辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民再195号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会。负责人：何坤，该村委会主任。委托诉讼代理人：王峰，辽宁卓辰律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：何洪利，男。委托诉讼代理人：杨洪伟，辽宁杨洪伟律师事务所律师。兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会（以下简称红石村委会）与何洪利买卖合同纠纷一案，兴城市人民法院于2015年3月30日作出（2015）兴旧民初字第00332号民事判决。宣判后，红石村委会不服，提起上诉。葫芦岛市中级人民法院于2015年7月23日作出（2015）葫民终字第00590号民事判决，该判决生效后，红石村委会不服，向本院提出再审申请。本院于2015年12月10日作出（2015）辽审三民申字第01170号民事裁定，驳回红石村委会的再审申请。红石村委会仍不服，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2017年4月10日作出辽检民（行）监[2017]21000000031号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2017年6月26日作出（2017）辽民抗52号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员徐平、王晓东出庭，申诉人红石村委会的委托诉讼代理人王峰，被申诉人何洪利及其委托诉讼代理人杨洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院抗诉认为,葫芦岛市中级人民法院（2015）葫民终字第000590号民事判决适用法律确有错误。理由如下：一、法院判决认定双方签订的合同并未违反民主议定原则，适用法律错误。《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年修订）第十九条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：……（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的重大事项。”本案何洪利与村委会签订《买卖房屋协议》，转让村部房屋和院落，属于涉及村民利益的重大事项，同时必然涉及宅基地的集体建设用地使用权问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定方可办理。根据兴城市纪委、钓鱼台街道纪委对毕云华、张永时的处分决定，两人在处分村重大事项上属于个人擅自决定，法院判决以当时法律没有明确规定案涉买卖合同事项需经村民会议讨论决定为由，认定双方签订合同并未违反民主议定原则，适用法律错误。二、法院判决认定本案房屋买卖协议并不违反土地管理法关于集体土地买卖的强制性规定，适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地不得出让转让用于非农业建设。同时，该法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案双方将村部房屋土地进行转让，违反土地管理法关于集体建设用地使用的上述规定。红石村委会称，同意检察机关的抗诉意见。何洪利辩称，不同意检察机关的抗诉意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，抗诉书中的观点缺乏事实和法律依据，请求维持原审判决。何洪利向一审法院起诉请求：1、确认红石村委会与何洪利签订的房屋买卖协议合法有效；2、判令红石村委会将出售房屋的房屋所有权证、土地使用证等手续交付给何洪利；3、请求确认原红石村村委会院内的15间房屋、4座冷库归何洪利所有；4、确认原红石村委会院内的土地使用权归何洪利。一审庭审中，何洪利放弃第3项要求“确认4座冷库归原告所有”的诉讼请求。一审法院认定事实：2001年5月1日，何洪利、红石村委会签订租赁合同书一份，约定红石村委会将位于红石村南原红石村村部院内正房5间(正3间不包括在内)、门房3间出租给何洪利二十年，每年租金3000元。该租赁合同履行至2010年1月，因村部房屋破旧，红石村委会经村两委班子研究决定对外出售该村部，并与何洪利达成买卖房屋协议。协议约定红石村委会将红石村委会院落及房屋作价20万元出售给何洪利。同时，双方另行签订“附加条件”一份，约定买卖房屋一切手续暂由红石村委会保管，卖房款专款专用，待村里办完建村部手续后，由卖房专款建筑，建筑费用超过20万元由村里支付，房屋所有手续待村里新村部施工前交还何洪利。在该两份协议的落款日期上，双方为便于计算原租赁期间，将签约时间标注为2009年5月1日。何洪利于协议签订后即向红石村委会支付了18万元价款，另出具了2万元欠据。红石村委会亦交付了村部房屋及院落给何洪利占用、使用。2010年7月，何洪利委托兴城市建筑安装工程公司拆除原村部旧房，自行投资新建了15间平房，并利用该房屋建设了4座冷库。另查明，2007年至2010年期间，红石村共有30名村民代表。而在何洪利、红石村委会的村部买卖合同签订后即2012年4月12日之后，何洪利自行找到该村村民代表补充征求村民代表对该买卖事宜的意见，共有25名村民代表签字表示追认同意。一审法院判决：一、依法确认何洪利与兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会签订的“买卖房屋协议”合法、有效；二、兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会于判决生效后十日内将原村部房屋所有权证(兴城市房权证钓鱼台办事字第××号)及集体土地使用证(兴城集用[2005]第J1440134号)交付给何洪利；三、何洪利于判决生效后十日内给付兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会剩余房屋价款2万元；四、驳回何洪利的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会负担。红石村委会不服一审判决，上诉请求：一审法院认定事实错误，《房屋买卖协议》的签订没有召开村民代表大会，只是村委会主任和书记的个人行为，不存在“双方真实意思表示”的事实。该协议明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条禁止买卖农村集体土地的强制性规定，违反国务院关于《关于加强农村集体资产管理工作的通知》，且旧的《村民委员会组织法》，对于处分类似的集体财产也有规定。综上，本案《房屋买卖协议》违反法律法规的强制性规定，属无效协议。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。二审法院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，红石村委会的上诉请求主要集中在如下两点，一是村委会与何洪利签订《房屋买卖协议》时没有召开村民代表大会，只是村委会主任和书记的个人行为，违反了重大事项民主议定原则，不属于双方当事人的真实意思表示，故《房屋买卖协议》属于无效合同；二是上述买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于禁止买卖农村集体土地的强制性规定，违反国务院《关于加强农村集体资产管理工作的通知》中关于处分集体财产进行资产评估的强制性决定。关于第一点，何洪利与红石村委会签订《房屋买卖协议》的时间为2010年1月（标注时间为2010年5月1日），而《中华人民共和国村民委员会组织法》最后一次修订及生效时间均为2010年10月28日，上述《房屋买卖协议》效力认定应依据修订前的《中华人民共和国村民委员会组织法》，即1998年修订本，该修订版本第十九条关于涉及村民利益应由村民会议讨论决定事项部分，并没有明确规定上述买卖合同事项需通过村民会议讨论决定，因此双方签订合同并未违反民主议定原则，属于双方的真实意思表示。关于第二点，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条确实规定了禁止买卖集体土地，但本案何洪利与红石村委会签订的是《房屋买卖协议》，并非土地买卖协议，至于村委会所称的涉案集体土地，其性质为宅基地，而且与涉案房屋为同一整体，不可分割，构成了完整院落，故上述房屋买卖协议并不违反集体土地买卖的强制性规定；国务院《关于加强农村集体资产管理工作的通知》规定集体财产处置前应进行资产评估，但评估与否是村委会单方职责，与何洪利无关，本案何洪利购买原村部系依照市场价格进行，并未与村委会恶意串通损害集体利益，其取得涉案房屋所有权属于善意取得，应受到法律保护。另外，关于双方签订的“附加条件”所涉及的另建村部问题，因红石村委会村部已经另行迁址，无需另行建设，且建设资金应由红石村委会在购房款范畴内自行处理，与何洪利无关，故“附加条件”是否履行与合同效力无关。综上，红石村委会的上诉请求没有事实及法律依据，该院不予支持。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由兴城市钓鱼台街道办事处红石村民委员会承担。本院再审对原审认定的事实予以确认。本院再审认为，何洪利在与红石村委会签订《房屋买卖协议》后即向红石村委会支付了18万元价款，另出具了2万元欠据。红石村委会亦交付了村部房屋及院落给何洪利占用、使用，何洪利自行投资新建了15间平房，并利用该房屋建设了4座冷库，由此可以认定双方的买卖关系成立。关于该《房屋买卖协议》是否因违反法律、行政法规的强制性规定，而应无效的问题。首先，由于本案购房行为发生在2010年1月，是发生在2010年10月28日起施行的《村民委员会组织法》之前，故本案应当适用1998年11月4日起施行的《村民委员会组织法》，而该法没有就“以借贷、租赁或其他方式处分集体财产必须经村民会议讨论决定方可办理”作出相应规定。其次，何洪利与红石村委会签订的是《房屋买卖协议》，并非土地买卖协议，案涉集体土地的性质为宅基地，与案涉房屋为同一整体，不可分割，构成了完整院落，故该《房屋买卖协议》并不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有土地不得出让转让用于非农业建设”的规定。最后，结合本案实际，何洪利于协议签订后自行投资新建了房产，红石村委会对此并未提出异议。红石村委会作为基层群众性自治组织，依照《村民委员会组织法》相关规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，但应向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。现红石村委会作为缔约主体以《房屋买卖协议》未经民主议定程序为由主张合同无效，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，显然有违诚实信用原则。综上，案涉《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，已签订且履行多年，原审法院依法认定其为有效并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持葫芦岛市中级人民法院（2015）葫民终字第000590号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王鸿晓审判员  李永财审判员  孟凡永二〇一八年九月二十六日书记员  李 佳