安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0406民初48号 原告：淮南市潘集北城糖酒批发中心，住所地安徽省淮南市袁庄田集北路，统一社会信用代码：91340400752990254W。 投资人：岳举安，该公司总经理。 诉讼委托代理人：吴雷，系该公司职工。 被告：安徽金格四海房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区田集街道白云社区路东侧金格四海商住楼301。统一社会信用代码：913404000557669005。 法定代表人：葛新年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张淮光，系该公司职工。 原告淮南市潘集北城糖酒批发中心（以下简称潘集糖酒批发中心）与被告安徽金格四海房地产开发有限公司（以下简称金格四海）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年01月02日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘集糖酒批发中心的负责人岳举安及其委托诉讼代理人吴雷，被告金格四海及其委托诉讼代理人张淮光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘集糖酒批发中心向本院提出诉讼请求：1、判令金格四海向潘集糖酒批发中心交付位于潘集区华联商厦金格四海店项目3447.25平方米（其中一楼2153.24平方米，二楼662.77平方米，三楼631.24平方米）的安置还原商业用房，并协助办理前述房产的登记手续；2、由金格四海承担本案的全部诉讼费用、保全费、诉讼保全担保保险费。本案在审理过程中，潘集糖酒批发中心撤回对潘集建设委员会的起诉，诉讼请求变更为：1、判令金格四海向潘集糖酒批发中心交付位于潘集区华联商厦金格四海店项目3447.25平方米（其中一楼2153.24平方米，二楼662.77平方米，三楼631.24平方米）的安置还原商业用房，并协助办理前述房产的登记手续；2、由金格四海承担本案的全部诉讼费用、保全费、诉讼保全担保保险费。事实与理由：2014年7月18日，潘集糖酒批发中心与潘集建设委员会签订《房屋征收安置与补偿协议》，约定由潘集建设委员会征收潘集糖酒批发中心商业用房三层，并就地安置3447.25平方米的商业用房，其中一楼2153.24平方米，二楼662.77平方米，三楼631.24平方米。2017年9月22日，根据《房屋征收安置与补偿协议》第十条“由开发建设方通知乙方重新签订商品房买卖合同”和第十一条“乙方在本安置补偿协议中享有的权利，在与开发建设方签订的房屋买卖协议中继续有效”之约定，潘集糖酒批发中心与金格四海签订房屋还原《协议书》。该《协议书》明确约定金格四海同意按照原土地证上的数据，现场丈量该项占有潘集糖酒批发中心土地界限，由金格四海用潘集糖酒批发中心原土地证所在位置的土地上建设的房屋给潘集糖酒批发中心还原，具体返还面积按2014年7月18日潘集糖酒批发中心与潘集建设委员会签订的《房屋征收安置与补偿协议》第五条第3项的约定“被征收房合法产权面积3133.87平方米，奖励面积313.38平方米，合计按3447.25平方米还原安置”。此后，潘集糖酒批发中心多次要求金格四海、潘集建设委员会进行现场丈量并将还原房分割交付给潘集糖酒批发中心，但金格四海一直无理拒绝，至今未按《协议书》约定向潘集糖酒批发中心交付还原的商业用房。 金格四海辩称：一、潘集糖酒批发中心与金格四海协议中约定的现场测量期限的条件尚未实现，潘集糖酒批发中心主张还原房的诉讼请求为时过早。2017年9月2日潘集糖酒批发中心与金格四海签订的协议书第三条约定，“为了使测量更准确，同意区建委派有关人员现场测量，并落实以上两项任务”。由此可见，该协议约定了还原交付安置的期限是有关人员现场测量后，而不是协议签订后。因此，潘集糖酒批发中心要求房屋安置还原的权利在实际现场测量前是一种期待权，尚不能行使请求权。二、本案《房屋征收安置与补偿协议》及《协议书》的效力由于潘集糖酒批发中心权利主体存在缺陷，其合同处于效力待定的状态。涉案被拆迁的土地使用权人是潘集糖酒公司，并不是潘集糖酒批发中心。本案《房屋征收安置与补偿协议》中记载的3000多平方米房屋土地面积的权利人是潘集糖酒公司而不是潘集糖酒批发中心或岳举安本人，潘集糖酒批发中心并没有通过土地出让的方式取得被拆迁土地的使用权，依据《合同法》的有关规定，无处分权的人处分他人财产的，需要取得权利人的追认或事后取得处分权的合同才有效；三、潘集糖酒批发中心与金格四海系合作关系。在2013年5月8日、2014年7月13日就签订了项目开发的合作协议及合作开发细则，须以合法的土地使用权作为与金格四海项目开发的合作条件，共同经营。因此，潘集糖酒批发中心要求金格四海、潘集建设委员会的拆迁安置还原义务已经转化为与潘集糖酒批发中心的合作经营关系。故潘集糖酒批发中心的诉请不符合法律规定，应驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 潘集糖酒批发中心提交的证据1、《房屋征收安置与补偿协议》1份。证明该协议是双方的真实意思表示，内容不违反有关法律、法规，是合法有效的协议。金格四海对该证据的真实性无异议，对该证据的内容有异议，认为该协议没有按照潘集区政府发布的：“淮南市潘集区金格四海及周边改扩建项目征收补偿安置方案”去执行，被征收人应当具有合法产权凭证，对被征收的房屋结构、用途以房屋合法产权凭证记载的事项为准。潘集糖酒批发中心在协议签订时没有合法的产权凭证，其在协议书记载的数字没有依据。本院认为，潘集糖酒批发中心与潘集建设委员会签订的《房屋征收安置与补偿协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反有关法律、法规。故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；2、潘集糖酒批发中心提交的《协议书》1份。证明金格四海同意按照潘集糖酒批发中心与建委签订的协议内容安置还原商业用房商铺面积。金格四海对该证据的真实性无异议。金格四海认为该《协议书》是附条款和附期限的，至今没有进行测量，不具备交付条件，权利人的权利尚在期待中。本院认为，由于金格四海在建设工程未经竣工验收的情况下，投入使用，应视为符合安置条件，应履行协议义务。故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；3、潘集糖酒批发中心提交的淮南市糖业烟酒公司潘集分公司房地产权证、房屋转让协议、检察建议书复印件各一份及2018年2月22日淮南市糖业烟酒有限公司出具的情况说明一份。证明潘集糖酒批发中心系拆迁房屋和土地的合法权利人。金格四海质证意见为上述证据不能证明潘集糖酒批发中心对涉案房屋有合法的房屋所有权，潘集糖酒批发中心没有取得涉案房屋的权力凭证，并认为淮南市糖业烟酒有限公司已被注销，没有证据效力。经查，淮南市糖业烟酒有限公司没有被注销，作为原淮南市糖业烟酒公司潘集分公司的上级机关，向本院出具情况说明，内容为：“淮南市糖业烟酒公司，现更名为淮南市糖业烟酒有限公司。淮南市糖业烟酒公司潘集分公司在改制前有办公楼一栋及所属土地4108.5平方米等固定资产。2002年7月2日，我公司以评估价119万元将潘集分公司办公楼出售给岳举安，该办公楼所属土地面积330.8平方米被一并处理，新的房地产权人为岳举安。淮南市潘集北城糖酒批发中心加盖的南楼所占用的1226.91平方米的土地款已交至潘集区财政局，现该房屋及土地的权利人为淮南市潘集糖酒批发中心。其余土地在淮南市糖业烟酒公司潘集分公司集资建设职工家属楼时，被分割均摊至新建职工家属楼中，现相关房屋和土地的权利人为参与集资建房的职工。故淮南市糖业烟酒公司潘集分公司不再是原土地使用证所记载的4108.5平方米土地的使用权人。另外，淮南市糖业烟酒公司土地使用权证土地使用者名称记载为潘集烟酒公司，系书写错误，在该土地使用证的测绘页，明确记载为淮南市糖业烟酒公司潘集分公司”。淮南市糖业烟酒公司阐明了原淮南市糖业烟酒公司潘集分公司在改制过程中土地及办公用房的处置情况。潘集糖酒批发中心是被拆迁房屋及土地的权利人，潘集糖酒批发中心作为本案原告主体适格。故本院对上述证据予以确认。金格四海提交的2013年5月8日潘集糖酒批发中心与金格四海签订的合作协议及金格四海在2014年7月13日与潘集糖酒批发中心签订的合作开发有关细则。证明其与潘集糖酒批发中心是合作关系。潘集糖酒批发中心质证意见为对上述两份协议的真实性无异议，但与本案无关联性。本院认为，上述两份协议与本案无关联性。 根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，经审理查明：2013年7月，淮南市老城综合改造办公室批准了潘集区金格四海及周边地块旧城改造项目。潘集区人民政府决定对项目范围内国有土地上的房屋及其附属物实施征收。2014年7月18日，以潘集建设委员会为甲方，潘集糖酒批发中心为乙方，签订一份《房屋征收安置补偿协议》，内容为：根据北城市场项目需要，区政府将潘集区黄山路东侧列入金格四海周边地块旧城改造项目范围内侧地改变黄山北路的城市形象，根据有关法律、政策的规定，甲乙双方在区政府征收与安置补偿方案的基础上双方友好协商，就房屋征收安置补偿达成如下协议：第一条项目名称：金格四海周边改扩建项目；第二条征收房屋现状：乙方在征收范围为糖酒公司商用房三层，用途经商，结构框架，房产证号，产权面积为3133.87平方米；第三条房屋征收补偿；第四条货币补偿方式安置……；第五条产权调换方式：1、乙方要求产权调换的，就地还原新建高层住宅，临时过渡房由乙方自行解决。2、甲方向乙方提供安置标准：用途经商，结构框架。户型与面积最终以乙方选房时选定户型与面积为准。3、安置面积：被征收房合法面积3133.87平方米，奖励面积313.38平方米，合计应安置面积3447.25平方米……；8、停业损失补助费、装潢补助费、瓦斯气安装费，合计壹佰万元整……；第八条本协议生效后，住宅过渡期不超过18个月，乙方腾空房屋交于甲方之日起计算。超期安置，自逾期之月起，甲方按标准给予乙方双倍的临时安置费；第九条若乙方未能按期搬出其被征收房屋，甲方按有关规定申请强制执行；第十条甲方自全部征收完毕，将土地依法移交开发建设方并向乙方公告通知。由开发建设方通知乙方重新签订商品房买卖合同；第十一条乙方在本安置补偿协议中享有的权利，在与开发建设方签订的房屋买卖协议中继续有效；第十二条本协议一式五份，甲、乙双方、市国土局、市房产局各执一份。本协议自签订之日起生效。双方在协议上备注说明，内容为：“应安置面积3417.25平方米，其中一楼2153.24平方米，二楼662.77平方米，三楼631.24平方米，停业损失补助费、装潢补助费、瓦斯气安装费合计壹佰万元整列入成本，签约时已付乙方现金伍拾万元”。协议签订后，潘集建设委员会依法征收了潘集糖酒批发中心产权面积为3133.87平方米的三层商用房及所占用的国有土地。2016年3月，金格四海依法取得潘集区金格四海及周边地块的土地使用权，不动产权证号为（2016）淮南市不动产权第××号。2016年8月，金格四海在该地块开发的潘集区华联商夏金格四海店项目取得淮南市规划许可。2017年1月，潘集区华联商夏金格四海店项目取得预售许可证（证号为20170120）。2017年9月24日，以潘集糖酒批发中心为甲方，金格四海为乙方，双方签订《协议书》，该《协议书》约定：一、甲乙双方同意按照糖酒批发中心原“土地证”上的数据，现场实地丈量该项目占有糖酒批发中心土地的界限（即糖酒批发中心与金格四海的原土地分界线）；二、乙方用糖酒批发中心原“土地证”所在位置的土地上建设的房屋给甲方返原，具体返原面积按2014年7月18日区建委与甲方签订的“房屋补偿安置与补偿协议”第五条第3项的约定“被征收房合法产权面3133.87平方米，奖励面积313.38平方米，合计应安置面积3447.25平方米”的返原面积返原；三、为了使测量更准确，甲乙双方同意区建委派有关专业技术人员现场测量，并落实以上两项任务；四、本协议一式三份，双方各执一份，报区建委一份，双方在该协议上盖章并有负责人及法定代表人签名。现潘集区华联商厦金格四海店项目主体结构工程已基本结束，内墙、外墙等设施设备及其附属工程尚未完工。1－5层已基本具备营业条件，金格四海于2017年12月8日将潘集区华联商厦金格四海店项目1－5层租赁给65家经营，现已营业，其中包括应当返还给潘集糖酒批发中心的商铺。 另查明，2016年10月27日，金格四海将上述产权用于在淮南淮河农村商业银行股份有限公司抵押贷款，借款到期日为2019年10月13日。 根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：潘集糖酒批发中心请求判令金格四海交付位于潘集区华联商厦金格四海店项目3447.25平方米（其中一楼2153.24平方米，二楼662.77平方米，三楼631.24平方米）的安置还原商业用房，并协助办理前述房产的登记手续是否有事实与法律依据。 针对本案争议焦点，本院评判如下： 本院认为：潘集糖酒批发中心与潘集建设委员会、金格四海分别签订的《房屋征收安置补偿协议》、《协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方均有拘束力，各方应该按照合同约定履行各自的义务。潘集糖酒批发中心在与潘集建设委员会合同签订后，按照《房屋征收安置补偿协议》的约定履行了合同义务。金格四海在2017年10月12日向潘集建设委员会报告，承诺向潘集糖酒批发中心履行拆迁还原义务。金格四海应按协议的约定履行交付义务，现金格四海未履行合同义务，已构成违约，应承担相应的民事责任，故对潘集糖酒批发中心要求金格四海交付位于潘集区华联商厦金格四海店项目3447.25平方米（其中一楼2153.24平方米，二楼662.77平方米，三楼631.24平方米）的安置还原商业用房的主张，本院予以支持。对金格四海以潘集糖酒批发中心主体存在瑕疵，所附期限没有到达的抗辩。本院认为，潘集糖酒批发中心提交了相关证据且淮南市糖业烟酒有限公司作为原淮南市糖业烟酒公司潘集分公司的上级机关，已经阐明了原淮南市糖业烟酒公司潘集分公司在改制过程中土地及办公用房的处置情况。潘集糖酒批发中心作为合同相对方与潘集建设委员会、金格四海签订《房屋征收安置与补偿协议》及《协议书》，潘集建设委员会、金格四海并未对潘集糖酒批发中心拆迁主体提出异议，且上述协议签订后，潘集糖酒批发中心的原建筑已被潘集建设委员会拆除，潘集糖酒批发中心作为权利主体向金格四海主张权利，主体适格。现潘集区华联商厦金格四海店项目主体结构工程已基本结束，一至五层已投入使用，视为符合交付条件，金格四海应当交付还原房。故本院对金格四海的该抗辩理由，不予采纳。由于金格四海将改造项目办理了产权证后，用于抵押贷款，目前无法协助潘集糖酒批发中心办理房产的登记手续，待影响办证的因素消除后，潘集糖酒批发中心可另行主张。故对潘集糖酒批发中心要求金格四海协助办理房产的登记手续之主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款之规定，判决如下： 一、安徽金格四海房地产开发有限公司于判决生效后十日内交付位于潘集区华联商厦金格四海店项目3447.25平方米（其中一楼2153.24平方米，二楼662.77平方米，三楼631.24平方米，交付面积为建筑面积，以淮南市潘集北城糖酒批发中心原“土地证”所在位置土地上建设的房屋返原）的安置还原商业用房给淮南市潘集北城糖酒批发中心； 二、驳回淮南市潘集北城糖酒批发中心的其他诉讼请求。 案件受理费30800元、保全费5000元、诉讼保全担保保险费2100元，均由安徽金格四海房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  倪龙军 人民陪审员  刘名兰 人民陪审员  孙宝玉 二〇一八年九月二十六日 书 记 员  朱明星 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百条第二款“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。