安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）宜秀民一初字第00494号原告：江忠和，男，1949年8月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。原告：谷银霞，女，1952年10月14日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人：郑柏星，安徽安联律师事务所律师。被告：陈珊，女，1987年6月21日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。被告：吴东平，男，1981年3月4日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托代理人：黄跃武，安徽文法律师事务所律师。原告江忠和、谷银霞诉被告陈珊、吴东平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理。依法由代理审判员郝炎平适用简易程序，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告江忠和、谷银霞及委托代理人郑柏星、被告陈珊、吴东平及其委托代理人黄跃武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江忠和、谷银霞��称：2012年至2014年7月，案外人吴霄承租原告位于安庆市宜秀区大龙山镇燎原居委会高屋组的房屋用于经营网吧，在此期间，吴霄共欠原告房屋租金8.7万元，后吴霄将网吧内所有物品交给原告以抵偿租金。2014年7月28日，原告谷银霞与被告陈珊签订房屋租赁协议，约定由被告承租原告的上述房屋用于网吧经营，网吧内的物品由被告使用，被告自愿承担吴霄所欠的房租8.7万元。协议约定，房屋年租金为7.5万元，另需交付押金1万元。双方签订租赁协议后，被告仅支付了房租1万元及押金1万元，其后无正当理由拒不支付房租，原告多次催索，被告置之不理。为此，原告诉至法院，请求：1、请求判决解除原、被告之间《房屋租赁协议》；2、请求判决被告立即支付拖欠的房租6.5万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈珊、吴东平辩称：一、吴东平不是本案适格被告，江忠和不是本案适格原告。房屋租赁合同的承租方为陈珊，出租方为谷银霞，陈珊在租赁合同的乙方（承租方）签字，谷银霞在租赁合同的甲方（出租方）签字。合同只约束相对方，即陈珊、谷银霞。被告陈珊于2014年7月28日与原告谷银霞签订房屋租赁协议，每年租金7.5万元，主营网吧；租赁期限为2014年7月28日—2015年7月28日，并交纳押金1万元，且对其他事项作了约定。被告陈珊于2015年2月10日取得安庆市宜秀区国定网吧（个人独资）法定代表人身份，经营该网吧。房屋租赁合同效力溯及陈珊、谷银霞，与吴东平、江忠和无关。二、2015年2月5日被告陈珊与原告谷银霞签订协议，内容：1、押金1万元于2015年2月5日已交房东（谷银霞）；2、2015年正月初八（2月26日）开门交1万元房租，另外1万元房租在2015年4月中旬给清；3、2014年7月28日—2015年7月28日房租双方达成协议中房租实际为3��元，房租协议上为7.5万元，以协商3万元为主。房东谷银霞签名并写上同意，该协议第3条是原告与被告陈珊将原《房屋租赁协议》的年租金由7.5万元变更为3万元，是双方真实意思表示，变更协议对双方具有约束力。2015年3月13日原告通知被告陈珊解除双方于2014年7月28日签订的《房屋租赁协议》（解除效力有待审查）。至房屋租赁合同解除日止，合同效力存续225天，不到一周年的三分之二，原告在民事诉状中已经认可被告陈珊支付押金1万元、房租1万元，合计2万元的事实，因此房屋租赁合同中租金已全部支付，不存在拖欠原告房租。三、原告起诉主张拖欠房租6.5万元的请求与变更后的协议相冲突，不应得到法院的支持。原告江忠和、谷银霞为支持自己的诉求，举出如下证据：1、原告身份证复印件，以证明原告的诉讼主体资格；2、《转让协议》复印件1份、《欠条���复印件3份，证明2012年以来，吴霄承租原告房屋经营振宁网吧并欠房租8.7万元，后将振宁网吧内所有物品抵押给原告的事实；《房屋租赁协议》1份，证明2014年7月28日被告与原告签订《房屋租赁协议》，约定承租原告房屋，年租金为7.5万元及押金1万元的事实；《协议》复印件1份，证明被告与原告协商由被告经营该网吧，被告自愿承担振宁网吧所欠房租8.7万元的事实；3、《手机短信记录》1份，证明原告向被告催缴吴霄承租时欠款及被告应付房租的事实；4、《解除租赁合同通知书》、《详情单》各1份；证明原告向被告发出解除租赁合同通知的事实。两被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但江忠和不是本案的原告，作为本案的原告不具有合法性；关于证据2，转让协议和3份欠条与本案无关，不予质证；对房屋租赁协议真实性无异议，提请法庭注意，签订的补充协议变更了原协议的合同条款，即房租由7.5万元每年变更为3万元每年；2015年1月27日的协议与房租无关，这份证据上注明的条件不成熟，也不是本案原告的诉求范围，不予质证；证据3与本案无关，被告已全额支付了变更后协议约定的租金；关于证据4，该份证据不产生解除房屋租赁合同的效力，因为原租赁协议后经原、被告协商变更了，原告通知解除的是原租赁协议。被告陈珊、吴东平为支持自己的意见，举出如下证据：1、变更协议一份，证明两被告支付了押金1万元、租金1万元，且由年租金7.5万元调整为年租金3万元的事实。2、收条一份，证明原告谷银霞收到被告租金1万元。两原告对被告提交的证据发表如下质证意见：关于证据1，对这份变更协议上的前三条无异议，但第四条与原件不一致，是被告后来加上的，有涂改，而且从这份协议的约定来看，被告并没有按协议履行；对证据2无异议。经庭审举证和质证，本院认证如下：被告对原告提交的证据1、证据2中的房屋租赁协议及证据4的真实性均无异议，本院予以认定；对原告提交的证据2中的转让协议、3份欠条、2015年1月27日的协议及证据3，与本案讼争的事实无关联性，本院不予认定。原告对被告提交的证据1，即房屋租赁合同的变更协议中的前三条真实性无异议，其中第四条为被告事后所添加，被告陈珊也已承认，对该份证据的原内容（即前三条）本院予以认定，对该份证据的第四条本院不予认定；原告对被告提交的证据2无异议，本院予以认定。根据以上当事人陈述及庭审举证、质证，本院查明以下事实：2014年7月28日，原告谷银霞与被告陈珊签订房屋租赁协议，协议约定原告将位于安庆市宜秀区大龙山镇燎原居委会高屋组的自有房屋（原宜通网吧二楼三楼两间半房屋）出租给被告陈珊用于网吧经营，租期为2014年7月28日至2015年7月28日，房租为每年7.5万元，房屋押金1万元。后被告陈珊向原告谷银霞支付了房屋押金1万元及房屋租金1万元。2015年2月5日，原告谷银霞与被告陈珊对上述房屋租金进行了变更，并签订一份协议，协议第三条明确双方经协商将原房屋租赁协议中约定的年租金由7.5万元变更为3万元。2015年3月13日，原告谷银霞向被告陈珊、吴东平发出解除租赁合同通知书，通知称：因贵方无正当理由不按合同约定支付房屋租金，现通知解除与贵方2014年7月28日签订的《房屋租赁协议》。在庭审中，被告同意解除与原告的房屋租赁协议，并同意将所支付的房屋押金1万元抵付房屋租金。本院认为：公民之间的市场行为应遵守城市信用原则，合同双方的合法权益受法律保护。原告谷银霞与被告陈��之间的房屋租赁合同成立并生效，而江忠和系谷银霞配偶，吴东平系陈珊配偶，夫妻双方对夫妻关系存续期间的债权享有同等的权利，对夫妻关系存续期间的债务负有同等的义务，因此江忠和作为本案原告、吴东平作为本案被告符合法律规定。本案中，原告主张解除与被告的房屋租赁协议，被告承认了原告的该项主张，本院予以支持。关于房屋租金，原告谷银霞于2015年2月5日与被告陈珊达成了变更意见，即将房屋年租金由7.5万元变更为3万元，上述意见系双方当事人真实的意思表示，原告方无证据证明被告在上述变更协议的签订过程中存在欺诈、胁迫等情形，该协议产生对原房屋租赁协议变更的效力，对协议双方具有约束力，因此讼争的房屋租金应按变更后的标准计算，即3万元每年。原告于2015年3月13日向被告发出解除租赁合同的通知书，被告主张将截至2015年3月份���房屋租金按2万元计算，符合本案实际情况，本院予以认可。本案中，被告已向原告支付租金1万元，并同意将已经支付的押金1万元折抵租金，因此被告已向原告付清了应付租金，无需再向原告支付租金，关于原告主张被告支付拖欠房屋租金6.5万元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告谷银霞与被告陈珊之间于2014年7月28日签订的的房屋租赁合同；二、驳回原告江忠和、谷银霞的其他诉讼请求。案件受理费1425元，减半收取713元，由原告江忠和、谷银霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人���法院。代理审判员  郝炎平二〇一五年五月七日书 记 员  杨荣凯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要��恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。