广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院执 行 裁 定 书（2015）鱼执异字第2号案外人欧炳恒。案外人欧蓓。申请执行人陈慧明，柳州市两面针纸业有限公司职工。被执行人柳州市国泰房地产开发有限责任公司，住所地：柳州市荣新路国泰花园。法定代表人陈健美，该公司董事长。委托代理人卢军。本院在执行陈慧明申请执行柳州市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）债权纠纷一案中，于2015年1月28日裁定查封、拍卖被执行人国泰房公司所有的位于柳州市驾鹤路国泰大厦17号、20号门面各一间。2015年4月16日，案外人欧炳恒、欧蓓对本院查封、拍卖该房屋的执行裁定提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人欧炳恒、欧蓓称，2001年12月3日，案外人欧炳恒、欧蓓向国泰房公司购买位于柳州市驾鹤路3号国泰大厦1-17号门面一间，柳州市鱼峰区人民法院（2006）鱼民初（一）字第437号民事判决书判决双方当事人签订的《商品房买卖合同》有效，并且该门面一直由案外人欧炳恒、欧蓓管理使用，该门面属于案外人欧炳恒、欧蓓所有。现柳州市鱼峰区人民法院查封了柳州市驾鹤路3号国泰大厦1-17号门面一间，造成该门面产权无法过户至案外人欧炳恒、欧蓓的名下，损害了案外人欧炳恒、欧蓓的合法权利。为此案外人欧炳恒、欧蓓请求法院解除对位于柳州市驾鹤路3号国泰大厦1-17号门面一间的查封。本院经审查查明，2002年2月21日，案外人欧炳恒、欧蓓与国泰房公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、由案外人欧炳恒、欧蓓自愿购买国泰公司所有的“国泰大厦”一层17号房屋一间，建筑面积为85.78平方米，房屋价款为2573400元；二、付款方式为银行按揭付款；三、房屋交付期限在2002年7月31日前，经验收合格后交付买受人使用。如遇不可抗力，或遇雨天、停水、停电交房期顺延；四、出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人如不退房，出卖人按已支付房屋价款的1%向买受人支付违约金。该合同还约定了其他内容。合同签订后，案外人欧炳恒、欧蓓于当日交付首期购房款288117元。同日，双方当事人又签订一份《委托承办经营合同》。该合同约定：一、国泰公司承租案外人欧炳恒、欧蓓购买的房屋，承包期限从2002年10月1日起至2010年9月30日止；二、国泰公司每月按100元1平方米付给案外人欧炳恒、欧蓓月租金，满10年后可以续约。2002年7月30日，国泰公司出具该房屋建设工程竣工验收合格报告。次日，案外人欧炳恒、欧蓓在国泰公司提供的房屋交接验收表上确认接收。2002年8月10日，案外人欧炳恒、欧蓓与国泰公司又签订一份《补充协议》。该协议约定：一、国泰公司同意案外人欧炳恒、欧蓓将原付款方式银行按揭付款改为分期付款，期限至2004年12月30日止付清购房款；二、案外人欧炳恒、欧蓓在分期付款的同时，案外人欧炳恒、欧蓓的门面每月租金由国泰公司收取，用以直接充抵案外人欧炳恒、欧蓓所欠购房款直至付清购房款时止；三、出卖人应当在商品房交付使用后，买受人交清房款后180天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从合同签订后至2004年12月28日止，案外人欧炳恒、欧蓓向国泰公司交付购房款合计2356290元，以房屋租金抵付购房款217110元，合计人民币2573400元。但之后国泰公司没有按约定期限办理该房屋所有权转移登记手续。2006年4月17日，案外人欧炳恒、欧蓓向本院提起民事诉讼，请求法院判令：一、案外人欧炳恒、欧蓓与国泰公司于2002年2月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、国泰公司支付案外人欧炳恒、欧蓓违约金25734元；三、国泰公司在法院判决生效之日起10天内，将办理权属登记需要由国泰公司提供的资料报产权登记机关备案。2006年6月23日，本院作出（2006）鱼民初（一）字第437号民事判决书，判决：一、案外人欧炳恒、欧蓓与国泰公司于2002年2月21日签订的《商品房买卖合同》有效；二、国泰公司应支付给案外人欧炳恒、欧蓓逾期办理房地产权属证书的违约金25734元；三、驳回案外人欧炳恒、欧蓓的其他诉讼请求。判决后，双方当事人均未提出上诉。2015年1月28日，本院裁定查封、拍卖国泰公司所有的“国泰大厦”一楼17号、20号房屋二间。4月16日案外人欧炳恒、欧蓓向本院提出执行异议。另查明，因国泰公司开发建设“国泰大厦”，阚莉的房屋在拆迁范围，双方就拆迁补偿问题多年未能达成拆迁协议，阚莉于2002年4月向柳州市中级人民法院提起民事诉讼。同月28日，柳州市中级人民法院受理了阚莉诉国泰公司拆迁补偿纠纷一案。在审理该案过程中，柳州市中级人民法院于2002年5月15日作出财产保全裁定，查封国泰公司所建的“国泰大厦”一楼17号、19号、20号三间房屋。2002年8月26日，柳州市中级人民法院作出（2002）柳市民初（二）字第91号民事判决书，判决：国泰公司对阚莉被拆除的房屋给予“以产权调换”的形式回迁安置在“国泰大厦”一楼。因国泰公司不服一审判决而上诉至广西壮族自治区高级人民法院。广西壮族自治区高级人民法院作出（2002）桂民终字第17号民事判决书，判决：一、撤销柳州市中级人民法院（2002）柳市民初（二）字第91号民事判决书；二、驳回阚莉的诉讼请求。因阚莉不服二审判决而向广西壮族自治区高级人民法院提出再审申请。2003年12月13日广西壮族自治区高级人民法院作出（2003）桂民再字第51号民事判决，判决：一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2002）桂民终字第17号民事判决书；二、维持柳州市中级人民法院（2002）柳市民初（二）字第91号民事判决书。2009年1月4日，广西壮族自治区高级人民法院又作出（2009）桂民监字第1号民事裁定，对阚莉与国泰公司拆迁补偿纠纷一案提起再审。因国泰公司向检察机关提出申诉。最高人民检察院2009年7月23日以高检民抗（2009）第50号民事抗诉书向最高人民法院提出抗诉。最高人民法院于2009年11月3日作出（2009）民抗字第61号民事裁定，指令广西壮族自治区高级人民法院再审。广西壮族自治区高级人民法院经再审后作出（2009）桂民再字第2号和桂民再字第10号裁定，决定撤销（2003）桂民再字第51号民事判决、（2002）桂民四终字第17号民事判决和柳州市中级人民法院（2002）柳市民初（二）字第91号民事判决；驳回阚莉的起诉。因阚莉不服广西壮族自治区高级人民法院（2009）桂民再字第2号民事裁定和（2010）桂民再字第10号民事裁定，向最高人民法院申请再审。2012年1月10日最高人民法院以（2004）民一监字第111-1号民事裁定提审本案。2013年2月6日最高人民法院作出（2012）民提字第26号民事判决书，判决：一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2003）桂民再字第51号民事判决、（2009）桂民再字第2号民事裁定、（2010）桂民再字第10号民事裁定；二、维持广西壮族自治区高级人民法院（2002）桂民四终字第17号民事判决。还查明，柳州市中级人民法院于2002年5月15日对国泰公司所建的“国泰大厦”一楼17号房屋的查封因在2015年1月24日未续行查封而自动失效。本院认为，被执行人国泰公司将其所有的“国泰大厦”一楼17号房屋出卖给案外人欧炳恒、欧蓓，案外人欧炳恒、欧蓓已支付全部房屋价款并实际占有，但之后由于被执行人国泰公司未能处理好其与阚莉之间的拆迁房屋补偿问题，引发阚莉向法院申请财产保全，导致“国泰大厦”一楼17号房屋被法院查封，造成被执行人国泰公司未能按合同约定期限将“国泰大厦”一楼17号房屋产权过户登记在案外人欧炳恒、欧蓓名下，其责任完全在于被执行人国泰公司，案外人欧炳恒、欧蓓对此无过错。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理财产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本院不得查封被执行人国泰公司所有的“国泰大厦”一楼17号房屋。为此案外人欧炳恒、欧蓓提出的执行异议理由成立，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：解除对被执行人柳州市国泰房地产开发有限责任公司所有的“国泰大厦”一楼17号房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  罗水祥审判员  黄 宇审判员  师豫江二〇一五年五月二十六日书记员  龙 琨