四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1303民初2229号 原告：南充聚科物业服务有限公司。住所地四川省南充市高坪区江东大道江东初级中学西南侧E-1地块16号楼会所2楼。 法定代表人：刘芙蓉，董事长。 委托诉讼代理人：杨彪，四川中淳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜筠，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：郝琼英，女，1969年5月26日出生，汉族，户籍地四川省南充市高坪区，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：曹凌毓，四川义立律师事务所律师。 原告南充聚科物业服务有限公司（以下简称聚科物业公司）与被告郝琼英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，在适用小额诉讼程序审理中，发现案情复杂、争议较大，应适用普通程序审理，同年7月18日依法裁定本案转为普通程序，同年8月6日本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聚科物业公司的委托诉讼代理人杨彪、杜筠，被告郝琼英及委托诉讼代理人曹凌毓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费、生活垃圾处置费计2577元及违约金264.36元（原违约金请求金额为8元，现为庭审中变更后的金额）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系南充市高坪区江东中路江都华宸小区西苑15幢1单元3楼1号房屋业主，房屋面积102.26㎡。根据《江都华宸前期物业管理服务合同》、《江都华宸前期物业服务协议》的规定，原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年8月30日起便无故拖欠物业管理费、生活垃圾处置费，至2018年5月31日止，合计2577元。此款经原告多次催收，被告未予理睬。现依照相关法律规定，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告在庭审中辩称，1、原告的起诉无事实基础和法律依据，根据相关规定，前期物业服务协议应无效，原告备案资质为三级，不具备管理案涉小区的条件，原告的诉请不应得到支持；2、若前期物业服务协议认定有效，事实上已于2015年到期，原告违法违约提供物业服务，且阻扰业主委员会成立，其诉请亦不应得到支持；3、依据协议，原告未履行相关义务，包括污水排放、违章搭建、小区绿化、消防设施设备没有有效管理，值班巡逻、出入登记没有实施等，且无权代收生活垃圾处置费；4、由于原告违约，被告有权拒绝缴纳或少缴物业费，被告愿意在协议有效期内即2015年前按0.2元/平方米、以后按0.1元/平方米缴纳，同时不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、被告郝琼英系南充市高坪区江东中路江都华宸小区西苑15幢1单元3楼1号房屋的业主,房屋建筑面积为102.26㎡，属多层（不带电梯）住宅。 二、2011年12月12日、2012年12月12日，重庆市光瑞房地产开发有限公司（甲方）与原告聚科物业公司（乙方）先后两次（一期与二期）签订《前期物业管理服务合同》，两份合同条款相同，其主要内容均为甲方委托乙方对“光瑞·江都华宸”小区实行物业管理，委托管理期限暂定3年（不超过3年），合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止，并约定了其他相关权利与义务。2012年12月19日，上述合同（二期）在南充市房地产管理局进行了备案登记。 三、2012年9月11日，被告郝琼英（甲方）与原告聚科物业公司（乙方）签订《光瑞·江都华宸前期物业服务协议》，该协议约定了双方的权利、义务和责任。其中主要与本案有关的约定是：1、乙方受房地产开发单位的委托，负责对甲方所在小区提供前期物业管理服务；2、甲方的权利义务为：①参加、出席业主大会及享有选举权、被选举权。②监督乙方的物业管理服务行为，提出意见和建议。③遵守物业管理制度。④按规定交纳物业管理费及其它应交纳的费用。⑤不占用、损坏小区的共用部位、共用设备设施或改变其使用功能。⑥不随地吐痰、乱丢废弃物。⑦不违反有关规定饲养家禽、宠物等；3、乙方的权利义务为：①对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、道路等项目进行维护、修缮与管理。②对违反小区管理规定的行为进行制止和处罚。③收取物业管理服务费及其它费用。④定期公布物业管理费用收支账目。⑤如业主委员会选聘了新的物业管理公司，在新的物业管理公司与甲乙三方协商一致并签订三方协议之日起，依法15日内办理物业管理移交手续等；4、物业管理服务标准：①共用设备设施做到档案资料齐全、运行正常，如公共照明正常、道路畅通、污水排放畅通。②绿化有专人养护与管理，定期浇水、施肥、修剪、防虫。③环境卫生实行垃圾处理袋装化定时清运，定期清除公共楼梯间、通道、走廊、扶手、窗台的灰尘，及时清除小区道路、庭院、绿地的纸屑、烟头等杂物，雨后及时清理积水，制止小区内违章临时建筑及违规摊点。④实行24小时值勤巡逻制度。⑤禁止任何人占用消防通道等；5、物业管理服务费收费：①标准：多层住宅（不带电梯）按建筑面积为0.70元/平方米/月，高层（带电梯）为1.30元/平方米/月。②期限：房屋交付时甲方一次性预缴一年物业服务费，之后每季度物业服务费应于上季度届满15日前预缴。③违约责任：若甲方未按约定的标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从欠交之日起按日0.3%交纳违约金等。 上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告履行该协议为被告所在小区提供物业管理服务。 四、2014年12月10日、2015年12月10日，因光瑞·江都华宸小区未成立业主委员会，重庆市光瑞房地产开发有限公司与原告聚科物业公司又先后两次（一期与二期）签订《前期物业管理服务补充协议》，其主要内容为委托管理期限从《前期物业管理服务合同》到期之日起至业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效之时止，其他合同事宜按原合同约定事项执行。此后，原告继续为被告所在小区提供物业管理服务至今。 五、被告郝琼英自2015年8月30日至2018年5月31日期间，以原告聚科物业公司提供的物业管理服务不到位或未完全履行合同为由共拖欠物业管理费2362.21元（33月×102.26㎡×0.7元/㎡/月）、生活垃圾处置费214.50元（33月×6.5元/月/户），合计2576.71元。此款经原告张贴《催缴通知单》及快递送达等方式催收，被告至今未缴纳。 六、2018年6月22日，原告以被告违反前期物业服务协议的约定等为由，向本院提出前述诉讼请求。庭审中，被告认为原告资质不够、前期物业服务协议无效且已到期，并提供了2018年6月至7月前后在江都华宸小区不同地点、不同时间拍摄的100余张图片和视频，以及在“四川麻辣社区”、“南充三国源论坛”的网帖等证据，拟证明小区物业管理服务中存在保安值班瞌睡、年龄偏大，垃圾清运不及时、绿化树死亡、违章搭建突出、擅养家禽、噪音扰民等问题，因此原告的诉请不应得到支持或者在协议有效期内按0.2元/平方米、有效期外按0.1元/平方米计算缴纳，同时不应承担违约责任。经质证，原告确认已将值班瞌睡的保安解聘，违章搭建、擅养家禽、噪音扰民等问题已多次向城管、环保等执法部门书面反映，其他问题已整改。 七、光瑞·江都华宸小区现有业主2225户（包括一至四期），至今未成立业主委员会。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、补充协议、催缴通知单、欠费明细表、图片和视频、网络帖子等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，就本案，由于被告居住的小区至今未成立业主委员会，原告与建设单位重庆市光瑞房地产开发有限公司先后两次签订的《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事双方真实意思表示，合法有效，其效力对光瑞·江都华宸小区每一位业主均具有法律约束力。合同签订后，在被告购房入住时，原告又与被告签订《光瑞·江都华宸前期物业服务协议》，明确约定了双方的权利、义务与责任，原告在物业服务期限内（包括延期）向被告居住的小区提供了物业服务，被告亦享受到了物业服务，虽然依据被告提供的图片等证据和依被告申请承办人现场查看，原告的物业服务存在瑕疵，但诸如违章搭建、擅养家禽、噪音扰民等问题，原告已向相关执法职能部门反映，尽到了自身的合理义务，其余问题进行了整改或正在整改，鉴于多年来物价指数上涨和本地区一般物业收费标准及平均收入情况等因素，因此被告应当按照合同约定缴纳相应的物业管理费。故原告要求被告支付拖欠的物业管理费2362.21元的诉讼请求，事实清楚、证据确实，本院予以支持。被告辩称原告起诉无事实基础和法律依据，或者按有效期内0.2元/平方米、有效期外0.1元/平方米的标准计算缴纳，其理由不充分，于情不符，本院不予采纳。对于原告请求被告支付的生活垃圾处置费214.50元，实属为环卫所代收，纯粹是一项义务，亦是物业公司的普遍做法，因此本院亦予以支持。 关于原告要求被告支付违约金264.36元的诉讼请求，依据物业服务协议约定，应从欠交之日起按日0.3%交纳，换算成人们熟知的年利率为108%，显然约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中，原告请求金额虽然计算错误，被告拖欠物业管理费的时间较长，但原告在履行物业服务协议中有存在不完善、不规范的情形，尚有诸多方面需要改进，故综合考量本案双方履行实际，本院不予支持。 需要指出的是，物业公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。创造良好、祥和的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽责提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，只有在业主按约缴纳物业管理费的情况下，物业公司才可能提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务既是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，又是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒缴物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。当然，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒缴物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告郝琼英在本判决生效之日起十日内支付尚欠原告南充聚科物业服务有限公司的物业管理费2362.21元及生活垃圾处置费214.50元，合计2576.71元； 二、驳回原告南充聚科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告郝琼英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  刘金权 审判员  郑淑珍 审判员  顾永燕 二〇一八年九月十三日 书记员  胡 琳