河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第629号上诉人（原审原告）简雪红，女，1981年1月5日出生，汉族。委托代理人姚俊，男，1980年8月11日出生，汉族。被上诉人（原审被告）陈忠萍，女，1973年7月7日出生，汉族。委托代理人王海超，男，1977年7月14日出生，汉族。上诉人简雪红因与被上诉人陈忠萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人简雪红及其委托代理人姚俊，被上诉人陈忠萍的委托代理人王海超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年11月5日，简雪红作为乙方与作为甲方的陈忠萍、作为丙方的郑州宜居房地产服务有限公司第十九分公司（以下简称宜居第十九分公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定简雪红以570000元的价格购买陈忠萍所有的位于中原区工人路183号院1号楼3单元3层9号的房屋。合同第三条约定“简雪红于本合同签订时支付定金及佣金贰万元整，（其中佣金4500元整，余额作为代收的定金）。陈忠萍同意该定金在办理完房产过户手续前由宜居第十九分公司保管，陈忠萍同意自本合同签订时将《房屋所有权证》交由宜居第十九分公司保管，作为对房屋的真实性的担保”。合同第四条约定“付款方式：陈忠萍、简雪红双方同意使用本条的第1种付款方式。1、一次性付款：简雪红应按照《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》的要求，在网签存量房买卖合同2日内，将房款（不含定金）存入郑州市存量房交易结算资金交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由宜居第十九分公司保管，待物业全部、及时、完整交割完毕后，陈忠萍凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据向宜居第十九分公司领取物业交割保证金”。合同第五条约定“立契过户时间：陈忠萍、简雪红双方应在房款（除定金外）存入存量房交易资金监管账户后，（2014年12月5日）个工作日内，向房屋权属登记机关办理该房屋所有权转移登记手续”。简雪红于合同签订当日向宜居第十九分公司交纳20000元，宜居第十九分公司将其中10000元交给简雪红作为购房定金。2014年12月4日，宜居第十九分公司通知陈忠萍于2014年12月5日办理房屋交易手续，陈忠萍称其在外地出差，故陈忠萍、简雪红未能在2014年12月5日办理房屋交易手续。2014年12月11日，陈忠萍、简雪红在宜居第十九分公司就本案合同履行进行协商，协商过程中产生纠纷，简雪红遂于2014年12月31日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、陈忠萍赔偿简雪红40000元并赔偿中介佣金4500元；二、陈忠萍承担本案诉讼费。诉讼中，简雪红表示因其已经购买了其他房屋，不愿意继续履行与陈忠萍之间的房屋买卖合同；其诉讼请求中的40000元是依据合同第十一条的约定主张的违约金，不包含其交纳的购房定金。原审法院认为：陈忠萍、简雪红签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。简雪红主张陈忠萍没有在合同约定的时间即2014年12月5日配合其办理房屋过户手续，后又拒绝卖房，陈忠萍的行为构成违约，应向其承担违约责任。认定陈忠萍是否违约，首先要认定陈忠萍未于2014年12月5日办理房屋所有权转移登记手续是否违约。根据双方所签合同第五条约定双方应在2014年12月5日向房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续，但该约定的前提是房款已经存入存量房交易资金监管账户。2014年12月5日，该前提条件并未成就，故陈忠萍未于当日配合简雪红办理房产过户手续并不构成违约。认定陈忠萍是否违约，其次要认定陈忠萍是否表示其不愿意继续履行合同。陈忠萍在合同签订后第六日即将本案房屋名下户口迁出，表明陈忠萍在积极为该合同的履行进行准备，庭审中陈忠萍否认其曾表示过不愿意继续履行合同，明确表示其愿意继续履行合同，仅凭与本案有利害关系的证人证言证明，没有其他证据进行佐证，结合本案查明事实不能认定陈忠萍曾表示其不愿继续履行合同。综上，简雪红主张简雪红违约，原审法院不予认定，简雪红主张陈忠萍赔偿其违约金40000元和佣金4500元，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回简雪红的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由简雪红负担。宣判后，简雪红不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。陈忠萍在合同履行中存在严重违约行为，先是以种种理由推脱不配合办理房屋过户手续，后又表示不愿再出售该房屋，致使双方合同无法履行，对此陈忠萍应承担全部违约责任。根据郑州市房管局的规定，买方把房款存入存量房资金监管账户时，必须由出卖方到场配合。因陈忠萍不配合办理该手续，才导致简雪红无法将房款存入资金监管账户。而一审法院没有查明房管局的交易流程，错误理解合同条款和认定合同约定的过户条件未成就。至于陈忠萍是否将户口迁出涉案房屋，与本案其是否违约没有任何关系。宜居第十九分公司是本案买卖合同的中立第三方，与双方当事人均没有利害关系，一审判决认定宜居第十九分公司与简雪红存在利害关系，缺乏依据。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持简雪红要求陈忠萍支付40000元违约金及4500元中介佣金的请求，由陈忠萍承担本案诉讼费用。被上诉人陈忠萍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈忠萍没有违约行为，也没有给简雪红造成损失。请求二审法院驳回简雪红的上诉，维持原审判决。二审中，简雪红向本院新提交了下列证据：1、2014年12月1日简雪红的银行流水，用以证明在简雪红在合同履行之前已将购房款准备到位。2、视频资料（对郑州市房管局工作人员的录音录像），用以证明把购房款存放到资金监管账户时，需要出卖方持身份证件及银行卡到场配合。3、收条，用以证明陈忠萍收取10000元购房定金时，承诺要配合办理网签过户手续。4、视频资料（对中原区派出所工作人员的录音录像），用以证明户口迁出与否与房屋买卖无关。5、2014年12月23日办理的房产证，用以证明简雪红确实需要购买学区房，但因为陈忠萍的违约，简雪红不得以又多花钱另行购买了一套房子。陈忠萍发表质证意见称：上述所有证据均不是法律规定的新证据。对证据1，只能证明在简雪红的账户上有过这么多钱，但不能证明简雪红将房款存入到了指定账户，也不能证明简雪红有履行合同的事实；对证据2，房管局的规定，不能作为双方在房屋买卖合同中的约定，不能作为认定陈忠萍违约的标准；对证据3，收条没有约定陈忠萍有配合办理资金监管的义务，不能证明陈忠萍有违约行为；对证据4，认为与本案无关；对证据5，恰恰证明是简雪红违约，是其选择了其他交易对象，因此想要与陈忠萍解除房屋买卖关系。陈忠萍在二审中没有提供新的证据。本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：1、二审中，简雪红认可宜居第十九分公司已经将收取的中介佣金及部分定金共计10000元退还给了自己。2、一审中，陈忠萍在其向法院提交的代理词中表述，其愿意将已收取的10000元定金退还给简雪红，双方互不追究。本院认为：根据简雪红与陈忠萍所签房屋买卖合同的约定，简雪红作为买方，其承担的义务是将相应房款存入到郑州市存量房交易结算资金交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户；而陈忠萍作为卖方，其负有的义务是待简雪红将相应房款存入到存量房资金监管账户后，于2014年12月5日向房屋权属登记机关办理所有权转移登记手续。合同履行中，由于出现了办理资金监管手续需要出卖方配合的新问题，此为双方合同所未约定的内容，需要双方进行协商解决，但双方因缺乏沟通，造成合同履行受阻，对此结果的产生双方均有责任。鉴于简雪红现已另行购买房屋，其与陈忠萍之间的房屋买卖合同实际已无法履行，而简雪红为履行合同所支付的20000元定金，已由宜居第十九分公司退还了10000元，剩余部分陈忠萍也表示愿意退还，故应由陈忠萍支付简雪红10000元符合本案实际情况，对于简雪红过高部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审判决认定部分事实不清，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第110号民事判决；二、陈忠萍于本判决生效后十日内向简雪红支付一万元；三、驳回简雪红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费456.5元，由简雪红、陈忠萍各负担228.25元；二审案件受理费913元，由陈忠萍、简雪红各负担456.5元。本判决为终审判决。审 判 长  曾小潭审 判 员  马 莉代理审判员  刘平安二〇一五年五月四日书 记 员  黄会苹