海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1539号 原告：王某，男，1961年9月3日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：李某，黑龙江正旗律师事务所律师。 被告：琼海鸿信投资有限公司，住所地:琼海市嘉积镇爱华路**。 法定代表人:屈某，总经理。 委托诉讼代理人：郑某，海南众品律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某，海南日新律师事务所律师。 原告王某诉被告琼海鸿信投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2018年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人李某，被告的委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告订立的《鸿信御景湾认购协议》合法有效。2、判令被告将鸿信御景湾御轩阁5-301号房屋产权证办理到原告名下。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月26日，原被告签订《鸿信御景湾认购协议》，认购被告鸿信御景湾御轩阁5-301号房一套，协议对房屋买卖的基本内容均作了约定，具体内容详见协议。协议签订后双方没有签订房屋买卖合同，但原告先是依约向被告支付定金后，又于协议约定签订买卖合同期限届满后的2015年12月21日之前，向被告支付了全部房款。被告到2017年年末因房价上涨，便以海南省房屋限购政策为由，末经原告书面同意，擅自将原告支付的房款转存到原告的银行卡上。被告的行为已毁约，原告于2018年1月4日提起诉讼，因原告不懂法律，诉讼请求存在错误，在法院向原告释明后原告不知道变更诉讼请求，被法院驳回诉讼请求。原告上诉后，于5月9日又撤回上诉。(2018)琼9002民初91号民事判决书审理查明的事实中写明，原被告虽订立房屋认购协议，并约定订立正式房屋买卖合同的具体时间，但约定的时间届满后，被告仍收受原告分期向其支付全部房款426000元。因此该判决书本院认为部分载明原被告签订的《鸿信御景湾认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对双方当事人均具有约束力，原被告均应当按认购协议履行自己的义务。为维护原告的合法权益不受损害，再次提起诉讼，请判如所诉。 被告答辩称：1、《鸿信御景湾认购协议》合法有效，但已于2017年11月8日解除。自2014年1月26日双方签订《鸿信御景湾认购协议》后，被告多次催告原告到售楼处办理购房手续，但原告以各种理由拖延办理，并要求被告不按协议中约定的认购方办理相关购房手续，而是要求将房屋登记在其他第三人名下。经被告多次催告后，仍拒绝与被告办理购房手续，原告的行为已违约，被告于2017年11月8日向原告发函告知其解除合同。2、原告要求将房屋登记至其名下无事实及法律依据。认购协议属于预约合同并非正式的房屋买卖合同，并已2017年11月8日解除，双方没有签订正式的房屋买卖合同及办理购房手续是因原告的违约行为造成的；被告没有收取原告的购房款，并且该房屋也没有交付给原告占有使用，原告无权要求被告将房屋登记其名下，恳请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，被告提交下列证据：1、交通银行电子回单，证明被告已于2017年12月15日将原告的购房款退还给原告；2、告知函，证明被告已于2017年11月8日与原告解除认购协议。原告质证认为，对证据1的真实性无异议，合法性、关联性有异议，存回原告账户的款项并不等于原告接受被告退款行为，如果原告接受就没有91号判决书，也就没有本案诉讼。被告强调已退款给原告证明解除合同真实，是对法律和事实认定的错误。证据2被告是通知过，这是被告的单方行为，如果被告在法律规定或当事人约定的解除合同期限内送达通知，则该通知对原告有约束力，被告的证据证明其主张没有客观性不具有证明力，也不具有合法性。本院审查认为，对被告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年1月26日，原告与被告签订《鸿信御景湾认购协议》，约定原告认购被告开发的鸿信御景湾御轩阁5-301号房，面积69.06平方米；乙方(原告)认购楼宇单价为6168.55/㎡，总价款426000元；付款方式为:分期付款；乙方缴付20000元作为购房定金，并计入乙方首付款中；乙方在本协议签定之日起七天之内到鸿信御景湾售楼处办理相关购房手续。如逾期不办理相关手续，甲方有权不返还乙方所交的定金，并有权对该房屋另行处置，不再通知乙方；本协议签定之日起，在甲乙双方约定的时间内，甲方不得将房屋另售他人，否则甲方须向乙方返还双倍的已交定金。原告于2013年12月4日向被告支付定金20000元，2014年2月13日向被告支付房款180000元，2014年11月20日向被告支付房款100000元，2015年12月21日向被告支付126000元，共计426000元。被告向原告出具收据4张。但原告没有在认购协议约定的时间从签定之日起七天之内到被告的鸿信御景湾售楼处办理相关购房手续。双方至今也没有签订正式的《商品房买卖合同》。2017年11月8日被告向原告发告知函，其内容为:尊敬的王某先生，你于2014年1月26日与我司签订《鸿信御景湾认购协议》购买我司开发的琼海市××镇房。根据协议第七条约定，你应于签订协议之日起七日内到鸿信御景湾售楼处办理相关购房手续，但经我司多次催促你前来办理购房手续后，你仍未到我司办理，现依据琼海政府出台的购房限购政策，你的条件已不符合购房政策。现发函告知你，请你在收到本函件之日起7日内前往我司办理退还购房款等相关手续。因原告不按通知到被告处办理退还购房款等相关手续，被告于2017年12月15日通过交通银行将原告支付的房款426000元退还给原告的中国光大银行股份有限公司琼海支行的账户上。之后，原告要求被告继续履行合同被拒绝后，于2018年1月4日提起诉讼，请求被告与原告签订《商品房买卖合同》，经本院向原告释明后原告不同意变更诉讼请求，本院依法驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉后，于5月9日又撤回上诉。同年5月14日原告再次由向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《鸿信御景湾认购协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。本案的争议焦点是：被告应否将房屋过户至原告名下。 合同法第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。买卖双方应当自愿，任何一方都不能违背公平自愿的原则。《鸿信御景湾认购协议》第七条约定，乙方在本协议签定之日起七天之内到鸿信御景湾售楼处办理相关购房手续。如逾期不办理相关手续，甲方有权不返还乙方所交的定金，并有权对该房屋另行处置，不再通知乙方。本案中，原告虽然在签订认购协议后从2014年2月13日至2015年12月21日分期向被告支付全部房款，但原告却在付款后不与被告办理购房手续，签订正式的《商品房买卖合同》，导致被告在2017年11月8日向原告发告知函，通知办理退还购房款等相关手续，并且将全部房款退还给原告，原告的行为已经违约。根据协议第七条的约定，被告有权不返还乙方所交的定金，有权对该房屋另行处置。《商品房销售管理办法》第十六条:“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受购房款的，协议应当认定为商品房买卖合同”。而原被告签订的《鸿信御景湾认购协议》预约合同，该协议仅是对房号、付款方式、房价款及不办理相关购房手续定金处理作了约定，认购协议的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容。并且原告在被告催告不按约定办理相关购房手续后，已向原告发函通知原告办理退款手续，并将全部房款退还给原告。按照买卖自愿原则，买卖双方应当在自愿的基础上进行，且到目前为止原被告也没有签订《商品房买卖合同》报房产管理部门备案登记。故原告要求被告将房屋产权过户到原告名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告王某与被告琼海鸿信投资有限公司2014年1月26日签订的《鸿信御景湾认购协议》合法有效。 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 案件受理费人民币7690元，由原告王某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  祁永芳 人民陪审员  纪子燕 二〇一八年九月二十五日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商 品房买卖合同。 。 《商品房销售管理办法》 第十六条:“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当 订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； （四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。