上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第1231号原告王建平。原告委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。原告王建平诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本案于2015年4月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人顾朝君、被告委托代理人陈家新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建平诉称：2012年10月13日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市某区某镇巷居路某弄《某廷园》某号301室房屋。根据合同约定，被告应在2014年3月31日前向原告交付房屋。后被告未能依约交付房屋，直至2014年8月5日，被告才和原告办理房屋交接手续。被告未按时交房的行为已构成违约，应按合同约定支付原告违约金。另原告购买房屋实测面积与合同面积相差0.48平方米，被告应返还面积差价。故原告为维护自身合法权益，向法院起诉要求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币（以下币种均为人民币）43，944元（以合同约定房款1，153，403元为基数，按每日万分之三，自2014年4月1日计算至2014年8月5日止）；2、判令被告返还房屋面积差价5，776元。本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：判令被告支付未按期办理房屋过户手续的违约损失18，403.90元（以合同约定房款为基数，按银行同期贷款利率6个月以内为5.6%，自2014年8月6日计算至2014年11月17日止）。被告上海正泽房地产有限公司辩称：被告对于逾期交房没有异议，对于面积差价5，776元无异议，同意返还。但逾期交房的违约金的计算基数即已付购房款应扣除面积差价。虽被告逾期办理产证，但双方并未就此约定违约金，而是约定了原告有权解除合同，且即使双方约定了违约金，亦应在计算的基数中扣除面积差价。经开庭审理查明，2012年10月13日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市某区某镇巷居路某弄《某廷园》某号301室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为95.85平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，153，403元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销。合同第十一条约定被告定于2014年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得住宅交付使用许可证并向原告签发入伙通知书。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向某区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同补充条款一中第四条约定被告承诺将在2014年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。合同签订后，原告支付了合同约定的全部房价款，被告出具了发票。被告通知原告于2014年8月5日办理交房手续。同年8月6日，双方签署房屋确认书，办理了房屋交接手续，并确认实测建筑面积为95.37平方米。另查明，被告于2014年8月4日取得包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年11月4日，被告办理了该房屋的初始登记。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《上海市商品房预售合同》、发票、房屋确认书、交楼通知书、本院出示的（2014）青民三（民）初字第4307号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。被告对于逾期交房的事实及支付违约金并无异议，但表示违约金的计算基数应扣除面积差价。对此，本院认为，根据合同第十二条：“被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算。”。对于已支付的房价款，双方亦在合同中作出解释，即包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。本案中，原告已支付的房价款为1，153，403元，故原告要求按照此款为基数计算违约金，未违反合同约定，本院予以支持。被告抗辩要求扣除面积差价的实际房款为基数计算违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告关于要求被告返还面积差价5，776元的主张，亦于法无悖，且被告予以确认，本院予以支持。另，根据合同约定被告承诺将在2014年7月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）。虽然合同约定被告到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。本院认为补充条款一是由被告事先制作，该条款中约定原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任的内容免除了被告的责任，对该内容的效力，本院不予认可。虽然该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同外的违约责任。对于违约金的标准可参照法定标准计算。对于被告应承担逾期办证违约金的期限，被告存在逾期办证和逾期交房两违约事实，且被告逾期办证和逾期取得房屋交付使用许可证有关，原告已向被告主张至2014年8月5日止的逾期交房违约金，故逾期办证违约金应自2014年8月6日起计算。原告要求被告支付逾期办理产证违约金的计算方式，亦于法无悖，本院亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王建平逾期交房违约金43，944元；二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王建平面积差价5，776元；三、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王建平逾期办证违约金18，403.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1，503.10元，减半收取计人民币751.55元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 刘 琳二〇一五年五月二十五日书 记 员 赵晖晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。