江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终2432号 上诉人(原审原告)：马龙祥，男，1963年12月9日生，汉族，住赣县区。 委托代理人：吴世纪，赣州市赣县区金龙法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被上诉人(原审被告)：钟春伟，男，1970年7月24日生，汉族，住南康区。 委托代理人：蔡衍，江西泰康律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人(原审被告)：南康市金泰房地产中介有限公司。住所地：南康区东山街道办事处通站大道80号。 法定代表人：蓝彭，该公司总经理。 上诉人马龙祥因与被上诉人钟春伟、南康市金泰房地产中介有限公司（以下简称金泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2017）赣0703民初4064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人马龙祥的上诉请求：1.依法撤销一审判决，重新判决被上诉人共同退回短少房屋面积款8950.89元、代收水电上户费等9800元、代收办证费38407.66元。合计57158.55元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院基本事实认定不清，判决不公。1.一审法院认为双方签订的二手房屋转让合同第二条已明确约定“按套计算房屋总价”，故原告要求两被告退回面积差价的诉讼请求理由不充分，不予支持，是错误的。持有房屋所有权证的二手房买卖，是按套议定总价为**万元，愿买愿卖，成交后互不追悔，但被上诉人转让的房屋不是二手房，实际是合伙开发的商品房。计算必须依据面积、单价才能得出总价。合同第五条是合同第二条计算的依据。上诉人买受的306房《房屋所有权证》登记面积含共有分摊面积共计99.17平方米。实际面积与合同面积相差2.83平方米。一审法院明知住房与柴间的面积是分别计算的，但又认为，若柴间面积计入总面积，则不止102平方米，原告认为短少面积，法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被上诉人应返还上诉人面积误差款8950.89元（3162.86元*2.83）。2.一审法院认为，原告主张退回代收水电上户费的诉请，案涉客户置业计划无原、被告签字确认，亦非主合同的一部分，原告证据不足，理由不充分，法院不予采信。是错误的。客户置业计划是被上诉人的置业顾问罗某填写的，其内容已全部纳入合同，在合同第十二条明确载明“配套费已计入房款”。此外，客户置业计划第一条第一项确定套房3067元/平方米，高于此价的属于房价外加收设施费。根据江西省发改委赣发改价检字（2006）1114号《关于开展全省房地产市场交易秩序专项整治检查的通知》规定和赣发改收费字（2009）805号第四条、第五条的规定，以及合同第三条第3项约定，装好入户防盗门。在代收费用中又收分户防盗门费属于重复收费。被上诉人代收费用9800元应退回上诉人。3.一审法院将被上诉人钟春伟开发商品房的税费全部认定为过户的税费，是错误的。合同第七条规定和《江西省房地产交易市场管理暂行办法》第五条规定，可确定二手房转让的基本条件。但从被上诉人向法庭提交的8张票据来看，其中4张署名蔡珍珍的印花税、契税、房产登记费、评估费、交易手续费共计6592.34元，属于过户需交的税费、规费，应由上诉人承担。但土地增值税、建筑安装税、生产经营所得税、资源税、价格调节基金等共计40633.27元，属于开发商应征的税费，不属于过户需交的税费。且在2014年度二手房过户不征收土地增值税，因此一审法院将开发商品房所征的税费强加于上诉人承担是错误的。 被上诉人钟春伟辩称：上诉人的上诉缺乏事实根据和法律根据，依法应当予以驳回。1.根据上诉人与被上诉人在2012年12月9日签订的房屋转让合同第二条双方明确约定是按套计算房屋总价，并且约定套房办理产权面积按实际使用面积办理，部分公摊面积不办理产权证，车库、柴间不办理产权证，而上诉人的购房款包含了柴间款，如果包柴间总面积是远远不止102平方米，双方的约定是真实的意识表示，真实、合法、有效。2.上诉人诉求的代收水电上户费用9800元无任何事实根据和客观依据，根据双方签订的二手房转让合同及有关收取费用的票据，被上诉人未收取上诉人的代收水电上户费用9800元，根据合同被上诉人只收取了3162.86元每平方米的房屋价款。至于双方约定的配套费计入房价，属于房屋成本，属于双方认可的房屋总价款，符合意思自治原则。3.上诉人诉求的代办房产证费用45000元，根据意思自治原则，双方2012年12月9日签订的房屋转让合同第七条双方明确约定过户的一切费用由上诉人方承担，该约定是正常的交易惯例，依法合法有效，实际上房屋过户共计花费了47225.65元，上诉人还差2225.65元。 被上诉人南康市金泰房地产中介有限公司无答辩意见。 一审原告马龙祥向一审法院的起诉请求：1.判令两被告共同退回短少房屋面积款8950.89元、代收水电上户等费用9800元、代办房产证费45000元，合计63750.89元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告钟春伟在南康区××大道左侧国有土地上建有多层住宅楼对外出让，2012年12月9日，原告马龙祥通过被告金泰公司与被告钟春伟签订《二手房屋转让合同》，合同确定乙方（原告）购得甲方（被告钟春伟）位于南康火车站通××大道××号××单元××号住房。合同第二条约定“甲方按套计算房屋总价，套房办理产权证面积按实际使用面积办理”、“部分公摊面积不办理产权证、车库柴间不办理产权证”。合同第五条约定该套房屋面积（含公摊面积在内）约102㎡，单价为3162.86元/㎡，计人民币322612元；柴间编号为B57号，面积约10.84㎡,单价为3200元/㎡,计人民币34688元。以上共计人民币357300元，其中首付款172300元（包括车库或柴间款在内），套房按揭贷款计185000元。并约定乙方签订本合同后付套房定金30000元给甲方。甲方负责协助乙方办好房屋产权过户手续，过户需交的税费等费用概由乙方承担。首付款在付定金后一个月付清，配套费已计入房价。合同签订当日，原告在被告金泰公司支付了购房款定金30000元，2013年1月6日，原告支付购房款142300元，2014年6月3日，原告向被告金泰公司支付了代办房产证费用45000元。被告钟春伟确认第二被告代收取的款项已转交给钟春伟。2014年7月2日，案涉房屋交付使用后原告以蔡珍珍的名义办理了房屋所有权证，登记面积为建筑面积99.17㎡，套内建筑面积90.37㎡。因办理房产证事宜实际支出费用47775.04元。现原告以登记面积与合同面积短少2.83㎡为由，请求判如所请。上述事实，有原、被告的庭审陈述、二手房屋转让合同、房屋所有权证、收款收据、税务发票、完税证明等证据予以证实。 一审法院认为：原告马龙祥与被告钟春伟通过被告金泰公司居间签订的二手房转让合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合同有效，当事人均应依约履行。原告依约向被告钟春伟支付了购房款，并于2014年7月2日以蔡珍珍的名义办理了房屋所有权证，双方的买卖合同关系已实际履行。一、关于原告以产权登记建筑面积99.17㎡与合同约定建筑面积102㎡相差2.83㎡为由主张两被告退回面积差价8950.89元的诉请。双方签订的二手房屋转让合同中第二条已明确约定按套计算房屋总价，套房办理产权证面积按实际使用面积办理，且约定部分公摊面积不办理产权证，车库、柴间不办理产权证，而原告所付款项中包含了柴间款，如柴间面积计入总面积，则不止102㎡,故原告认为短少面积，一审法院不予采信。合同中载的房屋（含柴间）总价款为357300元，系原、被告双方明确约定、并接受的价款，原、被告在认可合同内容的情况下签署协议，符合我国《合同法》的意思自治原则，应按照合同约定按套计付房价款的方式履行合同。故原告要求两被告共同退回面积差价的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持。二、关于原告主张退回代收水电上户费的诉请，案涉客户置业计划无原、被告签字确认，亦非主合同的一部分，且其中载明的“代收费用（加入房款）9800元”无相关票据佐证，另双方签订的二手房屋转让合同中并未约定代收水电上户费，原告也未提交该项内容的收款凭据，故原告该主张证据不足，理由不充分，一审法院不予采信。三、关于原告要求退回代办房产证费的诉请，双方签订的二手房屋转让合同第七条约定办理房产权过户手续需交的税费、规费等费用概由原告承担，原告认可该内容并签署协议，符合我国《合同法》的意思自治原则，应按照合同约定履行，故原告的该项诉请，于法无据，一审法院不予支持。第一被告称第二被告已交付所收款项，故第二被告不承担本案民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告马龙祥的诉讼请求；二、被告南康市金泰房地产中介有限公司不承担本案民事责任。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1394元，由原告马龙祥负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定事实与一审查明事实一致。 本院认为：关于是否需退回短少面积款问题，不管是二手房买卖还是商品房买卖，法律无禁止性规定不能按套买卖，而双方签订的合同第二条明确约定了按套计算房屋总价，且该条其他内容亦按合同约定履行，对房屋价款计算方式应按双方该条约定履行，从合同约定的单价精确到分，也可说明约定一套总价后除以大约面积得出的单价，从另一方面说明房屋价款以套计算，则不存在办证面积少了而需退短少面积购房款的问题。 关于上诉人提出的代收费用9800元是否需退回的问题，双方存在争议应以正式合同约定的条款解决，而双方签订的合同中并无该笔费用，上诉人提出的客户置业计划无双方当事人的签字，并非正式合同的组成部分，即使该置业计划是真实的，置业计划上所列的代收费用9800元，同时列明加入房款，虽然用括号注明水电上户、分户防盗门、楼宇对讲门装修垃圾清运费，但也未明确代收哪笔费用，楼宇对讲门装修垃圾清运费并非开发商需承担的费用，且合同也约定配套费计入房价，该房价也是合同约定的房价，并非置业计划里的套房房价。一审判决未予支持该诉请并无不当。 关于代收办证费是否需上诉人承担的问题，合同有约定按约定办理，无约定双方各自承担相应的费用，而双方合同明确约定过户需交的税费、规费等费用概由上诉人方承担，该约定不但包括办证的税费，同时也约定了相关的规费亦由上诉人方承担，则办证所需费用均应由上诉人方承担，上诉人提出退回不应由其承担的办证费用的上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人马龙祥的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费1394元，二审案件受理费1229元，共计2623元，由上诉人马龙祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾文俊 审 判 员  王阿婷 审 判 员  赖国东 二〇一八年九月十七日 书 记 员  王 佳 代理书记员  邱 宇