海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9002民初2091号 原告：海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇人民路**京博小区**。 负责人：林某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩某，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林某2，海南法立信律师事务所律师。 被告：何某，男，1986年12月30日出生，汉族，住浙江省海宁市，系海南省琼海市万特-上好华庭2A-506房业主。 原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司（以下简称新成海物业琼海分公司）与被告何某物业服务合同纠纷一案，本院2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告新成海物业琼海分公司的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。被告何某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新成海物业琼海分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2015年11月至2018年3月期间的物业管理费4005.04元（64.18㎡×1.2元/㎡/月×52个月）；2、判决被告向原告支付2015年11月至2018年3月期间的公用区域公摊水电费700.96元；3、判决被告向原告支付2015年11月至2018年3月期间的公摊电梯运行电费133.64元；4、判决被告向原告支付逾期付款违约金3847.51元（以欠费数额为基数，按每日1‰计算至2018年3月止）。在诉讼过程中，原告变更1至3项诉讼请求为：1、判决被告向原告支付2013年12月至2018年3月期间的物业管理费4005.04元（64.18㎡×1.2元/㎡/月×52个月）；2、判决被告向原告支付2013年12月至2018年3月期间的公用区域公摊水电费700.96元；3、判决被告向原告支付2013年12月至2018年3月期间的公摊电梯运行电费133.64元。事实和理由：原告接受开发商海南琼海万特房地产有限公司的聘请，全权负责提供万特-上好华庭小区的物业服务工作，原告与被告于2012年3月30日签订前期物业管理服务协议，其中第二条第二款约定物业综合服务管理费高层每月为1.2元/平方米，第六款约定业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以自逾期之日起每日加收应缴费用千分之一的滞纳金。被告向万特-上好华庭小区开发商海南琼海万特房地产开发有限公司购买万特-上好华庭小区2A-506房，并于2011年3月13日与原告签订合同购买房产，但被告自2013年12月份开始欠缴物业费及相关费用。综上所述，原告依约提供了物业服务，但被告拒交物业费及相关费用的行为极大损害了原告的合法权益，且经原告多次催缴仍未缴纳。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告何某辩称，一、本人于2012年3月30日与原告签订了前期物业管理服务协议，但该协议到业主大会成立时即宣告终止，本人并未与原告签订后续的物业管理协议或者合同；根据住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，或者首套住宅交付使用满两年的，该物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。本人已于2011年11月15日前接收上好华庭2A506房，并预交了2011年12月1日至2013年11月30日的物业费，原告要求本人支付2015年11月到2018年3月的物业费没合同依据。原告要求本人支付2015年11月到2018年3月共计26个月的物业费用，却在起诉状中计算了52个月的费用，由此可见原告还存在讹诈的情形。若存在物业费，应为2002.42元（64.18㎡×1.2元/㎡/月×26个月）。二、原告提供的琼海市物价局《普通住宅物业服务收费备案通知书》是2012年下发的，有效期限为2013年1月1日至2016年1月1日，与原告要求的时间仅有一个月的时间重叠，其余时间应收的物业费单价并未提供，原告用已经无效的物业费定价要求本人支付物业费，本人概不接受。三、原告要求本人支付公摊水电费和电梯运行费用，却未提供电力部门扣缴清单。四、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本人于2012年收房后就从海南回到老家浙江，原先的电话号码也已变更，但购房合同上有本人的身份信息及家庭住址，本人从未收到过原告提供的欠费催款函，催款函上也没有本人的签收，原告也没有证据证明本人已收到催款函。五、原合同约定违约金过高，原告计算的3847.51元违约金占本金4839.64元的79.5%，根据民事诉讼法的约定，违约金约定不得超过损失本金的30%，该违约金约定存在违法现象故本人拒付违约金。六、本人与原告签订的前期物业管理服务协议的内容没有经过双方协商，仅是本人为了接受房产而被动签订的，在本人装修房屋时，原告曾在装修材料问题上故意刁难，经本人报警后才作罢，琼海市公安局也可以查到本人2012年的报警记录。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其所主张的事实，提供了《前期物业管理服务协议》、《普通住宅物业服务收费备案通知书》、《商品房买卖合同》及《万特·上好华庭交房通知书》、《万特·上好华庭2A-506欠费明细表》、《欠费催款函》、催款短信及《关于本小区水电、电梯公摊收费的公告》等相关证据材料。经审核，原告提供的上述证据能够相互印证，能够形成相关证据链，足以证明被告何某系万特-上好华庭小区的业主以及其拖欠原告物业管理费、水电公摊费及电梯公摊费的事实，故本院对原告所举证据的证明效力予以采信。 被告何某没有提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：原告系依法成立从事物业管理、旅游基础设施开发、机电安装、装修工程等业务的分公司。原告接受开发商琼海万特房地产开发有限公司的聘请，为其开发的万特-上好华庭小区提供物业管理服务。2011年3月13日，被告与琼海万特房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买万特-上好华庭2栋A座5层506房，房屋建筑面积64.18平方米，该房屋已于2011年11月15日前交付使用。2012年3月30日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条第六款约定了物业服务费收取方式为按月收取，但是原告原则上根据外地业主的意思即业主每次预交一年物业服务费；该协议第七条第四款约定：“甲方（业主）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按应付款项的千分之一交滞纳金。逾期仍不交的，乙方可向有关部门申请采取强制措施或提起法律诉讼。”琼海市物价局于2012年12月19日向原告发出《普通住宅物业服务收费备案通知书》，批准其对物业服务费、水电公摊等项目的收费标准，其中“高层楼房：纯生活性用房1.20元/平方米·月”，水电、电梯公摊费用按每月据实缴交。为了方便业主核对公摊水电费用，经与业主代表协商，原告按0.21元/平方米·月进行收费，对此原告也有在公告栏里公示，目前没有其他业主提出异议。被告已经缴清2011年12月1日至2013年11月30日的物业服务费用，但自2013年12月至2018年3月的物业服务费尚未缴交，共拖欠物业服务费4005.04元，自2013年12月起没有缴交水电公摊费用，共拖欠水电公摊费700.96元。因被告拖欠上述费用，原告分别于2016年12月、2017年7月、2017月9月向被告发送了催款函及催款短信，但催收未果。为此，原告于2018年7月17日向本院提起诉讼。立案受理后，本院于2018年7月28日通过邮寄专递向被告何某送达了起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料，但被告何某仅提交了书面答辩状却无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。 另查明，原告就万特-上好华庭小区收费标准向琼海市物价局申请备案，琼海市物价局于2012年12月19日向原告发出《普通住宅物业服务收费备案通知书》，批准其对物业服务费、水电公摊等项目的收费标准，执行期间为2013年1月1日至2016年1月1日止。2016年后，国家政策不再要求物业公司收取物业服务费必须要经过琼海市物价局备案，原告按照原收费标准收取物业服务费等费用。 本院认为，本案系因物业服务合同引起的民事纠纷，争议的主要焦点为：被告是否应当缴交物业服务费；滞纳金的计算方式是否符合法律规定。关于被告是否应当缴交物业服务费的问题。本案中，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，既未违反相关法律法规，也未损害国家、集体以及他人的合法权益，且该小区至今尚未成立业主委员会，故该协议合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，应严格依照该协议的约定履行。原告为万特-上好华庭小区的物业管理服务公司，被告系万特-上好华庭小区2栋A单元506房的业主，原告与被告之间已形成物业服务关系，原告提供了物业管理服务，履行了协议约定的义务，被告没有正当理由拒不缴交物业服务管理费、水电公摊费等费用已违反该协议的约定。现原告根据琼海市物价局同意备案的标准即物业服务费标准为住宅1.2元/平方米·月向被告收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，所收取的水电公摊费已经琼海市物价局同意备案又已在小区公告栏里张贴公示且其他业主未有异议。被告虽答辩称其没有收到催款函、本案已过诉讼时效，但被告为外地业主且更换电话号码后未及时告知原告，原告于2016年12月1日向被告邮寄催款函的行为已造成诉讼时效中断。原告要求被告支付物业服务管理费4005.04元、水电公摊费700.96元及电梯公摊费133.64元，被告购买房屋面积为64.18平方米，自2013年12月至2018年3月期间物业服务费标准为住宅1.2元/平方米·月、水电公摊费0.21元/平方米·月，因此每月应支付物业服务费77.02元、水电公摊费13.48元，自2013年12月至2018年3月被告共拖欠原告物业服务费4005.04元、水电公摊费700.96元，故原告的上述要求理由正当，符合有关法律规定，依法应予以支持。原告要求被告支付电梯公摊费133.64元，但未提交相关证据材料予以证明，故依法不予支持。原告请求根据《前期物业管理服务协议》的约定按照每日1‰的标准计算滞纳金，支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告未支付物业服务费和水电公摊费的行为已违反合同约定，应当承担支付滞纳金的违约责任，被告以原告按照每日1‰计算滞纳金标准过高为由主张调整，因被告未按时缴纳物业服务费，直接造成原告的经济损失为利息损失，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于民间借贷最高利率为年利率24%的规定，本院认为原告主张的滞纳金过高，可自次月起按月利率20‰计算，即从2014年1月起至2018年3月以实际欠费为基数按月利率20‰计算滞纳金。综上所述，被告应支付给原告物业服务费4005.04元、水电公摊费700.96元及滞纳金2468.22元，共计7174.22元。原告超过部分的诉讼请求不符合有关法律的规定，依法予以驳回。被告何某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何某于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司物业服务费4005.04元、水电公摊费700.96元以及滞纳金2468.22元，共计7174.22元； 二、驳回原告海南新成海物业综合管理有限公司琼海分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告何某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 王    裕 二〇一八年九月十日 书记员 黄雪莹（代） 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条第一款有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院 关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。