山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄民一终字第141号上诉人（原审被告）：梁文国，无业。委托代理人：王新博，山东正腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淄博市博山区白塔镇人民政府。住所地：淄博市博山区白塔镇白塔村。法定代表人：孙胜晖，镇长。委托代理人：刘持功，淄博博山民信法律服务所法律工作者。原审第三人：山东博山海峰石油公司。住所地：淄博市博山区颜北路海眼段。法定代表人：梁凯，总经理。上诉人梁文国因确认合同无效纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2013）博民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁文国及其委托代理人王新博，被上诉人淄博市博山区白塔镇人民政府（以下简称白塔镇政府）的委托代理人刘持功到庭参加诉讼。原审第三人山东博山海峰石油公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2011年9月28日，原、被告双方分别作为甲乙双方签订协议书一份，约定如下：“根据白塔镇总体规划，本着节约用地、集约用地、共同发展的原则，甲方需承租乙方所租用的小海眼社区土地，经甲、乙双方共同协商，达成如下协议：一、所承租土地位于孝妇河以西，东至孝妇河，南至华王化工有限公司，西至博山化工设备厂，北至博山化工设备厂，土地面积14.4亩。二、乙方同意甲方对其使用的以上土地进行承租，乙方于小海眼社区签订的租赁合同同时终止，该宗土地与乙方无任何关系，由甲方与小海眼社区协商解决。三、该宗土地地上建筑物建筑面积3616.0325平方米（建筑面积明细表附后），该补偿款由甲方一次性付给乙方。甲方付给乙方补偿款后，乙方须在2011年10月10日前将土地及地上建筑物全部交付甲方，并保证地上建筑物及附属设施完整。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜由双方协商解决。本协议双方签字盖章后生效，共同遵照执行。”2011年9月29日，原告支付被告190万元，付款事由为建筑物补偿费，该收据上有被告梁文国签字，加盖第三人山东博山海峰石油公司公章。被告梁文国辩称已按约定交付涉案建筑物，但原告不认可。双方无交接记录。涉案房屋均未经行政机关办理规划建设许可，也未办理相关权属证书。涉案土地系博山区白塔镇小海眼社区所有，被告于1996年1月1日与原博山区白塔镇小海眼村村民委员会签订租赁合同一份，双方约定被告租赁原博山区白塔镇小海眼村村民委员会的土地共计14.4亩，其中包括原工商公司所占土地8.29亩及石油加工厂所占土地6.11亩。在上述合同中双方约定上述土地所有权仍归原博山区白塔镇小海眼村村民委员会所有，被告只有使用权，但没有转让抵押权。租赁期限至2005年12月31日。此后双方签订补充合同一份，约定将租赁期限延长至2028年12月30日。被告提供的2011年10月1日的土地租赁合同终止协议书的合同双方为博山区白塔镇小海眼社区居委会与被告，主要内容为，被告已将位于孝妇河以西，东至孝妇河，南至华王化工有限公司，西至博山化工设备厂，北至博山化工设备厂，土地面积6.11亩承租给原告，因此，双方于1996年1月1日签订的协议中石油加工厂部分终止，被告向博山区白塔镇小海眼社区居委会交清以前的租赁费。1992年11月3日，原博山区白塔镇小海眼村村民委员会申请建设用地，主要用途为在“山东博山化工设备厂”的东边新建“山东博山海峰石油化工厂”，建筑面积200.00平方米。1992年12月28日，博政土发（1992）第81号文件涉及案件内容为“白塔镇小海眼村新建山东博山海峰石油化工厂。使用本村土地800.00平方米（1.2亩）。非耕地1021.00平方米（1.53亩）。合计1821.00平方米（2.73亩）”。另查明，2011年10月10日，中国人民银行一至三年同类贷款基准年利率为6.65%。原审法院认为，当事人双方应在法律允许范围内签订协议，若违反法律规定签订合同，应属无效。理由如下：1、本案中，原、被告双方于2011年9月28日签订的《协议书》涉及土地租赁及其地上定着物即房屋的买卖，而根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其��属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，据此规定，涉案房屋与其占用范围内的建设用地使用权系不可分割的整体，被告在处分涉案房屋时，涉案房屋所占用范围内的土地的建设用地使用权应当一并处分，而本案中涉案房屋所占用的土地系博山区白塔镇小海眼社区农民集体所有，被告无权处分，且涉案土地使用权依照法律规定不能出售给原告使用，因此，原告无权取得涉案土地使用权；2、涉案房屋未经规划许可且未取得相应权属证书，依照法律规定不能进入市场流通，因此，原、被告无权就涉案房屋进行买卖；3、涉案土地仅有2.73亩办理建设用地使用权审批手续，其余未办理建设用地使用权审批手续，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的相关规定。综上，原、被告双方所签订协议书违反法律强制性规定，据此依法确认原、被告于2011年9月28日签订的协议书无效，对原告的该项诉讼请求予以支持。根据法律规定，合同双方签订的协议无效后，因该合同取得的财产应当返还，故此，本案被告应返还原告购房款190万元，对原告的上述诉讼请求予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案合同无效系因以上所陈述三点理由，而对以上各项强制性规定，原、被告均应明知，但却违反法律规定签订涉案合同，因此双方均有过错，且过错相当，均应承担对方一半损失。被告自2011年9月29日占用原告的购房款190万元，原告要求被告赔偿其自2011年10月10日至2013年8月10日共计20个月的利息损失，符合法律规定，按照2011年10月10日金融机构同类同期贷款利率计算，其利息损失为210583.33元（190万元×6.65%÷12个月×20个月），被告应赔偿原告利息损失105291.67元（210583.33元÷2），对原告要求被告赔偿其利息损失265335.00元的诉讼请求予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条、第八条第二款、第九条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，判决：一、确认原告淄博市博山区白塔镇人民政府与被告梁文国于2011年9月28日签订的协议书无效；二、被告梁文国于本判决生效之日起十日内返还原告淄博市博山区白塔镇人民政府购房款190万元；三、被告梁文国于本判决生效之日起十日内赔偿原告淄博市博山区白塔镇人民政府利息损失105291.67元；四、第三人山东博山海峰石油公司不承担本案民事责任；五、驳回原告淄博市博山区白塔镇人民政府的其他诉讼请求。案件受理费24173.00元，由原告淄博市博山区白塔镇人民政府负担12086.50元，被告梁文国负担12086.50元；申请费5000.00元，由原告淄博市博山区白塔镇人民政府负担2500.00元，被告梁文国负担2500.00元。上诉人梁文国不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案协议书是合法有效的，当时被上诉人根据国家政策方针和白塔镇总体规划，已将该土地及周围都规划成建设用地，本着节约用地、集约用地的原则，而且是在双方自愿基础下，双方签订的涉案协议。该协议只是涉及建筑物的补偿费，不涉及土地的买卖，关于租赁事宜是由被上诉人与小海眼社区协商解决，与上诉人无任何关系。协议签订后近两年，双方已各自全部履行义务，被上诉人已经安排他人在承租土地上动工建设施工，上诉人与小海眼社区之间的租赁合同也已经解除。如果协议无效，双方应当返还因协议的购房款却没有判决被上诉人返还因该协议取得的建筑物是错误的。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人白塔镇政府答辩称：一、涉案建筑物未取得合法的登记手续，上诉人不能证明是涉案建筑物合法所有权人，无权对建筑物进行转让，建筑物所涉及土地系集体土地，不论该土地是农业用地还是建设用地，均不能改变土地是集体的性质，被上诉人不具有使用该土地的合法依据，也无权受让该集体土地的建筑物，因此，上诉人与被上诉人签订的涉案协议违反法律的强制性规定，应当认定为无效。二、合同认定无效，不存在两年的除斥期间。三、上诉人所称的上诉人的健康状况、土地闲置紧缺及上诉人与博山区白塔镇小海眼村委相关土地协��已经经过公证的事实与本案所涉及协议被认定无效没有任何关联性。四、合同涉及的建筑物上诉人自始至终未能向被上诉人进行交接，被上诉人更不存在已经在涉案土地进行建设施工的情况，本案合同被认定无效后，仅仅存在单方返还价款的问题，上诉人要求返还涉案建筑物没有事实和依据，综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人山东博山海峰石油公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉亦未作答辩。本院二审查明：上诉人梁文国与小海眼社区就涉案的6.11亩土地解除租赁合同后，小海眼社区将涉案土地从梁文国手中收回。现其中部分土地由小海眼社区对外出租。本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。上述事实，有协议书、建筑面积明细表、收据、公证书、相片、博政土发（1992）第81号政府文件、建设用地申请书、安置协议、土地租赁合同终止协议书及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案被上诉人白塔镇政府一审以解除涉案协议书为由提起诉讼，后变更诉讼请求为确认涉案协议书无效，本案的审理虽涉及土地租赁关系，但基础法律法系仍为上诉人梁文国与被上诉人白塔镇政府之间的建筑物转让关系，因此，本案案由应为确认合同无效纠纷而非土地租赁合同纠纷。关于2011年9月28日双方签订的协议书效力问题。本协议书的中心内容为第三项即涉案地上建筑物的转让，但涉及的建筑物并未依法履行行政规划审批手续且其占用范围内的土地只有其中2.73亩办理了建设用地审批手续，其余仍为集体土地，若对以此类建筑物为标的的���让协议效力予以确认，不仅违背房地一体原则，更损害了村民集体利益。原审法院确认涉案协议书无效正确，本院依法予以维持。关于涉案协议书确认无效后法律后果问题。首先，关于合同无效后因合同取得的财产的返还问题。上诉人梁文国收取被上诉人白塔镇政府转让款190万元，事实清楚，应予返还。对涉案建筑应否一并由被上诉人予以返还的问题，因依二审查明事实，上诉人梁文国已依约与小海眼社区解除了6.11亩土地租赁关系，涉案建筑物及土地现由小海眼社区支配管理而非上诉人梁文国，依本案双方当事人合同约定，对上诉人梁文国与小海眼社区解除租赁合同之后的事宜应由白塔镇政府与小海眼社区接洽商议，现被上诉人在两年期限内未积极履行其接洽义务而径行主张上诉人梁文国一直未履行交付义务欠缺事实依据。上诉人与被上诉人之间的协议被确认��效，其亦有将涉案建筑返还上诉人的义务。其次，关于合同无效后，损失负担问题。对涉案建筑未进行规划审批以及占用范围内土地为集体土地性质的事实双方均是明知的，对协议书的无效当事人双方均有过错，对各自产生的损失应由各自承担相应的责任，因此，现因涉案协议书被确认无效，被上诉人白塔镇政府确有转让款利息损失，但上诉人梁文国亦有租金损失，双方不再相互进行补偿。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，判决如下：一、维持淄博市博山区人民法院（2013）博民初字第1099号民事判决第一项、第二��、第四项，即：一、确认被上诉人淄博市博山区白塔镇人民政府与上诉人梁文国于2011年9月28日签订的协议书无效；二、上诉人梁文国于本判决生效之日起十日内返还被上诉人淄博市博山区白塔镇人民政府购房款190万元；四、原审第三人山东博山海峰石油公司不承担本案民事责任；二、撤销淄博市博山区人民法院（2013）博民初字第1099号民事判决第三项、第五项。三、被上诉人淄博市博山区白塔镇人民政府于本判决生效之日起十日内返还上诉人2011年9月28日签订的协议书所涉建筑物。四、驳回被上诉人淄博市博山区白塔镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24173.00元，由上诉人梁文国负担12086.50元，被上诉人淄博市博山区白塔镇人民政府负担12086.50元；申请费5000.00元，由上诉人梁文国负担2500.00元，被上诉人淄博市博山区白塔镇人民政府负担2500.00元；二审案件受理费22842.00元，由上诉人梁文国负担15989.00元，被上诉人淄博市博山区白塔镇人民政府负担6853.00元。本判决为终审判决。审 判 长  李兴民代理审判员  侯 康代理审判员  姜修娟二〇一五年五月二十二日书 记 员  王敬波