苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2014）相民初字第01484号原告苏州市江南国际置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇。法定代表人陶冶，总经理。委托代理人韩阳、陈杰，江苏新苏律师事务所律师。被告苏州誉华机械有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村澄阳路888号。法定代表人孙静，总经理。被告徐华明。原告苏州市江南国际置业有限公司与被告苏州誉华机械有限公司、徐华明返还原物纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法由代理审判员黄坚适用简易程序独任审判。本案于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告苏州市江南国际置业有限公司的委托代理人韩阳、被告苏州誉华机械有限公司的法定代表人孙静、被告徐华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市江南国际置业有限公司诉称，坐落于苏州市相城区元和街道嘉元路588号的整幢房屋为原告所有。2012年6月20日，原告与苏州金座商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房屋出租给苏州金座商业管理有限公司，后苏州金座商业管理有限公司将上述房屋7楼702室转租给了被告徐华明，被告徐华明为被告苏州誉华机械有限公司的股东，实际入住的是被告苏州誉华机械有限公司。后因苏州金座商业管理有限公司拖欠原告租赁费，原告与苏州金座商业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》被法院解除。后原告多次通知被告重新与原告签订合同并缴纳租金或搬离其承租的房屋，但遭到被告拒绝。故起诉至法院，请求判令：1、被告苏州誉华机械有限公司迁出原告所有的苏州市相城区嘉元路588号7楼702室；2、两被告共同支付占有房屋的使用费54000元；3、两被告共同支付占有房屋期间的物业费、水电煤气电话等费用，据实结算；4、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告称被告苏州誉华机械有限公司已经于2014年9月12日返还了上述房屋，故撤回第一项诉讼请求，同时明确被告未拖欠第三项诉讼请求中的费用，故撤回第三项诉讼请求。被告苏州誉华机械有限公司辩称，我公司的股东徐华明与苏州金座商业管理有限公司签订了一份《商户租赁合同》，该份合同实际由我公司履行，房屋是我公司租的，合同的期限为2013年5月1日至2016年4月30日，租赁的房屋是苏州市相城区嘉元路588号的7楼702室，我方已经支付租金至2014年4月30日，所以对方要求我方支付从2013年12月13日起至2014年4月30日的租金没有依据。自2014年5月1日我方也与原告的工作人员协商过，原本是同意支付2014年5月1日后的租金，但因为原交给苏州金座商业管理有限公司6000元押金，现苏州金座商业管理有限公司已经撤场并且找不到人，该6000元也没有退还我方，我们本身是要求在即将支付原告的租金中抵扣该6000元，但是原告不同意，双方就此未达成一致，所以我方没有交2014年5月1日之后的租金。后原告将我方租赁的房屋予以停电，造成我方无法正常营业，对造成我方的损失，保留起诉的权利，只要原告同意抵扣我方交纳的押金6000元，我方愿意支付2014年5月1日至实际搬离之日，即2014年8月15日的租金。综上，要求驳回原告诉讼请求。被告徐华明辩称，我本人与苏州金座商业管理有限公司签订这份合同，其实是作为股东为苏州誉华机械有限公司签订的。假如判决苏州誉华机械有限公司要支付使用费，我愿意与苏州誉华机械有限公司共同支付。其他同被告苏州誉华机械有限公司的意见。经审理查明，2013年4月11日，苏州金座商业管理有限公司作为甲方（出租房），被告徐华明作为乙方（承租方），双方签订《商户租赁合同》一份，主要内容为：乙方向甲方租赁苏州市相城区嘉元路588号7楼702室房屋，建筑面积为120.1平方米，用于办公，租赁期限为36个月，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。租赁费用为2013年5月1日至2014年4月30日租金为人民币72720元；2014年5月1日至2015年4月30日租金为人民币72720元；2015年5月1日至2016年4月30日租金为人民币76356元。租金按每6个月为一期由乙方向甲方交付，即租金在合同签订日交付费用合计42360元；第二期房租及费用自2013年10月1日前支付36360元，第三期房租及费用自2014年5月1日前支付36360元，第四期房租及费用自2014年10月1日前支付36360元，第五期房租及费用自2015年5月1日前支付38178元，第六期房租及费用自2015年10月1日前支付38178元。合同签订以后，由被告苏州誉华机械有限公司实际入住使用，并向苏州金座商业管理有限公司交纳租金至2014年4月30日。再查，苏州市相城区元和街道嘉元路588号房屋所有权人为原告苏州市江南国际置业有限公司。原告与苏州金座商业管理有限公司于2012年6月20日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的位于苏州市相城区嘉元路588号的13层楼房（毛坏房、建筑面积13243.54平方米）整幢出租给被告苏州金座商业管理有限公司；租赁期间是2012年5月1日起至2024年4月30日止；2012年5月1日起至2013年4月30日止的租赁费为5502000元，自2012年5月1日起每年的租赁费以12个月为周期按4%递增。后因苏州金座商业管理有限公司未按约缴纳租金，原告苏州市江南国际置业有限公司向本院起诉，要求解除与苏州金座商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》。本院于2013年9月16日作出（2012）相民初字第1357号民事判决书，判决解除苏州市江南国际置业有限公司与苏州金座商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》。苏州金座商业管理有限公司对此不服，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，该院于2013年12月12日作出（2013）苏中民终字第3003号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，由原告提供的当事人身份信息、《商户租赁合同》复印件、房产证复印件、（2012）相民初字第1357号民事判决书复印件、（2013）苏中民终字第3003号民事判决书复印件以及当事人的陈述为证，本院予以确认。审理中，原、被告双方一致确认，如本院需计算占有使用费，可以以原告出租给苏州金座商业管理有限公司的租金为标准计算占有使用费。争议焦点：被告是否应向原告支付占有使用费。原告主张，江苏省苏州市中级人民法院于2013年12月12日作出的（2013）苏中民终字第3003号民事判决书，终审判决其与苏州金座商业管理有限公司的《房屋租赁合同》解除，故自2013年12月13日起，两被告应当向原告支付使用费，两被告于2014年9月12日才将钥匙交还原告，故被告应当以原告出租给苏州金座商业管理有限公司的租金标准，支付自2013年12月13日至2014年9月12日的房屋使用费。两被告认为，其与苏州金座商业管理有限公司的《商户租赁合同》，原告对此是知晓并认可的，其基于上述《商户租赁合同》，已经将2013年12月13日至2014年4月30日的租金交纳给了苏州金座商业管理有限公司，所以该时段其不应当再支付房屋使用费，至于后续的房屋使用费，因为原告停电，造成其无法正常营业，所以其也不应当支付。并且其是2014年8月15日搬离，并交还钥匙，对此提供对诉争房屋所在大楼提供物业管理的百家信物业管理人员谢爱华出具的证明一份。经质证，原告认可谢爱华为其所有的苏州市相城区元和街道嘉元路588号提供物业管理的物业公司的人员，但是经与谢爱华核实，该证明系被告打印后让其签订，实际情况是被告于2014年8月15日搬离，但直至2014年9月12日才交付钥匙。本院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的此承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，原告与苏州金座商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》被判决解除。故原告有权要求被告苏州誉华机械有限公司支付上述合同被解除后的房屋占有使用费。（2013）苏中民终字第3003号民事判决书于2013年12月12日作出，（2012）相民初字第1357号中所判决苏州金座商业管理有限公司于判决生效之日起十日内迁出房屋，该履行期限可同样适用于本案被告，故原告可自2013年12月23日起要求被告苏州誉华机械有限公司支付房屋占有使用费。被告苏州誉华机械有限公司于2014年8月15日搬离，对此提供了物业公司工作人员的证明，故本院认定占有使用费计算至该日。关于占有使用费计算的标准，双方一致认可以原告出租给苏州金座商业管理有限公司的租金标准计算。原告与苏州金座商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》约定租金为2012年5月1日起至2013年4月30日止的租赁费为5502000元，自2012年5月1日起每年的租赁费以12个月为周期按4%递增。故被告苏州誉华机械有限公司应支付2013年12月23日至2014年4月30日的房屋占有使用费18339.6元，支付2014年5月1日至2014年8月15日的房屋占有之用费15820.39元，故应共计支付房屋占有使用费34159.99元。两被告认为支付2014年5月1日后房屋占有使用费的前提是由原告返还被告交纳给苏州金座商业管理有限公司的押金6000元，但本院认为该押金系由苏州金座商业管理有限公司收取，故要求原告返还没有依据。被告徐华明自愿与被告苏州誉华机械有限公司共同支付，可予准许，故两被告应共同支付原告占有使用费人民币34159.99元。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及相关法律、法规的规定，判决如下：被告苏州誉华机械有限公司、被告徐华明于本判决生效之日起十日内共同支付原告苏州市江南国际置业有限公司房屋占有使用费人民币34159.99元（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币465元，由原告苏州市江南国际置业有限公司负担138元，由被告苏州誉华机械有限公司、被告徐华明共同负担327元（该款原告已垫付，不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  黄坚二〇一五年五月十八日书 记 员  罗蕾