浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0104民初9504号原告刘佳欣，女，1998年3月26日出生，汉族，住所地山东省青岛市四方区。被告陈操，男，1982年6月2日出生，汉族，住所地浙江省杭州市江干区。原告刘佳欣为与被告陈操房屋租赁合同纠纷一案，于2018年8月30日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2018年9月28日公开开庭进行了审理。原告刘佳欣、被告陈操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘佳欣诉称：2018年6月28日，原告到杭州实习两个月，承租了被告位于江干区间房，2000元/月，押金2000元，租期两个月。被告每周一至周五出差，周五至周日在家。2018年7月19日，被告于周四突然回家，看到原告养猫。原告对其道歉，双方进行协商，被告坚决不同意原告养猫。双方再行协商，被告同意原告搬出后请保洁公司打扫好房子后退款。但被告于7月21日对原告语言威胁，使原告搬出。2018年7月23日原告搬出，7月28日保洁公司到被告家打扫，被告表示满意。之后联系被告，电话被多次拒绝信息很少回复。被告对提出椅子上被原告在其家中作画时弄上极淡红色颜料必须清洗；窗帘掉落要求原告挂回。原告同意并电话交流说好于周六即8月4日上午打扫，11点打扫结束后双方于被告家中见面协商退钱事宜。8月4日，被告突然给原告发送一条信息，要求赔偿整张床垫8000元和精神损失费5000元。经警方调解无果。被告床垫有一平方厘米淡红污渍，原告已按被告要求使用保洁公司专用机器清洗整张床垫到崭新，共花费300元。现请求判令：一、被告支付欠款4250元，其中房款计算至7月23日为2250元，押金2000元；二、被告支付原告违约金2000元。被告陈操辩称：一、被告未对原告进行语言威胁迫使原告搬出。7月20日至23日，原告不在房间内，把猫独自滞留在房间内，小猫非常吵闹，原告录了音，发了微信给原告，说猫持续在叫，被告无法休息；直到23号，被告发微信给原告表示：你租个房子不等于你可以在里面养什么都可以了，既然我的话你视而不见，对我不进行回复，认为我拿你没有办法，那废话不多说，请你搬走，剩余的房租我会退给你。在沟通过程中，被告还是秉着非常友好沟通的态度，如果原告需要的话可以有一个过渡期。猫独自留在房间里面，拉撒产生很大异味，之前原告不闻不问，没有理睬被告。二、原告搬出后或在搬家过程中，房间阳台窗帘整个掉到地上，原告同意进行恢复，但至今没恢复原样；原告在做油画过程中，对被告一把餐椅造成了红色颜料的污染；被告的餐椅六百元一套，原告后面进行了一些清洁，但没彻底清除，原告有必要向被告进行赔偿；原被告签订有合同，一切根据合同执行，站在合同的角度，被告没有违约。三、合同第五条约定：租赁期限届满或终止时，若原告未能将设施完好的房屋及时交给被告，原告应按照原日租金的2倍，按实际天数向被告支付违约金；原告应该赔偿被告；原告对被告的家具进行污染，原告养的猫在被告衣物、家具、床上都有过沾染，出没有向被告出示猫经过检疫的证书。原告刘佳欣为支持其诉称，向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同1份，以证明被告存在违约。2、聊天记录1组，以证明被告对原告进行威胁；原告给被告房间进行打扫后，被告又提出其他要求，不按事先说好的退钱；被告要求原告赔偿12000元。3、转账交易记录1份，以证明原告支付给被告6000元的事实。4、照片8张，以证明污染的床单、椅子都进行过清洗；原告支付了300元给窗帘安装师傅到被告处安装窗帘。该组证据被告均无异议，但认为座椅没有清洗干净。经查，该组证据与本案事实认定相关，予以确认。被告陈操为支持其辩称，向本院提交的证据有：1、微信聊天记录1份，证明其与原告就养猫的事情进行沟通，不存在威胁原告的事实。2、照片4张，以证明原告不顾及被告意见养猫，猫在房屋内四处活动，影响被告的事实。该组证据原告无异议，但认为合同并未约定原告不可以养猫；而且原告已向被告进行协商、道歉；在无法协商的情况下，原告同意被告的说法搬离房屋并且不收取违约金；原告打扫好房子后，被告却拒绝退还剩下的房款。该证据与本案事实认定相关，本院予以确认。根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2018年7月1日，原被告签订房屋租赁合同，约定：被告将其所有的位于杭州市江干区的房屋出租给原告使用，租赁期限自2018年6月28日至2018年8月27日；租金每月2000元，押金2000元；因原告使用不当或不合理使用致使该房屋或内部设施出现损坏或发生故障，原告应负责维修并负担相应的费用；原告应在租赁期满或合同终止当日将房屋钥匙及正常使用状态下的本合同所列物品交给被告；被告无约定或法定理由提前收回房屋的，原告有权终止合同，被告须退还押金、退还原告已支付但未使用的租金并支付押金的一倍作为违约金；租赁期限届满或合同终止时，原告未能将设施完好的房屋及时交给被告，原告应按日租金的二倍按实际天数向被告支付违约金等。合同签订当日，原告向被告以转账方式支付了两个月的租金4000元、押金2000元。合同签订后，原告依约入住，被告也仍居住在房屋内。2018年7月19日，被告回家发现原告在房内养有猫，以原告未经被告同意养猫影响生活、卫生为由，不同意原告在室内养猫；原告提出合同并未约定不能养猫；双方因此发生争议。被告向原告提出如果养猫的事协商不成，让原告退租，被告退还原告租金。原告表示同意，并于2018年7月23日搬出了租住房，并约定原告将房屋卫生打扫后双方结算租金。7月28日，原告请了家政公司保洁人员对租房进行了打扫，被告又以阳台窗帘掉落未修复等为由拒绝返还租金。其后，被告以原告作画时污染了椅子、原告的猫弄脏了被告床单，原告的清洗未恢复原样，要求原告赔偿其床和床垫7755元、精神赔偿5000元。2018年8月25日，原告请了维修工上门维修窗帘并支付了维修费300元，被告又以维修时要对房屋钻孔的维修方案不同意为由予以拒绝；8月27日，原告向被告归还了门禁卡、钥匙。本院认为：原告刘佳欣与被告陈操签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违背法律规定，合法有效。合同履行过程中，因原告在租房内养猫影响被告正常生活、污染租房卫生和室内设施，双方在纠纷发生后因无法对养猫事宜达成一致意见，被告提出解除合同，原告表示同意，租赁合同基于双方的合意而解除，合同的解除事出有因，并不属于被告单方提前收回房屋，故原告主张被告支付违约金的诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以采取要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告间的租赁合同根据双方合意，于2018年7月23日解除；合同解除后，原告负有向被告返还房屋的义务，被告负有向原告退还尚未使用期间的租金和押金；因原被告约定在完成打扫房间卫生后返还房屋，而卫生完成打扫前被告也确无法对房屋进行使用，故计租期应截止至卫生打扫完成日期即2018年7月28日，原告以2018年7月23日搬出日为租金截止日有所不当，本院予以调整，应退还租金为2018年7月29日至8月27日30天*4000元/61天为1967元。因原告承租的房屋并非整体，而只系房屋的部分房间，且该房间并不带锁，原告是否向被告交付门禁卡及钥匙并不影响被告对房屋的整体使用，故本院对被告关于租金应计算至钥匙返还日即2018年8月27日的辩称不予采纳。被告主张的窗帘维修问题及室内椅子、床、床垫的污染问题，并不会影响房屋的整体使用功能，被告据此拒绝向原告返还租金的辩称本院不予采纳；窗帘、椅子、床、床垫的赔偿事项及违约责任事项，被告未在本案审理过程中提起反诉，本院在本案中不予审理，被告可依法另行主张。庭审中，被告主张尚有水电费87元，原告表示认可并同意从返还款中予以扣除，本院基于双方合意予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告陈操返还原告刘佳欣自2018年7月29日至2018年8月27日的租金人民币1967元、押金人民币2000元，扣减水电费人民币87元，应返还款项合计人民币3880元，于本判决生效后十日内支付；二、驳回原告刘佳欣其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，原告刘佳欣承担人民币5元，被告陈操负担人民币20元（原告应于本判决生效后十日内向本院申请退回案件受理费；被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  潘水良二〇一八年九月三十日法官助理(书记员)李学娟