安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初2529号原告（反诉被告）：何建平，男，汉族，1960年4月30日出生，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：谢丹，安徽金徽律师事务所律师。委托代理人：王维所，安徽金徽律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱琴芬，女，汉族，1954年3月5日出生，住上海市嘉定区。被告：朱列明，男，汉族，1961年1月30日出生，住安徽省马鞍山市花山区。上述两被告共同委托代理人：丁帅，安徽金亚太律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人：许晓彤，安徽金亚太律师事务所律师。第三人：合肥华冶房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道与烟墩路西南滨湖时代广场**，统一社会信用代码9134010005578595XW。法定代表人：王德志，该公司执行董事。委托代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托代理人：徐丹丹，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）何建平诉被告（反诉原告）朱琴芬、被告朱列明、第三人合肥华冶房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。因双方当事人争议较大，案情较为复杂，本院依法转为普通程序，由审判员周文生担任审判长，与人民陪审员汪毅、人民陪审员杨甫红组成合议庭，于2018年7月9日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何建平及其委托代理人王维所，被告（反诉原告）朱琴芬、被告朱列明及其委托代理人丁帅、许晓彤，第三人合肥华冶房地产开发有限公司委托代理人杨求文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何建平向本院提出诉讼请求：1.朱琴芬继续履行双方于2014年1月7日签订的《房屋转让协议书》；2.朱琴芬于判决生效后一个月内将涉案房屋产权过户至原告名下，并交付涉案房屋钥匙及相关附随资料；3.朱列明对朱琴芬承担连保证责任；4.朱琴芬、朱列明承担本案诉讼费。事实与理由：2012年12月，朱琴芬购买单位职工定向集资房，位于合肥市包河区四川路与云谷路交口，房号为华治新天地（备案名：万象公馆）19栋601室，建筑面积约111.62平方米，房屋价值469691.38元。2014年7月，何建平与朱琴芬签订《房屋转让协议书》，约定将上述房屋以602688元（其中华治定向售价469691.38元，转让费132996.62元）转让给原告。何建平依据双方约定，如数支付房款后，朱琴芬拒绝将第三人相应的购房合同、收款收据等手续交付原告保管。对此，原告于2014年6月25日致信朱琴芬要求协商处理上述协议的履行事宜，朱琴芬收信后一直没有回复，音讯全无。然而，朱琴芬、朱列明于2017年11月29日突然找到何建平办公场所协商履行协议事宜，因双方各执一词，发生争执，未果。综上，根据《合同法》107条之规定，原告认为继续履行合同是被告承担违约责任的首选方式，为实现合同目的，追求正义价值目标，保障守约方合法权益，特诉至贵院，判如所请。朱琴芬辩称：一、何建平未完全履行协议书中约定的付款义务；二、何建平逾期付款构成违约，朱琴芬有权单方解除《房屋转让协议书》；三、卖方在履行《协议书》的过程中并不存在违约行为；四、何建平在宽限期内仍未履行付款义务，其行为已构成根本违约，合同目的已无法实现，何建平要求继续履行的诉求应被依法驳回。朱列明辩称：一、朱列明作为合法受托人，有权代表朱琴芬向何建平催要房款；二、朱列明不是《房屋转让协议书》的主体，不应列为本案的被告；三、何建平诉请朱列明承担连带保证责任无事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。合肥华冶房地产开发有限公司述称：何建平对第三人没有提出任何权利主张，本案与第三人无关。涉案房屋已经交付给了朱琴芬，房产证也办到了朱琴芬名下，该房屋与我方无关。朱琴芬向本院提出反诉请求：1.确认朱琴芬与何建平之间关于华治新天地19栋601室房屋的《房屋转让协议书》已解除，被反诉人支付违约金120537.6元；2.何建平承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年，朱琴芬依法购置了一套华东冶金地质勘查局职工福利房，即华治新天地（备案名：万象公馆）19栋601室房屋，并按单位要求预付了部分房款16万元。因朱琴芬长期定居于上海，考虑到处置房产事宜的不便，2013年便将华治新天地19栋601室房屋全权委托给同一系统单位的弟弟朱列明处理（包括购买、调换、处置）。2014年1月7日，经中间人介绍，朱列明受朱琴芬的委托，与何建平签订了《房屋转让协议书》，约定将案涉房屋以总款602688元（其中469691.38元为涉案房屋定向销售价款，132996.62元为转让费）转让给何建平。签订协议书当日，何建平共计支付329691.38元，其中309691.38元是直接刷卡支付给开发商的，2万元以现金方式支付给朱列明，朱列明向何建平开具了收据。何建平在支付329691.38元后，剩余272996.62元房款至今未付。朱列明受朱琴芬委托，本着利于交易的原则多次催促何建平继续履行合同，希望其缴纳剩余购房款及房屋所需的税费等费用，何建平久无答复。后朱琴芬于2014年6月13日向何建平寄出了《解除房屋转让协议的通知》，明确告知何建平于2014年6月30日前付清第二笔款项26万元，收款的指定账户为其受托人朱列明的银行账户，如若逾期不能支付，将解除该协议。同时，该通知书作为解除协议的通知。然而，何健平在宽限期内仍未履行付款义务。朱琴芬后多次联系何建平告知协议书已解除，希望与其当面协商解约后如何退还前期款项及其违约责任的问题，但均以其拒绝配合未达成协议。现根据双方在协议书中第九条第一款的约定以及合同法第九十四条第三款、第四款的规定，何建平经过多次催告后仍未履行其主要义务，已构成根本违约，导致出卖人签订合同的目的无法实现，朱琴芬有权依法行使合同解除权，并要求何建平按照按房屋总价款602688元的20%支付违约金。为此，朱琴芬根据《民事诉讼法》第51条之规定提出反诉请求，请求法院依法判决，维护朱琴芬的合法权益。何建平对朱琴芬的反诉辩称：对反诉请求第一项，因为解除条件未成就，这一请求不成立。事实与理由第一自然段没有异议。对第三自然段部分里的内容与事实不符。2014年6月13日，解除房屋转让协议通知在收应诉材料的时候看到的。反诉状中记载的原告多次见过朱琴芬、朱列明不是事实。第四自然段不是事实，理由也不明确。反诉人请求确认解除合同依据的事实是捏造的，解除合同的法律理由不能成立。在合同目的能够实现的情况下，何建平处于极度不安的状态，行使不安抗辩权，被迫中止履行合同。由于解除合同效力不能成立，所以朱琴芬主张120000元的违约金不能够成立，何建平到目前为止只收到一份收据的复印件。朱列明述称：同意朱琴芬的反诉请求。合肥华冶房地产开发有限公司述称：与我方无关。根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2014年1月7日，朱列明代表朱琴芬与何建平签订《房屋转让协议书》1份，约定朱琴芬将其所有的一套华东冶金地质勘查局职工定向购房转让给原告，该房屋位于合肥市四川路与云谷路交口，房号为华冶新天地（备案名万象公馆）19栋601室，建筑面积约111.62平方米。朱琴芬配合何建平以自己名义与开发商签订商品房买卖合同并准许何建平借用自己名义缴纳各种房款、税费、办理相关手续，因购买该处房产产生的所有费用均由何建平承担。双方商定该房屋转让总款为602688元，其中华冶定向销售价款469691.38元及转让费132996.62元。该协议书第三条付款方式约定：1、乙方在本协议签订时支付甲方2万元定金即部分转让款，甲方出具收据给乙方；2、在开发商通知签约的时间内配合甲方前往售楼部缴纳房屋余款309691.38元（因为前期甲方已经预交16万元），甲方出具签字收据给乙方。同时将开发商相应的购房合同、收款收据等手续交付乙方保管；3、在2014年1月28日前，乙方支付甲方前期已经预交给开发商的160000元房款和转让费100000元，共计260000元，甲方出具收据给乙方；4、在房产证办理手续完结时，乙方支付甲方剩余转让费12996.62元（无息），甲方出具签字收据给乙方。第四条约定，在开发商通知交付房屋时，双方共同到场，办理交付手续，所产生的费用由乙方支付，甲方向乙方交付房屋全部钥匙和全套交房资料。同时，该房屋的占有、使用、管理、收益、处分等全部权益归乙方完全行使，甲方不得向乙方额外提出任何补偿。第五条房屋过户约定，由于该房屋系甲方单位职工集资建房，根据单位规定，该房屋只能以甲方名义购买。甲方应按照单位统一规定，积极办理房产证等有关证明文件（费用由乙方承担），其要求甲乙双方共同去办理和领取房产证并将房产正等有关证明文件交由乙方保存。根据国家目前房产交易政策，甲方应在房产证办理后3个月内将该房屋过户给乙方指定产权人，该产权人可由乙方自由决定，甲方原则上不要干涉。同时乙方可以根据国家房产交易政策变化情况，征得甲方同意，选择最有利的时间办理房屋过户，甲方应尽力配合。办理房屋产权过户的全部费用由乙方承担。第九条违约责任约定：1、如果乙方未能按照本协议规定时限内支付房款及转让费，延期按照乙方应交款项的0.5%*延迟天数支付甲方违约金，延期时间超过3个月的，甲方有权提出解除本协议，乙方按房屋总价款的20%支付违约金，甲方仅须退回乙方已支付款扣除违约金部分后的本金，无需额外支付利息等费用。2、如果甲方未能按照本协议规定配合乙方办理合同签订、产权证、交房、过户等手续的，须按照乙方已交款项（房款总额和装让费）的0.5%*延迟天数支付乙方违约金和全部装修款；延期时间超过3个月的，乙方有权提出解除本协议，甲方须30天内退回乙方已支付房款、转让费、全部房款和转让费的利息（按照银行5年期贷款利息计算），并按全部装修款以及房屋价款的20%支付的违约金；等等。该合同签名处由朱列明代表朱琴芬签字，同时，朱列明作为保证人签字。该合同签订当日，原告按照合同约定直接向合肥华冶房地产开发有限公司支付购房款309691元，此外，朱列明收取原告支付的部分转让费20000元。2014年4月2日，朱琴芬与合肥华冶房地产开发有限公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》并办理了网上认购备案手续。2014年5月27日，合肥华冶房地产开发有限公司向朱琴芬开具了销售不动产统一发票。同日，朱列明向何建平出具收条一份，载明收到何建平购华冶新天地19栋601室第二笔转让费部分200000元。另记：第二笔转让费余款60000元于2014年6月底前汇至朱列明建行卡账户内，朱列明收到余款1个月内将新天地购房合同（含附件和购房发票转交给何建平）。该收条右下角由朱列明、何建平签字确认。此后，何建平并未支付该260000元。2014年6月13日，朱琴芬向何建平以挂号信方式邮寄了《解除房屋转让协议的通知》1份，载明：双方于2014年1月7日签订的房屋转让协议一份，约定华冶新天地（万象公馆）19栋1601室转让给你。根据该协议第三条规定，其中一笔260000元的款项你应于2014年1月28日前支付，但时至今日该款项未支付给我（或者我的代理人朱列明），现再次书面通知：请你于2014年6月30日前付清该款项（收款人，朱列明，账号，中国建设银行4340611700089175），逾期不能支付，将解除该协议，并依据该协议条款处理相关事宜。本通知同时作为解除协议的通知，请慎重处置，以免造成更大损失。特此通知。该通知右下角签名“朱琴芬”，2014年6月12日。2014年6月25日，何建平就涉案房屋履行事宜向朱琴芬邮寄信件一份，主要载明其与朱列明之间就涉案房屋买卖合同的签订和履行情况，并提出要求：一、到当地公证处办理授权公证书，如觉得麻烦，二、可到当地律师事务所请律师办理授权见证并由律师致函于我，再嫌麻烦。三、也可以由您亲笔出一份转让房地产权属授权委托书，附上您身份证复印件并签名（比对），若认为我是找麻烦，四、请姐姐务必到当地咨询律师，我愿承担咨询费，并按贵地的职业律师同仁的意见处理。（别忘了带上转让协议第三条复印件）。同时，何建平表示达到上述四个条件之一时，三日内汇20万到朱琴芬指定的账户，余款6万元在见到购房合同（开发合同）、发票后一个月内一次付清。朱琴芬在收到信件后，朱琴芬、朱列明与何建华就涉案合同履行或者解除均未能协商一致，双方就涉案合同均未能实际继续履行。2017年1月，朱琴芬自行办理了涉案房屋交接手续。2017年4月12日，朱琴芬缴纳了涉案房屋契税7045.36元。2017年4月21日，朱琴芬支付涉案房屋物业专项维修资金9394元、登记费80元。2017年12月1日，朱琴芬、朱列明现场向何建平送达了《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的通知》1份，载明：2014年1月7日，双方就朱琴芬之华冶新天地19栋601室转让事项签署了协议，因你方屡次违约，我方于2014年6月书面给你发送了附条件的解约通知，现该房屋已经交收并办理完产权证书，即将处置，今特通知你尽快与我方商量有关解约的后续遗留问题。此后，双方就涉案房屋买卖合同事宜仍未协商一致，致原告诉讼来院，请求判如所请。另查明，在本案第一次庭审后，何建平于2018年6月2日向本院提交申请书1份，请求对2014年5月27日的收条上“何建平”签名进行鉴定，鉴于该收条系本案双方合同履行过程中的关键证据，本院于2018年7月9日庭审中予以准许，但庭后五日内本院与何建平联系鉴定事宜，何建平明确表示不再申请鉴定。结合双方当事人陈述及本案其他证据，本院对该收条予以认定。上述事实，有双方当事人陈述、委托书、收据、《房屋转让协议书》、收条、《商品房买卖合同》及网上确认备案单、《解除房屋转让协议的通知》、信件、电话录音、《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的通知》、申请书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。何建平与朱琴芬签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。何建平于2014年1月7日签订合同当日按照协议书第三条付款方式约定直接向合肥华冶房地产开发有限公司支付购房款309691元并支付朱琴芬转让款20000元，但此后未按照该条约定于2014年1月28日前支付260000元，也未按照双方于2014年5月27日再次约定的于当日支付200000元，于2014年6月底前支付60000元。因何建平未于当日支付200000元，2014年6月13日，朱琴芬向何建平邮寄了《解除房屋转让协议的通知》，要求何建平于2014年6月30日前付清260000元，但何建平仍未按照该通知约定的支付期限和方式付款。何建平虽于2014年6月25日向朱琴芬邮件信件并提出要求，但此后双方并未协商一致，何建平在此后长达三年多时间里也未再履行付款义务。直至2017年4月，朱琴芬缴纳了涉案房屋的全部税费，并于2017年8月办理了产权证。2017年12月1日，朱琴芬、朱列明现场向何建平送达了《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的通知》，再次确认了双方就涉案房屋买卖合同已经解除，并要求何建平协商解约后的后续问题。从上述双方合同履行情况看，何建平未按照《房屋转让协议书》约定以及双方此后约定及时支付购房款260000元，在朱琴芬于2014年6月13日发出《解除房屋转让协议的通知》后仍未履行，且此后长达三年多的时间内，因双方未能协商一致，何建平一直未予支付该购房款260000元；此外，2017年12月1日，朱琴芬、朱列明现场向何建平送达了《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的通知》后，何建平也未向人民法院请求确认解除合同的效力。综上，何建平未履行《房屋转让协议书》约定的支付购剩余购房款260000元的主要合同义务，且经2014年5月27日双方在收条中约定付款方式和期限后，何建平仍然未支付购房款，何建平应承担相应的违约责任。此后朱琴芬两次通知何建平解除涉案房屋买卖合同，何建平均未向人民法院请求确认解除合同的效力，也未继续履行合同义务，故涉案《房屋转让协议书》最迟已于2017年12月1日解除，何建平作为违约方，无权再要求继续履行2014年1月7日签订的《房屋转让协议书》，故何建平本诉全部诉请，本院不予支持；朱琴芬反诉请求确认该《房屋转让协议书》已解除，本院予以支持。对于朱琴芬按照《房屋转让协议书》第九条违约责任第1款约定向何建平主张房屋总价款的20%即120537.6元的违约金，本院分析如下：首先，根据《房屋转让协议书》第三条付款方式第2款的约定，朱琴芬应在原告支付首笔购房款309691元的同时将开发商相应的购房合同、收款收据等手续交付何建平保管，但自始至终朱琴芬或者朱列明并未将相关手续交由何建平保管，虽然在2014年5月27日收条另记部分写明朱列明在收到余款1个月内将购房合同等交付何建平，但仍不能免除朱琴芬上述合同义务；其次，双方在合同履行过程中对合同权利、义务进行了多次协商，因前期合同签订和履行过程中，均由朱列明与何建平处理，朱琴芬本人并未亲自参与，何建平致信给朱琴芬，要求核实《解除房屋转让协议的通知》的真实性并由朱琴芬出具正式委托朱列明处理涉案房屋买卖合同事宜的文书，此后按照朱琴芬指定账户支付购房款，双方当事人在《房屋转让协议书》对此虽未约定，但基于双方合同签订和履行的实际情况，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，何建平该诉求系合理要求，但此后朱琴芬并未予以回应，相反要求何建平先承担违约责任后再协商继续履行合同事宜，致双方未能协商一致，也是导致本案合同解除的原因之一；再次，本案合同履行过程中，何建平已于合同签订当日支付购房款309691元及转让费20000元，房屋转让总价款为602688元，故何建平实际已支付一半以上的购房款，其虽未按照约定支付购房款260000元，但朱琴芬也未继续将涉案房屋出售给何建平并办理过户等手续，且朱琴芬于2017年1月自行办理了交房手续，此后办理了产权证并将涉案房屋登记在自己名下，并于2017年12月1日现场向何建平送达了《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的通知》，再次确认了双方就涉案房屋买卖合同已经解除。此外，结合合肥市房地产市场价格上涨的实际情况，涉案合同的解除并未给原告造成实际损失。综上，涉案合同履行过程中，虽因何建平不履行支付购房款的主要合同义务导致合同解除，但同时，朱琴芬也存在一定的违约行为，对涉案合同的解除存在过错，应承担相应的责任，且朱琴芬已通过解除涉案合同的方式由何建平承担了相应的违约责任，涉案合同解除也并未造成朱琴芬实际损失；同时，朱琴芬也已实际自2014年1月7日起占用何建平购房款329691元至今，朱琴芬再要求何建平按照房屋总价款的20%支付违约金，本院不再支持。何建平辩称其未按照合同约定支付260000元系行使不安抗辩权，但其并未提供证明存在合同法第六十八条规定的中止履行的情形，其单方中止履行，应承担违约责任，故何建平该抗辩理由不能成立，本院不予支持。此外需要说明的是，本案合同解除后，何建平已经支付的329691元购房款应当由朱琴芬予以返还，但本案中双方均未主张，双方可自行协商退还事宜，如协商不成，何建平可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认何建平与朱琴芬于2014年1月7日签订的《房屋转让协议书》已经解除；二、驳回何建平的诉讼请求；三、驳回朱琴芬其他的诉讼请求。本诉案件受理费8346元，由原告（反诉被告）何建平负担；反诉案件受理费2712元，由被告（反诉原告）朱琴芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  周文生人民陪审员  杨甫红人民陪审员  汪 毅二〇一八年九月二十九日书 记 员  何 盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。