼主楼相连的201室中的4间房屋。原浦口区珠江镇文德路40号的门牌经公安部门重新编排为浦口区江浦街道文德路31号。原审法院认为，公民的合法财产权益受法律保护。对本案中双方争议的与办公楼二楼相连的10间房屋是否归王晓文所有的问题，原审法院认为，本案中双方诉争的房屋，其建成时间已有20多年，原江浦县人民法院在执行过程中裁定该房产用于抵偿信用社的债务，其后信用社通过诉讼要求有色金属材料厂返还，但有色金属材料厂一直未能返还，而后王晓文通过竞买取得，并领取了产权证书，即使其中部分房屋未取得产权证，但王晓文已通过合法方式取得该部分房屋的相关权利，同时有色金属材料厂并未能提供证据证实此部分争议房屋不包括在当初以房抵债的范围内，其提供的房屋移交协议等也并未注明不包含诉争房屋，因此，王晓文有权要求有色金属材料厂和姚政华、蔡光将诉争房屋清空并交还，对王晓文的此项请求原审法院予以支持。对王晓文要求有色金属材料厂支付自2009年12月3日到交还房屋之日期间的房屋使用费（按每月0.5万元计算）的请求，原审法院认为，有色金属材料厂未能将拍卖的房屋交付给王晓文，且将房屋出租给他人使用，应向王晓文支付房屋使用费，但由于王晓文到2011年2月3日才取得部分诉争房屋的产权证书，因此其主张2011年2月3日前房屋使用费的请求缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持，应由有色金属材料厂自2011年2月3日起向王晓文支付房屋使用费至房屋交付给王晓文为止；对王晓文主张的按每月0.5万元计算房屋使用费的请求，原审法院认为，王晓文并未能提供证据证实其主张房屋使用费的计算依据，有色金属材料厂和姚政华自认双方之间的年租金为4.2万元，原审法院对此标准予以采纳，应由有色金属材料厂按照4.2万元每年的标准向王晓文支付房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，原审法院判决：一、有色金属材料厂、姚政华、蔡光于判决生效后十日内将位于南京市浦口区江浦街道文德路31号201室的10间房屋清空交还王晓文。二、有色金属材料厂于判决生效后十日内支付王晓文房屋使用费（使用费按每年4.2万元标准自2011年2月3日起计算至房屋实际交付之日止）。三、驳回王晓文的其他诉讼请求。一审案件受理费4525元，由有色金属材料厂负担。有色金属材料厂不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清。上诉人作为被执行人与申请执行人城市信用合作社于2000年5月11日在法院达成执行和解协议时，明确约定是以上诉人的办公楼（主楼）的二、三四楼作价1139600元抵偿给城市信用合作社，根本不包括与主楼相近、没有关联的10间厂房。二、原审法院适用法律错误。原审法院的（2000）江执第317号的民事裁定书擅自添加的房屋面积数额是错误的。2010年8月30日原审法院为被上诉人出具《情况说明》是违法的，法院不应向执行案件当事人之外的人出具情况说明。情况说明也不是法院正式的法律文书，情况说明中的面积没有认真核实、调查，计算也是错误的。三、原审法院程序违法。原审法院在当事人确认、诉求确定、审理期限上均有违反法律规定的情形。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王晓文辩称，讼争房屋由我方参加公开拍卖取得，并领取了部分房屋的产权证，已由我方合法取得，法律文书也明确讼争房屋系我方所有，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。原审第三人姚政华述称，我方没有意见，请求法院公平判决。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人王晓文通过公开拍卖，竞买浦口区珠江镇文德路40号（有色金属材料厂）办公楼2-4层房屋，成为该房屋的所有权人。原审法院作出的（2000）江执第317号民事裁定书明确认定该办公楼2-4层的面积为1186.005平方米，后原审法院的《情况说明》进一步确认该面积包含与四楼房相连接的二层楼房的面积在内（即涉案的10间房屋），并且其中4间房屋的产权已登记在被上诉人名下，故被上诉人要求上诉人交还讼争房屋有事实与法律依据，应予以支持。上诉人认为被上诉人竞买的办公室（主楼）2-4层不含涉案10间房屋的抗辩意见，其提供的证据不足以证明上诉人该事实主张，应由上诉人承担不利后果。因原审审理过程中存在追加当事人、诉请变更等情况，导致原审法院审理期限过长，确有不当，但原审法院实体判决正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4525元，由上诉人南京有色金属材料厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  涂 甫代理审判员  付 双二〇一五年五月二十九日书 记 员  孙雪松