山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终1977号上诉人（原审被告）：大同市弘大商贸中心，住所地大同市城区站东太平街46号。法定代表人：李素琴，系该公司经理。委托诉讼代理人：韩龙，山西北岳（广灵）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张晓芳，女，1974年3月22日出生，汉族，无业，住大同市城区新建南路23号。被上诉人（原审被告）：李夏，女，1977年7月19日出生，汉族，无业，住大同市城区建设里21楼1单元7号。被上诉人（原审被告）：姚玉珠，男，1976年10月5日出生，汉族，无业，住大同市城区玄东花园10楼4单元7号。三上诉人共同委托诉讼代理人：白小锋，山西云泽律师事务所律师。上诉人大同市弘大商贸中心因与被上诉人张晓芳、李夏、姚玉珠租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市城区人民法院（2018）晋0202民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人韩龙、被上诉人李夏及三被上诉人共同委托诉讼代理人白小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市弘大商贸中心上诉请求：一、请求二审法院撤销大同市城区人民法院2018晋0202民初1495号判决书，并驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予改判，主要有以下几点：2013年1月14日，上诉人与被上诉人签订《大同市站东市场租赁合同》，约定由被上诉人承租上诉人位于大同市站东市场负一层的0066号摊位（11.93平米）用于经营，租赁期由2016年1月22日至2032年1月23日，从合同签订之日至承租起算之日三年时间里，被上诉人不经营，所以正式起租日为2016年1月22日，被上诉人也给上诉人交付了租金。实际到了2016年1月22日被上诉人并没有一天上货自行经营过，直至到了2016年4月市场为了配合城区政府再次取缔马路市场（第一次配合城区政府取缔马路市场就是被上诉人所提到的2015年11月，实际为2015年9月，共进入负一层商贩也不足20户，且农历春节前全部撤出，所以根本不涉及被上诉人所说的无法接收租赁物），马路摊贩进入站东市场负一层经营（总共有17家商贩），大约两个月左右摊贩撤出，因站东市场附近又新开了数家市场，对上诉人经营的市场冲击非常大，市场租户个个人心惶惶，大多租户都在观望，期间被上诉人一直也没有经营摊位。2016年6月，上诉人为了整个市场的发展决定在市场负一层开设超市以带动整个市场的人气，8月超市开业，之后被上诉人找到上诉人协商摊位事宜，上诉人明确告知开设超市并没有占据被上诉人的摊位，完全不影响被上诉人的自行经营（市场负一层共1570平米，被上诉人只租赁11.93平米，试问如何不能满足被上诉人自行经营），如若被上诉人不同意在原合同摊位经营，上诉人可为其置换到条件更好的地上一层，可被上诉人因看不到站东市场发展的前景，坚持要求返还租金（期间，被上诉人一伙三番五次到经理办公室大吵大闹，尤其在录音这一次，上诉人在有高血压，心脏病的情况下在办公室内让被上诉人轮番吵闹几小时，期间上诉人曾服用两次速效救心丸，迫于无奈，且不想再纠缠下去，才说如果有钱就会返还你们的话，结果让被上诉人录音并作为证据）。上诉人认为上诉人与被上诉人签订的《大同市站东市场租赁合同》合法有效（且合同明确规定，正式承租日起，如被上诉人不上货自行经营，或关门三天以上，市场将收回摊位，租金不予退还），应当受到法律保护，被上诉人的行为显然违反公平原则，其真实原因系市场的客源人流少，而不愿经营要求解除合同退还租金。一审法院错误的判决上诉人承担被上诉人摊位使用费明显错误，被上诉人自行闲置摊位不进行经营，上诉人为此还要付出日常管理及公共维护等日常人员费用支出，同时一审法院判决上诉人承担占用租金使用费无任何法律依据，据此请求二审法院依法改判。张晓芳、李夏、姚玉珠答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张晓芳、李夏、姚玉珠向本院提出诉讼请求：一、请求确认张晓芳、李夏、姚玉珠与大同市弘大商贸中心所签订的《大同市站东市场》租赁合同已经解除；二、请求大同市弘大商贸中心退还所收张晓芳、李夏、姚玉珠租金106475.25元、支付2016年1月22日至2018年3月21日所收租金占有使用费13841元，合计120316.25元；三、诉讼费由大同市弘大商贸中心承担。一审法院认定事实：2013年1月14日，张晓芳、李夏、姚玉珠与大同市弘大商贸中心签订《大同市站东市场租赁合同》，约定由张晓芳、李夏、姚玉珠承租大同市弘大商贸中心位于大同市站东市场负一层的0066号摊位（计11.93平方米）用于经营。合同约定：1、租赁期限为2016年1月22日至2032年1月23日共16年；2、租金为每年每平方米1275元；3、张晓芳、李夏、姚玉珠一次性支付前7年的租金，即享有16年的租赁物使用权；4、从合同签订之日至承租起算之日的三年时间里，张晓芳、李夏、姚玉珠不经营；5、正式起租日为2016年1月22日。合同签订后，张晓芳、李夏、姚玉珠于2013年1月14日一次性向大同市弘大商贸中心交付7年租金106475.75元，大同市弘大商贸中心出具了收据及承租登记表。从签订合同之日起至2016年1月21日，按照双方所签订合同的约定，张晓芳、李夏、姚玉珠未对承租摊位进行经营。2015年11月4日马路摊贩进入大同市站东市场负一层，后在两三个月之后撤出，2016年8月大同市弘大商贸中心又在大同市站东市场负一层经营超市，2018年4月超市关闭。期间大同市弘大商贸中心一直未对租赁摊位交接。对大同市弘大商贸中心争议的事实一审法院作以下认定：大同市弘大商贸中心约定的正式起租日到后，因马路摊贩进驻大同市站东市场负一层，大同市弘大商贸中心已经不能向张晓芳、李夏、姚玉珠交付租赁物，后大同市弘大商贸中心在大同市站东市场负一层又自行筹备经营超市，于2016年8月开业，超市由大同市弘大商贸中心统一管理，张晓芳、李夏、姚玉珠显然无法进驻租赁物，在此情况下，张晓芳、李夏、姚玉珠正式向大同市弘大商贸中心提出解除租赁合同，大同市弘大商贸中心也同意解除，双方的租赁合同已经协议解除，现大同市弘大商贸中心经营的超市关闭，大同市弘大商贸中心反悔不同意解除，并称租赁合同并未解除，与张晓芳、李夏、姚玉珠提交的2017年8月17日其与大同市弘大商贸中心双方的交谈录音中的内容相悖，本院不予支持。一审法院认为，大同市弘大商贸中心所签订的租赁合同双方已协议解除，合同解除后，大同市弘大商贸中心理应将收取张晓芳、李夏、姚玉珠的租金予以返还。2017年8月17日合同解除后，大同市弘大商贸中心就应将收取张晓芳、李夏、姚玉珠的租金退还，至今未予退还，应支付张晓芳、李夏、姚玉珠所收租金的占有使用费，按照年利率6%计算至张晓芳、李夏、姚玉珠请求的2018年3月21日，为3727元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、确认张晓芳、李夏、姚玉珠与大同市弘大商贸中心签订的《大同市站东市场租赁合同》已经解除；二、大同市弘大商贸中心在判决生效后十日返还张晓芳、李夏、姚玉珠租金106475.25元；三、大同市弘大商贸中心在判决生效后十日赔偿张晓芳、李夏、姚玉珠占用租金损失3727元。如果当事人未按指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2806元，减半收取1403元，由张晓芳、李夏、姚玉珠负担118元，由大同市弘大商贸中心负担1285元（于判决生后十日内给付张晓芳、李夏、姚玉珠）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审法院查明的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。关于诉争租赁合同是否解除及是否应当返还租金的问题，上诉人认为其在录音中同意与被上诉人解除租赁合同是基于被上诉人强迫所致，但并未提交相关证据予以佐证。故对此上诉理由，本院不予支持。由于被上诉人在交付租金后，上诉人并未将租赁物交付被上诉人使用，故上诉人应当全额退还被上诉人交付的租金。故一审法院认定2017年8月17日双方约定解除合同并判决由上诉人全额退还租金并无不妥。关于上诉人是否应当承担租金损失的问题。本院认为，2013年1月14日双方签订租赁合同的当日被上诉人就一次性向大同市弘大商贸中心交付了7年租金，但至今上诉人未将租赁物交付被上诉人使用，故一审法院从2017年8月17日合同解除后按照年利率6%计算因上诉人占用租金造成被上诉人的租金损失并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2504元，由上诉人大同市弘大商贸中心负担。本判决为终审判决。审判长 石俊丰审判员 李 华审判员 雷剑飞 二〇一八年九月二十八日书记员 闫文静