浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终1994号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张新德，男，1960年3月17日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：徐冰，浙江民禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢书宇，男，1992年4月26日出生，蒙古族，住甘肃省金昌市金川区。 上诉人张新德与被上诉人谢书宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济开发区人民法院（2017）浙0191民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年2月2日，谢书宇支付张新德10000元定金。后双方于2017年3月3日签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明——租赁房屋位于杭州市下沙经济开发区××广场××号商铺××层，租赁期限从2017年2月28日至2022年2月27日；第一年租金为177000元，租金每年递增5%，租金半年付一次，每期提前30天支付；第一期支付时间为2017年3月6日前；承租人谢书宇负责支付出租方的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业费（物业费按1-9号商铺50%支付）；押金50000元，谢书宇在合同生效前交给张新德，合同结束后在谢书宇结清所有费用并腾退房屋叫张新德验收后无息退还；谢书宇不交付或不按约交付租金达半个月以上的，张新德有权解除本合同；张新德迟延交付出租房屋半个月以上的，谢书宇有权解除本合同；如谢书宇无正当理由退租的，其已缴纳的房租不予退还，押金也不予退还，谢书宇应向张新德支付已付房租的30%作为违约金。同日谢书宇的母亲曹荣华向张新德银行转账129000元。同时张新德出具收条一份，载明收到谢书宇福雷德广场1幢1单元9-2商铺定金50000元。原审庭审过程中，谢书宇自认129000元包括88500元租金、押金以及支付租赁车位的款项，张新德亦认可收到租金88500元及押金50000元。合同签订后，张新德将案涉房屋交付给谢书宇使用。随后，谢书宇对案涉房屋进行了装修，张新德也默认同意其进行装修。经谢书宇申请对案涉房屋的装修费用进行评估，经法院摇号确定由杭州科佳工程咨询有限公司进行评估，其最终出具《造价鉴定报告书》。该鉴定报告的鉴定意见为——涉案工程已发生工程价款20854元，剩余装饰材料的主材价款2732元。谢书宇为此支出鉴定费用6000元。杭州经济技术开发区××广场××幢商铺××系张新德、郑金友、张彩娟、郑美凤、俞树华、周卫芬六人共同共有，建筑面积为95.66平方米。2016年11月15日，郑金友、张彩娟、郑美凤、俞树华、周卫芬出具委托书，共同委托张新德办理位于杭州经济技术开发区××广场××幢商铺××的租房、门牌分证等相关事项。因出租经营申请门牌号，经杭州经济技术开发区社会发展局回复，对1幢商铺9编排（临时）门牌号：福雷德广场1幢商铺9-1、9-2号。2017年1月1日至2017年12月31日，按每月3.5元的标准，张新德共支付案涉1幢商铺9的商铺物业费4017元。2017年4月12日九堡派出所出警对双方的矛盾进行协调，但双方就赔偿损失未能达成一致意见。2017年11月23日，谢书宇将案涉房屋的钥匙返还给张新德。 谢书宇于2017年5月24日提起本案诉讼，其变更后的诉讼请求为判令：1、张新德返还其租金89000元、押金50000元；2、张新德赔偿其损失29586元（装修价款20854元、剩余装饰材料价值2732元、鉴定费6000元）；3、本案诉讼费由张新德负担。张新德在原审诉讼中提起反诉，诉请判令：1、谢书宇支付其违约金26550元；2、谢书宇支付其租金41701.4元（自2017年8月29日起计算至2017年11月23日止，按日租金484.9元标准计算）；3、谢书宇支付其物业费1474.7元；4、本案诉讼费由谢书宇负担。 原审法院审理认为：谢书宇与张新德签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，张新德按约交付了案涉房屋，谢书宇也占有使用并进行装修，即应按约交纳相应租金。故谢书宇主张退还租金的诉请，不予支持。后谢书宇返还案涉房屋钥匙的行为，双方已经达成解除合同的合意。对于张新德主张至2017年11月23日止的租金及物业费，合法有据，予以支持。合同解除后，谢书宇应按约腾退房屋后，张新德验收后再退还相应的押金，故谢书宇的押金予以抵扣租金及物业费后予以退还。案涉合同并未约定房屋使用用途，根据日常习惯，承租人应积极了解租赁物性质和经营范围，出租人应主动告知租赁物的经营和使用范围。案件审理过程中，谢书宇也自认并未积极了解案涉房屋的经营范围，张新德曾告知谢书宇案涉房屋不能用于经营油烟较大的餐饮，后谢书宇对于房屋进行装修，张新德也是采默认的态度认可其装修经营烤羊排餐饮，故结合双方的过错及损失程度，原审法院酌情认定张新德退还押金及补偿相应损失，共支付谢书宇20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年2月8日判决：一、张新德于判决生效之日起十日内支付谢书宇20000元；二、驳回谢书宇其他诉讼请求；三、驳回张新德的其他反诉请求；如果张新德未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费5076元，由谢书宇负担4343元，由张新德负担733元；反诉案件受理费753元，由张新德负担232元，由谢书宇负担521元；谢书宇于判决书生效之日起十五日内来退费；张新德本判决书生效之日起七日内，交纳应负担的诉讼费。 宣判后，张新德不服，向本院提起上诉称：原审法院评判与判决自相矛盾，应予纠正。原审判决上诉人补偿被上诉人相关费用的金额过高，应予调整。被上诉人无故要求解除合同，应属违约，原审法院对于该问题并未作出评判。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一、三项，依法改判上诉人不需要支付被上诉人20000元，并支持被上诉人原审时的反诉请求。 谢书宇答辩称：双方在4月12日的时候在九堡派出所民警的主持下达成了解除合同的协议，双方只是就赔偿金问题没有达成一致意见，当时双方的差距是2万元。被上诉人认为4月12日之前的租金是应该支付的，4月12日之后的租金不应该再予支付。 二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：双方当事人于2017年3月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。由于案涉房屋不能用于餐饮经营而导致谢书宇签订合同的最初目的不能实现，谢书宇要求解除合同，由此引起双方的纠纷。关于合同解除的时间，2017年4月12日在九堡派出所的主持下双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。一审庭审中张新德认可合同解除的时间为2017年11月23日，故2017年11月23日应为双方合意解除合同的时间。2017年11月23之前的租金及物业费谢书宇应予支付，其已支付的押金可在抵扣剩余租金和物业费后由张新德予以返还。谢书宇租赁案涉房屋系作餐饮用途，但因住宅底商不能作餐饮，合同无法继续履行，谢书宇未积极了解租赁物的性质及经营范围，自身存在过错；而张新德作为案涉房屋所有权人，在明知案涉房屋性质以及谢书宇租赁案涉房屋用于餐饮用途并已按餐饮标准进行装修的情况下，也不予阻止，导致最终双方合同纠纷的发生，张新德对此也存在过错，一审法院结合双方的过错大小及损失程度，在确认谢书宇应支付案涉合同解除前的租金、物业费以及过错赔偿责任的基础上，最终酌情确定在谢书宇承担上述违约责任与应返还的押金向抵扣后由张新德退还谢书宇押金及补偿损失计2万元，并无不当，应予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张新德的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2043元，由上诉人张新德负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 睢晓鹏 二〇一八年九月五日 书记员 王 勤 1