福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初6424号 原告：王保东，男，1969年12月17日出生，汉族，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄淑芬，福建秦剑律师事务所执业律师。 被告：福建省英良投资有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：刘良,该公司总经理。 委托诉讼代理人：林培佳，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所执业律师。 原告王保东与被告福建省英良投资有限公司（以下简称“英良投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王保东及其委托诉讼代理人曾华龙，被告英良投资公司的委托诉讼代理人林培佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王保东向本院提出诉讼请求：1.判令英良投资公司赔偿王保东逾期交房违约金39820.12元；2.判令英良投资公司赔偿王保东自2016年5月13日起至实际办证之日止按每日128.45元计算的逾期办证违约金。诉讼过程中，王保东将上述诉讼请求变更为：1.判令英良投资公司赔偿王保东逾期交房违约金22286.42元；2.判令英良投资公司赔偿王保东逾期办证违约金97878.9元。事实和理由：王保东与英良投资公司于2013年2月28日在英良售楼处签订了《商品房买卖合同》，合同约定王保东向英良投资公司购买由英良投资公司开发的套房，建筑面积为146.34平方米，合同价为642260元。合同第八条明确约定英良投资公司应在2014年12月31日前将竣工验收合格、消防验收合格、建筑物设施达到设计要求条件的上述标的房产交付给王保东。合同第九条约定逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。英良投资公司于2016年9月12日将上述房产交付给王保东。当日，王保东也缴纳了管理费、清运费、水电周转金、搬运费等费用给英良投资公司及物业公司，英良投资公司应赔偿逾期交房违约金22286.42元。合同附件六补充协议第十八条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按日自逾期之日起按买受人已付款万分之二的违约金向买受人支付违约金。2015年5月19日商品房竣工验收通过，根据协议约定，出卖人应在2016年5月13日为买受人办理房屋权属证书，但出卖人至今未按合同约定期限为买受人办理房屋权属证书，应赔偿逾期办证违约金。 英良投资公司辩称，2015年10月1日之前的逾期交房违约金的时效已经超过。逾期办证是王保东的原因所致，与他们公司无关。他们公司书面通知王保东办证，但王保东故意拖延办证，不去银行办理抵押手续，导致他们公司无法办理产权证。他们公司在办证期间因为遇到南安市房地产交易中心改为南安市不动产登记中心，故2016年4月份起就停止收取办证相关材料，直到2017年6月30日登记中心正式设置按揭转现窗口，他们公司才为王保东办理房产证，因此，延长的时间是因为政策因素导致的，他们公司并无过错，请求驳回王保东的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：英良投资公司系依法注册成立的从事房地产项目投资，房地产开发、经营等项目的有限责任公司。英良投资公司取得南安市的商品房预售许可证。2013年2月28日，王保东与英良投资公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定，王保东购买英良投资公司开发的址在南安市，建筑面积共146.81平方米，单价为每平方米4374.77元，总金额642260元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见合同附件六。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单……出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。《合同补充协议》第十四条约定，双方同意该商品房不适用合同第八条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：①市政等相关部门原因引起的延误……第十八条约定，双方同意该商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工综合验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，王保东付清了全部购房款，英良投资公司于2016年9月12日将本案商品房交付王保东使用。2016年5月5日，本案工程向南安市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年6月15日，英良投资公司办理了南安市的房屋所有权登记。王保东确认英良投资公司在2018年6月份才通知办理产权证，接到通知后，王保东就申请办证了。2018年6月14日，王保东向南安市不动产登记中心申请合并办理房屋转移与抵押权首次登记，南安市不动产登记中心于当日受理了该申请。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.英良投资公司提供的《英良*交房公告》、EMS寄件单、EMS寄件发票及泉州晚报刊登的交房公告，因这些交房通知均发生在本案工程具备交房条件之前，故王保东有权拒绝交房，该组证据不能作为英良投资公司不承担逾期交房责任的依据。2.英良投资公司提供的自互联网下载的关于英良楼盘暂时不能办理按揭房源不动产登记回复的截图五张及本院向南安市国土资源局调查核实因南安市房产交易中心更名为南安市不动产登记中心而延迟办理不动产权属登记的相关情况，该局回复本院的《复函》，该复函来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且与英良投资公司提供的上述证据相互印证，故予以认定；该证据可以证明2016年7月16日不动产登记中心成立后，购房业主办理预告转现业务需要调取商品房转移预告登记和商品房抵押预告登记档案，南安市住建局房屋交易管理中心未提供档案给购房业主办理预告转现登记，2017年5月经南安市行政服务中心协调，由开发商及银行向市房屋交易管理中心领取档案，再与业主共同向不动产登记中心申请办理预告转现登记。3.英良投资公司提供的《英良*交房通知书》及EMS寄件发票，因没有相应的EMS寄件单佐证，且王保东予以否认，故不能证明英良投资公司向王保东邮寄交房通知，且该交房通知发生在本案工程具备交房条件之前，故王保东也有权拒绝交房，该证据也不能作为英良投资公司不承担逾期交房责任的依据。4.英良投资公司提供的手机截图的电话单，因没有提供原始载体，且王保东予以否认，故不予认定。 本院认为，本案商品房为预售商品房，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。英良投资公司依法取得房地产开发、经营资质和商品房预售许可证，王保东向英良投资公司购买其开发南安市房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，王保东与英良投资公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。其中《合同补充协议》第十四条约定“双方同意该商品房不适用合同第八条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格”，该约定将主合同第八条约定的交付条件变更为只需经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格就具备交房条件，其约定内容系由英良投资公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，该格式条款约定不适用主合同的约定，减轻了英良投资公司的交房条件，免除了英良投资公司的部分责任，排除王保东主要权利，依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定，该条款的这部分内容应认定为无效条款，本案关于交付条件与期限仍适用购房合同第八条的约定。本案工程虽于2016年5月5日向南安市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案，即已具备交房条件，但英良投资公司直至2016年9月12日才将本案商品房交付王保东使用，故英良投资公司已构成逾期交房的违约情形，应承担相应的违约责任。现王保东请求判令英良投资公司承担自2015年10月1日起至2016年9月12日止的违约金22286.42元，未超过法定标准，本院予以准许。英良投资公司于2016年5月5日向南安市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案，依照双方签订的《合同补充协议》第十八条“……出卖人应当在商品房竣工综合验收通过后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人原因，买受人不能在商品房竣工综合验收通过后360日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”的约定，英良投资公司应于商品房竣工综合验收通过（即2016年5月5日）后360日内即2017年4月30日前完成协助王保东办理本案商品房的房屋权属登记义务。英良投资公司虽于2016年6月15日办理本案商品房的产权初始登记，但直至2018年6月14日才通知王保东办理产权证，其行为已构成逾期协助办理房屋权属登记，应承担相应的违约责任，故英良投资公司应自逾期之日即2017年5月1日起至2018年6月14日止，每日按王保东已付购房款642260元的0.02%计算支付违约金，即违约金为：642260元×0.02%×410=52665元。王保东超出该部分的请求予以驳回。2017年5月，经南安市行政服务中心协调，由开发商及银行向市房屋交易管理中心领取档案，再与业主共同向不动产登记中心申请办理预告转现登记，故南安市房产交易中心更名为南安市不动产登记中心并未实际影响到本案商品房的权属登记。2015年5月19日是本案工程的竣工日期，而非综合验收通过时间，故王保东主张以该时间起算360日的协助办证期限不能成立，本院不予采纳。 综上所述，本院对王保东的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省英良投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付王保东逾期交房违约金22286.42元； 二、福建省英良投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付王保东逾期协助办理房屋权属登记违约金52665元； 三、驳回王保东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2703元，减半收取计1352元，由王保东负担509元，由福建省英良投资有限公司负担843元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇一八年九月二十七日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -11-