江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初2557号原告：无锡市玲阳精密钢带有限公司。委托诉讼代理人：黄晓晨，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴颖婷，江苏瑞莱律师事务所律师。被告：吴美君，女。委托诉讼代理人：张克勤，江苏沁园春律师事务所律师。委托诉讼代理人：华保兴，江苏沁园春律师事务所律师。原告无锡市玲阳精密钢带有限公司（以下简称玲阳公司）与被告吴美君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玲阳公司的委托诉讼代理人黄晓晨、吴颖婷，被告吴美君的委托诉讼代理人张克勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玲阳公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除与吴美君签订的《无锡房屋买卖居间合同》；2、判令吴美君双倍返还定金40万元；3、判令吴美君返还购房款20万元；4、本案诉讼费由吴美君负担。事实和理由：其与吴美君于2017年7月8日签订了一份《无锡房屋买卖居间合同》，约定将吴美君所有的梁溪区古韵坊59号101、301、401三套房屋以530万元出售给其，其已经支付了定金20万元及20万元购房款。合同约定办理更名手续当天支付购房款，但根据相关政策，吴美君与开发商解除合同后，涉案房屋必须在无锡市场网公开，最终通过摇号确认最终的购房者，所以即使吴美君与开发商解除了买卖合同，涉案房屋也不必然能更名至其或其指定的人名下，吴美君没有能力履行合同，且2017年9月19日仅是向开发商提出更名申请，吴美君要求其先支付购房款违背了合同的约定，故提出如上诉讼请求。诉讼中，玲阳公司以其与吴美君均确认双方签订的合同已经解除为由，申请撤回要求解除与吴美君签订的《无锡房屋买卖居间合同》的诉讼请求。被告吴美君辩称：其与玲阳公司签订合同后，因玲阳公司需要筹款，故双方未到开发商处办理更名手续，后经多次催促，始终由于玲阳公司无力支付购房款而一直未办理更名手续，之后其给予玲阳公司一定的宽限期，但玲阳公司仅在2017年11月20日支付了20万元购房款，未履行其余付款义务，其在2017年12月22日向玲阳公司发出了解除合同的通知，玲阳公司于次日收到，故双方签订的买卖合同已经于2017年12月23日解除。玲阳公司迟延履行自己的义务是合同解除的主要原因，其收取的定金不应返还；因玲阳公司未及时支付购房款，存在违约行为，根据其与玲阳公司签订的合同，玲阳公司已经支付的首付款应作为违约金予以没收，其保留进一步追究玲阳公司违约责任的权利。玲阳公司要求其返还定金与购房款的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴美君向无锡市奕淳房地产开发有限公司购买了无锡市梁溪区古韵坊59号101、301、401房屋并办理网上备案手续后，于2017年7月8日与玲阳公司签订《无锡房屋买卖居间合同》，约定吴美君将梁溪区古韵坊59号101、301、401房屋，建筑面积456.35平方米成套住宅出卖给玲阳公司，房屋成交价格为530万元，合同签订时支付定金20万元，玲阳公司应于办理更名手续当天向吴美君支付房款210万元，更名手续的实际办理时间以玲阳公司准备好首付210万元为准，玲阳公司承诺剩余房款300万元须在更名手续办理后2个月内一次性支付吴美君，最后支付时间为2017年10月20日前，如到期不支付吴美君，可视为玲阳公司违约，玲阳公司所交定金和首付款同意吴美君不予返还，统统作为违约金等。合同签订后，玲阳公司于2017年7月8日支付定金20万元，同年11月20日支付购房款20万元。后因玲阳公司未履行剩余付款义务，吴美君于2017年12月22日向玲阳公司邮寄了一份《通知》，通知玲阳公司自即日起解除双方签订的《无锡房屋居间买卖合同》，此前玲阳公司所支付的40万元均作为违约金予以没收。玲阳公司于次日收到吴美君邮寄的《通知》。另查明，吴美君于2018年2月13日领取了古韵坊59-101、59-301、59-401房屋的的所有权证。诉讼中，经本院释明，吴美君称因其与玲阳公司签订的合同既约定了定金条款，又约定了违约金条款，其选择适用定金条款。诉讼中，吴美君提供了中介公司经办人赵玉弟的证人证言，证明吴美君与玲阳公司签订合同后，玲阳公司经吴美君多次催促，未履行付款义务。玲阳公司称无锡并并堆电子商务有限公司（以下简称并并堆公司）与其公司的实际控制人均是宋建军，并并堆公司于2017年7月8日代玲阳公司支付了定金20万元，也为玲阳公司备足了首付款并愿意为玲阳公司支付，所以玲阳公司具备支付房款的能力。本院认为：玲阳公司与吴美君签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。玲阳公司与吴美君均确认双方签订的房屋买卖合同已经于2017年12月23日解除，本院予以确认，对玲阳公司要求撤回要求解除该合同的诉讼请求予以准许。本案的争议焦点是玲阳公司与吴美君是否存在违约行为。玲阳公司与吴美君约定在办理更名手续当天支付购房款210万元，虽然未明确是先支付210万元还是先办理更名手续，但吴美君出售房屋的目的是获得相应的对价，而玲阳公司在约定办理变更登记手续的当天既未支付购房款，也未向吴美君提示其有支付210万元购房款的能力，且在吴美君多次催促玲阳公司支付购房款的情况下，玲阳公司仅支付了20万元，玲阳公司要求吴美君先行办理更名手续是不合理的；玲阳公司虽称并并堆公司有支付首付款能力并愿意为玲阳公司支付，但并并堆公司与玲阳公司系两个不同的主体，并并堆公司未告知吴美君其有能力且愿意代玲阳公司支付首付款的事实，吴美君多次催促玲阳公司支付首付款，而玲阳公司未支付，吴美君据此判断玲阳公司没有履约能力而解除合同，系当事人行使自己的权利，不属违约。玲阳公司称其与吴美君签订的合同无法履行一节，因法律法规并未禁止吴美君出售房屋，玲阳公司的此辩称意见仅是其猜测，且是否能将涉案房屋登记至玲阳公司或其指定的人名下，属另一法律关系，与本案无关。吴美君与玲阳公司签订的合同中既约定违约金，又约定定金，现因玲阳公司未在合理的期限内履行支付房款的义务，导致合同解除，属违约方，应当承担相应的违约责任；吴美君选择适用定金条款，符合法律规定，本院予以支持，玲阳公司已经支付的定金无权要求吴美君予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十六条规定，判决如下：一、吴美君于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市玲阳精密钢带有限公司返还购房款20万元。二、驳回无锡市玲阳精密钢带有限公司的其他请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29350元，由无锡市玲阳精密钢带有限公司负担26090元，吴美君负担3260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  冯朝昱代理审判员  冯庆明人民陪审员  陈晓春二〇一八年九月二十五日书 记 员  诸 琳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。