浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第804号上诉人（原审原告）：钮某。委托代理人：徐玉泉、姚相琴。被上诉人（原审被告）：於桂英。委托代理人：章强。上诉人钮某因与被上诉人於桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年5月15日，钮某（乙方）与於桂英（甲方）签订《租赁合同》1份，约定：甲方将其位于杭州市江干区景昙路43号，面积为50平方米出租给乙方使用，乙方拥有在租赁场所内开展经许可之业务时使用商号所需的一切合法权利；租赁期限自2014年5月16日起至2017年5月15日止；房屋年租金27万元；支付方式，乙方采取按每半年的支付方式向甲方交付租金，以后每期租金支付时间为提前一个月支付；乙方应于2014年5月15日前支付5万元给甲方作为押金，甲方在收到押金后应予以书面签收；甲方须按时将房屋交付乙方使用，并确保水、电的正常使用，以及房屋内外结构处于良好使用状态；乙方承租的营业房仅做甲方许可的项目使用，不得从事有油烟、噪音、环境污染或影响市容市貌的经营活动以及工商、环保、卫生、公安、消防等部门不准经营的项目，如餐饮、建材五金类、产品现场制作类、邮件快递、车辆装潢与清洗等；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为相当于押金的违约金，即5万元，若违约金不足弥补无过错方损失，包括但不限于经营损失、装修损失、调查费、律师费、诉讼费等，则违约方还须就不足部分支付赔偿金；等等。上述合同签订后，钮某支付於桂英押金5万元、2014年5月16日至11月15日租金135000元。后钮某将其承租的商铺用于经营面食店。因景昙路、太平门直街沿街部分商铺从事了租赁合同约定不能从事的业态，2014年6月10日，杭州三叉股份经济合作社对景昙路、太平门直街沿街各从事餐饮的商铺实施停电，包括本案涉及的景昙路43号商铺，一个多月后恢复通电。钮某自2014年6月10日起未再经营。2014年10月13日，钮某提起诉讼，请求判令：1、解除钮某与於桂英于2014年5月15日签订的商铺租赁合同；2、於桂英返还钮某商铺房屋租赁押金5万元、半年房租13.5万元，赔偿商铺装修和设备转让款12万元，赔偿四个月经营利润损失2万元（500元／天）、代理费办案费2万元，合计34.5万元。原审法院另查明，2013年8月31日，於桂英与杭州三叉股份经济合作社就位于景昙路43号商铺签订租赁合同，并于2014年2月28日向杭州三叉股份经济合作社申请将上述商铺转租给第三方，杭州三叉股份经济合作社盖章同意转租。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，钮某与於桂英签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，钮某与於桂英均应依约履行。根据《租赁合同》约定，乙方（钮某）承租的营业房仅做甲方（於桂英）许可的项目使用，不得从事有油烟、噪音、环境污染或影响市容市貌的经营活动以及工商、环保、卫生、公安、消防等部门不准经营的项目，如餐饮、建材五金类、产品现场制作类、邮件快递、车辆装潢与清洗等，而钮某经营的面食店属于餐饮业，是《租赁合同》中约定不得从事经营的项目。钮某主张於桂英在出租案涉商铺时是明知用于经营面食店，但缺乏证据证明，不予采纳。因此，钮某违反合同约定从事餐饮业导致杭州三叉股份经济合作社对其商铺实施停电，於桂英未构成违约，故钮某主张解除双方签订的租赁合同，於桂英返还钮某租赁押金、半年房租，於桂英赔偿商铺装修和设备转让款、经营利润损失、代理费办案费，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2015年1月8日判决：驳回钮某的全部诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费3237.5元，由钮某承担。宣判后，钮某不服，向本院提起上诉称：原审中证人萧向荣、徐发宏的证言能够证明钮某与於桂英签订租赁合同时，钮某明确租赁商铺的目的是开面食店。而於桂英告知钮某旁边几个商铺都在经营餐饮，何况是面食店，没有污染，是可以做的。在此情况下，钮某才签订合同。钮某在原审中提交省环保厅的文件，是为证明钮某经营的面食店不属于环境污染的行业。原审偏信了业主（三叉合作社）个别工作人员的陈述，属于认定事实不清。景昙路43号商铺及其邻近商铺被业主停电是由于两方面的原因，一是确有环境污染的烧烤店存在，另一方面是由于於桂英拒绝向业主缴纳租金。几个相邻商铺共用一个电源开关，业主采取停电措施时，必然累及钮某的商铺。於桂英违反合同约定，构成根本性违约，应当依法解除双方合同并由於桂英承担违约责任。请求二审法院撤销原判，依法改判支持钮某一审诉讼请求。上诉人钮某在二审中提交以下证据：1、工商银行查询信息复印件两页，证明2014年5月15日钮某丈夫俞建云转账105000元给王南梅（装修转让费）、转账给於桂英185000元；2、《关于租金催讨和构成根本违约的函》复印件一份，证明2014年4月23日杭州三叉股份经济合作社通知於桂英缴纳拖欠的租金，同时告知景昙路39、45号商铺的经营者，因油烟等环境污染问题需要整改。证明於桂英明知业主已经责令其它商铺整改，但仍然将43号商铺租赁给钮某经营餐饮业。於桂英在合同签订过程中存在过错；3、录音光盘及书面整理材料一份，证明签合同时於桂英知道钮某租赁该商铺的用途是经营餐饮，其存在诚实信用方面的问题。被上诉人於桂英在二审中辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律得当，判决正确。从一审法庭调查情况可知，钮某在一审中提出的两位证人均与钮某存在利害关系，且两位证人本身之间也存在利害关系，其证言证明力不足。钮某一审提交的省环保厅的公开文件与本案缺乏关联性，如以该份文件来否定双方意思表示及合同约定，明显违反了我国民事法律及合同法的关于当事人意思自治的原则，故一审认定完全正确。经一审法院调查所取得的三叉合作社工作人员陈述，与本案其他到案证据相吻合，并指向唯一的事实，即钮某存在违约的客观事实。本案租赁房屋完全存在良好的水电使用环境，而其后被停电的情况，是因为钮某超出了合同约定的经营范围，与於桂英无关。本案租赁合同具有客观的履行条件，尚不足以达到解除合同的法律状态，钮某完全能够按租赁合同约定经营范围予以经营。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人於桂英在二审中未提交新证据。上诉人钮某在二审中提交的证据，经出示，被上诉人於桂英认为均不属于二审新证据，不予质证。本院认为，被上诉人於桂英所提异议成立，上诉人钮某在二审中提交的证据均不属于二审程序中的新证据，且被上诉人不予质证，本院对上述证据均不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，钮某与於桂英2014年5月15日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。本案中，钮某以於桂英明知其将经营的是面食店，在被告知可以经营的情况下，钮某才签订租赁合同，但现商铺因不得从事餐饮而被业主停电，无法达到合同目的为由要求解除租赁合同。本院认为，钮某在一审中提供了萧向荣、徐发宏两位证人的证言，以证实在2014年5月15日签订合同时，於桂英对钮某租赁商铺的目的是开面食店是清楚的。但从证人证言看，该两位证人与钮某均存在着利害关系，故其证言的证明力较低，原审法院未予确认并无不当。在双方签订的租赁合同第6.10中，对租赁商铺的用途作出了特别约定，即商铺不得从事有油烟，噪音，环境污染或影响市容市貌的经营活动以及工商、环保、卫生、公安、消防等部门不准经营的项目，如餐饮、建材五金类、产品现场制作类、邮件快递、车辆装潢与清洗等。钮某作为承租人与经营者，其对于所承租商铺的位置、环境、用途等在签订合同前应作全面了解，尽到审慎义务，特别是在合同中已经明确了不得从事餐饮，钮某仍然经营面食店与合同约定不符。根据原审法院向杭州三叉股份经济合作社资产经营管理部了解核实的情况，涉案商铺被停电，是因该商铺从事了不允许从事的餐饮业态，与是否拖欠租金无关。故钮某主张停电原因是於桂英拖欠业主租金及其他商铺从事了有污染经营，与其从事面食店无关缺乏事实依据，本院不予采信。至于面食店是否属于环境污染行业，与本案商铺能否从事面食店无关，故原审对钮某提交的《浙江省第二批不纳入建设项目环境影响评价审批的目录（试行）》不予确认亦无不当。故於桂英在本案中未构成违约，钮某诉请要求解除租赁合同、返还房租、赔偿损失等均无法支持。钮某的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6475元，由钮晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一五年五月二十六日书 记 员 袁其伟