内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）包开民二初字第98号原告吴银，男，1976年10月18日出生，汉族，包头市蒙华药剂有限责任公司销售员，住内蒙古自治区包头市。委托代理人巴云，内蒙古昆峰律师事务所律师。委托代理人张存伟，内蒙古昆峰律师事务所律师。被告包头市远大昭华置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区幸福南路以东、青工南路以北-301（包头市岳峰机械制造公司院内）。法定代表人苏勇，董事长。委托代理人陈莹莹，包头市远大昭华置业有限责任公司法务总监。委托代理人谢永钢，内蒙古承达律师事务所律师。原告吴银诉被告包头市远大昭华置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法由审判员谢莉适用简易程序，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告吴银及其委托代理人巴云、被告包头市远大昭华置业有限责任公司的委托代理人陈莹莹、谢永钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴银诉称，2014年8月21日，原、被告遵循平等、自愿、诚实信用的原则签订了合同编号为2014-0307439《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告以每平方米8119.5元的价格购买被告开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区幸福路以东青工南路以北TOUCH悦城C-940房屋一套，房屋总价款为303994元。合同签订后，原告按照合同约定按期向被告支付了首付款，并按期办理完毕银行贷款手续，但被告所建房屋一直处于施工状态当中，被告未按合同约定的2014年8月31日前向原告交付房屋。2014年10月21日，被告在房屋并未达到法定及约定的交付标准的情况下强行要求原告办理交付房屋的手续并领取房屋钥匙。办理交付房屋的手续时，被告向原告收取了产权保证金4466元。被告自开发TOUCH悦城时以来以多种方式宣传“买一层得两层”、“楼板全部以免费方式赠送业主”等“阳光”承诺。原告在办理完房屋交付手续后，原告发现被告收取的10000元楼板费只是一个钢铁结构框架，根本无法居住使用。综上，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。原告现诉至法院，请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金5177元（违约金以合同价款303994元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率5.6%从2014年9月1日计算至2014年12月20日，共计111天，合计5177元），违约金计算至房屋实际达到法定及约定的交付标准之日止；2、依法判决被告返还原告缴纳的产权保证金4466元；3、依法判决被告返还收取原告的10000元楼板费；4、本案诉讼费由被告承担。被告包头市远大昭华置业有限责任公司辩称，1、原、被告双方于2014年8月21日签订的《包头市商品房买卖合同》约定被告于2014年8月31日前交房，但原告吴银在2014年9月26日才办理完银行按揭贷款手续，按照合同约定，原告未付清全部房款的，被告有权拒绝向原告交付该房屋且不承担违约责任。被告已于2014年10月12日前通知原告收房，原告在接到通知后于2014年10月21日办理房屋交付手续并实际占有使用该房屋，原告已尽到了通知义务，故不应向原告支付逾期交房违约金；2、原告向被告缴纳产权保证金，委托被告到包头市产权管理处办理关于悦城C-940房屋的维修基金事宜，被告收取该费用有事实和法律依据，原告如需退还该笔费用需先撤销双方之间的委托关系；3、关于原告要求被告退还已收取的10000元楼板费，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》时，被告已取消了为客户免费设计安装楼层隔板结构的赠与活动，被告收取原告10000元楼板费是基于双方的买卖合同关系，原告在支付该费用时对此事项是明知的。综上，原告吴银的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告吴银的诉讼请求。经审理查明，2014年8月21日，原告吴银与被告包头市远大昭华置业有限责任公司签订合同编号为2014-0307439的《包头市商品房买卖合同》一份，该商品房买卖合同在包头市房地产产权管理处进行备案。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区幸福路以东青工南路以北TOUCH悦城C-940房屋一套，建筑面积为37.44平方米，每平方米价格为8119.5元，房屋总价款为303994元。合同第三条关于商品房交付日期中约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；出卖人于2014年8月31日前将商品房交付买受人。不能履行合同的，双方同意按按附件五补充合同约定方式处理。合同第五条关于卖方逾期交付商品房的处理中约定：除遇不可抗力外，卖方未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内，买方有权向卖方追究已付款利息，利息自合同约定卖方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买方有权按照附件五第四条的约定追究卖方的违约责任。该合同附件五（补充合同）中的第四条载明：双方一致同意对于买卖合同第五条“逾期交房在180日内违约责任”修改为：1、逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.5‱的违约金；2、对于逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自出卖人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，退还已付款的同时出卖人向买受人一次性赔偿违约金为已付款的1%，出卖人不再承担已付款利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日起180天后至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.5‱的违约金。该合同附件五（补充合同）中的第八条第三款约定：在房屋交付时，买方需付清买卖合同中约定的全部房款并签署相关文件，按照《入住通知书》要求缴纳相关费用。如房屋交房时因相关政策变化导致上述费用发生增减的，买方应按新政策规定交纳上述费用。无论何种原因，如买方未付清全部房款（包括但不限于商业贷款的贷款金额尚未到达卖方银行账户）及本协议第一条约定的费用，或未按《入住通知书》要求缴纳相关费用的，则卖方有权拒绝向买方交付该房屋而不承担违约责任，在顺延交付该房屋期间产生的相关费用及该房屋的风险责任和其它逾期交房责任均由买方承担。2014年5月28日，原告吴银向被告交纳房屋首付款153994元和楼板费10000元，剩余购房款150000元办理银行按揭贷款。2014年9月26日，原告吴银将其在中信银行的150000元贷款汇入被告包头市远大昭华置业有限责任公司的账户。另查明，2014年10月21日，被告包头市远大昭华置业有限责任公司将房屋交付给原告吴银占有、使用，原告吴银领取了房屋钥匙、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同日，原告吴银与被告包头市远大昭华置业有限责任公司签订《授权委托书》一份，原告吴银委托被告包头市远大昭华置业有限责任公司用其交纳的产权保证金向包头市房产处交纳购买悦城C-940房屋的维修基金事宜。原、被告双方签订授权委托书后，原告吴银向被告交纳产权保证金4466元。原告吴银现诉至本院，请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金5177元（违约金以合同价款303994元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率5.6%从2014年9月1日计算至2014年12月20日，共计111天，合计5177元），违约金计算至房屋实际达到法定及约定的交付标准之日止；2、依法判决被告返还原告缴纳的产权保证金4466元；3、依法判决被告返还收取原告的10000元楼板费；4、本案诉讼费由被告承担。以上事实，有《包头市商品房买卖合同》、首付款收据、中信银行个人借款凭证（借据）、影音光盘、交付使用签收单、产权保证金收据、楼板费收据、授权委托书及双方当事人陈述等证据经庭审质证认证后在案佐证。本院认为，原告吴银与被告包头市远大昭华置业有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，该合同合法、有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定的交房日期为2014年8月31日前，但原告吴银在银行的按揭贷款于2014年9月26日汇入被告账户，按照合同约定，原告未付清房款前，被告有权拒绝向原告交付该房屋而不承担违约责任，房屋应顺延交付，故被告应向原告交房的日期应顺延至2014年9月26日。被告向原告实际交付房屋日期为2014年10月21日，原告吴银在被告向其交付房屋时并未提出异议，且原告从2014年10月21日起已实际占有、使用该房屋，故被告实际交付房屋的日期应按2014年10月21日认定。从应交付房屋的第二日即2014年9月27日起截止到实际交房日即2014年10月21日，被告已逾期交房25天，按照合同附件五（补充合同）中的第四条的约定，逾期不超过180日的，被告按日向原告支付已交付房价款的0.5‱的违约金，故被告应支付原告逾期交房违约金380元（303994元×0.5‱×25天=380元）。原告吴银要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。原、被告于2014年10月21日签订了一份授权委托书，原告吴银委托被告包头市远大昭华置业有限责任公司办理维修基金事宜，原告吴银现要求被告返还产权保证金4466元，不属于本案审理的范围，故对原告吴银现要求被告包头市远大昭华置业有限责任公司返还产权保证金4466元的诉讼请求，本院不予支持，原告可另行主张该权利。被告包头市远大昭华置业有限责任公司印制的销售宣传资料中虽然存在赠送楼板的内容，但原告吴银在2014年5月28日向被告交纳10000元楼板费视为其对双方楼板买卖关系的认可，且原、被告双方在后期签订《包头市商品房买卖合同》的过程中亦未对是否赠送楼板进行约定，原告吴银要求被告包头市远大昭华置业有限责任公司返还楼板费10000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告包头市远大昭华置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴银支付逾期交房违约金380元；二、驳回原告吴银的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取计146元（原告已预交），由原告吴银负担143元，由被告包头市远大昭华置业有限责任公司负担3元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员  谢莉二〇一五年五月二十五日书记员  郭琦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。