浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初6496号 原告曹颖新，男，1962年1月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人陈姣姣，浙江九恒律师事务所律师。 被告郭乐平，女，1965年7月22日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人张先毕，浙江四海方圆律师事务所律师。 原告曹颖新诉被告郭乐平房屋买卖合同纠纷一案，于2018年7月2日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2018年9月6日进行了证据开示，并于同日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告曹颖新诉称：原告与被告因民间借贷纠纷，经法院判令被告归还原告借款本金294000元及逾期利息17310元（暂计算至2012年6月15日，此后继续计算至实际履行日止）等。后被告未履行，原告申请执行。执行期间，被告称其因拆迁分得三套房屋，愿将杭州市江干区丁桥镇长睦锦苑2幢401室房屋转让给原告。2013年5月14日，原告与被告及其配偶丁才良在执行法官见证下签订了《房屋买卖合同书》，约定转让价款49万元，被告所欠款项及原告另行支付10万元共计44万元作为首付款，余款5万元待房屋过户手续完成后15日内支付给被告。双方对违约责任亦作了约定。后被告交付了该房屋，原告取得房产后进行了装修并居住，委托装修公司装修花费5万元。2016年10月25日，原告女儿丁莉以确认合同效力为由起诉原告及被告，要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同书》无效。经法院审理驳回了丁莉的诉讼请求，确认合同有效。2017年11月16日，被告与丁莉在败诉之后恶意将房屋以102万元的价格转让给案外人沈红卫，并办理了过户手续，且沈红卫将房屋抵押给其他人。致使原告与被告签订的房屋买卖合同无法履行。被告的行为已严重违约，故原告依法起诉。请求：1、判令解除原告与被告于2013年5月14日签订的《房屋买卖合同书》；2、判令被告返还购房款首付44万元；3、判令被告支付违约金150000元，支付罚金68250元（按50元/天的标准自2014年10月15日开始暂计算至2018年7月15日，实际计算至全部履行完毕之日止），赔偿资金占用利息136400元（以44万元为基数按年息6%的标准自2013年5月29日开始暂计算至2018年7月29日，实际计算至全部履行完毕之日止）；4、判令被告赔偿房屋装修费损失5万元；5、判令被告赔偿房屋增值损失费53万元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告郭乐平辩称：1、原、被告之间的《房屋买卖合同书》是无效合同。案涉房屋系以丁才良为户主的包括多位家庭成员的家庭共有财产，郭乐平签订案涉合同时没有得到其他家庭成员的书面同意，侵害了其他共同共有人的合法权益，属于无权处分。即使郭乐平有权出售案涉房屋，该房屋也是郭乐平与其丈夫丁才良的夫妻共同财产，未经其丈夫同意擅自出售，郭乐平同样构成无权处分。原、被告也未办理案涉房屋所有权转移过户登记手续。原告曹颖新对案涉房屋不构成善意取得，其对房屋系安置房的性质明知，对没有全体家庭成员签字同意存在恶意，侵害了其他被告家庭成员的共有权利。原、被告之间的房屋买卖并非真实，只是基于被告个人履行法院生效判决所确定债务而产生，房屋仅是被告履行债务的担保，原告在其他案件中的陈述也可以说明其要的是钱，而不是房屋。案涉房屋买卖不能履行是原、被告双方叠加的混合过错造成，原告有乘人之危的嫌疑，原告应负主要责任。2、根据合同法第96条规定，合同解除权仅赋予了合同当事人，并没有赋予人民法院，故原告要求法院判令解除双方合同并无法律依据。3、原告没有根据合同法第94条、第95条的规定在合理期限内行使解除权，该权利已消灭。4、即使本案房屋买卖合同有效，约定的违约金也过高，法院应予调整。原告在2014年10月15日即知晓案涉房屋登记在被告女儿丁莉名下，故原告主张违约金的诉讼时效应当从该时间计算，已经超出了诉讼时效。5、案涉房屋已按约交付于原告，故原告主张罚金缺乏事实和法律依据。6、原告主张的资金占用利息双方并无约定，也无法律依据，且与违约金、罚金均属于重复主张。7、装修费损失不具事实基础，缺乏证据，即便存在也应由原告自行承担。8、房屋增值损失没有事实和法律依据，原告起诉已超出诉讼时效，仅支付给被告10万元款项，未丧失另行购买房屋的机会。且原告自己也是拆迁户，对案涉房屋性质、买卖风险均清楚。房屋市场价格波动双方均不可预见，且与违约金、罚金、资金占用利息重复主张，不应得到支持。9、被告保留向原告追究2013年起其占用案涉房屋的占有使用费的权利。 本案经审理查明的事实如下： 1、民间借贷纠纷情况。 曹颖新曾起诉郭乐平等民间借贷纠纷，本院于2012年10月22日作出（2012）杭江笕商初字第237号民事判决书，判决郭乐平支付曹颖新借款本金294000元及逾期利息17310元（暂计至2012年6月15日，此后至实际履行之日止，按人民银行同期同类贷款基准利率计）等。 郭乐平未能履行上述判决义务，曹颖新向本院申请执行。在执行法官的见证下，曹颖新与郭乐平于2013年5月14日签订《房屋买卖合同书》，约定郭乐平自愿将坐落在杭州市江干区丁桥镇长睦锦苑2幢401室房地产出卖给曹颖新，总价款49万元，曹颖新在签订合同时支付首付款31万元，合同签订之日起30日内曹颖新支付10万元，余款在三证办理完毕后15日内支付；如一方违反本合同条款向对方支付15万元违约金；一方不能按规定交付房产或支付房款，每逾期一日向对方支付50元罚金；等等。 郭乐平于2013年5月29日出具收条，确认收到首付款41万元，并注明2013年5月28日前的任何借款凭证全部作废。双方确认上述款项中10万元系曹颖新于2013年5月29日向郭乐平转账支付。 2013年5月14日，郭乐平将案涉房屋交付于曹颖新，交付状态为毛坯。曹颖新主张其对案涉房屋进行了装修，产生装修费5万元。 2、合同效力纠纷情况。 郭乐平之女丁莉曾起诉郭乐平及曹颖新，要求确认郭乐平、曹颖新于2013年5月14日签订的《房屋买卖合同书》无效，并要求曹颖新归还案涉房屋。本院于2017年2月13日作出（2016）浙0104民初7748号民事判决书，判决驳回丁莉的诉讼请求。丁莉不服提起上诉，杭州市中级人民法院于2017年7月21日作出（2017）浙01民终3315号民事判决书，认为“郭乐平与曹颖新签订案涉房屋买卖合同系郭乐平、曹颖新的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，原审法院认定案涉合同有效，并无不当”，驳回上诉，维持原判。 3、房屋权属变动情况。 案涉杭州市江干区丁桥镇长睦锦苑2幢401室房屋系丁才良户的拆迁安置房，该户安置人口包括丁才良、郭乐平、丁莉、沈宝珠。2014年10月15日，该房屋登记于郭乐平、丁莉名下。 2017年11月16日，郭乐平、丁莉与沈红卫签订《杭州市房屋转让合同》，将案涉房屋出售给沈红卫，转让总价102万元。2017年11月16日，案涉房屋登记于沈红卫名下，并同时登记抵押权（债权数额70万元）。 2017年11月下旬，曹颖新将案涉房屋腾空交付于沈红卫。 以上事实有原告曹颖新提供的房屋买卖合同书、收条、转账凭证、民事判决书、不动产权属信息查询记录、杭州市房屋转让合同、家庭居室（出租房）装饰装修合同，被告郭乐平提供的征用集体所有土地房屋回迁安置协议书、公证书、房屋买卖合同书，及双方当事人的陈述为证。 本院认为，本案的首要焦点系案涉房屋买卖合同书的效力问题。根据已经生效的（2016）浙0104民初7748号、（2017）浙01民终3315号民事判决书显示，曹颖新与郭乐平签订的案涉房屋买卖合同书的效力，已经生效判决确认有效。被告认为上述判决系丁莉起诉的合同效力问题，而非曹颖新与郭乐平之间的合同效力纠纷，本院认为，上述案件系由丁莉作为原告，曹颖新、郭乐平作为被告，曹颖新、郭乐平以合同双方的身份已经作为该案当事人参加诉讼，判决结果对曹颖新、郭乐平均有效，被告的该项辩称意见明显缺乏依据，本院不予采纳。 本案的第二个争议焦点为在案涉合同有效的前提下，原告曹颖新要求法院判决解除该合同，是否有法律依据和事实依据。本院认为，案涉合同目的为对涉案房屋进行买卖，但现涉案房屋已由被告及其共有人出售给他人，导致原告无法实现购买案涉房屋的合同目的，被告的行为已经构成严重违约，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，其起诉要求法院判令解除合同符合法律规定，本院予以支持。被告辩称认为法院无权判令解除合同，该意见与法律规定不符，守约一方当事人行使法定解除权既可以以单方通知的形式到达对方，也可以依法提起诉讼要求法院确认，人民法院根据当事人行使解除权的不同表现形式，分别依法审核确认合同于通知到达对方之日起解除或判决确认合同解除，对被告该项意见本院不予采纳。对于被告提出的解除权行使时效问题，现被告并未提供证据证明曾对原告行使解除权进行催告，双方对解除权行使期限也未作出约定，故对被告该项意见不予采纳。 合同解除后，因合同取得的财产应予返还。被告郭乐平收取了案涉房屋购房款41万元，应当向原告曹颖新返还。郭乐平主张只收取了款项10万元，本院认为，双方《房屋买卖合同书》的订立系基于郭乐平对曹颖新负有（2012）杭江笕商初字第237号民间借贷纠纷民事判决书所确定的债务无法履行，郭乐平签署的收条注明2013年5月28日之前的任何借款凭证全部作废，也表明双方实际将郭乐平对民间借贷纠纷生效判决的债务转化为房屋买卖合同的购房款，清结了民间借贷纠纷中确定的郭乐平的债务，故41万元款项均应作为曹颖新已经支付的购房款由郭乐平予以返还。原告主张已付房款44万元，缺乏证据支持，本院不予采纳。 本案第三个争议焦点为被告应承担的违约责任问题。本院认为，本案因郭乐平违约致使合同目的无法实现，郭乐平应当对曹颖新承担合同上的违约责任。原告主张的罚金一项，根据双方约定系针对不能按规定交付房产或房款的违约行为，与本案郭乐平的违约行为性质不同，对原告该项主张不予支持。原告主张的已付购房款资金占用利息、装修费损失、房屋增值损失，均属于实际损失范畴，显然原告的实际损失高于合同约定的违约金，根据损失填补原则，本院对原告的实际损失予以支持，不再支持原告主张的违约金15万元。 对于原告实际损失确定的问题，已付房款资金占用期间利息，系以已付房款41万元在2013年签订合同时无需支付为前提，而房屋增值损失系以在2013年签订合同时原告以相当代价即支付房款另行购置房屋为前提，二者同时主张显然矛盾，本院仅支持房屋增值损失部分，对已付房款的利息损失不予支持。对于房屋增值损失费问题，曹颖新与郭乐平签订案涉房屋买卖合同书，系希望取得案涉房屋的所有权，现因郭乐平违约导致曹颖新无法实现合同目的，客观上使曹颖新失去了在当时另行购置房屋的机会，故郭乐平应当赔偿曹颖新房屋增值损失。双方合同约定的房屋价款为49万元，郭乐平将房屋出售于案外人时约定的房屋价款为102万元，原告以郭乐平出售于案外人的房屋价款为基数计算房屋增值损失合理，本院予以支持房屋增值损失53万元。对于房屋装修费损失问题，郭乐平认可系毛坯状态将案涉房屋交付于曹颖新，并认可曹颖新此后实际使用了案涉房屋，故曹颖新对案涉房屋进行装修的客观事实应存在。因现案涉房屋已由案外人掌握使用，缺乏对房屋内装修现值进行鉴定的基础，本院综合考虑原告房屋使用年限等因素，酌情确定郭乐平应赔偿曹颖新房屋装修损失1万元。 关于被告辩称的诉讼时效问题，本院认为，即便自案涉房屋所有权登记于郭乐平、丁莉的2014年10月15日开始计算，但此后双方就案涉合同效力问题经过诉讼，诉讼时效应当中断，原告本次起诉并未超出诉讼时效。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下： 一、解除原告曹颖新与被告郭乐平于2013年5月14日签订的《房屋买卖合同书》； 二、被告郭乐平返还原告曹颖新购房款人民币410000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告郭乐平赔偿原告曹颖新房屋增值损失人民币530000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告郭乐平赔偿原告曹颖新装修费损失人民币10000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告曹颖新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币17172元，减半收取人民币8586元，由原告曹颖新承担人民币1936元，被告郭乐平承担人民币6650元。被告承担的诉讼费用应于本判决生效后七日内缴付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇一八年九月十日 代书记员 叶苏卫