广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0702民初1292号 原告：张功成，男，1969年7月18日出生，住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：李俊霖，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方军，广西桂信律师事务所实习律师。 被告：邹明晃，男，1990年4月5日出生，汉族，福建省柘荣县人，户籍所在地福建省柘荣县，现住钦州市钦**。 委托诉讼代理人：谢冬梅，广西阳泰律师事务所律师。 被告：磨春玲，女，1977年10月13日出生，壮族，广西上林县人，住广西上林县。 委托诉讼代理人：李尚娟，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢冬梅，广西阳泰律师事务所律师。 原告张功成诉被告邹明晃、磨春玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告张功成的委托诉讼代理人李俊霖、方军，被告邹明晃、磨春玲的共同委托诉讼代理人谢冬梅，被告磨春玲的委托诉讼代理人李尚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张功成向本院提出的诉讼请求：一、请求人民法院判决两被告返还原告代垫的房屋买卖营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税等共684832.24元；二、本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：两被告将位于钦州市（福宁鑫城）Ａ栋二楼商铺【房屋产权证号：钦房权证钦城区房第98040893;房屋所有权人：邹明晃；面积：1253.17平方米】转让给原告，成交价为人民币5250000元，原告在向被告磨春玲交付了购房款4450000元后，于2015年8月11日，原告与被告邹明晃的委托代理人黄某签订了《房地产买卖契约》，并于同日办理了房屋产权变更登记手续，为此，原告代垫付了房屋买卖营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等共684832.24元，根据有关法律规定和双方签订的《房地产买卖契约》第七条的约定，该费用应由两被告承担。综上所述，为维护原告合法权益，根据有关法律规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告邹明晃、磨春玲共同辩称，被告方认为原告的诉讼请求没有法律依据，《抵债商铺转让协议》约定房屋买卖营业税、个人所得税等684832.24税金应该由原告承担，请求驳回原告的诉讼请求。 原告对其陈述事实,举证如下：1、原告身份证，证实原告身份及基本信息；2、被告身份证，证实被告身份及基本信息；3、《公证书》，证实黄某系被告邹明晃的委托代理人的事实；4、《房地产买卖契约》，证实原告与被告的委托代理人黄某签订了房屋买卖合同的事实；5、《收据》，证实原告已向邹明晃、磨春玲支付了购房款的事实；6、《房屋产权证》及《查档证明》，证实涉案房屋已于2015年8月11日变更到原告名下的事实；7、销售不动产统一发票、税收缴款书，证实原告代垫付各项税费共684832.24元的事实。 两被告共同质证意见：证据1、2、3没有异议；证据4真实性没有异议，但该契约是为了办理过户的合同，不是双方当事人真实意思表示；邹明晃已经把房子过户给磨春玲，签订契约的时候所有税费已经于2015年8月11日缴纳完毕，契约不是磨春玲的真实意思表示；证据5真实性没有异议，但原告没有支付完全部购房款，收取房款的是磨春玲；证据6没有异议；证据7真实性没有异议，但是对证明代付有异议，税费应该由原告支付。 两被告对其陈述事实举证如下：1、《抵债商铺转让协议》，证明原、被告双方已经约定办理涉案商铺转户产生的全部各项税、费均由原告承担和支付；2、税收缴款书二张，证明：（1）原告已经按照合同约定缴纳完涉案商铺转移所有财产的全部税费；（2）税务部门计税金额为5413694元，高出原、被告房屋买卖合同约定的价格5250000元近二十万元，如果再由被告承担涉案商铺转移所产生的各项税费不符合常理；3、钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1435号民事判决书、钦州市钦南区人民法院执行案件受理通知书（2018）桂0702执680号，证明（2017）桂0702民初1435号民事判决书已经生效，《抵债商铺转让协议》是合法有效的，因此原、被告双方对涉案商铺转移产生的税费承担和支付的约定也是合法有效的；4、证人黄某出庭作证。 原告对被告的证据质证如下：证据1《抵债商铺转让协议》，被告磨春玲没有取得房产权属证书而与原告签订该协议，根据物权法和房地产管理法的有关规定，是无效的协议。2015年8月11日原告、黄某、邹明晃签订《房地产买卖契约》后，《抵债商铺转让协议》实际上已经废止；证据2所缴的税费是原告缴纳的，缴纳的税费与房地产税费是税务部门依法征收的，与原告无关；证据3判决书认定《抵债转让协议》合法有效，原告认为是错误的，原告与黄某签订的《房地产买卖契约》才是有效的，也是双方的真实意思表示，根据相关法律规定，出现两份合同相抵触的以最后一份合同为准，这组证据不能证实协议约定税费由原告承担的事实。黄某是本案证人，当时也是原案件的第三人，当时黄某在庭上陈述的是以房产局备案的合同为准。证人黄某出庭作证的陈述有些不真实，但证实了一个事实：在房产局签订《房地产买卖契约》时，磨春玲是在场的，如她是房屋出卖人应在协议上签字，而不是邹明晃签字。证人说双方没有约定也不是事实，在双方约定的事项里面，是有约定税费的缴纳按照规定，《房地产买卖契约》是双方真实意思表示。 本院认为，原告所举的证据符合证据的规定，予以采信。原告所举的《房地产买卖契约》业经本案生效的钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1435号民事判决书采信，同时又采信了《抵债商铺转让协议》，以《抵债商铺转让协议》为认定事实的依据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条规定当事人无须举证证明的事实第一款之“（五）项：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。”第二款：“前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”上述法律明确了并不是所有人民法院生效判决确认的事实均不能推翻。《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”磨春玲不是《抵债商铺转让协议》转让标的商铺的所有权人，只是邹明晃出卖该商铺的代理人。《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”磨春玲作为邹明晃的委托人与张功成订立买卖合同出卖邹明晃的商铺，应当以邹明晃的名义与张功成签订买卖合同，因此，《抵债商铺转让协议》签订的主体不适格，该合同无效；再有《房地产买卖契约》是本院从房地产管理部门调取，也就是备案在房地产部门的合同；庭审时，被告代理人也承认不存在阴阳合同。《抵债商铺转让协议》是2015年8月5日签订，《房地产买卖契约》是2015年8月11日签订，转让同一标的物，出现先后两份合同的，应当以后面日期签订的那份合同为合同当事人的真实意思表示，因此，应采信备案在房产局的《房地产买卖契约》作为本案定案的根据。被告的证据1《抵债商铺转让协议》转让方磨春玲不是商铺所有权人，其作为邹明晃的代理人应当以被代理人的名义与张功成签订转让协议，所以该份合同虽然是事实，但不能作为定案根据。证据2予以采信，但税务部门收取转让房地产的税金依据是我国的税收规定，并不一定以当事人签订的合同价款来确定，以防当事人偷逃税款。证据3，本院生效的（2017）桂0702民初1435号民事判决书已经在上面阐述理由，符合客观事实部分作为本案定案根据。证据4证人证言与本院采信证据相吻合的，予以采信。 本院审理查明以下事实，2010年1月，邹明晃用其名下的位于钦州市（福宁鑫城）Ａ栋2楼商铺抵押向工商银行广西钦州分行贷款人民币4920000元，又于2014年3月7日，与磨春玲签订《借款合同》，用上述商铺二次抵押给磨春玲，借款3000000元。2015年因欠工商银行广西钦州分行贷款及原告的借款人民币3000000元无力偿还，于2015年5月与磨春玲协商，将上述商铺抵账给磨春玲，并由磨春玲代偿还工商银行广西钦州分行贷款剩余欠款。2015年7月3日，邹明晃在钦州市公证处在《委托书》上按捺指纹并就此办理了公证，该《委托书》内容为：“委托人：邹明晃，男，汉族，1990年4月5日出生，身份证住址为福建省拓荣县，受托人：陈诚，男，1985年8月2日出生，身份证住址为广西南宁市青秀区，身份证号码：3522311985××××××××。受托人：磨春玲，女，1977年1月5日出生，身份证住址为广西上林县，受托人：黄某，女，1975年10月23日出生，身份证住址为广西南宁市青秀区彩调团******房，身份证号码：4307031975××××××××。委托人邹明晃因工作繁忙，没有时间办理位于钦州市（福宁鑫城）Ａ栋2楼商铺Ａ201、Ａ202、Ａ203、Ａ204、Ａ205、Ａ206、Ａ207、Ａ208、Ａ209、Ａ210、Ａ211、Ａ212、Ａ213、Ａ224、Ａ225、Ａ222、Ａ223、Ａ219、Ａ220、Ａ221、Ａ217、Ａ218（房产证号为：钦房权证钦城区字第××号，建筑面积为1253.7平方米）出售的全部手续，现自愿委托陈诚、磨春玲、黄某为我的合法代理人，全权办理该房产出售及过户的如下事项：1、代委托人到钦州市钦南区法院办该房产与金融机构的调解、抵债、及签署诉讼过程中所需的调解及抵债相关文件，领取相关资料。2、代委托人到上述房产贷款的金融机构办理还款、还清贷款、领取结清证明、他项权证及其他相关资料。3、代委托人办理该房产的注销抵押登记手续并领取房屋所有权证。4、代委托人办理查档、出具查档结果、领取相关资料。5、代委托人到钦州市地税部门申请办理减免或者缴纳个人所得税、营业税、综合税、缴纳契税及纳税相关事宜并领取相关资料。6、代委托人到钦州市房屋产权交易中心办理过户前查档、出具查档结果、领取相关资料。7、代委托人出售上述房产，与买方签订《房屋买卖合同》收取房款及签署买方在贷款银行所需的资金划款协议、银行资金托管协议，签署买方在贷款银行所需一切文件及收取买方在银行申请的贷款。8、代委托人办理该房产的产权转移登记手续、签订《存量房买卖合同》、及支付所产生的相关税费。9、代委托人到上述房产的物业管理部门及水电、宽带、数字电视管理部门办理物业、水电及数字电观、管道燃气的交割、转户手续。受托人中的其中任一受托人在办理上述委托事宜中所签署的一切文件进行的相关行为我均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限从本委托书签署之日起至委托事项全部完成为止。受托人有转委托权。 2015年8月5日，以磨春玲作为甲方（转让方）与被告张功成作为乙方（受让方）、广西穗澳实业有限公司作为丙方（担保方）签订了《抵债商铺转让协议》一份，该协议载明：鉴于1、邹明晃已将其名下单独所有的位于钦州市（福宁鑫城）Ａ栋2楼商铺（房产证号为：钦房权证钦城区字第××，该商铺面积1253.17平方米）抵债给甲方，但尚未办理产权转移登记，即商铺的产权仍未登记到甲方名下。2、本协议签订前及商铺抵债给甲方前，邹明晃已将商铺抵押给了工商银行广西钦州分行钦州市向阳支行，抵押担保的借款本息债务约人民币2900000元；邹明晃所欠贷款银行的债务得到清偿后，才能办理商铺产权转移登记。3、本协议签订前及商铺抵债给甲方前，邹明晃已通过池松金将商铺出租给第三方。4、在双方签订本协议时，甲方已经取得邹明晃出售上述商铺的特别授权。5、甲乙双方完全知悉和同意上述内容和事实及本协议约定的条款，且乙方已经实地考察过商铺，并已经充分了解和知悉商铺的环境、现状、租赁情况以及存在的所有瑕疵、风险等。甲方同意将抵债的商铺按现状转让给乙方，乙方愿意在上述情形下受让、购买商铺。协议第一条约定：商铺的转让出售价格为人民币5250000元，乙方分三笔支付给甲方。第二条约定：付款方式和时间，并约定购房款支付到磨春玲的账户。第三条约定：办理商铺产权转移所产生的全部各项税、费，均由乙方承担和支付。第四条约定：商铺产权转移登记给乙方且乙方向甲方付清全部购房款后，商铺的租金收益归乙方享有。……第六条约定：丙方对乙方向甲方应支付的全部购房款承担连带支付担保责任，即乙方如未能按照本合同约定的期限向甲方支付房款时，甲方有权直接要求乙方与丙方承担共同连带付款责任。第七条违约责任中第3条约定：乙方逾期付清购房款的，自商铺办理过户手续之日起计算，每日按尚未付房款的千分之三向甲方支付违约金，直至乙方付清全部购房款为止。 2015年8月11日，黄某作为代理人以邹明晃（甲方）名义与买受人张功成（乙方）签订了一份《房地产买卖契约》（本院根据当事人申请到房管局调取），该契约约定：邹明晃将钦州市福宁鑫城商铺（所有权人为邹明晃，房屋产权证号：钦房权证钦城区字第××，面积1253.17平方米）转让给张功成，成交价为人民币5250000元；甲方收到乙方定金1050000元，乙方于2015年9月10日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：办理过户当日付购房款3200000元，银行转账方式。双方同意于收到全部房款当日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。乙方须在过户之日起30日内一次性付清剩余房款人民币1000000元。甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。违约责任:乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。……上述房地产办理过户手续所需要的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”合同还对若产生争议的解决办法等进行了约定。商铺于2015年8月11日由邹明晃名下过户登记到张功成名下。至2016年6月1日止，张功成共计支付了购房款4450000元给磨春玲，剩余购房款800000元未支付。磨春玲将张功成诉至本院，本院于2017年12月22日作出（2017）桂0702民初1435号民事判决，判决确定张功成归还磨春玲800000元房款及违约金（从2017年7月1日起按24%计算）。判决后，双方均不上诉。判决生效后，磨春玲向本院申请强制执行。2018年5月3日，张功成就与磨春玲、邹明晃的房屋买卖合同又提起本案诉讼，要求磨春玲、邹明晃归还垫付的房屋买卖营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税等共684832.24元。 根据当事人诉辩主张，归纳本案争议焦点如下：原告请求两被告返还房屋买卖营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税等共684832.24元税金是否有依据。 本院认为，《中华人民共和国民合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”邹明晃同时委托黄某、磨春玲等人将其所有的包括本案商铺在内的房地产出让给他人，并对委托事项作了公证。张功成作为本案商铺的买受人与黄某、邹明晃于2015年8月11日签订的《房地产买卖契约》是合同当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，是合法有效合同，合同各方当事人约定按照合同全面履行合同义务。该契约约定：“上述房地产办理过户手续所需要的税费，由甲乙双方按规定各自承担”。该约定即是按照我国税费缴纳的法规规定各自承担应承担的税费。《广西壮族自治区地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（2013年11月24日）第一条关于个人转让房产的税收政策问题第（二）第2：“个人转让商铺及其他房产的，核定征收率为12.65%，其中：营业税5%、城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.1%，土地增值税5%，印花税0.05%，个人所得税2%。”上述法规规定出卖人转让商铺应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税等，按双方合同约定这些税金应当由邹明晃支付，张功成已经为被告邹明晃垫付了上述税金等共684832.24元，邹明晃应当返还张功成。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告邹明晃返还原告张功成已代支付的税金684832.24元； 二、驳回原告张功成的其他诉讼请求。 案件受理费10648元，由被告邹明晃负担。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  陈熙玲 人民陪审员  梁旺家 人民陪审员  吴 钧 二〇一八年九月十九日 书 记 员  黎洪涛