北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04537号上诉人（原审被告）牟宁，女，1979年1月12日出生。委托代理人康辉，北京市华正律师事务所律师。委托代理王华青，北京市华正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）张艳艳，女，1981年6月26日出生。委托代理人佟耀旭（张艳艳之夫），1973年8月19日出生。委托代理人董宇，北京市中凯律师事务所律师。原审第三人北京福海伟业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区永定门外高庄138号。法定代表人杨军栋，总经理。委托代理人姜小燕，北京大成律师事务所律师。委托代理人蔡硕，北京大成律师事务所实习律师。上诉人牟宁因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2014年1月，张艳艳起诉至原审法院称：2013年2月1日，我与牟宁签订《租赁协议》，由我承租丰台区鑫福里小区东侧门面房第13#、14#号（以下简称涉案房屋）经营餐馆，承租期自2013年2月1日到2016年2月28日。此后，我对涉案房屋进行了重新装修等重大投资，经营洋桥老宋饭店。2013年12月16日，北京福海伟业物业管理有限公司（以下简称福海公司）通知将于2013年12月31日收回涉案房屋，理由是租赁合同已到期。此时我才发现牟宁承诺其与福海公司签订的租赁合同租期至2016年2月28日是虚假承诺。我认为牟宁没有真实披露其与福海公司租赁合同的期限系违约行为，我信赖双方之间的《租赁协议》可以经营到2016年2月，故对餐馆进行了大量投入，并支付给牟宁饭店转让费。现由于福海公司收回涉案房屋，对我造成了经济损失。故诉至法院，请求判令牟宁：1、返还2014年1月到2月28日的房屋租金36600元；2、赔偿装修损失217248.97元；3、赔偿经营损失380000元；4、赔偿我支付的转让费180000元。牟宁辩称：我不同意张艳艳的诉讼请求，理由如下：一、张艳艳未交纳足额租金，没有所谓退费问题；二、双方签订租赁协议时，涉案房屋即有装修，张艳艳未经我同意擅自改造，理应自己承担相应损失；三、张艳艳没有营业，故不存在经营损失问题；四、租赁与转让不属于同一法律关系，不应在本案中一并处理。福海公司述称：我公司于2013年与牟宁签订租赁合同，将涉案房屋出租。直到2013年11月15日，我公司发布不再续租的通知时，才知道牟宁已将涉案房屋转租。根据我公司与牟宁签订的协议书第4条约定，房屋不得转租，故张艳艳诉请与我公司无关。希望法院尽快处理该案，腾退涉案房屋。原审法院经审理认为：关于涉案《租赁协议》的效力问题，虽然福海公司与牟宁均认可双方所签租赁合同中约定了涉案房屋未经许可不得转租，但张艳艳承租后使用了长达10个月的时间，福海公司并未提出异议，因此应当认定该《租赁协议》不因牟宁无转租权而无效。张艳艳与牟宁签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。另外，需要注意的是，《租赁协议》中约定的租期为2013年3月1日至2016年2月28日，而福海公司与牟宁签订的租赁合同租期截至2013年12月31日，因此涉案《租赁协议》中自2014年1月1日至2016年2月28日部分因超出福海公司与牟宁签订租赁合同的租期而无效。关于涉案《租赁协议》自2014年1月1日之后部分无效的问题，牟宁作为出租人（转租人）理应对其出租权（转租权）负责，现由于其在合同中承诺的租赁期限超过了其与福海公司的租赁合同，且在其与福海公司的租赁合同期满后未能续约，造成涉案《租赁协议》部分无效，理应承担相应责任。同时，张艳艳作为承租人，在租赁房屋时也应注意承租房屋的相关情况，而其在签署涉案合同时未对涉案房屋是否可以转租、租赁期限等问题予以了解，尤其是在明知牟宁并非涉案房屋所有人的情况下，仍未了解上述情况，因此其对《租赁协议》部分无效的法律后果，亦应承担相应的责任。张艳艳要求牟宁返还自2014年1月到2月28日的房屋租金36600元，但张艳艳所提供证据尚不足以证明其向牟宁实际全额支付了截至2014年2月28日的租金，而本案中根据证据可以认定张艳艳支付租金的数额并不涵盖自2014年1月1日至2月28日的房屋租金。因此张艳艳的该项诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。张艳艳要求牟宁赔偿装修损失217248.97元，因牟宁在张艳艳装修、使用房屋期间未提出异议，应视为牟宁同意其进行装修改造涉案房屋，而牟宁对涉案合同部分无效有一定的责任，因此牟宁理应对因合同无效而导致的张艳艳的装修损失进行赔偿。法院参考《工程造价司法鉴定报告书》确定的金额，结合双方的合同年限、尚未使用的年限、合同部分无效的过错程度等因素，对装修损失的数额酌情予以确定。张艳艳要求牟宁赔偿经营损失380000元，但其所提供的证据难以证明其主张，考虑到张艳艳本应可以依据租赁合同继续经营获利，而牟宁对涉案合同部分无效有一定责任，法院将依据尚未使用的年限和合同部分无效的过错程度，对经营损失数额酌情予以确定。张艳艳要求牟宁返还转让费180000元，因该转让费系基于双方《饭店转让合同》而支付，该《饭店转让合同》与本案审理的《租赁协议》不属于同一法律关系，法院不予一并处理，张艳艳可另行主张。据此，原审法院于2014年12月判决：一、牟宁于判决生效之日起十日内赔偿张艳艳装修损失十万元；二、牟宁于判决生效之日起十日内赔偿张艳艳经营损失十八万二千元；三、驳回张艳艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，牟宁不服，上诉至本院称：张艳艳在没有征得我同意的情况下擅自进行装修，应当自行承担装修损失；商业经营存在风险性和不确定性，原审法院酌定经营损失缺乏依据。综上，请求撤销原判，依法改判。张艳艳、福海公司同意一审判决。经审理查明：2013年1月29日，牟宁作为甲方与乙方张艳艳签署《租赁协议》，约定由张艳艳承租涉案房屋用于餐饮经营，租赁期限自2013年3月1日至2016年2月28日，租金每年220000元，第1年的租金为每半年支付1次。乙方如果因经营需要，进行装修、改造、改建、扩建、翻建、水电增容等，须征得甲方同意，乙方自行承担装修、改造、改建、扩建、翻建、水电增容和办理各种手续的一切费用。2013年2月1日，牟宁与张艳艳签署《饭店转让合同》，约定：牟宁将涉案房屋的店铺等转让给张艳艳，其中当时的装修、装饰、设备等归张艳艳所用，租赁期满后不动产归牟宁，动产归张艳艳，转让费180000元，于2013年2月1日前一次性支付。除涉案房屋外，张艳艳还承租了牟宁位于丰台区洋桥鑫福里小区1号楼105室、107室（以下简称105室、107室）的房屋，租期自2013年2月1日至2014年1月31日，月租金5300元，押1付3。上述《租赁协议》及《饭店转让合同》签订后，张艳艳向牟宁支付了271200元，牟宁向张艳艳出具收条1张，内容为：“今收到张艳艳付租金与转让费共计271200元”。2013年9月7日，张艳艳向牟宁支付110000元，。2013年12月16日，福海公司向张艳艳发出《通知》，内容为：本公司接上级通知，鑫福里东侧门面房2013年租赁合同到期后将不再续租，请各门市、各餐馆在2013年12月31日必须退出经营房屋，我公司将于当日全部收回。2014年1月2日，福海公司向张艳艳发出《限期腾退通知》，主要内容为福海公司与牟宁就涉案房屋所签《协议书》已于2013年12月31日租期届满，且《协议书》中约定涉案房屋未经其同意不得转租，故张艳艳与牟宁所签协议无效，并要求张艳艳于2014年1月9日前将涉案房屋腾退。原审法院审理中，福海公司与牟宁均认可涉案房屋系牟宁承租自福海公司，租赁期截止至2013年12月31日，未经许可不得转租，租赁期满后房屋内的装饰、装修归福海公司所有。关于牟宁与张艳艳所签租赁合同约定的租期超过牟宁与福海公司签订的租赁合同租期，牟宁解释为其已经承租了涉案房屋多年，一直是1年1签，故其认为应该可以继续取得承租权，而张艳艳了解其租赁合同，对此也完全知情。张艳艳则表示与牟宁签订租赁协议时，未看到牟宁和福海公司的租赁合同，只是听牟宁说租赁合同还有3年及牟宁之父是福海公司的经理，张艳艳打听到牟宁所说其父是福海公司经理的事情是真的，就签订了涉案合同。关于张艳艳向牟宁支付的第一笔租金及转让费271200元包含的款项内容，张艳艳认为其中包括了涉案合同第1期租金110000元，转让费150000元和105室、107室的租金押金21200元，转让费不足部分另行支付。牟宁则认为271200元包括105室、107室的租金、转让费180000元，涉案房屋的租金尚未交齐。原审法院审理中，张艳艳就其装修损失申请鉴定，法院委托北京建智达建筑咨询有限公司对涉案房屋的装修工程造价进行鉴定。2014年6月12日，北京建智达建筑咨询有限公司出具《工程造价司法鉴定报告书》，表明涉案房屋内无争议工程造价为165617.72元，有争议工程造价为48631.25元。张艳艳认为上述鉴定报告书中无争议工程造价和有争议工程造价均为其建造，而且在鉴定中遗漏了传菜门，并就其主张的传菜门价格提供了照片和订货合同，证明其为建造传菜门支付了3000元。牟宁则认为上述鉴定报告书中有争议工程造价是其遗留在涉案房屋内的，并对照片和订货合同的真实性、证明目的均不予认可。关于张艳艳主张的经营损失，张艳艳提供了饭店菜单、餐费发票、送货单、电脑记账表、记录收入、支出、流水的手工卡片等证据才来予以佐证，证明其经营的老宋饭店具有一定规模，且有稳定客源，经核算2013年4月余额94885元，2013年4月至2013年12月的经营盈余557747元，月收入为25138元。牟宁对上述证据均不予认可。以上事实，有双方当事人陈述及《租赁协议》、《饭店转让合同》、《通知》、《限期腾退通知》、收条、菜单、餐费发票、送货单、电脑记账表、手工卡片、《工程造价司法鉴定报告书》等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应履行各自的义务。关于张艳艳与牟宁签订《租赁协议》的效力问题。福海公司主张牟宁未经其许可不得转租，但在张艳艳使用涉案房屋长达10个月期间内，福海公司并未提出异议，故本院认定《租赁协议》不因牟宁无转租权而无效。但由于牟宁超过其承租期限将涉案房屋转租与张艳艳，故张艳艳与牟宁所签《租赁协议》中超过福海公司与牟宁签订租赁合同的租期，即2014年1月1日至2016年2月28日，无效。由于牟宁与福海公司所签租赁合同已于2013年12月31日到期，福海公司现要求张艳艳腾退涉案房屋，牟宁未能履行出租方应确保涉案房屋在约定的租赁期限内由张艳艳使用的义务，故牟宁理应对《租赁协议》无效的法律后果承担相应的责任；而张艳艳在签订《租赁协议》时，在了解到涉案房屋系牟宁转租时，也未充分审查牟宁与福海公司所签租赁合同的内容及牟宁是否享有转租权，亦应承担一定责任。关于牟宁上诉主张张艳艳未经其同意擅自进行装修，应由张艳艳承担装修损失的问题。本院认为，在本次诉讼前，张艳艳已使用涉案房屋近1年时间，牟宁也收取了张艳艳交纳的涉案房屋租金，牟宁并未提供证据证明其在此期间曾就张艳艳对涉案房屋进行装修、改造提出过异议，且牟宁对《租赁协议》的无效应承担主要责任，故牟宁提出张艳艳未经同意擅自装修改造涉案房屋，其不应承担装修损失的主张，本院不予采信。原审法院参考《工程造价司法鉴定报告书》确定的金额，结合双方的租赁合同期限、尚未使用的年限、合同部分无效的过错程度等因素，对牟宁应赔偿张艳艳装修损失的数额酌情予以确定，并无不当，应予维持。关于牟宁上诉主张原审法院酌定的经营损失缺乏依据的意见。本院认为，涉案房屋地处南三、四环之间，系鑫福里小区的门面房，周围有多个小区。通过审查张艳艳提交的菜单、餐费发票、送货单、电脑记账表及记录收入、支出、流水的手工卡片等，可以看出张艳艳在此经营家常菜馆应具有较为稳定的客流，如依据《租赁协议》继续经营，张艳艳将获得一定的预期利润。原审法院参考尚未使用的租赁年限及合同部分无效的过错程度，酌定了牟宁应赔偿张艳艳经营损失的数额，具有合理性，本院予以维持。综上，牟宁的上诉请求和理由，均缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费2270元，由张艳艳负担1483元（已交纳），由牟宁负担787元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。鉴定费6066元，由张艳艳负担3964元（已交纳），由牟宁负担2102元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。一审案件受理费12021元，由张艳艳负担7856元（已交纳），由牟宁负担4165元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费5530元，由牟宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 白 松代理审判员 袁 芳代理审判员 王 磊二〇一五年五月十三日书 记 员 王若净