山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2018）晋11民终1267号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙某，董事长。委托诉讼代理人：刘某，女，山西太初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋某，汉族，柳林县人。委托诉讼代理人：陈某，山西省夏县水头镇柳付村二组中2巷08号，系被上诉人妻子。上诉人山西晋隆建设发展有限公司（以下简称晋隆公司）因与被上诉人宋某商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人晋隆公司的委托诉讼代理人刘某、被上诉人宋某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋隆公司上诉请求：1、撤销吕梁市离石区人民法院(2018)晋1102民初263号民事判决,驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）造成至今产权证书迟延办理的原因不在于上诉人。第一，被上诉人至今未提出办理产权证书的申请。上诉人仅仅是履行协助被上诉人办理产权的义务。因此,关于无法办理产权事宜的原因之一系被上诉人自己造成的,而非上诉人导致。第二，军事原因,即出于国防安全利益考虑,中国人民解放军63726部队后勤部以书面的形式通知上诉人对本案所涉房屋等工程暂停施工长达一年之久,导致整个开发建设项目包括验收、协助办理产权等事宜整体延后。第三，被上诉人至今未交纳公共维修资金等费用。根据建设部2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”之规定,只要因被上诉人未交存首期住宅专项维修资金，上诉人是不得向购房业主即被上诉人交付所购房屋的。既然不存在向被上诉人交付房屋的情节,就更不存在双方按合同第十五条之约定履行相关义务,即不存在上诉人在房屋交付使用后360天内将办理产权的资料报产权登记机关备案的协助义务。亦即被上诉人违法在先,上诉人不存在违约行为。（二）被上诉人一审提出诉讼请求的诉讼时效期限届满。上诉人书面通知被上诉人接收房屋的时间为2014年9月,即使按照双方合同第十五条之约定,上诉人在房屋交付使用后360天内,有将办理产权的资料报产权登记机关备案的协助义务。而被上诉人因该事宜请求上诉人承担违约责任即支付违约金的请求权在2017年10月1日之前就已过诉讼时效，该请求权不应当适用《民法总则》对诉讼时效的规定，应当驳回被上诉人的诉讼请求。宋某辩称，答辩人一直在申请办证，上诉人未办理或是没办成；关于军事原因，上诉人未出具正式文件告知答辩人，部队的原因是针对上诉人的，不能影响答辩人的利益；如果未交公共维修基金，上诉人完全可以不通知答辩人交房；上诉人一直拖延办理产权证书。关于诉讼时效，是上诉人一直给我们未办理产权证书拖延而导致的诉讼时效到期。宋某向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告房屋逾期未交房违约金4475元；2、请求法院判令被告立即给原告办理产权登记；3、请求法院判令被告支付逾期未办理房屋产权登记证的违约金5391元；4、请求法院判令被告支付在未通知原告情况下改变房屋结构设计，导致原告房屋阳台采光受损，请求法院判令被告按照合同执行；5、被告承担诉讼费用；庭审后，原告撤回第1、4项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年3月1日，原、被告订立商品房买卖合同，约定：原告为买受人，被告为出卖人；项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于吕梁市××街编号为2011-14的地块的土地使用权，编号为14230020111014，土地使用期限自2011年8月4日到2081年8月3日，定名泛华盛世，建设规划许可证号为建字第1411002012LJ008；商品房销售依据，预售商品房批准机关为吕梁市房地局，编号为（2012）晋商房预售吕字第005号；买受人购买的商品房为10幢3302，用途为住宅，面积为114.62平方米；价格为每平方米4704元，按建筑面积计算；付款方式为合同签订之日付169172元，首付比例为总房款的30%，剩余房款370000元办理银行按揭贷款；交房期限为2014年8月31日；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%向买受人支付违约金；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还约定其他条款。原告已支付房款539172元，其中首付为169172元，银行按揭贷款370000元。目前原告未交纳维修基金。被告已取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。被告未提供证据证实将办理权属登记的相关资料报相关部门。2012年1月10日，中国人民解放军xxx部队后勤部向被告发出通知函：通知被告开发修建的位于吕梁市××沟的泛华盛世小区3#、4#、5#、6#、9#、10#楼处在我基地雷达监测范围内，由于建设高度已影响雷达信号的接受，影响国防武器装备建设进程，现需要你单位暂停以上楼号主体施工。我基地为不影响吕梁城市建设发展，已与离石区政府签订营区置换合同，新营区现已开工建设。待我基地搬迁完成后，你单位方可继续施工。一审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同订立后，双方应当按照合同的约定各自履行自己的义务，原告已按照合同的约定履行了自己的义务，但被告在履行了交房义务后，至今仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经超过了合同约定的360天，其行为违反商品房买卖合同中的第十五条的规定，合同第十五条承担违约的方式赋予了原告选择的权利，原告选择适用合同第十五条第2种方式，不违反法律、行政法规的规定，故被告应当按照合同的约定继续履行和承担违约责任。被告辩称未能及时办理产权登记是因为接到了中国人民解放军xxx部队后勤部营房科的通知函，但是此通知函时间是在2012年1月10日，而原、被告签订合同的时间在此通知之后，以此抗辩显然不符合逻辑，不予采信；被告辩称的诉讼时效，普通诉讼时效目前的规定为三年，双方约定的办理期限为360日，即使原告之前未主张，也未超过时效，且原告陈述2016年主张过，对被告此抗辩不予采信。交纳公共维修基金与办理权属登记是不同的法律关系，被告以此抗辩，既不符合合同约定，也不符合法律规定，不予采信。原告撤回第1、4诉讼请求，符合规定，该院准许。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：被告山西晋隆建设发展有限公司在本判决生效后30日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，由原告宋某根据有关规定办理产权登记手续；被告山西晋隆建设发展有限公司支付原告宋某违约金5391元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取，由被告负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实同一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人晋隆公司应否支付被上诉人未能办理产权登记的违约金；2、被上诉人宋某所提违约金诉请是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”案涉房屋交付使用后，因上诉人未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人不能取得房地产权属证书，已构成违约。一审据此判令上诉人支付被上诉人违约金5180元正确。上诉人所提不能办理产权登记的原因在于中国人民解放军63726部队后勤部出于国防利益要求上诉人停止修建所致，属于不可抗力。但该部队出具通知的时间为2012年1月，而案涉商品房买卖合同签订时间为同年8月，此抗辩不合逻辑，且案涉房屋早已实际交付使用；至于公共维修基金，与办理权属登记系不同法律关系，此抗辩于法无据。故对上诉人该项上诉理由不予采纳。关于争议焦点二。上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审期间，上诉人也并未提供新证据证明被上诉人的请求权超过诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，对上诉人该项主张不予支持。综上所述，晋隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山西晋隆建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇一八年九月二十八日书记员 高 羽