吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第53号上诉人（原审原告）：刘继江，现住吉林省珲春市。被上诉人（原审被告）：珲春金夏投资开发有限公司，住所吉林省珲春市。法定代表人：杨庆海，董事长。委托代理人：刘建民，吉林何晓明律师事务所律师。上诉人刘继江因与被上诉人珲春金夏投资开发有限公司（以下简称“金夏公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服珲春市人民法院（2014）珲民二初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘继江及被上诉人金夏公司委托代理人刘建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘继江在一审中诉称：2009年11月30日，原告购买被告的一套商品房。2010年11月11日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于口岸大路东、沿河街南金夏时代广场的金夏国际公馆1单元828号房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款万分之三的违约金。被告未在合同约定的日期将验收合格的房屋交付给原告，也未告知原告任何延期的理由。直至2013年9月10日，原告购买的商品房才经过综合验收。被告逾期交房803天，应给付原告逾期交房违约金75795元，计算方式为：（总房款314635元×3／10000）元／天×803天=75795元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权的房屋所有权证书交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。被告未按约定为原告办理房屋所有权证书，应当支付给原告违约金9439元，计算方式为：总房款314635元×3%=9439元。现诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金75795元、逾期办理房屋产权证书违约金9439元，合计85234元。金夏公司在一审中辩称：一、逾期交付房屋是因在合同履行过程中发生了在签订合同时不可预见的“情势变更”情形，并非被告的过错所致。1.关于逾期交付房屋。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，因市政府建设形象工程需要，市规划行政主管部门临时通知被告停止施工，并要求被告更改设计，将原设计为商场的一至四层增加至五层，将原设计为住宅的六至十九层增加至二十层，两项共计增加建筑面积一万余平方米，致使被告不可能在原定期限内完成建设。2.关于未依约定办理房产证。因上述设计变更，且由于行政及监管人员发生变化，政府方面在2013年才向被告陆续补发了关于项目变更的各种行政审批文件，使该项目在2013年7月才具备办理综合验收手续的条件，而通过综合验收是办理产权登记的先决条件，因此，未能办理产权登记的责任不在被告。且在项目建设初期，因市政府扩建龙源公园，根据重新调整后的规划，该公园的西出口需从被告的建设用地范围内通过，共占用被告约11000平方米的建设用地，当时政府方面承诺，以免交配套费、绿化费的方式对占用被告的建设用地进行补偿，但政府方面至今未能给被告落实减免费用的承诺。因此，政府方面的因素是导致未能如期办理产权登记的根本原因，被告自身无任何违约行为，不应承担逾期办理产权证书的违约责任。二、关于本案合同违约金的计算期限及额度应当依法予以调整。1.原告主张的逾期交付房屋违约金的计算期限明显有误。本案中，被告已于2012年8月30日将竣工验收合格的房屋交付给原告，因此，原告将逾期交付房屋违约金的计算期限延续至综合验收合格之日没有法律依据。2.合同约定的预期交房违约金计算标准过高，数额已经超过原告损失的30%，应予调整，被告认为，应当按照同期同地段同类房屋租金计算原告的损失。三、本案中，政府行为对被告来说属于不可抗力，故被告不应承担责任。一审法院经审理查明：2008年8月，被告开发建设住宅楼和商场，项目名称为金夏时代广场。2009年11月30日，原、被告签订《金夏时代广场认购协议书》，主要内容为“鉴于买受人为取得金夏时代广场房产之认购权利，出卖人同意买受人预定金夏时代广场房产的优先购买权，并按双方约定支付定金，承诺于约定时间内付清首付款签订正式的《商品房买卖合同》。认购房屋为一单元801号，建筑面积约97.44平方米，单价3010元，首付款30%，预计2011年6月30日交房。买受人交付定金2万元。买受人须于出卖人书面通知之日起7日内与出卖方签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》。本协议书在双方签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》后自动失效。”合同签订后，原告向被告支付定金2万元。2010年初，珲春市政府因金夏时代广场项目所处位置位于珲春市商业中心地段，为使其与周边建筑相协调，要求被告建设的住宅楼和商场各增加一层，而此时被告建设的项目已经封顶，被告因此重新变更设计并拆顶加层。但被告未将变更设计事宜告知原告。2010年11月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，主要内容为“原告购买被告开发的位于口岸大路东、沿河街南金夏时代广场的金夏国际公馆1单元828号房屋，建筑面积为104.53平方米，每平方米3010元，房屋总价款为314635元，原告首付94635元，余款以按揭方式支付。被告应在2011年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。……在商品房交付使用后60日内将房屋所有权证书交付给原告。如被告逾期交付房屋，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；逾期办理房屋所有权证书，被告按已付房款的百分之三向原告支付违约金。”合同签订后，原告交付首付款（含已交定金），并办理了按揭贷款。2011年12月30日，金夏时代广场项目经过施工单位、设计单位、建设单位、监理单位共同验收合格，并由建设行政管理部门盖章并出具建设工程竣工验收及竣工验收备案报告。2012年8月30日被告将房屋钥匙交付给原告。另查明，因珲春市政府扩建公园，需占用被告土地11000平方米，被告与珲春市政府达成置换协议，具体置换方案为“以金夏时代广场及两栋商住楼项目的配套费、异地绿化费与公园西入口征用金夏公司土地的征地费、拆迁费进行置换。”现原告以被告逾期交房803天，构成违约为由，要求被告支付逾期交房违约金75795元、逾期办理房屋产权证书违约金4911.33元，被告未按合同附件三约定使用混合砂浆抹灰违约金9439元，合计85234元。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋并办理房屋所有权证书已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告逾期交房时间问题，原、被告对此各执一词，原告主张2013年9月10日其购买的商品房经过综合验收，故被告逾期交房时间为803天。被告主张2011年12月30日金夏时代广场项目经过验收合格，2012年8月30日被告将房屋钥匙交付给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定“被告应在2011年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。……”该项约定明确“经验收合格”，而非“经综合验收合格”交付房屋。本案中，2011年12月30日金夏时代广场项目经过验收合格，2012年8月30日被告将房屋钥匙交付给原告。按照上述约定应认定2012年8月30日被告向原告交付房屋钥匙时即为被告交付房屋时间，故被告逾期交房时间为427天，原告主张逾期交房时间为803天，缺乏事实依据，该主张本院不予支持。关于被告抗辩意见提出本案符合“情势变更”及“不可抗力”情形问题。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，在被告建设金夏时代广场项目过程中确实出现了政府相关单位要求其变更设计的客观情况，被告按照政府要求重新设计并组织施工也势必影响其原预定交房时间，这一事实是被告在与原告签订认购合同时不能预见的，被告应当及时将变更设计事实告知原告，双方可协商变更交房时间，但被告未将变更设计事宜告知原告，且双方签订《商品房买卖合同》时间发生在上述情形之后，故被告提出“情势变更”及“不可抗力”请求于法无据。同理，被告以其与政府之间置换协议没有实际落实，金夏时代广场项目关于配套费和绿化费不能解决为由，主张逾期办理房产证的原因不符合“情势变更”及“不可抗力”情形，要求免责的请求，于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩意见中主张合同约定逾期交房的违约金计算标准过高，要求予以调整的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”根据合同约定，被告应在2011年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，而被告直至2012年8月30日将房屋交付给原告，逾期交房427天，故依据合同约定计算违约金应为40304.74元（总房款314635元×3／10000每日×427日）。综合本案事实，本院认为，原告因逾期交房所受到的损失应当以同期同地段同类房屋租金价格作为标准为宜，故本院酌定2012年与本案涉诉房屋同地段同类100平方米房屋租金标准为8700元／年，以此计算被告逾期交房给原告造成的损失为10638.86元（8700元／年÷100平方米÷365天×104.53平方米×427天）。双方约定的违约金40304.74元已超过造成损失的30%，即13830.52元（10638.86元×130%），故被告以约定的违约金过高为由请求减少的主张，于法有据，本院予以支持，即将逾期交房违约金调整为13830.52元。据此原告要求被告支付逾期交房违约金75795元的请求，本院不予支持。原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金9439元（总房款314635元×3%），被告对此计算标准亦无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告珲春金夏投资开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付给原告刘继江逾期交付房屋违约金13830.52元、逾期办理房屋所有权证书违约金9439元，合计23269.52元；二、驳回原告刘继江的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，其他诉讼费100元，共计2030元，由原告负担1548元，由被告负担482元。宣判后，刘继江不服上述判决向本院提起上诉，其主要理由为：1.一审认定2011年12月30日为竣工验收合格日期和竣工验收备案日期是错误的，2011年12月30日只是初验时间，金夏国际公馆最终验收备案时间为2013年9月10日，金夏公司的实际逾期交房时间以此为界，而不应计算到2012年8月30日。2012年8月30日金厦公司虽然将房屋钥匙交付给了我方，但因所交付的房屋不是合同约定的经验收合格的房屋，因此仍应当承担逾期交房的违约责任。2.一审认定逾期交房的违约金过高没有任何依据。双方约定的逾期交房违约金比例为日万分之三，与贷款利率基本持平，不存在过高需要调整的问题。一审所认定的同类地段100平方米房屋的租金为8700元／年，没有任何依据。综上，请求撤销一审判决，改判支持我方的全部诉讼请求。金夏公司二审辩称：一审判决适用法律得当，判决结论正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。刘继江为证实自己的主张，二审期间向本院提供的证据有：证据1：珲春市质检站金英豪书写的金夏国际公馆的竣工验收及备案时间。证明金夏国际公馆的竣工验收时间为2013年9月10日，备案时间为2013年11月20日。金夏公司质证称该证据不符合证据要求，一审中已向法庭提供证据证实竣工验收时间。本院认为，该证据虽不符合证据要件，但根据本院向珲春市工程质量监督站调查核实，金夏国际公馆的竣工时间为2011年12月30日，竣工验收时间为2013年9月10日，竣工备案时间为2013年11月20日，故该证据应予参考。本院经审理查明的事实与一审基本一致。另查明，涉案的金夏国际公馆于2011年12月30日竣工，竣工验收时间为2013年9月10日，竣工备案时间为2013年11月20日。本院认为：刘继江与金夏公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。金夏公司没有按照合同约定时间交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。金夏公司主张因政府原因导致逾期交房故而不应认定违约的主张，缺乏事实依据，不应予以支持。关于违约时间的问题，虽然双方合同中约定金夏公司交付的是“经验收合格”的房屋，2012年8月30日金夏公司向刘继江交付房屋钥匙时所交付房屋亦未经竣工验收，但刘继江接受房屋并占有使用，虽交付的房屋状态与双方合同的约定不符合，金夏公司在此承担的不是房屋逾期交付的违约责任，而是合同约定交付瑕疵标的物的违约责任，二者不能混同，一审以2012年8月30日作为确认逾期交房违约责任的时间界点并无不妥。关于逾期交房违约金是否过高的问题，双方合同约定是已付房款的日万分之三，该约定比例虽与目前中国人民银行发布的贷款利率基本持平，但本案为房屋买卖纠纷，不能以此作为衡量购房人实际损失及约定违约金是否过高的标准，一审法院结合本案实际参照同类地段房屋租金标准对逾期交房违约金进行了适当调整并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1548元，由上诉人刘继江负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘晓娟代理审判员  于 雷代理审判员  朴哲男二〇一五年五月八日书 记 员  尹光熹《合同法》第60条第1款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第114条第1款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《合同法》第114条第2款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法》第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法解释二》第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《商品房买卖司法解释》第16条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《证据规则》第2条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。