山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）烟执复字第17号申请复议人（利害关系人）：关志斌。委托代理人：林琳，山东诚功律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行。负责人：李霞，行长。委托代理人：孙晓冬，该行职员。委托代理人：高强，该行职员。被执行人：青岛正通机电设备有限公司。法定代表人：刘洪涛，经理。被执行人：宫超，（现下落不明）。申请复议人关志斌不服烟台市福山区人民法院（2012）福执异字第1052－2号、（2012）福执字第1052－7号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。烟台市福山区人民法院（以下简称福山区法院）在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行（以下简称工商银行）与被执行人青岛正通机电设备有限公司（以下简称正通公司）、宫超借款担保合同纠纷一案中，申请复议人关志斌向福山区法院提出异议称，其本人于2007年6月1日与房产所有人宫超签订了青岛市中山路10号发达大厦的《房屋租赁合同》，其中包括法院拟拍卖的22层房产，租赁期限二十年。房屋交付后，由于房产缺乏维护，无法正常使用，其本人又投入巨资对上述房产进行了装修、改造，经房产所有人宫超与其协商一致，确认以剩余租金折抵宫超应承担的维修、改造、装修费用。因此，其已交清上述房产二十年的租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，请求法院依法保护其合法的租赁权。福山区法院经审查后认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述规定，人民法院有权在执行程序中对符合上述法律、司法解释规定的情形直接予以处理。2007年8月1日，宫超与青岛盈嘉物业服务有限公司签订了房屋租赁合同，并在当地工商局备案，该合同的真实性该院予以采信。2007年6月1日，关志斌与宫超签订的租赁合同存在瑕疵，与其他事实相矛盾，归纳如下：1、2007年6月1日签订的租赁合同早于2007年8月1日签订的租赁合同，且6月1日的租赁合同标的物几乎及于整个大厦，租赁期限至2027年5月31日，而8月1日的租赁合同标的物为大厦中的一室，租赁期限至2008年7月31日，两者存在冲突。2、按8月1日租赁合同中的租赁单价（年租金8600元）计算，6月1日的租赁合同的年租金应为几十万元，两者相差悬殊。3、2009年-2013年期间，宫超将发达大厦中部分房屋出租给他人，除关之斌配偶王春艳开办的易高达物业管理有限公司租赁1712室外，其他承租户均非关之斌，租赁合同均在青岛市国土资源和房屋管理局备案，备案合同具备法律要件，真实性应予采信。6月1日的租赁合同与之相抵触。4、发达大厦抵押登记之前的抵押核实书中，宫超明确承认抵押物不存在租赁，抵押物评估价值及变现能力无明显出入，申请执行人亦核实抵押物权属清晰，不存在各种限制，宫超在福山区法院的执行笔录中也明确陈述抵押时房屋未租赁，抵押之后委托物业公司出租了部分房屋，6月1日的租赁合同与该事实相悖。5、再分析2007年6月1日签订的租赁合同，根据关志斌陈述，“租赁房屋交付后，发现房屋缺乏维护，无法正常使用，本人投入巨资对上述房产进行装修、改造后与宫超协商以剩余租金折抵宫超应承担的维修、改造、装修费用”，说明2007年6月1日的租赁合同中末页该手写内容不是在签订合同的同一天书写上去的，而是事后添加的内容，但未署落款日期，该后填写内容与合同第五条租赁期间房屋的装修、修缮、改造处的约定由承租方承担相矛盾。合同第十三条又约定本合同自双方盖章签字及乙方（关志斌）交纳租金60万元后生效，关志斌未提交已支付60万元租金的证据。租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。2007年6月1日签订合同至2007年10月31日抵押权生效时间期间仅间隔5个月，关志斌是否实际在这5个月时间里占有、使用租赁物是关志斌能否在抵押权实现后继续占用、使用租赁物的关键事实，单凭一份租赁合同，约定租赁起始日在前述5个月时间范围内，不能当然证明在这5个月之内已实际占用、使用了该租赁物，对此异议人关志斌没有向福山区法院提交充分的证据，由于宫超下落不明，6月1日的租赁合同上“宫超”的签名是否真实，关志斌也未提供充分证据证实。综上，6月1日的租赁合同如上所述，与其他证据、事实均相悖，且宫超与关志斌又具有利害关系，关之斌对发达大厦房屋的占有不能对抗房屋依法处分后的新所有权人，所提异议不予支持。2015年2月15日，福山区法院作出（2012）福执异字第1052－2号执行裁定书，驳回了申请复议人关志斌的异议。2015年2月15日，福山区法院作出（2012）福执字第1052－7号执行裁定书，裁定解除关志斌等占用户对刘东明竞买的发达大厦41套房产及处于拍卖过程中的第22层房产的占有。申请复议人关志斌不服，向本院复议称，1、其于2013年10月22日向执行法院提出了执行异议后，执行法院在2013年10月31日和2013年11月12日确向参与拍卖的竞买人作出“内有租户，按现状拍卖”的提示，实际上是支持了其异议。而在拍卖结束近两年后又出具驳回异议的裁定，明显违背司法裁决的一贯权威。2、租赁合同日期是否在抵押合同之前，租赁合同是否有效，是一个需要实体审查的重要法律事实，如申请执行人对租赁合同有异议，应当提起针对性的诉讼才能给各方当事人充分辩论的机会，根据审执分离的原则，执行法院无权在执行程序中对该法律事实作出认定。申请执行人工商银行辩称，一、关志斌证明不了合同真实。1、宫超不认可租赁合同，如租赁真实则构成贷款诈骗罪；2、关志斌证明不了是宫超真实签字，证明不了交纳租金；3、福山区法院调查的证据证明无租赁事实。二、即使租赁合同真实，也不能对抗抵押权。1、最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定第31条规定，本案复议事项应在执行程序中解决；2、关志斌证明不了租赁权设定在抵押权之前；3、最高院（2013）执监字第67号、（2010）执复字第4号执行裁定书，证明租赁权与抵押权冲突时应以占有时间先后认定能否对抗抵押权，及法院有权在执行程序解除占有。三、关志斌主张事实不存在。1、拍卖公告仅载明房产有人占用，而非租赁；2、关志斌在拍卖前未提出书面异议，是在22层拍卖前提出。综上，请求驳回关志斌的复议请求。本院查明，关于申请执行人工商银行与被执行人正通公司、宫超借款担保合同纠纷一案，青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）于2010年2月23日作出（2009）青民四商初字第67号民事判决书，判决：1、正通公司于判决生效之日起10日内偿还工商银行借款本金19999486.13元及利息1594044.90元（计算至2009年8月5日，此后至判决生效之日的利息按借款合同约定的计算方式计付）；2、宫超以青房地权市他字第20××24号房地产他项权证项下的抵押物对上述借款本息承担抵押担保责任。工商银行对抵押财产享有优先受偿权，有权对抵押的财产经协商折价或以拍卖、变卖抵押物取得的价款优先抵偿上述债务；3、宫超在工商银行实现抵押权后，有权向正通公司追偿。一审案件受理费149768元，其他诉讼费用260元，由被告正通公司、宫超负担。判决生效后，工商银行向青岛中院申请强制执行，青岛中院立案执行后，于2012年9月6日裁定查封被执行人宫超名下位于青岛市市南区中山路10号（发达大厦）的房产一宗。2012年9月11日，山东省高级人民法院作出（2012）鲁执指字第100号执行裁定书，将本案指定福山区法院执行。福山区法院立案执行后，因被执行人未履行还款义务，决定对查封的房产进行评估、拍卖。2013年10月8日，福山区法院委托烟台嘉利达拍卖行有限公司对查封被执行人宫超所有的发达大厦中的41套房屋进行拍卖。2013年10月22日，关志斌以承租人的身份向福山区法院提出申请，要求对所拍卖的房产向竞买人明确风险提示。2013年11月12日，烟台嘉利达拍卖行有限公司公开拍卖上述41套房产，刘东明以1241.8万元竞得。2013年11月22日，福山区法院作出（2012）福执字第1052－3号执行裁定书，将上述41套房产裁定归刘东明所有。2013年12月4日，福山区法院向青岛市房产管理部门送达了有关法律文书。2014年7月10日，申请复议人关志斌向福山区法院提出异议。福山区法院对关志斌和异议进行听证审查时，关志斌未到庭参加听证。在本院听证期间，关志斌向本院提交了以下证据：1、2007年6月1日关志斌与宫超签订的《房屋租赁合同》一份；2、福山区法院在人民法院诉讼资产网上公布的烟台嘉利达拍卖有限公司拍卖公告一份；3、2013年10月22日，山东诚功律师事务所致烟台嘉利达拍卖行有限公司律师函一份；4、2007年8月9日，关志斌与曹云波签订的《房屋租赁合同》及租赁费证据一份；5、关志斌与青岛市市南区人民检察院签订的《房屋租赁合同》及房屋租赁费一份；6、2006年9月至2007年12月，涉案房屋交纳水电费的收据若干；7、青岛海特置业咨询有限公司、宫超出具的转账支票一张。关志斌依据以上证据证明其在房屋抵押前已经实际占有涉案房屋，是合法的承租人。申请执行人工商银行对关志斌提交证据以及所证明的事项不予认可，但未提供证据支持其答辩意见，也未提供相关证据推翻关志斌所提交的证据。本院另查明，2007年6月1日关志斌与宫超签订的《房屋租赁合同》未进行备案登记。本院还查明，福山区法院在驳回关志斌的异议之前，未对关志斌采取有关责令关志斌移交所占有房屋的执行措施。2013年10月31日，福山区法院对关志斌进行了调查，关志斌承诺所提交的房屋租赁合同是真实的，否则愿意承担一切法律后果。同日，工商银行的代理人表示对关志斌提交的合同不清楚，但不提出书面异议。2014年7月9日，福山区法院再次调查关志斌，关志斌仍然要求保护其合法的租赁权，福山区法院执行人员告知关志斌可以提出书面异议。2014年2月10日，买受人刘东明向福山区法院递交了异议书，请求法院排除关志斌等用户的妨碍，将其所购买的41套房产交付给刘东明。福山区法院在驳回关志斌异议的裁定书中称工商银行向福山区法院申请解除关志斌对第22层房产的占有，排除妨碍，保护其抵押权实现不受影响，但在福山区法院的执行卷宗中未发现工商银行的书面申请材料。福山区法院在驳回关志斌的异议裁定书中还查明了以下事实：2007年10月31日，宫超签名的工商银行抵押核实书中，抵押物是否存在出租、在先抵押等情况处填写为无，抵押物评估价值及变现能力是否存在明显出入处填写为无，银行核查意见：抵押物权属清晰，不存在各种限制。2007年8月1日，宫超与青岛盈嘉物业服务有限公司（股东为王春艳和关志斌，二人为夫妻关系）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋坐落在中山路10号发达大厦1712室，建筑面积34.74㎡，从2007年8月1日至2009年7月31日，年租金8600元，该租赁合同在青岛市市南区工商行政管理局备案。后该公司股东关志斌变更为薛梦，2011年2月11日，青岛盈嘉物业服务有限公司变更为青岛易高达物业管理有限公司。经调查青岛市国土资源和房屋管理局，发达大厦出租的房屋在该局备案的租赁合同共有26份，出租时间均发生在房屋抵押登记之后，其中，备案的宫超与青岛易高达物业管理有限公司签订的租赁合同租赁时间为2011年2月18日至2021年2月17日，租赁房屋仍为1712室。竞买人刘东明提交了青岛赛唯思物业管理有限公司的工商登记材料一宗，以此证明该公司成立于2005年，宫超为公司设立之初的股东兼法定代表人，2005年9月份，法定代表人变更为关志斌，2006年6月住所地变更为市南区中山路发达大厦1807户，公司营业期限于2011年9月22日期满，宫超与关志斌之间具有利害关系。关志斌提交房屋租赁合同一份，以此证明福山区法院已拍卖和现正欲拍卖的22层房产均在2007年6月1日起出租给关志斌，租金已付清，合同内容为：房屋坐落青岛市中山路10号发达大厦，租赁期共20年，自2007年6月1日至2027年5月31日，年租金6万元，共计120万元，前后分两次支付，2007年6月1日付60万元，2017年6月1日付60万元，租赁期间房屋的装修，修缮，改造，设备安装等费用由承租方承担。合同自双方盖章签字及承租方交纳租金60万元后生效。合同最后一页为甲方宫超及乙方关志斌签名，落款时间在其后，最后部分为完全手写内容：“经双方协商同意，因房屋前期维修维护及改造共需人民币240万元，双方各承担50%，甲方资金由租金转付，其余应追加资金全部由乙方自行解决。同意宫超”。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条系对违法执行行为异议制度的规定，所适用的事由是当事人、利害关系人认为人民法院采取的执行行为本身存在违反法律规定或法定程序，制度目的是纠正人民法院的违法执行行为。该案中，福山区法院拍卖宫超所有的已经抵押给工商银行的房产，本身不存在违法行为，也不侵害关志斌等承租人的合法权利。因根据法律规定，租赁关系不因财产所有权变更而解除，故对于福山区法院的拍卖行为，承租人无权提出执行异议。若福山区法院在执行过程中针对承租人采取了执行措施，承租人如果认为福山区法院的执行措施违法，可以针对该执行措施提出执行异议。关志斌在福山区法院拍卖过程中及拍卖部分成交后，以书面的形式告知福山区法院其已承租所拍卖的房产，请求福山区法院依法保护其合法的租赁权，并未对福山区法院的执行措施提出任何异议，也未以福山区法院执行行为违法为由提出异议，因此，对于关志斌请求福山区法院保护其合法租赁权的主张不能以执行异议进行审查。福山区法院对关志斌的主张按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，属于适用法律错误，本院应予以纠正。关于申请复议人关志斌请求本院撤销福山区（2012）福执字第1052－7号执行裁定书的复议申请，因该裁定书属于具体的执行行为，如果关志斌认为该裁定书违法，应向福山区法院提出书面异议，其直接向本院申请复议无法律依据，故对关志斌的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销烟台市福山区人民法院（2012）福执异字第1052－2号执行裁定书。二、本案发回烟台市福山区人民法院重新审查。本裁定书送达后即发生法律效力。审判长  傅光波审判员  吴国荣审判员  谭黎黎二〇一五年五月十一日书记员  王瑀晨