浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5724号 上诉人（原审原告）：王如意，男，1988年8月13日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人（原审原告）：全琴，女，1986年4月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：李伟斌、凌辉，浙江步勋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈成荣，男，1983年8月7日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 原审被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌，副总裁。 委托诉讼代理人：吴苏华、李妮，公司员工。 上诉人王如意、全琴为与被上诉人陈成荣、原审被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初5134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2017年12月29日，王如意、全琴（甲方、买方）、陈成荣（乙方、卖方）及我爱我家公司（丙方、居间方）签订《购房意向合同》一份，约定王如意、全琴购买位于杭州市余杭区××镇××幢××单元××室房屋，建筑面积90.14平方米，房屋总价1440000元，甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金50000元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房税费，不足部分需补足。合同还约定甲方应在合同签订后30天内向给丙方提供购房查档所需资料，待查档结果后5天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》，若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金。双方还对其他权利义务做出了约定。同日，王如意、全琴向我爱我家公司支付意向金50000元，我爱我家公司将上述款项转付给陈成荣。后陈成荣以案涉房屋系其与案外人洪平方的共有财产且洪平方不同意出售为由拒绝签订《杭州市房屋转让合同》。因双方未能协商解决，王如意、全琴于2018年3月29日诉至法院，请求判令：1、解除王如意、全琴与陈成荣、我爱我家公司三方在2017年12月29日签订的购房意向合同；2、陈成荣支付王如意、全琴违约金144000元；3、陈成荣、我爱我家公司立即返还王如意、全琴缴纳的意向金50000元，并自2017年12月29日起按50000元款项的年利率6%支付王如意、全琴利息损失；4、陈成荣、我爱我家公司承担本案全部诉讼费用（包括财产保全费）。 另查明，案涉房屋登记为陈成荣、洪平方共同共有。陈成荣与洪平方原系夫妻，双方于2014年2月21日离婚。 原审法院认为，王如意、全琴、陈成荣及我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对各方均具有约束力。因案涉房屋登记为陈成荣与洪平方共有，且洪平方拒绝出售，故案涉《购房意向合同》无法继续履行，合同目的无法实现。对王如意、全琴要求解除《购房意向合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，陈成荣应将收取的意向金50000元返还给王如意、全琴。关于违约责任。现陈成荣未能在意向合同约定的时间内与王如意、全琴签订杭州市房屋转让合同，已构成违约，应当承担相应的民事责任。该院综合考虑本案的实际情况、合同约定、双方当事人的意见、以及王如意、全琴的实际损失等因素，酌情确定违约金为75000元。关于王如意、全琴主张的利息损失，该院认为上述违约金的数额已经足以弥补其损失，故对上述利息损失，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、王如意、全琴与陈成荣、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2017年12月29日签订的《购房意向合同》自判决生效之日起解除；二、陈成荣返还王如意、全琴意向金50000元，于判决生效后十日内付清；三、陈成荣支付王如意、全琴违约金75000元，于判决生效后十日内付清；四、陈成荣支付王如意、全琴财产保全申请费1076元，于判决生效后十日内付清；五、驳回王如意、全琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4180元，减半收取2090元，由王如意、全琴共同负担743元；由陈成荣负担1347元，于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，王如意、全琴不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审酌情确定违约金为75000元无事实和法律依据，变相损害了上诉人合法权益，变相鼓励被上诉人违约并获非法利益，损害了社会公平正义和法律的权威。1、合同约定违约金是当事人真实意思表示的结果，应当予以尊重。《购房意向合同》是买卖双方本着平等互利和自愿原则，在第三方中介公司居间服务下签订的，是当事人意思自治的表现。《购房意向合同》约定“若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金”，该条款的约定是对等的，房屋转让总价10%的约定也远没有达到法律规定20%的违约金上限，约定的数额是自愿的，公平合理的，应当得到法律的尊重。2、本案违约金约定具有惩罚性性质，本案明确因被上诉人原因导致合同解除，法院不宜干涉调整违约金数额。法院调整违约金须满足违约金过高或过低的前提条件，本案房屋转让总价10%违约金的约定数额应该说是低了，并不过高，且违约金具有惩罚性质，应当尊重当事人在法定范围内设定违约金条款的自由。3、房屋转让总价10%的违约金亦不足以弥补上诉人的损失。本案明确付款方式为商业贷款860000元，因被上诉人违约和国家购房贷款政策调整，实际导致现在商业按揭贷款利率上浮20-30%，并有持续上浮的可能。以上浮20%，贷款20年计算，上诉人再次购房的利息成本将多支付利息十万多元。并且，房屋所在地房屋售价上涨是不争的事实，上诉人了解有涨近4000元每平米，即使涨1000多元每平米，也有十万多了。另外，因为被上诉人的违约，导致上诉人丧失另行购房的机会，为追究被上诉人法律责任，为此耗费大量时间、精力和金额，光支付律师费用就要一万多了。4、被上诉人违约而大量获益，有损社会公平正义和法律权威。被上诉人不惜违约避而不理的根本原因在于房价的上涨，因房屋所在地受塘栖通地铁，并入主城区及周边开发等因素的影响，房价涨幅在三四千是普遍现象。即使被上诉人付出10%的违约金，也仍然可以因违约而非法获利。但一审法院对违约金的调整，明显损害了法律的权威和社会公平正义。二、50000元意向金款项已由被上诉人作为部分购房款实际占有使用，合同因被上诉人违约解除应当赔偿上诉人利息损失。被上诉人陈成荣和一审被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司均承认在违反合同约定和上诉人不知情的情况下已将50000元意向金款项交由被上诉人陈成荣作为部分购房款实际占有使用，被上诉人违约，理应赔偿上诉人50000元意向金款项的利息损失。违约金与利息损失是不同的概念，不应将50000元意向金款项的利息等同于违约金的补偿功能。请求二审法院撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人陈成荣支付上诉人王如意、全琴违约金144000元；并依法判决被上诉人陈成荣自2017年12月29日起按50000元意向金款项的年利率6%支付二上诉人利息损失。本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人陈成荣承担。 被上诉人陈成荣答辩称：合同约定可以在不选择定金罚则的情况下，可以“要求”10%的违约金，一审法院是对这个“要求”进行了量化。被上诉人并无不理不睬，一直在积极处理本案，只是被上诉人前妻坐月子不能处理。而且双方还在3月份协商，并非被上诉人不履行合同，是上诉人不想买了。近期房子的价格在跌，市场风险不应该属于损失的范畴。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告我爱我家公司辩称：案涉房屋从2017年12月29日到后来被上诉人在2018年3月、4月份明确表示无法继续履行合同以来，确实案涉房屋有涨价比较明显的，针对原审法院判定的75000元钱的违约金，我爱我家公司也认为，酌情考虑的过低，然后导致被上诉人目前已经违约获利远远超过这个数字。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，因案涉房屋登记为陈成荣与洪平方共有，且洪平方拒绝出售，各方所签订的《购房意向合同》无法继续履行，合同目的无法实现。案涉合同为预约合同，买方仅支付了意向金，并未实际支付购房款，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，不能产生合同的履行利益，并无可得利益损失。因陈成荣未能在意向合同约定的时间内与王如意、全琴签订杭州市房屋转让合同，已构成违约，应当承担相应的民事责任。王如意、全琴违约金的请求，原审法院综合考虑本案的实际情况酌情确定为75000元并无不当。陈成荣应将收取的意向金50000元返还给王如意、全琴。关于王如意、全琴主张意向金50000元的利息损失，因违约金的数额已经足以弥补王如意、全琴损失，故原审法院对王如意、全琴主张的利息损失不予支持并无不当。综上，王如意、全琴的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4180元，由上诉人王如意、全琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年九月二十九日 书记员  何英杰