福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4805号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何秀容，女，1973年12月7日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：吴郑伟，福建温陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林维芳，福建温陵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黎文辉，男，1989年8月5日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：庄明，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡织凡，福建泉南律师事务所律师。 原审第三人：张凤刚，男，1970年9月4日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 原审第三人：晋江市池店镇起点房产中介服务部，住所地福建省泉州市晋江市池店镇百捷中央公园首府****店。 经营者：林小阳，男，1989年5月7日出生，汉族，住福建省仙游县。 上诉人何秀容因与被上诉人黎文辉及原审第三人张凤刚、晋江市池店镇起点房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何秀容上诉请求：撤销一审判决，依法查清事实予以改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决确认何秀容与黎文辉签订的房产买卖经纪合同有效并解除认定事实不清，法律依据错误。二、一审判决何秀容双倍返还黎文辉购房定金10万元，赔偿黎文辉房屋差价经济损失575267元以及支付黎文辉为主张本案债权而支出的律师服务费用8000元无任何事实和法律依据。三、即使何秀容与黎文辉签订的房产买卖经纪合同有效，何秀容存在违约，但一审判决何秀容赔偿黎文辉房屋差价经济损失575267元明显与客观事实相违背，存在偏袒，没有法律依据，严重违反合同意思自治原则，超出当事人的预期。 黎文辉辩称，一审判决正确，应予维持。何秀容与黎文辉签订的房产买卖经纪合同有效。 张凤刚述称，其不同意出售诉争房屋。 晋江市池店镇起点房产中介服务部未作陈述。 何秀容向一审法院起诉请求：1.确认何秀容与黎文辉签订的房产买卖经纪合同未生效；2.何秀容无需向黎文辉支付违约金。 黎文辉向一审法院反诉请求：1.确认何秀容与黎文辉于2016年12月22日签订的房产买卖经纪合同有效；2.解除何秀容与黎文辉于2016年12月22日签订的房产买卖经纪合同；3.何秀容立即双倍返还黎文辉定金10万元；4.何秀容赔偿黎文辉于2016年12月22日至合同解除之日期间的房屋差价损失（双倍返还的定金款5万元从中扣除）金额以具体评估金额为准；5.何秀容支付黎文辉支出的律师代理费8000元。在一审法庭辩论结束前，黎文辉变更第4项诉讼请求为：何秀容赔偿黎文辉于2016年12月22日至合同解除之日期间的房屋差价损失575267元。 一审法院认定事实：2016年12月22日，何秀容与黎文辉在起点房产中介签订房产买卖经纪合同，约定:黎文辉向何秀容购买其名下座落于晋江市××镇××路××栋××室房产的套内面积123.96平方米，总购房款876800元；黎文辉于合同签订当日支付购房定金5万元，购房定金由起点房产中介保管；黎文辉应于产权过户当日向何秀容支付首付款146800元（含定金），黎文辉向银行申请贷款73万元，该贷款由银行直接转至何秀容账户；黎文辉与何秀容应于约定上述房产银行审批完五个工作日内前办理上述房产的过户受理手续；若何秀容违约，应在书面通知黎文辉，并自违约之日起两日内退还黎文辉所支付购房款、相当于双倍定金的违约金及追究何秀容违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）等内容。签订合同当日，黎文辉支付何秀容购房定金5万元，黎文辉与何秀容、起点房产中介为此签订定金保管条，载明“我司受买卖双方委托，代为保管买方购买晋江市××镇××路××栋××室（房产证号码晋房权证池店字第2××0号）购房定金，委托保管定金为（大写）伍万元整（￥：50000.00元）。”2017年4月24日，福建泉南律师事务所受黎文辉的委托向何秀容发出律师函，要求其继续履行合同。2017年12月8日，泉州仁达房地产评估有限公司以价值时点为2017年5月31日出具闽泉州仁达（2017）评房（估）字Ｅ218号房地产估价报告，该估价报告载明“估价对象为晋江市池店镇兴霞路百捷中央公园Ｃ区2＃-1107住宅，财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）及室内装饰装修等附属配套设施，不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积123.96㎡，……估价对象在价值时点的价值为人民币壹佰肆拾伍万贰仟零陆拾柒元整（ＲＭＢ1452067元），单价11714元／㎡。”等内容。为主张本案债权，黎文辉支付福建泉南律师事务所律师服务费用8000元。2017年5月2日，何秀容提起本案诉讼。2017年5月31日，黎文辉提起本案反诉。 一审法院认为，一、关于本案房产买卖经纪合同的效力问题。房产买卖经纪合同系何秀容与黎文辉的真实意思表示所形成的，其内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。何秀容在签约时是否具有权利转让诉争房产不影响本案合同效力。何秀容主张在签约时已告知黎文辉该房产系其与张凤刚共同共有，需待张凤刚共同签署后方可生效，但未提供证据证明房产买卖经纪合同存在附条件生效的约定，故对何秀容的上述主张，不予采信。合同签订后，黎文辉依约已支付购房定金5万元，但何秀容未能履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。黎文辉请求主张解除房产买卖经纪合同及何秀容双倍返还购房定金10万元，于法有据，予以支持。二、关于经济损失及本案的诉讼费、律师费等问题。因何秀容的违约行为，造成黎文辉因房价上涨产生差价的经济损失，根据闽泉州仁达（2017）评房（估）字E218号房地产估价报告载明的2017年5月31日为评估基准日的市场价值1452067以及房产买卖经纪合同约定的总购房款876800元，房屋价值差额575267元，黎文辉请求何秀容支付实际经济损失575267元，符合事实和法律规定，予以支持。根据因双方在房产买卖经纪合同第十一条第1款约定，黎文辉请求何秀容支付其为主张本案债权而支出的律师服务费用8000元，符合法律规定，应予支持。何秀容主张本案房产买卖经纪合同未经张凤刚签署，合同未生效，无需承担违约金，与事实不符，不予采纳。张凤刚、起点房产中介经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百零五条、第一百四十四条规定，判决：一、确认何秀容与黎文辉于2016年12月22日签订的房产买卖经纪合同有效；二、解除何秀容与黎文辉于2016年12月22日签订的房产买卖经纪合同；三、何秀容应于判决生效之日起十五日内双倍返还黎文辉购房定金计10万元；四、何秀容应于判决生效之日起十五日内赔偿黎文辉房屋差价经济损失575267元；五、何秀容应于判决生效之日起十五日内支付黎文辉为主张本案债权而支出的律师服务费用8000元；六、驳回何秀容的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何秀容提供1.微信聊天截图复印件一份，以此证明何秀容在张凤刚不同意出售诉争房屋的情况下及时告知了黎文辉及其父亲，并表示愿意直接退还定金；2.网页截图复印件一份，以此证明黎文辉系房屋销售经纪人。黎文辉质证认为，对证据1、2的真实性均有异议。张凤刚质证认为，对上述证据均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因黎文辉对微信聊天记录持有异议，而何秀容又未能提供其他证据相佐证，对微信聊天截图复印件的证明力不予认定；虽然黎文辉对网页截图复印件不予认可，但其在二审中自认系从事房产中介工作，故本院对网页截图复印件的证明力予以认定。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。何秀容主张其与黎文辉签订的房产买卖经纪合同未经张凤刚的同意或追认而未生效，于法无据，不予采纳。因何秀容违约，黎文辉要求解除合同并请求何秀容双倍返还购房定金10万元及支付为本案诉讼而支出的律师代理费8000元，符合合同约定，应予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条第一款关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处”的规定，并结合诉争房屋在何秀容与黎文辉签订合同时的价格与评估时的价格相差575267元的事实，黎文辉要求何秀容赔偿其房屋差价损失，理据充分，应予支持。但定金和赔偿损失的数额总额不应高于因违约造成的损失，故黎文辉主张双倍返还定金后可继续主张的损失赔偿数额为525267元（575267元-50000元）。黎文辉系从事房产中介的专业人士，在未对诉争房产所有权状况认真审查的情况下即与何秀容签订合同，自身存在一定的过错，其理应对自己超过定金部分的损失承担一定的责任，综合考虑本案实际情况并结合双方的过错程度，本院酌情认定何秀容对黎文辉超过定金部分的损失承担50%的责任，即何秀容应赔偿黎文辉房屋差价损失262633.5元（525267元×50%）。 综上所述，何秀容的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初4011号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初4011号民事判决第四项、第六项； 三、何秀容应于本判决生效之日起十五日内赔偿黎文辉房屋差价损失262633.5元； 四、驳回何秀容一审的诉讼请求； 五、驳回黎文辉一审的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费12586元，由何秀容负担；反诉受理费10632元，减半收取5316元，由黎文辉负担2233元，何秀容负担3083元。二审案件受理费10632元，由黎文辉负担4476元，何秀容负担6156元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年九月三十日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。