贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2014)黔威民初字第398号原告马正云，男，汉族，1985年4月1日生，小学文化，农民，贵州省威宁县人，住威宁县。委托代理人史洪学，贵州中创联律师事务所。一般授权代理。被告赵万全，男，汉族，1953年5月4日生，不识字，农民，贵州省威宁县人，住威宁县。委托代理人陈俊朝，威宁县中心法律服务所法律工作者。一般授权代理。第三人李文忠，男，汉族，1969年2月18日生，小学文化，农民，贵州省威宁县人，住威宁县。原告马正云诉被告赵万全、第三人李文忠确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法于2013年5月30日作出（2013）黔威民初字第633号民事判决书。判决宣判后，赵万全不服，提起上诉。毕节市中级人民法院审理后依法作出（2013）黔毕中民终字第1074号民事裁定书，以原判基本事实认定不清，违反法定程序，可能影响案件的正确判决为由，撤销本院作出的（2013）黔威民初字第633号民事判决，并将该案发回本案重审。本院重新立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告马正云及其委托代理人史洪学、被告赵万全及其委托代理人陈俊朝、第三人李文忠到庭参加了诉讼，本案已审理终结。原告诉称：2011年3月份，我在本村三尖角自己家的承包地里修了三个门面，本年冬月完工。由于修建房屋欠下的外债较多，我将两边的门面分别租给和平村的李文平和石门坎的王医生使用，中间的门面租给风光村的李军使用。我从2012年3月就外出打工，在我外出务工期间，被告赵万全趁我不在家，私自将我中间的门面作价33000元卖给第三人李文忠。我多次要求被告退还我的房屋，但被告均未予退还。被告的行为严重侵犯了我的合法权益，故起诉至人民法院，请求判令被告及第三人停止侵权，返还房屋。在举证期限内，原告向本院提交的证据有：1、身份证复印件、常住人口登记证、户口薄复印件各1份，用以证明原告已单独立户，房屋系其个人所有。2、证人黄朝忠的证言，用以证明诉争的房屋系原告马正云修建的，是修建在马正云的承包地内的，马正云修建房子的时候证人去帮忙，其不知道马正云与赵万全是什么关系。3、证人王仕祥的证言，用以证明诉争房屋系修建在马正云的承包地内，是马正云自己修建的。原告的母亲与被告是一家人，后来原告自己搬到别的地方居住。4、证人马朝安的证言，马朝安系原告的大伯，证明诉争房屋是马正云修建的，系修建在马正云家的包产地里。被告辩称：原告主体资格不适，诉争的房屋不属于原告所建，土地是1980年划分好的，原告1985年才出生，修建房屋的土地的使用权也不属于原告所有，该房屋是被告与原告的母亲张朝英同居期间共同修建的，原告从未出过一分钱，也未使用过，故请法院驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，被告向本院提交的证据有：1、证人杨华义的证言，用以证明原告的母亲张朝英与被告系再婚夫妻。1997年杨华义介绍张朝英与赵万全认识，后张朝英与赵万全先在高峰村居住，2005年后两人在团结村居住。2、证人唐启刚的证言，唐启刚系第三人李文忠的舅子。其证明他看到赵万全在马踏村三尖角修房子。第三人辩称：2013年元月6日，我以33000元的价格向赵万全购买了诉争房屋，当天交了15000元。原告没有诉讼主体资格，其起诉没有事实和法律依据，我与被告之间的买卖合同合法有效，故请求驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，第三人向本院提交的证据有：1、协议书1份，用以证明诉争房屋系其向赵万全购买的。2、收条1份，用以证明第三人除签订协议时支付了赵万全15000元后，2013年8月3日又支付了赵万全18000元房款。本院依职权掉到的证据有：1、威宁县龙街镇团结村团结组村民赵远才的笔录，赵远才现68岁，其陈述诉争房屋是马正云的母亲张朝英向其儿子赊购的，马正云当时在外打工，后马正云将材料款寄给她母亲张朝英，张朝英拿来支付的。赵万全卖房子时马正云没在家。2、马正云的母亲张朝英的笔录，张朝英陈述其以前和赵万全一起生活，诉争房屋是马正云出钱修建的，是承包给其三哥张朝华修的，修房子时赵万全没在家，修房子的材料是给赵远才的儿子赵勇买的，材料款是马正云支付的，赵万全没有出一分钱。房子没有办证，是修在自己家的包产地里。赵万全卖房子时张朝英没在家，自从知道赵万全把房子卖了以后，他们就没在一起生活。3、马正云的舅舅张朝华的笔录，张朝华陈述诉争的房屋是马正云喊其去修建的，马正云承包给他，工钱也是马正云支付的，材料是马正云提供的，赵万全出了几天工，但没有出过一分钱。4、威宁县龙街镇团结村团结组组长黄朝忠的笔录，黄朝忠陈述诉争房屋是2011年3月修好的，修在马正云家的地里，房子是马正云修的，他承包给张朝华修的，修房子的时候马正云在家，修房子时赵万全和马正云的母亲一起生活，赵万全卖房子时马正云没在家。5、诉争房屋的现场照片2张。经审理查明：原告马正云的父亲逝世后，1997年，原告的母亲张朝英与被告赵万全在威宁县龙街镇高潮村同居，2005年，张朝英与赵万全共同到威宁县龙街镇团结村团结组原告处居住，但一直未办理结婚证。2010年，原告出资在团结村三尖角街上面街修建三个门面，至2011年3月，门面修建完毕。修建门面的土地系以原告的父亲为户主的承包地。2012年2月23日，原告与其母亲张朝英分户，并于同年3月外出务工。2013年1月6日，被告赵万全未经原告同意，将原告修建的三个门面中的中间的一个门面作价33000元出售给第三人李文忠。当日，团结村支书唐启祥为二人写了《协议书》，并约定签订协议之日李文忠支付赵万全200元，2013年1月16日支付14800元，2013年12月30日支付18000元；如李文忠不按时付款，赵万全收回所售房屋；赵万全所出售房屋的所有权归李文忠所有，如有其他人干涉本房屋所有权，由赵万全负一切责任，与李文忠无关；协议自双方签订之日起生效。被告赵万全及第三人李文忠均在协议上签名按印，唐启祥、兰升祥、李林银以在场人的名义在协议上签名。协议签订后，第三人按照约定支付了被告15000元后，实际占有了受让的房屋。后张朝英知道赵万全将诉争房屋出售给第三人，便与被告分居，被告自行回龙街镇高峰村水坝组居住。原告打工回来，知道被告将其房屋出售后，多次与被告协商，因协商不成，原告于2013年3月6日起诉至本院。本院经审理后于2013年5月30日作出（2013）黔威民初字第633号民事判决书，判决“被告赵万全与第三人李文忠签订的房屋买卖协议无效，由第三人李文忠返还原告马正云位于团结村三尖角处的门面一个，由被告赵万全返还第三人李文忠房款15000元，定于判决书生效后十日内返还和履行。”判决宣判后，被告赵万全不服提起上诉，毕节市中级人民法院审理后作出（2013）黔毕中民终字第1074号民事裁定书将本案发回本院重审。2013年8月3日，经被告催收，第三人又向被告支付了18000元房屋转让款。本案的争议焦点为：1、被告出售原告的房屋是否侵犯了原告的合法权益？2、第三人能否取得房屋所有权？本院认为：一、对于被告出售原告的房屋是否侵犯原告合法权益的问题，被告赵万全虽与原告马正云的母亲张朝英同居多年，但一直未办理结婚证。2010年，已成年的原告在自己家承包的位于龙街镇团结村的小地名叫三尖角的地里修建三间面朝街的门面。2011年3月，门面修建完毕，但未办理房产证。在原告外出务工期间，2013年1月6日，被告未经原告同意，瞒着张朝英将原告修建的三个门面中的中间的一个门面作价33000元卖给第三人李文忠，并与李文忠签订了售房协议，收受了李文忠的第一、第二期款项合计15000元。2013年3月，原告回家，得知被告将门面卖给李文忠，其未对被告的出售行为予以追认，于同年3月6日将赵万全及李文忠起诉至法院。因门面系原告出资修建，门面的所有权为原告所有，被告未经原告同意擅自处分原告的财产，侵犯了原告的合法权益，其处分行为无效。被告与第三人于2013年1月6日签订的《协议书》因侵犯了原告的合法权益，故该《协议书》无效。二、对于第三人能否取得房屋所有权的问题，诉争房屋现在虽由第三人李文忠实际占有使用，但第三人与被告签订《协议书》时，明知被告不是龙街镇团结村团结组的村民，当时尚与被告同居的原告的母亲张朝英以及原告也未在场，未尽合理的谨慎的审查义务，审查诉争房屋是否属于被告个人所有，协议签订后也未将协议内容告知原告的母亲张朝英及原告，故第三人的受让行为不是善意的，不能依据《协议书》取得诉争房屋的所有权，第三人无权占有诉争房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百零六条第一款的规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”故对原告要求被告及第三人停止侵权、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。另外，被告因无效协议收取的售房款，第三人可另案起诉要求返还。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告赵万全与第三人李万忠于2013年1月6日签订的《协议书》无效。二、由第三人李文忠返还原告马正云所有的位于龙街镇团结村三尖角处的门面一个，定于判决生效后立即履行。案件受理费60元，由被告赵万全及第三人李文忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判长  张燕审判员  王卫审判员  杨超二〇一五年五月二十九日书记员  赵伟