上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第40410号原告叶家芳，女，1962年9月1日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市杨浦区。委托代理人叶传岵，上海传岵律师事务所律师。被告莫晨宏，男，1982年8月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人莫得标(系被告莫晨宏之父)，住同被告莫晨宏。原告叶家芳诉被告莫晨宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月3日、2014年12月26日公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告叶家芳及其委托代理人叶传岵、被告莫晨宏的委托代理人莫得标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶家芳诉称，2013年4月3日，原告将位于上海市浦东新区上钢八村XXX号XXX室的自有房屋(以下简称系争房屋)出租给被告。双方签订租赁合同，对租金及支付方式、房屋使用、违约责任等均作出约定。但被告在履行合同期间有违约行为，双方发生争议。纠纷发生后，原告2014年1月5日将系争房屋门锁更换，2014年1月6日，原告发现被告将原告门锁砸掉后报警。1月7日，考虑安全问题，原告又在系争房屋安装了一把新锁，新锁是活的，不需要钥匙就能打开。1月中旬系争房屋发生漏水时，是被告拿钥匙开门进去的，之后也是被告锁的门。双方争议经派出所调解无果，原告向上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)对被告提起诉讼，浦东法院于2014年1月15日立案受理，案号为(2014)浦民一(民)初字第3189号，并于2014年3月26日作出一审判决，支持原告的诉讼请求。前案判决后，被告不服提起上诉，2014年7月28日，上海市第一中级人民法院作出(2014)沪一中民二(民)终字第1231号终审判决，驳回被告的上诉，维持原判。该案生效后，因被告拒不履行生效判决，原告已于2014年8月11日向浦东法院申请执行，至原告本案起诉时仍在执行进程中。期间，原告于2014年3月底，通过居委会通知被告去系争房屋办理交接，被告表示没有接到法院通知，不同意办理交接，当时门上仍挂着被告的挂锁，原告无法进入。3月份以后，原告未再去系争房屋查看，双方至今未办理房屋交接手续。前案一、二审判决均明确指出，原租赁合同继续履行。据此，被告自2014年4月1日起应按照原合同约定一次性支付原告六个月房租人民币(以下币种相同)15,000元，并按此支付后续租金。被告未按合同约定按期支付租金，且拒不履行法院生效判决，应承担违约责任，故原告起诉要求：一、依法判令被告莫晨宏继续履行房屋租赁合同，按合同约定一次性支付原告叶家芳六个月租金(2014年4月1日至2014年9月30日)15,000元；二、依法判令被告莫晨宏承担过错责任，支付原告违约金2,500元；三、案件受理费由被告莫晨宏负担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告按每月2,500元计算支付原告2014年4月1日起至2014年9月30日止的租金15,000元；二、判令被告按每月2,500元计算支付原告2014年10月1日起至2015年3月31日止的租金15,000元；三、判令被告按每月2,800元计算自2015年4月1日起每六个月一次支付原告月租金或使用费；四、判令被告支付原告违约金2,500元；五、如被告在使用中对房屋造成损害，要求被告赔偿，赔偿金额原告尚不确定；六、诉讼费被告负担。审理中，原告又增加诉请要求被告支付2014年4月1日起至2015年3月31日止的物业管理费340元。另外，已收取被告的押金，原告不同意在本案中处理，并表示如果被告主张，应由被告另行起诉处理。被告莫晨宏辩称，不同意原告所有诉讼请求。前案一、二审判决中提及的继续履行是指本案租赁合同一年租期内的继续履行，2014年4月1日以后被告不应该支付租金。原告要求被告继续支付租期外租金，理由不成立。原告与被告签订租赁合同时存在诈骗行为，被告对(2014)沪一中民二(民)终字第1231号终审判决不服，已经向上海市第一中级人民法院提出申诉，申请再审。被告2013年11月中旬就搬离了系争房屋，房屋内尚存的物品均系其遗弃物。2014年1月5日，被告发现系争房屋门锁被原告更换，报警后，被告换了锁，几天后，原告又将被告锁砸掉，换了自己的锁。2014年1月中旬，居委会曾打电话给被告，通知房屋漏水，被告表示房子是原告锁着，被告无法进入。被告到达现场时，房门已开。漏水是因为原告2014年1月5日进入系争房屋时开启了水龙头，系争房屋的窗户是楼组长为防止煤气漏气告知被告打开的，被告最后一次进入系争房屋是在2014年1月份。3月底租赁合同到期时，没有人通知过被告去办理交接。系争房屋的门一直由原告的锁在锁着，被告无法打开。经审理查明，系争房屋产权登记在原告叶家芳与原告代理人叶传岵名下。2013年4月3日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告(甲方、出租人)将系争房屋出租给被告(乙方、承租人)使用，建筑面积46平方米。乙方承诺租赁该房屋仅作为居住使用。租赁期一年，自2013年4月1日起至2014年3月31日止。月租金2,500元。首期付六个月，另付2,500元押金，以后按每六个月结算一次，提前7天支付下次房租。合同第五条第二款约定，乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用由乙方承担。合同第九条第二款约定，甲、乙双方在租期内不得提前终止该合同，否则视为违约，违约金为一个月租金2,500元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告支付了押金2,500元。2014年1月5日，原告向上钢新村派出所陈述，“2013年3月我将上钢八村XXX号XXX室通过中介租借给他人，因双方为房租发生纠纷，房客已搬走，但没有将房门钥匙给我……今天上午10时我叫了锁匠将房门锁芯换了”。同日，被告至该派出所陈述“2014年1月5日，我到我借的房子去，发现201门锁的锁芯被人换过了……因我有许多物品还放在这个房间里无法取出，故我就报警了”，当日被告更换了门锁。2014年1月6日，原告又至派出所报警称“发现大门的门锁没有了”。1月7日，原告再次更换门锁。之后，原告提起诉讼要求判令被告支付自2014年1月1日起至2014年3月31日止的欠租7,500元和违约金2,500元。我院于2014年1月15日立案受理。审理中，被告抗辩称双方说好被告住到何时可以退还剩余租金；自己于2013年11月中旬已搬出房屋；房屋现空关着，原告曾要来抢房子，被告不让原告抢回去，因为原告欠押金和剩余房租没有退。本院于2014年3月26日作出(2014)浦民一(民)初字第3189号民事判决。判决认定，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。被告认为双方之前曾口头达成随时退房和结算租金的约定，并提出其早在2013年11月中旬就搬出房屋，因无证据证明，且与其之前在派出所询问笔录中的陈述内容相悖，故不予采信。关于2014年1月双方发生纠纷的一节事实，虽当时双方均有提前解除合同的意向，但因故未达成一致，被告亦未提前交还房屋，故该合同应继续履行，并判决：一、被告莫晨宏应于本判决生效之日起十日内向原告叶家芳支付租金7,500元；二、驳回原告叶家芳要求被告莫晨宏支付违约金2,500元的诉讼请求。该判决经过二审审理，上海市第一中级人民法院于2014年7月28日作出(2014)沪一中民二(民)终字第1231号民事判决，驳回上诉，维持原判。期间，被告一直未向原告办理过系争房屋的交还手续。审理中，一、上钢九村居委会人民调解委员会向本院出具情况说明，说明2014年1月15日系争房屋楼下居民到居委反映系争房屋漏水。系争房屋房东与居委在楼下等到房客到时，才有房客打开门上的锁进入到201室内查看房内情况。二、被告表示，系争房屋中已无被告物品，即便有物品，亦皆遗弃之物。经本院释明，原告于2015年3月4日明确表示，因诉讼尚无结果，并且被告不会配合办理交接手续，不同意单方面收回房屋。三、原告表示，要求赔偿的损失中现能明确项目的是地毯一块，因漏水被浸导致腐烂，价值1,000元。但对地毯的损坏及价值未提供证据证明，亦不要求鉴定。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《租赁合同》、(2014)浦民一(民)初字第3189号民事判决书、(2014)沪一中民二(民)终字第1231号民事判决书、原告的银行卡客户交易查询记录、情况说明以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺生效时合同成立。原、被告于2013年4月3日签署的《租赁合同》约定租赁期自2013年4月1日起至2014年3月31日止，而双方于到期日后并未就续约或重新建立租赁关系达成过合意。因此，该合同已于2014年3月31日到期。原告主张，原、被告间欠租纠纷经法院裁判时，判决中已确认双方于2014年3月31日之后继续租赁，缺乏依据，本院不予采信。据此，原告关于2014年4月1日之后的租金请求，本院难以支持。但是合同到期之后，被告作为承租人，负有向出租人返还租赁房屋的义务。现被告始终未履行该义务，致使原告不能使用系争房屋，应视为被告继续占用系争房屋，被告应对交还前的房屋使用费承担责任。房屋使用费的标准可参照双方约定的租金标准确定。房屋使用费的计算期间，因被告已当庭表示已经搬离并且无任何物品遗留，而经本院释明，原告仍于2015年3月4日明确拒绝收房，故应截止至2015年3月4日止。同时，原告在2015年3月4日之前，曾数次更换门锁，导致被告并非完全占用系争房屋，故亦应自行承担部分使用费。至于原告主张的违约金，系建立于原告认为双方存在续租而被告欠付租金的基础上，本院难以支持。原告主张的物业管理费，因《租赁合同》第五条第2款中仅有保安保洁费的约定，而即便是保安保洁费目前也并未实际发生，金额尚不能确定，本院亦难以支持。至于原告还主张的被告不当使用房屋造成的损失，原告现仅就地毯一块提出了1,000元的赔偿，其他均无明确的项目和金额。而就该地毯，原告也未能提供证据证明损坏的发生，亦不同意对损坏是否发生以及损坏的价值进行鉴定，本院难以支持。原告向被告收取的押金，是合同到期需要处理的后果，现合同已到期，并且原告经释明仍未前往收回房屋，因此押金应予返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告莫晨宏于本判决生效之日起十日内支付原告叶家芳房屋占有使用费人民币26,000元；二、原告叶家芳应于本判决生效之日起十日内返还被告莫晨宏押金人民币2,500元；三、驳回原告叶家芳其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币237元，由原告叶家芳负担人民币37元，由被告莫晨宏负担人民币200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  曹 璐人民陪审员  马顺山二〇一五年五月五日书 记 员  于 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条承诺生效时合同成立。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。