济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初1253号原告：董杰，男，1962年4月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：曲洪忠，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：张广智，男，1954年1月29日出生，汉族，住济南市。被告：张俊，男，1982年6月20日出生，汉族，住济南市。原告董杰与被告张广智、张俊案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董杰的委托诉讼代理人曲洪忠、被告张广智到庭参加了诉讼。被告张俊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2118号之一民事裁定；2.判令解除对张俊名下坐落于济南市历下区黄台南路46号（房产证号：济房权证历字第16XXXX号）的查封；3.请求判令对张俊名下坐落于济南市历下区黄台南路46号1号楼1单元401室房屋不得执行；4、本案诉讼费用由张广智、张俊负担。事实与理由：2017年2月27日，董杰与张俊及房屋中介公司签订《房屋买卖合同》一份，约定张俊将其所有的坐落于济南市历下区黄台南路46号1号楼1单元401室房屋出卖给董杰，房款71.5万元，双方约定房款结清的次日进行房屋交接。合同签订后，董杰于2017年3月27日付清了全部购房款，张俊于同日将房屋交付给董杰占有。济南市历下区人民法院在审理张广智与张俊民间借贷纠纷一案中，于2017年3月27日作出（2017）鲁0102民初2118号民事裁定书，将涉案房屋予以查封，并于4月13日向济南市国土资源局送达了协助执行通知书。董杰为此提出异议，济南市历下区人民法院作出（2017）鲁0102民初2118号之一民事裁定，驳回了董杰的异议申请。董杰认为，（2017）鲁0102民初2118号之一民事裁定书认定事实不清，适用法律不当，依据该裁定所采取的财产保全措施损害了董杰的合法权益，故请求法院判如所请。被告张广智辩称，一、本案争议的标的物为房屋，属于不动产范畴，根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此可以看出登记是不动产物权权属变更的生效要件。本案中，房屋登记的权利人为张俊，董杰主张已经支付了购房款，但是房款并没有打入张俊的账户，也未在房管局办理任何产权变更登记手续，因此房屋的权属尚未变更，房屋权利人仍为张俊。根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条的规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封；已经核准登记的，不得进行查封。据此，因房管部门未对涉案房产核准登记，因此本案财产保全符合法律规定。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，人民法院不得查封的财产，必须同时具备三个条件，即：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有该财产，三是第三人没有过错。本案中，董杰虽然主张购买了涉案房屋，支付了相应价款，但是购房款并没有打入张俊的账户。购房合同是董杰与刘纯峰所签，而购房款又是打入了高明星的账户。此外，根据董杰提交的物业交接单，交接日期是张广智申请保全之后，而且交接单上原业主处的签名既不是张俊也不是其代理人刘纯峰，明显是他人伪造签名，合伙转移财产。董杰未提交有效证据证明其已实际占有了涉案房屋，即使实际居住，也是在张广智申请诉讼保全之后。因此，涉案房产不符合上述规定中所说的不得查封的情形，法院对涉案房屋的查封程序合法。三、董杰作为完全民事行为能力人，应当清楚房屋买卖不进行过户的后果，却依然选择公证的方式。张俊未办理国家法律规定的不动产买卖的程序，未进行网签、缴纳税款，应当为自己的过错负责。即使私下签订中介购房合同，但是没有向法院提供中介费支付的证据、房屋买卖合同日期改动、签订合同人辞职，涉案房屋买卖合同因张广智的查封行为履行不能，董杰应当向张俊主张履行不能的责任，而不能向张广智主张权利。综上，请求法院依法驳回董杰的诉讼请求。被告张俊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理张广智与张俊民间借贷纠纷一案中，根据张广智的保全申请，于2017年3月27日作出（2017）鲁0102民初2118号民事裁定书，据此于2017年4月13日查封了张俊名下的坐落于济南市历下区黄台南路46号1号楼。此后，董杰向本院提出异议，主张其已支付全款购买了涉案房屋，要求解除对该房产的查封。本院经审查，于2017年11月6日作出（2017）鲁0102民初2118号之一民事裁定书，记载：“本案中，原告张广智在诉讼过程中提出财产保全申请，本院于2017年3月27日作出财产保全裁定书，并于4月13日向济南市国土资源局送达协助执行通知书，由济南市国土资源局协助查封了被告张俊名下所有的涉案房产，该局工作人员注明涉案房产已二手房网签。查封时，不动产登记簿载明的涉案房产的所有权人仍是张俊，……”据此，本院认定查封行为合法有效，故驳回了董杰的异议申请。该民事裁定书作出后，董杰不服，遂提起本案诉讼。董杰（乙方）为证实其购买涉案房屋的事实，提交2017年2月27日其与刘纯峰（甲方）、山东起点房地产经纪有限公司（丙方）签订的《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿出售坐落于济南市历下区黄台南路46号给乙方，房屋所有权证号为历169571，房屋所有权人为张俊，成交价格为71.5万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元，甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；乙方于3月15日前将715000元存入甲方指定的账户；乙方承担契税，包括所有税费及工本费。该合同第十一条约定：“甲、乙双方同意，甲方于房款全部结清次日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏所发生费用由乙方自行承担。……”该合同由董杰、刘纯峰签名，加盖了山东起点房地产经纪有限公司的公章，并由山东起点房地产经纪有限公司的经办人陈建强签名。同日，董杰（乙方）、刘纯峰（甲方）、陈建强（经纪方）签订《定金收付书》一份，内容为：“今经甲乙双方共同确认，就位于济南市历下区黄台南路46号1-1-401的房屋，甲乙双方达成如下一致买卖意向，购买价格为柒拾壹万伍仟元整，乙方向甲方交纳定金壹万元整。本定金收付书经甲乙双方签署后，如乙方违约，则相应定金不予退还，如甲方违约，则已收定金双倍返还。”亦在同日，原告董杰向山东起点房地产经纪有限公司支付了佣金14300元，由山东起点房地产经纪有限公司出具佣金确认单一份。董杰为证实刘纯峰具有代理张俊出售涉案房屋的权限，提交委托人张俊、王艳美向受托人刘纯峰出具的委托书（复印件）一份，记载：一、委托人委托受托人将坐落于济南市历下区黄台南路46号1号楼1-401的房屋（房屋所有权证号：济房权证历字第169571号，建筑面积53.57平方米）对外出售，代为办理上述房产的买卖及过户手续，代理办理面签手续，代为办理测绘及地址、面积变更等手续，代为办理银行贷款手续，代为办理收取房款，代为办理签订或撤销网签协议，代为办理签订或撤销资金监管协议，代为缴纳税费、办理有关税务部门的完税证明，代为查询房屋权属状况信息，代为开具房屋登记信息查询结果证明，代为办理水、电、煤气、暖气、有线电视更名手续，代为与物业管理处办理更名及维修基金更名等房屋交易的全部手续事宜。二、受托人在办理上述房屋买卖及过户手续中所签署的一切文件，委托人均予以承认。三、委托期限自本委托书签订之日起至上述事项办理完毕之日止。经本院向山东省济南市齐鲁公证处核实，该委托书确实经过了山东省济南市齐鲁公证处的公证，本院调取了留存在公证处的委托书，内容与董杰提交的上述委托书复印件一致。2017年3月27日，刘纯峰出具委托书一份，内容为：“现刘纯峰委托高明星代为收取出售济南市历下区黄台南路46号1号楼1单元401室购房款705000，汇至账号如下：5240942XXXX（中国建设银行）。”同日，董杰通过其在中国银行股份有限公司山东省分行的账户（账号：223421XXXX）向高明星的账户（账号：524094234XXXX）转账支付705000元。亦在同日，刘纯峰出具收条一份，内容为：“今收到董杰购买济南市历下区黄台南路46号1号楼1单元401室房屋购房全款715000（大写：柒拾壹万伍仟元整）。”之后，董杰、刘纯峰、山东起点房地产经纪有限公司签署了《物业交割单》，将房屋交付给了董杰。此外，董杰为证实其已实际在涉案房屋居住的事实，提交2017年、2018年的部分水电费收据一宗，该宗收据的出具单位为济南市物业综合服务公司分公司，收据中的交款单位及金额等信息，均为手写。张广智对该证据的真实性不予认可，并主张正规的水电费发票应为机打。另，本院从济南市房屋档案馆调取的涉案房屋的登记信息显示，涉案房屋于2016年11月18日进行了二手房网签，备案的权利人为山东华诺企业融资顾问股份有限公司。本院认为，本案的焦点问题是董杰对涉案房屋所享有的权益能否阻却法院的查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，本院认为，首先，根据董杰提交的经过公证的委托书，可以证实张俊已授权刘纯峰代为办理涉案房屋的出售手续。董杰、刘纯峰、山东起点房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》未违法法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。第二，因刘纯峰具有代理张俊出售涉案房屋的权限，且刘纯峰同意董杰将购房款打入其指定的案外人高明星在中国建设银行的账户（账号：5240942XXXX），该事实能够与《房屋买卖合同》约定的将购房款“存入甲方（即刘纯峰）指定的账户”相印证，董杰已履行了将剩余购房款705000元打入高明星账户的义务，且刘纯峰出具了收到该购房款的收条。因此，本院认为，董杰已履行了支付全部购房款的义务。第三，根据董杰提交的《物业交割单》，可以证实其已与刘纯峰办理了房屋交接手续。结合董杰提交的水电费收据，能够证实涉案房屋已由董杰占有使用。虽然张广智对董杰提交的水电费收据的真实性有异议，但因每个住宅小区的水电费交纳方式不同，进行过“一户一表”改造的用户与没有进行“一户一表”改造的用户交纳方式也不同，因此，张广智虽然对董杰提交的水电费收据的真实性提出异议，但未提交反证，故对其抗辩本院不予采信。据此，本院认为涉案房屋已由董杰实际占有。第四，根据本院从房管部门调取的涉案房屋的二手房网签信息以及（2017）鲁0102民初2118号之一民事裁定书认定的事实，可以证实涉案房屋直至本院查封时，仍存在二手房网签。在该网签未被撤销的情况下，原告董杰无法办理房屋过户登记手续，故原告董杰对房屋未能办理过户登记并无过错。综上，本院认为，董杰已支付全部购房款并实际占有涉案房屋，且张广智未提交证据证明董杰对未办理过户登记手续存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不得对涉案房产进行查封。因此，对董杰要求解除对涉案房屋查封，并不得执行的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：解除本院于2017年4月13日对坐落于济南市历下区黄台南路46号1号楼1单元401室房屋（房产证号：济房权证历字第169571号）的查封，并不得对该房屋进行强制执行。案件受理费5700元，公告送达费600元，由被告张广智、张俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。本院（2017）鲁0102民初2118号之一民事裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙晓博人民陪审员  梁 颖人民陪审员  咸维玲二〇一八年九月四日书 记 员  庞嫣然