山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0704民初1305号 原告：刘明强,男,1959年9月1日生,汉族,居民,住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：陈辉，潍坊坊子清风法律服务所法律工作者。 被告：孙翠华，女，1977年7月4日生，汉族，居民，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：邓世宝，山东万信律师事务所律师。 原告刘明强与被告孙翠华房屋拆迁分配协议纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明强及其委托诉讼代理人陈辉、被告孙翠华及其委托诉讼代理人邓世宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘明强向本院提出诉讼请求：1、被告履行与原告签订的房屋协议书；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年1月28日，原告与被告就棚改拆迁安置达成一致意见，双方于同日签订《房屋协议书》一份，约定拆迁款、搬迁费归被告孙翠华所有，房子两套，大户归原告刘明强、小户归被告孙翠华。”现因被告原因，该协议无法履行，原告多次与被告协商未果。现诉至法院，望判如所请。 被告孙翠华辩称，原告起诉无事实及法律依据。原被告之间签订的房屋协议没有法律及合同约定的义务，从协议书上看，被告是赠与给原告一套大户，该赠与并未履行，被告在原告起诉前也多次向原告撤回了赠与，故原告起诉无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告刘明强主张位于潍坊市××经济发展区××（房屋××至为××大街，东至刘明亮宅院，北至本院后园墙，西至小胡同的北屋三间、大门口一个、厕所一处）涉案房屋所有权归原告所有，并提供原告刘明强与被告孙翠华签名的证明一份。该证明的内容为：“我孙翠华现在住的房子是刘明强的，与孙翠华无关。以上房子我孙翠华没有，与我无关。2016年6月25日。”被告孙翠华经质证认为，当时原告多次找被告吵闹，被告无奈在证明上签字，对于证明的内容被告不知情，是不是原告后加的，被告也不知情，对上述证据不予认可。 原告还提供耿家柳沟村棚户区改造入户调查表一份，主张该调查表上明确载明房屋权属人是原告刘明强，也证明涉案房屋归其所有的事实。被告经质证认为该调查表系复印件，未加盖相关有权单位的公章，对其真实性不予认可。 对于原告提供的上述证据，本院认为，原告提供的由原被告双方签名的证明经被告孙翠华质证确认系其本人签字，被告孙翠华虽主张系在原告吵闹情况下被迫签字，且对证明内容并不知情，未提供证据证明其受到原告欺诈或胁迫，其主张也不符合常理，对被告关于被迫签字的主张，本院不予采信。对原告提供的由原被告共同签名的证明，经本院审查，确认为系与本案有关的合法有效证据。对于原告提供的耿家柳沟村棚户区改造入户调查表，经审查仅系房屋拆迁过程中的调查情况记录，系对原告的单方调查，不能作为涉案房屋所有权的证明依据，被告经质证亦不予认可，本院不予采信。 2、被告孙翠华主张涉案房屋归其所有，并提供《卖方契约》二份、书面证据一份、集体土地使用权证一份。其中，订立时间为2004年6月5日的卖房契约约定：“刘明强有宅院一处，内有北屋三间，大门口一个，厕所一处，经协商卖给聊城董桂海居住，价值陆仟元正。四至：南至大街，东至刘明亮宅院，北至本院后园墙，西至小胡同。两方以约为证，不能反悔。此约一式三份，各执一份。”原告刘明强在卖方处签字摁手印，董桂海在买方处签字摁手印，郭万生在证明人处签字摁手印。原告经质证，对该份买卖协议没有异议，但主张董桂海不是耿家柳沟村集体组织成员，故上述买卖房屋协议应当认定无效。 被告提供的第二份《卖房契约》约定：“董桂海有宅院一处，内有北屋三间，大门口一个，厕所一处，经协商卖给王永全居住，价值叁仟叁佰元正。四至：南至大街，东至刘明亮宅院，北至本院后墙，西至小胡同。两方以约为证，不能反悔。此约一式二份，各执一份。”董桂海在卖方处签字摁手印，王永全在买方处签字摁手印。刘明建在证明人处签字。被告还提供2006年8月7日由董健华（董桂海之子）、王永全、刘明健签署证据一份，内容为：“由董健华房子转卖给王永全，现金叁仟元正，南至大街，北至后园，东至刘明亮，西至街。特此证明。董健华在卖方处签字摁手印。王永全在买方处签字摁手印。刘明健在大队证明人处签字摁手印。原告经质证对该二份证据真实性没有异议。 被告提供2012年9月19日由潍坊市坊子区人民政府颁发的集体土地使用权证（坊集用（2012）第Ｂ３５１３８号），载明：土地使用权人：孙翠华，土地所有权人：潍坊市坊子经济发展区管委会耿家柳沟村，地号：３７０７０４００３０３５ＪＣ００１５０，使用权面积：２００㎡。原告经质证对该集体土地使用权证真实性没有异议，但主张该证据只能证明被告对该处宅基地享有使用权。 本院认为，对被告提供二份《卖房契约》、一份书面证明及《集体土地使用权证》，经原告质证，对其真实性均无异议，本院确认为与本案有关的合法有效证据。上述证据足以证明以下事实：涉案房屋位于潍坊市××经济发展区××家××沟村村集体土地，原系原告刘明强个人出资建设并享有所有权。原告刘明强于2004年6月5日将涉案房屋以6000元价格卖给耿家柳沟村村集体以外人员、案外人董桂海，后董桂海于2006年又将该房屋以3300元价格卖给被告孙翠华的丈夫王永全。被告孙翠华于2012年9月19日办理该涉案房产集体土地使用权证。 3、原告提供房屋协议书一份，主张原告刘明强与被告孙翠华于2018年1月28日就涉案房产拆迁后的可预期利益进行分配并签订房屋协议书。该房屋协议书载明：“我刘明强老家房子拆迁补助房两套，拆迁费、搬迁费、所有补偿款都归孙翠华所有。房子两套，大户归刘明强，小户归孙翠华。本协议一式两份，双方各持一份，签字后生效。”被告孙翠华质证认为，当时原告多次找被告吵闹，被告无奈在房屋协议书上签字，对于协议书的内容被告不知情，是不是原告后加的，被告也不知情，对上述证据不予认可。 对于该份房屋协议书，本院认为，经被告质证确认系其本人签字。被告虽辩称对该份房屋协议书的内容不知情，在房屋协议书上签字并非被告本意，但未提供相关证据证明原告在与被告签订该协议时存在欺诈或者胁迫被告签字情形，亦未提供证据证明自己存在重大误解、显失公平等导致该协议可撤销情形。故对被告提出的异议，本院不予采信。对于该份房屋协议书，应当认定系原被告真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，本院予以采信。 4、原被告对于2018年3月15日潍坊市坊子区经济发展区耿家柳沟村进行棚户区改造，涉案房屋已被拆除的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，根据原被告的陈述和答辩及庭审举证、质证情况，原被告之间的争议焦点主要有三点：一是涉案房屋所有权归属问题；二是原被告之间签订的《房屋协议书》的性质及及效力问题；三是原被告是否应当继续履行该《房屋协议书》。 对于第一个争议焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，对于涉案房产所有权归属问题及转让是否合法有效，均应当严格按照法律规定予以认定。本案中涉案房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定，遵循法定程序，并进行依法登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，原告刘明强作为涉案房屋所在的潍坊市坊子经济发展区管委会耿家柳沟村集体组织成员，合法建造了涉案房屋，自房屋建成时即享有了对涉案房屋的全部物权。 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。据此规定，我国村集体组织成员不得将建设在村集体土地上的农村村民私有房屋转让给本集体组织以外的人员。因此，原告刘明强将自有房屋以6000元价格转卖给非耿家柳沟村村民董桂海，违反了我国《土地管理法》及《物权法》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同及交易行为应当认定无效，董桂海不能据此取得涉案房屋的所有权。此后，未取得涉案房屋所有权的董桂海将涉案房屋转卖给被告孙翠华的丈夫王永全，所签订的合同及交易行为也违反了法律强制性规定，亦应当认定无效，被告孙翠华也不能因此取得涉案房屋的物权。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。所以，本案中涉案房屋的所有权及其他物权仍然应当归原告刘明强所有。 对于第二个争议焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于本案中涉案房屋已经因棚户区改造被拆除，不能进行返还。依据合同法的规定，原被告应当根据各自的过错，承担相应的责任。原告刘明强与被告孙翠华在房屋拆除前签订房屋协议书，明确约定涉案房屋拆迁补助房两套，拆迁费、搬迁费、所有补偿款都归孙翠华所有。房子两套，大户归刘明强，小户归孙翠华。该协议书的内容可以认定为原被告对涉案房屋拆除预期可得利益的分配协议，充分体现了当事人的真实意思表示和对房屋买卖过程中相应责任的承担，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当为有效合同，原被告均应严格按照该协议约定履行各自的义务。 被告辩称上述协议书系赠与合同，即被告赠与原告房屋一套，因并未办理登记手续，被告有权撤销该赠与。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条之规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。由此可见，赠与合同的基本要件是赠与人对自有财产的处分。但本案中，被告孙翠华因违反法律强制性规定而没有取得涉案房屋的物权，更不能因此取得涉案房屋拆迁补偿利益，亦无权对相关利益进行赠与。故被告该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 对于第三个争议焦点问题，本院认为，基于原、被告签订的房屋协议书并非是赠与合同，而是双方对房屋拆迁预期可得利益订立的分配协议。该协议系原被告真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效协议。原被告均应当严格按照该协议履行各自的义务。现被告违反该协议约定，明确表示不履行房屋协议书约定的义务，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告要求被告继续履行与原告签订的房屋协议书，符合法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，原告刘明强要求被告孙翠华继续履行双方之间签订的房屋协议的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第三十条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百八十五条规定，判决如下： 被告孙翠华继续履行与原告刘明强于2018年1月28日签订的房屋协议书。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告孙翠华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 王岩 二〇一八年九月十一日 法官助理 韩璐 书 记 员 李冰 法律条文释明 《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。