天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0101民初2385号原告：天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司，住所地天津市和平区南京路189号。负责人：胡慧冬，总经理。委托诉讼代理人：刘佳伟，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新宇，天津建嘉律师事务所律师。被告：天津市涵玉鑫欣商贸有限公司，住所地天津市河东区程林庄路嘉华里6-2-508-511。法定代表人：翟莹，总经理。委托诉讼代理人：舒韦,男,天津市涵玉鑫欣商贸有限公司股东，住天津市南开区。原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司与被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘佳伟、张新宇，被告的法定代表人翟莹及其委托诉讼代理人舒韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《天津和平大悦城购物中心商铺租赁合同》于2017年8月14日终止；2.依法判令被告向原告支付租金127361.39元（自2016年12月24日起至2017年8月14日止），及违约金（自2017年3月1日起至实际给付之日止，按日1‰的标准计算）；3.依法判令被告将案外人天津市涵玉鑫欣商贸有限公司和平分公司的注册地址天津市和平区五大道街南京路189号和平大悦城4F-D02号商铺予以注销或变更，并支付自2017年9月14日起至实际注销或变更之日止的违约金（按日租赁保证金总额的10%的标准计算）；4.依法判令被告向原告支付租赁保证金68478元、开业保证金22826元及违约金（自2016年11月12日起至实际给付之日止，按日1‰的标准计算）；5.依法判令被告向原告支付pos机使用费1696元、物业管理费24415.46元、推广费4439.15元（自2016年12月24日起至2017年8月14日止）及违约金（自2017年3月1日起至实际给付之日止，按日1‰的标准计算）；6.依法判令被告向原告支付电费671.56元（自2017年3月1日起至2017年8月14日止）及违约金（自2017年4月11日起至实际给付之日止，按日1‰的标准计算）；7.依法判令被告向原告支付水费41.73元（自2017年2月1日起至2017年8月14日止）及违约金（自2017年3月11日起至实际给付之日止，按日1‰的标准计算）；8.依法判令被告向原告支付场地恢复费用5306元；9.依法判令被告向原告支付遗留物品租金14030.25元（自2017年8月15日起至2017年10月18日止，按43.17平方米，每日每平方米5元的标准计算）；10.依法判令被告赔偿原告场地闲置期间的租金损失28083.44元（自2017年8月15日起至2017年10月1日止，按双方签订的商铺租赁合同约定的标准计算）；11.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司变更第一项诉讼请求为：判令原告与被告签订的《天津和平大悦城购物中心商铺租赁合同》于2017年8月14日解除；增加诉讼请求为：依法判令被告赔偿原告律师费损失17171元。事实和理由：2016年11月，原告与被告签订了《天津和平大悦城购物中心商铺租赁合同》（下称为“租赁合同”），约定由被告承租原告位于和平大悦城4F-D02号商铺，用于经营柳藤吉佳品牌商品。租赁期限为2016年11月29日至2017年11月28日（租赁期限为1年，自装修期届满之日次日为租赁期限起始日开始起算租赁期限，2016年11月9日，原告将场地交付于被告，装修期限自交付日起计20日）。租赁合同签订后，原告作为出租方，始终严格按照租赁合同的约定履行己方的责任和义务，但被告违反租赁合同的约定，至今未向原告支付租赁保证金、开业保证金、pos机使用费、基本租金、物业费、推广费、公共事业费等。2017年5月23日，被告发来《撤场申请函》，向原告申请提前撤场。原告为防止损失进一步扩大，于2017年7月31日向被告发送《4F-D02号商铺终止函》，原告同意租赁合同于2017年8月14日终止。根据租赁合同第二部分通用条款第21.1条、23.8条的约定，被告应当承担违约责任。根据租赁合同相关约定，被告应支付相应的原告诉请主张的款项，并赔偿原告的各项损失，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。天津市涵玉鑫欣商贸有限公司辩称，1.2017年4月29日原告强行关闭被告分公司的商铺，双方所订立的租赁合同因原告的违法行为已经无法正常履行，双方租赁合同已经终止，但原告却要求被告交纳租赁费至2017年8月；2.整个经营活动都是被告分公司完成，大悦城所有机构从始至终都是与被告分公司经理董良联系和沟通，在此期间，被告未收取到原告任何形式的联系和沟通，原告明知被告分公司才是实际经营单位，但却将被告诉至法院；3.既然违法强行关闭被告分公司租赁的商铺，租赁合同关系终止，被告分公司已经无法继续经营销售业务，但原告却要求被告交纳开业保证金、租赁保证金、物业管理费、推广费和其它种种不合理和不合法的费用；4.在不告知被告和邀请第三方在场的情况下，擅自粗暴对待被告商品货物，没有登记造册，造成49万元的商品货物丢失、毁损，擅自粗暴拆除被告店铺的装修，两种做法给被告造成非常严重的经济损失；5.在被告分公司被驱出大悦城购物中心后，原告却要求被告交纳店铺场地闲置费用。对于原告第二、四、六、七、八、九、十项诉讼请求中提出的租金、租赁保证金、开业保证金、POS机使用费、物业管理费、推广费、电费、水费、场地恢复费、遗留物品租金、闲置期间租金损失的计算方式和数额均没有异议，但是不同意支付4月29日以后的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据为1.《天津和平大悦城购物中心商铺租赁合同》、《商铺交接确认表》，2.《撤场申请函》、《4F-D02号商铺终止函》、快递单及邮寄凭证、终止函邮件截屏及微信截图，3.恢复毛坯费用凭证、《和平大悦城商场4F-D02场地拆除及机电改造协议》、天津增值税发票，4.《仓库租赁合同》、CAD仓库平面图、3张仓库照片，5.场地计租日确认函、天津和平大悦城购物中心商铺租赁合同，6.《国家企业信用信息公示系统-企业报告》，7.委托合同、天津增值税普通发票、收款回单，8.电费及水费抄表记录，9.和平大悦城4F-D02柳藤吉佳欠款明细。被告提供的证据为1.被告于2016年12月21日与案外人董良签订的《天津市涵玉鑫欣商贸有限公司分公司合作经营协议书》、《分公司责任人承诺书》、案外人董良身份证复印件，2.3段视频。对当事人无异议的原告提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9等证据及所证明的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.庭审中，经询，原、被告均同意双方签订的《天津和平大悦城购物中心商铺租赁合同》于2017年8月14日解除；被告确认始终未办理案外人天津市涵玉鑫欣商贸有限公司和平分公司注册地址天津市和平区五大道街南京路189号和平大悦城4F-D02商铺的注销或变更手续；被告确认依据原告提交的证据9和平大悦城4F-D02柳藤吉佳欠款明细载明的内容，对原告的第二、四、六、七、八、九、十项诉讼请求中提出的租金127361.39元（自2016年12月24日至2017年8月14日，其中欠付的第一笔租金的最后付款日期为2017年2月28日）、租赁保证金68478元、开业保证金22826元、POS机使用费1696元（自2016年12月24日至2017年8月14日，其中欠付的第一笔POS机使用费的最后付款日期为2017年2月28日）、物业管理费24415.46元（自2016年12月24日至2017年8月14日，其中欠付的第一笔物业管理费的最后付款日期为2017年2月28日）、推广费4439.15元（自2016年12月24日至2017年8月14日，其中欠付的第一笔推广费的最后付款日期为2017年2月28日）、电费671.56元（自2017年3月1日至2018年5月31日，其中欠付的第一笔电费的最后付款日期为2017年4月10日）、水费41.73元（自2017年2月1日至2017年4月30日，其中欠付的第一笔水费的最后付款日期为2017年3月10日）、场地恢复费5306元、遗留物品租金14030.25元（自2017年8月15日至2017年10月18日）、闲置期间租金28083.44元（自2017年8月15日至2017年10月1日）损失的计算方式和数额；被告确认其并未按上述租赁合同约定向原告交纳开业保证金、租赁保证金及支付租金等相关费用。2.对于被告依据其提交证据2的3段视频拟证明原告于2017年4月29日强行关闭被告店铺的事实，因该视频内容并未体现原告于当日强行关闭被告店铺的情形，只能体现原告的员工与被告进行协商的过程，且被告当庭否认原告于2017年4月29日强行关闭被告店铺，在被告未能提交相关证据证实其上述主张事实的情况下，对于被告主张原告于2017年4月29日强行关闭被告店铺的事实，本院不予确认。3.原告依据其提交的证据4证实原告将被告预留物品移至位于和平大悦城内库区4F-KF-1库房（面积为43.17平方米）的事实，庭审中，经询，被告经现场核实，确认上述事实，对于原告主张的上述事实，本院予以确认。4.对于原告依据其提交的证据7证实其因本次诉讼已实际发生律师费损失17171元的事实，本院予以确认。5.对于被告依据其提交的证据1拟证实本案涉诉店铺的实际经营人为案外人董良，原告的各项主张应由案外人董良承担的事实，因本案为原、被告被告之间的租赁纠纷，且涉诉租赁合同的缔约方为原、被告双方，被告与案外人董良自行达成的相关协议与本案缺乏关联性，对于被告主张的上述事实，本院不予确认。本院认为，原告、被告签订的《天津和平大悦城购物中心商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务，被告未按合同约定向原告支付租金、物业管理费等相关费用，显系违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张判令原、被告签订的《天津和平大悦城购物中心商铺租赁合同》于2017年8月14日解除的诉讼请求，因原、被告庭审中均同意该合同于上述日期解除，对于原告的该项诉讼请求，本院予以照准和支持。对于原告要求被告将案外人天津市涵玉鑫欣商贸有限公司和平分公司注册地址天津市和平区五大道街南京路189号和平大悦城4F-D02商铺予以注销或变更的诉讼请求，应由相关部门予以处理，不属于民事诉讼调整范围，本院不予支持。对于原告主张的该项费用问题，本院认为：1.租金、pos机使用费、物业管理费、推广费、电费、水费。被告对于上述费用的数额和计算方式均不持异议，被告理应按照租赁合同的约定，按约向原告支付。原告主张的上述费用有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿上述款项自逾期之日起至实际支付之日止，按日1‰的标准支付违约金的诉讼请求，该标准按年利率经核算为36%，约定显系过高，在被告提出违约金约定过高抗辩的情况下，故本院予以调整为被告按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准支付违约金。2.场地恢复费用。在双方租赁合同已经解除的情况下，被告本应按照租赁合同的约定应将涉诉租赁商铺恢复原状后交还原告，在被告未按约将商铺恢复原状的情况下，原告自行将商铺恢复原状产生了场地恢复费用损失，该损失已实际发生，且被告对原告提交证实发生上述损失证据没有异议的情况下，被告理应向原告赔偿场地恢复费用损失。原告的该项诉讼请求，符合合同约定，有事实、法律和证据依据，本院予以支持。3.遗留物品租金。在双方租赁合同已经解除的情况下，被告本应按照租赁合同的约定将遗留在原涉诉租赁商铺内的物品取回，在被告未按约定取回遗留物品的情况下，原告将被告的遗留物品移至另外仓库，而该仓库的面积及租金标准均低于原涉诉租赁商铺，为此原告实际产生了遗留物品租金的损失，被告理应向原告赔偿遗留物品租金损失。原告的该项诉讼请求，符合合同约定，有事实、法律和证据依据，本院予以支持。4.场地闲置期间的租金。因被告违约，原告提前解除租赁合同，导致原告涉诉商铺闲置，造成原告闲置商铺的损失发生，该闲置期间亦符合常理，在被告对于原告闲置商铺期间和损失数额不持异议的情况下，被告理应赔偿原告涉诉商铺闲置期间的租金损失，原告的该项诉讼请求，有事实、法律和证据依据，本院予以支持。5.开业保证金。在被告已按照合同约定按约履行开业义务的情况下，原告应按约退还被告开业保证金，现原、被告之间的租赁合同已经解除，被告虽未按约向原告交纳开业保证金，但租赁合同已经解除，原告要求被告支付开业保证及违约金的诉讼请求，已无实际意义，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。6.租赁保证金。因被告的违约行为，导致租赁合同解除，按照租赁合同约定，原告有权扣除被告已支付的租赁保证金，现因被告未按租赁合同约定向原告交纳租赁保证金，被告理应向原告支付租赁保证金，对于原告要求被告支付租赁保证金的诉讼请求，符合合同约定，本院应予支持。至于原告要求被告支付逾期交纳租赁保证金的违约金的诉讼请求，被告虽未按约交纳租赁保证金，但未给原告造成资金占用的实际损失，且该项主张与原告主张的其他违约金存在重复主张的情形，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。7.未按约注销或变更证照的违约金。被告即使不注销或变更该注册地址，也不影响该地址再次注册登记成立公司，被告行为并未给原告造成实际损失，原告主张违约金不符合法律规定，本院不予支持。8.律师费损失。原告要求被告支付的律师费的诉讼请求，符合租赁合同约定，原告已经实际发生该损失，且未高于相关律师费的收费标准，在被告对于原告为证实律师费损失所提交证据，不持异议的情况下，本院亦予以支持。对于被告提出因原告于2017年4月29日强行关闭涉诉商铺，不同意支付2017年4月29日以后各项费用的抗辩意见。因被告未能提交证据证实其上述抗辩意见，故被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上所述，原告部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、第七十六条规定，判决如下：一、原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司与被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司签订的《天津和平大悦城购物中心商铺租赁合同》于2017年8月14日解除；二、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司支付2016年12月24日至2017年8月14日的租金127361.39元及违约金（自2017年3月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍的标准分段计算）；三、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司支付租赁保证金68478元；四、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司支付2016年12月24日至2017年8月14日的POS机使用费1696元及违约金（自2017年3月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍的标准分段计算）；五、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司支付2016年12月24日至2017年8月14日物业管理费24415.46元及违约金（自2017年3月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍的标准分段计算）；六、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司支付2016年12月24日至2017年3月1日推广费4439.15元及违约金（自2017年3月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍的标准分段计算）；七、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司支付2017年3月1日至2017年5月31日电费671.56元及违约金（自2017年4月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍的标准分段计算）；八、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司支付2017年2月1日至2017年4月30日水费41.73元及违约金（自2017年3月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍的标准分段计算）；九、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司赔偿场地恢复费5306元；十、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司赔偿2017年8月15日至2017年10月18日遗留物品租金14030.25元；十一、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司赔偿2017年8月15日至2017年10月1日场地闲置费28083.44元；十二、被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司律师费损失17171元；十三、驳回原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7190元，减半收取计3595元，由原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司负担555元，由被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司负担3040元。（被告天津市涵玉鑫欣商贸有限公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  左超二〇一八年九月十日书 记 员  纪宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。