成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初6184号 原告：徐燕，女，1987年1月26日出生，汉族，住重庆市大足县。 委托诉讼代理人：李飞，四川中研律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐苒，四川中研律师事务所律师。 被告：成都众汇新濠资产管理有限公司，住所地：成都市锦江区东大街紫东楼段11号1幢9楼12号。 法定代表人：曹慧敏，总经理。 委托诉讼代理人：尚靖元，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓玉阳，泰和泰律师事务所律师。 被告：钟远珍，女，1952年6月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：任燕，四川华敏律师事务所律师。 原告徐燕与被告成都众汇新濠资产管理有限公司（以下简称：众汇新濠公司）、钟远珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法由审判员蒲均适用简易程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告徐燕及其委托诉讼代理人李飞，被告众汇新濠公司委托诉讼代理人邓玉阳、被告钟远珍的委托诉讼代理人任燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐燕向本院提出诉讼请求：1、判决两被告连带返还原告垫付的各种费用（包括购房定金、成交价与约定价的差价部分、拍卖佣金、贷款费用以及溢价部分）300000元。2、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月19日，原告与钟远珍、高崇全签订房屋买卖合同。该合同约定，钟远珍、高崇全以1130000元的价格将位于成都市金牛区房屋出售给原告。同日，原告向钟远珍、高崇全支付了购房定金。2014年年底钟远珍、高崇全将房屋交付给了原告使用。而后因抵押权未注销，且钟远珍、高崇全与黄婕因担保物权发生纠纷，该房屋被成都市武侯区人民法院、成都市青羊区人民法院先后查封。故涉案房屋一直未过户至原告名下。2016年，成都市青羊区人民法院就钟远珍、高崇全与黄婕因担保物权纠纷一案作出（2016）川0105民特字第63号民事裁定书。在该案的执行中查明，成都市武侯区人民法院以（2016）川0107民初861号民事裁定书、（2016）川0107执保365号执行裁定书对涉诉房屋在先进行了查封，故成都市青羊区人民法院对涉诉房屋进行了轮候查封。而后，成都市青羊区人民法院与成都市武侯区人民法院达成一致，将涉诉房屋的处置权移交给了成都市青羊区人民法院。成都市青羊区人民法院随即对涉诉房屋委托评估、拍卖。在上述执行过程中，被告为保证黄婕的债权顺利得以实现，被告与涉诉房屋的实际买受人即原告于2016年11月28日达成共识，并签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告以参加成都市青羊区人民法院委托进行的司法拍卖方式购买涉诉房屋，以保证原告顺利取得涉诉房屋的所有权证。2017年1月20日，原告依约参加了成都市青羊区人民法院委托进行的司法拍卖，并以1287900元的价格竞得涉诉房屋。由于涉诉房屋在拍卖过程中竞买人众多，导致原告的最终成交价高于之前原、被告之间的约定价。故被告与原告于2017年1月23日签订了《补充协议》，就买卖合同约定的费用垫付金额和责任人进行了重新约定，即由买卖合同约定“垫付的费用237795元（包括购房定金80000元、成交价与约定价的差额67900元、拍卖佣金59895元和贷款费用30000元）由被告垫付”，变更为“被告不垫付上述费用及溢价部分（即最终成交价与原被告之间约定价的差额），由原告自行垫付。被告待黄婕收到成都市青羊区人民法院执行涉诉房屋的款项后3个工作日内将300000元（包括购房定金80000元、成交价与约定价的差额67900元、拍卖佣金59895元、贷款费用30000元、溢价部分62205元）转账至原告账户”。黄婕已于2017年第一季度收到成都市青羊区人民法院执行涉诉房屋划转的案款。《补充协议》中约定的被告支付原告垫付费用的条件已经成就，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告众汇新濠公司辩称，本案买卖合同纠纷系原告与钟远珍之间签订房屋买卖合同及其补充协议履行过程中产生的争议，被告众汇新濠公司仅作为钟远珍的代理人，受托与原告签订相应协议，产生的相应法律责任应由委托人钟远珍承担。被告众汇新濠公司不是本案适格的被告，不应当由众汇新濠公司承担法律责任。原告与钟远珍之前签订的房屋买卖合同及其补充协议违反法律法规强制性规定，属于无效协议。即便房屋买卖合同有效，部分费用本身即由原告自行产生，应当由原告自行负责承担。同时原告拍卖取得该争议房产，因房价上涨，其并无损失。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告钟远珍辩称，钟远珍从未授权众汇新濠公司代表己方与徐燕签订合同，众汇新濠公司与徐燕签订的合同与钟远珍无关。请求人民法院驳回原告对钟远珍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：位于金牛区房屋原系钟远珍所有。2014年10月19日钟远珍与徐燕签订房产买卖合同，约定钟远珍将位于金牛区0元的价格出售给徐燕。因位于金牛区房屋办理了抵押手续，不能及时过户，钟远珍收取徐燕定金后即将位于金牛区房屋交付给了徐燕使用。因钟远珍未偿还案外人黄婕的借款，成都市青羊区人民法院于2016年9月1日依法启动了对位于金牛区房屋的拍卖程序。 2016年11月28日，众汇新濠公司以钟远珍（甲方）代理人的身份与徐燕（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方同意出售甲方位于成都市金牛区的房产给乙方。该房屋已进行了部分装修，该房屋在签订本协议之前已抵押给他人，并被武侯区、青羊区法院查封，甲方已将该房屋全部真实情况及有效信息告知乙方，乙方对房屋的现存争议及房屋装修现状知悉，且乙方已于2014年12月30日入住该房屋，因此，甲方无需另行履行交付义务，甲乙双方也不对房屋作交接。甲乙双方同意上述房产的成交总价为1130000元。甲乙双方同意在本合同签订之日，乙方向甲方指定账户（2016川0105执2167号案件抵押人黄婕）支付购房定金人民币80000元。甲方指定账户为：龙海6227003813440076954建行银行少陵路分理处，曹莎6221534830000471905成都银行体育场路支行。现该房屋已进入执行评估阶段。甲乙双方约定：“为保证乙方通过法院拍卖的方式顺利取得该房屋的房产证，乙方同意在该房屋启动拍卖程序后，参加该房屋的竞拍。该房屋起拍价为评估公司的评估价，甲乙双方一致同意，由乙方以乙方名义参与竞拍，并以起拍价竞买，待拍卖公司确认乙方竞拍成功后，甲乙双方按照以下方式和金额在拍卖公司要求的时间内将款项支付至拍卖公司指定账户。乙方支付拍卖公司保证金及后续部分拍卖款项，共计113万元，甲方支付113万元与评估价的差额部分。乙方支付的113万元款项中，其中85万元由乙方向民生银行申请贷款，乙方应于2016年11月28日到民生银行签订贷款合同，并保证符合贷款条件，鉴于该贷款需在房屋办理过户完毕之后才能放款，因此，该85万元由甲方先行垫付，乙方应向民生银行提供甲方认可的放款账户，并保证民生银行将款项直接付款至甲方认可账号，以偿还甲方85万元的垫款。若最终甲方无法获得该85万元的贷款，则乙方应在过户之日起45日内另行向甲方偿还上述金额。房屋过户手续及时间依照房屋拍卖的法律规定办理，办理本合同项下房产过户手续时产生的税费及相关费用，全部由乙方承担……”该买卖合同尾部有徐燕签字捺印确认和众汇新濠公司盖章确认。同日，徐燕向众汇新濠公司指定的龙海账户支付定金80000元，众汇新濠公司向徐燕出具收条确认。2017年1月20日，林帅（徐燕的丈夫）、徐燕以128.79万元的总价竞拍取得了青羊区人民法院委托四川天府拍卖有限责任公司拍卖的位于成都市金牛区房屋。2017年1月23日，众汇新濠公司以钟远珍（甲方）代理人的名义与徐燕签订了《补充协议》，补充协议约定：“乙方与钟远珍代理人于2016年11月28日签订了《房屋买卖合同》，约定由乙方通过法院拍卖的方式购买钟远珍所有的位于成都市金牛区的房产。钟远珍的代理人将《房屋买卖合同》中约定由甲方代为垫付的所有费用合计237795元，其中包含费用为买卖定金80000，成交价与约定差价部分67900，拍卖佣金59895，贷款费用30000。因实际交易过程中出现溢价，溢价金额90000，故双方协商做出如下补充：甲方不垫付买卖合同中约定的237795以及溢价部分，乙方自行支付以上费用，待申请人黄婕收到法院执行该房屋划款并承诺在3个工作日内将300000（其中包含定金80000，成交价与约定差价部分67900，拍卖佣金59895，贷款费用30000，溢价部分62205）转账于徐燕本人账户。”该补充协议有徐燕签字捺印和众汇新濠公司盖章确认。约定的付款条件成就后，徐燕未收到合同约定钟远珍应当支付的300000元，徐燕遂提起诉讼。 以上事实有双方的陈述、当事人身份信息、房屋买卖合同、补充协议、收条、（2016）川0105民特63号民事裁定书、（2016）川0105执2617号之四执行裁定书等在卷佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。”众汇新濠公司以钟远珍代理人的名义，代表钟远珍与徐燕于2016年11月28日签订的《房屋买卖合同》、于2017年1月23日签订的《补充协议》，因徐燕、众汇新濠公司均未提交钟远珍的授权委托，钟远珍明确否认其曾经委托众汇新濠公司签订上述协议，对上述协议亦不予追认。由此，前述协议对钟远珍不发生法律效力，徐燕要求钟远珍连带返还300000元的诉讼请求，本院不予支持。《房屋买卖合同》、《补充协议》因未获得钟远珍的授权和追认未发生法律效力，对此众汇新濠公司、徐燕的责任本院评判如下：首先，众汇新濠公司在未取得钟远珍授权的情况下，代表钟远珍与徐燕签订了涉及影响司法拍卖公平、公正的《房屋买卖合同》、《补充协议》，众汇新濠公司存在过错亦非善意。同时，徐燕在明知合同标的所有权人为钟远珍且合同标的正在拍卖的情况下，不仅未严格审查众汇新濠公司的授权，还与众汇新濠公司一起签订了涉及影响司法拍卖公平、公正的协议，徐燕本身存在过错亦非善意。其次，从补充协议的内容上看，约定由钟远珍返还徐燕的费用 300000元，除定金80000元外，其余成交价与约定价差部分 67900元、拍卖佣金59895元、贷款费用30000元、溢价部分62205元系徐燕参与司法拍卖自行需要承担的风险和费用，徐燕企图通过签订涉及影响司法拍卖公平、公证的协议转嫁风险，众汇新濠公司企图获取额外利益，均不应得到法律的保护。综上，众汇新濠公司应当返还收取徐燕的定金80000元，徐燕的其他返还请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都众汇新濠资产管理有限公司于本判决生效之日起 五日内返还徐燕80000元； 二、驳回徐燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2900元，由徐燕负担2000元，由成都众汇新濠资产管理有限公司负担900元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 蒲 均 二〇一八年九月二十五日 书记员 周小力