上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第293号原告沈莉，女，1960年7月27日出生，汉族，住上海市普陀区。原告冯亦林，男，1956年12月26日出生，汉族，住浙江省温州市。原告冯妮娜，女，1996年6月19日出生，汉族，住上海市静安区。三原告之共同委托代理人马涛，上海市锦港律师事务所律师。被告上海鼎铭房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人张志远，该公司总经理。委托代理人ＸＸ之，上海瑞富律师事务所律师。委托代理人王步权，上海瑞富律师事务所律师。原告沈莉、冯亦林、冯妮娜与被告上海鼎铭房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海鼎铭房地产经纪有限公司与反诉被告沈莉、冯亦林、冯妮娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人马涛，被告之委托代理人ＸＸ之、王步权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈莉、冯亦林、冯妮娜诉称：2013年4月30日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租上海市陆家浜路XXX号底部第三间商铺（以下简称“系争房屋”），月租金15，800元（币种为人民币，下文同），租期为2013年5月18日起至2016年5月17日止，租赁期间水、电、煤等费用由乙方承担，每季度付款提前10天支付，不得转租。被告提前退房，原告押金不退还。商铺先付后用，如发现偷电、偷水以及乙方如延期五天支付租金作无条件违约退房处理。原告按合同约定将商铺交由被告使用，并协助被告办理工商登记。按照合同约定，被告应于2014年11月8日向原告支付下一季度的房屋租金，但被告至今未付。根据合同约定，被告已违约。同时被告在租赁期间尚未支付2014年10月至11月的水电费。故原告起诉至法院，请求：1.判令被告支付原告2014年11月1日至2015年2月10日房屋租金52，666.67元，并依照中国人民银行同期贷款利率支付欠款的利息损失；2.判令被告支付2014年10月、11月电费人民币2，204.46元；3.判令被告支付2014年10月、11月水费人民币160.5元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告追加一项诉讼请求，请求法院认定原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2015年2月10日解除。被告上海鼎铭房地产经纪有限公司辩称：其确实未支付原告诉请期间的房屋租金和水、电费，不同意原告诉请。第一，合同解除的日期应是2014年11月21日；第二，因合同已经解除，2014年11月21日至2015年2月10日的租金被告无需支付，另外因系争房屋漏水导致被告无法正常经营，故2014年11月份剩余部分的房屋租金应予减免；第三，被告同意支付2014年10月28日之前的水、电费，之后因其未能正常经营，纵使发生水、电费也是为处理漏水事宜发生，故无需支付该期间水、电费。反诉原告（下文仍称“被告”）上海鼎铭房地产经纪有限公司诉称：反诉原告与反诉被告于2013年4月30日就上海市陆家浜路XXX号底部第三间商铺签订《商铺租赁合同》，约定租期为2013年5月18日至2016年5月17日，月租金15，800元。合同签订后，反诉原告出资对该商铺进行装修，并添置各类办公设备，招聘、安置员工对外经营房地产经纪业务。在使用该商铺的过程中，该商铺有漏水问题产生，后漏水情况加剧导致门店经营瘫痪。反诉原告与反诉被告代理人宋某某联系解决漏水问题未果，因反诉被告构成违约并造成反诉原告无法营业，故反诉原告停付租金。反诉被告于2014年11月21日将商铺店门反锁，为此反诉原告向警方报警，并再向反诉被告发函要求解决问题并赔偿损失，仍无结果。反诉原告认为，反诉被告有义务保证出租商铺符合合同约定目的，并应承担租赁物的维修义务，涉案商铺多次漏水而反诉被告未予解决导致租赁合同目的无法实现，另外反诉被告还将商铺反锁、收回，导致反诉原告大量办公设备毁损、灭失。故反诉原告反诉并请求：1.判决认定双方签订的《商铺租赁合同》于2014年11月21日解除；2.反诉被告返还反诉原告押金人民币15，800元；3.反诉被告赔偿反诉原告经济损失124，090.4元。反诉被告（下文仍称“原告”）沈莉、冯亦林、冯妮娜辩称：不同意反诉原告诉请。反诉原告所称的解除日期系其单方有解除合同的意思表示，双方的房屋租赁合同并未解除。反诉原告所称的经济损失是其为经营添置的设备，与本案事实无关。经审理查明：原告沈莉、冯亦林、冯妮娜系上海市黄浦区陆家浜路XXX号房屋的产权人，房地产权证号为沪房地黄字（2003）第0067**号，登记日期为2003年7月24日。2011年3月24日，原告冯亦林（兼为原告冯妮娜的法定监护人）至上海市长宁公证处全权公证委托原告沈莉代为处理陆家浜路XXX号底层等房屋的出租等事宜。2013年4月30日，原告沈莉、冯亦林、冯妮娜（甲方）与被告上海鼎铭房地产经纪有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将上海市陆家浜路XXX号底部第三间商铺出租给乙方，合同月租金为15，800元，租赁期自2013年5月18日至2016年5月17日止。合同第七条约定：“付款方式为付三押一，第三付款季度起每月支付一次。”合同第九条约定：“乙方需对房屋内部固定装修（按物业要求），租期结束后乙方将所有固定装修无偿赠送给甲方。”合同第十一条约定：“……租赁期间水、电、煤等费用由乙方承担。”合同第十二条约定：“每季度付款提前十天支付。不得转租。”合同第十三条约定：“乙方如未到双方约定期提前退房，甲方押金不退还，同样甲方如未到期收回房屋，押金等双倍退还。”合同第十四条约定：“商铺租赁先付后用，如发现偷电、偷水以及乙方如延期五天支付作无条件违约退房处理。”合同第十七条约定：“押金为人民币一万五千八百元整。”原告沈莉在合同末“甲方签字”处签字确认，并代原告冯亦林、冯妮娜签字确认。被告上海鼎铭房地产经纪有限公司在合同末“乙方签字”处盖章确认。被告员工洪亮一并出现于该合同乙方一栏，并在“乙方签字”处署名确认。同日，被告上海鼎铭房地产经纪有限公司向原告沈莉交付租赁押金15，800元。2014年11月6日，被告员工洪亮发送短信给案外人宋某某，称：“铺子帮我转掉吧，收点转让费，不会让你白干的。实在不好意思，老板觉得风水不是太好，进来没什么好事，生意也做不出，就像上午我去法庭，也就是店里好不容易的买卖，最后客户告我们，要赔钱。还有上次楼上按摩房的水冲下来，老板觉得很不吉利。总之，妖怪事情很多，所以也就最终决定了，麻烦你了，帮帮忙，晚点电话。”2014年11月21日，被告门店经理李静向上海市公安局黄浦分局老西门派出所报警称系争房屋门被加锁。系争房屋有两道门，分别为靠内的玻璃门及靠外的卷帘门，加锁连接了玻璃门把手和卷帘门。编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX5的《上海市公安局案（事）件接报回执单》载明：“2014年11月21日09时28分，报警人使用XXXXXXXXXXX报警称：在陆家浜路XXX号房产中介店近西藏南路路口店门不明原因被人加锁锁了，请民警到场处理。民警到场，经了解系报警人反映店门被人加锁，告知报警人如有矛盾向法院起诉。（以上内容尚未经公安机关核实）”2014年11月24日，被告分别向案外人宋某某的单位地址及住址、原告沈莉住址、原告冯亦林住址邮寄挂号信四封，根据被告及案外人宋某某的陈述，该四封挂号信有三封被退回，仅案外人宋某某收到一封挂号信，但其未拆封，并在诉讼后交付于原告的诉讼代理人。本院当庭拆封原告邮寄的编号为XAXXXXXXXXXXX的挂号信退件，内附《函》一份及照片纸质影印件若干张，与被告在庭审中提交的相应证据一致。被告在《函》中陈述了系争房屋漏水及房门被锁等情况，并要求原告出面解决。另查明：系争房屋后间曾发生漏水。关于漏水时间、漏水次数和维修情况，被告在《函》中称漏水时间为2014年10月28日，并表示“这个漏水的问题已经不是第一次了，之前我们都是自己解决了，这已经是第三次了”，并称原告在漏水后未履行过维修义务；案外人宋某某作为原告方证人出庭作证，称漏水时间在2014年10月20日左右，并表示漏水仅发生一次，另表示在漏水发生后原告曾派人通过“刷涂料”的形式维修过房屋，当时“弄好了痕迹全部没有了”。2015年2月10日，本院至系争房屋处实地查看漏水情况，同时为了避免房屋空置的损失进一步扩大，组织原、被告双方对房屋进行了交接。系争房屋的房门系由被告打开。当日，系争房屋靠内的玻璃门上已无把手，加锁悬挂于卷帘门上，房屋内尚余办公桌等物品，漏水部位未有漏水，但表面未修复平整，仍可见印痕。同日，被告称系争房屋内有物品遗失，对此原告称系被告员工自行将物品搬离。案外人宋某某在庭审时称，被告员工于2015年2月4日至系争房屋处将部分办公桌、办公柜等物品通过车牌号为沪N3XX**的货车运走，并提供标示有拍摄日期的若干搬场照片作为证据，本院当庭以被告为证明房门加锁的事实而提供的一张员工合影照片交由证人宋某某辨认，经辨认，证人称“看不出照片上的员工有谁是在搬场照片中的”。庭审后，原、被告均未进一步提供能够证明搬场人员身份的其他证据。再查明：系争房屋的水费系按共用水表的商户总数平均计算，系争房屋的电费系按照室内电表的实际抄表数计算。原告主张的2014年10月、11月期间的总表水费数额分别为639.48元、644.48元，该期间共用水表的商户总数为8户。原告提供了其单方制作的抄表记录作为主张2014年10月、11月电费的依据，对此被告表示对2014年10月9日以后的抄表数不予认可，并表示愿意承担电费665元。又查明：反诉原告要求反诉被告赔偿的经济损失的构成包括：按照一定折旧比例计算的房屋装修费用，按照一定折旧比例计算的购置办公家具、空调、电脑的费用，2014年11月至12月门店员工工资。对此反诉原告提供了相关收据、发票、工资单等作为证据。以上事实，由《上海市房地产权证》、上海市长宁公证处《公证书》、《商铺租赁合同》、短信、《上海市公安局案（事）件接报回执单》、挂号信函及其邮寄凭证、照片、水电费发票、装修收据及发票、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原、被告签订的房屋租赁合同系出自双方当事人真实的意思表示，双方均应按约履行。本案的争议焦点有二：1、本案房屋租赁合同的解除时间；2、本案房屋租赁合同解除的法律后果。关于争议焦点一：原告认为合同的解除时间应为2015年2月10日，亦即合同双方在法院主持下完成房屋交接当日；被告则主张合同已于2014年11月解除。本案中可能作为被告行使合同解除权的依据有二：一为房屋漏水的事实，二为系争房屋房门被加锁的事实。对于房屋漏水的事实：根据被告提供的关于漏水情况的录像，并经本院实地考察，系争房屋后间的漏水部位面积较小，且在办公区域以外，漏水情况对房屋租赁合同的履行未构成根本性的影响，2014年11月6日被告员工洪亮发送给案外人宋某某的短信内容中并未将房屋漏水作为解除房屋租赁合同的主要原因，可资印证，故被告以此为由行使合同解除权，并无事实和法律依据。对于系争房屋房门被加锁的事实：经本院审查，被告提供的《上海市公安局案（事）件接报回执单》及照片等证据无法说明系争房屋的房门上加锁系原告所为，故被告以此为由行使合同解除权，亦无事实和法律依据。此外，被告虽主张房屋租赁合同已于2014年11月解除，但却并未将系争房屋的钥匙及时交还于原告，而是于2015年2月10日在本院的主持下将系争房屋的控制权交还于原告。综上所述，本院确认房屋租赁合同于2015年2月10日解除。关于争议焦点二：因原、被告的合同至2015年2月10日方告解除，故原告有权要求被告支付2014年11月1日至2015年2月10日房屋租金及2014年10月、11月水、电费。对于系争房屋存在漏水情况，证人宋某某虽称原告已通过刷涂料履行维修义务并将漏水部位“弄好了痕迹全部没有了”，但经本院实地考察，漏水部位处从外观上看尚未修复。因房屋漏水确对被告的经营使用产生一定的负面影响，又鉴于被告及证人宋某某均确认2014年10月下旬系争房屋即已发生漏水的情况，故本院酌情按照80％的比例将原告诉请的系争房屋2014年11月1日至2015年2月10日的租金数额调整为42，133.34元。至于被告欠付租金的利息损失，因被告拒付租金系事出有因，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。就水费的具体数额，2014年10月、11月的总表水费数额共1283.96元，故系争房屋2014年10月、11月分摊的水费数额应为160.5元，被告虽辩称“2014年10月28日以后其未能正常经营，纵使发生水费也是为处理漏水事宜发生，故无需支付该期间水费”，但基于前述漏水情况对房屋租赁合同的履行未构成根本性的影响的理由，对被告的此辩称意见，本院不予采信。就电费的具体数额，原告仅提供其单方制作的抄表数作为证据，而被告对于2014年10月9日以后的抄表数未予认可，故本院对原告主张的数额难以确认，被告自愿承担665元电费，与法不悖，本院予以认可。对于反诉原告要求反诉被告返还押金15，800元的诉讼请求，因房屋租赁合同第十三条约定若被告提前退租原告可没收押金，故该押金的实质为房屋租赁合同的解约违约金，合同的解除并不影响结算和清理条款之效力，从被告员工洪亮发送给案外人宋某某的短信内容来看，被告在合同解除前已无继续履行合同之意愿，且本案合同事实上于租期未届满时即告解除，故被告理应承担提前退租之违约责任，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告赔偿的各项经济损失，本院分别作出认定：对反诉原告所称的办公家具、空调、电脑购置费用，因相关物品未与系争房屋形成附合，故反诉原告要求反诉被告对此类可移动物品进行赔偿的意见，于法无据，本院不予支持；对反诉原告所称的门店员工工资，与房屋租赁合同的履行无关，本院亦不予支持；至于反诉原告诉请的房屋装修费用，由于房屋租赁合同约定“租期结束后乙方将所有固定装修无偿赠送给甲方”，又因本案系反诉原告违约导致合同解除，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告沈莉、冯亦林、冯妮娜与被告上海鼎铭房地产经纪有限公司签订的《商铺租赁合同》于2015年2月10日解除；二、被告上海鼎铭房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈莉、冯亦林、冯妮娜支付2014年11月1日至2015年2月10日期间的房屋租金人民币42，133.34元；三、被告上海鼎铭房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈莉、冯亦林、冯妮娜支付2014年10月、11月电费人民币665元；四、被告上海鼎铭房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈莉、冯亦林、冯妮娜支付2014年10月、11月水费人民币160.5元；五、对于原告沈莉、冯亦林、冯妮娜要求被告上海鼎铭房地产经纪有限公司支付所欠租金的利息损失的诉讼请求，不予支持；六、驳回反诉原告上海鼎铭房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1，044元（原告已预交），减半收取为人民币522元，由原告沈莉、冯亦林、冯妮娜负担人民币110元，由被告上海鼎铭房地产经纪有限公司负担人民币412元；反诉案件受理费人民币325元（反诉原告已预交），由反诉原告上海鼎铭房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄利民二〇一五年五月十三日书记员  暨秉恒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。