广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2015）右民一初字第407号原告黄美效，女，1982年8月7日出生，壮族，住广西百色市。委托代理人杨昌照，广西桂百律师事务所律师。被告黄忠辉，男，1952年6月11日出生，壮族，住广西百色市。被告黄带民，女，1975年9月6日出生，汉族，住广西百色市。原告黄美效诉被告黄忠辉、黄带民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法组成由审判员马海鹰担任审判长，审判员李玮全和人民陪审员谷红英参加的合议庭，于2015年4月9日公开开庭审理了本案。书记员阮晶晶担任记录。原告黄美效及委托代理人杨昌照，被告黄忠辉、黄带民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美效诉称，两被告系父女关系。原告与被告于2014年元月25日签订了《租房合同》，约定：“一、责任和义务 1、甲方向乙方提供私人住宅楼（位于百色市右江区东增路LJ02-13-09号的1至6层）用于宾馆等合法经营活动，甲方须确保房屋合法，证件齐全。合同签订后，甲方须提供乙方相关证件复印件用于乙方办理相关证件。……二、租金及租期由2015年1月1日至2029年12月31日止，租期总共拾伍年。2015年至2019年每年年租金拾贰万，2020年至2024年每年租金拾叁万，2025年至2029年每年年租金拾肆万。从签订合同之日起至2014年12月31日为乙方装修时间，这段时间乙方无须交纳房租。签订合同之日起一个月内乙方一次性支付甲方两年的房租共贰拾肆万元整，从2017年起至2029年按照每年支付租金，乙方需要在每年房屋租金到期的10天前向甲方支付租金，否则乙方每天支付甲方当年房租的千分之三的滞纳金。……”，该合同签订后，原告已按约定向被告支付了240 000元的租金，但被告并没有按照约定提供出租住宅楼的房产证、建设规划许可证等齐全的证件复印件给原告，导致原告无法办理特种行业许可证、消防安全许可证等经营宾馆的相关证照。后来原告才得知，被告出租的住宅楼属于违章建筑，所以没有房产证等相关的合法证件。原告认为，被告没有按照《租房合同》的约定，提供出租住宅楼的房产证、建设规划许可证等齐全的证件给原告，导致原告无法办理特种行业许可证、消防安全许可证等经营宾馆的相关证件，致使原告签订《租房合同》经营宾馆的目的已经无法实现。原告为此多次找被告商量解除合同，并返还已经支付的租金，但是被告均置之不理，为此，原告特向法院起诉，请求1、依法解除原告与被告于2014年元月25日签订的《租房合同》；2、判令被告返还原告租金240 000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告黄美效就其主张在举证期限内向法庭提交证据如下：1、2014年元月25日原、被告签订的《租房合同》，证实双方的房屋租赁关系；2、2014年2月25日收据，证实原告支付240 000元租金的事实；3、全球邮政特快专递单，证实原告寄送被告关于解除《租房合同》的函的事实；4、关于解除《租房合同》的函，证实解除《租房合同》函的内容；5、（2015）右民一初字第18号民事裁定书，证实原告曾就本案纠纷起诉至法院并撤诉的事实。被告黄忠辉、黄带民辩称，1、被告同意与原告解除《租房合同》；2、原告与被告签订租房合同前已经知道被告的房屋是没有房产证的，被告已经如约向原告提供了土地证和建设规划许可证，可以证实被告房屋的来源是合法的，原告是单方违约，原告交来的房屋租金被告已经用于出租房屋的建设和装修，无钱可退，同时因为出租房屋后被告失去了对外出租的机会，蒙受巨大的损失，原告应当承担违约责任，故不同意返还租金给原告。被告黄忠辉、黄带民就其答辩在举证期限内向法庭提交如下证据：1、土地使用证，证明被告房屋所属的土地来源合法；2、建设规划许可证、建设工程规划许可证，证明被告房屋的用地和建筑是合法的；3、房屋建设效果图，证实房屋的状况；4、房屋招租广告，证实原告曾经想把房屋对外转租，并向被告提出，被告表示同意。经庭审质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，但是对其证明目的有异议，认为被告已经按合同履行了将证件交给原告办理证照的义务；原告对被告提交的证据真实性无异议，但是认为合同签订后被告并不能提供房屋产权证给原告办理证照，无法实现合同目的；本院认为，原、被告的证据来源合法，可以证实本案的事实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。综合本案的证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：被告黄忠辉、黄带民系父女关系，两人分别取得了位于百色市右江区东增路LJ02-13-09地块 100平方米的宅基地，并办理了土地使用权证。2012年12月经审批，办理了建设用地规划许可证及私人住宅建设工程规划审批单，审批层数为四层，后两被告该地块上在未按审批范围建房，而是连建六层私人住宅两栋。2014年元月25日，原告与被告签订《租房合同》，约定：“一、责任和义务 1、甲方向乙方提供私人住宅楼（位于百色市右江区东增路LJ02-13-09号的1至6层）用于宾馆等合法经营活动，甲方须确保房屋合法，证件齐全。合同签订后，甲方须提供乙方相关证件复印件用于乙方办理相关证件。……二、租金及租期由2015年1月1日至2029年12月31日止，租期总共拾伍年。2015年至2019年每年年租金拾贰万，2020年至2024年每年租金拾叁万，2025年至2029年每年年租金拾肆万。从签订合同之日起至2014年12月31日为乙方装修时间，这段时间乙方无须交纳房租。签订合同之日起一个月内乙方一次性支付甲方两年的房租共贰拾肆万元整，从2017年起至2029年按照每年支付租金，乙方需要在每年房屋租金到期的10天前向甲方支付租金，否则乙方每天支付甲方当年房租的千分之三的滞纳金。……”。该合同签订后，2014年2月25日，原告按约定向被告支付了租金240 000元。2015年2月4日，原告以被告不能提供房屋产权证、建设规划许可证导致无法办理特殊行业许可证、消防许可证等经营宾馆的相关证照，合同目的无法实现为由向被告去函要求解除双方签订的租房合同，并要求被告返还已交付的租金240 000元。2015年2月11日，原告诉至本院。庭审查明，被告2012年12月获得审批的（百建）城规管私地规字第0120145号私人住宅建设用地规划审批单，准建层数为肆层，被告所出租房屋至今未经验收，亦未办理房屋产权证。本院认为，虽然原告黄美效与被告黄忠辉、黄带民签订的《租房合同》系双方真实意思表示，但是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案涉案房屋未按照私人住宅建设用地规划审批单的规定建设房屋，且至辩论终结前仍未能取得主管部门批准，故原、被告于2014年元月25日签订的《租房合同》无效，原告主张解除合同的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉案合同无效后被告应当将收取的租金240 000元返还原告，原告的该项主张于法有据，本院予以支持。被告称原告违约，不同意返还所收取的租金无证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告黄忠辉、黄带民返还原告黄美效租金240 000元。二、驳回原告黄美效的其他诉讼请求。案件受理费4 900元，由被告黄忠辉、黄带民负担。上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。                     审判长  马海鹰                     审判员  李玮全                     人民陪审员  谷红英二〇一五年五月八日                        书记员  阮晶晶