安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0302民初1093号 原告:蚌埠市鸿达商业有限责任公司,住所地蚌埠市国强路南端（国华商场B单元五楼），组织机构代码：14988440-6。 法定代表人：吕红云，该公司总经理。 委托代理人：万钧，安徽径桥律师事务所律师。 委托代理人：周锦峰，安徽径桥律师事务所律师。 被告:王铮,女,1974年3月23日出生，汉族,住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托代理人：吕木素，安徽冠亚律师事务所律师。 原告蚌埠市鸿达商业有限责任公司（以下简称“蚌埠鸿达公司”）与被告王铮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蚌埠鸿达公司的委托代理人周锦峰、被告王铮及其委托代理人吕木素到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蚌埠鸿达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年2月27日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告向原告按照每月16667元的标准支付自2016年4月1日至房屋腾退之日止的租金（截至2018年4月15日，租金为408333.5元）；3、判令被告立即腾退、返还《房屋租赁协议》项下的房屋；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年2月27日原被告双方签订了《房屋租赁协议》，约定将原告承包安徽省房地产综合开发集团公司蚌埠分公司所有的位于国华商场二楼南部（原东方快车溜冰场）出租给被告用于生产经营。期限为2016年1月1日至2016年12月31日。被告每年向原告支付租金200000元，被告应于每月1日前支付原告的租金。合同签订后，被告仅仅向原告支付了2016年1月1日至2016年3月31日的租金，之后的租金一直拖欠未付。2017年12月15日原告向被告寄发了律师函要求被告支付租金并腾退、返还诉争房屋，但被告未予理会，至今仍然占有原告承包的房屋。 原告认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，并无违反法律规定之处，被告理应按照协议的约定支付租金。但被告一直拖欠2016年4月1日至今的租金并占有原告承包的场地严重侵害的原告的合法利益。故向法院提起诉讼。 王铮辩称：1、原告不是本案适格的主体。原告因2007年没有参加企业工商年检，于2008年4月30日被蚌埠市工商局吊销企业营业执照，虽然其法人资格仍然存续，但已经丧失了经营资格，应当追加清算主体为共同被告，即追加公司股东安徽省房地产综合开发集团公司蚌埠市公司和吕光斌为共同被告参与诉讼。2、2016年2月27日签订的《房屋租赁协议》已经履行完毕，原告主张解除没有事实和法律依据。3、原告主张2016年4月1日至2017年4月期间的房屋租金已经超过一年的诉讼时效，依法丧失了胜诉权。并且被告已经交纳了2016年4月份的房屋租金。4、在被告前一位经营者刘辉处购买了国强路国华商场二楼南部酒店经营权之后，原告委派朱宁光参与监督协议的履行，负责收取合作费（租赁费）。自2013年9月份开始，被告除了在按照协议的约定向朱宁光支付合作费（租货费），同时朱宁光都向被告索要1500元／月的好处费。2014年5月之后，朱宁光要求好处费要增加到3000元／月，如果不答应第二年的合作费（租货费）要涨到280000元／年。被告只好按照朱宁光的要求支付其好处费，2016年4月份之后，原告就没有向被告催要过房屋租金。5、因原告提供的房屋没有独立的经营水表，2017年5月初，A座的海阔天空大浴场涉嫌违法犯罪，被公安机关查封，中环水务公司因海阔天空大浴场拖欠水费，停止了供水，导致被告无法继续经营火锅店，造成严重经营损失，原告应当承担相应的赔偿。6、被告自2017年6月至今因原告没有解决经营用水问题无法继续经营，没有任何经营利润，而是存在360000元的经营损失，原告无权按照2016年2月27日签订的《房屋租货协议》收取200000元／年合作费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告所举原告公司营业执照、组织机构代码证证明原告主体资格。被告质证称对该组证据真实性无异议，认为原告已于2008年被吊销营业执照，不具有经营资格。本院认为原告虽被吊销营业执照，但并未清算注销，故其仍然具有诉讼主体资格，被告的质证意见不能成立，本院对该份证据予以认定；2、原告所举《承包协议书》证明其对案涉房屋有对外出租的权利，被告质证称对协议书真实性无异议，但认为原告和安徽省房地产综合开发集团公司蚌埠市公司签订《承包协议书》时处于吊销状态，不具有签订的主体资格。本院认为原告公司处于吊销状态，但未进行清算并被注销营业执照，其作为经济实体未消灭，双方签订合同系其真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院对该份证据予以认定；3、被告所举《设备出让协议》证明被告出资400000元购买涉案房屋经营权。原告质证称不是协议书当事人，真实性无法核实，与本案无关。本院认为协议书系被告于案外人刘辉所签，被告未能举证证明刘辉与本案有关，故对该份证据不予认可；4、被告所举朱宁光中国建设银行个人活期明细信息证明被告最后一笔房租是于2016年4月1日以转账方式转给原告公司监事朱宁光的，原告质证称与本案无关。本院认为被告虽于2016年4月1日向朱宁光转账20000元，但无其他证据证明该笔转款是被告给付原告的房租，不能证明与本案有关联，本院对该份证据不予认可。5、被告所举蚌埠中环水务有限公司营业所出具的《情况说明》证明被告与海阔天空大浴场合用水表，因海阔天空大浴场因拖欠水费被停水，导致被告无法经营，造成360000元损失。原告质证称对真实性没有异议。本院认为，该份说明只能证明海阔天空大浴场因拖欠水费被停水，但不能证明被告因此造成360000元经济损失，故本院对该份证据不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月27日原被告双方签订了《房屋租赁协议》，约定将原告承包安徽省房地产综合开发集团公司蚌埠分公司所有的位于国华商场二楼南部（原东方快车溜冰场）出租给被告用于生产经营。期限为2016年1月1日至2016年12月31日。被告每年向原被告支付租金200000元，被告应于每月1日前支付原告的租金。合同签订后，被告仅向原告支付了2016年1月1日至2016年3月31日的租金，之后的租金一直未付。2008年原告因未参加年检被工商管理部门处以吊销营业执照的行政处罚，至今原告公司仍处于吊销状态。 本院认为：1、关于原告诉讼主体资格问题。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。原告虽于2008年被吊销营业执照，但未办理注销登记，仍可以公司名义进行诉讼。2、关于《房屋租赁协议》效力问题。蚌埠鸿达公司虽因未参加年检于2008年被行政管理部门吊销营业执照，原被告签订《房屋租赁协议》时，原告公司处于吊销状态，但未进行清算并被注销营业执照，其作为经济实体未消灭。原被告签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方发生纠纷非因原告营业执照被吊销而引起，也未因原告营业执照被吊销而给被告造成经济损失或损害另一方利益，双方签订合同的行为属于民事法律行为，签订的《房屋租赁协议》属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告虽辩称合同已经履行完毕，却没有证据证明其已履行合同约定义务，对被告的辩解本院不予采纳。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。故对原告主张解除原被告与2016年2月27日签订的《房屋租赁协议》的主张予以支持。3、关于原告要求被告支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。被告自2016年1月1日起承租原告房屋至今，被告向原告支付租金应是一个持续的状态，不应被割裂开，诉讼时效应从被告应当支付的最后一期租金起算，故对被告主张房屋租金已过诉讼时效的抗辩理由本院不予采纳。被告应按合同约定向原告支付租金腾退房屋。本院对原告主张被告按每月16667元的标准支付自2016年4月1日至房屋腾退之日止的租金及被告腾退《房屋租赁合同》项下房屋的诉讼请求予以支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，的规定，判决如下： 一、解除原告蚌埠市鸿达商业有限责任公司与被告王铮于2016年2月27日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告王铮于本判决生效之日起三十日内按每月16667元的标准向原告蚌埠市鸿达商业有限责任公司支付自2016年4月1日至房屋腾退之日止的租金； 三、被告王铮于本判决生效之日起三十日内将《房屋租赁协议》项下房屋蚌埠市国华商场二楼南部（原东方快车溜冰场）腾退给原告蚌埠市鸿达商业有限责任公司； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7425元，减半收取3712元，由被告王铮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  袁俊岭 二〇一八年九月十四日 书记员  赵 如 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。