广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）融水民二初字第72号原告：梁凤英。委托代理人：梁广明，融水苗族自治县四荣法律服务所法律工作者。被告：广西融水广海房地产开发有限公司，住所地：融水苗族自治县。法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。委托代理人：陈善荣，广西同望律师事务所律师。原告梁凤英与被告广西融水广海房地产开发有限公司（下称广海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理，依法由审判员莫毅适用简易程序于2015年5月7日、2015年5月13日公开开庭进行了审理。书记员梁人仁担任记录。原告梁凤英的委托代理人梁广明、被告广海公司的委托代理人陈善荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定被告将其开发的位于融水镇寿星北路的“广海新城”的第2幢5层501号房出售给原告；商品房总价款为209669元。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2011年7月30日前向原告交付购买的房屋。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记备案。被告未在合同约定的交房日期后90日内办理房屋权属登记备案，截止2013年4月20日，被告已逾期490天。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当向原告赔偿损失19703元。为维护原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求法院判决：被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的损失19703元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按年利息7.00％计算，计算至2013年4月20日）。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：一、《商品房买卖合同》。证明原告和被告双方存在商品房买卖合同关系，以及双方的具体权利和义务。二、契税发票、不动产发票。证明原告已经支付全部购房款及相关费用。三、物业公司的收款收据（交房确认书）。证明被告实际交房的时间。四、房产档案查档申请及查档结果证明书。证明原告所购房屋初次产权登记的时间。五、房产档案查档申请及查档结果证明书、申请表。证明被告申请办理原告所购房屋所有权初始登记的时间。被告广海公司辩称：一、原告的起诉已过诉讼时效。首先、从原告提供的证据来看，原告接收房屋的时间均为2011年至2012年初，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；以及双方签署的《商品房买卖合同》第15条的约定：出卖人应在商品房交付后90日内，将办理产权登记的材料交由房产登记部门备案。因此，如果原告向房产管理部门申请登记，那么其应当知道被告向房产登记部门所报备的材料不足，那么原告等人就应当在其接收房屋后第91天起，两年内向法院提起诉讼，否则，应当视为原告等人放弃其诉讼权利。其次，原告办理房屋产权登记，被告只是依合同约定履行提供必要的证明文件的义务，该义务行为无任何其他的中断中止事由。因此，原告的诉请已超过诉讼时效的规定期限。二、原告要求被告赔偿迟延办理房产登记的损失，不符合事实和法律规定。理由如下：1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，可以看出：办理房屋所在权登记的责任主体是原告，而非被告。2、根据双方签署《商品房买卖合同》第15条的约定：出卖人应在商品房交付后90日内，将办理产权登记的材料交由房产登记部门备案；合同的附件四第四条第一项的约定：非出卖人原因，导致买受人不能如期办理产权登记的，出卖人不承担责任。从该约定可以看出：被告（即出卖人）只是在原告等人办理房屋所有权登记时，提供材料报房产登记部门备案；同时，原告不能办理房屋所有权，非被告原因，被告不承担违约责任。3、从原告提供的证据来看，没有任何证据证实原告曾向房产登记部门申请办理房屋所有权证，反而从被告的证据《授权委托书》可以看出，原告直至2013年才授权被告的工作人员向房产管理部门申请办证，而此时，原告办理房屋所有权证的条件已完全齐备，被告不存在违约行为。从以上三点看出：办理房屋所有权证是原告的法定义务，被告只是在原告办理房屋所有权证时提供必要的证明材料。也就是说，原告首先应当向房屋登记部门申请办理房屋所有权证，如果其申请后，确因被告的原因不能办理房屋所有权证，原告才能要求被告承担违约责任；再者，如果原告不向房屋登记部门申请办理所有权证，即使被告的备案材料不完备，原告不能如期办理房屋所有权证也不是由于被告的原因造成，根据合同的附件四的约定，原告也不能要求被告承担违约责任；而在最终原告授权被告工作人员办理房屋所有权证，被告已无任何违约行为。因此，原告要求被告依据《商品房买卖合同》第15条的约定承担违约责任，完全忽视了其自身应承担的法定义务和合同约定义务，任意加大了被告的责任。三、被告已按我国法律规定向房产管理部门办理了材料备案手续。2011年9月20日，被告已将办房产证备案资料移交给融水县房产局，该备案资料中包括《工程竣工备案表》，融水县房产局工作人员ＸＸ云也在移交清单上签字认可。至于建设局在其后才在该《工程竣工备案表》上加盖备案公章，这只是建设局的行政管理行为，是被告所不能控制的，不表示被告的备案行为没有完成。综上所述，被告认为：办理房屋产权证书是原告的法定义务，被告只是协助原告办理，提供产权登记的备案材料，退一步说，即使被告提供的产权登记备案不足，但原告没有提起产权登记，也就没有对其办证造成任何的影响，况且，被告的备案材料已向房产局移交，工程竣工备案表没有加盖建设局的公章是建设局的行政审批行为，并不是被告不按期备案，原告将行政机关的行政行为强加给被告，与我国法律和合同约定不符，请求法院依法作出公正判决。被告广海公司在举证期限内提供的证据有：一、原告向被告工作人员出具的授权委托书。证明原告没有自行向房产登记机关申请办证，而是授权被告的工作人员陈希希或陈斌盛申请办证，在原告申请办证时，该房屋已经全部具备办证的客观条件，也就是说原告没有预期取得房产证是由于原告怠于申请办证的原因所造成，并非被告的责任。二、广海新城一期住宅小区1-17办房产证备案资料移交清单。证明被告已经在2011年9月20日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，接收人是房管部门的工作人员ＸＸ云。本院依职权调取以下证据：广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2014）柳市民一终字第183号民事判决书。证明被告向融水苗族自治县房地产管理所提交广海新城1-17栋商品房相关资料进行初始登记备案的时间为2013年4月15日。经过开庭质证，被告对原告提供的证据二无异议，对原告提供的证据一、三、四、五有异议，认为证据一对真实性没有异议，但不能证明原告的证明目的；证据三物业公司的收款收据不能证明实际交房时间；证据四对真实性没有异议，关联性有异议，只是证实原告所在房屋初始产权登记时间，不能证实是被告违约；证据五对真实性没有异议，关联性有异议，该份申请书是证实被告办理原告所在的每栋房屋的产权登记的申请，而商品房买卖合同第15条的约定是被告提供办理产权登记资料的备案。本院经审核认为：当事人对证据二无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认；证据一、三、四、五具备真实性、合法性和关联性，且可以互相印证，本院确认具有证明效力。原告对被告提供的证据一、二有异议，认为证据一与本案无关联；证据二不能证明房屋管理部门收到被告提交的资料，该资料当时是ＸＸ云接收的，没有盖单位的公章，这些材料是否符合商品房所有权登记立案的有关规定，这里面并没有说明。本院经审核认为：证据一原告是否委托被告办理房产证，委托的时间在先还是在后，与被告是否按合同约定履行义务没有关联性，因此对该份证据本院不予采信；证据二被告提交该清单首页本身，清单附件内容如何无法确认，不能证明被告已按照备案要求来提交相关材料，而且该清单中记载的附件第一项融水县商品房所有权登记（备案）申请表与原告所提交的在融水苗族自治县房地产管理所存档的融水县商品房所有权登记（备案）申请表记载的申请时间不相吻合，因此对该份证据本院不予采信。对本院调取的证据，原告没有异议；被告对真实性没有异议，但认为这份判决书与本案无关，我国不是判例法系的国家，虽然该判决书已经生效，但被告认为该判决书明显存在瑕疵，被告已对该批案件进行申诉，所以不能作为本案的判决依据。本院经审核认为：该证据是人民法院已发生法律效力的法律文书，具备真实性、合法性和关联性，且与原告提供的证据互相印证，本院确认具有证明效力。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于融水镇寿星北路“广海新城”第2幢5层501号商品房出售给原告，商品房总价款为209669元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2011年07月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。”合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。合同签订后，原告已经将全部的商品房购房款支付给被告，被告于2011年9月17日将原告购买的商品房交付原告，2013年4月15日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。依据查明的事实被告没有按照约定履行义务，构成违约，致使原告无法办理产权证，被告应承担因原告无法取得产权证所造成的损失。现原告请求被告支付逾期办理房屋产权证书的损失，合理合法，本院予以支持。对于损失的数额，按照双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告应于实际交房后90日内办理房屋权属登记备案，因此，该90日应当予以扣除，被告逾期办理备案登记的违约责任应从被告实际交房后的第91天起计算至被告向房产部门申请办理备案登记之日止。依据查明的事实，被告实际交房的时间为2011年9月17日，向房产部门申请办理备案登记的时间为2013年4月15日，故被告逾期的时间应从实际交房后的第91天起算至2013年4月15日。因双方在合同中对被告逾期办理登记备案，原告不退房的情形没有约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定本案的违约损失，经核算，被告应向原告赔偿的损失数额为19502.09元。被告辩称原告的起诉已过诉讼时效，因被告违约存在持续性，因此计算诉讼时效的时间应从被告履行约定义务完成的次日开始计算，即从2013年4月16日起至原告起诉之日止，没有超过二年，因此原告的起诉未超过诉讼时效，被告辩称原告的起诉已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。被告辩称被告已2011年9月20日向房产管理部门办理了材料备案手续，被告没有违约，因无充分证据证实，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告广西融水广海房地产开发有限公司向原告梁凤英赔偿逾期办理房屋产权证书的损失19502.09元。案件受理费293元，减半收取147元（原告已预交），由被告负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审判员 莫 毅二〇一五年五月二十日书记员 李炳铭