山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1276号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙某，董事长。委托诉讼代理人：闫某，山西太初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛某，汉族，人。委托诉讼代理人：刘某，山西省柳林县西王家沟乡兴龙湾村069号。上诉人山西晋隆发展有限公司与被上诉人薛某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人山西晋隆建设发展有限公司的委托诉讼代理人闫某、被上诉人薛某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西晋隆建设发展有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、造成至今产权证书迟延办理的原因在于上诉人。首先，上诉人仅仅是履行协助被上诉人办理产权的义务，被上诉人至今未提出办理产权证书的申请。其次，出于国防安全利益考虑，中国人民解放军63726部队后勤部以书面的形式通知上诉人对本案所涉房屋等工程暂停施工长达一年之久，导致整个开发建设项目包括验收、协助办理产权等事宜整体延后。最后，被上诉人至今未交存首期住宅专项维修资金。2、被上诉人提出诉讼请求的诉讼时效期限届满。上诉人书面通知被上诉人接收房屋的时间为2014年9月，按照双方合同第十五条的约定，上诉人在交付使用后360天内，有将办理产权的资料报产权登记机关备案的协助义务。被上诉人于2018年1月16日向离石区人民提起诉讼已超过法定诉讼时效，应驳回被上诉人的一审诉讼请求。薛某的委托诉讼代理人刘某辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。薛某向一审法院起诉请求：1、要求被告给原告办理产权登记并支付房款的1%违约金5020元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月3日，原、被告订立商品房买卖合同，约定：原告为买受人，被告为出卖人；项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于吕梁市××街编号为2011-14的地块的土地使用权，编号为14230020111014，土地使用期限自2011年8月4日到2081年8月3日，定名泛华盛世，建设规划许可证号为建字第1411002012LJ008；商品房销售依据，预售商品房批准机关为吕梁市房地局，编号为（2012）晋商房预售吕字第005号；买受人购买的商品房为10幢1103，用途为住宅，面积为114.62平方米；价格为每平方米4365.60元，按建筑面积计算；付款方式为合同签订之日付150385元，首付比例为总房款的30%，剩余房款350000元办理银行按揭贷款；交房期限为2014年5月1日前；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%向买受人支付违约金；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定其他条款。合同订立后，原告已按约支付房款500385元，其中首付为150385元，银行按揭贷款350000元，目前，被告已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。被告未提供证据证明已将办理权属登记的相关资料报相关部门。2012年1月10日，中国人民解放军xxx部队后勤部营房科向被告发出通知函：通知被告开发修建的位于吕梁市××沟的泛华盛世小区3#、4#、5#、6#、9#、10#楼处在我基地雷达监测范围内，由于建设高度已影响雷达信号的接受，影响国防武器装备建设进程，现需要你单位暂停以上楼号主体施工。我基地为不影响吕梁城市建设发展，已与离石区政府签订营区置换合同，新营区现已开工建设。待我基地搬迁完成后，你单位方可继续施工。一审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同为双方当事人的真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同订立后，双方应当按照合同的约定各自履行自己的义务，原告已按照合同的约定履行了自己的义务，但被告在履行了交房义务后，至今仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经超过了合同约定的360天，其行为违反商品房买卖合同中的第十五条的规定，合同第十五条承担违约的方式赋予了原告选择的权利，原告选择适用合同第十五条第2种方式，不违反法律、行政法规的规定，故被告应当按照合同的约定继续履行和承担违约责任。被告辩称未能及时办理产权登记是因为接到了中国人民解放军xxx部队后勤部营房科的通知函，但是此通知函是在2012年1月10日接到的，而原、被告签订合同的时间在此通知之后，以此抗辩显然不符合时间逻辑，该院不予采信；被告辩称的诉讼时效，普通诉讼时效目前的规定为三年，双方约定的办理期限为360日，即使原告之前未主张，也未超过时效，且原告陈述2015年以来多次主张过，对被告此抗辩不予采信；交纳公共维修基金与办理权属登记是两个不同的法律关系，被告以此抗辩，既不符合合同约定，也不符合法律规定，不予采信。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下：被告山西晋隆建设发展有限公司在本判决生效后30日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，由原告薛某根据有关规定办理产权登记手续；被告山西晋隆建设发展有限公司支付原告薛某违约金5003.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人山西晋隆建设发展有限公司是否应当支付被上诉人迟延办理产权登记的违约金；2、被上诉人的起诉是否已经超过诉讼时效期间。关于第一个争议焦点，上诉人山西晋隆建设发展有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。案涉房屋交付使用后，因上诉人自身原因，致使被上诉人至今无法办理房屋产权所有权登记，其行为已经构成违约。原审依照双方合同约定判令由上诉人支付被上诉人违约金5003.85元并无不当。上诉人称不能办理产权登记的原因在于中国人民解放军63726部队后勤部出于国防利益要求上诉人停止修建所致，属于不可抗力因素。经查，中国人民解放军63726部队后勤部出具通知的时间为2012年，2013年上诉人已经能够正常修建，且已经实际向被上诉人交付房屋。上诉人的该项上诉理由与本案并无法律意义上的关联，本院不予支持。关于第二个争议焦点，上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效期间，但其在一审阶段并未对被上诉人的请求提出时效抗辩，二审期间，上诉人也并未提供新证据证明被上诉人的请求权超过诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。故本院对上诉人的该项主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山西晋隆建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杜晓凤审判员 薛 昊审判员 王晓强二〇一八年九月二十八日书记员 张婷婷