江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01612号上诉人（原审被告）张家港市好又多连锁超市有限公司。法定代表人徐乐飞，董事长。��托代理人陈全兴，律师。委托代理人刘逢迎，律师。被上诉人（原审原告）王云男。委托代理人王政，律师。上诉人张家港市好又多连锁超市有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第0686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院查明：王云男系苏州市相城区元和镇东风家具厂个体工商户业主。原张家港市好又多超市有限公司于2001年1月8日经苏州市张家港工商行政管理局核准开业，至2006年5月24日企业名称核准变更为张家港市好又多连锁超市有限公司。张家港市好又多超市有限公司相城分公司为原张家港市好又多超市有限公司的非法人分支机构。2005年7月19日，朱丐进被原张家港市好又多超市有限公司任命为张家港市好又多超市有限公司相城分公司（以下简称好又多相城分公司）的负责人，2005年7月20日经苏州市相城区工商行政管理局核准开业，至2009年12月29日被核准吊销。2005年6月18日，王云男与好又多相城分公司负责人朱丐进签订《房屋租赁合同》一份，约定王云男将其所有的位于苏州市相城区元和街道蠡瑞路11-21号的房屋出租给朱丐进，用于好又多相城分公司的经营。该合同约定：“第一条：租赁房屋的数量、质量与用途及坐落中约定。（1）租赁房屋的数量和坐落，以双方编制的附件图为准，该附件图是本合同不可分割的组成部分。（2）租赁房屋的质量：承租方声明已对所有租赁物的质量状况及使用现状经过考察，并已予以无保留地认可。（3）租赁财产的用途：用于开设超市。第二条：租赁期限租赁时间：2005年8月1日-2011年7月31日（共计陆年）。出租方从2005年6月20日起将上述房屋交付承租方使用至2011年7月31日止。第三条：租金和租金的交纳期限，（1）双方约定第一和第二年每年年租金为人民币肆拾捌万元；第三年和第四年每年年租金为人民币伍拾捌万；第五年和第六年每年年租金为陆拾捌万元。（2）租金采用如下方式支付：（3）签订合同付定金10万元。2005年7月15日支付18万元，2005年12月15日付20万元；2006年7月15日支付28万元，2006年12月15日付20万元；2007年7月15日支付38万元，2007年12月15日付20万元；2008年7月15日支付38万元，2008年12月15日付20万元；2009年7月15日支付38万元，2009年12月15日付30万元；2010年7月15日支付38万元，2010年12月15日付30万元……第六条：违约责任（1）承租方未按本合同约定的时间、方式缴纳租金，应向出租方支付每日万分之五的逾期付款违约金；若承租方未能在规定期限内付清每年租金，出��方有权提出解除本合同，并由承租方承担违约责任及承担违约金。（2）未经出租方同意，擅自将租赁房屋转让租赁给第三人，出租方有权立即解除本合同，并由承租方承担违约责任。……第十条：本合同经双方法定代表人或授权代表人签字生效，并加盖法人公章”。朱丐进在乙方处签字。同日，王云男又与原张家港市好又多超市有限公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定每年租金为人民币250000元，自2005年起至2010年，每年的7月15日支付150000元、12月15日支付100000元，合同的其他条款与王云男与朱丐进签订的《房屋租赁合同》一致，原张家港市好又多超市有限公司开设好又多相城分公司时，在苏州市相城区工商行政管理局备案的系该合同。王云男按约交付房屋，至2006年12月底，好又多相城分公司按与朱丐进签订的《房屋租赁合同》的约定足���支付了租金。2007年10月28日，好又多相城分公司向王云男出具《还款协议》一份，该协议载明：“关于房租叁拾万元延迟三月时间，经过协商叁拾万元计息1%月息。我们好又多超市承诺归还时于2008年3月15日。”。原审法院另查明：王云男曾因租赁合同纠纷，以张家港市好又多超市有限公司、好又多相城分公司为被告诉至原审法院，原审法院于2008年5月30日立案受理，并于2009年12月6日出具（2008）相民一初字第1013号民事判决书，在该案审理中，好又多相城分公司的特别授权委托代理人到庭参加诉讼，在该案庭审中，好又多相城分公司明确表示2007年10月28日的《还款协议》中的300000元，系指与朱丐进签订的《房屋租赁合同》关于“2007年7月15日支付38万元，2007年12月15日付20万元”付款中7月15日欠付的100000元、12月15日的200000元，王云男对此予以认可。王云男与好又多相城分公司于2009年6月15日协商解除了《房屋租赁合同》。该民事判决书后发生法律效力，2011年12月19日，原审法院以（2011）相民监字第0003号民事裁定，决定对本案进行再审，至2012年7月20日，该院出具（2011）相民再初字第0003号民事裁定书，裁定如下：“一、撤销本院（2008）相民一初字第1013号民事判决；二、准予原审原告王云男撤回起诉；三、原审反诉原告张家港市好又多超市有限公司相城区分公司对王云男的反诉，按自动撤回反诉处理。”上述事实，由王云男提供的身份证明、工商材料查询表、房屋租赁合同、租房合同附件图、还款协议、租赁合同等材料；张家港市好又多连锁超市有限公司提供房屋租赁合同等材料及当事人陈述等证据予以证实。原审审理中，王云男主张其于2009年7月16日才进入本案所涉房屋，并实际占有。张家港市好���多连锁超市有限公司主张2008年9月王云男实际占有所涉房屋，但双方均未提供证据证实自己主张。在（2008）相民一初字第1013号中，好又多相城分公司则主张王云男在2009年7月份已自行占有本案所涉房屋进行装修。张家港市好又多连锁超市有限公司另行明确，好又多相城分公司虽未注销，但实际已不存在，也没有相应的资产，朱丐进在苏北经营超市，难以查找。原审原告王云男的一审诉讼请求为：请求判令被告支付租金及房屋使用费计841863元及利息9165元（以300000元为基数，自2007年10月28日起按月利率1%计算到2008年3月15日止）；支付违约金（其中206737元自2008年3月16日起、300005元自2008年7月15日起、119739元自2008年12月15日起均按银行同期贷款利率1.3倍计算到判决生效之日止）。本案诉讼费用由被告承担。原审法院归纳本案争议的焦点：��、双方履行的系何份《房屋租赁合同》及合同的效力认定。王云男主张，本案中涉及二份《房屋租赁合同》，但根据（2008）相民一初字第1013号案件中好又多相城分公司陈述及《还款协议》协议中所涉300000元所针对的款项均指向双方履行的是王云男与朱丐进签订的合同，而朱丐进又是好又多相城分公司的负责人，在《还款协议》中也加盖了好又多相城分公司的章，故双方履行的系该份合同，而王云男与原张家港市好又多超市有限公司签订的《房屋租赁合同》仅仅作为工商登记备案所用。依双方订立的租赁合同，王云男已将合同中附件图中的房屋交好又多相城分公司经营使用，该合同合法有效。张家港市好又多连锁超市有限公司认为，王云男与原张家港市好又多超市有限公司签订的合同经工商部门备案，双方履行的系该份合同。而王云男与朱丐进签订的《��屋租赁合同》对张家港市好又多连锁超市有限公司无约束力，《还款协议》系朱丐进利用其为好又多相城分公司实际控制人的身份擅自盖章，其目的系为了延续其与王云男签订的《房屋租赁合同》，故该还款协议对张家港市好又多连锁超市有限公司无约束力。王云男出租的房屋系工业用地，现用于出租开设超市，用于商业，故合同应属于无效。原审法院认为：本案所涉房屋系承租后用于开设好又多相城分公司，而朱丐进作为该公司的负责人在该公司筹备阶段代表为开设该公司租房，其行为后果应及于好又多相城分公司。虽双方备案合同系王云男与原张家港市好又多超市有限公司所签订的《房屋租赁合同》，但结合好又多相城分公司出具的《还款协议》载明的欠付款项金额及好又多相城分公司在（2008）相民一初字第1013号案件中的陈述，可以认定双方实际��王云男与朱丐进签订的《房屋租赁合同》履行。王云男与好又多相城分公司负责人朱丐进订立的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且明确了租赁房屋的数量和坐落，以双方编制的附件图为准，该附件图是本合同不可分割的组成部分。租赁房屋的质量：承租方声明已对所有租赁物的质量状况及使用现状经考察，并已予以无保留的认可。全部房屋面积为4125.31平方米，而另外彩钢板搭建部分至今未办理房屋产权登记手续，故法院认为有房产权证的4125.31平方米部分租赁合同有效，而无房产权证的彩钢板搭建部分租赁合同无效，但王云男将该部分交付好又多相城分公司使用，故张家港市好又多连锁超市有限公司仍应按租赁合同中约定的租金支付同金额的房屋使用费。本案所涉房屋系工业用地，现用于商业用房，对此法律并无禁止性的规定，故张家港市好又多连锁超市有限公司的辩解无相应的法律依据，其主张不予采纳。二、房屋租金、使用费的认定及利息、违约金的计算。王云男主张，租金及房屋使用费共计841863元。1、自2007年7月15日到2008年7月15日前所欠261863元，即2008年7月15日应付100000元、2007年12月15日应付200000元，合计为300000元，2008年1月28日因天气原因致房屋部分倒塌酌情认定24天修缮时间，扣除租金38137元（按年租金580000元计算）；2、自2008年7月16日到2009年6月15日依合同约定欠租金531667元，按合同约定年租金580000元计算11个月；3、2009年6月16日到7月15日交付房屋欠房屋使用费48333元：按年租金58万元计算1个月。利息9165元即2007年7月15日应付100000元未付，从2007年7月15日计算利息，按约定的月利率1%计算到12月15日为4500元，2007年12月15日应付200000元未付，从2007年10月28日计算利息，按约定的月利率1%计算到2008年3月15日为4665元。违约金的计算按《房屋租赁合同》中6.1条约定过高，现自愿进行调整，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2009年12月16日起按本金803530元（即租金中的1和2相加）计算到判决生效之日止，诉讼请求作相应变更。张家港市好又多连锁超市有限公司认为，关于租赁期间扣除24天不付租金无异议，对于王云男主张的计算方法不认可，应按我单位与王云男签订的《房屋租赁合同》计算。对于朱丐进代表好又多相城分公司付款情况无异议，但我方要求按年租金250000元进行计算，多付部分应作相应扣除。原审法院认为：王云男与好又多相城分公司经协商明确双方间的房屋租赁合同自2009年6月15日解除，系双方自愿真实意思的表示，并不违反相关法律规定，法院予以认定。好又多相城分公司作为原张家港市好又多超市有限公��的非法人分支机构，其现已吊销且无相应的资产，民事责任应由张家港市好又多连锁超市有限公司承担。现双方对于王云男实际收回诉争房屋的时间存在争议，法院结合好又多相城分公司的陈述，认定王云男于2009年7月16日收回出租的房屋，故认定租金及房屋使用费共计841863元，王云男主张的利息9165元未超出《还款协议》的约定，法院予以准许，至于王云男主张的租金中的1和2相加应为793530元，其自愿自2009年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算到判决生效之日止的违约金，应予准许。据此，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律规定判决：被告张家港市好又多连锁超市有限公司于判决生效之日起十日内支付���告王云男房屋租金、使用费计人民币841863元、利息9165元，合计人民币851028元，并偿付以793530元为基数自2009年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算到判决生效之日止的违约金（如采用转帐方式支付，请汇入原告王云男指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币12310元，由被告张家港市好又多连锁超市有限公司负担（被告负担之款，原告自愿垫付，不再退回，被告张家港市好又多连锁超市有限公司于判决生效之日起十日内直接给付原告王云男）。上诉人张家港市好又多连锁超市有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定2005年6月18日王云男与好又多相城分公司负责人朱丐进签订房屋租赁合同与事实不符。因为签约在前，朱丐进任命为分公司负责人在后，合同签订行为完全是朱丐进的个人行为，对上诉人无约束力。二、一审法院认定本案应当根据王云男与朱丐进签订的房屋租赁合同履行也无事实依据。两份合同都明确需经双方法定代表人或授权代表人签字生效，并加盖法人公章。如果王云男与朱丐进所签订的合同在先，那么王云男与上诉人签订的后一份合同应为对原合同内容的变更；如果王云男与朱丐进所签订的合同在后，则在朱丐进没有相应授权代理的情况下，王云男存在明显恶意，其与朱丐进之间的合同也不能约束上诉人。王云男主张其与上诉人之间签订的房屋租赁合同仅作为工商登记备案使用，由于无需靠此合同规避法律，并不具有合理性。三、朱丐进与王云男缔约行为属无权代理，王云男明知相关事宜应当征得上诉人同意或确认朱丐进的代理权限，但其并未做到，故造成的法律后果应当由王云男与朱丐进自行承担。请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人王云男表示服从原判。二审中，本院主持调解，因双方当事人差距过大，调解不成。上诉人张家港市好又多连锁超市有限公司补充意见认为根据新民事诉讼法司法解释，王云男曾在本案相关纠纷再审程序中撤回起诉后重复起诉，法院应不予受理，裁定驳回王云男的起诉。本院补充查明：苏州市相城区人民法院曾于2008年5月30日立案受理王云男诉原张家港市好又多超市有限公司、好又多相城分公司租赁合同纠纷一案［案号：（2008）相民一初字第1013号］。该案中，王云男诉请解除与好又多相城分公司房屋租赁合同，立即搬出承租���屋并承担违约金以及支付所欠租金及孳息；原张家港市好又多超市有限公司对其分支机构好又多相城分公司在资产不足偿付部分承担连带责任（该案相关诉请与本案诉请内容部分重合）。该案一审判决后发生法律效力。该院于2011年12月19日作出（2011）相民监字第0003号民事裁定，决定再审上述案件。经该院再审［案号：（2011）相民再初字第0003号］，裁定撤销（2008）相民一初字第1013号民事判决；准予原审原告王云男撤回起诉；好又多相城分公司对王云男的反诉按自动撤回处理。该再审裁定还载明，王云男自愿申请撤回起诉的事由为原审诉讼主体有误。裁定作出后，王云男以张家港市好又多连锁超市有限公司为被告，向该院提起本案诉讼。2005年6月27日，原张家港市好又多超市有限公司与朱丐进订立《连锁加盟协议书》，明确特许朱丐进有偿使用“好又多”字号，开设好又多相城分公司。2005年7月5日，原张家港市好又多超市有限公司任命朱丐进为好又多相城分公司负责人。王云男与原张家港市好又多超市有限公司之间关于涉案房屋租赁合同的订立过程是由王云男预先在相关合同上签字后，由朱丐进拿到原张家港市好又多超市有限公司法定代表人处签字、盖章，相关合同系从工商部门调取。二审中，张家港市好又多连锁超市有限公司未能提供关于其对加盟分公司进行管理的规章制度，认可好又多相城分公司与原张家港市好又多超市有限公司内部财务独立。张家港市好又多连锁超市有限公司认为，因为朱丐进与王云男从未因房屋租赁事宜找过原张家港市好又多超市有限公司，有理由相信实际履行的合同是王云男与原张家港市好又多超市有限公司之间签订的房屋租赁合同。上述事实，由原审法院（2008）相民一初字第1013号民事判决书、（2011）相民监字第0003号民事裁定书、（2011）相民再初字第0003号民事裁定书、二审调查笔录等证据予以证实。本院查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为：当事人就同一标的物签订租金标准不同的两份房屋租赁合同，应以实际履行的一份来考量权利义务。本案中，案外人朱丐进从事好又多相城分公司筹建，并被原张家港市好又多超市有限公司任命为该分支机构的负责人，王云男实际交付租赁房屋供好又多相城分公司经营使用，朱丐进亦按其与王云男之间签订的房屋租赁合同履行了前期租金支付义务；相反，张家港市好又多连锁超市有限公司在诉讼中主张履行的是其与王云男订立的租金标准较低且在工商部门备案的房屋租赁合同，未能提供按该备案合同约定的租金标准支付房屋租金的证据，且从王云男实���收取的租金总额看，亦明显超出了备案合同约定的租金标准，结合张家港市好又多连锁超市有限公司以设立分公司的方式开展加盟特许经营，好又多相城分公司作为加盟方其财务管理相对独立等情况，也无法印证张家港市好又多连锁超市有限公司关于分公司代其履行备案合同租金支付义务的主张，故原审法院认定朱丐进与王云男之间订立的房屋租赁合同得以实际履行并无不当。公司法规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。朱丐进以个人名义从事分公司经营用房承租之行为，系属开办企业筹建分支机构的行为范畴，依法可视为开办企业职务行为，其与王云男就相关房屋租金数额之约定亦无证据表明超出合理范围，原审法院判令承继原张家港市好又多超市有限公司权利义务的张家港市好又多连锁超市有限公司支付拖欠的房屋租金、使用费并承担违约责任也是可以的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》于2015年2月4日起施行，该司法解释第四百一十条就再审案件中原告申请撤回起诉时，就法院的审查义务以及裁定准许的后果作了规定，即法院须在征得其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，才可作出准许裁回起诉的裁定；同时法院还应结合案情考虑当事人撤诉动机是否正当，向当事人释明裁定撤回起诉后不得重复起诉。由于上述规定属新设规则，在关联的再审案件裁定及本案一审判决作出之后才颁布施行，故对已完成的程序事项应当贯彻法不溯及既往原则，况且王云男在相关再审案件中申请撤回起诉的事由是原审诉讼主体有误，提起本案诉��基于合法权益维护，并无扰乱诉讼秩序、违反诉讼诚信之动机，故张家港市好又多连锁超市有限公司关于王云男没有诉权的上诉主张不能成立。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持；上诉人张家港市好又多连锁超市有限公司上诉主张缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12310元，由上诉人张家港市好又多连锁超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 岑审判员 周 红审判员 黄文杰二〇一五年五月二十六日书记员 陆晓婷书记员 裘 实