河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀05民终2855号 上诉人（原审被告）：邱丙岺（邱炳岭、邱丙岭），男，1958年1月5日出生，汉族，住邢台市。 委托诉讼代理人：秦兰，河北**律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张丽，女，1960年1月4日出生，汉族，住邢台市。 委托诉讼代理人：秦兰，河北**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗桂英，女，1960年1月29日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：高俊学，河北鑫旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马小丽，河北鑫旺律师事务所律师。 上诉人张丽、邱丙岺因与被上诉人罗桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张丽、邱丙岺上诉请求：一、依法改判，驳回被上诉人罗桂英的诉讼请求；二、一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，认定错误，且程序违法存在超诉讼请求裁判，依法应当改判，驳回被上诉人的诉讼请求。一、双方房屋买卖协议因客观原因不能实现买卖，应按租赁办理。根据双方2001年12月11日协议第3条约定，本协议签订后，甲方（上诉人）将本房产交乙方（被上诉人）使用，如因客观原因不能实现买卖，按租赁办理。本案中，因双方达成买卖意向时，上诉人只拥有该房产50%产权，对于余下的产权部分，只有在上诉人取得后才能出售给被上诉人。因本案争议房产是职工福利房，工龄是购房优惠条件之一。上诉人张丽原是邢台市地区物资局建材公司职工，该公司改制时张丽买断工龄，该单位现早不存在，上诉人无法开具工龄证明。故因客观原因不能实现买卖，应按租赁办理。二、诉争房产未达到协助过户的法定条件，上诉人无法协助被上诉人办理房屋过户手续。1、双方买卖协议未对全部购房款进行约定，尚有部分份额未协商，应待双方协商并达成一致意见后，该房屋的全部权利才转让完毕。双方签订协议时错误的将上诉人拥有的50%产权认为成60%产权，对于该部分产权的价格双方约定为46600元，余下购房款约定由被上诉人承担，因此该房产中有10%的份额未进行处分。双方可就该部分份额重新协商或评估作价后，另行协商购买份额。2、被上诉人履行义务在先，上诉人履行义务在后。因被上诉人原因不能成就买卖，不应由上诉人承担责任。双方协议约定对于单位拥有的40%份额在达到购买条件后，费用由被上诉人承担。也就是说被上诉人应先与上诉人达成协议，支付给上诉人的剩余份额购房款后，再由上诉人购买单位拥有该房屋另外份额，购买后上诉人才能办理该部分产权过户，现双方未达成一致，被上诉人未向上诉人支付该部分购房款，剩余产权未购买，双方买卖合同未能达到协助过户的履行条件。三、该房屋属于房改房，含有职工福利。被上诉人无权享受上诉人的职工福利。本案诉争房屋是上诉人单位的职工福利房，上诉人在购买时需要根据工龄享受购买福利，该福利具有人身性质，外人无权享受。在购房条件成熟时，可以出售给被上诉人时，被上诉人应当补交差额购房款给上诉人，因时间已过17年有余，加之房价不断攀升及上诉人当时在其单位的工龄较长，可以节省资金。其中工龄是上诉人付出劳动和日积月累对企业做出贡献所达到的单位对职工的一种证明，其具有相应的经济价值，具体到本案当中就是上诉人购买单位的住房就有相应优惠，可以节省资金。因此被上诉人如坚持再购剩余份额，应当补齐差价。四、上诉人不存在违约情形，不应向被上诉人支付违约金。1、根据双方公证协议第1条约定：“今上诉人（甲方）有楼房三层两室一厅带小房一间，位于桥西区，房屋产权为60%。”第2条约定：“上诉人（甲方）取得产权的全部产权后，必须出售给乙方，房屋价款为肆万陆仟陆佰元，加上将来甲方购买余下产权所花费用。”在一审过程中，上诉人向一审法院提交2018年5月24日邢台市国有企业职工安置服务中心退管处（古顺）出具的证明一份，证明本案争议房屋经邢台市公有住房出售比例核定，房屋产权约为50%。2018年6月13日该退管办再次出具证明证实，“正在办理位于邢台市桥西区酒厂家属院我单位拥有部分产权的公有住房全部出售给购房者个人的手续。”上述证据均可证实，本案争议房屋在双方签订协议时上诉人并未取得100%产权，只有在上诉人取得100%产权后，上诉人才能协助被上诉人办理房屋过户手续。而由于在订立协议时双方均存在认识错误，误将50%的产权认为是60%产权，而该部分双方协议价款为46600元。因此致使10%产权未进行协议处理。另外协议约定余下40%购房款由被上诉人负担。根据2018年6月13日退管办证明显示，正在办理公有住房全部出售给购房者个人的手续。也就是说在此之前，并没有办理出售手续，上诉人在没有取得房屋全部产权的情况下不可能为被上诉人办理房屋过户手续，因此上诉人并不存在违约行为。反而是被上诉人未向上诉人支付购买剩余产权的购房款，导致房屋无法过户，是被上诉人违约，应由被上诉人赔偿上诉人违约金5000元。2、另外双方《房产转让协议》约定，如被上诉人（乙方）急需要转户后续，需提前通知上诉人（甲方）,甲方在30天内办好转户手续交给乙方。而本案中，被上诉人从来未通知上诉人办理转户手续。因此上诉人不存在违约。五、一审法院超诉讼请求范围裁判，违反不诉不理原则。被上诉人起诉的诉讼请求为：1、判令被告限期协助原告办理房屋所有权登记手续；2、判令被告向原告支付违约金5000元；3、本案诉讼费等一切相关费用由被告承担。被上诉人并未主张办理房屋产权过户手续所产生的手续费问题，而一审法院超诉讼请求进行裁判，违反民诉法不诉不理原则。综上所述，请二审法院依法查明事实，驳回被上诉人的诉讼请求。庭审中上诉人补充上诉请求：2001年12月11日协议中约定“如因客观原因，不能实现买卖，按租赁办理”，我方认为基于上诉人单位现状，无法出具购买剩余份额的手续，且本案合同成就购买剩余份额经历期限过长，已经发生了情势变更，继续履行原合同，明显对上诉人方不公平。因此，本案合同应按租赁办理。 罗桂英答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，依法应当予以维持。 罗桂英向一审法院起诉请求：1、判令被告限期协助原告办理房屋所有权登记手续；2、判令被告向原告支付违约金5000元；3、判令本案诉讼费等一切相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告“邱丙岺”为其身份证上的姓名，其与原告签订合同的姓名为“邱炳岭”，其房屋所有权证载明的姓名为“邱丙岭”，但均为同一人，以下称谓均以身份证上载明的姓名为准。2001年11月22日，罗桂英（乙方）与邱丙岺（甲方）双方经过公证签订《房产转让协议》一份，约定：甲方将其所有的三层二室一厅，带小房一间，卖给乙方，房屋产权60%，一次性付款46600元；房屋产权转户手续费由甲方办理并付担，其余40%房屋产权由乙方负责解决；因为关系暂不办理转户手续，除居委会规定应交款项外，其余款项由乙方负担；因暂不转户，暖气费公司扣甲方多少，由乙方负责支付；交款后，甲方把房产证交给乙方，包括房屋及小房；本着甲乙双方互相帮助的关系，对外只称租房，等余下40%房款交单位后，再由甲方办理转户手续（因甲方工龄较长，可节省部分资金）。如乙方急需要转户手续，需提前通知甲方，甲方在30天内办好转户手续交给乙方；此协议到转户手续办好后终止。2001年12月11日，邱丙岺、张丽（甲方）与罗桂英（乙方）又签订《协议》一份，约定：1、今甲方有楼房三层两室一厅带小房一间，位于桥西区房屋，产权为60%；2、甲方取得全部产权后，必须出售给乙方，房屋价款为46600元，加上将来甲方购买余下产权所花费用；3、本协议签订后，甲方将本房产交乙方使用，如因客观原因不能实现买卖，按租赁办理；4、如有一方违约，违约方付对方违约金5000元；此协议双方签字后生效。上述协议双方于2001年12月13日进行了公证。公证协议的当日，罗桂英向邱丙岺支付购房款46600元，邱丙岺向罗桂英出具收条一份，收条载明：今收到罗桂英交来购房款46600元，余下的40%房产权的费用由罗桂英负担，房证、煤气证已交给罗桂英。2018年5月24日，邢台市国有企业职工安置服务中心退管处（古顺）出具证明一份，载明：“我单位职工邱丙岺，其位于邢台市桥西区房屋，原房屋产权为60%，在邢台市公有住房出售比例核定中，房屋产权约为50%”。2018年6月13日，邢台市国有企业职工安置服务中心退管处（古顺）又出具证明一份，载明：“兹证明我单位根据《邢台市住房保障和房产管理局、邢台市物价局》（邢房办［2013］66号）文件精神，正在办理位于邢台市桥西区酒厂家属院我单位拥有部分产权的公有住房全部出售给购房者个人的手续，只要业主能够按照文件精神补缴差价款，我单位即能将我单位拥有的部分产权（约50%）全部过户给业主，我单位对共有住房不主张优先购买权。”另查明，涉案房产于1994年1月21日登记在邱丙岺（登记名称为邱丙岭）名下，登记的房屋座落为桥西区，有限房屋所有权证号为：邢市字第035002号，所有权性质为私产。 一审法院认为，被告张丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。罗桂英与邱丙岺、张丽双方签订的房屋协议且进行了公证，未违反法律禁止性规定，协议合法有效，双方应当诚信履行协议的义务。关系涉及到邱丙岺单位享有争议房产约50%的产权部分，单位已出具证明表明态度，即：“现正在办理位于邢台市桥西区酒厂家属院我单位拥有部分产权的公有住房全部出售给购房者个人的手续，只要业主能够按照文件精神补缴差价款，我单位即能将我单位拥有的部分产权（约50%）全部过户给业主，我单位对共有住房不主张优先购买权。”所以，原被告双方全部履行合同义务的条件已成就，双方应当依照协议的约定依法履行合同义务。而被告邱丙岺要求原告增加购房款，双方未谈妥，被告不履行合同义务而引起本案诉讼，被告邱丙岺的行为已构成违约，原告罗桂英以此请求被告邱丙岺依照合同约定限期为原告办理房屋所有权登记手续，并承担违约金5000元，于法有据，本院予以支持。如果在办理房屋产权过户手续过程中，按有关部门的要求需要被告张丽的协助，被告张丽应当协助办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邱丙岺和被告张丽于本判决生效之日起三十日内（如邱丙岺单位及办理房屋产权的相关部门对办理产权过户手续的时间有要求，按其要求执行）协助原告罗桂英办理现登记在邱丙岭名下的座落在桥西区（有限房屋所有权证号为：邢市字第035002号）房产的过户手续（购买邱丙岺单位享有的部分房屋产权所需费用由原告罗桂英负担，办理房屋产权过户手续所产生的手续费由被告邱丙岺负担）；二、被告邱丙岺和被告张丽于本判决生效之日起十日内偿付原告罗桂英违约金5000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告邱丙岺和被告张丽共同负担。 二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人邱丙岺、张丽与被上诉人罗桂英签订的房屋转让协议是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，协议合法有效。2001年12月11日双方签订协议后，罗桂英按照约定支付了房款，邱丙岺、张丽按照约定交付了房屋和产权证，罗桂英居住至今。当时邱丙岺、张丽购买的房屋只是部分产权，现单位出具证明，只要业主能够按照文件精神补缴差价款，单位即能将剩余的部分产权全部过户给业主。因此，现双方当事人全部履行合同义务的条件已成就，罗桂英提出要求协助办理涉案房产的过户手续，邱丙岺、张丽应当依照协议的约定依法履行合同义务，协助办理涉案房产的过户手续。上诉人邱丙岺、张丽主张因张丽在公司改制时已买断工龄，单位已不存在，无法开具工龄证明，故协议约定的买卖已不能实现，应按租赁办理。因上诉人对其主张未提交任何证据，不能证明房产的过户手续不能按规定办理，故该项上诉请求不能成立。上诉人邱丙岺、张丽主张罗桂英未先履行给付购买剩余份额房款，未达到协助过户的履行条件。因罗桂英需要以邱丙岺名义交纳涉案房屋剩余房款，如邱丙岺、张丽不予以协助，罗桂英无法交纳，而本案是由于邱丙岺要求增加购房款，双方未达成共识而引发的诉讼，故邱丙岺、张丽主张罗桂英不先交纳购买剩余份额房款的辩解不符合常理。上诉人邱丙岺、张丽主张涉案房屋属于房改房，含有职工福利，罗桂英无权享受邱丙岺职工福利。双方当事人在签订房屋转让协议时，邱丙岺、张丽知道涉案的房屋含有职工福利，在买卖时约定购房款并已实际给付，且对于剩余产权部分的房款也有约定，现在违反约定，要求罗桂英补齐差价，不符合协议约定，故该项上诉请求本院不予支持。上诉人邱丙岺、张丽主张其不存在违约的情形，不应支付违约金。邱丙岺、张丽要求罗桂英增加购房款，不协助办理房产过户的行为已构成违约，罗桂英以此要求对方依照合同约定支付违约金5000元，符合法律规定，本院予以支持。关于邱丙岺、张丽主张的协议中误将50%产权认为是60%产权的问题，因购买剩余份额房款由罗桂英负担，实际产权比协议中少10%并不损害卖房人的利益，故该项上诉主张本院不予支持。关于邱丙岺、张丽主张一审法院判决其承担房屋产权过户手续费超出诉讼请求范围，违反不诉不理原则问题。本院认为，协助办理过户手续，势必会存在购买剩余份额房款以及过户手续费用，一审将上述费用予以确定，未超出诉讼请求的范围。但是涉案双方2001年签订房屋转让协议，房屋一直未办理过户手续，现在房屋的价格大幅上涨，过户的费用也随之增长，邱丙岺对此并无过错，一审判决让其承担房屋价格增加的过户费用不妥，本院予以纠正。房屋过户手续费用由邱丙岺和罗桂英按照过户时房屋价格按比例分担，协议中房款46600元部分的过户手续费用由邱丙岺负担，其余超出部分房款过户手续费用由罗桂英负担。综上，对原审判决第一项中“被告邱丙岺和被告张丽于本判决生效之日起三十日内（如邱丙岺单位及办理房屋产权的相关部门对办理产权过户手续的时间有要求，按其要求执行）协助原告罗桂英办理现登记在邱丙岭名下的座落在桥西区（有限房屋所有权证号为：邢市字第035002号）房产的过户手续（购买邱丙岺单位享有的部分房屋产权所需费用由原告罗桂英负担，”本院予以维持。对原审判决第一项中“办理房屋产权过户手续所产生的手续费由被告邱丙岺负担）”，过户手续费全部由邱丙岺负担不妥，本院予以变更。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但房屋产权过户手续费部分分配不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初912号民事判决第二项即：“被告邱丙岺和被告张丽于本判决生效之日起十日内偿付原告罗桂英违约金5000元。” 二、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初912号民事判决第一项为：“原审被告邱丙岺和原审被告张丽于本判决生效之日起三十日内（如邱丙岺单位及办理房屋产权的相关部门对办理产权过户手续的时间有要求，按其要求执行）协助原审原告罗桂英办理现登记在邱丙岭名下的座落在桥西区（有限房屋所有权证号为：邢市字第035002号）房产的过户手续（购买邱丙岺单位享有的部分房屋产权所需费用由罗桂英负担，房屋过户手续费用由邱丙岺和罗桂英按照过户时房屋价格按比例分担，协议中房款价格46600元部分的过户手续费用由邱丙岺负担，其余超出部分房款过户手续费用由罗桂英负担。）” 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费40元由邱丙岺、张丽负担；二审案件受理费80元，由上诉人邱丙岺、张丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  邓永胜 审判员  史勤书 二〇一八年九月二十五日 书记员  张姿巍