山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滨中民一终字第241号上诉人（原审原告）博兴县特殊教育学校，住所地博兴县胜利一路639号。法定代表人张树一，该校校长。委托代理人孙兆才，系该校职工。委托代理人刘洪伟，山东畅达律师事务所律师。上诉人（原审被告）贾秀霞。上诉人博兴县特殊教育学校、上诉人贾秀霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2014）博商初字第763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2014年1月8日，诉讼双方签订《房屋租赁合同》一份，约定博兴县特殊教育学校将位于博兴县胜利一路沿街房出租给贾秀霞使用，合同中第三条第一款载明：该房屋租赁期一年，自签订之日起算起（2014年1月9日至2014年8月8日止）；合同第四条约定：签合同之日，贾秀霞一次性支付博兴县特殊教育学校一年的房屋租赁费5083元，并交5000元违约保证金；第十条第五款约定：贾秀霞违返本合同约定，应按照合同租金的10%向博兴县特殊教育学校支付违约金；同时诉讼双方对租赁房屋的用途、租赁期间费用的承担等均做了明确约定。合同签订后，贾秀霞于2014年2月22日向博兴县特殊教育学校交纳房租5083元。原审法院认为，贾秀霞与博兴县特殊教育学校签订《房屋租赁合同》，双方之间形成房屋租赁合同关系，事实清楚，证据确凿。本案中，双方争议的焦点是：《房屋租赁合同》中约定的房屋租赁期限是多少？《房屋租赁合同》中第三条第一款载明的房屋租赁期为一年，但在随后的标注时间中注明的却是八个月（2014年1月9日至2014年8月8日止）；合同第四条约定出租房屋一年的房屋租赁费为5083元。原审法院认为，虽然合同中第三条第一款约定的时间相互矛盾，但合同第四条中明确载明涉案房屋一年的租赁费为5083元，贾秀霞所交纳的房屋租赁费5083元与合同中约定的涉案房屋一年租赁费5083元相互印证，据此足以认定涉案房屋的租赁期限为一年即自2014年1月8日起至2015年1月7日止，而非博兴县特殊教育学校所诉称的八个月。至今，租赁期满，诉讼双方签订的租赁合同自然终止，博兴县特殊教育学校的诉求贾秀霞将该房屋返还博兴县特殊教育学校，合法有据，依法予以支持。博兴县特殊教育学校起诉时，诉讼双方签订的租赁合尚未履行期满，故博兴县特殊教育学校诉求贾秀霞支付迟延交付房屋的违约金及自2014年8月9日起的房屋使用费，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、贾秀霞自本判决生效后十日内从位于博兴县胜利一路特殊教育学校一层沿街房的房屋内搬出，并返还博兴县特殊教育学校；二、驳回博兴县特殊教育学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由贾秀霞负担。宣判后，博兴县特殊教育学校不服上诉称，一审法院认定事实错误，导致判决错误。被上诉人在2012年1月9日与上诉人签订《房屋租赁合同》，约定租赁上诉人涉案房屋，租赁期限一年。本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，是在采用2012年1月9日签订的合同模板基础上签订的；签订合同时，因双方约定租赁期限为7个月，即2014年1月9日至2014年8月8日，所以双方在原先的合同模板上将约定的租赁期限进行了标注。由此看出，该标注是双方就租赁期限为七个月进行的特别约定。另外按照习惯，如双方签订的租赁期限为一年，根本无需在括号内对租赁期限加以注明。综上，双方签订的租赁期间为七个月，而不是一年。一审法院认定租赁合同期限为一年错误。请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。上诉人贾秀霞辩称，租赁期限应该是一年，从2014年1月8日到2015年1月8日，到2014年8月博兴县特殊教育学校就开始停水停电，给我方造成经济损失。贾秀霞不服一审判决，上诉称，博兴县特殊教育学校严重违约。一审判决认定的租赁期限是一年，但从2014年8月3日起博兴县特殊教育学校就以断水、断电、恐吓等方法要求解除租赁合同，严重违约，博兴县特殊教育学校应当赔偿因违约给我方造成的损失36000元。博兴县特殊教育学校应返还我方的违约保证金并支付违约金。租赁合同第四条第二款规定上诉人缴纳违约金保证金5000元，第十条第5项规定违约按租金10％支付，属于严重不平等的条款。根据权利义务对等的原则，博兴县特殊教育学校应按租赁合同第四条第二款的约定对等支付给我方违约金5000元。请求二审法院撤销原判，改判博兴县特殊教育学校支付贾秀霞各项损失共计36000元，支付违约金5000元、返还房屋押金4000元。上诉人博兴县特殊教育学校辩称，贾秀霞所述与事实严重不符。在签订本案租赁合同前，我校与贾秀霞一直是以一年为期限签订合同。在2013年1月9日至2014年1月8日的租赁期限届满前我校以口头形式通知贾秀霞将租赁房屋收回。贾秀霞以处理存货为由请求延期归还房屋，以便处理完内衣存货。经我校召开领导班子会决定延期至2014年1月29日将房屋腾空，水电结清后把钥匙交到校办公室，期间的房租及取暖费按1000元计，有一审贾秀霞提交的1000元的房租收据为证。延期期满后贾秀霞并未交回房屋。2014年2月18日我校校务办公会研究决定涉案房屋可续租，租期顺延至2014年8月8日，并交5000元作为违约保证金，随后双方签订本案合同。后学校决定将合同中的违约保证金变更为3000元。因之前与贾秀霞签订的的房屋租赁合同租赁期限为一年，所以在打印合同时使用了原来的合同模板，并在合同期限条款处根据双方约定将租赁期限进行了重点注明（2014年1月9日至2014年8月8日）。另外合同中“房租5083元”一事。合同房租包括房租和取暖费。房租参考周边房屋租金价格、结合房屋面积大小（26.23㎡）定为每年10000元，房租为：10000元／12个月×7个月=5833元；取暖费为：26.23㎡×26元／㎡除以120天×44天（取暖时间：2014年1月31日至2015年3月15日）=250.8元；5833元＋250.8元=6083.8元减去1000元（春节前延期补交款）=5083.8元，这是本案合同租金5083元的来历，也再次证实了本案租赁期限为七个月的事实。贾秀霞上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。经审理查明，博兴县特殊教育学校与贾秀霞因房屋租赁合同产生纠纷，博兴县特殊教育学校向博兴县人民法院提起诉讼，贾秀霞一审答辩时曾主张保留向博兴县特殊教育学校追诉其违约责任的权利，择日另行起诉。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为，第一，诉讼双方租赁合同约定的租赁期限是七个月还是一年；第二，贾秀霞要求博兴县特殊教育学校返还押金、赔偿损失、支付违约金的主张应否支持。关于焦点一，诉讼双方签订的租赁合同第三条第一款记载的租赁期限存在前后矛盾，仅凭该条款的记载无法确定当事人双方缔约时的真实意思表示。但合同第四条房屋租赁费为5083元／年的记载，与贾秀霞向博兴县特殊教育学校支付5083元租赁费的事实相契合，原审法院据此认定诉讼双方约定的租赁期限为一年与事实相符。博兴县特殊教育学校以房租计算方式倒推合同租赁期限的主张，系当事人的单方陈述，基础数据缺乏证据证实，其证明力不足以推翻合同上下文的记载，博兴县特殊教育学校的上诉理由不能成立。关于第二个焦点问题，贾秀霞一审答辩中称对博兴县特殊教育学校违约造成的损失及押金、保证金等事项保留追诉权，择日另行起诉，应视为贾秀霞未在本案一审中提出明确的诉讼请求。且贾秀霞未向原审法院提起反诉，原审法院对上述事项未予审查并无不当。贾秀霞在二审中要求本院对上述事项予以审查处理无法律依据，本院不予支持。综上，两上诉人上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人博兴县特殊教育学校负担100元，上诉人贾秀霞负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  韩现文审 判 员  王 琳代理审判员  刘 洋二〇一五年五月二十九日书 记 员  张 智