四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0681民初1317号 原告：宋小正，女，1971年10月6日生，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。 原告：陈助涛，男，1970年5月6日生，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。 共同委托诉讼代理人：唐晖，四川锦绣律师事务所律师，特别授权。 被告：四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司，住所地四川省广汉市中山大道南四段。 法定代表人：谭静，董事长。 委托诉讼代理人：肖登国，四川盈科律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：冯琦莹，四川盈科律师事务所律师，一般代理。 原告宋小正、陈助涛与被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法变更为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋小正、陈助涛的委托诉讼代理人唐晖，被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司的委托诉讼代理人肖登国、冯琦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋小正、陈助涛向本院提出诉讼请求：一、判令被告与原告结算合同款项并向原告退还多收取的购房款296098元，并支付利息（以296098元为基数从2018年4月25日起按银行同期贷款利率计算，计算至实际付清之日止）；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金270128.04元（以购房款为基数，从2015年4月25日起至2017年5月15日止，按日成万分之二计算）；三、判令被告支付因未按约定配备电话线、室外水管总闸不能正常开关而造成原告产生的费用800元；四、判令被告将原告所购房屋的不动产证、原告支付的购房款发票及相关完税凭证交付原告；五、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月29日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议及附件，约定被告将其开发的位于广汉市中山大道南四段6号三星堆半岛生态园区27幢2号商品房出售给原告，并约定“房屋总价款为140.25万元，如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）未能在商品房交付之日起540日内未取得房屋所有权证书的，买受人（原告）不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋的所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已收全部已付款万分之二的违约金”，补充协议第十一条第4款约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的540日内，为买受人办理房屋所有权证书，并在房屋所有权证办理后的2年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。合同签订后，原告向被告陆续交纳了1698598元房款及其他费用共计17632373.84元，其中部分款项转至了被告法定代表人谭静的账户。但被告未按合同约定的期限为原告办理相关权证并承担违约责任；另被告多收取的其他费用应退还并向原告交付购房发票、契税发票等。同时，原告在收房时发现房屋的电话线未按约定配备，室外总闸不能正常开关，造成原告产生的费用800元应由被告承担。 被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司辩称，原告主张退还多收的房款没有事实和法律依据。被告收取原告的房款均是出具了收据的，原告经过简单的对比就清楚是否多交款项，从2013年10月17日至原告起诉时已经过了4年半，该案已过两年的诉讼时效；在合同中约定是原告主动交清资料，被告多次通知原告补交资料办理相关证件，但原告一直未提交，故未办理相关不动产证，被告不存在违约；原告对房屋已验收合格，甚至改变了房屋结构，原告所提电话线、室外水管总闸不能正常开关的损失不存在，且已过诉讼时效。2017年5月15日，被告已经为原告办理了不动产证，是原告自己一直不领取。 原告为证明其所述事实，向法庭提交了如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息；2、《商品房买卖合同》复印件、《商品房买卖合同》补充协议及附件，本商品房是按照室内面积计价的及逾期办证应该承担的责任；3、收据10张，转账凭证1张，证明原告向被告缴纳了房款及其他费用1763237.84元，其中契税及其他费用64639.84元；4、备案信息，我方查询的案涉房屋的信息及购买房屋的信息，套内268.60平方米，证明被告在对该房屋备案是已经对房屋的套内面积进行备案，知道了房屋的实际面积，对房屋是按照套来计算的，不是按面积计算的，被告要求原告补差是欺诈行为；5、交款明细和席顺明的情况说明。被告质证后认为，对证据1无异议，对证据2的合同，双方买卖基础是按照合同来的，不是按照备案信息，对合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同中是约定按面积计算，并不是按套计算，合同上第五条约定了每平方米的单价，对付款都进行了约定，合同14条载明了面积差异的处理，误差在3%以内是符合合同约定的，被告要为原告办理房产手续，是需要原告委托我们主动配合，提交相关资料，资料齐全后被告才可以办理。对证据3的收据2013年1月17日的48598元这笔钱是补交车库和楼梯的款项，所有除开房款以外被告收到64639.84元，收到金额总计1533237.84元，对原告提供的上述10份收据被告均予以认可，对原告的证明目的不予认可，被告没有收取原告的任何款项，对每一项都是有依据的，对转款凭证付款方是宋小凤与本案没有关联性，被告没有委托谭静来收取这笔款项，对证据4真实性、合法性都无法做出判定，三性有异议，备案表和合同都可以在广汉市网上房地产交易管理系统查询，对证据5交款明细和情况说明只能证明宋小凤帮宋小正交钱，其他都不认可。谭静收取的不是公司行为，合同约定结算是人民币，不是美元，美元与本案没有关系，谭静与他们之间的款项是个人与他们之间的往来款。宋小凤转给谭静的钱需另案处理，与本案无关。被告向法庭提交了如下证据：1、被告营业执照复印件、2、被告法定代表人身份证明、3、法人身份证复印件，证明被告身份适格；4、《商品房买卖合同》、5、《商品房买卖合同》补充协议及附件、6、《公证书》，证明（1）2013年10月29日，被告与原告委托代理人宋小凤签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议及附件约定房屋总价款为1402500元。（2）被告法定代表人谭静不是买卖合同双方当事人，原告与谭静之间的经济往来与本案无关。（3）双方约定办理房产证的条件是原告交清全部资料、税费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续。原告接到被告的通知后不配合，导致无法办理产权证，被告不存在违约行为。7、关于面积差额补款手续和办理房产证的通知，证明2014年5月26日，被告告知原告进行补差和办理产权；8、原告发给被告的通知，证明2014年10月27日，原告向被告发函，证明其收到被告要求其办理补差和产权事宜的通知；9、《授权委托书》，证明经过多次通知，原告在2016年8月25日向被告出具了授权委托书，代为办理不动产证；10、不动产证，证明2017年5月15日，被告为原告办理了《不动产证》【川（2017）广汉市不动产权第0004475号】,距离原告结清维修基金上交办证资料仅261天，符合双方的约定，被告不存在违约行为；11、照片，证明原告对房屋验收合格早已入住，甚至改变了房屋结构，原告要求的配备电话线、室外水管总闸不能正常开关造成的损失不存在，且已过诉讼时效；12、谭静账户流水，2013年3月18日转10万元，2013年5月29日转183786元，2014年8月24日转184698元，证明谭静也曾向席顺明打款，席顺明向谭静的打款不是购房款，而是其他的经济往来；13、证人证言，证明被告通知原告办证，且其他已经交了材料的业主已经办证。原告对前述证据质证后认为：对证据1、2、3无异议，对证据4、5、6真实性无异议，不能达到被告相关的证明事实，对证据7与本案没有关系，我方缴纳的购房款远远大于实际的购房款，不存在补差的问题。对证据8与我方没有任何关系，这些都是涉及面积补差的，我们不需要补差，与我们没有关联性，对证据9更证明了被告违约，被告应该在2015年就应该办理相关权属证明，是被告逾期，到了2016年8月还在喊我们签授权委托书，对授权委托书真实性无异议，对证据不动产证我们没有拿到，真实性无法核实，对证据11照片与本案无关，对证据12真实性不持异议，关联性有异议，这几笔钱都是席顺明向谭静的儿子汇美元，对证据13的证人证言和原告无关。本院对双方经质证后无异议的证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年9月24日，原告出具委托书，委托宋小凤购买房屋。2013年10月29日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》、《补充协议及附件》，原告购买被告所开发的位于广汉市中山大道南四段6号三星堆半岛生态园区27幢2号商品房，双方在合同中约定：第五条计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米人民币5703.00元，同时房屋的建筑面积为284.16平方米，套内建筑面积249.92平方米，并约定原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）未能在商品房交付之日起540日内未取得房屋所有权证书的，买受人（原告）不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋的所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”，补充协议第十一条第4款约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的540日内，为买受人办理房屋所有权证书，并在房屋所有权证办理后的2年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。双方在补充协议中约定双方采用一次性付款方式于2013年10月29日前将房屋总价款1402500元一次性支付给出卖人。由于双方在签订合同之前，已经由原告的姐姐向被告交纳了房款，被告分别于2013年的3月7日、3月18日、3月21日、10月17日向原告姐姐宋小凤出具房款收据五张，共计金额1468598元。2013年10月17日，被告向原告出具收到办理案涉房屋产权证等所需费用的收据5张。同时，2013年3月21日，宋小凤还向被告法定代表人谭静的账户转入人民币230000元。合同签订当日，被告将房屋交付原告。2014年5月26日，被告在房屋所在处张贴公告，要求各业主办理面积补差款。2014年10月17日，包括原告在内的业主向被告发出通知，就面积补差一事要求回复。2016年8月7日，二原告向被告出具授权委托书，委托被告办理并领取不动产证。2017年5月15日，原告所购买房屋的不动产证已办理完毕，该证所表明的建筑面积为284.16平方米。 另查明，庭审中，被告表示现场可以将原告所主张的房屋的不动产证、原告支付的购房款发票及相关完税凭证交付原告。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否多付房款？要求退款是否已超过诉讼时效？二、被告是否违约办证？原告该诉请的请求是否已过诉讼时效？关于第一个焦点，根据本院查明的事实，被告向原告出具房款收据的总金额为1468598元，而双方所签订的合同所约定的房款为1402500元，就房屋面积为言，双方合同中所约定的房屋建筑面积与不动产证上的一致，被告未举证证明原告所购买的房屋面积大于合同所列面积，故房款应为1402500元，原告多付房款66098元，对于原告所称于2013年3月21日宋小凤支付给谭静的230000元系房款的说法，根据原告自己所举证据，原告在当日还支付了90余万元的款项给被告，且被告开具了收据注明为房款，原告此后又向被告支付了部分房款，如原告所述其同日向被告支付了两笔房款而被告仅开具了部分收据而原告不闻不问，明显不合常理，且谭静与宋小凤夫妻还有其他经济往来，故对原告所述该23万元系房款的说法本院不予支持，被告提出原告要求退还房款的诉讼请求已经超出诉讼时效，因双方在合同中约定的房屋面积若有差错据实结算，实行多退少补，不动产证于2017年5月才办理完毕，原告应于此日才知晓其所交房款是否多付，故本院对被告该辩解不予采纳。对于原告要求支付从2018年4月25日起的利息，双方因前期未结算，对是否多退少补尚不明确，本院酌定从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于是否延期办证，双方庭审中均认可房屋于2013年10月29日交付，根据双方合同约定应于交房后540日内办理房屋产权证，即被告应于2015年4月25日前办理产权证，故被告至2015年4月25日未为原告办理房屋产权证属违约，其辩解称系原告未向其交付用于办证的相关证件，责任在原告，本院认为被告并未向法院举证原告尚有其他证件未交付，对被告的该辩解本院不予采纳。根据法律规定，原告对被告未为其办理房屋产权证是明知的，其应于违约之日起即2015年4月25日起所计算的诉讼时效内向被告主张违约金，但在三年多的时间内，原告未向法庭举证证明其曾向被告主张，原告已丧失胜诉权，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付因未按约定配备电话线、室外水管总闸不能正常开关而造成原告产生的费用800元，双方从交房至今已超过三年，被告提出已超过诉讼时效的抗辩符合法律规定，且原告也未举证证明其有前述损失，本院对该请求不予支持；关于要求判令被告将原告所购房屋的不动产证、原告支付的购房款发票及相关完税凭证交付原告，庭审中，被告表示可当庭将不动产证交予原告，购房发票及相关完税凭证亦可立即交付，而原告未予接收，故本院同意原告的该诉讼请求，但希望原告配合前往领取。 综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司于本判决生效后十日内退还原告宋小正、陈助涛购房款66098元并支付利息（利息的计算方式为：以本金66098元为基数，从2018年5月17日起按银行同期同类贷款利率计算至本判决确定之日止；若到期未归还，则计算至款项付清之日止）； 二、被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司于本判决生效后十日内将案涉房屋的不动产证及购房发票及相关完税凭证交付原告宋小正、陈助涛； 三、驳回原告宋小正、陈助涛的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费9470元，由原告宋小正、陈助涛承担8364元，由被告四川广汉市三星堆半岛生态园有限公司承担1106元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长  吴秀平 审判员  蒋成刚 审判员  陈贤君 二〇一八年九月五日 书记员  俸 丹