文书内容广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初13603号原告:东莞市高田房地产开发有限公司，住所地：东莞市万江区江滨花园。法定代表人：欧阳忠，该公司董事长。原告:东莞江滨花园商品住宅小区建造有限公司，住所地：东莞市万江区金太村。法定代表人：李玉明，该公司总经理。两原告共同委托代理人：胡华昌，广东臻善律师事务所律师。两原告共同委托代理人：刘颖娴，广东臻善律师事务所律师。被告：东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会（原万江区曲海村民委员会），住所地：东莞市万江街道曲海社区。负责人：陈树维，该社区主任。被告：东莞市万江街道办事处（原东莞市万江区办事处），住所地：东莞市万江街道万福路83号。法定代表人：谭全河，该办事处主任。两被告共同委托代理人：董康，广东文美律师事务所律师。原告东莞市高田房地产开发有限公司（以下均称“高田公司”）、东莞江滨花园商品住宅小区建造有限公司（以下均称“江滨花园公司”）诉被告东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会（以下均称“曲海居委会”）、东莞市万江街道办事处（以下均称“万江街道办”）合资、合作开发房地产合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2018年7月25日和2018年8月31日公开开庭进行了审理。原告高田公司和江滨花园公司的委托代理人胡华昌、刘颖娴，被告曲海居委会、万江街道办的委托代理人董康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高田公司和江滨花园公司共同起诉称，2002年7月27日，两原告作为乙方与包括两被告在内的几个单位作为甲方共同签订了联合开发土地合同，合作开发位于新万道路东侧、东莞市公共汽车总站旁的面积为474.59亩土地。合同约定被告曲海居委会实际留用及调拨用的为130.651亩，按每平方米700元计算为6097万元；合同第六条约定曲海社区应分面积为18475平方米；乙方应当在2005年7月交付商铺给甲方，逾期则支付租金作为损失补偿；甲方须于合同签订后2个月内将投资的土地全部交付乙方使用，道路建设所需费用由乙方负责，甲方协助乙方办理所投资土地的国有土地使用证及变更手续，费用由乙方负责。合同签订后，原告高田公司在合同约定土地上开发阳光海岸小区，其中，为开发由被告曲海居委会提供的土地，支付了耕地占用费、开垦费、使用费、管理费以及拆迁补偿费等，并对土地进行了回填、平整、排水施工以及河堤园林工程等，支付工程费用27366970.55元。同时，原告亦履行了向被告支付商铺租金的义务。但后来原告发现，被告曲海居委会应当提供的130.86亩土地中有11.5亩（7674.3平方米）属于东莞市万江区房地产开发公司的国有土地，有90.28亩（60184平方米）属于被告万江街道办的规划用地，有28.83亩属于市政用地，无法进行房地产开发。原告认为，案涉的130.86亩土地中有大部分属于集体土地，联合开发土地合同应为无效合同，被告曲海居委会应当赔偿原告相关的损失，故起诉至法院，请求法院判令：1、确认原告高田公司、江滨花园公司与被告曲海居委会、万江街道办于2002年7月27日签订的《联合开发土地合同》中关于被告曲海居委会130.86亩调拨用地的土地联合开发协议部分无效；2、被告曲海居委会返还原告高田公司支付的铺位租金损失53023250元及利息；3、被告曲海居委会返还原告高田公司支付的拆迁补偿费1047295元及利息；4、被告曲海居委会赔偿原告高田公司支付的新征建设用地有偿使用费2158080元及利息、耕地开垦费989000元及利息；5、被告曲海居委会赔偿原告高田公司土地三通一平及配套工程费用27366970.55元并赔偿该款的利息；6、被告万江街道办对前述第2-5项债务承担连带清偿责任；7、两被告承担诉讼费用。庭审中，两原告明确上述所有费用利息计算至2018年5月15日止，且明确放弃第5项诉讼请求中的利息部分。被告曲海居委会和万江街道共同答辩称，对于原告主张案涉合同无效不持异议，且对于原告主张应当返还的租金数额、拆迁补偿费数额和新征建设用地有偿使用费数额以及工程费用数额均无异议，但认为利息计算应从实际支付日起算,并且2012年10月至2017年8月期间有部分租金是在2018年7月20日补交的，此部分租金不应计算利息。另外，被告万江街道办并不是合同相对方，不应承担责任。经审理查明，2002年7月27日，万江区办事处、万江区曲海村委会（曲海居委会前身）以及万江区共联村委会、万江区金泰村委会、万江区牌楼基村委会作为甲方，与乙方高田公司、江滨花园公司签订一份《联合开发土地合同》，联合开发位于新万道路东侧、东莞市公共汽车总站旁的面积为474.59亩土地，作为房地产开发用地；甲方以土地作为投资，其中，曲海村留用及调拨用地130.651亩（87100平方米）；乙方负责土地的具体开发工作和除土地投资以外的所有费用投入；乙方在投资土地上所建成的地面商铺须在2005年7月前交付和分配给甲方使用，逾期的，6个月内按每月租金每平方米10元、每超6个月每平方增加10元，直至每平方米40元的标准支付给甲方，其中，曲海村分配商铺面积18475平方米；合同签订后甲方须于2个月内将土地交付乙方使用；属于土地开发区配套的规划道路建设费用由乙方负责；投资土地范围内的拆迁补偿费由乙方负责等等。合同签订后，高田公司在土地上开发阳光海岸小区，其中，对约定由曲海居委会提供的130.651亩土地已经进行了三通一平、铺设道路和修筑河涌箱涵，并进行了工程围避，同时，还在东江边护河堤修筑工程和进行了园林建筑。高田公司支付了前述工程费用共计27366970.55元。另外，高田公司于2005年4月21日支付拆迁补偿费400000元和开荒补偿费247295元、2005年7月28日支付拆迁补偿费400000元、2006年12月30日支付新增建设用地有偿使用费2158080元、2007年5月9日至支付了耕地开垦费989000元。同时，由于高田公司未能依照合同的约定开发土地，故其按照合同的约定向曲海居委会支付商铺租金，从2005年7月开始至2018年7月，共计支付租金53023250元(前述款项的付款时间详见附表一)。另查明，案涉合同约定由曲海村留用及调拨用地130.651亩中，有11.5亩已经办理国有土地使用证，土地权利人为东莞市万江区房地产开发公司；有99.45亩已经办理征地手续并取得了用地批复，属于建设用地；有19.701亩属于东莞市万江区曲海股份经济联合社的集体土地，尚未办理用地手续。庭审中，原告表示，对于《联合开发土地合同》的效力，请求法院予以认定，若法院认定合同有效的，其诉讼请求变更为解除合同，被告返还及赔偿的项目和数额不变。被告则表示其同意解除合同。上述事实，有联合开发土地合同、土地使用权证、规划批准书、对账单、付款凭证、工程承包合同、竣工验收证书、收款收据、银行转账凭证、签收表、证明等。本院认为，《联合开发土地合同》中约定了甲方应协助乙方办理所投资的土地的国有土地使用证及变更手续，故实质上该合同具有土地使用权转让的性质。合同中约定由曲海居委会提供的留用及调拨用地130.651亩中，有19.701亩属于东莞市万江区曲海股份经济联合社的集体土地，且尚未办理用地手续，违反了《中华人民共和土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”的规定，故该部分应属于无效合同。曲海居委会提供的其他土地目前已经办理的国有土地使用权证或者办理用地手续，合同内容不存在违反法律、法规禁止性规定的情况，故对该部分合同的效力，本院予以认定。由于原、被告双方在庭审中表示均同意解除合同，故对此，本院亦予以确认。由于《联合开发土地合同》涉及原、被告双方权利义务的条款部分有效、部分无效，而对于有效部分，双方均同意解除合同，因此，原告主张被告曲海居委会应当返还其因履行合同支付的租金53023250元、拆迁补偿费1047295元、新征建设用地有偿使用费2158080元、耕地开垦费989000元以及赔偿土地三通一平及配套工程费用27366970.55元，合法有据，且被告对此亦予以同意，本院予以支持。至于上述费用的利息部分，由于被告提供的土地存在交易瑕疵导致合同无法继续履行，故原告诉请该费用合理。但原告明确放弃工程费用27366970.55元工程款以及2018年5月15日之后的利息费用，本院予以准许。故被告曲海居委会还需支付除2018年7月20日支付的租金外其余租金22354750元、拆迁补偿费1047295元、新征建设用地有偿使用费2158080元、耕地开垦费989000元从付款之日其按中国银行同期同类贷款基准利率计算的利息。由于原告仅举证证明支付租金的月份，并未举证证明具体日期，而被告对此也未提交证据证明，故对于利息的起算日，本院认为定为支付租金当月的15日为宜。被告万江街道办并非双方争议的合同条款涉及的权利义务人，对原告诉请被告万江街道办承担连带责任，本院不予支持。综上所述，依照规定，判决如下：一、确认东莞市高田房地产开发有限公司、东莞江滨花园商品住宅小区建造有限公司与被告东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会、东莞市万江街道办事处于2002年7月27日签订的《联合开发土地合同》中关于被告东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会提供的土地中属于东莞市万江区曲海股份经济联合社的19.701亩集体土地的联合开发的该部分约定无效。二、确认东莞市高田房地产开发有限公司、东莞江滨花园商品住宅小区建造有限公司与被告东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会、东莞市万江街道办事处于2002年7月27日签订的《联合开发土地合同》中关于被告东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会提供调拨用地进行联合开发的约定有效部分于2018年7月25日解除。三、被告东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告东莞市高田房地产开发有限公司返还租金53023250元，并支付其中22354750元租金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自利息起算日起至2018年5月15日止计算的利息（具体计算利息的本金数额以及利息起算日与附表二一致）。四、被告东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告东莞市高田房地产开发有限公司返还拆迁补偿费1047295元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率支付自实际支付之日起至2018年5月15日止的利息，其中400000元拆迁补偿费的利息从2005年4月21日开始计算，247295元蕉地补偿费的利息从2005年4月21日开始计算，400000元拆迁补偿费的利息从2005年7月28日开始计算。五、被告东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告东莞市高田房地产开发有限公司返还新征建设用地有偿使用费2158080元、耕地开垦费989000元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率支付自自实际支付之日起至2018年5月15日止的利息，其中2158080元新征建设用地有偿使用费的利息从2006年12月28日开始计算，989000元耕地开垦费的利息从2007年5月9日开始计算。六、被告东莞市万江区办事处曲海社区居民委员会应在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告东莞市高田房地产开发有限公司赔偿土地三通一平及配套工程费用27366970.55元。七、驳回原告东莞市高田房地产开发有限公司、东莞江滨花园商品住宅小区建造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费535071.69元，由两原告自行负担267535元，由被告曲海居委会负担267535.69元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄 薇审 判 员  徐 轩人民陪审员  陈俊杰二〇一八年九月十一日书 记 员  袁苑儿附表一：            商铺租金（元）               交租日期                  184,750.00               2005年9月                  369,500.00               2006年1月                  369,500.00               2006年3月                  184,750.00               2006年7月                  554,250.00               2006年11月                  1,108,500.00               2006年11月                  2,217,000.00               2007年6月                  554,250.00               2007年12月                  739,000.00               2008年11月                  554,250.00               2008年4月                  184,750.00               2008年8月                  184,750.00               2008年9月                  369,500.00               2008年11月                  184,750.00               2009年1月                  184,750.00               2009年1月                  74,340.09               2009年1月                  110,409.91               2009年3月                  184,750.00               2009年4月                  184,750.00               2009年5月                  184,750.00               2009年7月                  184,750.00               2009年8月                  184,750.00               2009年9月                  184,750.00               2009年9月                  184,750.00               2009年10月                  184,750.00               2009年11月                  184,750.00               2009年12月                  184,750.00               2010年1月                  369,500.00               2010年3月                  184,750.00               2010年4月                  184,750.00               2010年5月                  184,750.00               2010年8月                  184,750.00               2010年9月                  184,750.00               2010年10月                  184,750.00               2010年11月                  369,500.00               2011年1月                  369,500.00               2011年3月                  184,750.00               2011年3月                  184,750.00               2011年4月                  184,750.00               2011年5月                  184,750.00               2011年6月                  184,750.00               2011年7月                  369,500.00               2011年8月                  369,500.00               2011年9月                  369,500.00               2011年11月                  369,500.00               2011年11月                  369,500.00               2012年1月                  369,500.00               2012年5月                  369,500.00               2012年9月                  1,108,500.00               2013年1月                  369,500.00               2013年6月                  739,000.00               2013年11月                  369,500.00               2013年12月                  369,500.00               2014年1月                  1,108,500.00               2015年1月                  1,108,500.00               2015年2月                  1,478,000.00               2017年1月                  30，668，500.00                         （2012年10月至2017年8月部分租金）              2018年7月20日      附表二：            商铺租金/本金（元）               交租日期              利息起算日                  184,750.00              2005年9月              2005年9月15日                  369,500.00              2006年1月              2006年1月15日                  369,500.00              2006年3月              2006年3月15日                  184,750.00              2006年7月              2006年7月15日                  554,250.00              2006年11月              2006年11月15日                  1,108,500.00              2006年11月              2006年11月15日                  2,217,000.00              2007年6月              2007年6月15日                  554,250.00              2007年12月              2007年12月15日                  739,000.00              2008年11月              2008年11月15日                  554,250.00              2008年4月              2008年4月15日                  184,750.00              2008年8月              2008年8月15日                  184,750.00              2008年9月              2008年9月15日                  369,500.00              2008年11月              2008年11月15日                  184,750.00              2009年1月              2009年1月15日                  184,750.00              2009年1月              2009年1月15日                  74,340.09              2009年1月              2009年1月15日                  110,409.91              2009年3月              2009年3月15日                  184,750.00              2009年4月              2009年4月15日                  184,750.00              2009年5月              2009年5月15日                  184,750.00              2009年7月              2009年7月15日                  184,750.00              2009年8月              2009年8月15日                  184,750.00              2009年9月              2009年9月15日                  184,750.00              2009年9月              2009年9月15日                  184,750.00              2009年10月              2009年10月15日                  184,750.00              2009年11月              2009年11月15日                  184,750.00              2009年12月              2009年12月15日                  184,750.00              2010年1月              2010年1月15日                  369,500.00              2010年3月              2010年3月15日                  184,750.00              2010年4月              2010年4月15日                  184,750.00              2010年5月              2010年5月15日                  184,750.00              2010年8月              2010年8月15日                  184,750.00              2010年9月              2010年9月15日                  184,750.00              2010年10月              2010年10月15日                  184,750.00              2010年11月              2010年11月15日                  369,500.00              2011年1月              2011年1月15日                  369,500.00              2011年3月              2011年3月15日                  184,750.00              2011年3月              2011年3月15日                  184,750.00              2011年4月              2011年4月15日                  184,750.00              2011年5月              2011年5月15日                  184,750.00              2011年6月              2011年6月15日                  184,750.00              2011年7月              2011年7月15日                  369,500.00              2011年8月              2011年8月15日                  369,500.00              2011年9月              2011年9月15日                  369,500.00              2011年11月              2011年11月15日                  369,500.00              2011年11月              2011年11月15日                  369,500.00              2012年1月              2012年1月15日                  369,500.00              2012年5月              2012年5月15日                  369,500.00              2012年9月              2012年9月15日                  1,108,500.00              2013年1月              2013年1月15日                  369,500.00              2013年6月              2013年6月15日                  739,000.00              2013年11月              2013年11月15日                  369,500.00              2013年12月              2013年12月15日                  369,500.00              2014年1月              2014年1月15日                  1,108,500.00              2015年1月              2015年1月15日                  1,108,500.00              2015年2月              2015年2月15日                  1,478,000.00              2017年1月              2017年1月15日