山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终4680号上诉人（原审被告）：中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处，住所地烟台市芝罘区上夼西路39号。法定代表人:高光明，党委书记。委托诉讼代理人：吴树林，山东鲁通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵宁，女，1972年4月29日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：郑祥胜，男，1971年10月8日出生，汉族，住址同上，系被上诉人赵宁的配偶。上诉人中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处(以下简称军区房地产管理处)因与被上诉人赵宁租赁合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人军区房地产管理处上诉请求：1、依法撤销（2018)鲁0682民初3460号民事判决，查清事实，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、涉案合同解除系因军事需要。原审判决认为2014年12月30日，被上诉人与上诉人签订的《军队房地产租赁合同》，现因受国家政策的调整，客观情况发生了双方订立合同时不可预见的非商业风险重大变化，导致双方合同目的已无法实现，上诉人已通过诉讼方式予以解除双方之间签订的租赁合同，但并非因军事原因而解除系对合同解除原因的错误认定。依据烟台市中级人民法院（2018)鲁06民初25号民事判决书载明的事实，双方之间的租赁合同解除系因2016年2月16日中国共产党中央军事委员会下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发﹝2016﹞158号），该通知是深化国防和军队改革的重要举措，对于实现党在新形势下的强军目标、保持我军性质和本色、纯洁部队风气、聚焦军事核心能力建设，具有重大现实意见和深远战略意义。系为了军队建设，即军事战略需要。2、原审法院未区分上诉人与被上诉人之间的《军队房地产租赁合同》约定的承租范围与看管范围，一并进行评估处理，未能清晰认定据以判决的事实。双方之间的《军队房地产租赁合同》第一条约定“场地面积9338平方米”；第十五条约定“红线以北后山委托乙方看管”，即说明被上诉人实际占有使用的涉案房地产分为承租区域及委托看管区域，委托看管区域并不允许被上诉人经营，被上诉人私自改造、种植作物或添建建筑物的行为系违约行为，存在严重过错，是造成损失的直接因素。原审法院未就区域范围进行确认，反而就全部范围适用同一标准进行评估，并要求上诉人一并赔偿无事实依据。租赁面积及范围系租赁合同纠纷需认定的基础事实，在未对租赁范围作出明确清晰认定的前提下无法合理划分合同义务及过错责任，二审法院应查清合同约定租赁区域及看管区域，将评估报告中的相关财产系在租赁区域还是看管区域予以区分。3、关于上诉人与被上诉人之间的《军队房地产租赁合同》第十五条双方承认的附加条款部分，是否实际生效被上诉人仍负有补充举证责任。因《合同》第十二条约定“本合同双方签字盖章后，需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，附加条款部分系手写，未加盖公章也未经被上诉人一方捺印，且笔迹与协议中其他手写部分明显不同，因而就该部分是否实际生效被上诉人应负举证责任。4、被上诉人对于其原审中所诉请的损失产生具有重大过错。双方之间的租赁合同租赁期限仅为3年，被上诉人却未经上诉人同意大肆投入建设，上诉人曾于2015年10月27日向被上诉人下达通知，要求停止合同约定项目以外的经营，被上诉人仍大肆扩建，其对损失的造成负有直接责任。5、原审庭审中被上诉人提交的工程价值鉴定报告、资产评估报告存在评估方法不当的问题。该两份报告未能合理扣减折旧，且评估价值过高，不可作为认定损失的依据。二、原审程序错误。原审判决中载明依法对案外人何昌涛、刘旭辉、陈卫东、宫玉法进行了调查，而对于上述人员的调查笔录均未经上诉人与被上诉人质证。其中原审判决依据对案外人何昌涛的调查推定被上诉人享有“长期优先承租权”进而推定被上诉人在合同履行中没有过错，属于善意守约方，并无完整证据链予以证实，且调查内容未经质证，系因程序错误造成的事实认定错误。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，要求上诉人承担全部责任系对该解释错误的适用。被上诉人并无直接证据证实其扩建增建均系经上诉人书面同意，便直接适用该解释第十条、第十一条明显不妥；其次，因合同解除并非上诉人过错，要求上诉人承担全部责任，未能确定合理比例，显失公平。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求查清事实，依法改判。被上诉人赵宁辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应依法予以维持原判。但同时一审法院对被上诉人起诉的其他损失（饭店的停业损失，西门土地补偿费，搬迁费，整理荒山的费用等等),尤其是饭店提前五个月停止营业,所造成极大的停业损失，因为证据不足，没有支持。被上诉人已经补充了相应的证据，保留以后另行起诉的权利。1、涉案合同的解除并非军事需要。因为双方租赁合同的解除是因受国家政策的调整导致，并非因军事需要，被上诉人作为善意守约方为配合军队的政策同意解除合同,上诉人应当对被上诉人的损失进行全部补偿。2、被上诉人建设，种植，养殖等等的一切都是在所承租范围内进行的，所进行的评估项目和范围都是由上诉人和被上诉人双方代表在现场指认、确认的，是在承认事实的基础上确认并签字，该评估报告，程序合法,应以采信。3、2018年2月28日，烟台中院民事判决书上明确写到：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行证据交换和质证?当事人无异的证据，中院予以确认并在卷佐证，其中包括租赁合同，确认为有效合同。在一审当中，上诉人对军队房地产租赁合同的真实性没有异议，对附加条款内容手写部分也是予以认可的，与上诉人手中的租赁合同一致，现上诉人又否认该手写部分的效力，没有法律依据。上诉人出尔反尔，解除合同时承认合同的效力和真实性，合同解除后又质疑合同的真实性,其居心何在？这是逼着老百姓上诉上访，来寻找公平公正。4、被上诉人在租赁以来从未收到上诉人下达的任何所谓的通知，被上诉人所做的一切建设,种植,修路，通水电等等都是经过上诉人的同意进行的，附加条款也明确写明，被上诉人前期修道路，修大门，围墙，房屋等投入较大，合同期满后，在同等条件下被上诉人有优先承租权，非军事需要和不可抗力的原因，上诉人终止合同应给予被上诉人经济补偿，所以说被上诉人所做的一切都是经过上诉人的同意和允许的。5、评估报告是经过法院依法委托，双方抽签确定的鉴定机构，且评估现场有双方代表对评估的范围和项目经过双方现场指认、确认、认定，所鉴定的价值是市场价值，都是折旧后的价值,足以作为损失的依据。二、在合同履行过程中，被上诉人没有任何过错。1、租赁合同是由当时代表部队一方负责莱阳片区工作的何昌涛签订的,原来的一四五后山脏乱差,为了便于管理，设施有维护，环境有保护，鼓励被上诉人投资建设改造，知道被上诉人前期投入太大，为了保护被上诉人的权益，在附加条款上承诺非军事需要，上诉人终止合同应给予被上诉人经济补偿。现在被上诉人作为善意守约方,在合同履行过程中没有任何过错，所以给被上诉人造成的各项损失都应予补偿。2、虽然判决书中是说因受国家政策的调整导致合同解除，但也是间接的由上诉人的原因造成的，被上诉人在履行合同过程中一点过错也没有，且被上诉人在履行过程中，投入大量资金,人力、财力等资源而没有得到很好的回报和收益，根据公平原则全部补偿是正确的。被上诉人赵宁向一审法院起诉请求：1、依法判令军区房地产管理处赔偿赵宁各项损失5761360元；2、诉讼费由军区房地产管理处承担。赵宁围绕自己诉讼请求，依法提交了以下证据予以证实：1、军队房地产租赁合同一份，证实双方签订租赁合同的时间、期限、租赁费、权利义务、违约责任等相关内容，特别是租赁合同第九条第二项约定，甲方因非军事需要提前解除合同……，或者在附加条款中约定。而双方在附加条款里面对于被上诉人投入的建设项目以及合同终止后的补偿均作了明确约定。2、起诉状副本一份，证实上诉人于2017年8月份就向被上诉人下达通知书要求提前解除合同，被上诉人于2017年9月底便停止了饭店的经营，上诉人曾于2017年11月10日向莱阳法院提起诉讼，后又起诉至烟台市中级人民法院要求解除双方签订的租赁合同，烟台市中级人民法院判决解除该租赁合同，并不是如上诉人主张的双方在2018年2月28日终止履行租赁合同。3、山东正源和信工程造价咨询有限公司出具的工程价值鉴定报告一份，证实莱阳市贤友路1号的租赁物及场地的修建、房屋装修改造、道路改造等工程造价3030040.88元。4、山东乾圆资产评估有限公司出具的资产评估报告一份，证实委托评估的设备、果树等资产的评估价值为452258元。5、场地填平协议一份、工程量一份等证据，证实2015年3月26日，莱阳市金隆驰土石方有限责任公司将中心医院东院(原一四五医院)后院西侧空地进行填平，需要运送土石方3万立米，每立方米含八轮车运输费、挖掘机工时费20元，工程价款是653860元。6、财产情况说明一份、零星工程表、工程结算单各一宗，证实该工程是由莱阳市鲁花建筑公司建造，其中八个沉淀池的造价为36000元，已拆除60平方米的简易房造价15000元。7、收到条三张、照片一张，证实被上诉人为开西大门占用农民土地、树木等给予的补偿费64000元。8、提交照片一宗、收据一份，证实被上诉人用挖掘机整理30亩荒山的费用106000元。9、未评估财产情况说明一份、发票一宗，证实该物品是为开饭店需要，现在因搬迁导致无法使用了，政府通知5月28日搬走物品导致未能评估财产的价值186880元。10、照片一张、饭店前三个月菜单一宗、供应商的收款凭证一宗，证实收到上诉人通知后，被上诉人张贴停止营业的通知导致饭店无法经营达5个月，饭店每月经营纯收入10万元，共计停业损失500000元。11、搬迁情况说明一份，证实搬运物品是自己工人干的活、雇用车辆进行运输等支出的搬迁费100000元。12、评估费发票二张，证实委托评估机构进行评估，支付评估费51500元。经军区房地产管理处质证认为：1、对军队房地产租赁合同的真实性没有异议，对附加条款手写内容部分予以认可，与我方手中的租赁合同内容一致。2、对起诉状副本及主张的事实没有异议。3、对两份鉴定评估报告书的真实性无异议，但是认为山东乾圆资产评估有限公司出具的评估报告中载明的光伏发电设备、空调、监控、探照灯等资产均属于可拆除可移动的财产，合同解除后我方不同意利用上述设备，应由被上诉人方自行拆除，对于损失我方不负有赔偿义务。4、对场地填平协议、工程量等证据的真实性请法庭核实，该两份证据在双方及评估机构进行现场测量时，被上诉人无法提供致使无法进行评估，存在后期补充的可能，其次场地填平协议中，对于填土数量因是约数无法确定具体数量，且该协议并未约定工期等内容，存在造假嫌疑。对于被上诉人主张的土石方数额，应由被上诉人提供充足的证据证实。5、对财产情况说明一份、零星工程表、工程结算单各一宗的真实性请求法庭核实，对于工程结算单据没有加盖单位公章，宫玉法签名请求法庭核实。6、对收到条三份、照片等证据的真实性请法庭予以核实确认，对三张收条载明的补偿款是否为被上诉人所述征地及树木的砍伐而支出，关联性无法确认。7、对照片一宗没有异议，但是对于收据真实性待法庭核实，该收据的关联性不认可，挖掘机整理30亩荒山的工程款应有改造公司出具正式发票。8、对未评估财产情况说明无异议，对发票的真实性无法确认，但收据中载明的物品是否是赔偿所列物品不清楚，收据未载明日期，对上述载明的物品仍然属于被上诉人所有，不属于赔偿范围。9、被上诉人主张的搬迁费没有提供充分的证据证实，不予认可。10、对温馨提示照片的真实性没有异议，但是无法证实停业时间，对其他证实营业额的证据没有异议，但是前三个月每月的纯收入100000元不够明确，且应当提供完税证明、明确的会计薄等证据证实。11、对评估费发票没有异议。军区房地产管理处围绕自己的答辩意见，提供以下证据证实：1、民事判决书一份，证实2018年2月28日，烟台中级人民法院作出(2018)鲁06民初25号民事判决，判决解除双方于2014年12月30日签订的军队房地产租赁合同。2、关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知一份，证实依据中国共产党中央军事委员会军发(2016)-58号文件，要求各战区、各军种、各部门全面停止有偿租赁合同，因军事需要涉案土地及房屋已经不具备出租条件。经赵宁质证认为：1、对民事判决书的真实性无异议，但是对上诉人陈述的理由我方不认可。上诉人于2017年8月份，就向被上诉人下达通知要求提前解除合同，被上诉人于2017年9月底便停止了饭店的经营，上诉人起诉至烟台中院要求解除双方签订的租赁合同，烟台中级人民法院依法判决解除，并非上诉人所主张的双方在2018年2月28日到期终止履行合同。2、关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知一份(打印件)没有异议。2018年6月7日，一审法院依法调查何昌涛时其表示，自己在2012年就退休了，2014年在济南军区烟台房产管理处帮忙工作，负责莱阳片区的工作。被上诉人赵宁向法庭提供的情况说明是本人真实意思表示，也是本人所书写，情况也属实。因为前期被上诉人赵宁投入很大,商议租赁期限为长期,但根据上级要求军区范围内租赁合同最长签订时间为三年,租赁期满后可续签，在非军事原因的情况下,被上诉人赵宁可在原合同的基础上可长期使用。为了便于管理，设施维护，应军区房地产管理处的要求，被上诉人赵宁在租赁后修建了道路、大门、围墙等并对原危楼进行修建和装修，建造了仓库、职工宿舍、大棚、养殖场、亭子，并完善了水电设备，种植了各种树木等，在此期间，按房管处理要求，上报了有关营区的改造建设照片、图纸、投资明细等相关资料。2018年6月12日，一审法院依法调查姜文全、姜文兴时其表示，被上诉人赵宁向法庭提供的收到条都是本人出具、书写的，并且确实被上诉人赵宁因开东山府饭店为开西大门占用自己的土地、树木、花卉、地上种植物等进行的补偿，不光我们两家，还有好几家的地和果树、杨树等都进行了相应的补偿。2018年6月12日，一审法院依法调查刘旭辉时其表示，自己是莱阳市金隆驰土石方有限责任公司的法定代表人，被上诉人赵宁的东山府饭店西边的土石方工程是自己干的，主要用挖掘机挖土及自卸车从外面运土石方进行碾压、填平，一共用了3万立方米的土石方，工程造价为6538660元，都已经分多次支付。2018年6月12日，一审法院依法调查陈卫东时其表示，我是自己挂靠在莱阳市弘基土石方工程队，用挖掘机给被上诉人赵宁对所承包饭店后山的荒山行进整理、挖树坑等，被上诉人赵宁已将工程款106000元支付。2018年6月12日，一审法院依法调查宫玉法时其表示，自己是莱阳市鲁花建筑公司项目部经理，东山府工程改造以及零星工程都是莱阳市鲁花建筑公司承包建设的，八个沉淀坑的工程造价是36590.31元，工程决算书都有记录。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，一审法院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证，并确认事实如下：2014年12月30日，被上诉人赵宁(乙方)与上诉人军区房地产管理处(甲方)签订了《军队房地产租赁合同》，该租赁合同约定：“第一条、甲方自愿将坐落于莱阳市贤友路1号，房屋建筑面积540平方米、场地面积9338平方米的房地产租赁给乙方经营管理。第二条、租赁用途：种植、养殖、生产、仓储、食堂等经营活动。第三条、租赁期限：自2015年3月1日至2018年2月28日止。第四条、租金总额：60000元，年租金每年20000元，一次性付清……。第九条第二项：甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定的权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或在附加条款中约定。……第十五条双方承认的附加条款如下：2004年，原一四五医院院区我处出租给烟台市莱阳中心医院使用，由于2006年我处将后山部分房地产收回拟搞开发但一直未启动，造成管理混乱，居民随意开荒种地、乱挖乱采，损坏道路、房产、林木、院墙等现象时有发生，为切实加强承租范围的规范化管理，鼓励乙方打造管理有序、设施有维护、环境有保护、投入有效益、权益有保障的管理模式。由于乙方前期修道路、修大门、围墙、房屋等投入较大，合同期满后，在同等条件下乙方有优先承租权，非军事需要和不可抗力的原因，甲方终止合同应适当给予乙方经济补偿，红线以北的后山委托乙方看管”(以上附加条款内容为手写)。合同签订后，被上诉人依据租赁合同约定将租赁费60000元一次性支付给上诉人，上诉人也按租赁合同约定将租赁物交由被上诉人管理经营，并应上诉人的要求对露天无顶的二层危楼进行了建设，建造了大门、围墙、道路等，建造了工人宿舍、亭子、仓库、大棚等，完善了水电设施，建设了鸡、鸭、鹅、羊舍、猪圈等，雇用挖掘机进行了土地等的挖掘、整平，购置了饭店设备、光伏发电设备等，种植各种树木，养殖猪、羊、鸡、鸭、鹅等。2017年8月，上诉人向被上诉人下发通知书，要求解除双方签订的军队房地产租赁合同。2018年2月28日，烟台市中级人民法院作出(2018)鲁06民初25号民事判决书认为，因受国家政策的调整，客观情况发生了订立合同时不可预见的非商业风险的重大变化，双方合同的目的已无法实现，租赁合同应予解除，被上诉人赵宁应将涉案房地产腾退给上诉人，对被上诉人赵宁因解除合同造成的巨大经济损失，可另案主张。故依法判决解除双方于2014年12月30日签订的军队房地产租赁合同，被上诉人赵宁将租赁的房地产腾退给上诉人。审理中，上诉人军区房地产管理处还主张，租赁合同解除的原因系军事需要，且被上诉人实际占有使用标的物已至合同期满，我方已经履行完毕相关义务，依据租赁合同第八条第三项规定，租赁期满或者合同解除后，被上诉人新建和添建的建筑物、构筑物，及进行改造装修或者增扩固定设施，产权归上诉人所有，产权需要完好无偿的移交上诉人，且租赁合同的解除原因系军事需要，因而上诉人不存在补偿经济损失的义务。被上诉人赵宁则认为：双方租赁合同的解除是因受国家政策的调整，客观情况发生了双方订立合同时不可预见的非商业风险的重大变化，导致双方合同的目的已无法实现，并非是军事原因导致。如果当初上诉人不同意续签租赁合同的话，我不可能租赁三年就投入这么大的资金。由于双方意见分岐较大，致使本案调解不能。一审法院认为，2014年12月30日，被上诉人赵宁与上诉人军区房地产管理处签订的《军队房地产租赁合同》，因现受国家政策的调整，客观情况发生了订立合同时不可预见的非商业风险的重大变化，导致双方合同的目的已无法实现，上诉人军区房地产管理处已通过诉讼的方式予以解除双方之间签订的租赁合同，但并非因军事原因而解除。同时租赁合同中明确约定，上诉人若因非军事原因提前解除合同的，根据附加条款中的约定，应当适当给予被上诉人经济补偿。因租赁合同的解除系上诉人单方提出，被上诉人不可能预见到停偿政策的发布及实施会导致双方履行合同的基础丧失，相反，被上诉人赵宁基于在同等条件下享有长期优先承租权的基础上，为积极履行租赁合同投入大量资金、人力、物力、财力等资源，在租赁合同履行过程中亦没有过错，属于善意的守约方，而提前停止饭店经营，亦给被上诉人造成饭店停业期间的损失，并导致被上诉人未能按租赁合同约定最大限度的利用相关设施、设备。被上诉人系善良守约方且愿意配合上诉人贯彻实施中央军委政策提前解除合同而损失巨大的情况下，根据公平原则，上诉人军区房地产管理处应当对涉案租赁物中已形成附合的装修、改造、填平、修路等的投入的损失承担全部补偿责任为宜。山东正源和信工程造价咨询有限公司和山东乾圆资产评估有限公司都是具有鉴定资质的鉴定机构，且经一审法院依法委托，鉴定程序合法，鉴定结论依据充分，依法予以采信。虽然光伏发电设备、中央空调、监控设备、探照灯等资产属于可拆除可移动的财产，但上述财产拆除后会严重损坏其物的使用价值，且拆除成本较高，被上诉人也表示不拆除，由上诉人加以管理使用，以确保物的使用价值。故被上诉人赵宁主张租赁物及场地的修建、房屋装修改造、道路改造等工程造价3030040.88元，以及设备、果树等价值为452258元，于法有据，一审法院依法予以支持。被上诉人赵宁在管理租赁物期间，对场地雇用挖掘机、自卸车、推土机等进行场地填平压实，是客观存在的，由于没有原始的地貌特征，无法进行测量评估，但根据被上诉人庭审提供的相关证据，足以形成完整的证据链证实自己的主张，并经一审法院依法调查落实，被上诉人将空地内填平所需的土石方为30000立方米，每立米土石方的价格按山东正源和信工程造价咨询有限公司出具的工程价值鉴定报告中确定的1公里范围内按挖掘机挖土、自卸车运土、人工松填的价格为19.37元/立方计算为581100元。被上诉人赵宁主张的八个沉淀池也是客观存在的，由于属于隐蔽工程，评估时也无法进行测量评估，但根据被上诉人庭审提供的相关证据，并经一审法院依法调查落实，被上诉人赵宁主张八个沉淀池的价值为36000元，证据充分，合理合法，依法予以支持。因被上诉人赵宁主张60平方米的简易房已经拆除，现场无法进行确认测量，但也没有提供其他充分的证据予以证实，故对其主张简易房的造价15000元，不予支持。被上诉人赵宁为开西大门占用农村土地及树木也是客观事实，但双方在租赁合同中对此没有约定，被上诉人主张的农民土地果树补偿费64000元，没有事实依据，不予支持。被上诉人为开饭店所购物品，因现已搬走，属于可重复利用的财产，被上诉人要求支付未能进行评估的财产损失186880元，于法无据，不予支持。被上诉人赵宁为上诉人管理荒山，用机械进行整理、维护是客观事实，但荒山管理不属于双方租赁合同约定的租赁范围，被上诉人赵宁对荒山有无偿管理的义务，故其主张荒山管理费106000元，没有事实依据，不予支持。被上诉人所经营饭店停业造成停业损失是必然的，但被上诉人提供的证据不能证实其每月的经营纯收入100000元，故被上诉人赵宁主张饭店停业损失500000元，证据不足，不予支持。被上诉人赵宁主张搬迁费100000元没有提供相应的证据证实，不予支持，被上诉人主张评估费51500元，于法有据，依法予以支持。以上根据被上诉人提供的相关证据且经一审法院依法审查，对被上诉人主张的各项损失依法确认为：房屋道路改造工程价值3030040.88元、设备果树等价值为452258元、回填土石方的价值为581100元、沉淀池的价值为36000元、评估费51500元，以上损失合计4150898.88元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律法规之规定，一审法院判决：一、中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处于本判决生效之日起十日内补偿赵宁各项损失合计4150898.88元；二、驳回赵宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52130元，由中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处负担。二审中，上诉人军区房地产管理处提交载明时间为2015年10月27日的通知原件一份，主张2015年10月27日上诉人向被上诉人发出通知一份，证明上诉人曾于2015年10月27日向被上诉人发出通知要求其不准从事合同约定用途以外的经营，之后被上诉人仍大肆建设，造成的损失应由其个人承担。上诉人称其工作人员到涉案房屋处当面送达给被上诉人，但无其他书面送达手续。被上诉人经质证，对该证据的真实性不予认可，被上诉人否认收到该通知。本院二审审理查明：上诉人上诉主张原审法院未区分双方签订合同约定的承租范围与看管范围，依据双方军队房地产租赁合同第15条最后一句“红线以北后山委托乙方看管”，该区域系上诉人委托被上诉人看管的范围，不属于租赁范围，被上诉人不得利用该部份种植或经营，而原审时山东乾圆资产评估有限公司资产评估报告中的部分果树等树木不属于被上诉人租赁范围，评估机构没有区分，承租范围之外被上诉人种植的果树不应予以赔偿。被上诉人则主张其种植的树木都在承租范围内，且评估时上诉人单位人员均在现场确认签字。上诉人认可鉴定机构评估时上诉人单位负责人在现场，并对清点过程进行确认签字，但该签字仅系对评估范围进行的签字，在现场时上诉人已经提出要对租赁及看管范围进行区分，上诉人对其该主张没有提交证据证实。经查，山东乾圆资产评估有限公司在现场勘查核实时，包括涉案设备及果树等资产均经双方当事人核实并在现场勘查笔录上签字认可，评估人员按规定对清查情况进行了核实，核实结果与现场勘查记录相符。关于涉案租赁合同上诉人方的具体经办人，上诉人确认当时是何昌涛经手，最后由单位负责人赵连刚签字确认、盖章。上诉人认可何昌涛在2014年12月30日负责涉案合同的签订时，他是上诉人方工作人员，负责莱阳部队的房产出租事宜。一审期间被上诉人提交了上诉人合同具体经办人何昌涛出具的书面情况说明，上诉人对何昌涛出具的情况说明进行了质证并发表质证意见。二审中，针对一审期间一审法院就何昌涛出具的书面情况说明，于2018年6月7日在何昌涛家中由法院承办人对何昌涛进行调查，落实何昌涛的身份以及何昌涛所出具的情况说明的事实，经向上诉人出示该调查笔录，上诉人认可该调查笔录内容与何昌涛出具证明的内容一致。但上诉人对何昌涛的陈述有异议，认为并不存在其所述的各项建设均上报上诉人并经上诉人同意，被上诉人进行建设并未告知上诉人也未经上诉人同意，根据双方合同约定如需进行建设，需经上诉人书面同意，对该事实被上诉人应提供证据予以证实。被上诉人则认为，租赁合同中约定的用途中明确为种植、养殖、生产、仓储、食堂等，附加条款中亦明确载明修大门、围墙、道路、房屋等，被上诉人已经将图纸及照片、投资明细等相关资料一并送到上诉人处，对此有何昌涛的情况说明、调查笔录及合同条款可以证实。关于被上诉人主张的回填土方、沉淀池等造价，被上诉人在一审期间提供2015年3月26日《场地填平协议》，是被上诉人与莱阳市金隆驰土石方有限责任公司签订的及2015年8月13日该双方确认的工程量清单，沉淀池是宫玉法施工的，宫玉法是莱阳市鲁花建筑公司的项目经理，莱阳市鲁花建筑公司施工的沉淀池造价36000元，沉淀池的造价未经过评估，系被上诉人与莱阳市鲁花建筑公司之间所作的结算。土石方经过评估机构确认造价是581100元。上诉人认可其在一审期间针对被上诉人提交该相应证据，上诉人已经进行了质证。关于上诉人当初出租给被上诉人涉案房地产的状况，被上诉人主张只有一幢二层露天危房，其他什么都没有，道路、水电暖、围墙都没有。上诉人认可当时有一栋两层旧房，其他情况庭后落实，但庭后上诉人未向法庭回复意见，亦未提交其他证据佐证其主张。另查，双方2014年12月30日签订的《军队房地产租赁合同》加盖有中国人民解放军济南军区房地产管理局公章。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点：一、双方合同解除的原因；二、上诉人应否补偿被上诉人相关损失及损失数额的认定。关于焦点一，本院对一审法院的认定予以确认，不再赘述。关于焦点二，尽管双方所签订的《军队房地产租赁合同》约定租赁期间为2015年3月1日至2018年2月28日，但从双方均无异议的附加条款约定来看，双方在签订合同时已经确认因被上诉人前期修道路、修大门、围墙、房屋等投入较大，合同期满后，在同等条件下被上诉人有优先承租权，非军事需要和不可抗力原因，上诉人终止合同应适当给予被上诉人经济补偿。该条款系双方真实意思表示，亦不违反法律规定。被上诉人基于对上诉人的充分信赖，才对所租赁的房地产投入了大量人力、物力及财力。2017年8月上诉人向被上诉人提出解除合同时，尚在合同履行期内，而上诉人二审提交的2015年10月27日通知，拟证实其要求被上诉人不准从事合同约定用途以外的经营，被上诉人予以否认，上诉人亦未提交证据证实该通知已经送达，本院对此不予采信。从上诉人原负责莱阳方面房地产租赁事宜的负责人亦即本案涉案合同经办人何昌涛所出具的书面情况说明以及一审法院对何昌涛所进行的调查证实的事实，上诉人一审时对何昌涛所出具的书面情况说明进行了质证，二审中对一审法院所作的调查笔录的真实性亦无异议，结合被上诉人原经办人的陈述以及涉案合同已经中国人民解放军济南军区房地产管理局加盖公章予以确认等事实，本院对被上诉人的主张予以采信。被上诉人依据合同约定及上诉人要求，对露天无顶的二层危楼进行了建设，建造了大门、围墙、道路等，完善了水电设施，雇用挖掘机进行了土地等的挖掘、整平，购置了饭店设备、光伏发电设备等，种植各种树木等事实属实。按照双方合同约定，上诉人提前终止合同，应给予被上诉人补偿。关于上诉人提出的部分果树等树木补偿问题，因鉴定机构在现场勘查核实时，上诉人的负责人在场并对勘查现场核实的树木情况签字确认，鉴定机构据此作出评估并无不妥，上诉人亦无证据证实其曾提出异议，且上诉人对该部分树木等已经接收，故一审法院予以认定并无不妥。本院对上诉人该上诉请求亦不予支持。关于回填土石方及沉淀池造价问题，被上诉人一审时提交证据并经上诉人质证，上诉人亦未提交反驳证据，一审法院根据双方质证意见，结合实际情况，判决上诉人予以补偿，并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40007元，由上诉人中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  陈晓彦二０一八年九月十日书记员  张 筱