湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1125民初1821号原告：杨松柏，男，1949年9月5日出生，汉族，住所湖北省浠水县，委托诉讼代理人：陈建军，湖北泓峰律师事务所律师，执业证号14201201110133128，代理权限为特别授权：代为进行全部诉讼活动，代为承认、放弃或变更诉讼请求，代为和解、调解，代为提出反诉、上诉。被告：湖北浠河置业有限公司，住所浠水县经济开发区翟港路18号，统一社会信用代码914211253098434284。法定代表人：卢加强。委托诉讼代理人：程定国，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者，执业证号31710181110096，代理权限为特别授权：代为承认、变更或放弃诉讼请求，进行和解、调解，代为提出上诉或反诉、收取法律文书等。原告杨松柏与被告湖北浠河置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨松柏的委托诉讼代理人陈建军、被告浠河置业公司的委托诉讼代理人程定国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨松柏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告在2015年签订的拆迁安置产权调换协议合法有效。2、依法调解或判决由被告支付补充协议中约定的搬迁后房屋租金费13000元（2016年9月8日至2018年11月8日止，共计26个月，每月500元）。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年，原告与被告签订了原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书，并达成一致意见，约定被告在“浠河明珠”小区集中还建，原告房屋产权证上面积为43.02平方米，被告同意还建112平方米户型，5楼以下楼层。近期被告新房已经落成封顶，原告要求按协议搬迁新居，遭被告拒绝。为维护原告合法权益不受侵害，特向人民法院提起确认合同有效之诉。望判如所请。被告浠河置业公司辩称，被告与原告签订的协议、补充协议是事实，但属无效，因被告未取得房地产开发资质，签订的协议由于客观原因未实际履行，的确有过错。原告也明知被告无开发资质。协议也显失公平，原告当时都是几十平方米的平房，却要双倍偿还成电梯房。原告诉请第二项应按实际月份双方按责分担。原告杨松柏为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1.原告身份证、户籍信息，拟证明原告诉讼主体适格；2.被告企业基本信息、股东名录、法定代表人登记信息（其中法定代表人登记信息是原件），拟证明被告诉讼主体适格；3.原告土地使用权证，拟证明原告已合法取得土地使用权；4.房屋使用权证，拟证明原告已合法取得房屋所有权；5.浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书、补充协议，拟证明原、被告置换房产的合法事实及费用计算明细；6.甲方浠水神州轴承制造有限公司与乙方钟月容签订的协议书，拟证明拆迁人同意用浠河明珠的房子置换还建房屋，原告置换的房屋与钟月容置换的房屋是同一楼盘。经当庭质证，被告浠河置业公司对证据材料1、2、3、4、5无异议；对证据材料6的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为不能达到原告的证明目的，时间节点不同。钟月容等是按被拆迁房屋面积的1.5倍置换的，给予原告也是1.5倍进行置换，但原告一直要求2倍偿还，导致今天走上法庭。被告浠河置业公司为了支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据材料：7.被告营业执照，拟证明被告经营范围，本案中被告不能从事房地产开发，未取得资质。8.建设工程施工合同一份，拟证明涉案楼盘的发包方是浠水神州轴承制造有限公司，中标单位是湖北宏鑫公司，与被告无关。经当庭质证，原告杨松柏对证据材料7真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为如果没有开发资质，那么拆迁就属强拆，要赔偿，保留对强拆的刑事责任追究。对证据材料8三性均有异议，对证明目的有异议，认为本案是拆迁纠纷，证据材料8是施工纠纷，与本案无关。本院认证意见如下：证据材料1、2、3、4、5，对方当事人均无异议，本院予以采信；证据材料6、7，对方当事人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据材料8，因与本案不具备关联性，故不予采信。根据以上原、被告举证、质证以及本院认证意见，结合双方当事人庭审陈述，本院确认案件事实如下:被告浠河置业公司成立于2014年7月7日，其经营范围为凭资质从事房地产开发、销售和物业管理等。2015年9月8日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书》，约定乙方被拆迁住房面积43.02平方米，甲方同意在“浠河明珠”小区集中还建，并在协议第四条“搬迁期限”中约定“1、乙方应在本协议签订之日在甲乙双方约定的期限内自行搬迁完毕，将房屋所有权证、土地使用权证交于甲方，并将被征收房屋交甲方拆除。……”在协议书第五条“违约责任”中约定“1、因甲方原因履约不到位造成的损失由甲方承担。……”双方于同日签订《补充协议》，约定“甲方一次性补偿乙方前期各项费用的补偿明细：……三、乙方搬迁后月租房费：每月租金500.00暂付壹年6000元”。在补充协议下半部分的附加条款中，双方约定“……②甲方还建乙方住房面积112㎡户型，5楼以下楼层。③甲方交房时乙方补交超出面积差价18000.00元”。协议签订后，原告将房屋所有权证、土地使用权证的复印件交付被告，被告已对原告的房屋进行了拆除，补充协议主条款已履行完毕，被告已暂支付给原告一年（自2015年9月8日起至2016年9月7日止，每月500元）的搬迁后月租费6000元。“浠河明珠”小区房屋建成后，原告要求被告按合同约定交付还建房屋，被告只同意按被拆迁房屋面积的1.5倍还建。至起诉前，补充协议附加条款未予履行，双方产生纠纷，原告遂提起本次诉讼。同时查明，被拆迁房屋座落在浠水县××××号，土地使用权证号为国用第050862号，该证载明使用权人为原告杨松柏，地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为51.47㎡，建筑占地面积为45.52㎡。房屋所有权证号为浠房权证清泉字第××号，该证载明所有权人为原告杨松柏，建筑面积43.02㎡，一层砖木结构。至本案庭审辩论终结之前，当事人双方均未向本院提交案涉土地已办理出让土地使用权证书或者经浠水县人民政府批准办理土地使用权出让手续的证据。本院对本案争议的焦点及法律适用分别论述如下:焦点一、案涉协议书及补充协议的效力如何确定。本院认为，1、案涉的房屋拆迁安置产权调换协议是涉及土地使用权转让的民事行为，且案涉土地使用权类型是国有划拨土地。直至庭审辩论终结前，当事人仍未提交案涉土地已办理出让土地使用权证书或者经浠水县人民政府批准办理土地使用权出让手续的证据，但案涉合同并不当然无效。因为⑴合同于当事人意思表示一致时产生债法上相对效力，债权合同效力独立存在，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需经登记或批准等手续方发生效力的具体规定，故本案中，土地使用权转让协议已生效，是否办理物权登记属合同履行情形，并非认定合同效力法定事由，不影响合同效力。⑵最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，并未直接否定合同效力或确认自始无效。2、原告将被拆迁房屋所有权证及土地使用权证交付给被告后，还建房所有权证由被告办理。故在起诉前取得出让土地使用权证书或者经浠水县人民政府批准办理土地使用权出让手续的义务应由被告履行。因此，案涉合同不存在合同法第五十二条第二项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。综上1.2所述，案涉拆迁安置产权调换协议及补充协议应依法认定为有效。焦点二、原告主张后续租金能否成立。本院认为，参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房”。案涉补充协议中，原、被告双方已约定被告向原告支付搬迁后月租费每月500元，实质上是就临时安置费达成的合意，故原告主张被告支付后续租金自2016年9月8日起按照每月500元的标准算至2018年11月7日止共计13000元成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款，参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定，判决如下：一、原告杨松柏与被告湖北浠河置业有限公司于2015年9月8日订立的《原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书》及《补充协议》合法有效。二、被告湖北浠河置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨松柏支付临时安置费13000元（自2016年9月8日起按照每月500元的标准算至2018年11月7日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元（原告已预交），由被告湖北浠河置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  张 乔人民陪审员  徐菊雄人民陪审员  熊 亚二〇一八年九月二十七日书 记 员  孙 稳