福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初8186号 原告：中国人民武装警察部队福建省边防总队后勤部,住所地：福建省福州市北环西路68号。 负责人：姜霄寰，部长。 委托诉讼代理人：陈晋兴、张积储，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：福州现代妇产医院有限公司，住所地：福州市鼓楼区北环西路68号。 法定代表人：林玉明，执行董事。 委托诉讼代理人：陈高林，福建日尧律师事务所律师。 原告中国人民武装警察部队福建省边防总队后勤部与被告福州现代妇产医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告退还位于福建省福州市鼓楼区的租赁物（含土地、地上建筑物及附属设施）；2.被告向原告支付2017年8月1日起至实际退还租赁物之日的租金及占用费（暂计至2018年6月30日为8746500元，于2018年7月6日已收到被告2829750元款项，截止2018年6月30日须支付5916750元）；3.被告600000元租赁押金归原告所有；4.被告向原告支付原告因本案所产生的律师费30000元；5.被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等原告为实现债权所产生的费用。 事实和理由：2012年8月15日，原告与被告签订《武警部队房地产租赁合同》，约定将原告位于福建省福州市鼓楼区的租赁物（建筑面积7000平方米，场地面积650平方米）出租给被告使用，租赁期限自2009年4月1日起至2022年3月31日止。租金总合计为38122000元，其中2017年8月1日至2018年6月30日期间的，年租金标准为318.05万元（折合月租金为26.5万元）。 此后，原告与被告于2018年1月22日签订《提前解除租赁合同协议书》，约定《武警部队房地产租赁合同》于2018年6月30日提前终止，被告应在2018年6月30日前向原告腾退租赁物。为补偿被告，原告同意免收2017年8月1日至2018年6月30日期间的租金。同时，《提前解除租赁合同协议书》第五条还约定：若被告此后又以此为由提出任何争议，则原告有权撤销协议约定的免租安排，要求被告三倍支付自2017年8月1日起至场地归还之日止的未付租金和场地占用费等。第八条约定：被告违反协议约定的，原告有权向被告进行主张或追索相应的权利（包括但不限于逾期搬迁的租金、清场费用、代垫款项及利息、场地恢复费用、第三方债权费用、律师费等），同时没收被告租赁押金。 上述合同系双方真实意思表示，应认定合同有效。现合同期限已届满，经原告多次函告、公告，被告仅腾退了福建省福州市鼓楼区北环西路68号瑞景大厦5-6层的租赁物，拒不按照合同约定将1-4层租赁物腾退给原告，已经严重违反合同约定，应承担合同约定的违约责任。 被告辩称：1.原告主张被告三倍支付自2017年8月1日起至实际退还租赁物之日的租金及占用费，没有事实和法律依据，依法不应当得到支持。 首先，《提前解除租赁合同协议书》第二条第1款明确约定，原告免收被告11个月（即2017年8月1日起至2018年6月30日止）的租金，显然原告主张支付2017年8月1日起至2018年6月30日止的租金，没有合同依据。 其次，从“协议书”第五条的约定不难证实，适用该条约定的前提是被告对解除合同补偿异议的，并以此为理由向原告主张权利，则原告才有权撤销免租安排及要求被告三倍支付自2017年8月1日起至场地归还之日止的未付租金和场地费等。但本案被告从签订协议书之日起至今从未就解除合同补偿事宜向原告主张过任何权利或提出异议。 第三，本案原告收回租赁物之后不可能也不会再继续出租给他人用于经营活动，即使被告迟延退还租赁物，那么也不会对原告造成经济损失，原告也不可能因租赁物再得到相应的经济利益。因此，退一万步讲，就算假定被告要承担相应的责任，那么原告主张三倍支付租金和场地费，明显过高。 2.众所周知，保证金与押金是两个不同的概念。本案被告向原告支付的是租赁保证金，而不是租金押金，而“协议书”第八条并未约定租赁押金的具体金额，故原告主张六十万元的租赁押金归原告所有，没有事实依据。 3.原告无证据能够证实其是涉案租赁物的产权人，故案涉协议不具有法律效力，被告依法无需承担违约责任。 首先，原告在《民事起诉状》中自认了案涉租赁物位于福州市鼓楼区北环西路68号，但却无证据能够证实其是案涉租赁物的产权人，显然原告无权与被告签订案涉协议。 其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案原告无法证实其系案涉租赁物的产权人，或取得涉案租赁物的建设工程规划许可证等，显然本案原告与被告之间签订的合同无效。 第三，由于涉案协议均为无效合同，根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，本案被告依法无需承担三倍支付租金及占用费的责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下： 2012年8月，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方将位于福建省福州市鼓楼区的租赁物（建筑面积7000平方米，场地面积650平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2009年4月1日起至2022年3月31日止。租金总额38122000元，前四年月租金35元／平方米，中间四年月租金36.75元／平方米，后五年月租金38.5元／平方米，乙方于每半年开始前十日内交付甲方。合同第九条约定，甲方因军事需要提前解除合同的，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。2018年1月22日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《提前解除租赁合同协议书》，约定《武警部队房地产租赁合同》于2018年6月30日提前终止，乙方应在2018年6月30日前向腾空租赁物并将租赁物归还甲方。甲方同意免收11个月租金即2017年8月1日至2018年6月30日期间的租金作为提前解除合同的补偿。协议第五条还约定：若乙方此后又以此为由提出任何争议，则甲方有权撤销协议约定的免租安排，要求乙方三倍支付自2017年8月1日起至场地归还之日止的未付租金和场地占用费等。第八条约定：乙方若违反协议约定的，甲方有权向乙方进行主张或追索相应的权利（包括但不限于逾期搬迁的租金、清场费用、代垫款项及利息、场地恢复费用、第三方债权费用、律师费等），同时没收乙方租赁押金。上述协议签订后，被告拒绝在双方约定时间内搬离诉争房，至今仍在经营使用。 另，截止2018年6月30日被告尚欠85750元租金未支付，之后租金亦未支付。被告另支付了600000元的租赁保证金。福州市鼓楼区地名办的《证明》，载明：“瑞景大厦（省边防总队住宅综合楼）门牌号码为××（原北环西路66号），建设单位为中国人民武装警察部队福建省边防总队后勤部，原立项地址：。 本院认为，原、被告双方签订《武警部队房地产租赁合同》、《提前解除租赁合同协议书》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。根据上述《提前解除租赁合同协议书》双方租赁关系于2018年6月30日解除，故原告诉请被告退还诉争房符合双方约定，本院予以支持。现被告未退还诉争房已构成违约，原告诉请没收600000元租赁押金，符合双方约定本院予以支持。被告并应支付至实际退还租赁物之日的租金及占用费，该占有使用费标准参照原告、被告签订的租赁合同约定的租金标准计付。原告另诉请按三倍标准支付租金。本院认为，根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告诉请按三倍支付显与损失不相当，原告已诉请没收600000元租赁押金，再行主张按照三倍支付租金属重复计算损失，故原告该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。原告再诉请支付30000元律师费，符合双方约定且未超过福建省律师收费标准，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、被告福州现代妇产医院有限公司于本判决生效之日起十日内将位于福建省福州市鼓楼区的租赁物（含土地、地上建筑物及附属设施）退还原告； 二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋租金及占用费（按照《武警部队房地产租赁合同》约定租金标准，自2017年8月1日起至诉争房屋实际交付时止）； 三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付律师费30000元； 四、被告支付600000元租赁保证金不予退还。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉诉讼费57627元，由被告负担53000元，原告负担4627元。保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  林心恩 审判员  梁旭丹 审判员  陈 婷 二〇一八年九月二十日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。