广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第820号上诉人（原审原告）深圳市睿杰天泽实业有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人刘文华，执行董事。委托代理人林阳涛，广东联建律师事务所律师。委托代理人罗小柏，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姚叶嘉，女，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。委托代理人缪鹤铭，男，汉族，住所地广东省深圳市福田区。上诉人深圳市睿杰天泽实业有限公司（以下简称睿杰公司）因与被上诉人姚叶嘉房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，一、2011年3月21日，睿杰公司与安徽省服装进出口股份有限公司（简称安徽公司）签订《房屋租赁合同》，约定睿杰公司向安徽公司承租其位于深圳市罗湖区x-5层，供仓储、物流使用，租赁期限自2011年10月1日至2021年12月31日。上述房产性质为工业仓储。2011年10月1日，安徽公司向睿杰公司出具《同意转租证明》称：我司已将位于深圳市x-5层我司所属物业出租给睿杰公司使用，我司同意该公司在合同期内可将房屋部分转租或分租。二、2012年6月3日，睿杰公司、姚叶嘉签订x定铺协议书1份，约定姚叶嘉承租睿杰公司开发的深圳市罗湖区x号铺位，建筑面积131.6平方米；姚叶嘉须向某公司缴纳市场综合经营管理费用为每平方米租赁面积每月人民币（以下均为人民币）200元（租金为每月162元／平方米即每月21319元，综合管理费（含中央空调、公用水电照明、电梯使用费用、未含姚叶嘉商铺内的自用水电）为每月38元／平方米即每月5001元）；租赁保证金相当等于2个月租金及3个月综合管理费57641元；合同期限自2012年6月18日至2013年6月17日止；免租装修期从2012年6月3日起至2012年6月30日，计租日从2012年7月1日起算；市场优惠：从2012年6月18日起至2012年12月17日止即半年期租金按照合同单价的5折计收，2012年12月18日至2013年6月17日视市场经营情况再定优惠折扣；管理费从2012年6月计收。2012年6月14日，睿杰公司、姚叶嘉签订经营管理合同书1份，约定：姚叶嘉向某公司承租涉案上述商铺，租赁面积131.6平方米，该面积为本合同的计算费用面积，在签订本合同时，姚叶嘉已经察看现场，清楚知晓并接受该铺位的实际使用面积和场地状况，保证在执行本合同时不以任何理由对上述租赁面积和场地状况提出异议；姚叶嘉经营范围限于家居装饰品；合同期限自2012年6月18日至2013年6月17日止；姚叶嘉需要向某公司缴纳的市场综合经营管理费用为每平方米租赁面积每月200元，月总额为26320元，租金从2012年7月1日起计收，管理费从2012年6月18日起计收；商铺内水电费另算；姚叶嘉需要缴纳57641元作为保证金；如姚叶嘉未在每月5号前向某公司交付应缴费用，姚叶嘉视为违约，睿杰公司可收取每日0.5%的滞纳金，并且超过5日姚叶嘉仍未缴清欠款，睿杰公司有权利停止铺位经营，1个月内未缴清，睿杰公司有权终止本合同并且要求姚叶嘉赔偿损失；从2012年6月18日起至2013年2月17日止（8个月）租金按照合同单价的5折计收，2013年2月18日至2013年6月17日视市场经营情况再定优惠折扣。上述两合同签订后，睿杰公司按约将涉案铺位交付给姚叶嘉使用至今。睿杰公司向姚叶嘉交付涉案铺位时，姚叶嘉确认交付的商铺为毛坯空房，并确认所承租铺位建筑面积131.6平方米。三、姚叶嘉在承租涉案房产后，租赁场地周边因地铁施工封闭道路，影响车辆、人流进出租赁场所进而导致客流受到影响，姚叶嘉等承租户的生意因此受到不利影响，姚叶嘉从2013年2月初开始拖欠租金。关于地铁围挡施工封闭道路的时间，姚叶嘉认为大约从2012年11月15日开始到2013年底结束、睿杰公司认为实际从2012年12月20日开始围挡施工。此外，姚叶嘉还认为，从2014年1月开始到2014年4月底睿杰公司封场装修也影响了姚叶嘉的生意。姚叶嘉拖欠睿杰公司自2012年8月份至2014年10月份期间共计拖欠租金若干、以及管理费142287元、电费14807元。睿杰公司、姚叶嘉均确认，姚叶嘉从2012年6月14日至2013年5月7日期间共计向某公司交纳拖欠的各项费用合计102010元。以上事实，有房屋租赁合同、房屋业主同意转租证明、x定铺协议书、经营管理合同书、租户入场交接单、商铺面积确认书、保证金、租金、管理费、电费收款收据，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。睿杰公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、姚叶嘉向某公司支付2012年6月18日至2014年10月8日的“x”市场x铺位尚欠市场综合经营管理费（即租金及管理费）及电费共计人民币477231元；2、姚叶嘉向某公司支付上述款项的滞纳金（按每日万分之五的标准计算，自2012年6月18日起暂计至2014年11月5日）82169.4元，之后应继续计算至判决履行还款义务之日止；3、本案诉讼费由姚叶嘉承担。原审法院认为，睿杰公司、姚叶嘉签订的x定铺协议书、经营管理合同书，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。姚叶嘉拖欠睿杰公司自2012年8月份至2014年10月份期间的部分租金、管理费、电费，姚叶嘉该行为构成违约，应依约承担相应的违约责任。但是姚叶嘉该违约行为确系因地铁施工封闭道路影响生意而引起，故从公平合理的角度出发，原审法院酌定地铁施工封闭道路期间及睿杰公司封场装修的时间段内，姚叶嘉承担市场综合管理费的标准，自2012年8月1日至2014年4月30日期间，按照合同单价五折基础上再四折，计算公式为：26320元×21个月×50%×40%=110544元；2014年5月1日开始至2014年10月31日期间，由于不再存在地铁施工封闭道路的因素，原审法院酌定姚叶嘉承担市场综合管理费的标准，按照合同单价五折计算，计算公式为：26320元×6个月×50%=78960元；加上拖欠的电费14807元，姚叶嘉共计拖欠睿杰公司费用204311（110544＋78960＋14807）元。抵扣姚叶嘉已经偿还的拖欠费用102010元，姚叶嘉还应向某公司支付拖欠费用102301元。睿杰公司要求姚叶嘉支付滞纳金的诉讼请求，考虑案情，有违公平合理原则，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、姚叶嘉应自本判决生效之日起十日内向某公司支付自2012年8月1日起至2014年10月31日期间拖欠费用共计人民币102301元。二、驳回睿杰公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币4697元，由睿杰公司负担人民币3837元、姚叶嘉负担人民币860元。上诉人睿杰公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1803号民事判决第一、二项和诉讼费承担部分；2、改判姚叶嘉向某公司支付2012年8月1日至2014年10月31日期间的的费用477231元（其中租金为359805元、管理费为107281元、电费10145元）；3、改判姚叶嘉向某公司支付逾期付款滞纳金82169元（以上述477231元为本金，按每日万分之五，从2012年8月1日起暂计至2014年11月5日，之后应继续计算至判决还款之日止）；4、本案一审、二审诉讼费用全部由姚叶嘉承担。上诉事实和理由：一、原审庭审中双方均确认地铁建设封闭x路从2012年12月20日开始，2013年11月8日结束。因此，2012年12月20日之前、2013年11月8日之后，地铁施工不再封路，期间的费用不应调低，原审判决对此认定事实不清、适用法律错误，处理不当。二、姚叶嘉使用物业期间的市场综合管理费中的管理费数额（每月每平方米38元）不应调整。因涉案物业位于笋岗干货仓库区已整体规划改造为商业区，物业管理由深业物流公司负责（管理费由睿杰公司向深业物流公司交纳），802栋之内的部分由睿杰公司自行管理，单价38元的管理费包括了深业物流公司向某公司收取的部分，此外还包括睿杰公司需承担的商场中央空调、公用照明电费和公共部分使用的水费、电费、卫生费及中央空调、电梯、消防设施的维护保养费，以及商场内部其他物业管理成本等。无论是否有地铁施工，商户的经营状况如何，商业区内的物业管理并不因此降低管理水平，中央空调、电梯、消防设施等都在正常使用，管理成本依旧，深业物流公司也正常地向某公司收取管理费，睿杰公司也必须正常地向供水、供电部门支付水、电费及管理人员工资，因此在姚叶嘉使用物业期间，对每月每平方米38元的管理费不应作任何调整。双方在签约、履行过程中，均约定月单价38元的管理费标准，是任何情况下均不作调整的。原审庭审中，姚叶嘉也确认了对所欠管理费没有异议，承认应当支付，只是对租金提出异议。三、原审判决对将市场综合管理费中的租金调整不当。睿杰公司所主张的租金金额359805元，是减去了姚叶嘉已交的2012年8月8日至2012年12月20日合同约定50%的租金，2012年12月21日至2013年2月28日睿杰公司给予姚叶嘉30%的折扣租金，管理费38元／平方米／月，姚叶嘉对此无异议，且已支付。原审判决未考虑该事实和睿杰公司的损失和承受能力，直接按照合同综合管理费（即：租金＋管理费）五折基础上再四折计算21个月租金，相当于减去管理费后，租金只按2元／平方米计收，远低于一般租金水平，显失公平。四、原审判决按40%计算市场综合管理费（即租金和管理费）没有任何依据，且显失公平。姚叶嘉虽然声称经营困难，但却没有提供任何一份证据证明其经营受损的程度；相反的是，因地铁施工封闭x路，经营受影响的不仅是片区内的商户，睿杰公司受到的损失更大。睿杰公司为商场投入了巨资改造，并且也需向业主和管理方支付租金、管理费，还需承担管理人员工资等。睿杰公司已经给予30%及50%租金优惠的基础上，原审再以40%计算市场综合管理费，让睿杰公司承担大部分损失，完全超出了睿杰公司的承受能力，显失公平。五、原审判决全部驳回睿杰公司关于滞纳金的请求适用法律错误。被上诉人姚叶嘉答辩称，一、睿杰公司未按合同约定提供可以正常使用的经营环境。根据合同约定，涉案商铺用于商业用途，睿杰公司除提供商铺本身外，还应保证商场处于正常的经营状态，否则与本合同的目的不符，并直接导致合同目的的无法实现。1、本合同订立不久，深圳地铁集团9号线围挡占道施工，从2012年11月15日至2013年底封闭了x正门和侧门两条主干道，造成客流和物流均无法进出商场，商场无法正常运营；2、在合同期间，睿杰公司对商场进行装修，封闭过道导致人员无法正常出入，装修本身也导致商场内灰尘、噪音严重，无法正常开展经营活动；3、在合同期间商场大堂地板出现凹陷、开裂等严重影响安全及商场运营的情况，严重影响商户的安全及运营；4、睿杰公司租赁商铺后进行了装修，装修不断的掉落灰尘、展示架不稳、墙壁和天花都产生了裂缝，严重影响商铺的安全及运营；5、睿杰公司为实现招商目的，将商场内1、2楼间的消防安全通道改建，拆掉并改建为商铺，且封掉商场右侧的2号出口安全门，导致商场内部无主消防通道和安全门，具有严重的安全隐患，严重影响商铺的安全及运营。因睿杰公司租赁姚叶嘉的商场物业存在上述严重问题，直接导致商场没有人流，基本是零客流，甚至大部分时间人员无法正常出入，物业本身也存在安全隐患，根本无法作为铺面经营使用，睿杰公司没有尽到合同义务，已构成根本违约，没有权利依据合同收取姚叶嘉租金。二、睿杰公司的违约行为给姚叶嘉造成了严重经济损失。因睿杰公司提供的铺面无法运营，给签订租赁合同后投入人力、物力、时间和精力的姚叶嘉造成了严重经济损失。三、姚叶嘉租赁物业后面临重大市政工程施工，睿杰公司涉嫌合同欺诈。1、睿杰公司作为物业的运营方，知道或者应当知道，物业短期内将面临重大市政工程的信息，但睿杰公司与姚叶嘉签订租赁合同时，未告知前述重要信息，睿杰公司已涉嫌合同欺诈或者严重违约。2、睿杰公司的租金损失可能已得到补偿，但姚叶嘉的经营损失却未得到任何补偿。四、即便姚叶嘉需要支付租金，睿杰公司的诉请也与其承诺不符，且未公平公正。1、就市政造成姚叶嘉等租户的损失，睿杰公司已通过公告形式承诺封路期间仅收取35%的租金。该公告已公示并送达姚叶嘉，属于睿杰公司单方作出的承诺，具有合同效力。2、根据姚叶嘉所知的睿杰公司目前的招商政策，对新入驻的商户给予地铁封路期间免租1年的优惠租金方案，可见，睿杰公司对其给姚叶嘉造成的损失是明知且认可的，且对原有租户按合同约定全部租金提起诉讼的行为不应该得到支持。3、睿杰公司提到姚叶嘉同意并支付2012年12月21日-2013年3月28日期间的30%的折扣的租金不成立。姚叶嘉交款给睿杰公司仅是因在中国农历年年底，为表诚意并希望能支持睿杰公司承诺的会做好商场管理提供良好的经营环境。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，（一）关于地铁封路的时间段，姚叶嘉主张的是2012年11月15日至2013年12月底，睿杰公司主张的是2012年12月20日至2013年11月8日。深圳市交通运输委员会于2012年11月发出《八卦岭、笋岗片区地铁施工期间公交出行温馨提示》称，受轨道三期工程施工影响，八卦三路（上步路至八卦六街段、红某北路路口）、梅园路（红某北路至梨园路段）等路段，将于12月1日占道围挡施工。深圳市地铁集团有限公司9号线分公司于2013年3月25日向某公司作出《施工承诺函》称，地铁9号线红某北站-园岭站区间及x路雨水箱涵迁移施工需占用贵司艺展中心部分红线范围施工，施工期间需封闭红某北转x路路口。因受x路不明管线（多为周边建筑后搭接未备案的电缆等管线）以及征地拆迁（x路在2012年12月中旬才围挡施工，较计划晚了3个月）的影响，红某被转x路路口施工工期较原计划有所延迟。（二）双方签订的《经营管理合同》第三条第9点约定，合同签订时，乙方须缴纳的履约保证金为人民币119846元。在合同有效期满，乙方没有违约行为，并缴清甲方的各项费用，完好无损地搬出使用的铺位后15天内，甲方将保证金本金的80%退还乙方，余额作为商品或服务质量保证金。合同期满后三个月，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，则将余额退还乙方。若乙方在合同期满时，仍未履行完给付义务和责任，甲方可以用履约保证金冲抵，不足部分，乙方仍负有清偿责任。第六条第1点约定，由于乙方的违约行为，导致本合同提前终止的，除乙方必须付清已发生的一切费用，甲方没收乙方缴纳的履约保证金作为违约赔偿，不足部分，甲方有权继续向乙方追索。同时甲方有权终止对乙方的全部服务。（三）睿杰公司提交的《x租户商铺离场交接单》显示姚叶嘉搬离时间为2015年1月16日。本院认为，睿杰公司与姚叶嘉签订的《经营管理合同书》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方因地铁施工产生本案纠纷，姚叶嘉主张睿杰公司未如实告知地铁施工情况以及未能提供正常经营环境、提供商铺有瑕疵构成违约。本院认为，首先，关于地铁的建设属于市政重大工程，相关规划均由政府统一公布，公众均可以通过正常途径获知，睿杰公司与姚叶嘉所能获得的信息是一致的。同时，具体到本案中地铁封路施工，也并无证据证明在双方合同签订之前，睿杰公司即已知悉即将封路事宜而故意隐瞒，姚叶嘉认为睿杰公司未履行如实告知义务缺乏相应依据。其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的“出租人应当将在租赁期间保证租赁物符合约定的用途”指的是租赁物本身在租赁期间能符合租赁的用途，并不包括租赁物所在的外部环境的变化，而地铁施工仅影响租赁物的外部环境，并不能造成租赁物完全无法使用；再次，地铁施工虽然必然对涉案商铺经营造成影响，但该情况并非法定或约定的可以终止合同或解除合同的情形，双方应协商处理，但不能推导出睿杰公司必须同意终止合同；最后，就租赁物本身情况来看，姚叶嘉亦未能提交有效证据证明涉案商铺在整个租赁期间均完全无法使用。综上，姚叶嘉认为睿杰公司构成违约，其无需支付租金的主张依据不足，本院不予支持。根据以上分析，姚叶嘉仍需向某公司支付租赁期间的市场综合经营管理费。而就市场综合经营管理费的具体标准的确定问题，本院认为，首先，根据本案已查明的事实，双方租赁合同在履行过程中因地铁封路确实对涉案商铺的经营造成了重大的影响，根据公平原则并参照双方合同中有关“视市场经营情况再定优惠折扣”的约定，地铁封路期间的费用应当相应调低。而对于地铁施工的具体期间，睿杰公司与姚叶嘉对封路开始的时间存有异议。姚叶嘉主张为2012年11月15日开始封路，但对于该时间，本案中并无相应证据证明，而睿杰公司主张的2012年12月20日的时间与深圳市地铁集团有限公司9号线分公司发出的《施工承诺函》的内容基本一致，本院对该时间予以采信。其次，姚叶嘉主张地铁封路结束后，睿杰公司进行了重新招商，新租户进入后进行了封场装修至2014年4月。睿杰公司二审中确认其于地铁封路结束后重新招商的事实，结合姚叶嘉提交的照片，本院采信姚叶嘉的主张。封场装修期间，涉案商铺所处的商场内部经营环境同样受到重大影响，该期间市场综合管理费也应相应调低。因姚叶嘉实际租赁期间跨越了地铁封路期间，因此，市场综合管理费应当分段计算。（1）2012年6月18日-2012年12月19日期间为非地铁封路时间，同时睿杰公司认可租金自2012年8月8日计收，参照合同约定的50%优惠，则该期间的市场综合管理费为61095元（26320×（4＋11／30）×50%＋（5001＋2259）×50%］；（2）2012年12月20日-2014年4月30日期间，考虑到地铁施工及封场装修对涉案商场确有影响，本院酌定按照市场综合管理费按40%标准计算该期间费用，经计算为172308元（26320×（16＋11／30）×40%］；（3）2014年5月1日至10月31日期间，参照双方最初的优惠50%约定，该期间市场综合管理费为78960元（26320×6×50%）。加上拖欠的电费14807元，以上四项合计为327170元，扣除睿杰公司确认姚叶嘉已支付的102010元，姚叶嘉还需支付225160元（327170-102010）。此外，本院注意到，双方确认姚叶嘉向某公司支付的履约保证金57641元尚未退回，《经营管理合同》第六条第一点约定的没收履约保证金的条件是“由于乙方的违约行为，导致本合同提前终止的”，本案中，姚叶嘉未按约定支付市场综合管理费，但并不存在双方签订的《经营管理合同书》因姚叶嘉违约行为提前终止的情形，因此尚未达到上述条款约定的没收条件；同时依据《经营管理合同书》第三条第9点的约定，姚叶嘉交纳的履约保证金可以抵扣市场综合管理费等费用。姚叶嘉虽未提出退还履约保证金的请求，但双方现已终止租赁关系，为避免诉累，本院将姚叶嘉交纳的履约保证金抵扣其还应支付的各项费用，抵扣后，姚叶嘉需向某公司支付各项费用总计为167519元（225160-57641）。睿杰公司主张姚叶嘉应支付拖欠费用的滞纳金，根据《经营管理合同书》第三条第8点约定，乙方须于每月5号前支付当月的各项费用，逾期每日支付0.5%的滞纳金。本案姚叶嘉未按约定支付各项费用，应当承担支付滞纳金的违约责任，睿杰公司自愿将滞纳金的比例调低至每日万分之五，本院予以照准；同时，考虑到本案纠纷是因地铁施工引起经营困难所致，且双方也一直处于协商过程中，因此，姚叶嘉迟延支付相关费用具有一定客观因素，本院酌定姚叶嘉自搬离次日即2015年1月16日起按每日万分之五的标准支付欠付费用的滞纳金，睿杰公司请求超过部分，本院不予支持。综上所述，睿杰公司的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1803号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1803号民事判决第一项为：姚叶嘉应自本判决生效之日起十日内向深圳市睿杰天泽实业有限公司支付自2012年8月至2014年10月31日期间拖欠费用共计人民币167519元及滞纳金（以167519元为基数自2015年1月16日起按每日万分之五的标准支付至本判决确定的支付之日止）；三、驳回深圳市睿杰天泽实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计14091元，由深圳市睿杰天泽实业有限公司负担8615元，由姚叶嘉负担5476元。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙代理审判员 许  莹  姣代理审判员 周    敏二〇一五年五月二十九日书 记 员 陈晓莹（兼）