河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀06民终5069号 上诉人（原审原告）：闫翠霞，女，1957年6月10日出生，汉族，住高碑店市。 委托诉讼代理人：刘廷国，河北章海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄**，男，1957年6月10日出生，汉族，住高碑店市。与上诉人闫翠霞系夫妻关系。 上诉人（原审被告）：中国人民解放军河北省军区保定第五离职干部休养所。 负责人：闫大军，该所所长。 委托诉讼代理人：高非，河北颜湘辉律师事务所律师。 上诉人闫翠霞与上诉人中国人民解放军河北省军区保定第五离职干部休养所（以下简称干休所）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 闫翠霞上诉请求：1、撤销一审判决，改判河北省军区保定第五干休所支付协议有效期内剩余期限房屋使用费680000元（与一审判决差额485864元），或将本案发回重审；2、由河北省军区保定第五干休所承担全部诉讼费用。事实和理由：2001年7月1日，闫翠霞与河北省保定第五干休所签订“进住、归还使用协议”，约定由河北省保定第五干休所将位于高碑店市，面积68.2平方米交由闫翠霞进住、使用，期限50年，自2001年7月1日起至2051年7月1日止，使用费15万元。闫翠霞在2001年5月1日将使用费付清。2017年12月，河北省保定第五干休所向高碑店市人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同，交还房屋，退还剩余房租102000元。2018年1月29日，该院出具（2018）冀0684民初25号民事判决书，判决解除了双方签订的进住、归还使用协议，并判令闫翠霞归还涉案楼房。但对于河北省保定租的诉讼请求，法院没有支持。现在距协议约定的使用年限尚有34年剩余期限，房屋的租赁费用也必然会随着国民生产总值和居民生活水平的提高而不断攀升。现河北省保定第五干休所欲提前解除租赁协议，又提出以2001年7月双方签订协议时的价格退还给闫翠霞剩余使用年限的使用费用，明显违背法律的公平、公正和诚实信用原则。一审判决片面听信河北省保定第五干休所一方的说辞，违背中央军委的文件精神，违反法律规定和当事人意思自治的原则，强行解除租赁协议，且非常少的支持了闫翠霞的诉讼请求，对超过租赁期限20年以后的剩余使用年限，没有给予任何补偿，明显有意偏袒河北省保定第五干休所，因为从签订协议的角度来讲，河北省保定第五干休所更应当承担缔约过失责任。 干休所辩称：对上诉人闫翠霞的上诉，我方答辩事实与理由与一审开庭陈述、抗辩意见一致，以我方上诉状陈述的上诉事实及理由为准。 干休所上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、一审法院判决河北省保定第五干休所补偿闫翠霞经济损失104136元认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定双方签订的协议系河北省保定第五干休所提前解除，但生效的河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初25号民事判决书、河北省保定市中级人民法院（2018）冀06民终1598号民事判决书确认。本案双方协议的解除是由于国家政策的变动，不是河北省保定第五干休所所能遇见、能避免并能客服的客观情况，而根据最高法院指导案例（2009）民二终字129号民事判决书确定的案例指导意见为在合同履行期间，因执行国务院及部委的相关文件而终止履行合同的，不构成违约。最高法法发（2010）51号关于案例指导工作规定第七条，最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照，故本案河北省保定第五干休所对于合同解除并无过错，不构成违约，且合同法规定的经济损失适用的是“赔偿”而非“补偿”，同时适用过错责任原则为前提，但一审法院有意偷换概念，既然认定104136元系闫翠霞的经济损失，却认定河北省保定第五干休所补偿闫翠霞经济损失，无法律依据。一审法院适用的《合同法》补偿规定是指合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案合同有效部分剩余4年的租金河北省保定第五干休所已同意返还。另，该经济损失的标准为评估报告的内容，可本案闫翠霞提供的鉴定书鉴定内容为2018年涉案房屋租金，该证据系闫翠霞单方委托，程序违反《民事诉讼法》第七十六条之规定，鉴定机构由双方当事人协商确定，协商不成才由法院指定。其次，涉案房屋系河北省保定第五干休所墙面改造，闫翠霞起诉前已恢复墙体原貌，鉴定标的物已灭失。再次，鉴定内容为2018年房屋租金，但租金数额已在双方所签租赁合同中予以约定并确定，故该合同鉴定报告结论与本案并无关联性，更不能作为闫翠霞所诉损失依据。因此一审法院适用法律错误。二、一审法院认定返还闫翠霞租金90000元及占用期间利息损失适用法律错误。一审法院既然认定本案合同无效部分双方均有过错，但却认定河北省保定第五干休所全额赔偿闫翠霞的利息损失，显然违反公平公正原则。本案合同解除河北省保定第五干休所并无过错，河北省保定第五干休所无需承担违约责任，即利息损失。另，占用期间计算一审法院认定错误。合同既然无法履行，河北省保定第五干休所无需占用闫翠霞合同无效部分期间的租金，因此一审法院认定占用期间为合同剩余期间显然错误，应为四年。三、一审法院认定事实错误。一审法院认定双方所签合同关于退出房屋时根据实际使用年限和投资数量解决的内容，但却对该条款第一项内容有意忽略，即双方在合同履行期间如遇不可抗拒之因素导致协议无法继续执行，双方损失自负。而一审法院判决的上述两项给付内容依据与“实际使用年限和投资数量”均无关联性。 闫翠霞辩称：1、一审认定干休所支付104136元经济补偿金不是多了，而是少了，高碑店市法院（2018）冀0684民初25号民事判决和保定中院（2018）冀06民终1598号民事判决书，只是判决解除了双方签订的进住、归还协议书，对于干休所应当给付闫翠霞多少经济补偿，判决书认为是另案处理；2、104136元经济补偿金是协议有效期间4年的租金总和加上3000元评估费的数字，协议签订的是50年，干休所要提前解除协议，自身存在过错，在法律认可的20年的协议有效期内，一审判令干休所支付剩余4年的租金，按照现在的市场价格认定并无不当；3、鉴定是闫翠霞委托一审法院进行的，不属于单方面委托，一审法院采纳报告内容，对4年的剩余租期的市场价值进行判决我方认为是正确的；4、干休所是人民军队的干休所，2001年就收取了闫翠霞15万元房屋使用费，到现在已经占用了16年之多，现在干休所既要提前解除协议，还认为收了钱是应该的，最多是无息返还，我方认为这是不讲道理，也不是人民军队应有的所为；5、50年使用期限是部队干休所起草的协议，是制式合同，干休所如果认为后30年协议无效，干休所应当承担主要的缔约过失责任，而不应当将缔约过失责任完全归为闫翠霞一方，因为闫翠霞本人毕竟只是老百姓，请求二审法院依照法律规定和中央军委的命令，奔着平等保护军地双方当事人合法权益的原则来处理本案，不要让老百姓遭受太大的经济损失。 闫翠霞向一审法院起诉请求：1、判令被告支付协议有效期内剩余期限房屋使用费1020000元；2、由被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2001年7月1日原被告签订进住、归还使用协议。协议约定，被告将自己所有的坐落于高碑店市兴华北路中段路西干休所东北角二层楼房一套租给原告使用50年。期限自2001年7月1日至2051年7月1日。原告于2001年7月16日交纳房租款15万元。协议还约定，原告在使用期限内如遇部队政策变化需要退出房屋时，根据实际使用年限和投资数量协商解决。2017年12月被告根据中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动通知精神，向法院提起民事诉讼，要求解除涉案房产协议及返还涉案房产，法院作出了（2018）冀0684民初25号民事判决，支持了被告的上述诉讼请求。被告亦如期收回了涉案房产。关于被告退还租金及原告反诉部分另案处理。原告根据（2018）冀0684民初25号民事判决处理意见，于2018年3月15日提起民事诉讼。诉讼中，原告向法院申请对涉案房产年租金进行评估鉴定，河北恒裕资产评估事务所有限公司于2018年6月21日作出评估报告，涉案房产年租金为25284元。支出评估费3000元。被告中国人民解放军河北省保定军分区第一离职干部休养所于2018年1月变更为中国人民解放军河北省军区保定第五离职干部休养所。 一审法院认为，原被告签订的房屋进住、归还使用协议，除租期超过二十年的部分外，其余部分合法有效，法院予以确认。涉案房产原告自2001年7月使用至2017年11月共计16年。由于被告提前解除合同，因此，给原告造成的损失，被告应予补偿。补偿标准以评估结果为准。该补偿为合同有效部分的补偿。而造成该合同无效的部分，原被告均有过错。根据我国合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当由各自承担相应的责任。被告应当返还合同无效部分的租金，并可令被告支付合同无效部分租金的占用期间的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第214条、第97条、第56条和第58条的规定，判决：一、被告于本判决生效后二十日内补偿原告经济损失104136元（含评估费3000元）。二、被告于本判决生效后二十日内返还原告租金90000元及占用期间的利息损失，利息损失自2001年7月17日起至租金90000元履行完毕日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元（已减半收取），由原告负担3209元、被告负担2091元及保全费3000元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据材料；本院组织当事人进行了交换和质证。上诉人闫翠霞提交了出自中国法制出版社出版的最高人民法院指导案例：2009年民二终字125号。用以证明指导案例中涉及的合同履行过程中由于国家相关政策文件的出台，使得电视网络建设行业受行政规章、政策的制约，双方未达成合意，导致合同不能继续履行，应予解除，驻马店市广播电视局在合同履行及对合同协商处理过程中均存在过错，故对合同不能继续履行的后果负有主要责任。 上诉人中国人民解放军河北省军区保定第五离职干部休养所对上述案例质证称：上诉人闫翠霞所提交的案例与本案合同解除履行的过错并无相似之处。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，双方签订的房屋进住、归还使用协议实为房屋租赁协议，该协议约定租赁期限为50年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，该协议约定的租赁期限超过二十年的部分无效。关于协议有效部分，闫翠霞自2001年7月使用涉案房产至2017年11月，共计十六年，协议有效期剩余4年。根据已生效的高碑店市人民法院（2018）冀0684民初25号民事判决，该协议因国家政策的变动导致无法继续履行而解除，并非由于干休所自身过错导致协议提前解除，故干休所不应承担闫翠霞因协议解除产生的损失。一审认定干休所提前解除合同，判决干休所补偿给闫翠霞造成的损失，认定事实错误，应予纠正。一审法院委托鉴定部门作出的资产评估意见书系对涉案房产当下每年租金的评估，据此计算出的损失属于预期损失，不应由干休所承担，该评估意见书本院不予采纳。一审法院未通知双方当事人到场协商鉴定机构即自行指定鉴定机构进行评估，程序虽有瑕疵，但因该评估意见书未予采纳，不影响本案事实的认定，故本案不属于法律规定的应当发回重审的情形。但上诉人闫翠霞在协议签订时已交纳协议有效期内剩余四年的租金，且该部分租金由干休所一直占有使用至今，故干休所应返还闫翠霞在协议有效期内剩余4年的租金及相应的利息。 关于协议无效部分，租赁合同租赁期限不得超过二十年系法律的明确规定，双方签订租赁协议时无视法律规定，自行约定租赁期限为50年，由此造成的协议无效部分，双方均存在过错，应各自承担相应的责任。故对于干休所占用协议无效部分租赁期间租金的利息损失应由双方各自承担50%；一审法院判决由干休所承担协议无效部分租赁期间占用租金的全部利息损失不当，本院应予纠正。 综上所述，上诉人中国人民解放军河北省军区保定第五离职干部休养所主张的关于协议有效部分责任承担及协议无效部分责任承担比例的上诉请求成立，应予支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人闫翠霞的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、变更河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初1204号民事判决第一项“被告于本判决生效后二十日内补偿原告经济损失104136元（含评估费3000元）”为：上诉人中国人民解放军河北省军区保定第五离职干部休养所于本判决生效后二十日内返还上诉人闫翠霞租金12000元及占用期间的利息损失（利息损失自2001年7月17日起至12000元给付完毕日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、变更河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初1204号民事判决第二项“被告于本判决生效后二十日内返还原告租金180000元及占用期间的利息损失，利息损失自2001年7月17日起至租金180000元履行完毕日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算”为：上诉人中国人民解放军河北省军区保定第五离职干部休养所于本判决生效后二十日内返还上诉人闫翠霞租金90000元及占用期间50%的利息损失（利息损失自2001年7月17日起至90000元给付完毕日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5300元（已减半收取），由闫翠霞负担4240元，中国人民解放军河北省军区保定第五离职干部休养所负担1060元及保全费3000元； 二审案件受理费共计21200元，由上诉人闫翠霞负担19080元，上诉人中国人民解放军河北省军区保定第五离职干部休养所负担2120元。 本判决为终审判决。 审判长  刘克伟 审判员  刘 娟 审判员  王明生 二〇一八年九月七日 书记员  卢灏辰