广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2014）肇端法民四初字第447号原告：黎雄贺，男，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托代理人：余其平，广东余黎张律师事务所律师。被告：肇庆端州农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区。法定代表人：卢贤聪，该公司董事长。委托代理人：黄炳坚，广东端信律师事务所律师。原告黎雄贺诉被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告黎雄贺及其委托代理人余其平，被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司的委托代理人黄炳坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月8日，原、被告双方在被告拟定的《房屋租赁合同》上签名、盖章。合同约定被告承租原告位于肇庆市端州区建设一路南侧、二塔路东侧朗晴海岸第7幢112号房及地下室162车位，总面积142.34平方米；期限五年，从2014年3月8日起至2019年3月7日止；每平方米月租金45元，每年递增5%；租金按年支付，乙方根据甲方提供的税务机关代开发票于10个工作日内支付；租赁期间的水、电、电信、物管费等由乙方支付；乙方逾期交租金及其他费用的，每逾期一日，按应收费用的5‰支付违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期内，任何一方无法定或本合同约定的理由提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按未履行期限租金总额的20%收取违约金。2014年5月5日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，补充协议明确年税后租金为70113.60元，租赁税由乙方支付，税额按税务机关出具的税收缴款书记载的金额支付，甲方协助乙方办理报建、规划、工商等手续；入帐卡号：62×××24；户名：黎雄贺；开户行：肇庆端州农村商业银行股份有限公司。《房屋租赁合同》签订后，原告依约将租赁房屋移交被接管占有。被告即对承租房屋按银行营业场所标准进行拆改。2014年4月8日，原告垫支8413.63元租赁税款，向端州区地税局申请代开金额为70113.6元的租金发票和2142.7元的物管服务费发票交给被告，要求被告支付第一年租赁费用。被告接管后对出租房屋实施改造，被告收到租金等发票及税收缴款书后，没有依约支付合同押金，又没有支付租金、税金及物业服务费给原告，几经追讨，被告在2014年6月25日书面通知解除合同，但又不按合同约定承担违约责任并支付违约金。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》依法成立，合法有效，受国家法律保护，对双方均具约束力，双方应实际、全面履行合同义务。原告已依约将出租房屋移交被告接管，又依约垫付税款申请地税局代开租金发票及税收缴款书交给被告，原告已全面履行了自己的义务。被告实际接管房屋后根据自己的需要拆改房屋。被告违约拒不支付合同押金、租金及税金给原告，已构成违约，应根据《房屋租赁合同》第四条、第六条约定，承担逾期付款的违约责任，按日支付应付未付费用总额5‰的违约金给原告被告于2014年6月25日单方提出解除合同，已根本违约，应按未履行期限（四年）租金总额的20%支付违约金给原告。此外，被告拆改承租房屋，致出租房屋已无法按住宅正常使用，经咨询专业机构，恢复原状需工程款86283.70元，被告应依法赔偿恢复原状的实际损失86283.70元给原告。因被告无理单方解除合同，应没收押金12000元归原告所有。综上，被告逾期支付押金和第一年租金，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任；被告无故单方解除后，应按未履行部分的租金总额的20%支付违约金，被告拆改租房致无法正常使用，应由被告承担恢复原状的费用。因协商无果，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告立即支付合同押金和第一年房屋租金及代垫税款90527.23元；2、被告立即清偿原告垫付的物业服务费2142.7元给原告；3、被告支付逾期支付租金的违约金（每日5‰）69253.33元（2014年9月18日以后至被告实际支付租金日止的违约金另计）给原告；4、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除并交还租赁房屋给原告；5、被告按未履行租赁期限租金总额的20%支付单方解除合同的违约金63461.66元给原告；6、被告承担租赁房屋恢复原状费用86283.70元；7、没收被告押金12000元归原告；8、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：一、被告与原告之间的《房屋租赁合同》，因原告违反法律强制性规定而无效。1、在《房屋租赁合同》第三条第（二）点，明确约定租赁用途为“营业”。被告作为企业，租赁该房屋的用途是为了从事营利性工作，若该房屋不能营业，则合同目的不能实现。2、原告出租给被告的房屋，其用途是“普通住宅”，若要从事营业用途，必须符合有关法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”。因此，原告本次出租应征得租赁房屋所在栋建筑物其他业主的同意，这是原告的法定义务。3、但在被告多次催促下，原告都未能出具有利害关系业主同意其出租住宅作营业用途的证明。而且，在被告进场装修时，有租赁房屋所在小区的业主到肇庆市政府网络问政平台投诉，反对将该房屋用作银行用途。肇庆市城乡规划局接到网民投诉后，到现场调查时，明确告知被告该房屋不能用作商业用途，必须立即停工。4、被告认为，由于原告不能依法取得有利害关系业主的同意，《房屋租赁合同》违反了《物权法》的强制性规定，属于无效合同。由于合同无效是由原告的过错造成的，因此被告无需向原告承担任何违约或赔偿责任。二、针对原告在诉状中提到的解除合同的相关处理请求，被告有不同的意见。1、关于租金和物业管理费。由于合同无效，且该合同无效是由于原告的过错造成的，被告实际从未合法使用过租赁房屋，因此，被告不应承担支付租金和物业管理费的责任。2、原告要求计算逾期支付租金的违约金，也是没有依据的。由于原告未能提供租赁的合法依据，被告有权延迟支付租金，直至原告取得合法的出租证明。后来由于合同被认定为无效，故被告也不用承担支付租金的责任，因此也不存在逾期支付租金的违约金的问题。3、原告要求按未履行租赁期限租金总额的20%支付单方解除合同的违约金，被告不予认可。（1）该约定针对的是合同有效且可以履行的情况下，一方无理单方解除合同的，才向守约方承担的违约责任。但本案中，合同因违反法律强制性规定而无效，因此不适用该违约责任条款。（2）该违约责任约定的违约金明显超过一方的损失，显属过高。4、原告要求被告支付押金并没收押金的请求，被告也不予认可。（1）由于原告未能提供租赁的合法依据，被告有权延迟支付押金，直至原告取得合法的出租证明。后来由于合同被认定为无效，故被告也不用承担支付押金的责任。（2）合同中并未约定被告违约的、原告有权没收押金。因此，原告主张没收押金也是没有依据的。5、原告要求被告承担恢复原状的费用，被告有不同的意见。（1）被告可以自行为原告恢复原状，费用以被告实际支出为准。因此原告以第三方评估的恢复原状费用来要求被告支付有关款项，是没有依据的。（2）本次合同无效，是由于原告的过错造成的，因此，原告也应承担相应的过错责任，即承担一部分恢复原状的费用。三、综上所述，本案争议的租赁合同因原告的过错而无效，一切法律责任均应由原告自行承担，与被告无关。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回。经审理查明：2014年3月8日，原（甲方）、被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于肇庆市端州区建设一路南侧、二塔路东侧朗晴海岸第7幢112号房及地下室162号车位，总面积142.34平方米（其中房屋面积129.84平方米、车位面积12.5平方米）出租给乙方作营业用途，房屋现有装修及设施情况为毛坯房；租赁期限五年，即从2014年3月8日至2019年3月7日止；每平方米月租金45元，每年递增5%；租金按年支付，每年税后租金为70113.6元，乙方根据甲方提供的税务机关代开发票后于10个工作日内支付；租赁期间所发生的水费、电、电信、物管费等由乙方支付；乙方逾期交租金及其他费用的，每逾期一日，甲方有权按应收取费用的5‰向乙方收取违约金，逾期30日，甲方有权解除合同，并收回出租房屋；任何乙方未能履行合同固定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或本合同约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按未履行期限租金总额的20%收取违约金。2014年5月5日，原、被告又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：原《房屋租赁合同》约定的租金为税后租金70113.60元，租赁税由乙方支付，税额按税务机关出具的税收缴款书记载金额支付，甲方协助乙方办理报建、规划、工商等手续；入帐卡号：62×××24；户名：黎雄贺；开户行：肇庆端州农村商业银行股份有限公司。2014年6月25日，被告向原告发出一份解除《房屋租赁合同》的函，言明因被告向原告租赁的房屋，原告应征得有利害关系的业主同意，但原告并未取得有利害关系的业主同意，而有关的监管部门亦认为房屋的情况不符合监管部门关于解钞车停放、运送钞票的安全规定，不同意在此设立社区银行，因此要求与原告解除合同。原告于同日收到了上述的函件。此后，双方为此产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。又查明：2014年4月8日，肇庆市端州区地方税务局向原告出具了涉案房屋及车位2014年3月8日至2014年3月7日的租金发票70113.6元，税款8413.63元。2014年6月，原告分别代被告支付了162号汽车位物业服务费（2014.3-2015.2）300元，物业服务费（2014.3-2014.12）1617.7元，公照费（2014.3-2014.12）90元，电梯费（2014.3-2014.12）135元。被告没有向原告缴纳合同约定的租金。本院认为：本案系租赁合同纠纷。关于合同效力的问题，原告黎雄贺与被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司分别于2014年3月8日签订的《房屋租赁合同》、于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》，原告认为两份合同属于合法有效的合同，被告则认为原告本次出租并未征得租赁房屋所在栋建筑物其他业主的同意，所签订的两份合同应属无效合同，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，并没有禁止将住宅改变为经营性用房，该条规定不是效力性强制规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。原告将住宅改变为经营性用房，出租给被告使用并签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的行为，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的“强制性规定”。《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，规制的是业主间的权利义务关系。故原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定享受权利和履行义务。被告未按合同约定履行义务，显属违约，依约应承担违约责任。被告认为两份合同属于无效合同的辩称，本院不予采纳。关于合同解除的问题。由于诉讼中，原、被告对解除两份合同均没有异议，本院予以确认。由于合同已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，由于双方在庭审均确认被告已对涉案的房屋及车位进行了装修，现因合同已被解除，故原告要求被告恢复房屋的原状以及交还涉案房屋及车位的请求，合理合法，本院予以支持，但其要求恢复原状的费用86283.7元并未实际发生，且被告对该部分费用亦不予确认。关于合同约定的押金问题。虽然双方在合同约定被告需向原告支付12000元的押金，但因双方合同已经解除，该约定实际并未履行，故被告无需再向原告支付12000元的押金。此外，原告认为应按被告向原告出具的函没收被告押金12000元归其所有，虽然该函中被告表示愿意支付12000元给原告，但其意思表示应为在双方达成和解的情况下才愿意支付12000元给原告，并未表示同意由原告没收该12000元，且双方在合同中并未对押金的没收进行约定，原告要求被告立即支付合同押金以及没收被告押金12000元的理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付第一年房屋租金及代垫税款、物业服务费的请求。由于诉讼中，被告对上述费用的数额并没有异议，仅认为不应由其支付，如上所述，本案由于被告违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的约定，被告应将第一年的房屋租金70113.6元、代垫税款8413.63元、合计的物业管理费2142.7元支付给原告，原告的该部分诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于被告应否向原告支付逾期支付租金的违约金。如上所述，由于被告违约，并未按约向原告支付租金，故被告应向原告支付逾期支付租金的违约金，虽然双方在合同中约定的违约金为日5‰，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，由于双方在合同中约定的违约金过高，本院对该部分的违约金调整为以被告应付租金70113.6元为基准，按中国人民银行同期六个月至一年（含一年）贷款基准利率的1.3倍计算。由于双方约定租金按年支付，每年税后租金为70113.6元，被告根据原告提供的税务机关代开发票后于10个工作日内支付，原告出具肇庆市端州区地方税务局代开发票的日期为2014年4月8日，故违约金的起算时间应从10个工作日后即2014年4月23日起计算至本院指定履行期限届满之日止。对于被告应否向原告支付单方解除合同的违约金的问题。由于在履行合同过程中，被告单方要求解约，违反了原、被告关于“租赁期内，任何一方无法定或本合同约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按未履行期限租金总额的20%收取违约金”的约定，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告要求被告按未履行租赁期限租金总额的20%支付单方解除合同的违约金63461.66元，符合上述法律规定，故原告要求被告支付单方解除合同的违约金63461.66元的请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百三十四第（四）项、（八）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条、第九十一条第二款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黎雄贺与被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司于2014年3月8日签订的《房屋租赁合同》以及于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同补充协议》。二、被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎雄贺支付拖欠的租金房屋租金70113.6元、代垫税款8413.63元、合计的物业管理费2142.7元。三、被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于肇庆市端州区建设一路南侧、二塔路东侧朗晴海岸第7幢112号房及地下室162号车位交还给原告，并恢复原状。四、被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎雄贺支付逾期支付租金的违约金，违约金以被告应付租金70113.6元为基准，从2014年4月23日起，参照中国人民银行六个月至一年（含一年）贷款利率的1.3倍计算至本院指定履行期限届满之日止。五、被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎雄贺支付因单方解除合同的违约金63461.66元。六、驳回原告黎雄贺的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10192元（该款原告已经预交），由原告黎雄贺负担1400元，由被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司负担8792元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍世强审 判 员  黄卓贤人民陪审员  梁 杰二〇一五年五月二十九日书 记 员  陈祉静第12页共12页