安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖13民终2217号 上诉人（原审原告）：中国人民解放军安徽省宿州市埇桥区人民武装部，住所地安徽省宿州市胜利路**埇桥区政府院内。 负责人：武建，该武装部部长。 委托诉讼代理人：赵君，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿州市汉庭饮食服务有限公司，住，住所地安徽省宿州市埇桥区胜利路**/div> 法定代表人：牛翠兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：许梅，安徽步海律师事务所律师。 上诉人中国人民解放军安徽省宿州市埇桥区人民武装部（以下简称宿州人武部）因与被上诉人宿州汉庭餐饮服务有限公司（以下简称宿州汉庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2018)皖1302民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人宿州人武部的委托诉讼代理人赵君，被上诉人宿州汉庭公司的法定代表人牛翠兰及其委托诉讼代理人许梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宿州人武部上诉请求：撤销一审判决，并在查明事实的基础上依法改判。事实和理由：1.宿州人武部与宿州汉庭公司签订的军队房地产租赁合同合法、真实、有效，在租赁合同到期后，宿州汉庭公司未返还房屋，而是继续占有并使用案涉房屋，宿州汉庭公司应当支付其在租赁期满后实际占有房屋期间的租金。2.案涉租赁合同合法有效，宿州汉庭公司与宿州人武部均应当依约履行合同，根据合同约定，一方拒绝履行合同，另一方应当向守约方支付违约金，且违约金不以实际损失为条件，而应以发生违约行为为条件,违约金不仅具有弥补损失的功能，还有惩罚性质，一审未支持违约金违背诚实信用和遵守合同相对性原则。 宿州汉庭公司辩称，案涉房屋的租赁期限应当自2015年7月28日计算至2016年2月，租金应为192500元，扣除宿州汉庭公司已经给付的租金82500元，尚未支付的租金为110000元，一审判决宿州汉庭公司支付247500元错误。 宿州人武部向一审法院起诉请求：1.判决宿州汉庭公司偿还其房屋租金605000元及按照合同约定支付违约金158400元；2.本案的诉讼费用由宿州汉庭公司承担。诉讼中，宿州人武部变更租金为687500元及违约金为75900元。 一审法院认定事实：2014年6月25日，宿州人武部与宿州汉庭公司签订军队房地产租赁合同，已履行完毕。2015年6月25日，宿州人武部与宿州汉庭公司再次签订编号0041490-Ｃ军队房地产租赁合同，合同约定宿州汉庭公司租赁宿州人武部位于宿州市埇桥区的综合楼门面房，用于经营酒店。合同约定租期自2015年7月28日起至2016年7月27日止，年租金330000元整。合同对双方当事人的义务、合同解除、违约责任、解决争议方法均作出约定。宿州汉庭公司在经营期间，进行装潢装饰、添置设备，安装电梯。2015年11月27日，宿州汉庭公司通过中国工商银行交纳2015年7月28日至10月28日的房租82500元。双方已终止履行租赁合同。2014年6月25日的《军队房地产租赁合同》与2015年6月25日的《军队房地产租赁合同》约定的租赁房屋是同一房屋。庭审中，宿州汉庭公司表示对装潢装饰、添置设备，安装电梯补偿不提出反诉，保留另行起诉的权利。一审法院认为，宿州人武部与宿州汉庭公司于2015年6月25日签订的编号0041490-Ｃ军队房地产租赁合同第十二条规定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。宿州人武部提供的编号0041490-Ｃ军队房地产租赁合同无相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准及加盖合同审核专用章，且无其他证据印证，说明附生效条件该房地产租赁合同发生法律效力的条件不具备。庭审中，双方当事人对宿州汉庭公司已交纳2015年7月28日至10月28日的房租82500元无异议，说明双方当事人已实际履行合同。宿州人武部请求支付自2015年7月28日起至2016年7月27日的房屋租赁费的主张，应予支持。合同约定年租金330000元，扣除宿州汉庭公司已支付租赁费82500元，宿州汉庭公司应再支付租赁费247500元。对宿州人武部请求宿州汉庭公司支付违约金的主张，因案涉房地产租赁合同是附生效条件的合同。因条件未成就，合同未生效，且案涉房地产租赁合同未发生法律效力的责任不在宿州汉庭公司。故，宿州人武部请求支付违约金75900元的主张，不予支持。宿州人武部认为宿州汉庭公司于2016年7月27日以后继续经营酒店，该部分的租赁费应支付的主张，因其未提供证据加以证明，且宿州汉庭公司对继续经营酒店的事实予以否认，该部分请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第八项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、宿州汉庭公司于判决生效后十五日内支付宿州人武部房屋租赁费247500元；二、驳回宿州人武部的其他诉讼请求。案件受理费5717元，由宿州汉庭公司负担。 本院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宿州人武部申请谢传荣出庭作证，该证言达不到案涉房屋租赁期限届满后，宿州汉庭公司继续占有并经营的目的，本院不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明：本案军队房地产租赁合同第四条约定：租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）叁拾叁万元正年租金为人民币叁拾叁万元正租金按季结算乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式：转账。 第十一条规定乙方违约责任……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。 本院认为,综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，宿州汉庭公司应否承担案涉房屋期满后的租金及给付违约金的责任。 宿州人武部上诉称租赁合同到期后，宿州汉庭公司未返还房屋，而是继续占有并使用案涉房屋，没有提供证据证明，且宿州汉庭公司不予认可，故其关于宿州汉庭公司应当支付租赁期满后实际占有案涉房屋期间租金的上诉请求不能成立，本院不予采纳。 附生效条件的合同，即合同所附条件未成就，合同不生效，对当事人不具有法律约束力。但当实际履行情况发生时，当事人以实际履行行为对合同所附的生效条件进行了修改，应认定有效。双方虽约定须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，但宿州人武部在签订合同后已交付案涉房产，宿州汉庭公司亦使用了该房产并支付了部分租金，上述合同已实际履行，依法成立并生效。一审认定该合同未发生法律效力不当，本院予以纠正。 因宿州汉庭公司仅支付宿州人武部第一季度租金，尚欠其余租金，其行为构成违约，应按合同约定支付违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。本案中双方均未提供证据证明宿州汉庭公司未按期支付租金造成的实际损失是多少,本院综合案情认为，逾期付款损失应为租金的利息损失，同时考虑到合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，且宿州汉庭公司亦主张双方约定的违约金过高，要求调整，因此案涉违约金的计算，以在中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算为宜。结合合同约定，宿州汉庭公司应于每季度的前十日内交付宿州人武部，故应最迟于2015年11月6日、2016年2月6日、2016年5月7日支付租期内第二季度、第三季度、第四季度租金各82500元。宿州汉庭公司欠付宿州人武部租金247500元及违约金（以82500元为基数自2015年11月6日计算至还清款之日止，以82500元为基数自2016年2月6日计算至还清款之日止，以82500元为基数自2016年5月7日计算至还清款之日止，利率均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。另外，本案适用普通程序审理，但一审案件受理费减半收取错误，本院予以纠正。 综上所述，宿州人武部的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初1104号民事判决第一项，即“宿州市汉庭饮食服务有限公司于判决生效之日起十五日内向中国人民解放军安徽省宿州市埇桥区人民武装部支付房屋租赁费247500元”； 二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初1104号民事判决第二项，即“驳回中国人民解放军安徽省宿州市埇桥区人民武装部的其他诉讼请求”； 三、宿州市汉庭饮食服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军安徽省宿州市埇桥区人民武装部支付违约金（以82500元为基数自2015年11月6日计算至还清款之日止，以82500元为基数自2016年2月6日计算至还清款之日止，以82500元为基数自2016年5月7日计算至还清款之日止，利率均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）； 四、驳回中国人民解放军安徽省宿州市埇桥区人民武装部的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11434元，由宿州市汉庭饮食服务有限公司负担5013元，中国人民解放军安徽省宿州市埇桥区人民武装部负担6421元；二审案件受理费1697元，由宿州市汉庭饮食服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  丁伟 审判员  赵路 审判员  李震 二〇一八年九月六日 法官助理曹** 书记员夏春秋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。