德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0603民初978号 原告（反诉被告）：中国石化集团西南石油局有限公司川渝石油基地服务中心，营业场所四川省成都市金牛区。 负责人：于剑锋，该公司中心主任。 委托诉讼代理人：王林，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭传雨，四川明炬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马跃华，女，汉族，1958年11月10日出生，户籍所在地：四川省成都市成华区，经常居住地：德阳市。 被告（反诉原告）：李建军，男，汉族，1958年6月14日出生，户籍所在地：四川省成都市成华区，经常居住地：德阳市。 原告中国石化集团西南石油局有限公司川渝石油基地服务中心（以下简称西南石油局川渝中心）与被告马跃华、李建军租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用普通程序进行审理，并作出（2016）川0603民初2679号民事判决书。西南石油局川渝中心不服该民事判决，在上诉期内向德阳市中级人民法院提起上诉。德阳市中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川06民终1100号民事裁定书，裁定撤销原判决发回本院重审。本院于2018年3月20日立案受理，马跃华、李建军于2018年5月8日向本院提起反诉，本院予以受理，并依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉合并进行审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人彭传雨、被告（反诉原告）马跃华、李建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西南石油局川渝中心向本院提出诉讼请求：1．判令被告马跃华立即腾退并返还位于德阳市的房屋两间；2．判令被告马跃华支付拖欠的租金21120元及违约金，违约金按合同约定的每天万分之五的标准计算至租金付清之日止，暂算至2016年4月为16684.8元；3．判令被告马跃华支付房屋占用费，占用费按合同约定的标准自占用之日起计算至实际腾退并返还租赁物之日止，暂计算至2016年4月为140800元；4．判令被告李建军对上述债务承担连带清偿责任；5．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方签订了2012年1月1日起至2012年12月31日止的房屋租赁合同，但被告未按合同约定支付租金，且合同到期后拒不返还租赁物，一直占用至今。被告李建军与被告马跃华系夫妻关系，原告为维护合法权益，诉讼来院。 马跃华、李建军辩称，1、原告的诉讼权利因诉讼时效期届满而丧失，请求驳回原告的诉讼请求；2、原告的诉称与事实不符，原告、答辩人马跃华签订租赁合同，但原告于2012年6月违规停电，致使答辩人的茶叶受潮变黄发霉变质造成商品损失30.19万元、经营利润损失22.4万元（按每月4000元计算至恢复供电止，共计56个月），两项合计52.59万元，答辩人与原告多次交涉无果后自行找电工接上电源，到2017年3月才恢复供电；3、租赁合同是一年交一次租金，答辩人并非恶意拖欠租金，期间并非占用租赁物，答辩人未收到过原告要求交还门面的任何书面通知，答辩人在没有经商条件情况下，在原租赁物等待最后答复，另案涉房屋租赁不是单纯的租房关系，而是原告为解决下岗职工再就业而以低价租金租给答辩人的，原告利用职务之便随意克扣被告马跃华协解人员生活困难补助金9900元，要让答辩人交还房屋需要西南石油局川渝中心工会、扶贫办、维稳办联合办公会彻底解决下岗职工的遗留问题后才能交还；4、案涉房屋由被告马跃华与原告租赁，被告李建军在外地，根本未在德阳，李建军不应承担连带支付责任。 李建军、马跃华向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告的诉讼权利因诉讼时效期届满而丧失，驳回其所有的诉讼请求；2．判令反诉被告西南石油局川渝中心因断电给反诉人造成的茶叶受潮变黄发霉变质造成的商品损失（损失金额和清单已交反诉被告），及经营利润损失22.4万元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年以来，西南石油局川渝中心根据中央精神出台了一系列下岗职工惠民政策，房屋租赁合同就是在解决下岗职工生活困难的背景下产生，下岗职工租赁房屋租金按市场价的一半左右（现在是三分之一）收取来解决部分下岗困难职工生活困境。反诉原告马跃华原系原告职工，因下岗多年，家庭困难，故获得优惠政策承租案涉房屋。反诉原告马跃华从2008年起租赁案涉房屋，合同一年一签、房租一年一交，直到2011年房租都是按时交的。2012年因资金紧张，反诉原告马跃华请求缓交租金两个月，反诉被告不同意并不做任何解释于2012年6月左右断电，致使反诉原告经营中断，损失严重。反诉原告多次找反诉被告协商未果，因此一直在原租赁地等待反诉被告解决问题的答复，无奈音讯全无一等就是几年。反诉被告在2012年6月左右至2017年2月停止供电，致使反诉人茶叶变质霉变，期间反诉人向反诉被告提交了三份情况说明和一份商品损失清单，未得到答复。反诉被告的行为严重违反合同法，应承担违约责任。 反诉被告西南石油局川渝中心辩称，1、反诉原告2012年开始拖欠房租，2012年租期届满后不再续租但拒不退还房屋，该租赁合同与国企改革补偿没有任何关系；2、答辩人并无断电的行为，反诉人主张断电造成的商品损失和经营利润损失并无事实依据，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下:二被告为夫妻关系。2012年2月9日，中国石化集团西南石油局川渝石油基地服务中心（甲方，后更名为中国石化集团西南石油局有限公司川渝石油基地服务中心）与被告马跃华（乙方）签订《川渝石油基地服务中心德阳服务处2012年租赁合同（马跃华）》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于德阳市间租赁给乙方经营茶叶；第五条租金由乙方按先缴租金后租房的原则支付，每年预交一次，月租金1760元，年租金总额为21120元；第七条如需要续租本合同项下房屋，应于租期届满30日以书面方式向甲方提出，逾期视为乙方不再续租；第十条租赁期满，乙方不续租的，应于合同期满当日无条件将房屋交还甲方。如租赁期满，甲方不再出租或合同解除的，有权让乙方无条件搬出房屋。乙方拒不搬的，除承担相应侵权责任外，并视为一方认可按本合同约定租金的200%支付占用房屋期间的占用费；第十二条乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟一日支付合同总金额万分之五的违约金，甲方不履行或不按约定履行房屋及其附属设施的修缮义务，影响到乙方正常使用房屋，承担合同总金额5%的违约金；第十三条租赁期满，乙方逾期交还房屋超过30日的，甲方有权单方解除合同，并采取断水、断电等自救措施。杨振华在甲方法定代表人处加盖印章及原告合同专用章，被告马跃华在乙方签约代表处签名。合同签订后，案涉房屋由被告马跃华使用，马跃华未按约向原告支付租金。 2017年3月7日，被告马跃华向原告西南石油局川渝中心领导出具3份《情况说明》，第1份《情况说明》载明：1．本人于2012年1月1日租你中心位于德阳市㎡，租期一年。2．本门面房一直由本人自己使用，作为棋牌茶室经营至今，并未租给外人使用。3．2012年一直未交租金原因是由于停电造成，我茶叶损失重大。第2份《情况说明》载明：关于茶室上面的广告牌（中港旅行社）是原来留下的我未拆除，请贵单位协助拆除，我自己棋牌茶室的招牌都贴在玻璃门上。第3份《情况说明》载明：德阳市泰山南路398号门面房由本人于2013年注册一家打字复印服务部（个体工商户），服务部全称：德阳市区跃华地质轻印刷服务部，业主是我本人自己，现基本没什么业务。 被告马跃华于2017年7、8月、12月以及2018年1-3月向原告缴纳了电费。德阳市区跃华地质轻印刷服务部成立于2003年12月4日，性质为个体工商户，经营者为马跃华。 庭审中，双方一致认可被告马跃华系原告退休协解人员，被告马跃华从2008年起租赁案涉房屋，租金一年一交，2008年-2011年期间的租金被告马跃华已按期交纳。双方于2012年2月9日签订案涉房屋租赁合同后未再签订合同，案涉租赁房屋一直由被告马跃华占有使用至今，但从2012年起至今未交纳租金。庭后，原告向本院提交的《情况说明》中载明被告马跃华从2012年6月起未向原告支付电费，导致原告未向案涉房屋电卡充值，电表无法正常使用，直到2017年4月5日、2017年7月11日、2017年8月22日，被告先后三次向原告缴纳电费，电表即可正常使用。二被告陈述案涉租赁房屋因原告违规停电，故从2012年6月起至2017年2月未使用原告提供的电，2017年3月方才恢复供电。 庭审中，本院询问原告若本院认为原告与被告马跃华从2013年1月1日起至今为不定期租赁合同，原告是否请求解除合同，原告表示请求解除合同并返还租赁房屋。 上述事实有当事人陈述，《川渝石油基地服务中心德阳服务处2012年租赁合同（马跃华）》、《情况说明》3份等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告马跃华之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同履行权利、义务。 根据本诉及反诉诉讼请求、本院查明的事实，本院对本诉、反诉综合评判如下： 一、2013年1月1日至今，被告马跃华占用案涉房屋系期满终止后非法占用还是原告与被告马跃华之间建立不定期租赁合同，被告马跃华是否应当返还案涉租赁房屋 原告与被告马跃华于2012年2月9日签订《租赁合同》中约定的租赁期限为2012年1月1日至12月31日，期限届满后双方未再续签合同，但被告马跃华一直占有使用至今，原告未提供证据证实该期间向被告马跃华提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原告与被告马跃华签订的案涉租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告马跃华。本院对原告认为被告马跃华合同期限届满后继续占有使用房屋并请求被告马跃华支付房屋占用费的意见不予以支持，双方实际为不定期租赁合同，原告作为出租人享有随时解除合同并请求承租人马跃华支付租金、返还租赁物的权利，原告诉至本院请求被告马跃华返还租赁物并立即腾退房屋，即有解除合同的意思表示，原告当庭表示若本院认为双方为不定期租赁合同，则请求解除合同，为减少诉累，本院一并处理。故原告与被告马跃华之间的不定期租赁合同于本判决生效之日解除，被告马跃华应在合理期限内腾退并返还原告租赁房屋。 二、本案是否超过诉讼时效及被告马跃华是否应当向原告支付租金、违约金的问题 关于诉讼时效的问题。原告主张被告马跃华支付2012年度租金是否超过诉讼时效的问题，本院认为，本案租赁合同签订于2012年2月9日，原告向本院主张权利之日为2016年6月14日，诉讼时效应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第(三)项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”之规定，原告请求被告支付租金的诉讼时效应从其知道或者应当知道权利被侵害时起计算一年。根据原告与被告马跃华签订《租赁合同》第五条租金及租金的结算第1项约定，租金由被告马跃华按先缴租金后租房的原则支付，租赁期限为2012年1月1日起至2012年12月31日止，即被告马跃华在签订租赁合同时应当预交2012年度的租金，被告马跃华未预交该年度租金，原告从此时起就知道其权利被侵害，2012年度租金诉讼时效应从2012年2月9日开始计算一年，庭审中，被告马跃华抗辩原告于2012年6月向其催收租金不成遂采取断电措施，原告对断电不予认可但对催收租金未提出异议，诉讼时效于2012年6月中断，诉讼时效从中断事由消失后重新开始计算，原告未提供证据证实其在2013年6月前向被告马跃华主张过权利或诉讼时效存在其他中断、中止情形，故原告主张被告马跃华支付2012年1月1日至2012年12月31日期间租金已过诉讼时效，本院不予支持。 关于原告主张被告马跃华支付2013年1月1日至今的房屋占用费是否超过诉讼时效的问题，根据本院上述对原告与被告马跃华在该期间为不定期租赁合同的论述，原告所主张2013年1月1日至今的房屋占用费实为房屋租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第(三)项之规定，原告请求被告支付租金的诉讼请求应从其知道或者应当知道权利被侵害时起计算一年，根据双方租赁合同约定，租金由被告马跃华按先缴租金后租房的原则支付，即被告马跃华应在上一年度的最后一日前向原告预交下一年度租金，而被告马跃华至今未交纳2013年1月1日至今的租金，原告向本院主张权利的时间为2016年6月14日，仅引起2016年租金诉讼时效的中断，原告未提供证据证实其向本院提起诉讼前向被告马跃华主张过2013年、2014年、2015年的租金或存在其他诉讼时效中断或中止的情形，故2013年、2014年、2015年租金的诉讼时效已过，本院对原告主张被告支付2013年1月1日至2015年12月31日期间名为房屋占用费，实为租金的诉讼请求不予以支持，对原告主张被告马跃华支付2016年1月1日起至返还租赁物之日止的名为占用费，实为租金予以支持。 关于原告请求被告马跃华返还租赁物并腾退房屋是否超过诉讼时效的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”之规定，当事人仅能对债权请求权提出诉讼时效抗辩，原告主张被告马跃华返还租赁物并腾退房屋系物权请求权而非债权请求权，不适用诉讼时效的相关法律规定。 综上，本院对二被告抗辩本案已过诉讼时效的部分意见予以采纳。反诉原告在反诉中提出本案已过诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求的反诉请求实为对本诉的抗辩，并非独立的诉讼请求，本院在反诉中不再予以评判。被告马跃华应向原告支付2016年1月1日至返还租赁物之日止的租金。被告马跃华抗辩原告未向其支付退休协调人员困难补助金9900元，故未向原告支付租金，要交还租赁房屋必须由原告相关部门解决后方才予以交还，本院认为，原告是否向被告马跃华发放退休协调人员困难生活补助金与本案系不同的法律关系，本案不予评判，但被告马跃华不能以此作为拒绝返还租赁物、支付租金的正当理由，故本院对其抗辩意见不予以采纳。 关于违约金，虽双方在《租赁合同》中对逾期交付租金的违约责任进行了约定，但原告主张的2012年租金因超过诉讼时效而未被本院支持，故其主张相应的违约金亦不予以支持。 三、被告李建军是否应承担连带责任 二被告为夫妻关系，虽案涉合同承租人仅为被告马跃华，但案涉房屋主要由被告马跃华用于经营棋牌、打印等，其收入为经营性收入并在二被告夫妻关系存续期间，案涉债务为二被告共同债务，应当共同偿还。二被告抗辩本案债务并非夫妻共同债务，但未提供证据证实案涉债务为被告马跃华个人债务，应当承担不利的法律后果，故本院对二被告的抗辩意见不予以采纳。 四、反诉被告是否应赔偿反诉原告茶叶损失及经营损失 反诉原告请求反诉被告支付其于2012年6月断电造成反诉原告茶叶受损及经营利润损失22.4万元，反诉被告对其2012年6月断电的事实不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，反诉原告对其主张负有举证责任，但反诉原告既未提供证据证实反诉被告违规停电造成其茶叶受损及经营利润减少，又未提供足以证实其茶叶及经营利润损失的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，反诉原告应当承担不利的法律后果，故本院对反诉二原告请求反诉被告支付茶叶损失及利润损失22.4万元的反诉请求不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、原告中国石化集团西南石油局有限公司川渝石油基地服务中心与被告马跃华于2012年2月9日签订的《川渝石油基地服务中心德阳服务处2012年租赁合同（马跃华）》于本判决生效之日解除； 二、被告马跃华、李建军于本判决生效之日起十日内向原告中国石化集团西南石油局有限公司川渝石油基地服务中心支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金42240元；2018年1月1日至返还租赁房屋之日的租金按每月1760元的标准进行计算； 三、被告马跃华、李建军应于本判决生效之日起三十日内向原告中国石化集团西南石油局有限公司川渝石油基地服务中心腾退并返还位于德阳市的房屋两间； 四、驳回原告中国石化集团西南石油局有限公司川渝石油基地服务中心的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告马跃华、李建军的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取计1936元，由原告中国石化集团西南石油局有限公司川渝石油基地服务中心负担1000元、被告马跃华、李建军负担936元；反诉案件受理费减半收取计2330元，由反诉原告马跃华、李建军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  林小萍 审 判 长  张 英 人民陪审员  唐诗萍 二〇一八年九月二十日 法官 助理  张华敏 书 记 员  杨 璟