河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初1567号原告：陈朝帮，男，1942年10月4日出生，汉族，大专文化，河南省信阳市人，无业，住洛阳市涧西区。被告：涧西区珠七南院临时业主委员会，住所地：洛阳市涧西区丽春路珠七南院。负责人：路勇，该委员会主任。原告陈朝帮与被告涧西区珠七南院临时业主委员会为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈朝帮、被告涧西区珠七南院临时业主委员会的负责人路勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈朝帮的诉讼请求为：确认被告承包房屋合同成立，立即停止侵权，恢复承包权；要求被告赔偿经济损失，承担违约责任，合计113180元，月息2%，至付清为止；要求被告承担本案诉讼费、律师费用。事实和理由：2016年5月1日，原告与被告的负责人陈安立签订了本院平房为期5年的承包合同，承包期自2016年5月1日起至2021年5月31日止，租金按年计算，租金每年伍万陆仟元整，诚信保证金壹万元整。原告已按合同履行。双方所签房屋承包合同合理合法。2017年2月初，路勇接任被告的负责人后，被告在原告承包期内擅自将原告所承包5年的平房另租他人，严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，根据合同法相关规定和原、被告所签的承包合同第七条违约责任：被告既接管了珠七临时业委会的权力，就应承担其义务，被告应承担违约金140000元整。原告所交第一年的承包金56000元，被告仅履行了三个季度，尚有一个季度未有履行合同，应返还原告14000元整。为此，原告恳请人民法院裁定，维护原告的合法权益。被告涧西区珠七南院临时业主委员会辩称，原告与被告的负责人陈安立签订的房屋租赁合同无效。根据物业管理条例第十九条第一款关于业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动之规定，业主委员会无权行使与物业管理无关的活动，所以，本案所涉合同因违反法律法规的强制性规定而无效。原告与陈安立（上届临时业主委员会负责人）恶意串通，损害业主利益。本案所涉合同的签订正处于临管会换届期间，原告与陈安立仓促间签订的承包合同，并没有向全体业主公示，业主们对此份合同的存在一律不知，被告认为该份合同是原告与陈安立为诈骗本小区业主全体利益而故意为之，而原告同样为本小区业主，又同时掌管财务和印章，为该份合同的签订提供了有利条件，所以，在原告与陈安立恶意串通、意图诈骗本小区全体业主的财产、损害全体业主们的权益的情况下，请求法院根据合同法第五十二条第三项关于恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益之规定，判令本案所涉房屋承包合同无效。原告所称与事实不符。原告所称已经缴纳租金与事实不符，自本届临管会接管工作以来，并未在任何财务收支记录上发现有原告所称的款项流转情况，原告称其已经缴纳租金，没有事实依据，鉴于本答辩状所述该房屋租赁合同无效，被告不负有返还租金及赔偿经济损失的违约责任，反倒是原告应基于不当得利向被告支付三个季度的房屋使用费。原告起诉状中所陈述的现届临时业主委员会负责人路勇擅自将原告所承包平房另租他人一句与事实不符。自路勇2017年2月份接管临时业主委员会以来，上届临管会并未与其交接任何相关事宜，而原告掌管临管会的财务情况，在2017年至2018年这一年内从未向本届临管会告知本案中承包房屋合同的存在，本届临管会及小区业主对原告所称的房屋租赁合同一无所知，故不存在另租情形。被告应全体业主请求，请求法院判决陈朝帮与陈安立签订的合同无效，禁止继续诈骗我们的共同财产，立即停止这种不道德的要求，请求法院主持正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院认定如下：陈安立原系涧西区珠七南院临时业主委员会主任。2016年5月1日，常伟欣、原告陈朝帮与被告涧西区珠七南院临时业主委员会签订《承包合同》，约定涧西区珠七南院临时业主委员会将座落于珠江路七街坊南院平房一排及包括门岗室前后两小间承包给陈朝帮、常伟欣，承包期限共五年，自2016年5月1日至2021年5月31日，租金按年计算，每年56000元，每季度支付一次，逾期未支付租金的，涧西区珠七南院临时业主委员会有权收回房屋，并有权要求陈朝帮、常伟欣赔偿一季度的经济损失；陈朝帮、常伟欣应向涧西区珠七南院临时业主委员会支付诚信保证金10000元，合同到期时待结清水、电、卫生等费用，由涧西区珠七南院临时业主委员会退还给陈朝帮、常伟欣；双方如有违约，按五年承包金总金额的50%赔偿。2016年5月10日，常伟欣出具书面声明，放弃上述承包。2016年5月10日，原告向被告支付诚信保障金押金10000元；2016年7月10日，原告向被告支付一年承包金56000元，均由陈安立负责收款。庭审中，陈安立到庭作证称，其代表被告与陈朝朝、常伟欣签订《承包合同》属实，收取的承包费已用于支付小区门卫、清洁工的工资和垃圾费。2016年8月15日，洛阳市涧西区人民政府珠江路办事处贴出《公告》，记载涧西区珠七南院临时业主委员会成立于2011年，至今已过期，目前洛阳市没有临管会换届的指导性文件，不再举行换届，只能成立正式业主委员会开展居民自治，在此期间，原临管会停止一切工作，不再行使任何权利，把原临管会的工作移交给春光社区负责管理。2017年1月底、2月初，涧西区珠七南院临时业主委员会主任更换为路勇。原告收取了2017年2月的房屋租金后，应被告的要求，将该月的房屋租金交给被告。原、被告均认可，自2017年2月起的房屋租金均由被告收取。2017年7月5日，被告向涉案房屋的租户发出通知，称涧西区珠七南院临时业主委员会指定刘为民办理房屋租出事宜，近期房屋租赁到期的租户尽快联系刘为民，自今日起以签订合同为准，如继续租用，提前一个月找刘为民签订新合同，否则自动终止，甲方有权另租他人。此后，由被告与涉案房屋的使用人签订租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告自愿签订《承包合同》，该合同不违反法律法规的强制性规定，依法为有效合同，当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。新成立的涧西区珠七南院临时业主委员会承继了原涧西区珠七南院临时业主委员会的职责，依法应当继续履行《承包合同》。原告已将其收取的2017年2月份的租金返还给被告，且被告已接管涉案房屋并将涉案房屋租赁给他人，客观上已不具备继续履行《承包合同》的条件，对原告要求被告停止侵权、恢复承包权的诉求，本院不予支持。在合同履行期间，被告将涉案房屋收回，应当将合同尚未履行期间原告已交纳的承包金14000元返还给原告。被告拒绝履行《承包合同》，已构成违约，根据《承包合同》的约定及原告的损失情况，本院酌定被告向原告支付违约金10000元。原告的其他诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告涧西区珠七南院临时业主委员会于判决生效后十五日内向原告陈朝帮返还承包金14000元。二、被告涧西区珠七南院临时业主委员会于判决生效后十五日内向原告陈朝帮支付违约金10000元。三、驳回原告陈朝帮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3380元，由原告陈朝帮负担2853元，被告涧西区珠七南院临时业主委员会负担527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  卫艳霞人民陪审员  帖永华人民陪审员  周玉林二〇一八年九月十九日书 记 员  李一波