河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1023民初1520号原告：付国忠，男，1963年1月26日出生，汉族，现住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：张福虎，北京利生律师事务所律师。被告：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地永清县武隆路46-6号。法定代表人：闫博，执行董事。委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。原告付国忠与被告永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称永清星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，于2017年11月12日作出（2017）冀1023民初2529号民事判决书，原告付国忠不服提出上诉，廊坊市中级人民法院于2018年4月4日作出（2018）冀10民终968号民事裁定书，裁定撤销本院判决发回重审。本院于2018年6月12日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张福虎、被告永清星宸公司委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付国忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋所有权证（房屋不动产权证）；2.判令被告支付逾期办证违约金66959元，计算到2018年6月30日；3.退还炉具款6500元；4.返还地下室面积差2000元；5.支付逾期交房违约金27675元；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年2月25日自愿签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的永清县星宸新天地小区中的一套住宅商品房（包括地下室）预售给原告，总价款为384381.55元。原告按合同约定支付了全部房款，交化了测绘费、公共设施维修基金，以及物业费、水电费、垃圾费等费用。签订合同时，说定天燃气炉具由被告配备，无需原告付款，但被告交房前让原告先交燃气炉具款在内的其它费用。原告按合同已履行了自己的义务，可是被告却未按合同约定履行交付原告房屋所有权证的义务，到现在已超过一年以上。原告接收房屋时，发现地下室严重缩水，并未达到合同约定的面积。被告己违约，应承担全部责任。为维护原告合法权益，根据中华人民共和国合同法以及相关规定，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，维护原告合法权益，维护法律尊严。永清星宸公司辩称，1.关于交付房屋所有权证，我公司没有向各原告交付房产证的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，我公司作为商品房出卖人没有向买受人交付房产证的义务，仅负有向产权登记机关提供备案资料的义务；2.关于各原告主张赔偿迟延交付房产证的经济损失，因我公司没有向各原告交付房产证的义务，因此也没有义务赔偿所谓因迟延交付房产证给原告造成的经济损失，且各原告此项主张无合同约定，也无法律规定；3.关于各原告主张返还地下室面积差款，因原告尚未取得房屋所有权证，因此地下室面积尚未经产权登记机关确权，原告主张地下室面积差无事实依据；4.关于原告主张的迟延交房违约金，迟延交房的主要原因是案涉工程施工期间因国家重大政治活动、雨季施工以及雾霾天气等原因导致工期顺延所致，且对于工期顺延案涉项目相同诉求的案件业经本院生效判决所确认，我公司同意在原有生效判决确认延期期限内向原告支付延期交房违约金；5.关于原告主张返还其天然气炉具款，各原告主张的该项诉求于事实、于法无据，我公司无返还义务，理由如下：（1）天然气炉具不属于案涉房屋的基础设施，我公司无义务为各原告配备天然气炉具。双方签署的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人承诺的是天然气在房屋交付时具备开通条件。因此，我公司仅负责向业主交付的商品房燃气接口具备开通条件，而没有义务为各原告提供采暖炉等采暖设施。因此，原被告就天然气炉具单独成立买卖合同关系，与商品房买卖合同无关，且现行法律、法规和司法解释没有开发商不得向业主收取炉具款的禁止性规定。（2）天然气炉具需商品房买受人单独出资购买符合案涉商品房所在地的交易习惯，且为行业惯例，原被告对于案涉天然气炉具交易的意思表示真实，且截至各原告起诉前，各原告均已办理收房入住手续并签署物业服务协议，案涉商品房已交付使用，案涉天然气炉具各原告均已验收并使用，应视为各原告对案涉天然气炉具买卖合同成立且已实际履行的认可。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.商品房买卖合同，证实原被告双方签订了买卖合同，该合同合法有效；2.购房款发票，证实原告已经交付房款；3.部分缴纳契税的发票，证实在没有原告委托的情况下，被告代收了契税；4.天然气炉具收据，被告向原告收取炉具费；5.物业收费明细，证实被告在交房前要求原告向物业公司交费，包括装修押金、垃圾费、电梯费、楼宇门、电卡等；6.告知书，原告发给被告要求被告明确办理房屋所有权证的期限。7.照片及光盘，证实被告交房时交房情况及周围的情况；8.（2016）冀1023民初1784号民事判决书、（2016）冀10民终4618号民事判决书、永清县物价局回复及河北省天然气价格管理办法规定，证实被告延迟交房应承担违约责任，不应收取炉具费。被告对原告所举证据质证意见如下：对原告所举1、2、3、4号证据真实性认可，但是不认可原告的证明目的；第5、7号证据与本案无关联性；第6号证据寄件人为李秀军与本案原告无关，且原告不能证明该告知书系发送给被告，对被告不发生效力。第8号证据对两份判决书无异议，物价局的答复是针对的项目是绣莲小镇而非涉案项目，且内容涉及的4900元是炉具安装费，不是炉具款，与原告诉求没有关联性。河北省天然气价格管理办法规定新建商品房城市燃气初装费不得向用户单独收取，而非炉具款。天然气经营企业不得强制用户购买指定的天然气燃烧器具，并非限制房产开发企业。因此该规定与原告诉求没有关联性。被告依法提交如下证据：1.物流快递单据寄收统计表，证实被告在具备交房条件后，口头通知原告办理交房入住手续，原告未按口头通知的时间办理手续，被告通过快递送达书面办理入住手续的通知书；2.（2016）冀1023民初2494号民事判决书，证实经生效判决确定，涉案项目具备交房条件的时间为2016年6月22日，被告认可以此确认延期交付房屋期限，并按合同约定向原告支付延期交房违约金；3.房屋产权测绘成果审核确认书，证实被告按照合同约定将涉案项目办理产权证应当提交的材料提交到产权登记机关，并通过了审核。被告完成了合同义务。4.交收房协议书，证实原被告达成协议，原告自愿放弃就商品房买卖合同及补充协议以任何形式向被告主张违约责任。原告对被告所举证据质证意见如下：对原告所举证据1、2真实性认可。对第3号证据真实性不认可，不是原件，没有加盖公章。对第4号证据，原告认为交收房协议无效，是被告要挟原告签字，不签字不交房，物业公司不是商品房买卖合同的当事人，没有权利义务，交收房协议严重损害原告的合法权益。经双方当事人质证，本院对于双方认可真实性的证据的证明效力予以认定，至于有效证据所证明的事实由法院审核确定。原告提交的第5、7号证据及第8号证据中物价局回复，与本案没有关联性，证明效力不予认定。第8号证据中河北省天然气价格管理办法系法规，不需作为证据提交。被告提交的第3号证据，该确认书并非房产管理部门向法院提交的证据，该确认书系房产管理部门出具的格式文书，且利害关系人可以到房产管理部门查询，原告虽然不认可，但是未能提出相反证据，该证据的证明效力本院予以认定。被告提交的4号证据，该协议书是各方当事人的真实意思表示，不具备合同法及其他法律法规规定的合同无效的情形，是真实有效的。交收房协议并非商品房买卖合同中约定的交房手续，该协议系被告与原告对于商品房买卖合同中约定的违约情形作出的变更约定，原告称没有阅读协议内容显然不能成立，原告称系在被告要挟下签字，但是原告没有提出证据证明系被胁迫，在客观上看，被告也不能左右原告行为，且从涉案小区交收房情况看，没有签订交收房协议的业主也收取了商品房，因此，原告该辩解理由不能成立，综上被告第4号证据的证明效力本院予以认定。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月25日，原告付国忠与被告永清星宸公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的星宸新天地第7幢3单元301号房一套。合同约定该房屋建筑面积共93.85平方米，单价为每平方米4003元，总价款375682元。付款方式为首付115682元，贷款260000元。该商品房附属用房建筑面积8.7平方米，成交价格每平米1000元，总金额8700元，房屋总价共计384382元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条为交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3.天然气：房屋交付时具备开通条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：由出卖人统一办理。合同订立后，原告按约定向被告支付了购房首付款并办理了按揭贷款。2016年2月24日，原告在交纳6500元天然气炉具款后领受商品房。同日，原、被告与永清县安泰物业服务有限公司签订了交收房协议书，其中约定：一、买卖双方定于2016年3月15日前办理交收房手续，永清星辰公司将商品房交付给业主，并为业主开具购房发票。二、业主最迟应于办理交房手续之日前按照永清星宸公司要求足额交纳燃气采暖炉、单元门等各项费用，并与永清星宸公司签署交房确认单。四、永清星宸公司承诺业主按本协议约定期限内办理收房手续并签署确认单的，永清星宸公司给予赠送业主一年物业费的优惠，期限为2016年3月15日起至2017年3月14日止（赠送物业费手续由永清星宸公司与永清县安泰物业服务有限公司直接办理）；业主在本协议约定期限内办理收房手续的，永清星宸公司向业主附赠礼品，如业主未能在本协议约定期限内办理入住手续，不享有任何优惠和赠品。六、永清星宸公司与业主签署交房确认单后，视为永清星宸公司已将符合《商品房买卖合同》约定的房屋交付业主，永清星宸公司与业主就履行《商品房买卖合同》不存在任何纠纷和争议，业主自愿放弃就与永清星宸公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议以任何方式向永清星宸公司主张任何违约行为。2016年6月8日，被告组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，整体工程验收合格，2016年6月27日取得永清县建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。2017年2月21日，永清县房屋交易与产权管理中心为永清县裕丰街星宸新天地7号楼出具了永清县房初字第××号房屋产权测绘成果审核确认书。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。关于被告逾期交房及逾期向产权登记机关提供商品房权属登记资料的违约责任。原被告签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定，本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉。在原被告签订的交收房协议中明确约定，原告方自愿放弃向被告主张任何违约责任。双方争议已经协商解决，该协议合法有效，故对原告主张被告赔偿延期办证损失及支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于涉案商品房产权证办理责任。依照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：由出卖人统一办理。因在原被告签订的交收房协议中明确约定原告方自愿放弃向被告主张任何违约责任，且双方并未约定买受人取得产权证的期限。被告已经于2017年2月21日完成提交办理房屋权属登记资料的义务，故原告要求被告办理产权证的诉讼请求本院不予支持。商品房买卖合同中对约定面积与产权登记面积间存在差异的处理有具体明确的约定，应依约处理；现原告尚未取得案涉商品房权属证书，不能确认权属证书所记载面积与合同约定面积间的最终面积误差比值，故对原告给付地下室面积差价款的诉请本院不予支持；原告在取得商品房权属证书后如所载面积与合同约定面积存在差异，可依约另行主张。按照合同约定，原告向被告交付房屋价款中并未包含炉具款；双方在合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行作出的承诺为房屋交付时天然气具备开通条件，该约定并不包含天然气炉具的安装，原告未就天然气炉具属于房屋基础设施应包含在房屋总价之中提供相关证据予以证实，且原告在领受房屋时虽对交付炉具款持有异议，但并未就该款项收取的合理性向相关部门予以反映，已自愿领受房屋并交付炉具款，故本院对原告已交付的房价款中包含炉具款的主张理由不予采信，对原告主张返还炉具款6500元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回原告付国忠的诉讼请求。案件受理费2362元，原告付国忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长  孙旭军审判员  廉新宇审判员  余 利二〇一八年九月二十五日书记员  朱禹锦