上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三(民)初字第904号原告叶繁强，男，1958年11月17日出生，汉族，住上海市。杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室。原告叶子，男，1989年11月19日出生，汉族，住上海市。杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人杨蓓琦(母子关系)，女。生，汉族，住上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室。两原告共同委托代理人于大江，上海市郑传本律师事务所���师。被告王晋舜，男，1962年7月1日出生，汉族，户籍地上海。市闸北区沪太路XXX弄XXX号XXX室，住上海市闸北区洛川东路XXX号XXX室。委托代理人郭正华，上海中优律师事务所律师。委托代理人郭建民，上海中优律师事务所律师。被告沈斌，男，1965年9月21日出生，汉族，户籍地上海。市宝山区宝钢四村XXX号XXX室，住上海市宝山区宝成三村XXX号XXX室。委托代理人夏朝霞，上海市东海律师事务所律师。第三人上海精准德邦物流有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区业盛路XXX号国贸大厦A-433室。法定代表人薛大鹏，职务总经理。委托代理人张娟。原告叶繁强、叶子与被告王晋舜、沈斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审理，于2014年5月29日依法公开开庭进行了审理。根据上海精准德邦物流有限公司的申请，本院依法追��其作为第三人参加诉讼，并于2014年7月9日第二次公开开庭进行审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年10月17日第三次公开开庭进行审理。原告叶繁强、原告叶子的委托代理人杨蓓琦及两原告共同委托代理人于大江、被告王晋舜及其委托代理人郭正华、被告沈斌的委托代理人夏朝霞、第三人上海精准德邦物流有限公司的委托代理人张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶繁强、叶子共同诉称，2013年初，原告通过中介公司从被告沈斌处购买本市北宝兴路XXX号房屋(以下简称系争房屋)。根据与沈斌签订的《租约转让协议》，原告受让沈斌与王晋舜签订的《房屋租赁合同》，租期至2017年9月15日。第三年底始，月租金为人民币15080元(以下币种均为人民币)，支付方式为六个月一付。沈斌应于办理该物业产权过户取得收件收据后15日内办理相关租约转让手续，原租赁合同的保证金归原告所有。但上述协议签订后，沈斌没有安排原告与承租人签订新的租赁合同，租金仅结算到2013年9月15日。原告向王晋舜主张租金，王晋舜以各种理由拒绝支付。根据租赁合同第12条第二项第4款规定，“乙方逾期不支付租金或有关费用累计超过十日的”，原告即可发出书面通知解除合同，并还要按月租金的三倍向原告支付违约金，如违约金不足弥补损失的，则还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。”现原告已向被告发出解除租赁合同和租约转让协议的通知，被告收到后未向法院起诉，视为确认合同解除，被告应当撤离系争房屋。为此，原告诉至本院，要求：1、被告王晋舜迁出系争房屋；2、被告王晋舜按照每月15080元的标准支付2013年9月16日至实际迁出日止的房屋占用费；3、被告王晋舜支付违约金45240元；4、被告沈斌承担原告的损失22620元。被告王晋舜辩称，原告要求被告王晋舜迁出是基于侵权关系，但两被告之间签有租赁合同，王晋舜可以使用系争房屋。根据买卖不破租赁原则，即使房屋已经过户交接，也不影响原已存在的租赁关系。第二，原告的第二项诉讼请求是根据合同关系提出的，而王晋舜没有违约行为。王晋舜一直积极联络沈斌要求付租，但在原告和沈斌没有明确指示的情况下，王晋舜只能将租金支付给合同相对人沈斌。第三，原告要解除合同，应当通知沈斌，沈斌没有书面通知王晋舜房屋权利已经转移，在这种情况下，只有沈斌有解除权。综上，不同意原告的诉讼请求。被告沈斌辩称，原告针对沈斌提出的诉请依据是租约转让协议第三条，该约定是指原承租人发生违约，导致租赁合同终止时才发生的补偿，与本案是不同的两个法律关系，不同意原告的诉讼请求。第三人上海精准��邦物流有限公司述称，原告与王晋舜的租赁合同已于2013年12月30日解除，在此情况下第三人与原告签订新的租赁合同，并向原告支付了16000元押金和2014年一季度的租金。2014年1月29日，王晋舜强占系争房屋，导致第三人无法正常经营。因原告诉请不涉及第三人，第三人不发表意见。经审理查明，被告沈斌原为系争房屋产权人。2011年8月28日，被告沈斌(甲方)与被告王晋舜(乙方)签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业用房使用，租期陆年，自2011年9月16日起至2017年9月15日止。第一年、第二年每月租金12000元；第三年在第二年的基础上递增4%，每月租金12480元；第四年在第三年的基础上递增6%，每月租金13230元；第五年在第四年的基础上递增6%，每月租金14020元；第六年在第五年的基础上递增6%，每月租金14865元。租金支付方式每陆个月交房租一次。第一次为2011年8月28日，以后乙方应于租费到期日10天前向甲方支付后陆个月租金。乙方在签约时即向甲方支付保证金12000元，保证金不计利息。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵冲本合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。如由于乙方违约造成合同提前解除的，则保证金用以抵冲本合同约定的由乙方承担的租金、违约赔偿金等相关费用，赔偿金不足抵付甲方全部损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。乙方在租赁期内，可将该房屋部分或全部转租给他人，但必须通报甲方。在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方，并与购买方解决好租期内的一切问题。甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金或有关费用累计超过10日的，甲方可书面通知乙方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2012年6月28日，王晋舜委托案外人高某某与第三人上海精准德邦物流有限公司签订《商铺租赁合同》约定，第三人承租系争房屋用于物流经营。租赁期自2012年7月1日至2017年9月15日，免租期为2012年6月23日至2012年6月30日，从2012年7月1日起计收租金。第一年月租金15789元；第二年月租金16737元；第三年月租金17737元；第四年月租金18810元；第五年19895元；第六年合同剩余两个月十五天租金合计49738元，租赁保证金20000元。租金每三个月支付一次，第一次为2012年7月1日，以后承租方应于租金到期日20日前向出租方支付后三个月租金。租金汇至王晋舜中国农业银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户。在签订本合同时承租方向出租方一次性支付商铺租赁转让费30000元。2013年1月，沈斌与叶繁强签署一份《租约转让协议》。该协议约定，双方就系争房屋买卖交易签订了《上海市房地产买卖合同》，鉴于出卖方在签订买卖合同之前已经取得承租人王晋舜放弃房屋优先购买权的书面声明，买受方同意受让原租赁合同，因此双方达成如下协议：1、双方确认原租赁合同的租赁期限至2017年9月15日止，月租金14560元，租金支付方式为按照每陆个月为一期支付，租赁保证金12000元。2、双方同意办理该物业产权过户取得收件收据后十五日内，出卖方安排买受方与承租人签订新的《租赁合同》或将原租赁合同的出租人变更为买受方(除买受方与承租人另行达成一致外，买受方同意按照原租赁合同的约定履行义务、行使权利)，租金收益自该日起转由买受方享有(若存在出卖方于该日前已经预收但未实际使用的租金的，则出卖方应于该日同时转付乙方)，原租赁合同的租赁保证金亦应��同日转付买受方。3、双方同意若在双方办理本协议第2条所述事项前，承租人发生违约导致原租赁合同终止，则出卖方同意将原租赁合同所约定的违约金的50%作为补偿金于该物业交付买受方当日支付给买受方，作为对买受方的补偿。2013年3月18日，沈斌与两原告经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍就买卖系争房屋签订网上备案专用的《上海市房地产买卖合同》。双方约定两原告以XXXXXXX元的价格购买系争房屋，建筑面积158.27平方米。付款方式为：两原告于双方签订上海市房地产买卖合同当天支付首期房价款XXXXXXX元，该首期房价款中已包含定金500000元；双方赴上海市闸北区房地产交易中心申请办理产权过户(送件)当日，两原告支付XXXXXXX元；尾款50000元待双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，出卖方将房地产交付买受方，且签署《房地产���接书》确认无误后当日内，买受方自行支付或委托中介代为转付。两原告与被告沈斌达成买卖意向后，于2013年1月31日、2月1日、2月5日、4月1日、4月3日、5月3日分别向沈斌支付20000元、480000元、XXXXXXX元、150000元、XXXXXXX元、50000元。关于押金12000元以及2013年4月1日至2013年9月15日的租金80080元，沈斌以在房款中抵扣的方式转付给了原告。2013年4月19日，两原告取得系争房屋产权证。2013年9月10日，王晋舜向沈斌支付2013年9月16日至2014年3月15日的租金74880元，同时还向沈斌支付7200元。因原告未收到租金，对系争房屋采取了断电措施。2013年11月8日，王晋舜、高某某委托律师向原告叶繁强发函称，王晋舜与上家沈斌就系争房屋签有房屋租赁合同，后王晋舜将房屋转租给第三人，故第三人有权在系争房屋内经营。原告采取断电停水的措施给第三人造成重大损失，要求原告接函后保证第三人的供水供电并协商赔偿问题。2013年11月11日，沈斌委托律师向原告叶繁强发函称，其已配合原告办理了系争房屋产权及配套设施的过户手续。原告已于2013年3月3日、4月3日分别收取原租赁协议保证金12000元和2013年4月1日至2013年9月15日租金80080元。沈斌已完全履行了《租约转让协议》约定的义务，其曾多次约原告与承租人协商租赁事宜，但原告与承租人迟迟不办理相关手续，原告应自行承担怠于履行的责任。2013年12月31日，原告委托律师向王晋舜发函称，原告通过购买的方式取得系争房屋的产权，王晋舜是清楚明了的。原告已经取代沈斌成为系争房屋出租方，王晋舜应按照约定将房租付给原告。但王晋舜对此置之不理，仍将租金支付给沈斌。原告认为王晋舜的行为属于根本违约，故要求解除房屋租赁合同。2014年1月26日，王晋舜委托律师回函表示2013年10月11日前��有任何人以任何方式通知王晋舜有关租赁房屋的权属变化情况，也没有任何人依据合同法履行债权转移的通知义务。所以，王晋舜按照合同约定将2013年9月至2014年3月的租金付给了沈斌，对于原告单方面要求解约不予认可。2014年1月，原告与第三人就系争房屋签订《商铺租赁合同》，第三人向原告支付押金16000元及一季度的租金。因王晋舜未收到2014年始的租金，故要求第三人搬离系争房屋。第三人搬离后，王晋舜将其物品搬入系争房屋。审理中，原告出具中介公司提供的《房屋租赁合同》(传真件)表示，此合同是租约转让协议中记载的附件，即“原租赁合同”。该合同载明：第一年、第二年每月租金14560元；第三年在第二年的基础上递增4%，每月租金15080元；第四年在第三年的基础上递增6%，每月租金15984元；第五年在第四年的基础上递增6%，每月租金16946元��第六年在第五年的基础上递增6%，每月租金17962元。被告沈斌、王晋舜均表示该合同是复印件，对其真实性不予认可。原告方证人翟某某出庭作证称，其是中原公司经办系争房屋买卖的业务员。2013年1月29日，沈斌传真给其一份租赁合同，就是原告提供的那份合同。原告看过合同后同意购买系争房屋，翟某某遂按照正常流程帮助原告及被告沈斌办理了交易。同年5月3日办理交房的时候，实际承租人拿出一份不一样的租赁合同。因租金标准不一致，导致原、被告没有签成新的租赁合同。交房的时候，有四方当事人在场，原告、沈斌、中介方以及王晋舜的代理人。王晋舜代理人出示了王晋舜手写的委托书。原告对于证人证言没有异议。被告王晋舜认为中介与原告和沈斌之间有利害关系，证人证言效力有待认定。被告沈斌表示其和中介有矛盾，且证人和原告有利害关系，故沈斌对证人的不实证言不予认可。原告表示，其看到中介提供的租赁合同，对此租金标准予以同意才会购买系争房屋。但是2013年5月房屋交接当天，王晋舜代理人高某某却拿出另一份合同，该合同租金标准远远低于中介提供的合同，故双方未能订立新的租赁合同。其次，因原告与沈斌在2013年4月1日已向房地产交易中心办理送件手续，所以沈斌同意将2013年4月1日至同年9月15日的租金在4月3日应付的房款中抵扣。关于12000元押金，沈斌已转给原告，转让的方式是直接在尾款50000元中扣除，即原告在5月3日将尾款38000元以现金形式支付给沈斌。再次，原告已经向王晋舜发出解除合同的通知，但从第三人2014年2月14日撤离后，王晋舜开始非法占用系争房屋，故坚持要求王晋舜支付占用系争房屋期间的使用费。最后，原告只是在王晋舜占用房屋期间断了电，没有停水。第三人表示其在和高某某签约时，高某某出示的是高某某和沈斌签订的房屋租赁合同。第一年月租金13000元，之后每年递增6%。被告王晋舜表示，第一，其和高某某是合作关系，将系争房屋出租给第三人是王晋舜委托高某某签约办理的。王晋舜从未接到过5月3日交接房屋的通知，当日高某某在场。高某某出示两被告签订的第一年月租金为12000元的租赁合同后，原告就走了，并没有交接。第二，沈斌在出售房屋前通知过王晋舜，王晋舜已表示放弃优先购买权。第三，沈斌知道王晋舜转租的情况后曾要求提高租金，王晋舜没有答应。直到2013年9月沈斌再次与王晋舜商量时，王晋舜才同意一次性加7200元，但之后的租金仍按协议履行。第四，王晋舜没有看到过系争房屋的买卖合同，在诉讼前原告从没出示过产权变更材料，亦没有人通知王晋舜要变更付租的对象，故王晋舜按照合同约定在9月份向沈斌支付了自2013年9月16日起半年的租金。第五，2014年年初王晋舜向第三人催讨房租，第三人称已付给原告，拒绝支付给王晋舜。2014年2月14日，第三人迁出系争房屋，王晋舜遂将其物品搬入系争房屋，并派人看守至今。被告沈斌表示原租赁合同中没有同意王晋舜转租的条款，是王晋舜擅自进行了修改。2012年底，沈斌得知王晋舜将房屋转租给第三人，就一直要求王晋舜加租金。之后，双方口头约定从2013年9月16日开始每月加1200元。其次，2013年5月，原告、中介、沈斌以及王晋舜的代理人高某某曾碰过一次面，本来三方想重新签订租赁合同，但原告提出月租金14560元的标准与王晋舜的合同不一致，所以没有签成。当天，王晋舜就应当知道今后租金应该交给原告。再次，沈斌向中介出示的是与王晋舜一致的第一年月租金为12000元的合同，租约转让协议中的月租金标准14560元是一个平均值。至于王晋舜打给沈斌的7200元到底是给沈斌的补偿还是作为租金，由法院认定。审理中，被告沈斌同意将王晋舜2013年9月10日已付的租金交给原告，并多次承诺将82080元交至法院代管，但一直未交。以上事实由原告提供的租约转让协议、房屋租赁合同、房屋产权证、案件报案回执单、解约通知、证人证言、房屋买卖合同、付款凭证，被告王晋舜提供的房屋租赁合同、商铺租赁合同、律师函，被告沈斌提供的短信、律师函、明细对账单，第三人提供的租赁合同、律师函、快递回执、情况说明以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告与沈斌签订的《租约转让协议》表明原告在购买系争房屋时对于房屋带租约的情况是明知的且同意受让原租赁合同。原告主张原租赁合同是沈斌提���给中原公司的第一年月租金为14560元的租赁合同，但该份合同没有原件，被告王晋舜亦没有认可。从王晋舜提供的租赁合同原本以及付款凭证来看，王晋舜与沈斌之间实际履行的是第一年月租金为12000元的租赁合同，所以原告变更为产权人后即应受到该份租赁合同的约束。原告是否能行使合同解除权，要看是否具有法定解除或约定解除的情形。现原告要求解约的理由是王晋舜没有按照传真件合同标准向其支付租金，而根据当事人陈述以及提供的证据，本院认为王晋舜并未承诺按照该标准向原告支付租金，所以王晋舜将租金继续付给沈斌的行为也不构成拒付租金，原告发函主张解除租赁关系缺乏事实和法律依据，并不发生合同解除的法律效力。原告在尚未与王晋舜解除租赁关系的前提下，自行与第三人达成新的租赁合同，造成王晋舜无法收到相应的租金；而且之后原告停止供电，王晋舜拒付相应的租金可视为行使同时履行抗辩权，亦不能构成合同解除的事由。由于双方的租赁合同尚未解除，故原告要求王晋舜返还房屋，本院难以支持。根据《租约转让协议》的记载，原租赁合同是该份协议的附件。沈斌表示向中原提供的租赁合同就是王晋舜提供的第一年月租金为12000元的合同。但该份合同中并没有月租金14560元的约定，即使按沈斌所述取均价，也低于每月14560元的租金标准。当法庭询问租约转让协议为何约定月租金14560元时，沈斌一直没有给予合理的解释。虽然原告出示的租赁合同是中介公司提供的传真件，没有原件，但该合同所记载的第一年租金标准与租约转让协议上所载的金额一致，且沈斌在房款中扣除的五个半月租金的数额，与月租金14560元的标准相吻合，再结合中原公司经办人员的证言，本院有理由相信导致原告与王晋舜就房屋租金产生争议的原因系沈斌故意隐瞒所致，由此造成原告及王晋舜的损失，双方均可另行向沈斌主张。鉴于原告与王晋舜的租赁关系尚未解除，故原租赁合同应继续履行。关于沈斌所述租金从2013年9月16日起每月增加1200元的主张，王晋舜虽然予以否认，但沈斌提供王晋舜2013年9月10日向其支付7200元的证据，结合交易习惯及王晋舜这一付款行为，本院认为沈斌的主张具有高度盖然性，即从2013年9月16日起，王晋舜同意每月租金增加1200元。据此，本院认为自本判决生效之日起，王晋舜应当按照原租赁合同约定的租金数额、递增比例再每月增加1200元的标准继续履行租赁合同，即2014年9月16日至2015年9月15日，每月租金标准为14430元；2015年9月16日至2016年9月15日，每月租金标准为15220元；2016年9月16日至2017年9月15日，每月租金标准为16065元。原告应于本判决生效之日起恢复供电，并按照原合同约定提供相应的设施设备供王晋舜使用，王晋舜应于本判决生效之日起五日内支付判决生效之日起六个月的租金，以后应于每六个月到期日前十天支付后六个月的租金。如王晋舜逾期支付租金超过10日的，原告有权行使合同解除权。同样，原告与王晋舜任何一方未按原租赁合同继续履行的，相对方均可以根据合同约定行使合同解除权。审理中，沈斌同意将王晋舜支付的2013年9月16日至2014年3月15日的租金82080元支付给原告，并无不妥，本院予以确认。虽然王晋舜没有将2013年9月16日至2014年3月15日的租金付给原告，但系沈斌隐瞒真实情况从而使原告和王晋舜产生认识上的错误所致。王晋舜向沈斌支付该时段租金的行为可视作其已履行了付租义务，原告要求王晋舜支付2013年9月16日至2014年3月15日房屋占用费的请求，本院不予支持。因原告与王晋舜的租赁关系还未解除，所以王晋舜有权使用房屋。考虑到自2014年3月16日至本院作出本判决之日，原告确实对系争房屋采取了断电措施，故本院对该时段内被告应付的租金酌情予以调整。又因2015年5月25日之后的租赁履行情况目前尚不明确，故原告可就此后的租金另行主张权利。基于上述分析，原告要求被告王晋舜支付提前解约违约金的请求，本院亦难以支持。关于原告向沈斌主张的损失，是依据租约转让协议的第三条。该条适用的条件是承租人违约导致合同提前终止。但本案原告与王晋舜的租赁合同并未终止，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告王晋舜应于本判决生效之日起五日内向原告叶繁强、叶子支付自2014年3月16日起至2015年5月25日的租金72000元；二、被告沈斌应于本判决生效之日起五���内给付原告叶繁强、叶子自2013年9月16日起至2014年3月15日的租金82080元；三、驳回原告叶繁强、叶子其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2562元(原告已预缴)，由原告叶繁强、叶子负担1400元，被告王晋舜负担382元，被告沈斌负担780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏思奇代理审判员  龚 平人民陪审员  成福鑫二〇一五年五月二十五日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条��赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。