贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初4607号 原告：甘润章，男，1987年8月22日出生，布依族，住白云区。 原告：邓钦，女，1988年8月10日出生，汉族，住白云区。 委托诉讼代理人：杨前飞，贵州麒翔律师事务所律师，代理权限：特别代理。 被告：普安县房地产开发有限责任公司，住所地：普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼。 法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓召丹，系贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201711922986，代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：郭天敏，系贵州富迪律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。 原告甘润章、邓钦诉被告普安县房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓钦委托诉讼代理人杨前飞，被告普安县房地产开发有限公司的委托代理人郭天敏、邓召丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金38220元（以原告已付购房款379164元为基数，按照每日万分之一计算，从2016年9月6日计算至2019年6月10日，共计1008天）；2、判令被告从2016年12月31日其向原告支付逾期交付房权证的违约金34201元（以原告已付购房款379164元为基数，按照每日万分之一计算，从2016年12月31日起计算至2019年6月20日，共计902天，违约金计算至被告将房权证交付原告时止）；3、判令被告退还原告已支付的开户费用3475元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年1月19日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“白金壹号”C2幢1单元27层6号房屋，合同约定，被告应当在2016年12月30日前将该房屋验收合格后向原告交付使用，于2016年12月30日前将房权证交付给原告。合同签订后，原告如数将购房款及开户费支付给被告，但合同约定的交房期限届满后，被告未如期交房，也未将并将房权证交付给原告，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，现原告起诉至法院，诉请如前。 被告普安县房地产开发有限公司辩称，1、原告购买的房屋已于2016年9月2日实际交付使用，原告甘润章曾向我公司体检提前接房申请，承诺自实际接房之日起涉及的相关违约事宜终止。这是原告对被告违约责任的免除，属于对自身权利的放弃，对原告具有拘束力。2018年7月2日，原告与我公司签订对账结算协议，双方对违约金等费用对账结算后，不再追究被告的相关违约等经济责任。故原告无权再向被告主张逾期交房及逾期提供办理转移登记文书的违约金，原告按自然日计算违约金无依据。根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》约定，水电煤气电视等管道预埋进户，开户及其费用由买受人承担，故买受人支付的房款不包括上述费用，且《贵州省城镇房地产经营管理条例》属于地方性法规，不能以此为依据否定合同的效力，故不应支持原告主张的开户费3475元。 本院经审理认定事实如下：2015年1月19日，原告与被告普安县房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市××××号“白金壹号”C2幢1单元27层6号房屋，房屋总款379164元。双方在合同第十一条约定了交付时间和条件，出卖人于2016年5月30日前向买受人交付房屋，交付时应当已取得建筑工程竣工合格证明文件及面积实测技术报告书，商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》。合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90个工作日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90个工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金。合同第二十二条中第三项转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 另查明，2016年9月2日，原告向被告出具提前接房申请，载明因本人原因，特向被告申请提前办理交房入住手续，本人承诺，我已知悉所购房屋的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房……自实际接房之日起涉及的相关违约事宜，从我本人接收到房屋钥匙之日起终止等内容。当日，被告向原告交付涉案房屋，原告装修使用。原告向被告缴纳煤气、电、电视开户费用3475元。2018年7月2日，原告与被告签订对账结算协议，约定原告确认，被告已支付原告逾期交房违约金3564元（交房截止日期2016年9月2日），原告确认被告应支付原告3564元，双方对违约金等费用对账结算后，不再追究被告的相关违约等经济责任。2018年7月2日，被告支付原告购房违约金3564元，原告向被告出具收据。 2016年9月2日，原告向被告支付电视开户费265元、煤气开户费2690元，电表开户费520元，共计3475元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、贷款凭证，被告提供的提前接房申请、对账结算协议、收据、交接验收表、交房通知书等证据及双方当事人在庭审中的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，1、关于原告主张的逾期交房违约金，虽被告未按合同约定的交付时间2016年5月30日前向原告交付房屋，但原告已于2016年9月2日实际接房，原告向被告出具的提前接房申请载明原告承诺自实际接房之日起涉及的相关违约事宜，从原告接收到房屋钥匙之日起终止，原告与被告签订对账结算协议载明原告确认被告已支付其逾期交房违约金3564元，不再追究被告的相关违约等经济责任，故双方对逾期交房的违约金已经达成一致意见并履行完毕，原告不得再次向被告主张，故对原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。 2、关于原告主张的逾期办证违约金，原、被告双方在商品房买卖合同中对被告逾期办理商品房转移登记的违约金进行了明确约定，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，被告应当自2016年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的材料之日止，计算至2019年6月20日共计902日，违约金为379164元×1?/日×902日＝34200.59元。 3、关于原告主张的开户费，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告另行向原告收取燃气、电视、电表开户费3475元已违反以上规定，应当退还原告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、被告普安县房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告甘润章、邓钦逾期办理商品房转移登记的违约金（计算至2019年6月20日为34200.59元，2019年6月21日起以379164元为基数，按照日万分之一的标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的文书之日止）； 三、被告普安县房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告甘润章、邓钦开户费3475元； 三、驳回原告甘润章、邓钦的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1698元，减半收取849元（原告已预交），由原告甘润章、邓钦负担428元，被告普安县房地产开发有限公司负担421元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 魏 民 二〇一八年九月十八日 书记员 张胜萍