安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第01078号原告：绿地集团合肥天邑置业有限公司，住所地合肥市蜀山区。法定代表人：李煜，该公司总经理。委托代理人：王军，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托代理人：李大伟，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。被告：王焕明，男，汉族，1975年3月15日生，户籍地合肥市蜀山区，现羁押在舒城县看守所。委托代理人：张继宏，安徽继宏律师事务所律师。原告绿地集团合肥天邑置业有限公司（以下简称绿地合肥天邑公司）与被告王焕明商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李立定适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿地合肥天邑公司委托代理人王军、李大伟、被告王焕明及其委托代理人张继宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿地合肥天邑公司诉称：2012年5月27日双方签订《商品房买卖合同》，双方约定被告从原告处购买位于翡翠路西，南二环路南内森庄园小区预售商品房一套；该房坐落位置B1幢6层××室，建筑面积共328.59平方米；付款方式为按揭付款，首付房款人民币809226元，余款人民币1880000元。贷款银行为中国银行长江西路支行。合同签订后，被告支付首付款809226元，但后期未及时履行如期偿还按揭款的义务。在被告逾期还款的情况下，原告依约应承担连带担保责任，被告所欠房款余款计185947907元原告已向中国银行长江西路支行支付。现原告为维护合法权益特提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2012年5月27日签订的《商品房买卖合同》；2、被告支付违约金80676.78元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告王焕明辩称：1、原告所诉的房屋买卖事实无异议；2、被告在合同履行过程中支付了首付款，并支付到2014年7月份的按揭款；3、对上述部分钱款及房屋的装修款希望在本案中予以处理；4、希望先由被告方想办法还清欠款，如无法还清，则同意解除合同，但案涉房屋已经升值，被告方认为应当按照房屋现在的价值计算总价款，被告已经对房屋进行装修，该部分也应当计算并予返还；5、违约金应当从违约的部分计算，不应当按照房屋总价款计算。经审理查明：2012年5月27日，出卖人上海绿地合肥天邑置业有限公司与买受人王焕明签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将位于内森庄园第B1幢6层604室的住宅出卖给买受人，合同约定的建筑面积328.59平方米，其中，套内建筑面积266.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积62.05平方米，计价方式与价款按建筑面积计算，单价为每平方米8184.14元，总金额2689226元整；付款方式为买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币809226元，应在2012年5月27日前支付给出卖人，乘余房款人民币1880000元，办理按揭贷款；买受人逾期付款的违约责任约定为买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应累计付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条例的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。合同还对交房期限进行了约定等。《合同补充协议》第十二条约定：若利用按揭方式付款的，出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权单方解除购房合同，并收回本合同项下的房产，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，按实际损失赔偿；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意继续履行合同，买受人除须在出卖人指定的期限内一次性付清应付所有贷款本息、罚息，并按总房款3%向出卖人支付的违约金，买受人与出卖人同意，此项合同履行争议协商解决，协商不成，依法向人民法院起诉等。2012年8月24日，借款人王焕明、贷款人中国银行股份有限高新支行与保证人（开发商）上海绿地合肥天邑置业有限公司签订《个人一手房贷款合同》一份，约定：本合同项下个人住房贷款金额为人民币1880000元，贷款期限为25年／300个月，自贷款人实际放款日起算；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583%。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月偿还贷款本息的，借款人自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计300期，在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法借款人每期还本息金额12752.69元；保证人提供阶段性连带责任保证；借款人违约事件及处理约定有未按期还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任等。合同签订后，银行发放了贷款。自2012年9月29日至2014年7月29日，王焕明按约定归还了到期贷款。此后未在归还。随后，中国银行股份有限高新支行致函绿地合肥天邑公司，言明：截止2014年10月16日，王焕明未按期归还贷款，要求绿地合肥天邑公司承担保证责任。2014年10月28日，绿地合肥天邑公司代偿了王焕明房屋贷款1859479.07元。另查明：涉案房屋至今未实际交付，已未办理房产权属登记。上海绿地合肥天邑置业有限公司现变更为原告现有的名称。上述事实，有原告提供的营业执照、商品房买卖合同及补充协议、个人一手房贷款合同、函件、银行凭证等证据以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号／备案单号20120165800655NS2012××／120500××）及附件四补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应受法律保护。被告未按期支付按揭贷款，在银行要求原告承担保证责任的情形下，原告依约承担了保证责任，被告亦未按合同的约定归还原告的代偿款，原告有权依照补充协议的约定，诉请法院解除与被告于2012年5月27日签订的《商品房买卖合同》，被告亦同意解除，故对原告的诉请，本院予以支持。但解除合同后，原告方应按合同约定或法律规定返还被告已支付的房款。被告未按约履行合同，构成违约，应按按总房款的3%即80676.78元（2689226元×3%）承担违约责任。被告辩称合同解除后应按房屋现价返还其财产，因被告未提起反诉，故非本案的处理范围，被告可依法另行起诉。被告辩称违约金应按违约房款部分计算，与约定不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告绿地集团合肥天邑置业有限公司与被告王焕明于2012年5月27日签订的《商品房买卖合同（合同编号／备案单号20120165800655NS2012××／120500××）》；二、被告王焕明自本判决生效之日起10日内一次性清偿原告绿地集团合肥天邑置业有限公司违约金80676.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1897元，减半收取948.5元，由被告王焕明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李立定二〇一五年五月四日书记员  王 琼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。