呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1891号上诉人（原审被告）：郭海霞，农民，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：范保伟，内蒙古上都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李一诺，教师，住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：石华，内蒙古启伦律师事务所律师。原审第三人：内蒙古联德房地产经纪有限公司。法定代表人：张弦，该公司总经理。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特分行。负责人：李广，该行行长。上诉人郭海霞因与被上诉人李一诺、原审第三人内蒙古联德房地产经纪有限公司（以下简称联德公司）及中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称邮政银行呼市分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭海霞的委托诉讼代理人范保伟，被上诉人李一诺的委托诉讼代理人石华到庭参加了诉讼。原审第三人联德公司、邮政银行呼市分行经本院依法送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郭海霞的上诉请求：撤销呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初3591号民事判决，改判驳回李一诺的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定郭海霞违约，没有对李一诺违约行为进行认定属认定事实错误。2017年3月21日郭海霞与李一诺签订了《存量房买卖合同》，同日郭海霞、李一诺及联德公司签订了《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》，约定李一诺购买郭海霞所有的位于呼和浩特市××区号房屋一套，成交价格为81万元。双方签订合同实际履行过程中，均没有按上述合同约定的内容进行履行，存在对合同内容的变更，即2017年8月25日郭海霞、李一诺及联德公司签订了《协议书》，签订合同后包括诉讼过程中双方不止一次对合同内容进行相应的调整，在此情况下只认定郭海霞违约是错误的。李一诺针对郭海霞实质性的合同履行情况就是在签订合同之时向郭海霞支付了1万元定金，除此之外，李一诺再没有向郭海霞支付用于解押的相应款项，李一诺违约是显而易见的，对此一审判决却没有表述；二、一审的判决内容没有事实和法律依据。李一诺在2017年7月份起诉时没有提出继续履行合同的诉讼请求，诉讼过程中是协商解除合同还是继续履行合同双方进行过多次的沟通，法院也应该在此基础上做出相应的处理结论。另外继续履行合同也应该尊重郭海霞的意见，诉讼过程中与签订合同当时的情况有所变化，不应该把郭海霞的贷款银行追加诉讼，判令李一诺向郭海霞贷款银行还款，该判决超出了李一诺一审诉讼请求。一审判决以李一诺已向一审法院提供了涉案房屋剩余房款79万元作为履约保证金理由，判决支持李一诺继续履行合同的诉讼请求，郭海霞认为该证据证据作为定案依据理应在庭审中举证、质证，但在一审庭审过程中并未予以质证，且郭海霞对李一诺交付履约保证金的事项并不知情，一审法院程序违法。李一诺辩称，一、郭海霞在一审中没有提出反诉主张李一诺的违约行为以及违约责任，因此，一审法院无权也无需对于李一诺是否存在违约行为进行审查，故郭海霞的该项上诉事实和理由不成立。一、李一诺按照约定将定金支付，2017年6月14日贷款审批通过，本应于2017年6月19日之前将首付款15万元支付给郭海霞，但是6月18日郭海霞通过短信告知中介因家里事情没有处理好，导致房屋不能出售，并请买方李一诺谅解，后郭海霞电话告知李一诺因其前夫不签字而且贷款上有两个人的名字，所以房屋办不了解押手续，欲不履行房屋买卖合同。中介机构告知李一诺、郭海霞存在不履行买卖合同的风险，并要求李一诺准备好15万元的首付款，在郭海霞前夫签字的时候支付从而降低风险，同时发出暂停支付房屋首付款的信息。因第三人中介机构通知、还有郭海霞的口头通知，李一诺有充足的理由认为郭海霞存在不履行房屋买卖合同、不履行还款解押义务的可能性，有权履行不安抗辩权，只有在郭海霞恢复还款解押的能力时再支付15万元首付款。事实上，李一诺从2017年6月1日-2017年8月22日期间账户余额一直大于15万元，随时准备支付首付款；二、一审法院判决事实清楚、适用法律正确，郭海霞的上诉请求及事实理由不成立，应当予以驳回。1.第一次庭审前，李一诺提交变更诉讼请求申请，明确诉请要求郭海霞继续履行《补充协议》，并按照合同约定承担违约责任。郭海霞主张的在诉讼过程中协商解除合同还是继续履行合同是不成立的。诉讼过程中的确存在调解，但是李一诺明确拒绝调解，要求郭海霞继续履行合同，因此沟通是解除合同还是继续履行合同是没有基础的，更不可能存在多次。2.《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定："当事人应当按照约定全面履行自己的义务"，合同一经签订就对双方当事人具有约束力，郭海霞作为合同的当事人应当遵循诚实信用、全面履行的原则。在合同签订的时候，房屋交易价格是当时的市场合理价格，而且李一诺购买涉案房屋是其首套房，用于结婚使用的刚性需求。因此，郭海霞主张继续履行合同应当尊重其的意见没有法律依据，反而是郭海霞应当全面履行房屋买卖合同，不应当由于房价上涨而随意解除合同。3.对于是否追加邮政银行呼市分行为第三人为了更好的查明案件事实，法院依职权追加其为第三人是符合法律规定的。4.李一诺要求继续履行合同，一审法院经过庭审认为合同应当履行后，并没有超出其要求继续履行合同的诉讼请求。5.一审法院判决支持李一诺继续履行合同的诉讼请求，是根据双方的举证、质证以及法院的认证后确定的，并不是因为李一诺向法院提供了79万元的剩余房款而判决的，郭海霞明显是在混淆因果关系。79万元的履约保证金并不是证据，无需进行举证、质证。联德公司、邮政银行呼市分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。一审法院认定的事实：2017年3月27日，郭海霞与李一诺签订了《存量房屋买卖合同》，约定郭海霞购买李一诺所有的位于呼和浩特市××区号房屋一套，建筑面积123.57平方米，房产证号呼房权证新城区字第2013142563号；房屋的成交价格为81万元，李一诺于签订本合同时支付定金1万元，采取以商业贷款的方式支付购房款；关于贷款的约定，李一诺向居间方指定银行申办抵押贷款，拟贷款金额为64万元，李一诺因自身原因未获得居间方指定银行批准或批准金额不足的，双方同意按照李一诺继续申请其他银行贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由李一诺自行负责；李一诺采取以银行托管的方式支付首付款。同日，李一诺、郭海霞及联德公司签订了《过户、按揭代理合同》，约定李一诺委托联德公司办理房屋的权属变更登记手续，及房屋的购房贷款手续；郭海霞委托联德公司办理房屋的权属变更登记手续；并约定联德公司办理商业贷款手续的贷款服务费为8400元，办理过户手续的过户服务费为500元，由李一诺承担费用8900元；李一诺、郭海霞双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。2017年3月27日，李一诺、郭海霞及联德公司签订了《居间服务合同》，约定李一诺与郭海霞双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，李一诺、郭海霞应向联德公司支付合同约定的居间服务费为16200元，由李一诺承担。同日，三方签订了《补充协议》，约定：第一条房屋成交价格为81万元；第二条付款方式及房屋交付为定金李一诺于2017年3月27日向郭海霞支付定金2万元，其中由郭海霞直接书面签收取定金人民币1万元，剩余定金1万元在交易中自动转物业交割保证金，由联德公司代郭海霞保管；第4款：李一诺、郭海霞双方应于2017年4月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第5款：李一诺于贷款资质审核通过三日内将首期房价款人民币15万元以银行托管的方式支付，此款项优先用于该房屋还款解押，剩余房款人民币64万元在房屋所有权转移登记并办理抵押手续后由李一诺贷款银行一次性支付郭海霞；第四条违约责任约定郭海霞违约，以相当于该房屋总价款的20%向李一诺支付违约金，并支付联德公司应收取李一诺、郭海霞双方的所有费用；李一诺违约，以相当于该房屋总价款的20%向郭海霞支付违约金，李一诺向郭海霞支付的全部款项充抵违约金，多退少补，并支付联德公司应收取李一诺、郭海霞双方的所有费用。2017年3月27日，郭海霞向李一诺出具《定金收条》，收到交纳的定金1万元；同日，李一诺、郭海霞与联德公司签订了《定金保管授权委托书》，联德公司代为保管李一诺交纳的定金1万元。2017年5月31日，联德公司向郭海霞通过短信的方式转发李一诺的承诺：李一诺、郭海霞要求联德公司在郭海霞资料齐全之日起7-10个工作日将贷款批贷，如贷款未批贷，三方解约，定金返还；2017年6月2日，郭海霞发送短信称：材料已经交齐了；2017年6月18日，郭海霞通过短信的方式向联德公司陈述：因家里事情没处理好，导致房屋不能出售，还请买方李一诺谅解。2017年6月14日，中国建设银行成吉思汗东街房地产大厦支行批准李一诺贷款64万元的贷款申请。2017年7月14日，郭海霞与李一诺代理人通过电话的方式，陈述称：因办理抵押的时候，有其前夫的签字，现其前夫不签字，导致房屋办不了解押手续；2017年7月17日，郭海霞与李一诺代理人通过电话的方式，陈述称：让李一诺准备购房款，三到四天的时间办理房屋解押手续。2017年8月23日，中国建设银行出具银行流水证明的李一诺名下银行账户自2017年6月1日至2017年8月22日，账户余额持续大于人民币15万元。2017年8月25日，李一诺、郭海霞与联德公司签订了《协议书》，约定郭海霞承诺于2017年8月28日去房屋所在抵押银行进行还款解押（包含李一诺首付款人民币15万元整优先用于还款解押）；李一诺、郭海霞承诺必须积极配合联德公司办理过户及房屋抵押等一切交易手续及流程的情况下，联德公司确保于2017年9月25日前给郭海霞放剩余房款；买卖居间合同约定李一诺支付全部中介费现变更如下：郭海霞自愿承担8400元，剩余费用由李一诺承担。同日，郭海霞与联德公司的委托诉讼代理人伊凯签订《协议》，约定对于郭海霞承担的中介费8400元，其中3400元由联德公司承担。2017年8月31日，李一诺、郭海霞通过电话的方式，陈述称郭海霞不同意买卖房屋，与李一诺协商赔偿其5万元，双方因中介费的承担未达成一致。庭审中，郭海霞明确表示不再继续履行房屋买卖合同；李一诺认可其贷款审批的有效期至2017年9月14日；联德公司认可因郭海霞称因其前夫不配合无法办理解押，而通知李一诺存在交易风险，暂停向郭海霞支付首付款。一审法院认为，李一诺、郭海霞与联德公司签订的《存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《协议书》，均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。郭海霞抗辩称李一诺未按照合同约定时间通过银行贷款审批，已构成违约，根据李一诺、郭海霞与联德公司签订的《补充协议》约定"李一诺、郭海霞双方应于2017年4月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续"，及根据李一诺、郭海霞双方签订的《存量房屋买卖合同》约定"李一诺向居间方指定银行申办抵押贷款，因自身原因未获得居间方指定银行批准或批准金额不足的，双方同意按照李一诺继续申请其他银行贷款之贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由李一诺自行负责"，李一诺、郭海霞对于贷款的审批时间未作具体约定；根据郭海霞向一审法院提交的联德公司转发的李一诺承诺办理贷款审批的短信证据，李一诺于2017年5月31日承诺"在郭海霞资料齐全之日起7-10个工作日将贷款批贷"，郭海霞于2017年6月2日以短信的方式确认资料已齐全，故李一诺应于2017年6月13日至6月16日完成贷款审批，李一诺于2017年6月14日完成贷款审批，未违反双方约定，故对于郭海霞的此抗辩理由，不予支持；郭海霞抗辩称李一诺未按照合同约定办理首付款的托管手续，已构成违约，根据李一诺、郭海霞与联德公司签订的《补充协议》约定"李一诺于贷款资质审核通过三日内将首期房价款人民币15万元以银行托管的方式支付，此款项优先用于该房屋还款解押"，即李一诺应于2017年6月19日（6月17日、18日为周六日，予以扣除）之前将首付款15万元办理银行托管手续，但根据郭海霞于2017年6月18与联德公司的短信记录，在联德公司通知郭海霞可办理房屋解押手续时，郭海霞假借其前夫不予配合签字，无法办理房屋解押手续为由，欲不履行房屋买卖合同，作为从事房屋买卖的中介公司，联德公司向李一诺发出暂停支付房屋首付款的信息，符合常理，故对于郭海霞的此抗辩理由，不予支持；郭海霞抗辩称与李一诺及联德公司于2017年8月25日签订《协议书》时，未告知李一诺贷款审批已接近有效期，郭海霞不予配合解押及过户系行使不安抗辩权，因根据三方签订的《协议书》约定"郭海霞于2017年8月28日办理还款解押手续，联德公司确保于2017年9月25日前给郭海霞剩余房款"，郭海霞认可其于2017年8月25日得知李一诺贷款于2017年9月14日到期，根据2017年7月14日及7月17日，李一诺代理人与郭海霞之间的短信记录，郭海霞明确同意按照双方签订的合同继续履行，且根据郭海霞庭审陈述及答辩意见，对于其陈述的银行解押手续需由其前夫签字的理由，为其寻找的借口，上述理由根本不存在，故郭海霞的迟延履行行为是造成李一诺的贷款期限接近有效期的原因；郭海霞在2017年8月25日明知李一诺贷款期限接近有效期的情况下，未于当日向其提出异议，也未按照协议约定于2017年8月28日办理房屋的解押手续；郭海霞作为房屋的出卖人通过联德公司出售房屋，即认可联德公司的专业性、信赖性，在联德公司认为按照协议约定能够履行双方合同内容的情况下，郭海霞未按照协议约定履行自己的义务，已经构成了违约，故对于郭海霞的此抗辩理由，一审法院不予支持；对于李一诺请求被告继续履行《存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《协议书》的诉请，因涉案房屋已由郭海霞抵押于银行，履行李一诺、郭海霞之间房屋买卖合同的前提系偿还银行的抵押贷款，李一诺已向一审法院提供了涉案房屋剩余房款79万元作为履约保证金，郭海霞不再履行合同无法定的理由，故对于李一诺的此诉请，应予以支持；对于李一诺请求郭海霞支付违约金的诉请，因郭海霞不同意继续履行合同，已经构成违约，应承担相应违约责任；李一诺请求继续履行合同，对于郭海霞的行为造成的迟延履行合同，李一诺损失应以合同的迟延履行造成的实际损失为限，因其未提交证据证明因郭海霞的行为造成的实际损失数额，故对于李一诺的此诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条之规定，判决：一、原告李一诺于本判决生效之日起十日内代被告郭海霞向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特分行偿还涉案房屋的贷款本息，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司呼和浩特分行在上述贷款清偿的情况下七日内办理涉案房屋贷款解押手续，并给原告李一诺出具还贷金额证明；二、原告李一诺于上述判决内容履行完毕之日起七日内将剩余房款支付被告郭海霞；三、被告郭海霞于上述第一项、第二项判决内容履行完毕之日起七日内协助原告李一诺将位于呼和浩特市××区号房屋权属登记过户至原告李一诺名下；四、驳回原告李一诺的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费人民币3940元，诉讼财产保全费4470元，由被告郭海霞负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为郭海霞就买卖涉案房屋所签订的一系列合同的相关履行抗辩权是否成就。因郭海霞未在本案一审、二审期间增加解除相关涉案合同的独立反诉请求，故本案一审、二审均仅能以李一诺一审诉讼请求是否成立为审理范围，在相关涉案合同效力未被否定的情况下，郭海霞仅能以李一诺已构成违约或存在违约风险为由主张涉案合同履行抗辩权成就而不履行涉案合同。关于李一诺是否已构成违约，首先郭海霞于2017年6月18日通过短信形式告知李一诺因自身原因导致房屋未能出售并请谅解，系其单方面无合同约定事由或者非不可抗力事由拒不履行合同，故其主张李一诺于贷款审批后三日内未能办理房产解押存在违约不能成立；其次，郭海霞于2017年7月14日电话告知李一诺其前夫不配合办理涉案房屋解押手续，因涉案房屋抵押权人邮政银行呼市分行一审时即已自认涉案房屋的解押手续办理无需郭海霞办理，故郭海霞该拒不履行涉案合同事由不能成立，且亦因自身单方面违约在先而不能主张李一诺存在违约；最后，因郭海霞未能依照2017年8月25日签订的《协议书》约定于2017年8月28日办理涉案房屋的解押手续，故其主张李一诺未能依约支付首付款构成违约的主张不能成。综上，涉案房屋一系列买卖合同均为双务合同，在郭海霞单方面违约在先的情况下，合同相对人李一诺有权行使相应的抗辩权，故郭海霞主张李一诺存在违约的主张不能成立。关于李一诺是否存在履约不能的风险，因其提交了建设银行出具的账户余额在涉案合同履行过程中始终多于15万元的银行流水证明，故本院对其支付合同约定首付款15万元的履约能力予以认可，同时，李一诺涉案房屋的64万元银行贷款虽于2017年9月14日有效期到期，早于其与郭海霞约定的9月25日前支付日期，而郭海霞亦未能于2017年8月28日办理涉案房屋的解押手续而违约在先，且自2017年6月14日涉案房屋贷款审批后，郭海霞两次以单方面无合同约定事由或者非不可抗力事由在涉案房屋贷款有效期内拒不履行合同，故本院对郭海霞主张的涉案合同不安履行抗辩权不予支持。需要强调的是，在涉案合同履行过程中，李一诺作为买受人已经依约支付了定金，办理了涉案房屋的银行贷款，具备了足够的履约能力，而郭海霞在整个履行过程中主观消极，客观上亦构成单方面违约，且其亦自认曾欲向李一诺支付5万元以解除涉案合同，故本院对郭海霞的单方面无合同约定事由或者非不可抗力事由情况下主张李一诺违约在先为由拒不履行合同作否定性评价。关于一审法院认定的79万元涉案房屋的履约保证金，因该笔款项系李一诺一审申请财产保全时作为担保已被法院冻结，该事实因有一审法院（2017）内0102民初3591号之一生效民事裁定予以确认，无需举证，本院对郭海霞主张79万元履约保证金事实未作质证程序违法的上诉理由不予支持。关于郭海霞以另行提起销涉案《协议书》的诉讼为由请求中止本案审理的申请，因其仅主张撤销2017年8月25日签订的《协议书》，而未起诉请求否定就买卖涉案房屋而签的《存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》及《补充协议》的合同效力，即使涉案《协议书》被撤销，上述买卖涉案房屋的合同均为有效合同，郭海霞亦应当全面履行出卖涉案房屋的义务，故本院对郭海霞该项申请不予支持。综上所述，郭海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3940元，由上诉人郭海霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹 二〇一八年九月三十日书 记 员 齐兴宇