苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00153号原告苏州华新国际物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区中胜路38号。法定代表人汪美琳，董事长。委托代理人刘丹丹，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人李晓霞，江苏新苏律师事务所实习律师。被告李逢设。原告苏州华新国际物业管理有限公司（下称华新国际）与被告李逢设物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员乔宁宁独任审判。本院于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告华新国际的委托代理人刘丹丹、李晓霞到庭参加诉讼，被告李逢设经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告华新国际诉称，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定原告为康桥丽都小区提供物业管理服务，物业管理服务按建筑面积每月每平方米2.6元计算。被告系原告管理的康桥丽都小区30-101业主，该房屋建筑面积为415.07平方米。自2012年1月1日至2014年12月31日，被告共计拖欠物业服务费38850.54元。被告拖欠物业费导致原告正常运营困难，严重损害了原告及其他业主的利益。原告屡次催讨未果，故起诉来院，请求法院判令被告支付拖欠的物业费38850.54元，并支付自逾期交纳物业费之日起按每天千分之一（按6475.09元分别自2012年2月1日起、2012年8月1日起、2013年2月1日起、2013年8月1日起、2014年2月1日起、2014年8月1日起）计算至被告实际给付之日止的滞纳金，诉讼费由被告承担。被告李逢设未作答辩。经审理查明，被告李逢设系苏州市相城区元和街道嘉元路663号康桥花园30幢101室业主，该房屋建筑面积415.07平方米。被告李逢设于2011年11月9日办理登记入住手续。被告李逢设作为乙方（购房人）、苏州华恒置业有限公司作为甲方（房地产开发经营企业）、被告华新国际作为甲方选聘的物业管理公司共同签订苏州市前期物业管理服务协议。该协议约定：“被告李逢设所购房屋基本情况为康桥花园30幢101室，在本物业区域业主委员会成立前，由苏州华恒置业有限公司选聘的华新国际负责该物业区域的前期物业管理工作。前期物业管理期间，物业服务企业按产权证的总建筑面积向李逢设收取物业服务费（含代收代缴费），具体标准：别墅2.6元/月/平方米，其中物业管理公共服务费2.5元/月/平方米，代收代缴费0.1元/月/平方米。在前期物业管理阶段，实行物业管理公共性服务费包干制。物业管理公共性服务费、电梯水泵运行费以及代收代缴费按月计算，每半年收取一次。其中代收代缴费用（公共水电费）按实际发生单独列支，按实收取。本项目的收费时间分别为每年的1月和7月。房屋交付使用时业主首次应缴管理费月数=实际交付月份至最近缴费期的差月数+6个月（即允许超过6个月）。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业务委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止”等规定。同时，被告李逢设作为购房人签署康桥花园临时管理规约，该规约规定，各业主应按时足额交纳物业管理公共性服务费用及相关合法费用，不得拖欠、拒付。每年1月、7月分两次交纳其后6个月的相关费用。新接收物业在首次交费时，可以按当年前半年度应交月数+下半年度6个月度管理等费用的合计数一并交付。业主未按规定交付物业管理公共性服务费用和应缴交的其他费用的，物业服务企业可以催缴。对于逾期超过三个月仍未交纳的，物业公司可以在物业管理区域公布物业管理服务费收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨，并按每日千分之三加收滞纳金。同时，物业服务企业保留按规定通过法律途径解决的权利。另查，康桥花园至今未成立业主委员会，仍由华新国际提供物业管理服务。协议订立后，原告华新国际即按上述约定向康桥花园提供物业管理与服务，被告李逢设作为康桥花园30幢101室业主曾于2011年11月10日按照2.6元/月/平方米标准交纳了2011年10月至12月间的物业费3237.5元，之后自2012年1月起再未交纳物业服务费。原告催要未果，遂诉至本院。再查，苏州市相城区元和街道嘉园路663号康桥花园30幢101室房屋登记在被告李逢设名下，共有权人为陆亚珍，原告华新国际自愿放弃要求陆亚珍承担责任。以上事实由原告提供的常住人口信息、企业法人营业执照、房屋权属登记簿、前期物业管理服务协议、康桥花园临时管理规约、业主入住登记表及当事人陈述等证据附卷予以佐证，本院予以确认。审理中，原告华新国际明确，原告自2010年2月对康桥花园整个物业管理区域房屋入场管理。被告的住宅属于别墅，房屋建筑面积415.07平方米，按前期物业管理服务协议规定的每月每平方米2.6元（即公共服务费2.5元、代收代缴费0.1元）收取物业费，故2012年1月至6月、2012年7月至12月、2013年1月至6月、2013年7月至12月、2014年1月至6月、2014年7月至12月每期应交物业费均为6475.09元，上述期限共计未交物业费38850.54元。同时，要求被告支付以每日千分之一按6475.09元分别自2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日起计算至被告李逢设实际给付之日止的滞纳金。本院认为，房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，原告与被告李逢设签订的前期物业管理服务协议及康桥花园临时管理规约，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，双方应按该合同的约定各自履行相关义务。在整个管理区域房屋交付使用2年后，仍由原告华新国际对该房屋实际管理至今，双方对合同权利义务也未做新的约定，可视为双方对原合同的延续。自合同订立后，原告履行了其相关的管理与服务义务，被告作为康桥花园30幢101室业主也应履行缴纳相关费用的义务。前期物业管理服务协议针对物业服务费的交纳，约定物业服务费（含代收代缴费）以2.6元/月/平方米（其中物业管理公共服务费2.5元/月/平方米、代收代缴费0.1元/月/平方米）计算，且被告李逢设也已按该标准交纳30幢101室房屋自2011年10月至12月期间物业费3237.5元，原告对此也予认可，故本院也以该标准作为计算本案物业费的依据。据此，经核算，被告拖欠原告自2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费计38850.54元事实清楚，证据确实充分，故原告要求被告交纳物业费38850.54元的主张合法有据，本院予以支持。前期物业管理服务协议约定，收费时间为每年1月和7月，被告不按收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，但未明确是先交后用还是先用后交，原告也未提供充分依据证明为其主张的先交后用。而临时管理规约中约定，每年1月、7月分两次交纳其后6个月的相关费用，被告逾期超过三个月仍未交纳的，原告可以催讨并按每日千分之三加收滞纳金。该协议与规约针对物业费的交纳及相应的违约责任作了不同的规定，且均为格式条款，应作出不利于提供格式条款一方的解释，即应认定物业费为先用再交，即每年的1月应缴纳上年度下半年的物业管理费，7月应缴纳本年度上半年的物业管理费，滞纳金的起算应当自逾期之日开始起算。另外对原告主张的滞纳金，协议中虽然约定滞纳金以欠交费用按每天千分之三计算，原告也自愿调整为每天千分之一，但考虑到当事人约定的滞纳金视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现对于被告违约给原告造成的损失，原告未提供相应依据予以证实，故依照法律规定的公平起见，本院对原告主张的滞纳金酌情调整，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，并按每期应交物业服务费6475.09元自逾期之日即2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日起计算滞纳金。被告李逢设经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担不利的法律后果。据此，依据《江苏省物业管理条例》第二条、第六条、第十六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告李逢设支付原告苏州华新国际物业管理有限公司自2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费人民币38850.54元，并承担该款按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准的1.3倍计算的滞纳金（按6475.09元自2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日起分别计算至被告实际履行之日止），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州华新国际物业管理有限公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币734元，由被告李逢设负担（被告负担之款，原告自愿垫付，不再退回，被告李逢设于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州华新国际物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇一五年五月二十六日书记员  唐若娴