安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初6862号 原告：合肥深长城物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华路南、合安路东繁华世家星空苑3幢102室，统一社会信用代码91340100694148623M(1-1)。 法定代表人：吕雨华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所实习律师。 被告：袁晓丽，女，1970年7月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告合肥深长城物业服务有限公司（以下简称“深长城物业公司”）与被告袁晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥深长城物业服务有限公司的委托诉讼代理人王守志、高国亮以及被告袁晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深长城物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令袁晓丽立即支付物业服务费9567元及违约金4195.15元（按每日万分之三暂计算至2018年4月30日，以后顺延至款清之日止）、公共能耗费892.42元、水费587.6元，合计15242.17元；二、判令袁晓丽承担本案诉讼费用。事实和理由：袁晓丽系“和地•蓝湾”小区业主，该小区系由合肥佳和置业有限公司开发。依据深长城物业公司与合肥佳和置业有限公司签订的《和地•蓝湾前期物业服务合同》约定，选聘深长城物业公司为“和地•蓝湾”小区提供前期物业管理服务。合同对物业服务收费标准、公共水电能耗分摊及违约责任等内容进行了明确约定。深长城物业公司依约提供物业服务，袁晓丽拖欠物业服务费（自2010年8月1日至2017年12月31日）、公共能耗费、水费，经多次催缴无果。为此，特诉诸法院，望判如所请。 袁晓丽答辩称，拖欠物业服务费属实，但欠费是因为：1.小区公共环境差，公共楼道漏水严重，安全通道堆满杂物不符合规范，楼梯楼道没有照明灯；2.房屋一楼单元大厅租给宾馆做前台，影响出入和使用；3.小区广场作为收费停车场影响业主使用；4.深长城物业公司以未交物业服务费为由拒收水费，造成我欠费；5.电梯改为刷卡进出后，深长城物业公司未及时帮我办理电梯卡，导致我不能正常使用电梯，该部分的公共能耗费我不应承担；6.地下停车场到安全通道的门禁无法正常使用；7.我家厨房到卫生间区域漏水，深长城物业公司越修越漏，后来不予维修；8.深长城物业公司将公共设施信箱间租给宾馆使用以及楼道、电梯里张贴的所有广告，均没有取得业主同意，租金收入也未向业主公示；9.2017年10月份搬家时，我将部分物品暂时存放在对门电表房，深长城物业公司给清理走了，事后我要求调取监控，深长城物业公司拒不调取，导致我报警处理。10.小区大门任何人都可随意进出，门禁形同虚设。综上，深长城物业公司要求按照2.6元/月/㎡的标准收取物业服务费，却未能按照合同约定的标准提供物业服务。 本院经审理认定事实如下：2009年12月22日，合肥佳和置业有限公司（甲方）与深长城物业公司（乙方）签订《和地•蓝湾前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为和地•蓝湾提供前期物业管理服务；服务期限为叁年，从本物业首期入住之日起计算，自2010年7月1日至2013年6月30日（暂定），若首期入住日推后，则管理服务期限顺延；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理等内容；甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，蓝湾公寓（高层住宅）1.35元/月/㎡，80湾公寓1.44元/月/㎡；业主应于甲方正式通知业主入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年交纳，首次交纳半年，第二次交付到6月底或12月底，之后业主或物业使用人应在每年1月20日、7月20日前履行交纳义务；物业管理区域的公共水电能耗（含电梯和中央空调运行电费）按实分摊，乙方公示后向业主或物业使用人收取；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每天应交款的万分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对服务内容与质量、双方的权利义务等进行了约定。2013年6月28日，合肥佳和置业有限公司（甲方）与深长城物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定双方签订的《和地•蓝湾前期物业服务合同》于2013年6月30日届满时同意顺延一年，顺延期自2013年7月1日至2014年6月30日止，顺延期内物业服务收费依据原合同约定的标准执行。2017年12月26日，合肥佳和置业有限公司（甲方）与深长城物业公司（乙方）再次签订《和地•蓝湾前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为和地•蓝湾提供前期物业管理服务；服务期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日，在本合同期限内，和地蓝湾业主委员会成立代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，蓝湾公寓（高层住宅）1.44元/月/㎡，80湾公寓2.6元/月/㎡；该份合同关于物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等其他约定内容，均与前一份合同内容一致。上述两份合同及补充协议签订后，深长城物业公司依约为“和地•蓝湾”小区提供物业管理服务。 另查明，袁晓丽系“和地•蓝湾”11#1802室业主，该住宅建筑面积41.34平方米，袁晓丽于2010年办理入住手续。自2010年8月1日至2017年12月31日，袁晓丽尚欠物业服务费7312.2元（41.34㎡×1.44元/月/㎡×47个月+41.34㎡×2.6元/月/㎡×42个月），尚欠2015年12月16日至2017年12月16日期间的水费587.6元，上述费用合计7899.8元；另深长城物业公司主张袁晓丽尚欠2015年12月16日至2017年12月16日期间的公共能耗费892.42元。 上述事实，有当事人的当庭陈述及深长城物业公司提交的《前期物业服务合同》、《补充协议》、交房手续办理流程卡、《临时管理规约承诺书》、水表底册、水表用量照片等证据在卷佐证，本院对其证明力应予确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。深长城物业公司在前期物业服务合同履行期间，已依约为袁晓丽等业主提供了物业服务，故其有权向袁晓丽等业主收取相应的物业服务等费用。且物业服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费或费用不足，客观上可能会影响物业服务水平和服务质量。现袁晓丽尚欠物业服务费、水费合计7899.8元，深长城物业公司要求袁晓丽支付该部分款项的主张，有事实基础和法律依据，本院予以支持。但深长城物业公司主张物业服务费自2010年8月1日起按照2.6元/月/㎡计算，与第一份前期物业服务合同中约定的计算标准（1.44元/月/㎡）不符，本院予以调整，即物业服务费自2010年8月1日至2014年6月30日按1.44元/月/㎡计算，自2014年7月1日至2017年12月31日按2.6元/月/㎡计算。另根据合同约定，公共水电能耗按实分摊，深长城物业公司公示后向业主或物业使用人收取，现深长城物业公司主张袁晓丽尚欠公共能耗费892.42元，但未能提供相应的公示材料等证据，故深长城物业公司关于公共能耗费的主张证据不足，本院不予支持。袁晓丽因房屋漏水、无法正常使用电梯、房屋一楼大厅租赁给宾馆影响业主使用等问题与深长城物业公司一直沟通，未按期缴纳物业服务费事出有因，不属于无故拖欠，故对深长城物业公司要求袁晓丽支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告袁晓丽于本判决生效之日起五日内向原告合肥深长城物业服务有限公司支付物业服务费、水费合计7899.8元； 二、驳回原告合肥深长城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费182元，减半收取91元，由原告合肥深长城物业服务有限公司负担44元，由被告袁晓丽负担47元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省 合肥市中级人民法院。 审判员  程珧 二〇一八年九月二十五日 书记员  邢健 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。