福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终5058号 上诉人（原审原告）：陈建福，男，1974年8月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：阙任政，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州鑫中瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市磁灶镇陶东路，统一社会信用代码91350582570957488E。 法定代表人：王文质，该公司董事长。 上诉人陈建福因与被上诉人泉州鑫中瑞房地产开发有限公司（下简称鑫中瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初12087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈建福上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈建福一审的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由鑫中瑞公司承担。事实和理由：一、一审判决对鑫中瑞公司可以顺延交房时间的认定有误。鑫中瑞公司虽然提供晋江市气象局证明及监理日志，但不能证明该气候系不可抗力因素，更不能证明工程因此停工，况且鑫中瑞公司也未依照合同履行通知义务。一审判决据此认定顺延交房、办证时间，是错误的。二、一审认定逾期办证违约金的计算标准有失公允。《商品房买卖合同》第十四条第一款第二项“银行同期活期存款%”并未写明“利率”字样，仅有百分号，未写明百分比。根据《合同法》第四十一条规定，对格式文本的理解存在歧义，应当作出对提供格式文本的鑫中瑞公司不利的解释。鉴于上述合同条款约定不明确，导致本案损失数额难以确定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。一审认定的违约金的计算标准明显低于同期同类贷款利率，也与合同约定逾期支付购房款的违约金计算标准明显不对等，陈建福有权依照上述司法解释第十六条规定，以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加。三、本案未超过诉讼时效期间。无论是逾期交房还是逾期办证，诉讼时效均不宜从交房之日或约定的办证之日起算，尤其是违约行为持续发生的情况下，权利义务内容尚未确定，该时间节点不宜认定为当事人知道或应当知道权利被侵害。《民法总则》已将诉讼时效期间调整为三年，本案应适用三年的诉讼时效期间。 鑫中瑞公司未作答辩。 陈建福向一审法院起诉请求：1.鑫中瑞公司继续代为办理陈建福址在晋江市××镇××路××幢××号房屋的不动产权证；2.鑫中瑞公司应当全面履行办证义务，限期30日内向晋江市不动产登记中心办理前述房屋产权的初始预登记手续并为陈建福办理该房屋的不动产权证；3.鑫中瑞公司支付陈建福逾期交房违约金3926.38元（违约金自2014年12月31日起至2015年2月2日止，按已付购房款594906元的日万分之二计算）；4.鑫中瑞公司自2015年5月4日起至不动产权证书实际办好之日止，按已付购房款594906元的日万分之二点一支付逾期办证违约金（暂计至起诉之日违约金为107000元）。 一审法院认定事实：1.2013年6月22日，陈建福与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》，相关约定事项详见合同内容。2.购房款已经支付完毕。3.诉争房屋已经于2015年2月2日交房。4.诉争房屋于2015年4月14日通过消防验收。自2013年6月22日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为33天。鑫中瑞公司于2017年12月8日代为办理本案诉争房屋的不动产登记。陈建福于2017年10月26日提起诉讼。 双方当事人争议焦点为：一、鑫中瑞主张的天气因素应否扣除；二、陈建福相应诉求是否超过诉讼时效；三、陈建福的主张应否予以支持。 关于争议焦点一。一审法院认为，陈建福与鑫中瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。合同第八条约定了相关房屋交付出卖人可据实予以延期，其中特殊原因之一为：“非出卖人能控制的原因，如台风、大雨、暴雨或外因引发的停水、停电等……，出卖人出示晋江市主管部门的证明”。由此可见，前述因素可以构成出卖人据实予以延期的依据，鑫中瑞的相应主张于法有据，予以支持。根据本案诉争房屋施工实际及合同签订时间，发生于合同签订之前的前述因素因为已经实际发生，为鑫中瑞公司所知情，不宜顺延；发生于合同签订之后的应予以顺延。根据晋江市气象局证明并结合监理日志，自2013年6月22日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为33天，鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月2日前完成交房。 关于争议焦点二。陈建福诉求鑫中瑞公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金是否超过诉讼时效，一审法院认为,因诉争房屋已于合同约定交房时间前即2015年2月2日交房，且陈建福主张的逾期交房违约金时间为2014年12月31日至2015年2月2日，故有关该争议不再分析认定。关于双方对逾期办证违约金是否超过诉讼时效的争议，一审法院认为，诉争房屋已于2015年2月2日实际交付，但陈建福并未能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，鑫中瑞已构成违约，应承担逾期办证违约责任。根据诉讼时效的相关规定，本案诉讼时效应适用二年的诉讼时效。本案中，陈建福知道或者应当知道相关办证权利被侵犯的时间点为2015年5月4日，因陈建福提出本案诉讼的时间为2017年10月26日，且未对起诉之前向鑫中瑞公司主张相应权利提供证据证明，故一审法院认定，陈建福对于2015年10月27日之前的逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效，而于2015年10月27日起所主张的逾期办证违约金未超过诉讼时效。 关于争议焦点三。一审法院认为，陈建福主张逾期交房违约金时间自2014年12月31日至2015年2月2日，系对其权益的处分。鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月2日前完成交房，但其于2015年2月2日已实际交付房屋。因鑫中瑞公司在合同约定交房时间前不负有提前交房义务，故陈建福的该主张不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准，双方在合同第十四条作出相应约定，即约定自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。对此，一审法院认为，该计算标准的约定虽然存在理解上的歧义，但应就双方所约定指向银行的银行业通常行业常理并结合合同的文义进行理解界定，鉴于鑫中瑞公司对应认定为“银行同期活期存款利率”的主张进行合理的说明，故其主张予以支持。关于办证义务，审理中，双方当事人均确认本案诉争房屋的办证为陈建福委托鑫中瑞公司代为办证，故对此予以认定。鉴于鑫中瑞公司于2017年12月8日已代为办理诉争房屋的不动产登记，故陈建福的第一、二项诉讼主张不予支持。综上，陈建福有关逾期办证违约金的主张予以支持，鑫中瑞公司应支付陈建福自2015年10月27日起以594906元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2017年12月8日之日止的逾期办证违约金。 综上所述,一审法院认为，陈建福及鑫中瑞公司于法有据的主张，相应予以支持。陈建福及鑫中瑞公司其他缺乏事实与法律依据的主张均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付陈建福自2015年10月27日起以594906元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2017年12月8日之日止的逾期办证违约金；二、驳回陈建福的其他诉讼请求。案件受理费2519元，由陈建福负担2019元,由泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担500元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，陈建福与鑫中瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。一审判决根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定认定鑫中瑞公司于2015年2月2日向陈建福交房并未逾期正确，陈建福有关于此的上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。一审关于逾期办证违约金的计算标准的认定并无不当，予以维持。关于陈建福诉求鑫中瑞公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。诉争房屋已于2015年2月2日实际交付，但陈建福并未能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，鑫中瑞公司已构成违约，应承担逾期办证违约责任。本案中，陈建福知道或者应当知道相关办证权利被侵犯的时间点为2015年5月4日，因陈建福提出本案诉讼的时间为2017年10月26日，且未对起诉之前向鑫中瑞公司主张相应权利提供证据证明，《民法总则》实施后，根据诉讼时效的相关规定，陈建福对于2015年9月30日之前逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效，而于2015年10月1日起所主张的逾期办证违约金未超过诉讼时效。一审对有关于此的处理不当，应予纠正。 综上所述，陈建福的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初12087号民事判决； 二、泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈建福自2015年10月1日起以594906元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2017年12月8日之日止的逾期办证违约金； 三、驳回陈建福一审其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2519元，由陈建福负担2000元,由泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担519元。二审案件受理费2519元，由陈建福负担2000元,由泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担519元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年九月二十八日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈高煌 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。