浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0324民初4622号 原告：温州方舟物业管理有限公司，住所地：永嘉县南城街道望江路滨江丽景**。 法定代表人：潘东东，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）：吴永恒，浙江永学律师事务所律师。 被告：浙江人本超市有限公司上塘店，住所，住所地：永嘉县东城街道永建路**金泰大厦****店面div> 法定代表人：洪小明，该分店总经理。 被告：浙江人本超市有限公司，住所地：，住所地：温州经济技术开发区海工大道**v> 法定代表人：陈岩水，该公司董事长兼总经理。 两被告共同的委托诉讼代理人（特别授权）：王曦（，男，汉族，1992年11月12日出生，住浙江省杭州市下城区。 两被告共同的委托诉讼代理人（特别授权）：杨德斌（，男，汉族，1976年12月3日出生，住湖北省随州市。 原告温州方舟物业管理有限公司与被告浙江人本超市有限公司上塘店、浙江人本超市有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告温州方舟物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴永恒，被告浙江人本超市有限公司上塘店与浙江人本超市有限公司共同的委托诉讼代理人王曦、杨德斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州方舟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告浙江人本超市有限公司上塘店立即支付原告物业费221753.8元及违约金（违约金自2017年3月1日起至履行完毕之日止，按缴纳额每天0.3%的标准计算，暂算至2018年5月31日止为419114.7元）；2.被告浙江人本超市有限公司对上述款项承担连带责任；⒊本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告浙江人本超市有限公司系永嘉县上塘镇金泰大厦B幢一层、二层及地下室房屋的业主，被告浙江人本超市有限公司上塘店系上述房屋的物业使用人，房屋建筑面积共5133.19㎡。2016年2月1日，原告与永嘉县上塘镇金泰大厦业主委员会签订了《金泰大厦物业服务合同》，合同约定：原告为永嘉县上塘镇金泰大厦提供前期物业管理服务，物业服务费标准为高层住宅1.3元/月/㎡，多层住宅0.6元/月/㎡，商业物业1.8元/月/㎡；物业服务费按年交纳，业主于每年的2月份履行交纳义务；业主未能足额交纳物业服务费的，应按缴费额每天0.3%的标准支付违约金；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。2017年2月1日，原告与永嘉县上塘镇金泰大厦业主委员会续签了《金泰大厦物业服务合同》，物业服务收费的标准等条款均未变化。合同签订后，原告按约为金泰大厦提供了物业服务，但被告没有按约支付2016年2月1日至2018年1月31日期间的物业服务费。为此，原告曾多次向被告催讨物业服务费，但被告拒不支付。故原告提起诉讼。 被告浙江人本超市有限公司上塘店、浙江人本超市有限公司辩称，原告主张无事实及法律依据，该请求不予以认可。原告与金泰签订的合同三性均有异议，从合法性角度看，根据规定选定和解聘属于业主大会，业主委员会代表业主与业主大会选定的物业，原告入场提供物业服务无业主大会确认，属越权签订；原告公司无权擅自调整物业收费标准，调高物业费双方没有达成一致；被告未收到原告相应催讨材料，原告程序有违法定程序；违约金主张无法律依据，违反合同法原则。 本案原告向本院依法提交的证据有：原告的营业执照、被告公司登记基本情况、金泰大厦物业服务合同、温州市永嘉县不动产登记信息查询记录、照片、疏通排水管等票据。被告质证认为，对原告的营业执照、被告公司登记基本情况、温州市永嘉县不动产登记信息查询记录、疏通排水管等票据，三性无异议。对物业服务合同，三性均有异议，未经过业主大会授权，合法性有异议，原告提供物业合同不能证明实际提供物业合同的事实，因此不具有关联性。对照片，合法性有异议，不符合法律规定的送达方式，未采取其他送达方式，直接采取张贴不符合法律规定，其显示的时间是2018年。 被告提供的证据有：中国建设银行客户专用回单、报销汇总单、浙江省地方税务局通用机打发票2张。原告质证认为，与原告无关，是被告与之前物业消费费用与本案无关，对三性不予以认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，将说理部分综合阐述。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下： 永嘉县上塘镇金泰大厦B幢一层、二层及地下室房屋（用途为非居住，建筑面积共5133.19㎡）的业主是被告浙江人本超市有限公司，该房屋现主要用于开办浙江人本超市有限公司上塘店。2016年2月1日，原告与永嘉县上塘镇金泰大厦“业主委员会”签订了《金泰大厦物业服务合同》，合同约定：物业服务费标准为高层住宅1.3元/月·㎡，多层住宅0.6元/月·㎡，商业物业1.8元/月·㎡；物业服务费按年交纳，业主于每年的2月份履行交纳等内容。2017年2月1日，原告与永嘉县上塘镇金泰大厦“业主委员会”续签了《金泰大厦物业服务合同》，物业服务收费的标准等条款均未变化。合同签订后，被告没有按物业服务合同支付2016年2月1日至2018年1月31日期间的物业服务费。为此，原告于2018年5月19日印制《催收物业费的通知书》并张贴在被告浙江人本超市有限公司上塘店门口，但被告仍未支付。故原告提起诉讼。 另根据金泰大厦“业主委员主任”所称，四年前在永嘉县××街道××区举行业主大会选举成立“业主委员会”，该社区可能保留相关成立等相关材料。但经本院去城南社区调查，并没有相关材料保存下来。 本院认为，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。本案中，虽然原告与“业主委员会”之间有签订书面的物业服务合同，但是并没有证据证明“业主委员会”已经依法成立、且也没有证据证明该“业主委员会”的选聘与解聘物业服务企业已经得到业主共同决定同意。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因此，应由原告承担举证不能的不利后果，即在现有证据的情况下本案中的物业服务合同宜确认为未发生法律效力。 然而，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。已经接受服务的，理应支付服务对价，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，应予以支持。本案中，原告提供的疏通排水管等票据可以证明原告已经对金泰大厦小区提供物业服务，而且被告也认可其店中的部分消防设备连接到物业部门且由物业人员负责值守。因此，可以认定原告已经为被告提供物业服务。故对原告提出要求被告给付相应物业服务费的主张，本院予以支持。至于物业服务费的金额，结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素，可按1.8元/月·㎡计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《物业管理条例》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告浙江人本超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州方舟物业管理有限公司物业费221753.8元。 二、驳回原告温州方舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10210元，减半收取计5105元，由原告温州方舟物业管理有限公司负担3405元、被告浙江人本超市有限公司负担1700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  季章期 二〇一八年九月四日 书记员  柯文静