安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第01984号上诉人（原审被告）：合肥九方工贸有限公司，住所地合肥市泗州路北段1号，组织机构代码71175986-5。法定代表人：童列安，总经理。委托代理人：俞雪亮，安徽远致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥金桥工贸有限责任公司，住所地合肥市经开区桃花工业园玉兰大道与桥湾路交口，组织机构代码71100693-5。法定代表人：王朝红，总经理。委托代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。委托代理人：张帅。上诉人合肥九方工贸有限公司（以下简称九方公司）因与被上诉人合肥金桥工贸有限责任公司（以下简称金桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2014）肥西民一初字第02833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金桥公司原审诉称，九方公司租用金桥公司位于玉兰大道与桥湾路交叉口厂房，用于生产汽车配件，双方于2014年4月1日签订了《租赁合同》一份，约定租赁期限为9个月，承租面积为2200平方米，租金为每平方米12元，租金按季度交付，同时双方在协议中对出租厂房的状况、双方权利和义务及违约责任等进行了明确约定。合同生效后，金桥公司就将厂房交付给九方公司使用，但到目前为止，九方公司未按约定支付租金，截止2014年10月31日，九方公司欠付租金达114400元，欠付的水费为3217.68元、电费13779.61元。金桥公司多次催讨未果，现九方公司未经同意擅自搬离，同时又将其租赁的生产设备放置在租赁厂房内，拒付租金，九方公司行为已严重违约，故诉至法院，请求判令：1、依法解除金桥公司、九方公司双方签订的《租赁合同》，判决九方公司向金桥公司交付租赁的厂房，并将租赁房屋恢复原状；2、九方公司支付金桥公司欠付的租金114400元（租金暂计算至2014年10月31日，以后租金至九方公司实际交付租赁房屋时止）；3、九方公司支付金桥公司欠付的水费3217.68元、电费13779.61元，总计16997.3元；4、九方公司支付金桥公司违约金5720元；5、本案的全部诉讼费用由九方公司承担。九方公司原审答辩称，1、金桥公司、九方公司之间的租赁合同于2014年6月20日已经实际解除，且九方公司已将到期的租金70400元全额支付给金桥公司，没有拖欠租金的事实，金桥公司诉请未到期租金及违约金没有事实和法律依据；2、金桥公司所主张的水电费，是金桥公司的另一个租户合肥天和汽车零部件有限公司拖欠，与九方公司无关，九方公司在搬离金桥公司厂房时，已将水电费全部结清；3、九方公司有两台设备是九方公司合作者租赁的，两台设备在搬离的时候，金桥公司将设备扣留下来；4、九方公司在承租金桥公司的房屋时，垫付了房屋的维修费1059元，金桥公司应该退还该款；5、因为金桥公司出租的厂房，没有尽到出租人的管理义务，致使厂房经常停电，使九方公司的租赁目的不能实现，要求金桥公司赔偿因为停电给九方公司带来的经济损失10万元。原判认定：2014年4月1日，金桥公司、九方公司签订《租赁合同》一份，约定：金桥公司（甲方）将其所有的位于玉兰大道与桥湾路交口的厂房出租给九方公司（乙方），租赁建筑面积为2200平方米；租期为9个月，自2014年4月1日起至2014年12月31日止；租金为每平方米12元，第一季度房租在签订合同后5日内付清，以后每季度缴纳一次，并在每季度末缴纳下季度的房租；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯费用由乙方承担；租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，同时，租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止本协议。合同签订后，金桥公司将厂房交付给九方公司使用，九方公司支付2014年4月1日至2014年6月20日期间租金共计70400元并缴纳电费共计45640元。2014年6月17日至6月19日，九方公司将部分生产设备搬离承租厂房，尚有两台注塑机未搬离。原审法院审理后认为：金桥公司与九方公司所签订的《租赁合同》，均系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。九方公司提出搬离设备之日即与金桥公司就租赁合同解除达成一致意见，但未能予以举证证明，不予采信。九方公司支付第一季度租金至2014年6月20日，根据金桥公司、九方公司双方关于租金支付方式在《租赁合同》中的约定：“……，以后每季度缴纳一次，并在每季度末缴纳下季度的房租。”九方公司应于上一季度末缴纳下一季度租金，但九方公司自2014年6月21日起就未按约定支付租金，经金桥公司多次催要，至本次诉讼之前在合理期限内仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对于金桥公司诉请解除金桥公司、九方公司双方签订的《租赁合同》并由九方公司向其交还租赁的厂房，依法予以支持。同时，九方公司应按照《租赁合同》所约定的26400元／月（2200×12=26400元／月）标准从2014年6月21日起支付房屋租金至房屋交还之日止。金桥公司根据双方在《租赁合同》第七条第5项规定：“租赁期间，乙方（九方公司）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，若拖欠不付满一个月，甲方（金桥公司）有权征收5%滞纳金……”，要求九方公司支付违约金5720元，结合九方公司自2014年6月21起欠付房屋租金至今的事实，金桥公司该项诉请不违反双方合同约定，予以支持。金桥公司、九方公司在租赁合同中约定“租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方（九方公司）承担。”九方公司提供的电费发票及金桥公司、九方公司双方关于电费承担的《承诺函》均能证实九方公司在承租期间缴纳电费情况，且在九方公司承租期间，金桥公司所有厂房承租户非九方公司一公司，金桥公司未能就其缴纳电费所涉具体承租户及九方公司欠付电费的事实予以举证证明，根据相关法律规定，金桥公司应承担举证不能之后果，故对金桥公司要求九方公司给付电费13779.61元的主张，不予支持。金桥公司虽提出九方公司尚欠承租期间水费未缴纳，但金桥公司未能提供证据证明九方公司在承租期间未缴纳水费的事实及九方公司实际发生水费数额，且金桥公司、九方公司租赁合同期间，金桥公司厂房还存在其他承租户，金桥公司所提供的缴纳水费的发票也无法证实是代为九方公司缴纳，故，对金桥公司要求九方公司给付水费3217.68元的主张，不予认可。九方公司提出金桥公司未能尽到管理义务，导致厂房停电，至九方公司受损，但未能提出反诉，故不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除合肥金桥工贸有限责任公司与合肥九方工贸有限公司于2014年4月1日所签订的《租赁合同》；二、合肥九方工贸有限公司于本判决生效后十日内将位于合肥市经开区桃花工业园玉兰大道与桥湾路交口的厂房返还给合肥金桥工贸有限责任公司；三、合肥九方工贸有限公司于本判决生效后十日内，自2014年6月21日起至房屋交付日止，按每月26400元标准，一次性支付合肥金桥工贸有限责任公司房屋租金；四、合肥九方工贸有限公司于本判决生效后十日内一次性支付合肥金桥工贸有限责任公司违约金5720元；五、驳回合肥金桥工贸有限责任公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3042元，减半后收取1521元，由合肥金桥工贸有限责任公司负担200元，合肥九方工贸有限公司负担1321元。上诉人九方公司上诉称：1、双方就租赁合同曾达成口头协议，九方公司于2014年6月20日搬离厂房，也结清了2014年4月1日至2014年6月20日的租金，金桥公司出具的收条证明该事实。金桥公司阻挠九方公司搬离厂房，并在九方公司已不再使用厂房的情况下，未采取积极措施，放任损失扩大，应自行承担责任，九方公司最多承担3个月的租金。2、另2014年6月30日金桥公司工作人员王义兵收取了7600元的房租费并出具了收条，该费用应予扣除。3、租赁期间因房屋质量问题，九方公司垫付了维修费用共计1059元，该款应由金桥公司返还。被上诉人金桥公司答辩称：1、双方不曾就租赁合同解除达成过口头协议，九方公司认为支付租金至2014年6月20日因而其后租赁合同即解除，没有依据。2014年6月20日后，九方公司虽然停止了生产，但是其机器设备仍然停放在金桥公司出租厂房内，该厂房仍由九方公司占用。双方租赁合同应自双方约定的合同租金期满解除。2、九方公司称其多支付7600元，金桥公司没有看到相关证据。3、出租厂房不存在质量问题，九方公司主张垫付费用没有依据。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。在本案二审期间，九方公司提供了2014年6月30日金桥公司工作人员王义兵收取7600元房租费的收条，金桥公司核实后对此予以认可，同意在九方公司应付款中予以扣除。本院认为：九方公司称双方达成了2014年6月20日解除租赁合同的口头协议没有证据支持；其称留在出租厂房内的两台注塑机是案外人高明租赁的，因高明与金桥公司有债务往来，故被金桥公司扣下了，也无证据支持，均不予采信。九方公司在租赁期间将部分设备物品搬离承租厂房，但仍遗留机器设备在承租厂房内，仍应认定为其依据租赁合同约定占有使用该房屋，应当依约支付租金。就其已支付租金数额，因金桥公司认可2014年6月30日金桥公司工作人员王义兵收取7600元房租费事实，并同意在九方公司应付款中予以扣除，故可循此处理。九方公司认为出租厂房存在质量问题而主张金桥公司返还垫付维修费用1059元，缺乏足够证据支持，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：一、维持安徽省肥西县人民法院（2014）肥西民一初字第02833号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项，即“解除合肥金桥工贸有限责任公司与合肥九方工贸有限公司于2014年4月1日所签订的《租赁合同》”、“合肥九方工贸有限公司于本判决生效后十日内将位于合肥市经开区桃花工业园玉兰大道与桥湾路交口的厂房返还给合肥金桥工贸有限责任公司”、“合肥九方工贸有限公司于本判决生效后十日内一次性支付合肥金桥工贸有限责任公司违约金5720元”、“驳回合肥金桥工贸有限责任公司的其他诉讼请求”。二、变更安徽省肥西县人民法院（2014）肥西民一初字第02833号民事判决第三项为：合肥九方工贸有限公司于本判决生效后十日内，自2014年6月21日起至房屋交付日止，按每月26400元标准，一次性支付合肥金桥工贸有限责任公司房屋租金（应扣除合肥九方工贸有限公司已支付租金7600元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3042元，减半后收取1521元，由合肥金桥工贸有限责任公司负担321元，合肥九方工贸有限公司负担1200元；二审案件受理费1923元，由上诉人合肥九方工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶玉军审 判 员  张 怡代理审判员  董江宁二〇一五年五月二十二日书 记 员  于成冲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。