浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5450号 上诉人（原审被告）：张文祥，男，1948年2月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）：杜建国，男，1966年8月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。 上诉人张文祥与被上诉人杜建国房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初6248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：案涉租赁物为杭州市萧山区龙发大厦621-622室房屋，产权登记面积为552.46平方米，另有部分辅房未计入使用面积。杜建国系从产权人处承租该房屋，权利人原则同意杜建国在合同有效期内可转租或与第三方合作经营。2011年11月1日，杜建国（甲方）与张文祥（乙方）签订《租赁协议》，约定将案涉房屋及设施出租给张文祥使用，租赁期限自2011年11月1日至2014年10月30日。租金第一年为370000元，当日一次性付清；第二年在第一年基础上提升5%，提前二个月一次性付清；第三年在第二年基础上再上浮5%，提前二个月一次性付清，以此类推。甲方日常经营的水电费包月4500元及物业管理费1200元/月须按时交清，不得拖欠等内容。协议签订后，杜建国即将房屋交付张文祥开始经营。协议期限届满后，张文祥续租三年，并再次与杜建国签订《租赁协议》，约定租赁期限自2014年10月30日至2017年10月30日，其他内容与前述协议一致。至协议到期，张文祥未返还租赁物，且欠付租金及水电费至今。因案涉争议，杜建国遂起诉来院，案经调解无效。杜建国的诉讼请求为：1.张文祥支付杜建国租金及水电费共计2509000元；2.本案诉讼费由张文祥承担。 另查明，关于已付费用：第一块费用，即已付租金部分，双方确认张文祥已付租金且有收据或收条的费用为180000元，具体为2013年5月17日的80000元、同年5月24日的50000元、同年11月17日的15000元、2014年1月6日的10000元、2017年7月19日的10000元以及2017年5月19日的15000元。第二块费用，即张文祥所出具借据或借条的费用，双方确认金额为70000元，具体为2013年10月30日的10000元、2015年2月13日的5000元、2015年4月13日的40000元以及2016年8月21日的15000元。第三块费用，即张文祥已支付但无凭据的费用，双方确认金额为33336元，具体为2015年4月27日的3500元、2016年2月6日的10000元、2018年2月11日的6400元以及本案所涉13436元。上述三块费用共计283336元，双方认可第二、三块费用均在本案中抵作租金，且一并处理。 原审法院认为：杜建国、张文祥之间签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，庭审中双方对其效力也均予认可，故应为合法有效，双方均应按约履行。本案中，张文祥辩称2011-2012年的租金已付清，结合庭审中双方所确认包括借条及借据、已付但无凭证部分费用在内的款项，为283336元，而协议约定第一年的租金即为370000元，故张文祥主张前述期间租金已付清，无事实依据，且缺乏其他证据予以证实，庭审中杜建国亦不予认可，故不予采信。关于欠付租金及水电费数额，就租金部分，本案张文祥仅按第一年租金的标准计算六年租金的总额为2220000元，但其仅主张其中的2200000元，系其自愿行使处分权，故予以认可。扣除前述双方确认并在本案中一并处理的费用（包括抵作租金部分）计283336元，剩余租金1916664元应予支持。就水电费部分，庭审中张文祥认可按协议应由其承担包月的水电费，并认可其支付方式，且对该项费用未提异议，故对杜建国的该项主张予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张文祥在判决生效后十日内支付杜建国租金1916664元；二、张文祥在判决生效后十日内支付杜建国水电费324000元；三、驳回杜建国的其余诉讼请求。 如张文祥未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26872元，减半收取计13436元，由杜建国负担1437元，张文祥负担11999元。 宣判后，张文祥不服，向本院提起上诉称：1、2011年11月1日，张文祥和杜建国在621、622房屋签订租房协议一份，协议约定2012年租金37万元。签完协议后，当日一次性付清。2011年11月2日即可经营2012年的全年业务。二款证据证明张文祥2012年的租金、水电费等已交齐。2、2013年1月，因地铁2#线穿越龙发大厦地下爆破施工，张文祥租的龙发大厦621、622房墙壁、屋顶漏水，导致酒吧、舞厅和舞蹈培训班停业。杜建国有责任为张文祥抓紧修补好房屋，让酒吧、舞厅、舞蹈培训班早日营业，减少张文祥损失。当时2013年2月，杜建国只修自己经营的609房，对张文祥租的621、622房不修不补，不理不睬，长达五年之久，房屋至今还在漏水，无法经营。3、从2013年5月到2018年4月16日止，张文祥向杜建国交纳房租14次，计28.3336万元。加上2012年的37万元共计已交65.3336万元，杜建国足足可以向房东王少军交纳六年的房租。4、根据张文祥和杜建国的房屋租赁协议第五条违约责任：协议期内如果一方违约而造成对另一方损失的，则须给对方予以赔偿。杜建国对房屋漏水不修、不补长达5年，有错在先，失职、失信在后，应负害人不利己的全部责任。所以张文祥保留对杜建国的起诉权。综上，请求：一、撤销原审判决：1、张文祥支付杜建国租金（6年）191.6664万元。2、电费、水费32.4万元。二、保留因621、622房屋漏水停业4年8个月的利润损失对杜建国的诉讼。后张文祥书面变更其第一项理由为：在2012年的11月、12月，张文祥租赁了杜建国的房屋并合作经营王少军的酒吧舞厅是二个月，只交了七万元，不是一年交37万元。上诉状中事实和理由的第一条是错误的。 针张文祥的上诉，杜建国发表答辩意见称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确。一、本案张文祥的第一个上诉理由，提出双方2011年11月1日签的租赁协议约定，租金第一年叁拾柒万元，当日一次性付清，水电费等也是用这种方式约定。就认为租赁合同可以证明张文祥2012年的租金、水电费等已交齐。这一理由根本不能成立。1、该租赁协议约定当日一次性付清，只是约定了付款方式，实际租金、水电费等并没有交付。张文祥认为2012年的租金、水电费等已交齐。就应该拿出付款凭据来予以证明。2、双方2014年10月30日签的租赁协议也有同样的约定，张文祥也承认其没有交付第一年的租金和水电费等，这证明双方2011年11月1日签的租赁协议约定当日一次性付清，只是约定了付款方式，实际租金、水电费等并没有交付。3、张文祥提交的信息调查表，只能证明双方存在租赁关系，不能证明2012年的租金、水电费等已交齐。二、张文祥的第二个上诉理由，提出2013年1月，因地铁2号线施工，导致案涉租赁房屋漏水至今无法经营。这一理由同样不能成立。1、张文祥在一审庭审中承认2013年至2017年期间的租金未付，并请求按照实际所欠年份支付租金，即自2013年至协议到期届满。而且，其在一审期间没有提出因地铁2号线施工，导致案涉租赁房屋漏水至今无法经营而未付租金，以前也没有向杜建国提出过。这证明张文祥是愿意支付自2013年至协议到期届满期间的租金和水电费等的，根本不存在案涉租赁房屋漏水至今无法经营的情况。2、双方第二个租赁协议是2014年10月30日签的，如果2013年1月存在案涉租赁房屋漏水至今无法经营，那张文祥还会在2014年10月30日与杜建国续签第二个租赁协议吗？3、张文祥从2013年开始至今，虽然金额不大，但一直在陆续支付租金，这证明本案杜建国租给张文祥的房屋，不存在房屋漏水至今无法经营的情况。如果从2013年1月开始存在租赁房屋漏水至今无法经营，那张文祥还会支付杜建国共计283336元租金吗？4、张文祥提交的证据，不能证明杜建国租给张文祥的房屋存在房屋漏水至今无法经营的情况，这在杜建国对张文祥二审期间提交的证据的质证意见中已一一阐明，这里还要进一步说明的是：公证机关的公证书是2017年4月1日出具的，如果真的有其要证明的租赁房屋漏水至今无法经营的状况，张文祥还会分别于2017年5月19日和7月19日支付杜建国15000元和10000元租金吗？三、张文祥提出，依据房屋租赁协议第五条的规定，认为杜建国违约在先，其保留对杜建国追究利润损失的诉权。这完全是颠倒黑白。杜建国没有违约，是张文祥欠付租金和水电费等，违约至今。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确。张文祥的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回张文祥的全部上诉请求。 二审举证期限内，张文祥向本院提交如下证据材料： 1、照片，拟证明案涉房屋漏水的事实； 2、信息表，拟证明张文祥、杜建国和房东是共同经营的事实； 3、公证书，拟证明案涉房屋2015年还在漏水； 4、情况说明，拟证明杜建国也认可案涉房屋漏水，张文祥没有在经营的事实； 5、收据，拟证明张文祥2012年缴纳70000元，共承租了两个月的事实； 6、收款收据，拟证明2013年杜建国修自己的房子花费了9540元，但没有帮张文祥修的事实； 7、行政裁定书； 8、委托代理合同，证据7和证据8拟证明双方就案涉房屋漏水一直打行政诉讼的事实。 上述证据材料经出示，杜建国发表意见称：证据1真实性不认可，也与本案无关，照片不是案涉房屋的照片；证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，我们是租房给张文祥的，不是合作经营；证据3原件与复印件核对一致，但与本案无关；证据4中的字是我签的，但是是上诉人与其律师胁迫我签的；对证据5真实性无异议，但与本案无关，该笔款项不是房租，是屋顶平改坡的钱；对证据6真实性不认可；对证据7和证据8的真实性无异议。 本院经审核认为，对证据2、3、5、7、8的真实性，杜建国未提出异议，本院予以确认。证据1、6的真实性不予认可，证据5杜建国认为系张文祥的律师胁迫其所写，但并未提交证据材料证实其该主张，故对该证据的真实性予以采认。 杜建国向本院提交如下证据材料：营业执照，拟证明张文祥是正常经营的事实。 上述证据材料经出示，张文祥发表意见称：真实性无异议，张文祥和杜建国一起审批营业执照的目的是要保留证据，证明案涉房屋一直在漏水。 本院经审核认为，对该证据的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：原审庭审中，张文祥答辩请求按照实际所欠年份支付租金，即自2013年至协议到期届满的租金，现其二审中认为2013年开始涉案房屋无法正常经营，与其一审的意见不一致，且张文祥在本案中并未提出反诉，故如果案涉房屋确实存在漏水等问题导致其无法经营，就其所产生的损失张文祥可另行循法律规定解决。对于已付租金的数额，原审法院经与双方当事人进行核对，确定为共计支付283336元，上述确认过程在案可查，现张文祥在二审中提交的收据所列的7万元费用，杜建国并不认可系本案租金，而认为系其他费用，故对此部分费用，本案中亦不予处理，双方当事人可另行解决。综合以上，本院认为张文祥的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24725元，由上诉人张文祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年九月十二日 书记员  徐森燕