西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民初1497号原告：陕西煜丰置业有限公司，住所地：西安市碑林区白庙村1号。法定代表人：王红兵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴志刚，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪演娟，陕西汉廷律师事务所律师。被告：仇恒涛，男，1969年5月9日出生，汉族，住江苏省丰县。被告：铁真，男，1991年11月26日出生，回族，住西安市莲湖区。被告：铁克信，男，1989年9月11日出生，回族，住西安市莲湖区。被告：马少卫，男，1970年6月28日出生，回族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：夏芸，陕西浩元律师事务所律师。原告陕西煜丰置业有限公司（以下简称煜丰公司）与被告仇恒涛、铁真、铁克信、马少卫委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告煜丰公司的委托诉讼代理人吴志刚、纪演娟，被告马少卫的委托诉讼代理人夏芸到庭参加诉讼。铁真、铁克信经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告煜丰公司向本院提出诉讼请求：一、判令仇恒涛、铁真、铁克信、马少卫连带赔偿煜丰公司11911000元；二、仇恒涛、铁真、铁克信、马少卫共同负担本案全部诉讼费用。事实与理由：煜丰公司系房地产开发企业，仇恒涛于2013年11月14日从煜丰公司处购买柠檬公寓1-3层的五套房屋，合同总金额为54407212元，但是合同签订后一年多仇恒涛都无法按约支付购房款。2015年4月，仇恒涛提出其负责另找买房人，让煜丰公司为其出具了经公证的授权委托书。之后仇恒涛告知煜丰公司已经找好了买家，但因房屋尚处于抵押状态，买家要求先支付部分购房款办理解除房屋抵押登记手续，剩余房款在过户后支付，煜丰公司同意。随后，仇恒涛陆续直接向银行抵押贷款账户偿还了剩余部分贷款，解除了房屋抵押登记手续，煜丰公司也配合仇恒涛就剩余房款部分陆续与包括铁真、铁克信、马少卫在内的买房人分别签订了《商品房买卖合同》，并将办理房屋过户登记需要的部分资料交给了仇恒涛。2016年初，煜丰公司了解到上述房屋已近分别过户到买房人名下，但剩余房款41209570元煜丰公司迟迟未收到，涉及本案的所欠房款为11911000元。仇恒涛避而不见并隐匿了全部资料，煜丰公司提起行政诉讼要求撤销房屋过户登记，法院确认过户违法。之后，煜丰公司发现仇恒涛提供的包括铁真、铁克信、马少卫在内的买房人根本不是真正的购房者，铁真、铁克信、马少卫等买房人与仇恒涛之间实际上或存在借款等债权债务关系，或根本就是配合仇恒涛具名办理房屋登记的名义购房人。仇恒涛利用代卖房屋之机，与铁真、铁克信、马少卫恶意串通欺诈煜丰公司，将属于煜丰公司的房屋用于抵顶其个人债务。铁真、铁克信、马少卫明知仇恒涛只是受托卖房，却配合其完成所谓商品房买卖活动，欺骗煜丰公司、欺骗房屋管理部门办理房屋过户登记手续，并过户后迅速将房屋进行抵押处置。仇恒涛、铁真、铁克信、马少卫明显存在恶意串通和欺诈，煜丰公司依据《民法通则》第六十六条之规定诉至法院，请求判令对方连带赔偿煜丰公司房款损失11911000元。仇恒涛未到庭，亦未提交书面答辩意见。但其在煜丰公司诉仇恒涛、黄超、刘浩学、薛麦、李万高委托合同纠纷一案中辩称，其在处理涉案的6套房屋时均是按照煜丰公司提供的授权委托书内容办理的解除房屋抵押手续，偿还了煜丰公司在银行的贷款，煜丰公司直接与各购房人签订了房屋买卖合同，也是煜丰公司授权仇恒涛收取购房款，仇恒涛在收取购房款后将1803万元直接支付到秦农银行红庙坡支行，用于办理房屋解押手续，后向煜丰公司和其法人王红兵、煜丰公司公司指定的账户一共支付了6853689.94元，没有任何超越代理权限的情形，均是按照授权委托书的内容和煜丰公司指令办事，在涉案房屋磋商阶段，仇恒涛代理的是煜丰公司和各买受人进行磋商，签订购房合同是煜丰公司直接和各买受人签订的，买卖合同所载明的房屋价款、房屋信息也是煜丰公司直接和各买受人沟通的，签订买卖合同仇恒涛并未参与。上述房屋款项支付后，煜丰公司又向各买受人开具了收款收据，确认了仇恒涛代煜丰公司收取购房款的事实。剩余的部分购房款，没有支付到煜丰公司是因为仇恒涛向煜丰公司供应过一笔钢材，当时煜丰公司法定代表人王红兵和仇恒涛口头协议将钢材款和仇恒涛收取的部分购房款统一结算，算账后多退少补，最后煜丰公司严重违反诚信原则，拒绝与仇恒涛就钢材价款及钢材款利息进行结算，所以导致双方至今的债权债务没有理清。仇恒涛自己计算部分购房款和钢材款冲抵后，煜丰公司还应当向仇恒涛支付剩余款项。煜丰公司称仇恒涛和各房屋买受人恶意串通，根本不是事实，煜丰公司严重违反诚信原则，拒绝就钢材款项与仇恒涛进行结算，而是将本案的部分购房款单方起诉至法院，既是对双方口头协议的违约，又严重违反诚信原则。综上，请求驳回煜丰公司的全部诉讼请求。马少卫辩称，涉案的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，马少卫依据买卖合同及公证委托书等书面法律文件履行其作为买受人的义务，有偿支付了全部购房款，且已经合法有效的办理房屋过户手续并合法持有，在交易过程中，原告以对外办理公证委托书的法律行为授权仇恒涛代为办理相关的交易手续，涉案房屋的签订及成交时间并未一次性完成，期间，原告明知仇恒涛以原告的名义实施民事行为却从未否认，同时，在签订房屋买卖合同、办理过户登记手续、出具收款收据等环节，均由原告加盖公司印章及法人签订确认，整个交易过程均在原告的控制之下，马少卫作为第三人对于原告与仇恒涛之间的纠纷并不知情，作为买受人履行了全部的付款义务及注意义务，原告臆断马少卫和仇恒涛存在恶意串通及欺诈没有事实依据，其要求马少卫赔偿无事实及法律依据，不应得到支持。仇恒涛作为原告的委托代理人收取房款后，原告出具了收款收据，可以说明原告对仇恒涛收款行为的认可，原告、马少卫之间房屋买卖合同真实合法。马少卫系善意第三人，原告与仇恒涛之间的纠纷应由其双方自行解决，与马少卫无关。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。铁真、铁克信未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年10月16日，煜丰公司作出股东会决议，决定出让房屋证号为西安市房权证碑林区字第××（344.14㎡）、057872（478.19㎡）、057873（666.45㎡）、057931（476.44㎡）、057932（1197.99㎡）项下总面积为3163.21㎡房屋的所有权。2013年11月11日，煜丰公司向西安市房屋产权产籍管理中心出具《房屋权属变更登记申请书》，申请将其所属的柠檬公寓商铺一至三层转让给仇恒涛。2013年11月14日，煜丰公司与仇恒涛签订《房屋买卖合同》，约定将柠檬公寓一至三层转让给仇恒涛，对配套的地下车库仇恒涛有优先购买权。并载明该标的物已用于抵押并办理了他项权证，共计贷款1600万，已还款100万，现共欠本息共1800万，要求仇恒涛为煜丰公司支付所欠贷款本息1800万，并支付剩余款项。2013年11月13日，煜丰公司向西安市莲湖区农村信用合作联社红庙坡信用社出具委托书，委托该社办理房产抵押登记解押手续时，附带同时进行原房屋权属转让登记手续。2015年4月21日，煜丰公司向仇洪涛出具经公证的《委托书》，对于包含本案所涉10103号房在内的柠檬公寓房产六处，委托仇恒涛作为代理人办理以下事项：1、代为办理上述房产银行贷款还款相关手续；代为领取注销通知单、他项权利证等贷款结清证明相关文件资料；代为去房地局办理抵押登记注销手续；代为领取房产证。2、上述手续办理完毕后代为出售上述房产（包括联系买主、签订房屋买卖契约及与出售上述房产相关的其他文件；代为办理上述房屋的买卖网签手续，包括网签合同的订立、变更、注销、代为设置网签查询密码等；代为办理资金监管手续，签署资金监管协议、承诺书等与资金监管有关的文件；代为查阅房产档案，代为核档、调图；代办产权过户手续；代缴相关税费；代办专项维修资金更名手续；协助买房办理银行案件贷款相关手续并签署相关文件；代办物业交接手续及代办与出售上述房产相关的其他事宜）。受托人在上述委托权限内所办理的事宜所签署的文件，委托人均表示认可，并承担由此产生的一切法律后果。2015年9月23日，煜丰公司向刘浩学出具授权委托书，载明煜丰公司委托仇恒涛为其公司的代理人，委托事项包括但不限于签订买卖合同、代为收取购房款等事宜。2015年7月28日至2015年12月4日期间，仇恒涛代煜丰公司向秦农银行红庙坡支行共计偿还贷款本息15040472.53元。2015年8月25日、26日，仇恒涛向煜丰公司法定代表人王红兵转款1500000元和500000元。2015年9月2日王红兵向仇恒涛出具收条，载明收到仇恒涛50万元购房款。2015年9月24日，仇恒涛代王红兵任法定代表人的陕西鑫诺房地产开发有限公司向秦农银行红庙坡支行偿还贷款1253689.94元。2015年10月21日，煜丰公司与铁真、铁克信、马少卫签订《商品房买卖合同》，约定由铁真、铁克信、马少卫购买涉案的10103号房，建筑面积共476.44平方米，购房款总金额为11911000元。铁真、铁克信、马少卫自2015年8月25日至12月4日期间，将上述款项付清。合同签订后，煜丰公司向铁真、铁克信、马少卫出具了收到全部购房款的收款收据、办理了过户手续。2016年5月，西安铁路运输法院作出行政判决，基于在未出具契税完税凭证的情况下办理了房屋权属变更，程序轻微违法，但不予撤销，判决确认西安市住房保障和房屋管理局为铁真、铁克信、马少卫（10103号）作出房屋登记及颁发房屋所有权证书的行政行为违法。另查，2015年8月10日，煜丰公司与薛麦签订《商品房买卖合同》，约定由薛麦购买煜丰公司柠檬公寓10301号房，建筑面积共1197.99平方米。2015年10月26日，煜丰公司与刘浩学签订《商品房买卖合同》，约定由刘浩学购买煜丰公司柠檬公寓10201号房，建筑面积共计666.45平方米。2015年12月8日，煜丰公司与李万高签订《商品房买卖合同》，约定由李万高购买煜丰公司柠檬公寓10202号房，建筑面积共计478.17平方米。2015年12月8日，煜丰公司与薛麦签订《商品房买卖合同》，约定由薛麦购买煜丰公司柠檬公寓1F101号房（地下车库），建筑面积共计1381.20平方米。2015年12月8日，煜丰公司与黄超签订《商品房买卖合同》，约定由黄超购买煜丰公司柠檬公寓10104号房，建筑面积共计344.14平方米。上述事实由《房屋买卖合同》、公证授权委托书、《商品房买卖合同》、行政判决书、转账凭证、收条、授权委托书、贷款凭证、收款收据、确认书、情况说明、(2017)陕01民初257号民事判决书等证据及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，本案焦点：一、仇恒涛是否有权代煜丰公司收取购房款；二、仇恒涛应否向煜丰公司支付收取的购房款及应支付的数额；三、如仇恒涛应向煜丰公司支付剩余购房款，应否由购房人与仇恒涛连带支付。对于焦点一：2015年4月21日，煜丰公司向仇恒涛出具经公证的《委托书》，其中载明包含了由仇恒涛代煜丰公司办理案涉房产贷款还款相关手续和出售案涉房产的事项。同时，煜丰公司在起诉状中载明，出具上述《委托书》之后，因房屋尚处于抵押状态，买房人要求先支付部分购房款办理解除房屋抵押登记手续，剩余房款在过户后支付，煜丰公司同意，随后仇恒涛直接向银行抵押贷款账户偿还了剩余部分贷款，解除了房屋抵押登记手续，此后，煜丰公司与购房人签订了商品房买卖合同，向仇恒涛交付了房屋过户需要的部分资料。根据以上行为，可以看出煜丰公司认可由购房人支付部分购房款，由仇恒涛以收取的购房款代办银行还款手续，并且煜丰公司在仇恒涛收取购房款办理完毕还款手续后与购房者签订了商品房买卖合同、出具了收到房款的收据、办理了房屋的过户，可见煜丰公司对仇恒涛收取购房人购房款的行为予以认可，故可以认定仇恒涛有权代煜丰公司收取购房款。焦点二：《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，仇恒涛明确表示已经收到铁真、铁克信、马少卫的全部购房款，本院对煜丰公司诉仇恒涛、黄超、刘浩学、薛麦、李万高委托合同纠纷一案所作(2017)陕01民初257号民事判决中，已经认定仇恒涛就其代卖柠檬公寓的6套房屋（包括本案所涉10103号房屋）向煜丰公司支付购房款合计17540472.5元，且将该给付款项在上述案件中的未付购房款中予以扣减，因此，仇恒涛就本案所涉房屋仍应向煜丰公司支付购房款11911000元。焦点三：《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。根据以上规定，人民法院认定民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则，其主张的恶意串通的待证事实便难以认定，对此，主张恶意串通事实存在的当事人有义务提供证据加以证实。本案中，仇恒涛认可收到铁真、铁克信、马少卫的购房款项，也确有多笔款项的支付流转，且煜丰公司向铁真、铁克信、马少卫出具了收到房款的收据、办理了房屋的过户，煜丰公司提供的证据不足以证明仇恒涛与铁真、铁克信、马少卫之间存在恶意串通损害煜丰公司合法权益的行为，因此，煜丰公司主张由铁真、铁克信、马少卫对涉案房屋购房款承担连带赔偿责任的请求，依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零四条之规定，判决如下：一、仇恒涛于本判决生效起十五日内向陕西煜丰置业有限公司支付购房款11911000元；二、驳回陕西煜丰置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定．加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93266元，由仇恒涛负担（煜丰公司已预交，仇恒涛于支付案件执行款时一并支付煜丰公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一八年九月十日书 记 员  刘书方刘明明