新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵八民二终字第124号上诉人（原审原告）：潘建喜，男，1959年12月29日出生。上诉人（原审被告）：王水州，男，1956年10月17日出生。潘建喜与王水州房屋租赁合同纠纷一案，石河子市人民法院于2012年9月11日作出（2011）石民初字第2984号民事判决书，王水州不服，向本院提起上诉，本院于2013年4月7日作出（2013）兵八民二终字第60号民事裁定，将本案发回石河子市人民法院重新审理。石河子市人民法院审理期间，因潘建喜对石河子市人民法院提出回避申请，本院作出（2013）兵八立辖字第1号指定管辖决定书，指定新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院审理本案。该院于2014年6月23日受理后，作出（2014）下民初字第224号民事判决，潘建喜与王水州不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成由审判员商栋担任审判长、审判员胡春红、李红敏参加的合议庭，于同年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人潘建喜与上诉人王水州到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：1997年10月7日，案外人潘建华缴纳房款159000元后购得本案涉案房屋。2007年1月22日，房产局对涉案房屋颁发了房产证，房产证记载：房屋位于石河子市北子午路，房号北子午路92-3号，产权人为潘建华、冯伊萍。房产档案资料显示2011年7月22日潘建华、冯伊萍与潘建喜签订了涉案房屋转让合同书，潘建华、冯依萍以210000元的成交价将该房屋转让给潘建喜，同年8月30日，潘建喜取得了涉案房屋的房产证。原告买受该房屋后，发现被告王水州曾于2009年10月18日以被告王彩霞的名义与孙琳琳签订了一份房屋租赁合同，约定将该房屋租赁给被告孙琳琳使用，合同主要内容为：甲方（王彩霞）愿将北子午路92-3号房一间，面积51.89平方米、地下室25.76平方米租给乙方（孙琳琳）使用，租期叁年，自2009年9月26日至2012年9月25日止。年租金为贰万肆仟元（24000元），乙方必须给甲方交纳保证金伍仟元，合同期满后，乙方必须当日搬出房屋，否则按每天200元赔偿给甲方，合同期满十日后若甲方房屋内仍有物品的，甲方将按乙方放弃财产所有权处理。合同签订后，王水州收取了孙琳琳缴纳的2009年9月至2011年9月两个年度的房屋租金48000元，另收取保证金5000元，王水州分别以王彩霞和自己的名义出具了收条。2012年10月1日，孙琳琳给付原告潘建喜一年的房租24000元，并将房屋返还给原告潘建。另查：由于原、被告对涉案房屋租金价格存在分歧，2012年5月15日，石河子市人民法院委托石河子价格认证中心对涉案房屋租赁费进行鉴定。石河子价格认证中心出具的石价鉴定（2012）014号价格鉴定结论书认定涉案房屋在2009年9月至2010年9月的租赁费为32000元；在2010年9月至2011年9月的租赁费为34000元；在2011年9月至2012年9月的租赁费为36000元，即与原租赁合同的房租价格相差12000元／年，原告为此支付鉴定费500元。原告潘建喜向原审法院提起诉讼称：石河子城区北子午路92-3号房屋原系潘建华、冯伊萍所有，潘建华、冯伊萍于2011年7月22日与原告签订房屋买卖合同，将该房屋卖与原告，并于2011年8月30日办理了所有权变更登记。原告在与潘建华、冯伊萍订立房屋买卖合同后，才知道第一被告王水州假借王彩霞（原告之母）之名，与孙琳琳就该房屋签订了租赁合同，原告通知孙琳琳立即将房屋返还原告并给付房屋使用费，孙琳琳向原告返还了房屋和交费了房屋使用费。原告认为：被告王水州既非房屋所有权人，又未经房屋所有权人授权和追认，无权处分该房屋之使用权，其假借王彩霞之名与孙琳琳订立的租赁合同无效。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、确认王水州于2009年10月18日以王彩霞的名义与孙琳琳签订的石河子北区子午路92-3号房屋租赁合同无效；2、被告王水州赔偿原告房屋租金及租金差价损失15000元（自2011年8月30日起至2012年10月1日，标准36000元／年，扣除孙琳琳给付的24000元），计算方式为：36000元／12个月×13个月-24000元；3、本案诉讼费及送达费、鉴定费由被告承担。原告潘建喜为证明其主张，向法庭提交的证据有：1、2007年1月22日房屋所有权人为潘建华、冯依萍夫妇共有的房产证复印件一份。证明涉案房屋原所有人是潘建华、冯依萍。2、石房权证市字第002059**号房产证复印件一份，证明涉案房屋的所有权人为潘建喜，登记时间为2011年8月30日。3、房屋租赁合同书原件一份，证明王水州于2009年10月18日以王彩霞的名义与孙琳琳签订了涉案房屋租赁合同，约定年租金24000元。4、石河子市价格认证中心出具的涉案物品估价鉴定结论书一份，证明涉案房屋实际的租金价格应当是36000元。被告王水州未参加该院庭审，但是提交了书面答辩状，辩称：房屋由母亲王彩霞出资购买，交款事宜由王彩霞委托其女潘月娥经办，潘月娥根据王彩霞的指示，交款时要求在交款收据上注明收到潘建华交纳房款，将产权证办在潘建华名下也是王彩霞的意思，目的是为了在她百年之后不交遗产税。王彩霞虽然先后指示将房屋产权证办理在潘建华名下，但并未将房屋实际交付给潘建华，而是十几年来一直委托被告王水州办理房屋租赁事宜，而王水州也将租金全部交给了王彩霞。因此，王水州代表王彩霞与被告孙琳琳签订的房屋租赁合同有效，且第三年度的房屋租金王水州并未收取。另外，根据买卖不破租赁的原则，原告要求增加租金无法律依据。综上，对原告的诉讼请求被告王水州不同意承担责任。被告王水州未向该院提交证据，但在石河子市人民法院提交的证据有：1、集资商服用房补充协议复印件一份，证明该协议由王彩霞签订。2、王彩霞签订的收条一份，证明被告王水州将租金交给了王彩霞。3、王彩霞录像录音资料记录一份，证明被告王水州是受王彩霞之托出租房屋。4、潘建华购房收据二份、王彩霞购房收据一份，证明王彩霞为涉案房屋的出资人，享有房屋所有权。经依法组织当事人当庭举证、质证，该院对上述证据认定如下：对于原告潘建喜提交的证据1、2、3，被告王水州未发表质证意见，该院对其予以认定。对于原告提交的证据4，该证据是石河子市人民法院委托石河子市价格认证中心做出的鉴定，虽然真实合法，但是与本案没有关联性，该院不予认定。对于被告王水州提交的证据1、2、3、4，原告潘建喜均不认可，因该组证据无法证明王彩霞为涉案房屋的所有权人，故对其不予认定。原审法院审理认为：根据原告潘建喜的诉讼请求以及被告王水州的答辩意见，本案的争议焦点为：一、被告王水州于2009年10月18日以王彩霞的名义与孙琳琳签订的房屋租赁合同是否有效；二、原告主张被告王水州赔偿原告房屋租金及租金差价损失15000元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，该院认为，被告王水州于2009年10月18日以王彩霞的名义与孙琳琳签订的房屋租赁合同有效。理由如下：1、被告王水州以王彩霞的名义将产权人为潘建华、冯依萍的涉案房屋以年租金24000元的价格租给孙琳琳，并签订了租期三年的房屋租赁合同。该合同的签订是双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”该合同的订立没有上述合同无效的情形；2、该租赁合同签订在原告潘建喜取得涉案房屋所有权之前，合同签订后，虽然原告潘建喜取得了所有权，但是依据《合同法》规定的“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此涉案房屋的所有权人虽然变更为原告潘建喜，但是不影响原租赁合同的效力。3、该租赁合同签订之后，王水州向孙琳琳交付了房屋，孙琳琳也向王水州支付了两年的房屋租金，向原告潘建喜支付了一年的房屋租金，双方都如约履行了合同义务。2012年10月，孙琳琳在房屋租赁合同到期后，将房屋返还给潘建喜，因此，该租赁合同已经履行完毕，综上所述，被告王水州以王彩霞名义与孙琳琳签订的房屋租赁合同有效，原告主张的该租赁合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据，故该院不予支持。关于争议焦点二，原告潘建喜主张被告王水州赔偿原告房屋租金及租金差价损失15000元是否有事实和法律依据。对于原告主张的房屋租金部分，原告于2011年8月30日已经取得了涉案房屋的所有权，依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，被告王水州并非涉案房屋的产权人，其收取租金的行为，侵犯了原告潘建喜对所有房屋收益的权利，故原告主张被告王水州返还已经收取的房屋租金并无不当，该院予以支持。被告王水州辩称本案涉案房屋之前应为王彩霞所有，其一直以王彩霞的名义与被告孙琳琳签订合同，并且将所收房租已经交给王彩霞的答辩意见。该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，因被告王水州未能提供充分证据予以证实已将收取的房租全部交给王彩霞，故对该辩解理由，该院不予采纳。原告潘建喜于2011年8月30日取得涉案房屋的所有权，故被告王水州返还原告潘建喜涉案房屋租金数额应为2000元［计算方式为24000元／12个月×1个月（2011年8月30日至2012年10月1日）］。对于原告主张的被告王水州应当赔偿涉案房屋租金差价部分，该院认为，王水州与孙琳琳签订房屋租赁合同是有效合同，是双方真实意思表示，双方并没有损害原告的恶意，也无证据证明双方事先存在着合谋，因此不存在恶意串通。原告潘建喜认为被告王水州与孙琳琳签订的房屋租赁合同约定的租金明显低于市场价，提交的石河子市价格认证中心做出的涉案房屋差价的鉴定虽然合法，但与本案并无关联性。据此，对原告主张的赔偿租金差价的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告王水州于2009年10月18日以王彩霞的名义与孙琳琳签订的房屋租赁合同有效；二、被告王水州于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘建喜房屋租金2000元；三、驳回原告潘建喜的其他诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），邮寄送达费90元，由被告王水州负担，于判决生效之日起十日内给付原告潘建喜。鉴定费500元（原告已预交），由原告潘建喜自行负担。上诉人潘建喜不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当。首先，原审已查明1997年10月7日，案外人潘建华缴纳房款159000元后购得本案涉案房屋，2007年1月22日，潘建华取得该房屋的产权证，就应认定被上诉人王水州于2009年10月18日以王彩霞名义与孙琳琳签订的房屋租赁合同无效，因为无论是王水州还是王彩霞都不是该房屋的产权人，二人也无合法有效的授权委托，被上诉人王水州不能以王彩霞的名义与他人签订租赁合同，原审确认合同有效错误。其次，被上诉人王水州与他人恶意串通损害国家和上诉人的利益。石河子市人民法院审理本案时，该院委托鉴定机构对该房屋的租金进行鉴定，鉴定结论证明该房屋的实际租金应比租赁合同的约定高出许多。本案租赁合同租赁费低且合同期限是三年，不符合商业惯例和市场行情，被上诉人王水州利用买卖不破租赁的法律规定侵害了上诉人的合法权益，同时规避其应缴纳的房屋租赁税，使国家税收受到损失。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人原审的诉讼请求。上诉人王水州针对上诉人潘建喜的上诉答辩称：原审认定合同有效正确。该房实际交款207375元，石河子市人民法院卷中有购买本案所涉房屋的补充协议，协议是上诉人王水州代岳母王彩霞签的。该房屋是由王彩霞出资购买，交款事宜由王彩霞委托其女潘月娥经办，2007年，王彩霞将该房产权办在潘建华的名下，目的是日后不交遗产税，潘建华并不知道房产证办在其名下，在石河子市人民法院一审中潘建华明确表示，其根本不知道产权证是他的名字。该房产的实际所有人是王彩霞。该房屋的出租和租金的收取都是由上诉人王水州和潘月娥在办理，租金都交给了王彩霞。十年来都是王彩霞在行使该房屋的权利。出租时，是由王彩霞出具交款收据和身份证等证件。因此，原审判决租赁合同有效正确。上诉人王水州不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定案外人潘建华缴纳房款159000元购得涉案房屋属事实认定错误。潘建华并未缴纳房款，房款是王彩霞交的，仅是将产权登记在潘建华名下，王彩霞并未将该房屋实际交付给潘建华且潘建华本人也不知道购房之事。该房屋多年来均是王彩霞委托王水州对外出租，收取租金后交给王彩霞。上诉人王水州将租金交给王彩霞的事实，有王彩霞按有手印的收条为证，另有王彩霞的影像视频，在视频中王彩霞明确表示收到了租金．对视频中王彩霞所说的事实，在石河子市人民法院审理时王彩霞的所有子女均未提出异议。原审认为王水州未能提供充分证据证明已将收取的租金全部交给王彩霞与事实不符。请求二审法院撤销原审判决第二项，改判驳回潘建喜原审全部的诉讼请求。上诉人潘建喜针对上诉人王水州的上诉答辩称：根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产变更应当登记，本案所涉房产2007年就已登记在潘建华名下，王水州的行为属无处分权，王彩霞也未授权王水州出租房屋，本案租赁合同应认定无效。王水州称其将租金交给了王彩霞，因王彩霞不会写字，收据的内容是潘月娥书写，因此收据上的手指印不能确定是谁的。王水州的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回王水州的上诉。本院二审查明：本院除认定一审所查明的事实外，另查明：上诉人王水州在石河子市人民法院审理本案时提交潘月娥书写的2012年6月18日的收条一张，内容为：收到我女儿潘月娥北子午路92-3号门面房2年租金肆万捌仟元保证金伍仟元（2009年-2011年）2012年6月18日。日期上有一手指印。上诉人王水州称该手指印为王彩霞捺印。上诉人潘建喜对该证据不予认可。二上诉人在二审中均未提供新的证据。本院认为：根据二上诉人的上诉及相互答辩，本案的争议焦点为一、上诉人王水州于2009年10月18日以王彩霞的名义与孙琳琳签订的房屋租赁合同是否有效。二、上诉人潘建喜主张上诉人王水州赔偿房屋租金及租金差价损失15000元的请求能否成立。关于焦点一，根据查明的事实，上诉人王水州与案外人孙琳琳签订房屋租赁合同时间是2009年10月18日，上诉人潘建喜取得该房屋产权的时间是2011年8月30日，租赁合同签订时间是在上诉人潘建喜取得该房屋的产权之前，该房屋原登记的产权人是潘建华、冯依萍，因二上诉人、潘建华、冯依萍、王彩霞、潘月娥之间存在亲属关系，此前无论是潘建华还是王彩霞对王水州出租房屋的事宜并未提出异议，说明潘建华和王彩霞对王水州对外出租本案房屋都是认可的。该房屋租赁合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形。在房屋租赁期间，该租赁房屋的买卖关系根据法律规定并不影响租赁合同的效力。孙琳琳亦向上诉人潘建喜交纳了一年的租金并在房屋租赁期限届满后将该房屋交付给上诉人潘建喜，上诉人潘建喜收取租金的行为亦说明其对该租赁合同是认可的。上诉人潘建喜称上诉人王水州与孙琳琳恶意串通，因未能提供证据证实，本院对该上诉理由不予采信。该租赁合同亦已实际履行，因此，该租赁合同应为合法、有效。上诉人潘建喜要求确认该租赁合同无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，因该租赁合同有效，租赁合同的当事人均应按照租赁合同的约定履行合同。因租赁合同约定租金为每年24000元，上诉人潘建喜主张按照市场价格交纳租金的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人潘建喜在2011年8月30日取得房屋产权后，有权收取这之后的房屋租金，上诉人王水州称其将租金全部交给了王彩霞，其提供的收据内容是其妻潘月娥书写，收据上并无王彩霞的签名，该收据上手指捺印上诉人王水州称是王彩霞的，因上诉人潘建喜对此不认可，上诉人王水州亦未提供其他证据证明，因此不能认定王水州已将2011年8月30日至2011年10月1日期间的租金已交给了王彩霞。原审判决王水州向潘建喜返还一个月的租金2000元正确，但对给付租金的期限表述有笔误，对该期限的表述，本院更正为2011年8月30日至2011年10月1日。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费275元（上诉人潘建喜预交175元，上诉人王水州预交100元），由二上诉人各自负担。本判决为终审判决。审判长 商 栋审判员 胡春红审判员 李红敏二〇一五年五月二十六日书记员 石 静