安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2016）皖1125民初1798号原告:潘春祥，1968年2月4日生,汉族，住安徽省定远县。委托代理人：崔红潮，安徽远泰律师事务所律师，特别授权。被告:雍凤引，1970年8月13日生,汉族,住江苏省南京市建邺区。原告潘春祥与被告雍凤引房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡成刚独任审判，于2016年4月20日公开开庭进行了审理，原告潘春祥的委托代理人崔红潮、被告雍凤引到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘春祥诉称：2016年2月18日，原告与被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告将经法院拍卖流拍的东园置业开发的位于定城镇永康路北侧三号楼十五间门面房（上下两层）以总价1380万元转让给原告。在协议中双方约定原告付清房款后，被告应当协助原告办理房产登记、过户手续。协议签订后，原告付清了购房款，被告虽然交付了门面房取得凭证，但未协助原告办理所购房屋的登记、过户手续。现请求：1、确认双方签订的《房屋买卖协议》有效，被告协助履行登记、过户义务；2、判决被告承担本案诉讼费用。被告雍凤引辩称：原告所述属实。原告潘春祥为支持其诉讼请求所举证据及被告方质证意见如下：证据一、身份证一份，证明原告主体情况；证据二、房屋买卖协议一份、定远县人民法院执行裁定书一份（复印件）、中国工商银行汇款单10份，证明目的：1、原被告双方签订房屋买卖协议的相关情况；2、该房屋具有合法手续；3、原告已经按买卖协议支付了房款义务。雍凤引质证意见：对原告所举证据无异议。雍凤引为支持其陈述理由所举证据及原告质证意见如下：证据一、安徽省滁州市中级人民法院选择专业机构做出的房产抵押估价报告、商品房预售许可（复印件）、房产局对本案争议房屋面积的测绘报告，证明涉案房屋符合买卖、过户。潘春祥质证意见：没有意见。本院对各方当事人所举证据认证意见如下：对原告潘春祥所举证据的认证意见：证据一相对方无异议，予以采信。对证据二因被告表示无异议，且定远县人民法院执行裁定书系生效裁定；对提供的款单，因被告表示无异议，所以对原告提供的该组证据的“三性“均予以认可。（二）对被告雍凤引举证据的认证意见：对安徽省滁州市中级人民法院选择专业机构做出的房产抵押估价报告、房产局对本案争议房屋面积的测绘报告，结合原告提供的定远县人民法院（2015）定执字第00756号民事裁定书，本院对该两组证据的“三性”均予认可；对被告提供的商品房预售许因系复印件，无法与原件核对，所以对该证据的“三性”均不予认可。根据各方当事人举证、质证、本院认证及当事人当庭陈述，查明本案事实如下：本院依据已经发生法律效力的安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁民一初字第00057号民事裁定书，滁州市中院于2015年2月26日查封了被执行人所有的位于定远县定城镇永康路北侧3号楼的15间门面房（土地证编号：定国用【2011】第0693号）。滁州市中级人民法院（2015）滁民一初字第00057号民事调解书生效后，雍凤引申请执行。滁州市中级人民法院立案后指定本院执行，本院依法向被执行人送达执行通知书、责令其履行上述法律文书确定的义务并负担本案执行费用。但定远县东园置业有限公司未履行义务。本院依法对上述房产进行了委托评估。2015年8月20日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对上述房地产估价结论为1446.12万元，后滁州市中级人民法院委托安徽双赢集团拍卖有限公司对上述房地产进行拍卖。2015年11月12日，安徽双赢集团拍卖有限公司通知法院，因无人报名竞买而流拍。2016年3月15日，申请人雍凤引向本院提出申请，请求撤回拍卖申请，并愿意按上述房地产的评估价格为标准以物抵债。2016年3月28日，本院下达（2015）定执字第00756号民事裁定书，该裁定书裁定：一、将被执行人定远县东园置业有限公司所有的位于定远县定城镇永康路北侧3号楼的15间门面房（上下两层）作价1446.12万元，交付申请执行人雍凤引抵偿定远县东园置业有限公司所欠雍凤引的债务；二、申请执行人雍凤引可持本裁定书到有关机构办理相关产权登记、过户手续。另查明：2016年2月18日，原、被告签订《房屋买卖协议》，该协议主要约定：“甲方雍凤引乙方潘春祥一、房屋的位置及状况，因定远县东园置业有限公司欠甲方款，甲方起诉并申请执行拍卖东园置业开发的位于定城镇永康路北侧三号楼十五间门面房（上下两层）。该房产经法院委托评估价为1446.12万元。二、因上述房产经法院拍卖流拍，甲方无力自已留置该房产，乙方有意受让该房产。三、上述商品房转让总价款为1380万元。4、甲方承诺所转让的房产没有抵押、查封等权利受限等情形。五、房款支付期限及方式：转账。六、乙方付清房款，甲方应当协助乙方办理房产登记、过户手续。七、因本协议履行发生争议，由乙方（受让方）住所地法院处理。八、本协议一式二份，双方签字后各执一份，任何一方不得反悔，未尽事宜双方另行协商”。协议签订后，原告于2016年3月8日分六次向被告分别支付了40万元、100万元、80万元、50万元、90万元、30万元，3月9日又分四次分别支付被告310万元、100万元、280万元、300万元，原告10次共计支付被告款1380万元。再查明：至今本案所诉争房屋仍未办理房产初始登记。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告雍凤引于2016年2月28日与原告潘春祥签订《房屋买卖协议》时并未取得定远县东园置业有限公司所有的位于定远县定城镇永康路北侧3号楼的15间门面房（上下两层）处分权，系无权处分形为，原、被告所签订的《房屋买卖协议》属效力待定合同，由于本院于2016年3月28日下达（2015）定执字第00756号民事裁定书，该裁定书裁定将本案所诉争的房屋抵偿给被告，因而被告雍凤引取得了诉争房屋的处分权，且原告也支付了原、被告约定的合同价款1380万元，所以本院认为原、被告所签订的《房屋买卖协议》合法有效；对于原告要求被告协助履行登记、过户义务，由于所诉争的房屋并未办理初始登记，被告无法履行该项义务，待时机成就时原告可就项项权利另行主张，所以对原告要求被告协助履行登记、过户义务本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，证据规则判决如下：判决如下：一、被告滁州市诚信建筑安装有限公司于本判决生效之日起七日内一次性偿还原告黄彬工程款31万元；二、被告定远县鑫泰房地产开发有限公司对上述被告滁州市诚信建筑安装有限公司应支付的工程款21万元范围内承担共同偿还责任；三、驳回原告黄彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7476元，减半收取3738元，由原告黄彬承担500元，被告滁州市诚信建筑安装有限公司负担3238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  胡成刚二〇一五年五月二十一日书记员  朱晴晴附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。第二十六条实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。