四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1603民初230号 原告：张留英，女，1966年10月30日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人（一般授权）：闫蕾，广安市前锋区法律援助中心工作人员。 被告：刘欧，女，1990年3月21日出生，汉族，住广安市前锋区。 被告：何国燕，女，1969年5月12日出生，汉族，住广安市广安区，现住邻水县。 被告：杨梅，女，汉族，1971年12月30日出生，四川省成都市高新区号。 第三人：广安正大房地产开发有限公司，住所地广安市前锋区广前大道60号。 诉讼代表人：何敏，该公司清算组组长。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 原告张留英与被告刘欧、何国燕和第三人广安正大房地产开发有限公司（下称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理，诉讼中，根据被告刘欧的申请，追加杨梅为本案共同被告参与诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张留英及其委托诉讼代理人闫蕾、被告刘欧、何国燕、杨梅和第三人正大房产公司的委托诉讼代理人刘明清到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告张留英诉向本院提出诉讼请求：1、要求被告刘欧、何国燕共同返还原告购房款375,000元，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付利息。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年1月份在前锋恒顺星城售房部看房，在被告刘欧处认购6幢1单元10层1号住房一套，预付订金50,000元，2014年1月27日，原告取款325000元在被告刘欧的指引下存入前锋工商银行，不清楚存入谁的账号，并签订了商品房买卖合同(签订时间提前)。2017年6月23日，正大房产公司进入破产重整，原告向该公司管理人申报债权，经管理人审查，原告的债权为0，同时查明原告购买的房屋系被告何国燕抵债转卖。为维护原告的合法权益，遂起诉来院，请求法院依法判决。 被告刘欧辩称，原告支付订金50,000元属实，她通知正大房产公司财务，由正大公司指派人员来收取的。她收到的325000元，转了25万元给杨梅，转了141000元给何国燕，总计391000元，多汇的部分是因为其他关联案件的钱。上述行为是其履行职务行为，若因此对他人造成损失，应当由所在单位承担赔偿责任。 被告何国燕辩称，她共收到刘欧转给的331000元，有转帐记录，分别是5万、5万、41000元和19万元。因王成欠她的钱，就用房子抵的，应该由王成退还，这个钱不应该由她退，应该找王成退款。刘欧持有的房款应当由刘欧返还。 被告杨梅辩称：她收的钱并不是何国燕这套房子的钱，她与本案原、被告没有关系。 第三人正大房产公司述称，本案所涉的房屋买卖关系是原告与被告何国燕建立的。因此原告与第三人之间不存在真实的房屋买卖关系。第三人仅是配合原告与被告何国燕之间的买卖行为而签订的房屋买卖合同并出具收据，该行为是虚假的意思表示，故原告与第三人所签订的房屋买卖合同属无效合同。现原告购房的权利不能实现，应由实际卖房人和经办人员对原告的损失承担返还和赔偿责任。 案经审理查明：2014年1月，原告张留英在前锋恒顺星城售房部看房，通过被告刘欧购买了“恒立·恒顺星城”6幢1单元10层1号住房一套，并按照刘欧的安排支付了订金50,000元。2014年1月27日，原告张留英存入刘欧名下账号为62×××07的中国工商银行账户现金325,000元，同日，刘欧向何国燕名下账号为62×××42的中国工商银行账户转款100000元，向何国燕名下账号为62×××49中国建设银行账户转款41000元，2014年1月29日向被告何国燕名下账号为62×××11中国农业银行账户转款190000元。第三人正大房产公司与原告张留英签订合同编号为702的《商品房买卖合同》(签订时间写为2013年12月26日)，主要约定：小区暂定名为“恒立·恒顺星城”，位置为6幢1单元10层1号，面积约为115.51平方米。单价为每平方米3,600元，总金额415836元，交付期限为2015年12月30日前。该合同还约定了付款方式及期限、双方违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等。2014年1月27日，正大房产公司出具编号为1511803的收据，载明：今收到张留英6-1-10-1购房款415836元(原收据号1708587)。 同时查明，被告何国燕以自己在恒立化工的往来款(债权)415836元购买第三人正大房产公司“恒立·恒顺星城”6-1-10-1房屋住房一套。2013年12月26日，第三人正大房产公司出具编号为1708587的收据，载明：今收到何国燕6-1-10-1购房款)415836元往来款抵房。庭审中，原告张留英确认并未向第三人正大房产公司支付过购房款。2017年6月23日，本院作出（2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，原告向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认原告的债权为0。 另查明，2014年2月14日，中国人民银行公布的一至三年期贷款基准年利率为6.15%。 上述事实，有原告张留英、被告刘欧、何国燕和第三人的当庭陈述、正大公司出具给何国燕、张留英的收据，恒顺星城商品房买卖合同、刘欧银行转款明细表、张留英银行取款凭证、公民身份证、本院（2018）川1603民初63号民事判决书、询问何国燕笔录等证据证实，足以认定。 本院认为：被告何国燕虽然以自己在恒立化工往来款购买正大房产公司6-1-10-1房屋，但并未向正大房产公司交付购房款，实质是“以房抵债”，且并不是抵正大房产公司所欠债务，同时未办理房屋产权转移手续，何国燕与正大房产公司不存在真实的房屋买卖关系。虽然张留英与正大房产公司签订了编号702的《商品房买卖合同》，并由正大房产公司出具了收款收据，但第三人正大房产公司并未收到原告的房款，实为被告何国燕将“抵债房”通过刘欧介绍转让给原告，由此何国燕与原告之间形成事实上的房屋买卖关系，原告与正大房产公司之间不存在真实的房屋买卖关系，张留英亦不能对该房屋主张所有权。现正大房产公司已明确表示不能向何国燕履行交付其所认购房屋的义务，何国燕亦无法向张留英交付该房屋，致使张留英的合同目的不能实现。现原告要求被告返还购房款，在事实上已确认房屋买卖合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，结合张留英、刘欧所提供的证据和当庭陈述，能证明张留英向刘欧支付了购房款375,000元，故本院对原告张留英要求退还已交房款375,000元的诉讼请求予以支持。刘欧支付给被告何国燕的331000元由何国燕退还，刘欧未提供证据证实该款中44000元的去向，故被告刘欧应退还44,000元。原告要求被告收到购房款之日起至退款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金利息计算的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。何国燕与恒立化工王成的债权债务关系，与本案不是同一法律关系，本案对此不作审理。何国燕辩称张留英应该找王成即恒立化工退款的意见，本院不予采信。因杨梅与本案的买卖行为没有法律关系，所以，被告人刘欧转给杨梅的20多万元，不纳入本案处理。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何国燕向原告张留英退还购房款331,000元并支付资金占用利息（资金利息从2014年1月27日起按年利率6.15%的标准计算）； 二、被告刘欧向原告张留英退还购房款44,000元并支付资金占用利息（资金利息从2014年1月27日起按年利率6.15%的标准计算）； 三、驳回原告张留英的其他诉讼请求。 本案受理费3463元，由被告何国燕3057元，被告刘欧负担406元，并向广安市前锋区人民法院交纳。 上述义务，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 曾 维 二〇一八年九月十三日 书记员 田龙翠 相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。