福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初2934号 原告：昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：方秀容，总经理。 委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。 被告：苏文瑞，男，1985年11月5日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：黄玉秀，女，1962年7月7日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 原告昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称昆仑物业公司）与被告苏文瑞因物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告昆仑物业公司的委托诉讼代理人李国锋、被告苏文瑞及其委托诉讼代理人黄玉秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昆仑物业公司向本院提出诉讼请求：1.苏文瑞偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费6322元以及其中以2281元为基数分别自2015年1月1日起、自2016年1月1日起、1331元自2017年1月1日起至还清之日止按月利率2%计算的逾期缴费资金占用利息损失；2.本案诉讼费用由苏文瑞承担。事实和理由：昆仑物业公司自2011年起为莆田市荔城区延寿路xxx小区业主提供物业管理服务，物业服务费收费标准为1.35元/㎡。苏文瑞为莆田市荔城区xx小区x号楼x梯xx号的业主，面积为151.07平方米，按照约定苏文瑞每个月应向昆仑物业公司支付物业费203.94元，每半年预先缴纳该半年周期的物业管理服务费，如果不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按应交物业管理费每天千分之三交纳违约滞纳金（即逾期违约金）。之前双方均按照合同约定履行，但苏文瑞自2015年1月起至2017年7月没有支付物业费，已经拖欠31个月的物业费。昆仑物业公司于2017年7月15日向苏文瑞送达付费通知单催缴，但苏文瑞至今拒不支付拖欠的物业费。 苏文瑞辩称，1.其没交物业费是因为卫生不到位，餐店烟雾熏到其家中。2.电梯内张贴公告，公告费被物业公司收取。3.小区后门经常没锁，小偷经常去偷东西。4.2017年12月30日合同期限届满，但物业公司于2017年7月30日提前搬走，搬走原因不明。5.物业公司擅自挪用公摊水电费。6.其对拖欠物业费的时间无异议，其未交物业费有两年左右。 昆仑物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：房屋登记簿2份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对昆仑物业公司提供的、苏文瑞持有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.承诺书1份，因该证据上业主签署处记载“郑志鹏”，并非苏文瑞所签，且苏文瑞提出异议，故本院对其关联性不予确认； 2.《前期物业服务合同》2份、《前期物业服务合同解除协议》1份、《公示》1份，经与原件核对无误，本院予以确认； 3.《付费通知单》1份、现场照片1份，苏文瑞确认该现场照片系其家中入户门位置，且该二证据之间相互印证，能够形成完整有效的证据链，本院予以确认。 根据昆仑物业公司、苏文瑞陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月15日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区南郊村的“xx”小区（地址具体以民政局编排为准）提供前期物业管理服务事宜，建筑面积约28.398万平方米，合同期限自2009年12月30日起至2012年12月30日止。 2013年1月1日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司续签《前期物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第三条约定，昆仑物业提供的物业管理范围为：（一）房屋建筑本体共用部位的小额维修、日常养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备的小额维修、日常维护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的小额维修、日常养护和管理；（四）本物业规划红线内属配套服务设施的小额维修、日常养护和管理；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用、莆田市华港房地产开发有限公司可外聘或委托物业企业进行清运）；（六）车辆行驶及停泊的秩序管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险管理责任），有特别要求进行安全监控和巡视等安保、秩序维护工作，并另行签订合同进行特殊约定的除外;(八)社区文化娱乐活动策划、组织；（九）物业及物业管理档案、资料的收集、整理、入档；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）高层住宅：1.50元/月/平方米（合同期内暂按1.35元/月/平方米的标准）、多层住宅：2.0元/月/平方米（合同期内暂按1.5元/月/平方米的标准收费）、商铺：2.50元/月/平方米（合同期内暂按1.7元/月/平方米的标准收费）……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。该合同第八条约定，物业服务费用每一年缴纳一次，在费用到期后7个工作日内缴纳，逾期1日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该合同第十条关于公摊费用约定，……（二）电梯年检及维保、维修费用按每梯位实际发生的费用每梯位独立分摊……；（四）生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊。2017年7月31日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定将物业服务期限调整至2017年7月31日。 另查明，苏文瑞于2013年6月15日向郑志鹏购买坐落于莆田市荔城区xx号商品房（均位于“xx”小区内），所有权均于2013年6月15日转移登记在苏文瑞名下，建筑面积分别为93.01㎡、58.06㎡，以上建筑面积合计为151.07㎡。自2015年1月起至2017年7月止，苏文瑞未向昆仑物业公司支付物业费计1.35元/月/㎡×151.07㎡×31个月=6322元。经昆仑物业公司催告缴费，因苏文瑞仍未向昆仑物业公司支付物业服务费等，致讼。 本院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“xx”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。苏文瑞逾期未支付物业服务费已构成违约，昆仑物业公司要求苏文瑞支付其拖欠的自2015年1月起至2017年7月止的物业服务费6322元，符合合同约定，本院予以支持。昆仑物业公司要求苏文瑞支付逾期缴费资金占用利息损失，因拖欠物业费有违诚信原则且导致利息损失产生，故该主张符合法律规定；但昆仑物业公司主张利息损失的计算期限及按月利率2%的计算标准偏高，因其在物业管理服务过程中与业主沟通方面存在欠缺，故本院酌情将该损失的计算标准调整为：苏文瑞应向昆仑物业公司支付以物业服务费6322元为基数自起诉之日即2018年7月3日起至还清该款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。苏文瑞辩称小区卫生不到位、小区后门经常没锁、昆仑物业公司擅自挪用公摊水电费、收取公告费等，但未提供有效证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，对该辩解意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、苏文瑞应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区xx号商品房自2015年1月起至2017年7月止的物业服务费6322元，并向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付以物业服务费6322元为基数自2018年7月3日起至付清该款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息； 二、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53元，减半收取计26.5元，由苏文瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一八年九月十九日 书记员  陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -7-