湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂02民终918号上诉人（一审被告暨反诉原告）：刘元强，男，1973年12月25日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：黄保军，大冶市城北经济开发区法律服务所律师。被上诉人（一审原告暨反诉被告）：中国工商银行股份有限公司大冶支行，住所地大冶市新冶大道和下黄东路交汇处大冶雨润国际广场**。代表人：唐正伟，该支行负责人。委托诉讼代理人：黄国才，湖北易圣律师事务所律师。上诉人刘元强因与被上诉人中国工商银行股份有限公司大冶支行（以下简称工行大冶支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2017）鄂0281民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人刘元强上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判其取得优先租赁权；判令工行大冶支行承担其租赁转让费损失1.5万元。事实与理由：双方签订的门面出租协议书明确约定，承租期满后，其在同等条件下优先承租。一审判决以工行大冶支行继续对外出租的前提不存在为由驳回其承租优先权的诉请无法律依据；一审判决认定租赁合同为不定期合同，但对其已交付2015年4月起至2016年4月止一年的租金8800元、工行大冶支行收取租金又退回并欺骗胁迫其交出租金收据的事实未予审理；因工行大冶支行恶意违约，应酌情判定降低其违约期间租金的50%，并酌情判决工行大冶支行赔偿违约导致的经营损失，即违约期间租金的50%，或其支付的租赁转让费1.5万元，故一审判决显属不当。被上诉人工行大冶支行辩称：双方签订的房屋租赁合同期满后，承租人经许可继续使用租赁物的，租赁期限为不定期，不定期租赁合同并未约定优先承租权，故工行大冶支行可行使解除权；工行大冶支行并未违约，不存在恶意违约，另刘元强支付的租赁转让费与其无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。工行大冶支行向一审法院提出诉讼请求：一、判令刘元强向其返还所租赁的位于大冶市儒学路××号（面积10平方米）房屋；二、判令刘元强向其支付自2015年4月8日起至2017年1月20日止的房屋租金15743.56元，并支付自2017年1月21日起至实际返还房屋之日止的房屋占用期间的损失（损失按8800元/年标准计算）。刘元强向一审法院提出反诉请求：一、确认其对承租的房屋在同等条件下享有优先承租权和购买权；二、判令工行大冶支行赔偿其向丁家安支付的转让费3万元，此款与租金抵充后，工行大冶支行应返还其3600元。一审判决认定：刘元强自2012年起租赁工行大冶支行坐落在大冶市儒学路××号房屋（面积10平方米）。2014年5月5日，工行大冶支行（甲方）与刘元强（乙方）签订《门面出租协议书》，约定：租赁期限为壹年。即从2014年4月8日起至2015年4月7日止；全年租金为8800元，在签订协议书时一次性付清；承租期满，在同等条件下乙方优先续租；协议还对其他事项进行约定。协议签订后，刘元强于2015年4月28日向工行大冶支行交付了2014年4月8日至2015年4月7日的租金8800元。合同期满后，工行大冶支行未与刘元强续订《门面出租协议书》，但允许刘元强继续租用上述房屋，房屋租金按原租赁合同履行。2016年6月17日，工行大冶支行向刘元强书面通知不再续租，并要求其返还所租房屋和补交门面租金，刘元强收到告知书后，未返还租赁房屋和补交租金，工行大冶支行又于2017年1月6日再次向刘元强书面通知要求其于2017年1月20日前将门面无条件交还、并补交所欠租金，但刘元强至今未返还所租房屋，也未支付下欠的房屋租金。现工行大冶支行诉至本院，提出上述诉讼请求。诉讼中，刘元强向法院提起反诉。还认定，工行大冶支行起初将门面租赁给丁家安，刘元强承租工行大冶支行诉争的房屋时向丁家安支付了转让费3万元。一审判决认为：依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。工行大冶支行与刘元强签订《门面出租协议书》合法有效，法院予以确认。本案中，刘元强在租赁期限届满后，未与工行大冶支行续签租赁合同，且继续使用租赁物，工行大冶支行未提出异议，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。工行大冶支行可以随时解除合同，2016年6月17日，工行大冶支行向刘元强书面通知不再续租，要求其返还所租房屋和补交门面租金，2017年1月6日再次向刘元强书面通知，要求其于2017年1月20日前返还所租房屋和补交门面租金，工行大冶支行已履行了解除合同时在合理期限内的通知义务，双方租赁合同关系于2017年1月20日解除。刘元强收到解除租赁合同通知后拒绝交还租赁房屋，故工行大冶支行诉请法院要求刘元强退出房屋，并交纳承租期间所欠租金，符合法律规定，法院予以支持。工行大冶支行要求刘元强交纳租金15743.56元（自2015年4月8日起至2017年1月20日止，按8800元/年标准计算），未超出双方约定的标准，法院予以支持。2017年1月20日双方已解除租赁合同关系后房屋占用期间的损失，工行大冶支行参照租金的标准计算损失，计算至刘元强实际返还之日止，并无不妥，法院亦予以支持。刘元强辩称工行大冶支行口头承诺诉争房屋在改建前由其租赁，未提交证据证实，法院不予采信。刘元强反诉要求对诉争房屋享有优先承租权和购买权。因行使该权利的前提是工行大冶支行继续对外出租或出卖该房屋，刘元强行使优先承租权和购买权的基础不存在，对刘元强的该项诉求法院不予支持。关于刘元强要求工行大冶支行赔偿其向丁家安支付的转让费3万元的问题。因向丁家安支付转让费系刘元强经协商自愿给付的，并无证据证实工行大冶支行有承担该项费用的意思表示。故对刘元强要求工行大冶支行赔偿转让费3万元的诉求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、刘元强于判决生效之日起六十日内将位于大冶市儒学路××号房屋（面积10㎡）返还给工行大冶支行；二、刘元强于判决生效之日起二十日内支付工行大冶支行租金15743.56元（租金自2015年4月8日起计算至2017年1月20日，按8800元/年标准计算），并按8800元/年标准向工行大冶支行支付2017年1月20日之后的租赁房屋占用期间的损失，计算至刘元强实际腾退返还之日止；三、驳回刘元强的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。工行大冶支行与刘元强签订的房屋租赁合同合法有效，租赁期满后，刘元强继续使用租赁物，工行大冶支行并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，工行大冶支行可以随时解除合同，2016年6月17日、2017年1月6日，工行大冶支行先后两次书面通知刘元强不再续租，并要求其返还所租房屋和补交门面租金，已在合理期限内履行通知义务；刘元强主张其已交付2015年4月至2016年4月的租金8800元、工行大冶支行收取租金又退回并欺骗胁迫其交出租金收据的，但未提供证据证明，一审判决认定双方房屋租赁合同解除、刘元强退出房屋并交纳承租期间所欠租金及之后房屋占用费并无不妥，本院予以维持。另外，工行大冶支行解除房屋租赁合同符合法律规定，不构成违约，且刘元强未提供证据证明其向案外人丁家安支付3万元房屋转让费已经工行大冶支行同意，故刘元强要求工行大冶支行赔偿违约导致其经营损失的上诉请求，本院不予支持。此外，原房屋租赁合同期满后，工行大冶支行对刘元强继续使用租赁物并无异议，原租赁合同继续有效，故工行大冶支行关于不定期租赁合同并未约定优先承租权的主张于法无据，本院不予支持，但优先承租权是一种期待权，刘元强只有在工行大冶支行继续对外出租涉案房屋时、且在同等条件下，才能行使优先承租权，故刘元强关于其享有优先承租权的上诉请求，本院不予支持。综上，刘元强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费415元，由上诉人刘元强负担。本判决为终审判决。审判长 江 建审判员 汪飞林审判员 聂 潇二〇一八年九月十一日法官助理徐昊书记员黄洁