广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0205民初4993号 原告：曾昌连，女，1968年6月14日出生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：曾华林，广西超仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林静霞，广西超仁律师事务所律师。 被告：邵克强，男，1955年5月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 被告：林桂新，女，1978年5月24日出生，汉族，无业，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：万敬春，广西仁清律师事务所律师。 被告：广西百度房地产经纪有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市新柳大道29号2层115号。 法定代表人：陆其辉，总经理。 委托诉讼代理人：唐艳文，广西万铭律师事务所律师。 被告：柳州市宏翔房屋拆迁服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市雅儒路西四巷6号9栋2-402号。 法定代表人：茹士林，经理。 委托诉讼代理人：刘秋丽，员工。 被告：柳州市温馨房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市圣塘路8号，统一社会信用代码：91450200799722548G。 法定代表人：吴启越，经理。 第三人：刘达欢，男，1992年7月21日出生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 原告曾昌连诉被告邵克强、林桂新、广西百度房地产经纪有限责任公司（以下简称百度公司）、柳州市宏翔房屋拆迁服务有限责任公司（以下简称宏翔拆迁公司）、柳州市温馨房地产开发有限责任公司（以下简称温馨房开）、第三人刘达欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾昌连及其委托诉讼代理人曾华林，被告林桂新及其委托诉讼代理人万敬春、百度公司的委托诉讼代理人唐艳文，第三人刘达欢到庭参加诉讼。被告邵克强经本院公告传唤，温馨房开、宏翔拆迁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 曾昌连向本院提出诉讼请求：1.确定曾昌连与林桂新、邵克强、百度公司于2013年8月7日签定的《房产买卖合同》有效，判决曾昌连可以办理位于柳州市跃进路100号之三和兴园1栋2单元5～3号房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权证书；2.邵克强、林桂新向曾昌连归还房屋补差款77754.84元，宏翔拆迁公司、温馨房开承担连带责任；3.百度公司向曾昌连返回已经收取的居间费10600元；4.邵克强、林桂新向曾昌连支付违约金196lO元；5.林桂新、邵克强向曾昌连支付律师费28518元；6.本案一切诉讼费用由邵克强、林桂新、百度公司、温馨房开、宏翔拆迁公司承担。事实与理由：曾昌连与邵克强、林桂新、百度公司于2013年8月7日签订《房产买卖合同》，合同约定：邵克强自愿将坐落于柳州市跃进路100号之三和兴园小区11栋2单元5-3号房屋以530000元的价格卖给曾昌连；邵克强、林桂新应当于2013年9月16日前办理完成相关更名手续，更名费由林桂新、邵克强承担；逾期交房，违约方应当向守约方支付违约金总房价款3％作为违约金；如果邵克强、林桂新违约，守约方提起诉讼所产生的律师费由邵克强、林桂新承担。合同签订后，曾昌连去宏翔拆迁公司办理更名手续时邵克强未到场，曾昌连只能自己先行垫付了77754.84元更名费；故邵克强、林桂新应当承担合同约定的违约责任并向曾昌连支付由曾昌连垫付的更名费。另外，由于涉案房屋未更名到曾昌连名下，故依照合同第十五条的约定百度公司应当返回已经向曾昌连收取的居间费10600元。曾昌连与邵克强、林桂新签订《房产买卖合同》后，邵克强就下落不明至今，为此曾昌连及刘达欢只能自己多次到被告宏翔拆迁公司处办理变更房产名字事宜。经与宏翔拆迁公司多次协商后，曾昌连与宏翔拆迁公司达成一致意见约定将该房屋过户至刘达欢的名下。对此，宏翔拆迁公司与邵克强(被告林桂新代签)签订了《房屋拆迁货币补偿协议书》，该协议书第三条第二款明确约定宏翔拆迁公司同意该住宅房屋的回购权转让给刘达欢。同时宏翔拆迁公司还与刘达欢签订了《住房回购协议书》，同意该房屋更名为刘达欢。二份协议书签订后，宏翔拆迁公司要求曾昌连向温馨房地产公司缴纳补差款77754.84元，曾昌连当即同意并向温馨房地产公司缴纳了补差款77754.84元。但宏翔拆迁公司至今仍然未将涉案房屋更名为刘达欢。宏翔拆迁公司的上述行为构成违约，应当承担相应的法律责任。而如果被告宏翔拆迁公司构成违约，则被告温馨房地产公司构成不当得利，同样应当承担相应的法律责任。现涉案房屋已由曾昌连及刘达欢进行装修并入住，并向物业公司缴纳了相关的物业、电梯等相关费用。因为邵克强至今下落不明及宏翔拆迁公司、温馨房地产公司没有履行协议约定的义务，造成涉案房屋至今未更名为曾昌连或刘达欢。曾昌连认为，签订的合同具有法律的约束性，合同的双方当事人均应当按照合同的约定履行义务，为此曾昌连向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 林桂新答辩称：不同意曾昌连的诉讼请求。首先，曾昌连的主体不适合，因为合同已实际变更为邵克强、林桂新和刘达欢；其次，林桂新只是邵克强的代理人不该成为被告；再次，买卖合同已经更名，邵克强和林桂新不存在违约行为，不应当承担违约责任；另外，合同没有解除退还房屋补差款没有事实和法律依据；最后，曾昌连滥用诉权应自行承担律师费同时应当支付林桂新聘请律师所支出的费用28518元。综上，请法院驳回曾昌连的诉请。 百度公司辩称：百度公司依曾昌连与邵克强、林桂新所签订的房屋买卖合同的约定，已经履行了合同约定的中介服务，曾昌连已经达成了购买诉争房屋的目的且已经实际入住。因此曾昌连请求百度公司返还中介服务费的理由不能成立，请法院驳回。 宏翔拆迁公司辩称：请求驳回曾昌连对宏翔房屋拆迁公司违约诉讼请求。曾昌连向温馨房开所缴纳的77754.84元为涉案房屋的差价款，是依据和兴园(二期)拆迁项目补偿安置方案及房屋测绘成果的实测面积所核算出的应补交的差价款，此款项针对的是被拆迁人邵克强，而并不是曾昌连所说的更名费。该笔款项为客观存在，并不是无根据的其它款项，无论谁来具体实施补交，都不能改变此款项的性质。曾昌连与宏翔拆迁公司所签订的《房屋回购协议书》也是辅助办理产权证的手续之一，只是辅助，并不表明宏翔拆迁公司就有权限替曾昌连在不动产登记中心办理更名过户。实际办理该手续所要的材料仍需按柳州市不动产登记中心的要求办理。曾昌连与宏翔拆迁公司以及邵克强所签订的《被拆迁房屋货币补偿协议书》及《住房回购协议书》所存在的一个前提条件是，邵克强在没有能力补交安置房房款差价的情况下，自愿转让给他人进行按揭还款，安置房所有权随之转让。而签订之后双方并未办理按揭，而是选择了一次性补交房款差价，而这差价款由谁具体实施交款行为并不在宏翔拆迁公司或温馨房开规定范围内，只能证明邵克强拆迁产权调换的安置房房款已交清。因此，曾昌连与宏翔拆迁公司签订的《住房回购协议书》只能表明邵克强同意将安置房所有权转让，该协议也约定宏翔拆迁公司协助曾昌连办理房屋产权的相关手续，协助而非有权限实施更名出具新产权证。在协助办证方面，宏翔拆迁公司已经将相关手续办理完毕。宏翔拆迁公司负责范围是拆迁项目内被拆迁户的拆迁相关事宜，提供的办证材料也是针对被拆迁户，被拆迁户买卖自己产权调换所得安置房不在宏翔拆迁公司负责范围内。依据不动产登记中心办证程序，被拆迁户办理不动产登记证，应出具产权调换安置协议书、核定表、房屋拆迁产权调换证明。被拆迁人如需交易买卖的，可办理新证并过户，也可前往公证处公证更名等。上述这些办证材料或公证过户材料宏翔拆迁公司均已办理完毕。曾昌连要办理更名手续，只需与邵克强带上上述材料前往市公证处公证更名或者由邵克强带上上述材料前往不动产登记中心办理新产权证后更名过户给曾昌连即可。这些应由邵克强配合，不在宏翔拆迁公司职责范围内，宏翔拆迁公司无权干涉拆迁当事人与第三方买卖交易自己的安置房，更加无权去约束拆迁当事人与第三方之间的交易义务与责任。宏翔拆迁公司所需提供的办证材料也是针对被拆迁户，被拆迁户买卖自己产权调换所得安置房不在宏翔拆迁公司负责范围内，因此不应存在违约行为。 刘达欢陈述：曾昌连和刘达欢购买了涉案房屋后无法办理不动产权证书，故林桂新应当返还刘达欢之前支付的费用，并支付违约金19610元以及百度公司收取的居间费10600元。由于邵克强下落不明，更名之事只能我自己到宏翔拆迁公司沟通，但仍然无法变更名字。 邵克强、温馨房开未做答辩。 曾昌连围绕诉讼请求依法提交了证据，邵克强、宏翔拆迁公司、温馨房开经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其已放弃质证的权利。曾昌连提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，本院予以确认并在卷佐证以下法律事实：2008年7月29日，温馨房开出具一份《委托书》，委托宏翔拆迁公司具体实施由温馨房开实施的“和兴园二期”项目规定点红线范围内国有土地上的房屋及附属物的动迁、与被动迁的协商，组织签订和事实补偿安置协议等工作。2009年5月15日，温馨房开与邵克强签订了一份《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，该协议约定邵克强用其所有的被拆迁的坐落在柳州市跃进路96号3栋3-6号房屋与位于柳州市跃进路100号之三“和兴园”小区1栋2单元5-3号房屋（以下简称和兴园1栋2单元5-3号房屋）进行产权调换，邵克强还须向温馨房开补缴房屋差价款77754.85元。2013年5月21日，邵克强出具一份《委托书》，委托林桂新代办领取“和兴园”小区11栋2单元5楼3号房的《他项权证》及《房屋所有权证》；与买方签订房屋买卖合同，代收售房款；配合买方办理房屋过户相关手续等事项。该《委托书》办理了公证手续。2013年8月7日，林桂新与曾昌连、百度公司签订了一份《房产买卖合同》。该合同约定：邵克强将柳州市和兴园小区11栋2单元5楼3号房出售给曾昌连，房屋成交价为530000元；邵克强配合曾昌连到柳州市和兴园房开拆迁办公室办理更名手续，目的是将该房屋全部产权转让给曾昌连，邵克强、曾昌连、百度公司于2013年8月8日前到和兴园房开拆迁办公室明确更名转让手续及流程，曾昌连于当天支付定金50000元给邵克强，2013年9月16日双方去办理完成更名手续，期间更名费用30000元由曾昌连更名当天支付，房屋补差款由邵克强承担，更名完毕当天曾昌连支付房款350000元给邵克强，待拆迁办公室出示补房屋尾款当日，曾昌连支付剩余房款130000元给邵克强；邵克强和曾昌连在签订本合同的同时各向百度公司支付房地产交易咨询、居间服务费5300元，因邵克强或曾昌连单方面违约导致合同不能履行，百度的房地产交易咨询、居间服务费由违约方承担；邵克强未按合同约定的期限将上述房产交付曾昌连，每逾期1日，邵克强应向曾昌连支付该房产成交价千分之一的违约金，任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过14日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的3%作为违约金及其他守约方因此产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失；邵克强和曾昌连的中介服务费共计10600元全部由曾昌连支付，如因拆迁办原因无法办理更名则百度公司退还中介服务费。邵克强双倍返还定金，所支付的更名费退还给曾昌连。合同签订后，曾昌连向林桂新支付了购房定金50000元，向百度公司支付了中介服务费共计10600元。2013年9月24日，曾昌连向林桂新支付了涉案房屋购房款420000元。同日，林桂新出具一份《保证书》，保证2013年11月24日之前曾昌连购买的和兴园小区11栋2单元5楼3号房，购房合同与房开签订到刘达欢名下，如不能办到属于林桂新本人违约，由此造成的一切后果由本人承担。2017年4月20日，刘达欢代邵克强在《房屋产权调换补偿安置核定表》上签字确认“和兴园”小区1栋2单元5楼3号房的产权调换差价为77754.85元。2017年6月30日，柳州市房屋征收与补偿办公室出具了一份产权人姓名为邵克强的《柳州市房屋拆迁产权调换证明》。2017年7月19日，刘达欢向温馨房开支付了和兴园1栋2单元5-3号房屋的购房款77754.84元。刘达欢自认其签订《房屋产权调换补偿安置核定表》、向温馨房开支付77754.85元为其代曾昌连办理的相关手续，其法律后果归曾昌连享有。现涉案房屋已经竣工交付，由曾昌连、刘达欢装修后入住使用至今。 另查明，林桂新代邵克强与曾昌连、百度公司签订了《房产买卖合同》后至今未能按照合同约定到和兴园拆迁办公室办理更名手续，故拆迁产权调换证明、拆迁产权调换补偿安置协议以及房屋产权调换补偿安置核定表上记载的权利人仍然为邵克强；故和兴园1栋2单元5-3号房屋的不动产权证书只能由邵克强办理。和兴园1栋2单元5-3号房屋现已可以办理《不动产权证书》，办理该证需要提交的材料包括：柳州市不动产登记申请表、申请人身份证明、拆迁产权调换证明、拆迁产权调换补偿安置协议、房地产测绘成果报告、相关税费缴纳（减免）凭证等。曾昌连取得拆迁产权调换证明、拆迁产权调换补偿安置协议以及房屋产权调换补偿安置核定表。由于邵克强至今下落不明，故和兴园1栋2单元5-3号房屋的不动产权证书无法办理；曾昌连遂诉至本院，提出上述诉请。 再查明，上述事实认定中出现的和兴园1栋2单元5-3号房屋与“和兴园”小区11栋2单元5楼3号房屋为同一地址、同一套房屋，柳州市房屋拆迁产权调换证明最终确定的该房屋的地址为柳州市跃进路100号之三和兴园1栋2单元5-3号房（以下简称涉案房屋）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，邵克强已经委托林桂新代理其与买方签订房屋买卖合同，代收购房款，故林桂新有权代其与曾昌连签订《房产买卖合同》，双方并在平等、自愿的基础上所达成的买卖涉案房屋的协议，没有违反法律禁止性规定，受法律保护，故双方的房屋买卖合同已经成立，双方均应遵循履行。根据《房产买卖合同》的约定，曾昌连的合同义务为按合同约定的期限支付购房款，其合同权利为取得涉案房屋的所有权；邵克强的合同权利为获得涉案房屋的购房款，其合同义务为确保曾昌连取得涉案房屋的所有权。现曾昌连根据《房产买卖合同》以及邵克强出具的《委托书》的内容，通过林桂新向邵克强支付了470000元的购房款，并向温馨房开支付了77754.85元的产权调换差价款。《房产买卖合同》中明确约定房屋补差款由邵克强承担；涉案房屋的总价为530000元，而曾昌连只向林桂新支付了470000元的购房款，尚有60000元房款未支付；故曾昌连向温馨房开支付的这77754.85元中的60000元可以认定为是曾昌连向邵克强支付的购房款；至此，曾昌连已经向邵克强支付了全部购房款。曾昌连已经支付了涉案房屋的全部购房款，其应当取得涉案房屋的所有权。根据合同约定，邵克强确保曾昌连取得涉案房屋的所有权的方式为到和兴园拆迁办公室将其与温馨房开签订的《拆迁产权调换补偿安置协议》乙方由自己变更为曾昌连，但至今邵克强与温馨房开签订的《拆迁产权调换补偿安置协议》的乙方仍然无法变更为曾昌连。在《拆迁产权调换补偿安置协议》的乙方未变更为曾昌连的情况下，邵克强仍然可以通过先以自己的名义办理涉案房屋的《不动产权证书》后，再将涉案房屋过户到曾昌连名下的方式履行其合同义务，保证曾昌连取得涉案房屋的所有权。但是邵克强一直不出现，不愿意通过上述方式将涉案房屋的所有权转移到曾昌连名下。曾昌连已经履行了合同约定的全部义务，要求以自己的名义办理涉案房屋的不动产权证书以此取得涉案房屋的所有权符合合同约定，也未违反法律规定，依法应予支持。 根据《房产买卖合同》的约定，邵克强应在2013年9月16前办理完成《拆迁产权调换补偿安置协议》的更名手续，但邵克强至今未将《拆迁产权调换补偿安置协议》的乙方更名为曾昌连，已经构成违约，应当承担违约责任。《房产买卖合同》约定，邵克强未按合同约定的期限将上述房产交付曾昌连，每逾期1日，邵克强应向曾昌连支付该房产成交价千分之一的违约金，任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过14日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的3%作为违约金及其他守约方因此产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。合同中并未约定交房时间，而曾昌连也承认涉案房屋现在由其居住使用，故其要求邵克强承担逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院对此不予支持。邵克强未按合同约定履行办理《拆迁产权调换补偿安置协议》的更名手续，属于不按本合同任一条款约定办理相关业务，且已经超过14日，虽根据合同约定可以视为根本违约，但该合同仍有继续履行的条件，且曾昌连也要求继续履行；而邵克强作为违约方也应当按照该条款约定支付违约金15900元（530000元×3%）。 关于曾昌连要求邵克强、林桂新归还房屋补差款，并要求宏翔拆迁公司、温馨房开承担连带责任的诉请。本院把曾昌连向温馨房开支付的本应由邵克强支付的77754.84元产权调换差价中的60000元与曾昌连按照《房产买卖合同》约定仍应向邵克强支付的60000元购房款冲抵后认定，邵克强还需向曾昌连归还的产权调换差价为17754.84元。林桂新作为邵克强的委托代理人与曾昌连签订《房产买卖合同》本不应当为邵克强不履行合同产生的法律后果承担责任；但林桂新出具的《保证书》中作出了“保证将涉案房屋的购房合同与房开签订到刘达欢名下，如不能办到属于本人违约，由此造成的一切后果由本人承担”；该表述可以认为是林桂新自愿成为《房产买卖合同》的当事人，一旦涉案房屋的《拆迁产权调换补偿安置协议》无法更名为刘达欢，则其构成违约，对《房产买卖合同》中约定的一切后果承担责任，这构成对邵克强在该合同中所负之债的加入。故林桂新应当作为邵克强向曾昌连归还产权调换差价17754.84的共同责任人。而宏翔拆迁公司和温馨房开并不是《房产买卖合同》的当事人，温馨房开收取产权调换差价也有事实和理由，加之本院已经支持曾昌连取得涉案房屋的所有权，故曾昌连要求宏翔拆迁公司和温馨房开承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于曾昌连要求百度公司退回中介服务费10600元的诉请。《房产买卖合同》第十五条约定，如因拆迁办原因无法办理更名则百度公司退还中介服务费给曾昌连，邵克强双倍返还定金给曾昌连，互不追究三方责任，百度公司收回三方合同。按照该条约定，如无法办理更名手续，则产生三个后果：百度公司退还中介服务费，邵克强双倍返还定金，百度公司收回三方合同；这表明百度公司退还中介服务费的同时，三方签订的合同应当解除。而曾昌连要求合同继续履行以取得涉案房屋的所有权，本院也支持其该项诉讼请求，其合同目的已经实现；百度公司也履行了其居间服务的义务，故曾昌连要求百度公司退回居间服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于曾昌连要求林桂新、邵克强支付其律师费的诉请。根据《房产买卖合同》的约定，违约方应当支付守约方因此产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。现邵克强既未配合曾昌连办理《拆迁产权调换补偿安置协议》的更名手续，在涉案房屋可以办理不动产权证书时也不予配合曾昌连办理不动产权证，其行为构成违约，应当按照合同的约定支付曾昌连因此支付的律师费。曾昌连提供的证据证明其为本案诉讼支付了律师代理费28518元，该费用应当由邵克强承担；而林桂新自愿加入邵克强在《房产买卖合同》所负之债，也应当承当向曾昌连支付上述律师代理费的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决如下： 一、确定原告曾昌连与邵克强、广西百度房地产经纪有限责任公司于2013年8月7日签订的《房产买卖合同》有效，原告曾昌连可以单方办理所有权人为曾昌连的位于柳州市跃进路100号之三和兴园1栋2单元5-3号房屋的《不动产权证书》； 二、被告邵克强、林桂新在本判决生效之日起十日内向原告曾昌连返还房产调换差价款17754.84元； 三、被告邵克强、林桂新在本判决生效之日起十日内向原告曾昌连支付违约金15900元； 四、被告邵克强、林桂新在本判决生效之日起十日内向原告曾昌连支付律师代理费28518元； 五、驳回原告曾昌连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10465元，公告费260元，共计10725元（原告已预交），由原告曾昌连负担865元，被告邵克强、林桂新负担9600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  :温荃 人民陪审员  何燕秋 人民陪审员  陈 悦 二〇一八年九月六日 法官 助理  覃素兰 书 记 员  刘思涛