四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1011民初1615号 原告:蔡祚凯，男，1984年7月18日出生，汉族，内江市市中区人，居民，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李毅，四川融众律师事务所律师。 被告:内江宏创房地产开发有限公司，住所地：内江市东兴区兰桂大道南段**。 法定代表人：丁传义，系该公司经理。 委托诉讼代理人：米佳，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任欢,四川蓉城律师事务所律师。 原告蔡祚凯与被告内江宏创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年10月29日，本院作出（2017）川1011民初2293号民事判决，后被告内江宏创房地产开发有限公司不服该判决提起上诉。2018年3月9日，四川省内江市中级人民法院作出（2018）川10民终206号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。经原、被告当庭同意，本院决定将本案与同种类另二十八案合并审理。原告蔡祚凯的委托诉讼代理人李毅，被告内江宏创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任欢、米佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡祚凯向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告延期交房违约金5475.00元；2.判令被告履行将消防楼梯地面贴砖的义务；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告履行消防楼梯地面贴砖义务的诉讼请求。事实和理由：2014年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的住房，套内面积89.06㎡，总价款629313.00元；被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋；被告逾期交房应向原告支付违约金，违约金自约定交房的次日起至实际交房之日止，按日以已付房款的万分之一计算。后原告按约支付了购房款，被告逾期87日向原告交付房屋，应支付原告逾期交房违约金5475.00元（总房款629313.00元×1／10000×逾期交房时间87日）。 被告内江宏创房地产开发有限公司辩称：原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求不成立，请法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、被告逾期交付房屋的原因是政府未按规划建设要求修建案涉项目的配套市政基础设施，以致被告已经竣工的房屋无法办理综合竣工验收，造成被告不能按期交房，其责任不在被告；二、根据《商品房买卖合同》第十一、十二条约定，因市政设施没有达到交付条件，买受人应当给予出卖人180日宽限期，被告交房时间只延期80多天，尚在宽限期内，故被告不需要向原告支付逾期交房违约金；三、假设存在逾期交房的事实，也系市政配套设施未同步修建造成，并非被告自身原因，故应适用“情势变更”原则，调整违约金数额，以达到彰显社会公平正义的法律效果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、商品房买卖合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下： 第一组证据：原告提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、收房通知书等，欲证明原告已按约支付全部房款，后被告逾期交房，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。 被告的质证意见为：合同约定的交房时间虽为2015年12月31日前，但按合同第十二条的约定，因市政基础设施原因，被告享有180日宽限期，被告的交房时间在宽限期内，故被告未逾期交房。 第二组证据：被告提交了内规建规管条（2012）21号通知书复印件、红线图及详规图复印件、2013年8月8日《关于请求协调解决龙湾半岛项目建设相关问题的报告》、2015年12月28日《关于请求解决龙湾半岛项目建设相关问题的紧急报告》、2016年1月12日《会议纪要》、延期交房公告、2016年3月18日《关于龙湾半岛项目二期建设亟待解决相关问题的紧急报告》，欲证明因政府未同步进行市政基础设施建设，导致被告不能将项目接入市政基础设施管网，无法办理综合竣工验收，以致被告不能按期交房。 第三组证据：被告提交了《竣工验收报告》三份，欲证明被告自行筹资修建了部分市政基础设施，在2016年3月22日通过综合竣工验收后向业主交房，交房时间在合同约定的180日宽限期内。 原告的质证意见为：1.合同第十二条约定的宽限期是完善水、电、气基础设施的宽限期，不是交房的宽限期；2.对被告所举第二组证据均不认可，该组证据不能达到其证明目的，不能排除被告的违约事实，不能免除其违约责任;3.对被告所举第三组证据：《竣工验收报告》恰好证明项目验收合格时间及被告的交房时间在合同约定的交房时间之后，被告存在逾期交房的违约事实。 对于上述证据，结合当事人陈述，本院认为：第一组证据具备真实性、合法性、关联性，能够证明原、被告签订购房合同，原告支付房款及被告交付房屋的事实，本院予以采信。第二组证据、第三组证据均与案涉房屋的建设、验收、交付相关，与本案具有关联性，且能够与其他证据相印证，具备真实性、合法性，本院对第二、三组证据予以采信，但被告所举证据不足以证明案涉房屋系因合同第十二条约定的水、电、气市政配套设施未完善而延期交付，故被告所举证据不能达到证明目的。 综上，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告建设的房屋，房屋总价629313.00元。2.被告应于2015年12月31日前向原告交付案涉房屋；如逾期90日以内交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按日计算支付原告已付房款万分之一的违约金。3.出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施中的上水、下水、电及燃气在2015年12月31日达到使用条件，如果在约定期限内未达到条件，买受人同意给予出卖人180日的宽限期予以整改。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。2016年1月22日，被告向各购房业主公开发布延期交房公告。同年3月22日，案涉房屋完成竣工验收。同月28日，被告向原告交付案涉房屋。 另查明，2013年8月至2016年3月期间，被告就案涉房产项目建设的配套市政道路（栖霞路）、影响项目施工的电力专线迁移、村民阻工等问题，多次向政府报告、请求协调处理。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告能否以合同第十二条整改水、电、气配套基础设施的180日宽限期约定，主张享有180日的交房宽限期？二、被告是否因水、电、气配套设施未完善而导致逾期交房，是否享有180日的交房宽限期？三、被告以“情势变更”原则主张调整逾期交房违约金数额是否应支持？ 关于争议焦点一：被告能否以整改水、电、气配套基础设施的180日宽限期约定，主张享有180日的交房宽限期问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，及《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容”，房屋交付必须以竣工验收合格为前提条件，而竣工验收又应以水、电、气等基础设施的建设完毕为前提条件。由此可见，如水、电、气配套设施未建设完毕，按法律法规规定不能交付房屋。因此，180日的水、电、气配套设施整改宽限期，直接与交房时间相关，故被告能以整改水、电、气配套基础设施的180日宽限期约定，主张享有180日的交房宽限期。 关于争议焦点二：被告是否因水、电、气配套设施未完善而导致逾期交房，是否享有180日的交房宽限期问题。被告辩称因政府未按规划建设要求修建案涉房屋的配套市政基础设施，以致被告逾期交房，并提交了内规建规管条（2012）21号通知书复印件、红线图及详规图复印件、报告及会议纪要等证据以证明其主张。本院认为，被告所举证据仅能证明其在案涉房屋建设过程中，因配套市政道路未完善、村民阻工等问题而向相关部门请求协调处理的情况，被告并未提交案涉房屋建设施工进度相关证据材料，以证明案涉房屋因水、电、气设施未完善，而无法竣工验收、交付使用，故被告所举证据不能达到其证明目的，被告不享有因水、电、气配套设施未完善的180日交房宽限期。 关于争议焦点三：被告以“情势变更”原则主张调整逾期交房违约金数额是否应支持问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同订立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，该条规定的落脚点是当事人要么请求变更合同，要么请求解除合同，而被告依据“情势变更”原则，提出调整逾期交房违约金数额，属适用法律不当，故对该主张，本院不予支持。 综上所述，被告不享有180日的交房宽限期，被告逾期87日向原告交付房屋,应按合同约定承担逾期交房违约责任。按照合同约定，逾期交房违约金应为：总房款629313.00元×1／10000×逾期交房时间87日＝5475.00元。对原告请求被告支付逾期交房违约金5475.00元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下： 被告内江宏创房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告蔡祚凯违约金5475.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告内江宏创房地产开发有限公司负承担。（原告已垫付，被告在付款时一并支付原告） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长 王    刚 审 判 员 童  永  胜 人民陪审员 李  万  明 二〇一八年九月四日 书 记 员 李远春（兼）