四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民初264号 原告（执行案外人）：杨春年，男，1956年1月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张永祥，四川言鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛勇，四川言鼎律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都银行股份有限公司锦江支行。住所地：四川省成都市锦江区书院西街1-33号。 主要负责人：钟鹏，行长。 委托诉讼代理人：王宇晨，男，1986年10月8日出生，汉族，系支行工作人员。 委托诉讼代理人：杜云，男，1976年11月13日出生，汉族，系支行工作人员。 第三人（被执行人）：成都长锦建筑工程有限公司。住所地：四川省成都市武侯区置信路57号。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川省金穗融资担保有限公司。住所地：四川省成都市青羊区白丝街56号。 法定代表人：陈林，董事长兼总经理。 第三人（被执行人）：四川华乘万青置地发展有限公司。住所地：四川省成都市温江区万春镇天乡路一段花乡民居商业街六号楼三层。 法定代表人：赵兴民，执行董事。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李忠萍，女，1960年6月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：赵兴民，男，1963年10月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 原告杨春年与被告成都银行股份有限公司锦江支行（以下简称成都银行锦江支行）、第三人成都长锦建筑工程有限公司（以下简称长锦建筑公司）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗担保公司）、四川华乘万青置地发展有限公司（以下简称华乘万青置地公司）、李忠萍、赵兴民案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日受理后，依法组成合议庭于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告杨春年的委托诉讼代理人张永祥，被告成都银行锦江支行的委托诉讼代理人王宇晨、杜云，第三人长锦建筑公司、华乘万青置地公司、李忠萍、赵兴民共同的委托诉讼代理人魏有志到庭参加诉讼。第三人金穗担保公司因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票传唤，无正当无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理，公告期间依法不计入本案审限。本案现已缺席审理终结。 杨春年向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于成都市温江区××镇××路××号××庄××栋××单元××楼2号（以下简称2号房）的强制执行，解除查封；2.判决确认2号房归杨春年所有。事实和理由：杨春年于2014年11月28日与华乘万青置地公司签订商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，约定杨春年购买华乘万青置地公司开发的2号房，杨春年按约定支付了全部房款967559元，并已实际占有2号房。杨春年要求华乘万青置地公司办理权属登记时，华乘万青置地公司无理拒绝，致使2号房未能及时登记至杨春年名下。根据法律规定，2号房属杨春年所有，成都银行锦江支行申请执行是错误的。 成都银行锦江支行辩称，2号房备案在金穗担保公司名下，成都银行锦江支行有权申请执行。房屋以登记为准，2号房未登记在杨春年名下，杨春年的诉讼请求不成立。 长锦建筑公司、华乘万青置地公司、李忠萍、赵兴民共同述称，华乘万青置地公司与金穗担保公司签订的合同名为买卖，实为担保，双方的买卖合同无效，同意杨春年的诉讼请求。 金穗担保公司未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的执行裁定书和经公证的反担保抵押合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对杨春年提交的商品房买卖合同、补充协议、支付凭证（收据、借款协议、补充协议、转款凭证、公证书、通知、回复、补充协议书）、物管费收据，成都银行锦江支行质证后对真实性和合法性没有异议，只对关联性有异议，而第三人则没有异议，以上书证材料均指向2号房的买卖、合同履行和交付使用事实，直接与案件相关，在真实性和合法性没有异议的情况下，应当作为证据采信；对杨春年提交的前期物业服务合同、交房程序表、房屋移交验收表、物品领用一览表，成都银行锦江支行虽对真实性提出异议，但该部分书证原件能够与已经采信的证据相互印证，成都银行锦江支行也没有提交反驳证据，应作为证据采信。 根据采信的证据和当事人一致的陈述，本院认定以下事实：2号房是华乘万青置地公司开发建设的商品房。 2014年8月15日、19日，杨春年与华乘万青置地公司、李忠萍、赵兴民、四川华乘置地发展有限公司签订借款协议和关于借款协议的补充约定，约定杨春年借款2000000元给华乘万青置地公司，借款期限从2014年8月15日至2015年8月14日，利息按月利率2%计算，按月支付，李忠萍、赵兴民、四川华乘置地发展有限公司承担连带保证责任。合同签订后，杨春年于2014年8月18日向华乘万青置地公司交付了2000000元。2014年10月起，华乘万青置地公司未再按约定支付利息，2014年9月29日，华乘万青置地公司的法定代表人李忠萍委托赵兴民代行法定代表人职务。杨春年知悉后，分别于2014年10月19日、11月19日两次书面催促华乘万青置地公司支付约定的利息。2014年11月22日，华乘万青置地公司书面回复告知杨春年，因经营困难，短期内无法履行合同，并提出以房抵债和延期还款两种方式供杨春年选择。2014年11月26日，杨春年与华乘万青置地公司、赵兴民、四川华乘置地发展有限公司签订补充协议书，约定华乘万青置地公司以包括2号房在内的三套住房抵偿所欠杨春年的借款本息，由杨春年和华乘万青置地公司另行签订房屋买卖合同。2014年11月28日，杨春年与华乘万青置地公司签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，约定杨春年购买2号房，建筑面积220.90平方米，总价967559元，华乘万青置地公司在2015年1月18日之前交付房屋。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。双方对抵偿的三套房屋一并结算，除2000000元借款外，由杨春年另行补足房款差价270657元。2015年1月7日，华乘万青置地公司向杨春年交付了2号房，双方办理了相应的交接手续。同日，杨春年交纳了从2014年11月29日开始的物业管理费。 因长锦建筑公司向成都银行锦江支行借款，金穗担保公司提供了担保。华乘万青置地公司、金穗担保公司、长锦建筑公司于2014年5月10日签订反担保抵押合同并办理公证，合同约定华乘万青置地公司用2号房等房屋为金穗担保公司提供反担保。2014年10月10日，2号房以华乘万青置地公司与金穗担保公司之间的商品房买卖关系办理商品房买卖合同备案。长锦建筑公司和其保证人未清偿在成都银行锦江支行的借款，成都银行锦江支行申请保全，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）于2015年4月16日作出（2015）成民保字第699号民事裁定，将2号房作为金穗担保公司的财产进行查封。（2015）成民初字第1743号借款合同纠纷案经成都中院判决后，成都银行锦江支行申请强制执行。成都中院在执行过程中于2017年3月27日作出（2016）川01执1282号执行裁定，对2号房续行查封，查封时间自2017年4月15日起至2020年4月14日止。2017年6月6日，成都中院公告对2号房进行处置。杨春年提出执行异议，成都中院审理后，于2017年12月13日作出（2017）川01执异2664号执行裁定，以2号房已经备案登记在金穗担保公司名下，杨春年订立房屋买卖合同时未尽到合理的注意义务为由，驳回杨春年的异议请求。杨春年不服裁定提起诉讼。 本院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权益层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）是执行异议阶段，以权利外观主义为标准，对案外人提出的执行异议进行的部分筛除，采取的是更直观和严格的标准，执行异议和复议规定中排除强制执行的条件是执行异议之诉中民事权益判断的充分条件而非必要条件。简言之，符合异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中当然仍能排除，不符合异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中，仍应按照实体法的规定对案外人物权期待权是否成立进行判断。在执行异议之诉中，异议和复议规定有参照适用的价值。参照执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨春年因与华乘万青置地公司之间先存在债的关系，为实现债权，通过与华乘万青置地公司协商一致采用以物抵债的方式消灭双方的债，并由此订立商品房买卖合同，按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款，并按约定的价款补足价款差额，原有的金钱债权抵偿一部分合同价款，是履行付款义务的一种方式，不违反法律规定，也不影响国家、集体和他人的合法权益，法律上应予以认可。杨春年与华乘万青置地公司签订商品房买卖合同并已经支付了全部房款，华乘万青置地公司按约定向杨春年交付了房屋，以上行为均发生在人民法院查封2号房之前。此前虽然有金穗担保公司与华乘万青置地公司之间商品房买卖合同的备案，但根据查明的事实已经能够确定该双方之间并不存在商品房买卖合同关系，双方也未按该备案的商品房买卖合同行使权利和履行义务，实际仅是为实现反担保的目的，担保物权以登记为生效要件，合同备案不属于物权登记的种类，不发生担保物权效力，金穗担保公司仅在承担了保证责任后对长锦建筑公司产生追偿权或者对华乘万青置地公司等保证人产生超过自身承担份额的追偿权，均属于普通债权。杨春年与华乘万青置地公司之间以转移物权为目的的商品房买卖合同除权属登记外已经全部履行，其物权期待权仅落后于登记的物权和办理预告登记的准物权，明显优先于一般金钱债权，其对2号房享有的民事权益优先于成都银行锦江支行申请执行的一般金钱债权，也不受金穗担保公司可能产生的追偿权影响。杨春年对2号房所享有的权利能够阻却执行。 杨春年提出确认2号房归其所有的诉讼请求，因是杨春年与华乘万青置地公司之间买卖合同履行结果的范畴，不属于执行异议之诉案件审理的范围，本院不予审理和支持。 综上，杨春年的排除执行诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，其他诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、停止对位于成都市温江区××镇××路××号××庄××栋××单元××楼2号房屋的执行； 二、驳回杨春年其他诉讼请求。 案件受理费13475.59元，由四川华乘万青置地发展有限公司负担；四川华乘万青置地发展有限公司在本判决法律法律效力之日起十日内直接支付给杨春年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2017）川01执异2664号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 唐     健 审   判   员    徐苑效 人民陪审员     向际宪 二〇一八年九月十日 书记员童庆勇