河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初4412号 原告：董晓宁，女，1975年12月20日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：刘青，河北宏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亚明，河北朗途律师事务所律师。 被告：秦皇岛市金筑物业服务有限公司。 法定代表人：王金良，经理。 委托诉讼代理人：王守力，男，汉族。 委托诉讼代理人：常世龙，河北万千律师事务所律师。 原告董晓宁与被告秦皇岛市金筑物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘青、赵亚明，被告秦皇岛市金筑物业服务有限公司委托诉讼代理人王守力、常世龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董晓宁向本院提出诉讼请求：一、将未收取物业费按照四星级服务法定收费标准下调30%。即物业收费标准为0.49元/月/平方米；二、请求法院判令被告返还原告2015年11月至2017年12月共计26个月多收取的物业费共计12436.75元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系秦皇半岛二区小区23栋3单元401号房屋的业主，房屋建筑面积为198.48㎡。被告系该小区的物业服务公司，2015年11月原告与被告建立物业服务关系，被告为原告购买的秦皇半岛二区提供物业服务，物业费为2.9元/建筑平方米/月，2015年11月至2017年12月被告收取原告物业费14965.39元。经查被告系该小区的前期物业服务公司，应按照政府指导价格进行收费。秦皇岛市金屋物业服务管理有限公司在海港区物价局的备案，根据秦价政服字[2009]47号文件规定，秦皇半岛二区实行四星级服务，多层住宅物业住宅政府指导收费标准为0.7元/月.平方米。根据秦皇岛市物价局、住房保障和房产管理局联合发布的《秦皇岛市普通住宅小区四星级物业服务等级标准》，被告提供的物业服务质量与收费标准严重不符，价高质次。因此，要求被告按照政府指导收费标准下调30%并返还多收取的物业费。 被告秦皇岛市金筑物业服务有限公司辩称，原告的诉请无事实和法律依据，原告在购买所住物业之前已经从网络及销售部门的销售资料等各种途径进行了详细地了解，并多次到现场看房确认，对其所购房屋是别墅是充分了解的。业主与地产公司签订的房屋买卖合同中对于物业收费标准有明确的约定，在其签订合同及入住后也缴纳了物业费，因此说原告对其收费标准是明知和认可的，基于以上事实与理由，认为原告是对其真实意思表示反悔，起诉被告没有事实和法律依据，请求依法驳回诉请。 原告为支持其主张提交如下证据： 证据一、董晓宁的房屋产权证一份，证明原告对房屋拥有所有权，该房屋标的为住宅； 证据二、物业费缴费凭证。证明被告未按照政府指导价标准向原告收取物业费； 证据三、海港区物价局物业服务费备案表。证明被告公司是四星级标准，物业费为1.1元/月/平方米。2015年后，物业公司没有依规备案； 证据四、秦皇岛市普通住宅小区四星级服务等级标准。证明被告公司物业服务不达标，物业收费也高于收费标准，服务也应该高于四星级标准。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见： 对证据一真实性无异议，对原告主张的证明目的不予认可，不能证明原告诉求的依据；对证据二真实性认可，能够证明原告依商品房买卖合同前期物业服务关于物业费约定缴纳物业费用，说明了原告对被告的收费标准及价格是认可的，因此该证据证明不了原告的证明目的；对证据三真实性、合法性、关联性均不认可。不能提供证据原件，没有证据出处的印章，关联性也有异议，即便是真实的，也是就高层住宅的备案，与本案中别墅是没有关系的。本市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两个机制，原告所购买房屋不属于[2009]47号文件中规定的普通商品住宅，在相关的合同中，约定了服务标准为四星级服务，这是在当时本市物业服务企业所能执行的最高服务标准，原告提到的别墅区物业服务收费标准备案问题，被告向海港区物价部门进行备案，但物价局未受理，不受理的理由为：1、相关合同已就物业费标准进行了约定，且约定的标准是合同双方真实意思表示；2、地产方在销售过程中，已经对物业管理服务标准和收费标准在公开场所进行了公示，原告知道且应当知道其所购房屋的物业服务标准和物业收费标准。业主所购房屋面积为200平方米以上，不是普通住宅，均应适用于市场调节价，由双方对价格进行约定，因此物价部门未对原告所住别墅区物业服务标准及价格进行备案。对证据四真实性不认可，与本案无关联性，原告没有提出实质物业管理瑕疵。 被告为支持其主张提交如下证据： 第一组证据：1、地产宣传材料及网络宣传材料；2、地产销售合同。证明原告在购买前通过阅知地产印制的及网络上发布的宣传资料及到销售现场查看，已明确知悉该房屋的别墅属性及购买价格明显高于普通商品住宅价格，最终与地产方签订了房屋销售合同，是原告的真实意思表示，对所购买房屋的别墅属性是明知； 第二组证据：1、前期物业服务合同；2、业主手册。证明对物业服务收费价格进行了明确的约定，且原告已签字确认同意，系约定双方真实的意思表示，应受法律保护； 第三组证据：1、关于普通商品住宅项目办理备案手续有关问题的复函冀发改函[2009]477号；2、关于印发《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法（试行）的通知》秦价政服字[2009]47号；3、百度词条对别墅的定义；4、照片一组。证明复函及办法充分地说明原告所购买的房屋建筑面积均在200平方米以上，不属于省复函中规定140平方米以下的普通商品住宅范围；按照办法中规定，非普通住宅应按市场调节价确定物业服务收费价格（此价格已在第一、二组证据中进行了双方的约定）。百度词条所发布的内容是具有较高可信及认知度的。该词条对别墅的定义，与原告方所购买房屋的别墅属性充分契合；我们国家相关部门对百度词条发布及推广的关于别墅的定义不持有异议。证据照片一组，是实景拍摄，说明原告所购买的房屋的高端属性，与联排别墅和叠拼别墅的定义充分吻合。原告与地产签署的商品房销售合同中的联排、叠拼等表述以及户型图等，也能说明原告所购买房屋的别墅属性； 第四组证据：2018年（截止4月底）已出售房屋业主缴费清单。证明截止至2018年4月30日联排别墅业主136户中已卖房96户，其中缴费80户，占总交房比例的83.33%，叠拼别墅业主558户已收房329户，其中交纳2018年物业服务费221户，占总交房比例的67.2%。无论是联排还是叠拼别墅，均已有超过2/3比例业主按标准交纳物业服务费。说明已交物业费业主对被告的服务及收费标准是充分认可的，因此原告诉讼请求无事实和法律依据，同时对被告以及其他缴费业务权益有严重侵害。物业服务收费标准是联排3.1元/月/平方米、叠拼2.9元/月/平方米，3月31日前缴费7折即2.17元/月.平方米；6月30日前缴费8折即2.48元/月.平方米；9月30日前缴费9折即2.79元/月.平方米，超过9月30日不享受折扣优惠。 原告对上述证据发表如下质证意见： 对第一组证据第1项地产宣传材料及网络宣传材料，被告确实以地产宣传材料及网络方式对房屋进行过宣传，但宣传内容我方并不认可，所售房屋并非别墅，只是多层。对第2项地产销售合同没有异议，该合同第三条明确写明建筑层数为七层，地上为**，证明该房屋并非别墅，而且合同当中没有任何一条涉及到所售房屋为别墅。第一组证据从合同和宣传资料上来看，该房屋并非别墅，也没有相关部门对该房屋定性为别墅一说；对第二组证据第1项前期物业服务合同真实性没有异议，但原告在入住时并不知道该合同存在，对证据2业主手册，业主签字的真实性认可，但签订该业主手册的前提是为了接受房屋，当时地产商委托物业交付房屋，物业公司要求原告方签订相关手册，否则不予办理入住手续，业主手册当中的价格并非业主的真实意思表示；对第三组证据两份文件真实性没有异议，但与本案没有关联性。对照片真实性没有异议，但对原告所主张的照片的证明目的不予认可，是否为别墅应当由国家相关部门认定；对第四组证据，原告无法核实真假，对该主张不予认可。 本院对原、被告提交的上述证据经本院审核认定：原告提供的证据一、二、被告提供的第一组中地产销售合同、第二组证据因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。双方与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 经审理查明，被告董晓宁系秦皇岛市海港区秦皇半岛二区23-3-401号房屋业主，该房屋建筑面积为198.48平方米。2015年8月13日，秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司、秦皇岛海山房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务合同》一份。秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司、秦皇岛海山房地产开发有限公司为甲方，被告为乙方。合同约定：甲方选聘乙方对秦皇半岛住宅项目（秦皇半岛一区、二区、四区、五区、六区、八区、九区）提供物业管理服务；物业服务费用暂由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准按照秦皇岛市物价局批复收费或由乙方与业主协商收费。别墅住宅：独栋别墅为3.7元/月.平方米，联排别墅为3.1元/月.平方米，叠拼别墅2.9元/月.平方米。合同期限自2015年8月13日起至2018年8月12日止。2015年10月9日原告与被告签订《业主手册》一份。被告为甲方，原告为乙方。手册约定：秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司采用邀请招投标方式聘请物业管理公司，通过竞标，被告成功中标，成为金屋秦皇半岛项目物业管理企业；物业管理费是物业管理企业向业主或物业使用人收取的服务费用，是物业管理企业对社区内常规公共性服务的费用；收费标准为高层住宅一费制1.6元/月.平方米，其中一层1.1元/月.平方米，二至五层1.5元/月.平方米，六层及以上层1.6元/月.平方米；独栋别墅3.7元/月.平方米，联排别墅3.1元/月.平方米，叠拼别墅2.9元/月.平方米（含电梯和二次供水产生的电费）。手册还对装饰装修、水电暖的使用、房屋日常管理、消防管理等事项进行了告知和说明。 本院认为，被告与秦皇岛金屋房地产开发集团有限公司、秦皇岛海山房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告与被告签订的《业主手册》系各方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》第六条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实施政府指导价和市场调节价。业主大会成立前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。住房类型划分为普通住宅、经济适用住房和别墅、高档公寓。别墅、高档公寓是指建筑造价和销售价格明显高于普通住房和经济适用住房的商品住房。这类住房的销售价格均要高于当地同等地段商品住宅平均销售价格的一倍以上。原告所购买房屋从建筑面积、购买价格方面综合评定，均超过秦皇岛市普通住宅标准，不属于普通住宅，应适用于市场调节价，故被告依据市场调节价定价及收费的行为并无不当。原告主张被告提供物业服务质量与收费标准严重不符，价高质次的诉讼请求，因其未提供相关证据予以佐证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条规定，参照《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》第六条之规定判决如下： 驳回原告董晓宁的诉讼请求。 案件受理费110元，由原告负担，已交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判长  池卫杰 审判员  董晓勇 审判员  宋庆国 二〇一八年九月二十一日 书记员  龚 悦