江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0612民初2375号原告：范华，男，1962年10月25日生，汉族，住江苏省海门市。原告：蔡红卫，女，1966年10月10日生，汉族，住江苏省海门市。两原告共同委托诉讼代理人：戴红，南通市通州区振兴法律服务所法律工作者。被告：南通五洲商业投资有限公司，住所地南通市通州区锡通科技产业园竹松路9号，统一社会信用代码：9132061206061115XG。法定代表人：刘春来，执行董事。委托诉讼代理人：彭钊，男，该公司法务总监。原告范华、蔡红卫与被告南通五洲商业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法转普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范华、蔡红卫向本院提出诉讼请求：判令被告承担迟延交房的违约责任，给付原告违约金18486.47元（自2014年12月1日起至2016年3月22日止共477天），赔偿原告经济损失12324.31元（按房款年息6%计算，扣除违约金金额）。事实和理由：两原告系夫妻关系。2013年10月23日，原告向被告购买座落于锡通科技产业园五洲汽车博览城A10幢108室商业用房，价款为387557元，合同约定被告必须于2014年11月30日前将具备商品房交付使用备案证明书的房屋交付给原告，如逾期交房超过90日，原告继续履行合同的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同订立后，原告依约支付了房款及相应的契税、维修基金、代领产权证的代办费用，但被告未能按约交付，直至2016年3月22日才向原告交付房屋。被告辩称，被告已于2014年12月8日前将合同约定的房屋交付原告，原告已于该日完成收房手续，故原告主张被告承担逾期交付违约金缺乏事实和法律依据；其次，原告既主张违约金又主张损失缺乏依据，原告无权基于同一违约行为重复主张相关权利；第三，即使原告诉请成立，原告主张被告承担2014年12月1日至2015年9月30日的违约责任也已超过诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的承诺书系复印件，被告持有异议，本院对其真实性不予认定；原告提交的A24号楼102室办证通知书系被告通知他人办证，关联性不予认定；原告提交的承租人为周瑜的租赁合同，仅有承租人签名，未有出租人签名盖章，不能证明原告主张的案涉项目商铺租金标准，证据的真实性及关联性不予认定。被告提交的南通五洲物业运营有限公司的证明系原件，形式上的真实性予以认定；被告提交的原告签收逾期办证违约金的清单系复印件，原告持有异议，真实性不予认定。为查明案件事实，本院依法向通州区城建档案馆调取了案涉项目的竣工验收报告、向通州区住建局调取了商品房交付使用备案证明书。双方对本院调取证据的真实性未持异议，本院对此予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，原、被告订立商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买座落于锡通科技产业园五洲汽车博览城A10幢108室商业用房，价款为387216元，买受人于2013年9月21日一次性付清总房款。合同第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前将取得商品房交付使用备案证明书的房屋交付买受人。第九条第二款规定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原告（协议甲方）与南通五洲物业运营有限公司（以下简称五洲运营公司，协议乙方）订立委托经营管理协议，约定原告将案涉商铺委托五洲运营公司进行出租和经营管理，委托经营期自2014年11月30日起至2029年11月29日止（共15年）；甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能立即交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方实际交付商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算。如因甲方未付齐相关费用，包括但不限于总房款、契税、物业维修基金、房产税等自身原因造成商铺无法交付使用的，则委托经营期限从实际交付使用之日起顺延6个月起算。委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营第四年起至委托经营期结束止（2017年11月30日至2029年11月29日），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取。甲方确认乙方可按照实际收取租金标准的10%作为市场推广费。已代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方。2014年11月12日，被告向原告发出入伙及产权办理通知书，载明五洲汽车博览城已于2014年11月28日整体交付五洲运营公司，要求原告于2014年11月29日起开始办理交房后的产权相关资料收取以及相应费用缴纳。2014年11月15日，被告在现代快报刊登五洲汽车博览城交房通知，通知载明五洲汽车博览城将于2014年11月28日整体交付于五洲运营公司，公司已于近日向各位业主发放入伙及产权办理手续通知书，请各位业主在收到通知书后，凭通知约定之日起到公司办理相关手续。2014年12月7日，原告向被告交付了被告代收的公共维修基金，同年12月8日，被告向原告开具了销售发票，发票载明房款为387557元。同日，原告在房屋验收确认单及项目交房手续流转单上签字确认完成交房全部手续。同年12月9日，原告向五洲运营公司交付了代为办理产权证的服务费150元。后该房屋由被告向五洲运营公司交付。2015年9月28日，原、被告订立商铺办证协议一份，约定被告于2015年12月15日前办好房产证，期限内未能办理的按日支付补偿金，2015年12月31日前仍未能办理的，买受人有权退房，并要求出卖人支付总房款百分之一的违约金。2016年3月22日，原告向税务部门缴纳了契税、印花税，同年3月24日，原告向房屋产权监理所交纳了房屋所有权登记费、房屋交易手续费。2016年8月原告领取了案涉房屋的不动产权证书。2018年1月26日，原告接到短信通知，通知原告案涉房屋应返还原告租金3519元，分四个季度返还，要求原告于2018年2月10日前携带证件至五洲汽车博览城办理手续。原告至今尚未办理手续，也未领取租金。案涉项目名称为五洲国际汽车城商业区A1-A45楼，A1-A6为六层公寓，A6-A45为二层商铺，2015年12月7日,A1-A45楼竣工验收。同年12月30日，A1-A45楼取得建设工程竣工验收备案证明书，2016年1月14日，取得商品房交付使用备案证明书。本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同合法有效。本案争议焦点为1、被告有无逾期交付房屋；2、原告主张权利有无超过诉讼时效；3、原告同时主张违约金与赔偿损失能否成立。关于第1个争议，合法的买卖合同关系依法受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的商品房买卖合同明确约定了房屋的交付标准，被告应当在合同约定的期限内将符合合同约定标准的房屋交付给原告。后被告在房屋尚不具备约定交付标准，且尚未进行竣工验收的情况下，与原告办理房屋交付手续，将房屋整体交付给五洲运营公司，此系被告瑕疵履行。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第32条规定，合同约定减轻或免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。第33条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。根据上述规定，减轻或免除出卖人瑕疵担保责任的前提是出卖人应当如实告知买受人标的物的瑕疵，只有在买受人知道或者应当知道标的物存在瑕疵的情况下仍然接受标的物的，出卖人才免除瑕疵担保责任。因此，在未有证据证明办理交付手续时原告对房屋不具备交付标准的事实是明知的情况下，不宜将交付行为认定为双方对房屋交付标准的变更。因被告交付的房屋不符合合同约定的交付标准，原告主张被告承担逾期交房的违约责任，本院予以认定，逾期交付期间为2014年12月1日至2016年1月13日。关于第2个争议，诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利、稳定法律秩序和维护交易安全。权利人的权利受到损害的事实发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。按照民法通则规定的诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定。本案中根据合同约定，逾期交房违约金系按日累计计算，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。原告知道或应当知道权利受损害发生在民法总则实施之前，自2014年12月1日起原告权利受到侵害，2015年9月30日前的权利已超过诉讼时效，2015年10月1日起，被告的抗辩权产生于民法总则实施之后，应适用3年诉讼时效规定，该期间的逾期交房违约金主张未超过诉讼时效，故被告应承担2015年10月1日至2016年1月13日期间逾期交房的违约责任。虽然原告提交了商铺办证协议，但该证据仅能证明被告对逾期办理商铺产权证承诺给付违约金等，不能证明原告向被告主张逾期交房违约责任，逾期交房与逾期办证系两个违约行为，主张逾期办证违约金不能当然引起逾期交房违约责任诉讼时效中断。关于第3个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第28条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第一款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据上述规定，当约定的违约金低于造成损失的情况下，守约方可以要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告对因被告逾期交付房屋造成其损失未能举证证明，原告不能证明双方约定的违约金低于其实际损失，现原告要求被告按合同约定支付违约金的同时主张赔偿损失，本院难以支持。本院认定按合同约定的每日万分之一标准计算被告逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、限被告南通五洲商业投资有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告范华、蔡红卫逾期交房违约金4069.35元；二、驳回原告范华、蔡红卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，由原告负担520元，被告负担50元（被告负担部分原告已代垫，待履行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院交纳案件受理费570元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）审 判 长  俞妙琴人民陪审员  徐 东人民陪审员  钱志冲二〇一八年九月二十五日书 记 员  李沅芹