浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0382民初5623号原告：李坤，男,1981年3月10日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：金克云，乐清市中一法律服务所法律工作者。被告：吴三民，男,1974年10月25日出生，汉族，住湖北省通城县。被告：胡红梅，女,1978年12月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。俩被告委托诉讼代理人：金美来，乐清市柳泰法律服务所法律工作者。第三人：何秀安，男，1966年11月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。第三人：王冬兰，女，1937年7月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告李坤诉被告吴三民、胡红梅、第三人何秀安、王冬兰合同纠纷一案，原告于2018年6月15日向法院提起诉讼，本院受理后，由审判员卢芸芸独任审理，于2018年7月30日第一次公开开庭进行审理，原告李坤及其委托诉讼代理人金克云、被告吴三民、胡红梅及其委托诉讼代理人金美来到庭参加诉讼。原告于2018年7月30日追加何秀安、王冬兰为本案第三人，本院依法组成合议庭，于2018年9月25日第二次公开开庭进行审理，原告李坤及其委托诉讼代理人金克云、被告吴三民、胡红梅及其委托诉讼代理人金美来、第三人何秀安、王冬兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李坤向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2018年5月18日签订的红豆超市转让合同；2.依法判令两被告立即返还原告转让款10万元，并承担原告损失1万元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.解除原告与两被告于2018年5月18日签订的红豆超市转让合同，并依法确认转让合同中的房屋转租部分无效；2.依法判令两被告立即返还原告转让款10万元（包括租金），并承担原告损失1万元；3.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年2月16日始，两被告租赁房东王冬兰、何秀安所有的坐落于乐清市××镇××村的房屋，一起经营红豆便利超市。约定租期为3年，即2017年2月16日至2020年2月16日。2018年5月18日，两被告通过欺骗手段，未告知房东不同意转租的情况下，私自转租，和原告签订合同，原告当即全额支付了10万元转让款。2018年5月20日，原告开始搬进该处房屋，却被房东告知被两被告骗了，房东根本不知道情况，也不同意转租。之后，原告便向柳市分局报警，柳市分局组织双方进行询问，当时民警也确认两被告做法不合法，应当退还转让款。进过十几天的协调，原、被告双方还是无法协商下来，2018年6月10日房东发出最后通牒，要求原告立即搬离，并向原告出具证明，叫原告去法院起诉两被告。直至原告起诉，被告也没有给出任何合理说法，原告转让接手的红豆便利超市也因两被告转让前所欠债务的债权人上门讨债引发纠纷进一步扩大根本无法正常经营，造成原告较大损失，使得原告不能正常经营的合同目的已经无法实现。在诉讼中，发现所出租房屋没有相应的权属证书，原出租人也未取得建设工程规划许可证，原租赁合同无效，故转租合同也应无效。原出租人要求不同意转租行为，要求收房。直接导致申请人受让经营超市的合同目的无法实现转让合同应予以解除，被告方应退还全部转让费（包括租金）。为了维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定具状起诉，请求人民法院支持。被告吴三民、胡红梅辩称，转租合同有效，原告对转租场地以及货物的市场价值应当知道，现在所有农村转让的房屋，原先老的是没有证书的，最新的是有证书的。原告对转让的场地以及货物以及房屋状况是很明白的，我们之间的转让是有效的，让被告解除合同是没有道理，请求驳回原告诉请。转让费10万元我们已经收到了，但是超市是胡红梅一人经营的，吴三民只是代为签订转让合同和房屋租赁合同，不是本案的被告。本案的转让费包括货物（大概价值11万元左右）、设备（货架、冰箱等价值1-2万元），当时货物和设备总价值为13万元，经过协商，超市整体作价10万元转让给原告。其中，证件执照、供货渠道、客户群等都是不收钱转让的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告李坤提供的有争议证据，本院认定如下：1.证明书，该证明书已由第三人何秀安、王冬兰确认系其书写，真实性予以确认，由于第三人并非本案转让合同的当事人，对转让事实不清楚，对该证据待证事实的关联性本院不予确认；2.两份房屋租赁协议书，2017年2月16日第三人王冬兰与被告吴三民签订的《房屋出租协议书》已经双方确认非第三人王冬兰签字，真实性不予确认；2017年3月26日第三人何秀安与被告吴三民签订的《房屋出租协议书》真实性、合法性、关联性予以认定；3.超市大门及货架照片，真实性无法核实，本院不予确认；4．天涯（胡红梅）微信聊天截图，结合当事人庭审陈述，真实性、合法性、关联性本院予以确认；5.通知书，由于该份通知书经由第三人何秀安、王冬兰确认系其书写，真实性、合法性、关联性予以确认；6.营业执照、食品流通许可证、烟草专卖许可证，原告作为完全民事行为能力人，接收上述执照、许可证时应当知晓登记经营者为案外人，对原告主张被告合同诈骗的待证事实，本院不予认定。7.谈话笔录，该谈话笔录经第三人何秀安证实系其真实意思，对该证据真实性、合法性、关联性予以确认；8.进货单据，由于真实性无法核实，本院不予认定。被告吴三民、胡红梅提供的有争议证据，本院认定如下：1.被告、老乡和房东王冬兰、何秀安视频、音频及语音摘要，因第三人何秀安在语音中没有同意转租行为，而视频中第三人王冬兰没有明确表示同意被告的转租行为，且被告存在诱导第三人王冬兰陈述行为，对该证据的合法性、关联性，本院不予认定；2.超市转让设备及货物清单，该清单系被告自行制作，真实性无法核实，本院不予确认；3.同城网上转租的信息，由于原告本人予以确认系其发送，真实性、合法性予以采信，关联性在“本院认为”部分一并加以阐述；4.2018年6月3日电话号码131××××3640（原告妻子）发给138××××5836被告吴三民的短信，原告本人确认系其妻子发送的短信，真实性、合法性本院予以确认，关联性在“本院认为”部分一并加以阐述；5.四位证人证言，由于四位证人有些对原告与被告之间转让超市的具体情况不了解，有些与被告之间存在利害关系，因而，对四位证人证言，本院不予采信。本院经审理认定，2017年3月26日，第三人何秀安（出租方）与原告吴三民（承租方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定：第三人何秀安将座落在乐清市××镇××村使用面积为57平方米的房屋出租给被告吴三民，租赁期为三年，从2017年2月16日（农历）将出租房屋交付承租方使用，租金每月583元。该份《房屋租赁协议书》中未约定承租方可以将房屋进行转租。俩被告租赁涉案房屋后用于经营一家名为“红豆”的超市。第三人与被告在庭审中均确认涉案房屋一年租金为7000元，且2018年2月16日（农历）至2019年2月16日（农历）的一年租金被告已经交付给第三人王冬兰。2018年5月18日，被告吴三民（甲方）与原告李坤（乙方）签订一份转让协议，约定：今甲方将红豆超市转让给乙方，转让费双方均已交接清楚，乙方一次性付给甲方人民币拾万元整。转让日期之前货款均由甲方承担，乙方接手之后盈亏自负，房租到2019年2月16日止（庭审中原告与被告确认2019年2月16日为农历，阳历即为2019年3月22日）。2018年5月18日，原告向被告胡红梅转账支付了10万元转让费。原告于转让当日搬入涉案房屋经营超市。2018年6月份，第三人何秀安得知俩被告将房屋转租给原告后，通知原告于2018年7月15日前搬离出租房屋。第三人何秀安与原告当庭确认原告已在2018年7月15日搬离出租房屋并不再经营超市，由于还有设备和物品在出租房屋内且本案还在诉讼，所以超市和仓库的钥匙还在原告处。另查明，第三人王冬兰与第三人何秀安系母子关系，涉案出租房屋系第三人何秀安从父母处分家所得，无产权证明也无建设工程规划许可证。涉案出租房屋平时由第三人王冬兰代为收取租金；2018年8月8日，本院组织原告与被告到“红豆”超市清点现存的设备：一台绿色立式冰柜（印有康师傅字样）、一台白色立式冰柜、一台海尔牌立式冰柜、一台星星牌卧式冷柜、一套奥克斯牌空调和外机、一台万宝白色冷柜、四个华新威视监控摄像头、一套方正电脑主机和Pview显示屏、一套黑色电脑主机（品牌未知）和LG显示器、十六个德胜货架（高7层×长90cm）、三个德胜货架（高7层×长70cm）、一个棕色木质烟草柜台、一个白色小木柜、一个玻璃货架（高5层×长70cm）、二个玻璃货架（高190cm×长120cm）、一张床（150cm×190cm）、一个棕色木质衣柜、一台Midea牌热水器、一个马桶、一台电子秤、一台Midea牌电风扇、三个铁皮木架（仓库中）、一台手推车、一台餐车（上部分玻璃柜，下部分木制）。庭审中，原告与俩被告对本院组织清点的清单上设备予以确认。再查明，原告主张10万元转让费包括营业执照经营权、超市地址承租权、烟草专卖许可证、食品流通许可证等相关资质、店内货架、收银台、冰箱、冰柜等配套设施、店内装修、超市客源微信群、供货商渠道、房屋租金等，不涉及具体商品，有部分商品均另外结算（原告认为已经微信转账2330元，现金交付4000多元给被告胡红梅）。俩被告主张10万元转让费中包括货物，微信转账收到2360元，但是是跟原告换的零钱，另外原告没有现金交付4000多元。本院认为，第一，关于原告李坤与被告吴三民于2018年5月18日签订的合同是否应当部分解除并部分确认无效的问题。根据相关法律规定，承租人须出租人同意才可以将房屋转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因而，原告与被告订立的合同中关于房屋转租部分应当也认定无效。由于第三人已经明确表示不同意被告的转租行为且原告也已经搬离出租房屋不再经营超市，合同中关于超市转让部分的合同目的也已经无法实现。因而，应当解除原告与被告于2018年5月18日订立的合同中关于“红豆”超市转让部分。第二，关于原告要求被告赔偿损失1万元的诉请。由于原告对于该损失1万元无法提供证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，对于该项诉请，本院不予支持。第三，关于转让费10万元中是否包括超市货物的问题。涉案超市位于农村，并不具有相当的品牌价值或地理位置优势。根据被告提供的2018年4月28日同城网上转租的信息显示，原告曾问被告胡红梅：“转让费3万多包括什么？”；2018年6月3日原告妻子（电话号码131××××3640）发给被告吴三民（138××××5836）的短信显示：“我找个朋友过来过来一下，盘货只有6万多，你这空的转让费要3万多，我做到年底的话，我还要赔钱。”结合超市转让前同城网上双方的磋商信息和超市转让后原告妻子发给被告吴三民的短信，本院认为根据生活常理可以推定转让费10万元应当包括货物，且货物价值6万多元，另外3万多元为超市整体的转让费用。第三，关于合同解除与确认无效后涉案物品、转让费的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，被告应当将收取的转让费退还原告，原告应当将从被告处取得的物品退还被告。因为原告不认为转让费10万元中包括货物，而经本院审理认定转让费中应当包括价值6万多元的货物和超市转让费用3万多元。现原告不能退还被告6万多元的货物，因此，本院将该批货物价值酌定为6.5万元，从被告应当退还原告的转让费中予以扣除。经本院再三释明，被告只要求原告返还现在还存放于“红豆”超市的设备，本院予以准许。原告与被告之间超市整体转让时间为2018年5月18日至2019年3月22日（共309天），由于原告在2018年5月18日至2018年7月15日（共59天）之间一直在使用、经营超市，因而，剩余应当退还的3.5万元转让费还应当扣除59天的超市租赁、经营使用费6682.85元（59天/309天×3.5万元）。经计算，被告最终需要退还原告的转让费为28317.15元（10万元-6.5万元-6682.85元）。第四，关于被告吴三民、胡红梅是否需要承担共同返还转让费的问题。由于第三人何秀安的《房屋租赁协议书》是与被告吴三民签订的，转让合同也是被告吴三民与原告李坤签订的，虽然俩被告辩解该房屋系被告胡红梅个人租赁用以经营超市，被告吴三民只是代为签订合同，但是结合俩被告男女朋友的特殊关系，本院有理由相信涉案房屋系俩被告共同租赁用以经营超市，也是俩被告共同将超市转让给原告，现原告要求俩被告共同承担返还转让费的诉请，于法有据，本院予以支持。综上所述，本院对原告李坤的诉请，部分予以支持，部分予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李坤与被告吴三民于2018年5月18日签订的关于转让“红豆”超市合同部分；二、确认原告李坤与被告吴三民于2018年5月18日签订的关于房屋转租合同部分无效；三、被告吴三民、胡红梅应于本判决生效之日起五日内返还原告李坤转让费28317.15元，款交本院柳市人民法庭转付；四、原告李坤应退还被告吴三民、胡红梅以下设备：一台绿色立式冰柜（印有康师傅字样）、一台白色立式冰柜、一台海尔牌立式冰柜、一台星星牌卧式冷柜、一套奥克斯牌空调和外机、一台万宝白色冷柜、四个华新威视监控摄像头、一套方正电脑主机和Pview显示屏、一套黑色电脑主机（品牌未知）和LG显示器、十六个德胜货架（高7层×长90cm）、三个德胜货架（高7层×长70cm）、一个棕色木质烟草柜台、一个白色小木柜、一个玻璃货架（高5层×长70cm）、二个玻璃货架（高190cm×长120cm）、一张床（150cm×190cm）、一个棕色木质衣柜、一台Midea牌热水器、一个马桶、一台电子秤、一台Midea牌电风扇、三个铁皮木架（仓库中）、一台手推车、一台餐车（上部分玻璃柜，下部分木制），限本判决生效之日起五日内由原告李坤自行向被告吴三民、胡红梅履行；五、驳回原告李坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2500元，由原告李坤负担1992元，由被告吴三民、胡红梅负担508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  卢芸芸人民陪审员  陈潇雅人民陪审员  唐小燕二〇一八年九月二十八日代书 记员  张骞力