浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0604民初5976号 原告（反诉被告）：张涵，男，1998年7月24日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告（反诉原告）：姬恒，男，1995年5月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：姚波，浙江朋成律师事务所律师。 原告（反诉被告）张涵与被告（反诉原告）姬恒合同纠纷一案，于2018年7月9日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员方艳青独任审判，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张涵及被告（反诉原告）姬恒的委托代理人姚波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张涵向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告归还预付款20000元;2、请求法院判决被告支付损失19199.16元；3、请求法院判决被告承担因诉讼产生的一切费用；4、请求法院解除双方的合同。事实和理由，原告欲获得店铺浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心23号楼1层103商铺（以下简称宝龙商铺）承租权而与被告签订转让协议一份，在签订协议前，双方达成的合意均为承租权转让，且承租条件价格各方面均与被告所享有的相同。同时，行业中店铺转让均包括承租权转让。但被告在与原告签订协议后又私自和上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司（以下简称宝龙公司）解除了相应承租合同，导致原告重新签订协议时的房租从每平方米每月115元上调至144元，根据店铺面积55.17平方米计算，一年损失为19119.16元。由于被告解除了相应的承租合同，已失去了该店铺的使用权及转让权，故被告是单方面违约。同时，被告也有误导甚至欺骗原告该店铺还有剩余房租没有到期、有更长的免租期等因素，致使原告和被告因重大误解而签订合同，造成原告相应的经济损失。 被告姬恒答辩称，本案转让的标的是宝龙商铺内的装修和设备，并不是承租权的转让，因为宝龙公司规定承租权不能私下转让，只能是原房东与宝龙公司解除租赁协议，接手的房东与宝龙公司重新签订租赁协议；被告是在与原告签订转让协议后与宝龙公司解除租赁协议的，为的就是原告可以尽早与宝龙公司签订租赁协议；被告从未向原告许诺可以获得免租期，也从未向原告许诺可以按照被告的租金标准续约。原告与宝龙公司签订了新的租赁协议，也取得了该店铺内的装修和设备，现在要求解除与被告的转让协议，没有法律依据；根据法律规定，重大误解是撤销合同的理由而不是解除合同的理由，本案原、被告在签订的转让协议时并没有因重大误解而订立，原告对装修及设备都经过检验。 反诉原告姬恒向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告转让款118000元；2、判令反诉原告没收反诉被告支付的定金20000元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉原告提起反诉称，2018年6月26日，反诉原告与反诉被告签订转让协议一份，约定反诉原告将宝友商铺内装修连同设备转让给反诉被告，转让款为118000元，约定于2018年7月15日前付清。反诉被告仅于2018年6月28日支付定金20000元，其余转让款项至今未支付。 反诉被告针对反诉称，转让协议是否有效，需要本诉部分判决。如果正常履行的话，就没有违约，定金不应该没收，应支付余款98000元。反诉部分由败诉方承担无异议。 原告就本诉部分提交的证据及被告的质证意见如下： 1、2018年6月26日转让协议一份，以证明转让是包含店铺的承租权，转让协议与原来的意向有出入。被告质证认为，对真实性无异议，但该转让协议不包括承租权。不能达到原告的证明目的。 2、2017年8月3日的宝龙城市广场商铺租赁意向协议、2018年7月25日的商业街商铺租赁合同各一份，证明被告的租金是每平方米115元，根据合同规定，没有宝龙公司的同意，是不可以转租、分租的。被告质证认为，对真实性无异议，因为原、被告签订了转让协议，被告与宝龙公司解除承租权，原告才可以与宝龙公司签订合同，原告看中的该店铺的位置及经营范围。 3、支付宝转账电子回单及收据各一份，证明原告已支付预付款20000元的事实。被告经质证，对真实性无异议，但认为该20000元是作为定金支付被告的。 4、微信聊天记录，证明被告与宝龙公司解除合同，并不是因为把承租权转让给我，而是因为被告拖欠租金；被告虽没有承诺原告有免租期，但有误导，被告自已也没有一天的免租期；在微信聊天中，明确店铺空转是100000元，加上设备是118000元，说明店铺是转让的一部分，是被告直接转让给我承租权。被告质证认为，真实性无异议。但认为被告是在交清房租、与原告签订转让协议后与宝龙公司解除合同。在微信聊天记录中，被告没有承诺有免租期，而是说要与宝龙公司说。另外，空转是指装修，不包括设备。本案中是装修加设备。被告也没有在租金上误导原告。 反诉原告就反诉部分提交的证据及反诉被告的质证意见如下： 2018年6月26日转让协议一份（与原告提供的证据1相同），证明反诉原告将宝龙商铺内装修及设备转让给反诉被告，共计118000元的事实。反诉被告经质证，对其真实性无异议。 本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1、2、4，被告对其真实性均无异议，证明内容均有异议。本院认为，被告的质证意见，本院予以采纳。原告提供的证据3被告对其真实性无异议，但认为该20000元是作为定金支付的。本院认为，在双方的聊天记录和原告出具给被告的收条中，该20000元应认定为定金支付的。反诉原告提供的证据，反诉被告对真实性无异议，本院予以认定。 综合对上述证据的认证及双方当事人的一致陈述，本院认定如下事实： 2018年6月26日，原、被告签订转让协议一份，约定，被告将位于宝龙商业中心23号楼1层103商铺内装修连同设备转让给原告，共计118000元，该款项于2018年7月15日前付清。后原告于2018年6月28日向被告支付定金20000元，余款98000元至今分文未付。 同时查明，被告曾租赁坐落在宝龙商铺的房屋，租费每月每平方米115元，有效期限从2017年7月15日至2019年7月14日。由于原、被告双方达成2018年6月26日的转让协议，被告于2018年6月29日解除了该租赁合同。后原告即于2018年7月25日与宝龙公司签订了商业街商铺租赁合同，租费每月每平方米144元，租赁期限为二年。现原告以转让协议应包括宝龙商铺的承租权，且被告有误导、欺骗原告为由，提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的转让协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应依法确认有效。双方当事人均应按照协议约定全面履行自已的义务。对于本案的争议焦点归纳并分析如下： 一、2018年6月26日原、被告签订转让协议是否包括宝龙商铺的承租权。本院认为，在原、被告签订的转让协议中双方明确约定，被告转让的是宝龙商铺内的装修及设备，并未涉及到宝龙商铺的承租权。在原告提供的2017年6月29日原告与宝龙公司的工作人员的微信聊天记录中可以反映出，原告已经证实被告已与宝龙公司解除商铺租赁合同的事实，且该租赁商铺原告已在使用，转让的设备也由原告在保管。故原、被告签订转让协议内容并未包括宝龙商铺的承租权。 二、原告要求解除转让协议是否符合法律规定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；4、法律规定的其他情形。本案原、被告双方签订的转让协议，并未有以上可以解除合同的理由。同时，原告在起诉称因重大误解而签订转让协议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，重大误解是撤销合同的理由而不是解除合同的理由，且本案原、被告并未因重大误解而签订转让协议。故原告要求解除合同，无法律依据，本院不予支持，被告的辩解意见，本院予以采纳。反诉原告要求反诉被告支付款项的诉请，本院予以支持。 三、原告支付的20000元是订金还是定金。原告认为，原告支付给被告的20000元是预付款（订金），不是定金。被告认为定金。本院对被告的意见，予以采纳。理由如下：被告出具给原告的收据中反映出该20000元是定金性质，且原告在收到该收据时，也未提出过任何异议；其次，从原、被告双方的微信聊天记录中可以看出，原告支付的款项双方约定以定金的形式支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案原告未按约定支付款项，显属违约，故原告要求返还20000元的诉讼请求，本院不予支持。由于双方在转让协议中没有明确约定定金抵扣转让款，又由于反诉原告要求继续履行合同的诉请已予以支持，根据交易惯例，该支付20000元宜抵冲转让款，故对反诉原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。 四、原告要求被告支付损失19199.16元是否合理。 本院认为，原告与宝龙公司签订的商业街商铺租赁合同是在被告与宝龙公司解除合同后签订，虽然租费每月提高到每平方米144元，但租赁费的提高与被告无关。故对原告该项诉讼请求，本院也不予支持。 综上，本院对原告的本诉诉讼请求不予支持。因原告支付的20000元应抵冲其应支付的转让款，实际反诉被告尚应支付98000元，故本院对反诉原告合理部分的反诉请求，本院予以支持，其他予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告张涵的诉讼请求； 二、反诉被告张涵应支付反诉原告姬恒转让款98000元，限于本判决生效后五日内履行完毕。 三、驳回反诉原告姬恒的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费780元，减半收取390元，由原告负担；反诉案件受理费1530元，反诉原告负担200元，反诉被告负担1330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  方艳青 二〇一八年九月二十九日 书记员  沈梦娣 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。