广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014��穗花法民三初字第1994号原告：梅龙，住广州市白云区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：孙玉琼，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健，广东裕信律师事务所律师。委托代理人：邵玉麒，广东裕信律师事务所职员。原告梅龙诉被告广州市宏峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查，依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院经审查，依法裁定驳回上诉、维持原裁定。因案��需要，本院依法将本案转为普通程序并依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月12日公开开庭进行审理，原告委托代理人刘洋和被告委托代理人钟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月15日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定被告将广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园4区13栋303号房（以下简称：涉案房屋）出售给原告，成交价737387元，并约定被告应于2014年3月31日前将涉案房屋交付原告使用。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项，但被告未通过政府验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，属于严重违约，依约应支付延期交楼违约金。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付延期交楼违约金（从2014年4月1日起至被告取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久��水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设备及公共配套建筑验收合格文件后原告实际收楼之日止的延期交楼违约金，每日按已付房款737387元的万分之二计算，违约金总额以总房款为限），暂计至2014年9月1日的违约金为22712元。2、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1.商品房预售合同是双方自愿签订，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同中对交楼的时间虽然有明确约定，但涉案房屋之所以不能按约定时间交付，是由于被告对房屋原规划进行了调整，把首层商品房改为架空层，该调整出发点是为了整个小区，为了让所有业主有更好的居住环境。因为该调整不能按时交楼，我方也已经告知业主需要进行原规划调整。属于合同附件七第六条第一款第二项规定的“改变原规划”的情形，该情形下延迟交楼责任不在我方，根据合同约定，我��不需要承担违约责任。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。2.即使被告逾期交楼，原告主张的以每日万分之二的标准计算违约金，标准过高，应按照涉案房屋所处位置的租金标准酌情调整计算，并且根据双方合同的约定，违约金的总额不得超过总房价款的5%。经审理查明：被告是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云某花园的开发商，在与原告梅龙签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2013年1月15日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为737387元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房��从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面取得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。此外，合同还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划、涉及的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。合同附件七：本合同补充协议约定：第三条逾期付款、合同解除：6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会时间等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。此外，合同附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋的全部购房款737387元。被告于2013年1月4日向原告开具了237387元的购房发票，于2013年7月22日向原告开具了500000元的购房发票。2013年11月29日、2013年12月27日，被告先后向广州市规划局花都分局、广州市规划局申请调整涉案房屋所在云某花园D区（即4区）的建设工程规划，广州市规划局于2014年4月22日复函同意被告调整规划，要求“调整后小区中建筑面积应符合规划要求，并应在规划验收时核准建筑面积”。2014年6月20日，被告通过邮政本埠给据信函向原告邮寄了《告知函》，告知原告因涉案房屋所在的云某花园D区调整原规划，需要延迟交楼。被告没有按合同约定于2014年3月31日前向原告交付涉案房屋，也没有在合同约定的宽限期3个月内向原告交付涉案房屋。被告称现涉案房屋已取得《管道燃气竣工报告及及竣工验收签证书》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《市政配套设施竣工验收证明书》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》等房屋竣工验收资料，已具备交楼条件，也向各业主发出通知书，但原告没有前来��理交楼手续，已经履行了全部义务。原告认为涉案房屋尚未取得通电、通邮、通水的永久性使用证明文件，未达到合同约定的交房条件，因此至今未办理收楼手续，故以被告逾期交楼为由具状起诉至本院而成讼。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》（以下简称：合同）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同的义务，被告未在2014年3月31日前及宽限期3个月内取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房屋不符合交付条件，被告未按合同约定向原告交付涉案房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。故原告要求被告从约定交房日起3个月结束的次日即2014年7月1日起��实际交付涉案房屋之日止，以总房款737387元为基数按每日0.02%的标准计付违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告认为其改变涉案房屋所在小区的原规划，符合双方签订的合同附件七第六条第一款第二项规定的情形，属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”导致涉案房屋延期交付，被告不需要承担违约责任。本院认为，合同附件七第六条第一款第二项规定的“改变原规划”系因政府行为导致需要改变原规划才属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”，被告主动向规划管理部门申请改变原规划并非政府行为，按照双方合同第十九条的约定，被告变更商品房项目的规划、设计应书面征得原告同意并报规划管理部门审核批准，因此，其擅自变更规划导致涉案房屋未达到交付条件而逾期交房，应当承担相应的违约责任。故��告的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。合同约定双方因违反合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，该约定是双方当事人的真实意思表示，故上述迟延交楼违约金应以总房款737387元的5%为限。被告要求迟延交楼违约金以总房款737387元的5%为限的抗辩意见有理，本院予以采纳。合同约定若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房，从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款的0.02%作为违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，且约定的违约金标准亦属于合理范围。因此，原告要求被告支付合同约定的3个月宽限期期间的违约金，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。被告要求按照涉案房屋所处位置的租金标准酌情调整计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司向原告梅龙支付迟延交楼违约金，违约金的计算方法：以已付购房款737387元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年7月1日起，计至涉案房屋取得供水、供电、通邮的永久使用证明材料等相关资料并符合合同约定的交付条件，被告广州市宏峰房地产开发有限公司将涉案房屋交付给原告梅龙之日止。本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额以总房款737387元的5%为限。二、驳回原告梅龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  刘 兵人民陪审员  李玢姝人民陪审员  毕钊良二〇一五年五月十九日书 记 员  刘雄燕王学丹