文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初26791号原告（反诉被告）：重庆国富沙磁实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区磁器口街道磁建村****，统一社会信用代码915001063203165061。法定代表人：彭广琦，重庆国富沙磁实业有限公司董事长。委托诉讼代理人：代礼东，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡波，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏尚香食品有限公司，住所地，住所地靖江经济开发区城北园区新三路**会信用代码91321282560269454H。法定代表人：孙华靖，江苏尚香食品有限公司董事长。委托诉讼代理人：孟显慧，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李银汉，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆国富沙磁实业有限公司（以下简称沙磁公司）与被告（反诉原告）江苏尚香食品有限公司（以下简称江苏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）沙磁公司的委托诉讼代理人代礼东，被告（反诉原告）江苏公司的委托诉讼代理人孟显慧、李银汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙磁公司向本院提出诉讼请求：1.解除沙磁公司与江苏公司签订的《SUCH！沙磁巷租赁合同》，并由江苏公司将房屋腾空交还沙磁公司。2.江苏公司向沙磁公司支付判决解除租赁合同之日的房屋租金等相关款项：①租金：2019年1月1日至2019年6月28日按照基本租金22372元/月、2019年6月29日至2020年6月28日按照月基本租金24609.20元、此后第三年2020年6月29日至2021年6月28日按照月基本租金27070.12元计算租金；②物业服务费：自2018年9月起每月物业服务费3259.80元；③推广服务费：自2018年9月起每月1086.60元；④电费按1.20元/度（2020年4月抄表读数为7333，电费金额为8799.60元）；⑤水费5.30元/吨（2020年4月抄表读数为75，水费金额为397.50元）据实计算；⑥POS机使用费：自2018年9月起每月500元；⑦违约金：租金、各项相关费用从应付之日起计算违约金，按日0.3%计算），并支付自判决交还房屋之次日起按照租金标准支付房屋占用费和约定的其他费用和违约金，包括：房屋租金、物业服务费、推广服务费、电费、水费、POS机使用费以及租金、相关费用各项从应付之日起计算违约金，按日0.3%计算。3.江苏公司承担律师费15659.94元。4.江苏公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.2018年沙磁公司（合同甲方）与江苏公司（合同乙方）签订了《SUCH！沙磁巷租赁合同》，沙磁公司将商铺租给江苏公司作为经营之用，经营品牌为蟹黄汤包，经营品类为小吃。该商铺的承租面积79.90平方米，建筑面积108.66平方米（见合同2.1和2.2条）；租赁期限为3年，自2018年6月29日至2021年6月28日（合同第三条）；合同对租金标准、履约保证金及支付方式（合同第五条）、合同并对物业服务费、推广服务费、POS收银机使用费、能源费等费用的支付标准和方式（合同第六条）、违约责任（第二十一条）进行了约定。违约责任条款（第21条）约定乙方逾期支付租金和其他费用承担日千分之三违约金（21.1条），特别约定乙方有“拖延支付租金、履约保证金、物业服务费、推广服务费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）”情形的，甲方有权单方终止合同（合同21.4），并对律师费的承担（21.9）和诉讼管辖（24.1）进行了约定。2.江苏公司签订合同后占有使用了沙磁公司交付的商铺并开展经营活动，但江苏公司未按约定支付租金和其他费用，经沙磁公司多次催收未果。综上所述，沙磁公司认为，沙磁公司与江苏公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规的效力性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。江苏公司未按照约定履行支付租金和物业服务费等相关费用的义务，已经构成根本性违约，沙磁公司有权解除租赁合同，收回该商铺并追究江苏公司的违约责任。故诉至贵院，请求依法判如所请。被告江苏公司辩称：江苏公司认为沙磁公司并无约定解除权。根据双方通过微信确定的内容，自2019年6月起江苏公司无需支付租金。又根据合同6.9条约定，物业费等费用由江苏公司与该商场商管公司结算，并非向沙磁公司支付，且物业费属江苏公司与商管公司形成的物业服务合同关系，需另案审查。因此，江苏公司并不拖欠沙磁公司所主张的费用，沙磁公司并无约定解除权，江苏公司亦不应当承担其主张的第2、3、4项诉请。反诉原告江苏公司诉称：1.解除江苏公司与沙磁公司签订的《SUCH！沙磁巷租赁合同》。2.沙磁公司返还江苏公司支付的履约保证金67116元；以及返还江苏公司装修押金5000元及以该5000元为本金，从2018年11月15日起至2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率，2019年8月20日之后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向江苏公司支付利息。3.沙磁公司立即向江苏公司支付店铺装饰装修损失，计358050元人民币（其中，基础装修325015元、门头制作13500元，玻璃及铝合金橱窗、移门安装11970元，空调风管安装3100元，抽烟烟机风管、净化器及安装4500元）。4.沙磁公司立即向江苏公司支付厨房设备、家具等损失，计69700元人民币（其中厨房设备40000元、家具损失29700元）。5.沙磁公司立即向江苏公司支付漏水导致的返工损失费用，计17058.50元。6.沙磁公司立即向江苏公司支付漏水导致的成品损失费用，计1415.93元。7.本案诉讼费用由沙磁公司承担。事实与理由：1.江苏公司与沙磁公司于2018年签订了《SUCH！沙磁巷租赁合同》（以下简称“租赁合同”），双方约定将商铺（以下简称“商铺”）出租给江苏公司经营使用。2.在双方签订租赁合同前，沙磁公司向江苏公司展示的商场规划效果、沙盘等，与江苏公司实际入驻并且开展经营后的实际情况，存在严重不一致情形，致使江苏公司在开业经营后不久，便因为沙磁公司的商业物业客流量严重不足、商铺漏水等诸多违约行为，江苏公司便无法正常经营。根据租赁合同11.16条约定，以及合同121条规定，沙磁公司作为出租人，对于其提供的设施、设备出现故障时，有修缮义务。同时租赁合同13.3条约定，因有水、烟、火或任何其他物质泄漏等情形，沙磁公司应当向江苏公司赔偿有形财产损毁而发生的直接经济损失等。沙磁公司在商铺内部，甚至是电表设施都存在严重漏水、渗水的情况下，未到店铺进行维修，使得江苏公司无法经营，亦无法继续实际享有该店铺使用权长达数月。并且在江苏公司反复发函催告沙磁公司的情况下，仍无法有效整改。根据租赁合同20.2条约定，及《合同法》94条规定，江苏公司解除权已经形成。同时，因为沙磁公司前期虚假宣传行为、违约行为等，江苏公司在有权拒绝支付沙磁公司主张的租金等费用前提下，有权依据合同约定，向沙磁公司主张相应的装修损失、为经营店铺购置的设施设备、家具等损失、维修费用损失等，亦符合《合同法》107条、111条等法律规定。综上，江苏公司认为，本案对应的商业行为属于商业物业的租赁行为，不同于一般的住宅租赁，商业综合体周边的规划、设施等前期的承诺及布局，对于江苏公司（即承租人）签订该租赁合同，有决定性影响因素，故此，沙磁公司的虚假宣传、违约行为，给江苏公司造成的重大损失，应得到法律的支持。故江苏公司特向贵院提起该反诉诉请，望判如所请，以维护江苏公司的合法权益。反诉被告沙磁公司辩称：1.沙磁公司因江苏公司未按照租赁合同支付租金等费用达到合同约定的解除条件，在本诉中也请求判决解除双方签订的《SUCH！沙磁巷租赁合同》，并由江苏公司将房屋腾空交还沙磁公司，所以沙磁公司对江苏公司第1项关于“解除租赁合同”的请求予以认可，但对该解除权形成的理由不认同，实际上是因为江苏公司的违约导致租赁合同解除，江苏公司应承担相应的违约责任，其履约保证金也应按照合同约定作为违约金处理而不应返还。2.同其他新开设商业物业的市场培育和经营情况一样，江苏公司承租的物业所在商场客流量在前期不理想，沙磁公司也通过多种推广活动改进和提升商业氛围，增加客流量。作为承租人，承租物业的商业环境本身也是一种商业风险。同时，沙磁公司也对承租商户给予了减、免租金等支持商户、减轻商户负担的积极措施，江苏公司不能将商业风险转嫁给沙磁公司。3.作为自持物业的出租方，对项目开发预期、项目定位等招商宣传，属于商业广告，性质上为要约邀请，合同双方未就相关内容载入合同，宣传资料不属于合同约定内容，对合同双方无约束力，沙磁公司不存在虚假宣传的事实。4.沙磁公司出租的物业经过验收合格并办理了不动产权证，质量是合格的。由于江苏公司对物业进行了装修，发生漏水的原因不能归咎于沙磁公司。同时，沙磁公司也本着合作的态度派员对漏水问题进行了处理，所以江苏公司主张的装修装饰损失、设备和家具损失、成品损失等（反诉请求第3、4、5、6项）均不能成立，其主张损失金额也缺乏依据。综上所述，江苏公司单方面违约，不支付沙磁公司的租金等相关费用是事实，其提出的反诉请求无事实与法律依据，因此应依法驳回江苏公司除第1项“解除租赁合同”外的其余反诉请求，依法支持沙磁公司的本诉请求，以维护沙磁公司合法权益。本院经审理查明事实如下：沙磁公司系位于沙坪坝区房屋的所有权人。2018年6月，沙磁公司（出租人、甲方）与江苏公司（承租人、乙方）签订《SUCH沙磁巷租赁合同》。合同约定，第一条定义：1.1甲方：指本合同的签署一方，即重庆国富沙磁实业有限公司。1.2乙方：指签署本合同的另一方，即本合同项下该商铺的承租人。1.3本合同：指甲方和乙方订立的本合同，包括本合同主文、所有附件及双方不时就修订本合同而做出的任何书面补充协议。1.4沙磁巷商业：指甲方在重庆市开发建设的重庆沙磁巷项目的商业部分。重庆沙磁巷为【重庆市沙坪坝区】。简称“沙磁巷”。1.5租赁商铺：指商业内由甲方出租给乙方从事经营的场地空间及其附属设施，简称“该商铺”。1.8保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或商业管理公司交纳的约定金额的款项，该保证金不是乙方预付的租金，物业服务费或推广服务费，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证。1.9商业管理公司：重庆国盛巷新商业管理有限公司是受甲方委托，对包括该商铺在内的商业提供统一物业管理服务和实施统一招商、调整布局、商铺装修管理、商业运营等全方位管理及各项费用收取的企业。商业管理公司以甲方或者自己名义行使本合同项下甲方的权利或履行本合同项下甲方的义务，视为甲方的行使或履行。以下简称“商管公司”。1.10物业服务费：指甲方或甲方委托的商业管理公司为维护整个沙磁巷的正常运作，而对沙磁巷的公共区域执行保安、清洁、维修等工作而发生的必要费用，以及该公共区域的水、电、空调费等费用。l.11推广服务费：指甲方或商业管理公司为提高商业知名度、形象、客流等所安排的活动及广告等的费用支出，主要包括：周年庆活动、圣诞节等重大节假日活动等。1.12装修期；是指甲方给予乙方对该商铺进行装修的期限，自进场日（含当日）起算。1.13计租日：装修期届满次日或乙方实际开业日（以二者比较早发生者为准）。1.14进场日：《商铺交接验收确认书》中确定的甲方移交、乙方进入该商铺之日，《商铺交接验收确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。1.15开业日：指项目开业日（包括试营业）。但最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准。第二条出租商铺：2.1甲方同意将商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件l,下称“该商铺”）出租给乙方使用。乙方作为餐饮的专业经营商，同意承租该商铺。2.2该商铺的承租面积79.90平方米，承租建筑面积108.66平方米。该商铺按照预测面积租用的，如实测面积与预测面积误差在±3%（含）以内的，则以预测面积作为租用面积，不对本合同作任何调整。如误差超过±3%的，则以实测面积作为租用面积，以预测承租面积计算的租金、履约保证金、物业服务费、推广服务费及本合同其他条款规定的所有与租用面积有关的条款将根据实测面积进行相应调整，调整金额在乙方最近一期租金支付时一并处理。2.3该商铺按照实测面积出租的，乙方确认在签署本合同前已测量过该商铺的面积。第三条租赁期限：本合同项下租赁期限为3个租赁年度，自2018年6月29日至2021年6月28日。第四条品牌、经营品类：4.l乙方在该商铺内经营品牌为蟹黄汤包，经营品类为小吃，并应接受和服从商管公司的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方或商管公司书面同意，乙方不得擅自改变该商铺的上述用途。第五条租金标准、履约保证金及支付方式：5.1甲方收取乙方该商铺租金的方式为租金扣点取高。5.2该商铺的租金标准及支付方式详见附件2。5.3乙方应自起租日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金。乙方租金并不包括乙方需交付之推广服务费、物业服务费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用（如水、电、燃气、电话费等）。如租赁期限内的某个月份跨两个租赁年度，则属于前一个租赁年度的期间和属于后一个租赁年度的期间分别按照其所属租赁年度的基本租金和提成比例标准计算应交纳的租金。乙方应按如下方式交纳租金：5.3.1基本租金交纳方式：(l)基本租金应按月支付，乙方应于每月20日前支付次月的基本租金：基本租金=每月每平米基本租金单价×该商铺租赁面积。(2)首月基本租金：首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）计算。(3)末月基本租金：根据乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）计算，待乙方交还商铺时双方再进行结算。5.3.2提成租金交纳方式：(l)甲方每月5日前依据本合同附件2条款中约定的方式计算上月提成租金。如计算出的提成祖金数额少于上月基本租金的，则上月应交纳租金以基本租金为准：如计算出来的上月提成租金数额大于上月基本租金的，则租金以提成租金数额为准；乙方应于每月10日前（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）向甲方补足上月提成租金数额大于上月基本租金部分的款项。(2)末月提成租金：乙方应于本合同届满或提前解除之日起5日内向甲方提供该月的营业额，甲方按上述方式计算乙方提成租金。乙方应于甲方发出付款通知之日起5日（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）内向甲方补足该月提成租金大于该月基本租金部分的款项（如有）。5.4本合同项下首期租金应于本合同签署后15日内支付，收费时间为2018年6月29日至2019年6月28日，应交租金为人民币22372元。5.5本合同签署后l5日内，乙方应向甲方支付人民币67116元（相当于第一个租赁年度三个月基本租金）作为履约保证金。合同终止后90日内，如不存在本合同乙方违约情形的，且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可，则履约保证金无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件。5.5.1甲方或商管公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在接到甲方或商管公司通知后7日内补足履约保证金；但甲方或商管公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。除非甲方主动抵扣保证金，否则乙方不得要求甲方通过抵扣保证金而拒绝支付其拖欠款项或者损害赔偿等费用。如租金或物业服务费在租赁期内有所递增，乙方应在甲方或商管公司发出书面通知后7日内将履约保证金补足。逾期15日未补足的，甲方有权解除合同，乙方按合同约定承担合同解除的违约责任。5.6乙方依据本合同应支付的租金，应采用银行转账的方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关转账凭证，以便甲方核实），或将支票送至甲方法定地址或甲方书面通知的其他地址，甲方核实收妥乙方交纳的款项后，向乙方出具发票。第六条费用及支付方式：6.1物业服务费：双方约定，作为该商铺的承租人，乙方应当自进场日起向商管公司交纳该商铺的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该商铺的建筑面积计算，进场日起第一个租赁年度每月每平方米30元，共计人民币3259.80元。6.2推广服务费：双方约定，作为该商铺的承租人，乙方应当自进场日起向商管公司交纳该商铺的推广服务费。推广服务费收费标准为：按该商铺的建筑面积计算，进场日起第一个租赁年度每月每平方米人民币10元，共计人民币1086.60元。6.3质量保证金：双方约定，乙方应在进场日到来前向商管公司支付人民币5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。备注：零售商户收取此项。合同终止后的90日之后且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可，乙方凭质量保证金收据原件提出申请，商管公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方（本合同另有约定除外）。6.4POS收银机：双方约定，作为该商铺的承租人，乙方须统一使用商管公司提供的专用收银系统（POS机）向顾客收取营业款，还应按照约定承担该系统及相关设备的使用费。该系统及相关设备的押金为人民币5000元／台；该系统及相关设备的使用费为人民币500元/月，自使用日开始起算。乙方使用专用收银系统（POS机）产生的银行刷卡POS机的手续费以及由POS机产生的任何第三方收取的费用均由乙方自行承担。6.5装修押金、装修垃圾清运费：乙方应在每次装修进场前向商管公司支付装修押金，装修押金为人民币20000元。除本合同另有明确约定外，乙方应在每次装修进场前向商管公司支付装修垃圾清运费，装修垃圾清运费每平方米8元（按该商铺建筑面积计算），共计人民币869.28元。6.5.1装修押金标准：(2)店铺建筑面积大于100平方米小于300平方米（含300平方米）的，装修押金按照20000元人民币收取。6.6能源费及其他相关费用的承担：6.6.1电费费用标准为：人民币1.20元／度（已含损耗费），由甲方或商管公司代收代付，如政府电费调价，此标准也会随之调整。6.6.2水费费用标准为：人民币5.30元／吨（已含损耗费），由甲方或商管公司代收代付，如政府水费调价，此标准也会随之调整。6.6.3燃气费按照燃气公司标准收取，由乙方直接向燃气公司交纳。6.6.5自进场日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用。以上费用在本合同中统称为“能源费用”。6.6.6商业内水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，经测算核定后已计入乙方能源费用标准中，具体费用收取标准及交纳方式以物业服务合同约定为准。6.6.7双方特别确认，本合同项下开业日调整等可能发生的约定事项不构成违约：乙方不得以任何理由拒绝交纳或延迟交纳本合同项下之能源费用。如因乙方欠付能源费用导致相关公用事业部门中断或停止对商业的相关能源供应，则因此而导致甲方或商管公司或其他业主、承租人蒙受损失的，乙方应当予以赔偿。本合同项下公用事业部门是指商业所在地为商业（舍该商铺）供应水、电、燃气等能源并收取相关能源费用的机构和单位。因乙方欠付能源费，甲方或商管公司可中断相关能源供应，并由乙方承担责任和损失。因乙方延迟交纳能源费，导致甲方代为支付并承担责任的，甲方有权向乙方追偿并要求乙方承担甲方因此而支付的其他费用。6.7物业服务费、推广服务费支付方式：首期物业服务费、推广服务费为进场日起至2018年3月31日期间的费用，该费用于本合同签署后15日内完成支付。除首期物业服务费、推广服务费外，其他物业服务费、推广服务费均按每1个完整的自然月为一个交费期交纳。乙方应于每月20日前（若约定日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向商管公司一次性足额支付下个交费期费用。6.9乙方依据本合同应支付的物业服务费、推广服务费、质量保证金、POS收银机押金及设备使用费用、装修押金、能源费及其他费用可以采用银行转账的方式存入商管公司指定的账户（但应向商管公司提交相关转账凭证，以便商管公司核实），或将支票送至商管公司法定地址或商管公司书面通知的其他地址，商管公司核实收妥乙方交纳的款项后，向乙方出具发票或收据。第七条进场及商铺交付标准：7.1双方约定，本合同项下的进场日为2018年3月15日。（商管公司有权对该日期进行调整并及时通知乙方）届时该商铺应达到的交付条件为现状交付。乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往商业与甲方或商管公司办理商铺交接手续，并按照附件3的格式签署交接确认文件。乙方按照商管公司规定办妥全部施工手续后（施工手续及要求详见《商户装修手册》），方可开始装饰装修工程。第八条免租装修期：8.1乙方有90天的免租装修期，自该商铺交付之日起起算。8.2免租装修期内，乙方除无需支付基本租金，本合同及附件规定的其他义务均不免除。8.3免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当交纳装修押金(按合同中第6.5款标准执行)、装修垃圾清运费、物业服务费、推广服务费，以及该商铺发生的水、电、燃气、热力能源费（如有）等能源费用。8.4如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于免租装修期届满，且消防部门验收合格后30日内应向乙方无息返还前款所述的装修押金。8.5除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。乙方应在装修期内完成装修，通过甲方或商管公司及政府部门验收，具备合法开业条件。第九条商铺装修：9.1至少在第7.1款所述进场日15日前（乙方应充分考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间），乙方应当向商管公司提供其对该商铺的装修设计文件（包括装修图纸等资料，具体要求见附件5，供商管公司审查，并且在获得商管公司的批准后方可开始对该商铺装饰装修。上述装修设计文件经商管公司批准后，未经商管公司书面同意，乙方不得擅自变更。乙方在开业前必须取得消防等政府部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》等资料，否则商管公司有权拒绝乙方开业。甲方的审查及同意行为不减免乙方的责任。9.2乙方对该商铺的装饰装修必须符合法律法规，遵守甲方及商管公司关于装修设计文件审查的规章制度，不得破坏该商铺主体结构和甲方已完成的公共区域装修。乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修过程中服从甲方或商管公司及相关政府部门、商业总承包商的管理和指挥，并按照商管公司的规定交纳因装修而发生的收费项目，包括但不限于装修押金。如乙方对该商铺进行装饰装修造成甲方或第三方财产损失，应由乙方自行负责全部赔偿。乙方装饰装修增加的租赁区域内的任何物件致第三人损害的，乙方承担赔偿责任。乙方进场装修期间内，须获得消防审核批复文件（或受理书）、工程安装一切险及公众责任险的保单，供商管公司审查。9.3开业后，乙方对该商铺的装饰装修进行任何形式的改建、安装以及对消防设施、设备的改动及空调风机盘管／机组、水路的安装，均必须事先取得甲方或商管公司书面同意并由甲方或商管公司指定或认可的公司来实施完成，费用及相关责任均由乙方自行承担。第十条开业日10.2若甲方的开业日期顺延，则乙方的开业日、免租期（如有）、首期租金计算的起始日期可相应顺延。除此之外，甲方不再就日期的顺延承担任何违约或赔偿责任。第十一条物业管理11.1乙方承诺遵守商业管理公约或临时管理规约，并遵守甲方和商管公司制定并不时修改的关于商业各方面管理的一切规章制度（包括装修手册、商户手册、营业员手册、商铺及设施设备使用要求等）。乙方应与商管公司签署物业服务合同，乙方在物业服务合同项下的义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。商管公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利。11.2甲方或商管公司有权进入该商铺进行有关维修、保养或其他与该商铺相关事项，并可以采取一切相关的合理技术措施（但应尽量避免给乙方营业造成影响）。乙方不得因此而向甲方或商管公司提出营业损失、营业场地的占用、人员加班费或任何类似形式的补偿或赔偿要求。11.3乙方不得以物业服务合同项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方或商管公司交纳租金、物业服务费、推广服务费等相关费用。11.8对于因乙方原因导致的水、烟、燃气等相关物质外泄或因乙方原因导致火灾、爆炸等危害公共安全的事件发生，则乙方应当对甲方及第三方因此而蒙受的损失给予赔偿，包括人身损害和财产损害。本款内所述乙方的责任也适用于乙方的工作人员或其他与乙方相关的人员，并由乙方承担连带赔偿责任。11.16该场地内约定由甲方或商管公司维修的各种甲供设施、设备出现故障，甲方或商管公司应在接到乙方维修通知后及时进行维修，若该商铺的损坏、或故障直接影响到乙方的营运，甲方或商管公司须在接到乙方维修通知24小时内进行维修。甲方或商管公司对该商铺及设施的定期维修保养应事先通知乙方，并征得乙方同意，并尽可能在双方认为合适的时间安排进行，以确保乙方的正常经营不受影响或干扰。第十三条紧急状态和该商铺维修：13.2该商铺因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修。但甲方不因对该商铺及其相关设施设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出赔偿或补偿。甲方对该商铺的维修责任范围只限于该商铺的结构及交接时甲方提供的设备设施（本合同另有约定的除外）。此外，甲方亦应维修商业的公共部位／区域。乙方装修或增设的设施设备由乙方自行维修。13.3商业或该商铺内的任何部分因电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备或其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、燃气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或任何其它物质泄漏，或因遭受爆炸、盗窃、抢劫，如上述情况是因甲方的过错直接引起的，甲方赔偿乙方有形财产损毁而发生的直接经济损失且以甲方取得的保险金额为限；如上述情况是非因甲方过错引起的，甲方或商管公司不必对乙方或第三方负责。第十八条商铺的交还18.1交还日期及适用范围：18.1.2除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方根据本合同或法律、法规的规定单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方在本合同提前解除或终止之日起不超过5日内交还该商铺。18.2交还状况及装修和附属设施／设备的归属：18.2.l合同结束（不论基于任何原因），甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：18.2.1.1乙方自费将该商铺内所有属于乙方的动产（附属设施的可／设施设备）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束前30日正常营业时间时的状况一致：商铺之装修及所有附属设施／设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致的装修或附属设施／设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。18.2.1.2乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。18.2.2如果该商铺交还时之状态不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。如果甲方发现交还时该商铺有属于甲方的装修、设备和设施损坏或遗失（自然损耗除外），甲方有权要求乙方赔偿损失，并可从履约保证金中扣除。如履约保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额。18.2.3合同终止（不论基于任何原因）后3个工作日内，乙方需将租赁的甲方或商管公司设备退还甲方或商管公司，包括但不限于POS机等设备，双方签署《设备返还单》；如乙方未按照合同约定返还POS机等设备，则按照每台1**元／天的标准向甲方或商管公司支付使用费，如发生丢失、无法修复以及其他无法返还POS机设备情形的，乙方应向甲方或商管公司支付2万元／每台的赔偿金，而且甲方或商管公司有权从乙方履约保证金及POS机押金中扣除相应款项，若履约赁保证金及POS机押金不足赔偿甲方或商管公司损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。18.2.4合同终止（不论基于任何原因）乙方需要在30日内办理完毕以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续，并将相关复印件提供给甲方，否则甲方有权不予以退还履约保证金，且乙方每逾期一日，乙方应按照终止前一日月基本租金的两倍向甲方支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止。18.3交还通知、查验及接收：18.3.1合同终止（不论基于任何原因），双方均应提前3日通知对方交还／收回该商铺的具体日期，甲、乙双方应当按照该等通知查验及接收／交还该商铺。18.3.2甲方应当依照通常合理的标准及本合同第18.2条规定查验该商铺。在符合本合同第18.2规定的情况下，并结清各项费用、交还该商铺钥匙及移交各项文件资料等商铺交还手续后，甲乙双方应当签署一份《商铺交还确认书》，交还凭据一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成。18.4逾期交还的后果：18.4.1如果乙方未按照本合同第18.1条及第18.2条的规定交还该商铺（以签定《商铺交还确认书》为准），则甲方有权选择采用下述方法之一收回商铺，因此而产生的一切费用由乙方承担：18.4.1.1该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施／设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。18.4.1.2该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修及附属设施／设备拆除。18.4.2如果乙方未按照本合同第18.1条、第18.2条的规定交还该商铺，则甲方或甲方委托的商管公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员、货物从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。18.4.3乙方逾期交还商铺，除应当自逾期之日起依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺租金、物业服务费等各项费用外，每日还应按照终止前一月日基本租金的两倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条的规定收回该商铺。19.2.3因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。第二十条甲方违约责任：20.1租赁期限内，甲方不履行本合同约定的维修、养护责任，导致该商铺发生设备设施损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。20.2.1甲方违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权超过90日。第二十一条乙方违约责任：21.1在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业服务费、推广费、POS机使用费、履约保证金、水、电、燃气、空调费、电话费、有线电视开通费、有线电视收看维护费、电话线占线费、电话线路维护费、网络开通费、网络端口维护费及其他费用等按本合同约定乙方应向甲方或商管公司交纳的费用，每逾期1日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付违约金。21.2乙方逾期支付租赁合同和甲方或商管公司物业管理规定中约定的款项超过10日或有其他任何违约行为超过3日的，则甲方或商管公司有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定期限内补齐相关费用及违约金或进行相应整改，乙方在上述时限仍未能缴纳相关费用及违约金的或进行相应整改的，甲方或商管公司有权采取暂停商铺能源供应或物业管理服务等相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺，并有权在向乙方划转乙方租赁的该商铺或其他商铺的POS专用收银系统收取的银行（联）卡或大宗贵宾卡销售所得之前，扣除上述乙方逾期支付的租金和费用。21.4本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方收回该商铺，乙方己缴纳的履约保证金作为违约金支付给甲方。因此给甲方造成的损失，乙方应当另行赔偿。21.4.5拖延支付租金、履约保证金、物业服务费、推广服务费或其他费用连续超过15日或累计超过30日(无论是否正式追索)。21.5甲方依据本合同第21.4条或本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还该商铺，履约保证金作为违约金赔偿给甲方；因此给甲方造成损失的，乙方应当另行赔偿。同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费等费用。21.6本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，如存在乙方欠缴租金、物业服务费、推广服务费和其他费用等各项费用或乙方存在未赔偿甲方损失等情形的，若甲方应当退还乙方履约保证金的，则甲方除有权依据本合同约定从履约保证金中扣除外，对不足部分，甲方有权依据合同约定采取相应的禁止乙方经营或禁止搬离商品或货物的措施。在上述情况下，则参照18.4.1的约定执行，乙方在该商铺内遗留的任何物品的所有权及全部权利视为乙方予以放弃，而乙方无权要求甲方给予任何补偿或要求用上述物品抵免乙方欠缴的租金和费用及乙方在《租赁合同》项下其他相关义务。此外，甲方因保存上述物品而产生的一切费用（包括但不限于保安、仓储）损失和第三者索赔，由乙方负责全额赔偿。21.7甲方依照本合同规定向乙方发出解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志。2l.8甲方根据本合同，要求或收取滞纳金或违约金，并不损害及影响甲方行使任何本合同赋予的其他权利和补救的权利（包括回收该商铺的权利）。21.9甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。21.10甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不得构成甲方放弃追究对乙方违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方持续违反或不履行义务的权利，除非甲方以书面方式作如此表示。21.11甲方对乙方做出的任何同意，只构成甲方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同其他条款的执行，亦不得理解为甲方在同类事件中放弃需获得其特别同意的要求，除非甲方以书面作如此表示。第二十三条通知23.1甲方、乙方和商管公司按以下列明的地址发送通知：甲方地址：重庆市沙坪坝区；收件人：重庆国富沙磁实业有限公司；邮政编码：400031；联系电话：023-6536****。乙方地址：江苏省靖江市城北园区；收件人：孙华靖；邮政编码：214500；联系电话：13961******。商管公司地址：重庆市沙坪坝区；收件人：重庆国盛巷新商业管理有限公司；邮政编码：400031；联系电话：023-6424****。23.2一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。23.3通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证。以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证。通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。23.4乙方确认，租赁期限内，该商铺是乙方的有效通知地址。甲方或商管公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该商铺的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。第二十八条本合同附件：本合同的所有附件及补充协议皆为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力，清单如下：附件1：商铺位置示意图；附件2：租金标准、计租方式及其他；附件3：商铺交接验收确认书；附件4：商铺交付标准；附件5：装修设计文件要求；附件6：乙方资料及品牌授权文件。附件二租金标准、计租方式及其他：1．租金标准：1.1本合同项下的租金包括基本租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以基本租金或营业额提成租金中数额较高者为准。(l)基本租金：每月每平米基本租金单价×该商铺承租面积。基本租金为乙方租赁该商铺应交纳的每月最低租金标准。(2)提成租金：每月营业额乘以营业额提成比例。(3)该商铺承租面积：79.9平方米。具体明细如下表：            期间              基本租金单价      （人民币）              基本租金合计      （人民币）              提成比例                  第1年（2018年6月29日-2019年6月28日）              280元/月/㎡              22372元/月              10%                  第2年（2019年6月29日-2020年6月28日）              308元/月/㎡              24609.2元/月              10%                  第3年（2020年6月29日-2021年6月28日）              338.8元/月/㎡              27070.12元/月              10%      2．支付周期：2.1本合同项下的租金支付方式为：预缴基本租金，再根据实际销售额调整租金。即首期基本租金（下称“首期租金”）为计租日起至第1个月最后一日期间的基本租金。除首期租金外，其他基本租金乙方应按每1个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每月20日前（若约定日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期的基本租金。甲乙双方每个日历月度核算一次营业额提成租金。乙方应基于前一个日历的财务报表并加盖公章，于每月五日前向甲方书面提供前一个日历月之营业额和应计营业额提成租金金额，如月营业额提成租金超过月基本租金的，乙方应于每月十日前补足前一个日历月的营业额提成租金差额。甲方应在收到租金后向乙方提供合法发票。以上日期遇节假日相应顺延。2018年5月2日，江苏公司向沙磁公司支付首期租金及保证金89488元，其中保证金为67116元，首期租金22372元。2018年6月29日，江苏公司对涉案商铺进行装修。2018年9月4日，江苏公司通过中国农业银行网上银行向重庆国盛巷新商业管理有限公司支付25236.16元。电子回单附言载明：沙磁巷店装修费用（保证金、物业费等）。2018年11月14日，重庆国盛巷新商业管理有限公司通过中国农业银行网上银行退还江苏公司15500元。电子回单附言载明：退装修押金出入证押金。2019年6月12日，江苏公司工作人员张敏向微信号为****，备注名“沙磁巷运营陈总”的沙磁公司工作人员发送其商铺漏水的照片及视频，“沙磁巷运营陈总”回复其已向工程经理转发了该视频。2019年6月28日，张敏向微信号为****，备注名“沙磁巷向红婧”发送其商铺漏水的照片反映商铺漏水问题，“沙磁巷向红婧”回复江苏公司打报事电话。2019年9月9日，微信号为****，昵称“****”的沙磁公司工作人员肖伟向张敏发送微信：“张总，最近好久能过来一趟，我们工程需要进店处理漏水，麻烦确定一下时间。”“好久有空过来下嘛，工程需要进去看处理完是否还漏，”张敏表示商铺仍然漏水。双方另行约定时间查看漏水情况。2019年8月31日，北京德恒（重庆）律师事务所曾凡波、代礼东律师向江苏公司发出律师函。其主要内容为：贵方已于2019年7月7日未经沙磁公司书面同意自行闭店停业。沙磁公司向贵方要求限期开业，贵方不予理会，沙磁公司多次向贵方催缴欠款，贵方均不支付。鉴于贵方闭店及欠缴相关费用超过约定日期的事实，贵方已构成严重违约，沙磁公司决定解除与贵方的租赁合同，并根据租赁合同第十八条18.1.2、18.2.1.2、18.2.2之约定追索欠款、收回商铺。根据沙磁公司统计，截止2019年8月31日贵方拖欠费用如下：租金90918.20元、物业服务费36075.12元、推广服务费12025.04元、POS机使用费5750元、电费1016.40元、水费37.10元，合计145821.86元。为此，沙磁公司委托本所律师函告贵方，要求贵方在接到函件后5日内结清欠款、腾空房屋、将商铺恢复至商铺交付时的状态。贵方己缴纳的履约保证金作为违约金支付沙磁公司。如贵方逾期交还商铺，沙磁公司将按照合同，向贵方追讨交付违约金，并保留法律追诉的权利。注：沙磁公司联系人：肖伟（运营部）。2019年9月25日，沙磁公司工作人员肖伟向江苏公司工作人员周宏彬发送微信“周总，我把费用明细给您发一个。”随即发送表格二份。其中一份表格为“原优惠政策”：                                        日期              租金              物业服务费              推广服务费              POS使用费                  8-2-2A              蟹黄汤包              2018年9月              -              217.32              72.44              250                  8-2-2A              蟹黄汤包              2018年10月              -              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2018年11月              -              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2018年12月                            3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年1月              389.7              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年2月              22.8              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年3月              512.9              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年4月              504.8              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年5月              22372              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年6月              22372              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年7月              22372              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年8月              22372              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年9月              22595.72              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年10月              24609.2              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年11月              24609.2              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年12月              24609.2              3259.8              1086.6              500                  小计              187341.5              49114.32              16371.44              7750                  总计              260577.28                  优惠2018年租金全免，2019年1-4月租金按照合同10%计租，另有6-8月水电费共计1708.1，水电费抄表时间6.12-8.11      另一份表格名为“优惠政策”：            8-2-2A              蟹黄汤包              日期              租金              物业服务费              推广服务费              POS使用费                  8-2-2A              蟹黄汤包              2018年9月              -              217.32              72.44              250                  8-2-2A              蟹黄汤包              2018年10月              -              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2018年11月              -              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2018年12月                            3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年1月              389.7              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年2月              22.8              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年3月              512.9              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年4月              504.8              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年5月              22372              3259.8              1086.6              500                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年6月              -              3259.8              1086.6              -                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年7月              -              3259.8              1086.6              -                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年8月              -              3259.8              1086.6              -                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年9月              -              3259.8              1086.6              -                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年10月              -              3259.8              1086.6              -                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年11月              -              3259.8              1086.6              -                  8-2-2A              蟹黄汤包              2019年12月              -              3259.8              1086.6              -                  小计              23802.2              49114.32              16371.44              4250                  总计              93537.96                  现优惠政策，汇总2018年租金全免，2019年1-4月租金按照合同10%扣点计租，另有6-12月全免。另有6-8月水电费共计1708.1，水电费抄表时间6.12-8.11      前期漏水申请赔偿金额17058.50；715漏水，申请赔偿金额1415.93。紧接该表格后，沙磁公司工作人员肖伟继续发送微信“原优惠政策是之前的减免，即2018年免租，2019年1-4月租金按照扣点计算。现优惠政策是在原优惠政策的基础之上，于6月起，仅收物业费和推广费，相比之前减免金额已高达16.7万，另外还有水电费1708.1元，漏水补偿我查了一下，目前你们已申报的费用是18474.43。”2019年11月18日，沙磁公司（甲方）与北京德恒（重庆）律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》。合同约定，甲方因聘请乙方与被告1李婷（禅茶缘）、2蒋应素（掌门师兄）、3杨太（花香酿造）、4陶文俊（辛提拉牛排）、5陶珊（大邻洞）、6江苏尚香食品有限公司（蟹黄汤包）房屋租赁合同纠纷案，委托乙方律师在第一审、第二审诉讼和执行阶段提供法律服务。乙方同意接受甲方的委托，指派曾凡波、代礼东律师担任甲方的代理人，律师权限以授权委托书为准。甲方可根据案件需要指派其他律师协助指派律师提供法律服务。经甲、乙双方协商一致，甲方同意在本合同签订后三个工作日内，向乙方一次性支付律师服务费人民币90619.70元，其中江苏尚香食品有限公司（蟹黄汤包）15659.94元。2019年12月20日，江苏公司通过招商银行向北京德恒（重庆）律师事务所支付诉讼代理服务费90619.70元。2019年11月26日，沙磁公司工作人员肖伟通过微信向江苏公司工作人员张敏发送“原优惠政策”表和“优惠政策”表。同日，沙磁公司向本院提起本案诉讼。2019年12月24日，江苏公司公司提出反诉。2020年4月29日，本院开庭时征求沙磁公司、江苏公司意见，为避免扩大损失，能否当庭协商确定涉案房屋的交接时间。江苏公司主张其于2019年6月12日即将涉案商铺交还给了沙磁公司整改，至今未整改完毕，但双方未办理涉案房屋交接手续。涉案房屋内有其装修之外，还有厨房设备等物品，江苏公司建议在“五一劳动节”之后由双方自行约定时间进行协商，如果能够确定装修的费用则同意双方交接房屋，沙磁即可以自行处理该房屋。如果双方不能确定装修的费用，江苏公司需考虑一下。2020年6月9日，江苏公司申请对涉案商铺的装修及装修残值进行司法鉴定。经双方选定鉴定机构后，本院委托重庆信联建筑工程咨询有限公司进行司法鉴定。2020年8月12日，重庆信联建筑工程咨询有限公司向本院来函，因超出其公司执业范围，故退回鉴定委托。2020年8月13日，本院委托重庆诚博建设工程咨询限公司进行司法鉴定。2020年9月23日，本院通知江苏公司于2020年10月12日前向重庆诚博建设工程咨询限公司支付鉴定费。因江苏公司未支付鉴定费，2020年10月30日，重庆诚博建设工程咨询限公司退回本次委托。2020年12月14日，本院第二次开庭时，江苏公司同意沙磁公司从2020年12月14日可以自行收回涉案房屋，沙磁公司同意就视为2020年12月14日双方办理了房屋交接手续。审理中，沙磁公司撤回部分诉讼请求，明确其诉讼请求为：1.解除沙磁公司与江苏公司签订的《SUCH！沙磁巷租赁合同》，并由江苏公司将房屋腾空交还沙磁公司。2.江苏公司向沙磁公司支付判决解除租赁合同之日的房屋租金等相关款项：①租金：租金2019年1月1日至2019年6月28日，按基本租金22372元/月计算，共计132740.53元；2019年6月29日至2020年6月28日，按月基本租金24609.20元/月计算，共计295310.40元；2020年6月29日至房屋交还之日，按月租金27070.12元/月计算，计算至2020年12月28日，共计162402.72元。②电费按1.20元/度，2020年4月抄表度数为7333，电费金额为8799.6元；水费5.30元/吨，2020年4月抄表数为75吨，水费金额为397.50元。3.从每月应当交纳租金的次月30日计算违约金，按每日万分之五计算，基数分别为：2019年1月1日至2019年6月28日，按基本租金22372元/月计算；2019年6月29日至2020年6月28日，按月基本租金24609.20元/月计算；2020年6月29日至房屋交还之日，按月租金27070.12元/月计算。4.判决江苏公司承担律师费15659.94元。5.被告承担本案诉讼费用。审理中，沙磁公司将《SUCH沙磁巷租赁合同》21.1条约定每逾期一日按逾期交付金额的千分之三支付违约金的标准调整为每日万分之五。江苏公司主认为如法院认定江苏公司应当承担违约金，则沙磁实业主张的违约金过高，请求法院予以降低。审理中，沙磁公司与江苏公司均同意2019年8月31日，沙磁公司向江苏公司发出律师函不发生合同解除的效果。江苏公司同意沙磁公司公司于2020年12月14日自行收回涉案房屋。审理中，江苏公司还出示以下证据：江苏公司于2018年9月3日与江苏木村建筑装饰设计有限公司签订《施工合同》。合同约定，江苏公司将房屋以包工包料方式发包给江苏木村建筑装饰设计有限公司装修；合同预算造价为375800元。江苏木村建筑装饰设计有限公司决算单记载装修总造价为325015.92元。重庆市通信产业服务有限公司于2018年9月13日向江苏公司出具收条，载明收到空调风管安装费3100元。九龙坡区溢冠玻璃五金经营部于2018年9月23日向江苏公司出具收据，载明收款事由为玻璃、铝合金、橱窗等制作安装，金额11970元。2018年9月29日收据，载明做油烟机、风管、净化器；金额4500元。重庆高新技术产业开发区朝霞字牌经营部于2018年9月28日向江苏公司出具收条，载明收到门头制作费13500元。相城区元和曲冬梅家具厂于2018年10月8日向江苏公司出具发票，载明货物名称为家具；金额29700元。无锡市亚林厨房设备工程有限公司于2018年10月23日向江苏公司出具发票，载明货物名称为*家用厨房电器*厨房设备；金额40000元。沙磁公司对上述证据予以认可，但认为装修费用明显偏高，是否是与真实的装修单位签订和履行不能确认。即使装修设备等等金额与实际发生金额一致，由于这些设备、物品等并未受到损坏，可以发挥其使用价值，所以合同金额不能等同于损失金额。上述事实，有当事人提交的《SUCH！沙磁巷租赁合同》、电子回单、微信、律师函、《优惠政策表格》《法律事务委托合同》、鉴定机构回函、《施工合同》、收条、收据、发票，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，沙磁公司与江苏公司签订的《SUCH！沙磁巷租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该协议对双方当事人具有法律约束力。本院现针对双方当事人争议，分项评述如下：一、关于“优惠政策”表是否系对《SUCH！沙磁巷租赁合同》的部分租金支付内容的变更的问题沙磁公司的工作人员肖伟系2019年8月31日沙磁公司向江苏公司所发律师函中载明的沙磁公司联系人。2019年9月25日，肖伟通过微信发给江苏公司“原优惠政策”表和“优惠政策”表，并发送微信“原优惠政策是之前的减免，即2018年免租，2019年1-4月租金按照扣点计算。现优惠政策是在原优惠政策的基础之上，于6月起，仅收物业费和推广费，相比之前减免金额已高达16.7万，另外还有水电费1708.10元，漏水补偿我查了一下，目前你们已申报的费用是18474.43。”沙磁公司主张“原优惠政策”表和“优惠政策”表系双方在协商过程中的优惠条件，不能作为确定本案租金收取的依据。本院认为“原优惠政策”表已对《SUCH！沙磁巷租赁合同》中的租金内容进行了部分变更，“优惠政策”表在“原优惠政策”表基础上进一步加大优惠。“优惠政策”表载明2018年9月至2019年12月每月收取租金的具体金额和免收租金的具体月分，该“优惠政策”表内容具体、明确，系对《SUCH！沙磁巷租赁合同》的部分租金支付内容的变更。沙磁公司已通过微信将“优惠政策”表发送给江苏公司，江苏公司亦表示收到该“优惠政策”表，并未提出异议。此后，双方也未再就租金问题进行磋商。2019年11月26日，肖伟再次通过微信发给江苏公司“原优惠政策”表和“优惠政策”表。可见，沙磁公司关于“原优惠政策”表和“优惠政策”表系双方在协商过程中的优惠条件，不能作为确定本案租金收取的依据的主张，理由不充分，本院不予采信。据此，本院认定“优惠政策”表是对《SUCH！沙磁巷租赁合同》的部分租金支付内容的变更，对双方当事人具有约束力。二、关于租金的起算时间及租金标准的问题沙磁公司主张，“沙磁巷”商业项目于2018年10月1日整体开业，根据《SUCH！沙磁巷租赁合同》约定，江苏公司应当从2018年10月1日起支付房屋租金。江苏公司已支付一个月租金，沙磁公司再免收其二个月租金，故江苏公司应当于2019年1月1日起按合同约定的标准向沙磁公司支付租金。江苏公司主张沙磁公司一直未正式开业，而其在2019年1月到4月期间只是在陆续经营，故其不应向沙磁公司支付租金。本院认为，第一，江苏公司主张其在2019年1月到4月期间在陆续经营，说明其在2019年1月已开业。第二，沙磁公司的工作人员二次通过微信发给江苏公司的“原优惠政策”表、“优惠政策”表。从上述表格的内容可以确定沙磁公司同意江苏公司在2018年租金全免，从2019年1月开始计租。据此，本院认定房屋租金应当从2019年1月1日起开始计收。“优惠政策”表载明了2018年9月至2018年12月免收租金；2019年1月收取租金389.70元，2019年2月收取租金22.80元，2019年3月收取租金512.90元，2019年4月收取租金504.80元，2019年5月收取租金22372元；2019年6月至2019年12月免收租金。故本院认为江苏公司应当按此标准向沙磁公司支付2019年1月至2019年12月的房屋租金。三、关于本诉中江苏公司是否存在违约行为的问题沙磁公司主张江苏公司迟延支付租金，属违约行为。本院认为，2019年8月31日，沙磁公司已通过律师函要求江苏公司支付租金；2019年9月25日，肖伟通过微信发给江苏公司“优惠政策”表，同意给予江苏公司更大租金优惠，江苏公司收到该“优惠政策”表应当在合理的内及时向沙磁公司支付“优惠政策”表所确定的租金。江苏公司抗辩此时涉案房屋已经漏水，但江苏公司提供的证据只证明了2019年6月至2019年9月涉案房屋确实存在漏水的情况，“优惠政策”表已免收2019年6月至2019年12月的租金，故本院对江苏公司以房屋漏水作为拒付租金的抗辩，本院不予支持。江苏公司还主张“沙磁巷”商业物业自最开始招租到现在所宣传的沙盘，海报与项目具体施工形象进度，都存在十分重要的差别，且至今并未正常开业。本院认为，沙盘，海报的内容缺乏具体、明确，仅属要约邀请，并不构成合同内容。根据江苏公司的陈述，其实际于2019年1日已开业，江苏公司作为从事经营的市场主体，应当对经营中的商业风险有足够清醒的认识。江苏公司以上述理由抗辩不应支付租金，本院不予支持。据此，江苏公司未按“优惠政策”表支付租金，即已构成违约。四、关于反诉中沙磁公司是否存在违约行为的问题江苏公司主张，沙磁公司存在以下违约行为：违反合同约定履行修缮义务；拒不返还装修押金；商管公司重庆国盛巷新商业管理有限公司并未履行推广和物业服务义务；项目宣传与实际情况不符。本院认为，江苏公司所提供的证据证明2019年6月至2019年9月涉案房屋确实存在漏水的情况，沙磁公司也派人进行修复。期间的房屋租金沙磁公司也予以免收，故并无证据证明沙磁公司有怠于履行修缮义务的违约行为。从江苏公司提供宣传资料，其内容缺乏具体、明确，仅属要约邀请，并不构成合同内容。江苏公司在实际经营中出现商业风险，不属于沙磁公司的违约行为导致。《SUCH！沙磁巷租赁合同》虽然约定江苏公司需交纳装修押金，退还装修押金，但在合同履行过程，江苏公司是向案外人重庆国盛巷新商业管理有限公司支付的装修押金。沙磁公司既未向江苏公司收取押金，自不需向江苏公司退还押金。故本院对江苏公司主张沙磁公司拒不返还装修押金构成合同违约的观点，不予支持。至于江苏公司提到的商管公司重庆国盛巷新商业管理有限公司并未履行推广和物业服务义务，既然江苏公司也主张该义务由重庆国盛巷新商业管理有限公司履行，沙磁公司当然不会因此承担违约责任。综上，江苏公司所举示的证据并不能证明沙磁公司存在违约行为，根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，本院对江苏公司主张沙磁公司存在违约行为的诉讼主张，不予支持。五、关于《SUCH！沙磁巷租赁合同》解除及解除后果的问题2019年8月31日，北京德恒（重庆）律师事务所曾凡波、代礼东律师向江苏公司发出律师函，告知江苏公司因其已构成严重违约，沙磁公司决定解除与江苏公司的租赁合同。但审理中，双方均同意该律师函不发生合同解除的效力，对此本院予以准许。根据前述分析，本院认为江苏公司迟延支付租金，属违约行为。根据《SUCH！沙磁巷租赁合同》21.4条、21.4.5的约定，沙磁公司有权解除合同。本院于2019年12月4日向江苏公司送达了沙磁公司诉请解除《SUCH！沙磁巷租赁合同》的民事起诉状，江苏公司于2019年12月6日签收该民事起诉状，故《SUCH！沙磁巷租赁合同》于2019年12月6日解除。江苏公司于2019年12月24日反诉要求解除《SUCH！沙磁巷租赁合同》，因该合同已经解除，故对江苏公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于沙磁公司要求江苏公司腾空交房的诉讼请求，本院认为本院于2020年12月14日第二次开庭时，江苏公司同意沙磁公司从2020年12月14日可以自行收回涉案房屋，沙磁公司同意视为2020年12月14日双方办理了房屋交接手续。故本院已无必要再就返还该房屋进行判决。关于沙磁公司要求江苏公司支付租金的诉讼请求，本院认为江苏公司应当向沙磁公司支付“优惠政策”表载明的2019年1月租金389.70元，2019年2月租金22.80元，2019年3月租金512.90元，2019年4月租金504.80元，2019年5月租金22372元，共计23802.20元，扣除江苏公司在2018年5月2日支付的首期租金22372元，江苏公司还应支付沙磁公司租金1430.20元。《SUCH！沙磁巷租赁合同》于2019年12月6日解除，合同解除后为房屋占用费，现沙磁公司要求江苏公司支付合同解除后至江苏公司搬出涉案房屋的租金，本院不予支持。关于沙磁公司要求江苏公司支付违约金的诉讼请求，根据《SUCH！沙磁巷租赁合同》21.1条、21.4条、21.4.5的约定，沙磁公司在解除合同后有权要求江苏公司承担违约责任。《SUCH！沙磁巷租赁合同》21.1条约定了迟延支付租金的违约金，为每逾期一日按逾期交付金额的千分之三支付违约金，审理中，沙磁公司将其调整为每日万分之五。江苏公司认为如法院认定江苏公司应当承担违约金，则沙磁实业主张的违约金过高，请求法院予以降低。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，江苏公司迟延支付租金所造成沙磁公司的资金占用损失超过同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的130%属于过分高于实际损失，故沙磁公司主张每日万分之五的违约金标准过高，本院依法予以调整为每日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的130%计算。2019年9月25日，沙磁公司将“优惠政策”表发给江苏公司，给予江苏公司合理的准备时间，本院酌定江苏公司应当在2019年9月30日前向沙磁公司支付“优惠政策”表所确定的租金，故该迟延支付租金的违约金起算时间为2019年10月1日。关于沙磁公司要求江苏公司支付水电费的问题，沙磁公司认为，至2020年4月电费抄表度数为7333，江苏公司应向其支付电费金额为8799.60元。至2020年4月水费抄表数为75吨，江苏公司应向其支付水费金额为397.50元。本院认为，沙磁公司提供的抄表记录表是其单方记录，既无沙磁公司经办人签名，也无江苏公司的人员签名。该记录不能作为确定江苏公司所欠水电费的依据，故对沙磁公司要求江苏公司支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于江苏公司要求沙磁公司返还履约保证金的诉讼请求，本院认为，《SUCH！沙磁巷租赁合同》21.5约定甲方依据本合同第21.4条或本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还该商铺，履约保证金作为违约金赔偿给甲方。可见，该条系解除合同违约金的约定。沙磁公司因江苏公司迟延支付租金而解除合同后，因另行寻租将产生房屋空置损失。鉴于合同的剩余租期、承租人的过错程度、租赁合同的履行情况等因素，本院认为约定的解除合同违约金67116元过高，本院酌情调整为33558元。故沙磁公司应当返还江苏公司履约保证金33558元。《SUCH！沙磁巷租赁合同》约定，合同终止后90日内无息退还履约保证金，故沙磁公司应当于2020年3月5日向江苏公司返还保证金33558元，自2020年3月6日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向江苏公司支付利息至该款付清时止。关于江苏公司要求沙磁公司返还装修押金的诉讼请求，本院认为江苏公司是向案外人重庆国盛巷新商业管理有限公司支付的装修押金。沙磁公司既未向江苏公司收取押金，自不需向江苏公司退还押金。故本院对江苏公司主张沙磁公司返还装修押金的诉讼请求，不予支持。关于江苏公司要求沙磁公司支付店铺装饰装修损失，厨房设备、家具等损失的诉讼请求，江苏公司认为因为沙磁公司前期虚假宣传行为、违约行为，其有权依据合同约定向沙磁公司主张相应的装修损失、为经营店铺购置的设施设备、家具等损失。本院认为，沙磁公司并无江苏公司主张的前述违约行为，故在承租人经出租人同意装饰装修的情形下，合同解除时未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状或赔偿损失。本案中，因江苏公司迟延支付租金导致合同解除，江苏公司对未形成附合的装饰装修物可拆除。审理中，沙磁公司不同意利用该装修，故本院对江苏公司要求沙磁公司支付店铺装饰装修损失358050元诉讼请求，不予支持。江苏公司所购置厨房设备、家具也可以自行拆除并利用，故对江苏公司要求沙磁公司支付厨房设备、家具等损失69700元诉讼请求，本院不予支持。关于江苏公司要求沙磁公司支付漏水导致的成品损失、返工损失费用的诉讼请求，本院认为漏水的事实确实存在，江苏公司提供的《配电箱漏水跳闸停电、门店冰柜报废损失》载明损失1415.90元，说明：价格为公司出厂价，7月16日你司已派员确认，沙磁公司工作人员肖伟在该文书上签名，故本院对江苏公司要求沙磁公司支付漏水导致的成品损失中的1415.90元的诉讼请求，予以支持。对漏水导致返工损失费用17058.50元，江苏公司提供沙磁公司工作人员肖伟与江苏公司周宏彬的聊天记录和“优惠政策”表。本院认为在沙磁公司工作人员肖伟与江苏公司周宏彬的聊天记录中肖伟表述为“目前你们已申报的费用是18474.43。”“优惠政策”表记载为“前期漏水申请赔偿金额17058.50；715漏水，申请赔偿金额1415.93。”其中申请赔偿金额1415.90元一项有肖伟签署《配电箱漏水跳闸停电、门店冰柜报废损失》予以确认；前期漏水申请赔偿金额17058.50的一项仅为江苏公司申请赔偿金额，并未得到沙磁公司确认，也没有其他证据予以佐证，故根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，本院对江苏公司要求沙磁公司支付漏水导致的返工损失费用17058.50元的诉讼请求，不予支持。六、关于律师费的负担问题根据《SUCH！沙磁巷租赁合同》21.9条约定，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费、诉讼费等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。现因江苏公司迟延支付租金，导致沙磁公司提起本案诉讼，江苏公司应当承担律师费。本院认为，沙磁公司（甲方）与北京德恒（重庆）律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，其中因江苏公司（蟹黄汤包）房屋租赁合同纠纷案，沙磁公司向北京德恒（重庆）律师事务所支付第一审、第二审诉讼和执行阶段诉讼代理服务费15659.94元。但本案尚处于一审过程中，是否产生第二审诉讼和执行尚不能确定，故只对本案一审中产生的律师服务费本院予以支持。但沙磁公司与北京德恒（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》并未就每一个程序阶段所收取律师服务费的数额进行约定，本院结合关于重庆市实行政府指导价的律师服务收费标准及有关事项的通知的规定，按每一个诉讼程序阶段的平均数额计算，认定一审律师服务费为5219.98元。故江苏公司应当承担沙磁公司已支付的律师服务收费5219.98元。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆国富沙磁实业有限公司与被告（反诉原告）江苏尚香食品有限公司于2018年6月签订的《SUCH！沙磁巷租赁合同》于2019年12月6日解除。二、被告江苏尚香食品有限公司于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆国富沙磁实业有限公司房屋租金23802.20元，扣除被告江苏尚香食品有限公司支付的首期房屋租金22372元，被告江苏尚香食品有限公司还应支付原告重庆国富沙磁实业有限公司房屋租金1430.20元。三、被告江苏尚香食品有限公司于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆国富沙磁实业有限公司迟延支付房屋租金的违约金，该违约金以1430.20元为基数，从2019年10月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的130%计算至该款付清时止。四、被告江苏尚香食品有限公司于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆国富沙磁实业有限公司律师服务费5219.98元。五、反诉被告重庆国富沙磁实业有限公司于本判决发生法律效力后三日内返还反诉原告江苏尚香食品有限公司33558元，自2020年3月6日起，以33558元为计算基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向江苏公司支付利息至该款付清时止。六、反诉被告重庆国富沙磁实业有限公司于本判决发生法律效力后三日内赔偿反诉原告江苏尚香食品有限公司因租赁房屋漏水导致的成品损失1415.90元。七、驳回原告重庆国富沙磁实业有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告江苏尚香食品有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费6626元，减半交纳3313元（重庆国富沙磁实业有限公司），由原告重庆国富沙磁实业有限公司负担3288元，被告江苏尚香食品有限公司负担25元。反诉案件受理费4492元（反诉原告江苏尚香食品有限公司已预交），由反诉原告江苏尚香食品有限公司负担4154.83元，反诉被告重庆国富沙磁实业有限公司负担337.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  龚陵川二〇二〇年十二月十七日书记员  张 立