广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初1802号原告：李杰盟，男，1974年7月16日出生，汉族，住罗定市。原告：覃秀媛，女，1977年11月28日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：梁舜，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，广东定盛律师事务所实习律师。被告：罗定市天元房地产开发有限公司，住所地：罗定市平南兴隆路**。统一社会信用代码：91445381664962501K。法定代表人：彭炳元。委托诉讼代理人:李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原告李杰盟、覃秀媛与被告罗定市天元房地产开发有限公司（下称“天元公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，依法适用简易程序，并于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告李杰盟、覃秀媛的委托诉讼代理人梁舜、李志强，被告天元公司委托诉讼代理人李光汉、黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰盟、覃秀媛向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告提供天元雅苑商住楼XX房房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、请求判令被告十天内按照合同约定完成取得天元雅苑商住楼XX房房屋的商品房消防验收合格证明、商品房竣工验收备案表的全部手续；三、请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金，按已付购房款279160元以每日万分之三计算，从2015年10月1日起至房屋符合交付条件且实际交付之日止（暂计至2017年10月1日为61219.79元）。事实和理由：原告于2014年12月23日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买天元雅苑商住楼（二期）XX房，约定房价款为279160元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，按照如下方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之3（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告向被告支付了购房款279160元，被告向原告开具了购房款发票。被告于2017年10月1日才向原告交付房屋，但房屋交付时仍不符合交付条件，且未按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告构成违约，理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，恳请支持。被告天元公司辩称：驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋已于2016年1月7日全面满足安全条件及居住条件，达到使用标准，其中地基与基础工程已于2014年6月10日验收完成，主体结构工程已于2015年6月15日验收合格，电梯已于2015年12月30日验收交付，给排水、供电已于2016年1月7日实现，取得建筑工程竣工验收备案表并非法定或约定交房条件。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、商品房消防验收合格证明、商品房竣工验收备案表的交付并非房屋交付使用的必要条件。二、原告于2016年6月23日已完成房屋钥匙签领，正式使用案涉房屋，其同意接收商品房后又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付违约责任，依法不应当予以支持。三、退一步而言，原告已实际接收并使用案涉房屋，合同约定的违约金明显高于原告的实际损失，依法应予以调整，参照房屋租金收益或年利率6%的标准进行认定至其房屋钥匙签领之日为宜。根据罗定市悦辉价格评估有限公司出具的评估报告书，涉案房屋涉案期间每月租金平均收益约为1300元，合同约定的违约金远远高出实际损失，本案违约金应以实际损失为基础，参照当地租金计算为宜。即使未能调整为按当地租金计算，亦可以参照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，调整为年利率6%的标准较适当，更符合公平公正原则。综上，涉案房屋早已满足安全条件及居住条件，原告已于2016年6月23日完成房屋钥匙签领，正式接收使用案涉房屋，其主张逾期交付违约金不应得到支持，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告合法权益。本院经审理认定事实如下：被告天元公司是位于罗定市的房地产开发商。2014年12月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为天元雅苑商住楼（二期）Ｂ幢1205房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为279160元。第八条约定出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之3（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址、电话不详或有变更，而没有及时准确通知出卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此引起的一切责任由买受人负责。另查明：合同签订后，原告于2015年10月1日前向被告支付购房款259160元，于2015年10月5日向被告支付购房款20000元，至此，支付完全部购房款。天元雅苑商住楼（二期））地基与基础分部子分部）工程于2014年6月10日验收，天元雅苑商住楼（二期）—A幢、B幢主体结构分部（子分部）工程于2015年6月15日验收，至今尚未取得《建筑工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》。原告李杰盟于2016年6月23日在住户钥匙移交明细表上签名，签收了涉案房屋的钥匙。再查明，2018年8月24日，被告委托罗定市悦辉价格评估有限公司对天元雅苑商住楼（二期）A幢902房和B幢2005房在2015年1月至2018年12月的租金进行价格评估，标的于评估基准日（2018年8月24日）的总租金价格为67200元（A幢902房），57600元（B幢2005房）。被告于2018年9月25日向原告提供了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。以上事实，有原告提供的身份证，企业信用信息公示报告，商品房买卖合同，发票；被告提供的住户钥匙移交明细表，装饰装修管理服务协议，物业管理服务协议，主体结构分部、、地基与基础分部工程验收材料罗定市供水集团有限公司给排水安装工程部发票、完工证，住户水、电费缴付收据，电梯监督检验报告，电梯定期检验报告，评估报告书以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于原告请求判令被告立即向原告提供天元雅苑商住楼XX房房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求，在诉讼过程中，被告已履行了上述义务，故对该项请求，本院无需再作评判。对于原告请求判令被告十天内按照合同约定完成取得天元雅苑商住楼XX房房屋的商品房消防验收合格证明、商品房竣工验收备案表的全部手续的请求，由于被告为涉案商品房办理相关手续，取得商品房消防验收合格证明、商品房竣工验收备案表涉及具体行政行为，不属于本院处理的范畴，故原告的第二项请求，本院予以驳回。对于原告请求的逾期交楼违约金的请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年10月1日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，虽然“天元雅苑商住楼（二期）”工程至今尚未竣工验收，被告未能按时将符合合同约定条件的楼房交付给原告使用，但是在被告未能出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，原告没有拒绝交接，相反，原告自愿于2016年6月23日办理了收楼手续，此种情况下，视为原告同意被告向其交付未符合合同约定交付标准的楼房，并免除了收楼之后，被告未能交付符合合同约定的商品房的违约责任；对于在原告收楼日之前的逾期交房责任，原告并未明确表示免除，因此，被告还应承担自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止期间的逾期交楼违约金，即从2015年10月2日起计至2016年6月23日止共265天，超出部分，予以驳回。对于逾期交楼违约金的计付标准问题，原告要求继续履行合同，根据合同第九条的约定，逾期不超过180日的，每日的违约金按已交付房价款万分之2计付；逾期超过180日后，每日的违约金按已交付房价款万分之3计付。被告作为合同的提供方，在合同中约定逾期交楼按上述方式计付违约金，违约金既具对守约方的补偿性，也有对违约方的惩罚性，现被告逾期交楼存在明显过错，应按合同约定标准计付违约金，对被告请求调整违约金的计算方法的抗辩主张，本院不予采纳。原告于2015年10月1日前向被告支付购房款259160元，于2015年10月5日向被告支付购房款20000元，逾期交楼违约金应分段计付。综上，本案的逾期交楼违约金为22175.22元（259160元×0.3‰×3天+279160元×0.3‰×262天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告罗定市天元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李杰盟、覃秀媛支付逾期交楼违约金22175.22元。二、驳回原告李杰盟、覃秀媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元（原告已预交），由被告罗定市天元房地产开发有限公司负担241元，原告李杰盟、覃秀媛负担424元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇一八年九月二十七日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。