广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初411号原告：唐冬玲，女，1977年7月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邢金莲，广东正也律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖璐，广东正也律师事务所律师。被告：江永明，男，1976年8月14日出生，汉族，住广西陆川县。原告唐冬玲与被告江永明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告唐冬玲及其委托诉讼代理人邢金莲到庭参加了诉讼。被告江永明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2017年4月21日签署的二手房买卖合同；2.请求判令被告向原告返还定金及购房款共300000元；3.请求判令被告向原告支付违约金156000元；4.请求判令被告向原告支付原告已交居间费用20000元。事实和理由：原、被告经居间方中山市飞达房地产咨询服务有限公司富湾分公司促成于2017年4月21日签订二手房买卖合同，约定由被告向原告出卖其位于中山市××镇××“宝××”××路××房，转让总价款为780000元（含定金及首付款300000元、居间费用50000元），被告须保证上述房产无查封情况，如因房产出现查封导致无法递件过户的视为被告违约，以及约定付款方式和相关的违约责任等事宜。原告已按上述二手房买卖合同第六条、第七条的约定履行了支付定金及首付款300000元、居间费用20000元等义务，但上述房产于2017年8月1日被中山市第二人民法院查封导致房产无法递件过户，交易无法完成。根据上述合同第十五条第（3）项，属被告违约，原告有权解除合同并可要求被告退回原告已交的款项（含定金），并要求被告按照转让总价款780000元的20%向原告赔付违约金。此外，根据合同第十四条的约定，因被告原因导致交易无法完成的，原告有权直接向被告追偿原告已付的居间费用。因被告已经严重违约，原告遭受重大经济损失，故依法提起诉讼，望判如所请。被告没有到庭应诉、答辩和举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了中山市商品房销售登记备案表、不动产证复印件、二手房买卖合同、定金及首付款证明、转账记录、收据、中山市不动产登记资料证明等证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证并依法对证据进行了审查。经审查后本院对上述证据真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：江永明于2015年5月5日与该房开发商中山市恒高房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了坐落于中山市××镇××房，并于2015年5月12日办理了商品房销售登记备案。2017年5月11日，中山市人民政府向江永明核发了不动产权证书，载明权利人为被告江永明，建筑面积为121平方米，不动产权证书号为粤（2017）中山市不动产权第XXXX号。同日，该房办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山东升支行（抵押金额为432000元，他项权证号为粤（2017）中山市不动产证明第XXXXX号。2017年4月21日，原告作为买方、被告作为卖方与中山市飞达房地产咨询服务有限公司富湾分公司作为居间方签订二手房买卖合同一份，主要约定：被告将其上述房产转让给原告，产权证号为中建房（预）字第××号，建筑面积为121.73平方米；该房产正处于抵押状态，抵押银行为工商银行，截至签订合同之日止尚欠抵押银行本金余额为350000元，被告于签定本合同之日起3个工作日内向银行申请办理提前清还贷款的手续，并在银行允许还贷之日自行筹集资金清还银行全部贷款及办理解除抵押登记手续。办妥后被告将房地产权证原件托管于居间方作为办理过户手续之用；上述房地产转让总价为780000元，其中被告实收730000元，居间方收取50000元作为承包该房产转让过户所产生的一切税费、测量费及中介费等；原告于签订合同时支付购房定金300000元，原、被告一致同意该款由居间方托管；原告按银行按揭方式支付余下430000元给被告（由银行直接打入被告指定的账户内），于签订合同之日起7天内由原、被告双方提供按揭资料向银行申请办理二手房按揭的相关手续，原告意向贷款金额为430000元（实际金额以银行核定为准），若银行同贷金额加上原告已付的定金、首期款后少于本合同约定转让总价款的，原告应于递件过户当日补足，如多于本合同转让总价款的，则可将多出部分由被告收到原告按揭贷款当日退回；被告于签订合同当时将房产及钥匙交付给原告，并与原告共同对该房产及附属设施设备、装修装饰等进行验收，结清物业管理费、有线电视、水、电、天然气等相关费用并办理过户；原告于签订本合同当日向居间方支付居间费20000元，于过户当天向居间方支付居间费30000元；如原告或被告的原因导致交易无法完成的，居间方有权要求买卖双方同意支付总价款的3%或按本合同约定支付中介费用，已经收取的中介服务费无需退换，不足部分由违约方支付，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；如被告未按照本合同约定期限履行义务，原告有权要求其以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过十五个工作日，即视为其违约，则原告有权解除合同并可要求被告退回已收的款项（含定金），并要求被告按照转让总价款的20%作为违约金赔付给原告；如原告为按照本合同约定期限履行义务，被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如原告逾期履行超过十五个工作日，即视为原告违约，则被告有权解除合同并要求原告按照转让总价款的20%作为违约金赔付给被告，如原告所交付的定金及房款大于或少于违约金的，于发生日7天内多退少补；被告保证对该房产享有合法的完整所有权，必须如实披露交易标的的真实情况，如存在隐瞒与该房地产买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因该房地产出现查封导致该房地产无法递件过户的，即视为被告违约，则原告有权解除合同并可要求被告退回已交的款项（含定金），并要求被告按照转让总价款的20%作为违约金赔付给原告；等等。同日，案外人罗柱德分两笔向被告转账支付了100000元和200000元，共计300000元。被告立写了两份定金及首付款证明，分别确认收到原告购房定金及首付款100000元和200000元，共计300000元。合同签订后，被告将上述房产的买卖合同、备案表、购房发票、契税单、专项维修资金收据或登记表交付给了居间方，并将房屋及钥匙等交付给了原告，但被告并未按约向银行申请提前还贷并注销抵押登记，上述抵押登记截止至2018年1月2日尚未注销。2017年8月1日，本院因中山市东升镇添益五金塑料模具加工店申请而查封上述房产，案号为（2017）粤2072民初8006号/（2017）粤2072执保919号。2017年8月10日，本院因冯玉成申请而查封（轮候）上述房产，案号为（2017）粤2072民初8577号/（2017）粤2072执保953号。2018年1月2日，原告经查询发现上述情况后向本院提起本案诉讼，提出上述请求。庭审过程中，原告表示因被告没有按约配合办理贷款事宜且房产被查封，故至今没有申请贷款。此外，原告保证其所陈述的内容及提供的证据真实，若有虚假导致法院误判或损害他人利益的，其愿承担相应的法律责任，并同意本案诉讼费用由败诉方直接迳付给预交费用的胜诉方。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，不影响本院依法进行审判。如上查明事实可见，原、被告自愿签订的房地产买卖合同，属双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。现原告诉讼主张被告出卖的房产被查封而导致无法递件过户等待证事实，并提交了相关的证据佐证。被告对此并无提出异议，亦无相反证据予以反驳，也无影响证明效力的因素，故在原告保证庭审陈述与提供证据真实性的情况下，本院经审查后予以确认。鉴于此，本院认为，虽原被告签订合同时涉案房产并未存在被查封的情形，但在交易过程中因被告的缘故该房产被查封而导致该房产不能过户，且被告也没有按约履行清还贷款、注销抵押登记等义务，按约应视为被告构成违约，故原告有权按约要求解除合同、被告返还购房定金及购房款并赔偿违约金及已付的居间费。此外，虽然被告未提出返还房屋的要求，但鉴于被告事实上已将房屋及钥匙等交付给了原告而原告在本案中诉求解除合同，故其依法亦应履行解除合同后的附随义务，如返回房屋等，避免再起纠纷。综上，原告诉求解除合同、被告返还其购房定金及购房款共300000元并赔偿违约金156000元及居间费20000元，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告唐冬玲与被告江永明于2017年4月21日签订的二手房买卖合同于本判决生效之日解除；二、被告江永明于本判决生效之日起三日内向原告唐冬玲返还定金及购房款共300000元；三、被告江永明于本判决生效之日起三日内向原告唐冬玲支付违约金156000元；四、被告江永明于本判决生效之日起三日内向原告唐冬玲赔付居间费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8440元，诉讼保全费2900元，共计11340元，由被告江永明负担。该款已由原告唐冬玲预付，被告江永明于本判决发生法律效力之日起七日内返还给原告唐冬玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  邝 羽审判员  伍执娟二〇一八年九月一日书记员  郭敏清