浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0723民初1761号 原告：武义县香格里拉酒店，住所地：武义县城温泉路与武阳路交叉口。 负责人：马玉华。 委托代理人：曾宣龙、陈俊惠（特别授权），浙江今日律师事务所律师、实习律师。 被告：武义温泉假日置业有限公司，住所地：武义县城温泉路（武阳中路交叉口）。 法定代表人：应济安，系董事长。 委托代理人：吕震江（特别授权），浙江丽州律师事务所律师。 原告武义县香格里拉酒店与被告武义温泉假日置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年6月1日向本院起诉。本院于当日立案受理，依法由审判员胡晓红独任审判，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告武义县香格里拉酒店的委托代理人曾宣龙、陈俊惠、被告武义温泉假日置业有限公司的委托代理人吕震江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原、被告于2007年4月25日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告将坐落于武义县城温泉路与武阳中路交叉处“武义温泉假日酒店”的商住楼群楼一至四层的部分房间及主楼的五层至十二层及二十二层至二十三层的部分房间和地下车库出租给原告，租赁期限自2008年5月1日至2023年4月30日，租金为2008年5月1日至2018年4月30日每年150万元，2018年5月1日至2023年4月30日每年180万元。租金的交纳方式及期限为每年的4月30日前付清。在租赁期间，原告按合同规定向被告支付了租金。另双方未约定解除合同的条款。2018年4月28日被告致函要求原告于2018年4月30日前支付租金180万元，2018年5月5日，原告致电被告商讨租金交付问题，被告向原告明确表示已收到原告的租金，不能收两笔租金。但2018年5月7日，被告却又向原告发了合同解除函，认为原告没有在2018年4月30日前交纳租金180万元，视为双方2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》解除，2018年5月1日即已经发生解除的效力。原告立即向被告说明上述情况，且表示不同意解除合同，要求继续履行，并表示按被告出具的发票上载明的银行账户给付租金，但被告拒绝接收原告的告知函件及租金，为此，原告只能将租金委托公证机关保管，2018年5月17日，武义县公证处出具了（2018）浙武证保事字第1号保管证明公证书及声明公证书各一份，表明：一、原告要求继续履行租赁合同；二、因被告拒收租金，原告已将该租金由武义县公证处提存；三、该笔租金款项的领取方式。后原告立即向被告及委托的律师事务所邮寄了该公证书及函告知。原告认为被告擅自单方要求解除合同的行为严重侵害了原告的合法权益。请求判令：1、确认原、被告于2007年4月25日签订的租赁合同合法有效；2、被告继续履行双方于2007年4月25日签订的房屋租赁合同；3、由被告承担本案诉讼费用。 被告答辩称：2007年4月25日武义县香格里拉酒店是与余国文签订租赁合同，在马玉华转让经营权后，合同效力是有效的，但是由于原告违约在先，被告已经通知原告解除合同。原告违约情形如下：1、合同约定租金交付截止时间是2018年4月30日前，原告已经在2018年4月28日前通知原告要求交纳租金，但原告未交纳，被告于2018年5月7日再次发函通知原告双方解除合同；2、原告未能按照合同约定交纳税款，至今原告尚欠税款131万元，严重违约；3、原告未按照合同约定提前3个月告知转让经营权，原告已经将经营权转让；4、原告及其投资人作为失信人员，已经丧失履约能力。原告履行合同义务并不仅是支付租金，还有保证出租房屋安全及出租房屋损毁时的赔付能力，原告作为失信人员，已经失去了该能力，被告基于不安抗辩权有权提出解除合同；5、原告提存的180万元租金已经被永康法院扣划，即使该租金能够支付，也不足以支付被告的税款及相应的利息。 原告武义县香格里拉酒店为证明其主张，向本院提交下列证据： 1、原告企业信息、业主身份证、被告企业基本信息各1份，证明原、被告诉讼主体资格； 2、房屋租赁合同1份，证明原、被告双方签订房屋租赁合同等事实； 3、律师函、委托书各1份，证明被告在2018年5月7日向原告发出律师函要求解除租赁合同的事实； 4、录音资料、原告回复函及邮寄凭证各1份，证明被告法定代表人承认在合同期限内已经收到180万元租金，与被告发的律师函自相矛盾，原告无根本性违约，双方曾经协商过租金一事，且原告要求继续履行合同的事实； 5、被告对原告回复函的函1份，证明被告收到原告回复函，双方曾经协商过租金交付问题，且被告违约的事实； 6、原告第二次函及邮寄凭证各1份，证明原告再次告知合同有效，被告应继续履行租赁合同的事实； 7、公证书2份，证明因被告拒收租金，原告将租金进行提存并声明继续履行合同的事实。 被告对上述证据1、2的真实性无异议，但对证据2的关联性有异议，认为合同恰恰能证明被告未承担税款、交付租金已构成违约，且原告为失信人员，已经丧失经营能力，如果出租房发生损毁，已经没有能力进行赔付，被告有权解除合同；且原告违约转租、转让经营权违反了合同的约定，被告解除合同是符合法律规定的。对证据3律师函、委托书的真实性无异议，该律师函对解除理由不完整，以本次庭审解除理由为准。对证据4录音资料通话人员的真实性无异议，通话录音中原告提出不交付理由是被告没有将发票交给原告，说明开具发票是原告请求，根据合同约定，税费均应由原告承担；录音中说明酒店经营是由徐正通经营，原告行为违反了合同约定，剥夺了被告优先受让权，原告未经被告同意违法转租事实也是有录音证明。对证据5回复函的真实性无异议，原告提出没有根本违约不认可，原告已经构成了根本性违约。对证据6、7回复函及公证书的真实性无异议，但该证据不能证明原告履行合同的事实，原告进行公证时间是2018年5月17日，已经超过被告提出解除合同的时间，且该笔180万款项已经由永康市人民法院扣划，原告已经丧失了租金的支付能力。 本院对上述证据的真实性予以确认，综合上述证据及被告的质证意见，可以证明原、被告之间建立房屋租赁合同、双方曾对租金的交纳进行协商、被告单方发函解除合同及原告将180万元租金提存至武义县公证处保管的事实。 被告为证明其主张，向本院提交证据如下： 1、委托收款凭证、税收发票等27页，证明被告垫付2010年至2017年税金共计2053006.02元，原告尚欠被告垫付税金的事实； 2、支付租金并解除合同的函1份，证明被告通知原告限期交租不交即视为解除合同的事实； 3、支付系统专用凭证、进账单10份，证明原告知晓被告账户，原告可以立即支付租金，不需要被告另行告知相应账号的事实； 4、马玉华及原告失信未执行信息2页，证明原告投资人马玉华为严重失信人员，丧失履约能力，虽然公证提取了租金，但尚不足以支付所有款项，马玉华丧失对酒店安全损坏承担赔偿能力的事实； 5、转让协议1份，证明原告原先经营者是余国文，后来转为马玉华的事实。 原告对上述证据的真实性无异议，但认为证据1只能证明被告缴纳了税款，不能证明原告没有交钱，根据合同约定，开发票缴纳税收要各自负担，这些税收不包括租金的税收；原告已按照合同约定承担了相应税款。证据2的通知是朱林经营时候收到的，之前马玉华承包给朱林经营的，到期后收回来不给朱林经营了，这个情况下朱林和被告串通，另行签订了租赁协议，然后发了这个函，这个函是2018年4月28日发的，租金租赁期限尚未届满，这个函只是被告的事先提醒，而不是原告迟延履行债务的催告，这份函不产生迟延履行债务催告效力。证据3，由于被告经营出现重大问题，现在所有房屋都被查封，租金一旦进到被告账户，租金是拿不回来的，基于这个情况，我们进行了提存。证据4马玉华失信信息是真实的，但是这个失信情况几年前就有了，这不必然造成本案合同无法履行。证据5转让协议真实性无异议，原被告以原来时间重新签订了合同，不影响合同的效力。 本院对上述证据的真实性予以确认，结合原告的质证意见，上述证据不能证明原告拖欠税款及马玉华失信即丧失对酒店安全损坏承担赔偿能力的事实。 综上，本院认定本案事实如下：原、被告于2007年4月25日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将坐落在武义县城温泉路与武阳中路交叉处“武义温泉假日酒店”的商住楼群楼一至四层的部分房间及主楼的五至十二层及二十二层至二十三层的部分房间和地下车库出租给原告使用（具体的房间间数、面积以附件中的平面图、立体图、清单为准，清单为合同的组成部分）；房屋为毛坯房，由原告自行装修；租赁期限15年，自2008年5月1日至2023年4月30日；租金：2008年5月1日至2018年4月30日每年150万元，2018年5月1日至2023年4月30日每年180万元；租金的交纳方式及期限为每年的4月30日前付清，先交租金后使用。合同还对租金发票的出具、税款的负担、房屋的使用范围、用水、用电、转让等事项进行了约定，但未约定合同解除条款及违约责任。 合同签订后，双方均按合同履行至2018年4月。2018年4月28日被告向原告发出“支付租金并解除合同的函”要求原告于2018年4月30日前支付租金180万元，逾期不交纳，视为双方签订的《房屋租赁合同》解除，并按合同第四条约定处置原告方全部固定的装潢设施归被告所有。因原告负责人马玉华与酒店承包人朱林产生矛盾，原告未按时交纳租金。同年5月5日，原告负责人马玉华致电被告法定代表人应济安商量租金交付问题，应济安答复说酒店的承包人朱林已交纳，不同意再收取原告租金。5月7日，被告通过浙江中义律师事务所向原告发出律师函，认为原告未按2018年4月28日函的要求在4月30日前交纳租金180万元，解除合同的条件成就，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月1日即已经发生解除的效力。5月9日原告发函给被告，表示不同意解除合同，要求继续履行合同；并要求被告明确是否收取了180万元租金，如未收取，将按发票上的账户交纳。5月14日被告委托代理人朱林向原告发函，表示未收取原告租金180万元。5月17日原告将180万元租金向武义县公证处提存，并声明要求继续履行《房屋租赁合同》的权利义务，武义县公证处出具了（2018）浙武证保事字第1号保管证明公证书及（2018）浙武证民字第358号声明公证书各一份。5月18日原告将上述公证内容告之被告，并于6月1日向本院提起诉讼。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告虽未在约定的期限内支付租金，但逾期后即与被告协商租金交付问题，并在被告拒收租金后即将租金交公证处提存保管，逾期时间较短，虽构成违约，但并不导致被告不能实现合同收取租金的目的，构不成根本性违约，不符合合同解除条件，被告可按合同约定要求原告承担迟延交付的违约责任。被告辩称解除合同的理由有以下几点：1、认为合同约定租金交付截止时间是2018年4月30日前，原告已经在2018年4月28日通知原告要求在4月30日前交纳租金，原告未交纳，被告已于2018年5月7日发函通知原告双方解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案被告发函要求原告交纳租金的时间是在租金交付期限届满前，交付期限是合同约定的交付期限，不符合合同法规定的迟延支付租金催告后给予的合理期限，故其不享有该条规定的解除权。2、认为原告未能按照合同约定交纳税款，至今原告尚欠税款131万元，严重违约。本院认为，原告对拖欠税款的事实不予认可，被告所举证据不能证明原告拖欠被告税款的事实，且原告若有拖欠税款，也是属于合同履行中的违约行为，该违约行为尚不足以够成根本性违约，被告可就税款的支付另行主张权利。3、认为原告已经将经营权转让，未按照合同约定提前3个月告知转让经营权事实，属于违约行为。本院认为，根据庭审中查明的事实，原告系将酒店承包给他人经营，并不是酒店经营权的转让，“转让”与“承包”是两个不同的法律关系。4、认为原告及其投资人作为失信人员，已经丧失履约能力，原告履行合同义务并不仅是支付租金，还有保证出租房屋安全及出租房屋损毁时的赔付能力，原告作为失信人员，已经失去了该能力，被告基于不安抗辩权有权提出解除合同。本院认为，不安抗辩权是指合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保前，有权中止履行合同的权利。本案被告显然不符合上述情形，而且不安抗辩权享有的是中止履行合同的权利，并不是解除合同的权利。5、认为原告提存的180万元租金已经被永康法院扣划，即使该租金能够支付，也不足以支付被告的税款及相应的利息。本院认为，被告所举证据不能证明原告提交公证处提存的180万元款项被法院扣划这一事实，对于欠付税款和利息被告可依据合同约定另行向原告主张。综上，被告单方解除合同的行为不符合法律规定，其抗辩解除合同的理由，本院依法不予采信。原告要求继续履行房屋租赁合同的请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零一条第一款第（一）项、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告武义县香格里拉酒店与被告武义温泉假日置业有限公司于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》有效； 二、原告武义县香格里拉酒店与被告武义温泉假日置业有限公司于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》继续履行。 案件受理费10500元（已减半收取），由被告武义温泉假日置业有限公司负担，限于本判决生效后7日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  胡晓红 二〇一八年九月十二日 书记员  唐腾懿