南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄民初字第1994号原告南京戴斯国际酒店有限公司。法定代表人夏卫东，该公司副总经理。委托代理人刘雪梅，江苏益邦律师事务所律师。委托代理人汤红云，江苏益邦律师事务所律师。被告南京帝胜禽业有限公司。法定代表人杨建锋，该公司总经理。委托代理人李育新，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告南京戴斯国际酒店有限公司（以下简称戴斯酒店）诉被告南京帝胜禽业有限公司（以下简称帝胜禽业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘雪梅及汤红云、被告委托代理人李育新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴斯酒店诉称：2013年11月，原、被告双方签订租赁合同一份，约定由被告承租原告位于南京市玄武区后宰门街23号（以下简称后宰门街23号）一、二层商铺，租赁期限自2013年11月12日至2018年11月12日；首期支付房租60万元及押金20万元，合计80万元，半年后付清全年租金余款30万元，第二年以后每半年内预付一次半年房租，按时交纳房租。但被告在交纳了首期房屋租金60万元及押金20万元以后，至今未能交纳剩余租金，原告多次催要未果，故诉至法院，请求法院判令：1.确认原、被告签订的租赁合同自2014年11月12日解除；2.被告支付第一年租金余款30万元；3.被告支付违约金5万元；4.被告返还原告垫付的消防罚款3万元；5.被告参照租金标准支付自2014年11月12日起至实际搬离涉案房屋期间占用房屋期间的使用费。被告帝胜���业公司辩称：1.被告承租房屋时为表示诚意已先期支付了60万元租金及20万元押金，未支付后期房租是因为原告承诺的确保消防合格一直没有做到。双方签订合同时原告明确承诺保证消防合格，并口头承诺房租从消防验收合格起计算，且在租赁合同第八条明确约定消防内容，并约定如因消防问题造成的损失由原告承担。被告承租房屋后投入100余万元购买厨房设备，并对吧台、厨房等进行装修。从2013年12月起，被告多次找原告要求解决消防验收问题，原告以种种理由推脱，以致消防问题至今没有解决，导致被告无法正常经营，亏损严重。2.原告没有单方面解除合同的事实和法律依据，被告不同意解除合同。如果原告及时解决消防验收问题，被告不会拖欠应支付的房屋租金。3.原告要求被告支付违约金5万元没有法律依据。原告承诺的消防未过关，原告是违约方，被告不应承担违约赔偿责任。4.原告要求返还消防罚款3万元没有法律依据。租赁合同第八条明确约定由原告确保消防验收合格，因消防不过关产生的此罚款也应由原告承担。5.原告要求被告承担房屋占用期间损失没有事实和法律依据。合同目前仍然在租赁期内，双方合同并未解除，不存在占用损失的问题。综上，原告的诉讼请求没有任何法律依据，应予以驳回。经审理查明：后宰门街23号房屋系南京清溪园大酒店所有，房屋建筑面积约4325平方米，南京清溪园大酒店与南京绿禾粮油经贸公司均为南京市玄武区粮食局下属企业。2011年3月16日，经南京市玄武区粮食局批准，南京绿禾粮油经贸公司将后宰门街23号房屋出租给原南京市玄武区人民政府后宰门街道办事处（以下简称后宰门办事处），南京清溪园大酒店知悉并认可该街道办事处及之后的转租行为。2012年11月10日，案外人郭���甲（乙方）与南京市玄武区人民政府梅园新村办事处（甲方）（2012年6月玄武区宰门街道办事处和梅园街道办事处合并为新的梅园新村办事处）签订房屋租赁协议，约定：甲方将后宰门街23号一、二层房屋出租给乙方使用，租赁面积约1400平方米；租赁期限自2013年5月1日至2031年6月19日；乙方可以以联营、转租方式使用该房屋，如需转租，转租期限应在本合同期内。审理过程中，郭某甲向本院出具经过公证的说明一份，内容为：本人代表戴斯酒店与玄武区人民政府梅园新村办事处签订了《房屋租赁协议》，承租了后宰门街23号1-2层房屋。2013年11月12日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定：由被告承租原告位于南京市玄武区后宰门街23号商铺，租赁面积约1100平方米，租赁期限自2013年11月12日至2018年11月12日。合同签订后被告向原告交纳了首期房屋租金60万元及押��20万元，原告将房屋交付给被告使用。被告承租上述房屋后对房屋进行了装修改造，开办了杨建锋个人经营的南京市玄武区托缘茶餐厅（个体工商户）。2014年7月21日，南京市公安消防支队玄武区大队作出宁玄公（消）行罚决字（2014）0140号行政处罚决定书，认为南京市玄武区托缘茶餐厅未经消防安全检查擅自投入营业，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，决定给予责令停止营业并处罚款叁万元的处罚。2014年10月15日原告交纳了3万元的消防罚款。2014年8月15日，江苏益邦律师事务所受原告及郭某甲的委托向被告发出律师函，向被告催要租期内第一年的剩余房屋租金30万元，请被告在收到该函之后三日内支付拖欠的租金。2014年10月8日江苏益邦律师事务所再次向被告发出律师函，向被告催要拖欠的30万元租金，并告知被告原告已代为缴纳3万元消防罚款，被告应速至���防部门申领消防许可证。2014年11月12日江苏益邦律师事务所再次向被告发出律师函，告知原、被告双方签订的租赁合同即日解除，被告立即将2013年11月12日至2014年11月11日期间的房屋租金支付给原告，并按照约定支付违约金。针对原告发出的上述三份律师函，被告均未做出回应，未对律师函中载明的租金数额及解除合同的通知提出异议，亦未在法定期限内就合同解除问题向法院提起诉讼。原告为证明原、被告双方签订租赁合同约定的租金标准为90万元／年，举证如下证据：1．原、被告双方签订的房屋租赁合同的影印件（合同条款的大部分内容模糊，对租期标准及交付租金的时间、租赁期限、违约情形等条款无法清晰辨认）。原告称，双方当初是通过传真往来签订的合同，现在无法找到原件，租赁合同中明确约定：租赁标的物为南京市玄武区后宰门街23号商铺一、二层房屋；租赁面积约1100平方米；租赁期限自2013年11月12日至2018年11月12日；第一年的租金为90万元，首期支付房租60万元及押金20万元，合计80万元，半年后付清全年租金余款30万元；第二年以后每半年内预付一次半年房租，按时交纳房租；如一方违约，另一方有权向违约方要求支付违约金5万元。2.原告于2014年6月4日开具的收据（财务留存联）两张，收据载明收到杨建锋（被告的法定代表人）后宰门街23号房屋租期第一年租金60万元及押金20万元，第一年租金共计90万元，剩余30万元未付。3.郭某甲与王某签订的房屋租赁合同一份，用于证明后宰门街地段的租金标准为每天约6.6元／平方米。该合同约定：由王某向郭某甲承租玄武区后宰门街23号1楼A＋B部分用于经营服装专卖店；租赁面积约220平方米；租赁期限自2013年5月20日至2018年5月19日；2013年5月20日—2014年5月19日��租金为53万元／年，2014年5月20日—2015年5月19日的租金为53万元／年，2015年5月20日—2016年5月19日的租金为55.7万元／年。被告质证认为：因为证据1是复印件，对其真实性不予认可，但认可其承租原告位于南京市玄武区后宰门街23号商铺一、二层房屋，租赁面积约1100平方米、租赁期限自2013年11月12日至2018年11月12日及“原告确保被告消防验收合格，如有损失由原告承担”等约定内容，对租赁合同的其他内容均不认可，被告认为双方约定的租金标准应为60万元／年；对证据2的真实性不予认可，被告交纳租金的时间是2013年11月份左右，收据上显示的时间是2014年6月，与交租金的时间不符，且该收据上没有被告方签字；对证据3的真实性无法确认，与本案没有关联性，王某经营的是服装，被告经营的是餐饮，两者的房屋租金没有可比性。况且原、被告双方签订合同时关系不错，60万元／年的租金是合理的。因原、被告双方均未举证房屋租赁合同原件，为查明事实，本院要求被告对原告收取租金及押金时开具的收款凭证进行举证，被告称相关凭证及合同原件原本都存放于托缘茶餐厅一楼，可能是吧台处，因原告于2015年3月1日强行占领了涉案房屋的一楼和二楼大部分地方，被告的付款凭证已遗失，故不能提供相应证据证明。另查明：2015年3月1日，原告派出公司人员进驻涉案房屋，被告亦有工作人员在涉案房屋内，被告已停止经营。上述事实由房屋登记簿、说明、房屋租赁协议、收据、律师函、行政处罚决定书、谈话笔录及本院庭审笔录等证据予以证明。本院认为：原、被告双方之间的租赁关系成立，合法有效的租赁关系应受法律保护。本案争议焦点为：1.原、被告双方租赁合同约定的租金标准如何认定？2.原、被告双方租��合同是否解除？如果解除，被告是否应支付自2014年11月12日起至实际搬离涉案房屋期间占用房屋期间的使用费？3.消防罚款应由何方承担？4.被告是否应支付违约金5万元？关于争议焦点1租金标准问题。原、被告双方均未举证租赁合同原件，原告举证的合同影印件字迹模糊，被告亦不认可真实性，故本院对原告举证的该份证据真实性不予认定。但双方对于租赁标的物、租期以及消防条款的内容陈述一致，故本院认定双方就后宰门街23号一、二层房屋建立了租赁合同关系，租期自2013年11月12日至2014年11月12日止，合同中有“原告确保被告消防验收合格，如因消防问题影响被告正常经营造成的损失由原告承担”的消防条款。对于年租金标准，原告认为是每年90万元，举证了租金收据的存根联及向被告发出的律师函中均载明年租金为90万元。被告认为年租金为60万元，但对此并未提供证据证明其交纳的60万元租金为租期第一年的部分租金还是第一年全年的租金。被告辩称因涉案房屋被原告派人强占致使租金的收款凭证遗失，但被告对此亦未提供相应的证据予以证明，故本院对被告的该辩称意见不予采信。原告律师函中均按年租金90万元向被告主张权利，被告收函后从未对租金标准提出异议。参照涉案房屋周边商铺每平方米的租金标准，本院认为双方租赁合同中约定年租金90万元存在高度可能性。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条的规定，本院认定租赁合同中约定的年租金标准为90万元，被告已支付第一年部分租金60万元，尚欠原告30万元租金。关于争议焦点2租赁合同是否解除的问题。被告辩称因原告确保消防验收通过，现因消防验收不合格，其有权拒绝支付租金。本院认为，租���范围内消防设施的投资建设以及申报验收应由被告实施，原告作为出租人只是保证其出租的房屋符合消防安全规定，并由其对被告消防设施的建设及正常运转给予必要的协调配合，并且该义务应是在被告通知原告何时何处需要协调配合时才由原告履行。本案中，被告未向公安消防部门申报消防验收，未取得涉案房屋不具备消防验收条件的书面意见，被告亦没有证据证明其在诉讼前通知原告履行消防方面的协调配合义务，没有证据证明其在收到原告律师函后以此为由向原告提出过拒交租金的合同履行抗辩权。现诉讼中被告以此为由拒付租金，本院不予支持。被告向原告交纳首期租金60万元后，至今未交纳剩余租金，且原告已委托江苏益邦律师事务所多次向被告发函催要拖欠租金30万元，但被告至今未支付，已构成严重违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条���定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告于2014年11月12日向被告发函要求解除合同，被告收到该函后未在法定期限三个月内提出诉讼请求人民法院确认原告解除合同的行为是否有效，本院认定原、被告双方签订的租赁合同已于2014年11月12日解除。因原、被告之间的租赁合同已经解除，被告应当将涉案房屋返还给原告，但直至2015年3月1日前，被告继续占用涉案房屋，故原告要求被告参照租金标准90万元／年赔偿自2014年11月12日至2015年2月28日期间损失的主张应予以支持。因原告于2015年3月1日之后安排其公司员工进驻了涉案房屋，被告已停止经营，故原告要求被告支付2015年3月1日之后房屋使用费的主张，本院不予支持。关于争议焦点3消防罚款的问题。本院认为，南京市公安消防支队玄武区大队因杨建锋个人经营的南京市玄武区托缘茶餐厅未经消防安全检查即擅自投入营业，因此给予责令停止营业并处罚款叁万元的处罚，该行政处罚的对象是南京市玄武区托缘茶餐厅而非被告，后原告自愿代南京市玄武区托缘茶餐厅交纳该消防罚款，并非代被告清偿债务。故原告要求被告返还其垫付的3万元的消防罚款依据不足，本院不予支持。关于争议焦点4被告是否应支付违约金的问题。因原告未提供充分证据证明双方就违约金的数额进行了约定，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二���四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告南京戴斯国际酒店有限公司和被告南京帝胜禽业有限公司签订的房屋租赁合同于2014年11月12日解除。二、被告南京帝胜禽业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京戴斯国际酒店有限公司尚欠的租期第一年（2013年11月12日至2014年11月11日期间）的剩余租金30万元。三、被告南京帝胜禽业有限公司于本判决生效之日起十日内按90万元／年的租金标准赔偿原告南京戴斯国际酒店有限公司自2014年11月12日起至2015年2月28日期间的房屋使用费266301.3元。四、驳回原告南京戴斯国际酒店有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期���履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7000元及诉讼保全申请费2420元，合计94200元，由原告南京戴斯国际酒店有限公司负担1983元，由被告南京帝胜禽业有限公司负担7437元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 依人民陪审员  奚幼坚人民陪审员  吕旦华二〇一五年五月八日见习书记员  刘 洋