南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第6418号 原告南京市鼓楼区人民政府小市办事处，组织机构代码01300813-2，住所地江苏省南京市鼓楼区黄家圩**。 负责人仇建军，主任。 委托代理人陈侃，南京市鼓楼区人民政府小市办事处司法所所长。 委托代理人蒋国萍，江苏鼎原律师事务所律师。 被告李永清，男，汉族，南京熙惠百货超市店经营者，，住所地河南省固始县石佛店乡邓庙村井沿组现住南京市鼓楼区。 委托代理人屈国良，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。 委托代理人潘业平，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。 第三人王宜孟，男，汉族，1970年10月29日生，南京市下关区东门街棋牌室经营者，住南京市鼓楼区。 第三人马艳，女，汉族，1979年7月22日生，南京福悦堂大药房投资人，住南京市鼓楼区。 第三人马玉海，男，回族，，住所地甘肃省临夏县尹集镇咀头村三社**现住南京市鼓楼区。 第三人雷莉，女，汉族，1976年10月17日生，中国体育彩票代销点实际经营者，住南京市鼓楼区。 委托代理人徐桂兰（系第三人雷莉之母），女，汉族，1947年4月2日生，南京市小市中心小学退休教师，住南京市鼓楼区。 第三人孙华方，女，汉族，1954年10月30日生，南京市下关区红山毛线店经营者，住江南京市鼓楼区。 第三人程光平，男，汉族，1973年10月6日生，南京市浦口区亿康通讯器材经营部职工，住南京市鼓楼区。 第三人贾世勤，女，汉族，1973年5月5日生，南京市浦口区亿康通讯器材经营部经营者，住江苏省南京市。 第三人宋美珍，女，汉族，1951年6月4日生，南京市鼓楼区宋美珍服装店经营者，住浙江省杭州市江干区。 原告南京市鼓楼区人民政府小市办事处（以下简称小市办事处）诉被告李永清、第三人王宜孟、马艳、马玉海、雷莉、孙华方、程光平、贾世勤、宋美珍房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年12月15日立案受理,依法由审判员李义军独任审判,公开开庭进行了审理。原告小市办事处的委托代理人陈侃、蒋国萍，被告李永清及其委托代理人屈国良，第三人王宜孟、马艳、马玉海、孙华方、程光平，第三人雷莉的委托代理人徐桂兰到庭参加诉讼，第三人贾世勤、宋美珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告小市办事处诉称，南京市鼓楼区东门街2号（和燕路8号）产权人系南京市栖霞区小市镇人民政府，后经行政区划调整变更名称为本案的原告。2011年5月1日，原告与被告签订了为期三年的房屋租赁合同，合同约定原告将本区东门街2号房屋租赁给被告使用，每季度9万元。房屋租赁合同于2014年4月30日到期。到期后，原告多次催促被告迁出承租房屋，但被告以各种理由推诿，且表示其无力要求其转租的次承租人迁出。被告及第三人拒不迁出本区东门街2号房屋的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告及第三人迁出南京市鼓楼区东门街2号（和燕路8号）；2.被告支付拖欠租金3万元；3.被告支付房屋使用费24万元；4、被告按每季度18万元支付房屋使用费（自2014年12月1日起至迁出时止）。 被告李永清辩称，第一，原告诉讼主体不适格。原告提交的房屋产权证登记的所有权人为南京市栖霞区人民政府，而原告为小市办事处，现有证据尚不足以证明涉案房屋系原告小市办事处所有。故原告小市办事处无权提起诉讼。第二，被告诉讼主体不适格。根据法律规定，因被告李永清系个体工商户经营者，承租涉案房屋是用于经营南京熙惠百货超市店，故本案应当以营业执照上登记的字号为当事人，将经营者李永清作为本案被告不符合法律规定。第三，原租赁合同应当继续有效。2014年4月30日租赁合同到期后，被告继续使用涉案房屋，原告小市办事处并未提出异议，按照相关法律规定，原租赁合同应当继续有效，继续履行。第四，被告李永清享有优先承租权。原、被告双方的租赁合同中约定，被告李永清享有优先承租权，被告在得知涉案房屋要出租，多次跟原告小市办事处的相关人员沟通，要求续租。现被告李永清再次表示年租金72万元愿意继续承租。第五，原告不愿意部分接收租赁房屋，应承担相关责任。被告李永清在5月20日就已将其经营的超市店（约定500平方米）腾空准备交付，当时原告小市办事处不愿意部分接收房屋。原告小市办事处不接收部分房屋应当承担责任，主张这部分房屋面积房屋使用费无事实依据和法律依据。第六，被告与第三人续签租赁合同符合交易习惯和法律规定。合同到期后，原告小市办事处并没有明确表示是否终止，根据法律规定履行方式不明确的，按照有利于实现合同的目的方式履行，被告及第三人依法续签租赁合同符合交易习惯及法律规定，被告对此没有过错。第七，房屋使用费应当向第三人主张。租赁合同到期后，涉案房屋实际使用人为第三人，故原告小市办事处应当向第三人主张房屋使用费，向被告李永清主张法律依据不足。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人王宜孟述称，其是与被告李永清签订的租赁合同，与原告小市办事处没有关系，要求续租。 第三人马艳述称，其是与被告李永清签订的租赁合同，当时签订合同，被告李永清承诺会续租。第三人马艳在与原告小市办事处工作人员甘主任联系时，甘主任也没有说原告小市办事处未与被告李永清续订租赁合同。第三人马艳按照其与被告李永清签订的租赁合同支付了租金。2014年竞租时，原告小市办事处未通知第三人参加竞租。原告小市办事处要求收回涉案房屋时，称与第三人没有关系，但是现在又将我们追加为本案第三人参加诉讼，第三人都是受害者。 第三人马玉海述称，第三人马玉海从2008年起租赁涉案房屋至今已有七年，与被告李永清签订合同时，被告李永清未告知原告小市办事处要收回房屋，直至2014年4月30日，续签完租赁合同后，第三人马玉海将涉租赁房屋重新装修，又于2014年9月中旬将门头重新进行了装潢，但在2014年10月5日被告李永清的老婆胡少荣通知第三人马玉海要求迁出。现第三人马玉海要求续签合同，如果愿意续签合同，一切损失由第三人马玉海自己承担。 第三人雷莉述称，第一，原告小市办事处诉称被告及第三人拒不迁出涉案房屋与事实不符，拒不迁出这个说法是非常不合适的。第二，第三人雷莉从被告李永清老婆胡少荣处承租涉案房屋，且是与胡少荣签订的房屋租赁合同，至今已有五六年，且去年不仅续签合同，房租还有所上涨。第三，2014年9月30日，被告李永清通知所有第三人到其经营的联华超市开会，说涉案房屋要竞租，但竞租没有成功。作为次承租人有权利知道相关信息。对于竞租的事情，原告小市办事处从未通知过第三人。经协商，新承租人答应按每平方米四元继续租赁给第三人，目前没有见到新承租人，但每平方米四元第三人雷莉是可以接受的。第四，第三人都是原告小市办事处的公民，街道是第三人的父母官，即使要求第三人迁出也要给第三人安排其他地方经营。 第三人孙华方述称，一、第三人不知道合同到期日，直到2014年9月29日，被告李永清竞标失败后，才告诉第三人，称其与原告小市办事处的租赁合同到期。上述行为剥夺了第三人租赁的知情权。二、第三人享有优先承租权。原告小市办事处在没有通知第三人情况下，有关部门于2014年9月29日对涉案房屋进行了竞标，第三人租住涉案房屋十来年，应当享有优先承租权。现在其他人竞标成功，损害了第三人的优先承租权。三、第三人不存在拒不迁出。被告李永清在参与竞标没有成功后，随即通知第三人合同到期，并协商愿意补偿，还帮助协调第三人与新承租人见面。第三人孙华方在接到搬出通知后已为迁出做好了积极准备工作，将商品降价处理。故原告小市办事处认为第三人拒不迁出与事实不符。四、第三人孙华方暂不迁出是有原因的。合同尚未到期，暂时无法迁出。公布租赁房屋租金标准后，第三人在与被告协商赔偿问题，与新承租人协商租金问题，并没有要求立即迁出。现在要求第三人迁出，又没有任何赔偿，这样会导致第三人损失严重。综上，请求法院公正裁判。 第三人程光平述称，要么继续续租，要么谈赔偿。 第三人贾世勤未陈述，亦未提交证据。 第三人宋美珍未陈述，亦未提交证据。 经审理查明，坐落于南京市鼓楼区东门街**房屋（建筑面积为2437.1平方米）登记的公有房屋所有权人为南京市栖霞区人民政府。因区划调整南京市栖霞区小市镇划归南京市下关区管辖，后南京市下关区又与南京市鼓楼区合并为南京市鼓楼区，上述房屋现实际由南京市鼓楼区人民政府小市办事处管理。 2007年起，被告李永清开始承租本区东门街2号一楼房屋。2011年3月11日，原告小市办事处内设部门小市街道资产管理领导小组与被告李永清签订了甲方为“小市办事处”，乙方为“李永清”的《租赁合同》，合同约定：甲方同意乙方租赁本区东门街2号和燕路8号房屋（面积为1100平方米）；租赁期限为2011年5月1日至2014年4月30日；租赁价格为每季度9万元，每年为36万元；协议期满后，装潢、装饰附着物产权归甲方所有，乙方应无偿地转让给甲方，不得拆除和人为破坏；租赁期满，如甲方继续对外招租房屋，同等条件下原则上优先由乙方续租，续租合同另议。租赁合同尾部“乙方”处书写有“联华超市”，“代表”处书写有“李永清”，并载明了被告李永清的身份证号。合同签订后，被告李永清继续承租租赁房屋。原告小市办事处陈述被告李永清已将租金支付至2014年3月31日，此后的租金未交纳。被告李永清陈述由于租金都是胡少荣交的，不知道租金交到了哪一天。 2014年7月23日，小市街道资产管理领导小组通知被告李永清，内容为：你于2007年承租的小市街道东门街2号一楼房屋经营超市，合同已于2014年4月终止；根据鼓楼区公有房屋公开招租实施细则规定，该房屋将加入2014年8月份鼓楼区公有房屋公开竞租活动，按区国资办要求，请接通知后在二十日内清空该房屋，并交还给街道资产管理办公室，若想继续承租该房屋，请交清房租后报名参加竞租。 2014年9月15日，被告李永清向原告小市办事处出具了《承诺书》一份，内容为：“我公司于2011年5月1日承租鼓楼区小市街道位于东门街2号（和燕路8号）房屋一处，用于经营，现合同已到期，根据鼓楼区政府公有房屋租赁有关规定，为配合该房产的公开招租工作，本公司作如下承诺：1.本公司将遵守鼓楼区政府公开竞租规则，积极参加该房屋竞租活动。2.竞租成功后，将认真履行租赁合同，规范经营；如竞租不成功，于竞租结束后20日内无条件搬出该房屋。”该承诺书上亦加盖了“南京熙惠百货超市店”印章。 2014年9月29日，原告小市办事处已就涉案租赁房屋与案外人另行签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租金标准为每年72万元；租赁期自2014年12月1日起至2017年11月30日止，2014年10月1日至2014年11月30日为甲方给乙方的房屋装修期，时间顺延20天给原承租户搬迁，合同到2017年12月20日止。租赁房屋尚未交付案外人。 2014年11月12日，小市街道资产管理领导小组通知被告李永清及一楼承租户，称原、被告的租赁合同已于2014年4月30日终止，因近期需要对租赁房屋进行维修和水电改造，要求被告李永清及一楼承租户于2014年11月19日前自行搬出。 2015年3月18日，涉案房屋的新承租人通知各租户立即清空现场并搬离。 被告李永清在承租期间经原告小市办事处同意，将部分租赁房屋转租。现租赁房屋位于东门街一侧从左往右依次是第三人王宜孟经营的南京市下关区东门棋牌室（个体工商户）、第三人马艳经营的南京福悦堂大药房（个人独资企业）、第三人贾世勤和程光平经营的中国电信手机宽带合作店（第三人贾世勤和程光平称该店使用的个体工商户营业执照字号为南京市浦口区亿康通讯器材经营部）、第三人马玉海经营的兰州牛肉拉面、第三人雷莉经营的中国体育彩票代销点；位于和燕路一侧从左往右依次是被告李永清经营的南京熙惠百货超市店（个体工商户）、第三人宋美珍经营的南京市下关区宋美珍服装店（个体工商户）、第三人孙华方经营的南京市下关区红山毛线店（个体工商户）。上述租赁房屋尚未返还给原告小市办事处。 另查明，胡少荣参加了上述租赁房屋的公开竞租，但未能竞租成功。被告李永清陈述，其于1997年与胡少荣开始同居，直到2011年同居关系结束，二人分开居住，由于二人育有子女，有时被告李永清会去看望子女，有时次承租人的租金是由胡少荣收取的。 以上事实，有当事人陈述、南京市公有房屋所有权证、关于调整玄武区、白下区、江宁县等区县行政区划的通知、租赁合同、承诺书、通知、房屋租赁合同、紧急通知、营业执照、证明等证据予以佐证，足以认定。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院关于双方诉辩主张及第三人陈述意见作如下分析认定： 关于原告的诉讼主体资格问题。被告李永清认为现有证据尚不足以证明原告小市办事处系涉案租赁房屋的所有权人，故原告小市办事处的诉讼主体不适格。对此，本院认为，涉案房屋原系南京市栖霞区小市镇人民政府所有，因区划调整，现涉案租赁房屋实际由原告小市办事处管理，且租赁合同也系原告小市办事处的内设部门与被告李永清签订，故原告小市办事处作为原告起诉并无不当，被告李永清的辩解意见不予采信。 关于被告的诉讼主体资格问题。被告李永清认为其系南京熙惠百货超市店经营者，根据相关司法解释应当以南京熙惠百货超市店为被告，而不应当以李永清作为被告。对此，本院认为，根据原、被告双方签订的租赁合同来看，承租人为李永清，虽然在合同尾部写有“联华超市”，由于该名称并不是个体工商户的字号，认为合同的承租人为南京熙惠百货超市店依据不足，该意见本院不予采信。退一步讲，即使合同的相对人是南京熙惠百货超市店，虽然《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款规定，“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”但是《最高人民法院关于适用的解释》自2015年2月4日起施行，该解释不具有溯及力，而本案于2014年12月15日立案受理，根据立案时适用的《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第46条之规定仍应列经营者为被告。故原告小市办事处起诉被告李永清并无不当，被告李永清的该辩解意见，本院不予采信。 关于返还房屋的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告小市办事处内设部门小市街道资产管理领导小组与被告李永清签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，原告小市办事处对小市街道资产管理领导小组的出租行为亦予以认可，且合同内容也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同依法成立并有效，对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方应按合同约定全面履行自己的义务。现合同租赁期间已届满，双方未续签租赁合同，被告李永清应当返还租赁房屋。由于原、被告之间的租赁合同期间已届满，第三人再继续占有使用租赁房屋已无合同和法律依据，故第三人亦应返还租赁房屋。因此，原告小市办事处主张被告及第三人迁出租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于优先承租权的问题。被告李永清和第三人均认为其享有优先承租权，原告小市办事处对此不予认可。对此，本院认为，原告小市办事处在2014年7月23日向被告李永清所发出的通知已经告知租赁房屋竞租的相关事项，被告李永清出具的承诺书也印证了被告李永清知悉竞租的相关事实。被告李永清辩称原告小市办事处未告知其竞租的具体时间，但胡少荣实际参加租赁房屋的竞租，虽胡少荣与被告李永清不是法律上的亲属关系，但由于二人之间育有子女，且租赁房屋的相关租金也是胡少荣实际收取的，鉴于上述情况，本院认为被告李永清对竞租的时间是知悉的，仅是其未参加竞租。由于租赁房屋出租采取的是公开竞租方式，被告李永清在知悉竞租及竞租时间的情况下，未参加竞租，故应认定被告李永清自愿放弃优先承租权，被告李永清的该项辩解意见不予采信。由于第三人与原告小市办事处之间并无合同关系，第三人认为其应享有优先承租权，无事实和法律依据，本院亦不予采信。 关于租金和房屋占有使用费的问题。基于上述分析，被告李永清使用租赁房屋，应当按合同约定支付租金。被告李永清辩称不知道租金支付至何时，因被告李永清未能提交证据证明其交纳的租金超过原告小市办事处所认可的租金，故本院对原告小市办事处认可的被告李永清已付租金予以确认，被告李永清尚欠租金3万元。租赁期间届满后，被告李永清继续使用租赁房屋，应当支付房屋占有使用费，结合本案案情，其标准宜参照原合同约定的租金标准。原告小市办事处主张自2014年12月1日起按其与案外人之间签订的房屋租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费依据不足，本院不予采信。关于被告李永清辩称原告小市办事处拒绝接收部分房屋，不应支付相应房屋占有使用费的问题。被告李永清要求返还部分房屋，因部分返还影响到原告小市办事处对租赁房屋的整体使用，故原告小市办事处拒绝部分接收房屋并无不当，被告李永清应承担未返还期间的房屋占有使用费，被告李永清的该项辩解意见亦不予采信。 综上，被告及第三人应当迁出租赁房屋，并支付尚欠租金及占用期间的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李永清和第三人王宜孟、马艳、马玉海、雷莉、孙华方、程光平、贾世勤、宋美珍于本判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市鼓楼区东门街2号房屋（面积为1100平方米）； 二、被告李永清于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京市鼓楼区人民政府小市办事处租金3万元及房屋占有使用费（自2014年5月1日起至实际迁出之日止，按每月3万元标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，减半收取2675元，由被告李永清负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  李义军 二〇一五年五月二十八日 法官助理邢珊珊 见习书记员  夏 娜