广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初2814号原告：沈文克，男，汉族，1964年3月19日出生，住址广东省揭西县，委托诉讼代理人：张碧茜，广东深信律师事务所律师，执业证号14403201711772539。委托诉讼代理人：李斐，广东深信律师事务所实习律师。被告：曹庭政，男，汉族，1958年7月29日出生，住址湖北省大冶市，委托诉讼代理人：张建军，广东瑞嘉律师事务所律师，执业证号14403201810019190。委托诉讼代理人：刘成富，广东瑞嘉律师事务所律师，执业证号14403200810302789。第三人：曹树敏，男，汉族，1983年2月15日出生，住址湖北省大冶市，上列原告诉被告及第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案。被告在法庭期限内提起反诉，本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张碧茜、李斐，被告及其委托诉讼代理人张建军、刘富成，第三人曹树敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令原告与被告的房屋租赁合同无效（包括32户房屋及商铺），被告向原告返还租赁房产；二、判令被告支付自2018年4月1日至被告履行之日止房屋占有使用费，暂计至2018年7月30日，共计人民币72000元；三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告名下有位于深圳市龙华区××、××号两栋私人住宅。两栋住宅共计32户房屋和一间商铺，原告自2011年起将32户租给被告并签订了租赁合同，该租赁合同已于2014年到期，但基于对被告的信任，原告继续将上述31户房屋出租给被告，并未签署续租合同。现被告已将上述31户房屋转租给他人。2014年11月26日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告作为出租方将位于深圳市××浪办事处浪××社区宝××101的房屋（商铺）出租给被告，租赁期限自2014年10月31日起至2024年10月31日止。因原告名下位于深圳市龙华区××、××号两栋私人住宅并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原被告签订的《房屋租赁合同》应属无效，被告应向原告返还房屋并恢复原状。经原告于2018年3月25日书面通知被告返还房屋后，被告仍占用31户房屋及商铺至今。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：一、涉案位于深圳市龙华区××、××号两栋私人住宅在1992年11月19日取得行政主管部门的建设用地规划许可证。原被告于2014年11月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法生效，对双方均具有约束力。二、自2018年起，原告以其名义直接通知广大租户，以停水停电、小车堵门等方式强行要求还在有效期内的租户退房，由此造成大量的租户不满及不安，被迫退房离开，给被告造成巨大的损失。为此，被告主动多次找原告沟通解决办法，但其态度强硬，相谈未果。三、被告至今未收到原告书面解除房屋租赁合同的通知书及退房通知，其行为明显违反双方签订的合同，应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人称其同意被告的答辩意见。被告向本院提出如下反诉请求：一、判令继续履行2014年11月24日签订的房屋租赁合同；二、判令被反诉人向反诉人支付2008年至2018年8月的房屋维修费57000元；三、判令被反诉人向反诉人支付经济损失174200元；四、判令被反诉人向反诉人退还押金19500元（扣除继续履行2014年11月24日签订的房屋租赁合同押金500元）；五、判令被反诉人向反诉人支付无因管理费8000元；六、判令反诉人承担反诉费用。事实与理由：涉案位于深圳市龙华区××、××号两栋私人住宅在1992年11月19日已经取得行政主管部门的建设用地规划许可证。2014年11月24日反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格予以履行。自2008年以来，反诉人实际承租了被反诉人的涉案房产（共有32户房屋及5间商铺），由于两栋住宅建筑年代久远，已妨碍住户人身安全，在此情况下为防止意外发生，反诉人代被反诉人进行了维修，多年来反诉人代被反诉人共计支付房屋维修费57000元。自反诉人承租以来，按时缴纳租金、水电费及保持与相关房屋管理部门的良好沟通，全面履行了承租人的义务，虽然租金年年递增，反诉人为了生存，均默默承受下来。自2016年8月22日开始，被反诉人就大幅提高租金，以达到迫使反诉人主动退出全部承租房产之目的。2018年4月22日，被反诉人以其名义直接通知广大租户，以停水停电相要挟，强行要求还在有效租期内的租户退房，给反诉人造成巨大损失，损失金额高达174200元。双方经过多次沟通均无果，反诉人损失进一步扩大，但反诉人仍全心全意代被反诉人管理房屋，为此要求被反诉人向反诉人支付管理费8000元。综上，由于被反诉人严重违约，请求支持反诉人的反诉请求。针对被告的反诉，原告答辩称：一、涉案房产没有取得建设工程施工许可证，双方的《房屋租赁合同》应属无效。被告提交的两份村镇建筑住宅许可证及宝安县居民私人新建住宅用地批准通知书系规划报建的前提条件，并不能证明涉案房产已经取得建设工程施工许可。房屋租赁凭证系行政机关行政管理行为，不能证明租赁合同的效力。二、原告对被告维修涉案房产并不知情，被告主张维修费没有事实及法律依据。三、被告提交的与租户之间的租赁合同每月应收租金在20000元左右，被告提出原告采取停水停电的措施逼迫租户退租及造成被告损失并无事实依据，更没有证据证明系原告原因导致被告受损。四、原告愿意在被告返还32户房产及5间商铺时退还押金共20000元。五、被告诉请无因管理并无事实依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××、××号两栋私人住宅共32套住房及5间商铺，均未办理不动产登记。1992年11月19日，宝安县龙华镇人民政府出具《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，同意龙华镇大浪浪口村宝龙新村地段使用西区201号、202号各100平方米作私人建房用地。同日，宝安县龙华镇村镇建设办公室就201、202号住宅建设出具《村镇住宅建筑许可证》，批准同意建设3.5层私人住宅，建筑面积386平方米。2014年11月，深圳市龙华区大浪办事处浪口社区工作站出具《龙华新区出租屋（自建房）使用权利证明》，确认涉案201、202号住宅出租人为原告沈克文，房屋总层数为5层。庭审中，原、被告均确认涉案201、202号私人住宅为四层半的建筑物。二、2007年11月起，原告将涉案201、202号私人住宅内32套住房及5间商铺交付被告使用、收益，双方未签订书面租赁协议。被告向原告交纳了租赁押金20000元并每月委托第三人支付租金，租金自2011年起逐年递增。2017年起，第三人每月向原告支付租金为18000元。2014年11月26日，原被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于深圳市××浪办事处××房出租给被告使用，房屋面积35平方米，用途为商业；月租金为500元，每月5日前交付租金；租赁房屋期限自2014年10月31日起至2024年10月31日止；原告应于2014年10月31日前将租赁房屋交付被告使用，并办理有关移交手续，原告在交付房屋时可向被告收取1个月租金数额的租赁保证金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。三、2018年3月25日，原告在涉案房产处张贴《通知》，告知租户将于2018年4月底收回房屋，届时停水停电，租户应向二房东主张退回押金。四、被告自2018年4月1日起未向原告支付任何租金。现涉案房产仍由被告占有、使用。五、庭审中，被告提交了由案外人熊爱民、刘定成出具的《收款收据》以证明其维修涉案房产所支出的费用。被告亦申请熊爱民、刘定成出庭作证。根据熊爱民、刘定成之证人证言，熊爱民、刘定成在被告承租涉案房产期间对涉案房产进行了部分维修工作，但其确认其在收取被告支付的费用后未出具任何《收款收据》。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体至本案而言，原宝安县龙华镇村镇建设办公室于1992年11月19日就涉案201、202号住宅建设出具了《村镇住宅建筑许可证》，批准同意建设3.5层私人住宅，而根据深圳市龙华区大浪办事处浪口社区工作站出具《龙华新区出租屋（自建房）使用权利证明》及原被告的陈述可以证明，涉案201、202号住宅已建设为4.5层或5层住宅，原告未按《村镇住宅建筑许可证》之规定实施建设，原被告之间就涉案201、202号内住宅、商铺所发生的事实上的租赁关系及双方于2014年11月26日签订的《房屋租赁合同》依法应属无效。原告诉请确认双方就涉案201、202号住宅内32套房产及5间商铺之租赁合同无效具有事实及法律依据，本院予以支持。相对的，被告关于双方存在合法有效的租赁关系并主张继续履行房屋租赁合同之反诉请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告之间关于涉案房产之租赁合同已由本院确认无效，原告请求被告返还涉案201、202号住宅内32套房产及5间商铺之诉求理由充分，本院予以支持。同时，原告向被告收取的租赁押金20000元亦应返还。虽然被告反诉请求中所主张返还的押金金额为19500元，但该主张系被告基于合同继续履行的情况下抵扣押金500元所计算的金额，其诉求的押金仍为20000元。从减轻当事人讼累出发，本院对被告主张原告退还押金之诉求予以支持，退还金额为20000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定处理。本案中，被告自2018年4月1日起未支付房屋占有使用费，原告起诉要求被告按照每月18000元标准支付房屋占有使用费至实际返还房产之日止具有法律依据，本院予以支持。关于维修费。被告提交了案外人熊爱民、刘定成出具的《收款收据》以证明其维修涉案房产所支出的费用，而根据熊爱民、刘定成的证言，其在收取相关维修费后未出具任何《收款收据》，故本院对《收款收据》载明的维修金额不予认可。鉴于原、被告之间租赁关系已由本院确认无效，且被告长期使用房产过程中确实对房产进行部分维修，本院根据合同无效相关损失依照当事人过错比例分摊规则并结合本案案情，酌定原告向被告支付维修费10000元。被告反诉维修费之请求，本院部分予以支持。关于经济损失。被告仅提供其与案外人签订的房屋租赁合同为证，不足以证明损失的发生，故其关于经济损失174200元之反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付无因管理费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告沈文克与被告曹庭政关于深圳市龙华区浪口宝龙新村西区201、202号两栋私人住宅的房屋租赁合同无效。二、被告曹庭政应于本判决生效之日起十日内向原告沈文克返还深圳市龙华区浪口宝龙新村西区201、202号两栋私人住宅内32套住宅及5间商铺。三、被告曹庭政应于本判决生效之日起十日内向原告沈文克支付房屋占有使用费（以每月人民币18000元为标准，自2018年4月1日起计算至被告曹庭政实际返还房产之日止）。四、原告沈文克应于本判决生效之日起十日内向被告曹庭政返还租赁保证金人民币20000元。五、原告沈文克应于本判决生效之日起十日内向被告曹庭政支付维修费人民币10000元。六、驳回被告曹庭政的其他反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币800元，由被告负担。反诉受理费人民币2590元，由原告负担人民币310元，被告负担人民币2280元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李  知  擎二〇一八年九月十九日书记员 唐    聪书记员 沐凤云（兼）