福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)闽01执复94号 复议申请人：罗源县益法企业事务代理有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇闽星花园**楼**，统一社会信用代码91350123052339217L。 法定代表人：李丽芳，董事长。 委托诉讼代理人：李德团，该公司工作人员。 申请执行人:中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市晋安区支行，住所，住所地福州市晋安区华林路**机构代码67404033-2。 负责人：鲁文龙，职务行长。 被执行人：程文銮，男，1965年11月25日出生，住福建省闽侯县。 被执行人：陈秀媚，女，1965年8月22日出生，住福建省闽侯县。 被执行人：福建省旺森红木家具有限公司，住所地，住所地福建省罗源县松山镇歧头村新区公寓**楼****店面构代码59598739-2。 法定代表人：程龙。 复议申请人罗源县益法企业事务代理有限公司(以下简称益法公司)不服福州市晋安区人民法院(以下简称晋安法院)(2018)闽0111执异4号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 晋安法院查明，2013年5月27日，申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市晋安区支行与被执行人程文銮签订《个人额度借款合同》及《个人最高额抵押合同》，约定程文銮提供案涉房屋，即程文銮位于福州市罗源县××家园××＃楼××、××、××、××号商业房产作为抵押物，向申请执行人借款提供金额为2501000元的最高额抵押担保，并于2013年5月28日办理了抵押登记。因被执行人未按期还款，申请执行人诉至本院。本院作出（2015）晋民初字第3814号民事判决，程文銮、陈秀媚应偿还申请执行人借款本金2250000元及有关利息等，申请执行人有权以案涉房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款在最高债权额2501000元限度内有限受偿。申请执行人于2016年申请执行。执行中，本院于2017年9月20日作出（2016）闽0111执2015号公告，责令使用案涉房屋的人员于2017年10月20日前搬离该房屋，以便拍卖。异议人提供其与程文銮于2014年4月28日签订的租赁合同提出异议，该合同约定，程文銮将案涉房屋出租异议人，租赁期限从2014年5月1日起至2025年4月31日止，租期11年，租金合计35万元，从程文銮向李德团借款35万一次性扣除。异议人仅提供程文銮于2011年8月8日向李德团借款35万的借条复印件，至今未提供该笔借款的有关实际交付证据。 晋安法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持”；第三十一条规定：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前己签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金的证据，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。根据上述规定，申请执行人享有对抗异议人租赁权的担保物权，异议人提出的阻止移交涉案房产的执行异议请求，不予支持。此外，异议人亦不能证明程文銮向李德团借款35万的真实性及实际占有使用案涉房屋的事实，故案外人的异议不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回罗源县益法企业事务代理有限公司的异议请求。 复议申请人益法公司的复议请求：撤销晋安法院(2018)闽0111执异4号执行裁定、(2016)闽0111执2015号公告中要求居住人员迁出案涉房屋的执行行为。事实和理由：一、晋安(2018)闽0111执异4号执行裁定程序违法。本案执行异议涉及复议申请人重大利益，争议较大，晋安法院没有举行进行听证，对申请执行人的答辩，没有送达复议申请人，没有通知复议申请人补充提供证据材料。二、晋安法院对执行异议审查事实错误。1、复议申请人与程文銮于2014年4月28日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2014年5月1日起至2025年4月31日止，租期共计11年，以公司实际控制人李德才的债权35万元(不计之前借款利息)一次性抵付。2、复议申请人于2013年9月开始使用案涉房屋是事实，复议申请人2013年9月后把案涉房屋作为公司实际控制人李德才的接待室，涉案房屋内设施齐全，申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市晋安区支行委托罗源县支行工作人员多次到涉案房屋，都知道李德才在使用涉案房屋，而且晋安法院在对执行异议审查过程中没有通知提供实际占有使用涉案房屋的依据。3、对申请执行人提出的“被执行人程文銮与陈明建签订的租赁合同的期间为2012年10月1日至2015年9月30日，与高盛签订的租赁合同的期间为2012年12月至2015年12月30日”，复议申请人知道该租赁行为，程文銮与陈明建签订的租赁合同是为了陈明建成立罗源旺森投资管理有限公司，程文銮与高盛签订的租赁合同是为了设立罗源县石业有限公司(没有实际注册成立)；罗源旺森投资管理有限公司2014年12月19日变更股东为张积佺和复议申请人罗源县益法企业事务代理有限公司，也足以证明复议申请人实际占有使用涉案房屋。综上，涉案房屋04-07系罗源县郑文枢、倪细文抵债给程文銮，程文銮系闽侯人，2013年9月离开罗源，涉案房屋04-07号店面实际由复议申请人使用；复议申请人在法院对标的物的查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，复议申请人与程文銮不存在恶意串通、伪造证据行为；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。 本院对晋安法院查明的事实予以确认。另查明，陈明建承租程文銮位于罗源县凤山镇××家园××＃楼××、005店面，租期从2012年10月1日至2015年9月30日，每月租金12300元；高盛承租程文銮9#楼006、007店面，租期从2015年12月1日至2015年11月30日，每月租金13000元。 本院认为，(一)晋安法院对执行异议案件可以根据具体案情决定是否组织听证，本案审查程序合法。(二)2015年11月20日罗源法院对上述财产查封时，高盛的租赁期限尚未届满。而在陈明建、高盛租赁期间，异议人又与被执行人对相同房屋签订为期11年的租赁合同，与陈明建和高盛的租金相比，明显低于市场同期租赁价格，形成鲜明的矛盾；即使异议人与被执行人程文銮签订的租赁合同真实，起租时间在抵押登记之后，亦不能对抗抵押权人。综上，对复议申请人的复议理由不成立，本院不予支持；晋安法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下： 驳回复议人罗源县益法企业事务代理有限公司的复议请求，维持福州市晋安区人民法院(2018)闽0111执异4号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张忠光 审判员  林 敏 审判员  唐文东 二〇一八年九月六日 书记员  龚桦琳 附：本裁定适用的法律和司法解释条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： (一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； (二)异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； (三)异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； (四)异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。