南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓商初字第607号 原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行，组织机构代码73606652-0，住所地江苏省南京市。 负责人王芳。 委托代理人车芳芳，女。 委托代理人张博，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告邱珍，女，汉族，1988年11月17日生，居民身份证号码******************，住江苏省通州市。 被告吴克祥，男，汉族，1965年6月17日生，居民身份证号码******************，住江苏省通州市。 两被告共同委托代理人龚海祥，如皋市白蒲法律服务所法律工作者。 原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行（以下简称工行城西支行）诉被告邱珍、吴克祥金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理，依法由审判员杨丽独任审判，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告工行城西支行的委托代理人张博，被告邱珍、吴克祥的共同委托代理人龚海祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行城西支行诉称，2010年1月12日，原告与被告邱珍签订个人购房借款/担保合同约定原告向被告邱珍发放住房贷款120万元，用于购买位于南京市，贷款期限为30年，还款方式为按月等额本息还款。原告与被告邱珍、吴克祥签订南京市房地产抵押合同,约定被告邱珍、吴克祥将所共同购买的上述房屋抵押给原告，同时办理了抵押登记。合同签订后，原告按约向被告邱珍发放贷款120万元，但被告邱珍却多次逾期偿还贷款本息，截至起诉之日逾期还款次数累计已超过六次，构成违约。特提起诉讼，请求判令：1、被告邱珍、吴克祥立即偿还所欠贷款本金1106364.20元、利息（含罚息、复利）28425.58元（截止至2015年2月25日），并按合同约定标准支付自2015年2月26日起至贷款本息还清之日止的利息（含罚息、复利）；2、原告有权对被告邱珍、吴克祥提供抵押的位于南京市；3、由于2015年3月31日归还部分欠款为由，将第一项诉讼请求变更为：请求判令被告邱珍、吴克祥立即偿还所欠贷款本金1096736.96元、利息（含罚息、复利）15926.63元（截止至2015年4月25日），并按合同约定标准支付自2015年4月26日起至贷款本息还清之日止的利息（含罚息、复利）。 被告邱珍吴克祥辩称，与原告签订个人购房借款/担保合同属实，抵押亦属实，对欠款金额没有异议，由于目前资金周转困难，结欠的本息部分同意分期付清，继续履行原合同。 经审理查明，2010年1月12日，工行城西支行与邱珍签订《个人购房借款/担保合同》一份,约定：邱珍向工行城西支行借款120万元，用于购买位于南京市；借款期限为30年，自2010年1月22日起至2040年1月22日止；贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮30%，年利率为4.158%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率下浮30%确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；如邱珍连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行城西支行有权宣布贷款提前到期，要求邱珍提前清偿全部贷款，工行城西支行为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由邱珍承担；如邱珍未按约偿还贷款，工行城西支行有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率为本合同约定的利率基础上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。同时，工行城西支行与邱珍、吴克祥签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：邱珍、吴克祥将所购买的位于南京市，为邱珍向工行城西支行的借款提供担保；抵押担保的范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金和实现抵押权的费用等。该合同于2010年1月22日办理了抵押预告登记。南京市，工行城西支行尚未领取他项权证。 上述合同签订后，工行城西支行按约发放了贷款120万元。邱珍在借款期限内未按约及时还款，截至2015年4月25日，欠工行城西支行贷款本金1096736.96元、利息（含罚息、复利）15926.63元，逾期还款已达六次以上。 以上事实，有工行城西支行举证的个人购房借款/担保合同、南京市房地产抵押合同、借款借据、欠款清单以及本院庭审笔录等证据加以证实。 本院认为，原告工行城西支行与被告邱珍之间的借款合同关系合法有效，双方应按约履行各自义务。工行城西支行作为贷款人已按约向邱珍发放贷款，但邱珍作为借款人未能按约偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据贷款合同的约定，借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款提前到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。故工行城西支行主张提前收回贷款，要求邱珍偿还借款本金1096736.96元、利息（含罚息、复利）15926.63元（截至2015年4月25日），并按合同约定标准继续支付自2015年4月26日起至实际还款之日止的利息（含罚息、复利）的诉讼请求，具有合同和事实依据，本院予以支持。根据工行城西支行提供的借款合同及抵押合同记载，吴克祥仅为共同抵押人，而非共同借款人，工行城西支行要求吴克祥承担共同还款责任，于法无据，本院不予支持。 关于工行城西支行对涉案房产能否行使抵押权的问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行城西支行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故工行城西支行主张对案涉房产享有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邱珍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行借款本金1096736.96元、利息（含罚息、复利）15926.63元，并按合同约定标准继续支付自2015年4月26日起至实际还款之日止的利息（含罚息、复利）； 二、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15013元，减半收取7507元，保全费5000元，合计12507元，由被告邱珍负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  杨丽 二〇一五年五月十八日 见习书记员  张利 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。