台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初6066号原告：台州万邦物业管理服务有限公司，住所地台州市华中大厦**物业用房。法定代表人：朱海琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈青青，女。委托诉讼代理人：邵海峰，浙江新台州律师事务所律师。被告：张舒婷，女，1989年1月8日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：张健（系被告父亲），住台州市椒江区。原告台州万邦物业管理服务有限公司与被告张舒婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告台州万邦物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人邵海峰、被告张舒婷的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告台州万邦物业管理服务有限公司与被告张舒婷曾申请庭外和解，本院予以准许，后双方和解不成。本案现已审理终结。原告台州万邦物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付所欠物业服务费共计17852.32元。诉讼中，原告变更诉讼请求为被告支付所欠物业服务费17852元。事实和理由：被告系椒江区下陈街道铭豪花苑小区14号楼2单元102室业主，原告系该小区物业服务企业。原告与台州市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）于2013年4月28日签订《铭豪花苑小区前期物业服务合同》，合同期限为自交房之日算起两年整。双方于2015年5月23日签订《铭豪花苑小区前期物业服务合同》，合同期限为2015年6月1日（自交房之日）起至小区业主委员会成立并重新聘请新的物业服务企业之日止；根据合同约定物业费标准为电梯洋房：1.50元/月/平方米，排楼：1.40元/月/平方米，商铺：1.60元/月/平方米，具体权利义务详见合同。被告房屋面积265.66㎡，拖欠2014年6月1日至2018年5月31日物业服务费合计17852.32元。被告张舒婷辩称，一，原告在起诉状中称被告现住台州市椒江区××街道××小区××室不符合客观情况，铭豪花苑小区14-2-102室自开发商向被告交付之日起至今一直空置，被告未入住该房屋。二，被告认为原告的诉讼请求不能成立，理由如下：1、原告向被告主张2014年6月1日至2015年5月31日的物业服务费依据是被告与原告于2013年6月1日签订的《铭豪花苑前期物业服务协议》，但根据该协议第4条第2项第2点约定，被告在2014年6月至9月间交纳自2014年6月1日至2015年5月31日之间整壹年的物业费，故原告此部分诉讼请求的诉讼时效已经超过。2、原告向被告主张2015年6月1日至2018年5月31日的物业服务费的依据是原告与案外人远大公司于2015年5月23日签订的《前期物业服务合同》，但被告认为该合同对被告不产生法律效力，因根据《物业管理条例》第24条第2款的规定，前期物业服务合同应通过招投标的方式选聘，原告未提供招投标相关材料，属于违反法规强制性规定，合同无效；同时因该合同存在原告与案外人远大公司恶意串通损害业主利益的情况，根据合同法第52条第2项的规定，该合同也应无效；截至2015年5月23日止，远大公司向小区业主已交付小区全部房屋的70％以上，原告在对此也明知的情况下，与案外人签订该合同，违反了物权法第76条第4项关于选聘物业服务企业前应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。在合同签订前后，小区业主均没有参加与此有关的表决程序，被告也未进行相关表决，远大公司签署涉案物业服务合同系无权代理行为，即使合同有效，也不应对被告产生相应的法律效力；合同中对部分房屋实行打折收费，造成业主间收费不公平。3、两合同的序文部分约定《物业管理条例》和相关法律、法规、政策系该合同的依据。根据2003年11月14日台州市椒江区人民政府颁发的《台州市椒江区物业管理服务收费实施细则》第7条第2款的规定，对已交付使用，业主委员会尚未成立的物业小区，物业管理综合服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费实行一区一报制度，由物价部门根据物业管理实际情况，核定收费试行标准，但原告未提供物价部门的相关审核文件，导致服务价格无法确定，即被告向原告需支付物业服务费的具体金额无法确定，原告对此应承担举证不能的责任。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。另，原告在2017年12月向台州市仲裁委员会提起仲裁，经仲裁庭开庭审理，原告口头同意按椒江政策规定，即以应收标准的50％收取物业费后，裁决同意原告退回仲裁申请并支付仲裁费用。本院经审理，认定本案事实如下：被告张舒婷系台州市椒江区铭豪花苑14幢二单元102室业主，房屋面积265.66平方米。2013年4月28日，台州市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）与原告签订一份《前期物业服务合同》。合同主要约定，远大公司选聘原告对铭豪花苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，排楼（不配电梯）为1.40元/月/平方，合同期限为自交房之日算起两年整；合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，远大公司与原告应就延长本合同期限达成协议。2013年7月21日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《铭豪花苑前期物业服务协议》。协议主要约定，前期物业服务是指在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理；乙方所购物业为铭豪花苑14幢2单元102室；甲方有权依照本协议及与建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业服务费用；物业服务费收费标准为排楼（不配电梯）1.40元/月/平方；乙方在交房之日交纳自2013年6月1日至2014年5月31日之间整壹年的物业费；乙方在2014年6月至9月间交纳自2014年6月1日至2015年5月31日之间整壹年的物业费；已交付使用但乙方尚未居住的物业，乙方物业服务费按应收标准的100％足额向甲方交纳。2015年5月23日，远大公司又与原告签订一份《前期物业服务合同》。合同主要约定的权利义务与双方于2013年4月28日签订的合同一致，但约定期限自2015年6月1日（交房之日）起至小区业主委员会成立并重新聘请新的物业服务企业之日止。被告已交纳截至2014年5月31日止的物业服务费。原告陈述曾于2016年、2017年、2018年以张贴催缴通知书的方式催告被告交纳物业服务费。另查明，台州市椒江区铭豪花苑小区尚未成立业主委员会。上述事实有原告提供的前期物业服务合同、铭豪花苑前期物业服务协议、照片、证明以及原、被告的庭审陈述证实。本院认为，原、被告之间签订的《铭豪花苑前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，该合同对双方具有约束力。本案争议焦点为：一、关于前期物业服务合同的效力；二、物业服务费的收费标准；三、原告诉讼请求中2014年6月1日至2015年5月31日的物业服务费是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，被告抗辩认为，原告的选聘未经招投标方式，该前期物业服务合同无效。本院认为，被告所依据的规定并非效力性的强制性规定，即使存在违反上述规定的情形，也不影响本案前期物业服务合同的效力。另外该小区业主委员会未成立的原因亦不能全归责于原告。远大公司作为建设单位与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。关于争议焦点二，物业服务费的收费标准在原、被告签订的《铭豪花苑前期物业服务协议》中已有明确约定，且双方在签订合同时意思表示真实，该合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。即使存在原告未经相关物价部门审批的情形，但被告以违反了地方政府制定的规范而要求确认合同中关于收费标准的约定无效，仍于法无据，本院不予支持。至于被告陈述其名下房屋系空置房，原告同意按椒江政策规定，即按应收标准的50％收取物业费的承诺，原告不予认可，被告也并未提供相关依据，本院不予采纳。关于争议焦点三，本院认为，不同年份物业服务费用的支付属于同一合同项下约定的定期给付之债，其各期履行的债权实际具有整体性和关联性。双方仅对2014年6月1日至2015年5月31日的物业服务费约定了支付时间，其余期间的物业服务费的支付时间未作明确约定，现原告提供了每年度的催缴通知单的照片证明其每年都在进行催讨，虽然被告否认已接收到催收通知，但不能认为原告怠于行使权力。故本案中被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，被告应支付2014年6月1日至2018年5月31日物业服务费17852.35元（1.40元/月/平方米×265.66平方米×48月），故原告主张的该期间物业服务费17852元合理。综上所述，原告变更后的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告张舒婷于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州万邦物业管理服务有限公司2014年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费17852元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元（已减半），财产保全费199元，合计322元，由被告张舒婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 鲍芙蓉二〇一八年九月二十五日代书记员 陈莉莉