广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法��三初字第1251号原告刘文辉，户籍地址广东省深圳市福田区。委托代理人张菁，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告深圳市汇安鑫珠宝有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹北水贝一路4号20栋爱得康大厦正福国际MALL二楼B06铺。法定代表人宋涛。被告宋涛，户籍地址广东省深圳市罗湖区。被告钱学军，户籍地址广东省深圳市罗湖区。三被告共同委托代理人黄海升，广东茂亨律师事务所律师。原告刘文辉诉被告深圳市汇安鑫珠宝有限公司（以下简称汇安鑫公司）、被告宋涛、被告钱学军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张菁，被告钱学军及三被告共同的委托代理人黄海升，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告汇安鑫公司拥有深圳市南山区某轩B栋某房（以下简称涉诉房产），房产证号：深房地字第××号，被告宋涛、被告钱学军为被告汇安鑫公司股东，分别持有35%、65%的股权。2014年9月25日，原告与三被告签订《房地产买卖合同》，约定：被告汇安鑫公司将涉诉房产以人民币2000万元（人民币，下同）的价格转让给原告，定金300万元，除预留5万元交房保证金外，剩余款项一次性付款方式支付，同时约定通过股权转让的方式完成房屋产权的转移，另约定了违约金条款。2014年9月26日，原告依约通过银行转账的方式向被告宋涛支付定金300万元，并取得了收款收据。2014年9月28日，原告与被告宋涛、被告钱学军就其所持有的被告汇安鑫公司100%股权签署了股权转让协议，并经深圳联合产权交易所见证。2014年10月9日，被告向原告交付《中国建设银行深圳分行房款帐卡明细表》，双方确认截止2014年10月9日，该房产尚欠银行贷款本金1510万元，经双方确认，原告应一次性支付给被告购房款490万元，扣除交房保证金5万元以及已支付的定金300万元，原告还需支付185万元给被告方。2014年10月10日，原告依约将185万元房款通过银行转账的方式支付给被告宋涛，至此，原告已经按照合同约定付清全部房款。2014年10月11日，原告与被告宋涛、被告钱学军共同去工商局办理股权变更登记，得知被告钱学军的股权已于2014年9月28日被告查封，无法办理股权变更，鉴于股权变更登记已无法办理，原告要求被告返还485万元已付房款并赔偿损失，被告宋涛当天通过网银转账的方式返还原告63万元，并告知原告支付的485万元已经被被告钱学军用完，无法返还余款。在原告的强烈要求下，被告钱学军手写了两页欠债清单，被告钱学军列举了所有欠款，有上千万元，并保证所有欠款与被告汇安鑫公司无关。经原告调查，被告钱学军��与罗秋波等人的借款合同纠纷，导致被告钱学军的股权被查封，查封期限两年。同时，经原告向建设银行调查，被告钱学军在该行有282万元的助业贷款，被告汇安鑫公司为该笔借款的担保人，该笔贷款于2015年1月5日到期，被告向原告隐瞒了被告汇安鑫公司为该笔贷款担保的事实。原告善意积极履约，却被隐瞒被告钱学军股权被查封、被告汇安鑫公司在建设银行有借款担保的事实，恶意与原告签署房屋买卖合同，收取购房款485万元并当天转走。综上，原告与被告方签订的《房地产买卖合同》合法有效，原告已经履行了付款义务，现因被告钱学军的股权被查封，导致合同无法履行，已经构成根本违约，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2014年9月25日签订的《房地产买卖合同》；2、三被告向原告返还已付购房款422万元，并自2014年10月11日起以422万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，直至还清为止；3、三被告向原告支付转让成交价20%的违约金即400万元；4、被告承担本案诉讼费用及处理本案所涉及的其他费用。三被告辩称：原告起诉的购买事实真实存在，我方确认其支付了相关款项，涉案房产被法院查封属于不可抗力，事后被告退还了原告相关款项，且被告汇安鑫公司的相关工商资料、公章等均交给了原告，三被告不是故意违约，是真实想出售涉案房产，我方愿意解除合同，适当赔偿原告。若原告不同意调解，被告汇安鑫公司的公章在原告处，如有什么法律责任由原告承担。经审理查明，被告汇安鑫公司的法定代表人为被告宋涛；被告宋涛、被告钱学军为被告汇安鑫公司的自然人股东，分别持有被告汇安鑫公司35%、65%的股权，出资额分别为175万元、325万元。深圳市南山区某轩B栋某房（即涉诉房产）���权利人为被告汇安鑫公司，权利份额为100%。2014年9月25日，原告（买方）与被告汇安鑫公司（卖方）、被告宋涛（卖方代理人）、被告钱学军（卖方代理人）签订《房地产买卖合同》，约定买方购买涉诉房产，总价款2000万元买方在签订本合同时向卖方支付定金200万元，买方在签订本合同之日起3日（含当日）内支付定金100万元，支付至宋涛个人账户以转让凭证为依据，买卖双方同意在购房定金或其他购房款中预留5万元作为交房保证金，第二部分房款1695万元，一次性付款，如卖方构成根本违约，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金，以及其他内容。合同备注：经双方协商，之前以国土局产权过户的方式改为股权转让，经原公司（深圳市汇安鑫珠宝有限公司、实际控股：钱学军65%股份、法人宋涛占35%股份）的同意，将汇安鑫珠宝有限公司的100%股份��让给现买家刘文辉指定的公司或者个人名下，公司股权转让手续在工商局登记成功后即视为产权转移完成，卖方实收2000万元，不支付任何费用，变更股权当天作债务公证。合同首部空白处载明：星河支行工行：6＊＊＊0840＊＊＊02＊＊＊、宋涛（134××××8687）。原告及三被告均在合同尾部主体处签章、捺印。2014年9月28日，原告与被告宋涛、被告钱学军签订《股权转让协议书》，约定被告宋涛、被告钱学军将其持有的被告汇安鑫公司的合计100%的股权转让给原告，原告向被告宋涛、钱学军分别支付1元的对价，本协议书生效后，受让方按受让后股权的比例分享公司的利润，分担相应的风险及亏损，本协议书经转让、受让双方签字即成立并生效，本协议生效后依法向深圳市市场监督管理局办理变更登记手续，以及其他内容。该协议经深圳联合产权交易所股份有限公司见��并出具《股权转让见证书》。诉讼中，原告与三被告确认，原告已向被告支付了房地产买卖合同约定的付款义务，其中2014年9月26日分别转账支付200万元、100万元，2014年10月10日转账支付185万元，合计485万元，被告汇安鑫公司尚欠债务1510万元在股权变更后由原告作为100%股权份额所控制的被告汇安鑫公司实际承担。另确认原告收到被告宋涛于2014年10月11日退还的63万元款项。2014年9月28日，被告钱学军持有的被告汇安鑫公司65%的股权被深圳市罗湖区人民法院查封。案号为（2014）深罗法民一初字第3029号，案由为房屋租赁合同纠纷，被告钱学军为该案三名被告之一。三被告陈述因被告钱学军的股权被查封，导致股权变更过户登记未果。原告主张其于2014年10月11日提出解除房地产买卖合同，三被告陈述原告仅要求其出具债务清单，并未要求解除合同。本案的起诉状及相关附件于2015年3月18日送达三被告。以上事实，有产权资料、房地产买卖合同、股权转让协议书、对账单、收据、查封信息单等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《房地产买卖合同》系约定以原告向被告宋涛支付现金，并取得被告钱学军、被告宋涛所持有的被告汇安鑫公司的全部股权、实际控制被告汇安鑫公司，进而取得涉诉房产的所有权的房地产买卖合同；原告与被告钱学军、被告宋涛《股权转让协议书》应为该《房地产买卖合同》的履行卖方合同义务之一，且被告钱学军、被告宋涛为被告汇安鑫公司的全部股东，并在《房地产买卖合同》尾部卖方处签字捺印，故《房地产买卖合同》的合同卖方主体应为三被告。综上，原告与三被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有��，各方当事人均因依约履行。本案中，原告已按约定向三被告中的被告宋涛履行了支付了购房款义务，并与被告宋涛、被告钱学军签订了《股权转让协议书》，但因被告钱学军的股权份额被查封，导致原告与被告宋涛、钱学军未能完成股权并更登记，即原告通过实际取得具有公示性的被告汇安鑫公司的全部股权，进而实际取得涉诉房产的产权的合同目的未能实现，三被告已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。原告作为守约方，有权依约单方解除《房地产买卖合同》，合同解除时间应为其解除合同的意思表示送达三被告之日，原告主张其于2014年10月11日以口头方式表示解除合同，但并未提供证据予以证明，且三被告予以否认，故对于原告的该部分陈述，本院不予采信；本案的载有解除《房地产买卖合同》的意思表示的起诉状及附件于2015年3月18日送达三被��，故原告与三被告签订的《房地产买卖合同》于2015年3月18日解除，本院予以确认。《房地产买卖合同》解除后，三被告应向原告退还收取的购房款，原告与三被告确认原告已经支付485万元购房款并收到退款63万元，故三被告应向原告退还购房余款422万元，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持；对于原告关于该部分款项的利息部分的诉讼请求，无合同依据，即使发生相应的利息损失，亦应在三被告所应承担的违约责任部分予以处理，故对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。三被告作为违约方，应当承担相应的违约责任。原告主张依据《房地产买卖合同》约定，要求三被告承担转让成交价20%的违约金，即400万元。三被告已提出如果认定其违约要求调低违约金数额的要求，故违约金的数额认定应综合双方合同约定的违约金数额、违约方的过错程度、守约方��损失情况等情形进行认定。首先，买卖合同约定的违约金数额为成交价2000万元的20%，即400万元；其次，关于违约方过错程度的认定。被告钱学军作为独立民事行为能力人，应当对自身的经济状况有详尽的了解，因其个人债务原因，其股权被其他司法机关查封，导致股权办理无法过户变更登记，过错程度较大，但其积极向原告退还63万元购房款的情况，本院酌情予以考虑；第三、关于守约方的损失情况，应综合涉诉房产的房价变动情况导致的原告的损益情况、原告为履约已经支付相关费用的情况，以及原告实现相应债权的客观情况，酌情考量。综上，本院酌定三被告应向原告支付违约金300万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘文辉与被告深圳市汇安鑫珠宝有限公司、被告宋涛、被告钱学军《房地产买卖合同》已于2015年3月18日解除；二、被告深圳市汇安鑫珠宝有限公司、被告宋涛、被告钱学军于本判决生效之日起十日内向原告刘文辉退还购房款422万元；三、被告深圳市汇安鑫珠宝有限公司、被告宋涛、被告钱学军于本判决生效之日起十日内向原告刘文辉支付违约金300万元；四、驳回原告刘文辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69340元，保全费5000元，由被告深圳市汇安鑫珠宝有限公司、被告宋涛、被告钱学军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并���对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  孙明靖人民陪审员  李小珍人民陪审员  沈金芳二〇一五年五月二十五日书 记 员  段 静