安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宣中民四初字第00082号原告：方仁，女，住江苏省无锡市。委托代理人：杨廷勇，安徽杰灵律师事务所律师。委托代理人：聂斌，安徽杰灵律师事务所律师。被告：宣城市白马生态林业发展有限责任公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：罗文至，该公司董事长。委托代理人：严国亚，江苏圣典律师事务所律师。委托代理人：李艳丽，江苏圣典律师事务所律师。原告方仁因与被告宣城市白马生态林业发展有限责任公司（以下简称“白马公司”）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭审理了本案。原告方仁的委托代理人杨廷勇、聂斌，被告白马公司的委托代理人严国亚到庭参加诉讼。2015年5月12日，方仁与白马公司共同向本院申请给予20日的庭外和解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。方仁诉称：2005年10月31日，方仁在白马公司处购买别墅二套，双方签订别墅转让协议二份，约定单价为2800元／平方米，其中A7号别墅面积为200平方米，B8号别墅面积为357平方米，价格分别为56万元和99.96万元，合计155.96万元，于2006年9月30日前交付房屋。2005年10月24日，双方还就房屋买卖签订协议一份，并由宣城市宣州区狸桥镇人民政府进行了鉴证。方仁分别于2005年10月31日、2006年2月28日、2008年8月7日向白马公司支付购房款467880元、467880元、142800元，合计1078560元。2008年7月26日，双方又签订了白马山庄别墅租赁合同两份，分别将方仁购买的两幢别墅租赁给白马公司使用，约定租金：A7号别墅为9500元／年，B8号别墅为19000元／年，合计28500元／年。2008年8月7日，双方还就租赁房屋的装修事宜进行了相关约定。白马公司至今未交付房屋亦未支付租金。因白马公司将方仁购买的房屋另行处分，出售给他人，方仁购买房屋的目的已不可能实现，特提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2005年10月31日签订的《别墅转让协议书》二份及于2008年7月26日签订的《白马山庄别墅租赁合同》二份；2、白马公司双倍返还方仁交纳的别墅购房款共计2157120元；3、白马公司赔偿租金损失（自2009年1月1日起至实际返还购房款之日止按28500元／年的标准计算）；4、白马公司赔偿利息损失（其中142800元购房款利息损失自2008年8月7日起至实际返还之日止，467880元购房款利息损失自2005年10月31日起至实际返还之日止，467880元购房款利息损失自2006年2月29日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；5、白马公司承担本案诉讼费用。白马公司辩称：1、经查阅白马公司的财务账册，并未发现方仁的付款记录和公司的收账记录，故方仁已经支付购房款的证据不足；2、签署协议时，方仁未满18岁，根据我国民法通则相关规定，购买两幢别墅属重大的民事活动，因未成年人不具备法律规定的民事行为能力，故合同效力存在问题；3、方仁作为未成年人，未能举证其巨款的来源，其父母均为公务员，亦不能举证证明其付款的事实。综上所述，请求驳回方仁诉讼请求。方仁为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、方仁的身份证复印件一份，证明：方仁的身份信息；2、《别墅转让协议书》两份，证明：双方之间的房屋买卖合同关系；3、《白马山庄别墅租赁合同》两份，证明：双方之间就案涉房屋成立房屋租赁合同关系；4、收款收据三份，证明：方仁向白马公司支付房款1078560元的事实；5、备忘录及补充协议各一份，证明：双方就房屋买卖相关事宜进行了补充约定的相关事实。白马公司对方仁所举证据的质证意见为：对证据1方仁的身份证信息无异议，但方仁在签署合同时未满18岁；对证据2两份合同的真实性无异议；对证据3两份租赁合同的真实性不予认可，白马公司没有这两份合同，合同上加盖的印章不是白马公司的合同章，签字人不是白马公司的工作人员；对证据4三份收款收据，在公司财务账上没有记录，也没有方仁的汇款记录；对证据5备忘录的真实性不予认可，白马公司同样没有任何相关记录，备忘录上面的签字是刘慧弘代签，对补充协议的真实性不予认可，这份协议与本案无关，协议签订的主体不是方仁，也不能反映刘慧弘系方仁的代理人。白马公司未向本院提交证据。诉讼中，白马公司向本院提举房地产权证书复印件两份，分别为狸桥镇白马山庄Ⅱ区16-20幢（房地权宣城字第00049658号）与狸桥镇白马山庄Ⅱ区13幢（房地权宣城字第00050224号），房地产权利人均为白马公司，经方仁确认案涉两幢别墅为狸桥镇白马山庄Ⅱ区17幢（面积为185.14平方米）与狸桥镇白马山庄Ⅱ区13幢（面积为365.84平方米）。另，本院依方仁申请向宣城市房地产管理局查询狸桥镇白马山庄Ⅱ区13幢（面积为365.84平方米）以及狸桥镇白马山庄Ⅱ区17幢（面积为185.14平方米）的权属及抵押状态，调取了《白马山庄Ⅱ区抵押情况表》，该表反映狸桥镇白马山庄Ⅱ区13幢（面积为365.84平方米）状态为已抵押，狸桥镇白马山庄Ⅱ区17幢（面积为185.14平方米）状态为未抵押。白马公司经本院传票传唤未到庭参与质证。方仁质证后无异议，但认为狸桥镇白马山庄Ⅱ区17幢别墅现已过户至宁国市诚兴典当有限责任公司名下。后经核实，狸桥镇白马山庄Ⅱ区17幢别墅确已过户至宁国市诚兴典当有限责任公司名下。根据上述举证质证，依照民事诉讼证据规则的相关规定和本院调查情况，合议庭对上述证据的认证意见为：方仁所举证据1、2，白马公司对真实性均无异议，予以确认；证据3、4，白马公司虽提出异议，但经审查，该两份租赁合同上盖有白马公司合同专用章，三份收据上均盖有白马公司财务专用章，白马公司未向本院提交证据予以反驳，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；证据5备忘录及补充协议，白马公司对真实性有异议，经审查，备忘录上甲方虽为方仁，但并非方仁签字，而是刘慧弘代签，备忘录上注明为2008年7月27日签订的别墅租赁合同的附件，与案涉租赁合同签订时间不符，补充协议签订时间为2005年10月24日，系双方就案涉两幢别墅签订转让协议之前，补充协议上乙方签字为刘慧弘，协议未载明房屋房号，与本案无关联性，故不予认定。本院依方仁申请调取的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据以上采信的证据并结合庭审中当事人的相关陈述，本院查明的事实为：2005年10月31日，白马公司与方仁签订两份《别墅转让协议书》，该两份协议约定：白马公司将白马山庄内度假别墅两幢转让给方仁，两幢别墅的面积分别为200平方米、357平方米，单价为2800元／平方米，两幢别墅的房款分别为56万元、99.96万元；白马公司负责办理别墅土地证和房产证的变更手续，方仁需提供相关证件和手续资料，两证变更费用按有关规定承担；两幢别墅于2006年9月30日前由白马公司交付给方仁；白马公司必须保证山庄内各项基础设施按规划建设；白马公司须保证方仁入住后水、电、电话、电视、宽带网络等设施正常使用，方仁需按期交付使用费用；方仁需服从白马山庄物业管理各项规范合法的制度，不得擅自改变别墅内部结构和四周的环境设施，如有必要也需征得白马公司同意方可进行；方仁如需将所购别墅闲置时委托白马公司管理经营，经营方式双方另行协议；两份协议均一式六份，双方签字后经当地政府签证生效。白马公司签约处为该公司原法定代表人万国庆签字，并加盖白马公司印章，还注明了电话联系方式，方仁签约处为方仁签字，并注明身份证号码。宣城市宣州区狸桥镇人民政府在该两份协议上作为鉴证单位加盖了印章。该两份协议上同时还注明了“L型357㎡三号别墅4、13幢”。白马公司分别于2005年10月31日、2006年2月28日、2008年8月7日收到方仁所交房款467880元、467880元和142800元，并向方仁出具三份收据，该三份收据上均加盖了白马公司财务专用章。2008年7月26日，方仁与白马山庄签订了两份《白马山庄别墅租赁合同》，该两份租赁合同约定：方仁自愿将合法拥有处分权的房屋出租给白马公司，出租房屋分别为宣城白马山庄A7号别墅、B8号别墅，建筑面积为190平方米、380平方米，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日止；房屋租金为每年每平方米50元，年租金分别为9500元、19000元；支付方式为等值现金抵用券，支付时间为每年的1月1日（周日及法定节假日顺延）；租赁期间该幢房屋的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费由白马公司支付；在租赁期间内白马公司免费提供给方仁每年30晚，每年1月1日给付方仁30张住房券，方仁在使用时需要提前7日预定；租赁期满后，如方仁同意别墅继续对外出租，白马公司在同等条件下有优先承租权；两份合同均一式四份，经双方签字盖章后生效。方仁签约处为方仁签字，并注明电话号码。白马公司签约处为该公司工作人员胡国君签字，并加盖白马公司合同专用章。方仁在签订《别墅转让协议书》时年龄为17周岁，为未成年人，协议签订时，方仁父母均在场。签订《白马山庄别墅租赁合同》时，方仁已成年。上述两份别墅转让协议及两份租赁合同签订后，白马公司未向方仁交付案涉两幢别墅。诉讼中，方仁明确案涉A7号别墅与B8号别墅即为狸桥镇白马山庄Ⅱ区17幢别墅与狸桥镇白马山庄Ⅱ区13幢别墅。两幢别墅均系度假别墅，位于安徽省宣城市宣州区狸桥镇白马山庄，白马山庄现已改名“龙悦谷”。狸桥镇白马山庄Ⅱ区17幢（面积为185.14平方米）已过户至宁国市诚兴典当有限责任公司名下。狸桥镇白马山庄Ⅱ区13幢（面积为365.84平方米）状态为已抵押。本院另查明：2011年，白马公司向宁国市诚兴典当有限责任公司借款并设置抵押（抵押物含案涉狸桥镇白马山庄Ⅱ区17幢别墅），后白马公司因未按期归还借款，宁国市诚兴典当有限责任公司于2013年3月21日诉至宣城市中级人民法院。后该案以（2013）宣中民二初字第00036号民事调解书调解结案。因白马公司未按调解协议履行，宁国市诚兴典当有限责任公司申请法院强制执行，执行案号为（2013）宣中执字第00078号。狸桥镇白马山庄Ⅱ区17幢别墅被依法执行至宁国市诚兴典当有限责任公司名下。本院认为：本案的争议焦点为：1、方仁诉请解除两份别墅转让协议及两份租赁合同的主张能否成立；2、方仁主张白马公司双倍返还购房款、赔偿租金损失及购房款利息损失有无事实根据及法律依据。关于争议焦点1。方仁与白马公司签订的两份别墅转让协议，系双方当事人真实意思表示。方仁在签订别墅转让协议时年龄为17周岁，属限制行为能力人，可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由法定代理人代理，或者征得法定代理人的同意。双方当事人在庭审中均陈述方仁购买房屋时方仁父母在场，白马公司亦称房屋系方仁父母以方仁名义购买，故方仁与白马公司签订的两份别墅转让协议应为合法有效。白马公司辩称案涉两份别墅转让协议因方仁签订合同时尚未成年而无效的理由不能成立，本院不予采信。至于白马公司辩称方仁并未付款一节，因方仁已提交三份收据证明其付款情况，该三份收据均盖有白马公司财务专用章，并已提供原件核对，白马公司仅以公司财务账册无付款和收账记录为由进行抗辩，无事实依据，本院不予采信。合同签订后，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，方仁与白马公司签订别墅转让协议后，按约支付购房款，而白马公司至今未履行交房义务，且以合同效力存在问题为由拒绝交付，故方仁诉请解除两份别墅转让协议，符合法律规定，本院予以支持。方仁与白马公司签订的两份租赁合同的租赁期限均为自2009年1月1日起至2013年12月31日止，方仁于2014年11月19日提起诉讼之时，租赁期限已经届满，租赁合同已经终止。故方仁诉请解除上述租赁期限已经届满的两份租赁合同，无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点2。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉两份别墅转让协议已经解除，故白马公司应将方仁已支付的购房款共计1078560元返还给方仁。关于是否双倍返还房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因案涉13幢别墅已被白马公司另行抵押，案涉17幢别墅被白马公司抵押后又被执行过户至宁国市诚兴典当有限责任公司名下，导致方仁签订的两份别墅转让协议的合同目的无法实现，故白马公司应向方仁承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，白马公司应双倍返还方仁已付购房款共计2157120元。关于方仁诉请白马公司赔偿租金损失的问题。案涉两份租赁合同签订之际，白马公司未将两幢别墅交付并过户至方仁名下，方仁并未取得两幢别墅的处分权。该两份租赁合同并未实际履行，故方仁据此主张赔偿租金损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于方仁诉请白马公司承担已付购房款利息损失的问题。本案系白马公司违约致合同解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，白马公司应赔偿因合同解除而给方仁造成的相关损失，即应支付已付购房款1078560元的利息损失（自合同解除之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。综上，原告方仁的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告方仁与被告宣城市白马生态林业发展有限责任公司于2005年10月31日签订的两份《别墅转让协议书》；二、被告宣城市白马生态林业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告方仁2157120元；三、被告宣城市白马生态林业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告方仁已付购房款1078560元的利息损失（自合同解除之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；四、驳回原告方仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29785元（由原告方仁预交），由原告方仁负担7423元，被告宣城市白马生态林业发展有限责任公司负担22362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  陈月银审判员  魏牟莉审判员  包 娟二〇一五年五月二十二日书记员  宫瑞芳附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。……《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。