湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘1121民初1620号 原告：廖方喜，男，1979年5月23日出生，汉族，居民，住祁阳县。 原告：文月香，女，1983年7月23日出生，汉族，居民，廖方喜之妻，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：邓建国，湖南君心律师事务所律师。 被告：刘芳，女，1971年9月9日出生，汉族，居民，住祁阳县。 委托诉讼代理人：何名盛，湖南博大律师事务所律师。 原告廖方喜、文月香与被告刘芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖方喜及其二原告的诉讼代理人邓建国与被告刘芳及其诉讼代理人何名盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖方喜、文月香向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间订立的房屋买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理涉案房屋不动产登记过户手续；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年11月7日，原、被告订立房屋买卖合同约定，被告将自建的位于房屋的第六层及杂房卖给原告，房屋面积为101平方米，单价为每平方米1548元；杂房面积为5.883平方米，单价为每平方米2300元；共计涉案房屋总价款为169878元。原告按合同的约定已经给付全部的购房款，并对涉案房屋进行了使用。原告为取得所购房屋的所有权，多次与被告协商办理房屋过户手续事宜，但均遭被告长期拒绝，故原告提起上述诉讼。 刘芳辩称：1、2012年11月7日，原、被告订立房屋买卖合同时，被告还没有动工建房，没有取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未取得权属证书的房屋不得转让。因此，原、被告订立的房屋买卖合同，违反了法律禁止性规定，属于无效合同。2、原、被告订立的涉案房屋买卖合同无效，原告要求被告协助其办理涉案房屋过户手续，没有法律依据。3、原、被告讼争的涉案房屋已在银行抵押货款，办理涉案房屋过户手续已不可能。即使判决由被告协助原告过户，也不能实现诉讼目的。故原告的诉讼请求，应当予以驳回。 当事人围绕自己的诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即原、被告的身份证复印件、房屋买卖合同书和购房合同补充协议的真实性、收款收据、祁房他证浯溪镇字第××号房屋他项权证、祁房权证浯溪镇字第××号房屋所有权证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、原告提供的房屋买卖合同书，被告对其合法性有异议，认为该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，属于无效合同。本院认为，原、被告在订立涉案房屋买卖合同时，该涉案房屋还没有修建，被告取得涉案房屋所有权的时间为2016年5月27日，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书房产，不得转让，故原告的该证据不能采信。2、原告提供的购房合同补充协议，不能采信。因为，该购房合同补充协议系房屋买卖合同的从合同，主合同因违反法律规定没有采信，故从合同亦不予采信。 本案经审理认定的事实如下：2012年11月7日，原、被告订立了房屋买卖合同书。合同约定：被告将准备修建的位于房屋的第六层及杂房，卖与原告使用；所购房屋的面积为101平方米，单价为每平方米1548元；所购杂房的面积为5.883平方米，单价为每平方米2300元；涉案房屋的总价款为169878元。原告的购房款交付方式分四次给付，即2012年11月7日付8万元，2013年2月6日付6万元，2013年6月16日付2万元，2013年9月1日付9878元。原告应付的前三次购房款，已按合同的约定全部付清。被告因预计修建的七层房屋变更为六层半，故双方于2014年6月3日订立补充协议，约定原告第四次应付的购房款9878元，予以免缴。被告修建的房屋竣工后，即将涉案房屋交付给原告使用。原告在使用涉案房屋的过程中，花费7万元对房屋进行了装修。七万元装修费用于刷墙壁胶、贴地板砖、安装门窗、布置窗帘、购置空调2台、热水器2台、抽油烟机2台，冰箱1台，另添置了桌、椅等物。2016年5月27日，被告取得了涉案房屋所在的整栋房屋的所有权证书，即祁房权证浯溪镇字第××号房屋所有权证书。原告因要求被告协助办理涉案房屋过户手续未果而提起诉讼。 另查明：一、在诉讼过程中，被告承诺：1、因订立无效合同所造成的损失，不要求原告承担责任；2、在依法赔偿原告损失的基础上，另给予原告3万元的经济补偿。二、原告第一次支付购房款到提起本次诉讼的时间为2462天，第二次支付购房款到提起本次诉讼的时间为2036天，第三次支付购房款到提起本次诉讼的时间为1860天。三、中国人民银行规定5年以上的贷款利率为年利率4.9%。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖、转让，是指房屋权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋转移给他人的行为。因此，房屋在进行买卖、转让时，房屋的权利人应当取得该房屋的所有权。本案当事人争执的焦点主要是：双方订立的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。2012年11月7日，原、被告在订立该涉案房屋买卖合同时，该涉案房屋没有依法进行登记，被告没有领取涉案房屋的权属证书，其不得将未依法登记取得房屋权属证书的房屋进行买卖，故原、被告订立的涉案房屋买卖合同没有法律效力。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项“违反法律或社会公共利益的民事行为无效”的规定，原、被告订立该涉案房屋买卖合同的民事行为属于无效的民事行为。根据该条第二款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”的规定，原、被告订立该房屋买卖合同的行为，从2012年11月7日起就没有法律效力。退一步讲，即使原、被告订立的涉案房屋买卖合同有效，其诉讼请求本院也不应给予支持。理由如下：1、原、被告讼争的涉案房屋，位于被告所有的整栋七层房屋的第六层，原告购卖后，原、被告在以后各自使用自己房屋的过程中，会带来诸多不便。2、原、被告已经为涉案房屋的买卖产生了纠纷，原告仍继续与被告生活在一栋房屋内，势必会因为琐事产生矛盾，甚至会出现意想不到的后果，不利于社会的稳定。3、2016年11月30日，被告在银行贷款30万元，用涉案房屋所在的整栋七层进行抵押，并办理了抵押登记，如果判决该涉案房屋买卖合同有效，涉案房屋也无法办理过户手续，原告的诉讼目的也无法实现。4、被告为了自己房屋的整体使用方便，不愿将涉案房屋卖出，给原告购房造成的损失愿承担全部责任，其请求并无不当。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原、被告订立的合同无效，被告因无效合同取得原告的购房款16万元，应当予以返还。原告因购买涉案房屋所造成的损失：一是原告对涉案房屋进行装修支出的7万元；二是原告支付的购房款的利息损失。该购房款的利息损失的计算，可以参照银行同期贷款利率的方法进行考虑。人民银行规定5年以上的贷款年利率为4.9%，根据商业银行的贷款利率可以在人民银行规定的基准贷款利率基础上应当上调的规定，本院将原告支付购房款的利息，按人民银行基准贷款利率上浮30%计算，没有违反法律、法规的规定。故原告支付购房款的利息损失，可按银行贷款年利率6.37%计算。原告支付购房款的损失时间计算，应从支付购房款时起到提起本次诉讼时止，符合情理也不违反法律规定。 被告在诉讼过程中的承诺，系被告的真实意思表示，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、由刘芳退还廖方喜、文月香的购房款16万元。 二、由刘芳赔付廖方喜、文月香的房屋装修款7万元。 三、由刘芳赔付廖方喜、文月香因购房支付房价款的损失57089.17元。 四、刘芳自愿给予廖方喜、文月香经济补偿3万元，本院准许。 五、廖方喜、文月香不得损坏涉案房屋内的装修、装饰，不得拆除涉案房屋内的电器设施。 上述一至四项款，共计人民币317089.17元，限被告刘芳在本判决发生法律效力之日起30日内给付。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3697元，减半收取1848元，由原、被告负担924元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  唐铁球 二〇一八年九月十一日 书记员  唐 佳 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法登记领取权属证书的; (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二、《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效： （一）无民事行为能力人实施的； （二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的； （三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； （四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； （五）违反法律或者社会公共利益的； （六）经济合同违反国家指令性计划的； （七）以合法形式掩盖非法目的的。 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 三、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。