广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初3322号 原告：南宁市明东实业有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市明秀东路虎邱钢材市场，统一社会信用代码：9145010073219121X0。 法定代表人：朱蓉娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈翾，广西冠益律师事务所律师。 被告：周始军，男，1970年7月12日出生，壮族，住广西壮族自治区乐业县。 被告：吴金红，女，1972年3月15日出生，汉族，住广西壮族自治区乐业县。 原告南宁市明东实业有限公司（以下简称“明东公司”）与被告周始军、吴金红商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告明东公司的委托诉讼代理人吕伟良到庭参加诉讼，被告周始军、吴金红经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告明东公司向本院提起诉讼：1.解除原、被告于2016年6月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01819572）；2.被告协助原告办理注销买卖南宁市江宇·世纪城13号楼1单元907号房屋的《商品房买卖合同》备案登记、不动产预告登记；3.被告向原告支付解除合同违约金72314.2元；4.被告向原告返还位于南宁市江宇·世纪城13号楼1单元907号房屋，并支付房屋折旧费11491.02元（以总房款723142元为基数，按年折旧率4%计算，自2017年12月27日起，计至办结合同备案登记注销手续之日止）；5.被告向原告返还所代偿的贷款本息11479.99元及利息（以11479.99元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年2月28日起往后计至实际付清之日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月5日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01679722），约定被告向原告购买位于南宁市江宇·世纪城13号楼1单元907号房。2016年6月28日，被告与中国农业银行股份有限公司公司南宁友爱支行（以下简称“农行友爱支行”）签订《个人购房担保借款合同》。前述合同签订后，被告交付了购房首付款41282元加银行贷款578000元，尚欠房款103860元。此后，由于被告未按合同履行义务，导致银行从原告保证金账户扣划被告所应付本息11479.99元。因被告未按规定偿还银行贷款本息，导致原告被要求履行连带担保责任的，原告有权解除《买卖合同》，并要求被告配合办理相关注销手续，支付违约金，偿还原告代偿的贷款本息与产生的利息，腾空房屋及支付房屋折旧费。 被告周始军、吴金红未作答辩，亦未在举证期限内提供任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周始军、吴金红经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月5日，原告（出卖人）明东公司与被告（买受人）周始军、吴金红签订一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市江宇·世纪城13号楼1单元907号房屋，建筑面积共86.55平方米，该房属于预售商品房，购房价款为723142元；付款方式为银行按揭，买受人于签订本合同当日付按揭首期款145142元，余款578000元的支付，按附件五有关规定执行；买受人如未按约定时间付款，逾期在120日之内的，按应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。附件五《合同补充协议》约定：买受人申请银行或公积金按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，如因买受人未按规定偿还按揭银行、公积金管理中心的借款本息，导致按揭银行或公积金管理中心收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则因此造成出卖人的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权收回买受人所购房屋，买受人还应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续；如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算）。该合同及补充协议还对其他事项进行了约定。2016年6月28日，原告、被告和中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款本金为578000元，借款期限240个月，由原告为被告借款提供担保。 另查明，2016年7月12日，原告为被告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案证明手续（登记编号为201607073070）。2016年9月29日，原、被告就涉案房屋依约办理了预购商品房买卖预告登记手续，即《不动产登记证明》（桂（2016）南宁市不动产证明第0016739号）。 再查明，2017年12月27日，被告签署了一份《房屋交接书》，载明南宁市江宇·世纪城13号楼1单元907号房五方验收合格，房屋予以交付。 又查明，2016年5月20日，被告周始军通过广西北部湾银行转账向原告交付了购房定金10000元，原告出具《收据》。2017年12月23日被告通过银行转账和现金交付的方式向原告支付购房款共计31282元，原告出具《收据》。因被告不按期偿还贷款，2018年2月27日，第三人对原告保证金账户扣划贷款本息7807.05元，同日扣划3672.94元，共计11479.99元。 本院认为：一、关于涉案合同效力及合同解除的问题。 原告明东公司与被告周始军、吴金红签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还按揭贷款，致使原告明东公司向农行友爱支行承担保证责任，被告的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及双方的合同约定，合同解除条件已成就，原告明东公司享有解除权，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于原告主张的返还房产及支付房屋折旧费的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，《商品房买卖合同登记备案》及预告登记不是物权的设立、变更、转让，不产生物权变动效力；故在仅有买卖合同备案及预告登记的情况下，本案所涉房产的所有权并未转移至被告周始军、吴金红所有。原告提交的《房屋交接书》证明双方已经进行房屋的验收交接，被告亦未提出相反证据予以否认，本院对原告所称房屋已经实际交付给被告的主张予以采信。故原告要求被告返还本案所涉房产的主张，符合法律及合同约定，本院予以支持。由于双方合同中已约定“如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算）”，因此，原告要求被告向其支付房屋折旧费（计算方式为：以总房款723142元为基数，按年折旧率4%计算，自2017年12月27日计至办结合同备案登记注销手续之日止），符合法律规定，本院予以支持。 三、关于办理各项登记手续注销问题。 办理商品房买卖合同备案登记、预售商品房买卖预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，以及双方合同中关于办理合同备案登记注销等手续的约定，被告应配合原告办理商品房买卖合同备案登记、预售商品房买卖预告登记注销手续，故原告诉请被告协助办理商品房买卖合同备案登记、预售商品房买卖预告登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于原告已代偿的银行贷款本息的问题。 由于原告作为被告的借款担保人，代被告于2018年2月27日向农行友爱支行偿还贷款本息合计11479.99元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，原告要求被告偿还已代偿的贷款债务11479.99元，符合法律规定，本院予以支持。 至于原告所代偿该项贷款债务11479.99元的资金占用利息的问题，因原、被告合同中已约定：如因买受人未按规定偿还按揭银行借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则因此造成出卖人的经济损失由买受人承担。故被告应向原告支付该项资金占用利息（以11479.99元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年2月28日起计至实际付清之日止）。 五、关于原告主张的违约金问题。 被告未依约向按揭银行按时偿还贷款本息，而导致原告承担保证责任，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，及双方合同的补充约定“出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金”，原告要求被告支付解除合同违约金72314.2元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市明东实业有限公司与被告周始军、吴金红于2016年6月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01819572）； 二、被告周始军、吴金红协助原告南宁市明东实业有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201607073070）及预售商品房买卖预告登记（桂（2016）南宁市不动产证明第0016739号）的注销手续； 三、被告周始军、吴金红向原告南宁市明东实业有限公司支付已代偿还的贷款债务11479.99元及资金占用利息（以11479.99元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年2月28日起计至实际付清之日止）； 四、被告周始军、吴金红向原告南宁市明东实业有限公司支付代偿款项的违约金72314.2元； 五、被告周始军、吴金红向原告南宁市明东实业有限公司返还南宁市江宇·世纪城13号楼1单元907号房屋； 六、被告周始军、吴金红向原告南宁市明东实业有限公司支付房屋折旧费（以总房款723142元为基数，按年折旧率4%计算，自2017年12月27日计至办结商品房买卖合同登记备案登记注销手续之日止）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2185元，财产保全费974元，合计3159元，由被告周始军、吴金红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  许丽新 二〇一八年九月二十七日 书 记 员  黄丁鸣 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。