江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）宁民终字第1820号上诉人（原审原告）南京爱住酒店管理有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路438号城市绿洲花园综合楼1幢601室。法定代表人张静，该公司总经理。委托代理人虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。委托代理人王星，南京爱住酒店管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）南京市秦淮区房地产开发公司，住所地南京市秦淮区中华路302号西华大厦5楼。法定代表人刘虹，该公司总经理。委托代理人王健，江苏蔚蓝律师事务所律师。委托代理人潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。原审第三人南京九龙工贸公司，住所地南京市秦淮区大校场路11号。法定代表人王兵，该公司总经理。委托代理人许红民，江苏石城律师事务所律师。委托代理人周宏保，江苏石城律师事务所律师。上诉人南京爱住酒店管理有限公司（以下简称爱住酒店）因与被上诉人南京市秦淮区房地产开发公司（以下简称秦淮开发公司）、原审第三人南京九龙工贸公司（以下简称九龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦红民初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。爱住酒店原审诉称，爱住酒店于2005年6月25日与中国航空工业供销华东公司就位于秦淮区土城头114号的房屋（涉案房屋）签订租赁协议，协议签订后，爱住酒店按约履行了合同并对房屋进行了装修，扩建了约1500平方米房屋，用于爱住酒店经营。同时爱住酒店为经营需要安装了电梯、监控、上下水、强弱电等必要的设施设备。当爱住酒店经营至2010年时，该地区拆迁，爱住酒店承租与自建房屋在秦淮开发公司拆迁红线范围内，秦淮开发公司也多次就拆迁补偿事宜与爱住酒店协商，但未达成一致意见。同年，九龙公司与中国航空工业供销华东公司签订资产转让协议及补充协议，约定九龙公司收购上述爱住酒店向中国航空工业供销华东公司租赁的房屋。2012年4月18日，因拆迁的原因九龙公司以租赁纠纷将爱住酒店诉至法院，双方在法院的协调下，就拆迁补偿事宜达成了初步方案：爱住酒店先行搬出被拆迁的涉案房屋，由秦淮开发公司及九龙公司先支付4500000元，并约定此后再确定明细进行结算。涉案房屋被拆除后，爱住酒店多次要求与秦淮开发公司、九龙公司结算，并于2014年1月8日由法院协调，但秦淮开发公司再无人应答处理。爱住酒店认为作为该房屋的承租人，也是法律上认定的被拆迁人。秦淮开发公司应就爱住酒店的拆迁补偿事宜进行磋商，并支付补偿款。故诉至法院，请求判令：1、秦淮开发公司同爱住酒店对拆迁补偿进行结算，再支付给爱住酒店拆迁补偿款2000000元；2、本案诉讼费用由秦淮开发公司承担。秦淮开发公司原审辩称，首先，秦淮开发公司为涉案房屋所处地块的拆迁人。2012年的时候是本案的第三人作为原告向法院起诉爱住酒店，要求其从涉案房屋中迁出的。但当时法院做调解工作的时候把秦淮开发公司拉了进来，导致法律关系比较乱。根据当时的调解笔录，因为拆迁项目的时间较紧，对涉案房屋内属于爱住酒店的添附物及装潢的资产评估结果还没出，所以商定的是拆迁公司先行支付给爱住酒店4500000元，爱住酒店就从涉案房屋中先迁出，等评估报告出来之后，根据评估报告多退少补。评估报告出来之后，爱住酒店在涉案房屋内的添附物及装潢只价值1959900元，故秦淮开发公司支付给爱住酒店的补偿已经超过了爱住酒店应获得的补偿，秦淮开发公司保留之后要求爱住酒店返还超出部分补偿款的权利。其次，爱住酒店只是被拆迁的涉案房屋的承租人，根据其与房屋产权人即本案九龙公司的《租赁协议》第九条的约定，爱住酒店认为其应获得的拆迁补偿应该向本案九龙公司主张，而不是向秦淮开发公司要求。综上，请求法院驳回爱住酒店的诉讼请求。九龙公司原审述称，本案是拆迁安置补偿合同纠纷，九龙公司不是拆迁人，之前的拆迁过程中也一直是秦淮开发公司在与爱住酒店商谈拆迁补偿的问题。4500000元拆迁补偿款也是秦淮开发公司支付给爱住酒店的，九龙公司与本案没有关系，也不清楚具体的拆迁补偿事宜。请求法院依法裁判。原审法院经审理查明，2005年6月25日，中国航空工业供销华东公司（甲方）与爱住酒店（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方同意由乙方租用甲方地处的南京市秦淮区土城头114号现招待所（五层共1398.1平方米）和“职工之家”楼（二层共258.5平方米）及招待所周围的简易平房60平方米。承租期限为10年，自2005年7月1日起至2015年6月30日止。乙方承诺投资不少于3500000元，对甲方提供的房屋设施及场地进行全面装修、改造，标准参照二星级酒店进行。协议期内，乙方每年支付租金100000元整。该协议第九条还约定：“承租期内如遇政府拆迁，拆迁补偿款中属于原建筑增加部分及乙方自置设施的补偿归乙方，其余均归甲方，甲方不再另行给乙方任何其他补偿”。2010年，3月5日，中国航空工业供销华东公司与九龙公司签订资产转让协议及补充协议，将涉案房屋转让给了本案九龙公司。2010年5月28日，原南京市住房保障和房产局发布《拆迁公告》，其内容为：“宜家家居南侧地块危旧房改造经我局审核许可实施房屋拆迁，房屋拆迁许可证号为宁拆许字（2010）第022号，拆迁人为南京市秦淮区房地产开发公司，拆迁实施单位为南京秦淮城市房屋拆迁有限公司”。涉案房屋在此次拆迁范围内。2012年4月18日，九龙公司向原审法院起诉爱住酒店要求解除双方之间的房屋租赁关系，并要求爱住酒店返还涉案房屋等。同年5月11日，原审法院立案受理，案号为（2012）秦红民初字第144号。2012年10月13日，该案在原审法院组织下进行了谈话，制作的《调查笔录》中，九龙公司作为该案原告，爱住酒店作为该案被告以及南京秦淮城市房屋拆迁有限公司参加了该次谈话，双方就涉案房屋的拆迁补偿款数额问题进行了商谈，但南京秦淮城市房屋拆迁有限公司未在该笔录上签字盖章。2012年10月17日，该案在原审法院组织下，九龙公司与爱住酒店再次进行了谈话，该谈话中，爱住酒店提出要求“拆迁公司也作为九龙公司进来一起签订协议，否则爱住酒店不签协议，但可以做个笔录，先付4500000元，爱住酒店就搬出涉案房屋，其他的暂时不谈”。九龙公司提出“手续不定，拆迁公司可能不会代为付款的”。2012年10月19日，南京市秦淮区房产管理局向原审法院汇款4500000元，项目名称为代收款。同日，爱住酒店向九龙公司出具《收条》，该收条记载：“今收到南京市秦淮区法院转交的南京九龙工贸公司与南京爱住商旅酒店有限公司合同纠纷案案款450万元。收款人南京爱住酒店公司”。2012年10月20日，爱住酒店从涉案房屋中搬出。2012年11月23日，九龙公司向原审法院申请撤回对爱住酒店的起诉。原审另查明，2013年8月12日，原南京爱住商旅酒店有限公司更名为南京爱住酒店管理有限公司。原审法院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，但爱住酒店并未与秦淮开发公司签订任何书面形式的房屋拆迁安置补偿合同，仅凭案外人南京市秦淮区房产管理局向其支付了4500000元拆迁补偿款就认为双方之间就涉案房屋的拆迁补偿问题达成了补偿协议，证据不足，且爱住酒店自己向九龙公司出具的《收条》上也记载收到的4500000元系九龙公司支付，故对于爱住酒店主张已与秦淮开发公司之间达成拆迁补偿协议，原审法院不予采信。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案中，秦淮开发公司于2010年取得项目的拆迁许可证，故其拆迁行为应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前的有关规定，具体到南京市即为《南京市城市房屋拆迁管理办法》。该办法第三十四条规定：拆迁租赁房屋，除本办法第三十五条、第三十六条、第三十七条规定的情形外，拆迁人应当根据租赁双方有关处置租赁关系所约定的方式，支付货币补偿金额或者实行产权调换。该办法第三十五条规定的是拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅住房的情形；第三十六条规定的是拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋的情形；第三十七条规定的是拆迁因国家有关私房改造政策形成房屋租赁关系的情形，本案中爱住酒店与九龙公司间的租赁关系均不属于上述条文规定的情形，故应当适用《南京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定来处理，即拆迁人根据租赁双方租赁合同中所约定的方式，支付货币补偿金额。本案中，爱住酒店与九龙公司在《租赁协议》中就双方租赁期内遇到拆迁后拆迁补偿费如何分配作出了具体约定。爱住酒店可依据与九龙公司签订的租赁协议，另案向九龙公司主张。综上，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条之规定，原审法院判决：驳回南京爱住酒店管理有限公司的诉讼请求。原审案件受理费22800元，由南京爱住酒店管理有限公司负担。上诉人爱住酒店不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人的《拆迁补偿协议》事实存在，原审判决加以否认，属于事实认定错误。原审法院认定上诉人与被上诉人及原审第三人在法院调解下，以笔录形式确定的补偿方案，不能认定为是书面形式的补偿合同。但上诉人在笔录中已经明确提出先付450万元，上诉人搬家，其他暂时不谈，此后秦淮区房产管理局随后向上诉人支付了450万元，用实际行为履行了上诉人的部分补偿要求，可以认定双方已一致同意笔录中谈到的相关内容，协议已经成立。原审第三人也认可了被上诉人的拆迁地位。且根据法律规定，被上诉人必须与上诉人签订房屋拆迁安置补偿合同。现上诉人要求继续履行该协议，进行最终的结算，理应得到支持。原审法院认定上诉人与被上诉人不存在拆迁补偿协议错误。二、只有形式事实补偿约定而无书面《补偿协议》，是拆迁部门刻意拖延、敷衍造成的结果，上诉人在拆迁中的合法权利被剥夺殆尽。2010年拆迁时，被上诉人成立了拆迁办公室，负责人为柏传龙。2012年4月21日，柏传龙召集区纪委、法院、信访局、司法局等部门组成专项工作组，认真听取了上诉人意见，表示将尽快解决。在此期间，所有部门对上诉人作为被拆迁人的身份都是认可的。但此后因柏传龙涉嫌犯罪，导致谈判搁置。2012年，被上诉人指使原审第三人起诉上诉人拖欠房租及未交还房屋。当时原审法院围绕补偿问题与上诉人交涉。经原审法院多次调解，最终上诉人同意在取得部分补偿款，即450万元补偿款的情况下先行迁出，后续补偿费用再行商议。但本案中，原审法院居然否认该院作出的笔录，其行为已经背弃了司法公正理念。三、根据上诉人与原审第三人的约定，被上诉人也理应支付拆迁补偿款。上诉人与原审第三人九龙公司签订的《租赁协议》约定，承租期内如遇政府拆迁，拆迁款中属于原建筑增加部分及上诉人自置设施的补偿归上诉人。在本案原审期间，原审第三人明确表示，其不是拆迁人，拆迁款中没有上诉人的补偿款，不可能同上诉人谈补偿问题。原审法院要求上诉人另行起诉原审第三人错误。上诉人承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修、扩建，投入非常大，与450万元的补偿款是不想当的。综上，请求二审法院：1、请求撤销原判、改判支持我方原审诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人秦淮开发公司答辩称，被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。原审第三人九龙公司述称：本案是拆迁安置补偿合同纠纷，九龙公司不是拆迁人，之前的拆迁过程中也一直是秦淮开发公司在与爱住酒店商谈拆迁补偿的问题。4500000元拆迁补偿款也是秦淮开发公司支付给爱住酒店的，九龙公司与本案没有关系。二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。根据相关法律规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。本案中，爱住酒店向原审法院起诉称，其经营至2010年时，该地区拆迁、爱住酒店承租与自建房屋在秦淮开发公司拆迁红线范围内，秦淮开发公司也多次就拆迁补偿事宜与爱住酒店协商，但未达成一致意见。爱住酒店认为作为该房屋的承租人，也是法律上认定的被拆迁人，秦淮开发公司应就爱住酒店的拆迁补偿事宜与其进行磋商，并支付补偿款，故诉至法院，请求判令秦淮开发公司同爱住酒店对拆迁补偿进行结算，再支付给爱住酒店拆迁补偿款2000000元。上述请求均表明拆迁人与被拆迁人未达成拆迁补偿协议。本案不属于人民法院民事案件受理范围，原审法院判决驳回爱住酒店的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦红民初字第108号民事判决；二、驳回南京爱住酒店管理有限公司起诉。一审案件受理费22800元，由原审法院退还南京爱住酒店管理有限公司，二审案件受理费22800元，由本院退还南京爱住酒店管理有限公司。本裁定为终审裁定。审 判 长  张晗庆审 判 员  夏海南代理审判员  吴 勇二〇一五年五月二十九日书 记 员  罗程允