石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民商初字第00237号原告李文忠。委托代理人李强，河北张金龙律师事务所律师。被告北京昊璟时代置业有限公司石家庄市第一分公司，住所地石家庄市桥西区裕华西路111号19排4号。法定代表人景杰宇，总经理。委托代理人ＸＸＸ，河北得正律师事务所律师。被告北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司，住所地石家庄市桥西区西二环南路128号省机械院南院主板楼2楼。负责人王瑞良，经理。委托代理人侯新华，河北侯凤梅律师事务所律师。被告北京昊璟时代置业有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇冯村西100米。法定代表人尚永亮，该公司董事长。委托代理人ＸＸＸ，河北得正律师事务所律师。原告李文忠诉被告北京昊璟时代置业有限公司石家庄市第一分公司（以下简称第一分公司）、北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司（以下简称石家庄分公司）、北京昊璟时代置业有限公司（以下简称昊璟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，依法由审判员吴宏丽独任审理，公开开庭进行了审理，原告李文忠及其委托代理人李强，被告第一分公司的委托代理人ＸＸＸ、被告石家庄分公司的委托代理人侯新华、被告昊璟公司的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文忠诉称，2011年2月19日，原告与第二被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买第二被告开发的位于石家庄市西二环以西、槐安路以南、原北槐安路商贸中心项目的“西域国际”项目2号楼1单元7楼，房屋面积64.41平米，单价3810元／平米，总房款245402元，2013年5月30日前交房。签订合同后，原告向第二被告支付了首付款120000元。2011年6月12日，第二被告以内部管理为由，通知原告来换合同、收据，当日，第二被告收回原合同及收款收据，将原合同的甲方换成第一被告北京昊璟时代置业有限公司石家庄第一分公司，原告在第二份合同上重新签字，合同内容不变。2013年3月26日，第一被告又以公司内部管理为由，通知原告换合同，当天第一被告收回合同、收据，原告与第一被告另行签订《内部集资购房协议》，该协议将原告购买房屋的位置变更为3号楼8层8019号，交房日期变更至2013年12月31日，第一被告给原告换取了盖有其公章的新合同、收款收据。综上，截止原告起诉日，被告未向原告交付房屋，其向原告出售的房屋也未取得商品房预售许可证。请求法院依法确认2012年3月26日北京昊璟时代置业有限公司石家庄市第一分公司与原告签订的合同无效；判令被告返还购房款120000元，并承赔偿原告经济损失32671元，共计152671元（经济损失按同期人民银行贷款利率计算，暂计算至2015年1月8日）；本案诉讼费用由被告承担。被告第一分公司辩称，被告并没有与原告签订协议，被告所持有的协议是曾经在被告处任职的马宝玉，私自扣留被告公司的印章，未经公司同意的情况下擅自签订的合同，该合同的签订应该是无权处理，事后被告方也没有追认签订合同的权利。被告所指的房屋销售行为，已经涉及刑事犯罪，马宝玉被我公司分别以诈骗罪和职务侵占罪向桥西区公安局提出控告，桥西公安分局已经立案侦查，现案件正在侦查过程中，本案的审理应涉及刑事案件，且刑事侦查的内容必然影响本案事实的认定，因此本案应当中止审理，待刑事案件作出明确的判定后，再恢复本案的审理。本案中，被告方从来没有收到过任何原告的购房款，原告支付的购房款从没有到达被告的账户内，因此被告不应当承担返还其购房款的责任，更不应该支付任何损失。被告石家庄分公司辩称，我公司从未和原告签订认购协议，也未收取过原告的购房款，原告起诉石家庄分公司没有法律依据，应驳回其对石家庄分公司的起诉。被告昊璟公司辩称，同意上述二被告的答辩意见。经审理表明，原告李文忠于2012年3月26日与第一分公司签订《内部集资购房协议》，约定原告认购其投资开发的《乐橙商务广场》（原槐安商贸中心项目）房屋。该项目位于石家庄市西二环以西、槐安路以南、原北杜村农贸市场，承建商务综合楼一栋。总建筑面积124885平方米，地下两层，地上五层为商业，6-21层为公寓，原告购买的该房屋位于本项目3号楼8层8019号房，建筑面积64㎡，房屋单价为3810元／㎡，总房款243840元，已付120000元。约定原告在签订协议之日3日内一次性支付约定房款，第一分公司承诺于2013年12月31日前将经有关部门验收合格的房屋交付原告。双方约定违约责任“被告第一分公司确保按时向原告交付房屋，每逾期一日，被告第一分公司应按照日万分之二向原告支付违约金，逾期超过30天，原告可要求退房，被告第一分公司除向原告退还所交房款连同上述约定违约金外，还应按照同期银行活期存款利率向原告支付利息。”落款有被告第一分公司和景杰宇的印章，以及原告李文忠的签名。被告第一分公司为原告出具了2012年3月26日收款收据，载明“购槐安路（乐橙商务广场）3号楼8019室64㎡，单价3810元／㎡，共120000元，并有被告第一分公司和法人景杰宇印章。被告第一分公司至今未按期交房，且至本案开庭审理时未取得该项目的预售许可证。另查明，2011年2月19日，原告与被告石家庄分公司签订过《房屋认购协议》。2011年6月12日，原告将上述协议变更为与被告第一分公司签订的《房屋认购协议》。2012年3月26日，原告又将上述协议更换与被告第一分公司签订的《内部集资购房协议》。再查明，石家庄市公安局桥西分局于2014年5月31日受理（西公（经）受案字（2014）7971号）马宝玉职务侵占案。以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告提交《内部集资购房协议》、收款收据，被告提交的石家庄市公安局桥西分局受案回执、项目工程开发经营承包合同、前期资金流向表、总经理职责与约定等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《乐橙》（原槐安商贸中心项目）《内部集资购房协议》约定了房屋座落、商品房价款的确定方式及总价款、付款时间、交房期限、争议的解决方式等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据以履行，且被告已按约定收受原告购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。该协议是双方当事人的真实意思表示，但直至本案开庭审理时，被告未取得商品房预售许可证明，因此，购房协议应当认定无效。被告认为马宝玉涉嫌职务侵占并向公安机关报案，该刑事案件与本案非同一法律关系，对其主张不予采信。被告第一分公司及其负责人均在认购协议、收款收据上签章，对此产生的法律后果应由第一分公司承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求返还已购房款120000元的请求应予支持。原告主张从2013年3月26日至2015年1月8日按照同期人民银行贷款利率计算损失的请求，不违反法律规定，该请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告李文忠与被告北京昊璟时代置业有限公司石家庄市第一分公司于2012年3月26日签订的《内部集资购房协议》无效；被告北京昊璟时代置业有限公司石家庄市第一分公司于本判决生效之日起十日内返还原告李文忠购房款120000元及损失，损失自2013年3月26日起至2015年1月18日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付；被告北京昊璟时代置业有限公司石家庄市第一分公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3353元，由被告北京昊璟时代置业有限公司石家庄市第一分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 员 吴宏丽二〇一五年五月十九日代书记员 赵倩梅