呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1893号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人张健房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长融公司的委托诉讼代理人云雯、被上诉人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长融公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张健的诉讼请求；一、二审案件受理费由张健负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。首先,张健的收房时间为2014年12月28日,且一审庭审中张健认可该收房时间。依据我国《民法通则》两年的诉讼时效期间规定,诉讼时效期间应当自2014年12月29日计算至2016年12月28日,且中途没有中断、中止事由出现,两年的诉讼时效期间已经经过。张健在2017年才起诉，明显超过了诉讼时期间,张健其怠于行使自己的权利,不利后果应当由其自行承。其次,最高人民法院民一庭已经对诉讼时效的衔接问题作出明确答复，即权利人的权利受到损害的事实，发生在《民法总则》实施之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的实施而消灭。张健的诉讼时效在2016年12月28日届满,长融公司取得时效抗辩权,不应适用三年诉讼时效的新规定,而应当合理适用《民法通则》两年的规定。再次，从诉讼时效作为消灭时效的性质来看,此时张健的时效利益事实上已经享受完毕,诉讼时效已因此而归于消灭,不可能因为新法的实施而使已经消灭的时效重新"激活"。一审判决适用三年的诉讼时效期间不合理亦不合法。二、一审判决认定事实错误，双方于2010年8月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2012年6月29日，长融公司于2014年12月28日交付房屋，长融公司违约天数共计912天。在水岸小镇建设过程中，因影响呼和浩特市白塔国际机场而被责令停止是送275天（2011年9月7日至2012年6月7日），及火车东客站市政工程道路建设影响施工而停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），导致工期延误共计373天属于合同约定的免责事由。一审判决没有在违约天数中合理扣减373天的免责期与事实不符。张健辩称，修过车站和修机场与水岸小镇的建设没有关系，不影响施工，不应扣除违约天数。没有超过诉讼时效，2015年我就一直找他们，他们一直不理，最后说起诉吧。一审判决认为没有超过诉讼时效。张健向一审法院起诉请求：1、判令长融公司支付逾期交房违约金148173.28元。2、判令长融公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2010年8月6日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定张健购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇C区3号楼2单元2301室，建筑面积139.14平方米，房屋总价人民币540559元。合同约定：出卖人应当在2012年6月29日前交房。合同第九条约定：长融公司逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，张健有权解除合同。张健要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，长融公司按日向张健支付已交付房价款万分之叁的违约金。庭审中，双方认可长融公司于2014年12月28日将房屋交付给张健。实际违约912天。另查明，根据已生效判决，内蒙古公鉴房地产估价有限公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》，结论为：以2016年12月10日为时间地点，估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。一审法院认为，张健与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。长融公司抗辩称张健的诉讼请求已过诉讼时效，根据双方签订的《商品房买卖合同》，张健向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2014年12月29日向张健交付房屋，张健的诉讼时效应自2014年12月30日起算三年，至2017年12月29日止，张健向本院递交诉讼材料的时间为2017年11月14日，张健诉讼未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，该院不予支持。张健按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融未按合同约定日期将房屋交付张健，构成违约，应承担违约责任。长融公司抗辩称双方约定的违约金过高，根据已生效的民事判决书，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，张健购买房屋为C区3号楼2单元2301。建筑面积139.14平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁为0.6元/天/平方米，故长融公司应向张健支付的违约金为98978.6元[0.6元/天/平方米×139.14平方米×912天×1.3倍]。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张建逾期交房的违约金人民币98978.6元案件受理费减半收取人民币1280元（原告已预交），由被告内蒙古长融房地产开发有限公司负担人民币661元，原告张建负担人民币619元。本院二审期间，长融公司向本院提交了呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终278号民事判决书，拟证明应在违约天数中扣除373天的免责期。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、张健的诉讼请求是否已超法律规定诉讼时效；二、长融公司的违约天数中是否应扣除373天的免责期。针对第一个争议焦点，根据双方合同约定，长融公司应当于2012年6月29日前将涉案房屋交付给张健，而事实上长融公司直至2014年12月28日才将房屋交付给张健，其行为构成违约，因此张健对于长融公司的逾期交付房屋的行为，有权主张逾期交付房屋的违约金。因长融公司的迟延交房属于持续性违约，因此在2014年12月28日交付房屋后，对于确定的违约期间，张健从2014年12月28日起即享有请求给付违约金的诉权，根据张健的陈述，其从2015年就不断找长融公司协商解决，但一直未果。本院认为，张健个人陈述在房屋交付后向长融公司协商解决迟延交房违约金的行为存在高度的概然性，虽然该行为未能达到与长融公司协商解决迟延交付房屋的如何赔偿的问题，但从法律层面上，产生了诉讼时效中断的事由，因双方协商无果，张健在2017年向一审法院起诉，张健的诉权因诉讼时效的中断而未超过《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效。故一审法院依照《中华人民共和国民法总则》规定三年诉讼时效认定张健的诉权未超过诉讼时效期间，进而依据长融公司提出的违约金过高抗辩理由，参照其出示的《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍计算长融公司承担违约金的数额并无不当，本院予以支持。针对第二个争议焦点，长融公司抗辩的373天免责期，因水岸小镇项目在建设过程中，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据双方签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限的约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期。故长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），共计373天的抗辩理由成立，应在长融公司的违约天数中予以扣减。因此长融公司应向张健支付的违约金为58497.2元[0.6元/天/平方米×139.14平方米×﹙912－373﹚天×1.3倍]综上所述，长融公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：变更呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1384号民事判决第一项为内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付张建逾期交房的违约金人民币58497.2元一审案件受理费减半收取1280元，二审案件受理费2560元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担1516元，由张健负担2324元。本判决为终审判决。审 判 长 赵俊平审 判 员 李婷婷代理审判员 韩东妹二〇一八年九月二十一日书 记 员 蔡曦琛