海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1985号 原告：管某，女，1964年10月19日出生，汉族，现住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：王某1，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南欧博房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇教育路54号。 法定代表人：马某，董事长。 委托诉讼代理人：冯某，该公司职员。 委托诉讼代理人：王某2，该公司职员。 原告管某诉被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序。于2018年9月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某1，被告委托诉讼代理人冯某、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告为原告办理不动产权证书。2、依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金人民币18720元（暂时从2016年5月3日起计算至2018年5月3日止，最终计算至被告将原告不动产权证书办理完毕之日止）。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月31日签订《琼海市商品房买卖合同》，约定由原告购买位于琼海市××楼房，总价款524536元。原告已支付了全部房款。并且交纳了相应的契税、房产交易手续费、产权办理费等费用。按合同约定，被告应在原告收房后的720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得房屋权属证书后，被告应在720日内向土地登记机关为原告办理土地使用权证(现统一为不动产权证书)。根据合同约定，被告应在2014年5月1日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但被告至今未为原告办理不动产权证书，被告的行为已经违约，应承担违约责任。根据合同约定，因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金。被告已经违约720日。因此，被告除了应为原告办理不动产权证书外，还应支付原告违约金18720元，最终计算至不动产权证书办理完毕之日止。请法院判如所诉。 被告答辩称：我司项目的房屋大证在3月底已经办理出来，不存在任何办不了证的问题，只要原告手续资料交付齐全，办证是没有问题的。至于违约金方面我司请求按双方买卖合同约定来执行，有些合同是总房款的1%是封顶的，具体计算违约金的方法应当按交房的时间和合同约定的标准计算。请求法院依据事实，依法作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的证据:1、2013年琼海市人民政府市长会议纪要第3期，证明我司办理不动产权证的时间是因为历史遗留原因；2、土地证，证明我司的土地性质是旅游商住地，不存在变性之原因；3、2017年3月7日琼海市国土资源局关于对海南欧博房地产开发有限公司不予行政处罚的通知，证明我司土地不予行政处罚。原告质证认为，对证据1-3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因为已经有琼海市法院生效的判决确认并不是历史遗留问题导致无法办证，不能强调是政府的原因。证据显示2010年时土地性质为旅游商住地，但在2013年9月5日后已经变更为城镇住宅用地，土地涉及到变性问题。国土局对被告的不处罚的事实与本案没有多大的关联性。本院审查认为，被告的证据1-3与本案的事实有关联，对被告的证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，原被告签订《琼海市商品房买卖合同》，购买被告开发的琼海市××镇房，房总价524536元,建筑面积73.86平方米；合同第一条载明，出卖人以出让方式取得位于琼海市博鳌万泉河滨海旅游区地号为海国用(2009)第0753号地块的土地使用权，面积118400平方米，土地用途为旅游、商住用地,土地使用期限2009年8月26日至2064年4月5日；第八条约定，出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，……签署交接单，买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等；第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。合同附件七即商品房合同补充协议书第十五条“根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定”；第二十九条“本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。2014年5月26日，被告交房给原告使用，原告向被告交付维修基金、产权办理费、燃气初装费等各项费用。因被告至今没有为原告办理不动产权证书，原告向琼海市国土局反映被告迟迟不为原告办理房屋产权证，要求政府部门催促被告尽快为原告办理，此后向本院提起诉讼。原告认为合同附件七第十五条即出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%明显过低对购房者不公平，应当调整违约金，按总房款的日万分之0.5计算。 另查明，2010年9月19日，被告将博鳌.香槟郡项目的海国用(2009)第0753号的118400平方米国有土地使用权，连同地上建筑物一起抵押给中国工商银行股份有限公司海口国贸支行贷款并办理了抵押登记【海他项（2010）0070他项权证】，抵押至2013年9月5日；2013年9月5日，被告将该国有土地使用权连同地上建筑物一起抵押(不包含已售房产及相对应的土地)给中国长城资产管理公司海口办事处(现改名为中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司)，抵押至2016年8月18日，并办理了抵押登记【琼海他项(2013)第000012号】。 再查明，2013年1月17日琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载，琼海市(特别是博鳌滨海片区)部分旅游地产开发项目,由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证……，我市存在类似房地产开发项目14个，被告开发的博鳌.香槟郡项目属于其中的1个项目。2017年3月7日琼海市国土资源局出具关于对海南欧博房地产开发有限公司不予行政处罚的通知。通知记载，2014年10月15日，因你公司涉嫌未依法批准擅自改变土地用途，我局对你公司立案调查……。2016年1月5日你公司向我局提交行政处罚听证申请书、延期听证申请书，认为公司不存在擅自改变土地用途行为，不应受到行政处罚，请求不予行政处罚，撤销下发的《土地行政处罚事先告知书》。我局举行听证会，经研究认为，你公司是经市政府批准通过善意取得海国用(2009)第0753号土地证，且土地用途为旅游、商住用地，你公司利用土地证记载的土地用途和按规建部门规划意见等审批文件建设博鳌.香槟郡项目不视为擅自改变土地用途行为；至于该土地证地籍档案内未有该证登记用途变更(由旅游变更为旅游、商住）及年限延长的审批手续，并非你公司责任，因此我局决定对你公司不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)，同时撤销案件立案。 本院认为,原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告逾期办证应否承担违约责任；二、违约金按何种标准计算。 一、被告逾期办证应否承担违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。被告已于2014年5月26日交房给原告使用，并且收取了原告办证的各项费用，被告有义务为原告办理不动产权证书，但被告至今没有办理。被告抗辩导致不能在约定的期限内为原告办证是历史遗留问题等原因所致，被告没有违约，不应承担违约责任。根据被告提供的证据显示，因博鳌滨海片区部分旅游地产开发建设项目土地变性等历史遗留问题，琼海市人民政府于2013年1月就召开市长会议研究如何处理。被告与原告签订商品房买卖合同时，这一情况依然存在，被告也知晓，被告应当充分考量交房后办证的时间，避免出现违约情况发生，且被告还将土地使用权作了抵押，因此，被告抗辩不能办证的原因是政府造成的，理由不成立，不予采纳。被告的行为已经违约，应当承担违约责任。 二、违约金按何种标准计算。合同第十五条:出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同附件七：商品房合同补充协议书第十五条“根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定”；第二十九条“本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准”。原告主张违约金应按日万分之0.5计算，合同附件七约定违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，明显过低对购房者不公平，违约金应当调整。被告抗辩应按合同附件七第十五条约定的总价款的1%支付违约金。合同附件七是双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，并约定补充协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准，该补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，补充协议合法有效，双方均应遵守履行。被告已于2014年5月26日交房给原告，按合同约定被告最迟应于2016年5月16日前为原告办理房屋产权证。逾期后，应从2016年5月17日起以已付房款524536元为基数，按日万分之0.5计算违约金，如果违约金超过合同总价款的1%，则应按照合同总价款的1%计付违约金。至本案庭审之日2018年9月10日止，被告逾期超过846天，违约金为22187.8元。其最高额度已超过合同总价款的1%即5245.36元，故被告应支付原告违约金5245.36元。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。原告主张合同附件七约定明显过低对购房者不公平，违约金应当调整，缺乏依据，本院不予支持。鉴于目前已实行不动产权统一登记，办理不动产权证书。原告请求被告为其办理不动产权证，符合法律的规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，为原告管某办理位于琼海市××区房不动产权证。 二、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性向原告管某支付逾期办证违约金5245.36元。 三、驳回原告管某其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币134元，由原告承担96元，被告海南欧博房地产开发有限公司承担38元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一八年九月十四日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，当 事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。