浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6744号 上诉人（原审原告）：赵田华，男，1972年9月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈建文，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海以察实业有限公司，住所地上海市奉贤区新四平公路********。 法定代表人：留灵彬，执行董事。 上诉人赵田华因与被上诉人上海以察实业有限公司（以下简称以察公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初8222号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年8月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： （一）2016年8月9日，西狗餐饮公司作为甲方（出租方）与以察公司作为乙方（承租方）签订《租赁协议》（合同编号1-1）1份，约定由以察公司承租位于餐饮区1-1、面积973.44平方米的商铺，租期8年，正式计租期为甲方试营业之日起计，暂定2016年12月23日试营业（合同租赁期以甲方实际租赁合同为准）。 同年12月4日，赵田华作为乙方（承租方）与以察公司作为甲方（出租方）签订《租赁协议》1份，约定：商铺位于西狗美食广场C1-03、04、05区域，建筑面积320平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为经营餐饮/中餐使用；租期3年，自2016年12月23日起至2019年12月22日止，装修期至2016年12月4日起至2016年12月23日甲方试营业之日，赠送免租期为2016年12月23日至2017年3月22日，正式计租期为甲方试营业开张之日起计；年租金总计754528元，甲方同意乙方以年为支付标准，乙方应于每期租金到期前30日支付下一期的租金，付款期限及金额详见《租金支付表》，第一期租金为754528元；进场费为20000元，签订之日一次性付清，不予退还；免租装修期内装修垃圾清运费共计5000元；商铺内制冷及供暖设备设施由乙方自行安装，公共区域由甲方安装；乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方交纳相当于3个月租金的合同履约保证金188632元，如若乙方未及时缴纳合约保证金及租金的，甲方有权将该区域重新出租他人，且进场费不予退还，如乙方出现欠交费用（包括租金及其他费用）等违约行为、提前终止协议的，履约保证金不予退还；该商铺的交付日期为2016年11月30日（包含当日，具体交付时间由甲方另行通知为准），甲方应当于该日期前交付该商铺，乙方应当于该日期前接受交付；商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺的装修（不动产）属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；无论乙方因何故交还该商铺，甲方无须给予乙方任何补偿，商铺的所有不动产属甲方所有；在租赁期限内，若甲方原因迟延交付商铺，则乙方免租装修期自甲方实际交付之日计算；若因甲方原因致使商城逾期开业，影响乙方正常营业的，则甲方免收开业前期的租金直至甲方商城开业为止；租赁期间，如因甲方的违约行为导致本合同中途终止的，甲方将赔偿乙方3个月（当年度）的租金作为违约金，并返还租赁保证金，退还多收的租金款项（如有）；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，属乙方违约，履约保证金作为赔偿金甲方不予退还；合约期跟大合同走；等等。 同年12月8日，赵田华向以察公司支付第一年6个月房租377263元、履约保证金188632元。同年12月16日，赵田华向以察公司支付第一年6个月房租60000元、履约保证金30000元。 2017年2月20日，赵田华与杭州国富装饰工程有限公司就案涉商铺装修事宜签订《工程装饰装修施工合同》1份，合同价款为290000元。经决算，赵田华实际付款332900元。 （二）2017年7月，以察公司向西狗餐饮公司发《公函》称，现在大商场消防未通过，未符合营业条件下，不满足支付租金的条件；在没有得到商场的书面文件，确认西狗餐饮公司还有继续管理其承租商铺的权利及义务，并且确定计租时间之前，其不能给西狗餐饮公司再缴纳任何费用，包括房租及物业费；等等。 同年9月26日，西狗国际公司、西狗餐饮公司向赵田华等商户发函称，因以察公司未依约缴纳租金及相应的综合管理费等费用，西狗餐饮公司于2017年9月20日致函以察公司解除与其签订的租赁协议，并同时要求其依法承担相应的违约责任等，目前正在依法办理合同解除的相关善后事宜；为便于杭州西狗茂购物中心的经营和管理，西狗国际公司将对西狗茂场地经营的商户按合同约定和法律规定直接进行管理，包括出租、招商、向承租人直接收取房租及相关费用、日常经营管理等；等等。 庭审中，以察公司自认案涉商铺出租给赵田华时尚未通过消防验收，自2017年9月起因消防整改，商场与餐饮区连接的通道玻璃顶被掀开；赵田华自认案涉商铺自2017年8月7日起试营业至今。截至开庭当日，以察公司未能提交商场已通过消防验收的相应证据。 赵田华于2017年11月9日向法院起诉，请求：1、撤销赵田华与以察公司双方签订的《租赁协议》；2、以察公司返还赵田华预付的租金、保证金等计655895元，及同期银行贷款利息32794.75元，共计688689.75元；3、以察公司赔偿赵田华店面装修费用等损失费用332900元；4、诉讼费用及律师费由以察公司承担。 原审法院认为，赵田华与以察公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。双方均应恪守约定，履行各自义务。现赵田华以以察公司存在欺诈为由要求撤销该协议，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的行为。本案中并无证据证明以察公司向赵田华做出过80%开张率、知名品牌入驻的承诺，亦无证据证明以察公司故意隐瞒消防未通过验收，以期达到骗取赵田华签订协议的事实。且即使以察公司做出过上述承诺，上述承诺的未实现及消防未通过验收均应属于以察公司未按约履行双方协议的情形，并不构成合同法规定的欺诈。故赵田华的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵田华的全部诉讼请求。案件受理费13994元，由赵田华负担。 宣判后，赵田华不服，向本院提出上诉称：2016年12月份，以察公司作为招商人员向赵田华推介位于杭州市下城区××路××号的西狗国际综合体项目，在商场招商推介和签约履约过程中，以察公司故意隐瞒重要事实和故意告知虚假情况，诱使赵田华作出错误认知，与以察公司签订《租赁协议》，以察公司构成“欺诈”，赵田华要求依法撤销之诉。且目前该《租赁协议》因商场所有权人与以察公司解除租赁关系，以察公司也实际履行不能。一审法院在审理中对于全面的事实进行审理，但在事实认定时却有选择性地进行认定，不够客观公正，遗漏案件重要事实；对于证据判断也是欠妥不符合最高人民法院关于证据规则的规定，证据采信上显得缺乏商业常识和生活常识；且在本案中不解决诉争止纷，易给当事人造成诉累和浪费司法资源。该案在招商领域有其一定代表性，通过本案一审判决易引成一种司法导向，招商可以不讲诚信，是政府项目，可以不需消防验收通过，违法成本极低，如消防等出现大问题由政府和司法来背锅，让司法公正和政府公信为不诚信的招商企业买单，如“疫苗”事件中暴露出来的山东省高院“疫苗”案判决违法成本极低遭到全民讨论，这都是司法价值导向的问题。更何况以察公司根本不能代表政府，这仅是不诚信招商企业与赵田华之间的纠纷。某种程度上说政府招商项目理应更守法更合法，这才是法治政府和司法权监督的权威体现。 一、一审判决在事实认定中遗漏案件重要事实。1、招商过程中故意告知虚假情况的事实遗漏，通过口头和招商宣传手册故意告知“星巴克”等知名品牌入驻和商场80%开张率的虚假情况，诱使赵田华听信作出错误认知，签订《租赁协议》。一审法院在审理本案和一并审理的郑史河诉以察公司等租赁合同纠纷案中，以察公司在招商时都对招商户包括赵田华有过口头的商场80%开张率和“星巴克”、“必胜克”、“新开元”和“德克士”等知名品牌入驻。招商宣传手册《西狗国际项目公司》真实性以察公司也是认可的，也是以察公司提供给赵田华的，以察公司在答辩质证中明确是商场的权利人西狗国际公司制作，对于该招商手册第26页至第28页中一楼知名品牌如“星巴克”、“必胜客”等知名品牌入驻，依据商业惯例，类似“星巴克”、“必胜客”等知名品牌，他们会对周边的人流、客流、位置、消费群体及商业潜力等进行商业评估的，他们如果认为可行才会入驻，赵田华所经营的“壹粥刊”在杭州多个地区和综合体具有分店，在杭州本地具有一定的知名度。原本想通过入驻西狗美食广场，与众多国际连锁餐饮品牌、全国连锁餐饮品牌比邻而居提升品牌知名度，扩大经营，赵田华也是基于此商业逻辑判断才选址“星巴克”隔壁，这些招商情况对于像赵田华这类招商户共商业项目的判断是极其重要的，而且赵田华也是相信“诚信”，正是以察公司的“欺诈”行为，在此基础认知上才与以察公司签订《租赁协议》的，这是一个简单的商业常识。2、招商签约中故意告知虚假情况的事实遗漏，以察公司故意告知其为商场所有权人，致使赵田华相信以察公司是最终决定权人的，该《租赁协议》稳定性是可以保障的。《租赁协议》第12.1.2中，如甲方（以察公司）将商城所有权转让给第三方时，须在2个月前通知乙方。《租赁协议》中约定的该商城所有权人是虚假的，以察公司实际上并不是商场的所有权人。其不是下城区政府所指定的招商人，也不是所谓的商场项目实际操作的子公司，其不过是个“二房东”甚至是“三房东”，其对于与大业主之间的合同及关系、对商场所有权等进行隐瞒，进行故意告知这些虚假情况，才促使赵田华陷入错误认知，签订《租赁协议》。3、招商签约中故意隐瞒消防末过等重要情况的事实遗漏。餐饮经营和商城经营，消防都是最重要的安全问题，根据《中华人民共和国消防法》第十条第三款：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”的规定。对于该租赁协议中有关该商城是否通过消防验收等只字未提，进行完全的隐瞒。以察公司所提出的因该项目属于下城区政府的重点项目，区政府通过向消防和公安进行打招呼，未因此给赵田华造成任何因消防原因的经营困难。此论断是完全没有法律依据的，是完全“坑政府”和“坑法院”的大“坑”。首先，没有消防验收通过不得投入使用，这是法律强制性规定；其次，该种论断是致政府违法在先和有悼法治政府要求的，一审法院对消防的重要事实的遗漏，变向认可以察公司的论断，如商城或赵田华因消防引起大火等事故，此责任和损失应由谁来承担。4、在履约过程中，以察公司给大业主回的公函，赵田华与以察公司均是认可的，一审法院也确认了该证据的真实性，但对该函中的描述的重要情况却在事实认定时予以遗漏，即遗漏的事实有：（1）函中1.2条中“现在商场大消防未通过，未符合营业条件下，不满足支付租金的条件，同样不满足支付物业费的条件”；（2）函中2.4条中“因商场自身招商能力欠缺，导致商场大面积商铺空置，当初承诺的80%开张率并未达到，商场招商情况与当初招商简章及宣传差距巨大，商场宣传简章及承诺与事实不符，原定的知名品牌新开元、星巴克、德克士没有入驻”；（3）函中2.5条中“我司的租赁场地至今未能取得消防许可证，不符合租赁物基本使用条件……，迫于压力，我方商户是证照不齐全的情况下开业，若有任何行政处罚问题均由商场及贵司承担”等。该遗漏的事实清楚表明现在商场的基本情况大消防未通过，未取得消防许可证，不符合租赁物基本使用条件；清楚表明商场现状与招商宣传情况是不符合的，是差距巨大的，原定的知名品牌新开元、星巴克、德克士没有入驻；原来承诺的80%开张率并未达到。这些遗漏的事实足以说明以察公司在招商过程中存有欺诈行为。其次，对于函中所表明的事实，是如以察公司所说，仅是大业主给以察公司的承诺，以察公司在招商时没有告知给赵田华等商户呢？该问题依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定是很容易推定出的事实，第九条规定下列事实，当事人无须举证证明；（4）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。在本案中，函中的事实是双方均认可的已知事实，结合日常生活经验，以察公司在对商户招商时，在大业主已经给其承诺商场有80%开张率和已经定的知名品牌新开元、星巴克、德克士会入驻，且在证据2招商宣传材料中有标示的情况下，这些有利招商的情况以察公司会不会告知给赵田华等商户，这些只要稍有日常生活经验或商业常识的，就可推定出来的事实，法律规定也是无须进一步举证的。所以以察公司所说是不成立的。该些80%商场开张率承诺和星巴克、新开元、德克士等知名品牌入驻承诺是告知给赵田华等商户的，在一并审理中其他商户郑史河等商户也证实的该事实。承诺过的80%开张率和星巴克、新开元、德克士等知名品牌入驻却未实现，而这些是诱使赵田华作出错误认知，进而签订《租赁协议》重要原因，以察公司是不是构成法律上的故意虚假告知的“欺诈”行为。再次，反过来说，如按以察公司所说，仅是大业主给以察公司的承诺，以察公司在招商时没有告知给赵田华等商户，基于此说法，是不是可以构成以察公司对重要事实的故意隐瞒，因为商场开张率和星巴克等知名品牌入驻对于商户是否签该租赁协议有重要考量，在大业主已经承诺给以察公司的情况下却不告知赵田华，也是构成法律上的关于“欺诈”的另一行为，即故意隐瞒重要事实的欺诈行为。（5）招商签约中以察公司辩称的所谓的商场所有权人对以察公司有过80%开张率承诺和星巴克、新开元和德克士等知名品牌入驻的承诺的重要情况、及证据5中以察公司给大业主的函中所表明的事实是否属于故意隐瞒，或是否属于虚假告知，未进行认定。（6）一审法院对于庭审中查明的租赁商场的现状及租赁关系，以察公司是否有继续履约的能力，已经查明却对这部分重要事实予以遗漏，致使本案经过二次庭审，案件查明却未认定导致无法诉争止纷，案结事了，徒增诉累。综上，一审法院以“本案并无证据证明向赵田华作出80%开张率、知名品牌入驻的承诺，亦无证据证明以察公司故意隐瞒消防未通过验收，以期达到骗取赵田华的签订协议的事实……”是错误的。一审法院遗漏的上述重要案件事实和证据，足以证明以察公司存在欺诈行为包括故意告知虚假情况和故意隐瞒事实，诱使赵田华作出错误认知，签订租赁协议并支付租金和装修费用，足以构成法律上的欺诈行为，依法可以撤销。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。且根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，以察公司的行为构成欺诈，赵田华有权依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，请求人民法院撤销《租赁协议》。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。 二、一审判决对重要证据认定错误。首先一审法院对招商材料《西狗国际项目公司》，以无法反映由以察公司制作提供，不予确认。对该证据不予确认是错误的；对该证据应采信。首先，以察公司认可该材料的真实性、合法性等三性，并答辩质证时称是西狗国际公司制作的，是由以察公司法定代表人提供给赵田华的；已经完整真实地反映招商时提供的材料，赵田华与以察公司双方均认可该证据的情况下，一审法院以无法反映由以察公司制作提供作理由而不予确认，是缺乏法律依据的。其次，该证据2与以察公司给大业主的函（证据5）是相互印证的，对于以察公司给大业主所提及的“星巴克”、“必胜客”等知名品牌入驻和商场80%开张率的承诺末达到，其入驻的知名品牌名称与《西狗国际项目公司》（证据2）上的表述是一致的，是相互印证的。 三、一审法院关于本案不构成合同法规定的欺诈，是法律理解错误。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定。“欺诈”两种行为故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示。该两种欺诈行为放在具体案件中，需结合案件的整个过程进行分析，如本案中，从以察公司的招商开始，提供招商材料和宣传手册是否存在上述两种欺诈行为，在招商签约过程中《租赁协议》中是否存有上述两种欺诈行为，在履约环节是否存有上述两种欺诈行为等等。在本案中在招商、签约、履约过程中都有上述两种欺诈行为，在一审法院遗漏事实部分已经作了分析，不再重复。当然，如从《租赁协议》合同来看，以察公司也是构成违约的，对于是否构成违约之诉或是撤销之诉，按照《民法总则》第148条规定，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销，本案更倾向于撤销之诉，请求撤销原判，依法改判支持赵田华一审诉讼请求并由以察公司承担一、二审诉讼费。 被上诉人以察公司未参加二审诉讼活动，未发表意见。 上诉人赵田华和被上诉人以察公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案的争议焦点是以察公司与赵田华在2016年12月4日签订《租赁协议》的过程中是否存在欺诈行为？根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”其构成要件为：（一）欺诈方主观上具有欺诈的故意。（二）欺诈方实施了欺诈行为。（三）被欺诈一方因欺诈而陷入错误，并因错误认识而作出了意思表示。现赵田华主张以察公司在与其签订《租赁协议》存在欺诈，应当举证证明以察公司存在故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的情形。本案中，赵田华并无证据证明以察公司故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的情形。故赵田华与以察公司于2016年12月4日所签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。即便现商场未达到80%的开张率、未能引进知名品牌入驻，以及消防未通过验收的情形，也不能证明以察公司在与赵田华签订的《租赁协议》时存在欺诈。赵田华可根据双方所签订合同的约定，追究以察公司的违约责任。故原审法院对赵田华请求撤销双方签订的《租赁协议》，并要求以察公司返还赵田华预付的租金、保证金等计655895元及同期银行贷款利息32794.75元、赔偿店面装修费用等损失费用332900元未予支持并无不当。综上，赵田华的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13994元，由赵田华负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年九月二十七日 书记员  周 杨