黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初11464号原告：孙彦梅，女，1959年3月13日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：秦利，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：高旭，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。统一社会信用代码：91230199565429824T（1-1）。法定代表人：于彤，总经理。委托诉讼代理人：**，黑龙江张万友律师事务所律师。原告孙彦梅与被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦利、被告的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本院现已依法审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告于判决生效后30日协助原告办理购房产的不动产权证书；2.判令被告按年利率6%向原告支付违约金（以全部购房款427168元为基数，自2015年12月29日起计算至被告协助原告取得不动产权证书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买尚东辉煌城小区22栋4单元15层3号的房屋，房屋总价款为427168元，并约定商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告鸿远公司提供的资料报产权登记机关备案。原告已经交付全部房款并于2015年1月2日入住，按照约定被告应当在2015年12月28日前将相关材料报产权登记机关备案，由于被告的责任，导致原告未能在规定期限内取得房产权属证书。被告辩称，被告没有为原告办理产权证照的义务，依据法律规定及合同约定，被告的义务是办理产权登记备案。原告要求被告支付违约金的起算时间及截止时间不符合合同约定及客观情况。依据原告与被告签订的商品房买卖合同第15条约定，被告在商品房交付使用后360日内办理产权登记备案，在该时限内未能办理可延长一年时间办理，因此违约金应从2016年12月29日起算。依据相关部门出具的证明，自2017年11月30日已经可以办理不动产权证书，因此违约金计算时间应截止至2017年11月30日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示证据一、商品房买卖合同一份，证明2014年8月28日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于长江路与××西北角××小区××楼××单元××号房屋，房屋价款为427168元，合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。该合同对迟延办证的违约金未作约定，按照法律规定应以总房款为基数，按年利率6%计算违约金。被告对证据一真实性无异议，证明问题有异议。该合同第15条明确约定，如因被告的原因在商品房交付使用后360日内未办理完毕产权登记备案，则双方同意按下列第三项处理，即由被告负责继续为原告办理，一年内完成，该房在办理产权过程中所发生的一切税费由原告承担。因此，涉案房屋的违约金应从2016年12月29日开始起算。证据二、增值税发票一张，证明商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了交付房款的义务。被告对证据二真实性及证明问题均无异议。证据三、辉煌城小区进户收费明细表一份，证明被告于2015年1月2日将房产交付原告，按照合同约定，被告应于2015年12月28日前，将相关材料报产权登记机关备案，被告未按合同约定履行各项义务，构成违约，被告应承担违约责任。被告对证据三真实性及证明问题均无异议。被告举示证据一、黑张律（2018）询字第61号询证函、关于办理不动产登记事宜的复函、黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处出具的证明各一份。证明截止至2017年11月30日，涉案房产已经能够办理不动产权登记证书，因此本案的违约金计算截止时间应为2017年11月30日。原告质证认为，复函及证明没有经办人员的签字，不符合民诉法要求的证据形式。该复函记载被告首次申请登记备案的时间为2017年10月9日，依据商品房买卖合同的约定，被告应于交付房屋后360日内向产权登记机关提出备案申请，本案房屋于2015年1月2日由被告交付原告，由此可以证实被告已构成违约，该复函记载“2018年1月29日被告向我中心提交首次不动产登记申请材料”，由此被告违约责任的结束时间不应当认定为2017年11月30日。且本案房产系辉煌城小区22栋，复函所记载的1-15号楼不包括本案房产，与本案无关联性。该证明可以证实被告未按合同约定履行产权登记备案义务，由于逾期，导致不动产统一登记工作停滞，迟延办证的责任系由被告导致的。证据二、哈垦房权证香坊字第××号房屋所有权证一份，证明本案房屋于2017年3月28日已经完成房屋权属登记备案，结合被告举示的证据一可以证明本案房屋自2017年11月30日起能够办理不动产登记证书。原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。被告作为卖方应协助将房屋产权办理至原告名下，被告将房屋办理至自己名下明显违约。结合被告提供的复函，明确记载被告缺少土地验收合格材料及土地分摊明细表等不动产权籍材料，导致小区不能办理不动产登记，被告已构成违约，应承担违约责任。分析上述证据，本院认定如下：原告举示的证据一、二、三真实有效，本院予以采信，但商品房买卖合同第十五条约定被告应在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告继续为原告办理，一年内完成，且合同中未对逾期办证需承担的违约责任进行约定，故对原告要证明被告鸿远公司应自商品房交付使用后360日起，以总购房款为基数，按年利率6%计算违约金的证明问题，本院不予采信；被告鸿远公司举示的证据一、二不能证明其已完成为原告办理房屋不动产权证书的合同义务，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月28日，原告孙彦梅与被告鸿远公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告鸿远公司开发的位于哈尔滨市香坊区××与××西北角××小区××楼××单元××号房屋，房屋总价款为427168元。合同第十五条约定，被告鸿远公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告鸿远公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告鸿远公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告鸿远公司继续为原告办理，一年内完成。合同签订后，原告按照合同约定交付了购房款427168元，并于2015年1月2日进户，但被告鸿远公司并未按照合同约定为原告办理房屋不动产权证书。本院认为，原告孙彦梅与被告鸿远公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约定向被告鸿远公司支付了购房款，被告鸿远公司于2015年1月2日将房屋交付给原告，但被告鸿远公司未按照合同约定为原告办理房屋不动产权证书，构成违约，其应继续为原告办理不动产权证书并承担逾期办证的违约责任。被告鸿远公司抗辩，其没有为原告办理产权证的义务，被告鸿远公司的义务仅是办理产权登记备案。本院认为，商品房买卖合同第十五条已明确了办理产权证的责任人为出卖人，根据商品房买卖相关法律法规及产权证的办理流程，被告鸿远公司作为出卖人，负有在合同约定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在原告申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料。本案中，被告鸿远公司未按合同约定履行上述义务，故对被告鸿远公司的抗辩，本院不予采纳。合同约定如因被告鸿远公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告鸿远公司继续为原告办理，一年内完成，故被告鸿远公司承担违约责任的时间应自2016年12月28日起开始计算。合同中未对逾期办理不动产权证书应承担的违约责任进行明确约定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告孙彦梅办理位于哈尔滨市房产的不动产权证书；二、被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告孙彦梅逾期办证的违约金（自2016年12月28日起至被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司协助原告孙彦梅办理完毕不动产权属证书之日止，以已付购房款427168元为基数，按年利率6%计算）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告哈尔滨鸿远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 赵 妍二〇一八年九月十七日书记员 王晓佳