安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0302民初361号 原告：戴明柱（执行案外人），男，1962年11月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托代理人：段琼，安徽易润律师事务所律师。 被告：王斌，男，1972年4月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 第三人：蚌埠蚌锐房地产开发经营有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮河东路67号，统一社会信用代码：91340300711720362E。 法定代表人：郁汉举，该公司执行董事。 第三人：蚌埠市纺织机械配件厂，住所地安徽省蚌埠市解放四路485号，组织机构代码：14986873-X。 法定代表人：张明，该厂厂长。 委托代理人：贾相麟，安徽东石律师事务所律师。 原告戴明柱与被告王斌、第三人蚌埠蚌锐房地产开发经营有限公司（以下简称“蚌锐公司”）、第三人蚌埠市纺织机械配件厂（以下简称“纺织配件厂”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴明柱及其委托代理人段琼、被告王斌、第三人纺织配件厂的委托代理人贾相麟到庭参加诉讼，第三人蚌埠蚌锐房地产开发经营有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴明柱向本院提出诉讼请求：1.判令解除对坐落于本市淮河东路67号房屋的执行查封；2.判令戴明柱享有上述房屋所有权。事实和理由：涉诉房屋是戴明柱合法取得的房屋，产权归其所有。2008年蚌锐公司开发的淮秀园小区主体工程基本完工，但辅助配套设施尚未完工。因众多债权人在本市蚌山区法院申请对蚌锐公司强制执行，该院协调让戴明柱垫资将小区的辅助工程施工完毕，以通过验收便于案件执行，当时执行法官承诺出售房款优先支付戴明柱工程款。为此，戴明柱在本市蚌山区法院执行法官的协调下与蚌锐公司于2008年12月25日签署协议书，约定由戴明柱垫资将1#、2#楼的辅助工程按蚌锐公司提供的图纸施工完毕，图纸内工程造价以70万元一次性包死，如有变更，按实际发生的工程量另行计算；蚌锐公司将2#楼的第四、第五间门面房作为抵押交于戴明柱。协议签署后，戴明柱依约履行义务，该辅助工程经蚌锐公司委托审计造价为967453.81元。2009年，蚌锐公司将涉案房屋交于戴明柱。2010年1月15日，蚌锐公司向本市蚌山法院承诺用2#楼门面房低付戴明柱的辅助工程工程款。2010年1月30日，工程决算为967453.81元。2010年3月2日，蚌山法院要求将2#楼第五间门面房以9980/㎡抵给戴明柱（未实现）。2012年1月10日，戴明柱与蚌锐公司就工程款支付签署房屋抵账协议，约定蚌锐公司将涉案房屋抵给戴明柱，双方就辅助工程工程款一次性结清。后因蚌山法院在监控蚌锐公司资产处置时失控，致使涉诉房屋无法过户（该房被蚌山法院查封）。2014年10月蚌山法院将涉诉房屋解封并告知戴明柱自行与蚌锐公司办理抵房过户手续，但因蚌锐公司法定代表人去世，该公司无人办理业务且公司应承担的过户税费无法缴纳，致使无法办理过户。2012年1月10日，蚌锐公司将84㎡房屋作价967453.81元抵付给戴明柱，视为戴明柱2012年1月10日已付清房款967453.81元，蚌锐公司交付房屋。2015年3月30日，蚌埠市龙子湖法院查封了房屋，原因是王斌要求蚌锐公司为其办理房屋过户手续并支付逾期办证违约金，蚌锐公司与王斌之间的商品房买卖合同与戴明柱无关。 戴明柱取得的房屋，虽未办理过户手续，但取得法律赋予的权利，属于不得查封的范畴。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，戴明柱在2015年3月30日查封前签订有效的房屋抵账协议，支付全部房屋对价款并占有房屋，未办理过户手续并非戴明柱过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条明确了房屋买受人的一项实体权利，即不动产特别优先权，是足以排除强制执行的实体权利。 （2016）皖0302执异8之一号裁定驳回戴明柱执行异议错误。没有法律规定被执行人无权处置被查封的财产，仅规定被执行人处置被查封的财产的行为不得对抗申请执行人，蚌锐公司与戴明柱签署的房屋抵账协议仅系不能对抗在蚌山法院的申请执行人，与作为申请执行人的王斌无关。【第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。】戴明柱与蚌锐公司签署的系列协议都是在蚌山法院组织、协调下签署的，并非蚌锐公司擅自处分被查封财产。（2016）皖0302执异8之一号裁定认定房屋抵账协议未生效错误。协议生效与否只存在两种情况，一是协议生效的条件未成就，另外一种是法定生效条件未成就。本案的协议未约定生效条件，法律也没有规定生效条件，不知道裁定认定协议未生效的依据何在？另外，裁定认为房屋抵账协议是债权债务关系履行方式派生的以物抵债协议错误，戴明柱与蚌锐公司之间是建设工程施工合同及房屋买卖合同关系。（2016）皖0302执异8之一号裁定认为2014年生效判决已确认涉案房屋的权属，戴明柱的异议申请不能阻却执行，戴明柱不知何意。戴明柱与蚌锐公司是在2012年1月10日签署的房屋抵账协议，当时蚌锐公司持有的房产及土地证显示蚌锐公司是唯一权利人，况且戴明柱一直不知道附属工程中另有按比例出资人（纺织配件厂）。2014年出现房屋共有人主张权利，纺织配件厂对戴明柱的工程款967453.81元是否应承担46%？即使纺织配件厂享有46%权益，其也仅对内有效，对外无约束力。 综上，戴明柱认为王斌申请执行的案件不得查封涉案房屋，戴明柱对该房享有所有权，望依法支持。 王斌辩称：被告于2013年4月9日（2013）龙民一初字第00498号案件中诉蚌锐公司，经龙子湖区人民法院依法审理，在2013年8月12日判决蚌锐公司十日内将被告所购房屋的房屋权属证书办理完毕，三日内一次性支付违约金。因蚌锐公司拒不履行判决，被告在龙子湖区人民法院申请强制执行，而蚌锐公司房产被蚌山区法院查封，经蚌埠市中级法院执行局法官协调下，蚌山区法院执行局法官将查封的位于蚌埠市淮河东路67号（房地权证蚌自字第××号）房屋交给龙子湖区人民法院用于执行办理被告所购房屋的房屋权属证书和蚌锐公司赔偿被告的违约金。 原告所述2008年12月25日的《协议书》，2010年1月15日蚌锐公司承诺，2010年3月2日的某位法官要求，都与本案中蚌埠市准河东路67号房屋无关联性。原告所述2012年1月10日与蚌锐公司签署《房屋抵账协议》虽涉及蚌埠市准河东路67号房星，但该房屋自2009年8月27日被蚌山区人民法院查封至2014年4月13日，人民法院查封的房产任何人无权处分。所以2012年1月10日原告与蚌锐公司签署《房屋抵账协议》是无效协议。2014年4月15日蚌埠市纺织机械配件厂诉蚌锐公司合资合作开发房地产合同纠纷案，在龙子湖区人民法院审理于2014年10月17日作出（2014）龙民一初字第00244民事判决书，该判决书确认位于蚌埠市淮河东路67号房屋蚌埠市纺织机械配件厂享有46％的产权，蚌锐公司享有54％的产权。2015年3月30日龙子湖区人民法院查封蚌埠市淮河东路67号房屋至今。2015年9月6日原告以2012年1月10日与蚌锐公司签署《房屋抵账协议》向蚌埠市仲裁委员会申请仲裁，请求仲裁其与蚌锐公司的房屋抵账协议纠纷，蚌埠市仲裁委员会于2015年12月20日裁决蚌锐公司十日内协助原告将抵账房屋过户到其名下，该仲裁生效后蚌锐公司未履行，原告在2016年4月28日向蚌埠市中级人民法院申请执行，蚌埠市中级人民法院于2016年5月5日作出（2016）皖03执65号执行裁定书，裁定不予执行蚌埠市仲裁委员会（2015）蚌仲裁字154号裁定书。 综合以上事实和理由，被告不顾蚌埠市中级人民法院、龙子湖区法院、蚌山区法院的依法判决，在蚌埠市淮河东路67号房屋查封期间任意处分该房产，属非法行为。被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 纺织配件厂述称：戴明柱的请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回；戴明柱与蚌锐公司签订的以房抵款协议不具有法律效力，因为本案的房屋是纺织配件厂与蚌锐公司联合开发的房屋，双方对房屋产权有明确的约定，纺织配件厂享有46%的产权，蚌锐公司在没有经过纺织配件厂同意的情况下，以该配件厂享有的部分产权冲抵自己的债务，显然不具有法律效力，侵害了纺织配件厂的权益，所以以房抵款协议不具备法律效力；蚌锐公司的协议是在法院对该房屋查封期间与戴明柱私下恶意串通签订的，违反了相关的法律规定，不具备法律效力；法院可以对蚌锐公司享有的54%产权依法查封，但是不能侵害纺织配件厂46%的产权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.关于协议书的真实性问题。戴明柱庭前提交的证据为复印件，其庭后向本院提交了原件，经核实与复印件一致，本院对该证据的真实性予以确认。2.关于承诺书、房屋抵账协议的真实性问题。戴明柱庭前提交的证据为复印件，蚌埠仲裁委员会出具证明，证明上述证据原件在该委保存，本院对该证据的真实性予以确认。 本院认为，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。在本案中，蚌锐公司与戴明柱在蚌埠市蚌山区人民法院查封涉案房屋期间签订《房屋抵账协议》，违反法律规定。其次，原告无证据证明涉案房屋系原告用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。并且原告并未向蚌锐公司实际支付涉案房屋价款。综上所述，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求解除对涉诉房屋的执行查封没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告虽占有涉案房屋，但并未办理登记，故原告要求判决享有涉案房屋所有权没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告戴明柱的诉讼请求。 案件受理费80元，公告费500元，由原告戴明柱承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判长  袁俊岭 审判员  王 玮 审判员  周 惠 二〇一八年九月二十二日 书记员  赵 如 附相关法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。