广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初614号 原告：广西彰泰物业服务股份有限公司，住所地：桂林市七星区穿山小街58号彰泰第六园1栋楼2-1、2-2、2-3、2-4。 法定代表人：汪春玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司公司员工。 被告：李春秀，女，汉族，住桂林市。 原告广西彰泰物业服务股份有限公司（下称彰泰物业公司）与被告李春秀物业服务合同纠纷一案，本院立案后，被告在提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议，要求将本案移送至桂林市叠彩区人民法院审理。本院经审查后裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。后被告不服该裁定，上诉于桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2017年10月15日作出（2017）桂03民辖终122号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。因本案与（2017）桂0303民初1118号案件有关联，该案尚未审结，本院裁定本案中止审理。2018年6月15日，本院对本案恢复审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人甘永雄到庭参加诉讼。被告李春秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告彰泰物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付拖欠的物业费2464.5元及逾期付款违约金1814.3元（违约金从2016年1月16日起暂计至2017年4月30日，此后违约金计算至实际付清之日止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月16日，原告与桂林市桂湖景苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：2016年1月16日起至2016年12月31日止由原告为桂湖景苑小区提供物业服务；物业服务收费标准为非电梯楼1.6元/月/平方米，空置房按以上标准的100%收取；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三的标准承担违约金。根据《物业管理条例》第五条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告为该小区业主，应受到《物业服务合同》的约束。合同签订后，原告依约向桂湖景苑小区提供了符合合同约定标准的物业服务。但自2016年1月16日起，被告未向原告履行交纳物业服务费的义务。经原告多次书面及口头催收，被告仍不履行缴费义务。截至2017年4月30日，被告共拖欠2016年度物业服务费2464.5元，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。为此原告诉至法院，请求判如所请。 被告李春秀未到庭，未答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月16日，原告彰泰物业公司作为乙方与桂湖景苑小区业主委员会作为甲方签订《桂湖景苑小区物业服务合同》一份，约定：甲方委托乙方对桂湖景苑小区提供物业服务，委托期限从2016年1月16日起至2018年12月31日止；物业服务费由甲方单个业主（包括空置房业主）按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为1.6元/月/平方米；物业服务采取先交费后享受服务的原则，物业服务费等相关费用的交费周期为不少于6个月/次，甲方或本小区业主须于签订合同之日起一个月内预交6个月以上物业服务费，且应于每个交费周期届满前10日内交纳下一周期的物业服务费及相关费用；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三收取违约金。 查明，被告李春秀系桂林市叠彩区中山北路37号桂湖景苑小区14栋2-5-1号房业主，其房屋建筑面积为133.76平方米。被告李春秀自2016年1月16日起至2016年12月31日未向原告交纳物业服务费。 另查明，2017年9月，桂湖景苑小区部分业主以业主委员会选聘物业服务企业程序违法为由向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，要求撤销桂林市桂湖景苑小区业主委员会公告“确定广西彰泰物业服务股份有限公司为桂湖景苑小区公开招聘物业公司合法中标人”的决定。桂林市叠彩区人民法院经审理后作出（2017）桂0303民初1118号民事判决，判决驳回其诉讼请求。桂湖景苑小区部分业主不服该判决，向桂林市中级人民法院提起上诉。桂林市中级人民法院于2018年5月18日作出（2018）桂03民终1364号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，桂林市桂湖景苑小区业主委员会经业主大会选举、备案等程序成立，是业主大会的执行机构。原告系通过公开招投标方式与桂林市桂湖景苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主均具有法律约束力。原告已按照合同约定对桂湖景苑小区进行了相应的管理和服务，被告作为该小区业主，应按照合同约定的标准交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告未按合同约定的期限履行支付物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。经核实，被告拖欠原告2016年1月16日至2016年12月31日的物业服务费为2468.3元（133.76/㎡×1.6元/月/平方米÷30天×16天+133.76平方米×1.6元/月/㎡×11个月），现原告仅要求被告支付物业服务费2464.5元，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。 关于被告是否构成违约及是否应当支付违约金的问题。案涉物业服务合同约定物业服务费的交费周期为不少于6个月/次，业主应于签订合同之日起一个月内预交6个月以上物业服务费，应于每个交费周期届满前10日内交纳下一周期的物业服务费，逾期交纳的，应从逾期之日起按每日应缴费用千分之三支付违约金。被告未按物业服务合同约定的时间支付原告物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，双方约定的违约金过高，被告共计欠缴物业服务费2464.5元，因此违约金确定为2464.5元的百分之三十较为合理，计739.4元，对超出的部分，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李春秀应于本判决生效之日起十日内支付原告广西彰泰物业服务股份有限公司物业服务费2464.5元； 二、被告李春秀应于本判决生效之日起十日内支付原告广西彰泰物业服务股份有限公司违约金739.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件收取案件受理费50元、公告费300元，共计350元（原告已预交），由被告李春秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  文 雯 人民陪审员  钱小萍 人民陪审员  廖德芳 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  刘 涛