重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2015)沙法民初字第00668号原告赵和照，男，1970年11月22日出生，汉族，重庆市肿瘤医院医生，住重庆市沙坪坝区。被告重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。委托代理人陈霞，女,重庆俊峰置业有限公司法务部职工。原告赵和照与被告重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，被告在答辩期间提出管辖权异议，认为本案审理结果对其有重大影响，要求将本案移送至重庆市第一中级人民法院审理。本院依法作出（2015）沙法民管异字第00026号民事裁定书，驳回被告对本案提出的管辖权异议。被告提起上诉，重庆市第一中级人民法院经审理后作出（2015）渝一中法民管异终字第00483号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法由代理审判员向容独任审判，适用简易程序于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告赵和照，被告俊峰公司的委托代理人陈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵和照诉称，2011年5月8日,原告与被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区某房屋一套，总成交金额为1173910元；被告应当在2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将已取得建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，应当向原告按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，但被告未按合同约定的时间向原告交付房屋。现起诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金，该违约金以房款的总金额1173910元为基数，按照每日万分之二的标准从2012年7月1日起计算至2013年6月20日止。被告俊峰公司辩称，1、造成逾期交房的事实过错不在被告。因为房屋在修建过程中遭遇高温天气以及重庆市的打黑运动致使被告公司陷入管理混乱，公司的公章和印章处于被监管的状态，致使被告逾期交房，其过错不在被告。打黑运动是情势变更，我司不应承担违约责任。2、即使我公司要承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定计算违约金，根据补充协议的约定逾期交房违约金的基数应该是首付款加上截止交付房屋之日止向银行支付的按揭本金之和。经审理查明，2011年5月8日,原告赵和照（乙方）与被告俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区某房屋，总成交金额为1173910元，由乙方于签订合同时首付353910元，其余房款820000元向银行办理按揭贷款。本商品房属预售商品房，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。2011年5月8日，原告向被告首付购房款353910元。其余房款820000元原告已通过向中国工商银行按揭贷款的方式向被告支付。重庆市沙坪坝区某房屋即某房屋。2013年6月19日，被告取得该房屋的竣工验收备案登记证。2013年6月20日，原告去被告处办理完接房手续。另查明，原告从2012年3月开始偿还按揭贷款，其偿还银行按揭贷款本金的具体情况如下：2012年3月9日偿还本金1435.06元；2012年4月9日偿还本金1444.33元；2012年5月9日偿还本金1453.67元；2012年6月9日偿还本金1463.06元；2012年7月9日偿还本金1472.52元；2012年8月9日偿还本金1482.03元；2012年9月6日偿还本金195106.81元；2012年9月9日偿还本金1132.87元；2012年10月9日偿还本金1140.2元；2012年11月9日偿还本金1147.57元；2012年12月9日偿还本金1154.98元；2013年1月9日偿还本金1183.01元；2013年2月9日偿还本金1247.11元；2013年3月9日偿还本金1254.6元；2013年4月9日偿还本金1262.13元2013年5月9日偿还本金1269.71元；2013年6月9日偿还本金1277.34元；其中，2012年3月9日至2012年6月9日，原告向银行偿还按揭贷款本金为5796.12元。上述事实，有原告举示的商品房买卖合同及补充协议、发票、工商银行客户还款清单、竣工验收备案登记证以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。被告未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金。合同约定，被告应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。2013年6月19日，被告已取得某车库竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件。2013年6月20日，原告去被告处办理完实际接房手续。现原告要求计算违约金的起止时间为2012年7月1日至2013年6月20日符合法律规定，本院予以支持。原、被告签订的补充协议约定，原告采用按揭付款方式支付房价款的，在被告对原告归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，原告实际支付给被告的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。故本案中，计算逾期交房违约金的基数为原告支付的首付款353910元和计算违约金的当日实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和。原告主张的逾期违约金的计算方式不符合合同约定，本院不予支持。综上，被告应当每日按原告支付的首付款与计算违约金当日实际已归还银行按揭贷款本金之和的万分之二向原告支付2012年7月1日至2013年6月20日期间的逾期交房违约金。被告提出造成逾期交房的过错不在被告，被告不应当承担责任的抗辩，缺乏法律与事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内分别从2012年7月1起，以359706.12元（首付款353910元+5796.12元）为基数；从2012年7月9日起，以1472.52元为基数；从2012年8月9日起，以1482.03元为基数；从2012年9月6日起，以195106.81元为基数；从2012年9月9日起，以1132.87元为基数；从2012年10月9日起，以1140.2元为基数；从2012年11月9日起，以1147.57元为基数；从2012年12月9日起，以1154.98元为基数；从2013年1月9日起，以1183.01元为基数；从2013年2月9日起，以1247.11元为基数；从2013年3月9日起，以1254.6元为基数；从2013年4月9日起，以1262.13元为基数；从2013年5月9日起，以1269.71元为基数；从2013年6月9日起，以1277.34元为基数；按每日万分之二立即向原告赵和照支付逾期交房违约金至2013年6月20日。二、驳回原告赵和照的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1944元，减半收取972元（原告已预交），由被告重庆俊峰置业有限公司负担，此款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内立即支付给原告赵和照。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员  向容二〇一五年五月四日书 记 员  潘莹