广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0391民初967号原告：汪笑宇，男，汉族，1975年1月18日出生，住所：上海市长宁区，委托诉讼代表人：范圣忠，上海市百良律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇德扬，上海市百良律师事务所律师。被告：杨奕敏，男，汉族，1959年6月5日出生，住所：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：赵喜鹏，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡妙纯，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被告：黄逢熙，男，1961年11月17日出生，台湾地区高雄县居民，原告汪笑宇诉被告杨奕敏、黄逢熙案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月1日登记立案后，依法适用普通程序，进行了两次公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人范圣忠、被告杨奕敏及其委托诉讼代理人赵喜鹏、蔡妙纯到庭参加诉讼，被告黄逢熙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认汪笑宇为上海市青浦区徐泾镇高泾路800弄118号房产的所有权人；2.解除对该房的查封、不得执行该房产；3.判令被告承担本案诉讼费用。第一次庭审后，原告将第1、2项诉讼请求变更为：解除（2017）粤0391民初227号案对上海市青浦区徐泾镇高泾路800弄118号房产的查封。事实与理由：1.2016年12月11日，原告与被告黄逢熙签订《上海市房地产买卖合同》，被告黄逢熙将其名下位于上海市××区××房产以1165万元的价格出售给原告。当日，原告支付了10万元定金。2016年12月23日，原告向上海市青浦区不动产登记中心查询时，该房屋无抵押、查封等情形。原告遂于当日向被告黄逢熙银行转账了806万元，并同时向上海市地方税务局青浦区分局第十七税务所提交房产交易申报单，提交审税申请。2017年1月17日，原告缴纳税款167275.35元，该税务所出具了《契税已申报办理证明》、《上海市个人住房房产税认定通知书》。2017年1月9日，原告为购买该房向银行贷款339万，并得到批准。2017年1月17日，原告取得贷款资料及银行授权办理资料。2017年1月18日，原告及被告黄逢熙代理人方芳向上海市青浦区不动产登记事务中心申请过户，并提交了相应资料。当日，原告及被告黄逢熙办理了房屋交接手续。2.2017年2月6日，原告查询该房过户情况时，被告知该房被（2017）粤0391民初227号《民事裁定书》查封，不能办理过户手续。3.2017年2月9日，原告提出执行异议，请求解除对该房的查封，但被驳回。4.原告遂提起案外人执行异议之诉。原告与被告黄逢熙签订房屋买卖合同、交房在查封前，原告已支付了70%以上的购房款，且双方已提交了真实、完整、有效的过户材料，支付了税费，该房已完全具备转移登记的条件。原告请求解除对该房查封符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议案件的规定》）第二十八、三十条的规定。据此，原告诉请判如所请。被告杨奕敏辩称，1.涉案房产被查封时，登记在被告黄逢煕名下，查封涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院审理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《民事执行查冻扣规定》）第十七条的规定。2.原告没有付清房款，涉案房产被查封时，原告并没有合法占有涉案房产，涉案房产也未转移登记给原告。原告请求解除对涉案房产的查封、排除对涉案房产的执行，不符合《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条。被告黄逢煕未提交答辩状，未到庭参加庭审活动，未提交证据。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，依法提交了如下证据：1.公证委托书；2.上海市房地产买卖合同；3.上海市不动产登记薄；4.中国工商银行支付凭证；5.汇款证明；6.流水单；7.收款收据；8.个人房产抵押贷款合同；9.中国银行建设银行客户回单；9.房产交易申报单；10.上海市个人住房房产税认定通知；11.契税申报办理证明；12.增值税发票；13.契税发票；14.非税收入一般缴费书；15.上海市青浦区不动产登记事务中心收件收据；16.评估报告；17.房地产交接书；18.房屋装修设计图；19.证明；20.业主公约；21.业主消防安全责任书；22.物业费、水电费等缴费凭证；23.涉案房产购买过程说明及相关人员书面证言、款项支付票据；24.民事裁定书、执行裁定书。被告杨奕敏为证明其抗辩诉讼请求所依据的事实，提交了如下证据：1.房屋现状照片（2018年5月27日拍摄）；2.微信聊天记录。本院依法组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。根据民事诉讼的举证责任、民事诉讼证据的审核认定规则和证明标准，本院查明和认定如下事实：涉案房产系位于上海市××区××室号，房屋类型为花园住宅，建筑面积250.83平方米，房地产权证号沪（2016）青字不动产权第006765号，登记在被告黄逢煕名下。被告黄逢煕委托上海信义房屋中介咨询有限公司（以下简称信义房屋中介）卖房。原告委托上海一墅房地产经纪有限公司（以下简称一墅房产经纪）买房。2016年9月，原告获知涉案房产的出售信息。之后，原告与被告黄逢煕以及双方的经纪中介商议购房细节。2016年11月28日，被告黄逢煕在上海市东方公证处办理了公证委托手续，并在（2016）沪东证字第64187号《公证书委托书》上签字。该委托书记载，被告黄逢熙授权方芳为代理人出售涉案房产，委托期限至2018年11月27日，委托代理权限为如下等：签订房地产买卖合同；办理不动产转移登记；办理还贷；办理注销不动产抵押登记；配合买方办理购房贷款及房产税征免认定手续；办理审税手续；办理房屋交接手续。2016年12月11日，原告与被告黄逢熙的代理人方芳在各自的经纪中介撮合下签订了《上海市房地产买卖合同》。该合同约定：涉案房产转让价款1165万元。合同签订当日，原告支付定金10万元。被告黄逢煕结清借款并注销抵押权登记之日，原告支付首期房款340万元。被告黄逢煕注销抵押、原告贷款审批通过、取得上海市个人住房房产税认定通知书十日内，原告支付第二期房款456万元。原告支付第二笔房款当日，双方备齐本交易产权过户所需的一切材料向上海市青浦区房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；待本交易经青浦区房地产交易中心登记完毕后七日内，原告应支付第三期房款349万元（原告向银行贷款）。待贷款银行将第三期房款发放到被告黄逢煕指定账号后三日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，原告应支付尾款10万元。合同签订当日，原告向被告黄逢煕交付了10万元定金。2016年12月22日，原告委托的上海地维房地产估价有限公司出具《涉案房产房地产交易计税价值估价报告》，评估涉案房产的计税价值为1164万元。2016年12月23日，经向上海市青浦区不动产登记中心查询，涉案房产截至当日没有抵押、查封等权利限制记录。当日，原告向被告黄逢熙支付了购房款806万元（首期340万元+第二期456万元+另补的10万元，原告少贷了10万元）。当日，原告向上海市地方税务局青浦区分局申请查询名下住房情况，查询结果为原告名下无房产。2017年1月11日，原告与交行上海青浦支行签订《个人房产抵押贷款合同》，交行上海青浦支行同意在其取得涉案房产抵押权预告登记证明文件正本后向原告发放贷款339万元，贷款发放至被告黄逢熙的银行账户。2017年1月17日，原告与被告黄逢熙的委托代理人方芳向上海市地方税务局青浦区第十七税务所申报纳税。原告缴纳了契税167275.35元，被告黄逢熙缴纳了增值税498310.43元、城市维护建设税24915.52元、教育费附加14949.31元、地方教育附加9966.21元和水利行政事业性收费收入4983.1元。2017年1月18日早晨，原告与被告黄逢熙的委托代理人方芳共同前往上海市青浦区不动产登记事务中心办理涉案房产的转移登记手续，并提交了转移登记所需的全部材料。上海市青浦区不动产登记事务中心于当日9时15分出具了收文回执，告知原告27天后领取房地产证。涉案房产的钥匙由被告黄逢煕放在了物业管理处。2017年1月18日下午，原告与被告黄逢熙的委托代理人方芳签订了《房地产买卖交接书》。当日，原告到涉案房产的物业管理处办理了业主入住手续，签署了《业主公约》及《业主（住户）消防安全责任书》。之后，原告开始安排测量、设计和装修。为方便相关人员进出涉案房产测绘、设计和装修等，涉案房产的钥匙仍放在物业管理处。涉案房产现由原告居住，原告缴纳了涉案房产相关物业管理费、电费、电信费。被告黄逢煕曾向被告杨奕敏借款，并将涉案房产的房地产证原件交给被告杨奕敏保管，但双方没有办理抵押登记手续。被告黄逢煕出售涉案房产时，告知了被告杨奕敏，被告杨奕敏没有反对。因被告黄逢煕收取部分房款后未还款，被告杨奕敏遂于2017年1月17日向本院提起诉讼，请求被告黄逢煕返还借款550万元，案号为（2017）粤0391民初227号，并同时申请财产保全。次日，本院作出民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告黄逢煕名下价值550万元的财产，并于2017年1月20日实施了财产保全措施，查封了涉案房产。2017年2月6日，原告向上海市青浦区不动产登记事务中心查询涉案房产过户情况时，被告知涉案房产被本院查封，不能办理过户手续。2017年2月9日，原告向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。经听证审查，本院于2017年3月16日作出（2017）粤0391执异6号《执行裁定书》，以原告未实际占有涉案房产为由，驳回了原告的执行异议申请。原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：一、本案有关执行异议之诉的两个程序性问题（一）原告可否对涉案房产的查封提起执行异议之诉《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。根据该条的规定，对争议标的物以外的财产保全措施可以提起异议之诉。本案中，涉案房产不是杨奕敏与黄逢煕民间借贷纠纷一案的争议标的物，原告作为案外人对涉案房产的查封可以提起异议之诉。（二）执行标的异议之诉中的举证证明责任针对执行标的提起的执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有的所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利，并且足以排除执行承担举证证明责任。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证证明责任。本案中，原告对涉案房产主张解除查封、排除执行的实体权利，应承担举证证明责任。二、执行异议之诉适用的审查标准（2015）民一终字第150号民事判决书的裁判要旨认为，《办理执行异议和复议案件的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，《办理执行异议和复议案件的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能否排除执行。三、本案是否具备《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的构成要件（一）原告主张的请求权基础原告主张的请求权基础是《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八、二十九和三十条。其中，第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据（2015）民一终字第150号民事判决书的裁判要旨，满足《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条所列条件的，原告的执行异议成立；不满足《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条所列条件的，原告的执行异议也未必不成立。原告的执行异议是否成立，主要应根据本案具体情况，原告汪笑宇、被告杨奕敏各自对涉案房产所主张的权利以及效力作出比较并综合判断，确定原告对涉案房产主张的权利是否能够排除执行。（二）本案是否具备《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的四个构成要件1.原告与被告黄逢煕是否在本院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同？本案中，原告与被告黄逢煕的委托代理人方芳签订《上海市房地产买卖合同》的时间是2016年12月11日。本院查封涉案房产的时间是2017年1月20日。该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，不具有双方恶意串通、逃避债务等法律、行政法规规定的无效情形，合法有效。因此，原告与被告黄逢煕在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的第一项构成要件成就。2.原告是否按要求将剩余款项交付执行？涉案房产的转让价款1165万元，原告已按照合同约定交付了定金10万元、首期和第二期房款806万元，合计816万元，剩余房款349万元（1165万元-10万元-806万元）未支付是因为涉案房产未过户给原告，合同约定的付款条件尚不成就。按照合同约定，剩余房款349万元是原告通过向银行贷款、在涉案房产转移登记在原告名下后，再由银行放款给被告黄逢煕。原告已放弃合同约定对其有利的付款方式和付款条件，原告在（2016）粤0391执异6号听证审查中已同意，并在本案审理过程中将剩余房款349万元交付给本院。因此，原告已经按照《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定将剩余价款交付本院执行，《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的第三项构成要件亦成就。3.涉案房产未办理过户登记是否因原告自身原因本案中，原告与被告黄逢煕的代理人方芳已经在2017年1月18日9时15分前完成了向上海市青浦区不动产登记事务中心申请办理涉案房产的转移登记手续，并提交了转移登记所需的全部材料。是否核准转移登记属于上海市青浦区不动产登记事务中心的行政职权。涉案房产未办理过户登记是因为上海市青浦区不动产登记事务中心在核准审查过程中，本院要求其协助查封涉案房产，而根据城市房地产管理法的有关规定，被司法机关依法裁定查封限制房地产权利的，不得转让。因此，原告与被告黄逢煕已履行了办理过户登记手续的义务，涉案房产未办理过户登记不是因原告自身的原因，《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的第四项构成要件也成就。4.原告在查封之前是否已合法占有该处房产？《民事执行中查冻扣规定》（2005年1月1日起施行）第十七条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件“第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产”的表述已被《办理执行异议和复议案件的规定》（2015年5月5日起施行）第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”所修改。依据新法优于旧法之法律适用原理，关于不动产买受人物权期待权的保护条件应着重审查“合法占有”而非“实际占有”。构成“合法占有”之前提系所有权人基于自由意识的交付行为，“合法占有”亦是本案中交付行为所产生的当然结果。本案中，被告黄逢煕委托方芳为其代理人，授权方芳与原告签订买卖合同、办理房屋交接手续等。方芳在委托期限和代理权限范围内所作的民事行为视为被告黄逢煕的真实意思，对被告黄逢煕具有法律约束力。原告提交的《房屋交接书》、涉案房产的钥匙、涉案房产所在小区的西郊华城物业管理处出具的《证明》能够证明被告黄逢煕的代理人方芳已于2017年1月18日将涉案房产交付给了原告，原告自受领之时已合法占有涉案房产。原告于当日签署《业主公约》、《业主消防》，之后向物业管理处缴纳了物业管理费、向电力公司缴纳电费、向电信公司支付电信费用，也能证明原告基于所有权人的意思平和、合法地占有涉案房产。因此，原告在涉案房产被查封之前已合法占有涉案房产，《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的第二项构成要件亦成就。综上，《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的四项构成要件，本案均已具备。（三）被告杨奕敏的抗辩是否成立1.关于被告杨奕敏抗辩的涉案房产不具备交付条件的问题。《上海市房屋买卖合同》附件3第5条约定，待贷款银行将原告申请的贷款349万元（原告实际申请贷款339万元）发放到被告黄逢煕指定账户后三日内，双方对涉案房产验看、清点，签订房屋交接书。被告杨奕敏以此抗辩，交房条件是被告黄逢煕收到全款，而截至2017年1月18日原告并未付清全款，交房条件不具备。本院认为，在被告黄逢煕未收到该笔房款的情况下，被告黄逢煕的代理人方芳于2017年1月18日与原告签订房屋交接书，将涉案房产交付给原告，变更了合同约定的交房条件。合同约定先付款后交房，是保障卖房人被告黄逢煕的利益。截至2017年1月18日，原告向被告黄逢煕支付的房款达到了816万元，被告黄逢煕的代理人方芳与原告已依法办理了涉案房产转移登记手续，登记过户仅是时间问题，且贷款银行已同意在办理抵押权预告登记后将339万元直接放款至被告黄逢煕的银行账户。因此，被告黄逢煕的代理人方芳在2017年1月18日将涉案房产交付给原告，并不会出现被告黄逢煕收不到该笔房款导致其利益受损的情形。变更交房条件是被告黄逢煕的代理人方芳与原告的真实意思。被告杨奕敏抗辩交房因不符合交房条件而无效，不能成立。2.关于被告杨奕敏抗辩的涉案房产钥匙并未于2017年1月18日交付给原告的问题。本院查明，被告黄逢煕的代理人方芳与原告签订的《房屋交接书》、原告签署的《业主公约》和《业主（住户）消防安全责任书》的落款时间均是2017年1月18日。涉案房产所在小区的物业管理处证明涉案房产于2017年1月18日办理了交接手续。上述证据已经形成证据锁链，相互印证，达到了高度可能性的证明标准，可以认定被告黄逢煕已于2017年1月18日将涉案房产交付给了原告。被告杨奕敏虽抗辩，交房时间不是2017年1月18日，但没有提交充分的反驳证据加以证明，应承担反驳不能的不利后果。交付分为现实交付、简易交付、占有改定和指示交付。没有证据推翻《房屋交接书》签订的时间不是2017年1月18日。方芳是被告黄逢煕的代理人，其已代被告黄逢煕作出了将涉案房产交付给原告的真实意思。被告黄逢煕将涉案房产的钥匙放在物业管理处，物业管理处同意双方交接并为原告办理了入住手续，说明物业管理处对原告准业主的身份没有异议。涉案房产钥匙的交付不属于现实交付，但属于指示交付。被告杨奕敏以原告在（2017）粤0391执异6号案件听证审查中陈述的被告黄逢煕没有将钥匙直接交给原告为由，主张涉案房产没有交付，属于对交付的理解不全面，本院不予采纳。被告杨奕敏提交了两条微信记录。第1条是“黄先生您好，前几天有位姓马的女士说她已买下了您的房子，并找了个装修公司的设计师过来，把您客厅所有的东西搬到楼下房间，便于他们客厅的丈量”。第2条是“以上是上海那房子物业传给我的。我都没过去。”被告杨奕敏主张上述两条微信是被告黄逢煕发过来的，时间是2017年5月28日。被告杨奕敏以此主张被告黄逢煕至2017年5月28日都没有将涉案房产交付给原告。但上述两条微信是否是被告黄逢煕发给被告杨奕敏，第1条微信是否是涉案房产所在小区的物业管理处的员工发给被告黄逢煕、然后再由被告黄逢煕转发给被告杨奕敏，缺乏证据证明，也与涉案房产所在小区的物业管理处出具的证明不符，被告杨奕敏应承担举证不能的不利后果，对上述两条微信的真实性，本院难以认定。被告杨奕敏以上述微信抗辩，涉案房产并没有交付，不能成立，本院不予采纳。四、原告对涉案房产享有的权利是否足以排除被告杨奕敏向本院申请查封涉案房产（一）《办理执行异议和复议案件的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条确定了居住权优先于一般金钱债权的原则。该条虽规定适用的情形是案外人购买开发商的商品房，但案外人购买二手房提起的执行异议也可以参照该原则。本案中，涉案房产是原告购买的唯一住宅，要实现的是原告的居住权；而被告杨奕敏申请查封涉案房产，要实现的是其对被告黄逢煕享有的一般金钱债权。被告杨奕敏申请查封涉案房产，将会妨碍原告对涉案房产享有的居住权。参照该条的规定，原告对涉案房产享有的居住权利优先，可以排除被告杨奕敏申请查封涉案房产的权利。（二）最高人民法院于2015年10月26日作出的（2015）民申字第1886号《民事裁定书》认为，考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。本案中，被告杨奕敏与被告黄逢煕债权债务纠纷指向的标的物不是涉案房产，涉案房产是被告杨奕敏作为被告黄逢煕的财产申请保全以实现其债权的；而原告与被告黄逢煕债权债务指向的标的物是涉案房产，原告对涉案房产享有的物权期待权优先于被告杨奕敏的金钱债权。（三）《办理执行异议和复议案件的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。预告登记是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权不动产登记。办理不动产递件过户手续后，转移登记已进入实质的核准阶段，比预告登记更具有法律效力。本案中，原告与被告黄逢煕的代理人方芳已经于2017年1月18日9时15分办理了涉案房产递件过户手续，买卖双方依法缴纳了相关税费，提交了登记过户所需要的全部资料，受理机关已出具了收件回执，涉案房产已经进入了在不动产登记簿核准转移登记和出证的最后阶段，按照举轻以明重的法律原理，原告的登记请求权可以排除被告杨奕敏申请查封涉案房产。（四）被告黄逢煕向被告杨奕敏借款时，曾将涉案房产的房地产证原件交付给被告杨奕敏。被告杨奕敏当初如要求办理抵押登记，将不会出现被告黄逢煕在未还清借款前出售涉案房产致使其债权实现困难的情况。被告黄逢煕曾告知被告杨奕敏出售涉案房产还款，被告杨奕敏没有提出异议。被告杨奕敏当初如要求被告黄逢煕在房地产买卖合同中指定其收取相应房款，将不会出现被告黄逢煕收到部分房款后又不还款的情况。从上可以看出，被告杨奕敏对现在出现的其债权实现困难的情形，具有过错。而原告是善意第三人，对被告杨奕敏面临的债权实现风险，没有过错。被告杨奕敏迟延至涉案房产登记过户阶段才申请查封，不能对抗原告。综上，按照较高的执行异议审查标准，原告提起的案外人执行异议之诉，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除（2017）粤0391民初227号案对位于上海市青浦区徐泾镇高泾路800弄118号房产的查封。案件受理费91640元、公告费500元，合计92140元（已由原告预交），由被告黄逢熙负担。如不服本判决，原告、被告杨奕敏可在判决书送达之日起十五日内，被告黄逢熙可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 郭 成人民陪审员 苏 峰人民陪审员 张丙林二〇一八年九月二十一日书 记 员 翁 扬