江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2847号上诉人（原审被告）江苏融侨置业有限公司，住所地南京市燕山路169号。法定代表人林茂松，该公司董事长。委托代理人周钦，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李叶祥，男，1988年6月23日生，回族，某合作社职员。上诉人江苏融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）因与被上诉人李叶祥商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人融侨公司的委托代理人周钦、被上诉人李叶祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李叶祥原审诉称，双方2011年12月7日签订《商品房预售合同》，约定李叶祥购买融侨公司开发的该售楼处观城08幢102室联排别墅一套，面积为350.48平方米，合同总价为4057787元，并约定融侨公司应于2013年6月30日前向李叶祥交付该商品房。合同签订后，李叶祥按约定履行了付款义务，但融侨公司却没有能够按期交房，时至今日已长达一年多，经李叶祥多次催告无果。融侨公司拒不履行合同的行为给李叶祥造成了巨大损失。为维护合法权益，特诉之法院，请求法院判令融侨公司限期交房；请求法院调整增加违约金，判令融侨公司赔偿延期交房造成的损失：以总房价款按同期银行贷款基准利率计算，自2013年7月1日至实际交付之日止，截至2014年9月15日的损失为293494元；判令融侨公司承担本案诉讼费。融侨公司原审辩称，融侨公司已于2014年8月28日将房屋交付给李叶祥，因此李叶祥第一项诉讼请求无事实和法律依据。双方在合同中明确约定了迟延交房违约金的计算标准，李叶祥要求调整违约金没有事实及法律依据。融侨公司迟延交房，李叶祥并没有任何损失。原审法院经审理查明，2011年12月7日，融侨公司与李叶祥签订《南京市商品房预售合同》一份，合同中约定：融侨公司将位于南京市浦口区江浦街道海院路88号观城08幢102室的商品房预售给李叶祥；该商品房的建筑面积350.48平方米；李叶祥预购该商品房以建筑面积计价，单价为11577.8元／平方米，总价款合计4057787元；融侨公司应于2013年6月30前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；融侨公司迟延交付该商品房，按照100元／天计算，向李叶祥支付迟延期间的违约金。另查明，李叶祥于2011年12月8日、2012年1月15日、2014年11月18日分别支付江苏融侨置业有限公司江浦分公司3000000元、957787元、100000元，合计4057787元。又查明，融侨公司于2014年1月27日取得了涉案房屋的建设工程规划核实合格书，2014年8月19取得了涉案房屋的建筑工程竣工备案材料。2014年8月20日，融侨公司向李叶祥邮寄送达了《交房通知书》，要求其2014年8月19日至2014年8月24日至交房中心办理房屋验收及入住手续。2014年8月28日，李俊龙（李叶祥的父亲）签订了《房屋装修备案表》、《装修承诺书》、《融侨观城装修管理规定》、《装修管理协议书》、《融侨观邸业主信息表》、《防火责任书》。2014年8月29日，李俊龙为涉案房屋交纳物业管理费、公摊水电费、装修管理费。原审法院根据李叶祥收到的交房通知时间，同时给予合理的交房时间，确认逾期交房时间为2014年8月23日。后李叶祥当庭申请撤回第一项诉讼请求。2015年1月30日，江苏新元土地房地产评估有限责任公司受原审法院委托，做出编号为苏新房评报字（2015）第101号的估价报告，评估得出本次估价目的下南京市浦口区江浦街道海院路88号观城08幢102室房屋同类型同地段房屋租金标准于估价时点2013年6月30日的房地产市场租金为人民币5601元／月，并用去评估费5000元。原审法院认为，双方签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约履行。李叶祥依约支付了全部房款，而融侨公司未能在合同约定的2013年6月30日前交付房屋，迟至2014年8月23日才交付房屋，其迟延交付的行为已构成违约，由此引发诉讼，理应承担相应的民事责任。合同约定的逾期交房违约金100元／天低于李叶祥的实际损失，其实际损失应按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，故对李叶祥要求法院调整增加违约金，判令融侨公司赔偿延期交房造成的损失293494元的诉讼请求，原审法院予以部分支持。本案李叶祥的损失应按照评估机构的估价报告5601元／月计算违约金，融侨公司逾期交付房屋期间为13个月23天，故违约金为5601元／月×13月＋5601元÷31天×23天=76968.6元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决：一、江苏融侨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李叶祥自2013年6月30日至2014年8月23日迟延交房的违约金共计76968.6元。二、驳回李叶祥的其他诉讼请求。一审案件受理费5702元、鉴定费5000元，共计10702元，由李叶祥负担4207元，由江苏融侨置业有限公司负担6495元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。融侨公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、双方在合同中约定了违约金的计算方式，被上诉人没有提供证据证明其损失大于合同约定的违约金，因此，应当按照合同约定计算违约金。2、一审中的《房地产司法鉴定估价报告》不应当作为判决的依据。该评估报告中写明租金标准不包含房屋出租时需缴纳的相关税费，而该税费属于被上诉人的成本。评估报告还写明是以有装修装饰为前提，而涉案房屋是毛坯房。评估报告的评估方法是市场比较法，但在评估报告中并没有提供进行比较的案例。3、一审适用法律错误，应当适用合同法第一百一十四条规定，被上诉人没有实际损失却主张增加违约金没有事实和法律依据。被上诉人李叶祥答辩称，按照相关司法解释规定，逾期交付房屋应当根据同地段同类房屋租金标准计算违约金。上诉人迟延交房的时间较长，超过了上诉人的预期，影响了上诉人的婚期，给上诉人造成很大的影响和损失，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，双方当事人在二审中均未提交新证据。原审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人融侨公司与李叶祥于2011年12月7日签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同约定融侨公司应于2013年6月30前向李叶祥交付房屋，融侨公司未能按时交付房屋，应当承担违约责任。上诉人融侨公司直至2014年8月23日方交付涉案房屋，逾期时间较长，必然给被上诉人生活造成一定的影响与损害。被上诉人主张合同约定的违约金标准较低，请求法院调整违约金符合法律规定。融侨公司迟延交付房屋，妨害的是李叶祥对涉案房屋如期占有使用的权利，该占有使用权利的价值可参照涉案房屋的租金进行确定；同时，亦应考虑涉案房屋的性质为自住而非出租，不应完全按照租金标准确认，应考虑全案情况综合予以酌定。被上诉人在一审中主张从2013年7月1日起计算违约金，一审法院判决从2013年6月30日起计算违约金不当，应当予以变更。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1373号民事判决第二项；二、变更南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1373号民事判决第一项为：江苏融侨置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付李叶祥自2013年7月1日至2014年8月23日迟延交房的违约金共计70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5702元，由李叶祥负担4334元，由江苏融侨置业有限公司负担1368元；鉴定费5000元，由李叶祥负担。二审案件受理费691元，由李叶祥负担69元，由江苏融侨置业有限公司负担622元。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一五年五月二十九日书 记 员  罗程允