重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第07334号原告石海，男，汉族，1972年11月6日出生，住重庆市。被告吕文政（又名吕文正），男，汉族，1975年11月25日出生，住重庆市万州区。委托代理人古国俭，重庆雷力律师事务所律师。原告石海与被告吕文政房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，被告吕文政在法定期限内提出管辖权异议。经本院和重庆市第一中级人民法院审查，裁定驳回被告吕文政的异议申请。本院依法适用普通程序，由审判员贺前春担任审判长，与代理审判员王婷婷、人民陪审员李国华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石海、被告吕文政的委托代理人古国俭，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石海诉称，2009年6月5日，被告吕文政通过中介重庆市郎世房地产经纪有限公司与原告石海签订房屋买卖合同，由吕文政将位于重庆市渝北区某街道某小区某幢某号房屋出售给石海，成交价246000元。原告按合同约定支付了全部购房款，双方在办理产权过户登记期间，原房屋所有权人倪荣将被告吕文政诉至法院，要求确认该房屋系倪荣所有。该案经渝北区人民法院一审和重庆市第一中级人民法院二审，判决案涉房屋产权归倪荣所有，被告吕文政在判决生效后10日内将房屋恢复登记至倪荣名下。为此，原告未能取得该房屋产权，还需将房屋搬离，被告吕文政应当赔偿原告石海的损失。据此，请求判令：被告吕文政退还原告购房款246000元并赔偿原告损失（损失包括：1、房屋差价损失；2、中介费损失11000元；3、前几个案件的诉讼费损失；4、原告向他人借款偿还银行全部欠款的利息损失，以122247.27元为基数，从2014年11月19日起至2015年5月21日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。案件受理费由被告承担。被告吕文政辩称，被告没有与原告签订购房协议，没有收取原告任何款项，不应退还购房款并赔偿损失。即使应当承担违约责任，也应当按照合同约定的不能按时取得房屋的约定的违约金标准，不应按照差价损失来主张。中介费损失应由原告自行承担。经审理查明，案外人倪荣与倪芳系同胞姊妹。被告吕文政与案外人倪芳原系夫妻关系，后于2007年12月离婚。2005年1月25日，倪芳与重庆君恒建设有限公司签订商品房买卖合同（事后，吕文政在倪芳持有的商品房买卖合同上买受人处私自添加上吕文政的名字），约定：倪芳向重庆君恒建设有限公司购买位于重庆市渝北区某街道某小区某幢某号房屋一套。2006年11月6日，案外人倪荣与倪芳签订合同权益转让书，由倪芳将上述房屋转让给倪荣。2008年5月31日，倪荣取得案涉房屋房地产权证（201房地证2007字第17555号）。对此，被告吕文政是知晓的。2008年4月7日，吕文政在倪荣不知情的情况下，虚构倪荣出卖给吕文政房屋的事实，使用伪造倪荣的身份证及虚假的房地产买卖合同，并申请将倪荣所有的案涉房屋过户登记在吕文政的名下，为此重庆市国土资源和房屋管理局已注销倪荣房地产权证（201房地证2007字第17555号）。2008年4月14日，吕文政取得案涉房屋的房地产权证。2009年5月13日，吕文政通过公证委托的方式授权薛秋冬全权负责案涉房屋买卖等事宜。2009年6月5日，通过中介重庆市郎世房地产经纪有限公司将案涉房屋出售给石海，成交价246000元。石海于2009年7月占有使用该房屋至今，房屋产权未转移登记至石海名下。石海支付中介服务费11000元，向被告吕文政支付现金116000元，并拟用案涉房屋在中国建设银行重庆南坪支行抵押借款13万元，余款已支付吕文政。中国建设银行重庆南坪支行尚未办理诉争房屋的抵押登记，已向石海发放贷款13万元。石海支付银行保险费260元。2011年6月4日，案外人倪荣以吕文政、石海为被告向本院提起诉讼，要求确认案涉房屋的产权归倪荣所有，并要求被告吕文政协助将案涉房屋的产权恢复登记至倪荣名下。本院于2012年2月7日作出（2011）渝北法民初字第5929号民事判决。2012年11月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2012）渝一中法民终字第02144号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审中，石海作为第三人参加了诉讼。2013年5月15日，本院作出（2013）渝北法民初字第04917号民事判决，确认案涉房屋归倪荣所有，吕文政于判决生效后10日内协助倪荣将案涉房屋产权恢复登记至倪荣名下。该案判决后，吕文政和石海不服，提起上诉。2013年10月18日，重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民终字第03048号民事判决，维持了本院一审判决。石海承担了二审案件受理费40元。该案二审判决于2013年10月25日生效。因前述纠纷的发生，中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆市分行）于2012年4月向石海发出了《关于宣布贷款立即到期，要求立即结清全部借款本息函》，要求石海收到该函后3日内立即偿还剩余全部贷款本息。因石海未及时偿还，建行重庆市分行将石海、黄仁庆（石海之妻）、重庆市郎世房地产经纪有限公司作为被告，向法院提起诉讼，该案经重庆市第五中级人民法院终审判决生效。判决内容为：1、石海、黄仁庆于判决生效之日起十日内支付建行重庆市分行借款本金113595.93元、截至2013年4月10日的利息28.94元，并支付自2013年4月11日起至借款付清时止，以本金113595.93元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率下浮30%后再上浮50%计收逾期利息；以28.94元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率下浮30%后再上浮50%计收复利；2、石海、黄仁庆自判决生效之日起十日内支付建行重庆市分行律师费5773元；3、重庆市郎世房地产经纪有限公司对前述第1、2项债务承担连带清偿责任。石海、黄仁庆、重庆市郎世房地产经纪有限公司连带承担该案一审案件受理费2784元。石海承担该案二审案件受理费2784元。后重庆市郎世房地产经纪有限公司被法院执行122247.27元。原告称其已将122247.27元支付给了重庆市郎世房地产经纪有限公司，并称该笔款项全是由原告向他人借款而来，被告吕文政应当赔偿原告石海向他人借款的该笔款项的利息。庭审中，原被告双方均同意解除买卖合同。经原告石海申请，本院委托鉴定机构对案涉房屋在2013年10月25日（即倪荣要求确权案的二审生效之日）的市场价值进行司法评估，市场价值为40.64万元。原告石海垫付鉴定费4000元。现案涉房屋产权已过户回倪荣名下。上述事实，有庭审笔录、房屋买卖合同、公证委托书、民事判决书、收条、中介费收据、执行案款收据、评估报告、鉴定费发票、房产档案等在案佐证，足以认定。对原告举示的房屋价值证明，因真实性无法确定，不予采信。对被告举示的与他人的房屋买卖合同，与本案不具有关联性，不予采信。本院认为，原告石海与被告吕文政签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现案涉房屋产权已过户回倪荣名下，原告石海无法取得案涉房屋产权、合同无法继续履行，而双方均同意解除合同，故对于原告要求被告吕文政退还购房款246000元的诉讼请求，本院予以支持。被告吕文政通过使用伪造倪荣居民身份证、虚构房屋买卖合同的方法，欺骗土地房屋登记中心，将倪荣合法所有的房屋过户在自己的名下后，又与原告签订房屋买卖合同并将案涉房屋出售给原告石海，应当认定导致原告石海无法取得案涉房屋产权、合同无法继续履行的过错在被告吕文政一方，故应当赔偿原告石海为此所遭受的损失，具体包括：1、房屋差价损失160400元；2、中介费损失11000元。至于原告主张的前几个诉讼所承担的诉讼费，分别为石海作为上诉人在倪荣要求确权一案中承担的二审案件受理费40元，该40元不应作为石海的损失。至于建行重庆市分行起诉石海还款一案产生的一审案件受理费2784元和二审案件受理费2784元，因建行重庆市分行在起诉前已经向原告石海发出还款通知，因石海未及时还款，建行重庆市分行向人民法院提起了诉讼，故该两笔案件受理费也不应作为石海的损失。故对石海要求吕文政赔偿之前几案案件受理费的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张其向他人借款而偿还银行款项的利息损失，与本案不具有直接的关联性，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吕文政于本判决生效后十日内退还原告石海已支付的购房款246000元；二、被告吕文政于本判决生效后十日内赔偿原告石海房屋差价损失160400元、中介费损失11000元；三、驳回原告石海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8800元、鉴定费4000元，由被告吕文政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  贺前春代理审判员  王婷婷人民陪审员  李国华二〇一五年五月二十九日书 记 员  陈 瑜