嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初1376号原告（反诉被告）：刘芷筠，女，1988年10月10日出生,汉族，户籍所在地浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：沈晓炳、范润东，浙江雅新律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏霖，女，1983年5月28日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：姚武强、王宁、浙江子城律师事务所律师。第三人：嘉兴市君悦房地产经纪有限公司。住所地：嘉兴市中港路646号。统一社会信用代码：91330402052840634H。法定代表人：李小柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞龙妹，女，该公司员工。原告刘芷筠诉被告苏霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月28日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告苏霖提起反诉，经审查，本院依法予以准许并合并审理，并于同年4月10日转为普通程序进行审理。本案于同年5月16日进行证据交换，于同年7月5日公开开庭进行了审理。同年9月6日，嘉兴市君悦房地产经纪有限公司（以下简称君悦房地产公司）申请参加诉讼，经本院审查，本院依法追加君悦房地产公司作为第三人参加诉讼，并于同年9月12日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）刘芷筠的委托诉讼代理人沈晓炳、被告（反诉原告）苏霖的委托诉讼代理人姚武强和王宁到庭参加诉讼；第二次开庭，原告（反诉被告）刘芷筠的委托诉讼代理人沈晓炳、被告（反诉原告）苏霖的委托诉讼代理人姚武强、第三人君悦房地产公司委托诉讼代理人俞龙妹参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芷筠向本院提出诉讼请求，要求：1、判令确认解除《房地产转让居间合同》无效；2、继续履行上述合同，被告苏霖立即支付购房款50000元及利息（按银行同期贷款利率，以未支付购房款金额为基数，从2018年3月16日起计算至实际付清之日止）；3、诉讼费由被告苏霖承担。事实和理由：2017年4月24日，原告刘芷筠与被告苏霖及案外人君悦房地产公司签订《房地产转让居间合同》一份，约定原告将其所有的位于嘉兴市××公寓××幢××室××幢××转让给被告苏霖，总价为350万元，被告苏霖分期支付给原告刘芷筠。原告也按合同约定将该房屋过户至被告苏霖名下。双方约定原告最晚于2018年3月18日之前交房给被告。2018年3月16日，原告向被告发出交房通知书，并告知被告收房，但被告拒绝收房，同时向原告发出《回复函》，并要求解除双方签订的买卖合同，遂成讼。被告苏霖答辩称，因原告的行为已经导致合同目的不能实现，故应当判令解除双方的合同，并支付被告支付的过户以及中介费用，具体以反诉请求为准。反诉原告苏霖向本院提出反诉请求，要求：1、判令解除反诉原告苏霖与反诉被告刘芷筠之间的《房地产转让居间合同》；2、判令反诉被告刘芷筠向反诉原告苏霖返还购房款3500000元并支付资金占用期间的利息损失173105.03元（以100000元为基数自2017年4月24日起算、以500000元为基数自2017年5月3日起算、以450000元为基数自2017年5月24日起算、以700000元为基数自2017年5月31日起算、以700000元为基数自2017年6月12日起算、以50000元为基数自2017年7月4日起算、以827000元为基数自2017年7月19日起算、以173000元为基数自2017年7月19日起算，按中国人民银行同期同类基准贷款利率的1.5倍为标准，暂计至2018年3月27日，实际要求计算至购房款全部返还之日止）；3、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋过户费44238元，中介服务费20000元；4、反诉被告配合反诉原告办理房屋产权变更登记至反诉被告名下的手续，办理变更登记产生的全部费用由反诉被告承担；5、判令反诉被告向反诉原告支付违约金100000元。事实和理由：2017年4月24日，反诉原告与反诉被告签订《房地产转让居间合同》一份，约定反诉被告将其所有的位于嘉兴市××公寓××幢××室××幢××转让给反诉原告，总价3500000元。房屋转让价格包括该房屋及屋内设施，家俱家电等。合同同时约定反诉被告最晚于2018年3月18日之前将房屋交付给反诉原告。合同签订后，反诉原告按照合同约定交付全部购房款，反诉原被告也于2017年6月15日办理了房屋过户手续。但在合同约定的房屋交付日期前，案涉房屋一直由反诉被告居住使用。2018年1月12日晚，因反诉被告使用电热毯不当，导致案涉房屋发生火灾，室内物品燃烧时间在三小时以上。火灾后案涉房屋严重毁损，水泥墙面外漏，玻璃门窗烧化爆裂，家俱电器大量烧毁，且因在施救过程中使用消防设施，房屋一楼二楼室内均严重泡水。同时，案涉房屋因严重过火、过水，对房屋结构、隐蔽的电线、管道均造成严重隐患，标的物已经与反诉原、被告签订合同时完全不同，导致反诉原告合同目的无法实现，遂成讼。反诉被告刘芷筠答辩称，1、本案居间合同是三方合同，如果有权解除，也应当通知其余两方，但解除通知仅发送了一方；2、案涉房屋属于不动产，物权的转让是以登记、转移为效力，本案中房屋已经完成了转移登记，该房屋已属反诉原告所有，故其解除合同没有事实和法律依据；3、从双方的证据看，反诉原告在报案时称系租客把所租房屋内财物烧毁，故反诉原告即使承担责任，也应当是房屋租赁法律关系中恢复原状的法律责任，而原告也已经履行了恢复原状的义务，故亦不需要承担违约金。针对本诉和反诉，第三人陈述称，其权益以法院判决为准。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证。经审理，本院认定事实如下：2017年4月24日，刘芷筠与苏霖及居间人君悦房地产公司签订《房地产转让居间合同》一份，约定刘芷筠将其所有的位于嘉兴市××公寓××幢××室××幢××转让给苏霖，并同意转让该房屋及其附属设施和现有住宅水表、电表、燃气表及屋内设施（具体设施见附加设施清单）给苏霖，房屋总价为350万元；按国家规定应缴纳的交易税费由苏霖承担；苏霖应向居间方支付咨询服务费35000元；苏霖按以下期限及方式向刘芷筠支付购房款：1.签约时支付定金10万元，自动转入房款中，2.50万元于2017年5月10日前支付，3.135万元于同年6月30日前支付（具体以居间方预约交易时间为准），4.50万元由组合贷款支付，5.5万元于同年5月30日前支付给居间方保管，居间方于房屋交接当日直接支付给刘芷筠，以上款项及本合同项下款项的支付均以收据收条或转账凭证等方式为支付凭证；双方约定最晚于2018年3月18日之前交房给苏霖；双方应在2017年6月30日前至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理房屋交易、权属登记相关手续；关于违约责任，双方约定若存在以下情形，刘芷筠须承担违约金10万元，造成的损失另行赔偿：（1）出售房屋产权不真实、存在产权争议，甲方不具有完全的处分权，或未征得其他共有人同意，导致合同无效、被撤销或致使本合同无法继续履行；（2）对房屋对外租赁情况披露不真实等；（3）学区及户籍情况披露不真实等；（4）未按约定交房或办证等；（5）未经协商，单方面解除合同的；合同还约定，任何一方单方面解除合同或事实上不履行合同而导致合同解除或无法履行而终止的，则违约方应当承担所有的咨询服务费，并于本合同解除当时一次性支付给居间方；合同并对其他事项作了约定；其中合同后附的物品清单载明“该房屋所带的家俱家电具体以照片附件为准”“刘芷筠搬走钢琴一架、两个床垫、一张酒柜、书房的一张床”。该房屋为复式，楼上南面两个房间，分别是主卧和次卧，楼下一间书房，且二楼走廊和卧室均铺设地板和墙纸。根据照片显示，签订合同时，卧室内还配有空调、床、衣柜、床头柜等。合同签订后，苏霖支付了上述全部购房款，其中2017年4月24日支付10万元定金，5月3日支付50万元，5月24日支付45万元，5月31日支付70万元，6月12日支付70万元，2017年7月4日支付5万元给居间方保管，82.7万元和17.3万元分别于7月19日通过商业贷款和公积金组合贷款支付；苏霖支付了中介费20000元；双方并于2017年6月21日办理了房屋过户手续，将房屋登记在苏霖名下，办理房屋转移登记手续的费用为44238元。在合同约定的房屋交付日期之前，上述房屋仍由刘芷筠居住使用。2018年1月13日00:29:21，中国人民武装警察部队嘉兴市消防支队秀洲区大队秀洲中队接到报警称，上述房屋着火。南面主卧因使用电热毯不当引发火灾，室内烧毁严重，空调、电视机、床、被子、衣服等均完全被烧毁；次卧因火势蔓延，室内吊顶、吊灯等均被熏黑；北面卫生间空调烧毁、吊顶等损坏；二楼楼道也不同程度烧毁。后经消防灭火。烧毁后，刘芷筠自行对烧毁房间、卫生间等进行了重新装修，根据刘芷筠提供的工程预算报表，其对主卧、次卧、衣帽间、玻璃窗、过道、卫生间等，包括地板、卧室和过道墙面等在内均作了装修，总造价为96716.85元；并重置了室内设施。2018年3月16日，刘芷筠向苏霖发出《交房通知书》，通知苏霖该日收房，但苏霖拒绝收房，同时向刘芷筠发出《回复函》，称“现交付日因出让方过失，房屋已严重烧毁，且房屋在施救过程中严重泡水，房屋现无法正常使用。房屋已和2017年4月24日合同签订物，签订价值严重不符。鉴于目前情况，本人（受让方）正式通知出让方，解除2017年4月24日签订的皇马公寓7幢1005室买卖合同并承担因过失造成本人（受让方）的一切损失。”于是，刘芷筠将房屋钥匙交予中介。本案的主要争议焦点为：刘芷筠和苏霖签订的《房地产转让居间合同》是否应当解除？本院认为，根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，根据《房地产转让居间合同》的约定，刘芷筠于2018年3月18日前交付的房屋系含室内附属设施，但因其在交付前因自身原因将二楼主卧烧毁严重，且殃及二楼其他房间，其行为属于违约；该房屋共有两间卧室一间书房，主卧室内物品基本烧尽，次卧和走廊及楼上其他房间亦不同程度烧毁，且根据刘芷筠提供的装修内容和预算表看，二楼基本需要重新装修，由此可见，该火灾烧毁的面积、内容，相对于房屋整体来说已经达到了很严重的程度；虽刘芷筠称，已经对该损坏进行了修复，但根据《合同法》的规定，承担修复的违约责任应当以不影响标的物的价值为原则，且是否选择重修或减少价款，选择权亦在买受一方，该房屋虽经修复，但刘芷筠在火灾发生后，并未及时通知对方行使权利，也未就房屋本身质量等进行鉴定，相反，却擅自装修覆盖，违反了诚实守信履行合同的义务；况且，即使重新装修恢复，根据此前已经发生过火灾的事实和烧毁的严重程度，依一般的社会经验，也会影响该房屋的价值，或者缩小购买方的受众范围，该房屋已经与合同签订时不同，而以上影响也是重新装修无法消除的，因此，刘芷筠的上述违约行为已经足以致使合同目的无法实现，故本院认为应当解除上述《房地产转让居间合同》，故苏霖有权按照《合同法》第九十四条的规定通知刘芷筠解除合同，解除时间为刘芷筠收到该解除合同的《回复函》即2018年3月16日；本院对刘芷筠请求确认苏霖解除《房地产转让居间合同》无效，以及支付剩余房款50000元及其利息的诉讼请求不予支持。刘芷筠辩称，该房屋已经变更至苏霖名下，该房屋的所有权已经发生转移，风险应当由房屋所有权人承担，本院认为，买卖合同中标的物的风险是指买卖合同标的物由于不可归责于双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失，而本案中房屋的毁损是由刘芷筠自身过失所致，该情形属于合同履行过程中的违约行为，不属于《合同法》第一百四十二条规定的风险，因此，本院对刘芷筠的上述意见不予采纳。合同解除后，根据《合同法》第九十七条的规定，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，刘芷筠应向苏霖返还已收取的购房款345万元，君悦房产公司返还苏霖保管的房款5万元，房屋变更至刘芷筠名下；因该合同系因刘芷筠违约导致，因此，刘芷筠应当赔偿345万元的利息损失，即按中国人民银行同期同类基准贷款利率，以10万元为基数自2017年4月24日起、50万元为基数自2017年5月3日起，45万元为基数自2017年5月24日起，70万元为基数自2017年5月31日起，70万元为基数自2017年6月12日起分别计算至实际付清之日止；按4.9%年利率以82.7万元为基数自2017年7月19日起，按3.25%年利率以17.3万元为基数自2017年7月19日起分别计算至实际付清之日止。以上损失超过本院核定部分，本院不予支持，另原告主张的购房款5万元的利息损失，因《房地产转让居间合同》约定于房屋交接当日直接支付给刘芷筠，而该房屋并未交付也未向刘芷筠支付5万元，故苏霖要求支付该5万元的损失，本院不予支持。同时，刘芷筠尚应赔偿上述房屋因苏霖办理过户至自己名下产生的税费44238元；房屋返回变更至苏霖名下若产生费用，则该费用亦应由苏霖承担。苏霖主张中介服务费20000元亦应由刘芷筠赔偿，但刘芷筠的违约行为并不符合合同约定的“一方单方面解除合同或事实上不履行合同而致合同解除或无法履行而终止”的情形，故对苏霖的上述主张，本院不予支持；另，苏霖主张违约金10万元，但该主张亦并不符合双方合同约定的刘芷筠应当承担10万元违约金的情形，故对苏霖的该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告刘芷筠的诉讼请求；二、解除反诉原告苏霖和反诉被告刘芷筠之间于2017年4月24日签订的《房地产转让居间合同》，解除时间为2018年3月16日；三、反诉被告刘芷筠于本判决生效之日起十日内返还反诉原告苏霖购房款345万元，并支付相应的利息损失（按中国人民银行同期同类基准贷款利率，以10万元为基数自2017年4月24日起、50万元为基数自2017年5月3日起，45万元为基数自2017年5月24日起，70万元为基数自2017年5月31日起，70万元自2017年6月12日起分别计算至实际付清之日止；按4.9%年利率以82.7万元为基数自2017年7月19日起，按3.25%年利率以17.3万元为基数自2017年7月19日起分别计算至实际付清之日止）；四、第三人嘉兴市君悦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告苏霖购房款5万元；五、反诉被告刘芷筠于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告苏霖过户费用44238元；六、反诉原告苏霖于本判决生效之日起十日内将嘉兴市皇马公寓7幢1005室及其车库D2幢车库7-1005C过户至反诉被告刘芷筠名下，反诉被告刘芷筠负有协助办理的义务；若办理过户产生税、费，则由反诉被告刘芷筠承担；七、驳回反诉原告苏霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由原告刘芷筠负担；反诉案件受理费18749元，由反诉原告苏霖负担870元，反诉被告刘芷筠负担17879元。上述受理费于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长 诸葛剑虹人民陪审员 邱 国 春人民陪审员 凌 金 荣法官 助理 徐 东 文二〇一八年九月二十六日书 记 员 沈  菲书 记 员 王 玮 宁