石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鹿民一初字第00607号原告徐荣芬。委托代理人帖华、杜子龙，石家庄市鹿泉区法律援助中心律师。被告河北金海岸房地产开发有限公司。法定代表人王保山，该公司董事长。委托代理人王建芳、栾鸾，河北新业律师事务所律师。原告徐荣芬与被告河北金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸房地产公司）为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李波独任审判，公开开庭进行了审理，原告徐荣芬的委托代理人帖华、杜子龙与被告金海岸房地产公司的委托代理人王建芳、栾鸾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐荣芬诉称，原、被告双方于2009年8月19日签订《商品房买卖合同》，原告购买位于鹿泉区获鹿镇高庄村商品房，合同约定被告自房屋交付使用后180个工作日内为原告办理房屋所有权证，若因被告责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按户支付违约金每月200元至房产证办理完毕止，被告于2010年10月8日交付房屋后，至今未给原告办理房屋所有权证。小区供暖配套设施不完善，一致未能达到使用条件。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告协助办理房屋所有权证；2、被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金8600元（自2011年6月20日至2015年2月20日），并自2015年2月21日起至办理完毕房产证之日止每月支付原告200元违约金；3、被告按照合同约定为原告安装、完善小区水暖供热配套设施，确保冬季供暖正常使用；4、本案诉讼费由被告负担。被告金海岸房地产公司辩称：1、原告要求被告协助办理房产证，诉讼请求已超过诉讼时效，应驳回该诉求。根据民法通则135条之规定，向人民法院请求保护民事权利的时效为2年，第137条规定诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起算，根据原、被告签订的买卖合同第15条的规定，原告收房后180日未取得房产证，此时应当知道权利受到了侵害，应当在该时间后的2年内主张权利，而原告至今才向法院起诉，且不存在诉讼时效中止、中断情形，其请求超过诉讼时效，应驳回原告的该诉求。2、原告对于起诉立案之日起倒推两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，不应支持。本案中原告对于逾期办理房产证的违约金也应当受到2年诉讼时效的限制，根据双方签订的合同的15条之规定，违约金按月计算，属于继续性债权，继续性债权作为一个整体，由每个个体债权构成，每个个体债权在法律上具有相对独立性，也即每月都产生一个独立的个体违约金债权，每月200元的违约金应作为独立的诉讼请求，适用民法通则135、137条2年时效的限制，即本案原告起诉立案之日起倒推2年产生的违约金没有超过诉讼时效，2年之前的违约金请求超过时效，不应支持。3、本案商品房合同中关于每月200元违约金规定过高，2年的违约金每户为4800元。本类案件达100多户，违约金将近50万元左右，整体数额过高，根据最高院关于当前形式下进一步作好房地产纠纷案件审判工作的指导意见文件的精神对于房地产开发商确因资金暂时困难产生纠纷的，要根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在商品房预售时，原告明知该房地产开发有周期长、投资大等特殊性，容易产生一定的风险，本案中，被告确因原告等业主因不交物业费地处偏僻等问题造成资金暂时困难，产生一些问题，但被告作为开发商，根据市场因素不应承担全部的风险和责任。请法院根据案件实际情况综合考虑。从公平合理的角度调整数额依法降低原告主张的违约金。4、原告主张要求安装完善小区水暖供热配套设施的请求，应驳回。根据商品房买卖附件2，约定为地暖或普通水暖，被告已按照合同约定为原告业主安装了地暖，且能正常使用，达到了供暖的效果。我方已履行了合同约定。原告在合同约定之外没有理由再要求被告安装完善小区供热设施，根据合同法110条规定，当违约情况发生时继续履行是违约方承担责任的首要方式，法律之所以这样规定是由于继续履行比采取补救措施赔偿损失更有利于实现合同目的，本案中一个小区只能有一个供暖系统，继续履行不能实现合同目的，不应再作为违约方承担责任的方式，各原告业主在2009年签订合同时对当地不具有集中供热是明知的，至今金海岸花园及周围小区均不具有集中供暖市政配套设施，被告已按照与大部分业主的约定安装了地暖，且各原告均已正常使用，不应再要求我方履行安装普通水暖，该诉求应驳回。原告提交证据如下：1、商品房买卖合同1份（合同编号C-5-3-102）。证明交房后180个工作日办理房产证，逾期不办每月支付违约金200元至办理房产证完毕之日；证明约定的是普通水暖、地暖和普通暖气，而一个小区仅有一套供暖设施，按通常理解应当为水地暖而非电地暖，现被告提供的供暖方式是电地暖，所以原告要求完善更换。2、交纳契税、维修基金及办理房产证的收款收据2份。证明交房时间，详见金海岸情况汇总表每位原告交房时间明细。3、石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局出具的情况说明一份。证明原告的主张没有超过诉讼时效。4、购房收款发票1份。证明原告已经足额交纳房款履行完毕房款给付的义务。被告质证认为：1、对购房合同、收款收据、契税维修基金等收据的真实性无异议，被告已经为原告安装了地暖，不存在违约情况。2、情况说明是原告当庭提交的证据，超过举证期限，故不予认可，且该说明仅能证明是对于秀英作出的情况说明，不能证明与本案原告具有关联性，不能证明诉讼时效产生中止、中断。3、200元的违约金约定过高，应适当降低。经审理查明，原、被告于2009年8月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告徐荣芬购买被告金海岸房地产公司开发的位于石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村金海岸花园C区5-3-102号商品房一套。原告徐荣芬已按合同约定支付了购房款，被告金海岸房地产公司于2010年10月8日向原告交付了房屋，按合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内为原告办理房屋所有权证书，否则按户支付违约金每月200元至房产证办理完毕止，并约定“水、电、暖设施入住时施工完毕，具备使用条件”。合同附件2中约定采暖方式为地暖。被告金海岸房地产公司至今未给原告办理房屋所有权证，小区供暖配套设施不完善，未能达到使用条件。双方产生争议，故此成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。本案中，原告已按合同约定履行了支付房款的义务，但被告金海岸房地产公司未按照合同约定为原告办理房屋所有权证和安装普通水暖供热配套设施，应当承担违约责任，现原告徐荣芬要求被告金海岸房地产公司协助办理房屋所有权证、并支付逾期办理房屋所有权证的违约金、安装完善小区水暖供热配套设施，合理合法，本院予以支持。关于诉讼时效的问题，房屋交付后，原告及其他业主多年来一直向被告金海岸房地产公司和有关政府部门主张自己的权利，应当认定为诉讼时效的中断，故对被告金海岸房地产公司提出原告所主张违约金的请求已超过诉讼时效之抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为原告徐荣芬办理房屋所有权证。二、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告徐荣芬逾期办理房屋所有权证违约金8600元（计算期间自2011年6月20日至2015年2月20日），并自2015年2月21日起至办理房屋所有权证完毕之日止每月支付原告违约金200元。三、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内按合同约定为原告徐荣芬安装、完善小区普通水暖供热配套设施，确保冬季供暖正常使用。案件受理费25元，由被告金海岸房地产公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 李 波二〇一五年五月二十日书记员 赵建芳