广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7794号原告：中山市御景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇兆益路8号东方景翠居3卡3号铺。法定代表人：邓信明，该司总经理。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：李杨兴，男，1962年10月10日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。第三人：湛江市第一建筑工程公司，住所地广东省湛江市坡头区灯塔路。法定代表人：陈康保，该司总经理。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。原告中山市御景房地产开发有限公司与被告李杨兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依被告申请追加湛江市第一建筑工程公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2018年7月27日、9月20日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人洪池池，被告和第三人的委托诉讼代理人杨新华、钟燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方就中山市东升镇龙昌路55号景豪华庭花园1幢901房（下称涉案商品房）签订的商品房买卖合同已于2018年5月17日解除；2.被告向原告支付违约金132705元；3.被告协助原告办理注销涉案商品房的备案登记手续。事实和理由：2016年9月26日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告购买涉案商品房，总价为663525元，被告应于2016年10月26日一次性支付。但被告未依约支付任何购房款，经原告多次催促未果。依照合同约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，被告应按总价的20%向原告支付违约金。原告于2018年5月17日向被告发出解除合同通知书，通知解除双方的合同关系，被告按总价向原告支付违约金，并协助原告办理注销涉案商品房的备案登记手续。被告收到通知后，未联系原告处理合同解除事宜。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，被告已通过工程款对冲购房款的方式履行付款义务，原告出具收据予以确认，被告不存在逾期付款的行为。原告于2013年10月12日将景豪华庭工程以19520000元的造价发包给第三人承建，被告为第三人承建该工程的实际施工人。工程完工后，原告以16套商品房抵偿其中9346950元工程欠款，并与被告签订商品房买卖合同及向被告出具收据，以确认工程款对冲购房款的事实。被告已向原告支付16000元用于办理合同网签及备案手续，合同已实际履行。第三人于2017年1月17日出具的收据亦进一步证实被告为实际施工人，原告以16套商品房抵偿9346950元工程欠款的事实。因此，原告诉称被告未依约支付购房款严重违背客观事实。另外，即使原告反悔，不想将涉案商品房用于抵偿工程欠款，但双方合同约定支付购房款的期限为2016年10月26日，而原告直至2018年5月17日才发出解除合同通知书，亦超过了一年的除斥期间。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人述称，确认被告陈述的事实。在原告以16套商品房抵偿9346950元工程款后，第三人指派被告于2017年5月26日与原告及第三方陈映强签订协议书，对景豪华庭工程进行结算，确认原告应支付最后剩余工程款6000000元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的如下事实，本院予以确认。2013年10月12日，原告与第三人签订施工合同，约定由第三人承包原告发包的景豪华庭工程，工期自2013年11月16日起至2014年11月16日止，合同总价为19520000元。2016年11月30日，该工程经竣工验收合格。2016年9月26日，原、被告双方签订16份商品房买卖合同，约定内容包括：被告向原告购买包括涉案商品房在内的16套商品房，其中涉案商品房总价为510255元；被告应于2016年10月26日一次性支付16套商品房的购房款，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应按总价的20%向原告支付违约金。同日，原告向被告出具17份收据，分别载明收到被告包括涉案商品房在内的16套商品房的全部购房款和收到被告网签合同、备案合同手续费16000元。上述合同已办理网上登记备案。16套商品房中，现有3套（1幢X、X、X房）由被告控制使用。2017年5月26日，原告作为乙方，与作为甲方的第三人（被告经手签名）及作为丙方的案外人陈映强签订一份协议书，约定内容包括：甲乙双方确认景豪华庭工程项目的工程款经结算后，乙方还应支付给甲方剩余工程款6000000元，以此作为双方本次建筑工程最终结算；协议签署后，双方就本次建筑工程结算完毕。本院在受理本案的同时，还受理原告就其余15套商品房对被告提起的诉讼15起，并将16起案件合并审理。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的解除合同通知书及快递详情单、查询单反映，原告于2018年5月17日向被告发出解除合同通知书，以被告逾期超过30日未支付购房款为由，通知被告解除合同；被告于次日签收该解除合同通知书。被告对该证据不予确认。被告提交并经第三人确认的落款日期为2017年1月17日的收据复印件反映，第三人确认收到原告景豪华庭16套商品房，折合价款9346950元，该商品房抵偿原告欠第三人的工程款9346950元，该商品房由项目实际施工人李杨兴（即本案被告）承接；第三人还另在该复印件上盖章并加注“此打印件与原件一致，原件已交给中山市御景房地产开发有限公司”等内容。原告对该证据不予确认。另在X幢X、X、X房的对应案件中，被告提交发票、收据等证据拟证实该3套商品房已交付被告使用。原告辩称该3套商品房只是借给被告使用，非合同约定的交付使用。针对本院关于为何被告未支付购房款、手续费而原告却开具了收据给被告的疑问，原告解释称是因被告要求开具收据以便其履行付款手续。第三人当庭称，抵扣工程款发生在原告与第三人之间，但因被告是实际施工人，第三人既要与原告进行结算，也要与被告进行结算，原告要向第三人支付工程款，第三人也要向被告支付工程款，故经协商由原告直接将16套商品房抵偿给被告作为抵扣工程款。被告对此表示确认，但原告对此不予确认，并称被告非实际施工人。就本院要求其说明的景豪华庭工程项目结算及工程款支付情况，原告称因未结算完毕，故不能确定其已向第三人支付工程款的情况；至于2017年5月26日的协议书，仅是对工程款中的6000000元之支付问题达成合意，实际未进行工程结算，签订该协议书时，原告没有注意到协议书中关于结算的表述。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的主要争议焦点在于：原告主张双方之间的合同已因其于2018年5月17日行使解除权而解除是否成立。首先，原告以被告未支付购房款为由主张依照合同约定行使解除权，而被告抗辩称其已以工程款抵偿购房款。从上述认定的事实及证据分析，原告关于被告未付购房款的主张，与其出具购房款收据的行为相互矛盾，其对出具购房款收据原因所作解释也不符合一般生活常理，缺乏可信度。而被告关于已以工程款抵偿购房款的主张，已经第三人确认，与第三人与原告之间存在建设工程施工合同关系的事实相符，与第三人于2017年1月17日出具的收据反映的内容一致，亦可从原告出具购房款收据的行为、2017年5月26日的协议书反映的工程款结算内容得到佐证。另外，如被告及第三人所述，包括涉案商品房在内的16套商品房是工程款9346950元抵偿的整体，而16套商品房中的3套已由被告控制使用，与被告主张的抵偿事实及该3套商品房已交付使用的事实较吻合；而如原告所述，被告分文未付，原告却将该3套商品房借给被告使用，极不符合常理。同时，原告在否认抵偿事实之余，对2017年5月26日的协议书反映的工程款结算内容所作解释明显不能成立，其也未能对景豪华庭工程的工程款支付情况作出明确说明，以反驳、推翻被告主张的抵偿事实。综上，被告的抗辩主张有一系列的证据佐证，符合一般生活常理，可信度较高，本院予以采纳和认定；而原告主张被告未支付购房款与相关事实、证据不符，亦不符合一般生活常理，可信度极低，本院不予采纳和认定。故原告以被告未支付购房款为由主张依照合同约定行使解除权，缺乏事实依据，不能成立。其次，从原告主张的行使解除权的程序分析。如原告主张，其依照合同约定行使解除权，属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定的情形。则根据该法第九十五条关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，因当事人没有约定，对方当事人也没有催告，故原告应在解除权发生之日起一年内行使。合同约定的购房款支付期限于2016年10月26日届满，若被告未支付购房款，则解除权于30日后即2016年11月27日发生，其应于一年内即2017年11月26日前行使解除权。而其未在该除斥期间内行使解除权，则解除权消灭。因此，原告在解除权消灭后于2018年5月17日才主张行使解除权，也缺乏法律依据，不能成立。综上所述，原告主张双方之间的合同已因其行使解除权而解除不能成立，故本院对其据此提出的全部诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：驳回原告中山市御景房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1477元，由原告中山市御景房地产开发有限公司负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一八年九月二十七日书记员  何尧敏书记员  侯艺喆