广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5000、5001号原告：中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社，住所地广东省中山市火炬开发区濠头上陂头村朝阳楼二楼。法定代表人：朱立文。委托诉讼代理人：张文华，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：陆惠文，男，1965年12月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈琪春，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍伟烈，广东品信律师事务所律师。被告：中山市御豪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村委会办公楼。法定代表人：黄少明。被告：黄少明，男，1965年2月7日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。原告中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社（以下简称上陂头合作社）与被告陆惠文、中山市御豪房地产开发有限公司（以下简称御豪公司）、黄少明案外人执行异议之诉两案，本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。经本院审查，两案当事人及涉案房产相同，决定将两案合并审理。原告上陂头合作社法定代表人朱文立及其委托诉讼代理人张文华，被告陆惠文及其委托诉讼代理人陈琪春、伍伟烈到庭参加诉讼，被告御豪公司、黄少明经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上陂头合作社向本院提出诉讼请求：1.停止对位于中山市火炬开发区××花园××、××层【土地证号：国（2008）xxx；房产证号：Ｃ6××58】、中山市火炬开发区xx花园xx、xx层【土地证号：国（2008）xxx；房产证号：Ｃ6××60】、中山市火炬开发区xx花园xx、xx层【土地证号：国（2008xxx；房产证号：Ｃ6××57】三处房产的执行；2.确认上述三处房产所有权属上陂头合作社所有。事实和理由：陆惠文诉御豪公司、黄少明民间借贷纠纷和居间合同纠纷两案【案号：（2017）粤2072民初4814、6204号】已由中山市第二人民法院受理，并分别作出生效的（2017）粤2072民初4814、6204号民事判决，在上述判决执行过程中，中山市第二人民法院又分别作出（2017）粤2072执10907、10970号拍卖裁定，将涉案位于中山市火炬开发区××花园××、××层【土地证号：国（2008）xxx；房产证号：Ｃ6××58】、中山市火炬开发区xx花园xx、xx层【土地证号：国（2008）xxx；房产证号：Ｃ6××60】、中山市火炬开发区xx花园xx、xx层【土地证号：国（2008）xxx；房产证号：Ｃ6××57】三处房产（以下简称涉案房产）进行拍卖执行。涉案房产表面登记在御豪公司名下，但实际上早在2005年已归上陂头合作社所有，并一直由上陂头合作社占有使用至今。上陂头合作社是农村集体组织，涉案房产是十几年前，由上陂头合作社的前身中山火炬开发区濠头管理区上陂头村委会（以下简称上陂头村委会）提供土地，与他人合作开发楼盘分得的集体资产，只是由于御豪公司的原因，导致涉案房产至今未办理过户于上陂头合作社名下，上陂头合作社在法院查封之前已实际占有并使用涉案房屋，上陂头合作社应为涉案房屋的实际所有人，享有涉案房屋的权利。上陂头合作社通过合法合同行为，以自有地为交易条件与御豪公司公平交易取得涉案房产，已支付所有对价，接收并占有十多年，对未办产权证不存在过错，依法属于不得执行情形。陆惠文辩称，（2018）粤2072执异16、17号执行裁定（以下简称16、17号执行裁定）认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，请求法院驳回上陂头合作社的全部诉讼请求。御豪公司没有到庭应诉、答辩。黄少明辩称，其为御豪公司的法定代表人，清楚涉案房产的情况，对上陂头合作社主张的事实予以确认，请求法院依法判决。上陂头合作社围绕诉讼请求依法提交了上陂头合作社组织机构代码证、（2017）粤2072民初4814号和6204号民事判决（以下简称4814号、6204号民事判决）、(2017)粤2072执10907号和10970号拍卖裁定（以下简称10907号、10970号拍卖裁定）、（2017）粤2072执异16号和17号执行裁定（以下简称16号、17号执行裁定）、《合作建造商住楼协议书》、《合作建造商住楼合同书》、《补充协议》、《承诺书》、《协议书》、《授权书》、中山火炬高技术产业开发区联富社区居民委员会证明1份、中山火炬高技术产业开发区管理委员会中开管办【2003】53号办公室文件复印件1份、中山火炬高技术产业开发区管理委员会中开管【2010】70号文件复印件1份、中山火炬高技术产业开发区管理委员会中开管【2015】87号文件复印件1份、中山市不动产登记资料证明表4份及相关出租合同和收款收据。陆惠文围绕其答辩意见依法提交了企业法定代表人履历表、办公室场地使用协议、上陂头村委会证明复印件1份、土地证复印件及房产证、他项证明复印件各3份、营业执照及企业工商内档复印件各1份、逮捕证及拘留通知书、换押证复印件各1份、中山市不动产登记资料证明表7份。本院组织上陂头合作社和陆惠文进行了证据交换和质证。因御豪公司、黄少明没有到庭，本院无法组织其对上陂头合作社、陆惠文提交的证据进行质证。因御豪公司、黄少明没有提供相反的证据予以推翻，经审查，本院确认上述证据的三性。根据上述认定的证据，本院查明事实如下：1.关于陆惠文诉御豪公司、黄少明民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月17日作出4814号民事判决，判决：一、御豪公司于本判决发生法律效力之日起5日内向陆惠文偿还借款本金21000000元并支付违约金和利息；二、黄少明对御豪公司上述债务承担连带清偿责任；三、陆惠文在抵押担保范围内对涉案房产变卖所得的款项享有优先受偿权；关于陆惠文诉御豪公司、黄少明居间合同纠纷一案，本院于2017年9月4日作出6204号民事判决，判决：一、御豪公司于本判决发生法律效力之日起7日内向陆惠文支付居间费1155000元；二、黄少明对上述第一项判项的债务承担连带清偿责任。因御豪公司、黄少明没有履行上述民事判决所确定的义务，2017年11月13日、同月15日，陆惠文分别向本院申请强制执行，执行案号分别为（2017）粤2072执10907号和（2017）粤2072执10970号；2.2008年10月20日涉案房产办理产权登记，产权登记人为御豪公司，2016年9月5日办理抵押登记，抵押权人为何洪标，抵押金额为21000000元。根据4814号民事判决查明的事实，2017年4月20日，何洪标和陆惠文签订债权转让协议，约定何洪标将其所有的对御豪公司的债权全部转让给陆惠文，陆惠文享有何洪标在借款合同中享有的全部权利。上述房地产在债权转让后，没有办理抵押权变更登记，抵押权人仍然为何洪标；3.涉案房产所占有土地原属于上陂头合作社前身中山火炬开发区濠头管理区上陂头村委会（以下简称“上陂头村委会”），2001年8月25日和2002年5月20日，上陂头村委会分别与中山市职工实业发展公司（以下简称职工公司）和中山市超华工贸有限公司（以下简称超华公司）签订《合作建造商住楼协议书》和《合作建行商住楼合同书》，以自有土地与上述两公司合作开发楼盘，用土地交换所得的集体资产。2004年底，根据中委【2002】5号文和中开管办【2003】53号文，上陂头村委会推行农村股份合作制改革并成立上陂头合作社，原上陂头村委会的资金、资产、资源、债权债务等权利义务由上陂头合作社承担。2005年6月，涉案房产建成后由上陂头合作社接收并出租，租户租金由上陂头合作社收取至今。2005年8月12日，上陂头村委会与御豪公司签订补充协议，确认由御豪公司承接上述两公司的权利和义务，并同意等确权条件成熟时，协助上陂头村委会办理涉案房产相关产权证和使用证，御豪公司保证上陂头村委会未取得涉案房产《房地产权证》和《土地使用证》前，不得将涉案房产进行抵押或转让。2014年7月30日，御豪公司向上陂头合作社出具承诺书，确认上陂头合作社享有涉案房产权利，并承诺尽快为上陂头合作社办理产权登记手续，但一直没有办理；2017年1月12日，上陂头合作社与御豪公司签订协议书，再次明确涉案房产归上陂头合作社所有，涉案房产虽然登记在御豪公司名下，但涉案房产已交付上陂头合作社使用，所有权归上陂头合作社，上陂头合作社有权将涉案房产进行出租、出借、出让等处分，所得收益全部归上陂头合作社所有，由于涉案房产登记在御豪公司名下，御豪公司承诺无条件配合上陂头合作社办理产权变更手续。另查明，上述案件在执行过程中，本院依法向御豪公司、黄少明发出执行通知书及报告财产令，责令其限期履行生效法律文书所确定的义务，但其至今仍未履行。2018年1月9日，本院分别作出10907号和10970号拍卖裁定，裁定拍卖涉案房产；2018年1月12日，上陂头合作社就涉案房产被法院拍卖向本院提出执行异议。本院经审查，于同年4月11日分别作出16、17号执行裁定，驳回上陂头合作社的异议申请，上陂头合作社对上述裁定均不服，于2018年5月3日向本院提起本案诉讼，主张前述实体权利。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：上陂头合作社就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据上陂头合作社提供的证据，上陂头合作社享有涉案房产权利系基于与御豪公司合作建房而取得，并非基于双方买卖关系，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定的排除执行的法定事由范围。因此，上陂头合作社以其已支付对价且实际占有涉案房产及未能过户不存在过错为由，根据上法第二十八条的规定享有排除执行权利的主张，依法不能成立；其次，上陂头合作社对涉案房产享有的仅系物权请求权而非物权所有权，对是否能取得涉案房产的所有权应严格适用《中华人民共和国物权法》相关的规定，根据上法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……。”及第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，……”的规定，不动产的物权具有公示原则，物权变更以物权登记机关登记为生效要件，否则不产生物权变动的效力，此外，物权的变更还需要严格保护抵押权人的利益，涉案房产在本院作出10907号和10970号拍卖裁定前已登记在御豪公司名下，并已抵押给何洪标，现陆惠文以债权转让方式受让涉案房产抵押权，无论基于债权还是抵押权的实现，陆惠文对涉案房产享有的权利均优于上陂头合作社对涉案房产的物权请求权。因此，上陂头合作社对涉案房产所享有权利不足以排除执行，其要求停止对涉案房产的执行，理据不充分，本院不予支持。至于上陂头合作社请求确认其系涉案房产所有权人的诉讼请求，实为要求御豪公司协助其办理涉案房产变更登记手续，该请求成就的先决要件为排除执行，但本院在上述已对其排除执行的诉讼请求不予支持，故该诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，本院亦依法予以驳回。御豪公司、黄少明经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，应视为放弃质证和抗辩的诉讼权利，不影响本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，缺席判决如下：驳回原告中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社的全部诉讼请求。案件受理费146900元，其中（2018）粤2072民初5000号案100元，（2018）粤2072民初5001号案146800元，由原告中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  邱 岳审判员  黄好娇二〇一八年九月二十五日书记员  黄嘉恩书记员  肖亮华