浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5420号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马生龙，男，汉族，1970年12月31日出生，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：何兰江，浙江富奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁自刚，男，汉族，1964年9月10日出生，住河北省邯郸市曲周县。 委托诉讼代理人：唐胜敏，浙江研墨律师事务所律师。 上诉人马生龙因与被上诉人袁自刚房屋租赁合同纠纷一案，马生龙不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年1月5日，袁自刚与马生龙签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（马生龙）将位于良渚通运街358号杭州××＃房屋（计约600平方米）租赁给乙方（袁自刚）使用；乙方经营所需的各项证、照全部由乙方负责申领，该房屋及土地为工业性质，若因土地和房屋性质原因，所需的证、照无法全部或部分办理齐全，甲方不承担任何责任并不影响乙方租金的缴纳；租赁期限为60个月，自2017年1月6日至2022年1月5日止，免租期1个月，租金自2017年2月5日起计付；2017年1月6日至2020年1月5日期间，每年租金为22万元，并遵循先付后用原则，于每年6月1日、12月1日前支付各半年租金，如乙方拖欠租金则视为违约，甲方将收回房屋，室内外装修无偿归甲方所有；水、电费由乙方每月按时支付给甲方，甲方向乙方开具收据，否则甲方有权采取停水、停电措施，由此产生的后果和损失全部由乙方负责；乙方须交纳物业保证金20000元；房屋租赁期间，乙方逾期未交纳水电费超过15天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间，双方不得单方面终止合同，若甲方违反则须支付乙方违约金20000元，室内外装修由甲方折价赔偿，租金按照实际使用天数计算；甲乙双方在本合同列明的地址均为各自的送达地址，其中甲方确认送达地址为“余杭区良渚通运街358号”。 合同签订后，袁自刚于2017年1月3日至7月19日期间共计支付马生龙221667元，其中支付保证金20000元，租金付至2018年1月5日。后因袁自刚拖欠水电费，马生龙为此采取了停水、停电措施。至2017年12月6日，马生龙将租赁房的出入门上锁。2017年12月7日，袁自刚电话联系马生龙，马生龙在通话中明确表示：袁自刚缴清水电费可以继续经营，如果袁自刚要搬离租赁房，需要先行缴清水电费，如若不交，马生龙有权利上锁。 2017年12月18日，袁自刚向马生龙租赁合同特别约定的邮寄地址通运街358号发送《关于要求解除合同的通知函》，该函通知马生龙解除双方的租赁合同。该函于2017年12月19日到达马生龙后，马生龙并未就通知解除的效力提出异议，直至本案开庭审理。本案经开庭审理，并经多次调解，双方仍不能达成调解协议。此外，袁自刚余欠水电费用4622元。2018年1月25日，袁自刚向原审法院提起诉讼，请求：1、确认袁自刚与马生龙签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月19日解除；2、判令马生龙退还合同押金20000元、剩余合同租金20000元，并赔偿违约金20000元；3、判令马生龙赔偿房屋装修余值、空调设备损失暂计100000元（装修值以评估为准）；4、判令马生龙承担包括但不限于评估费、公告费等全部诉讼费用。后袁自刚将其诉讼请求变更为：1、确认袁自刚与马生龙签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月19日解除；2、判令马生龙退还剩余房屋租金18446.2元、物业押金20000元，并支付违约金20000元；3、判令马生龙承担包括但不限于评估费、公告费等全部诉讼费用。2018年3月19日，马生龙提起反诉，请求：1、确认与袁自刚签订的《房屋租赁合同》于法院判决生效之日起解除；2、判令袁自刚支付租金18333.3元（另按每月18333.3元支付至本案判决解除之日的租金）；3、判令袁自刚赔偿经济损失120000元；4、本案反诉费用由袁自刚负担。 原审法院认为，袁自刚、马生龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应依约定履行各自的义务。在合同履行中，袁自刚迟延交纳水、电费，马生龙依约有权停水、停电，并享有解除合同权利，但马生龙在采取停水、停电措施后，明确表明只要袁自刚缴纳水电费用仍可以照常使用承租房，并在未向袁自刚发出解除合同的意思表示前提下，即对租赁房屋采取强制上锁方式阻止袁自刚使用，马生龙的行为明显构成违约，该行为直接导致袁自刚的租赁合同目的无法实现，因此，袁自刚发函通知解除租赁合同，符合合同法第九十四条规定，而马生龙对于2017年12月19日到达的通知函的解除合同效力并未提出异议，直至本案庭审时，亦未曾对该通知函具有解除租赁合同的效力提出异议而诉请确认，因而该通知函具有解除合同效力，双方的《房屋租赁合同》已于2017年12月19日解除，依法应予以确认，因而马生龙反诉要求确认租赁合同于本案判决生效之日解除，没有法律依据；基于马生龙前述违约而被解除合同，则应退还已预收的2017年12月6日之后至2018年1月5日期间的租金金额18333.3元和物业保证金20000元，而马生龙反诉要求支付2017年12月6日之后至本案判决解除之日的租金和赔偿损失，没有事实依据。至于袁自刚诉请的违约金，因袁自刚迟延交纳水、电费，自身亦存在违约，且违约在先，其违约金请求，依法酌情不予支持，而余欠水电费，予以采纳并于保证金中扣除，从而节省双方经济成本。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百十一二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认袁自刚与马生龙于2017年1月5日签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月19日解除；二、马生龙退还袁自刚房屋租金18333.3元，于判决生效之日起十日内付清；三、马生龙退还袁自刚物业保证金20000元，扣除水电费4322元，余额为15678元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回袁自刚的其他诉讼请求；五、驳回马生龙的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费630元，由袁自刚负担217元、马生龙负担413元；反诉案件受理费1533元，由马生龙负担。 宣判后，马生龙不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定马生龙存在违约行为属于事实认定错误。马生龙对本案一审查明的事实没有异议，但对一审法院认定的马生龙存在违约行为存在异议。根据双方的合同约定承租方在逾期未缴纳水电费超过15日以上的，出租方有权解除合同。马生龙是在袁自刚拖欠水电的情况下对租赁物采取上锁的措施，同时马生龙认为袁自刚的行为足以告知袁自刚要解除租赁合同的意思表示。一审判决仅已马生龙的行为表面认定马生龙的行为是妨碍了承租人使用房屋，而忽略了马生龙的内心意思表示。二、一审判决认定袁自刚先存在违约行为的情况下，判决马生龙退还保证金20000元。属于适用法律错误，双方合同约定在承租人没有违约的情况下退还保证金，而一审判决清楚的认定了袁自刚先存在违约行为，同时一审中马生龙明确请求没收保证金。但一审判决马生龙返还保证金与双方约定不符。 被上诉人袁自刚发表答辩意见称：一、一审法院认定马生龙存在实质违约是正确的。按照合同第八条第2款第4项约定：拖欠水电费超过15天可以解除合同。但是马生龙在合同没有解除的情况下对租赁房屋采取强行上锁的方式阻止袁自刚使用，其行为明显构成违约，并且已经构成侵权，导致袁自刚租赁合同的目的不能实现。一审法院认定马生龙违约具有事实依据。马生龙认为采取上锁就是解除合同，与一审反诉请求第一项是矛盾的。也说明采取强制措施是为了让袁自刚交纳水电费，其在一审证据3通话录音也表达了交纳水电费就马上给予解锁。因此，马生龙采取强制上锁的行为导致袁自刚无法使用租赁物，系违约行为。二、一审法院适用法律准确。虽然合同第六条约定，若乙方无违约行为，甲方应退还保证金。袁自刚认为，此处的保证金，也具有违约金的性质。合同是相对的，既然合同约定了违约性质的保证金20000元，那么该条款也应该约束马生龙。结合双方均存在违约行为，一审法院从节约双方经济成本角度出发，在扣除水电费后返还剩余保证金正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，双方均未提交新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第二款第三项，承租人逾期未缴纳水电费超过15天以上的，出租人有权解除合同。本案中，袁自刚虽存在拖欠水电费的行为，但是马生龙采取的入门上锁的措施，并未向袁自刚明确表示解除合同，且其电话联系袁自刚，表示如袁自刚缴清水电费可继续经营，如不交，其有权上锁。从马生龙的电话内容中亦未表示要解除双方的租赁合同。故马生龙认为其于2017年12月6日上锁的行为已经行使了单方解除权，该主张不能成立。马生龙在未行使解除权的情况下，将案涉租赁房屋上锁，该行为导致袁自刚无法继续使用租赁房屋，其承租案涉房屋的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故，袁自刚有权行使法定解除权，其于2017年12月18日向马生龙邮寄了《关于要求解除合同的通知函》，明确表达了解除租赁合同的意思，该函件于2017年12月19日到达，邮寄地址为双方租赁合同中约定的邮寄地址，故原审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月19日解除并无不当。马生龙反诉要求确认租赁合同于判决生效之日解除，不能成立。因马生龙于2017年12月6日对案涉房屋上锁，之后袁自刚无法使用，故马生龙要求袁自刚支付2017年12月6日之后的租金不能成立。且马生龙应当返还袁自刚已预交的2017年12月6日至2018年1月5日租金18333.3元。《房屋租赁合同》第六条约定“保证金：双方确定租赁意向后，乙方需交纳保证金贰万元整，保证金不计入租金、不计息，双方终止租赁关系后，若乙方无违约行为，甲方应退还保证金”。本案中，袁自刚虽存在拖欠水电费的行为，但马生龙亦存在私自上锁的违约行为，且上述合同条款并未约定若乙方（袁自刚）存在违约行为，保证金不予退还。原审法院从节省双方经济成本的角度出发，从保证金中扣除袁自刚拖欠的水电费后予以返还，并无不当。此外，马生龙一审中反诉主张的要求袁自刚赔偿经济损失120000元并无事实依据，原审法院不予支持并无不当。综上，马生龙的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费4326元，由上诉人马生龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张一文 审 判 员 徐 丹 审 判 员 毕克来 二〇一八年九月二十五日 法官助理 赵 勤 书 记 员 张 琪