福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初1976号 原告：郑雀平，女，1955年9月9日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告：叶朱灵，男，1981年12月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告：叶清，女，1976年10月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：曾文惠，男，与原告叶清系夫妻关系。 原告：叶金，女，1978年1月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上列四原告共同委托诉讼代理人：郑文培，福建闽天律师事务所律师。 被告：何新海，男，1969年4月28日出生，汉族，住福建省政和县。 委托诉讼代理人：何国昌、严惠升（实习），广东佰仕杰律师事务所律师。 原告郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金与被告何新海租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭就行了审理。原告叶清的委托诉讼代理人曾文惠，原告郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金的共同委托诉讼代理人郑文培，被告何新海的委托诉讼代理人何国昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年5月1日至2018年4月30日的递增租金现金人民币壹拾壹万柒仟捌佰捌拾玖元贰角（117889.2元），并支付逾期支付租金违约金人民币贰拾陆万伍仟贰佰伍拾元柒角（265250.7元，暂以截至2018年5月5日计算）；2、判令被告向原告支付2018年5月1日至2018年7月31日的租金人民币叁拾伍万陆仟陆佰壹拾肆元捌角叁分（356614.83元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月12日，被告因续租叶孝悌位于福建省福州市台江区店面与叶孝悌签订了《租赁合同》。合同约定租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日止。第一租赁年度的每个月祖金为人民币89310元，第二租赁年度起，月租金在前一租赁年度月租金的基础上逐年递增10%，直至合同期限届满。租金按每三个月支付。但自2017年5月1日开始至2018年4月30日止，被告未按《租赁合同》第四条第三款的约定，向叶孝悌支付递增的租金共计人民币117889.2元。根据《租赁合同》第四条第五款约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付该年度月租金3%的金额作为违约金。故被告应向原告支付违约金共计人民币贰拾陆万伍仟贰佰伍拾元柒角（265250.7元）。另2018年5月5日之前，被告未依约向叶孝悌支付2018年5月1日至7月31日的租金共计人民币356614.83元。上述共计被告应向原告支付现金人民币肆拾柒万肆仟伍佰零肆元柒角叁分（739754.73元）。四位原告系叶孝悌的法定继承人，被告的违约行为侵犯了原告的合法权利，故原告提起本诉，恳请法院判如所请！ 何新海辩称，1、被告何新海没有与叶孝悌签订2014年11月12日的书面租赁合同，原告主张2014年11月12日签署的《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》，不是被告签订的，该合同对被告没有法律约束力，所以该合同中所约定的租金递增及违约金条款不能适用于原被告之间的租赁关系，被告不应支付该递增租金及违约金。2、被告于双方合同期限即将届满时曾向原告短信通知原告接收讼争商铺，并于2018年4月25日已经腾空讼争商铺，宝龙城市广场的物业公司可以作证，且被告也有拍照商铺为证。所以原告商铺空置的损失应由原告承担，是其迨于行使接收商铺的行为造成的。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、2014年11月12日，何新海是否因续租与叶孝悌签订有讼争租赁店面《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》？ 郑雀平等人向本院提交一份签订于2014年11月12日的《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》，该租赁合同头部载明出租方为叶孝悌（甲方），承租方为何新海（乙方），尾部乙方一栏签署“何新海徐卫东代”，何新海否认系其本人签名，并否认授权“徐卫东”代签。 本院认为，何新海系向叶孝悌续租本案讼争店面，上述《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》第九条“其他情况”9.6款“合同的签署”载明：“因乙方工作原因无法脱身亲自签署合同，双方同意乙方委托徐卫东先生（身份证号：……，住址：……）与甲方签署合同”。合同第四条4.3款对租金逐年递增10%也作了明确约定，即2015年5月1日起至2016年4月30日的月租金为89310元（三个月租金计267930元）、2016年5月1日起至2017年4月30日的月租金为98241元（三个月租金计294723元）……，而何新海在诉讼中确认系由其续租本案讼争店面，且庭审中亦确认已按上述合同约定的第一年度租金金额及2016年5月1日至2017年4月30日递增租金的金额向叶孝悌支付了租金，故其如未与叶孝悌签订有上述书面合同，却能按递增的租金金额如数支付，显然不符合常理。因此，在2014年11月12日，何新海即使未授权“徐卫东”与叶孝悌签订《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》，其在实际履行中也对该合同的签订予以追认。结合合同第九条“合同的签署”约定内容，且根据该合同为续签性质和已实际履行的情形，以及叶孝悌的家人向何新海催讨租金过程中，何新海短信回复的内容等证据，可相互印证合同承租人一方的代签人“徐卫东”的行为亦构成表见代理。因此，本院对何新海否认其与叶孝悌之间曾就讼争店面续签有书面合同的答辩意见不予采信，可认定何新海已于2014年11月12日委托“徐卫东”与叶孝悌签订了续租讼争店面的《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》。 2、2014年11月12日所签订的上述《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》中，租赁期限是否明确的问题？ 何新海认为，该《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》第三条租赁期限3.1款中，租赁期限存在涂改。 本院认为，上述合同条款“租赁期限为伍年”中的“伍”虽存在由“叁”涂改为“伍”的情形，但该条款中也已明确租赁期限“自2015年5月1日起至2020年4月30日止”，故该合同约定的租赁期限是明确的。 根据当事人庭审质证及上述认证，本院对事实作如下认定： 2011年6月19日，以叶孝悌为出租方（甲方），何新海为承租方（乙方），双方签订一份《福州宝龙城市广场经营场所租赁合同》，合同约定：甲方将其位于福州市台江区店面出租给乙方；租赁期限自2011年8月1日起至2015年4月30日止。合同签订后，上述店面交由何新海经营使用。2014年11月12日，以叶孝悌为出租方（甲方），何新海为承租方（乙方），又续签一份《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》，该合同乙方一栏由“徐卫东”代签，合同约定：甲方将上述店面租赁给何新海经营使用；租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止；第一年度每个月租金为人民币89310元，第二个租赁年度起（含第二年），月租金在前一个租赁年度月租金的基础上逐年递增10%，直至合同届满；租金按每三个月支付，乙方应于每三个月第一个月的5日前将该三个月的租金存入甲方指定的……账户；如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付该年度月租金3%的金额作为违约金；等等。合同签订后，何新海继续经营使用上述租赁店面，按合同约定的第一年度（2015年5月1日至2016年4月30日）月租金89310元金额（三个月租金267930元）、第二年度（2016年5月1日至2017年4月30日）月租金98241元金额（三个月租金294723元）向叶孝悌支付了2015年5月1日至2017年4月30日的租金，还按第二年度月租金标准（98241元）支付了第三年度（2017年5月1日至2018年4月30日）租金1178892元。 另查明，坐落于福州市台江区店面所有权人为叶孝悌，叶孝悌于2018年4月2日因病死亡，郑雀平系叶孝悌的妻子，叶朱灵、叶清、叶金系叶孝悌的子女。 另，何新海在庭审中陈述其曾于2018年4月25日、27日、28日发短信给叶孝悌，通知其收回商铺，并当庭表示现商铺中的物品为弃物，可由郑雀平等人处理。而郑雀平等人则表示合同约定的租赁期限尚未届满，不同意接收商铺。 本院认为，“徐卫东”代表何新海与叶孝悌于2014年11月12日签订的《福州市宝龙城市广场经营场所租赁合同》，属双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。何新海未依约及时足额支付租金，其行为已构成违约，应将拖欠的租金偿还给出租人，并支付违约金。但合同中除“如乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付该年度月租金3%的金额作为违约金”约定外，还约定了没收履约保证金、三个月租金作为违约金等违约条款，因此，出租方权利人现诉请的逾期支付租金的违约金过高，本院酌情予以调整为按所欠月租金的日万分之三计算，即2017年5月1日至2018年4月30日年度，以每三个月的第一个月的5日前应付递增租金29472.30元为基数，按日万分之三计算，计至2018年5月5日合计为7957.51元（29472.30元*0.0003*360日+29472.30元*0.0003*270日+29470.30元*0.0003*180日+29472.30元*0.0003*90日）。租赁第三年度（2017年5月1日至2018年4月30日）合同约定的应付租金为1296781.20元【98241元/月*（1+10%）*12月】，何新海已付年租金1178892元，故该年度尚欠递增的租金117889.20元未付，第四年度（2018年5月1日至2019年4月30日）月租金合同约定应为118871.61元【108065.10元*（1+10%）】，故2018年5月1日至2018年7月31日的租金合计356614.83元（118871.61元/月*3月）。出租人叶孝悌死亡后，其继承人郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金承受了上述租赁合同出租人叶孝悌的权利义务，故有权向承租人何新海主张权利。因此，本院对郑雀平等人要求判令何新海支付2017年5月1日至2018年4月30日递增租金117889.20元及其违约金，以及2018年5月1日至7月31日租金356614.83元（118871.61元/月*3月）的诉讼请求予以支持。因合同租赁期限尚未届满，现郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金未提出解除合同之诉请，而何新海亦未反诉提出解除合同，故本院对双方合同现是否解除不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、何新海应于判决生效之日起七日内向郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金支付2017年5月1日至2018年4月30日所欠的递增租金人民币117889.20元，并支付逾期付款违约金（截至2018年5月5日合计7957.51元；2018年5月6日起以117889.20元为基数，按日万分之三计算，计至付清上述所欠租金之日止）； 二、何新海应于判决生效之日起七日内向郑雀平、叶朱灵、叶清、叶金支付2018年5月1日至2018年7月31日的租金人民币356614.83元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11197元，由何新海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  曾依铨 人民陪审员  李 芬 二〇一八年九月十七日 书 记 员  陈 慜 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。