安徽省铜陵市铜官山区人民法院民 事 判 决 书（2015）铜官民二初字第00472号原告（反诉被告）：铜陵联源物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市。法定代表人：耿海宁，董事长。委托代理人：査四林，安徽铜鼎律师事务所律师。委托代理人：宣典成，该公司经理。被告（反诉原告）：陶先茂，男，1976年10月23日出生，住安徽省铜陵市。原告（反诉被告）铜陵联源物业管理有限责任公司（以下简称联源物业）诉被告（反诉原告）陶先茂物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由审判员王宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联源物业的委托代理人査四林、宣典成、被告（反诉原告）刘振辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）联源物业诉称：被告（反诉原告）陶先茂2011年8月28日就位于春江花月小区26栋203室的物业管理事项与原告（反诉被告）铜陵联源物业签订《铜陵联源物业管理服务协议》，约定由原告提供房屋共用部分、共用设施设备的维护管理、环境卫生、保安、交通等相关物业服务，被告按每月每平方米0.6元的标准缴纳物业费，每年6月、12月预缴纳半年费用，被告户每期应缴纳385.09元。被告自2012年9月起至2015年6月已有6期物业费未交，累计拖欠物业费2310.55元及逾期付款利息354.2元（按每日万分之二点一的标准计算），共计2664.75元。原告（反诉被告）联源物业现起诉要求被告（反诉原告）陶先茂支付物业管理费及逾期付款利息共计2664.75元，本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）陶先茂答辩并反诉称：1、其与原告（反诉被告）联源物业的物业管理合同到2011年10月30日已到期，之后双方没有物业服务合同关系；2、原告（反诉被告）联源物业提出的利息354.2元没有依据；3、原告（反诉被告）联源物业在提供物业服务过程中存在监控不完备、擅自改变小区内道路用途、维修协调工作不到位、小区内多处违章搭建、绿化受损等诸多问题；4、自2012年9月到今，被告（反诉原告）从未接到原告（反诉被告）联源物业相关催缴通知书，根据诉讼时效的规定，原告已丧失2013年3月4日前物业服务费的胜诉权；5、被告陶先茂提前缴纳的物业费（2011年8月到2012年8月）770元中超合同期限的640元，物业公司应予返还；原告联源物业收取的360元停车费是违规收取，应予返还；由于原告（反诉被告）联源物业未履行物业服务协议，导致被告发生外墙防水修复费220元、家具维修费1550元、轿车维修费5200元，综上各项损失共计7970元由原告承担，请求法院依法公正公平判决。经审理查明：被告（反诉原告）陶先茂系铜陵市春江花月小区26栋203室物业的业主，该房屋建筑面积为106.97平方米。2011年8月28日，联源物业（甲方）与陶先茂（乙方）签订了《春江花月家园物业管理服务协议》。协议约定有以下方面内容：甲方按《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级服务质量标准提供物业管理服务，包含对小区内房屋的共用部位、公共设施、设备、绿化、环境卫生、安全防范等项目进行维护、修缮、服务与管理，甲方提供的物业管理服务质量包括：无乱搭乱建，附属共用设施完好，设备完好能正常发挥其功能，环境清洁，垃圾定时清运，花木定期修剪，车辆有序停放，小区主入口24小时专人值守，小区内每小时一次巡视，对房屋共用部位、共用设施设备急修不过夜、小修不过三天等内容；乙方按每月每平方米0.6元向原告交纳物业管理服务费，每年的6月交当年7－12月费用，每年12月交次年1－6月的费用；若甲方违反协议，未达到管理约定目标的，乙方有权利要求甲方改正，逾期未改正而给乙方造成经济损失的，甲方应承担相应的经济及法律责任。合同还约定，由于甲方与铜陵黑猫神置业有限公司签订的委托物业管理服务合同期限为三年（2008年10月31日至2011年10月31日止），本协议与该合同同步，在此期间，如成立后的业主委员会继续聘用甲方，本协议继续有效。协议还约定了其他一些事项。另查明：被告（反诉原告）陶先茂自2012年9月起至原告（反诉被告）联源物业起诉时止拖欠物业管理费2310.55元。至本案一审辩论终结之日，联源物业一直在涉案小区内提供了相关的物业服务工作，在其提供的物业服务中，存在有公共设施损坏未及时修复、日常保洁工作不到位、零修不及时、小区车辆有乱停放现象等违反协议约定的情形，联源物业公司的服务也不完全符合其与铜陵黑猫神置业有限公司签订的《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业服务合同》中对公共设施维护、保洁、零修及时率等方面的要求。再查明：铜陵市春江花月家园住宅小区的业主委员会至今尚未成立。2010年1月31日，铜陵黑猫神置业有限公司与原告联源物业签订了一份《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业服务合同》。合同约定，铜陵黑猫神置业有限公司将其开发的春江花月家园住宅小区委托原告进行前期物业管理服务；在此期间，若本物业的业主委员会成立并聘用新的物业管理公司接管本物业由本合同同时终止。因小区的业主委员会至今未能成立，2011年9月1日，铜陵黑猫神置业有限公司与原告联源物业又签订了一份《春江花月家园物业管理服务合同补充协议》，将服务合同的履行期限延长至业主委员会成立时止。上述事实，有当事人提交的营业执照、组织机构代码证、《春江花月家园物业管理服务协议》、《春江花月家园物业服务合同补充协议》、律师函、铜官山区市容局物业调解中心证明、照片打印件一组、收据三份、接处警情况登记表等证据以及当事人的陈述在卷佐证，可以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）联源物业与被告（反诉原告）陶先茂签订的物业管理服务协议是双方真实意思表示，依法成立并有效。双方间形成物业服务合同法律关系，均应依约履行协议。被告（反诉原告）陶先茂在接受原告（反诉被告）联源物业提供的物业管理服务过程中，拖欠6档期物业服务费未交纳，存在违约行为；原告（反诉被告）联源物业在提供物业管理服务的过程中存在瑕疵，亦属履行合同违约，应当承担相应的责任。对被告（反诉原告）陶先茂认为其与原告联源物业合同到2011年10月30日已经终止，其后与联源物业再无物业服务合同关系的抗辩，因原告（反诉被告）联源物业在2011年10月30日后一直在实际履行，被告（反诉原告）陶先茂也一直在接受服务，应视同被告（反诉原告）陶先茂对联源物业服务的默认，故被告（反诉原告）陶先茂此项抗辩不能成立；对被告（反诉原告）陶先茂提出的原告（反诉被告）联源物业丧失2013年3月4日前物业服务费的胜诉权的抗辩，从原告（反诉被告）联源物业提供的律师函、铜陵市铜官山区市容管理局调解中心证明看，原告（反诉被告）联源物业分别在2014年5月29日、2014年8月28日向业主陶先茂和相关行政管理部门主张自身权利，其诉讼时效中断，故被告（反诉原告）的此项抗辩不能成立。对于被告（反诉原告）陶先茂主张原告（反诉被告）联源物业退还其超合同期间多交的物业费640元和停车费360元的请求，因双方对期后的物业服务一直在实际履行，且即使便被告（反诉原告）陶先茂行使撤销权也应在2012年10月31日前；对被告（反诉原告）陶先茂主张原告（反诉被告）联源物业赔偿偿其外墙渗水修复费220元、外墙渗水致家具霉烂维修费1550元、停在小区内受损维修费5200元的请求，因原告（反诉被告）联源物业不是造成损失的侵权方，被告（反诉原告）陶先茂的反诉请求不能成立，可另案主张侵权损失。综上，原告要求被告支付拖欠的物业服务费2310.55元的诉讼请求，本院予以部分支持；对原告主张被告支付逾期付款利息不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陶先茂于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）铜陵联源物业管理有限责任公司截至2015年6月30日前的物业服务费1617元；二、驳回原告（反诉被告）铜陵联源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陶先茂的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）陶先茂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）陶先茂承担，反诉费减半收取25元，由被告（反诉原告）陶先茂承担，于本判决生效后十五日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院（账户名称：安徽省铜陵市中级人民法院，银行账号：19×××61，开户银行：徽商银行狮子山支行）。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 宁二〇一五年五月六日书记员 章俊伟附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。