广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第864-886号上诉人（原审被告）：深圳市粤宝实业发展有限公司。被上诉人（原审原告）：徐桂香等二十三户（详见附表）上诉人深圳市粤宝实业发展有限公司（以下简称粤宝公司）因与被上诉人徐桂香等二十三户商品房预售合同纠纷二十三案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第135-157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭合并审理了本二十三案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年，粤宝公司作为出卖人，徐桂香等人作为买受人，双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区横岗街道六约社区瑞泽佳园一期一套房产（具体房号、购房总价款详见附表）。合同第九条约定，出卖人应当于2013年6月28日将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；出卖人应选择下列第二种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》：一、……二、买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后7日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。上述合同签订后，买受人向粤宝公司支付了涉案房产的购房款。粤宝公司在2013年9月30日就涉案房屋所在的商品房项目取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，后向买受人邮寄《入伙通知书》。2013年10月1日，粤宝公司在《深圳商报》刊登《入伙公告》，通知瑞泽佳园一期业主于2013年10月1日至10月4日办理入伙手续。后买受人接收了涉案房屋，但部分买受人（除徐桂香、汪彩云外其他买受人）认为粤宝公司迟延交付房屋，故诉至原审法院，请求粤宝公司支付逾期交付房屋违约金。该案经过两审终审，法院对粤宝公司交付房屋的时间作出了认定（具体时间详见附表）。2014年8月9日，8月10日，徐桂香、汪彩云分别与粤宝公司就逾期交付和逾期付款事宜达成协议，双方确认徐桂香、汪彩云的收房入伙时间分别为2013年10月1日和10月2日。2014年9月22日，粤宝公司向买受人邮寄《瑞泽佳园房地产证办证通知书》，内容为：要求买受人在7日内向粤宝公司提交办证资料。2014年9月24日，粤宝公司就瑞泽佳园一期1-4栋整体取得房地产证。当日，粤宝公司在深圳商报上发出公告，通知买受人按《瑞泽佳园房地产证办证通知书》要求提供资料。2014年9月30日，粤宝公司在深圳商报上发出催促办理房地产证的公告，通知尚未办理房产证办证手续的业主提供相关资料。买受人陆续向粤宝公司提交办证资料（具体时间详见附表）后，粤宝公司将办证申请材料递交深圳市房地产权登记中心。深圳市房地产权登记中心作出相应的业务受理通知书（落款时间详见附表），通知书中注明：该中心收到买受人的申请材料，故予受理，办理时限为30个自然日；除另有通知，纳税、领证日期为自受理之日起的第五个工作日；未在办理时限内提交缴税证明的，将按规定予以退文。深圳市房地产权登记中心受理办证申请后，发出《深圳市房地产权登记缴款通知书》；后粤宝公司向各买受人邮寄《深圳市房地产权登记缴款通知书》（买受人收取邮件的时间详见附表），要求买受人在收到通知书次日缴费。买受人据此通知缴纳了过户登记的相关税费，现涉案房屋的房地产证均已出（具体出证时间详见附表）。另查，粤宝公司在2014年9月22日向（2015）深龙法民三初字第140、146、152号案买受人邮寄《瑞泽佳园房地产证办证通知书》，该三案买受人均在2014年9月23日收到邮件，但（2015）深龙法民三初字第146、152号案买受人在2014年10月5日向粤宝公司提交办证的相关证件资料，（2015）深龙法民三初字第140号案买受人在2014年10月11日向粤宝公司提交办证的相关证件资料。买受人主张粤宝公司在2014年9月22日向其邮寄办证通知书时仍未取得涉案房产项目的初始登记，排除了买受人的权利，对买受人不公平。（2015）深龙法民三初字第140、141、146、150、153、157号案买受人在收到粤宝公司邮寄的《深圳市房地产权登记缴款通知书》后，分别于2014年10月23日、10月10日、10月23日、10月28日、10月17日、10月11日交纳了过户登记的相关税费。买受人、粤宝公司双方均确认涉案房屋的交付日期为法院另案判决确定的交付日期以及双方协议确认的交付日期为准。粤宝公司认为延期办证违约金应计算至深圳市房地产权登记中心业务受理通知书落款日期为止，粤宝公司主张买受人均存在延期交纳税费导致迟延办证的情况。买受人则认为其均按粤宝公司的通知期限内交纳税费。徐桂香等二十三户诉至原审法院，请求判令：1、粤宝公司向买受人支付逾期办证违约金（每日按总房款日万分之四计算，计至买受人取得房屋产权证之日止，具体金额详见附表）；2、粤宝公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，买受人、粤宝公司签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照履行。现买受人已交付了房款，粤宝公司亦已将房屋交付买受人，粤宝公司应依约在将房屋交付给买受人之日起240日内为买受人办理房地产证。从买受人、粤宝公司双方确认的房屋交付日期起算，粤宝公司未在房屋交付之日起240内为买受人办理房地产证，并且逾期超过120日，故粤宝公司应按合同约定每日按购房总价款万分之四向买受人计付延期办证违约金。买受人主张违约金应计算至《房地产证》核准登记之日，而粤宝公司认为应计算至房产登记部门受理办证之日，原审法院认为，合同第二十二条明确约定粤宝公司按日向买受人支付延期办证违约金至买受人“实际取得《房地产证》之日止”，而房产登记部门受理办证时《房地产证》并未办出，故买受人不可能取得《房地产证》，粤宝公司的抗辩意见与事实及约定不符，而买受人主张有理，故原审法院确认延期办证违约金应计算至《房地产证》核准登记之日止。粤宝公司辩称部分买受人未按其通知时间交付办证资料导致办证迟延，原审法院认为，双方在涉案合同中明确约定买受人应在接到粤宝公司办理《房地产证》的书面通知后7日内提交相关证件资料和税费，因买受人未履行相关义务导致粤宝公司不能按期办理《房地产证》的，粤宝公司不承担延期办证的违约责任，故粤宝公司的抗辩意见有理，原审法院予以采纳。（2015）深龙法民三初字第140、146、152号案买受人均在2014年9月23日收到《瑞泽佳园房地产证办证通知书》，却未在收到通知后7日内即2014年9月30日前提交办证的证件资料，故粤宝公司不承担2014年10月1日至前述买受人提交办证证件资料之日期间【（2015）深龙法民三初字第146、152号案为5天，第140号案为11天】的延期办证违约责任，在计算该三案延期办证违约金时应予扣减相关天数。粤宝公司主张全部买受人均未按其通知要求在《深圳市房地产权登记缴款通知书》次日缴费从而导致办证延迟，原审法院认为，涉案合同第二十一条约定“买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后7日内……提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费”，故粤宝公司要求买受人在收到通知次日缴费加重了买受人的责任，不符合双方约定，粤宝公司要求的期限对买受人不具有约束力，原审法院认定买受人在收到粤宝公司邮寄的《深圳市房地产权登记缴款通知书》后7日内缴费即可视为已在合理并且符合约定的期限内缴费。除（2015）深龙法民三初字第140、141、146、150、153、157号案件外的其余案件中，从买受人收到粤宝公司邮寄的《深圳市房地产权登记缴款通知书》之日至《房地产证》核准登记之日未超过7天，可见买受人已在7日内缴费，而（2015）深龙法民三初字第141、146、153、157号案买受人亦在收到《深圳市房地产权登记缴款通知书》后7日内缴费，粤宝公司关于该部分买受人延迟缴费导致办证延期的主张与事实不符，故原审法院不予采信。（2015）深龙法民三初字第140、150号案中，买受人未能在合同约定的7日内缴费，对于买受人迟延缴费造成办证的延期责任理应由其自行承担，故粤宝公司不承担从买受人收到《深圳市房地产权登记缴款通知书》后的第8日起至买受人缴费之日期间【（2015）深龙法民三初字第140、150案各为12天、13天】的延期办证违约责任，原审法院认为在计算该六案延期办证违约金时应予扣减相关天数。综上，粤宝公司应从双方确认的房屋交付之日后第240日起至《房地产证》核准登记之日止【（2015）深龙法民三初字第146、152号案需扣减5天，第150号案扣减16天，第140号案扣减23天】按日向买受人支付购房总价款万分之四的延期办证违约金（金额详见附表中“依合同约定核算的违约金”）。（2015）深龙法民三初字第140、146、150、152、157号案买受人诉请的违约金高于原审法院依双方合同约定而核算的违约金金额，原审法院对上述买受人超额的诉讼请求不予支持；其余案件买受人诉请的违约金低于原审法院核算的违约金金额，视为买受人放弃相关的权利，原审法院予以准许，原审法院以其诉请金额确定粤宝公司应付违约金金额。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、深圳市粤宝实业发展有限公司于判决生效之日起十日内向徐桂香等二十三户支付延期办证违约金（金额详见附表）；二、驳回（2015）深龙法民三初字第140、146、150、152、157号案买受人的其他诉讼请求。如粤宝公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2015）深龙法民三初字第140、146、150、152、157号案件的受理费由买受人、粤宝公司按比例承担（受理费总金额以及买受人、粤宝公司各承担金额详见附表），其余案件的受理费（受理费金额详见附表）由粤宝公司承担。上诉人粤宝公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2015）深龙法民三初字第135—157号民事判决书第一项，并依法予以改判；2、买受人承担诉讼费用。事实与理由：一、原审判决在计算延期办证违约金时多计算了1天违约金。粤宝公司认为延期办证的时间计算起点应为涉案房屋交付之日＋240天＋1天。根据原审判决逻辑，原审判决在认定违约金计算期限时多计算了1天违约金。1、预售合同第二十一条已明确约定办理房地产证的期限为“在房屋交付给买受人之日起240日内”，根据《民法通则》第一百五十四条规定“按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算”。亦即，延期办证违约金的计算起点应为涉案房屋交付之日＋240天＋1天。2、买受人在起诉时所计算的违约金与粤宝公司所抗辩的观点一致。亦即当事人双方对合同约定条款的理解一致。一审法院对预售合同条款擅自作出与当事人意思不同的解释是错误的，违反了《合同法》规定。二、粤宝公司认为计算延期办证违约金的时间截止点应为办证受理之日，一审判决将截止点计算至房地产证颁发之日违背了民事活动的公平公正原则，违背了当事人的约定。粤宝公司认为计算延期办证违约金的截止时间应为《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》中记载的受理日期，一审判决将违约金计算截止点认定为房地产证颁发之日是错误的。具体事实与理由如下：1、截至办证受理之日，粤宝公司己履行完毕了为买受人办理房地产证的义务，剩下的事务为买受人依法缴纳税费、产权登记中心颁发房地产证。买受人何时缴纳税费和产权登记中心何时能打印出房地产证均是粤宝公司无法控制的，亦不是粤宝公司的义务，将买受人自行纳税的时间以及产权登记中心办文时间纳入计算粤宝公司延期办证违约金的期限内不公平、不合理。2、办证过程中，买受人什么时候缴纳税费是买受人自己决定的，如买受人不缴纳税费，则产权登记中心就不会颁发房地产证，因此，买受人能否取得房地产证的必要前提要件是买受人履行了法定的纳税义务。故本案如以《房地产证》颁发时间作为计算延期办证违约金的截止时间，则将买受人履行法定纳税义务的时间和买受人拖延纳税的时间均计入了延期办证时间内，以此对粤宝公司进行惩罚于约于情于理于法均不公。3、2014年9月24日，深圳市房地产权登记中心就涉案瑞泽佳园颁发了大房地产证，自该日起即可办理全体业主的房地产证。涉案买受人的房地产证办理手续均由产权登记中心正常办理，未出现粤宝公司在办证过程中有过错情形，或因粤宝公司的原因导致办证受阻。根据预售合同第二十二条约定：“因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任”、“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金”。该约定非常清楚，只有当粤宝公司未履行义务造成延期办证才承担违约金，除此之外买受人自己未按期提交办证资料给粤宝公司、买受人未及时缴纳税费、登记中心受理后审查出证等原因不能作为追究粤宝公司违约责任的事由。本案中，买受人亦未按照证据规则举证证明在登记中心受理办证申请后，粤宝公司存在过错导致延误的情形，故，一审判决将登记中心受理办证申请后至颁发房地产证期间的时间计入延期办证时间并给予粤宝公司惩罚与当事人合同约定不符，亦违反了证据规则关于举证责任的规定。三、一审判决认定给予买受人14天提交办证资料以及缴纳税费的期限是错误的，并且，一审判决将产权登记中心延迟出证的责任强加于粤宝公司亦是错误的l、预售合同第二十一条约定：“买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后7日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费”。但实际上，买受人在收到粤宝公司的办证通知后并未在7日内提供有关税费款项，而是在办证过程中买受人自行缴纳，因此，办证过程中，粤宝公司通知买受人缴税不是粤宝公司的义务，是买受人法定的义务，如将此善意协助买受人履行法定义务的行为理解为粤宝公司的义务则与理不符、于法无据。根据一审判决认定，一审法院将截止时间定为房地产证颁发之曰，但在计算违约金时给予了买受人7天提交办证资料的时间，同时再给予了买受人7天纳税时间，该认定与合同约定不符，是错误的。2、一审判决将登记机关的责任认定为粤宝公司的责任是错误的。买受人缴纳税费后，产权登记中心即可颁发但未及时颁发房地产证，该延期责任强加于粤宝公司是错误的，一审判决将产权登记中心延迟出证的责任强加于粤宝公司缺乏合同依据，违反了合同法规定。综上，粤宝公司认为一审判决计算违约金的天数是错误的，对违约金计算截止点以及买受人履行提交办证资料以及纳税义务的时间认定是错误的，将产权登记中心的责任强加于粤宝公司是错误的，其结果加重了粤宝公司的违约责任。涉案瑞泽佳园项目涉及延期办证的业主约400户，司法判决的一点点错误将会是对粤宝公司的重大损失，将会导致粤宝公司国有资产的严重流失。故此，粤宝公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定特此提起上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人徐桂香等二十三户答辩认为，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人与各被上诉人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。涉案合同约定：“出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》”，故涉案房产的办证义务人为上诉人。被上诉人已依约支付了购房款，而上诉人未在合同约定的时间办理房地产证，上诉人应承担相应延期办证违约责任。本案的争议焦点为：1、如何计算延期办证违约金的起算时间；2、如何计算延期办证违约金的截至时间；3、对延期办证违约金的计算天数予以扣减的情形有哪些。关于延期办证违约金的起算时间。上诉人主张延期办证违约金的计算时间应从涉案房产交付被上诉人之日后第240日之次日开始计。本院认为，涉案合同约定，若延期办证时间达到120日，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房价款万分之四的违约金。故本案的延期办证违约金应从涉案房产交付给被上诉人之日后的第240日当日开始计算。原审的相关违约金计算方式正确，本院予以确认。关于延期办证违约金的截至时间。上诉人主张，延期办证违约金应计算至办证受理之日。本院认为，涉案合同约定，延期办证违约金应计算至《房地产证》办出之日止，故延期办证违约金应计至各被上诉人取得《房地产证》之日止，若并非上诉人原因造成办证迟延的，可以在上述延期办证天数中进行扣减。上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于原审对延期办证违约金计算天数的扣减是否合理的问题。首先，关于各被上诉人是否迟延交付办证资料。本院认为，双方当事人在涉案合同中约定“买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后7日内提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费”，故被上诉人在接到上诉人发出的提交办证资料的通知和缴纳税费的通知后，均应在7日内履行相关义务。原审案号为（2015）深龙法民三初第140、146、152号案件的被上诉人在2014年9月23日收到办证通知后，没有在7日内提交办证资料，故上诉人不应承担2014年10月1日至三案被上诉人提交办证资料之日期间的延期办证违约金。其次，关于各被上诉人是否迟延缴纳税费。上诉人向各被上诉人邮寄的《深圳市房地产权登记缴款通知书》要求各被上诉人在收到通知书次日缴税与涉案合同约定的7天期限不符，加重了被上诉人的责任，该缴费期限对被上诉人没有约束力。除原审案号为（2015）深龙法民三初第140、150号案件的两被上诉人外，其他各被上诉人均在收到《深圳市房地产权登记缴款通知书》后7日内缴纳了相关税费，应视为已合理履行了合同义务。原审案号为（2015）深龙法民三初第140、150号案件的被上诉人在收到缴纳税费的通知后，没有在7日内缴费，故上诉人不应承担两案被上诉人从收到缴纳税费的通知后的第8日起至两被上诉人缴费之日期间的延期办证违约金。最后，关于产权登记中心是否存在迟延办证的情形。涉案合同约定延期办证违约金应计算至买受人实际取得《房地产证》为止，故涉案合同已考虑了产权登记中心的办证合理期限。深圳市房地产权登记中心出具的业务受理通知书注明，收到被上诉人的申请资料后，办理时限为30个自然日。故30个自然日的办理期限应为产权登记中心办证的合理期限。本系列案中，各案办证业务受理时间到房产证办出时间均未超过30个自然日，故产权登记中心不存在迟延办证之情形。由上，原审对延期办证违约金计算天数的扣减合理，上诉人的相关上诉理由不成立，本院不予支持。因原审案号为（2015）深龙法民三初第140、146、150、152、157号五案被上诉人诉请的违约金金额高于原审法院根据上述双方合同约定核算出来的违约金数额，故上诉人应负担的该五案延期办证违约金应以原审法院计算的金额为准。除该五案外，其他被上诉人诉请的延期办证违约金的金额均少计算了一天，应视为当事人对诉讼权利的处分，原审对该五案之外的案件依当事人诉请确定上诉人应负担的违约金正确。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的上诉请求以及理由均不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。各案二审案件受理费（详见附表），由上诉人深圳市粤宝实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱裕华代理审判员  蔡妍婷代理审判员  唐 毅二〇一五年五月二十八日书 记 员  邹俊辉