湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）娄中民一终字第293号上诉人（原审被告）葛尧，居民。被上诉人（原审原告）刘明亮，居民。被上诉人（原审原告）肖正达，居民，系被上诉人刘明亮之妻。被上诉人（原审原告）刘乐君，居民，系被上诉人刘明亮之。被上诉人（原审原告）肖慧君，居民，系被上诉人刘明亮之。上诉人葛尧因房屋租赁合同纠纷一案不服娄底市娄星区人民法院于2015年1月20日作出的（2014）娄星民一初字第1441号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年5月7日，原告刘明亮、肖正达与被告葛尧签订《房屋租赁合同》，双方约定的主要内容：一、原告将位于湘阳路北侧商业门面三间和二楼租给被告使用；二、租赁时间：2010年5月18日至2016年5月18日止，租期六年，合同期满前一个月，如果被告不提前一个月续订合同，则视为放弃，原告另租别人。合同期满，被告无条件退出门面场地，否则，原告有权对被告未搬走的财物进行保全公证后处理，造成的损失概由被告负担，被告无故提前终止合同，原告不退押金及已收的房租；根据来装去丢的原则，室内装修的不动产不得拆除损毁，如有损毁改变，被告必须双倍赔偿；三、每月租金3200元，每年租金38400元，房租以每半年交付一次，在该段时间提前一个月收取，自2012年5月18日以后的房租逐年按5%递增收取。房租开具的白纸收据为准；房租逾期未交付每天加收滞纳金50元，逾期一个月未交纳，视为合同终止，原告将房屋收回；四、原告收取被告押金3000元，合同期满原告查看水、电、下水道通畅，房屋结构及设施未损坏，房租、水、电费结算清楚后退给被告押金，但不计息。押金不抵房屋租金；五、被告无转租权。如果特殊情况被告确需转让，必须经原告同意，被告擅自转租转让或改变用途，原告有权收回租赁场地，解除合同，被告缴纳的房租、押金由原告作违约金扣除，由此产生的后果由被告负责；等等。原告刘明亮、肖正达按约定向被告葛尧提供了房屋，被告葛尧按约定缴纳了至2014年5月17日的租金。而后，原、被告双方在租赁合同履行过程中发生纠纷，被告未按约定缴纳下半年的租金，原告诉至法院。另查明，原告刘明亮、肖正达所出租的房屋系原告肖正达、刘乐君、肖慧君共同共有。原审法院经审理认为，原告刘明亮、肖正达与被告葛尧签订的租房协议是双方真实意思的表示，并已实际履行，原告已依约向被告交付了房屋，被告亦对租赁房屋进行了装修营业，双方所签订的房屋租赁合同合法有效，被告葛尧应依合同约定缴纳房租。但被告葛尧在交付了第四年的房租以后，经原告多次催讨仍未按合同约定2014年5月18日以后的缴纳房租，故原告要求按合同约定解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金6998.4元的诉讼请求，因双方在合同中进行约定，本院予以支持。因原、被告之间约定被告缴纳押金3000元，解除合同时，该3000元押金应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告刘明亮、肖正达与被告葛尧于2010年5月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告葛尧在本判决生效后十日内将所承租的房屋返还给原告刘明亮、肖正达；三、被告葛尧于本判决生效后十日内向原告刘明亮、肖正达、刘乐君、肖慧君按3704.4元／月支付自2014年5月18日至指定偿还之日止的租金，违约金6998.4元；四、原告刘明亮、肖正达、刘乐君、肖慧君在本判决生效后十日内退还被告葛尧押金3000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由被告葛尧负担。上诉人葛尧不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、本案租赁合同主体客观上已经实质变更，原审法院认定事实不清、程序错误，遗漏本案真实被告。上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，租赁被上诉人三间门面及二楼大厅，成立娄底华坤汽车贸易有限公司，悬挂“英伦汽车”营业招牌，期间的租金由上诉人葛尧交付给被上诉人；2011年下半年，上诉人将租赁合同标的物转租给娄底市启航汽车贸易有限公司，悬挂“风神汽车”营业招牌，期间由启航公司向被上诉人负责交纳租金；2013年5月18日，启航公司再次将租赁合同标的物转租给娄底市北泰汽车销售服务有限公司，悬挂“风行汽车娄底直营店”营业招牌。期间由启航公司向被上诉人交纳租金至2014年5月17日。在一审庭审中，被上诉人当庭认可租金交到了2014年5月17日，结合门店悬挂招牌的数次变更，被上诉人作为门面出租人，知道或者应当知道承租人主体发生了数次变更，被上诉人默许了上诉人的转租行为。2、原审法院认定上诉人不交租金构成违约，完全没有事实根据。事实上，被上诉人要上涨租金，以达到逼迫承租人提早退租，实现与其加建的房屋整栋出售的目的，进而达到租赁利润最大化。在上涨租金遭到承租人反对后，被上诉人采取拒绝受领租金的方式，意图促成租赁合同约定的终止条件（合同约定“逾期一个月未交纳租金，视为合同终止，原告将房屋收回”）。在遭到承租人反对后，被上诉人便干扰、影响承租人的正常经营秩序，想达到撕毁租赁合同的目的。在一审庭审中，上诉人明确同意按照租赁合同的约定继续交纳租金，表明承租人信守合同约定，绝非被上诉人所说不交租金。综上，原审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或改判，全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘明亮、肖正达、刘乐君、肖慧君答辩称：1、关于租赁合同主体的问题。由于上诉人葛尧的欺瞒行为，导致被上诉人对上诉人转租行为不知情，更不可能默许。租赁合同的承租人始终只有一个即自然人葛尧，经营场地招牌的变更、代理品牌的变更是普通的经营行为，不能证明经营场地使用者发生了变化，且被上诉人对招牌的变更无法定注意义务，被上诉人未收到来自上诉人葛尧指派经办人员以外的主体缴付的租金。2、关于上诉人葛尧不缴纳租金问题。上诉人葛尧虚构事实，被上诉人一直按照合同履行合同义务，被上诉人的房屋至今为止由上诉人葛尧持续占有，上诉人葛尧目前扩大经营，对经营场所另行选址，意图对租赁合同下应交租金赖账，且2014年4月17日起被上诉人再也未收到房租，所谓“拒领房租”一说纯属谎言，上诉人的真实目的是为了攒取高额转让费，实现不正当利益最大化。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人葛尧向本院提交了证据3份：1、转租协议复印件，拟证明房屋已转租给娄底市启航汽车贸易有限公司，启航公司又转租给娄底市北泰汽车销售服务有限公司；2、收款收据复印件，拟证明房屋已经转租且已经支付租金；3、湘阴街租金说明，拟证明已由新的承租方支付租金的事实。被上诉人刘明亮、肖正达、刘乐居、肖慧君质证意见为：三份证据不属于二审程序中的新证据，与被上诉人无关，房租一直是银行转账支付，葛尧没有直接支付过房租，一直由葛尧所在公司的工作人员支付租金，但上述证据能够证明葛尧的隐瞒行为导致被上诉人对其转租行为完全不知情。经审查，上诉人葛尧提交的该证据不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。本院二审经审查，确认一审判决所查明的事实。本院认为，上诉人葛尧与被上诉人刘明亮、肖正达签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合同合法有效。合同签订后双方当事人均应严格恪守合同之约定切实履行各自的权利和义务。本案的合同主体系上诉人与被上诉人（刘乐君、肖慧君作为该房屋的共同共有人基于对被上诉人刘明亮、肖正达房屋租赁行为的追认而享有合同当事人的地位），上诉人葛尧诉称因门店悬挂的营业招牌已历经数次变更，表明实际经营者即承租人亦已变更，本案存在遗漏当事人的上诉主张，因上诉人葛尧没有提交足够的证据证实被上诉人明确同意或者默认同意其转租行为，且实际上该租赁场地一直持续经营汽车销售业务，营业招牌及代理品牌的变更从外表上并不能足以让人知晓经营场地的承租人会一定发生变更，故上诉人的此一上诉理由不能成立，本院不予支持。根据合同的相对性，本案不存在遗漏当事人的情形。此外，根据双方当事人达成的《房屋租赁合同》第二条，该条明确约定了租金的交付时间以及逾期一个月未交付租金视为终止合同，因双方系通过银行转账方式支付租金，且无充分证据证明被上诉人拒领房租，故对上诉人葛尧诉称的因被上诉人“拒领房租”而不能支付租金的主张，本院亦不予认可。本案上诉人葛尧未按合同约定及时向被上诉人刘明亮等交付租金且存在擅自转租的情形，符合合同约定的解除情形，并应就其违约行为承担相应的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费5500元，由上诉人葛尧负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 兴审 判 员  王纲礼代理审判员  刘 聪二〇一五年五月八日书 记 员  刘 琦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。