山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0102民初1766号原告:济南慧聪商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：高学功，总经理。委托诉讼代理人：陈鲁，山东名泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：田艳章，山东名泉律师事务所律师。被告：山东省地质测绘院，住所地济南市。法定代表人：曹发伟，院长。委托诉讼代理人：马冰，男，该单位员工，职务物业副主任。委托诉讼代理人：任欣，山东舜达律师事务所律师。被告：山东省地矿职工医院，住所地济南市。法定代表人：刘效良，院长。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：王进，国浩律师（济南）事务所实习律师。原告济南慧聪商贸有限公司（以下简称慧聪商贸公司）与被告山东省地质测绘院（以下简称地质测绘院）、山东省地矿职工医院（以下简称地矿医院）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告慧聪商贸公司的委托诉讼代理人陈鲁、田艳章，被告地质测绘院的委托诉讼代理人任欣，被告地矿医院的委托诉讼代理人侯梦溪、王进到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告慧聪商贸公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2015年7月25日签订的房屋租赁合同（合同编号：SDC-FZ-03-2012(1)）；2.依法判令被告返还原告搬迁费9436元，临时安置费60997元，停产停业损失67400元，房屋装修补偿费439666元，共计577499元；3.本案诉讼费由被告承担。后，原告慧聪商贸公司变更诉讼请求：将第一项诉讼请求变更为依法判令解除原告与被告于2016年12月20日签订的房屋租赁合同（合同编号：SDC-FZ-03-2012(1)）;当庭变更第二项诉讼请求为：依法判令被告返还原告搬迁费8400元，临时安置费54000元，停产停业损失60000元，房屋装修补偿费439666元，共计562066元。事实与理由：原告自2012年4月25日起租赁济南市房屋从事葡萄酒销售经营活动，并于2016年12月20日与被告地质测绘院续签《房屋租赁合同》（合同编号：SDC-FZ-03-2012(1)），承租济南市地下一层（面积300平方米）、三楼办公室一间（面积17平方米）、平房一间（面积20平方米），用于酒水出售及办公等销售经营需要，租赁期限自2016年5月25日至2018年5月24日止，因经营需要，原告于2012年3月、2014年7月对承租房屋进行装饰装修，总花费439666元，装修规划使用年限为8年。2017年5月4日原告方接到被告腾房的通知，称因历下区拆迁办计划，要求原告在5月20日前腾空房屋，并在未与原告进行任何沟通的情况下，直接停水停电，不再继续履行租赁合同，造成原告极大停产停业损失，且拆迁导致原告前期装修大部分丧失使用价值，造成极大装修损失。历下区城乡建设委员会及历下区房屋征收服务中心制订的《济南铁道职业技术学院旧城改造项目房屋征收补偿方案》中明确规定了搬迁费，临时安置费、停产停业费、房屋装修补偿等补偿费标准，原告已与历下区拆迁办负责人沟通确认，拆迁办已将上述补偿费以支票的形式支付给地质测绘院与地矿医院，原告多次与被告协商拆迁补偿费支付等事宜，但被告至今未给答复。原告认为，根据双方合同约定，因拆迁因素影响，双方均有权主张解除合同，互不承担责任，但涉案房屋拆迁时，双方《房屋租赁合同》尚在有效期内，且被告已以其行为明确表示不再继续履行上述租赁合同，而原告承租房屋用于销售经营活动，拆迁必然会导致其停业，造成装修损失，同时必然会产生搬迁费，安置费等费用，现历下区拆迁办已将上述补偿费用支付给原告，但被告一直将应属于原告的补偿费据为己有，拒不返还，已构成不当得利，请求法院维护原告的合法权益。被告地质测绘院辩称，一、原告诉求的各项征收补偿及损失均无合同及法律依据。1.2016年12月20日签订的租赁合同第7条及第13条第3项均明确约定如遇征收拆迁情形时，被告不应向原告支付任何补偿，也不承担任何责任。该合同合法有效，原告的诉求没有合同依据。2.依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条、第17条、第22条及《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》第2条、第27至29条的规定，接受征收补偿的唯一主体是房屋所有权人即被征收人，也就是本案被告，并非其他第三人。原告非适格主体，其要求获得征收补偿的主张无法律依据。3.依据租赁合同第七条的约定，原告如需装修，必须事先取得被告的书面同意，且需交付保证金并与被告签订《施工管理协议》。而原告如未经被告同意擅自装修，属违约行为，原告诉求被告对其违约行为进行补偿的主张没有法律依据且违背法理。二、原告称被告未与其进行任何沟通而突然停水断电导致其产生停业损失及装修损失的主张违背事实。1.济南市历下区城乡建设委员会早在2015年9月2日就在涉案房屋外墙张贴了“征收冻结通告”将房屋征收事宜公布告知了包括原告在内的全体租户。2016年12月20日，双方解除2015年7月25日的租赁合同时，均确认了原告其因拆迁原因退租部分房屋的事实。后被告在2017年4月19日又一次书面通知了包括原告在内的全体租户，告知一个月内将进行征收交接，提醒原告做好搬迁准备。同年5月4日被告再次通知原告做好搬迁准备工作，并提醒5月30日后因变压器移交供电局会出现停水断电现象。可见征收部门及被告多次告知原告征收拆迁事宜并提醒原告可能发生的停水断电情形，要求原告做好准备，并非原告所述的未进行任何沟通。原告称未得到任何沟通致其产生停业及装修损失的主张违背事实，也未举证证实其所谓的“损失”系“未进行任何沟通”所致。2.济南市历下区人民法院已生效的（2017）鲁0102民初3859号判决书，在认定事实部分（p7页）确认了被告在2017年4月19向包含原告在内的所有承租人发出了关于做好征收搬迁准备，解除租赁合同且无需补偿等通知的事实。本案原告也签收该通知且未提任何异议，故原告对征收搬迁事宜是明知的，不存在未进行任何沟通的情形。三、被告在2017年8月14日向贵院提请判令解除双方的租赁合同关系及支付租金的诉讼。贵院出具（2017）鲁0102诉前调1446号案件受理通知书，该案正在处理过程中。现原告又在本案中提出同样的解除租赁合同的主张，这种就同一诉讼标的另案再行主张的重复诉讼的行为没有法律依据。综上所述，请贵院驳回原告诉讼请求。被告地矿医院辩称，一、原告以不当得利为由要求被告地矿医院返还房屋装修补偿费没有事实及法律依据。1.根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，所谓不当得利，是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的情形。可见，一方获利及一方获利没有合法根据是构成不当得利的必备要件。本案中，从法院调取的《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》、《山东省地质测绘院、山东省地矿职工医院国有土地上房屋征收价格评估报告》等证据来看，被告地矿医院取得的征收补偿款中并不包含原告作为承租人的装饰装修部分的价值，也就不存在被告地矿医院获利的事实。同时，被告地矿医院取得征收补偿款是基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定以及合法有效的《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》的约定，有合法的根据，不存在“不当”的问题。因此，在不满足“获利”及“不当”两个构成不当得利的必备要件的情况下，原告以不当得利为由主张被告地矿医院返还房屋装修补偿费没有事实及法律依据。2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条、第17条以及原告提交的《济南铁道职业技术学院旧城改造项目房屋征收补偿方案》，房屋征收补偿的对象为被征收人，并不包括房屋承租人。即便被告地矿医院取得的征收补偿款中包含了装饰装修补偿，也是作为被征收人的被告地矿医院依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《济南铁道职业技术学院旧城改造项目房屋征收补偿方案》以及《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》等合法根据取得，有法律及合同依据，不构成不当得利。原告如果主张装饰装修损失，应通过其与本案另一被告地质测绘院签订的《房屋租赁合同》解决，而非通过不当得利主张。3.根据原告与被告地质测绘院签订的《房屋租赁合同》第七条的约定，因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使合同无法履行时，出租方不补偿承租方对租赁房屋的装修或改善增设的他物。从该约定看，原告认可在出现拆迁时出租人不再给予其房屋装饰装修补偿，也就意味着在出现拆迁时，不管出租人取得的征收补偿中是否包含原告的装饰装修，均应归属于出租人，而与原告无关。双方在签订该合同时，房屋征收机关早已发布征收冻结通告及房屋征收决定公告，原告对于涉案房屋即将被征收是明知的。因此，即便被告地矿医院取得的征收补偿款中包含了装饰装修补偿，也因原告与被告地质测绘院在房屋租赁合同中关于房屋装饰装修不再补偿的约定而具有合法依据，并不构成不当得利。4.根据“谁主张谁举证”的原则，原告作为主张返还房屋装饰装修补偿的一方，应就其主张的返还装饰装修补偿数额承担举证责任。从原告的证据来看，其提交的真实性无法确认的装修造价单显然无法证明其主张。同时，既然原告以不当得利为由要求被告地矿医院返还房屋装修补偿费，应举证证明被告地矿医院的获利数额，即取得的房屋装修补偿费的数额，但其未提交任何证据证明，理应承担举证不能的法律后果。二、被告地矿医院取得搬迁费、临时安置费、停产停业损失费等征收补偿款有合法依据，不构成不当得利。1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平的补偿”，第十七条规定：“被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。根据该规定，对搬迁费、临时安置费、停产停业损失费等的补偿均系针对被征收人。同时，从原告提交的《济南铁道职业技术学院旧城改造项目房屋征收补偿方案》来看，上述费用也是针对被征收人，而不包括房屋承租人。涉案房屋征收的搬迁对象为被征收人，搬迁费理应归属被征收人；因房屋拆迁需要对被征收人进行安置，过渡期内的临时安置费也应属被征收人；因房屋征收造成作为医疗机构的被告地矿医院无法继续进行医疗服务活动，也使房屋出租人地质测绘院失去收取房租的机会，停产停业损失费亦应支付给作为被征收人的被告地矿医院及地质测绘院。因此，原告作为被征收房屋承租人，无权参与搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的分配，其要求被告地矿医院返还本应由被征收人取得的征收补偿款，显然毫无道理和依据。2.《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》中对搬迁费、临时安置费、停产停业损失费等进行了明确约定，被告地矿医院取得该款项，是基于合法有效的《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》。该征收补偿协议是被告地矿医院取得搬迁费、临时安置费、停产停业损失费等征收补偿款的直接合法根据。原告以不当得利为由要求被告地矿医院返还合法取得搬迁费、临时安置费、停产停业损失费没有事实和法律依据。因此，被告地矿医院对于征收补偿款的取得，具有法律和合同等合法依据。原告基于不当得利要求被告地矿医院返还合法取得的征收补偿款无法律依据与事实基础。原告以此为由故意不返还、腾空涉案房屋，导致被告地矿医院无法拿到部分应得的征收补偿款，被告地矿医院保留向原告主张损失的权利。综上所述，被告地矿医院请求法院查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告地矿医院的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月20日，地质测绘院（出租方）与慧聪商贸公司（承租方）签订《房屋租赁合同》[合同编号：SDC-FZ-03-2012(1)]，约定：房屋坐落为济南市地下一层，建筑面积300平方米，租赁期限从2016年5月25日至2018年5月24日止，年租金为76648元，每三个月为一个支付段，承租方应于每年的3月25日、6月25日、9月25日、12月25日向出租方交付租金，每次支付19162元，租赁房屋用途为酒水出售及办公用。合同第七条约定“出租方允许承租方对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：承租方在租赁房屋的有效范围内，进行装修或改善增设他物，必须征得出租方书面同意，订立《施工管理协议》，并交付相关费用；其装修或改善增设他物的范围在《施工管理协议》中明确，费用由承租方负担。因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使本合同无法履行时，出租方不补偿承租方对租赁房屋的装修或改善增设的他物”。合同第十条关于“合同解除的条件”，双方约定：“有下列情形之一，出租方有权解除本合同：……2.承租方不按约定支付租金超过壹个月的；……6.因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使本合同无法履行的。有下列情形之一，承租方有权解除本合同······5.因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使本合同无法履行的”。第十三条第三款亦约定：“因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使本合同无法履行的，双方互不承担责任”。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，地质测绘院依约将涉案房屋交付慧聪商贸公司用于葡萄酒销售经营活动。2015年9月2日，济南市历下区城乡建设委员会发布济（历下）征冻告字[2015]第16号《征收冻结通告》，主要内容如下：济南铁道职业技术学院旧城改造项目房屋征收范围已经确定，本项目房屋征收范围为东至山大路、西至历山东路、南至解放路、北至建新南路，其中包括慧聪商贸公司承租的涉案房屋。2017年2月26日，山东省地质矿产勘查开发局向济南市历下区城县建设委员会出具《关于会议纪要中与征收安置相关问题的说明》，地质测绘院、地矿医院均系山东省地质矿产勘查开发局的直属事业单位，会议纪要明确内容为：“一、山东省地矿职工医院、山东省地质测绘院被征收的解放路95号资产价值分割比例和历下区提供的房屋资产价值安置比例都是54:46。二、《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》签订起至安置回迁房屋交付使用期间，所有因解放路95号房屋征收而产生的费用类包括但不限于临时安置费、逾期安置费、搬迁费、提前搬迁奖励费、补偿费等费全部用于山东省地矿职工医院，由贵委支付给山东省地矿职工医院指定账号······”。2017年2月28日，济南市历下区城乡建设委员会（甲方）与被告地质测绘院、地矿医院（乙方）签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定：乙方所有的被征收的房屋位于历下区解放路95号，房屋性质为非住宅，房产证号为济房权证历字第128498号、济房权证第字第**2474号，证载建筑面积共计7077.64平方米，实测建筑面积共计7013.79平方米；乙方自愿选择按产权调换的规定进行房屋征收补偿，甲方以沿解放路位置新建超高层办公楼19-22层等安置乙方；甲方应当支付给乙方的装饰装修补偿、附属物补偿及设备迁移补偿费用共计164384元；甲方应当支付给乙方的搬迁费、按期搬迁奖励费和提前搬迁奖励费、临时安置费、停产停业损失费共计12364520.94元。该协议第六条“总价款结算”约定：乙方自愿选择按产权调换之规定进行征收补偿，除本协议第三条乙方选择的7344.24平方米安置房屋外，甲方还应按照实行产权调换的相关规定，向地矿医院支付装饰装修补偿、附属物补偿设备迁移补偿费用和其他费用12528904.94元，向地质测绘院支付房屋差价款7200040元，该款项用于甲方为地质测绘院购置有所有权证的安置房屋主楼就近位置负二层停车位30个，每个停车位价格为24万元。2017年4月19日，济南市历下区房屋征收服务中心向地矿医院支付了拆迁费用共计10139780.47元。济南市历下区房屋征收服务中心分别于2017年3月1日、2017年6月30日向地质测绘院、地矿医院出具了“拆迁房屋空房验收单”。2017年4月19日，地质测绘院向包含慧聪商贸公司在内的全体租户发出通知一份，主要内容为：“2015年12月3日，历下区人民政府对解放路95号地质测绘院办公楼下达了《房屋征收决定公告》（济（历下）征告字【2015】7号），公告中明确了地质测绘院办公楼属于征收拆迁范围。请各租户接此通知后，抓紧做好搬迁准备，接此通知一个月内将所租赁的房屋腾空，做好交接手续。同时，根据《房屋租赁合同》的相关约定‘因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使本合同无法履行的，出租方有权解除合同，双方互不承担责任，出租方不补偿承租方对租赁房屋的装修或者改善增设的他物’，请各位租户接此通知后，正确对待拆迁问题，尽快做好搬迁工作”。高学功于2017年4月19日签署该通知。但慧聪商贸公司主张其未收到该份通知书，通知中“高学功”的签字与涉案房屋租赁合同中签名不一致，但其未申请对“高学功”笔迹进行鉴定。本院认为，原告慧聪商贸公司与被告地质测绘院双方签订的《房屋租赁合同》及《合同变更、终（中）止、解除报告单》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按协议履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案《房屋租赁合同》第十条第一款第六项及第二款第五项中均约定，因政策性变化、拆迁等不可抗力因素影响，致使合同无法履行的，出租方、承租方均有权解除合同。因此，原告慧聪商贸公司主张解除双方于2016年12月20日签订的房屋租赁合同，符合相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，被告地质测绘院主张其分别于2017年4月19日、2017年5月4日向原告慧聪商贸公司发出通知，告知拆迁及合同解除事宜，原告慧聪商贸公司主张2017年4月19日的通知己方并不知晓且对该通知上“高学功”签字不予认可，其主张其于2017年5月4日收到解除合同的通知。本院认为，因原告慧聪商贸公司法定代表人高学功已于2017年4月19日签署被告地质测绘院向其发出的“告知拆迁及合同解除事宜”的通知，虽原告慧聪商贸公司对2017年4月19日《通知》上“高学功”的签字不予认可但亦未申请进行笔迹鉴定，故本院认为，原告慧聪商贸公司与被告地质测绘院于2016年12月20日签订的房屋租赁合同已于2017年4月19日解除。鉴于涉案合同已解除，故对原告慧聪商贸公司主张解除涉案房屋租赁合同的诉求，本院不予支持。对于原告慧聪商贸公司主张被告地质测绘院、地矿医院向其返还搬迁费、临时安置费、停产停业损失、房屋装修补偿费的诉讼请求，本院认为，不当得利的构成要件有四个：一是一方获得利益，二是他方受到损失，三是一方获得利益与他方受到损失之间存在因果关系，四是获得利益无法律根据。首先，关于原告慧聪商贸公司是否受到损失的问题，本院认为，“承租权”是指承租人根据租赁合同所享有的对租赁物占有、使用和收益的权利，从性质上讲，承租权是一种债权。根据“物权法定”原则，《物权法》第三编中明确规定的用益物权仅包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利，并没有规定承租权为用益物权，因此原告慧聪商贸公司以《物权法》第一百二十一条的规定主张其应当获得拆迁补偿，应属法律适用错误。此外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，该规定限定了“被征收人”仅为房屋所有权人。虽然现行的《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》将接受补偿的主体扩大为被征收人和公有房屋承租人，但原告慧聪商贸公司并非该办法所规定的“公有房屋承租人”。根据《〈济南市国有土地上房屋征收与补偿办法〉实施细则》（济政办发[2013]20号）第三十二条的规定，“公有房屋”包括公有居住房屋和公有非居住房屋，公有居住房屋是指国家及国有单位投资兴建，分配给职工使用，并执行政府规定租金标准的房屋，包括直管公房和单位自管公房；公有非居住房屋是指以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋；“公有房屋承租人”是指按照政府规定租金标准承租的房屋使用人。因此，涉案房屋并不属于公有非居住房屋，原告慧聪商贸公司亦不属于公有房屋承租人，其无权获得拆迁补偿，也就不存在其未获得的拆迁补偿与被告地质测绘院、地矿医院所获利益之间存在因果关系的问题。其次，关于被告地质测绘院、地矿医院所获得的利益是否有法律根据的问题。本院认为，被告地质测绘院、地矿医院与济南市历下区城乡建设委员会根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关规定，签订《济南市国有土地上房屋征收补偿协议》，并据此获得涉案房屋的拆迁补偿款，具有合法根据。综上，本院认为，对于原告慧聪商贸公司主张被告地质测绘院、地矿医院向其返还搬迁费、临时安置费、停产停业损失、房屋装修补偿费共计562066元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告济南慧聪商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币9421元，由原告济南慧聪商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姚文辉人民陪审员  王群群人民陪审员  梁 颖二〇一八年九月十七日书 记 员  吴 玥