江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第01436号上诉人（原审被告）时荣，个体工商户。委托代理人卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏盐海集团公司，住所地盐城市文港北路171号。法定代表人蔡文举，董事长。委托代理人蔡根全，该公司法律顾问。原审被告江苏盐海置业有限公司，住所地盐城市解放南路与盐渎路交界处。法定代表人朱加军，该公司董事长。上诉人时荣因与被上诉人江苏盐海集团公司（以下简称盐海集团）、原审被告江苏盐海置业有限公司（以下简称盐海置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第1785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审中盐海集团诉称：2002年1月1日，原告所属子公司盐城市盐海房地产开发公司（以下简称盐海房地产公司）与被告时荣签订《房屋租赁协议》一份，约定被告时荣承租位于盐城市开放大道89号盐海房地产公司办公楼西侧由南向北7间平顶房，年租金32000元，租期5年。2003年7月，盐海房地产公司改制成民营企业盐海置业公司，改制时约定将案涉房产归原告所有，并在《财产移交协议》中约定于同年12月20日前移交完毕。2003年10月25日，两被告又签订《补充协议》一份，双方将租期由5年延长至8年。2006年12月20日，原、被告在一审法院院达成（2006）亭民一再初字第011号民事调解书，约定将该7间房屋仍由时荣承租，出租人由原盐海房地产公司变更为原告，原承租协议履行至2010年1月1日止。该调解书生效后，被告时荣于2010年1月1日前仅缴纳61000元租金。2010年1月1日租赁期满后，被告时荣仅缴纳2万元租金，后既不缴纳租金，亦不将房屋返还给原告，现请求法院判决：1、解除原告与被告时荣之间的不定期租赁关系，被告时荣立即迁让出盐城市开放大道89号原盐城市盐海房地产开发公司办公楼西侧由南向北7间平房；2、被告时荣向原告缴纳从2010年1月1日起至2014年6月30日的欠付房屋占有使用费124000元（32000元／年＊4.5年，扣除已经支付的2万元）；3、被告盐海置业公司对1、2项诉讼请求负连带责任。一审中被告盐海置业公司未作答辩。一审中被告时荣辩称：1、涉案房产争议历史由来已久，且涉及到多方面法律关系，希望法庭查明涉案房产的根本事实，并能客观公正地处理；2、案涉房产系被告使用，在1999年左右建设，当时原貌是老高力装饰城与盐海房地产公司交界处的围墙与空地，使用者征得原盐海房产公司同意后出资进行改建，当时口头约定时荣免费使用，后因涉及到公司改制等原因，所签订的租赁协议仅是公司内部管理需要，与房产租赁的法律关系有根本区别；3、涉案标的物无产权登记手续，且权属存在争议，根据相关法律政策规定，租赁法律关系存在一定争议，原告主张不具有合法性，请求法庭查明事实；4、2006年再审调解书也是在特定背景下所形成，尤其是调解书作出后不久盐城市政府对新、老高力搬迁情势发生变更，老高力整个场所实际关闭停止营业两年多时间，在此期间所有的原经营户客观上无法经营，后虽然老高力恢复营业，但生意是无法正常经营，市场管理办考虑到实际情况，对每户租金都予下调，对时荣是按2万／年缴纳。根据上述事实情况，时荣是分阶段缴纳的租金，按账算基本不拖欠租金。针对原告诉请，要求继续使用涉案房产；如原告坚持要求解除双方关系，请求对时荣的原始投入及相关增值收益进行补偿。一审法院经审理查明：案涉房屋坐落于盐城市开放大道89号原盐海房地产公司办公楼西侧由南向北1-7间。原盐海房地产公司系盐城市亭湖区城郊办事处大洋村民委员会开办的集体企业。2002年1月1日，盐海房地产公司与时荣签订一份《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给时荣使用，租期从2002年1月1日至2007年1月1日止，租金为32000元／年。2003年6月28日，原盐城市城区城郊工作委员会发文郊工委发（2003）54号批复，同意“盐城市盐海房地产开发公司改制为有限责任公司”。同年7月16日，盐海集团与朱加军签订一份《盐城市盐海房地产开发公司净资产出售及改制协议》，约定将原盐海房地产公司改制成有限责任公司，原公司净资产一次性出售给朱加军，但对评估审核后的净资产中的部分资产剥离扣除处置，其中包括通榆路57号原办公楼门面房六间187.5平方米。同年10月25日，盐海置业公司（甲方）与时荣（乙方）签订一份《补充协议》，与案涉有关的条款有：1、将原租赁合同租期暂定五年延长至捌年（从2002年元月1日至2010年1月1日止）；2、合同期满后，因该房屋系乙方投入改建仍由乙方继续租赁（租期、租金另行约定）；3、本补充协议与2002年1月1日签订的房屋租赁合同具有同等法律效力。2003年12月1日，盐海集团与盐海置业公司签订一份《财产移交协议》，约定原盐海房地产公司办公楼以西地面房产包括面向高力装饰城的门面房必须立即解除合同，并于2003年12月20日前移交给盐海集团。2004年5月27日，盐海集团将盐海置业公司和时荣诉至一审法院，要求法院判决解除盐海置业公司和时荣签订的房屋租赁合同并迁让出市区开放大道89号门朝西门面房7间，一审法院于2004年11月30日作出（2004）亭民一初字第990号判决，判决驳回盐海集团的诉讼请求。该判决生效后，盐海集团向一审法院申请再审，一审法院决定再审，后在审理过程中，盐海集团与盐海置业公司、时荣于2006年12月20日达成民事调解书，双方约定：1、坐落在盐城市开放大道89号原盐城市盐海房地产开发公司办公楼西侧现由时荣承租的由南向北7间平顶房，出租人由原盐城市盐海房地产开发公司变更为盐海集团；2、原盐城市盐海房地产开发公司与时荣于2002年1月1日所订房屋租赁合同，由盐海集团与时荣继续履行至2010年1月1日止。租金从2006年7月1日起，由时荣向盐海集团交付。盐海集团如继续出租该房屋，时荣在同等条件下有优先承租权。该民事调解书生效后，截止2010年1月1日，时荣共计缴纳61000元。从2010年1月1日起，时荣仅缴纳2万元，剩余款项未缴纳，盐海集团遂诉至一审法院。另查明，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证和房屋产权证书。上述事实，有房屋租赁协议、补充协议、盐城市盐海房地产开发公司净资产出售及改制协议、郊工委发（2003）54号批复、财产移交协议、（2004）亭民一初字第990号判决书、（2006）亭民一再初字第011号民事调解书等证据，经庭审双方当事人质证、予以审核确认。本案在一审审理过程中，原告盐海集团申请撤回要求解除其与被告时荣之间的不定期租赁关系及被告时荣立即迁让出案涉房屋的诉讼请求，一审法院依法予以准许。一审法院认为：（一）关于原告盐海集团与被告时荣之间的房屋租赁合同效力的问题。原盐海房地产公司于2002年1月1日与被告时荣签订了《房屋租赁合同》，后原、被告在（2006）亭民一再初字第011号民事调解书中明确约定承租人由原盐海房地产公司变更为原告盐海集团，原告盐海集团与被告时荣之间房屋租赁合同成立。但因案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，且原告未能举证证明案涉房屋系经主管部门批准建设的，该合同应认定为无效。（二）关于被告时荣是否应当支付欠付房屋占有使用费的问题。虽双方之间的租赁合同无效，但被告时荣是租赁物的使用人，原告要求按照调解书中约定的租金标准32000元／年支付房屋占有使用费符合法律规定。关于被告时荣辩称后租金调整为2万／年，因未能举证证实，不予采信。从2010年1月1日起至2014年6月30日止，被告时荣仅缴纳2万元房屋使用费，剩余款项124000元至今未缴纳，应承担相应的民事责任。故原告要求被告时荣支付从2010年1月1日至2014年6月30日欠付的房屋占有使用费124000元的诉讼请求，依法予以支持。（三）关于被告盐海置业公司是否对欠付房屋使用费应当承担连带偿还责任的问题。原告要求被告盐海置业公司承担连带偿还责任的依据是两被告恶意串通达成补充协议。一审法院认为，原告与被告时荣在民事调解书中对租期及租金标准进行了明确的约定，租赁期满后，被告时荣未能及时缴纳房屋占有使用费，与两被告签订补充协议并无关联性，原告要求被告盐海置业公司承担连带偿还责任并无事实和法律依据，故原告该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，一审法院判决：一、被告时荣应于本判决生效之日起十日内向原告江苏盐海集团公司支付从2010年1月1日起至2014年6月30日止按年租金32000元计算的尚欠的房屋占有使用费124000元。二、驳回原告江苏盐海集团公司对被告江苏盐海置业有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，由原告盐海集团公司负担40元，由被告时荣负担2780元。上诉人时荣不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房产系上诉人1999年左右投资建设，当时口头约定由时荣免费使用，被上诉人要求上诉人支付房屋占用费没有依据；2、涉案房产无产权登记手续，且权属存在争议，无证据证明被上诉人对涉案房产具有所有权，租赁法律关系存在争议，被上诉人的诉讼请求无法律依据；3、2006年再审调解书作出后不久，因政府对老高力装饰城搬迁，实际关闭停止营业两年多时间，后虽恢复营业，但生意清淡，市场管理办对每户租金都予下调，对上诉人是按2万／年缴纳，上诉人基本不拖欠租金。请求二审法院依法改判。被上诉人盐海集团答辩称：1、房屋的产权属于被上诉人所有，上诉人辩称房屋是其建设，无证据证实；2、案涉房屋是在改制前建设，产权归盐城市盐海房地产开发公司，并由该公司出租给上诉人，改制后归被上诉人所有，并且经人民法院调解书确认上诉人与被上诉人间的房屋租赁关系，现被上诉人基于租赁期满要求上诉人按租赁合同约定的标准支付房屋占用费，符合法律规定。3、上诉人称双方口头变更租金标准，没有依据。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，原盐海房地产公司于2002年1月1日与上诉人时荣签订的《房屋租赁合同》，及此后盐海集团、盐海置业公司、时荣在（2006）亭民一再初字第011号民事调解书中确认的盐海集团与时荣间的房屋租赁合同关系，因案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，当事人亦未能举证证明案涉房屋已经行政管理部门批准建设，故依法应认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。盐海集团作为案涉房屋的出租人，有权要求承租人时荣支付房屋占有使用费。时荣上诉称涉案房产系其投资建设、当时口头约定由其免费使用，缺乏证据证明，本院不予采信。原盐海房地产公司与时荣签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》约定租金为32000元／年、租赁期限至2010年1月1日止，其后达成的调解协议对租金标准和租赁期限未作变更，合同期限届满后双方未达成新的租赁协议，双方间形成不定期租赁关系，盐海集团要求按照调解书中约定的租金标准32000元／年支付2010年1月1日至2014年6月30日期间的房屋占有使用费，符合法律规定。时荣上诉称租金调整为2万／年，未能举证证明。综上，上诉人时荣的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人时荣负担。本判决为终审判决。审  判  长 陈 东代理 审 判员 秦广林代理 审 判员 曹 荣二〇一五年五月二十六日书记员（兼） 郭翎洁