湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第01926号上诉人（原审被告）长沙恒天房地产实业有限公司，住所地长沙市岳麓区含浦镇科教新村。法定代表人肖玉军，董事长。委托代理人袁智彬，湖南东盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）彭剑。委托代理人彭俊峰。上诉人长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天房地产公司）与被上诉人彭剑商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年1月28日作出（2013）岳坪民初字第00622号民事判决。恒天房地产公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2011年6月3日，彭剑（买受人）与恒天房地产公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第29幢15层1501号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为119.45㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为4439.64元／㎡，总金额为530315元。第十条约定：1、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、买受人未能按时付清应付款项，未按时办理银行按揭手续及抵押贷款相关手续，未能及时到长沙市房屋产权管理局面签或因买受人的原因未按时办理入伙手续的，（3）、由于国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为的）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起十五日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，（注：所谓“实际交付之日”是指相关部门组织召开本合同项下项目竣工联合验收会议后，由出卖人所发出的书面通知中载明的日期）；（2）、逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。第十五条第一、五款约定：1、买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；5、房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。合同附件三（装饰、设备标准）的门窗约定：铝合金、中空玻璃门（窗）。合同签订后，彭剑以公积金贷款方式于2012年1月付清了全部房款。接到交房通知后彭剑于2012年12月29日去办理房屋交付手续，在验房过程中发现：客厅推拉门安装不正，入户门门框安装不到位需调试，房屋的入户门安装不正需重新安装等问题，为此彭剑将房屋交予恒天房地产公司整改，没有收房。2012年12月25日锑都家园小区29栋房屋通过竣工验收，2013年1月24竣工验收备案完毕。2013年7月16日原告再次验房时发现房屋之前存在的入户门安装不正需重新安装等问题尚未整改，彭剑就存在的问题及整改意见向恒天房地产公司书面反映，之后恒天房地产公司没有书面通知彭剑交房，双方至今没有办理交房手续。2013年11月1日，彭剑诉至原审法院，请求判令：1、恒天房地产公司按房价款530315元的每日0.2‰的标准支付彭剑自2013年3月1日房屋逾期整改之日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金（暂计算至2013年10月31日的违约金为25970元），2、房屋质量保修期自房屋实际交付之日起计算，3、2013年1月1日起至房屋实际交付之日止的物业管理费由恒天房地产公司承担；4、由恒天房地产公司承担案件诉讼费用。原审法院认为，根据查明的事实和双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、恒天房地产公司是否应支付延期交房违约金及支付期限；二、房屋质量保修期的起算时间；三、逾期交房期间物业服务费的承担问题。针对第一个焦点，原审法院分析如下：第一、《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《商品房买卖合同》的约定，恒天房地产公司应于2012年12月31日前将符合约定的商品房交付给彭剑，并书面通知恒天房地产公司交房，而2013年1月24日彭剑房屋所属的楼栋才竣工验收备案完毕，2013年7月16日彭剑房屋之前验收时所存在的入户门安装不正需重新安装等问题尚未整改，之后恒天房地产公司没有书面通知彭剑交房，双方至今没有办理交房手续；第三、恒天房地产公司不能提供足够的证据证明房屋已整改完毕且符合合同约定的交付条件并已书面通知彭剑交房，也不能就双方至今没有办理交房手续具有法律上的理由或系彭剑的行为造成的举证，而房屋入户门安装不正需重新安装将影响房屋的正常使用，故恒天房地产公司应承担举证不能的法律后果；第四、恒天房地产公司在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形。综上，恒天房地产公司已构成迟延交房，应按照合同的约定支付彭剑逾期交房违约金。根据合同约定，彭剑的房屋附带有入户门，恒天房地产公司应按相关国家或行业标准将入户门安装规范，现入户门安装不正需重新安装，根据合同第十四条的约定彭剑可以拒绝交房，故对恒天房地产公司“房屋不存在质量问题，彭剑不能拒收”及“房屋的维保和保修问题不是质量问题”的答辩意见，原审法院不予采纳。入户门属于合同附件三（装饰、设备标准）的内容，故根据合同第十四条的约定，支付期限自2013年1月1日逾期交房之日起至彭剑收房之日止，彭剑违约金的计算期限：自2013年3月1日起至彭剑收房之日止符合法律规定，原审法院予以确认。根据原审法院所认可的彭剑的诉请，截止2013年10月31日的违约金为：25985元（530315×0.2‰×245），原告该期限的逾期交房违约金诉请25970元未超出该数额，原审法院予以支持。对于第二个焦点问题。根据上文分析，恒天房地产公司不能就其逾期交房系彭剑的原因造成的举证，应承担举证不能的法律后果，根据合同第十五条约定，房屋的保修期应自房屋实际交付之日起计算。对于焦点三。恒天房地产公司尚未将房屋交付给彭剑，根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，房屋在实际交付给彭剑前的物业服务费由恒天房地产公司承担。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决：一、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告彭剑逾期交房违约金25970元，并按照房价款530315元的每日0.2‰的标准支付原告自2013年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；二、锑都家园第29幢15层1501号商品房的质量保修期自该房实际交付之日起计算；三、锑都家园第29幢15层1501号商品房在实际交付前的物业服务费由被告长沙恒天房地产实业有限公司承担。案件受理费449元，由被告长沙恒天房地产实业有限公司承担。上诉人恒天房地产公司不服判决，上诉称：1、原审判决认定事实错误。涉案房屋于2012年12月25日经综合验收合格，达到了交房条件，但被上诉人以各种理由拒绝收房，强行要求上诉人进行所谓的整改。此后，上诉人对房屋进行了进一步的完善，而被上诉人仍然拒不收房。2、《锑都家园二期商品房买卖合同补充协议》第六条规定：“出卖人在交付房屋时须达到买卖合同第八条约定的房屋交付条件，如遇该物业存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给付合理解决，但买受人不得以此拒绝收房。该物业各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该物业竣工验收合格之日起计算。如该物业及相关设备经买受人装修更改或使用不当造成损坏，则出卖人不再承担保修责任。如因自然灾害等不可抗力的因素，所造成的损坏均不在受保范围之内。如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据”。而在本案中，既没有委托合同约定的鉴定机构进行鉴定，也没有就上诉人交付房屋综合验收进行查证。3、原审判决适用法律错误。原审判决以上诉人不能提供足够证据证明房屋已整改完毕且符合合同约定的交付条件并已书面通知被上诉人交房，也不能就双方至今没有办理交房手续具有法律上的理由或系被上诉人的行为造成举证，而房屋渗水将影响房屋的正常使用，故上诉人应承担举证不能的法律后果错误。上诉人建设的房屋经过了国家法律规定的五方验收，能够交付使用，系被上诉人无理取闹拒不收房，不存在上诉人举证不能的问题。被上诉人彭剑答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。本院二审查明，涉案《商品房买卖合同》附件四《锑都家园二期商品房买卖合同补充协议》第六条第4项约定：“出卖人在交付房屋时须达到买卖合同第八条约定的房屋交付条件，如遇该物业存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给付合理解决，但买受人不得以此拒绝收房。该物业各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该物业竣工验收合格之日起计算。如该物业及相关设备经买受人装修更改或使用不当造成损坏，则出卖人不再承担保修责任。如因自然灾害等不可抗力的因素，所造成的损坏均不在受保范围之内。如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量检验监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据”。另查明，被上诉人自述涉案房屋入户门可正常开启、关闭。还查明，被上诉人确认在2015年5月18日与上诉人办理了房屋交接手续。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同附件四第六条第4项约定：“出卖人在交付房屋时须达到买卖合同第八条约定的房屋交付条件，如遇该物业存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给付合理解决，但买受人不得以此拒绝收房”，该条款应视为对《商品房买卖合同》第十一条关于“买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房”及十四条“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为……”的约定的变更。根据查明的事实，上诉人在合同约定的房屋交付期限届满前通知被上诉人收房时，涉案房屋已经由勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，达到了合同约定的交付条件，虽被上诉人主张涉案房屋存在入户门安装不正、客厅推拉门安装不正、卧室窗框有水泥污渍等问题，但该些问题均非主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的质量问题，且根据双方签订的合同附件四第六条第4项约定，被上诉人有权要求上诉人进行修补或合理解决，但不得以此拒绝收房，涉案房屋应视为在2012年12月29日完成了交付手续。被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约金、拒收房屋期间的物业管理费等诉讼请求无合同及法律依据，涉案房屋的质量保修期应自2012年12月29日起算。综上，原审判决处理不当，应当予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2013）岳坪民初字第00622号民事判决书；二、驳回彭剑的全部诉讼请求。本案一审受理费449元，二审受理费449元，共计898元，由被上诉人彭剑负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴波审 判 员  刘英代理审判员  周卓二〇一五年五月二十九日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。