河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终3903号上诉人(原审被告、反诉原告）：范伟宏。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳地久物业有限公司。法定代表人：岳喜生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王焕章，河南大进律师事务所律师。上诉人范伟宏因与被上诉人洛阳地久物业有限公司（以下简称地久公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术开发区人民法院（2017）豫0391民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。范伟宏上诉请求：一、依法撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2017)豫0391民初228号民事判决书判决条款第一项，第四项，依法予以改判或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院经审理查明，又查明，“范伟宏占用租赁房屋至2016年10月31日。”该查明既无相关证据支持，又和客观事实不相符合。2015年8月1日，范伟宏从他人手中经转租取得本案涉案租赁房屋，当时原饭店经营不善。范伟宏支付了高额的转让费并对店面进行了装修。2016年5月15日原合同到期。范伟宏欲续租，但地久公司提出房租由原30元平方米涨至60元/平方米。但范伟宏因刚接手涉案租赁房屋时间不长，并投入大量资金进行修缮。生意刚刚步入正轨。遂与地久公司协商租金适当减少。地久公司让先按45元/平方米，关于续租一事另行协商。根据我国法律规定，双方的租赁应转为不定期租赁合同，合同双方当事人仍应本着诚实守信、公平正义的原则，互相履行各自应尽义务。地久公司应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并且在租赁期间保持租赁物符合约定用途。而本案地久公司再三采取堵门、挂横幅、将范伟宏员工赶出酒店的非正常手段，导致范伟宏无法正常经营酒店。其中，2016年9月21日，地久公司将范伟宏全体员工30余人全部驱逐店外，将酒店大门上锁，并由保安把门。至范伟宏无法正常经营，且无法进入酒店。店内物品无法转移，部分供货商欲进入酒店将提供货品拉走，也遭到地久公司拒绝。2016年9月21日起，范伟宏实际上已客观不能控制使用租赁房屋。租赁房屋内的财产事实上由地久公司扣押留置，且后期地久公司也将范伟宏租赁屋内财物出售。从以上行为得知2016年9月21日，地久公司已强行收回租赁房屋。所以租赁费用应计算至2016年9月21日。原审法院认定至2016年10月31日，无事实及法律依据。另因双方并未达成新的租赁合同，应按照原合同约定30元一平方米计算。二、关于范伟宏损失，由于地久公司在未事先通知的情况下釆取干扰、阻挠范伟宏正常生产经营的方法驱赶顾客，强行锁门，致使范伟宏损失巨大。范伟宏租赁被上诉人房屋，经营川渝小四川酒店，酒店员工达30多人。人工工资每日约支付3000多元。每日储备食材调味品至少4万余元。饮料酒水每日储备约2万元。范伟宏为更好经营酒店，从电业局安装动力电花费6余万。范伟宏按月向税务部门缴纳2016年9月税金12000元，2016年9月21日，因地久公司行为致使范伟宏不能经营，损失税金3000元。2016年9月30日，税局销户。清洗维修等其他花费约2万元。店内桌椅餐具、空调、灯具、工艺饰品、监控设备、厨房设备地久公司扣押留置。地久公司于2016年9月21日，将饭店大门上锁，导致以上店内储备的食材调味品腐败，饮料酒水过期，地久公司至今还无偿占有并使用着范伟宏的动力电。店内桌椅餐具、空调、厨房设备地久公司扣押留置，后廉价出售。综上，范伟宏与地久公司的租赁期限应认定至2016年9月21日。被上诉人的行为导致范伟宏损失巨大，应对范伟宏进行赔偿。故此，请贵院依法查明事实，予以改判，或将本案发回重审。地久公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。1、一审法院认定范伟宏占用地久公司租赁房屋至2016年10月31日是有法律和事实依据的。范伟宏与地久公司签订的《租赁合同》于2016年5月15日到期。合同到期后，范伟宏于2016年6月3日出具承诺书，明确表示不再续租，并承诺2016年6月6日付清拖欠房租；2016年8月23日又出具承诺书，2016年9月2日结清拖欠房租；2016年9月20再次出具承诺书，2016年9月25日付清房租。可是，范伟宏三次失信，并没有付清房租，且继续占有房屋。直到2016年11月2日委托王冠宇变卖所占房屋的物品，将房屋交还地久公司。本来，范伟宏占有房屋的时间为2016年11月2日，地久公司为了计算方便，将房屋占有时间计算至2016年10月31日。该事实有范伟宏委托人王冠宇出具的委托书予以证实。2、一审法院认定合同到期后，范伟宏占用期间租赁费应按45元∕月／㎡，有法律和事实依据的。范伟宏于2016年6月3日出具承诺书，承诺合同到期后占用地久公司商铺租赁价格按每月每平方米45元计算。其上诉称应按原合同约定的每月30元每平方米计算无法律和事实依据。3、关于范伟宏损失有无及应由谁承担问题。一审时，范伟宏并没有提供证据证明其损失数额。即使有损失应由其自行承担，首先，本案的引起是由于范伟宏违约造成的。其次，范伟宏分别于2016年6月3日、2016年8月23日、2016年9月20日出具承诺书，承诺清偿所欠地久公司房屋租金，如不能按时清偿，同意地久公司锁门清场，以资产抵房租。自愿关门停业，变卖资产清偿租金，期间不会转移资产，随时接受地久公司锁门及停水停电。但范伟宏三次承诺，三次失信，拖欠房租并违约侵占地久公司商业经营用房至2016年11月2日。根据以上证据，范伟宏的损失应全部由其自行承担，一审法院为了照顾范伟宏，酌定地久公司赔偿其损失2万元，本来是没有法律依据的，因其违约在先，且自愿让地久公司锁门清场，造成的损失应由其承担。地久公司为了减少诉累，对此，未予上诉，表示认可，已是对其最大照顾，也是对法院裁决的尊重。4、关于本案在合同履行中的过错问题。范伟宏与地久公司的租赁合同于2016年5月15日到期，范伟宏明确表示不再续租。由于周边商业用房租金普遍调整为每月60-80元∕㎡，地久公司考虑到范伟宏食材剩余，照顾其在房屋没有租赁出时，让其继续经营。可范伟宏一再拖欠租金，违约在先，引起本案纠纷，范伟宏具有过错，应承担违约责任。二、一审法院适用法律正确，判决合法有据。一审法院基于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条、一百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定：判决范伟宏支付地久公司房屋租赁费93257.6元是完全符合法律规定的。综上、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决合法有据。范伟宏的上诉理由无法律和事实依据，应依法予以驳回。地久公司向一审法院提出诉讼请求：1、范伟宏向地久公司支付房屋租赁费用93257.6元及利息（自2016年6月7日起按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付到实际偿还之日）；2、范伟宏承担本案诉讼费用。范伟宏向一审法院提出反诉请求：1、地久公司赔偿范伟宏各项损失15万元（具体损失包括：1、人工7天，每天3000元，共计21000元；2、食材、调味品30000元；3、酒水、饮料3000元；4、物品损失120000元；5、税金损失3000元；6、清洗、维修花费12000元）；2、反诉诉讼费用由地久公司承担。一审法院认定事实：2011年9月13日，地久公司（甲方）与秦峰签订《租赁合同》一份，约定：地久公司就滨河新村20号楼1-2层商业用房及经营场所向秦峰出租。一、地理位置：洛阳市南苑路中段，滨河新村20号楼1-2层商业用户，就现房状况，7轴线至26轴线之间，图纸建筑面积991.96㎡。二、租赁时间自2011年9月15日至2016年5月15日止，如需续签合同可提前两个月洽谈。三、结算办法：乙方按照实际图纸建筑面积计算租赁费用，每半年结算一次，按照先交租金后使用的原则，每年元月1日前和7月1日前各交纳6个月租金。租金计算：从2011年9月15日至2014年3月15日租赁费每月25元/㎡；2014年3月15日至2016年5月15日租赁费每月30元/㎡。乙方按照实际图纸建筑面积计算物业管理费用，每年结算一次，按照先交费用后使用的原则。物业管理服务费每月1元/㎡。四、双方的责任和义务：1、甲方的权利和义务：…⑤甲方有权对未履行合同条款、不能按时交纳租赁费的用户逾期超过天者将采取停水、停电，超过30天甲方有权终止合同。2、乙方的权利和义务：…⑤经营期满乙方优先续签租赁合同，乙方应提前两个月通知甲方，合同终止之日，应提前20天停止营业，可移动的投资乙方有权带走，其它装饰、装修等固定设施所有权归甲方所有。五、违约责任：1、甲方责任：…如因甲方原因造成乙方不能正常经营，导致歇业、停业、终止合同等，所造成的一切经济损失和责任均由甲方承担。2、乙方责任：…如因乙方经营不善，导致亏损、歇业、停业、合同无法继续履行等所造成的一切经济损失和责任均由乙方负责。因此无能力交纳租赁费的用户，甲方将依法强制接管，所欠房租将通过法律程序进行依法拍卖其资产抵债，并追究其法律责任。合同对双方的责任和义务，其他事项均作了详细约定。合同签订后，秦峰在该经营场所开设了高新区川渝小四川酒店。2015年7月19日，秦峰（甲方、转让方）与范伟宏（乙方、顶让方）签订《店铺转让合同》一份，约定：一、甲方同意将自己位于洛阳市南苑路滨河小区北门川渝小四川店铺(小四川店面及房屋租赁合同一同交予乙方)转让给乙方。交店日期为2015年8月1日。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向原房屋出租房方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳房屋租金及该合同所约定的应由甲方交纳的其他各项费用。合同还约定了其他有关事项。合同签订后，范伟宏继续经营高新区川渝小四川酒店。2016年5月15日，《租赁合同》到期，地久公司与范伟宏就续租一事未能达成一致，地久公司要求范伟宏搬离，并支付所欠房租。2016年6月3日，范伟宏出具承诺书一份，载明：我是“小四川酒店”的经营者，所经营场地按照合同约定于2016年5月15日终止，目前我们因资金和内部股东结构变更等原因决定：终止合同不再续约。通过给甲方友好协商，在甲方招租新的经营者进入以前的时间里，由我们自己安排搬迁事宜，在此期间，占用经营商铺按天向甲方交房租(租赁价格按每月每平方米45元计算)，拖欠甲方的房租于2016年6月6日前付清；2016年6月6日以后至搬迁交付给甲方商铺之日将房租一次性结清，否则同意甲方锁门清场，并以资产抵房租和承担相应的法律责任及给予甲方造成的切经济损失。2016年8月23日，范伟宏出具承诺书一份，载明：2016年6月6日至2016年9月2日，本人欠洛阳地久物业有限公司房租和物业费共计120154元，今日缴纳3万元，其余欠款90154元于2016年9月2日之前全部结清，如不按时缴纳欠款，我自愿关门停业并将小四川的变压器、天然气过户给洛阳地久物业有限公司(变压器、天然气不作为房租抵充)，在此期间不会转移资产，否则随时接受洛阳地久物业有限公司锁门及停水停电。2016年9月20日，范伟宏出具承诺书一份，载明：啤酒、饮料、肉类、青菜、海鲜等鲜货可带走，其它一律不准外运，五日内办理交接，2016年9月25日前付清房租，否则自愿由洛阳地久物业有限公司锁门走法律渠道解决问题。因范伟宏仍未付清租金，双方因此发生争议，地久公司诉至一审法院。一审法院审理过程中，范伟宏向一审法院申请调取双方因租赁合同纠纷在南苑路派出所的报警记录及相关笔录。庭审中，范伟宏口头申请对其损失进行司法鉴定，但其未在法庭指定期限内提交书面鉴定申请书及相关证据材料。另查明：2016年5月19日至2016年11月4日期间，范伟宏向地久公司共支付房屋租赁费等费用134319元，尚有93257.6元未支付。2016年5月24日、2016年5月25日、2016年9月20日、2016年9月21日、2016年9月23日地久公司实施了驱赶顾客、堵门、锁门清场等行为，双方发生争执并报警，民警到达现场告知双方协商解决或到法院起诉。又查明，范伟宏占用租赁房屋至2016年10月31日。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。地久公司与范伟宏签订的租赁合同于2016年5月15日到期，合同到期后范伟宏明确表示不再续约但因需安排搬迁事宜继续占用租赁房屋，地久公司表示同意，但要求将租赁费及物业费标准分别调整为45元/月/㎡和2.5元/月/㎡，范伟宏在2016年6月3日的承诺书中对此标准予以认可。此时双方形成不定租赁，出租人可随时解除合同，根据范伟宏于2016年9月20日出具的承诺书可知，地久公司已明确要求范伟宏于2016年9月25日之前搬离出租房屋，故双方之间的租赁合同关系于2016年9月25日解除，但范伟宏占用租赁房屋至2016年10月31日，故范伟宏应向地久公司支付拖欠的房屋租金和物业费。标准以范伟宏在承诺书中认可的租金和物业费标准计算。关于范伟宏主张地久公司赔偿其损失15万元的反诉请求，因范伟宏现已搬出租赁房屋，且由他人承租使用，原店内物品已发生改变，客观上无法鉴定，故其损失金额难以确定，但地久公司在范伟宏经营的饭店内实施驱赶顾客、强行锁门等措施明显不当，导致范伟宏经营的饭店存在食材、调味品、酒水、饮料等物品的损失，对范伟宏的上述损失，地久公司应承担一定的赔偿责任，结合范伟宏饭店的经营规模和双方的过错程度，根据公平原则，一审法院酌定地久公司赔偿范伟宏经济损失2万元。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条依照以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）范伟宏于判决生效后五日内支付原告（反诉被告）洛阳地久物业有限公司房屋租赁费用93257.6元及利息（利息以93257.6元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月1日起计算至实际履行之日止）；二、原告（反诉被告）洛阳地久物业有限公司于判决生效后五日内赔偿被告范伟宏（反诉原告）经济损失20000元；三、驳回原告（反诉被告）洛阳地久物业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）范伟宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2131元，由范伟宏负担。反诉费1650元，由洛阳地久物业有限公司负担500元，由范伟宏负担1150元。二审期间上诉人范伟宏提交证据：安装动力电的发票一份。证明动力电是其安装，户名也是小四川，但被上诉人地久公司到目前还在用，在2016年年底，没有经过我的同意，户名转为地久物业。现在动力电地久公司还在使用，地久公司应该把5万元作为损失支付给我。被上诉人地久公司质证认为：该份证据真实性无异议。但该证据与本诉和反诉均无关系，且范伟宏在2016年8月23日出具的承诺书中，明确表示如不能按时交纳欠款，自愿将变压器、天然气过户给地久物业公司，且不冲抵房租。另查:地久公司一审提交的范伟宏租赁小四川门面房房租明细表载明:房屋面积761.96平米,按照租赁费45元每月每平方米,2016年9月1日至2016年10月31日期间的房屋租金68576.4元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，范伟宏2016年9月20日出具的承诺书载明：“2016年9月25日前付清房租，否则自愿由洛阳地久物业有限公司锁门走法律渠道解决问题。”根据一审查明的事实，地久公司未按照范伟宏该承诺书约定期限，于2016年9月20日、9月21日、9月23日就实施了驱赶顾客、堵门、锁门清场等行为，故范伟宏虽占用租赁房屋至2016年10月31日，但实际上从2016年9月21日起至2016年10月31日期间，范伟宏未能正常经营亦未能控制使用房屋，地久公司存在一定过错。经本院计算,范伟宏所租赁房屋自2016年9月21日至10月31日期间的房屋租金为:（68576.4元÷61天×41天）=46860.54元，依据诚实守信原则，本院认定上述期间的房屋租金损失应由地久公司与范伟宏各半承担,故范伟宏还应支付地久公司的房屋租赁费为69827.33元。鉴于范伟宏在2016年6月3日的承诺书中已明确表示合同到期后不再续约，占用经营商铺期间租赁价格按每月每平方米45元计算，现范伟宏上诉主张应按照原合同约定30元一平方米计算租赁费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于范伟宏主张的损失，一审法院结合范伟宏饭店的经营规模和双方的过错程度，根据公平原则酌定地久公司赔偿范伟宏经济损失2万元，符合情理，并无不当，本院予以维持。综上,上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采信。原审判决认定事实有误，处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳高新技术开发区人民法院（2017）豫0391民初228号民事判决第二项；二、撤销河南省洛阳高新技术开发区人民法院（2017）豫0391民初228号民事判决第三、四项；三、变更河南省洛阳高新技术开发区人民法院（2017）豫0391民初228号民事判决第一项为：范伟宏于本判决生效后五日内支付洛阳地久物业有限公司房屋租赁费用69827.33元及利息（利息以69827.33元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月1日起计算至实际履行之日止）；四、驳回洛阳地久物业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回范伟宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2131元，由范伟宏负担1590元，由地久公司负担541元。反诉费1650元，由洛阳地久物业有限公司负担500元，由范伟宏负担1150元；二审案件受理费5031元，由洛阳地久物业有限公司负担1309元，由范伟宏负担3722元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  邢 蕾审判员  于 磊二〇一八年九月二十六日书记员  王丽锋