广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0105民初5515号 原告：南宁黄金甲包装材料有限公司，住所地南宁市西乡塘西路**。统一社会信用代码：91450100796836267X。 法定代表人：何明攀，总经理。 委托诉讼代理人：陈钢，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张智强，广西伟宁律师事务所律师。 被告：广西必佳生物环保能源有限公司，，住所地南宁市西乡塘区科园东四路******统一社会信用代码：914501006193023363。 法定代表人：阙光生，董事长。 委托诉讼代理人：韦勋，广西辰亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕美，广西辰亿律师事务所实习律师。 原告南宁黄金甲包装材料有限公司（以下简称黄金甲公司）与被告广西必佳生物环保能源有限公司（以下简称必佳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月13日第一次公开开庭进行了审理。原告黄金甲公司的委托诉讼代理人陈钢、张智强，到庭参加诉讼。被告必佳公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在被告必佳公司参加诉讼后，于2018年7月18日第二次公开开庭进行了审理。原告黄金甲公司的委托诉讼代理人陈钢、张智强，被告必佳公司的委托诉讼代理人韦勋、张燕美，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄金甲公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2012年9月7日签订的《租赁协议书》；2.被告赔偿原告厂房损失1161242.08元、机器设备损失1314473元、成品及原材料损失695881.28元等经济损失，共计3171596.36元；3.本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审中，原告当庭撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原告经理孔繁卫与被告原法定代表人梁近光为同乡及朋友关系。被告于2011年底取得明阳工业园内地块编号为B-1-9的一宗工业用地使用权后，即告知原告经理孔繁卫可在其工业用地上建设工厂出租给原告使用，原告因担心被告未取得国有土地使用权证而未明确答复。2012年7月初，被告原法定代表人梁近光再次找到原告经理孔繁卫协商工厂出租事宜，明确表示国有土地使用权证很快就可以办理好，并由其全部出资建设原告工厂，原告表示同意。2012年9月7日，原告与被告签订《租赁协议书》约定：1.被告出租给原告使用的工厂位于明阳工业区，面积约15亩（地块（地块编号为1-9，被告后来取得的土地证号为：南宁国用2013第6072**，地号，地号为0105102212GB00018），其中综合楼为二层，面积为2230.8平方米左右（以竣工验收面积为准），轻钢构厂房约3500平方米，分二期建设完成（以竣工验收面积为准）；2.被告办理完有关建房手续后，原告公司的注册地址应迁入明阳工业区；3.被告出租给原告经营使用的厂房为工业用地上的全部建设好的厂房，租赁期限为15年，自2012年9月15日起至2027年9月14日止。期满可以续签，在同等条件下优先租给原告；4.租金以半年为单位核定，以建筑面积为准。轻钢构厂房和综合楼一层约4615平方米，按每月每平方米8元收取租金。综合楼二层约1115平方米，按每月每平方米5元收取租金。每满6个月收一次租金，前10年租金每年递增1%，后10年租金每年递增2%；5.被告为原告提供通电、通水；6.租期内，被告不得以任何理由提前收回工厂，否则须赔偿原告一切损失。签订协议后，原告即为履行协议进行全面准备，提前终止了原厂区租赁合同，准备搬迁至被告的工业用地，但被告迟迟未履行协议。经原告多次催促，被告提出因资金困难无法出资为原告建设工厂，只能建二层综合楼租给原告，其他按空地出租，厂房由原告自行筹资建设，原告表示同意并通过电子邮件及当面协商等方式与被告协商变更协议的具体条款。原告与被告就租赁期限达成一致后，被告即为原告通电、通水，要求原告马上开工建设，承诺报建手续由其负责办理。原告于2012年11月开始筹集资金在被告的工业用地建设工厂，并于2012年底竣工投入使用。期间原告多次要求被告办理报建手续及变更租赁协议，被告均表示同意但均以各种理由拖延，被告仅为原告办理了用电及用水手续。2016年4月初，被告以即将转让工业用地为由，要求原告搬迁，并强行停水停电，造成原告停产。由于补偿及赔偿问题未能协商一致，原告拒绝搬迁。2016年6月20日，被告向原告发出《通知》，要求原告于2016年6月29日前将厂房拆除并将所有材料及物品搬走，逾期不处理的，被告将作为无主物进行拆除和处理。原告认为，被告单方擅自终止合同属于违约行为，多次尝试与被告协商，被告均予以拒绝，并于2016年8月24日和2016年9月18日两次派人强行将原告厂房拆毁，导致原告厂房、成品、半成品、原材料、机器设备等财产全部损毁。另外，被告至今未交付综合楼给原告使用。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告必佳公司辩称：一、被告与原告就位于南宁市明阳工业区的土地及地上建筑物从未达成过《租赁协议书》，原告提供的《租赁协议书》来源不明，为无效协议。1.《租赁协议书》系原告利用被告公司管理漏洞所获得，没有经过与被告的协商，也没有经过被告法定代表人或授权代理人的许可，该协议来源不合法；2.被告获得明阳工业区土地使用权证是在2013年5月31日，原告提供的《租赁协议书》所载明的时间为2012年9月7日，上述情况说明《租赁协议书》签订时被告尚未取得涉案土地的使用权；3.原告提供的《租赁协议书》与其在明阳派出所提供的《租赁协议书》的签订日期不一致，后者的签订时间为2012年7月7日，可见该两份协议书是原告为推卸其擅自侵占被告土地而编造出来的；4.根据原告提供的《租赁协议书》的约定，所租赁的是被告建好的综合楼及轻钢结构厂房，而协议签订时，该综合楼和厂房尚未取得规划许可证，更未进行开工建设，即租赁标的物根本不存在，该协议无效；5.原告主张双方已就《租赁协议书》变更达成一致意见，没有事实依据，被告从未与原告就该协议的变更进行过蹉商并签订相关协议；6.原告提供的《租赁协议书》的内容不合常理，该协议甲方签字栏并非法定代表人或授权代理人，而是“产权所有人”，并且是打印而不是亲笔签名；7.从原告提供的《租赁协议书》的内容看也是事后补填的协议。根据规划，综合楼为一栋四层综合楼，但因客观原因现建设的综合楼只有两层，面积约为2000平方米。而原告提供的《租赁协议书》在2012年时就约定所租赁的综合楼为两层，面积为2230.8平方米，显然不符合逻辑；8.即便认定原告提供的《租赁协议书》有效，也早已失效。该协议书第七条第二款约定：“乙方超过3个月不交租金，本合同自动失效，甲方有权另租他人。”原告违法占用被告土地后，至今未付分文租金或占用费，也未依约交纳定金，即原告从未按合同约定履行过任何合同义务。二、原告在未与被告协商一致的情况下擅自侵占被告在明阳工业区的土地并违法建设临时建筑，经被告多次要求拆除后置之不理，从而导致本案纠纷发生。1.被告从未就位于南宁市明阳工业区的土地及建筑物与原告达成过相关的租赁协议；2.原告侵占被告的涉案土地建设违法建筑开展生产经营活动，从未向被告支付过任何租金或占用费；3.原告侵占被告的涉案土地建设临时厂房未取得规划和报建审批手续，为违法建筑。2013年5月3日，明阳工业区管委会向被告发出《关于责令停止纸板项目生产的通知》。2016年6月15日，明阳工业区管委会向被告作出《关于广西必佳生物环保能源有限公司的复函》称：被告申请拆除的临时简易厂房未经我委规划局审批，未办有任何规划建设手续；在规划条件核实前必须自行拆除临时建筑，否则将无法通过验收合格。为此，被告曾多次要求原告停止侵害，拆除违法建筑，但原告置之不理；4.2016年6月20日，被告再次向原告发出书面《通知》，要求原告于2016年6月29日前与被告联系将临时厂房拆除并将所有材料及物品搬走，但原告对此仍然不理不睬。被告无奈之下委托了拆迁公司进行拆除，并将相关物品堆放好，但原告却予以阻挠导致拆除工作停止，原告对于已拆除的物品及相关设备并没有进行合理保管和处置。三、原告诉请的损失由其自身原因造成，其诉请被告赔偿没有事实和法律依据。1.原告提供的《租赁协议书》为无效协议，且原告也从未履行过该协议；2.原告侵占被告土地建设的临时厂房没有取得规划和报建审批手续，为违法建筑；3.根据《租赁协议书》约定，在被告办完相关建房手续后，原告公司的注册地址迁入明阳工业区。本案中，在被告尚未办理相关建房手续，未建好综合楼及厂房的情况下，原告擅自迁入其所侵占的被告的土地从事纸板生产，是违法的生产经营行为；4.政府部门多次下文要求被告自行拆除涉案违法临时建筑，被告也多次通知原告拆除临时建筑并搬走相关物品设备，但原告一直不予理睬；5.在被告充分通知原告拆除及搬迁，而原告拒不拆除及搬迁的情况下，被告才委托拆迁公司对违法建筑进行拆除，并将拆除后的相关建材堆放好。原告在知悉被告委托拆迁公司拆除部分建筑后，没有对自己的物品进行合理保管、处置，相关损失的扩大责任在于原告；6.国宏信（桂·南宁）（评）字2018第013号《价格评估报告书》不能作为定案依据：用于鉴定的证据材料没有经过被告质证；所评估的厂房为违法临时建筑，该报告按合法厂房进行评估，不公允；此次评估没有考虑折旧。 根据原告的起诉和被告的答辩，经合议庭评议，归案本案的争议焦点为：原告诉请被告赔偿各项损失3171596.36元有何事实与法律依据？ 经审理查明：2012年9月7日，原告黄金甲公司（乙方、承租人）与被告必佳公司（甲方、出租人）签订《租赁协议书》约定：甲方出租给乙方使用的工厂位于明阳工业区，面积约15亩（地块（地块编号1-9，土地证号：未办好，后补）。其中综合楼为二层，面积为2230.8平方米左右（以竣工验收面积为准），轻钢构厂房约3500平方米左右，分二期建设完（以竣工验收面积为准）；甲方办完有关建房手续后，乙方公司的注册地址应迁入明阳工业区；甲方出租给乙方经营使用的厂房为该地块上的全部建设好的厂房，租赁期限为15年，自2012年9月15日起至2027年9月14日止。期满后可以续租，在同等条件下优先租给乙方；在租赁期间甲方有权整体转让地块及厂房设施，乙方无条件配合，在同等条件下乙方有优先购买权；甲方为乙方提供通电、通水；甲方按原设计方案和每亩投资规模报明阳工业园区批准后再施工建设厂房，用途改为乙方生产用途，乙方同意调整和修改整体布局；租期内，甲方不能以任何理由提前收回该工厂，否则须赔偿乙方的一切损失；租期满，所有建筑物和不能移动的物品归甲方所有，所有乙方投资可移动生产机械设备设施由乙方自行在30日内搬走，归乙方所有。若乙方续租，在同等条件下，乙方有权优先续租。协议还约定了租金及付款方式、违约责任等。原告黄金甲公司在该合同尾部“乙方”处加盖公章，被告必佳公司在该合同尾部“甲方”处加盖公章。 2016年6月20日，被告必佳公司向原告黄金甲公司发出《通知》记载：被告公司在南宁市明阳工业园区依法取得了10000.07平方米工业用地，土土地证号为南宁国用（2013）第6072**地号，地号为450105102212GB00018公司在未与被告公司协商达成共识并签订合同的情况下，擅自在被告公司的土地上搭建临时简易厂房，该厂房没有按照明阳工业园区管委会批复的总平图办理相关规划、报建手续。2016年6月15日，被告公司接到明阳工业区管委会通知，要求必须立即自行拆除该未报建的厂房，再按规划进行报建，取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》才能建设，否则将依法进行处罚。为此，被告公司通知原告公司，要求原告公司于2016年6月29日前与被告公司联系，将上述临时厂房拆除并将所有材料及物品搬走。逾期不处理的，被告公司将作为无主物进行拆除和处理。 2016年8月19日，被告委托南宁市陆氏焊接劳务分包有限公司对涉案厂房进行了拆除。 诉讼过程中，根据原告的申请，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司对涉案厂房、机械设备、成品及原材料等财产损失进行了价格评估。评估机构于2018年1月5日作出国宏信（桂·南宁）（评）字2018第013号《价格评估报告书》，评估意见为：价格评估标的在价格评估基准日（2016年6月20日）的价格为2651628元。 另查明：2011年11月8日，被告必佳公司（乙方）与明阳工业区管理委员会（甲方）签订《明阳工业区项目入区协议书》约定：乙方向甲方预约项目工业用地一宗，地块，地块编号为B-1-9约15亩，宗地的具体面积、四至边界、使用年限等以《国有土地使用权证》为准；项目名称为：非粮生物质能源TLP快速高效沼气发生生物反应器高技术产业化示范工程生产项目；项目用地必须用于本协议载明的用途，乙方不得用于其他用途，在经营期间乙方不得将项目用地用于出租或转让。如确有需要，必须征得甲方同意。该协议还对项目规划、建设要求、费用缴纳、权利义务及违约责任等进行了约定。 2013年5月3日，广西农垦明阳工业区管理委员会向被告发出《关于责令停止纸板项目生产的通知》记载：被告公司立即停止纸板项目生产，待完善项目有关审批手续后再行生产；按照国家有关政策，办理项目入区、投资许可、环保、规划、建设等行政审批手续。 2013年5月31日，被告取得了南宁国用（2013）第607202号《国有土地使用证》，该证记载：坐落于明阳工业区的地号为450105102212GB00018的土地使用权人为广西必佳生物环保能源有限公司，地类，地类）为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为10000.07㎡。 2016年6月15日，广西农垦明阳工业区管理委员会向被告发出《关于广西必佳生物环保能源有限公司的复函》记载：被告公司申请限期拆除的临时简易厂房未经我委规划局审批，未办有任何规划建设手续……；被告公司已取得土地证，应根据土地证的要求，严格按照国土部门规定建设期限并按我委规划局批复的总平图办理相关规划建设手续后进行建设。依据相关规定，在规划条件核实前必须自行拆除临时建筑，否则将无法通过验收合格。 再查明：被告于2018年3月20日向本院提交《授权委托书》等材料。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。 就《租赁协议书》而言，被告虽辩称其与原告间并未签订过协议，但庭审中，被告确认在《租赁协议书》上所加盖的是被告公司的公章。被告虽辩称该公章“不知道怎么盖上去的”，但加盖公章的行为对外是具有法律效力的行为，被告仅以未与原告达成合意为由进行抗辩的，并不足以推翻在《租赁协议书》上加盖公章的行为。但就合同效力而言，在涉案土地上建造的厂房即租赁物在一审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证和报检审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款之规定，《租赁协议书》为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订的《租赁协议书》为无效合同，且原告出资所建的厂房已被被告所拆除并造成损失，各方应根据过错各自承担相应责任。就本案情况而言，对合同无效及损失发生，原、被告双方均有过错且过错相当，应各自承担50%的责任。根据评估机构的评估意见，本案损失为2651628元，则被告应向原告赔偿1325814元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西必佳生物环保能源有限公司向原告南宁黄金甲包装材料有限公司赔偿损失1325814元； 二、驳回原告南宁黄金甲包装材料有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费32272元、财产保全费5000元、公告费350元，评估费27040元，合计64662元，由原告南宁黄金甲包装材料有限公司负担32331元，由被告广西必佳生物环保能源有限公司负担32331元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  路 纳 人民陪审员  凌戊恩 人民陪审员  黄联娟 二〇一八年九月二十日 书 记 员  余 忆 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。