天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0111民初2540号原告：天津秀山电子设备有限公司，住所地天津市西青经济开发区大寺高新技术产业园储源道1号313。法定代表人：刘雪娇，经理。委托诉讼代理人：徐国颖，天津昭元律师事务所律师。被告：天津市河西区惠欣木业板材总汇，住所地天津市河西区解放南路475号。经营者：李春元，男，1962年10月16日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：汪媛，天津君辉律师事务所律师。被告：姚传亮，男，1983年6月23日出生，汉族，住天津市河东区。被告：天津市欧派爱家商贸有限公司，住所地天津市河西区解放南路473号环渤海名家居购物中心3001、3027、3028、D03-1、D03-2。法定代表人：于秀珍，经理。委托诉讼代理人：江杰，男，该公司经理。原告天津秀山电子设备有限公司（以下简称秀山电子公司）与被告天津市河西区惠欣木业板材总汇（以下简称惠欣木业总汇）、姚传亮、天津市欧派爱家商贸有限公司（以下简称欧派爱家商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年7月17日开庭时，原告委托诉讼代理人徐国颖，被告惠欣木业总汇经营者李春元、姚传亮到庭参加诉讼，被告欧派爱家商贸公司经传票传唤未到庭参加诉讼。2018年8月1日开庭时，原告委托诉讼代理人徐国颖，被告惠欣木业总汇经营者李春元，被告欧派爱家商贸公司委托诉讼代理人江杰到庭参加诉讼。被告姚传亮经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秀山电子公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告秀山电子公司与被告惠欣木业总汇于2016年5月22日签订的《房屋租赁合同》，被告惠欣木业总汇、姚传亮、欧派爱家商贸公司将房屋腾空交还原告；2.判令被告惠欣木业总汇向原告支付自2018年6月1日起至实际交付房屋之日止的房屋租金或房屋使用费；3.判令被告惠欣木业总汇支付违约金37668元；4.判令被告惠欣木业总汇、姚传亮、欧派爱家商贸公司将租赁房屋恢复至交付原状或向原告支付恢复费用13120元；5.诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第2项为：判令被告惠欣木业总汇向原告支付自2018年6月16日起至实际交付房屋之日止的房屋租金或房屋使用费。事实及理由：原告与被告惠欣木业总汇于2016年5月22日签订了《房屋租赁合同》，约定被告惠欣木业总汇承租原告位于西青区大寺工业园津泰道6号厂房（正门进场左手大车间），实际租赁面积为2400平方米的房屋，租赁期限自2016年6月15日至2021年6月15日，租金为每年376680元，支付方式为首期付半年租金，合同签订十日内支付188340元，以后每半年支付租金188340元，需在下一租赁期开始前15日内付清。根据《房屋租赁合同》约定，被告应于2018年6月1日前支付租金188340元，被告未付租金的行为构成违约。根据《房屋租金合同》第八条约定，因被告不按合同约定支付租金的，应当向原告支付年租金10%的违约金。被告惠欣木业总汇未经原告同意将承租房屋转租给被告姚传亮、欧派爱家商贸公司使用，作为次承租人的姚传亮、欧派爱家商贸公司依法对第一被告的履行义务承担责任。三被告在使用房屋过程中，违反消防规定，擅自破坏房屋，为此，被告应当将租赁房屋恢复至交付原状或者向原告支付房屋恢复费用13120元。租赁合同规定承租人必须遵守消防安全规定，现承租人所储存的货物不符合消防安全规定，违背了《建筑物防火设计规范》GB50016-2014DI3.1.1条之规定。原告的建筑物是乙类防火建筑物，被告存放的是丙类防火物资。被告的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告惠欣木业总汇辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告惠欣木业总汇与原告没有租赁合同关系。被告惠欣木业总汇与原告签订《房屋租赁合同》，在租赁房屋交付后十天左右，又与天津诺尔电气股份有限公司（以下简称诺尔电气公司）签订了《仓储服务合同》，被告惠欣木业总汇与原告的《房屋租赁合同》由被告公司的员工陈迎春收回并作废。被告姚传亮未作答辩。被告欧派爱家商贸公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告欧派爱家商贸公司与原告秀山电子没有租赁合同关系。被告欧派爱家商贸公司于2016年8月29日与被告惠欣木业总汇签订的租赁合同，租赁期间自2016年9月1日开始。后又于2016年10月10日再次签订租赁合同，租期自2016年10月1日至2017年8月30日；2017年10月30日续签了第三份合同，租期自2017年11月1日至2020年10月31日。第一次签订合同时承租面积为870平米；第二次签订合同时承租面积为194平方米；第三次签订合同时承租面积为657平米。租金均为16.5元/月/平方米。本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，原告秀山电子公司与案外人天津诺尔电气股份有限公司签订《厂房租赁合同书》约定，甲方（天津诺尔电气股份有限公司）将位于西青区厂内4690平方米的大厂房出租给乙方（即本案原告）使用。租赁期限20年，自2014年1月10日起至2034年1月9日止。厂房的年租金38.8万元。合同生效之日十日内，乙方向甲方一次性支付五年的租金194万元。从第六年开始，租赁费用半年交付一次。乙方应于每年6月30日和12月31日以前向甲方支付年租金。原告提交天津诺尔电气集团股份有限公司于2016年6月10日出具的《转租授权书》载明：天津诺尔电气集团股份有限公司出租给秀山电子公司大厂房（正门进场左手大车间）和成套车间（后门北侧），同意秀山电子公司对外转租，秀山电子公司对外出租的租金由秀山电子公司收取。有效期自2016年7月15日至2021年7月14日。2016年5月22日，原告与被告惠欣木业总汇签订了《房屋租赁合同》约定，被告惠欣木业总汇承租西青区大寺工业园津泰道6号正门进厂左手大车间，面积2400平方米，租赁期限2016年6月15日至2021年6月15日，年租金为376680元。首期付半年租金188340元，于合同签订之日起10内付清，以后每半年支付租金188340元，须在下一租赁期开始前15日付清。租赁期限内的水电费由被告惠欣木业总汇承担。其中物业费每年1万元。转租条款约定：除甲（原告秀山电子公司）乙（被告惠欣木业总汇）双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同解除条款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达三十日；7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。违约金条款约定，甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的10%标准支付违约金。合同第十条其他约定事项约定，厂房交房标准为毛坯，乙方承租后须将装修改造图纸报甲方审批确认后方可对厂房进行装修改造。双方协商对装修改造进行恢复；办公楼乙方承租后重新装修，乙方须将装修改造图纸报甲方审批确认后，方可对办公楼内外进行装修改造。双方协商对装修改造后的办公楼不用进行恢复。被告惠欣木业总汇对上述合同的真实性无异议，主张合同签订后就作废了，签订《房屋租赁合同》当日，原告公司人员陈迎春将出租房屋（车间）交付给被告惠欣木业总汇。原告提交与天津诺尔电气股份有限公司签订的《厂房租赁合同书》、《转租授权书》、天津市房地产权证主张原告享有涉诉房屋的转租权。被告惠欣木业总汇认为与其没有关系，未发表质证意见。原告提交与被告惠欣木业总汇签订的《房屋租赁合同》主张被告的违约行为已具备解除合同的条件。被告惠欣木业总汇认为与原告签订的《房屋租赁合同》，已经在与天津诺尔电气集团股份有限公司签订完《仓储服务合同》后作废了，且原告已经将《房屋租赁合同》收回；原告提交旺家山（天津）装饰工程有限公司出具的预算书,主张出租房屋因被告惠欣木业总汇的破坏产生维修费用13120元。被告惠欣木业总汇不认可对承租房屋进行拆改，称只在房屋的外墙开了两个门，且经过原告秀山电子公司工作人员戴玉森的同意。原告提交公司法定代表人刘雪娇名下银行账户转账截图，主张李春元以其个人账户向刘雪娇的个人账户支付房租188340元、另案的水电费3188元及本案房屋半年的物业费5000元，再由刘雪娇个人账户转到原告公司的账户，同时证明原告秀山电子公司与被告惠欣木业总汇的租赁关系，租金由原告公司收取。被告惠欣木业总汇对金额无异议。原告提交被告惠欣木业总汇与被告姚传亮、欧派爱家商贸公司租赁合同主张被告惠欣木业总汇未经原告的同意擅自将厂房转租。被告惠欣木业总汇称原告公司员工陈迎春口头答应被告惠欣木业总汇可以转租。被告欧派爱家商贸公司认为与被告惠欣木业总汇签订租赁合同后按期交纳租金，未对仓库进行任何的拆改，且被告惠欣木业总汇知道欧派爱家商贸公司存储什么货物。原告主张被告惠欣木业总会承担相关责任与欧派爱家商贸公司没有关系。被告惠欣木业总汇提交签订时间为2016年5月22日与案外人天津诺尔电气集团股份有限公司签订的《仓储服务合同》主张，被告惠欣木业总汇与原告签订《房屋租赁合同》之后十天左右，原告于2016年6月8日将承租厂房交付给被告惠欣木业总汇后，租赁合同由原告公司员工陈迎春收回并作废。庭审中，被告惠欣木业总汇表述，《房屋租赁合同》中的租赁物与《仓储服务合同》中的租赁物相同。原告认为《仓储服务合同》并未实际履行。原、被告均认可涉案房屋的租金已交至2018年6月15日。另查，涉案房屋的权利人为天津诺尔电气股份有限公司。原告提交工商登记材料证实该公司于2015年6月8日更名为天津诺尔电气集团股份有限公司。再查，被告姚传亮于2016年9月21日与被告惠欣木业总汇签订《租赁合同》。乙方（姚传亮）承租甲方（被告惠欣木业总汇）位于天津市西青区工业园101汽车园旁诺尔厂房大门一号摊位，总面积数、租赁价格、租赁期限不明，起租日期为2016年7月15日，年租金为119173元。被告欧派爱家商贸公司于2016年8月29日与被告惠欣木业总汇签订租赁合同，租赁期间自2016年9月1日开始，后又于2016年10月10日再次签订租赁合同，租期自2016年10月1日至2017年8月30日；2017年10月30日续签了第三份合同，租期自2017年11月1日至2020年10月31日。第一次签订合同时承租面积为870平米；第二次签订合同时承租面积为194平方米；第三次签订合同时承租面积为657平米。房屋租金均为16.5元/月/平方米。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为，原告秀山电子公司与被告惠欣木业总汇于2016年5月22日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应按照合同的约定全面履行各自义务。仓储合同是保管人储存存货人交付的仓储物，存货人支付仓储费的合同。结合本案原告秀山电子公司与被告惠欣木业总汇履行合同的内容，可以认定，双方履行的是《房屋租赁合同》。故被告提交的《仓储服务合同》的效力本院不予认定。在合同履行过程中，被告惠欣木业总汇未按照合同约定的期限交纳租金，故原告请求解除与被告惠欣木业总汇于2016年5月22日签订的《房屋租赁合同》，被告惠欣木业总汇将房屋腾空交还原告的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据合同相对性原则，被告姚传亮、欧派爱家商贸公司作为次承租人与原告秀山电子公司没有租赁合同关系，原告亦不是涉案房屋的物权所有人，故原告主张被告姚传亮、欧派爱家商贸公司将房屋腾空交还原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。交纳租金是被告惠欣木业总汇作为承租方的主要合同义务，被告惠欣木业已交纳租金至2018年6月15日。故原告主张被告给付原告自2018年6月16日起至实际交付房屋之日止的房屋租金或房屋使用费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告惠欣木业总汇未按合同约定支付租金，系违约，应承担违约责任。原告主张被告惠欣木业总汇支付违约金37668元的诉讼请求过高，本院予以调整，综合考虑被告尚欠租金的数额、应交租金时间等因素确定为561元[188340元×4.35%÷365×25天（2018年6月1日至2018年6月25日立案之日）]。原告与被告惠欣木业总汇签订《房屋租赁合同》后交付房屋时没有交接清单，且原告未提交交付房屋时原状的证据，故原告主张被告惠欣木业总汇将租赁房屋恢复至交付原状或向原告支付恢复费用13120元的诉讼请求，本院不予支持。被告姚传亮经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩的权利，法律后果自负。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告天津秀山电子设备有限公司与被告天津市河西区惠欣木业板材总汇于2016年5月22日签订的《房屋租赁合同》，被告天津市河西区惠欣木业板材总汇于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租原告的位于西青区大寺工业园津泰道6号厂房（正门进厂左手大车间），面积2400平方米的厂房腾空并交还原告；二、被告天津市河西区惠欣木业板材总汇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津秀山电子设备有限公司自2018年6月16日起，以年租金为376680元为标准至实际交付房屋之日止的租金及房屋占有使用费；三、被告天津市河西区惠欣木业板材总汇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津秀山电子设备有限公司逾期支付租金的违约金561元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，原告天津秀山电子设备有限公司承担335元，被告天津市河西区惠欣木业板材总汇承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 任 义二〇一八年九月十九日书记员 张继云附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。7、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：······承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。8、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。9、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。10、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。