四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1523民初1499号 原告：四川钱塘投资有限公司，住所地：四川省宜宾市江安县江安镇环城路西段金府商贸城9号1单元3层。统一社会信用代码：91511523092975664Y。 法定代表人：罗斌，总经理。 委托诉讼代理人：龙廷超，重庆兴胜律师事务所律师。执业证号：15001200910749334。 被告：陈强，男，1984年9月5日出生，汉族，居民，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：罗永强，北京盈科（天津）律师事务所律师。执业证号：11201201610924574。 原告四川钱塘投资有限公司（以下简称钱塘投资公司）与被告陈强房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱塘投资公司的委托诉讼代理人龙廷超到庭参加诉讼，被告陈强及其委托诉讼代理人罗永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱塘投资公司向本院提出诉讼请求：1、请依法判决向原告支付违约金59827.80元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系《江安金府商贸城》项目开发商。2016年5月31日，原、被告方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买《江安金府商贸城》项目第X幢X单元一X层一X一X号房屋，面积60.77平方米，总价598278.00元；同日，双方并签订《商品房买卖合同补充协议》，特别约定因合同签订或履行过程中产生的争议，按照主合同第38条约定的争议解决方式寻求解决。任何一方采用任何可能导致对方名誉贬损、可能影响对方正常工作秩序的行为解决争议的，属违反合同的违约行为，违约方应当向守约方支付总房款10%的违约金。合同签订后，被告按约支付房款，原告按时交付房屋。房屋交付至今，被告以水电应分户为一户一表，排烟管道、电线桥架等存在安全隐患为由，多次煽动其他业主，聚众哄闹，并拉横幅游行，于2018年7月14日、15日利用网络发表虚假或者夸大其词的言论、图片，故意贬损原告名誉。被告的行为违反了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。为此，原告诉至法院并提出前述诉讼请求。 被告陈强辩称，原告所述不实，被告维权过程中无拉横幅的行为；原告未按照合同约定实行“一户一表”，未将水、电表安装到户，若原告不安装，也未尽到说明、提示义务；穿过室内的烟道存在漏油现象，被告没有侵权和违约行为；依照法律规定，对格式条款应该做出有利于被告的解释；双方签订的补充协议中第8条第7项排除买房人的主要权利，免除出卖人的义务，加重被告责任，该条款属于无效条款；双方签订的主合同第39条第2款不合理，加重了购买人的责任，应当以主合同为准，排除补充协议的适用；补充协议属格式条款，出卖人未尽到提示说明义务，同时属于违反宪法的条款，被告为维护自身合法权益的言论，没有侵害原告的权利；原告提供的微信截图没有证据来源，且不完整不具备证明作用，不能作为定案依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，有原告提交的法人身份证明书、营业执照、法定代表人的身份证复印件，被告的身份证复印件，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，设计、施工、竣工图，竣工验收图，竣工验收备案书，陈强发帖明细。有原、被告的陈述在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系“江安金府商贸城”项目开发商，原、被告于2016年5月31日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告购买该项目第X幢-X层-X-X号房屋，性质为商业服务，建筑面积60.77平方米，每平方计价9844.96元，总价598278元，交房时间为2017年6月30日。合同第十六条约定供水排水在交付时应配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接，若自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网。供电交付时纳入城镇供电网并正式供电。第三十八条约定双方在履行合同过程中发生争议，可以双方协商解决，也可以向有关部门、行业组织、消费者权益保护组织等申请调解。不愿意协商、调解，或者协商、调解不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。第三十九条约定对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以本合同为准。该合同的附件五中约定“住宅楼内水、电、气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，共有部分独立结算表”，附件十一“关于前期物业服务约定”中第十二条第二款约定“物业服务企业接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公示委托合同，业主应当按照相关规定和相关公用合同、委托合同的约定向物业服务企业按时足额缴纳水、电、气、信息、环保等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应按照本规约的相关规定约定承担违约责任”。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第七条第2项“项目属于专业市场……”、第八条第7项“因合同签订或履行过程中产生的争议，买卖双方应当进行友好协商解决。因双方协商不能达成一致或一方不愿协商的，主张权益的一方只能按照合同第三十八约定的争议解决方式公平地寻求解决争议的途径。如任何一方违背上述争议解决方式，采取任何可能导致对方名誉贬损、可能影响对方正常工作生活秩序的行为（如围攻、哄闹、占据对方项目现场或办公场所，利用横幅、网络等发布言论贬损对方，向媒体进行不符合事实的描述等）解决争议的，均属于违反合同、本补充协议约定的争议解决方式之严重违约行为，违约方应当就其每次违约向守约方支付合同约定总房款10%的违约金”、 第九条“协议效力1、本补充协议作为合同的附件，如与合同不一致或抵触之处，均以本补充协议为准。2、本补充协议壹式贰份，出卖人执一份，买受人执一份，经买受人签字或盖章、出卖人盖章生效，每份具有同等法律效力”。合同签订后，原告按照合同约定如期向被告交房,但被告购买的门市水电户头没有纳入到供水公司和电力公司，被告无法直接到前述两家公司缴纳水电费。后因水电“一户一表”、烟道和电线桥架从室内通过问题，被告于2018年7月14日以“虎斌”为用户名在“宜宾零距离”网站上发帖，该帖标题为“江安金府商贸城合同欺诈业主，合同中注明水电一户一表”、“江安县金府商贸城合同欺诈业主，违规建设，打法律法规的擦边球”，并附有图片；同年7月18日，被告以同样的用户名在“江安橙乡网”上以“看看江安这个楼盘是否存在火灾安全隐患，签合同请慎重”为题的帖子，该帖子中“黑心的房产开发商”、“不义之财”等字样，该帖并未向社会公众发布。被告当庭陈述其在“宜宾零距离”上发布的帖子中有一张室内烟道漏油的照片不属实，系其他省份室内漏油的照片，其目的是为了提醒人们注意烟道从室内通过将来可能会出现的情形，但并未在该图片进行标注。该商贸城其他业主曾采取静坐、举牌或到相关部门反映等方式维权，被告称其长期在外务工，其岳父和父亲曾代表他参与前述维权行动中，自身未亲自参与，也没有拉横幅行为。 审理中，原告自愿放弃部分权利，要求被告承担违约金4000元，并向本院提交《说明》一份。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依法成立的合同受法律保护。违约金是合同双方对合同义务不履行时违约方应付损害赔偿额的约定，违约金是针对特定义务而存在的。这种特定义务有时是合同中的某一项义务，有时是合同约定的双方的任何一项义务。《补充协议》第八条第7项对发生争议的解决途径进行了约定、对违约的行为进行了列举，且对违约金的比例也进行了约定，该约定约束的是签订合同的双方，并非仅针对某一方。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定，该条款合法有效，双方在行使权利、履行义务时应当严格遵守并积极执行。 根据原告提交的证据，不足以证明被告存在聚众哄闹、拉横幅的行为。被告对其在“宜宾零距离”上发帖的事实予以认可，并认可其中一张照片不属实，也认可其曾在“江安橙乡网”上发帖但未成功发布的事实。社会公众有言论自由，可以撰写、发表批评文章，包括网络帖子，但应当以不损害他人合法权益为法律边界。同样买房人可以对出卖人出卖的房屋质量和售后进行批评、评论，表达其目前房屋现状的评价和消费感受，法律在保护公平人格尊严不受侵犯的同时，不应对公众表达意见的基本权利过度的限制，但应当以不损害他人合法权益为法律边界，合法的权益应当通过合法的途径予以解决。本案中，被告发帖寻求帮助虽然是自力救济的一种方式，但被告在网上的发帖中有“合同欺诈”、“违规建设”、“黑心的房产开发商”等字样，且对发布的图片中不实的未加以批注，在一定程度、一定范围内给原告的名誉造成影响，故被告违约，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告依法应当承担违约责任，故本院对原告请求被告承担违约责任的诉求依法予以支持。原告书面请求违约金按照4000元计算，系其真实意思表示，不违反法律法规规定，不损害他人权益，本院依法予以确认。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款的规定，判决如下： 由被告陈强本判决生效后十日内支付原告四川钱塘投资有限公司违约金4000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费648元（已减半收取），由被告陈强负担。此款原告四川钱塘投资有限公司已预交，由被告陈强在本判决生效后十日内直接向原告四川钱塘投资有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  周元会 二〇一八年九月二十八日 书记员  石寒驰