广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初11046号原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南国际工业原料城4号交易广场二楼，统一社会信用代码914403000801380847。负责人张文鸿。委托诉讼代理人谭璐，系该公司员工。委托诉讼代理人邱金娇，系该公司员工。被告吴本雪，男，汉族，1976年1月1日出生，住所地广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人付东海，男，汉族，1973年3月29日出生，住山东省汶上县，系原告承租涉案店铺的员工。原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司诉被告吴本雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭璐、邱金娇、被告吴本雪及其委托诉讼代理人付东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2016年3月11日签订《房地产租赁协议》、《经营服务合同》（附件），依据合同约定，被告承租原告位于华南国际五金化工塑料物流区二期的好百年龙岗店内二楼编号为F271B号店铺用于经营“国邦”品牌，租赁面积165.68平方米，租赁期限自2016年3月18日起至2019年8月31日止。依据租赁合同约定，被告应于每月的5号前将当月租金、经营服务费足额支付给原告，如被告未按期支付，每逾期一日，原告有权要求被告按照欠付金额的日万分之五标准向原告支付违约金。租赁合同签订后，原告依合同约定履行了义务，交付场地并提供经营服务，被告也入场开始经营。自2017年5月起被告就开始拖欠租金、经营服务费、电费等其他费用。经原告多次催缴，被告均未履行义务。原告认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行义务。被告拖欠原告租金、经营服务费、电费等其他费用的行为违反了合同约定，构成合同约定的根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付租金、经营服务费、电费、违约金等其他费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院要求判令：l、确认原、被告签署的《房地产租赁协议》与《经营服务合同》（附件）已于2017年12月31日解除；2、被告向原告支付截至2017年12月31日拖欠的租金、经营服务费、电费等其他费用共计163607元（人民币，下同）；3、被告向原告支付逾期付款违约金13332.76元（暂计至2017年12月31日，自2017年3月6日起，按日息万分之五的标准计算至款项付清之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，2017年5月20日早上9点，被告导购在上班时发现大门玻璃被人打坏。经过报警，确定为人为破坏，对此原告没有给出任何的解决方案，因此被告拒绝交房租。商场于2017年7月15日给被告承租的店铺停电，之后被告店铺一直没有再营业。此后与商场协商事情处理方案，一直没有解决。2017年11月，被告店铺旁边的邻居告诉被告称涉案店铺的门被打开了，里面的货也没有了。被告于2017年11月8日去涉案店铺查看，发现原告在没有通知被告的情况下，单方面把被告店铺内价值2万多元的货物搬走了，被告当时就报警了。原告的行为对被告的经营造成无可估量的损失，被告于次日拿回了部分经营单据。原告在2017年12月期间，也是在没有通知被告的情况下，将涉案店铺转交给其他人经营，致使店铺内价值30多万元的样板丢失。原告不履行管理责任，导致大门玻璃被人为破坏，从2017年7月开始停电，导致被告店铺没再经营，无权收取租金。经审理查明，2016年3月11日，原、被告签订一份《房地产租赁协议》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道华南国际五金化工塑料物流区二期的二楼F271B号物业，用于经营“国邦门窗”，租赁面积为165.68平方米，租赁期限从2016年3月18日起至2019年8月31日止，租赁保证金为2485元，租金为15元/月/平方米，被告应于每月5号前将当月租金足额支付给原告。其中协议第5.3.4条约定，因被告重大违约行为，原告根据本协议约定提前解除本协议的，租赁保证金不予返还。协议第8.2条约定，被告是该房地产的安全管理责任人，原告提供的公共秩序维护员、公共秩序维护设备、监控系统及相关系统，仅为维护公共区域和协助公安机关、各商户处理安全事件之用，并不构成原告有义务负责被告的财产安全或人身安全，被告仍应按规定做好该房地产的安全工作。协议第14.1条约定，如果被告未按时付清租金、或其它应付款项的，每逾期一日，被告应按欠付金额的万分之五向原告支付违约金，直至付清之日止；如果被告未按时付清水电费的，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三标准向原告支付违约金，直至付清之日止；逾期累计达30天，视为被告同意原告有权采取包括但不限于停水、停电等措施以促使被告缴交所有应交款项（包括欠付款项及违约金等），由此造成的损失，由被告自行承担。协议第14.2.1条约定，被告拖欠租金、水电费或其它应付款项，且拖欠日期累计达30天或以上（无论原告是否曾催促被告支付）的，属于重大违约，原告有权随时单方解除本协议（不视为违约），收回该房地产和另行出租，不退还被告已付租金及租赁保证金，被告还应向原告支付相等于租赁保证金总额的违约金，并另行赔偿原告的损失。协议第15.2条约定，任何一方采用邮寄方式给对方发送通知的，当邮政单位或速递公司按通常方式将邮件送至对方联系地址时，即视为对方已收到了该通知；若因“地址不详”、“查无此人”、“电话不通”、“对方拒收”或其它原因，导致邮件被退回的，也视为已经送达。2016年3月11日，原告与被告签署一份《经营服务合同》，约定原告为被告承租的深圳市龙岗区平湖街道华南国际五金化工塑料物流区二期的二楼F271B号店铺及该商场整体的经营提供经营管理等服务，合同期限为2016年3月18日至2019年8月31日，每月经营服务费为13254元，每期经营服务费于当期起始日的5日前向原告付清，经营服务费保证金为13254元。其中合同第13.01.a条约定，被告未按时向原告交纳包括但不限于经营服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，被告应按照欠付金额的万分之五向原告支付违约金。合同第13.02.b条约定，被告拖欠应交款项（包括但不限于经营服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上(含二十日)或出现2次逾期支付前述应付款项的，为被告根本违约，原告有权随时单方终止或解除合同，除不予退还被告所交合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求被告赔偿原告的损失。2016年3月11日，原、被双方签订一份《补充协议》，约定了被告交纳租金及经营服务费的方式，具体内容为：被告单月应交纳标准费用总额（租金＋经营服务费）15739元，此费用以下简称A费用；或优惠后的单月经营费用4142元，此费用以下简称B费用；合同期内第一年度，被告需交3个月A费用，分别在第1、5、9月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第二年度，被告需交6个月A费用，分别在第1、3、5、7、9、11月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第三年度，被告需交9个月A费用，分别在第1、2、3、5、6、7、9、10、11月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第四年度，被告需交5个月A费用，分别在每个月交纳；如被告未全面、完整、及时履行合同及协议中约定的义务，或有违反本合同及协议之行为的，则被告不享有费用优惠，当被告违约行为发生时，被告应在支付下一期费用时向原告补支付当月违约行为及之前期间内已享受的全部优惠。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，双方确认被告正常交纳租金及经营服务费至2017年2月，从2017年3月开始拖欠。2017年5月24日，原告向被告发出《违约警示函》，催促被告支付截至2017年5月24日共拖欠的租金、经营服务费等共计31538.5元。2017年10月31日，原告向被告邮寄发出《解除租赁合同通知书》，称截至2017年10月18日，被告共欠租金、经营服务费等费用共计80679.5元，已构成根本违约，自被告收到本通知之日起解除双方2017年3月11日签订的租赁合同及相关协议，如被告未在指定时间内及时完成撤场的，视为被告放弃租赁铺位内的所有商品和该租赁铺位内的任何其他财产所有权，原告有权使用、变卖或通过其他方式处理，且不再另行通知。原告按被告在合同中提供的地址邮寄，快递单显示“上门无此人，电联无此人”，邮件被退回。原告称，其向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》之后，于2017年10月底、11月初将涉案商铺另行出租给他人使用。关于电费，原告诉请被告支付2017年3月至2017年8月的电费2888元，被告辩称对2017年7月之前电费2414元无异议，但称其正常经营至2017年7月，故不应支付2017年8月份电费474元。关于促销费，原告请求被告支付2017年3月至2017年8月的促销费501元，被告辩称对2017年7月之前促销费1元无异议，但其正常经营至2017年7月，故不应支付2017年8月份促销费500元。关于原告主张的消防款，被告确认原告已代其支付消防款2828元，但称其已向原告交纳了消防款押金5000元，请求在押金中直接抵扣。原告对被告交纳消防押金5000元的事实不予确认，不同意抵扣，被告亦无法提交消防押金的收款收据及相关支付证据。本院认为，原告与被告签订了《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》，双方已形成了合法有效的合同关系，应依法予以保护。双方应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。依据本案查明事实，被告拖欠原告租金、经营服务费已达到双方约定的原告有权解除《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》的条件，原告享有合同解除权。原告于2017年10月31日向被告发出解除合同函，并于2017年10月31日收回涉案商铺，故本院确认《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》于2017年10月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《补充协议》约定，“违反本合同及协议之行为的，则被告不享有费用优惠。当被告违约行为发生时，被告应在支付下一期费用时向原告补支付当月违约行为及之前期间内已享受的全部优惠。”由于被告从2017年3月起不向原告缴纳各项费用，违反了《补充协议》的约定，租金、经营服务费的计算应当按照按月无优惠进行计算，即每月均需支付租金2485元、经营服务费为13254元。故被告拖欠原告2017年3月至2017年10月的租金19880元、经营服务费106032元，被告应当予以支付。由于原告确认已于2017年10月底已收回涉案商铺，故对2017年11月1日之后的租金及经营服务费不予支持。被告辩称因2017年5月其商铺玻璃门被打烂故拒交租金，由于该理由不构成拒交租金的法定理由，本院对被告该意见，不予采纳。关于被告辩称2017年7月被停电，无需交纳2017年8月之后租金的问题，由于被告从2017年3月已开始拖欠租金，根据合同约定，原告有权停水停电，被告在2017年8月之后仍未搬离，故仍需支付2017年8月之后的租金及经营服务费。关于电费，被告确认尚拖欠原告2017年7月之前的电费2414元，故应予支持。对于2017年8月份电费474元，因原告未提交证据证明，被告亦不予认可，故本院不予支持。关于促销费，被告认可2017年7月之前促销费1元，应予以支付。关于2017年8月份促销费500元，因原告未提交证据证明，被告亦不予认可，故本院不予支持。关于消防款，被告确认原告已代其支付消防款2828元，故原告请求被告支付，本院予以支持。被告辩称在消防押金5000元中直接抵扣，但未提交消防押金收据，原告对此亦不予认可，故本院对被告抵扣的主张不予支持。被告如存在消防押金5000元问题，可另循法律途径解决。关于原告请求的租金、经营服务费等费用的逾期付款违约金问题，考虑到本案因被告违约，故租金、经营服务费按照《补充协议》约定无优惠方案进行计算，已足以弥补因违约造成的损失，故对原告的该请求本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司与被告吴本雪签订的《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》于2017年10月31日解除；二、被告吴本雪应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司2017年3月至2017年10月期间的租金人民币19880元；三、被告吴本雪应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司2017年3月至2017年10月期间的经营服务费人民币106032元；四、被告吴本雪应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司2017年3月至2017年7月期间的电费人民币2414元；五、被告吴本雪应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司2017年3月至2017年4月期间的促销费人民币1元；六、被告吴本雪应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司消防款人民币2828元；七、驳回原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1919元（原告已预交），由原告承担497元，由被告承担1422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一八年九月十七日书记员  欧艳芳