上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第36495号原告上海申东资产投资管理中心有限公司。法定代表人顾建芳。委托代理人朱文斐，上海市金石律师事务所律师。被告徐海洋。原告上海申东资产投资管理中心有限公司（以下简称申东资产公司）与被告徐海洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法适用简易程序。后根据案情审理的需要，转为普通程序审理。由审判员胡铁红担任审判长，与代理审判员张盈、人民陪审员梅丽华组成合议庭，本院于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告申东资产公司的委托代理人朱文斐、汤甫臣到庭参加诉讼，被告徐海洋经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告申东资产公司诉称，2014年4月18日，原告申东资产公司与被告徐海洋签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告徐海洋承租上海市浦东新区北中路XXX号XXX层XXX、XXX室房屋（以下统称系争房屋），原告于2014年4月25日交付系争房屋，房屋租赁单价为人民币4元（以下币种相同）每天每平方米，租金不包括使用房屋发生的物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用，房租每两个月预付一次，先付后用。2014年6月24日起，被告徐海洋停止缴纳租金，在经原告催告15日后仍未付款，依照合同约定，原告现要求解除双方的租赁合同，并要求被告承担相关合同责任。现原告诉请要求：1、判令解除原告与被告徐海洋签订的租赁合同；2、判令被告徐海洋向原告支付房屋租金自2014年6月25日起至本案判决生效之日止的租金（月租金按照17，315.60元计算）；3、判令被告徐海洋向原告支付2015年4月24日前的租金逾期付款违约金（按月租金17，315.60元的日千分之五计算，从2014年6月25日起分段计算至实际支付之日止）；4、判令确认被告徐海洋已支付的保证金34，631元归原告所有；5、判令被告徐海洋向原告支付合同解除违约金34，631元；6、判令被告徐海洋腾空系争房屋并将房屋以现状返还原告；7、判令被告徐海洋向原告支付律师费5，000元；8、诉讼费由被告徐海洋承担。案件审理中，原告将逾期支付租金的违约金标准自愿调整为按照月租金17，315.60元的日万分之五计算，同时撤回了第四项诉讼请求，但表示保证金用以抵扣被告应向原告支付的款项。被告徐海洋未作答辩。经审理查明，上海市浦东新区北中路187弄3、4号1层房屋的权利人为案外人罗某某。2012年12月，罗某某与原告申东资产公司签署《北蔡休闲广场商铺合作经营合同》，约定将罗某某所有的房屋交由原告统一经营管理，期限为2013年3月1日至2018年2月28日，签订合同后，商场由原告负责经营管理，房屋产生的经营收益归原告所有，并不可撤销赋予原告单独以原告之名义出租、管理、使用该房屋的权利，原告有权以其名义直接与房屋承租人签订租赁合同并获得收益，……。2014年4月18日，以原告申东资产公司作为出租方（甲方）与被告徐海洋作为承租方（乙方）签署租赁合同一份，约定甲方将上海市浦东新区北中路某弄1层3、4号出租给乙方，房屋建筑面积为142.32平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为“蔡家花园”品牌使用；租赁期限自2014年4月25日起至2018年2月28日止；甲方于2014年4月25日向乙方交付该房屋，乙方应于接收房屋前，付清租赁保证金和首期租金；该房屋的租赁单价为4元每天每平方米，第一年月租金为17，315.60元，该房屋的租金每2个月预付一次，先付后用，……其后，乙方应于每期租金到期前十日向甲方预先支付下一期的租金；支付租金，每逾期一天按月租金的千分之五交纳违约金，若逾期超过30天的，甲方有权采取相关措施，直至乙方付清相应的费用为止；乙方应在签订本合同当日，向甲方支付相当于该房屋2个月租金数额的房屋租赁保证金，现为34，631元，以保证乙方履行本合同的所有条款，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证；若乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约责任（即乙方已付的保证金不退，且乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当年月租金的贰倍，若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应负责赔偿），且有权解除本合同，收回该房屋：（1）乙方未按本合同约定交纳租金超过30天，经甲方催告15天后仍未付款的；……（6）该房屋停止营业超过一个月的，包括但不限于乙方自身原因造成的停业、被政府有关部门责令停业整顿等；甲方因乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等），均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支作为追讨；本合同的租赁期限届满或提前终止的，则⑵乙方应将该房屋恢复原状，或以甲方认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、搬离费或拆除费等；……。原告表示就租赁合同中所表述的房屋以及出租的房屋即与产证显示的房屋为一致。2014年4月30日，原、被告签署《房屋交接验收确认书》，确认2014年4月25日，原、被告在见证方的见证下，对系争房屋进行了交接验收。2014年4月25日，原告收到房屋租赁保证金34，631元，与此同时收到了被告缴纳的第一期即2014年4月25日至2014年6月24日止的租金。之后，被告再未向原告缴纳过租金。系争房屋目前为空关状态。为本案诉讼，原告聘请律师作为一审诉讼代理人，发生律师代理费5，000元。以上事实，有上海市房地产权证、《北蔡休闲广场商铺合作经营合同》、《房屋租赁合同》、《房屋交接验收确认书》、收据、《聘请律师合同》、上海市增值税普通发票等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，双方签署的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。作为承租人，支付租金是其主要的合同义务。被告承租系争房屋之后，在仅支付两个月租金后再未向原告缴纳过租金义务，目前已近一年，所承租房屋也处于空关状态，因承租人在租期开始短期内就不再履行合同，致使出租人不能实现出租房屋取得收益的目的，由此原告要求解除双方间的租赁合同并要求被告以月租金17，315.60元的标准支付自2014年6月25日起至判决生效之日止的租金，于法有据，本院予以支持。对于被告没有按期支付租金的行为也应承担相应的违约责任，原告要求被告支付2014年6月25日起至2015年4月24日期间的逾期租金违约金至实际支付日止，并自主将约定的月租金日千分之五的标准降低至月租金日万分之五的标准主张，并无不可，亦在合同约定的范畴内，本院予以支持。合同解除，原告要求被告承担两个月租金金额的赔偿，尚属合理，本院予以支持；同时原告依约要求被告承担因诉讼产生的律师费用5，000元，符合合同约定，本院亦予支持。合同解除后，原告要求被告将系争房屋腾空并以现状返还，根据双方约定，房屋返还应将该房屋恢复原状，或以出租方认可之现状返还，且合同提前解除是基于承租人原因导致，故原告就该主张，于法有据，予以支持。关于租赁保证金，原告要求直接从被告应向原告支付费用中予以抵扣，并无不可，可予准许。被告徐海洋经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海申东资产投资管理中心有限公司与被告徐海洋间的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告徐海洋于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司从2014年6月25日起至判决生效之日止的租金（月租金按照17，315.60元计算，被告支付的保证金34，631元予以抵扣）；三、被告徐海洋于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司逾期支付租金违约金（以月租金17，315.60元的日万分之五的标准计算，2014年6月25日至2014年8月24日的逾期支付租金违约金从2014年6月25日起计算至实际支付日；2014年8月25日至2014年10月24日的逾期支付租金违约金从2014年8月25日起计算至实际支付日；2014年10月25日至2014年12月24日的逾期支付租金违约金从2014年10月25日起计算至实际支付日；2014年12月25日至2015年2月24日的逾期支付租金违约金从2014年12月25日起计算至实际支付日止；2015年2月25日至2015年4月24日的逾期支付租金违约金从2015年2月25日起计算至实际支付日止）；四、被告徐海洋于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司合同解除赔偿金34，631元；五、被告徐海洋于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司律师费5，000元；六、被告徐海洋于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区北中路187弄3、4号1层房屋腾空以现状返还原告上海申东资产投资管理中心有限公司。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，637元，公告费560元，由被告徐海洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡铁红代理审判员  张 盈人民陪审员  梅丽华二〇一五年五月二十二日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。