广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初6273号原告：深圳市安联第一太平戴维斯物业管理有限公司安联大厦物业服务中心，住所地广东省深圳市福田区金田路**安联大厦写字楼第19B02（a）单元，统一社会信用代码914403007787733629。负责人：张保国。委托诉讼代理人：张惠民，广东金地律师事务所律师。被告：黄澍新，男，汉族，1970年1月25日出生，住所，住所地广东深圳市福田区div>被告：深圳市汇业小额贷款有限公司，住所，住所地深圳市福田区华强北街道深南中路**中核大厦**社会信用代码91440300595669503D。法定代表人：李杰。上列原告诉两被告物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，查明被告黄澍新因涉嫌刑事犯罪被羁押于汕头市澄海区看守所，该刑事犯罪由广东省汕头市中级人民法院审理。本院与该法院协调后，派员于2018年9月25日前往汕头市澄海区看守所提审被告黄澍新，对本案原告的诉请及全部证据材料进行质证，对本案相关事实进行询问。后本院组成合议庭，于2018年10月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张惠民到庭参加诉讼，被告黄澍新、深圳市汇业小额贷款有限公司（以下简称汇业公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告是安联大厦的物业管理企业，被告黄澍新是安联大厦29楼A02（以下简称涉案房产）的业主。2014年9月1日起，被告黄澍新将物业租赁给被告深圳市汇业小额贷款有限公司，委托被告深圳市汇业小额贷款有限公司支付物业管理费用。被告深圳市汇业小额贷款有限公司承租上述物业后，自2016年4与25日开始拖欠物业管理相关费用，至2016年9月30日共计拖欠人民币74044.9元。被告黄澍新是安联大厦29楼A01的业主，被告深圳市汇业小额贷款有限公司是上述物业的使用人，皆应当对拖欠的物业管理相关费用承担支付责任，原告遂诉至本院请求法院判令：1、两被告立即原告支付安联大厦29楼A01号2016年4月25日至2016年9月30日物业管理相关费用共计人民币74044.9元；2、两被告承担所有诉讼费用。原告后增加诉请：请求判令两被告支付安联大厦29楼A01号2016年10月1日至2016年12月31日物业管理相关费用共计人民币41833.14元。上述物业管理相关费用合计115878.04元。被告黄澍新口头答辩称，1、对原告诉请的物业管理相关费用金额不清楚，对欠费的事实不知情；2、原告在被告汇业公司拖欠十日后就应当催缴，而不能拖欠长时间后才催缴；3、原告提交的授权委托书中，租户承诺书均写明所有费用由租户承担，并每月十日前向管理处缴纳，逾期不缴费的，同意管理公司对上述物业采取暂停服务等措施，而原告自愿在汇业公司逾期后继续提供服务，与被告本人无关；4、原告有催缴义务，及时采取措施避免更大损失，因为被告汇业公司向原告缴纳2个月押金，原告应在此期间内采取措施避免欠费；5、原告应书面及时告知业主，方便业主及时处理。被告深圳市汇业小额贷款有限公司开庭缺席，未作答辩。经审理查明，2005年4月20日，深圳市安联投资有限公司（卖方）与信盈科技（深圳）有限公司签订《深圳市房屋买卖合同（预售）》约定，信盈科技（深圳）有限公司向深圳市安联投资有限公司购买安联大厦29楼A02房产用于办公，套内建筑面积446.53平方米，分摊公用建筑面积177.40平方米。合同并加注：信盈科技（深圳）有限公司法定代表人为被告黄澍新。深圳市安联投资有限公司并与原告签订《物业管理委托合同》约定，深圳市安联投资有限公司将安联大厦的物业管理实务委托给原告进行，原告依据合同约定接受深圳市安联投资有限公司的委托，对安联大厦进行物业管理。物业管理事务包括：1、前期物业服务；2、房屋建筑本体、配套设施及系统的维修、养护、运行和管理，包括中央空调系统、各类水系统、照明系统等；3、大厦建筑本体及公用部分维修、养护和管理；4、大厦物业规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理；5、大厦物业规划红线内的市政公用设施的维修、养护和管理；6、大厦物业规划红线内的清洁服务；7、大厦物业红线内交通、车辆行驶及车辆停泊秩序与安全的管理等。关于物业费用，双方约定，安联大厦管理费核定为写字楼19元/建筑平方米/月（不包含中央空调费），商业为28元/建筑平方米/月。2005年10月12日，信盈科技（深圳）有限公司与原告签订《安联大厦前期物业管理服务协议》约定，信盈科技（深圳）有限公司所购房屋安联大厦29楼A01、A02单元，建筑面积1169.57平方米，类型为写字楼（裙楼）。双方约定如下事项：一、在物业管理服务费一项中约定：物业的业主按照产权证书核定的建筑面积（或销售合同中的建筑面积）19元/月/平方米向原告缴纳物业管理服务费，每次缴纳时间为当月10日前，逾期按每日万分之五收取滞纳金；双方并约定委托管理期限2005年9月2日起至2007年8月31日止；信盈科技（深圳）有限公司出租物业的，物业管理服务费由信盈科技（深圳）有限公司承担；煤气、水电费按实际发生额收取。二、在代收代缴费用一项约定：代收代缴按照政府、单位或委托人的约定办理。三、在本体维修基金一项约定：根据政府法规及《深圳市房屋本体维修基金管理规定》收缴、管理与使用大厦本体维修基金。该本体维修基金标准随政府规定进行调整。2014年9月1日，被告黄澍新向原告出具《业主授权书》称，被告黄澍新是安联大厦29楼A02的业主，从2014年9月1日起至/年/月/日（空白处均未填写日期）止，将上述单元租给/授权被告汇业公司使用，自2014年9月1日起，由该使用单位直接向管理公司支付有关费用（如管理费、电费、空调费用等），若该单位欠缴上述费用时，被告黄澍新将负责缴清。如租赁期满后，被告黄澍新与被告汇业公司续签租赁合同或被告汇业公司继续实际使用该物业，则本业主授权书将一直生效，直至被告黄澍新来函确认本授权书作废为止。“业主通信地址”一栏填写为安联大厦29楼A02。原告并分别于2015年11月17日、2016年7月18日出具《关于安联大厦电费、空调费收取标准调整的通知》，于2016年2月3日出具《关于安联大厦电费收取标准调整的通知》。上述通知，被告黄澍新称均未收到，也不清楚其内容。关于被告黄澍新将安联大厦29楼A02号房屋出租给被告深圳市汇业小额贷款有限公司的时间，被告黄澍新称租赁期限自2014年起至2024年止，但不清楚被告深圳市汇业小额贷款有限公司后续是否继续承租。被告黄澍新并称，被告深圳市汇业小额贷款有限公司自2015年1月起就未再向其支付过涉案房产的租金。另查，深圳市物价局福田分局于2005年11月7日监制的《安联大厦物业管理收费公示栏》显示，安联大厦物业管理服务费实际收费标准、计费方式为：办公楼每平方米19元/月（未含空调运行费），裙楼、商铺每平方米28元/月（未含空调运行费）；本体维修基金实际收费标准、计费方式为：0.25元/每平方；空调费实际收费标准、计费方式为：（销售建筑面积×空调基本消费单价）+空调分户抄表费用；水费（代收）实际收费标准、计费方式为：2.95元/每立方；电费（代收）实际收费标准、计费方式为：商业1.35元/度，写字楼1.18元/度。再查，深圳市房地产权登记中心房产证载明，安联大厦29楼A02（深房地字第**）的房屋所有权人为被告黄澍新（身份号码）。又查，信盈科技（深圳）有限公司的企业法人营业执照（副本）登记的该公司法定代表人为被告黄澍新。没有证据显示被告黄澍新缴纳物业管理相关费用的情况。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。深圳市安联投资有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告黄澍新作为安联大厦29楼A02的业主，应当依照该服务协议履行缴纳物业管理相关费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。被告黄澍新向原告出具《业主授权书》系黄澍新的真实意思表示，合法有效，被告黄澍新应向原告承担被告汇业公司欠缴的物业管理相关费用。被告黄澍新辩称汇业公司欠缴的费用于其无关的意见，没有依据，不予采纳。关于支付缴纳物业管理相关费用的情况，两被告作为义务履行应承担相应举证责任，但两被告均对此未予举证，应承担举证不能的法律后果。据此，本院认定两被告未支付2016年4月25日至2016年12月31日期间的物业管理相关费用。关于滞纳金，依据《安联大厦前期物业管理服务协议》，在物业管理相关费用发生欠缴时，原告有权向被告收取相应滞纳金。被告辩称因原告未履行通知义务故被告不应承担滞纳金的意见，没有依据，不予采纳。被告汇业公司应对其承租涉案房产期间产生的物业管理相关费用及相应滞纳金承担连带还款责任，被告黄澍新称被告汇业公司承租涉案房产的期间为2014年起至2024年止，该期间未超过原告诉请中主张的期间，对于原告该项诉请，本院予以支持。经核，被告应交纳的2016年4月25日至2016年12月31日本体维修基金1282.03元；物业管理费97555.73元；电费33.87元；空调费（公共区域空调维护费、公共区域空调分摊费）15506.2元；滞纳金1500.21元。上述费用合计115878.04元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告黄澍新、被告深圳市汇业小额贷款有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市安联第一太平戴维斯物业管理有限公司安联大厦物业服务中心支付2016年4月25日至2016年12月31日本体维修基金1282.03元；物业管理费97555.73元；电费33.87元；空调费（公共区域空调维护费、公共区域空调分摊费）15506.2元；滞纳金1500.21元。本案案件受理费4064元（原告已预交），由两被告连带承担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 吴  显  龙人民陪审员 景  志  平二〇一八年九月二十八日书 记 员 殷智华（代）夏晖（代）