广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2513号上诉人（原审被告）：黄惠芳，女，汉族，1977年2月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：李新民，惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄志坚，男，汉族，1958年2月10日出生，住址：广东省深圳市福田区。委托代理人：赵华，广东华程律师事务所律师。上诉人黄惠芳因与被上诉人黄志坚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人委托代理人李新民、被上诉人黄志坚、委托代理人赵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄惠芳上诉请求：l、请求撤消（2018）粤1302民初795号《民事判决书》第三、四判项，并在查明事实的基础上改判驳回波上诉人的其它诉讼请求；2、本案两审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审在认定事实上存在部分不清，导致其作出错误判原审认定上诉人在2017年9月11日合同解除后仍占用涉案房屋，至今未交还被上诉人，由此认为上诉人应将涉案房屋交还被上诉人，并支付占用涉案房屋的使用费……。上诉人认为，这是错误的。1、原审下判前，上诉人已向法院提交搬空房屋的照片，并告知法官房屋现状，因此，原审第三判项是错误的。2、原审中，上诉人在明确表示自2017年9月11日起离开涉案房屋，没有再使用。被上诉人在庭审中亦一再承认两次拒收我们的房租，且承认当时跟我们说过“你们从今开始己没资格再交纳房租了”。双方的微信聊天记录（2017.9.26-27凌晨）亦可证实，在被上诉人强行停了涉案房屋水电后，上诉人因无法营业，己回到乡下，并告知了被上诉人，被上诉人回复：收到。这些事实足可证明上诉人自2017.9.11以后已因被上诉人的违约造成无法使用涉案房屋（对于被上诉人违约造成上诉人的损失，上诉人己另案起诉），因此，根本不存在上诉人占用涉案房屋一说。由此可见，原审第四判项更加错误。二、原审认定事实存在错误，导致其适用法律错误。综上，上诉人认为，原审判决部分判项是错误的。为维护自身合法权益，根据我国相关法律法规的规定，现上诉人特向你院提出上诉，请依法改判。被上诉人黄志坚辩称，1、答辩人时至今日没有将租赁标的物店铺交付给答辩人。答辩人从没有接到上诉人关于此屋清空，水电、物业管理费已经结清的任何通知；至于上诉人证上诉状中所说的提交给法院的搬空房屋的照片，答辩人没有接收到，一审法院也没有通知过，房屋一直被占用是事实，答辩人存在房屋占用费损失也是事实。2、上诉人在一审中已经承认店铺依然被占用，在一审开庭后直至今日答辩人都是无法使用店铺的。2017年7月8日，因为上诉人经营困难，与答辩人协商而解除租赁合同。租赁合同解除后，答辩人将店铺转租给第三人郑金雄，后上诉人出尔反尔，拒绝搬离，并要求答辩人支付转让金2万。答辩人对上诉人的不讲诚信行为感觉很气愤，根据双方租赁协议于2017年7月11日，通知上诉人要求提前两个月解除租赁合同，在这期间，上诉人既不缴纳租金，也不缴纳水电、物业管理费，且在店铺使用罐装液化气，存在安全隐患，还聚众赌博，已经构成严重违约，因为上诉人的出尔反尔导致答辩人需对第三人郑金雄承担违约责任（惠城区法院已判决答辩人支付郑金雄违约金16000元）。且上诉人故意占着店铺想以此逼着答辩人支付其2万元，答辩人无奈停电一天，但是第二天恢复水电供给，上诉人无法经营是其早就存在的事实，并非是上诉人上诉状中所称由答辩人造成，且答辩人停电一天也没有对上诉人占用店铺没有产生任何实际影响，上诉人理直气壮的占用店铺直到今天就是为了报复答辩人没有给他2万转让金。上诉人不讲诚信，没有任何契约精神，故意玩弄小手段的行为，对法律和道德藐视至极，其认为答辩人肯定拖不起，随时会向其妥协，自己就算是被判决需要支付占用费，但是只要自己没有执行能力，就没有任何损失，损失大的是答辩人，这才是最终的事实。综上，恳求法庭依法维护答辩人宪法和法律规定的对标的物收益和处分的合法权益，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。黄志坚向一审法院起诉请求：。一、请求法院判令从2017年9月11日幵始，原被告双方于2010年10月21日签订的《房屋租赁合同书》解除。二、请求法院判令被告支付所欠租金从2017年9月1日至2017年9月10日租金1366元，水电费及物业服务费729.30元，共计2095.3元。三、请求法院判令被告自2017年9月11日起将房屋腾空交还原告。四、请求法院判令被告支付占用房屋使用费、物业服务费、水电费。（从解除租赁合同之日起至房屋腾空交付给原告止，使用费按约定房租每月4100元标准计算，物业服务费及水电费按实际发生金额计算）五、请求法院判令被告赔偿因其违约造成的原告的损失10000元。六、请求法院判令由被告承担全部诉讼费。原告在案件审理过程中向本院提交《增加诉讼请求申请书》，增加诉讼请求事项为：请求判令被告赔偿原告损失16000元。一审法院认定事实：原告黄志坚作为甲方（出租方）与被告黄惠芳作为乙方（承租方）于2010年10月21日签订一份《房屋租赁合同书》，该合同载明：“甲方将座落于惠州市东湖花园五号小区4号商铺房屋，依照房屋规、定用途出租给乙方，经双方协商订立本合同：1、租期从2010年6月1日至2020年5月31日止，共10年。2、甲方每月实收租金：2010年6月1日至2013年5月31日，每月实收租金叁千元整；2013年6月1日至2015年5月31日每月实收租金叁千捌百元整；余下年限每月实收租金肆千壹百元整。签订合同拾日内，乙方付给甲方保证金壹万元整，并交纳起租当月租金会仟元整（租赁期满时如乙方无违反合同，保证金无息退回给乙方）；乙方在每月2日前交纳当月租金；合同即生效。3、乙方租房的一切水费、电费、卫生费、煤气费、电话费、数字电视费和管理费等及其他税费均由乙方负责，与甲方无关……5、乙方不得以保证金为由，欠交房租、水、电和管理费等；不得欠费转移物品，造成疑似逃匿来损害甲方利益；不得将所租房转租第三方；不得作违法违规用途；要遵守物业管理的规定；否则，视为违反合同，租赁合同自然终止作废，甲方收回租房，保证金不予退还，并可以追究乙方挽回损失……9、租赁期间如乙方须退房屋，需提前二个月书面通知甲方解除合同（保证金不退回给乙方）；如果在合同期内甲方需用房屋，也必须在陆年（2016年5月31日)后，提前二个月书面通知乙方，保证金退回给乙方。如果甲方转让店铺，乙方有优先购买权。”该合同具有原告于甲方处签名及被告于乙方处签名确认。另查，原告提交的一份《广东省房地产权证》显示：“粤房地权证惠州字第**；房地产权属人：黄志坚；身份证号码：；房屋坐落：惠州市××半岛××、××小区东湖花园××号商场，建筑面积：112.64平方米”。另查，原告作为出租人与第三人郑金雄作为承租人于2017年7月8日签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于惠州市××半岛××、××小区东湖花园××号商场出租给第三人郑金雄，租赁期限为2017年7月11日至2027年7月10日止。另查，根据原告提交的《与被告方微信聊天记录》显示，原告于2017年7月11日向第三人朱老板发送消息：“我现在就通知你，我书面通知你，我需要用房，需要你退房”。另外，原告于2017年9月25日作出一份公告，载明：“黄惠芳、朱浩棠：经派出所调解，你方作出走司法程序的觉得。我本人表示同意。九月份因你方欠租，我于九月十一日停电。根据你方的要求，我定于今天恢复供电，同时追讨九月份店租。在走司法程序期间，按原合同执行。特此公告，业主：黄志坚”。另查，原告提交的一份短信截图显示：“黄生，您好！您惠州市东湖花园5号小区50504号商铺2017年9月商铺服务费和电费共计729.30元未缴纳，请您及时处理相关费用。感谢支持我们的工作，祝安好！”又查,原告提交一份《民事起诉状》以证明原告因被告在事先同意解除租赁关系后反悔而导致原告与第三人的租赁合同未履行导致第三人起诉原告的事实。另外，根据庭审笔录显示:“审：你方是否需要待第三人起诉你方的案件审结后再继续审理本案？是否需要中止本案审理？原代：不需要中止审理，请求本案先行审理。”另查，庭审笔录显示：“审：刚才你方称你方同意解除租赁合同，那你方何时同意解除合同？被代：我方同意可以从2017.9.11日开始解除双方的租赁合同。”“审：至今涉案商铺是否由你方占用？被代：我方已经离开，没有使用。审：至今有无将商铺交还给原告？被代：没有。”又查，庭审笔录显示：“审：请问原告的第四项诉讼请求的相关费用能否明确？原代：房屋使用费4100/月，物业服务费和水电费确定不了。”以上事实，有《房屋租赁合同书》、《广东省房地产权证》、《商铺租赁合同》、微信聊天记录、短信截图等证据及本院庭审笔录在卷为据。一审法院认为，原告黄志坚与被告黄惠芳签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。关于解除合同的问题，由于被告在庭审中称同意于2017年9月11日起解除原、被告双方签订的租赁合同，因此，原告请求法院判令从2017年9月11日幵始，原被告双方于2010年10月21日签订的《房屋租赁合同书》解除，理由正当，本院予以支持。关于欠付租金、水电费及物业服务费的问题，原告称被告欠原告2017年9月1日至2017年9月10日期间的租金1366元、水电费及物业服务费729.3元，被告对此事实亦予以认可，因此，原告请求法院判令被告支付所欠租金1366元、水电费及物业服务费729.30元，共计2095.3元，理由正当，本院予以支持。关于被告将房屋腾空交还原告及向原告支付占用房屋使用费及占用期间的物业服务费、水电费的问题，由于原、被告签订的《房屋租赁合同书》已于2017年9月11日解除，而被告在2017年9月11日合同解除后仍占用涉案房屋，至今未交还原告，因此，被告应将涉案房屋交还原告，并支付占用涉案房屋的使用费（从解除租赁合同之日起至房屋腾空交付给原告止，使用费按约定房租每月4100元标准计算），对于2017年9月11日之后的占用期间的物业服务费、水电费，由于原告无法确定该部分费用，因此，本院对原告请求的该部分费用不予以支持。对于原告请求被告赔偿原告损失10000元的问题，由于原告并未提交证据证明其其车旅费损失，而且其请求的精神损失没有法律依据，因此，本院对原告请求被告赔偿损失10000元的请求，不予以支持。对于原告请求被告赔偿原告损失16000元的诉请，在本院释明后，原告在庭审中仍坚持称不需要等待第三人起诉原告的案件审结，请求本案先行审理，因为第三人起诉原告的案件尚未审结，原告的该16000元损失并未确定，因此，本院对原告请求被告赔偿原告损失共计16000元的诉请，不予支持。另外，关于被告要求原告返还保证金10000元，因被告未在本案中提起反诉请求，故本院不予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条判决如下：一、确认原告黄志坚与被告黄惠芳于2010年10月21日签订的《房屋租赁合同书》于2017年9月11日已解除。二、被告黄慧芳应于本判决生效之日起十日内向原告黄志坚支付租金、水电费及物业服务费人民币共2095.3元。三、被告黄惠芳应于本判决生效之日起十日内向原告黄志坚交还惠州市××半岛××、××小区东湖花园××号商场【产权证号：粤房房地权证惠州字第**，筑面积：112.64平方米】。四、被告黄惠芳应于本判决生效之日起十日内向原告黄志坚支付占用房屋的使用费人民币16400元（暂计至起诉之日为16400元，从解除租赁合同之日起计至房屋腾空交付给原告止，按每月4100元计算）。五、驳回原告黄志坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费251元（原告已预交251元），由原告黄志坚负担86元，被告黄惠芳负担165元。二审中。当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人占有房屋的使用费用应如何计算？关于上诉人占有房屋的使用费用应如何计算的问题。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同书》已于2017年9月11日被解除，被上诉人称上诉人至今未交还涉案房屋，但依据上诉人2018年4月3日向原审法院提供的涉案房屋已清空的相片及向本院提交的《民事上诉状》所示，上诉人确已在2018年4月后将涉案房屋清空并搬离，且被上诉人已知悉，故上诉人占有房屋的使用费用应计算至2018年4月30日止为宜（使用费人民币共28700元）。综上所述，上诉人黄惠芳上诉请求，有理部分本院予以支持，无理部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初795号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项及诉讼费负担部分。二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初795号民事判决第四项为：上诉人黄惠芳应于本判决生效之日起十日内向被上诉人黄志坚支付占用房屋的使用费人民币28700元（计算至2018年4月30日止，按每月4100元计算）。二审案件受理费210元，由上诉人黄惠芳负担189元，被上诉人黄志坚负担21元。本判决为终审判决。审判长  徐国华审判员  曾求凡审判员  邹 戈二〇一八年九月三十日法官助理黄斯翀书记员卢晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。