四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川2002民初2916号 原告：张克华，女，1978年6月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：谭玲，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张于清，四川智典律师事务所律师。 被告：资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司，住所地资阳市雁江区和平北路35号附2号，统一社会信用代码91512002590473106Q。 法定代表人：夏荫，总经理。 委托诉讼代理人：刘小晓，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾然，四川康维律师事务所律师。 原告张克华与被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称玫瑰园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本院于2018年7月24日收到原告向本院提出对保温层质量及重做保温层的价格进行司法鉴定的申请，并随即移送相关鉴定部门，2018年8月27日，原告申请撤回司法鉴定，本院依法扣除审理期限。原告的委托诉讼代理人谭玲及被告的委托诉讼代理人刘小晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张克华向本院提起诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失人民币60,000元；2.本案诉讼费用由被告承担。在本案开庭前，原告撤销了保温层的赔偿，并将诉讼请求变更为：1.判令被告出示房屋竣工验收报告及备案资料；2.判令被告交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；3.判令被告赔偿原告未按照合同约定修建地下2层的损失40,000元，并赔偿违章搭建给原告造成损失5000元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告将诉讼请求第1项备案材料明确为：竣工验收备案书和建设规划竣工验收合格证。 事实与理由：2016年12月6日，原告作为买受人与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》[合同编号为（2016）1200136]，约定：原告购买被告开发的位于资阳市雁江区通资路与公园南路交汇处地块的希望玫瑰园XX号住宅，并约定了该房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、逾期付款的违约责任、交房时间、条件及逾期交房的违约责任、产权登记时间等事项。合同签订后，原告按约支付了购房款，现涉案商品房处于交付期间，原告发现购买的房屋存在如下严重问题：原告所购房屋所在楼栋为地上26层，没有合同约定的地下2层停车库。其次屋顶存在违章搭建，增加了一层甚至两层房屋，仍是违背了合同约定；而且原告房屋内部存在很多实际问题，亟待被告进行维护。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求判决如诉请。 被告玫瑰园公司答辩称：1、关于诉请1中的资料和诉请2中的《住宅工程质量分户验收结果表》并不是法律要求开发商在与购房人进行商品房买卖合同过程中应当提供的资料，因此提供这些资料不是法定义务，原告诉请没有法律依据，不应得到法律支持；诉请2中的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》被告已在交房时根据相关法律规定向购房人提供，现原告再要求提供也没有法律和事实依据，请法院驳回；关于《住宅工程质量分户验收结果表》部分业主的合同确实约定了，也未向原告提供分户备案验收表，但因分户表已交到住建局档案馆备案了，我们现在只能提供复印件。部分业主合同未约定，我们没有义务提交。2、关于地下层的问题，我方证据已清楚表明案涉楼房不存在地下2层，不存在商品房规划变更的情形，合同文本出现地下2层的表述实属笔误，双方达成的合议就是购买没有地下2层的13号楼的房屋，原告要求被告进行赔偿的主张不成立，事实上13号楼没有地下2层，也未对原告的生活造成明显不便，因此要求被告进行数额较大的赔偿显失公平；3、关于违章搭建，被告交付的房屋与规划一致，不存在违章搭建问题，即使现存在这一问题，也是部分业主自行搭建，并非被告搭建，违章搭建与被告无关，原告向被告提出这一方面的诉请，没有事实依据，不应得到支持。 对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。对双方有争议证据本院作如下认定： 对于原告提交的证据：1.四川省资阳市中级人民法院民事判决书，拟证明原、被告之间签订的合同中对层数的约定为有效条款，且被告并未按照合同约定的条款修建房屋，其存在违反合同约定行为。被告质证认为判决书与本案无关，判决书中开发商错填了许可证证号，存在笔误的问题。本院对判决书三性予以确认。 2.业主从房屋外面、地下室内部等不同视角拍摄地下室照片，拟证明被告实际修建了地下车库，且存在违规回填的情形。被告质证认为照片显示的现场是13号楼筏板基础以下的空间，并非地下停车场，这是类似建筑物都具有的地下基础结构。本院对照片的真实性、合法性予以确认，结合原、被告均提交的规划许可证及被告提供的图纸，照片显示的并非原告主张的地下车库。本院对该证据的关联性不予采信。 3.违章搭建照片及公告复印件，拟证明无论违章建筑是否属于被告搭建，被告交付的房屋客观存在违章搭建，这样的交付是违反合同约定的，同时，违章搭建会对原告房屋造成安全隐患。被告质证认为，不能证明违章搭建是开发商所为，本院认为照片及公告仅能证明案涉房屋楼顶存在违章搭建，但不能证明违章搭建主体是被告，故本院对其关联性不予确认。 对于被告提交的证据：1.印制《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》的发票，拟证明被告在销售案涉房屋之前已按法律要求印制了两书并在交房时一并向原告进行了交付。原告质证认为，对发票真实性无异议，但与本案无关联，不能证明向原告完成了交付。本院认为该证据仅能证明原告制作了《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，不能证明被告向原告交付了《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，因此本院对该证据的关联性不予认定。 2.价格差价清单及相关备案合同、部分业主的交房程序表，拟证明案涉房屋因无地下层原因已实行售价折扣，原告对此情况知悉并已接受房屋。原告质证认为，13#、8#同期销售价格差价清单及相关备案合同系被告自己制作的表格，真实性有异议。即使8号楼比13号楼价格高，也不能证明13号楼的价格较低是基于未修建地下车库的原因。商品房的价格不仅受销售时间的影响，还受户型、朝向等多方面的因素影响。对部分业主的交房程序表的真实性无异议，只能证明被告向部分业主交付了房屋，验收房屋一栏无人签字，不能证明被告交付房屋就符合商品房买卖合同的约定。本院认为被告提供价格差价清单系其单方制作，不具证据效力，不予认定。备案合同不完整，也不具有证据效力，不予认定。对部分业主交房程序表，在第4项“开发公司工程部楼栋质量负责人、物业公司楼栋专管员，带领验收房屋”处均无人签字盖章，不能证明原告认可了楼栋无地下2层的事实，故本院对该证据关联性不予确认。 3.玫瑰园小区总平图、地下层组合平面图、从案涉楼房进入地下车库路径的视频、地下车位分布及销售情况清单，拟证明案涉13号楼的原告可便利进入和使用整个小区的地下车位，且小区有足够的便利车位供被告购买和租用，13号楼没有地下2层未对原告生活造成明显不便。原告质证认为，对证据的两份图纸的真实性由法庭核实，对车库销售资料因其来源无法核实，三性均不予认可；视频证明被告的违约行为给原告的出行、生活造成了极大的不便，二单元的通道并非是小区常规的车库出入口，且将车库出口作为业主进出车库的通道，对业主而言存在严重的安全隐患。本院认为被告提交的上述证据，能够相互印证，形成证据链证明玫瑰园小区地下2层停车场的现状并能客观反映13号楼业主如何进出、使用地下停车场。对上述证据的三性予以采信。 通过以上本院认定的证据及庭审中原、被告双方陈述，本院查明事实如下： 2016年4月27日，被告取得希望.玫瑰园建设工程项目二期8#、13#楼及幼儿园建设工程规划许可证（建字第512000201600040），该规划许可并无13号楼地下2层的规划设计。2017年1月19日，被告取得希望.玫瑰园建设工程项目二期地下室建设工程规划许可证（建字第512000201700005），该规划许可也无13号楼地下2层规划设计。 2016年9月18日，原告作为买受人与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》[合同编号为（2016）1200136]，约定：原告购买被告开发的位于资阳市雁江区通资路与公园南路交汇处地块的希望玫瑰园XX号住宅，单价为3380元每平方米，总价为335,957元。合同第四条第三款约定：“该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为28层，其中地上26层，地下2层。”第十五条约定“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”签订合同后，原告依约交付了购房款，本案讼争房屋经相关部门竣工验收后，已符合交付条件，在交房期间，原告发现所购房屋楼栋下并无地下2层车库。且所购房屋楼顶存在违章搭建现象。原告遂以被告违反合同约定为由，起诉来院，请求如上述诉请。 另查明，玫瑰园小区总户数为2307户，机动车位2059个，其中地上车位206个，地下车位1853个，根据规划设计总平面图纸显示，地下车库在位于一期1、2、3、5、6号楼，二期8号楼下方，是连成一块的整体，小区业主均可使用地下停车库。13号楼2单元进出地下车库有两条路径，13栋的一单元有电梯可以直达地下车库。被告曾来院要求确认购房合同中约定的地下2层条款无效，最终经四川省资阳市中级人民法院的二审终审判决确定该条款有效。 本案争议焦点为：1、被告是否应向原告出示房屋竣工验收报告；2、被告是否应按合同约定向原告交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；3、被告是否应承担13号楼没有地下2层而构成的违约责任；4、被告是否应承担因13号楼存在违章搭建给原告造成的损失。 本院认为，对于被告是否应向原告出示房屋竣工验收报告的问题，一是竣工验收报告是否是法律规定的交房时必须出示的资料，即出示竣工验收报告是否为被告法定履行合同附随义务；二是原、被告签订的合同是否有约定，交房时需出示竣工验收报告，即出示竣工验收报告是否为合同约定义务。根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，建设单位应自工程竣工验收合格之日起15日内，向备案机关备案，备案资料包括工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告等，备案机关在收到报送验收备案文件，验收文件齐全后，应在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。被告在庭审中提交了《竣工验收备案书》和《建设规划竣工验收合格证》，其中《竣工验收备案书》中《竣工验收备案文件》包括了《工程竣工验收报告》，雁江区住建局签署了同意备案的意见，表明本案讼争工程已通过竣工验收合格，也向相关备案部门进行了备案。同时，根据现行法律法规，并没有明确规定竣工验收报告必须向买受人出示。原、被告签订的合同也未约定被告须向原告出示竣工验收报告。因此，原告主张被告出示竣工验收报告，既非被告法定合同附随义务，也非被告合同约定义务，本院不予支持。 关于被告是否应按合同约定向原告交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，根据《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因此，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是法定义务，无论合同是否有约定，被告均应当向原告提供。同时，原、被告签订的合同也明确约定了交房时需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，亦属合同约定的义务，因此本院对原告的该项主张予以支持。（如合同未约定提供《住宅工程质量分户验收结果表》，对该项诉请也不予支持。） 关于被告是否应承担13号楼没有地下2层而构成的违约责任。从查明的事实来看，在双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，案涉房屋所在楼栋地下层并未取得规划许可，被告在其自身都不确定是否有地下层的情形下，与原告签订合同约定有地下层，且在2017年1月19日取得地下规划许可后，也未采取任何措施告知原告诉争楼栋没有地下层，因此在《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条第三款约定“该商品房所在建筑物的主体结构为：钢筋混凝土结构，建筑总层数为28层，其中地上26层，地下2层”。而实际修建和交付的房屋总共只有地上26层，没有地下2层的情况下，尽管案涉房屋所在楼栋未经过规划设计变更，但也不能否认玫瑰园公司向买受人交付房屋不符合《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，玫瑰园公司对此应承担违约责任。 案涉房屋所在楼栋自始就没有设计和修建地下楼层，中途也未进行设计变更，根据商品房销售的实际现状，玫瑰园公司辩称属于“笔误”具有一定的合理性，其主观过错不大。同时，合同中虽约定了有地下2层，但并未明确约定地下2层的用途和性质，原告将地下2层片面地理解为地下停车场，虽符合日常生活中买受人对小区地下楼层的普遍认知，但也并不客观、全面，且该小区目前的停车位与业主户数之间的配比也符合相关法律法规规定。该楼盘中与本案类似的有数百户居民，人民法院在处理该类案件时应当衡平保护各方利益，既要让买受人所受损失得到相应的填补，也要兼顾房地产开发企业的生存与发展。案涉楼栋没有地下2层，按照原告的理解主要是对买受人的停车和出行带来了一定的不便，但按照小区现有的地下车库状况，并未从实质上影响买受人在该小区停车和出行。被告的违约行为仅与买受人的对房屋的预期值不符，本院依法酌情认定违约赔偿金额为2000元。 关于被告是否应承担因13号楼存在违章搭建给原告造成的损失问题。因建设施工图纸上并无地上第27、28层的规划设计，而原告也无证据证明13号楼顶的违章搭建房屋系被告搭建后向原告交付。虽原告诉称即便不是被告搭建被告也具有制止他人搭建的义务，本院认为，制止违章搭建的行为属行政机关管理的职能，并非被告的法定义务，被告也不具有强制拆除的权力，原告要求被告赔偿违章搭建造成的损失于法无据，原告可向实际侵权人另行主张权利。对于该项诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张克华交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》； 二、被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张克华未按照合同约定修建地下2层的损失2000元； 三、驳回原告张克华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费925元，减半收取463元，由被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司负担21元，原告张克华负担442元。（上述案件受理费已由原告缴纳463元，被告应在本判决确定履行期限内一并向原告支付被告应承担的诉讼费。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  向杰 二〇一八年九月二十六日 书记员  宋梅 1/12