烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2015）牟民一初字第38号原告：于深远，无业。委托代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。委托代理人：于振洋，山东宁海律师事务所律师。被告：烟台明瑞房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区北关大街562号。法定代表人：王滋强，董事长。委托代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。原告于深远诉被告烟台明瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于深远的委托代理人刘宝利、被告烟台明瑞房地产开发有限公司的委托代理人王建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于深远诉称：2013年3月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（牟预字第130301120025号）、《车位使用权转让协议》及《储藏室使用权转让协议》各一份。原告按照合同约定共计付款835416元，而被告未按照合同约定交付房屋、车位及储藏室。原告于2014年12月4日已书面通知被告解除合同，不再接受被告交付，要求被告退还原告已经缴纳的购房款，并赔偿因违约行为给原告造成的经济损失。此后，原告虽多次与被告协商退款事宜，被告一直不予答复。现请求法院依法判令被告立即返还原告购房款835416元，并赔偿因违约行为给原告造成的经济损失100249.92元，本案诉讼费用由被告承担。被告烟台明瑞房地产开发有限公司辩称：原告主张退还房款的诉讼请求和主张不符合合同约定和法律规定；被告没有根本违约，不存在法定解除合同的理由；被告延期交房的后果是依照合同约定向原告支付违约金；《车位使用权转让协议》和《储藏室使用权转让协议》有明确的仲裁条款，法院不应当受理，应告知原告申请仲裁。原告的主张既不符合合同约定，也不符合法律规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年3月1日，原、被告签订了《车位使用权转让协议》及《储藏室使用权转让协议》,约定原告购买被告开发的双涛苑小区5号楼1单元901号房屋储藏室及车位，价款分别为17100元及60000元，均于2014年5月30日前交付。2013年3月2日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》（牟预字第130301120025号），约定原告购买被告开发的位于烟台市牟平区西关路309号5栋1单元9层901号房屋，总价款为758316元，于2014年5月30日前交付；合同第九条第一款第二项约定，逾期超过90日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.1%向买方支付违约金，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告于2013年3月1日将房款758316元、储藏室款17100元及车位款60000元，合计835416元交付给被告。原告为证明上述事实向本院提交了《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》、《储藏室使用权转让协议》、被告出具的收款收据3张及银行卡刷卡票据4张。被告对上述证据的真实性没有异议，但称根据合同约定，解除权已经消灭，车位及储藏室使用权转让发生的争议根据合同约定管辖在烟台市仲裁委员会。原告还提交了2014年12月律师函复印件一份及EMS快递单据一张，证明其于2014年12月6日向被告送达了律师函并告知解除上述合同，并要求被告退还已付款项及赔偿损失，且不接受被告交付。被告对该证据提出异议，称其没有收到该律师函，并且应由当事人本人行使解除权，而非律师事务所宣布解除合同。庭审中，被告称涉案房屋已取得了竣工验收报告，尚未取得竣工验收备案表，且房屋亦未交付。但被告主张其与原告在2013年3月2日签订的《商品房买卖合同补充协议》中变更了交房条件为取得竣工验收报告即可，并提交了该补充协议，内容为：“六、将合同第八条变更为：卖方应当在2014年5月31日前，将竣工验收合格的商品房交付买方使用；八、买受人在行使合同第九条所规定的解约权时应于约定期限届满次日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并等待最终交付房屋”。原告对该证据提出异议，称该协议虽为原告签署，但签订日期空白，无法确定成立和生效的时间；该补充协议系格式合同，第八条对解除权的约定加重了原告的责任，亦未做出特别提醒，该条款无效；法律规定解除权行使期限为一年，原告的主张符合法定期限，应当予以支持。原告主张解除合同，要求被告返还已交付的835416元，并以835416元为基数按照年利率6%计算自2013年3月2日至2015年3月2日的利息损失100249.92元。被告对此提出异议，称双方已经在《房屋买卖合同》第九条中明确约定了违约金的计算方法，原告的主张不应予以支持。上述事实，有原、被告提供的证据及双方当事人当庭陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（牟预字第130301120025号）、《车位使用权转让协议》及《储藏室使用权转让协议》，均系双方真实意思表示，双方应按约定履行各自的义务。被告主张本院对车位使用权及储藏室使用权纠纷无管辖权。当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出，因被告未在答辩期间提出，故对该主张本院不予支持。原告因被告未在合同约定的期限内交付符合条件的房屋而要求解除合同，被告以补充协议中变更交付条件为由进行抗辩。商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场中的特殊商品，商品房竣工验收不仅包括工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及许多其他专业部门必需参与的强制性验收，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案表》。因此，补充协议中虽然变更了交房条件，但该条款违背了商品房交付的基本原则，故该约定属无效条款。被告称其未取得《竣工验收备案表》，即涉案房屋尚未达到交付条件，根据合同约定，原告可以据此要求解除合同。被告称补充协议中约定了原告行使解除权的期限，而原告已经超过了该期限，故其无权行使解除权。《合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，原、被告双方在补充协议中约定了解除权应自逾期交房90日届满次日起15日内行使，故本案中原告行使该解除权的期间已届满。原、被告双方约定的交房时间为2014年5月31日，但至今被告在长达一年的时间内仍不能交付符合条件的房屋，致使合同目的无法实现，而原告按照合同约定已经履行了自己的合同义务，作为守约方因丧失解除权而要等待违约方无确定期限的履行，对于原告来说亦是不公平的。综上，本院认为，原告要求解除合同，理由正当，本院予以支持。原告要求被告返还已交付的835416元，并以835416元为基数按照年利率6%计算自2013年3月2日至2015年3月2日的利息损失100249.92元。被告对此提出异议，称双方已经在《房屋买卖合同》第九条中明确约定了违约金的计算方法，原告的主张不应予以支持。按照合同约定，被告逾期交付房屋需支付已交付房价款万分之0.1的违约金为835.42元。违约金是当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约方支付给对方一定数额的金钱，它首先应具有惩罚性，但对于商品房交易的标的来说，本案中约定的违约金数额明显过低，不足以弥补原告的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，因被告在合同约定交付期限届满至今仍无法交付合格的房屋，致使合同目的无法实现，构成根本违约，而其双方约定的违约金数额又过低，原告主张按照银行同期贷款利率计算损失较为合理，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，判决如下：一、依法解除原告于深远与被告烟台明瑞房地产开发有限公司于2013年3月2日签订的《商品房买卖合同》（牟预字第130301120025号）、《商品房买卖合同补充协议》及2013年3月1日签订的《车位使用权转让协议》及《储藏室使用权转让协议》。二、被告烟台明瑞房地产开发有限公司返还原告于深远835416元及赔偿利息损失100249.92元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13157元，由被告烟台明瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  矫志颜人民陪审员  孙艺业人民陪审员  杨海波二〇一五年五月十五日书 记 员  陈俊男