广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）韶中法民一终字第146号上诉人（原审原告）：沈国能，男，汉族，1965年8月25日出生。上诉人（原审原告）：倪建娟，女，汉族，1965年3月9日出生。委托代理人：沈国能，系倪建娟丈夫。上诉人的共同委托代理人：张胜婷，广东福德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱四文，男，1957年10月11日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：谢秀风，女，汉族，1958年6月28日出生。委托代理人：刘永平，韶关市浈江区新韶法律服务所法律工作者。上诉人沈国能、倪建娟因与被上诉人邱四文、谢秀风土地租赁纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第1015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理本案。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月，本案现已审理终结。本院经审理查明：2012年10月，沈国能、倪建娟夫妇（乙方）与邱四文、谢秀风夫妇（甲方）签订了一《租赁合同》，合同约定：1、甲方提供场地给乙方办腐竹加工厂，地址：韶关市新韶镇莲花村邱屋村小组48号，面积720平方米，租赁期五年，时间从2012年11月1日至2017年10月31日；2、租金：租赁期内的第一年至第二年（即2012年11月至2014年10月止）每月租金为每平方米2元计（1440元／月）。第三年至第五年（2014年11月至2017年10月止）合同期满前，每月租金为每平方米3元（2160元／月）。直到合同期满后，乙方可以将工场属于乙方的机械设备带走，但不能随意拆除工场房屋的建设结构（包括电线）……；7、付款方式：租金每半年交纳一次（即上半年4月底之前和下半年10月中旬前）一次性付清半年租金（前后不能超过7天），在规定时间内，租金不能及时付清，甲方有权单方终止合同。8、乙方在合同期内如遇上国家征收或地方行政收地等，甲方在第一年占20%，第三年占50%……。合同签订后，沈国能、倪建娟于2012年10月5日交给邱四文、谢秀风押金2000元，邱四文、谢秀风即将位于韶关市新韶镇莲花村邱屋村小组48号，面积720平方米的场地交给……兴建腐竹加工厂。沈国能、倪建娟于2013年5月10日向邱四文、谢秀风缴交了2012年11月至2013年4月半年的租金8640元。沈国能、倪建娟于2014年春节前回浙江老家过年，直到今年9月6日回到韶关，期间，双方多次就租金问题进行交涉。2014年4月，邱四文、谢秀风就租金问题再次致电沈国能、倪建娟，但协商未果。沈国能、倪建娟从浙江老家回到韶关后，要求向邱四文、谢秀风缴交租金，邱四文、谢秀风以沈国能、倪建娟长期拖欠租金构成违约，已终止合同为由，拒绝收取沈国能、倪建娟租金。另查明：位于韶关市新韶镇莲花村邱屋村小组48号（面积720平方米）的土地，系韶关市新韶镇莲花村邓屋村小组集体所有的土地。邱四文、谢秀风于二审期间向本院提交了以下证据：《收据》，内容为：收款收据，今收到……（内容模糊不清），备注：杉树、茶树……（内容模糊不清），土地属邱四文管理。主张该收据是诉争土地的使用凭证，诉争土地属其管理。沈国能、倪建娟质证认为，该收据内容模糊，不能证明土地使用费缴纳凭证与本案诉争土地有关联性，而且不属于新证据。为查清本案土地权属情况，本院于2015年4月13日到韶关市新韶镇莲花村邓屋村小组进行调查，但该村小组负责人经电话联系后表示，该案件与其村小组无关，故本院未能查明涉案土地权属情况。再查明：原审法院庭审中，沈国能、倪建娟主张涉案土地已经被征收。邱四文、谢秀风则表示土地快被征收，但补偿款还没有发放。2014年9月26日，沈国能、倪建娟向原审法院提起诉讼，诉称：沈国能、倪建娟与邱四文、谢秀风签订了租赁合同，由沈国能、倪建娟在租赁土地建设厂房，并约定五年租赁期满后，若双方不再续约，所起建筑物归邱四文、谢秀风所有，邱四文、谢秀风则给予沈国能、倪建娟每平方米2元的租赁价。同时，考虑到该土地五年内有被征收的可能性，双方还签订了若征收发生在租赁期内，则第一年厂房及附着物的拆迁补偿款20%归邱四文、谢秀风所有，至第三年则50%归邱四文、谢秀风所有，其余归沈国能、倪建娟所有。租赁合同签订后，沈国能、倪建娟兴建了腐竹加工厂，并按期交租，合同一直有效履行。而今，在租赁期仅履行了一年多就发生了征收，就在征收事项发生后，邱四文、谢秀风拒收租金，拒绝沈国能、倪建娟继续经营腐竹加工厂，想单方面解除合同，且向拆迁方称该建筑物及其它财产完全归其所有，意图将沈国能、倪建娟财产据为已有。沈国能、倪建娟认为，租赁合同经过双方签字确认，是合法有效的，且该租赁合同名为租赁，实为承包，该土地上的加工厂是沈国能、倪建娟投资建起来，合同不能说解除就解除，现邱四文、谢秀风的行为系对沈国能、倪建娟合法权益的严重侵害，请求原审法院判令：确认双方签订的合同合法有效，继续履行合同。本案诉讼费由邱四文、谢秀风承担。2014年11月26日，经原审法院询问沈国能、倪建娟，如合同无效是否要求邱四文、谢秀风赔偿，沈国能、倪建娟表示要求邱四文、谢秀风按拆迁方关于征地补偿的评估报告赔偿或要求赔偿其投资40多万元。原审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》，虽然双方并没有对该合同的效力提出异议，但从审理查明的事实来看，沈国能、倪建娟承租的土地系农村集体所有土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，沈国能、倪建娟所承租邱四文、谢秀风的土地并非邱四文、谢秀风名下所有的土地，也非邱四文、谢秀风所在村小组所有的土地，而是另一村小组所有的土地，邱四文、谢秀风在未告知土地所有权人，也未经土地所有权人同意的前提下，私自将他人所有的土地承包出租给他人以谋取利益。参照《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第十四条“承包方未经发包方同意，转让承包合同，转包或者承包经营标的物的，人民法院应当认定该转让、转包、互换行为无效”的规定，双方签订的《租赁合同》应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，邱四文、谢秀风在与沈国能、倪建娟签订合同时，没有将土地的所有权性质告知沈国能、倪建娟，是导致本合同无效的主要原因，因此，邱四文、谢秀风应赔偿沈国能、倪建娟因合同无效所造成的损失。对于沈国能、倪建娟的损失赔偿，其称因兴建腐竹加工厂，投资40多万元，但没有提供相应的证据证实，而邱四文、谢秀风承认沈国能、倪建娟投资15万元左右。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”。对于沈国能、倪建娟提出40多万元的损失，沈国能、倪建娟虽然没有提供提证据，但邱四文、谢秀风承认有15万元左右的投资，该院对此予以确认。邱四文、谢秀风应赔偿沈国能、倪建娟投资损失15万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，并参照《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第十四条的规定，于2014年11月26日作出（2014）韶浈法民一初字第1015号民事判决：一、确认沈国能、倪建娟与邱四文、谢秀风签订的《租赁合同》无效；二、邱四文、谢秀风应于判决生效后十日内赔偿沈国能、倪建娟15万元；三、驳回沈国能、倪建娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1273元，由邱四文、谢秀风负担。沈国能、倪建娟不服原审判决，向本院提起上诉称：本案土地租赁纠纷，系因邱四文、谢秀风拒收租金，要单方面解除合同，沈国能、倪建娟与其协商不成而引起的。该纠纷发生后，沈国能、倪建娟为维护自己的权益，向人民法院提起诉讼，要求确认合同有效及继续履行合同，诉讼请求有三项：1、确认双方签订的租赁合同合法有效。2、判令邱四文、谢秀风继续履行租赁合同。3、判令邱四文、谢秀风承担本案诉讼费用。但在原审法院审理过程中，发生了新的情况，即邱四文、谢秀风向原审法院表明，本案《租赁合同》所涉土地非其所有的宅基地，而是属于莲花村邓屋村小组所有的集体土地，但其所言之虚实，沈国能、倪建娟并不清楚。原审法院庭审过后，主审法官向沈国能、倪建娟建议先行撤诉，再另行起诉，以免诉累，否则可能认定合同无效驳回诉讼请求。但沈国能、倪建娟考虑到本案已涉及拆迁补偿（莲花村该土地已被国家征收，沈国能、倪建娟投资所建的厂房有拆迁补偿款，沈国能、倪建娟估计价值约有70万），现需先确认合同的效力，若确认租赁合同有效，则会向拆迁方要求分割拆迁补偿款，同时解除合同；若确定合同无效，则会向邓屋村小组及邱四文、谢秀风就拆迁补偿款进行协商，若协商不成，再另行起诉请求赔偿。沈国能、倪建娟遂向主审法官表明不撤诉，请求确认本案合同的效力。2014年11月25日，原审法院主审法官向沈国能、倪建娟询问若合同无效是否要求邱四文、谢秀风赔偿，沈国能、倪建娟以为要进行调解，遂称若合同无效会要求赔偿。2014年11月26日，原审法院即作出判决《租赁合同》无效，并判令邱四文、谢秀凤赔偿沈国能、倪建娟15万元。沈国能、倪建娟对第二项判决不服，理由如下：一、原审法院第二项判决超出沈国能、倪建娟的诉讼请求，属法律适用错误。沈国能、倪建娟的诉讼请求已在起诉状列明，且在审理的整个过程中，从未变更过诉讼请求。若原审法院经审理认为合同有效，可以确认支持。如认为《租赁合同》需继续履行，则应判令邱四文、谢秀风继续履行合同。如原审法院经审理认为合同属无效，则应判令确认合同无效，而后驳回沈国能、倪建娟的诉讼请求。至于若确认合同无效后，沈国能、倪建娟是否要求赔偿，要求谁来赔偿，是通过协商解决还是请求人民法院判决，都应该由沈国能、倪建娟决定。原审法院的判决不能超出当事人的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项，超出诉讼请求的，人民法院应当再审。原审法院在沈国能、倪建娟没有提出诉讼请求的情况下自行适用《中华人民共和国合同法》第五十八条作出第二项判决，属法律适用错误，应予以撤销。二、沈国能、倪建娟在法官询问时提出的要求不是诉讼请求，是指在未来要求赔偿而非现在，法官对沈国能、倪建娟的意思表示理解有误。2014年11月25日，法官向沈国能、倪建娟询问若合同无效是否要求邱四文、谢秀风赔偿，沈国能、倪建娟以为法官要进行调解，遂称若合同无效会要求赔偿。从判决来看，法官显然对沈国能、倪建娟的意思表示理解有误。首先，合同是否有效，须以生效判决为依据，法官询问之时，判决尚未作出，更无生效判决这一说，合同是否无效对当事人来讲仍是未知的，沈国能、倪建娟的意思是，如合同最终被确定无效（生效判决），会要求邱四文、谢秀风赔偿，这是指一个有前提的、未来的事情。其次，不能把要求理解为诉讼请求，要求是向邱四文、谢秀风提出的，诉讼请求是向法院提出的，是要求法院予以判决的请求。显然，法官把沈国能、倪建娟未来的要求理解为现在变更诉讼请求，这种理解不符合沈国能、倪建娟的意思表示，也不符合逻辑。根据法律规定，即使法官认为沈国能、倪建娟要变更诉讼请求，也应当先走变更程序，然后重新指定举证期限，而原审法院审理过程中，一没有确认变更，二没有重新指定举证期限，三没有就损失问题进行质证、辩论，系程序不当，可能影响案件的公正判决。可见，原审法院判决第二项无论如何都是不当的。三、沈国能、倪建娟是否有投资损失目前尚无法确定，原审判决第二项与事实不符。沈国能、倪建娟投资兴建的腐竹加工厂及相关设备至今尚在，未曾灭失，只是由于遇到国家征地事项，无法继续经营。按照相关条例，被征收一方有获得拆迁补偿的权利，且现在该补偿款尚未发放。若该拆迁补偿款由沈国能、倪建娟取得，那么可以认为沈国能、倪建娟没有投资损失，若该拆迁补偿款由邱四文、谢秀风或邓屋村小组取得，才能认定沈国能、倪建娟有投资损失。目前，拆迁补偿一事，仍在争议协商之中，拆迁方表示需以法院的判决来确定补偿主体。因此，沈国能、倪建娟是否有投资损失现无法确定，沈国能、倪建娟现对此亦无从主张，而原审法院现在就认定沈国能、倪建娟有投资损失，是与事实不符的。四、原审判决第二项判决会使本案纠纷陷入僵局。本案所涉及的拆迁补偿款是本案双方当事人的最终目的，也是本案纠纷的源头。若原审判决第二项生效，该补偿款如由沈国能、倪建娟取得，那么原审判决第二项的15万元就成为了沈国能、倪建娟超额收益（不当得利）；如由邓屋村小组或邱四文、谢秀风取得，则其构成不当得利。该厂房系沈国能、倪建娟投资兴建，沈国能、倪建娟是该拆迁补偿款唯一适格的补偿主体，原审法院不请自判，会使拆迁补偿事宜陷入僵局，造成更大的隐患和矛盾、理应予以撤销。据此，沈国能、倪建娟请求本院：一、撤销原审判决第二项。二、本案诉讼费由邱四文、谢秀风负担。邱四文、谢秀风答辩称：2012年10月，沈国能、倪建娟夫妇（乙方）与邱四文、谢秀风夫妇（甲方）签订《租赁合同》，并约定租金每半年交纳一次（即上半年4月底之前和下半年10月中旬前），一次性付清半年租金（前后不能超过7天），在规定时间内，租金不能及时付清，甲方有权单方终止合同。合同签订后，沈国能、倪建娟于2012年10月5日交给邱四文、谢秀风押金2000元，邱四文、谢秀风即将位于韶关市新韶镇莲花村邱屋村小组48号，面积720平方米的场地交给沈国能、倪建娟兴建腐竹加工厂。沈国能、倪建娟称其投资腐竹加工厂40多万元。但实际投资只有15万左右。沈国能、倪建娟于2013年5月10日向邱四文、谢秀风缴交了2012年11月至2013年4月半年的租金8640元。之后沈国能、倪建娟以多种原因延期交资金，2013年12月中旬就突然离开租赁场地。邱四文、谢秀风多次寻找沈国能、倪建娟的堂兄打听其下落，但仍无法联系。直到2014年9月上旬，沈国能、倪建娟突然来到邱四文、谢秀风家说补交前三期的资金25920元。邱四文、谢秀风表示按照合同第七条约定，沈国能、倪建娟已违约，有权终止合同，但沈国能、倪建娟不但不履行合同约定，反而将邱四文、谢秀风告上法庭，真是无理取闹。沈国能、倪建娟称其己投入70万元，没有任何事实证据证实。根据现状，邱四文、谢秀风的实际投入不超过15万元人民币，原审法院判决认定沈国能、倪建娟投入的事实清楚。双方签订合同租赁的土地是邱四文、谢秀风在上世纪90年代与土地所有权人邓家村签订土地使用合同，并且有土地使用费交纳凭证证明。在一审庭审中，已经将土地使用凭证提交给法院，可法官表示本案只是合同违约纠纷，不用交纳。因此，原审法院认为邱四文、谢秀风无权处分涉案土地错误，邱四文、谢秀风在2012年10月至2013年5月使用该土地期间，邓家村没有任何干预，说明邓家村是承认邱四文、谢秀风使用土地是合法的。综上所述，原审法院判决补偿款l5万元归沈国能、倪建娟是客观公正的，请求驳回上诉，维持原判，并判令沈国能、倪建娟交纳三期租金25920元，一、二审诉讼费用由沈国能、倪建娟负担。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院主要围绕上诉人的上诉请求进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、双方当事人签订的租赁合同是否有效。二、赔偿款应如何处理。一、关于双方当事人签订的租赁合同是否有效的问题。虽然双方当事人未对原审法院确认双方合同无效提起上诉，但合同是否有效是法律事实的认定，应由人民法院主动进行审查。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，沈国能、倪建娟与邱四文、谢秀风签订的租赁合同，约定由邱四文、谢秀风提供土地给沈国能、倪建娟租赁使用建厂，如其未能提供合法的土地使用权给沈国能、倪建娟，仅是合同无法履行，并不导致合同必然无效。而且双方履行租赁合同多年，亦未有案外人提出对涉案土地使用权异议，再结合邱四文出具《收据》初步证明其对土地有使用管理权限的情况下，故本案所涉合同不具有上述法律规定的合同无效的情形，本院认为双方签订的《土地租赁合同》有效。原审法院认定双方签订的合同无效不当，本院予以纠正。邱四文、谢秀风虽然提出沈国能、倪建娟未在合同约定期限内缴纳租金的问题，因其未提起反诉，故本院不予审查。沈国能、倪建娟诉请确认合同有效，符合法律规定，本院予以支持。但双方均确认目前涉案土地处于被征收的状态，已经不具有继续履行合同的条件，故沈国能、倪建娟请求继续履行合同没有法律意义，对该诉请本院不予支持。二、关于赔偿款应如何处理的问题。沈国能、倪建娟主张其未提出赔偿，并主张应待征地补偿确定后再另行主张权利。本院认为，原审法院仅以邱四文、谢秀风认可沈国能、倪建娟有15万元投资款作为赔偿确定的数额不当，而且沈国能、倪建娟在本案中亦未明确提出诉请要求赔偿，更未提出土地被征收后征收款应如何分配的诉讼请求，原审法院迳行判令邱四文、谢秀风赔偿沈国能、倪建娟15万元不当，本院予以纠正。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误。沈国能、倪建娟上诉要求撤销原审判决第二项的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第1015号民事判决。二、确认沈国能、倪建娟与邱四文、谢秀风签订的《租赁合同》有效。三、驳回沈国能、倪建娟的其他诉讼请求。一审案件受理费1273元，由邱四文、谢秀风负担。一审案件受理费已由沈国能、倪建娟预交，由原审法院清退1273元给沈国能、倪建娟。邱四文、谢秀风应向原审法院交纳一审案件受理费1273元。二审案件受理费3300元，由邱四文、谢秀风负担。二审案件受理费由沈国能、倪建娟预交3300元，由本院清退3300元给沈国能、倪建娟。邱四文、谢秀风应向本院交纳二审案件受理费3300元。本判决为终审判决。审 判 长 吴 锐代理审判员 刘 茜代理审判员 朱应麟二〇一五年五月七日书 记 员 封慧敏第1页，共14页