海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第337号上诉人（原审原告）符丽娜，女。被上诉人（原审被告）海南金源世纪房地产开发有限公司。法定代表人张安平，该公司董事长。委托代理人连昌松，海南颖川律师事务所律师。上诉人符丽娜因与被上诉人海南金源世纪房地产开发有限公司（以下简称金源世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（2014）澄民初字第668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年8月2日，原告符丽娜（买受人）与被告金源世纪公司（出卖人）签订一份《澄迈商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于澄迈县老城开发区快速干道23公里处中华坊牡丹园11号楼10层10C的商品房一套，合同约定建筑面积60.94平方米，单价每平方米6279.83元，总价款为人民币382693元，原告应于签订合同当日支付总房款的35%，即人民币132693元，总房款的65%即250000元申请以银行按揭方式支付，对该部分房款的支付时间，合同没有约定。《澄迈商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日30日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应当在收到该通知之日起30日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接……在双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接……由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十一条约定：“出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金”。第十九条约定：“买受人行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人，出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之0.5向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止”。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款132693元，并采用公积金贷款的方式支付剩余250000元房款，自2013年10月25日开始还贷。一审另查明，2013年7月25日被告金源世纪公司作为建设单位联合勘察、设计、施工及监理单位对中华坊-牡丹园第三标段4-6#楼/10-11#楼进行竣工验收，竣工验收结论为：“符合设计及施工质量验收规范要求，初验合格”。被告于2013年7月29日在《海南日报》发布交房入住通知，内容为中华坊二期牡丹园1-11#楼已符合交房条件，通知各业主于2013年8月1日至2013年9月10日办理交房入住手续。2014年7月3日澄迈县住房和城乡建设局《关于符丽娜就中华坊-牡丹园商品房购买合同纠纷的答复意见》中指出：“2014年4月30日经建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位组成验收组对该工程进行了竣工预验收，县质监站对该工程预验收进行全程监督。经验收，该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准，我县质监站于2014年5月6日出具了单位工程施工质量监督意见，同意验收组质量验收结论。其工程验收情况明细如下：1、基础、主体、建筑节能、分户验收已经按照质量验收程序进行，结论为合格；2、人防工程于2014年3月15日验收合格；防雷装置于2014年5月4日验收合格；4、施工质量资料完整。……”据原告在起诉状及庭后提交的意见陈述，按揭贷款的银行于2013年10月25日将按揭部分款项付给被告；原告曾于2013年10月22日、11月4日、2014年5月5日多次找被告要求交房，双方因交房问题发生争议。原告遂于2014年5月7日向被告金源世纪公司送达关于解除购房合同的书面函（无标题），函件上的接收人署名为莫玉菊，该函载明因被告逾期交房超过180日，要求解除《澄迈商品房买卖合同》，退还已付购房款并承担违约责任，办理银行按揭解除手续。原审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，原告、被告签订的《澄迈商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据该合同约定，被告应当于2013年10月1日前交付经验收合格的商品房并在30日前书面通知买受人，如逾期交房超过180日，买受人有权单方面解除合同。原告主张被告未在约定的时间书面通知原告收房通知，也未提供相关的证明文件及资料并向原告交付“经验收合格”的商品房，已构成根本违约，解除合同的条件已经成就。双方签订的合同中仅约定要书面通知交付，并未具体明确需采取直接送达或邮寄送达书面通知，现被告已于2013年7月29日在《海南日报》上刊登了交房公告，对此应当认为被告有履行及时通知被告的合同义务，且原告曾于2013年10月22日当面向原告要求交房，此时按揭部分款项还未支付给原告（2013年10月25日支付），可见原告对交房时间是知悉的，双方争议的焦点在于是否符合交房条件。原告依据澄迈县住建局2014年7月3日的答复意见，认为工程在2014年5月6日才预验收。该工程验收的项目有多项，各项验收安排在不同是时间进行，澄迈县质监站2014年5月6日仅是出具监督意见同意验收组的验收结论，仅是对各项验收完成后的监督和认可，各项验收完成应早于出具监督意见时间，这在答复意见中均有体现。澄迈住建局的答复意见并未注明基础、主体、建筑节能、分户验收合格的时间，而被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示，2013年7月25日由建设、监理、施工、勘察、设计相关单位组成的验收组对涉案工程进行了验收，验收结论为合格。同时，被告向法院出示的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可以证明被告交房时可按照合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，涉案商品房在合同约定的交房之日即2013年10月1日符合交付条件，被告逾期交房超过180日的约定解除合同的条件并未成就，合同目的可以实现，亦不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的法定条件。故原告要求与被告解除《澄迈商品房买卖合同》、返还购房款及利息、支付违约金及解除贷款合同费用的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，也不符合法律鼓励促进交易之精神，对原告的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告符丽娜的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币7414元，由原告符丽娜负担。一审宣判后，符丽娜不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，并没有按合同约定书面通知上诉人交房，同时，被上诉人一直未向上诉人出示证明房屋已验收合格的任何文件，也没有消防部门合格意见书和规划许可证明。按双方签订的合同规定，被上诉人逾期交房180天后，上诉人有权解除合同。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判为：1、判令解除上诉人与被上诉人签订的购房合同，由被上诉人退还给上诉人已付房价款382693元及支付已付房款的银行同期贷款利息，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。2、判令被上诉人支付自2013年10月1日判付日的逾期交房违约金，按已付房款的日付万分之1.5计。3、判令被上诉人支付给上诉人因解除购房合同引发的与贷款银行解除贷款合同的费用（按未还贷款的千分之二计）。4、判令被上诉人承担本案一审和二审的所有诉讼费用。被上诉人金源世纪公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另在二审中，被上诉人针对上诉人上诉所提的买卖房屋消防问题和规划许可问题提供了二份证据，一份是海南坚盾消防安全检测中心有限公司的《消防设施检测报告》，一份为澄迈县住房和城乡建设局的《建设工程规划验收合格证》。经双方质证，上诉人对这二份证据的真实性、合法性无异议，只是对相关性持有异议。以上事实有各方当事人在一审和二审中提供的证据和当事人的陈述为证，足资认定。本院认为，上诉人符丽娜与被上诉人金源世纪公司签订的商品房买卖合同，符合法律规定，是有效合同，应受法律保护。在双方履行合同中，被上诉人所出售的房屋在合同规定的交房期限前已峻工达到交付条件，且消防设施经检验合格，2014年12月份又取得了澄迈县住房和城乡建设局的《建设工程规划验收合格证》，上诉人在合同规定的交房期限前已得知被上诉人所出售的房屋已达到交付条件，但仍以被上诉人所出售的房屋消防设施不合格、建筑规划不合格为由，拒绝接收房屋，为此，上诉人上诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持；上诉人上诉无理，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费7414元，全部由上诉人符丽娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁振文审 判 员  黄声泽代理审判员  白玉琳二〇一五年五月二十二日书 记 员  洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年5月27日印制（共印20份）