河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2014）鲁民初字第1903号原告王焕庭，男，1968年9月14日生，汉族，市民，住鲁山县。委托代理人李文煜，河南龙云律师事务所律师。被告郑州银茂实业有限公司，住所地郑州市金水区红旗路**科技楼**，机构代码：76620337-0。法定代表人梁江河，经理。委托代理人梁江维，男，1965年5月14日生，汉族，市民，住鲁山县。委托代理人李仕鹏，河南厚源律师事务所律师。被告陈亚锋，男，1962年11月2日生，汉族，市民，住鲁山县。委托代理人李新奇，上海力帆律师事务所律师。第三人河南银茂置业有限公司，住所，住所地郑州市金水区经二路**院**楼****代码：67169157-8。法定代表人梁江河，经理。委托代理人梁江维，男，1965年5月14日生，汉族，市民，住鲁山县。委托代理人李仕鹏，河南厚源律师事务所律师。原告王焕庭与被告郑州银茂实业有限公司、被告陈亚锋、第三人河南银茂置业有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王焕庭的委托代理人李文煜、被告陈亚锋的委托代理人李新奇，被告郑州银茂实业有限公司、第三人河南银茂置业有限公司的共同委托代理人梁江维、李仕鹏均到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。现已审理终结。原告王焕庭诉称，郑州银茂置业有限公司在建设鲁山县花园路东侧新时代星级花园的时候，因为经营所需，曾经委托第二被告直接参与公司的管理以及经营。在经营过程中，上述两公司法定代表人梁江河以个人名义、通过民间借贷的形式向原告借款数百万元，第二被告于该借款本息的清偿提供了担保。到2012年6月份，梁江河因为不能及时清偿借款本息，原告向作为借款担保人的第二被告陈亚锋主张权利、追讨借款。2012年6月14日下午，梁江河和第二被告协商之后，有第二被告约请原告到鲁山县公安局南面的聚缘轩茶馆商量归还借款之事情。经过三方协商，同是上述两个公司法定代表人的梁江河同意以第三人—河南银茂置业有限公司所开发的鲁山县花园路东侧、新时代星级花园门面房出售给原告抵偿借款本息。在签订购房合同时梁江河称：河南银茂置业有限公司和郑州银茂实业有限公司都是自己名下的公司，自己是两个公司的负责人，故此就以第一被告为甲方，原告为乙方，第二被告为丙方签订了房屋买卖合同。签订合同时、充分考虑到房屋的交付以及办理产权有许多不确定因素，该因素不排除会导致原告出现经济损失的风险，所以第二被告再次以担保人的身份提供担保。签订合同之后，第一被告法定代表人梁江河将收款收据出具给原告，收回自己个人名义下的借款借据，自此原告完成合同的付款义务。第一被告及第三人在应当履行房屋交付的时候，其法定代表人梁江河去向不明，该公司的工作人员也是不做任何移交配合，房屋买卖合同中约定的2000平方米房屋交付迟迟不能履行，合同目的无法实现。现根据《民事诉讼法》119条的规定提起诉讼。现诉请：1、解除原告和第一被告于2012年6月14日签订的房屋买卖合同；2、判令第一被告返还原告购房款7977963元，并从2012年6月14日起按月息百分之2.5元赔偿原告的经济损失直清偿完毕止；3、判令第二被告和第三人对上述款项的清偿与第一被告承担连带责任。被告郑州银茂实业有限公司、第三人河南银茂置业有限公司共同辩称（答辩中“简称二银茂公司”），二银茂公司认为原告所诉不实，二银茂公司与原告无业务往来，原告所诉款项实为陈亚锋与王焕庭接触办理手续，后来陈亚锋托鲁山县公安局工作人员一同找二银茂公司法定代表人梁江河，当时并没有认真彻底算账，经估算，除下经陈亚锋的手借杨某的款之外，下余欠陈亚锋经手的总款项大约3000多万元，梁江河处于对陈亚锋帮忙的感谢，表示愿意多给陈亚锋几百万，最后梁江河为陈亚锋出具了4200万元的借条，该借条包括陈亚锋经手的本案涉及的款项，同时，需要说明的是本案中争议的款项实际为450多万元。打条时计算的有利息，陈亚锋将4200万元的欠条已进行公证，此后，二银茂公司法定代表人梁江河为陈亚锋开出了二银茂公司开发的房产进行抵偿的凭证。经初步核算，开出房产总价值为4700多万元，远远超出了欠陈亚锋经手借款的总数额。在本案中，原告持有的条据和手续是在梁江河为陈亚锋出具4700多万元款项借条后，陈亚锋又纠集多人把梁江河拉到南环路附近的茶馆内逼迫梁江河出具的手续，这件事梁江河已于2014年7月份向鲁山县公安局专案组进行报案，该案件和其它经济问题公安局正在侦查中，该案件涉及多种经济问题，公安机关正在处理中，按先刑事后民事的原则，本案应中止审理。被告陈亚锋辩称，原告起诉陈亚锋承担责任没有事实依据和法律依据，原告的三项诉求均不能成立，具体意见为：一、原、被告各方所签订的《房屋买卖合同》无效。理由为：1、从双方缔约过程看，房屋买卖并非双方真实意思。2、就合同内容看，双方房屋买卖合同的主要条款并未达成一致，该份合同缺乏不动产买卖合同的必要因素。3、从缔约主体资格看，签约时被告郑州银茂实业有限公司已不是诉争房屋的产权人，对该项目的不动产不具有处分权。4、就合同的履行条款来看，原告王焕庭与梁江河存在恶意串通损害第三人利益的行为。二、原告王焕庭的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。理由为：1、原告要求“解除”2012年6月14日签订的《房屋买卖合同》缺乏理据。2、原告要求“返还购房款7977963元，并从2012年6月14日按月息百分之2.5元赔偿经济损失直至完毕止”的诉请不能成立。3、关于原告要求被告陈亚锋对上述款项的清偿承担连带责任的诉请，同样不能成立。经审理查明，河南银茂置业有限公司和郑州银茂实业有限公司的法定代表人均为梁江河。梁江河向原告王焕庭借款后未及时偿还，经原告与梁江河、被告陈亚锋共同进行核算，截止到2012年6月14日，梁江河共欠原告本金及利息共计7977963元。经原告与梁江河及被告陈亚锋协商，原告将对梁江河享有的7977963元债权作为购房款转让给被告郑州银茂实业有限公司，原告王焕庭与被告郑州银茂实业有限公司及被告陈亚锋三方签订由被告陈亚锋作为担保人的房屋买卖合同一份，内容为：“房屋买卖合同，甲方：郑州银茂实业有限公司，乙方：王焕庭，丙方：陈亚峰，甲方现有建成房屋座落在鲁山县××××东段（该房屋已办理产权手续）经甲、乙、丙三方协商达成以下买卖协议：1、该房屋共有2000平方米（上下两层间）每平方米按4000元计价。2、该房屋合计价值7977963元。3、付款方式：乙方将自己债权7977963元转让给甲方。（债务人梁江河、债权转让现已通知到梁江河）4、房屋买卖特别约定：A、房屋交付后的六个月内甲方可按现卖价格收回该房屋，对于购房款按月息百分之二点五赔偿乙方损失。B、甲方在约定的期间内不收回房屋时，应该配合乙方办理相关的产权转移手续。C、乙方在房屋占据之后的六个月内不得转让、抵押、互换、买卖房屋。5、甲方在收到购房款之后（债权手续）为乙方开具收款收据，并将房屋钥匙交付乙方（现在门没安，依照房屋的附图为准），该房屋买卖合同视为双方已经履行。6、乙方支付购房款的风险有丙方提供担保责任。乙方对于该购房合同款额收回，或者办理产权过程中因为甲方原因导致乙方出现经济损失的时候，对于乙方的损失丙方和甲方承担连带赔偿责任。7、该合同一式三份甲乙丙三方各留存一份。甲方：郑州银茂实业有限公司（公章）梁江河，乙方：王焕庭（签名按指印），丙方：陈亚锋（签名按指印），2012年6月14日”。当日，被告郑州银茂实业有限公司向原告出具收到条一张，内容为：“今收到王焕庭现金柒佰玖拾柒万柒仟玖佰陆拾叁元整、系购买房屋2000（平方）上下两层、每平方按4000元计算依照房屋附图为准。郑州银茂实业有限公司（公章）经手人：梁江河2012年6月14日”。后被告郑州银茂实业有限公司未向原告实际交付房屋，引发诉讼。另查明，原告与郑州银茂实业有限公司及陈亚锋签订房屋买卖合同时，被告郑州银茂实业有限公司已将其整体资产转让给第三人河南银茂置业有限公司。本院认为，原告王焕庭用对梁江河7977963元债权购买郑州银茂实业有限公司位于鲁山县花园路东侧新时代星级花园2000平方米的房屋，作为债务人同时又是郑州银茂实业有限公司的法定代表人的梁江河，在接到债权转让通知后同意王焕庭将该债权转让给郑州银茂实业有限公司，双方签订书面房屋买卖合同，郑州银茂实业有限公司向原告出具7977963元购房款项书面凭证，原告王焕庭与梁江河、被告郑州银茂实业有限公司三方书面约定的债权转让已对各方当事人产生合同效力，因原告王焕庭既是与梁江河民间借贷法律关系中的债权人，又是对被告郑州银茂实业有限公司购买房屋合同法律关系中的付款义务人，通过三方的债权转让协议而完成了购买房屋的付款义务，原告与原债务人梁江河的民间借贷法律关系消灭，原告与郑州银茂实业有限公司之间的房屋买卖合同成立并产生合同效力。房屋买卖合同第六条约定：乙方（王焕庭）对于该购房合同款额收回，或者办理产权过程中因为甲方（郑州银茂实业有限公司）原因导致乙方出现经济损失的时候，对于乙方的损失丙方（陈亚峰）和甲方承担连带赔偿责任”。原告王焕庭和被告郑州银茂实业有限公司、陈亚锋三方签订的房屋买卖合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。通过法庭审理调查可知，在原、被告三方签订房屋买卖合同时，被告郑州银茂实业有限公司已将其全部资产转让给河南银茂置业有限公司，同时，在庭审中，郑州银茂实业有限公司和河南银茂置业有限公司的法定代表人梁江河明确表示该二公司没有义务对该房屋买卖合同予以履行，导致被告郑州银茂实业有限公司已无法实际向原告履行交付２０００平方米房屋的合同义务，郑州银茂实业有限公司的违约行为也导致原告王焕庭不能实现对所购买房屋实现所有权的合同目的，因此，原告要求解除与被告郑州银茂实业有限公司于2012年6月14日签订房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据该法律规定，原告王焕庭要求被告郑州银茂实业有限公司返还7977963元购房款并赔偿经济损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告陈亚锋的担保责任问题，在原告与被告郑州银茂实业有限公司签订的房屋买卖合同之中，被告陈亚锋作为担保人，在合同中明确约定，对被告郑州银茂实业有限公司向原告履行交付房屋及产生的经济损失承担连带赔偿责任，该保证方式为连带责任保证。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法的若干问题的解释》第十条规定，“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任……”。因本案中的房屋买卖合同属主合同，担保保证合同条款系从合同，房屋买卖合同解除后，作为担保人的陈亚锋仍应按担保保证合同条款的约定向原告王焕庭承担连带担保责任，故原告要求担保人陈亚锋对郑州银茂实业有限公司返还购房款7977963元及产生的经济损失承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告王焕庭诉请要求第三人河南银茂置业有限公司承担连带清偿责任，因原告未向本院提供第三人河南银茂置业有限公司承担连带清偿责任的有效证据，对原告诉请要求河南银茂置业有限公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。被告郑州银茂实业有限公司、第三人河南银茂置业有限公司共同辩称原告起诉的款项已经二公司法定代表人梁江河与被告陈亚锋进行清算，应由陈亚锋向原告返还该款项，该案件涉及刑事案件，应中止审理。因二银茂公司法定代表人梁江河与被告陈亚峰的清算事宜不影响原告在本案中的权利主张，对原告没有约束力，因此，被告郑州银茂实业有限公司、第三人河南银茂置业有限公司共同辩称原告起诉的款项已经二公司法定代表人梁江河与被告陈亚锋进行清算，应由陈亚锋向原告返还该款项的辩解理由，本院在本案中不予采信。同时，二银茂有限公司未向本院提供有效证据证明本案件涉及刑事案件，本院对二银茂有限公司要求中止本案审理的辩解理由亦不予采信。关于被告陈亚锋辩称，因房屋买卖合同签定时被告郑州银茂实业有限公司已不是诉争房屋的产权人，对该项目的不动产不具有处分权，原、被告各方所签订的房屋买卖合同为无效合同问题，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故被告陈亚锋辩称本案争议房屋买卖合同为无效合同的辩解理由，缺乏法律依据，本院不予采信。被告陈亚锋辩称原告王焕庭与梁江河存在恶意串通损害第三人利益的行为、原告要求被告陈亚锋对购房款项的清偿承担连带责任的诉讼请求不能成立的辩解理由，因被告陈亚锋的上述辩解理由缺乏有效的证据支持和法律依据，本院对被告陈亚锋的上述辩解理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王焕庭与被告郑州银茂实业有限公司、被告陈亚锋于2012年6月14日签订的房屋买卖合同。二、被告郑州银茂实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王焕庭返还购房款7977963元，并按房屋买卖合同约定的损失额计算方法（即购房款按月息2.5%），赔偿原告王焕庭自2012年6月14日起至购房款返还之日所产生的经济损失。三、被告陈亚锋对上述第二项购房款7977963元及经济损失款项向原告王焕庭承担连带清偿责任。四、驳回原告王焕庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67660元，由被告郑州银茂实业有限公司、被告陈亚锋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  杨晓楠代理审判员  程相哲代理审判员  宋克己二〇一五年五月二十五日书 记 员  崔福旺