贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2301民初572号原告：**军，男，1972年1月20日出生，汉族，湖南省湘潭县人，户籍地湖南省湘潭县，现住贵州省兴义市。原告：周红枚，女，1974年3月21日出生，汉族，湖南省湘潭县人，户籍地湖南省湘潭县，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：黄池，湖南泰涟律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘加香，女，1963年10月25日出生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：赵芳，女，1994年4月27日出生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：简玉亮，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：丁红，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。被告：张东林，男，1986年7月8日出生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。原告**军、周红枚与被告刘加香、赵芳、张东林买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**军、周红枚及其委托诉讼代理人黄池，被告刘加香、赵芳的委托诉讼代理人简玉亮、丁红、被告刘加香到庭参加诉讼，被告张东林经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**军、周红枚向本院提出诉讼请求:1、确认《宅基地及房屋转让合同》、《房地产买卖合同》合法有效；2、判令刘加香、赵芳、张东林协助**军、周红枚办理交易房地产（位于兴义市（安置小区）81号附1号，房屋1-5层建筑面积355.81平方米，土地使用权面积70平方米）分割过户登记手续；3、案件受理费由刘加香、赵芳及张东林负担。事实和理由：2010年1月，因政府拆迁安置，刘加香通过划拨方式取得位于兴义市（安置小区）土地使用权140平方米的土地。2011年6月28日，刘加香、赵芳与张东林签订《宅基地转让合同》，刘加香、赵芳将其中的70平方米土地使用权作价35万转让给张东林。之后，张东林在涉案地块上自建5层房屋一栋，建筑面积约335.81平方米。2013年10月16日，张东林及其家人蔡小秀、陈友香、周小云与**军签订《宅基地及房屋转让合同》，张东林及其家人将涉案房地产作价68万元转让给**军。次日，**军支付张东林、蔡小秀等人转让款68万元，张东林及其家人向**军出具金额为68万元的《收条》。之后，张东林向**军、周红枚交付了案涉房屋及钥匙，**军、周红枚即搬家入住。2013年10月20日，考虑到张东林仍未取得涉案房屋所有权及土地使用权权属证书，就张东林及其家人向**军转让涉案房地产，由刘加香、赵芳作为出让方再与**军签订内容完全相同的《宅基地及房屋转让合同》，确认**军受让涉案房地产，并由刘加香再次向**军出具金额为68万元的《收条》。2017年9月6日，刘加香向兴义市国土资源局办理取得《不动产权证书》（黔2017兴义市不动产权地0009894号），载明土地使用权140平方米、房屋建筑面积711.62平方米（包含了**军、周红枚通过转让取得土地使用权70平方米、房屋建筑面积355.81平方米）。**军、周红枚愿意依法缴纳土地出让金及契税，多次催促刘加香办理涉案房地产分割过户登记手续，并于2017年11月14日向刘加香支付办理分割过户登记手续费6000元。2017年11月22日，**军、周红枚再次向刘加香支付办理分割过户登记手续费2000元，当日，**军、周红枚与刘加香持《不动产权证书》前往贵州省黔西南州兴义中心公证处签订《房地产买卖合同》，并由公证处制作《公证书》，再次确认**军、周红枚以68万元受让涉案房地产。刘加香、赵芳以各种理由拖延拒不协助**军、周红枚办理分割过户登记手续，违背诚信，侵害了**军、周红枚的合法权益。为维护**军、周红枚的合法权益，请求法院判如所请。被告刘加香、赵芳共同辩称，刘加香通过划拨方式取得140平方米的土地使用权，其将其中70平方米土地作价35万元卖给张东林，张东林在该土地上修建了房屋，张东林建房后一并转让给**军、周红枚。对于张东林和**军、周红枚签订的合同，被告一无所知。其后，刘加香是为了方便**军办理分割过户手续才与**军签订合同，合同的相对性义务不应当由刘加香来承担。转让的案涉土地是国有划拨，需补交土地出让金才能交易，不是刘加香不配合原告方办理过户手续，而是兴义市国土局禁止办理该起房屋过户手续。另外，原告主张的办理过户手续费6000元及2000元是刘加香向**军的借款，并非**军交给刘加香办理过户的手续费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张东林未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩意见及证据。本案经审理本院认定事实如下：**军与周红枚是夫妻关系，刘加香与赵芳是母女关系。2010年，刘加香通过划拨方式取得位于兴义市的土地使用权一宗，土地使用面积140平方米。2011年6月28日，刘加香将上述土地的70平方米作价35万元转让给张东林，刘加香及其女儿赵芳与张东林就转让的案涉土地签订《宅基地转让合同》。合同签订后，张东林即在转让得来的土地上修建房屋。2011年10月16日，张东林、蔡小秀、陈友香、周小云将修建好的房屋转卖给**军，双方签订《宅基地及房屋转让合同》，合同约定：“张东林、蔡小秀、陈友香、周小云（甲方）将兴义市（安置小区）宅基地70平方米及5层房屋350平方米转让给**军（乙方），转让价款68万元。宅基地及房屋转让的相关过户手续，由甲方无偿协助乙方办理，办理过户相关手续费用由乙方承担。”合同签订后，**军按合同约定支付购房款68万元，张东林、周小云、陈友香作为收款人，向**军出具收到68万元购房款的收条一份。其后，张东林将案涉房屋交付给**军，**军搬入案涉房屋居住至今。2013年10月20日，为便于**军办理案涉房屋过户手续，刘加香、赵芳作为转让人，**军作为受让人，双方签订《宅基地及房屋转让合同》，该合同内容与上述张东林、蔡小秀等人签订的合同内容一致。同时，刘加香向**军出具收到案涉房屋购房款68万元的收条一份。2017年11月22日，刘加香作为卖方，**军、周红枚作为买方，双方再次签订《房地产买卖合同》，约定刘加香自愿将兴义市桔山街道办事处碧山村三组的房屋（不动产权证号：20170009894，房屋建筑面积：711.62平方米，土地使用权面积140平方米，土地性质：国有划拨）的一半（土地使用权面积:70平方米，房屋建筑面积：355.81平方米，面向马路右边）作价68万元转让给**军、周红枚。同日，双方到黔西南州兴义中心公证处对上述《房地产买卖合同》进行公正。另查明，案涉土地至今未办理土地使用权出让手续。上述事实，有双方当事人陈述，以及**军、周红枚提供的宅基地转让合同、宅基地及房屋转让合同、用地平面图、收条、房屋所有权证、公证书等证据在卷为据，故作认定。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，刘加香通过划拨取得土地使用权面积为140平方米的土地，在未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的情况下，刘加香将案涉土地使用权转让给张东林，张东林在转让得来的案涉土地上修建房屋，无论是张东林等人与**军签订的《宅基地及房屋转让合同》，还是刘加香与**军、周红枚签订的《房地产买卖合同》，在本案起诉到法院之前，案涉土地使用权尚未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故前述两份合同违反法律、法规的强制性规定，为无效合同。无效合同不产生法律效力，**军、周红枚基于前述两份合同要求刘加香、赵芳、张东林协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求得不到本院的支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：驳回**军、周红枚的诉讼请求。案件受理费5300元，公告费600元，共计5900元，由**军、周红枚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  廖应国审 判 员  殷 霞人民陪审员  罗 宇二〇一八年九月十八日书 记 员  罗婷文