山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2014)德城民初字第1356号原告(反诉被告，以下简称原告)：德州长荣置业有限公司；住所地德州市德城区柴市街（春城）。法定代表人：孙爱芝，董事长。原告(反诉被告，以下简称原告)：德州观湖城商业管理有限公司；住所地德州市德城区柴市街。法定代表人：蔡子峰，总经理。以上两原告共同委托代理人：谭宝华，山东德联邦律师事务所律师，特别授权代理。被告(反诉原告，以下简称被告)：山东苏宁云商商贸有限公司；住所地济南市泉城路268号永安大厦1-6层。法定代表人：戴冯军，总经理。被告(反诉原告，以下简称被告)：德州苏宁云商商贸有限公司；住所地德州市解放南路9号。法定代表人：戴冯军，总经理。以上两被告共同委托代理人：刘晓敏，该公司员工，特别授权代理。原告德州长荣置业有限公司、德州观湖城商业管理有限公司与被告山东苏宁云商商贸有限公司、德州苏宁云商商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德州长荣置业有限公司、德州观湖城商业管理有限公司的共同委托代理人谭宝华，被告山东苏宁云商商贸有限公司、德州苏宁云商商贸有限公司的共同委托代理人刘晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德州长荣置业有限公司、德州观湖城商业管理有限公司诉称：2011年7月28日，原告德州长荣置业有限公司和被告山东苏宁电器有限公司签订《租赁合同》，2011年12月25日，原告德州长荣置业有限公司、德州观湖城商业管理有限公司和被告山东苏宁电器有限公司、德州苏宁电器有限公司签订了《主体变更协议》约定，原告德州观湖城商业管理有限公司继承了原告德州长荣置业有限公司的权利义务，德州苏宁电器有限公司继承了山东苏宁电器有限公司的权利义务。2013年12月1日，被告德州苏宁云商商贸有限公司和原告德州长荣置业有限公司、原告德州观湖城商业管理有限公司签订了主体变更的《补充协议》，德州苏宁电器有限公司更名为被告德州苏宁云商商贸有限公司。2014年3月5日，原告德州长荣置业有限公司突然接到被告德州苏宁云商商贸有限公司和原告德州苏宁云商商贸有限公司《关于德州店重装的告知函》称被告德州苏宁云商商贸有限公司将于2014年3月9日至2014年3月28日进行升级改造。后被告德州苏宁云商商贸有限公司以装修为由开始陆续撤场。请求法院判令被告支付原告2011年9月5日至2012年4月4日的租金168万元，本案诉讼费由被告承担。被告山东苏宁云商商贸有限公司、德州苏宁云商商贸有限公司辩称并提起反诉称：2011年7月份，原、被告签订的《租赁合同》为无效合同，鉴于原告承诺办理租赁物的相关证据，并在办理后将其复印件交与被告，被告才与原告签订租赁合同。现合同签订已满三年，原告仍然未予办理租赁合同要求的相关证件，为维护交易安全，被告于2014年3月9日开始将租赁物内的相关物品撤离。且双方在2013年12月1日签订的《补充协议》中，租赁费中60%为房屋租赁，40%为设备租赁，双方在合同中约定的每年288万元的租赁费中，房屋租赁费只有每年172.8万元。请求法院确认原、被告于2011年7月28日签订的《租赁合同》及其补充协议无效；2、赔偿因合同无效产生的损失，门店装修费433951.63元，办公区装修的费用119971.58元，办公六区10074元，物业费72000元，信息弱电费166785.13元，自主展厅制作费47503.07元，广告宣传费278316.09元，人员安置补偿费100974.5元，差旅费41603.1元。共计1280179元。反诉费由两原告承担。针对被告的反诉，原告德州长荣置业有限公司、德州观湖城商业管理有限公司答辩称，我们认为合同是有效的，在签订合同时，原告已如实向被告说明了该房屋属于政府规划，规划证正在办理期间，并且出示了观湖城项目整改规划要求和德州市人民政府专题会议纪要。原、被告已达成一致意见，被告同意承租房屋，原告未给被告造成任何损失，被告的损失没有事实与法律依据。经审理查明，2011年7月28日，原告德州长荣置业有限公司与被告山东苏宁电器有限公司签订《租赁合同》一份，约定：“出租方（甲方）：德州长荣置业有限公司，承租方（乙方）：山东苏宁电器有限公司。1、本合同租赁物位于德州市解放中路9号观湖城，产权人德州长荣置业有限公司。产权证暂未办理，办理后将复印件盖章交予乙方。3、本合同租赁物还包括附属的设备设施：合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、有线电视线路和电话线路、2台合格并正常使用的自动扶梯、合格并正常使用的中央空调系统等。6、租赁期限为10年零7个月，自2011年9月1日到2022年3月31日。其中2011年9月1日至2012年3月31日为装修宣传期，此期间乙方只向甲方交纳正常的水电费、物业费即可。如交房延迟，则装修宣传期顺延。自2012年4月1日起，每年的4月1日至下一年的3月31日为一个租赁年度，每月的1日至本月的最后一日为一个租赁月度，每三个租赁月为一个租赁季度。9、合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付定金400万，甲方在收取同时需向乙方开具等额的定金收据，乙方开业后定金其中的50万元转为合同履约保证金，同时甲方开具保证金收据。合同到期后如乙方无违约行为或虽有违约行为但责任已经承担，甲方需在合同到期后7个工作日内无息返还该保证金。其余350万元中288万元转为首年租赁费用，62万元转为第二租赁年度首季度部分租赁费用。同时甲方向乙方开具350万元的房屋租赁专用发票及设备设施使用费发票。此后正常每年保底租赁费用支付日为9月21日，12月22日；3月33日；6月21日。（遇法定节假日、双休日顺延）。2011年12月25日，原告德州长荣置业有限公司、德州观湖城商业管理有限公司与被告山东苏宁云商商贸有限公司、德州苏宁云商商贸有限公司签订《主体变更协议》，约定：“甲方（原出租方）：德州长荣置业有限公司；乙方（原承租方）：山东苏宁电器有限公司；丙方（现出租方）：德州观湖城商业管理有限公司；丁方（现承租方）：德州苏宁电器有限公司。2011年7月28日，甲乙双方就乙方租赁甲方所有的位于德州市解放中路9号共计6000平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》及相关补充协议；鉴于丙方及丁方在德州已经注册成立，甲方欲将租赁合同中出租方的权利义务转让给丙方，乙方欲将租赁合同中租赁方的权利义务转让给丁方，甲、乙、丙、丁四方经友好协商，在平等自愿的基础上，达成以下协议：1、甲方同意在保持租赁合同内容不变的情况下，乙方将租赁合同中承租方权利、义务转让给丁方，丁方承诺履行租赁合同中承租方的权利义务，乙方对丁方履行租赁租赁合同的行为承担连带责任。2、乙方同意在保持租赁合同内容不变的情况下，甲方将租赁合同中的出租方权利和义务转让给丙方，丙方承诺按照租赁合同约定继续履行出租方的权利义务，甲方对丙方履行租赁合同的行为承担连带责任……”原告德州观湖城商业管理有限公司与被告德州苏宁电器有限公司签订《租赁物交付确认书》一份，约定：“甲方：德州观湖城商业管理有限公司，乙方：德州苏宁电器有限公司。1、甲乙双方经过友好协商，于2011年7月28日签订了《房屋租赁合同》合同约定交付时间为9月1日，但由于甲方工程进度问题，交房时间有所顺延，双方实际交付时间为9月5日……”原告提交2013年6月24日，德州苏宁云商商贸有限公司《关于德州苏宁电器有限公司名称变更的公函》：“因业务发展需要，经工商行政管理机关核准，我司自2013年4月27日正式更名为德州苏宁云商商贸有限公司，原企业名称德州苏宁电器有限公司及相应印章、证照等自2013年6月20日起停止使用。为保证各项业务的顺利开展，避免因名称变更给双方合作与财务结算带来影响，特将有关事项函告如下：1、自新名称启用日起，我司载有“德州苏宁电器有限公司”字样的证照、印章一律停用，启用德州苏宁云商商贸有限公司证照、印章……”原告提交2014年3月5日德州苏宁云商商贸有限公司《关于德州店重装的告知函》：“德州长荣置业有限公司：2011年7月28日，贵我双方就贵司位于德州市解放中路9号观湖城的1-2层（面积共计6000m2,其中一层500m2，二层5500m2）的房屋签订了《房屋租赁》合同。自此双方一直合作良好，对于贵司给予我司的支持在此深表感谢！2014年是我司店面提升新形象的重要一年，根据苏宁集团连锁店室内装饰最新标准规范，结合现德州店现状，我司需在2014年3月28日期间对店面进行升级改造。……”对原告提交上述证据，被告质证认为：对原告提交证据的真实性均无异议，对证明问题有异议。原告出租房屋应当提供房屋的所有权证及产权证。原告未交付合同约定的产权证，现合同签订期满三年，本着合法经营安全交易原则，被告只好在2014年3月9日撤出租赁房屋。因原告不同意与我方协商房屋租赁事宜，我方于2014年3月20日向原告发送了解除租赁合同的公函，并主张租赁合同无效。被告提交2010年8月23日德州长荣置业公司观湖城项目整改规划要求：“三、根据以上原则抓紧完善设计方案和施工图。同时抓紧完善土地确权手续。四、规划局审核同意方案后，将抓紧办理规划许可手续。待土地确权后，立即合法建设工程规划许可证件。”被告提交德州市人民政府专题会议纪要德政专纪【2010】12次。拟证明原告在2010年3月份，仍未办理规划许可证，也没有取得建设规划许可证。原告质证认为，对证据的真实性无异议，但与本案无关。被告提交2014年3月20日德州苏宁云商商贸有限公司《关于解除苏宁云商德州市解放中大道租赁物合同的通知函》：“2011年7月28日，山东苏宁电器有限公司与德州长荣置业有限公司就租赁位于德州市解放中路9号观湖城建筑面积6000平方米的房屋事宜签订了《租赁合同》，其后贵我双方签订了《主体变更协议》，将出租方及承租方的权利义务分别转让给了贵我双方，自此贵我双方建立起了良好的合作关系，在此首先对于贵司的支持与帮助表示感谢！自我司开业以来，我司秉承一贯严格、规范、引领家电潮流的精神，对此店投入了相当大的人员、基础装修、广告宣传等费用，希望把此店打造称核心企业，乃至该商圈家电卖场的标杆，然而自2012年该店即一直处于亏损状态，且亏损状况日益严重，原计划通过店面升级改造以期达到改善的目的。无奈，鉴于该店亏损过于严重，且该店所在区域商业氛围萧条，所在物业又长期存在空置状况，若我公司继续经营将无法扭转颓势，我司租赁并开设该店的目的已无法实现，故经我司总部布局规划调整，最终只能决定关闭此店。1、自2014年3月20日起解除贵我双方签订的租赁合同及相关补充协议。租赁费用及其他费用计算至2014年4月4日……”；原告提交增益速递快递单一份。拟证明被告通过快递的方式将通知函邮寄给原告，原告已签收。原告质证认为，合同签订时已明确告知被告该租赁房屋没有产权证但有使用权证。是被告单方解除租赁合同，被告应支付我们至少六个月的保底租赁费。被告为支持自己的诉讼请求提交如下证据予以证实：1、房屋租赁合同一份，证明双方有房屋使用关系、双方约定的租赁费及其他有关事项。2、2013年12月1日，原、被告双方签订的《补充协议》约定：租赁费用中60%为房屋租赁费、40%为设备租赁费。3、员工经济补偿打款凭证，证明因合同无效而遣散员工所产生的经济补偿金。4、广告费用的发票和凭证，证明我方前期宣传所花费的金额。5、物业合同及发票，证明我公司在房屋租赁期间所产生的物业费。6、信息弱电费的打款凭证，证明我们建立信息系统所产生的费用。7、门店装修合同及发票复印件5张，计563997.21元，证明门店装修的费用。8、人员的差旅费发票，证明德州店员工差旅费金额。原告质证认为，原、被告双方签订的《补充协议》中被告租赁的确实有部分设备及房屋之外的附属物；被告提交的费用支出与原告没有关系，被告使用租赁房屋期间承担物业费是应该的，其广告费的支出也应由被告自己承担。上述事实，有租赁合同、补充协议、通知函等证据在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》中约定：“6、租赁期限为10年零7个月，自2011年9月1日到2022年3月31日。其中2011年9月1日至2012年3月31日为装修宣传期，此期间乙方只向甲方交纳正常的水电费、物业费即可。”原告已明确承诺：“2011年9月1日至2012年3月31日为装修宣传期，此期间乙方只向甲方交纳正常的水电费、物业费即可”，原告诉请被告支付2011年9月5日至2012年4月4日七个月的租金168万元，无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证及合法的建设手续，原、被告双方签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告双方签订《租赁合同》时，被告对所承租房屋未取得建设工程规划许可证及合法的建设手续是明知的，对导致《租赁合同的》的无效，原、被告双方均应承担相应的责任。被告于2014年3月20日向原告发出的《关于解除苏宁云商德州市解放中大道租赁物合同的通知函》中明确载明：“鉴于该店亏损过于严重，且该店所在区域商业氛围萧条，所在物业又长期存在空置状况，若我公司继续经营将无法扭转颓势，我司租赁并开设该店的目的已无法实现，故经我司总部布局规划调整，最终只能决定关闭此店。”被告主张的门店装修费、办公区装修的费用、办公六区装修费、物业费、信息弱电费、自主展厅制作费、广告宣传费、人员安置补偿费、差旅费等损失，证据不足，本院不予支持。经本院审判委员会研究，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、驳回原告德州长荣置业有限公司、德州观湖城商业管理有限公司对被告山东苏宁云商商贸有限公司、德州苏宁云商商贸有限公司的诉讼请求。二、驳回被告山东苏宁云商商贸有限公司、德州苏宁云商商贸有限公司对原告德州长荣置业有限公司、德州观湖城商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费19920元，反诉费16322元，由原告德州长荣置业有限公司、德州观湖城商业管理有限公司负担19920元，由被告山东苏宁云商商贸有限公司、德州苏宁云商商贸有限公司负担16322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  赵立梅人民陪审员  毕宜成二〇一五年五月二十七日书 记 员  杜 芸