河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀1082民初5095号 原告：马某，男，1975年9月18日出生，汉族，住三河市南城**。 委托诉讼代理人：史建芳，北京东燕律师事务所律师。 被告：魏某，男，1953年5月10日出生，汉族，住三河市。 委托诉讼代理人：邓金超，三河市燕郊民信法律服务所法律工作者。 原告马某与被告魏某租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人史建芳、被告魏某及其委托诉讼代理人邓金超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告经济损失403550元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月18日，被告将东柳河屯村村内的老院子出租给原告，双方并签订了书面的《东柳河屯村土地(院子)租赁协议》。双方在协议中约定:院子租赁期限为6年，自2015年10月18日至2021年10月18日止，院子租金合计为人民币玖万元，分三次付清：合同签订之日给付租金叁万元;2017年10月份给付租金叁万元;2019年10月份给付租金叁万元。合同期间，甲方(被告)必须保证乙方(原告)为唯一的土地使用者，确保乙方正常商业经营活动顺利开展，并同意乙方根据实际需要在该土地上新建房屋、圈舍，保证建设、施工顺利开展。合同签订后，原告根据经营需要在承租的院子内共计投资403550元，对院子土地进行了硬化并建设了狗圈、经营用房屋，原告的“诚诚宠物寄养中心”开始营业。2018年5月30日，原告被三河市土地执法部门告知，原告所在的土地因超范围属非法占地，责令限三日内拆除地上建筑物，腾退土地，并告知原告损失找房东解决。 原告认为，被告将不具有土地使用权的土地出租给原告，并隐瞒土地非法的事实，导致原告现在无法使用承租的土地，并造成原告的宠物寄养中心无法继续经营，其应承担违约赔偿责任。因原告就损失问题与被告协商无果，为维护原告合法权益，特依法诉至法院，望支持原告的诉讼请求。 被告魏某辩称,拆迁系政府行为，无法抗拒，政府没有给被告补偿，无法给原告补偿。 经审理查明，2015年10月18日，原告（乙方）马某与被告（甲方）魏某签订《东柳河屯土地（院子）租赁合同》，该合同约定：租赁土地坐落于三河市北侧（坐落位置、四至尺寸以附件为准）；该土地（院子）用途为养殖经营；租赁期限6年，自2015年10月18日至2021年10月18日止，本合同双方签字后立即生效；该土地（院子）租金合计为（人民币）玖万元整，分三次结清:合同签订之日给付租金（人民币）叁万元;2017年10月份给付租金（人民币）叁万元;2019年10月份给付租金（人民币）叁万元；期间如因政府拆迁或其他不可抗力造成合同无法继续履行，双方按实际使用时间依据此计算标准进行结算和补偿租金，因拆迁终止合同时，所获的工地补偿金归甲方所有，乙方投资建设的房屋、圈舍等地上物的补偿以及经营损失的补偿归乙方所有。该合同第五条另约定：甲方责任为：甲方必须保证乙方为唯一的土地使用者，确保乙方正常商业经营活动顺利开展，并同意乙方根据实际需要在该土地上新建房屋、圈舍，保证建设、施工顺利开展。该合同第九条另约定：因政府拆迁、征用或其他不可抗力造成合同无法继续履行，合同可以解除，但租金应按实际使用期间结算。该合同另附坐落位置土及三集建（宅）字第22-06160号集体土地建设用地使用证。原、被告对上述合同一致确认。 庭审中，原告提供录像两份，一份系原告到土地局办公室现场咨询录像，一份系土地局执法人员现场录像，证实：原告建设的宠物寄养中心被拆除系占用土地超出被告宅基地范围，土地局要求原告腾退超范围占用的土地。被告表示：上述录像不能证实被拆迁的地上附着物系违章建筑。被告另表示：承租给原告的土地包括在被告的宅基地使用范围内；土地局没有给被告任何书面处罚手续，村大队书记让被告配合拆除，和被告同样情况的有二十多家。原告另提交与被告现场通话录音、录像，证实：被告于2018年5月25日电话通知原告拆除狗舍；2018年5月27日，原告准备拆除狗舍时，被告又出面阻止，导致被执法机关强制拆除。被告对上述证据不予认可。 原告提交照片证明在涉案土地上硬化地面，建设狗圈及经营用房。原告主张损失包括租金损失21250元及二次建设宠物寄养中心的费用。并提交如下证据：一、原告于2015年10月20日与郭某签订的《燕郊诚诚宠物寄养中心施工合同协议书》，约定：承包方式为包工包料，承包价格共计14万元；二、证人郭某证实：证人通过朋友介绍给原告建设狗舍，当时双方约定合同价款为141200元，免了1200元，实际给证人14万元；三、收据二份，证明支付廊坊晨蕴通源门窗有限公司14.5万元；四、证人段某证实：证人是廊坊晨蕴通源门窗有限公司法定代表人，以前名称为晨蕴门窗加工部；证人公司为原告共计施工两次，第一次为2015年，包括塑钢门窗、彩钢板房、狗舍的院子及院子的铁围栏，共计7万元；第二次为2016年8月，包括塑钢门窗及180平米的彩钢房，共计7.5万元；五、周维广出具的东柳河屯狗场人工结算单及材料结算单，证实：原告二次土建施工共计支付108500元；六、占峰于2015年11月30日出具的收条及照片，证实支付安装暖气设施费用1万元。被告对上述证据的真实性均不予认可，并表示：施工合同施工人非有建筑资质的单位，不具备建筑主体资格；收据只是文字记载，无资金往来凭证；后两份收据系伪造。 被告表示，原告所建的狗舍在被告的宅基地范围内。被告并提交由村干部及村民代表吴某、张某、张某2、魏民、王某、康某、王某2出具的证明。原告表示上述证人未出庭作证，且由土地局认定为违法占地，对上述证明不予认可。被告另表示原告陈述的第二次投资人系李某，对李某投资部分应自原告主张的总损失中扣除。被告提交李某出具的书面证明及被告自行记录李某拖欠电费的记录予以证实。原告亦表示证人应出庭作证，对上述证据的真实性不予认可。并表示从未有将土地转租的事实。 庭审中，原告表示占用的土地被认定为非法占地，建设的狗舍已被拆除，合同目的无法实现，要求解除双方之间的《东柳河屯土地（院子）租赁合同》。被告不同意解除。 本院认为，原、被告签订租赁合同，被告将坐落于三河市北侧土地（院子）租赁给原告使用，原告并在上述土地上建造狗舍，但后该狗舍被土地部门认定为非法占地，作为违章建筑被拆除。被告虽主张上述土地在其宅基地范围内，并提交书面证人证言予以确认，但对土地的确权机关为土地行政部门，既然原告建设狗舍的土地被土地局认定为非法占地，那么原告主张上述土地在其宅基地范围内的事实便不能成立。原、被告在租赁合同中约定租赁土地的用途为建设狗舍，现此合同目的已无法实现，原告要求解除与被告签订的租赁合同的请求合理，本院准许。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依上，原、被告之间的合同既已无履行之必要，原告要求被告退还21250元租金的诉求符合法律规定，本院予以维护。另被告在双方签订的租赁合同中同意原告建设狗舍，但被告租赁给原告的土地存在权利瑕疵，导致原告建造的狗舍被拆除，被告对此存在过错，应对原告的合理损失予以赔偿。至于原告合理损失的具体数额，原告提交书面合同、证人证言、收据予以证实建造狗舍的投资数额，但上述证据有瑕疵，不足以证实其实际投资数额。另原告建造的狗舍已被拆除，亦无法通过鉴定予以认定。综合原告提交的建筑照片及原告提交的损失证据，本院酌定原告的合理损失为18元。至于被告主张李某投资的问题，即使李某投资属实，亦属原告与李某之间合同关系，与本案无涉，被告主张扣除于法无据。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、被告魏某于本判决生效后三日内退还原告马某租金21250元； 二、被告魏某于本判决生效后三日内赔偿原告马某合理损失人民币180000元； 三、驳回原告马某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4319元，减半收取2160元，由被告魏某负担（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方的当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  朱浩川 二〇一八年九月十三日 书记员  赵艳艳