河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第1191号上诉人（原审被告）：伊川县圆方置业有限公司，住所地：伊川县。法定代表人：万存霞，该公司总经理。委托代理人（特别授权）：刘伟，该公司法律顾问。委托代理人：薛景书，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：马骥超，男，汉族，1986年6月18日生，住伊川县。上诉人伊川县圆方置业有限公司（以下简称圆方公司）与被上诉人马骥超商品房销售合同纠纷一案，马骥超于2014年10月29日向伊川县人民法院提起诉讼，请求判令：1、圆方公司支付马骥超延期交房违约金11552元；2、圆方公司支付给马骥超在规定时间内不能取得房地产权证书的违约金5157元；3、圆方公司承担本案的诉讼费用。原审法院经审理，于2015年2月2日做出（2014）伊三民初字第340号民事判决。圆方公司不服原审判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人圆方公司的委托代理人薛景书，被上诉人马骥超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：马骥超与圆方公司于2011年9月27日签订了商品房买卖合同，合同主要约定：马骥超购买圆方公司开发的“圆方.御明苑”的3幢2单元1603号房，总价款为515734元。关于交付期限，圆方公司应当在2012年7月31日前，将该房验收合格并交付马骥超使用。如逾期交房，则逾期30日内，自本合同签订最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，圆方公司按日向马骥超支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，马骥超有权解除合同，如马骥超要求继续履行合同的，合同继续履行，圆方公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向马骥超支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，双方签订了补充协议，约定圆方公司在房屋交付使用后的300个工作日内办理完由圆方公司办理的相关产权登记手续并通知马骥超办理相关的产权登记。双方还约定如在合同履行中发生争议，协商不成，可依法向人民法院起诉等事项。另查明：马骥超于合同签订之日已付清首付款155734元，且至马骥超起诉前，剩余360000元房款全部支付完毕。圆方公司于2014年5月1日将房屋实际交付于马骥超使用。原审法院认为：马骥超和圆方公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应依合同约定依法行使自己的权利，履行自己的义务。马骥超已按合同约定按时足额付清房屋全部款项，则圆方公司应依合同约定交付房屋，协助马骥超办理房屋产权登记，保证马骥超合法有效的使用、处分房屋。对于马骥超要求延期交房的违约金的诉讼请求，原审法院认为双方约定圆方公司应于2012年7月31日前将验收合格的房屋交付马骥超使用，但实际交付却是在2014年5月1日，比约定交付时间延迟了639天，逾期交付影响了马骥超对标的物的使用，圆方公司应依照合同约定的按马骥超已交房款万分之二向马骥超支付违约金。马骥超要求圆方公司支付延期交房天数为112天即11552元系对自己权利的处分，亦符合双方之约定，依法予以支持。关于圆方公司称其在2012年7月31日通知马骥超签订《入伙交接单》系履行交房义务之辩解理由，该《入伙交接单》仅载明购房手续办理齐全、契税已交、维修基金已交的相关信息，并无交付房屋的内容，故该证据不足以认定圆方公司在2012年7月31日履行了“将验收合格的房屋交付马骥超使用”的义务，故对圆方公司该辩解理由，不予采纳。对于马骥超要求在规定时间内未取得房屋产权证书违约金的诉讼请求，原审法院认为，圆方公司应按约定在交付使用后的300个工作日内即2015年7月10日前办理完相关的产权登记手续，因该期限尚未届满，圆方公司就此项内容是否构成违约尚不确定，故对马骥超该项诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条，第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、圆方公司于本判决生效之日起十日内支付马骥超逾期交房违约金11552元。二、驳回马骥超其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费218元，由圆方公司负担150元，由马骥超负担68元。宣判后，圆方公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、圆方公司如约通知了马骥超交房，是本案已经查明的重要事实，原审法院依法应当认定。原审法院认定2014年5月1日为实际交付房屋日期，显然与查明的事实不符。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付期限为2012年7月31日，在此期限到来之际，圆方公司采取短信平台群发交房信息的方式，通知了马骥超，马骥超认可接到交房的短信通知。2、根据合同的约定和圆方公司在原审审理中出示的证据，可以充分证明圆方公司向马骥超交付的房屋完全符合合同约定交房条件。马骥超辩称在接到圆方公司的交房后，认为圆方公司交付的房屋不符合交房条件而不予接收，完全不符合事实，既而辩称圆方公司通知其补签协议则更是无稽之谈。本案诉讼所涉3#楼经过建设单位、监理单位、施工单位及设计单位的共同验收，均达到合格标准，符合《商品房买卖合同》中约定的交房条件。至于备案管理部门是否颁发《竣工验收备案证书》不是本案所涉房屋约定交房的必备条件，现马骥超以此为由认为圆方公司交房不符合交房条件，系歪曲事实。3、马骥超于2012年7月31日接到交房通知后，因不急于用房，迟迟不予接收，并于2013年8月开始向物业公司缴纳物业服务费，足以证明马骥超接到交房通知后怠于接收房屋，由此产生的所有后果应当由自己承担。原审法院判决圆方公司违约，并承担违约责任，完全是颠倒是非。综上，请求依法撤销原审判决第一项，改判驳回马骥超的诉讼请求或将本案发回重审；并由马骥超承担本案诉讼费用。马骥超辩称：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，圆方公司应当做到：一是书面通知，二是出示房屋验收证明文件，三是签署房屋交接单。对于这三条，圆方公司应在2012年7月31日前办理，而圆方公司却延迟到2014年5月1日交接，且交接过程中没有出示验收合格的证明文件。原审判决认定上诉人违约639天，证据确凿。2、圆方公司从未于2012年7月31日前，采用短信平台群发交房信息通知到马骥超，马骥超从未认可曾经接到交房信息，这是圆方公司捏造事实。3、圆方公司主张2012年7月31日前就达到了交房条件是在欺骗。既然达到了交房条件，为何从来没有出示过证明文件，原审审理中，圆方公司提交的是图章不全的验收证书，至今不能提供《竣工验收备案证书》。4、圆方公司主张马骥超于2013年8月开始缴纳物业费，应当认定2012年7月31日验收交房，这个推理缺乏逻辑。既然是2012年7月31日交房，那为什么2013年8月开始缴纳物业费？综上，原审判决正确，请求维持原判。本院经审理查明事实原审判决认定事实一致。另查明，圆方公司与马骥超签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人约定书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本院认为：圆方公司上诉主张通过短信平台群发交房信息的方式，通知了马骥超于2012年7月31日前交房，但并无证据证明其主张，马骥超对此不予认可，且其主张的通知交房的方式与双方当事人在《商品房买卖合同》中，约定“书面通知买受人办理交付手续”的通知方式不符，故其主张因缺乏证据不能成立。圆方公司上诉主张已经按照《商品房买卖合同》约定的期限（2012年7月31日前）交房，但从其提交的《入伙交接单》、《房屋交接验收表》所载明的内容和时间看，交接时间为2014年5月1日，故原审判决认定房屋交接时间为2014年5月1日，认定圆方公司延期交房639天，是正确的。综上，圆方公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由上诉人伊川县圆方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵广云审 判 员  郏文慧代理审判员  杨献民二〇一五年五月二十二日书 记 员  任 君