浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5008号 上诉人（原审被告、反诉原告）：施富良，男，1962年11月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：王旭山，浙江丰国律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞邦田，男，1981年4月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省天台县。 委托诉讼代理人：赖笑笑、孔春凤，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人施富良因与被上诉人庞邦田房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2012年9月27日，庞邦田与案外人陈惠莲签订《转让协议》一份，约定陈惠莲将帝景商务酒店转让给庞邦田，转让费410000元一次性付清，转让时间2012年9月27日，转让时间之前的债权、债务由陈惠莲负责与庞邦田无关，转让后陈惠莲有义务配合庞邦田的变更手续。 2012年9月25日，庞邦田与施富良签订《租房协议》一份，约定庞邦田因经营旅馆需要，租用施富良灵德里99号1-4层楼房一幢，前后天井，院子东檐头副房等（施富良留西檐一楼一间）；租赁期限自2008年6月1日起至2016年5月31日，租期8年；租金为2008年6月1日-2009年6月1日每年195000元，2009年6月1日至2012年6月1日每年200000元，2012年6月1日至2014年6月1日每年210000元，2014年6月1日至2016年5月31日每年为220000元；租金的支付方式为半年一付，先付后租（提前一个月）；门前三包等包括经营期内所有规费（水、电费、治安费）全由庞邦田负责；租赁期内如遇政府拆迁，庞邦田所得赔偿为房间内的固定装修部分的50%；五年后施富良60%，庞邦田40%（金额按转让的410000元计算）；租赁期满后，庞邦田应将房屋完好无损地交还施富良，房屋内可移动的物品由庞邦田处理，墙面、地面等不可移的装潢部分不得损坏或拆走，应无条件无偿归施富良所有，如要续租可优先，但合同另签；款到施富良后签字生效，庞邦田可进场装修。双方在《租房协议》尾部手写“增加租期一年，自2016年6月1日至2017年5月31日，租金为230000元”的内容。庞邦田实际租赁期限自签订《租房协议》开始。2012年9月29日，庞邦田预先核准登记杭州市下城区景云旅馆的个体工商户字号，2016年11月11日，庞邦田领取杭州市下城区景云旅馆个体工商户营业执照。 2017年5月11日，下城区城中村改造三村连片工程指挥部发布《关于办理提前安置房入住事宜的通知》。施富良坐落于灵德里99号房屋的拆迁测算表中，营业补助26800元属于区补奖励一栏，设备迁移费22520元，房屋装修补偿费为401199元。2017年5月23日，庞邦田曾与施富良协商拆迁补偿款事宜，但双方未达成一致意见。审理过程中，施富良确认以下事实：其于2017年3月底签订拆迁协议，但其与拆迁办就拆迁房屋的费用尚未进行结算，2012年10月庞邦田曾在租赁房屋内装修。庞邦田庞邦田确认以下事实：410000元转让费包括整个旅馆的装修、固定设备、移动设备、附属物等。双方均确定，涉案租赁房屋于2017年9月被拆除。 庞邦田诉至原审法院，请求：1.施富良向庞邦田给付装修费赔偿款205000元；2.施富良向庞邦田给付营业补助费26800元，设备迁移费22520元；3.施富良返还2017年4月和5月的房租38333元；4.施富良支付附属物补偿金17348.7元；5.施富良承担本案诉讼费。 施富良向原审法院提出反诉，请求：1.庞邦田立即腾空搬离杭州市下城区灵德里99号1-4层楼房；2.庞邦田自2017年6月1日起按照每月19167元的标准向施富良支付租金至庞邦田实际腾空搬离该楼房止（暂计2017年6月1日至2017年9月1日57500元），并支付自2017年6月1日至自其实际腾空搬离该楼房止的水电费（暂计2017年6月1日至2017年9月1日25500元）3.庞邦田赔偿施富良腾房奖损失58000元；4.庞邦田承担本案的诉讼费用。审理中，施富良当庭撤回第1项诉请，变更第2项诉请为：庞邦田自2017年6月1日起按照每月19167元的标准向施富良支付租金至2017年9月1日止为60021元，撤回对水电费的主张。 原审法院认为：庞邦田与施富良签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守合同约定，履行各自义务。双方争议的拆迁补偿费的权利归属，应按当事人有约定按约定处理、无约定按法律规定处理的方式进行分配。双方《租房协议》约定租赁期至2017年5月31日到期，施富良于2017年3月底签订拆迁协议，故属于《租房协议》约定的租赁期内遇政府拆迁情形。按照《租房协议》“租赁期内如遇政府拆迁，庞邦田所得赔偿为房间内的固定装修部分的50%；五年后施富良60%，庞邦田40%（金额按转让的410000元计算）”的约定，庞邦田认为其所得赔偿款应按转让费410000元计算50%，施富良认为应按房间内固定装修的实际价值计算50%，并认为房间内固定装修价值不到410000元。对此原审法院认为，双方在签订《租房协议》时对于政府拆迁不可预料，庞邦田租赁涉案房屋后向上家支出转让费410000元并对租赁房屋重新进行装修并支出了装修费，若在短期内遇政府拆迁则损失较大，故双方约定如遇拆迁分配比例为各50%；5年后随着租赁期限延长及装修折旧，分配比例调整为施富良60%、庞邦田40%，故庞邦田主张的计算方法符合《租房协议》约定本意及日常逻辑，原审法院予以支持。庞邦田主张由施富良给付营业补助及设备迁移费，对该两项双方未在《租房协议》中作出约定，应适用相关法律法规处理。《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第二十一条规定，原私有住宅改作非住宅用房的，仍作住宅用房处理。拆除原为住宅用房而出租（借）供他人作非住宅使用的私有房屋，仍作住宅用房处理，对原租（借）用人不予安置，不予补偿。第二十二条规定，拆除出租（借）的住宅用房，补偿人对租（借）用人不予安置和补偿。即补偿人对施富良的房屋仍按住宅用房处理，且对作为租用人的庞邦田不予安置、不予补偿。另根据测算表显示营业补助属于区补奖励，应与庞邦田无关，故庞邦田主张由施富良给付营业补助26800元缺乏依据，原审法院不予支持。根据设备迁移费明细表所载及庞邦田在租赁房屋的经营情况，需要迁移的设备大部分应为庞邦田所有，但若施富良未出租该房屋亦应得到部分设备迁移费，故原审法院酌定该部分费用22520元由双方各得50%，即施富良应给付庞邦田设备迁移费11260元。《租房合同》约定的租赁期限至2017年5月31日，在此之前庞邦田实际占用租赁房屋，故其要求施富良返还2017年4月至5月的租金缺乏事实依据，原审法院不予支持。庞邦田主张的附属物补偿金17348.7元，因《租房合同》未作约定，而其自认转让费中已包括附属物，故原审法院认为由施富良赔偿其装修损失已足以弥补，故对该项主张不予支持。施富良反诉要求庞邦田支付2017年6月1日至9月租金的主张，因该期间租赁房屋事实上已处于待拆迁状态，庞邦田认为已停水停电故无法使用，而施富良亦无证据证明在此期间有产生水电费，庞邦田虽占用租赁房屋但已无法实现租赁目的，故施富良该反诉主张不予支持。施富良反诉主张由庞邦田赔偿腾房奖损失58000元，因该项费用施富良尚未结算，是否产生实际损失尚不明确，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2018年3月19日判决：一、施富良于判决生效之日起十日内支付庞邦田装修赔偿款205000元、设备迁移费11260元；二、驳回庞邦田的其他诉讼请求；三、驳回施富良的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5950元，由庞邦田负担1800元，施富良负担4150元；反诉案件受理费1330元（施富良已预缴1560元），由施富良负担。 宣判后，施富良不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果有失公正。一、原审法院认定双方租房协议属于“在租赁期内遇政府拆迁情形”与客观事实不符，租房协议于2017年5月31日到期而自然终止，之前庞邦田一直都在正常使用，2017年6月2日才停水停电。双方租房协议中约定“租赁期内如遇政府拆迁，乙方所得赔偿”是指因拆迁导致房屋拆除，使租赁房屋在到期前无法履行的情况，并非本案情形。签约不等于立即拆除，拆除一般都要滞后，庞邦田实际占有使用房屋已经超过合同约定期限三个多月。原审法院认定庞邦田在2017年5月31日前实际占有使用租赁房屋，故驳回其要求返还租金的诉讼请求正确。庞邦田正常经营并获利，拆迁协议的签订未影响合同履行，原审法院判决施富良支付庞邦田50%的转让费，有失公允。二、涉案房屋拆迁并未获得赔偿，原审法院仍按410000元作为赔偿基数曲解合同本意，与日常逻辑不符，与事实严重不符。租房合同原文约定如遇政府拆迁，庞邦田所得赔偿为房间内固定装修部分的50%，这是指拆迁获得政府赔偿的情况。《杭州市征收集体土地房屋补偿条例》第二十一条规定“原私有住宅改作非住宅用房的，仍按住房处理。拆除原为住宅用房而出租（借）供他人作非住宅的私有房屋，仍作住宅用房处理，对原租（借）的住宅用房，补偿人对租（借）用人不予安置和补偿”。也就是说，对饭店旅馆、沿街店面商铺都没有补偿。评估报告旅馆只体现22500元设备迁移费，根据文件精神其他都不作评估补偿，评估报告中还有一块装修补贴401199元，是指原有房屋的装修补贴，比如内部粉刷、外部墙砖、大理石、铝合金门窗、不锈钢包柱、不锈钢盗窗、房顶琉璃瓦等。因此，政府对旅馆没有补偿，只有一项设备迁移费，其他评估报告中都没有体现。庞邦田并未获得赔偿，故此约定不存在适用的前提。协议约定按照转让费410000元计算，是指如政府拆迁赔偿数额高于410000元的，高出部分与庞邦田无关，410000元是投资金额，不是赔偿金额。第六条的内容是对政府赔偿款分配比例进行划分，不是各自要为投资款410000元承担多少比例责任，原审法院理解错误。因此，原审法院判决施富良为庞邦田投资410000元承担50%，不符合常理。三、原审法院驳回施富良的反诉请求，违背事实与法律，应当予以纠正。首先，庞邦田在租赁期限届满后，拒不交还房屋，直至2017年9月中旬腾空搬离，已经构成违约，应当赔偿由此给施富良造成的经济损失。租房协议第八条约定，租赁期满后，庞邦田应将房屋完好无损交还甲方。这是协议明确约定的庞邦田的义务，庞邦田在租赁期满后未按照约定履行交还义务，就应当承担由此给施富良造成的经济损失。一审判决认为庞邦田虽占有房屋但无法实现租赁目的，从而不支持反诉请求错误。庞邦田拒不交还房屋已经构成违约，以其占有期间是否使用房屋以及是否能够使用房屋，来判定法律责任的承担，以是否能够实现合同目的来衡量是否承担违约的法律责任，显然不妥。其次，施富良主张的腾空奖有事实依据。腾空奖是对按时腾空住户的奖励，因庞邦田拒不交还房屋、拒绝腾空，导致施富良未能获得奖励，应当由庞邦田承担违约赔偿责任。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一、三项，改判驳回庞邦田的诉讼请求，支持施富良的反诉请求；2.一、二审诉讼费由庞邦田承担。 针对施富良的上诉，庞邦田答辩称：施富良的上诉无事实与法律依据。原审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决结果符合合同约定，也符合公平正义、诚信原则。一、关于拆迁是否发生在租赁期内。拆迁的主要流程包括颁发拆迁许可证、政府发布拆迁公告（正式启动拆迁工作）、拆迁补偿协商（搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款、奖金期开始）、拆迁实施阶段（拆除房屋）五个阶段。本案中，政府在2016年发布拆迁公告，施富良于2017年3月签订拆迁协议，租赁期至2017年5月31日到期。该小区的房子大多属于出租房，出租给个人居住和一些经营户用于商业经营如开旅馆。大部分拆迁户为了拿奖励金，很早就签约腾房交钥匙，整个拆除房屋的工作在2017年3月份就已开始，到4月份的时候该小区几乎都没有人流了，所有的房子都处于待拆迁状态。施富良在上诉状中提到，涉案房屋到2017年5月31日都没有被拆除，一直经营至合同期满，故该拆迁未发生在租赁期内。庞邦田认为，施富良在狭隘的理解拆迁行为及机械的理解双方签订合同的实际履行情况。拆迁是一个有时间跨度、持续的行为，对经营者产生的不良影响具有提前性和毁灭性。因为政府一旦决定拆迁，那经营者当初看中的商业环境就不存在了，故不能把拆迁理解为房屋被拆除的简单动作。实际上，在3月份，该出租房尽管未被拆除，但其前后的商业环境天差地别，其严重后果已等同于被拆迁。综上，不管是静态上（签订拆迁协议）理解拆迁，还是从动态上（拆除房屋）理解拆迁，这个拆迁行为均发生在租赁期内。二、关于是否应以410000元作为赔偿基数。租房协议第六条约定，租赁期内如遇政府拆迁，乙方所得的赔偿是：房间内的固定装修部分的50%。后加手写：5年后甲方60%，乙方40%（金额按转让的410000元计算）。原审法院对该条的理解符合常理及双方的合同约定。该合同版本由房东提供，是房东与上一个承租人签订的合同版本，手写字体是施富良根据庞邦田的个人实际情况签合同时主动添加的。手写部分特意明确了承担比例的计算基数及5年后随着经营期限的延长及装修折旧，庞邦田获得40%的赔偿。房东不但对政府拆迁有预期，而且对庞邦田因拆迁会遭受巨大损失也有预期，因为旅馆投入最大的就是装修，一旦拆迁，那装修部分的价值为零。故按照庞邦田受让时410000元的价格来计算赔偿款既符合商业常理也符合公平。施富良认为按赔偿款来作为计算基数，也明显违背常理。首先，“固定装修部分”按常理来理解明显不能理解为“装修补偿款”；其次，当时房屋是否拆迁及拆迁能获的多少装修补偿款均未确定，故也不可能将其理解为装修补偿款。三、关于施富良的反诉请求是否应予以支持。原审法院驳回施富良的反诉请求有事实依据和法律依据。从2017年3月份开始，庞邦田足额缴纳了房租，但却丧失了正常的商业环境。2017年6月2日，施富良单方面停电导致涉案房屋不具备经营条件。因此，如果此时再让庞邦田支付合同约定的租金，明显违背公平原理。另外，原审法院驳回施富良腾空奖赔偿的请求，也合法合理。该腾空奖未在合同中约定，是否存在及是否丧失均无证据证明。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决结果合法合理。请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，施富良、庞邦田均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据施富良的上诉请求与庞邦田的答辩意见，本院就双方当事人之间的争议焦点进行逐一分析认定。涉案《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该《租房协议》对各方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于庞邦田主张的装修赔偿款及设备迁移费。对此，施富良认为签订拆迁协议并不等于房屋拆除，本案不适用《租房协议》约定情形。庞邦田认为，拆迁公告于2016年即已发布，施富良于2017年3月签订拆迁协议，而租赁期限至2017年5月到期，故本案应适用《租房协议》约定情形。本院经审查后认为，根据当事人提供的有效证据及可以相互印证的相关陈述可以确认，在双方约定的租赁期限内，拆迁协议已签订、安置房入住事宜的通知也已发布，且施富良与庞邦田也就拆迁补偿事宜进行过协商。因此，庞邦田主张本案属于《租房协议》约定的租赁期限内遇政府拆迁情形，依据充分，应予以采信。故原审法院按照《租房协议》约定，进而判定由施富良向庞邦田支付装修赔偿款205000元，并无不当。同时，原审法院酌情确定由施富良向庞邦田支付设备迁移费11260元，也属合理。（二）关于施富良主张的租金及腾房奖损失。施富良要求庞邦田支付2017年6月1日至2017年9月1日的租金。对此，庞邦田认为，从2017年3月份签订拆迁协议开始，涉案房屋即已失去正常的商业环境，停水停电也导致无法正常经营。本院经审查后认为，在拆迁协议签订后，水电也已无法供应，涉案房屋实际上处于待拆除状态。在此期间，庞邦田已无支付租金之法定义务。故原审法院驳回施富良要求庞邦田支付2017年6月1日至2017年9月1日租金的反诉请求，并无不当。关于施富良要求庞邦田赔偿腾房奖损失的反诉请求。原审法院以该项费用尚未结算及是否实际产生尚不明确为由，进而驳回施富良要求庞邦田赔偿腾房奖损失的反诉请求，也无不当。综上，施富良的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5874元，由施富良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年九月十二日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦