内蒙古自治区土默特左旗人民法院民 事 判 决 书（2015）土左民初字第00282号原告王建勋，男，生于1984年2月9日，汉族，原籍山西省朔州市平鲁区，现住内蒙古呼和浩特市回民区。原告陈晓霞，女，生于1983年11月5日，汉族，现住内蒙古呼和浩特市回民区。委托代理人段海军、李月婷，内蒙古秀合律师事务所律师。被告内蒙古金华房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特金川开发区。法定代表人云枫，该公司董事长。委托代理人于洋，内蒙古若辉律师事务所律师。本院于2015年3月16日立案受理了原告王建勋、陈晓霞诉被告内蒙古金华房地���开发有限责任公司（下称金华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员马麾适用简易程序于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告王建勋及其委托代理人段海军、李月婷，被告金华房地产公司委托代理人于洋到庭参加了诉讼，原告陈晓霞以及被告金华房地产公司法定代表人云枫未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王建勋、陈晓霞诉称，2012年6月21日，原告王建勋、陈晓霞购买了被告内蒙古金华房地产开发有限责任公司位于金四路南侧、项目名为金华学府的预售商品房第5幢3单元402号房屋一套。双方签订了一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2010-0171）。该《合同》约定，房屋建筑面积共111.73平方米，单价为每平方米3802元，总金额为424797元，原告先交首期房款174797元，其余房款以按揭贷款方式付款。按照合同约定，原告分别于2012年6月21日交纳首付款94797元、补房款40000元，2012年12月20日交补房款40000元，共计174797元。至此，原告已按照合同约定履行了交纳房屋首付款的义务，但被告却并未如期履行合同约定的交房义务。《合同》第八条约定交房期限为2013年12月31日，第九条约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。”被告迟延交付房屋的违约行为严重侵害了原告的合法权益，使得原告不能按时取得自己的住房。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求一、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2010-0171）。二、判令被告返还原告的全部已付款174797元，并赔偿原告利息损失28899.77元。（利息从2012年6月21日起按银行2012年同期贷款年利率6.40%计算至2015年1月21日止），以后的利息按上述利率计算至实际给付为止。被告金华房地产公司辩称，2013年3月21日，原告王建勋和陈晓霞共同与我公司签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定交房期限在2013年12月31日前，我公司没有按照合同约定的期限交付房屋。合同第九条第二款约定，我公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，预期超过30日后，买受人有权解除合同。我公司与二原告没有约定解除权的行使期限，应按照最高院《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款的规定，二原告解除权的行使期限应在解除权发生之日起，即2014年1月31日行使该权利，二原告在解除权发生之日没有对我公司行使催告，在解除权发生之日起一年内不行使，解除权消灭。本案二原告在解除权发生之日起一年后行使，其解除权已经消灭。另外，按照合同的约��，二原告应于合同签订当日即2012年6月21日支付首付款174797元，按揭250000元。而是于2012年6月21日交纳了首付款94797元，2012年12月20日又交纳首付款40000元，并且至今拒绝办理按揭手续。因二原告的上述违约行为，导致我公司至今未交付房屋。二原告的诉讼请求于法无据，请求依法驳回二原告的全部诉讼请求。经审理查明，2012年6月21日，被告金华房地产公司与原告王建勋、陈晓霞（二原告系夫妻关系）签订了编号：GF-2010-0171的《商品房买卖合同》。合同约定：原告王建勋、陈晓霞购买被告金华房地产公司位于金四路南侧、项目名为金华学府的预售商品房第5幢3单元402号房屋一套，建筑面积为111.73平方米，每平方米3802元，总金额为424797元。付款方式为：1、买受人于签署房屋认购书时，交纳定金20000元，在规定期限内签署《商品房买卖合同》。2、买受人于签署《商品房买卖合同》当日，即于2012年6月21日交纳总房款的40%，合计174797元。3、贷款额为总房款的60%，合计250000元，以按揭方式支付。4、按揭手续为：买受人应在签署买卖合同后七个工作日内提交申请个人住房抵押贷款所需的全部材料，签署银行按揭贷款合同。最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准。如买受人获得的贷款额不足申请贷款额时，经出卖人同意，买受人对不足部分按双方另行约定的付款时间和方式支付。买受人逾期十五日仍未提交贷款材料、提交的贷款材料不真实的，出卖人有权解除双方签署的买卖合同。解除买卖合同自出卖人书面通知送达买受人之日起生效，买卖合同解除后，买受人承担相应的违约责任。该合同第八条规定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的上述商品房交付买受人使用。第九条第��款规定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。上述合同签订之日即2012年6月21日，原告王建勋交付了首付款94797元，当日并补交房款40000元，2012年12月20日又补交房款40000元，一共支付174797元。按照合同约定，其余房款的60%即250000元应办理按揭贷款，但二原告至今未办理，被告也未将合同约定的房屋交付二原告使用。2015年3月，二原告诉至我院，要求依法解除双方所签合同，退还全部购房款并支付相应的利息。另查明，被告金华房地产公司开发金山阳光城（金华学府）具有《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》以及《商品房预销售许可证》。为证明二原告的主张，二原告在庭审时向本院提供了下列证据：1、编号：GF-2010-0171的《商品房买卖合同》一份，证明原告王建勋、陈晓霞在2012年6月21日向被告购买房屋一套，合同约定2013年12月31日前交付房屋，但被告至今未交付房屋，构成严重违约。2、首付款收据三张，证明二原告按照合同的约定已将首付款交情，履行了付款义务，被告对二原告的付款方式是认可的，二原告不构成违约。3、EMS快递单以及解除合同通知书，证明二原告在起诉后已经向被告邮寄了《解除合同通知书》。4、编号为（JHXF-5-3-402）的借款合同一份，证明二原告在与被告签订商品房买卖合同时，对于首付款的支付约定分期支付，双方并签订了借款合同，二原告的付款行为并不存在违约情况。二原告提供的前两组证据具有真实性、合法性和关联性，均能���明二原告的主张，本院予以采信。第三组证据证明不了二原告已将解除合同通知书邮寄给被告，不具有证明效力，本院不予采纳。第四组证据能够证明二原告的主张，本院予以采纳。被告金华房地产公司为证明其主张，向本院提供了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》、《国有土地使用证》，呼和浩特金山经济技术开发区建设环保局出具的证明以及由被告公司出具的建设工程综合验收审批表。证明被告五证齐全，具备办理房产证条件，且被告具有合法开发资质，具备卖房条件，并非被告原因不能办理产权证。被告提供的五证能够证明被告具有开发和预售商品房的资质，本院予以采信。验收报告和证明具有证明效力，本院予以采纳。本院认为，被告在预售商品房之前取得了《商品房预销售许可���》，且被告通过与二原告签订编号为GF-2010-0171的《商品房买卖合同》的方式收取了二原告的购房首付款，被告与二原告所签《商品房买卖合同》为有效合同。本案二原告未按合同约定按时办理按揭贷款手续，违约在先，二原告的行为存在违约情形，应承担一定的违约责任。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权行使的期限为一年。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条规定被告应当在2013年12月31日前交付房屋，第九条规定逾期超过30日后买受人有权解除合同。二原告在起诉后行使解除权，远远超出了解除权行使的期限的规定，其解除权已经消灭。而且二原告与被告签订的合同并不是不能继续履行，二原告要求解除合同不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的条件���二原告的诉讼请求缺乏法律依据，也不利于交易秩序的稳定，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下：驳回二原告王建勋、陈晓霞的诉讼请求。案件受理费7660元减半收取3830元，由原告王建勋、陈晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员  马麾二〇一五年五月二十五日书记员  赵莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表���不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人��告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。