云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2504民初2109号 原告：郭秀花，女，1974年5月10日出生，汉族，居民，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：王赞茹，云南海阔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：云南省弥勒市。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告郭秀花与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭秀花的委托诉讼代理人王赞茹，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭秀花向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告继续履行双方于2011年7月3日签订的《房屋租赁合同》及2014年2月7日签订的《补充协议》；2.依法判令被告支付原告2017年度、2018年度两年房屋租金合计194542.56元；3.依法判令被告支付原告自2017年2月1日起至2018年7月6日止未给付2017年度房屋租金的违约金25339.17元；4.依法判令被告支付原告自2018年2月1日起至2018年7月6日止未给付2018年度房屋租金的违约金7587.16元；5.依法判令被告支付原告自2018年7月6日起至付清房屋租金之日止的违约金(按97.27元/天计算)；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月3日，我分别以606461元和609430元的价格向被告支付全款购买了被告开发的位于云南省弥勒市湖泉湾Ⅰ号住宅区×栋×层×号和×栋×层×号两套房屋，经友好协商，我同意将两套房屋租赁给被告使用，并于当日与被告分别签订了两套房屋的《房屋租赁合同》，合同约定，我将购买的位于弥勒市湖泉湾Ⅰ号住宅区×栋×层×号和×栋×层×号两套房屋租赁给被告，租期共计三年，即自2013年1月1日起至2015年12月31日止。每年租金皆为所购房屋价款的8%，3栋×层×号房屋每年租金为606461元×8%=48516.88元，3栋×层×号房屋每年租金为609430元×8%=48754.40元，租金于每年的第一个月内付清。若被告延迟支付租金，每延迟一天，被告应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。双方还约定了争议的解决办法，如发生合同纠纷，双方可协商解决，协商不成的，可依法向该房屋所在地人民法院起诉。2014年2月7日，双方又就延长租期等事宜达成《补充协议》，约定在《房屋租赁合同》的三年租期基础上再延长三年，租期合并共计六年，即自2013年1月1日起至2018年12月31日止，租金按《房屋租赁合同》所约定的租金计算标准不变。该协议与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力，协议未约定的事项按照《房屋租赁合同》的约定执行。合同与协议签订后，我始终按照约定将两套房屋租赁给被告，被告也按照约定支付了2013年至2016年的租金，但是自2017年起，被告一直拖欠租金未付至今，我曾多次向被告索要尚欠的房屋租金，被告均以各种理由拒绝支付，一拖再拖。综上所述，被告不守承诺拖欠我房屋租金，且经我多次索要仍不履行支付义务，我为维护自身合法权益、挽回经济损失，特向人民法院提起诉讼，请依法支持我的诉求为谢。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：违约金应以实际支付净租金为基数、扣除税费，违约金利率过高，应以中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算。原告的房屋租金相对于周边同地段的房屋租金过高，应解除合同或者予以调整变更。 针对争议事实，原告向本院提交证据： 1.合同编号为湖销住第3-×××、3-××××号的《商品房购销合同》复印件各1份，云南省地方税务局通用机打发票联复印件2份，欲证实原告向被告购买的房屋区位信息、面积、房屋总价款。 2.《房屋租赁合同》、《补充协议》复印件各2份，欲证实原、被告的租赁关系成立，双方在合同中约定了违约金的计算方式。 被告向本院提交证据： 《房屋租赁合同》复印件各2份，欲证实房屋租金的构成及税费扣缴方式的约定。 经质证，原告提交的证据1，被告无异议；证据2，被告认为违约金计算方式过高。被告提交的证据，原告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明力有异议。 经举证、质证，对各方当事人提交的证据，相对方均无异议的部分，本院予以采信并在卷作证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，系被告提供的格式条款，由原、被告共同签订，能证实原告欲证明的事实，予以采信。被告提交的证据与原告提交的证据2中的《房屋租赁合同》一致，能证明其欲证明的事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2011年7月3日，原、被告双方签订合同编号为湖销住第3-×××、3-××××号的《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于云南省弥勒市西区生态园以东暂定名称为“弥勒.财富新天地文化旅游综合建设项目湖泉公寓湖泉湾Ⅰ号”的商品房中第×幢×层×号、第×幢×层×号商品房各1套，房屋预售建筑面积均为74.98平方米，每平方米单价分别为8088.30元、8127.90元，房屋总价款分别为606461元、609430元。同日，原告全额付清购房款，并且与被告签订《房屋租赁合同》，约定将上述2套房屋出租给被告经营管理，租期为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同租金由净租金和租赁税费组成，在本同约定的租期内，被告按照所购该房屋价款的8%向原告支付租金，经原告同意，对于原告应当缴纳的相关租赁税费，由被告根据该房屋所在地的相关规定代扣代缴。租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内，被告根据该房屋所在地的相关规定代扣代缴租赁税费后，将应付的该租赁年度全部净租金向原告付清。若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的日万分之五的标准承担逾期付款的违约金。2014年2月7日，原、被告签订《补充协议》，就上述《房屋租赁合同》约定的租期延长至2018年12月31日届满，其余约定事项不变。上述《房屋租赁合同》和《补充协议》均系云南昆润高鸿投资有限公司提供的格式合同。因2017年、2018年度租金未付，原告向本院起诉，要求被告支付租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际交由被告经营管理，被告应按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于合同是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，因双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行五年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故对被告的该辩解意见，不予采纳。现原告主张要求继续履行合同，本院予以支持。 二、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房屋租金是双方订约时均可预见的，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费应在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应付原告2017年、2018年度的租金均为97271.28元[（606461+609430）×8%]，合计194542.56元。 三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，2017年度的违约金自2017年2月1日起至2018年7月6日止为25339.17元（97271.28元×0.0005×521天），2018年度违约金自2018年2月1日起至2018年7月6日止被告应支付原告的违约金为7587.16元（97271.28元×0.0005×156天），合计32926.33元，并以未付租金为基数、按日利率万分之五计算支付自2018年7月7日起至租金实际付清之日止的违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决如下： 一、原告郭秀花与被告云南昆润高宏投资有限公司于2011年7月3日签订的《房屋租赁合同》以及于2014年2月7日签订的《补充协议》继续履行。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告郭秀花自2017年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金194542.56元以及截止到2018年7月6日止的违约金32926.33元；并以未付租金为基数、按日利率万分之五计算支付自2018年7月7日起至租金实际付清之日止的违约金。 三、驳回原告郭秀花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4712元，减半收取计2356元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  孙云霞 二〇一八年九月十七日 书记员  张人尹