四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初5323号 原告：李宗义，男，汉族，1964年3月15日出生，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：张和友，北京德和衡（成都）律师事务所律师。执业证号：15101201310528532。 被告：四川安逸连锁酒店有限公司，住所地：四川省成都市青羊区清江东路360号安逸158旅馆峨眉店一楼101室。统一社会信用代码：915100007699966950。 法定代表人：陈勇，董事长。 被告：四川安逸连锁酒店有限公司宜宾店，住所地：四川省宜宾市翠屏区江北五粮液大道酒圣路侧育才路10号书香府第1幢2-6层。统一社会信用代码：9151150207142189XJ。 负责人：卿涛。 二被告共同委托诉讼代理人：江珊，四川乐伯乐律师事务所律师，执业证号：15101201311908105。 原告李宗义与被告四川安逸连锁酒店有限公司（以下简称安逸公司）、四川安逸连锁酒店有限公司宜宾店（以下简称安逸宜宾店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案。被告安逸公司向本院提出管辖权异议申请，本院经初步审查后认为，本案有约定管辖条款且合法有效，故口头裁定并告知被告安逸公司就管辖权异议不予审查。被告又向本院提出适用简易程序异议书，本院审查后认为本案系房屋租赁合同纠纷，权利义务关系明确，也不属于争议较大的情形，故不同意转为普通程序审理。本案于2018年8月29日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李宗义的委托诉讼代理人张和友，被告安逸公司、安逸宜宾店的共同委托诉讼代理人江珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宗义向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》，限令二被告自判决生效至日起15日内撤离租赁房屋；2.请求判令被告支付原告租金141.12万元（暂计算至2018年6月23日）；3.请求判令被告支付违约金200万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年4月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告所有坐的落于宜宾市翠屏区房屋租赁给被告二经营管理，租赁期限为15年。租金分半年期和季度计算，截至2018年1月之前，原、被告双方都按照合同约定履行义务，但自从2018年1月16日被告转款季度（2018年1月9日-2018年4月8日）租金后，被告方就以经营困难为由拒不履行义务。被告的行为已经严重违反约定，现被告继续占有原告房屋，拒不支付租金又不退换租赁房屋。原告与被告方多次协商未果，为维护合法权益，特提起诉讼，请求支持诉讼请求。 被告四川安逸连锁酒店有限公司、四川安逸连锁酒店有限公司宜宾店共同辩称，1.如果是解除合同，原告方应给予被告补偿；2.我方不缴纳租金是因为原告的消防隐患有问题，导致其不能正常使用；3.我方不存在违约行为，不应承担违约金，即便认定违约存在，违约金也过高，根据合同法司法解释违约金是补偿性为主，由法院进行调整；4.原告方应举证证明有损失，但原告方未举证，我方认为原告不存在损失，且应证明租赁物适合经营酒店。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的原告身份证复印件、营业执照、产权证、房屋交接传单、银行流水、《消防安全重点单位建筑消防设施维护保养月报表》、请求业主李宗义修复消防设施的函、EMS快递单、邮局妥投证明、卿涛与李宗义的微信聊天记录等证据，予以予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据本院评述如下： 1.原告李宗义提交的《房屋租赁合同》，虽无原件，但该合同复印件文本与被告提交的《房屋租赁合同》复印件文本内容一致，能够相互印证，且有其它到案证据证明原被告双方实系按该合同履行权利义务，故本院对该证据依法予以采信。 2.二被告提交的《关于宜宾市翠屏区安逸闲庭酒店消防系统存在安全隐患的报告》、《宜宾市翠屏区安逸闲庭酒店消防系统整改方案》，原告认为前述证据不属于消防主管单位出具，无任何法定机构委托，三性均不予认可。本院依法审查后认为，四川省鑫盛消防工程有限公司宜宾分公司（以下简称鑫盛消防公司）其经营范围系，受主体公司委托从事建筑安装业，指建筑物主体工程竣工后，建筑物内各种设备的安装活动，以及施工中的线路敷设和管道安装活动；不包括工程收尾的装饰，如对墙面、地板、天花板、门窗等处理活动。且该公司系被告安逸宜宾店的消防维保单位，故其出具的前述报告和方案，系基于消防维保服务，并在经营业务范围内出具相关书面消防意见。根据前述报告和整改方案载明的内容，鑫盛消防公司对被告安逸宜宾店自2017年6月份的消防维保，发现被告安逸宜宾店经营场所存在一定消防安全问题，并提出相关整改意见。结合原告当庭确认2017年年中，被告方向其提出过消防安全问题等情形，能够确认被告安逸宜宾店存在一定的消防安全问题。故本院对该组证据依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告安逸公司系从事酒店管理服务、家政服务、物业管理等经营内容的有限责任公司。 司.修，甲方应在收到此通知起的四十八小时内维修该等瑕疵或损坏…2012年4月23日，被告安逸公司（乙方、承租方）为在宜宾市开展经营与原告李宗义（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：第1.1条，甲方……自愿将位于宜宾市翠屏区书香府第，物业租赁给乙方经营管理…甲方系通过受让方式从宜宾裕川房地产开发有限公司依法购买商品房取得房屋产权，为本合同租赁物合法所有权和使用权人…乙方具有专业酒店经营管理经验，拥有大批酒店管理人参，乙方自愿承租该房产。第2.1条，租赁标的为书香府第酒店项目，分别包括1楼酒店大厅约200平米由酒店专属适用，2楼-6楼全部楼顶平台、停车场、相关附属房屋及设施设备等。第3.1条，租赁期限为15年，从乙方的免租金装修期结束的次日起开始计算。第3.3条，乙方的免租装修期5个月，从租赁标的的正式交付确认之次日开始计算。第4.1条，乙方支付租赁标的租金，从免租金装修期结束之次日开始计算。第4.2条，首个合同年度的租金35元/平米/月，约合年租金268.8万元，租金每3年递增5%（即第1-3年为268.8万元/年，第4-6年为282.24万元/年，第7-9年为296.35万元/年，第10-12年为311.17万元/年，第13-15年为326.73万元/年），首个合同年度的租金按半年结算一次，从第二个合同年度起，租金按季度结算一次…其余支付时间最迟应于期限届满前15日内向甲方支付下一次的租金。第11.4.1条,甲方按现有条件提供消防系统的介入端口。第11.6.1条，在租赁期间，甲方应保证出租房屋的建筑安全。甲方提出进行维修须提前2日书面通知乙方，乙方应积极协助配合，并在乙方认为方便的时间安排维修保养，以避免打扰乙方正常经营。第11.6.2条，乙方应书面或电话通知甲方需要维修的瑕疵、损坏或房屋存在因建筑本身缺陷出现安全隐患或重大质量问题需要维修，甲方应在收到此通知起的四十八小时内维修该等瑕疵或损坏……上述产生维修的费用，全部由甲方承担……。第12.1条，乙方应向甲方支付本合同项下到期应付的租金。第13.4条，乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁标的：不按本合同约定的时间和金额向甲方交纳租金超过三十日……。第14.5条，租赁期内，乙方因自身需要提前退租的或因乙方违约导致本合同终止的，应向甲方支付违约金200万元，若甲方的损失超出了乙方支付的违约金，则损失超过违约金的部分乙方也应进行赔偿。 2012年5月8日，双方对租赁物进行交接，并在交接清单上签字确认。2013年1月4日，原告取得前述租赁物的房屋所有产权证书。2013年6月20日，被告安逸公司就在案涉租赁地店开办酒店业务，登记注册成立名为被告安逸宜宾店的分公司，并由被告安逸宜宾店经营酒店业务至今。 在经营过程中，被告安逸宜宾店的消防维保单位鑫盛消防公司，自2017年7月的日常消防维保中发现被告安逸宜宾店存在一定的消防隐患问题，向被告方出具了相应的报告和整改方案。2017年7月，被告方亦向原告提出消防自动喷淋及消防栓设备无水等消防问题。次年起，被告安逸公司多次以书面形式，通过EMS或短信向原告发送《关于请求业主李宗义修复消防设施的函》，均载明，租赁标的消防系统从2015年11月至今无水不能使用，存在重大消防安全隐患。被告方已多次口头、电话、函件告知原告，2018年1月以来被告方数次发函要求原告履行合同义务即进行维修解决，但至今仍未恢复正常…。2018年6月21日函件，载明被告方为维护合法权益，将根据法律规定和合同约定，采取包括但不限于暂停支付租金甚至解除合同等在内的一系列措施，以保障自身权益。此后，双方就消防问题和租金支付未达成一致意见，原告于2018年7月，诉至本院，要求判如所请。 另查明，2018年1月16日，被告方最后一次支付了租赁物2018年1月9日至2018年4月8日的租赁费后，再未按约支付租赁费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更。本案中，李宗义与安逸公司于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为依法成立，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告安逸宜宾店系被告安逸公司设立的分公司，依法不具备独立法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，其民事责任由总公司被告安逸公司承担。 综合原被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被告方能否以存在消防安全问题为由拒付租金，进而原告李宗义能否以被告方拒付租金为由，要求解除《房屋租赁合同》；2.被告方是否应承担拒付租金的违约金。现针对争议焦点诸项评析如下： 1．被告安逸宜宾店存在的消防安全问题能否成为拒付租金的抗辩事由。根据审理查明的事实，原告作为出租人，应保证租赁物无消防安全隐患，根据《房屋租赁合同》的约定，亦有义务提供案涉租赁物消防系统的接入端口。在被告安逸宜宾店经营期间，鑫盛消防公司作为其消防维保单位，基于消防维保服务，出具的案涉租赁物消防隐患报告和方案，尚在其经营业务范围内。报告和整改方案虽载明，鑫盛消防公司对被告安逸宜宾店自2017年6月份起的消防维保，发现被告安逸宜宾店经营场所存在一定消防安全问题，并提出相关整改意见。被告方也向原告李宗义提出过消防安全问题，依法能够确认被告安逸宜宾店存在一定的消防安全问题。但被告安逸宜宾店至今尚处于正常经营状态，也未被消防主管部门抽查发现存在消防隐患，进而被勒令停业。同时，被告未提供充分证据证明尚存的消防隐患可能影响正常经营，导致作为承租人的被告方经营酒店之合同目的不能实现，故本院依法不能确认该消防隐患足以影响被告方的正常经营活动，进而被告方得行使抗辩权，有权拒付租金。另根据《租赁经营合同》关于租赁期间出租房屋存在建筑安全问题，出租人应予以修缮、维修使其处于良好状态，费用由出租人承担；出租人不予维修，承租人有权聘请第三方维修，有关维修费在租赁费中扣除的约定。如案涉租赁物存在相关安全隐患，原告不予维修，被告方亦可自行维修，并就维修费用主张租赁费抵扣，而非直接拒付租赁费。 现租赁物业2018年4月8日以前的租赁费已完清，依照双方签订的《房屋租赁合同》第4.1条“从第二个合同年度起，租金按季度结算一次…最迟应于期限届满前15日内向甲方支付下一次的租金”的约定，被告应于2018年3月24日前支付2018年4月9日至7月8日的租赁费705600元，并于2018年6月23日支付2018年7月9日至10月8日的租赁费705600元。对原告要求被告支付租赁费1411200元（705600元+705600元）的诉讼请求，如前所述，被告应按约支付租赁费，且双方对未支付租赁费的事实无异议，故本院对该诉讼请求依法予以支持。 2.原告能否依据合同解除权的约定，要求解除租赁合同。因被告方现无抗辩支付租赁费的合理事由，故双方依法成立的《房屋租赁合同》约定的义务，均应积极履行。根据被告方自2018年4月8日后未再支付租金，以及《房屋租赁合同》关于“首个合同年度的租金按半年结算一次，从第二个合同年度起，租金按季度结算一次…其余支付时间最迟应于期限届满前15日内向甲方支付下一次的租金。”的约定，被告方不支付租金的行为，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，以及《房屋租赁合同》第13.4条“乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁标的：不按本合同约定的时间和金额向甲方交纳租金超过三十日……。”的约定，现被告拒付租金超过三十日以上，故原告方要求解除租赁合同，有事实和法律依据，故本院依法予以支持。 因本院已解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告应在合理期限内搬离租赁房屋，被告继续占有无事实和法律依据，故对原告要求被告方自判决生效之日起15日内搬离租赁房屋的诉讼请求，本院考虑租赁物业从事酒店经营的特殊情形，对该诉讼请求依法持为，被告方于本判决生效之日起三十日内搬离案涉租赁物。 3.被告方是否应承担拒付租赁费的违约金。同前述，被告方现无有效抗辩支付租赁费的合理事由，其拒付租赁费的行为，依法依约构成违约，故应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付违约金2000000元，根据《租赁经营合同》第14.5条“租赁期内，乙方因自身需要提前退租的或因乙方违约导致本合同终止的，应向甲方支付违约金2000000元，若甲方的损失超出了乙方支付的违约金，则损失超过违约金的部分乙方也应进行赔偿。”的约定，原告的该项诉请有合同约定为据。被告方以违约金过高，请求法院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告并未提供具体的损失证据及金额，故本院根据欠付租金的时间，以中国人民银行同期同类贷款利率为参酌,酌情调整被告方向原告方支付违约金为150000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告李宗义与被告四川安逸连锁酒店有限公司于2012年4月23日签订的《租赁经营合同》； 二、被告四川安逸连锁酒店有限公司于本判决生效之日其三十日内搬离位于四川省宜宾市翠屏区上江北五粮液大道酒圣路侧育才路10号“书香府第”小区第1幢的经营房屋； 三、被告四川安逸连锁酒店有限公司于本判决生效后十日内支付尚欠原告李宗义的租赁费1411200元（2018年4月9日至2018年10月8日）； 四、被告四川安逸连锁酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告李宗义违约金150000元； 五、驳回原告李宗义的其他诉讼请求。 如果上述支付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费34090元，减半收取计17045元，由原告李宗义负担7620元，由被告四川安逸连锁酒店有限公司宜宾店负担9425元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  蒋波 二〇一八年九月二十五日 法官助理王东 书记员张戎