济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历商初字第2656号原告济南华强广场置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人牛自波，董事长。委托代理人刘国祥，山东新润律师事务所律师。委托代理人徐小云，山东新润律师事务所实习律师。被告李晗云，女，1975年10月9日出生，汉族，无业，住山东省济南市。委托代理人董家华，山东大正泰和律师事务所律师。原告济南华强广场置业有限公司与被告李晗云商品房销售合同纠纷一案本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南华强广场置业有限公司的委托代理人刘国祥、徐小云，被告李晗云及委托代理人董家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南华强广场置业有限公司诉称，原告和被告于2011年5月签订《商品房买卖合同》1份，被告购买原告销售的“济南华强广场”D座26层2609室房屋一套，房屋总建筑面积39.05平方米，总价款752677元。合同签订后，被告向原告交付首付款共计382677元。而余款370000元按合同约定应以按揭贷款的方式付款，2011年4月25日，被告在交付首付款时，要求将以按揭贷款的方式付款改为一次性付款，原告同意，并在首付款收据中载明“按揭改一次性”字样。但时至今日，被告尚未还清余款，也未办理按揭贷款的手续。根据上述合同第七条约定的买受人逾期付款的违约责任第1条第二项：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”。原告多次通知被告解除《商品房买卖合同》并办理相关手续，被告一直未予办理。为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请，诉讼请求：1、判决依法确认原告与被告签署的“济南华强广场”D座26层2609室的《商品房买卖合同》解除；2、判决被告向原告支付违约金37000元；3、本案诉讼费费用由被告承担。原告济南华强广场置业有限公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：证据1、2011年4月17日原被告双方签订了认购协议书一份，协议约定了被告交付认购定金2万元，还约定一次性付款725074元，该协议还约定了房屋买卖的其他相关条款。证据2、2011年4月17日收据一份，证明被告支付定金2万元，该定金已经转为购房款；证据3、2011年4月25日收据一份，证明被告支付了现金6万元，转款10万元，加上上述2万元定金，共计付款18万元；证据4、2011年5月9日双方签订的认购协议书一份，主要内容为在原认购书的合同约定下，双方变更了付款方式，价格也有所变动，由付款方式改为按揭贷款形式；证据5、2011年5月9日收据一份，证明被告支付了首付款10万元。证据6、2011年5月9日被告延期付款承诺书一份，证明被告因个人原因向原告申请延期支付首付款；证据7、2011年5月18日收据一份，证明被告支付了剩余首付款102677元；证据8、2011年5月23日双方签订的商品房买卖合同一份，证明双方就涉案房屋在上述认购合同约定的条件下签订正式的买卖合同并对双方的权利义务进行了详细约定，但被告没有按照合同约定办理相应的贷款手续。被告李晗云辩称，1、原告在本案中没有损失，且被告是在受原告欺骗的过程中和原告签订的本认购协议，按照原被告达成的换购承诺，原告应当给予被告将原D座2609号房置换为E座2801、2802两套房并将原房款转为现房款，因此被告不同意原告的诉求；2、原告还欺骗被告“只要签了新房子，就把原房款转过来”结果，被告于2013年5月与原告签订了两套房产预约协议，原告的销售经理冯吉超信誓旦旦对被告承诺，签了新协议立即转过原房款，但是签完之后，冯吉超却以各种理由搪塞，导致被告与冯吉超产生争议，在被告多次找冯吉超寻求解决无果后，被告被冯吉超打伤，在此过程中，被告受到冯吉超的欺诈，被告保留对原告欺诈、追究相应责任的权利；3、原告起诉超过法定期限，请求法庭不予支持。被告李晗云为证明自己的主张，向本院提交的证据有：证据1、行政处罚决定书，证明被告在与原告经理冯吉超协商处理转换购房款的问题时，原告欺骗被告并打伤被告，济南市公安局历下分局对冯吉超做出拘留5日处罚的决定。证据2、被告门诊病历、照片、和被打坏的眼镜，证明原告欺骗被告并打伤被告。证明原告有欺诈行为并对被告实施伤害，在此，被告同时保留追究冯吉超民事伤害的赔偿责任。证据3、经被告李晗云申请，本院调取了原告济南华强广场置业有限公司的销售经理冯吉超在济南市公安局历下分局建新派出所的询问笔录，该询问笔录证实，冯吉超是华强在山东地区的副总，在2013年5月份，被告李晗云购买华强一期公寓后续贷款没有办理，原告也没有交房，后来楼盘降价，被告李晗云多次来找，冯吉超提出了一个优惠办法，就是让李晗云之前买的房子换成另一套，然后再以优惠的价格在该处再购买一套公寓，其中一套是用来调换之前买的那套房子，因为华强公寓销售的问题很多，答应李晗云的事情一直没有适当的机会解决。原告济南华强广场置业有限公司对被告李晗云向本院提交的证据1质证意见是真实性无法核实，该证据为复印件，同时认为若该决定书为真实的，也是冯吉超个人行为，与本案无直接关系，同时该证据也不能证明本案中房屋买卖合同履行中的过错问题，更不能证明被告所述原告存在欺诈或欺骗，争执的发生与本案没有关系；证据2质证意见是被告所称相关情况，应当另案处理，在本案中没有任何实质性作用。证据3质证意见是只能证明被告在购买涉案房屋时出现了反悔情况，为此找到原告的销售人员进行协商，在销售人员协商未果后，又多次找到销售经理冯吉超，冯吉超在与被告协商过程中，没有事先向原告进行汇报和请示，其与被告相关的协商行为，依法不对原告产生法律效力，同时，原告认为被告提交的两份询问笔录是在相关合同签订后，半年后，产生了伤害事件，在此情况下，派出所相关民警作出的调查，该调查笔录的内容仅仅是冯吉超本人的陈述，而本案的处理，应当以双方签订的书面合同以及往来的法律文件为主进行裁判，调查笔录与书面材料有矛盾的应当以书面材料为准。被告李晗云对原告济南华强广场置业有限公司向本院提交的证据1-8质证意见是真实性无异议。对冯吉超的询问笔录，被告李晗云认为可以证明：一、冯吉超是其业务人员，应该是经理；二、冯吉超是接受原告的委托及指派来处理与李晗云的合同纠纷；三、证明冯吉超做过将前面房款转入后两套房款的承诺；四、证明原告的承诺行为即是同意解除第一套合同的行为。经审理查明，原告济南华强广场置业有限公司与被告李晗云于2011年4月17日签订《济南华强广场公寓认定协议书》，由被告李晗云认购原告济南华强广场置业有限公司开发的华强广场公寓D座26层2609室公寓一套，建筑面积39.05平方米，交房时间为2012年10月31日，每平方米19274.70元，总价款752677元，付款方式为按揭，签订协议书后7日内交首付款362677元，并备齐银行按揭所需资料，合同签订后，被告李晗云于2011年4月25日交购房款18万元，于2011年5月9日交购房款10万元，于2011年5月18日交购房款102677元，共计交购房款382677元，双方于2011年5月23日就上述公寓签订《商品房买卖合同》，2013年5月30日双方又签订《济南华强广场公寓认购协议书》两份，双方约定被告李晗云认购原告济南华强广场置业有限公司开发的华强广场公寓E座28层2801室，建筑面积48.51平方米，每平方米12473.02元，价款为585066元，和华强广场公寓E座28层2802，建筑面积39.05平方米，每平方米12839.57元，价款501385元，被告李晗云于当日分别交定金两万元，双方约定签订协议7日内交齐剩余房款，由于双方没有继续履行合同，双方发生纠纷，诉至本院。本院认为：原告济南华强广场置业有限公司和被告李晗云签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实且合法有效，本院对合同效力予以确认。原告济南华强广场置业有限公司要求解除该合同，被告李晗云也同意解除，该合同已无继续履行的必要，本院予以支持，原告济南华强广场置业有限公司要求被告李晗云向其支付违约金37000元，理由不当，本院不予支持。因为，原告济南华强广场置业有限公司的工作人员冯吉超作为山东地区的销售副总，承诺将被告李晗云于2011年4月17日购买的华强广场公寓D座26层2609室调换成于2013年5月30日购买的华强广场公寓E座28层2801室、2802室两套房屋中的一套，并给予优惠价格，被告李晗云也同意。冯吉超的行为应属职务行为，被告李晗云又签订《济南华强广场公寓认购协议书》两份，也是因原告济南华强广场置业有限公司工作人员冯吉超的承诺而签订的，所以造成该合同不能履行不是被告李晗云的原因，而是原告济南华强广场置业有限公司有过错。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、解除原告济南华强广场置业有限公司与被告李晗云于2011年5月23日签订的“济南华强广场”D座26层2609室的《商品房买卖合同》；。二、驳回原告济南华强广场置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币830元，由原告济南华强广场置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币830元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 于 毅审 判 员 阮 斌人民陪审员 秦 芳二〇一五年五月二十五日书 记 员 韩冰清