成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2014）成华民初��第1784号原告中国电子物资西南公司，住所地：成都市成华区。法定代表人刘波。委托代理人邓勇，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。委托代理人曾凤琴，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。被告四川银山建筑工程有限公司，住所地：资中县。法定代表人张军，董事长。委托代理人母永强，四川律治律师事务所律师，特别授权。委托代理人王欣，四川律治律师事务所律师，特别授权。第三人成都美麓酒店管理有限公司，住所地：成都市成华区。法��代表人唐雷，总经理。第三人四川美麓酒店有限公司，住所地：成都市成华区。法定代表人刘伦，董事长。第三人共同委托代理人母永强，四川律治律师事务所律师，特别授权。原告中国电子物资西南公司（以下简称电子西南公司）与被告四川银山建筑有限公司（以下简称银山公司）、第三人成都美麓酒店管理有限公司（以下简称成都美麓酒店）、第三人四川美麓酒店有限公司（以下简称四川美麓酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，被告向本院提起反诉，反诉请求原告赔偿损失并支付相关费用，因被告反诉的诉讼标的约为6000万元，超出本院受案范围，本院对于被告的反诉请求依法裁定不予受理，被告对该裁定不服，上诉至成都市中级人民法院，中级法院维持了原裁定。本案依法适用简易程序，由审判员陈玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾凤琴、被告及第三人的委托代理人母永强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年4月30日，原被告签订了《租赁经营合同》，约定原告将位于成都市东二环二段3号的电子宾馆（建筑总面积10810㎡）及院落（占地面积约1000㎡）出租给被告作为宾馆使用，并约定了租赁期限、租金、租金上浮标准、争议解决办法等。合同签订后，原、被告双方及第三人为所涉租赁物是否涉及拆迁、租金的支付标准、支付期限等情况多次往来函件进行了沟通，但原告每次向被告发函后，均未得到被告的直接回函。2013年12月30日，成都市北城改造领导小组向成华区政府正式发函明确位于成都市成华区二环路东二段3号的中国电子西南总部大厦项目在规划“北改”区域内。2014年1月15日，原告向被告发送了《关于解除房屋租赁合同函》，明确表示自发出之日起，原被告双方的房屋租赁关系予以解除，被告于2014年1月16日收到了该《解除函》。双方租赁关系解除后，原告多次与被告就解除后的相关腾退等事项进行沟通，但被告拒绝腾退，并拒绝按照《租赁经营合同》中关于不可抗力导致合同解除的约定进行协商。现请求判令：1、被告支付2014年1月1日至2014年1月16日的房屋租金123024.7元，及结清房屋租金时止的滞纳金和违约金（滞纳金和违约金计算方式：已房屋租金123024.7元为基数，每逾期一天按照0.8%计算，截止2014年4月30日滞纳金和违约金合计为102356.6元）；2、请求法院判令被告参照《租赁经营合同》中“不及时腾退”的相关约定条款，向原告支付2014年1月16日至实际腾退之日的房屋占用使用费（计算标准：2014年1月16日至2014年1月21日的房屋占用使用费参照《租赁经营合同》的租金计算为38445.2元，2014年1月22日至实际腾退之日的房屋占用使用费参照《租赁经营合同》约定的3倍租金计算，截止提起诉讼之日房屋占用使用费共计2381221元），以及资金占用利息，资金占用利息按中国人民银行逾期贷款利息计算；3、被告向原告支付2014年1月21日起至实际腾退之日止给原告造成的经济损失（截止提起诉讼之日原告受到的经济损失按照354000元计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告银山公司辩称，原告在签订租赁合同时是知道拆迁一事的，原告在签订租赁合同时却未告知被告，存在欺诈行为。合同签订生效后，原告就通知被告承租的房屋要拆迁，致使被告���个的经营活动放缓。2012年7月，原告告知被告房屋不再拆迁，要求被告缴纳所有的租金，2013年11月被告将所有租金补交完，在租金补交完后被告又被通知要北改拆迁。原告是自助改造，并不是政府强制拆迁，拆迁的时间是可以由原告控制，原被告签订的合同是可以继续履行的。原告利用国有企业的优势地位，不履行合同，并在2014年7月22日将被告承租的房屋拆除，造成被告的财产损毁。原被告签订的租赁合同仍然有效，合同尚未解除还在履行当中。原告无合同解除权，原告系违约解除合同，被告应享受免租期。原告诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求，要求原告赔偿装修及设施设备损失、租金损失、提前解除与员工的《劳动合同》的经济补偿金、强拆直接经济损失、员工个人财物损失、临时安置员工的费用、员工受伤的医药费用，以及未来十年逾期利��和前五年未正常经营等损失。第三人成都美麓酒店、四川美麓酒店述称，要求原告赔偿相关损失，事实部分与被告辩称一致。经审理查明，2009年4月30日，原告电子西南公司（出租方、甲方）与被告银山公司（承租方、乙方）签订了《租赁经营合同》，约定“由原告将位于成都市东二环二段3号的电子宾馆及其院落出租给被告使用，被告承租区域的建筑总面积为10810平方米，用作宾馆经营。租赁期限自2009年5月1日起至2024年11月1日止，租期15年6个月，其中免租装修期为6个月，即自2024年5月1日至2024年11月1日，租金按每月每平方米21元计算，年租金为272.412万元。合同签订之日后10日内缴付租金136.206万元及履约保证金40万元。原告提前终止本合同，原告应退还被告履约保证金、房租余额，并向被告支���相当于两个月房租的违约金。任何一方违反本合同的约定，给守约方造成实际损失的，违约方应赔偿由此给守约方造成的一切损失。任何一方提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知对方，双方签订房屋租赁终止协议，本合同终止。因国家与政府建设需要或上级指令等不可抗力因素，国家因此支付的经济补偿由甲乙双方本着公平的原则协商解决”。合同签订后，被告于2009年5月6日向原告交纳了40万元的租赁保证金，并向被告交纳了2009年5月1日至2010年4月30日期间的房屋租金，原告向被告出具了收据。原告向被告交付房屋后，2009年5月，被告经原告同意委托成都雅居装饰工程有限公司对租赁酒店进行了装修改造后对酒店进行了经营。2009年6月30日，成都市成华区危房改造开发办公室向原告发函告知原告所在区域被划入旧城改造拆迁范围。2009年11月25日，成都市房屋拆迁管理处发出房屋拆迁公告，拆迁期限为2009年11月25日至2010年11月24日。2010年4月、5月，被告相继向原告发函，认为原告未告知酒店将面临拆迁的情况，导致被告无法办理酒店特总行业许可证，不能正常经营，要求原告承担违约责任，降低租金标准，调整租金交付方式，装修免租期提前，进行赔偿。2010年7月5日，原告向被告回函认为原被告的合同未解除，双方应继续履行合同，宾馆周边区域面临拆迁，但不影响被告经营，同意被告先行按照每月每平方米10元标准按月支付房租，剩余房租待拆迁获取经济补偿或拆迁一事明确终止后结算。2012年10月15日，原告向被告发函，告知被告拆迁许可证过期，拆迁部门对原告名下的“电子宾馆”建筑物不再进行拆迁工作，要求原告交纳缓缴的剩余房屋租金，被告��向原告交纳了剩余房屋租金。2013年1月8日，被告向原告发函，告知酒店将装修。2013年1月25日，原告向被告回函，认为被告装修是原告自己根据经营进行安排，其不变发表意见。后被告自行对酒店进行了部分改造装修后对酒店进行了经营。2013年12月25日，成都市成华区人民政府关于确认中国电子西南总部大厦项目的函（成华府函（2013）376号）中确认中国电子西南总部大厦项目是经市北改办确认的北城改造项目，由中国电子物资西南公司自主改造位于成都市成华区二环路东二段3号，该地块用地性质为商业服务设施用地，地块内建筑物为企业自有商铺和仓库，不存在拆迁安置。建成后的建筑形态为住宅兼容商业，住宅和商业全部对外销售。2013年12月30日，成都市北城改造工作领导小组办公室向成华区政府发出《成都市北城改造工作领导小组办公室关于确认北城改造项目的函》（成北改办函（2013）56号），明确位于成都市成华区二环路东二段3号的中国电子西南总部大厦项目在规划“北改”区域内。以该项目实施时间为准，享受相应“北改”政策。2014年1月15日，原告向被告银山公司发出《关于解除房屋租赁合同函》，认为根据合同约定因政府政策变化等原因，导致被告无法继续承租，双方应按照实际情况协商解决，被告在接到通知7日内就双方解除合同后的相关事宜进行协商。并明确通知发出之日起，双方的房屋租赁关系予以解除。2014年1月20日，被告向原告发出《复函》，认为原被告解除合同需双方协商一致后，方能进行。2014年4月30日，原告向被告发出腾退并交付承租房屋通知书，2014年5月4日，被告向原告回函认为原被告之间的合同没有解除，不存在搬迁和腾退房屋，原告遂以上述请求诉至本院。被告于2014年6月8日停止经营。被告于2014年1月开始未向原告支付租金。2014年7月22日，本案涉案房屋被拆除，庭审中原告认可系其自行拆除。原被告在本院组织调解过程中，均申请对涉案房屋两次装修及设施设备折旧价值进行评估，2014年12月25日，四川廉政资产评估事务所根据本院的委托作出了川廉咨字（2014）第49号美麓酒店两次装修及设施设备折旧价值项目价值分析报告，该报告根据两种不同鉴定方式提供了两种价值分析报告，原被告对该价值分析报告均存在异议，双方后未能达成调解协议。因被告的反诉本院没有受理，本院向被告释明，告知被告提出的各项损失可另案进行处理，被告同意另行主张。另查明，被告与原告��订《租赁经营合同》后，被告与第三人合伙经营管理酒店。上述事实有当事人的身份信息、《租赁经营合同》、双方往来的函件、收据，当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，原被告签订的《租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应合法有效，双方均应按照合同的内容进行履行。因原被告在合同中没有约定一方解除合同的条件，且原被告对解除合同也未能协商一致，虽然原告出租的房屋在成都市人民政府规划的“北改”区域内，可享受相应的“北改”政策。但该房屋的拆迁是原告为享受北改政策基于自身利益而进行的自主拆迁，其不属于合同的法定解除中因不可抗力致使不能实现合同目的情形，因此原告不具有合同解除权，原告认为原被告合同关系已于2014年1月15日向被告发出《关于解除房屋租赁合同函》时已经解除不能成立，但鉴于原告在2014年7月22日对出租房屋进行了拆除，原告以自己的行为表明不愿意再履行与被告的合同，原被告之间的合同目的已无法实现，原被告签订的《租赁经营合同》应确认于2014年7月22日解除。原告提前解除合同既无合同约定，也不符合合同的法定解除条件，应当认定为违约解除合同。根据本案查明的事实显示，因原��向被告发函解除合同，后又向被告发函要求腾退房屋，双方对合同是否解除存在争议，原告后又提起诉讼，致使被告于2014年6月8日停止经营。根据合同约定并结合本案租赁物的使用目的，本院认定被告欠付的房屋租金支付至2014年6月8日，因原告的一系列行为导致被告未能正常向原告交纳房屋租金，责任不可归咎于被告，故对原告主张被告应承担迟延支付租金的违约金和滞纳金本院不予支持。根据合同的约定，被告应享受免租装修期为6个月，因原告违约解除合同，被告未实际享受6个月的免租装修期，被告实际对酒店进行了装修，按照行业惯例和本案的实际情况，被告辩称应享受6个月的免租装修期予以支持，被告尚欠原告的租金可以被告应享受的免租装修期权利予以折抵，两相品迭后，被告无须再向原告支付租金，品迭后多余的租金被告可另行主张权利。原告主张被告赔偿相关损失无事实依据和法律依据，本院不予支持。因被告主张原告赔偿装修及设施设备损失、租金损失、提前解除与员工的《劳动合同》的经济补偿金、强拆直接经济损失、员工个人财物损失、临时安置员工的费用、员工受伤的医药费用，以及未来十年逾期利益和前五年未正常经营等损失的反诉请求本院没有受理，本案只针对原告的诉请进行审理，被告可另行进行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告中国电子物资西南公司的诉讼请求。案件受理费15446元，由原告中国电子物资西南公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉��，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院审判员  陈玲二〇一五年五月七日书记员  薛素