四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川15民初86号 原告：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 被告：左昌英，女，1975年1月出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：谢功荣，四川鼎证律师事务所律师。 被告：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾县。 被告：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：董成麟，男，该公司员工。 原告周岚与被告左昌英、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告周岚的委托代理人黄家红、赵琳,被告左昌英及其委托代理人谢功荣,被告寅吾公司的委托代理人董成麟到庭参加了诉讼，被告冉寅吾经本院依法送达开庭传票，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周岚向本院提出诉讼请求：1.继续执行寅吾公司位于宜宾县房屋；2.诉讼费由左昌英、冉寅吾、寅吾公司承担。 事实与理由：1.不动产的物权归属以登记为准，宜宾县房屋登记在寅吾公司名下，该房屋的所有权人系寅吾公司而非左昌英；2.左昌英与寅吾公司签订《商品房买卖合同》前，案涉房屋已经设定了抵押，该《商品房买卖合同》未经备案，合同效力有待确认；3.左昌英虽然提供了三张收款收据，但并未提交转账依据以证明其支付了房屋价款和其他费用；4.左昌英应当知晓其购买房屋时，该房屋已被抵押，故其在知晓存在抵押无法办理过户登记的情况下购买房屋，自身存在较大过错；5.仅凭左昌英提供的租赁合同不能证明其已合法占有案涉房屋；6.左昌英提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应当中止执行；7.宜宾市中级人民法院作出（2018）川15执异34号执行裁定未经听证，程序违法。 左昌英辩称，案涉房屋虽然登记在寅吾公司名下，但左昌英已经购买了案涉房屋，宜宾市中级人民法院裁定中止执行案涉房屋正确。1.左昌英在案涉房屋被查封之前已与寅吾公司签订了《商品房买卖合同》；2.案涉房屋被查封之前，寅吾公司已经向左昌英交付了房屋，现左昌英已将房屋出租给他人；3.寅吾公司出卖房屋时未对房屋抵押情况进行说明，左昌英对房屋是否存在抵押不知情，现在房屋未能办理登记，系因寅吾公司未能清除抵押登记，并非买受人原因造成不能办理登记；4.左昌英已付清了相应的房款和相应费用；5.执行异议不属于必须组织听证的情形，周岚主张执行异议未组织听证属于程序违法的理由不能成立。 冉寅吾未作答辩。 寅吾公司的答辩意见与左昌英的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：左昌英提交的《商品房买卖合同》、寅吾公司出具的收到房款及办证费用的收款收据三份、《合伙出资借款协议》、工商银行转款回单、寅吾公司收到范祖强借款162万元的收款收据、《商铺租赁合同》、黄勇身份证复印件、左昌英与黄勇微信聊天记录、《店面租赁合同》、陈志云身份证复印件，周岚虽对上述证据真实性有异议，但寅吾公司对其向范祖强和左昌英丈夫廖志勇借款后，以借款冲抵购房款，与左昌英签订《商品房买卖合同》并向左昌英交付房屋的事实予以认可，结合双方无争议的其他证据，能够印证上述证据的真实性，本院对上述有争议的证据予以采信。 结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月27，寅吾公司以位于四川省宜宾县房屋为抵押权人宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行设定抵押，并办理了抵押登记。 2016年3月28日，左昌英与寅吾公司签订《商品房买卖合同》，合同约定左昌英向寅吾公司购买四川省宾县柏溪镇阳光北园12幢1单元1层30号房屋，房屋总价款为240000元，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付房屋。合同签订当日，寅吾公司向左昌英出具了收款收据三张，收据载明寅吾公司收到左昌英门面款240000元、维修基金720元、代收费用11725元。其后，寅吾公司向左昌英交付了该房屋。寅吾公司至今未将四川省宜宾县柏溪镇阳光北园12幢1单元1层30号房屋过户到左昌英名下。庭审中，左昌英与寅吾公司均认可，2011年9月，左昌英丈夫廖志勇与范祖强等人合伙出资，共计出借1620000元给寅吾公司，其中左昌英与廖志勇出资400000元，案涉房屋的购房款240000元系以之前寅吾公司差欠左昌英、廖志勇的借款400000元予以抵扣。 2016年8月31日，左昌英与黄勇签订租赁合同，约定租赁期限为2016年9月1日至2021年12月31日，之后双方提前解除合同。左昌英于2018年4月1日与陈志云签订租赁合同，合同租赁期限为2018年4月1日至2021年4月1日。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾公司其他合同纠纷一案，四川省宜宾市中级人民法院于2017年6月2日作出（2017）川15执155号执行裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾公司银行存款49253729.00元，或查封、扣押、提起相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，四川省宜宾市中级人民法院依据（2017）川15执155号之一协助执行通知，查封了被执行人寅吾公司所有的137套房屋，其中包括四川省宜宾县房屋。该案执行过程中，左昌英提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2018）川15执异34号执行裁定书，裁定：中止对案外人左昌英位于宜宾县房屋的执行。 本院认为，本案争议焦点为：左昌英对四川省宜宾县房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 左昌英主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查左昌英购买房屋是否符合上述规定的四个条件。参考最高人民法院（2017）最高法民申3536号民事裁定书的观点，对本案的焦点问题评析如下： 其一，在人民法院查封之前，左昌英已与寅吾公司已签订合法有效的书面买卖合同。左昌英与寅吾公司签订《商品房买卖合同》的时间为2016年3月28日，先于该房屋的查封时间2017年12月20日。左昌英与寅吾公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。周岚主张该合同未经备案而无效，无法律依据，不能成立。 其二，在人民法院查封之前，左昌英已合法占有该不动产。寅吾公司在合同签订后，已经向左昌英交付了房屋，左昌英已将房屋出租给他人，故左昌英已合法占有该房屋。 其三，左昌英已支付全部价款。左昌英向范祖强转账400000元，再由范祖强出借借款给寅吾公司，有左昌英向范祖强的转账记录、廖志勇等人与范祖强签订的《合伙出资借款协议》、寅吾公司向范祖强出具收到借款的收据予以证实，寅吾公司对差欠左昌英、廖志勇借款的事实予以认可。在左昌英向寅吾公司购买房屋时，左昌英与寅吾公司均同意以寅吾公司差欠左昌英的借款抵扣购房款240000元，并由寅吾公司向左昌英出具了收到购房款的收据，故左昌英已以抵扣借款的方式付清了全部购房款。 其四，案涉房屋未能过户登记到左昌英名下，并非左昌英的原因。已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行，而非左昌英自身原因所致。虽然《商品房买卖合同》中载明房屋的抵押情况为“以实际登记为准”，但不能就此认定系左昌英的原因导致物权变动未发生。 综上所述，左昌英对四川省宜宾县房屋享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行四川省宜宾县房屋的理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回周岚的诉讼请求。 案件受理费80元，由周岚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈伟林 审判员  张问桃 审判员  陈志彬 二〇一八年九月五日 法官助理罗劲松 书记员陈河潘