广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2015）河龙法民一初字第159号原告黄金昌，男。委托代理人刘素琴，女。被告张海霞，女。第三人刘运林，男。委托代理人刘美兰，女。原告黄金昌诉被告张海霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法由代理审判员吴素花适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，根据原告申请，本院依法追加刘运林为本案第三人参加诉讼。原告黄金昌及其委托代理人刘素琴、被告张海霞、第三人刘运林的委托代理人刘美兰到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告黄金昌诉称，2014年3月5日，原、被告签订了《房屋租赁书协议》，约定原告将位于龙川县老隆镇某地店铺（包括二楼夹层）出租给被告，建筑面积为35平方米，租赁期自2014年4月1日起至2016年9月31日止，租金每月1400元。起初，被告能按时支付租金，自2014年8月开始拖欠租金，其中2014年8月被告拖欠原告租金600元，2014年9月至2015年3月的租金分文未交，原告多次催促被告支付租金未果，请求法院判令：1、被告张海霞违反房屋租赁书协议，按照合同规定，租约期未满，二个月押金2400元不予退回。2、解除原、被告于2014年3月5日签订的《房屋租赁书协议》。3、被告给付原告拖欠店租10400元，共7个月（每月1400元，其中2014年8月欠600元）。4、被告张海霞腾出租赁店铺交回给原告管理。5、本案的诉讼费由被告承担。被告张海霞辩称，被告承租了包括原告店铺在内的整栋楼房。被告承租原告的商铺是出于整栋承包的的管理方式。该栋楼房是原告家族所有。2015年2月，原告的侄子黄金荣已经提前收回租约，被告已将整栋楼交回给黄金荣。黄金荣承诺会继续履行被告与第三人的合同，直到被告与第三人签订的合同期满，当时原告也知情。虽然原告的合同是独立，但他们是一家人，被告承租原告的房屋也是因为原告的房屋属于整栋楼房的一部分。原告将店铺出租给被告每月租金是1400元，被告转租给第三人是1100元。因为租金差价300元，所以原告不愿意代被告履行与第三人签订的租赁合同。该房屋是被告装修的，且被告的家电家具都没有带走。拖欠租金也不是事实的全部，从最初签订合同到现在，交租方式都是原告回来龙川的时候，一次性结清房租，有时一年收三次，有时一年收两次。这次又到原告回来收租的时间，但合同性质已经跟着整栋楼改变，所以不存在拖欠租金的事实，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告按照整栋楼的交接方式，继续履行被告与第三人的合同，直至合同届满。第三人述称，第三人与被告于2013年9月28日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于龙川县老隆镇某处一层北面商铺出租给第三人使用，月租金1100元，合同期限为三年，从2013年10月1日起至2016年9月31日止。现第三人与被告签订的房屋租赁合同尚未到期，第三人一直以来遵守合同规定按时交租，未拖欠租金，期间并未有任何纠纷。直到前不久原告上门说要收回商铺，第三人才知道被告其实只是二房东。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的相关规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。实际原告一直知道转租的事实存在而从未提出过任何异议，因此推定其同意转租，第三人与被告的房屋租赁合同是合法有效的，也是受法律保护的，现原告欲解除其与被告之间的房屋租赁合同，将会导致第三人与被告之间的合同无法继续履行，从而将导致第三人的利益遭受损失，请求法院判决继续履行第三人与被告于2013年9月28日签订的房屋租赁合同，直至合同期限届满。被告将签订合同收取的押金3000元以及转让费中的一半5000元，共计8000元，转给原告，并由原告重新出具相应单据。经审理查明，2014年3月5日，原告黄金昌（甲方）与被告张海霞（乙方）签订《房屋租赁书协议》，主要约定原告将位于龙川县老隆镇某处商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给被告，建筑面积35m2，该房屋装修费用由被告承担（装修费用不予退回）；租赁期自2014年4月1日起至2016年9月31日止。每个月租金为人民币1400元，每月的租金在7号前存入原告指定的银行帐号。收取二个月房租作押金，租约期满结算后将押金退回给被告（不计息）。如要续租租价另定，否则商铺收回。合同还约定其它事项。合同签订后，被告向原告交纳押金人民币2400元。原告将涉案商铺交付给被告使用。合同前期，被告基本能履行支付租金义务。2014年8月被告拖欠租金600元，之后被告未再向原告支付租金，截止2015年3月被告累计拖欠原告租金10400元（1400元／月×7个月＋600元）。另查明，2010年4月起至2014年3月5日，原告将涉案商铺出租给被告的丈夫邬京忠。2013年9月28日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，被告将涉案商铺的部分转租给第三人作商业使用，租赁期限为三年，自2013年10月1日至2016年9月30日止，每月租金为1100元，合同并约定了其他事项。审理中，被告认为涉案商铺已在2015年2月通过原告的侄子黄金荣返还给了原告，对此原告不予确认。现该涉案商铺（除阁楼外）由第三人刘运林使用。上述事实有原、被告身份证、《房屋租赁书协议》、《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁书协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告应当按照合同的约定履行向原告支付租金的义务。被告从2014年8月起开始未依合同约定支付租金，经原告催要后在合理期限内仍未支付，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，原告要求解除与被告签订《房屋租赁书协议》，于法有据，本院予以支持。基于原、被告合同的解除，涉案商铺应当返还给原告。被告认为双方已变更了交租方式、其已将涉案商铺通过黄金荣返还给了原告，原告对此不予确认，被告也未提供证据予以证明，故对被告该抗辩，本院不予采信。被告承租涉案商铺，理应按约支付租金，现原告要求被告支付2014年8月至2015年3月所欠的租金10400元，符合合同约定，本院予以支持。原、被告合同未约定若被告拖欠租金，押金不予退还。原告请求押金2400元不予退还给被告的请求，没有合同依据，本院不予支持。本院考虑到解除双方的租赁合同，为避免当事人的诉累，原告以该押金2400元抵对被告应付的租金。原告收取押金2400元抵对被告应付的租金后，被告仍须向原告支付租金8000元（10400元-2400元）。第三人刘运林因此造成的损失，可以另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告黄金昌与被告张海霞于2014年3月5日签订的《房屋租赁书协议》。二、被告张海霞、第三人刘运林于本判决生效之日起十日内将位于龙川县老隆镇某处商铺及该商铺上面的夹层返还给原告黄金昌。三、被告张海霞于本判决生效之日起十日内向原告黄金昌支付拖欠的租金8000元。四、驳回原告黄金昌的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费360元，适用简易程序减半收取180元，由被告张海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。代理审判员  吴素花二〇一五年五月二十二日书 记 员  吴志良