北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第01445号上诉人（原审被告）郭庆安，男，1961年10月1日出生。被上诉人（原审原告）刘喆，女，1977年3月3日出生。委托代理人赵奎干，北京市景运律师事务所律师。委托代理人李伟招，男，1977年5月26日出生。被上诉人（原审被告）杨珏，男，1961年3月28日出生。被上诉人（原审被告）徐太祥，男，1952年7月20日出生。上诉人郭庆安因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第3750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭庆安，被上诉人刘喆之委托代理人赵奎干、李伟招到庭参加诉讼，被上诉人杨珏及徐太祥经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。刘喆在原审法院诉称：刘喆和郭庆安于2012年5月25日签订了北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖定金协议、居间服务合同，购买郭庆安所有的位于海淀区马连洼北路×号院×区×号楼×单元×号（以下简称501号）房屋，约定房屋价款178万元。后郭庆安注销了监管账户直接导致房屋买卖合同无法继续履行，并要求加价，刘喆于2013年9月将郭庆安起诉至北京市海淀区人民法院，要求其继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋权属登记转移手续，现该案正在北京市第一中级人民法院进行二审审理中。而郭庆安与杨珏在2013年10月20日依据双方2011年6月27日签订的《个人民间借款担保合同》为涉案房屋办理了抵押登记。刘喆认为，涉案房屋正在诉讼进行中，权属争议尚未解决，依据《中华人民共和国物权法》第184条及《城市房地产抵押管理办法》第8条”权属有争议的房地产不得设定抵押”的规定，郭庆安与杨珏所作抵押行为违法，侵犯了刘喆的合法权益，其行为明显是恶意串通，损害第三人合法权益，依据合同法第52条规定，双方之间依据担保合同在涉案房屋上设定抵押的行为应为无效。故诉至法院，请求判令确认郭庆安、杨珏、徐太祥签订的抵押借款合同及依此作出的抵押行为均无效。郭庆安在原审法院辩称：该抵押合同及抵押行为有效，该行为系双方真实意思表示并经房管部门登记，无违反法律规定的情况。刘喆起诉所依据物权法并不适用此案，该房屋权属系郭庆安本人，权属无争议，应驳回刘喆诉讼请求。杨珏、徐太祥在原审法院未提交书面答辩意见。原审法院经审理查明：郭庆安为501号房屋登记的所有权人，房产证登记时间为2011年7月18日，房产证号为X京房权证海字第×号。2012年5月25日，刘喆与郭庆安经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：刘喆购买郭庆安位于海淀区马连洼北路×号院×区×号楼×单元×号房屋，成交价178万元，该房屋的抵押情况为未设定抵押等等。当日，刘喆按约定将定金20万元交付给了郭庆安。此后，我爱我家公司按程序办理双方房屋买卖的网签手续，其间，郭庆安与刘喆因178万元是否包括了装饰装修折价及是否加价等发生纠纷，网签无法完成，合同未能继续履行。2012年12月，刘喆将郭庆安诉至法院，要求郭庆安继续履行双方签订的房屋买卖合同并协助办理501号房屋的权属过户手续。法院于2013年5月10日作出（2013）海民初字第1543号民事判决书，驳回刘喆的诉讼请求。后，刘喆上诉。现该案正在二审过程中。2013年10月21日，郭庆安与杨珏办理了501号房屋的抵押登记，杨珏取得了房屋他项权证书。2013年10月22日，杨珏以民间借贷纠纷为由将徐太祥、郭庆安诉至法院，要求徐太祥、郭庆安偿还杨珏借款本金260万元、违约金60万元，若借款人徐太祥无偿还能力，请求法院判令将担保人郭庆安的501号房屋过户给杨珏，用于补偿杨珏债权等等。该案审理过程中，杨珏提交了一份借款抵押合同，其上记载：甲方（抵押人）郭庆安，乙方（出借人、抵押权人）杨珏，丙方（借款人）徐太祥；丙方与乙方因借款事宜需申请抵押权设立登记，经三方友好协商一致，特订立本合同，本合同同时包括借款和抵押条款；第一条借款用途为购房投资，借款金额300万元，债务履行期限自2011年6月27日起至2013年10月31日止，借款利率为年利率不高于人民银行利率的4倍；第二条抵押房屋权属证书号为X京房权证海字第×号，抵押房屋坐落为海淀区马连洼北路×号院×区×号楼×层×号，建筑面积71.47平方米，被担保主债权数额300万元，抵押担保范围为本金、利息及违约金等等。落款处有郭庆安、杨珏、徐太祥签名，日期为2011年6月27日。同时，杨珏提交一份借款借条，其上记载：今出借人杨珏借给借款人徐太祥300万元，借款期限自2011年6月27日起至2013年10月31日止，共27个月，年利率7.55%，利息共计49.075万元，全部本息于2013年10月31日前偿还。如不能按期足额归还借款，借款人应向出借人支付违约金60万元。担保人郭庆安确认同意为借款人的上述债务向出借人承担连带责任保证，承诺愿意以自有权处分的房产作为抵押担保，保证期限为借条出具之日起到借款偿还期限届满后两年时止，担保范围及于所有借款本息、违约金、出借人实现债权的费用。本确认条款的效力独立于借条，借条无效不影响本确认条款的法律效力。落款处有郭庆安、杨珏、徐太祥签名，日期为2011年6月27日。该案尚在审理过程中。原审法院确认上述事实，有双方当事人陈述及（2013）海民初字第1543号民事判决书、传票、上诉状、房屋他项权证书、存量房屋买卖合同、定金收据、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、房屋所有权证、民间借款纠纷起诉状、借款抵押合同、借款借条等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：首先，借款抵押合同记载的签订时间为2011年6月27日，同时合同中记载了设定抵押房屋的产权证号，实际上该产权证的登记时间为2011年7月18日，晚于该合同签订时间，此点明显不符合常理；其次，借款抵押合同记载2011年6月27日郭庆安将房屋设定了抵押，而刘喆与郭庆安于2012年5月25日签订的房屋买卖合同记载该房屋的抵押情况为未设定抵押，就此郭庆安陈述前后不一致；再次，郭庆安与杨珏签订借款抵押合同后两年多时间一直未办理抵押登记，直至还款期限届满当月才办理抵押登记，登记次日杨珏即以民间借贷纠纷为由将徐太祥、郭庆安诉至法院，亦不符合常理；又，刘喆起诉郭庆安要求办理房屋产权过户一案正在二审过程中，郭庆安与杨珏在此时为涉案房屋办理抵押登记，明显具有主观恶意；最后，现并无证据证明杨珏与徐太祥在借条签订时有资金往来情况。综上，该抵押借款合同属于恶意串通损害第三人利益，因此无效。物权变动须以债权行为有效为前提，因为郭庆安与杨珏办理501号房屋抵押登记行为的基础法律关系是该抵押借款合同，在该合同无效的情况下，依此作出的抵押行为亦无效。故刘喆要求确认郭庆安、杨珏、徐太祥签订的抵押借款合同及依此作出的抵押行为均无效，有事实及法律依据，本院予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，杨珏、徐太祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告郭庆安、杨珏、徐太祥于二Ｏ一一年六月二十七日签订的借款抵押合同无效；二、被告郭庆安、杨珏就北京市海淀区马连洼北路×号院×区×号楼×层×号房屋办理的抵押行为无效。郭庆安不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判抵押合同有效。上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案的抵押合同并不违反法律规定，应当确认有效。另外，郭庆安曾经向法庭出示过（2014）海民初字第10539号民事判决，上面已经明确说明郭庆安不是涉案房屋所有权人，故本案认定担保合同抵押无效，明显错误。现产权证登记行为已经被撤销。抵押已经解除，这个案子没有审理的必要。故请求撤销原审判决。刘喆同意原审法院判决，针对郭庆安的上诉答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原审判决。郭庆安和杨珏设定房屋抵押的时候，郭庆安并未取得产权证。在刘喆和郭庆安于2012年5月25日签订的房屋买卖合同中，郭庆安明确表示房屋没有设定抵押。而在刘喆和郭庆安的房屋买卖合同纠纷的二审审理中，郭庆安递交证据显示已经存在房屋抵押的情况。现郭庆安所称产权证已撤销，抵押已经解除等情况，我们不了解，希望他提交证据。杨珏、徐太祥二审未到庭，也未陈述意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，二审中，郭庆安提交证据：1、（2014）海民初字第10539号判决。（2014）海行初字第458号行政判决。证明郭庆安不是涉案房屋的产权人，抵押已被注销。本院予以确认。二审中，刘喆对上述证据真实性无异议，证明目的不认可。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述及证据等在案佐证。本院认为：本案争议焦点为涉案的借款抵押合同及抵押行为效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。涉案的501号房屋于2011年7月18日登记所有权人为郭庆安，但借款抵押合同于2011年6月27日签订，且该抵押一直未做登记。刘喆与郭庆安于2012年5月25日签订的房屋买卖合同记载该房屋的抵押情况为未设定抵押。在刘喆起诉郭庆安要求办理房屋产权过户一案的二审过程中，郭庆安办理了涉案房屋的抵押登记，明显具有主观恶意，其阻止履行与刘喆的买卖合同目的是显而易见的；该行为亦符合法律规定的无效合同中以合法形式掩盖非法目的的情形。因此，原审法院认定该借款抵押合同无效是正确的，本院予以维持。现郭庆安提交新证据证明涉案房屋并非其所有，且该抵押登记已注销。要求法院驳回刘喆要求确认借款抵押合同无效的请求，缺乏法律依据。效力问题是人民法院对当事人民事行为的合法性与否的判定，不能以在后发生的事实对在前的行为的合法与否进行判定。因此，虽郭庆安二审提交了新证据，但不足以证明其借款抵押合同及办理抵押登记的行为合法有效，也不能因抵押登记已注销就否定其办理抵押登记行为未发生。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由郭庆安负担（本判决生效后七日内交纳）。公告费二百六十元，由郭庆安负担（本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由郭庆安负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由郭庆安负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一五年五月二十二日书 记 员  刘芳芳