四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1421民初214号 原告：四川大明置业发展有限公司。住所地：四川省眉山市东坡区红星东路119号。统一社会信用代码：91511402742263002T。 法定代表人：朱建明，总经理。 委托诉讼代理人：李涛、祝姗，四川乐嘉（眉山）律师事务所律师。 被告：任玉琴，女，生于1965年3月22日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：熊志树，仁寿县视高法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人李爱国，男，生于1963年11月30日，汉族，居民，住四川省仁寿县。系任玉琴妹夫。 第三人：伍菊花，女，生于1963年5月7日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 第三人：王光友，男，生于1958年8月16日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告四川大明置业发展有限公司（以下简称大明公司）与被告任玉琴，第三人伍菊花、王光友案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用普通程序于2018年7月23日、8月23日、9月26日公开开庭进行了审理。原告大明公司的委托诉讼代理人李涛、祝姗，被告任玉琴及其委托诉讼代理人熊志树、李爱国到庭参加了诉讼，被告伍菊花、王光友经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大明公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即终止对眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋的强制执行，并解除查封冻结；2.确认眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋为原告所有；3.诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：被告任玉琴与第三人伍菊花、王光友民间借贷纠纷一案，仁寿县人民法院依任玉琴的申请，于2015年7月31日作出（2015）仁寿民保字第296号民事裁定书，查封眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋，并于2017年6月1日作出（2015）仁寿执字第1332-1号执行裁定书，对该涉案房屋进行拍卖。原告对执行标的提出了书面异议，2017年12月21日，仁寿县人民法院作出（2017）川1421执异142号裁定书，驳回异议事项，原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。 一、被告任玉琴所申请执行的财产为原告所有，而不是属于第三人伍菊花、王光友所有。 2011年2月14日，原告与第三人伍菊花签订《商品房买卖合同》，将由原告开发建设的位于眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋出卖给伍菊花。合同签订后，第三人伍菊花交付了部分首付购房款，原告依约为其办理了预告登记，协助其办理银行按揭手续。伍菊花自2015年开始出现贷款归还违约行为，贷款银行已宣布伍菊花构成恶意拖欠，并扣划了原告账户内的资金完成了一次性提前还贷的扣款手续。且截止目前，第三人伍菊花尚欠原告80000元。现涉案房屋仍登记在原告名下，第三人伍菊花违反合同相关约定，不符合合同约定的涉案房屋的过户条件，不是涉案房屋的所有权人。 二、法院认定原告的异议理由不能成立缺乏法律依据。 法院认为在查封该涉案房屋前，第三人伍菊花与原告已签订书面买卖合同，并支付大部分合同款项，据此则参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认为原告的异议不能成立。原告认为，本案情况与法院所适用的法律并不相符，不能以此作为认定依据。 综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议却反事实与法律依据，为保护原告的合法权益，根据民事诉讼法第二百零四条相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判。 为支持自己的诉讼请求，原告大明公司向本院提交了以下几组证据： 一、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》复印件。拟证明原告与第三人之间的房屋买卖关系及双方的权利义务，相应的违约责任； 二、承诺书复印件。拟证明第三人伍菊花尚欠购房首付款80000.00元，并按照合同第九条承担违约责任； 三、收据复印件。拟证明伍菊花支付购房款176272.00元，与承诺书的内容一致； 四、中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行通知复印件。拟证明银行要求原告履行担保责任，代伍菊花偿还房屋按揭款； 五、业务凭证七张。拟证明代伍菊花偿还了按揭款128250.94元； 六、房产登记信息查询情况说明。拟证明涉案房屋的权利人为原告大明公司，备案登记在第三人伍菊花名下； 七、四川省仁寿县人民法院（2017）川1421执异142号执行裁定书。拟证明原告具有相应的诉权，裁定适用法律错误。 八、《商品房买卖合同补充协议》复印件。拟证明在第三人伍菊花未付清购房款前，原告对涉案房屋仍享有所有权。 被告任玉琴的质证意见是：对证据一的真实性无异议，合同第九条约定的是违约责任，双方并未解除合同，伍菊花承担违约责任，但房屋产权仍然属于伍菊花；对第二组和第三组证据，因第三人未到庭，无法确认其真实性，不予认可；对第四组和第五组证据无异议；对第六组证据的真实性有异议，该登记信息与被告查询的登记信息不一致；对第七组证据无异议；对第八组证据，因系原告与第三人签订，对其真实性无法确认。 被告任玉琴答辩称，1.眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋属伍菊花所有。原告与第三人伍菊花签订《商品房买卖合同》后，伍菊花支付了约定款项，眉山市住房和城乡建设局为第三人伍菊花购买的房屋办理了备案登记，由此确认了该套房屋的产权属于伍菊花所有；2.第三人伍菊花贷款逾期，致使银行追究原告责任，仍不能改变房屋属于伍菊花的事实。第三人伍菊花于2012年2月7日向中国农业银行眉山东坡支行办理了按揭贷款，并按约定支付按揭款至2015年11月，按照合同约定，原告应当自2012年2月27日起二年内为伍菊花办理房屋所有权证并交付银行，但至2016年3月17日，原告也未办妥相关证件，直接导致伍菊花贷款逾期和原告被银行追责，其责任应由原告全部承担；3.2015年7月31日的仁寿县人民法院送达回证显示，眉山市房地产管理局已经确认涉案房屋属于第三人伍菊花；4.原告提交的2017年11月28日眉山市不动产登记中心《房产登记信息查询情况说明》不能采信，不能作为证据使用，该说明登记时间系2016年11月2日，且明确注明“仅供参考，”事实上该房屋于2011年2月14日已经出卖给了第三人伍菊花且备案登记，于2015年7月31日被仁寿县人民法院查封；5.（2017）川1421执异142号执行裁定书符合相关法律规定，依法予以成立，依法应予执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 为支持抗辩主张，被告任玉琴向本院提交了以下几组证据： 一、续冻申请书复印件。拟证明涉案房屋系第三人伍菊花所有； 二、查询信息复印件。拟证明涉案房屋属第三人伍菊花所有； 三（2017）川1421执异142号执行裁定书复印件。拟证明涉案房屋属第三人伍菊花所有。 原告大明公司的质证意见是：对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，第三人伍菊花与原告有合同关系，但不能证明房屋权利登记状态；续冻申请系被告向法院申请，与本案争议的房屋不具有直接的证明目的。 第三人伍菊花、王光友未作答辩。 经审理查明，第三人伍菊花、王光友系夫妻关系。2011年2月14日，原告大明公司与第三人伍菊花签订了一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告将自己开发的位于眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋出售给伍菊花，房屋建筑面积95.15平方米，单价4480.00元∕平方米，总价款426272.00元。合同约定的付款方式为按揭付款，首付41%，余款在中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行借款支付。同时，《商品房买卖合同补充协议》第二条关于房屋交付及权属证件办理和领取又作出了特别约定，其中交付期限第5项约定：买受人未按合同约定期限付款、或未按合同第九条约定支付违约金、或未按照本合同约定支付产权办理费用、或未按照本协议第五条约定支付前期物业管理费、或未按照本协议第四条约定缴清首次专项维修基金时，除双方另有约定外，出卖人有权不予交房，直至买受人已完全按上述约定履行完义务后的第五天；房屋交接的第一项约定：在乙方（伍菊花）没有付清合同约定的购房款及其他相关费用之前，甲方（大明公司）有权不向乙方交付商品房，由此导致的逾期交房责任由乙方自行承担。乙方在未向甲方付清全部购房款及其他相关费用并办理完毕交付手续以前，甲方保留对该商品房的所有权并享有出租该商品房收取租金的权利。合同签订后，由于按揭银行提高首付标准，伍菊花应当支付首付金额为256272.00元，伍菊花在2011年1月23日及2月14日分两次支付原告首付款176272.00元，尚欠首付款80000.00元，由伍菊花出具承诺书，承诺在2012年4月28日之前付清，逾期按照《商品房买卖合同》第九条规定的逾期付款承担违约责任。合同约定的交房时间为2012年4月28日前，出卖人应当在2012年9月28日前取得商品房所在楼栋的权属证明，由买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记，办理产权证的期限为交付房屋后365日内。由于涉案房屋办理按揭时尚未办理产权证，原告为伍菊花的按揭承担保证责任。合同签订后，伍菊花支付了购房首付款176272.00元，由中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行将按揭款170000.00元支付给了原告，原告将眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋备案登记在伍菊花名下。2012年6月，原告办理了开发的新东方公寓房屋产权证，因伍菊花尚欠原告首付款80000.00元，原告未将伍菊花购买的房屋办理产权证及他项权证交予按揭银行，也未将涉案房屋交付给伍菊花。伍菊花支付按揭款至2015年11月后未再给付，中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行依照与原告大明公司的合作协议要求原告履行担保责任，原告大明公司将伍菊花所欠的按揭款进行了一次性提前还贷，共计支付128250.94元。 第三人伍菊花、王光友因在被告任玉琴处借款200000.00元，任玉琴向本院提起诉讼，并于2015年7月31日申请查封了备案登记在第三人伍菊花、王光友名下位于眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋。本院于2015年9月26日作出（2015）仁寿民初字第2848号、2849号民事判决书，判决伍菊花、王光友偿还任玉琴借款本金200000.00元及利息，判决书发生法律效力后，伍菊花、王光友未履行判决书确定的给付义务，任玉琴向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2017年6月1日作出（2015）仁寿执字第1332-1号执行裁定书，裁定拍卖伍菊花、王光友名下的位于眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋。原告大明公司提出执行异议，本院于2017年12月21日作出（2017）川1421执异142号执行裁定书，驳回了原告大明公司的异议申请，原告不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本案争议的焦点是：原告大明公司对备案登记在第三人伍菊花、王光友名下位于眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋是否享有物权，能否排除强制执行。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条对不动产物权的设立、变更、转让和消灭的原则性规定是必须经依法登记，否则不发生物权的设立、变更、转让和消灭。具体到本案，第三人伍菊花、王光友购买了原告大明公司开发的位于眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋，支付了部分购房款并办理了备案登记，原告大明公司应当将依照合同的约定该房转移登记在伍菊花、王光友的名下。但因第三人伍菊花尚欠原告大明公司购房款80000.00元，双方在《商品房买卖合同补充协议》就未付清购房款的情况下对办理权属登记及房屋交付作出了特别约定，即原告大明公司有权不予交付房屋，并保留房屋所有权。第三人伍菊花在合同签订后，未能在承诺的期限内（2012年4月28日前）支付全部购房款，属于履行合同过程的违约行为，并且自2015年11月开始停止向银行支付房屋按揭款，导致原告大明公司依照与银行的约定承担了保证责任，支付了全部按揭款128250.94元。因第三人伍菊花的恶意违约行为，原告依照《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，并未将涉案的房屋交付给伍菊花。虽然涉案房屋已经备案登记在伍菊花名下，但预售登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全，最大限度的保障商品房买卖合同目的的实现，通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示不具有物权的公示效力，只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以实现物权。依照原告大明公司与第三人伍菊花、王光友的约定，在第三人未交清购房款的情况下，大明公司对房屋保留所有权。为此，涉案房屋虽然备案登记在第三人伍菊花的名下，但不能认定第三人伍菊花、王光友取得了涉案房屋的所有权，涉案房屋的实际权利人仍然是原告大明公司。原告大明公司对涉案房屋享有实体权益，足以排除强制执行。 综上，依照《中华人民共和国》物权法第九条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、位于眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋属原告四川大明置业发展有限公司； 二、停止对位于眉山市东坡区裴城路101号新东方公寓2幢2单元15层4号房屋的执行。 案件受理费7694元，由四川大明置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  余 剑 审 判 员  王 琴 人民陪审员  邹文东 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  吴艳清