山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第53号原告山东美益投资有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人彭家恒，经理。委托代理人刘建民，山东源诚律师事务所律师。委托代理人于燕，山东源诚律师事务所律师。被告王艳军，男，1960年11月23日生，汉族，无业，住山东省郓城县原告山东美益投资有限公司与被告王艳军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东美益投资有限公司法定代表人彭家恒的委托代理人刘建民、于燕到庭参加了诉讼，被告王艳军经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东美益投资有限公司诉称：2013年5月22日，贵州美益投资（集团）有限公司为设立山东美益投资有限公司与被告王艳军及市中区万嘉房产信息咨询中心签订《房屋租赁合同》一份。合同中约定王艳军将其拥有的位于济南市市中区万达广场写字楼B座9层909室的房屋租赁给贵州美益投资（集团）有限公司使用，租期为12个月，自2013年5月23日起至2014年5月22日止。租金为33217元∕月，按年支付，押金为199302元。房屋租赁税金为76531.968元∕月，由贵州美益投资（集团）有限公司承担。合同签订后，贵州美益投资（集团）有限公司依约向王艳军支付了租金398604元、押金199302元、房租税金76531.968元。2013年6月27日，山东美益投资有限公司成立，上述合同中贵州美益投资（集团）有限公司的各项权利、义务均由山东美益投资有限公司享有和承担。同年9月26日，山东美益投资有限公司与被告王艳军签订《协议》一份，约定原告将房租付至2013年11月22日，被告于2013年10月26日前退还原告半年的房租税金38265.984元并向原告开具2013年5月22日至2013年11月22日的租赁费发票。若被告未能在2013年10月26日前退还上述款项，每迟延一天向原告支付总金额1%的迟延履行金。经原告多次催要，被告至今未还。为维护原告的合法权益。特诉至法院，请求法院依法判决被告退还原告房屋租金199302元、押金199302元、税金38265.984元；判决被告向原告开具2013年5月22日至2013年11月22日的房屋租金发票（金额为199302元）；判决被告王艳军向原告支付迟延履行金，按欠款总金额日1%的标准计算；判决被告王艳军赔偿原告支出的律师代理费用；由被告承担本案全部诉讼费用。被告王艳军在本案审理期间未答辩。经审理查明：位于济南市市中区万达商业广场7号写字楼1-909室房屋系被告王艳军以按揭贷款的形式自案外人济南万达商业广场置业有限公司购买。该房屋建筑面积为312.02平方米，总价款为人民币3690222元。购房时，被告王艳军已支付首付款1850222元，余款1840000元以按揭贷款形式向房地产开发企业支付。2013年5月22日，由市中区万嘉房产信息咨询中心中介服务，贵州美益投资有限公司（以下简称贵州美益公司）与被告王艳军签订了关于上述房屋的《房屋租赁合同》一份，约定由贵州美益公司租赁王艳军购买的涉诉房产，期限为12个月，自2013年5月23日起至2014年5月22日止；租金为每月33217元，年租金总额为398604元。租赁期间产生的物业费、电费等费用均由贵州美益公司承担。合同中还约定在签订合同时，贵州美益公司应向被告王艳军交纳租赁押金199302元，租赁期满后，由被告王艳军退还此押金。合同第九条“补充条款”中双方约定：“……4、甲方（被告王艳军）有义务在收到乙方（贵州美益公司）支付房屋租金之日起5个工作日内出具在济南税务机关开具的正规的房屋租赁发票，该发票税费全部由乙方承担（税费比例为19.2%）.如遇济南税务及相关部门调整房屋租赁税率，乙方也应严格执行据实调整、调整后税金全部由乙方承担。据实结算。5、房屋租赁税金为：398604.00元∕年×19.2%税率＝76531.968元。5、乙方向甲方支付房屋租金和房屋租赁税金及房屋押金共计：398604.00元∕年＋￥199302.00押金＋￥76531.968元∕税金＝￥674437.968元”……合同落款处，甲方由被告王艳军签名捺印，乙方由贵州美益公司加盖公章及经办人签名、丙方由市中区万嘉房产信息咨询中心加盖公章予以确认。2013年5月28日，被告王艳军向贵州美益公司发出付款通知，内容为：“贵州美益投资有限公司我与贵公司（代山东美益投资有限公司）已签订了房屋租赁合同，租金支付期为2013年6月23日至2014年6月22日。以下款项：租金312.02平方米×3.5元∕每平方米×365天÷12＝33217.00元／月，年租金398604.00元；税金为：398604×19.2%税率＝76531.97元；6个月押金199302元；共应付398604＋76531.97＋199302＝674437.97元，由于山东美益投资有限公司正在注册中，请贵公司代数支付此款项。……注：1、我司承诺收到此款3个工作日内开具济南税务机关的正规房屋租赁发票；2、发票抬头：山东美益投资有限公司；3、发票金额：475135.97；4、6个月押金199302元开抬头为山东美益投资有限公司的收据。”2013年5月30日，贵州美益公司向被告王艳军的银行账户中打入款款674437.97元。2013年5月，贵州美益公司名称变更为贵州美益投资（集团）有限公司，该公司出具证明，证实原告山东美益投资有限公司成立后，其与被告王艳军签订的《房屋租赁合同》中的所有权利、义务均转归原告山东美益投资有限公司（以下简称山东美益公司）所有。由于山东美益公司一直未使用该房屋，2013年9月26日，原告山东美益公司与被告王艳军签订《协议》一份，变更了部分合同内容，该协议中载明：“一、乙方（原告山东美益公司）将房租付至2013年11月22日，甲方（被告王艳军）于2013年10月26日以前将2013年11月23日至2014年5月22日的房租（人民币199302元）退还给乙方；乙方于《房屋租赁合同》签订时已将全年的房屋租赁税金76531.968元支付给甲方，甲方应到税务机关开具2013年5月22日—2013年11月22日（半年）的租赁发票于2013年10月26日以前提供给乙方，同时甲方应于2013年10月26日以前将2013年11月23日—2014年5月22日的租赁税金38265.984元退还乙方。二、基于乙方一直未使用房屋，甲方应于2013年10月26日以前按《房屋租赁合同》及本协议约定退还乙方已支付的设备押金人民币199302元；三、甲方于2013年10月26日以前应退还乙方的款项为：半年房租199302元＋押金199302元＋半年房租税金38265.984元＝436869.984元。四、若甲方未能在10月26日以前退还乙方本协议第三条所列款项，每迟延一天甲方向乙方支付总金额1%的迟延履行金。……”该协议落款处，甲方由被告王艳军签名捺印，乙方由原告山东美益公司加盖公章予以确认。同日，被告王艳军向原告出具《承诺函》，承诺基按照《协议》约定于2013年10月26日前将应退还款项计436869.984元支付至原告山东美益公司指定的账户内。至约定时间，被告王艳军未按约定向原告支付上述款项，原告山东美益公司多次催要未果，诉至法院，请求法院依法判决被告退还原告房屋租金199302元、押金199302元、税金38265.984元；判决被告向原告开具2013年5月22日至2013年11月22日的房屋租金发票（金额为199302元）；判决被告王艳军向原告支付迟延履行金10万元；判决被告王艳军赔偿原告聘请律师支出的代理费用25000元；由被告承担本案全部诉讼费用。另查明，原告山东美益公司为主张权利，聘请律师代理支出律师代理费25000元。以上事实，由商品房买卖合同、房屋租赁合同、付款通知、转款凭证、证明、协议、工商登记材料、律师代理费发票及原告一方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。贵州美益公司与被告王艳军及案外人市中区万嘉房产信息咨询中心签订的《房屋租赁合同》，是各方当事人的真实意思表示，该合同应为有效合同。根据我国《合同法》的规定，债权人可将合同的权利全部者部分转让给第三人，但应当通知债务人。本案中，从现有证据可以看出，被告王艳军对贵州美益公司系代山东美益公司签订合同的事实是明知的，故其应对贵州美益公司所签订的房屋租赁合同中产生的义务向原告山东美益公司承担相应的责任。根据原、被告所签订的《协议》，双方所签订合同已解除，被告王艳军应于2013年10月26日前退还给原告款项共计436869.984元，逾期不履行该义务的，依法应当按照协议中约定的每迟延一天按应支付款项总金额1%的标准支付迟延履行金，是双方当事人的真实意思表示，我国《合同法》中也规定当事人可以约定的一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故应认定双方在《协议》中关于迟延履行金的约定是对违约金计算方式的表述，符合《合同法》的上述规定；原告方所诉金额10万元，明显低于双方的合同约定的违约金计算标准，是其对诉讼权利的处分，不违反法律禁止性规定，故对于原告山东美益公司要求被告王艳军退还房租199302元、押金199302元及税金38265.984元的诉讼请求，本院依法予以支持；对于原告要求被告支付违约金10万元的诉求，本院依法予以支持。对于原告要求被告王艳军代开发票的问题，本院认为，开具发票是被告王艳军的法定义务，但该义务具有一定的人身属性，如被告王艳军拒绝履行该义务，原告方可以自行到税务机关代为开具，产生的相关费用由被告王艳军承担即可，本案中，不宜强制要求被告王艳军履行到税务机关开具发票的义务，故对原告山东美益公司的此项诉求，本院不予支持。对于律师代理费的问题，本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。从上述规定中，可以看出，法律规定守约一方可以要求违约一方就违约责任和侵权责任择一主张权利，而律师代理费用属于因被告王艳军违约给原告方造成的经济损失之一，双方在合同中并没有约定，且原告方已要求对方按照《协议》中的约定承担了违约责任，故对原告方要求被告王艳军承担其聘请律师代理支出的费用25000元，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条第一未、第一百一十四条第一款、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王艳军于本判决生效之日起十日内退还给原告山东美益投资有限公司房屋租金199302元、押金199302元及税金38265.984元，以上合计436869.984元。二、被告王艳军于本判决生效之日起十日内向原告山东美益投资有限公司支付违约金10万元。三、驳回原告山东美益投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9170元、财产保全费3520元，均由被告王艳军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江审 判 员  李 钧人民陪审员  乔永欣二〇一五年五月三十一日代理书记员  商玉莹