安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0225民初3315号 原告：无为县无城水炉商店，住所地安徽省无为县无城镇小东门**，统一社会信用代码913402251537002277。 法定代表人：张家凤，经理。 委托诉讼代理人：汪守洋，安徽思文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴少华，安徽思文律师事务所律师。 被告：无为县市政工程管理处，住所地安徽省无为县无城镇东方家园小区（**）出入口处。 法定代表人：翟俊生，该管理处主任。 委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱军，安徽点津律师事务所律师。 原告无为县无城水炉商店与被告无为县市政工程管理处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告无为县无城水炉商店法定代表人张家凤及委托诉讼代理人汪守洋、被告无为市政工程管理处委托诉讼代理人钱军两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 无为县无城水炉商店向本院提出诉讼请求：1.判令被告按拆迁安置协议约定补足回迁房屋面积（已回迁48平米，协议约定应回迁54平米）并办理产权登记；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2005年10月，原告与无为县市政工程管理处签订一份房屋拆迁安置协议书，约定无为县市政工程管理处拆除原告所有的位于的54平米房屋，原地址、原面积、原宽度安置一间门面房（商之都一层东北角）。2016年12月15日，被告在无为县角为原告安置了房屋，但不动产权证上该安置房屋面积只有48平米，被告少安置6平米房屋，且房屋开间从原5.15米缩减为4米。 无为县市政工程管理处辩称：1.涉案拆迁项目实际责任人为安徽大梁房地产集团有限公司，该公司亦在拆迁安置协议的担保方处签章，承诺一切经济责任由其承担，故原告诉请应由安徽大梁房地产集团有限公司负责处理；2.原告诉请已超过法定的诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。涉案拆迁协议于2005年签订，2006年即行安置，故安置协议已经履行完毕，诉讼时效应自2006年开始计算，已经超过；3.原告诉请的损失数额缺乏依据。该损失是以2016年12月15日为价值时点评估所得，而近年房价上涨较多，故该评估价对被告极不公平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的下列事实与证据，本院予以确认：2004年12月2日，无为市政工程管理处与安徽大梁房地产集团有限公司签订一份《关于人民广场西侧建筑改造工程（金龙宾馆改造工程）项目合作开发协议》。2004年12月30日，无为市政工程管理处作为拆迁实施单位，取得无为县人民广场西侧建筑物改造工程项目的《房屋拆迁许可证》。无为县无城水炉商店在被拆迁区域拥有营业房屋，房屋所有权证上登记房屋面积为52.6平方米。2005年10月1日，无为县市政工程管理处与无为县无城水炉商店签订一份《房屋拆迁安置协议书》，约定无为市政工程管理处采取产权调换方式拆除该房屋，原地址、原面积、原宽度回迁安置一间54平方米的门面房屋，协议还约定了拆迁过渡期限及过渡期房租、以及被拆迁人搬迁房屋期限等事宜；安徽大梁房地产集团公司在协议担保人栏签章，并注明“本协议甲方（无为市政工程管理处）如有违约，一切经济责任由我公司承担”，并加盖公章。协议签订后，应原告要求，被告无为县市政工程管理处在协议第四项“安置套型、套数”栏后括号批注“商之都一层东北角由北向南4.5米、由东向西12米”，将安置房屋位置进一步明确。 2006年，安徽大梁房地产集团有限公司在拆迁原址建成一栋商业大楼，随后由其设立的安徽商之都无为县商厦有限责任公司（以下简称商之都公司）入住经营。其时，应安置给原告的房屋并没有从商之都大楼中区分四至并分割交付原告，而是为了便于整体经营，经协商后将房屋交由商之都公司使用，原告每年从安徽大梁房地产集团公司处获得3.6万元租金。直至2016年，因安徽大梁房地产集团公司不再支付房租，原告遂要求无为县市政工程管理处办理房屋产权证。无为市政工程管理处便协助原告办理房屋产权证，并在《房屋拆迁安置协议书》再次批注“此房为门面房”，并加盖公章。2016年12月15日，原告办理了不动产权证（皖20**无为县不动产权第××号），登记房屋建筑面积为48平方米。原告认为少安置6平方米房屋，故而致讼。 本案庭审期间，经本院当庭询问，被告表示已无法继续履行合同，即补足该6平方米房屋，经本院释明，原告遂变更诉讼请求为要求被告赔偿损失900000元。后原告申请鉴定，本院委托安徽天恒房地产土地评估有限公司对涉案的已经办理不动产权证的48平米房屋单价进行评估，安徽天恒房地产土地评估有限公司以2016年12月15日为价值时点，评估房屋单价为每平方米52555元。原告遂变更诉讼请求为要求被告赔偿损失315330元（52555×6）。 本案双方当事人争议的焦点为：一、原告诉请是否已逾诉讼时效；二、原告主张的315330元损失是否成立。 一、关于原告诉请是否已逾诉讼时效。本院认为，法律规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本案中，安置的房屋虽于2006年竣工，但竣工后被告并未实际向原告交付房屋并办理房屋产权证，原告没有获得物理上四至清晰的房屋，而是回迁在商之都公司商业大楼之中，并由商之都公司整体租赁使用。此期间，原告无法知晓安置房屋面积不足54平方米，直至2016年12月15日，原告在被告协助下办理房屋产权证时，才知道安置房屋的面积只有48平方米，知道自身权利受到侵害，故诉讼时效应自该日起计算，原告诉请显然未逾诉讼时效。且即使诉讼时效已逾，但被告于2016年协助原告办理不动产权证时在《房屋拆迁安置协议书》批注“此房为门面房”的事实，也可认定被告同意继续履行合同义务，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款规定“诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”故被告依法也不得再以诉讼时效期间届满为由进行抗辩。 二、关于原告主张的315330元损失是否成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应给予原告安置54平方米房屋，但被告实际安置房屋面积只有48平方米，履行合同义务不符合约定，原告依法可要求其采取补救措施或赔偿损失。现被告明确表示无法再补足该6平方米房屋，即无法采取补救措施，自然应当赔偿原告损失。该部分损失应当是同等位置及结构的6平方米房屋的价值，安徽天恒房地产土地评估有限公司评估该房屋单价为每方米52555元，6平方米价值315330元。被告抗辩认为房屋评估时点应以签订拆迁安置合同时即2005年10月为准，不应以2016年12月15日为准。本院认为，2016年12月15日系被告协助原告办理安置房屋不动产权证时间，此时才具备交付安置房屋的条件，故该时点应视为被告实际安置原告回迁房的时间，也即原告损失发生时间，理应以该时点的房屋价值为损失额；其次，按法律规定，违约方赔偿损失数额应当相当于因违约所造成的损失，从本案原告作为守约方角度来看，其损失可以以其能够出让该安置房时所产生的差价来衡定，即在2016年12月15日办取不动产权证后，原告可以交易该房产，但当时如交易房屋必然会有315330元现实的差价损失；再者，如按2005年房屋时价来衡定原告损失，在房屋价格持续上涨的情形下，被告拖延履行合同反而使自己受益，使原告受损，实际上是变相鼓励当事人违约，显然与合同法规定的鼓励交易原则、公平原则相悖。综合上述理由，本院认定原告主张的315330元损失成立。 综上，无为县无城水炉商店与无为市政工程管理处签订的《房屋拆迁安置协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。被告无为市政管理处未能按约履行义务，构成违约，理应赔偿原告损失；原告主张的315330元损失成立，本院予以采信。被告辩解应由安徽大梁房地产集团有限公司履行合同义务，但该公司只是债务担保人，而并非债务移转人，即被告的合同义务并没有转移，仍应由被告自身承担。至于是否要求担保人承担责任，债权人依法具有处分权，原告放弃要求安徽大梁房地产集团有限公司承担责任，属于依法行使民事权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告无为县市政工程管理处于本判决生效之日起十日内给付原告无为县无城水炉商店315330元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25600元，减半收取计12800元，鉴定费5600元，合计18400元，由被告无为县市政工程管理处负担10000元，由原告无为县无城水炉商店负担8400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  霍俊利 人民陪审员  邹文胜 人民陪审员  谢梦珊 二〇一八年九月七日 书 记 员  赵园园 书 记 员  徐梦锐 附件:本判决引用的法律和司法解释原文 1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长 2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。