江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第725号上诉人（原审被告）郑文明。委托代理人刘金龙，江阴市良友法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）左洪富。上诉人郑文明因与被上诉人左洪富房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄临民初字第1179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：江阴市临港新城利港利中街1××号房屋（以下简称1××号房屋）系三间三层建筑，系集体土地上所建房屋，原系左洪富所有，原产权证号：利港镇澄房权字第××号，建筑面积341.91平方米，颁证日期1992年1月27日。因左洪富、俞玲娟结欠缪浩华等十八人、江阴市利港镇利港村第十二村民小组（以下简称申请执行人）借款，无履行能力，2002年11月25日法院作出（2000）澄西民执裁字第109号－2号民事裁定书，裁定：将被执行人左洪富、俞玲娟所有的1××号房屋（3间3层总面积计870.04平方米）抵款621779元给申请执行人所有，该房屋的产权归上述申请执行人按份所有，具体份额由上述各申请执行人按各自执行标的自行分割处理，有关房屋过户手续由上述申请执行人凭该裁定书向有关房地产管理部门依法办理。嗣后，申请执行人取得1××号房屋，但未办理房屋产权变更登记。2010年5月，申请执行人（甲方），左洪富、俞玲娟（乙方），签订《房屋产权回赎协议书》一份，内容为：2003年6月8日，甲方代表和左洪富达成还款协议，左洪富向甲方所借人民币按7年分期偿还。现7年期限将至，左洪富一次性归还甲方当事人借款，甲方当事人收款付据后一天，同意左洪富回赎1××号房屋产权、使用权。本房屋的房租金已于法院裁定书生效至今有甲方当事人收取。甲方当事人不再享有该房屋的产权和使用权。左洪富即收回1××号房屋。2010年7月，左洪富以遗失1××号房屋权属证书（房屋所有权证号：lg＊＊＊＊＊＊＊）为由，向江阴市住房保障和房产管理局申请补办新房屋产权证。2010年7月21日，江阴市住房保障和房产管理局以原房产证遗失为由，进行遗失公告后，向左洪富颁发了1××号房屋权属证书，房屋所有权证号：澄房权证江阴字第fsg＊＊＊＊＊**号，建筑面积为870.04平方米。2009年3月26日，缪浩华等六人为甲方，郑文明为乙方，签订《租房协议》一份，甲方将1××号门面房三间承租给乙方经营，经双方协商达成如下协议：一、从2009年9月20日至2010年9月20日一年租金为65000元，2010年9月20日至2014年9月20日每年租金为80000元，租金交付为每一年一次性付清后使用。使用期满后如果续租，在同等条件下乙方有优先租赁使用权。……。四、乙方承租期内如需装潢，必须在不破坏原房屋结构的前提下进行，费用由乙方自理。五、本协议有效期从2009年9月20日至2014年9月20日止。……。郑文明从缪浩华等六人处承租了1××号房屋一层三间门面房后，进行装潢用于服装店经营。2009年9月20日至2014年9月20日的房屋租金，郑文明均交给了缪浩华。2014年9月20日租期届满前，左洪富要求郑文明迁让，双方未能协商一致，双方引起纠纷，江阴市公安局利港派出所曾多次出警处理。9月24日，左洪富通知郑文明：“你原承租的1××号房屋已到期，请速办理续租或退房手续。”10月2日，左洪富带家人将1××号房屋三间门面房的钥匙锯掉后，强行将里面的商品搬出，利港派出所出警进行了劝阻，并组织人员又将商品搬入1××号房屋三间门面房内。左洪富购买了锁将门面房的大门锁了。10月10日，缪浩华等十八位申请执行人共同出具情况说明，内容为：“1××号房屋产权已于2010年5月份由左洪富回赎，上述房屋产权归左洪富所有。2009年3月26日，我方委托缪浩华等六人为代表与郑文明签订的1××号房屋的《租房协议》已于2014年9月20日到期，关于1××号房屋租赁的相关事宜应直接由左洪富处理。”后因双方就房屋租赁协商未果，左洪富诉至法院称：其曾结欠缪浩华等人借款共计1354613元，2002年11月25日，法院出具（2000）澄西民执裁字第109号-2号民事裁定书，将他和俞玲娟所有的座落于江阴市临港新城利港利中街1××号房屋（混合结构3间3层）（以下简称1××号房屋）抵款人民币621779元给缪浩华等人，缪浩华等人表示放弃余款。2009年3月26日，缪浩华等6人将1××号房屋的三间门面房出租给郑文明，并签订了《租房协议》，该协议第五条约定：“本协议有效期从2009年9月20日至2014年9月20日止”。2010年5月份，他和俞玲娟将1××号房屋的产权、使用权赎回。2014年10月2日，缪浩华等人告知郑文明，言明之前承租给郑文明的1××号房屋三间门面房已于2010年5月由他回赎，现房屋产权归他所有。原《租房协议》已于2014年9月20日到期，若要续租直接与他洽谈。但郑文明在《租房协议》到期后不续租也不支付房租，且不搬走门面房内货物。他和郑文明多次发生纠纷，虽经派出所多次协调，但未解决纠纷，故诉至法院，请求判令：1、郑文明立即归还承租的1××号房屋一层三间门面房，并将货物搬走；2、郑文明向其支付按现有市场价格800元／天，自2014年9月21日起至实际归还房产之日止的租金。原审中，法院向江阴市住房保障和房产管理局去函，告知在审理中发现江阴市住房保障和房产管理局给左洪富所发的房屋产权证书就1××号房屋的登记权属可能与该院作出的（2000）澄西民执裁字第109号－2号民事裁定书确认物权存在冲突。江阴市住房保障和房产管理局回函左洪富取得的澄房权证江阴字第fsg＊＊＊＊＊**号产权证符合发证流程，程序合法有效，该产权证的颁发不存在瑕疵。法院亦对江阴市公安局利港派出所处理左洪富和郑文明纠纷的ＸＸ伟警官进行了调查，其陈述：左洪富和郑文明发生纠纷后，曾多次报警。1××号房屋三间门面房里现有郑文明的商品。2014年10月2日，左洪富家锯掉郑文明的锁之后，强行将里面的东西搬出，派出所进行了阻止并组织人员将强行搬出的商品重新搬入。左洪富重新买了锁将门锁掉，曾经要将钥匙交给其，其说派出所没有义务保管钥匙，应该交给使用人保管，郑文明不要钥匙，说不是自己的钥匙，提出交给出租人缪浩华，因为郑文明是向缪浩华租的房子，刚开始缪浩华不愿意接收钥匙，经派出所做了工作后，缪浩华收下了钥匙。法院又对缪浩华进行了调查，缪浩华陈述：左洪富回赎1××号房屋前，十九个债权人推选其和其他共六人进行管理，所以郑文明租赁1××号房屋三间门面房是和六人签订的《租房协议》。2014年10月2日左洪富换掉锁后，派出所ＸＸ伟警官将三把钥匙交给其，其不肯要，ＸＸ伟说交给其没事的，其才收下三把钥匙，因郑文明在1××号房屋三间门面房里有商品，郑文明向其要了一把，给郑文明钥匙前，其还专门打电话请示了ＸＸ伟，ＸＸ伟说里面有郑文明的东西，给郑文明一把，其才给了郑文明一把，目前其手上还有二把。以上事实，由房产资料、房屋权属证书、（2000）澄西民执裁字第109号－2号民事裁定书、情况说明、《租房协议》、情况说明、通知、调查笔录，及当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：本案的争议焦点在于：一、左洪富是否为适格主体，是否可行使迁让主张；二、郑文明是否应迁让？对于第一个争议焦点。左洪富现持有1××号房屋的产权证，应为该房屋权属人。权利人认为房产管理部门所颁发房产证有瑕疵，应通过行政途径提出。且左洪富取得1××号房屋产权证如与法院的（2000）澄西民执裁字第1**号－2号民事裁定书确认的物权效力相冲突，也应由权利人即缪浩华等申请执行人提出。左洪富向缪浩华等申请执行人回赎1××号房屋时，还注明了包括使用权，2014年10月10日，缪浩华等十八位申请执行人共同出具的情况说明也明确1××号房屋租赁的相关事宜应直接由左洪富处理，可见，即便左洪富不能依据1××号房屋物权行使物权排他权利，也可以依据其取得的1××号房屋的使用权或受缪浩华等人的委托，处理房屋租赁事宜，要求承租人迁让。故左洪富作为原告主体适格，可要求承租人郑文明迁让。对于第二个争议焦点。左洪富可要求承租人郑文明迁让，郑文明与缪浩华等六人签订的《租房协议》已于2014年9月20日届满，之后即为不定期租赁。期间双方如未达成新的租赁协议，当事人可随时解除租赁。本案中，左洪富已经在2014年9月24日请郑文明速办理续租或退房手续，现双方未达成新的租赁协议，作为权利人的左洪富要求承租人郑文明迁让，郑文明应予迁让，故法院对左洪富要求郑文明从1××号房屋三间门面房里迁出，将房屋交给左洪富的诉讼请求予以支持。对于左洪富要求郑文明支付实际使用费问题，虽然左洪富在郑文明使用三间门面房过程中将门面房的锁据掉，换作了自己的锁，但经当地派出部门协调处理，郑文明通过派出所和缪浩华之手取得了门面房的钥匙，即取得了1××号房屋三间门面房的控制权，郑文明仍使用三间门面房，应自租赁期届满后计算房屋实际使用费用。郑文明虽对此有异议，但通过对ＸＸ伟和缪浩华的调查，ＸＸ伟和缪浩华陈述客观，真实可信，应予以采信，认定郑文明取得了左洪富锁门面房的锁的钥匙。对于1××号房屋实际使用费用的计算标准，参照原《租房协议》中约定的每年8万元的标准，确定每天为219元。对于郑文明提出的改造费用和转让金，郑文明系在租赁门面房后根据自己的经营需要对租赁房屋进行的改造，双方并未约定改造所需费用由出租人承担，或约定租赁期届满后改造费用由出租人承担，且《租房协议》约定，郑文明如需装潢，费用也是由其自理，故郑文明主张改造费用无法律依据。郑文明主张转让金亦无法律依据。对于郑文明陈述其姐因与左洪富发生纠纷中造成人身损害，可另案主张，该案中不予理涉。对于郑文明与左洪富发生纠纷中造成的财产损失，可另案主张，该案中不予理涉。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、郑文明应于判决发生法律效力之日起十日内从江阴市临港街道利港利中街1××号第一层三间门面房中迁出，将江阴市临港街道利港利中街1××号第一层三间门面房交由左洪富。二、郑文明从江阴市临港街道利港利中街1××号第一层三间门面房迁出后三日内，向左洪富支付自2014年9月21日起至实际迁出之日止按每日219元计算的房屋实际使用费用。三、驳回左洪富的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4500元（左洪富已预交），由郑文明负担，并于判决发生法律效力之日起十日内直接给付左洪富。郑文明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人对涉案房屋的产权证取得存有瑕疵，不应认定其持有的房产证合法有效。二、被上诉人未按2003年6月8日与缪浩华签订的协议约定履行偿还义务，第三人与被上诉人之间的回赎协议签字人员不足且为事后补签，不应作为定案依据。其与被上诉人间并不存在租赁合同关系，且租赁期间其对第三人与被上诉人的回赎并不知情。三、原审法院所作的调查函、笔录带有明显的倾向性，自2014年9月20日起，其已丧失了对房屋的实际控制并造成了重大经济损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人左洪富辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，双方对原审已查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为：所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，他人无权占有并造成所有权人损害的，所有权人有权请求返还并主张损害赔偿。本案中，左洪富与房屋原所有人（出租人）签订房屋回赎协议系双方真实意思表示，并不违反法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。郑文明虽对左洪富以遗失为由重新申领补证的合法性提出异议，但房屋管理部门已明确该申领行为程序合法不存在瑕疵，故左洪富对该房屋行使所有权能，于法有据，并无不当。郑文明在与房屋原所有人（出租人）签订租赁合同到期后，既拒绝与现房屋所有人左洪富签订新的租赁协议，又不主动迁出，已侵犯了所有人的法定权益。据此，原审法院支持左洪富返还房屋诉请，并以每年8万元的标准确定占有期间实际使用费，于法有据，并无不当。上诉人的相关上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元，由上诉人郑文明负担。本判决为终审判决。审判长  潘华明审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一五年五月二十九日书记员  杨 志