湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂02民终915号上诉人（一审被告）：盛光年，男，1981年11月10日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审原告）：叶云良，男，1978年9月2日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审原告）：左惠英，女，1981年12月5日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审原告）：张丙光，男，1977年10月15日出生，汉族，住大冶市。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：余丽，湖北华全律师事务所律师。上诉人盛光年因与被上诉人叶云良、左惠英、张丙光房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人盛光年上诉请求：撤销一审判决第三项（即盛光年向叶云良、左惠英、张丙光支付租金114200元）；判令叶云良、左惠英、张丙光承担房屋租赁合同的违约赔偿责任35万元。事实与理由：2014年2月17日，叶云良、左惠英、张丙光与黄石市嘉泰置业有限公司签订房屋买卖合同补充协议，明确约定其所购商铺不能作为餐饮业使用，2015年11月1日，叶云良、左惠英、张丙光与盛光年签订房屋租赁合同时，仍然约定商铺用于餐厅经营，违反如实告知义务，存在恶意欺诈行为；基于商铺作为餐厅经营的预期，盛光年对合同约定的租赁期限、租金不持异议，并投入35万元对商铺进行装修；2016年8月相关部门责令盛光年经营的餐厅停止营业，叶云良、左惠英、张丙光多次协调未果，导致合同预期目的无法实现，盛光年为此停付租金，由于叶云良、左惠英、张丙光违约在先，导致合同不能履行，盛光年停付租金是行使同时履行抗辩权，不应承担继续支付租金责任，同时盛光年基于信赖投入35万元装修商铺，叶云良、左惠英、张丙光应承担房屋装修损失的赔偿责任，故一审判决显属不当。被上诉人叶云良、左惠英、张丙光辩称：双方签订房屋租赁合同后，其已履行交付租赁房屋的义务，盛光年租赁房屋后仅交纳9个月租金，之后既未主张解除租赁合同，也未退还房屋，从2016年8月开始拒绝交纳租金，截止2017年11月下欠租金114200元，其向盛光年送达解除租赁合同通知书并要求交纳下欠租金，但盛光年未予理睬，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。叶云良、左惠英、张丙光向一审法院提出诉讼请求：一、判令盛光年向其支付2016年8月至2017年11月的下欠租金114200元；二、解除2015年11月1日盛光年与其签订的房屋租赁合同，盛光年向其退还所租赁房屋。一审判决认定：2014年7月8日，叶云良、左惠英与黄石市嘉泰置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于嘉泰·银河湾项目第17幢17附2号门面。2015年11月1日，叶云良、左惠英、张丙光（甲方）与盛光年（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：出租房屋位于黄石市团城山广州路18号嘉泰·银河湾17-2号，建筑面积190平方米；乙方租赁该商铺用作餐厅经营，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；租赁期限为5年，自2015年11月1日起至2020年11月1日止；按照先付款后使用的原则，租金金额每平方米40元，第一年租金分3次支付，第二年租金还是每平方米40元，第三年后每年租金上涨10%。后盛光年对租赁门面进行装修营业，租金交至2016年7月份。后因租赁门面所开设的餐厅无法经营，双方因房屋租金发生纠纷，诉至法院。另认定，位于嘉泰·银河湾项目第**17附**门面系叶云良、左惠英、张丙光共同购买；2014年2月17日，叶云良与黄石市嘉泰置业有限公司签订补充协议，约定买受人所购商铺在任何时候都不能作为餐饮业对外营业使用；2017年10月18日，盛光年向叶云良、张丙光发出书面通知称：因甲方与黄石市嘉泰置业有限公司约定门面不能作为餐饮行业使用，导致乙方无法正常营业，要求甲方在2017年10月31日前赔偿一切损失；2017年10月29日，叶云良、左惠英、张丙光向盛光年邮寄通知，通知其支付截止2017年10月下欠的租金106400元，并解除双方的房屋租赁合同，退还租赁房屋。一审判决认为：当事人双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，双方均应按照合同履行义务。盛光年租赁诉争商铺应当支付租金，叶云良、左惠英、张丙光要求其支付下欠的2016年8月至2017年11月租金114200元的请求，符合双方合同约定的计算标准，且不违反法律规定，故法院依法予以支持。因盛光年未按合同约定支付租金构成违约，故叶云良、左惠英、张丙光要求解除双方签订的租赁合同，并要求盛光年返还租赁房屋的请求，法院依法予以支持。盛光年提出不能经营是叶云良、左惠英、张丙光过错的抗辩意见，因承租人向出租人支付租金是其义务，且盛光年明确表示保留要求叶云良、左惠英、张丙光赔偿损失的权利，故对该抗辩意见法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：解除叶云良、左惠英、张丙光与盛光年于2015年11月1日签订的房屋租赁合同；盛光年于本判决生效之日起十日内将位于黄石市团城山嘉泰·银河湾17-2号房屋返还给叶云良、左惠英、张丙光；盛光年于本判决生效之日起十日内向叶云良、左惠英、张丙光支付租金114200元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人双方签订的房屋租赁合同合法有效，叶云良、左惠英、张丙光依约向盛光年交付租赁房屋，盛光年租赁房屋后进行装修营业，并依约交付租金至2016年7月份；2014年2月17日，黄石市嘉泰置业有限公司与叶云良签订房屋买卖合同补充协议时，已明确约定买受人所购商铺在任何时候都不能作为餐饮业对外营业使用，叶云良、左惠英、张丙光仍与盛光年签订用途为餐厅经营的房屋租赁合同，相关部门依举报责令盛光年停止营业。出租方有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，盛光年在相关部门执法过程中才得知该商铺不得用作餐饮业的约定，叶云良、左惠英、张丙光事先并未告知，且停业后多次协调未果，导致盛光年无法按照房屋租赁合同约定的用途经营餐厅，构成违约，故盛光年关于叶云良、左惠英、张丙光违约在先导致其合同不能履行的抗辩理由成立，一审判决认定盛光年未按合同约定支付租金构成违约缺乏依据，本院对此予以纠正。鉴于该合同已实际不能履行，且盛光年解除合同并无异议，故本院对一审判决第一项、第二项予以维持。案涉纠纷系叶云良、左惠英、张丙光违约行为所致，盛光年应合法主张权利，但盛光年2016年8月停付租金后直至2017年11月，对叶云良、左惠英、张丙光既未主张权利，也未提出解除合同要求，占用租赁房屋超过合理期限，且未采取适当措施防止损失的扩大，对其扩大的损失应以约定的租金标准计算，由于盛光年明确表示保留要求叶云良、左惠英、张丙光赔偿损失的权利，故本院对一审判决第三项予以纠正，盛光年以每平方米40元的租金标准，对叶云良、左惠英、张丙光2016年10月至2017年11月因房屋占用所致损失承担赔偿责任，盛光年要求判令叶云良、左惠英、张丙光承担房屋租赁合同的违约赔偿责任的上诉请求，可以另行起诉。综上，盛光年的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项的规定，判决如下：一、维持黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初219号民事判决第一项、第二项；即解除叶云良、左惠英、张丙光与盛光年于2015年11月1日签订的房屋租赁合同；盛光年于本判决生效之日起十日内将位于黄石市团城山嘉泰·银河湾17-2号房屋返还给叶云良、左惠英、张丙光；二、撤销黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初219号民事判决第三项；三、变更黄石市下陆区人民法院（2018）鄂0204民初219号民事判决第三项为：盛光年于本判决生效之日起十日内赔偿叶云良、左惠英、张丙光因房屋占用所致损失99000元；四、驳回盛光年的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1292元，由盛光年负担862元，由叶云良、左惠英、张丙光负担430元。二审案件受理费2584元，由盛光年负担1724元，由叶云良、左惠英、张丙光负担860元。本判决为终审判决。审判长 江 建审判员 汪飞林审判员 聂 潇二〇一八年九月十一日法官助理徐昊书记员黄洁