浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5057号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州康碱实业有限公司。住所地：杭州市余杭区余杭经济开发区唐梅路******。统一社会信用代码：91330110311239895N。 法定代表人：李健明，董事长。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州伟富毛绒纺织有限公司。住所地：杭州市余杭区临平街道陈家木桥社区。统一社会信用代码：91330110770802077N。 法定代表人：程卫根。 委托诉讼代理人：金相成、王倩蓉，浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人杭州康碱实业有限公司（以下简称康碱公司）与被上诉人杭州伟富毛绒纺织有限公司（以下简称伟富公司）因租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初18692号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2014年4月10日，康碱公司(原杭州康碱纯净水有限公司)在设立过程中由发起人李健明（乙方）与伟富公司（甲方）签订《厂房出租合同》一份，主要约定——甲方出租给乙方的厂房坐落于余杭区余杭经济开发区唐梅路9号2幢，租赁面积为800平方米；租赁期限为三年，2014年4月10日至2017年4月10日；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于承租期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；半年租金为28800元，年租金56000元，签约后支付半年租金，租金每半年支付一次，提前一个月支付，先付费后使用；乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期限，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不做任何补偿；租赁期间乙方应及时支付房租及其他应支付一切费用，拖欠支付满一个月，甲方有权增收每日5%的滞纳金，并有权终止租赁合同。双方还就其他事项进行了约定。 原审法院另认定：上述《厂房出租合同》签订后，康碱公司实际租赁使用的标的物是位于杭州市余杭区××开发区××路××号××房，康碱公司对上述钢架厂房进行装修并在钢架厂房内搭建了玻璃房添置了设施设备。2014年9月17日，杭州康碱纯净水有限公司取得《全国工业产品生产许可证》。2014年10月14日，杭州康碱纯净水有限公司注册成立，2016年9月22日企业名称变更为康碱公司。在本案中，伟富公司未能提供位于杭州市余杭区××开发区××路××号××房的建设工程规划许可证，且该处钢架厂房的大部分已经于2016年12月10日左右由伟富公司拆除，剩余小部分钢架厂房未拆除，仍由康碱公司搭建的玻璃房所占用，康碱公司的设施设备存放在玻璃房内未搬离。 康碱公司于2016年12月27日提起本案诉讼，诉请判令：1、伟富公司赔偿其损失80万元（建筑装饰装修损失440280元，其他损失：机器设备搬迁调试费用31万元，新厂房环评费用3万元，营业损失10万元，新厂房重新安装水电管道费用22万元，共计损失1100280元，考虑实际情况主张80万元）；2、本案诉讼费用由伟富公司承担。伟富公司提起反诉，其变更后的诉请为：1、判令双方当事人之间的《厂房出租合同》于2016年11月10日解除；2、判令康碱公司腾空并交还租赁物；3、判令康碱公司立即支付房屋占有使用费144000元（按年租金56000元自2014年4月10日计算至2016年11月10日），赔付逾期付款损失2391元（以144000元为基数按年利率6%自2016年10月11日计算至2017年2月20日，此后至实际支付完毕之日止的损失按上述方式计算）；4、本案反诉费用由康碱公司承担。 原审法院再认定：根据伟富公司的申请，经原审法院委托鉴定，浙江荣成资产评估公司于2017年8月11日出具《资产评估报告》，评估结论为康碱公司在案涉钢架厂房的装修评估值为210620元，设施设备评估值为662534元。原审庭审中，康碱公司认可实际使用案涉钢架厂房时间为2014年4月10日至2016年12月10日左右；伟富公司认可已收到康碱公司支付的1万元租金。 原审法院审理认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在原审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。鉴于涉案康碱公司租赁的钢架厂房没有相应的建设规划许可证，故原审法院依法认定康碱公司与伟富公司之间的租赁合同无效。本案中，伟富公司作为出租方，将没有建设规划许可证的钢架厂房出租给康碱公司，其对租赁合同的无效负有相对较大的责任，康碱公司作为承租方的责任相对较小。康碱公司主张伟富公司赔偿其损失80万元（其中装饰装修损失为440280元），结合《资产评估报告》中康碱公司在案涉钢架厂房的装修评估值为210620元的评估结论及双方陈述等相关证据，根据双方的过错程度，原审法院酌情由伟富公司赔偿康碱公司装修损失168500元；康碱公司主张伟富公司赔偿其他损失（机器设备搬迁调试费用31万元，新厂房环评费用3万元，营业损失10万元，新厂房重新安装水电管道费用22万）的诉请缺乏相应证据证明，缺乏依据，原审法院不予支持。关于伟富公司要求解除案涉合同的反诉请求。原审法院认为，因案涉租赁合同无效，伟富公司要求解除案涉租赁合同的反诉请求缺乏依据，不予支持。关于伟富公司要求腾空并返还租赁物的反诉请求。原审法院认为，本案案涉租赁合同已被认定为无效合同，康碱公司使用案涉钢架厂房的法律依据已丧失，伟富公司有权要求康碱公司腾空并返还租赁物，案涉钢架厂房大部分已经被伟富公司自行拆除，故案涉钢架厂房已拆除部分康碱公司已无需腾空返还，案涉钢架厂房未拆除部分康碱公司仍应腾空并返还给伟富公司。关于伟富公司主张康碱公司支付房屋占用使用费144000元的反诉诉请。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在本案中，康碱公司认可实际使用案涉钢架厂房时间为2014年4月10日至2016年12月10日左右，伟富公司认可已经收到康碱公司支付的1万元租金，故结合伟富公司主张房屋占用使用费的计算标准在扣除伟富公司已收到的1万元租金后，原审法院确认康碱公司尚需支付伟富公司房屋占用使用费134000元（144000元-10000元）。关于伟富公司主张康碱公司支付逾期付款的利息损失的反诉请求。原审法院认为，因本案案涉合同无效，伟富公司的该项诉请缺乏依据，故不予支持。综上，对康碱公司本诉诉请之合理部分，及对伟富公司反诉诉请之合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2018年3月15日判决：一、伟富公司赔偿康碱公司装修损失168500元；二、康碱公司支付伟富公司房屋占有使用费134000元；三、上述第两项相抵，伟富公司应支付康碱公司34500元，于判决生效后十日内付清；四、康碱公司在判决生效后15日内将位于杭州市余杭区××开发区××路××号××房（未拆除部分）腾空并返还给伟富公司；五、驳回康碱公司的其他诉讼请求；六、驳回伟富公司的其他反诉请求；如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案本诉案件受理费11800元，减半收取5900元，由康碱公司负担4657元，由伟富公司负担1243元；本案反诉案件受理费1614元，由伟富公司负担137元，康碱公司负担1477元。 宣判后，康碱公司不服，向本院提起上诉，称：1、原审判决判令上诉人支付被上诉人房屋占有使用费134000元明显不当；2、上诉人损失极大，原审判决被上诉人赔偿上诉人损失168500元显示公允；3、因被上诉人原因，上诉人不能经营，被上诉人应当上诉人其他损失。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求、驳回被上诉人的全部反诉请求。 伟富公司辩称：1、原审判决判令上诉人支付房屋占有使用费于法有据；2、原审判决判令被上诉人赔偿上诉人损失实际上也显失公平；3、上诉人要求被上诉人赔偿其他损失于法无据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经二审所查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方当事人对于原审判决所认定的、其签订的案涉房屋租赁合同依法属于无效的事实均无异议，本院予以确认。双方对此均有过错，依法应当各自承担相应责任。原审判决根据最高人民法院的相关解释，判令康碱公司返还伟富公司案涉租赁房屋以及参照案涉房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费系正确。康碱公司就签订案涉无效房屋租赁合同也有过错，原审判决就其主张的装修损失根据司法鉴定结论，酌情判令伟富公司赔偿168500元系符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款关于按过错分担现值损失的规定。康碱公司不能依法举证证实其另有损失的实际存在，依法应承担举证不能的不利后果，原审判决不予支持并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。康碱公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人杭州康碱实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一八年九月二十五日 书记员 王 勤 1