广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初6952号原告：陈结华，女，1972年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人:陈春明,广东中信顺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁文端，男，1971年5月31日出生，系原告丈夫。被告：冯境南，男，1959年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：冯柏南，男，1968年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告的委托诉讼代理人:赖健军，广东今晖旺律师事务所律师。原告陈结华诉被告冯境南、冯柏南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月4日、2018年7月25日公开开庭审理，原告陈结华及其委托诉讼代理人翁文端、陈春明，两被告的共同委托诉讼代理人赖健军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈结华向本院提出诉讼请求：一、判令被告冯境南立即向原告退还购房定金40000元及利息35000元；二、判令被告冯境南向原告赔偿房屋的差价损失1000000元（最终以评估报告为准）；三、判令被告冯柏南在受赠范围内对被告冯境南的上述债务承担连带清偿责任；四、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年5月8日，原告与被告冯境南签订《房地产买卖合同》，双方约定被告冯境南将位于佛山市顺德区容桂街道办小黄圃居委会东升路二街七巷7号的房地产（证号：粤房地权证佛字第××）用地面积80平方米，套内面积30平方米）出售给原告，成交总价为530000元，合同签订时，买方向卖方支付定金40000元，第一期购房款350000元于2018年3月20日办理过户手续时由买方支付给卖方，第二期购房款140000元于2018年3月25日领取新房产证时由买方支付给卖方，交易过户手续须在2018年3月25日前完成，买方同意以第一期购房款350000元为基数，按年利率5%向卖方支付利息。合同签订后，原告按约向被告冯境南支付了购房定金和利息。2018年年初，原告多次提醒被告冯境南办理过户手续，但被告冯境南已明确表示拒绝出售案涉房地产。经原告了解，被告冯境南于2017年5月12日通过无偿赠与的方式将案涉房地产转移至被告冯柏南名下，以达到其恶意不履行合同义务的目的。原告与被告冯境南签订的《房地产买卖合同》合法、有效，双方的权利、义务应受法律保护。现两被告因房价上涨原因恶意串通转让案涉房地产的权属，导致合同难以继续履行，被告冯境南的行为已构成根本违约。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，请求法院判决解除原告与被告冯境南于2018年5月8日签订的房屋买卖合同。被告冯境南的答辩意见：1.原告与被告冯境南签订的合同约定的出售价格过低，对被告冯境南显示公平，请求撤销该合同；2.被告冯境南同意解除合同，并愿意退还购房定金及两年的利息；3.被告冯境南与被告冯柏南签订的赠与房地产合同是附抚养义务的赠与，被告冯柏南在签订该赠与合同时并不知晓案涉房屋买卖合同。被告冯柏南的答辩意见：1.本案与被告冯柏南无关，被告冯柏南不是适格的被告；2.被告冯柏南是善意的受赠人，两被告签订的是附条件的赠与合同，被告冯柏南受赠的同时对被告冯境南日后的生老病死承担责任，两被告之间的赠与行为并非是原告所称的恶意串通行为。诉讼中，原告向本院提交了原告身份证复印件一份、被告冯境南身份证复印件一份、被告冯柏南人口信息查询表一份、流水清单两份、电子交易回单两份、借条两份、现场图片两张、房地产转移登记申请表一份、变更涉税证明一份、房地产产权情况表一份，两被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。除此之外，原告还提交了以下证据：1.见证书一份（后附房地产买卖合同一份、案涉房屋房地产权证复印件一份），证明原告与被告冯境南于2015年5月8日签订房地产买卖合同一份，广东中信顺成律师事务所对双方签订合同的经过进行了见证。双方约定被告冯境南将其名下位于顺德××路二街××号以530000元转让给原告，双方约定由原告向被告冯境南支付定金40000元，并以350000元为基数，按年利率5%向被告冯境南支付利息，房产过户时间约定时间为2018年3月20日。两被告质证认为，广东中信顺成律师事务所并非公证机构，对见证书的真实性、关联性和合法性均不予确认。2.谈话录音光盘一张及录音文字整理文件一份，证明2018年3月2日，原告的丈夫翁文端与被告冯境南协商房屋过户事宜，被告冯境南承认违约的事实，并同意协助原告，将房屋过户至原告名下。两被告质证认为该录音光盘的真实性无法确认，不能核实通话的一方主体为被告冯境南。经质辩，本院认为，上述见证书及所附的房地产买卖合同、房地产权证复印件系广东中信顺成律师事务所对原告陈结华与被告冯境南签订的合同内容、提交的文件资料及双方的签名所作的客观陈述，两被告虽不确认其真实性，但没有提供相反证据予以反驳，本院对见证书及所附的房地产买卖合同、房地产权证复印件的真实性予以确认；对原告提交的通话录音光盘，经当庭播放，被告冯境南虽不确认其为通话中的一方主体，但经本院释明后，其拒不申请对该通话音频进行鉴定，本院对该音频资料的真实性予以确认。被告冯境南向本院提交了赠与房地产合同一份、补充协议一份，证明两被告签订了附扶养义务的赠与合同，被告冯境南将案涉的房屋赠与给被告冯柏南，之后，双方又签订了一份补充协议，约定被告冯柏南自接受赠与之日起需对被告冯境南履行扶养义务，负责照顾赠与人的日常生活及生老病死等事宜。被告冯柏南对原告与被告冯境南之间的房屋买卖合同不知情，被告冯柏南是善意的受赠人。原告陈结华质证认为，该赠与房地产合同及补充协议系两被告为了应付本案的诉讼而伪造，对其真实性、合法性及关联性均不予确认，具体理由为：1.案涉房屋所在的地块属被告冯境南所在的集体组织固化的宅基地，之后，根据顺法2001-13号文的规定，该地块的性质由集体所有转为国有土地，根据当地政策，案涉房产在办理新的房产权证5年后才能允许转让过户，但通过赠与或继承的方式变更的则不受该期限所限。原告与被告冯境南约定的过户时间为2018年3月，在2017年期间，顺德区同地段的房价高速上涨，被告冯境南是为了获得高额的利润，在新取得房地产权证不足五年的情况下，故意通过表面赠与实为买卖的方式将案涉房产过户至被告冯柏南的名下；2.被告冯境南出生于1959年8月，在赠与房产时是58岁，有稳定的工作和收入来源，健康情况良好，而被告冯柏南出生于1968年12月，在受赠房产时是49岁，收入情况不详，鉴于被告冯境南与被告冯柏南年龄相差不大，被告冯境南的身体状况及经济状况良好，常理上不应为了有人照顾其老年生活而在该时期将价值巨大的房产赠与给被告冯柏南，被告冯柏南也不一定有能力照顾被告冯境南的老年生活；3.根据赠与房地产合同及补充协议的内容显示，两被告是在2017年3月22日签订的赠与房地产合同，却在第二天才签订一份补充协议约定赠与附扶养义务，显示与常理不符，也是被告冯柏南为了逃避在受赠范围内承担清偿责任的幌子；4.在补充协议上所列的五名见证人，均没有见证人的身份信息，也缺少签署的时间，根本无法证明此真实性；5.退一步来说，假如两被告所签订的赠与合同是真实的，根据《中华人民共和国合同法》第52条，两被告恶意串通损害第三人利益所签订的合同无效，且赠与人为了逃避应履行的义务而将自己的财产赠与给他人，该赠与行为也属无效行为。经双方质辩，本院认为，上述赠与房地产合同及补充协议有两被告的签名，符合证据的形式要件，两被告对协议的内容也予以确认，本院对赠与房地产合同及补充协议的真实性予以确认，但该赠与房地产合同及补充协议是否因意思表示虚伪或因存在恶意串通的行为而影响其效力，则属另一法律关系，本院在本案中不予评价。诉讼过程中，本院根据原告的申请，对房地产买卖合同约定的标的物在价值时点为2018年3月25日的市场价值进行评估，对广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司出具的估价报告书，原告对该评估报告的真实性予以确认，但认为该估价报告对评估对象的价值严重低估，并提交了广州市华盟价格事务所有限公司出具的报告书，以证明评估对象在价格评估基准日为2018年7月23日的市场价值为1770000元；两被告对广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司出具的估价报告书的真实性无异议，对原告提交的广州市华盟价格事务所有限公司出具的报告书的真实性、合法性、关联性不予确认。经质辩，本院认为，本院在接纳原告评估申请后，经双方当事人同意，通过摇珠方式选定有资质的广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司对案涉标的物市场价值进行评估，评估的基准日为合同约定的办理完房屋过户手续当日，该评估公司依法定程序作出估价报告书，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。原告在收到上述估价报告书后又单方另行委托广州市华盟价格事务所有限公司对标的物进行估价，该公司依据的证据均由原告单方提供，因此，本院对广州市华盟价格事务所有限公司出具的报告书不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：位于佛山市顺德区容桂街道办小黄圃居委会东升路二街七巷7号的房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第××）于2013年3月12日取得房地产权登记，所有权人为被告冯境南，在房产证附记中记载“该房于2013年2月办理规划条件核实意见，该地块在佛国土顺用地﹝2005﹞152号文范围内，按顺发﹝2001﹞13号文集体土地转国有，属固化宅基地”。根据房地产权证记载，该房屋为一屋建筑，自用面积为80平方米，建筑面积和套内面积为30平方米。2015年5月8日，原告与被告冯境南在广东中信顺成律师事务所陈春明、陈正军律师的见证下签订一份房地产买卖合同，合同约定被告冯境南将上述房屋出售给原告，成交总价为530000元。合同写明买方已在签订合同时收到卖方支付的购房定金40000元，并约定第一期购房款350000元于2018年3月20日双方办理过户手续取得房地产交易中心收缴证件收据时由买方支付给卖方，第二期购房款140000元于买方领取新房产证时由买方支付给卖方，交易过户手续须在2018年3月25日前完成；买方同意自本合同签订之日起，买方以第一期购房款350000元为基数，按年利率5%向卖方支付利息至实际付清购房款为止；卖方保证上述房地产没有产权纠纷和财产纠纷或其他权利限制，若发生过户前即已存在任何纠纷或权利障碍的，由卖方负责处理，并承担相应法律责任，由此给买方造成经济损失的，由卖方负责赔偿，卖方取得全额购房款后，承诺于2018年5月12日前将该房屋交付给买方使用；卖方中途决定不卖的、无故拒办房产地户手续或逾期10天仍未交付房产时，作卖方悔约处理，卖方应在悔约之日起15日内向买方支付该房产成交总价的20%作违约金，并同时把所收到的全部费用退还给买方。合同签订后，原告于2016年4月30日向被告冯境南支付了第一期购房款的利息16500元，于2017年5月12日向被告冯境南支付了第一期购房款的利息14000元。另外，被告冯境南于2016年11月30日向原告借款1500元，于2017年2月18日向原告借款2000元，原告与被告冯境南确认上述借款从原告应当支付给被告的当期利息中予以扣除，即原告实际向被告冯境南共支付了利息34000元。2017年5月12日，两被告向佛山市顺德区国土城建和水利局递交了顺德区房地产转移登记申请表，申请将上述房屋所有权转移登记至被告冯柏南名下，转移的方式为赠与，转移的房地产范围为全部。之后，案涉房屋产权转移登记至被告冯柏南名下，被告冯柏南取得该房屋后向相关部门申请重建，将原有的一层建筑拆除重建为四层的建筑，尚未完工。另外，该房屋于2017年12月15日被冯柏南押给银行。原告在发现案涉的房屋进行重建后，要求被告冯境南停止违约行为，继续履行合同，被告冯境南虽口头同意继续履行，但并未采取任何措施，原告遂于2018年4月17日向本院提起诉讼。庭审中，原告明确表示坚持以房屋买卖合同关系主张权利。诉讼过程中，本院根据原告的申请，对房地产买卖合同约定的标的物在价值时点为2018年3月25日的市场价值进行评估，本院经摇珠确定由广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2018年7月3日作出评估报告，确定估价对象于价值时点2018年3月25日的市场价值为1172700元。另查明，两被告于2017年3月22日签订了一份赠与房地产合同，被告冯境南将案涉的房屋赠与给被告冯柏南。第二天，两被告又签订了一份补充协议，约定被告冯柏南自接受赠与之日起需对被告冯境南履行扶养义务，负责照顾赠与人的日常生活及生老病死等事宜。本院认为，关于案涉合同的效力，被告冯境南虽抗辩称案涉房地产买卖合同因约定的价格过低而显失公平，但被告冯境南对其主张没有提供证据，也没有按法律规定向本院提起诉讼主张撤销合同，因此，原告与被告冯境南签订的房地产买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告主张解除合同的请求是否成立的问题，原告起诉主张被告冯境南将买卖标的物的产权转移给他人，被告冯境南的行为构成根本违约为由，原告因此要求解除合同，并要求被告冯境南返还全部已支付的款项、赔偿房屋差价损失，被告冯境南同意解除合同、返还已收取的款项，但不同意赔偿损失，因此，原告与被告冯境南并未就合同解除达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，根据该法第九十六条的规定，当事人依照上述九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因被告冯境南确认已将案涉的房屋以赠与的方式转移至被告冯柏南名下，被告冯柏南已将买卖的标的物拆除重建，原标的物已灭失，合同已无法继续履行，被告冯境南的行为已构成根本违约，原告在起诉前未向被告冯境南发出解除合同通知，本院以原告当庭明确主张解除合同之日即2018年6月4日视为解除合同的通知到达被告冯境南之日，即双方签订的合同于2018年6月4日解除。关于被告冯境南应承担的责任问题。本案因被告冯境南违约而解除，其应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合法法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告冯境南已收取了原告支付的定金40000元以及利息34000元，应当返还给原告；原告主张因被告冯境南违约而致合同解除，现房屋价格持续上涨，合同约定的违约金已不足以弥补其损失，因此，请求赔偿案涉房屋现价与签订合同时的价格之间的差价损失1000000元，而被告冯境南则认为，双方已约定了因卖方违约而致合同解除时，卖方承担的赔偿责任为成交价的20%，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，而原告主张的差价损失属于履行利益损失，应受法律保护。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的约定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。根据本院委托评估机构作出的估价报告书，以买卖的标的物于双方约定的完成过户手续日期2018年3月25日为估价时点，该房屋价值1172700元，与双方签订合同时约定的价格530000元相比，差价为642700元，而合同约定的违约金为106000元，违约金已远远不足于弥补原告的损失。最后，根据本案的证据，被告冯境南辩称其将房屋赠与给被告冯柏南系附有扶养义务的赠与，本院认为，如被告冯境南按约定将房屋出售给原告，其获得的对价亦完全可保障其日后的生活，被告冯境南明显是恶意违约，主观上存在重大过错，原告主张赔偿房屋差价损失，本院予以支持，但赔偿的金额由本院参与评估机构的意见确定为642700元。关于被告冯柏南是否应当承担责任的问题，原告坚持以合同法律关系主张权益，根据合同相对性的理论，被告冯柏南并非合同一方当事人，不应当承担违约责任。原告如认为被告冯柏南与被告冯境南存在恶意串通行为而损害其利益的，应当另行主张其权益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告陈结华与被告冯境南于2015年5月8日签订的《房地产买卖合同》于2018年6月4日解除；二、被告冯境南于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈结华返还定金40000元及利息34000元；三、被告冯境南于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告陈结华损失642700元；四、驳回原告陈结华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7237.50元，财产保全费5000元，合计12237.50元（原告已预交），由被告冯境南负担8158元，由原告陈结华负担4079.5元；本案鉴定费5864元（原告已预交），由被告冯境南负担，被告冯境南应于本判决发生法律效力之日起七日内支付给原告陈结华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员 冯 清 华二〇一八年九月三日书记员 欧阳佩玲