成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初8530号 原告：赖新民，男，1950年2月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：康永怀，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 原告：陈燕，女，1953年11月21日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：康永怀，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 被告：成都铁路地产置业有限公司，住所地：成都市金牛区二环路北三段。 法定代表人：张勇，董事长。 委托诉讼代理人：宁小林，男，1972年6月13日出生，汉族，住成都市金牛区。公司员工。 委托诉讼代理人：苏良，女，1979年10月3日出生，汉族，住成都市金牛区。公司员工。 原告赖新民、陈燕与被告成都铁路地产置业有限公司（以下简称“铁路公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖新民、陈燕的委托诉讼代理人康永怀、夏雪梅、被告铁路公司的委托诉讼代理人宁小林、苏良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖新民、陈燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，为原告办理房屋产权证书；2.判令被告向原告支付延期办理房屋产权证书违约金约55494.79元（暂计算至2018年3月5日，之后的违约金计算至被告实际履行义务之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2010年10月28日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于成都市金牛区府河路苑商品房一套，房屋总价款386454元，交房时间为2012年10月15日前。案涉商品房经验收合格由买受人委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属登记，若买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款并缴纳了契税、办证费等相关费用，但被告一直未给原告办理房屋权属转移登记，致使原告无法取得房屋权属证书，原告为维护自身权益诉至本院。 铁路公司辩称，案涉房产权属证书已经办理完毕，原告的诉讼请求没有依据，且已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，成都铁路地区旧城改造中心（以下简称“旧改中心”）变更为铁路公司。2010年10月28日，旧改中心作为出卖人，赖新民、陈燕作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。合同约定：买受人向出卖人购买“府河路苑”号房产，总价款为386454元。出卖人应在2012年10月15日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在2013年10月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按补充协议约定处理。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，双方同意按补充协议约定处理。补充协议约定，如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。若因政府或第三人因素导致该商品房所在小区的公共绿地、公共道路、公共出入口、小区围墙等达不到规划设计要求，由出卖人采取临时措施予以弥补，买受人不得因此追究出卖人的违约责任。 合同签订后，赖新民、陈燕向旧改中心支付购房款386454元，旧改中心于2012年10月21日向赖新民、陈燕交付案涉商品房。 另查明，1.案涉商品房属旧城改造项目，房屋销售对象为铁路局职工，由铁路局职工通过报名摇号的方式取得购买资格。 2.旧改中心交付房屋后，因案涉房屋小区外市政规划道路一直未修建完成，案涉房屋所在小区一直未能通过规划验收。2014年10月29日，成都市金牛区人民政府向成都市规划局发出“关于恳请先行对府河路苑进行规划验收的函”，载明：“因木综厂正积极推进片区自主改造工作，其所承担的市政规划道路用地上构筑物拆除工作尚未完成，造成市政规划道路无法修建，直接影响‘府河路苑’规划验收工作，导致房屋产权证明无法按期办理”。 被告确认，案涉房屋提交办理产权初始登记资料的时间为2015年9月。 3.2016年11月14日，成都市国土资源局发布关于实施不动产统一登记的通告，自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，自2016年11月23日起根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请，在本市主城区范围内实施不动产统一登记。 4.案涉房屋的权属转移登记于2018年5月21日办理至赖新民、陈燕名下。 本院认为，原、被告签订的合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告也依约向原告交付了案涉房屋。但依据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项关于转移登记的约定，以及《补充协议》第8.5条的约定，如因铁路公司的责任，赖新民、陈燕未能在房屋交付之日起365个工作日内取得案涉房屋的所有权证书，则自赖新民、陈燕应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，铁路公司按日计算向赖新民、陈燕支付全部已付款万分之一的违约金。合同实际履行中，铁路公司于2012年10月21日向赖新民、陈燕交付房屋，晚于双方约定的交房时间2012年10月15日。对此，本院认为，若房屋实际交付时间晚于约定交房时间，应按照房屋实际交付之日起算365个工作日作为取得房屋所有权证书的时间截止点。故，赖新民、陈燕取得案涉房屋所有权证书的期限应自2012年10月21日起算365个工作日，铁路公司至迟应于2014年4月6日前协助赖新民、陈燕取得房屋所有权证书。而案涉房屋的权属证书于2018年5月21日办理至赖新民、陈燕名下，客观上存在逾期取得房屋所有权证书的事实，铁路公司应当承担相应的违约责任。 对此，铁路公司主张非因其自身原因导致办证逾期，而是政府主导的木综厂自主拆迁改造未完成，由此影响市政规划道路修建，直接影响案涉房屋项目规划验收，导致无法按期办理产权证，铁路公司不应对逾期取得房屋所有权证书承担违约责任。本院认为，铁路公司作为出卖人应当尽到勤勉和忠实义务，排除房屋买卖双方之外的因素对合同履行的影响，并负有协助买受人办理案涉房屋所有权证书的法定义务；双方关于产权登记的约定，并不意味着一旦出现非铁路公司自身原因导致的办证逾期，铁路公司就可以一概免责。《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，案涉房屋所属的旧城改造项目，因规划涉及占用木综厂土地，由此产生的木综厂商铺拆迁、商家搬迁等事项，应系铁路公司对办理房屋所有权证的期限予以预见且考虑在内的客观因素，最终因此导致办证逾期，并不能排除铁路公司的责任。故，铁路公司的该项主张不成立，其据此认为不应承担办证逾期违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依前所述，铁路公司至迟应于2014年4月6日前协助赖新民、陈燕取得房屋所有权证书，而铁路公司向行政机关提交办理产权初始登记资料的时间为2015年9月，该时间已经超过双方约定的取得商品房所在楼栋权属证明的时间，且初始登记尚未办理，则无法办理转移登记。因此，赖新民、陈燕未能在商品房交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书的原因在于铁路公司，铁路公司应当承担违约责任。 由于《不动产登记条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的成都市不动产登记中心已于2016年11月23日起正式实行统一的不动产登记，赖新民、陈燕要求铁路公司办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上不能实现。铁路公司应当按照国家现行政策的要求，协助买受人办理案涉房屋的不动产登记。现铁路公司已协助赖新民、陈燕办理不动产权证书，赖新民、陈燕关于主张铁路公司办理房屋产权证书的诉讼请求不予支持。 关于逾期取得房屋所有权证书的期限认定问题。从双方的约定来看，赖新民、陈燕将办理房屋所有权证所需税费、资料交给铁路公司，铁路公司在合理期限内将赖新民、陈燕提交的资料和铁路公司应当提交的资料交给行政机关，并在行政机关颁发房屋所有权证书后，及时将房屋所有权证书交付给赖新民、陈燕。同时，由于房屋所有权和国有土地使用权两证合一政策的出台，成都市不动产登记中心于2016年11月23日起正式办理不动产权证，之后只能进行不动产统一登记，铁路公司自此已经无法为赖新民、陈燕办理房屋所有权证书，铁路公司在2016年11月23日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。故，违约期限为2014年4月6日至2016年11月23日。赖新民、陈燕主张的违约天数共计961天。 关于违约金的计算标准。根据《补充协议》的约定，铁路公司应按日计算向赖新民、陈燕支付全部已付款万分之一的违约金。铁路公司抗辩认为约定的违约金计算标准过高，请求予以调减。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，赖新民、陈燕与铁路公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，从合同内容的表现形式上虽为房地产开发企业对外销售房屋，但是，案涉房屋所在的“府河路苑”项目的销售对象均系成都铁路系统员工，购买方式是通过摇号确定资格，销售对象具有一定程度上的特定性，故案涉房屋不能完全等同于开发商以盈利为目的、针对社会不特定人员公开销售商品房的情形。加之赖新民、陈燕未能举出铁路公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但铁路公司逾期办证的事实客观存在，违约期限较长，根据公平原则和诚信原则，综合合同的履行情况、铁路公司的过错程度及当事人的预期利益等综合因素，本院酌情将违约金的计算标准调整为已付房款每日万分之零点一。故违约金的数额为3713.82元（386454元×961天×万分之零点一）。 关于诉讼时效。铁路公司主张按照《商品房买卖合同》的约定，买受人应在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，即赖新民、陈燕应在2014年4月前取得房屋所有权证书。据此，赖新民、陈燕主张逾期办证违约金的期间从2014年4月起算，但赖新民、陈燕在2018年8月向本院起诉，已超过诉讼时效期间，其主张不受法律保护。本院认为，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，因铁路公司逾期办理房屋权属证书，致使赖新民、陈燕未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书，铁路公司应自2014年4月7日起，每日向赖新民、陈燕支付3.86454元违约金至赖新民、陈燕实际取得房屋所有权证书之日止，违约金于赖新民、陈燕实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。赖新民、陈燕至今未至铁路公司领取，本院酌定办证之日起10日后视为领取，即赖新民、陈燕于2018年6月1日实际取得房屋权属证书，其主张违约金的时效期间应从2018年7月1日开始计算，属于在有效的时效期间内主张权利。故，铁路公司的该项主张不成立，其据此认为本案已超过诉讼时效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、成都铁路地产置业有限公司于本判决生效之日起5日内向赖新民、陈燕支付违约金3713.82元; 二、驳回赖新民、陈燕的其他诉讼请求。 案件受理费1187.4元（减半收取593.7元），由成都铁路地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张化全 二〇一八年九月三十日 书记员  任 莉