安徽省旌德县人民法院民 事 判 决 书（2015）旌民二初字第00038号原告：刘俊，男。委托代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。被告：安徽旌德宏聪金属制造科技有限公司。法定代表人：张合清，公司总经理。委托代理人：徐健，安徽徐健律师事务所律师。原告刘俊诉被告安徽旌德宏聪金属制造科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理。2015年2月12日，原告向本院提出申请，要求对被告所有的土地使用权及地上建筑物（房产证号：×××号；土地证号：×××号）进行保全，并提供了相应的担保，本院于2015年2月12日以（2015）旌民二初字第00038号民事裁定书，裁定将被告安徽旌德宏聪金属制造科技有限公司名下的土地证号为×××号土地使用权及房产证号为×××号的地上建筑物予以查封。2015年3月6日，被告向本院提出申请，要求对原、被告签订合同的时间进行鉴定，2015年4月1日，被告撤回鉴定申请。2015年4月17日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告刘俊及其委托代理人吴梦勤、被告安徽旌德宏聪金属制造科技有限公司法定代表人张合清及其委托代理人徐健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊诉称：为了买下被告的房产租赁给被告使用，2014年9月，原、被告就被告名下的土地使用权及地上建筑物转让相关事宜进行协商，2014年9月4日，原、被告签订《土地使用权暨地上建筑物转让协议》，约定被告将其名下土地使用权及地上建筑物（房产证号：×××号；土地证号：×××号）转让给原告，并约定被告于协议签订后40日为原告办理变更手续，相关过户费用由被告承担。合同签订至今被告未为原告办理过户手续。2015年2月3日，原告具状法院，要求：1、被告立即为原告办理公司名下土地使用权及地上建筑物的变更手续（房产证号：×××号；土地证号：×××号）；2、被告承担办理上述变更手续的费用；3、案件受理费由被告负担。被告安徽旌德宏聪金属制造科技有限公司辩称：一、原告诉状所述部分内容与事实不符。原、被告间并非房屋买卖合同纠纷，其实质是股份转让合同或者借款合同纠纷。2014年9月，因答辩人在旌德县建设银行的贷款到期，需资金还贷再借贷，为融资还贷，被告对外告示，愿意增资扩股。原告与被告原法定代表人吕某原系朋友，知悉被告的情况后，原告愿意入股并于9月3日向被告汇入注册资金220万元，同时，原告另借给被告50万元。付款后，原告后悔，提出其投入的注册资金，作为借款，对此，被告同意，双方遂形成债务关系。因被告不能及时归还上述借款，2014年11月，原告向吕某提出，双方订立房地产转让协议，以被告经营场所的房地产作为还款的保证，因当时无钱清偿原告债务，被告同意。遂双方签订了《土地使用权暨地上建筑物转让协议》。二、原告的诉讼请求没有法律依据。原、被告间的《土地使用权暨地上建筑物转让协议》系以物抵债或者是作为债的担保，在双方订立该协议前，被告的厂房场地已经设定抵押权并办理了抵押物登记，该协议签订后，答辩人并未将厂房场地交付原告，且未办理房地产过户手续，因此，该协议在法律上和事实上均无继续履行的可能。综上，原告的诉请，无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张向本院递交的证据，被告的质证意见及本院的认证意见：1、原告身份证1份，证明原告的诉讼主体适格。被告无异议，本院经审查，予以认定。2、《土地使用权暨地上建筑物转让协议》、2014年9月1日的转让协议、2014年9月4日的转让协议、法院询问笔录各1份，证明原、被告签订转让协议情况，土地使用权暨地上建筑物的内容和原被告间房屋买卖关系的事实。被告对9月1日、9月4日的转让协议、法院询问笔录的部分内容的真实性有异议。对《土地使用权暨地上建筑物转让协议》的真实性无异议，但对其关联性、合法性有异议，认为其签订的时间是2014年11月上旬。因被告未提供相应证据证明其抗辩，故其质证意见不成立。本院经审查，对该组证据的合法性、关联性予以认定。结合被告提供的证据3、4，该合同不是双方当事人的真实意思表示，故达不到原告欲证明原、被告间系房屋买卖关系的目的。3、收条1份、2014年9月3日的转账凭证3份，证明被告已收到原告支付的转让费的事实。被告对真实性无异议，但提出收条的书写时间是2014年11月上旬，且转账凭证亦能证明原告汇出此款的用途不是转让费。本院经审查，认为被告关于收条书写时间的质证意见不成立；依据2份转账凭证的附言是借款及2200000元转账凭证的附言是注册资金，可以认定上述款项的用途，故该组证据达不到原告的证明目的。4、×××号土地使用权证复印件各1份，证明原被告转让标的的权属情况。被告无异议，本院对该组证据予以认定。5、《土地使用权暨地上建筑物租赁协议》1份，证明原告将被告转让给原告的土地使用权暨地上建筑物租赁给被告使用的事实。被告认为该协议内容不真实，该土地及地上建筑物一直在被告控制下，没有交付原告，不存在租赁关系。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案原告无证据证明其有权出租租赁物，故被告的质证意见成立，本院对该组证据不予认定。被告为支持其抗辩理由向本院递交的证据，原告的质证意见及本院的认证意见：营业执照、组织机构代码证各1份，证明被告诉讼主体资格适格。原告无异议，本院对该组证据予以认定。借条复印件1份及借条拍摄照片1组，证明2014年9月1日，被告曾向原告出具270万元的借据，之后，被告将其中50万元按原告的要求汇入查某某的账户，被告实际借款为220万元的事实。原告认为该组证据不真实，达不到被告的证明目的。因被告未提供其他证据相佐证，本院对该组证据不予认定。汇款凭证2份，证明被告分别于2014年9月2日、23日向原告支付220万元借款的利息8万元、4万元的事实。原告对其真实性无异议，但认为与本案无关联，原告于2014年5月、7月两次借给被告合计500000元，该款系被告按月利率2.5分支付给原告的借款利息。本院经审查认为，借款本金500000元按月利率2.5分计算，5个月的利息约为60000多元，与原告质证意见相差较大，且原告未对该款作出合理解释，本院对该组证据及被告的证明目的均予以认定。4、电子转帐单1份、网银客户回单2份，证明原告转账的事由是注册资金和借款，不是房地产转让款的事实。原告对其真实性无异议，认为附言是因银行的要求随手填写的。质证意见不成立，本院对该组证据予以认定。5、进账单1份，证明被告收到原告50万元借款后，被告即按协议将该款转给查某某的事实。原告认为与本案无关联性。质证意见成立，本院对该组证据不予认定。6、房地产权证、他项权利证书、被告向胡某某出具的借条复印件各1份，证明本案诉争的房地产，已经设定抵押，并办理了他项权证的事实。原告认为借条跟本案没有关联性，他项权证的真实性需核实。本院经审查，对他项权证予以认定，借条跟本案没有关联性，不予认定。7、房地产估价报告和电子缴税凭证各1份，证明本案诉争的房地产总价值527.9366万元，超过转让协议确定的价款的事实。原告认为该报告中有假设和限制条件，不能作为证据使用，与本案没有关联性。原告的质证意见成立，本院对该组证据不予认定。8、证人吕某、李某当庭证言各1份，证明原、被告双方系借款关系的事实。原告认为李某的证言只能证明其按吕某的指示汇款的事实，证人吕某的证言有虚假陈述，且其在法院已认可原、被告间协议，故该组证据不能证明原、被告之间的关系。原告对证人吕某证人证言的质证意见成立，予以采信。本院对该证据不予认定。原告对证人李某证人证言的质证意见不成立，不予采信。证人李某的证人证言与被告提供的证据3、4能相互印证，本院予以认定本院依职权向吕某做的询问笔录1份，吕某表示刘俊已付清全部转让费270万元。根据上述的证据认定并结合当事人当庭陈述，本院查明本案的法律事实为：被告系2011年4月18日成立的经营金属制品、设备制造、建筑材料生产、加工、销售、安装的有限责任公司。原、被告于2014年9月1日签订《房地产转让协议》，双方约定被告将其×××号房产、×××号土地使用权及设备以270万元的价款整体转让给原告。次日，被告向原告出具一份收条，载明收到原告土地、房产转让费人民币270万元。9月3日，原告以注册资金为用途通过泾县农村商业银行电汇220万元、以借款为用途通过泾县农村商业银行网上转账50万元合计270万元给被告。9月4日，双方签订《土地使用权暨地上建筑物转让协议》2份（两份协议内容基本一致），约定被告将其名下×××号房产及×××号土地使用权以270万元的价款转让给原告，并约定协议签订后40日被告为原告办理上述房地产变更手续，相关过户费用由被告承担。同日，原、被告双方还签订了《土地使用权暨地上建筑物租赁合同》，约定原告将从被告处受让的上述房地产租赁给被告经营。事后，被告一直在讼争的房产范围内经营使用至今。嗣后被告未按照协议约定为原告办理过户手续。被告分别于2015年9月2日、23日向原告支付利息共计12万元。2015年2月3日原告具状本院要求被告为其办理过户手续并承担办理变更手续的费用。另查明：2014年10月8日，被告法定代表人由吕某变更为张合清。2013年11月8日-12月8日，旌德县房地产管理局为被告及吕某所有的×××号房产及×××号房产办理了×××号他项权证，房地产他项权利人为叶某某。本案审理过程中，法官行使释明权并询问原告是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告于2014年9月1日签订的《房地产转让协议》转让的标的物为厂房、设备、土地使用权，又于2014年9月4日签订的两份《土地使用权暨地上建筑物转让协议》转让的标的物为厂房及土地使用权，后者的转让标的物少了设备，而转让价款相同，且设备的价值并非可以忽略不计，由此可以看出原、被告对转让的标的物本身并不太在意；原告在未取得转让财产所有权的情况下，又于2014年9月4日与被告签订《土地使用权暨地上建筑物租赁协议》，约定原告将从被告处受让的财产租赁给被告使用，不符合常理，让人合理信赖原、被告间只是通过一系列的合同形成证据锁链达到别的目的，并非房屋买卖合同关系。2014年9月2日，被告向原告出具了收条，写明收到原告的转让费270万元，而原告在次日向被告的转账汇款凭证附言栏写明汇款用途是借款及注册资金，附言是为了明确该款的用途而加以注明，故原告主张该笔270万汇款是转让费与事实不符，结合被告分别于9月2日、23日向原告支付利息12万元，能印证原、被告之间是借贷关系的事实。且在原、被告签订协议之前，被告已经将案涉房地产抵押给叶某某，并办理了他项权证，表明该房屋的产权可能会有争议，原告在知悉这一情况后，仍然与被告签订房产转让协议，故原告主张双方系房产转让合同与常理不符。综上，本案原、被告间系借贷关系，而非买卖关系，原、被告双方签订的房地产转让协议并非双方真实意思表示，其实质是为了债的履行而提供担保，该协议系抵押合同，抵押合同中约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有无效。现被告未清偿原告债务，亦不愿将诉争房产抵偿所欠原告债务，故原、被告间的房屋买卖合同不成立。经本院释明，原告表示不愿意变更诉讼请求，仍主张要求被告将房地产变更到其名下，本院依法不予支持。被告抗辩原、被告间系借贷关系理由成立，本院予以采信。被告认为9月1日、9月4日的转让协议、法院询问笔录的部分内容不真实、《土地使用权暨地上建筑物转让协议》签订的时间是2014年11月上旬、被告出具欠条的时间是2014年11月上旬，但未提供证据加以证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告刘俊的诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由原告刘俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  汪 艳审 判 员  姚小玉人民陪审员  张迪泓二〇一五年五月十二日书 记 员  刘慰慈附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。