江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2015)皋民初字第0015号原告薛松委托代理人吴小慧，江苏苏源律师事务律师。委托代理人马伯元，江苏苏源律师事务律师。被告沈克明委托代理人冒萍萍，江苏敏政律师事务所律师。被告傅飞兰。委托代理人赵文彬，杭州市青松法律服务所法律工作者。原告薛松与被告沈克明、傅飞兰商品房销售合同纠纷一案，本院2014年12月24日立案受理后，依法由代理审判员邓黎明适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，继续公开开庭进行了审理。原告薛松及其特别授权委托代理人马伯元、吴小慧，被告沈克明的特别授权委托代理人冒萍萍，被告傅飞兰的特别授权委托代理人赵文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛松诉称，2010年12月22日，原告薛松与被告沈克明、傅飞兰签订《房地产买卖契约》一份，双方约定：被告将其位于如皋市浅水湾3号楼1404室的房屋及车库出售给原告，被告应在房产证发放之日无条件配合原告办理产权过户手续，不得无故拖延时间，如因此给原告造成经济损失，一切责任由被告承担。协议签订后，原告及时履行了约定义务，但被告一直拒不办理产权过户手续。2014年4月7日，被告向原告出具《声明》一份，承诺于2014年6月15日之前将房屋产权过户至原告名下，否则一切责任由其承担，并按照每月3000元的标准向原告支付违约金。现上述履行期限早已届满，但被告至今仍未办理产权过户手续。现原告诉至本院请求判令：1、被告立即履行房屋产权过户手续；2、被告支付原告逾期办理过户手续违约金（自2014年6月15日至实际办理过户手续之日止，以3000元/月的标准计算）；3、诉讼费由被告负担。审理中原告撤回第一项诉讼请求。被告沈克明辩称，1、对答辩人将涉案房屋出售给原告的事实没有异议，但是因答辩人尚未还清银行贷款，银行对该房屋尚有抵押权，因客观原因无法协助原告办理房屋过户手续，但答辩人愿意在1年内还清贷款，协助原告办理过户手续。2、答辩人虽未协助原告办理过户手续，但是自2010年双方签订房屋房地产买卖契约以来，答辩人即将房屋交付给原告，原告实际居住并使用，故不存在相应的损失。其所主张的违约金没有依据。被告傅飞兰辩称，首先答辩意见同第一被告代理人意见，补充一点：违约金是被告沈克明于2014年4月7日出具给原告，出具时被告沈克明与被告傅飞兰于2012年已经离婚，所以沈克明单方面出具的说明和承诺与被告傅飞兰没有关联。傅飞兰对于原告所提出的过户手续，答辩人会积极配合。经审理查明，2010年12月22日，原告薛松（乙方）与被告沈克明、傅飞兰（甲方）签订房地产买卖契约一份，约定：1、甲方自愿将座落在如皋市浅水湾3号楼1404室房地产房屋建筑面积143.31平方米，车库34.51平方米出售给乙方，双方议定成交价为人民币捌拾伍万元捌仟元整（￥858000），乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产。2、经甲乙双方协商后，乙方先预付购房定金40000元交给甲方。甲方收取定金后，将该房屋产权证原件暂存中介处，由中介代为保管，余款818000元经双方同意于小区房产证发放之日甲方成功将房产证过户给乙方时付清。乙方付清全部购房款的同时，甲方将上述房地产（包括钥匙）正式交付给乙方。其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。3、甲方保证上述房地产权属清楚的同时，应确保手续齐全，将该产权过户给乙方，或发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。4、违约责任：乙方中途毁约或不能按期付清房款，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途毁约或不能按期交付该房地产甲方应在毁约之日起当日内双倍返还定金给乙方，每逾期一日，另给付乙方每日1000元滞纳金。5、上述房地产办理过户所需缴纳的税费由乙方承担，中介费捌仟捌佰元，由乙方承担，于2011年1月28日前付清。如中途毁约，中介费用由违约一方承担……双方在合同中补充约定：1、经双方协商同意付款方式分为叁次：1、乙方于2011年1月28日前付叁拾万给甲方；2、2011年2月28日前付肆拾陆万元给甲方；3、尾款伍万捌仟元正由甲方于小区房产证发放之日成功将房产证过户给乙方之日起付清；4、尾款伍万捌仟之未付清之前，甲方不得以任何借口收回此房；5、甲方在房产证发放之日需无条件配合乙方将产权证过户到乙方名下，不得无故拖延时间，如因此造成乙方的经济损失，一切责任由甲方承担，属甲方违约。双方签订合同后，被告即将房屋交付给原告。原告至2011年农历年底合计给付被告购房款800000元。2014年4月7日，被告沈克明向原告出具声明一份，今承诺把卖与薛松的房子在2014年6月15日之前把房子过户给薛松，如办不到所涉及的法律责任由本人承担及补偿每月3000元的利息。2014年4月11日，浅水湾客户服务中心向浅水湾业主发出通知一份，通知业主现浅水湾已可办理房产证。因案涉房屋目前仍有银行贷款未能还清，被告至今未能按约协助原告办理所有权变更登记手续。原告现诉至本院请求判如所请。以上事实，有当事人陈述，房地产买卖合同、沈克明出具的声明，通知等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告沈克明、傅飞兰与原告薛松签订房屋买卖合同，不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方在合同中约定，两被告在房产证发放之日需无条件配合原告将产权证过户到原告名下，不得无故拖延时间，如因此造成乙方的经济损失，一切责任由甲方承担，属甲方违约。2014年4月，浅水湾小区向业主发出通知，该小区符合办理房屋产权证的条件，被告沈克明也承诺于2014年6月15日前配合办理房屋所有权证书。但因被告未能偿还房屋抵押贷款，致使原告至今无法办理房屋产权过户登记手续，两被告的行为显系违约，应按约承担相应的违约责任。双方在房屋买卖合同中约定，两被告违约应承担每日1000元的违约金。被告沈克明也作出承诺，于2014年6月15日之前把房子过户给原告，否则承担每月3000元的利息。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告已支付购房款800000元，现原告主张3000元/月的违约金并不高于法律规定的按照同期银行贷款利率计算的利息的标准，本院予以支持。关于被告沈克明辩称原告在支付购房款的时间上也存在违约情形的问题。虽然原告给付房款的时间比合同中约定的晚10个月左右，但被告对此并未提出异议，可视为双方在履行过程中对给付房款的时间进行了变更。即使原告存在轻微违约行为，但其早于2011年农历年底给付合同约定的房款800000元，被告至今未能偿还房屋贷款系其本人的过错，与原告迟延交付购房款没有因果关系，故对被告沈克明所辩不予采纳。关于被告傅飞兰辩称其与沈克明已经离婚，被告沈克明单方作出的承诺与其无关的问题。被告傅飞兰未能提供证据证明其与沈克明离婚的事实，即使两被告已经离婚，被告傅飞兰作为买卖合同的当事人，应当承担合同约定的义务，现原告主张的3000元/月的违约金并不高于房屋买卖合同中约定的违约金标准，故对被告傅飞兰所辩不予采纳。综上，现原告主张两被告自2014年6月15日起至实际办理产权过户登记之日止承担3000元/月的违约金（计算至2015年5月15日为33000元），本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百三十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决如下：被告沈克明、傅飞兰于本判决生效后十日内给付原告薛松违约金（至2015年5月15日止的违约金为33000元；自2015年5月16日起按照3000元/月的标准计算至两被告协助原告办理房屋产权过户登记手续之日止）。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由被告沈克明、傅飞兰负担（此款原告已垫付，被告于上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费625元。（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。审 判 长  姚建华代理审判员  邓黎明人民陪审员  章瑞祥二〇一五年五月二十一日见习书记员  葛洲花