河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）濮中法民开终字第00117号上诉人（原审被告）王敬莲（又名王敬连），女，1966年4月20日出生，汉族。委托代理人宋明宪，男，1962年8月1日出生，汉族。委托代理人张守彬，河南百特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司范县支行。负责人侯胜忠，该行行长。委托代理人南彩霞，河南惠信律师事务所律师。上诉人王敬莲与被上诉人中国农业银行股份有限公司范县支行（以下简称：中国农行范县支行）房屋租赁合同纠纷一案，范县人民法院于2015年1月26日作出（2014）范民初字第01813号民事判决，王敬莲不服，向本院提起上诉。本院2015年3月26日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王敬莲的委托代理人宋明宪、张守彬，被上诉人中国农行范县支行的委托代理人南彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，中国农行范县支行与王敬莲于2006年9月26日签订房屋租赁合同，中国农行范县支行将位于范县新区人民路的楼房两间房屋租给王敬莲使用，租金为每年6000元，租期自2006年11月26日起至2011年11月26日止。租赁合同期满后，中国农行范县支行未同意王敬莲提出的续租要求，中国农行范县支行、王敬莲双方未重新签订房屋租赁合同。中国农行范县支行在向王敬莲催收房屋过程中，王敬莲于2013年搬离租赁房屋一月有余后又搬回；另查明，2009年8月31日中国农业银行范县支行更名为中国农业银行股份有限公司范县支行。原审认为，双方于2006年9月26日签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方履行租赁合同期满后，王敬莲未依约向中国农行范县支行提出书面续租要求，双方亦未重新签订房屋租赁合同，王敬莲应当返还租赁房屋，中国农行范县支行诉请王敬莲交付租赁房屋两间证据充分，予以支持。中国农行范县支行诉请王敬莲赔偿自2011年11月26日至2014年11月27日止的损失30000元及从审理期间到执行到位时按市场价格计算的损失，但未提供证据证明，不予支持。中国农行范县支行的损失应自2011年11月27日始至本判决确定的王敬莲返还房屋之日止按照原房屋租赁合同租金标准每年6000元计算，因（2014）范民初字第00272号、（2014）范民初字第00273号案件中的2014年7月25日庭审笔录显示本案被告王敬莲曾于2013年4月18日从涉案房屋中搬离、2013年5月29日搬回，共计42天，中国农行范县支行未对王敬莲搬离期间提出反对意见，故中国农行房县支行直接损失应扣除690.4元（6000元÷365天×42天），中国农行范县支行自2011年11月27日至2014年11月26日止的损失为17309.6元（6000元／年×3年-690.4元）。王敬莲辩称不是本案的适格被告，因其提供的证据中国农行范县支行有异议，无其他相关证据佐证，且王敬莲庭审后自认房屋租赁合同系本人与中国农行范县支行签订，故对王敬莲的该项辩称理由不予采信；王敬莲辩称未实施侵权行为、对房屋的占有使用是基于租赁合同法律关系、2012年的租金6000元已经实际支付、2012年11月26日至2015年7月25日共计租金16000元已由王敬莲为中国农行范县支行安装的防盗门款项进行抵扣，因王敬莲提供的证据不足，故本院对王敬莲的该项辩称理由不予采信，关于王敬莲安装的防盗门款项，可以另行起诉；因王敬莲未提出反诉请求，王敬莲要求中国农行范县支行赔偿王敬莲所在单位范县卫校社区服务站的相关损失不属于本案审理范围。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1、王敬莲于本判决生效后十日内交付中国农业银行股份有限公司范县支行位于范县新区人民路的楼房自北第三、四间建筑面积为99平方米的两间房屋；2、王敬莲于本判决生效后十日内赔偿中国农业范县支行自2011年11月27日至2014年11月26日止的损失17309.6元；3、王敬莲于本判决生效后十日内按每年6000元的原租金标准赔偿中国农行范县支行自2014年11月27日始至本判决确定的王敬莲返还占用中国农行范县支行两间房屋之日止期间的损失；4、驳回中国农行范县支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王敬莲上诉称，1、原审认定租赁合同已终止没有事实及法律依据，原租赁合同到期后，就租赁事宜双方进行了口头约定，租赁关系依然存在。原审认定王敬莲占用房屋属于侵权无事实及法律依据；2原审认定王敬莲未交2012年的房租无事实及法律依据，原审中以证明房租通过中国农行范县支行欠付超市款项进行了转让支付。原审法院对王敬莲提交的录音资料未予采信缺乏事实依据。3、租赁合同关系依然存在，中国农行范县支行依然应以口头合同履行协议，由王敬莲继续占用房屋至门窗款项抵扣完毕止。请求驳回中国农行范县支行的诉讼请求。中国农行范县支行答辩称，1、王敬莲上诉称2011年合同到期后，双方订立了口头协议，无事实依据，一审中未提供证据支持自己的主张；2、王敬莲称用防盗门抵房租无事实依据，原审法院调查了原农行负责人，原负责人称从未发生用防盗门抵房租的事实；3、王敬莲称中国农行范县支行用超市购物欠款折抵2012年房租不是事实，从录音资料看未提及用超市欠款及防盗门折抵欠款的事实。王敬莲提出的上诉理由既无事实依据又无法律依据。请求维持原判。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋租赁合同于2011年11月26日到期后，双方未签订书面租赁合同，王敬莲自2011年11月26日至今一直占有使用该房屋，王敬莲于2013年4月18日短暂从涉案房屋中搬离，于同年5月29日又搬回该租赁房屋。合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，中国农行范县支行无证据证明已以合法的方式与王敬莲解除了租赁关系。故本案出租人与承租人形成了不定期租赁合同关系，出租人与承租人均享有随时与对方解除租赁关系的权利，出租方中国农行范县支行于2014年11月以诉讼的方式要求王敬莲返还房屋，赔偿损失，应当视为解除不定期租赁合同的表示，本院依法应予解除，王敬莲须支付占用期间的租金。参照民通意见第119条第3款的规定，出租方要求与承租方解除租赁合同的应给予承租方合理期限让其搬离，王敬莲在承租的房屋内开办诊所与药品销售，本院酌定给其三个月搬离期限；对于王敬莲上诉称已用中国农行范县支行欠超市款项折抵2012年房屋租金及中国农行范县支行前任领导同意用加装的防盗门折抵租金的上诉请求，只有王敬莲的单方陈述，对方不予认可，且无其他证据相佐证，对其上诉请求不予支持。综上，原审判决部分不当本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销范县人民法院（2014）范民初字第01813号民事判决第一项（即：被告王敬莲于本判决生效后十日内交付原告中国农业银行股份有限公司范县支行位于范县新区人民路的楼房自北第三、四间建筑面积为99平方米的两间房屋）、第二项（即：被告王敬莲于本判决生效后十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司范县支行自2011年11月27日至2014年11月26日至的损失17309.6元）、第三项（即：被告王敬莲于本判决生效后十日内按每年6000元的原标准赔偿原告自2014年11月27始至本判决确定的被告返还占用原告两间房屋之日止期间的损失）。维持第四项（即：驳回中国农业银行股份有限公司范县支行的其他诉讼请求）；二、解除中国农业银行股份有限公司范县支行与王敬莲之间的房屋租赁合同，于本判决生效后三个月内将承租房屋交付于中国农业银行股份有限公司范县支行；三、王敬莲按每年6000元的标准支付自2011年11月27日至房屋交付予中国农业银行股份有限公司范县支行之日止的租金。在支付租金的总额中扣除王敬莲于2013年4月18日从租赁房屋搬离于同年5月29日搬回未占用期间42天的租金。一审案件受理费550元由中国农业银行股份有限公司范县支行负担237元，王敬莲负担313元。二审案件受理费233元由王敬莲负担117元，中国农业银行股份有限公司范县支行负担116元。本判决为终审判决。审判长  苏章臣审判员  张慧勇审判员  李光胜二〇一五年五月十三日书记员  高嘉潞