甘肃省平凉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）平中民再终字第8号上诉人（原审原告）赵建军，农民。委托代理人赵建红，女，系赵建军之妹。代理权限：特别代理。被上诉人（原审被告）位五兰，农民。被上诉人（原审被告）秦伟伟，农民，系位五兰之子。被上诉人（原审第三人）谢军平，个体工商户。上诉人赵建军与被上诉人秦陆军、位五兰、谢军平房屋买卖合同纠纷一案，平凉市崆峒区人民法院作出（2014）崆民初字第576号民事判决。赵建军不服，向本院提出上诉，期间秦陆军死亡。本案在审理过程中，秦陆军的继承人秦伟伟愿意承受秦陆军的诉讼权利和义务。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵建军及其委托代理人赵建红，被上诉人位五兰、秦伟伟、谢军平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，秦陆军因下欠谢军平的借款无力偿还，2009年7月10日，秦陆军之子秦伟伟代笔和谢军平签订了房屋买卖合同1份，主要约定：秦陆军自愿将坐落于崆峒区西大街建设银行平凉分行的商住楼1幢1单元701室房屋（建筑面积169.34平方米）出售给谢军平，总价款40万元（含房内家电、家具及装修等）；谢军平应于同年7���10日一次性付清购房款，同时秦陆军应将房屋交付给谢军平所有；办理房屋过户手续所需缴纳的税金及其他费用由秦陆军负担。当日，秦陆军给谢军平出具了收到房款40万元的收条1份并将合同中约定的房屋交付谢军平。自此，崆峒区西大街建设银行平凉分行商住楼1幢1单元701室的房屋由谢军平占有使用。此后，秦陆军向谢军平交付了以位五兰名义缴纳的该房屋的契税完税凭证及秦陆军、位五兰先后与平凉市新世纪房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同、秦陆军、位五兰及其家人的身份证复印件等凭证。秦陆军出售给谢军平的房屋系平凉市新世纪房地产开发有限责任公司于2007年抵偿给秦陆军的商住楼（该公司下欠秦陆军工程款），办理房屋产权过户登记的契税是以位五兰的名义于2008年9月18日缴纳的。2009年4月30日，秦陆军就该房屋与平凉市新世纪房地产开��有限责任公司签订了商品房买卖合同，但未办理房屋产权登记。同年9月30日，秦陆军、位五兰又以位五兰的名义与平凉市新世纪房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同并在缴纳了相关费用后，于同年11月23日将谢军平占有的楼房登记在位五兰名下。因秦陆军下欠赵建军的借款无力偿还，2010年1月1日，赵建军给其妹妹赵建红出具了授权委托书，委托赵建红全权代理其与位五兰办理房屋产权过户登记手续。同年1月19日，秦陆军、位五兰给赵建军出具了收到现金42万元的收条并向房屋产权管理部门递交了申请书，秦陆军、位五兰在申请书中申明，其自愿将崆峒区西大街建设银行平凉分行商住楼1幢1单元701室房屋的产权转让给赵建军且同意办理房屋产权过户登记手续。当日，赵建红还代赵建军与秦陆军、位五兰签订了房屋租赁合同1份，约定赵建军将建行商住楼1单元701室楼房自2010年1月20日至同年7月20日租赁给秦陆军、位五兰使用。同年1月20日，赵建红代表赵建军与秦陆军、位五兰签订了房地产买卖合同1份，该合同主要约定：秦陆军、位五兰收到了赵建军预付的定金29万元，愿将崆峒区西大街建设银行平凉分行商住楼1幢1单元701室的房屋出售给赵建军，成交价40万元；赵建军于2010年1月30日前给秦陆军、位五兰付清购房款，秦陆军、位五兰于1月19日正式将楼房交付给赵建军使用；办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。当日，双方按规定缴纳了办理过户手续所需缴纳的税金及相关费用。该合同签订前，秦陆军明确告知赵建红及其家人，因其欠谢军平的借款，已将建行商住楼1单元701室楼房“押给了”谢军平，房屋实际由谢军平占有使用。赵建红得知以上情况后，未进入房内查看了解该房屋的产权及实际占有情况。同年1月30日，赵建红又以赵建军的名义与秦陆军签订协议1份，约定在2010年1月19日到2011年1月19日期间，如赵建军有意出售建行商住楼，秦陆军可以优先购买，购房款42万元一次性付清。同年5月5日，赵建军取得了争议房屋的所有权证。并查明，原一审中秦陆军自认其于2009年4月7日向谢军平借款15万元，以后偿还了4万元，下欠借款本金11万元未还；此后其先后于2009年8月27日及同年9月27日分别从谢军平处拿取现金10万元、12万元，以上包括借款本金在内共计33万元。谢军平对秦陆军自认的上述事实亦认可。重审中，秦陆军提出其只下欠谢军平借款本金11万元。谢军平提出双方最初在2009年4月7日借款时约定月息为4分，但秦陆军未支付过利息。另查明，2007年农历7月25日，秦陆军向赵建军借款13万元，约定月息2600元。2009年10月26日，秦陆军与赵建军的家人经过核算后，就其所欠��建军的借款本金13万元及利息给赵建军重新出具了19.6万元的借条1份，位五兰及其家人就该借款向赵建军提供保证担保。2010年1月14日，秦陆军因偿还所欠他人的高利贷又向赵建军借款8万元。同年1月20日赵建军与秦陆军、位五兰签订买卖合同后，赵建军先后于2010年1月30日及同年2月4日，分别给秦陆军在甘肃省农村信用社的存单上存款4.99万元。以上包括借款本金及利息在内，秦陆军先后从赵建军处拿取现金共计37.58万元。原审法院认为，本案当事人争议的焦点问题有两个：一是两份房屋买卖合同是否有效的问题；二是争议房屋的归属问题。关于两份房屋买卖合同的效力认定问题。本案诉争的房屋系平凉市新世纪房地产开发有限责任公司抵偿给秦陆军的商品楼，在与谢军平签订房屋买卖合同前，秦陆军就该房屋已缴纳了办理产权登记的契税且房屋已实际交付使用，因此，谢军平与秦陆军签订房屋买卖合同时秦陆军对争议的房屋即拥有事实上的处分权。尽管谢军平与秦陆军签订房屋买卖合同是以双方之间存在民间借贷关系为前提，但双方在合同中关于房屋买卖的意思表示真实，合同内容亦未违反有关法律的强制性规定，故对该合同的效力应予以确认。秦陆军在合同签订的当日就给谢军平出具了收到购房款的收条并将合同中约定的房屋交付谢军平占有使用，此后秦陆军还向谢军平交付了房屋的契税完税证、秦陆军、位五兰与开发商签订的商品房买卖合同及其身份证复印件等凭证，证明秦陆军、位五兰对其与谢军平之间的买卖合同是认可的。现秦陆军以房屋买卖合同系其儿子代签的，位五兰以其对该合同不知情为由否认该合同的效力，其抗辩理由不能成立。赵建军与秦陆军、位五兰签订房屋买卖合同的前提也是因为与秦陆军之间��在民间借贷关系。相对于谢军平而言，赵建军系后受让人。在谢军平与秦陆军之间的先合同被确认为有效合同后，赵建军与秦陆军、位五兰之间的房屋买卖合同是否有效，关键取决于赵建军与秦陆军、位五兰在签订房屋买卖合同过程中是否存在恶意串通的行为。根据有关法律规定，恶意串通必须符合以下三个条件：一是当事人在主观上具有恶意性。即明知或者应知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。二是当事人之间具有串通性。即双方相互串连、勾通，互相配合或者共同实施了一定的行为。三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。秦陆军、位五兰作为出卖人，在与谢军平签订买卖合同后针对同一标的物又与赵建军签订了买卖合同，其主观上的恶意性是明显的。本案中从赵建军与秦陆军、位五兰在交易过程中的种种不合常规的行为可以推定，赵建军与秦陆军、位五兰在签订合同时对争议的房屋已出售给谢军平的情况是知晓的，即赵建军主观上亦存在恶意性，且其与秦陆军、位五兰相互串通、合谋实施了有损谢军平合法权益的行为。第一，对买卖房屋这种涉及个人重大利益的行为，赵建军作为买受人在合同签订前已知悉秦陆军因欠谢军平借款将争议的楼房“押给了”谢军平，且房屋早已由谢军平占用使用，赵建军明知争议的房屋存在权利瑕疵，但其未对争议房屋的产权及秦陆军在该房屋上设定的其他权利进一步进行确认，亦未对交易房屋的结构等现状进行实地查看就与秦陆军、位五兰签订了买卖合同，其行为不符合生活常理，而且与秦陆军、位五兰的恶意行为相配合；第二，赵建军明知所购房屋在签订合同前早已由谢军平占有使用，但其一方面对所购房屋申请办理过户登记���续，另一方面明知自己无法实际占有使用该房屋而又与秦陆军、位五兰签订了租赁合同，将谢军平占有的房屋租赁给秦陆军、位五兰使用，其行为有悖常理，也证明赵建军与秦陆军、位五兰在交易过程中存在互相串通掩盖事实真相的行为；第三，赵建军与秦陆军、位五兰签订房屋买卖合同后，双方又签订协议约定秦陆军、位五兰在1年内对出卖的房屋有优先购买权，该行为与人们通常的交易习惯不符，也表明赵建军与秦陆军、位五兰有合谋损害谢军平合法权益的行为；第四，赵建军无视所购房屋已有他人居住的现状，无视其行为可能损害谢军平的合法权益而与秦陆军、位五兰签订了房屋买卖合同并在短期内办理了房屋产权过户登记手续的行为，与法律上规定的“善意”取得不符，其主观上存在恶意性。《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项规定，双方当事���恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。赵建军与秦陆军、位五兰之间签订买卖合同的行为符合恶意串通的构成要件，根据以上规定，对赵建军与秦陆军、位五兰之间的房屋买卖合同应依法认定为无效合同。关于争议房屋的归属问题。房屋的买卖合同与房屋产权的过户登记是房屋买卖过程中两个重要的行为，其中买卖合同系债权行为，产权的过户登记系物权行为。有效的债权与合法的交付行为即物权公示登记相结合，方能引起物权变动的效应。赵建军与秦陆军、位五兰签订的房屋买卖合同被依法确认为无效合同后，其所有权转移的合法性就不存在，则其物权转移行为亦属无效。因此，赵建军虽然就争议的房屋办理了过户登记手续，但其持有的房产证并不能证明其对争议的房屋享有合法的所有权，故对赵建军要求秦陆军、位五兰交付房屋的诉讼请求不予支持。赵建军与秦陆军、位五兰之间不存在租赁房屋的事实，对赵建军要求秦陆军、位五兰赔偿租赁费的诉讼请求亦应予以驳回。谢军平与秦陆军签订的房屋买卖合同为有效合同，且秦陆军已将争议的房屋交付谢军平占有使用，因此，争议的房屋应归谢军平所有，对谢军平的诉讼请求应予以支持。秦陆军原一审中自认包括借款本金11万元在内，其先后3次从谢军平处拿到现金共计33万元，该事实与谢军平当庭陈述的部分事实相符。重审中秦陆军提出其只下欠谢军平借款本金11万元，但其对此未提供相关证据予以证实，故对其自认的事实应予以确认。谢军平与秦陆军均应按合同约定继续履行各自的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条（二）项、第六十条、第一百三十条之规定，判决：1、驳回原告赵建军要求被告秦陆军��位五兰向其交回崆峒区西大街建设银行平凉分行商住楼1幢1单元701室楼房1套、赔偿非法租赁费的诉讼请求。2、崆峒区西大街建设银行平凉分行商住楼1幢1单元701室楼房归第三人谢军平所有。案件受理费7300元，原告负担5000元，二被告负担2300元。赵建军上诉称，其与秦陆军、位五兰签订的房屋买卖合同，有房屋共有人的签字捺印，购房前秦陆军带其父亲查看了房屋后购买，意思表示真实，系有效合同。谢军平持有的房屋买卖合同出卖人的签字是秦伟伟，且谢军平强行占据房屋，拿走房屋资料，不是房屋共有人的真实意思表示，为无效合同。而其持有的房屋产权证是在签订房屋买卖合同、交付了约定的款项及完税后经登记机关审查颁发，其作为登记人取得的是物权，谢军平仅取得的是债权，根据物权优于债权的原则，占有取得的债权不能对抗通过房屋登记取得的物权���原判随意否定房产证，司法权侵害了行政权。原判认定事实、适用法律错误。请求撤销原审判决，确认平凉市产权产籍监理处颁发的房屋所有权证书的合法性并确认该房产归其所有，判决秦陆军、位五兰、谢军平将房屋交付给其并承担诉讼费用。位五兰口头辩称，当时我回老家，谢军平从秦陆军处抢走房门钥匙，领人清点家具，拿走身份证及票据更换门锁后，我再未进过家门。不是我同意把房子卖给赵建军的，当时是赵建红的父亲将秦陆军叫出去三、四天未回家，随后赵建红的父亲说写个协议，称其不要房屋，楼房还是我们的，只要房屋产权证，是赵建红的父亲和秦陆军把我骗了，该房屋是我的，若房屋处理80万元，50万元归我，剩余的30万元谢军平、赵建军分割，要求改判原审判决。秦伟伟口头辩称，我父亲秦陆军电话告知我，谢军平在我家中，我回家后谢军平和四、五个人已在家，待我清点家具后谢军平更换了房屋门锁。房屋买卖合同中秦陆军的签名是我父亲本人所签，我的签名是我签的。我父亲秦陆军与谢军平、赵建军的事情我不知情，该房屋是我父母双方的共同财产，我父亲秦陆军不能一人将房屋处理，一半产权归我母亲，房屋不是赵建军的。房屋折价款若是40万元，20万元归我母亲，剩余由赵建军、谢军平分割。要求撤销原审判决。谢军平口头辩称，原初审依据的证据真实，房屋买卖合同中秦陆军、秦伟伟的签字均是本人所签，秦伟伟对此陈述属实。搬房换锁时，秦伟伟同意且在场，票据也是秦陆军拿给我的。我历次庭审中的陈述一致、真实，赵建军与秦陆军、位五兰有亲戚关系，双方恶意串通侵害了我的权利，该房屋权属应归我，要求维持原审判决。经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案诉争房屋系平凉市新世纪房地产开发有限责任公司抵偿给秦陆军的商品房。谢军平与秦陆军签订房屋买卖合同意思表示真实，该合同为有效合同。秦陆军在合同签订当日，就将合同中约定的房屋交付谢军平占有使用，且向谢军平交付了房屋的契税完税证及与平凉市新世纪房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同、身份证复印件等凭证，证明秦陆军、位五兰对其与谢军平签订的房屋买卖合同是认可的，故诉争房屋归谢军平所有。秦陆军、位五兰针对同一房屋与谢军平签订了房屋买卖合同后又与赵建军签订了房屋买卖合同，违反了合同约定和诚实信用原则，其主观上明显存在恶意性。赵建军在与秦陆军、位五兰签订房屋买卖合同前，知晓秦陆军将诉争房屋“押给了”谢军平，并由谢军平占有使用，明知其所购房屋存在权利瑕疵，但未对所购房屋的产���、占有情况及结构等现状进行实地查看，就对所购房屋申请办理过户登记手续，且明知无法占有、使用所购房屋而又在30日内与秦陆军、位五兰签订房屋租赁合同、房屋买卖合同，又签订了约定秦陆军在1年内对出卖的房屋有优先购买权的协议，以上行为与房屋买卖一般交易习惯和生活常理不符，是具有明显恶意串通的行为，亦符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”合同无效的情形，原审认定赵建军与秦陆军、位五兰签订房屋买卖合同的行为系恶意串通，该合同为无效合同并无不当。因赵建军取得不动产物权的原因行为——债权行为（即合同）无法律效力，故赵建军请求确认平凉市崆峒区西大街建设银行平凉分行商住楼1幢1单元701室房产归其所有，判决秦陆军、位五兰、谢军平向其交付该房屋的上诉理由不能成立，不予支持。关于赵建军请求确认私产平房权证崆峒区字第20080010**号房屋所有权证书的合法性不属本案审理范围，不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人赵建军承担；被上诉人谢军平交纳的原二审案件受理费7300元，予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  高 雁审 判 员  杜爱勤代理审判员  摆建军二〇一五年五月二十二日书 记 员  任 秀