北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04905号上诉人（原审被告）北京市西城区天马旅游培训学校，住所地北京市西城区新街口外大街**金丰和****。法定代表人秦永楠，校长。委托代理人施文华，北京市中地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国外文局服务中心，住，住所地北京市西城区百万庄大街**/div>法定代表人李伟，主任。委托代理人王丹，北京市岳成律师事务所上海分所律师。委托代理人赵茂，北京市岳成律师事务所律师。上诉人北京市西城区天马旅游培训学校（以下简称天马旅游学校）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第07146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年2月，中国外文局服务中心（以下简称外文局服务中心）起诉至原审法院称：我中心与天马旅游学校，于2011年就我中心管理的海淀区×××35号院内房屋（原锅炉房改建）签订房屋租赁合同，租期自2011年5月1日至2012年4月30日，年租金31万元。租期结束后，天马旅游学校继续使用该房屋，并支付房屋使用费至2013年6月10日。现诉至法院，要求判令：天马旅游学校将北京市海淀区×××35号院内一处房屋（原锅炉房改建）腾空交与我中心；判令天马旅游学校支付拖欠的房屋占有使用费（从2013年6月11日起至实际腾空房屋交与我中心之日止，每月按25833元计算）；天马旅游学校承担诉讼费用。天马旅游学校辩称：外文局服务中心所述与事实不符。外文局服务中心与我校在2009年5月1日至2011年4月30日期间曾存在房屋租赁合同关系。双方签订的租赁合同已于2011年4月30日履行完毕，我校也未实际占用该房，双方不再存在租赁法律关系，故我校并非本案适格主体。不同意外文局服务中心的诉讼请求，请求法院驳回起诉。原审法院经审理认为：关于2011年双方是否签订《房屋租赁合同》的问题。根据合同法的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。天马旅游学校曾为米×1出具授权委托书，米×1也实际参与和房屋租赁相关的事务，外文局服务中心有理由相信米×1有权代理天马旅游学校续签租赁合同。根据鉴定单位的鉴定意见，2011年米×1代理天马旅游学校与外文局服务中心签订的《房屋租赁合同》落款均盖有双方单位的印章，还盖有外文局服务中心单位的骑缝章，应认定该合同合法有效，对双方具有法律约束力。天马旅游学校对该合同不予认可的答辩意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。天马旅游学校提供的米×1与外文局服务中心签订的《房屋租赁合同》上骑缝章经鉴定系外文局服务中心单位印章，虽落款处外文局服务中心的印章经鉴定无法判断真伪，鉴于此时该合同是否具有真实性的举证责任应由外文局服务中心承担，而外文局服务中心未能提供有效证据证明印章系违造，故法院对该租赁合同真实性亦予以认定。因法院认定米×1表见代理行为成立，故该份合同亦应认定有效。天马旅游学校未能提供租赁合同到期后，双方对房屋进行交接的相关证据。根据外文局服务中心提供的银行进账单、照片及双方的陈述，能够认定在双方签订的租赁合同到期后，天马旅游学校仍实际占用租赁房屋，并支付房租，应视为双方形成不定期的租赁合同。2013年12月3日，外文局服务中心向天马旅游学校提出腾房要求，系解除双方租赁合同的意思表示，此时双方的租赁合同应认定解除。天马旅游学校对其支付房租有举证责任，但未能举证其未欠租金，外文局服务中心称天马旅游学校支付房租到2013年6月10日，法院予以采信。现外文局服务中心要求天马旅游学校腾房，及按两份合同中较低的租金标准支付房屋使用费用的诉讼请求，合法有据，法院予以支持，对于2013年12月3日之前的房屋使用费用应表述为租金为宜。据此，原审法院于2014年12月判决：一、判决生效之日起十日内，北京市西城区天马旅游培训学校将北京市海淀区×××35号二区房屋一处（幢号4，原锅炉房改建）腾空交与中国外文局服务中心；二、判决生效之日起十日内，北京市西城区天马旅游培训学校支付中国外文局服务中心二○一三年六月十一日至二○一三年十二月三日期间的房屋租金十四万八千九百七十元三角；三、北京市西城区天马旅游培训学校支付中国外文局服务中心房屋使用费（从二○一三年十二月四日起至北京市西城区天马旅游培训学校实际腾房之日止，每月按二万五千八百三十三元计算）。如果北京市西城区天马旅游培训学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，天马旅游学校不服，上诉至本院称：外文局服务中心伪造合同的可能性不能合理排除；原审法院认为米×1构成表见代理属适用法律错误；本案利害关系人米×1未到庭参加庭审，不利于查清事实，违反法定程序。故请求撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判，驳回外文局服务中心全部诉讼请求。外文局服务中心同意原判。经审理查明：自1994年9月起，海淀区×××35号二区4号房屋产权人中国外文出版发行事业局授权外文局服务中心对该处房产进行管理。2009年5月4日，天马旅游学校出具《授权书》，内容为：“为与中国外文局服务中心签定租房协议，特授权我校常务副校长米×1同志为我校全权代表。特此证明。”后米×1代理天马旅游学校（乙方）与外文局服务中心（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将所管理的北京市海淀区×××35号院内一处房屋（幢号4，原锅炉房改建）出租给乙方使用，面积约788平方米。约定租赁房屋年租金为31万元，由乙方在每个租赁年度内分4次向甲方缴纳，付款时间分别是每年2月、5月、8月和11月的第2周，每次付款的金额为77500元。并约定合同租赁期限自2009年5月1日起至2010年4月30日止。合同签订后，双方依约履行了合同。其间，天马旅游学校未向外文局服务中心通知解除米×1的授权。原审庭审中，外文局服务中心提供甲方为外文局服务中心、乙方为天马旅游学校（有米×1签名）签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方将所拥有的北京市海淀区×××35号院内一处房屋（原锅炉房一部分改建）出租给乙方使用，面积约788平方米。约定该租赁房屋年租金为31万元，由乙方在每个租赁年度内分4次向甲方缴纳，付款时间分别是每年2月、5月、8月和11月的第2周，每次付款的金额为77500元。并约定合同租赁期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。租赁期满，乙方如期无条件将租赁房屋交还甲方。乙方如要求续租，须在本合同期满前1个月向甲方提出书面要求，若甲方继续出租该房屋，在相同条件下乙方有优先续租权，双方另行签订租赁合同。天马旅游学校就该租赁合同第一页与第三页之间“中国外文局服务中心”的骑缝章（检材三）与样本的同一性申请进行鉴定。对上述合同最后一页北京市西城区天马旅游培训学校的印章（检材四）是否为原始形成申请进行鉴定。同时，天马旅游学校提供甲方为外文局服务中心、乙方为米×1签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方将所拥有的北京市海淀区×××35号院内一处房屋（原锅炉房一部分改建）出租给乙方使用，面积约788平方米。约定该租赁房屋年租金为32万元，由乙方在每个租赁年度内分4次向甲方缴纳，付款时间分别是每年2月、5月、8月和11月的第2周，每次付款的金额为80000元。并约定合同租赁期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。外文局服务中心就该租赁合同最后一页落款处（检材二）以及两页之间骑缝处中国外文局服务中心的印章（检材一）与样本同一性申请进行鉴定。经原审法院委托北京华夏物证鉴定中心对双方当事人申请的鉴定事项进行鉴定。2014年9月26日，该中心出具鉴定意见书，结论为：1、倾向认为，检材一上“中国外文局服务中心”骑缝章印文与样本一、样本三上“中国外文局服务中心”印章印文是为同一枚印章盖印形成。2、因检材二上“中国外文局服务中心”印章印文不满足检验条件，故无法判断检材二上“中国外文局服务中心”印章印文与样本上“中国外文局服务中心”印章印文是为同一枚印章盖印形成。3、倾向认为检材三上“中国外文局服务中心”骑缝章印文与样本一、样本三上“中国外文局服务中心”印章印文是为同一枚印章盖印形成。4、认为检材四上“北京市西城区天马旅游培训学校”印章印文是盖印形成的。外文局服务中心支付鉴定费8000元，天马旅游学校支付鉴定费8100元。另查，2013年12月3日，外文局服务中心给天马旅游学校发出《通知》，内容为：“鉴于我中心与北京市西城区天马旅游学校就海淀区×××35号内一处房屋（原锅炉房一部分改建）的房屋租赁合同早已期满，不再续约。限2013年12月13日之前腾出该房屋。”该通知由米×1签收。外文局服务中心提供两张进账单记载：2012年5月22日，天马旅游学校向外文局服务中心支付27000元；2012年8月15日，天马旅游学校向外文局服务中心支付9000元。用以证明租期届满后，天马旅游学校仍向外文局服务中心缴纳房屋使用费，天马旅游学校对此不予认可。根据外文局服务中心提供的照片，现诉争房屋仍有人占用。天马旅游学校曾在庭审中表示：2011年4月30日合同到期后，天马旅游学校就搬走了，善后工作交给了米×1。此后，天马旅游学校有些零星的学生通过米×1安排在租赁房屋居住，但也是学生与米×1之间发生的关系，与天马旅游学校无关。原审审理过程中，外文局服务中心申请对天马旅游学校银行账户进行财产保全，并提供担保，原审法院对天马旅游学校名下账号为×××的账户内224430元进行了冻结。本院审理过程中，天马旅游学校提交了税务登记号为110×××134，开票日期为2014年2月12日的发票一张。该发票显示天马旅游学校向外文局服务中心支付2014年3月1日至6月10日的房屋占用费人民币90000元。天马旅游学校对此份证据的意见是：虽然证据内容显示天马旅游学校向外文局服务中心支付房屋占用费90000元，但实际天马旅游学校并未交此费用，应是其他使用人以天马旅游学校的名义交的费用，因此证明合同到期后，占用房屋的是其他使用人而不是天马旅游学校。外文局服务中心对该发票的真实性予以认可，对占用房屋是其他使用人的意见不予认可。对2014年3月1日至6月10日的房屋占用费人民币90000元的解释是：此笔占用费实际是天马旅游学校交付的2013年3月1日至6月10日的租金，记载为2014年3月1日至6月10日，是开具发票的财务人员笔误，该财务人员田×1亦到我院证明系笔误情况。外文局服务中心还称：天马旅游学校在合同履行后期，均为后付租金，并提供两张发票予以佐证。天马旅游学校认为外文局服务中心提供的两张发票与本案无关。另查，原审中，外文局服务中心提供鉴定的合同文本第二条第1项中约定每次付款金额大写为80000元，小写为77500元不一致的情况，外文局服务中心称：一直是77500元，双方先后共签了三次合同，是延续下来的，工作人员错误书写成80000元。天马旅游学校对错误书写的解释不认可。关于外文局服务中心提供的合同文本中，甲方盖有公章，乙方盖有公章并有米×1签字，而旅游学校提供的合同文本中，乙方只有米×1的签字没有公章的情况，外文局服务中心称：两份合同的公章是我中心先盖的公章，天马旅游学校拿回去盖章后交回一份，即盖有双方公章并有米×1签字的这份，天马旅游学校手中的合同乙方是否盖有学校的公章没有看到。天马旅游学校对此意见亦不认可。上述事实，有房屋所有权证、证明、房屋租赁合同、授权书、通知、工商银行进账单、照片、司法鉴定意见书、发票及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：外文局服务中心提供的《房屋租赁合同》落款处盖有天马旅游学校的印章，根据鉴定单位的鉴定意见，该印章系真实印章，并有米×1的签字。天马旅游学校曾为米×1出具授权委托书，米×1也实际参与房屋租赁相关事务，此后天马旅游学校并未向外文局服务中心通知解除米×1的授权，外文局服务中心有理由相信米×1有权代理天马旅游学校续签租赁合同。故该《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。天马旅游学校对该合同不予认可的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。天马旅游学校未能提供租赁合同到期后，双方对房屋进行交接的相关证据。根据外文局服务中心提供的银行进账单、照片及双方的陈述，能够认定在双方签订的租赁合同到期后，天马旅游学校仍实际占用租赁房屋，并支付房租，应视为双方形成不定期的租赁合同。2013年12月3日，外文局服务中心向天马旅游学校提出腾房要求，系解除双方租赁合同的意思表示，此时双方的租赁合同应认定解除。外文局服务中心称天马旅游学校只支付了2013年6月10日之前的租金，尚欠2013年6月10日之后的租金等费用。天马旅游学校对其支付租金负有举证责任，但未能提供证据证明其未欠租金。本院对外文局服务中心的意见予以采信。本院审理中，天马旅游学校提供发票显示的向外文局服务中心交纳2014年3月1日至6月10日的房屋占用费90000元，外文局服务中心称实际是2013年3月1日至6月10日的租金，记载为2014年3月1日至6月10日系笔误，因天马旅游学校自认未支付2014年3月1日至6月10日的房屋占用费，与外文局服务中心记载系笔误的意见相符，故对外文局服务中心的意见，本院予以采信。现外文局服务中心要求天马旅游学校腾房，及按合同中较低的租金标准支付房屋使用费用的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。天马旅游学校的上诉请求缺乏证据支持，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4666元，由北京市西城区天马旅游培训学校负担（判决生效后七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费4666元，由北京市西城区天马旅游培训学校负担（已交纳）；保全费1642元，由北京市西城区天马旅游培训学校负担（判决生效后七日内交纳至原审法院）；鉴定费16100元，由北京市西城区天马旅游培训学校负担（已交纳8100元，余款8000元于判决生效后七日内交纳至原审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪代理审判员  冷济光代理审判员  廖 慧二〇一五年五月二十日书 记 员  马丽雅