内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内2221民初3348号原告：甘百燕，女，蒙古族，1968年1月3日出生，个体，现住内蒙古乌兰浩特市。委托诉讼代理人：李长虹，内蒙古圣泉律师事务所律师。被告：科右前旗融升小额贷款有限公司，住所地：内蒙古科右前旗静水湾小区9号。法定代表人：杨忠海，职务：董事长。委托诉讼代理人：康曙光，该公司法律顾问。被告：兴安盟鸿泰房地产开发有限公司，住所地：内蒙古科右前旗政府新址水岸绿洲园区。法定代表人：朱鸿军，职务：总经理。委托诉讼代理人：金艳，该公司法律顾问。原告甘百燕与被告科右前旗融升小额贷款有限公司（以下简称“融升公司”）、兴安盟鸿泰房地产开发有限公司（以下简称“鸿泰公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告甘百燕及其委托诉讼代理人李长虹，被告融升公司委托诉讼代理人康曙光，被告鸿泰公司委托诉讼代理人金艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘百燕向本院提出诉讼请求：一、不得执行科右前旗水岸绿洲小区2号楼1单元1号车库；二、请求将上述房屋的产权确认给原告所有；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：科右前旗人民法院（2016）内2221民初2402号民事判决书对融升公司与鸿泰公司借贷纠纷一案作出民事判决后，融升公司申请了强制执行，对诉争车库进行查封，后原告作为案外人对执行标的提出了书面异议。科右前旗人民法院作出（2018）内2221执异12号执行裁定书，驳回案外人的异议请求。2014年2月5日鸿泰公司将涉案房屋出售给原告，有相关收据为证，现原告已装修并使用。因此科右前旗人民法院驳回异议的裁定是错误的，根据所有权取得的方式，原告与鸿泰公司形成了事实上的买卖关系，由此可以看出原告与鸿泰公司之间是以取得所有权的方式合法占有上述房屋。其效力优于融升公司与鸿泰公司之间的债权担保行为。从房屋权利受让时间上看，鸿泰公司是于2014年2月5日将涉案房屋出售给原告，2014年7月3日给被告融升公司办理抵押登记。因此原告诉至法院，请求法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告融升公司辩称：应驳回原告的诉讼请求，维持原执行裁定。原告于2014年2月5日购买，本工程2014年2月份还未施工，其次预售房屋应办理登记手续，原告没有任何的房屋物权变动依据，所以原告不享有诉争房屋的所有权；科右前旗融升小额贷款有限公司与鸿泰公司签订的是抵押合同，办理的抵押登记，因此对诉争房产享有担保物权。被告鸿泰公司辩称：对原告购买我公司房屋的事实及对我公司向鸿泰公司借款并用诉争房屋抵押的事实均无异议。原告为支持自己的主张，向本庭提交如下证据：证据1、2014年2月5日《缴款收据》一枚，共111800元。用以证明原告已经缴付全部房款，并于2014年2月取得该车库所有权的事实。证据2、《车库照片》4枚，用以证明原告已实际占有使用诉争车库的事实。经质证，被告融升公司对证据1、的真实性没有异议，对证明目的不认可。该收据不是买卖合同，并且诉争的车库属于不动产，没有办理不动产登记，所以原告没有获得所有权，其次，在2014年2月施工合同还未签订，所以不能证明原告对该车库具有所有权；对于证据2的真实性没有异议，对证明的目的有异议，该证据只是原告使用时的相关照片，不能证明原告对诉争房屋获得所有权的事实。被告鸿泰公司对原告提供的证据1、2均无异议。被告融升公司向本庭提交证据如下：证据1、2号楼1单元1号车库的《抵押登记证》、《抵押合同》各一份，用以证明融升公司享有担保物权，已经办理抵押登记，房屋所有权归融升公司所有的事实；证据2、科右前旗人民法院（2016）内2221民初2402号民事判决书复印件一份，用以证明融升公司与鸿泰公司是民事债权债务关系，因此法院的查封是合法的；证据3、科右前旗建设局备案的《中标通知备案函》，用以证明涉案房屋的施工主体和承包人即中标人是科沅公司，发包人是鸿泰房地产公司，工程款的优先受偿权方只能是科沅公司，个人无此项权利；证据4、科右前旗人民法院《听证笔录》，用以证明工程竣工时间是2015年年末，根据《合同法》的规定，优先受偿权除斥期间为6个月，因此现在提出优先受偿权已经超过法定的除斥期间，原告不能享有工程款的优先受偿权。经质证，原告对被告融升公司提交的证据1的真实性没有异议，对证明目的不认可。理由1、在建工程抵押证明上不能看出抵押范围，该抵押合同已经超过6个月期限，所以被告不能够对已经超期的抵押合同要求抵押权；2、网签合同并不是诉争房屋所有权取得的唯一方式，所以原告预售房屋的方式购买是正确的；对证据2的真实性无异议，合同已经实际履行，原告的合法权益应该受到保护对证据3的真实性无异议，但根据相关法律规定，承包人及于实际施工人，所以被告方不能仅仅强调科沅公司具有优先受偿权；对证据4的真实性无异议，但原告并不知道权利的行使期限，除斥期间6个月需要我方知道并了解到后才能起算，我方并不知道听证笔录的期限，只是《裁定书》的出示才了解。被告鸿泰公司对证据1、2、3、4均无异议，尊重法院判决意见。被告鸿泰公司未提交证据。经本院认证，对原、被告方提交的以上证据均予以确认。本院经审理认定的事实如下：2014年2月5日被告鸿泰公司向原告出具收据一枚，注明收到原告交付水岸绿洲2号楼1单元1号车库款111800元，原告交付全款购买诉争车库，并已实际占有使用。在2014年被告鸿泰公司向被告融升公司借款，双方签订了期房抵押合同，约定将上述房产抵押给融升公司，并在2014年7月7日办理了在建房屋抵押登记。在2015年12月31日被告融升公司与被告鸿泰公司另行签订借款合同，约定借款12450000元，实际是原借款加上利息转来的，期限为6个月，该借款合同中融升公司与鸿泰公司只是约定借款方式为抵押，但并没有约定抵押物的具体明细，亦未签订抵押合同。因鸿泰公司未按期履行还款义务，业经本院判决后，鸿泰公司仍未履行给付义务，后融升公司向本院申请强制执行，在本院执行中原告向本院提出执行异议，要求停止执行该有争议的房屋，经本院（2018）内2221执异12号执行裁定书裁定驳回原告的执行异议。故原告诉至本院要求不得执行科右前旗水岸绿洲2号楼1单元1号车库，并要求确认原告对争议的房屋具有所有权，要求被告鸿泰公司履行不动产登记交付手续。本院认为，原告甘百燕交付全款从被告鸿泰公司处购买了诉争车库，后鸿泰公司因向被告融升公司借款，将诉争房屋抵押给了被告融升公司，被告鸿泰公司对此予以认可，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，买受人的顺位在于工程价款之前，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定确定的原则，已交付大部分房款的消费者对其所购商品房享有的权益应优先于抵押权人所享有的抵押权，因此本案中原告周群对诉争房屋享有的顺位权益优先于被告融升公司的抵押权。故原告请求不得执行本案诉争房屋的请求成立。被告融升公司主张原告购买房屋的行为不能优于抵押登记的主张不能成立。原告要求办理该争议房屋的转移登记的诉讼请求不属于确权之诉,不符合法律规定，本院不予处理。原告对该车库尚不具有所有权，但由于二被告在2015年12月31日重新签订了借款合同，应视为原借款合同已经履行完毕，重新签订的借款合同并没有另行签订抵押合同，即未签订从合同，并且借款合同中并未明确抵押物的具体明细，故被告持有的原抵押合同的抵押效力和登记效力不应及于原告的买受行为。依照《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行科右前旗水岸绿洲小区2号楼1单元1号车库；二、驳回原告甘百燕的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告科右前旗融升小额贷款有限公司、被告兴安盟鸿泰房地产开发有限公司各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审 判 长  包明霞人民陪审员  徐庆润人民陪审员  于淑荣二〇一八年九月二十五日书 记 员  李 锐附相关法律条文：《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人与抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第三十九条抵押合同应当包括以下内容：（一）、被担保的主债权种类、数额；（二）、债务人履行债务的期限；（三）、抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）、抵押担保的范围；（5）、当事人认为需要约定的其他事项。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的有限受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二第一款第（一）项对案外人提起的异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该标的物。第二款案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。