江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初6166号 原告（反诉被告）：南京压缩机股份有限公司，住所地在南京市江宁区滨江开发区锦文路21号。 法定代表人：杨启林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆发达，江苏东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯静，江苏东恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）:南京鼎发商贸有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路185号佳汇大厦二层201室。 法定代表人：史春海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：庄生贵，江苏苏源律师事务所律师。 被告：竺林，男，1979年4月25日出生，汉族，无业，住南京市秦淮区。 原告南京压缩机股份有限公司（以下简称南压公司）与被告南京鼎发商贸有限公司（以下简称鼎发公司）、竺林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，被告鼎发公司于2018年8月9日提起反诉，本院予以审理。本案依法由审判员李伟独任审判，于2018年9月7日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南压公司的委托代理人陆发达、被告（反诉原告）鼎发公司的法定代表人史春海及委托诉讼代理人庄生贵、被告竺林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南压公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告鼎发公司支付租赁期限内的租金50万元以及自2018年7月1日起至返还位于南京市玄武区房屋（以下简称05幢房屋）之日止的占有使用费（标准参照合同约定的租金标准），并支付违约金10万元，合计60万元；2、判令被告竺林对其占有的05幢房屋二楼部分的占有使用费与被告鼎发公司承担连带责任（从2018年7月1日起至实际返还之日止，按原告与被告鼎发公司签订的合同中约定的租金标准计算）；3、判令被告鼎发公司、竺林立即交还05幢房屋并办理相关工商、税务、消防、水、电、燃气等注销或变更登记手续。事实与理由：2011年8月23日，原告与被告鼎发公司签订《房屋租赁合同》，约定被告鼎发公司承租05幢房屋（建筑面积3464平方米），租赁期间自2011年7月1日至2018年6月30日，前二年的租金为每年160万元，后五年的租金为每年150万元。2012年5月29日，被告鼎发公司与被告竺林签订《房屋租赁合同》，被告鼎发公司将05幢房屋一至二楼（建筑面积为1940平方米）转租给被告竺林，转租期间为2012年7月1日至2018年6月30日。合同签订后，双方按约履行。2018年6月1日，原告发函给被告鼎发公司，告知合同期满后，该合同自然终止，不再续租，要求被告鼎发公司按合同约定于2018年7月15日前搬离并完成交接，并要求鼎发公司张贴告知函告知各商户按期搬离，但两被告未能按约将05幢房屋交还给原告。另外，被告鼎发公司尚欠租赁期限内的租金50万元。 被告鼎发公司辩称：1、被告鼎发公司与原告南压公司协商后达成协议，租金标准为每年130万元，鼎发公司也是按此标准支付租金，故鼎发公司已不欠原告租金；2、被告竺林拒不交还05幢房屋的二楼部分，应由其向原告支付占有使用费，鼎发公司不应承担连带责任；3、鼎发公司同意交还案涉房屋，且已办理好相关工商税务手续的注销手续。 被告竺林辩称：被告竺林与原告南压公司之间不存在房屋租赁合同关系，故不同意向原告支付占有使用费；竺林和被告鼎发公司约定的租金标准是每年27万元，故占有使用费应按此标准计算；2015年6月至9月，05幢房屋漏水，无人维修，给竺林造成很大损失，竺林投入500多万元进行重新装修，但当时原告并没有说租赁期间到期后不能续租，如果原告明确告知租赁期间到期后不能续租，则竺林不可能花费巨资进行装修，因此，竺林不同意交还房屋；根据竺林对05幢房屋二楼的装修，转让费能达到150万元左右，原告的目的是想侵占该转让费。 反诉原告鼎发公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告南压公司立即接收05幢房屋；2、判令反诉被告南压公司向反诉原告鼎发公司支付承租房屋的基础设施改造费用200万元、赔偿失火损失130万元、赔偿漏水财物损失与防水改造费用40万元，合计370万元。事实与理由：南压公司和鼎发公司之间租赁合同到期后，南压公司要求鼎发公司在2018年7月15日前交房，鼎发公司同意交房，并做好的交房准备，但是南压公司未在2018年7月15日接收房屋，此时，鼎发公司的法定代表人史春海因××住院，在此情况下，史春海仍通过微信要求向南压公司交房，但南压公司仍未收房；鼎发公司在承租05幢房屋期间，投入大量资金对05幢房屋进行基础设施改造，使得05幢房屋的价值大增，故要求南压公司支付基础设施改造费用200万元；2011年10月，05幢房屋二楼设备房失火，殃及全楼，给鼎发公司造成很大的损失，故要求南压公司赔偿停业半年期间的租金损失65万元和装潢、经营损失65万元；05幢房屋漏水，给鼎发公司造成很大损失，鼎发公司多次进行了防水维修，故要求南压公司补偿漏水造成的损失和维修费用共计40万元。 反诉被告南压公司辩称：1、反诉被告与反诉原告鼎发公司约定的是对05幢房屋整体出租，因此，反诉被告要求反诉原告鼎发公司与被告竺林严格按合同约定将05幢房屋整体交还；2、根据反诉被告与反诉原告约定，反诉原告主张基础设施费用由反诉被告承担，无合同依据；反诉原告未举证证明存在失火事实、失火原因，以及失火产生的损失，因此，反诉原告关于失火损失的主张无事实和法律依据；对赔偿漏水造成的财产损失，反诉原告未明确何期间造成的何损失，但在05幢房屋出现局部渗漏时，反诉被告均按合同约定积极完成了维修义务，且双方在处理漏水相关事实后并无争议，反诉原告也从未主张过这部分损失；防水改造是结构性的改造，应由反诉原告自行承担相关费用。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定以下事实： 一、05幢房屋系南压公司所有。该房屋共三层，二层和三层均有独立的楼梯直达。一楼建筑面积为1252.4平方米，二楼建筑面积为1890.8平方米，三楼建筑面积为1074.11平方米。 二、2011年8月23日，南压公司（出租方、甲方）与鼎发公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租05幢房屋，建筑面积3464平方米，租赁期间暂定为2011年7月1日至2014年6月30日，在双方约定的条件成就的情况下，可以依约顺延，但最长不超过七年，合同期满，自然终止；在合同期间不超过七年的情况下，前二年租金为每年160万元，后五年租金为每年150万元，但补充协议另有约定的除外；在租赁期限内，若乙方需装修改造，则费用由乙方自行承担；若租赁期间届满，或因乙方原因导致合同无法履行，乙方应于十五日内迁出，并将因装修改造附着于房屋的不动产设施无偿移交甲方，其他动产部分由乙方自行在上述期限内搬离，遗留物品视为乙方放弃权利，甲方有权处置。 三、2012年3月5日，南压公司向鼎发公司出具证明，内容是鼎发公司承租05幢房屋，承租期限为7年，在承租期内，鼎发公司对上述房屋拥有使用权和部分转租权。 2012年5月29日，鼎发公司（出租方、甲方）与被告竺林（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将05幢房屋1-2层（建筑面积1940平方米）转租给乙方，租赁期间自2012年7月1日至2018年6月30日，年租金为27万元；租赁期限内，乙方装修、改造的费用由乙方承担，租赁期间届满或合同解除后，乙方应于十日内迁出，因装修改造形成的不动产部分无偿归甲方所有，动产部分归乙方所有，由乙方在上述期限内搬离，遗留物品视为乙方放弃权利，甲方有权处置。 四、2018年6月1日，南压公司致函鼎发公司，请鼎发公司及05幢房屋内的各商户于2018年7月15日前迁出，并将该房屋内物品清空，否则遗留物品视为鼎发公司放弃权利，南压公司有权处置；请鼎发公司及该房屋内的各商户结清房屋内的物业管理费、门前三包、水、电、气、经营税费等相关费用，并于2018年7月15日前将该房屋及相关附属设施设备交还给南压公司；请鼎发公司及该房屋内各商户于2018年7月15日前办理工商、税务、消防、水、电、燃气等登记变更手续。 诉讼过程中，原告（反诉被告）南压公司与被告（反诉原告）鼎发公司就如下问题达成一致意见：1、双方确认租赁期限内的租金按130万元每年计算，鼎发公司已全额支付了租金，因此，南压公司放弃主张本诉第1项诉讼请求中关于租金50万元及违约10万元的诉讼请求；2、对本诉的第3项诉讼请求中的要求鼎发公司和竺林办理相关工商、税务、消防、水、电、燃气等注销或变更登记手续，鼎发公司称已办妥相关注销手续，南压公司放弃主张此项主张，明确表示不要求本院处理，只要求竺林办理05幢房屋二楼各商户相关登记的注销手续；3、对反诉的第2项反诉请求，南压公司补偿鼎发公司50万元，反诉费用由鼎发公司负担。 本院认为，原告（反诉被告）南压公司与被告（反诉原告）鼎发公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。南压公司同意鼎发公司将租赁物部分转租，鼎发公司转租的期限未超出其剩余租赁期限，且鼎发公司与被告竺林之间的租赁合同内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故鼎发公司与次承租人竺林之间的《房屋租赁合同》亦合法有效，双方也应按约严格履行。 关于本诉和反诉的各项诉讼请求，本院认定如下： 一、南压公司放弃主张租金50万元及违约金10万元的诉讼请求，并明确表示不要求本院处理鼎发公司承租期间其实际占有房屋内各商户的工商、税务、消防、水、电、燃气等注销或变更登记手续，以及南压公司补偿鼎发公司50万元，系南压公司和鼎发公司依法处分自己的实体权利和诉讼权利，本院予以准许和确认。 二、关于鼎发公司是否应承担租赁期间届满后的房屋使用费的问题，应考虑以下事实：（1）鼎发公司同意交还05幢房屋并已按南压公司的要求做好交还其占有的房屋的准备；（2）虽然南压公司是将05幢房屋整体出租给鼎发公司，但南压公司同意鼎发公司将其中的部分房屋转租；（3）05幢房屋未整体返还给南压公司是由于竺林拒不返还其实际占有的房屋，而南压公司又不同意分开接收；（4）05幢房屋的每层房屋都有独立通道到达，南压公司有条件分开接收。基于以上事实，本院认为鼎发公司不应承担租赁期限届满后的房屋使用费。 三、关于被告竺林应承担的责任。 虽然南压公司提起的是合同之诉，但由于05幢房屋的部分房屋被竺林实际占有，在南压公司与鼎发公司之间的房屋租赁关系终止后，竺林即不再拥有占有、使用涉案房屋的合法依据，形成了对涉案房屋的无权占有，故竺林负有腾房义务。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，南压公司有权要求竺林返还涉案房屋、支付房屋使用费。 对于竺林应承担的房屋使用费的标准，由于竺林和南压公司之间不存在合同关系，南压公司是基于其所有权人身份要求竺林支付房屋使用费，故房屋使用费的标准不应按照竺林与鼎发公司之间约定的租金标准，而是因按市场价格合理确定。参照南压公司与鼎发公司约定的租金标准每年150万元，以及竺林实际占有房屋的面积占鼎发公司承租的房屋的建筑面积的比例，本院酌情确定竺林应支付的房屋使用费标准为每年84万元，故本院支持自2018年7月1日起至竺林实际将其占有的案涉房屋交还给南压公司之日止的房屋使用费，标准按每年84万元计算。 竺林称其有巨额装饰装修损失，因无论是南压公司与鼎发公司之间的租赁合同，还是鼎发公司与竺林之间的转租合同，均明确约定在租赁期间届满后，承租人、次租人应在一定期限内搬出，装修所形成的不动产无偿归出租人所有，动产由承租人、次承租人自行搬离，故竺林无权要求南压公司或鼎发公司赔偿装修损失，竺林应将其承租的房屋内的动产搬离，并将其承租的房屋返还给南压公司。 竺林承租05幢房屋的部分房屋系用于经营，故办理相关商户的工商、税务、消防、水、电、燃气等注销或变更登记手续系竺林应负担的附随义务，南压公司的此项请求，于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南京鼎发商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南京压缩机股份有限公司返还南京鼎发商贸有限公司承租的坐落于南京市玄武区房屋中由其实际占有的部分（即被告竺林实际占有部分之外的部分）； 二、被告竺林于本判决生效之日起十日内向原告南京压缩机股份有限公司返还坐落于南京市玄武区房屋中由其实际占有的部分（即竺林与被告南京鼎发商贸有限公司签订《房屋租赁合同》项下的房屋），并于上述期限内办理上述房屋内商户的工商、税务、消防、水、电、燃气等注销登记手续； 三、被告竺林于本判决生效之日起十日内向原告南京压缩机股份有限公司支付自2018年7月1日起至竺林实际返还本判决第二项所述房屋之日止的房屋使用费，按每年84万元的标准计算； 四、反诉被告南京压缩机股份有限公司于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告南京鼎发商贸有限公司50万元； 五、驳回原告南京压缩机股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告南京压缩机股份有限公司负担（另4900元由本院退回给原告）；反诉案件受理费18200元，由反诉原告南京鼎发商贸有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  李伟 二〇一八年九月十九日 书记员  李程