山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初281号原告：徐超，男，1982年1月22日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。原告徐超与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐超的委托诉讼代理人李清亮，被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐超向法院提出诉讼请求：1.判令东拓置业支付徐超逾期交房、逾期办证违约金10000元；2.判令东拓置业承担全部诉讼费用。事实与理由：2011年3月3日，徐超与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定徐超购买东拓置业开发的位于丰奥嘉园5号楼1单元xxx室房屋一套。合同签订后，徐超依照合同约定向东拓置业支付全部房款1095591元。2013年9月27日，东拓置业向徐超交付房屋。之后，东拓置业未按照合同约定履行为徐超办理房屋权属证书的义务。现徐超诉至法院，请求依法判如所请。庭审中，徐超将第一项诉讼请求变更为：请求判令东拓置业向徐超支付逾期办证违约金85127.42元（以1095591元为基数，自2015年10月1日至东拓置业书面通知徐超办证之日，按日万分之一计算）。东拓置业辩称，1.本案不能办理房屋产权登记证书的原因系徐超违建所导致，东拓置业不应承担逾期办证违约金。双方签订《商品房买卖合同》，合同约定由徐超购买东拓置业开发的丰奥嘉园房屋一套。该合同第二条约定：该商品房阳台为非封闭式。徐超在东拓置业交付房屋后擅自将涉案房屋阳台封闭。东拓置业依合同约定将办理房屋权属登记需由东拓置业提交的材料报产权登记机关备案，登记机关现场勘查时发现涉案房屋存在违章建筑即阳台封闭，故将东拓置业申请办理涉案房屋所在楼宇房屋权属登记的材料予以退回，以致涉案房屋所在楼宇直至2017年11月15日才办理房产大证。2.不能办理房屋产权登记证书的后果应由徐超承担。徐超在未取得房屋产权之前，违反涉案商品房买卖合同约定，擅自封闭阳台，导致在房管局备案的房屋状况与实际房屋状况不符，是导致不能办证的直接原因，其后果理应由徐超承担。3.即使存在东拓置业逾期办证违约行为，徐超要求的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接受房屋并居住使用，现徐超已入住适用涉案房屋，其主要目的已得到实现，且其并未举证因东拓置业逾期办证造成的实际损失，因此东拓置业不应承担逾期办证违约金。综上，东拓置业认为：由于徐超的违建行为导致不能办理房屋产权登记证书，后果应当自行承担。4.关于逾期办证违约金的相应诉求已超过诉讼时效期间。根据《关于适用民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。徐超自2014年6月24日即知道自身权利受到侵害，但直至2018年3月13日才提起诉讼，故徐超的诉讼请求已超诉讼时效，应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：徐超提交：丰奥嘉园南区5号楼（现楼号）、11号楼（原规划楼号）标准层（3-11层）平面规划图一份及视频三份，用以证明该平面规划图系从小区公告栏中获得的，该平面规划图载明阳台规划为可封闭门窗，并不影响结构，故涉案房屋的南侧门窗封闭合法合理。东拓置业对该证据真实性有异议，称该证据系徐超私自获得，不具备证明效力。同时，根据商品房买卖合同附件一房屋平面图可以看出阳台为非封闭式，在合同第二条有约定该非封闭阳台的规划后期没有进行过任何变更。徐超对其购买的房屋阳台进行封闭属于违建行为。经审查，徐超提交的上述规划图已经东拓置业盖章确认案涉房屋的南侧门窗属于可封闭区，且徐超亦已提交（2017）鲁0191民初352号民事判决书一份佐证同一小区同一类型的案件经法院认定封闭阳台并非违建行为，故上述证据客观、真实，本院均予以采纳。东拓置业提交：2014年10月10日《济南高新技术产业开发区管理委员会办公室下发的关于存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》一份、2017年12月20日济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局作出的《丰奥嘉园南区（3-13号）楼违建业主的情况说明》一份、照片一组，用以证明因业主存在违建，政府部门发文暂停办理房屋产权登记手续，本案徐超私自封闭阳台的行为系上述通知中的违建行为，且该违建行为一直延续至今，故本案所涉房屋逾期办证的责任应由徐超自己承担，与东拓置业无关。徐超对该证据不认可，称该通知系行政行为，不适用于本案的民事法律关系。且上述文件通知对象是建设局，并不是办理房产证的房管局，因此不能证明东拓置业的主张，再者，依据合同约定，东拓置业应在2014年3月10日前办理初始登记，上述通知的时间在这之后即2014年10月10日，因此该通知并不影响东拓置业在合同约定期限内办理初始登记。经审查，上述证据的真实性，本院予以确认。但结合徐超提交的规划图可知，封闭阳台是经东拓置业认可的，故逾期办证的责任亦应由东拓置业承担，对东拓置业的上述主张，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月3日，徐超与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定徐超购买东拓置业开发的位于丰奥嘉园5号楼1单元xxx商品房一套，房屋总价款为1095591元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证书。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：……2.买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，徐超依约支付了购房款1095591元。东拓置业于2013年9月27日向徐超交付了房屋。2017年11月15日东拓置业办理完毕房屋产权初始登记，并于2017年11月28日通知徐超办理房屋产权转移登记。另查明，案涉房屋小区规划图显示5号楼1单元xxx室南侧露台属于可封闭区。诉讼中，东拓置业主张其逾期办证系因徐超违反合同约定，擅自将案涉房屋的阳台封闭，致使东拓置业无法为业主办理房屋产权登记，徐超应承担因其违建行为而产生的逾期办证责任。徐超对此不予认可，主张案涉房屋的阳台系允许封闭的，且房屋已于2017年11月15日办理房屋产权登记，并提交小区规划图、房屋权属状况信息予以证明。本院认为，徐超与东拓置业于2011年3月3日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。徐超依约履行了支付购房款的合同义务，东拓置业于2013年9月27日向其交付了房屋，东拓置业应当在交付房屋后270日内即2014年6月24日前办理产权备案，但东拓置业未按期履行，直至2017年11月15日才办理了案涉房屋产权初始登记，于2017年11月28日通知徐超办理房屋产权转移登记。其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，东拓置业承担的违约期间应自2014年6月25日起至2017年11月27日止。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则开始施行时间为2017年10月1日，徐超于2018年3月13日起诉并主张东拓置业支付其逾期办证违约金85127.42元（以1095591元为基数，自2015年10月1日至东拓置业书面通知徐超办证之日，按日万分之一计算）。按照上述司法解释的规定，徐超关于逾期办证违约金的主张应当适用三年诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。据此，本院认定东拓置业的违约期间应自2015年10月1日起至2017年11月27日止（共788天），故本院支持该期间的违约金以购房款1095591元为基数，按日万分之一计算，该违约金为86332.57元（1095591元×0.01%×788天）。东拓置业虽主张其逾期办证系因徐超违反合同约定，擅自将案涉房屋的阳台封闭，致使东拓置业无法为业主办理房屋产权登记，但徐超提供了东拓置业盖章的小区规划图，证实案涉房屋的阳台允许封闭，且案涉房屋已于2017年11月15日办理房屋产权初始登记。故东拓置业的该项主张，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条规定，判决如下：被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐超逾期办证违约金86332.57元（以1095591元为基数，时间自2015年10月1日起至2017年11月27日，按每日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1958元，减半收取979元，由被告济南东拓置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一八年九月十二日书记员  张 明