中华人民共和国 福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初969号 原告：吴金辉，男，1964年7月31日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：黄素春，福建顺济律师事务所律师。 被告：吴泽良，男，1997年9月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：李刚博、林玉瑜，福建利凯律师事务所律师。 被告：黄志超，男，1974年12月30日出生，香港特别行政区居民，现住福建省晋江市。 被告：卢福花，女，1972年6月16日出生，香港特别行政区居民，现住福建省晋江市。 被告：卢阿宝，女，1974年8月14日出生，香港特别行政区居民，现住福建省晋江市，Ａ）。 原告吴金辉与被告吴泽良、黄志超、卢福花、卢阿宝确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴金辉及其委托诉讼代理人黄素春，被告吴泽良的委托诉讼代理人李刚博到庭参加诉讼，被告黄志超、卢福花、卢阿宝经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴金辉向本院提出诉讼请求：1.确认卢福花、黄志超授权卢阿宝与吴泽良于2017年10月20日签订的《存量房买卖合同》无效；2.确认卢福花、黄志超将址在晋江市房产转让给吴泽良的行为无效；3.四被告立即协助将址在晋江市室房产变更登记回原产权人卢福花名下。事实与理由：卢福花系诉争房屋产权人，黄志超系其配偶，二人公证授权卢阿宝代为出售该房产。卢阿宝于2016年12月6日与吴金辉签订《房产买卖合同》，在履行中，卢福花未按约定配合办理过户，为此，其向晋江市人民法院提出诉讼。经查，卢福花、黄志超授权卢阿宝于2017年10月20日与吴泽良（卢阿宝之子）再次签订《存量房买卖合同》，将诉争房屋以低价335000元转让过户给吴泽良，此四人明显恶意串通，损害吴金辉合法权益，该转让行为明显无效。本案中吴金辉与卢阿宝签订的房产买卖协议发生在前，且吴金辉方按照合同约定支付了全部的购房款。被告方并无任何合同的单方解除权，双方也未就合同解除达成过合意。故，其与卢阿宝签订的合同合法有效，且仍在履行当中。吴金辉在履行支付购房款过程中，有大部分购房款是支付给吴泽良，吴泽良本人也确认收到购房款，其在明确知悉的情况下与另外三个被告恶意串通将涉案房产转移登记至其名下，该行为严重侵犯了吴金辉的合法权益。根据合同法第五十二条的规定，其签订的房产买卖协议是无效的。根据民法总则第一百五十四条的规定，四被告的房产转让行为整体是无效的。无效的法律后果是恢复原状，所以本案中四被告应当办理涉案房屋产权恢复登记手续。特别强调的是，吴金辉于2016年11月16日就取得涉案房产的占有，经过装修居住至今，被告方包括卢阿宝及吴泽良多次到涉案房屋处进行破坏，倾倒垃圾，破坏门锁，最严重的就是将电表拆除，使得吴金辉无法正常使用诉争房屋，给吴金辉造成了极大的损失。 吴泽良辩称，1.存量房买卖合同是为了办理产权变更登记，为了办理过户而签订，房屋买卖合同才是被告购买房屋的真实交易合同，合同体现交易价格是4300元/平方米，价格合理；2诉争房屋已经转移登记至被告吴泽良名下，产权名已经转移登记至被告吴泽良；3.在房屋所有权转移至被告吴泽良名下之前，吴金辉是泉州市出台调控政策禁止购买房屋的对象，吴金辉违约未按合同支付购房款，且又多次违约，无法顺利完成房屋转移登记，房屋所有权人已经与吴金辉解除房屋买卖合同关系；4.吴泽良购买房屋的行为不会损害吴金辉的利益。吴金辉无法取得房屋的所有权系其自身原因导致，与吴泽良有无购买诉争房屋是没有关系，而且吴金辉与原产权人之间的合同关系所产生的纠纷是可以另案处理，所以吴泽良购买房屋的行为是合法有效；5.吴金辉与吴泽良是不存在合同关系，吴金辉要求吴泽良办理房屋变更登记手续是缺乏事实及法律依据。 黄志超、卢福花书面辩称，诉争房屋的实际业主是卢阿宝，其是挂名业主。卢阿宝作为业主代理人或实质业主，与吴泽良的房屋买卖是合法有效的。 到庭当事人争议的焦点为：1.卢阿宝与吴泽良之间签订的合同效力的认定；2.吴金辉的主张应否予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。吴金辉提供如下证据（Ａ组）：1.公证书一份；2.房屋所有权证复印件一份；3.房屋买卖合同一份；4.受理通知书、起诉状各一份；5.前期物业管理服务协议一份、专用收据二份；6.管道天然气供气协议一份；7.存量房买卖合同一份；8.微信截图、银行交易明细各一份；9.光盘（系黄某与吴泽良的对话）一份，录；10.ＤＣＣ历史流水一份；11.报警回执二份。吴泽良提供如下证据（Ｂ组）：1.公证书一份；2.房产买卖协议、身份证复印件（附于房产买卖合同中作为附件）各一份；3.收款收据二份；4.个人活期账户交易明细一份；5.闽（2017）晋江市不动产权第0011789号不动产权证书复印件一份；6.闽（2017）晋江市不动产权第0045786号不动产权证书一份；7.房屋产权证明一份；8.公证书一份；9.房产居间买卖协议、安置协议书（Ⅱ）、身份证、结婚证、办证材料收件收据各一份；10.闽（2017）晋江市不动产权第0016298号不动产权证书一份；11.声明一份；12.房产居间买卖协议、安置协议书（Ⅱ）、身份证、结婚证、办证材料收件收据各一份；13.声明一份；14.房产居间买卖协议、身份证、安置协议书（Ⅱ）、办证材料收件收据各一份；15.原告与被告卢阿宝谈话录音资料书面整文字及光盘（包含微信聊天记录、录音）各一份。黄志超、卢福花、卢阿宝未提供证据。 审理中，吴金辉申请证人黄某出庭作证，本院依法予以准许。 本院认为，黄志超、卢福花、卢阿宝未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应的诉讼权利。Ａ组证据1与Ｂ组证据1能够证明相关授权的事实；Ａ组证据2能够证明房屋权属登记的事实；Ａ组证据3、7与Ｂ组证据2能够证明当事人签订房屋买卖合同并作出相关约定的事实；Ａ组证据4能够证明另案起诉的事实；Ａ组证据5、6能够证明相应的事实；Ａ组证据8能够证明相关款项支付的事实；Ａ组证据9虽然证据形式有所缺失，但结合能证人黄某的证言能够证明相应的事实；Ａ组证据10、11能够证明相关的事实.Ｂ组证据2、3、4将结合争议焦点进行分析认定；Ｂ组证据5、6、7能够证明房屋产权登记的事实；Ｂ组证据8-14与本案无关；Ｂ组证据15能够证明卢阿宝与案外人黄珠香就诉争房屋的履行进行微信通话及通话等事实。 关于争议焦点1。审理中，吴金辉主张吴泽良在知情吴金辉与卢阿宝就诉争房屋进行转让情况下，与卢阿宝恶意串通，与卢阿宝又签订房屋转让并办理过户登记。吴泽良则主张其不知情，且其与卢阿宝转让房屋合法有效。本案中，从证据可以体现如下事实：其一，卢阿宝与吴泽良系母子关系；其二，卢阿宝与吴泽良签订的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》时间均在吴金辉与卢阿宝签订的《房产买卖合同》之后；其三，吴金辉于2018年从银行支领40万元，而在同一天，吴泽良从其银行账户存入40万元；其四，吴泽良在与案外人黄某的通话中，确认收到吴金辉的40万元。综上事实，本院认为，吴金辉主张吴泽良对吴金辉与卢阿宝签订房产买卖协议的事实知情，并代收吴金辉支付的购房款40万元的事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。因卢阿宝与吴泽良就诉争房屋签订转让合同及已办理过户登记手续，前述行为在吴金辉与卢阿宝所签订的合同尚未解除的情况下必然导致吴金辉不能实现其买受房屋的合同目的，结合黄志超、卢福花、卢阿宝无正当理由拒不到庭参加诉讼导致有关事实不能查明以及吴泽良陈述其以现金方式支付部分购房款（是否实际交付只有吴泽良的陈述）等情况，应认定卢阿宝与吴泽良存在恶意串通，损害了吴金辉的利益，故应依法认定卢阿宝与吴泽良签订的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》无效。 关于争议焦点2。本院认为，在前述争议焦点分析认定的基础上，吴金辉的相应主张本院予以支持。吴金辉关于四被告立即协助将址在晋江市池店镇凤池路1052号西宅小区3栋2201室房产变更登记回原产权人卢福花名下的主张，因该主张属于相关行政机关行使职权的范畴，吴金辉可依法向行政机关申请解决。 经审理查明，卢阿宝与吴泽良系母子关系；2016年6月15日，黄志超、卢福花委托卢阿宝就其房屋拆迁获得补偿的房屋办理相关事项并由福建省晋江市公证处进行公证。卢阿宝于2016年12月6日与吴金辉签订《房产买卖合同》，约定吴金辉向黄志超、卢福花购买址在晋江市的房屋，房屋总价款为56万元。吴泽良代为收取购房款40万元。合同签订后，吴金辉接收了诉争房屋。卢阿宝与吴泽良于2017年10月15日签订《房产买卖协议》，约定卢阿宝将诉争房屋转让于吴泽良并约定了其他相关事项。2017年10月20日，黄志超、卢福花与吴泽良又签订了《存量房买卖合同》，后诉争房屋过户登记于吴泽良名下。吴金辉于2018年1月10日提起本案之诉。 综上所述，本院认为，吴金辉于法有据的主张本院予以支持。吴金辉及吴泽良缺乏事实与法律依据的主张本院不予支持。黄志超、卢福花、卢阿宝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认卢福花、黄志超授权卢阿宝与吴泽良于2017年10月20日签订的《存量房买卖合同》无效； 二、确认卢福花、黄志超将址在晋江市房产转让给吴泽良的行为无效； 三、驳回原告吴金辉的其他诉讼请求。 案件受理费6325元，由黄志超、卢福花、卢阿宝、吴泽良负担。 如不服本判决，原告吴金辉，被告吴泽良可在判决书送达之日起十五日内，被告黄志超、卢福花、卢阿宝可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  颜思思 二〇一八年九月二十九日 书 记 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。