上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第193号原告上海虹维房地产开发经营中心。法定代表人王锦淮，董事长。委托代理人毛国平，上海市申光律师事务所律所。委托代理人盛泉，上海市申光律师事务所律所。被告上海绿培环保科技有限公司。法定代表人苏勋，董事长。委托代理人刘超，公司员工。原告上海虹维房地产开发经营中心与被告上海绿培环保科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员惠力独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海虹维房地产开发经营中心的委托代理人毛国平、盛泉，被告上海绿培环保科技有限公司的委托代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹维房地产开发经营中心诉称：原、被告于2014年8月13日就原告在虹口区XX路的物业整体出售签订了《房屋出售协议》，约定成交总价为5，100万元，定金100万元，定金于签约后3个工作日支付，第一期房价款1，000万元于签约后20个工作日支付，全部款项支付的最后截止日为2014年11月14日，逾期未付视为违约，需按照房屋实际成交总价的10%支付违约金。迄今为止被告仅支付了100万元定金，该款系由中介公司转交，另有章某某称其为被告员工并支付了100万元，原告已经将100万元房款返还给了章某某。2014年11月11日、19日，原告先后以书面形式催促被告履行合同，2014年12月5日正式向被告发函通知解除合同，因原、被告双方在解约事项上未能达成一致，故现原告起诉要求确认原、被告签订的《房屋出售协议》已在2014年12月5日解除并判令被告支付违约金510万元。被告上海绿培环保科技有限公司辩称：被告在2014年5月底、6月初支付给上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）定金100万元，再由中原物业转付给原告。此后章某某在2014年10月22日通过其个人账户支付了新XX路90号房屋的房款100万元，被告认可系代表被告，该款原告业已退还被告。收到原告的函件后，被告在2014年11月26日的回函中表示希望合同继续履行，要求对付款方式进行变更，但原告未予同意。被告现同意解除房屋出售协议，同意支付部分违约金，但认为双方约定的违约金过高，要求法院将违约金调整至房屋成交总价的1%。经审理查明：原告系上海市新XX路84、86、90、94、98、100号房屋产权人。2014年8月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出售协议》，该协议第1条约定，房屋座落上海市虹口区新XX路84、86、90、94、98、100号及104号3、4层。该房屋1层建筑面积777.31平米，房屋类型店铺。3层建筑面积1044.79平米，房屋类型店铺。4层建筑面积1044.79平米，房屋类型店铺（以上房屋具体面积以房地产权证办理后为准）。协议第2条约定，甲、乙双方经协商约定以上房屋整体出售，成交总价格为人民币5，100万元（以下币种均为人民币）。协议第3条约定，定金部分100万元，用于乙方收购该房屋总房价款的定金，乙方应于签订协议后3个工作日内向甲方支付。第一期房价款1，000万元，乙方或乙方指定签约人应于签订协议之日起20个工作日内支付至甲方。第二期房价款900万元，乙方或乙方指定签约人应于第一期房价款付清当日起20个工作日支付至甲方。第三期房价款2，700万元，乙方或乙方指定签约人应于第二期房价款付清当日起30个工作日支付至甲方。尾款部分（含已付定金100万元）500万元，乙方或乙方指定签约人应于甲、乙双方办理该房屋3、4层交易过户当日向甲方支付。协议第5条中乙方责任条款约定，乙方针对该房屋购买的付款周期应按照本协议约定的时间进行支付，逾期则视为乙方违约。乙方应确保甲、乙双方能够顺利完成本次交易，乙方应在协议约定时间内足额向甲方支付房款，若因乙方原因导致该房屋无法在约定时间内完成签约、过户、交房的，每逾期一日，应当按照房屋合同总价的日万分之二向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权要求继续履行或单方解除合同。若因乙方违约，甲方解除双方签署的出售合同，须书面通知乙方，且乙方需按照房屋实际成交总价的10%向甲方支付违约金。协议签订后，被告通过中原物业向原告支付了100万元定金，原告于2014年9月5日向被告开具收款凭证。2014年9月25日，被告向原告出具情况说明称因其原用于计划的收购资金因集团内部业务经营急需使用，造成资金紧张，要求延后付款，计划2014年10月20日前支付2，000万元，2014年10月30日前支付1，000万元，2014年11月14日前支付2，000万元。2014年10月22日，被告向原告出具证明称章某某、陶某某系其员工，前往原告处支付购买新XX路90号房款100万元，被告于当天向章某某开具100万元的收款凭证。同日，被告向原告出具延期付款承诺书，称因其它项目资金未回笼，故再就付款方式提出变更申请，原定于2014年10月20日前支付2，000万元，现预计需延期至2014年11月10日前支付2，300万元；原定于2014年10月30日前支付1，000万元及2014年11月14日前支付2，000万元，现预计需延期至2014年11月20日前支付1，200万元；预计剩余1，500万元于2014年11月25日前支付。此后，因被告未按合同约定及承诺支付购房款，2014年11月11日，原告致函被告称签约后被告支付了100万元定金和100万元购房款，至今仍未按照约定及承诺支付房款，已经构成违约，要求被告按合同约定全面履行合同义务。2014年11月19日，原告又致函被告称被告应在合同约定的期限内支付全额购房款，若被告未能全面履行合同义务，原告将按双方签订的合同约定单方解除合同，并按合同约定追索其违约责任。2014年11月26日，被告向原告提交新XX路商铺处理方案，该方案称被告希望就位于新XX路90、84、100号三套房屋与原告完成交易程序，被告将于2014年12月31日前向原告付清全部购房款1，000万元（含已支付的90号购房款100万元）。新XX路84、86、98号及104号3、4层房屋待原告在进行完公司内部整理合并事宜后继续将以上房屋出让与被告，相关详细买卖事宜届时双方可重新商讨拟定。2014年12月5日，原告致函被告称因被告未按2014年9月25日的书面付款计划支付购房款，也未履行2014年10月22日的延期付款承诺书，原告按合同约定单方解除合同，并按合同约定追索违约责任。该通知函于当天送达被告，嗣后，因双方交涉无果，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告要求将被告已支付的定金充抵违约金，被告则表示同意充抵。上述事实，由原告提供的房屋出售协议、收款凭证、代付款确认书、情况说明、延期付款承诺书、新XX路商铺处理方案、告知函等证据及原、被告双方的陈述为证，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告双方签订的房屋出售协议合法有效，双方均应依约履行。协议签订后，除双方确认已由原告退还被告的100万元外，被告仅支付了100万元定金，与房屋出售协议的约定及被告自己此后承诺的付款期限均严重不符，原告以此为由根据协议约定要求解除原、被告签订的《房屋出售协议》并判令被告支付违约金，理由正当，合理合法，本院依法予以支持。鉴于原告由于被告逾期付款所受到的实际损失与协议约定的违约金额有所不符，故被告关于违约金过高的抗辩意见成立，违约金的具体金额调整由本院酌定。因原、被告双方均同意将定金充抵违约金，故本院在确定违约金金额时将被告已支付的100万元定金一并计算在内。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海虹维房地产开发经营中心与被告上海绿培环保科技有限公司在2014年8月13日签订的《房屋出售协议》于2014年12月5日解除；二、被告上海绿培环保科技有限公司应自本判决生效之日起15日内向原告上海虹维房地产开发经营中心支付违约金155万元（已扣除100万元定金）；三、驳回原告上海虹维房地产开发经营中心其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54，500元，减半收取27，250元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  惠力二〇一五年五月二十二日书记员  戴燚附：相关法律条文《中华人民共和合同法》第九十三条…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…