安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖08民终1573号 上诉人（原审被告）：齐灿，男，1970年8月26日出生，汉族，经商，户籍所在地安庆市迎江区，经常居住地安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：于建希，男，1961年12月21日出生，汉族，居民，住安庆市迎江区。 上诉人（原审被告）：安庆市陆加壹酒店服务有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区吴越街**。 法定代表人：江伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪春兰，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司，，住所地安徽省安庆市菱湖北路** 法定代表人：华鹏飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。 原审第三人：安庆市公安局，住，住所地安徽省安庆市新政务区振风大道西侧/div> 负责人：黄杰，该局局长。 委托诉讼代理人：孙孟雄，该局法制支队科员。 上诉人齐灿、安庆市陆加壹酒店服务有限公司（以下简称陆加壹酒店）因与被上诉人安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司(以下简称安庆城投公司)，原审第三人安庆市公安局房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院(2017)皖0802民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人齐灿及其委托诉讼代理人于建希、上诉人陆加壹酒店的委托诉讼代理人汪春兰、被上诉人安庆城投公司的委托诉讼代理人刘刚、原审第三人安庆市公安局的委托诉讼代理人孙孟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐灿、陆加壹酒店上诉请求：1、请求撤销安徽省安庆市迎江区人民法院(2017)皖0802民初2163号民事判决，改判年租金按每年250000元计算，减少2014年9月以前的租金600000元；2、一、二审诉讼费用由安庆城投公司承担。事实和理由：1、一审判决认定安庆城投公司作为出租方，未对停车场问题进行妥善解决，亦未将安庆市迎江区吴越街57号房屋一层四间门面交付齐灿、陆加壹酒店经营，存在违约行为，但未判令承担与违约行为相应的责任，只是免交滞纳金，对巨额损失未做处理。2、一审判决对诉讼时效认定错误，安庆城投公司于2015年9月22日提起诉讼只是引发2014年9月至2015年9月的诉讼时效中断，2014年9月以前的租金在安庆城投公司起诉时显然已经超过诉讼时效。3、《租赁合同》约定的租金标准高于同业100%，安庆城投公司违约后，一审判决租金不变，对齐灿、陆加壹酒店极其不公。 安庆城投公司辩称：1、一审判决已经对安庆城投公司的违约行为进行了处理，齐灿、陆加壹酒店主张的逾期利益以及实际损失，按照法律规定，可另案主张权利，不应在本案中一并处理。2、关于诉讼时效的问题，一审中安庆城投公司提交的证据证明齐灿、陆加壹酒店在2013年11月向原产权单位安庆市公安局缴纳了房租250000元，说明合同签订后齐灿、陆加壹酒店有履约行为，从齐灿、陆加壹酒店在一审庭审中的陈述看，安庆城投公司多次索要房租，但齐灿、陆加壹酒店均未支付，理由是房屋的维修问题及安庆城投公司未能全部交付房产存在违约。因此一审判决诉讼时效认定正确。3、关于合同租金标准是否过高的问题，合同签订是各方的真实意思表示，各方当事人应当照合同约定履行义务，合同租金标准亦不是本案二审审理的范围。 安庆市公安局辩称：2013年7月15日之后，合同权利义务都转移交给了安庆城投公司，安庆市公安局不是合同的当事人，与合同无关。即使存在违约责任，也不应由安庆市公安局承担。 安庆城投公司向一审法院起诉请求：1、判令解除安庆城投公司与齐灿之间签订的《租赁合同》；2、判令齐灿、陆加壹酒店共同腾退并向安庆城投公司返还涉案房屋；3、判令齐灿、陆加壹酒店立即支付拖欠的租金及滞纳金（租金自2013年10月1日起至涉案房屋返还之日止，按50000元/月的标准支付；滞纳金截至2017年10月15日为331770元，2017年10月16日起至涉案房屋返还之日止的滞纳金，按日万分之三的标准支付）；4.判令齐灿、陆加壹酒店共同承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：安庆市迎江区吴越街57号房屋的原产权单位为安庆市公安局。2011年12月30日，安庆市公安局与齐灿签订《房屋租赁合同》，约定由安庆市公安局将57号房屋出租给齐灿从事商业经营。2011年12月15日，齐灿向安庆市公安局交纳了租赁押金100000元。齐灿与汪春兰系合伙关系，双方约定共同合伙在57号房屋经营酒店，并约定由齐灿承担57号房屋在租赁期限内的租金，汪春兰投资3400000元对房屋进行装修并提供设备。2012年9月28日，汪春兰向安庆市公安局交纳了租金260000元。2012年11月9日，安庆市人民政府下发《安庆市市直行政事业单位国有资产划转移交工作实施方案》，要求市直行政事业单位兴办及经营的宾馆（酒店、招待所）、培训中心等经营性国有资产，全部移交安庆城投公司，由安庆市政府授权经营，过渡期内可由原单位继续经营或租赁，但方案需报安庆城投公司审定。安庆市公安局据此将57号房屋划转移交安庆城投公司名下。2013年7月15日，安庆城投公司（现产权单位，以下简称甲方）作为出租方，齐灿作为承租方（以下简称乙方）与安庆市公安局（原产权单位）共同签订《租赁合同》，约定：甲方同意乙方继续使用甲方位于安庆市迎江区吴越街57号房屋现“橄榄园大酒店”约20000多㎡及公安局大院部分停车场出租给乙方从事商业经营；合同有效期为八年，自2012年1月1日起至2019年12月31日止；年租金600000（陆拾万）元，租金采取按月支付方式，乙方保证每月月初10日内将租金一次性付至甲方指定的账户上，逾期每日加收万分之三的滞纳金，若乙方超过1个月未缴纳租金，乙方须无条件接受甲方终止本合同、履约保证金不退还和无偿向其提交项目区所有设施等决定，并承担违约责任（租金已交至2013年9月30日）；乙方的租赁保证金为拾万元，乙方保证自合同签订之日起5日内将保证金一次性付至指定的账户上，乙方缴纳的保证金在租赁期内不计利息；甲方应考虑到乙方扩大经营，将新橄榄园大酒店一层4间门面待现租户租赁到期时，将门面逐一交付乙方经营，房租另议；甲方在合同期内如遇法定不可抗力的情形或政府颁布的新政策，法律或采取行政措施而导致本合同不能履行的，甲方不承担任何装潢和经营所造成的一切损失，但甲方负责协助乙方向有关部门争取装潢和经营补偿，该补偿款由乙方享有；乙方因经营需要客户所带车辆停入公安局大院停车场，甲方应提供方便，凭乙方自制停车证出入，待公安局大楼搬迁后甲方将公安局大院交付予乙方统一使用管理；乙方在承租期内不得转租经营。安庆城投公司在合同落款甲方（现产权单位）处盖章，齐灿在乙方代表处签字，安庆市公安局在原产权单位处盖章。合同签订后，安庆市公安局未将齐灿交其的租赁押金100000元转付给安庆城投公司，亦未退还给齐灿，现仍在安庆市公安局账户上。同时，齐灿未向安庆城投公司交纳100000元租赁保证金，亦未交纳2013年10月1日起的房屋租金。安庆城投公司在与齐灿签订《租赁合同》后，未跟齐灿履行任何交接手续。2013年11月1日，齐灿仍向原产权单位安庆市公安局交纳了租金250000元。安庆城投公司于2015年9月22日以齐灿作为被告向一审法院提起诉讼，要求齐灿腾退57号房屋及安庆市公安局原办公大楼院内部分停车场，并补交所欠房屋租金，一审法院于2016年2月24日以没有明确被告作出驳回起诉的裁定。安庆城投公司于2016年9月26日再次以齐灿作为被告向一审法院提起诉讼，并申请追加陆加壹酒店为共同被告，要求解除与齐灿签订的《租赁合同》，并要求齐灿与陆加壹酒店共同腾退57号房屋、齐灿交纳腾退前的租金及相应滞纳金，一审法院于2017年2月20日作出（2016）皖0802民初1437号民事判决，齐灿不服该判决提起上诉，安庆市中级人民法院以一审遗漏当事人、违反法定程序发回重审，形成本案诉讼。一审法院于2017年11月8日依法追加安庆市公安局作为第三人参加本案诉讼。经查，安庆市公安局及其直属机构自2012年8月起陆续搬进新办公地点。2012年10月之后，安庆市公安局交通治安分局将原办公楼部分用房改造作为办公用房使用至今。安庆市公安局原办公大楼院中共有停车位54个，需聘请保安进行管理并支付费用，齐灿认为停车位均应由其无偿使用，但安庆市公安局交通治安分局不让齐灿停放车辆。陆加壹酒店于2014年10月23日注册成立，注册时的法定代表人为汪春兰，现实际占用涉案房屋从事经营活动。在合同履行过程中，安庆城投公司未与齐灿就停车场问题、“四间门面”租赁事宜进行过协商处理。 一审法院认为，安庆城投公司、齐灿与安庆市公安局于2013年7月15日共同签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。《租赁合同》约定，齐灿应于2013年10月1日起按月支付安庆城投公司租金，但实际上齐灿并未履行，齐灿辩称因安庆城投公司未按合同约定将安庆市公安局原办公大楼院内停车场全部交付其使用，严重影响了陆加壹酒店的正常经营，故其不付租金的行为系行使“先履行抗辩权”。对此，一审法院认为，“先履行抗辩权”指的是，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。也就是说，“先履行抗辩权”的行使必须符合三个条件，一是双务合同双方互负债务；二是合同约定有履行顺序；三是先履行义务一方未履行，后履行一方可拒绝履行。本案中，安庆城投公司的主要义务是交付57号房屋及安庆市公安局原办公大楼院内部分停车位，齐灿的主要义务是支付租金，根据查明的事实，57号房屋已实际交付，齐灿不能仅因停车场问题拒绝支付全部租金；另外，齐灿未提供证据证明其在签订《租赁合同》后将近五年的时间内曾向安庆城投公司就此提出过异议，亦未提供证据证明停车场的交付问题致使了合同目的不能实现。综上，齐灿的抗辩无事实和法律依据，不予采纳。齐灿自2013年10月1日起未支付租金给安庆城投公司，已构成违约，安庆城投公司有权根据法律规定及合同约定解除双方签订的《租赁合同》，并要求齐灿腾退57号房屋、支付腾退前拖欠的房屋租金。安庆陆加壹酒店现实际占用57号房屋从事经营活动，没有法律依据，应与齐灿共同承担腾退57号房屋的责任。综上，对安庆城投公司要求解除与齐灿签订的《租赁合同》并要求齐灿、安庆陆加壹酒店共同腾退57号房屋的诉求，予以支持。齐灿应交纳的租金，具体认定如下：《租赁合同》约定租金为600000元/年，即50000元/月，而齐灿自2013年10月1日起未交纳租金，其应自2013年10月1日起至57号房屋腾退之日止，按照50000元/月的标准支付租金，故对安庆城投公司要求齐灿按照50000元/月的标准，支付自2013年10月1日起至57号房屋腾退之日止的租金的诉求，予以支持。齐灿辩称，已过诉讼时效部分的租金，不受法律保护，对此，一审法院认为，安庆城投公司于2015年9月22日以齐灿作为被告向一审法院提起诉讼，引发诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，对该辩称亦不予采纳。虽然根据《租赁合同》第二条约定，齐灿未按时交纳租金，逾期每日应加收日万分之三的滞纳金，但在合同履行过程中，安庆城投公司作为出租方，未对停车场问题进行妥善解决，亦未按合同约定在57号房屋一层四间门面租户租赁合同到期后通知齐灿，存在违约行为，故对安庆城投公司要求滞纳金的诉求，不予支持。对齐灿于2013年11月1日向安庆市公安局交纳的250000元，不属于本案审理范围，不作认定。对齐灿提出的维修费用问题，因未提供证据证明，且不属于本案审理范围，不作认定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司与齐灿、第三人安庆市公安局于2013年7月15日签订的《租赁合同》；二、齐灿与安庆市陆加壹酒店服务有限公司于判决生效之日起十五日内共同腾空安庆市迎江区吴越街57号房屋并交付给安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司；三、齐灿于判决生效之日起十五日内支付安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司租金（自2013年10月1日起至上述房屋腾退之日止，按照50000元/月的标准计算）。四、驳回安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司其他诉讼请求。案件受理费25562元，由安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司负担8000元，齐灿负担17562元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐灿、陆加壹酒店提交了安庆城投公司与案外人安庆龙庭商务酒店有限责任公司签订的房屋租赁合同。证明龙庭商务酒店有限责任公司与陆加壹酒都是经营宾馆、餐厅，齐灿、陆加壹酒店签订合同的租金明显过高。安庆城投公司质证认为：对证据的三性无异议，对证明目的有异议。该份合同的租赁标的物位于市府路，与本案审理的租赁标的物不在同一区域。如果案涉房屋租金过高齐灿、陆加壹酒店在三方签订合同的时候应该提出，该合同内容是双方真实意思表示。安庆市公安局质证认为：同意安庆城投公司质证意见。 本院对齐灿、陆加壹酒店提交的证据认证认为：因该两份合同的租赁标的物区位不同，租赁房屋面积不同，故对其证明目的不予采信。 二审查明的事实与原审一致，应予认定。 本院认为：本案的争议焦点为一审判决对租金标准及诉讼时效的认定是否有事实和法律依据。1、关于租金标准问题。安庆城投公司、齐灿与安庆市公安局于2013年7月15日共同签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且齐灿未提供证据证明《租赁合同》签订后将近五年的时间内就租金问题曾向安庆城投公司提出过异议，一审审理期间亦未提出要求降低租金请求，故一审判决对此处理并无不当。2、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行之前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》规定，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。本案中，按上述法律规定2014年9月以前的租金仍应适用《中华人民共和国民法通则》关于延付或拒付租金一年的诉讼时效，安庆城投公司对于2014年9月之前的租金未能提供证据证明其找齐灿、陆加壹酒店主张过权利，应承担举证不能的法律后果，其认为齐灿于2013年11月1日向安庆市公安局交纳250000元，可作为诉讼时效中止的理由不能成立，且该款也不属于本案审理范围，故齐灿、陆加壹酒店此项上诉理由成立，原审对此处理不妥，应予纠正。 综上所述，齐灿、陆加壹酒店的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省安庆市迎江区人民法院(2017)皖0802民初2163号民事判决第一项、第二项，即“解除安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司与齐灿、安庆市公安局于2013年7月15日签订的《租赁合同》”、“齐灿与安庆市陆加壹酒店服务有限公司于判决生效之日起十五日内共同腾空安庆市迎江区吴越街57号房屋并交付给安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司”； 二、撤销安徽省安庆市迎江区人民法院(2017)皖0802民初2163号民事判决第三项，即“齐灿于判决生效之日起十五日内支付安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司租金（自2013年10月1日起至上述房屋腾退之日止，按照50000元/月的标准计算）。”； 三、上诉人齐灿于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司租金（自2014年10月1日起至上述房屋腾退之日止，按照50000元/月的标准计算）。 四、驳回安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25562元，由安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司负担8000元，齐灿负担17562元；二审案件受理费22350元，由安庆市城市建设投资发展（集团）有限公司负担7000元，齐灿负担15350元。 本判决为终审判决。 审判长  张文军 审判员  张秀珍 审判员  黄 谷 二〇一八年九月十一日 书记员  吴 杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行之前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。