山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终4395号上诉人（原审原告）：王德萍，女，1951年11月1日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：史卫进，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文娟，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈艳平，女，1978年3月23日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。委托诉讼代理人：于振华，山东凯平律师事务所律师。上诉人王德萍因与被上诉人陈艳平房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王德萍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、判令被上诉人承担一审和二审的一切诉讼费用。事实和理由:一、一审判决认定事实错误。1、涉案商铺是于2017年8月2日在一审法院主持下办理的交接手续，上诉人自交接之时收回商铺，不是双方自行解除。2017年8月2日，在主审法官主持下，上诉人与被上诉人均到达涉案商铺办理交接手续。因被上诉人代理人声称无钥匙、上诉人提供线索证明涉案商铺对面的SEDATE商铺工作人员自称其持有被上诉人交给她们的钥匙的情形下，法官要求SEDATE商铺工作人员拿出钥匙开锁，SEDATE商铺工作人员声称要经过被上诉人的同意方能提供，并当场打电话给被上诉人询问是否提供钥匙，经被上诉人同意后方开锁，这足以说明直至2017年8月2日交接之时，涉案商铺仍在被上诉人管理、控制之下。这一事实有上诉人提交的视频资料及法官现场查勘、交接的调查笔录可证。2、2016年7月28日断电只是当日断电，不具有持续性，不足以导致被上诉人主张的“无法经营”。上诉人与被上诉人及其他租户发生矛盾的根源是租户电表与总表存在重大用电差，分户电表总额远远低于总表用电额，对差量部分的电费如何承担存在极大分歧和争议。上诉人工作人员刘虎为查明真相，拆卸被上诉人电表到维修机构核定，有合法的事由。除当日因被上诉人无法营业外，并不影响被上诉人后期的经营，不是被上诉人无法经营的理由。退一步讲，若被上诉人认为上诉人因电表维修停电一天给其造成损失，也只能向上诉人主张这一天的损失，而不是本案租赁合同不能履行的法定和约定事由。3、2016年8月28日撬锁事件并未达到收回商铺的目的，但足以说明被上诉人并未向上诉人交付房屋。在被上诉人拒不交纳房租、也不交接商铺的情形下，上诉人为减少损失，工作人员刘虎找开锁公司撬锁以实现收回商铺的目的，但被被上诉人工作人员及近亲属强行制止并报警，警方到场后也是要求上诉人通过诉讼解决，不得私自撬锁。无奈下上诉人只能放弃早日收回商铺以减少损失的想法，起诉至一审法院，以法律途径解决双方之间的纠纷。一审庭审中，被上诉人已经向法院提供了报警记录，证明上诉人工作人员刘虎撬锁一事，且在被上诉人的阻止下，上诉人并未达到收回商铺的目的。被上诉人的“阻止”和“报警”足以证明涉案商铺仍在被上诉人的实际控制之下，且被上诉人对上诉人收回商铺的行为是持否定和拒绝态度的，这是被上诉人无法否认的事实。4、商铺系经营性不动产，上诉人对商铺是享有经营、出租收益权利的。因被上诉人实际控制商铺的使用管理权，但不交纳租金、不交还并阻挠上诉人收回商铺，且未经上诉人许可将商铺交给他人占用，恶意扩大上诉人的损失，给上诉人造成了极大的经济损失和资源浪费。上诉人认为，无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任，都始终贯穿着法律的一条基本原则，那就是损害填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的权益受到侵害而遭受的损失，使权益恢复到未被侵害之前的状态。具体到本案中，被上诉人一直实际控制该商铺直至2017年8月2日，并未支付相应的对价。而一审判决却对此事实予以不顾，认为“……双方以自己的行为表明2016年1月28日签订的房屋租赁合同巳经解除”（见一审判决书第8-9页），做出错误的事实认定和判决，严重损害了上诉人的合法权益。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院分配举证责任错误。本案一审中，上诉人是依据与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的约定行使合同权利，上诉人需要承担举证责任的事实是：举证证明与被上诉人存在租赁关系、被上诉人未按照合同约定交纳租金、被上诉人未交还房屋三大事实，一审中只要上诉人证明了这三个事实，即已完成了举证责任，不存在举证不能的问题。相反，是被上诉人主张其不应支付租金、不应赔偿损失，而应当由被上诉人提供证据证明其主张属实，而不是上诉人证明。2、退一步讲，即使被上诉人主张上诉人断电、撬锁属实，在其仍然实际控制涉案商铺的情形下，被上诉人也只能主张断电一天以及撬锁给其造成的损失，也不能以此为由阻却履行合同义务和合同到期后的租赁物返还义务，更不能对抗其拒不腾迁、返还商铺给上诉人造成损失的赔偿义务。三、一审判决违反法定程序。根据《民事诉讼法》的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结，适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。本案一审的立案时间是在2016年3月，而做出判决的时间是在2018年5月25日，实际送达的时间是2018年6月5日，审理期限长达一年有余，程序严重违法，且认定事实和适用法律严重错误，导致判决的公正性和权威性在上诉人的心目当中荡然无存。四、补充意见：二审庭前落实能够出庭的证人和烟台市公安局芝罘分局毓璜顶派出所的接警记录，上诉人的工作人员并未撬锁进入租赁商铺，请求法庭予以核实。被上诉人陈艳平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。王德萍向一审法院起诉请求：判令陈艳平立即从烟台市芝罘区西南河路131号腾迁，并支付自2016年7月28日至2017年1月27日的租金40000元、占用费41168.62元（以年租金80000元为基数，自2017年1月27日计算至2017年8月2日）、逾期利息2368.82元（对已欠付租金40000元为基数，自2016年7月21日计算至2017年8月2日，按同期银行贷款利率4.35%的1.3倍为5.65%），合计为123537.44元。一审法院认定事实：上诉人、被上诉人于2016年1月28日签订房屋租赁合同，约定被上诉人租赁上诉人位于烟台市芝罘区西南河路131号1楼自西向东第5间房屋，租赁期限为1年，自2016年1月28日至2017年1月27日，年租金80000元，租金按半年度交纳，签约时被上诉人即付半年度租金，以后被上诉人在租赁期间的房租按半年支付1次，并提前7天支付下半年度房租。如被上诉人逾期不交纳租金，上诉人除向被上诉人追讨滞纳金外，有权终止租赁合同。水、电费用由被上诉人自负。若被上诉人逾期不交费，上诉人有权停止其使用，造成损失被上诉人自负。合同生效后，双方不得单方变更、修改或解除。如有违约，违约方应赔偿对方经济损失及年租金50%的违约金，且守约方有权解除合同。被上诉人逾期交付房租，每逾期1日，由上诉人按照年租金额的1%按日收取滞纳金，且上诉人有权解除合同。合同签订后，被上诉人即交纳押金2000元，待退房时确保房屋、装修及设施完好无损，退回押金，否则酌情扣除。现上诉人以被上诉人未交纳下半年租金为由状诉来院请求判令被上诉人立即从烟台市芝罘区西南河路131号腾迁，并支付自2016年7月28日-2017年1月27日的租金40000元、占用费13333元（暂按年租金80000元从2017年1月27日计算至2017年3月27日，2017年3月28日之后按同一标准计算）、违约金40000元、逾期利息1564.55元（暂按同期银行贷款基准利率的1.3倍从2016年7月21日计算至2017年3月27日，2017年3月28日之后按同一标准计算），共计94897.55元。诉讼中一审法院于2017年8月2日组织双方对诉争房屋进行了交接，上诉人已接收房屋。庭审中，上诉人遂变更诉讼请求，请求判令被上诉人立即从烟台市芝罘区西南河路131号中腾迁，并支付自2016年7月28日至2017年1月27日的租金40000元、占用费41168.62元（以年租金80000元为基数，自2017年1月27日计算至2017年8月2日）、逾期利息2368.82元（对已欠付租金40000元为基数，自2016年7月21日计算至2017年8月2日，按同期银行贷款利率4.35%的1.3倍为5.65%），合计为123537.44元。庭审中，被上诉人对上诉人提交的房屋租赁合同及房屋所有权证均无异议。被上诉人提交了下列证据：1、烟台市公安局芝罘分局毓璜顶派出所事件单以及处理意见各1份，事件单显示2016年8月28日，一高姓男子报警称有人把北大西街东头蒙特卡罗鞋店的门锁撬了，公安查实系刘虎所为，证明2016年8月28日涉案房屋门锁被撬，撬锁人为刘虎，警察对该人以及本案被上诉人进行询问，认为系租房纠纷，要求到相关部门解决。上诉人对证据的真实性没有异议，称该证据只能证明当时是派出所接到报警称有人撬锁，并未核实是否属实，无法证明被上诉人的主张。2、被上诉人申请证人高某、李某、牟某出庭作证，证明上诉人于2016年7月28日将租赁房屋断电，被上诉人将货物收拾完毕之后再未使用该租赁房屋。2016年8月28日，涉案房屋的管理人刘虎将涉案房屋门锁撬开。高某称，我认识被上诉人，与上诉人不认识，被上诉人是我表姐，我帮被上诉人打理蒙特卡洛鞋店。2016年7月28日，房东代理人刘虎来到出租房把电给掐了，早晨我去开门时就没有电了。被上诉人就给刘虎打电话让其过来给送电，但是刘虎一直未到。2016年7月28日，被上诉人在打电话给刘虎期间说过退租的事。2016年7月28日，被上诉人收拾房屋时我在场，后来被上诉人再去没去过该店我不清楚。2016年7月28日之后我再没有去过该店，店的钥匙是否交纳给上诉人我不清楚。2016年8月28日，被上诉人给我打电话称有人在撬出租房屋的锁，我去到看见是刘虎在撬锁，后我就报警，警察问刘虎为什么撬锁，刘虎说该房屋是他的。因为之前刘虎曾经断过我们店的电，另外我进出租房的时候，电表是完好无损的，出租房屋的电表上诉人是可以控制的，但是我去看电表的时候电表已经没有了。2016年8月28日是我报的警。我到现场时，刘虎以及刘虎朋友还有开锁的人三个人在现场，被上诉人不在现场，过了一会被上诉人到场，被上诉人曾索要过押金，押金没有退还。被上诉人给我工资支付到2016年7月底。上诉人提出异议称，证人与被上诉人具有亲属关系和雇佣关系，其证言不能采信，且不能证明被上诉人与上诉人协商一致达成退租、退房，该证人系2016年8月28日报警人员，其主张和报警信息均未得到证实。证人牟某称，我与上诉人、被上诉人都认识，我原来也承租上诉人的房屋，我承租的房屋位于被上诉人承租房屋的旁边。刘虎于2016年7月28日把电表给撤了。刘虎是上诉人的亲属，具体什么亲属我不清楚。2016年7月28日早晨，被上诉人到店里发现店里没有电，我与被上诉人、高某一起到总电表处，发现被上诉人承租房屋的电表没有了。刘虎负责收房租、电费。我没有亲眼看见刘虎撬电表。电表被撬后，被上诉人没有经营，断电后被上诉人没有使用过该房屋。2016年8月28日被上诉人承租的房屋被撬锁我知道，刘虎找了开锁人，并用手机录的像。当时锁撬开了，刘虎领着人进去了。刘虎找的开锁公司的人撬的锁。是被上诉人报的警，当时有被上诉人、高某都在现场。后面的事情我不清楚。我承租的房屋大约是去年秋天9月份到期。后我就搬走。上诉人提出异议称，该证人无法证明其租赁身份，且其陈述不能证明确系上诉人停电，也不能证明撬锁是否属实以及后续事宜。李某称，我与上诉人、被上诉人都认识，上诉人曾是我的房东，被上诉人曾是我租房经营店铺的邻居。2016年7月28日，被上诉人的店铺停电，无法经营，就撤店了。之后，被上诉人的店铺就一直关门，一直到我合同到期这个店铺一直关的门，没有人经营，现是否经营我不清楚。被上诉人的店铺是下拉式的卷帘门，是否有其他锁不清楚。刘虎负责收取房租、水电费、签合同。2016年8月28日，刘虎到我的店铺用我店铺的电，说要把被上诉人店铺的锁打开，我说不行，就没有借电给刘虎。后刘虎不知道借谁家的电，把被上诉人的店铺锁打开，后我就给被上诉人打电话，说刘虎要把你店铺的锁打开，被上诉人就过来。刘虎是否进入被上诉人的店铺及后来是如何解决的不清楚。上诉人提出异议称，证人证言不能证明被上诉人主张，其陈述是否属实没有其他证据佐证，另外证人陈述刘虎收取房租等费用没有证据证实，即使证言属实，刘虎的权限仅为收取房租、水电费，没有其他权限。被上诉人对以上证人所作证言均没有异议。3、上诉人开具给被上诉人的涉案房屋押金的收据1份，证明被上诉人租赁涉案房屋向上诉人交付2000元押金，该2000元押金与上诉人提交的合同中押金条款相对应。上诉人对真实性没有异议，但称根据合同的约定应当是在退租时确定房屋装修和房屋完好无损的情况下退还押金，但被上诉人至今未与上诉人办理退租手续。4、上诉人在租赁涉案房屋期间与被上诉人签订的3楼办公室对面小棚1间的房屋租赁合同1份以及房屋租金收据1份，证明被上诉人向上诉人租赁其位于烟台市芝罘区西南河路131号3楼办公室对面小棚1间，租期为2016年3月14日至2017年3月14日，年租金为4000元，被上诉人已向上诉人交纳全年租金4000元。上诉人称该证据与本案无关联性，故不予认可。被上诉人对主张的2000元押金以及4000元的租金不提出反诉，但要求该两笔款项在本案当中予以抵消。上诉人认可刘虎是上诉人在烟台市芝罘区西南河路131号门头房的管理人员。为证明2016年7月28日并非对出租房屋掐电，上诉人提交电表维修单据以及淘宝网上购买电表的打印件、安装电表照片的打印件、涉案电表照片的打印件，证明涉案电表是2016年1月26日上诉人工作人员刘虎从淘宝网上购买，其中被上诉人的电表发生故障，刘虎拆卸电表到三站市场智记电子产品营销部维修，被上诉人所称的拆卸电表有法定的事由。被上诉人提出异议称，证据的真实性无法确定，对于证明内容不予认可，上诉人所购买的电表型号一致、外表一致，且无法证明系被上诉人使用的电表，也无法证明上诉人未拆卸过电表。上诉人另提交2017年5月2日刘虎发现对面服装店的人拿钥匙开被上诉人承租的房屋，与涉案的出租房屋对面服装店工作人员的谈话视频1份，证明被上诉人并未将钥匙交付给上诉人，涉案房屋一直由被上诉人使用至2017年8月2日。视频内容为：“刘虎：老板，你怎么有对面陈艳平蒙特卡罗那个门头房的钥匙？工作人员：原来不是我弄的吗？那时候我不是转给她了嘛！她在这干嘛，她走了嘛，俺家纸背箱，你要用我开开给你看看，我就放了几个纸箱子里面，没有东西……刘虎：她什么时候给你的，陈艳平什么时候给你的钥匙？工作人员：她在的时候，她不干的时候，她就一直放在这儿，她什么时候就关门了，放几个月了。”被上诉人对证据的真实性和证明内容均不予认可，称该视频是由刘虎录制，刘虎与本案有利害关系，另外视频内容中谈话的另一方人员的身份无法确认，且关于钥匙交付，谈话另一方人员已表明其钥匙一直在由其管理，并不能证明该钥匙是由本案被上诉人交付给其使用。一审法院依据房屋所有权证、房屋租赁合同、事件单、收据、出库单、购买电表的打印件、安装电表照片的打印件、涉案电表照片的打印件、光盘、证人证言及庭审笔录中记载的当事人的陈述笔录等认定上述事实。一审法院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人、被上诉人就烟台市芝罘区西南河路131号1楼门头房签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被上诉人理应提前7日即2016年7月21日交纳下半年租金，在被上诉人未按照约定交纳下半年租金的情况下，上诉人作为房屋所有权人可以要求被上诉人支付租金并解除合同，但刘虎作为上诉人在烟台市芝罘区西南河路131号门头房的管理人员，在合同履行过程中擅自对被上诉人所承租的房屋断电，并带领有关人员撬门进入被上诉人所承租的房屋，致无法实现合同目的，应视为双方以自己的行为表明2016年1月28日所签订的房屋租赁合同已经解除。现上诉人要求被上诉人支付2016下半年租金、占用费、逾期利息等，证据不足，一审法院不予支持。庭审中，被上诉人对其主张的押金及承租3楼办公室对面小棚的租金不提出反诉，一审法院在本案中不予处理。综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：驳回王德萍的诉讼请求。案件受理费2771元，由王德萍负担。二审中，上诉人提交烟台市公安局芝罘分局毓璜顶派出所出具的2016年8月28日事件单一份两页（与一审时被上诉人提交的一致），证明毓璜顶派出所只是接到报警，并未核实是否存在撬锁行为，派出所也未出具任何书面处理意见。被上诉人经质证对该证据真实性无异议，但对上诉人证明目的有异议。派出所接到报警后至涉案房屋现场了解情况后出具了“租房纠纷，到相关部门解决”的处理意见，且被上诉人在一审时其他租户作为证人出庭予以证明，涉案房屋的管理人员刘虎撬锁并进入涉案租赁房屋内。针对上诉人提交的该证据以及所要证明的事实，本院认为结合该事件单中载明的记录内容：“案发地址：北大西街东头蒙特卡罗鞋店；报警内容：一男子报称有人来把他的门锁撬了，称房子是对方的”，以及报警人即为本案一审证人高某，且一审其他证人均证实上诉人的管理人刘虎撬锁的事实，可以认定刘虎在2016年8月28日对涉案租赁房屋已经实施完成了撬锁行为。对上诉人二审提交的证据拟证实的主张，本院不予采信。关于2017年8月2日一审法院主持对涉案房屋交接时涉案房屋钥匙由谁控制的问题，双方均认可一审法官是从涉案房屋对面其他的商铺工作人员处取得钥匙后打开房门。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，双方所签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。本案合同履行期间，上诉人的管理人员先是在2016年7月28日对被上诉人承租的房屋进行断电，导致被上诉人无法经营，后又于2016年8月28日对涉案租赁房屋实施撬锁进入，上述行为导致被上诉人承租涉案房屋正常经营的合同目的无法实现。故一审法院结合双方所提交的证据、证人证言以及双方陈述，认定双方所签订的房屋租赁合同事实上已经解除正确。2017年8月2日交接时，涉案房屋钥匙并非由被上诉人持有，上诉人也无充分证据证实被上诉人一直实际控制涉案房屋至2017年8月2日交接之时。故，一审法院对上诉人要求被上诉人支付2016年下半年租金、占用费、逾期利息等诉讼主张不予支持，并无不当。另，一审法院超审限审理，并非改判或发回重审的法定理由。综上，上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人王德萍的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2771元，由上诉人王德萍负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  慈勤哲审判员  陈晓彦二０一八年九月二十九日书记员  张 筱