福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初2939号 原告：昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：方秀容，总经理。 委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。 被告：曾辉，男，1976年7月28日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称昆仑物业公司）与被告曾辉因物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告昆仑物业公司的委托诉讼代理人李国锋、被告曾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昆仑物业公司向本院提出诉讼请求：1.曾辉偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费12680元以及其中以2271元为基数分别自2012年1月1日起、2013年1月1日起、2014年1月1日起、2015年1月1日起、2016年1月1日起、1325元自2017年1月1日起至还清之日止按月利率2%计算的逾期缴费资金占用利息损失；2.本案诉讼费用由曾辉承担。事实和理由：昆仑物业公司自2011年起为莆田市荔城区xx小区业主提供物业管理服务，物业服务费收费标准为1.35元/㎡。曾辉为莆田市荔城区xx号的业主，面积为140.2平方米，按照约定曾辉每个月应向昆仑物业公司支付物业费189.27元，每半年预先缴纳该半年周期的物业管理服务费，如果不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按应交物业管理费每天千分之三交纳违约滞纳金（即逾期违约金）。之前双方均按照合同约定履行，但曾辉自2012年1月起至2017年7月没有支付物业费，已经拖欠67个月的物业费。昆仑物业公司每年1月和7月通过电话、短信向曾辉催缴，并送达付费通知单催缴，但曾辉至今拒不支付拖欠的物业费。 曾辉辩称，1.昆仑物业公司诉求2015年10月1日之前的物业费已过诉讼时效。昆仑物业公司管理服务不到位，未维护设备道路、未进行白蚁消杀及枯木清理、保安任由外来人员自由进出、不配合公安监控巡查等。2012年到2016年期间发生多起盗窃等案件。在业主强烈要求下，物业公司于2013年10月更换管理人员。2014年5月，其停在车库的小车被人刮痕，花费修理费4280元，但昆仑物业公司未予解决。经双方协商，昆仑物业公司同意免除2015年9月30日之前的物业费，只要求其缴纳公摊水电费和自用水费。2012年1月1日至2017年7月31日，其从未收到昆仑物业公司就讼争物业服务费交款催收的电话及书面材料。2.昆仑物业公司诉求以物业费为基数按月利率2%计算的逾期缴付资金占用利息损失于法无据。3.昆仑物业公司违约收取2014年-2016年度的电梯维保修，擅自扩大收费范围被工商部门处罚，其多次要求退还，但昆仑物业公司均以不服行政处罚决定为由拒绝退还。4.根据相关法律规定，昆仑物业公司与案外人已解除合同关系，故昆仑物业公司应退还预收水电周转金300元。综上，2012年1月1日起至2015年9月30日止的物业服务费计8705.5元，因昆仑物业公司失职，物业公司已同意其免于缴纳，且一直未缴交，昆仑物业公司在事实上默许，从法律角度，因已过诉讼时效，法院应予驳回。对未交物业费3970.5元，其同意缴纳，但应减除水电周转金300元及电梯维保费270.3元，计算逾期利息于法无据，应依法驳回。 昆仑物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：承诺书1份、房屋登记簿2份、《前期物业服务合同》2份、《前期物业服务合同解除协议》1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对昆仑物业公司提供的、曾辉持有争议的证据和事实，本院认定如下：《付费通知单》3份、现场照片3份，曾辉确认该现场照片系其家中入户门位置，《付费通知单》虽记载催费时间分别为2015年10月31日、2016年8月3日、2017年7月15日，但该三份现场照片均无法体现拍摄时间，且照片中入户门的整体外观及春联连续三年保持一致，不符合日常生活规律，无法形成完整有效的证据链，曾辉对该组证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，故本院不予确认。 对曾辉提供的、昆仑物业公司持有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.《关于终止昆仑物业前期物业服务合同的告知函》复印件1份，该证据无原件核对，无其他证据佐证，且昆仑物业公司提出异议，故不予确认； 2.《收费单》2份、《收据》1份、《收款收据》5份，经与原件核对无误，且昆仑物业公司对其真实性无异议，本院予以确认。 根据昆仑物业公司、曾辉陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月15日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区南郊村的“xx”小区（地址具体以民政局编排为准）提供前期物业管理服务事宜，建筑面积约28.398万平方米，合同期限自2009年12月30日起至2012年12月30日止。 2013年1月1日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司续签《前期物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第三条约定，昆仑物业提供的物业管理范围为：（一）房屋建筑本体共用部位的小额维修、日常养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备的小额维修、日常维护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的小额维修、日常养护和管理；（四）本物业规划红线内属配套服务设施的小额维修、日常养护和管理；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用、莆田市华港房地产开发有限公司可外聘或委托物业企业进行清运）；（六）车辆行驶及停泊的秩序管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险管理责任），有特别要求进行安全监控和巡视等安保、秩序维护工作，并另行签订合同进行特殊约定的除外;(八)社区文化娱乐活动策划、组织；（九）物业及物业管理档案、资料的收集、整理、入档；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）高层住宅：1.50元/月/平方米（合同期内暂按1.35元/月/平方米的标准）、多层住宅：2.0元/月/平方米（合同期内暂按1.5元/月/平方米的标准收费）、商铺：2.50元/月/平方米（合同期内暂按1.7元/月/平方米的标准收费）……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。该合同第八条约定，物业服务费用每一年缴纳一次，在费用到期后7个工作日内缴纳，逾期1日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该合同第十条关于公摊费用约定，……（二）电梯年检及维保、维修费用按每梯位实际发生的费用每梯位独立分摊……；（四）生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊。2017年7月31日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定将物业服务期限调整至2017年7月31日。 另查明，曾辉于2009年8月11日向莆田市华港房地产开发有限公司购买坐落于莆田市荔城区xxxx号商品房（均位于“xxx”小区内），所有权均于2011年8月23日转移登记在曾辉名下，建筑面积分别为84.09㎡、56.12㎡，以上建筑面积合计为140.21㎡。曾辉在《承诺书》签名，确认接受昆仑物业公司对“东城1号”小区的前期物业管理服务，并按时支付一切有关费用。自2012年1月起至2017年7月止，曾辉未向昆仑物业公司支付物业费计1.35元/月/㎡×140.2㎡×67个月=12681元。 再查明，昆仑物业公司于2010年1月30日收取曾辉水电周转金300元，于2016年9月21日收取曾辉自2014年4月至2015年12月的电梯维保费270.3元，并分别出具了《收款收据》各一份。昆仑物业公司于2012年、2013年向曾辉出具《收费单》各一份，通知曾辉前往昆仑物业公司客服中心交纳水费、公摊水电费；上述《收费单》均未记载应交纳的物业服务费金额。因曾辉仍未向昆仑物业公司支付物业服务费等，致讼。 本院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“xx”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。曾辉逾期未支付物业服务费已构成违约。昆仑物业公司要求曾辉支付其拖欠的自2012年1月起至2017年7月止的物业服务费12680元，但曾辉提出2015年9月30日之前的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩意见并提供《收费单》等为证，经核算：截止民法总则施行之日即2017年10月1日，涉案商品房2015年9月30日前的物业服务费的诉讼时效期间已满2年，又因各期物业费的履行期限届满后均为独立债务，并非同一笔债务，故根据相关法律规定，曾辉应向昆仑物业公司支付自2015年10月起至2017年7月止的物业费计1.35元/月/㎡×140.2㎡×22个月=4164元。昆仑物业公司陈述称每年1月和7月通过电话、短信向曾辉催缴并送达付费通知单催缴，曾辉辩称昆仑物业公司管理服务不到位等，但均未提供有效证据证实，应承担举证不能的法律后果，故对上列陈述及辩解意见本院不予采纳。莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司于2013年1月1日签订的《前期物业服务合同》第六条约定，物业费用的开支包含对“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，因电梯属于共用设施设备，电梯维保费依约已包含在物业服务费用之内，故昆仑物业公司收取电梯维保费属于重复收费，应予退还。经核算，曾辉已支付自2014年4月至2015年12月的电梯维保费270.3元。又因自2017年8月1日起昆仑物业公司即未在“xx”小区从事物业管理服务，其无权继续占有水电周转金，故对于曾辉提出的应在物业费中扣减水电周转金300元及电梯维保费270.3元的辩解意见，本院予以采纳。因此，曾辉尚应支付昆仑物业公司物业服务费4164元-水电周转金300元-电梯维保费270.3元=3593.7元。昆仑物业公司要求曾辉支付逾期缴费资金占用利息损失，因拖欠物业费有违诚信原则且导致利息损失产生，故该主张符合法律规定；但昆仑物业公司主张利息损失的计算期限及按月利率2%的计算标准偏高，因其在物业管理服务过程中与业主沟通方面存在欠缺，故本院酌情将该损失的计算标准调整为：曾辉应向昆仑物业公司支付以尚应交纳的物业服务费3593.7元为基数自起诉之日即2018年7月3日起至还清该款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、曾辉应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区xxx号商品房自2015年10月起至2017年7月止的物业服务费4164元，扣除昆仑（莆田）物业管理有限公司应退还给曾辉的水电周转金300元及电梯维保费270.3元，尚应支付物业服务费3593.7元； 二、曾辉应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付以物业服务费3593.7元为基数自2018年7月3日起至付清该款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息； 三、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费440元，减半收取计220元，由曾辉负担25元，由昆仑（莆田）物业管理有限公司负担195元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一八年九月二十日 书记员  陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -3- -8- 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