江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初5398号原告:南京新一达置业发展有限公司，住所地在南京市玄武区胜利村路2号南楼702室。法定代表人：关邦勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李萍，江苏宾至律师事务所律师。委托诉讼代理人：李毛毛，江苏宾至律师事务所实习律师。被告：徐周永，男，1976年8月24日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：朱博锋，江苏真释律师事务所律师。原告南京新一达置业发展有限公司（以下简称新一达公司）与被告徐周永合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判，于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告新一达公司的委托诉讼代理人李萍、李毛毛、被告徐周永的委托诉讼代理人朱博锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新一达公司向本院提出诉讼请求：判令被告徐周永支付面积差价170925元及利息（自2018年5月11日至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2017年8月28日，原告与被告签订《房屋联建协议书》，约定原告为被告建设房屋后出售给被告，案涉房屋位于南京市玄武，建筑面积暂定为161.59平方米，房屋实际面积以房产相关部门的实测面积为准，单价为26500元每平方米。被告已将联建款4282135元支付给原告。房产测绘部门的测量面积为168.04平方米，比暂定面积多出6.45平方米，被告应再支付面积差价款170925元，但被告至今未付。被告徐周永辩称：虽然双方约定实际面积以房产测绘部门实测面积为准，但双方同时约定原告有协助被告办理房屋土地使用权和房屋产权证书的义务，因此，该实际面积应当理解为房产部门实际办理权属证书时所测量的面积；双方之间名义为联建合同，但事实上是房屋买卖合同关系，根据最高人民法院的相关司法解释，原告无权收取超出房屋总面积3%部分的面积差价款；被告已将案涉房屋出租，租金是按照暂定面积计算的，如果原告要求被告补交房款，则应当对被告的租金损失予以赔偿。本院经审理认定事实如下：一、在本院受理的新一达公司与案外人南京金陵自动调温床有限公司（以下简称金陵公司）合同纠纷一案【案号：(2015)玄商初字第978号】中，本院查明：2008年3月6日，金陵公司与案外人南京新海达实业发展有限公司（以下简称新海达公司）签订《胜利村路2号地块项目合作协议书》，约定双方共同合作、开发建设南京市玄武区胜利村路2号二期项目。2008年9月24日，金陵公司与新海达公司签订《房屋转让协议》，约定金陵公司将南楼第十一、十二、十三层的可分得房屋转让给新海达公司，面积共3000平方米。2009年8月4日，新海达公司、新一达公司、金陵公司签订《权益与义务转让协议》，约定新海达公司与金陵公司所签订的项目合作合同及相关文件中所确定的一切权益、义务、责任一并转让给新一达公司，新一达公司同意接受，金陵公司予以认可。2009年9月16日，案涉工程取得建设工程规划许可证。2009年12月30日，金陵公司与新一达公司签订《联建房屋转让补充协议》，约定北楼整体和南楼第四层、第十一层至第十四层分配给新一达公司，南楼其余各层均归金陵公司。2010年1月11日，案涉工程取得施工许可证，许可证上载明的开、竣工时间分别为2009年9月18日、2011年8月18日。2013年12月6日，案涉项目完工，并验收合格。2014年1月28日，案涉项目办理竣工验收备案。2014年7月11日，金陵公司办理案涉项目的房产所有权登记。其中，南楼共18层，丘权号为1××，所有权证号为玄初字第4××3号；北楼共14层，丘权号为1××，所有权证号为玄初字第4××5号。本院认为金陵公司与新海达公司签订的联建协议系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效。新海达公司、新一达公司、金陵公司签订《权益与义务转让协议》后，新海达公司在联建协议中的权利义务由新一达公司承担。对新一达公司要求金陵公司办理产权过户的诉讼请求，本院认为根据双方签订的一系列协议，最终双方协议一致确定新一达公司履行完毕合同义务并付清购房款后，金陵公司应将北楼一至十三层、南楼四层、南楼十一至十四层分配给新一达公司，地下室的分配比例仍为新一达公司占53%，金陵公司占47%，但由于案涉土地的用途为工业用地，案涉大楼的用途为科研、实验，若要完成过户须先将土地用途从工业用地变更为科技研发用地，而按照《南京市政府关于规范工业及科技研发用地管理意见的通知》的有关规定，目前无法完成上述变更，因此新一达公司要求金陵公司办理产权过户的条件尚未成就，故本院对新一达公司的该项诉讼请求不予支持。金陵公司不服本院判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院确认了本院查明的事实。南京市中级人民法院也认为金陵公司与新海达公司签订的合作协议书、补充协议以及新海达公司、新一达公司与金陵公司签订权益与义务转让协议均系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法有效。南京市中级人民法院于2017年5月8日作出（2017）苏01民终1311号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二、2017年8月28日，原告新一达公司（甲方）与被告徐周永（乙方）签订《房屋联建协议书》，约定：乙方出资与甲方联合建设案涉项目一楼一层107号房屋，建筑面积暂定为161.59平方米，乙方向甲方支付联建款4282135元，并注明联建款依据房产相关部门的实测面积按此标准据实结算；甲方负责联建项目建筑的一切事宜，保证所建项目通过房屋建筑主管部门的验收，并按规定对案涉房屋进行质量保修，乙方不得以任何理由、任何形式参与、干扰甲方对联建房屋的建设、管理等工作；乙方依据本协议享有案涉房屋的所有权，甲方在房屋竣工后将案涉房屋交付给乙方，并协助乙方办理案涉房屋的土地使用权证和房屋产权证，办理上述权证的相关费用由乙方按国家规定承担。三、被告徐周永按约向被告新一达公司交付了全部联建款4282135元。诉讼过程中，原告新一达公司主张经南京房地产测绘事务所测绘，案涉房屋的面积为168.04平方米，故被告徐周永应补差价款170925元。原告为证明该主张，提交了《房屋分户（室）面积对照表》，并称南京房地产测绘事务所系由南京市房屋产权监理处100%控股，是南京市区房屋测绘的唯一机构，也是房屋测绘的权威机构，其测绘结果真实客观有效，且被告没有提交足以反驳的相反证据，故《房屋分户（室）面积对照表》可以作为原告主张面积补差的依据。被告徐周永对此不予认可，认为该表不能作为最终确定房屋面积的依据。本院认为：根据原告新一达公司与被告徐周永在双方签订的《房屋联建协议书》中所约定的权利义务内容，原告只负责向被告交付房款，不负责关于案涉房屋的任何建设工作，而案涉房屋所属项目在双方签订《房屋联建协议书》时已通过竣工验收，包括案涉房屋在内的北楼已整体登记在案外人金陵公司名下，原告与被告已无任何“联建”的实质性内容，故双方之间名为联合建设合同关系，实为房屋买卖合同关系。虽然原告在向被告出售案涉房屋时，案涉房屋所在的整幢建筑登记在案外人金陵公司名下，但原告基于其与新海达公司、金陵公司之间合法有效的协议，在办理不动产权利变更登记手续的条件成就时，有权要求金陵公司配合办理包括案涉房屋所在的北楼一至十三层的不动产权利变更登记手续，且案涉房屋已实际由原告占有，原告对案涉房屋的处分合法有效。双方之间的合同内容也不存在其他导致合同无效的情形。因此，原告与被告的之间的房屋买卖合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在合同中约定房屋价款“依据房产相关部门的实测面积按此标准据实结算”，同时约定原告有协助被告办理案涉房屋的土地使用权证和房屋产权证的义务，因此，上述“房产相关部门的实测面积”应理解为在原告协助被告办理不动产权证登记时房屋登记簿所记载的房屋面积，而原告未举证证明《房屋分户（室）面积对照表》所记载的面积与原告协助被告办理不动产权证登记时房屋登记簿所记载的房屋面积必然一致。原告称南京房地产测绘事务所是南京市区房屋测绘的唯一机构，其测绘结果是最终确定房屋面积的依据，本院对此认为，即使南京房地产测绘事务所是目前南京市市区房屋测绘的唯一测绘机构，也不代表将来一定如此；即使将来仍然如此，也不能保证南京房地产测绘事务所在原告协助被告办理案涉及房屋的不动产权证登记时的测绘结果必然与原告所主张的房屋面积一致。因此，本院认为原告提交的《房屋分户（室）面积对照表》不能作为确定案涉房屋的最终实测面积，原告主张的房屋面积差价款及利息，依据不足，本院不予支持。依照驳回原告南京新一达置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费3719元，减半收取1859元，由原告南京新一达置业发展有限公司负担（原告预交案件受理费的余款1860元由本院退回）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审判员  李伟二〇一八年九月十三日书记员  李程