湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）浏民再字第00005号原审原告龚某某（曾用名龚某某），男，1945年出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市淮川街道办事处朝阳社区。委托代理人刘玉普，男，住湖南省浏阳市集里街道办事处神仙坳社区纸槽二大组草坪巷*号。原审被告唐某某，男，1970年出生，汉族，公务员，住湖南省浏阳市金地天马新城。第三人＊＊＊＊林场，住所地浏阳市。法定代表人涂某某，场长。委托代理人杨飞跃，该单位法律顾问。原审原告龚某某与原审被告唐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月25日作出的（2012）浏民初字第1409号民事判决，已经发生法律效力。2014年12月12日，本院以（2014）浏民监字第00009号民事裁定书决定对本案进行再审。再审中，本院依法追加＊＊＊＊林场作为第三人参加诉讼并依法另行组成由审判员李德担任审判长，代理审判员吴银辉、人民陪审员易艳红参加的合议庭，书记员刘婷婷担任法庭记录，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原审原告龚某某及其委托代理人刘玉普，原审被告唐某某，第三人＊＊＊＊林场的委托代理人杨飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告龚某某是＊＊＊＊林场的退休职工。2009年下半年，＊＊＊＊林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造（试点），以改善职工居住条件。同年10月29日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，要求参与建房的职工要先交10000元，原告龚某某参加了会议并参与选购房屋的抽签活动。同日，＊＊＊＊林场（甲方）根据职工抽签选房的结果与原告（乙方）签订《购房协议书》，约定乙方自愿购买抽签选到的A栋2楼3单元201室（房号：201），单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为60000元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款40000元，付款方式为2009年11月5日前交订金10000元，2010年1月30日前交纳购房款19000元，剩余11000元在2010年4月30日前交清。欠款逾期不交者，所选住房由甲方统筹转让，所交订金和购房款一律不予退还，并取消购房资格。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用，购房后乙方二年内不得对外转让等内容。原告在签订购房协议的当日交订金10000元。10月30日，被告唐某某找原告要求购买其单位分配给原告的该套集资住房，双方协商后在原告家签订《房屋买卖协议》，协议约定：房屋价款为68000元，唐某某当日付给龚某某38000元，余款30000元由被告按原告与单位签订的《购房协议书》所约定的期限直接支付原告单位，即2010年1月30日前交购房款19000元，2010年4月30日前交清剩余的购房款11000元。协议签订后，由被告保留《房屋买卖协议》的原件（仅只有原件一份），被告当即付给原告购房款25000元，由原告向被告出具了收条。几天后被告付给原告先前交的购房定金10000元，并收回＊＊＊＊林场出具给原告收购房定金10000元的收据。同年年底，被告付给原告按房屋买卖协议约定首付38000元中所剩下3000元款项（但此3000元被告未要求原告出具收据）。2010年1月30日，原告龚某某通知被告并以原告的名义向＊＊管理处交购房款19000元，收据交给被告保管。剩余的11000元在2010年4月30日到期后，被告未按期交纳，直至同年8月3日，原告到＊＊管理处将房款交清。此后，原告以被告未按约交清房款为由，要求解除与被告签订房屋买卖协议，双方协商未果。2011年12月8日，原告采用特快专递的方式向被告发出书面的《解除合同通知书》，被告收到通知后未与原告协商处理好双方的纠纷，原告遂诉至本院。原审认为，本案争议的焦点是，原、被告双方签订《房屋买卖协议》是否有效。根据本院查明的事实，＊＊＊＊林场危旧房改造工程系国家保障性安居工程建设的重要组成部分，本案所涉房屋是＊＊＊＊林场以职工的特殊身份关系为条件、以特定价格、向特定对象销售的保障性住房，并且，购买人在购买房屋后两年内不得转让。原告龚某某在与单位签订购房协议后，又与被告唐某某签订《房屋买卖协议》，该行为不仅违反了国家的政策性规定，也不利于国家为低收入特定人群提供保障住房的目的，客观上损害了其他符合购房条件人的利益，损害对象亦属社会公共利益范畴。因此，龚某某与唐某某签订的《房屋买卖协议》无效。故龚某某要求确认其与唐某某《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院应予支持。龚某某要求唐某某返还房屋，因所涉及的房屋并未交付给唐某某，故其请求本院不予支持。经本院判决确认龚某某与唐某某签订《房屋买卖协议》无效后，如唐某某认为龚某某应当承担协议无效所造成的经济损失，可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四、五项之规定，判决如下：一、龚某某与唐某某于2009年10月30日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回龚某某其余诉讼请求。本案受理费1500元，减半收取750元，由龚某某负担。2012年4月26日，原审原告龚某某诉称，2009年10月，原告所在单位＊＊＊＊林场对职工的住房进行危旧房屋改造，原告参与了集资建房，出资60000元选购安置住房（A栋2楼3单元201室、面积64平米）一套，并与单位签订《购房协议书》。因被告要求购买原告的该套住房，原告同意后，双方于同月30日签订《房屋买卖协议》，约定房屋转让的价格为68000元，被告当即支付38000元，余款30000元由被告按原告与单位签订的《购房协议书》所约定的期限直接支付原告单位。被告于2010年1月30日按约定交纳19000元购房款，剩余11000元未按约定的期限交清房款，后由原告交清。被告违约不履行交清房款的义务，原告要求解除与被告的房屋买卖关系，但未与被告协商一致。原告转让给被告的该套住房属于经济适用房，在一定的期限内不能转让。特诉请法院判决原、被告之间签订的房屋买卖协议无效，被告返还房屋给原告，原告退还购房款给被告。诉讼费用由被告承担。原审被告唐某某辩称，被告购买原告的住房是原告单位分配的福利房，并不是经济适用房。原、被告是在平等自愿的基础上签订房屋买卖协议的，是合法有效的。原告要求解除协议是因为房价上涨，且最后没按时交纳房款是原告故意不通知被告，是原告违约。被告尊重法院对本案的作出的处理意见。第三人＊＊＊＊林场述称，1、本案房屋买卖合同的标的物是＊＊旧房改造建房，是全国国有林区棚户区改造仅有的八个试点项目之一，属于国家保障性安居工程组成部分。2、原、被告之间签订的买卖房屋合同损害了社会公共利益，以骗取国家对棚户区改造项目的优惠待遇，变相进行低于市场价的商品房买卖，属于以合法形式掩盖非法目的。同时，根据合同的性质也不得转让。因此，该合同违反法律规定，应认定为无效合同。3、原告在与第三人签订《购房协议书》的基础上，将其全部合同权利义务概括转让给被告。未经合同相对方即第三人＊＊＊＊林场的同意，因此应认定为无效合同。4、原、被告之间签订的房屋买卖合同的行为不是原告真实意思表示，因此应认定为合同无效。综上所述，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，请求法院支持原告诉讼请求。经再审查明，原告龚某某是＊＊＊＊林场的退休职工。2009年下半年，＊＊＊＊林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造（试点），以改善职工居住条件。同年10月29日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，要求参与建房的职工要先交10000元，原告龚某某参加了会议并参与选购房屋的抽签活动。同日，＊＊＊＊林场（甲方）根据职工抽签选房的结果与原告（乙方）签订《购房协议书》，约定乙方自愿购买抽签选到的A栋2楼3单元201室（房号：201）单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为60000元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款40000元，付款方式为2009年11月5日前交订金10000元，2010年1月30日前交纳购房款19000元，剩余11000元在2010年4月30日前交清。欠款逾期不交者，所选住房由甲方统筹转让，所交订金和购房款一律不予退还，并取消购房资格。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用，购房后乙方二年内不得对外转让等内容。原告在签订购房协议的当日交订金10000元。同日，被告唐某某找原告要求购买其单位分配给原告的该套集资住房，双方协商后在原告家签订《房屋转让协议》，协议约定：经龚某某、唐某某平等自愿协商，龚某某同意将浏阳市大围山国家森林公园内之集资建房A栋二楼三单元201室之住房转让给唐某某，转让价共计为65000元，其中转让费5000元整，按＊＊＊＊林场购房协议书优惠20000元，另再有优惠后个人负担购房款40000元整。付款方式如下：1、签合同协议后唐某某付给龚某某转让费5000元整，优惠款1000元整，另外优惠款1000元于2009年11月30日给付；2、购房款（指＊＊的）按购房合同书由唐某某按期支付。3、二年后房产证过户手续由龚某某配合，过户费用由唐某某负责。4、签合同时龚某某与浏阳市大围山林场之购房协议书交唐某某。5、双方签字，不得反悔。协议签订后，由被告保留《房屋转让协议》的原件（仅只有原件一份），被告当即付给原告购房款25000元，由原告向被告出具了收条。几天后被告付给原告先前交的购房定金10000元，并收回＊＊＊＊林场出具给原告收购房定金10000元的收据。同年年底，被告付给原告按房屋买卖协议约定首付38000元中所剩下3000元款项（但此3000元被告未要求原告出具收据）。2010年1月30日，原告龚某某通知被告并以原告的名义向＊＊管理处交购房款19000元，收据交给被告保管。剩余的11000元在2010年4月30日到期后，被告未按期交纳，直至同年8月3日，原告到＊＊管理处将房款交清。此后，原告以被告未按约交清房款为由，要求解除与被告签订房屋买卖协议，双方协商未果。2011年12月8日，原告采用特快专递的方式向被告发出书面的《解除合同通知书》，被告收到通知后未与原告协商处理好双方的纠纷，原告遂诉至本院。另查明，第三人＊＊＊＊林场该危旧房改造是根据国家林业局，住房城乡建设部、国家发展发改委、国土资源部的文件（林计发（2009）192号）第五条规定，棚户区改造所需费用实行政府扶持（包括中央补助和省级人民政府配套）、企业自筹、职工合理负担相结合。棚户区改造政府补助额度为每户50平方米为标准核定，其中中央补助300元／平方米（即每户15000元），省级人民政府配套不低于200元／平方米（即每户10000元）户型面积中超出50平方米以上的部分不享受政府补助。企业自有（筹）资金和职工个人出资由森工企业根据各地实际情况合理确定标准，并可结合投工投料解决。根据《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》在编职工（含退休职工）均可享受上级补助（2万元／户）购买住房；在编（含退休）双职工可享受2.5万元／套的购房政策；不需购房的退休职工由单位补助1.5万元／户，但不再安排住房；不愿购买的在职职工，由公园另行安排1间工作住房，但不再给予补助；保护区职工（含退休）统一享受1万元／户的优惠政策。住房建设成本包含主体工程、附属工程、证照手续费三部分，共计1209万元；其中防潮架空层由单位垫资120万元购买，按照一户一套的原则，经预（估）算：户均造价为6.5万元／套。除上级补助的2万元／户，以及公园垫资分摊0.7万元／户的防潮架空层（可做车库、杂物间、门面）外，在编职工（含退休）个人还需承担均价3.8万元／套。以上事实，有当事人陈述，《房屋转让协议》，《购房协议书》，集资房转让费收条，交纳购房款收据，国家林业局、住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部的《关于印发《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》（暂行）的通知》，《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是涉案《房屋转让协议》是否有效。本案中，龚某某作为大围山林场的退休职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与唐某某签订《房屋转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《房屋转让协议》的内容，双方的协议名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且龚某某通过涉案《房屋转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《房屋转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》的规定合同无效情形，故该《房屋转让协议》合法有效。由于《房屋转让协议》合法有效，原告要求被告返还房屋的诉讼请求便于法无据。综上所述，原审判决认定的基本事实清楚，但判决第一项适用法律错误，实体处理不当，依法应予纠正。原判决第二项适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持本院（2012）浏民初字第1409号民事判决第二项；二、撤销本院（2012）浏民初字第1409号民事判决第一项；三、驳回龚某某要求确认其与唐某某于2009年10月29日签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求。本案受理费1500元，由龚某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李 德代理审判员  吴银辉人民陪审员  易艳红二〇一五年五月四日书 记 员  刘婷婷附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。3、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。