广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民二初字第244号原告（反诉被告）艾耀辉，男，1977年1月17日出生，汉族，住XXXX，身份证号码：XXX。委托代理人莫灿标，系广东卓信（东莞）律师事务所律师。委托代理人李曼，系广东卓信（东莞）律师事务所律师被告（反诉原告）广东金信联行置业有限公司，住所地：广东省XX一楼，注册号：XXX。法定代表人罗凤，系该公司董事长。委托代理人陈耀祖，男，1989年10月8日出生，汉族，住XXXX，身份证号码：XXX。系该公司员工。原告艾耀辉诉被告广东金信联行置业有限公司（以下简称“金信公司”）居间合同纠纷一案及原告金信公司反诉被告艾耀辉居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李惠筠适用简易程序独任审判，在2015年4月22日公开开庭审理。原告的委托代理人莫灿标、李曼，被告的委托代理人陈耀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月16日，原告（由其配偶揭志娟代理）与被告、案外人许怡三方经协商签订了《房地产买卖及居间合同》及《代委托经纪服务合同》，约定案外人许怡将自有的房屋转让给原告，由被告提供居间服务，即代位办理贷款、过户等手续。合同签订后，原告按约定向许怡支付了定金50000元、向被告支付了居间服务费20000元，并向被告提交了办理贷款所需的相关资料。被告没有积极履行居间人应尽的告知义务及其他义务，导致案涉合同无法继续履行。纠纷发生后，在尚未解决的情况下，被告介绍新的卖家给许怡，促使并协助许怡将案涉房屋转让过户给新的卖家。原告向法院提起诉讼，将许怡列为被告，将居间人金信公司列为第三人，经过审理，东莞市中级人民法院依法确定原告及许怡均不构成违约，判令解除案涉合同及许怡向原告返还定金50000元，同时认定金信公司作为居间人对案涉合同不能继续履行应付责任。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告金信公司立即向原告退还居间服务费20000元；2、被告金信公司立即向原告赔偿律师费3600元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、在签订《房地产买卖及居间合同》之后，被告一直在积极履行居间方应尽的义务。二、在原告无法及时足额贷款的情况下，被告积极约见原告及案外人协商相关楼款支付问题，在商谈中案外人并未要求原告以自筹资金支付，原告也未自行提出，相反，案外人以及原告初步同意继续以银行贷款支付楼款尾款。因此，被告未发出书面通知要求原告自筹资金支付楼款。三、被告将案涉物业重新再进行居间买卖是基于案外人许怡以及原告艾耀辉各自发出解除案涉合同通知书后进行的，同时原告并未对案涉物业进行查封，其行为表示对此权利的放弃。综上，被告认为原告的请求违反法律的规定，请求法院判决。被告反诉称，2013年7月16日，被告与原告、案外人许怡就案涉物业签署《房地产买卖及居间合同》，约定原告应于合同签订当日向被告支付居间服务费36900元，逾期支付居间费的，按每日1%向被告支付滞纳金。合同签订后，被告的居间义务履行完毕，依据合同法规定，原告应依约支付居间服务费，但原告支付了居间费20000元，剩余16900元一直未支付。被告的工作人员以电话方式和在2013年8月27日发函要求原告支付合同中约定的居间服务费，但原告一直未履行。为此，被告反诉请求判决：1、原告向被告支付剩余居间费16900元；2、原告向被告支付滞纳金16900元（以16900元为本金，自2013年7月16日起按照每日1%的滞纳金暂计算至2015年3月8日共600天，以不超过本金为限）；以上1、2项合计33800元；3、原告承担本案全部诉讼费用。原告对被告的反诉答辩称，1、在双方签订案涉合同后，被告曾向原告承诺只要原告在买卖双方到房管所签署买卖合同之前将居间服务费交付给被告就可以了。因此，原告在付款这一行为上不存在违约。2、在交易过程中，被告已经存在严重的违约行为及过错，按照合同条款的约定，目前案涉合同已经依法解除，被告依法应向原告返还已经交付的居间服务费。因此，被告提出的反诉请求缺乏事实及法律依据。请法院予以驳回。经审理查明，2013年7月16日，案外人许怡和揭志娟由被告金信公司提供居间服务，签订了一份《房地产买卖及居间合同》（许怡为甲方、揭志娟为乙方、金信公司为丙方），约定许怡将东莞市南城区西平村金地格林花园金盏院17座502房（以下简称案涉房屋）出售给揭志娟。该合同约定：基于丙方提供的居间服务，甲乙双方同意在本合约签订当日向丙方支付居间服务费，乙方应向丙方支付居间服务费36900元，逾期支付居间服务费的，每逾期一日按应付费用的1%标准向丙方支付滞纳金；一方违约导致合同无法正常履行，导致丙方无法收取全部居间服务费的，违约方应承担丙方应收取的全部居间服务费；丙方应遵循诚实信用原则为双方提供居间服务，如因丙方过错导致交易无法进行的，应退还居间服务费，但因政府、银行等部门政策规定变化因素影响的除外；三方约定，本合同解除或终止后，甲乙双方或其配偶、近亲属、代理人、代表人、承包人等有关联的人再行就该物业达成买卖交易的，视为丙方居间成功；三方约定，合同履行过程中发生争议的可协商解决，协商不成最终导致诉讼的，可向东莞市第一人民法院提出请求，且守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。同日，案外人许怡、揭志娟和被告金信公司签订了《代办委托经纪服务合同》（许怡为甲方、揭志娟为乙方、金信公司为丙方），三方约定甲乙双方就办理案涉房屋物业产权过户手续共同委托丙方提供代为办理过户及代为缴费纳税手续、办理乙方名下《房地产权证》、办理按揭贷款手续和办理该物业抵押登记手续。该合同还约定：丙方违反本合同约定未能提供相关服务的或未完成服务标准的，费用支付方有权要求丙方退还已收取的相关经纪服务费用；如甲乙双方已签署《房地产买卖及居间合同》，本合同未约定事项以《房地产买卖及居间合同》约定为准。2014年7月19日揭志娟向金信公司支付了居间费20000元。原告艾耀辉主张上述合同中签名的揭志娟是原告的妻子，被告予以确认。原告主张上述合同是揭志娟代理原告在合同上签名。原告艾耀辉以许怡为被告、金信公司为第三人就案涉房屋的房屋买卖合同纠纷起诉至法院。东莞市第一人民法院作出（2013）东一法民一初字第10505号民事判决书，判决：“一、确认艾耀辉、许怡、广东金信联行置业有限公司于2013年7月16日成立的《房地产买卖及居间合同》已经解除；二、限许怡于判决发生法律效力之日起三日内，向艾耀辉返还50000元、支付10000元，共计60000元；三、驳回艾耀辉的其他诉讼请求；四、驳回许怡的其他反诉请求”。艾耀辉、许怡均不服一审判决书，并提出上诉，东莞市中级人民法院作出（2014）东中法民一终字第982号民事判决书。该判决书认定案涉房屋买卖的主体为艾耀辉、许怡；揭志娟、许怡及金信公司签订《房地产买卖及居间合同》后，许怡依约在履行合同；金信公司在艾耀辉贷款申请超过45日未获银行批准后，未依合同约定向艾耀辉发出补交楼款通知书，即使艾耀辉在贷款申请超过45日未获银行批准后30日内未能自筹资金不足，亦不是艾耀辉的原因造成，故艾耀辉不存在违约行为；金信公司作为居间人，未履行居间人应尽的义务，对案涉合同不能继续履行应负一定责任。二审判决：“一、维持广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10505号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10505号民事判决第三项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10505号民事判决第二项为：限许怡于本判决发生法律效力之日起三日内，向艾耀辉返还定金50000元；四、驳回艾耀辉其他的诉讼请求。”原告主张为了处理与被告之间的居间合同纠纷，委托了广东卓信（东莞）律师事务所代理本案一审，花费律师费3600元。被告主张曾催告原告支付剩余的居间服务费，但原告没有支付，并交温馨提示及快递记录佐证。原告对温馨提示及快递记录不予确认，从快递单的查询记录显示是退件的，原告没有收到该快递。以上事实，有原告提交的房地产买卖及居间合同、代办委托经纪服务合同、收款收据（居间服务费）、（2013）东一法民一初字第10505号民事判决书、（2014）东中法民一终字第982号民事判决书、关于案涉物业第二次交易的书面情况说明、委托代理合同、发票，被告提交的房地产买卖及居间合同、交易告知、代办委托经纪服务合同、物业交接清单、温馨提示及快递记录，及本案开庭笔录等在案佐证。本院认为，本案为居间合同纠纷。关于居间服务费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；……”，故本院对（2014）东中法民一终字第982号民事判决书中认定的事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，该判决书确认案涉的《房地产买卖及居间合同》已解除，故在该合同解除后，原告尚未支付的居间服务费不再支付，因此对被告要求原告支付剩余居间费及滞纳金的诉请没有法律依据，本院不予支持；原告已经支付的居间费20000元，可以要求被告退还，故原告要求被告退还居间服务费20000元的诉请于法有理，本院予以支持。关于律师费。根据《房地产买卖及居间合同》的三十二条的约定“守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担”，（2014）东中法民一终字第982号民事判决书中对该合同三方当事人的责任的认定为“许怡依约在履行合同”、“艾耀辉不存在违约行为”、“金信公司作为居间人，未履行居间人应尽的义务，对案涉合同不能继续履行应负一定责任”，因此本院认为金信公司在该合同履行过程中未履行居间人应尽的义务，属于违约方，因此其应当承担原告应诉讼产生的律师费。原告主张因与被告之间的居间合同纠纷，委托了广东卓信（东莞）律师事务所代理本案一审，花费律师费3600元，并提交委托代理合同、发票佐证。原告该诉求没有违反法律规定，且有事实依据，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告广东金信联行置业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告艾耀辉退还居间服务费20000元；二、限广东金信联行置业有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告艾耀辉赔偿律师费3600元；三、驳回被告广东金信联行置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取本诉诉讼费195元（原告已预交）、反诉诉讼费322.5元（被告已预交），由被告广东金信联行置业有限公司负担517.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李惠筠二〇一五年五月八日书记员  胡翠芬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第10页共10页