上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民（行）初字第56号原告杨秋萍，女，1957年8月17日出生，汉族，住上海市闸北区……原告杨宛萍，女，1963年8月2日出生，汉族，住上海市闸北区……原告杨玲萍，女，1968年2月19日出生，汉族，住上海市闸北区……委托代理人陆万良，上海市天云律师事务所律师。被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市……法定代表人陈必华，职务局长。委托代理人张兆雄，上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司工作人员。被告万斌，男，1946年7月10日出生，汉族，户籍地上海市闸北区……，住上海市杨浦区……第三人王顺英，女，1952年6月27日出生，汉族，住上海市宝山区……第三人万秀英，女，1932年6月3日出生，汉族，户籍地江苏省……委托代理人曹振康（万秀英继子），1958年7月11日出生，汉族，住江苏省……第三人方丽君，女，1954年12月10日出生，汉族，住上海市松江区……第三人ＸＸ，女，1981年9月8日出生，汉族，住上海市松江区……原告杨秋萍、杨宛萍、杨玲萍诉被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称闸北房管局）、万斌房屋征收补偿合同纠纷一案，于2015年4月2日向本院提起诉讼。本院受理后，因王顺英、万秀英、方丽君、ＸＸ与本案具有法律上的利害关系，故本院依法通知上述人员作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告杨秋萍、杨宛萍、杨玲萍及共同委托代理人陆万良、被告闸北房管局的委托代理人张兆雄、被告万斌、第三人王顺英、方丽君、ＸＸ、第三人万秀英的委托代理人曹振康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秋萍、杨宛萍、杨玲萍共同诉称，三原告系同胞姐妹。其母亲王玉琴（已于1995年1月死亡）与外祖母陈秀鸾（已于2006年12月死亡）在生前共同出资购买了本市某路161弄65号底层房屋（以下简称被征收房屋）。陈秀鸾共育有子女5人，分别为万秀英、王玉琴、万斌、王顺英、王顺正。1989年，被征收房屋的土地权属登记为万斌、陈秀鸾、万秀英、王玉琴、王顺英、王顺正6人。2013年，该房屋被纳入征收范围。王玉琴已过世，三原告系其法定继承人，而被告闸北房管局在明知三原告属于征收补偿对象的情况下未与原告协商，却与被告万斌签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议（居住房屋）》（以下简称《征收补偿协议（居住）》）以及《上海市国有土地上房屋征收补偿协议（非居住房屋）》（以下简称《征收补偿协议（非居住）》），致使原告亦未获应有的补偿，合法权益受损。故诉请1、要求确认两被告于2013年9月22日签订的《征收补偿协议（居住）》（编号J-8-093）无效；2、要求确认两被告于2013年9月22日签订的《征收补偿协议（非居住）》（编号G-8-093）无效。被告闸北房管局辩称，被征收房屋系由万斌等人共有。征收中，被告万斌向征收部门出具了共有产权人的授权委托书，两被告才签订了相关协议，且协议内容亦符合政策及补偿方案，故不同意原告的诉讼请求。被告万斌辩称，三原告系口头委托其办理征收事宜，而其他共有人也出具了书面委托书，故其才与被告闸北房管局签订了相关协议。现三原告因家庭内部对补偿费用的分配产生争议，才导致本案诉讼，故亦不同意原告的诉讼请求。第三人王顺英述称，其未拿到任何补偿款项，故同意原告的诉讼请求。第三人万秀英的意见同王顺英一致。第三人方丽君、ＸＸ共同述称，两被告签订相关协议均有效，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被征收房屋系私房，该房屋的国有土地使用证记载使用户名为万斌等，面积5平方米；上海市土地卡共用情况栏内记载共有人为陈秀鸾（已于2006年死亡）、万秀英、王玉琴（已于1995年1月5日死亡）、王顺英、王顺正（已于2014年9月26日死亡）。该户有两本户口簿，一本在册人员为万斌、ＸＸ、李静、李万晨，另一本在册人员为王顺正、方丽君、ＸＸ、王顺英、高佳奕。被征收房屋登记有个体工商户营业执照，名称为闸北区玲玲杂货店，经营者为胡美玲（万斌妻子）。2013年9月2日，上海市闸北区人民政府作出沪闸府房征（2013）004号房屋征收决定，将系争房屋列入征收范围。同年9月18日，被告万斌向被告闸北房管局出具了委托人为万秀英、王顺英、王顺正、杨秋萍、杨宛萍、杨玲萍的全权委托书，载明全体共有权利人共同委托万斌作为该户征收代理人，……。代表该户在房屋征收过程中办理房屋征收等与征收有关的所有事项，……。该房屋认定居住部分建筑面积1平方米；非居住部分建筑面积14平方米。同年9月22日，两被告签订了《征收补偿协议（居住）》，约定：……；被征收房屋用途居住，认定建筑面积1平方米；该房屋经上海东洲房地产估价有限公司评估，其房地产市场评估单价为25440元／平方米（建筑面积）；房屋征收范围内被拆除房屋评估均价为26385元／平方米（建筑面积）；被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估价格；根据闸北区人民政府认定政府确定，房屋征收价格补贴系数为0.3，套型面积补贴15平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为12，000元／平方米（建筑面积）；根据相关规定及该基地征收补偿方案，被征收房屋价值补偿款合计430075.50元，其中评估价格为26385元、套型面积补贴为395775元、价格补贴为7915.50元；经认定，该户符合居住困难条件，居住困难人口为该户在册人口9人以及符永庭，共计10人；居住困难增加货币补贴款2209924.50元；被征收房屋装潢补偿为300元；该户选择房屋产权调换，被告闸北房管局提供给该户产权调换房屋计6套，总建筑面积420.15平方米，分别为城某路58弄9幢西单元18号903室、城某路58弄10幢西单元22号1004室、某凯路669弄10幢西单元16号303室、某凯路699弄8幢11号804室、城某路58弄5幢西单元10号301室、某和路935弄4幢东单元11号1603室；以上房屋价格合计3898928.04元；该户还可得搬家费补贴、设备移装费补贴、异地选房补贴、签约奖励费、早签多得益奖、被拆面积奖、无未经登记建筑奖、提前搬迁奖、过渡费、异地户型补贴等奖励补贴合计901500元；……；该户在办理产权调换房屋进户手续前，应向被告闸北房管局支付约定的差额款项计357128元；……；该地块适用征询制，在规定的签约期内（含签约附加期），房屋征收范围内签约户数达到被征收总户数的85%，该协议生效。同日，两被告又签订了《征收补偿协议（非居住）》，约定：被征收房屋用途经营，认定建筑面积14平方米；该房屋经上海东洲房地产估价有限公司评估，其房地产市场评估单价为50400元／平方米（建筑面积）；根据相关规定及该基地征收补偿方案，被征收房屋价值补偿款合计705600元；停产停业损失为70560元；该户选择房屋产权调换，被告闸北房管局提供给该户产权调换房屋计1套，地址为某某路466弄19幢25号1201室，总建筑面积73.9平方米，房屋价格1424758.08元；该户还可得过渡费、其他补偿、执照补贴、非居签约奖励合计365000元；……；该户在办理产权调换房屋进户手续前，应向被告闸北房管局支付约定的差额款项计283598元；……；该地块适用征询制，在规定的签约期内（含签约附加期），房屋征收范围内签约户数达到被征收总户数的85%，该协议生效。嗣后，被告万斌签署了7份《安置房预约单》。2013年10月29日，经被告闸北房管局公示，截止2013年10月24日，该征收地块签约率达85.21%，符合该基地房屋征收补偿协议签约率达到85%以上的生效条件，故该征收地块已签约的国有土地上房屋征收补偿协议正式生效。2013年12月10日以及2014年12月11日，两被告还分别签订了《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》及《晋元地块旧改征收基地补充协议》各两份。被征收房屋业已拆除。本市某某路466弄19幢25号1201室房屋已由万斌户办理了进户手续，万斌户支付了约定的产权调换房屋的差额款项。审理中，三原告以及第三人王顺英、万秀英均称，全权委托书委托人栏内的签名非各自本人所签。被告万斌则称，征收中三原告曾口头委托其办理征收事宜，至于全权委托书上三原告的签名系何人所签，其不清楚；同时，万斌承认王顺英的签名由其代签；对于万秀英委托情况，万斌称其曾当面征询万秀英的意见，万秀英表示所有征收事宜都让其办理。以上事实，有原告提供的上海市土地卡、国有土地使用证，被告闸北房管局提供的房屋征收决定、国有土地使用证及申报登记表、户籍资料、个体工商户营业执照、征收基地房屋建筑面积认定单（2份）、上海市城市居住、非居住房屋征收评估分户报告单及送达回证（2份）、居住困难对象认定报告、全权委托书、《征收补偿协议（居住）》、《征收补偿协议（非居住）》、《安置房预约单》、《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》（2份）、《晋元地块旧改征收基地补充协议》（2份）、退房单、空房接管单、生效公告等和各方当事人的陈述予以证明。本院认为，被征收房屋系共有产权。2013年9月，该房屋被列入征收范围。在征收中，被告万斌虽向被告闸北房管局出具了全权委托书，但在审理中三原告以及第三人王顺英、万秀英均否认该委托书中委托人处的签名系各自本人所签，而万斌对上述人员的该节陈述亦未予否认。在全权委托书中委托人的签名不实，相关人员亦未对万斌的代理行为予以追认的情况下，该代理行为应属无效。现三原告要求确认《征收补偿协议（居住）》（编号J-8-093）和《征收补偿协议（非居住）》（编号G-8-093）无效，本院应予准许。上述协议无效后，随之而签订的《晋元地块旧改征收基地搬迁奖发放协议》、《晋元地块旧改征收基地补充协议》以及《安置房预约单》均不产生法律效力。因系争房屋已被列入征收范围且已拆除，恢复原状已无必要。被告闸北房管局已向万斌户内交付本市某某路466弄19幢25号1201室房屋，万斌户也已按《征收补偿协议（非居住）》（编号G-8-093）约定支付了相应的差额款项，故双方在协议无效后应分别予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十八条第一款之规定，判决如下：一、被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局与被告万斌于2013年9月22日签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议（居住房屋）》无效；二、被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局与被告万斌于2013年9月22日签订的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议（非居住房屋）》无效。案件受理费人民币80元，减半收取40元，由被告万斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 迪二〇一五年五月二十二日书记员 周莹青附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。……。