广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇端法民四初字第221号原告：肇庆新世界房产发展有限公司，住所地肇庆市伴月路23号4楼。法定代表人：郑家纯。委托代理人：沈涛、张文博，分别系广东正大联合律师事务所律师、实习律师。被告：陈子芬，女，1980年1月28日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆新世界房产发展有限公司诉被告陈子芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈涛、张文博到庭参加了诉讼；被告陈子芬经本院传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年5月2日签订了《广东省商品房买卖合同》，由被告（买受人）购买原告（出卖人）开发的新世界花园星堤湾小区第XX房屋，房屋总价人民币1141746元。《合同》第六条约定：被告分期支付购房款，即被告于2013年4月27日交付定金50000元，同年5月2日交付首期房款520873元，余下房款570873元须于2013年5月26日前付清；《合同》第七条及附件四补充协议第五条约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同，并要求被告按总房款的20%支付违约金；被告愿意继续履行合同，经原告同意合同继续履行的，自逾期之日起每日按未支付房价款0.06%的标准支付逾期付款违约金。另，根据《合同》附件四补充协议第十四条约定：原告行使单方解除权时，被告需向原告支付总房款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。同时约定，原告有权在被告已付购房款中扣除被告应付逾期利息、违约金及其他应付费用……被告除依法承担违约责任外，还应在收到原告的书面通知之日起3个工作日内，与原告一起办理解除购房合同的手续……被告逾期不协助原告办理前述手续的，每逾期一日，被告应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的万分之五计付违约金，如被告逾期不协助原告办理前述手续导致房屋价值贬损，则被告还应按照应协助办理前述手续时房屋价值与实际办妥前述手续时房屋价值之差额赔偿原告损失，造成原告其他损失的，被告应另行予以赔偿。合同签订后，被告仅支付770873元。其后并未依约支付其他任何房款。原告分别于2013年7月24日、8月2日向被告两次发函催付，并委托律师出具律师函催讨，但被告一直未予理会。截止目前，被告仍拖欠原告购房款人民币370873元未付。鉴于被告严重违约且经多次催告无果，原告于2014年10月30日向被告送达《解除合同通知书》，行使单方解除权并要求被告协同原告前往肇庆市端州区住宅和城乡建设局办理退房、注销合同手续。《解除合同通知书》送达后，被告仍未理会，亦未提出任何异议。综上所述，被告的根本性违约行为严重侵害了原告的合法权益。请求法院判令：1、确认原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》已于2014年10月30日解除；2、被告向原告支付逾期付款违约金人民币约143021.7元（自2013年6月26日起计至2014年10月30日），该违约金原告有权从被告已付购房款中直接扣除；3、被告向原告支付解除合同违约金人民币228349.2元（以购房款总额1141746元为本金，按总房款20%计算），该违约金原告有权从被告已付购房款中直接扣除；4、被告于判决生效之日起五日内协助原告前往房管部门办理注销《广东省商品房买卖合同》的相关手续，并承担由此产生的一切费用；5、被告向原告支付逾期办理注销《广东省商品房买卖合同》手续的违约金人民币67363元（以购房款总额1141746元为本金，按照每日万分之五计算，自2014年11月5日起计至手续办妥日，暂计至2015年3月2日为人民币67363元），该费用原告有权从被告已付房款中直接扣除；5、本案诉讼费用全部由被告承担，该费用原告有权从被告已付房款中直接扣除。被告陈子芬经本院传票传唤无到庭参加诉讼，亦无提交答辫意见。经审理查明：2013年5月2日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买其开发的位于肇庆市中调洪湖西北侧的新世界花园星堤湾小区XX房，约定建筑面积为173.2484㎡，其中套内面积146.3775㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为26.8709㎡；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计为7800.01元／㎡，按建筑面积计为6590.23元／㎡，总金额为人民币1141746元；买受人须于2013年4月27日交付定金50000元，于同年5月2日前交付首期房款520873元，余下房款570873元须于同年5月26日前付清；买受人逾期付款的，逾期在30日之内，自合同规定的应付期限之第2日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，解除合同的，买受人按累计应付款的20%［在附件四“合同补充协议”第五条第（六）中变更为“买受人按总房款的20%”］向出卖人支付违约金等。此外，在同日双方签订的《广东省商品房买卖合同》的附件四“合同补充协议”中第四条约定对《商品房买卖合同》第六条的补充：（一）买受人签订本《商品房买卖合同》后，买受人所付定金自动转为房价款；（二）买受人以银行按揭方式付款的，须于签署本合同10日内到按揭银行办妥按揭手续，若买受人怠于办理按揭贷款手续的，视作买受人违约，出卖人有权要求买受人自逾期之日起每日按未支付房价款0.06%的标准支付逾期利息，如经出卖人催告，买受人在催告期限届满4日后仍未履行义务的，出卖人有权解除合同、要求买受人依约支付逾期利息并按该商品房总价款的20%支付违约金。附件四“合同补充协议”第十四条约定：出卖人按照法定或约定行使单方解除权时，买受人需向出卖人支付总房款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用；出卖人按照法定或约定行使单方解除权时，应按《商品房买卖合同》记载的买受人通讯地址，以邮件邮递方式向买受人发出《解除合同通知书》，自送达之日起，《商品房买卖合同》自动解除，买受人除依约承担违约责任外，还应在收到出卖人的书面通知之日起3个工作日内，与出卖人一起办理注销买卖合同手续。同时买受人应提供《商品房买卖合同》等文件原件，并承担办理注销买卖合同手续所发生的一切费用。买受人逾期不协助出卖人办理前述手续的，每逾期一日，买受人应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的万分之五计付违约金，如买受人逾期不协助出卖人办理前述手续导致房屋价值贬损，则买受人还应按照应协助办理前述手续时房屋价值与实际办妥前述手续时房屋价值之差额赔偿出卖人损失，造成出卖人其他损失的，买受人应另行予以赔偿；如出卖人要求解除合同的，出卖人有权在买受人已付购房款中扣除应付逾期利息、违约金及其他应付费用。合同签订后，被告依约向原告支付了定金及首期房款共570873元，但逾期至今一直未按合同约定办妥按揭贷款手续。此后，虽经原告多次催告，被告均未依约付清房款。2013年7月24日，原告向被告发出《关于催促缴交房款的通知书》，告知：被告应在收到通知之日起3个工作日内付清上述第三期楼款合计570873元，并按照合同及补充协议约定支付违约金。被告于7月27日收到上述通知书。同年8月2日，原告再次向被告发出《关于再次催促缴交房款的通知书》，被告于8月5日收到上述通知书。被告在收到上述通知后，分别于2014年3月15日和4月19日向原告各支付了10万元，但余下的房款370873元此后一直未再支付。2014年10月27日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知：1、自2014年10月30日起，双方签订的《广东省商品房买卖合同》正式解除；2、在2014年11月10日前协同原告到肇庆市端州区住房和城乡建设局办理退房、注销合同手续；3、原告将依据合同约定追究违约责任。被告于同年10月30日收到上述通知书。此后，由于被告一直未履行义务，原告遂诉至本院。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告所签的《广东省商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，且合同主要内容并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。对于原告要求确认双方签订的《广东省商品房买卖合同》已于2014年10月30日解除的请求。由于被告一直未依约定付清上述余下的房款370873元，经原告催告后亦一直未履行义务，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告有权解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于原告的通知已于2014年10月30日到达，且在合理期限内被告亦未对此提出异议，故原告的该项请求理据充分，本院予以支持。对于原告要求被告支付解除合同违约金人民币228349.2元的请求。由于该项请求符合合同的约定，亦不违反违反法律法规的强制性规定，故对原告的该项请求本院予以支持。对于原告要求被告于判决生效之日起五日内协助原告办理注销《广东省商品房买卖合同》的相关手续，并承担由此产生的一切费用的请求。由于该协助义务符合合同的约定，亦不违反违反法律法规的强制性规定，故对原告的该项请求本院予以支持。但由于现办理注销合同的费用尚未实际发生，且原告亦没有提供证据证明办理注销合同必然会产生费用，因此，对此本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期办理注销《广东省商品房买卖合同》手续违约金的请求。根据合同附件四“合同补充协议”第十四条的约定，被告应在收到原告的书面通知解除合同之日起3个工作日内协助办理解除购房合同手续，被告逾期不协助办理手续的，每逾期一日应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的万分之五计付违约金，而被告在2014年10月30日收到原告的书面解除合同的通知后，并未对此提出异议，因此，被告已构成违约，理应承担违约责任。上述违约金应以1141746元为基准，从2014年11月5日起按每日万分之五的标准计付至本院指定履行义务届满之日止。对于原告要求被告支付未付购房款2013年6月26日至2014年10月30日期间的逾期利息人民币143021.7元的请求。根据原、被告所签合同的约定，对于买受人即被告逾期付款的违约责任约定了二种方式处理，一种是逾期在30日内的情形，另一种是逾期超过30日的情形。在本案中，原告对被告逾期付款的违约行为均根据上述方式分别向被告主张违约责任，对此，本院认为，虽然在合同基于同一违约行为约定了不同的方式处理，但不等于出卖人即原告可据此分别向买受人即被告主张，上述违约责任的承担方式属选择性条款，原告既然选择了逾期超过30日的情形的方式解除了合同，则应按该种方式主张被告逾期付款的违约责任，因此，对原告的该项请求本院不予支持。对于原告要求上述违约金及本案被告应承担的诉讼费用从被告已付房款中直接扣除的请求。由于双方在《广东省商品房买卖合同》的附件四“合同补充协议”中对此作了约定，且该约定并不违反违反法律法规的强制性规定，故对原告的该项请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第十二条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆新世界房产发展有限公司与被告陈子芬签订的《广东省商品房买卖合同》于2014年10月30日解除。二、被告陈子芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付解除合同的违约金人民币228349.2元给原告肇庆新世界房产发展有限公司。三、被告陈子芬应于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告办理注销《广东省商品房买卖合同》的手续，并支付逾期办理注销《广东省商品房买卖合同》手续的违约金给原告肇庆新世界房产发展有限公司，上述违约金应以1141746元为基准，从2014年11月5日起按每日万分之五的标准计付至本院指定履行义务届满之日止。四、原告肇庆新世界房产发展有限公司有权在被告已付的房价款770873元中直接扣除上述违约金。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民7881元，原告负担2561元，被告负担5320元。该受理费巳由原告预交，本院不另收退。被告应负担的受理费，原告可直接在被告已付的房价款中扣除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  梁凯文审判员  伍世强审判员  黄卓贤二〇一五年五月十五日书记员  林嘉慧