安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1122民初2895号 原告：王文海，男1953年7月17日出生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：倪升山，安徽会峰律师事务所律师。 被告：安徽来安农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省来安县永阳东路129号，统一社会信用代码91341100059720766X（1-1）。 法定代表人：郑如银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马继东，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许同元，安徽环滁律师事务所律师。 被告：安徽永乐拍卖有限公司，住所地安徽省滁州市国际车城B区7号楼311室，组织机构代码74088508-6。 法定代表人：范鸿才，该公司总经理。 原告王文海诉被告安徽来安农村商业银行股份有限公司（以下简称来安农商行）、安徽永乐拍卖有限公司（以下简称永乐拍卖公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王文海的委托诉讼代理人倪升山、被告来安农商行的委托诉讼代理人马继东到庭参加诉讼，被告永乐拍卖公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王文海向本院提出诉讼请求：1、判令来安农商行、永乐拍卖公司返还其已交来安县永阳西路未交付门面房房款465981元；2、判令来安农商行、永乐拍卖公司赔偿其因未交付门面房所造成的损失368509.50元；3、确认来安农商行委托永乐拍卖公司拍卖的来安相官鸿盛高频焊管厂厂房及土地的行为无效；4、判令来安农商行、永乐拍卖公司返还不能交付的来安相官鸿盛高频焊管厂厂房及土地的价款731175.98元，并自2012年1月1日起至付清之日止按月利率1.98%计算利息损失；5、判令来安农商行、永乐拍卖公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月2日，永乐拍卖公司在滁州日报发布拍卖公告，公告拍卖（1）、来安县半塔镇盱宁路一幢三层楼房共21间，建筑面积484.5㎡；（2）、来安县半塔镇食品巷三上三下楼房（包括厨房和后院）；（3）、滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房（来安县永阳西路）建筑面积约502.02㎡；（4）、相官镇花园街北侧的原滁州市鸿盛高频焊管厂厂区内的土地3068㎡及厂房548.48㎡标的物，起拍价345万元。其得知拍卖信息后于2011年6月14日到永乐拍卖公司报名并缴纳了70万元保证金参与竞买。经过现场竞价，其以475万元价款拍得以上标的物。2011年6月15日，永乐拍卖公司向其送达了成交确认书，2011年12月底前其向永乐拍卖公司交付全部拍卖款475万元，但来安农商行和永乐拍卖公司没有按拍卖公告公示的内容向其交付拍卖标的第四项标的物，拍卖标的第三项标的物还有37.15㎡房屋没有向其交付。其向来安县人民法院提起诉讼，审理期间，来安县人民法院根据其申请，委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对拍卖标的物进行评估，评估结果为：2011年6月3日，来安县永阳西路房产价格每平方5915元，总价296.94万元，来安相官鸿盛高频焊管厂厂房土地价值68.96万元，来安半塔盱宁路房产价值61.19万元，来安半塔食品巷房产价值21.07万元，以上拍卖标的评估总价值为448.16万元，按起拍价345万元计算，评估总价值折扣为77%，由于成交总价为475万元，成交价溢价率为137.7%。另来安农商行、永乐拍卖公司没交付的来安县永阳西路房屋经评估2016年12月31日的房价为16192元/㎡。据此，来安农商行、永乐拍卖公司应双倍返还其不能交付的永阳西路37.15㎡房产价款465981元，并赔偿其损失368509.50元；来安农商行、永乐拍卖公司还应返还其不能交易的相官鸿盛高频焊管厂厂房及土地的价款731175.98元，并自2012年1月1日起至付清之日止按月利率1.98%计算利息损失。 王文海为支持其主张提供证据及来安农商行质证如下： 1、王文海身份证复印件一份。证明：其诉讼主体资格适格。来安农商行质证对真实性无异议。 2、委托拍卖合同一份；拍卖公告、拍卖规则等文件一份；2011年6月3日拍卖公告一张；竞买申请登记表一张；拍卖成交确认书；支付佣金发票；天润油脂房地产权证；天润油脂土地使用证；滁州市鸿盛高频焊管厂房产证和土地使用证；借款担保合同一份；来安县金瑞小额贷款有限公司的证明。证明：其已竞得涉案房地产并足额缴纳标的物的价款；来安农商行、永乐拍卖公司没有向其全部支付天润油脂房屋，少交房屋面积37.15㎡，少交房层市值3.5万元/㎡，给其造成损失834523.30元；来安农商行、永乐拍卖公司没有向其交付鸿盛高频焊管厂房地产，应返还相应价款，直接造成其对外承担高息（月利率1.98%）融资成本，其在2012年1、6月在来安县金瑞小额贷款有限公司贷款200万元。来安农商行质证：对委托合同、拍卖公告、规则、特别说明等文件真实性没有异议，拍卖规则第二条写明一切以实物为准，特别说明中第1、2、3、条注明，办理手续自行办理，面积以土地房产部门的测量为准；对拍卖物品目录真实性无异议，与王文海提供的拍卖公告相互印证了拍卖标的第三项为15间门面房，建筑面积约为502.02平方米，表明所有标的以实物为准；对竞买申请登记表、拍卖成交确认书、支付佣金发票无异议；对天润油脂房地产权证、天润油脂土地使用证、滁州市鸿盛高频焊管厂房产证和土地使用证真实性均无异议；对于王文海提交的借款担保合同（复印件）三性均有异议，借款人是金怡庆，与本案没有关联性，借款时间是在本案拍卖交付以后，不能达到证明目的，该份证明不具有真实性，不符合证据形式要件，没有相关人员的签字，没有相关贷款凭证、借据、汇款记录，不符合借款的客观事实。 3、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的评估报告5份，鉴定费发票1份。证明：2011年6月3日，来安永阳西路房产价格每平方5915元，总价296.94万元；2016年12月31日的市场价为16192元每平方；来安相官鸿盛高频焊管厂厂房土地价值68.96万元；其向评估公司交纳费用4万元。来安农商行质证：鉴定报告5份，其中2份是半塔镇两处房产，评估不是本案争议的范围，与本案没有关联性；对鸿盛高频焊管厂的鉴定报告真实性无异议，但房屋已经交付；对永阳西路的资产价格评估报告真实性、合法性均有异议，理由是评估报告的第3页第9目，评估依据与客观事实不符，房产性质是工厂营业不是商业营业；发票的真实性无异议，有2项评估与本案无关联，不需要评估。 来安农商行在庭审中辩称：其已经将滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房、来安相官鸿盛高频焊管厂厂房及土地交付给王文海，王文海参与竞买的法律风险应由其自己承担，本案已经超过诉讼时效。 来安农商行为支持其主张提供证据及王文海质证如下： 1、交接协议及材料交接清单1份。证明：2011年12月15日，来安农商行、永乐拍卖公司与王文海签署了交接协议，其已经将2011年6月15日王文海参与拍卖的拍卖公告上的滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房、相官镇花园街北侧的原滁州市鸿盛高频焊管厂厂房及土地等全部标的物及相关资料现场移交给王文海，王文海签字确认，王文海确认无误，来安农商行、永乐拍卖公司已经履行本次拍卖的全部义务。王文海质证：对真实性无异议，但对证明目的有异议，从交接协议看出买方是王文海和金怡庆两人，拍卖登记仅是以王文海的名义登记，交接协议也不能作为来安农商行、永乐拍卖公司对无权处置的财产进行处置所产生法律后果的抗辩理由，该交接协议也证明来安农商行没有按照拍卖公告公示的面积向王文海交付滁州天润油脂工贸有限公司位于来安县永阳西路的门面房，同时滁州市鸿盛高频焊管厂由于属于划拨土地，未经政府批准不得交易，法律有禁止性规定，不因履行了交接手续而免除来安农商行、永乐拍卖公司的法律责任。 2、竞买人领取材料一览表、《竞买确认书》各1份。证明：王文海对拍卖物品和相关资料等情况知悉，对过户风险已经了解，并自愿接受《拍卖规则》、《特别说明》所有条款的约束，并成交后按照拍卖会制定的文件执行。王文海质证：对真实性无异议，该证据不能证明来安农商行、永乐拍卖公司委托拍卖的合法性。况且永乐拍卖公司制作的特别说明不能对抗法律规定，也不能免除来安农商行、永乐拍卖公司交付不能的法律责任。 3、（2007）滁民二初字第8号民事调解书、（2007）滁执字第64-2号民事裁定书、（2009）来民二初字第0241号民事调解书、4份执行笔录（2010年9月13日、2010年9月26日、2010年9月27日、2010年8月30日）。证明：涉案的标的物滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房及原滁州市鸿盛高频焊管厂厂房及土地是经人民法院调解后，法院裁定抵偿的债务，具有合法来源。王文海质证：对于调解书真实性无异议，证明来安农商行、永乐拍卖公司取得权利的来源，不能证明取得拍卖交易的合法性。 永乐拍卖公司未作答辩，也未向法庭提供相关证据。 结合庭审举证、质证和各方当事人的陈述，本院对证据认证如下：王文海所举证据1、3和2的委托拍卖合同、拍卖公告、拍卖规则等文件、拍卖公告、竞买申请登记表、拍卖成交确认书、支付佣金发票、滁州天润油脂工贸有限公司房地产权证、滁州天润油脂工贸有限公司土地使用证、滁州市鸿盛高频焊管厂房产证和土地使用证，来安农商行对真实性均无异议，该证据来源合法、且与本案相关联，对该证据效力予以确认；王文海所举证据2中的借款担保合同、来安县金瑞小额贷款有限公司的证明，因与本案无关联，对其证明效力，本院不予确认。来安农商行所举证据1、2、3，因具有真实性、合法性，且与本案有关联性，对该证据证明效力予以确认。 结合各方当事人及代理人陈述和有效证据，本院确认如下法律事实：2011年5月20日，来安农商行（委托人）与永乐拍卖公司（拍卖人）签订一份《委托拍卖合同》，由来安农商行委托永乐拍卖公司依法拍卖下列标的：1、来安县半塔镇盱宁路楼房一幢21间，建筑面积约484.5㎡；2、来安县半塔镇食品巷，叁上叁下楼房（包括厨房和后院）；3、滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房（来安县永阳西路），建筑面积约502.02㎡；4、相官镇花园街北侧的滁州市鸿盛高频焊管厂厂房地产（包括厂区南边一块三角形土地、鱼塘、厕所等附属物），土地面积约3068㎡，房产面积约548.48㎡。拍卖标的瑕疵说明为以标的物实物现状为准。拍卖标的交付时间为所有款项付齐后，交付方式由委托方以标的物现状，现场与买受人交付；拍卖标的交付费用全部由买受人承担；拍卖方式采用增价拍卖和有底价拍卖方式；双方还对违约责任和争议解决方式等作了约定。2011年6月2日，永乐拍卖公司发布《拍卖公告》并刊登于2011年6月3日的《滁州日报》，载明:受有关部门委托，本公司将于2011年6月15日上午9:30在来安农商行四楼会议室对以下标的进行公告拍卖:1、以下四项标的整体拍卖，起拍价345万元，（1）来安县半塔镇盱宁路楼房一幢21间，建筑面积约484.5㎡；（2）来安县半塔镇食品巷，叁上叁下楼房（包括厨房和后院）；（3）、滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房（来安县永阳西路），建筑面积约502.02㎡；（4）、相官镇花园街北侧的原滁州市鸿盛高频焊管厂厂区内的土地3068㎡及房产548.48㎡。2、……。预展时间及地点为公告日至拍卖日在标的物所在地；办理竞买登记时间为公告日至2011年6月14日下午17:30时止。2011年6月3日，永乐拍卖公司发布《安徽永乐拍卖有限公司2011年6月15日拍卖会拍卖规则》和《安徽永乐拍卖有限公司2011年6月15日拍卖会特别说明》，《安徽永乐拍卖有限公司2011年6月15日拍卖会拍卖规则》第二条约定：标的预展期间，竞买人已认真阅读《拍品目录》，详细查看拍卖标的及其有关资料，并了解拍卖标的瑕疵。对拍卖标的的质量、现状等本公司不承担任何责任，所提供的品名、规格以及用任何方式所作的介绍、方案和文字说明仅供竞买人参考，一切以实物为准，竞买人一旦做出竞买决定，即表明接受标的之一切现状（包括瑕疵），并对自己的竞买行为承担法律责任。《安徽永乐拍卖有限公司2011年6月15日拍卖会特别说明》载明:1、本次拍卖的房地产在拍卖成交后的所有后期工作皆由买受人自行完成，包括标的物相关证件的办理、出让、过户等，并由买受人自行承担由此发生的一切税费，其间委托人及本公司予以配合，并提供现有手续，但不支付任何费用，因没有手续而需补办的，由买受人自行办理，费用自理；2、本次拍卖的房地产如是划拨土地的，拍卖成交后，不协助办理出让手续，如需办证的全部手续（包括政府批文）均由买受人自办，费用自理；3、本次拍卖的房产所提供的面积仅供参考，买受人如需办理产权证明，以当地土地部门测量的面积为准，自行丈量无效，本公司声明，一旦拍卖成交，不再讨论房产面积问题；4、拍卖成交后，标的物均按现状由委托人和买受人直接办理产权过户及交接手续，材料中所列数据仅供参考，不作为作价依据；5、所有房产标的水、电均维持现状，没有水电设施的均按现状交接，委托方及拍卖方不协助办理安装手续；6、本说明所称的“一切税费”包括依法应当由委托人交纳的税费。2011年6月14日，王文海缴纳了保证金70万元后，领取了加盖永乐拍卖公司公章的《意向竞买申请登记表》，并在永乐拍卖公司的《竞买确认书》上签字，承诺对拍卖标的物现状和资料情况熟悉，并熟知《安徽永乐拍卖有限公司2011年6月15日拍卖会拍卖规则》、《安徽永乐拍卖有限公司2011年6月15日拍卖会特别说明》和《拍品目录》，愿意接受上述文件所有条款的约束，一旦拍卖成交后，愿意按本期拍卖会制定的相关文件执行。2011年6月15日，王文海以475万元竞得拍卖标的物。 另查明，拍卖的滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房（来安县永阳西路），房产证面积为502.02㎡，包含张汉杰的房改房37.15㎡，证载共16间。相官镇花园街北侧的原滁州市鸿盛高频焊管厂厂区内的土地属于划拨土地。滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房（来安县永阳西路）及相官镇花园街北侧的原滁州市鸿盛高频焊管厂厂区内的土地及厂房均系来安农商行经来安县人民法院执行案件中抵偿债务取得。 王文海申请对拍卖标的当时的价格及滁州天润油脂工贸有限公司一间门面房于2016年12月30日的价格进行评估，经滁州市中级人民法院委托，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出皖中信房估字［2017］M-360号房地产评估报告，评估意见：2011年6月3日来安县半塔镇食品巷，三上三下楼房价值为21.07万元，单价为1063元/㎡；皖中信房估字［2017］M-361号房地产评估报告，评估意见:2011年6月3日来安县半塔镇盱宁路楼房一幢21间价值61.19万元，单价1263元/㎡；皖中信房估字［2017］M-362号房地产评估报告,评估意见：2011年6月3日滁州市鸿盛高频焊管厂的价值为68.96万元，其中房产为53.62万元，单价为977元/㎡，土地为15.34万元，单价为50元/㎡；皖中信房估字［2017］M-363号房地产评估报告，评估意见：2011年6月3日滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房的市场价值为296.94万元，单价为5915元/㎡；皖中信房估字［2017］M-364号房地产评估报告，评估意见：滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房其中一间的2016年12月30日的价值为60.15万元，单价为16192元/㎡。王文海支付评估费4万元。 本院认为：根据王文海、来安农商行的诉辩主张以及庭审中各方当事人的举证、质证和辩论意见，本案的争议焦点是：一、来安农商行、永乐拍卖公司是否应当返还王文海已交来安县永阳西路未交付门面房房款465981元并赔偿因未交付门面房所造成的损失368509.50元；二、来安农商行、永乐拍卖公司是否应当返还不能交付的原滁州市鸿盛高频焊管厂厂房及土地的价款731175.98元，并自2012年1月1日起至付清之日止按月利率1.98%计算利息损失。 对于争议焦点一，根据《安徽永乐拍卖有限公司2011年6月15日拍卖会拍卖规则》第二条约定：标的预展期间，竞买人已认真阅读《拍品目录》，详细查看拍卖标的及其有关资料，并了解拍卖标的瑕疵。对拍卖标的的质量、现状等本公司不承担任何责任，所提供的品名、规格以及用任何方式所作的介绍、方案和文字说明仅供竞买人参考，一切以实物为准，竞买人一旦做出竞买决定，即表明接受标的之一切现状（包括瑕疵），并对自己的竞买行为承担法律责任。且拍卖标的明确为滁州天润油脂工贸有限公司15间门面房，建筑面积约502.02㎡。张汉杰的房改房37.15㎡不在拍卖标的15间门面房之内。王文海在竞买该拍卖标的时应该了解拍卖标的实物为15间门面房，故对王文海要求来安农商行、永乐拍卖公司返还来安县永阳西路未交付门面房房款465981元并赔偿因未交付门面房所造成的损失368509.50元的诉讼请求，本院不予支持。 对于争议焦点二，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。原滁州鸿盛高频焊管厂的土地系划拨土地，在未经来安县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的情况下，来安农商行将该地块交给永乐拍卖公司拍卖，显属不当，该土地的拍卖行为应为无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，拍卖标的评估总价值为448.16万元，按起拍价345万元计算，评估总价值折扣率为77%，由于成交总价为475万元，成交价溢价率为137.7%，故对王文海要求返还价款731175.98元（68.96万×77%×137.7%），并自2012年1月1日起至付清之日止按月利率1.98%计算利息损失的诉讼请求，本院予以支持。永乐拍卖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃了诉讼中的相关权利，由此造成不利后果由其自负。 综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国拍卖法》第八条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽来安农村商业银行股份有限公司委托安徽永乐拍卖有限公司拍卖、原告王文海竞买原滁州鸿盛高频焊管厂厂房及土地的合同无效； 二、被告安徽来安农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告王文海价款731175.98元，并支付自2012年1月1日起按月利率1.98%按本金731175.98元计算至付清之日止的利息； 三、原告王文海于本判决生效后十日内将原滁州鸿盛高频焊管厂厂房及土地返还给被告安徽来安农村商业银行股份有限公司； 四、驳回原告王文海其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28822元，评估费40000元，由原告王文海负担34411元，被告安徽来安农村商业银行股份有限公司、安徽永乐拍卖有限公司负担34411元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  王焕东 审 判 员  王 敏 人民陪审员  陈安全 二〇一八年九月六日 代理书记员  戴作静 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的。应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国拍卖法》 第八条依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 《划拨土地使用权管理暂行办法》 第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。 第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。