陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商中民二终字第00042号上诉人（原审被告）闫和平，男，生于1976年1月3日，汉族，个体工商户。委托代理人校乐，商南县城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）陈邦斌，男，生于1960年8月9日，汉族，农民。委托代理人陈族良，陕西秦东律师事务所律师。上诉人闫和平因与被上诉人陈邦斌房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省商南县人民法院（2014）商南民初字第00226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人闫和平及其委托代理人校乐，被上诉人陈邦斌及其委托代理人陈族良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年10月，原告陈邦斌与被告闫和平经口头协商后，决定将陈邦斌家位于商南县南新街490号的房屋出租给被告闫和平，用于经营摩托车及配件销售。2011年10月29日，被告闫和平向原告陈邦斌支付5000元定金，原告陈邦斌将一楼三间及二楼整层的钥匙交给闫和平。闫和平搬入房屋后向陈邦斌交了10000元房租，此后一直未再支付房租。原告多次催要未果，遂于2014年1月30日将被告所租房屋加锁，拒绝被告继续租用该房屋。被告闫和平承租房屋期间，原告陈邦斌的儿子陈明勇在其店内买摩托车时欠款2000元，双方约定从房租里抵销，陈邦斌当庭对该事实表示认可。关于租赁范围，原告当庭陈述被告所租房屋为一楼三间及二楼整层，与被告实际使用的范围相符，予以认定。被告称双方口头约定其租赁范围除一楼三间及二楼整层外，还包括两间地下室，但并未能举证证明，故不予认定。关于租赁期限和租赁费用，原告提出被告向其支付定金时，曾向被告出具收条，收条中注明了收到的钱数，并写明了一年租金6万元，租赁期限从2011年11月29日开始。被告虽认可该收条的存在，但声明该收条已丢失，且仅认可该收条中注明了原告获取的钱数，并未注明租金和租赁期限，其坚持认为双方口头约定年租金每年5万元，租赁期限自2012年1月1日起算。一审法院认为，被告既然认可了其持有该收条，就应对该收条中的内容负有举证责任，在其举证不能且未对自己的陈述提供任何证据的情况下，应承担举证不能的法律后果。故对于租金应认定为每年6万元，租赁期限自2011年11月29日开始起算。关于支付租金的方式及期限，双方当庭陈述均认可房租一年一交，根据原被告当庭陈述及闫和平第一次交房租的时间，结合一般的交易习惯可确定，被告闫和平应在入住时支付第一年房租，此后每年房租在上年合同期满时交付，即在每年的11月29日应支付当年11月29日至下年11月29日一年的房租。原审认为，原告陈邦斌将房屋出租给被告闫和平进行使用，被告闫和平向原告陈邦斌支付了部分租金，双方虽未签订书面合同，但已构成了事实上的房屋租赁关系，达成了口头租赁合同，该租赁合同的形成是双方真实的意思表示，合法有效。因双方对租赁期限约定不明确，依据合同法第二百三十二条，应视为不定期租赁合同，当事人可随时解除合同。故对原告要求解除合同的诉请应予支持。原告将房屋交付给被告使用后，被告应按约定定期向原告支付租金。但被告在承租房屋期间，长期拖欠租金，经被告催要仍不支付，已构成严重违约，原告要求被告支付拖欠的房租符合法律规定，应予支持，但租金的数额应以一审法院核定为准。自2011年11月29日至2014年1月30日，被告租用房屋2年另2个月，总租金13万元，扣除被告已支付的15000元，再依据双方约定扣除原告之子陈明勇在被告处购买摩托车时所欠2000元，被告应支付原告租金113000元。原告要求被告支付租金的利息，无法律依据和事实依据，故对该部分请求不予支持。被告闫和平辩称双方口头约定，用房屋装修费用抵房租，未提供证据证明，本院不予采纳。被告在答辩中提出原告陈邦斌存在违约行为并给其造成损失，但明确表示在本案中不提起反诉，故本案对此不予涉及。原被告双方合同解除后，被告应搬离其所承租的房屋并腾房。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、依法解除原告陈邦斌与被告闫和平之间的房屋租赁合同，被告闫和平在本判决生效后立即搬离其所承租的原告陈邦斌家位于商南县南新街490号的房屋；二、被告闫和平于本判决生效后二十日内向原告支付拖欠的房屋租金113000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2600元，由被告闫和平承担2550元，原告陈邦斌承担50元。上诉人闫和平上诉称，一、一审法院未查明案件事实。双方口头约定，上诉人租赁被上诉人的一二层房屋及地下室用于摩托车修理及展销，房租每年5万元，由被上诉人在二楼窗户上安装吊链供二楼展厅运置摩托。因被上诉人不与上诉人签订房屋租赁合同，未履行安装吊链的义务，地下室两间房屋至今也未交付给上诉人使用，被上诉人先行违约，上诉人支付了5000元定金及10000元房租后，未支付剩余房租。二、一审法院在被上诉人证据不足的情况下，仅凭陈述认定事实。被上诉人称房租为6万元，一审法院在双方均无证据的情况下，草率认定房租为6万元，事实上双方约定的房租为5万元，应按双方都认可的5万元确认房租。一审认定双方的协议为不定期租赁，上诉人多次要求被上诉人签订房屋租赁合同，因被上诉人以种种理由推脱不签合同，被上诉人负有责任。三、一审判决计算的房租时间错误。被上诉人于2014年1月30日，违法将上诉人的租赁房屋加锁，导致上诉人丧失房屋使用权，但一审法院认定由上诉人承担被上诉人锁门后产生的房租，违反法律规定。四、上诉人有新证据提交。双方协议由上诉人粉刷墙壁，粉刷费用从房租内扣除，案件审结后，上诉人找到装修房屋的工人，证明被上诉人说过装修费从房租内扣除。请求撤销原判，依法改判。被上诉人陈邦斌答辩称，一、原判认定事实正确。1、租赁房屋应为一楼南边三间门面房、二楼一层，上诉人称租赁房屋还包括地下室两间，无任何证据证实。原判认定的租赁范围正确，有上诉人实际使用、被上诉人的陈述及其妻子儿子的证言为凭。2、租赁费，双方在一审庭审中均承认上诉人于2011年10月29日交5000元定金时，被上诉人给其出具收条，收条写有年租金6万元，租赁一楼三间、二楼整层，从2011年11月29日起付清第一年租金，以后每年租金在满一年的对应日支付。但上诉人辩称定金收条上未写年租金6万元，收条丢失。上诉人拒不提交定金收条，原判按证据规则判定每年租金6万元完全正确。3、租赁期限，原判认定从2011年11月29日起算租房时间正确。上诉人实际使用房屋的时间是2011年10月29日，被上诉人承认第一个月不收房租，故起算房租时间为2011年11月29日，且双方都承认定金收条能表明交付时间，而上诉人不提供，上诉人认为租房期限从2012年1月1日起算不能成立。4、租金支付时间，双方都承认租金一年一交，上诉人应从2011年11月29日交清第一年房租6万元，以后的房租应在一年期满后的11月29日交下一年的房租，原判认定的房租的支付方式正确。二、上诉人的诉称全部无事实无依据。1、上诉人称租房范围有一楼二楼两层和地下室两间，没有依据，且与被上诉人实际交付的房屋不相符，从租房交易习惯说，两年多未交足房屋上诉人不闻不问，显然不合情理。2、上诉人称所租房屋装修费是被上诉人支付，还称被上诉人给其所租的二楼的房屋安装吊链等，没有依据，也违反交易习惯。3、上诉人称被上诉人不订立书面租赁合同，这一说法不合情理。因上诉人取得了所租房屋，加之资金周转困难，上诉人不想订立书面合同，所以至今未订立书面合同。三、上诉人严重违约，依法应当双倍返还定金，并支付逾期付款利息，但原判免除了上诉人的违约责任，被上诉人虽然不服，但未上诉。另外，本案口头约定租赁合同，被上诉人有权随时解除合同，被上诉人收取租金的目的不能实现，继续履行合同已无必要，原判解除合同正确。四、原判没有判决由上诉人支付锁门之后产生的房租，上诉人称原判判决了锁门之后的房租是错误的。综上，请求维持原判。二审审理中，上诉人闫和平提供两份证据：1、曹德武调查笔录；2、韩有魁调查笔录，证明房屋租赁的范围和闫和平装修的费用抵扣房租。经当庭质证，被上诉人陈邦斌认为该两份证据不能证明上诉人的证明目的。被上诉人陈邦斌提供了两份证据：1、曹德武调查笔录，证明装修前上诉人和被上诉人就租赁事宜已经谈妥。2、食品流通许可证，证明被上诉人的儿子在使用一楼另外两间门面房，不可能租给上诉人。经当庭质证，上诉人认为证据1形式要件不合法，内容不真实，也证明不了房屋装修费由谁支付；证据2，上诉人认为其租赁的一层门面房是三间无疑问。经综合审查，双方均提供了曹德武调查笔录，但在内容上相互矛盾，均不予采信；上诉人闫和平提供的韩有魁调查笔录，无其它证据相印证，不予采信；被上诉人陈邦斌提供的食品流通许可证与本案无关，不予采信。二审查明，2011年10月，上诉人闫和平与被上诉人陈邦斌口头订立房屋租赁合同，由上诉人租赁被上诉人位于商南县南新街490号的房屋，用于经营摩托车及配件销售，租金一年一交。2011年10月29日，上诉人闫和平向被上诉人陈邦斌支付5000元定金，上诉人闫和平书写了定金收条，被上诉人陈邦斌在该收条上签字，该收条由上诉人留存。同日，被上诉人陈邦斌将出租房屋一楼三间及二楼整层的钥匙交给上诉人闫和平。闫和平搬入房屋后开始装修，2012年1月1日正式营业。2012年春节前，上诉人又向被上诉人支付了1万元的房屋租金，被上诉人陈邦斌未出具收据。上诉人之后未再支付租金。被上诉人陈邦斌认为房屋年租金6万元，承租的房屋为一楼三间及二楼整层，从2011年11月29日起计算租金，该约定的内容均载明于2011年10月29日出具的定金收条上。上诉人称定金收条只写明收定金5000元，未载明租金、租赁范围、租赁起算期限，定金收条因洗衣服损毁，无法提供，约定的房屋年租金为5万元，承租的房屋除了已交付使用的一楼三间及二楼整层，还包括地下室两间房屋，从2012年1月1日起计算租金，装修费用应抵扣租金。被上诉人陈邦斌多次催要租金未果，于2014年1月30日将上诉人承租的一楼三间房屋加锁。后被上诉人起诉要求解除房屋租赁合同并由上诉人支付未付租金及利息。另查明，上诉人闫和平承租房屋期间，被上诉人陈邦斌的儿子陈明勇在其店内买摩托车时欠款2000元，被上诉人同意从房租里予以抵扣。上述事实有当事人在一、二审中的陈述，一、二审庭审笔录予以证实。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、租赁房屋年租金是5万元还是6万元；二、租赁房屋的范围是否包括地下室两间房屋；三、房租起算的起止时间怎么计算；四、租赁房屋的装修费用是否抵扣租金。一、租赁房屋年租金是5万元还是6万元。本案上诉人闫和平虽然承认其持有定金收条，但被上诉人陈邦斌并无证据证明上诉人无正当理由拒不提供该收条，因此不能依据陈邦斌的单方陈述对该定金收条的内容作出认定。此外，被上诉人陈邦斌称定金收条上载明，房屋年租金6万元，承租的房屋为一楼三间及二楼整层，从2011年11月29日起计算租金，该内容与其在一审中陈述的内容不一致，被上诉人陈邦斌对于定金收条内容的证明并不充分，应承担对其不利的法律后果。在被上诉人认为年租金6万元的事实难以认定的情况下，上诉人承认年租金为5万元属于自认，故本案房屋年租金应以5万元确定为宜。二、租赁房屋的范围是否包括地下室两间房屋。上诉人闫和平交付定金后，被上诉人陈邦斌将其房屋的一楼三间及二楼整层的钥匙交给上诉人，上诉人实际使用的是一楼三间及二楼整层，双方均对租赁的一楼三间及二楼整层的房屋无争议，但上诉人主张租赁的范围还包括地下室两间房屋，被上诉人予以了否认，上诉人应提供证据证明其主张，上诉人未提供相应的证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，因此上诉人主张承租的范围还包括地下室两间房屋，该主张不能成立，不予支持。上诉人承租的房屋应确认为一楼三间及二楼整层。三、房租起算的起止时间怎么计算。一般情况下，当事人没有特别约定，应以房屋交付使用之日起计算租金，但被上诉人承认给上诉人一个月时间装修，从2011年11月29日起计算租金，本院予以认可。上诉人称从2012年1月1日营业之日起计算租金，不符合通常的交易习惯，也无证据证明，不予采信。上诉人称一审判决其承担被上诉人锁门之后的房租不合法。实际上，被上诉人起诉只是要求上诉人支付拖欠的房租至2014年1月30日锁门之日，一审判决支持该请求，上诉人称一审判决其承担被上诉人锁门之后的房租，不能成立。四、租赁房屋的装修费用是否抵扣租金。上诉人闫和平称双方约定租赁房屋的装修费用应在租金中抵扣，但被上诉人予以否认。因上诉人对上述约定内容及装修费用数额并未提供证据予以证明，故对其该项主张本院不予支持。综上，本案上诉人闫和平与被上诉人陈邦斌达成口头租赁房屋合同，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人租赁被上诉人的房屋，租赁房屋2年2个月，应按每年5万元支付租金，房屋租金为108333.33元。扣除已付的15000元，及抵扣的2000元，上诉人应支付房屋租金91333.33元。一审认定事实有误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省商南县人民法院（2014）商南民初字第00226号民事判决第二项，维持第一、三项；二、由上诉人闫和平在本判决生效后二十日内支付拖欠被上诉人陈邦斌的房屋租金91333.33元。一审案件受理费2600元，二审案件受理费2600元，共计5200元，由上诉人闫和平负担4200元，被上诉人陈邦斌负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  王礼武代理审判员  王 倩代理审判员  文改云二〇一五年五月二十六日书 记 员  王 博