河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0326民初1330号原告：周文芳，女，汉族，1989年8月19日生。委托诉讼代理人：耿小辉，河南民天律师事务所律师，一般代理。被告：张小娟，女，汉族，1970年10月12日生。委托诉讼代理人：陈志刚，河南民天律师事务所律师，一般代理。被告：张毅飞，男，汉族，1991年9月24日生。原告周文芳与被告张小娟、张毅飞确认合同效力纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月17日、7月31日公开开庭进行了审理。原告周文芳及其委托诉讼代理人耿小辉，被告张小娟及其委托诉讼代理人陈志刚，被告张毅飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周文芳向本院提出诉讼请求：依法确认二被告2017年12月1日签订的金凤凰时代6-2-1001号房屋买卖合同无效；判令被告张小娟立即将房屋及当时被告张毅飞交付的相关房屋证件资料全部交还；由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告周文芳与被告张毅飞系夫妻关系，2016年在汝阳县金凤凰小区购买房屋一处，并登记了共同产权。后2017年12月1日，被告张毅飞在未告知原告的情况下，将原告周文芳与被告张毅飞拥有共同产权的位于汝阳县金凤凰时代6-2-1001号房屋卖给被告张小娟。今年元月，原告从物业处了解到业主被变更，于是找被告张毅飞多次质问才知道他私自把房屋出售，并在张毅飞车上的电脑包里发现了买卖合同。当即联系张小娟说房子周文芳也是产权人，不同意卖，但张小娟拒绝与原告协商。原告就赶快去房子那查看，发现门及锁被更换，当即报警。从报警后一直联系被告张小娟，但张小娟避不见面，年初六家里人去协商让她停工，初七周文芳到房子查看时，还在继续装修就让工人停工，最后装修公司人员报警。综上，被告张毅飞在不告知共同产权人的情况下，与被告张小娟签订的房屋买卖合同应是无效合同。因原告与张小娟无法协商一致，故提起诉讼。被告张小娟辩称，通过庭审及现有证据，同意原告提出的合同无效的观点，但该无效系被告张毅飞及原告的共同过错所致。张小娟就涉案房产已支付各项费用197874元（其中：购房款6.5万元、偿还银行贷款4个月6800元、交纳相关物业费用4374元、装修款12万元），作为过错方的原告周文芳及被告张毅飞，均有义务将被告张小娟所支付的上述费用全部予以返还。被告张小娟不存在损失扩大化的责任和过错。被告张毅飞辩称，对原告诉求无异议。被告张小娟在明知原告周文芳不同意的情况下仍与张毅飞签订涉案房产的房屋买卖协议，且支付购房款，并对房屋进行装修，张小娟自身存在过错。愿意返还张小娟购房款，但不同意承担装修费用及其他费用。经审理查明：原告周文芳与被告张毅飞系夫妻关系。2016年1月12日周文芳、张毅飞与洛阳市荣信房地产开发有限公司签订商品房预售合同（合同编号YS0041301，房屋代码：151530）一份，以47万元的价格购买洛阳市荣信房地产开发有限公司位于汝阳县××“金凤凰时代”小区××楼××单元××房产一处，支付首付款15万元后，余款32万元以该房产作抵押，由洛阳市荣信房地产开发有限公司作担保办理抵押（按揭）贷款，每月月供1700元。周文芳、张毅飞缴纳了住房维修基金、税费、办证费用等相关费用，上述房屋房产所有权证尚未办理完毕。2017年12月1日，被告张毅飞与被告张小娟签订房屋买卖协议，约定：张毅飞将位于汝阳县金凤凰时代6-2-1001房屋售与张小娟，上述房屋地产及附属建筑物为人民币225000元；协议签订日后每月房贷月供由张小娟承担，张小娟给予张毅飞订金2.5万元，剩余尾款20万元张小娟于2018年5月15日前全部结清，所剩房屋贷款由张小娟承担；协议均系双方自愿，协议签订之日张毅飞应将购房合同与缴费票据交与张小娟。协议签订后，被告张小娟于2017年12月5日给付张毅飞订金2.5万元。2017年12月24日，张毅飞与张小娟到涉案房产物业‘洛阳惠丰物业管理有限公司’变更业主登记，张小娟缴纳了物业管理费（2017.1.1-2017.12）1448元、装修押金2000元、预交电费500元、垃圾清理费426元。后张小娟分别又于2018年1月27日、2月15日给付张毅飞房款3万元、1万元。另，《房屋买卖协议》签订后，张小娟于2017年12月3日缴纳涉案房产房贷月供1700元，至2018年3月3日共缴纳4个月计6800元。房屋买卖协议签订后，张毅飞、张小娟未到相关部门办理涉案房产所有权变更登记。另查明：2017年12月30日，被告张小娟与洛阳神韵装饰工程有限公司签订装修合同，涉案房产装修总造价17万元。被告张小娟按合同约定，于2017年12月30日支付装修款7万元，2018年2月10日支付装修款5万元。截止目前涉案房产装修大部分完工，余剩全屋墙面壁纸底子处理、顶面粉刷、刷漆、电视墙瓷砖及粘贴未施工，合金门已付定金未发货。未施工工程造价12970.22元，合金门总价格9151.22元。2018年2月20日（农历正月初5）原告周文芳与被告张毅飞到涉案房产处查看，发现张小娟在继续装修施工，即进行阻止，该装修工程停工至今。本院认为，原、被告双方对涉案房产所有权系原告周文芳、被告张毅飞夫妻共同所有、被告张毅飞单方与张小娟签订的《房屋买卖协议》无效、被告张毅飞收到被告张小娟支付购房款6.5万元的事实没有争议，被告张小娟同意返还房屋，原告周文芳、被告张毅飞亦愿意返还被告张小娟购房款6.5万元。本案的争议焦点是因该合同无效产生的损失如何承担、承担的份额如何确定。关于被告张小娟缴纳的物业管理费1448元、装修押金2000元、预交电费500元、垃圾清理费426元、涉案房产的房贷月供6800元，共计11174元如何返还问题。本案中因涉案房产为周文芳、张毅飞夫妻共同财产，张毅飞单方与张小娟签订房屋买卖协议，在合同签订后，收取购房款，协助张小娟办理业主变更登记，上述张小娟缴纳款项包含在涉案房产对价范围之内，应为夫妻共同财产。现房屋买卖协议无效，周文芳及张毅飞作为涉案房产共有权人，对张小娟上述款项负有共同返还义务。关于因合同无效产生的损失如何承担问题。根据婚姻法相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。本案中张毅飞与张小娟签订的房屋买卖协议系张毅飞擅自处分夫妻共同财产的个人行为，该行为违反了法律规定，原告周文芳对于该房屋买卖协议的签订不知情，对于违约责任的产生亦不存在过错，故因合同无效而产生的损失，为张毅飞的个人债务，由张毅飞个人负责清偿。被告张小娟在与被告张毅飞签订房屋买卖协议时，未对房屋所有权人是否全部同意而尽必要的审查义务，对因合同无效产生的损失亦存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据过错程度及公平、诚信、公序良俗的原则，对合同无效产生的装修损失12万元，由被告张毅飞承担70%过错责任计8.4万元，张小娟承担30%过错责任计3.6万元。被告张小娟未实际产生的装修费用，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百三十条、第一百五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百零二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告张毅飞与被告张小娟2017年12月1日就金凤凰时代6号楼2单元1001房房屋买卖协议无效。二、原告周文芳、被告张毅飞于本判决生效之日起五日内返还被告张小娟购房款65000元、物业管理费1448元、装修押金2000元、预交电费500元、垃圾清理费426元、涉案房产的房贷月供6800元，共计76174元。三、被告张毅飞于本判决生效之日起五日内赔偿被告张小娟房屋装修费84000元。四、被告张小娟于本判决生效之日起五日内将金凤凰时代6号楼2单元1001房的商品房预售合同（合同编号：YS0041301）、个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同、购房结算单、税票、商品房定购单、购房发票（票号01379217、01358334）、住房维修资金发票（票号0038527）、暖气入户费收据（票号0054148）、办证费用收据（票号3136087）返还原告周文芳、被告张毅飞。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告周文芳承担30元，被告张毅飞、被告张小娟各承担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  李刚强审判员  任素梅审判员  申山虎二〇一八年九月五日书记员  薛 刚