江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2199号上诉人（原审被告、反诉原告）朱永志。委托代理人邱中林，江苏宏邺律师事务所律师。委托代理人王羽佳，江苏宏邺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）南京中德生态农业科技园有限公司，住所地南京市浦口区永宁街道侯冲社区复兴圩。法定代表人嵇良，该公司总经理。委托代理人袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。上诉人朱永志因与被上诉人南京中德生态农业科技园有限公司（以下简称中德公司）合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦永民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日立案受理，依法组成合议庭，并于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人朱永志的委托代理人邱中林，被上诉人中德公司的委托代理人袁永强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中德公司原审诉称，2013年其与朱永志曾经协商并初步达成过油桃种植合作意向，但由于朱永志不按照草签合同的约定履行义务，且朱永志及丙方拒不签订正式合同，导致合作意向约定无法履行。后经协商一致，双方终止了合作意向合同，改由中德公司将土地出租给朱永志使用，朱永志按年支付租金。但经中德公司多次催告，朱永志采取拖延、敷衍等方式拒不与中德公司签订书面土地租赁合同，且不支付土地租金。后中德公司已向朱永志发出拒不履行支付租金等义务即解除土地租赁合同的通知。综上，朱永志租赁中德公司的土地进行种植，双方间系不定期租赁关系，同时，朱永志经中德公司多次催告拒不支付租金后，中德公司已向朱永志发出了解除合同的通知。故诉至法院，要求判令：朱永志将承租地上种植物予以清除并将承租土地归还给中德公司并承担本案的诉讼费用。朱永志原审辩称：1.中德公司诉状中所述与事实不符，中德公司与朱永志签订的合作合同书合法有效，双方未终止该合同。朱永志已按约履行了合同义务，开展了生产经营活动，合作合同当事人仅为中德公司、朱永志双方，并未涉及丙方，所以中德公司所谓的丙方并非本合同当事人，其无需承担履行合同的义务。在合作合同履行期限内，朱永志从未与中德公司就合同终止事宜达成一致意见，因此中德公司的主张与事实不符，且无证据证明，应当继续履行合同义务；2.中德公司、朱永志未签订不定期土地租赁合同，中德公司无权要求朱永志支付租金，朱永志未就涉案土地与中德公司达成任何形式的土地租赁合同，双方没有合同关系，也就不存在中德公司所谓的解除合同之说。由于在合同履行过程中，中德公司采取限制通行、断电等违法措施，严重干扰朱永志正常的生产、经营活动，给朱永志造成重大损失，故朱永志提起反诉，请求判令中德公司：1.停止侵害、排除妨害；2.继续履行《大棚油桃种植项目合作合同书》；3.赔偿直接损失79850元及间接损失。针对朱永志的反诉请求，中德公司原审辩称，朱永志的反诉无事实及法律依据，双方签订的合作合同书已经协商终止，双方之间为不定期租赁关系。由于朱永志不付租金，中德公司已多次通知其交纳，现租赁合同已终止，故中德公司的反诉请求应予驳回。原审法院经审理查明，2013年2月25日，中德公司与朱永志签订《大棚油桃种植项目合作合同书》（草签）一份，约定：一、甲方（指中德公司）自愿以其拥有土地及194个钢架大棚80米＊8米与乙方（指朱永志）合作，土地位于永宁镇侯冲村复兴圩中德生态园内；二、入股期限自2013年2月25日起至2023年2月25日止；三、股金分红及支付方式1.甲方入股土地的折股方式及份额为16%，另用现金入股14%；2.股金分红约定：根据入股方份额按比率分红；3.股金分红的支付方式和支付时间：现金方式，果实销售完成后一周。合同还约定当前地上附着物及相关设施统计、当前地上附着物及相关设施作价及归属约定、到期后地上附着物及相关设施的处理约定均“以正式合同为准”等内容。该份合同虽留有“丙方”栏目，但无任何内容的记载。2013年7月9日，中德公司向朱永志发出“通知书”一份，通知书的主要内容为：因朱永志未按《大棚油桃种植项目合作合同书》（草签）相关条款履行义务，双方已达成口头共识：同意废止《大棚油桃种植项目合作合同书》（草签），另行签订大棚租赁合同。由于双方未签订正式的租赁合同，现限朱永志在十日内签订大棚租赁合同。该通知书朱永志未签收。2013年7月13日，中德公司工作人员嵇良、杨园元、丁莉与朱永志举行会议，据会议记录记载，中德公司强调由于朱永志的违约，双方原签订的合作协议终止、朱永志返还中德公司入股的5万元现金、以后双方按租赁模式处理；朱永志陈述：既然按租赁模式处理，5万元肯定退还，但租赁费应按22万元一年支付。2014年3月13日，中德公司向朱永志发出通知一份，该通知的主要内容是：在不考虑钢架大棚租赁费的情况下，朱永志应在收到通知七日内按每亩每年900元的价格支付243亩土地二年的承包费452400元，并强调“如你方未能在规定的时间内交纳上述款项，我司将视同你方放弃承包该块土地的种植承包权”。朱永志于2014年3月14日收取该通知，并注明：“通知收到另议有待商讨”。2014年11月4日，中德公司又向朱永志发出通知书一份，该通知书的主要内容是：自2014年10月31日起终止双方之间的土地及钢架大棚设施的租赁合同；接通知三日内交纳租赁费575700元及逾期利息52948.44元共计62868.44元等内容。原审中，朱永志陈述中德公司第一笔入股资金应为14万元，但中德公司仅入股5万元，该5万元在2013年7月13日会议后已退还中德公司。原审中朱永志陈述其反诉请求79850元的构成为：工资6200元；120个大棚需修剪，每个大棚需人工费200元，共计24000元；193个大棚需施基肥，需支付9650元；183个大棚需安装薄膜，需支付人工费50000元。针对其反诉请求除一份单方制作的工资发放清单（2000元）外未举证其他证据。原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据朱永志在2013年7月13日会议中的陈述以及会后将5万元退还中德公司的行为，应认定双方当事人已协商解除《大棚油桃种植项目合作合同书》（草签），之后双方形成租赁关系，只不过因租赁费的数额未达成一致意见致未签订正式的租赁合同。由于未签订书面的租赁合同，未约定具体的租赁期限，双方形成不定期租赁关系，在2014年3月13日中德公司向朱永志发出通知、朱永志收取该通知但未按通知履行义务后，中德公司可解除双方的租赁关系。中德公司要求朱永志将承租地上种植物予以清除并将承租土地归还给中德公司的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。朱永志提起反诉的前提是《大棚油桃种植项目合作合同书》（草签）未解除，双方系合作关系，现该前提已不成立，故朱永志提起的各项反诉诉讼请求，均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，原审判决：一、朱永志于判决生效后三十日内将承租地上种植物予以清除并将承租土地交还中德公司。二、驳回朱永志的各项反诉诉讼请求。原审本诉受理费80元，减半收取40元，由朱永志负担；本案反诉受理费1876元，减半收取938元，由朱永志负担。上诉人朱永志不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）原审法院错误认定本案当事人协商解除《大棚油桃种植项目合作合同书》（草签），双方已就涉案土地形成租赁关系。朱永志认为其未与中德公司协商一致解除油桃种植合作合同，亦未形成租赁关系，理由为：1.朱永志在会议记录中未同意解除油桃种植合作合同，退还5万元的行为亦不构成朱永志同意解除合同、认可租赁关系的理由。纵观会议记录，双方一直围绕采取合作模式还是租赁模式进行磋商，直到会议最后，中德公司仍在强调会议讨论的核心问题是确定承包还是合作，且中德公司亦明确告知朱永志“你可以再想想，拿个具体方案出来我们再谈”。可见双方并未确定解除油桃种植合作合同。对于退还的5万元，仅是双方在该次会议中达成的一项事宜。会议记录第二页中中德公司提出“你说需要用钱，我们立即从账户打5万元给你”，第三页中朱永志说“既然确定按租赁模式，我肯定先把那5万元还给你们，租金还按我们之前谈的22万元一年算”，第四页中中德公司说“小朱，你要是一直抱着22万元一年，我们真的很难往下谈，首先你确定一下那5万元什么时间还”，朱永志说“5万元，我肯定会尽快还给你们”。由此可知，最终双方仅就退还5万元达成一致意见，并未明确协商一致解除油桃种植合作合同。2.双方在会议记录中，未就涉案土地的使用方式为租赁模式达成一致意见。一方面，双方未就租金标准达成一致意见，另一方面，双方未就租金给付期限达成一致意见。原审法院在双方当事人未就涉案土地租金标准、租金给付方式等重要事实协商一致的情况下，认定双方同意采用租赁模式显然错误。（二）原审法院认定双方当事人因租赁费及租赁期限未达成一致意见的情况下，构成不定期租赁关系，显属适用法律错误。合同法第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”《农村土地承包法》第三十七条规定，“土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）违约责任。”可见，租金及租赁期限均是租赁合同成立的必备条款，但本案中，双方当事人就两项关键条款未达成一致。综上，请求二审法院：1.撤销原判，改判驳回中德公司原审诉讼请求，支持朱永志原审反诉请求；2.判令中德公司承担本案全部诉讼费用。被上诉人中德公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.朱永志与中德公司在会议记录之前已经口头确定双方终止原先的合作协议，确立租赁关系，2013年7月13日的书面会议记录是以书面形式确定双方的租赁关系，对租金标准、方式进一步协商，会议记录中朱永志的陈述认可了双方为租赁关系。2.中德公司多次通知朱永志解除租赁合同，朱永志接到通知后不支付租金也不表示反对意见。虽然中德公司已经履行了书面通知义务，但并未实际阻止朱永志继续经营，从事农作物生产。综上，中德公司认为双方之间关系为不定期租赁关系，朱永志不支付租金的行为，违反了合同约定和法律规定，中德公司按照法律规定履行通知义务，双方租赁关系依法终止。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。但朱永志提出原审法院对会议记录断章取义；中德公司提出朱永志虽未签收其2013年7月9日发出的通知，但通知下方签有“冯伟转交朱永志”，中德公司在会议记录中已告知朱永志，其也认可了。二审中，中德公司提供了2011年1月17日其与浦口区永宁镇侯冲村村民委员会签订的《租赁合同书》，证明其有权使用和转租案涉土地。朱永志对该证据的真实性不持异议。本院审理中，朱永志提出需要对案涉土地上种植的苗木进行剪枝、施肥、喷洒农药等工作，但受到中德公司阻拦，为防止损失扩大，要求中德公司停止侵害、排除妨碍。中德公司认为其行为系维护自身合法权益的行为，但为防止损失扩大，同意朱永志在诉讼期间继续维护已经种植的苗木。本案争议焦点：1.双方签订的合作合同书（草签）有无解除，朱永志要求继续履行有无依据；2.双方有无形成不定期租赁关系，如双方之间不定期租赁关系成立，则租赁关系有无解除；3.中德公司是否有权要求朱永志返还土地；4.朱永志要求中德公司赔偿损失有无依据。本院认为，中德公司与朱永志签订的合作合同书（草签）内容并不完备，对于合同部分内容双方约定“以正式合同为准”，由于双方之后未能签订正式合同或补充协议，以致在履行中发生争议，后中德公司于2013年7月9日向朱永志送达通知书，载明朱永志违反了合同约定，双方已经达成口头共识同意废止合作合同书（草签），并要求朱永志十日内前来协商签订租赁合同。该通知签收人处签有“冯伟转交朱永志”，朱永志庭审中认可冯伟为其雇佣的员工，且朱永志已按通知要求于2013年7月13日与中德公司就租赁事宜进行了谈判，当日形成的会议记录中，朱永志的陈述也表明其已知晓中德公司的通知。结合双方会议记录中的陈述以及朱永志其后退还中德公司5万元投资款的行为，足以认定双方已经就解除合作合同书（草签）协商一致。合同解除后，朱永志再要求按原合同履行没有法律依据，朱永志该项上诉主张，本院不予支持。双方原合同解除后，在后续的协商中明确采用租赁模式，即朱永志承租中德公司的土地、大棚继续从事农业生产，但根据双方提供的证据，双方就租金标准及支付期限未能协商一致。依照法律规定，当事人就有关合同内容约定不明确，未能达成补充协议，也无法通过合同有关条款或者交易习惯确定，可以依照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定处理。因双方未能签订书面租赁合同，双方之间系不定期租赁关系，当事人有权随时解除合同，中德公司多次催告朱永志交纳承包费（租金）并言明如不履行的法律后果，已经给予朱永志合理期限，故中德公司于2014年11月4日通知朱永志解除合同，自通知送达朱永志之日产生解除合同的效力。合同解除后，朱永志理应返还租赁物，其未予返还继续占用案涉土地，中德公司有权要求其返还，原审法院予以支持，于法有据，应予维持。朱永志二审中提出其主张赔偿损失是基于中德公司的侵权行为，但未能就中德公司的侵权行为及其遭受的损失提供证据予以证明。相反，中德公司在本案诉讼过程中为了减少损失发生，遵循诚实信用原则履行了协助义务。故朱永志该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1876元，由朱永志负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晗庆审 判 员  夏海南代理审判员  吴 勇二〇一五年五月二十九日书 记 员  郭婷婷