浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0604民初5561号 原告：绍兴市上虞区煜兴摄影器材有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区丰惠镇谢桥村姚村东岸路107号。 法定代表人：王林，系公司总经理。 委托诉讼代理人：施涌涌、李焕锦，上海市南星律师事务所律师。 被告：绍兴市上虞区百官嘉峰针织厂，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道凤山路93号 投资人：高建峰。 委托诉讼代理人：章观庆，浙江敏杰律师事务所律师。 原告绍兴市上虞区煜兴摄影器材有限公司与被告绍兴市上虞区百官嘉峰针织厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告法定代表人王林及委托诉讼代理人施涌涌、被告委托诉讼代理人章观庆参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的资产转让协议合法有效，并继续履行；2.被告立即向原告交付资产转让协议约定的不动产及附着在不动产的装饰装潢，并协助办理过户手续。诉讼过程过程中，原告撤回交付不动产及附着不动产装饰装潢的诉讼请求。事实和理由：2018年6月11日，原、被告签订资产转让协议一份，协议约定：原告以700万元受让被告位于绍兴市上虞区工业区的工业用地、房产等不动产及附着在不动产上的装饰装潢（上虞市房权证丰惠镇字第××号，建筑面积2116.48㎡；上虞市房权证丰惠镇字第××号，建筑面积2019.48㎡；上虞市国用2008第02400205号），且明确上述不动产有租赁，且已抵押给中国银行上虞支行，并因被告逾期还款已被法院查封；原告在协议签订当日支付160万元，作为履行协议定金，其中100万元汇入被告在中国银行上虞支行抵押贷款账户，被告应付目标不动产原拖欠的税金和水电费用及现有房租腾退费约60万元，由原告于2018年6月12日代为支付，具体金额以实际支付后凭证为准，多退少补；原告于2018年6月13日前支付剩余转让款540万元，其中406万元直接汇入被告在中国银行上虞支行抵押贷款账户，具体金额以银行核算为准，原告将134万元支付被告，被告支付完相关款项（包括欠中国银行本息及费用、其他目标不动产交割而支出的费用）后，剩余部分款项用于归还浙江丰安市政工程有限公司因担保代偿或借款；被告应当在原告支付款项后5个工作日内配合原告办理不动产变更登记手续；原告如延期付款，每延迟一日应承担未付金额万分之二点五的违约金，任何一期延期超过10日的，被告有权解除协议。协议签订当日，原告的付款情况为：1.支付被告拖欠的国家税费合计235311.75元；2.抵扣被告应退还房租费15万元，其中原、被告签订房屋租赁解除协议一份，约定被告退还未发生租赁部分租金7万元，原告与绍兴市凯锐摄影器材厂（原告法定代表人王林设立的个人独资企业）签订租赁解除协议一份，约定被告退还未发生租赁部分租金8万元；3.100万元汇入资产协议约定的被告在中国银行上虞支行贷款账户，因约定账户有误未支付成功。2018年6月12日，原告的付款情况为：1.汇入中国银行上虞支行账户5064638.27元（其中100万元系前一日约定应付款项），用于归还被告在中国银行上虞支行的贷款；2.汇入中国银行上虞支行账户1000元，用于支付被告拖欠中国银行上虞支行的保险费；3.汇入中国银行上虞支行账户59677元，用于支付中国银行上虞支行起诉被告而产生的诉讼费；4.支付被告35300元现金，被告用于退还其他房屋租赁人未发生租赁部分租金需要。2018年6月13日，原告的付款情况为：1.支付中国银行上虞支行547.04元，用于归还被告剩余贷款本息；2.支付浙江泽厚律师事务所律师代理费60000元，中国银行上虞支行因被告贷款逾期而支出的实现债权费用。2018年6月15日，原告交付被告120万元银行本票一份。上述款项合计6806474.06元，剩余款项193525.94元。因协议约定，原告代被告支付拖欠水电费及现有租赁腾退费，因腾退需在6月底完成，在多次与被告多次联系沟通后，被告同意待房屋腾空后及原告代付完其他相关费用后再结算，多退少补。2018年6月23日，被告向原告原告邮寄资产转让协议解除函，原告于2018年6月24日收到，知悉被告以原告未能支付剩余款项为由要求解除协议。原告认为其在支付了绝大部分的款项及款项未结算的情况下，被告要求解除合同，不符合契约精神，对被告解除协议提出异议，认为不产生解除效果，故诉至法院，同时将剩余款项193525.94元汇入法院账户。 被告辩称：1.被告认为原、被告之间的资产转让协议无效，因为该协议签订时买卖不动产已抵押给中国银行上虞支行，并因被告逾期还款，已被中国银行上虞支行起诉查封，而依照法律规定，已经抵押、查封的不动产不能买卖。2.原告要求被告协助过户不能成立，一是协议无效，被告无需履行无效协议，二是原告没有按约付款，被告已通知原告协议解除。3.协议签订后，原告将部分有权证的房屋拆除，这也是导致无法办理过户的原因。4.被告对原告代偿的中国银行506万元贷款及拖欠税务机关的235311.75元税费无异议，并认可收到原告银行本票120万元，但认为其余款项未经被告同意支付或未收到，不予认可，具体为：（1）协议签订当日退还原告及其关联方的15万元未发生房屋租赁费是被告现金支付原告法定代表人王林，而不是原告主张的从应付房屋款项中进行抵扣；（2）原告支付中国银行上虞支行的1000元保险费，不应该由被告负担；（3）原告支付中国银行上虞支行的诉讼费59677元，因中国银行上虞支行申请撤诉，该费用依法因由其自行负担；（4）原告支付中国银行上虞支行委托的律师代理费60000元，因中国银行上虞支行申请撤诉，也因由中国银行上虞支行自行负担；（5）依照协议，原告只需替被告向中国银行上虞支行代还506万元，超出部分被告未授权其清偿；（6）原告主张给付被告负责人现金35300元，没有收到，退还其他不动产承租人的租费为被告负责人自行筹集。5.原告在起诉后将剩余房款汇入法院，不代表已经支付。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据（原告提供：资产转让协议、付款凭据、贷款还款回单、律师费发票、银行本票、情况说明、资产转让解除函、证明、2018浙0604民初742号案卷等；被告提供：资产转让解除函、声明、2017浙0604民初3144号民事判决书等；本院依申请调取的抵押物登记情况及查封情况），本院予以确认，并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院对双方无争议的资产协议签订、款项支付等事实予以认定，至于款项性质如何认定，具体在本院认为部分详述。对有争议事实，结合证据本院认定如下： 被告应退还的15万元房租系其自行支付还是原告从资产转让款中抵扣。原告提供了二份解除协议（承租人为原告及绍兴市凯锐摄影器材厂），用以证明被告应退还的15万元房租系在资产转让款中抵销。被告对证据真实性无异议，但认为该15万元房租并非从房款中抵销而系其用现金支付原告法定代表人王林，且解除协议中王林也写明款已收。双方对该证据无异议，本院予以认定。本院认为，资产转让协议约定（具体条款为3.1.2）原告当日需支付被告60万元，该款项用于支付目标不动产原拖欠的税金和水电费用及现有租房腾退费，由原告于2018年6月12日代为支付，具体金额以实际支付后凭证为准，多退少补。从该约定可知，该60万元虽约定协议签订当日交付，但当日实际并不需要需要支付，而是以原告日后代付应由被告负担的相关款项形式替代交付。而争议的15万元房租收款方为原告及原告法定代表人王林设立的个人独资企业，现被告主张当天以自有资金支付原告法定代表人王林，未让原告从约定的60万元中抵扣，明显不符合常理。因此，本院认定原告系用资产转让款抵扣被告应返还的15万元房租的事实。 2018年6月12日，原告有无交付被告35300元。原告提供了房屋解除协议二份（复印件，承租人为王东海、王东民）、取款凭据及申请朱少荣出庭作证（朱少荣证实其于2018年6月12日下午看到原告法定代表人王林将三刀百元现金及从另一刀百元现金中数了一部分，一并交给被告负责人）。被告经质证，对房屋解除协议真实性有异议，认为系复印件，对取款凭据、证人证言有异议，认为没有收到款项。经审查，本院认为证人就当天看到的情况进行了细致的陈述，可以与原告提供的款项来源证明（当天4万元的取款记录）及陈述的款项用途、房屋解除协议复印件，相互印证，而被告负责人高建峰未在本院要求下出庭接受询问，综上所述，依据高度盖然性原则，本院认定原告法定代表人王林于2018年6月12日交付了被告负责人35300元。 本院认为，资产转让协议系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。协议签订时涉案不动产虽有抵押且被法院查封，但并不影响协议效力，如抵押、查封不动产最终因无法过户而不能发生物权变动效力，致使合同目的无法实现的，买受人可通过行使解除合同、追究违约责任等方式救济。依照资产转让协议约定，本案系先付清款项后办理过户，因此，本案的争议焦点为： 原告已支付但被告有异议的款项性质如何认定，具体为：支付中国银行上虞支行的保险费1000元、诉讼费59677元、代偿本息5185.31元（超过506万部分）及支付的律师费60000元。 本院认为，资产转让协议明确载明涉案不动产存在抵押及抵押银行已经起诉法院并被查封，而转让房款绝大部分由原告直接支付不动产上的债务人，包括直接归还银行贷款本息，可见双方清晰知晓要想房产过户必须先还清银行债务，从而解除查封及抵押。原告支付中国银行上虞支行的1000元保险费、59677元诉讼费及支付律师事务所的代理费60000元，均系按中国银行上虞支行的要求支付，中国银行上虞支行在收取款项后向法院申请撤诉。对于中国银行上虞支行而言，上述三笔款项系其因被告贷款及贷款逾期为实现债权而实际支出，其要求被告支付有其理由及依据，而为了解除查封及抵押，为了资产转让协议顺利履行，原告支付上述款项并无过错。而从资产转让协议款项支付方式看，鉴于不动产抵押查封现状，不动产上的有关债务都系原告代为结算，目的应是保证款项用途及顺利过户。因此，原告支付的上述三笔款项可认定为履行协议约定款项。被告如对中国银行上虞支行收取的上述三笔款项是否应由其负担有异议，可依据双方签订的合同，自行同中国银行上虞支行交涉。 资产转让协议虽约定原告汇入银行偿还贷款的具体数额为506万元（协议3.1.1条约定100万元，3.2.1条约定406万元），但协议3.2.1条同时约定归还贷款具体金额以银行核算为准。因此，签订协议时约定的506万元只是双方当事人对于欠贷款本息的大概估算，也是为约定款项以万为单位计算便利，实际应以被告具体欠款为准支付。综上所述，本院认定原告支付中国银行上虞支行的5185.31元利息系履行资产转让协议的款项。 资产转让协议能否确认解除 依照资产转让协议，原告在约定的时间内未付金额为193525.94元，存在逾期付款的情形。但合同解除权的立法价值在于平衡相关主体之间的利益，当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，基于公平原则及对利益平衡的追求，需要对约定解除权进行必要的限制。本案中，原告已支付680余万元，未付金额占总款项已不足2.8%，属于轻微违约。而被告也认可目前债务较多，如合同解除，已收取的房款需要几年才能返还。而从协议转让款用途看，不动产转让款项在支付银行贷款及相关费用外，剩余款项需归还浙江丰安市政工程有限公司的担保代偿款和借款。因此，被告转让不动产的目的是清偿债务，其并不能从出卖本案不动产而获取流动资金。现原告支付的款项已帮助被告还清银行贷款及其他债务，如果因原告的轻微违约而解除资产转让协议，将导致双方利益严重失衡，不符合合同法精神。而从理性的角度考量，原告存在恶意违约可能性较低，且原告也解释未支付剩余款项系被告尚欠水电费未付，依据常识，水电费欠费情况确需要下一月度才能知晓，而协议约定水电费是原告代付，具体金额以实际支出后多退少补，原告未付之理由亦符合约定。因此，本院认为被告不享有其主张的合同解除权。而且原告在收到被告的解除函后立即诉至本院，对被告的解除提出异议，并向本院汇入了剩余款项。而被告随时可向本院领取款项，其合同履行利益并未根本受损。综上所述，本院对被告提出解除本案资产转让协议不予确认，原告已履行完全部付款义务，被告应履行合同义务，即将资产转让协议约定的不动产过户给原告。 综上所述，对原告之诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，判决如下： 一、确认原、被告之间于2018年6月11日签订的资产转让协议合法有效，继续履行； 二、被告绍兴市上虞区百官嘉峰针织厂应于本判决生效之日起5日内协助原告绍兴市上虞区煜兴摄影器材有限公司办理现登记在其名下位于绍兴市上虞区的不动产（房权证号：上虞市房权证丰惠镇字第××号；上虞市房权证丰惠镇字第××号；国有土地使用权证号：上虞市国用2008第02400205号）过户登记手续。 案件受理费80元，减半收取40元，申请费5000元，合计5040元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陈华盛 二〇一八年九月二十二日 书记员  田玫梅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。