广东省从化市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗从法民二初字第1335号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地从化市。负责人：郑宜城，职务行长。委托代理人：钟文强，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：邝少英，该行职员。被告：万欢，现住址。被告：惠州市金润隆房地产开发有限公司，住所地惠州。法定代表人：郑少聪。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称农商行从化支行）诉被告万欢、惠州市金润隆房地产开发有限公司（以下简称金润隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法由审判员何欣颖适用简易程序独任审理。2014年12月12日，因被告万欢需公告送达，本院裁定将本案转为普通程序审理。2015年4月1日，本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告农商行从化支行委托代理人钟文强、邝少英到庭参加诉讼，被告万欢、金润隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行从化支行诉称：2010年9月27日，被告万欢与原告签订《楼宇按揭合同》（编号：0707004201000482），约定：被告万欢向原告借款320000元用于购房，借款期限从2010年11月9日起至2040年11月9日止，月利率为4.093334‰，自支付借款次日起按月等额分期还本付息，供款总期数为360期。被告万欢自愿用其提供按揭的位于惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1404号房的房产作为该借款的抵押担保，原告对该房产已到有关部门办理了抵押备案手续（证号：粤房地预登惠州字第3300011169号）。被告金某公司自愿为上述按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，并与原告签订《楼宇按揭合作协议》（编号：2010071200000001）。2010年11月9日，原告按约定向被告万欢支付了借款320000元，被告万欢取得借款后未依约按月等额供款，到2014年11月15日止仅供款44期，断供4期，合计归还借款本金17598.98，尚欠借款本金302401.02元及利息（暂计至2014年11月15日为4133.98元）。经原告向两被告多次催收未果，现起诉请求法院判令：1、解除原告与被告万欢签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707004201000482）；2、被告万欢立即偿还借款本金302401.02元及利息（按合同约定的利率计付，暂计至2014年11月15日止的利息为4133.98元）给原告；3、判决被告万欢承担本案的全部诉讼费用；4、原告对被告万欢提供借款的抵押物享有优先受偿权；5、被告金某公司对被告万欢在原告处的借款、利息及实现债权费用承担连带清偿责任。以上事实有《一手楼宇按揭借款申请书》、《楼宇按揭合同》、《抵押备案证明》、《借款借据》、《楼宇按揭合作协议》、《商品房买卖合同》、《个人逾期贷款催收通知书》、单户账务明细、被告身份证、婚姻状况证明等证据证实。被告万欢、金某公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明：被告万欢为购买惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1404号房，于2010年9月27日与原告签订了《楼宇按揭合同》（编号：0707004201000482），约定：被告万欢以惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1404号房作抵押向原告借款320000元；借款期限30年（2010年11月9日至2040年11月9日）；采用每月等额本息还款方法；贷款利率按中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮20%执行；如借款人未按合同约定归还贷款本息（包括贷款人提前实现债权的情形），贷款人有权对逾期未还的本息按逾期天数计收自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止的逾期罚息，逾期罚息利率为合同约定的贷款利率的150%；借款人未按合同约定期限归还合同项下其它款项的，贷款人有权计收罚息，罚息利率为合同约定的贷款利率的150%。对不能按时支付的利息，贷款人有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。合同还约定：被告万欢如果在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月未清偿的；被告万欢任意一期供款的违约，即为对原告全部借款的违约，原告有权要求清偿借款本息及对抵押物进行处分等救济措施。合同还就提前还款、抵押登记等事项作了约定。2010年10月9日，原告向被告万欢发放了贷款320000元。2010年10月11日，双方就抵押房产在惠州市房产管理局办理了抵押权预告登记（粤房地预登惠州字第3300011169号）。被告万欢正常供款至2014年8月16日，现尚欠借款本金302401.02元。原告与被告金某公司于2010年7月12日签订《楼宇按揭合作协议》（编号：2010071200000001），约定被告金某公司为“金润东方公寓”的购房人偿还原告购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任；保证期间自原告向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及原告宣布贷款提前到期日）起两年，但在被告金某公司为该购房人办妥房屋所有权证及原告作为抵押权人的他项权证之日，被告金某公司就该购房人对原告负有的保证义务即解除；保证范围为原告为每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等）。原告可以先行请求被告金某公司对全额债务承担保证责任，也可以先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，原告有权向购房人和被告金某公司继续追索。在本案审理过程中，原告将其诉讼请求明确为：1、解除原告与被告万欢签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707004201000482号）；2、被告万欢立即偿还借款本金302401.02元及利息、罚息、复利（从2014年8月17日起按合同约定计算利息、罚息、复利至还清款日止，暂计至2014年11月15日止的利息为4133.98元）给原告；3、被告金某公司对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、原告对被告万欢提供借款的抵押物享有优先受偿权；5、判决两被告连带承担本案的诉讼费用。本院认为：原告与被告万欢签订的《楼宇按揭合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告万欢未完全履行供款义务，从2014年8月17日开始断供至今，已经构成违约。为此，原告要求解除合同、收回贷款以及从欠供之日起按合同约定利率计收利息、罚息的诉讼请求有理，本院予以支持。关于复利的问题。原告主张的复利是对被告逾期偿还的借款利息所计收的利息，并认为《楼宇按揭合同》第22.5条对复利有约定。但本院注意到，该条适用的是被告未按合同约定期限归还其它款项，并非贷款本息，在此应予提出。而根据《楼宇按揭合同》第22.3条约定，被告未按合同约定期限归还贷款本息的，原告有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息。该条款虽未明确约定为复利，但其约定对逾期本息计收罚息。因此，对逾期利息计收罚息的约定，实为对复利的约定，故对原告主张复利的诉讼请求，本院予以支持。关于原告是否享有优先受偿权的问题。本院认为，本案借款由被告提供座落于惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1404号房作为抵押物。该房屋虽已办理抵押权预告登记手续，但并未在房产管理部门办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，对原告请求对惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1404号房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告金某公司承担连带清偿责任的诉讼请求。本院认为，双方签订的《楼宇按揭合作协议》，是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据协议的约定，被告金某公司为“金润东方公寓”的购房人偿还原告购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，现被告万欢没有依约供款，导致合同解除。被告金某公司作为保证担保方，自愿承担连带清偿责任，其担保行为依法成立有效。因此，根据约定被告金某公司对被告万欢欠原告借款、利息、罚息、复利以及诉讼费依法应承担连带清偿责任。为此，原告要求被告金某公司承担连带清偿责任的依据充分，本院予以支持。被告金某公司在承担连带清偿责任后，有权就其已履行部分向被告万欢追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告万欢于2010年9月27日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707004201000482）；二、被告万欢在本判决生效之日起10日内返还原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行借款本金302401.02元，并支付利息、罚息、复利（从2014年8月17日起按双方签订的《楼宇按揭合同》的约定计算至本判决确定履行之日止）；三、被告惠州市金润隆房地产开发有限公司对本判决第二项被告万欢应履行的给付义务承担连带清偿责任。被告惠州市金润隆房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告万欢追偿；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5898元，公告费260元，由被告万欢、惠州市金润隆房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭焕华审 判 员  何欣颖代理审判员  姜巧玲二０一五年五月十五日书 记 员  徐颖聪