宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0121民初1449号 原告：武永平，男，1970年2月27日出生，汉族，高中文化程度，银川洗刷刷餐具消毒有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：白浪，宁夏综义律师事务所律师。 被告：宁夏北方置业开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：郝学英，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：于群，女，1988年2月10日出生，满族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：韩智，宁夏言宗律师事务所律师。 原告武永平与被告宁夏北方置业开发有限公司（以下简称：北方置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武永平及其委托诉讼代理人白浪、被告北方置业公司的委托诉讼代理人于群、韩智到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解给予两个月期限协商未果。本案现已审理终结。 原告武永平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告宁夏北方置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款168363.00元，赔偿违约金814.80元；3.本案公证费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年，被告在进行了大量宣传的基础上开始预售其开发的宁夏北方国际建材物流城商铺，根据该项目的建筑施工图所示，项目中J、K、M、N四个组团卖场的每层中设计了若干有门、有窗、有四面墙体的独立商铺，其中一层设计独门独户面向街面。预售时，被告委托宁夏鑫发测绘工程有限公司进行了面积测绘，然后将销售平面图挂在售楼部的墙面上，公开进行销售。2011年10月27日，根据被告的宣传册和销售平面图，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告预购被告开发的北方国际建材物流城xxx，房屋总价款168363.00元；合同第八条约定的交房期限为2012年6月30日前，交房条件为"该商品房经综合验收合格"；第十一条约定交接条件为"商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。"为促销，被告同时让原告签署了购房《确认书》和《委托经营合同》，要求原告在确认购房面积的同时，"为最大限度的保护投资回报和物业升值潜力"，原告"自愿无偿地将房屋交由西安博泰行商业运营有限公司独立自主招商及经营管理"。至今，被告没有见到被告交付的"经综合验收合格"的商铺。2017年6月30日，三期商铺返租经营签约期满后，被告依然没有办理交房手续，其指给原告看到的仅仅是像车间一样的空荡荡的大通铺，原告购买房屋的四至界限在哪里、分隔墙在哪里、窗户及门在哪里均无法看到。经负责竣工后分户测绘的宁夏鑫发测绘工程有限公司书面证实：1.四个组团一层实际建筑与开发商提供给测绘公司的建筑施工图纸不符；2.二至四层并没有出现预测时开发商提供的施工图纸上所有的小间商铺，仅除了支撑柱、楼梯间、电梯间等配套空间再无分户墙体，与开发商提供给该公司的建筑施工图不符；显然，被告虚构预售商铺为独立房屋的事实，实际上以建造的大卖场铺位作为替代，欺骗原告与其签订了《商品房买卖合同》。根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定：房地产开发企业不得采取销售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房。被告为了促销，诱使原告签署了违反法律强制性规定的商品房售后包租《确认书》及《委托经营合同》，依法应当确认无效。综上，被告虚构事实与原告签订《商品房买卖合同》，致使无法交付约定的商铺，合同目的已无法实现。2018年5月3日，原告向被告发出了解除合同的通知，但被告拒不履行返还购房款义务，现原告为保护自己的合法权益，依法起诉。 被告北方置业公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回，本案诉讼产生的费用应当由原告自行承担。双方《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2012年6月30日，同时合同第九条约定，"出卖人未按合同约定期限交付商品房买受人可在逾期61日后有权解除合同"。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第15条之规定，原告已经丧失合同解除权，其要求解除买卖合同的请求没有法律依据。同时涉案房屋在原告购买后已委托宁夏博泰行物业进行经营，原告于2012年7月24日签署房屋确认书，确认涉案房屋自2012年6月30日进入装修期，2012年7月1日至2017年6月30日为委托经营时间，上述房屋确认之后宁夏博泰行物业公司将涉案房屋及该房屋所在的组团房屋向案外人出租使用，出租使用至2017年6月，涉案房屋已实际交付并由案外人使用4年之久，原告对此知情，至于原告与宁夏博泰行物业之间的委托经营合同关系解除还是续订都不是被告的职权范围，与被告无关。综上，原告基于买卖合同要求解除并行使解除权已超过了法定期限，解除权丧失。其要求返回购房款并赔偿违约金的请求不能成立，应驳回全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1.北方置业宣传报一份（复印件），系复印件，被告不予认可，其真实性不能确定，且该宣传报日期在原、被告签订《商品房买卖合同》及对涉案房屋进行委托经营之后2年，缺乏证明力，本院不予确认；2.房屋面积预测报告、预售宣传图、关于北方大卖场作业说明、关于宁夏望远建材商贸物流园J、K、M、N组团商业楼测绘说明、房屋面积预测报告、银川.社会报纸、北方置业宣传报、北方置业大卖场业主诉求信访材料各一份（均系复印件），该组证据不能反映其来源或提供原件予以核对，真实性不能确定，预测报告不能反映涉案房屋的建筑构造，仅可作为参考辅助证据；3.解除合同通知、公证书、EMS寄件单、收据各一份，其中公证书及收据来源合法，内容真实，解除合同通知与公证书可以相互印证，与本案事实具有关联性，本院予以确认，EMS寄件单没有被告方签收记录和日期，不能证明已向被告方送达，本院不予确认。被告提交的证据1.委托经营合同、确认单、房屋租赁合同、申请各一份，原告对委托经营合同、确认单的真实性没有异议，该来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，本院予以确认，房屋租赁合同、申请与上述证据可以相互印证，与本案事实具有一定的关联性，本院予以确认；2.图纸一份，因被告未提供城建部门的备案图纸进行比对，其真实性不能确定，本院不予确认；3.房屋认购协议书、确认书、认购定金收据各一份，原告对其真实性没有异议，该组证据来源合法，与本案事实具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2011年10月22日与被告签订《房屋认购协议》，约定原告认购被告开发的北方国际建材物流城xxx，作为投资用途，房屋总价为368289.00元，原告可享受以下认购优惠政策：1.一次性付款8折优惠；2.在原告自愿将所购房屋交于宁夏博泰行物业服务有限公司（以下简称博泰行物业公司）统一招商运营管理五年的前提下，被告给予原告优惠；优惠后该房屋的成交总价为176779.00元，原告自愿一次性付款；原告按1万元给付被告购房定金；原告应在签订本认购协议书后7日内与被告签订《商品房买卖合同》，并按约定支付购房款，所交定金计入购房款中。认购协议签订当日，原告交付了购房定金1万元。后双方于2011年10月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告预购上述房屋，房屋用途为商业，建筑面积共19.82平方米，其中套内面积18.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.42平方米；房屋总价款168363.00元；被告应当在2012年6月30日前，将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；逾期超过61日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告并签署《确认书》一份作为《商品房买卖合同》附件，主要内容为：为最大限度的保护投资回报和物业升值潜力，原告自愿无偿将房屋交由博泰行物业公司独立自主招商即经营管理（具体内容详见《委托经营合同》）；被告对该房屋给予优惠，最终的购房款为168363.00元；本人（原告）确认，博泰行物业公司经营管理期满后，服从"北方国际建材物流城"的业态规划和功能布局，接受统一的市场运营管理。当日原告与博泰行物业公司签订一份《委托经营合同》，约定将涉案房屋委托博泰行物业公司经营管理，期限为五年，自被告交房之日起算至五年后同日止。合同签订后，原告按约定付清了购房价款168363.00元。2012年7月24日，原告向被告出具确认单，内容为按照原告与北方置业公司签订的《商品房买卖合同》和《经营委托代理合同》的约定，现予确认：6月30日涉案房屋交付进入装修期，委托经营时间从7月1日开始起算至2017年6月30日。《委托经营合同》约定的经营管理期限届满后，原告认为被告没有履行交房手续及被告所指认的商铺没有四至分户界限和分户墙体，与合同约定的房屋不符，于2018年5月3日向被告公证送达关于解除涉案《商品房买卖合同》的通知，被告拒绝接受。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》主体及内容均不违反法律规定，原告主张被告违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定，为促销涉案房屋诱使原告签署了违反法律强制性规定的商品房售后包租《确认书》及《委托经营合同》，应当确认无效，因上述管理办法不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，规定内容也不属于效力性强制性规定，故原告该项主张不能成立，结合双方签订的《房屋认购协议》和被告签署的《确认书》、《委托经营合同》等书证，原告知晓并同意以自愿无偿将房屋委托博泰行物业公司经营管理作为被告优惠房屋价格条件，原告购买涉案房屋（商铺）的目的是作为投资收益，原告主张被告签订合同中存在欺诈行为，没有足够的证据证实，原告也未在法律规定的期限内行使撤销权，双方之间的《商品房买卖合同》有效；原告主张被告一直未履行交房手续，但原告给被告出具确认单确认涉案房屋（商铺）于2012年6月30日交付进入装修期，表明原告认可被告在该日期交付了房屋，原告应当了解涉案房屋（商铺）的状况；即使被告交付的房屋不符合约定，根据合同约定，被告应当在2012年6月30日前将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，逾期超过61日后，原告有权解除合同，原告依法应当从解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭；原告于2018年5月3日向被告发出解除合同通知已超过了法律规定的解除权行使期限。 综上，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、被告返还购房款及赔偿违约金的诉讼请求，缺乏足够的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决如下： 驳回原告武永平的诉讼请求。 案件受理费3684.00元，减半收取计1842.00元，由原告武永平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  周建文 二〇一八年九月二十日 书记员  王 蕾 附判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。