广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第521号原告：谷春平，住湖南省耒阳市。委托代理人：朱文利，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：增城市新乐房地产有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：郭泽华，该公司董事长。委托代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。原告谷春平诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖德军独任审判，公开开庭进行了审理。原告谷春平的委托代理人朱文利和被告新乐公司的委托代理人马占福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷春平诉称：谷春平在2013年4月15日与新乐公司签订了《商品房预售合同》，谷春平向新乐公司购买了位于增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街6号（自编1－21#）2704房屋。房屋总价款为773573元。合同签订后，谷春平依照合同约定，以按揭贷款方式付清了全部房款给新乐公司。根据双方所签订《商品房预售合同》第十二、十三、十四、十五条、二十四条的约定，新乐公司应在2014年11月30日前将该房屋交付给谷春平使用，并向谷春平提交该房屋具备交付使用的有关资料和文件；逾期交付新乐公司应每日按总房价款0.05％的标准向谷春平支付违约金。到2014年11月，新乐公司向谷春平发出《尚某阳光雅苑收楼通知书》，请谷春平在2014年11月30日到现场办理收楼手续。谷春平依通知日期去到该房屋现场办理接收房屋手续时发现新乐公司不能依据合同提供房屋交付使用的相关证明文件，并不具备交房条件，因此谷春平拒绝接收房屋，并向新乐公司提交了拒收函。到2014年12月份，谷春平与其他未收楼业主再次到现场找新乐公司的相关人员，但新乐公司依然不能提供全部房屋交付使用证明文件和相关证明文件的原件，致使谷春平方依然无法接收房屋。另，新乐公司与谷春平所签订的《补充协议》中第五条和第六条的约定严重不平等，显失公平，谷春平请求法院依法予以撤销，对新乐公司违约责任的处理按照《商品房买卖合同》第十四条的规定来处理。谷春平请求法院判令，一、撤销《补充协议》中第5条和第6条的格式条款；二、新乐公司承担逾期交房违约责任，按照购房总额每日万分之五标准向谷春平支付自2014年12月1日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金；三、新乐公司承担本案所有的诉讼费用。被告新乐公司辩称：一、合同已经约定了交房条件，房屋在约定的交付时间届满前仍不具备交房条件。新乐公司在2014年11月25日已经取得了建设工程规划验收合格证等文件，目前只有永久用电尚未达到标准，其余均具备了交房条件。二、《补充协议》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，该协议是双方在平等协商的基础上签署的，双方均有清楚的了解，新乐公司也尽到了合理的解释义务。因此，谷春平主张《补充协议》无效是没有理由的。且《补充协议》第5条和第6条的约定未显失公平，不是可以撤销的条款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，即使是可撤销的合同，亦应在一年的期间内申请撤销，谷春平申请撤销的时间已经超过了该期限。双方通过签订《补充协议》已经对逾期交房的违约金的标准进行了约定，《商品房预售合同》与《补充协议》不一致的，应以《补充协议》为准，《补充协议》中的约定对双方均有约束力。《补充协议》中第5条和第6条约定了违约金的标准均为万分之一。谷春平主张《补充协议》存在显失公平的情形，与《补充协议》的约定不符，其主张不应得到支持，应予驳回。三、逾期交房违约金的计算应该按照《补充协议》约定的万分之一的标准计算，不超过总房款的百分之五。经审理查明：新乐公司于2002年6月6日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。2013年3月30日，谷春平（乙方、认购方）与新乐公司（甲方、发展商）签订了《尚某·阳光雅苑认购书》，载明谷春平向新乐公司购买尚东·阳光雅苑阳光四街6号2704房；商品房预售许可证及其附图、《商品房买卖合同》所有条款和《业主临时公约》见甲方售楼部现场公示，乙方确认收到《认购须知》、《按揭须知》并同意按甲方公示的合同条款签订《商品房买卖合同》等内容。2013年4月15日，谷春平（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚某阳光雅苑住宅（自编号1－20#、21#、22#）第自编号1－21#幢27层2704号房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街6号（自编号1－21#）2704房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）773573元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……”。该合同附件七为《补充协议》，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。6、乙方逾期支付购房款在90日之内的，每逾期一日应按房价款总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除本合同，并不予退还乙方已付全部款项，乙方并应向甲方支付总房款的20%作为违约金。如甲方选择不解除本合同的，自逾期第91日起，每逾期一日，乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。……48、双方同意，将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。49、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……51、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。2013年4月11日、同年4月15日和同年6月30日，新乐公司出具了三张发票给谷春平收执，确认收到购房款773573元。2014年11月25日，增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2014年7月14日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《关于尚某阳光雅苑二期人防工程建设位置的说明》，内容为“位于增城市新塘镇西洲村桥涌路段开发建设的尚某阳光雅苑项目，于2010年8月13日办理了《防空地下室建设意见书》（增人防建（2010）033号），应建人防面积为21872.9平方米。目前已完成了该项目一期人防工程3551平方米并通过验收。二期人防工程的专项设计于2014年4月17日通过了审查并取得了《广州市人防工程设计文件专项审查意见书》（新新人防审（2014）056号），经审查的拟建人防面积为8004平方米，统筹于二期B区（住宅1－3#、1－5#～1－8#）地下负一层集中建设，已完成了隐蔽工程施工和人防门框的安装，该项目已竣工的二期A区（住宅1－18#～1－22#）地下未安排人防工程建设。”2014年9月2日，增城市环境保护局出具增环预验（2014）22号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑住宅楼1－18#、1－19#、1－20#、1－21#、1－22#及二期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》，该意见书载明同意先行通过环保预验收等内容。2014年11月12日，新乐公司出具《尚某阳光雅苑收楼通知书》，载明涉案房屋已具备交房条件，可交付使用等内容。2014年11月20日，广州东部发展燃气有限公司出具《证明》，载明尚某阳光雅苑小区经复检，符合接驳通气条件，并已于2014年11月14日正式接驳市政天然气管网等内容。2014年12月11日，新乐公司和广州市自来水公司签订了《城市供用水合同》，载明用水地址为尚某阳光雅苑二期A区；用水性质为居民、非居民用水；在合同有效期内，供水人通过城市公共供水管网及附属设施向用水人提供不间断供水；安装计费总水表共DN150×3具；合同期限为长期等内容。同年12月12日，广州市自来水公司供水部出具《永久水表安装完毕证明书》，载明新乐公司开发的尚某阳光雅苑小区已在2014年12月11日安装了水表共DN150×3具等内容。2014年12月9日，增城市邮政部门同意新乐公司开发的尚东阳光雅苑阳光四街5号、6号和7号楼房的通邮申请。本院于2015年3月26日立案受理本案。直至2015年5月7日，谷春平和新乐公司仍未办理涉案房屋的交接手续。本案审理过程中：一、谷春平与新乐公司确认以下事实，1、谷春平已依约向新乐公司付清涉案房屋的购房款；2、涉案房屋位于尚某阳光雅苑二期A区；3、涉案房屋至2015年5月7日止仍未具备永久供电的使用条件，以及未取得竣工验收备案表。二、谷春平称在签订《尚某·阳光雅苑认购书》前，新乐公司只是在售楼现场公示了《商品房买卖合同》的条款，没有公示《补充协议》的条款。三、新乐公司称在签订《尚某·阳光雅苑认购书》前，新乐公司已在售楼现场公示了《商品房买卖合同》和《补充协议》的所有条款。本院认为：本案的争议焦点为谷春平与新乐公司签订《补充协议》的第5条和第6条约定的内容是否显失公平。经查明，上述两条款约定的逾期90日内付款的违约金、逾期交房的违约金和逾期办证的违约金的计算标准均明确为每日万分之一，而本案中不存在谷春平逾期付款超过90日的情形，故双方当事人依据上述两条款的约定分别需承担的逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任和逾期办证的违约责任适用标准是一致的，谷春平主张上述两条款约定的内容显失公平，与事实不符，本院不予采纳。且《补充协议》中已载明谷春平确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”的规定，谷春平不具有撤销权，谷春平请求撤销上述两条款，没有事实和法律依据，本院不予支持。本院认定谷春平与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》）是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。关于交房条件的问题。根据合同的约定，新乐公司应在2014年11月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付谷春平使用。经查明，涉案房屋直至2015年5月7日仍不具备合同约定永久供电的使用条件。故此，在涉案房屋不具备交房条件的情况下，谷春平可以拒绝收楼。新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的计算标准问题。虽然合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但谷春平和新乐公司已在《补充协议》中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。现谷春平主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。谷春平要求新乐公司支付2014年12月1日至2015年3月26日（本院立案之日）期间逾期交房违约金8973.45元（每日以总房款773573元的万分之一，延期116天计算），于法有据，本院予以支持。至于谷春平要求新乐公司支付2015年3月27日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的逾期交房违约金，谷春平可另案主张，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金8973.45元给原告谷春平；二、驳回原告谷春平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，分别由原告谷春平负担368元和被告增城市新乐房地产有限公司负担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  廖德军二〇一五年五月十三日书记员  余蓓蓓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。