浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5044号 上诉人（原审被告、反诉原告）：丁燕华，女，1964年1月9日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：唐发兴、施梦玲，杭州市望江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州田然商贸有限公司，住所地：杭州市西湖区金都新城**商场****。统一社会信用代码：91330106MA27WYJEXH。 法定代表人：沈柳君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈磊，该公司员工。 上诉人丁燕华因与被上诉人杭州田然商贸有限公司（以下简称田然公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初6902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：2017年6月30日，丁燕华（甲方）与田然公司（乙方）签订《合同》一份，约定：甲方确定拥有杭州市下城区锦园4幢16号102号商铺的经营权和使用权，甲方确定拥有产权人同意其经营权和使用权向第三方转让的权利，甲方与产权人租期到2019年6月19日止；乙方承诺在该商铺合法合规经营，不超出营业执照规定的经营范围经营；甲方同意该商铺的经营权和使用权给乙方使用；乙方同意自取得该商铺经营权和使用权之日起三个工作日内交付给甲方该商铺一年租金100000元（上述商铺年租金100000元整，一年一支付，乙方交付给甲方，由甲方代为向产权人支付，租期日期自2017年7月25日起至2019年6月19日止，共计23月）；乙方同意该商铺沿街留出宽度为60厘米的位置给甲方或者甲方指定的经营人使用，甲方指定的经营交纳的房租费归甲方所有和乙方无关，乙方不收取该区域房租费用，只收取固定水、电等费用500元整；甲乙双方任何一方违反上述约定，违约方承担违约金200000元整和由于违约给对方造成的一切相关损失等。合同签订后，田然公司向丁燕华支付租金100000元、押金20000元。 2017年8月28日，因田然公司未办理变更登记擅自变更经营住所，杭州市下城区市场监督管理向田然公司发出《责令改正通知书》，责令田然公司30日内改正登记事项。后田然公司停止营业。 另查明，案涉房屋的所有权人系案外人王素梅，规划用途为住宅；丁燕华于2016年6月20日从案外人程勇军处承租该房屋。2013年6月14日，程勇军在案涉房屋注册经营杭州市下城区锦园家电维修部，经营范围：家电维修服务。2017年9月8日，田然公司诉至一审法院，请求判令：1.解除丁燕华与田然公司2017年6月30日签署的租房合同；2.丁燕华立即返还田然公司房租10万元及押金2万元，并赔偿田然公司因装修商铺等造成的损失暂计为20万元，以上暂共计32万元；3.丁燕华承担本案诉讼费用。在审理过程中，田然公司变更第二项诉讼请求为：丁燕华立即返还田然公司房租100000元及押金20000元，并赔偿田然公司违约金200000元。后丁燕华向一审法院提起反诉，请求判令：1.双方租赁合同解除；2.田然公司向丁燕华支付违约金200000元；3.本诉、反诉的诉讼费用由田然公司依法承担。 一审法院认为，田然公司与丁燕华之间签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从本案合同约定“甲方拥有商铺的经营权”、“乙方承诺在该商铺合法合规经营，不超出营业执照规定的经营范围经营”来看，双方当事人明确田然公司承租涉案房屋的目的系用于经营。因涉案房屋已经由案外人程勇军注册个体工商户所使用，故工商机关根据规定，对于他人在承租场所从事商业经营注册的申请无法准许，致使田然公司无法实现承租经营的目的。由于丁燕华出租的房屋不符合双方约定的用途，导致合同目的无法实现，田然公司主张要求解除租赁合同的诉讼请求，并无不当，且丁燕华亦反诉要求解除合同，故一审法院确认反诉受理之日（即2017年11月6日）合同解除。同时，田然公司在明知丁燕华不是产权人的前提下，其负有审慎核实和签约的义务；故对于合同的解除，结合本案实际情况，一审法院确定丁燕华应负有主要责任，承担80%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于田然公司诉请返还全部租金，对于合同解除之后的租金，一审法院予以支持，计算为51726元（100000元/365天×236天×80%）；押金应予以全额退还。丁燕华主张其已经垫付相应水电费的事实，未提交有效证据证实，一审法院不予确认。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。田然公司主张违约金200000元，金额过高，且未提交证据证明其实际损失情况，故结合双方的违约情况，一审法院酌情确定丁燕华支付20000元违约金。关于丁燕华主张违约金200000元的反诉请求，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、丁燕华于判决生效后十日内退还田然公司租金51726元、押金20000元；二、丁燕华于判决生效后十日内支付田然公司违约金20000元；三、驳回田然公司的其他诉讼请求；四、驳回丁燕华的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元、反诉受理费2150元、保全费2020元，合计10270元，由田然公司负担5792.5元，丁燕华负担4477.5元。 宣判后，丁燕华不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定丁燕华对于合同的解除负有主要责任，承担80%的责任是错误的。首先，导致田然公司无法办理营业执照的根本原因是因为案外人程勇军注册个体工商户使用，故工商机关根据规定，对于他人在承租场所从事商业经营注册的申请无法准许。其次，丁燕华是从2016年6月20日从程勇军处承租案涉房屋，程勇军将案涉房屋出租给丁燕华作营业房使用，丁燕华并不知情程勇军已经于2013年6月14日在案涉房屋注册经营杭州市下城区锦园家电维修部。最后，只要程勇军迁出案涉房屋地址，田然公司就能够办出营业执照。故对于合同解除的主要责任是来自于程勇军而非丁燕华。 二、一审法院确定合同解除之日是2017年11月6日，对于合同解除之后丁燕华应当退还的租金为51726元（100000元/365天×236天×80%）及押金20000元与事实不符，丁燕华无需支付，一审法院并未查清田然公司实际腾退交付丁燕华案涉房屋的日期。田然公司除了应当支付丁燕华从2017年6月30日起至2017年11月6日的房屋租金，还应当支付从2017年11月6日至田然公司实际腾退交付丁燕华案涉房屋之日的逾期占有使用费，而田然公司至今未结清案涉房屋水电费，未交付案涉房屋钥匙，甚至还未将案涉房屋腾空交还给丁燕华，故丁燕华根本无需退还田然公司房屋租金及押金。反之，田然公司应当尽快与丁燕华办理交房手续、结清水电费、腾退房屋，将欠付的逾期占有使用费支付给丁燕华。三、一审法院要求丁燕华支付违约金20000元是错误的。首先，一审法院已经查明了田然公司不能办营业执照的根本原因是程勇军占用案涉房屋地址注册个体工商户导致的，并非是基于丁燕华或者是田然公司的原因导致的。丁燕华不存在违约的情形，因而无需向田然公司承担违约金20000元。综上，请求判令：1.撤销一审判决第一项、第二项并改判丁燕华无需退还田然公司租金51726元、押金20000元及支付违约金20000元；2.一二审诉讼费用、保全费由田然公司承担。 田然公司答辩称：一审判决正确，丁燕华的理由不存在。田然公司一共只实际使用3天就被工商局查封这个事实存在。一审法院也上门调查过，一审法院也去工商局调查过，田然公司没有办法合法经营，并且租赁合同中写明租赁的是商铺，而丁燕华提供的是住宅，是由于这个原因导致工商机关不让营业。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，丁燕华与田然公司签订的案涉合同约定丁燕华同意将案涉房屋的经营权和使用权给田然公司使用，合同签订后双方均应依约履行。后因田然公司无法在案涉房屋办理营业执照变更登记，被市场监督管理部门责任整改。丁燕华认为导致田然公司无法办理营业执照变更是因为案外人程勇军的原因导致，即使丁燕华该抗辩成立，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。丁燕华也应就此承担相应的违约责任。本案二审期间丁燕华与田然公司均确认案涉合同于2017年11月6日解除，故一审法院认为丁燕华存在违约行为，结合田然公司应负有审慎核实和签约的义务，酌定确认丁燕华负有主要责任，返还案涉合同解除之后的80%租金及支付违约金并无不当。关于丁燕华认为田然公司并未返还案涉房屋，应当支付占有使用费的上诉理由，丁燕华就案涉房屋占有使用费在本案一审中并未提出主张，本院在本案中不予处理。案涉合同签订后田然公司向丁燕华支付押金20000元，合同约定合同到期或者终止无欠费时，丁燕华7个工作日内退还田然公司，因此一审法院判令丁燕华返还押金20000元并无不当。综上所述，丁燕华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2093元，由上诉人丁燕华负担。丁燕华已预交二审案件受理费6100元，应退4007元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一八年九月二十一日 书记员 朱创威