广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初11905号原告（反诉被告）：中山市华辉物业管理有限公司，住所地广东省中山市南头镇华辉花园安华路。法定代表人：杨望发，总经理。委托诉讼代理人：陈秋花，系原告员工。被告（反诉原告）：陈慕霞，女，1982年6月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：唐平锋，男，1981年9月11日出生，汉族，住湖南省安仁县，与被告属夫妻关系。原告中山市华辉物业管理有限公司与被告陈慕霞物业服务合同纠纷及被告反诉原告一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈秋花、被告委托诉讼代理人唐平锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市华辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月至2017年9月期间的物业管理费468元及违约金（自逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之二计算至实际清偿之日止）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2015年7月1日受中山市南头镇明日豪庭小区业主委员会的委托，对明日豪庭小区物业进行物业管理，并签订了《明日豪庭物业服务合同》，合同约定：由原告向小区业主提供物业服务，多层住宅物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠物业管理费用每日2‰的违约金。被告是明日豪庭B1-404房的业主，其物业建筑面积为65.19平方米，每月应向原告交纳物业管理费52元，被告自2017年1月起至今一直未向原告交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳，原告为维护其合法权益，故诉至法院。原告中山市华辉物业管理有限公司对本诉提交的证据有：1.原告营业执照、法人身份证；2.《物业服务合同》；3.欠费清单；4.催费通知函快递底单。被告陈慕霞针对本诉答辩称：1.原告法定代表人杨望发原来就是明日豪庭业委会成员，其与原物业公司（和富物业公司）员工相互勾结，收买其他业委会成员，把服务良好的物业公司赶走，然后杨望发与业委会成员恶意窜通，签订了《物业服务合同》。另外，没有任何证据证明签名人员是业委会委员。业委会主任郭刚的妻子陈秋花即是原告的主管，现以原告的委托代理人出庭要求被告支付物业管理费，业委会与物业公司是存在利益冲突的，业委会原本应该切实维护业主的权利，但是明日豪庭业委会成员已经与物业管理公司混为一体；2.原告自2015年7月1日至今（2017年12月），为明日豪庭小区提供服务30个月，物业费共计1560元，但原告共收了被告物业费2568元，多收了1008元；3.自2017年元旦起，擅自提高停车费，由合同约定的5元，提高至7元，应当每天退还2元，共计680元；4.合同第十三条约定的千分之二逾期滞纳金过高，是原告和业委会有关成员恶意窜通的结果；5.原告多次停水停电，给被告生活带来极大不便。特别是2015年12月至2016年3月，被告被迫在外住宿吃饭，给被告增加了大笔生活开支。被告陈慕霞对原告的本诉提交的证据有：1.收款专用收据、中山农商银行客户通知书、广东增值税普通发票、牡丹灵通卡账户历史明细清单；2.催缴通知书；3.中山市南头镇明日豪庭第三届业主委员会备案申请；4.停车缴费发票。被告陈慕霞向本院提出反诉请求：1.确认明日豪庭业主委员会与原告签订的《物业服务合同》无效；2.原告立即向被告返还多收的物业管理费1008元，多缴的停车费680元，停电停水给被告造成的损失3000元，合计4688元；3.原告立即向被告开具与应缴物业费（1560元）等额的合法发票；4.原告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告法定代表人杨望发原来就是明日豪庭业委会成员，其与原物业公司（和富物业公司）员工相互勾结，收买其他业委会成员，把服务良好的物业公司赶走，然后杨望发与业委会成员恶意窜通，签订了《物业服务合同》。另外，没有任何证据证明签名人员是业委会委员。原告自2015年7月1日至今（2017年12月），为明日豪庭小区提供服务30个月，物业费共计1560元，但原告共收了被告物业费2568元，多收了1008元。自2017年元旦起，擅自提高停车费，由合同约定的5元，提高至7元，应当每天退还2元，共计680元。合同第十三条约定的千分之二逾期滞纳金过高，是原告和业委会有关成员恶意窜通的结果。原告多次停水停电，给被告生活带来极大不便。特别是2015年12月至2016年3月，被告被迫在外住宿吃饭，给被告增加了大笔生活开支。为此，被告向本院提起反诉。被告对其反诉提交的证据与本诉证据一致。原告针对被告的反诉答辩称：一、关于“请求确认明日豪庭业委会与原告签订的《物业服务合同》无效”等事实原因问题，经我公司向明日豪庭业委会说明情况调取资料证据如下：1.中山市南头镇明日豪庭第三届业主委员会备案申请书；2.中山市物业管理区域内业主委员会备案回执，证明明日豪庭第三届业主委员会于2014年12月4日经过业主大会投票选举产生成立，且经中山市物业管理行业协会审查符合成立条件并备案，因此明日豪庭第三届业主委员会是合法有效的；3.关于不再续签物业服务合同的函，证明由于明日豪庭小区与原和富物业公司签订的物业服务合同早已在2015年1月7日到期，经业委会考察后讨论通过，决定不再与原和富物业公司续约，故更换物业公司是因为物业服务合同期已满双方按合约程序不再续约；4.业主大会对选聘物业企业决定的情况说明；5.物业公司招标中标函，证明明日豪庭招聘新的物业公司是通过招投标方式选聘的，并于2015年6月14日在小区内召开业主大会公开投票选举，现场通过投票以原告票数最多作为中标单位。在南头镇住房和城乡建设局、南头镇将军社区居民委员会各政府部门领导现场监督选举下产生新的物业服务公司，由此证明原告是通过合法程序成为小区物业服务单位，与明日豪庭业主委员会（业主代表）签订物业服务合同也是符合程序的；6.业主委员会备案表，2014年12月6日业委会成立时杨望发只在中山市建兴名人装饰公司工作，并非原告法定代表人；7.核准变更登记通知书，8.辞职书，证明原告法定代表人是杨洪发，后因股东成员变动，2015年3月27日杨望发加入股东后成为原告法定代表人，2015年4月15日由于工作变动原因，无过多的时间履行业委会委员相关工作，为不影响工作，经业委会同意辞去业委会委员职务。二、2015年7月，原告进驻明日豪庭服务时，被告仍拖欠2014年3月至2016年6月物业费及分摊费共计863元未清算。为确保小区和谐安全，原和富物业公司撤退前，在南头镇政府及将军村居委会各部门领导的指导及见证下，经和富物业公司、原告及明日豪庭业主委员会协商一致同意，和富物业公司将其退出前未收取的物业管理费债权转让给原告，由原告向债务人（明日豪庭欠费业主）追缴。被告分别于2016年3月31日缴纳了2014年3月—2016年3月共25个月管理费1300元，2016年12月27日缴交了2016年4月—12月9个月管理费468元，其共缴交两次物业费1768元，2017年1月至今物业管理费仍未缴交，何来多收1008元？三、关于明日豪庭车辆停放收费问题，原告是参照政府指导价，结合市场调节价，并在中山市发展和改革局监制机关的指导下进行收费的。车辆临时停泊超过一小时收取5元，夜晚停过夜加收2元，中价[2010]134号文件政府指导价为：露天车位临时停泊6时至24时收取5月/辆，24时至次日6时收取7元/辆，此收费标价牌我司已在小区主入口公示栏公示。综上，停车收费均按相关规定进行收费并已公示告知，并不存在多收取费用。四、业委会成立是由广大业主投票一致选举产生，且在政府部门备案认可的，业委会代表业主与物业公司签订《物业服务合同》是符合法律程序，合同第十二条约定业主或非业主使用人每月5日前交纳当月的物业费，被告居住在小区内经常无正当理由长期拖欠物业费，原告屡次通知、催收、沟通后仍拒不缴交，但原告从无迫使被告在外住宿吃饭。原告对被告的反诉提交的证据有：1.中山市南头镇明日豪庭第三届业主委员会备案申请书；2.中山市物业管理区域内业主委员会备案回执；3.关于不再续签物业服务合同的函；4.业主大会对选聘物业企业决定的情况说明；5.物业公司招标中标函；6.业主委员会备案表；7.核准变更登记通知书；8.辞职书；9.广东增值税普通发票两张；10.中山市物价局文件（中价[2010]134号）；11.明日豪庭小区停车费标价牌；12.《明日豪庭物业管理交接以及债权、债务转让协议》、《债权债务转让证明》、明日豪庭物业管理费处理方式的通知、明日豪庭欠费明细表；补充提交：13.中山农村商业银行交易账单、收款专用收据。本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，广东和富物业服务有限公司作为甲方，原告中山市华辉物业管理有限公司作为乙方，明日豪庭业主委员会作为丙方，三方共同签订《明日豪庭物业管理交接以及债权、债务转让协议》，约定解除明日豪庭业委会与广东和富物业服务有限公司签订的《明日豪庭物业合同》，并委托由原告接管明日豪庭物业管理服务；广东和富物业服务有限公在明日豪庭服务期间因物业服务与债权人、债务人（明日豪庭业主）之间的债权（仅限于《明日豪庭欠费明细表》）、债务（仅限于《明日豪庭预收费用明细表》所列明债务，其他债务与原告无关）全部转让给原告，上述债权债务今后归属原告，由原告向债务人追缴和承担，广东和富物业服务有限公司不再向债务人追缴和承担。同日，广东和富物业服务有限公司作为转让方，原告中山市华辉物业管理有限公司作为受让方，明日豪庭业主委员会作为作证方，三方共同签订《债权、债务转让证明》。关于明日豪庭物业管理交接以及债权、债务转让的事宜，原告以公示方式告知明日豪庭业主及住户。根据原告提供的明日豪庭欠费明细表反映，原告与广东和富物业服务有限公司在交接时，被告陈慕霞尚欠2014年3月至2015年6月的物业管理费832元。2015年7月1日，中山市南头镇明日豪庭业主委员会作为甲方，原告中山市华辉物业管理有限公司作为乙方，双方共同签订《物业服务合同》，约定原告对位于中山市南头镇东福北路六号明日豪庭的商住小区物业提供物业管理服务；物业管理费自本物业交付使用后，由业主或非业主使用人于每月5日前交纳；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理费；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业管理费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之二交纳滞纳金；服务期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。被告陈慕霞是中山市南头镇东福北路6号明日豪庭B1幢404房的业主，该房建筑面积为65.19平方米。原告称被告拖欠自2017年1月至2017年9月期间的物业管理费，为维护自身权益，原告故诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合原、被告所提交的证据及庭审中的陈述，本院对此评析如下：关于涉案的《物业服务合同》是否有效的问题。根据原告提供的中山市南头镇明日豪庭第三届业主委员会备案申请书及中山市物业管理区域内业主委员会备案回执反映中山市南头镇明日豪庭第三届业主委员会经小区业主投票选举产生，且于2015年4月15日中山市物业管理行业协会经审查，符合成立条件并予以备案，任期自2014年12月4日至2019年12月3日，因此明日豪庭第三届业主委员会的成立是合法有效。根据原告提供的业主大会对选聘物业企业决定的情况说明及物业公司招标中标函反映，2015年6月14日，中山市南头镇明日豪庭小区通过招投标方式选聘新的物业公司，经召开业主大会公开投票选举，原告中山市华辉物业管理有限公司为中标单位，并由中山市南头镇住房和城乡建设局、中山市南头镇将军社区居民委员会现场监督，上述情况属实，原告已取得明日豪庭小区物业服务管理的经营权，其经营合法有效。而原告与中山市南头镇明日豪庭业主委员会签订的《物业服务合同》内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”现被告辩解称原告法定代表人与业委会成员恶意串通签订《物业服务合同》，依前述所述，本院对被告的该点辩解意见不予采纳，对其要求确认明日豪庭业主委员会与原告签订的《物业服务合同》无效的诉求，本院不予支持。被告享受了原告提供的物业管理服务，理应履行交纳物业管理费的义务。现被告没有按时交纳2017年1月至2017年9月期间的物业管理费给原告，该行为已构成违约。原告要求被告支付欠交的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。关于原告是否存在多收取物业管理费的问题。被告称，被告向原告支付物业管理费共2568元，原告自2015年7月至2017年12月期间为明日豪庭小区提供物业管理服务共30个月，物业管理费共计1560元，原告应向被告返还多收取的物业管理费1008元，为此，被告提交收款专用收据、广东增值税普通发票、账户明细清单为证。根据原告提供的《明日豪庭物业管理交接以及债权、债务转让协议》、《债权债务转让证明》、明日豪庭欠费明细表反映原告与广东和富物业服务有限公司在交接时，被告陈慕霞尚欠2014年3月至2015年6月的物业管理费832元。原告称只收取被告2014年3月至2016年12月期间的物业管理费1768元，并提供广东增值税普通发票两张，证明原告收取被告2014年3月至2016年3月期间的物业管理费费1300元及2016年4月至2016年12月期间的物业管理费468元，合计1768元。由此可见，原告提供的广东增值税普通发票两张与被告提供的广东增值税普通发票、收款专用收据相互对应。关于被告于2016年3月27日通过银行转账800元的数额，原告辩解称该笔款项是被告缴交2014年3月至2016年3月期间的物业管理费1300元中的其中一笔缴费款。根据原告提交的中山农村商业银行交易账单、收款专用收据显示，被告分别于2016年3月20日、2016年3月27日转账支付500元、800元，合计1300元，原告于2016年3月31日开具收款专用收据确认收到被告陈慕霞缴付的2014年3月至2016年3月期间的物业管理费1300元，故对原告的该点辩解意见，本院予以采纳。综上可知，原告已实际收取被告物业管理费1768元，并不存在多收取物业管理费的事实。关于停车费的问题。根据上述《物业服务合同》第十四条第（二）项约定，临时停车的服务费，小车按5元/次收费，摩托车和电动车按1元/次收费，临时停车不足1小时不收费(物价局核定价格有调整时按相关规定执行)。被告称原告违反该合同的约定，擅自提高临时停车的服务费的收费标准，属于违约行为。根据原告提交的中山市物价局文件（中价[2010]134号）显示，物业服务住宅小区停车场所的机动车停放保管服务收费政府指导价标准为：小车露天车位6时至24时停泊收取5元/辆，24时至次日6时停泊收取7元/辆。现原告按上述收费标准进行收费，并在明日豪庭小区公示该停车收费标准。被告未提交证据进一步举证，故本院对被告的该点辩解意见不予采信，对其要求原告返还多缴的停车费680元的诉求不予支持。关于原告是否赔偿损失的问题。被告称原告多次停水停电，给被告增加了大笔生活开支，造成被告损失3000元。原告当庭否认并未停电停水，被告亦未提交充分证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，对被告的该点反诉请求，尚属证据不足，且本院不予支持。关于物业管理费的标准问题，被告陈慕霞所购的中山市南头镇东福北路6号明日豪庭B1幢404房的建筑面积为65.19平方米。根据上述合同的约定，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理费，被告每月应交纳的物业管理费为52元，故被告应交纳2017年1月1日至2017年9月30日期间的物业管理费为468元（52元/月×9个月）。关于滞纳金的计算问题，实为违约金。根据上述合同的约定，被告逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起每日按应交物业管理费的千分之二支付滞纳金。现原告主张按每日千分之二的标准收取，因该标准过高，本院依法予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈慕霞于本判决生效之日起三日内向原告中山市华辉物业管理有限公司支付自2017年1月1日至2017年9月30日期间的物业管理费468元及违约金（2017年1月1日至2017年9月30日的违约金从每月6日起以每月实际拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市华辉物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告陈慕霞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费50元，合计75元，由被告陈慕霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  胡铭德二〇一八年九月六日书记员  季旭庚