黑龙江省泰来县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0224民初1256号原告（反诉被告）：泰来县欧旭物业服务有限公司（以下简称欧旭物业），住所地黑龙江省泰来县泰来镇东风街一委15组欧洲小镇30号楼。法定代表人：杨启洪，经理。被告（反诉原告）：泰来县家美房地产开发有限公司（以下简称家美公司），住所地泰来县泰来镇八一路。法定代表人：计宪章，董事长。委托诉讼代理人：谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。原告（反诉被告）泰来县欧旭物业服务有限公司与被告（反诉原告）泰来县家美房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。欧旭物业法定代表人杨启洪、家美公司委托诉讼代理人谢应桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧旭物业向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告之间订立的合同；2、要求家美公司退还原告各项费用382862.00元；3、要求家美公司立即向原告提供公建部分（即27、28、29号楼）楼房的信息；4、要求家美公司赔偿维修材料费、物业费、补偿给业主的损失费，共计14821.00元；5、由家美公司承担诉讼费用。事实与理由：2017年3月5日，原、被告签订了一份《物业服务委托合同》及《补充协议》，约定家美公司委托欧旭物业公司管理泰来县欧洲小区物业服务，但被告不履行合同约定，欠原告巨债不给，还在2018年1月31日在原告公司门上张贴《律师事务所函》和《损失明细》，并将以上两份材料邮寄给原告。被告还于2018年3月22日派本单位职工领业户将供热、供电、供水门锁砸坏，合上水电闸，破坏公用设施，造成极坏影响。为维护原告的合法权益，依据《合同》第三章第六条第3项、第五章第八条第6项约定，原告向法院起诉。其中第2、4项的诉讼请求具体为：1、立即退还2017年直接向业主收取的物业费75362.00元和建筑垃圾清运费21000.00元，合计96362.00元；2、退还押金100000.00元；3、立即缴纳尚未销售的住宅47户、车库12户和商服89户应缴纳的物业服务费37171.00元、15784.00元和113794.00元，合计166749.00元；4、小区业户反映，门、窗、梁、墙坏了，屋内渗水，自来水冻坏，暖气不热等诸多问题，经原告核查情况属实，多次报请被告派人维修处理，被告推诿不来，造成业户多次上访。原告为化解矛盾，替被告维修购买材料花去1751.00元，雇维修工费18000.00元，合计19751.00元，以上费用被告应予以赔偿。2018年5月23日，原告增加诉讼请求，主张又收集到为业户维修支出材料费450.00元，补偿给业主损失费3600.00元，被告直接向业主收取物业服务费票据10张，金额10771.00元，三项合计14821.00元，应由被告给付。家美公司辩称并反诉称：一、原、被告双方签订的《物业服务委托合同》违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，被告选聘原告进驻小区服务没有经过县级人民政府房产部门批准，合同无效；二、原告在起诉状及补充诉状中要求被告返还的各项费用没有事实依据，有的违反了法律规定及合同约定，被告不予认可。被告提出反诉，请求确认合同无效。欧旭物业为证明自己的主张，向法庭提交的证据及家美公司的质证意见如下：1、《律师事务所函》、《泰来家美房地产开发有限公司损失明细》，证明被告违背了合同条款，要单方取消合同。家美公司对以上两份证据的真实性不持异议，对证明目的持有异议，主张该两份材料是原告没有尽到《合同》约定的管理义务，被告依据合同约定行使检查、监督、整改的权利，同时依据第十三条约定的法律责任给其下发的函。2、家美公司向业主收取物业费明细表、收据，未售出车库、住宅、商服应缴物业费明细，主张该明细是从家美公司会计处打印出来的，证明家美公司向业主收取物业费的事实，及未售房屋应由家美公司缴纳物业费的情况。家美公司主张，物业费收据复印件不清晰不予认可，后经公司内部核对，欧旭物业原始《诉状》中主张物业费及垃圾清运费96362.00元事实存在，《补充诉状》中主张的10771.00元没有查到。关于未售楼房应缴物业费明细，因为出处不明，无法查实其真实性，欧洲在2017年初办理了入住，其住宅、商服及车库都已经办理完销售回迁或抵偿给施工单位，不属于被告所有；即使没有售出，两年之内也是免收物业费的，所以家美公司不应给付欧旭物业公司此项物业费。3、原、被告之间签订的《物业委托服务合同》及《补充协议》，证明双方通过合同明确了各自的职责。家美公司对该证据的真实性不持异议，但主张双方属于协议选聘，应经过县级房产部门批准，但没有，违反了《物业管理条例》第二十四条规定，合同无效。4、物业服务保证金票据，崔艳朋的证言，《企业基本注册信息查询单》证明崔艳朋在2017年3月3日代表欧旭物业向家美公司交纳了10万元的保证金，崔艳朋是欧旭物业成立时的法定代表人，在2017年9月14日变更为杨启洪。家美公司对保证金票据及工商变更登记的真实性不持异议，承认崔艳朋确实向家美公司交纳过10万元的保证金，但不是代表欧旭物业公司交的，而是以个人名义交的，欧旭物业无权请求返还。5、齐齐哈尔塞纳豪庭物业有限公司（以下简称塞纳豪庭）与家美公司于2016年4月1日签订的《物业服务委托合同补充协议》，塞纳豪庭出具的《证明》，证明当时是塞纳豪庭与家美公司签订的五年期的合同，合同在2017年2月26日解除后，欧旭物业于2017年3月5日与家美公司才又签订了合同，承接了塞纳豪庭的债务，为把塞纳豪已履行的期间包含于其中，才把原、被告签合同的日期写在了2016年3月30日。家美公司对《补充协议》的真实性不持异议，但主张没有《合同》，只有《补充协议》，且该《协议》履行与否，是谁实际履行的，什么时间解除的，都无法证明；关于《证明》，因没有经手人及负责人签字，无法证明其真实性，且与原告诉称及进驻小区的事实不符，欧旭物业的实际服务人崔艳朋早在欧旭物业公司注册成立之前就已进驻欧洲。6、231张装修抵押金及垃圾清运费的票据，证明塞纳豪庭在物业管理期间，向业主收取了装修抵押金及垃圾清运费，欧旭物业接管后，因装修完毕，向业主退还了抵押金并收回票据。家美公司质证认为，该证据真实性无从考证，塞纳豪庭是在欧洲服务过，当时经理是崔艳朋，后注册成立欧旭物业，由于手续不全，有时借用塞纳豪庭的名义向业主收费，签合同时使用欧旭物业的章。7、《建筑工程质量投诉处理通知书》，证明小区出现问题后，欧旭物业已经向家美公司报请维修。家美公司对该证据持有异议：主张没加盖公章，看不出来是谁给家美公司下发的通知，《通知书》的内容中包含诸多公共区域的维修保养和管理，依照《合同》约定，应是欧旭物业公司的义务，不是楼房的质量问题，不能证明本诉原告的主张。家美公司为证明自己的主张，向法庭提交的证据及欧旭物业公司的质证意见如下：1、原告的《营业执照》，《企业信用信息公示报告》用以证明欧旭物业公司的成立时间是2017年3月1日，而《合同》是在2016年3月30日签订的，当时原告还不具备资质，所签订的合同无效。欧旭物业公司对该证据的真实性不持异议，但称实际与家美公司签订合同的日期是2017年3月5日，是在塞纳豪庭与家美公司解除物业服务委托合同之后签订的，为了承接自2016年4月1日至合同解除期间塞纳豪庭所产生的债务，才把签订合同的时间提前到了2016年3月30日，把塞纳豪庭经营的期间包括了进去。2、《物业服务委托合同》及《补充协议》，证明订立该《合同》和《协议》时，未经县级相关主管部门批准，合同无效。本诉原告主张合同及相关手续已经交给县里相关部门备案，合同有效，应继续履行。3、泰来县棚户区改造工作领导小组办公室出具的《证明》，证明欧洲回迁入住时间，该时间属于双方约定的免收物业费的时间。本诉原告主张该份证据不能证明入住时间，动迁办只管动迁，不管入住。4、小区业主到开发商处投诉物业公司的信息16份，照片76张，证明物业管理服务脏乱差，公共区域及公共设施保洁服务没有尽到合同约定和法律规定的责任义务，小区内存在私搭乱建，业主到被告处投诉。欧旭物业主张，家美公司是以维修和不动产登记为名，骗取居民签的字，希望法庭不予采信，县物业办经常到小区指导工作，物业公司是按物业办的指导进行的工作。5、家美公司按照合同约定，给原告下的《告知函》（被告称之为《整改通知》）两份，证明小区卫生、安保存在问题。本诉原告主张，欧旭物业公司曾在2017年4月29日向家美公司报请小区地面砖等问题，家美公司在5月份就给欧旭物业公司发函，把所有的责任都推在物业公司头上，按照规定，开发商应无偿维修。经审理，本院认定如下法律事实：2016年4月1日，塞纳豪庭与家美公司签订一份《物业服务委托合同补充协议》，2017年2月26日，双方解除《协议》。2017年3月1日欧旭物业注册成立，成立时公司的法定代表人是崔艳朋。2017年3月3日，崔艳朋向家美公司交纳10万元物业服务抵押金。2017年3月5日，原、被告双方就欧洲小区物业管理又签订了一份《物业服务委托合同》及《补充协议》，落款时间为2016年6月30日。本诉原告主张，因当时约定，塞纳豪庭在履行合同中所产生的一切债务由欧旭物业负担，故原、被告签订《合同》的日期写在了2016年3月30日，将原合同履行期间包含在新合同之中。以上事实，有原告提供的《物业服务委托合同》、《补充协议》（原、被告双方签订的），塞纳豪庭与家美公司签订的《补充协议》、塞纳豪庭及崔艳朋分别出具的《证明》、崔艳朋交纳的物业服务抵押金收据等证据为凭。此外，原告还提供了塞纳豪庭向业主收取装修保证金及垃圾清运费的票据，欧旭物业称是其代塞纳豪庭将费用返还业主后收回，其时间多为2017年1、2月份的，而无2017年3月以后的，该事实与两份《证明》相结合，反映出在2017年1、2月份期间欧洲的物业管理人仍为塞纳豪庭，而非欧旭物业，与家美公司主张的合同签订时间为2016年3月30日不符，且欧旭物业提供的塞纳豪庭与家美公司签订《补充协议》的时间是2016年4月1日，晚于2016年3月30日，依时间论，现在欧洲从事物业管理服务的应是塞纳豪庭，而非欧旭物业，与本案的客观事实不符。据此本院认定原、被告合同签订的实际时间为2017年3月30日。《物业服务委托合同》及《补充协议》约定了小区物业的基本情况；委托管理期限：2016年4月1日——2021年3月31日，5年；双方的权利义务；双方的违约责任：……十条1项、甲方（家美公司）严格履行交接手续，所收的各项费用向乙方交接，建立台账，如有违约追究其责任。《补充协议》约定：甲方交付乙方（欧旭物业）管理服务欧洲总进户率达到80%时，乙方应向甲方交纳履约保证金10万元，否则甲方有权中止《前期物业服务委托合同》；等本协议终止时，或甲方与施工单位签订的《工程保修协议》履行完毕时，甲方将保证金10万元无息返还给乙方。签订合同前，崔艳朋向被告交纳物业服务抵押金（双方称之为“保证金”）10万元。《合同》及《协议》签订后，履行过程中，被告直接向业主收取了部分物业管理费，原、被告双方及业主在工程质量、物业管理、责任划分等问题上发生纷争。2018年1月31日家美公司向欧旭物业发出《律师事务所函》和《损失明细》。2018年4月23日，欧旭物业向本院提起诉讼。在法庭辩论结束前，原告变更诉讼请求，保留：1、要求继续履行合同；2、判令被告立即退还2017年直接向业主直接收取物业费75362.00元和建筑垃圾清运费21000.00元，以及起诉后另发现的被告直接向业主收取物业服务费票据10张，金额10771.00元；3、退还押金100000.00元；放弃其他诉讼请求。第一次庭审后，应法庭要求，家美公司对欧旭物业的第一项诉讼请求进行查对，承认向业主收取过物业费75362.00元，建筑垃圾清运费21000.00元，表示对欧旭物业起诉后另发现的10张票据中所体现的10771.00元未能核对出来；承认向崔艳朋收取过保证金100000.00元，但表示不应退还，因保证金是崔艳朋以个人名义交纳，不应退还给欧旭物业。第二次庭审中，欧旭物业所举示的家美公司向业主收取物业费及垃圾清运费票据原件照片中，只有一张2018年5月15日向李丽奇收费936.00元的票据属于诉后另发现的10张票据的诉讼请求之中，可认定其真实性，其余9张票据均为复印件，不清晰，无法辨识，本院不予确认。本案争议的焦点是：原、被告之间订立的合同是否有效，合同是否应当继续履行，原告主张的事实是否成立，请求应否支持。本院认为：原、被告签订的《物业服务委托合同》及《补充协议》自愿真实，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。《合同》及《协议》（统称合同）的落款时间虽在2016年3月30日，此时欧旭物业公司并未成立，但该日期并非合同签订的真实时间，真实时间在2017年3月5日，原告具备订立合同的主体资格，应依法认定合同有效。家美公司主张双方的合同违反《物业管理条例》第二十四条，选聘应经县级房产管理部门批准，未经批准合同无效；因《物业管理条例》并非国家法律，其中关于选聘应经县级房产管理部门批准的规定也非法律禁止性规定，故该抗辩主张本院不予采纳。《合同》第九条乙方权利第6项约定：乙方有权向产权人或使用人收取物业管理服务费用及其他费用；第十条甲方违约责任第1项约定：甲方（家美公司）严格履行交接手续，所收的各项费用向乙方交接，建立台账，如有违约追究其责任。向业主收取物业管理费用是物业公司的服务需要及职能，业主向家美公司直接交纳或家美公司直接向业主收取的物业费用，委托物业公司管理后，应当与物业管理工作一并及时移交，物业管理工作即使有不当之处，也应在业主与物业公司之间进行解决，而不应由委托方继续行使物业管理职能、自行使用该费用处理问题，故家美公司向业主收取的该项费用，应返还欧旭物业。关于物业服务抵押金，双方虽对交纳事实无异议，但欧旭物业公司无证据证明合同约定的返还条件已具备，合同约定的返还时间也未届满，欧旭物业要求返还该款的诉讼请求本院不予支持，可在合同履行期满或有证据证明其他可以返还的条件具备后另行主张。关于双方互指对方违约的事实及证据，因与本案诉争无关，本案不予评价和认定。综上，原告的要求继续履行合同、返还物业费的诉讼请求合理，证据确实充分，应予支持；要求返还物业服务抵押金的诉讼请求缺乏证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、泰来县欧旭物业服务有限公司与泰来县家美房地产开发有限公司之间签订的《物业服务委托合同》及《物业服务委托合同补充协议》有效，继续履行；二、泰来县家美房地产开发有限公司于判决生效后十日内，返还泰来县欧旭物业服务有限公司物业费及垃圾清运费合计97298.00元；三、驳回泰来县欧旭物业服务有限公司要求泰来县家美房地产开发有限公司返还物业服务抵押金100000.00元及其他诉讼请求；四、驳回泰来县家美房地产开发有限公司确认合同无效的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4407.00元，由泰来县家美房地产开发有限公司负担2070.00元，于判决生效后十日内给付泰来县欧旭物业服务有限公司；泰来县欧旭物业服务有限公司自行负担2337.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起两年，逾期申请执行的，将承担不利的法律后果。审 判 长 丁    长    林人民陪审员 赵雪峰人民陪审员白云君二〇一八年九月二十九日书 记 员 王    蒙    单