四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初5647号 原告：四川爱家居商业管理有限公司。住所地：成都市高新区西部园区西北片区。 法定代表人：陈敏。 委托诉讼代理人：刘广伟，男，1990年7月28日出生，汉族，住长春市双阳区，系公司员工。一般诉讼代理人。 被告：岑辉，男，1971年2月15日出生，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：王文建，广东广和（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 原告四川爱家居商业管理有限公司与被告岑辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告四川爱家居商业管理有限公司的委托诉讼代理人刘广伟，被告岑辉的委托诉讼代理人王文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川爱家居商业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告因单方解除合同致使物业空置期费用19101.6元；2、判令被告向原告支付一年免租期间的运营管理费114609.6元；3、判令被告因单方解除合同违约金68765.76元；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年2月5日，原、被告双方就被告承租原告位于成都市高新西区双柏路68号晨明爱家居总部港项目第一层1B40、1B41号物业之事签订了《物业综合管理服务协议》，物业用途为：从事华狮龙品牌的展示，期限为36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，原告按照合同约定，履行了物业交付义务，但在合同履约过程中，被告单方无故向原告提出终止合同。经原告多次沟通，并要求被告继续履行合同，均无果。故诉至法院，请求事项如前。 被告岑辉辩称：1、被告只认可原告的第一项诉讼请求，不能叫空置期而应该是欠付的物业服务费。2、请求驳回关于原告要求被告承担免租期之间的运营费和驳回原告要求被告承担违约金的诉请，由于原、被告签订的合同是2015年5月1日至2018年4月30日，被告于2017年11月30日向原告提出撤场，不再承租原告物业，在2017年11月30日前被告完全按照合同约定履行，在原告提出撤场后，2018年3月原告同意解除物业合同，在2017年11月30日至2018年3月期间被告欠付原告的物业服务费，但在2018年3月份原告已经找到下一家承租商，使该物业并没有真正产生空置期，被告只有两个月没有履行合同，被告虽违约，但没有给原告造成损失。 经审理认定事实如下：2015年2月5日，原告四川爱家居商业管理有限公司（甲方）与被告岑辉（乙方）签订了物业综合管理协议。协议2-1约定：“乙方承租物业坐落于成都市高新西区双柏路68号晨明.爱家居总部港项目（西区商业项目）2号楼第壹层第1B40、1B41号，该物业承租面积总计为322平方米（含公摊面积）。”协议2-2约定：“乙方租用该物业仅限用于华狮龙品牌的产品、商品系列的展览展示，约定第经营范围为吊顶。”协议3-1约定：“本协议的有限期限与乙方和成都晨辉汽车有限公司签订的《物业租赁》约定的合同有效期限一致，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止。有效期起算日应当为2015年5月1日。……”协议4-1约定：“为维护双方整体声誉，保障消费者合法权益，签订本协议时，乙方须一次性向甲方人民币15000.00元，作为乙方在承租物业内从事商品、产品销售或提供服务的质量，以此确保甲方对消费者公开承诺的“先行代赔”等制度的执行和实现……。”协议5-1约定：“运营管理费：乙方须向甲方缴纳标准为36.00元/平米的运营管理费；甲方按乙方承租物业面积322.00平方米进行计费，合计乙方每月应缴纳11592.00元；双方对该费用的缴纳方式，按照乙方和晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行。”协议5-2约定：“物业服务费：乙方同意按照5元/月/平米的标准向甲方支付物业服务费。按乙方承租物业面积322.00平方米进行计算，合计乙方每月应缴纳1610.00元；双方约定，该费用的缴纳方式，按照乙方和晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定进行。”协议12-5约定：“本协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议，均视为违约。违约方应向守约方支付违约金，违约金按本协议的合约费用总额的20%计算及收取。”根据双方的合同约定，被告缴纳物业空置期的费用的计算方式:36/元×265.3/平方米/×每月，运营费的计算方式为:36/元×265.3/平方米×每月。合同签订后，被告向原告缴纳了质量保证金15000元。当日，被告与成都晨辉汽车有限公司也签订了《物业租赁协议》，其租赁期限为36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。2016年3月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《物业面积变更协议》，其内容为：“甲、乙双方确认，将原合同2-1条约定的租赁面积322平方米，变更为265.3平方米，租金及其它费用支付标准按照原合同执行；其它内容及条款按照原合同执行”。2017年12月被告岑辉因亏损提出撤场，2018年3月原告提出解除了双方的合同，但被告未支付原告2018年1-2月物业空置费用19101.6元和2015年5月1日至2016年4月30日的运 营费114609.6元。故原告诉讼来院，其请求如前。 以上事实，有原、被告双方的陈述，原告的营业执照、法人身份证明书，被告的身份证，物业综合管理协议、DM宣传单与成都商报广告宣传、（2018）川0191民初5650号民事判决书等证据，均经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，《物业综合管理协议》是原、被告真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同约定全面履行合同义务。被告岑辉在合同有效期内未协商一致的情况下提前搬离案涉房屋，且未缴纳物业服务费19101.6元，违反了合同约定，被告对此也未否认，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照合同约定全面履行合同”之规定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。 对原告要求被告支付一年免租期的运营管理费114609.6元的诉请，由于原、被告双方签订的《物业综合管理协议》中没有对运营管理费进行免除的书面约定。被告以其同成都晨辉汽车有限公司签订的租赁协议中有免租期限的约定，要求其与原告的物业综合管理合同也有一年免租期，不应缴纳运营费的主张为由的提出抗辩，因其未提供相应的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据第事实，应当提供证据加以证明，……。”之规定，故对原告的该项诉请，本院也予以支持。 由于被告违约，应当支付违约金。虽然原、被告双方在协议中约定了违约金的条款，但是考虑实际违约期间仅为4个月，原告已将案涉房屋重新签订了物业综合管理协议，本院对原告要求被告支付空置期间的费用的诉讼请求已经支持，而原告主张的违约金已远远高于其实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告请求本院酌情调低违约金额，本院对此酌情由被告承担违约金15000元。 综上，对原告的诉请，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百一十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告岑辉在本判决生效之日起十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付2个月的物业空置期的费用19101.6元； 二、被告岑辉在本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付一年运营管理服务费114609.6元； 三，被告在本判决生效后十日内支付原告四川爱家居商业管理有限公司违约金15000元 四、驳回原告四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件减半收取受理费2169元，由被告岑辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  许剑 二〇一八年九月十日 书记员  冷雄