云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云2504民初2436号 原告:云南红河投资有限公司。住所地:云南省红河州弥勒市弥阳镇冉翁西路127号。 法定代表人:张晓红，系该公司总经理。 被告:唐煜，男，汉族，1977年10月12日出生，居民，住云南省昆明市五华区。 原告云南红河投资有限公司与被告唐煜商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南红河投资有限公司的委托诉讼代理人邱浩，被告唐煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云南红河投资有限公司向本院提出诉讼请求，要求判令：一、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》(合同编号:旅游小镇EXX-X);二、被告立即向原告支付违约金人民币93000元;三、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由:原、被告就原告开发的位于弥勒市湖泉金秋休闲运动度假区旅游小镇E区的第E组团XX幢X号房产商品房购销签订了《商品房购销合同》，合同约定被告在支付了商品房首付款人民币472071元后，剩余购房款人民币900000元被告应按揭贷款或全款支付给原告。合同签订后，原告为被告完成房屋备案登记。因被告至今仍未向原告提交相关按揭贷款资料办理贷款，也未全额自行支付剩余房款。原告多次催收督办，被告仍置若罔闻，至今房产无法处置。为此，原告诉请人民法院，请求判决支持其诉讼请求。 被告唐煜辩称：本案原告没有在法律规定的时间内行使解除权，其解除合同的权益依法已消灭，请驳回原告的全部诉讼请求。理由：一、本案双方并未约定合同解除权的行使期限，应当适用法律规定期限。双方《商品房购销合同》第六条约定:乙方(被告)支付首付款后7日内向甲方(原告)指定的银行申请按揭贷款付清尾款，如逾期则按第八条承担违约责任。第八条约定，乙方逾期付款前60天内按每天50元支付违约金，逾期超过60天甲方可解除合同，要求乙方承担未付款10%的违约金。由此可见，双方《商品房购销合同》对合同解除权的行使期限并没有约定，应当依法适用法定期限。二、原告诉请解除双方《商品房购销合同》已超出其法定解除权行使期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”据此，法定的解除权行使期间最长为一年，并为法定除斥期间不因任何事由而中止、中断或者延长。本案双方约定，被告应于支付首付款后7日内向原告指定的银行申请按揭贷，逾期60天(即2014年6月8日)原告开始享有合同解除权。由此可知，原告解除权应于2014年6月8日至2015年6月8日期间内行使，逾期不行使，其解除权业已消灭。 三、其他答辩事宜：1、关于原告诉请支付93000元违约金，被告认为该违约金的支付基于原告行使合同解除权为前提，原告未在法定期限内行使合同解除权该项约定不再适用。2、本案合同的签订及履行期限约定均在2014年内，原告于2018年7月30日提起本案诉讼早已超过诉讼时效期限，被告对此提出抗辩。 综上所述，本案原告没有在法定期限内行使合同解除权，同时本案还存在超过诉讼时效情形，请依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的事实，依据原、被告的当庭陈述及其所举证据并当庭质证后，认定如下： 1、原告提供短信截图，用以证明因被告未支付房款原告于2018年3月7日通过短信方式向被告发送《催告函》告知其尽快处理违约事宜。被告对原告提供证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为该证据不符合电子证据的采集形式。本院认为，原告通过手机短信形成在电子介质中的信息属于电子数据，该证据系民诉法规定的一种证据，原告提供的该证据来源合法、真实可信，能客观反映案件的真实情况。故本院对该证据予以认定。 2、原告提供的催告函、快递单、妥投信息，用以证明被告未支付剩余房款，原告于2018年5月28日通过快递方式向被告邮寄催告函，告知其相关法律后果。被告对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为没有收到催告函。本院认为，原告向被告邮寄催告函的快递单没有被告的签名，不能证明被告收到催告函，故本院对该证据不予认定。 本院经审理认定事实如下：事实和理由:2014年3月31日，原告云南红河投资有限公司与被告唐煜签订《商品房购销合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于弥勒市湖泉金秋休闲运动度假区旅游小镇E区的第E组团XX幢X号商品房，该商品房总价款人民币1372071元，被告应于2014年4月2日前向原告支付首付款人民币472071元，剩余购房款人民币900000元由被告向按揭贷款银行借款支付，原告收到该按揭借款款项时，即视为被告已履行完购房款的支付义务，被告应在本合同签订后七日内向指定的按揭贷款银行提供按揭贷款手续，如未能按期提供，被告应按本合同第八条的约定承担违约责任。如被告未能取得按揭银行提供的按揭贷款，则被告应在银行确定不能办理贷款之日起30日内将该房屋剩余款项全部支付给原告，否则原告有权按照本合同第八条约定解除合同。合同签订后，原告为被告完成房屋备案登记，被告至今未向原告提交相关按揭贷款资料办理贷款和全额支付剩余房款。原告多次向被告催收，至今该房产仍未处置。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判决支持其诉讼请求。 本院认为，原告云南红河投资有限公司与被告唐煜因买卖商品房形成的买卖合同关系清楚，双方因履行买卖合同形成的债权债务明确，被告理应按约及时向原告支付所欠购房款人民币900000元。本案主要争议焦点是原告起诉主张的解除《商品房购销合同》是否在规定期限内行使对合同的解除权？原告的诉讼是否超过诉讼时效？ 一、原告云南红河投资有限公司是否享有合同约定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告云南红河投资有限公司与唐煜签订的《商品房购销合同》约定：“被告应在本合同签订后七日内向指定的按揭贷款银行提供按揭贷款手续，如未能按期提供，被告应按本合同第八条的约定承担违约责任。如被告未能取得按揭银行提供的按揭贷款，则被告应在银行确定不能办理贷款之日起30日内将该房屋剩余款项全部支付给原告，否则原告有权按照本合同第八条约定解除合同。”被告唐煜在约定期限内未将剩余款项支付原告，原告依约享有合同约定的解除权。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。2015年6月8日，被告没有交付全部购房款，也没有办理按揭贷款手续时，双方约定的解除合同的条件已经成就。但原告没有及时向被告履行催告义务行使其合同解除权，而是继续与被告履行合同。至2015年6月8日止，原告未依法行使合同约定的解除权，其享有的合同约定解除权至此消灭。 二、原告云南红河投资有限公司能否行使法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原告称被告根本没有支付剩余房款的意愿和能力，构成根本违约，合同目的无法实现，原告有权选择解除合同。社会资源的流转有利于社会财富的增加，基于此，合同法的基本价值取向是鼓励交易，所以，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。在交易相对人存在一般违约的情况下，尤其是如果解除合同将导致社会财富的不当浪费时，不宜支持当事人解除合同。从本案在案查证事实看，案涉商品房总价款1372071元，被告已付原告房款472071元，尚欠购房款900000元。尽管被告迟延支付部分购房款，构成违约，但迟延付款部分约占房款总额的三分之一，尚不构成根本违约。被告的违约行为并未达到使合同目的不能实现的程度。因此，在目前情况下，相较解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他社会问题。同时，原告可以按照约定向被告主张剩余房款，以实现合同目的。 三、就原告要求被告支付违约金和本案是否超过诉讼时效的问题，被告对诉讼时效提出抗辩，原、被告签订的《商品房购销合同》对违约责任载明“被告应在本合同签订后七日内向指定的按揭贷款银行提供按揭贷款手续，如未能按期提供，被告应按本合同第八条的约定承担违约责任。”原告没有在约定的期限内行使对合同的解除权，解除权消灭。且按照合同约定，被告应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，被告向原告支付违约金，诉讼时效期间则应从被告付款期限届满后的次日开始计算诉讼时效期间，即原告主张违约金的诉讼时效应从2014年5月8日起开始计算，计算到起诉之日止（2018年7月30日）。原告的权利受到损害的事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施（2017年10月1日）之前，自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而变更。故原告主张的违约金的诉讼时效在2017年10月1日前已经届满，且原告未举证证明其在2017年10月1日前已向被告主张过违约金。原告的诉讼请求，依照法律规定超过了普通民事权利二年的诉讼时效期间，故原告因此已依法丧失胜诉权。原告称其一直在主张违约金，并未丧失诉讼时效期间的理由证据不足，本院不予支持。被告的抗辩事由成立，对原告的诉讼请求应予驳回。 综上所述，原告诉请解除与被告签订的《商品房购销合同》和要求被告支付违约金不能成立，依法应驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 驳回原告云南红河投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币2126元，减半收取计人民币1063元由原告云南红河投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  王建生 二〇一八年九月二十六日 书记员  李 瑞