内蒙古自治区牙克石市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0782民初1438号 原告：许天龙，男，住内蒙古自治区牙克石市。 原告：王惠，女，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区牙克石市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：周宇，内蒙古援音律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：李玉秋，内蒙古援音律师事务所律师。 被告：赵奎伟，男，住内蒙古自治区牙克石市。 被告：张秀荣，女，住内蒙古自治区牙克石市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：郑颖辉，内蒙古敖森律师事务所律师。 原告许天龙、王惠诉被告赵奎伟、张秀荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告许天龙、王惠的委托诉讼代理人周宇、被告赵奎伟、张秀荣及其委托诉讼代理人郑颖辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告许天龙、王惠向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告解除合同产生的损失160万元；2、被告支付逾期利息以160万元为基数，从2017年11月11日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月1日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买二被告所有的位于牙克石市新工办事处兴安中街72号百货大楼西侧半地下（房屋面积577.34平米）、一层（房屋面积250.01平米）、二层（房屋面积612.54平米），合计面积1439.89平米的商业用房，共计6313598元。合同签订后，原告因购买房屋是为了开设超市，于是按照超市的要求开始装修房屋。装修过程中，被告又告知原告已与第三人签订了房屋买卖合同，并支付了25万元定金，二被告需要与第三人解除合同，欲让原告支付25万元退还第三人定金，于是原告交给被告25万元。之后，由于二被告一再违约，导致《房屋买卖合同》无法履行，给原告造成巨大的经济损失。在此情况下，原告与被告于2017年11月11日签订《协议》，约定解除2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》，被告返还原告定金25万元，同时承诺赔偿原告损失135万元，合计赔偿原告160万元。但解除协议签订后，二被告未支付上述款项。原告主张定金25万元予以双倍返还符合法律规定，双方的解除合同中已经明确解除的原因是由于甲方违约造成，而解除协议中不再追究违约责任的字样为被告擅自添加，且协议中承诺将25万元定金返还给原告，双方签订的协议才可作废，但至今被告未将25万元予以返还，因此原告要求按照合同法的规定违约方应当承担双倍返还定金的违约责任；本案争议的借款明细中第一项和第二项的借款合计金额369000元应为原告支付给被告的房款，应当予以返还。被告对于借款明细的真实性在庭审中予以认可，而借款明细三至十二项均为双方履行合同中产生的费用，其中五至十项原告自行承担一半的费用，是由于当时原告也已经入住房屋，进行了简单的装修与修缮，因此所产生的电费、值班费、建库房的费用，在双方对账时被告提出原告应承担一半的费用，原告为尽快解决纠纷且金额较小，便同意了被告的要求。另外该借款明细约定的十分详细，其中第十一项是原告认可被告曾支付给原告的25278元的货物进行了冲减，因此借款协议是由被告的工作人员签字认可且发生在合同履行期间内，该证据客观真实，被告方在协议中仅对第一、二项不予认可，违背了协议客观真实性。另外，冯艳华是被告的财务人员，出庭作证时认可借款明细是双方对账的结果，对于第一项和第二项的借款先称是给被告偿还的费用，在被告张秀荣当庭予以制止后又改口称是自己使用的借款，原告认为冯艳华所签具借条的行为应当是为被告履行职务行为，如果是其本人借款，原告与其不存在任何的法律关系，原告也不可能向其借款20万元。至于冯艳华在借款后是用于偿还被告的费用还是自行挪用，均是其职务行为的自行处置，与原告无关。冯艳华借款和出具借条的行为已构成表见代理，冯艳华也认可被告的所有账目均是由她经手，因此两笔借款存在于整个的对账借款明细中，应当作为原告为被告垫付款项的费用支出。 被告赵奎伟、张秀荣当庭辩称，原告所述与事实不符，原告与被告8月1日签订了房屋买卖合同，并于11月1日签订协议解除双方房屋买卖合同，并约定，房屋定金25万元在被告出售房屋后返还原告；其余欠款对账后另写还款计划返还给原告，自房屋合同解除后，原、被告至今未核对账目。协议同时约定解除买卖合同后，双方互不追究违约责任。因此，原告所诉与实际不符，要求返还定金25万元未达到约定情形，各项垫付款未经双方对账，不认可原告为被告垫付135万元的事实；关于原告主张的要求被告支付逾期利息的诉讼请求，因解除协议中双方约定对账后还款，至今双方尚未对账，应予以驳回。原告双倍返还定金的主张与事实不符，也不符合法律规定，该定金已经转为房款，双方已解除房屋买卖合同，并对定金25万元进行了明确的约定，因此不存在被告违约双倍返还定金的情形；，经庭审调查，原告为被告垫付的款项合计为907349元，包含25万元定金在内，即因买卖合同原告支付给被告实际的房款为907349元。借款明细中第一项、第二项为冯艳华个人借款，并非是原告为被告垫付的款项。查清事实后被告返还原告解除买卖合同后的房款，逾期利息不予支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同1份，欲证明原、被告双方针对本案诉争房产成立买卖合同关系及双方权利义务的约定。在合同签订前原告已经向被告支付了25万元定金的事实。在合同签订后原告为被告偿还银行贷款本息、支付拖欠的各项费用以及垫付款项的方式作为支付房款的支付方式。被告质证称对真实性无异议，对买卖合同及支付定金的事实无异议，但对证明支付了部分费用有异议，原告支付房款的方式是代为被告支付相关费用，但数额应以双方出具的收条为准。本院经审查认为，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信。2、借款明细1份，欲证明经过双方财务人员核实，原告为被告垫付各项款项合计1276349.20元。被告质证称对证据的真实性无异议，对内容有异议，该借款明细并不是经双方财务人员核实后原告为被告垫付的费用，该借款明细只是被告财务人员出具的一份财务借款明细单，明细前两项是向外部人员借款，后十项为原告、被告共同经营期间款项，双方各付一半，该证据并不是房屋买卖解除后双方确认的欠款，也不是基于房屋买卖合同而产生的垫付款。本院经审查认为，对证据的真实性予以确认，因该证据非原、被告双方签字确认的对账明细，记载内容亦未能反映房屋买卖实际的垫付金额，故对证明目的不予采信；3、票据30张，欲证明在合同履行期间原告为被告垫付各类费用合计1276349.20元。被告质证称对30张票据中由被告赵奎伟或张秀荣签字的票据认可，对其中两张由冯艳华出具的借据不予认可，这两张欠据为冯艳华个人所欠，与本案无关。对于除2部分的票据为原、被告合伙期间各自应承担的费用。本院经审查认为，对被告认可的、由二被告签字的票据予以采信，对被告不予认可的，由冯艳华出具的两张票据的真实性予以确认，对证明目的不予采信。 被告向本院提交了如下证据：1、协议1份，欲证明二原告以及王海军与二被告签订的协议，其内容能够证明原告与被告签订的房屋买卖协议于2017年11月11日协商终止。终止后双方互不追究违约责任，定金25万元待房屋出售后返还给原告，在房屋买卖期间二原告为被告垫付款项由双方对账后另行制定还款计划，该协议同时约定自2017年11月11日起由王海军租赁涉诉房屋的二楼，每年租金45万元，自2017年11月11日归王海军使用。这份协议还能证明本案与王海军有利害关系，因此二被告在答辩过程中申请追加王海军为本案原告或第三人，在原告举证的票据中均有王海军签字。原告质证称对该证据的真实性无异议，但协议存在两点瑕疵，协议第二行由王惠手写标注的甲方一再违约的情况下的字样，在这份证据中被划掉，当天王惠增加完该字样后是由张秀荣按手印确认的。协议第四行被告擅自手写增加了违约二字，没有经原告确认。该协议证实被告已经收到原告定金25万元，双方约定房屋出售后进行支付只是对于25万元定金的支付方式，另外，双方在协议的下方手写增加了以租赁方式支付给原告垫付费用，每年45万元，使用3年，合计135万元。对于该内容原告没有异议，同样能够证实双方虽然没有对账，但对于原告为被告垫付款项的数额估算为135万元左右；关于双方约定的互不追究违约责任的事实，因为违约二字为被告擅自增加，原告并不认可，因此对于被告的违约行为导致双方合同解除，原告有权利向被告追究违约责任。王海军是原告许天龙的母亲，在双方合同履行过程中，所有王海军签订的所有协议和票据均是许天龙的代理人，许天龙均表示认可。本院经审查认为，该证据真实有效，与本案具有关联性，予以采信。2、合伙经营协议书1份，欲证明合伙协议签订于2017年7月1日，自7月1日本案被告赵奎伟与王海军就在涉诉的双方买卖的房屋共同合伙经营海虹超市，也就是原告举证的30个票据中2017年8月1日之前，2017年7月1日之后由王海军签字的票据为合伙经营协议中的内容，不是本案原告为被告垫付的资金。原告质证称对该份证据真实性不认可，该证据与本案无关联性。本案经审查认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信；3、证人冯艳华证言，欲证明出具借款明细的经过以及对第一项和第二项产生的20万元和74000元的两个借据的由来。从第五项到第十一项不属于买卖合同中的款项，属于合伙协议内容。证人是二被告雇佣的会计，证言内容为证人和原告的会计已经对账，在7月份的时候双方签订了合作经营协议，在合作期间账目是证人和原告的会计一起核对，127万中有10笔是双方经营期间款项和购买房屋的25万元。认可证人本人出具的借条。原告质证称证人称对账协议前两项是其个人借款的证言是伪证，证人先是承认是被告使用，在被告反对下又改称是个人借款，其证言自相矛盾。证人认可是被告的财务人员，也认可对账协议是双方核对的结果，应当以书面证据为准，因此证人的不实证言部分不应采信，不能证明被告的证明目的。本院经审查认为，该证人系被告雇佣的财务人员，原、被告双方的账目的经手人，证言25万元定金的事实及以个人名义向被告借款的事实与欠条出具情况及双方的陈述相印证，故对该证人证言予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月1日原告许天龙、王惠（乙方）与被告赵奎伟、张秀荣（甲方）签订房屋买卖合同，双方约定被告（甲方）将位于牙克石市新工办事处兴安中街72号百货大楼西侧半地下（577.34平方米），一层（250.01）平方米、二层（612.54平方米），合计面积1439.89平方米商业用房出售给原告（乙方）。原告（乙方）应付总房款为6313598元。双方约定原告（乙方）支付房款的履行方式为，1、合同签订前，原告（乙方）已交付定金250000元；2、合同签订后原告（乙方）代替被告（甲方）支付银行2017年1月至12月31日期间的银行贷款利息（数额以乙方持有的银行缴款凭证为准）；3、2017年12月20日前，原告（乙方）代替被告（甲方）向银行交付贷款本金1000000元，2018年12月20日前，原告（乙方）代替被告（甲方）向银行交付贷款本金1500000元，2019年12月20日前，乙方代替甲方向银行交付贷款本金2000000元。上述交款数额以原告（乙方）持有银行缴款凭证为准；4、本合同签订前后，原告（乙方）代替被告（甲方）支付甲方经营期间拖欠的人员工资、货款、电费等，数额以被告赵奎伟或张秀荣出具的收条为准。5、剩余房款乙方（原告）于2019年12月31日前一次性交付现金。并约定：本协议签订之日，甲方（被告）向乙方（原告）交付面积为1439.89平方米房屋。同时双方对办理产权过户、违约等进行了约定。2017年11月11日原、被告双方签订了协议，约定：被告和原告签订的房屋买卖合同，乙方（原告）在2017年10月20日要求终止甲、乙双方签订的房屋买卖合同，现甲、乙双方都同意另外出售，相互不追究责任。如果出售后订金25万元返还给乙方（原告），原告（乙方）返还甲方(被告)房屋买卖合同，同时此合同作废，其余欠款对账后另写还款计划返还给乙方（原告）。该协议由王海君代签许天龙、王惠，对此，原告庭审中均表示对王海君的代签行为予以认可。庭审中双方均认可原告为被告支付的房款为907349.20元，该款项包括25万元定金。 本院认为，原、被告双方于2017年11月11日协议解除了2017年8月1日签订的房屋买卖合同。本案争议的焦点系双方协议解除合同后被告应予返还原告支付的房款数额及应否承担违约责任。庭审中双方均认可原告为被告支付的房款为907349.20元，该款项中包括25万元定金。该款项系原告以还款、支付相关费用等方式向被告支付的房款，因双方协议解除了房屋买卖合同，原告向被告支付的房款应予返还。故本院对原告主张被告返还房款907349.20元的诉讼请求予以支持。对于原告主张已经支付的房款907349.20元中包括25万元的定金，该定金应双倍返还的请求，因双方于2017年11月11日签订的协议中已经约定双方解除合同后，互不追究责任。且双方签订的房屋买卖合同中约定合同签订前，原告已交付了定金25万元，故双方在签订房屋买卖合同后，该定金已经冲抵房款，不再适用用定金罚则的双倍返还原则，因此对原告主张双倍返还定金的诉求不予支持；对于原告主张的冯艳华2017年9月31日出具的金额为20万元、2017年8月12号出具的金额为74000元的两张借据应由被告偿还，对此，因双方合同中约定原告代替被告支付的款项以被告赵奎伟、张秀荣出具的收条为准，该借据由冯艳华出具，且庭审中原告自认该借款实际打入了冯艳华的账户，故该笔借款原告主张由被告赵奎伟、张秀荣返还无法律依据，不予支持；对于原告主张的被告应支付返还款项的利息的请求，双方于2017年11月11日协议解除了2017年8月1日签订的房屋买卖合同，据此，双方协议解除合同后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应予返还原告向其支付的房款，原告有权请求自合同解除之日2017年11月11日支付资金占用期间的利息，故本院对原告请求被告支付房款利息的诉求予以支持，确认以907349.20元本金为基数，自2017年11月11日至实际付清止，按照同期银行贷款利率计算利息。 综上所述，对原告请求被告返还房款907349.20元，并支付利息以907349.20元本金为基数，自2017年11月11日至实际付清止，按照同期银行贷款利率计算利息的诉求予以支持，其他诉讼请求因于法无据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告赵奎伟、张秀荣返还原告许天龙、王惠房款 907349.20元； 二、被告赵奎伟、张秀荣向原告许天龙、王惠支付资金907349.20元利息，以907349.20元为基数，自2017年11月11日至实际付清止，按照同期银行贷款利率计算 三、驳回原告许天龙、王惠其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19200元，减半收取计9600元（原告已预交），由被告赵奎伟、张秀荣负担5443.20元，由原告许天龙、王惠负担4156.80元。保全费5000元由被告赵奎伟、张秀荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院。 审判员 李 妍 二〇一八年九月十日 书记员 郑丕宏