上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第6833号原告王雨仁。原告邵晓星。上列两原告共同委托代理人胡东浩，江苏高仁律师事务所律师。被告文海。委托代理人王欣，上海市东方剑桥律师事务所律师。原告王雨仁、邵晓星与被告文海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告王雨仁、邵晓星及其共同委托代理人胡东浩、被告的委托代理人王欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王雨仁、邵晓星共同诉称，案外人王某某系两原告之子，与被告系多年朋友。王某某已于2012年11月28日死亡，生前与被告共同共有上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。两原告为王某某的法定继承人。两原告在与被告就王某某遗产归属纠纷过程中，发现王某某为了购买上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称乳山路房屋)，规避当时上海的房屋限购政策，于2011年10月12日，与被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)，将王某某在系争房屋中的一半产权以人民币(以下币种相同)100万元的价格转让给了被告。王某某与被告签订《房屋买卖合同》系为了规避上海的房屋限购政策，被告也未向王某某支付过购房款，双方约定的房价100万元也明显低于市场价。可见《房屋买卖合同》非双方真实意思表示，且系以合法形式掩盖非法目的的非法行为，故请求法院判令：一、王某某与被告于2011年10月12日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告将系争房屋恢复登记至被告和两原告名下。被告文海辩称，系争房屋原系王某某和被告两人共有。2011年被告欲购买乳山路房屋，因王某某与被告均属于限购对象，且为了税费问题，两人协商将系争房屋产权变更至被告名下，再以王某某的名义购买乳山路房屋。原、被告签订《房屋买卖合同》的目的虽然是为了规避限购政策，但该房屋买卖行为是双方的真实意思表示，并已履行完毕。在王某某生前，被告已向其支付购房款94万元，剩余6万元在其他现金交往中已经结清。系争房屋也已登记在被告名下。两原告就本案事实于2014年曾向本院起诉，要求被告按照《房屋买卖合同》支付购房款100万元。该案审理后作出(2014)浦民一(民)初字第13582号民事判决书，该判决书确认了《房屋买卖合同》的真实性，并判决被告支付原告剩余房款6万元。原告不服该判决提起上诉，在上诉期间原告撤回了上诉，并同时申请撤回了原审的起诉。原告在(2014)浦民一(民)初字第13582号案件中确认《房屋买卖合同》的真实性和有效性，法院的判决也已确认过该协议真实有效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两原告系王某某的父、母亲，被告系王某某的朋友。2012年11月28日王某某因病死亡。两原告为王某某的法定继承人。2010年3月23日，系争房屋的产权登记至王某某、文海名下。2011年10月12日，文海与王某某签订《房屋买卖合同》一份，约定王某某将系争房屋的产权的二分之一转让给被告，转让价100万元；付款方式和付款期限由双方在付款协议(附件三)中约定明确；合同附件三付款协议处空白；合同中关于房屋的交付、违约责任等均未作约定。2011年10月18日，系争房屋的产权登记至文海一人名下。2011年12月23日、2012年1月11日、2012年3月13日，文海分别向王某某汇款9万元、20万元、65万元，共计94万元。2014年4月，两原告向本院提起(2014)浦民一(民)初字第13582号房屋买卖合同纠纷一案，诉称，2011年10月12日，王某某将系争房产的产权份额以人民币(以下币种相同)100万元的价格转让给了被告，现该房屋产权已登记在被告一人名下，但被告未支付对价，故诉请要求被告文海支付两原告购房款100万元。被告文海答辩称，2011年被告欲购买乳山路房屋，当时政府出台限购令，因两人已拥有系争房屋，产权状况是两人共同共有，两人都属于限购对象，且为了税费问题，故协商后将房屋产权变更至一人名下，另一人购买乳山路房屋。被告除系争房屋外还有其他房产，而王某某将其产权份额转至被告名下后，就不再属于限购对象。因此被告与王某某签订买卖合同，将王某某的系争房屋产权份额转至被告名下，王某某则得以购买乳山路房屋。在王某某生前，被告的账户中已有94万元的款项汇至王某某的账户，鉴于双方的密切关系，双方合意余款无需再支付。本院经审理认定王某某与被告文海签订的《房屋买卖合同》真实有效，被告文海已向王某某转账支付94万元房款，故判决：被告文海支付原告王雨仁、邵晓星购房款60,000元；驳回原告王雨仁、邵晓星其余诉讼请求。原告王雨仁、邵晓星不服一审判决，提起上诉，上诉请求和理由为王某某与文海签订《房屋买卖合同》系为了规避限购，非真实意思表示，文海也未实际支付94万元房款，请求撤销一审判决、依法改判或发回重审。在二审审理过程中，原告王雨仁、邵晓星申请撤回上诉和原审起诉。2015年2月4日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中民二(民)终字第352号民事裁定书，裁定撤销上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第13582号民事判决，准许上诉人王雨仁、邵晓星撤回原审的起诉。2015年2月10日，原告王雨仁、邵晓星就本案向本院起诉，诉请如前。诉讼中，原告申请对系争房屋进行司法查封。现系争房屋上除本案的司法查封外，无其他权利限制。另查明，2013年1月，被告文海向本院提起(2013)浦民一(民)初字第4604号遗赠纠纷一案，本院经审理后认为，文海提供的录像遗嘱不具备必要的形式要件而无效，且王某某并无订立遗嘱的明确意思表示，故判决驳回文海主张的按“遗嘱”分割王某某遗产的诉讼请求。文海依法提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后判决驳回了文海的上诉，维持原判。2013年3月，王雨仁、邵晓星向本院提起(2013)浦民一(民)初字第7770号不当得利纠纷一案，要求文海返还2012年12月11日至14日自王某某账户转入文海账户的四笔钱款共计1,425,516.12元并支付利息。本院经审理，认定涉案款项属于不当得利，于2013年11月判决文海返还王雨仁、邵晓星1,425,516.12元，并支付相应利息。该判决书现已生效。2013年4月，王雨仁、邵晓星向本院提起(2013)浦民六(商)初字第3683号财产损害赔偿纠纷一案，要求中行浦东分行支付存款150万元及利息1,875元，文海承担连带责任。本院经审理后判决文海赔付王雨仁、邵晓星存款本金损失150万元并赔付利息损失。2013年4月，王雨仁、邵晓星向本院提起(2013)浦民六(商)初字第3684号财产损害赔偿纠纷一案，要求中行羽山路支行支付存款5万元、欧元4,000元及相应利息，文海承担连带责任。本院经审理后判决文海赔付王雨仁、邵晓星存款本金损失5万元和欧元4,000元并赔付利息损失。该判决书现已生效。2013年10月，文海向本院提起(2013)浦民一(民)初字第36200号民间借贷纠纷一案，称王某某向其借款865万元购买乳山路房屋，因2012年12月已返还借款1,425,516.12元，故诉请要求王雨仁、邵晓星返还被继承人王某某为购买房产之借款7,224,483.88元。2014年1月20日文海调整诉请为要求王雨仁、邵晓星向其返还其借王某某名义购买乳山路房屋的出资债权865万元。2014年2月7日文海又调整诉请为要求王雨仁、邵晓星向文海返还被继承人王某某为购买房产及车位之借款865万元。本院经审理后认为，文海所称的借款缺乏相应的事实依据，且根据文海在遗赠、不当得利和本案诉讼中的前后陈述，及本案诉讼中多次调整请求，文海就诉争款项前后说法不一，明显自相矛盾，违背常理。故判决驳回原告文海的诉讼请求。文海不服提起上诉，后撤诉。审理中，原告明确系争房屋现为空关，在本案中不要求对房屋的返还进行处理。以上事实，由原、被告提供的《房屋买卖合同》、房地产登记簿、网银流水单、支付凭证、(2013)沪一中民一(民)终字第2310号民事判决书，(2013)浦民一(民)初字第36200号民事判决书、(2014)沪一中民一(民)终字第1419号民事判决书，(2014)浦民一(民)初字第36200号民事判决书、(2015)沪一中民一(民)终字第352号民事裁定书，(2014)浦民一(民)初字第36200号案件庭审笔录及两原告的上诉状等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于王某某有无将系争房屋中的产权份额转让给文海的真实意思表示。首先，被告文海称文海与王某某签订《房屋买卖合同》的目的是双方为了规避已拥有一套住房的非上海本市户籍的居民不得再购房的限购政策，以王某某的名义共同购买乳山路的房屋。从这个目的来看，王某某与文海签订《房屋买卖合同》并将产权变更登记在文海一人名下，是为了拥有更多的房产，而将系争房屋的产权份额真实的转让给文海，则与该目的相悖。其二，《房屋买卖合同》约定的极为简单，除了约定转让价款和过户日期，其它均为空白，转让价款也明显低于市场价格，并且双方于2012年10月12日申请办理产权变更登记，而被告主张的第一笔购房款的支付时间为2012年12月23日，也就是说出卖人在买受人未支付任何房款的情况下就已配合买受人办理过户，上述事实均有悖于正常的房屋买卖。其三，《房屋买卖合同》约定的转让价款为100万元，被告仅能提供三张其汇款给王某某共计94万元的汇款凭证。文海与王某某系长期同居、关系亲密的朋友关系，两人共同拥有众多财产，文海与王某某之间的经济往来也远非被告主张的三笔。而被告提供的三张汇款凭证未注明汇款用途，其也未提供王某某确认已收到购房款的证据，故被告仅凭上述三张汇款凭证不足以证明其已向王某某支付购房款94万元的事实。其四，被告对无法提供6万元支付凭证的原因，在前案诉讼中称系王某某基于双方的特殊关系给予了免除，本案中又称双方在另外的现金往来中予以了结清，被告对同一事实的解释说法不一、前后矛盾，有悖常理。基于上述分析，本院有理由相信王某某与文海就系争房屋签订的《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示，故原告王雨仁、邵晓星要求确认该《房屋买卖合同》无效的请求，于法有据，本院予以支持。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。系争房屋因《房屋买卖合同》登记至文海一人名下，合同无效后，系争房屋理应恢复至原产权人王某某和文海名下。现王某某已过世，故两原告作为王某某的法定继承人主张将系争房屋产权恢复登记至两原告和被告三人名下，于法有据，本院予以支持。关于两原告与被告对系争房屋的分割，不属于本案的处理范围，当事人可另行主张。关于房屋的返还问题，原告表示不需要在本案中处理，故本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告文海与王某某于2011年10月12日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告文海于本判决生效之日起十日内协助原告王雨仁、邵晓星办理将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至被告文海、原告王雨仁、邵晓星名下的手续。案件受理费人民币13,800元，财产保全费5,000元，共计18,800元，由被告文海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  唐墨华二〇一五年五月八日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文???一、《中华人民共和国民法通则》???第五十五条??民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。???二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。