山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第2064号上诉人（原审原告）青岛雅园物业管理有限公司。法定代表人周晓华，总经理。委托代理人王功伟，山东兴田律师事务所律师。委托代理人黄永超，山东兴田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）荆秀玲。委托代理人陈亚星，山东国曜律师事务所律师。上诉人青岛雅园物业管理有限公司（以下简称雅园物业公司）因与被上诉人荆秀玲物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第70056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。雅园物业公司在原审中诉称，新世界（青岛）置地有限公司与荆秀玲签订了《青岛市商品房预售合同》，并实际向荆秀玲交付了合同标的物青岛市市南区东海西路×号××楼×层×户（电梯楼层×层）房产。经荆秀玲同意，新世界（青岛）置地有限公司聘用雅园物业公司对该房产进行前期物业管理服务并签订了《前期物业服务合同》。后荆秀玲拖欠雅园物业公司自2010年1月6日至2012年7月26日的物业相关费用100887.3元。在新世界（青岛）置地有限公司、雅园物业公司、荆秀玲三方共同签订的《青岛东海路9号业主临时公约》中明确约定了“收取未缴付款项自应付之日起至支付日的滞纳金，按每日千分之三计算。”因此，根据双方协议约定，荆秀玲就欠缴综合服务费的违约行为还应当向雅园物业公司支付滞纳金129790.12元。为维护雅园物业公司的合法权益，请求：1、判令荆秀玲支付雅园物业公司物业服务费100887.3元，滞纳金129790.12元，合计230677.42元；2、本案诉讼费用由荆秀玲承担。荆秀玲在原审中辩称，第一，荆秀玲不应当承担雅园物业公司诉请的物业费及滞纳金，荆秀玲是于2012年7月25日接受涉案房屋，物业费应当从接受房屋次日起计算；第二，雅园物业公司所主张的物业费超过法律法规所规定的收费标准，青岛市规定物业费最高每月每平方2.5元，其中包括电梯费；第三，雅园物业公司诉请的物业服务费当中包括2次提水费，空调运行费，车场维护费等，荆秀玲认为不应支付，一是在荆秀玲收房之前没有使用房屋；一是荆秀玲没有购买或者租赁小区车位，就没有租车位费。原审法院查明，2009年12月11日，荆秀玲（乙方）与青岛阳光新地置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定荆秀玲以每平方米29898元的价格购买青岛市东海西路×号×号《青岛东海路9号工程》×栋×层×户房屋。合同第十三条约定：该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲、乙双方签署入住文件。同日，雅园物业公司作为青岛阳光新地置业有限公司聘任的青岛市东海西路×号×号《青岛东海路9号工程》的管理者与荆秀玲签订了作为荆秀玲与青岛阳光新地置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》附件五的《前期物业管理服务合同》、《使用公约》和有关承诺书。合同中约定了双方的相关权利、义务，同时约定了物业费的收取标准，其中二次提水费0.3／月／建筑平方米；电梯运行费1元／月／建筑平方米；空调运行费0.25元／天／建筑平方米；热水费8.2元／吨；管理费9元／平方米／月。合同第十三条约定，不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元业主或物业使用人须负责交管理费及其他应付之费用；业主应于办理入住手续时预交三个月之管理费；此后，业主需于每月的25日或之前缴纳其单元当月应付之运行费，管理费及代收费用。逾期交付，管理者有权收取未交付款项自应付之日起至支付日的滞纳金，按每日千分之三计算。该公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。2012年7月25日，荆秀玲在雅园物业公司出具的东海路9号交楼记录中签字，确认收到涉案房屋钥匙27把，并证实该楼宇已于当日交予荆秀玲本人。翌日，荆秀玲与雅园物业公司签订了《东海路9号交付手续流转签章单》，载明：东海路×号×楼×户，现已交付使用具备入住条件。合同约定交付日为2010年1月6日，实际交付日期为2012年7月26日。雅园物业公司提交下列证据欲证实其主张：1、荆秀玲于2012年7月26日向雅园物业公司出具说明一份，载明：2009年12月11日，荆秀玲与青岛阳光新地置业有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，并按约定缴纳了全部购房款，2012年7月26日，双方办理交房手续时，因物业费缴纳数额问题达成协议如下：1、青岛阳光新地置业有限公司即日起将房屋钥匙交付荆秀玲，荆秀玲同意自本日始预交三个月（2012年7月26日-2012年10月25日）的物业服务费9873.7元。2、双方争议的其他物业费97881.4元，待荆秀玲拿到房屋钥匙后三个月内与开放商另行协商问题的解决事宜。雅园物业公司欲以此证明荆秀玲曾向雅园物业公司说明，待拿到房屋钥匙后三个月内会补交双方争议的物业费。荆秀玲对此不予认可，认为该说明中荆秀玲并未承诺要补交争议的物业费。2、雅园物业公司提交外埠挂号信函《邮件交寄清单》回执单一份，欲证实开发商曾于2011年5月25日通过挂号信函的形式向荆秀玲催促过尽快办理房屋交付手续。荆秀玲对该组证据的真实性不予认可，认为快递回单中没有载明文件内容、没有邮局加盖的邮戳，雅园物业公司亦未提交荆秀玲收到该信件的回函。3、雅园物业公司提交《催款通知书》、《律师函》及邮寄快递回单各一份，欲证明雅园物业公司对荆秀玲拖欠物业费进行过多次书面催缴，荆秀玲在合理期限内仍未缴纳。荆秀玲对该组证据的真实性不予认可，认为该份证据与本案无关。4、雅园物业公司提交东海路×号×楼1×户、2×户、3×户、4×户、5×户、6×户、7×户与荆秀玲同一栋楼上的业主与雅园物业公司签订的《东海路9号交付手续流转签账单》及交楼记录一宗，欲证实在荆秀玲与开发商合同约定的房屋交付使用日起，该房屋已具备交付使用的条件，且开发商系如期交房，是荆秀玲无正当理由单方拖延办理房屋交付手续。荆秀玲对此不予认可，认为该宗证据与本案无关。5、雅园物业公司提交《东海路×号×房间欠费明细及滞纳金计算方法明细》，欲证明荆秀玲所拖欠的物业相关费用及产生的滞纳金数额。荆秀玲不予认可，认为该组证据系雅园物业公司单方出具，相关费用的计算标准亦超出法律规定的幅度。6、雅园物业公司提交荆秀玲在东海路×号所购买的其他三处房产的物业费交付明细，欲证明荆秀玲在雅园物业公司提供物业服务的其他房产均按照合同约定的交房日期办理的入住手续，并按期足额缴纳了物业费用。荆秀玲认为该组证据与本案无关，不予质证。原审法院认为，荆秀玲与青岛阳光新地置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》及与雅园物业公司签订的《前期物业管理服务合同》、《使用公约》和有关承诺书均系合同签订各方的真实意思表示，内容合法有效，合同签订各方均应按合同约定履行各自的义务。荆秀玲于2012年7月26日办理了涉案房屋的入住手续，根据荆秀玲（乙方）与青岛阳光新地置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》第十三条及雅园物业公司与荆秀玲签订的《前期物业管理服务合同》第十三条的约定，荆秀玲应自2012年7月26日始向雅园物业公司缴纳相关物业费用。雅园物业公司未提交确实、充分的证据证实荆秀玲未于合同约定时间办理房屋入住手续系荆秀玲的过错，故对雅园物业公司要求荆秀玲给付2010年1月6日至2012年7月26日的物业相关费用及滞纳金的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回雅园物业公司的诉讼请求。案件受理费4760元，由雅园物业公司负担。宣判后，雅园物业公司不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或支持雅园物业公司的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、雅园物业公司提交了充分证据证明荆秀玲无故未按合同约定办理房屋入住手续；2、雅园物业公司要求荆秀玲支付物业费理由正当，符合法理及法律规定。荆秀玲答辩称，原审判决正确，应当维持。本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，荆秀玲与青岛阳光新地置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》后，自双方交付之日起，荆秀玲成为涉案房屋的业主，自此，荆秀玲应当履行交纳物业费的义务。涉案房屋交付之前，荆秀玲并非涉案房屋的业主和物业使用人，雅园物业公司也无证据证实荆秀玲承诺过同意交纳房屋交付之前的物业费，雅园物业公司在本案中要求荆秀玲直接承担支付义务，无事实及法律依据。至于荆秀玲是否属于无正当理由拒收房屋，系荆秀玲与房屋出卖人之间的权利义务关系，不能成为荆秀玲直接向雅园物业公司支付交房之前物业费的理由。综上，雅园物业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4760元，由上诉人青岛雅园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜代理审判员  王化宿代理审判员  邱 彦_二Ο一五年五月二十五日书 记 员  胡浩东书 记 员  于国英