安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1302民初56号 原告（申请执行人）：范广准，男，1967年12月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被告（案外人）：黄远亮，男，1966年6月3日生，汉族，住宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：任向东、马良志，安徽云飞律师事务所律师。 被告(被执行人)：宿州意博置业有限公司，住所地：宿州市经济开发区外环路南侧，组织机构代码：56342076-2。 法定代表人：邓成方，该公司经理。 委托诉讼代理人：秦飞，安徽民之声律师事务所律师。 原告范广准与被告黄远亮、宿州意博置业有限公司（以下简称：意博置业）申请执行人执行异议之诉一案，本案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范广准及委托诉讼代理人池亚军，被告黄远亮委托诉讼代理人任向东、马良志，被告宿州意博置业有限公司委托诉讼代理人秦飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告范广准向本院提出诉讼请求：1、请求判决准许执行宿州意博置业有限公司名下的意邦国际家居品牌中心2号楼103室、108室房产；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告宿州意博置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，经宿州市中级人民法院作出终审判决，（2016）皖13民终2378号民事判决书判决被告宿州意博置业有限公司于本判决生效后十日内按同期同类银行贷款利率的4倍，以13927250元为基数，支付原告自2××5年6月1日起计算至2××5年9月10日止的违约金。以18827250元为基数，支付原告自2××5年9月11日起计算至2016年6月22日止的违约金。后原告申请执行，执行异议人黄远亮提出执行异议，宿州市埇桥区法院以（2017）皖1302执异52号执 行裁定书中止该案的执行。原告认为该裁定认定事实错误，适用法律错误，故请求判令所请。 被告黄远亮辩称：执行裁定书认定事实清楚，原告的诉求没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告宿州意博置业有限公司辩称：执行裁定书认定事实清楚，被告将房屋出售给黄远亮，是在法院查封前，作为原告要求查封被告房屋总价值700多万元，而执行标底是350元，属于超标的查封。 本案争议焦点，被告黄远亮对于执行标底意邦国际家居品牌中心2号楼103室、108室房产是否享有足以排除强制执行的权益？原告要求继续执行意博置业的103、108室房屋是否符合法律规定？ 原告针对其诉讼请求向本院举证：一、（2016）皖1302民初2883号民事裁定书一份，（2016）皖1302民初2883-1号民事裁定书一份，证明本案之中涉案的房屋法院查封时间是2016年3月22日，被告意博置业以超限额查封为由和已经部分出卖的房屋为由要求解封部分房屋，出让的房屋不包括本案争议的103、108室的房屋；二、原告本人在法院查封当天拍摄的光盘一份，证明查封后对涉案房屋进行多次的摄像取证，在原告要求查封后从来没有人占有、使用该房。 被告黄远亮对原告证据质证如下：对证据1真实性无异议，但是对原告证明目的有异议，虽然未解封103、108室，也不能证明房屋未出售给被告黄远亮，原告属超标的查封；2、对光盘真实性有异议，拍摄的地点是否是103、108室房屋不知道，即使有门头也不能证明房屋没有出售给被告黄远亮。 被告意博置业对原告证据质证如下：一、同意被告黄远亮的质证意见，解封裁定上载明的很清楚原告超标的查封，没有意博置业要求解封是因其它原因，法院解除18处房产的查封，具体房号不是意博置业申请的，是法院作出的，现在原告依然属超标的查封；二、光盘没有形成的时间无法确认内容，该光盘不能体现出黄远亮没有实际使用房屋。房屋1月16日签订合同后，就交付给黄远亮了。 ？被告黄远亮针对其辩称理由向本院举证：一、身份证复印件，证明被告主体资格；二、《房屋买卖认购书》，证明黄远亮在意博置业认筹买房子的事实；三、银行支付凭证6张、收据2张、结婚证，证明黄远亮200万元购买房子的事实；四、意博置业向黄远亮出具的《履行通知》，证明黄远亮与意博置业签订了房屋买卖认购书及签订商品房买卖合同；五、（2016）皖1302民初2883民事裁定书，（2016）皖1302民初2883判决书及意博置业的送达回证，证明原告超标的查封，意博置业收到裁定书的日期是2016年4月22日；六、2016年1月16日买卖合同两份，证明黄远亮在意博置业购买103号、108室的房屋；七、销售不动产发票两张，证明宿州意博置业在收到法院裁定书前就为黄远亮出具了购房发票；八、增量房申报表两份，证明黄远亮就本案涉案房屋已申报纳税；九、税收完税证明两份，证明黄远亮已缴纳本案涉案房屋的印花书、契税；十、住宅专项维修基金收据两份，证明黄远亮就本案涉案房屋已缴纳住宅专项维修基金；十一、房产证两份，证明103、108室房地产权人虽为意博置业有限公司，但是该房屋已实际出售给黄远亮，黄远亮实际占有并使用本案涉案房屋。 原告对被告意博置业上述证据质证如下：一、无异议；对证据二、三、四合法性、真实性、关联性都有异议，收款收据及认购书都是意博置业加盖财务章的复印件，不具有合法性，认购书和收款手续都是购买意博置业25号楼的房子，和本案涉案房屋没有关联性，黄远亮缴纳的200万元是买25号楼的钱，《履约通知书》说的也是履行25号楼的手续，与本案无关联性；五、不能达到证明目的，意博在数次判令中赔偿原告，意博并未完全履行。是否是超标的查封与本案无关联性；六、真实性、合法性有意见，形式上合同日期存在改动的痕迹，金额和市场价不符，合同上约定的交付日期2017年5月31日前和本案黄远亮所陈述的不一致，合同是后来签订的合同，商品房买卖合同是出售方从房管局领取的，拿出来都是有房管局编号的，不符合房管局对外发放的商品房买卖合同，并且黄远亮签字也不一致；七、八、九、十、十一真实性无异议，关联性有异议，这些税收交付的东西都是在本案原告查封后，103、108室黄远亮是没有买的，是抵付25号楼的债权，开票日期也是后来单方补发的发票。交税即使交税了，不能影响所有权。房产证真实性与关联性合法性均无异议，但是房产证是2××5年就办理了手续，之后就可以办理房屋所有权转移的手续了，黄远亮当时就可以过户，但是黄远亮没有过户，不是黄远亮所说的之前购买的。 被告：一、无异议；二、无异议、三、银行支付凭证6张无异议；四、与本案无关联性；五、真实性无异议，这个案件在一审时本案的原告起诉金额300多万元，但是判决金额不到300万元，对于该份裁定书103、108室是在2003号民事裁定书中的予以查封，不存在续封的问题；六、当时意博已经办理了房产证，带编号的是预售商品房的买卖合同，本案是房屋买卖合同，不存在虚假的买卖合同，也不存在抵付的行为，是25号楼的债权替换；七、八、九、十、十一真实性、合法性、关联性均无异议。 被代B：一、收到黄远亮的转账凭证200万元的复印件一份，证明我们收到黄远亮购买意博房子的款项；二、埇桥区人民法院就（2016）皖1302民初2883号民事裁定书中查封房屋的评估报告，证明涉案被查封的房屋总价值400多万元，远远超出原告所申请执行的标的，黄远亮购买的103、108室金额扣除后，依然是超标的的。 原代：一、不是原件，是一种抵付的行为；二、关联性有异议，被告意博置业至今没有履行拖欠原告钱款的行为，是否超额查封与本案无关。 被代A：一、真实性无异议；二、评估报告真实性无异议，从评估报告中能看出原告超标的查封。 本院经审理查明，本院于2016年3月22日立案受理了原告范广准与被告宿州意博置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告范广准于同日向本院提出财产保全申请，要求对被告意博置业所有的位于意邦国际家居品牌中心2号楼101-318号房产予以查封。本院于同年3月22日作出（2016）皖1302民初2883号民事裁定书，裁定：对被告宿州意博置业有限公司名下的意邦国际家居品牌中心2号楼101（房产证号2××0）、103（房产证号2××2）、108（房产证号2××7）等共计39处房屋予以查封，期限三年，查封期间不得买卖、转让、抵押等。二、（略）。宿州市不动产登记中心于2016年3月23日协助本院查封了包括被告意博置业名下的意邦国际家居品牌中心2号楼103（房产证号2××2）、108（房产证号2××7）房屋。被告意博置业收到裁定书的日期为2016年4月22日。后被告意博置业以查封超标的为由申请复议，本院于同年6月22日作出（2016）皖1302民初2883一1号民事裁定书，对18处房屋予以解除查封，未解除103、108室的查封。本院于同年9月18日作出（2016）皖1302民初2883号民事判决书。原告范广准与被告意博置业均不服该判决，提起上诉。2016年12月21日宿州市中级人民法院作出（2016）皖13民终2378号民事判决书，判决：“一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初2883号民事判决；二、宿州意博置业有限公司于本判决生效后十日内按同期同类银行贷款利率的四倍，以13927250元为基数，支付范广准自2××5年6月1日起计算至2××5年9月10日止的违约金；以18827250元为基数，支付范广准自2××5年9月11日起计算至2016年6月22日止的违约金。三、驳回范广准的其他诉讼请求。一审案件受理费及保全费按一审判决执行；二审案件受理费16940元，由宿州意博置业有限公司负担”。判决生效后，被告意博置业未按生效法律文书履行义务。原告范广准于2017年1月16日向本院申请强制执行。本院于同年1月20日向被执行人意博置业发出执行通知书、财产报告书，责令其限期履行，但被执行人意博置业未按判决履行义务。2017年4月11日本院委托安徽国华房地产土地评估有限公司对查封房产中的21套进行评估作价，并作出皖国华评（估）字第201705034号《房地产估价报告》，该报告对被执行人意博置业被查封的21套房屋总评估价为714.59万元，其中103室74.24万元、108室93.28万元。本院于同年6月20日作出（2017）皖1302执290号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人宿州意博置业有限公司名下的意邦国际家居品牌中心2号楼101室（房产证号2××0）、103室（房产证号2××2）、106室（房产证号2××5）、108室（房产证号2××7）、309室（房产证号2××4）等房地产。同年7月10日本院作出《拍卖公告》，并委托拍卖机构在人民法院诉讼资产网网络拍卖平台予以拍卖。为此，被告黄远亮提出执行异 议，本院以（2017）皖1302执异52号执行裁定书裁定中止对异议人黄远亮购买的被执行人宿州意博置业有限公司名下的意邦国际家居品牌中心2号楼103（房产证号2××2）、108（房产证号2××7室）的执行，原告作为申请执行人另行起诉要求判令所请。 另查明：2014年1月18日，被告黄远亮与意博置业就意邦国际家居品牌中心二期25号楼签订《宿州意邦国际家居品牌中心认购书》，认购出售方意博置业的25号楼商铺一层二层共计74间。被告黄远亮于2014年1月18日缴纳购房定金100万元。于2014年4月29日缴纳购房款100万元。因意博置业工期延误，被告黄远亮与意博置业协商，双方于2016年1月16日签订《房屋买卖合同》两份，由意博置业将位于意邦国际家居品牌中心2号楼103（房产证号：2××2）及108（2××7）房屋分别以886346元、1113654元出售给被告黄远亮，但双方未办理该房屋买卖的登记备案手续。2016年4月15日意博置业给黄远亮出具购房发票。2017年4月，黄远亮分别向税务部门、房屋登记管理部门缴纳了该购置房屋的相关契税及房屋基金。 原告范广准于2016年6月17日对位于意邦国际家居品牌中心2号楼103室、108室（坐落位置为3号门东侧）拍摄当时使用门头为中天美佳超市，2号楼103室使用门头为佳泽装饰。本院对现场进行勘验108室房屋西墙现仍有中天美佳超市幕墙存在。 本院认为，本院在审理（2016）皖1302民初2883号民事案件过程中，宿州市不动产登记中心于2016年3月23日协助本院查封了被告意博置业名下的意邦国际家居品牌中心2号楼103室、108的房屋。后被告意博置业以超标的查封为由申请复议，本院对18处房屋予以解除查封，未解除103室、108室的查封。此时被告意博置业并未提出103、108室已经出售给被告黄远亮了。本案争议的执行标的2号楼103、108室系被告意博置业因无法按工期交付给黄远亮购买的25号楼的房屋，以103、108房另行安排给黄远亮的，双方也未办理商品房买卖合同备案登记手续。被告黄远亮未提供在本院查封103、108室前已合法占有该不动产的证据，且2016年4月15日被告意博置业给黄远亮出具购房发票是在法院查封房屋之后，该房屋未发生物权变动，被告黄远亮只是享有房屋买卖合同违约请求权，对于执行标的意邦国际家居品牌中心2号楼103、108室房产不享有足以排除强制执行的民事权益。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第(一)项之规定，判决如下： 准许执行本院做出的（2017）皖1302执290号之一执行裁定书对被告宿州意博置业有限公司名下的意邦国际家居品牌中心2号楼103室（房产证号2××2）、108室（房产证号2××7）房屋的执行。 本院(2017)皖1302执异52号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费80元，由被告黄远亮承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式五份，同时交纳上诉费80元（银行转账方式，收款人：宿州市财政局，开户银行：中国农业银行宿州城中支行，账号：1212××××0575-608。汇款时在汇款用途栏中注明编码05301-053101，并在汇款后将银行回执交付我院），上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  朱群芳 人民陪审员  韩效胜 人民陪审员  陶雪艳 二〇一八年九月十四日 书 记 员  尹 赛