广东省南澳县人民法院执 行 裁 定 书（2015）汕澳法执外异字第1号案外人黄惜莲，女，汉族，住广东省汕头市金平区金砂街道。委托代理人詹学东，广东潮润律师事务所律师。申请执行人张镇顺，男，汉族，住广东省深圳市南山区。委托代理人蔡岱侬，广东盈信律师事务所律师。委托代理人洪一涛，广东盈信律师事务所律师。被执行人南澳县恒泰房地产开发有限公司，住所地广东省南澳县后宅镇。法定代表人郭潮金，总经理。委托代理人吴两发，男，南澳县恒泰房地产开发有限公司会计员，住广东省南澳县后宅镇。本院在执行申请执行人张镇顺与被执行人南澳县恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）民间借贷纠纷一案中，案外人黄惜莲于2015年5月14日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人黄惜莲称，2012年11月5日，案外人向被执行人购买位于南澳县后宅镇中兴路北侧中兴花园一期A1401、A1501号房，总房款为人民币1049356元。2012年11月10日，案外人依约缴交全部房款人民币1049356元。2013年1月10日，案外人要求被执行人将A1401、A1501号房更换为B栋107、207号房，并将原房款抵为更换后的房款，差额人民币755545元由案外人负责补齐，双方为此签订了《中兴花园内部认购协议书》，并约定被执行人应在其付清总房款之日将商品房交付案外人管业使用。2013年2月22日，案外人将余款人民币755545元付还被执行人，被执行人于同日将案外人购买的房产交付其管业使用至今。至此，上述房产所有权已属案外人所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，被执行人已将上述房产出卖给案外人，案外人也已支付全部价款并实际占有该房产，未能及时办理过户登记手续，皆因被执行人当时已与申请执行人发生纠纷，致拖延至今，过错全在被执行人。所以，根据该条的规定，南澳县人民法院不能查封、拍卖上述已属案外人所有的房产。现南澳县人民法院在执行申请执行人张镇顺与被执行人恒泰公司民间借贷纠纷一案过程中裁定查封属案外人所有的上述房产，已侵犯案外人合法权益，故请求撤销广东省南澳县人民法院（2015）汕澳法执字第1-1号执行裁定书，解除对位于南澳县后宅镇中兴路北侧中兴花园一期B栋107号商铺及207号房的查封，并停止拍卖。案外人黄惜莲为支持其异议主张，向本院提交了《中兴花园内部认购协议书》、《收款收据》、《资金汇划补充凭证》、《广东省地方税收通用发票》、《房屋验收交接表》、《入住协议书》及案外人黄惜莲的《居民身份证》等证据。本院查明，2012年11月5日，恒泰公司与案外人黄惜莲签订一份编号为（2011）恒泰内认ZX第A-1401-1501号《中兴花园内部认购协议书》，约定案外人黄惜莲自愿认购恒泰公司位于南澳县后宅镇中兴路北侧中兴花园一期A1401、A1501商品房，A1401商品房建筑面积131.81平方米，价格4400.00元／平方米，总房款为人民币579964.00元；A1501商品房建筑面积97.68平方米，价格4450.00元／平方米，总房款为人民币434676.00元；露台建筑材料总款为人民币34716.00元；上述复式商品房总款项为人民币1049356.00元，并约定案外人黄惜莲于2012年11月11日前付清总房款人民币1049356.00元，收款以恒泰公司开具发票为凭。同年11月10日，恒泰公司向案外人黄惜莲出具一张编号为00501283号《收款收据》，载明：今收到黄惜莲A1401＋A1501房人民币1049356.00元，总款（结清）。2013年1月10日，恒泰公司又与案外人黄惜莲签订一份编号为（2013）恒泰内认ZX第B107＋207号《中兴花园内部认购协议书》，约定案外人黄惜莲自愿认购恒泰公司位于南澳县后宅镇中兴路北侧中兴花园一期B栋第1自然层的第07单元复式商品房，该复式商品房一层建筑面积90.02平方米，价格15800.00元／平方米，总房款为人民币1422316.00元；二层建筑面积90.02平方米，价格4250.00元／平方米，总房款为人民币382585.00元；上述复式商品房总房款为人民币1804901.00元。同时恒泰公司与案外人黄惜莲还在该协议书中约定，案外人黄惜莲于2012年11月5日向恒泰公司购买中兴花园A1401＋A1501复式商品房，并于2012年11月10日付清总房款人民币1049356.00元，根据恒泰公司、案外人黄惜莲双方于2012年11月5日签订的协议书“第四条”条款的约定，恒泰公司同意案外人黄惜莲将其购买的中兴花园A1401＋A1501复式商品房换为中兴花园一期B栋107＋207复式铺面，案外人黄惜莲原已付房款人民币1049356.00元于签订本协议之日不计息转为B栋107＋207复式铺面的首期房款；恒泰公司于2013年1月12日之前开具上述复式铺面的购房发票，案外人黄惜莲于发票开具之日起一个月内一次性付清尾期房款人民币755545.00元给恒泰公司。2013年1月12日，恒泰公司向案外人黄惜莲开具二张号码为03625260、03141875号，金额分别为人民币382585.00元、1422316.00元的发票；同年2月22日，恒泰公司向案外人黄惜莲出具一张编号为00806279号《收款收据》，载明：今收到黄惜莲B107＋207人民币1804901.00元，购买中兴花园一期B107＋207总房款（其中1049356元为2012年11月10日A1401＋1501房退房款转入，实收现金：755545元）。案外人黄惜莲认购该复式铺面用于投资，到目前为止，恒泰公司未与案外人黄惜莲签订《商品房买卖合同》及未办理过户登记手续，位于南澳县后宅镇中兴路北侧中兴花园一期B栋107＋207复式铺面仍登记在恒泰公司名下。另查明，2013年3月25日和2013年4月3日，本院根据张镇顺的诉前财产保全申请，分别作出（2013）汕澳法立保字第3-1号、（2013）汕澳法立保字第3-2号民事裁定：一、冻结恒泰公司在中国工商银行股份有限公司汕头分行南澳支行的账户（账号：2003025009200037906），冻结金额以人民币753737.50元为限。冻结期限自本裁定书送达之日起六个月。期届仍需继续冻结的，张镇顺应于期限届满前向本院提出书面申请；二、查封恒泰公司名下南澳县后宅镇中兴路中兴花园B栋107号、207号、802号、1002号、1104号、1204号房产，查封价值以人民币480万元为限。查封期限自本裁定书送达之日起二年。期届仍需继续查封的，张镇顺应于期限届满前10日内向本院提出书面申请；三、限制张镇顺（公民身份号码120107195910181518）提供担保的位于深圳市南山区蛇口高山花园3栋18B房产（房地产证号：深房地字第40002621**号，建筑面积200.80平方米）的所有权转移及他项权利的设置。此后，本院在执行申请执行人张镇顺与被执行人恒泰公司民间借贷纠纷一案中，根据申请执行人张镇顺续行查封申请，于2015年3月10日作出（2015）汕澳法执字第1-1号执行裁定：一、续行查封被执行人恒泰公司所有的位于南澳县后宅镇中兴路中兴花园B栋107号、207号、802号、1002号、1104号、1204号的房地产；二、被执行人恒泰公司负责保管被查封财产。在查封期间，被执行人可以使用被查封的财产，但因被执行人的过错造成查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间，被执行人不得转移被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、续行查封期限为三年（即自查封之日起计算）。需要续行查封的，申请执行人应当在查封期限届满前10日内向本院提出续行查封的书面申请，履行义务后可以申请解除查封。案外人黄惜莲认购的上述房产被查封后，于2015年5月14日对执行标的向本院提出书面异议，请求本院撤销广东省南澳县人民法院（2015）汕澳法执字第1-1号执行裁定书，解除对位于南澳县后宅镇中兴路北侧中兴花园一期B栋107号商铺及207号房的查封，并停止拍卖。本院认为，本案案外人黄惜莲基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，故应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。从已查明事实可知，到目前为止，被执行人恒泰公司未与案外人黄惜莲签订《商品房买卖合同》及未办理过户登记手续，案外人黄惜莲认购的位于南澳县后宅镇中兴路北侧中兴花园一期B栋107号商铺及207号房仍登记在被执行人恒泰公司名下。基此，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产；采取前款措施，人民法院应当作出裁定”的规定，本院在执行申请执行人张镇顺与被执行人恒泰公司民间借贷纠纷一案中，根据申请执行人张镇顺续行查封申请，于2015年3月10日作出（2015）汕澳法执字第1-1号执行裁定，续行查封被执行人恒泰公司所有的位于南澳县后宅镇中兴路中兴花园B栋107、207号房等房地产，符合法律规定。在本案中，虽然案外人黄惜莲在本院采取查封房产执行措施前已与被执行人恒泰公司签订认购协议书，但是该认购协议书系预约合同，是否合法有效尚未依法予以认定，而且案外人黄惜莲认购该复式铺面是用于投资，显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。因此，案外人黄惜莲提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人黄惜莲的异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。（此页无正文）审 判 长 游 潮 茂审 判 员 林 祝 家人民陪审员 柯 成 福二〇一五年五月二十九日书 记 员 纪云（代）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。