海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民终980号   上诉人(原审被告):东方广华实业有限公司，住所地海南省东方市东海路平安楼301房。   法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。   被上诉人(原审原告):廖红，女，1968年11月5日出生，汉族，重庆市沙坪坝区人，现住海南省东方市。   委托诉讼代理人：胡必武，海南威盾律师事务所律师。   上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人廖红商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初718号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭,于2018年8月22日公开开庭审理了本案。广华公司委托诉讼代理人岑怡，廖红委托诉讼代理人胡必武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   广华公司上诉请求：依法撤销（2018）琼9007民初718号民事判决，改判驳回廖红的诉讼请求。事实和理由：一审判决逾期交房违约金按日万分之二点七的标准计算错误。我国现行法律只规定了约定违约金,不存在法定违约金。合同中双方没有约定违约金，廖红也没有提供证据证明逾期交房给其造成的经济损失，一审判决按照日万分之二点七计算逾期交房的违约金，不符合法律规定。且按照日万分之二点七的利率计算，远远高于同期贷款利率4.35%，依法应予以减少。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。   廖红辩称，关于违约金问题,双方签订的《商品房买卖合同》仅约定了廖红违约应当按日千分之一向广华公司支付违约金，但对于广华公司延期交房的违约行为，却没有约定违约金的计算。《商品房买卖合同》为广华公司提供的格式合同，根据合同法的规定，应按平等原则确定广华公司违约交房的违约金计算为每日购房款的千分之一。综上,一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。   廖红向一审法院起诉请求：1.广华公司向廖红支付延期交房的违约金25616元；2.广华公司立即为廖红办理东方市八所镇琼西路西侧碧海云天F10-1208房的不动产登记证。   一审法院认定事实：廖红、广华公司于2015年7月9日签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA.DF0000772），约定：廖红购买由广华公司开发建设的位于东方市八所镇琼西路西侧碧海云天小区的F10-1208房,房屋总价款191277元,广华公司应于2016年2月28日，将验收合格的房屋交付给廖红使用。合同中对出卖人广华公司逾期交房超过360日时，买受人廖红单方解除合同的情形进行了约定，但是对逾期交房超过360日时，不解除合同的情况没有进行约定。合同还约定，广华公司应在商品房交付使用后365日内，广华公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因广华公司的责任，廖红不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，廖红不退房，广华公司按廖红已付房款的1%向廖红支付违约金。双方同时签订《附件四：合同补充协议》，约定买卖双方所有通知均以书面为准，并在广华公司通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料等。合同签订后，廖红于2015年7月9日向广华公司支付完购房款191277元，广华公司于2017年7月9日将房屋交付给廖红使用，逾期交房共计496天。截至交房时，廖红使用的房屋尚未验收合格，目前尚未办理不动产权证。   一审法院认为，本案一审的争议焦点为：一、广华公司是否应向廖红支付逾期交房违约金，应以什么标准计付。双方约定于2016年2月28日交房，而广华公司于2017年7月9日才将房屋交付廖红使用，广华公司未按约定的期限交付房屋，已构成违约，故廖红要求广华公司支付逾期交房违约金有事实根据和法律依据，予以支持。关于计付标准，合同中对超过360日未交付房屋使用，廖红愿意继续履行合同的情况下，违约金应如何计付的问题没有约定。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。广华公司逾期交房影响了廖红对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，因双方均未提交证据证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。根据双方合同的履行情况，广华公司的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理，违约金应自2016年2月29日起至广华公司交付房屋的2017年7月9日止，以191277元为基数，按日万分之二点七计付，即191277元×0.00027每天×496天=25615.82元。廖红的第一项诉讼请求，有事实根据及法律依据，予以支持。   二、广华公司是否应立即为廖红办理不动产权证。由于海南省有关房地产新政策的改变及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证除了广华公司需具备的条件及材料外，还需廖红配合，廖红一审中也未提交其已经交纳各项应交纳的契税等材料，故该项主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向廖红支付逾期交房违约金25615.82元；二、驳回廖红的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440.40元（廖红已预交），由东方广华实业有限公司负担。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：广华公司逾期交房违约金计算标准如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。广华公司与廖红签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任有两种方式约定。第一种方式为逾期超过30日后买受人有权解除合同，解除合同的出卖人按照已付款的1%支付违约金；继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。第二种方式为出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同，超过360日的买受人解除合同的，出卖人按照累计已付款的1%向买受人支付违约金。但是对于超过360日如果买受人继续履行合同，第二种方式并没有约定出卖人的违约责任。在第九条中双方对于出卖人逾期交房的违约责任系以预先打印的方式选择第二种方式。对比以上两种逾期交房违约责任的方式可知，第二种方式明显减轻了出卖人承担的责任。广华公司提供的商品房买卖合同的文本内容以打印方式将两种方式写在合同上，在不醒目之处本应由当事人协商选择的两种方式提前将有利于广华公司的第二种方式予以固定,廖红在签订合同时并不能自由选择相应条款，同时还会误导廖红认为第一种方式亦是双方的共同约定。涉案合同是格式合同，第九条亦属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，本案中在涉案合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按照已交付房款日万分之十的标准计算违约金，现廖红请求广华公司赔偿逾期交房违约金，并没有违反合同条款的约定。广华公司逾期交房影响了廖红对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，给廖红造成损失，综合考量合同约定、广华公司过错情况以及廖红因逾期收房造成的租金损失，廖红主张按已付房款以日万分之二点七计算违约金并不过分高于实际造成损失，一审判决确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，并无不当，本院予以维持。广华公司上诉认为一审判决按已付房款以日万分之二点七计算违约金过高，没有依据,不予支持。   综上所述，广华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费440.4元，由上诉人东方广华实业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 徐忠贵   审判员 何 亮   审判员 龙蜀娟      二〇一八年九月十二日   书记员 刘昕昕   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。