安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2015）相民一初字第00711号原告：乙秀芹，女，1982年5月4日出生，汉族，初中文化，农民，住安徽省濉溪县。委托代理人：赵志恒，安徽北方之光律师事务所律师。被告：淮北市天助房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：李明召，该公司董事长。委托代理人：陈允节，安徽淮信律师事务所律师。原告乙秀芹与被告淮北市天助房地产开发有限公司（以下简称天助公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由代理审判员孟娇适用简易程序，于2015年4月20日、2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告乙秀芹的委托代理人赵志恒，被告天助公司的委托代理人陈允节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乙秀芹诉称：2012年11月11日，我与天助公司签订《某处定购单》，约定我购买天助公司开发的某处25楼604号房屋一套，面积116.66㎡，单价3333.58元，总房款388805元等内容。2012年11月9日、11日，我向天助公司支付定金2万元。合同签订后，我于2012年11月17日、18日向天助公司支付首付款103895元。天助公司承诺2013年12月交房，但交房期届满后，我多次催告交房，天助公司以各种借口拒绝。之后经我了解，天助公司开发的某处没有取得商品房预售许可证、土地使用证等合法手续。我找到天助公司要求退房、返还购房款，天助公司以资金紧张为由拒不返还。请求依法判令我与天助公司购房合同无效；天助公司返还购房款123895元；按同期银行贷款利率计算至2015年1月31日利息损失16637.57元；诉讼费用由天助公司承担。天助公司在庭审中辩称：一、乙秀芹的诉请并非是我公司原因所导致，相关手续未完善是由于相山区政府与濉溪县政府对接不完善导致，我公司无责任。二、我公司对项目已经取得合法开发手续，包括土地使用证，并非诉状中说的所有手续都没有。三、诉状称确认合同无效，没有依据。我公司与乙秀芹之间买卖行为已成立应当履行，因此不存在返还购房款问题，也不存在利息损失问题。四、事实上，我公司经过与相关部门协调，房屋整体已经完工，在今年5月份就可以交付，只是因为现在水未通，其他已经到位。因此我公司不同意乙秀芹的诉讼请求。经审理查明：2012年11月11日，乙秀芹购买天助公司开发的某处25楼604号房屋一套，双方签订了《某处定购单》。该定购单约定主要事项如下：销售面积116.66平方米，单价3333.58元，总房款388895元；定金2万元，首期房款约总房款的30％以上等内容。2012年11月9日、11月11日乙秀芹向天助公司交纳定金5000元、15000元，合计2万元。2012年11月17日、11月18日，乙秀芹向天助公司交纳房屋首付款63895元、40000元，合计103895元。该定购单签订后，天助公司一直未将房屋交付给乙秀芹居住使用。现乙秀芹以天助公司未办理房屋预售许可证、土地使用证等手续为由要求确认合同无效致本纠纷发生。另查明，天助公司至今未办理涉案房屋的商品房预售许可证明。上述事实，有乙秀芹、天助公司的当庭陈述及乙秀芹提供的《某处定购单》、收款收据，天助公司提交的淮北市人民政府专题会议纪要、宏芝苑小区配套费缴纳情况、关于原铭世小区合并为宏芝苑小区的情况说明、宗地图、建设工程规划通知书三份、建设工程施工许可证二份经当庭举证质证，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，乙秀芹与天助公司签订的《某处定购单》中对当事人的基本信息、商品房的基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式均作出了明确约定；且乙秀芹已向天助公司支付定金20000元、购房首付款103895元，合计123895元。故乙秀芹与天助公司签订的《某处定购单》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，天助公司虽然取得了建设工程施工许可证、建设工程规划通知书，但是就涉案房产至今未取得商品房预售许可证明。故乙秀芹起诉要求确认与天助公司签订的《某处定购单》无效于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因天助公司未办理商品房预售许可证明导致双方签订的《某处定购单》无效，天助公司作为有过错的一方应当返还乙秀芹交纳的购房款及赔偿乙秀芹所受到的损失。现乙秀芹诉请要求天助公司返还购房款123895元，并按同期银行贷款利率计算至2015年1月31日利息损失16637.57元于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告乙秀芹与被告淮北市天助房地产开发有限公司于2012年11月11日签订的《某处定购单》无效；二、被告淮北市天助房地产开发有限公司于本判决生效十五日内返还乙秀芹购房款123895元并支付乙秀芹的利息损失16637.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3111元，因本案适用简易程序审理，减半收取1555.5元，由被告淮北市天助房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。代理审判员 孟 娇二〇一五年五月二十六日书 记 员 刘芳芳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。