中华人民共和国重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民初972号原告：浩荣实业（重庆）有限公司，住所地重庆北部新区金渝大道85号，统一社会信用代码91500000771750184C。法定代表人：王世荣，董事长。委托诉讼代理人：程泽洪，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师。被告：郑盛彦（SUNGUNCHUNG），女，1970年12月8日出生，大韩民国公民。原告浩荣实业（重庆）有限公司（以下简称浩荣公司）诉被告郑盛彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用涉外诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浩荣公司的委托诉讼代理人谢俊先到庭参加了诉讼，被告郑盛彦经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浩荣公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后三日内搬出其租赁的房屋，并将房屋交还给原告；2.判令被告立即向原告支付2017年2月10日至2017年10月15日期间的房屋租金共68318.25元；3.判令被告立即向原告支付截止2017年10月15日产生的逾期交付房租的违约金共62866.73元（第一笔逾期租金以3个月租金25096.5元为基数，从2017年2月1日起至2017年10月15日止，逾期257日，逾期违约金按每日5‰计算为32249元。第二笔逾期租金以3个月租金25096.5元为基数，从2017年5月1日起至2017年10月15日止，逾期168日，逾期违约金按每日5‰计算为21081.06元；第三笔逾期租金以3个月租金25096.5元为基数，从2017年8月1日起至2017年10月15日止，逾期76日，逾期违约金按每日5‰计算为9536.67元。违约金共计62866.73元）；4.判令被告向原告支付从2017年10月17日起逾期支付房租的违约金（以欠交租金68318.25元为基数，按每日5‰计算，直至被告付清房屋租金之日止）；5.判令被告从2017年10月17日起每日向原告支付557.7元作为房屋占用费，直至将房屋交还给原告之日止；6.由被告承担本案的诉讼费和公告费。事实和理由：2015年11月20日，原告浩荣公司与被告郑盛彦签订了《汉国中心房屋租赁合同》，该合同约定郑盛彦承租浩荣公司位于重庆两江新区的房屋，该房屋建筑面积为152.10平方米，租赁期限自2015年11月10日至2018年11月9日止，租金单价为55元／平方米／月，每月租金8365.5元。根据该合同第八条第4款约定，郑盛彦逾期支付租金达30日的，浩荣公司有权单方解除合同，收回租赁房屋。郑盛彦逾期支付2017年2月10日至2017年5月9日期间的房屋租金25096.5元，其拖欠的第一笔租金逾期已远远超过30日。有鉴于此，浩荣公司在多次催要无果的情况下，于2017年10月13日向郑盛彦邮寄送达了《解除告知函》，告知郑盛彦：2015年11月20日签订的《汉国中心房屋租赁合同》于2017年10月16日正式解除，郑盛彦应在2017年10月20日前将租赁房屋内物品全部搬离，并将房屋交还浩荣公司。然郑盛彦收函后至今仍未搬离原租赁房屋，也未支付欠款。郑盛彦的行为已给浩荣公司造成了严重的经济损失。浩荣公司在庭审中明确表示，不请求支付2017年10月16日郑盛彦逾期支付房租产生的违约金和房屋占用费。原告为支持其诉讼请求，向本院举示了《重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果》、《汉国中心房屋租赁合同》（合同编号：ZS-B-2015010）、《解除告知函》、快递单据等证据原件，在被告未出庭质证且未提交相反证据的情形下，本院予以采信。本院认定事实如下：原告浩荣公司系坐落于重庆市北部新区房屋（产权证号115房地证2013字第××号，建筑面积107802.15平方米、套内面积81040.06平方米）的所有权人。2015年11月20日，浩荣公司作为出租方（甲方）、郑盛彦作为承租方（乙方）签订了《汉国中心房屋租赁合同》（合同编号：ＺＳ-Ｂ-2015010）。该合同载明“鉴于1.甲方是位于重庆市北部新区汉国中心（房地产证号：115房地证2013字第××号）房屋的权利人，甲方已将该房屋产权抵押给了银行。2.甲方同意将本合同第一条所列汉国中心房屋出租给乙方使用，乙方同意承租。……第一条，租赁房屋基本情况。1.坐落于重庆市两江新区，房号ＸＸＸ，建筑面积152.10平方米，用途为商服用房。……第三条，租赁期限、租金标准、付款期限及租赁保证金。1.租赁期限：3年，自2015年11月10日至2018年11月9日止。……2.1租金单价为55元／平方米／月；2.2租赁期前40天租金单价按50%执行；3.1租金支付期限：租金每3个月支付一次，除首期租金之外，乙方应在每一个租金缴纳期满前10个工作日内将下一个租金缴纳期的全部租金支付至甲方账户……3.2首期租金：在本合同签订当日，乙方应向甲方支付首期租金……4.1租赁保证金为三个月的租金（以租金单价55元／平方米／月作为标准计算）,乙方应在本合同签订当日向甲方支付租赁保证金共计25096.50元，如乙方未在上述期限内付清租赁保证金，甲方有权单方解除本合同，将租赁房屋另行出租。甲方在收到乙方支付的租赁保证金后，开具收据给乙方。……4.3出现下列情形之一，租赁保证金应作为损害赔偿金支付给甲方，而无需返还：（ａ）因乙方原因导致合同提前解除……第八条，租赁合同的变更、解除、终止及违约责任。……4.租赁期内，租赁期内，出现下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋。乙方须以一年租金（以解除合同当年度租金标准计算）以及已缴纳租金的合计金额作为损害赔偿金支付给甲方：（1）乙方逾期支付租金及其他相关费用（物管费、水费、电费等）累计超过三次，或者乙方逾期支付租金及其他相关费用（物管费、水费、电费等）达30天的；……8.乙方逾期交付房租的，每逾期一日，按逾期金额的5‰向甲方支付违约金。……9.租赁期满或者乙方违反本合同第八条第4款任何一条约定或者违反合同其他约定导致甲方提前解除合同的，而乙方又逾期未移交租赁房屋的，每逾期一日应向甲方支付相当于最后一次租金标准的两倍日租金的租赁房屋占用费，直至甲方能够实际使用租赁房屋之日……第九条，附则。3.甲乙双方因履行本合同所发出的通知或者其他函件均须采用书面形式，并以双方在本合同中列明的通讯地址为正实传送地址，甲、乙任何乙方不得拒收对方函件。若一方发生名称、通讯联系方式及代表人变更时，变更方应当及时书面通知另一方。否则，任何乙方按合同约定方式向对方发出通知，均视为对方已收悉，由此产生的一切法律后果均应自行承担。……”浩荣公司在庭审中确认，郑盛彦已经付清了2017年2月10日之前应付的租金。2017年10月13日，浩荣公司通过顺丰速运（单号2216XXXX8027）按照《汉国中心房屋租赁合同》（合同编号：ZS-B-2015010）中约定的通讯地址和联系代表人向郑盛彦邮寄了《解除告知函》，该告知函载明，“截止2017年10月9日，阁下拖欠租金共计66924元，已逾期支付租金达242天……我司现函告阁下：1、阁下与我司于2015年11月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月16日正式解除。2、限阁下在2017年10月20日前将所租房屋内物品全部搬离，并将房屋移交给我司正常使用。否则，应按照合同约定每逾期一日应向我司支付两倍日租金的租赁房屋占用费。3、限阁下在2017年10月20日前向我司付清2017年2月10日至2017年10月15日的房屋租金68543.1元，支付截止2017年10月15日逾期付款违约金84994.56元。”2017年12月8日，顺丰速运重庆有限公司出具《派件证明》，载明前述邮件已于2017年10月13日派送成功。在本案审理过程中，浩荣公司认可涉案房屋已于2017年11月30日收回，因此，不再要求被告搬离涉案房屋；房屋占用费的计算时间应为2017年10月17日至2017年11月30日；违约金的计算标准由每日5‰变更为每月2%。另查明，原告为本案垫付公告费650元。本院认为，被告郑盛彦系大韩民国公民，故本案应当适用涉外案件的有关规定进行审理。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。本案是房屋租赁合同纠纷，故，应按照不动产纠纷确定管辖。又，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款之规定，不动产纠纷诉讼由不动产所在地人民法院专属管辖。涉案房屋在本院辖区内，且，本院具有涉外案件的管辖权。因此，本院对本案有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，当事人在租赁合同中并未约定适用的法律。本案所涉纠纷系因房屋租赁而引发，因此，房屋所在地即为最密切联系地，本案应当适用房屋所在地法律，即，中华人民共和国法律。本案中，《汉国中心房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规，合法有效。双方均应按照合同的约定履行己方的义务。原告主张其按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用，而被告自2017年2月10日开始未支付租金，在被告没有举示相反证据的情形下，本院对于原告主张予以支持。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《汉国中心房屋租赁合同》第八条约定，租赁期内，出现下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋。……（1）乙方逾期支付租金及其他相关费用（物管费、水费、电费等）累计超过三次，或者乙方逾期支付租金及其他相关费用（物管费、水费、电费等）达30天的……。本案中，被告自2017年2月10日开始未支付租金，截止2017年10月13日，被告逾期支付租金已超过30天，按照合同约定，原告享有合同解除权。原告按照合同约定的通讯地址和联系代表人向郑盛彦送达了《解除告知函》，该告知函于2017年10月13日投递成功，而告知函载明双方于2017年10月16日解除合同，浩荣公司已经合理履行了通知义务，故，涉案租赁合同已于2017年10月16日解除。对于合同解除后的法律后果，本院评述如下：关于收回房屋的问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，《汉国中心房屋租赁合同》第八条第4款的约定，合同解除后，原告有权收回租赁房屋。因此，原告收回房屋既符合法律规定，也符合双方约定。但，由于原告在本案审理过程中明确表示其已经收回涉案租赁房屋。故，本院对其主张返还房屋的诉讼请求不予支持。关于支付拖欠租金及违约金的问题。本案中，双方约定的租赁期间自2015年11月10日至2018年11月9日止，但如前所述，涉案租赁合同于2017年10月16日解除，那么租赁期限应到2017年10月16日止。那么，被告应当按照合同约定的金额和期限向原告支付合同解除前的租金。又，被告自2017年2月10日开始未支付租金。故，原告要求被告支付拖欠的2017年2月10日至2017年10月15日期间的房屋租金68318.25元，本院予以支持。又，《汉国中心房屋租赁合同》第三条约定，每3个月支付一次租金，每个缴纳期满前十个工作日内支付下个缴纳期的租金。第八条约定，逾期交付房租的，按逾期金额的5‰/日支付违约金。在本案审理过程中，浩荣公司明确表示按照2%/月计算前述违约金，此系原告对于其权利的处分，本院予以认可。同时，双方约定三个月为一个缴纳期，每个缴纳期满前十个工作日内支付下个缴纳期的租金，那么每个租金缴纳期的最后缴费期限是上一个缴纳期最后一个月的9日。综上，对于被告逾期支付租金的违约金计算如下：1.对于逾期支付的2017年2月10日至2017年5月9日期间租金的违约金，以25096.5元为基数，自2017年2月10日起，按照月利率2%计算至拖欠租金付清日止；2.对于逾期支付的2017年5月10日至2017年8月9日期间租金的违约金，以25096.5元为基数，自2017年5月10日起，按照月利率2%计算至拖欠租金付清日止；3.对于逾期支付的2017年8月10日至2017年10月15日期间租金的违约金，以18125.25元为基数，自2017年8月10日起，按照月利率2%计算至拖欠租金付清日止。关于房屋占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《汉国中心房屋租赁合同》第八条约定，租赁期满或者乙方违反本合同第八条第4款任何一条约定或者违反合同其他约定导致甲方提前解除合同的，而乙方又逾期未移交租赁房屋的，每逾期一日应向甲方支付相当于最后一次租金标准的两倍日租金的租赁房屋占用费，直至甲方能够实际使用租赁房屋之日止。前述合同于2017年10月16日合法解除后，原告于2017年11月30日才收回房屋，被告未按约交还房屋的行为构成违约，应当向浩荣公司支付逾期占用期间的房屋占用费。另，原告向被告送达的《解除告知函》载明，“限阁下在2017年10月20日前将所租房屋内物品全部搬离，并将房屋移交给我司正常使用。否则，应按照合同约定每逾期一日应向我司支付两倍日租金的租赁房屋占用费”，该告知表明原告将被告交还房屋的期限宽限到2017年10月20日前。因此，本院认为，原告主张房屋占用费的请求应予支持，费用的计算期间应为2017年10月20日至2017年11月29日，该期间产生的房屋占用费共计22308元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、被告郑盛彦于本判决生效之日立即向原告浩荣实业（重庆）有限公司支付2017年2月10日至2017年10月15日期间的房屋租金68318.25元；二、被告郑盛彦于本判决生效之日立即向原告浩荣实业（重庆）有限公司支付因拖欠房屋租金产生的违约金（第一笔以25096.5元为基数，自2017年2月10日起，按照月利率2%计算至拖欠租金付清日止；第二笔以25096.5元为基数，自2017年5月10日起，按照月利率2%计算至拖欠租金付清日止；第三笔以18125.25元为基数，自2017年8月10日起，按照月利率2%计算至拖欠租金付清日止）。三、被告郑盛彦于本判决生效之日立即支付原告浩荣实业（重庆）有限公司房屋占用费22308元；四、驳回原告浩荣实业（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2923.7元，公告费650元，由被告郑盛彦承担。如不服本判决，原告浩荣实业（重庆）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告郑盛彦可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长 刘娟娟审判员谭颖审判员 张      琰二〇一八年九月三日书记员 钟   梦   思