浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第858号上诉人（原审原告）：杭州漫城经济信息咨询有限公司。法定代表人：欧阳小梅。委托代理人：李卫国、季长龙，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱刚。委托代理人：吴利平、ＸＸ，浙江闻一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司。法定代表人：潘国强。委托代理人：彭旨平，上海彭旨平律师事务所律师。上诉人杭州漫城经济信息咨询有限公司（以下简称漫城公司）因与被上诉人朱刚、上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司（以下简称复瑞公司）合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2014）杭经开民初字第1371号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年2月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：杭州经济技术开发区锅德粥铺系个体工商户，朱刚系其业主。2013年9月23日，杭州经济技术开发区锅德粥铺（乙方）与复瑞公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于杭州经济技术开发区听涛路伊萨卡国际城5-103、5-108、5-109商铺，建筑面积分别为713.92、250.57、106.91平方米，房屋用途为物业用房，房屋类型为商业。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为开办网吧、美容院、超市等经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定（甲方允许乙方转租，但必须经甲方书面同意，用于经营其它不违反国家相关规定的项目）。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定必须经有部门审批核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。房屋租赁期自2014年3月1日起至2024年2月28日止。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后，方可进行。2014年6月27日，漫城公司（乙方）与杭州经济技术开发区锅德粥铺（甲方）签订《合同转让协议》，约定甲方向乙方转租杭州经济技术开发区25号大街伊萨卡国际城浩泽园5幢103、108号商铺。一、甲方现将原合同转让给乙方，转让后，原合同中应该由甲方享受的权利由乙方享受，原合同中应该由甲方承担的义务由乙方承担。甲方不再享受该商铺产生的收益，也不承担该商铺需要承担的责任。二、从合同签订之日，甲方已经付给复瑞公司的租金由乙方支付给甲方，物业费和水电费也由乙方支付。三、本合同由原合同的甲方即复瑞公司作为协议第三方签字盖章后方能生效。四、等伊萨卡小区业主委员会成立后，原合同如果需要变更或者重新签订，则由乙方直接跟房屋所有权人签订新合同，甲方须放弃该房屋的承租权，否则视为甲方违约。五、本合同一经签订即产生法律效力，双方均不得违约，否则违约方一次性赔偿对方50000元。该协议上“物业意见”一栏有复瑞公司的盖章，并写明“此用章仅供转租证明，不承担合同第五条违约责任。2014.6.27”。2014年6月28日，朱刚出具收条一份，载明：今收到杭州漫城经济信息咨询有限公司转让杭州经济技术开发区下沙25号大街伊萨卡国际城浩泽园5幢108号、5幢103号商铺199000元（包括锅德粥铺已付给复瑞物业的所有108与103房租与物业费和押金），全部结清。复瑞公司开具发票两份，其中一份付款户名为5-110、5-111、5-103、5-108、5-109商铺，项目为2014-3-1至2014-8-31物业费，金额11799.90元；另一份付款户名为杭州经济技术开发区锅德粥铺，项目为房租，金额90190元。漫城公司于2014年10月17日向法院提起诉讼，请求判令：1、解除漫城公司与朱刚、复瑞公司于2014年6月27日签订的《合同转让协议》；2、朱刚、复瑞公司返还漫城公司房屋转让费、房租、物业费等共计199000元；3、朱刚、复瑞公司赔偿漫城公司损失130000元；4、朱刚支付漫城公司违约金50000元；5、本案诉讼费由朱刚、复瑞公司承担。原审法院认为，杭州经济技术开发区锅德粥铺与复瑞公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，漫城公司与朱刚、复瑞公司对此也均无异议。本案的争议焦点有二：一是《合同转让协议》的签订主体，复瑞公司是否是协议一方当事人。二是《合同转让协议》能否解除。关于争议焦点一，虽然《合同转让协议》中约定锅德粥铺将原合同转让给漫城公司，锅德粥铺不再享受该商铺产生的收益，也不承担该商铺需要承担的责任，复瑞公司作为协议第三方签字盖章后方能生效等内容，但复瑞公司在盖章时明确写明“此用章仅供转租证明，不承担合同第五条违约责任”，复瑞公司是作为“物业意见”在该协议中签章，并非是协议当事人，结合锅德粥铺与复瑞公司签订的《房屋租赁合同》中约定，复瑞公司允许锅德粥铺将其中商铺转租，但必须经复瑞公司书面同意，以及实际付款时，漫城公司将房租等款项支付给朱刚，再由朱刚支付给复瑞公司。因此，复瑞公司不是《合同转让协议》的签订主体，漫城公司与朱刚之间系房屋转租关系，漫城公司与复瑞公司之间并无直接租赁关系。关于争议焦点二，漫城公司主张租房是为了开办浴场，朱刚与复瑞公司采取欺诈手段，掩盖房屋实际用途，所交付的房屋不符合合同约定，致使漫城公司不能实现租房目的。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，案涉房屋能否用于开办浴场，漫城公司以社区和业主委员会打电话要求其停止装修为由，认为案涉房屋不能开办浴场，漫城公司仅是自述，并未提供相应证据。其次，漫城公司主张租房目的是用于开办浴场，但在其与锅德粥铺签订的《合同转让协议》中并没有对此进行约定，朱刚称其签订合同时并不知情，漫城公司也无证据证明其已告知了朱刚。实际上，在签订《合同转让协议》时，朱刚将《房屋租赁合同》交给了漫城公司，《房屋租赁合同》中明确约定房屋用途为物业用房，房屋类型为商业。租赁该房屋作为开办网吧、美容院、超市等经营使用，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定必须经有部门审批核准前，不擅自改变上述约定的使用用途，另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后，方可进行。漫城公司应当清楚合同内容，审慎注意案涉房屋是否能够用于开办浴场。即使案涉房屋不能用于开办浴场，漫城公司要求解除合同也并无合同依据或法律依据，故对漫城公司要求解除合同的诉请不予支持，漫城公司由此主张的朱刚与复瑞公司返还各项费用及朱刚支付违约金的诉请，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杭州漫城经济信息咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费7285元，减半收取3642.50元，由杭州漫城经济信息咨询有限公司负担。﻿宣判后，漫城公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院事实认定不清。原审法院对复瑞公司是否有权对“物业管理用房和公共活动用﻿房”5-103进行出租没有进行认定，而该认定与否直接影响租赁合同的效力及漫城公司的合同目的能否实现的问题。根据杭州经济技术开发区物业管理用房交接清单显示，案涉房屋仅5-108、5-109系商业用房，面积分别是250.57平方、106.91平方，合计商业用房面积为357.48平方。而作为合同租赁物重要组成部份的5-103室，面积有713.92平方，占整个租赁标的物面积的超66.6%的比例。显然如果复瑞公司无权对5-103室进行出租，漫城公司的承租目的根本无法实现。事实上，漫城公司在对朱刚与复瑞公司之间签订的合同进行概括转让达成协议并经复瑞公司确认后，已自动取得朱刚对复瑞公司的权利与义务。故漫城公司对所承租的商铺进行了符合商业用途的装修，但在装修期间，业委会相关人员明确反对漫城公司对该案涉房用于商业性质，导致漫城公司不得不停止施工。原审法院认为根据合同相对性原则来否定复瑞公司是适格主体的认定显然是错误的，在合同概括转让并经复瑞公司确认后，原合同相对人已变更为了漫城公司，故原审法院认定复瑞公司不是合同适格主体是错误的。原审法院认为即使案涉房屋不能用于开办浴场，漫城公司要求解除合同没有依据的说法也是错误的。作为房屋承租人，只要在国家法律没有明令禁止，在房屋性质符合商业用途的情况下，可以做到法无禁止均可为。现漫城公司对所承租的房屋要求用于商业用途，显然是符合合同目的。由于复瑞公司超越物业管理权限对外出租办公用房导致合同履行不能，责任显然在朱刚与复瑞公司。漫城公司与朱刚在签订合同转让协议时，根本不知道5-103﻿系物业管理与公共活动用房，朱刚也没有对漫城公司明确讲过该房是未经业委会同意对外出租的事实，从而导致漫城公司因信任案涉用房可用于商业用途而对此进行了装修，从而使漫城公司损失扩大，显然这个损失是朱刚与复瑞公司造成的，故该损失也理应由朱刚与复瑞公司承担。二、原审法院法律适用错误。原审法院认为漫城公司证据不足以支持诉请，对漫城公司的诉请予以驳回，该观点是错误的。原审法院是在对事实没有查清的基础上，运用了民诉法64条，故法律适用是错误的。根据相关法律规定，复瑞公司未经业委会许可对外出租物业办公用房，系无权处分行为，故朱刚与复瑞公司之间签订的合同是无效的，漫城公司因此而概括受让合同的权利义务也是无效的。漫城公司因概括转让合同的权利义务后，因业委会的反对致使合同目的无法实现，故按相关法律规定，漫城公司概括转让的合同是可以单方解除的。现发现业委会已经把案涉103、108、109全部收回，103作为物业的办公用房使用，也就是说，双方的合同已经实际无法履行。关于5—103的面积，根据浙江省2014年5月1日施行的物业管理条例的规定，物业管理用房用途是不得擅自改变的，根据该条规定，漫城公司找了下沙工商局，工商局明确表示物业用房不能作为商业使用，不能办理营业执照，漫城公司找了业委会，他们认为朱刚与复瑞公司无权将103对外用于出租，这都是口头的说法。综上，原审法院因事实认定不清，导致法律适用错误，请求撤销原判，依法改判支持其的原审全部诉讼请求并由朱刚、复瑞公司承担诉讼费用。被上诉人朱刚辩称：一、朱刚与复瑞公司签订的《房屋租赁合同》主体适格，意思表示真实，且并不违反法律强制性规定，因此该租赁合同合法有效。二、朱刚与漫城公司就上述租赁标的达成《合同转让协议》，且由复瑞公司在协议上签章予以确认，因此朱刚和漫城公司双方之间的合同关系也是合法有效的。同时，朱刚和漫城公司签订合同的同时，将与复瑞公司之间的《房屋租赁合同》等相关材料全部交给漫城公司，对于该标的物的相关情况不存在任何隐瞒。在朱刚和漫城公司签订《合同转让协议》时，案涉小区尚未成立业主委员会，双方因此专门在《合同转让协议》第四条约定“等伊萨卡小区业主委员会成立后，原合同如果需要变更或重新签订，则由乙方直接跟房屋所有权人签订新合同，甲方须放弃该房屋的承租权，否则视为甲方违约”。所以，本案中没有如漫城公司所言的“朱刚也没有对漫城公司明确讲过该房是未经业委会同意对外出租的事实”，朱刚不存在欺诈行为。三、漫城公司上诉称承租案涉房屋无法实现合同目的，但是不管是在本案一审阶段，还是现在二审阶段，漫城公司均未提供任何证据予以证明，而且据朱刚了解，在本案所涉房屋周围同类型的房屋均已有商家在从事经营活动。退一步讲，即使如其所言，案涉房屋无法经营足浴店，其原因也归咎于漫城公司作为经营者没有去作相关的了解和考察，未尽到审慎的义务，自然应当承担相关责任。其以此为由要求解除《合同转让协议》没有相应的法律依据和合同依据。因此，本案一审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律准确，漫城公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人复瑞公司辩称：一审查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，说理透彻，请求维持原判。对漫城公司来说，其在二审没有提交足以推翻一审判决的证据，就本案来说，是转租，因此，复瑞公司在转租合同中不是一个适格的主体。到去年12月为止，复瑞公司已经撤出了小区。上诉人漫城公司和被上诉人朱刚、复瑞公司在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，朱刚以作为个体工商户登记的杭州经济技术开发区锅德粥铺与复瑞公司在2013年9月23日签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。2014年6月27日，杭州经济技术开发区锅德粥铺将其中从复瑞公司承租来的杭州经济技术开发区25号大街伊萨卡国际城浩泽园5幢103、108号商铺转租给漫城公司，双方签订了《合同转让协议》，并经复瑞公司同意。该转让协议亦系双方当事人真实意思的表示，虽《浙江省物业管理条例》第二十九条第二款规定：“物业管理用房的具体位置和面积应当在工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售（预售）证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。”但该条例属管理性规范，并不属于效力性规范。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因此，在合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，双方所签的转让协议也并不必然导致无效。且漫城公司在向原审法院提起诉讼时，请求的是要求解除《合同转让协议》，二审的上诉请求亦是要求支持其一审的诉讼请求。而其向原审法院提出要求解除的理由是其接到伊萨卡社区和业主委员会通知，该房屋不能用作商业用途，只能作为办公用房。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。根据漫城公司向一审法院提交的四组证据，均没有对其提出的该主张提交有效证据证实，应承担举证不能的不利后果。原审法院判决驳回漫城公司的诉讼请求并无不当。综上，漫城公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7285元，由杭州漫城经济信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  赵瑞玲二〇一五年五月二十二日书 记 员  项 琳