河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终4314号上诉人（一审被告）：河南省智杰置业集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区人民东路**401-412。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤佳迪，河南智明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少军，河南智明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李洪强，男，汉族，1978年11月9日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：麻伟波，河南乐观律师事务所律师。上诉人河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰公司）因与被上诉人李洪强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人智杰公司的委托诉讼代理人尤佳迪，被上诉人李洪强及其委托诉讼代理人麻伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智杰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、《丽都名邸项目内部定购协议》是基于上诉人与朱超奇签订的《团购协议》为前提而签订的，故朱超奇是本案的利害关系人，一审法院未追加朱超奇为本案当事人属程序错误。2、双方签订《丽都名邸项目内部定购协议》后，被上诉人至今未按照合同约定向上诉人支付购房款，根据《团购协议》的约定，双方签订的定购协议应作废。3、双方当事人并没有签订正式的《商品房买卖合同》，一审判决双方房屋买卖合同关系成立违反了法律规定。4、朱超奇已经告知被上诉人《团购协议》作废的相关事宜，故一审判决否定团购协议对定购协议的约束力属认定事实错误。5、一审判决书第二项强制双方当事人签订房屋买卖合同，违背了合同法确立的缔约自由原则，不具有履行性。6、朱超奇与上诉人签订《团购合同》时隐瞒了其与客户存在债权债务的关系，其行为涉嫌刑事犯罪。综上，一审法院认定事实错误，证据不足，程序错误，应将本案发回重审或依法改判。李洪强辩称，1、《丽都名邸项目内部定购协议》是上诉人的真实意思表示，协议依法成立并生效，对双方均发生约束力，朱超奇不是本案利害关系人，故一审程序合法。2、被上诉人通过向朱超奇抵账的形式向上诉人支付了房款，上诉人在出具收据时对抵账情况也表示了解并认可，故上诉人称其未实际收到被上诉人的房款并不影响协议的效力和履行。3、双方签订的《丽都名邸项目内部定购协议》应当认定为商品房买卖合同，该合同具有当事人名称、具体标的物及价款等主要内容，被上诉人按照协议约定支付了对应购房款，故该合同应认定为房屋买卖合同，且该合同不违反法律法规禁止性规定，系有效合同。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应维持原判。李洪强向一审法院起诉请求：1、依法确认2015年4月10日签订的《丽都名邸项目内部定购协议》合法有效。2、依法判令被告继续履行合同义务，根据双方签订的协议约定签订《商品房买卖合同》，将洛阳市洛龙区智杰﹒丽都名邸的1号楼3单元403室与3号楼1单元301室、5号楼1单元的301室、203室与303室交付于原告并协助原告办理房屋产权证书。3、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月10日，原告李洪强（乙方）与被告智杰公司（甲方）签订5份《丽都名邸项目内部定购协议》，编号分别为ZJ001、ZJ002、ZJ003、ZJ004、ZJ005，协议约定：“原告李洪强定购智杰﹒丽都名邸项目房源分别是：1号楼3单元403室、3号楼1单元301室、5号楼1单元203室、5号楼1单元301室、5号楼1单元303室，分别暂定面积约90.96平方米、125.14平方米、135.41平方米、135.41平方米、135.41平方米（最终面积房管有关部门实际测量为准），单价5600元／平方米，暂定总金额分别为509376元、700784元、758296元、758296元、758296元，原告自愿选择一次性付款：本协议书自签订之日起7日内付清总房款。所有定房付款日期以甲方或银行有效票据开具日期为准。乙方在接到甲方取得预售证电话通知签署《商品房买卖合同》时，七日内配合甲方签订《商品房买卖合同》，并提供相关有效资料，所有约定以合同内容为准，此协议自行终止。所定购房源不退不换。上述均为乙方真实意思的表达。协议签订后甲方应保证乙方的房源，并按商品房买卖合同的约定向乙方交房。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章有效。”当天，被告智杰公司向原告李洪强出具收据五份（编号为：3333841、3333842、3333843、3333844、3333845），均加盖有智杰公司财务专用章，收据上显示“交来丽都名邸诚定金（顶帐）注朱超奇客户”，金额与上述房源暂定总金额一一对应。庭审中被告智杰公司承认已取得涉案房屋预售许可证，但没有在7日内通知原告签订《商品房预售合同》。本案经调解无效。一审法院认为：原告、被告双方于2015年4月10日签订的《丽都名邸项目内部定购协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，对各方当事人均有法律约束力，原告、被告之间买卖合同关系依法成立。被告智杰公司辩称上述定购协议的前提和基础是被告与案外人朱超奇签订的《智杰丽都名邸项目团购协议》，但被告与案外人朱超奇之间签订的团购协议内容，被告没有证据证明原告知情，故对原告不具有约束力，被告的辩称，该院不予采信。被告称至今未收到任何购房款项，不应当向原告履行房屋的交付及协助办证义务，但原告向法庭提交的5份收据显示，被告于2015年4月10日向原告已经出具加盖被告智杰公司财务专用章的收据，依据《丽都名邸项目内部定购协议》约定内容，原告李洪强定房付款日期为2015年4月10日，故被告该辩称该院不予采信。原告购买被告房屋，并按约定支付全部房款，被告已取得涉案房屋预售许可证明，现原告要求双方签订《商品房买卖合同》，符合双方签订的《丽都名邸项目内部定购协议》约定，该院予以支持。原告诉求被告交付所购房屋并协助办理房屋产权证书事宜，属于《商品房买卖合同》约定内容，本案不作处理。至于被告与案外人朱超奇所签订的一系列协议，属于与本案无直接关联的新的债权债务关系。综上所述，原告李洪强要求被告与之签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，事实清楚、证据充分，该院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告李洪强与被告河南省智杰置业集团有限公司2015年4月10日签订的5份《丽都名邸项目内部定购协议》有效；二、原告李洪强与被告河南省智杰置业集团有限公司依据5份《丽都名邸项目内部定购协议》分别签订《商品房买卖合同》，包括洛阳市洛龙区智杰﹒丽都名邸的1号楼3单元403室、3号楼1单元301室及5号楼1单元的203室、301室、303室，限于本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告李洪强的其他诉讼请求。本案诉讼费34680元减半收取17340元，保全费5000元，共计22340元，由被告河南省智杰置业集团有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交了证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为：2015年4月10日李洪强与智杰公司签订5份《丽都名邸项目内部定购协议》，编号分别为ZJ001、ZJ002、ZJ003、ZJ004、ZJ005，因上述协议的效力、正式商品房合同的订立、房屋权属证书的办理等问题，双方当事人发生纠纷，引发本案诉讼。关于智杰公司上诉提出一审法院未追加朱超奇为本案当事人属程序错误，经审查，一审法院根据认定事实并结合相关证据材料，未追加朱超奇为本案当事人并无不当，对此本院不予支持。关于5份《丽都名邸项目内部定购协议》效力问题，智杰公司对上述协议的真实性无异议，上述协议不违反法律法规的禁止性规定，本院依法认定上述协议合法有效。关于智杰公司上诉提出一审判决双方当事人依据5份《丽都名邸项目内部定购协议》分别签订《商品房买卖合同》违反契约自由原则问题，鉴于5份《丽都名邸项目内部定购协议》属于预约合同，该预约合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不构成正式的商品房买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”和第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，一审判决双方当事人依据5份《丽都名邸项目内部定购协议》分别签订《商品房买卖合同》不当，本院对智杰公司的该项上诉主张予以支持。综上，智杰公司的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初349号民事判决第一项，即：“确认原告李洪强与被告河南省智杰置业集团有限公司2015年4月10日签订的5份《丽都名邸项目内部定购协议》有效”；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初349号民事判决第二项，即：“原告李洪强与被告河南省智杰置业集团有限公司依据5份《丽都名邸项目内部定购协议》分别签订《商品房买卖合同》，包括洛阳市洛龙区智杰﹒丽都名邸的1号楼3单元403室、3号楼1单元301室及5号楼1单元的203室、301室、303室，限于本判决生效后三十日内履行完毕”;三、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初349号民事判决第三项，即：“驳回原告李洪强的其他诉讼请求”；四、驳回原告李洪强的其他诉讼请求。一审案件受理费、保全费共计22340元，由河南省智杰置业集团有限公司、李洪强各负担11170元。二审案件受理费100元，由河南省智杰置业集团有限公司、李洪强各负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一八年九月二十五日书记员  单晓玉