北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04954号上诉人（原审被告）季秀廷，男，1951年11月14日出生。委托代理人王贺，北京市兆亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市怀柔区住房和城乡建设委员会，住所地北京市怀柔区青春路48号。法定代表人任武军，主任。委托代理人郭跃，北京徐波律师事务所律师。委托代理人潘选哲，男，1971年3月2日出生。上诉人季秀廷因与被上诉人北京市怀柔区住房和城乡建设委员会（以下简称怀柔建委）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第00854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。季秀廷及其委托代理人王贺、怀柔建委之委托代理人郭跃、潘选哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年12月，怀柔建委起诉至原审法院称：2009年2月6日，季秀廷取得廉租实物住房配租资格，自2011年开始租住怀柔区雁栖街道办事处×号的房屋（以下称涉诉房屋）。2013年4月11日，季秀廷与怀柔建委住房保障和改革办公室签订《北京市城市廉租住房租赁合同》，双方约定：季秀廷1人承租涉诉房屋；租赁期自2013年1月1日起至2014年3月31日止；租金按照本市廉租住房租房补贴标准计算后，季秀廷实缴租金为每月35.77元，期满另议；配租期间，如遇到国家和本市有关政策调整，怀柔建委应及时按新政策规定调整租金标准和季秀廷实缴租金数额，季秀廷应按调整后的租金标准和数额缴纳租金；如季秀廷连续三个月或累计六个月以上未交纳房租或其他费用的，季秀廷被取消廉租住房保障资格的，怀柔建委有权单方解除合同，收回房屋；季秀廷不腾退房屋应按照市场价715.29元缴纳房屋租金。合同签订后，季秀廷继续租用房屋。2014年3月31日合同期满季秀廷继续占用房屋，2014年4月18日季秀廷被取消廉租实物住房资格至今未申请保障性住房资格也未支付租金。怀柔建委认为，季秀廷不符合租赁涉案房屋的主体条件且其已经长达9个月未支付租金，故诉至法院，要求：1.确认怀柔建委、季秀廷之间的租赁合同关系于2014年4月1日解除。2.判令季秀廷立即腾退北京市怀柔区雁栖街道办事处×号的房屋。3.判令季秀廷支付自2014年4月1日起至2014年11月30日止的租金5722.32元，并以5722.32元为基数按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付自怀柔建委起诉之日起至实际付清之日止的利息。4.判令季秀廷按照每月764.2元的标准支付自2014年12月1日起至实际腾退房屋之日止的租金。5.判令季秀廷承担本案诉讼费。季秀廷在原审法院辩称：不同意怀柔建委的诉讼请求，其诉讼请求没有法律和事实依据。一、怀柔建委与季秀廷之间签订的租赁合同于2014年4月1日期满，没有续签自动终止，根本不需解除；二、季秀廷没有自己的住房，无法腾退涉案房屋，如果怀柔建委强行要求腾退，其将流离失所、露宿街头，这不是党和政府治理国家的本意；三、怀柔建委提供的房屋与市场提供的房屋不可同日而语，而且季秀廷也不具备按照市场价交付租金的经济能力，怀柔建委要求按照715.29元／月交纳租金，并按照5722.32元为基数支付利息是不人道的。四、怀柔建委要求自2014年12月1日起按照764.2元收取租金属于怀柔建委单方面涨价行为，季秀廷不同意。怀柔建委的第三、四项诉讼请求没有合同依据。五、诉讼费应当由怀柔建委自行承担，本案因其诉讼的直接原因由于怀柔建委擅自增加租金造成，后果应当由怀柔建委承担。原审法院经审理认为：怀柔建委与季秀廷签订的廉租住房租赁合同到期后，季秀廷被取消了廉租实物住房配租资格，亦未申请保障性住房资格，双方未续签租赁合同，故原租赁合同到期后应予以解除。租赁合同解除后，季秀廷应腾退房屋并支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，在怀柔建委与季秀廷双方的房屋租赁合同中已有约定，故应按照双方约定的标准予以支付。据此，原审法院于2015年1月作出判决：一、解除北京市怀柔区住房和城乡建设委员会与季秀廷于二○一三年四月十一日签订的《北京市城市廉租住房租赁合同》。二、季秀廷于判决生效后十日内将位于北京市怀柔区雁栖街道办事处×号房屋腾退给北京市怀柔区住房和城乡建设委员会。三、季秀廷于判决生效后十日内按照每月七百一十五元二角九分标准给付北京市怀柔区住房和城乡建设委员会房屋占用使用费（自二○一四年四月一日始至实际腾退之日止）。四、驳回北京市怀柔区住房和城乡建设委员会其他诉讼请求。如果季秀廷未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，季秀廷不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第一项至第三项内容，依法将本案发回重审。其上诉事实与理由为：原审判决认事实错误，适用法律错误，解除双方的房屋租赁合同于法无据，因为该合同于2014年3月31日到期终止，无需解除；原审判令季秀廷腾退房屋显失公允，判决季秀廷自2014年4月1日起按照每月715.29元的标准给付房屋占有使用费用没有法律依据和事实依据。经审理查明：2009年2月6日，季秀廷取得廉租实物住房配租资格。自2011年开始，季秀廷租住怀柔区雁栖街道办事处×号的房屋。2013年4月11日，季秀廷与怀柔建委下属部门“北京市怀柔区人民政府住房保障和改革办公室”签订《北京市城市廉租住房租赁合同》。合同中约定：季秀廷1人承租房屋；租赁期限自2013年1月1日起至2014年3月31日止；租金按照本市廉租住房租房补贴标准计算后，季秀廷实缴租金为每月35.77元。期满另议；配租期间，如遇到国家和本市有关政策调整，怀柔建委应及时按新政策规定调整租金标准和季秀廷实缴租金数额，季秀廷应按调整后的租金标准和数额缴纳租金；租赁期满，本合同自然终止，季秀廷如需继续租用廉租住房，须在租赁合同期满前3个月，向其户籍所在地区（县）住房保障管理部门提出继续承租房屋的书面申请，经审核符合条件的，重新核定房屋租金和租金补贴金额后，双方续签租赁合同，经审核不符合条件的，合同终止；租赁合同终止或解除后3日内，双方应当结清各自应当承担的费用，季秀廷应向怀柔建委腾退房屋……季秀廷不腾退的，应按照市场价715.29元／月缴纳房屋租金。合同签订后，季秀廷继续租用该房屋。2014年3月31日合同期满后季秀廷继续占用该房屋。2014年4月18日季秀廷被取消廉租实物住房资格，至今未申请保障性住房资格也未支付租金。原审庭审中，怀柔建委提交的证据为：1.《北京市城镇廉租住房租赁合同》，出租方是怀柔建委下属部门，证明怀柔建委与季秀廷之间的租赁关系，第二条约定了租赁期限，第九条对期满腾退房屋进行了规定；2.《北京市怀柔区育龙小镇廉租房回购协议》及《北京市怀柔区育龙小镇廉租房回购协议补充协议书》，证明怀柔建委有权出租涉诉房屋。3.季秀廷签字的《主动退出廉租实物住房配租资格承诺书》，证明季秀廷收入超出了廉租房标准，书面表示退出廉租房备案资格，季秀廷无权继续占用房屋。4.2014年4月18日怀柔建委向季秀廷送达的《实物廉租住房退房通知单》，2014年8月15日怀柔建委向季秀廷送达的《催交房租通知单》、2014年9月15日怀柔建委向季秀廷送达的《催交房租通知单》，证明怀柔建委多次书面通知季秀廷腾退房屋和支付租金。5.2014年3月10日北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局《关于进一步加强廉租住房与公共租赁住房并轨分配及运营管理有关问题的通知》（京建法（2014）6号），证明季秀廷未按规定在30日内申请续租和保障性住房资格，怀柔建委依照规定有权要求季秀廷腾退房屋。6.《关于调整育龙铭居公共租赁住房租金标准的函》（怀建函（2014）47号）和北京市住房保障办公室作出的《关于育龙铭居项目市场租金评估结果的通知》（京住发字（2014）123号），证明自2014年12月1日起怀柔建委按照市场价每月20元／平方米的标准要求季秀廷支付租金有充分依据。季秀廷对怀柔建委提交的证据的质证意见：对证据1的真实性认可；对证据2的证明内容其不清楚；对证据3的真实性认可；对证据4《实物廉租住房退房通知单》、8月15日《催交房租通知单》的真实性认可，9月15日《催交房租通知单》没接到；对证据5《关于进一步加强廉租住房和公共租赁住房并轨分配及运营管理有关问题的通知》没收到；对证据6《关于调整育龙铭居公共租赁住房租金标准的函》和《关于育龙铭居项目市场租金评估结果的通知》不清楚。上述事实，有当事人陈述、《北京市城市廉租住房租赁合同》、《北京市怀柔区育龙小镇廉租房回购协议》、《北京市怀柔区育龙小镇廉租房回购协议补充协议书》、《主动退出廉租实物住房配租资格承诺书》、《实物廉租住房退房通知单》《催交房租通知单》等证据材料在案佐证。本院认为：季秀廷与怀柔建委所签订的《北京市城市廉租住房租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。上述合同约定租赁期限自2013年1月1日至2014年3月31日，在此期间双方当事人已经依据合同约定分别享有和履行了各自的权利、义务，现上述合同已因租赁期限届满且约定债务履行完毕而终止，无需再行解除，原审判决解除上述合同不当，本院予以撤销。双方所签订廉租住房租赁合同到期后，季秀廷被取消了廉租实物住房配租资格，其亦未申请保障性住房资格，双方未续签租赁合同，季秀廷继续占用涉案房屋没有法律及合同依据，原审判决其将涉案房屋腾退给怀柔建委，并依据合同约定标准支付合同终止后继续占用房屋期间的房屋占用使用费正确，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第00854号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第00854号民事判决第一项、第四项；三、驳回北京市怀柔区住房和城乡建设委员会其他诉讼请求。一审案件受理费二十五元，由季秀廷负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费五十元，由季秀廷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 霞代理审判员  李春香代理审判员  闫 慧二〇一五年五月二十日书 记 员  王 艳