江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民初9950号原告：朱农山，男，1954年4月16日生，汉族，户籍地苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：张宝峰，江苏正大发展律师事务所律师。被告：无锡和新隆置业有限公司，统一社会信用代码91320281789901243K，住所地江阴市月城镇澄南物流园区。法定代表人：李星良，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚铮，江苏振强律师事务所律师。被告：江阴和新国际型材市场有限公司，统一社会信用代码91320281799096209N，住所地江阴市月城镇澄南现代服务业集聚区。法定代表人：李星良，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚铮，江苏振强律师事务所律师。被告：李星良，男，1967年10月5日生，汉族，住江阴市丽都城市。委托诉讼代理人：姚铮，江苏振强律师事务所律师。原告朱农山与被告无锡和新隆置业有限公司（以下简称和新隆置业）、江阴和新国际型材市场有限公司（以下简称和新型材）、李星良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月14日公开开庭进行了审理。原告朱农山及其委托诉讼代理人张宝峰，被告和新隆置业、和新型材及李星良的共同委托诉讼代理人姚铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱农山向本院提出诉讼请求：1、判令和新隆置业、和新型材及李星良连带支付他商铺回购款444158.40元；2、本案诉讼费用由和新隆置业、和新型材及李星良承担。事实和理由：2010年6月24日，他与和新隆置业签订《商品房买卖合同》一份，由他购买位于江阴市和新国际纺织城2期8幢105号商铺的商品房，建筑面积56.11平方米，合同总价为370132元，合同编号为20100624E08105。和新隆置业指定他将商铺交由和新型材（原名江阴和新国际纺织品原辅料市场有限公司）管理，并指定他与江阴和新国际纺织品原辅料市场有限公司（以下简称和新原辅料公司）签订《商铺委托经营管理协议》。和新隆置业及和新型材均承诺五年后按该商铺120%的价格进行回购。现他购房已满五年，在符合回购条件并发函要求回购商铺后，和新隆置业及和新型材并未与他磋商签订回购合同，和新隆置业及和新型材应共同承担支付相应回购款的责任。和新隆置业为一人公司，李星良系其股东，且和新隆置业与李星良的财产相互混同，李星良应共同承担连带清偿责任。为维护自身合法权益诉至法院。和新隆置业辩称，他公司系开发商，不存在需要回购商铺的需求，涉及到的回购均是由和新型材公司操作，与他公司无关，他公司无需承担回购责任。和新型材辩称，朱农山并未在商铺回购书确定的的有效期限内向他公司提出回购申请。即使他公司需要回购，也应按《商品房买卖合同》总价（即370000元）的120%进行回购。李星良辩称，1、他的行为均属于代表和新型材作出的职务行为，相关的责任应由和新型材承担；2、和新隆置业虽是一人公司，但是相关的财务账册均由江阴市月城镇政府代为保管，相关的财务状况也并不存在混同，因此他无需承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2010年6月24日，和新隆置业与朱农山签订《商品房买卖合同》一份，约定：由朱农山购买坐落于江阴市月城镇和新国际纺织品原辅料市场二期8幢1-2层5号房屋，该房屋建筑面积为56.09平方米，单价为6596.54元/平方米，总金额为370000元。2010年10月4日，和新隆置业向朱农山开具了价税合计370132元的发票。同日，朱农山（甲方）与和新原辅料公司（乙方）签订《和新国际纺织品原辅料市场二期商铺委托经营管理协议》（以下简称委托管理协议）一份，约定：1、由朱农山委托和新原辅料公司对上述房屋进行经营管理，管理期限自正式交房起计算，共计5年；2、市场正式经营起第一、二年为市场培育期，和新原辅料公司无需支付商铺租金，朱农山自愿同意在两年市场培育期内无偿交于和新原辅料公司统一经营；市场培育期满后第三至第五年，朱农山继续委托和新原辅料公司统一经营管理，朱农山应得的租金根据其购买该房屋的总销售金额的8%计算。租金按实际出租租金由和新原辅料公司代收后交付朱农山，即在每半年的第一个月的20日内向朱农山支付；3、如朱农山实收租金超过8%，超过部分朱农山支付1/12作为和新原辅料公司的委托佣金，该款和新原辅料公司有权在朱农山委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除。和新原辅料公司在乙方处盖章予以确认。另外，2010年6月24日，和新原辅料公司向朱农山出具《商铺回购书》一份，其上载明：“如买受人朱农山以书面形式明确要求本公司将其所购买的江阴和新国际纺织城8幢105号（合同编号为20100624E08105）之商铺实行优先买回，在同时具备下列条件的前提下，本公司承诺按该套商铺合同总价的120%优先买回：1、回购商铺系本公司与之于2010年6月24日签订的《商品房买卖合同》项下的商铺；2、商铺完好无损，房屋无查封、无抵押、无转让等一切第三方主张权利；3、朱农山交齐了所有相关购房资料；4、朱农山应在自2015年9月31日起至2015年10月31日止的期间内以书面方式向本公司提出回购申请；5、因回购产生的各种税费由双方各自承担…”。和新原辅料公司在该商铺回购书上盖章予以确认。另查明，2010年11月1日，朱农山完成上述房屋的权属登记手续（房屋产权证号：澄房权证江阴字第fqy0005021号）。2010年12月，和新原辅料公司变更登记为和新型材。再查明，2015年12月7日，朱农山诉至本院，要求和新隆置业、和新型材及李星良回购上述商铺并承担本案的诉讼费用。该案审理过程中，朱农山向本院提供律师函及邮寄凭证各一份，证明他已于2015年10月29日向和新隆置业、和新型材书面提出了回购申请。上述事实，有朱农山提供的房屋所有权证、国有土地使用证、商品房买卖合同、购房发票、委托管理协议、商铺回购书，朱农山及其代理人，和新隆置业、和新型材及李星良的共同代理人的当庭陈述在卷予以佐证。本院认为：和新型材向朱农山出具的《商铺回购书》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。朱农山在该回购书指定的期限内已向和新型材提出了回购申请，且和新型材并未提供证据证明朱农山不符合相应的回购条件，故和新型材应按约履行相应的回购义务。对于回购款的认定，回购书中约定“按该套商铺合同总价的120%”。合同总价应以实际支付的房款予以认定，故本院认定房屋回购款为444158.40元（370132×120%）。对于朱农山提出的要求和新隆置业、李星良承担连带责任的诉讼请求。因和新隆置业并未在商铺回购书上盖章确认，朱农山亦未提供李星良个人承诺回购的证据，故对于朱农山提出的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、江阴和新国际型材市场有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以444158.40元的价格回购朱农山位于江阴市和新国际纺织城39幢113号的房屋。二、驳回朱农山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7962元（朱农山已预交），由江阴和新国际型材市场有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付朱农山。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 年人民陪审员  李新龙人民陪审员  章才华二〇一八年九月五日书 记 员  赵尹杰本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。