宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初368号原告：高挺杰，男，1976年6月13日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王小军、贾少军，宁夏塞北律师事务所律师。被告：叶依灿，男，1989年7月26日出生，瑶族，石嘴山市大武口区人民法院职工，住宁夏回族自治区银川市。被告：叶理远，男，1966年5月4日出生，瑶族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。二被告共同委托诉讼代理人：金琳，宁夏国信嘉华律师事务所律师。原告高挺杰与被告叶依灿、叶理远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高挺杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年1月1日签订的租赁合同；2.判令被告立即返还原告已付租赁费66万元、押金48000元，赔偿原告损失23万元、暖气修理费9000元，以上合计947000元，并继续追加损失至租金实际全部退还日止；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告高挺杰增加诉讼请求：将其第二项诉讼请求中返还已付租赁费66万元增加为：返还已付租赁费76万元。事实和理由：2013年1月1日，原告与被告叶理远签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告叶依灿名下位于银川市××区房使用，租期从2015年4月20日至2023年4月20日止，房屋租金为每年15万元。原告于2014年9月21日按照合同约定一次性将房屋租金96万元交付给被告叶理远，被告叶理远向原告出具收条1张。2017年1月26日，银川市西夏区人民政府下发（2017）银西政房征决字第1号关于艺校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收决定书，该文件的范围包括涉案的出租房屋。因拆迁，涉案房屋周边马路已经封堵并开始施工，导致原告所承租的房屋根本无法营业，合同目的不能实现，给原告造成了重大损失。原告多次找被告协商解除合同，退还2017年1月至2023年4月预交的房屋租金及押金，被告均以各种理由推脱。故原告诉至法院，请求判如所请。被告叶依灿、叶理远共同辩称，原告主张的诉讼请求均不能成立，请求法院依法驳回原告的诉请。一、2016年原告已经就相同的诉讼请求向银川市西夏区人民法院提起过诉讼，后经审理，西夏区人民法院作出（2016）宁0105民初2691号民事判决书，驳回了高挺杰的诉讼请求，其再次提起诉讼，系重复诉讼，理应驳回。二、原告与被告叶理远签订的《房屋租赁合同》租期至2023年4月20日，现涉案房屋仍在租赁期限内。银川市西夏区人民政府仅发布了包括涉案房屋在内的国有土地房屋征收决定书，但涉案房屋尚未签订房屋拆迁协议，也未确定具体拆迁时间，涉案房屋紧邻的营业房均在正常营业，水、电亦在正常使用中，原告完全可以正常使用涉案房屋，其没有法定事由解除合同。同时，经二被告现场查看，原告将涉案房屋的二楼转租给了案外人使用，且仍在正常使用中。故原告所称的涉案房屋根本无法营业实属不实。三、原告主张的损失无事实依据，法院应予以驳回。原告主张的房屋押金及暖气维修费，已经在双方签订的协议约定中折算在96万元的租金内，即使租赁合同解除也不应返还该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的以下证据：二被告提交的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告向法庭提交如下证据：《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》1份、收条1份、（2017）银西政房征决字第1号《银川市西夏区人民政府关于艺校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收决定书》打印照片1份、《宁夏艺术学校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收公告》1份、涉案出租房屋周边情况照片6张、补充协议1份、出具日期为2014年3月21日的收条（复印件）1份、照片打印件9张。本院认定，原告提交的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》与被告提交的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》基本一致，但原、被告在各自持有的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》上均有自行添加的内容，因原、被告对二被告提交的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》均无异议，故本院以二被告提交的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》为准；原告提交的收条中，有添加的笔迹"（＋10万）"，除该添加笔迹外，原告提交的收条与被告提交的收条内容一致，且经本庭核实，原告在其起诉的（2016）宁0105民初2691号民事案件中，亦提交了该份收条，其在该案件中提交的该份收条并无添加的"（＋10万）"笔迹，故对该收条中原告自行添加的"（＋10万）"不予采信，对收条载明的其他内容，本院予以采信；原告提交的（2017）银西政房征决字第1号《银川市西夏区人民政府关于艺校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收决定书》打印照片、《宁夏艺术学校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收公告》、涉案出租房屋周边情况照片符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的补充协议中涉及的暖气修理费，系双方达成的对购买房屋维修费用的承担意见，该费用的承担不违反法律规定，现原告在房屋租赁合同中主张该项费用，无事实和法律依据，本院对原告提交该项证据的证明目的不予采信；原告提交的出具日期为2014年3月21日的收条，因原、被告签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》约定的承租日期为2015年4月20日至2023年4月20日，收条中载明的承租期限为2015年4月20日至2021年4月20日，现该份收条出具日期为2014年3月21日，且收条中涉及的房屋押金交款人为李志俊，与本案缺乏关联性，本院不予采信；原告提交的照片打印件9张，微信截图3张因与本案缺乏关联性，且被告不予认可，故本院不予采信。2.被告叶依灿、叶理远向法庭提交如下证据：银川市西夏区人民法院作出的（2016）宁0105民初2691号民事判决书1份、收据一张（由银川市西夏区个体经营咿呀宝贝母婴用品店出具）、录音光盘1份、短信记录1份、收条1份，房屋所有权登记证书1份（复印件）。二被告提交的银川市西夏区人民法院作出的（2016）宁0105民初2691号民事判决书符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；二被告提交的收据、录音光盘，与本案无关联性，本院不予采信；二被告提交的短信记录，与本案缺乏关联性，本院不予采信；二被告提交的收据，除与原告提交的收条中原告自行添加的"（＋10万）"外，其他内容一致，故对该证据，本院予以采信。二被告提交的房屋所有权登记证书一份，可证实涉案房屋的所有权人系被告叶依灿，原告亦认可涉案房屋的所有权人系被告叶依灿，本院予以采信。3.本案审理中，二被告向本院申请对涉案房屋现场进行勘察，本院于2018年3月27日组织原、被告到涉案房屋现场进行了勘察并形成照片记录29张。对该照片记录，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告叶依灿系被告叶理远之子。2013年1月1日，被告叶理远（出租方）与原告高挺杰（承租方）签订一份《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，合同约定原告高挺杰承租被告叶依灿所有的位于宁夏银川市××区、二楼、四楼房屋，租期为8年，自2015年4月20日至2023年4月20日，每年租金为：一楼20万元、二楼15万元、四楼1万元，合计36万元。2014年9月21日，被告叶理远向原告高挺杰出具收条一张，载明："今收到高挺杰房租（银川市××区#楼房租共计96万元，承租期限为：陆年（2015年4月20日至2021年4月20日）。注：有租金壹拾万元整冲抵房租延续半年；注：若在租期遇到政府拆迁或社会企业征地，房主按实际租期计算房租，把多余部分房租退还承租方。叶理远（押金38000元正）"。2017年1月26日，银川市西夏区人民政府发布《宁夏艺术学校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收公告》，公告一期征收范围为：东至艺术巷、南至东塔巷、北至西夏公园南围墙、西至原宁夏图书馆旧址南门，涉及宁夏图书馆旧址东南两侧23套营业房，被征收产权人16户，被征收房屋建筑面积约6347.98㎡。2017年5月2日，银川市西夏区人民政府发出（2017）银西政房征决字第1号《银川市西夏区人民政府关于艺校及周边区域旧城改造项目一期国有土地上房屋征收决定书》，征收范围与上述公告中征收范围一致，该决定书中房屋征收期限自2017年1月26日起实施至2017年7月26日，房屋征收签约期限自决定公告之日起到2017年6月2日止。涉案租赁房屋位于该征收范围之内。原告高挺杰曾于2016年9月20日向银川市西夏区人民法院对被告叶依灿、叶理远提起诉讼，要求确认其与叶依灿、叶理远于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月份解除并要求被告返还原告预付租金80万元、赔偿原告利息损失24240元（继续追加损失至租金实际全部退还之日止）、返还押金48000元。本院于2016年11月22日作出（2016）宁0105民初2691号民事判决书，判决驳回了原告高挺杰的诉讼请求。同时，该判决书中认定收条中的96万元系用于抵顶二楼、四楼的房租6年。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告叶理远与原告高挺杰签订租赁合同，将涉案房屋出租给原告使用，双方为此签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原、被告在《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》中约定的租赁期限为2015年4月20日至2023年4月20日，2014年9月1日，被告叶理远向原告出具的收条中，对涉案租赁房屋的承租期限进行了变更，变更为2015年4月20日至2021年4月20日，并在收条中约定："若在租期遇到政府拆迁或社会企业征地，房主按实际租期计算房租，把多余部分房租退还承租方"。在上述租赁期限内，银川市西夏区人民政府于2017年1月26日发布房屋征收公告，2017年5月2日，银川市西夏区人民政府再次发布房屋征收决定书，涉案房屋在征收范围内。依据相关法律规定及原告高挺杰与被告叶理远的约定，房屋租赁合同应当终止履行，按照征收决定书的规定，房屋租赁合同应当终止履行，原告可以解除房屋租赁合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案案情，原告在2016年9月向本院提起诉讼要求解除合同，后经驳回。在政府征收决定书发出后，原告亦一直在向被告提出解除合同的事宜，并于2018年1月11日向本院提起诉讼，故应以原告起诉日期为解除合同的日期。据此，对原告高挺杰要求解除其与被告叶理远于2013年1月1日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。按照原告与被告叶理远在收条中的约定，被告叶理远应向原告返还多收取的租金，该租金计算为：自2015年4月20日至2018年1月11日共计996天，原告应支付二楼、四楼的房租为436603元（160000元/年÷365天×996天＝436603元），原告已支付被告叶理远房屋960000元，被告叶理远应退还金额为523397元（960000元－436603元＝523397元）。同时，被告叶理远收取原告的38000元押金，亦应在返还房租时一并退还给原告。原告要求被告向其赔偿损失23万元，暖气修理费9000元，继续追加损失至租金实际全部退还日止，因无事实依据，且未提供相应的证据，故本院不予支持。原告主张的另外1万元押金，因未提供有效的证据予以证明，且被告不予认可，故本院不予支持。被告关于原告重复起诉的辩解理由，因原告再次提起诉讼系因为银川市西夏区人民政府于2017年1月26日发布征收公告涉案房屋在征收范围内，其依据该新情况提起诉讼，不违反法律规定，故对被告的该项辩解理由本院不予支持。原告签订合同时，系与被告叶理远签订，且"收条"亦系被告叶理远出具，但涉案房屋系被告叶依灿所有，故上述付款义务应由被告叶理远、叶依灿共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告高挺杰与被告叶理远于2013年1月1日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；二、被告叶理远、叶依灿于本判决生效之日起二十日内退还原告高挺杰房租款523397元、押金38000元，共计561397元；三、驳回原告高挺杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14223元，由被告叶理远、叶依灿负担7626元，由原告高挺杰负担6597元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 许迎春人民陪审员 马 丹人民陪审员 丁文君 二〇一八年九月十七日书 记 员 徐嘉璞附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。