浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0482民初803号 原告（反诉被告）：平湖九龙山旅游度假区管理服务有限公司。住所地：平湖市乍浦镇外山东沙湾2号办公楼。统一社会信用代码：91330482754902334A。 法定代表人:金跃进，董事长。 委托诉讼代理人：富建国，浙江金品律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江九龙山开发有限公司。住所地：平湖市九龙山。统一社会信用代码：913304827429383139。 法定代表人：宁志群，董事长。 委托诉讼代理人：陆峻熙、汪金婷，北京市康达律师事务所律师。 原告（反诉被告）平湖九龙山旅游度假区管理服务有限公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）浙江九龙山开发有限公司（以下简称开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序审判。2018年4月23日，本案转普通程序组成合议庭审判。2018年4月25日，开发公司向本院提起反诉，本院于同日立案受理并与本诉合并审理。2018年5月29日、8月14日，本案二次公开开庭进行了审理，物业公司的委托诉讼代理人富建国，开发公司的委托诉讼代理人汪金婷到庭参加诉讼（第一次庭审系范一宏参加，后变更为汪金婷，汪金婷参加第二次庭审）。本案现已审理终结。 物业公司向本院提出诉讼请求：开发公司立即支付物业公司物业费17337085.74元，并支付逾期付款损失（按银行同期贷款利率，自2015年7月18日起计算至判决生效日止）；本案诉讼费由开发公司承担。事实和理由：2009年7月17日，物业公司与开发公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，合同约定：开发公司将九龙山游艇湾1-28幢别墅、29幢夏宫、圣马可公寓、商业街等物业委托物业公司管理，合同期限为3年。合同签订后，物业公司按约履行了义务，开发公司于2011年底支付给物业公司物业费3081686元，其中别墅50套，公寓195套，合计应支付物业费3852108元，物业公司同意打八折处理，因此，开发公司支付了3081686元。但尚有别墅50套、公寓房195套自2012年1月1日至2012年7月17日的物业费1422197.84元未支付及303套酒店用房、游艇湾商业用房、夏宫自2010年9月1日至2012年7月17日的物业费4206512.36元未支付，合计5628710.20元未支付。2013年1月3日，物业公司与开发公司又签订《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》1份，合同约定，原由物业公司管理的物业继续由物业公司管理，并确定高层住宅物业费为每月每平方米3.80元，别墅每月每平方米5.80元，商业物业每月每平方米4元；合同期限为3年，自2012年7月18日起至2015年7月17日止。2015年4月24日，开发公司向物业公司下发了《关于九龙山游艇湾前期物业管理服务合同届满终止的通知函》，明确到2015年7月17日终止合同，不再续签，同时要求物业公司结算物业费。截止到2015年7月15日，开发公司应支付物业公司后三年的物业费为11708375.54元。加上前合同未支付的物业费，开发公司应支付物业公司物业费合计为17337085.74元。物业公司将结算清单交给开发公司并要求开发公司支付物业费，但未果。 开发公司答辩称，物业公司主张的物业费期间是2009年7月17日至2015年7月17日，其中2009年7月17日至2012年1月1日段的物业费，根据民诉法的规定已经超过了诉讼时效，物业公司无权主张。开发公司实际已支付该部分物业费。2012年1月1日至2013年1月3日期间，双方签订了委托管理协议，对九层宿舍楼、民工用房约定由物业公司管理和经营，物业公司同意不收取开发公司物业费，物业公司至今仍在管理和经营上述物业，因此，该段时间的物业费，物业公司无权向开发公司主张。2013年1月3日至2017年7月17日，双方签订的委托管理协议未变更和终止，原告一直在管理和经营九层宿舍楼和民工用房，续签的《九龙山游艇湾前期物业服务合同》属于以合法形式掩盖非法目的，应为无效。退一步讲，即使合同有效，物业公司支付物业费的前提是提供了物业服务，但物业公司并没有提供任何进行物业服务的证据，合同实际没有履行，物业公司无权向开发公司主张物业费。与本案相关的门票案，物业公司是该案的被告，开发公司是该案的原告，该案中门票费用冲抵物业费，物业公司不能既要门票费，又要物业费。本案是撤诉后再提起诉讼，物业公司主张物业费的依据与前案相同，但诉讼请求却不同，说明物业公司肆意计算物业费。物业公司收取物业费的标准已超出了嘉兴市当地政府指导价，物业公司擅自调高物业费收费标准，超出部分无效。 开发公司向本院提出反诉请求：确认《九龙山游艇湾前期物业服务合同》无效；如不能确认《九龙山游艇湾前期物业服务合同》无效，请求判决物业公司支付乍浦镇九龙山庄园面积为28759.04平方米的九层员工宿舍楼和民工临时用房8幢的租金收益1800万元；物业公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：李勤夫在2008年至2014年4月1日期间担任开发公司法定代表人、董事长，潘杏英系李勤夫妻子。物业公司在2008年3月至2012年12月31日期间的控股股东为九龙山上市公司（现已更名为海航创新股份有限公司）。2012年12月31日后，李勤夫非法操控将九龙山上市公司持有的物业公司百分之百的股权低价贱卖给其实际控制的九龙山游艇俱乐部（平湖）有限公司。李勤夫自物业公司成立至2012年12月31日期间一直担任董事职务，其儿子李梦强在2011年12月20日前担任物业公司的董事长，其妻子潘杏英从2011年12月20日至2013年8月5日期间担任物业公司的董事长，物业公司的实际控制人就是李勤夫。李勤夫作为开发公司的实际控制人、董事长、法定代表人，不仅没有履行对开发公司的勤勉和忠实义务，还通过违法的关联交易侵占开发公司的资产。 在2012年，李勤夫与潘杏英操控开发公司与物业公司签署了《委托管理协议》，根据协议约定，物业公司作为九龙山庄园内的综合物业管理公司，开发公司委托物业公司综合管理度假区各项目公司的物业、安全和后勤，开发公司将其所有的九龙山庄园面积为28759.04平方米九层宿舍楼和民工临时用房8幢委托给物业公司管理使用并取得经营收益，物业公司同意不收取开发公司的物业管理费。物业公司提供的物业服务非常有限,而且还在李勤夫的授意下非法截留原本属于第三人的门票收入。在海航方受让了李勤夫持有的九龙山上市公司的股权后，李勤夫为了从开发公司套取更多的资产，竟然不顾先前双方已经签署的《委托管理协议》无需支付物业费的约定，又和潘杏英于2013年1月3日非法操控开发公司与物业公司签订了《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》，意图通过该合同从开发公司掠夺更多资产。合同约定由物业公司对九龙山游艇湾包括1-28幢别墅、29幢夏宫、圣马可公寓、商业街等提供物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施的运行、维修、养护和管理等八项物业服务内容。该合同不仅未约定服务质量标准，也未经过合理评估就直接约定采用包干制支付物业费，且合同约定的物业服务费标准远超2013年4月《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》规定的前期物业服务费的3-5倍。更为恶劣的是，合同中约定的物业公司提供物业服务也是虚假的，该九龙山游艇湾物业只有1名客服和2名保洁员提供服务，根本不可能完成合同约定的物业服务内容，即使物业公司对物业服务有简单的投入，也早就被物业公司免费占据的九层宿舍楼进行经营所得收益所覆盖。 在开发公司已经将九层宿舍楼的使用和收益权作为物业费代价，无需签署《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》承担任何物业费的情况下，李勤夫为了恶意侵占开发公司资产，既没有履行公司法规定和公司章程约定的必须经过股东决定和董事会决议的程序，也没有履行《上市公司信息披露管理办法》规定的信息披露程序，就直接操控开发公司与物业公司签署《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》，目的就是非法侵占开发公司的资产，其行为已经构成背信损害上市公司利益犯罪，《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》是以合法形式掩盖侵害上市公司利益的违法目的的无效合同。 综上，请求法院查明事实，依照合同法第52条之规定，判决确认《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》无效，支持开发公司的诉讼请求。 物业公司针对开发公司的反诉答辩称，开发公司要求确认合同无效的依据是合同法第52条规定，从反诉状看，开发公司是适用合同法第52条第（三）项以合法形式掩盖非法目的，诉状中没有提到物业公司用合法形式达到违法目的，双方签订物业合同，物业公司进行了物业管理，向开发公司收取物业费属合理。开发公司反诉的理由之二是认为李勤夫出卖公司利益，但无相关证据证明，无论什么关系，只要物业公司提供了物业服务，开发公司就应该支付物业费，即使李勤夫是物业公司的大股东或实际控制人，开发公司也需要支付物业费。开发公司没有提供证据证明物业公司侵害了开发公司的利益，李勤夫是否侵害开发公司的利益，需要开发公司提供证据，也与物业公司无关。综上，请求法院驳回开发公司的全部诉讼请求。 在庭审中，物业公司为证明其主张，提供如下证据： 1、《前期物业管理委托合同》1份，证明2009年7月17日，物业公司与开发公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，合同对前期物业服务的范围、管理事项、合同期限等作了约定。 2、《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》1份，证明2013年1月3日，物业公司与开发公司又签订了一份《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》，合同对物业服务费用及合同期限等作了约定。 3、《关于届满终止的通知函》1份，证明开发公司向物业公司明确合同终止日期，并表示不再续签，同时要求物业公司结算物业费。 4、游艇湾物业（历年物业费）收缴情况1份，证明截止到2015年7月15日，开发公司应支付物业公司物业费的计算依据。 5、公寓房前期物业管理服务协议152份，证明152套公寓房的交房时间。 6、别墅前期物业管理服务协议21份，证明别墅的交房时间，交房前向开发公司收取物业费，交房后向业主收取物业费。 7、物业费发票1份，证明开发公司已支付物业费3081686元。 开发公司质证认为，证据1，真实性认可，该合同已经履行完毕。证据2，真实性认可，合法性不认可，该合同无效，物业公司在另案中主张物业费冲抵门票费用，与本案相矛盾，该合同损害了公司利益。证据3，真实性认可，对物业公司要证明的目的不认可，该函件系开发公司为了物业公司撤离现场而发出，并没有放弃开发公司权利义务的意思表示，续签的物业合同无效，终止通知函并没有认可续签合同的效力，物业合同依法无效，不因任何一方认可而产生效力。证据4，系物业公司自行计算打印，不符合证据要件，不认可。证据5、证据6，开发公司非合同主体，真实性无法确认，物业公司与业主签订的合同与本案无关。证据7，真实性认可，开发公司支付的物业费并不仅仅是3081686元，物业公司共开具给开发公司二张物业费发票，另外一张的金额为2867509元，因为部分物业费是开发公司通过银行转账支付，两张发票的金额并不等于总的物业费金额，开发公司向物业公司支付的总金额为8363879.32元。 开发公司为证明其主张，提供证据如下： 1、《委托管理协议》1份，证明根据协议约定，物业公司作为九龙山庄园内的综合物业管理公司，开发公司委托物业公司综合管理度假区各项目公司物业、安全和后勤，开发公司将其所有的乍浦镇九龙山庄园面积为28759.04平方米的九层员工宿舍和民工临时用房8幢委托给物业公司管理使用并取得经营收益，物业公司同意不收取开发公司物业管理费。 2、（2016）浙0482民初335号民事判决书1份，证明在该案中，物业公司主张物业费冲抵门票款，物业公司自认的事实证明其无权再起诉开发公司索要物业费。 物业公司质证认为，证据1，开发公司提供的协议不是原件，需要其提供原件，如果提供了原件，物业公司的质证意见为：该协议不能证明开发公司要证明的事实，开发公司用2万多平方米的宿舍和民工临时用房来冲抵本案物业费，没有依据，从协议内容看，协议约定各项目公司安全后勤，是基于整个度假区，不针对本案游艇湾，不收取物业费也不是针对游艇湾的物业费，协议中不收取物业费针对的是2万多平方米的九层员工宿舍和民工临时用房的物业费，如果按照每月每平方米2元计算，一年的物业费也需要500多万元，协议第五条，对各度假区门口道路安排保安，对等的条件是针对整个度假区，并非单一区域。该协议具体签订时间不明，即使是2011年底或2012年1月1日签订，那么双方于2013年重新签订了物业管理合同，如果是冲抵物业费的话，2013年的物业管理合同就不需要签订了，开发公司也无需向物业公司发出终止函了。证据2，真实性无异议，对开发公司要证明的目的有异议。开发公司没有理解判决书的内容，在该判决书的本院认为部分，关于开发公司的主张，该案中已经明确，理由不成立，判决书第17页第2行至第7行，法院认定物业公司收取门票是基于授权，是以景区保护、维修、整个度假区的物业、安全管理为对价，第17页的最后7行，说明门票的对价与游艇湾的物业管理无关，不重复不重叠。 法庭出示庭审笔录3份（2016年7月21日证据交换笔录1份、2016年12月6日上午庭审笔录1份、2016年12月6日下午庭审笔录1份）、《协议》1份。 物业公司质证认为，对庭审笔录，真实性无异议，物业公司在庭审中提供的补强证据即2016年度收取物业费的发票27份和保险合同，证明物业公司进行了物业服务。对《协议》，真实性无异议。 开发公司质证认为，对庭审笔录，认可庭审笔录，关于员工人数，开发公司在庭审中提供了证据5即《平湖九龙山旅游物业有限公司岗位架构图及用工情况一览》，证明物业公司只配置1名客服和2名保洁员，根本不可能完成合同约定的物业服务内容，事实上物业公司没有履行合同约定的物业服务内容。对《协议》，无异议。 上述物业公司、开发公司提供的及本院出示的证据，经审核，本院认证如下： 物业公司提供的证据1，开发公司对真实性无异议，本院予以认定。证据2，开发公司对真实性无异议，本院予以认定。证据3，开发公司对真实性无异议，本院予以认定。证据4，系物业公司单方面制作，开发公司不认可，本院不作定案依据。证据5，开发公司表示对真实性无法确认，但未提供反驳证据，该152份前期物业管理服务协议，与本案具有关联性，本院予以认定。证据6，开发公司表示对真实性无法确认，但未提供反驳证据，该21份前期物业管理服务协议，与本案具有关联性，本院予以认定。证据7，开发公司对真实性无异议，本院予以认定。 开发公司提供的证据1，物业公司认可占有、使用、经营管理九层宿舍及民工临时用房，本院确认双方签订了《委托管理协议》。证据2，物业公司对真实性无异议，本院予以认定。 本院出示的证据，庭审笔录，物业公司对真实性无异议，开发公司表示认可，本院予以认定。《协议》，物业公司对真实性无异议，开发公司无异议，本院予以认定。 根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下： 2009年7月17日，物业公司与开发公司签订《前期物业管理委托合同》1份，合同约定：开发公司将“九龙山游艇湾”委托给物业公司实行前期物业管理；物业类型为别墅、公寓、商业，具体为1-28幢别墅、29幢夏宫、圣马克公寓、商业街，建筑面积189800平方米；委托管理事项：保修期外房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，保修期外共用设施、设备的维修、养护运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理等九项；合同有效期为三年；开发公司向物业公司提供初期物业管理费暂定按地上建筑面积平均每平方米7元计收，合计697000元；支付方式：合同签订后，物业公司即安排人员开展物业初期工作，发生的相关费用（人员工资、管理费、税金等）由物业公司提供清单向开发公司按月结算，支付的费用在初期管理费中扣除，余款在小区交付验收前付清，因开发公司原因自物业委托合同签订到整体交房超过18个月的，开发公司应追加超期费用，标准按物业公司实际发生的费用、管理费及税金按月结算；物业公司提供物业管理服务需配置涉及管理、工程维修、安防、卫生、绿化等主要设备、设施及装饰，由开发公司实物提供或由物业公司代办，所需资金向开发公司按实结算；尚未出售的房屋物业管理费，由开发公司给予补足，按销售合同物业管理部分补充协议实施；合同到期前，小区如果未成立业主大会，物业公司和开发公司应重新协商续签委托合同。合同还对其他权利义务等作了约定。合同签订后，物业公司进行物业服务。2011年12月21日，开发公司支付给了物业公司物业费3081686元。 2012年1月1日，物业公司与开发公司签订《委托管理协议》1份，协议载明：物业公司是九龙山庄园内的综合物业管理公司，开发公司委托物业公司综合管理度假区各项目公司物业、安全和后勤等，把员工宿舍和民工用房委托给物业公司管理使用。双方协商一致，制定本协议：一、房屋位置：位于乍浦镇九龙，面积17239.04平方米，部分民工临时用房8幢，面积为11520平方米，用途为庄园内各公司员工宿舍及工程队民工用房。二、委托管理期限40年，自2012年1月1日起至2051年12月31日止。三、管理费及支付方式：物业公司同意不收取开发公司的物业管理费，开发公司同意以上委托管理物业在管理期限内，物业公司可以经营，其中若有收入归物业公司所有。四、开发公司权利义务：做好治安、消防、卫生、环境保护等内容；按约为物业公司提供九层楼员工宿舍、民工用房；保证相关配套设施正常使用；除有明确约定外，不得收回委托管理的物业及干涉物业公司正常的经营管理。五、物业公司权利义务：在管理期间使用的水费、电费、空调费、能源费等由物业公司承担；按期支付经营产生的各项税费；爱护并合理使用管理内的各项设施，如需改动应先征得开发公司同意，造成损坏的应承担修复或赔偿责任；对度假区各门口及道路派设保安，保护度假区安全。协议还就其他事项作了约定。协议签订后，开发公司将九层宿舍楼及民工用房交由物业公司管理使用。 2013年1月1日，物业公司与开发公司签订《协议》1份，协议载明：开发公司是九龙山旅游度假区最大的开发商，负责基础设施建设，拥有众多的土地和在建项目，每年要接待投资商及他们的客户，另有开发公司楼盘房产的客户来，这些客户进入九龙山都没有买门票，鉴于此，开发公司同意支付部分费用补贴给物业公司经营。物业公司是九龙山旅游度假区的物业管理公司，负责整个度假区的安全和物业管理。物业公司向开发公司未出售的别墅区委派了4名保安，在开发公司的办公区委派了2名保安，园林消防通道委派了2名保安，在度假区的中门维修中心委派了3名保安，度假区监控室委派了2名保安，公共区域巡逻2名保安，另有5名保安安排休息及换班，但物业公司未向开发公司收取物业管理费，物业公司经营主要靠门票收入，开发公司的客户进入度假区免除门票费，影响了物业公司的经营。双方经协商，同意由开发公司补贴物业公司保安服务费，具体如下：1、2013年开发公司补贴物业公司保安服务费100万元。2、开发公司若增加开工项目等增加保安人员，保安服务费也相对增加，每增加1名，保安服务费增加5万元，以此类推。3、双方同意自2014年起根据浙江省每年最低工资标准提升比例，同比例调整保安服务费。4、保安服务费和门票费每半年起结算并支付一次。5、物业公司购买度假区物业公共责任险，该责任险对开发公司客户进入度假区同样有效。6、本协议有效期自2013年1月1日起至2022年12月31日止。 2013年1月3日，物业公司与开发公司签订了《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》，合同约定：物业类型为别墅、公寓、商业，具体为1-28幢别墅、29幢夏宫、圣马克公寓、商业街，建筑面积189800平方米(其中别墅建筑面积38813.75平方米，公寓建筑面积33225.16平方米，夏宫建筑面积15652.99平方米，商业用房建筑面积10992.10平方米)；物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理等八项；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅每月每平方米3.80元，别墅每月每平方米5.80元，商业物业每月每平方米4.00元；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按年交纳，纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因开发公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发公司全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；本合同期限自2012年7月18日起至2015年7月17日止；合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，物业公司与开发公司应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，开发公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；本合同终止时，物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料、属于全体业主所有财务及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给开发公司或代管。合同还对其他事项作了约定。 2015年4月24日，开发公司向物业公司发出《关于九龙山游艇湾前期物业管理服务合同届满终止的通知函》，该函写明：物业公司、开发公司于2013年1月3日签署了《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》，由物业公司为开发公司持有的九龙山度假区提供前期物业管理服务，期限自2012年7月18日至2015年7月17日，根据合同第三十六条约定，现双方未就延长合同期限达成一致意见，合同应于2015年7月17日终止。现就合同终止前的交接工作，通知如下：物业公司收到本函后三日内向开发公司移交由物业公司保存的开发公司所有资产、证照及其他文件材料等，并同开发公司交接包括保安、保洁在内的所有物业工作；安排所有物业公司员工撤离九龙山度假区，并委派专人与开发公司进行物业费用结算（物业费用结算至2015年7月17日）。 2016年1月21日，开发公司向本院提起诉讼，诉请物业公司返还从2013年1月1日起至2015年12月31日止擅自收取的九龙山庄门票和外蒲山通天桥票相关收入1396.70万元及利息。本院于2017年10月31日就该案作出（2016）浙0482民初335号民事判决书，判决驳回了开发公司的诉讼请求。该判决对双方于2013年1月1日签订的《协议》予以认定，认为该案（意指本案）物业公司所涉及的物业管理范围系对开发公司所有的特定的建筑的前期物业管理，开发公司也未提供其他证据证明与案件的关联性，因此对开发公司的意见不予采信。 根据物业公司与开发公司签订的《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》，物业公司物业管理的范围为：别墅、夏宫、圣马克公寓和商业街，各物业的具体情况如下： 一、别墅，共28幢，1幢至12幢为独栋别墅，13幢至28幢为联排别墅，总建筑面积38813.23平方米，至今未出售的别墅为第4幢、第10幢、第11幢、第13幢、第14幢、第15幢、第17幢、第18幢、第26幢、第27幢、第28幢1单元，建筑面积总计14121.71平方米。2012年7月17日前已出售并交付给业主的别墅为第1幢、第2幢、第3幢、第7幢、第8幢、第16幢、第20幢、第22幢、第23幢、第24幢、第25幢，建筑面积总计为16644.46平方米。开发公司未举证证明已交房的别墅为第5幢、第6幢、第9幢、第12幢、第19幢、第21幢1单元，建筑面积总计为7200.40平方米。另外第21幢2单元房屋（建筑面积423.33平方米）交付时间为2014年1月24日，第28幢2单元房屋（建筑面积423.33平方米）交付时间为2014年1月15日。按每月每平方米5.80元计算，物业公司自2012年7月18日起至2015年7月17日止，应收取别墅的物业费为4540775.25元{【（38813.23－16644.46－423.33－423.33）×5.8×12×3】＋（423.33×5.8×18＋423.33×5.8÷30×6）＋（423.33×5.8×17＋423.33×5.8÷30×28）}。 二、公寓房，共498套，总建筑面积为33225.16平方米，其中酒店用房（属未出售）324套，建筑面积21270.33平方米，已销售并在2012年7月17日前交付业主的为141套，建筑面积为9241.27平方米，未销售的房屋为22套（其中558室在2013年8月1日出租,建筑面积52.92平方米，出租后物业费向物业使用人收取），建筑面积为1712.39平方米，剩余11套公寓房系在2012年7月17日后销售并交付给业主，分别是324室，建筑面积55.65平方米，交房时间为2015年1月13日；358室，建筑面积52.92平方米，交房时间为2013年6月5日；372室，建筑面积233.11平方米，交房时间为2012年11月22日；450室，建筑面积51.63平方米，交房时间为2012年10月9日；463室，建筑面积为61.26平方米，交房时间为2013年1月4日；468室，建筑面积51.63平方米，交房时间为2013年2月18日；509室，建筑面积51.63平方米，交房时间为2013年8月21日；654室，建筑面积为61.26平方米，交房时间为2013年2月25日；744室，建筑面积55.79平方米，交房时间为2013年6月24日；801室，建筑面积为235.37平方米，交房时间为2012年8月17日；802室，建筑面积为90.92平方米，交房时间为2012年8月17日。按每月每平方米3.80元计算，物业公司自2012年7月18日起至2015年7月17日止应收取公寓房物业费为3162479.77元{【（21270.33×3.8×12×3）＋（1659.47×3.8×12×3）＋（55.65×3.8×29＋55.65×3.8÷30×26）＋（52.92×3.8×10＋52.92×3.8÷30×18）＋（233.11×3.8×4＋233.11×3.8÷30×4）＋（51.63×3.8×2＋51.63×3.8÷30×21）＋（61.26×3.8×5＋61.26×3.8÷30×17）＋（51.63×3.8×7）＋（51.63×3.8×13＋51.63×3.8÷30×3）＋（61.26×3.8×7＋61.26×3.8÷30×7）＋（55.79×3.8×11＋55.79×3.8÷30×6）＋（235.37×3.8）＋（90.92×3.8）】＋（52.92×3.8×12＋52.92×3.8÷30×14）} 三、夏宫，建筑面积为15652.99平方米，按每月每平方米3.80元计算，物业公司自2012年7月18日起至2015年7月17日止，应收取夏宫的物业费为2141329.03元（15652.99×3.8×12×3）。 四、商业用房，建筑面积共计10992.10平方米，按每月每平方米4.00元计算，物业公司自2012年7月18日起至2015年7月17日止，应收取商业用房的物业费为1582862.40元（10992.10×4.0×12×3）。 本院认为，物业公司与开发公司共签订了二份前期物业服务合同，分别是2009年7月17日签订的《前期物业管理委托合同》和2013年1月3日签订的《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》。 开发公司与物业公司于2009年7月17日签订的《前期物业管理委托合同》，合法有效，合同签订后，物业公司提供了物业服务，开发公司也支付了物业费，没有证据证明该合同项下开发公司还欠物业公司物业费。现物业公司依照2013年1月3日签订的《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》约定的物业费收费标准向开发公司主张《前期物业管理委托合同》项下物业费，缺乏依据，因为二份合同约定的收费标准完全不同，物业公司没有提供证据证明前一份合同的收费标准已经变更。退一步讲，即使该合同项下尚有物业费未收取，那么物业公司在该合同期限届满之日后5年才主张该部分物业费，显然已过诉讼时效，开发公司的相关抗辩意见，本院予以采纳。因此，物业公司要求开发公司支付2012年7月17日前《前期物业管理委托合同》项下物业费的诉讼请求，本院不予支持。 开发公司与物业公司于2013年1月3日签订的《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》，开发公司认为系合法形式掩盖了非法目的，是李勤夫意图通过该合同从开发公司掠夺更多开发公司资产，理由是开发公司与物业公司在签订该合同前已经签订了《委托管理协议》，该《委托管理协议》约定“物业公司同意不收取开发公司的物业管理费，开发公司同意以上委托管理物业在管理期限内，物业公司可以经营，其中若有收入归物业公司所有”。本院认为，开发公司的上述理由不能成立。首先，《委托管理协议》与之前双方签订的《前期物业管理委托合同》是二份不同的、各自独立的合同，《委托管理协议》并没有特别约定签订该协议后物业公司就不能再向开发公司收取《前期物业管理委托合同》项下物业费，在没有特别约定的情况下，协议约定的“物业公司同意不收取物业费”应不及于九龙山游艇湾物业；其次，物业公司根据《前期物业管理委托合同》，按照开发公司自己的陈述，已经收取物业费达8363879.32元，物业公司放弃《前期物业管理委托合同》项下确定的、可观的九龙山游艇湾的物业费收入来换取对《委托管理协议》项下九层员工宿舍及民工临时用房8幢的经营管理而取得“若有收入”即不确定的收入，显然不符合常理。综上，本院认为物业公司主张九龙山游艇湾区域没有包含在《委托管理协议》所规定的不收取物业费的区域范围之内的观点较为可信，本院予以采信，开发公司仅凭双方签订了《委托管理协议》就推断《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》系合法形式掩盖非法目的，依据不足，其认为《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》无效的主张，本院不予支持。 开发公司提出物业公司提供的物业服务是虚假的，实际没有履行合同义务，但该主张只是推断，没有充分证据证明，本院不予采纳。实际上开发公司早在2015年4月24日就向物业公司发出《关于九龙山游艇湾前期物业管理服务合同届满终止的通知函》，要求物业公司移交开发公司所有资产、证照和其他文件材料等，并结算截止到2015年7月17日的物业费。只有在认可物业公司进行了物业服务的前提下，开发公司才会发出这样的通知函。 《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》项下物业位于九龙山旅游度假区，该物业区域应不同于普通住宅区，同时该物业区域远离市中心，相较于城镇的普通住宅区，物业服务的成本应该相对较大，开发公司认为物业公司擅自调高物业费收费标准，超过收费标准部分无效的主张，本院不予支持。 综上，物业公司依据《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》要求开发公司支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》约定的收费标准以及物业建筑面积、缴费时间等，本院确定开发公司应支付给物业公司《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》项下的物业费为11427446.45元（4540775.25＋3162479.77＋2141329.03＋1582862.40）。开发公司逾期交纳物业费，物业公司要求开发公司自2015年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息至本判决生效之日止的诉讼请求，本院予以支持。 关于开发公司的反诉请求：开发公司没有证据证明其与物业公司签订《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，其要求确认《九龙山游艇湾前期物业服务合同（延期续签）》无效的反诉请求，本院不予支持。开发公司与物业公司于2012年1月1日签订的《委托管理协议》合法有效，该协议约定的“开发公司同意以上委托管理物业在管理期限内，物业公司可以经营，其中若有收入归物业公司所有”对双方具有约束力，开发公司请求物业公司支付九龙山庄园面积为28759.04平方米九层员工宿舍楼及民工临时用房8幢的租金收益1800万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）浙江九龙山开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）平湖九龙山旅游度假区管理服务有限公司物业费11427446.45元并支付逾期利息（以11427446.45元为基数，自2015年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决生效之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）平湖九龙山旅游度假区管理服务有限公司本案其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）浙江九龙山开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费125823元，由原告（反诉被告）平湖九龙山旅游度假区管理服务有限公司负担42889元，被告（反诉原告）浙江九龙山开发有限公司负担82934元，案件反诉受理费64900元，由被告（反诉原告）浙江九龙山开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  丁喜林 审 判 员  徐金平 人民陪审员  马水华 二〇一八年九月二十八日 书 记 员  张黛琳