福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民终字第367号上诉人（原审被告）福州金足体育用品有限公司。法定代表人黄红君，经理。委托代理人王彬瑜，福建科衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谢珍梅，女，汉族，1953年2月21日出生，退休教师。委托代理人何炜，福建武夷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谢水珠，女，汉族，1955年5月31日出生，退休教师。委托代理人何炜，福建武夷律师事务所律师。上诉人福州金足体育用品有限公司（以下简称金足公司）因租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第2234号民事判决，向本院提起上诉。本���依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金足公司的委托代理人王彬瑜，被上诉人谢水珠及其与被上诉人谢珍梅的共同委托代理人何炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人谢珍梅、谢水珠原审请求判令：1、解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，金足公司将租赁房屋交还给谢珍梅、谢水珠；2、金足公司支付谢珍梅、谢水珠拖欠的租金和滞纳金（从2014年4月1日起至金足公司将租赁房屋交还给谢珍梅、谢水珠之日止即2014年5月10日），共计143480元；3、金足公司赔偿谢珍梅、谢水珠一个月的房屋空置损失费4.2万元；4、谢珍梅、谢水珠不返还金足公司保证金6万元。原审法院查明，2013年8月30日，谢珍梅与金足公司的总经理林金足就租赁本案讼争房屋事宜草签了一份《租赁协议》，金足公司于当日向谢珍梅、谢水珠交纳了5万元押金。同年10月1日，谢珍��、谢水珠（合同甲方）与金足公司（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：谢珍梅、谢水珠将南平市延平区胜利街税务局2#1-02店及附属房产租赁给金足公司作为商业性经营使用；该房屋建筑面积为64.804平方米，其中2#1-02店面积为30.906平方米，附属房产面积为32.898平方米；租赁期限为5年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止；租金标准为：2013年10月1日至2016年9月30日，每月租金为4.2万元；2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金为4.5万元；2017年10月1日至2018年9月30日，每月4.8万元。关于租金的付款方式，该合同第六条第（三）项约定：“每年按季支付，乙方应于每季前10日将当期租金汇入甲方指定的以下账户，逾期未付按日加收滞纳金，每日标准为季租的百分之一……”关于房屋租赁保证金，合同第七条约定：“（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房���租赁保证金，具体金额为人民币陆万元整（￥60000元）；……（三）无转租的情况下，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分甲方应在解除合同后一周内如数退还乙方。”合同第十条第（四）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，不退还房屋租赁保证金：1、不支付或者不按照约定支付租金达20日的。……”。合同还约定：“本合同经甲乙双方签字盖章后生效”。谢珍梅、谢水珠（由谢珍梅代签）在合同的“甲方”处签字捺印，金足公司的总经理林金足在合同的“乙方”处签字捺印。合同签订后，金足公司通过其法定代表人黄红君的账户向谢珍梅、谢水珠支付了房屋租赁保证金6万元和2013年10月1日至2014年3月31日期间的租金25.2万元。其中，房屋租赁保证金6万元，金足公司分别于2013年8月30日支付了5万元，于2013年9月29日支付了1万元；2013年10月1日至2013年12月31日的租金12.6万元，金足公司分别于2013年9月29日支付了9万元，于2013年11月11日支付了3.6万元；2014年1月1日至2014年3月31日的租金12.6万元，金足公司分别于2014年1月6日支付了5万元，于2014年1月11日支付了5万元，于2014年1月13日支付了2.6万元。此后，金足公司未支付2014年4月1日之后的租金。谢珍梅、谢水珠经催讨未果，于2014年4月20日向金足公司发出了一份《解除合同通知书》。该通知书载明：“……因你司未在2014年3月20日前向我方指定银行账户支付2014年4月1日至6月30日店租人民币十二万陆千元整，并且已连续逾期三十日，经我方多次催收仍然未付。由于你司拖欠租金及滞纳金的行为已构成根本违约，依照合同约定我方有权单方解除合同。现我方特依合同约定通知你司解除双方签订的《房屋租赁合同》，请你司于2014年4月22日前搬离并完成费用结算及店面移交，逾期搬离租金按合同第五条第三款逾期每日租金按人民币叁仟元（￥3000）计算。同时，我方保留通过司法程序进一步追究你司违约责任的权利。”同日，金足公司收到了该份通知。在本案审理过程中，双方当事人共同确认，金足公司已于2014年5月10日将本案租赁房屋返还谢珍梅、谢水珠。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案，谢珍梅、谢水珠（经谢水珠同意，由谢珍梅代签）在合同的“甲方”处签字捺印，金足公司的总经理林金足亦在合同的“乙方”处签字捺印，则《房屋租赁合同》已成立，故原审法院对金足公司提出的《房屋租赁合同》未成立的抗辩意见不予采纳。关于合同效力问题，谢珍梅、谢水珠在庭审中已经举证证明其对本案租赁房屋享有所有权，故原审法院对金足公司提出的“谢珍梅、谢水珠在提交《房屋租赁合同》时，并未提交租赁房屋的产权证明或谢珍梅、谢水珠有权出租的证明材料，则金足公司对《房屋租赁合同》的效力有异议”的抗辩意见不予采纳。根据《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定，金足公司应于每季前10日支付当期租金。因金足公司未依约支付2014年4月至6月期间的租金，谢珍梅、谢水珠于2014年4月20日向金足公司发出解除合同的通知，金足公司收到通知后，未提出异议，并于2014年5月10日将租赁房屋交还谢珍梅、谢水珠。因此，双方当事人的租赁合同在开庭审理前已经解除，谢珍梅、谢水珠已实际收回租赁物，故对谢珍梅、谢水珠主张解除《房屋租赁合同》，���要求金足公司交还租赁房屋的诉讼请求，原审法院不予处理。金足公司在2014年4月1日至2014年5月10日期间仍占用租赁房屋，应向谢珍梅、谢水珠支付该期间的租金5.6万元（4.2万元／月÷30日×40日）。关于滞纳金问题。原审法院认为，根据《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定：“每年按季支付，乙方应于每季前10日将当期租金汇入甲方指定的以下账户，逾期未付按日加收滞纳金，每日标准为季租的百分之一……”该滞纳金即指逾期付款违约金，其计算标准为1260元／日（4.2万元／月×3月×1%）。金足公司提出该标准过高，应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。原审法院认为，根据法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，谢珍梅、谢水珠未举证证明其损失的数额，而双方约定的违约��确已过分高于谢珍梅、谢水珠的实际损失，则原审法院对该违约金标准予以调整。根据公平原则和诚实信用原则，结合本案金足公司的违约情况，原审法院酌定金足公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准向谢珍梅、谢水珠支付违约金，即违约金的标准为78.4元／日（5.6%÷12月÷30日×4倍×4.2万元／月×3月）。违约金具体计算如下：1、金足公司应于2014年1月10日前支付2014年第一季度的租金，但金足公司实际于2014年1月13日足额支付，故金足公司应支付2014年第一季度违约金235.20元（78.4元／日×3日）；2、金足公司应于2014年4月10日前支付2014年第二季度的租金，但金足公司至今仍未支付该租金。谢珍梅、谢水珠诉请计算至金足公司实际腾空租赁房屋之日（即2014年5月10日），则该期间的违约金为2352元（78.4元／日×30日）。因此，金足公司应当向谢珍梅、谢水珠��付违约金2587.20元（235.20元＋2352元）。对于谢珍梅、谢水珠诉请中超过上述违约金数额的主张，原审法院不予支持。关于房屋租赁保证金问题。原审法院认为，根据《房屋租赁合同》第十条第（四）项：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，不退还房屋租赁保证金：1、不支付或者不按照约定支付租金达20日的……”之约定，至本案法庭辩论终结前，金足公司未依约支付租金已超过20日，谢珍梅、谢水珠主张不退还房屋租赁保证金6万元，原审法院予以支持。关于谢珍梅、谢水珠要求金足公司赔偿一个月的房屋空置损失费的诉讼请求，原审法院认为，《房屋租赁合同》并未约定房屋空置损失费，则原审法院对谢珍梅、谢水珠的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条��《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金足公司应于判决生效之日起七日内一次性支付谢珍梅、谢水珠租金5.6万元及违约金2587.20元；二、谢珍梅、谢水珠不返还金足公司的房屋租赁保证金6万元；三、驳回谢珍梅、谢水珠的其他诉讼请求。上诉人金足公司上诉称，一、原判对合同效力认定有误。原判认为，金足公司在庭审中已举证证明其对本案租赁房屋享有所有权，故对金足公司对租赁合同的效力之异议不予采纳。金足公司认为原判该认定错误。根据合同约定，租赁房屋包括店面和附属房产两部份，但在原审庭审中，谢珍梅、谢水珠仅提供了店面产权证的复印件，提供这份证据复��件存在问题包括：㈠证据失权问题，谢珍梅、谢水珠未在举证期限内提供该份证据，且该证据不属于《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第四十条规定的“新的证据”，根据《证据规定》第三十四的规定，谢珍梅、谢水珠在原审庭审中才提供该份证据，应视为其放弃举证权利，未提供该份证据。㈡金足公司仅提供证据复印件。原审庭审中，金足公司对谢珍梅、谢水珠未在举证期限内提供该份证据及仅提供证据复印件提出异议，并质证认为，证据真实性留待合议庭核对后确认。而对复印件与原件是否一致，原判未予说明和认定。根据《证据规定》第六十条的规定，该证据不能单独作为认定案件事实的依据，且谢珍梅、谢水珠仅提供该证据作为产权证明，该证据是孤证。原判单独使用该证据作为认定案件事实的依据，违反了《证据规定》第六十条的规定，系错误认定。㈢租赁房屋包括店面及附属房产两部份。在原审庭审中谢珍梅、谢水珠陈述，附属房产为税务局所有，那么其应提交税务局授权其出租或同意其转租的证据材料，但谢珍梅、谢水珠并未提供相应的证明材料。因此，附属房产的租赁效力也存在问题。综上，谢珍梅、谢水珠在对租赁房屋是否享有出租权的问题上，未能有效举证，应承担举证不能的法律后果，《房屋租赁合同》在效力上有问题，金足公司向谢珍梅、谢水珠支付房租丧失合同依据，金足公司保留要求谢珍梅、谢水珠返还租金和保证金的权利。二、原判关于案件受理费承担的决定有误。谢珍梅、谢水珠仅部份诉讼请求得以支持，按胜败诉比率计，金足公司应负担2529元的诉讼费用，而谢珍梅、谢水珠应负担1855元的诉讼费用，但原判确定全部诉讼费用由金足公司承担，显然错误，应予纠正。综上，请求撤销原判，改判驳回谢珍梅、谢水珠的全部诉讼请求。被上诉人谢珍梅、谢水珠答辩称，一、《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。租赁合同没有违反法律强制性规定，合同签订后，谢珍梅、谢水珠将租赁物全部交付金足公司使用，金足公司交纳保证金和支付租金的行为，均表明合同成立且生效，且已得以实际履行。谢珍梅、谢水珠在原审庭审中提交了房产证复印件，并提供原件以供法院进行核对，对租赁房屋属于谢珍梅、谢水珠所有这一基本事实原判已经查明属实。至于谢珍梅、谢水珠是否有权转租附属房产，租赁合同第1、12条中已经明确约定，并对附属房产如被原房东收回，租金如何计算进行了详细约定。即使谢水珠、谢珍梅无权转租，根据合同相对性的基本原则，这属于谢水珠、谢珍梅与第三人之间的合同关系，与��足公司无关。本案不存在金足公司所述的合同效力问题。案件的根本问题在于合同履行过程中，金足公司长期拖欠租金，经谢水珠、谢珍梅多次催讨后仍拒不支付租金也不搬出租赁房屋，给谢水珠、谢珍梅造成了损失，应承担相应的违约责任。二、原审法院对案件诉讼费用承担的认定，于法有据。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九的规定，诉讼费应由败诉方承担，如果存在部份败诉的情况，人民法院有权根据具体情况决定诉讼费如何承担，原审法院决定由作为违约方的金足公司承担全部诉讼费用，充分体现了法律保护诚实信用一方，惩罚违约方的基本法律精神，而金足公司要求双方互相承担诉讼费用的上诉请求没有法律依据。综上，金足公司的上诉请求缺乏依据，原判正确，请求予以维持。二审中，被上诉人谢珍梅、谢水珠向本院提交一份证据，即福建省非税���入票据三张，用以证明谢珍梅、谢水珠长期向南平市地方税务局租赁涉讼附属房屋，并缴纳租金的事实。金足公司经质证认为，该证据不属新证据，且与涉讼附属房屋无关，亦不能得出附属房屋所有人同意转租的结论。本院认为，该证据真实、合法，能证明谢珍梅与南平市地方税务局存在租赁关系的事实，予以采纳。经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中，谢珍梅、谢水珠提交了南平市胜利街税务2#1-02店面的房屋所有权证原件，金足公司对其真实性无异议。本院认为，上诉人金足公司与被上诉人谢珍梅、谢水珠签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，且不具《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定为有效合同。二审中，金足公司以该合同无效进行抗辩，所依据的理由为：谢珍梅、谢水珠未完��证明其有权出租房屋的举证责任。根据《房屋租赁合同》的约定，谢珍梅、谢水珠出租给金足公司的房屋包括南平市胜利街税务2#1-02店面及附属房屋两部份。二审庭审中，谢珍梅、谢水珠提供了南平市胜利街税务2#1-02店面的房屋所有权证之原件以供核对，金足公司对该房屋所有权证的真实性表示不持异议，应当认定谢珍梅、谢水珠已完成对其有权出租自有店面的证明责任。尽管谢珍梅、谢水珠未能证明其将附属房屋转租给金足公司得到了出租人的同意，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人未经出租人同意转租租赁物的，承租人可以主张解除合同，但出租人自始未曾对谢珍梅、谢水珠将附属房屋转租给金足公司提出异议。且租赁合同签订后，金足公司实际占有使用了店面及附属房屋，谢珍梅、谢水珠则因金足公司未按合同约定支付租金主张解除合同。现金足公司以谢珍梅、谢水珠不能证明对租赁房屋享有转租权主张合同无效，有违诚实信用原则。因此，金足公司关于《房屋租赁合同》属无效合同的抗辩主张，既违背诚信原则亦无法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》第十条第㈣项明确约定了金足公司未按时支付租金时应承担的法律后果，即金足公司不支付或不按照约定支付租金达20日的，谢珍梅、谢水珠有权单方解除合同，收回租赁房屋，不退还租赁保证金。因金足公司迟延支付2014年4月1日之后的租金，谢珍梅、谢水珠于2014年4月20日向金足公司发出解除合同通知，金足公司收到通知后遂将租赁房屋返还谢珍梅、谢水珠，应认定双方合同已因谢珍梅、谢水珠行使约定解除权而解除。原判认定《房屋租赁合同》已实际解除，并按合同约定，判令金足公司承担支付拖欠的租金和占用费等��律后果，有充分的事实和法律依据，应予维持。此外，金足公司还对原判决定诉讼费用全部由金足公司承担提出异议。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案谢珍梅、谢水珠部分胜诉、部分败诉，原判决定诉讼费用全部由金足公司承担不当，本院根据案件具体情况予以调整。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费4384元，由上诉人福州金足体育用品有限公司负担2529元，由被上诉人谢珍梅、谢水珠负担1855元；二审案件受理费4384元，由上诉人福州金足体育用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许发清审 判 员  乐 芳代理审判员  刘冬龙二〇一五年五月十二日书 记 员  林 海本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人��起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。