河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1023民初1141号原告：张向营，男，1989年4月10日出生，汉族，现住河北省承德市双滦区。委托代理人：张福虎，北京利生律师事务所律师。被告：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地永清县武隆路46-6号。法定代表人：闫博，执行董事。委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。原告张向营与被告永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称永清星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出（2017）冀1023民初2455号民事判决。张向营不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2018年4月3日作出（2018）冀10民终977号民事裁定：撤销原判决，发回重审。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月31日公开开庭进行了审理。本案当事人原告张向营的委托诉讼代理人张福虎、被告永清星宸公司的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张向营向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告为原告办理房屋所有权证；2.请求人民法院依法判决被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金70717元（计算至2018年6月30日，按贷款逾期利息计）；3.请求人民法院依法判决被告返还地下室面积差价款5000元；4.请求人民法院判决被告返还天然气炉具款6500元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2014年2月15日自愿签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的永清县星宸新天地小区中的一套住宅商品房（包括地下室）预售给原告，总价款为512668.64元。原告按合同约定支付了全部房款，并交付了测绘费、公共设施维修基金，以及物业费、水电费、垃圾费等费用。签订合同时，被告口头承诺天然气炉具由被告配备，无需原告付款，但被告交房前让原告先交纳了燃气炉具款在内的其它费用否则不能收房。原告按合同已履行了自己的义务，可是被告却未按合同约定履行办理原告房屋所有权证的义务，到现在超过一年以上。原告接收房屋时，发现地下室严重缩水，并未达到合同约定的面积。被告违约，应承担全部责任。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》以及相关规定，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，维护原告合法权益，维护法律尊严。永清星宸公司辩称，1、我公司没有法定为原告办理房产证的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人统一办理。因此，我公司作为商品房出卖人没有为买受人办理房产证的义务，仅负有向产权登记机关提供备案资料的义务。如因我公司的责任，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书时，双方以约定方式排除了对合同第十五条第1、2项的适用，而是双方另行达成合意，由我方为原告统一办理房产证。综上关于原告要求我公司赔偿逾期办理房产证违约金的主张，无合同约定，也无法律规定；2、关于原告主张返还地下室面积差款，因原告尚未取得房屋所有权证，因此地下室面积尚未经产权登记机关确权，原告主张地下室面积差无事实依据；3、关于原告主张返还其天然气炉具款，原告主张的该项诉求无事实与法律依据，我公司无返还义务，理由如下：（1）天然气炉具不属于案涉房屋的基础设施，我公司无义务为原告配备天然气炉具。双方签署的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人承诺的是天然气在房屋交付时具备开通条件。因此，我公司仅负责向业主交付的商品房燃气接口具备开通条件，而没有义务为原告提供采暖炉等采暖设施。因此，原被告就天然气炉具单独成立买卖合同关系，与商品房买卖合同无关，且现行法律、法规和司法解释没有开发商不得向业主收取炉具款的禁止性规定。（2）天然气炉具需商品房买受人单独出资购买符合案涉商品房所在地的交易习惯，且为行业惯例，原被告对于案涉天然气炉具交易的意思表示真实，且截至原告起诉前，原告已办理收房入住手续并签署物业服务协议，案涉商品房已交付使用，案涉天然气炉具原告已验收并使用，应视为原告对案涉天然气炉具买卖合同成立且已实际履行的认可。本院经审理认定事实如下：2014年2月15日，原告张向营（买受人）与被告永清星宸公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的星宸新天地第12幢3单元402号房一套。合同约定该房屋建筑面积共120.08平方米，单价为每平方米4108元，总价款493289元。付款方式为首付153289元，贷款340000元。地下室价格19380元，总价共计512669元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3.天然气：房屋交付时具备开通条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人统一办理。合同订立后，原告按约定向被告支付了购房首付款并办理了按揭贷款。2016年7月16日，原告在交纳6500元天然气炉具款后领受房屋。2017年2月21日，永清县房屋交易与产权管理中心为永清县裕丰街星宸·新天地12号楼出具了永清县房初字第××号房屋产权测绘成果审核确认书。以上事实有《商品房买卖合同》、地下室收费收据，交纳天然气炉具款等费用收据、（2016）冀10民终4618号民事判决书、永清县房初字第××号房屋产权测绘成果审核确认书及原被告的当庭陈诉在卷予以证实。本院认为原、被告在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应当按照合同约定行使和履行各自的权利和义务。依照商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。原告于2016年7月16日领受房屋，依合同约定被告应于2016年10月14日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告提供的房屋产权测绘成果审核确认书证明被告在2017年2月21日才完成权属登记备案资料的提交义务，故应认定被告存在逾期提交权属登记备案资料的行为。因被告逾期提交登记备案材料，必然导致办理产权证延后，构成违约。依据双方合同约定，被告承担违约责任的方式是：由出卖人统一办理。即由被告为原告统一办理不动产权证书。因此，原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求本院予以支持。原告主张被告应当支付延期办证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。本案涉案商品房买卖合同对于产权登记有明确约定，合同双方当事人在处理违约责任方面，没有选择合同第十五条中第1、2项处理方式，而是单独约定依据第3项处理。依据相关法律规定，合同当事人有特殊约定的，应依照其约定，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。商品房买卖合同中对约定面积与产权登记面积间存在差异的处理有具体明确的约定，应依约处理；现原告尚未取得案涉商品房权属证书，不能确认权属证书所记载面积与合同约定面积间的最终面积误差比值，故对原告给付地下室面积差价款的诉讼请求本院不予支持；原告在取得商品房权属证书后如所载面积与合同约定面积存在差异，可依约另行主张权利。按照合同约定，原告向被告交付房屋价款中并未包含炉具款；双方在合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行作出的承诺为房屋交付时天然气具备开通条件，该约定并不包含天然气炉具的安装，原告未就天然气炉具属于房屋基础设施应包含在房屋总价之中提供相关证据予以证实，且原告在领受房屋时虽对交付炉具款持有异议，但并未就该款项收取的合理性向相关部门予以反映，已自愿领受房屋并交付炉具款，故本院对原告已交付的房价款中包含炉具款的主张不予采信，对原告主张返还炉具款6500元的诉讼请求，不予支持。综上所述，原告请求被告办理并交付房屋所有权证的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，既不符合合同约定，也不符合法律规定，故本院不予支持；原告诉请返还地下室面积差价及炉具款的诉讼请求，因原告提交的证据不能证明其主张，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告张向营办理永清县裕丰街星宸?新天地第12幢3单元402号商品房权属证书；二、驳回原告张向营的其他诉讼请求。案件受理费1855元，由原告张向营负担1775元，被告永清县星宸房地产开发有限公司负担80元，（于判决生效后五日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长  孙旭军审判员  廉新宇审判员  余 利二〇一八年九月二十五日书记员  周国清