西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初4545号-2 原告（反诉被告）：陕西百瑞投资管理有限公司，住所地:西安市新城区尚勤路东七八路商业广场四楼418 室。法定代表人：韦晓伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王千利，陕西腾德律师事务所律师。被告：（反诉原告）：陕西雅泰来餐饮管理有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人:欧观华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张谪君，陕西耀轩律师事务所律师委托诉讼代理人：王森，陕西耀轩律师事务所律师原告（反诉被告）陕西百瑞投资管理有限公司与被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陕西百瑞投资管理有限公司委托诉讼代理人王千利，被告（反诉原告）陕西雅泰来餐饮管理有限公司委托诉讼代理人张谪君、王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陕西百瑞投资管理有限公司诉称，其与被告于2017年4月25日签订的《房屋租赁合同》签订房屋租赁合同约定，原告将其位于西安市XX路XX段XX号XX广场XX区XX楼编号为B-2-06的商铺出租给被告使用，租期6年。租金按照6个月为一期向原告缴纳租金，每期租金400950元，并应在每期租金到期前30日向原告缴纳下一期租金。合同签订后被告缴纳了首期租金（2017年7月1日至2017年12月31日）的房屋租金，并缴纳押金66825元，依据合同约定被告应于2017年12月1日向原告缴纳第二期房屋租金400950元（2018年1月1日至2018年6月30日），但被告至今未向原告缴纳第二期房屋租金。另，合同约定，如被告未能按照合同约定如期缴纳房屋租金，每推迟一日应向原告缴纳应交租金5%的滞纳金，超过7日，原告有权解除合同。现原告请求：1、请求判令依法解除原告与被告于2017年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2、请求被告依据合同约定向原告缴纳拖欠的租金400950元（2018年1月1日至2018年6月30日），承担违约滞纳金180000元（2018年1月1日起至2018年2月28日止），并承担2018年3月1日起至合同解除之日的违约滞纳金及2018年7月1日至实际腾房之日的房屋租金。3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）陕西雅泰来餐饮管理有限公司辩称，原告与被告签订合同属实，合同签订后双方依约定履行了义务，但原告将租赁的房屋交付被告后，在未征得被告同意下，擅自在被告所租赁的房屋内安装管道，造成被告已经施工完成的厨房防水遭到破坏，更严重的是造成被告依据房屋未安装下水道前的尺寸定做的厨房设备无法安装，装修设计需要变更，严重影响被告的生产经营。鉴于原告的违约行为让被告对合同的履行存在风险，故同意解除合同，并反诉请求：1、依法解除原告与被告于2017年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2、原告赔偿被告各项损失共计400950元，返还保证金66825元。    经审理查明，原、被告于2017年4月25日签订《房屋（场地）租赁合同书》签订房屋租赁合同，合同约定：原告将其位于西安市XX路XX段XX号XX广场XX区XX楼编号为B-2-06的商铺出租给被告使用，租期自2017年5月1日至2023年4月30日，其中2017年5月1日至2017年6月30日为装修期，装修期内免租金。租金按照6个月为一期向原告缴纳租金，每期租金400950元，并应在每期租金到期前30日向原告缴纳下一期租金。另，合同第五条第款约定：1、本合同签署时，乙方（被告）应向甲方（原告）缴纳合同履约保证金人民币，￥66825.00元，大写:陆万陆仟捌佰贰拾伍元整。乙方支付保证金后，甲方需向乙方出具收款凭证。2、在本合同履行期间，如乙方违反法律、法规和本合同的规定给甲方造成损失，或者乙方未能依照本合同规定向甲方支付有关各项费用，里方有权扣除乙方缴纳的保证金部分或全部，作为给甲方的赔偿及应向甲方支付的相关费用，扣除乙方合同保证金后仍不足以弥补甲方损失及应向甲方支付的相关费用，甲方有权要求乙方继续赔偿、支付。因上述原因扣除合同履约保证金后，导致不足本合同约定的合同履约保证金数额时，乙方应在7日内如数补齐。合同第九条第1款约定：无论何种原因，合作终止后，乙方应当在当日办理退出手续，撤离该房屋（场地）。逾期后仍遗留在房屋（场地）内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担；第6款约定：无论本合同期满终止或因乙方原因提前解除，乙方明确声明放弃任何情况下要求甲方向乙方对该房屋（场地）的装修费用进行补偿。合同还约定，如被告未能按照合同约定如期缴纳房屋租金，每推迟一日应向原告缴纳应交租金5%的滞纳金，超过7日，原告有权解除合同。合同签订后，被告缴纳了首期租金（2017年7月1日至2017年12月31日），并缴纳押金66825元，后进场装修。装修期间，原告未经被告同意在租赁房屋内的承重柱体一侧架设两根管道，致双方产生争议，无法协商一致。依据合同约定，于2017年12月1日前被告应缴纳2018年1月1日至2018年6月30日期间的房屋租金400950元，但因双方发生争执，被告至今未缴纳。庭审中，原告出示了《房屋（场地）租赁合同书》、建设工程规划许可证以及房屋施工平面图；被告提交了《房屋（场地）租赁合同书》、被告与西安鸿瑞永兴厨房设备有限公司《购销合同》（合同总价款666011元）、被告与蒋连斌《装修合同》（合同价款841500元）、被告与上海弘途建设装饰设计有限公司《建设工程设计合同》（合同价款48000元）以证明被告自2017年9月至合同解除之日，以原告违约造成房屋无法使用，房租损失200000元、设备损失100000元、设计损失48000元、装修损失52950元。另查，在法庭审理期间，原、被告均要求先行判决解除《房屋（场地）租赁合同书》，本院于2018年7月19日以（2018）陕0103民初4545号-1民事判决书判决：一、本判决生效后，原告与被告于2017年4月25日签订《房屋（场地）租赁合同书》予以解除；二、本判决生效后3日内，被告将诉争房屋腾交给原告。宣判后，原、被告均未上诉。以上事实，有原、被告提供的相关证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人应诚信履约。原告与被告于2017年4月25日签订的《房屋（场地）租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。被告依约缴纳了租金及押金，取得了房屋的使用权，被告对房屋进行装修期间，原告未经被告同意，在房屋承重立柱一侧架设两根管道的行为，侵犯了被告的合法权益，但该行为不构成根本性违约，合同应继续履行。对此，被告本应可以请求原告排除妨碍、恢复原状，继续履行合同并延长装修期限；也可选择在保留上述管道的情况下，要求原告赔偿设计变更、厨房设备变更相关费用，并适当延长装修期限。但在实际履行中被告选择了第二种方式履行至反诉时才提出解除合同，因此在合同继续履行期间，被告应按照合同约定向原告支付租金。故原告要求被告支付自2018年1月1日至实际腾房之日期间的房屋租金，符合双方合同约定，本院予以支持。但，由于原告侵权行为发生在先，且在缴纳第二期房租时，双方未能就原告侵权行为的赔偿达成一致，因而被告有理由缓交租金，故原告要求被告承担违约金、滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告支付的押金，可按照合同约定折抵租金。至于被告的反诉请求，本院认为，原告的侵权行为侵犯了被告的合法权益，但该行为不构成根本性违约，不导致房屋无法使用。当原告的侵权行为发生时，被告应及时行使权利，防止双方损失扩大，要求原告排除妨碍，继续履行合同，但被告却选择履行至反诉时才提出解除合同的请求。为了使双方的损失减少，法庭曾建议双方继续履行合同，但被告表示拒绝。综上，结合本案的实际情况，对被告反诉主张的损失，本院酌情支持其已实际发生的设计损失48000元的20%，并由原告赔偿其1个半月的房租损失，共计109837.5元。对被告反诉主张的装修损失，依照合同约定，本院不予支持。另，被告反诉主张的厨房设备损失，因其未能向法庭提交损失依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后3日内，被告陕西雅泰来餐饮管理有限公司支付原告陕西百瑞投资管理有限公司自2018年1月1日至实际腾房之日期间的房屋租金，租金按照人民币66825元/月计算（押金66825元折抵租金）。二、本判决生效后3日内，原告陕西百瑞投资管理有限公司赔偿被告陕西雅泰来餐饮管理有限公司设计、房租损失，共计人民币109837.5元。三、驳回原、被告其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9610元，原告承担3000元，被告承担6610元；反诉受理费4158元，原告承担1000元，被告承担3158元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长   刘    磊审  判  员   李    杜                审  判  员   吴 海 玲     二〇一八年九月二十六日 书  记  员   郭  宇 1