浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2286号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘英，男，1985年11月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市莲都区，现住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：柳雄飞，浙江德名律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙莲莲，女，1984年9月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市莲都区，现住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：柳雄飞，浙江德名律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州宜家房屋置换有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区萧然东路众安花园配套楼。统一社会信用代码：91330109731527500J。 法定代表人：单雅红，董事长。 委托诉讼代理人：赵德新，浙江时融律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄磊磊，男，1978年6月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区，现住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：赵德新，浙江时融律师事务所律师。 上诉人刘英、孙莲莲及杭州宜家房屋置换有限公司（以下简称宜家公司）与被上诉人黄磊磊因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初5701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2016年9月24日，黄磊磊（甲方，卖方）与刘英、孙莲莲（乙方，买方）、宜家公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖定金合同》一份，约定甲方将座落于杭州市萧山区××街道××公寓××幢××单元××室的房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，产权属性为住宅房，建筑面积116.16平方米，乙方充分了解此房，并自愿购买；该房屋总价款为人民币壹佰捌拾万元，乙方于2016年9月24日前支付甲方定金人民币柒万元，定金最终冲抵房款；房屋价款的支付方式为首付三成，组合贷款七成；甲乙双方约定本合同生效后贰拾日内签订《萧山区房屋转让合同》网签合同并共同委托丙方向主管部门申请办理权属转让手续；甲方应于收到全款后三天内，将上述房屋正式交付给乙方；甲方保证该房屋产权清晰、权属明确，无第三人异议、法院查封、扣押、强制拆迁及其他不能销售等情况，房东自行还清本房屋抵押贷款；若卖方未能如实披露上述信息或违反本条上述处理约定，导致合同无法继续履行的，则买方有权解除合同，并要求卖方支付违约金壹拾万元；因乙方银行信用不良或按揭资料提供不全及其他贷款条件不符导致无法贷款，则乙方需凑足首付款直至满足银行贷款要求或房款改为一次性支付，所有房款应于过户之日付清，如乙方未能按期付清，需承担违约责任。其他条款还约定，如果由于乙方的原因导致本合同不能执行，乙方也需承担壹拾万元违约金，甲方有权解除合同。等等。 同日，黄磊磊（甲方，出让方）与刘英、孙莲莲（乙方，受让方）、宜家公司（受托方）签订《委托代理合同》一份，约定：甲方于交易过户之前向受委托方支付中介费1000元，乙方于交易过户之前向受托方支付中介费18000元。若甲、乙双方其中有一方违约，导致甲、乙双方签订《房地产买卖合同》终止，双方中介费由违约方承担支付，并允许从违约金中例支。如遇政府及相关部门和银行政策等不可抗力因素导致本合同不能履行，甲方、乙方、受托方叁方互不追究责任，损失各自承担。等等。 同日，黄磊磊出具收条一份，载明：今收到刘英购买华瑞沁园春8幢1单元501室房屋购房定金人民币柒万元。 2016年10月14日，刘英、孙莲莲向黄磊磊、宜家公司发出《解除房屋买卖定金合同通知书》认为，因公积金管理中心对涉案房屋的评估价低于转让价，造成价款的实际支付方式与合同约定不符，导致合同不能履行，依据三方签订的《委托代理合同》第五条“需要按揭的办好银行贷款，如因银行贷款政策变动导致无法贷款，则甲、乙双方及受托方互不追究违约责任，损失各自承担”及第六条“如遇政府及相关部门及银行政策等不可抗力因素导致本合同不能履行，则甲、乙双方及受托方互不追究责任，损失各自承担”，要求解除与卖方、中介方签订的《房屋买卖定金合同》，解除通知自本通知书到达卖方及中介方之日起生效。同时要求卖方退还购房定金人民币柒万元，逾期按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际退款之日。等等。 原审庭审中，黄磊磊、宜家公司对于解除涉案《房屋买卖定金合同》均无异议，并确认以2016年10月14日作为合同解除日期。 原审法院另查明：就涉案房屋买卖，黄磊磊已向宜家公司支付中介服务费19000元，宜家公司对此事实亦予以确认。 刘英、孙莲莲于2017年7月26日提起提起本案诉讼，诉请判令：1、解除房屋买卖定金合同；2、黄磊磊归还定金70000元；3、案件受理费由原审被告承担。诉讼中，黄磊磊提起反诉，诉请判令：1、刘英、孙莲莲共同支付黄磊磊违约金100000元，扣除已支付的70000元定金后，需再支付30000元；2、刘英、孙莲莲共同负担诉讼费用。诉讼中，宜家公司也提起反诉，诉请判令：1、刘英、孙莲莲共同支付宜家公司佣金19000元；2、刘英、孙莲莲共同负担诉讼费用。 原审法院审理认为：涉案《房屋买卖定金合同》、《委托代理合同》系刘英、孙莲莲、黄磊磊、宜家公司的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同合法有效。合同履行过程中，刘英、孙莲莲向黄磊磊、宜家公司发出《解除合同通知书》，以“公积金管理中心对涉案房屋的评估价低于转让价，造成价款的实际支付方式与合同约定不符，导致合同不能履行”为由，要求解除合同，返还定金70000元。对于刘英、孙莲莲主张解除合同的理由能否成立，原审法院认为，购买房屋对于个人及家庭而言均属重大财产处分行为，购买者在购买前必然会对自身的资金储备、收入水平、还款能力进行审慎的综合评估，贷款情况的变化并不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其他途径筹措资金履行付款义务，银行能否同意足额贷款给购房人并非商品房交易的必要条件。现刘英、孙莲莲认为因情势变更影响其履约能力导致不能继续履行合同，没有事实及法律依据，原审法院不予采纳，刘英、孙莲莲据此行使法定解除权，原审法院不予支持。但因在诉讼中，黄磊磊、宜家公司均同意解除涉案的《房屋买卖定金合同》，系当事人协商一致解除合同，原审法院对于涉案《房屋买卖定金合同》解除的事实予以确认。对于合同解除的责任承担问题，黄磊磊根据涉案《房屋买卖定金合同》的约定，要求刘英、孙莲莲支付违约金100000元，对此，原审法院认为，违约金数额的确定应以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等因素，据此，原审法院酌情予以支持违约金70000元，以黄磊磊已经收取刘英、孙莲莲的70000元予以抵扣。关于宜家公司要求刘英、孙莲莲支付中介服务费19000元的主张，因黄磊磊已经明确表示向宜家公司支付了全部中介费用，而宜家公司对该事实也予以确认，因此宜家公司无权就同一事实再向刘英、孙莲莲主张权利，原审法院对宜家公司的相关主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2018年2月9日判决：一、确认刘英、孙莲莲与黄磊磊、宜家公司签订的《房屋买卖定金合同》已于2016年10月14日解除；二、驳回刘英、孙莲莲的其他诉讼请求；三、驳回黄磊磊的诉讼请求；四、驳回宜家公司的诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费1550元，由刘英、孙莲莲负担；黄磊磊反诉案件受理费275元，由黄磊磊负担；宜家公司反诉案件受理费137.5元，由宜家公司负担。 宣判后，刘英、孙莲莲及宜家公司均不服，分别向本院提起上诉。刘英、孙莲莲共同诉称：1、原审判决对案涉《房屋买卖定金合同》的性质及刘英、孙莲莲支付70000元定金的性质认定错误。2、未能签订房屋买卖合同的责任不在刘英、孙莲莲，不应承担违约责任。3、原审判决的认定不符合客观事实也不符合法律基本原则及合同约定。请求二审法院撤销原判第二项、改判支持刘英、孙莲莲的原审诉讼请求。 黄磊磊及宜家公司共同辩称：依据案涉《房屋买卖定金合同》的约定，购房款180万，首付是三成，七成是组合贷款，合同另规定因乙方、银行信用不良和按揭资料提供不全及其它信贷条件不符导致无法贷款则乙方需凑足首付款，直至满足银行贷款要求和房款改为一次性支付。刘英、孙莲莲单方面解除合同是违约的行为，原审判决正确。请求二审法院驳回刘英、孙莲莲的上诉请求。 宜家公司诉称：1、原审判决遗漏部分事实，刘英、孙莲莲应当支付佣金19000元。2、原审判决适用法律错误。3、即使根据原审判决认定事实，刘英、孙莲莲也应支付宜家公司佣金19000元。请求二审法院撤销原判第四项，改判支持宜家公司的原审反诉请求。 刘英、孙莲莲共同辩称：双方合同解除的责任主要在宜家公司，其未尽到中介服务机构的相应义务，无权主张中介费。 刘英、孙莲莲在二审诉讼中提交2016年9、10月其与宜家公司的录音刻录光盘及文字稿。 经出示，黄磊磊及宜家公司共同发表质证意见称对上述证据的不予认可。 本院经审核认为：上述证据可以证实原审判决所认定的刘英、孙莲莲因公积金管理中心未审核批准其组合贷款申请而无法按约获得贷款的事实，但不能证实刘英、孙莲莲的合同义务据此免除的主张，不具有关联性，故本院对上述证据不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《房屋买卖定金合同》对于缔约各方的合同义务及其违约责任作了明确约定。其中对于出现因刘英、孙莲莲的各种原因而无法按约获得组合贷款的情形时，确定刘英、孙莲莲应凑足首付款直至满足银行贷款要求或一次性支付全部房款。即缔约双方在签订上述合同时已经对作为买受人的刘英、孙莲莲因故无法按约获得组合贷款的情形作了预估，据此才作出上述约定，该约定对缔约双方具有约束力。现刘英、孙莲莲以其无法按约获得贷款为由主张解除上述合同，与上述合同约定不符，已构成违约，黄磊磊据此诉请判令其承担违约责任并无不当。因黄磊磊已支付宜家公司全部中介服务费，在此事实情形下，宜家公司再行诉请判令刘英、孙莲莲给付其佣金缺乏事实依据。原审判决原审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘英、孙莲莲和宜家公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1825元，由上诉人刘英、孙莲莲负担1550元，由杭州宜家房屋置换有限公司负担275元。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 睢晓鹏 二〇一八年九月五日 书记员 王 勤