海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第275号上诉人（原审原告、反诉被告）五指山市五交化公司。上诉人（原审原告、反诉被告）五指山市国有资产监督管理委员会办公室。法定代表人刘智，该办公室主任。二上诉人共同委托代理人罗以平，海南金裕律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人李健，五指山市国有资产监督管理委员会办公室副主任。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈海敏。委托代理人刘溪，海南知非律师事务所律师。上诉人五指山市五交化公司（以下简称五交化公司）、五指山市国有资产监督管理委员会办公室（以下简称五指山国资办）因与被上诉人陈海敏确认合同无效纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2014）五民初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日受理后依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理本案。上诉人五交化公司、五指山国资办的委托代理人罗以平、李健，被上诉人陈海敏的委托代理人刘溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年开始，五交化公司分别向五指山国资办、市政府等单位及领导递交关于《五指山五交化公司关于引资筹建职工商品住宅楼的请求》的请示报告，并获得批准。2007年5月9日，五交化公司与案外人五指山林苑旅业开发有限公司（以下简称林苑公司）达成合作建房协议，并签订《投资分成合作共建商住楼合同书》。合同约定由林苑公司出资金，五交化公司出土地，在五指山市海榆南路2.8公里市人大宿舍楼后一块面积约四亩的空地上合作建房，建成后，按照当时的房屋市价，五交化公司分得总面积为840平方米的住房7套。2009年9月28日，五交化公司林忠正、陈林虎、文云峰等在职职工开会研究把涉诉房屋出售给职工或对外出售，其中约定出售给职工的参照当年五指山市公务员标准1100元销售，出售给外单位的按当年五指山市价中等水平1700元的标准销售。2009年9月13日，五交化公司与陈海敏签订了《购房合同书》，约定陈海敏按每平方米1720元的价格购买涉诉房屋709房，并且约定陈海敏一次性交纳5万元购房款，余款在以后分期付清。2010年1月11日，陈海敏又付房款15000元。同时查明，2010年12月28日，海南立信天涯资产评估有限公司对涉诉的房屋进行了评估，评估价为201848.4元,即每平方米为1682.07元。涉诉房屋经验收合格，五交化公司已于2011年8月交付陈海敏使用。还查明，五交化公司与林苑公司合作建房的4.21亩国有划拨土地已于2010年3月22日由仓储用地改变为住宅用地，土地使用年限为70年，且由五交化公司补交土地出让金581564元。还查明，五交化公司是五指山市直属国有企业的企业法人，2013年7月4日，五指山市政府在海南日报上公告，该公司从公告之日起不再从事经营活动，2013年8月2日，五指山市政府在海南日报上公告关闭该公司，但该公司的法人资格未被注销。2013年9月9日，该公司法定代表人林忠正被免职。五交化公司和五指山国资委向法院起诉请求：1、确认五指山市五交化公司与陈海敏于2009年9月13日签订的购房合同无效；2、本案的诉讼费由被告承担。陈海敏反诉请求：1、确认上述合同有效；2、判令反诉被告为反诉原告办理所购五指山市五交化公司宿舍楼709号房产的房屋产权证和土地使用证；3、本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。原审法院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《购房合同书》是有效合同还是无效合同。2、被告的反诉请求是否有事实及法律依据。1、关于原、被告之间签订的《购房合同书》是有效合同还是无效合同的问题。五交化公司与林苑公司合作建造商住楼，已获得五指山国资办和五指山市政府的同意。并于2007年5月9日与林苑公司签订了《投资分成合作共建商住楼合同书》。合同书中约定，五交化公司对分得的7套商住楼有权自行处置，即出售给职工或对外销售。两原告提交的《五指山市财政局关于市五交化公司综合楼合作问题的复函》（五财函[2008]5号文件和《五指山市国有资产监督管理委员会办公室关于市五交化公司综合楼合作问题的批复》已证明五指山市财政局和五指山国资办已同意五交化公司与林苑公司合作共建商住楼，还同意双方签订的《投资分成合作社共建商住楼合同书》内容。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。涉诉房产的《购房合同书》是五交化公司与陈海敏于2009年9月13日签订，签订时五交化公司还是合法的独立法人，依法享有民事权利和承担民事义务。五交化公司、陈海敏之间签订《购房合同书》后，双方在民事活动中的权利义务平等。《购房合同书》约定，陈海敏按每平方米1720元的价格购买涉诉房产，并且按合同约定交付购房款5万元。五指山国资办陈述，因五交化与陈海敏签订的购房合同导致国有资产流失，陈海敏辩称，陈海敏按1720元的单价购买涉诉房屋，并且该价超过评估价，双方签订的购房合同并没有导致国有资产流失。对于双方争议的涉诉合同是否引起国有资产流失，应当看双方签订的合同价款是否明显低于当时的市场价格。庭审中，五指山国资办并没有证据证明陈海敏与五交化公司之间签订《购房合同书》中约定的单价1720元明显低于当时五指山市房产交易平均价格，五指山国资办又提出，因五交化公司未对涉诉房产的销售召开职工大会、未征求职工意见、未按照法律规定报请上级行政主管部门批准、并进行价格评估、拍卖等程序，导致五交化公司与陈少平签订的《购房合同书》无效，对于该主张，原审法院认为，五交化公司在出售涉诉房屋时是否报主管部门批准、是否召开职工大会、是否公示、是否经过拍卖均属于其内部管理行为，并不是法院审理合同效力的法定程序。同时，作为陈海敏本人也不可能知道五交化公司在出售涉诉房产时存在程序上的瑕疵或错误，五交化公司与陈海敏签订《购房合同书》是双方真实意思的表示，且陈海敏付出了对等的价格。同时两原告也没有证据证明该价格明显低于市场价格而导致国有资产流失，原告也没有证据证明双方签订的合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形。二原告要求确认《购房合同书》无效的主张，于法无据，原审法院不予支持。2、被告陈海敏的反诉请求是否有事实及法律依据的问题。五交化公司与陈海敏签订《购房合同书》时，合同双方当事人都是具有民事行为能力和民事权利能力的自然人和法人，根据《中华人民共和国合同法》第三条和四条的规定，合同当事人的法律地位平等。当事人依法享有自愿订立合同的权利。涉诉合同的签订是双方当事人真实意思的表示，双方签订合同后，陈海敏按合同约定支付房款，五交化公司在房屋验收合格后交付房屋，庭审中，反诉原告陈海敏提出，其在购房时没有理由也不应当想到五交化公司是否有权售房，其支付房款获得房屋属于善意取得，对反诉原告的该主张，按常理分析，陈海敏作为购房者，在五交化公司有房销售时，能想到的就是是否需要购房，不可能想到五交化公司是否具有处分权，因而在陈海敏签订合同并支付约定房款后，就构成了善意取得。同时，反诉被告五指山国资办、五交化公司没有证据证明《购房合同书》违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的合同合法有效，依法受到法律的保护。反诉原告陈海敏在反诉请求中要求原审法院确认双方之间签订的《购房合同书》有效的主张，于法有据，原审法院予以照准。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中五交化公司与陈海敏是平等主体，双方均应当受到法律的约束，全面履行合同义务。五交化公司是国有独资公司，2013年8月2日已在海南日报上公告关闭，该公司现有财产全部移交其行政主管机关五指山国资办管理。在五交化公司关闭的情况下，作为代表国家对市属国有企业行使出资人职能的五指山国资办，应当继续履行五交化公司在民事活动中的权利义务，现反诉原告陈海敏要求五指山国资办为其办理房屋产权证和土地使用证的主张，并无不当。五指山国资办应当在陈海敏根据法律、行政法规和规章的规定，交清办理上述两证的各类税费后协助陈海敏办理房屋产权证和土地使用证。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决：一、驳回原告五指山市五交化公司、五指山市国有资产监督管理委员会办公室的诉讼请求。二、反诉原告陈海敏与反诉被告五指山市五交化公司签订的《购房合同书》合法有效。三、原告五指山市国有资产监督管理委员会办公室在被告陈海敏按国家法律、行政法规、规章交清办理房屋产权证和土地使用权证的税费后协助被告陈海敏办理房屋产权证和土地使用权证。本案受理费4396元（已预交2900元），反诉费2198元（已预交1450元），合计6594元，由原告五指山市国有资产监督管理委员会办公室承担。宣判后，五交化公司、五指山国资办不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销五指山市人民法院（2014）五民初字第557号《民事判决书》之判决，改判支持上诉人在一审中提出的被上诉人与上诉人五交化公司签订的购房合同无效的诉讼请求和驳回被上诉人的反诉请求；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。理由如下：1、原审认定购房合同有效，事实认定和法律适用都是错误的。涉案购房合同违反法律的强制性规定，造成国有资产被侵害和流失，属无效合同。首先，五交化公司未按政府有关批文和合作建房合同约定，先把分得的房产出售给符合购房条件的五交化公司内部职工，显然违法。除林菊花外，王高英、陈少玉、陈海敏、林忠权都不是公司员工。五交化公司于2007年3月向市政府的请示、五指山财政局于2008年8月2日作出的复函、市国资办于2008年8月6日作出的批复均明确涉案房产的兴建是为了解决五交化公司职工的居住条件，不是用来对外出售的，否则政府主管部门不会批准合作兴建该项目。五交化公司和林苑公司于2007年5月9日签订《投资分成合作共建商住楼合同书》，政府于2008年批准双方合作建房，因此五交化公司合作分得的房产如何处置应以2008年政府有关部门批准文件的内容为准。上述合同约定五交化公司分得的7套房优先售给没房的职工居住或对外销售，虽该条款有歧义，但政府批文合作建房的精神是五交化公司分得的房首先用于安置职工，在全体职工没人购买的前提下才可对外出售。其次，原审认定五交化公司将房产对外出售已征询过公司职工意见和进行资产评估，这与事实不符。五交化公司将房产对外出售前未征询过公司职工意见，海南天涯立信资产评估有限公司的评估报告是在建房产的价值，不是建成后的价值。未经过国资委或市政府的批准，没有公开拍卖等法定程序，违反了《企业国有资产监督管理暂行条例》和《企业国有产权转让管理暂行办法》的相关规定，购房合同无效。2、原审判决五指山国资办协助被上诉人办理房产证不合法。购房合同无效，不存在办证的问题；假如购房合同有效，在受让方没有付清房款和缴纳应缴的税费之前，不存在直接哪一方必须独自办理房产证的问题。被上诉人陈海敏二审答辩称，一、陈海敏与五交化公司签订的房屋买卖合同是在平等自愿的基础上签订的，不存在违反程序和造成国有资产流失的问题，合法有效。上诉人要求确认合同无效，与事实不符，于法无据。二、陈海敏已按合同约定履行了支付购房款的义务，上诉人应当履行合同约定的办证义务，为陈海敏办理产权登记。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，陈海敏与五交化公司签订的《购房合同书》是平等主体之间签订的民事合同，双方的权利义务关系应当依据上述合同的内容及《中华人民共和国合同法》的相关规定确定。本案二审的争议焦点是：1、涉案《购房合同书》是否有效；2、陈海敏请求五交化公司和五指山国资办为其办理涉案房屋产权证和土地使用权证是否有事实和法律依据。1、关于涉案《购房合同书》是否有效的问题。认定民事合同是否有效，应当以合同是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的其中一种情形为判断依据。本案中，并无证据证明签订《购房合同书》的当事人存在一方以欺诈、胁迫手段签订合同，或恶意串通，或以合法形式掩盖非法目的的情形，《购房合同书》的内容亦不涉及公共利益，因此《购房合同书》是否无效，关键在其是否违反法律、行政法规的强制性规定。五交化公司和五指山国资办主张五交化公司签订《购房合同书》前未履行听取职工代表大会的意见、未对转让的资产进行价格评估、未报国资办或人民政府审批和未进行公开拍卖等程序，违反了《企业国有资产监督管理暂行条例》和《企业国有产权转让管理暂行办法》，应认定合同无效。本院认为，首先，《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十三条规定的国有独资企业的重大财产处置需由国有资产监督管理机构批准的，依照有关规定执行，该规定内容属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反上述规定并不当然导致合同无效；《企业国有产权转让管理暂行办法》虽规定了国有独资企业的产权转让涉及职工合法权益的，应当听取企业职工代表大会的意见，应当进行资产评估等内容，但该暂行办法属于部门规章，不属于上述《合同法》第五十二条第五项规定的“法律、行政法规”的范围，且上述规定亦同为管理性强制性规定，因此五交化公司和五指山国资办以合同签订违反上述规定为由主张合同无效，理由不充分。其次，对拟转让国有资产事项报国有资产监督管理机构批准、听取职工代表大会意见、进行资产评估均为出让人五交化公司的作为国有独资企业依据相关规范性文件应当履行的法定义务，现五交化公司以己方未履行法定义务为由主张合同无效，有违诚实信用原则，也将对受让方的合法权益造成侵害，因此本院不予支持。再次，《企业国有资产监督管理暂行条例》和《企业国有产权转让管理暂行办法》立法目的是为了保护国有资产，避免国有资产因低价转让而流失，但并不意味着资产在市场流通过程中交易主体之间发生争议时，法律要对占有、使用、经营国有资产的民事主体给予特殊保护，否则违背了平等保护各方民事主体的合法权益的基本原则。至于五交化公司将涉案房屋以每平方米1720元的价格转让给陈海敏是否明显低于市场价，导致国有资产流失，五交化公司和五指山国资委亦未提供证据予以证实。综上所述，五交化公司和五指山国资委主张涉案《购房合同书》为无效合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。2、关于陈海敏请求五交化公司和五指山国资办为其办理涉案房产产权证和土地使用权证是否有事实和法律依据的问题。如上所述，涉案《购房合同书》为合法有效合同，合同对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应依照合同约定全面履行合同义务。五交化公司是国有独资企业，2013年8月2日已公告关闭，该公司现有财产全部移交其行政主管机关五指山国资办管理。在此情况下，五交化公司的民事活动中的权利义务应一并移交给五指山国资办，由五指山国资办代为承担合同权利，代为履行合同义务。《购房合同书》第三条约定陈海敏向五交化公司预交5万元作为购房定金，余款在五交化公司办好房产证后分期付清。上述内容约定了合同双方履行合同义务的先后顺序，即在陈海敏向五交化公司支付完毕5万元后，五交化公司为其办理房产证，尔后陈海敏再一次性支付完毕余款。现陈海敏已依约支付购房款6.5万元，其请求国资办为其办理房屋产权证和土地使用证的主张，具有合同依据，原审法院判令五指山国资办在陈海敏按国家法律、行政法规、规章交清办理房屋产权证和土地使用证的税费后协助陈海敏办理房屋产权证和土地使用证，并无不妥，本院予以维持。五交化公司和五指山国资办上诉主张陈海敏应当先付清房款，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，上诉人五交化公司、五指山国资办的上诉请求于法无据，应予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，本院对原审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6594元，由上诉人五指山市五交化公司、五指山市国有资产监督管理委员会办公室共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁代理审判员  陈玫伊二〇一五年五月二十五日法官 助理  徐文峥书 记 员  王天石附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈杰撰稿：徐文峥校对：王天石印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年6月5日印制（共印20份）