贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0326民初822号原告：申红霞，女，1994年7月14日出生，仡佬族，住贵州省务川自治县。委托诉讼代理人：邹启贤，贵州宇航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明明，贵州宇航律师事务所实习律师。被告：务川中投房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市务川自治县都濡街道南山广场35单元负2-2。统一社会信用代码91520326322679925G。法定代表人：张利华。委托诉讼代理人：庞启东，贵州宇辉律师事务所律师。被告：申茂爱，男，1969年5月17日出生，仡佬族，住贵州省务川自治县。委托诉讼代理人：申海松，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧琴，贵州舸林（赤水）律师事务所实习律师。原告申红霞与被告务川中投房地产开发有限公司（以下简称：中投公司）、申茂爱排除妨害纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告申红霞及其委托诉讼代理人邹启贤、王明明，被告中投公司委托诉讼代理人庞启东，被告申茂爱及其委托诉讼代理人申海松、高慧琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申红霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告申茂爱立即停止对原告租赁门面正常经营的妨碍；2、判令二被告赔偿原告因其妨碍门面正常经营造成的损失共计106194元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告与被告中投公司于2016年12月23日签订《务川西门农贸市场门面（摊位）租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定被告中投公司将位于务川自治县铺位出租给申红霞，租赁期为2016年12月30日起至2020年12月30日，租金为每年32000元。合同签订后，原告一直按照合同的约定履行义务。2018年1月16日，原告收到《中投公司权利转让及交付租金的通知》，才得知被告中投公司已将收取63号铺位租金的权利转让给被告申茂爱。后原告向被告申茂爱支付租金遭拒，且被告申茂爱将63号铺上锁，造成原告至今一直无法正常经营造成经济损失。被告中投公司转让铺位后并未在合理的期限内通知原告物权发生变动，故被告中投公司要承担连带赔偿责任。因双方就赔偿事宜协商未果，故原告诉至本院。被告中投公司辩称，原告的诉请不客观、不真实，双方于2016年签订的合同明确有违约条款的约定，系原告违约在先才造成损失，故与中投公司无关。2018年1月25日，中投公司已与原告解除租赁合同，故对原告的损失，中投公司不承担赔偿责任。被告申茂爱辩称，63号店铺系被告申茂爱在中投公司购买，具有所有权。同时该门面系中投公司交付给自己后才通知原告将货物搬出店铺。申茂爱对63号铺位的占有系合法占有，并未对原告构成侵权，故请求本院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2016年12月23日，原告与被告中投公司签订《租赁合同》，载明：“出租方（甲方）：中投公司，承租方（乙方）：申红霞。第一条、甲方将位于务川自治县，铺位（或摊位）编号63号为一楼的铺位（或摊位）出租给原告使用，物业名称西门农贸市场。第二条第二款、租赁期为2016年12月30日起至2017年12月29日止（以市场实际开业为准）。合同租期五年。第三条、乙方租赁铺位编号为63铺位。第四条、乙方应在合同签订时向甲方交付租金，金额为人民币32000元／每年（大写叁万贰仟元／每年）。甲方收取租金时，应向乙方开具收据。……第十一条、本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用，收回或拆除租赁铺位；（三）甲、乙双方协商一致。……第二十二条、《附件一》《附件二》与本合同具有同等法律效力。备注：1、商铺产权发生转移时有同公司签订合同的此合同同样生效直至合同期满再另行签订合同。补充：合同有效期五年：前三年递增，第四年在第三年基础上递增6%以此类推”。合同签订后，原告向被告中投公司交纳了租金32000元，开始使用门面用于经营副食品及生鲜销售等。2017年7月6日，被告中投公司与被告申茂爱及其妻王春艳夫妻签订《农贸市场摊位使用权出让合同》，中投公司以30万元的价格将63号摊位使用权转让给申茂爱夫妇。2018年1月16日，中投公司向原告寄送了《中投公司权利转让及交付租金的通知》，载明：“申红霞：2016年12月23日，我公司与你签订了关于出租位于务川自治县铺位的协议，协议约定总的租期为5年（2015年起至2020年12月30日止），你已实际承租2年（即2015年至2017年），并向我公司支付了63号铺位2015年至2017年两年的承租费用。根据协议约定，你的承租期限还有3年（即2017年12月30日至2020年12月30日止）。根据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，本公司决定将务川自治县铺位2017年12月30日起至2020年12月30日期间收取租金的权利转让给申茂爱。因2016年12月23日，我公司与你签订的协议没有约定63号铺位剩余三年租金的支付和收取时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第（四）项之规定，请你于2018年1月24日前，向申茂爱支付63号铺位剩余3年的租金101669元。如果你收到本通知后不按时向申茂爱履行交付101669元租金的义务，根据2016年12月30日我公司与你签订的协议之约定，我公司将单方面解除合同”。原告于2018年1月16日收到该通知。2018年1月17日，原告向中投公司交纳2017年12月30日至2018年12月29日的租金，但中投公司拒收。2018年1月19日，原告按中投公司的通知要求向申茂爱交租金，但申茂爱拒收。2018年1月26日，中投公司向原告寄送《中投公司关于解除与申红霞签订的门面租赁协议的通知》。2018年1月30日，中投公司向原告申红霞寄送《中投公司关于责令申红霞将货物搬离63号门面的通知》。2018年2月6日，中投公司告知申茂爱，称其已单方解除与原告申红霞签订的门面租赁协议，要求申茂爱于2018年2月6日后将63号门面内的货物腾空并自行入住经营。2018年3月14日，中投公司通知申茂爱，要求申茂爱将63号门面的货物搬移至19号门面。2018年3月14日、2018年3月15日，被告申茂爱已将原告经营的63号门面（铺位或摊位）内的货物搬移至19号门面，原告报警处理未果。另查明，原告与中投公司于2015年12月30日也签订了《务川西门农贸市场门面（摊位）租赁合同》，合同约定由原告租赁中投公司的63号门面，合同期5年即2015年12月30日至2020年12月29日止，租金32000元/年。合同实行一年一签，原告与中投公司已连续签订两次租赁合同。2017年6月1日，原告与案外人简娟签订《门面租赁合同》，从简娟处租赁一间门面作为库房使用，租期一年，自2017年6月1日至2018年6月1日，每月租金1000元。本院认为，本案的争议焦点有二，一是原告与中投公司签订的《租赁合同》是否已经解除，二是二被告对原告的损失是否承担赔偿责任。关于焦点一，原告与中投公司连续两年签订的《租赁合同》及中投公司向原告寄送的《中投公司权利转让及交付租金的通知》均明确约定租期为5年。被告中投公司辩称其已向原告送达了《中投公司权利转让及交付租金的通知》、《中投公司关于解除与申红霞签订的门面租赁协议的通知》，原告申红霞未及时履行交付租金义务，故认为此合同已解除。本院认为，中投公司向原告送达的《中投公司权利转让及交付租金的通知》中，中投公司自认与原告签订的《租赁合同》中没有约定案涉门面63号铺位剩余三年租金的支付和收取时间。且原告收到中投公司交付租金的通知书后，随即向中投公司交付租金，但中投公司拒收。故原告并不存在违约。原告与中投公司订立的《租赁合同》第十一条规定了变更或解除合同的条件为：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用，收回或拆除租赁铺位；（三）甲、乙双方协商一致。本案中，原告与中投公司在履行《租赁合同》过程中，双方也未协商解除合同，也未出现《租赁合同》约定的变更或解除条件，故原告与中投公司之间的《租赁合同》仍在租赁有效期内，尚未解除。关于焦点二，中投公司于2017年7月6日已将案涉门面出让给申茂爱，但中投公司并未及时告知原告，直到2018年1月16日，原告收到中投公司寄送的《中投公司权利转让及交付租金的通知》后才知晓此事，故中投公司存在过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”规定，中投公司对原告的损失应承担赔偿责任。作为受让人申茂爱，即使有偿取得了案涉门面的使用权，但原告作为承租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定，原告与中投公司之间的《租赁合同》仍继续有效。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”规定，原告收到中投公司关于《中投公司权利转让及交付租金的通知》后，按中投公司的要求及时向申茂爱支付租金，但申茂爱拒收。原告请求履行原租赁合同，受让人申茂爱不同意。故申茂爱也应承担原告因此造成的损失。对于原告主张的损失，原告租赁案外人简娟的房屋作库房使用，需要支付租金每月1000元。从2018年3月15日至今，共产生租金损失5000元。因申茂爱占有案涉门面导致原告的货物积压乃至变质无法出售，必然产生一定的损失。结合本案案情，本院酌情支持损失800元。对于原告的损失，二被告应共同承担。对于原告在案涉门面内的货物损失，原告表示不在本案中一并主张，这是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条规定，判决如下：一、被告申茂爱于本判决生效后十日内将位于务川自治县铺位（或摊位）交还原告申红霞管理使用。二、被告务川中投房地产开发有限公司、申茂爱于本判决生效后十日内赔偿原告申红霞损失5800元。三、驳回原告申红霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由被告务川中投房地产开发有限公司、申茂爱各负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  李 洪审 判 员  穆 进人民陪审员  吴定国二〇一八年九月十日书 记 员  张子烨