广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初12462号原告（反诉被告）：曹科明，男，1981年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：王莉华，北京市奕明（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市奕明（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：黎小锋，男，1960年5月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告：王丽娜，女，1967年6月16日出生，汉族，身份证住址同上，上述二被告共同委托诉讼代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。原告（反诉被告）曹科明与被告（反诉原告）黎小锋、被告王丽娜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。曹科明的委托诉讼代理人王莉华、黄嘉慧，王丽娜及黎小锋、王丽娜的共同委托诉讼代理人唐玉江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹科明诉称：被告有偿承包使用金盆第十二经济合作社的位于金盆冷水坑山土地（西瓜地），并在承包的土地上兴建了天鸿山庄（太极庄园）。2012年6月1日，被告与原告签订《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》，约定：被告将天鸿山庄出租给原告经营，租赁期间为2012年6月1日至2024年5月30日，共计12年，原告向被告支付押金人民币15万元，租金为每年人民币30万元，按季度支付，则租赁费为3万元/月，交租周期结束前一天交纳下季度的租赁费；协议签订后，原告选择按季度支付租赁费，2016年9月l日起，经双方协商一致，租赁费的交纳变更为按月支付。自2017年4月起，被告多次声称要终止租赁协议，收回租赁物自行经营，在原告拒绝后，被告便多次带人到原告经营的山庄内，以各种理由辱骂原告员工，并直接向原告员工说要终止租赁协议，造成原告员工内部军心涣散，无心工作。2017年8月1日，被告趁原告离开广州之机，强行收回山庄内G幢别墅，并安排装修公司对该幢别墅进行装修，2017年8月11日上午10点被告派人到原告的山庄内强行从原告员工手中收走所有客房房卡及山庄内的所有钥匙，导致原告无法正常经营。2017年8月16日，被告再次派人到原告山庄阻挠原告经营业务，并且驱赶原告客人。由于被告的恶劣行为，致使山庄至今不能正常营业，被告的行为对原告山庄造成了严重经济损失。综上所述，被告以口头及其行为方式单方提前终止合同，其行为已构成根本违约，且事实租赁协议已不能继续履行。鉴于此，为维护原告合法利益，根据相关法律法规及原被告租赁协议的约定，特向法院提出诉讼，请求法院判决：1.确认双方签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》于2017年8月11日解除；2.二被告返还原告押金150000元；3.二被告支付原告违约金300000元；4.二被告赔偿原告装修损失289618元；5.二被告返还原告财产（具体内容以广州源缘酒店有限公司固定资产盘点表清单为准）；6.本案诉讼费由两被告承担。被告（反诉原告）黎小锋辩称及反诉称：被告将其所有的天鸿山庄（太极庄园）出租给原告曹科明经营，租赁期限自2012年6月1日起到2024年5月30日止，租期12年，押金150000元。租金按年缴纳为30万/年（一次性交清），如需按季度交，则按30000元/月支付，租金每隔3年递增10%。被告将山庄交给原告经营后，原告未经被告同意，擅自对山庄园林进行破坏，进行部分违章搭棚。后拖欠租金，被告委托律师曾经在2015年12月1日、2016年2月26日、2016年5月三次致函于原告，告知其及时交租及拖欠租金的相关法律后果。原告注册成立广州源缘酒店有限公司经营山庄，2017年8月期间，因广州源缘酒店有限公司聘请的工人到劳动监察部门投诉原告经营的广州源缘酒店有限公司长期拖欠大量工人工资，钟落潭镇镇政府、广州市白云区钟落潭镇劳动和社会保障服务中心、广州市公安局白云区分局竹料派出所等多部门多次到该经营场地，责令整改及支付工资，并要求被告支付部分工人工资。原告的行为严重违法，并给被告造成严重负面影响。2017年8月5日，广州市公安局白云区分局竹料派出所对山庄的房屋进行查封，并贴上封条。2017年8月17日广州市公安局白云区分局竹料派出所发出《公安行政处罚告知公告》，拟对原告进行处罚。2017年8月15日，广州市白云区人力资源和社会保障局对原告经营的广州源缘酒店有限公司发出《劳动保障监察限期改正指令书》，要求其支付拖欠10名员工2017年4月至7月的工资共约10万元。2017年8月22日，被告为了避免损失进一步扩大，委托律师向原告发函，函告如下：“贵方收到本函之日，贵方与黎小锋签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》立即解除。贵方应于2017年8月26日前撤离租赁场地。如贵方未按时撤离租赁场地，则视为贵方放弃存留在租赁场地的物品所有权，黎小锋有权将贵方的物品任意处置而不向贵方作任何赔偿。”被告认为，原告在承租山庄经营期间，严重违反国家法律规定，导致山庄被公安机关查封，政府及劳动部门介入，且拖欠租金，给被告造成严重负面影响，被告有权解除合同，没收押金，同时对原告未缴纳的租金及电费进行追偿。另外，原告称被告强行收回山庄的G栋别墅与事实不符。根据原告与被告签订的协议，B1栋和B7栋是属于被告自用的，被告并没有出租给原告，在原告接手经营后将B7栋命名更改名为G栋，G栋是由被告出租给案外人潘靖，租赁期限自2009年11月6日至2019年12月31日，原告接手经营后又从潘靖手中承租G栋别墅，因为原告拖欠潘靖的租金，是潘靖收回G栋别墅，并非由被告方收回。法院到现场勘查时，显示G栋并没有被派出所查封。被告不同意原告各项诉讼请求，导致本案合同解除的根本原因是原告在经营中违法犯罪，拖欠员工工资，导致公安机关对涉案场地查封，之后原告下落不明，被告作为出租方依法行使合同解除的权利，原告要求退换押金和支付违约金、赔偿损失没有任何依据，其要求返还财产也没有依据，我方接手场地是在2017年8月23日，双方租赁合同解除的时间应该是2017年8月23日，不是原告主张的8月11日，8月11日只是我方配合公安机关及劳动监察部门，在原告下落不明情况下临时管理涉案场地，之后在8月22日为了避免损失进一步扩大，被告委托律师向原告发函，要求解除《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》，并且要求原告在2017年8月26日前搬离租赁场地，否则视为原告放弃存留在租赁场地的物品所有权，被告有权将原告的物品任意处置。关于装修损失方面，出租给原告时，该山庄是正常经营的，而且是带装修的。原告方未经过我方同意，擅自扩宽原有的装修，其造成的后果应该由原告方自行承担。关于原告提出的设施设备的固定资产盘点表，我方不予认可，因为当初将涉案场地租赁给原告使用经营时，已经包括了相应的酒店的设施设备。租赁合同第二条约定很明确，租赁主体范围包括土木构建及其现有的办公生活设施、物件物品等。原告没有证据证实在被告接管时还存在原告固定资产盘点表上的设施设备，原告将其投入的能搬走的设施设备早就搬走了，时间是2017年8月26日，被告有照片也有录像为证。现被告提起反诉，请求法院判决：1.原、被告2012年6月1日签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》于2017年8月23日解除；2.原告已支付的押金150000元归被告所有；3.原告向被告支付其垫付的2017年7月3日至2017年9月3日的电费25431.96元；4.原告向被告支付2017年8月1日至2017年8月23日之间的租金24484元；5.原告赔偿被告自2017年8月24日至公安机关解封山庄之日止的损失268116元。（按合同约定每月租金33000元为标准，自2017年8月24日计算至2018年4月26日）；6.判决原告承担本案的诉讼费用。被告王丽娜辩称：王丽娜不是租赁合同的签约主体，根据合同相对性原则，原告起诉被告王丽娜没有任何依据。虽然二被告共同经营涉案场地，是由于被告黎小锋生病，无法处理，所以山庄的经营事宜是由被告王丽娜代为处理的。被告黎小锋与被告王丽娜是夫妻关系。对案件的实体意见与被告黎小锋意见一致。经审理查明：2012年6月1日，曹科明与黎小锋签订《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》，约定：黎小锋将天鸿山庄出租给曹科明经营，租赁期间为2012年6月1日至2024年5月30日止；租赁主体范围及内容为山庄的土木建筑及现有办公、生活辅助设施和物件物品；黎小锋保留山庄内B1、B7栋别墅自用；曹科明有权对山庄的整体功能区、外观外貌进行修缮和定位；在征得黎小锋书面同意前提下，曹科明有权对现状进行必要改造和扩建；租赁期间，未经黎小锋书面同意，曹科明不可对不动产进行改造……否则不动产改造需恢复原状；曹科明向黎小锋交纳押金15万元，在合同履行期满后一个月内，如果未发生应由曹科明承担责任的事项，所有押金一次性退还曹科明，否则，相应扣减；曹科明向黎小锋交纳租赁费30万元/年，如需按季度交，则按3万元/月租赁费。协议签订后，双方对租赁场地和相关设施设备及物品办理了移交手续，双方签署了共14页的盘点表。此后曹科明对租赁场地进行了装修，边装修边经营，并于2015年4月7日经工商行政管理机关核准登记成立了广州源缘酒店有限公司（法定代表人为曹科明，以下简称源缘酒店）经营该山庄。曹科明向黎小锋交纳租金至2017年7月31日。由于曹科明在案涉租赁场地经营的源缘酒店在未经得公安机关许可的情况下，擅自经营并接待客人入住，于2017年8月5日对山庄贴上封条进行查封。同年8月17日，广州市公安局白云区分局竹料派出所向曹科明发出《公安行政处罚告知公告》，内容为：公安机关查明曹科明所经营位于广州市白云区钟落潭镇金盆金沙路自编198号的广州源缘酒店有限公司在未取得公安机关许可的情况下，擅自经营并接待客人入住，2017年8月9日16时许被民警查获……曹科明的行为已构成未获公安许可擅自经营（旅馆）行为，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十四条第一款第三项之规定，公安机关依法拟对曹科明作出行政处罚。案发后曹科明在逃，公安机关现公告予以告知。此后曹科明一直没有回山庄处理违规经营旅业的事情。2017年8月初，因源缘酒店拖欠员工工资且曹科明去向不明，酒店员工向广州市白云区钟落潭镇劳监部门投诉。同年8月15日，广州市白云区人力资源和社会保障局对曹科明经营的源缘酒店作出《劳动保障监察限期改正指令书》，指令其在限期内支付拖欠劳动者的工资，在2017年8月18日对拖欠工资问题进行整改，并把整改情况和已完成整改的证明材料书面报劳动保障监察大队。同日，广州市白云区钟落潭镇劳动和社会保障服务中心在山庄贴出公告，要求源缘酒店法定代表人曹科明在2017年8月18日10时到达现场配合有关部门处理。曹科明没有回山庄处理上述劳资纠纷。同年8月11日，黎小锋的妻子王丽娜在曹科明去向不明情况下收回山庄房间钥匙，接管山庄。由于曹科明没有结清员工工资，山庄的员工留守在山庄内。同年8月22日，曹科明与山庄员工签订调解协议，约定由曹科明在签订协议时支付员工50%的工资，45天内足额支付所有员工工资。后山庄员工离开山庄。2017年8月22日，黎小锋委托律师向曹科明发函，内容为:“贵方收到本函之日，贵方与黎小锋签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》立即解除。贵方应于2017年8月26日前撤离租赁场地。如贵方未按时撤离租赁场地，则视为贵方放弃存留在租赁场地的物品所有权，黎小锋有权将贵方的物品任意处置而不向贵方作任何赔偿。”该律师函的收件地址为租赁场地源缘山庄。曹科明称没有收到该律师函。诉讼中，双方确认G栋别墅是由黎小锋出租给案外人潘靖，曹科明向潘靖租赁G栋别墅。曹科明主张G栋别墅是黎小锋在2017年8月1日强行收回的。被告则认为是因为曹科明欠交租金，潘靖向曹科明收回G栋别墅。诉讼中，被告主张曹科明委托其哥哥在2017年8月26日回山庄搬物品，提供了照片、录像等证据证实。曹科明认为2017年8月26日曹科明委托其哥哥回山庄并不是搬山庄的物品,被告提供的照片、录像等证据不能证实原告回山庄搬走山庄的物品。曹科明提供了山庄2017年5月、6月电费发票，拟证实被告主张7月、8月的电费不合理，其对2017年8月11日后山庄的电费不承担责任；提供了（2018）粤0111民初222号民事判决书，拟证实被告根本违约导致合同解除，应承担返还押金、赔偿违约金及损失的责任；提供了《空调设备供货合同》及发票，拟证实其于2013年在山庄安装23套空调，被告应承担返还财物及承担由此带来的损失的责任。被告认为由于5、6月份天气不是很热所以空调等设备没有大量使用，7、8月份天气炎热，空调大量使用导致耗电量增加；对于民事判决书认为该案尚未生效且与本案没有关联性；对于供货合同及发票认为发票中的空调型号与原告提供的物品清单中的型号不一致，且被告出租山庄给曹科明时山庄均有空调，曹科明要求返还其空调没有法律及事实依据。诉讼中，被告提供了电费发票，拟证实山庄2017年7月3日至9月3日的电费为25431.96元；提供了市长热线求助资料，拟证实被告为解封山庄求助市长热线；提供了租赁协议，拟证实案涉山庄已于2018年2月28日出租给案外人广州福露养老服务有限公司，该公司已经对山庄进行重新装修经营养老院，曹科明投入山庄的装修除游泳池外其他均没有利用，要求曹科明予以拆除。曹科明对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，被告要求曹科明对装修物进行拆除，将山庄恢复原貌缺乏合同、事实及法律依据。诉讼中，曹科明申请了证人陈某、郑某出庭作证，拟证实二被告于2017年8月11日强行收回山庄，要求员工离开的事实。本院依据原告的申请于2017年12月13日委托广州市华盟价格事务所有限公司对曹科明在案涉山庄的装修损失价值进行司法鉴定。广州市华盟价格事务所有限公司于2018年4月25日出具《报告书》，价格评估结论为：广州市源缘度假山庄（天鸿山庄太极庄园）的装修损失价值为人民币289618元。其中游泳池整体区域一项评估价格为94500元。另查明：案涉山庄办理了农村宅基地使用证，使用人为被告黎小锋。二被告系夫妻关系，共同参与案涉山庄出租经营等事宜。以上事实，有《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》、盘点表、《公安行政处罚告知公告》、《劳动保障监察限期改正指令书》、照片、调解协议、民事判决书、租赁协议、《报告书》及当事人陈述等证据证实。本院认为：曹科明与黎小锋签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律禁止性规定，该协议是有效的，双方应恪守履行。一、关于违约问题。曹科明主张是被告违约，强行收回山庄导致其无法经营，但根据本案查明的事实，曹科明因未取得公安机关许可擅自经营旅业导致山庄被公安机关查封，又因拖欠山庄员工工资被劳监部门责令整改，而曹科明在此期间未积极配合相关部门妥善解决上述问题，去向不明，山庄陷于无人管理无法经营的混乱状态，曹科明的行为表明其不履行双方签订的协议，二被告在此情况下收回山庄部分房间钥匙，临时接管山庄并解除该协议的行为并无不当，不构成违约，曹科明主张二被告违约强行收回山庄缺乏事实依据，本院不予采信。曹科明要求二被告支付300000元违约金的诉讼请求理据不足，本院不予支持。二、关于协议解除时间问题。二被告接管山庄的时间是2017年8月11日，此后曹科明再没有从二被告处重新接管经营山庄，曹科明雇请的员工也于2017年8月底前离开山庄，被告黎小锋于2017年8月22日向曹科明发出要求解除协议的律师函收件地址是山庄，无证据证实曹科明已经收到该律师函，故本院采信曹科明的主张，二被告于2017年8月11日接管山庄的时间为协议解除时间，对于二被告主张协议于2017年8月23日解除的意见不予采纳。三、关于保证金问题。双方协议中并未明确约定守约方有权没收违约方的保证金，故原告要求返还150000元保证金并无不当，本院予以支持。二被告为夫妻关系且共同参与案涉山庄经营事宜，上述债务应视为夫妻共同债务，二被告应共同承担还款责任。对于被告黎小锋要求没收曹科明150000元保证金的反诉请求本院不予支持，予以驳回。四、关于装修剩余价值及返还财物问题。由于是曹科明的原因导致协议无法继续履行而解除，曹科明要求二被告赔偿其全部装修剩余价值损失理据不足，本院不予支持，但由于二被告实际利用了曹科明所建游泳池，故根据公平原则，二被告应按评估价格补偿曹科明94500元。曹科明要求二被告返还其投入山庄的财物，但一方面没有证据证实曹科明所主张的财产清单上的财物是曹科明投入山庄的财产且由二被告接收，另一方面曹科明接收山庄时办理了场地和相关设施设备及物品的移交手续，签署了盘点表，曹科明亦应按盘点表归还二被告财物，盘点表证实二被告移交山庄时房间均有空调，曹科明更换空调后现又要求二被告返还空调显属无理，故本院对曹科明该部分诉讼请求均不予支持，予以驳回。五、关于曹科明拖欠租金、电费的问题。曹科明向二被告交纳租金至2017年7月31日，支付电费至2017年7月2日属实，本院予以确认。二被告虽于2017年8月11日接管山庄，但曹科明没有解决拖欠员工的工资问题，至8月22日才与员工签订调解协议支付部分工资，员工一直留守在山庄至月底才全部离开，黎小锋要求曹科明支付2017年8月1日至2017年8月23日的场地租金24484元合理，本院予以支持；同理，曹科明应该向黎小锋支付2017年7月3日至8月23的电费21330元（25431.96元/62天×52天）。六、关于黎小锋要求曹科明赔偿损失的问题。双方协议解除后山庄已由二被告接管，山庄亦没有继续经营旅业，二被告作为物业业主及出租方理应处理查封后续事宜，没有证据证实因此导致黎小锋损失，被告黎小锋要求曹科明赔偿其损失268116元理由不充分，本院不予支持，予以驳回。双方的上述债务相互冲抵后，黎小锋、王丽娜应共同返还曹科明保证金104186元（150000元－24484元－21330元），补偿曹科明装修残值94500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认曹科明与黎小锋于2012年6月1日签订的《天鸿山庄（太极庄园）租赁协议》于2017年8月11日解除。二、于本判决生效之日起五日内，黎小锋、王丽娜共同返还曹科明保证金104186元。三、于本判决生效之日起五日内，黎小锋、王丽娜共同给付曹科明94500元。四、驳回曹科明的其他诉讼请求。五、驳回黎小锋的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14070元，由曹科明负担9102元，黎小锋、王丽娜共同负担4968元；反诉受理费4160.24元，由曹科明负担945元，黎小锋负担3215.24元。曹科明、黎小锋、王丽娜各自应负担的受理费于本判决送达之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张伟均人民陪审员  廖瑞仪人民陪审员  张魁跃二〇一八年九月十七日书 记 员  陈健辉