广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初12491号原告：佛山市顺德区丰兴房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会天宁路19号海琴水岸28号商铺之一。法定代表人：陈仲很。委托诉讼代理人：杨赛红，广东利合律师事务所律师。被告：钟宏艺，男，1987年11月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：高岚，女，1988年8月18日出生，汉族，住天津市红桥区。两被告的共同委托诉讼代理人：胡谷梁，广东粤企律师事务所律师。原告佛山市顺德区丰兴房地产代理有限公司（以下简称丰兴公司）与被告钟宏艺、高岚因居间合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨赛红，被告钟宏艺及两被告的共同诉讼委托代理人胡谷梁到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告丰兴公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付代理费48900元及违约金（违约金从起诉之日起按日百分之一计算至实际清偿之日止）；2.两被告支付原告律师费8000元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年3月24日，原告、被告与案外人冯翰文、冯强、黄予蘅签订《房屋买卖合同》，约定：由原告居间介绍，两被告向案外人购买位于顺德区房屋，总楼价为人民币1630000元；两被告应于合同签订当天向原告支付房地产咨询及买卖代理费［买卖代理费标准以《买卖代理费支付承诺书（买方）》为准］。同时，根据被告钟宏艺于2018年3月16日签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》，承诺房地产咨询及买卖代理费为人民币壹万伍仟元，过户当天付清；否则按代理费总额的百分之一支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响代理费的支付；如本人违约，则按总楼价3%支付中介服务费用，并愿意承担原告的律师费等为实现债权的一切费用。被告钟宏艺于高岚系夫妻关系，后买卖双方最终完成了本次房产交易，房屋登记在被告高岚名下。但两被告拒不向原告支付代理费。被告的行为已经构成严重违约，代理费应当按照双方约定的总楼价3%计算，同时应当计收违约金。为维护原告的合法权益，原告故特提起本案诉讼。两被告共同辩称，1.原告的诉请没有事实依据，原告提供的房产咨询经纪服务不专业。按照约定，被告购房是需要贷款的，原告承诺被告贷款的按揭公司均由原告联系安排，并保证被告可以贷款，而事实上是由被告自行解决的贷款问题。被告的经纪人员在多次与原业主沟通接洽的过程中均出现错误，甚至连约见时间都安排错误，事后，被告得知原告为被告安排的经纪人员不是具有房地产经纪人资格证的人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》第四条、第八条的规定，未取得房地产经纪人资格证的人员不得从事房地产经纪业务，原告作为一家依法注册的房地产代理公司，其明知从事房地产经纪业务的人员必须具备专业知识及取得房地产经纪人资格证方可从事经纪业务，却安排了不专业不具有房地产经纪资格的人员为被告提供服务。2.因被告钟宏艺向原告出具的《买卖代理费支付承诺书》中承诺的经纪服务费是6000元，而原告却向被告要求支付15000元，没有事实依据。3.依据《房屋买卖合同》第7条的约定，买卖代理费支付以买卖代理费支付承诺书为准，该承诺书由被告钟宏艺向原告出具，即双方确认代理费由被告钟宏艺支付，原告据此要求被告高岚支付代理费没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换及质证，对双方无争议的证据，本院予以确认，对双方有争议的证据，本院认证如下：原告提供的《买卖代理费支付承诺书（买方）》，被告对其真实性。关联性、合法性均不予确认，认为其在签订该承诺书时约定的代理费为6000元，原告提供的承诺书中约定的壹万伍仟元（15000元）系原告事后自行涂改的，但从该承诺书的内容看，涂改前的内容为：……如贵公司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意与签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费（不含税）共为人民币壹万陆千元整（￥16000.00）……。将其中的“陆”字涂销后在其上位置书写“伍”字，将“16000”划线后在其上位置书写“15000.00”，即涂改后的内容为：……如贵公司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意与签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费（不含税）共为人民币壹万伍千元整（￥15000.00）……。被告认为承诺书约定的代理费为6000元，该两处涂改是原告的自行涂改，但从该承诺书的形式及内容看，“陆千”的书写位置系在承诺书相应横线的尾端位置，如被告所称双方最初约定的代理费为6000元属实，那么从一般的书写习惯来看，应在空白横线处的靠前或中间位置开始书写，而非如证据显示是从空白横线的尾端处开始书写“陆千”的金额；且本院向被告钟宏艺询问有无保留修改前的承诺书或其他证实代理费为6000元的证据时，被告称没有保留，也未能提供证实佐证其主张，结合案涉房屋1630000元的成交价看，被告的抗辩意见缺乏依据，本院对被告的该质证意见不予采纳，对原告提供的《买卖代理费支付承诺书（买方）》予以采信。另查明，房屋买卖双方及中介公司于2018年3月24日共同签订的《房屋买卖合同》的第七条约定：基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及中介代理费，其中，卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费以买卖代理费支付承诺书（卖方）为准，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费以买卖代理费支付承诺书（买方）为准。逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。被告钟宏艺于2018年3月16日出具的《买卖代理费支付承诺书（买方）》的有如下内容：……如贵公司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意与签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费（不含税）共为人民币壹万伍千元整（￥15000.00），否则须按签订本合同之日起每日总金额的百分之一支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付……本人同意就本承诺书而产生的任何纠纷均向上述物业所在地法院提起诉讼，并且本人同意如因本人违约，按总楼价的3%支付中介服务费，并愿意支付贵公司主张权利时所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、交通费等一切相关费用）。该费用之缴交日前为：过户当天付清。2018年4月16日，案涉房屋办理过户手续，案涉房屋过户至被告高岚名下，高岚与钟宏艺系夫妻关系。本院认为，本案为居间合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，支付居间费的依据为居间人是否提供了合同订立的机会或媒介服务。本案中，原告通过其提供的居间服务，已成功促成两被告与转让方订立房屋买卖合同，且该房屋买卖合同并未违反法律法规的强制性规定，两被告的委托事项得以实现，因此，两被告应当按约向原告支付中介费用。关于两被告应向原告支付多少金额的中介费用及是否应支付逾期付款违约金、律师费的问题，《买卖代理费支付承诺书（买方）》中被告钟宏艺承诺在过户当日付清中介服务费15000元，否则按签订本合同之日起每日总金额的百分之一支付违约金直至全部完毕之日止，其后的内容中被告钟宏艺又承诺如因其违约，按总楼价的3%支付中介费，并愿意支付原告主张权利时所产生的一切费用。上述违约责任的承诺系被告方真实意思表示，合法、有效，故在其未能向原告支付中介服务费时，原告选择主张被告方按照总楼价1630000元的3%标准支付中介费、承担实现债权的费用的该违约责任，故原告要求被告方向其支付中介费48900元及支付律师费8000元的请求，合理有据，本院予以支持。至于原告主张被告方向其支付按百分之一的标准计付违约金的请求，虽然《买卖代理费支付承诺书（买方）》约定了违约金计算标准，但该违约金标准系在逾期支付中介费标准为15000元的基础上所约定的违约条款，但原告选择要求被告方在违约时向其支付按总楼价的3%计付的中介费的违约责任，且原告并未提供证据被告未支付中介费导致其存在其他损失的情形下，再主张被告方向其支付逾期付款违约金的意见，属于双重惩罚，本院不予支持。至于被告钟宏艺主张案涉《买卖代理费支付承诺书（买方）》系其个人出具，与被告高岚无关，被告高岚无需承担本案债务的意见，因被告钟宏艺、高岚系夫妻关系，且案涉《房屋买卖合同》中的“买方”为被告高岚，房屋最终系登记在被告高岚名下，故本案债务属于夫妻共同债务，被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，两被告应向原告支付中介费48900元及律师费8000元。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钟宏艺、高岚应于本判决发生法律效力后五日内向原告佛山市顺德区丰兴房地产代理有限公司支付中介服务费48900元，并支付律师费8000元；二、驳回原告佛山市顺德区丰兴房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取611.25元，由被告钟宏艺、高岚负担元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员  周群斐二〇一八年九月十一日书记员  曾松林